ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" травня 2023 р. Справа №914/1309/22

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Бонк Т.Б.

Суддів Бойко С.М.

Якімець Г.Г.,

секретар судового засідання: Кострик К.І.,

представники сторін:

позивача: не з`явився,

відповідача: адвокат Чубик Б.Г., керівник Дейнега В.С.

розглянувши апеляційну скаргу: Товариства з обмеженою відповідальністю Феєрія розваг від 23.02.2023 (вх. суду від 23.02.2022 №01-05/552/22)

на рішення Господарського суду Львівської області від 23.01.2023, повний текст рішення складено 02.02.2023,

у справі № 914/1309/22 (суддя Мазовіта А.Б., м.Львів)

за первісним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю Феєрія розваг, м. Стрий, Львівська область

до відповідача: Колективного підприємства Спец Енерго Сервіс, м. Стрий, Львівська область

про визнання відсутнім права на стягнення орендної плати та розірвання договору оренди

та за зустрічним позовом: Колективного підприємства Спец Енерго Сервіс, м. Стрий, Львівська область

до: Товариства з обмеженою відповідальністю Феєрія розваг, м. Стрий, Львівська область

про стягнення 842 129,38 грн та зобов`язання вчинити дії

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст вимог позовної заяви і рішення суду першої інстанції:

У червні 2022року ТОВ «Феєрія розваг» звернулось до Господарського суду Львівської області з позовом до КП «Спец Енерго Сервіс» про визнання відсутнім права на стягнення орендної плати по договору оренди №1 від 01.01.2019 з 05.01.2021 та розірвання договору оренди №1 від 01.01.2019.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що 01.01.2019 сторони уклали договір оренди приміщення №1, за умовами якого відповідач(оренодавець) передав позивачу (орендарю) в користування соціально-спортивний оздоровчий розважальний комплекс загальною площею 720,1 кв.м, за адресою: Львівська область, м. Стрий, вул. Сколівська, 9к, літ. А-3 строком до 31.12.2019. Позивач вказує, що через запроваджений на території України карантин з 12.03.2020 він як орендар не мав можливості використовувати об`єкт оренди та сплачувати орендні платежі за нього, тому орендар ініціював припинення оренди та повернення орендованого приміщення, однак відповідач не погодився щодо цього та ініціював судові процеси щодо стягнення з орендаря заборгованості по орендній платі.

У зв`язку з чим, на підставі п.7.1 договору, яким передбачено право орендаря вимагати дострокове розірвання договору з попередженням орендодавця за 30днів, 06.07.2021 позивач надіслав відповідачу листа щодо припинення договору та надіслав йому примірник акту повернення майна від 05.08.2021, у відповідь на який відповідач повідомив про проведення 04.08.2021 огляду стану орендованого приміщення. 04.08.2021, за результатами проведеного огляду орендованих приміщень, представник відповідача, пославшись на те, що орендар провів перепланування орендованих приміщень, чим погіршив їх стан, вимагав повернення стану приміщень відповідно до технічних документів. Позивач запропонував відповідачу 05.08.2021 скласти дефектний акт, в якому викласти наявні недоліки майна, та підписати акт приймання-передачі приміщення, однак представники відповідача 05.08.2021 не з`явились для оформлення таких документів. Відтак позивач вважає, що договір оренди є припиненим з 05.08.2021, однак відповідач ухиляється від прийняття об`єкта оренди після закінчення дії договору та продовжує нараховувати орендну плату.

У липні 2022року КП «Спец Енерго Сервіс» звернулось до суду з зустрічним позовом про стягнення з ТОВ «Феєрія розваг» 842 129,38 грн заборгованості по орендній платі та зобов`язання привести орендоване приміщення до належного стану (з урахуванням заяви про уточнення вимог зустрічного позову).

У зустрічній позовні заяві відповідач вказує, що оскільки позивач продовжував користуватись орендованими приміщеннями строк дії договору неодноразово продовжувався, зокрема, до 31.12.2021. Однак, у зв`язку з несплатою орендарем сплати за користування приміщеннями, судовими рішеннями від 15.02.2021 у справі №914/2349/20 присуджено до стягнення з орендаря заборгованість за період з 01.01.2020 по 31.10.2020, та від 11.10.2021 у справі №914/1251/21 заборгованість за період з 01.11.2020 по 31.07.2021. Оскільки орендар продовжує порушувати умови договору, станом на липень 2022року його борг становить 660 000 грн (за період серпня 2021року по червень 2022року). Окрім того, на підставі п.9.2 договору та ст. 625 ЦК України КП «Спец Енерго Сервіс» здійснило нарахування 66 007,19грн інфляційних втрат, 73 168,77грн пені та 42 953,42грн 15%річних.

Відповідач вказує, що за результатами проведеного 04.08.2021 огляду орендованого приміщення встановлено, що орендар без згоди орендодавця здійснив спорудження стіни (відгородження) частини площі, належної КП «Спец Енерго Сервіс», та приєднав таку до приміщень ТОВ «Феєрія розваг», у зв`язку з чим просить зобов`язати орендаря привести орендоване приміщення до стану відповідно до технічного паспорту шляхом демонтажу цієї стіни.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 23.01.2023 у справі № 914/1309/22 в задоволенні вимог за первісним позовом відмовлено. Зустрічний позов задоволено частково. Присуджено до стягнення з ТОВ Феєрія розваг на користь КП Спец Енерго Сервіс заборгованість з орендних платежів у розмірі 660 000,00 грн, 66 007,19 грн інфляційних втрат, 73 168,77 грн пені, 42 953,42 відсотків річних, 12 631,94 грн судового збору. В задоволенні решти позовних вимог за зустрічним позовом - відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні вимог первісного позову, суд першої інстанції виходив з того, що умовами п.7.1 договору передбачено лише право орендаря вимагати дострокового розірвання договору, яке не передбачає обов`язку наймодавця погодитись на розірвання на умовах орендаря, а лише зобов`язує наймодавця розглянути таке повідомлення орендаря та повідомити його про прийняте рішення. Встановивши, що орендодавець розглянув таке повідомлення орендаря, проте у зв`язку з виявленим переплануванням приміщення, орендодавець відмовився у розірванні договору до моменту приведення майна у належний стан та відсутність доказів такого приведення майна у попередній стан, суд вказав, що немає підстав вважати такий договір розірваним з 05.08.2021. При цьому, пославшись на ст.ст. 651, 652 ЦК України, суд зазначив, що позивачем за первісним позовом не надано доказів на підтвердження істотного порушення відповідачем за первісним позовом умов договору, не доведено наявності усіх чотирьох умов, необхідних для розірвання договору, у зв`язку із істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, а тому немає підстав для про розірвання договору в судовому порядку.

При частковому задоволенні вимог зустрічного позову суд першої інстанції виходив з того, що укладений сторонами договір продовжив свою дію до 31.12.2022. Тому, встановивши, що орендар не сплатив орендну плату за період з 01.08.2021 по 31.06.2022, перевіривши проведений позивачем за зустрічним позовом розрахунок пені, інфляційних втрат та відсотків річних, суд дійшов висновку про обгрунтованість заявлених вимог щодо стягнення заборгованості з орендних платежів у розмірі 660 000,00 грн, 66 007,19 грн інфляційних втрат, 73 168,77 грн пені та 42 953,42 відсотків річних. В частині позовних вимог про зобов`язання орендаря привести орендоване приміщення до належного стану суд відмовив у її задоволенні, зазначивши, що з поданих орендодавцем доказів суд не має можливості встановити, яке обладнання приміщень, в якій кількості та в якому стані передавалося згідно з договором оренди, та, у зв`язку з цим, встановити факт його відсутності, демонтажу, пошкодження станом на дату розгляду даної справи.

Також суд відхилив посилання орендаря на наявність форс-мажорних обставин (карантин та воєнний стан), вказавши, що останній не довів суду, що запровадження карантинних заходів об`єктивно та повністю унеможливило використання орендованого майна за призначенням (не долучено відповідного сертифіката про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) Торгово-промислової палати України, який би підтверджував звільнення його від обов`язку сплачувати орендну плату), а також не довів неможливість для відповідача за зустрічним позовом отримання доступу до орендованого ним приміщення, неможливість використовувати його відповідно до цільового призначення та мети укладеного між сторонами договору оренди від 01.01.2019, неможливість зберігати у вказаному приміщенні речі та обладнання, перебувати співробітникам, споживати комунальні послуги.

Короткий зміст вимог та узагальнених доводів учасників справи:

Позивач (ТОВ Феєрія розваг) не погодився з рішенням суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні первісного позову та задоволених позовних вимог зустрічного позову, подав апеляційну скаргу, в якій просить в цій частині рішення скасувати та прийняти нове, яким первісний позов задоволити, а у задоволенні вимог зустрічного позову - відмовити.

В апеляційній скарзі скаржник вказує, що КП Спец Енерго Сервіс не мало права відмовитись від повернення приміщення з оренди через його погіршення, псування чи знищення, так як факт наявності будь-якого погіршення майна є підставою для заявлення орендодавцем вимог про усунення недоліків чи відшкодування збитків. Стверджує про взаємосуперечливість висновків місцевого суду, так як з одного боку суд прийняв доводи орендодавця про неможливість припинення орендних відносин через псування орендованого приміщення та про правомірність непідписання ним акту приймання-передачі, а з іншого суд відмовив у вимозі орендодавця в частині зобов`язання привести об`єкт оренди у належний стан у зв`язку з недоведеністю такої належними доказами. Вказує, що ні чинним законодавством, ні умовами укладеного сторонами договору не надано орендодавцю права на відмову від прийняття майна з оренди з підстав повернення такого в неналежному чи несправному стані. Тому скаржник вважає, що КП Спец Енерго Сервіс неправомірно ухиляється від прийняття об`єкта оренди після закінчення дії договору та продовжує нараховувати орендну плату.

Також апелянт вказав орієнтовний розмір витрат на правову допомогу в апеляційному суді в сумі 20 000грн.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 14.03.2023 у справі № 914/1309/22 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ Феєрія розваг.

Ухвалою від 27.03.2023 призначено розгляд справи в судовому засіданні 02.05.2023.

У судовому засіданні 02.05.2023 оголошено перерву до 16.05.2023.

15.05.2023 скаржник також подав до суду письмові пояснення, в яких зазначає про недоведеність орендодавцем належними доказами його доводів про перепланування орендарем орендованого майна, що стало причиною для його відмови у прийнятті орендованих приміщень ( в акті приймання-передачі майна від 01.01.2019 не зазначено детального опису приміщення з детальним переліком обладнання, що передається, в техпаспорті віл 28.04.2022 не вказано про жодні перепланування приміщення, на які посилається наймодавець). Вказує, що він не міг користуватись майном у зв`язку з запровадженим карантином у 2020році та вподальшому у зв`язку з оголошеним воєнним станом, а тому відсутні підстави для сплати орендної плати.

16.05.2023 від представника скаржника адвоката Огородника О.І. надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з його участю у невідкладній слідчій дії.

У судовому засіданні представники відповідача заперечили щодо доводів апеляційної скарги та просили залишити оскаржуване рішення без змін.

З огляду на те, що наявних в справі матеріалів достатньо для розгляду справи і прийняття рішення, явка сторін не визнавалась обов`язковою, представники сторін надавали свої пояснення у попередньому судовому засіданні, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для відкладення розгляду справи.

Розглянувши наявні у справі матеріали, давши належну правову оцінку доводам, які містяться в апеляційній скарзі, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін, з огляду на наступне.

Згідно з встановленими судами першої та апеляційної інстанцій обставин, і визначених відповідно до них правовідносин, вбачається, що :

01.01.2019 КП «Спец Енерго Сервіс»(орендодавець) та ТОВ «Феєрія розваг»(орендар) уклали договір оренди приміщення №01(том 1,а.с. 9-10).

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець зобов`язується передати орендареві у строкове платне користування нежитлове приміщення - соціально-спортивний оздоровчий розважальний комплекс загальною площею 720,1 кв.м, що розташовується за адресою: Львівська область, м. Стрий, вул. Сколівська, 9к, літ. А-3, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування приміщення та сплачувати орендну плату у строк, в сумі та на умовах, визначених договором.

Приміщення передається в оренду для використання орендарем у господарській діяльності (п. 2.1. договору).

Приміщення передається орендодавцем орендарю в належному стані, придатному для використання, відповідно до умов та мети цього договору. У момент підписання акту приймання-передачі орендодавець передає орендарю ключі від приміщення, що орендується (пункти 3.1., 3.2. договору).

Згідно з п.6.3 договору орендар зобов`язаний проводити за свій рахунок поточний ремонт (за згодою орендодавця).

Пунктом 6.4 договору передбачено, що орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату відповідно до умов договору.

Згідно п. 7.1. договору орендар має право вимагати дострокового розірвання договору у встановленому законом порядку з попередженням орендодавця за 30 календарних днів.

У розділі 8 договору сторони погодили, що розмір щомісячної орендної плати за користування приміщенням становить 60 000,00 грн згідно з виставленими рахунками, актами наданих послуг. Орендна плата нараховується з моменту підписання сторонами цього договору і до дня повернення орендарем приміщення орендодавцю по відповідному акту приймання-передачі. Звільнення орендарем приміщення до закінчення терміну дії договору без його розірвання не звільняє орендаря від сплати орендної плати. Орендар самостійно щомісячно не пізніше 30 числа поточного місяця сплачує орендну плату в безготівковому порядку шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок орендодавця.

За невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за даним договором винна сторона несе відповідальність згідно з чинним законодавством України (п. 9.1 договору).

Пунктом 9.2. договору встановлено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує орендодавцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожним день прострочення, а також 15% річних за кожний день прострочення у порядку, встановленому ст. 625 ЦК України.

У п. 10.1. договору встановлено, що сторони не несуть відповідальності за невиконання або неналежне виконання своїх обов`язків, які встановлені договором, якщо таке невиконання або неналежне виконання сталося внаслідок дії обставин непереборної сили (форс-мажор), які мали місце після підписання сторонами договору.

Відповідно до п. 10.2. договору під терміном «обставини непереборної сили» для цілей договору сторони мають на увазі надзвичайні події чи обставини, які не могли бути ними передбачені чи/або яким сторони не могли запобігти доступними їм засобами, зокрема: стихійні лиха (пожежі, повені, землетруси, зсуви і т.п.); військові маневри чи/або бойові дії, якщо такі обставини створюють об`єктивну неможливість належного виконання умов договору.

Згідно п. 11.1. договору цей договір набирає чинності з моменту підписання і діє до 31.12.2019, а в частині взаємних розрахунків та відповідальності сторін до повного виконання умов цього договору.

Якщо орендар допустив погіршення стану приміщення або його загибель, він зобов`язаний відшкодувати орендодавцю збитки, якщо доведе, що погіршення або загибель приміщення стались не з його вини (п.12.2 договору).

01.01.2019 сторони підписали акт приймання-передачі приміщення відповідно до договору №01. В акті зазначено, що приміщення, що орендується, на момент передачі в оренду придатне до використання за цільовим призначенням(том 1, а.с. 11).

06.07.2021 ТОВ «Феєрія розваг» звернулося до КП «Спец Енерго Сервіс» із письмовим повідомленням від 06.07.2021 про намір достроково розірвати договір оренди приміщення №1 від 01.01.2019 з 05.08.2021, до якого долучено підписаний акт приймання-передачі приміщення (том 1,а.с. 12).

У відповіді від 30.07.2021 на вказане повідомлення КП «Спец Енерго Сервіс» зазначило, що 04.08.2021 його керівником буде проведено огляд переданого в оренду майна та у випадку його належного стану буде розглянуто повідомлення про розірвання договору та підписання акту приймання-передачі майна (том 1,а.с. 16).

Сторонами зазначено, що 04.08.2021 представниками сторін було проведено огляд орендованого майна та виявлено факт перепланування частини приміщення, у зв`язку із чим представників ТОВ «Феєрія розваг» було повідомлено, що розгляд пропозиції про розірвання договору буде проводитися після приведення майна до належного стану.

В матеріалах справи наявна копія складеного директором КП «Спец Енерго Сервіс» акту про встановлення факту самочинного будівництва від 04.08.2021, в якому зазначено, що за результатами проведеного огляду орендованого майна встановлено, що ТОВ «Феєрія розваг» самовільно, без згоди орендодавця та без дозвільної документації проведено самочинне будівництво, а саме: в приміщенні №9 площею 492,6 кв.м (приміщення з басейнами) вимурувано глуху стіну (кімнату), якою закрито прохід до ресторану та самовільно влаштовано стіну розміром 2,5Х 6,0м, якою змінено конфігурацію та площу даного приміщення. Після здійснення даного самовільного будівництва об`єкт не відповідає технічному паспорту від 07.06.2016 (том 1,а.с. 97).

Також 05.08.2021 КП «Спец Енерго Сервіс» надіслало орендарю відповідь на лист-повідомлення від 06.07.2021, в якому вказало про виявлене за результатами огляду самочиненне будівництво, у зв`язку з яким орендодавець просив привести будівлю у попередній стан (на момент передачі майна в оренду) і у випадку належного його відповідності, що буде підписаний акт прийому-передачі майна (том 1,а.с. 68-69).

Крім того, 10.08.2021 орендодавцем складено ще один акт про встановлення факту самочинного будівництва, в якому зазначено, що за результатами огляду 10.08.2022 нежитлових приміщень встановлено, що без згоди орендодавця: замурований віконний пройом в приміщенні №9, також в приміщенні №9 замурований вхід в приміщення, в якому знаходиться обладнання для обслуговування басейну та комунікації для його обслуговування;

самовільно демонтовані радіатори для обігріву (батареї) з усіх приміщень; демонтовані двері з трьох приміщень з саунами; демонтовані двері з приміщення турецької бані і з приміщення гідромасажу; демонтовані з туалетів всі унітази, умивальники; демонтовані з душових приміщень всі душові лійки зі шлангами; демонтовані всі нержавіючі поручні, а також драбини для входу та виходу з басейнів. Пропали лавки, шафи для роздягання, пральні та сушильні машини.

Також 10.08.2021 КП «Спец Енерго Сервіс» надіслало орендарю лист-повідомлення, в якому, посилаючись на виявлені самочинні дії, вказало, що майно не відповідає технічній документації, яка була підставою для передачі майна в оренду, майно не приведено до попереднього стану, а тому акт прийому-передачі не може бути підписаний (том 1,а.с. 108).

13.08.2021 ТОВ «Феєрія розваг» звернулося до КП «Спец Енерго Сервіс» із письмовим повідомленням від 09.08.2021, у якому зазначило, що з 05.08.2021 договір вважається припиненим. У цьому листі зазначено, що 05.08.2021 орендодавець не забезпечив явки своїх представників для прийняття об`єкта оренди та не підписав акт приймання-передачі (повернення) приміщення (том 1.а.с. 18-19).

Рішенням Господарського суду Львівської області від 15.02.2021 у справі №914/2349/20 стягнуто з ТОВ «Феєрія розваг» на користь КП «Спец Енерго Сервіс» заборгованість по орендній за платі за період часу з 01.01.2020 по 31.10.2020 у розмірі 329 459,84 грн, 11 068,02 грн пені, 14 054,48 грн 15% річних, 1 213,87 грн інфляційних втрат та 5 336,94 грн судового збору. Вказане рішення набрало законної сили 17.03.2021.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 11.10.2021 у справі №914/1251/21 стягнуто з ТОВ «Феєрія розваг» на користь КП «Спец Енерго Сервіс» заборгованість по орендній за платі згідно договору оренди приміщення №1 від 01.01.2019 за період часу з 01.11.2020 по 31.07.2021 у розмірі 540 000,00 грн, 15 914,48 грн інфляційних втрат, 25 563,26 грн пені, 26 997,91 грн 15% річних та 9 127,13 грн судового збору.

Даним рішенням також встановлено, що оскільки ТзОВ «Феєрія розваг» продовжило користування майном після закінчення строку дії договору, а КП «Спец Енерго Сервіс» щодо цього не висловило заперечень, з огляду на що договір був продовженим на тих самих умовах на новий строк, зокрема, до 31.12.2021. Вказане рішення набрало законної сили 14.02.2022.

При перегляді рішення місцевого господарського суду судова колегія Західного апеляційного господарського суду керувалась наступним:

Як зазначено вище, предметом розгляду даного спору є вимоги первісного позову ТОВ «Феєрія розваг» до КП «Спец Енерго Сервіс» про визнання відсутнім права на стягнення орендної плати по договору оренди №1 від 01.01.2019 з 05.01.2021, розірвання договору оренди №1 від 01.01.2019 та вимоги зустрічного позову КП «Спец Енерго Сервіс» до ТОВ «Феєрія розваг» про стягнення 842 129,38 грн заборгованості по орендній платі та зобов`язання привести орендоване приміщення до належного стану (з урахуванням заяви про уточнення вимог зустрічного позову).

Матеріалами справи підтверджено, що 01.01.2019 сторони уклали договір оренди приміщення №01, на підставі якого відповідач передав позивачу в оренду нежитлове приміщення - соціально-спортивний оздоровчий розважальний комплекс загальною площею 720,1 кв.м, що розташовується за адресою: Львівська область, м. Стрий, вул. Сколівська, 9к, літ. А-3, строком до 31.12.2019.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1 статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

За приписами ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Як вбачається із матеріалів справи та не заперечується сторонами, з огляду на продовження користування ТзОВ «Феєрія розваг» майном після закінчення строку дії договору та відсутності заперечень КП «Спец Енерго Сервіс», в порядку, передбаченому ст.764 ЦК України договір був продовжений на тих самих умовах на новий строк, зокрема, до 31.12.2020 та надалі до 31.12.2021.

Факт продовження договору на тих самих умовах на новий строк до 31.12.2021 встановлено рішенням Господарського суду Львівської області від 11.10.2021 у справі №914/1251/21, яке набрало законної сили.

Наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до ч. 2, 3, 4 ст. 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, а інша сторона у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду, а у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно зі ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Згідно ст. 784 ЦК України наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов`язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Умовами пункту 7.1. договору сторони погодили, що орендар має право вимагати дострокового розірвання договору у встановленому законом порядку з попередженням орендодавця за 30 календарних днів.

Посилаючись на відсутність можливості використання орендованих приміщень та відсутність фінансової можливості їх утримання, на підставі п.7.1 договору позивач 06.07.2021 звернувся до відповідача із повідомленням про розірвання договору з 05.08.2021.

Як вірно вказав суд першої інстанції з аналізу умов п. 7.1. договору вбачається, що орендарю надано лише право вимагати дострокового розірвання договору, таке право орендаря не передбачає безумовного обов`язку наймодавця погодитися на розірвання договору на умовах орендаря, а лише зобов`язує наймодавця розглянути таке повідомлення орендаря та повідомити його про прийняте рішення, тобто в будь-якому випадку необхідна його згода.

Орендодавець (відповідач), розглянувши повідомлення позивача про розірвання договору, в листі від 30.07.2021 проінформував орендаря, що питання щодо розірвання договору та підписання акту приймання-передачі майна буде вирішене за результатом огляду переданого в оренду майна.

В матеріалах справи наявний складений орендодавцем акт про встановлення факту самочинного будівництва від 04.08.2021, в якому зазначено, що за результатами проведеного огляду орендованого майна встановлено, що ТОВ «Феєрія розваг» самовільно, без згоди орендодавця та без дозвільної документації проведено самочинне будівництво, а саме: в приміщенні №9 площею 492,6 кв.м (приміщення з басейнами) вимурувано глуху стіну (кімнату), якою закрито прохід до ресторану та самовільно влаштовано стіну розміром 2,5Х 6,0м, якою змінено конфігурацію та площу даного приміщення. Після здійснення даного самовільного будівництва об`єкт не відповідає технічному паспорту від 07.06.2016 (том 1,а.с. 97).

В подальшому, 10.08.2021 орендодавець склав ще один акт про встановлення факту самочинного будівництва, в якому зазначено, що за результатами огляду 10.08.2022 нежитлових приміщень встановлено, що без згоди орендодавця: замурований віконний пройом в приміщенні №9, також в приміщенні №9 замурований вхід в приміщення, в якому знаходиться обладнання для обслуговування басейну та комунікації для його обслуговування;

самовільно демонтовані радіатори для обігріву (батареї) з усіх приміщень; демонтовані двері з трьох приміщень з саунами; демонтовані двері з приміщення турецької бані і з приміщення гідромасажу; демонтовані з туалетів всі унітази, умивальники; демонтовані з душових приміщень всі душові лійки зі шлангами; демонтовані всі нержавіючі поручні, а також драбини для входу та виходу з басейнів. Пропали лавки, шафи для роздягання, пральні та сушильні машини.

Отже, у зв`язку із виявленим перепланування частини орендованих приміщень, які були здійснені без погодження орендодавця, останній відмовився від розірвання договору до моменту приведення майна у належний стан. Водночас, в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували факт приведення орендованого майна до належного стану на момент звернення позивача з даним позовом.

З урахуванням наведеного апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав вважати, що договір був розірваний 05.08.2021 та, що у позивача за первісним позовом відсутній обов`язок після вказаної дати сплачувати орендну плату за користування майном згідно з договором.

Крім того, додатковим підтвердженням відсутності факту розірвання з 05.08.2021 договору є заявлення позивачем за первісним позовом у даній справі самої вимоги про розірвання договору, оскільки заявляючи таку вимогу, позивач за первісним позовом спростовує свої ж доводи про розірвання з 05.08.2021 договору та відсутності у зв`язку із наведеним обов`язку сплачувати орендну плату, оскільки в разі, якщо б договір був розірваний, то немає необхідності повторно його розривати.

Так, за ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна умов договору чи його розірвання в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 22.01.2019 у справі №927/877/17).

Йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона (наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі №910/3568/18, від 17.04.2019 у справі №910/6381/18, від 14.08.2019 у справі №910/8819/18).

Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Поряд з тим, орендар, вимагаючи розірвання договору, не надав жодних доказів на підтвердження істотного порушення орендодавцем умов спірного договору протягом його дії. Навпаки, як вбачається з матеріалів справи саме орендар порушував умови договору оренди, здійснивши перепланування орендованого майна без згоди наймодавця та не сплачуючи належним чином орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Частиною другою статті 652 ЦК України передбачено, що в разі недосягнення сторонами згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, для розірвання договору у разі істотної зміни обставин необхідно наявність всіх перелічених умов одночасно.

Водночас, доводів та належних доказів на підтвердження існування обставин, які свідчили б про наявність вказаних чотирьох необхідних умов для розірвання договору, у зв`язку із істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, позивач за первісним позовом не навів.

На підставі викладеного, враховуючи те, що позивач за первісним позовом не надав доказів на підтвердження істотного порушення відповідачем за первісним позовом умов договору, не довів наявності усіх чотирьох умов, необхідних для розірвання договору, у зв`язку із істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції, що позовні вимоги про розірвання договору оренди приміщення №1 від 01.01.2019 є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Пунктом 4 статті 291 ГК України встановлено, що правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Згідно з п. 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцю річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Як вбачається із матеріалів справи та не спростовано позивачем за первісним позовом, об`єкт оренди знаходиться в користуванні останнього та орендодавцю не повернений. Отже, підстав для визнання відсутнім права орендодавця на стягнення орендної за договором оренди приміщення №1 від 01.01.2019 немає.

Орендодавець, в свою чергу, звернувся до суду з зустрічним позовом до орендаря, в якому просив стягнути 842 129,38 грн, з яких 660 000 грн основного боргу по орендній платі за період серпня 2021року по червень 2022року, 66 007,19грн інфляційних втрат, 73 168,77грн пені та 42 953,42грн 15%річних, та зобов`язання привести орендоване приміщення до належного стану (з урахуванням заяви про уточнення вимог зустрічного позову).

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Частиною 5 цієї статті встановлено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ч. 1 ст. 286 ГК України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Положенням п. 6.4. договору передбачено, що орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату відповідно до умов договору.

Відповідно до п.8.1 договору сторони погодили, що розмір щомісячної орендної плати за користування приміщенням становить 60 000,00 грн згідно з виставленими рахунками, актами наданих послуг.

Згідно з п.8.4 договору орендар самостійно щомісячно не пізніше 30 числа поточного місяця сплачує орендну плату в безготівковому порядку шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок орендодавця.

Згідно ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Як зазначено вище, станом на дату розгляду даної справи об`єкт оренди знаходиться в користуванні орендаря та орендодавцеві в порядку, передбаченому договором, не повернутий.

Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

З огляду на те, що судом не встановлено факту розірвання договору з 05.08.2021, відсутність підстав для його розірвання у судовому порядку, продовження користування орендованим майном після 31.12.2021, зважаючи на відсутність заперечень орендодавця, договір був продовжений на тих самих умовах на новий строк до 31.12.2022.

Як вбачається із матеріалів справи та не спростовано відповідачем за зустрічним позовом, ним не сплачено орендну плату за період часу з 01.08.2021 по 31.06.2022 у розмірі 660 000,00 грн.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно з ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частиною 1 ст. 612 ЦК України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно ч. 1 ст. 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання.

За приписами ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (ч. 1 ст. 549 ЦК України).

Частиною 2 ст. 625 ЦК України встановлено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Згідно з п.9.2 договору за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує орендодавцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожним день прострочення, а також 15% річних за кожний день прострочення у порядку, встановленому ст. 625 ЦК України.

На підставі п.9.2 договору та ст. 625 ЦК України КП «Спец Енерго Сервіс» здійснило нарахування 66 007,19грн інфляційних втрат за період з вересня 2021року по липень 2022року, 73 168,77грн пені і 42 953,42грн 15%річних, які нараховані за період з 01.09.2021 по 07.07.2022.

Перевіривши здійснений орендодавцем розрахунок пені, відсотків річних, інфляційних, апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції, що такий проведений правильно. Орендар своїм правом на подання свого контррозрахунку не скористався.

Заперечуючи також щодо вимог зустрічного позову в частині стягнення боргу по орендній платі, скаржник також посилався на наявність форс-мажорних обставин у зв`язку з запровадженим на території України у березні 2020року карантином та в подальшому введеним воєнним станом з 24.02.2022.

Відповідно до ч. 1 ст. 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих по собі, але й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для цього конкретного випадку виконання господарського зобов`язання. Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 15.06.2018 у справі № 915/531/17, від 26.05.2020 у справі № 918/289/19, від 17.12.2020 у справі № 913/785/17, від 30.11.2021 у справі № 913/785/17).

Поряд з тим, як вбачається з матеріалів даної справи, орендар продовжує використовувати орендоване майно, в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що його господарська діяльність з моменту запровадження карантинних заходів та воєнного стану була частково обмежена чи не здійснювалась взагалі, а також докази, що ним вживалися чи вживаються заходи щодо зменшення негативних наслідків виникнення таких обставин.

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (частини 4, 6 ст. 762 ЦК України).

В матеріалах справи відсутні докази, що орендар ініціював зміни щодо порядку сплати орендної плати, зокрема, зменшення її розміру.

У постанові від 08.07.2021 у справі № 910/8040/20 Верховний Суд зазначив, що підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Водночас, у даній справі, орендар не надав доказів того, що він був позбавлений можливості взагалі користуватися орендованим майном, у нього був відсутній доступ до приміщень, за вказаною адресою в спірний період були відсутні його речі, не перебували співробітники, не споживались комунальні послуги, тощо. Навпаки, сторонами не заперечується, що орендар здійснив перепланування орендованих приміщень без згоди орендодавця.

Як вірно зазначив суд першої інстанції, саме по собі включення до переліку форс-мажорних обставин карантину не свідчить про те, що карантин автоматично звільняє сторону зобов`язання від відповідальності за невиконання її обов`язку. Така сторона повинна довести в кожному випадку наявність причинно-наслідкового зв`язку між карантином та неможливістю повністю використовувати державне майно за цільовим призначенням за договором оренди. Обставини неможливості повністю використовувати орендоване майно повинні бути саме такими, що об`єктивно унеможливлюють вчинення відповідних дій.

Однак, жодних доказів на підтвердження існування зазначених фактів відповідачем за зустрічним позовом суду не надано. Відповідач за зустрічним позовом не довів суду, що запровадження карантинних заходів з 12.03.2020 об`єктивно та повністю унеможливило використання орендованого майна за призначенням.

Також оскаржуваним рішенням суд першої інстанції відмовив у задоволенні заявленої орендодавцем вимозі зустрічного позову про зобов`язання орендаря привести орендоване за договором приміщення до належного стану (конфігурації), а саме: демонтувати замурований віконний пройом в приміщенні №9 та на його місці вставити вікно; демонтувати в приміщенні №9 замурований вхід в приміщення, в якому знаходиться обладнання для обслуговування басейну та комунікації для його обслуговування, та відновити в ньому металевий сходовий марш, щоб орендоване приміщення відповідало технічному паспорту від 07.03.2016, виготовленого Галицькою Інвентаризаційною Нерухомістю; встановити самовільно демонтовані радіатори для обігріву (батареї) з усіх приміщень; встановити демонтовані двері з трьох приміщень з саунами; встановити демонтовані двері з приміщення турецької бані і з приміщення гідромасажу; встановити демонтовані з туалетів всі унітази, умивальники; встановити самовільно демонтовані з душових приміщень всі душові лійки зі шлангами; встановити в приміщеннях трьох саун три електричні камін, а також три парогенератори з турецької бані; встановити самовільно демонтовані всі нержавіючі поручні, а також драбини для входу та виходу з басейнів; повернути в приміщення чоловічої та жіночої роздягалень лавки, шафи для роздягання, та в приміщення пральні дві пральні та одну сушильну машину; зобов`язати встановити в приміщенні №10 з малим басейном часткову відсутню підвісну стелю.

В частині відмови у задоволенні цієї позовної вимоги зустрічного позову рішення місцевого суду не оскаржене позивачем за зустрічним позовом. Водночас, посилаючись на факт відмови у задоволенні такої вимоги, скаржник вважає суперечливими висновки суду першої інстанції про обгрунтованість тверджень орендодавця щодо неможливості припинення орендних відносин через псування орендованого приміщення та про правомірність непідписання ним акту приймання-передачі.

Однак апеляційний суд відхиляє такі доводи апелянта, оскільки з оскаржуваного рішення вбачається, що суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні вимоги зустрічного позову про зобов`язання орендаря привести орендоване за договором приміщення до належного стану (конфігурації), виходив з того, що орендодавець не надав суду належних доказів на підтвердження можливості встановити, яке обладнання приміщень, в якій кількості та в якому стані передавалося згідно з договором оренди, та, у зв`язку з цим, встановити факт його відсутності, демонтажу, пошкодження станом на дату розгляду даної справи. Зокрема, суд врахував, що в технічному паспорті станом на 07.08.2016 відображені технічні характеристики майна (площа, графічне відображення приміщень на папері), однак не відображено перелік, кількість та місця розташування того обладнання, про відновлення якого просить позивач у зустрічній позовній заяві.

Разом з тим, самі ж сторони не заперечували того, що орендар провів без згоди орендодавця перепланування орендованих приміщень.

Щодо доводів апелянта про те, що орендодавець у випадку погіршення об`єкта оренди має право на відшкодування збитків, а не нарахування орендної плати, колегія суддів зазначає, що в силу ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених нею позовних вимог. Встановивши факт продовження користування орендованим майном, відсутність доказів вчинення орендарем дій, спрямованих на приведення майна до належного стану як умови для повернення майна, несплату орендарем орендної плати, суд надав оцінку заявленим орендодавцем вимогам щодо стягнення орендної плати. Вимоги про стягнення збитків не були предметом судового розгляду у даній справі, тому такі не досліджувались судом.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Частиною 2 статті 86 ГПК України передбачено, що жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

На підставі викладеного апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення вимог первісного позову та про часткове задоволення позовних вимог за зустрічним позовом.

Висновок апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до ч.1 ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ч. 1 ст. 276 ГПК України).

На підставі викладеного колегія суддів Західного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Львівської області від 23.01.2023 у справі № 914/1309/22 ґрунтується на матеріалах справи та чинному законодавстві і підстав для його скасування немає, а зазначені в апеляційній скарзі доводи скаржника не обґрунтовані і не визнаються такими, що можуть бути підставою для скасування чи зміни оскаржуваного судового рішення.

Судові витрати в суді апеляційної інстанції.

Оскільки у цьому випадку суд апеляційної інстанції не змінює рішення, та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України). Відтак, згідно ст.129 ГПК України сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги слід залишити за скаржником.

Керуючись ст.ст. 86,129, 236, 254, 269, 270, 275, 276, 281, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Феєрія розваг від 23.02.2023 (вх. суду від 23.02.2022 №01-05/552/22) - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Львівської області від 23.01.2023 у справі № 914/1309/22-залишити без змін.

3. Судовий збір за перегляд справи у суді апеляційної інстанції - покласти на скаржника.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі ст.ст. 286-289 ГПК України.

5.Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Повний текст постанови складено 25.05.2023

Головуючий суддя Т.Б. Бонк

суддя С.М. Бойко

суддя Г.Г. Якімець