ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________
_______________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" березня 2023 р. м. Житомир Справа № 906/954/22

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Лозинської І. В.,

секретар судового засідання: Воробйова І. Г.

за участю представників сторін:

- від позивача: Мудрик С.В., довіреність від 02.01.2023, вих. №208

- від відповідача: не прибув

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради

до Житомирської обласної громадської організації "Милосердя"

про розірвання договору оренди нерухомого майна

У засіданні суду оголошено вступну та резолютивну частини рішення господарського та повідомлено дату складання повного рішення відповідно до ст. 238 ГПК України.

До Господарського суду Житомирської області надійшла позовна заява КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради до Житомирської обласної громадської організації "Милосердя" про розірвання договору оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017, а також стягнення судових витрат.

В обґрунтування вказаного позову зазначено, що відповідач не виконав взяті на себе зобов`язання щодо своєчасної сплати орендних платежів згідно з укладеним між сторонами договором оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017.

Ухвалою від 03.11.2022 господарський суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання на 01.12.2022 о 14:30; постановив повідомити відповідача про дату і час засідання суду за відповідним номером телефону (а. с. 58).

Ухвалою від 27.12.2022 господарський суд продовжив термін підготовчого провадження у справі по 31.01.2023, відклав підготовче засідання на 31.01.2023 о 11:30; витребував від позивача додаткові документи (а. с. 76).

Ухвалою від 31.01.2023 господарський суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 24.02.2023 о 09:30 (а. с. 84).

03.03.2023 до суду повернулась копія ухвали господарського суду від 31.01.2023, адресована відповідачу із зазначенням "за закінченням терміну зберігання" (а. с. 94-95).

Ухвалою від 10.03.2023 господарський суд відклав розгляд справи по суті на 17.03.2023 о 12:00; постановив повідомити відповідача про дату і час судового засідання телефонним зв`язком, а також шляхом розміщення відповідного оголошення на сайті Господарського суду Житомирської області (а. с. 98).

Ухвалою від 17.03.2023 господарський суд відклав розгляд справи по суті на 24.03.2023 о 11:00; постановив повідомити відповідача про дату і час судового засідання шляхом розміщення відповідного оголошення на сайті Господарського суду Житомирської області (а. с. 103).

Представник позивача в засіданні суду позовні вимоги підтримала.

Відповідач повноважного представника в засідання суду не направив, правом на подання відзиву не скористався; керівник відповідача Паламарчук В. Г. про дату і час засідання суду повідомлявся телефонним зв`язком, про що свідчать телефонограми секретаря судового засідання (а. с. 60, 100).

У зв`язку з цим слід зазначити, що згідно з ч. 9 ст. 165 ГПК України разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами

Подання заяв по суті справи є правом учасників процесу (ч.4 ст.161 ГПК України).

Стаття 6 Конвенції про захист прав людини та основних свобод, ратифікованої Законом від 17.07.1997 гарантує кожній фізичній або юридичній особі право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи, в якій вона є стороною.

Враховуючи викладене та виходячи з того, що участь в судовому засіданні є правом, а не обов`язком сторони, суд вважає можливим розглянути справу за відсутності представника відповідача за наявними матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши повноважного представника позивача, з`ясувавши фактичні обставини справи, на яких грунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для справи і вирішення спору по суті, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

1. Фактичні обставини справи та зміст спірних правовідносин.

23.03.2017 між Комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку" (орендодавець/позивач) та Житомирською обласною громадською організацією "Милосердя" (орендар/відповідач) укладено договір оренди нерухомого майна №1383 (надалі - договір), згідно з п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежилі приміщення в будівлі, що знаходиться на балансі Комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради за адресою: м. Житомир, вул. Кибальчича, 13, загальною площею 239,10 кв. м., вартість якого визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 386113,00 грн, без ПДВ. Майно передано в оренду з метою розміщення громадської організації на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності (а. с. 42-45).

Вступ орендаря у користування приміщення настає одночасно з підписанням сторонами даного договору та акта приймання-передачі вказаного приміщення (п. 2.1. договору).

Згідно з п. 2.3 договору приміщення вважається повернутим з моменту підписання сторонами акта приймання- передачі.

Відповідно до п. 3.1 договору орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області, затвердженої рішенням обласної ради, і становить, без ПДВ, за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - жовтень 2016, 10,00 грн. за 1 кв. м. (за домовленістю сторін). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством (п. 3.2 договору).

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць та перераховується орендарем у розмірі 100% на розрахунковий рахунок орендодавця щомісячно не пізніше 10 числа наступного місяця (п. 3.3 договору).

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України (п. 3.4 договору).

За п. 3.7 договору орендодавець має право відмовитися від цього договору і вимагати повернення переданого в оренду майна, якщо орендар не вносить плату за користування зазначеним майном протягом трьох місяців підряд. У разі відмови орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавцем про відмову від договору.

У п. 5.3 договору сторони домовились, що орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди в разі невиконання договору оренди та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Орендар зобов`язаний, серед іншого, вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі (п. 6.8 договору).

Строк дії договору, згідно п. 8.1 договору, з 17.03.20217 по 16.02.2020.

Даний договір може бути розірвано достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду у випадку невиконання умов даного договору та інших випадках, передбачених чинним законодавством України (п. 8.3. договору).

За актом приймання-передачі від 17.03.2017 балансоутримувач Комунальне підприємство по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради передав, а орендар прийняв об`єкт оренди - нежилі приміщення (інв. №3, 4, 9, 12; корисною площею 177,80 кв. м.) в будівлі за адресою: м. Житомир, вул. Кибальчича, 13, загальною площею 239,10 кв. м., вартість яких визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 386113,00 грн без ПДВ, станом на 31.10.2016 (а. с. 47).

08.04.2020 між орендодавцем та орендарем укладено додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017, у якій викладено п. 8.1 договору у такій редакції: "цей договір продовжено терміном на 2 роки 11 місяців, з 17.02.2020 до 16.01.2023 включно" (а. с. 46).

30.06.22 позивач надіслав відповідачу претензію №0006/2022 від 20.06.2022 з вимогою про сплату заборгованості з орендної плати на суму 98432,56 грн разом із рахунками на оплату за період прострочення та актом звірки взаємних розрахунків, яку відповідач залишив без задоволення.

Як вбачається із копії судового наказу Господарського суду Житомирської області від 29.07.2022 у справі №906/546/22, виданого за заявою позивача, з Житомирської обласної громадської організації "Милосердя" стягнуто 98433,76 грн заборгованості з орендної плати та 248,10 грн судового збору (а. с. 55).

Позивач звернулася з позовом до суду про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017 з підстав істотного порушення відповідачем його умов в частині виконання обов`язку сплачувати орендну плату за користування об`єктом оренди.

2. Норми права, які застосував господарський суд.

За ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Аналогічний за змістом припис вміщено в ч. 1 ст. 193 ГК України.

Суд встановив, що укладений між сторонами договір оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017 року є договором найму будівлі або іншої капітальної споруди.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 793 ЦК України за договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.

У ч. 1 ст. 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-ХІІ (у редакції, чинній на час укладення договору; втратив чинність з 01.02.2020) істотною умовою договору оренди є, серед іншого, орендна плата з урахуванням її індексації.

Згідно ч. 3 ст. 18 цього Закону (у редакції, чинній на час укладення договору) орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному обсязі.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

3. Щодо позовної вимоги про розірвання договору оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017.

В обгрунтуванні позовних вимог позивач посилається на порушення відповідачем умов договору в частині виконання зобов`язань щодо своєчасної сплати орендних платежів за користуванням приміщення, внаслідок чого у позивача виникла заборгованість в сумі 112107,25 грн.

Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у справі №916/1684/18 дійшла висновку, що за загальним правилом зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін в порядку, встановленому статтею 188 ГК України. Зміна та розірвання господарських договорів (припинення зобов`язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором.

Як встановив суд, додатковою угодою від 08.04.2020 до договору оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017 продовжено його дію до 16.01.2023.

Однак, згідно з п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про не продовження договору оренди з підстав, визначених ст. 19 Закону.

Указом Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" №58/2023 від 06.02.2023 продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 19 лютого 2023 року строком на 90 діб.

Отже, договір оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017 вважається таким, що продовжує свою дію.

У п. 8.3 договору сторони погодили, що даний договір може бути розірвано достроково на вимогу однієї зі стороні за рішенням суду у випадку невиконання умов даного договору та інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 зазначено, що застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Протягом строку дії договору оренди орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути негативні наслідки від систематичного невиконання орендарем зобов`язань за таким договором.

Одночасно суд зазначає, що ч. 4 ст. 75 ГПК України передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Як зазначалось судом раніше, судовим наказом Господарського суду Житомирської області від 29.07.2022 у справі №906/546/22, виданого за заявою Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради, з Житомирської обласної громадської організації "Милосердя" стягнуто 98433,76 грн заборгованості з орендної плати та 248,10 грн судового збору

Вказані обставини справи свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017, оскільки сплата орендної плати є істотною умовою вказаного договору, а позивач не отримав того, на що розраховував при укладанні зазначеного договору.

З урахуванням факту систематичного порушення умов договору оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017 відповідачем, позовна вимога підлягає задоволенню на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

4. Висновок Господарського суду Житомирської області за результатами розгляду справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Позивачем доведено суду обґрунтованість заявлених позовних вимог належними та допустимими доказами у справі.

За таких обставин, позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

5. Розподіл судового збору між сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Приписами ч. 2 ст. 123 ГПК України унормовано, що розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Згідно із п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи задоволення позову, витрати по сплаті судового збору у розмірі 2481,00 грн покладаються на відповідача.

Керуючись ст. 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна №1383 від 23.03.2017, укладений між Комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (10014, м. Житомир, майдан С. П. Корольова, 12; ) та Житомирською обласною громадською організацією "Милосердя" (10001, м. Житомир, провулок 1-й Іподромний, 15, корпус А; ).

3. Стягнути з Житомирської обласної громадської організації "Милосердя" (10001, м. Житомир, провулок 1-й Іподромний, 15, корпус А; ) на користь Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (10014, м. Житомир, майдан С. П. Корольова, 12; ) 2481,00 грн судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 31.03.23

Суддя Лозинська І.В.

Віддрукувати:

1 - в справу

2 - позивачу та на ел. пошту: ІНФОРМАЦІЯ_1

3 - відповідачу (реком.)