ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" червня 2023 р. Справа№ 910/1437/22

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Агрикової О.В.

суддів: Чорногуза М.Г.

Мальченко А.О.

Секретар судового засідання: Мельничук О.С.,

за участю представників сторін:

від позивача - Кикіш С.-М. Р.,

від відповідача - Рослик А.А.,

розглядаючи у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю "Катена"

на рішення Господарського суду міста Києва від 08.11.2022 (повний текст рішення складено 18.11.2022)

у справі №910/1437/22 (суддя Борисенко І.І.)

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Катена"

до Київської міської ради

про визнання незаконним та скасування рішення, -

ВСТАНОВИВ:

У 2022 році Товариство з обмеженою відповідальністю "Катена" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення №4037/4078 від 16.12.2021 року "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року №66-6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена".

В обґрунтування позову позивач зазначає, що рішення № 4037/4078 від 16.12.2021 року "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 № 66-6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена" є незаконним з підстав того, що позивачем, як орендарем земельної ділянки не допускалось будь-яких порушень своїх зобов`язань за Договором оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року № 66-6-00348.

26.07.2022 року від позивача надійшла заява про зміну предмету позову (т.2, а.с. 35-37), в наступній редакції:

- визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 16.12.2021 року № 4037/4078 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13 квітня 2006 року № 66- 6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Катена";

- скасувати рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації) Урдюк Оксани Юріївни індексний номер 63141604 від 31.01.2022 року про державну реєстрацію припинення іншого речового права (права оренди земельної ділянки) та визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена" (ідентифікаційний код юридичної особи 32961804) право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :90:137:0106, що розташована по вул. Березняківська, 30-в у Дніпровському районі м. Києва на підставі Договору оренди земельної ділянки № 66-6-00348 від 04.04.2006 року (зі змінами та доповненнями) строком до 05.03.2025 року".

Вказана заява прийнята судом першої інстанції до розгляду, з урахуванням якої і здійснювався розгляд даної справи.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.11.2022 року у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач під час розгляду справи не надав доказів відсутності його вини у не забудові спірної земельної ділянки, яка перебуває в його володінні більше 15 років, у встановлені строки та того, що ним в цей час були вжиті всі залежні від нього заходи щодо належного виконання взятих на себе зобов`язань за договором оренди.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Катена" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що рішення суду першої інстанції прийняте з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, неповним з`ясуванням фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, не доведенням обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими та невідповідністю висновків, викладених у рішенні обставинам справи. Зокрема скаржник зазначає, що договором не встановлено конкретного строку, протягом якого позивач повинен здійснити забудову земельної ділянки, а тому позивач мав усі законодавчі та договірні підстави завершити будівництво протягом всього строку дії договору, тобто до 05.03.2025 року. Скаржник також наголошує, що суд першої інстанції здійснив посилання в рішення на доказ, який відсутній в матеріалах справи, а саме на контрольну картку Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) №17040062 від 01.06.2017 року на тимчасове порушення благоустрою. Позивач окрім цього вважає, що суд першої інстанції дійшов хибного висновку, що в Експертному звіті Державного підприємства Державного науково-дослідного та проектно-вишукувального інституту «НДІПРЕКТРЕКОНСТРУКЦІЯ» №77/15 від 25.09.2015 року встановлено строку завершення забудови земельної ділянки. Скаржник також вважає. Що висновок місцевого господарського суду щодо порушення позивачем істотної умови договору прийнятий з неправильним застосуванням норм матеріального права оскільки в даному випадку предметом позову є не розірвання договору внаслідок істотного порушення його умов, а визнання незаконним та скасування рішення орендодавця, і як наслідок було застосовано положення ч. 2, ст. 651 Цивільного кодексу України, яка не підлягала застосуванню. На думку скаржника суд першої інстанції не дослідив обставини, через які позивач не мав можливості станом на сьогодні завершити забудову земельної ділянки. Також скаржник вважає, що суд першої інстанції не з`ясував обставин щодо незаконного втручання відповідача у право позивача користуватися земельною ділянкою. Й наостанок позивача звертає увагу, що спірне рішення прийнято Київрадою без встановлення відсутності проведення будь-яких будівельних робіт, фактів використання землі не за цільовим призначенням, без дослідження обставин, які впливали або могли вплинути на порушення строків та без обґрунтування шкоди, завданої Київраді.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.12.2022 року сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя ОСОБА_1, судді Буравльов С.І., Шапран В.В.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 18.01.2023 року апеляційну скаргу у справі №910/1437/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя ОСОБА_1, судді Буравльов С.І., Андрієнко В.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.01.2023 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Катена" на рішення Господарського суду міста Києва від 08.11.2022 року розгляд справи призначено на 08.02.2023 року.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 28.03.2023 року, у зв`язку зі звільненням судді ОСОБА_1 у відставку, справу №910/1437/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Шапран В.В., судді Андрієнко В.В., Буравльов С.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.03.2023 року заяву суддів Шапрана В.В., Андрієнка В.В. та Буравльова С.І. про самовідвід у справі №910/1437/22 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Катена" на рішення Господарського суду міста Києва від 08.11.2022 року задоволено, матеріали справи №910/1437/22 передано для здійснення визначення складу судової колегії автоматизованою системою відповідно до положень ст. 32 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.03.2023 року сформовано для розгляду справи №910/1437/22 колегію суддів у складі головуючого судді: Агрикової О.В., суддів: Чорногуз М.Г., Мальченко А.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2023 року у справі №910/1437/22 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Катена" на рішення Господарського суду міста Києва від 08.11.2022 року у справі №910/1437/22 прийнято до провадження колегією суддів у визначеному складі, розгляд справи призначено на 03.05.2023 року.

Судове засідання, призначене на 03.05.2023 року не відбулось у зв`язку з перебуванням судді Чорногуза М.Г. у відпустці з 01.05.2023 року по 14.05.2023 року.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.05.2023 року розгляд справи №910/1437/22 призначено на 31.05.2023 року.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 31.05.2023 року в судовому засіданні оголошено перерву до 07.06.2023 року.

В судове засідання 07.06.2023 року з`явились представники позивача та відповідача. Представник позивача надав колегії суддів пояснення, відповів на запитання суду, просив задовольнити апеляційну скаргу та скасувати рішення суду першої інстанції. Представник відповідача надав колегії суддів пояснення, відповів на запитання суду, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Статтями 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 04.04.2006 року між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "КАТЕНА" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. (зареєстрований в реєстрі за № 17-1762; зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 13.04.2006 року №66-6-00348 у книзі записів державної реєстрації договорів). (т.1, а.с. 110-115).

Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 08.12.2005 року №578/3039 за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Згідно з п. 2.1 Договору об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: - місце розташування - вул. Березняківська, 30-В у Дніпровському районі м. Києва; - розмір - 4570 кв.м.; - цільове призначення - для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом; - кадастровий номер - :90:137:0106.

У п. 3.1 Договору зазначено, що договір укладено на 5 років.

Відповідно до п. 6.1 Договору передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього договору.

Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору (п. 6.2 Договору).

Згідно з п. 8.3 Договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Відповідно до п. 8.4 Договору орендар зобов`язаний, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, та після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та своєчасно вносити орендну плату.

Пунктом 11.3 Договору передбачено, що він припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до п. 11.7 Договору після закінчення стоку, на який було укладено договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; у разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

За актом приймання-передачі земельної ділянки від 13.04.2006 року відповідач передав, а позивач прийняв у володіння і користування земельну ділянку: місце розташування вул. Березняківська, 30-В у Дніпровському районі м. Києва; розмір 4570 кв.м.; цільове призначення - для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом; кадастровий номер :90:137:0106. (т.1, а.с. 118).

Постановою Вищого господарського суду України від 19.05.2014 року у справі №5011-62/3230-2012 задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю "КАТЕНА" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 04.04.2006 року; визнано укладеною між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "КАТЕНА" додаткову угоду до договору оренди від 04.04.2006 року на умовах, вказаних у резолютивній частині постанови. (т.1, а.с. 119-126).

Зокрема, у додатковій угоді зазначено, що у відповідності із п. 11.7 договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 року (зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 13.04.2006 року за № 66-6-00348) сторони дійшли згоди поновити договір оренди земельної ділянки від 04.04.2006 року на новий строк (5 (п`ять) років).

Таким чином, зважаючи на те, що постанова Вищого господарського суду України від 19.05.2014 року у справі №5011-62/3230-2012 набрала законної сили 19.05.2014 року, строк дії Договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 року було поновлено до 19.05.2019 року.

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 24641416 від 23.07.2014 року та Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-016 від 30.09.2016 року вбачається, що право оренди земельної ділянки (кадастровий номер :90:137:0106) за Товариством з обмеженою відповідальністю "КАТЕНА" встановлено на строк до 19.05.2019 року. (т.1, а.с. 127-130).

06.07.2017 року Київською міською радою прийнято рішення №712/2874 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року №66-6-00348, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена". (т.1, а.с. 30-31).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.11.2017 року у справі №910/15297/17 визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради №712/2874 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року №66-6-00348. Вказане рішення залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 21.02.2018 року та постановою Верховного Суду від 15.05.2018 року. (т.1, а.с. 32-53).

В подальшому, у липні 2019 року ТОВ "КАТЕНА" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою про визнання поновленим договору, визнання додаткової угоди укладеною та вчинення дій.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.10.2019 року у справі № 910/8858/19, залишеного без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2020 року та постановою Верховного Суду від 26.08.2020 року, було визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах та укладено додаткову угоду до Договору про поновлення строку дії на 5 років, до 05.03.2025 року. (т.1, а.с. 54-92).

Київська міська рада прийняла спірне рішення № 4037/4078 від 16.12.2021 року "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року № 66-6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена". Вказане рішення мотивоване не виконанням позивачем умов п. 8.4 Договору оренди, а саме не завершення будівництва, у строк, визначений проектною документацією на будівництво. (т.1, а.с. 98-99).

Отже, спір у даній справі на думку позивача виник у зв`язку з тим, що підстави для прийняття спірного рішення не відповідають дійсності, суперечать чинному законодавству та порушують законні права та інтереси позивача.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд встановив, що позивач під час розгляду справи не надав доказів відсутності його вини у не забудові спірної земельної ділянки, яка перебуває в його володінні більше 15 років, у встановлені строки та того, що ним в цей час були вжиті всі залежні від нього заходи щодо належного виконання взятих на себе зобов`язань за договором оренди.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів не погоджується з даним висновком суду першої інстанції виходячи з наступного.

Статтею 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Пунктом 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території. Рішення органів місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції чи законам України зупиняються у встановленому законом порядку з одночасним зверненням до суду.

Згідно з ч. 1 та ч. 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з п. 10 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Стаття 9 Земельного кодексу України визначає повноваження Київської і Севастопольської міських рад у галузі земельних відносин, серед яких відсутнє повноваження щодо розірвання договорів оренди земельних ділянок, натомість наявне повноваження з припинення права користування земельними ділянками у випадках, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі ст. 141 Земельного кодексу України виключними підставами припинення права користування земельною ділянкою є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Відповідно до ст.ст. 24, 25 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. При цьому, вказані статті не передбачають як підставу для дострокового розірвання договору оренди землі незавершення забудови земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією.

Згідно з ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (аналогічні положення містяться у ч. 1 ст. 651 ЦК України).

Сторони у договорі оренди погодили, а саме п. 8.4, що орендар зобов`язаний, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, та після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та своєчасно вносити оренду плату.

Отже, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини 1 статті 611 ЦК України).

Однак, відповідно до частин 1 та 2 статі 614 ЦК особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Київська міська рада прийняла спірне рішення № 4037/4078 від 16.12.2021 року "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року № 66-6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена". (т.1, а.с. 98-99).

Вказане рішення мотивоване не виконанням позивачем умов п. 8.4 Договору оренди, а саме не завершення будівництва, у строк, визначений проектною документацією на будівництво.

Так, судом першої інстанції встановлено, що до початку здійснення відповідного будівництва позивачем було отримано Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки від 26.06.2015 року, що не заперечується сторонами.

Також в матеріалах справи наявний Експертний звіт № 77/15 від 25.09.2015 року (т.1, а.с. 24-25), Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 09, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України від 20.10.2016 року (т.1, а.с. 28-29) та Експертний звіт № 76/16 від 03.06.2016 року щодо розгляду проектної документації по проекту. (т.1, а.с. 26-27).

Місцевий господарський суд встановив, що Проектною документацією, яка була затверджена у встановленому законом порядку, було визначено строк забудови - протягом 23,5 місяці.

Втім, колегія суддів звертає увагу, що матеріали справи не містять проектної документації, однак, як вбачається з Експертного звіту № 77/15 від 25.09.2015 року за результатами розгляду проектної документації і зняття зауважень встановлено, що зазначена документація розроблена відповідно до вихідних даних на проектування з дотриманням вимог до міцності, надійності та довговічності об`єкту будівництва, його експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо доступності осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення, санітарного і епідеміологічного благополуччя населення, охорони праці, екології, пожежної безпеки; енергозбереження і може бути затверджена в установленому порядку з такими техніко-економічними показниками, зокрема тривалістю будівництва 23,5 місяці.

Отже, висновок місцевого господарського суду щодо наявності затвердженої Проектної документації відповідно до якої визначено строк забудови - протягом 23,5 місяці є не підтвердженим матеріалами справи.

В свою чергу, колегія суддів зазначає, що під час розгляду справи №910/15297/17 було встановлено наступні обставини:

«Судом встановлено, що в матеріалах справи містяться докази, що підтверджують вчинення позивачем дії, спрямованих на виконання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 №66-6-00348, зокрема, до початку здійснення відповідного будівництва позивачем було отримано Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки від 26.06.2015, Експертний звіт № 77/15 від 25.09.2015, Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 09, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України від 20.10.2016, та Контрольну картку Виконавчого органу Київської міської ради (Київська державна міська адміністрація) №17040062 від 01.06.2017 на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення у зв`язку з встановленням тимчасової огорожі на період будівництва житлового будинку з об`єктами соціально-побутового призначення та паркінгом, у якій заявлений термін виконання робіт встановлено з 01 червня 2017 по 01 червня 2018.

Крім того, судом прийнято до уваги Експертний звіт Державного науково-дослідного та проектно-вишукувального інституту "НДІПРОЕКТРЕКОНСТРУКЦІЯ" щодо розгляду проектної документації по проекту "Будівництво житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом по вул. Березняківська, 30-в у Дніпровському районі м. Києва" № 77/15 від 25.09.2015, відповідно до якого було встановлено, що за техніко-економічними показниками тривалість будівництва - 23,5 місяці. Тобто, даний показник свідчить про те, що будинок з такими техніко-економічними показниками можна побудувати за 23,5 місяці з моменту початку виконання будівельних робіт.

Отже, з огляду на заявлений термін виконання робіт з 01 червня 2017 та встановлений Експертним звітом термін у розмірі 23,5 місяців, будівництво об`єкта може бути завершено позивачем в межах строку дії договору оренди земельної ділянки №66-6-00348 від 13.04.2006, а саме до 19.05.2019, без порушення його умов.»

Згідно ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Так, преюдиційні факти є обов`язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв`язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акту, який набрав законної сили.

Норми статті 129-1 Конституції України визначають обов`язковість виконання усіма суб`єктами прав судового рішення у вказаній справі.

Місцевий господарський суд в своєму рішенні встановив, що термін закінчення будівництва об`єкта становить 23,5 місяців зазначивши при цьому, що вказані обставини щодо завершення строків будівництва були також встановлені у рішенні Господарського суду міста Києва від 01.11.2017 у справі № 910/15297/17, яке залишене без змін судами апеляційної та касаційної інстанції.

В той же час, колегія суддів звертає увагу, що пунктом 8.4. Договору передбачено, що орендар зобов`язаний зокрема завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

Тобто, строк завершення забудови земельної ділянки повинен бути встановлений в проектній документації, яка затверджена в установленому порядку.

Однак, у справі №910/15297/17 не встановлено факту того, що проектна документація затверджена в установленому порядку та відповідно, що строк забудови земельної ділянки становить 23.5 місяці, а здійснено оцінку експертного звіту № 77/15 від 25.09.2015 року та зроблено висновок, що будівництво об`єкта може бути завершено позивачем в межах строку дії договору оренди земельної ділянки №66-6-00348 від 13.04.2006 року, а саме до 19.05.2019 року, без порушення його умов.

В той же час, колегія суддів звертає увагу, що 19.05.2019 року це строк дії договору, який був на момент винесення рішення у справі №910/15297/17, в той же час строк дії договору на момент розгляду даної справи становить до 05.03.2025 року.

Отже, з викладеного вище вбачається, що не можливо встановити беззаперечний строк в який позивач повинен був здійснити забудову земельної ділянки, зокрема з підстав того, що умовами договору чітко передбачено, що такий строк повинен бути встановлений в проектній документації, затвердженій в установленому порядку, чого матеріали справи не містять.

При цьому, колегія суддів враховує, що договір № 66-6-00348 укладено між сторонами 13.04.2006 року, однак станом на день розгляду даної справи, доказів звершення забудови позивачем до матеріалів справи не надано.

Водночас, досліджуючи дане питання, колегія суддів звертається до вимог частин 1 та 2 статі 614 Цивільного кодексу України.

Як вже було зазначено вище, Постановою Вищого господарського суду України від 19.05.2014 року у справі №5011-62/3230-2012 задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю "КАТЕНА" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 04.04.2006 року; визнано укладеною між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "КАТЕНА" додаткову угоду до договору оренди від 04.04.2006 року на умовах, вказаних у резолютивній частині постанови. (т.1, а.с. 119-126).

Також, в подальшому, 06.07.2017 року Київською міською радою прийнято рішення №712/2874 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року №66-6-00348, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена". (т.1, а.с. 30-31).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.11.2017 року у справі №910/15297/17 визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради №712/2874 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року №66-6-00348. Вказане рішення залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 21.02.2018 року та постановою Верховного Суду від 15.05.2018 року. (т.1, а.с. 32-53).

В подальшому, у липні 2019 року ТОВ "КАТЕНА" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою про визнання поновленим договору, визнання додаткової угоди укладеною та вчинення дій.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.10.2019 року у справі № 910/8858/19, залишеного без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2020 року та постановою Верховного Суду від 26.08.2020 року, було визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах та укладено додаткову угоду до Договору про поновлення строку дії на 5 років, до 05.03.2025 року. (т.1, а.с. 54-92).

Тобто, з викладеного вище вбачається, що протягом 10 років між сторонами існували судові спори, що в свою чергу здійснювало перешкоди позивачу у здійсненні своїх прав на володіння та користування орендованою земельною ділянкою.

Колегія суддів зазначає, що визначаючись щодо факту істотного порушення умов договору, особливу увагу необхідно надати встановленню наявності або відсутності вини орендаря у закінчення забудови земельної ділянки.

Відповідно до статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

Згідно з пунктом третім статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля».

Відповідно до пункту 4 Порядку №466, підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, можуть виконуватися замовником після набуття права на земельну ділянку відповідного цільового призначення та подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю; виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозволу на виконання будівельних робіт.

Отже, в силу вимог законодавства до оформлення дозвільних документів позивач не має законодавчого права та можливостей здійснювати підготовчі та будівельні роботи на земельній ділянці.

Окрім цього, колегія суддів звертає увагу, що Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки), до якої додаються:

копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію - у разі, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

копія документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці - у разі, якщо право власності на об`єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);

викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000.

Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним.

Отже, отримання Містобудівних умов та обмежень в будь-якому випадку може надаватись позивачу лише в разі наявності у нього чинного договору оренди земельної ділянки.

Однак, з викладених вище обставин вбачається, що Київська міська рада чинила дії щодо розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року №66-6-00348, що в подальшому спричиняло виникнення судових спорі, що в свою чергу обмежувало позивача на отримання тих чи інших документів для здійснення забудови земельної ділянки, наданої йому в оренду.

Водночас, як вбачається з матеріалів справи та встановлено у справі №910/15297/17, позивачем було отримано Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки від 26.06.2015 року, Експертний звіт № 77/15 від 25.09.2015 року (т.1, а.с. 24-25), Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 09, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України від 20.10.2016 року (т.1, а.с. 28-29), Експертний звіт № 76/16 від 03.06.2016 року щодо розгляду проектної документації по проекту (т.1, а.с. 26-27) та Контрольну картку Виконавчого органу Київської міської ради (Київська державна міська адміністрація) №17040062 від 01.06.2017 на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення в зв`язку з встановленням тимчасової огорожі на період будівництва житлового будинку з об`єктами соціально-побутового призначення та паркінгом.

Вказане вище говорить, що позивач незважаючи на вчинені перешкоди зі сторони відповідача, протягом часу користування намагався вчиняти дії для оформлення дозвільної документації, підготовки документів для містобудівних умов та обмежень, виготовлення проектно-кошторисної та дозвільної документації на будівництво, тобто вчиняв дії, необхідні для використання земельної ділянки за ї призначенням та здійснення будівництва.

Також, колегія суддів звертає увагу на явища світової фінансової кризи, яка знайшла своє відображення у 2007-2008 роках в економічній сфері Україні, в тому числі в галузі будівництва, різке зростання курсу іноземної валюти та знецінення гривні, події Революції гідності у 2013-2014 роках, анексія Автономної республіки Крим, а також вторгнення російських військ на територію України, та запровадження військового стану на всій території України з 24 лютого 2022 року.

Отже, колегія суддів вважає, що всі ці обставини об`єктивно вплинули на інвестиційний клімат в Україні, і, як наслідок, на розвиток будівництва та можливість проведення забудови земельної ділянки, адже дії з будівництва в першу чергу здійснюються за рахунок залучених грошових коштів інвесторів, проте такі обставини не були оцінені судом першої інстанції.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що враховуючи викладені вище обставини, у позивача відсутня вина у не завершені забудови земельної ділянки, оскільки таке довготривале не завершення забудови сталося через тривалість надання уповноваженими органами технічних умов, розроблення необхідних дозволів, а також внаслідок одностороннього розірвання договору оренди з боку Київської міської ради та відмов у поновленні терміну дії договору оренди земельної ділянки.

Колегія суддів також зазначає, що у практиці Європейського суду з прав людини (рішення у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21.02.1986, "Щокін проти України" від 14.10.2010, "Серков проти України" від 07.07.2011, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23.11.2000, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22.01.2009, "Трегубенко проти України" від 02.11.2004, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014) визначено три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме:

(1) чи є втручання законним;

(2) чи переслідує воно "суспільний", "публічний" інтерес;

(3) чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону.

Відповідно до ч. 1, ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого Європейський суд з прав людини надає державам право користуватися "значною свободою розсуду". Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Колегія суддів звертає увагу, що відповідачем не надано доказів завдання шкоди органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв`язку з порушенням відповідачем визначених Договором оренди строків будівництва.

Принцип "пропорційності" передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".

В питаннях оцінки "пропорційності" Європейський суд з прав людини, як і в питаннях наявності "суспільного", "публічного" інтересу, також визнає за державою достатньо широку "сферу розсуду", за виключенням випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах (рішення в справах "Спорронґ і Льоннорт проти Швеції", "Булвес" АД проти Болгарії"). Таким чином, відповідно до прецедентної практики Європейського суду з прав людини майнове право особи може бути припинено, зокрема у разі, якщо цього потребують загальні інтереси суспільства.

В даному випадку, колегія суддів вважає, що в результаті такого втручання у право на мирне володіння майном, позивач несе "індивідуальний і надмірний тягар".

Отже, з урахуванням наведеного, колегія суддів дійшла до висновку, що в даній справі не дотримано жодного критерію, які дають право суду на втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями, наданими статтею 1 Першого протоколу.

Окрім цього, колегія суддів вважає звернути увагу на те, що в разі розірвання договору позивач буде мати право у відповідності до вимог ст. 24 Закону України «Про оренду землі» на відшкодування витрат, які він здійснив на поліпшення земельної ділянки, що навпаки призведе до можливого, нічим не обґрунтованого тягаря для місцевого бюджету.

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Київської міської ради від 16.12.2021 року № 4037/4078 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13 квітня 2006 року № 66- 6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Катена" спрямоване на припинення правовідносин, пов`язаних з реалізацією суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів на землекористування, не відповідає вимогам чинного законодавства, а тому позовні вимоги в частині визнання незаконним та скасування даного рішення підлягають задоволенню.

Також, колегія суддів зазначає, що на виконання рішення Київської міської ради від 16.12.2021 року № 4037/4078, рішенням з індексним номером 63141604 від 31.01.2022 року, прийнятим державним ресторатором Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Урдюк О.Ю. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень було внесено запис про припинення права оренди ТОВ «КАТЕНА» на земельну ділянку, що вбачається з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. (т.2, а.с. 19)

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець застеріг, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 20.08.2020 року у справі № 916/2464/19.

Окремо варто зазначити, що у ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» законодавець також зазначив, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, оскільки рішенням у справі №910/8858/19 встановлено, що договір оренди земельної ділянки № 66-6-00348 від 04.04.2006 року діє до 05.03.2025 року, то цілком логічним є одночасне скасування рішення державного реєстратора про припинення за позивачем права оренди на земельну ділянку з визнанням за позивачем такого права оренди на земельну ділянку.

Таким чином, з метою ефективного захисту порушених прав необхідним є задоволення похідної вимоги про скасування рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації) Урдюк Оксани Юріївни індексний номер 63141604 від 31.01.2022 року про державну реєстрацію припинення іншого речового права (права оренди земельної ділянки) та визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена" (ідентифікаційний код юридичної особи 32961804) право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :90:137:0106, що розташована по вул. Березняківська, 30-в у Дніпровському районі м. Києва на підставі Договору оренди земельної ділянки № 66-6-00348 від 04.04.2006 року (зі змінами та доповненнями) строком до 05.03.2025 року".

Колегія суддів вважає, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції мало місце неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, тому рішення господарського суду міста Києва від 08.11.2022 року у справі №910/1437/22 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

Враховуючи вимоги, викладені в апеляційній скарзі, скарга Першого заступника керівника Київської міської прокуратури підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до ч. 2 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині.

Відповідно до ч.1 ст.277 ГПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Судовий збір за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанції підлягає розподілу пропорційно розміру задоволених позовних вимог в порядку ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 129, 269, п. 2 ч. 1 ст. 275, 282, 284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Катена" на рішення Господарського суду міста Києва від 08.11.2022 року у справі №910/1437/22 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 08.11.2022 року у справі №910/1437/22 скасувати та прийняти нове рішення, яким:

« 1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 16.12.2021 року № 4037/4078 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13 квітня 2006 року № 66- 6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Катена".

3. Скасувати рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації) Урдюк Оксани Юріївни індексний номер 63141604 від 31.01.2022 року про державну реєстрацію припинення іншого речового права (права оренди земельної ділянки) та визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена" (ідентифікаційний код юридичної особи 32961804) право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :90:137:0106, що розташована по вул. Березняківська, 30-в у Дніпровському районі м. Києва на підставі Договору оренди земельної ділянки № 66-6-00348 від 04.04.2006 року (зі змінами та доповненнями) строком до 05.03.2025 року".

4. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "КАТЕНА" (01015, м. Київ, вул. Московська, 37/2, кВ. 26, ідентифікаційний код 32961804) судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 4 962 (чотири тисяч дев`ятсот шістдесят дві) грн. 00 коп.»

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "КАТЕНА" (01015, м. Київ, вул. Московська, 37/2, кВ. 26, ідентифікаційний код 32961804) судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 7 443 (сім тисяч чотириста сорок три) грн. 00 коп.

4. Видачу наказів на виконання цієї постанови доручити Господарському суду міста Києва.

5. Повернути до Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/1437/22.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та в строк передбаченими ст.ст. 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 07.06.2023 року.

Головуючий суддя О.В. Агрикова

Судді М.Г. Чорногуз

А.О. Мальченко