ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.02.2023м. ХарківСправа № 922/194/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Чистякової І.О.

за участю секретаря судового засідання Деркач П. О.

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н. Конституції, 7, ідентифікаційний код 04059243)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдинг" (01103, м. Київ, Залізничне шосе, 57, ідентифікаційний код 31811284)
про внесення змін до договору
за участю представників сторін:

позивача - Буряковської О.Ю. (самопредставництво)

відповідача - адвоката Стеченко Я.В.

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (позивач) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдінг" (відповідач) про внесення змін до договору оренди землі від 09.08.2006 № 25 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2020, в редакцій викладеній у позовній заяві.

Позовні вимоги обґрунтовані зміною розміру нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, яку введено в дію з 01.01.2020, на підставі рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1908/19 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2018", у зв`язку з чим зміни до договорів оренди землі, пов`язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Також в обґрунтування позову, посилається на постанову Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 №890 "Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України", відповідно до якої внесені зміни до пунктів 11, 13, 14, 21, 29, 31, 39, 43 Типового договору оренди землі, а також доповнено Типовий договір оренди землі окремими виносками стосовно земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що також є підставою для укладення додаткової угоди до договору оренди з 01.01.2020.

У поданому до суду відзиві на позов (вх. № 5002 від 02.03.2021) відповідач заперечуючи проти позову, посилався на відсутність з боку Харківської міської ради пропозиції внести зміни до договору шляхом укладання додаткової угоди. Відзначив, що застосування нової нормативно грошової оцінки земель рішенням позивача від 27.02.2019 введено в дію з 01.01.2020, тобто, у позивача було фактично 10 місяців для надання пропозиції відповідачу про внесення змін з 01.01.2020 щодо вартості оренди землі, згідно нової нормативно грошової оцінки земель. В той же час, як вказував відповідач, позивач не пропонував внести зміни до договору в строк до 01.01.2020, зокрема лист-пропозиція позивачем датовано 16.07.2020, тобто після 01.01.2020, що позбавляє права позивача вимагати визнати укладеною додаткову угоду з 01.01.2020. Також відповідач вказав, що необґрунтованою є вимога позивача щодо приведення договору у відповідність до Типової форми, шляхом укладання додаткової угоди про внесення змін до договору.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.05.2021, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.08.2021, позовні вимоги задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі від 09.08.2006 №25 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2020 в редакції, зазначеній у резолютивній частині рішення.

Постановою Верховного Суду від 13.01.2022 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдинг" задоволено частково, постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.08.2021 і рішення Господарського суду Харківської області від 26.05.2021 у справі № 922/194/21 скасовано, справу № 922/194/21 направлено на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Направляючи справу № 922/194/21 на новий розгляд Верховний Суд у пункті 77 постанови від 13.01.2022 зробив такі висновки та надав наступні вказівки.

З огляду на допущене судами попередніх інстанцій неправильне застосування норм матеріального права, без належного спростування залишилися заперечення відповідача щодо моменту, з якого вносяться зміни до договору оренди, а також необхідності приведення усього тексту Договору оренди до типової форми договору оренди землі, затвердженої Положенням (за виключенням висновків судів про обґрунтованість вимог щодо внесення змін у Договір оренди в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки). Суди попередніх інстанцій проаналізували положення додаткової угоди до Договору оренди на предмет її відповідності типовій формі договору оренди землі, разом з тим обставини щодо встановлення відповідності запропонованих позивачем змін та їх змісту (зокрема в частині істотних умов договору оренди) вимогам чинного законодавства та моменту укладення додаткової угоди залишилися поза увагою судів попередніх інстанцій. Суд касаційної інстанції в силу імперативних приписів статті 300 ГПК України позбавлений можливості самостійно усунути зазначені недоліки.

31.01.2022 матеріали справи №922/194/21 повернуто до Господарського суду Харківської області.

Згідно Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.01.2022 для розгляду справи № 922/194/21 визначено суддю Чистякову І.О.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.02.2022 прийнято справу №922/194/21 до свого провадження та призначено підготовче засідання на 22.02.2022 о 12:30 год.

В підготовчому судовому засіданні без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 22.02.2022 про відкладення підготовчого засідання на 10.03.2022 о 12:30 год.

10.03.2022 підготовче засідання не відбулось у зв`язку з введенням воєнного стану та веденням активних бойових дій на території м. Харкова та Харківської області, з метою недопущення випадків загрози життю, здоров`ю та безпеці учасників справи.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 15.11.2022 підготовче засідання призначено на 05.12.2022 о 12:20 год.

В підготовчому судовому засіданні без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 05.12.2022 про відкладення підготовчого засідання на 16.01.2023 о 12:00 год.

В підготовчому судовому засіданні без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 16.01.2023 про відкладення підготовчого засідання на 30.01.2023 о 14:30 год.

В підготовчому судовому засіданні без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 30.01.2023 про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 06.02.2023 о 14:00 год.

В судовому засіданні без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 06.02.2023 про оголошення перерви в судовому засіданні з розгляду справи по суті до 11:30 год 27.02.2023.

Представник позивача в судовому засіданні 27.02.2023 позовні вимоги підтримав повністю, просив їх задовольнити з підстав, наведених у позовній заяві.

Представник відповідача в судовому засіданні 27.02.2023 просив в позові відмовити повністю з підстав, наведених у поданих на електронну адресу суду письмових поясненнях, з урахуванням вказівок Верховного Суду у постанові від 13.01.2022 у справі №922/194/21 (вх.№15562 від 05.12.2022), в яких останній вважає необґрунтованою та такою, що не відповідає законодавству вимогу в частині приведення договору оренди землі до Типової форми договору з дати 01.01.2020, а також вважає необгрунтованою вимогу про внесення змін до договору оренди в частині зміни нормативної грошової оцінки землі, оскільки, на думку відповідача, як в діючій редакції договору оренди так і в редакції п. 9 додаткової угоди до договору, викладеній у позовній заяві, орендна плата становить 5,6% від нормативно грошової оцінки земель, тобто, фактично вартість оренди не змінюється.

Суд зазначає, що строки розгляду справи в порядку загального позовного провадження врегульовані розділом ІІІ ГПК України. Так, відповідно до ч. 3 ст. 177 ГПК України підготовче провадження має бути проведене протягом шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі. У виняткових випадках для належної підготовки справи для розгляду по суті цей строк може бути продовжений не більше ніж на тридцять днів за клопотанням однієї із сторін або з ініціативи суду. В свою чергу, відповідно до ч. 1, 2 ст. 195 ГПК України суд має розпочати розгляд справи по суті не пізніше ніж через шістдесят днів з дня відкриття провадження у справі, а у випадку продовження строку підготовчого провадження - не пізніше наступного дня з дня закінчення такого строку. Суд розглядає справу по суті протягом тридцяти днів з дня початку розгляду справи по суті.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Так, згідно з пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованої Законом України від 17.07.1997, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням частини 1 статті 6 даної Конвенції (пункти 66-69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі "Смірнова проти України").

Водночас Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 року № 64/2022, затвердженого Законом України від 24.02.2022 року №2102-IX, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України.

В подальшому Указами Президента України продовжено строк дії воєнного стану у зв`язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України.

На підставі вищевикладеного, у зв`язку із введенням в Україні воєнного стану, враховуючи поточну обстановку, що склалася в місті Харкові, суд був вимушений з об`єктивних причин вийти за межі строку, встановленого ст. 177 ГПК України. При цьому, суд здійснив усі необхідні дії для розгляду справи, а в матеріалах справи достатньо матеріалів для вирішення спору по суті.

Розглянувши подані документи і матеріали, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються заявлені позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вислухавши пояснення представників сторін, господарським судом встановлено наступне.

Між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дольове комерційне підприємство "Укржитлоспецхолдінг" укладено договір оренди землі від 09.08.2006 № 25, умовами якого, в редакції додаткової угоди до договору від 02.09.2010, зокрема, визначено таке:

- розмір нормативної грошової оцінки становить 21 541 342 грн (п. 5);

- орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 934/10 від 29.04.2010 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 1 206 315,17 грн, або в місяць - 100 526,26 грн (п. 9).

Рішенням Харківської міської ради від 27.02.2019 №1474/19 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 (п.1 рішення) та встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020 (п. 2 рішення).

Згідно з п. 1.4 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова станом на 01.01.2018 становить 639,78 грн і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Попередня базова вартість 1 кв.м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2013 на підставі рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року", рішень Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013" та була введена в дію з 01.01.2014 і складала 552,43 грн/кв.м (з урахуванням індексації).

Рішенням Харківської міської ради від 17.04.2019 №1554/19 затверджено Положення, додатком до якого встановлена типова форма договору оренди землі для земельних ділянок комунальної власності міста Харкова, що була розроблена та складена на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 (зі змінами та доповненнями).

Пунктами 7.3, 7.4 Положення передбачено, що усі зміни до договорів оренди землі, пов`язані з приведенням їх у відповідність до вимог цього Положення, здійснюються шляхом укладання додаткових угод до таких договорів (п.7.3 Положення).

Порядок зміни, поновлення, припинення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності цим Положенням, здійснюються в порядку, визначеному даним Положенням, з урахуванням особливостей, встановлених відповідними договорами (п.7.4 Положення).

Крім цього, рішенням 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 №41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові" визначено порядок розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності м. Харкова та встановлені ставки річної орендної плати, які необхідно застосовувати при розрахунку розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі та внесені до них змін.

Як вказує позивач, внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, яку введено в дію з 01.01.2020, змінився також і розмір орендної плати за користування землею на території м. Харкова, передбачений договорами оренди землі у грошовій формі, а тому плата за землю у вигляді орендної плати з дати введення в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 на підставі рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1908/19 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018", повинна бути змінена і сплачуватись в оновленому розмірі.

Згідно з пунктом 2.1 та 2.2 Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель міста Харкова відповідно до рішення Харківської міської ради є підставою для внесення змін до договорів оренди землі, крім договорів оренди землі, що укладені за типовою формою, затвердженою рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19 (пункт 2.1).

Пунктом 2.2. Порядку передбачено, що зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою.

На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано Витяг від 20.01.2020 № НВ-020 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку кадастровий номер: :05:031:0041 площею 0,8632 га по пр. Тракторобудівників, 57 у м. Харкова відповідно до якого зазначена земельна ділянка та право її оренди зареєстровано у Державному земельному кадастрі за відповідачем;

- одержано Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер: :05:031:0041 (від 27.04.2020 № 3149/176-20);

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2018 № 392/20.

На підставі вказаних документів, Департаментом земельних відносин підготовлено додаткову угоду до договору оренди (у 2-х примірниках), яку разом із листом-пропозицією від 16.07.2020 № 5629/0/225-20 та розрахунком розміру орендної плати (у 2-х примірниках) рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача з пропозицією підписати та у 20-ти денний термін направити до Департаменту для забезпечення державної реєстрації, згідно з вимогами чинного законодавства.

Позивач вказує, що додатковою угодою до договору оренди редакція зазначеного договору приводиться у відповідність до Типової форми договору оренди землі, встановленої Положенням, що передбачено пунктами 7.3 та 7.4 цього Положення.

Згідно з цією додатковою угодою змінюється редакція наступних пунктів договору оренди землі: 1, 2, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17 (пункти 18, 19, 20, які увійшли до розділу "Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду" виключено на підставі Постанови Кабінету Міністрів України № 843 від 23.11.2016), 21, 26, п/пункт "д" пункту 28, доповнюється п. 28 п/пунктом "е", п/п "е" пункту 30, п/п "а", "в", "и", "ї", "к", "л" пункту 31, 33, 36, 37, 39, 40, 41, 42.

Крім цього, починаючи з п. 18 змінюється нумерація пунктів, у зв`язку з виключенням пунктів 18, 20 із Типового договору оренди землі на підставі Закону України від 12.02.2015 N 191-VIII та Постанови КМУ № 843 від 23.11.2016 "Про внесення змін до Типового договору оренди землі", а тому п. 21 договору оренди відповідає пункту 18 нової редакції договору згідно з запропонованою додатковою угодою.

Однак відповідач не підписав та не повернув позивачу підготовлену додаткову угоду до договору оренди, що стало підставою для звернення позивача до суду з цим позовом.

Відповідач, в свою чергу, просить в позові відмовити повністю з підстав, наведених у письмових поясненнях, з урахуванням висновків та вказівок Верховного Суду у постанові від 13.01.2022 у справі №922/194/21 (вх.№15562 від 05.12.2022), в яких останній вважає необґрунтованою та такою, що не відповідає законодавству вимогу в частині приведення договору оренди землі до Типової форми договору з дати 01.01.2020, а також вважає необгрунтованою вимогу про внесення змін до договору оренди в частині зміни нормативної грошової оцінки землі, оскільки, на думку відповідача, як в діючій редакції договору оренди так і в редакції п. 9 додаткової угоди до договору, викладеній у позовній заяві, орендна плата становить 5,6% від нормативно грошової оцінки земель, тобто, фактично вартість оренди не змінюється.

Направляючи справу № 922/194/21 на новий розгляд Верховний Суд у пункті 77 постанови від 13.01.2022 зробив такі висновки та надав наступні вказівки.

З огляду на допущене судами попередніх інстанцій неправильне застосування норм матеріального права, без належного спростування залишилися заперечення відповідача щодо моменту, з якого вносяться зміни до договору оренди, а також необхідності приведення усього тексту Договору оренди до типової форми договору оренди землі, затвердженої Положенням (за виключенням висновків судів про обґрунтованість вимог щодо внесення змін у Договір оренди в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки). Суди попередніх інстанцій проаналізували положення додаткової угоди до Договору оренди на предмет її відповідності типовій формі договору оренди землі, разом з тим обставини щодо встановлення відповідності запропонованих позивачем змін та їх змісту (зокрема в частині істотних умов договору оренди) вимогам чинного законодавства та моменту укладення додаткової угоди залишилися поза увагою судів попередніх інстанцій. Суд касаційної інстанції в силу імперативних приписів статті 300 ГПК України позбавлений можливості самостійно усунути зазначені недоліки.

Надаючи правову кваліфікацію фактичним обставинам справи та спірним правовідносинам сторін, враховуючи вказівки Верховного Суду у даній справі, які відповідно до ч. 1 ст. 316 ГПК України є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи, суд дійшов наступних висновків.

Предметом розгляду цієї справи є вимоги позивача про внесення змін до договору оренди, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2020, в редакцій викладеній у позовній заяві.

Щодо позовних вимог про внесення змін до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2020, суд зазначає наступне.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18.

Зважаючи на викладене, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині внесення змін до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі з 01.01.2020, оскільки визначення дати укладання спірної додаткової угоди до договору оренди землі від 01.01.2020 суперечить вимогам ч. 3 ст. 653 ЦК України, відповідно до норм якої, якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Щодо позовних вимог про внесення змін до пункту 5, 9 договору оренди землі в частині визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати за земельну ділянку, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 13 Конституції України земля є об`єктом права власності українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування.

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно із ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Як визначено у ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

За приписами ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з частинами 1, 2, 4 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Як визначено в ч. 1 ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Так, положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Згідно зі ст. 13, ч. 1 ст. 15 та ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної і комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 (оприлюднена у Єдиному державному реєстрі судових рішень 30.11.2021) у справі № 635/4233/19, викладено висновок про те, що з аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі", вбачається, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Вищевказаний правовий висновок кореспондується з висновками, які містяться в постановах Верховного Суду України від 03.12.2013 у справі № 3-34гс13, від 07.10.2015 у справі № 3-481гс15, від 18.05.2016 у справі № 6-325цс16, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24.07.2019 у справі №644/9862/14-ц, від 09.10.2019 у справі № 645/1972/16-ц, від 30.01.2020 у справі №640/15419/15-ц, та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2019 у справі №922/539/18, від 13.06.2019 у справі №910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі №904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19.

Таким чином, за змістом ст. 632, 651 ЦК України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених умовами договору або в силу закону.

Приймаючи до уваги викладене та встановлені обставини справи, суд вважає доведеним наявність у позивача права вимагати від відповідача приведення договору оренди землі у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін.

Так, згідно з п. 5 додаткової угоди до договору оренди землі, в редакції викладеній у позовній заяві, визначено: нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 63122941 грн.

Відповідно до п. 9 додаткової угоди до договору оренди землі, в редакції викладеній у позовній заяві, визначено: орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства України у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному територіальному органі Державної фіскальної служби України за місцем розташування земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку становить 5,6 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Проте позивачем запропоновано внести зміни у п. 5 договору в редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 63122941 гривня (шістдесят три мільйони сто двадцять дві тисячі дев`ятсот сорок одна гривня)". Отож позивач просить внести зміни у п. 5 договору фактично визначивши нормативну грошову оцінку земельної ділянки на майбутнє, адже дата укладення додаткової угоди за рішенням суду збігається з датою набрання рішенням законної сили.

Втім, суд зазначає, що при вирішенні спору щодо внесення змін до договору оренди, в тому числі шляхом визнання додаткової угоди укладеною суд повинен надати оцінку пропозиціям сторони, яка звернулась із позовом та задовольнити вимоги або відмовити у їх задоволенні. При цьому, суд за власної ініціативи не може вносити змін у редакцію сторін.

Щодо внесення змін у п.9 договору, суд зазначає, що за умовами запропонованими позивачем у його додатковій угоді орендна плата становить 5,6% на рік від нормативно грошової оцінки земель, тобто у раніше укладеній додатковій угоді від 02.09.2010 сторони також погодили цей самий розмір.

За таких обставин, суд вважає позовні вимоги про внесення змін до пункту 5, 9 договору оренди землі в частині визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати за земельну ділянку, необгрунтованими і такими, що не підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог про доповнення пункту 1 договору оренди землі відомостями щодо кадастрового номеру земельної ділянки, суд зазначає наступне.

Згідно з вимогами ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Позивачем надано до матеріалів справи план земельної ділянки, в якому зазначено кадастровий номер земельної ділянки площею 0,8632 га :05:031:0041.

Оскільки позовна вимога про доповнення п. 1 договору оренди землі відомостями щодо кадастрового номеру земельної ділянки узгоджується із вимогами частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі", не змінює прав та обов`язків сторін договору, оскільки не покладає на них будь-яких додаткових обов`язків та не надає додаткових прав, а є лише необхідним для відповідності додаткової угоди вимогам законодавства на час її укладення, суд вважає вимогу про доповнення пункту 1 договору оренди землі кадастровим номером :05:031:0041 обгрунтованою, правомірною і такою, що підлягає задоволенню.

Щодо позовних вимог про приведення договору оренди землі у відповідність до Типової форми, затвердженої рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19, суд зазначає наступне.

Згідно зі статтею 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно зі статтею 630 ЦК України договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку. Якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.

Рішенням Харківської міської ради від 17.04.2019 №1554/19 затверджено Положення, додатком до якого встановлена типова форма договору оренди землі для земельних ділянок комунальної власності міста Харкова, що була розроблена та складена на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 (зі змінами та доповненнями).

Пунктами 7.3, 7.4 Положення передбачено, що усі зміни до договорів оренди землі, пов`язані з приведенням їх у відповідність до вимог цього Положення, здійснюються шляхом укладання додаткових угод до таких договорів (п.7.3 Положення).

Судом встановлено, що договір оренди землі від 09.08.2006 № 25 та додаткову угоду від 02.09.2010 до цього договору було укладено на підставі Типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.

В подальшому, постановою Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 № 890 внесено зміни до форми типового договору оренди землі в частині встановлення відповідальності за несвоєчасну сплату орендної плати за землю.

У постанові Верховного Суду від 13.01.2022 у цій справі № 922/194/21 викладено висновок щодо застосування приписів ст. 630 ЦК України, ст. 14 Закону України "Про оренду землі", Постанов Кабінету Міністрів України №220 і №890, відповідно до якого, за змістом Постанови Кабінету Міністрів України № 890 не вимагається приведення договорів оренди, укладених раніше, у відповідність до нових вимог стосовно типового договору.

Зважаючи на викладене, суд вважає позовні вимоги в частині приведення договору оренди землі від 09.08.2006 № 25 у відповідність до нових вимог Типового договору, затвердженого рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19, необгрунтованими і такими, що не підлягають задоволенню.

Щодо доводів відповідача про те, що позивачем не було дотримано досудового врегулювання спору в порядку ст. 188 ГК України, суд зазначає наступне.

Надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов`язком позивача.

Спір у цій справі виник між сторонами у земельних відносинах, а згідно з частиною 1 статті 4 ГК України не є предметом регулювання цього Кодексу земельні відносини, відтак ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не підлягає застосуванню до правовідносин, що виникли між сторонами у цій справі.

Згідно зі ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п. 87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Підсумовуючи вищевикладене, позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

Відповідно до вимог ч. 9 ст. 129 ГПК України судовий збір повністю покладається на відповідача у розмірі 2 270,00 грн.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. 13, 19, 144 Конституції України, ст. 26, 59, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. 2, 3, 19, 124 Земельного кодексу України, ст. 271, 288, 289 Податкового кодексу України, ст. 3, 6, 14, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. 15, 18, 23 Закону України Про оцінку земель, ст. 3, 6, 627-629, 630, 632, 651 Цивільного кодексу України, ст. ст. 1, 13, 73, 74, 76-79, 86, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 09.08.2006 № 25 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого 09 серпня 2006 року за № 25 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах

Харківська міська рада (Орендодавець), з одного боку, та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ДОЛЬОВЕ КОМЕРЦІЙНЕ ПІДПРИЄМСТВО УКРЖИТЛОСПЕЦХОЛДИНГ (Орендар), з другого боку, домовились внести до договору оренди землі, зареєстрованого 09 серпня 2006 року за № 25 наступні змінити:

Предмет договору

1. Орендодавець на підставі рішення ХХХV сесії Харківської міської ради ІV скликання від 27.04.2005 року № 88/05 Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ відсутній, з кадастровим номером :05:031:0041, яка розташована м. Харків, просп. Тракторобудівників, 57.

В решті частині позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Дольове комерційне підприємство Укржитлоспецхолдинг (01103, м. Київ, Залізничне шосе, буд. 57, ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, буд. 7, ) судовий збір у розмірі 2270,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України та з урахуванням п.п. 17.5 п.17 Перехідних положень Кодексу.

Учасники справи можуть одержати інформацію по справі зі сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою http://court.gov.ua/.

Повне рішення складено "13" березня 2023 р. у зв`язку з відсутністю електропостачання після масованого ракетного удару по Харкову та Харківській області 09 березня 2023 р.

Суддя І.О. Чистякова