РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.05.2023Справа № 910/19105/21

За позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оазис 4" м. Києва

до Фізичної особи-підприємця Іщука Володимира Івановича Житомирської області

третя особа Ленчик Ольга Володимирівна м. Києва

про розірвання договору

Суддя Паламар П.І.

Без виклику представників сторін (без проведення судового засідання).

СУТЬ СПОРУ :

у листопаді 2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оазис 4" звернулося в суд з указаним позовом.

Позивач зазначав, що всупереч умов укладеного між ним (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) договору оренди № 01-12/19 від 1 грудня 2019 р. останній частково сплатив належну за користування нежилим приміщенням загальною площею 151,4 м2 по проспекту Героїв Сталінграда, 4, корпус 4, 2 під`їзд у м. Києві орендну плату за період грудня 2019-вересня 2021 років, заборгувавши 35897,87 грн.

Посилаючись на вказане порушення, яке на його думку є істотним, просив на підставі п. 3.8. договору оренди, ст. 651 ЦК України договір оренди розірвати.

Також позивач просив покласти на відповідача понесені по справі судові витрати, у т.ч. 5000 грн. витрат по оплаті послуг адвоката.

Відповідач у відзиві на позовну заяву проти позову заперечував, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог. Вказував, що у серпні 2021 року йому стало відомо про зміну власника орендованого ним приміщення. Тому на його думку зобов`язання з орендної плати належить виконувати на користь нового власника орендованого майна ОСОБА_1 , а не на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оазис 4".

У процесі розгляду до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору залучено ОСОБА_1 (далі-третя особа).

Третя особа письмових поясненнях на позовну заяву не надала.

Розглянувши матеріали справи, суд вважає, що у позові слід відмовити з таких підстав.

Судом встановлено, що 1 грудня 2019 р. між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди № 01-12/19, згідно з умовами якого позивач (орендодавець) зобов`язався передати відповідачу (орендарю) у тимчасове платне користування нерухоме майно - нежитлове приміщення частину підвалу в корпусі 4, 2 під`їзду, площею 151,4 м2 по проспекту Героїв Сталінграда, 4 у м. Києві для розміщення та облаштування оздоровчого комплексу, а відповідач - прийняти та проводити оплату за оренду указаного приміщення на умовах визначених цим договором.

Згідно умов п.п. 3.1., 3.4. договору за користуванням приміщенням орендар щомісяця до 10 числа сплачує плату в розмірі 5000 грн. Плата вноситься щомісяця наперед за кожен місяць.

Крім того, орендар сплачує орендодавцю плату за користування: водою, водовідведення, електроенергією за показниками лічильників та плату за утримання та обслуговування прибудинкової території, відповідно до рахунка - акта відшкодування комунальних витрат щомісяця до 10 числа.

Строк дії договору згідно умов п. 5.1. договору встановлений з 1 грудня 2019 до 30 жовтня 2022 років.

Вказані обставини підтверджуються наявною у матеріалах копією вказаного договору.

Актом приймання-передачі нежитлового приміщення (допоміжне приміщення будинку) від 1 грудня 2019 р. стверджується факт передачі позивачем відповідачу орендованого майна.

Таким чином, між сторонами по справі виникли відносини з договору найму (оренди), врегульовані гл. 58 ЦК України.

Заявлені вимоги стосуються розірвання договору оренди нерухомого майна у зв`язку з істотним порушенням відповідачем як орендарем умов договору, які полягають у невиконанні обов`язку щодо здійснення орендної плати за період грудня 2019-вересня 2021 років у розмірі 35897,87 грн.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

У розумінні наведених положень законодавства правом на звернення до суду із вимогою про зміну або розірвання договору оренди наділена лише одна з його сторін.

Рішенням господарського суду м. Києва від 1 грудня 2022 р. у справі № 910/19102/21, між тими ж учасниками, яке набрало законної сили, встановлено, що нежитлове приміщення 109 в корпусі 4, 2 під`їзду, площею 151,4 м2 по проспекту Героїв Сталінграда, 4 у м. Києві з 18 серпня 2021 року знаходиться у власності третьої особи.

Ці обставини підтверджуються поясненнями відповідача, викладеними у відзиві на позовну заяву, наявними у матеріалах справи вищевказаним судовим рішенням, відомостями з державного реєстру речових прав на нерухоме майна № 301240484 від 5 травня 2022 р.

Згідно ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, позивач з 18 серпня 2021 р. вибув з відносин оренди за договором № 01-12/19 від 1 грудня 2019 р.

Частиною 1 ст. 770 ЦК України передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Законодавство надає наймачу додатковий захист шляхом встановлення правила про те, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму.

При цьому, новий власник речі автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 12 березня 2019 р. у справі №909/367/18, від 5 червня 2018 р. у справі № 922/2318/17, від 17 липня 2018 р. у справі № 923/70/18, від 22 червня 2022 р. у справі № 904/5429/18.

Отже, лише орендодавець має право звернутися до суду з вимогою про розірвання договору.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Враховуючи, що орендодавцем за договором оренди № 01-12/19 від 1 грудня 2019 р. є третя особа, у позивача відсутнє суб`єктивне право вимагати право розірвання цього договору, стороною якої він не є.

За встановлених обставин відсутності підстав для розірвання договору оренди у задоволенні позову відповідно до вимог ст. 16 ЦК України слід відмовити.

Оскільки у позові відмовлено, понесені по справі судові витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на позивача.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В :

у позові Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оазис 4" м. Києва відмовити.

Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділом ІV ГПК України.

Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар