ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.04.2023м. ХарківСправа № 922/2687/22

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Аріт К.В.

при секретарі судового засідання Пономар Є. А.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради, м.Харків (адреса: 61003, м.Харків, м-н Конституції,7)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест", м.Київ (адреса: 01133, м.Київ, вул.Євгена Коновальця, 36, прим.31)
про та зустрічним позовом до про стягнення 2439542,27 грн та розірвання договору Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест", м.Київ Харківської міської ради, м.Харків визнання укладеним договору
за участю представників:

позивача - Бенденжук Л.О. (посвідчення №2662, самопредставництво згідно з витягом);

відповідача - Маловічко І.В. (керівник),

Барабицька Я.М. (адвокат, довіреність №3 від 02.01.2023).

ВСТАНОВИВ:

В провадженні Господарського суду Харківської області знаходиться справа №922/2687/22 за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест" про стягнення 2439542,27 грн та розірвання договору, та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест" до Харківської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 30.12.2022 року відкрито провадження у справі №922/2687/22 в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 24.01.2023 року.

06.01.2023 року від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх.№321), в якому просить відмовити у задоволенні позову.

11.01.2023 року представник відповідача надав наступні документи:

- клопотання про залишення позовної заяви без руху (вх.№608);

- клопотання про врегулювання спору за участю суді (вх.№610);

- заява про залучення до участі у справі 3-ої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору (вх.№611).

Надані документи долучені судом до матеріалів справи.

12.01.2023 року представник відповідача надав зустрічну позовну заяву (вх.№727).

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 23.01.2023 року зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест" до Харківської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним прийнято до спільного розгляду з первісним позовом та об`єднано зустрічний позов в одне провадження з первісним позовом у справі №922/2687/22.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 24.01.2023 року відмовлено в задоволенні клопотання відповідача про залишення позову без руху, клопотання відповідача про врегулювання спору за участі судді та про залучення 3-ої особи прийнято до розгляду, відкладено підготовче засідання на 09.02.2023 року.

03.02.2023 року представник відповідача повторно надав до суду клопотання про врегулювання спору за участю судді (вх.№2577) та заяву про залучення до участі у справі 3-ої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору (вх.№2857).

07.02.2023 року представник позивача надав пояснення (вх.№2824) та відзив на зустрічний позов (вх.№2823).

09.02.2023 року представник відповідача надав наступні документи:

- клопотання про виклик свідка (вх.№3097);

- доповнення до зустрічної позовної заяви про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним (вх.№3098).

Надані документи прийняті судом до розгляду та долучені до матеріалів справи.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 09.02.2023 року прийнято до розгляду заяву позивача про доповнення до зустрічної позовної заяви в якості заяви про зміну предмету позову, відмовлено в задоволенні клопотання відповідача про врегулювання спору за участі судді та зупинення провадження у справі, відмовлено в задоволенні клопотання відповідача про залучення до участі у справі в якості 3-ої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору на стороні позивача за зустрічним позовом - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЕЛ ПІ ДЖІ Рітейл», відмовлено в задоволенні клопотання відповідача про виклик свідка та відкладено підготовче засідання на 28.02.2023 року.

17.02.2023 року представник відповідача надав відповідь на відзив до зустрічного позову (вх.№3992).

28.02.2023 року представник позивача надав письмові пояснення щодо окремого питання (вх.№4790) та заперечення на заяву про зміну предмета позову (вх.№4775), в якій просить повернути та залишити без розгляду дану заяву та відмовити у задоволенні зустрічного позову.

28.02.2023 року представник відповідача надав заяву (вх.№4851) про долучення документів до матеріалів справи, а саме, відповіді ХМР на адвокатський запит, яка надійшла до відповідача під час розгляду справи.

Надані документи прийняті судом до розгляду та долучені до матеріалів справи.

Протокольною ухвалою суду від 28.02.2023 відмовлено в задоволенні клопотання позивача про залишення без розгляду та повернення заяви про зміну предмета зустрічного позову (вх.№4775).

Ухвалою Господарського суду Харківської області суду від 28.02.2023 року витребувано у Харківської міської ради лист Департаменту земельних відносин ХМР від 04.11.2022 №2888/1/225-22, яким надано відповідь ТОВ "Род-Ник Інвест"; продовжено строк підготовчого провадження по справі на 30 днів до 29.03.2023 року включно; відкладено підготовче засідання на 13.03.2023 року.

13.03.2023 року представник позивача за первісним позовом надав до суду заперечення на відповідь на відзив щодо зустрічного позову та витребувані документи на виконання вимог ухвали суду від 28.02.2023 року (вх.№5896).

Надані документи прийняті судом до розгляду та долучені до матеріалів справи.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 13.03.2023 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 28.03.2023 року, яке протокольною ухвалою суду було відкладено на 11.04.2023.

Протокольною ухвалою суду від 11.04.2023 року оголошено перерву в судовому засіданні до 25.04.2023 року.

24.04.2023 року представник відповідача (позивача за зустрічним позовом) надав до суду пояснення (вх.№9980), в яких просить суд долучити до матеріалів справи практику Верховного суду.

Надані документи прийняті судом до розгляду та долучені до матеріалів справи.

У судовому засіданні 25.04.2023 представник Харківської міської ради підтримав первісні позовні вимоги, просив первісний позов задовольнити. Проти задоволення зустрічних позовних вимог заперечував.

Представники ТОВ "Род-Ник Інвест" в судовому засіданні проти первісного позову заперечували та просили у його задоволенні відмовити. При цьому наполягали на задоволенні зустрічного позову.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, заслухавши представників сторін, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

Харківською міською радою відповідно до ч.2 ст.83 Земельного кодексу України проведено комплекс перевірочних заходів з питань використання та охорони земель територіальної громади міста Харкова, додержання вимог земельного законодавства.

На підставі рішення 32 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.12.2019р. № 1904/19 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" між Харківською міською радою та Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКСПОГАЗ" укладено договір оренди землі від 28.12.2019 №34958858, відповідно до якого Спільному підприємству у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКСПОГАЗ" надано в строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення - для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу, з кадастровим номером :06:095:0001, яка розташована за адресою : м. Харків, вул. Плиткова, 4-Б.

Відповідно до п. 8 Договору, такий договір укладено строком до 01.01.2025.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом від 07.11.2022 №314444558 право оренди земельної ділянки по вул. Плиткова, 4-Б з кадастровим номером :06:095:0001 зареєстровано строком до 01.01.2025.

Згідно з інформацією з Реєстру право приватної власності на стаціонарну АГЗС, що складається з нежитлової будівлі літ. "А-1-виробничий будинок", навіс з резервуаром для зберігання пального літ. "Б" загальною площею 56,5 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Плиткова, 4-Б було зареєстроване:

- з 23.08.2016 по 20.05.2021 - за СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ" () на підставі договору купівлі-продажу від 23.08.2016 №1821;

- з 21.05.2021 по 22.06.2021 - за ТОВ "ГАЗТРОН-УКРАЇНА" () на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 21.05.2021 № 687;

- з 23.06.2021 по теперішній час - за ТОВ "РОД-НИК ІНВЕСТ" () на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 №1095.

Згідно з пунктами 9,10 договору оренди від 28.12.2019 орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок державного казначейства України у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку становить 12% від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У подальшому орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами. У разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста Харкова за рішенням міської ради орендар на підставі отриманого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки самостійно розраховує розмір орендної плати із застосуванням ставки (%), передбаченої пунктом 9 цього договору, без погодження орендодавця та без внесення змін до цього договору.

Відповідно до п. 5 договору оренди від 28.12.2019 нормативно грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить 8276503,00 грн.

Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 затверджена Технічна документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Відповідно до п.2 цього рішення нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 05.06.2020 № 4310 на земельну ділянку по вул. Плиткова, 4-Б у м.Харкові загальною площею 2472 кв.м з кадастровим номером :06:095:0001 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 12393949,00 грн.

Сторони погодили, що орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками за місцем розташування земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (п.11 договору).

Пунктами "б", "в" пункту 28 договору оренди землі від 28.12.2019 сторони визначили, що орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату у строк та в розмірі, що встановлені цим договором; у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки вчиняти дії, передбачені п. 10 цього договору.

Відповідно до інформації, розміщеної на офіційному вебсайті Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, функції якого на цей час виконує Держгеокадастр, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 1996 рік - 1,703; 1997 рік - 1,059; 1998 рік - 1,006; 1999 рік - 1,127; 2000 рік - 1,182; 2001 рік - 1,02; 2005 рік - 1,035; 2007 рік - 1,028; 2008 рік - 1,152; 2009 рік - 1,059; 2010 рік - 1,0; 2011 рік - 1,0; 2012 рік - 1,0; 2013 рік - 1,0; 2014 рік - 1,249; 2015 рік - 1,433 (крім сільськогосподарських угідь) та 1,2 для сільськогосподарських угідь (рілля, перелоги, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження); 2016 рік - для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) - 1,0, для земель несільськогосподарського призначення - 1,06; 2017 рік - 1.

Нормативна грошова оцінка земель за 2018, 2019, 2020 роки не індексувалася.

Пунктом 9 підрозділу 6 розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України (в редакції Закону України від 30.11.2021 №1914-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень") встановлено, що індекс споживчих цін, який використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, застосовується із значенням 100 відсотків:

- за 2017-2022 роки - для сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ та перелогів);

- за 2017-2020 роки - для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення.

Відповідно значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за 2021 рік становить:

- для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) - 1,0;

для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення - 1,1.

Значення коефіцієнта індексації за певний рік застосовується в наступному році, яке йде за роком, за який його встановлено, шляхом помноження розміру орендної плати на його значення.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням індексації, визначеної законодавством, у 2022 році становить 13 633 343,9 грн.

Відповідно до п. 9 договору оренди від 28.12.2019 орендар повинен був сплатити 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1487273,88 грн у 2021 році або 123939,49 грн в місяць та 1636001,27 грн у 2022 році або 136333,44 грн в місяць.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 року у справі №922/636/21, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.10.2021, розірвано договір оренди землі від 28.12.2019 б/н (кадастровий номер земельної ділянки :06:095:0001, вул.Плиткова, 4-Б, м.Харків, площа 0,2472 га) зі Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Експогаз". Стягнуто з Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Експогаз" заборгованість по орендній платі за період з 28.12.2019 по 31.12.2020 у розмірі 452544,25 грн, а також 11328,16 грн судового збору.

При цьому позивач зазначає, що на момент ухвалення рішення про розірвання договору оренди, укладеного з Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Експогаз", останній не був вже стороною договору, оскільки з моменту переходу права власності на нерухоме майно, сторонами орендних правовідносин стали Харківська міська та новий власник майна - ТОВ "ГАЗТРОН-УКРАЇНА" (до ухвалення рішення судом першої інстанції), а згодом, ТОВ "РОД-НИК ІНВЕСТ" (до набрання рішенням суду законної сили).

Як зазначає позивач, вказане рішення Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 року не породжує зміну цивільних прав та обов`язків для сторін договору оренди від 28.12.2019. Розірвання договору оренди на підставі рішення суду зі СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ", тобто особою, яка на час ухвалення судового рішення не була орендарем земельної ділянки, не припинило зобов`язання за договором оренди до нового власника нерухомого майна ТОВ "РОД-НИК ІНВЕСТ", оскільки з новим орендарем договір оренди відповідно до вимог ст.32 ЗУ "Про оренду землі" не припинявся.

Отже, позивач вважає, що припинення прав та обов`язків ТОВ "РОД-НИК ІНВЕСТ", як орендаря, на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 року у справі № 922/636/21 не відбулося.

29.06.2021 ТОВ «РОД-НИК ІНВЕСТ» повідомило Харківську міську раду про перехід права власності на нерухоме майно (нежитлова будівля літ. «А-1») згідно з договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021, зареєстрованого в реєстрі за № 1095, у зв`язку з чим просило укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:095:0001.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 07.11.2022 № 314444558 договір оренди землі від 28.12.2019 № 34958858 по вул. Плиткова, 4-Б у м. Харкові з кадастровим номером :06:095:0001 є чинним.

Згідно з умовами пунктів 9,10 договору оренди від 28.12.2019 орендар за період з 23.06.2021 по 28.02.2022 повинен був сплатити таку орендну плату: 1049354,35 грн.

Відповідно до п.28 договору оренди від 28.12.2019 орендар зобов`язаний щомісячно, до 20 числа місяця, що настає за звітним, надавати орендодавцю інформацію про здійснені платежі з орендної плати з наданням копій платіжних документів про таку сплату.

Як зазначає позивач, в порушення вимог п.28 договору оренди землі від 28.12.2019 ТОВ «РОД-НИК ІНВЕСТ» не надаються копії платіжних документів про таку сплату.

Згідно з листом ГУ ДПС у Харківській області від 01.11.2022 № 6367/5/20-40-04-13-08 ТОВ «РОД-НИК ІНВЕСТ» задекларовано земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером :06:095:0001 у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 у сумі 97 085,96 грн. (у тому числі за червень у сумі 4131,32 грн, липень-грудень у сумі 92954,64 грн). Нараховані суми земельного податку з юридичних осіб сплачені у повному обсязі.

Відповідачем за період з 23.06.2021 по 18.10.2021 фактично сплачено орендної плати: 97085,96 грн.

За розрахунками позивача, розмір заборгованості зі сплати орендної плати, яку повинно було сплатити ТОВ «РОД-НИК ІНВЕСТ» за відповідний період складає: за період 23.06.2021- 18.10.2021 розмір сплаченої орендної плати 97085,96 грн, розмір орендної плати, яку повинен був сплатити орендар - 1049354,35 грн, отже різниця складає - 952268,39 грн.

Таким чином, на думку позивача спірна земельна ділянка протягом тривалого строку використовується відповідачем без належної сплати орендної плати, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

Крім стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, позивач просить стягнути з відповідача неустойку у розмірі 1487273,88 грн відповідно до умов договору.

Також, оскільки спірна земельна ділянка за період з 23.06.2021 по теперішній час орендується відповідачем без сплати встановленого розміру орендної плати, тому згідно з ст.16 ЦК України Харківська міська рада також звертається до суду за захистом своїх прав шляхом припинення правовідношення (розірвання договору оренди землі), яке не виконується стороною правочину, що набула відповідне право і зобов`язана його виконувати.

При цьому позивач вважає зазначений договір оренди, станом на подання даного позову, діючим, однак у зв`язку із грубим порушенням відповідачем своїх обов`язків просить суд достроково розірвати договір оренди землі від 28.12.2019 №34958858.

У свою чергу, ТОВ "Род-Ник Інвест" звернулося до суду із зустрічним позовом у даній справі до ХМР, в якому зазначає наступне.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (номер інформаційцної довідки 314444558) відповідачу належить на праві власності нежитлова будівля літ."А-1" загальною площею 56,5 кв.м. на підставі договору купівлі - продажу від 23.06.2021 року. При набутті права власності на вищезазначений об`єкт та у відповідності до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме право оренди земельної ділянки зареєстровано за СП ТОВ «ЕКСПОГАЗ» на підставі договору оренди від 28.12.2019 року. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на який переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, є істотними умовами договору, що передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

На думку позивача за зустрічним позовом, закон пов`язує момент набуття права власності на нерухомість новим власником із моментом припинення землекористувачем права користування земельною ділянкою під нерухомістю, а виходячи з інформаційної довідки та витягу, наданих первісним позивачем до позову, не відслідковується внесення Харківською міською радою даних про припинення права користування за ТОВ "ЕКСПОГАЗ".

Позивач за зустрічним позовом вважає, що первісний позивач своєю бездіяльністю перешкоджає здійсненню господарської діяльності, оскільки ТОВ "Род-Ник-Інвест" вже зверталось до Харківської міської ради з проханням надати в користування (оренду) вказану земельну ділянку, проте договір не був укладений. Зустрічний позивач вважає, що Харківська міська рада ухиляється від укладення договору на право користування земельною ділянкою та вважає за можливим стягувати грошові кошти саме як безпідставно збережені у повному розмірі орендної плати і при цьому не нести жодних збитків, незалежно від виконання чи не виконання обов`язків.

ТОВ « РОД-НИК ІНВЕСТ» зауважує, що обставини зволікання або ухилення щодо укладення договору оренди, зловживання своїми правами, у період з 01.07.2020 року по теперішній час матеріалами первісного позову не підтверджена. Тобто первісний позивач просто зловживає правом на отримання грошових коштів у розмірі орендної плати з одного боку і не здійснюючи дій щодо оформлення права користування земельною ділянкою первісному відповідачу (при отриманні всіх необхідних для цього документів), перешкоджає здійсненню державної реєстрації права оренди земельної ділянки та господарської діяльності, а з іншого боку вимагає сплати за земельну ділянку саме у розмірі орендних платежів.

Первісний відповідач зазначає, що виникнення права власності на будинок, будівлю або споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка була відведена в оренду попередньому власнику. Отже, при переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) сплачується податок на земельні ділянки ( а не орендна плата), з урахуванням прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Оскільки відповідачем за первісним позовом самостійно сплачується земельний податок, вчасно і в повному обсязі, то відсутній факт порушення норм чинного законодавства в частині плати за землю, тому, на думку відповідача, позовна заява є безпідставною.

В той же час, ТОВ "Род-Ник Інвест" неодноразово зверталося до Харківської міської ради щодо укладення додаткової угоди та щодо укладання договору оренди земельної ділянки (заява від 29.06.2021 року; №56 від 07.10.2022 року), проте через бездіяльність органу місцевого самоврядування договір оренди не було укладено.

Враховуючи викладені обставини, ТОВ "Род-Ник Інвест" у зустрічному позові просить оформити право користування земельною ділянкою кадастровий номер :06:095:0001, площею 0,2472 га за адресою м.Харків по вул.Плитковій 4-Б, визнавши укладеним договір оренди земельної ділянки між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ» (орендар) строком на 5 років з дати винесення судом рішення на тих самих умовах, які були викладені в договорі оренди спірної земельної ділянки між Харківською міською радою та СП ТОВ "Експогаз".

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Щодо первісного позову.

Відповідно до ч.2 ст.120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Отже, у разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, яка знаходилась у користуванні відчужувача цього майна, новий власник майна набуває відповідне право користування цією ділянкою у тому ж обсязі та умовах, які були у попереднього власника, що, відповідно, передбачає припинення права користування цією ділянкою у попереднього землекористувача. При цьому, враховуючи, що відповідний договір, укладений з попереднім власником, розірванню не підлягає, а продовжує діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для нового власника майна, тобто фактично відбувається заміна сторони у зобов`язанні, відповідні обставини виключають застосування до таких правовідносин статті 1212 ЦК України, оскільки в такому разі не йдеться про набуття або збереження майна за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала, що є однією з обов`язкових ознак кондикційних зобов`язань.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 05.02.2019 року у справі №914/1131/18.

При цьому, якщо внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, відчужувач повністю вибуває з орендних правовідносин за відповідним договором оренди, його подальші дії як їх учасника, спрямовані на припинення цих правовідносин, не тягнуть настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.

З вищенаведених норм законодавства вбачається, що при переході прав власності на нерухоме майно, що розташоване на земельній ділянці, до нового власника переходить відповідне право щодо користування земельною ділянкою, яке було у попереднього власника.

З матеріалів справи вбачається, що у спірний період з 23.06.2021 по 28.02.2022 відповідач був власником нерухомого майна, проте матеріали справи не містять доказів належного оформлення власником будівель права користування земельною ділянкою, на якій розташоване таке майно, зокрема, укладення відповідного договору оренди з Харківською міською радою та державної реєстрації такого права.

Посилання позивача на те, що до відповідача автоматично перейшло право оренди спірної земельної ділянки від попереднього користувача - ТОВ "Експогаз" є помилковим, оскільки договір оренди землі від 28.12.2019 №б/н, укладений з ТОВ "Експогаз", розірвано рішенням Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 року у справі №922/636/21, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.10.2021 року.

Відповідно до чч.2,3 ст.653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Рішення Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 року у справі №922/636/21 залишено без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.10.2021 року, тобто набрало законної сили та є обов`язковим на всій території України відповідно до статті 326 Господарського процесуального кодексу України.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного суду від 17.03.2020 у справі №922/2413/19. Зокрема, скасовуючи попередні судові рішення у справі №922/2413/19 Верховним Судом у постанові зазначено: "висновки судів першої та апеляційної інстанції про наявність між сторонами у справі орендних відносин за Договором у спірному періоді (з 01.07.2016 по 30.04.2018) та неможливість застосування до спірних правовідносин положень статей 1212-1214 ЦК України помилкові, оскільки Договір розірвано судовим рішенням, яке набрало законної сили, та на підставі якого внесено відповідний запис про припинення права оренди за Договором, отже правова підстава для користування ТОВ «Сава-21» Земельною ділянкою припинена в установленому порядку.".

Враховуючи вищевикладене, висновки позивача про наявність між сторонами у справі орендних відносин є помилкові, оскільки Договір оренди розірвано судовим рішенням, яке набрало законної сили.

Однак, як встановлено судом, Харківська міська рада не вчинила дій щодо внесення запису про припинення ТОВ "Експогаз" права оренди за Договором, що стало перешкодою для відповідача щодо належного оформлення права користування спірною земельною ділянкою.

У відповідності до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме право оренди земельної ділянки зареєстровано за СП ТОВ «ЕКСПОГАЗ» на підставі договору оренди від 28.12.2019 року, який на час розгляду справи є розірваним відповідно до рішення суду.

Враховуючи той факт, що рішенням Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 року у справі №922/636/21, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.10.2021 року, в судовому порядку розірвано договір оренди від 28.12.2019 року №б/н, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Експогаз" (попереднім власником), правова підстава для користування ТОВ "Род-Ник-Інвест" спірною земельною ділянкою припинена в установленому порядку.

До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Факт користування ТОВ "Род-Ник Інвест" земельною ділянкою підтверджується листом ГУ ДПС у Харківській області від 01.11.2022 №6367/5/20-40-04-13-08, відповідно до якого ТОВ «РОД-НИК ІНВЕСТ» задекларовано земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером :06:095:0001, у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 у сумі 97085,96 грн (у тому числі за червень у сумі 4131,32грн, липень-грудень у сумі 92954,64 грн). Нараховані суми земельного податку з юридичних осіб сплачені у повному обсязі.

Також даний факт оплати не заперечується сторонами.

Крім того, відповідач неодноразово звертався до позивача з листами щодо оформлення права користування земельною ділянкою, що підтверджується матеріалами справи.

Однак, Харківська міська рада зазначала, що договір є чинним, у зв`язку з чим, відповідач звертався до позивача з листами про укладання додаткової угоди до договору оренди, проте дана пропозиція також була відхилена ХМР.

З огляду на викладене, фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 ЦК України.

Проте, позивач вважає договір чинним та в позовній заяві посилається на договір, та на те, що в даному випадку має місце автоматична заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Враховуючи розірвання Договору оренди, укладеного з попереднім власником, та відсутність укладеного договору з відповідачем, суд дійшов висновку, що договірні відносини між сторонами відсутні, що унеможливлює стягнення з відповідача коштів за користування земельною ділянкою в розмірі орендної плати за договором.

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Однак, в даному випадку самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, неможливо, оскільки це призводить до зміни підстави та предмета позову та обраного позивачем способу захисту.

Крім того, враховуючи відсутність договірних відносин між сторонами, неможливо застосування штрафних санкцій у вигляді неустойки, у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди, та відповідно розірвання договору, який вже є розірваним за рішенням суду.

Враховуючи викладене, суд, на підставі наявних у матеріалах справи доказів, дійшов висновку про безпідставність та необґрунтованість позовних вимог Харківської міської ради, у зв`язку з чим визнав за необхідне відмовити у задоволенні первісного позову.

Щодо зустрічного позову.

ТОВ "Род-Ник Інвест" у зустрічному позові просить оформити право користування земельною ділянкою кадастровий номер :06:095:0001, площею 0,2472 га за адресою м.Харків по вул.Плитковій 4-Б, визнавши укладеним договір оренди земельної ділянки між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ» (орендар) строком на 5 років з дати винесення судом рішення на тих самих умовах, які були викладені в договорі оренди спірної земельної ділянки між Харківською міською радою та СП ТОВ "Експогаз".

Як встановлено судом, позивач за зустрічним позовом звертався до Харківської міської ради з листом від 29.06.2021 року, в якому просив укласти додаткову угоду у зв`язку із переходом права власності на нерухоме майно.

Листом від 07.10.2022 року №56 ТОВ "Род-Ник Інвест" зверталося до Харківської міської ради щодо укладання договору оренди.

04.11.2022 року Харківська міська рада надала відповідь, в якій зазначила, що ТОВ "Род-Ник Інвест" не надано необхідних документів для укладання додаткової угоди.

Суди мають враховувати Перший протокол до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо права на мирне володіння майном та правомірне очікування щодо укладення договору оренди земельної ділянки, на якій розташовано відповідне майно.

Відповідно до ч.1 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Спірна земельна ділянка може надаватися в користування (оренду) власнику розташованого на ній нерухомого майна ТОВ "Род-Ник Інвест" у порядку, визначеному, зокрема статтями 116, 124 ЗК України, на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди.

Отже, без прийнятого рішення Харківської міської ради, відповідно до якого передається в оренду земельна ділянка, неможливо укласти і сам договір, оскільки таке рішення слугує волею власника на виникнення відповідних господарських правовідносин, які характеризуються добровільністю.

Відповідно до рішення Харківської міської ради від 17.04.2019 року №1554/19 "Про затвердження Положення про оренду землі в м. Харкові" особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м.Харкова, подає на ім`я міського голови в порядку, визначеному законодавством, відповідну заяву про затвердження документації із землеустрою та/або надання земельної ділянки в оренду.

До заяви про затвердження проекту землеустрою та/або надання земельної ділянки в оренду додаються такі документи:

У разі надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення, документація із землеустрою не надається.

Заява разом із відповідним пакетом документів передається Департаменту земельних відносин Харківської міської ради (далі - Департамент земельних відносин) або Департаменту містобудування та архітектури Харківської міської ради (далі - Департамент містобудування та архітектури) залежно від їхньої компетенції. Відповідальний департамент здійснює розгляд поданих документів протягом 5 робочих днів з моменту надходження матеріалів у роботу.

За умови відповідності наданих заявником документів вимогам чинного законодавства та Положенню Департамент земельних відносин протягом 7 робочих днів забезпечує розроблення проекту договору оренди землі на підставі документів, які підготовлені заявником і направлені на ім`я міського голови.

Відповідно до ч.14 ст.123 ЗК України відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

Отже, в разі відмови Харківської міської ради у наданні спірної земельної ділянки у користування або ж залишення відповідного клопотання без розгляду позивач не позбавлений права оскаржити саме таку відмову або бездіяльність до суду.

Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування регулюється статтями 123, 124 ЗК України.

Передача в оренду земельної ділянки здійснюється на підставі зазначеного рішення шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Отже, правовідносини оренди виникають лише в момент укладення договору оренди.

До цього моменту, починаючи з моменту звернення особи до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, тривають переддоговірні відносини: сторони ведуть переговори щодо предмета договору, а саме - щодо можливості укладення договору оренди в майбутньому та визначення конкретної земельної ділянки на масиві земель державної або комунальної власності у встановленому законом порядку.

Після цього сторони укладають договір оренди, в якому сторонами погоджується вже не тільки конкретна земельна ділянка, а і всі інші умови договору. З цього моменту виникають договірні правовідносини.

Водночас Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків по відношенню одна до одної. Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові ВП ВС від 04.12.2018 року у справі № 32/563, постанові КГС ВС від 25.05.2018 року у справі № 914/1744/17.

В матеріалах справи відсутні докази відносно того, що відповідач звертався до ХМР саме щодо укладення нового договору оренди та отримав від позивача відмову від укладення договору.

Отже, як вбачається з матеріалів справи ХМР не порушено права відповідача саме в частині відмови від укладення договору оренди.

Приймаючи до уваги вищевикладене, суд вважає зустрічний позов таким, що поданий передчасно, у зв`язку з чим відмовляє в його задоволенні.

Відповідно до ст.73 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

При цьому суд відхиляє посилання відповідача відносно того, що надані позивачем до позовної заяви докази є неналежними та недопустимими, оскільки завірені неповноважною особою, з огляду на наступне.

Згідно з ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно з ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Як вбачається з матеріалів справи, додані до позовної заяви документи завірені головним спеціалістом-юрисконсультом Департаменту земельних відносин ХМР Бенденжук Л.О., який в подальшому був представником ХМР у справі в порядку самопредставництва на підставі витягу з ЄДР ЮО.

На завірених копіях міститься штамп ХМР, посада, прізвище та підпис представника, що не викликає у суду сумніву щодо завірення документів саме працівником позивача.

Крім того, відповідачем під час розгляду справи не ставилося під сумнів справжність наданих доказів та відповідність копій оригіналам документів.

Відповідно до п.3 ч.4 ст.238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 року у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.

У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), №37801/97, п. 36, від 01.07.2003 року).

Згідно з ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ст.79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином, враховуючи фактичні обставини справи та наведені норми законодавства, дослідивши надані сторонами докази в їх сукупності, суд дійшов висновку про необґрунтованість та безпідставність позовних вимог як первісного та й зустрічного позовів, у зв`язку з чим суд відмовляє в їх задоволенні.

Враховуючи приписи ст.129 ГПК України, судові витрати, у зв`язку з відмовою у задоволенні як первісного, так й зустрічного позовів, покладаються на позивача та відповідача (позивача за зустрічним позовом) відповідно.

Керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 29, 42, 73, 74, 86, 91, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В первісному позові відмовити повністю.

В зустрічному позові відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення Господарського суду Харківської області може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги в порядку, встановленому статтями 254, 256 - 259 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено "05" травня 2023 р.

Суддя К.В. Аріт