СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 червня 2023 року м. Харків Справа № 922/194/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Білоусова Я.О., суддя Пуль О.А. , суддя Фоміна В.О.

за участі секретаря судового засідання Голозубової О.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№695 Х/2) на рішення Господарського суду Харківської області від 27.02.2023 у справі №922/194/21 (прийняте у приміщенні Господарського суду Харківської області суддею Чистяковою І.О., повне рішення складено 13.03.2023)

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдинг", м. Київ,

про внесення змін до договору,

ВСТАНОВИВ:

В січні 2021 року Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдінг" про внесення змін до договору оренди землі від 09.08.2006 № 25 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2020, в редакції викладеній у позовній заяві.

Позовні вимоги обґрунтовані зміною розміру нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, яку введено в дію з 01.01.2020 на підставі рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1908/19 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2018", у зв`язку з чим зміни до договорів оренди землі, пов`язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Також в обґрунтування позову, посилається на постанову Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 №890 "Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України", відповідно до якої внесені зміни до пунктів 11, 13, 14, 21, 29, 31, 39, 43 Типового договору оренди землі, а також доповнено Типовий договір оренди землі окремими висновками стосовно земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що також є підставою для укладення додаткової угоди до договору оренди з 01.01.2020.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.05.2021 у справі №922/194/21, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.08.2021, позовні вимоги задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі від 09.08.2006 №25 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2020 в редакції, зазначеній у резолютивній частині рішення.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13.01.2022 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдинг" задоволено частково, постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.08.2021 і рішення Господарського суду Харківської області від 26.05.2021 у справі № 922/194/21 скасовано, справу № 922/194/21 направлено на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Направляючи справу на новий розгляд, суд касаційної інстанції вказав, що без належного спростування залишилися заперечення відповідача щодо моменту, з якого вносяться зміни до договору оренди, а також необхідності приведення усього тексту договору оренди до типової форми договору оренди землі, затвердженої Положенням (за виключенням висновків судів про обґрунтованість вимог щодо внесення змін у договір оренди в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки). Суди попередніх інстанцій проаналізували положення додаткової угоди до договору оренди на предмет її відповідності типовій формі договору оренди землі, разом з тим обставини щодо встановлення відповідності запропонованих позивачем змін та їх змісту (зокрема в частині істотних умов договору оренди) вимогам чинного законодавства та моменту укладення додаткової угоди залишилися поза увагою судів попередніх інстанцій.

Після нового розгляду, рішенням Господарського суду Харківської області від 27.02.2023 позов задоволено частково.

Внесено зміни до договору оренди землі від 09.08.2006 №25 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "09" серпня 2006 року за №25 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

Харківська міська рада (Орендодавець), з одного боку, та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ДОЛЬОВЕ КОМЕРЦІЙНЕ ПІДПРИЄМСТВО "УКРЖИТЛОСПЕЦХОЛДИНГ" (Орендар), з другого боку, домовились внести до договору оренди землі, зареєстрованого "09" серпня 2006 року за №25 наступні зміни:

Предмет договору

1. Орендодавець на підставі рішення ХХХV сесії Харківської міської ради ІV скликання від 27.04.2005 року № 88/05 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ відсутній, з кадастровим номером :05:031:0041, яка розташована м. Харків, просп. Тракторобудівників, 57".

В решті частині позову відмовлено.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдинг" на користь Харківської міської ради судовий збір у розмірі 2270,00 грн.

Рішення суду обґрунтовано тим, що позивачем запропоновано внести зміни у п.5 договору в редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 63 122 941 грн". Отож позивач просить внести зміни у п.5 договору фактично визначивши нормативну грошову оцінку земельної ділянки на майбутнє, адже дата укладення додаткової угоди за рішенням суду збігається з датою набрання рішенням законної сили. Втім, як зазначено в рішенні, при вирішенні спору щодо внесення змін до договору оренди, в тому числі шляхом визнання додаткової угоди укладеною, суд повинен надати оцінку пропозиціям сторони, яка звернулась із позовом та задовольнити вимоги або відмовити у їх задоволенні. При цьому, суд за власної ініціативи не може вносити змін у редакцію сторін.

Щодо внесення змін у п.9 договору, суд зазначив, що за умовами запропонованими позивачем у його додатковій угоді, орендна плата становить 5,6% на рік від нормативно грошової оцінки земель, тобто у раніше укладеній додатковій угоді від 02.09.2010 сторони також погодили цей самий розмір, в зв`язку з чим суд визнав позовні вимоги про внесення змін до пунктів 5, 9 договору оренди землі в частині визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати за земельну ділянку, необґрунтованими і такими, що не підлягають задоволенню.

Як зазначено в рішенні, оскільки позовна вимога про доповнення п.1 договору оренди землі відомостями щодо кадастрового номеру земельної ділянки узгоджується із вимогами частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі", не змінює прав та обов`язків сторін договору, не покладає на них будь-яких додаткових обов`язків та не надає додаткових прав, а є лише необхідним для відповідності додаткової угоди вимогам законодавства на час її укладення, суд визнав вимогу про доповнення пункту 1 договору оренди землі кадастровим номером :05:031:0041 обґрунтованою, правомірною і такою, що підлягає задоволенню.

Щодо позовних вимог про приведення договору оренди землі у відповідність до Типової форми, затвердженої рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19, суд визнав позовні вимоги в частині приведення договору оренди землі від 09.08.2006 № 25 у відповідність до нових вимог Типового договору, затвердженого рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19, необґрунтованими і такими, що не підлягають задоволенню.

Харківська міська рада з рішенням Господарського суду Харківської області не погодилась та звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 27.02.2023 у справі №922/194/21 в частині відмови в задоволенні позовних вимог Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдинг" про внесення змін до договору оренди землі від 09.08.2006 №25 у запропонованій у позовній заяві редакції та ухвалити нове рішення у відповідній частині, яким внести зміни до договору оренди землі від 09.08.2006 №25 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2020 у запропонованій у позовній заяві редакції.

Скарга обґрунтована тим, що розмір орендної плати за користування землею на території м.Харкова, передбачений договорами оренди землі у грошовій формі, тому плата за землю у вигляді орендної плати повинна бути змінена і сплачуватись зміненою з 1 січня 2020 року, тобто з дати введення в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 на підставі рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 №1908/19 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018". Оскільки орендна плата за землю є однією із суттєвих умов договору оренди землі, згідно зі ст.288, 289 Податкового кодексу України договір оренди землі від 09.08.2006 №25, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Укржитлоспецхолдінг", повинен бути змінений з 1 січня 2020 року, що дасть можливість відповідачу дотриматись вимоги ст.67 Конституції України, та сплатити плату за землю, як податок в повному обсязі.

Зазначає, що виходячи із положень ст.117 Конституції України, ст.630 ЦК України, ст.ст.179, 184 ГК України та ст.14 Закону України "Про оренду землі", при оформленні договорів оренди землі та внесенні до них змін на земельні ділянки комунальної власності застосування Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 №220, є обов`язковим.

Вказує, що Харківська міська рада має намір привести договір оренди землі від 09.08.2006 №5 до Типового договору оренди землі, що відповідає вимогам ст.184 ГК України. Внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, яку введено в дію з 01 січня 2020, змінився також і розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер: :05:031:0041, який станом на момент подання позову Харківською міською радою та ухвалення оскаржуваного рішення, становив 63 122 941 грн відповідно до Витягу з технічної документації від 27.04.2020 №3149/176-20, отже Харківською міською радою цілком обґрунтовано було запропоновано внести зміни до п.5 договору оренди землі від 09.08.2006 №5. Крім того, значення (величина) нормативної грошової оцінки земельної ділянки визначається в п.5 договору, а запропонована позивачем редакція цього пункту передбачає протягом дії договору можливість зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що не потребує внесення змін до договору оренди землі, оскільки виходячи із п.9 договору для визначення розміру орендної плати встановлюється лише її ставка у процентному співвідношенні від нормативної грошової оцінки, а не конкретний розмір орендної плати у гривнях, як було зазначено у додатковій угоді до договору оренди землі від 02.09.2010. Це надає можливість орендарю, без внесення змін до договору оренди землі, самостійно кожен рік визначати розмір орендної плати за земельну ділянку на підставі отриманого ним Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель.

18.05.2023 до суду від відповідача надійшла заява (вх.№5598) про продовження строку подання відзиву, в якій відповідач просить продовжити ТОВ "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдінг" строк для подання відзиву на апеляційну скаргу на 3 дні, посилаючись на те, що ухвалу Східного апеляційного господарського суду від 01.05.2023, якою було встановлено строк для подання відзиву до 17.05.2025, товариством було отримано лише 15.05.2023, на підтвердження чого надав копію конверту суду та трек-відстеження рекомендованого листа Укрпошти.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.06.2023 у зв`язку з відпусткою судді Тарасової І.В. для здійснення розгляду судової справи №922/194/21 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Білоусова Я.О., суддя Пуль О.А., суддя Фоміна В.О.

Представник позивача у судовому засіданні проти заяви відповідача щодо продовження строку подання відзиву на апеляційну скаргу не заперечував.

Колегія суддів, розглянувши заяву відповідача (вх.№5598 від 18.05.2023) про продовження строку подання відзиву, зазначає наступне.

Відповідно до ч.1 ст.263 ГПК України учасники справи мають право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом апеляційної інстанції в ухвалі про відкриття апеляційного провадження.

Частиною 2 ст.119 ГПК України унормовано, що встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 01.05.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради на рішення Господарського суду Харківської області від 27.02.2023 у справі №922/194/21. Призначено справу до розгляду на "07" червня 2023 р. Встановлено відповідачу строк для подання відзиву на апеляційну скаргу - до 17.05.2023. Встановлено учасникам справи строк для подання заяв, клопотань, тощо - до 17.05.2023.

Як вбачається з матеріалів справи, ухвала суду від 01.05.2023 отримана відповідачем 15.05.2023, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення, яке повернулось до суду. Заява про продовження строку подання відзиву подана відповідачем 18.05.2023, тобто на 3-й день після отримання ухвали суду. З метою недопущення порушення ст.13 ГПК України щодо змагальності сторін та реалізації прав сторін на повне та об`єктивне встановлення всіх обставин справи в умовах дії в Україні воєнного стану, колегія суддів вважає за можливе продовжити відповідачу строк подання відзиву на апеляційну скаргу на 3 робочих дні.

22.05.2023 до суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№5707), в якому останній проти апеляційної скарги заперечує, просить у її задоволенні відмовити, посилаючись на те, що позовна вимога про внесення змін до договору оренди з підстав зміни нормативно грошової оцінки земель необґрунтована, адже як в діючій редакції договору оренди, так і в редакції згідно позовних вимог, в п.9 договору орендна плата становить 5,6% від нормативно грошової оцінки земель, тобто фактично вартість оренди не змінюється ні в діючій редакції договору оренди, ні в редакції згідно позовної заяви.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.06.2023 у зв`язку з відпусткою судді Тарасової І.В. для здійснення розгляду судової справи №922/194/21 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Білоусова Я.О., суддя Пуль О.А., суддя Фоміна В.О.

Представник позивача у судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги та просив суд її завдовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні в режимі відеоконференції проти апеляційної скарги заперечував, просив у її задоволенні відмовити.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи та вимоги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 09.08.2006 між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдінг" укладено договір оренди землі № 25, умовами якого, в редакції додаткової угоди до договору від 02.09.2010, зокрема, визначено:

-п.5 Нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до Витягу з технічної документації №2538/08 від 18.07.2008 становить 17 656 838 грн, а з урахуванням коефіцієнтів індексації за 2008 та 2009 роки складає 21 541 342 грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновлення грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки;

- п.9 Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 934/10 від 29.04.2010 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 1 206 315,17 грн, або в місяць - 100 526,26 грн.

Рішенням Харківської міської ради від 27.02.2019 №1474/19 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 (п.1 рішення) та встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020 (п. 2 рішення).

Згідно з п. 1.4 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова станом на 01.01.2018 становить 639,78 грн і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Попередня базова вартість 1 кв.м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2013 на підставі рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013", рішень Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013" та була введена в дію з 01.01.2014 і складала 552,43 грн/кв.м (з урахуванням індексації).

Рішенням Харківської міської ради від 17.04.2019 №1554/19 затверджено Положення, додатком до якого встановлена типова форма договору оренди землі для земельних ділянок комунальної власності міста Харкова, що була розроблена та складена на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 (зі змінами та доповненнями).

Пунктами 7.3, 7.4 Положення передбачено, що усі зміни до договорів оренди землі, пов`язані з приведенням їх у відповідність до вимог цього Положення, здійснюються шляхом укладання додаткових угод до таких договорів. Порядок зміни, поновлення, припинення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності цим Положенням, здійснюються в порядку, визначеному даним Положенням, з урахуванням особливостей, встановлених відповідними договорами.

Крім цього, рішенням 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 №41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові" визначено порядок розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності м. Харкова та встановлені ставки річної орендної плати, які необхідно застосовувати при розрахунку розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі та внесенні до них змін.

Як вказує позивач, внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, яку введено в дію з 01.01.2020, змінився також і розмір орендної плати за користування землею на території м. Харкова, передбачений договорами оренди землі у грошовій формі, а тому плата за землю у вигляді орендної плати з дати введення в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 на підставі рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1908/19 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018", повинна бути змінена і сплачуватись в оновленому розмірі.

Згідно з пунктом 2.1 та 2.2 Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель міста Харкова відповідно до рішення Харківської міської ради є підставою для внесення змін до договорів оренди землі, крім договорів оренди землі, що укладені за типовою формою, затвердженою рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою.

На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано Витяг від 20.01.2020 № НВ-020 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку кадастровий номер: :05:031:0041 площею 0,8632 га по пр. Тракторобудівників, 57 у м. Харкова, відповідно до якого зазначена земельна ділянка та право її оренди зареєстровано у Державному земельному кадастрі за відповідачем;

- одержано Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер: :05:031:0041 (від 27.04.2020 № 3149/176-20);

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2018 № 392/20.

На підставі вказаних документів, Департаментом земельних відносин підготовлено додаткову угоду до договору оренди (у 2-х примірниках), яку разом із листом-пропозицією від 16.07.2020 № 5629/0/225-20 та розрахунком розміру орендної плати (у 2-х примірниках) рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача з пропозицією підписати та у 20-ти денний термін направити до Департаменту для забезпечення державної реєстрації, згідно з вимогами чинного законодавства.

Позивач вказує, що додатковою угодою до договору оренди редакція зазначеного договору приводиться у відповідність до Типової форми договору оренди землі, встановленої Положенням, що передбачено пунктами 7.3 та 7.4 цього Положення.

Згідно з цією додатковою угодою змінюється редакція наступних пунктів договору оренди землі: 1, 2, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17 (пункти 18, 19, 20, які увійшли до розділу "Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду" виключено на підставі Постанови Кабінету Міністрів України № 843 від 23.11.2016), 21, 26, п/пункт "д" пункту 28, доповнюється п. 28 п/пунктом "е", п/п "е" пункту 30, п/п "а", "в", "и", "ї", "к", "л" пункту 31, 33, 36, 37, 39, 40, 41, 42.

Крім цього, починаючи з п.18 змінюється нумерація пунктів, у зв`язку з виключенням пунктів 18, 20 із Типового договору оренди землі на підставі Закону України від 12.02.2015 N 191-VIII та Постанови Кабінету Міністрів України № 843 від 23.11.2016 "Про внесення змін до Типового договору оренди землі", а тому п.21 договору оренди відповідає пункту 18 нової редакції договору згідно з запропонованою додатковою угодою.

Однак, як зазначає позивач, відповідач не підписав та не повернув позивачу підготовлену додаткову угоду до договору оренди, що стало підставою для звернення позивача до суду з цим позовом.

Колегія суддів дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального та матеріального права в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги виходячи з наступного.

Предметом оскарження є вимога позивача про внесення змін до договору оренди землі, зокрема в п.5, 9 договору, а також приведення умов договору оренди землі від 09.08.2006 №5 до Типового договору оренди землі.

За змістом статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Частиною третьою статті 653 ЦК України передбачено, що у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18).

Позивач у позовній заяві просить ухвалити рішення, яким внести зміни до договору оренди землі від 09.08.2006 №5 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору з 01.01.2020, проте визначення такої дати укладання спірної додаткової угоди суперечить вимогам ч. 3 ст. 653 ЦК України, відповідно до положень якої, у випадку зміни договору у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, в зв`язку з чим судом першої інстанції правильно відмовлено у задоволенні позову в цій частині.

Щодо позовних вимог про внесення змін до пунктів 5, 9 договору оренди землі в частині визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати за земельну ділянку, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст. 13 Конституції України земля є об`єктом права власності українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування.

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною 1 ст. 626 ЦК України унормовано, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За змістом ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

За приписами ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з частинами 1, 2, 4 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Згідно зі ст. 13, ч. 1 ст. 15 та ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної і комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

З аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі", вбачається, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Дана правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.

Пунктом 5 додаткової угоди до договору оренди землі, в редакції викладеній у позовній заяві, передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 63 122 941 грн.

Наведене підтверджується доказами доданими до позовної заяви, а саме витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.04.2020 №3149/176-20 та розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом на 01.01.2018 №392/20.

Місцевий господарський суд, відмовляючи у задоволенні позову в цій частині, зазначив, що позивач просить внести зміни у п. 5 договору фактично визначивши нормативну грошову оцінку земельної ділянки на майбутнє, адже дата укладення додаткової угоди за рішенням суду збігається з датою набрання рішенням законної сили.

Однак, суд апеляційної інстанції не може погодитись з даним висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Як вже зазначалось та правильно встановлено судом першої інстанції, якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили. Таким чином, визначення позивачем нормативної грошової оцінки земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди (дату набрання рішенням законної сили) у розмірі 63 122 941 грн не суперечить нормам чинного законодавства, в зв`язку з чим позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо внесення змін у п.9 договору, колегія суддів зазначає наступне.

Пунктом 9 договору оренди землі, в редакції додаткової угоди до договору від 02.09.2010, передбачено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 934/10 від 29.04.2010 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 1 206 315,17 грн, або в місяць - 100 526,26 грн.

Позивач у позовній заяві просить викласти п. 9 додаткової угоди до договору оренди землі, в наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства України у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному територіальному органі Державної фіскальної служби України за місцем розташування земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку становить 5,6 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки."

Суд першої інстанції відмовляючи у задоволенні позову в цій частині зазначив, що за умовами запропонованими позивачем у його додатковій угоді, орендна плата становить 5,6% на рік від нормативно грошової оцінки земель, тобто як і у раніше укладеній додатковій угоді від 02.09.2010, якою сторони погодили цей самий розмір.

Однак, колегія суддів не може погодитись з даним висновком суду першої інстанції, з огляду на те, що позивачем дійсно не змінюється розмір ставки орендної плати від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, разом з цим виключається посилання на грошовий розмір орендної плати на рік та на місяць, визначений від попередньої нормативної грошової оцінки, наявність якого суперечитиме п.5 договору, яким встановлено новий розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тому вимога позивача про внесення змін у п.9 договору оренди землі є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню, в зв`язку з чим рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позову про внесення змін у пункт 9 договору оренди землі підлягає скасуванню, з прийняттям нового рішення в цій частині про задоволення позовних вимог.

Щодо позовних вимог про приведення договору оренди землі у відповідність до Типової форми, затвердженої рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Згідно зі статтею 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно зі статтею 630 ЦК України договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку. Якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.

Рішенням Харківської міської ради від 17.04.2019 №1554/19 затверджено Положення, додатком до якого встановлена типова форма договору оренди землі для земельних ділянок комунальної власності міста Харкова, що була розроблена та складена на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 (зі змінами та доповненнями).

Пунктами 7.3, 7.4 Положення передбачено, що усі зміни до договорів оренди землі, пов`язані з приведенням їх у відповідність до вимог цього Положення, здійснюються шляхом укладання додаткових угод до таких договорів.

Тобто, наведені положення нормативно-правового акта не передбачають обов`язку приводити укладені договори до типової форми, а лише вказують на те, що усі зміни до договорів оренди землі здійснюються шляхом укладання додаткових угод.

Договір оренди землі від 09.08.2006 № 25 та додаткову угоду від 02.09.2010 до цього договору було укладено на підставі Типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.

В подальшому, постановою Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 № 890 внесено зміни до форми типового договору оренди землі в частині встановлення відповідальності за несвоєчасну сплату орендної плати за землю.

У постановах Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 907/87/19 та від 13.01.2022 у цій справі № 922/194/21 викладено висновок щодо застосування приписів ст.630 ЦК України, ст. 14 Закону України "Про оренду землі", Постанов Кабінету Міністрів України №220 і №890, відповідно до якого, за змістом Постанови Кабінету Міністрів України № 890 не вимагається приведення договорів оренди, укладених раніше, у відповідність до нових вимог стосовно типового договору.

За таких обставин, судом першої інстанції обґрунтовано відмовлено у задоволенні позовних вимог в частині приведення договору оренди землі від 09.08.2006 № 25 у відповідність до нових вимог Типового договору, затвердженого рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19.

Частиною 1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню частково, в зв`язку з чим рішення Господарського суду Харківської області від 27.02.2023 у справі №922/194/21 підлягає скасуванню в частині відмови у внесенні змін у пункти 5, 9 договору оренди землі.

Відповідно до п.п.в) п.4 ч.1 ст.282 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції складається з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 269, 270, п.2 статті 275, п.4 ч.1 статті 277, статтями 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

2.Рішення Господарського суду Харківської області від 27.02.2023 у справі №922/194/21 в частині відмови у задоволенні позовних вимог щодо внесення змін у пункти 5, 9 договору оренди землі від 09.08.2006 №25 скасувати та прийняти нове рішенні в цій частині, яким позовні вимоги задовольнити.

3.Викласти резолютивну частину рішення в такій редакції.

"Позовну заяву Харківської міської ради задовольнити частково.

Внести зміни до пунктів 1, 5, 9 договору оренди землі від 09.08.2006 №25 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "09" серпня 2006 року за №25 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

Харківська міська рада (Орендодавець), з одного боку, та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ДОЛЬОВЕ КОМЕРЦІЙНЕ ПІДПРИЄМСТВО "УКРЖИТЛОСПЕЦХОЛДИНГ" (Орендар), з другого боку, вносять до договору оренди землі, зареєстрованого "09" серпня 2006 року за №25, наступні зміни:

Предмет договору

1. Орендодавець на підставі рішення ХХХV сесії Харківської міської ради ІV скликання від 27.04.2005 року № 88/05 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ відсутній, з кадастровим номером :05:031:0041, яка розташована м. Харків, просп. Тракторобудівників, 57".

5.Нормативно грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 63 122 941 грн (шістдесят три мільйони сто двадцять дві тисячі дев`ятсот сорок одна гривня).

9.Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства України у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному територіальному органі Державної фіскальної служби України за місцем розташування земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку становить 5,6% від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки."

4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Дольове комерційне підприємство Укржитлоспецхолдинг (01103, м. Київ, Залізничне шосе, буд. 57, ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, буд. 7, ) судовий збір у розмірі 2270,00 грн за подання позовної заяви та 1702,50 грн за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження до Верховного Суду передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 12.06.2023

Головуючий суддя Я.О. Білоусова

Суддя О.А. Пуль

Суддя В.О. Фоміна