ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" березня 2023 р. Справа№ 911/3505/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Хрипуна О.О.

суддів: Агрикової О.В.

Чорногуза М.Г.

при секретарі судового засідання Король Я.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Консант К"

на рішення Господарського суду Київської області від 10.11.2022

(повне рішення складено та підписано 21.11.2022)

у справі № 911/3505/21 (суддя Шевчук Н.Г.)

за позовом Коцюбинської селищної ради Бучанського району Київської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Консант К"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:

1) Приватного підприємства фірма "Базальт"

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Поллукс"

про стягнення 1 257 029,88 грн за договором оренди землі від 11.12.2006

за участю представників:

від позивача: Фефілатьєва Ю.М.;

від відповідача: Овсянніков С.В.;

від третьої особи-1: Овсянніков С.В.;

від третьої особи-2: не з`явилися;

ВСТАНОВИВ:

Коцюбинська селищна рада Бучанського району Київської області (далі Коцюбинська селищна рада) звернулась до господарського суду з позовом до ТОВ "Консант К" про стягнення з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог 1 257 029, 88 грн за договором оренди землі від 11.12.2006, з яких: 949 778, 20 грн основна заборгованість (за період з 01.10.2018 по 31.10.2021), 69 280, 26 грн інфляційні втрати (за період 01.10.2018 по 31.10.2021), 37 604, 21 грн 3% річних (за період з 01.10.2018 по 31.10.2021) та 200 367, 21 грн пеня, яка нарахована на прострочену заборгованість по орендній платі за квітень-вересень 2021 року за сукупний період прострочення з 31.05.2021 по 31.01.2022.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що між ним та ПП фірма "Базальт" було укладено договір оренди землі, за яким позивач передав третій особі в оренду земельну ділянку, площею 2,0116 га, кадастровий номер: :01:034:0004, розташовану за адресою: Київська обл., смт Коцюбинське, вул. Пономарьова, 30. В подальшому позивачу з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що 03.02.2016 ПП фірма "Базальт" відчужило ТОВ "Консант К" (відповідачу) усі будівлі, розташовані на зазначеній земельній ділянці. Відповідач з моменту придбання нерухомого майна не звертався до позивача з пропозицією укладення договору оренди/викупу земельної ділянки, та не сплачував орендну плату за користування.

Рішенням Господарського суду Київської області від 10.11.2022 у справі № 911/3505/21 позов задоволено частково; стягнуто з відповідача на користь позивача 1 064 691,01 грн, з яких: 949 778,20 грн - заборгованість з орендної плати, 69 280,26 грн - інфляційні втрати, 37 604,21 грн - 3% річних, 8 028,34 грн - пеня. В іншій частині вимог у позові відмовлено. Стягнуто судовий збір у сумі 15 970,37 грн.

Суд виходив з того, що з набуттям ТОВ "Консант К" по договору купівлі-продажу у власність нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці комунальної власності до ТОВ "Консант К" перейшло право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача - ПП фірма "Базальт".

Не погодившись з прийнятим рішенням, ТОВ "Консант К" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції від 10.11.2022 у справі № 911/3505/21 та винести нове рішення, яким відмовити у повному обсязі в задоволенні позовних вимог.

За твердженням скаржника, судом першої інстанції при вирішенні спору неправильно застосовані норми ст. 193, 202, 216, 218, 230, 231, 232, 549 ГК України, ст. 377, 525, 526, 625, 629 ЦК України, при цьому безпідставно не застосовано закон (ст. 125, 126 ЗК України), який підлягав застосуванню.

Скаржник наполягає, що в договір оренди змін щодо орендаря не внесено, державна реєстрація права оренди земельної ділянки за ТОВ "Консант К" не проведена, а отже момент виникнення права користування зазначеною земельною ділянкою у відповідача не настав, а орендарем та платником орендної плати за землю, відповідно до даних Державного земельного кадастру та даних ДПС України, залишається ПП фірма "Базальт"

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.02.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Консант К" на рішення Господарського суду Київської області від 10.11.2022; справу призначено до розгляду на 21.03.2023.

03.03.2023 до Північного апеляційного господарського суду надійшов відзив, в якому Коцюбинська селищна рада просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Господарського суду Київської області у справі № 911/3505/21 від 10.11.2022 без змін.

В судове засідання 21.03.2023 представники третьої особи-2 не з`явились, хоч учасники процесу були належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи.

Беручи до уваги, що ухвалою Північного апеляційного господарського суду доведено до відома учасників апеляційного провадження, що нез`явлення їх представників у судове засідання не є перешкодою розгляду апеляційної скарги по суті, а також те, що згідно із ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, колегія суддів визнала за можливе розгляд справи за відсутні представників третьої особи-2.

Представник скаржника в судовому засіданні вимоги та доводи апеляційної скарги підтримав та просив її задовольнити, наполягаючи на відсутності підстав для стягнення орендної плати з відповідача.

Представник позивача в судовому засіданні вимоги та доводи апеляційних скарг заперечив, доводячи їх необґрунтованість.

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Колегія суддів, розглянувши наявні матеріали, обговоривши доводи апеляційних скарг, перевіривши юридичну оцінку фактичних обставин даної господарської справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права встановила наступне.

Як встановлено судом першої інстанції та свідчать матеріали справи, 11.12.2006 між Коцюбинською селищною радою (орендодавець) та ПП фірма "Базальт" (орендар) укладений договір оренди землі, на умовах якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для обслуговування виробничої бази, яка знаходиться в смт Коцюбинське, вул. Пономарьова, 30, загальною площею 2,0116 га.

Договір зареєстрований у Ірпінському міському відділі № 2 Київської РФ Центру ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.12.2006 за № 139.

За актом прийому-передачі земельної ділянки від 22.12.2006 Коцюбинська селищна рада передала, а ПП фірма "Базальт" прийняло вказану земельну ділянку.

Додатковою угодою від 11.02.2009 розділ 1 та 2 (до п. 2.4) цього договору викладені в новій редакції, а додатковою угодою від 14.11.2013 в новій редакції викладені пункти з 1 по 16 включно.

Договір (тут і далі в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин) укладений на 10 років (до 05.11.2023). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8).

Відповідно до п. 9 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 941 095, 68 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в сумі 112 931, 48 грн в рік (при цьому вказана сума може змінюватись при умові проведення індексації) на рахунок орендодавця.

Сума орендної плати за землю уточнюється щороку станом на 1 січня на коефіцієнт індексації грошової оцінки земельної ділянки (п. 10).

Згідно із п. 11 договору орендна плата вноситься у такі строки: протягом 30 календарних днів наступного за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця по 9 410, 96 грн.

Відповідно до п. 13 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 120 % облікової ставки НБУ несплаченої суми за кожен день прострочення та штрафні санкції згідно чинного законодавства.

Згідно із витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку номер НВ-021 від 12.10.2021 земельна ділянка за адресою Київська область, м. Ірпінь, смт Коцюбинське, вул. Пономарьова, 30, загальною площею 2, 0116 га, має кадастровий номер :01:034:0004, форма власності комунальна, орендар ПП "Базальт".

Матеріали справи також свідчать, що за договором купівлі-продажу виробничих будівель та споруд серія та номер 17 від 03.02.2016, посвідченому приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Андрущенко Л.М., нерухоме майно реєстраційний номер 9 виробничі будівлі та споруди перейшло у приватну власність ТОВ "Консант К".

Вищезазначені обставини підтверджуються інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна та скаржником не спростовується.

Проте з моменту придбання відповідачем ТОВ "Консант К" у ПП фірма "Базальт" нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці комунальної власності, загальною площею 2, 0116 га, кадастровий номер :01:034:0004, договір оренди з відповідачем не укладений, орендна плата орендодавцю ні ПП фірма "Базальт", ні ТОВ "Консант К" не сплачується.

За інформацією Головного управління ДПС у Київській області від 09.09.2022 у відповідь на запит Коцюбинської селищної ради № 1192/01.29 від 02.09.2022 про наявність податкової заборгованості по орендній платі за земельну ділянку, кадастровий номер :01:034:0004, за період з 01.10.2018 по 31.10.2021 в інформаційно-телекомунікаційній системі ДПС України по Київській області наявний податковий борг ПП фірма "Базальт" по орендній платі станом на 08.09.2022 у сумі 1 412 982, 75 грн.

Така ж сума боргу зазначена і у наданій ПП фірма "Базальт" роздруківці відомостей про стан його розрахунків з бюджетом з електронного кабінету платника податку згідно поданих ним податкових декларацій з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2018 - 2021 роки.

Заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди землі за період з 01.10.2018 по 31.10.2021 становить 949 778, 20 грн.

Статтею 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з ч. 1 ст. 174 ГК України господарські зобов`язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відносини, пов`язані з орендою земельних ділянок, розташованих на території України, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України "Про оренду землі", іншими нормативно-правовими актами, а також договором оренди землі.

Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, земельна ділянка кадастровий номер :03:001:0022 площею 0, 7742 га належить до комунальної власності.

Відповідно до ст. 287 ГК України орендодавцями щодо комунального майна є органи, уповноважені місцевими радами управляти майном, яке є у комунальній власності.

За приписами ч. 1 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Правовий механізм переходу прав на землю, пов`язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 ЗК України.

Так, частинами першою, другою статті 120 ЗК України передбачено, що до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом глави 15 ЗК України право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди.

Частина 1 ст. 93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (п. "в" ч. 1 ст. 96 ЗК України).

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно зі ст. 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Пунктом "є" ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є: набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Частиною третьою ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на час укладення договору купівлі-продажу виробничих будівель та споруд серія та номер 17 від 03.02.2016) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до ч. 2, 6 ст. 120 ЗК України (в редакції станом на час укладення договору купівлі-продажу виробничих будівель та споруд серія та номер 17 від 03.02.2016) якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно зі ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Тобто, після відчуження об`єктів нерухомості позивач не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої він вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Зазначена правова позиція щодо переходу прав і обов`язків землекористувача при відчуженні нерухомості у подібних правовідносинах викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, а також у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 05.02.2020 у справі № 914/393/19.

При цьому, Верховний Суд у постанові від 05.02.2020 у справі № 914/393/19 наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

В постановах від 03.03.2018 у справі № 904/6296/17 та від 18.04.2019 у справі № 913/210/18 Верховним Судом викладено правовий висновок, за яким наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

При цьому, не можуть бути прийняті посилання на п. "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України та абз. 8 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставами припинення права користування земельною ділянкою та договору оренди землі, оскільки дані норми містять загальне посилання про таке припинення права та договору.

В свою чергу, наведена ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" конкретизує та деталізує, відносно кого та в якій частині відбувається таке припинення, а саме, що припиняється договір оренди земельної ділянки саме в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, тобто вказана норма в даному випадку є спеціальною.

Таким чином, з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на орендованій земельній ділянці, загальною площею 2, 0116 га, кадастровий номер :01:034:0004, до відповідача перейшло зобов`язання орендаря по сплаті орендної плати за договором, укладеним ПП фірма "Базальт" з Коцюбинською селищною радою.

Стаття 651 ЦК України передбачає, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 ЦК України, ст. 193 ГК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом (ч. 1 ст. 611 ЦК України).

У п. 13 договору в редакції додаткової угоди від 11.02.2009, сторонами погоджено, що у разі невнесення орендної плати у строки визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 120 відсотків облікової ставки НБУ несплаченої суми за кожен день прострочення та штрафні санкції згідно чинного законодавства.

Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України, боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Перевіривши здійснені позивачем та розраховані судом першої інстанції нарахування, колегія суддів погоджується, що позовні вимоги в частині стягнення 949 778, 20 грн заборгованості з орендної плати, 69 280, 26 грн інфляційних втрат, 37 604, 21 грн 3% річних та 8 028, 34 грн пені є обґрунтовані, розраховані правильно та підлягають задоволенню у зазначеному розмірі.

Відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно із ч. 3 ст. 74 ГПК України докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 ГПК України). Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ст. 78 ГПК України).

Скаржником не спростовано висновку місцевого господарського суду про доведеність позовних вимог, не доведено належного виконання умов договору та відсутності підстав для сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, що належить відповідачу на праві власності.

За встановлених обставин, на думку колегії суддів, висновок місцевого суду про наявність правових підстав для часткового задоволення заявлених позовних вимог відповідає нормам чинного законодавства, фактичним обставинам справи і наявним у ній матеріалам, а доводи апеляційної скарги його не спростовують.

З огляду на викладене, підстав для зміни або скасування рішення місцевого господарського суду не вбачається.

Відповідно до ч. 4 ст. 129 ГПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи судом апеляційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Консант К" на рішення Господарського суду Київської області від 10.11.2022 у справі № 911/3505/21 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 10.11.2022 у справі № 911/3505/21 залишити без змін.

3. Матеріали справи № 911/3505/21 повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів в порядку, визначеному ст.ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 27.03.2023.

Головуючий суддя О.О. Хрипун

Судді О.В. Агрикова

М.Г. Чорногуз