ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.03.2023 Справа № 466/1557/21

за позовом: ОСОБА_1 , м. Львів-Брюховичі

до відповідача: Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Паркові вежі, м. Львів

про визнання недійсним рішення установчих зборів

Суддя Коссак С.М.

за участі секретаря Полюхович Х.М.

Представники:

Від позивача: Перунов В.В.- представник;

Від відповідача: Гущенко Є.В. представник

ВСТАНОВИВ:

Супровідним листом Шевченківського районного суду м. Львова від 16 серпня 2022 року за вх.№2253 від 02.09.2022 року матеріали справи №466/1557/21 за позовом ОСОБА_1 , м. Львів-Брюховичі до відповідача Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Паркові вежі, м. Львів про визнання недійсним рішення установчих зборів Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Паркові вежі, що оформлені протоколом установчих зборів, направлені для розгляду за встановленою юрисдикцією.

Ухвалою господарського суду Львівської області від 07.09.2022 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та розгляд підготовчого засідання призначено на 29.09.2022 року на 10год. 15хв.

Хід розгляду справи викладений в ухвалах суду.

Ухвалою суду від 03.11.2022 року витребувано в Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи: 26526811, 79040, м. Львів, вул. Городоцька, будинок 299) матеріали реєстраційної справи щодо створення ОСББ Паркові вежі багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . (належно оформлену копію до матеріалів справи), які надійшли до суду супровідним листом за вх.№ 23676/22 15.11.2022 року.

В порядку п.1 ч.1 ст.177 ГПК України судом, враховуючи клопотання позивача, визначено предмет спору та характер спірних правовідносин: про визнання недійсним рішень установчих зборів власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 від 01.03.2018 року, оформлених протоколом №1, 2.

У судовому засіданні 16.03.2023 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Аргументація учасників справи.

Правова позиція позивача.

Просить визнати недійсними рішення установчих зборів власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 від 01.03.2018 року, оформлених протоколом №1, 2 з таких підстав: установчі збори були проведені до моменту державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у будинку; не відомо чи створювалася ініціативна група з проведення установчих зборів; недотримано процедури повідомлення як позивача, так і інших співвласників про місце і час проведення установчих зборів, що могло вплинути на прийняття рішень; крім створення ОСББ (протокол№1), приймалися також рішення щодо діяльності ОСББ (протокол №2).

Правова позиція відповідача

Відповідно до інформації, яка знаходиться у матеріалах справи, установчі збори співвласників будинку по АДРЕСА_1 з подальшою реєстрацією ОСББ «ПАРКОВІ ВЕЖІ» відбулись у березні 2018 року. В свою чергу, право власності на квартиру АДРЕСА_2 позивачем було зареєстровано 02.04.2019 року, тобто через рік після установчих зборів та створення ОСББ «ПАРКОВІ ВЕЖІ».

Набуття позивачем права власності на квартиру у будинку в 2019 року, де вже рік існувало ОСББ «ПАРКОВІ ВЕЖІ», надає позивачу статус «співвласника багатоквартирного будинку» з усіма відповідними правами та обов`язками саме з моменту набуття права власності.

Відповідач зазначає, що позивач у позовній заяві так і не вказав, в чому полягало порушення права позивача, адже на момент проведення установчих зборів позивач не мав підтвердженого факту державної реєстрації права власності на квартиру, де вирішувалось питання створення ОСББ. Установчі збори проведені правомірно. Дотриманням законодавства. Рішення приймалися більшістю голосів одноголосно.

У позові просить відмовити. При цьому наводить приклади судової практики.

Обставини, встановлені судом.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 26 травня 2021 року у справі №466/1557/21 задоволено клопотання представника відповідача Гущенкова Євгенія Валерійовича про закриття провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркові вежі» про визнання недійсним рішення установчих зборів у зв`язку з тим, що справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства. Роз`яснено позивачу ОСОБА_1 його право на пред`явлення відповідного позову в порядку господарського судочинства.

Постановою Львівського апеляційного суду від 07 червня 2022 року у справі №466/1557/21 апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСББ «Паркові вежі» задоволено частково. Ухвалу Шевченківського районного суду м. Львова від 26 травня 2021 року у справі №466/1557/21 в частині стягнення з ОСОБА_1 у користь ОСББ «Паркові вежі» витрат на правову допомогу в розмірі 3 000,00грн. скасовано і прийнято в цій частині нове судове рішення, яким у задоволенні заяви ОСББ «Паркові вежі» про стягнення витрат на правову допомогу відмовлено. В решті ухвалу суду залишено без змін.

22 липня 2022 року позивач ОСОБА_1 звернувся до Шевченківського районного суду м. Львова із заявою в порядку ч.1 ч.256 ЦПК України, в якій просить постановити ухвалу про передачу справи 466/1557/21 на розгляд до господарського суду Львівської області. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 26 липня 2022 року цивільну справу №466/1557/21 направлено за встановленою юрисдикцією до господарського суду Львівської області.

Відповідно до матеріалів справи судом встановлено, що у порядок денний установчих зборів від 01.03.2018, що оформлені протоколом №1 включено такі питання: 1. Обрання голови установчих зборів; 2. Створення об`єднання співвласників, визначення його назви і місцезнаходження; 3. Розгляд і затвердження Статуту об`єднання; 4. Обрання голови, членів правління ОСББ та ревізора; 5. Про уповноваження представника установчих зборів для підписання статуту та державної реєстрації ОСББ.

На установчих зборах зареєстровано 4 власники квартир та нежитлових приміщень, які мають підтверджену державну реєстрацію права власності, що складає - 61,48% власників будинку. Загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку: 8594,91м2. У ініціативну групу за ініціативою якої скликані установчі збори увійшли: ОСОБА_2 , кв. АДРЕСА_3 ; ОСОБА_3 , кв. АДРЕСА_4 ; ОСОБА_4 кв. АДРЕСА_5 . У голосуванні брали участь ініціативна група та ТзОВ «Горизонт 2015», що становить 61,48% власників будинку.

З першого питання порядку установчі збори вирішили: обрати головою установчих зборів ОСОБА_2 . З другого питання порядку денного установчі збори вирішили: Створити об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркові Вежі» із місцезнаходженням : АДРЕСА_1 . З третього питання порядку денного установчі збори вирішили: Затвердити статут об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркові Вежі». З четвертого питання - обрати головою правління ОСББ «Паркові Вежі» ОСОБА_2 , член правління: ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , а також ревізором: ОСОБА_5 . З п`ятого питання - уповноважити голову правління ОСОБА_2 , підписати два примірники статуту та доручити державну реєстрацію ОСББ «Паркові Вежі» з право передоручення у відповідності до норм чинного законодавства України.

Рішення установчих зборів власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 від 1 березня 2018 року, оформлених Протоколом №1 були прийнятті одноголосно.

На порядок денний наступного рішення, що оформлене Протоколом №2 від 1 березня 2018 року установчих зборів власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 затверджено такий порядок денний: 1. Про порядок голосування; 2. Про долучення до роботи над організацією діяльності ОСББ наступних осіб: ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 . 3. Затвердження внесків на утримання будинку та прибудинкової території; 4. Затвердження правил проживання; 5. Затвердження штатного розкладу; 6. Про дозвіл на підписання угоди на комплексне обслуговування будинку; 7. Про доручення правлінню на розробку заходів необхідних для здійснення ефективної охорони та збереження майна співвласників; 8. Затвердження комісії про приймання будинку. 9. Про списання внесків на утримання будинку, що були понесені у матеріальній чи іншій негрошовій формі. 10. Про оформлення прав на користування землею; Про скликання позачергових зборів. Рішення по питаннях прийнято одноголосно.

Встановлено, що на установчих зборах зареєстровано 4 власники квартир та нежитлових приміщень, що складає 61,48% власників будинку. Загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку: 8594,91м2.

Відповідно до даних реєстраційної справи ОСББ «Паркові Вежі» №1.7-24177-2902 від 08.11.2022 року, належна копія якої знаходиться в матеріалах справи, державним реєстратором Дронь Ольгою Теодозіївною проведено державну реєстрацію юридичної особи ОСББ «Паркові Вежі» 21.03.2018 року .

Судом встановлено, що згідно Акту розподілу площ від 28 грудня 2017 року «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з торговими та обслуговуючими приміщеннями і підземним паркінгом на АДРЕСА_1 зі знесенням існуючих споруд» встановлено, що ФОП Кузьма Михайло Миколайович та ТзОВ «Горизонт 2015» в особі директора Буского Назара Миколайовича уклали цей акт про таке: сторони відповідно до умов договору вирішили, що після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта - «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з торговими та обслуговуючими приміщеннями і підземним паркінгом на АДРЕСА_1 зі знесенням існуючих споруд», набувають майнові права (право набути право у власність після введення Об`єкту в експлуатацію площі об`єктів будівництва, які перейдуть у власність (розпорядження) сторін у такій спосіб: 1.1 Сторона-1 ОСОБА_1 отримає у власність (розпорядження) квартири загальна площа яких становить 973,5м2 в кількості 15 штук.; 1.2. Сторона-1 ОСОБА_1 отримає у власність (розпорядження) паркомісця у кількості 5шт.; 1.3. Сторона-1 ОСОБА_1 отримає у власність (розпорядження) нежитлові приміщення-офіси загальна площа яких становить 205,1м2 в кількості 4 шт.; 2.1. Сторона-2 ТзОВ «Горизонт 2015» отримає у власність (розпорядження) квартири загальна площа яких становить : 5689,40м2 в кількості 82шт.; 2.2. Сторона-2 ТзОВ «Горизонт 2015» отримає у власність (розпорядження) комори загальна площа яких становить 136,1 м2 в кількості 45шт.; 2.3. Сторона-2 ТзОВ «Горизонт 2015» отримає у власність (розпорядження) паркомісця в кількості 33шт.; 2.5. Сторона-2 ТзОВ «Горизонт 2015» отримає у власність (розпорядження) нежитлові приміщення-офіси площа яких становить 765,40м2 в кількості 3 шт. В даному акті зазначено, що дані площі взяті з інвентаризаційної справи та технічного паспорту на багатоквартирний житловий будинок з торговими та обслуговуючими приміщеннями і паркінгом за адресою АДРЕСА_1 . Відтак, згідно Акту розподілу площ, Сторона-1 ОСОБА_1 отримає у власність 1178,6м2 площ, а Сторона-2 ТзОВ «Горизонт 2015» отримає у власність 6590,9м2площ.

Відповідно до Декларації про початок виконання будівельних робіт Будівництво багатоквартирного житлового будинку з торговими та обслуговуючими приміщеннями і підземним паркінгом на АДРЕСА_1 загальна площа будівлі відповідно до проектної документації становить 10624,47м2.

Згідно поданої позивачем Декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до I-III категорії складності «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з торговими та обслуговуючими приміщеннями і підземним паркінгом на АДРЕСА_1 зі знесенням існуючих споруд» в п.14 Техніко-економічні показники об`єкта (з урахуванням результатів технічної інвентаризації) зазначено опис об`єкта: загальна площа будівлі 10 647,43 кв.м. (в межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін); в п.16 Характеристика об`єкта: загальна площа квартир 6603,06 кв. м.; загальна площа приміщень комерційного призначення 931,45 кв.м.; загальна площа комор 125,86 кв.м.; площа паркінгу 934,54 кв.м.

Розпорядженням Шевченківської районної адміністрації №654 від 18.12.2017 року новозбудованому, багатоквартирному житловому будинку з торговими та обслуговуючими приміщеннями і підземними паркінгом на АДРЕСА_1 , загальною площею 10647,43кв.м., житловою площею 3059,20 кв.м. присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 .

Відповідно до матеріалів справи позивач ОСОБА_1 згідно поданих ним документів, відчужив станом на 20.02.2018 року 5 квартир, загальна площа яких становить 276,5 кв.м. Відтак, станом на час проведення установчих зборів у ОСОБА_1 було 902,1кв.м. площ (1178,6-276,5).

Позивач зазначив, що станом на день подання позовної заяви до суду (01.03.2021 року) ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_6 , що підтверджується витягом №162477036 від 05.04.2019 року.

Станом на час проведення установчих зборів власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , у присутньої ініціативної групи та ТзОВ «Горизонт 25» було 5284,4кв.м. площ, що становить 61,48% від загальної площі будинку 8594,91 кв.м., яка зазначена у протоколі №1 та № від 01 березня 2018 року.

Норми права та мотиви суду.

Відповідно до ст.385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку регулюються Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (надалі Закон про ОСББ).

Згідно зі ст.1 цього Закону об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до ст.6 Закону про ОСББ об`єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об`єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

Для створення об`єднання скликаються установчі збори.

Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень.

Судом встановлено, що скликання установчих зборів багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 відбулося ініціативною групою у складі 3 власників квартир та нежитлових приміщень: ОСОБА_2 , кв. №26; ОСОБА_3 , кв. №55; ОСОБА_4 кв. №20. У голосуванні брало участь ТзОВ «Горизонт 2015», якому належить на праві власності 72 квартири (№№1,2, 9, 12,14,15, 19,22,23-32, 34-38, 43-49, 51-54, 56-75, 77,79,81-97).

Станом на час проведення установчих зборів власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , у присутньої ініціативної групи фізичні особи та ТзОВ «Горизонт 25» було 5284,4кв.м. площ, що становить 61,48% від загальної площі будинку 8594,91 кв.м., яка зазначена у протоколі №1 та №2 від 01 березня 2018 року та відповідає Декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до I-III категорії складності «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з торговими та обслуговуючими приміщеннями і підземним паркінгом на АДРЕСА_1 зі знесенням існуючих споруд» (п.16).

Загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку та їх процентне співвідношення позивачем не оспорюється.

Посилання на відповідні Витяги з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що посвідчують право власності на квартири, містяться у Протоколі №1 від 01.03.2018 року установчих зборів власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , що знаходиться у Реєстраційній справі ОСББ «Паркові Вежі» №1.7-24177-2902 від 08.11.2022 року.

Судом встановлено, що процедура проведення установчих зборів, в тому числі і кворум на установчих зборах були дотримані. Доказів протилежного позивач суду не надав. Таким чином сам факт створення ініціативної групи, її кількісний склад, необхідний для скликання установчих зборів, факт належності їм на праві власності майна та факт держаної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень, що відповідно до вимог Закону про ОСББ, є необхідною передумовою скликання та проведення установчих зборів, дотримано. А тому аргументи позивача в цій частині судом відхиляються.

Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Час і місце проведення обираються зручними для більшості можливих учасників зборів (ч.ч.4,5 ст.6 Закону про ОСББ).

В силу положень ч.ч.6,7,9 ст.6 Закону про ОСББ установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.

Отже, Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлено два можливі способи повідомлення співвласника про проведення установчих зборів, або шляхом вручення безпосередньо співвласнику під розписку або шляхом надіслання поштового відправлення рекомендованим листом.

Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.

Судом встановлено, що рішення установчих зборів, що оформлені протоколом №1,2 від 01.03.20218 року прийнято одноголосно всіма присутніми на зборах співвласниками квартир та нежитлових приміщень. При цьому дотримано вимоги законодавства щодо балансу, коли кожний співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Слід зазначити, що голос позивача при прийнятті рішення про створення ОСББ та визначення порядку його діяльності не був би вирішальним.

Щодо тверджень позивача про неповідомлення його про проведення зборів учасників суд зазначає таке.

Установчі збори об`єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

Отже, Закон про ОСББ передбачає спеціальну норму, за якою передбачена можливість проведення установчих зборів у новозбудованих багатоквартирних будинках це державну реєстрацію права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

На момент проведення установчих зборів позивач не зареєстрував право власності на квартиру. У позовній заяві позивач зазначає, що він є власником квартири АДРЕСА_2 , що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майнопро реєстрацію права власності № 152477036 від 05.04.2019 року, номер запису про право власності 310492251, дата державної реєстрації 02.04.2019 року. Підстава виникнення права власності-Декларація про готовність об`єкта до експлуатаціїЛВ73, виданий 08.06.2017 року, виданий ДАБІ у Львівській області, , Акт розподілу площ б/№ від 28 грудня 2017 року , розпорядження №654 від 18.12.2017 року Шевченківської районної адміністрації Львівської міської ради.

Отже, державна реєстрація права власності на квартиру відбулася після проведення установчих зборів власників квартир та нежитлових приміщень. При цьому право власності на квартиру позивача не оспорюється та не є предметом доказування у цій справі.

Відповідно до ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ч.1 ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та Законом України "Про інвестиційну діяльність".

Відповідно до ч.5 ст. 7 та ст. 4 «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У ст.2 Закону України « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому (з врахуванням правової позиції ВП ВС у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц).

Судом встановлено, що згідно Акту розподілу площ від 28 грудня 2017 року «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з торговими та обслуговуючими приміщеннями і підземним паркінгом на АДРЕСА_1 зі знесенням існуючих споруд» між ФОП Кузьма Михайло Миколайович та ТзОВ «Горизонт 2015» в особі директора Буского Назара Миколайовича сторони вирішили, що після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта - «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з торговими та обслуговуючими приміщеннями і підземним паркінгом на вулиці Торф`яній, 25 у м. Львові зі знесенням існуючих споруд», набувають майнові права (право набути право у власність після введення Об`єкту в експлуатацію площі об`єктів будівництва, які перейдуть у власність (розпорядження) сторін.

У Декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до I-III категорії складності «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з торговими та обслуговуючими приміщеннями і підземним паркінгом на вулиці Торф`яній, 25 у м. Львові зі знесенням існуючих споруд» в п.14 Техніко-економічні показники об`єкта (з урахуванням результатів технічної інвентаризації) зазначено про готовність до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта.

Розпорядженням Шевченківської районної адміністрації №654 від 18.12.2017 року новозбудованому, багатоквартирному житлвоому будинку з торговими та обслуговуючими приміщеннями і підземними паркінгом на вул. Торф`яній, 25, присвоєно поштову адресу: вулиця Торф`яна, будинок №25-А.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (постанова ВП ВС від 14.09.2021 у справі №359/5719/17).

Позивач на час проведення установчих зборів не мав підтвердженого права власності на майно квартиру у багатоквартирному будинку по вул. Відтак відповідача не знав і не міг знати про підтверджене право власності такої особи на квартиру. При цьому суд зауважує, що питання належності чи відсутності права власності на квартиру позивача не є предметом розгляду.

З цього приводу суд звертається до правової позиції, висловленої у постанові Великої Палати Верховного Суду від 2 листопада 2021 у справі №925/1351/19,що, якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункти 7.15, 7.16).

Суд доходить висновку, що відсутність факту державної реєстрації права власності квартири у новозбудованому будинку, а відтак і відповідної інформації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень виключає недобросовісність поведінки ініціативної групи щодо неналежного особистого повідомлення позивача про проведення установчих зборів, оскільки Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження. Аргументів вчинення активних дій зі сторони позивача, які б свідчили про його бажання взяти участь у зборах судом не встановлено, а позивачем не наведено.

Судом встановлено, що різного роду повідомлення як про проведення зборів. Організаційно-господарської діяльності ОСББ містяться на дошці оголошень.

Щодо тверджень позивача про неповідомлення ряду інших співвласників про проведення установчих зборів, то суд звертає увагу, що такі інші особи не оспорювали їх повідомлення про проведення спірних установчих зборів, а позивач не може обґрунтовувати порушення своїх прав під час проведення установчих зборів недотриманням відповідачем порядку повідомлення про проведення установчих зборів інших співвласників.

Суд звертає увагу, що для визнання недійсними рішень установчих зборів необхідно встановити факт порушення цими рішеннями прав та законних інтересів співвласника об`єднання, який їх оскаржує. А тому доводи позивача, що гіпотетично могла бути більшість, яка б проголосувала по-іншому за порядок денний судом відхиляється як необгрунтовані та безпідставні.

Відтак, зважаючи на наведене, судом встановлено, що процедура проведення установчих зборів, в тому числі і кворум на установчих зборах були дотримані. Доказів протилежного позивач суду не надав.

Безпідставним є твердження позивача про те, що співвласниками багатоквартирного будинку не створювалася ініціативна група, оскільки установчі збори скликані ініціативною групою у складі: ОСОБА_2 , кв. №26; ОСОБА_3 , кв. №55; ОСОБА_4 кв. №20. У голосуванні брало участь ТзОВ «Горизонт 2015», якому належить на праві власності 72 квартири (№№1,2, 9, 12,14,15, 19,22,23-32, 34-38, 43-49, 51-54, 56-75, 77,79,81-97), про що зазначено у протоколі №1, №2 від 01 березня 2018 року.

Отже, зважаючи на наведене, судом встановлено, що процедура проведення установчих зборів та порядок голосування дотримані. За результатами проведення установчих зборів всі рішення прийнято більшістю голосів співвласників «за».

Щодо визнання недійсним рішення від 01березня 2018 року, що оформлене протоколом №1 суд зазначає також таке.

Передумовою захисту та відновлення порушеного права позивача є існування такого права та, відповідно, порушення, на час звернення з позовом до суду.

Позовна вимога щодо визнання недійсним рішення ОСББ, яким створено юридичну особу та затверджено її статут (ОСББ), а створена у відповідному порядку на захист інтересів співвласників будинку, існує та здійснює свою діяльність тривалий час, за період свого існування набувши відповідних прав і обов`язків, не призведе до поновлення прав і законних інтересів співвласника ОСББ. Швидше за все такий позов буде свідчити про втручання суду в діяльність ОСББ та порушення інтересів інших його співвласників, що є недопустимим.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), у пункті 1 статті 6 Конвенції закріплене «право на суд» разом з правом на доступ до суду, тобто правом звертатися до суду із цивільними скаргами, що складають єдине ціле (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «Ґолдер проти Сполученого Королівства» (Golder v. the United Kingdom) від 21 лютого 1975 року, заява № 4451/70, пункт 36). Проте такі права не є абсолютними та можуть бути обмежені, але лише таким способом і до такої міри, що не порушує сутність цих прав (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «Станєв проти Болгарії» (Stanev v. Bulgaria) від 17 січня 2012 року, заява № 36760/06, пункт 230).

Наявність юридичного спору означає, що сторони цього спору перебувають у правовідносинах, пов`язаних з реалізацією ними своїх прав, які мають суперечливий, протилежний характер, та прагнуть вирішити наявний між ними конфлікт із застосуванням відповідних правових механізмів. За змістом позовних вимог, та обставин, встановлених у судовому засіданні між позивачем та іншими співвласниками, які прийняли рішення створити юридичну особу - відповідача, виник правовий конфлікт щодо реалізації позивачем права на управління спільним майном співвласників, який позивач прагне розв`язати всупереч законодавчо встановленій процедурі.

Верховний Суд у своїх постановах у подібних справах неодноразово зазначає, що інтереси окремого власника можуть не збігатися з інтересами інших співвласників багатоквартирного будинку. Тому, вирішуючи питання щодо ефективності обраного позивачем способу захисту, суди мають враховувати баланс інтересів усіх співвласників та самого ОСББ, уникати зайвого втручання в питання створення і діяльності ОСББ, які вирішуються виключно установчими зборами співвласників.

Подібний висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2018 у справі №916/4625/15, постанові Верховного Суду від 06.07.2022 року у справі №910/2396/20, Великої Палати Верховного Суду у постанов від 29 червня 2021 року у справі №916/964/19).

Щодо визнання недійсним рішення №2, оформленого протоколом від 01 березня 2018 року суд зазначає також таке.

Результати голосування з усіх питань порядку денного установчих зборів співвласників визначаються одночасно за наслідком складення підсумку голосів співвласників, які брали участь в установчих зборах. Відтак прийняття рішення про утворення ОСББ фактично відбувається одночасно із прийняттям рішення про затвердження його кошторису та розміру внесків співвласників, що виключає обґрунтованість тверджень позивача про те, що затвердження кошторису та розміру внесків членів ОСББ відбулося до моменту утворення ОСББ як юридичної особи.

Згідно з п. 6 ч.1 ст. 3 ЦК України справедливість, добросовісність та розумність віднесені до загальних засад цивільного законодавства. Тому законодавство підлягає тлумаченню виходячи із цих засад. Зокрема, слід мати на увазі, що юридична особа вже з моменту її створення повинна мати цивільну дієздатність, яку юридична особа набуває через свої органи (частина перша статті 92 ЦК України). Отже, Закон про ОСББ необхідно тлумачити таким чином, щоб він забезпечував набуття дієздатності ОСББ через його органи з моменту реєстрації ОСББ.

Суд відхиляє доводи позивача щодо неможливості розгляду та прийняття питань порядку денного, зазначених у рішенні, оформленого протоколом №2, в контексті організаційно господарської діяльності ОСББ і при цьому застосовує правові положення, зазначені у п.8.20-8.22 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 лютого 2022 року у справі № № 910/5179/20.

Так, ст. 6 Закону про ОСББ не передбачено заборони щодо внесення до порядку денного установчих зборів інших питань діяльності ОСББ, зокрема щодо прийняття рішень, які віднесено статтею 10 Закону до виключної компетенції загальних зборів ОСББ (обрання його органів управління, вирішення інших питань організації діяльності об`єднання затвердженням первісного кошторису, визначення розміру членських внесків). Під час здійснення господарської діяльності загальними зборами можуть бути внесені зміни до кошторису за поданням правління ОСББ виходячи із компетенції правління щодо підготовки кошторису, балансу об`єднання та річного звіту відповідно до частини двадцятої ст. 10 Закону про ОСББ не обмежує прав співвласників у їх волевиявленні щодо прийняття колективного рішення з питань, віднесених до виключної компетенції зборів співвласників, за наявності необхідної кількості голосів на установчих зборах для прийняття відповідного рішення, яке віднесено до компетенції загальних зборів співвласників, оскільки прийняття таких рішень відповідає меті утворення ОСББ за цим Законом - визначення порядку колективного управління спільним майном співвласниками.

Отже, ще до державної реєстрації ОСББ воно повинне прийняти рішення про обрання членів правління ОСББ. Водночас відповідно до частини дев`ятої ст. 10 Закону про ОСББ таке повноваження належить до виключної компетенції загальних зборів співвласників як вищого органу управління ОСББ. Тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що компетенція установчих зборів ОСББ не обмежується повноваженнями, визначеними частиною тринадцятою статті 6 Закону, а установчі збори вправі також приймати рішення, передбачені статтею 10 цього Закону, в тому числі рішення про затвердження кошторису, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Інші доводи позивача, на які він посилається як на підставу для визнання недійсними рішень установчих зборів, суд вважає безпідставними, оскільки такі обставини стосуються інших осіб. Разом з тим, будь-які формальні неточності чи недоліки протоколу та/або додатку до нього не можуть бути підставою для визнання недійсними рішень, прийнятих на установчих зборах співвласників багатоквартирного будинку.

Враховуючи все наведене вище, з огляду на предмет позову у цій справі, суд вважає, що рішення установчих зборів в частині організаційних питань проведення зборів, створення ОСББ та затвердження його статуту, виборів органів управління, уповноваження особи щодо державної реєстрації об`єднання, організаційно-фінансових питань безпосередньо стосуються відносин створення ОСББ як юридичної особи, прийнятті правомірно. На переконання суду вимоги позивача про визнання незаконними рішень установчих зборів спрямовані на припинення ОСББ, а не на захист прав та охоронюваних законом інтересів позивача (подібний висновок міститься у п.5.32 постанови Верховного Суду від 22.06.2021 у справі №910/9672/20).

Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам у цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Отже, суд доходить висновку, що позивачем не доведено порушення його прав чи законних інтересів рішеннями установчих зборів власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 від 01.03.2018, оформлених протоколом №1 та №2 та про відмову у задоволені позову.

Судовий збір

Стосовно розподілу судових витрат суд зазначає таке. Відповідно до п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак судовий збір, сплачений позивачем, покладається на нього.

Керуючись ст. ст. 74, 76-80, 129, 237, 238, 241 ГПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволені позову відмовити.

Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені ст. 256, 257 ГПК України.

Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається - http://court.gov.ua/fair/sud5015, а також у Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою - http://reyestr.court.gov.ua

Повний текст рішення складено та підписано 27.03.2023 року.

Суддя Коссак С.М.