ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 березня 2023 року Черкаси справа №925/957/22

Господарський суд Черкаської області у складі судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Міняйло А.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду справу

за позовом Комунального підприємства «Благодар» Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ»

про стягнення 125 641,47 грн, розірвання договору оренди та звільнення приміщення,

за участю представників:

від позивача: Стадніцька В.С., за посадою,

від відповідача: Панков С.В., за посадою,

Комунальне підприємство «Благодар» Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області звернулося у Господарський суд Черкаської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ», у якому просить суд стягнути з відповідача заборгованість за орендну плату за договором оренди №15 від 25.09.2017 у розмірі 125 641,47 грн; розірвати в односторонньому порядку договір оренди №15 від 25.09.2017 та звільнити приміщення, у зв`язку із необхідністю розміщення сховища (укриття цивільного захисту під час воєнного стану) та відшкодувати судові витрати зі сплати судового збору. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач у повному обсязі не сплачує орендної плати за користування підвальним приміщенням загальною площею 195,4 м2, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , внаслідок чого у відповідача станом на 01.09.2022 виникла заборгованість у розмірі 125 641,47 грн, яку позивач просить суд стягнути на свою користь у примусовому порядку. У прохальній частині позовної заяви, позивач також просить суд стягнути з відповідача судові витрати.

24.10.2022 від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому відповідач просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог. Відзив мотивований тим, що відповідач правомірно користується предметом оренди та не зобов`язаний укладати нові договори до закінчення дії договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селища району від 25.09.2017 №15 та додаткових угод до цього договору від 21.02.2019 №1 та від 25.09.2020 №2. Крім того, рішенням Господарського суду Черкаської області від 18.11.2021 у справі №925/1009/21 визнано право користування відповідача спірним підвальним приміщенням загальною площею 195,4 м2. У своєму відзиві на позовну заяву відповідач також заперечив щодо наявності в нього заборгованості зі сплати орендної плати у розмірі 125 641,47 грн та надав суду відповідні платіжні доручення на підтвердження сплати ним орендної плати у визначеному договором розмірі.

25.11.2022 від позивача до суду надійшла відповідь на позов, у якій позивач зазначив, що відповідач здійснив першу сплату орендної плати лише через 6 місяців з початку користування спірним підвальним приміщенням. За доводами позивача, відповідач повинен сплачувати орендну плату за користування підвальним приміщенням відповідно до Методики розрахунку орендної плати комунального майна Паланської сільської ради, яка була затверджена рішенням Паланської сільської ради №4-11/VIII від 30.12.2020. На момент укладення додаткової угоди №2 до договору оренди вже діяв Закон України «Про оренду державного та комунального майна» та Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020, тому дана додаткова угода є нікчемною. На протязі березня-травня 2021 року відповідачу надавалися для підписання примірники договорів оренди та відшкодування комунальних послуг а також рахунки та акти виконаних робіт, проте відповідач не підписував їх та посилався на наявність карантину у зв`язку з чим відповідач не працює на повну потужність та не має можливості сплачувати орендну плату та витрати за комунальні послуги. У зв`язку із впровадженням воєнного стану є наявність для звільнення відповідачем орендованого ним приміщення та облаштування у ньому укриття, яке дозволить розмістити усіх працівників та відвідувачів в адміністративній будівлі за адресою АДРЕСА_1 .

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 28.09.2022 позовну заяву залишено без руху та надано позивачу строк для усунення вказаних недоліків, протягом десяти днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху, надати суду докази надіслання відповідачу копії позовної заяви та копії доданих до неї документів, а саме опис вкладення у цінний лист з поіменним переліком документів разом із розрахунковим документом (оригінал поштової квитанції чи фінансового чека) на ім`я відповідача у справі Товариства з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ», докази сплати судового збору до Державного бюджету України у сумі 4962,00 грн та усі належним чином завірені сторінки договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селища району №15 від 25.07.2017.

03.10.2022 позивач направив до суду заяву про усунення недоліків надавши суду квитанцію №0410001 від 29.09.2022 про сплату судового збору у сумі 4962,00 грн та докази надіслання відповідачу копії позовної заяви та копії доданих до неї документів, а саме опис вкладення у цінний лист з поіменним переліком документів разом із розрахунковим документом на ім`я відповідача у справі Товариства з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ».

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 03.10.2022 відкрито провадження у справі, справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Встановлено відповідачу строк 15 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі для подання суду відзиву на позовну заяву та усіх письмових та електронних доказів, що підтверджують заперечення проти позову. Підготовче засідання у справі призначено об 12:20 09.11.2022.

Протокольною ухвалою від 09.11.2022 суд відклав підготовче засідання у справі до 11 год 00 хв 01.12.22 та встановив сторонам строки для подачі заяв по суті.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 01.12.2022, у зв`язку з відсутністю електричної енергії у приміщенні суду, підготовче засідання у справі призначено о 12 год 00 хв 20.12.2022.

Протокольною ухвалою від 20.12.2022 суд відклав підготовче засідання у справі на 11 год 30 хв 01.02.2023.

Протокольною ухвалою від 01.02.2023 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті на 14 год 30 хв 28.02.2023.

Протокольною ухвалою від 28.02.2023 суд ухвалив оголосити перерву у справі до 12 год 00 хв 15.03.2023.

У судовому засіданні 15.03.2023 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача та дослідивши наявні у справі докази, суд

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 18.11.2021 у справі №925/1009/21, яке набрало законної сили 31.12.2021, задоволено повністю позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ» до Комунального підприємства «Благодар» Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області про визнання права користування орендованим майном та усунення перешкод у користуванні. Визнано право користування відповідачем підвальним приміщенням загальною площею 195,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Залізняка, 2-а згідно з договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селища району №15 від 25.09.2021 та додаткових угод до цього договору №1 від 21.02.2019 і №2 від 25.09.2020 та перебуває в оперативному управлінні (господарському віданні) Комунального підприємства «Благодар» Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області, як правонаступника Комунального підприємства «Уманьрайрембуд» Паланської сільської ради. Зобов`язано Комунальне підприємство «Благодар» Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області відновити електропостачання до підвального приміщення загальною площею 195,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Умань, вул. Залізняка, 2-а.

Під час розгляду справи №925/1009/21 судом були встановлено наступні факти.

25.09.2017 між Комунальним підприємством «Уманьрайрембуд» Уманської районної ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ» (орендар) укладено договір оренди №15 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селища району (далі договір), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: приміщення (підвальне приміщення) (далі майно), що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селища району. Майно знаходиться за адресою: м. Умань, вул. Залізняка, 2-а. Загальна площа з урахуванням пропорційно розподілених площ загального користування 136,00 м2. Майно знаходиться в оперативному управлінні (господарському віданні) Комунального підприємства «Уманьрайрембуд» Уманської районної ради (пункт 1.1 договору).

Орендна плата є платежем, який орендар вносить орендодавцю незалежно від наслідків господарської діяльності і визначається на підставі Методики розрахунку плати за оренду майна та пропорції її розподілу, затвердженою рішенням районної ради №14-10/VI від 05.03.2012, зі змінами та доповненнями, і становить без ПДВ 22,50 грн за 1м2. Орендна плата за перший місяць оренди 3060,00 грн (пункт 1.3 договору).

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць, що друкується Мінстатом України (пункт 3.3 договору).

Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об`єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених законодавством та рішеннями районної ради з дня вступу їх в законну силу (пункт 3.5 договору).

Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується орендодавцем відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення платежу, включаючи день оплати. У разі несвоєчасного надходження орендної плати у першу чергу погашається пеня (пункт 3.6 договору).

До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за землю (пункт 3.9 договору).

Орендар зобов`язується компенсувати орендодавцю вартість комунальних послуг з електро-, водопостачання, водовідведення, вивозу твердих побутових відходів та витрати, пов`язані з утриманням орендованого майна згідно виставлених рахунків. Протягом 15 днів укласти з Балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат; дотримуватись правил експлуатації та ремонту інженерних комунікацій, проводити їх обслуговування та при необхідності забезпечити доступ експлуатаційних організацій до цих мереж з метою профілактичного огляду і ремонту (пункти 5.9 та 5.11 договору).

У пункті 8.3 договору визначено право орендодавця відмовитись від цього договору і вимагати повернення майна орендодавцю, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд. У разі відмови від договору, він є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення про відмову від договору.

Цей договір відповідно до частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України застосовується до відносин між сторонами, що виникли до його укладення, а саме з 25.09.2017 до 24.09.2020 включно (пункт 10.1 договору).

Зміни і доповнення допускаються за взаємною згодою сторін, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною та оформлюються додатковою угодою до договору (пункт 10.2 договору).

Термін дії договору може бути продовжено тільки шляхом укладання додаткової угоди за наявності письмової заяви орендаря, наданої орендодавцю за місяць до закінчення строку дії договору (пункт 10.4 договору).

Чинність цього договору припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено (пункт 10.6 договору).

У разі припинення або розірвання цього договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю (пункт 10.9 договору).

21.02.2019 до договору №15 сторонами підписано додаткову угоду №1, відповідно до якої у пункті 1.1 договору слова та цифри загальна площа з урахуванням пропорційно розподілених площ загального користування 136,00 кв.м. замінено на загальна площа з урахуванням пропорційно розподілених площ загального користування 201,10 кв.м.; пункт 3.1 договору викладено у новій редакції, згідно з якою орендна плата є платежем, який орендар вносить орендодавцю незалежно від наслідків господарської діяльності і визначається на підставі Методики розрахунку плати за оренду майна та пропорції її розподілу, затвердженою рішенням районної ради №14-10/VI від 05.03.2012 зі змінами та доповненнями і становить без ПДВ 24,34 грн за 1 кв.м. Орендна плата за перший місяць оренди з місяця укладання додаткової угоди 4894 грн 77 коп. Орендна плата за фактичний час користування додатковими площами на протязі шести місяців складає 9507,20 гривень, яка має бути перерахована на рахунок орендодавця протягом 3-х місяців з дати підписання додаткової угоди.

25.09.2020 рішенням Уманської районної ради Черкаської області №60-26/VII надано Комунальному підприємству «Уманьрайрембуд» Уманської районної ради дозвіл на продовження терміну дії договору оренди приміщення, розташованого в підвальному приміщенні адмінбудинку по вул. Залізняка, 2-а, з Товариством з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ» терміном на 3 роки; встановлено орендну плату відповідно до Методики розрахунку плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селища району.

25.09.2020 між Комунальним підприємством «Уманьрайрембуд» Уманської районної ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ» підписано додаткову угоду №2 до договору №15, згідно з якою продовжено дію договору №15 на термін з 26.09.2020 до 25.09.2023, а також викладено у новій редакції наступні пункти:

Загальна площа з урахуванням пропорційно розподілених площ загального користування складає 195,4 кв.м. (підпункт 2 пункту 1.1 договору);

Орендна плата є платежем, який орендар вносить орендодавцю незалежно від наслідків господарської діяльності і визначається на підставі Методики розрахунку плати за оренду майна та пропорції її розподілу, затвердженою рішенням районної ради №14-10/VI від 05.03.2012 зі змінами та доповненнями і становить без ПДВ 22,08 грн за 1 кв.м. у перший місяць оренди. Орендна плата за перший місяць оренди становить: 195,4 м2*22,08 грн = 4314,43 грн (пункт 3.1 договору).

23.10.2020 рішенням Уманської районної ради №61-8/VII Комунальному підприємству «Уманьрайрембуд» Уманської міської ради передано із спільної власності територіальних громад сіл, селища району у комунальну власність Паланської територіальної громади, включаючи все майно, що обліковується на балансі зазначеного підприємства згідно матеріалів інвентаризації, а Уманська районна рада вийшла із складу засновників вказаної юридичної особи.

03.12.2020 згідно з рішенням Паланської сільської ради №1-29/VIII Паланська сільська рада безоплатно прийняла у власність Комунальне підприємство «Уманьрайрембуд» Уманської районної ради, включаючи все майно, що обліковується на балансі згідно матеріалів інвентаризації та увійшла до складу засновників вказаного підприємства, змінила найменування останнього на Комунальне підприємство «Уманьрайрембуд» Паланської сільської ради.

15.12.2020 рішенням Паланської сільської ради №2-32/VIII Комунальне підприємство «Уманьрайрембуд» Паланської сільської ради реорганізовано шляхом приєднання до Комунального підприємства «Благодар» Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області та встановлено, що Комунальне підприємство «Благодар» є правонаступником майнових прав та обов`язків реорганізованого Комунального підприємства «Уманьрайрембуд» Паланської сільської ради, а також усіх соціально-економічних зобов`язань перед найманими працівниками вказаних юридичних осіб.

Згідно з частиною 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Отже, судом встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ» є орендарем підвального приміщення площею 195,4 кв.м, яке належить до комунальної власності та перебуває у оперативному управлінні Комунального підприємства «Благодар» Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області згідно з договором №15 від 25.09.2017 та додаткових угод до нього.

Рішенням Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області №4-11/VIII «Про оренду майна комунальної власності Паланської сільської ради» від 30.12.2020 затверджено Положення про оренду комунального майна Паланської сільської ради, згідно з додатком 1 та затверджено Методику розрахунку орендної плати за оренду комунального майна Паланської сільської ради та пропорції її розподілу згідно з додатком 2.

За доводами позивача у цій справі, відповідач не здійснює орендні платежі за користування підвальним приміщенням у визначеному Методикою розрахунку орендної плати розмірі, яка затверджена рішенням Паланської сільської ради №4-11/VIII від 20.12.2020, внаслідок чого у відповідача наявна заборгованість перед позивачем, що на думку останнього, є підставою для розірвання договору оренди №15 від 25.09.2017.

Судом також встановлено, що Комунальне підприємство «Благодар» направило на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ» претензію №45 від 27.07.2021 з вимогою про сплату у строк до 10.08.2021 заборгованості у сумі 72884,56 грн за договором оренди від 25.09.2017 №15 та договором №15-П про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна і комунальні послуги, укладеними з Комунальним підприємством «Уманьрайрембуд» Уманської районної ради.

У відповіді на претензію Товариство з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ» зазначило, що не погоджується із зазначеною у ній сумою боргу 72884,50 грн, що потребують обґрунтування (помісячно) сума заборгованості за оренду приміщення у розмірі 43647,02 грн та сума боргу 29237,48 грн, за комунальні послуги.

У цій справі позивач звернувся до суду з вимогою про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати, розірвання договору оренди та зобов`язання звільнити об`єкт оренди.

Відносини, які виникли між сторонами за своєю правовою природою є відносинами з оренди комунального майна, які урегульовані нормами Глави 58 Цивільного кодексу України та Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Статтею 283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Відповідно до пункту 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно із частинами 1, 4 статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності на час укладення договору оренди були урегульовані Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (1992 року).

03.10.2019 Верховною Радою України було прийнято Закон України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX. У цьому Законі у розділі Прикінцеві та перехідні положення було передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

Пунктом 5 розділу Прикінцеві та перехідні положення визнано таким, що втратив чинність, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 1992, №30 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

У пункті 2 розділу Прикінцеві та перехідні положення передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.

Істотними умовами умови договору оренди, згідно зі статтею Закону Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (в ред. на час укладення договору) є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Судом встановлено, що між позивачем, як правонаступником Комунального підприємства «Уманьрайрембуд» Паланської сільської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ» було укладено договір оренди нерухомого майна та додаткові угоди до нього, у яких сторонами за договором було досягнуто згоди з усіх істотних умов для такого виду договору, зокрема, визначено права та обов`язки сторін, строки, розмір та порядок внесення орендної плати, порядок внесення змін і доповнень до договору, а також підстави та наслідки припинення чи розірвання договору оренди.

За умовами договору (з урахуванням додаткової угоди №2) визначено, що орендна плата є платежем, який орендар вносить орендодавцю незалежно від наслідків господарської діяльності і становить без ПДВ 22,08 грн за 1 кв.м у перший місяць оренди. Орендна плата за перший місяць оренди становить: 195,4 м2*22,08 грн = 4314,43 грн. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць, що друкується Мінстатом України.

За доводами позивача, починаючи з дати затвердження Паланською сільською радою Методики розрахунку орендної плати, відповідач, як орендодавець зобов`язаний сплачувати орендну плату у розмірі, яка визначена цим рішенням. За розрахунками позивача заборгованість відповідача за користування нерухомим майном за період з січня 2021 року до серпня 2022 року становить 125 641,47 грн.

Суд критично оцінює вказані доводи позивача з огляду на те, що хоча за умовами договору і передбачено перегляд розміру розмір орендної плати у разі зміни Методики її розрахунку, водночас зміни і доповнення до договору вносяться за взаємною згодою сторін, шляхом укладення додаткової угоди до договору.

Матеріали справи не містять будь-яких доказів, що після укладення додаткової угоди №2 до договору від 25.09.2020, між орендодавцем та орендарем укладались додаткові угоди, якими б сторони визначили інший розмір орендної плати.

На час розгляду справи договір та додаткові угоди до нього є чинними, не визнавалися судом недійсним, тому суд вважає доводи позивача у частині обов`язку відповідача сплачувати оренду плату за користування підвальним приміщенням у розмірі, який визначений Методикою розрахунку орендної плати, яка затверджена рішенням палатської сільської ради №4-11/VIII від 20.12.2020, безпідставними.

Відповідно до частини 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (2020 року) орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.

Аналогічне положення міститься також у договорі оренди.

До відзиву на позов відповідачем на підтвердження сплати ним орендних платежів за період з червня 2021 року до жовтня 2022 року було надано копії платіжних доручень на суму 86288,60 грн, із розрахунку щомісячного розміру орендної плати у сумі 4314,43 грн.

Суд, врахувавши умови договору, а також положення Закону щодо визначення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції, здійснив власний розрахунок орендної плати, яку відповідач зобов`язався сплачувати за оренду нерухомого майна за період з січня 2021 до серпня 2022 років..

За розрахунками суду розмір орендної плати (за жовтень 2020 року становив 4357,57 грн; у листопаді 2020 року 4414,22 грн; у грудні 2020 року 4453,95 грн) у січні 2021 року 4511,85 грн, у лютому 2021 року 4556,97 грн, у березні 2021 року 4634,44 грн, у квітні 2021 року 4666,88 грн, у травні 2021 року 4727,55 грн, у червні 2021 року 4737,00 грн, у липні 2021 року 4741,74 грн, у серпні 2021 року 4741,74 грн, у вересні 2021 року 4798,64 грн, у жовтні 2021 року 4841,83 грн, у листопаді 2021 року 4880,56 грн, у грудні 2021 року 4919,61 грн, у січні 2022 року 4983,56 грн, у лютому 2022 року 5063,30 грн, у березні 2022 року 5291,15 грн, у квітні 2022 року 5455,18 грн, у травні 2022 року 5602,47 грн, у червні 2022 року 5776,14 грн, у липні 2022 року 5816,58 грн, у серпні 2022 року 5880,56 грн.

Отже, за період з січня 2021 року до серпня 2022 року відповідач повинен був сплатити на користь позивача за користування підвальним приміщенням загальною площею 195,4 кв.м, орендну плату у розмірі 113 853,49 грн. Водночас, відповідач у порушення умов договору сплатив позивачу за вказаний період 86288,60 грн, внаслідок чого у відповідача наявна заборгованість перед позивачем з орендної плати у сумі 27564,89 грн, розмір якої підтверджений належними доказами у справі, тому суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог позивача у частині стягнення з відповідача заборгованості зі сплати орендної плати у розмірі, який встановлений судом, тому суд частково задовольняє вимоги позивача про стягнення з відповідача заборгованості у сумі 27564,89 грн.

Щодо позовної вимоги позивача про розірвання договору оренди №15, то суд зазначає, що правовідносини щодо розірвання договору оренди з ініціативи наймодавця врегульовано у статті 783 Цивільного кодексу України, згідно з якою останній має право розірвати договір в односторонньому порядку у випадку, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Згідно з положеннями статті 784 цього ж Кодексу наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймодавець передав річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов`язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Положеннями статті 782 Цивільного кодексу України передбачено право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Аналогічні положення містяться у договорі.

Згідно з частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як зазначено вище у пункті 2 розділу Прикінцеві та перехідні положення Закону «Про оренду державного та комунального майна» (2020 року) передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом

При цьому, за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (який є чинним на час розгляду справи) не містить підстав для розірвання договору оренди.

За змістом статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в ред. на час розгляду справи) договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди. Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Умовами договору оренди №15 від 25.09.2017 визначені такі підстави припинення дії договору: закінчення строку; на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; ліквідації орендаря юридичної особи; у разі смерті орендаря (якщо орендарем є фізична особа).

Отже, з урахуванням положень укладеного між орендарем та орендодавцем договору, останній має право звернутися до суду з вимогу про розірвання договору оренди у випадках, передбачених у статті 783 Цивільного Кодексу.

Разом із тим, у разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців позивачу необхідно довести факт такої несплати та її триваючий характер (протягом трьох місяців підряд).

Як вбачається з розрахунку заборгованості, який наданий позивачем у справу, відповідач не сплачував орендну плату за період з січня до травня 2021 року, водночас, як встановлено судом та підтверджено учасниками справи, така несплата виникла у зв`язку з тим, що позивачем не виставлялися рахунки на оплату оренди протягом січня-березня 2021 року, що і зазначено у розрахунку позивача, який містить акт за січень-березень 2021 року №14 від 31.03.2021 на суму 25165,56 грн.

Щодо доводів позивача щодо несплати відповідачем компенсації вартості наданих комунальних послуг, то ні позов, ні матеріали справи не містять належних доказів на підтвердження цих доводів.

Звертаючись до суду із вимогою про розірвання договору, позивач не надав суду доказів того, що будь-яка з наведених у статті 783 Цивільного Кодексу має місце у даному спорі.

Щодо права орендодавця відмовитись від договору оренди, у разі якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд, то позивачем не надано належних доказів на підтвердження того чи дійсно така заборгованість у відповідача існувала протягом трьох місяців, оскільки хоча факт виникнення заборгованості і встановлено судом, проте, суд встановив, що вона виникла, у зв`язку із наявністю спору між позивачем та відповідачем щодо визначення розміру орендної плати. Крім того, суду також не надано належних доказів того, що позивач направляв відповідачу повідомлення про односторонню відмову від договору.

Врахувавши положення законодавства, які регулюють порядок розірвання договору, суд дійшов висновку, що позивач не довів наявності підстав для розірвання договору оренди та доведеності заявлених ним позовних вимог, відтак вимога про розірвання договору оренди не підлягає до задоволення.

Щодо вимоги позивача про зобов`язання відповідача звільнити приміщення у зв`язку з необхідністю розміщення сховища (укриття цивільного захисту під час військового стану), то суд зазначає, що обов`язок з повернення майна виникає у орендаря у зв`язку з припиненням договору оренди. Водночас, договір оренди №15 від 25.09.2017 на даний час є чинним (строк його дії збігає 25 вересня 2023 року), не визнаний судом недійсним, що свідчить про правомірне користування відповідачем нерухомим майном. Оскільки вимога про звільнення приміщення є похідною від вимоги про розірвання договору, у задоволенні якої судом було відмовлено, тому підстав для задоволення вимоги про звільнення відповідачем орендованого приміщення у суду немає.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги позивача задоволені частково, сплачена ним сума судового збору підлягає відшкодуванню позивачу за рахунок відповідача у сумі 544,31 грн.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Росток-ЄМ» (20322, вул. Постишева, 25, с. Краснопілка, Уманський район, Черкаська область, ) на користь Комунального підприємства «Благодар» Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області (20340, вул. Грушевського, 11, с. Паланка, Уманський район, Черкаська область, ) 27 564,89 (двадцять сім тисяч п`ятсот шістдесят чотири гривні 89 коп) грн заборгованості та 544,31 (п`ятсот сорок чотири гривні 31 коп) грн судового збору.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги на рішення, рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 31.03.2023.

Суддя О.І.Кучеренко