ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 травня 2023 року

м. Київ

cправа № 904/7257/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу Дніпровської міської ради

на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.11.2022 (суддя Татарчук В. О.) та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 28.02.2023 (Кузнецов В. О. - головуючий суддя, судді Коваль Л. А., Мороз В. Ф.) у справі

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Шевченка, 36"

до 1) Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради,

2) Дніпровської міської ради,

3) Товариства з обмеженою відповідальністю "Кангаро Груп",

третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_1 ,

третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_2 ,

третя особа-3, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Державний реєстратор Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубко Валерій Юрійович,

третя особа-4, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради,

про визнання протиправними дії державного реєстратора та визнання недійсним договору оренди,

(у судове засідання в режимі відеоконференції з`явилася представниця скаржника Кузюр О. О.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Шевченка, 36" (далі - ОСББ "Шевченка, 36") звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпровської міської ради (далі - Міськрада), Департаменту по роботі з активами Міськради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Кангаро Груп" (далі - ТОВ "Кангаро Груп", в якому просило визнати протиправними дії державного реєстратора Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпропетровської міської ради Зубка Валерія Юрійовича про реєстрацію права власності за територіальною громадою м. Дніпра в особі Міськради на підвал житлового будинку, розташованого за адресою: вул. Шевченка, 36, м. Дніпро, та припинити право власності Міськради на зазначений підвал, скасувавши запис № 31257886 від 15.04.2019 про реєстрацію права власності; визнати недійсним договір оренди від 31.01.2020 № 86-ДРА/20 нежитлових вбудованих приміщень № І-Х загальною площею 274,4 кв. м (в т. ч. вхід у підвал В та В1 24,2 кв. м), розташованих за адресою: вул. Шевченка, 36, м. Дніпро, у підвалі 2-х поверхового будинку, укладеного між Департаментом по роботі з активами Міськради та ТОВ "Кангаро Груп".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що реєстрація права власності на підвальні приміщення за Міськрадою та передача в оренду ТОВ "Кангаро Груп" спірного приміщення, порушує право власності власників квартир будинку, розташованого за адресою: вул. Шевченка, 36, м. Дніпро, оскільки спірні приміщення є допоміжними приміщеннями.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 15.04.2019 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 46553519 державним реєстратором Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубковим В. Ю. за Міськрадою зареєстровано право власності на нежитлові приміщення № І-Х, розташовані у підвалі житлового будинку літ. В-2, розташованого за адресою: вул. Шевченка, 36, м. Дніпро, що підтверджується наявною в матеріалах справи інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 12.02.2020 № 199933619.

Наявні в матеріалах справи копії матеріалів технічної інвентаризації, надані КП "Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради, з інвентаризаційної справи за адресою: вул. Шевченка, 36, м. Дніпро, свідчать про те, що нежитлові приміщення №І-Х загальною площею 250,2 кв. м є підвальними приміщеннями.

24.05.2019 між КП "Жилсервіс-2" ДМР та ОСББ "Шевченко 36" підписаний акт приймання-передачі об`єкта в управління з управління відповідно до умов якого будинок за адресою: вул. Шевченка, 36, літ.В-2, м. Дніпро, передається з управління КП "Жилсервіс-2" ДМР в управління ОСББ "Шевченко 36" з 01.05.2019 із загальною площею будинку (частини будинку) 1397,1 кв. м, з якої житлова площа квартир 382,0 кв. м, загальна площа квартир 676,9 кв. м, у тому числі підвали площею 250,2 кв. м.

31.01.2020 між Департаментом по роботі з активами Міськради (орендодавець) та ТОВ "Кангаро Груп" укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 86-ДРА/20.

Пунктом 1.1 договору сторони погодили, що з метою ефективного використання комунального майна орендодавець на підставі рішення Міськради від 21.03.2007 № 41/11 із змінами та доповненнями передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - нежитлові вбудовані приміщення № І-Х, загальною площею 274,4 кв. м (у т. ч. вхід у підвал В та В1 24,2 кв. м), розташовані за адресою: вул. Шевченка, 36, м. Дніпро, у підвалі 2-х поверхового будинку, вартість яких, згідно з незалежною оцінкою становить 625 043,00 грн без ПДВ, що перебувають на балансі комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Міськради, під використання для розміщення суб`єкту господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення. Використання об`єкту оренди не за цільовим призначенням забороняється.

Позивач вважає, що спірні нежитлові приміщення - спільне майно співвласників житлового будинку, розташованого за адресою: вул. Шевченка, 36, м. Дніпро, які є допоміжними приміщеннями, а тому державна реєстрація права власності на майно за відповідачем-2 є такою, що здійснена за відсутності законних підстав та порушує права співвласників, що й стало причиною виникнення спору й подання позову з вимогами, які є способом захисту прав співвласників багатоквартирного будинку в особі позивача.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 01.11.2022 у справі № 904/7257/21, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 28.02.2023, у задоволенні позову відмовлено.

Рішення судів аргументовані тим, що дослідивши наявний в матеріалах справи висновок експерта Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз від 20.05.2022 № 5684-21, складений за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи на виконання ухвали Господарського суду Дніпропетровської області від 19.10.2021 у цій справі, судами встановлено, що враховуючи час будівництва, конструктивні складові, габаритні розміри, об`ємно-планувальні та архітектурні рішення, спірні підвальні приміщення належать до числа допоміжних приміщень житлового будинку. Матеріали справи не містять, а учасниками справи не доведено, що спірні приміщення з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення а ніж допоміжні приміщення житлового будинку.

Водночас обраний позивачем спосіб захисту не є ефективним і можливим з точки зору подальшого примусового виконання судового рішення. Право позивача порушено реєстрацією права власності за відповідачем-2, тому належним способом захисту буде звернення з позовними вимогами про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу, та відзиву на касаційну скаргу

4.1. Міськрада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить змінити мотивувальні частини рішень судів попередніх інстанцій відповідно до доводів, наведених у скарзі.

Підставою касаційного оскарження є пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

4.2. Обґрунтовуючи підставу оскарження, передбачену пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, заявник зазначає, що відсутній висновок щодо застосування частини 9 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", пункту 67 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127, частин 2, 6 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", пункту 1, частини 1, статті 6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", пункту 1 частини 2, частини 7 статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в поєднанні з висновками, викладеними у рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 № 14-рп/2011 у справі № 1-22/2011 щодо можливості здійснення державної реєстрації права власності на допоміжні приміщення за юридичною особою - об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку та можливості застосовування такого способу захисту як витребування майна з чужого незаконного володіння відносно допоміжних приміщень юридичною особою - об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, виконання якого передбачає реєстрацію права власності на таке майно за управною особою, без згоди (рішення) інших співвласників будинку.

Так як спір у справі стосується нерухомого майна, яке за своїм статусом відноситься або є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, особливістю правового статусу (за наявністю підтвердження такого статусу), яких є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону, підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення як на окремий об`єкт цивільних прав. Такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 16.12.2020 у справі № 914/554/19.

На думку скаржника належний спосіб захисту в такій категорії справ є звернення з позовними вимогами щодо відновлення свого майнового права до усіх суб`єктів, які на думку позивача порушують його право власності, шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Тобто, саме такий спосіб захисту є найефективнішим та поновить порушені права позивача. Застосування до спірних правовідносин такої конструкції дозволить поновити права та уникнути порушення майнових прав інших співвласників ОСББ на допоміжні приміщення. Схожа за змістом правова позиція Верховного Суду викладена у постановах від 10.04.2018 у справі № 927/849/17, від 17.04.2019 у справі № 916/641/18, від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.3. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02.03.2004 № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 2 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

5.4. Як установили суди попередніх інстанцій, спірні підвальні приміщення належать до допоміжних приміщень житлового будинку. Міськрада зареєструвала за собою право власності на такі приміщення, що і стало предметом оскарження у межах справи № 904/7257/21.

Водночас судом першої інстанції встановлено, що на спірні підвальні приміщення існує реєстрація права власності не тільки за відповідачем-2, а і за фізичними особами - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Зазначене, як вказав суд першої інстанції, підтверджується договором дарування квартири від 27.12.2018, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Деллаловим А. О., за реєстровим № 406. З цього договору вбачається, що приміщення 7,8,9,10 загальною площею 192,10кв.м., які входять до складу квартири АДРЕСА_1 , знаходяться в підвалі будинку.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) "юридично" - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30.07.2020 у справі № 752/13695/18.

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц).

Таким чином, за наявності договору дарування квартири від 27.12.2018, реєстрації права власності на спірні приміщення як за Міськрадою, так і за іншими фізичними особами, позивач не зможе відновити порушене право у межах справи № 904/7257/21 у контексті заявленої вимоги щодо реєстрації права власності за відповідачем-2.

У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.12.2020 у справі № 914/554/19 вказано на те, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.

У спірних правовідносинах, у випадку встановлення того, що відповідні приміщення є допоміжними, позовом про витребування майна з чужого володіння може бути реалізований шляхом внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про припинення права власності за відповідачами, за якими зареєстроване таке право власності. За таких обставин, колегія суддів вважає помилковими доводи скаржника щодо правильно обраного позивачем способу захисту, оскільки вони не враховують усіх обставин спірних правовідносин та наявності, зокрема, договору дарування квартири від 27.12.2018. У межах вказаних правовідносин та особливості правової природи спірних приміщень, позов про витребування майна може бути реалізований саме шляхом припинення права власності, внаслідок чого співвласники спільного майна багатоквартирного будинку матимуть змогу відновити та захистити право спільної сумісної власності на такі приміщення.

5.5. За таких обставин, Верховний Суд вважає, що оскільки суди попередніх інстанцій надали оцінку ефективності способу захисту, а доводи скаржника щодо допущення судами порушень норм матеріального і процесуального права не підтвердилися, відсутні підстави для скасування рішення

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.3. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства, оскаржені у справі рішення і постанову необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржувані рішення, то відповідно до статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Дніпровської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.11.2022 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 28.02.2023 у справі № 904/7257/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ