ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 квітня 2023 року Справа № 918/976/22

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Гудак А.В. , суддя Маціщук А.В.

секретар судового засідання Ткач Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Рівненської міської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 24.01.2023 у справі № 918/976/22 (суддя Горплюк А.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Реноме-Комфорт"

до Рівненської міської ради

про дострокове розірвання договору оренди землі

за участю представників сторін:

позивача - Богоніс О.М.;

відповідача - Мозоль Н.Р.;

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Реноме - Комфорт" (далі - позивач, ТОВ "Реноме - Комфорт") звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовом до Рівненської міської ради (далі - відповідач, міська рада) про дострокове розірвання договору оренди землі від 30.11.2015.

Позовні вимоги з посиланням на положення ст. 651 ЦК України, ст. ст. 19, 32 ЗУ "Про оренду землі", обґрунтовані тим, що відповідно до договору від 30.11.2015 позивач орендує земельну ділянку з метою будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. На думку позивача, мають місце обставини, які є підставою для припинення договору шляхом його розірвання, оскільки на орендованій земельній ділянці завершено будівництво вказаного багатоквартирного житлового будинку, на даний час позивачем здійснено продаж всіх об`єктів нерухомості та передано будинок у володіння управлінській компанії. Позивач посилається на те, що письмово звертався до відповідача із пропозицією підписати угоду про розірвання договору оренди землі, однак дане питання органом місцевого самоврядування не вирішено.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 24.01.2023 у справі № 918/976/22 позов задоволено. Достроково розірвано договір оренди, укладений між ТОВ "Реноме - Комфорт" та Рівненською міською радою 30.11.2015, об`єктом оренди за яким є земельна ділянка на вулиці Гайдамацькій (попередня назва - вул. Марфи Струтинської), 2-А в м. Рівному площею 7 150 кв.м. з кадастровим номером :01:029:0207; здійснено розподіл судового збору.

Судове рішення з посиланням на положення ст. 651 ЦК України, ст. ст. 19, 32 ЗУ "Про оренду землі" мотивоване наявністю визначених правових підстав для дострокового розірвання договору оренди.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, Рівненська міська рада звернулася до суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду, прийняти нове, яким в позові відмовити.

Доводи апеляційної скарги зводяться до наступних аргументів:

- виключно міською радою повинно вирішуватись питання щодо припинення права оренди земельної ділянки, про що підготовлено проект рішення міської ради та дане питання буде винесене на розгляд сесії міської ради;

- зважаючи на те, що позивач не звертався до відповідача із проханням припинити право оренди земельної ділянки та про передачу в оренду земельної ділянки для ТОВ "Спектрум - Сервіс", тому позивач продовжує користуватися даною земельною ділянкою;

- оскільки сесія міської ради не надала права позивачу для припинення права оренди земельної ділянки та розірвання договору оренди землі, тому договір не розірваний, а позивач як орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і надалі;

- позивач належним чином не довів факту припинення користування земельною ділянкою, а тому підстави для розірвання договору оренди землі - відсутні.

Листом Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.02.2023 витребувано матеріали справи № 918/976/22 з Господарського суду Рівненської області.

27.02.2023 до суду надійшли матеріали даної справи.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.03.2023 відкрито провадження за апеляційною скаргою Рівненської міської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 24.01.2023 у справі № 918/976/22. Розгляд апеляційної скарги призначено на 12.04.2023 об 15:30 год.

ТОВ "Реноме - Комфорт" надіслало до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить суд апеляційну скаргу Рівненської міської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 24.01.2023 у справі № 918/976/22 залишити без задоволення, а рішення суду - без змін.

В судовому засіданні 12.04.2023 представник відповідача підтримав доводи апеляційної скарги, просить скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове, яким відмовити в позові.

Представник позивача в судовому засіданні 12.04.2023 заперечив доводи апеляційної скарги, просить відмовити в її задоволенні, а рішення суду залишити без змін.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Колегія суддів апеляційного господарського суду, беручи до уваги межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, заслухавши в судовому засіданні представників сторін, зазначає наступне.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом, між Рівненською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Реноме - Комфорт" (орендар) укладено договір оренди землі від 13.11.2015 (а. с. 7 - 10).

Відповідно до п. 1 договору, орендодавець на підставі рішення Рівненської міської ради від 17.09.2015 № 5741 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (для будівництва житлових будинків), яка знаходиться в м. Рівне, на вул. М. Струтинської, 2-А.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 7 150 квадратних метрів. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Кадастровий номер :01:029:0207 (п. 2 договору).

Згідно п. 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 138 344,62 грн, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 02-17/401, виконаний Управлінням Держгеокадастру у м. Рівному Рівненської області.

Договір укладено на 50 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію (п. 8 договору).

Згідно п. 9 договору, розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 64 150,34 грн, що становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розрахунок виданий Управлінням Держгеокадастру у м. Рівному Рівненської області відповідно до протоколу № 14 від 24.11.2015 засідання комісії по встановленню розмірів орендної плати за земельні ділянки станом на 17.09.2015.

У відповідності до п. 35 договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, визначеному законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадково знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 36 договору).

Договір підписаний уповноваженими представниками сторін та скріплений відтиском печаток.

09.10.2019 Управлінням державного архітектурно - будівельного контролю Рівненської міської ради видано Сертифікат серії РВ № 30, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта - багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення за адресою: м. Рівне, вул. Гайдамацька (Марфи Струтинської), 2-А проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

Наказом Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради № 170 від 11.10.2019 багатоквартирному житловому будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення, що знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером :01:029:0207, присвоєно адресу: м. Рівне, вул. Гайдамацька, 2-Г.

В матеріалах справи наявний протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку на вул. Гайдамацькій, 2-Г в м. Рівному від 06.11.2019, яким прийнято рішення, зокрема, про вибір управителем названого будинку - ТОВ "Спектрум - Сервіс" (а. с. 23 - 38).

Згідно із актом передачі-приймання багатоквартирного будинку від 06.11.2019, даний багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення був переданий позивачем у володіння управителя - ТОВ "Спектрум - Сервіс" (а. с. 40 - 41).

Як зазначає позивач, у період з 2019 по 2022 роки, ТОВ "Реноме - Комфорт" відчужило всі квартири вказаного багатоквартирного будинку.

20.04.2021 ТОВ "Реноме - Комфорт" звернулося до міського голови Рівного Третяка О.В. з пропозицією підписати угоду про розірвання договору оренди землі від 30.11.2015, до якого долучено Угоду про розірвання договору оренди землі (а. с. 42 - 44).

Листом від 06.05.2021 № 05-1085 міський голова Рівного проінформував ТОВ "Реноме - Комфорт" про те, що Управлінням земельних відносин підготовлено проект рішення міської ради про припинення права оренди земельної ділянки площею 7 150 кв. м. на вул. Гайдамацькій, 2-А та розірвання договору оренди землі. Зазначено, що після погодження даного проекту рішення згідно з регламентом міської ради він буде переданий секретарю міської ради для розгляду в постійних комісіях та сесією міської ради.

16.06.2021 на засіданні постійної комісії з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування Рівненської міської ради було розглянуто проєкт рішення Рівненської міської ради "Про припинення ТОВ "Реноме - Комфорт" права оренди земельної ділянки на вул. Гайдамацькій, 2-А та розірвання договору оренди землі (7 150 м2)", за результатами якого вирішено відкласти для додаткового вивчення проект рішення Рівненської міської ради "Про припинення ТОВ "Реноме - Комфорт" права оренди земельної ділянки на вул. Гайдамацькій, 2-А та розірвання договору оренди землі (7 150 кв.м.)" (витяг з протоколу, а. с. 46 - 49).

02.02.2022 проект рішення Рівненської міської ради "Про припинення ТОВ "Реноме Комфорт" права оренди земельної ділянки на вул. Гайдамацькій, 2-А та розірвання договору оренди землі" був розглянутий профільною постійною комісією з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування, та за рекомендацією комісії був відкладений на до вивчення.

05.01.2023 проект рішення Рівненської міської ради "Про припинення ТОВ "Реноме Комфорт" права оренди земельної ділянки на вул. Гайдамацькій, 2-А та розірвання договору оренди землі" був розглянутий комісією з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування повторно. За результатами повторного розгляду постійною комісією з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування прийнято рекомендацію відкласти розгляд проекту рішення до моменту звернення до Рівненської міської ради управляючої компанії - ТОВ "Спектрум - Сервіс" з питанням щодо припинення права оренди земельної ділянки для ТОВ "Реноме-Комфорт" та передачу права оренди земельної ділянки по вул. Гайдамацькій, 2-А для управлінської компанії - ТОВ "Спектрум - Сервіс".

Предметом позову у даній справі є вимога позивача до відповідача про дострокове розірвання договору оренди землі від 30.11.2015 на підставі положень ст. 651 ЦК України, ст. ст. 19, 32 ЗУ "Про оренду землі".

Надаючи оцінку обставинам у справі в їх сукупності колегія суддів зазначає, що відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1, п. 7 та абз. 12 ч. 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: припинення правовідношення.

Частиною 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами ст. 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини 1 ст. 93 ЗК України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Згідно з ч. ч. 2-4 ст. 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Пунктом 36 договору оренди землі передбачена можливість припинення дії договору шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, зокрема, на підставах, визначених законом.

За приписами ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Як зазначалось судом вище, 13.11.2015 між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:029:0207, яка розташована за адресою: м. Рівне, вул. Гайдамацька (м. Струтинської), 2-Г для будівництва багатоквартирного житловому будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення, строком на 50 років, тобто до 14.11.2065.

В матеріалах справи наявний Сертифікат серії РВ № 30, виданий 09.10.2019 Управлінням державного архітектурно - будівельного контролю Рівненської міської ради, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта - багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення за адресою: м. Рівне, вул. Гайдамацька (Марфи Струтинської), 2-А проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

Позивач, на підставі акту про передачу багатоквартирного будинку від 06.11.2019 передав у володіння управлінської компанії - ТОВ "Спектрум - Сервіс" вказаний житловий будинок, прибудинкову територію (земельну ділянку), проектну та технічну документацію, технічний паспорт на будинок та ліфти.

Таким чином, доказами у матеріалах справи підтверджується те, що позивач повністю завершив будівництво житлового комплексу на спірній земельній ділянці та передав усі функції з управління та обслуговування збудованим комплексом експлуатуючій організації.

Також позивач письмово звертався до відповідача із пропозицією підписати угоду про розірвання договору оренди землі від 30.11.2015, до якого долучено угоду про розірвання договору оренди землі, тобто позивачем дотриманий порядок розірвання договору, встановлений вищевказаною ст. 188 ГК України. Однак, матеріалами справи підтверджується, що дане питання органом місцевого самоврядування, на даний час, так і не вирішено.

З огляду на викладене, враховуючи положення ст. 651 ЦК України, ст. ст. 19, 31, 32 ЗУ "Про оренду землі" та п. 36 договору оренди землі, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди землі від 30.11.2015, укладеного між Рівненської міською радою та ТОВ "Реноме - Комфорт".

Суд звертає увагу на те, що ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" надає орендарю після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію право на припинення дії договору оренди земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта. Зазначене повністю спростовує доводи скаржника про неможливість прийняття судом рішення про дострокове розірвання спірного договору оренди та про підміну судом собою органів місцевого самоврядування. Припинення земельних орендних правовідносин може відбуватись як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї сторони за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею.

З огляду на викладене, заперечення відповідача, що ґрунтуються на необхідності прийняття виключно міською радою рішення про розірвання договору та припинення права оренди земельної ділянки, є необґрунтованими та не приймаються судом.

Відповідач, в порушення вимог ст. ст. 76, 77 ГПК України, висновків суду першої інстанції не спростував, а його посилання, викладені в апеляційній скарзі є такими, що зводяться до переоцінки доказів та встановлених судом обставин. Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції належно виконав свій обов`язок щодо мотивації прийнятого ним рішення у даній справі та дійшов вірного висновку про наявність підстав для задоволення позову.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 276 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин, Північно-західний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що рішення Господарського суду Рівненської області від 24.01.2023 у справі № 918/976/22 необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу Рівненської міської ради - без задоволення.

На підставі ст. 129 ГПК України судовий збір за розгляд апеляційної скарги покладається на відповідача.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Рівненської міської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 24.01.2023 у справі № 918/976/22 залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст. ст. 287-291 ГПК України.

3. Справу повернути до Господарського суду Рівненської області.

Повний текст постанови складено 13 квітня 2023

Головуючий суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Гудак А.В.

Суддя Маціщук А.В.