ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.03.2023 року м. Дніпро Справа № 912/1053/22

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач)

суддів: Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.

при секретарі судового засідання: Радіновському Р.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Алма-Трейд"

на рішення Господарського суду Кіровоградської області (суддя Тимошевська В.В.) від 07.12.2022р. у справі № 912/1053/22

за позовом Кропивницької міської ради, 25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Алма-Трейд", 27641, Кіровоградська область, Кропивницький район, с. Соколівське (пн), вул. Шосейна, 3.

про внесення змін до договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2022р. до Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Кропивницької міської ради з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю "Алма-Трейд" про внесення змін до договору оренди землі від 07.02.2006 № 26.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 07.12.2022р. у справі № 912/1053/22:

- позовні вимоги задоволено повністю;

- внесено зміни до договору оренди землі від 07.02.2006 № 26, а саме:

друге речення пункту 2. "Об`єкт оренди" викладено в наступній редакції: "Згідно з витягами із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок від 27.06.2022 року № 9189/295-22 та № 9187/295-22 нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: з кадастровим номером :39:315:0116 - 3 927 247,39 грн, з кадастровим номером :39:315:1116 - 3 834 058,56 грн";

перше речення пункту 4. "Орендна плата" викладено в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає за земельну ділянку з кадастровим номером :39:315:0116 9818,12 грн на місяць починаючи з дня набрання судовим рішенням законної сили, з кадастровим номером :39:315:1116 9585,15 грн на місяць, починаючи з дня набрання судовим рішенням законної сили.";

- стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Алма-Трейд" (27641, Кіровоградська область, Кропивницький район, с. Соколівське (пн), вул. Шосейна, 3, ідентифікаційний код 31146272) на користь Кропивницької міської ради (25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41, код ЄДР 26241020) 2 481,00 грн судового збору.

Не погодившись з даним рішенням господарського суду, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Алма-Трейд", в якій посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин справи та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення Господарського суду Кіровоградської області від 07.12.2022р. у справі № 912/1053/22 та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог позивача відмовити в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт, зокрема вказує, що всупереч вимогам ст. 188 Господарського кодексу України позивач не звертався до нього з пропозицією внести зміни до договору, відповідачем не порушувалося будь-яких прав відповідача, тому між сторонами відсутній спір та відповідно підстави для захисту прав позивача у судовому порядку.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 30.01.2023р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Алма-Трейд" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 07.12.2022р. у справі № 912/1053/22, розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 14.03.2023р.

У судовому засіданні представник апелянта доводи апеляційної скарги підтримав у повному обсягу та просив її задовольнити.

Представник позивача у відзиві на апеляційну скаргу та в судовому засіданні проти задоволення апеляційної скарги заперечує, вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим, прийнятим з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, а апеляційну скаргу відповідача безпідставною, посилаючись при цьому на наявність підстав для внесення змін до договору та права на звернення з даним позовом до суду, незважаючи на не дотримання досудового порядку врегулювання спору.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги відповідача, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено місцевим господарським судом, 07.02.2006 між орендодавцем - Кіровоградською міською радою, зміненим найменуванням якої є Кропивницька міська рада, та орендарем - ТОВ "Алма-Трейд" укладено договір оренди земельної ділянки № 26 з додатками, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 27 грудня 2005 року №1632 '"Про регулювання земельних відносин" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування об`єкта громадсько-соціального призначення, яка знаходиться по вул. 50 років Жовтня, 1-а в місті Кіровограді (далі - Договір, а.с. 8-13, 18).

Згідно розділу 1 Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2978,62 кв.м, в тому числі: 2978,62 кв.м землі громадського призначення. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить згідно довідок державною земельного кадастру про грошову оцінку земельної ділянки № 2347, №2348 від 21.12.2005 р.: до введення об`єкта в експлуатацію - 271948 грн. 01 коп., після введення об`єкта в експлуатацію - 380727 грн. 21 коп.

Договір укладено строком на 49 років (розділ 3 Договору).

У розділі 4 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі: до введення об`єкта в експлуатацію - 226 гри. 62 коп., після введення об`єкта в експлуатацію - 1110 грн. 45 коп на місяць, починаючи з дня державної реєстрації договору оренди землі. На кожен наступний рік орендна плата переглядається протягом січня-лютого такого року з урахуванням індексації грошової оцінки земельної ділянки, збільшення розмірі ставки земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі, внаслідок інфляції; зміни умов господарювання; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря або в інших випадках, передбачених законом.

За розділом 13 Договору зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Договір зареєстровано у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.02.2006 за № 11.

За Актом прийому-передачі від 14.02.2006 земельну ділянку передано орендарю ТОВ "Алма-Трейд" (а.с. 13).

16.01.2015 між сторонами укладено додаткову угоду № 1 до Договору (а.с. 13-14), за змістом якої, зокрема:

- Друге речення Розділу 2 "Об`єкт оренди" Основного договору викладено в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки, що видана управлінням Держземагенства у Кіровоградському районі Кіровоградської області від 14.11.2014 р. № 1563/04-24-14 становить: 700 709 грн. 22 коп. (сімсот тисяч сімсот дев`ять гривень 22 коп.).

Доповнено Розділ 2 "Об`єкт оренди" Основного договору наступним реченням: Кадастрові номери земельних ділянок :39:315:0116" та :39:315:1116".

- Розділ 4 "Орендна плата" Основного договору викладено в наступній редакції:

"Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки: 21 021 грн. 36 коп. (двадцять одна тисяча двадцять одна гривня 56 коп.) на рік, або 1 751 грн. 78 коп. (одна тисяча сімсот п`ятдесят одна гривня 78 коп.) на місяць згідно розрахунку, що додається до цього договору, починаючи з дня підписання додаткової угоди до договору оренди землі.

Кошти за оренду земельної ділянки вносяться на р/р 0002, в УДКСУ в м. Кіровограді, МФО 823016, , отримувач - УДКСУ у м. Кіровограді/м. Кір-д/код платежу: 13050200.

Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення, коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. В разі змін коефіцієнтів індексації, індексів інфляції, визначених законодавством, Орендар самостійно розраховує (індексує) нормативну грошову оцінку земельної ділянки на момент сплати орендної плати без укладання додаткової угоди з Орендодавцем.

Податкове зобов`язання по орендній платі, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Орендар на визначених у цьому розділі умовах може вносити орендну плату за майбутній період, але не більше ніж за 1 (один) рік. Орендна плата справляється також у випадках, якщо Орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку за умовами цього Договору.

Орендна плата переглядається у разі: зміни нормативної грошової оцінки земель міста;

зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством протягом січня такого року; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом та даним договором.

Розмір орендної плати може бути переглянуто за письмовим погодженням сторін або змінено на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством.

У разі визнання договору оренди не дійсним одержана Орендодавцем орендна плата за фактичний строк користування земельною ділянкою не повертається.

Орендар щорічно до 20 лютого подає податкову декларацію орендної плати за земельну ділянку державної та комунальної власності в органи державної податкової служби.

У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, нараховується пеня з розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення боргу за кожен день прострочення".

До вказаної додаткової угоди підписано додаток "Розрахунок розміру орендної плати" (а.с. 15).

Право оренди за Договором на вказані земельні ділянки зареєстровано за ТОВ "Алма-Трейд", що підтверджується Витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 16, 17).

Згідно довідок державного земельного кадастру про грошову оцінку земельної ділянки від 21.12.2005, грошова оцінка земельних ділянок, які передано в оренду відповідачу за Договором, становила 271 948,01 грн та 380 727,21 грн відповідно (а.с. 25, 26).

У відповідності до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 14.11.2014, нормативна грошова оцінка становила 700 709,22 грн (а.с. 22).

Рішенням міської ради міста Кропивницького № 1750 від 12.07.2018 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області та передбачено, що рішення вказаної ради від 03.12.2009 № 2904 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кіровограда", з внесеними змінами, є таким, що втратило чинність (а.с. 19).

Рішення Міської ради міста Кропивницького № 1750 від 12.07.2018 опубліковано в газеті Кіровоградської міської ради "Вечірня газета" 13.07.2018 (а.с. 21).

Згідно Витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.06.2022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером :39:315:0116 становить 3 927 247,39 грн, за кадастровим номером :39:315:1116 - 3 834 058,56 грн (а.с. 23, 24).

Необхідність внесення змін до Договору в частині розміру орендної плати у зв`язку із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки і була підставою для звернення позивача з даним позовом до господарського суду.

Задовольняючи позовні вимоги позивача місцевий господарський суд виходив з того, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є основою для визначення плати за землю, є підставою для перегляду розміру орендної плати та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, з чим погоджується і суд апеляційної інстанції.

Так, відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди.

Відповідно до Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону).

Згідно Закону, орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом (ст.4); орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ст.5).

За вимогами Закону України "Про оренду землі", однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону).

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. (ч.ч. 1-3 ст. 21 Закону).

В ст. 30 Закону зазначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

За змістом ч. 1 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, передбачених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 632 цього Кодексу зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Податковий кодекс України передбачає, що плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 ст. 14).

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі" необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України.

Відповідно до пункту 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, у чинній редакції, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Згідно з підпунктами 271.1., 271.1.2. ст. 271 Податкового кодексу України, базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено.

Правові засади проведення оцінки земель визначено Законом України "Про оцінку земель".

За наведеним Законом нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону).

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 15 Закону).

За результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт (ч. 1 ст. 20 Закону).

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону).

Технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ч. 1 ст. 23 Закону).

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч. 3 ст. 23 Закону).

Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України (ч. 4 ст. 23 Закону).

Пункт 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України передбачає, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

У статті 144 Конституції України і статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

За змістом ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно із ч. 5 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію.

Як встановлено матеріалами справи, рішенням Міської ради міста Кропивницького № 1750 від 12.07.2018 затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького.

Внаслідок вказаних змін відбулась зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок, які перебувають в оренді відповідача за Договором та згідно оформлених Витягів від 27.06.2022 їх розмір становить: щодо земельної ділянки за кадастровим номером :39:315:0116 - 3 927 247,39 грн; щодо земельної ділянки за кадастровим номером :39:315:1116 - 3 834 058,56 грн.

Згідно умов Договору № 26 від 07.02.2006, з урахуванням внесених змін Додатковою угодою № 1 від 16.01.2015, підставою для перегляду орендної плати є, зокрема, зміна нормативної грошової оцінки земель міста.

За наведених обставин суд першої інстанції дійшов до вірного висновку про наявність підстав для внесення змін до спірного Договору оренди земельної ділянки, обгрунтованість позовних вимог та необхідність їх задоволення.

При цьому, колегія суддів відхиляє доводи апелянта щодо не дотримання позивачем процедури внесення змін до Договору, адже те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій ст. 651 Цивільного кодексу України.

Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 Цивільного кодексу України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

Наведений висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.

Безпідставними є і доводи апелянта щодо відсутності порушення прав позивача та відсутності спору між сторонами, адже відповідач на виконання умов Договору щодо перегляду орендної плати, рішення Міської ради міста Кропивницького № 1750 від 12.07.2018 та вимог п. 288.5 ст. 288, п.п. 271.1., 271.1.2. ст. 271, п. 271.2 статті 271 Податкового кодексу України не вчиняв дій з приведення розміру орендної плати у відповідність з нормативно грошовою оцінкою земельної ділянки, чим порушив право позивача на отримання встановленого у відповідності до чинного законодавства розміру орендної плати, а наявність спору між сторонами підтверджується також незгодою відповідача з позовом та прийнятим за наслідками його розгляду судовим рішенням.

З урахуванням усього вищенаведеного, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що доводи апеляційної скарги є безпідставними та не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції, оскаржуване рішення відповідає фактичним обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права, тому підстави, передбачені ст. 277 ГПК України, для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення Господарського суду Кіровоградської області у даній справі від 07.12.2022р. відсутні.

Згідно з ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті апелянтом судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 3721,50 грн. слід покласти на останнього.

З підстав наведеного та керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Алма-Трейд" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 07.12.2022р. у справі № 912/1053/22 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від від 07.12.2022р. у справі № 912/1053/22 залишити без змін.

Судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Алма-Трейд".

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повна постанова складена та підписана 16.03.2023 року.

Головуючий суддя А.Є. Чередко

Суддя Т.А. Верхогляд

Суддя Ю.Б. Парусніков