ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________РІШЕННЯ
"27" квітня 2023 р. м. Одеса Справа № 916/334/23
Господарський суд Одеської області у складі судді Демешина О. А., за участю секретаря судового засідання Ващенко О. В., розглянувши матеріали справи № 916/334/23:
про стягнення 498 891,97 грн та розірвання договору оренди землі
з підстав порушення умов договору
За участю представників:
від позивача: Самбурський О.Б.
від відповідача: не з`явився
СУТЬ СПОРУ: 23.01.2023 року Ренійська міська рада Ізмаїльського району Одеської області (далі Позивач) звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Південне Е.О. (далі Відповідач) яким просить суд:
- розірвати договір оренди земельної ділянки від 27.05.2019 року б/н, між Ренійською міською радою Ізмаїльського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Південне Е.О.».
24.01.2023 року суд відкрив провадження по справі, ухвалив розглядати справу за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання та надав Відповідачу строк для подання відзиву на позов із урахуванням вимог ст.165 ГПК України в строк, встановлений ч.1 ст.251 ГПК України, а саме протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі.
Копії Ухвал по справі, що направлялись Відповідачу за адресою місцезнаходження юридичної особи повертались до суду неврученими з відміткою поштового відділення: „адресат відсутній за вказаною адресою. Тому, за приписами ч. 7 ст. 120 ГПК України Відповідач вважається повідомленим належним чином про розгляд справи Господарським судом Одеської області. Суд вжив додаткових заходів для повідомлення Відповідача про розгляд справи Господарським судом Одеської області через публікацію на офіційному сайті суду.
09.03.2023 року суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті.
На підставі ч. 9 ст. 165 ГПК України у зв`язку із ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Під час розгляду справи представник позивача позов підтримав.

Рішенням Плавнівської сільської ради Ренійського району Одеської області від № 275-VII вирішено затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Південне Е.О.» в оренду на 49 років для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об`єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій за адресою: вул. Лазурна, 1 А, с. Плавні Ренійського району Одеської області.

Також вказаним рішенням вирішено надати Відповідачу - ТОВ «Південне Е.О.» в оренду на 49 (сорок дев`ять) років земельну ділянку площею 9,7560 га, кадастровий номер 512418400:02:002:0262, із зміною цільового використання та віднесенням вказаної ділянки до земель «промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення» для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об`єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій (КВЦПЗ 14.01), із земель запасу Плавнівської сільської ради Ренійського району Одеської області (в межах населеного пункту).

27.05.2019 року між Плавнівською сільською радою Ренійського району Одеської області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Південне Е.О. (Відповідач, Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки б/н (далі - Договір).

Пунктами 1 та 2 Договору передбачено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, загальною площею 9,7560 га, кадастровий номер 512418400:02:002:0262, за цільовим призначенням - для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об`єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій, яка знаходиться в межах населеного пункту.

Відповідно до пункту 8 Договору, Договір укладено на 49 років.

Згідно ситуаційної схеми земельної ділянки, акту прийому-передачі земельної ділянки за Договором від 27.05.2019 р. та розрахунку розміру орендної плати, які згідно п. 43 Договору є його невід`ємною частиною, об`єктом оренди за Договором є земельна ділянка площею 9,7560 га, кадастровий номер 512418400:02:002:0262, розташована за адресою: вул. Лазурна, 1 А, с. Плавні, Ренійський район, Одеська область.

03.06.2019 року право оренди спірної земельної ділянки було зареєстроване за ТОВ «Південне Е.О.» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 313360279 від 26.10.2022. Цього ж дня, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме було зареєстроване право комунальної власності на спірну земельну ділянку за Плавнівською сільською радою Ренійського району Одеської області, що також підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 313360279 від 26.10.2022 року.

Підпунктом 1 пункту 61 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР, в редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо впорядкування окремих питань організації та діяльності органів місцевого самоврядування і районних державних адміністрацій» від 17 листопада 2020 року № 1009-ІХ, передбачено, що у день набуття повноважень сільською, селищною, міською радою, обраною територіальною громадою, територія якої затверджена Кабінетом Міністрів України (далі - сформована територіальна громада), припиняються повноваження сільських, селищних, міських рад, сільських, селищних, міських голів, обраних територіальними громадами, територія яких включена до території сформованої територіальної громади (далі - розформовані територіальні громади).

Згідно розпорядження Кабінету Міністрів України «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій громад Одеської області» від 12 червня 2020 року № 720-р, територія територіальної громади с. Плавні увійшла до складу території Ренійської міської територіальної громади.

На підставі зазначеного, 08.12.2020 року набула повноважень Ренійська міська рада, обрана сформованою територіальною громадою, що підтверджується рішенням Ренійської міської ради «Про початок повноважень депутатів Ренійської міської ради» від 08.12.2020 року № 1, у зв`язку з чим припинилися повноваження, зокрема, Плавнівської сільської ради Ренійського району Одеської області.

Відповідно підпункту 4 пункту 61 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 280/97-ВР, Ренійська міська територіальна громада є правонаступником усього майна, прав та обов`язків, зокрема, розформованої Плавнівської територіальної громади. Ренійська міська рада, з дня набуття нею повноважень, є правонаступником прав та обов`язків Плавнівської сільської ради Ренійського району Одеської області (підпункт 9 пункту 61 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 280/97-ВР).

12.02.2021 року здійснено державну реєстрацію припинення юридичної особи - Плавнівської сільської ради Ренійського району Одеської області.

20.08.2021 року за вих. № 06/2022-2209 Ренійською міською радою (через виконавчий комітет Ренійської міської ради) на адресу ТОВ «Південне Е.О.» було надіслано, рекомендованим листом з повідомленням про вручення, два примірники Додаткової угоди до договору оренди землі № б/н від 27.05.2019 року. Однак вказаний лист було повернуто Ренійській міській раді разом з довідкою про причини повернення (Ф.20), із зазначеною в ній причиною «за закінченням терміну зберігання».

Пунктом 5 Договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 7947643,54 грн.

Відповідно до пункту 9 Договору орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Орендодавця у розмірі 6 (шість) % від нормативно грошової оцінки, а саме:

- на період будівництва - 238429,31 грн. за рік, що складає 19869,11 грн. за кожен місяць;

- після закінчення будівництва 476858,62 грн. за рік, що складає 39738,22 грн. за кожен місяць.

Пунктом 11 Договору передбачено, що орендна плата вноситься щомісячно до 30 - го числа кожного місяця, наступного за звітнім, у розмірі встановленому у п. 9 Договору за кожен місяць.

Враховуючи дані реєстру Держархбудінспекції, відповідно до яких відповідачем на спірній земельній ділянці розпочаті будівельні роботи, а також відсутність даних про закінчення будівництва, орендна плата мала бути вноситися у розмірі 238429,31 грн. за рік, що складає 19869,11 грн. за кожен місяць.

Позов ґрунтується на тому, що відповідач у період з 01.07.2020 р. по 31.01.2022 р. не сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою у строки та розмірах визначених Договором, що підтверджується довідкою Фінансового управління Ренійської міської ради № 216 від 19.12.2022 року, у зв`язку з цим, у відповідача, за період з 01.07.2020 р. по 31.01.2022 р., виникла заборгованість з орендної плати за спірну земельну ділянку перед місцевим бюджетом, яка складає 377 513,09 гривень, тому Позивач просить суд

- стягнути з Відповідача на свою користь суму заборгованості у розмірі 498891,97 грн., з якої: заборгованість з орендної плати за землю 377 513,09 грн.; пеня, нарахована за несвоєчасне внесення орендної плати за землю - 1915,38 грн.; 3% річних, нараховані за несвоєчасне внесення орендної плати за землю - 12466,36 грн.; інфляційні втрати, нараховані за несвоєчасне внесення орендної плати за землю - 106997,14 грн.;

- розірвати договір оренди земельної ділянки від 27.05.2019 року б/н, між Ренійською міською радою Ізмаїльського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Південне Е.О.».

Згідно пункту «а» частини 2 статті 83 Земельного кодексу України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Відповідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-022 від 09.11.2022 року місцем розташування земельної ділянки площею 9,7560 га, кадастровий номер 512418400:02:002:0262 є: Одеська область, Ренійський район, с. Плавні, вулиця Лазурна, 1 А.

Таким чином, Плавнівська сільська рада Ренійського району Одеської області була наділена правом власності на земельну ділянку площею 9,7560 га, кадастровий номер 512418400:02:002:0262, розташовану в межах населеного пункту, в силу закону. Тобто, Ренійська міська рада, як представницький орган Ренійської міської територіальної громади, в силу закону з 12.02.2021 року наділена правом власності на земельну ділянку площею 9,7560 га, кадастровий номер 512418400:02:002:0262, як правонаступник усього майна, прав та обов`язків розформованої Плавнівської територіальної громади, представницьким органом якої була Плавнівська сільська рада Ренійського району Одеської області.

Зазначене узгоджується з правовими позиціями Верховного Суду викладеними у постановах від 12.05.2020 у справі № 911/488/18, від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, від 20.02.2018 у справі № 917/553/17, від 03.04.2019 у справі № 922/1645/18, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18.

Відповідно до частини 1 статті 1481 Земельного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Частиною 5 статті 1481 Земельного кодексу України визначено, що вимоги цієї статті поширюються на випадки, зокрема, при переході права власності на земельні ділянки від однієї територіальної громади до іншої.

Таким чином, до Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області з 12.02.2021 року, з переходом права власності на земельну ділянку площею 9,7560 га, кадастровий номер 512418400:02:002:0262, перейшли права та обов`язки за Договором.

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України, використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно зі ст. 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди земельної ділянки.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст. 14.1.136 Податкового кодексу України, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (далі у розділі XII - орендна плата) .

Суб`єктом плати за землю (платником) є землекористувач, у тому числі орендар. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (ст. 288 Податкового кодексу України).

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду) є однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки.

Статтею 96 Земельного кодексу України встановлений обов`язок землекористувачів, у тому числі орендарів, своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець землі має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Зазначені принципи земельного законодавства відображені і в Договорі оренди землі, а саме в пункті 30 - «Орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату».

Статтею 525 Цивільного кодексу України встановлено, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

У відповідності до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із ч. 2 ст. 615 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання.

Відповідно до змісту ст.ст. 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом.

У відповідності до ст. ст. 11, 202, 509 ЦК України між сторонами на підставі укладеного Договору виникли зобов`язальні відносини.

Статтею 549 ЦК України передбачено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день

Згідно частини 1 ст. 550 ЦК України, право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов`язання.

Відповідно до статті 551 ЦК України, предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Сплата (передання) неустойки не звільняє боржника від виконання свого обов`язку в натурі (ч. 1 ст. 552 ЦК України).

Крім того, згідно пункту 40 Договору, за невиконання або неналежне виконання Договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Пунктом 14 Договору передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,01%, несплаченої суми за кожен день прострочення.

На підставі умов Договору та вимог чинного Законодавства України Позивачем правомірно нараховані крім основного боргу суми: пеня, нарахована за несвоєчасне внесення орендної плати за землю - 1915,38 грн.; 3% річних, нараховані за несвоєчасне внесення орендної плати за землю - 12466,36 грн.; інфляційні втрати, нараховані за несвоєчасне внесення орендної плати за землю - 106997,14 грн.

За відсутності в матеріалах справи доказів сплати заявлених до стягнення грошових коштів, або будь-яких заперечень щодо підстав та порядку нарахування, суд вважає позовні вимоги в цій частині обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (стаття 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку (ч. 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Пунктом 37 Договору передбачено, що дія Договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою Стороною обов`язків, передбачених Договором.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно ч. 1, 2, 3 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Отже, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати, відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», частини першої статті 141 ЗК України, статті 651 ЦК України та умов договору, є правовою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За таких обставин, позов підлягає задоволенню, в повному обсязі з покладенням на відповідача судових витрат.

Керуючись ст.ст. 129, 233, 238, 240 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Південне Е.О. (65009, Одеська обл., м. Одеса, вул. Черняховського, буд. 9; код ЄДРПОУ - 41795039) на користь Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області (68803, Одеська обл., Ізмаїльський район, м. Рені, вул. Вознесенська, буд. 139; код ЄДРПОУ - 35549578): 377 513 гривень 09 коп. боргу з орендної плати за землю; 1 915 гривень 38 коп. пені; 12 466 гривень 36 коп. сплати 3% річних; 106 997 гривень 14 коп. інфляційних та 10 167 гривень 37 коп. судового збору.

3. Розірвати договір оренди земельної ділянки від 27.05.2019 року б/н, укладений між Ренійською міською радою Ізмаїльського району Одеської області (68803, Одеська обл., Ізмаїльський район, м. Рені, вул. Вознесенська, буд. 139; ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Південне Е.О.» (65009, Одеська обл., м. Одеса, вул. Черняховського, буд. 9; код ЄДРПОУ - 41795039).

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст.241 ГПК України

та може бути оскаржено в порядку ст.ст.253-259 ГПК України

Повний текст рішення складено 01.05.2023р.

Суддя О.А. Демешин

01 травня 2023 р.