ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" квітня 2023 р. Справа№ 911/3666/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коротун О.М.

суддів: Майданевича А.Г.

Суліма В.В.

за участю секретаря судового засідання Безрука Д.Д.

за участю представників учасників апеляційного провадження:

від позивача: Святюк С.П. - адвокат;

від відповідача: Амельченко Ю.В. - в порядку самопредставництва;

від третьої особи: не з`явились;

за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях

на рішення Господарського суду Київської області від 21.09.2022

у справі №911/3666/21 (суддя - Христенко О.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Софія"

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Державне підприємство "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця"

про визнання укладеним договору

УСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст заявлених вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю «Софія» (надалі - позивач) звернулось до Господарського суду Київської області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях (надалі -відповідач) про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 10.09.2018 № 2155 в редакції позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в порушення норм ч. 4 ст. 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 та п.п. 125, 129 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, ухиляється від приведення договору оренди в частині терміну його дії до мінімального строку визначеного законом - 5 років.

26.01.2022 через канцелярію господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія» надійшла заява (вх. № 1756/22), в якій останній уточнив прохальну частину позовної заяви, зазначивши, що позивач суд зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях укласти договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 10.09.2018 № 2155, в редакції наданій позивачем, яка фактично було прийнята судом першої інстанції.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Київської області від 21.09.2022 задоволено повністю позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Софія".

Зобов`язано Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях укласти договір про внесення змін у викладеній судом редакції до договору нерухомого майна, що належить до державної власності від 10.09.2018 № 2155 в наступній редакції:

«Договір

про внесення змін до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 10.09.2018 № 2155

Ми, що нижче підписалися, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях, ідентифікаційний , місцезнаходження якого: м. Київ, просп. Голосіївській, 50 (далі -орендодавець) в особі начальника Курила Вадима Михайловича, який діє на підставі Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Софія», ідентифікаційний , місцезнаходження якого: Київська область, Києво-Святошинський район, село Софіївська Борщагівка, вул. Жулянська, 44 (далі - орендар) в особі керівника Щербакова Олександра Володимировича, який діє на підставі Статуту, (разом далі - сторони) на підставі положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ, Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, у відповідності до Примірного договору оренди нерухомого майна або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державного власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 № 820, уклали цей договір про наведе нижче:

Змінювані умови договору

Орендодавець Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях, , м. Київ, просп. Голосіївський, 50, начальник регіонального відділення Курило Вадим Михайлович.

Балансоутримувач Державне підприємство «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат «Пуща-Водиця», , Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна, 63, директор Іонанов Юрій Олександрович.

Інформація про належність Майна до пам`яток культурної спадщини, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини - не включений до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, не є об`єктом культурної спадщини.

Процедура, в результаті якої Майно отримано в оренду - збільшення строку оренди державного майна шляхом внесення змін до договору оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком.

Розмір авансового внеску орендної плати - дві місячні орендні плати - 182 096,84 грн. без ПДВ.

Сума забезпечувального депозиту - дві місячні орендні плати - 182 096,84 грн.

Строк договору - цей договір діє до 09 вересня 2023 року.

Додаткові умови оренди - не застосовуються.

Незмінювані умови договору

1. Предмет Договору

1.1 Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - будівлю автопарку (літера «А») площею 1 593,90 кв.м., будівлю прохідної (літера «В») площею 9,90 кв.м., будівлю електроцеху (літера «Д») площею 64,40 кв.м., два асфальтові майданчики загальною площею 14 042,60 кв.м., що розміщені за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна, 63, що знаходяться на балансі Державного підприємства «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат «Пуща-Водиця», вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 31.05.2018 і становить за незалежною оцінкою - 8 079 874,00 (вісім мільйонів сімдесят дев`ять тисяч вісімсот сімдесят чотири грн. 00 коп.) без врахування ПДВ.

1.2 Майно передається в оренду з метою: - будівлі під літерами «А» «В» «Д» - розміщення складів; - два асфальтові майданчики - розміщення стоянки для автомобілів.

1.3 Стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передачі, підписання якого сторонами є узгодженням комплектності, стану та призначення майна, відсутності потреби проведення поточного та інших видів ремонту. Орендар, підписавши акт приймання-передачі, підтверджує отримання вичерпної інформації про особливі властивості та недоліки майна, які можуть бути небезпечним для життя, здоров`я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

2. Умови передачі орендованого майна Орендарю

2.1. Орендар вступає у строкове платне користування Майном у день підписання акта приймання-передачі Майна.

Акт приймання-передачі Майна в оренду та акт повернення майна з оренди складаються за формою, що розробляється Фондом державного майна і оприлюднюється на його офіційному веб-сайті.

2.2. Передача Майна в оренду здійснюється за його страховою вартістю.

3. Орендна плата

3.1. Орендна плата становить без ПДВ за базовий місяць оренди - 91 048,42 (дев`яносто одна тисяча сорок вісім грн. 42 коп.).

До складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат Балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із Балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками комунальних послуг.

3.2. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

3.3. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України, розміщується на веб-сайті Фонду державного майна України.

3.4. У разі користування Майном протягом неповного календарного місяця (першого та/або останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною Методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування.

3.5. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із Сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об`єкта оренди з незалежних від Сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

3.6. Орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 70 % до 30 % щомісяця не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним відповідно до пропорції розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж.

3.7. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та Балансоутримувачу у визначеному пунктом 3.8 співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату врахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, уключаючи день оплати, за весь період невиконання зобов`язання включно.

3.8. У разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менше ніж три місяці, Орендар також сплачує штраф у розмірі 10 % від суми заборгованості.

3.9. Надміру сплачена сума орендної плати, що надійшла до бюджету, підлягає в установленому порядку заліку в рахунок майбутніх платежів, а у разі неможливості такого заліку у зв`язку з припиненням орендних відносин - поверненню Орендарю.

3.10. Зобов`язання Орендаря щодо сплати орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку у розмірі, не меншому, ніж потрійна орендна плата за базовий і місяць, який вноситься в рахунок орендної плати за останні місяці оренди.

3.11. У разі припинення (розірвання) Договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення Майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції, до державного бюджету та Балансоутримувачу.

3.12. Орендар зобов`язаний на вимогу Орендодавця проводити звіряння взаєморозрахунків за орендними платежами і оформляти акти звіряння.

4. Повернення Майна з оренди і забезпечувальний депозит

4.1. У разі припинення договору Орендар зобов`язаний: звільнити протягом трьох робочих днів орендоване Майно від належних Орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення Майна з оренди в тому стані, в якому воно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо Орендарем були виконані невід`ємні поліпшення або проведено капітальний ремонт, - то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом;

сплатити орендну плату, нараховану до дати, що передує даті повернення Майна з оренди, пеню (за наявності), сплатити Балансоутримувачу платежі за договором про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та наданя комунальних послуг Орендарю, нараховану на дату, що передує даті повернення Майна з оренди;

відшкодувати Орендодавцю збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини Орендаря (і в межах сум, що перевищують суму страхового відшкодування, якщо воно поширюється на такі випадки погіршення стану або втрати орендованого майна) або в разі демонтажу, або іншого вилучення невід`ємних поліпшень/капітального ремонту.

4.2. Протягом трьох робочих днів з моменту припинення цього договору Балансоутримувач зобов`язаний оглянути Майно і зафіксувати його поточний стан, а також стан розрахунків за цим договором і за договором про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю в акті повернення з оренди орендованого Майна.

Балансоутримувач складає акт повернення з оренди орендованого Майна у трьох оригінальних примірниках і надає підписані Балансоутримувачем примірники Орендарю.

Орендар зобов`язаний:

підписати три примірники акта повернення з оренди орендованого Майна не пізніше ніж протягом наступного робочого дня з моменту їх отримання від Балансоутримувача і одночасно повернути Балансоутримувачу два примірники підписаних Орендарем актів разом із ключами від об`єкта оренди (у разі, коли доступ до об`єкта оренди забезпечується ключами);

звільнити Майно одночасно із поверненням підписаних Орендарем актів.

Не пізніше ніж на четвертий робочий день після припинення договору Балансоутримувач зобов`язаний надати Орендодавцю примірник підписаного акта повернення з оренди орендованого Майна або письмово повідомити Орендодавцю про відмову Орендаря від підписання акта та/або створення перешкод Орендарем у доступі до орендованого Майна з метою його огляду, та/або про неповернення підписаних Орендарем примірників акта.

4.3. Майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання Балансоутримувачем та Орендарем акта повернення з оренди орендованого Майна.

4.4. Якщо Орендар не повертає Майно після отримання від Балансоутримувача примірників акта повернення з оренди орендованого Майна, Орендар сплачує до державного бюджету неустойку у розмірі подвійної орендної плати за кожний день користування Майном після дати припинення цього договору.

4.5. З метою виконання зобов`язань Орендаря за цим договором, а також за договором про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю до або в день підписання цього договору Орендар сплачує на рахунок Орендодавця забезпечувальний депозит.

4.6. Орендодавець повертає забезпечувальний депозит Орендарю протягом п`яти робочих днів після отримання від Балансоутримувача примірника акта повернення з оренди орендованого Майна, підписаного без зауважень Балансоутримувача, або здійснює вирахування сум, визначених у пункті 4.8 цього договору, у разі наявності зауважень Балансоутримувача або Орендодавця.

4.7. Орендодавець перераховує забезпечувальний депозит у повному обсязі до державного бюджету, якщо:

Орендар відмовився від підписання акта повернення з оренди орендованого Майна у строк, визначений цим договором, або створює перешкоди у доступі до орендованого Майна представників Балансоутримувача або Орендодавця з метою складення такого акта.

4.8. Орендодавець не пізніше ніж протягом п`ятого робочого дня з моменту отримання від Балансоутримувача примірника акта повернення з оренди орендованого Майна із зауваженнями (або за наявності зауважень Орендодавця) зараховує забезпечувальний депозит в рахунок невиконаних зобов`язань Орендаря і перераховує забезпечувальний депозит на погашення зобов`язань Орендаря у такій черговості:

у першу чергу погашаються зобов`язання Орендаря із сплати пені (у такому разі відповідна суму забезпечувального депозиту розподіляється між державним бюджетом і Балансоутримувачем);

у другу чергу погашаються зобов`язання Орендаря із сплати неустойки;

у третю чергу погашаються зобов`язання Орендаря із сплати частини орендної плати, яка підлягає сплаті до державного бюджету;

у четверту чергу погашаються зобов`язання Орендаря із сплати частини орендної плати, яка підлягає сплаті Балансоутримувачу;

у п`яту чергу погашаються зобов`язання Орендаря із сплати Балансоутримувачу платежів за договором про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю;

у шосту чергу погашаються зобов`язання Орендаря з компенсації суми збитків, завданих орендованому Майну;

у сьому чергу погашаються зобов`язання Орендаря із сплати інших платежів за цим договором або в рахунок погашення інших не виконаних Орендарем зобов`язань за цим договором.

Орендодавець повертає Орендарю суму забезпечувального депозиту, яка залишилась після здійснення вирахувань, передбачених цим пунктом.

5. Поліпшення і ремонт орендованого майна

5.1. Орендар має право:

за згодою Балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт Майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту;

здійснювати невід`ємні поліпшення Майна за наявності рішення Орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку;

за згодою Орендодавця, наданою відповідно до Закону та Порядку, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати.

5.2. Порядок отримання Орендарем згоди Балансоутримувача і Орендодавця на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1 цього договору, порядок отримання Орендарем згоди Орендодавця на зарахування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком.

5.3. Орендар має право на компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень Майна у порядку та на умовах, встановлених Порядком.

5.4. Орендар має право на компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень Майна від переможця аукціону з приватизації Майна, а якщо таким переможцем стає Орендар, - то право на зарахування в рахунок купівельної ціни суми вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень у порядку та на умовах, встановлених Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" від 18 січня 2018 № 2269-VIII.

6. Режим використання орендованого Майна

6.1. Орендар зобов`язаний використовувати орендоване Майно відповідно до призначення, визначеного у пункті 1.2 договору.

6.2. Орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати Майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

6.3. Орендар зобов`язаний:

відповідно до вимог нормативно-правових актів з пожежної безпеки розробляти комплексні заходи щодо забезпечення пожежної безпеки об`єкта оренди Майна;

забезпечувати додержання протипожежних вимог, стандартів, норм, правил, а також виконання вимог приписів і постанов органів державного пожежного нагляду та вимог відповідних служб (підрозділів) Балансоутримувача;

утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту і зв`язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх використання не за призначенням;

проводити внутрішні розслідування випадків пожеж та подавати Балансоутримувачу відповідні документи розслідування.

Орендар несе відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарних норм у приміщеннях згідно із законодавством.

6.4. Орендар зобов`язаний забезпечити представникам Орендодавця та Балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження Орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень, - то у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням Орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди Балансоутримувач або Орендодавець повідомляє Орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об`єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанесенню шкоди об`єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження Орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій Орендар зобов`язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків.

6.5. Протягом п`яти робочих днів з дати укладення цього договору Балансоутримувач зобов`язаний надати Орендарю для підписання:

два примірники договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю відповідно до примірного договору, затвердженого наказом Фонду державного майна, та/або

проекти договорів із постачальниками комунальних послуг, якщо стосовно об`єкта оренди такими постачальниками комунальних послуг відкриті окремі особові рахунки або якщо окремі особові рахунки були відкриті на попереднього користувача Майном.

Орендар зобов`язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання примірників договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю:

підписати і повернути Балансоутримувачу примірник договору; або

подати Балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню Орендарем за договором.

Орендар зобов`язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання від Балансоутримувача відповіді на свої зауваження, яка містить документальні підтвердження витрат, які підлягають відшкодуванню Орендарем, підписати і повернути Балансоутримувачу примірник договору.

Орендар вживає заходів для укладення із постачальниками комунальних послуг договорів на постачання відповідних комунальних послуг протягом місяця з моменту отримання проектів відповідних договорів від Балансоутримувача. Орендар зобов`язаний надати Балансоутримувачу копії договорів, укладених із постачальниками комунальних послуг.

7. Страхування об`єкта оренди, відшкодування витрат на оцінку Майна та укладення охоронного договору

7.1. Орендар зобов`язаний:

протягом 10 календарних днів з дня укладення цього договору застрахувати Майно на суму його страхової вартості, на користь Балансоутримувача згідно з Порядком, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха, та протягом 10 календарних днів з дня укладення договору страхування (договорів страхування) надати Балансоутримувачу та Орендодавцю завірені належним чином копії договору страхування і документів, які підтверджують сплату страхового платежу (страхових платежів);

поновлювати щороку договір страхування так, щоб протягом строку дії цього договору Майно було застрахованим, і надавати Балансоутримувачу та Орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування і документів, які підтверджують сплату страхового платежу. Якщо договір страхування укладений на строк, що є іншим, ніж один рік, такий договір повинен бути поновлений після закінчення строку, на який він укладено.

Якщо строк дії договору оренди менший, ніж один рік, то договір страхування укладається на строк дії договору оренди.

Оплата послуг страховика здійснюється за рахунок Орендаря (страхувальника).

8. Суборенда

8.1 Орендар має право здати Майно всуборенду за письмовою згодою Орендодавця.

8.2. Орендар може укладати договір суборенди лише з особами, які відповідають вимогам статті 4 Закону.

8.3. Орендар протягом трьох робочих днів з дня укладення договору суборенди зобов`язаний надати Орендодавцю інформацію про суборендаря та один примірник договору суборенди для його оприлюднення Орендодавцем в електронній торговій системі.

9. Запевнення сторін

9.1. Балансоутримувач і Орендодавець запевняють Орендаря, що:

9.1.1. крім випадків, коли про інше зазначене в акті приймання-передачі, об`єкт оренди є вільним від третіх осіб, всередині об`єкта немає майна, належного третім особам, повний і безперешкодний доступ до об`єкта може бути наданий Орендарю в день підписання акта приймання-передачі разом із комплектом ключів від об`єкта у кількості, зазначеній в акті приймання-передачі.

9.2. Орендар має можливість, забезпечену його власними або залученими фінансовими ресурсами, своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі відповідно до цього договору.

9.3. Одночасно або до дати укладення цього договору Орендар повністю сплатив авансовий внесок з орендної плати.

9.4. Одночасно або до укладення цього договору Орендар повністю сплатив забезпечувальний депозит.

10. Додаткові умови оренди

10.1. Орендар зобов`язаний виконувати обов`язки, покладені на нього рішенням уповноваженого органу про встановлення додаткових умов оренди, за умови, що посилання на такі додаткові умови оренди було включено до оголошення про передачу майна в оренду, інформаційного повідомлення про об`єкт.

11. Відповідальність і вирішення спорів за договором

11.1. За невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

11.2. Орендодавець не відповідає за зобов`язаннями Орендаря. Орендар не відповідає за зобов`язаннями Орендодавця, якщо інше не передбачено цим договором. Орендар відповідає за своїми зобов`язаннями і за зобов`язаннями, за якими він є правонаступником, виключно власним майном. Стягнення за цими зобов`язаннями не може бути звернене на орендоване державне Майно.

11.3. Спори, які виникають за цим договором або в зв`язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.

11.4. Стягнення заборгованості з орендної плати, пені та неустойки (за наявності), передбачених цим договором, може здійснюватися на підставі рішення суду. Стягнення заборгованості з оплати орендної плати відповідно до частини шостої статті 17 Закону може здійснюватися в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.

12. Строк чинності, умови зміни та припинення договору

12.1. Цей договір укладено на строк до 09 вересня 2023 року.

12.2. Умови цього договору зберігають силу протягом всього строку дії цього договору, в тому числі у разі, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря, крім випадку, передбаченого пунктом 3.7 цього договору, а в частині зобов`язань Орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань.

12.3. Зміни і доповнення до договору вносяться до закінчення строку його дії за взаємною згодою сторін з урахуванням встановлених статтею 16 Закону та мов та обмежень шляхом укладення договорів про внесення змін і доповнень у письмовій формі, які підписуються сторонами та є невід`ємними частинами цього договору.

12.4. Продовження цього договору здійснюється з урахуванням вимог, встановлених статтею 18 Закону та Порядком.

Орендар, який бажає продовжити цей договір на новий строк, повинен звернутись до Орендодавця за три місяці до закінчення строку дії договору із заявою.

До заяви додається звіт про оцінку об`єкта оренди - якщо об`єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.

До заяви додається звіт про оцінку об`єкта оренди та рецензія на нього, якщо договір оренди продовжується вперше за умови, якщо строк оренди за таким договором становить п`ять років або менше і був укладений без проведення конкурсу чи аукціону, або договір оренди, що продовжується, був укладений без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими статтею 15 Закону.

Пропуск строку подання заяви Орендарем є підставою для припинення цього договору на підставі закінчення строку, на який його було укладено, відповідно до пункту 143 Порядку.

Орендар, який має намір продовжити договір оренди нерухомого майна, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, зобов`язаний забезпечити доступ до об`єкта оренди потенційних орендарів.

Орендар має переважне право на продовження цього договору, яке може бути реалізовано ним у визначений в Порядку спосіб.

Оприлюднення на веб-сайті (сторінці чи профілі в соціальній мережі) орендаря, який отримав в оренду Майно без проведення аукціону, недостовірної інформації, що стала підставою для укладення договору оренди, є підставою для дострокового припинення договору оренди за ініціативою Орендодавця, а також не продовження договору оренди на новий строк.

12.5. Якщо інше не передбачено цим договором, перехід права власності на орендоване Майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цим договором, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого Майна (його правонаступника), за винятком випадку приватизації орендованого Майна Орендарем.

12.6. Договір припиняється:

12.6.1 з підстав, передбачених частиною першою статті 24 Закону, і при цьому:

12.6.1.1. якщо підставою припинення договору є закінчення строку, на який його укладено (абзац другий частини першої статті 24 Закону), то договір вважається припиненим з:

дати закінчення строку, на який його було укладено, на підставі рішення Орендодавця (якщо цей договір використовується для передачі в оренду Майна комунальної форми власності, то рішення приймається органом, визначеним відповідно до абзацу другого частини четвертої статті 18 Закону) про відмову у продовженні цього договору, прийнятого з підстав, передбачених статтею 19 Закону, в межах строків, визначених частиною п`ятою статті 18 Закону; або рішення орендодавця про припинення цього договору з підстав пропуску Орендарем строку на подання заяви про продовження цього договору, передбаченого частиною третьою статті 18 Закону (пункт 143 Порядку);

дати, визначеної в абзаці третьому пункту 151 Порядку, якщо переможцем аукціону на продовження цього договору стала особа інша, ніж Орендар, - на підставі протоколу аукціону (рішення Орендодавця не вимагається);

12.6.1.2. якщо підставою припинення договору є обставини, передбачені абзацами третім, четвертим, сьомим, восьмим частини першої статті 24 Закону, договір вважається припиненим з дати настання відповідної обставини на підставі рішення Орендодавця або на підставі документа, який свідчить про настання факту припинення юридичної особи або смерті фізичної особи;

12.6.2 якщо Орендар надав недостовірну інформацію про право бути орендарем відповідно до положень частин третьої і четвертої статті 4 Закону, а також якщо Орендар, який отримав Майно в оренду без проведення аукціону, надав та/або оприлюднив на веб-сайті (сторінці чи профілі в соціальній мережі) недостовірну інформацію про себе та/або свою діяльність.

Договір вважається припиненим з цієї підстави в односторонньому порядку на 30 день після надіслання Орендодавцем листа Орендарю про дострокове припинення цього договору, крім випадку, коли протягом зазначеного строку Орендар звернувся до суду з оскарженням такого рішення Орендодавця.

У такому разі договір вважається припиненим:

після закінчення двох місяців з дня звернення Орендарем за таким позовом до суду, якщо судом не відкрито провадження у справі за таким позовом Орендаря протягом зазначеного двомісячного строку; або

з дати набрання законної сили рішенням суду про відмову у позові Орендаря; або

з дати залишення судом позову без розгляду, припинення провадження у справі або з дати відкликання Орендарем позову.

Лист про дострокове припинення надсилається на адресу електронної пошти Орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна;

12.6.3 на вимогу Орендодавця з підстав, передбачених пунктом 12.7 цього договору, і при цьому договір вважається припиненим в день, визначений відповідно до абзацу третього пункту 12.8 цього договору;

12.6.4. на вимогу Орендаря з підстав, передбачених пунктом 12.9 цього договору, і при цьому договір вважається припиненим в день, визначений відповідно до абзацу другого пункту 12.10 цього договору;

12.6.5. за згодою сторін на підставі договору про припинення з дати підписання акта повернення Майна з оренди;

12.6.6. на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

12.7. Договір може бути достроково припинений на вимогу Орендодавця, якщо Орендар:

12.7.1. допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці;

12.7.2. використовує Майно не за цільовим призначенням;

12.7.3. без письмового дозволу Орендодавця передав Майно, його частину у користування іншій особі, крім випадків, коли Орендар передав Майно в суборенду на підставі пункту 8.1 цього договору і надав Орендодавцю копію договору суборенди для його оприлюднення в електронній торговій системі;

12.7.4. уклав договір суборенди з особами, які не відповідають вимогам статті 4 Закону;

12.7.5. перешкоджає співробітникам Орендодавця та/або Балансоутримувача здійснювати контроль за використанням Майна, виконанням умов цього договору;

12.7.6. порушує додаткові умови оренди;

12.7.7. істотно порушує умови охоронного договору, укладеного стосовно Майна, і копія якого є додатком до цього договору або передана Орендарю відповідно до вимог частини восьмої статті 6 Закону;

12.7.8. відмовився внести зміни до цього договору у разі виникнення підстав, передбачених пунктом 3.7 цього договору.

12.8. Про наявність однієї з підстав для дострокового припинення договору з ініціативи Орендодавця, передбачених пунктом 12.7 цього договору, Орендодавець або Балансоутримувач повідомляє Орендареві та іншій стороні договору листом. У листі повинен міститись опис порушення і вимогу про його усунення в строк не менш як 15 та не більш як 30 робочих днів з дати реєстрації листа (у строк п`яти робочих днів, якщо порушення стосується прострочення сплати орендної плати або перешкоджання у здійсненні Орендодавцем або Балансоутримувачем контролю за використанням Майна). Лист пересилається на адресу електронної пошти Орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна.

Якщо протягом встановленого у приписі часу Орендар не усунув порушення, Орендодавець надсилає Орендарю лист, у якому повідомляє Орендареві про дострокове припинення договору на вимогу Орендодавця. У листі зазначається підстава припинення договору, посилання на вимогу про усунення порушення, а також посилання на обставини, які свідчать про те, що порушення триває після закінчення строку, відведеного для його усунення.

Договір вважається припиненим на п`ятий робочий день після надіслання Орендодавцем або Балансоутримувачем Орендарю листа про дострокове припинення цього договору. Орендодавець надсилає Орендарю лист про дострокове припинення цього договору електронною поштою, а також поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна. Дата дострокового припинення цього договору на вимогу Орендодавця встановлюється на підставі штемпеля поштового відділення на поштовому відправленні Орендодавця.

12.9. Цей договір може бути достроково припинений на вимогу Орендаря, якщо:

12.9.1. протягом одного місяця після підписання акта приймання-передачі Орендар отримає докази істотної невідповідності об`єкта оренди інформації про нього, зазначеній в оголошенні або інформаційному повідомленні/інформації про об`єкт оренди, якщо договір укладено без проведення аукціону, або в акті приймання-передачі; або

12.9.2. протягом двох місяців після підписання акта приймання-передачі Орендар не матиме можливості використовувати об`єкт або приступити до виконання ремонтних робіт на об`єкті через відсутність на об`єкті можливості підключення до комунальних послуг, або відмови Балансоутримувача укласти із Орендарем договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю, або відмови постачальників відповідних комунальних послуг укласти із Орендарем договори на постачання таких послуг протягом одного місяця з моменту звернення Орендаря (за умови, що Орендар звернувся до таких постачальників послуг не пізніше ніж протягом одного місяця після підписання акта приймання-передачі Майна).

12.10. Про виявлення обставин, які дають право Орендарю на припинення договору відповідно до пункту 12.9 цього договору, Орендар повинен повідомити Орендодавцю і Балансоутримувачу із наданням відповідних доказів протягом трьох робочих днів після закінчення строків, передбачених пунктом 12.9 договору. Якщо протягом 30 днів з моменту отримання повідомлення Орендаря зауваження Орендаря не будуть усунені, Орендар надсилає Орендодавцю і Балансоутримувачу вимогу про дострокове припинення цього договору і вимогу про повернення забезпечувального депозиту і сплачених сум орендної плати. Вимоги Орендаря, заявлені після закінчення строків, встановлених цим пунктом договору, задоволенню не підлягають.

Договір вважається припиненим на десятий робочий день після надіслання Орендарем Орендодавцю і Балансоутримувачу вимоги про дострокове припинення цього договору, крім випадків, коли Орендодавець або Балансоутримувач надав Орендарю обґрунтовані зауваження щодо обставин, викладених у повідомленні Орендаря. Спори щодо обґрунтованості цих зауважень вирішуються судом.

За відсутності зауважень Орендодавця та Балансоутримувача, передбачених абзацом другим цього пункту:

Балансоутримувач повертає Орендарю відповідну частину орендної плати, сплаченої Орендарем, протягом десяти календарних днів з моменту отримання вимоги Орендаря і підписання Орендарем акта повернення Майна з оренди;

Орендодавець повертає сплачений Орендарем забезпечувальний депозит протягом десяти календарних днів з моменту отримання вимоги Орендаря і підписання Орендарем акта повернення Майна з оренди. Повернення орендної плати, що була надміру сплачена Орендарем до бюджету, здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

12.11. У разі припинення договору:

поліпшення орендованого Майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів за згодою осіб, визначених у пункті 5.1 цього договору, які можна відокремити від орендованого Майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю Орендаря, а поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для майна, - власністю держави;

поліпшення Майна, зроблені Орендарем без згоди осіб, визначених у пункті 5.1 цього договору, які не можна відокремити без шкоди для Майна, є власністю держави та їх вартість компенсації не підлягає.

12.12. Майно вважається поверненим Орендодавцю/ Балансоутримувачу з моменту підписання Балансоутримувачем та Орендарем акта повернення з оренди орендованого Майна.

13. Інше

13.1 Орендар письмово повідомляє іншим сторонам договору протягом п`яти робочих днів з дати внесення змін у його найменуванні, місцезнаходженні, банківських реквізитах і контактних даних. Орендодавець або Балансоутримувач повідомляє Орендареві про відповідні зміни письмово або на адресу електронної пошти.

13.2. Якщо цей договір підлягає нотаріальному посвідченню, витрати на таке посвідчення несе Орендар.

13.3. Якщо протягом строку дії договору відбувається зміна Орендодавця або Балансоутримувача Майна, новий Орендодавець або Балансоутримувач стає стороною такого договору шляхом складення акта про заміну сторони у договорі оренди державного майна (далі - акт про заміну сторони) за формою, що розробляється Фондом державного майна і оприлюднюється на його офіційному веб-сайті. Акт про заміну сторони підписується попереднім і новим Орендодавцем або Балансоутримувачем та в той же день надсилається іншим сторонам договору листом (цінним з описом). Акт про заміну сторони складається у трьох оригінальних примірниках. Новий Орендодавець або Балансоутримувач зобов`язаний (протягом п`яти робочих днів від дати його надсилання Орендарю) опублікувати зазначений акт в електронній торговій системі. Орендодавець або Балансоутримувач за цим договором вважається заміненим з моменту опублікування акта про заміну сторін в електронній торговій системі.

У разі коли договір нотаріально посвідчено, то підписи посадових осіб попереднього і нового орендодавців на акті про заміну сторони підлягають нотаріальному посвідченню.

13.4. У разі реорганізації Орендаря договір оренди зберігає чинність для відповідного правонаступника юридичної особи - Орендаря.

У разі виділу з юридичної особи - Орендаря окремої юридичної особи перехід до такої особи прав і обов`язків, які витікають із цього договору, можливий лише за згодою Орендодавця.

Заміна сторони Орендаря набуває чинності з дня внесення змін до цього договору.

Заміна Орендаря інша, ніж передбачена цим пунктом, не допускається.

13.5. Цей Договір укладено у двох примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу, по одному для Орендаря та Орендодавця.

Реквізити cторін

Орендодавець: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях, , 03039, м. Київ, просп. Голлосіївський, 50,

Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Софія», , 08131, Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Жулянська, буд. 44,

Підписи сторін»

3. Надходження апеляційної скарги на розгляд Північного апеляційного господарського суду та межі апеляційного перегляду рішення суду

Не погоджуючись з прийнятим судом рішенням, 11.11.2022 через управління автоматизованого документообігу та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду, від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях надійшла апеляційна скарга, в якій останнє просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 21.09.2022 та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.11.2022 апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, черкаській та Чернігівській областях передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючої судді (судді-доповідача) - Зубець Л.П., суддів: Ткаченка Б.О., Гаврилюка О.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.11.2022 відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги апеляційної скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, черкаській та Чернігівській областях на рішення Господарського суду Київської області від 21.09.2022 у справі №911/3666/21 до надходження матеріалів справи до Північного апеляційного господарського суду.

30.11.2022 Витребувано з Господарського суду Київської області матеріали справи №911/3666/21.

08.12.2022 на адресу Північного апеляційного суду надійшли матеріали справи №911/3666/21.

14.12.2022 Північний апеляційний господарський суд постановив ухвалу про відкриття апеляційного провадження. Розгляд апеляційної скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях на рішення Господарського суду Київської області від 21.09.2022 у справі №911/3666/21 призначив на 07.02.2023. Встановлено учасникам справи строк на подання до суду апеляційної інстанції відзиву на апеляційну скаргу в письмовій формі протягом семи днів з дня вручення даної ухвали, але не пізніше 13.01.2023. Встановлено учасникам апеляційного провадження строк на подання заяв/клопотань, пояснень або заперечень з доказами направлення їх іншим учасникам справи - до 01.02.2023.

12.01.2023 (через канцелярію суду) до Північного апеляційного господарського суду позивачем було подано відзив на апеляційну скаргу з додатками, який було прийнято судом апеляційної інстанції в порядку ст. 263 ГПК України.

07.02.2023 (електронною поштою) до Північного апеляційного господарського суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

07.02.2023 Північний апеляційний господарський суд постановив ухвалу про відкладення розгляду справи на 14.03.2023.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.03.2023, у зв`язку з тим, що головуюча суддя Зубець Л. П. рішенням Вищої ради правосуддя від 21.02.2023 звільнена з посади судді Північного апеляційного господарського суду у відставку, справу передано для розгляду апеляційної скарги у даній справі визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Коротун О.М., судді: Сулім В.В., Майданевич А.Г. Вказана судова колегія ухвалою від 16.03.2023 прийнята апеляційну скаргу до свого провадення та призначила її розгляд на 11.04.2023.

В судовому засіданні 11.04.2023 були присутні представники позивача та відповідача. Представник відповідача свою апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати відмовивши в позові. Представник позивача проти доводів апеляційної скарги заперечив, просив її залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.

4. Вимоги апеляційної скарги та короткий зміст наведених в ній доводів

Апелянт не погоджується з рішенням суду першої інстанції та зазначив, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Проте суддя не надав оцінки тій обставині та при винесенні рішення взагалі не врахував відмову в погодженні внесення зазначеної зміни до договору оренди Фондом державного майна України (уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач), тобто не врахував обставини, що мають значення для справи, що є однією з підстав для скасування судового рішення повністю, відповідно до пункту 1 частини 1 статті 277 ГПК України.

Також варто звернути увагу суду на те, що строк оренди визначається під час затвердження умов оренди майна, пунктом 10.1 договору оренди № 2155 від 10.09.2018. Так, визначено строк дії договору, а саме з 10.09.2018 до 09.08.2021. Строк дії договору визначено за пропозицією орендаря.

Скаржник зазначив, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 2020 року, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені. Частина 1 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, містила положення щодо мінімального строку договору оренди, який не може бути менше ніж 5 років, проте передбачала можливість укладення договору на менший строк, у разі якщо орендар пропонує менший термін, що у даному випадку мало місце. ТОВ «Софія» скористалося цією можливістю та в заяві про розгляд питання передачі в оренду майна державної форми власності від 15.03.2018 запропонував строк дії договору оренди 2 (два) роки 11 (одинадцять) місяців. Саме на прохання позивача договір укладено на строк менше 5 років, що узгоджується із приписами частини 1 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», враховуючи положення статті 58 Конституції України, статті 5 ЦК України, пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019. Отже, позивач мав можливість укласти договір оренди на 5 років з початку дії договору, але не скористався своїм правом.

Також апелянт зазначив, що продовження дії такого договору можливо якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою у державному реєстрі речових прав. Разом з цим, апелянтом вказано про відсутність інформації про реєстрацію об`єкту оренди в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Окрім цього, апелянт зазначив про наявність розбіжностей у площах приміщень, що орендуються. Вказана обставина, за доводами апелянта, є підставою для відмови в позові. А тому апелянт просив рішення суду першої інстанції скасувати з прийняттям нового - про задоволення позову в повному обсязі.

5. Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

Позивач заперечує проти доводів апеляційної скарги, вважає її необґрунтованою, з урахуванням наступного.

Так, позивач зазначає, що на момент укладення між сторонами договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності, діяв Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII, що втратив чинність 01.02.2020 у зв?язку з введенням в дію Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX. 27.12.2019 набрав чинності Закон № 157-IX, який відповідно до п. 1 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону 01.02.2020 був введений в дію. У свою чергу, пунктом 2 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону № 157-IX передбачено, що договори оренди державного або комунального метою реалізації права на продовження орендних відносин та з огляду на вказані вище норми законодавства позивач вчинив ряд наступних дій: листом вих. № від 16.07.2021 позивач звернувся до відповідача, в якому на підставі ч. 3 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» просив внести зміни в строк оренди державного майна, а саме встановити строк оренди відповідно до чинного законодавства - 5 років. Також 30.07.2021 позивач звернувся до балансоутримувача (третьої особи) з листом вих. № , в якому керуючись ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 125 Порядку передачі майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, просив надати згоду щодо внесення зміни до умов договору оренди від 10.09.2018 № 2155, чим привести його у відповідність до законодавства та встановити строк, на який його укладено - 5 років.

Листом вих. № 598/1.01-13 від 05.08.2021 третя особа як балансоутримувач нерухомого майна, яке є предметом договору оренди, надала згоду на внесення змін у зазначений договір, для можливості привести його у відповідність до законодавства та встановити строк договору оренди 5 років.

Також апелянт зазначив, що будь-які заяви, здійснені в порядку п. 10.4. договору щодо припинення договору йому не направлялися, в тому числі зі сторони відповідача, і в матеріалах відсутні

А тому, враховуючи актуальну судову практику (постанови Верховного Суду від 926/186/22 від 01.11.2022), просив залишити без змін рішення суду першої інстанції як законне та обґрунтоване.

6. Фактичні обставини, неоспорені сторонами, встановлені судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції

Як правомірно встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 10.09.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Софія» («орендар») та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області («орендодавець») було укладено договір оренди індивідуального визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності № 2155, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування державне нерухоме майно - будівлю автопарку (літера «А») площею 1 593,90 кв.м., будівлю прохідної (літера «В») площею 9,90 кв.м., будівлю електроцеху (літера «Д») площею 64,40 кв.м., будівлю цибулесховища (літера «Ж») площею 682,00 кв.м., два асфальтові майданчики загальною площею 14 042,60 кв.м., що розміщені за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна, 63 та, перебуваючи на балансі Державного підприємства «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат «Пуща-Водиця», вартість яких визначена згідно з висновком про вартість станом на 31.05.2018 і становить за незалежною оцінкою 9 756 000,00 грн., без ПДВ (п. 1.1 договору).

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях є правонаступником Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області відповідно до наказу Фонду державного майна України «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України» від 05.08.2019 № 786.

Даний договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 10.09.2018 по 09.08.2021 включно (п. 10.1 договору).

Згідно п. 10.4 договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення дії цього договору або зміну його умов протягом одного місяця після закінчення строку його чинності договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід`ємною частиною договору при обов`язкової наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об`єктом оренди.

З матеріалів справи вбачається, що по акту приймання-передачі орендованого майна від 10.09.2018 орендодавець передав орендарю в строкове платне користування державне нерухоме майно - будівлю автопарку (літера «А») площею 1 593,90 кв.м., будівлю прохідної (літера «В») площею 9,90 кв.м., будівлю електроцеху (літера «Д») площею 64,40 кв.м., будівлю цибулесховища (літера «Ж») площею 682,00 кв.м., два асфальтові майданчики загальною площею 14 042,60 кв.м., що розміщені за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна, 63 та перебувають на балансі Державного підприємства «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат «Пуща-Водиця».

18.02.2019 між ТОВ «Софія» та ДП «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат «Пуща-Водиця» підписаний акт приймання-передачі, за яким позивач передав, а третя особа прийняла державне нерухоме майно: будівлю цибулесховища (літера «Ж») площею 682,00 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна, 63.

03.05.2019 між ТОВ «Софія» та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області підписаний додатковий договір № 1 до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 10.09.2018 № 2155, за яким сторони досягли згоди викласти пункти 1.1, 3.1 договору в наступній редакції: 1.1 Орендодавець передає, а орендар - приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - будівлю автопарку (літера «А») площею 1 593,90 кв.м., будівлю прохідної (літера «В») площею 9,90 кв.м., будівлю електроцеху (літера «Д») площею 64,40 кв.м., два асфальтові майданчики загальною площею 14 042,60 кв.м., що розміщені за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна, 63 та знаходяться на балансі Державного підприємства «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат «Пуща-Водиця», вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 31.05.2018 і становить за незалежною оцінкою 8 079 874,00 грн., без ПДВ; 3.1 Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (із змінами), і становить без ПДВ за базовий місяць оренди - травень 2018 року - 91 048,42 грн. Відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України сторони домовились, що положення додаткового договору № 1 від 03.05.2019 застосовуються до відносин між ними, які виникли до підписання, а саме з 18.02.2019.

Листом вих. № від 16.07.2021 ТОВ «Софія» звернулось до Регіонального відділення ФДМУ по Київській області, в якому на підставі ч. 3 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» просило внести зміни в строк оренди державного майна, а саме встановити строк оренди відповідно до чинного законодавства - 5 років, а також виключити один із асфальтових майданчиків площею 7 951 кв.м. з переліку орендованого майна, та як наслідок, перерахувати щомісячну орендну плату за використання майна.

30.07.2021 ТОВ «Софія» звернулось до балансоутримувача - ДП «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат «Пуща-Водиця» з листом вих. № , в якому керуючись ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 125 Порядку передачі майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, просило надати згоду щодо внесення зміни до умов договору оренди від 10.09.2018 № 2155, чим привести його у відповідність до законодавства та встановити строк, на який його укладено, - 5 років.

Листом вих. № 598/1.01-13 від 05.08.2021 третя особа - ДП «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат «Пуща-Водиця», як балансоутримувач нерухомого майна, яке є предметом договору оренди, надав згоду на внесення змін в зазначений договір, для можливості привести його у відповідність до законодавства та встановити строк договору оренди 5 років.

В подальшому листом вих. № від 05.08.2021 ТОВ «Софія» повторно звернулось до Регіонального відділення ФДМУ по Київській, Черкаській та Чернігівській областях, в якому на підставі ч. 3 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» просило внести зміни в строк оренди державного майна, а саме встановити строк оренди відповідно до чинного законодавства - 5 років, а також повідомило про надання згоди балансоутримувача про продовження строку договору оренди до 5 років.

У відповідь листом вих. № 50-02.02-3501 від 06.08.2021 Регіональне відділення ФДМУ по Київській, Черкаській та Чернігівський областях повідомило ТОВ «Софія» з посиланням на ст. 18 Закону № 157-IX про припинення терміну дії договору оренди, оскільки позивач не подав відповідну заяву у визначений законом строк.

Листом вих. № 50-02.02-3608 від 10.08.2021 Регіональне відділення ФДМУ по Київській, Черкаській та Чернігівський областях повідомило ТОВ «Софія» про те, що заява орендаря щодо внесення змін до умов договору в частині збільшення строку оренди підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою у державному реєстрі речових прав. Разом з цим, відповідачем вказано про відсутність інформації про реєстрацію об`єкту оренди в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

ПОЗИЦІЯ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ

7. Мотиви, з яких виходить Північний апеляційний господарський суд, та застосовані ним положення законодавства

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно з ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до статей 626, 627 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Так, за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Отже, підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 Цивільний кодекс України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські). Аналогічну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.

Як вбачається зі змісту статті 1, частини 2 статті 9, статті 759, частини 3 статті 760 Цивільного кодексу України і частини 2 статті 4, частини 6 статті 283 Господарського кодексу України, Цивільним кодексом України встановлені загальні положення про найм (оренду), а особливості регулювання майнових правовідносини, які виникають між суб`єктами господарювання і пов`язані з укладенням, виконанням та припиненням договорів оренди, передбачені Господарським кодексом України. Отже, якщо останній не містить таких особливостей, то застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України.

Так, суд апеляційної інстанції погоджується з висновками місцевого господарського суду, що на момент укладення між сторонами договору оренди індивідуально-визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 10.09.2018 № 2155, діяв Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, що втратив чинність 01.02.2020 у зв`язку з введенням в дію Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX.

Водночас, 27.12.2019 набрав чинності Закон № 157-IX (надалі - Закон), який відповідно до п. 1 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону 01.02.2020 був введений в дію. При цьому, пунктом 2 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим ч. 2 ст. 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк; орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк; орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до частини третьої статті 9 вказаного Закону строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Водночас, за змістом статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка визначає особливості укладення договору оренди державного і комунального майна та внесення змін до нього, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.

Особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам`яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема, щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною третьою статті 9 цього Закону (частина четверта вказаної статті). Вищевикладене спростовує доводи про неможливість такої зміни.

Так, постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 було затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок № 483), положення якого визначають механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Пункт 125 Порядку № 483 структурно знаходиться в розділі "Внесення змін до договору оренди" та пов`язаний, насамперед, з положеннями статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

При цьому порядок та умови зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною третьою статті 9 цього Закону, визначені саме пунктом 125 Порядку № 483, за змістом якого, зокрема, не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини першої статті 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції.

Верховний Суд у постанові від 13 жовтня 2021 року у справі № 921/604/20 та від 01 листопада 2022 року у справі № 926/186/22 зазначив, що системний аналіз положень пункту 125 Порядку № 483 дозволяє дійти таких висновків.

По-перше, вказаний пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.

По-друге, у цьому пункті нормативно закріплено, як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони для застосування якого необхідно дотримання визначених законодавцем критеріїв.

По-третє, відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його право на внесення таких змін, так і обов`язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вказаним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

По-четверте, вищезазначеним пунктом встановлено порядок внесення відповідних змін:

а) викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. При цьому, як зазначалося вище, за змістом частини першої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності, а якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.

б) перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому у частині третій статті 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта.

в) викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках передбачених законодавством.

Таким чином, право на внесення змін до договору, за загальним правилом, виникає лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас, в аспекті спору, що розглядається, правовою підставою внесення змін до договору є приписи абзацу 5 частини четвертої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які конкретизовані в пункті 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483. Отже, зазначені зміни могли бути внесені до договору за згодою сторін або на підставі рішення суду, тобто укладення цього договору (внесення змін до нього) є обов`язковим в силу вказаних вище приписів чинного законодавства, з урахуванням алгоритму, наведеного вище. Аналогічна правова позиція зазначена в постанові Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року у справі справа № 921/604/20. Таким чином, в цій частині доводи скаржника відхиляються як необгрунтовані.

А тому, суд першої інстанції дійшов правомірно висновку про обґрунтованість позовних вимог, суть яких полягає у приведенні спірного договору оренди у відповідність з чинним законодавством.

Щодо доводів апелянта про невідповідність площ орендованих приміщень наданому витягу, суд апеляційної інстанції зазначає, наступне.

Так, в апеляційній скарзі заявник просить скасувати рішення та зазначає, що відповідно до п. 125 Порядку головною умовою внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку дії договору оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком є реєстрація за державою у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір, права власності на об`єкт оренди. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, наданої відповідачем, площа об`єктів орендованого майна частково не відповідає площі вказаній в договорі оренди.

Так будівля автопарку у договорі оренди зазначена площею 1 593,90 кв.м., а в Реєстрі зареєстровано будівлю автопарку площею 1 663,1 кв.м.; будівля електроцеху у договорі оренди зазначена площею 64,40 кв.м., а в Реєстрі зареєстровано будівлю електроцеху площею 65,3 кв.м. Тоді як відомості щодо реєстрації в Реєстрі асфальтованих майданчиків взагалі відсутні. В цій частині суд апеляційної інстанції зазначає, що запропонована позивачем редакція договору (в частині предмету договору) повністю відповідає укладеному між сторонами договору. Так, майже протягом трьох років позивач користувався переданим в оренду майном та сплачував орендну плату. А тому, оскільки спірне майно знаходиться у власності держави (в особі Міністерства аграрної політики та продовольства України), саме держава в особі уповноважених органів має вносити відповідні зміни у Реєстри у разі виявлення невідповідностей, а також скаржник не позбавлений права звернутись до позивача з ініціативою внесення змін до договору (в частині визначених площ переданих в оренду приміщень).

Водночас, суд апеляційної інстанції зазначає, що позивач звернувся з даним позовом з метою приведення його у відповідність до чинного законодавства (в частині строку, на який договір було укладено), не змінюючи площі приміщень, що передавались, в тому числі два асфальтовані майданчики. А тому, наявність розбіжностей у площах, у даному випадку, не є підставою для відмови в позові про приведення в відповідність законодавству договору в частині строку його дії.

В цій частині суд апеляційної інстанції також зауважує про непослідовність дій відповідача, який у вперше у відповідь позивачу листом вих. № 50-02.02-3501 від 06.08.2021 з посиланням на ст. 18 Закону № 157-IX повідомив про припинення терміну дії договору оренди, оскільки позивач не подав відповідну заяву у визначений законом строк в розумінні п. 10.4 договору. Водночас, листом вих. № 50-02.02-3608 від 10.08.2021 (через три дні) повідомив ТОВ «Софія» про те, що заява орендаря щодо внесення змін до умов договору в частині збільшення строку оренди підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою у державному реєстрі речових прав. Разом з цим, відповідачем вказано про відсутність інформації про реєстрацію об`єкту оренди в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тому відмовлено позивачу.

Вказана суперечлива поведінка відповідача (різні підстави відмови, викладені у листах), з урахуванням вищенаведених положень чинного законодавства, які прямо передбачають приведення договорів у відповідність, свідчить про порушення майнових (орендних) прав позивача в розумінні ст. 4, п.п. г, п. 3, ч. 1 ст. 282 ГПК України. А тому суд першої інстанції правомірно задовольнив позовні вимоги у даній справі про зобов`язання відповідача укласти договір.

8. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу - без задоволення. Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ст. 276 ГПК України).

Отже, Північний апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог.

Таким чином, на підставі ст. 2, 4, 74-80, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 276 ГПК України - суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність залишення апеляційної скарги у даній справі без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

9. Судові витрати

З урахуванням відмови в задоволенні апеляційної скарги по суті, понесені судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної інстанції (судовий збір) покладаються на скаржника в порядку ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. 2, 129, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 281 - 283 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях на рішення Господарського суду Київської області від 21.09.2022 у справі №911/3666/21 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 21.09.2022 у справі №911/3666/21 - залишити без змін.

3. Судовий збір, понесений у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції, покласти на скаржника.

4. Матеріали справи №911/3666/21 повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, передбаченому ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 17.04.2023.

Головуючий суддя О.М. Коротун

Судді А.Г. Майданевич

В.В. Сулім