ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"01" травня 2023 р. Справа № 924/987/22

Господарський суд Хмельницької області у складі cудді Гладія С.В., при секретарі судового засідання Шевчук І.А., розглянувши матеріали справи

за позовом управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача КП "Агенція муніципальної нерухомості" м. Хмельницький

до фізичної особи - підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни м. Хмельницький

про розірвання договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17 серпня 2018 року

про зобов`язання звільнити частину нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м. (загальною площею 9,2 кв.м.), за адресою вул. Проскурівська,4/3, м. Хмельницький, шляхом виселення та передачі Балансоутримувачу по акту прийому - передачі

Представники сторін:

від позивача: Томашевська В.І. - на підставі виписки

від відповідача : Кармаліта Т.В. - адвокат згідно ордеру №1041270 від 23.02.2023р.

Нечеснюк О.Д.

від третьої особи: Возовик С.Л. - за довіреністю №563/в від 20.08.2021р.

Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

В С Т А Н О В И В:

Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький звернулося до господарського суду з позовом до фізичної особи - підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни м. Хмельницький про розірвання договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17 серпня 2018 року про зобов`язання звільнити частину нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м. (загальною площею 9,2 кв.м.), за адресою вул. Проскурівська,4/3, м. Хмельницький, шляхом виселення та передачі Балансоутримувачу по акту прийому - передачі.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що між виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради, фізичною особою-підприємцем Нечеснюк Оксаною Дмитрівною та КП „Агенція Муніципальної нерухомості" укладено договір оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17 серпня 2018 року. В результаті укладення додаткових угод станом на момент подання позову, у користуванні відповідача перебуває частина не житлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м. (загально площею 9,2 кв.м.) за адресою: вул.. Проскурівська,4/3, м. Хмельницький. За п.1.3 Договору майно передалося в оренду з 02.07.2021 по 01.07.2026.

Позивач вказує, що відповідач закріплені в договорі зобов`язання в частині своєчасного і повного внесення орендної плати за користування майном регулярно не виконує, у зв`язку з чим Балонсоутримувач - КП „Агенція Муніципальної нерухомості" вже звертався до суду з вимогою про стягнення заборгованості за договором (справа №924/330/22). Незважаючи на наявність рішення суду про стягнення заборгованості, що виникла у відповідача, він свідомо продовжує ігнорувати свій обов`язок зі сплати орендних платежів, оскільки станом на 07.11.2022 за орендарем рахується заборгованість з орендної плати в сумі 42 412,43 грн., з них орендна плата - 40 828,39 грн; експлуатаційних витрат - 1584,04 грн, що підтверджується зверненням балансоутримувача з доданим розрахунком. Окрім того, позивач зазначає, що орендар не виконує зобов`язання щодо страхування орендованого майна.

Позивач вважає, що порушуючи свій обов`язок зі сплати орендних платежів, відповідач завдає істотної шкоди інтересам Хмельницької міської територіальної громади, оскільки орендодавець, вступаючи в договірні відносини, розраховує, зокрема, на належне і своєчасне виконання умов договору оренди, в тому числі в частині внесення орендної плати. Суттєве порушення фінансової дисципліни орендарем є істотним порушенням та підставою для розірвання такого договору в судовому порядку та повернення майна.

Ухвалою господарського суду Хмельницької області від 29.12.2022р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі для її розгляду в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 30.01.2023р.

Ухвалою суду від 30.01.2023р. залучено до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - КП "Агенція муніципальної нерухомості" м. Хмельницький та підготовче засідання у справі №924/987/22 відкладено на 20.02.2023р.

Ухвалою суду від 20.02.2023р. продовжено строк підготовчого провадження у справі №924/987/22 на тридцять днів та підготовче засідання призначено на 14.03.2023р.

В підготовчому засіданні 14.03.2023р. оголошено перерву до 27.03.2023р.

27.03.2023р. протокольною ухвалою закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 06.04.2023р.

06.04.2023р. в судовому засіданні оголошено перерву до 01.05.2023р.

Відповідач в своєму відзиві на позов проти позову заперечує. Посилається на те, що на момент відкриття провадження у справі заборгованість по орендній платі повністю погашена та вважає, що зобов`язання щодо сплати заборгованості по оренді повністю виконане, тому вважає, що застосовувати відповідальність у вигляді дострокового розірвання договору оренди не має підстав. Крім того, повідомив, що сума боргу виникла лише в період карантинних обмежень та період початку воєнного стану в Україні. Також, відповідач зазначає, що на протязі 2021-2022 років позивач постійно змушував останнього до внесення змін в договір оренди шляхом змін площі орендованого майна. Протягом двох років між сторонами було укладено чотири угоди. Зі сторони відповідача ініціативи у зміні площі не було, вказані зміни підписувались лише на вимогу Управління житлової політики і майна ХМР. При цьому зазначає, що з цього приводу постійно виникали суперечки в підрахунку розміру орендної плати. Також, зазначає, що договір страхування об`єкту оренди укладався кожен рік та повідомив, що оригінали договорів від 20.01.2022 року та від 20.01.2023р. знаходяться у позивача. Вказує також на те, що дострокове розірвання договору оренди позбавить засобів єдиного заробітку.

Позивач в своїй відповіді на відзив повідомив, що відповідачем було сплачено частину суми заборгованості, що виникла в нього на підставі рішення Господарського суду Хмельницької області від 08.08.2022 по справі 924/330/22. Проте відповідач помилково зазначає, що сума боргу була сплачена на момент відкриття провадження, оскільки провадження по справі було відкрито на підставі ухвали від 29.12.2022, на момент відкриття провадження заборгованість позивача погашена не була.

При цьому, зазначає, що відповідач і надалі не виконує умови договору щодо своєчасності та повноти внесення передбачених договором платежів.

Вважає, що істотне порушення орендарем (наймачем такої умови договору оренди майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).

Позивач зазначає, що сплата заборгованості після порушення провадження у справі не виправдовує бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта та не змінює вимог закону та умов договору щодо розірвання договору у випадку невнесення плати за користування майном протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу. Сплата орендної плати відповідачем після відкриття провадження у справі також не підтверджує належне виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором. На підставі наведеного, просить задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Третя особа (Комунальне підприємство «Агенція муніципальної нерухомості») в своїх запереченнях повідомила, що на момент відкриття провадження у справі заборгованість відповідачем погашена не була. Крім того, відповідачем заборгованість добровільно не була погашена, а стягнута органами ДВС. При цьому, зазначає, що відповідач погасив заборгованість після оголошення в розшук майна боржника (автомобіля).

Також звертає увагу, що відповідач і надалі продовжує систематично не виконувати умови договору щодо своєчасності та повноти внесення передбачених договором платежів. Станом на 13.0.32023 заборгованість відповідача перед КП „Агенція муніципальної нерухомості" становить 2031,21 грн.

Крім того, третя особа зазначає, що всі заходи щодо погашення заборгованості вживались відповідачем після порушення провадження у справі, що підтверджується наданою відповідачем квитанцією. При цьому зазначає, що несплата або несвоєчасна сплата орендної плати за державне чи комунальне майно є істотним порушенням умов договору й відповідно є підставою для розірвання договору оренди.

17.03.2023 на адресу суду надійшли заперечення відповідача на відповідь на відзив, в яких останній просить суд звернути увагу, що в кожному конкретному випадку має індивідуально оцінюватися істотність порушення умов договору. Відповідач зазначає, що в даній справі ставиться лише позовна вимог про розірвання договору оренди та звільнення не житлового приміщення. Питання щодо сплати заборгованості у вказаній справі не ставиться , оскільки її на момент розгляду справи немає. Отже, немає і істотного порушення умов договору.

Крім того, відповідач просить суд звернути увагу на недоплату здійснену відповідачем у 2021 році в період карантинних обмежень та в період 2022 року в період початку військового стану в країні, яка повністю компенсована.

Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та наполягав на їх задоволенні.

Відповідач в судовому засіданні проти позову заперечує та просить в позові відмовити.

Третя особа в судовому засіданні позовні вимоги підтримує та просить позов задовольнити.

Розглядом матеріалів справи встановлено наступне:

17.08.2018 року між виконавчим комітетом Хмельницької міської ради (далі - Орендодавець) від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради (перейменоване з управління комунального майна Хмельницької міської ради, згідно рішення першої сесії Хмельницької міської ради від 08.12.2020р. №19), фізичною особою-підприємцем Нечеснюк Оксаною Дмитрівною (далі - Орендар) та Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (перейменовано міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності на комунальне підприємство "Агенція муніципальної нерухомості" згідно рішенням п`ятої сесії Хмельницької міської ради №72 від 21.04.2021р.) (далі - Отримувач коштів, Балансоутримувач) укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького (далі - договір).

Згідно з п. 1.1 договору орендодавець, балансоутримувач передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно - частини нежитлових приміщень: корисною площею 8,8 кв.м (загальною площею 15,6 кв.м), корисною площею 4, 4 кв.м. (загальною площею 7,8 кв.м.), корисною площею 11,4 кв.м. (загальною площею 20,2 кв.м.), розміщені в будівлі за адресою: м. Хмельницький. вул. Проскурівська, 4/3 (надалі - майно), розташовані на першому поверсі чотирьохповерхової будівлі торговельного центру, яке перебуває па балансі міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки і становить відповідно до Звіту про оцінку майна 646363,00 грн. станом на "30" червня 2018 року.

Майно передається в оренду для торгівлі непродовольчими товарами з 17 серпня 2018 року по 01 липня 2019 року.

За умовами п. 2.3 договору у разі припинення цього договору майно повертається орендарем балансоутримувачу. Орендар повергає майно балансоутримувачу аналогічно порядку, встановленому при передачі майна орендарю цим договором. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання - передачі.

Відповідно до п. 2.4 договору обов`язок по складанню акта приймання -передачі покладається на сторону, яка передає Майно іншій стороні договору.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького, затвердженої рішенням 28 сесії міської ради № 11 від 30.10.2013р. (із змінами) згідно з розрахунком за місяць оренди - серпень 2018 року.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством України (п. 3.2 договору).

За умовами п. 3.3 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць.

Відповідно до п. 3.6 договору орендна плата перераховується отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок.

Згідно з п. 5.3 договору орендар зобов`язується сплачувати в повному обсязі орендну плату до 25 числа поточного місяця отримувачу коштів. На вимогу отримувача коштів проводити звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і оформляти відповідні акти звіряння.

Згідно п. 5.10, 5.13 договору орендар зобов`язується в разі припинення, розірвання або відмови Орендодавця від договору в 5денний термін повернути Балансоутримувачу орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, враховуючи нормального фізичного зносу та відшкодувати Балансоутримувачу (отримувачу коштів) збитки в разі погіршення стану втрати (повної або часткової) орендованого Майна з вини орендаря. Своєчасно, (щомісяця до 25 числа поточного місяця), та в повному обсязі відшкодовувати балансоутримувачу витрати на утримання будівлі, в якій розташоване орендоване майно (експлуатаційні витрати), вартість спожитих комунальних послуг, згідно з виставленими рахунками.

Отримувач коштів зобов`язаний контролювати стан сплати орендної плати та постійно вживати оперативних заходів щодо недопущення заборгованості зі сплати орендної плати (п. 7.5 договору).

Відповідно до п. 8.2 договору Орендодавець та Балансоутримувач, Отримувач коштів мають право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна внаслідок неналежного виконання умов цього договору, в разі невиконання орендарем умов цього договору, а також в разі зміни Методики розрахунку орендної плати, змін цін і тарифів, що має наслідком зміну розміру орендної плати.

Згідно п. 9.5 договору Орендодавець за письмової пропозиції Балансоутримувача (Отримувача коштів) має право достроково розірвати договір оренди в разі неефективного використання майна, використання його не за призначенням, передачі третій особі без дозволу міської ради, несвоєчасної сплати орендної плати, як передбачено цим договором та чинним законодавством України, та в інших випадках порушення умов договору з боку орендаря.

За ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.(п. 10.4 договору).

Відповідно до п. 10.5 договору у разі припинення, розірвання або відмови від цього договору поліпшення орендованого майна, здійсненні орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю територіальної громади міста. Вартість зроблених орендарем невідокремлених поліпшень орендованого майна не відшкодовується.

Орендодавець за письмовою пропозицією отримувача коштів має право відмовитися від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд. У разі відмови орендодавця від договору оренди договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору. (п. 10.7 договору).

Договір підписано сторонами та скріплено печатками орендодавця та отримувача коштів.

11.10.2018р. між сторонами підписано додаткову угоду до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17.08.2018р., згідно якої сторонами внесено зміни в п. 1.1. договору в частині орендованого майна та п. 1.2. щодо розміру орендної плати.

11.10.2018р. між міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (Балансоутримувач, Отримувач коштів) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі, про те, що згідно договору оренди від 17.08.2018р. орендар повертає Балансоутримувачу нерухоме майно по вул. Проскурівська, 4/3, загальною площею 20,2 кв.м., корисна площа 11, 4 кв.м.

Даний акт підписаний сторонами та скріплений печаткою Балансоутримувача, Отримувача коштів.

27.06.2019р. між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17.08.2018р. (зі змінами), згідно якої внесено зміни щодо нерухомого майна, переданого в оренду, та продовжено строку дії договору до 01.07.2021 року.

31.05.2020 року між міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (Балансоутримувач, Отримувач коштів) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі, про те, що згідно договору оренди від 17.08.2018р. орендар повертає Балансоутримувачу нерухоме майно по вул. Проскурівська, 4/3, загальною площею 7,8 кв.м., корисна площа 4,4 кв.м., поверх 1.

01.06.2020р. між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17.08.2018р. (зі змінами), згідно якої внесено зімни в п. 1.1. договору в частині орендованого майна та п. 1.2. щодо розміру орендної плати.

01.07.2021р. між сторонами укладено додаткову угоду про продовження договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17.08.2018р. (зі змінами), згідно якої сторони договору виклали договір у новій редакції.

Згідно п. 1.1 додаткової угоди, Орендодавець, Балансоутримувач передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно - частину нежитлового приміщення, розташованого на першому поверсі чотирьохповерхової будівлі торговельного центру, корисною площею 8,8 кв.м. (загальною площею 15, 6 кв.м.), за адресою: вул. Проскурівська, 4/3, м. Хмельницький, на умовах, визначених в цьому договорі.

Відповідно до п. 3.1 договору орендна плата визначається відповідно до ч. 2 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» за результатами проведення аукціону на підставі Протоколу проведення електронного аукціону №UA-PS -2021-05-21-000011-3 від 10.06.2021 затвердженого наказом управління житлової політики і майна від 14.06.2021 №459, згідно з розрахунком за місяць оренди - липень 2021р. та становить 2808,72 грн.

02.07.2021 року між міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (Балансоутримувач) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі, про те, що Балансоутримувач передає Орендареві нерухоме майно по вул. Проскурівська, 4/3, загальною площею 15,6 кв.м., корисна площа 8,8 кв.м., поверх 1.

13.09.2021р. між сторонами укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди викладеного в новій редакції від 01.07.2021р., згідно якої сторони договору дійшли згоди щодо передачі в оренду відповідачу частину нежитлового приміщення, розташованого на першому поверсі чотирьохповерхової будівлі торговельного центру, корисною площею 16,8 кв.м. (загальною площею 29,7 кв.м.), за адресою: вул. Проскурівська, 4/3, м. Хмельницький, із сплатою орендної плати з розрахунку за місяць оренди - серпень 2021 року в розмірі 5363,45 грн.

13.09.2021 року між комунальним підприємством «Агенція муніципальної нерухомості» (Балансоутримувач) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі, про те, що Балансоутримувач передає Орендареві нерухоме майно по вул. Проскурівська, 4/3, загальною площею 29,7 кв.м., корисна площа 16,8 кв.м., поверх 1.

12.09.2022р. між сторонами укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди викладеного в новій редакції від 01.07.2021р. (зі змінами), згідно якої сторони договору дійшли згоди щодо передачі в оренду відповідачу частину нежитлового приміщення, корисною площею 5,2 кв.м. (загальною площею 9,2 кв.м.), за адресою: вул. Проскурівська, 4/3, м. Хмельницький, із сплатою орендної плати з розрахунку за місяць оренди - серпень 2021 року в розмірі 2029,89 грн.

12.09.2022 року комунальним підприємством «Агенція муніципальної нерухомості» (Балансоутримувач) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі (повернення майна з оренди), про те, що орендар повертає Балансоутримувачу нерухоме майно по вул. Проскурівська, 4/3, загальною площею 20,5 кв.м., корисна площа 11,6 кв.м., поверх 1.

12.09.2022 року між комунальним підприємством «Агенція муніципальної нерухомості» (Балансоутримувач) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі, про те, що Балансоутримувач передає Орендареві нерухоме майно по вул. Проскурівська, 4/3, загальною площею 9,2 кв.м., корисна площа 5,2 кв.м., поверх 1.

Рішення господарського суду Хмельницької області від 08.08.2022р. у справі № 924/3302/22 позов комунального підприємства "Агенція муніципальної нерухомості", м. Хмельницький до фізичної особи-підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни, м. Хмельницький про стягнення 29 201,03 грн. заборгованості за договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності м. Хмельницького від 17.08.2018 року, задоволено.

Стягнуто з фізичної особи-підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни м. Хмельницький на користь комунального підприємства "Агенція муніципальної нерухомості" м. Хмельницький 29201,03 грн. заборгованості, 2481,00 грн. витрат по сплаті судового збору.

30.08.2022р. на виконання рішення суду від 08.08.2022р. по справі №924/330/22 видано наказ.

Комунальне підприємство "Агенція муніципальної нерухомості" м. Хмельницький звернулося з листом до управління житлової політики і майна в якому просить звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди від 01.07.2021р., зі змінами, та про виселення ФОП Нечеснюк О.Д. з частини нежитлового приміщення комунальної власності корисною площею 5,2 кв.м., загальною площею 9,2 кв.м., розміщеного за адресою: м. Хмельницький, вул. Проскурівська,4/3, з передачею його згідно акту приймання - передачі Балансоутримувачу - комунальному підприємству "Агенція муніципальної нерухомості".

Позивачем до матеріалів справи подано розрахунок заборгованості відповідача по орендній платі, експлуатаційним та комунальним витратам по договору оренди від 01.07.2021р. (зі змінами) станом на 09.11.2022р., згідно якого заборгованість становить 42412,43 грн.

03.11.2022р. комунальним підприємством "Агенція муніципальної нерухомості" (Балансоутримувач) в присутності представникі Кот А.В. - фахівця з питань утримання нежитлових приміщень, Денисюк І.Є. - консультанта з орендних відносин, Іващук А.В. - фахівця та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендаря) складено акт візуального обстеження об`єкта оренди, згідно якого провели обстеження частини нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м., загальною площею 9,2 кв.м., за адресою: м. Хмельницький, вул. Проскурівська,4/3, договір оренди від 12.09.2022р.. Під час обстеження майна встановлено, що за відповідачем рахується заборгованість станом на 31.10.2022р. в розмірі 34490,88 грн. Орендар від підпису даного акту відмовилась.

Оскільки відповідачем заборгованість за орендоване приміщення своєчасно не сплачувалась, останній звернувся до суду із позовом, згідно якого просить розірвати договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17 серпня 2018 року та зобов`язати звільнити частину нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м. (загальною площею 9,2 кв.м.), за адресою вул. Проскурівська,4/3, м. Хмельницький, шляхом виселення та передачі Балансоутримувачу по акту прийому - передачі.

Відповідачем до матеріалів справи додано квитанцію про сплату боргу на суму 35091,23 грн., договори добровільного страхування майна від 20.01.2022р. та від 20.01.2023р.

Комунальним підприємством «Агенція муніципальної нерухомості» до матеріалів справи додано акт звірки взаєморозрахунків за період з 01.01.2022р. по 13.03.2023р., постанову Другого відділу державної виконавчої служби у м. Хмельницькому Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький) про відкриття виконавчого провадження ВП №69821144 від 13.09.2022р. та постанову Другого відділу державної виконавчої служби у м. Хмельницькому Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький) про розшук майна боржника від 26.12.2022р.

Досліджуючи подано сторонами докази, оцінюючи їх в сукупності, судом до уваги приймається наступне:

Відносини, які виникли між сторонами за своєю правовою природою є відносинами з оренди комунального майна, які урегульовані нормами Глави 58 Цивільного кодексу України та Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Статтею 283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (стаття 759 Цивільного кодексу України).

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (частина 1 статті 760 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 762 Цивільного кодексу України, за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відносини сторін регулюються також Законом України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом з питань оренди державного та комунального майна (далі-Закон).

Так, нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено наступне:

- ч. 1 ст. 17 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, що орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.

- ч. 4 ст. 17 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності;

- статтею 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди (ч. 1). Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором. (ч. 2); у разі банкрутства орендар відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України. (ч. 3). Договір оренди вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень частин третьої і четвертої статті 4 цього Закону. (ч. 4).

Як встановлено судом, відповідач у порядку та на підставах визначених вищенаведеним правовими нормами отримав у строкове платне користування нежитлове приміщення корисною площею 5,2 кв.м (загальною площею 9,2 кв.м.) на 1 поверсі за адресою: вул. Проскурівська,4/3, м. Хмельницький, що перебуває на балансі міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень. Правовідносини з користування цим приміщенням орендар та орендодавець урегулювали шляхом укладення договору оренди, у якому між ними досягнуто згоди з усіх істотних умов для такого виду договору, зокрема, визначено права та обов`язки сторін, строки, розмір та порядок внесення орендної плати, а також підстави та наслідки припинення договору оренди.

Водночас, матеріалами справи підтверджується, що відповідач своєчасно не вносив орендні платежі, що підтверджується рішенням господарського суду Хмельницької області по справі №924/330/22 та доданим до матеріалів справи розрахунком.

При цьому на час вирішення спору заборгованість відповідачем погашена, що підтверджується квитанцією №0.0..1 від 16.01.2023р.

За змістом статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Частиною 3 наведеної статті Господарського Кодексу встановлено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Також, за умовами укладеного договору оренди сторони визначили, що, за ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано за рішенням Господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Обидва випадки пов`язані із вчиненням певних дій орендодавцем майна, як то, вчинення дій щодо відмови від договору (у порядку статті 188 Господарського Кодексу) чи безпосереднє звернення останнього до суду з позовом, у разі настання певних обставин.

Правовідносини щодо розірвання договору оренди з ініціативи наймодавця врегульовано у статті 783 Цивільного кодексу України, згідно з якою останній має право розірвати договір в односторонньому порядку у випадку, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Стаття 784 Цивільного кодексу України визначає, що наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймодавець передав річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов`язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Інших підстав для розірвання договору оренди - законодавство не містить. З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що з урахуванням положень укладеного між орендарем та орендодавцем договору, останній має право звернутися до суду з вимогою про розірвання договору оренди у випадках, передбачених у статті 783 Цивільного кодексу України. Проте, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів в розумінні ст. ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України в підтвердження наявності випадків, обумовлених ст. 783 Цивільного кодексу України саме як підстави для розірвання договору оренди.

Щодо права орендодавця відмовитись від договору оренди, у разі якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд, судом встановлено те, що позивачем не надано належних доказів на підтвердження того чи дійсно така заборгованість у відповідача існувала протягом трьох місяців, оскільки хоча факт виникнення заборгованості і встановлено, проте, вона виникла, у зв`язку з неповною сплатою орендарем плати за користування комунальним майном. Заборгованість зі сплати орендної плати є наслідком також, введенням на території України карантинних обмежень, внаслідок яких погіршились умови господарської діяльності відповідача, вказане підтверджується і розрахунком заборгованості , який надано позивачем до матеріалів справи.

У статті 651 ЦК України також зазначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Тобто підставою для розірвання договору в судовому порядку може бути лише істотне порушення умов договору стороною. Для визначення істотності порушення суд повинен встановити факт нанесення цим порушенням шкоди другій стороні, визначити ті блага, які друга сторона добросовісно розраховувала отримати укладаючи договір, а також визначити міру того, що друга сторона не зможе отримати внаслідок шкоди, яка завдана першою стороною. Визначаючи те чи інше порушення істотним, а отже таким, що дає право вимагати розірвання договору, суд повинен з`ясувати чи є дійсно істотною різниця між тим, на що вправі була розраховувати сторона при укладенні договору, і тим, що в дійсності змогла отримати. Тому важливо встановити, беручи до уваги правила тлумачення договору, які конкретно цілі ставила перед собою сторона у момент укладення договору і наскільки дії або бездіяльність боржника розходяться з цими цілями.

Також статтею 782 ЦК України визначено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Суд вказує, що правовий аналіз даних норм приводить до висновку, що саме істотне порушення відповідачем такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору в судовому порядку. Відтак, суд в залежності від дослідження даних обставин, вважає за необхідне встановленню факту, чи мало місце саме істотне порушення відповідачем такої умови договору як внесення орендної плати, а саме встановлення, чи була завдана орендодавцю шкода, внаслідок якої останній значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з`ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Зі змісту укладеного між сторонами договору випливає, що основною метою договору оренди нерухомого майна та правом орендодавця є своєчасне отримання орендної плати в установленому розмірі.

З аналізу чинного законодавства, яким врегульовано орендні правовідносини можна дійти висновку, що підстава для розірвання договору виникає лише тоді, коли орендар взагалі не сплачує орендну плату. Якщо ж орендар виплачує орендну плату, але у меншому розмірі, то орендодавець має право вимагати її сплати в повному обсязі та звернутися до суду з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі.

Аналогічна позиція викладена у Постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 11.07.2018 у справі № 484/3687/16-ц.

Судом враховується, що відповідно до наданих до матеріалів справи позивачем розрахунків заборгованості з орендної плати, в яких відображено здійсненні відповідачем платежі вбачається, що в даних простроченнях внесення орендної плати відсутня така риса як "систематичність" їх несплати.

Судом не встановлено обставин невнесення відповідачем орендної плати за користування приміщенням протягом 3-х місяців підряд. Із розрахунків поданих позивачем вбачається, що орендна плата систематично вносилась, проте, не в повному обсязі. Також суд приймає до уваги, що матеріали справи містять квитанцію про повну сплату відповідачем на користь позивача заборгованості, визнаної рішенням від 08.08.2022 у справі №924/330/22.

Крім того, судом враховується, що заборгованість зі сплати орендної плати є наслідком також, введення на території України карантинних обмежень, внаслідок яких погіршились умови господарської діяльності відповідача.

Тож дослідивши фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, суд дійшов висновку, що у даній справі відсутні докази, які підтверджують факт завдання істотної шкоди позивачу шляхом несплати орендної плати.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що в позові про розірвання договору оренди слід відмовити.

Крім того, у задоволенні позовної вимоги про зобов`язання фізичної особи-підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни звільнити частину не житлового приміщення шляхом виселення та передачу балансоутримувачу по акту прийому-передачі також необхідно відмовити, оскільки вимога в цій частині є похідною від вимоги про розірвання договору, у задоволенні якої судом було відмовлено.

Суд вказує, що в рішенні ЄСПЛ "Кузнєцов та інші проти Росії" від 11.01.2007, аналізуючи право особи на справедливий розгляд її справи відповідно до статті 6 Конвенції, зазначено, що обов`язок національних судів щодо викладу мотивів своїх рішень полягає не тільки у зазначенні підстав, на яких такі рішення ґрунтуються, але й у демонстрації справедливого та однакового підходу до заслуховування сторін. Аналізуючи мотивацію прийнятого судом рішення крізь призму статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та зазначеної практики ЄСПЛ, суд зазначає про належне виконання покладеного на суд обов`язку щодо мотивації прийнятого рішення.

Витрати зі сплати судового збору відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 73 - 74, 76 - 79, 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В :

В позові управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача КП "Агенція муніципальної нерухомості" м. Хмельницький до фізичної особи - підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни м. Хмельницький про розірвання договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17 серпня 2018 року про зобов`язання звільнити частину нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м. (загальною площею 9,2 кв.м.), за адресою вул. Проскурівська,4/3, м. Хмельницький, шляхом виселення та передачі Балансоутримувачу по акту прийому - передачі відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржено протягом 20 днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Порядок подання апеляційної скарги визначений ст. 257 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст підписано 10.05.2023р.

Суддя С.В. Гладій

Віддрук: 4 прим.:

1 - до справи

2 - позивачу ІНФОРМАЦІЯ_1

3 - відповідачу ( АДРЕСА_1 )(реком. з повід.)

4 - третій особі ІНФОРМАЦІЯ_2