ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

30 травня 2023 року Справа № 926/1415/23

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Ковальчук Т.І., розглянувши у підготовчому засіданні справу

за позовною заявою Фізичної особи ОСОБА_1 , м. Чернівці,

до Виконавчого комітету Чернівецької міської ради, м. Чернівці,

про зобов`язання зарахувати в рахунок орендної плати вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна,

за участю секретаря судового засідання Гаврилюк І.С.,

представників сторін:

позивачки Байцар І.Б., адвокат, ордер серія СЕ № 1056577 від 06.02.2023,

відповідача Іванович Л.Є., самопредставництво, витяг з ЄДРЮОФОПГФ від 10.03.2023,

ВСТАНОВИВ :

Фізична особа ОСОБА_1 звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовною заявою до Виконавчого комітету Чернівецької міської ради про зобов`язання зарахувати в рахунок орендної плати вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна.

У позовній заяві позивачка вказує, що згідно з укладеним з відповідачем, як орендодавцем, договором найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд № 34/05 від 22.12.2005 вона з дозволу Виконавчого комітету Чернівецької міської ради здійснила поліпшення орендованого нерухомого майна на умовах зарахування вартості невід`ємних поліпшень в рахунок орендної плати, однак відповідач зарахував лише частину витрат на суму 677706,93 грн., а решту в розмірі 11461725,07 грн. зарахувати відмовився, у зв`язку з чим позивачка просить суд:

- зобов`язати відповідача зарахувати в рахунок орендної плати за договором найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд № 34/05 від 22.12.2005 вартість виконаних нею невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна у сумі згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи, з урахуванням попередньо зарахованих сум;

- визнати укладеним у запропонованій в позовній заяві редакції додатковий договір до договору найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд № 34/05 від 22.12.2005.

Разом з позовною заявою ФОП ОСОБА_1 подала клопотання про проведення судової будівельно-технічної експертизи.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.03.2023 позовну заяву Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 передано на розгляд судді Ковальчук Т.І.

Ухвалою від 14.04.2023 відкрито провадження у справі за позовом ФОП ОСОБА_1 , вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження за участю представників сторін, підготовче засідання призначено на 09.05.2023.

27.04.2023 від Чернівецької міської ради надійшов відзив на позовну заяву, в якій вимоги ФОП ОСОБА_1 відповідач відхилив з тих підстав, що ним зараховано в орендну плату вартість невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, які виконані позивачкою за погодження з відповідачем, що обумовлено у додатковому договорі 01.07.2009, а для зарахування вартості будь-яких інших поліпшень підстави відсутні.

У підготовчому засіданні 09.05.2023 адвокат позивачки просив призначити судову будівельно-технічну експертизу згідно з поданим нею клопотанням, представник відповідача проти призначення судової експертизи заперечував.

У судовому засіданні 09.05.2023 оголошувалася перерва до 30.05.2023.

25.05.2023 до суду від виконавчого комітету Чернівецької міської ради надійшло клопотання від 24.05.2023 про долучення документів до матеріалів справи.

Представник ФОП ОСОБА_1 адвокат Байцар І.Б. у підготовчому засіданні 30.05.2023 пояснив, що для встановлення вартості здійснених позивачкою невід`ємних поліпшень нерухомого майна, яку (вартість) позивачка просить зарахувати в рахунок орендної плати, потрібні спеціальні знання в будівельно-технічній сфері, тому просить призначити судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити зазначені в письмовому клопотанні позивачки питання.

Представник відповідача Іванович Л.Є. проти призначення судової будівельно-технічної експертизи заперечувала з тих підстав, що визначена згідно з аудиторським висновком вартість невід`ємних поліпшень вже зарахована в рахунок орендної плати у повному розмірі за укладеним з ФОП ОСОБА_1 додатковим договором до договору оренди, нових робіт з виконання невід`ємних поліпшень позивачка не здійснювала, тому відсутній об`єкт експертного дослідження і потреби в проведенні експертизи немає.

Заслухавши пояснення учасників підготовчого засідання, розглянувши клопотання ФОП ОСОБА_1 про проведення судової будівельно-технічної експертизи, матеріали справи, суд дійшов наступних висновків.

Так, для встановлення обставин щодо проведення реконструкції орендованого майна та чи є такі роботи невід`ємними поліпшеннями нерухомого майна і визначення їх ринкової вартості позивачка просить призначити судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити такі питання:

1) Чи проведено реконструкцію приміщень в частині адмінбудівлі літ.А, розташованої по АДРЕСА_1 , які були надані в оренду приватному підприємцю ОСОБА_1 на підставі договору № 34/05 найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 року, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Блауш Н.З., з додатковими договорами?

2) Чи є проведені роботи з реконструкції приміщень в частині адмінбудівлі літ.А, розташованої по АДРЕСА_1 , які були надані в оренду приватному підприємцю ОСОБА_1 на підставі договору № 34/05 найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 року, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Блауш Н.З., з додатковими договорами, невід`ємними поліпшеннями?

3) Яка ринкова вартість робіт з реконструкції (невід`ємних поліпшень), виконаних з 22 грудня 2005 року в частині адмінбудівлі літ.А, розташованої по вул. Чкалова, 30 в м. Чернівці, яка була надана в оренду приватному підприємцю ОСОБА_1 на підставі договору № 34/05 найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 року, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Блауш Н.З. з додатковими договорами?

Позивачка просить доручити проведення судової будівельно-технічної експертизи судовому експерту Лещишиній (Гайді) Анастасії Василівні, місцезнаходження: вул. Герцена, 1-А, офіс № 16, м. Чернівці, 58005, кваліфікаційні свідоцтва Мінюсту № 26-22/П, № 27-22/П, № 28-22/П, № 29-22/П.

У відзиві на позовну заяву відповідач Виконавчий комітет Чернівецької міської ради, серед іншого, проти таких питань заперечив, зазначивши, що і перше, і друге з поставлених питань не потребують дослідження, оскільки в акті державної приймальної комісії від 27.03.2008 вказано, що на об`єкті проведено реконструкцію. Третє питання, на думку відповідача, не відповідає вимогам наказу Фонду державного майна України Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації від 27.02.2004 № 377, згідно з яким при ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за час оренди майна, встановлюється факт відповідності наданих орендарем підтверджувальних документів наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця, визначено склад підтверджувальних документів про здійснені орендарем поліпшення та методику проведення оцінки і вимоги до висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого майна.

Відповідно до частини 1 статті 99 Господарського процесуального кодексу України України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:

1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;

2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку в разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи.

Предметом позову у справі є вимоги позивачки:

- зобов`язати відповідача зарахувати в рахунок орендної плати за договором найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд № 34/05 від 22.12.2005 вартість виконаних нею невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна у сумі згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи (яку позивачка просить суд призначити в ході розгляду справи), з урахуванням попередньо зарахованих сум, та

- визнати укладеним у запропонованій в позовній заяві редакції додатковий договір до договору найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд № 34/05 від 22.12.2005, за змістом якого сторони домовляються про зарахування в рахунок орендної плати вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи з урахуванням попередньо зарахованих Наймодавцем (Виконавчий комітет Чернівецької міської ради) сум шляхом звільнення Наймача (ФОП ОСОБА_1 ) від внесення орендної плати на відповідний строк.

На думку ФОП ОСОБА_1 , вартість здійснених нею невід`ємних поліпшень орендованого майна є більшою, аніж їй зараховано в рахунок орендної плати, і така вартість має бути визначена експертним шляхом.

Отже, в даній справі предметом доказування є обставини щодо здійснення позивачкою невід`ємних поліпшень об`єкта оренди нерухомого майна, за згодою орендодавця та вартість цих поліпшень, яка підлягає зарахуванню в рахунок орендної плати за договором оренди. При цьому, підлягає встановленню факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, що випливає з положень Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377.

З наведеного випливає, що для з`ясування зазначених питань, які входять у предмет доказування, необхідні спеціальні знання у сфері будівництва та оцінки нерухомого майна, якими (спеціальними знаннями) не володіє суд.

За таких обставин у справі дійсно є потреба в проведенні судової експертизи, однак така експертиза має бути комплексною: будівельно-технічною та будівельно-оціночною експертизою.

Відповідно до абзацу 6 підпункту 1.2.14 пункту 1.2 розділу I Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень комплексною є експертиза, що проводиться із застосуванням спеціальних знань різних галузей науки, техніки або інших спеціальних знань (різних напрямів у межах однієї галузі знань) для вирішення одного спільного (інтеграційного) завдання (питання). До проведення таких експертиз у разі потреби залучаються як експерти експертних установ, так і фахівці установ та служб (підрозділів) інших центральних органів виконавчої влади або інші фахівці, що не працюють у державних спеціалізованих експертних установах.

Доводи представника відповідача про відсутність підстав для проведення судової будівельно-технічної експертизи суд відхиляє, оскільки за змістом статей 13, 14, 42, 73, 99 ГПК України учасники справи мають право подавати до суду докази, одним із яких є висновок експерта за результатами дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань.

Разом з тим, суд погоджується з наданою відповідачем критичною оцінкою сформульованих позивачкою питань, які належить поставити на вирішення експерта, оскільки, дійсно, сторонами не заперечується, що стосовно об`єкта оренди була проведена саме реконструкція, про що також зазначено в Акті державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 27.03.2008. Третє питання сформульовано позивачкою таким чином, що відповідь експерта на нього не надасть можливості визначити вартість саме невід`ємних поліпшень, яка підлягає зарахуванню в рахунок орендної плати у порядку, встановленому чинним законодавством договором оренди.

Відповідно до частин 4, 5 статті 99 Господарського процесуального кодексу України питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом. Учасники справи мають право запропонувати суду питання, роз`яснення яких, на їхню думку, потребує висновку експерта. У разі відхилення або зміни питань, запропонованих учасниками справи, суд зобов`язаний мотивувати таке відхилення або зміну.

Розглянувши питання, які пропонує поставити перед експертами позивачка, з урахуванням міркувань і аргументів, що висловлені представником відповідача, та з огляду на предмет доказування у справі й існуючий нормативний порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, суд вважає, що запропоновані позивачкою питання слід змінити на такі:

1. Які невід`ємні поліпшення в частині адмінбудівлі літ.А, розташованої по АДРЕСА_1 , що була надана в оренду Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 на підставі договору № 34/05 найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 року, виконані Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 у період з 22.12.2005 року по 27.03.2008 року за рахунок її коштів та за згодою орендодавця КП Міжнародний аеропорт Чернівці (висновок постійної комісії з питань приватизації та управління об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області від 06.10.2005 Про клопотання КП Міжнародний аеропорт Чернівці щодо надання згоди приватному підприємцю ОСОБА_2 на проведення капітального ремонту орендованих приміщень ресторану) і орендодавця виконавчого комітету Чернівецької міської ради (рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 09.10.2007 № 783/19 Про надання дозволу суб`єктам підприємницької діяльності на реконструкцію з переобладнанням, внесення змін в окремі рішення виконавчого комітету міської ради)?

Яка вартість таких невід`ємних поліпшень в цінах на дату проведення даної комплексної судової будівельно-технічної та будівельно-оціночної експертизи та на дату складення Акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 27.03.2008 ресторан по вулиці Чкалова, 30 у м. Чернівці і чи підтверджується вона документально?

2) Чи збільшилася в результаті виконаних Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 за згодою орендодавця невід`ємних поліпшень вартість частини адмінбудівлі літ.А, розташованої по АДРЕСА_1 , що була надана в оренду Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 на підставі договору № 34/05 найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 року?

Якщо так, то на яку суму в цінах станом на дату проведення даної комплексної судової будівельно-технічної та будівельно-оціночної експертизи та на дату складення Акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 27.03.2008 ресторан по АДРЕСА_1 ?

Відповідно до статті 7 Закону України Про судову експертизу судово-експертну діяльність у кримінальному провадженні здійснюють державні спеціалізовані установи, а в інших випадках також судові експерти, які не є працівниками зазначених установ, та інші фахівці (експерти) з відповідних галузей знань у порядку та на умовах, визначених цим Законом. До державних спеціалізованих установ належать, зокрема, експертні служби Міністерства внутрішніх справ України.

Підставою проведення судової експертизи є відповідне судове рішення чи рішення органу досудового розслідування, або договір з експертом чи експертною установою якщо експертиза проводиться на замовлення інших осіб (ст. 7-1 Закону України Про судову експертизу).

Згідно з частиною 3 статті 99 Господарського процесуального кодексу України при призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. З урахуванням обставин справи суд має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза).

Таким чином, право остаточного визначення експертної установи, яка буде проводити експертизу, належить органу, який призначає таку експертизу, а в даному випадку суду, з урахуванням думок та пропозицій учасників справи, приймаючи до уваги конкретні обставини справи, враховуючи зону регіонального обслуговування відповідної експертної установи.

Оцінюючи запропоновану позивачкою кандидатуру судового експерта ОСОБА_3 , суд бере до уваги, пояснення адвоката Байцара І.Б. про обмежені можливості у виборі експерта (експертів) у зв`язку з воєнним станом в Україні, а також, що даний фахівець здійснює експертну діяльність у м. Чернівцях (що усуває необхідність пересилання справи за межі міста і скорочує відповідні витрати часу) і має право проводити судові експертизи за кількома спеціальностями:

10.6 дослідження об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів (свідоцтво № 26-23/П від 04.04.2013) та

10.10 визначення оціночної вартості будівельних об`єктів та спору (свідоцтво № 28-23/П від 04.04.2023), отже, може провести комплексне експертне дослідження як питань у будівельно-технічній сфері, так і в галузі оцінки об`єктів нерухомості (будівель і споруд) відповідно до порядку, визначеного статтею 106 ГПК України.

Відтак, суд погоджується із кандидатурою судового експерта Лещишиної А.В. і звертає увагу, що у випадку потреби в залученні додаткового експерта відповідної спеціалізації у зв`язку з призначенням комплексної судової експертизи учасники справи і призначений судом судовий експерт не позбавлені права звернутися до господарського суду з відповідним клопотанням у даній справі.

За згодою позивачки витрати на проведення судової експертизи слід попередньо покласти на Фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 .

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 228 ГПК України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку призначення судом експертизи.

У зв`язку з призначенням за клопотанням позивачки судової будівельно-технічної експертизи у даній справі суд вважає за необхідне зупинити провадження у справі.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 99, 100, 102, 103, п. 2 ч. 1 ст. 228, ст.ст. 234, 235 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

УХВАЛИВ:

1. Клопотання Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про призначення судової будівельно-технічної експертизи задовольнити.

2. Призначити у справі № 926/1415/23 комплексну судову будівельно-технічну та будівельно-оціночну експертизу.

3. На вирішення комплексної судової будівельно-технічної та будівельно-оціночної експертизи поставити наступні питання:

1. Які невід`ємні поліпшення в частині адмінбудівлі літ.А, розташованої по АДРЕСА_1 , що була надана в оренду Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 на підставі договору № 34/05 найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 року, виконані Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 у період з 22.12.2005 року по 27.03.2008 року за рахунок її коштів та за згодою орендодавця КП Міжнародний аеропорт Чернівці (висновок постійної комісії з питань приватизації та управління об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області від 06.10.2005 Про клопотання КП Міжнародний аеропорт Чернівці щодо надання згоди приватному підприємцю ОСОБА_1 на проведення капітального ремонту орендованих приміщень ресторану) і орендодавця виконавчого комітету Чернівецької міської ради (рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 09.10.2007 № 783/19 Про надання дозволу суб`єктам підприємницької діяльності на реконструкцію з переобладнанням, внесення змін в окремі рішення виконавчого комітету міської ради)?

Яка вартість таких невід`ємних поліпшень в цінах на дату проведення даної комплексної судової будівельно-технічної та будівельно-оціночної експертизи та на дату складення Акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 27.03.2008 ресторан по АДРЕСА_1 , і чи підтверджується вона документально?

2) Чи збільшилася в результаті виконаних Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 за згодою орендодавця невід`ємних поліпшень вартість частини адмінбудівлі літ.А, розташованої по АДРЕСА_1 , що була надана в оренду Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 на підставі договору № 34/05 найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 року?

Якщо так, то на яку суму в цінах станом на дату проведення даної комплексної судової будівельно-технічної та будівельно-оціночної експертизи та на дату складення Акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 27.03.2008 ресторан по АДРЕСА_1 ?

4. Проведення комплексної судової будівельно-технічної та будівельно-оціночної експертизи доручити судовому експерту Лещишиній Анастасії Василівні (свідоцтва Міністерства юстиції України про присвоєння (підтвердження) кваліфікації судового експерта від 04.04.2013 № 26-23/П, від 04.04.2023 № 28/23/П, вул. Герцена, 1А, офіс № 6, м. Чернівці, 58005).

5. Попередити експерта Лещишину А.В. про відповідальність, передбачену статтями 384 і 385 Кримінального кодексу України за дачу завідомо неправдивого висновку або відмову дати висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов`язків.

6. Зобов`язати експерта Лещишину А.В. забезпечити збереження матеріалів справи № 926/1415/23 та наданих на дослідження документів.

7. Зобов`язати сторони надати, у разі потреби, доступ до об`єкта обстеження експерту Лещишиній А.В.

8. Направити матеріали господарської справи № 926/1415/23 експерту Лещишиній А.В.

9. Витрати по проведенню судової експертизи покласти на позивача ФОП ОСОБА_1 з подальшим розподілом цих витрат як судових витрат за результатами розгляду господарської справи.

10. Провадження у справі зупинити на час проведення комплексної судової будівельно-технічної, економічної експертизи.

11. Ухвалу направити на учасникам справи та експерту Лещишиній А.В. разом з матеріалами справи.

Порядок набрання ухвалою законної сили та її оскарження

Ухвала набирає законної сили негайно після її оголошення, якщо інше не передбачено цим Кодексом чи Законом України Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом (ч. 1 ст. 235 ГПК України)

Ухвала може бути оскаржена протягом 10 днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України). Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції у письмовій формі (ст. 257 ГПК України).

У судовому засіданні 30.05.2023 оголошено вступну та резолютивну частини ухвали, повний текст підписано 02.06.2023.

Суддя Т.І. Ковальчук