ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД Закарпатської області
Рішення

"16" березня 2023 р. м. Ужгород Справа №907/911/20

За первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Палсір, смт. Солотвино Тячівського району Закарпатської області

до відповідача Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради, м. Ужгород Закарпатської області

про розірвання Договору оренди приміщень, частини будівель, споруд та іншого окремого індивідуально визначеного майна об`єктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області №03-13-01/98 від 31.01.2020; стягнення матеріальної шкоди у розмірі 30 106,14 грн,

та за зустрічним позовом Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради, м. Ужгород Закарпатської області

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Палсір, смт. Солотвино Тячівського району Закарпатської області

про стягнення 26 025,39 грн заборгованості по сплаті орендної плати, 874,90 грн пені, 217,10 грн трьох процентів річних та 32 146,58 грн неустойки,

Суддя господарського суду Пригара Л.І.

Секретар судового засідання Іваниш Д.П.

представники:

Позивача за зустрічним позовом не з`явився

Відповідача за зустрічним позовом не з`явився

СУТЬ СПОРУ ТА ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ СУДУ В МЕЖАХ СПРАВИ

Товариством з обмеженою відповідальністю Палсір, смт. Солотвино Тячівського району Закарпатської області заявлено позов до відповідача Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради, м. Ужгород Закарпатської області про розірвання Договору оренди приміщень, частини будівель, споруд та іншого окремого індивідуально визначеного майна об`єктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області №03-13-01/98 від 31.01.2020; стягнення матеріальної шкоди у розмірі 30 106,14 грн.

Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 25.02.2021 відкрито провадження у справі №907/911/20 в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 23.03.2021. Явку уповноважених представників сторін у підготовче засідання визнано обов`язковою. Встановлено відповідачу строк на подання суду відзиву на позовну заяву у порядку ст. 165 ГПК України з одночасним надісланням копії такого позивачу, а доказів надіслання суду, протягом 15-ти днів з дня одержання даної ухвали. Встановлено позивачу строк для надання суду та відповідачеві відповіді на відзив у порядку ст. 166 ГПК України, протягом 5-ти днів з дня одержання копії відзиву.

Ухвалою суду від 23.03.2021 підготовче засідання відкладалося з підстав, наведених в ухвалі суду.

Ухвалою суду від 21.04.2021 зустрічний позов Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради, м. Ужгород Закарпатської області до Товариства з обмеженою відповідальністю Палсір, смт. Солотвино Тячівського району Закарпатської області про стягнення 26 025,39 грн заборгованості по сплаті орендної плати, 874,90 грн пені, 217,10 грн трьох процентів річних та 32 146,58 грн неустойки прийнято до спільного розгляду з первісним позовом у справі №907/911/20, призначено підготовче засідання для спільного розгляду зустрічного позову разом із первісним позовом на 21.04.2021. Встановлено відповідачу за зустрічним позовом строк на подання суду відзиву на позовну заяву у порядку ст. 165 ГПК України з одночасним надісланням копії такого позивачу за зустрічним позовом, а доказів надіслання суду, протягом 15-ти днів з дня одержання даної ухвали. Встановлено позивачу за зустрічним позовом строк для надання суду та відповідачеві за зустрічним позовом відповіді на відзив у порядку ст. 166 ГПК України, протягом 5-ти днів із дня одержання копії відзиву.

У підготовчому засіданні 21.04.2021 судом за участю уповноважених представників сторін оголошено перерву до 26.05.2021.

Ухвалами суду від 26.05.2021, 19.08.2021, 12.10.2021, 17.11.2021, 03.02.2022, 10.03.2022 та 07.09.2022 підготовчі засідання відкладалися з підстав, наведених в ухвалах суду.

У підготовчих засіданнях 02.06.2022, 09.08.2022, 18.10.2022 та 08.12.2022 судом за участю уповноважених представників сторін оголошувались перерви.

Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 07.02.2023 позовну заяву за первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Палсір, смт. Солотвино Тячівського району Закарпатської області б/н від 29.12.2020 (вх. №02.3.1-06/960/20 від 29.12.2020) про розірвання Договору оренди приміщень, частини будівель, споруд та іншого окремого індивідуально визначеного майна об`єктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області №03-13-01/98 від 31.01.2020; стягнення матеріальної шкоди у розмірі 30 106,14 грн залишено без розгляду.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, наведеної в постанові від 19.12.2019 у справі №925/623/19, відмова від первісного позову не виключає наявності правових підстав для розгляду зустрічного позову, у зв`язку з чим справа №907/911/20 підлягає судовому розгляду в межах зустрічного позову Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради, м. Ужгород Закарпатської області до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Палсір, смт. Солотвино Тячівського району Закарпатської області про стягнення 26 025,39 грн заборгованості по сплаті орендної плати, 874,90 грн пені, 217,10 грн трьох процентів річних та 32 146,58 грн неустойки.

Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 07.02.2023 закрито підготовче провадження у справі №907/911/20 в частині зустрічного позову Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради, м. Ужгород Закарпатської області до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Палсір, смт. Солотвино Тячівського району Закарпатської області про стягнення 26 025,39 грн заборгованості по сплаті орендної плати, 874,90 грн пені, 217,10 грн трьох процентів річних та 32 146,58 грн неустойки та призначено справу №907/911/20 в частині зустрічного позову до розгляду по суті, судове засідання призначено на 16.03.2023.

Представник позивача за зустрічним позовом на електронну адресу суду надіслав заяву №01.3-03/431 від 10.03.2023 (вх. №02.3.1-02/1904/23 від 15.03.2023), якою просить розглянути дану справу за його відсутності.

Відповідач за зустрічним позовом явку уповноваженого представника в судове засідання не забезпечив, причин неявки суду не повідомив.

Вжиття заходів для прискорення процедури розгляду справ є обов`язком не тільки для держави, а й для осіб, які беруть участь у справі. Так, Європейський суд з прав людини в Рішенні від 07.07.1989 у справі "Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії" зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Ухвалою суду від 07.02.2023 явка учасників справи в судове засідання 16.03.2023 судом була визнана на власний розсуд, відтак, виходячи із засад змагальності та диспозитивності у господарському судочинстві, передбачених статтями 13, 14 ГПК України, учасники справи на власний розсуд скористалися наданим їм частиною 1 статті 42 ГПК України процесуальним правом на участь в судовому засіданні під час розгляду даної справи по суті.

Згідно з приписами ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, а тому, відповідно до ст. 202 Господарського процесуального кодексу України та ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, суд вважає за можливе розглянути справу без участі представників позивача та відповідача за зустрічним позовом за наявними у справі матеріалами, яких достатньо для встановлення обставин і вирішення спору по суті.

Відповідно до ст. 233 ГПК України, рішення в даній справі ухвалено судом у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами спору.

За приписами частин 4 та 5 статті 240 Господарського процесуального кодексу України, у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, суд підписує рішення без його проголошення. Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

АРГУМЕНТИ СТОРІН СПОРУ

ПОЗИЦІЯ ПОЗИВАЧА ЗА ЗУСТРІЧНИМ ПОЗОВОМ

Позивач за зустрічним позовом просить задоволити позов у повному обсязі, покликаючись на неналежне виконання відповідачем за зустрічним позовом умов Договору оренди приміщень, частини будівель, споруд та іншого окремого індивідуально визначеного майна об`єктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області №03-13-01/98 від 31.01.2020 в частині взятих на себе зобов`язань зі сплати орендної плати за користування нерухомим майном, внаслідок чого у відповідача за зустрічним позовом виникла та рахується заборгованість перед позивачем за зустрічним позовом у розмірі 26 025,39 грн. Крім того, внаслідок прострочення виконання відповідачем за зустрічним позовом грошового зобов`язання, останньому нараховано 874,90 грн пені та 217,10 грн трьох процентів річних.

Покликаючись на припинення з 01.01.2021 укладеного між сторонами спору Договору оренди у зв`язку із несплатою відповідачем за зустрічним позовом орендної плати понад три місяці підряд, а також на факт неповернення орендарю об`єкта оренди в установленому порядку, позивачем за зустрічним позовом на підставі ст. 785 Цивільного кодексу України заявлено до стягнення з відповідача за зустрічним позовом неустойку в розмірі подвійної плати за користування річчю, що за період із 01.01.2021 по дату звернення з позовом до суду становить 32 146,58 грн.

ПОЗИЦІЯ ВІДПОВІДАЧА ЗА ЗУСТРІЧНИМ ПОЗОВОМ

В поданому через канцелярію суду відзиві на зустрічну позовну заяву б/н від 17.09.2021 (вх. №02.3.1-02/6669/21 від 20.09.2021) представником відповідача за зустрічним позовом зазначено про те, що орендодавцем передано нерухоме майно в оренду без належної правової підстави, оскільки таке за адресою: смт. Солотвино, вул. Озерна, 29, не зареєстроване і не має власника, що підтверджується листом Тячівського районного підприємства технічної інвентаризації №09/122 від 25.11.2020. Представник відповідача за зустрічним позовом наголошує, що позивач за зустрічним позовом не мав права передавати в оренду не належне йому майно, водночас вчинив відповідні дії, при цьому, приховавши від орендаря ті обставини, за яких договір не міг бути укладеним, а саме, відсутність права власності на майно, що передавалося в оренду, небезпечне розміщення приміщень та їх зношений стан.

За твердженням представника відповідача за зустрічним позовом, дефектним актом було передбачено розібрання та демонтаж конструкції даху, демонтаж зовнішнього та внутрішнього облицювання стін, демонтаж покриття підлоги, водночас із огляду на виявлення численних дефектів та недоліків після демонтажу орендованого майна, враховуючи акт огляду технічного стану будівель від 07.11.2020, яким зафіксовано відсутність фундаменту та цегляних стін, що свідчить про тимчасовий характер споруд та розміщення майна в карстонебезпечній зоні просідання поверхні, і відсутність права власності у орендодавця на таке майно, відповідачем за зустрічним позовом було прийнято рішення про розірвання договору оренди.

З урахуванням того, що позивач за зустрічним позовом не виявив бажання розірвати спірний Договір у грудні 2020 року та вимоги про повернення майна не пред`являв, представник відповідача за зустрічним позовом наголошує на незаконності заявленої позивачем за зустрічним позовом вимоги про стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю, якою відповідач за зустрічним позовом фактично не користувався.

Крім того, представник відповідача за зустрічним позовом звертає увагу, що на розгляді в Господарському суді Закарпатської області перебуває позовна заява Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради до Товариства з обмеженою відповідальністю Палсір та ФОП Колотуха І.О. про стягнення завданої знищенням майна шкоди в розмірі 702 712 грн, з чого випливає, що орендодавцю відомий факт відсутності нерухомого майна, але він, натомість, намагається двічі стягнути за нього грошові кошти.

ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ. ПРАВОВА ОЦІНКА ТА ВИСНОВКИ СУДУ. ЗАКОНОДАВСТВО, ЩО ПІДЛЯГАЄ ЗАСТОСУВАННЮ ДО СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН

За матеріалами справи судом встановлено, що 31.01.2020 між Комунальною установою Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради (орендодавцем, позивачем за зустрічним позовом) та Товариством з обмеженою відповідальністю Палсір (орендарем, відповідачем за зустрічним позовом) укладено Договір оренди приміщень, частини будівель, споруд та іншого окремого індивідуально визначеного майна об`єктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області №03-13-01/98 (далі Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окремі нежитлові приміщення загальною площею 161,0 кв.м., розміщені за адресою: Закарпатська область, смт. Солотвино, вул. Озерна, 29, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Закарпатської області та знаходяться на балансі Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради (надалі майно), а саме: а) адміністративну будівлю літ. А1 площею 80,7 кв.м.; б) будівлю готелю літ. Б1 площею 80,3 кв.м.

Майно передається в оренду для використання за визначеним цільовим призначенням з урахуванням наступного розподілу: а) адміністративна будівля літ. А1 з метою розміщення суб`єктів господарювання, що діють на основі приватної власності і провадять господарську діяльність з медичної практики (за ставкою 20% згідно п. 7 Додатку до Методики, затвердженої рішенням Закарпатської обласної ради від 16.03.2006 №724 (зі змінами та доповненнями) (надалі Методика); б) будівля готелю літ. Б1 з метою розміщення готелю (за ставкою 22% згідно п. 5 Додатку до Методики). Стан майна, що передається в оренду, вказується в Акті приймання передачі майна (п. 1.3., 1.4. Договору).

На підставі п. 3.1. Договору, загальний розмір місячної орендної плати за цим Договором за базовий місяць грудень 2019 року становить 5187,78 гривень за один місяць, окрім того нараховується та сплачується ПДВ. Орендна плата разом з ПДВ становить 6225,34 гривень за один місяць, відповідно по приміщенням, що вказані у п. 1.1. Договору, у розмірі: а) 2476,80 гривень + 20% ПДВ. Орендна плата разом з ПДВ становить 2972,16 гривень; б) 2710,98 гривень за один місяць, окрім того нараховується та сплачується ПДВ. Базовий розмір орендної плати разом з ПДВ становить 3253,18 гривень на місяць.

Пунктом 3.1.2. Договору визначено, що цей Договір припиняється у зв`язку з невиконанням його умов, у випадку несплати орендної плати за період понад 3 (три) місяці підряд або допущення заборгованості з орендної плати у сумі, що перевищує сумарний розмір орендної плати за останні 3 (три) місяці.

Згідно із п. 3.2. Договору, орендна плата за січень 2020 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць грудень 2019 року на індекс інфляції січня 2020 року. Орендна плата за кожен місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. У випадку дефляції орендна плата залишається на рівні попереднього місяця.

Відповідно до п. 3.5. Договору, орендна плата сплачується на підставі Договору. Несплачена, несвоєчасно перерахована або в неповному обсязі орендна плата підлягає індексації і стягується на спецрахунок орендодавця з нарахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Пунктом 3.6. Договору передбачено, що з метою підтвердження використання орендарем майна відповідно до умов цього Договору сторони складають відповідний акт прийому-передачі наданих послуг за відповідний місяць, що є достатньою підставою для здійснення розрахунків з орендодавцем.

Орендар зобов`язується підписати, надані орендодавцем, два примірника акта прийому-передачі наданих послуг та повернути в обов`язковому порядку один примірник орендодавцю не пізніше 14 (чотирнадцяти) календарних днів з моменту надання їх оригіналів орендарю орендодавцем або надати у визначений строк мотивовану відмову від підписання цього акта та протокол розбіжностей, який містить перелік необхідних зауважень та доопрацювань (п. 3.6.2. Договору).

На підставі п. 5.2., 5.4. Договору, орендар зобов`язується своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендар зобов`язаний перераховувати орендодавцю встановлену Договором орендну плату на вказані в цьому Договорі реквізити, але не пізніше 15 числа наступного місяця; своєчасно за письмовою згодою орендодавця, яка видається в порядку, визначеному законодавством, здійснювати відновлення, поліпшення орендованого майна та поточний ремонт приміщення за власний рахунок. За письмовим погодженням з орендодавцем, яке видається в порядку, визначеному законодавством, за рахунок власних коштів здійснювати капітальний ремонт орендованого майна (виконання інших робіт).

Пунктом 11.1. Договору сторони дійшли згоди, що цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Керуючись ч. 3 ст. 631 ЦК України, сторони домовились, що всі умови цього Договору розповсюджують свою дію на відносини між сторонами, які виникли з 27.01.2020 та діють по 26.01.2022 включно.

Позивачем за зустрічним позовом у підтвердження заявлених позовних вимог, що стосуються стягнення з відповідача за зустрічним позовом заборгованості зі сплати орендної плати за період із вересня по грудень 2020 року, надані копії листів №04-07/1642.49 від 12.10.2020, №04-07/1804.48 від 10.11.2020, №04-07/1934.47 від 10.12.2020 та №05-10/32.50 від 12.01.2021, якими орендодавець направляв орендарю рахунки на сплату орендної плати №3527 від 12.10.2020, №3946 від 10.11.2020, №4825 від 10.12.2020 та №49 від 11.01.2021, а також акти прийому-передачі наданих послуг.

Із акту звірки взаємних розрахунків дебіторської і кредиторської заборгованості від 27.01.2021, який позивачем за зустрічним позовом складено одноособово, вбачається, що за період із січня 2020 року по січень 2021 року відповідачем за зустрічним позовом сплачено 36 475,86 грн орендної плати, у свою чергу, заборгованість складає 26 025,39 грн.

Відповідно до поданих орендодавцем розрахунків, пеня за несвоєчасне виконання грошового зобов`язання за договором оренди становить суму 874,90 грн, розмір трьох процентів річних 217,10 грн, неустойка за користування майном за час прострочення виконання зобов`язання по поверненню орендованого майна за період із 01.01.2021 по 12.03.2021 складає 32 146,58 грн.

Листом від 11.02.2021 №05-04/301 позивач за зустрічним позовом повідомив відповідача за зустрічним позовом, що у зв`язку із заборгованістю за орендними платежами, яка складає 4 місяці за період із 01.09.2020 по 31.12.2020 у сумі 26 025,39 грн, Договір оренди вважається припиненим із 01.01.2021.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України унормовано, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За положеннями ст. 509 Цивільного кодексу України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (частина перша статті 530 цього Кодексу).

Згідно із ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України).

У відповідності до ч. 1, 6 ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

В силу приписів ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Дефектним актом на капітальний ремонт адмінбудинку та готелю в смт. Солотвино, вул. Озерна, 29 від 16.03.2020, складеним генеральним проектувальником Бобрик М.Є. на підставі обстеження будівлі, серед об`ємів робіт, зокрема, передбачені роботи з демонтажу внутрішнього облицювання стін (панелі), старої електромережі, вимикачів та розеток, старого облицювання стелі, віконних прорізів, засклених віконних рам, дверних коробок, дверних полотен, покриття підлоги, дерев`яного зовнішнього облицювання стін, дахового покриття з шиферних плит, дерев`яних конструкцій даху крокви 75 х 150, дерев`яних конструкцій даху.

В подальшому, Солотвинською селищною радою листом №425/02-21 від 29.10.2020 було відмовлено орендареві у наданні дозволу на збір вихідних даних для проведення ремонту та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна по вул. Озерній, 29 в смт. Солотвино Тячівського району, за підстави, що всі об`єкти нерухомого майна та інші будинки відпочинків по вул. Озерній знаходяться в карстонебезпечній зоні першочергової деформації поверхні, що унеможливлює проведення будь-якого виду будівельних робіт, загрожує просіданням ґрунту на невизначену глибину, несе небезпеку для життя та здоров`я громадян.

05.06.2020 Наглядова рада Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради прийняла рішення №05-03, відповідно до якого орендареві надано згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна шляхом проведення робіт за рахунок його власних коштів, погоджено проектну та кошторисну документацію за робочими проектами Капітальний ремонт адмінбудинку та готелю в смт. Солотвино, вул. Озерна, 29 Тячівського району та надано дозвіл на проведення робіт у відповідності до проектної та кошторисної документації за умови дотримання будівельних норм, стандартів і правил, техніки безпеки та охорони довкілля тощо протягом всього терміну проведення робіт з ремонту до їх завершення.

Як вбачається зі змісту наявного в матеріалах справи акту від 07.11.2020 огляду технічного стану будівель, серед яких адмінбудинок, площею 80,7 кв.м., літ А1, будівля готелю літ. Б1, площею 80,3 кв.м., 05.06.2020 рішенням наглядової ради Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради було надано відповідачу дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень шляхом проведення робіт, визначених проєктно-кошторисною документацією. Водночас під час проведення робіт із демонтажу даху та внутрішнього облицювання стін було виявлено наступні дефекти, які унеможливлюють збереження конструкцій каркасу дерев`яних будинків. При огляді виявлено наступні пошкодження: - загальний технічний стан несучих конструкцій непридатний для нормальної експлуатації, що пов`язано з наявністю численних пошкоджень та дефектів; - фундамент будівлі відсутній; - цегляні стіни відсутні, будівлі повністю дерев`яні; - деревина каркасу будівлі виявилась із численними загниваннями, як наслідок дії домових грибів при порушенні повітряно-вологісних умов експлуатації; - механічні пошкодження в процесі експлуатації, в місцях виявлення, стали причиною виникнення тріщин та загнивання деревини; - спостерігаються численні ураження деревини домовими грибами, в результаті чого вони приводять в непридатність деревинну тканину, розкладаючи целюлозу в оболонці клітин і поглинаючи необхідний для виникнення зв`язків лігнін, що приводить до втрати міцності і деревина має непридатний до експлуатації стан (поява загнивань), на підставі чого комісією у складі ФОП Колотуха І.О., директора ТОВ Палсір Мігалі М.М. та інженера з технічного нагляду ФОП Боднарчук Д.О. був зроблений висновок про те, що подальша експлуатація та використання дерев`яних каркасних елементів вказаних будівель є недопустимою та такою, що підлягає демонтажу.

Листом від 07.12.2020 ТОВ Палсір повідомило позивача за зустрічним позовом про намір з 01.12.2020 розірвати договір оренди №03-13-01/98 від 31.01.2020 через неможливість використання ним орендованого майна за призначенням. До листа позивачем також долучено два примірники додаткових угод про розірвання договору оренди №03-13-01/98 від 31.01.2020.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про оренду державного та комунального майна (в редакції, чинній на момент укладення Договору оренди), орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Як встановлено судом попередньо, відповідно до п. 1.3. Договору, майно передається в оренду для використання за визначеним цільовим призначенням з урахуванням наступного розподілу: а) адміністративна будівля літ. А1 з метою розміщення суб`єктів господарювання, що діють на основі приватної власності і провадять господарську діяльність з медичної практики; б) будівля готелю літ. Б1 з метою розміщення готелю.

Відповідно до ст. 767 Цивільного кодексу України, наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов`язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Згідно із ч. 2 ст. 780 Цивільного кодексу України, шкода, завдана у зв`язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

На підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідав.

Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату у вищевказаній нормі права визначено об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним у приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Разом з тим, в матеріалах справи відсутні докази того, що орендар здійснював будь-яку діяльність за визначеним п. 1.3. Договору цільовим призначенням; більше того, встановленими вище обставинами підтверджується факт неможливості використання орендованого майна за цільовим призначенням без здійснення капітального ремонту.

Неможливість закінчення капітального ремонту та використання орендованого майна на небезпечній для життя та довкілля території, є об`єктивними обставинами, які свідчать про неможливість використання орендарем орендованого ним майна з незалежних він нього обставин, що визначено у ст. 652 Цивільного кодексу України.

Таким чином, суд дійшов висновку про те, що відповідач за зустрічним позовом був позбавлений можливості користуватися орендованим майном, оскільки таке виявилося непридатним до використання; водночас капітальний ремонт орендарем не здійснений через обставини, які від нього не залежали, і мета, з якою укладався Договір оренди (здійснення орендарем господарської діяльності з використанням орендованого майна), не була досягнута сторонами.

При цьому, неможливість використання майна з незалежних від відповідача за зустрічним позовом обставин, з врахуванням позиції Верховного Суду у постанові від 12.11.2019 у справі №910/9278/18, спростовує твердження Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради про обов`язок орендодавця сплачувати орендну плату під час здійснення ремонтних робіт, відповідно до п. 5.4.1 договору оренди №03-13-01/98 від 31.01.2020, і до закінчення строку його дії. Такий ремонт орендарем здійснений не був через обставини, які від нього не залежали і мета з якою укладався договір оренди (здійснення орендарем господарської діяльності з використанням орендованого майна) не була досягнута сторонами.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 03.08.2022 у справі №907/910/20.

Що стосується заявленої позивачем за зустрічним позовом вимоги про стягнення з відповідача за зустрічним позовом неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю в сумі 32 146,58 грн, суд вважає за необхідне відзначити наступне.

Статтею 785 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

Як зазначено судом попередньо, листом від 11.02.2021 №05-04/301 позивач за зустрічним позовом повідомив відповідача за зустрічним позовом, що у зв`язку із заборгованістю за орендними платежами, яка складає 4 місяці за період із 01.09.2020 по 31.12.2020 у сумі 26 025,39 грн, Договір оренди вважається припиненим із 01.01.2021.

Водночас згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України, одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об`єкта оренди; ліквідації суб`єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об`єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

За приписами ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до ст. 782 Цивільного кодексу України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Підпунктом 3.1.2. Договору встановлено, що цей Договір припиняється у зв`язку з невиконанням його умов, у випадку несплати орендної плати за період понад 3 (три) місяці підряд або допущення заборгованості з орендної плати у сумі, що перевищує сумарний розмір орендної плати за останні 3 (три) місяці.

Поряд із цим, слід взяти до уваги, що вищенаведеним пунктом Договору і його умовами в цілому чітко не встановлений порядок припинення Договору із означеної підстави шляхом відмови від Договору чи шляхом його розірвання. Натомість, пунктом 8.3. Договору передбачене право орендодавця виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його припинення, анулювання в разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору.

За таких підстав. надіслання листа з повідомленням про припинення Договору вчинене всупереч встановленому у Договорі порядку припинення, із огляду на що лист орендодавця від 11.02.2021 №05-04/301 суд розцінює як ініціативу-пропозицію до припинення Договору шляхом розірвання у розумінні приписів ст. 188 Господарського кодексу України.

Крім того, наявним у матеріалах справи листом відповідача за зустрічним позовом від 07.12.2020 підтверджується, що останній повідомив позивача за зустрічним позовом, як орендодавця, про фактичну загибель майна, що в силу приписів ст. 291 Господарського кодексу України є окремою підставою для припинення договору оренди і свідчить про неможливість повернення об`єкта оренди з незалежних від орендаря підстав.

В матеріалах справи відсутні докази, які би вказували на те, що позивач за зустрічним позовом будь-яким чином намагався встановити, що залишилося від переданого в оренду нерухомого майна, чи є реальна можливість його повернення або матеріалів, з яких складалося таке майно; позивач за зустрічним позовом також не пропонував відповідачу за зустрічним позовом провести взаєморозрахунки, як і не заявляв вимоги про повернення об`єкта оренди.

Разом з тим, як вбачається із постанови про закриття кримінального провадження від 26.02.2021, майно, яке приймалось від орендодавця орендарем за Договором, демонтоване, відтак не може бути повернуте фактично.

Тим самим, суд вважає доведеним той факт, що позивач за зустрічним позовом усвідомлював загибель майна, а, відповідно, - і неможливість його повернення, відтак, заявлена позивачем за зустрічним позовом вимога про стягнення неустойки за користування майном за час прострочення виконання зобов`язання по поверненню орендованого майна задоволенню не підлягає.

Водночас суд критично оцінює доводи відповідача за зустрічним позовом про відсутність у позивача за зустрічним позовом повноважень на укладення Договору оренди приміщень, частини будівель, споруд та іншого окремого індивідуально визначеного майна об`єктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області №03-13-01/98 від 31.01.2020, виходячи з наступного.

Відповідно до п. 1.1. Положення про Комунальну установу Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради, затвердженого рішенням Закарпатської обласної ради №985 від 30.11.2017, Комунальна установа Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради (далі Управління) створена на підставі рішення Закарпатської обласної ради (далі засновник) на базі майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, яке закріплене за ним на праві оперативного управління відповідно до Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Закону України Про місцеве самоврядування в Україні.

Метою Управління є досягнення економічних та соціальних результатів у вигляді задоволення спільних інтересів територіальних громад сіл, селищ, міст Закарпатської області шляхом забезпечення належного утримання, експлуатації та ефективного використання майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ міст області, в тому числі шляхом виконання функцій контролю у випадках, визначених рішеннями засновника, здійснення іншої господарської діяльності в порядку, передбаченому законодавством та цим Положенням.

Відповідно до поставленої мети предметом діяльності Управління є, зокрема: здійснення функцій органу, уповноваженого управляти майном спільної власності територіальних громад області в порядку та межах, визначених рішеннями ради; здійснення функцій утримання на балансі нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Закарпатської області; укладення договорів оренди цілісних майнових комплексів та нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Закарпатської області на підставі відповідних рішень Засновника, тощо (п. 3.1., 3.2. Положення).

Пунктом 5.1. Положення визначено, що до прав Управління належить, зокрема: встановлювати договірні відносини з юридичними, фізичними особами стосовно господарських питань, віднесених до компетенції Управління; набувати майнових і немайнових прав, бути позивачем та відповідачем у суді з питань, що належать до його компетенції.

Наведені вище положення підтверджують наявність повноважень у Комунальної установи Управління спільною власністю територіальних громад Закарпатської обласної ради на укладення Договору оренди приміщень, частини будівель, споруд та іншого окремого індивідуально визначеного майна об`єктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області №03-13-01/98 від 31.01.2020, як це зазначено і в самому Договорі, зокрема, його вступній частині.

Згідно зі ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Положеннями ст. 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

В силу ст. 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Позивач за зустрічним позовом доказів на підтвердження наведених ним обставин та обґрунтувань суду не надав. Аргументи позивача за зустрічним позовом не знайшли свого підтвердження у матеріалах справи та положеннях законодавства.

З урахуванням вищевикладеного в сукупності, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні зустрічного позову.

РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ У СПРАВІ

Судові витрати підлягають віднесенню на позивача за зустрічним позовом у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. 11, 13, 14, 73 79, 86, 129, 210, 220, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України

СУД УХВАЛИВ:

1. У задоволенні зустрічного позову відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача за зустрічним позовом.

3. На підставі ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду згідно ст. 256 Господарського процесуального кодексу України подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. У разі розгляду справи (вирішення питання) без участі (неявки) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду.

4. Вебадреса сторінки на офіційному вебпорталі судової влади України в Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по даній справі, http://court.gov.ua/fair/sud5008/ або http://www.reyestr.court.gov.ua.

Повне судове рішення складено та підписано 10.04.2023.

Суддя Пригара Л.І.