ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 травня 2023 року Справа № 926/244/23

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Ніколаєва Михайла Ілліча

секретар судового засідання Голіней Я.І.

представники сторін:

позивача: Юзьків М.І.

відповідача: Рожок Л.П., адвокат

розглянув матеріали справи

за позовом Чернівецької міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Артмаестро"

про внесення змін до Договору оренди землі в частині розміру орендної плати за землю

І. Стислий виклад позицій сторін по суті позовних вимог

Чернівецька міська рада звернулася до суду із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артмаестро» (далі - ТОВ «Артмаестро») про внесення змін до Договору оренди землі від 25 жовтня 2007 року, в якій просить суд викласти пункти 3 та 5 договору в наступній редакції:

- «Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 р. №HB-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18957803,15 грн. (п.3 договору)"

- «Річна орендна плата складає 568734,09 грн. (п?ятсот шістдесят вісім тисяч сімсот тридцять чотири грн. 09 коп.), що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі» (п. 5 договору).

Позовна заява обґрунтована тим, що відповідно до умов Договору оренди землі від 25 жовтня 2007 року (далі - Договір) відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2,0204 га яка знаходиться в м.Чернівці, на вул. Комунальників, 6-В, кадастровий номер :35:003:0017.

Згідно пункту 3 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1123949,0 грн, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Чернівецького міського управління земельних ресурсів Держкомзему № 1509 від 25 липня 2007 року, економіко-планувальна зона № 35.

Пунктом 5 Договору (з подальшими змінами) передбачено, що річна орендна плата становить 38439,06 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі.

Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 р. №НВ-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :35:003:0017, якою користується відповідач, становить 18957803,15 грн. За наслідками проведених розрахунків, річна орендна плата за вказану земельну ділянку становить 568 734,09 грн.

Чернівецька міська рада звернулася з позовною заявою, оскільки відповідачем на пропозицію позивача не підписано додаткову угоду до Договору в частині зміни розміру орендної плати за землю.

Відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що ухвалою Господарського суду Чернівецької області по справі №926/1361/19 від 11.11.2019 затверджено мирову угоду між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Артмаестро», пунктом 1 якої сторони вирішили внести зміни до договору оренди від 25.10.2007 №4182 шляхом укладення додаткового договору №1/4182, яким передбачено, що розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору (пункт 11 Договору).

Представник позивача у відповіді на відзив зазначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Верховний Суд у постанові від 17.08.2021 по справі № 906/1399/20 зазначив, що розкриваючи зміст засади свободи договору у статтях 6 і 627, Цивільний кодекс України визначає, що свобода договору полягає у праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів і погодженні умов договору.

Свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абзацу 2 частини 3 статті 6 та статті 627 Цивільного кодексу України при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства.

Позивач вважає, що сторони під час укладення мирової угоди, а суд під час її затвердження, не могли вийти за межі правового регулювання розміру орендної плати, що визначений Податковим кодексом України.

Відповідач у запереченні на відповідь на відзив зазначив, що згідно пункту 11 Договору (в редакції мирової угоди, затвердженої ухвалою суду від 11.11.2019) розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору.

Згідно пункту 6 Договору розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. Орендар постійно щорічно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати за результатами середньорічного індексу інфляції керуючись даними Державного комітету статистики України про середньорічний індекс інфляції та «Порядком проведення індексації грошової оцінки земель», затвердженим Постановою кабінету міністрів України від 12.05.2000 №783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель».

ТОВ «Артмаестро» добросовісно виконує свої договірні зобов`язання та щорічно здійснює індексацію орендної плати, розмір якої станом на 2023 рік складає 189600,00 грн, що більше за визначений з урахуванням чинної нормативної грошової оцінки землі мінімальний розмір земельного податку, встановлений Податковим кодексом України.

ІІ. Рух справи у суді

Протоколом автоматичного розподілу судової справи між суддями від 17.01.2023 позовну заяву передано судді Ніколаєву М.І.

Ухвалою суду від 23.01.2023 відкрито загальне провадження у справі та призначено підготовче судове засідання на 08.02.2023.

Ухвалою суду від 08.02.2023 у зв`язку з неявкою представника відповідача підготовче судове засідання відкладено на 21.02.2023.

Ухвалою суду від 21.02.2023 підготовче судове засідання відкладено на 14.03.2023.

06.03.2023 від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву.

13.03.2023 від представника позивача надійшла відповідь на відзив.

Ухвалою суду від 14.03.2023 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та оголошено перерву до 28.03.2023.

16.03.2023 від представника відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив.

У судовому засіданні 28.03.2023 оголошено перерву до 06.04.2023.

Ухвалою суду від 06.04.2023 відкладено підготовче засідання на 20.04.2023.

Ухвалою суду від 20.04.2023 закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 11.05.2023 (з урахуванням ухвали від 03.05.2023 про виправлення описки).

У судовому засіданні 11.05.2023 оголошено перерву до 24.05.2023.

Присутній в судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача проти позову заперечив та до закінчення судових дебатів в порядку ч.8 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) зробив заяву про надання протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду доказів в підтвердження розміру судових витрат на професійну правничу допомогу.

Після виходу з нарадчої кімнати відповідно до ст.240 Господарського процесуального кодексу (надалі - ГПК України) у судовому засіданні 24.05.2023 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

III. Фактичні обставини справи, встановлені судом

25.10.2007 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Артмаестро» (орендар) укладено Договір оренди землі, відповідно до якого Орендодавець на підставі рішення 19 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 30.08.2007 №384 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку яка знаходиться в м. Чернівці на вул. Комунальників, 6 В загальною площею 2,0204 га. (пункт 1 та 2 договору)

Пунктом 3 Договору передбачено, що грошова оцінка земельної ділянки становить 1123949,0 грн., згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Чернівецького міського управління земельних ресурсів Держкомзему № 1509 від 25 липня 2007 року, економіко- планувальна зона № 35.

Після здачі об`єкта в експлуатацію нормативна грошова оцінка та орендна плата підлягає перерахунку. Для цього орендар зобов`язаний представити в департамент містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради копію акту введення об`єкта в експлуатацію а також довідку міського управління земельних ресурсів Держкомзему про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, перераховану згідно цільового використання.

Згідно пункту 4 Договору земельна ділянка надається в оренду терміном до 01.07.2017 для будівництва та обслуговування будівель незавершеного будівництва промислової бази.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 5 Договору передбачено, що річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Відповідно до Положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м Чернівці, затвердженого рішенням 19 сесії міської ради V скликання від 31.08.2007 №391 на період до завершення будівництва річна орендна плата становить 38439,06 грн.

Згідно пункту 6 Договору розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. Орендар постійно щорічно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати за результатами середньорічного індексу інфляції керуючись даними Державного комітету статистики України про середньорічний індекс інфляції та «Порядком проведення індексації грошової оцінки земель», затвердженим Постановою кабінету міністрів України від 12.05.2000 №783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель».

Пунктом 9 Договору в редакції від 25.10.2007 передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації тощо.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадку, якщо за відсутності вини орендаря стан об`єкта оренди погіршиться (Пункт 11 Договору в редакції від 25.10.2007)

Відповідно до розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку по вул. Комунальників, 6-В, яка надається ТОВ «Арт маестро» на 25.10.2007 (додаток до Договору) сума річної орендної плати становить 38439,06 грн, прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 2,0.

Судом встановлено, що зміни до вищевказаного розрахунку не вносились.

Як вбачається з акту прийому-передачі земельної ділянки на місцевості в оренду для будівництва та обслуговування незавершеного будівництва промислової бази від 25.10.2007 Чернівецька міська рада передала, а ТОВ «Артмаестро» прийняло земельну ділянку на місцевості, яка знаходиться на вул. Комунальників, 6- В, площею 2,0204 га у відповідності з актом встановлення та погодження зовнішніх меж в розмірах згідно плану земельної ділянки розробленого ПП «Букінфозем».

Вищевказаний договір зареєстрований 18.01.2008 у Чернівецькій регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок №4АА007058 вчинено запис № 11.

Рішенням 33 сесії V скликання Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715 затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях та визнано таким, що втратило чинність з 01.01.2009 рішення 19 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 30.08.2007 №391 «Про затвердження положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях».

Рішеннями Чернівецької міської ради 10 та 22 сесії VI скликання від 28.07.2011 №221 та від 29.03.2012 №467 внесено зміни до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 №715.

Пунктом 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях затверджені основні ставки орендної плати, у т.ч. 3% для інших видів діяльності.

Відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності у порядку, визначеному законодавством, або умовами договору оренди землі.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 11.11.2019 по справі №926/1361/19 затверджено мирову угоду від 24.10.2019, укладену між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Артмаестро» в частині внесення змін до договору оренди від 25.10.2007 №4182 шляхом укладення додаткового договору №1/4182 від 01.03.2019 до договору оренди земельної ділянки.

Вищевказаним додатковим договором внесено зміни до договору оренди землі від 25.10.2007 №4182 на земельну ділянку за адресою вул. Комунальників, 6-В, площею 2,0204га (кадастровий номер :35:003:0017), а саме:

- пункт 4 договору доповнено підпунктом: 4.1. Договір оренди землі поновлюється до 09.03.2027 (дев`ятого березня дві тисячі двадцять сьомого року) для будівництва та обслуговування будівель незавершеного будівництва промислової бази;

- пункт 7 договору викладено в редакції: 7. Орендна плата вноситься Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке УК/м. Чернівці/ , р/р №4002 Казначейство України (ЕАП), МФО 899998, код платежу 18010600 орендна плата з юридичних осіб;

- пункт 11 договору викладено в редакції: 11. Розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору.

Рішенням 3 сесії VIII скликання від 26.02.2021 №118 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Чернівці, розроблену державним підприємством «Український державний науково-дослідний інститут проектування міст «Дніпромісто» імені Ю.М. Білоконя», яку введено в дію з 01.01.2022. (пункт 1 та 2 рішення)

Пунктом 3 вищевказаного рішення визнано такими, що втратять чинність з 01.01.2022 пункти 1-3, 11 рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 №510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення».

Відповідно до Витягу №НВ-022 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сформованого 31.10.2022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :35:003:0017 складає 18957803,15 гривень.

Позивач вважає, що за наслідками проведених розрахунків річна орендна плата за орендовану відповідачем земельну ділянку повинна становити 568734,09 грн, що складає 3 відсотки від вищевказаної нормативної грошової оцінки земельної ділянки (згідно п.5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях ставка 3% - для інших видів діяльності).

08.11.2022 Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради звернувся листом до ТОВ «Артмаестро» в якому повідомив, що на підставі витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 №НВ-022 працівниками департаменту підготовлено проект додаткового договору від 07.11.2022 №2/4182 до договору оренди землі від 25.10.2007 №4182 щодо зміни розміру річної орендної плати за земельну ділянку за адресою вул. Комунальників, 6-В, площею 2,0204 га, кадастровий номер :35:003:0017.

Вказаним листом Департамент направив ТОВ «Артмаестро» 2 примірники проекту додаткового договору для ознайомлення та підписання, та просив 1 підписаний примірник додаткового договору йому повернути у 20-ти денний строк з дня одержання.

Вищевказаним додатковим договором від 07.11.2022 №2/4182 відповідачу пропонувалось внести зміни до Договору оренди землі від 25 жовтня 2007 року, виклавши пункти 3, 5 та 7 договору в наступній редакції:

-«Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 р. №HB-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18957803,15 грн. (п.3 договору)"

-«Річна орендна плата складає 568734,09 грн. (п`ятсот шістдесят вісім тисяч сімсот тридцять чотири грн. 09 коп.), що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій форм»

- «Орендна плата вноситься Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК /Чернівецька ТГ/, , р/р №UA0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу І8010600 орендна плата за юридичних осіб».

Поштовий конверт повернувся Департаменту у зв`язку з закінченням терміну зберігання, що підтверджується довідкою Укрпошти від 08.12.2022.

Оскільки відповідач на пропозицію Чернівецької міської ради не підписав додаткову угоду до договору в частині розміру орендної плати за землю, остання звернулася з позовом до суду.

IV. Позиція суду по суті спору

Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України (надалі - ЗК України) визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України Про оренду землі № 161-XIV відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України (надалі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону № 161-XIV вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону № 161-XIV).

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (надалі - ПК України) орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161-XIV необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року та № 650 від 22 липня 2020 року, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права слід зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Дану позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного суду від 09.11.2021 по справі №635/4233/19

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оцінки землі суд зазначає, що Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

За змістом статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

З аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону № 1378-IV, Закону № 161-XIV суд приходить до висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Такий правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі №635/4233/19.

В частинах першій та другій № 1378-IV передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (частини перша - третя статті 23 Закону № 1378-IV).

Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради.

Витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

Суд установив, що відповідно до Витягу №НВ-022 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :35:003:0017 складає 18957803,15 гривень.

Статтею 16 ЦК України передбачено способи захисту порушеного права, серед яких є і зміна правовідношення.

З урахуванням того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни, суд вважає позовну вимогу про внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки обґрунтованою.

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати суд зазначає наступне.

Договором встановлено, що сума річної орендної плати становить 38439,06 грн, прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 2,0.

Розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору (п. 11 Договору).

Суд, як зазначено вище, розмежовує підстави внесення змін в умов договору оренди землі як щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку.

Наявність підстав для зміни ставки орендної плати позивачем не доведено, Договором такі підстави не передбачені, тож розмір орендної плати повинен залишатись на визначеному сторонами на момент укладення Договору рівні 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Позивач просить внести зміни в договір оренди землі від 25.10.2007, встановивши орендну плату в розмірі - 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що не відповідає умовам укладеного між сторонами Договору.

Позивачем не надано доказів того, що на орендованій земельній ділянці завершено будівництво будівель промислової бази, від чого також може безпосередньо залежати застосування вищого розміру ставки орендної плати.

Визначена в договорі від 25.10.2007 року ставка орендної плати - 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому правові підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 3 % відсутні.

Неправильно визначений позивачем розрахунок розміру річної орендної плати не може бути підставою для відмови в позові повністю, оскільки відповідно до частини першої статті 237, частини п`ятої статті 238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд за результатами вирішення господарського спору має право задовольнити позов або відмовити в позові повністю або частково, а з огляду на вимоги статті 86 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд повинен з`ясовувати обставини, пов`язані з правильністю здійснення позивачем розрахунку.

Таким чином, суд має можливість та зобов`язаний перевірити запропонований Позивач розрахунок орендної плати, та здійснити оцінку доказів, на яких цей розрахунок ґрунтується. У разі якщо наведений Позивачем в спірній додатковій угоді розрахунок орендної плати здійснено неправильно (зокрема, з огляду на необхідність врахування в такому розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та інших вихідних даних саме станом на дату ухвалення судового рішення про внесення відповідних змін до договору оренди землі), то суд з урахуванням конкретних обставин справи самостійно може визначити її розмір.

Аналогічну правову підставу викладено в Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.02.2022 по справі №904/4748/20.

Судом проведено свій розрахунок орендної плати в розмірі 379156,06 грн, що становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Оскільки станом на час розгляду справи відповідачем не підписано додаткову угоду до договору оренди землі від 25.10.2007 в частині зміни грошової оцінки земельної ділянки та розміру річної орендної плати за землю, такі зміни слід вчинити у судовому порядку.

Враховуючи вищевикладене позовні вимоги слід задовільнити частково, внести зміни до договору оренди землі від 25 жовтня 2007 року, виклавши п. 3 і 5 в наступній редакції:

- 3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 №НВ-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18 957 803,15 грн.

- 5. Річна орендна плата складає 379156,06 грн., що становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

Згідно із частиною 3 статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Правовий висновок стосовно того, що коли права та обов`язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов`язанням змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили, викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №921/530/18

Суд відхиляє доводи відповідача на неможливість зміни розміру орендної на вимогу однієї із сторін, що передбачено п. 11 Договору, посилаючись на позицію Великої Палати Верховного суду по аналогічній справі, згідно якої зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Згідно з частиною 4 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

V. Розподіл судових витрат.

Позивачем сплачений судовий збір в сумі 2684,00 грн, що підтверджується платіжним дорученням №154 від 12.01.2023.

Згідно ч.1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін;

Враховуючи, що позов задоволено частково, відшкодування витрат з судового збору в сумі 2684 грн слід покласти на обидві сторони.

Розподіл витрат позивача на професійну правничу допомогу буде здійснено в порядку, передбаченому ст. 126, ч. 8 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 2, 12, 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до Договору оренди землі від 25 жовтня 2007 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Артмаестро», зареєстрований 18.01.2008 у Чернівецькій регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок №4AA007058 вчинено запис № 11, виклавши пункти 3 та 5 договору в такій редакції:

"3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 №НВ-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18 957 803,15 грн."

"5. Річна орендна плата складає 379156,06 грн., що становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі".

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Артмаестро» (58002, м. Чернівці, вул. Крилова, 9, кв. 1, код 34803171) на користь Чернівецької міської ради (58002, м. Чернівці, Центральна площа, 1, код 04062216) судовий збір в розмірі 1342,00 грн. на розрахунковий рахунок: Виконавчий комітет Чернівецької міської ради, код 04062216, рахунок UA 0042806, ДКСУ м. Києва.

4. У решті позову відмовити.

Повний текст рішення складено та підписано 01.06.2023.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/

Суддя М.І. Ніколаєв