ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

30.05.2023м. СумиСправа № 920/198/23

Господарський суд Сумської області у складі головуючого судді Яковенка В.В., за участю секретаря судового засідання Балицького В.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Господарського суду Сумської області матеріали справи № 920/198/23

за позовом: Підприємства Укрспецсоцсервіс (04114, м. Київ, вул. Вишгородська, 54-Б, кВ. 73, )

до відповідача: Садівської сільської ради (42343, Сумська область, Сумський район, с. Сад, вул. Войти, 5, )

про зобов`язання поновити договір оренди земельної ділянки,

представники сторін:

позивача: не з`явився;

відповідача: не з`явився

ВСТАНОВИВ:

До суду надійшла позовна заява, в якій позивач просить суд зобов`язати відповідача поновити договір оренди земельної ділянки від 29.06.2016, зареєстрованого за № 30495177, на такий самий строк і на таких самих умовах із ставкою орендної плати в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Ухвалою від 01.03.2023 суд постановив прийняти позовну заяву, відкрити провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначити підготовче засідання на 30.03.2023.

Ухвалою від 30.03.2023 суд постановив відкласти підготовче засідання на 18.04.2023, 10:40.

Через загрозу безпеці учасників справи, у зв`язку з тим, що з 10:29 у Сумській області була оголошена повітряна тривога (повідомлення Telegram каналу, що інформує про повітряну тривогу Тривога. Сумська область), судове засідання у справі 18.04.2023 не відбулось, про що складено акт суду від 18.04.2023.

Ухвалою від 18.04.2023 суд постановив продовжити строк підготовчого провадження на 30 днів до 29.05.2023; призначити підготовче засідання на 16.05.2023.

Ухвалою від 16.05.2023 суд постановив закрити підготовче провадження у справі № 920/198/23 та призначити справу № 920/198/23 до судового розгляду по суті на 30.05.2023.

26.05.2023 до суду надійшло клопотання позивача про розгляд справи без участі представника позивача за наявними в матеріалах справи документами.

Відповідач у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, відповідно до сформованого в КП «ДСС» повідомлення про доставку електронного листа, ухвала Господарського суду Сумської області від 16.05.2023 була доставлена до електронного кабінету Садівської сільської ради 16.05.2023 о 13:35, вказане повідомлення долучено до матеріалів справи.

Отже, у суду наявні підстави вважати, що така ухвала отримана відповідачем до електронної скриньки (кабінету), на електронну адресу 16.05.2023.

З огляду на встановлені обставини, у суду наявні всі підстави вважати, що відповідач належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи.

Статтею 114 ГПК України визначено, що суд має встановлювати розумні строки для вчинення процесуальних дій. Строк є розумним, якщо він передбачає час, достатній, з урахуванням обставин справи, для вчинення процесуальної дії, та відповідає завданню господарського судочинства.

Враховуючи достатність часу, наданого сторонам для подачі доказів в обґрунтування своїх позицій по справі, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, господарським судом у межах наданих йому повноважень створені належні умови для реалізації учасниками процесу своїх прав.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши докази, повно і всебічно з`ясувавши обставини справи, суд установив наступне.

Рішенням 9 сесії Садівської сільської ради Сумського району Сумської області 5 скликання від 21.06 2007 затверджено протокол конкурсної комісії про надання в оренду земельної ділянки площею 0,5 га по АДРЕСА_1 під житлову багатоповерхову забудову із ставкою орендної плати в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки ТОВ «Сатва-Будмаркет» правонаступником якого є підприємство «Укрспецсоцсервіс» (до перейменування підприємство «Центр професійної реабілітації інвалідів «Гармонія»).

29 червня 2016 року на підставі рішення Садівської сільської ради Сумського району Сумської області від 08 квітня 2016 року, між позивачем і Садівською сільською радою було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,5 га у АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки :01:005:0032.

Відповідно до пункту 3 договору оренди земельної ділянки від 29 червня 2016 року на земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва квартирного (багатоповерхового) житлового будинку (1-а черга) відсоток готовності якого становить 9%, забудовником якого є позивач.

Додаткова угода про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки від 29 червня 2016 року була підписана 19 грудня 2018 року у зв`язку із зміною найменування Підприємства «Центр професійної реабілітації інвалідів «Гармонія» на Підприємство «Укрмпецсоцсервіс», сторони домовились у договорі оренди земельної ділянки назву орендаря читати Підприємство «Укрспецсоцсервіс».

На підставі пункту 7 договору оренди земельної ділянки цю угоду укладено на п`ять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору.

У відповідності до пункту 8 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

21.04.2021 позивач письмово повідомив відповідача про намір продовжити дію договору оренди земельної ділянки від 29.06.2016, зареєстрованого за № 30495177.

За результатами розгляду листа-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору Садівська сільська рада Сумського району Сумської області на дев`ятій позачерговій сесії восьмого скликання ухвалила рішення від 18 червня 2021 року «Про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованого за № 30495177 від 18.07.2016», яким встановлено орендну плату за користування земельною ділянкою у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У подальшому за зверненнями позивача Садівська сільська рада ухвалила рішення від 15 липня 2022 року «Про внесення змін до рішення дев`ятої позачергової сесії Садівської сільської ради восьмого скликання від 18.06.2021 «Про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованого за № 30495177 від 18.07.2016», згідно з яким орендарю встановлено орендну плату за користування земельною ділянкою у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Як зазначає позивач, Садівська сільська рада Сумського району Сумської області про своє рішення від 15 липня 2022 року щодо зменшення розміру (ставки) орендної плати повідомила орендаря через декілька місяців листом № 04-15/3/1234 від 21 вересня 2022 року.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що не зважаючи на його звернення до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, відповідач змінив умови договору оренди в частині розміру (ставки) орендної плати з 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на 12%, а потім на 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Позивач вважає, що поновлення договору оренди земельної дялнки має відбуватися у відповідності до положень статті 126-1 Земельного кодексу України, якою визначено, що якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Спір у справі стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм ЦК України, що підтверджується як Земельним кодексом України, так і Законом України «Про оренду землі».

Частиною 1 статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний сторк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави та порядок поновлення договору оренди землі врегульовано положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким статтю 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору 29.06.2016).

Таким чином, твердження позивача про те, що поновлення договору оренди земельної ділянки має відбуватися у відповідності до положень ст. 126-1 Земельного кодексу України є помилковим.

Відтак, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» врегульовано процедуру поновлення договору оренди землі на новий строк, шляхом реалізації переважного права орендаря перед іншими особами.

За умовами ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1-5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, орендар зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків.

Отже, для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (чатини 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин 1-5 та частини 6 Закону України «Про оренду землі» є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору.

Як вбачається з матеріалів справи за умовами п.7 укладеного договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 29.06.2016 позивач, як орендар, звернувся до відповідача із листом від 21.04.2021 щодо продовження договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Обов`язковою умовою реалізації переважного права на укладення договору оренди, згідно з ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є подання проекту договору до листа-повідомлення. Так, згідно вказаної норми - до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Як вбачається з копії листа орендаря від 21.04.2021 останній не містить відмітки про наявність будь-яких додатків у тому числі, проекту додаткової угоди. Зі змісту листа також не вбачається, що орендар подавав проект угоди.

Отже, матеріалами справи не підтверджується надіслання проекту додаткової угоди відповідачу.

Таким чином, позивачем не дотримано встановленої ст. 33 Закону України «Про оренду землі» процедури повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Суд зауважує, що відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Враховуючи норму ст. 33 Закону України «Про оренду землі», для реалізації позивачем свого переважного права на продовження договору оренди, він мав подати лист-повідомлення (звернення) з проектом угоди для того, щоб відповідач мав можливість перевірити його на відповідність закону та узгодити істотні положення договору. При відсутності проекту договору по перше - звернення позивача не можна вважати належним (поданим у визначений законом спосіб) повідомленням про продовження договорів, по друге - за відсутності звернення, проведеного у визначений законом спосіб, втрачається і можливість реалізації переважного права на укладення договору.

У постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 міститься такий правовий висновок: «Якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону».

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись статтями 73, 74, 76-79, 123, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

Згідно зі статтею 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до статті 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: 1) рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду; 2) ухвали суду - якщо апеляційна скарга подана протягом десяти днів з дня вручення йому відповідної ухвали суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 261 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 30.05.2023.

Суддя В.В. Яковенко