ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 травня 2023 року Справа № 915/1460/20

м.Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складi головуючого суддi Мавродієвої М.В.,

за участю:

секретаря судового засідання Жиган А.О.,

представника позивача: Татарінова В.П.,

представника відповідача: не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Фізичної особи-підприємця Інаурі (Абремко) Поліни Олександрівни (місцезнаходження за ЄДР: АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; адреса зазначена позивачем: АДРЕСА_2 ; адреса ел.пошти представника - Татарінова В.П.: ІНФОРМАЦІЯ_1 ),

до відповідача: Миколаївської міської ради (54001, м.Миколаїв, вул.Адміральська, буд.20; ідент.код 26565573; адреса ел.пошти: ),

про: визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, укладеною в редакції позивача,-

в с т а н о в и в:

Фізична особа-підприємець Інаурі (Абремко) Поліна Олександрівна звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 01.12.2009, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 09.12.2009 за №7186 та у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 09.12.2009 за №73 укладеною, в редакції запропонованій позивачем, а саме поновлення терміну дії договору оренди на 5 років 9 місяців 6 днів, на тих самих умовах.

Ухвалою суду від 07.12.2020 позов залишено без руху та встановлено позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою суду від 15.12.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 14.01.2021.

У підготовчому засіданні 14.01.2021 судом оголошено перерву до 01.02.2021.

01.02.2021 судом відкладено підготовче засідання на 18.02.2021 у зв`язку з неявкою сторін.

Ухвалою суду від 18.02.2021 зупинено провадження у справі до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19.

Ухвалою суду від 27.03.2023 поновлено провадження у даній справі. Підготовче засідання призначено на 25.04.2023.

Ухвалою суду від 25.04.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 25.05.2023.

Представник позивача у судовому засіданні 25.05.2023 підтримав позовні вимоги в повному обсязі.

Відповідач явку повноважного представника у судове засідання 25.05.2023 не забезпечив, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив.

Судом прийнято до уваги, що у заяві від 21.04.2023 відповідач просив розглядати справу за відсутності його представника, заперечував проти задоволення позовних вимог та просив відмовити у їх задоволенні, з урахуванням обставин викладених у відзиві на позов.

Судом також враховано, що явка учасників справи не визнавалась судом обов`язковою.

За приписами п.1 ч.3 ст.202 ГПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомленні про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Враховуючи викладене суд дійшов висновку про достатність у матеріалах справи документальних доказів для вирішення спору по суті за відсутності представника відповідача.

У судовому засіданні 25.05.2023 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд встановив наступне.

Рішенням Миколаївської міської ради №38/82 від 01.10.2009 передано Фізичній особі-підприємцю Абремко Поліні Олександрівні в оренду строком на 5 років земельну ділянку загальною площею 42 кв.м, у т.ч. 22 кв.м - землі комерційного використання 20 кв.м - землі громадського призначення, для обслуговування зупиночного комплексу по просп.Леніна, в районі Центрального міського стадіону, у напрямку руху від центру міста (а.с.41).

01.12.2009 між Миколаївською міською радою, як орендодавцем, та Фізичною особою-підприємцем Абремко Поліною Олександрівною, як орендарем, було укладено договір оренди землі №7186 (далі - Договір оренди землі) (а.с.42-48), за умовами якого орендодавець на підставі рішення Миколаївської міської ради №38/82 від 01.10.2009, передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку для обслуговування зупиночного комплексу по просп.Леніна, в районі Центрального міського стадіону, у напрямку руху від центру міста, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно (Заводський район) (п.1.1 Договору оренди землі).

Згідно п.2.1 Договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 42 кв.м, у т.ч. 22 кв.м під спорудою, 20 кв.м під критим майданчиком для очікування громадського транспорту, без права передачі її в суборенду.

Відповідно до п.3.1 Договору оренди землі, договір діє протягом 5 (п`яти) років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору звернутись письмово до орендодавця з проханням щодо продовження строку дії договору. Підставою для поновлення договору буде відповідне рішення міської ради.

Згідно п.14.1 Договору оренди землі, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

09.12.2009 вказаний договір зареєстровано в книзі записів договорів оренди Миколаївської міської ради за №7186 та у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.12.2009 за №73.

В подальшому, рішенням Миколаївської міської ради №49/29 від 15.09.2015 продовжено Фізичній особі-підприємцю Абремко Поліні Олександрівні на 5 років з дати прийняття рішення оренду земельної ділянки (кадастровий номер :05:003:0014) загальною площею 42 кв.м, яка була надана рішенням №38/82 від 01.10.2009, у т.ч. 22 кв.м - землі комерційного використання, 20 кв.м - землі громадського призначення, для обслуговування зупиночного комплексу по просп.Леніна, в районі Центрального міського стадіону, у напрямку руху від центру міста (а.с.49).

13.11.2015 між Миколаївською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Абремко Поліною Олександрівною було укладено договір про зміни №460-15 до Договору оренди землі (далі - Договір про зміни) (а.с.50-52), за умовами п.1 якого на підставі рішення Миколаївської міської ради №49/29 від 15.09.2015 щодо продовження оренди земельної ділянки Договір оренди землі викладено в наступній редакції, зокрема:

- орендодавець на підставі рішення Миколаївської міської ради №49/29 від 15.09.2015 продовжує орендарю оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного зупиночного комплексу по просп.Леніна, в районі Центрального міського стадіону, у напрямку руху від центру міста, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно (Заводський район) (п.1.1 Договору оренди землі);

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 42 кв.м, у т.ч. 22 кв.м під спорудою (за функціональним призначенням землі комерційного використання), 20 кв.м під критим майданчиком для очікування громадського транспорту (за функціональним призначенням землі громадського призначення), без права передачі її в суборенду (кадастровий номер :05:003:0014) (п.2.1 Договору оренди землі);

- дію договору продовжено з 09.12.2014 до 15.09.2020. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору. Підставою для укладення на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (п.3.1 Договору оренди землі).

Відповідно до п.4 Договору про зміни, такий договір набирає чинності з моменту його укладення.

Договір про зміни 13.11.2015 зареєстровано в книзі реєстрації договорів оренди землі Миколаївської міської ради за №460-15.

28.05.2020 Фізична особа-підприємець Абремко Поліна Олександрівна звернулась до Департаменту надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради з заявою про поновлення договору оренди землі №7186 від 09.12.2009, додавши до такої заяви проект додаткової угоди про поновлення терміну дії такого договору оренди землі на 5 років 9 місяців 6 днів, на тих самих умовах (а.с.53).

В матеріалах справи знаходиться копія такого проекту додаткової угоди (а.с.54).

Відповідно до свідоцтва про шлюб серія НОМЕР_2 від 29.09.2020 Абремко Поліна Олександрівна після державної реєстрації шлюбу з ОСОБА_1 07.07.2020 змінила прізвище на Інаурі (а.с.55).

Позивач вказує, а відповідач не заперечує та не спростовує, що до цього часу відповіді щодо результатів розгляду його звернення від 28.05.2020 про поновлення Договору оренди землі ним не отримано, рішення відповідача про поновлення або відмову у поновлені договору оренди не прийнято, додаткова угода уповноваженою особою не підписана, а він продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови Договору оренди землі.

В подальшому, 13.11.2020 позивач звернувся до Миколаївського міського голови з листом, в якому пропонував укласти з ним, як уповноваженою особою Миколаївської міської ради, додаткову угоду про поновлення договору оренди землі №7186 від 09.12.2009, додавши до такого листа відповідний проект додаткової угоди про поновлення терміну дії такого договору оренди землі на 5 років 9 місяців 6 днів, на тих самих умовах (а.с.56-58).

В матеріалах справи знаходиться копія такого проекту додаткової угоди.

Позивач вказує, а відповідач не заперечує та не спростовує, що до цього часу відповіді на таке звернення позивач також не отримав.

Позивач, стверджує, що оскільки він, як орендар, зважаючи на встановлення з 12.03.2020 на всій території України карантину спрямованого на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби «COVID-19», в установлений договором про оренду землі та законом строк, повідомив відповідача, як орендодавця, про намір поновити договір оренди землі та направив проект додаткової угоди, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, належно виконував та виконує умови договору, а відповідач протягом місяця після закінчення строку такого договору не повідомив про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідач у відзиві заперечує проти задоволення позовних вимог, посилаючись на те, що орендар у встановлений договором оренди землі строк до 15.03.2020 не повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладання договору на новий строк, а тому підстави для поновлення дії такого договору відсутні.

Позивач у відповіді на відзив, на спростування доводів відповідача, вказує, що за звичайних умов орендар дійсно до 15.03.2020 повинен був звернутися до орендодавця з повідомленням про намір використати переважне право на поновлення договору оренди землі, однак відповідачем не взято до уваги, що постановою Кабінету Міністрів України №211 від 11.03.2020 з метою запобігання поширенню на території України коронавірусу «COVID-19», установлено з 12.03.2020 на всій території України карантин, з дня оголошення якого зупиняється перебіг строків звернення за отриманням адміністративних та інших послуг, визначених законом, зокрема і адміністративної послуги - отримання рішення про поновлення договору оренди землі.

Позивач вважає, що відповідач порушує його право, як орендаря, на отримання підписаної Миколаївською міською радою додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах.

У зв`язку з цим позивач звернувся до суду із відповідним позовом за захистом свого порушеного права.

На підставі повно і всебічно з`ясованих обставин справи, на які сторони посилались як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам сторін, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.4 ГПК України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Частиною 4 ст.124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч.1 ст.626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Причиною виникнення спору між сторонами у справі стало питання наявності чи відсутності підстав для поновлення договору оренди землі.

Відповідно до вимог ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі".

05.12.2019 Верховною Радою України прийнято Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності 16.01.2020. Цим Законом суттєво змінено підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши Земельний кодекс України статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон України "Про оренду землі" - статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 126-1 Земельного кодексу України, та виклавши статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" набрав чинності 16.07.2020.

Вказаним Законом розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацом четвертим такого змісту: "Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Враховуючи, що спірний Договір оренди землі було укладено між сторонами у грудні 2009 року та зміни до нього було внесено Договором про зміни від 13.11.2015, тобто до набрання 16.01.2020 чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", суд вважає, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначались статтею 33 Закону України "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яка фактично об`єднувала два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до ч.ч.1-5 ст.33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина 2).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5).

Частинами 8 та 9 ст.33 Закону України "Про оренду землі" було передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі", була можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч.ч.2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: 1) орендар належно виконує свої обов`язки за договором; 2) орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: 1) орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; 2) до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; 4) орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналогічна правова позиція висловлена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18.

На вказану правову позицію Велика Палата Верховного Суду наголошує і в постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

До того ж, суд приймає до уваги, що у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду також дійшла й наступних висновків.

Стаття 33 Закону України №161-XIV "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX мала назву "Поновлення договору оренди землі", тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Проте вони за змістом приписів указаної статті відрізнялися від тих, які пропонують застосувати позивач і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Таке формулювання зазначеного припису у сукупності з назвою статті 33 Закону №161-XIV й іншими її приписами не підтверджує доводи позивача та висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду про те, що лише частина шоста цієї статті визначала правила поновлення договору оренди землі, які виключали необхідність вчинення активних дій орендарем. Конструкція статті 33 Закону №161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону №161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Отже, стаття 33 Закону №161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проекту додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону №161-XIV).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону №161-XIV).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону №161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону №161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону №161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону №161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону №161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону №161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц та №159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону №161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 взяла до уваги, що Закон №340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши ЗК України статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон №161-XIV - статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон №161-XIV у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон №340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

За змістом приписів статті 126-1 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (ч.1 вказаної статті). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі (див. частини другу та третю статті 126-1 ЗК України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зазначила, що наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону №161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX.

Позивач стверджує, що має право на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Під час розгляду даної справи судом встановлено, що рішенням Миколаївської міської ради №49/29 від 15.09.2015 продовжено Фізичній особі-підприємцю Абремко Поліні Олександрівні на 5 років з дати прийняття рішення оренду земельної ділянки (кадастровий номер :05:003:0014) загальною площею 42 кв.м, яка була надана рішенням №38/82 від 01.10.2009, у т.ч. 22 кв.м - землі комерційного використання, 20 кв.м - землі громадського призначення, для обслуговування зупиночного комплексу по просп.Леніна, в районі Центрального міського стадіону, у напрямку руху від центру міста.

13.11.2015 між Миколаївською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Абремко Поліною Олександрівною було укладено договір про зміни №460-15 до Договору оренди землі (далі - Договір про зміни), за умовами п.1 якого на підставі рішення Миколаївської міської ради №49/29 від 15.09.2015 щодо продовження оренди земельної ділянки Договір оренди землі викладено в наступній редакції, зокрема:

- орендодавець на підставі рішення Миколаївської міської ради №49/29 від 15.09.2015 продовжує орендарю оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного зупиночного комплексу по просп.Леніна, в районі Центрального міського стадіону, у напрямку руху від центру міста, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно (Заводський район) (п.1.1 Договору оренди землі);

- дію договору продовжено з 09.12.2014 до 15.09.2020. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору. Підставою для укладення на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (п.3.1 Договору оренди землі).

Тобто, маючи намір на поновлення Договору оренди землі позивач, відповідно до п.3.1 такого договору в редакції Договору про зміни, повинен був звернутися до відповідача з відповідним листом-повідомленням до 15.03.2020 (за шість місяців до спливу строку такого договору).

Судом встановлено, що маючи намір на поновлення Договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах позивач 28.05.2020 звернувся до відповідача з відповідною заявою.

Відповідач у відзиві заперечує проти задоволення позовних вимог, посилаючись на те, що орендар у встановлений договором оренди землі строк до 15.03.2020 не повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладання договору на новий строк, а тому підстави для поновлення дії такого договору відсутні.

Такі доводи відповідача судом відхиляються враховуючи наступне.

Постановою Кабінету Міністрів України №211 від 11.03.2020, з метою запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19, установлено з 12 березня 2020 року на усій території України карантин, дія якого продовжена до 30.06.2023.

Підпунктом 3 пункту 2 розділу II Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» визначено, що на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19) з дня оголошення карантину зупиняється перебіг строків звернення за отриманням адміністративних та інших послуг та строків надання цих послуг, визначених законом. Від дня припинення карантину перебіг цих строків продовжується з урахуванням часу, що минув до його зупинення.

Рішенням Миколаївської міської ради №56/73 від 20.12.2019 затверджено переліку адміністративних послуг, що надаються через Департамент з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради, відповідно до якого видача рішення Миколаївської міської ради про передачу земельної ділянки в оренду (поновлення договору оренди землі) віднесено до адміністративних послуг, які надає Управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради (номер послуги 02.02.03).

Таким чином, отримання рішення про поновлення договору оренди землі є адміністративною послугою і на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» перебіг строку звернення за отриманням такої адміністративної послуги зупинено на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19.

За такого, суд вбачає, що позивач, як орендар, звернувся до відповідача, як орендодавця, з заявою про намір поновити Договір оренди землі та проектом відповідної додаткової угоди без пропуску строку, встановленого п.3.1 Договору оренди землі, оскільки на підставі вказаних нормативно-правових актів перебіг строку звернення за отриманням адміністративної послуги з видачі рішення Миколаївської міської ради про поновлення договору оренди землі з 12.03.2020 зупинено на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19, які станом на дату звернення відповідача до позивача з листом про намір поновити Договір оренди землі - 28.05.2020, не скасовані.

До того ж, судом встановлено, що маючи намір на поновлення Договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах позивач звернувся до відповідача з відповідною заявою та долучив до неї проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі на 5 років 9 місяців 6 днів, на тих самих умовах.

Суд вказує, що оскільки рішенням Миколаївської міської ради №38/32 від 01.10.2009 позивачу передано спірну земельну ділянку в оренду строком на 5 років та рішенням Миколаївської міської ради №49/29 від 15.09.2015 позивачу продовжено на 5 років з дати прийняття такого рішення оренду земельної ділянки, а Договір про зміни №460-15 від 13.11.2015 до Договору оренди землі між сторонами укладено на підставі саме такого рішення Миколаївської міської ради №49/29 від 15.09.2015 щодо продовження строку оренди земельної ділянки до 15.09.2020, тобто на 5 років з 15.09.2015 (дата прийняття рішення) до 15.09.2020.

Суд зазначає, що у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах, зокрема, на інший строк.

Натомість з тексту проекту додаткової угоди, яку позивач долучив до заяви про поновлення Договору оренди землі та в позові просить визнати укладеною, на запропонованих ним умовах, вбачається, що позивач збільшує строк оренди з 5 років до 5 років 9 місяців 6 днів.

За такого, суд вважає, що позивачем не доведено у встановленому законом порядку дотримання процедури реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

У відповідності до приписів ст.129 ГПК України, у разі відмови в позові судові витрати підлягають покладенню на позивача.

Керуючись ст.ст.73, 74, 76-79, 91, 129, 210, 220, 232, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

1. В задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Рішення суду, у відповідності до ст.241 ГПК України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ч.1 ст.254 ГПК України, учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.

Згідно ч.ч.1, 2 ст.256 ГПК України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Повне судове рішення складено 05.06.2023.

Суддя М.В.Мавродієва