РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

11.04.2023Справа № 910/1813/23

Суддя Мудрий С.М. розглянувши справу

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Автобудінвест"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

- товариство з обмеженою відповідальністю "Автобудінвест Плюс"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

- Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про поновлення договору оренди

При секретарю судового засідання: Габорак О.М.

Представники сторін:

від позивача: Загородня Дарина Миколаївна - представник за довіреністю б/н від 20.02.2023;

від відповідача: Пилипчук Ірина Ігорівна - посадова особа (розпорядження №479 від 11.06.2021);

від третьої особи-1: Чернюк Олександр Олександрович - представник за довіреністю б/н від 10.03.2023;

від третьої особи-2: Глущенко Антон Володимирович - посадова особа (наказ №43-к від 25.01.2022).

ВСТАНОВИВ:

До Гсподарського суду міста Києва надійшла позовна заява товариства з обмеженою відповідальністю "Автобудінвест" до Київської міської ради про поновлення договору оренди, а саме: визнати договір оренди земельної ділянки від 18.07.2007 №834у, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.07.2007 за №85-6-00338, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах у редакції додаткової угоди викладеної у позові.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.02.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 28.02.2023. Залучено у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: товариство з обмеженою відповідальністю "Автобудінвест Плюс" (04070, м. Київ, вул. Іллінська, будинок 22/13, ) та залучено у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 32-А, ).

22.02.2023 на адресу суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву.

27.02.2023 через відділ діловодства суду від товариства з обмеженою відповідальністю "Автобудінвест Плюс" надійшли пояснення.

27.02.2023 через відділ діловодства суду від позивача надійшло клопотання про приєднання доказів до матеріалів справи.

18.02.2023 до канцелярії суду від третьої особи надійшли пояснення на позовну заяву.

У підготовче засідання 28.02.2023 не з`явилася третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: товариство з обмеженою відповідальністю "Автобудінвест Плюс", про причини неявки повідомила суд в письмових поясненнях.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.02.2023 відкладено підготовче засідання на 14.03.2023.

09.03.2023 через канцелярію суду від позивача надійшло клопотання про приєднання доказів.

У підготовче засідання 14.03.2023 не з`явилася третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: товариство з обмеженою відповідальністю "Автобудінвест Плюс", хоча про місце, дату та час повідомлена належним чином.

Представники учасників справи не заперечували щодо закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.03.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті за правилами загального позовного провадження на 11.04.2023.

В судовому засіданні 11.04.2023 представник позивача підтримав позовні вимоги, просив суд позов задовольнити.

Представник відповідача заперечував прости позову, просив відмовити.

Представник третьої особи 1 просив позов задовольнити.

Представник третьої особи 2 просив відмовити у задоволенні позову.

В судовому засіданні на підставі ст. 240 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає, що позовні вимоги позивача не підлягають задоволенню.

Відповідно до ч.1 статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч.1 статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частина 2 статті 509 ЦК України передбачає, що зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно п.1 ч. 2 статті 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з ч. 1 статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

З матеріалів справи вбачається, що 21.12.2006 Київською міською радою прийнято рішення №463/520 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест» земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації готельно-офісного комплексу на вул. Іллінській, 22/13 (літери "А", "Б" та "Д") у Подільському районі м. Києва».

18.07.2008 року між Київською міською радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Автобудінвест" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 21.12.2006 №463/520, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Як встановлено ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Пунктом 2.1 договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Іллінська, 22/13 (літери „А", „Б" та „Д") у Подільському районі м. - Києва;

- розмір - 0,1939 (нуль цілих одна тисяча дев`ятсот тридцять дев`ять десятитисячних) га;

- цільове призначення - для будівництва, обслуговування та експлуатації готельно-офісного-комплексу;

- кадастровий номер - :85:369:0006.

Договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років (п.3.1 договору).

Відповідно до п.6.2 договору право на оренду земельної ділянки виникає після державної цього договору.

Даний договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.07.2007 за №85-6-00338.

Пізніше земельна ділянка з кадастровим номером :85:369:0006, площею 0,1939 га, була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Витягом від 31.10.2018 року № 143471820.

Як зазначено позивачем, на земельній ділянці розташовано нежилий будинок-офіс, що належав на праві власності ТОВ «Автобудінвест» на підставі свідоцтва про право власності від 24.01.2005 р. В подальшому вказаний будинок на підставі розподільчого балансу було передано ТОВ «Автобудінвест Плюс», яке було утворено внаслідок виділу юридичної особи з ТОВ «Автобудінвест».

ТОВ «Автобудінвест» укладено договір суборенди частини земельної ділянки з ТОВ «Автобудінвест Плюс» від 25.01.2021 площею 0,0576 га.

На іншій частині земельної ділянки, вільній від забудови, ТОВ «Автобудінвест» планує побудувати готельно-офісний комплекс згідно дозволу на виконання будівельних робіт реєстраційний номер ІУ75 від 27.08.20, виданого Державною архітектурно- будівельною інспекцією України.

З 2007 року позивач разом із ДП з 100% II «СоюзКонстракт Інвестмент» на вказаній земельній ділянці було розпочато та триває будівництво готельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та громадськими приміщеннями з відтворенням фасадних стін та надбудовою поверхів за адресою: вул. Набережно-Хрещатицька, 21, вул. Іллінська, 22/13 у Подільському районі міста Києва згідно розробленого, погодженого, із проходженням державної експертизи, проекту будівництва та діючого дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ75 (первинний дозвіл №2764-Пд/С від 27.09.2007 із нотаріально посвідченою заявою про згоду позивача на виконання будівельно-монтажних робіт іншим інвестором та замовником забудови ДП з 100% II «СоюзКонстракт Інвестмент»),

Витягом з ДРРПНМ від 20.07.2022 зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва (№ об`єкта нерухомого майна 0).

Однак, строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 23.07.2022 року.

Пунктом 11.7 договору оренди було передбачено наступне: «Поновлення договору: після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін».

Так, позивач листом-повідомленням від 02.04.2022 року повідомив відповідача про свій намір поновити договір оренди земельної ділянки від 18.07.2007 №834у, долучивши відповідно до вимог рішення Київської міської ради №241/2463 від 20.04.2017: 1) проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 18.07.2007 року №834у, підписану та скріплену печаткою позивача; 2) витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31.10.2018 №143471820; 3) виписку з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо ТОВ «Автобудінвест» від 03.11.2021;4) витяг з ЄДР з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо ТОВ «Автобудінвест» від 06.12.2021; 5) опис документів, що надаються ТОВ «Автобудінвест» державному реєстратору для проведення реєстраційної дії (реєстрація розподільчого балансу позивача), від 25.10.2019; 6) лист позивача №1 від 01.04.2022 щодо поновлення договору оренди із додатком: 6а) з копією дозволу на виконання будівельних робіт; 6б) з копією Свідоцтва про право власності від 24.01.2005 (на будівлю); 6в) з копією договору суборенди частини земельної ділянки :85:369:0006, укладеного між ТОВ «Автобудінвест» (позивачем) та ТОВ «Автобудінвест Плюс» від 25.01.2021; 6г) з копією Витягу з ДРРПНМ №189265972 від 19.11.2019 (про реєстрацію права власності на будівлю літ. «Д» по вул. Іллінська, 22/13, м. Київ на ТОВ «Автобудінвест Плюс»); 6д) з копією Технічного паспорту на нежитловий будинок літ. «Д» по вул. Іллінська, 22/13, м. Київ, інвентаризаційна справа 28659.

У даному листі-повідомленні позивачем від 02.04.2022 позивачем також було зазначено, що довідка органу Державної фіскальної служби (на сьогодні державної податкової служби) про відсутність заборгованості у позивача з орендної плати буде подано окремим листом (пункт 4 додатку до листа-повідомлення). Також, даним листом-повідомленням від 02.04.2022 позивач надав згоду на приведення умов договору щодо розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства.

Листом №2 від 18.04.2022 позивач надав відповідачу довідку про відсутність заборгованості з платежів, справляння за якими покладено на контролюючі органи, датовану 13.04.2022 за №146855, а також повторно надав додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки :85:369:0006.

Листом від 20.05.2022 №05716-7113 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивача, що Департамент не вбачає на сьогодні підстав для поновлення позивачу договору оренди земельної ділянки у зв`язку із тим, що на цій ділянці є майно іншої юридичної особи, що перебуває у власності ТОВ «Автобудінвест Плюс», та є підставою для оформлення цією особою права оренди земельною ділянкою.

Позивач зазначає, що в процесі чинності дії договору оренди та наміром продажу нежитлової будівлі, належної ТОВ «Автобудінвест Плюс» сторонній особі, позивачем було зроблено та подано комплект документів щодо поділу земельної ділянки в Департамент земельних ресурсів. Департамент листом від 05.01.2022 №0570202/2-142 надав наступні зауваження: надати обґрунтування необхідності поділу вказаної земельної ділянки та надати орієнтовну схему поділу.

Листом від 27.01.2022 позивач надав обґрунтування поділу, з долученням копії дозволу на виконання будівельних робіт та планом поділу земельної ділянки (вхідний № Департаменту 057/1387 від 27.01.2022). На вказаний лист жодної відповіді отримано не було.

16.06.2022 листом №16/06 позивач повторно звернувся з листом щодо обґрунтування поділу земельної ділянки :85:369:0006, що можливо в межах строку дії договору, та знов надав відповідачу план такого поділу.

Також власник будівлі - ТОВ «Автобудінвест Плюс» направив листа №20/06 від 20.06.2022 на адресу відповідача щодо відсутності заперечень у поновленні договору оренди земельної ділянки ТОВ «Автобудінвест».

Листом від 20.07.2022 позивач проінформував відповідача про наявність на земельній ділянці :85:369:0006 зареєстрованого майна позивача згідно Витягу з ДРРПНМ від 20.07.2022 (реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, № об`єкта нерухомого майна 0).

Листом від 22.09.2022 №05716-11411 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивача та ТОВ «Автобудінвест Плюс», що листом Департаменту від 27.07.2022 № 0570202/2-9430 (через чотири дні після спливу строку дії договору оренди земельної ділянки) надана згода на поділ земельної ділянки, яка була об`єктом оренди у договорі від 23.07.2007 №85-6-00338 (за номером та датою реєстрації договору).

З того часу жодних інших відомостей позивачем ані від відповідача, ані від Департаменту земельних ресурсів позивачем не отримувались. ТОВ «Автобудінвест Плюс» прийняло рішення щодо продовження роботи за договором суборенди земельної ділянки та не заперечує щодо поновлення договору оренди позивачем.

У зв`язку з вищезазначеним, позивач просить суд: визнати договір оренди земельної ділянки від 18.07.2007 № 834у, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.07.2007 за №85-6-00338, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах у редакції додаткової угоди, текс якої викладено в позовній заяві.

Щодо порядку поновлення договору оренди землі суд зазначає наступне.

Позивач стверджує, що має право на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк на підставі.

Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-ІХ від 05.12.2009 внесено зміни до Закону України «Про оренду землі» №161-XIV (доповнення його статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладення статті 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк») і до ЗК України; доповнення його статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови»).

Однак, відповідно до абзацу 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Відтак, стаття 33 Закону №161-XIV має бути застосована у редакції, яка існувала до її зміни згідно із Законом №340-ІХ.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч.3 статті 792 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

Конструкція статті 33 Закону №161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-ІХ передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк та пролонгацію орендних правовідносин за принципом «мовчазної згоди».

Так, стаття 33 Закону №161-XIV визначала «Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (ч. 1). У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 6)».

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Отже, стаття 33 Закону №161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону №161-XIV).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161 -XIV).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Як вбачається із матеріалів справи та системного аналізу приписів статті 33 Закону № 161-XIV:

1. Строк дії договору оренди №85-6-00338 до 23.07.2022.

2. 02.04.2022 позивач направив Київській міській раді лист-повідомленням з проектом додаткової угоди про поновлення орендних правовідносин;

3. в свою чергу, 20.05.2022 Департамент земельних ресурсів за наслідками розгляду такого листа повідомлено позивача про відсутність підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки у визначених проектом землеустрою межах у зв`язку із правом власності на об`єкт нерухомості в ТОВ «Автобудінвест плюс».

З матеріалів справи вбачається, що 15.11.2019 державним реєстратором зареєстровано право власності на нежилий будинок-офіс (літера Д), загальною площею 1301,1 кв.м по вул. Іллінська, 22/13 в м. Києві за ТОВ «Автобудінвест плюс».

Відповідно до ч. 1 статті 377 ЦК до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з ч.1 та ч.2 статті 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Тобто, зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду.

Відповідно до пункту «е» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

У зв`язку із набуттям права власності на об`єкт нерухомості (ТОВ «Автобудінвест плюс») право користування земельною ділянкою у позивача припинилось в силу закону.

Матеріалами справи підтверджується, що на спірній земельній ділянці знаходиться нежилий будинок-офіс (літера Д), загальною площею 1301,1 кв.м, право власності на який зареєстровано за ТОВ «Автобудінвест плюс» інші об`єкти нерухомості відсутні.

Від так, право користування земельною ділянкою з кадастровим номером :85:369:0006 перейшло до ТОВ «Автобудінвест плюс» в силу прямої дії закону.

В свою чергу, будь яких доказів звернення ТОВ «Автобудінвест плюс» до Київської міської ради із заявою про заміну сторони у зобов`язанні та поновленні строку дії Договору оренди №85-6-00338 матеріали справи не містять.

Щодо зареєстрованого права власності позивача на об`єкт незавершеного будівництва готовністю 5,1 %, таке право власності не породжує жодних прав у товариства та обов`язків у Київради щодо поновлення Договору оренди №85-6- 00338.

Об`єкт незавершеного будівництва - це об`єкт, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження, але не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства. Згідно з положеннями Цивільного кодексу України до завершення будівництва, власне створення майна, особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі такого зведення.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації (ст. 331 Цивільного кодексу України).

Також, суд зазначає, що для застосування приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (до зміни редакції), вирішуючи спір про поновлення договору оренди суди мають встановити ряд юридичних фактів, зокрема належність виконання умов договору орендарем.

Так, відповідно до п.8.4 договору оренди, орендар зобов`язаний:

- завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору;

- письмово повідомити орендодавця про відчуження об`єктів (їх частини), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про намір подальшого використання земельної ділянки.

В статті 13 договору оренди передбачено:

13.1 орендар має право передати земельну ділянку або її частину в суборенду виключно за письмовою згодою орендодавця.

13.2 орендодавець надає свою згоду чи заперечення щодо передачі земельної ділянки або її частини у суборенду шляхом прийняття в установленому законодавством порядку відповідного рішення.

13.2 за умовами договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами даного договору і не суперечити йому.

Отже, за умовами пункту п. 8.4 договору оренди орендар взяв на себе зобов`язання завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди.

Частина 2 статті 193 ГК України встановлює, що кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмета; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.

Порушенням зобов`язання, у відповідності до ст. 610 ЦК України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Як вбачається з матеріалів справи договір оренди №85-6-00338 зареєстровано 23.07.2007 та 27.09.2007 Позивачем отримано дозвіл на виконання будівельних робіт №2764-Пд/С.

Відповідно до ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Отже, станом на жовтень 2007 року у позивача були наявні усі правові підстави для здійснення забудови спірної земельної ділянки. Однак, земельна ділянка по вул. Іллінська, 22/13 (літери «А», «Б», «Д») у Подільському районі м. Києва не забудована, чим порушено умови договору оренди №85-6-00338.

Також, в порушення умов договору оренди позивач не повідомив Київраду про відчуження об`єкту нерухомості та намір щодо подальшого користування земельною ділянкою.

25.01.2021 між ТОВ «Автобудінвест» (суборендодавець) та ТОВ «Автобудінвест плюс» (суборендар) укладено договір суборенди земельної ділянки. Об`єктом суборенди є земельна ділянка площею 0,1939 га, яка розташована по вул. Іллінська, 22/13 (літери «А», «Б», «Д») у Подільському районі м. Києва (кадастровий номер - :85:369:0006.

Згідно з статтею 8 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на 25.01.2021) орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Статтею 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З системного аналізу статті 13 договору оренди вбачається, що сторонами даного договору не було передбачено передачу земельну ділянку в суборенду шляхом «мовчазної згоди».

Разом з тим, оскільки Київська міська рада не надавала своєї згоди на передачу земельної ділянки в суборенду, випливає, що позивачем порушено положення договору.

Щодо відсутності правових підстав для застосування ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» суд зазначає наступне.

Пролонгація відбувається так: після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Якщо орендар має намір скористатися переважним правом, то він зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі в установлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Щодо умов договору оренди, то в разі його продовження за згодою сторін можуть бути внесені обговорювані зміни. Орендодавець у місячний строк має розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за потреби) істотні умови договору, якщо немає заперечень, ухвалити рішення про поновлення договору оренди землі. Якщо орендодавець має заперечення проти поновлення договору оренди землі, він має надіслати орендареві лист- повідомлення про ухвалене рішення.

Відповідно до частини 6 статті 33 названого Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Спірний Договір оренди від 18.07.2007 №85-6-00338 було укладено між Київською міською радою та ТОВ «Автобудінвест». Жодних додаткових угод щодо заміни сторони у зобов`язанні не укладалось.

Відповідно до п. 8.4 договору оренди ТОВ «Автобудінвест» взяло на себе обов`язок, зокрема, письмово повідомити орендодавця, тобто Київську міську раду, про відчуження об`єктів (їх частини), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарям протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про намір подальшого використання земельної ділянки.

Матеріалами справи підтверджено, що за ТОВ «Автобудінвест плюс» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, інші об`єкти нерухомого майна відсутні.

Вказане вище свідчить про неможливість застосування ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки за таких умов договір поновлюється на тих самих умовах, тобто між тими ж сторонами договору оренди.

Враховуючи вищенаведене, вимоги позивача є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Частиною 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч. 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (ч. 1 статті 75 ГПК України).

Статтею 79 ГПК України передбачено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Судовий збір згідно ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ч. 3,4 ст. 13, ч.1 ст. 73, ст.. 74, 76, 77, 129, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Відповідно до ч. 1, 2 статті 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата підписання рішення: 24.04.2023 року.

Суддя С.М. Мудрий