РІШЕННЯ

Іменем України

15 березня 2023 року м. Чернігівсправа № 927/14/23

Господарський суд Чернігівської області, в складі судді Романенко А.В., за участю секретаря судового засідання Солончевої О.П., за правилами загального позовного провадження, в відкритому судовому засіданні розглянув справу

за позовом: Чернігівської міської ради, вул. Магістратська, 7, м. Чернігів, 14000;

e-mail: ;

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ДАР-С",

вул. Жуковського, 22, м. Київ, 03040;

предмет спору: про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки

за участю повноважних представників сторін:

від позивача: Гладченко Н.Л. - діє в порядку самопредставництва згідно витягу з ЄДРПОУ;

від відповідача: Монастиренко О.Ю. - адвокат, ордер на надання правничої (правової) допомоги серія АА № 1057180, виданий 01.02.2023.

У судовому засіданні 15.03.2023, Господарський суд Чернігівської області, на підставі частини 1 статті 240 Господарського процесуального кодексу України, оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

02.01.2023, надійшов позов Чернігівської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ДАР-С" (далі - ТОВ "ДАР-С") про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 08.04.2019 № 4139, у редакції наведеній в позовній заяві.

Позов мотивований правом Чернігівської міської ради (Орендодавця) ініціювати внесення змін до діючого договору оренди землі, зокрема, в частині розміру орендної плати, в зв`язку зі зміною ставок місцевих податків; а також зміною розміру нормативної грошової оцінки земель комунальної власності.

За ухвалою суду від 16.01.2023, після усунення недоліків, позовна заява прийнята до розгляду; відкрите провадження в справі за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначене на 08.02.2023; учасникам справи встановлені строки для подачі до суду заяв по суті позовних вимог.

07.02.2023, відповідач, в установлений строк, в порядку статей 165, 178 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), подав мотивований відзив на позов, яким проти задоволення позовних вимог заперечив у повному обсязі. За доводами відповідача, позов поданий до суду передчасно. Звертав увагу, що позивач не дотримався процедури погодження з іншою стороною змін до договору, встановленої статтею 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України). У відзиві на позов зазначив, що рішення Чернігівської міської ради про перегляд розміру місцевих податків не є безумовною підставою для внесення змін до діючого договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки сторони не погоджували таких підстав для його перегляду. Наведене узгоджується з позицією Великої Палати Верховного Суду в постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, за висновками якої підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати за земельну ділянку комунальної власності має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування. Таке рішення може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

08.02.2023, у підготовче засідання прибув повноважний представник позивача. Відповідач до суду не прибув, натомість клопотав відкласти розгляд справи на іншу дату та залучити до матеріалів справи додаткові докази, а саме витяг з трекінгу АТ «Укрпошта» 222 на підтвердження отримання 26.12.2022 від позивача проєкту додаткової угоди, до укладення якої він спонукається в судовому порядку.

Суд залишив без розгляду клопотання відповідача, які надійшли на електронну адресу суду 08.02.2023, оскільки перелічені документи, складенні без накладення електронного підпису заявника.

Суд, відклав підготовче засідання на 01.03.2023 для надання можливості позивачу ознайомитись з відзивом на позов та підготувати в установлений строк письмову відповідь на відзив, про що повідомив відповідача в порядку статей 120, 121 ГПК України.

13.02.2023, позивач, у належний строк, подав письмову відповідь на відзив, у порядку статей 166, 184 ГПК України, в якій наголошував, що рішення від 25.06.2019 № 43/VII-7 «Про внесення змін до рішення міської ради від 30.01.2015 «Про місцеві податки» (47 сесія 6 скликання) зі змінами і доповненнями (49 сесія, 53 сесія 6 скликання, № 3/VII-11, № 13/ VII-20, №14/VII-20, № 16/VII-2, № 19/VII-16, № 25/VII-26, № 26/VII-14, № 28/VII-21, № 29/VII-19, № 35/VII-22, № 36/VII-30, № 38/VII-5, № 40/VII-7, № 41/VII-9), є чинним та в установленому порядку незаконним не визнавалось. Відтак, обов`язкове до виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно чи тимчасово проживають на відповідній території. Відмова відповідача в укладенні додаткової угоди до договору оренди створює антиконкурентні умови порівняно до інших суб`єктів, які здійснюють аналогічну господарську діяльність.

14.02.2023, відповідач повторно заявив клопотання про долучення додаткових доказів, а саме витягу з трекінгу «Укрпошта» 222 на підтвердження отримання 26.12.2022 від позивача проєкту додаткової угоди, до укладення якої він спонукається в судовому порядку.

Суд, за відсутності заперечень іншої сторони, задовольнив клопотання відповідача та залучив до матеріалів справи витяг з трекінгу АТ «Укрпошта» (протокол судового засідання 08.03.2023).

20.02.2023, відповідач, у належний строк, подав письмові заперечення на відповідь на відзив, якими підтримав правову позицію, наведену ним у відзиві на позов.

01.03.2023, підготовче засідання не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді в відпустці.

02.03.2023, суд призначив підготовче засідання в справі на 08.03.2023.

08.03.2023, у підготовче засідання прибули повноважні представники позивача та відповідача, участь останнього забезпечена в режимі відеоконференції (ухвала від 02.03.2023).

За результатами підготовчого засідання, суд, відповідно до п.3 частини 2 статті 185 ГПК України, постановив закрити підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті на 15.03.2023.

13.03.2023, відповідач заявив клопотання про долучення додаткових доказів, зокрема: копії рішення Господарського суду Чернігівської області в справі № 927/15/23, що подібна до даної; реєстру банківських документів за період з січня 2022 року по лютий 2023 року, витягу з інформаційної системи ДПС станом на 07.03.2023 та податкових декларацій з плати за землю за 2022 та 2023 роки (на підтвердження належного виконання Орендарем зобов`язань по сплаті орендних платежів за Договором); витягу з нормативно-грошової оцінки спірної земкельної ділянки станом на 19.01.2023.

15.03.2023, у судове засідання прибули повноважні представники позивача та відповідача, участь останнього забезпечена в режимі відеоконференції (ухвала від 08.03.2023).

Суд відхилив клопотання відповідача про долучення додаткових доказів до матеріалів справи, що заявлене з порушенням строку, встановленого частиною 3 статті 81 ГПК України. Перелічені документи суд залучив до матеріалів справи, однак їх зміст залишив поза увагою, оскільки відповідач не навів поважних причин пропуску встановленого законом строку на подачу доказів до справи.

Суд розпочав розгляд справи по суті.

Повноважний представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі, виходячи з обставин, наведених у позовній заяві.

Повноважний представник відповідача проти задоволення позову заперечував з підстав, указаних у відзиві на позов та в письмових запереченнях на відповідь на відзив.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши повноважних представників обох сторін, з`ясувавши фактичні обставини справи, дослідивши докази, які мають юридичне значення для вирішення спору, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Згідно з п.1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 174 Господарського кодексу України (далі - ГК України) господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Частиною 1 статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина 1 статті 626 ЦК України).

За частиною 1 статті 173 ГК України господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, у силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, в тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, в тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

08.04.2019, між Чернігівською міською радою (далі - Орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДАР-С» (далі - Орендар, відповідач) укладено договір оренди земельної ділянки № 4139 (далі - Договір оренди), за умовами якого (п.1) Орендодавець надає, а Орендар приймає в короткострокове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для експлуатації будівлі автозаправної станції), з кадастровим номером :01:037:0016, що розташована в місті Чернігові по вул. І. Мазепи, 55-д, без розроблення проєкту її відведення, на підставі п.3.6. рішення Чернігівської міської ради від 21.03.2019 № 40/VII-13 «Про затвердження проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічних документацій із землеустрою, надання, вилучення і передачу земельних ділянок юридичним і фізичним особам».

За умовами пунктів 2 - 5 Договору оренди, в оренду передається земельна ділянка площею 0,1181 га, на якій розміщена будівля автозаправної станції.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер :01:037:0016) на дату укладення Договору становить: 1535465,34 грн (1300,14 грн за 1 кв.м).

Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі - 03.07. (п. 16 Договору оренди).

Сторони в п.8 установили, що Договір укладений до 21.03.2024, після закінчення строку його дії Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 90 календарних днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пунктів 9, 10 Договору оренди орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 6 відсотків нормативної грошової оцінки землі, що становить: 92127,92 грн (78,0084 грн за 1 кв.м.) на рік.

Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням добутку коефіцієнтів індексації грошової оцінки за попередні роки, К = 1,06. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими КМУ формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов Договору оренди чи продовження його дії.

Сторони в п.13 Договору оренди встановили, що розмір орендної плати переглядається не більше одного разу на рік у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених Договором;

- зміни розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін, тарифів тощо внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

- зміни нормативної грошової оцінки земель комунальної власності;

- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Орендодавець має право на збільшення розмірів орендної плати в разі збільшення, відповідно до законодавства України, розмірів земельного податку та інших мотивів, визначених у п.13 цього Договору (п.25 Договору оренди).

Орендар зобов`язався в місячний термін укласти додаткову угоду про зміну орендної плати в разі затвердження та введення в дію нормативної грошової оцінки земель міста Чернігова, на підставі отриманого в відповідному органі виконавчої влади з питань земельних ресурсів витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (п.27 Договору оренди).

Відповідно до п.32 Договору оренди зміна умов Договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.

Договір оренди набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації (п.39 Договору оренди).

Як вбачається з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ТОВ «ДАР-С» зареєстровано право оренди земельної ділянки, площею 0,1181 га, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, кадастровий номер :01:037:0016, за договором оренди земельної ділянки № 4139 від 08.04.2019.

25.06.2019, Чернігівська міська рада прийняла рішення № 43/VII-7, яким вирішила внести зміни до рішення міської ради від 30.01.2015 «Про місцеві податки» (47 сесія 6 скликання) зі змінами і доповненнями (49 сесія, 53 сесія 6 скликання, № 3/VII-11, № 13/ VII-20, № 14/VII-20, № 16/VII-2, № 19/VII-16, № 25/VII-26, № 26/VII-14, № 28/VII-21, № 29/VII-19, № 35/VII-22, № 36/VII-30, № 38/VII-5, № 40/VII-7, № 41/VII-9) та абз. 3 підрозділу 03.07. розділу 03 п.13.5. Положення про плату за землю (додаток 4 до рішення) та встановити розмір орендної плати для земель громадської забудови (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для будівництва та експлуатації автозаправних станцій) - 12% нормативної грошової оцінки; коефіцієнт 2,5. Це рішення набрало чинності 01.07.2019.

За витягом № НВ-022 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованим 13.12.2022 (наявний в матеріалах справи), нормативно грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером :01:037:0016 складає 1689018,96 грн.

14.12.2022, Управління земельних ресурсів Чернігівської міської ради, враховуючи прийняте міською радою рішення щодо зміни розміру орендної ставки, звернулось до відповідача листом від № 586/ІН/2-08 з проєктом додаткової угоди до Договору оренди.

Відповідач після отримання вказаного листа-звернення, спірну додаткову угоду до Договору оренди не підписав.

Наведені обставини стали підставою для звернення позивача до суду з відповідним позовом.

За частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Наведене узгоджується зі змістом статті 13 Закону України «Про оренду землі».

У п.3 частини 1 статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

За частиною 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, установлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише в випадках і на умовах, установлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 ЦК України в разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, установлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане (1); зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися (2); виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору (3); із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (4).

Зміна договору в зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Таким чином, за загальними правилами договори укладаються сторонами на принципах рівності сторін, свободи договору, в установленій формі, з урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов.

Спір у цій справі виник у зв`язку з ухиленням відповідача від внесення змін до Договору оренди в частині розміру орендної плати, внаслідок прийняття Чернігівською міською радою рішення про перегляд (збільшення) розміру орендної плати для земельних ділянок комунальної форми власності; та зміни розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

За доводами відповідача, позивач звернувся до суду з позовом передчасно, оскільки ним не дотримано порядку погодження сторонами внесення змін до договору, що встановлений статтею 188 ГК України.

За частинами 1 - 4 цієї статті зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або в разі неодержання відповіді в установлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Судом установлено, що позивач, 14.12.2022, звернувшись до відповідача з листом-пропозицією № 586/ІН/2-08 про внесення змін до Договору оренди, не дотримався двадцятиденного строку, встановленого частиною 3 статті 188 ГК України, для надання останньому можливості надати відповідь на вказану пропозицію. Натомість, 26.12.2022, позивач звернувся до суду з позовом про спонукання відповідача до внесення змін до Договору шляхом визнання укладеною спірної додаткової угоди.

Підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення договірних правовідносин.

Натомість статтею 188 ГК України врегульований порядок зміни або розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Правила, передбачені частинами 2 - 4 статті 188 ГК України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини 3 статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів п.6 частини 5 статті 174 ГПК України.

Частинами 2 та 3 статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною 4 цієї статті встановлено, що заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.

Водночас, не дотримання стороною правочину досудового порядку врегулювання спору, не позбавляє її права на звернення до суду з метою вирішення існуючого конфлікту інтересів у силу прямої вказівки, що міститься у частині 2 статті 651 ЦК України.

Конституційний Суд України в рішенні від 09.07.2002 № 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначив, що положення частини 2 статті 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб`єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) в передбаченому законом випадку відповідає способам захисту прав, визначених у статті 16 ЦК України та статті 20 ГК України, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи її волевиявлення.

Аналогічна правова позиція наведена Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.

З урахуванням наведених висновків, суд відхилив заперечення відповідача.

У даному спорі заявлена вимога про внесення змін до договору в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, в зв`язку з прийняттям міською радою рішення № 43/VII-7 від 25.06.2019 (п.9 Договору оренди).

За частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» до істотних умов договору оренди землі належить орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За статтею 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачене договором оренди (частини 1 - 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з підпунктом 14.1.136. п.14.1. статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.

Відповідно до підпункту 14.1.147. п.14.1. статті 14 ПК України плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється в формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється в формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі" необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За статтею 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125. статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику в сфері земельних відносин.

За правилами частини 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини 3 статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами 1 та 2 статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Згідно із частиною 1 цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини 3 цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Частиною 4 вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності в строки, встановлені відповідно до п.271.2. статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно до п.269.1. статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Платники орендної плати - землекористувачі (орендарі) земельних ділянок державної та комунальної власності на умовах оренди.

Згідно з підпунктом 270.1.1. п.270.1. статті 270 ПК України об`єктами оподаткування орендною платою є земельні ділянки державної та комунальної власності, надані в користування на умовах оренди.

За п.271.1 статті 271 ПК України базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а в разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

За п.271.2. статті 271 ПК України рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

У п.288.1. та п.288.4. статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються в договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

При цьому, виходячи з підпункту 288.5.1. п.288.5. статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку:

-для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

-для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2. п.288.5. статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

За п.289.1. статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок (п.289.2. статті 289 ПК України).

Зі змісту наведених норм вбачається, що при визначенні розміру орендної плати, в разі передачі в оренду земель комунальної власності, сторони мають враховувати нормативну грошову оцінку цієї земельної ділянки, з урахуванням коефіцієнта індексації, що визначається відповідно до законодавства (та залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки), при цьому, річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для певної категорії земельних ділянок на відповідній території, та не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки (крім випадків реалізації речових прав на цю земельну ділянку на конкурентних засадах).

Сторони в п.9 Договору оренди встановили, що розмір орендної плати складає 6% нормативної грошової оцінки землі.

25.06.2019, Чернігівська міська рада, прийняла рішення № 43/VII-7, в якому вирішила внести зміни до рішення міської ради від 30.01.2015 «Про місцеві податки» та встановити розмір орендної плати для земель громадської забудови (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для будівництва та експлуатації автозаправних станцій)) - 12% нормативної грошової оцінки.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише в випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Сторони в п.13 Договору оренди встановили, що розмір орендної плати переглядається не більше одного разу на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів орендної плати, визначених ПК України, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земель комунальної власності; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до п.32 Договору оренди зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином, з огляду на те, що за змістом п.288.5. статті 288 ПК України та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент - Верховна Рада України (стаття 75 Конституції України).

Виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (п.1 частини 2 статті 92 Конституції України).

За статтею 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно із частиною 1 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти в формі рішень.

За змістом п.34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Відповідно до підпункту 1 п.а) частини 1 статті 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

До переліку повноважень міських рад у галузі земельних відносин (стаття 12 ЗК України) не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 ПК України належать Верховній Раді України - як єдиному органу законодавчої влади в Україні.

Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у ПК України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

У даному випадку рішення Чернігівської міської ради від 25.06.2019 № 43/VII-7 про встановлення ставки орендної плати для земель громадської забудови (для будівництва та експлуатації автозаправних станцій) у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не підпадає під розуміння законодавчої зміни розмірів орендної плати, визначених ПК України, як це обумовлено п.13 Договору оренди.

Суд установив, що Договором оренди не передбачені такі підстави для внесення до нього змін, у частині розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування (Орендодавцем).

Рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки даний орган не наділений повноваженнями встановлювати граничний (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, в ПК України (п.288.5. статті 288).

Такі рішення міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Наведені правові висновки відповідають правовій позиції Великої Палати Верховного Суду в постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, що є обов`язковими для врахування судом першої інстанції в силу частини 4 статті 236 ГПК України.

З урахуванням зазначеного, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для внесення змін до Договору оренди в частині збільшення розміру (ставки) орендної плати до 12%.

Також позивач у межах цього спору заявив вимогу про внесення змін до договору в частині зміни розміру орендної плати, в зв`язку з переглядом нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, та з урахування коефіцієнту індексації грошової оцінки за попередні роки в розмірі 1,166 (п.5 та п.10 Договору оренди).

За змістом статті 13, частини 1 статті 15 та статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться в разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться в межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної і комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

З аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону України «Про оцінку земель», Закону України «Про оренду землі» Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 зробила висновок, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

За частинами 1 та 2 статті 20 Закону України «Про оцінку земель», за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частин 1, 3 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.

Базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом (п.271.1.1. статті 271 ПК України).

Рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом (п.271.2. статті 271 ПК України).

Суд установив, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження затвердження та введення в дію міською радою технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернігова, окрім рішення № 15/VII-18 від 26.01.2017, що набуло чинності з 01.01.2018.

Тобто, нормативна грошова оцінка земельної ділянки не змінилась, її розмір переглянутий позивачем за рахунок коригування на коефіцієнт індексації за 2021 рік (К = 1,1), що підтвердив представник позивача в судовому засіданні 15.03.2023.

У постановах Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 12.11.2018 у справі № 814/789/17, від 10.09.2020 у справі № 817/1793/17, від 30.09.2020 у справі № 817/1779/17 зроблений висновок про те, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі не є рішенням суб`єкта владних повноважень, оскільки не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов`язків для осіб, а носить інформаційний характер.

За п.289.1. статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Обов`язок орендаря розраховувати розмір орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності, з урахуванням коефіцієнтів індексації, встановлений чинним законодавством, а сам коефіцієнт індексації, в силу закону, обчислюється кумулятивно за попередні роки, тобто може змінюватись кожного року.

З наведеного слідує, що встановлення конкретної величини кумулятивного коефіцієнту індексації грошової оцінки, яка є дійсною на певний рік, не буде мати обов`язком для орендаря обчислювати орендну плату протягом наступних років з урахуванням саме цієї величини, оскільки цей коефіцієнт коригується кожного року, з урахуванням попередніх періодів.

За 2022 рік розмір нормативно - грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення має бути скоригований на коефіцієнт індексації 1.15, про що вірно звертав увагу представник відповідача в судових засіданнях.

Таким чином, обов`язок визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності з використанням проіндексованої нормативної грошової оцінки виникає в відповідача в силу приписів п.289.1. статті 289 ПК України, що не потребує внесення змін до договору оренди в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки, з урахуванням коефіцієнтів індексації, на кожний рік.

Незалежно від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, встановленої сторонами в Договорі оренди, відповідач кожного року повинен сплачувати орендну плату, враховуючи коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки за попередні роки.

Частиною 1 статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси в спосіб, визначений законом або договором. Однак якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити в своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ГПК України).

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (п.6.13.), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (п.82), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (п.24)).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати в такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (п.63)).

Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, суди повинні зважати й на його ефективність з погляду Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). У § 145 рішення від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Сполученого Королівства" (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93, [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ, Суд) зазначив, що стаття 13 Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові способи для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати особі такі способи правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань.

У статті 13 Конвенції гарантується доступність на національному рівні засобу захисту, здатного втілити в життя сутність прав та свобод за Конвенцією, у якому б вигляді вони не забезпечувались у національній правовій системі. Зміст зобов`язань за статтею 13 Конвенції залежить, зокрема, від характеру скарг заявника. Однак засіб захисту, що вимагається статтею 13, має бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема в тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (§ 75 рішення ЄСПЛ від 5 квітня 2005 року в справі "Афанасьєв проти України" (заява № 38722/02)).

Іншими словами, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Тож у кожному конкретному спорі суд насамперед повинен оцінювати застосовувані способи захисту порушених прав, які випливають із характеру правопорушень, визначених спеціальними нормами права, а також ураховувати критерії ефективності таких засобів захисту та передбачені статтею 13 ЦК України обмеження щодо недопущення зловживання свободою при здійсненні цивільних прав будь-якою особою.

Таким чином, суд вважає, що позивач у даній справі обрав неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки внесення змін до пунктів 5 та 10 Договору оренди в запропонованій ним редакції, жодним чином не вплине на дотримання його інтересів у частині визначення та отримання орендної плати в належному розмірі. Водночас, у разі порушення відповідачем порядку нарахування і сплати орендної плати відповідно до положень ПК України, захист своїх інтересів позивач має здійснювати в інший встановлений законом спосіб, що забезпечить ефективне поновлення його прав (у разі їх порушення).

За наведених обставин у їх сукупності суд вважає, що в цій частині позов задоволенню не підлягає.

При ухваленні рішення в справі, суд у тому числі вирішує питання щодо розподілу судових витрат між сторонами (п.5 частина 1 статті 237 ГПК України).

За частиною 1 статті 129 ГПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином, оскільки підстави для задоволення позову відсутні, судові витрати по сплаті судового збору в сумі 2481,00 грн покладені на позивача.

Керуючись статтями 42, 46, 73, 74, 76 - 80, 91, 123, 129, 165 - 167, 178, 184, 233, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

Відмовити в задоволенні позову Чернігівської міської ради (вул. Магістратська, 7, м. Чернігів, 14000; ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Дар-С» (вул. Жуковського, буд. 22, м. Київ, 03040; ) про визнання укладеною додаткової угоди, в запропонованій редакції.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови в відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду, відповідно до статті 256 Господарського процесуального кодексу України подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається до Північного апеляційного господарського суду в порядку визначеному статтею 257 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст судового рішення складений та підписаний 22.03.2023.

Повідомити учасників справи про можливість одержання інформації по справі у Єдиному державному реєстрі судових рішень: http://reyestr.court.gov.ua/.

Суддя А.В. Романенко