ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" квітня 2023 р. Справа №909/647/22

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий суддя О.В. Зварич

судді В.М. Гриців

І.Б. Малех,

секретар судового засідання Р.А. Пишна,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Карпати-Індик" б/н від 24.01.2023 року (вх. № 01-05/244/23 від 25.01.2023 року)

на рішення господарського суду Івано-Франківської області від 26.12.2022 року (суддя О.В. Малєєва; повний текст рішення складено 05.01.2023 року)

у справі № 909/647/22

за позовом: Керівника Івано-Франківської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Солотвинської селищної ради Івано-Франківського району Івано-Франківської області (надалі Солотвинська селищна рада)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Карпати-Індик" (надалі ТзОВ "Карпати-Індик")

про стягнення 369901, 63 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з серпня 2019 року до липня 2022 року,

за участю:

від прокуратури: Винницька Л.М. (посвідчення № 068714 від 01.03.2023 року);

від позивача (в режимі відеоконференції): Гоцанюк І.І. (самопредставництво юридичної особи);

від відповідача: Кухарчук В.В. керівник,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

22.08.2022 року Керівник Івано-Франківської окружної прокуратури звернувся до господарського суду Івано-Франківської області з позовом (з врахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог) в інтересах держави в особі Солотвинської селищної ради Івано-Франківського району Івано-Франківської області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Карпати-Індик" про стягнення 369901,63 грн. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з серпня 2019 року до липня 2022 року.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 28.11.2017 відповідач придбав у ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» нежитлові будівлі (тваринницькі приміщення та санпропусник) за адресою: с. Раковець, вул. Шевченка, буд. 102А, 103-108, 117. Вказані приміщення розташовані на земельній ділянці, кадастровий номер :01:002:0236, загальною площею 2,6880 га, яка перебувала в користуванні ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» на підставі договору оренди землі від 26.01.2016, який укладений з Раковецькою сільською радою. У зв`язку з продажем об`єктів нерухомості цей договір розірвано 01.02.2018. Відповідно до ч. 3 ст. 8 Закону України "Про добровільне об`єднання територіальних громад" та розпорядження КМУ від 12.06.2020 № 714-р село Раковець увійшло до меж Івано-Франківського району, а саме до Солотвинської територіальної громади, яка є правонаступником Раковецької сільської ради. Вказує на те, що відповідач після придбання нерухомого майна не оформив в установленому порядку право користування земельною ділянкою, використовує її без правовстановлюючих документів, орендну плату не сплачує. Це призводить до неотримання Солотвинською селищною радою доходу від орендної плати за землю. Сума позову визначена, враховуючи нормативно-грошову оцінку земельної ділянки із врахуванням відповідних коефіцієнтів індексації та ставок орендної плати, встановлених рішенням Раковецької сільської ради № 4-8/2011 від 30.06.2011, рішеннями Солотвинської селищної ради №462/09/2021 від 08.07.2021, № 462/09/2021 від 08.07.2021.

Підставою для представництва прокуратурою інтересів держави в особі Солотвинської селищної ради зазначається нездійснення уповноваженим органом захисту інтересів держави, що має наслідком ненадходження коштів до Державного бюджету, у зв`язку з чим наявні підстави для вжиття прокурором заходів представницького характеру, передбачених ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

Відповідач заперечив проти позову, зазначивши, що позивач неправильно застосовує відсоткову ставку в період до 01.01.2022. Посилається на те, що за результатами розгляду його заяви щодо укладення договору оренди землі було прийняте рішення Раковецької сільської ради № 15-14/17 від 24.12.2017 про укладення такого договору і встановлено орендну плату в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки землі, однак, договір оренди землі не був укладений з причин, що не залежали від відповідача. Стверджує, що належало застосовувати рішення Раковецької сільської ради №2-27/2015 від 23.01.2015, яке було скасоване згідно з рішенням Солотвинської селищної ради №462/09/2021 від 08.07.2021. Крім того, вважає, що для розрахунку заборгованості належить брати витяг з нормативної грошової оцінки землі, який, на переконання відповідача, отриманий в законний спосіб, і в якому така оцінка визначена в розмірі 60 356, 11 грн. Вказує на неправильно обраний позивачем спосіб захисту порушеного права, з огляду на те, що станом на 2022 рік є зареєстроване право оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття». У разі набуття права власності на нерухоме майно новий власник набуває право оренди земельної ділянки за чинним договором оренди, а не в порядку повторного надання, при цьому заміна орендаря відбувається в силу прямої вказівки закону.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 26.12.2022 року у справі №909/647/22 частково задоволено позов. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Карпати-Індик" на користь Солотвинської селищної ради Івано-Франківського району Івано-Франківської області 215137,01 грн. заборгованості з орендної плати та безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з серпня 2019 року до липня 2022 року. Відмовлено в позові в частині стягнення 154764,62 грн. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Карпати-Індик" на користь Івано-Франківської обласної прокуратури судовий збір в розмірі 3337,06 грн. (т.1, а.с. 231-240).

Рішення суду мотивоване тим, що відповідно до договорів купівлі-продажу від 28.11.2017 ТзОВ "Карпати-Індик" придбало у ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» нерухоме майно, а саме тваринницькі приміщення №1 - №7, санпропусник, літ. А, розташовані за адресою: с. Раковець, вул. Шевченка, буд. 102А; 103-108, 117, відповідно. В п. 1.4 договорів зазначено, що земельна ділянка, кадастровий номер :01:002:0236, загальною площею 2,6880 га, на якій розташоване нерухоме майно, не є власністю Продавця. Рішення про викуп земельної ділянки відповідним органом не приймалося. Земельна ділянка перебуває в оренді на підставі договору оренди землі від 26 січня 2016 року, укладеного між Раковецькою сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Добробут Прикарпаття». Суд дійшов висновку, що договірні орендні правовідносини, які виникли між ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» (в якого відповідач купив тваринницькі приміщення, розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :01:002:0236) і Раковецькою сільською радою (правонаступником якої є Солотвинська селищна рада), збереглися, а договір оренди земельної ділянки від 26.01.2016, укладений між Раковецькою сільською радою та ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» зберіг свою чинність і поширювався на відповідача відповідно до ч.2 ст.120 ЗК України (в редакції на час набуття відповідачем права власності на об`єкти нерухомого майна). В оскарженому рішенні суд зазначив, що угода про розірвання договору оренди від 01.02.2018 є нікчемною як така, що порушує публічний порядок (ч. 1, 2 ст. 228 ЦК України). Отже, до відповідача після придбання об`єктів нерухомого майна перейшли всі права та обов`язки орендаря за договором оренди землі, і він зобов`язаний був сплачувати оренду плату в розмірі 2737,69 грн. щомісяця до 1-го числа наступного місяця до закінчення строку дії договору, тобто до 23.05.2021. Таким чином, з 24.05.2021 до 31.07.2022 відповідач здійснював користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів і до спірних правовідносин в цій частині суд першої інстанції застосував ст. 1212 ЦК України. Розраховуючи неотриману оренду плату за період з 24.05.2021 до 31.12.2021, суд взяв до уваги нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 1095074,81 грн. згідно договору оренди землі та ставку 10% в рік відповідно до рішення Раковецької сільської ради № 4-8/2011 від 30.06.2011. Розраховуючи неотриману оренду плату за період з 01.01.2022 до 31.07.2022, суд взяв до уваги нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 1276857,23 грн. (п.4.7 рішення) та ставку 12% в рік відповідно до рішення Солотвинської селищної ради №462/09/2021 від 08.07.2021. Відтак, суд дійшов висновку, що заборгованість відповідача з орендної плати та безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з серпня 2019 року до липня 2022 року становить 215137,01 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

ТзОВ Карпати-Індик подало апеляційну скаргу, в якій не погоджується з рішенням суду першої інстанції, вважає його незаконним та необґрунтованим, прийнятим при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи. На думку скаржника, суд першої інстанції, визнаючи правову природу відносин між сторонами саме як орендні правовідносини, безпідставно не застосував п.37 договору оренди земельної ділянки від 26.01.2016, яким врегульовано порядок поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах без будь-яких додаткових дій з боку сторін договору, за принципом мовчазної згоди. Крім того, досліджуючи надані сторонами докази про нормативну грошову оцінку, які містять суттєво різні дані, суд надав перевагу доказу, наданому позивачем, та не обґрунтував, які підстави неврахування відомостей про нормативно грошову оцінку, отриманих відповідачем єдиним можливим законним способом, визначеним постановою Кабінету Міністрів України від 01 липня 2022 року №753 «Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок». Просить рішення господарського суду Івано-Франківської області від 26.12.2022 у справі №909/647/22 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Прокурор у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти доводів скаржника, вважає апеляційну скаргу безпідставною та необґрунтованою. Зокрема, не погоджується з твердженнями скаржника, що із 24.05.2021 на підставі п. 37 договору оренди земельної ділянки від 26.01.2016, такий вважається поновленим на той самий строк та на тих самих умовах. Зазначає, що скаржником умисно проігноровано той факт, що Солотвинська селищна рада неодноразово листами від 15.03.2021, 23.06.2022, 26.07.2022 інформувала ТзОВ «Карпати-Індик» про відсутність правомірного використання земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, необхідність сплати коштів та укладення договору оренди землі. Однак, Товариство не реагувало на пропозиції органу місцевого самоврядування, продовжувало використовувати належне йому майно без оформлення будь-яких договірних правовідносин та не сплачувало жодних коштів за цю земельну ділянку. Просить рішення господарського суду Івано-Франківської області від 26.12.2022 у справі № 909/647/22 залишити без змін, апеляційну скаргу ТзОВ «Карпати-Індик» без задоволення.

Позивач не надав суду письмового відзиву на апеляційну скаргу.

В судовому засіданні представник відповідача підтримав доводи, наведені в апеляційній скарзі.

Прокурор та представник позивача просили залишити без змін оскаржуване рішення місцевого господарського суду, апеляційну скаргу без задоволення.

Обставини справи

Із наявних у судовій справі копій документів вбачається, що 26.01.2016 між Раковецькою сільською радою (Орендодавець) та ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» (Орендар) укладено договір оренди землі. Згідно із п. 1 договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування тваринницьких приміщень, кадастровий номер :01:002:0236, яка знаходиться за адресою: Івано-Франківська область, Богородчанський район, с. Раковець, вул. Шевченка (т. 1, а.с. 36-37).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,6880 га, що виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, які належать Орендарю (п.п. 2, 3 договору).

Відповідно до п. 4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1095074,81 грн.

Цей договір укладено на 5 років. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п. 7 договору).

Пунктом 8 договору сторони погодили, що орендна плата вноситься Орендарем в грошовій формі у розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки та становить 32852,24 грн. в рік.

Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюється під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п. 9 договору).

Згідно із п. 10 договору орендна плата вноситься щомісячно до 1-го числа наступного місяця, в сумі 2737,69 грн.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (п. договору 36).

Відповідно до п. 40 договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

28.11.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» (Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Карпати-Індик» (Покупець) укладено договори купівлі-продажу. За цими договорами Продавець передає майно у власність Покупця, а Покупець приймає майно і сплачує за нього обговорену грошову суму (п. 1.1 договорів (т. 1, а.с. 49-62).

Предметом договорів є тваринницькі приміщення №№ 1-7, санпропусник, літ. А, розташовані за адресою: с. Раковець, вул. Шевченка, буд. 102а, 103-108, 117, Богородчанського району, Івано-Франківської області (п. 1.2 договорів).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 04.08.2022 право власності на вказане нерухоме майно зареєстроване за ТзОВ «Карпати-Індик» 14.12.2017 (т. 1, а.с. 68-83).

В п. 1.4 договорів купівлі-продажу зазначено, що земельна ділянка, кадастровий номер :01:002:0236, загальною площею 2,6880 га, на якій розташоване нерухоме майно, не є власністю Продавця. Рішення про викуп земельної ділянки відповідним органом не приймалося. Земельна ділянка перебуває в оренді на підставі договору оренди землі від 26 січня 2016 року, укладеного між Раковецькою сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Добробут Прикарпаття». Право оренди зареєстроване за Продавцем 23 травня 2016 року, що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-017, дата формування 23 січня 2017 року, наданого Відділом Держземагенства у Богородчанському районі.

01 лютого 2018 року Раковецька сільська рада (Орендодавець) та ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» (Орендар) уклали угоду про припинення дії договору оренди землі, якою погодили розірвати договір оренди землі від 26.01.2016 на земельну ділянку площею 2,6880 га для обслуговування тваринницьких приміщень, кадастровий номер :01:002:0236 в зв`язку з продажем об`єктів нерухомого майна, які знаходяться на даній земельній ділянці, з моменту підписання цієї угоди (т. 1, а.с. 63).

Раковецька сільська рада прийняла рішення № 15-14/2017 від 24.12.2017 «Про надання в оренду земельної ділянки ТзОВ «Карпати-Індик». Пунктом 1 вирішено надати ТзОВ «Карпати-Індик» земельну ділянку кадастровий номер :01:002:0236 загальною площею 2,6880 га в оренду терміном на 10 років за рахунок земель населеного пункту Раковецької сільської ради, землі під господарськими будівлями і дворами, для обслуговування тваринницьких приміщень в с. Раковець по вул. Шевченка Богородчанського району Івано-Франківської області в зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на даній земельній ділянці. Встановити орендну плату в розмірі 5 % згідно грошової оцінки населеного пункту с. Раковець (п.6 рішення) (т. 1, а.с. 176).

Водночас, договір оренди земельної ділянки з ТзОВ "Карпати-Індик" укладений не був.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №306656977 від 05.08.2022 право власності на земельну ділянку (кадастровий номер :01:002:0236) площею 2,6880 га, адреса: Івано-Франківська область, Богородчанський р-н, с. Раковець, вул. Шевченка зареєстроване 04.02.2015 (форма власності - комунальна, власник - територіальна громада села Раковець в особі Раковецької сільської ради); - право оренди було зареєстроване за ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» 23.05.2016 на строк 5 років, підстава для державної реєстрації: договір оренди, серія та номер: б/н, виданий 26.01.2016, видавник: сторони договору; - припинення цього речового права зареєстроване 06.02.2018 (т. 1, а.с. 64-67).

Відповідно до ч. 1 ст. 8 Закону України "Про добровільне об`єднання територіальних громад" та розпорядження КМУ від 12.06.2020 № 714-р, село Раковець увійшло до меж Івано-Франківського району, а саме до Солотвинської територіальної громади, яка є правонаступником Раковецької сільської ради.

Відповідно до акта обстеження земельної ділянки, оформленого комісією у складі: начальника відділу земельних ресурсів та екології Солотвинської селищної ради Лесюк Л.В., заступника селищного голови з питань діяльності виконавчих органів влади Іванишина Ю.Я., заступника начальника відділу земельних ресурсів та екології Гуменюк Л.М., 01.07.2022 було обстежено земельну ділянку площею 2,6880 га кадастровий номер :01:002:0236, яка розташована в с. Раковець по вул. Шевченка, 117. Комісією встановлено: земельна ділянка є землями комунальної власності Солотвинської селищної ради. На даній земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна (тваринницькі приміщення), які є у власності ТзОВ «Карпати-Індик», правовстановлюючі документи на земельну ділянку відсутні, договір оренди не укладався (т. 1, а.с. 28).

Згідно листа ГУ ДПС в Івано-Франківській області № 5368/5/09-19-04-01-05 від 14.07.2022, ТзОВ «Карпати-Індик» декларування земельного податку та орендної плати за земельну ділянку площею 2,6880 га (кадастровий номер :01:002:0236) не здійснювало. Дані про державну реєстрацію прав на земельну ділянку за ТзОВ «Карпати-Індик» відсутні (т. 1, а.с. 34).

Солотвинська селищна рада неодноразово листами від 15.03.2021, 23.06.2022, 26.07.2022 інформувала ТзОВ «Карпати-Індик» про відсутність правомірного використання земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, необхідність сплати коштів та укладення договору оренди землі (т. 1, а.с. 92-94).

Відповідно до рішення Раковецької сільської ради Богородчанського району Івано-Франківської області № 4-8/2011 від 30.06.2011 «Про встановлення ставки орендної плати за землю» встановлено ставку річної орендної плати: - для виробників сільськогосподарської продукції в розмірі 3 відсотка від нормативної грошової оцінки; - для всіх інших суб`єктів господарської діяльності в розмірі 10 відсотків від нормативної грошової оцінки с. Раковець (т. 1, а.с. 22).

Згідно з рішенням Солотвинської селищної ради №462/09/2021 від 08.07.2021 «Про встановлення ставок орендної плати за землю», з 01.01.2022 встановлено ставку річної орендної плати за землю у відсотках від нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Солотвинської селищної ради - 12 % (т. 1, а.с. 23-27).

На підтвердження нормативної грошової оцінки земельної ділянки в 2022 році сторонами подано наступні копії документів, виданих Головним управлінням Держгеокадастру в Івано-Франківській області: - витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №10293 від 19.07.2022, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0236 складає 1276857,23 грн.; - витягу № НВ-022 від 22.11.2022 з QR- кодом, в якому вказана нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0236 визначена в сумі 60356,11 грн.; - листа Головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області № 18-9-0.10-2973/0/2-22 від 18.11.2022, де вказано значення коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель для земель несільськогосподарського призначення. Зокрема, в 2016 році - 1,06, в 2021 році - 1,1, а також роз`яснено, що з 19.10.2022 запроваджено новий функціонал щодо автоматичного формування витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів програмним забезпеченням Державного земельного кадастру. Однак, у процесі здійснення аналізу роботи зазначеного функціоналу виявлено окремі випадки, коли деякі витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки видані автоматично програмним забезпеченням ДЗК, не відповідають технічним документаціям з нормативної грошової оцінки земель, які були розроблені і затверджені в установленому порядку. Вказано на виявлення помилки в розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0236, виданому автоматичним програмним забезпеченням ДЗК. Причиною помилки вказано те, що відомості про нормативну грошову оцінку села Раковець не внесено до ДЗК. Відповідальним спеціалістом ДЗК здійснено розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки :01:002:0236 на підставі технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Раковець, яка розроблена у 2013 році та затверджена рішенням Раковецької сільської ради від 01.04.2014 №3-22/2014, і визначено, що вартість нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2022 рік становить 1276857,23 грн. (т. 1, а.с. 35, 175, 200-202).

Норми права та мотиви, якими керується суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та висновки суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини 1 статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Статтею 13 Конституції України визначено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За приписами статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Як встановлено судом, між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» (Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Карпати-Індик» (Покупець) укладено договори купівлі-продажу від 28.11.2017. За цими договорами Продавець передає майно у власність Покупця, а Покупець приймає майно і сплачує за нього обговорену грошову суму. Предметом договорів є тваринницькі приміщення №№ 1-7, санпропусник, літ. А, розташовані за адресою: с. Раковець, вул. Шевченка, буд. 102а, 103-108, 117, Богородчанського району, Івано-Франківської області,.

Згідно п. 1.4 зазначених договорів купівлі-продажу, земельна ділянка, кадастровий номер :01:002:0236, загальною площею 2,6880 га перебувала в оренді на підставі договору оренди землі від 26.01.2016, укладеного між Раковецькою сільською радою (Орендодавець) (правонаступником якої є Солотвинська селищна рада) та ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» (Орендар).

У відповідності до п. 1 договору оренди землі Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування тваринницьких приміщень, кадастровий номер :01:002:0236, яка знаходиться за адресою: Івано-Франківська область, Богородчанський район, с. Раковець, вул. Шевченка.

У подальшому, 01 лютого 2018 року Раковецька сільська рада (Орендодавець) та ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» (Орендар) уклали угоду про припинення дії договору оренди землі, якою погодили розірвати договір оренди землі від 26.01.2016 на земельну ділянку кадастровий номер :01:002:0236 площею 2,6880 га для обслуговування тваринницьких приміщень, в зв`язку з продажем об`єктів нерухомого майна, які знаходяться на даній земельній ділянці, з моменту підписання цієї угоди.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 04.08.2022 право власності на вказане нерухоме майно зареєстроване за ТзОВ «Карпати-Індик» 14.12.2017.

Згідно з частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент набуття відповідачем права власності на об`єкти нерухомого майна) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 ЗК України) (в редакції, чинній на момент набуття відповідачем права власності на об`єкти нерухомого майна).

Згідно із частиною 6 статті 120 названого Кодексу істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти.

За приписами ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент набуття відповідачем права власності на об`єкти нерухомого майна) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Щодо застосування наведених норм права Верховний Суд неодноразово висловлював правову позицію, зокрема у постанові від 25.02.2020, справа № 922/510/19. Верховний Суд зазначив, що особа, яка набула права власності на таке майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому, договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.

Право попереднього користувача на оренду земельної ділянки припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки з одночасним набуттям такого права новим власником об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди. Новий власник об`єкта нерухомості набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Зміна орендаря відбувається в силу прямої вказівки закону (постанова КГС ВС від 07.10.2020 у справі № 912/1581/19).

Також, Верховний Суд у постанові від 10.04.2018, справа № 915/672/17 вказав, що відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди із попереднім власником чи внесення змін до нього, оскільки такий договір припиняється щодо останнього в силу закону, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема, зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

В силу приписів ч.ч. 1, 2 ст. 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає підставним висновок місцевого господарського суду про нікчемність угоди від 01.02.2018 про припинення дії договору оренди землі від 26.01.2016, як такої, що порушує публічний порядок, передбачений ч.ч. 1, 2 ст. 228 ЦК України.

Таким чином, до відповідача після придбання об`єктів нерухомого майна на підставі договорів купівлі-продажу від 28.11.2017 (тваринницьких приміщень №№ 1-7, санпропусник, літ. А, розташованих за адресою: с.Раковець, вул. Шевченка, Богородчанського району, Івано-Франківської області, буд. 102А ; 103-108, 117), перейшли всі права та обов`язки Орендаря ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» за договором оренди землі від 26.01.2016.

Водночас, п.п. 4, 10 договору оренди землі передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1095074,81 грн. Орендна плата вноситься щомісячно до 1-го числа наступного місяця, в сумі 2737,69 грн.

З аналізу змісту інформаційної довідки № 306656977 від 05.08.2022 встановлено, що право оренди на підставі договору оренди від 26.01.2016 було зареєстроване за ТзОВ «Агрофірма «Добробут Прикарпаття» 23.05.2016 на строк 5 років, тобто до 23.05.2021 (т. 1, а.с. 64-67).

Отже, відповідач зобов`язаний був сплачувати орендну плату в розмірі 2737,69 грн. щомісяця до 1-го числа наступного місяця до закінчення строку дії договору, а саме, до 23.05.2021.

Відтак, з серпня 2019 року до квітня 2021 року належало сплатити 57491,49 грн. (21міс. х 2737,69 грн.), а за 23 дні травня 2021 року - 2031,19 грн. (2737,69 грн. : 31 х 23), всього - 59522,68 грн., про що судом першої інстанції зроблено вірний висновок.

З моменту закінчення строку дії договору оренди землі від 26.01.2016 відповідач не оформив в установленому законом порядку право користування земельною ділянкою, кадастровий номер :01:002:0236, площею 2,6880 га, на якій розташоване придбане нерухоме майно. Відтак, з 24.05.2021 до 31.07.2022 відповідач здійснював користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.

Колегія суддів критично оцінює твердження скаржника, що із 24.05.2021 на підставі п.37 договору оренди землі від 26.01.2016, яким врегульовано порядок поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах без будь-яких додаткових дій з боку сторін договору, за принципом мовчазної згоди, договір оренди земельної ділянки вважається поновленим на той самий строк та на тих самих умовах.

Як зазначалось вище, Солотвинська селищна рада неодноразово листами від 15.03.2021, 23.06.2022, 26.07.2022 інформувала ТзОВ «Карпати-Індик» про відсутність правомірного використання земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, необхідність сплати коштів та укладення договору оренди землі, що не дає підстав для висновку про «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення спірного договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах .

Згідно з частинами 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом положень глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов`язаннях. Натомість, для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

При цьому, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України (наведену правову позицію викладено у пункті 94 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц).

Розраховуючи неотриману оренду плату за період з 24.05.2021 до 31.12.2021, суд першої інстанції підставно взяв до уваги нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 1095074,81 грн. згідно договору оренди землі від 26.01.2016 та ставку 10% в рік відповідно до рішення Раковецької сільської ради № 4-8/2011 від 30.06.2011.

Разом з тим, правомірно не застосував ставку орендної плати, вказану в рішенні Раковецької сільської ради від 24.12.2017 № 15-14/2017, оскільки така була встановлена для договору оренди землі, який не був укладений.

З 24.05.2021 до 31.12.2021 орендна плата в рік становила 109507,48 грн., в місяць -9125,62 грн. За 7 місяців 2021 року - 63879,34 грн. (9125,62 грн. х 7 міс.), 8 днів травня 2021 року 2355,00 грн. (9125,62 грн. : 31 день х 8), всього 66234,34 грн.

Розраховуючи неотриману оренду плату за період з 01.01.2022 до 31.07.2022, суд першої інстанції виходив із нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 1276857,23 грн. та ставки 12% в рік відповідно до рішення Солотвинської селищної ради №462/09/2021 від 08.07.2021.

При цьому, місцевий господарський суд взяв до уваги дані, наведені в листі Головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області № 18-9-0.10-2973/0/2-22 від 18.11.2022, згідно якого вартість нормативно грошової оцінки земельної ділянки за 2022 рік становить 1276857,23 грн.

З січня до липня 2022 року орендна плата в рік становила 153222,87 грн., в місяць - 12768,57 грн. (7 міс. х 12768,57 грн. = 89379,99 грн.).

Таким чином, заборгованість відповідача з орендної плати та безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з серпня 2019 року до липня 2022 року становить 215137,01 грн. (59522,68 грн. + 66234,34 грн. + 89379,99 грн.).

Колегія суддів вважає помилковими доводи скаржника, про те що, досліджуючи надані сторонами докази про нормативну грошову оцінку, які містять суттєво різні дані, суд надав перевагу доказу, наданому позивачем та не обґрунтував, які підстави неврахування відомостей про нормативно грошову оцінку, отриманих відповідачем єдиним можливим законним способом, визначеним постановою Кабінету Міністрів України від 01 липня 2022 року №753 «Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок».

Відповідно до п. 1 Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 03.11.2021 №1147 (в редакції, чинній з 06.07.2022), ця Методика встановлює методологічні засади проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка застосовується у випадках, визначених Законом України "Про оцінку земель".

За результатами проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Датою нормативної грошової оцінки земельної ділянки є дата, зазначена в технічній документації (п. 19 Методики).

В п. 19 Методики наведено перелік документів, які включає технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Відповідно до п. 20 Методики (в редакції згідно з постановою КМУ від 01.07.2022 №753) дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою, форму якої наведено в додатку 16, що подається в електронній або паперовій формі, як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за формою згідно з додатком 17. Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру. У разі відсутності в Державному земельному кадастрі відомостей про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що унеможливлює автоматичну видачу витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок із використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру, такий витяг оформляється протягом трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви із наявної технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за підписом працівника відповідного територіального органу Держгеокадастру, до посадових обов`язків якого належить надання зазначених витягів.

Додаток 17 постанови КМУ від 01.07.2022 №753 містить форму витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок з QR- кодом.

На підтвердження нормативної грошової оцінки земельної ділянки в 2022 році сторонами подано наступні копії документів, виданих Головним управлінням Держгеокадастру в Івано-Франківській області: - витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №10293 від 19.07.2022, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0236 -1276857,23 грн.; - витягу № НВ-022 від 22.11.2022 з QR- кодом, в якому вказана нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0236 -60356,11 грн.; - листа Головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області № 18-9-0.10-2973/0/2-22 від 18.11.2022, згідно якого вартість нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2022 рік становить 1276857,23 грн.

Надаючи оцінку наданим доказам, місцевий господарський суд виходив з того, що витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок повинен відповідати даним такої технічної документації. При укладенні договору оренди землі від 26.01.2016 було визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 1095074,81 грн.

Також суд першої інстанції взяв до уваги дані наведені в листі Головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області № 18-9-0 10-2973/0/2-22 від 18.11.2022, в якому вказано на виявлення помилки в розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0236, виданому автоматичним програмним забезпеченням ДЗК. Причиною помилки вказано те, що відомості про нормативну грошову оцінку села Раковець не внесено до ДЗК. Відповідальним спеціалістом ДЗК здійснено розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки :01:002:0236 на підставі технічної документації та встановлено, що згідно нормативної грошової оцінки даної земельної ділянки за 2022 рік її вартість становить 1276857,23 грн.

Суд врахував те, що відповідно до п. 289.2 ст. 289 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок підлягає індексації, відтак колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що визначення її розміру станом на 2022 рік в сумі 1276857,23 грн. видається достовірним, а істотне зменшення такого розміру з 1095074,81 грн. в 2016 році до 60356,11 грн. в 2022 році не має пояснень.

Таким чином, доводи скаржника не знайшли свого підтвердження в ході розгляду апеляційної скарги. Ці доводи не спростовують фактів, покладених в основу рішення господарського суду Івано-Франківської області від 26.12.2022 року у справі №909/647/22.

Беручи до уваги вищенаведені норми права та фактичні обставини даної справи, колегія суддів констатує наявність правових підстав для часткового задоволення позовних вимог та стягнення з відповідача на користь позивача 215137,01 грн. заборгованості з орендної плати та безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з серпня 2019 року до липня 2022 року.

За приписами частин 1, 2, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ч.ч. 1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов`язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

Підсумовуючи вищевказане, колегія суддів приходить до висновку про те, що суд першої інстанції вірно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, прийняв законне обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Судові витрати

З огляду на те, що суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись, ст. ст. 86, 197, 269, 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Карпати-Індик" б/н від 24.01.2023 року (вх. № 01-05/244/23 від 25.01.2023 року) залишити без задоволення, рішення господарського суду Івано-Франківської області від 26.12.2022 року у справі №909/647/22 без змін.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Справу повернути в господарський суд Івано-Франківської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Строки та порядок оскарження постанов (ухвал) апеляційного господарського суду визначені в § 1 глави 2 Розділу IV ГПК України.

Веб-адреса судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень: http//reyestr.court.gov.ua.

Головуючий суддя О.В. Зварич

Суддя В.М. Гриців

Суддя І.Б. Малех