ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" квітня 2023 р.м. Одеса Справа № 916/1738/21

Суддя Господарського суду Одеської області Погребна К.Ф., при секретарі судового засідання Рясний В.О. розглянувши справу №916/1738/21

за позовом: Приватного акціонерного товариства Сільпо Рітейл (вул. Промислова, № 5, м. Вишневе, Києво-Святошинський р-н, Київська обл., 08132, )

до відповідача: Одеської міської ради (пл. Думська, № 1, м. Одеса, 65026, )

про внесення змін до договору оренди землі,

Представники сторін:

від позивача: Гуцул Н.М. за довіреністю

від відповідача: Явченко Д.В. самопредставництво

ВСТАНОВИВ:

У червні 2021 року Приватне акціонерне товариство "Сільпо Рітейл" (далі ПрАТ "Сільпо Рітейл", Товариство, позивач) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради (далі Одеська міськрада, Міськрада, орендодавець, відповідач) про внесення до договору оренди землі від 24.09.2007, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3008 і зареєстрованого в Одеській регіональній філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру" 10.01.2008 за № 03 (далі договір оренди від 24.09.2007, Договір), змін наступного змісту:

1) змінити за текстом Договору назву сторони орендаря МПП "Віртус", , "Орендар", на ПрАТ "Сільпо Рітейл", , місцезнаходження: 08132, Київська обл., Бучанський район, м. Вишневе, вул. Промислова, 5 в особі генерального директора Крушинської І. В., яка діє на підставі статуту ПрАТ "Сільпо Рітейл", затвердженого рішенням акціонерів від 15.03.2019 № 11-2019, в подальшому іменується "Орендар";

2) викласти пункт 2.3 Договору в такій редакції: "2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055 (два мільйони чотириста сімдесят тисяч п`ятдесят п`ять) гривень 36 коп., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019 р. № 1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області";

3) викласти пункт 4.1 Договору в такій редакції: "4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5 %) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн на рік", з посиланням на положення статей 377, 632, 652 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), статті 188 Господарського кодексу України (далі ГК України), статті 120 Земельного кодексу України (далі ЗК України), статті 288 Податкового кодексу України (далі ПК України), статей 7, 21, 30 Закону України "Про оренду землі".

Рішенням Господарського суду Одеської області від 23.11.2021, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022, позов задоволено повністю.

Постановою від 27.09.2022 Верховний Суд касаційну скаргу Одеської міської ради задовольнив частково, рішення Господарського суду Одеської області від 23.11.2021 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 у справі № 916/1738/21 скасував, а справу № 916/1738/21 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.10.2022р., справу №916/1738/21 передано на розгляд судді Погребної К.Ф.

Ухвалою суду від 11.10.2022р. відповідну справу було до свого провадження та запропоновано сторонам надати до суду письмові пояснення по суті спору з урахуванням постанови Верховного суду від 27.09.2022р.

01.11.2022р. за вх. №24417/22 до суду від відповідача надійшли письмові пояснення по суті спору з урахуванням постанови Верховного суду від 27.09.2022р., згідно яких відповідач заявлені позовні вимоги не визнає в повному обсязі та просить суд в задоволені позову відмовити повністю.

02.12.2022р. за вх. №27348/22 до суду від позивача надійшли письмові пояснення по справі, згідно яких останній заявлені позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить суд їх задовольнити.

Судом після повернення з нарадчої кімнати, в порядку ст. 240 ГПК України, було проголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено при попередньому розгляді справи, 24.09.2007 року між Одеською міською радою (орендодавець) та Малим приватним підприємством Віртус (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за № 3008, за умовами п. 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 2564 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

Згідно з п. 2.1 договору, в оренду передається земельна ділянка, площею 2564 кв.м. для експлуатації та обслуговування ресторану Віртус у т.ч. під капітальною забудовою - 1299 кв.м., під проїздами, проходами, площадками - 1265 кв.м..

Згідно з п. 2.2 договору, на земельній ділянці розташована нежила будівля, що належить МПП Віртус, на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого 26.04.2005 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Стукаленко Л.С., за реєстровим № 1663.

Умовами п. 2.3 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 623 561,72 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 940/К від 04.07.2006, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах.

Пунктом. 3.1 дговору передбачено, що договір укладено терміном до 25.10.2024, для експлуатації та обслуговування ресторану Віртус.

Згідно з п. 4.1 договору, орендна плата за земельну ділянку, площею 2564 кв.м., розрахована у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає - 262 356,17 грн. в рік.

За умовами п. 4.2 договору, розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради № 4247-ІV від 15.07.2005 у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки яка знаходиться у користуванні.

Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 № 783 Про проведення індексації грошової оцінки земель (п. 4.3 договору).

Пунктом 4.4 договору визначено, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Згідно з 9.4.6 договору, орендар взяв на себе зобов`язання повідомити в тижневий термін орендодавця про відчуження будинків, споруд (або їх частини), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди.

Відповідно до п. 12.5 договору, дія договору припиняється у випадку: закінчення терміну, на якій орендарю було надано у користування земельну ділянку; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. (п. 41.1 договору).

На виконання умов вказаного договору оренди орендодавець передав, а МПП Віртус прийняв в оренду, на виконання рішення Одеської міської ради № 1316-У від 05.04.2007, земельну ділянку, площею 0,2564 га, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, кадастровий номер :10:004:0015, терміном до 25.10.2024, для експлуатації та обслуговування ресторану Віртус, що підтверджується відповідними Актом визначення меж земельної ділянки в натурі від 24.09.2007 та Актом прийому-передачі земельної ділянки.

14.11.2017 року між Малим приватним підприємством Вірту (продавець) та Приватним акціонерним товариством Сільпо Рітейл (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами п. 1.1 якого продавець передав у власність (продав), а покупець прийняв у власність (купив) нежитлову будівлю супермаркету з кафе (літ. А загальною площею 2092,6 м2) за адресою: Одеська область, місто Одеса, Люстдорфська дорога, 54, з усіма приналежностями, в тому числі інженерними мережами і комунікаціями, надалі - майно, що належить продавцю на праві приватної власності і покупець сплачує за нього ціну, визначену цим договором. Загальна площа майна, що відчужується за цим договором, складає 2092,6 квадратних метра, з яких 1764,6 квадратних метра основної площі та 328,0 квадратних метра допоміжної площі.

Пунктом 1.4. договору визначено, що право власності на Майно виникає у покупця з моменту державної реєстрації права на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відповідно до п. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України, яка здійснюється нотаріусом, який посвідчив цей Договір, в день його укладення.

Відповідно до п. 1.5. договору, майно знаходиться на земельній ділянці площею 2564,0 кв.м., кадастровий номер :10:004:0015, що надана в оренду продавцю відповідно до договору оренди землі, укладеного між продавцем та Одеською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 24 вересня 2007 року, номер за реєстром 3008. З моменту укладення цього договору відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України до покупця переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно, в обсязі та на умовах, існуючих для продавця на момент укладення цього договору.

Цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення (п. 6.1 договору)

Вказаний договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 2901.

В подальшому, 25.06.2019 було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди зазначеної вище земельної ділянки за Приватним акціонерним товариством Сільпо Рітейл, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем у Державному реєстрі зазначено договір оренди землі від 24.09.2007 та договір купівлі-продажу нерухомого майна від 14.11.2017.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 29.07.2019 № 1944 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер: :10:004:0015, площею 2 564,0 кв.м. становить 2 470 055,36 грн.

16.12.2020 ПАТ Сільпо Рітейл звернулося до Одеського міського голови на адресу Одеської міської ради з клопотанням № 248 від 07.12.2020, в якому виклало прохання внести зміни до договору оренди землі, а саме:

- в частині орендаря змінити МПП Вірту, Орендар, на приватне акціонерне товариство Сільпо Рітейл, в подальшому іменується Орендар;

- п.2.3. договору викласти: Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055,36 грн., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019 № 1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.;

- п.4.1. договору викласти Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5%) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн на рік.

Вказане клопотання отримано представником відповідача за довіреністю 21.12.2020, що підтверджується наявним в матеріалах справи рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

У відповідь на вказане клопотання, Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом № 01-18/1733-09-01 від 05.02.2021 повідомив ПАТ Сільпо Рітейл про те, що рішення про розірвання договору оренди землі з МПП Віртус та передачу вищезазначеної земельної ділянки ПАТ Сільпо Рітейл Одеською міською радою не приймалось. Договір оренди землі між Одеською міською радою та ПАТ Сільпо Рітейл не укладався. Крім того, згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно орендарем земельної ділянки є ПАТ Сільпо Рітейл, що унеможливлює укладання будь-яких угод або внесення змін до раніше існуючих.

Листом Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради № 01-19/724 від 21.10.2021 повідомив Юридичний департамент Одеської міської ради, що підставою для державної реєстрації права оренди землі має бути рішення Одеської міської ради. На даний час до Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна внесено відповідні дані щодо зміни права оренди земельної ділянки. При цьому, стороною за договором оренди землі від 10.01.2008 за № 03 до цього часу залишається МПП Віртус та рішення щодо надання земельної ділянки, площею 0,2564 га за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, ПрАТ Сільпо Рітейл не приймалось. Крім того, у разі прийняття Одеською міською радою рішення щодо припинення договору оренди землі, укладеного між ОМР та МПП Віртус та надання земельної ділянки ПАТ Сільпо Рітейл, таке рішення не можливо буде виконати шляхом укладення договору оренди землі та реєстрації права оренди за позивачем, оскільки таке право вже внесено до Реєстру речових прав.

Наведені обставини і стали підставою для звернення Приватного акціонерного товариства Сільпо Рітейл до господарського суду Одеської області з відповідним позовом за захистом свого порушеного права.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши наявні у справі докази у сукупності та давши їм відповідну правову оцінку, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Частиною першою статті 2 ГПК України встановлено, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Згідно ст.4 Господарського процесуального кодексу України, право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. Відмова від права на звернення до господарського суду є недійсною. Жодна особа не може бути позбавлена права на участь у розгляді своєї справи у визначеному законом порядку.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Аналіз наведених норм дає змогу дійти висновку, що кожна особа має право на захист свого порушеного, невизнаного або оспорюваного права чи законного інтересу, який не суперечить загальним засадам чинного законодавства. Порушення, невизнання або оспорення суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

У розумінні зазначених приписів суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Процесуально-правовий зміст захисту права полягає у тому, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. (ст. 4 ГПК України).

Частиною 1 ст. 5 ГПК України встановлено, що здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Приписами статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, визначено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Положеннями ст. 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Оскільки позовні вимоги у даній справі направлені на зміну умов договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оцінки землі та зміни розміру (ставки) орендної плати, які були актуальні у певні періоди часу та вказаний спір стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм ЦК України, що підтверджується як Земельним кодексом України так і Законом України «Про оренду землі».

Частиною 1 статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (ч. 3 ст. 626 Цивільного кодексу України).

У п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частин 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

У статті 13 Закону України "Про оренду землі" зазначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині 1 статті 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України, але такий розмір має бути не меншим, ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1- 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі").

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі" необхідно враховувати і вимоги ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України зазначено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

У пункті 4.2. договору оренди земельної ділянки від 24.09.2007 сторони визначили, розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради № 4247-ІV від 15.07.2005 у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою в межах передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки яка знаходиться у користуванні.

Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем (п. 4.4 договору).

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Підпунктом 1 пункту а) частини 1 статті 33 Закону статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

До переліку повноважень Міськради у галузі земельних відносин, визначеного статтею 9 ЗК України, не входить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 ПК України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.

Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у ПК України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

Зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки), оформлена додатками до рішень Міськради на певний рік, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, зазначені рішення Міськради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України.

Подібну правову позицію викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17.

Рішення Міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України.

Договором оренди земельної ділянки від 24.09.2007 не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.

Суд вважає, що рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку Міськради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.

Схожий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 зі спору, що виник з подібних правовідносин, у зв`язку з чим колегія суддів вважає за необхідне застосувати положення частини 4 статті 300 ГПК України та вийти за межі доводів касаційної скарги з метою врахування зазначеного висновку, оскільки наведену постанову офіційно оприлюднено 01.12.2021, тобто після подання касаційної скарги у цій справі (09.09.2021).

Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, від 21.11.2018 у справі № 911/3627/17, від 27.11.2018 у справі № 910/21685/17, від 19.02.2019 у справі № 910/21590/17, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19.

Отже з урахуванням неведеного, вимога позивача про внесення змін в п.4.1 договору задоволенню не підлягають.

Відправляючи відповідну справу на новий розгляд Верховний Суд в постанові від 27.09.2022р. зазначив, що суди не врахували того, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період (схожий висновок викладено в пункті 7.19 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20). Викладене не виключає наявність достатніх підстав вважати, що з огляду на звернення Товариства з позовом у цій справі в червні 2021 року та набрання законної сили рішенням суду першої інстанції з 19.07.2022, долучений позивачем витяг Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 29.07.2019 № 1944 із технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки станом на 29.07.2019 не може бути належним доказом для визначення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки на майбутнє (майже на 3 роки вперед).

Так, позивачем на виконання ухвали суду були надані письмові пояснення по суті спору до яких було додано новий Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянок від 26.10.2022, згідно якої нормативно грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером :10:004:0015 складає 2 717 060,89грн.

Звертаючись в відповідним позовом до суду, позивач просить вести зміну до договору оренди землі та викласти пункт 2.3 Договору в такій редакції: "2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055 (два мільйони чотириста сімдесят тисяч п`ятдесят п`ять) гривень 36 коп., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019 р. № 1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області".

Статтею 46 ГПК України передбачено, що у разі направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції зміна предмета, підстав позову не допускаються, крім випадків, визначених цією статтею. Зміна предмета або підстав позову при новому розгляді справи допускається в строки, встановлені частиною третьою цієї статті, лише у випадку, якщо це необхідно для захисту прав позивача у зв`язку із зміною фактичних обставин справи, що сталася після закінчення підготовчого засідання, або якщо справа розглядалася за правилами спрощеного позовного провадження - після початку першого судового засідання при первісному розгляді справи.

Поряд з цим незважаючи на висновки викладені в постанові Верховного Суду від 27.09.2022р. та право надане позивачу статтею 46 ГПК України щодо можливості зміни предмета або підстав позову при новому розгляді у разі зміни фактичних обставин справи, позивачем не було надано до суду жодних заявах з приводу зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, позовні вимоги залишились незмінними в редакції 2021р.

Отже, приймаючи до уваги встановлення судом факту того на даний час діє інша нормативно горова оцінка земельної ділянки, що підтверджується Витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянок від 26.10.2022 наданим позивачем, позовні вимоги ПрАТ «Сільпо Рітейл» в частині внесення змін в п.2.3 договору задоволенню не підлягають, оскільки нормативно грошова оцінка зазначена позивачем в позовні заяві та на підставі якої останній хоче вести зміни в договір оренди є недіюча.

Більш того, суд зазначає що, окрім іншого вищенаведеного, з урахуванням того що розмір орендної плати в п. 4.4 договору обраховується від нормативної грошової оцінки, яка на даний час є іншою та більшою в ніж та яка зазначена позивачем у позовній заяві, навіть якщо внесення таких змін було б передбачено умовами договору, з урахуванням залишення позивачем позовних вимог в редакції 2021р. внесення таких змін є неможливим.

Крім того, суд доходить висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині внесення змін до договору оренди від 24.09.2007 шляхом заміни колишнього орендаря (МПП "Віртус") на нинішнього орендаря (ПрАТ "Сільпо Рітейл"), оскільки особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже, договір оренди не підлягає розірванню чи внесенню змін до нього в частині особи орендаря землі.

Суд зазначає, що з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

У розумінні положень частин 1, 2 статті 120 ЗК України та частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки.

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 та від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

За таких обставин, враховуючи, що 25.06.2019 право оренди спірної земельної ділянки вже зареєстровано за Товариством, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно з якою підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем визначено договір оренди від 24.09.2007 і договір купівлі-продажу нерухомого майна від 14.11.2017 заявлена позовна вимога про формальне внесення змін до договору оренди від 24.09.2007 шляхом зазначення ПрАТ "Сільпо Рітейл" як дійсного орендаря не є належним способом захисту прав орендаря спірної земельної ділянки, оскільки спрямована передусім на встановлення факту, що має юридичне значення, що не призведе до поновлення порушених чи невизнаних прав позивача.

Відповідно до ч.ч.1,3 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно зі ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Згідно зі ст.78 ГПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Відповідно до ст.79 ГПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Інші посилання відповідача не спростовують висновків, до яких дійшов суд.

При цьому, суд звертає увагу сторін на те, що згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини (ЄСПЧ), яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів… мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. І хоча п.1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суду обґрунтувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення. Саме такі висновки викладені у рішенні ЕСПЧ від 10.02.2010р.у справі "Серявін та інші проти України"

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Частинами ч.ч.1, 2, 3 ст.13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Таким чином, враховуючи вищезазначені обставини, аналізуючи норми законодавства та наявні в матеріалах справи докази, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних Приватного акціонерного товариства Сільпо Рітейл в повному обсязі.

Судові витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви покладаються на позивача відповідно до приписів ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,

В И Р І Ш И В:

1. В задоволенні позову Приватного акціонерного товариства Сільпо Рітейл (вул. Промислова, № 5, м. Вишневе, Києво-Святошинський р-н, Київська обл., 08132, ) до Одеської міської ради (пл. Думська, № 1, м. Одеса, 65026, ) відмовити повністю.

2. Судові витрати покласти на Приватне акціонерне товариство Сільпо Рітейл (вул. Промислова, № 5, м. Вишневе, Києво-Святошинський р-н, Київська обл., 08132, )

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Відповідно до ст. ст. 254, 256 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 24 квітня 2023 р.

Суддя К.Ф. Погребна