ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Чернівці

20 квітня 2023 року Справа № 926/5008/22

Господарський суд Чернівецької області у складі головуючого судді Марущака І.В.,

за участю секретаря судового засідання Кифірюк А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні загального позовного провадження справу

за позовом Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, пл. Центральна, 1, ідентифікаційний код 36068147)

до Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Європрофіль» (58007, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Вільшини, 1, ідентифікаційний код 32790611)

про внесення змін до договору оренди землі,

представники:

від позивача не з`явився;

від відповідача не з`явився.

І. Стислий виклад позицій учасників справи.

Чернівецька міська рада звернулась до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Європрофіль», в якому просить з урахуванням виправлення описки внести зміни до договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005, який укладено між Чернівецькою міською радою та Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль» щодо земельної ділянки загальною площею 2,2006 га, за кадастровим номером :35:002:0040, розташованої за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 236-Г, виклавши пункти 1.3, 2.1, 2.2 договору в такій редакції:

« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022 № 4721 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 29 185 678,00 грн.

2.1. Річна орендна плата з 01.01.2022 становить 875 570,34 грн.

2.2 Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р ІІА0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що 28 лютого 2005 року між Чернівецькою міською радою та Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :35:002:0040 загальною площею 2,2006 га, цільове призначення земельної ділянки для здійснення реконструкції придбаних об`єктів нерухомості, будівництва оздоровчо-лікувального комплексу з тенісними, спортивними спорудами профілактичного та санаторного типу, в тому числі для малозабезпечених громадян міста та житла для працівників підприємства, розташованої за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 236-Г.

Згідно пункту 1.1 Договору (в редакції додаткового договору № 3/1721 від 15.03.2012) річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та становить 125 645,46 грн.

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 року № 510», затверджено технічну документацію нормативної грошової оцінки земель м. Чернівців, згідно п. 2 якого нормативна грошова оцінка земель м. Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022.

Відповідно до виданого ГУ Держгеокадастру у Чернівецькій області витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022 №4721 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, якою користується відповідач, становить 29 185 678,00 грн. За наслідками проведених розрахунків річна орендна плата за вказану земельну ділянку становить 875 570,34 грн.

З метою внесення змін до Договору Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради неодноразово направляв листи на адресу відповідача, які повертались зв`язку з відсутністю адресата.

Відповідачем на час звернення до суду не підписано додаткову угоду на пропозицію позивача до договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005 в частині розміру орендної плати за землю, що є підставою для зміни його у судовому порядку.

Відповідач своїм правом на подання відзиву на позов не скористався, участь свого представника у розгляді справи не забезпечив.

ІІ. Рух справи.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.12.2022 дану позовну заяву передано до провадження судді Марущака І.В.

Ухвалою суду від 19.12.2022 прийнято позовну заяву Чернівецької міської ради до розгляду та відкрито загальне позовне провадження у справі, призначено підготовче засідання на 17.01.2023 та встановлено відповідачу строк для подання відзиву, а позивачу запропоновано надати відповідь на відзив.

Ухвалами від 17.01.2023, 02.02.2023 відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 02.02.2023 та 16.02.2023 відповідно.

Ухвалою від 16.02.2023 продовжено строк підготовчого провадження та відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 02.03.2023.

За наслідками підготовчого засідання 02.03.2023 суд ухвалою призначив судове засідання з розгляду справи по суті на 16.03.2023.

Ухвалою суду від 16.03.2023 відкладено розгляд справи по суті на 30.03.2023.

27.03.2023 позивачем до суду надано додаткові пояснення, в яких зазначає, що під час підготовки даної позовної заяви була допущена технічна помилка, пов`язана з порушенням нумерації договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005, зокрема, цей договір містить два пункти з нумерацією « 1.1» в розділах 1 «Предмет договору» та 2 «Орендна плата».

Таким чином, з урахуванням виправлення вказаної описки, просить суд вважати підпункт 2.1 пункту 2 прохальної частини позовної заяви Чернівецької міської ради такого змісту:

« 2.1. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005, який укладений між Чернівецькою міською радою та приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Руській, 236-Г, загальною площею 2,2006 га, виклавши пункти 1.3 розділу 1 та 1.1 розділу 2 договору в такій редакції:

« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022 № 4721 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 29 185 678,00 грн.

1.1. Річна орендна плата з 01.01.2022 становить 875 570,34 грн.

Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р ІІА0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

Судове засідання 30.06.2022 не відбулося у зв`язку з перебуванням судді Марущака І.В. у відрядженні, про що учасники справи були сповіщені повідомленням заступника керівника апарату Господарського суду Чернівецької області про неможливість проведення судового засідання.

Ухвалою від 03.04.2023 призначено розгляд справи у підготовчому засіданні на 20.04.2023.

19.04.2023 від представника позивача Кукуряк О.М. на електронну адресу суду надійшло клопотання, скріплене електронним цифровим підписом, в якому зазначено, що у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю працівника, якому доручено вести юридичний супровід справи Лелюк Х.М., просить розглядати справу без їх участі. Під час ухвалення рішення по суті справи просить суд врахувати усі надані позивачем докази та пояснення.

Відповідач явку свого представника у судове засідання з розгляду справи по суті не забезпечив, відзиву на позов не подав. До суду повернулося без вручення поштове відправлення відповідачу з ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 03.04.2023, у прикріпленій до вказаного поштового відправлення довідці Укрпошти вказана причина невручення адресат відсутній за вказаною адресою.

Суд зауважує, ухвали суду неодноразово надсилались відповідачу на його адресу, зазначену в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань м. Чернівці, вул. Вільшини, 1.

Відповідно до частини першої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» якщо документи та відомості, що підлягають внесенню до Єдиного державного реєстру, внесені до нього, такі документи та відомості вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою.

Відтак суд вважає, що відповідач був належним чином повідомлений про дату, час та місце слухання справи.

Відповідно до частини першої статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Згідно із пунктом 1 частини третьої цієї статті ГПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Відповідно до частини дев`ятої статті 165 ГПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.

За таких обставин суд вирішив за можливе розглянути справу в даному судовому засіданні без участі представників сторін.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом.

З`ясувавши обставини, на які позивач посилаються як на підставу своїх вимог, та дослідивши докази, якими вони обґрунтовуються, суд установив таке.

28 лютого 2005 року між Чернівецькою міською радою та Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :35:002:0040 загальною площею 2,2006 га, розташованої за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 236-Г, за умовами якого земельна ділянка передається підприємству у строкове, платне користування для здійснення реконструкції придбаних об`єктів нерухомості, будівництва оздоровчо-лікувального комплексу з тенісними, спортивними спорудами профілактичного та санаторного типу, в тому числі для малозабезпечених громадян міста та житла для працівників підприємства; земельна ділянка надається в оренду строком до 26 серпня 2054 року.

Згідно з пунктом 1.3 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1 283 610,00 грн.

Пунктами 1.1, 1.2, 2.2 Договору, що на період до завершення будівництва річна орендна плата за користування земельною ділянкою складає 21 949.73 грн. Плата за землю вноситься орендарем рівними частками на рахунок Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради в термін 30 календарних днів місяця, наступного за звітним. Після здачі об`єкта в експлуатацію орендна плата підлягає перерахунку.

У разі збільшення, відповідно до законів України, розміру земельного податку, орендна плата може бути збільшена до розміру земельного податку, який нараховується на орендовану ділянку.

Розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. При цьому додатковий договір між сторонами не укладається.

Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 Договору зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Додатками до договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005 є план зовнішніх меж землекористування м. Чернівці, вул. Руська, 236-Г, розрахунок розміру орендної плати, акт прийому-передачі земельної ділянки.

Додатковим договором від 29.02.2008 до договору оренди земельної ділянки сторонами збільшено розмір орендної плати до 70 060,00 грн.

28 травня 2008 року між Чернівецькою міською радою та Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль» укладено додатковий договір № 2/1721, яким внесено зміни до договору оренди земельної ділянки по вул. Руська, 236-Г, плошею 2,2006 га про наступне: «Відповідно до пункту 2 рішення 40 сесії Чернівецької міської ради ІV скликання № 933 від 22.12.2005; в пункті 1.2 договору оренди слова «для здійснення реконструкції придбаних об`єктів нерухомості будівництва оздоровчо-лікувального комплексу з тенісними, спортивними спорудами профілактичного та санаторного типу, в тому числі для малозабезпечених громадян міста та житла для працівників підприємства» замінити словами «для забудови житлових будинків з об`єктами соцкультпобуту».

У подальшому між сторонами укладено додатковий договір № 3/1721 від 15.03.2012 до договору оренди землі, згідно пункту 1.1 якого річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та становить 125 645,46 грн.

Відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях, затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 р. № 715 (зі змінами, внесеними рішенням Чернівецької міської ради від 28.07.2011 р. № 221), розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності у порядку, визначеному законодавством, або умовами договору оренди землі.

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 р. № 510», затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя». Згідно з пунктом 2 рішення нормативна грошова оцінка земель м. Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022 року.

Відповідно до виданого ГУ Держгеокадастру у Чернівецькій області витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022 №4721 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, якою користується відповідач, становить 29 185 678,00 грн. За наслідками проведених розрахунків річна орендна плата за вказану земельну ділянку становить 875 570,34 грн., що складає 3 відсотки нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

З метою внесення змін до Договору Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради неодноразово направляв на адресу відповідача листи № 24/01-08/3-04/4/550 від 16.03.2022, № 24/01-08/3-04/4/839 від 24.05.2022 та № 24/01-08/3-01/1665 від 19.10.2022. До останнього листа додано проект додаткового договору від 03.03.2022 № 4/1721, підписаний орендодавцем. Зазначені листи повертались у зв`язку з відсутністю адресата за вказаною адресою, що підтверджується копіями поштових конвертів та рекомендованих повідомлень.

За змістом проекту додаткового договору позивач запропонував викласти пункт 1.3 Договору в такій редакції: «Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022 № 4721 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 29 185 678,00 грн; пункти 2.1, 2.2 розділу Договору «Орендна плата викласти в редакції: « Річна орендна плата з 01.01.2022 становить 875 570,34 грн. Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р ІІА0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

Додаткова угода відповідачем підписана не була, що спонукало позивача звернутися з позовом до суду з посиланням на наявність підстав для усунення порушень його прав та інтересів шляхом внесення змін до договору оренди в частині визначення нової грошової оцінки земельної ділянки та нового розміру орендної плати.

ІV. Мотиви, якими керується суд, та застосоване ним законодавство.

Частиною першою статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону № 161-XIV відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону № 161-XIV вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону № 161-XIV).

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161-XIV необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Однак обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року та № 650 від 22 липня 2020 року, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оцінки землі суд зазначає таке.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

За змістом статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

З аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону № 1378-IV, Закону № 161-XIV суд приходить до висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Такі правові висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № № 635/4233/19, які кореспондуються також із висновками, які містяться в постановах Верховного Суду України від 03 грудня 2013 року у справі № 3-34гс13, від 07 жовтня 2015 року у справі № 3-481гс15, від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 644/9862/14-ц, від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц, від 30 січня 2020 року у справі № 640/15419/15-ц, та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 січня 2019 року у справі № 922/539/18, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19.

В частинах першій та другій № 1378-IV передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (частини перша - третя статті 23 Закону № 1378-IV).

Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради.

Тобто витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

Суд установив, що розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду Приватному підприємству з іноземними інвестиціями «Європрофіль», станом на 2022 визначений у 29 185 678,00 грн та обґрунтовується даними ГУ Держгеокадастру у Чернівецькій області, відображеними у витягу №4721 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022.

Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено способи захисту порушеного права, серед яких є і зміна правовідношення.

З урахуванням того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни, суд вважає позовну вимогу про внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки обґрунтованою.

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати суд зазначає наступне.

У договорі оренди земельної ділянки, укладеному між Чернівецькою міською радою та Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль», встановлено річну орендну плату в розмірі 21 949,00 грн.

Додатковими договорами від 29.02.2008 та № 3/1721 від 15.03.2012 до договору оренди земельної ділянки сторонами збільшено розмір орендної плати до 70 060,00 грн та 125 645,46 грн відповідно, ставка орендної плати відповідно до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях складає 3%., також відповідно до додаткового договору № 3/1721 від 15.03.2012 та розрахунку до нього ставка орендної плати становила 3% від нормативної грошової оцінки земелі.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

У пунктах 2.1, 2.2 договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005, у разі збільшення, відповідно до законів України, розміру земельного податку, орендна плата може бути збільшена до розміру земельного податку, який нараховується на орендовану ділянку. Розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. При цьому додатковий договір між сторонами не укладається.

Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 Договору зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку.

Відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях, затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 р. № 715 (зі змінами, внесеними рішенням Чернівецької міської ради від 28.07.2011 р. № 221), розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності у порядку, визначеному законодавством, або умовами договору оренди землі.

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 р. № 510», затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя». Згідно з пунктом 2 рішення нормативна грошова оцінка земель м. Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022 року.

Суд констатує, що визначена в Договорі оренди землі ставка орендної плати - 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки передбачена сторонами додатковим договором № 3/1721 від 15.03.2012, відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому є правові підстави для внесення змін до договору оренди землі в цій частині.

Щодо викладу нумерації спірних пунктів договору які просить змінити позивач:

Суд приймає доводи позивача, що під час підготовки даної позовної заяви була допущена технічна помилка, пов`язана з порушенням нумерації договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005, зокрема, цей договір містить два пункти з нумерацією « 1.1» в розділах 1 «Предмет договору» та 2 «Орендна плата».

Також суд зазначає, що задоволення позовних вимог в редакції позовної заяви призведе до наявності двох пунктів договору, які по різному регулюватимуть розмір орендної плати. Отже позовні вимоги слід викласти з урахуванням поданих позивачем до суду 27.03.2023 додаткових пояснень, виклавши пункти 1.3 розділу 1 та 1.1 розділу 2 договору в редакції позивача.

V. Висновки суду.

За результатами розгляду цієї справи суд дійшов висновку, що станом на час розгляду справи відповідачем не підписано додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005 в частині зміни грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати за землю, що є підставою для зміни його у судовому порядку, відтак позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають до задоволення.

VІ. Розподіл судових витрат.

Позивачем сплачений судовий збір в сумі 2 481,00 грн платіжним дорученням №1368 від 29.11.2022.

Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати слід покласти на сторони пропорційно задоволеним позовним вимогам.

Про понесення інших судових витрат сторони не заявляли.

Керуючись статтями 2, 4, 12, 13, 73, 74, 86, 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. Позов задовольнити.

2. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005, який укладений між Чернівецькою міською радою та приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Руській, 236-Г, загальною площею 2,2006 га, виклавши пункти 1.3 розділу 1 та 1.1 розділу 2 договору в такій редакції:

« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022 № 4721 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 29 185 678,00 грн.

1.1. Річна орендна плата з 01.01.2022 становить 875 570,34 грн. (вісімсот сімдесят п`ять тисяч п`ятсот сімдесят гривень, тридцять чотири копійки).

Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р ІІА0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

3. Стягнути з Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Європрофіль» (58007, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Вільшини, 1, ідентифікаційний код 32790611) на користь Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, пл. Центральна, 1, ідентифікаційний код 36068147) судовий збір в розмірі 2481,00 грн на розрахунковий рахунок: Виконавчий комітет Чернівецької міської ради, рахунок UA0042806 в ГУДКСУ в Чернівецькій області, код 04062216, рахунок UA0042806, ДКСУ м. Києва.

4. З набранням рішенням законної сили видати наказ.

Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), суд за заявою учасників справи та осіб, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки (у разі наявності у них права на вчинення відповідних процесуальних дій, передбачених цим Кодексом), поновлює процесуальні строки, встановлені нормами цього Кодексу, якщо визнає причини їх пропуску поважними і такими, що зумовлені обмеженнями, впровадженими у зв`язку з карантином. Суд може поновити відповідний строк як до, так і після його закінчення (пункт 4 розділу Х «Прикінцеві положення» Господарського процесуального кодексу України).

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції (ст. 257 ГПК України).

Повний текст рішення складено та підписано 26 квітня 2023 року.

Суддя І.В. Марущак