ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 травня 2023 року

м. Київ

cправа № 917/129/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Письменна О. М.,

за участю представників:

позивача - не з`явилися,

відповідача - не з`явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Кобеляцької міської ради

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.01.2023 (колегія суддів: Хачатрян В. С. - головуючий, Россолов В. В., Шутенко І. А.) у справі

за позовом Селянського (фермерського) господарства "Шанс"

до Кобеляцької міської ради

про визнання додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У лютому 2022 року Селянське (фермерське) господарство "Шанс" (далі - СФГ "Шанс") звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Кобеляцької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельних часток (паїв) від 24.03.2021 № 1 у редакції, доданій до позовної заяви.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Кобеляцька міська рада незаконно ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди земельних часток (паїв), оскільки, на думку СФГ "Шанс", у позивача наявне переважне право оренди.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 13.09.2022 (суддя Кльопов І. Г.) у справі № 917/129/22 відмовлено у повному обсязі в задоволенні позовних вимог СФГ "Шанс" до Кобеляцької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельних часток (паїв).

2.2. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, господарський суд першої інстанції виходив із того, що договір оренди земельних часток (паїв) не містить запису про реєстрацію цього договору у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв). За таких обставин місцевий господарський суд констатував, що у позивача не виникло право оренди невитребуваних земельних часток (паїв). Крім того, господарський суд першої інстанції установив, що позивачем в односторонньому порядку було змінено строк дії договору оренди земельних часток (паїв) на 1 рік з 31.12.2021 до 31.12.2022, та заявлено позовні вимоги про поновлення зазначеного договору на інших умовах, ніж визначені у договорі.

2.3. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.01.2023 скасовано рішення Господарського суду Полтавської області від 13.09.2022 у справі № 917/129/22 та ухвалено нове рішення, яким задоволено позов СФГ "Шанс" до Кобеляцької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельних часток (паїв).

Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельних часток (паїв) від 24.03.2021 № 1 в редакції, викладеній у резолютивній частині постанови апеляційного господарського суду.

2.4. Апеляційний господарський суд, скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, зазначив, що позивач, укладаючи договір оренди земельних часток (паїв), щодо якого були прийняті відповідні рішення органу місцевого самоврядування, мав законне сподівання, що цей орган влади виконав обов`язок щодо реєстрації договору оренди земельної частки (паю), і орендар матиме право на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди. Тому наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна особи, яка жодних порушень не вчинила, а належним чином виконувала свої обов`язки за договором.

Щодо зміни орендарем в односторонньому порядку строку дії договору оренди земельних часток (паїв), апеляційний господарський суд зазначив, що наданий проект додаткової угоди не містить дати укладення такої додаткової угоди до договору оренди земельних часток (паїв). Такі дії, за висновком суду, обумовлені тим, що орендар не може впливати на процедури Кобеляцької міської ради, які можуть бути довготривалими. Тому орендар надав проект договору з відкритою (непроставленою) датою та не вказував у жодному з пунктів про зміну строку договору.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.01.2023 у справі № 917/129/22, до Верховного Суду звернулася Кобеляцька міська рада з касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначену постанову апеляційного господарського суду, а рішення Господарського суду Полтавської області від 13.09.2022 у справі № 917/129/22 залишити в силі.

3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, Кобеляцька міська рада зазначає, що оскаржувана постанова апеляційного господарського суду ухвалена з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Кобеляцька міська рада, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.3. Скаржник вважає, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, застосував положення статті 125 Земельного кодексу України без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 12.08.2020 у справі № 920/54/19, від 21.04.2021 у справі № 914/2179/19, від 07.12.2021 у справі № 904/4993/20; застосував положення статті 13, частини 1 статті 15, статті 30, 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 925/803/18, від 12.07.2022 у справі № 924/707/19, від 04.12.2019 у справі № 693/42/18, від 28.02.2020 у справі № 913/169/18, від 28.09.2020 у справі № 272/440/18, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц.

3.4. Крім того, скаржник у касаційній скарзі посилається на порушення норм процесуального права, що передбачено пунктом 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.5. СФГ "Шанс" у відзиві на касаційну скаргу Кобеляцької міської ради просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного господарського суду - без змін. СФГ "Шанс" зазначає, що орендар до закінчення строку дії договору оренди земельних часток (паїв) повідомив орендаря про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та додав до листа-повідомлення два примірники проекту додаткової угоди, і фактично продовжив належно виконувати свої обов`язки за договором оренди земельних часток (паїв), користуючись при цьому виділеною земельною ділянкою.

4. Обставини справи, встановлені судами

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 24.03.2021 року між Виконавчим комітетом Кобеляцької міської ради (орендодавець) та СФГ "Шанс" (орендар) було укладено договір оренди земельних часток (паїв) № 1, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає у платне строкове користування невитребувані земельні частки (паї) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться за межами населених пунктів Кобеляцької міської ради.

4.2. Згідно з пунктами 2, 3 договору оренди земельних часток (паїв) в оренду передається земельна ділянка загальною площею 47,23 га (12 ділянок) - невитребувані земельні частки (паї). Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 1 354 813,33 грн.

4.3. Пунктом 6 договору оренди земельних часток (паїв) передбачено, що цей договір укладено до 31.12.2021 або до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку, або до набрання чинності законної сили рішення суду про визнання спадщини відумерлою, яка знаходиться на території Кобеляцької міської ради. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 4 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір укласти договір оренди землі на новий строк (поновлення договору). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

4.4. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 443,00 грн за 1 га, що становить 12% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, та складає 16 2578,00 грн за рік (пункт 7 договору оренди земельних часток (паїв)).

4.5. Пунктом 9 договору оренди земельних часток (паїв) визначено, що орендна плата вноситься щомісячно, не пізніше 30 числа.

4.6. Відповідно до пункту 12 договору оренди земельних часток (паїв) після припинення дії договору орендар повертає орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

4.7. Пунктом 28 договору оренди земельних часток (паїв) передбачено, що дія цього договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

4.8. Згідно з пунктом 31 договору оренди земельних часток (паїв) цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та його облікування.

4.9. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що між Виконавчим комітетом Кобеляцької міської ради (орендодавець) та СФГ "Шанс" (орендар) підписано акт приймання-передачі в оренду земельних ділянок в натурі, відповідно до якого, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельні ділянки в натурі площею 47,23 га (12 ділянок), які знаходяться за межами населеного пункту на території колишньої Світлогірської сільської ради. Фактичний стан земельних ділянок: знаходяться у задовільному стані.

4.10. Додатковою угодою до договору оренди земельних часток (паїв), у зв`язку з оформленням спадкових прав спадкоємцями ОСОБА_1 на земельну частку (пай) площею 4,45 га, яка входить до земельного масиву невитребуваних паїв, у червні 2021 року було внесено зміни до пунктів 2, 7 договору оренди земельних часток (паїв) та змінено площу земельних ділянок на 42,78 га (11 ділянок) - невитребувані земельні частки (паї) і розмір орендної плати на 147 291,54 грн на рік, що становить 12% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (3 443,00 грн за 1 га).

4.11. 27.08.2021 СФГ "Шанс" звернулося до Кобеляцької міської ради з листом-повідомленням, в якому просило поновити на новий строк договір оренди земельних часток (паїв), додавши при цьому проект додаткової угоди. У цьому листі-повідомленні позивач просив поновити договір оренди земельних часток (паїв) до 31.12.2022 на тих самих умовах.

4.12. Суди зазначили, що лист Кобеляцької міської ради від 08.11.2021 № 02-19/2251 свідчить про те, що питання про розгляд заяви СФГ "Шанс" щодо укладення додаткової угоди до договору оренди земельних часток (паїв) було винесено на розгляд пленарного засідання, яке відбулося 29.10.2021. Проте за результатами голосування проект рішення з цього питання не набрав необхідної кількості голосів депутатів.

4.13. Крім того, Кобеляцька міська рада листом від 24.11.2021 № 02-19/2374 повідомила СФГ "Шанс" про неприйняття рішення щодо поновлення на новий строк договору оренди земельних часток (паїв).

4.14. СФГ "Шанс", вважаючи порушеними свої права щодо поновлення договору оренди земельних часток (паїв), звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Кобеляцької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельних часток (паїв) від 24.03.2021 № 1 у редакції, доданій до позовної заяви.

5. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.2. Кобеляцька міська рада у заяві, поданій до Верховного Суду, зазначає, що підтримує касаційну скаргу та просить здійснювати розгляд справи без участі представника Кобеляцької міської ради.

5.3. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга повинна бути задоволена з огляду на таке.

5.4. Предметом позову в цій справі є вимоги СФГ "Шанс" до Кобеляцької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельних часток (паїв) від 24.03.2021 № 1 у редакції, доданій до позовної заяви.

5.5. Підставою позовних вимог є те, що відповідач, на думку позивача, незаконно ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди земельних часток (паїв).

5.6. Верховний Суд зазначає, що Указом Президента України від 03.12.1999 № 1529/99 "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" передбачалося реформування протягом грудня 1999 року - квітня 2000 року колективних сільськогосподарських підприємств на засадах приватної власності на землю та майно шляхом: забезпечення всім членам колективних сільськогосподарських підприємств права вільного виходу з цих підприємств із земельними частками (паями) і майновими паями та створення на їх основі приватних (приватно-орендних) підприємств, селянських фермерських) господарств, господарських товариств, сільськогосподарських кооперативів, інших суб`єктів господарювання, заснованих на приватній власності.

5.7. Розділом Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України передбачено порядок та умови укладення договорів оренди земельної частки (паю).

5.8. Крім того, колегія суддів зазначає, що для договорів оренди земельної частки (паю) встановлена спеціальна процедура реєстрації, яка визначена у Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № 119 (далі - Порядок № 119).

5.9. Пунктами 1, 2 Порядку 119 передбачено, що він визначає умови та процедуру реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) (далі - договори оренди). Реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

5.10. Відповідно до пункту 3 Порядку 119 для реєстрації договору оренди орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування: договір оренди у двох примірниках; сертифікат на право на земельну частку (пай). Виконавчий комітет сільської, селищної, міської ради перевіряє у дводенний термін подані документи, реєструє або готує обґрунтований висновок про відмову в реєстрації.

5.11. Пунктами 4, 5 Порядку 119 визначено, що договір оренди реєструється у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв), що ведеться за формою згідно з додатком. Датою реєстрації договору оренди є дата внесення відповідного запису до цієї Книги. На обох примірниках договору оренди ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номера запису, а також з підписом особи, яка зареєструвала договір.

5.12. Верховний Суд також зазначає, що Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV визначено умови поновлення договору оренди землі.

5.13. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

5.14. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

5.15. Верховний Суд зазначає, що згідно з частинами 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

5.16. Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

5.17. Частиною 9 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

5.18. Таким чином, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 910/16979/21, від 30.08.2022 у справі № 925/778/19, від 23.08.2022 у справі № 920/102/21, від 05.07.2022 у справі № 904/3860/19.

5.19. Здійснюючи касаційний перегляд оскаржуваної постанови апеляційного господарського суду в цій справі, Верховний Суд звертається до правових висновків, які викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 (про відсутність вагомих підстав для відступу від яких Велика Палата Верховного Суду зазначила в пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

5.20. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі") повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

5.21. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

5.22. Відповідно до частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

5.23. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, господарський суд першої інстанції виходив із того, що договір оренди земельних часток (паїв) не містить запису про реєстрацію цього договору в Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв). За таких обставин місцевий господарський суд констатував, що у позивача не виникло право оренди невитребуваних земельних часток (паїв). Крім того, господарський суд першої інстанції установив, що позивачем в односторонньому порядку було змінено строк дії договору оренди земельних часток (паїв) на 1 рік з 31.12.2021 до 31.12.2022, та заявлено позовні вимоги про поновлення зазначеного договору на інших умовах, ніж визначені у договорі.

5.24. Апеляційний господарський суд, скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, зазначив, що позивач, укладаючи договір оренди земельних часток (паїв), щодо якого були прийняті відповідні рішення органу місцевого самоврядування, мав законне сподівання, що цей орган влади виконав обов`язок щодо реєстрації договору оренди земельної частки (паю) і матиме право на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди. Тому наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна особи, яка жодних порушень не вчинила, а належним чином виконувала свої обов`язки за договором.

Щодо зміни орендарем в односторонньому порядку строку дії договору оренди земельних часток (паїв) апеляційний господарський суд зазначив, що наданий проект додаткової угоди не містить зазначення дати укладення такої додаткової угоди до договору оренди земельних часток (паїв). Такі дії, за висновком суду, обумовлені тим, що орендар не може впливати на процедури Кобеляцької міської ради, які можуть бути довготривалими. Тому орендар надав проект договору з відкритою (непроставленою) датою та не вказував у жодному з пунктів про зміну строку договору.

5.25. Кобеляцька міська рада не погоджується з висновками апеляційного господарського суду, а тому звернулася з касаційною скаргою на постанову апеляційного суду. Кобеляцька міська рада, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Крім того, скаржник у касаційній скарзі посилається на порушення норм процесуального права, що передбачено пунктом 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.26. Пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.

5.27. Касаційну скаргу з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивовано тим, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, застосував положення статті 125 Земельного кодексу України без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 12.08.2020 у справі № 920/54/19, від 21.04.2021 у справі № 914/2179/19, від 07.12.2021 у справі № 904/4993/20; застосував положення статті 13, частини 1 статті 15, статті 30, 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 925/803/18, від 12.07.2022 у справі № 924/707/19, від 04.12.2019 у справі № 693/42/18, від 28.02.2020 у справі № 913/169/18, від 28.09.2020 у справі № 272/440/18, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц.

5.28. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстав, зазначених у пункті 1 частини 2 цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

5.29. Розглянувши наведені доводи скаржника, Верховний Суд установив, що постанова Верховного Суду від 07.12.2021 у справі № 904/4993/20, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом Селянського (фермерського) господарства "Кондратюк" до Новопавлівської сільської ради Межівського району Дніпропетровської області про визнання незаконними та скасування рішень сільської ради, скасування державної реєстрації речового права (права оренди). У зазначеній постанові Верховного Суду викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано апеляційним господарським судом під час ухвалення оскаржуваної постанови:

"За змістом статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

5.6. У свою чергу, для вказаного виду договорів встановлена спеціальна процедура реєстрації, яка визначена у Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № 119 (далі - Порядок № 119).

Згідно з пунктом 2 Порядку № 119 реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) проводиться виконавчими комітетами сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

Пунктом 3 Порядку № 119 визначено, що для реєстрації договору оренди земельної частки (паю) орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування договір оренди у двох примірниках, сертифікат на право на земельну частку (пай). Виконавчий комітет сільської, селищної, міської ради перевіряє у дводенний термін подані документи, реєструє або готує обґрунтований висновок про відмову в реєстрації.

Відповідно до пункту 4 Порядку № 119 договір оренди земельної частки (паю) реєструється у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв), що ведеться за формою згідно з додатком. Датою реєстрації договору оренди земельної частки (паю) є дата внесення відповідного запису до цієї Книги.

Згідно з пунктом 5 Порядку № 119 на обох примірниках договору оренди земельної частки (паю) ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номера запису, а також з підписом особи, яка зареєструвала договір.

Аналізуючи вказані вимоги, суди встановили, що Межівська РДА, як орендодавець за укладеними договорами оренди з позивачем, мала подати до виконавчого комітету сільради договори оренди у двох примірниках для здійснення реєстрації. Спростовуючи доводи позивача про те, що договори оренди земельних ділянок 06.11.2017 зареєстровано в Книзі реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) у виконавчому комітеті сільради, з присвоєнням відповідних номерів, про що на договорах проставлено штамп із зазначенням дати реєстрації та номеру запису, з підписом особи, яка зареєструвала договір, суди вказали на те, що вказані обставини, відповідно до норм статей 73, 74, 76 ГПК України, документально не підтверджені. Залучені копії договорів, не містять належних даних про їх реєстрацію. Зважаючи на відсутність реєстрації вказаних договорів, суди дійшли висновку, що вони неукладені".

5.30. Колегія суддів, враховуючи висновки, які викладені у постанові Верховного Суду від 07.12.2021 у справі № 904/4993/20, зазначає, що відповідно до статті 125 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

5.31. Крім того, колегія суддів враховує, що для договорів оренди земельної частки (паю) встановлена спеціальна процедура реєстрації, визначена у Порядку № 119.

5.32. Пунктами 4, 5 зазначеного Порядку № 119 передбачено, що договір оренди земельної частки (паю) реєструється у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв), що ведеться за формою згідно з додатком. Датою реєстрації договору оренди земельної частки (паю) є дата внесення відповідного запису до цієї Книги. На обох примірниках договору оренди ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номера запису, а також з підписом особи, яка зареєструвала договір.

5.33. Разом з тим установлені фактичні обставини у цій справі свідчать про те, що договір оренди земельних часток (паїв) не містить запису про реєстрацію цього договору в Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв).

5.34. З огляду на викладене Верховний Суд погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про те, що у позивача не виникло право оренди невитребуваних земельних часток (паїв). Подібні висновки також викладені у постанові Верховного Суду від 24.04.2021 у справі № 914/2179/19, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

5.35. Крім того, Верховний Суд установив, що постанова Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 925/803/18, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мошнівська МТС" до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною. У зазначеній постанові Верховного Суду викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано апеляційним господарським судом під час ухвалення оскаржуваної постанови:

"18. Відповідно до частини 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

19. Сторони даного спору не досягли згоди щодо поновлення Договору та додаткова угода до Договору про його поновлення не була укладена сторонами у місячний строк, як цього вимагає частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", переважне право орендаря, передбачене частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", припинилось, а Договір оренди припинив свою дію, в зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, відповідно до положень статті 31 вказаного Закону".

5.36. Верховний Суд також установив, що постанова Верховного Суду від 12.07.2022 у справі № 924/707/19, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом Приватного малого підприємства "Фінмаркет" до Хмельницької міської ради про визнання незаконним рішення 21-ої сесії Хмельницької міської ради від 11.04.2018 № 88, поновлення дії договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди. У зазначеній постанові Верховного Суду викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано апеляційним господарським судом під час ухвалення оскаржуваної постанови:

"Отже, відповідно до частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Якщо ж орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах.

Отже, у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", умови такого договору можуть бути змінені, але лише за згодою сторін, а недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору призводить до припинення переважного права орендаря. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших неузгоджених сторонами умовах.

Аналогічні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 909/1213/17".

5.37. Верховний Суд установив, що постанова Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива" про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання укладеною додаткової угоди. У зазначеній постанові Верховного Суду викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано апеляційним господарським судом під час ухвалення оскаржуваної постанови: "

…переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі".

5.38. Верховний Суд, враховуючи висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 925/803/18, від 12.07.2022 у справі № 924/707/19, від 28.09.2020 у справі № 272/440/18, зазначає, що встановлені фактичні обставини у цій справі свідчать про те, що строк договору оренди земельних часток (паїв) від 24.03.2021 визначено сторонами до 31.12.2021, тобто 9 місяців та 8 днів.

5.39. Проте встановлені фактичні обставини у цій справі свідчать про те, що позивач, звертаючись до відповідача з листом-повідомленням про поновлення такого договору на новий строк, в додатковій угоді просив поновити договір оренди земельних часток (паїв) до 31.12.2022, тобто на інший строк, ніж визначений у договорі. При цьому позивач звернувся з позовом до суду про поновлення договору оренди на інших умовах, ніж визначені в договорі оренди.

5.40. Колегія суддів зазначає, що відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

5.41. При цьому колегія суддів враховує, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 925/803/18, від 12.07.2022 у справі № 924/707/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

5.42. Відповідно до встановлених фактичних обставин справи сторони договору не досягли згоди щодо поновлення договору оренди земельних часток (паїв), і додаткова угода про поновлення такого договору не була укладена сторонами. Водночас орендар звернувся до суду з позовною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди на інших неузгоджених сторонами умовах

5.43. За таких обставин Верховний Суд погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про те, що умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а в разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. При цьому недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права.

5.44. Отже, з урахуванням установлених фактичних обставин у цій справі, Верховний Суд погоджується з доводами скаржника про те, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, застосував положення статті 125 Земельного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 07.12.2021 у справі № 904/4993/20, від 24.04.2021 у справі № 914/2179/19, від 19.06.2019 у справі № 925/803/18, від 12.07.2022 у справі № 924/707/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

5.45. На підставі викладеного колегія суддів дійшла висновку про те, що касаційну скаргу належить задовольнити, оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції - скасувати, а рішення суду першої інстанції - залишити в силі.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин 1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

6.3. Відповідно до статті 312 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

6.4. Враховуючи положення законодавства та встановлені судами фактичні обставини справи, колегія суддів зазначає, що касаційну скаргу слід задовольнити, оскаржувану постанову апеляційного господарського суду - скасувати, а рішення господарського суду першої інстанції - залишити в силі.

7. Судові витрати

7.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, слід покласти на позивача.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Кобеляцької міської ради задовольнити.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.01.2023 у справі № 917/129/22 скасувати, а рішення Господарського суду Полтавської області від 13.09.2022 у справі № 917/129/22 залишити в силі.

3. Стягнути з Селянського (фермерського) господарства "Шанс" на користь Кобеляцької міської ради 4 962,00 (чотири тисячі дев`ятсот шістдесят дві) грн витрат зі сплати судового збору за розгляд справи в суді касаційної інстанції.

4. Доручити Господарському суду Полтавської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Багай

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак