ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.06.2023м. ХарківСправа № 922/1166/23

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Кухар Н.М.

при секретарі судового засідання Руденко О.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради (м-н Конституції, буд. 7, м. Харків, 61003; )
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Газтрон-Україна" (вул. Євгена Коновальця, буд. 36, прим. 31, м. Київ, 01133; )
про стягнення 39970,25 грн,
за участю представників:

позивача - Беленджука Л.О.,

відповідача - Барабицької Я.М.,

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада 29.03.2023 звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Газтрон-Україна" про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Дерев`янка, буд. 23-Б у м. Харкові відповідно до Договору оренди землі від 15.02.2006 № 15 за період з 21.05.2021 по 22.06.2021 в розмірі 39970,25 грн. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач, в порушення умов Договору оренди землі та приписів чинного законодавства, у період до продажу розташованого на земельній ділянці нежитлового майна Договір оренди землі не розірвав та не сплатив у повному обсязі орендну плату.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.04.2023 позовну заяву Харківської міської ради було прийнято до розгляду; відкрито провадження у справі № 922/1166/23 за правилами загального позовного провадження та призначено у справі підготовче засідання.

У відзиві на позовну заяву, який надійшов до суду 19.04.2023, відповідач проти позову заперечував, посилаючись, зокрема, на те, що з 21.05.2021, внаслідок укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя № 681 від 21.05.2021, ТОВ "Газтрон-Україна" фактично вимушено став власником об`єкту нерухомості - нежитлової будівлі літ. "А-1", загальною площею 18,1 кв.м. В договорі про задоволення вимог іпотекодержателя зазначено, що право оренди Іпотекодавця на земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт нерухомості, підтверджується договором оренди землі від 15.02.2006, укладеним між Харківською міською радою та іпотекодавцем - Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Експогаз". Цей договір є чинним, а отже позов має бути поданий до орендаря земельної ділянки по договору - Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Експогаз". Відповідач не має та не мав оформленого права користування земельною ділянкою, оскільки перехід права власності на будівлю відбувся не внаслідок наміру відповідача володіти та користуватися земельною ділянкою чи майном (нерухомістю), а внаслідок заборгованості третьої особи. Саме тому відповідач в найкоротші терміни, а саме 22.06.2021, здійснив продаж об`єкту нерухомості на користь TOB "Род-Ник Інвест". Надалі TOB "Род-Ник Інвест" зареєструвало право користування вказаною земельною ділянкою та сплатило за її користування орендну плату та земельний податок. Як вказує відповідач, наданий позивачем розрахунок розміру орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності на території міста Харків здійснено не уповноваженою на те особою, без врахування положень договору оренди землі від 16.02.2006, а відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1996 № 786, яка втратила чинність, тобто є таким, що не може бути взятий до уваги судом при винесенні рішення. Станом на дату розгляду спору новий власник вже протягом 2 років просить переоформити право користування земельною ділянкою, проте ніяких реальних дій з боку позивача по оформленню права користування здійснення не було. У відзиві на позовну заяву відповідачем було викладено попередній розрахунок витрат відповідача на правову допомогу, розмір яких орієнтовно буде складати 20000,00 грн.

08.05.2023 до суду надійшла відповідь позивача на відзив на позовну заяву, в якій позивач виклав свою правову позицію в обґрунтування заперечень проти доводів відповідача.

Протокольною ухвалою господарського суду від 30.05.2023 підготовче провадження у справі № 922/1166/23 закрито; розгляд справи по суті призначено на 15.06.2023 о 14:40.

У судовому засіданні, яке відбулося 15.06.2023, представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача проти позову заперечувала на підставах, викладених у відзиві на позовну заяву, просила суд стягнути з позивача судові витрати на професійну правничу допомогу.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

Харківською міською радою (позивач), відповідно до ч. 2 ст. 83 Земельного кодексу України, проведено комплекс перевірочних заходів з питань використання та охорони земель територіальної громади міста Харкова, додержання вимог земельного законодавства.

Так, позивачем встановлено, що рішенням Харківської міської ради від 28.09.2005 № 180/05 надано Дочірньому підприємству "Експогаз" Trendmark Holdings Limited в оренду земельну ділянку площею 0,1888 га за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б, в межах, які визначені договором оренди земельної ділянки, реєстраційний № 6399/03 від 04.11.2003, для експлуатації та обслуговування стаціонарної АГЗП строком до 01.09.2030.

В подальшому, між Харківською міською радою та Дочірнім підприємством "Експогаз" Trendmark Holdings Limited укладено Договір оренди землі від 15.02.2006 № 15.

Додатковою угодою від 24.09.2013 № б/н до Договору оренди землі від 15.02.2006 № 15 змінено розмір орендної плати.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 11.07.2016 у справі №922/1535/16 внесено зміни до Договору оренди землі від 15.02.2006 №15 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного Договору оренди землі.

Пункти 2, 5, 9 Договору оренди землі викладено в наступній редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :16:001:0002.

5. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 669 від 30.10.2013 становить 3 712 431,00 грн (три мільйони сімсот двадцять тисяч чотириста тридцять одна гривня), а з урахуванням коефіцієнту інфляції за 2014 рік складає 4 636 826,00 грн (чотири мільйони шістсот тридцять шість тисяч вісімсот двадцять шість гривень).

9. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 1523/15 від 06.10.2015 на рік становить 8,4% від її нормативної грошової оцінки і складає 389 493,41 грн (триста вісімдесят дев`ять тисяч чотириста дев`яносто три гривні 41 копійка), або в місяць - 32 457,78 грн (тридцять дві тисячі чотириста п`ятдесят сім гривень 78 копійок).".

Відповідно до п. 10 Договору оренди землі від 15.02.2006, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Згідно з даними Єдиного державного реєстру судових рішень України рішення Господарського суду Харківської області від 11.07.2016 у справі № 922/1535/16 набрало законної сили 26 липня 2016 року.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом від 10.03.2023 №325400916 (далі - Реєстр від 10.03.2023 № 325400916), право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 18,1 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б:

- з 19.10.2016 по 20.05.2021 було зареєстроване за ДП "Експогаз" СП у формі TOB "Експогаз" () на підставі свідоцтва про право власності від 31.08.2005 № б/н;

- з 21.05.2021 по 22.06.2021 за TOB "Газтрон-Україна" () на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 21.05.2021 № 681;

- з 23.06.2021 по теперішній час TOB "Род-Ник Інвест" () на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 № 1091.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом від 10.03.2023 №325400260 (далі - Реєстр від 10.03.2023 № 325400260), право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0002 площею 0,1888 га за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б зареєстроване з 07.05.2013.

Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

Відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду, у тому числі наведених у справах № у справах №№ 911/2244/18, 914/1925/18, 922/109/18, 913/210/18, 904/6296/17, 922/3655/17, 904/9027/17, 910/20774/17, 915/1416/17, 902/1592/15, 913/661/17, 914/2687/17, 910/7197/18, 913/153/18, 263/6022/16-ц, 922/510/19, у розумінні положень частини 2 статті 120 Земельного кодексу України, частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

Однак, автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов: (1) на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним; (2) земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження, та (3) є сформованою як об`єкт цивільних прав.

Розірвання договору оренди землі до набуття TOB "Газтрон-Україна" (відповідач) права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, не відбулось. В подальшому, до укладання TOB "Род-Ник Інвест" Договору купівлі-продажу від 23.06.2021 № 1091 TOB "Газтрон-Україна" не відмовлялось в добровільному порядку від земельної ділянки, договір оренди розірвано не було.

З огляду на викладене вбачається, що 21.05.2021 (день укладання договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 21.05.2021 № 681) у СП у формі TOB "Експогаз" автоматично припинилось, а у TOB "Газтрон-Україна" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою.

В подальшому, на підставі укладеного Договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 № 1091 у TOB "Газтрон-Україна" автоматично припинилась, а у TOB "Род-Ник Інвест" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою з кадастровим номером :16:001:0002, площею 0,1888 га, за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б.

Згідно з п. 8 вищевказаного Договору оренди землі від 15.02.2006 №15, цей договір укладено строком до 01.09.2030.

При цьому, Договір оренди землі від 15.02.2006 № 15, укладений між Харківською міською радою та СП у формі TOB "Експогаз", не припинив в цілому свою дію після відчуження майна, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером :16:001:0002, а відбулась заміна у зобов`язані з СП у формі TOB "Експогаз" на TOB "Газтрон-Україна".

Отже, позивач вважає, що оскільки відповідач, як новий власник об`єкта нерухомості та сторона за зобов`язаннями відповідно до умов договору оренди землі, з моменту набуття права власності на зазначений об`єкт нерухомого майна не сплачував у визначеному договором розмірі орендну плату за використання земельної ділянки по вул. Дерев`янка, 23-Б у м.Харкові, наявні підстави для стягнення орендної плати в судовому порядку.

Заперечуючи проти позову, відповідач зазначає, що ним самостійно було сплачено земельний податок, а в подальшому і орендну плату вчасно і в повному обсязі, що свідчить про відсутність факту порушення відповідачем норм чинного законодавства в частині плати за землю.

На підтвердження оплати за землю відповідачем надано платіжні документи.

При цьому, платіжна інструкція № 5466 від 29.06.2021 на суму 19757,22 грн та платіжна інструкція № 6909 від 30.11.2021 на суму 44914,75 грн підтверджують сплату земельного податку за період з 21.05.2021 по 22.06.2021 у сумі 64671.97 грн.

Вказані відомості у повному обсязі підтверджені відповіддю ГУ ДПС у Харківській області № 1479/5/20-40-04-02-12 від 03.02.2023 та були враховані при наданні відповіді податковою службою.

Згідно з листом ГУ ДПС у Харківській області від 03.02.2023 № 1479/5/20- 40-04-02-12, TOB "Род-Ник Інвест" задекларовано земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером :16:001:0002 у період з 21.05.2021 по 22.06.2021 в сумі 14874,55 грн.

При цьому, ГУ ДПС у Харківській області повідомлено, що при наявності у платника податків права власності та/або користування кількома земельними ділянками, розташованими на окремій адміністративно-територіальній одиниці, сплата податкового зобов`язання здійснюється загальною сумою.

Відповідачем нараховано земельний податок на земельну ділянку з кадастровим номером :16:001:0002 (за травень 2021 року - 13792,40, за червень 2021 року - 1082,15 грн). Загальна сума надходжень земельного податку за земельні ділянки, які розташовані у Шевченківському районі м.Харкова, становить з 21.05.2021 по 22.06.2021 - 64671,97 грн.

Загальний розмір надходжень за земельні ділянки, розташовані у Шевченківському районі м. Харкова, підтверджено розділом III (розрахунок податкового зобов`язання) уточненої податкової декларації з плати за землю за 2021 рік TOB "Газтрон-Україна". Проте, TOB "Газтрон-Україна" не надано розділу І (розрахунок суми земельного податку) уточненої податкової декларації з плати за землю за 2021 рік TOB "Газтрон-Україна", з якого повинно вбачатись, за які саме земельні ділянки, розташовані у Шевченківському районі м. Харкова, здійснено нарахування на загальну суму 64671,97 грн та, відповідно, здійснена оплата на підставі платіжної інструкції № 5466 від 29.06.2021, платіжної інструкції № 6909 від 30.11.2021.

Отже, надані в обґрунтування відзиву на позовну заяву докази жодним чином не спростовують доводи Харківської міської ради, що за період з 21.05.2021 по 22.06.2021 Товариством фактично сплачено 14874,55 грн.

Крім того, здійснюючи розрахунок розміру заборгованості з орендної плати (арк. 8 відзиву на позовну заяву), відповідач визнав сплату земельного податку у розмірі 14874,55 грн. Зокрема, у відзиві зазначено: "TOB "Газтрон-Україна" сплатило 14874,55 грн земельного податку, тобто різниця становить 9560,03 грн, а не 39970,25 грн".

При цьому, розрахунок розміру оренди здійснений відповідачем без врахування рішення Господарського суду Харківської області від 11.07.2016 у справі № 922/1535/16, яким внесено зміни до Договору оренди землі від 15.02.2006 №15 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі.

Пункти 2, 5, 9 Договору оренди землі викладено в наступній редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :16:001:0002

5. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 669 від 30.10.2013 становить 3 712 431,00 грн (три мільйони сімсот двадцять тисяч чотириста тридцять одна гривня), а з урахуванням коефіцієнту інфляції за 2014 рік складає 4 636 826,00 грн (чотири мільйони шістсот тридцять шість тисяч вісімсот двадцять шість гривень).

9. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 1523/15 від 06.10.2015 на рік становить 8,4% від її нормативної грошової оцінки і складає 389 493,41 грн (триста вісімдесят дев`ять тисяч чотириста дев`яносто три гривні 41 копійка), або в місяць - 32 457,78 грн (тридцять дві тисячі чотириста п`ятдесят сім гривень 78 копійок)".

Відповідно до п. 10 договору оренди землі від 15.02.2006 обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції".

Згідно з даними Єдиного державного реєстру судових рішень України, рішення Господарського суду Харківської області від 11.07.2016 у справі № 922/1535/16 набрало законної сили 26.07.2016.

Відповідач зазначає, що матеріали справи не містять доказів оплати чи не оплати орендної плати по договору саме орендарем ДП "Експогаз" та TOB "Род-Ник Інвест".

Водночас, слід зазначити, що предметом спору у справі № 922/1166/23 є стягнення з TOB "Газтрон-Україна" 39970,25 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Дерев`янка, 23-Б у м. Харкові відповідно до Договору оренди землі від 15.02.2006 за № 15 за період з 21.05.2021 по 22.06.2021.

В період з 21.05.2021 по 22.06.2021 ані TOB "Експогаз", ані TOB "Род-Ник Інвест" не були стороною вказаного договору оренди, у зв`язку з чим у останніх не виник обов`язок сплачувати орендну плату.

Відповідно до вимог частин 3, 4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Факт оплати заборгованості з орендної плати ТОВ "Род-Ник Інвест" після здійснення державної реєстрації змін орендаря жодним чином не впливає на з`ясування фактичних обставин справи та не є предметом розгляду у справі 922/1166/23.

Також в обґрунтування заперечень проти позову, відповідач посилається на пункти 2.5, 2.5.1, 2.6, 2.7, 2.8, 2.9, 2.10, 2.11, 2.12 Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 р. № 960/12.

Суд вважає, що посилання на вищезазначені пункти Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові не є підставою для відмови у задоволені позовних вимог з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та було зазначено вище, рішенням Харківської міської ради від 28.09.2005 № 180/05 Дочірньому підприємству "Експогаз" Trendmark Holdings Limited надано в оренду земельну ділянку площею 0,1888 га за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б, в межах, які визначені договором оренди земельної ділянки, реєстраційний № 6399/03 від 04.11.2003, для експлуатації та обслуговування стаціонарної АГЗП строком до 01.09.2030.

Між Харківською міською радою та Дочірнім підприємством "Експогаз" Trendmark Holdings Limited укладено договір оренди землі, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 15.02.2006 № 15 (далі - договір оренди землі від 15.02.2006 № 15).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом від 10.03.2023 №325400916 (далі - Реєстр від 10.03.2023 № 325400916), право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" загальною площею 18,1 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б:

- з 19.10.2016 по 20.05.2021 було зареєстроване за ДП "Експогаз". СП у формі TOB "Експогаз" () на підставі свідоцтва про право власності від 31.08.2005 № б/н;

- з 21.05.2021 по 22.06.2021 за TOB "Газтрон-Україна" () на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 21.05.2021 № 681;

- з 23.06.2021 по теперішній час TOB "Род-Ник Інвест" () на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 № 1091.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом від 10.03.2023 №325400260 (далі - Реєстр від 10.03.2023 № 325400260), право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0002 площею 0,1888 га за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б зареєстроване з 07.95.2013.

Відповідно до даних вищезазначеного Реєстру, 16.02.2023 державним реєстратором Первомайської міської ради Харківської області Черниченко Т.О. внесено зміни до іншого речового права. Видалено орендаря Дочірнє підприємство "Експогаз" Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Експогаз" та додано орендаря Товариство з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест".

Відповідно до ст. 512 Цивільного кодексу України, кредитор у зобов`язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, правовими підставами зміни або розірвання договору є істотне порушення договору другою стороною, а також інші випадки, встановлені договором або законом.

Відповідно до ст. 125, 126 Земельного кодексу України, право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

За приписами пункту 2 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Таким чином, право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", на підставі договору оренди землі та інших документів, які підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

Згідно з висновками, викладеними у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм, власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташовано на ціп земельній ділянці майно. Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921 /613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

У розумінні наведених положень законодавства, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні,

Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

З огляду на викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі №907/132/19.

Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим.

Подібний правовий висновок щодо застосування частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема, заміна орендаря у договорі оренди, у судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору), викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19.

Отже, враховуючи положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, у даному випадку відсутні підстави, визначені як договором, так і законом, для зміни договору оренди.

Аналогічного за змістом висновку дійшов Верховний Суд 06.09.2022 у справі №920/591/21, з посиланням на висновки Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19, під час ухвалення судового рішення про відмову у задоволені позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, у зв`язку зі зміною власника нерухомого майна розташованого на орендованій земельній ділянці.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на важливість принципу solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК, статті 377 ЦК, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. Згідно із зазначеним принципом, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (аналогічні за змістом висновки наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17).

Перехід права па земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16).

У справі № 908/3146/19 предметом позову є вимоги товариства до міської ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки. Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач набув у власність нерухоме майно та мав намір переоформити договір оренди земельної ділянки на позивача, проте договір так і не був укладений. Суд касаційної інстанції дійшов висновку про відсутність порушення міською радою права (інтересу) позивача, для захисту якого він звернувся з позовом у цій справі, та наявність підстав для відмови у позові. У постанові Верховного Суду від 13.10.2020 у справі № 908/3146/19, суд з посиланням на статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" зазначив, що у спірних правовідносинах відбулась заміна сторони у договорі оренди, а саме до позивача перейшли права орендаря за цим договором, які мав попередній орендар. При цьому договір оренди земельної ділянки щодо попереднього власника нерухомого майна припинився відповідним договором купівлі-продажу. Враховуючи, що позивач замінив попереднього орендаря за договором оренди та набув його права та обов`язки орендаря за правочином у тому ж обсязі та на тих самих умовах, що є підставою для реєстрації відповідного речового права позивача, суд дійшов висновку про непорушення відповідачем права позивача про захист якого він звернувся.

Отже, набуття відповідачем права оренди відбулося в силу закону і не потребувало прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину. До того ж, TOB "Газтрон-Україна" із заявою про заміну сторони у чинному договорі оренди земельної ділянки з кадастровим номером :16:001:0002 до Харківської міської ради не зверталось.

Відповідач зазначає, що TOB "Газтрон-Україна не мало переоформленого права користування земельною ділянкою.

З пояснень Харківської міської ради вбачається, що предметом позову у справі № 908/3146/19 були вимоги товариства до міської ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки. Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач набув у власність нерухоме майно та мав намір переоформити договір оренди земельної ділянки на позивача, проте договір так і не був укладений. Суд касаційної інстанції дійшов висновку про відсутність порушення міською радою права (інтересу) позивача, для захисту якого він звернувся з позовом у цій справі, та наявність підстав для відмови у позові. У постанові Верховного Суду від 13.10.2020 у справі №908/3146/19, суд з посиланням на статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" зазначив, що у спірних правовідносинах відбулась заміна сторони у договорі оренди, а саме до позивача перейшли права орендаря за цим договором, які мав попередній орендар. При цьому договір оренди земельної ділянки щодо попереднього власника нерухомого майна припинився відповідним договором купівлі-продажу. Враховуючи, що позивач замінив попереднього орендаря за договором оренди та набув його права та обов`язки орендаря за правочином у тому ж обсязі та на тих самих умовах, що є підставою для реєстрації відповідного речового права позивача, суд дійшов висновку про непорушення відповідачем права позивача про захист якого він звернувся.

Відповідно до приписів ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі", при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим.

Відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду, у тому числі наведених у справах №№ 911/2244/18, 914/1925/18, 922/109/18, 913/210/18, 904/6296/17, 922/3655/17, 904/9027/17, 910/20774/17, 915/1416/17, 902/1592/15, 913/661/17, 914/2687/17, 910/7197/18, 913/153/18, 263/6022/16-ц, 922/510/19, у розумінні положень частини 2 статті 120 ЗК України, частини 1 статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц викладено аналогічний правовий висновок, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Тобто, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

Однак, автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов: (1) на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним; (2) земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження, та (3) є сформованою як об`єкт цивільних прав.

Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 15.09.2021 у справі № 922/3111 /20, від 20.09.2022 у справі № 925/1082/20, від 07.09.2022 у справі № 925/1081/20 (п. 90), з урахуванням фактичних обставин справи.

У постанові Верховного Суду від 26.08.2021 у справі № 910/12464/20 суд з посиланням на статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" зазначив, що у спірних правовідносинах відбулась заміна сторони у договорі оренди, а саме до позивача перейшли права орендаря за цим договором, які мав попередній орендар. При цьому договір оренди земельної ділянки щодо попереднього власника нерухомого майна припинився відповідним договором купівлі-продажу. Враховуючи, що позивач замінив попереднього орендаря за договором оренди та набув його права та обов`язки орендаря за правочином у тому ж обсязі та на тих самих умовах, що є підставою для реєстрації відповідного речового права позивача, суд дійшов висновку про непорушення відповідачем права позивача, про захист якого він звернувся.

Зокрема, у пункті 41 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 рок у справі №914/3250/20 судом здійснено правовий висновок, що суди встановивши, що набуття позивачем права оренди відбулося в силу закону, не врахували, що таке набуття не потребує прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину, тобто не врахували під час ухвалення судових рішень висновків суду касаційної інстанції, викладених у постановах Верховного Суду у справах № 908/3146/19, № 910/12464/20 (щодо застосування статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України у спірних правовідносинах, а також положень частини 2 статті 651 ЦК України щодо підстав для зміни договору).

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 17.11.2020 у справі № 904/5968/19 (пункт 21), від 09.02.2022 у справі №913/165/21, від 04.07.2019 у справі № 911/2244/18 (пункт 6.11), від 17.05.2021 №917/804/20, від 27.02 2019 у справі № 913/661/17 (пункт 20). Близькі за змістом правові висновки містяться і у постановах Верховного суду від 28.09.2022 у справі №263/15223/19, від 02.12.2020 у справі № 638/8597/18, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17).

Таким чином, особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно (аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 (пункт 5.15)).

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

З моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна (пункт 47 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

У справі № 913/165/21 Верховний суд 09.02.2022 наголосив, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Отже, набуття TOB "Газтрон-Україна" права оренди в період з 21.05.2021 по 22.06.2023 відбулося в силу закону та не потребує прийняття додаткових рішень з боку орендодавця, тобто Харківської міської ради.

Чинним законодавством не передбачено в обов`язковому порядку укладання додаткової угоди про заміну сторони, у зв`язку з чим, набуття права власності на нерухоме майно розташоване на орендованій земельній ділянці було підставою для реєстрації відповідного речового права TOB "Газтрон-Україна".

При цьому, відповідач не скористався своїм правом щодо реєстрації змін орендаря у договорі оренди. Так само відповідач не скористався своїм правом щодо укладання додаткової угоди про заміну сторони.

Заперечуючи проти стягнення з нього орендної плати за землю, відповідач наполягає на тому, що він не користувався земельною ділянкою.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом від 10.03.2023 №325400260, право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :16:001:0002 площею 0,1888 га за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б, зареєстроване з 07.05.2013. Строк дії договору до 01.09.2030.

Договір оренди земельної ділянки було зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 15.02.2006 № 15.

Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії цього договору має значення момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження.

Матеріали справи свідчать, що на час придбання нерухомого майна у власність TOB "Газтрон-Україна", договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :16:001:0002 по вул. Дерев`янка, 23-Б у м. Харкові був зареєстрований та є чинним, в установленому законом порядку не припинявся.

Більш того, як зазначалось раніше, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Розташування на сформованій та орендованій земельній ділянки нерухомого майна, яке належало на праві власності TOB "Газтрон-Україна", є свідченням фактичного використання земельної ділянки, на якій таке майно розташовано. Крім того, вказана земельна ділянка використовується на підставі договору оренди, який був та є чинним.

Верховний суд неодноразово зазначав, що положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, з урахуванням принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, дають підстави вважати, що особа, яка придбала об`єкт нерухомого майна, стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований.

Частиною 1 ст. 316 Цивільного кодексу України визначено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом (ч. 1 ст. 320 Цивільного кодексу України).

Згідно зі ст. 322 ЦК України, власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 3 Господарського кодексу України, під господарською діяльністю у цьому Кодексі розуміється діяльність суб`єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність. Господарська діяльність, що здійснюється для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємництвом, а суб`єкти підприємництва - підприємцями. Господарська діяльність може здійснюватись і без мети одержання прибутку (некомерційна господарська діяльність).

Підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб`єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку (ст. 42 Господарського кодексу України). Підприємці мають право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, яку не заборонено законом (ч. 1 ст. 43 Господарського кодексу України).

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції є втручання держави у право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи власності на майно.

Перший протокол до Конвенції ратифікований Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР і з огляду на приписи частини 1 статті 9 Конституції України, Закону України "Про міжнародні договори України" застосовується національними судами України як частина національного законодавства.

При цьому розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу до цієї Конвенції, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), яка згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується українськими судами як джерело права.

Так, Європейський суд з прав людини у справі "Меллахер та інші проти Австрії" (рішення від 19.12.1998), зокрема, визначив, що під поняттям "майно" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно із законодавством країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, "активи", які можуть виникнути, "правомірні очікування"/"законні сподівання" особи.

У рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд" та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.

За наявності відповідного рішення органу публічної влади щодо передання у користування земельної ділянки особі, в останньої виникають правомірні очікування мирно володіти майном (право користування) ще до отримання відповідного державного акта на виконання такого рішення. При цьому такі правомірні очікування є об`єктом правового захисту згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Концепція "майна" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві - певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак, і "майном" (рішення у справі "Іатрідіс проти Греції" від 25.03.1999).

За змістом рішення ЄСПЛ у справі "Рисовський проти України", суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість.

Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

В розумінні статті 1 Першого Протоколу до Конвенції в зміст поняття "майно" до об`єктів права власності відноситься "правомірні очікування"/"законні сподівання" вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу. При цьому "правомірні очікування"/"законні сподівання", у разі, коли вони дійсно мають місце, підлягають захисту навіть тоді, коли не порушено принцип юридичної визначеності. Наявність в особи заснованих на обіцянках влади очікувань (джерело яких - владні діяння й рішення) свідчить про взаємодію влади з особою, а тому для забезпечення якості влади (управління) необхідно, щоб відповідні очікування були предметом ефективного правового, в тому числі судового, захисту.

Суд звертає увагу, що TOB "Газтрон-Україна" не зверталось на адресу Харківської міської ради з заявами щодо оформлення права власності або права користування земельною ділянкою з кадастровим номером :16:001:0002.

При цьому, відсутність у Харківській міській раді звернень відповідача з приводу оформлення права користування або права власності не ставить під сумнів дотримання принципу належного урядування.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За змістом ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Податковим кодексом України, який набув чинності 01.01.2011, зокрема, встановлено, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності; (п. п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14), а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п.14.1.136 п. 14.1 ст.14).

Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Відповідно до положень ст. 206 ЗК України, використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється відповідно до Закону.

Згідно п.п. 288.1. - 288.4. ст. 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями п. 288.5.1 ст. 288 Податкового Кодексу України.

Частиною 1 ст. 530 Цивільного кодексу України встановлено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно з п. 287.3 ст.287 Податкового кодексу України, податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Зазначена норма відображена і у п. 11 договору оренди землі.

Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

З огляду на викладене, враховуючи, що відповідач, як новий власник об`єкта нерухомості та сторона за зобов`язаннями відповідно до умов договору оренди землі, з моменту набуття до моменту припинення права власності на зазначений об`єкт нерухомого майна (у період з 21.05.2021 по 22.06.2021) не сплачував у визначеному договором розмірі орендну плату за використання земельної ділянки по вул. Дерев`янка, 23-Б у м. Харкові, суд приходить до висновку про наявність законних підстав для стягнення з відповідача орендної плати в розмірі 39970,25 грн за вказаний період.

А відтак, позовні вимоги Харківської міської ради підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. 29, 42, 73, 74, 86, 91, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Газтрон-Україна" (вул. Євгена Коновальця, буд. 36, прим. 31, м. Київ, 01133; ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, буд. 7, м. Харків, 61003; ) - заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Дерев`янка, буд. 23-Б у м. Харкові відповідно до Договору оренди землі від 15.02.2006 № 15 за період з 21.05.2021 по 22.06.2021 в розмірі 39970,25 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Газтрон-Україна" (вул. Євгена Коновальця, буд. 36, прим. 31, м. Київ, 01133; ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, буд. 7, м. Харків, 61003; ; р/р UA0032986, Банк: ДКСУ м. Київ, МФО 820172) - витрати зі сплати судового збору в розмірі 2684,00 грн.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається відповідно до ст.ст. 256-257 ГПК України.

Повне рішення складено "20" червня 2023 р.

Суддя Н.М. Кухар