СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 березня 2023 року м. Харків Справа № 922/1317/22

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Фоміна В.О. , суддя Шевель О.В.

за участі секретаря судового засідання Дзюби А.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури (вх. №226Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2022 (рішення ухвалено суддею Бураковою А.М. в приміщенні Господарського суду Харківської області 20.12.2022 о 10:11 год., повний текст складено 30.12.2022) у справі №922/1317/22

за позовом керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави, в особі Харківської міської ради, м. Харків

до Приватної фірми "Злагода", м. Харків

про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

Керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Приватної фірми "Злагода", в якій просив суд:

- розірвати договір оренди землі від 21.04.2006 за №14, укладений між Харківською міською радою та Приватною фірмою "Злагода" () щодо оренди земельної ділянки загальною площею 0,2362 га з кадастровим номером :07:006:0049, яка знаходиться по вул. Культури (напроти ж.б. №15) у м. Харкові, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 21.04.2006 за №14, з додатковими угодами;

- зобов`язати Приватну фірму "Злагода" () повернути земельну ділянку загальною площею 0,2362 га з кадастровим номером :07:006:0049, яка знаходиться по вул. Культури (напроти ж.б. №15) у м.Харкові Харківській міській раді.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 20.12.2022 у справі №922/1317/22 (суддя Буракова А.М.) у задоволенні позову відмовлено повністю.

Харківська обласна прокуратура з вказаним рішенням не погодилася та звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2022 у справі №922/1317/22 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов прокурора, судові витрати за подання позову та апеляційної скарги відшкодувати на користь Харківської обласної прокуратури за рахунок відповідача.

В обґрунтування апеляційної скарги прокурор посилається на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального (ст. 526, 530, 610, 611, 629, 651 Цивільного кодексу України, ст. 15, 24, 25, 32, 34, 36 Закону України «Про оренду землі») та процесуального (ст. 55, 76-79, 86, 236 ГПК України) права, а також неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, що призвело до неправильного її вирішення.

Так, прокурор зазначає, що відповідач не виконав своїх зобов`язань, передбачених п. 15 договору оренди землі від 21.04.2006 за №14, щодо здійснення будівництва у встановлений строк культурно-ділового центру, жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, які дають право на будівництво, не отримав, що має наслідком застосування вимог п. 7 договору щодо його розірвання. Невиконання умов договору оренди землі порушує принцип раціонального використання земельної ділянки, наносить шкоду Харківській міській раді та порушує законні інтереси територіальної громади.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.02.2023 було відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2022 у справі №922/1317/22, встановлено учасникам справи строк по 27.02.2023 для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень з доказами їх надсилання іншим учасникам провадження, повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 14.03.2023 о 09:30 год.

02.03.2023 від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просив відмовити у її задоволенні, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

В судовому засіданні прокурор підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, хоча були повідомлені судом про час та місце розгляду справи.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів апеляційного господарського суду встановила таке.

На підставі п. 12 додатку 1 до рішення сесії Харківської міської ради №51/06 від 06.03.2006 Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів ПФ Олімпія припинено право користування земельною ділянкою площею 0,2541 га (за її добровільною відмовою) по вул. Культури (напроти ж.б. №15) та надано її в оренду ПФ Злагода для будівництва культурно-ділового центру до 06.03.2008 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації об`єкту до 06.03.2056.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ПФ Злагода укладено договір оренди землі від 21.04.2006, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель від 21.04.2006 за №14 (надалі договір оренди землі).

На підставі вказаного договору оренди землі, акту приймання-передачі земельної ділянки від 21.04.2006 Харківська міська рада передала, а ПФ Злагода прийняла в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, загальною площею 0,2362 га з кадастровим номером :07:006:0049, яка знаходиться по вул. Культури (напроти ж.б. №15) у м. Харкові. На вказаній земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури (пункти 1, 2, 3 договору оренди землі).

Пунктом 15 договору оренди землі, передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва культурно-ділового центру (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та подальшої експлуатації об`єкту.

Відповідно до п. 17 договору оренди землі забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

Відповідно до п. 8 договору оренди землі, вказаний договір укладено строком на період будівництва до 06.03.2008 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 06.03.2056.

Пунктом 22 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 24.12.2014 №1739/14 Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів ПФ Злагода продовжено строки будівництва культурно-ділового центру по вул. Культури (напроти ж.б. № 15) до 31.12.2016.

На підставі вказаного рішення Харківської міської ради між позивачем та ПФ Злагода укладено додаткову угоду від 20.02.2015 до договору оренди землі від 21.04.2006 за № 14.

Пунктом 12 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 21.12.2016 №457/16 Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів ПФ Злагода продовжено строки будівництва культурно-ділового центру по вул. Культури (напроти ж.б. № 15) до 31.12.2018.

На підставі вказаного рішення Харківської міської ради між позивачем та ПФ Злагода укладено додаткову угоду від 29.12.2016 до договору оренди землі від 21.04.2006 за № 14.

Відповідно до п. 8 договору оренди землі, в редакції додаткової угоди від 29.12.2016 до договору оренди землі, вказаний договір було укладено строком на період будівництва до 31.12.2018 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 06.03.2056.

В обґрунтування позову керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова зазначав, що Харківська міська рада виконала всі зобов`язання, передбачені договором оренди землі від 21.04.2006 за № 14, зокрема передала земельну ділянку загальною площею 0,2362 га з кадастровим номером :07:006:0049, яка знаходиться по вул. Культури (напроти ж.б. №15) у м. Харкові із земель житлової та громадської забудови без об`єктів нерухомості на вказаній ділянці для будівництва культурно-ділового центру та подальшої експлуатації цього об`єкту, недоліки, які могли б перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки за цільовим призначенням, відсутні (п. 6 договору оренди землі). Харківська міська рада, передаючи в оренду земельну ділянку, розраховувала не лише на своєчасне виконання орендарем ПФ Злагода своїх зобов`язань у вигляді своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати, але і на цільове використання земельної ділянки, її забудову орендарем та, як наслідок, поліпшення інфраструктури міста та подальше утримання цієї земельної ділянки в належному стані. Проте, відповідачем, як орендарем, не виконуються свої зобов`язання відповідно до вимог договору оренди землі від 21.04.2006 за №14, ПФ Злагода не здійснено будівництво культурно-ділового центру на орендованій земельній ділянці. Вказане свідчить про те, що орендарем ПФ Злагода не виконуються істотні умови договору оренди землі, що має наслідком розірвання вказаного договору в судовому порядку.

Харківська міська рада заперечувала проти позову прокурора та зазначала, що підставою для розірвання договору не може слугувати та обставина, що будівельні роботи не були розпочаті, оскільки нецільовим використанням земельної ділянки є її використання з іншою метою, аніж та, що встановлена у договорі. У 2020 році міська рада зверталася з позовом до ПФ Злагода про розірвання договору оренди землі №14 від 21.04.2006 з підстав самовільного розміщення на земельній ділянці тимчасової споруди, використання ПФ Злагода наданої в оренду земельної ділянки не за цільовим призначенням та недотриманням орендарем строків будівництва. Проте. рішенням Господарського суду Харківської області від 11.03.2021 у справі №922/1777/20, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.05.2021, у задоволенні позову було відмовлено. Також, Харківська міська рада зазначала, що орендна плата за користування земельними ділянками є одним із основних видів доходів бюджету територіальної громади. Розірвання спірного договору оренди землі призведе до зменшення надходження коштів до бюджету територіальної громади м. Харкова, у зв`язку з чим вважала за недоцільне задоволення судом позову прокуратури у справі №922/1317/22.

Відповідач у відзиві на позов обставини не здійснення забудови орендованої земельної ділянки відповідно до умов договору оренди землі не спростовував та зазначав, зокрема, що в грудні 2018 року у зв`язку із закінченням строку договору на період будівництва звертався до Харківської міської ради з проханням продовжити такий строк, проте відповіді не отримав. Окрім того, оскільки пропозицій та заяв щодо припинення договору оренди землі до нього не надходило, орендар продовжує використовувати земельну ділянку та виконує свій обов`язок щодо сплати орендної плати на умовах договору.

Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, своє рішення обґрунтував, зокрема, тим, що підставою для розірвання договору не може слугувати та обставина, що будівельні роботи не були розпочаті, оскільки нецільовим використанням земельної ділянки є її використання з іншою метою, аніж та, що встановлена у договорі.

Окрім того, суд врахував, що у 2020 році Харківська міська рада зверталася із позовом до ПФ Злагода про розірвання договору оренди землі №14 від 21.04.2006 на земельну ділянку площею 0,2362 га (кадастровий номер :07:006:0049) по вул. Культури (напроти ж.б. № 15) у м. Харкові з підстав самовільного розміщення на земельній ділянці тимчасової споруди, використання ПФ Злагода наданої в оренду земельної ділянки не за цільовим призначенням та недотриманням орендарем строків будівництва. Рішенням Господарського суду Харківської області від 11.03.2021 у справі № 922/1777/20, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.05.2021, у задоволенні позову Харківської міської ради було відмовлено.

При цьому, Східний апеляційний господарський суд у постанові від 19.05.2022 у справі №922/1777/20 зауважив, що нездійснення відповідачем будівництва об`єкту нерухомості на спірній земельній ділянці в розрізі заявленої підстави для розірвання договору оренди землі, такою підставою вважатися не може, оскільки:

- пункт 7 спірного договору передбачає можливість розірвання договору оренди як наслідки нездачі об`єктів в експлуатацію саме в строки встановлені рішенням XLVI сесії Харківської міської ради IV скликання №51/06 від 06.03.2006р. тобто до 06.03.2008р., проте зміна строків будівництва додатковими угодами до договору від 20.02.2015р. та від 29.12.2016р. без внесення відповідних змін в п.7 договору оренди землі, унеможливлює кваліфікацію факту нездійснення будівництва в якості порушення цього пункту умов договору;

- нездійснення будівництва відповідачем не може також розглядатися як порушення пп. а) п.31 спірного договору, оскільки строки оренди земельної ділянки (до 06.03.2056р.) не сплили. Окрім того, апеляційний суд погоджується з правильністю застосування судом першої інстанції правових позицій Верховного Суду, викладених у постановах від 04.04.2019р. у справі №922/324/17 та від 25.03.2020р. у справі №715/214/17 відносно того, що порушенням земельного законодавства стосовно цільового використання земельної ділянки є активні дії по використанні земельної ділянки з іншою метою, а не бездіяльність з її використання;

- аналізуючи положення п.п. 8, 9 спірного договору оренди землі, судова колегія дійшла висновку, що поділ строку оренди землі на 2 періоди (до завершення будівництва та період експлуатації збудованого об`єкту) в аспекті суб`єктивних прав та інтересів Харківської міської ради в розглядуваних правовідносинах пов`язаний з розміром орендної плати: період будівництва менша орендна плата, а після встановленого строку завершення будівництва орендна плата збільшується. Проте, як вбачається з матеріалів справи та скаржником вказана обставина не спростовується та не оспорюється, з 01.01.2018р. відповідачем сплачується орендна плата у збільшеному (як після будівництва) розмірі. Тобто безпосереднє зволікання (незалежно від обґрунтованості причин) зі здійснення будівництва відповідачем ніяким чином не зачіпає майнових інтересів орендодавця в межах розглядуваних спірних відносин, що обумовлює висновок про відсутність підстав для розірвання договору землі у розумінні ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України та ст.32 Закону України Про оренду землі.

Разом з цим, місцевий господарський суд зазначив, що орендна плата за користування земельними ділянками є одним із основних видів доходів бюджету територіальної громади, а з листа Головного управління ДПС у Харківській області №6365/5/20-40-04-03-06 від 01.11.2022 вбачається, що ПФ Злагода обліковується платником орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 631136300:07:006:0049; сплачено орендної плати за землю з юридичних осіб за 2019 рік - 581004,02 грн., за 2020 рік - 582180,05 грн., за 2021 рік - 642382,00 грн., за 2022 рік (станом на 31.10.2022) - 80740,10 грн. Таким чином, розірвання спірного договору оренди землі призведе до зменшення надходження коштів до бюджету територіальної громади м. Харкова.

Надаючи власну правову кваліфікацію обставинам справи, апеляційний господарський суд виходить з такого.

Відповідно до частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами для виникнення прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

За змістом статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У частині першій статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з положеннями статей 525, 526, 629 Цивільного кодексу України і статті 193 Господарського кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом статті 93 Земельного кодексу України, статті 792 Цивільного кодексу України, статті 13 Закону України "Про оренду землі" правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування за плату на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 Цивільного кодексу України і за загальним правилом, викладеним у частині 1 цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Разом із тим законодавством передбачено випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору відповідно до частини першої статті 611 Цивільного кодексу України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом, є обставини, наведені у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 910/7250/18, від 22.12.2021 у справі №910/237/21, від 22.06.2022 у справі №922/2164/21.

У відповідності до ст. 31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Статтею 141 Земельного кодексу України визначено підстави припинення права користування земельною ділянкою:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

г) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;

е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;

ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об`єктом державно-приватного партнерства або об`єктом концесії.

Відповідно до ст. 143 Земельного кодексу України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі:

а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріальна-паразитичними і карантинна-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об`єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров`ю населення) в строки, встановлені приписами органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель;

в) конфіскації земельної ділянки;

г) примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;

ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов`язаннях власника цієї земельної ділянки;

ґ-1) примусового звернення стягнень на право емфітевзису, суперфіцію за зобов`язаннями особи, яка використовує земельну ділянку на такому праві.

Тобто, Земельним кодексом України визначено чіткий перелік підстав, з яких може бути припинено право користування земельною ділянкою, серед якої відсутня така підстава, як не забудова земельної ділянки.

Пунктом 7 договору оренди землі встановлено, що у випадку нездачі об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.

Згідно п. 28 договору оренди землі орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати.

У свою чергу, пунктом 31 договору оренди землі визначено обов`язки орендаря, у тому числі: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; сплачувати оренду плату в строки та розмірах, встановленим цим договором; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.

За умовами п. 38 вказаного договору його дія припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Таким чином, з наведених положень спірного договору вбачається, що відповідач, укладаючи вказаний договір, був обізнаний як з його умовами в частині існування у нього обов`язку використовувати земельну ділянку, зокрема, для будівництва і закінчити її забудову та здати об`єкт до експлуатації у встановлені у п. 8 договору строки, так і з настанням наслідків, у разі невиконання таких обов`язків, шляхом реалізації орендодавцем права вимагати розірвання зазначеного договору оренди.

Прокурор стверджує, що відповідач у встановлений у договорі строк не здав об`єкт (культурно-діловий центр) до експлуатації, а також не отримав дозволи на виконання будівельних робіт. Вказані обставини не були спростовані ні позивачем, ні відповідачем, а тому суд вважає доведеними обставини порушення відповідачем строків будівництва, встановлених в п. 8 договору оренди землі.

Відповідно до п. 39 договору оренди землі його розірвання в односторонньому порядку допускається. Підставами для розірвання договору в односторонньому порядку сторони визначили такі істотні порушення його умов, як: несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця. Серед цих підстав відсутні такі, як нездача об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт.

Із поданих позивачем та відповідачем заяв по суті справи випливає, що сторони договору оренди землі заперечують проти його розірвання.

Таким чином, суд має встановити: чи є вказані прокурором порушення відповідачем умов договору настільки істотними за обставин даної справи, що можуть бути підставою для розірвання договору (за відсутності згоди його сторін) в примусовому порядку; чи може бути в даному випадку виправданим втручання з боку держави (в інтересах якої діє прокурор) в сферу приватних інтересів та чи дотримано ним справедливого балансу між інтересами суспільства і вимогами захисту приватних інтересів окремих осіб.

Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 651 ЦК України істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Згідно з статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» практика Європейського суду з прав людини є обов`язковою для застосування судами України як джерела права.

А тому, при визначенні поняття «суспільного інтересу» апеляційний господарський вважає за необхідне звернутися до практики Європейського суду з прав людини (далі Європейський суд).

Незважаючи на те, що країни-учасниці Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 р. (далі Конвенція) наділені широкою свободою розсуду стосовно визначення того, що потрібно розуміти під «суспільними інтересами» в умовах певного рівня національної економіки, політики і соціального захисту, Європейський суд у кожній ситуації, де має місце застосування положень ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції (далі Перший Протокол), досліджує, наскільки було дотримано державною владою справедливий баланс між інтересами суспільства і вимогами захисту приватних інтересів окремої особи. Встановлюючи наявність згаданої пропорційності, Європейський суд виходить з того, що втручання в право безперешкодного користування майном має супроводжуватися дотриманням «справедливої рівноваги» між інтересами суспільства і необхідністю дотримання фундаментальних прав людини. Зокрема вимагається, щоб існувала розумна пропорційність між вжитими державою заходами щодо обмеження права власності та метою, на яку вони були спрямовані (рішення Європейського суду у справах «Pressos Compania Naviera S.A. and others v. Belgium» від 3 липня 1997 р. (http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-58056), «Sporrong and Lonnroth v. Sweden» від 23 вересня 1982 р. (http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-57580), «Chassagnou and others v. France» від 29 квітня 1999 р. (http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-58288), «The Former King of Greece and others v. Greece» від 23 листопада 2000 р. (http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-59051).

Отже, як випливає із практики Європейського суду щодо застосування ст. 1 Першого Протоколу, дотримання справедливого балансу між інтересами суспільства (загальними інтересами) та вимогою захисту права власності окремої особи є необхідною умовою для того, аби Європейський суд зробив висновок про відсутність підстав для визнання факту порушення державою-відповідачем положень згаданої норми. Однак з огляду на оцінну природу поняття справедливого балансу Європейський суд з прав людини по-різному підходить до аналізу його дотримання у кожній конкретній справі з урахуванням обставин, на які посилається кожна із сторін.

Як неодноразово зазначав Європейський суд з прав людини (зокрема, у п. 53 рішення у справі «Трегубенко проти України», заява №61333/00; п. 50 рішення «Щокін проти України», заяви №23759/03, №37943/06 та ін.), вимога дотримання справедливого балансу між загальним інтересом та основоположними правами окремої особи притаманна всім статтям Європейської конвенції з прав людини. До того ж ЄСПЛ зазначає, що рівновага не буде дотримана, якщо особи нестимуть надмірний тягар.

При вирішенні питання співмірності втручання держави у право особи мирно володіти своїм майном суд має встановити, чи не вбачаються порушення частини першої статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР, оскільки таке втручання може бути розцінене як законний захід тільки тоді, коли воно переслідує як особистий інтерес позивача, спрямований на захист його порушеного права власності на майно, так і суспільний інтерес, спрямований на утвердження у країні суспільного правопорядку щодо недопустимості незаконного позбавлення осіб їх прав власності на майно, і є пропорційним переслідуваним таким втручанням цілям.

Із цього приводу суд зазначає, що предметом регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 7 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону, нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».

При цьому Європейський суд у питаннях оцінки «пропорційності», як і в питаннях наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою достатньо широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.

Як було зазначено, прокурор стверджує, що укладаючи договір оренди Харківська міська рада розраховувала, що ПФ «Злагода» буде використовувати земельну ділянку для будівництва культурно-ділового центру. При цьому, орган місцевого самоврядування був зацікавлений у задоволенні певного суспільного інтересу та у виконанні орендарем свого зобов`язання. Проте, відповідачем не розпочато будівництво в строки, не отримано передбачених законодавством дозвільних документів на здійснення будівництва.

Аналізуючи положення договору оренди землі, апеляційний господарський суд погоджується із доводами прокурора про те, що будівництво відповідачем культурно-ділового центру на орендованій земельній ділянці та здача його в експлуатацію у встановлений строк дійсно могло мати для позивача певний суспільний інтерес та бути одним із бажаних результатів, на який орган місцевого самоврядування розраховував під час укладення вказаного договору.

Проте, колегія суддів зазначає, що наряду із зазначеним, іншим «бажаним результатом» для орендодавця, як власника землі, також є отримання від орендаря орендної плати за користування земельною ділянкою в розмірі встановленому договором.

При визначенні пріоритетів інтересів в даному випадку суд віддає перевагу волевиявленню позивача (органу місцевого самоврядування, який діє від імені та в інтересах територіальної громади), зокрема, щодо його суб`єктивного ставлення до тих цілей і результатів, яких він прагне досягти внаслідок реалізації договору.

Так, Харківська міська рада, врахувавши обставини не повного виконання відповідачем умов договору оренди (зокрема, не здачі об`єкту (культурно-ділового центру) до експлуатації, а також не отриманні дозволів на виконання будівельних робіт у встановлені строки), висловила позицію щодо недоцільності наразі розірвання договору, оскільки це призведе до зменшення доходів бюджету територіальної громади м. Харкова, одним із основних видів яких є орендна плата за користування земельними ділянками.

Дійсно, з листа Головного управління ДПС у Харківській області №6365/5/20-40-04-03-06 від 01.11.2022 вбачається, що ПФ Злагода обліковується платником орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 631136300:07:006:0049; нею сплачено орендної плати за землю з юридичних осіб за 2019 рік - 581004,02 грн., за 2020 рік - 582180,05 грн., за 2021 рік - 642382,00 грн., за 2022 рік (станом на 31.10.2022) - 80740,10 грн.

Окрім того, п. 23 постанови Східного апеляційного господарського суду від 19.05.2021 у справі №922/1777/21 було встановлено, що відповідачем в підтвердження належного виконання ним умов договору оренди землі №14 від 21.04.2006р. в частині сплати орендної плати надано: копію податкової декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2020р., а також довідку про відсутність заборгованості за ПФ Злагода з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи від 29.07.2020р. Наведена відповідачем у відзиві на позову заяву обставина сплати орендної плати з 01.01.2018р. у розмірі, визначеному абз. 3 п. 9 договору оренди в редакції додаткової угоди від 29.12.2016р. (тобто в розмірі, визначеному на період експлуатації об`єкту нерухомості) позивачем не заперечена і не спростована у відповідності до ч.4 ст.165, ч.3 ст.167 ГПК України. Також ПФ Злагода було надано до суду предпроектну пропозицію Нове будівництво культурно-ділового центру по вул. Культури (напроти ж.б. №15), виконаного проектувальником - ТОВ Науково-виробниче підприємство Академія у 2018р. та лист від 05.12.2012р. з проханням позивача продовжити строк будівництва до договору оренди землі.

У відзиві на позов у даній справі №922/1317/22 відповідач також зазначав, що звертався з таким листом від 05.12.2012р. до Харківської міської ради, проте остання відповіді на нього не дала.

Таким чином, питання можливості продовження строків будівництва культурно-ділового центру в певній мірі залежало від волі позивача. Проте, матеріали справи не містять будь-яких пояснень його позиції щодо цього питання.

Водночас, колегія суддів апеляційного господарського суду не може не врахувати і такі загальновідомі обставини, як те, що даний спір виник під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на територію України.

Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України включено Харківську міську територіальну громаду до Переліку територіальних громад, що розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні).

За таких обставин розірвання договору оренди землі дійсно неминуче призведе до втрати певної частини відповідного доходу бюджету територіальної громади.

При цьому, повторна спроба передачі в оренду звільненої земельної ділянки комунальної власності «з метою будівництва культурно-ділового центру» вдається суду наразі надскладним та маловірогідним (з огляду на його результативність) «завданням» для органу місцевого самоврядування під час війни у Місті-герої Харків, який з 24.02.2022 перебуває під постійними ворожими обстрілами.

Тому, апеляційний господарський суд вважає, що розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін (навіть за фактичних обставин відтермінування здійснення будівництва культурно-ділового центру з метою забезпечення суспільного інтересу), оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету. Відповідно, наразі «шкода», завдана розірванням договору оренди землі, може стати більшою за «шкоду», спричинену бездіяльністю відповідача інтересам територіальної громади у вигляді не здійснення будівництва культурно-ділового центру. При цьому суд зауважує, що жодним чином не заохочує та не підтримує, а навпаки ганить бездіяльність сторін щодо належного виконання умов договору, розцінюючи такий захід як вимушений та виключений в обставинах воєнної агресії.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції, оскільки у даному випадку прокурором не доведено наявність поряд з виявленим порушенням відповідачем умов договору реальної шкоди, завданої іншій стороні договору, за якої ця сторона позбавлена можливості отримати принаймні частково очікуване при укладенні договору.

Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 ГПК України).

Згідно ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Керуючись статтями 269, 270, 275, 281-284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2022 у справі №922/1317/22 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені ст.ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 20.03.2023.

Головуючий суддя О.О. Крестьянінов

Суддя В.О. Фоміна

Суддя О.В. Шевель