ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" березня 2023 р.м. Одеса Справа № 916/3010/22

Господарський суд Одеської області у складі судді Демешина О. А., за участю секретаря судового засідання Ващенко О. В., розглянувши матеріали справи № 916/3010/22

Позивач: Департамент комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м.Одеса, 65039; код - 26302595)

Відповідач: Приватне підприємство "РАЦІОН ГРУП" (Люстдорфська дорога, буд. 33; м. Одеса, 65059; код - 43179166)

про розірвання договору оренди, виселення та, стягнення 258648 грн.

з підстав порушення умов договору

Представники:

від позивача: не з`явився

від відповідача: Бороденко М.С.

СУТЬ СПОРУ: 08.11.2022 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - позивач) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного підприємства "РАЦІОН ГРУП" (далі - відповідач) яким просить суд:

- стягнути з Відповідача на користь Позивача заборгованість з орендної плати у розмірі 2527,86 гри. та пеню за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 58,62 грн.

- розірвати договір оренди від 23.03.2018 № 53ШЛ/2;

- виселити Відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загально площею 3,4 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 34 на користь Позивача.

09.11.2022 року суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі, ухвалив справу розглядати за правилами загального позовного провадження, призначив дату та час підготовчого засідання та встановив відповідачу строк для подання відзиву на позов із урахуванням вимог ст.165 ГПК України протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі.

12.12.2022 року Відповідач надав суду відзив позов не визнав в повному обсязі.

30.12.2022 року суд отримав відповідь на відзив Позивач наполягає на задоволені позову.

09.01.2023 року Відповідач надав суду клопотання про об`єднання в одне провадження декількох справ. Суд відмовив у задоволені клопотання, оскільки перелічені в клопотанні справи стосуються виконання різних договорів, укладеними стосовно різних об`єктів нерухомості, тому керуючись завданням господарського судочинства (ст. 2 ГПК України) щодо справедливого, неупередженого та своєчасного вирішення судом спору по цій справі, яким зобов`язані керуватися суд та учасники судового процесу та яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі - суд не вбачає за доцільне об`єднувати перелічені Відповідачем справи в одне провадження.

10.01.2023 року суд закрив підготовче провадження по справі та призначив справу до судового розгляду по суті.

Під час розгляду справи представник позивача позов підтримав, представник відповідача проти позову заперечив.

В С Т А Н О В И В:

23.03.2018 року Позивачем (Орендодавець) та ПП "Олімпія Сервіс" (Орендар) укладено Договір № 53ШЛ/2 за яким Орендарю надано у строкове платне користування об`єкт комунальної власності - нежитлове приміщення першого поверху, загально площею 3,4 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 34 (Одеський навчально-виховний комплекс № 53) «Загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів - ліцей» Одеської міської ради Одеської області»), про що складено та підписано акт приймання-передачі від 23.03.2018 року.

Відповідно до п. 1.3. Договору, термін дії договору оренди визначено до 30.06.2018 року.

Умовами п. 2.2. Договору передбачено, що за орендоване майно Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди місяць 141,56 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до п. 2.4. Договору, Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Додатковим договором від 02.07.2018 року № 1 продовжено термін дії Договору з 01.07.2018 року до 31.12.2018 року.

Додатковим договором від 28.01.2019 року № 2 продовжено термін дії Договору до 31.12.2019 року.

Додатковим договором від 16.10.2019 року № 3 внесено зміни до договору оренди у частині назви Орендаря з «Приватне підприємство «Олімпія Сервіс» на «Приватне підприємство «РАЦІОН ГРУП» (Відповідач по справі).

Додатковим договором від 01.04.2020 року № 4 продовжено термін дії Договору з 01.01.2020 року до 31.12.2020 року.

Позов ґрунтується на тому, що в порушення вимог законодавства України Відповідачем неналежним чином виконувались взяті на себе за договором оренди зобов`язання.

Так, Позивач вказує, що відповідно до розрахунку заборгованості від 17.10.2022 року, Орендар у період з 01.01.2021 року по 30.09.2022 року не виконує істотні умови договору оренди щодо вчасної та повної сплати орендної плати, зокрема у період з 01.01.2021 року по 11.07.2022 року, тобто 18 місяців поспіль Орендарем неналежним чином виконувалось зобов`язання щодо сплати орендної плати вчасно та у повному обсязі, у зв`язку з чим утворилась заборгованості з орендної плати у розмірі 2 527,86 грн. Тому, посилаючись на ст.ст. 15, 16. 525, 526, 549, 611, 625, 651, 762, 773, 783, 785 Цивільного кодексу України, ст.ст. 173, 193, 284, 286 Господарського кодексу України, ст. 4, 27, 161, 162 Господарського процесуального кодексу України, ч. 4 ст. 17, 19, 26, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Кабінетом Міністрів України від 03.06.2020 р. № 483, ст. ст. 1. 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань», ст. 26, 66 Закону України «Про виконавче провадження» Позивач просить суд:

- стягнути з Відповідача на користь Позивача заборгованість з орендної плати у розмірі 2527,86 грн. та пеню за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 58,62 грн.

- розірвати договір оренди від 23.03.2018 № 53ШЛ/2;

- виселити Відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загально площею 3,4 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 34 на користь Позивача.

Відповідач не погодившись з позовом послався на те, що:

- твердження Позивача про існування у Відповідача боргу з орендної плати не відповідає дійсності і Позивачем не надано належних доказів на підтвердження такого боргу протягом не лише трьох місяців, а і взагалі на підтвердженні існування будь-якого боргу перед Позивачем;

- у зв`язку із запровадженням карантинних заходів та обмежень впродовж майже всього 2021 року Відповідач вимушений був призупинити свою діяльність;

- незалежно від змісту укладеного між сторонами договору (зокрема п. 2.4. договору щодо внесення орендарем щомісячно орендної плати незалежно від результатів господарської діяльності) та його дійсності, застосуванню підлягає правило, закріплене у частині 6 статті 762 ЦК України, що формулює у розумінні частини 4 статті 14 цього Кодексу правомірну підставу звільнення Відповідача від виконання встановленого договором обов`язку з внесення орендної плати за користування майном за період, коли він був фактично позбавлений можливості використовувати це майно;

- рішення Одеської міської ради № 969-VIII від 29.06.2022 року "Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану", безпосередньо звільняє його від орендної плати у спірний період, оскільки вказаним рішенням Одеська міська рада вирішила: "На період воєнного стану та до його припинення (скасування) за договорами оренди комунального майна територіальної громади м. Одеси, укладеним до 24.02.2022 року, звільнити від орендної плати орендарів, які: …-орендують нерухоме комунальне майно закладів освіти комунальної власності територіальної громади м. Одеси, але не користуються ним у зв`язку із обмеженням доступу…";

- окрім взагалі безпідставного пред`явлення з позовом по даній судовій справі ПП «РАЦІОН ГРУП» заборгованості з орендної плати за користування майном по спірному договору, наведений розрахунок на обґрунтування такої не відповідають дійсним обставинам справи та суперечать власним доводам Позивача;

- позивачем не надано належних та допустимих доказів в розумінні ст. ст. 76-79 ГПК України в підтвердження наявності випадків, обумовлених ст. 783 Цивільного кодексу України, - саме як підстави для розірвання договору оренди;

- відповідач вважає заявлені позовні вимоги неспівмірними із порушеннями прав здобувачів освіти, які будуть спричинені в разі задоволення таких;

- відповідач вважає неприпустимим порушення свого зобов`язання із забезпечення організації харчування здобувачів освіти, що, однак, буде спричинене у разі позбавлення його права користування приміщенням за спірним договором.

Заслухавши пояснення учасників справи, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити, з огляду на наступне.

Загальні засади цивільного законодавства встановлено статтею 3 ЦК України. До цього переліку, зокрема, належить свобода договору.

За змістом положень ст. ст. 626, 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 ЦК України).

Предметом договору є дії (або утримання від дій), які повинна виконати (або утриматися від виконання) зобов`язана сторона.

Статтями 525, 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Аналогічні приписи містить і ст. 193 ГК України.

Правовідносини, що склались між сторонами по справи грунтуються на Договорі від 23.03.2018 року № 53ШЛ/2, Відповідач одержав у строкове платне користування об`єкт комунальної власності - нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 3,4 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 34 (Одеський навчально-виховний комплекс № 53) «Загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів - ліцей» Одеської міської ради Одеської області»), про що складено та підписано акт приймання-передачі від 23.03.2018 року.

Відповідно до п. 1.3. Договору, термін дії договору оренди визначено до 30.06.2018 року (Т. 1 а.с. 15).

Додатковим договором від 02.07.2018 року № 1 продовжено термін дії Договору з 01.07.2018 року до 31.12.2018 року (Т. 1 а.с. 19).

Додатковим договором від 28.01.2019 року № 2 продовжено термін дії Договору до 31.12.2019 року (Т. 1 а.с. 20).

Додатковим договором від 01.04.2020 року № 4 продовжено термін дії Договору з 01.01.2020 року до 31.12.2020 року (Т. 1 а.с. 22).

Суд звертає увагу на те, що Позивач в позовній заяві зазначив про те, що Відповідачем неналежно виконувались умови договору оренди в частині здійснення орендних платежів з 01.01.2021р. по 11.07.2022р. Тобто, Позивач вважає, що в зазначений період спірний договір був чинним, оскільки строк його дії продовжив свою дію до моменту проведення аукціону у відповідності до ч.3 ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна».

01.02.2020 року було введено в дію новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ (далі Закон). Норми вказаного Закону підлягають застосуванню при вирішенні спору по цій справі, з огляду на те, що власником вищевказного нерухомого майна на праві комунальної власності - є Територіальна громада міста Одеси, в особі Одеської міської ради.

У пункті 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» вказаного Закону зазначено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абз. 5 ч. 2 ст. 18 цього Закону, або 1 липня 2020 р.

Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігали свою чинність та продовжували діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Тобто, з 01.07.2020 року продовження дії договору оренди повинно відбуватися в порядку, встановленому Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ

Зокрема, статтею 18 (Порядок продовження договору оренди) вказаного Закону передбачено, що:

1. Продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

2. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

3. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

4. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем.

Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

5. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

6. Будь-яке рішення, передбачене частиною четвертою цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про:

наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки;

факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов`язкових за договором платежів;

результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об`єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису.

Порядком передачі майна в оренду можуть бути встановлені додаткові вимоги до довідки балансоутримувача та порядку її подання.

7. Договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.

Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів:

на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі;

на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.

8. Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт.

Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.

9. Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень:

про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем.

про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Оскільки в правовідносинах Позивача з Відповідачем відсутні умови, передбачені частиною 2 статті 18 вищевказаного Закону, за яких продовження дії договору оренди може бути продовжено без проведення аукціону продовження дії цього договору могло відбутися тільки за наслідками проведення аукціону .

Крім того, Постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483 було затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі Порядок).

Пунктами 143, 144 вказаного Порядку було встановлено наступне.

143. Орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Орендар, який бажає отримати компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень, також подає документи, передбачені пунктом 165 цього Порядку.

Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.

144. Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону.

Рішення про відмову в продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 19 Закону, а також у разі невідповідності орендаря вимогам, установленим статтею 4 Закону. Таке рішення оприлюднюється орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати прийняття такого рішення.

У разі прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди на підставі необхідності майна для власних потреб балансоутримувача, здійснюються дії, передбачені пунктом 142 цього Порядку.

Якщо рішенням представницького органу місцевого самоврядування встановлено, що рішення про продовження договору оренди або про відмову у продовженні приймаються представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом, відповідні рішення приймаються протягом 60 робочих днів з дати отримання заяви орендаря про продовження договору.

Неприйняття протягом зазначеного строку одного із зазначених рішень представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом вважається прийняттям ним рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем.

Рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів з дати прийняття такого рішення. У межах зазначеного строку орендодавець може переглянути умови та додаткові умови (у разі наявності) оренди майна згідно з пунктами 51 та 54 цього Порядку з урахуванням особливостей, передбачених пунктом 146 цього Порядку.

Незважаючи на звернення Відповідача до Позивача із заявою від 08.09.2010р. за №1/08 про продовження дії договорів оренди нежитлових приміщень, що розташовані у Київському та Малиновському районах міста Одеси, Позивачем, в порушення вимог пункту 144 Порядку не було прийнято жодного із рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону, а саме: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем, або про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Суд звертає увагу, що до матеріалів справи не надано додатку до вищевказаної заяви Відповідача від 08.09.2010р., що унеможливлює встановлення того факту чи стосувалась вказана заява у т.ч. продовження спірного договору оренди не житлового приміщення від 23.03.2018 року № 53ШЛ/2, однак сторонами визнається, що зазначений додаток до заяви стосувався і спірного договору.

Таким чином, приймаючи до уваги положення частин четвертої та п`ятої пункту 144 Порядку, слід вважати, що Позивач прийняв рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди міг бути продовжений з існуючим орендарем (Відповідачем по справі) або укладений з новим орендарем.

Однак, повідомлень про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди Позивачем в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів не оприлюднювалось.

До моменту звернення Позивача до суду з позовом по цій справі аукціон не проводився і цей факт визнається сторонами.

Таким чином, за результатами проведення аукціону, строк дії спірного договору не продовжувався, оскільки такого аукціону не проводилось.

Статтею 654 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Пунктом 7.5., укладеного між сторонами договору, передбачалось, що зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір.

Тобто, в даному випадку, продовження дії спірного договору могло відбутися тільки за умов проведення аукціону і відповідної додаткової угоди, укладеної між сторонами за наслідками цього аукціону.

Абзацом першим пункту 7.11. договору, також, було встановлено, що дія договору оренди припиняється внаслідок закінчення строку на який його було укладено.

Між тим, пунктом 7.8. договору встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

Щодо оцінки відповідності вимогам чинного законодавства вказаного пункту договору, суд зазначає наступне.

Закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення (частина четверта статті 291 Господарського кодексу України).

Виняток з наведеного правила передбачено статтею 764 Цивільного кодексу України, відповідно до якої якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Отже, оцінюючи позицію Сторін, що Договір оренди від 23.03.2018 року № 53ШЛ/2 не припинив свою дію, оскільки автоматично продовжився після 30.12.2020 року, суд враховує, що відповідно до рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 року № 5-р (II)/2020 принцип верховенства права (правовладдя) вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня. У таких ситуаціях до судів різних видів юрисдикції висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи): закон пізніший має перевагу над давнішим (lex posterior derogat priori); закон спеціальний має перевагу над загальним (lex specialis derogat generali); закон загальний пізніший не має переваги над спеціальним давнішим (lex posterior generalis non derogat priori speciali). Якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість.

Враховуючи, що у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (стаття 764 Цивільного кодексу України та частина четверта статті 284 Господарського кодексу України) пріоритетним є застосування спеціального закону, зокрема - є Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019 року, судом не приймаються до уваги умови продовження дії договору, передбачені нормою вищевказаної статті 764 ЦК України.

Також суд не приймає до уваги положення пункт 7.8., укладеного між сторонами, договору оренди нежилого приміщення про те, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах оскільки ці договірні умови не відповідають вимогам вищевказаних спеціальних норм чинного законодавства, що регулюють правовідносини з оренди саме державного та комунального майна.

З огляду на викладене, суд вважає, що спірний Договір від 23.03.2018 року № 53ШЛ/2 слід вважати таким, що припинив свою дію з 31.12.2020 року включно.

Крім того, суд вважає за необхідне надати оцінку положень, викладених у пунктах 152, 153 Порядку.

Як зазначалось вище, на виконання пункту 144 Порядку, у зв`язку з неприйняттям Позивачем рішення про продовження дії договору протягом 60-ти днів з дня отримання від Відповідача відповідної заяви, або про відмову від продовження цього строку слід вважати, що Позивач прийняв рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди міг бути продовжений з Відповідачем або укладений з новим орендарем.

При цьому, рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди Позивач повинен був оприлюднити в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів з дати прийняття такого рішення.

В порушення вказаних вимог Порядку Позивачем не було здійснено такого оприлюднення рішення і до цього часу аукціон не проводився незважаючи на те, що договірний строк дій договору закінчився з 31.12.2020р. включно.

Між тим, пунктом 151 Порядку встановлено, що у разі коли переможцем аукціону став чинний орендар, між орендодавцем, балансоутримувачем та чинним орендарем укладається додаткова угода про продовження договору оренди майна. Додаткова угода укладається шляхом викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. У разі відмови балансоутримувача від підписання додаткової угоди про продовження договору оренди така угода укладається між орендодавцем та чинним орендарем.

Додаткова угода про продовження договору оренди майна оприлюднюється в порядку та строки, передбачені цим Порядком для оприлюднення договорів оренди.

Якщо переможцем став інший учасник аукціону, договір з чинним орендарем припиняється у зв`язку із закінченням строку, на який його укладено. При цьому якщо строк дії договору оренди з чинним орендарем закінчився, такий договір вважається продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону або до моменту настання випадку, передбаченого пунктом 152 цього Порядку.

Відповідно пункту 152 Порядку - аукціон на продовження договору оренди визнається таким, за результатами якого об`єкт не було передано в оренду, в разі:

відсутності учасників аукціону;

ненадходження від жодного учасника аукціону цінової пропозиції, нездійснення жодним учасником кроку аукціону;

закінчення аукціону без визначення переможця за умови настання випадку, передбаченого абзацом першим пункту 76 цього Порядку щодо чинного орендаря.

У такому разі чинний орендар втрачає своє переважне право та право на компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень, договір оренди з таким орендарем припиняється з дати закінчення строку договору та електронний аукціон, передбачений частиною одинадцятою статті 18 Закону, оголошується в електронній торговій системі на підставі затверджених умов та додаткових умов (у разі наявності) оренди майна.

У разі визнання аукціону, передбаченого частиною одинадцятою статті 18 Закону, таким, що не відбувся, оголошуються аукціони, передбачені частинами одинадцятою та тринадцятою статті 13 Закону.

По-перше, суд вважає, що вказані пункти Порядку (у т.ч. щодо автоматичного продовження дії договору оренди) не можуть бути застосовані при вирішенні спору по цій справі, оскільки вони стосуються конкретно наслідків призначеного та проведенного аукціону, незалежно від результатів цього аукціону (визначення переможця аукціону або визнання аукціону таким, за результатами якого об`єкт не було передано в оренду).

По-друге, пріоритетними при вирішенні спору суд вважає положення частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" про те, що договір оренди припиняється у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

По-третє, навіть якщо прийняти до уваги позицію відповідача про те, що договір за його заявою від 28.09.2020р. продовжив дію на той же строк і на тих же умовах, то суд зазначає, що і в такому випадку, також, закінчився термін на який цей договір було укладено.

До такого висновку суд доходить з огляду терміни дії договору, встановлені:

- самим договором від 23.03.2018р., а саме до 30.06.2018р. (98 днів);

- додатковим договором №1 від 02.07.2018р., а саме з 01.07.2018р. до 31.12.2018р.;

- додатковим договором №2 від 28.01.2018р., а саме до 31.12.2019р.;

- додатковим договором №4 від 01.04.2019р., а саме з 01.01.2020р. до 31.12.2020р.,

тобто, як зазначалось вище по 30.12.2020р. включно.

Таким чином, якщо і прийняти до увагу вищевказану позицію відповідача, - останнім днем дії договору оренди було 30.12.2021р.

Після вказаної дати, питання продовження терміну дії спірного договору ніяким чином не вирішувалось і доказів подання Відповідачем Позивачу нової заяви за три місяці до закінчення навіть вищезазначеного терміну матеріали справи не містять.

Між тим, вирішуючи спір по цій справі, з приймаючи до уваги вищевикладене, суд все ж виходить з того, що термін останнім днем дії спірного договору було не 30.12.2021р., а саме 30.12.2020року.

За таких обставин, суд вважає необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню позовні вимоги в частині стягнення з Відповідача боргу з орендної плати у розмірі 2 527,86 грн. за користування майном та пені за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 58,62 грн. на підставі договору, що припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на який цей договір було укладено. Тому, в цій частині позову слід відмовити, оскільки така вимога не відповідає положенням чинного законодавства, що регулює орендні правовідносини.

Також це ж стосується і позовних вимог в частині розірвання спірного договору, оскільки не може бути розірваним договір, останнім днем дії якого було 30.12.2020р. і з 31.12.2020року включно він припинив свою дію.

Стосовно позовних вимог про виселення Відповідача із займаного приміщення, то суд вважає, що у задоволенні цих позовних вимог, також, слід відмовити, виходячи з наступного.

Частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України передбачено, що в разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Після спливу строку дії договору найму (оренди) невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

При цьому, суд звертає увагу, що заявлена Позивачем вимога про розірвання договору ґрунтується на порушенні істотних умов орендного договору у вигляді несплати Відповідачем орендних платежів в період з 01.01.2021 року по 11.07.2022 року. При цьому, останнім днем дії вказаного договору було 30.12.2020р.

Позовна ж вимога про виселення Відповідача із займаного приміщення є похідною від вимоги про розірвання договору і ґрунтується на виникненні у Відповідача зобов`язання негайно повернути приміщення внаслідок розірвання спірного договору оренди безпосередньо за рішенням суду.

Фактично підставою позовної вимоги про виселення Відповідача із займаного приміщення є виникнення у нього зобов`язання повернути це приміщення Позивачу внаслідок розірвання дії договору оренди по судовому рішенню.

Між тим, як зазначалось вище, останнім днем дії спірного договору було 30.12.2020р. і з цієї дати, і саме з цієї підстави, у Позивача виникло право на звернення до суду з вимогами про виселення Відповідача із займаного приміщення.

Однак, з вказаної підстави (припинення договору у зв`язку із закінченням терміну його дії) позовних вимог Позивачем не заявлялось, а як зазначалось вище, - позовна вимога про виселення Відповідача ґрунтується на підставі розірвання спірного договору в судовому порядку.

Тобто, підстави для виселення Відповідача внаслідок закінчення терміну дії договору і підстави для виселення Відповідача внаслідок розірвання цього договору в судовому порядку є різними.

До такого висновку суд доходить, приймаючи до уваги ще й наступне.

Так, мотивуючи доводи позовної заяви в частині позовних вимог про виселення Відповідача із займаного приміщення, Позивач посилається на вимоги 785 ЦК України та пункт 4.7., укладеного між сторонами Договору оренди.

Частиною 1 статті 785 ЦК України встановлено, що разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено у договорі.

Пунктом 4.7. договору передбачено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар (Відповідач) зобов`язаний у 15-ти денний термін передати Орендодавцю (Позивачу) приміщення у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стани або втрати (повної або часткової) об`єкту оренди.

З позовної заяви вбачається, що Позивач просить виселити Відповідача із займаного приміщення саме внаслідок дострокового розірвання в судовому порядку, укладеного між сторонами спірного договору оренди нежитлового приміщення, а не внаслідок припинення дії договору внаслідок закінчення терміну на який цей договір було укладено.

Позивачем, у встановленому чинним законодавством порядку, підстави позову не змінювались.

Так, п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантовано, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Важливим елементом верховенства права є гарантія справедливого судочинства. Так, у рішенні у справі "Белле проти Франції" ("Bellet v. France", заява N 13343/87) від 04.12.1995 Європейський суд з прав людини зазначив, що "стаття 6 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів якого є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права у демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання в її права". Як засвідчує позиція Європейського суду з прав людини, основною складовою права на суд є право доступу в тому розумінні, що особі має бути забезпечена можливість звернутися до суду для вирішення певного питання, і держава, у свою чергу, не повинна чинити правових чи практичних перешкод для здійснення цього права.

Особа здійснює свої права вільно на власний розсуд (ст. 12 Цивільного кодексу України).

З урахуванням наведеного надзвичайно важливого значення набуває необхідність належного з`ясування судом питання щодо того, про захист яких саме прав особи йдеться.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. З цією метою суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року визнається право людини на доступ до правосуддя, а відповідно до статті 13 Конвенції (право на ефективний засіб юридичного захисту), кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження. При цьому як ефективний спосіб слід розуміти такий, що приводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати й на його ефективність з точки зору ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. У п. 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі Чахал проти Об`єднаного Королівства (Chahal v. the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, Суд указав на те, що за деяких обставин вимоги ст. 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності небезпідставної заяви за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов`язань за ст. 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (п. 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі Афанасьєв проти України від 5 квітня 2005 року (заява № 38722/02).

Іншими словами, у кінцевому результаті ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Тим більше, що пріоритет міжнародного договору за наявності колізій з внутрішнім законодавством надає судам України досить широкі повноваження при обранні джерела права для вирішення конкретного спору.

За таких обставин, для того щоб в судовому порядку захистити порушене право або законний інтерес особи, яка звертається за захистом такого права до суду, по-перше, право такої особи має бути порушено, по-друге, особа має довести, що саме діями відповідача порушуються її права (законні інтереси), а по-третє, обраний позивачем спосіб захисту має поновити порушені права (законні інтереси) позивача.

Згідно зі ст.14 ГПК України ("Диспозитивність господарського судочинства") суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Так, відповідно до п. 4, 5 ч. 3 ст. 162 Господарського процесуального кодексу України позовна заява повинна містити зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них, а також виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; правові підстави позову.

Тобто, позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

Отже, попри обов`язок суду вирішити наявний між сторонами спір з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів відповідних осіб, предмет та підстави позову визначаються та можуть в установленому порядку змінюватися тільки Позивачем, тоді як суд позбавлений права на відповідну процесуальну ініціативу.

У даному випадку, як зазначалось вище, правовими підставами позову в частині позовних вимог про виселення Відповідача із займаного приміщення є саме обов`язок Відповідача звільнити орендоване приміщення, як похідна вимоги від вимоги про дострокове розірвання в судовому порядку, укладеного між сторонами, договору оренди нежилого приміщення, оскільки Позивач, як на момент звернення до суду з позовом по цій справі, так і на момент вирішення спору вважав і вважає спірний договір таким, що не припинив свою дію внаслідок закінчення терміну на який цей договір було укладено і на цей час є діючим.

Згідно з ч. 3 ст. 46 Господарського процесуального кодексу України до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. Зміна предмета позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача. Одночасна зміна і предмета, і підстав позову не допускається.

Проте, відповідна заява Позивачем до закінчення підготовчого засідання у справі подана не була.

За таких обставин, приймаючи до уваги неможливість самостійної зміни судом підстав з яких заявлені позовні вимоги, у задоволенні позову в частині позовних вимог про виселення Відповідача з орендованого приміщення, також, слід відмовити.

На підставі викладеного, суд відмовляє у задоволенні позову в повному обсязі з покладенням на Позивача судових витрат по сплаті судового збору.

Керуючись ст.ст. 129, 233, 238, 240 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст.241 ГПК України

та може бути оскаржено в порядку ст.ст.253-259 ГПК України.

Повний текст рішення складено 16 березня 2023 р.

Суддя О.А. Демешин