ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 червня 2023 року м. ОдесаСправа № 916/2859/21
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Разюк Г.П.,

суддів: Колоколова С.І., Савицького Я.Ф.

при секретарі судового засідання Полінецькій В.С.

за участю представників учасників справи:

від прокуратури - Дичко В.О., службове посвідчення №073432 від 01.03.2023

від відповідача - Якових Е.В., посвідчення адвоката України №002611 від 21.03.14, ордер серія ВН №1244815 від 03.05.2023

/позивач в судове засідання не з`явився, хоча про дату, час та місце його проведення був повідомлений належним чином/

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна фірма Стройтекс"

на рішення Господарського суду Одеської області від 04.04.2023, проголошене о 10:01:12 суддею Нікітенко С.В. у м. Одесі, повний текст якого складено 13.04.2023

у справі № 916/2859/21

за позовом Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області

до скаржника

за участю Чорноморської окружної прокуратури Одеської області

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання договору недійсним та зобов`язання вчинити певні дії та

В С Т А Н О В И В :

У вересні 2021 року Чорноморська міська рада Одеського району Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Будівельна фірма Стройтекс", в якій просила суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення Чорноморської міської ради №564/31 -VII від 17.04.2020 "Про поновлення ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" договору оренди землі площею 0,7818 га за адресою Одеська обл., м.Чорноморськ, вул. Набережна, 13Д";

- визнати недійсним договір оренди землі № 40, укладений 13.05.2020 між Чорноморською міською радою Одеської області та ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс";

- зобов`язати ТОВ "Будівельна фірма "Стройтекс" повернути у комунальну власність в особі Чорноморської міської ради земельну ділянку площею 0,7818 га з кадастровим номером :02:026:0066, шляхом складання та підписання акту прийому-передачі між Чорноморською міською радою та ТОВ "Будівельна фірма "Стройтекс".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішення Чорноморської міської ради №564/31 -VII від 17.04.2020 прийняте з порушенням земельного законодавства України та підлягає скасуванню, а укладений на його підставі договір оренди з ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" відповідно є недійсним, а об`єкт оренди підлягає поверненню у комунальну власність.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 10.01.2022 у задоволенні позову відмовлено в повному обсязі.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що оскільки міською радою було самостійно визначено порядок поновлення договору оренду на новий строк шляхом укладення договору у новій редакції, у спосіб, який не передбачений чинним законодавством, але і прямо не заборонений, дані обставини не можуть бути підставою для визнання такого рішення незаконним, з урахуванням того, що дії відповідача були направлені виключно на продовження права користування спірною земельною ділянкою в законний спосіб. Місцевий господарський суд визнав, що доводи позивача про те, що вказана земельна ділянка передана у користування без проекту землеустрою всупереч вимогам чинного законодавства, спростовуються матеріалами справи, а також позивачем не доведено належними та допустимими доказами зміни цільового призначення земельної ділянки за кадастровим номером :02:026:0066. Крім цього, позивачем не обґрунтовано, яким чином цільове призначення вказаної земельної ділянки, а саме розташування спортивно-оздоровчого комплексу з яхт-клубом та облаштування прибережної зони, берегоукріплення та будівництво гідротехнічних протизсувних споруд, суперечить чинному законодавству України. Тому судом першої інстанції не вбачав підстав для задоволення і похідних вимог Чорноморської міської ради про визнання недійсним договору оренди землі та про зобов`язання відповідача повернути у комунальну власність земельну ділянку.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.06.2022 апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 10.01.2022 у даній справі залишено без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 10.01.2022 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02.11.2022 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.06.2022 та рішення Господарського суду Одеської області від 10.01.2022 у справі №916/2859/21 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

В постанові Верховний Суд зазначив, що судами обох інстанцій не досліджено чи добросовісно виконував відповідач як орендар свої обов`язки за договором оренди землі № 67. Також Верховний Суд встановив, що судами обох інстанцій не враховано положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" у відповідній редакції щодо того, що переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) виникає у орендаря по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі".

Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.04.2023 позов задоволено повністю з підстав його обґрунтованості. Визнано незаконним та скасовано рішення Чорноморської міської ради Одеської області № 564/31 -VII від 17.04.2020 "Про поновлення ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" договору оренди землі площею 0,7818 га, за адресою Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13Д"; визнано недійсним договір оренди землі № 40, укладений 13.05.2020 між Чорноморською міською радою Одеської області і ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс"; зобов`язано його повернути у комунальну власність в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області земельну ділянку площею 0,7818 га з кадастровим номером :02:026:0066, шляхом складання та підписання акту прийому-передачі між Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області та ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс", а також стягнуто з останнього на користь позивача суму судових витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви у розмірі 6810,00 грн.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням місцевого господарського суду, відповідач звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

На думку скаржника, рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки його прийнято із суттєвим порушенням норм матеріального та процесуального права при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи.

Зокрема, скаржник зазначає, що місцевий господарський суд безпідставно залишив поза увагою той факт, що договір про розірвання договору оренди землі №11 від 13.05.2020, як і договір оренди землі №40 від 13.05.2020 є формою продовження дії договору оренди від 23.08.2013 щодо тієї ж земельної ділянки між тими ж сторонами, тобто розірвання попереднього договору є суто формальним, та є лише наслідком виконання Чорноморською міською радою свого ж рішення та наслідком неякісної процедури в самій Чорноморській міській раді, яка не відповідає чинному законодавству.

Також апелянт вважає неправомірними висновки суду першої інстанції про невідповідність процедури передачі земельної ділянки в оренду вимогам законодавства та про те, що подальша передача в оренду земельної ділянки мала бути здійснена за наслідками земельних торгів, тоді як дії відповідача відповідали вимогам законодавства, ним було подано заяву про продовження строку дії договору оренди землі 14.04.2020, тобто у строк не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди, як це передбачено умовами ст. 33 Закону України «Про оренду землі» і протягом 1 місяця орган місцевого самоврядування її розглянув та вирішив, за наслідком чого було прийнято рішення Чорноморської міської ради від 17.04.2020 та укладено договір оренди землі від 13.05.2020.

На переконання апелянта, місцевий господарський суд неправомірно не прийняв до уваги долучену до матеріалів справи схему геодезичної зйомки земельної ділянки площею 0,7818га, кадастровий номер :02:026:0066, за адресою Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13Д, яка свідчить про те, що між спірною земельною ділянкою та Чорним морем розташована прибережна захисна смуга.

Також апелянт вважає, що судом першої інстанції безпідставно залишено поза увагою, що в п. 8.1 оспорюваного договору оренди землі від 13.05.2020 № 40 зазначено про відсутність обмежень у використанні спірної земельної ділянки, оскільки цей пункт дублює положення п.9.1, 9.2 договору оренди землі №67 від 23.08.2013, який позивачем не оскаржувався.

Крім того, місцевий господарський суд безпідставно проігнорував і той факт, що Верховний суд під час перегляду даної справи не спростовував попередніх висновків суду першої та апеляційної інстанції щодо того, що з моменту передачі земельної ділянки за договором оренди землі №67 від 23.08.2013 та після поновлення строку користування такою земельною ділянкою, на підставі договору оренди землі №40 від 13.05.2020 цільове призначення вказаної земельної ділянки не змінювалось, що очевидно свідчить про їх законність та обов`язковість прийняття до уваги під час нового розгляду справи.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

З огляду на матеріали справи, доводи апеляційної скарги, пояснення представників учасників справи, присутніх у судовому засіданні, колегія суддів дійшла до наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, 23.08.2013 між Іллічівською /нині-Чорноморською, відповідно до Постанови Верховної ради України № 984-VIII/ міською радою Одеської області (надалі - орендодавець або позивач) і ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" (надалі - орендар або відповідач) укладений договір оренди землі № 67, відповідно до умов якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Іллічівської міської ради від 06.10.2010 №696/14-V Про затвердження проекту землеустрою та передачу в оренду ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" земельної ділянки площею 1,0528 га, від 16.12.2011 №132/33-VI Про внесення змін в рішення Іллічівської міської ради від 06.10.2010 №696/14-V, рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 16.05.2013 №147 Про присвоєння адреси земельній ділянці ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,7818 га несільськогосподарського призначення, із земель рекреаційного призначення (кадастровий номер :02:026:0066), що знаходиться за адресою: м. Іллічівськ, вул. Набережна, 13-Д, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору, строком на 10 років.

Згідно до п. 3.2 договору № 67, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 5.1, п. 5.2 договору № 67, земельна ділянка передається в оренду для розташування спортивно-оздоровчого комплексу з яхт-клубом та облаштування прибережної зони (берегоукріплення та будівництво гідротехнічних протизсувних споруд) в районі кемпінгу Україна та прикордонної застави (район вул. Набережна) в прибережній зоні м. Іллічівська. Категорія земель за основним цільовим призначенням: Е.07.02 - для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту.

Як встановлено п. 6.1 договору № 67, передача земельної ділянки в оренду здійснюється за технічною документацією із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (на підставі ст. 123 Земельного кодексу України).

Пунктом 9.1 договору № 67 встановлено, що відповідно до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 17.10.2012 № 1051, враховуючи Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку Відділу Держземагенства у м. Іллічівську Одеської області від 10.06.2013 № НВ-013, відомості про обмеження на даній земельній ділянці не зареєстровані.

За п. 13.1, п. 13.2 договору № 67, зміни умов договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Цей договір може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін.

Як вбачається із наявного в матеріалах справи витягу станом на 17.09.2013 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (т. 1, а.с. 34-35) 02.09.2013 проведено державну реєстрацію іншого речового права на підставі договору оренди землі № 67 від 23.08.2013 щодо земельної ділянки за кадастровим номером :02:026:0066 (цільове призначення для розташування спортивно-оздоровчого комплексу з яхт-клубом та облаштування прибережної зони) берегоукріплення та будівництво гідротехнічних протизсувних споруд).

Не зважаючи на чинність договору до 2.09.2023, ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" без дотримання вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в чинній на той час редакції) щодо надання проекту додаткової угоди заявою від 14.04. 2020, поданою до Центру адміністративних послуг м.Чорноморськ (т.1, а с. 129-130), ініціює процедуру продовження договору оренди земельної ділянки строком на 49 років.

17 квітня 2020 року рішенням Чорноморської міської ради "Про поновлення ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" договору оренди землі площею 0,7818 га за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13-Д" № 564/31-VII, було поновлено орендарю договір оренди землі площею 0,7818 га (кадастровий номер :02:026:0066), (код КВЦПЗ: 07.02 "для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту"), за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13-Д, строком на 49 років та вирішено, зокрема, зобов`язати ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" укласти договір оренди землі в новій редакції, оформити речові права на земельну ділянку відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". А також вирішено припинити договір оренди землі № 67 від 23 серпня 2013 року, номер запису про інше речове право 2517642 від 02.09.2012, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 08, шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, враховуючи пункт 2.1 цього рішення.

13 квітня 2020 року (а фактично 13.05.2020, оскільки відповідна дата укладення договору визнається сторонами) між Чорноморською міською радою та ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" укладено договір про розірвання договору оренди землі №11, відповідно до умов якого, на підставі рішення Чорноморської міської ради Одеської області від 17.04.2020 №564/31-VII "Про поновлення ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" договору оренди землі площею 0,7818 га за адресою: Одеська область, м.Чорноморськ, вул. Набережна, 13-Д", орендодавець і орендар дійшли згоди добровільно розірвати договір оренди землі від 23.08.2013 № 67, право оренди зареєстровано згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 02.09.2013 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 08, номер запису про інше речове право: 2517642. З моменту набрання чинності цього договору припиняє свою дію Договір оренди землі від 23.08.2013 №67. Зобов`язання сторін, що виникли з Договору оренди землі припиняються і сторони не вважають себе пов`язаними будь-якими правами та обов`язками. Орендар повертає орендодавцю земельну ділянку несільськогосподарського призначення до земель рекреаційного призначення з видом використання: для розташування спортивно-оздоровчого комплексу з яхт-клубом та облаштуванням прибережної зони (берегоукріплення та будівництво гідротехнічних протизсувних споруд) в районі кемпінгу Україна та прикордонної застави (район вул.Набережна) в прибережній зоні м. Іллічівська з кадастровим номером :02:026:0066, яка розташована за адресою: Одеська область, м.Чорноморськ, вул. Набережна, 13-Д, в якісному стані, придатному для її використання за цільовим призначенням, не гіршому, ніж на час передачі її в оренду, що підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки.

Згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки, розташованої за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13-Д, на 13 квітня 2020 року, вказану земельну ділянку було повернуто Чорноморській міській раді.

Як вбачається із наявного в матеріалах справи витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 25.05.2020 проведено державну реєстрацію припинення іншого речового права на підставі договору про розірвання договору оренди землі № 11 від 13.04.2020 щодо земельної ділянки за кадастровим номером :02:026:0066 (цільове призначення для розташування спортивно-оздоровчого комплексу з яхт-клубом та облаштування прибережної зони) берегоукріплення та будівництво гідротехнічних протизсувних споруд).

13.05.2020 між Чорноморською міською радою (Орендодавець) і ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" (Орендар) було укладено договір оренди землі № 40, відповідно до умов якого Орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Чорноморської міської ради Одеської області від 17.04.2020 № 564/31-VII "Про поновлення ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" договору оренди землі площею 0,7818 га за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13-Д" надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, площею 0,7818 га із земель рекреаційного призначення, для розташування спортивно-оздоровчого комплексу з яхт-клубом та облаштуванням прибережної зони (берегоукріплення та будівництво гідротехнічних протизсувних споруд) в районі кемпінгу Україна та прикордонної застави (район вул. Набережна) в прибережній зоні м. Іллічівська, з кадастровим номером 51 10800000:02:026:0066, яка розташована за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13-Д., строком на 49 років.

Згідно до п.п. 5.1, 5.2 договору № 40, земельна ділянка передається в оренду (вид використання земельної ділянки) - для розташування спортивно-оздоровчого комплексу з яхт-клубом та облаштування прибережної зони (берегоукріплення та будівництво гідротехнічних протизсувних споруд) в районі кемпінгу Україна та прикордонної застави (район вул. Набережна) в прибережній зоні м. Іллічівська. Цільове призначення земельної ділянки 07.02 - для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури та спорту.

Відповідно до п. 8.1 договору № 40, відповідно до ст. ст. 100, 111 Земельного кодексу України та згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, наданого Відділом у м. Чорноморську Міськрайонного управління в Овідіопольсьлсому районі та м. Чорноморську Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 06.03.2020 № НВ-020, відомості про обмеження у використані земельної ділянки встановлені Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 17.10.2012 № 1051, не зареєстровані.

Як встановлено п. 14.1 договору № 40, цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами.

За актом прийому-передачі б/н земельної ділянки, розташованої за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13-Д, який є невід`ємною частиною договору оренди землі № 40, було передано вказану земельні ділянку ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс".

Як вбачається із наявного в матеріалах справи витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 28.05.2020 (т. 1, а.с. 52-53), 28.05.2020 проведено державну реєстрацію іншого речового права на підставі договору оренди землі №40 від 13.05.2020 щодо земельної ділянки за кадастровим номером :02:026:0066 (цільове призначення для розташування спортивно-оздоровчого комплексу з яхт-клубом та облаштування прибережної зони) берегоукріплення та будівництво гідротехнічних протизсувних споруд).

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про обмеження у використанні земель станом на 10.12.2020 (т. 1, а.с. 34-35), земельна ділянка за кадастровим номером :02:026:0066 має обмеження на проведення господарської діяльності згідно ст. 87 Водного кодексу України

Як вказує позивач, фактично було здійснено нову передачу права на земельну ділянку, а не поновлення договору оренди землі, а новий договір укладено з порушенням законодавства, що стало підставою для звернення до суду з позовними вимогами про визнання незаконним та скасування рішення Чорноморської міської ради № 564/31 -VII від 17.04.2020, визнання недійсним договору оренди землі № 40, від 13.05.2020 та зобов`язання ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" повернути у комунальну власність земельну ділянку площею 0,7818 га з кадастровим номером :02:026:0066.

Правовідносини сторін регулюються наступними нормами права.

Згідно з частиною 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Крім того, статтею 203 ЦК України, встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема ч. 1 передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнано судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

В частині 1 статті 626 Цивільного кодексу України унормовано, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 Цивільного кодексу України).

Згідно із статтею 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відносини, пов`язані з орендою землі, серед іншого, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

За приписами частини 1 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Стаття 12 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачає, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст розпорядження землями територіальних громад, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції) регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша -п`ята цієї норми) та у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї норми).

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції), необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18). Таку ж позицію висловлено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

Судом першої інстанції під час розгляду справи встановлено, що відповідач як орендар добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі № 67, зазначені обставини не заперечуються апелянтом.

Крім того, як вірно встановлено місцевим господарським судом, дію договору оренди земельної ділянки від 23.08.2013 № 67 припинено за 3 роки до спливу строку, на який його було укладено, договором про розірвання договору оренди землі від 13.05.2020 № 11, земельну ділянку повернуто за актом прийому-передачі, в якому вказано, що договір оренди землі № 67 від 23.08.2013 вважається розірваним, а земельна ділянка - повернутою, отже уклавши договір оренди землі № 40 від 13.05.2020, сторони фактично здійснили нову передачу права на користування земельною ділянкою, а не поновили договір оренди землі, оскільки договір № 67 свою дію вже припинив шляхом його розірвання 13.05.2020. Таким чином, оскаржуване рішення № 564/31 -VII від 17.04.2020 "Про поновлення ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" договору оренди землі площею 0,7818 га за адресою Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13Д" прийняте в порушення вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

При цьому, безпідставними є твердження апелянта про те, що ним було дотримано вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема подано заяву про продовження строку дії договору оренди землі 14.04.2020, тобто у строк не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди, як це передбачено умовами ст. 33 Закону України «Про оренду землі» і протягом 1 місяця орган місцевого самоврядування її розглянув та прийняв рішення від 17.04.2020 та уклав з ним договір оренди землі від 13.05.2020, оскільки навіть за таких обставин, процедура поновлення договору оренди землі, передбачена статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає необхідність долучення до відповідного повідомлення про поновлення договору оренди проекту додаткової угоди, який був відсутнім, і таке порушення є істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення договору оренди. Відсутність проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, доданого до повідомлення про поновлення такого договору означає, що орендар не реалізував право на поновлення договору оренди землі та не підтвердив у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору.

Що стосується доводів апелянта про те, що договір про розірвання договору оренди землі №11 від 13.05.2020, як і договір оренди землі №40 від 13.05.2020 є формою продовження дії договору оренди від 23.08.2013 щодо тієї ж земельної ділянки між тими ж сторонами, тобто розірвання попереднього договору є суто формальним, то вони колегією суддів не приймаються до уваги, оскільки означене не передбачено нормами чинного законодавства.

Крім того, відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Положеннями ч.ч. 1, 2 ст. 134 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

З урахуванням наведеного, суд апеляційної вважає правомірними висновки суду першої інстанції про те, що в силу наведених норм законодавства та встановлених обставин відсутності нерухомого майна, належного відповідачу на праві власності, на земельній ділянці площею 0,7818га, кадастровий номер :02:026:0066, за адресою Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13Д, відповідна земельна ділянка не могла надаватись у користування без проведення земельних торгів.

Чорноморська міська рада вказувала на те, що прийняття оскаржуваного рішення та укладення на його підставі Договору оренди землі від 13.05.2020 №40 не відповідає вимогам чинного земельного законодавства, оскільки було порушено порядок зміни цільового призначення земель водного фонду. з цього приводу колегія суддів зазначає наступне.

За змістом статті 144 Конституції України, статей 12, 124 ЗК України, пункту 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міських рад належить вирішення питань про передачу землі у користування.

Статтею 19 Конституції України гарантовано, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси (частина 1 статті 21 Цивільного кодексу України).

Отже, під час розгляду спорів щодо визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування про передання земельної ділянки у користування фізичним чи юридичним особам судам належить установити, чи діяв цей орган в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України і законами України, а саме чи дотримано ним порядок передання земельної ділянки з урахуванням її цільового призначення та особливостей правового режиму, чи не порушено при цьому права та законні інтереси власника такої земельної ділянки, зокрема, відповідної територіальної громади; крім того належить установити обсяг повноважень попереднього користувача земельної ділянки, підстави припинення його права, а також правові підстави набуття земельної ділянки новим користувачем земельної ділянки.

За змістом статей 19, 20 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії: землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісогосподарського призначення; землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.. Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Відповідно до статті 21 ЗК України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, зокрема, для визнання недійсними рішень про надання земельних ділянок, угод щодо земельних ділянок, відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною тощо.

Згідно з частиною 1 статті 58 ЗК України та статтею 4 ВК України до земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об`єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; береговими смугами водних шляхів.

Таким чином, до земель водного фонду України відносяться землі, на яких хоча й не розташовані об`єкти водного фонду, але за своїм призначенням вони сприяють функціонуванню й належній експлуатації водного фонду, виконують певні захисні функції (аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц, на яку посилається скаржник як на підставу касаційного оскарження).

Чинним законодавством установлено особливий правовий режим використання земель водного фонду. За змістом статті 59 ЗК України та статті 85 ВК України (тут і далі у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо.

Відповідно до статті 60 ЗК України та статті 88 ВК України вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об`єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. Прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) шириною: а) для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як 3 гектари - 25 метрів; б) для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 гектари - 50 метрів; в) для великих річок, водосховищ на них та озер - 100 метрів. При крутизні схилів більше трьох градусів мінімальна ширина прибережної захисної смуги подвоюється.

Існування прибережних захисних смуг визначеної ширини передбачене нормами закону (статтею 60 ЗК України, статтею 88 ВК України). Відтак відсутність проекту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри встановлені законом.

Правовий режим прибережних захисних смуг визначається статтями 60- 62 ЗК України та статтями 1, 88 - 90 ВК України.

Згідно зі статтею 61 ЗК України, статтею 89 ВК України прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності. У прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється, зокрема, будівництво будь-яких споруд, крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів. Об`єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватись, якщо при цьому не порушується її режим. Не придатні для експлуатації споруди, а також ті, що не відповідають встановленим режимам господарювання, підлягають винесенню з прибережних захисних смуг.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, згідно з проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс", складеного суб`єктом підприємницької діяльності Столяром Ю.Я. у 2009 році (т. 1 а.с. 73-78), спірна земельна ділянка відноситься до земель рекреаційного призначення та знаходиться на землях водного фонду.

Крім того, з додатку до акту прийомки-передачі межових знаків на зберігання та опису меж спірної земельної ділянки від 18.01.2012 (т. 1, а.с. 29-30), план до якого складено ПП "ГЕОІНФОРМСЕРВІС", земельна ділянка площею 0,7818 га з кадастровим номером :02:026:0066 від пункту "Б" до пункту "В" межує з Чорним морем та відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про обмеження у використанні земель від 10.12.2020 (т. 1, а.с. 21-22), має наступне обмеження у використанні: водоохоронна зона вздовж Чорного моря в межах міста Іллічівська Одеської області, обмеження господарської діяльності згідно зі ст. 87 ВК України.

Водночас, у п. 8.1 оскаржуваного договору оренди землі від 13.05.2020 № 40 зазначено про відсутність обмежень у використанні спірної земельної ділянки, що знаходиться в прибережній зоні і передана в користування ТОВ " Будівельна фірма Стройтекс", що створює передумови для її використання та забудови всупереч вимогам земельного і водного законодавства.

Отже, судом першої інстанції вірно встановлено, що будівництво спортивно-оздоровчого комплексу з яхт-клубом на спірній земельній ділянці не відповідає режиму використання земель водного фонду.

Твердження апелянта про те, що в п. 8.1 оскаржуваного договору оренди землі від 13.05.2020 № 40 зазначено про відсутність обмежень у використанні спірної земельної ділянки, оскільки цей пункт дублює положення п.9.1, 9.2 договору оренди землі №67 від 23.08.2013, який позивачем не оскаржувався, також не заслуговують на увагу колегії суддів, оскільки ніяким чином не спростовують зазначених обставин.

З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про те, що рішення Чорноморської міської ради № 564/31 -VII від 17.04.2020 "Про поновлення ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс" договору оренди землі площею 0,7818 га за адресою Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Набережна, 13Д" слід визнати незаконним та скасувати.

При цьому враховуючи незаконність рішення Чорноморської міської ради №564/31 -VII від 17.04.2020, суд першої інстанції правомірно визнав недійсним договір оренди землі № 40, укладений 13.05.2020 між Чорноморською міською радою Одеської області та ТОВ "Будівельна фірма Стройтекс» та задовольнив вимогу позивача про зобов`язання ТОВ "Будівельна фірма "Стройтекс" повернути у комунальну власність в особі Чорноморської міської ради земельну ділянку площею 0,7818 га з кадастровим номером :02:026:0066, шляхом складання та підписання акту прийому-передачі між Чорноморською міською радою та ТОВ "Будівельна фірма "Стройтекс , оскільки вона є похідною від зазначених вище вимог.

Доводи апелянта про те, що Верховний суд під час перегляду даної справи не спростовував попередніх висновків суду першої та апеляційної інстанції щодо того, що з моменту передачі земельної ділянки за договором оренди землі №67 від 23.08.2013 та після поновлення строку користування такою земельною ділянкою, на підставі договору оренди землі №40 від 13.05.2020 цільове призначення вказаної земельної ділянки не змінювалось, що свідчить про їх законність та обов`язковість прийняття до уваги під час нового розгляду справи, колегією суддів також відхиляються, оскільки Верховним Судом у відповідній постанові зазначено, що під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід дослідити наявні у справі докази, всебічно, повно й об`єктивно встановити обставини справи та вирішити спір відповідно до вимог чинного законодавства, що останнім і було зроблено.

В силу приписів ч.1 ст.276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що оскільки висновки оскаржуваного рішення апелянтом не спростовані, то апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін, як ухвалене у відповідності до норм матеріального та процесуального права.

Згідно із ст.129 ГПК України, судові витрати слід залишити за апелянтом.

На підставі ст.ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення Господарського суду Одеської області від 04.04.2023 року у справі №916/2859/21 залишити без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна фірма Стройтекс" - без задоволення.

Відповідно до ст. 284 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів, які обчислюються у відповідності до ст. 288 ГПК України.

Повний текст складено 19.06.2023 о 10.00.

Головуючий суддя Разюк Г.П.

Суддя Колоколов С.І.

Суддя Савицький Я.Ф.