РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

05.04.2023Справа № 910/16396/21

Господарський суд міста Києва у складі судді Нечая О.В., за участю секретаря судового засідання Будніка П.О., розглянувши у загальному позовному провадженні матеріали справи № 910/16396/21

за позовом Акціонерного товариства "Укртелеком" (Україна, 01601, м. Київ, бульвар Тараса Шевченка, буд. 18; ідентифікаційний код: 21560766) в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком" (Україна, 01033, м. Київ, вул. Антоновича, буд. 40; ідентифікаційний код відокремленого підрозділу: 01189910)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" (Україна, 04107, м. Київ, вул. Нагірна, буд. 25-27; ідентифікаційний код: 40862690)

про стягнення 1 662 540, 00 грн

Представники учасників справи:

від позивача: Родіонова О.В., довіреність № 8249 від 10.01.2023;

від відповідача: Василюк Б.І., ордер серії ВС № 1186269 від 09.02.2023.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Акціонерне товариство "Укртелеком" в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком" (далі - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" (далі - відповідач) про стягнення неустойки в розмірі 1 662 540,00 грн за час прострочення повернення майна з оренди, яке було передано відповідачу за Договором оренди комерційної нерухомості № 80D913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням договору оренди, зокрема в частині своєчасної та повної оплати рахунків, виставлених позивачем, що стало підставою для дострокового розірвання договору та нарахування неустойки за час прострочення повернення майна з оренди.

Рішенням Господарського суду міста Києва (суддя Баранов Д.О.) від 15.12.2021 у справі № 910/16396/21 позов було задоволено.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2022 рішення Господарського суду міста Києва від 15.12.2021 у справі № 910/16396/21 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08.12.2022 рішення Господарського суду міста Києва від 15.12.2021 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2022 у справі № 910/16396/21 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Скеровуючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, Верховний Суд зауважив, що судами не надана належна правова оцінка умовам договору в контексті наявності підстав для припинення зобов`язання в односторонньому порядку, можливості вчинення певних дій в односторонньому порядку, можливості відхилення від загального порядку розірвання господарських договорів, встановленого статтею 188 Господарського кодексу України та спеціальною нормою статті 782 Цивільного кодексу України. Не встановлено чи тягне ініціатива однієї із сторін договору щодо припинення його дії настання таких наслідків як дострокове припинення дії договору.

Крім того, суди попередніх інстанцій не встановили обставини справи, які необхідні для правильного вирішення спору, зокрема, чи мала місце зазначена позивачем заборгованість та чи був у відповідача обов`язок її сплатити; не встановлено наявності вини (умислу або необережності) ТОВ "Ай.Хотел Груп" з несвоєчасного повернення орендованого майна за період з 01.08.2021 по 30.09.2021 та обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно цього обов`язку не виконав.

З урахуванням цього, Верховний Суд вказав, що судам під час нового розгляду слід взяти до уваги викладене, вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного та об`єктивного встановлення обставин справи, прав та обов`язків сторін, належним чином дослідити наявні в матеріалах справи докази згідно з вимогами статті 86 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.12.2022 справу № 910/16396/21 передано для розгляду судді Нечаю О.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.12.2022 було прийнято справу № 910/16396/21 до свого провадження, постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 25.01.2023 та, серед іншого, запропоновано сторонам надати суду письмові пояснення щодо заявлених вимог та заперечень з урахуванням вказівок, викладених у постанові Верховного Суду від 08.12.2022 у справі № 910/16396/21.

24.01.2023 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від позивача надійшли письмові пояснення, у яких позивач підтримав заявлені вимоги. За твердженнями позивача, він мав право та підстави для дострокового розірвання Договору й дотримався встановленого порядку. При цьому відповідач, будучи обізнаним про дострокове розірвання Договору, об`єкт оренди не повернув та продовжив його використовувати, що свідчить про наявність у його діях вини і є підставою для стягнення неустойки у вигляді подвійної плати за найм за весь період протиправного користування майном.

25.01.2023 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від відповідача надійшли письмові пояснення, у яких відповідач вказав на відсутність у нього заборгованості за Договором, а також обов`язку відновити суму грошової застави, яку використав позивач, з урахуванням чого відповідач доводить, що у позивача не виникло права на односторонню відмову від Договору, а відтак вимога про стягнення неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення повернення майна є безпідставною.

Підготовче засідання, призначене на 25.01.2023, не відбулося, у зв`язку з оголошеною повітряною тривогою у місті Києві.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.01.2023, в порядку статей 120, 121 Господарського процесуального кодексу України, сторін було повідомлено про те, що підготовче засідання призначено на 22.02.2023.

Підготовче засідання, призначене на 22.02.2023, не відбулося, у зв`язку з перебуванням судді Нечая О.В. на лікарняному.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.02.2023, в порядку статей 120, 121 Господарського процесуального кодексу України, сторін було повідомлено про те, що підготовче засідання призначено на 10.03.2023.

У підготовче засідання 10.03.2023 з`явились представники сторін.

У підготовчому засіданні 10.03.2023 суд протокольною ухвалою закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 05.04.2023.

У судове засідання 05.04.2023 з`явились представники сторін.

Представник позивача надала суду усні пояснення по суті спору, позовні вимоги підтримала.

Представник відповідача надав суду усні пояснення по суті спору, проти позову заперечував.

У судовому засіданні 05.04.2023 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

18.12.2018 між Акціонерним товариством "Укртелеком" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" (орендар) було укладено Договір оренди комерційної нерухомості № 80D913-1438-КМФ/18 (далі - Договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар бере в строкове платне користування комерційну нерухомість (далі - майно), розташовану в м. Києві на третьому поверсі чотирьохповерхової будівлі, по вул. Братиславська, 6а (літера "З"), загальною площею 345,9 кв.м (приміщення №№ 7-26 згідно з планом за поверхами), для ведення господарської діяльності, а саме - розміщення хостелу, ведення господарської діяльності.

За умовами пункту 2.1 Договору передача орендареві майна в користування здійснюється одночасно з підписанням повноважними представниками сторін Акту приймання-передачі майна (Додаток № 1 до цього Договору) за умови попереднього внесення грошової суми застави визначеної пунктом 3.11 цього Договору до підписання Акту приймання-передачі майна, якщо обов`язок її внесення передбачений договором. При цьому ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна переходить до орендаря з дати підписання такого Акту.

Згідно з пунктом 3.1 Договору за домовленістю сторін орендна плата складається:

- з плати за приміщення (підпункт 3.1.1):

- на період проведення орендарем ремонтних робіт протягом перших 4 (чотирьох) календарних місяців з дати підписання акта приймання-передачі майна 62,50 грн за 1 кв.м. орендованої площі без ПДВ, що становить 21 618,75 грн за 345,90 кв.м. за місяць (підпункт 3.1.1.1);

- починаючи з 5 (п`ятого) календарного місяця з дати підписання акта приймання-передачі майна: 125,00 грн за 1 кв.м. орендованої площі без ПДВ, що становить 43 237,50 грн за 345,9 кв.м без ПДВ в місяць (підпункт 3.1.1.2);

- плати за послуги з утримання комерційної нерухомості, яка складається з комунальних витрат. Повний перелік та вартість даних послуг на дату укладення договору вказується в додатку № 2 до цього договору, що є його невід`ємною частиною (підпункт 3.1.2);

- оподаткування ПДВ здійснюється за ставкою, що діє на дату виникнення податкового зобов`язання (підпункт 3.1.3).

Щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця орендодавець надає орендарю Акт про надані послуги, яким підтверджується обсяг та вартість послуг оренди за попередній місяць. Орендар зобов`язаний підписати Акт про надані послуги та повернути його орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця (п. 3.7 Договору).

Відповідно до п. 3.8 Договору орендна плата сплачується орендарем кожного поточного місяця за наступний шляхом перерахування у безготівковому порядку орендної плати на поточний банківський рахунок орендодавця, зазначений у цьому Договорі, до 25 числа поточного місяця. Не виставлення рахунку орендодавцем не звільняє орендаря від сплати орендної плати за Договором.

У п. 3.10 Договору визначено, що грошові зобов`язання орендаря за цим Договором забезпечуються у вигляді грошової застави в розмірі не меншому, ніж орендна плата за один місяць оренди, що становить 51 885,00 грн з ПДВ, застава вноситься до моменту підписання Акту приймання-передачі майна (Додаток № 1 до цього Договору). Із суми застави орендодавець має право задовольнити будь-які грошові зобов`язання орендаря по відношенню до орендодавця.

Пунктом 12.1 Договору передбачено, що він набирає чинності після підписання його сторонами та діє 1 (один) календарний рік та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.

За умовами підпункту 3 підпункту 12.4.4 пункту 12.4 Договору у разі порушення строків сплати орендної плати та інших платежів за Договором більше ніж на 1 місяць або не сплати їх в повному обсязі, орендодавець має право в односторонньому порядку, за умови направлення орендарю письмового повідомлення про дострокове припинення Договору не менше ніж за 15 календарних днів до дати припинення, достроково припинити Договір.

19.12.2018 сторони підписали Акт приймання-передачі майна, згідно з яким позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування комерційну нерухомість, розташовану в м. Києві на третьому поверсі чотирьохповерхової будівлі, по вул. Братиславська, 6а (літера "З"), загальною площею 345,9 кв.м.

23.07.2019 сторони уклали Додаткову угоду № 1 до Договору, відповідно до умов якої сторони домовились про збільшення орендованих площ майна на 2402,10 кв.м, у зв`язку з чим викладено пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" в наступній редакції: "1.1. Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комерційну нерухомість (далі - майно), розташовану в м. Києві по вул. Братиславська 6-а, а саме приміщення 1 поверху (права сторона) площею 243,6 кв.м; приміщення 1 поверху (ліва сторона) площею 452,6 кв.м; приміщення 2 поверху площею 664,8 кв.м; приміщення 3 поверху (ліва сторона) площею 354,3 кв.м; приміщення 3 поверху (права сторона) 345,9 кв.м; приміщення 4 поверху площею 686,8 кв.м; загальною площею 2 748,0 кв.м, повна нумерація приміщень, що передаються в оренду зазначається в додатках №№ 1, 1-1 1-2; 1-3; 1-4; 1-5 та додатках №№ 3, 3-1; 3-2; 3-3; 3-4; 3-5, до цього Договору (згідно з планом за поверхами, що додаються до даного Договору)".

Відповідно до п. 1.3 Додаткової угоди № 1 до Договору зазначені приміщення були передані орендодавцем та прийняті орендарем у платне користування згідно з актами приймання-передачі майна від 23.07.2019, від 01.09.2019, від 01.10.2019, від 10.10.2019 та від 01.02.2020.

Відтак загальна площа комерційної нерухомості, яка передана орендодавцем у користування орендаря, складає 2 748,0 кв.м.

Згідно з п. 1.5 Додаткової угоди № 1 до Договору пункт 3.10 розділу 3 Договору доповнено підпунктом 3.10.1 такого змісту: "грошові зобов`язання орендаря за цим Договором забезпечуються у вигляді грошової застави в розмірі 360 315,00 грн з ПДВ (за 2402,1 кв.м), застава вноситься до моменту підписання Актів приймання-передачі майна (Додатки №№ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5 до цього Договору). Із суми застави орендодавець має право задовільнити будь які грошові вимоги до орендаря. Не пізніше 20-ти календарних днів від дати закінчення цього Договору та підписання Акту передачі-приймання майна орендодавець зобов`язаний повернути орендарю заставу, якщо вона не буде використана для погашення грошових зобов`язань орендаря за цим Договором. Після підписання Актів приймання-передачі майна (Додатки №№ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5 до цього Договору) загальний розмір грошової застави за даним Договором складатиме 412 200,00 грн з ПДВ.".

Пунктом 1.8 Додаткової угоди № 1 пункт 12.1 Договору викладено в наступній редакції: "12.1. Цей договір набирає чинності після його підписання сторонами і діє по 30.11.2021 включно та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань".

Додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання уповноваженими представниками сторін, є невід`ємною частиною договору та діє впродовж дії договору, з урахуванням пункту 1.8 даної Додаткової угоди до Договору (п. 5 Додаткової угоди № 1 до Договору).

В подальшому, 01.04.2020 сторони уклали Додаткову угоду № 2 до Договору, відповідно до пункту 1 якої починаючи з 01.04.2020 і до 31.05.2020 сторони погодили, що згідно із пунктом 3.1.1 Договору плата за користування нерухомим майном з урахуванням ПДВ та коефіцієнтів загальних площ складатиме 155 983,93 грн за 2 748,00 кв.м. Дана додаткова угода вступає в силу з дати її підписання і діє до 31.05.2020.

Пунктом 2 Додаткової угоди № 2 до Договору передбачено, що після закінчення строку дії додаткової угоди пункт 3.1.1 Договору діятиме у редакції, що діяла до дати укладення Додаткової угоди.

Розмір орендної плати з дня укладення Договору (в т.ч. додаткових угод № 1, № 2) був динамічним і змінним, а з 01.01.2021 розмір орендної плати за 2 748,00 кв.м, з урахуванням пункту 3.2 Договору, був фіксований та складав 415 635,00 грн разом з ПДВ в сумі 83 127,00 грн, а всього 498 762,00 грн за місяць.

Позивач зазначає, що у зв`язку з систематичним невиконанням відповідачем, починаючи з 01.02.2021, умов Договору в частині своєчасної та повної оплати виставлених рахунків-актів, станом на 31.05.2021 у нього утворилася заборгованість за Договором в загальному розмірі 631 209,38 грн.

Листом № 1354-Вих-КV-82Е100-2021 від 07.06.2021 позивач встановив відповідачу строк до 15.06.2021 для відновлення грошової застави та повідомив, що у випадку не сплати грошової застави в зазначений термін, цей лист буде вважатись відповідно до пп. 3 пп. 12.4.4 п. 12.4 Договору офіційним повідомленням про дострокове припинення Договору з 22.06.2021.

Як зазначає позивач, враховуючи, що приміщення використовувалось відповідачем для розміщення хостелу, в якому на момент отримання повідомлення від 07.06.2021 № 1354-Вих-KV-82E100-2021 про дострокове розірвання Договору з 22.06.2021 перебували мешканці хостелу, позивач переніс попередження про дострокове розірвання Договору та повернення приміщення з оренди на 31.07.2021, чим надав достатній строк та можливість відповідачу врегулювати ситуацію з мешканцями, вивільнити та повернути орендоване приміщення позивачу.

Листом № 1821-Bих-KV-82Е100-2021 від 22.07.2021 позивач повторно повідомив відповідача про дострокове розірвання Договору з 31.07.2021 та відповідно вимагав звільнити та повернути орендовані приміщення в належному технічному та санітарному стані шляхом підписання Акта приймання-передачі майна від 31.07.2021, один примірник якого потрібно повернути на поштову адресу позивача.

Доказів направлення вказаного листа відповідачу, як і доказів його розгляду останнім матеріали справи не містять.

Позивач зазначає, що його співробітники 22.07.2021 приїздили до відповідача для вручення йому особисто або його представникам даного листа про дострокове розірвання договору оренди, проте представник відповідача відмовився отримати лист, про що було складено Акт про відмову отримувати документи (кореспонденцію).

Як вбачається з Акта про відмову отримувати документи (кореспонденцію) від 02.08.2021 у зв`язку з відмовою отримати лист щодо дострокового розірвання Договору, представники позивача прочитали текст листа вголос та передали лист в руки керівнику відповідача.

Також 02.08.2021 представниками позивача було складено Акт обстеження спірного приміщення, яке не повернуто з оренди, та зафіксовано, що відповідач продовжує використовувати приміщення після припинення договірних відносин.

Як вказує позивач, станом на 23.07.2021 заборгованість відповідача за Договором складала 777 501,86 грн, у зв`язку з чим на адресу ТОВ "Ай.Хотел Груп" було надіслано претензію № 14-07/65 від 27.07.2021 з вимогами: звільнити та повернути орендовані приміщення загальною площею 2748,0 кв.м в належному технічному та санітарному стані шляхом підписання акта приймання-передачі майна (повернення майна) від 31.07.2021, один примірник якого потрібно повернути на адресу Київської міської філії AT "Укртелеком": 03110, м. Київ, вул. Солом`янська, 34-А.; підписати акт звіряння розрахунків та повернути один примірник на адресу Київської міської філії АТ "Укртелеком"; перерахувати до 06.08.2021 позивачу заборгованість в сумі 777 501,86 грн.

31.08.2021 позивач надіслав відповідачеві вимогу № 14-10/183 від 25.08.2021 про звільнення та повернення орендованих приміщень.

Втім, претензія та вимога позивача щодо погашення заборгованості, звільнення та повернення 31.07.2021 орендованого приміщення були залишені відповідачем без розгляду та задоволення.

15.09.2021 та 16.09.2021 представниками позивача було складено акт-обстеження будівлі (літера "З") за адресою: м. Київ, вул. Братиславська, 6а та акт-порушення, з яких вбачається, що за результатами огляду встановлено наступні факти, а саме: будівля безпідставно використовується ТОВ "Ай.Хотел Груп" для послуг хостелу, без дозволу АТ "Укртелеком" та ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі" відповідачем несанкціоновано відновлено електропостачання до даної будівлі та відмовлено позивачу у доступі до електроустановок, що знаходяться на балансі КМФ AT "Укртелеком" для контролю справності та обслуговування технічного стану, відповідачем захаращена прибудинкова територія побутовим і будівельним сміттям, також без погодження та дозволу AT "Укртелеком" організовано паркувальний майданчик на території подвір`я.

Позивач зазначає, що відповідач продовжив користуватись об`єктом оренди після розірвання Договору внаслідок односторонньої відмови від нього позивача, а тому має сплатити неустойку у вигляді подвійного розміру орендної плати за час прострочення повернення приміщення за період з 01.08.2021 по 30.09.2021 в розмірі 1 662 540,00 грн.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач зазначає, що у позивача не виникло права на односторонню відмову від Договору, а відтак вимога про стягнення неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення повернення майна є безпідставною.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про наступне.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частина перша статті 626 Цивільного кодексу України визначає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У відповідності до положень статей 6, 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Укладений між сторонами Договір за своєю правовою природою є договором оренди, який підпадає під правове регулювання глави 58 Цивільного кодексу України та параграфу 5 глави 30 Господарського кодексу України.

Згідно з частинами 1, 6 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

У відповідності до ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Аналогічні за змістом положення містить частина четверта статті 284 Господарського кодексу України, відповідно до якої строк договору оренди визначається за погодженням сторін.

За приписами частин 1, 2, 5 статті 762 Цивільного кодексу України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Наслідки невиконання наймачем обов`язку із внесення плати за найм речі передбачені у статті 782 Цивільного кодексу України, згідно з якою наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Отже статтею 782 Цивільного кодексу України визначено спеціальний порядок розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Водночас за загальним правилом, встановленим як господарським, так і цивільним законодавством, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору).

Так, відповідно до частин першої і четвертої статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно зі статтею 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до частин першої і другої статті 598 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Зазначеними нормами встановлено основне правило щодо можливості припинення зобов`язання лише на підставі договору або закону. При цьому припинення зобов`язання на вимогу однієї зі сторін можливе, якщо такі дії вчинені відповідно до вимог закону або передбачені умовами договору.

Враховуючи наведені вимоги, договір оренди (найму) може бути розірваний у зв`язку з відмовою наймодавця від договору з підстав, передбачених статтею 782 Цивільного кодексу України (вчинення одностороннього правочину), або розірваний за згодою сторін шляхом укладення договору з урахуванням вимог статей 651, 654 Цивільного кодексу України.

Такі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 26.02.2020 у справі №910/4391/19.

Відповідно до частини третьої статті 6 Цивільного кодексу України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Суд встановив, що сторони, керуючись принципом свободи договору, у пп. 3 пп. 12.4.4 п. 12.4 Договору узгодили право орендодавця на односторонню відмову від Договору у разі порушення орендарем строків сплати орендної плати та інших платежів за Договором більше ніж на 1 місяць або не сплати їх в повному обсязі. У такому випадку орендодавець має право в односторонньому порядку, за умови направлення орендарю письмового повідомлення про дострокове припинення Договору не менше ніж за 15 календарних днів до дати припинення, достроково припинити Договір.

Згідно з частиною другою статті 4 Господарського кодексу України особливості регулювання майнових відносин суб`єктів господарювання визначаються цим Кодексом.

За приписами частин першої, третьої статті 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Отже, відмова від договору оренди не допускається в силу закону і сторони не можуть відступити від цього положення, керуючись свободою договору (абзац другий частини третьої статті 6 Цивільного кодексу України).

Натомість, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний. Сторона, яка має бажання розірвати договір оренди, повинна мати підстави, передбачені Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, та дотриматися порядку, встановленого статтею 188 Господарського кодексу України.

Частинами 2 - 4 статті 188 Господарського кодексу України передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Обґрунтовуючи наявність підстав для односторонньої відмови від Договору, позивач посилається на систематичне невиконання відповідачем починаючи з 01.02.2021 умов Договору в частині своєчасної та повної оплати виставлених рахунків-актів, внаслідок чого станом на 31.05.2021 в останнього утворилася заборгованість за Договором в загальному розмірі 631 209,38 грн, у зв`язку із чим позивач звернувся до відповідача з листом № 1354-Вих-КV-82Е100-2021 від 07.06.2021.

У вказаному листі позивач заперечив проти відтермінування строку відновлення грошової застави за Договором, встановив строк до 15.06.2021 для її сплати, та повідомив, що у разі її несплати в зазначений вище термін, даний лист буде вважатися відповідно до пп. 3 пп. 12.4.4 п. 12.4 Договору офіційним повідомленням про дострокове припинення Договору з 22.06.2021.

За твердженнями позивача, у подальшому він переніс попередження про дострокове розірвання Договору та повернення приміщення з оренди на 31.07.2021 й листом № 1821-Bих-KV-82Е100-2021 від 22.07.2021 повторно повідомив відповідача про дострокове розірвання Договору з 31.07.2021 та відповідно вимагав звільнити та повернути орендовані приміщення.

Водночас у матеріалах справи відсутні докази надіслання вказаних листів відповідачу, що свідчить про недотримання позивачем порядку повідомлення відповідача про розірвання Договору.

Крім того, виходячи зі змісту листа, яким було повідомлено відповідача про дострокове припинення Договору, позивач зазначив, що відповідач в черговий раз порушив досягнуті домовленості щодо відновлення грошової застави.

Згідно з ч. 1 ст. 546 Цивільного кодексу України виконання зобов`язання може забезпечуватися, зокрема заставою.

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) (ч. 1 ст. 572 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частин першої та другої статті 589 Цивільного кодексу України у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв`язку із пред`явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.

Обставини справи свідчать про те, що орендодавцем було використано суму грошової застави, що вбачається з наданих сторонами актів звіряння взаєморозрахунків, і підставою для односторонньої відмови орендодавця від Договору стало саме не відновлення її орендарем.

Проте позивачем не наведено жодної норми Договору чи закону, якими було б передбачено обов`язок з відновлення грошової застави у разі її використання.

З урахуванням викладеного, суд погоджується з доводами відповідача про безпідставність вимог позивача щодо відновлення грошової застави.

Стверджуючи про наявність у відповідача станом на 23.07.2021 заборгованості в розмірі 777 501,86 грн, позивач посилається на відповідний акт звіряння взаєморозрахунків, який містить сальдо розрахунків у вказаному розмірі.

Водночас, відповідно до наданого відповідачем акту звіряння взаєморозрахунків станом на 06.12.2021 у нього була переплата за Договором в сумі 959 569,62 грн. При цьому останній платіж було здійснено 17.09.2021, тобто до пред`явлення цього позову.

Суд зазначає, що відповідно до усталеної практики Верховного Суду, акт звірки розрахунків у сфері бухгалтерського обліку та фінансової звітності не є зведеним обліковим документом, а є лише технічним (фіксуючим) документом, за яким бухгалтерії підприємств звіряють бухгалтерський облік операцій. Акт відображає стан заборгованості та в окремих випадках - рух коштів у бухгалтерському обліку підприємств та має інформаційний характер, тобто має статус документа, який підтверджує тотожність ведення бухгалтерського обліку спірних господарських операцій обома сторонами спірних правовідносин. Сам по собі акт звірки розрахунків не є належним доказом факту здійснення будь-яких господарських операцій: поставки, надання послуг тощо, оскільки не є первинним бухгалтерським обліковим документом.

Разом з цим, акт звірки може вважатися доказом у справі в підтвердження певних обставин, зокрема в підтвердження наявності заборгованості суб`єкта господарювання, її розміру, визнання боржником такої заборгованості тощо, однак, за умови, що інформація, відображена в акті підтверджена первинними документами та акт містить підписи уповноважених на його підписання сторонами осіб. Як правило, акти звірок розрахунків (чи заборгованості) складаються та підписуються бухгалтерами контрагентів і підтверджують остаточні розрахунки сторін на певну дату. Відсутність в акті звірки підписів перших керівників сторін або інших уповноважених осіб, які мають право представляти інтереси сторін, у тому числі здійснювати дії, направлені на визнання заборгованості підприємства перед іншими суб`єктами господарювання, означає відсутність в акті звірки юридичної сили документа, яким суб`єкт господарської діяльності визнає суму заборгованості. Чинне законодавство не містить вимоги про те, що у акті звірки розрахунків повинно зазначатись формулювання про визнання боргу відповідачем. Підписання акту звірки, у якому зазначено розмір заборгованості, уповноваженою особою боржника та підтвердження наявності такого боргу первинними документами свідчить про визнання боржником такого боргу (див. постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.04.2018 у справі № 905/1198/17, від 08.05.2018 у справі № 910/16725/17, від 17.10.2018 у справі № 905/3063/17, від 04.12.2019 у справі № 916/1727/17, від 05.03.2019 у справі № 910/1389/18, від 03.12.2020 у справі № 904/1161/20).

Враховуючи, що вказані акти звіряння взаєморозрахунків підписані уповноваженою особою позивача і він не заперечив проти наведених у них відомостей, зважаючи на відображення у них грошових зобов`язань відповідача згідно з наявними в матеріалах справи рахунками-актами, суд приймає надані сторонами акти звіряння взаєморозрахунків в якості доказів на підтвердження руху коштів у бухгалтерському обліку сторін.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язань настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України).

Згідно з ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника встановлених законом негативних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового обов`язку, що узгоджується з нормами статті 610 Цивільного кодексу України та статті 216 Господарського кодексу України.

Положеннями статті 549 Цивільного кодексу України та статті 230 Господарського кодексу України визначено загальне поняття штрафних санкцій, яке у господарському судочинстві включає неустойку, штраф, пеню, яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил господарської діяльності, невиконання господарського зобов`язання.

У свою чергу неустойка, згідно із частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, розглядається як законна неустойка і застосовується незалежно від погодження сторонами цієї форми відповідальності в договорі найму (оренди) та має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії договору.

Неустойка, стягнення якої передбачено частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення договору - якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення договору, коли користування майном стає неправомірним.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі суддів Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19.

Стаття 782 Цивільного кодексу України є спеціальною нормою, яка встановлює підстави і наслідки відмови від договору найму, що в даному випадку є передумовою для застосування неустойки, передбаченої статтею 785 Цивільного кодексу України.

Так, підставою для відмови від договору найму є порушення наймачем умов договору у вигляді невнесення ним плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

За встановленими обставинами справи, відповідач щомісяця сплачував орендну плату, допускаючи прострочення лише в частині відшкодування витрат за спожиті комунальні послуги.

Суд встановив, що у сторін був спір щодо визначення розміру грошових зобов`язань з відшкодування вартості комунальних послуг (донарахування у березні 2021 року плати за теплову енергію, спожиту у період з листопада 2020 року по січень 2021 року), які в подальшому були перераховані позивачем та оплачені відповідачем, що вбачається з акту звіряння взаємних розрахунків станом на 06.12.2021.

У цьому контексті суд зауважує, що відмова орендодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, є правом, а не обов`язком орендодавця, яке реалізується у випадку істотного порушення орендарем своїх зобов`язань у вигляді несплати орендної плати три місяці поспіль.

Наслідком відмови орендодавця від договору найму є припинення договору в момент отримання повідомлення орендарем.

Матеріали справи не містять доказів надіслання відповідачеві листа № 1821-Bих-KV-82Е100-2021 від 22.07.2021 щодо дострокового припинення Договору, як і будь-яких інших доказів його вручення відповідачу.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач вдався до непередбачених чинним законодавством способів повідомлення орендаря про відмову від Договору, як-от складення актів про відмову отримати документ та проголошення тексту такого повідомлення вголос із фіксуванням цього відповідним актом, які не дозволяють однозначно встановити факт отримання відповідачем повідомлення про відмову від Договору, а тому суд відхиляє такі докази.

В силу припису ч. 2 ст. 782 Цивільного кодексу України у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відтак, за відсутності доказів одержання відповідачем повідомлення позивача про відмову від Договору він зберігав чинність і у відповідача були відсутні підстави для повернення позивачу об`єкта оренди, що свідчить про безпідставність вимоги позивача про стягнення з відповідача неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення повернення майна з оренди.

Відповідно до частин 3, 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Приписами статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Частинами 1, 2 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Підсумовуючи вищенаведене, зважаючи на зміст позовних вимог, обставини, встановлені під час розгляду справи, суд не знаходить правових підстав для задоволення позову.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання позову покладаються на позивача, а витрати відповідача по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 37 407,00 грн та касаційної скарги в розмірі 49 876,20 грн, що разом становить 87 283,20 грн, підлягають стягненню з позивача на користь відповідача.

Керуючись статтями 129, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити.

2. Витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви в розмірі 24 938,10 грн покласти на позивача.

3. Стягнути з Акціонерного товариства "Укртелеком" (Україна, 01601, м. Київ, бульвар Тараса Шевченка, буд. 18; ідентифікаційний код: 21560766) в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком" (Україна, 01033, м. Київ, вул. Антоновича, буд. 40; ідентифікаційний код відокремленого підрозділу: 01189910) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" (Україна, 04107, м. Київ, вул. Нагірна, буд. 25-27; ідентифікаційний код: 40862690) витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг в розмірі 87 283 (вісімдесят сім тисяч двісті вісімдесят три) грн 20 коп.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 14.04.2023

Суддя О.В. Нечай