ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

28 березня 2023 року Справа № 903/71/23
Господарський суд Волинської області у складі:

головуючого судді Гарбара Ігоря Олексійовича

секретар судового засідання Коваль Олександр Миколайович

за участю представників сторін:

від позивача: Величко С.О. ордер серія АС №1052319 від 21.02.2023

від відповідача: н/з

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Луцьку у приміщенні Господарського суду Волинської області справу №903/71/23 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Луцькміськбуд до Луцької міської ради про визнання укладеної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

18.01.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю Луцькміськбуд подало позов до Луцької міської ради, в якому просить суд визнати укладеною додаткову угоду між Товариством з обмеженою відповідальністю Луцькміськбуд та Луцькою міською радою про поновлення договору оренди землі від 22 травня 2017 року (загальною площею 0,0779 га, кадастровий номер :11:116:0004), яка розташована за адресою: Волинська область, м. Луцьк, вул. Кафедральна, 13 для будівництва та обслуговування житлово-торгового комплексу, на той самий строк і на тих самих умовах, а саме до 22 травня 2027 року включно.

Ухвалою Господарського суду Волинської області від 23.01.2023 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

07.02.2023 представник відповідача подав до суду відзив на позовну заяву, в якому просив суд відмовити в задоволенні позову повністю.

Протокольною ухвалою від 21.02.2023 суд відклав розгляд справи в підготовчому судовому засіданні на 07.03.2023 о 12:15 год.

Протокольною ухвалою від 07.03.2023 суд закрив підготовче провадження та призначив розгляд справи по суті на 28.03.2023 о 10:15 год.

Представник позивача в судовому засіданні просив позов задовольнити повністю.

Представник відповідача в призначене судове засіданні не з`явився, 28.03.2023 на електронну адресу суду надіслав клопотання про відкладення розгляду справи, у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю головного спеціаліста, юриста відділу судового представництва юридичного департаменту Луцької міської ради Бондрачука Романа Ігоровича, який є представником Луцької міської ради у даній справі, а також зайнятістю інших представників Луцької міської ради, з метою забезпечення права Луцької міської ради як сторони у справі щодо надання пояснень суду, наведення своїх доводів, міркувань щодо питань, які виникають під час судового розгляду, заперечень проти заяв, клопотань, доводів і міркувань інших осіб.

Щодо заяви представника відповідача про відкладення розгляду справи, судом враховано наступне.

Статтею 194 ГПК України визначено, що завданням розгляду справи по суті є розгляд та вирішення спору на підставі зібраних у підготовчому провадженні матеріалів, а також розподіл судових витрат.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 216 Господарського процесуального кодексу України суд відкладає розгляд справи у випадках, встановлених ч. 2 ст. 202 цього Кодексу.

Окрім цього, численними рішеннями Європейського суду з прав людини у справах проти України визнано порушення пункту 1статті 6 Право на справедливий суд Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що, зокрема, полягало у тому, що національними судами не забезпечено розгляд справи заявника в розумний строк через затримки у провадженні, в основному з вини судів.

Проте, відповідачем не було доведено суду неможливості заміни представника, а також неможливості розгляду справи без участі відповідача. Також судом враховано, що відкладення розгляду справи може призвести до затягування строків розгляду спору та порушення вимог статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Таким чином, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

З врахуванням того, що у матеріалах справи достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника відповідача, за наявними у справі матеріалами.

Враховуючи зазначене, суд не вбачає підстав для відкладенні розгляду справи та відмовляє у задоволенні клопотання відповідача про відкладенні розгляду справи.

Оскільки неявка представника відповідача не перешкоджає розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути спір за відсутності відповідача, за наявними в ній матеріалами.

Суд вважає, що ним, в межах наданих йому повноважень, створені належні рівні умови сторонам для представлення своєї правової позиції та надання доказів і вважає за можливе розгляд справи проводити за наявними в ній матеріалами.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов до висновку, що наявні у матеріалах справи документи достатні для прийняття повного та обґрунтованого судового рішення у відповідності до ст.240 ГПК України, а неявка представника позивача не перешкоджає вирішенню справи по суті за наявними в ній матеріалами.

Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, господарський суд прийшов до наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, 22.05.2017 між Луцькою міською радою та ТзОВ «Луцькміськбуд» укладено договір оренди землі, який зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.10.2017, номер запису про інше речове право: 22696059 (а.с.8-10, 14).

Відповідно до п.п. 1, 2, 3, 7 договору, Луцька міська рада надає, а ТзОВ «Луцькміськбуд» приймає в строкове платне користування земельну ділянку - землі житлової та громадської забудови, з кадастровим номером :11:116:0004, загальною площею 0,0779 га, яка знаходиться за адресою: м. Луцьк, вул. Кафедральна,13. На земельній ділянці розміщений незавершений будівництвом житлово-офісний комплекс (будівельна готовність 3%).

Договір укладений на 5 (п`ять) років. Після закінчення строку дії договору ТзОВ «Луцькміськбуд» має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі ТзОВ «Луцькміськбуд» повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Луцьку міську раду про намір продовжити його дію (до лист-повідомлення про поновлення договору орендар додає проект додаткової угоди).

В пунктах 8-10 договору сторони погодили порядок нарахування та сплати орендної плати за землю.

У відповідності до пунктів 13-14 цього договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Пунктом 25 Договору передбачено обов`язок орендаря у разі наміру скористатися переважним правом на поновлення Договору на новий строк повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до спливу строку Договору листом-повідомленням з прикладеним проектом додаткової угоди.

Відповідно до пункту 35 вказаного Договору він набуває чинності з моменту його підписання сторонами.

Отже, суд зазначає, що строк дії договору встановлений на п`ять років до 22.05.2022.

Як вбачається з матеріалів справи, 16.03.2022 Луцька міська рада листом за № 1.1-16/1155/2022 повідомила ТзОВ «Луцькміськбуд» про те, що договір оренди землі закінчується 22.05.2022, для поновлення договору оренди землі директорові ТзОВ «Луцькміськбуд» необхідно до 22.04.2022 заявою повідомити Луцьку міську раду про намір поновити договір оренди землі та надати в департамент «Центр надання адміністративних послуг в м. Луцьку» Луцької міської ради за адресою: м. Луцьк, вул. Лесі Українки, 35 1-й поверх, документи, перелік яких зазначено в формулярі заяви № Ф-02/ІК-226/20.3/16 (а.с.17).

18.04.2022 ТзОВ «Луцькміськбуд» звернулось до Луцької міської ради з заявою про продовження терміну дії договору оренди землі від 22.05.2017 для будівництва та обслуговування житлово-торгового комплексу за адресою: м. Луцьк, вул. Кафедральна, 13 (а.с.18).

У відповідь на дану заяву Луцька міська рада в листі про поновлення договору оренди землі на вул. Кафедральна, 13 у місті Луцьку від 01.05.2022 року за № 1.1-16/164 7/2022 повторно повідомила ТзОВ «Луцькміськбуд» про необхідність подати документи, зазначені в формулярі заяви № Ф-02ЛК-226/20.3/16, для розгляду питання поновлення договору оренди землі від 22.05.2017 (а.с.19).

18.05.2022 ТзОВ «Луцькміськбуд» звернулось до Луцької міської ради з заявою про поновлення договору оренди землі від 22.05.2017 для будівництва та обслуговування житлово-торгового комплексу за адресою: м. Луцьк, вул. Кафедральна, 13 (а.с.20, 39-40).

Розглянувши заяву ТзОВ «Луцькміськбуд» від 18.05.2022 та документи, які були подані товариством разом з заявою, Луцька міська рада повідомила, що подані для розгляду документи містять помилки, недоліки та зауваження, які підлягають усуненню до внесення департаментом містобудування, земельних ресурсів та реклами Луцької міської ради відповідного проекту рішення на розгляд постійної комісії міської ради з питань земельних відносин та земельного кадастру та сесії Луцької міської ради, та просить після внесення відповідних змін та доповнень повторно подати пакет документів, визначених формуляром заяви № Ф-02/ІК-226/20.3/16 (а.с.41).

08.08.2022 ТзОВ «Луцькміськбуд» звернулось до Луцької міської ради з заявою про поновлення договору оренди землі від 22.05.2017 для будівництва та обслуговування житлово-торгового комплексу за адресою: м. Луцьк, вул. Кафедральна, 13 (а.с.42).

19.08.2022 Луцька міська рада в листі про поновлення договору оренди землі на вул. Кафедральна, 13 у місті Луцьку за №6-13/464/2022 повідомила ТзОВ «Луцькміськбуд» , що документи, які були подані товариством разом з заявою, Луцька міська рада повідомила, що подані для розгляду документи містять помилки, недоліки та зауваження, які підлягають усуненню до внесення департаментом містобудування, земельних ресурсів та реклами Луцької міської ради відповідного проекту рішення на розгляд постійної комісії міської ради з питань земельних відносин та земельного кадастру та сесії Луцької міської ради (а.с.44).

05.09.2022 ТзОВ «Луцькміськбуд» звернулось до Луцької міської ради з заявою про поновлення договору оренди землі від 22.05.2017 для будівництва та обслуговування житлово-торгового комплексу за адресою: м. Луцьк, вул. Кафедральна, 13 (а.с.45-46).

Луцька міська рада в листі про поновлення договору оренди землі на вул. Кафедральна, 13 у місті Луцьку за №6-13/722/2022 від 15.09.2022 повідомила ТзОВ «Луцькміськбуд», що підготовлений проект рішення «Про поновлення договору оренди землі ТзОВ «Луцькміськбуд» для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу (03.15) на вул. Кафедральна, 13 у місті Луцьку» буде переданий на розгляд засідань постійної комісії з питань земельних відносин та земельного кадастру та сесії Луцької міської ради (а.с.47)

Згідно витягу з протоколу пленарного засідання 35-ї сесії Луцької міської ради VIIІ скликання від 28.09.2022 року Луцька міська рада не прийняла за основу та в цілому рішення про поновлення договору оренди землі ТзОВ «Луцькміськбуд» для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу на вул. Кафедральна, 13 у м. Луцьку (площею 0,0779 га), (а.с.23)

Позивач вказує, що незважаючи на закінчення строку дії договору оренди землі від 22.05.2017, ТзОВ «Луцькміськбуд» продовжує користуватися земельною ділянкою загальною площею 0,0779 га за адресою: м. Луцьк, вул. Кафедральна, 13 з метою будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу, належне виконує умови даного договору оренди землі, зокрема сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, що підтверджується листом Головним управлінням Державної податкової служби у Волинській області від 16.05.2022 за № 3822/6/03-20-04-05-06 (а.с.22).

Дослідивши матеріали справи, надавши правову оцінку правовідносинам сторін, дослідивши правову норму, яка підлягає застосуванню у відносинах сторін, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову виходячи із наступного.

Предметом даного спору є визнання поновленим договору оренди землі.

Громадяни та юридичні особи у визначеному законом порядку набувають прав власності та користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення для ведення господарської діяльності або задоволення особистих потреб.

Відносини, пов`язані з набуттям та реалізацією громадянами, юридичними особами прав на земельні ділянки та з цивільним оборотом земельних ділянок грунтуються на засадах рівності сторін і є цивільно-правовими.

Згідно ч.2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У державній власності, згідно ст.84 Земельного кодексу України (надалі в тексті ЗК України) перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності.

Статтею 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що відповідні ради здійснюють права суб`єкта комунальної власності від імені та в інтересах територіальних громад.

Згідно із статтею 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється, зокрема, органами місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначених статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.(ст.124 ЗК України).

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. (ст.2 названого Закону).

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди , що встановлено ст.15 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 16 цього ж Закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Згідно ч.1 ст.19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст.31 Закону України "Про оренду землі" та ч.1 п. 36 договору оренди землі, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 03.10.2017 за №22696059 договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Статтею 291 Господарського кодексу України, також визначено, що договір оренди земельної ділянки припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Частиною 1 статті 34 ЗУ "Про оренду землі" визначено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договори найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України Про оренду землі.

Законом України Про оренду землі визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Отже, строк дії договору оренди землі, укладеного між Луцькою міською радою та ТОВ «Луцькміськбуд», зареєстрованого у речових прав на нерухоме майно від 03.10.2017 за №22696059 закінчився 22.05.2022.

При цьому, суд зазначає, що в даному випадку договір оренди земельної ділянки припинив свою дію відповідно до умов самого договору та Закону України "Про оренду землі".

Так, у частинах 1-5 статті 33 цього Закону, передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень на поновлення договору оренди землі.

Частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

З огляду на закінчення строку дії договору оренди землі 22.05.2022 позивачем не було реалізовано право, передбачене статтею 33 Закону України "Про оренду землі" на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), в порядку визначеному положеннями ч. ч 1-5, 6 цієї статті, доказів протилежного суду не надано.

Пунктом 7 договору оренди від 22.05.2017, передбачено, що після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (до лист-повідомлення про поновлення договору орендар додає проект додаткової угоди).

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статті 33 Закону України Про оренду землі.

Зокрема, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Закон України Про оренду землі фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

Суд зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV.

Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, від 31.08.2021 №903/1030/19).

Як вже зазначалось вище, строк дії договору оренди землі від 22.05.2017 закінчився 22.05.2022.

В матеріалах справи відсутні докази узгодження позивачем та відповідачем істотних умов договору, та враховуючи те, що позивач не звертався до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, порушивши п. 25 договору оренди землі від 22.05.2017, переважне право на поновлення договору оренди землі у позивача припинилось.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів:

-орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк;

- до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;

- орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Виходячи з вищезазначеного, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для поновлення договору оренди землі від 22.05.2017, зареєстрованого 03.10.2017 за №22696059, на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі, а тому відмовляє в позові.

Представник позивача доводить, що незважаючи на закінчення строку дії договору оренди землі від 22.05.2017 ТзОВ «Луцькміськбуд» продовжує користуватися земельною ділянкою загальною площею 0,0779 га за адресою: м. Луцьк, вул. Кафедральна, 13 з метою будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу, належне виконує умови даного договору оренди землі, зокрема сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, що підтверджується листом Головним управлінням Державної податкової служби у Волинській області від 16.05.2022 року за №3822/6/03-20-04-05-06 (а.с.22).

Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 25.05.2021 у справі № 461/9578/15-ц, від 16.11.2021 у справі № 904/2104/19 зазначала, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) ґрунтується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Суд зауважує, відсутність боргу за орендну плату та розміщеного об`єкту нерухомого майна (незавершеного будівництва житлово-офісного комплексу (будівельна готовність 3%) не впливає на висновок про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі на новий строк.

Щодо доводів представника позивача, що на земельної ділянці, яка була передана Луцькою міською радою відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки та на умовах договору оренди землі від 22.05.2017 року, знаходиться незавершений будівництвом житлово-офісний комплекс, якій належить на праві власності ТзОВ «Луцькміськбуд», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інд. номер 44677898 від 28.09.2015, а.с.16). Вважає, що, у разі правомірного знаходження на земельній ділянці належного особі на праві власності об`єкта нерухомості надання цієї ділянки в оренду іншим особам неможливе. Судом враховано наступне.

Суд, не бере до уваги посилання представника позивача на постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)), оскільки справи є не релевантними.

З матеріалів справи сліду, що позивач 28.09.2015 зареєстрував за собою об`єкт нерухомого майна (незавершеного будівництва житлово-офісного комплексу (будівельна готовність 3%), (а.с .16).

Після реєстрації (28.09.2015) нерухомого об`єкту з готовністю 3%, а також під час орендування землі (в період з 22.05.2017 по22.05.2022), позивач не здійснював будівництво комплексу, докази протилежного в матеріалах справи відсутні.

Згідно з частиною першою статті 116 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

При цьому відповідно до частин першої - другої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, якими визначено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Отже, зазначеними нормами матеріального права встановлено, що набуття права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності та передача в оренду таких земельних ділянок здійснюються на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 22.11.2010р. у справі №11/198/08 (3-23гс10) та Верховного Суду від 15.01.2019 у справі №908/27/18. Суд також звертає увагу на те, що відповідно до частини другої статті 14 ЦК України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі рішення власника землі та реалізується в подальшому шляхом укладення договору оренди.

Крім того судом враховано, що крім проекту додаткової угоди орендодавець у відповідності до п. 25 договору орендар зобов`язаний, зокрема:

- у разі наміру скористатися переважним правом на поновлення Договору на новий строк повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до спливу строку Договору листом-повідомлення з прикладеним проектом додаткової угоди;

- перед початком виготовлення проекту забудови та проведення забудови земельної ділянки провести усі необхідні археологічні роботи із залученням до них державного підприємства НДЦ Охоронна археологічна служба України інституту археології Національної академії наук України. Усі витрати пов`язані з укладенням та виконанням договору несе орендар;

- не пізніше ніж через три місяці з дня укладення договору оренди землі укласти договір на проведення археологічної експертизи;

- завірені копії експертизи надати по одному екземпляру Луцькій міській раді та Адміністрації Державного історико-культурного заповідника у місті Луцьку;

-не пізніше ніж через три місяці після отримання висновку експертизи укласти договір на проведення рятівних археологічних досліджень на земельній ділянці, яка містить об`єкт культурної спадщини;

-розробити та затвердити проект відновлення втраченої забудови;

-дія договору припиняється достроково у разі недотримання орендарем вищевказаних зобов`язань, які виступають першочерговими умовами надання в оренду земельної ділянки.

Разом з цим, в матеріалах справи відсутні вищевказані докази. Луцька міська рада листами від 01.05.2022, від 06.06.2022, від 19.08.2022, від 15.09.2022 (а.с.38, 41, 44, 47) повідомляла ТОВ «Луцькміськбуд», що для поновлення договору оренди необхідно подати вище перелічені документи. Однак, такі подані не були, що суперечать умовам договору.

На підставі викладеного, у задоволенні позову слід відмовити з покладенням на позивача судових витрат.

Відповідно до частин 3, 4 ст. 13 ГПК кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18). Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (п.43 постанови Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №917/1307/18). Аналогічна позиція викладена у п.81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц.

Відповідно до ч. 1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Згідно зі ст.78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Частинами 1, 2, 3 ст. 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Проте, якщо подання сторони є вирішальним для результату проваджень, воно вимагає конкретної та прямої відповіді ("Руїс Торіха проти Іспанії").

Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами ("Ван де Гурк проти Нідерландів)".

Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті ("Гірвісаарі проти Фінляндії").

Згідно ж із статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Отже, вказані рішення Європейського суду з прав людини суд застосовує у даній справі як джерело права.

За таких обставин, інші доводи та заперечення сторін судом розглянуті та відхилені як такі, що на результат вирішення спору впливу не мають.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 236-242 ГПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Луцькміськбуд до Луцької міської ради про визнання укладеної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене до Північно-західного апеляційного господарського суду відповідно до ст. 255-256, п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повний текст рішення складено 30.03.2023.

Суддя І. О. Гарбар