ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"01" березня 2023 р.м. Одеса Справа № 916/1492/22
Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.

при секретарі судового засідання Редько А.Г.

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження

справу № 916/1492/22

за позовом: Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю БІЛА АКАЦІЯ

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради

про стягнення 348 735, 98 грн.

за участю представників:

від позивача: Асташенкова О.І. /самопредставництво/;

від відповідача: Хітько В.М. ордер серія АІ №1253383 від 18.07.2022;

від третьої особи: Ярошенко Г.Ю. /самопредставництво/.

В С Т А Н О В И В:

Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області із позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю БІЛА АКАЦІЯ заборгованості у розмірі 348 735,98 гри., з яких: заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 281 879, 21 гри., інфляційні втрати у розмірі 46 339, 04 гри., 3% річних у розмірі 20 517, 73 грн., а також витрати по сплаті судового збору у розмірі 5 231,04 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди землі від 08.11.2006 щодо оплати орендної плати у встановленому розмірі.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

13.07.2022 господарським судом Одеської області постановлено ухвалу, якою прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на 10.08.2022 о 15:00, із повідомленням учасників справи про судове засідання.

Під час підготовчого провадження сторонами надано до суду:

відзив на позовну заяву за вх.№14902/22 від 01.08.2022;

пояснення третьої особи на позовну заяву за вх.№15690/22 від 09.08.2022;

відповідь на відзив за вх.№19707/22 від 15.09.2022;

заперечення на відповідь на відзив за вх..№20550/22 від 22.09.2022;

заяви про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції за вх.№14366/22 від 26.07.2022, за вх.№20551/22 від 22.09.2022, які подані до суду представником відповідача

У підготовчому засіданні 10.08.2022, за участю представників учасників справи, судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання та якою продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та підготовче засідання відкладено на 22.09.2022 об 11:20.

У підготовчому засіданні 22.09.2022р., за участю представників позивача та відповідача, судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, та якою задоволено усне клопотання представника відповідача про відкладення підготовчого засідання та у підготовчому судовому засіданні оголошено перерву до 19.10.2022р. о 12:40, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

19.10.2022 підготовче засідання не відбулося через оголошення системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги та ухвалою суду від 19.10.2022 підготовче засідання призначено на 02.11.2022 об 11:20, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

У підготовчому засіданні 02.11.2022 за участю представників учасників справи, судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, та якою закрито підготовче провадження та призначено судове засідання щодо розгляду справи по суті на 17.11.2022 о 14:00, із викликом учасників справи у судове засідання.

17.11.2022 судове засідання не відбулося через відсутність електропостачання у приміщенні суду та ухвалою суду від 18.11.2022 судове засідання щодо розгляду справи по суті призначено на 07.12.2022 о 12:00, із викликом учасників справи у судове засідання.

Під час розгляду справи по суті у судових засіданнях оголошувалася перерва до 11.01.2023, 15.02.2023, 01.03.2023, про що судом постановлені відповідні ухвали, які занесені до проколу судового засідання.

Також під час розгляду справи по суті до суду надано:

заява про відкладення розгляду справи за вх.№26321/22 від 18.11.2022, яка подана до суду представником відповідача

додаткові письмові пояснення відповідача за вх.№27816/22 від 06.12.2022;

додаткові письмові пояснення відповідача за вх.№5157/23 від 17.02.2023 (подані електронним зв`язком), за вх.№537/23 від 21.02.2023 (подані поштовим зв`язком).

У судовому засіданні 01.03.2023, за участю представників учасників справи, судом на підставі ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Стислий виклад позиції позивача:

- твердження відповідача про те, що після укладення договору оренди землі від 08.11.2006р. Одеською міською радою не затверджувалася нова нормативна грошова оцінка земель м. Одеси є необґрунтованими та такими, що не відповідає дійсним обставинам справи, оскільки після укладення вищевказаного договору нормативно грошова оцінка м. Одеси затверджувалася двічі відповідними рішеннями ОМР, а саме рішенням від 28.12.2010 №41-VІ та рішенням ОМР від 29.06.2016 №756-VІІ№756-VІІ «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», в якому зазначено, що нормативна грошова оцінка застосовується з 01.01.2017р. На момент формування витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 06.10.2021 №2547/483-21 та 2548/483 -21, нормативна грошова оцінка даної земельної ділянки, яка застосовується на підставі рішення ОМР від 29.06.2016 №756-VІІ№756-VІІ «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», була зафіксованою та відповідно не змінювалася з 01.01.2017 та по даний час;

- у зв`язку із тим, що нормативна грошова оцінка землі , технічна документація щодо якої затверджена рішенням ОМР від 29.06.2016 №756-VІІ «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», підлягає застосуванню з 01.01.2017р. та тим, що умовами укладеного між сторонами договору оренди землі встановлено можливість внесення змін у договір орендодавцем в односторонньому порядку у випадку коригування «Грошової оцінки земель м. Одеси», яка затверджується рішенням ОМР, позивач правомірно почав з 01.01.2017р. здійснювати обчислення суми орендної плати виходячи з нової нормативно грошової оцінки землі;

- згідно з наказом Мінагрополітики «Про внесення змін до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів» від 27.03.2018 №162 у примітках до додатку 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Мінагрополітики від 25.11.2016 №489, зареєстрованого в Мін`юсті України 19.12.2016 за №1647/2977, цифри « 2,0» замінено цифрами « 3.0». Цей наказ набрав чинності через три місяці з дня його офіційного опублікування. Тобто, на момент нарахування Департаментом земельних ресурсів ОМР грошового зобов`язання відповідача за період з 01.12.2018р. по 31.11.2021 за договором оренди землі від 08.11.2006 у сумі 384 735,98 грн., Держгеокадастр в Одеській області формував Витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки вже з урахуванням Кф 3,0. На даний час вказаний Наказ Мінагрополітики «Про внесення змін до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів» від 27.03.2018 №162 є чинним та вищевказані Витяги у судовому порядку не було оскаржено;

- правовідносини у справі №916/1492/22, яка розглядається господарським судом Одеської області, та у справі №820/1804/16 є різними за предметом та за суб`єктним складом, оскільки у справі №820/1804/16 вирішувалося питання щодо правомірності дій Управління Держгеокадастру у м. Зарокові Харківської області щодо формування Витягу та щодо скасування відповідного Витягу.

Стислий виклад заперечень відповідача:

- враховуючи, що нормативна грошова оцінка землі, технічна документація щодо якої затверджена рішенням ОМР №756-VІІ «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» від 29.06.2016р, підлягає застосуванню з 01.01.2017, що умовами укладеного між сторонами договору оренди землі встановлено можливість внесення змін у договір орендодавцем у випадку коригування «Грошової оцінки земель м. Одеси», яка затверджується рішеннями ОМР, а також виходячи з вимог ч.3 ст.24 Закону України «Про оренду землі», абз.2,3 п.288.1 ст.288 ПК України, якими встановлено обов`язок позивача інформувати відповідний контролюючий орган про внесення змін до існуючих договорів оренди землі до 01 числа місця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни, відповідач мав «законні очікування» на легітимність, добросовісність та «належне урядування» позивача у спірних правовідносинах, зокрема щодо самостійного внесення повивачем змін у договір оренди шляхом подання до контролюючого органу відповідної інформації до 01 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни. В даному випадку метою заявленого позивачем позову не є захист порушених законних прав, а навпаки, нездійснення існуючого обов`язку щодо зміни розміру орендної плати відповідно до положень договору та діючого законодавства. Такі дії з боку міськради свідчать про зловживання своїми правами в розумінні ст. 13 ЦК України, що є недопустимим;

- відповідач просить суд взяти до уваги судову практику ВС з аналогічного спору , що викладена у постанові від 06.12.2018р. у справі №916/596/18 та у постанові від 13.12.2018р. №916/235/18;

- з огляду на відсутність у відповідача зобов`язання з внесення орендної плати у зазначеному позивачем розмірі та відповідно і прострочення такого зобов`язання, неможливо застосувати положення ч.2 ст.625 ЦК України стосовно нарахування 3% річних та інфляційних;

- у листі Департаменту земельних ресурсів ОМР від 07.10.2021 №01-18/1722-09-01 визнається, що підставою нарахування заборгованості з вересня 2018 по грудень 2019, є зміна Кф: з « 2,0» на Кф: « 3,0». Відповідач вважає, що використання при розрахунку заборгованості з грудня 2018 по грудень 2019 витягів від 06.10.2021р. №№2547/483-21 та 2548/483-21 є незаконним, оскільки ні норми чинного законодавства, ні положення договору оренди землі від 08.11.2006 не передбачено обов`язку коригування розміру орендної плати у зв`язку із зміною Кф: з « 2,0» на Кф: « 3,0». Неможливо застосувати витяги 2021 року до розрахунку нормативно-грошової оцінки з 01.12.2018 та весь 2019 рік. Закон не зобов`язує орендаря отримувати витяги щодо обрахунку орендної плати за землю. Відповідачем використовувалися витяги 2017 при обрахунку орендної плати за 2017 по 2019 роки. Зауважень щодо їх неправомірного використання від ОМР до відповідача не надходили. Тобто протягом 4 років з 2018 по 2020 позивач протиправно не повідомляв відповідача про зміну Кф: з « 2,0» на Кф: « 3,0».

- позивач не вживав заходів та дій щодо зміни умов договору в частині перегляду розміру орендної плати за землю та не пропонував відповідачу розглянути проект додаткової угоди щодо збільшення розміру орендної плати у зв`язку зі зміною розміру Кф до НГО земельної ділянки. Зміна значення Кф це автоматична зміна : з « 2,0» на Кф: « 3,0».

- відповідач відзначає, що земельні ділянки в м. Одеса, вул. Дерибасівській, 21 містять кадастрові номери №:003:0014; №:19:003:0015, отже відомості про неї внесені до Державного земельного кадастру. Вказані земельні ділянки віднесені до категорії земель експлуатація та обслуговування адміністративно торговельного центру (03.07 цільове призначення). Отже, у позивача були відсутні правові підстави для зміни коефіцієнта функціонального використання цих земельних ділянок, оскільки з моменту державної реєстрації речового права на земельну ділянку їй було визначено цільове призначення.

Стислий виклад письмових пояснень третьої особи:

- ТОВ «Біла Акація» за користування земельною ділянкою, загальною площею 1935 кв.м, кадастрові номера: :19:003:0014 та :19:003:0015 орендну плату не сплачує за період з грудня 2018 по листопад 2021;

- Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17;

- Рішенням Одеської міської ради від 29.06.2016 № 756-УІІ затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та встановлено, що нормативно грошова оцінка застосовується з 01.01.2017. Згідно з витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 51 10137500:19:003:0014 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 13699621,03 гривень. Згідно з витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :19:003:0015 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1912137,92 грн. Отже, на момент подання позову у даній справі ТОВ «Біла Акація» є боржником, що прострочив виконання грошового зобов`язання та має заборгованість;

- за змістом ч. 2 ст. 625 ЦК нарахування інфляційних витрат на суму боргу та 3 % річних входять до складу грошового зобов`язання і є особливою мірою відповідальності боржника (спеціальний вид цивільно-правової відповідальності) за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат (збитків) кредитора від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отримання компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові (постанова Верховного Суду України від 09.11.2016 року у справі №9/5014/969/2012 (5/65/2011).

Обставини справи, встановлені судом:

08.11.2006р. між Одеською міською радою (Орендодавець) і ТОВ «Біла акація» (Орендар) укладений договір оренди землі, згідно з яким Орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та рішення ОМР №5430-IV від 06.03.2006р. надає, а Орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельні ділянки №1 та №2 загальною площею 1935 кв.м., що знаходяться у місті Одесі, Приморському районі, вул. Дерибасівська № 21, згідно з планом земельних ділянок, які є невід`ємною частиною договору.

Відповідно до умов п.2.1. договору в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 1935 кв.м. для експлуатації та обслуговування адміністративно-торговельного центру, в т.ч. по угіддях: - під капітальною забудовою 1467,20 кв.м.; - під тимчасовою забудовою 13,06 кв.м.; - під проїздами, проходами, площадками 454, 49 кв.м.

У п.2.3. договору встановлено, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок становить: 3159418, 85 грн., з урахуванням індексації за 2005 рік, згідно витягу №10/П від 17.01.2006 року з «Грошової оцінки земель міста Одеси» складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах.

У п.4.1. договору встановлено, що орендна плата за земельні ділянки загальною площею 1935 кв.м. розрахована у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок та складає 315941, 88 грн. на рік.

Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення ОМР №4247-ІV від 15.07.2005 у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати (додається) та може збілуватися ОМР в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельних ділянок, які знаходяться у користуванні (п.4.2. договору).

У п.4.4. договору встановлено, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору, крім випадків:

- зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

- коригування «Грошової оцінки земель міста Одеси», яка затверджується рішенням ОМР;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

12.09.2014 між сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди, який посвідчений 08.11.2006 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Карі мовою Л.М., за реєстровим №567, та згідно з яким, серед іншого,

П.2.1. розділу 2 договору викладено у наступній редакції: « 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 01698 га становить 7 595 391,72 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №255/П від 03.05.2012, складеної управлінням Держкомзему у місті Одеса Головного управління Держкомзему у Одеській області Державного комітету України із земельних ресурсів.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,0237 га становить 1 060 134, 18 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №236/П від 03.05.2012, складеної управлінням Держкомзему у місті Одеса Головного управління Держкомзему у Одеській області Державного комітету України із земельних ресурсів.

П.4.1. розділу 4 договору викладений у новій редакції: « 1.4. Орендна палат за земельну ділянку площею 0,1698 га розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 379 769, 59 грн. на рік. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,0237 га, розрахована у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 53 006, 71 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі».

П.9.4.2. розділу 9 договору, викладений у новій редакції: « 4.9.2. Самостійно, щороку обчислювати суму орендної плати станом на 01 січня, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки і не пізніше 20 лютого поточного року подавати до відповідного контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку визначеному Податковим Кодексом України (з урахуванням нової нормативної грошової оцінки земель у разі введення її в дію)».

Інші умови договору залишені сторонами без змін.

Рішенням Одеської міської ради №756-VІ від 29.06.2016р. «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, розроблену ДП Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» ім.. Ю.М. Білоконя, станом на 01.01.2016, та встановлено, що нормативно грошова оцінка, зазначена в пункті 1 цього рішення, застосовується з 01.01.2017р.

25.01.2017р. Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області виданий Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №587/86-17, згідно з яким нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :19:003:0014, площею 1698 кв.м., розташованої за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська,21, становить 9133080,69 грн., та у примітках до цього Витягу зазначено, що грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01.01.2017.

При цьому коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки у Витягу встановлений: 2,0 та у примітках до цього Витягу зазначено, що грошова оцінка земельної ділянки підлягає коригуванню після внесення до Державного земельного кадастру відомостей щодо коду та назви цільового призначення земельної ділянки згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему України від 23.07.2010 №548, зареєстрованого Мін`юстом України 01.11.2010 за №1011/18306.

01.02.2017р. Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області виданий Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №1126/86-17, згідно з яким нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :19:003:0015, площею 237 кв.м., розташованої за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська,21, становить 1274758,61 грн., та у примітках до цього Витягу зазначено, що грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01.01.2017

При цьому коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки у Витягу встановлений: 2,0 та у примітках до цього Витягу зазначено, що грошова оцінка земельної ділянки підлягає коригуванню після внесення до Державного земельного кадастру відомостей щодо коду та назви цільового призначення земельної ділянки згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему України від 23.07.2010 №548, зареєстрованого Мін`юстом України 01.11.2010 за №1011/18306.

Як встановлено господарським судом у грудні 2018р. та протягом 2019р. відповідачем здійснювалася оплата орендної плати, розмір якої розраховано у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, встановленої у Витягах із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси за 2017р., та із врахуванням щорічної індексації на індекс інфляції у 2018 та 2019р.р.

06.10.2021 головним спеціалістом Відділу №1 управління в Одеському районі Головного управлінням Держгеокадастру в Одеській області сформовано Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №2547-433-21, згідно з яким нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :19:003:0015, площею 237 кв.м., розташованої за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська,21, становить 1912137,92 грн., та у примітках до цього Витягу зазначено, що грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01.01.2021.

При цьому коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки у Витягу встановлений: 3,0 та у примітках до цього Витягу зазначено, що грошова оцінка земельної ділянки підлягає коригуванню після внесення до Державного земельного кадастру відомостей щодо коду та назви цільового призначення земельної ділянки згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему України від 23.07.2010 №548, зареєстрованого Мін`юстом України 01.11.2010 за №1011/18306.

Також 06.10.2021 головним спеціалістом Відділу №1 управління в Одеському районі Головного управлінням Держгеокадастру в Одеській області сформовано Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з яким нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером: :19:003:0014, площею 1698 кв.м., розташованої за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська,21, становить 13699621,03 грн., та у примітках до цього Витягу зазначено, що грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01.01.2021.

При цьому коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки у Витягу встановлений: 3,0 та у примітках до цього Витягу зазначено, що грошова оцінка земельної ділянки підлягає коригуванню після внесення до Державного земельного кадастру відомостей щодо коду та назви цільового призначення земельної ділянки згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему України від 23.07.2010 №548, зареєстрованого Мін`юстом України 01.11.2010 за №1011/18306.

У листі від 07.10.2021 №01-18/1722-09-01 Департамент земельних ресурсів ОМР на лист відповідача від 09.09.2021 №02.2-10/579 щодо поновлення договору оренди землі, повідомив, що з 2017 відповідачем сплачувалася орендна плата згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з коефіцієнтом 2,0. Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 27.03.2018 року №162 було внесено зміни до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, а саме у примітках до додатку 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 19.12.2016 за №1647/29777, цифри « 2,0» замінено цифрами « 3,0», який набрав чинності з 27.06.2018. На даний час за вищевказаним договором оренди землі рахується заборгованість у розмірі 346928,13 грн., яка виникла внаслідок недоплати у період з вересня 2018 по грудень 2019р.

У претензії від 19.10.2022 за вих.№01-13/994 Департаментом земельних ресурсів ОМР заявлено вимогу щодо сплати ТОВ «Біла акація» заборгованості по орендній платі станом на 30.09.2021 в розмірі 346 928,13 грн.

Листом від 05.11.2021 за вих.№19 ТОВ «Біла акація» надано відповідь на лист Департаменту від 07.10.2021 та претензію Департаменту від 19.10.2022, згідно з якою товариство з моменту укладення договору оренди землі і по сьогоднішній день належним чином і в повному обсязі сплачує оренду плату. Ні норми чинного законодавства, ні положення договору оренди землі від 08.11.2006 не передбачають обов`язку коригування розміру орендної плати у зв`язку із зміною коефіцієнту Кф з 2,0 на 3,0. Саме по собі внесення зміну в Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів не означає автоматичну зміну діючих НГО і обов`язок отримувати нові витяги з НГО, а лише встановлює нові правила розроблення майбутніх НГО населених пунктів.

Висновки суду.

Як вище встановлено господарським судом, заборгованість відповідача з оплати орендної плати утворилася внаслідок того, що у грудні 2018р. та протягом всього 2019р. відповідачем сплачувалася орендна плата у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, встановленої у Витягах із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси за 2017р., та із врахуванням щорічної індексації на індекс інфляції у 2018 та 2019р.р., а саме: 520 391,97 грн./рік та відповідно 43366 грн./міс.

В свою чергу позивачем здійснено розрахунок орендної плати за грудень 2018р. та 2019р. у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, встановленої у Витягах із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси за 2021р., та із врахуванням щорічної індексації на індекс інфляції у 2018 та 2019р.р.. а саме: 780587,95 грн./рік та відповідно 65049 грн./міс.

Різниця між розміром орендної плати, яка нарахована позивачем відповідачу за грудень 2018 р. 2019р. та розміром сплаченої відповідачем орендної плати у грудні 2018р.- 2019р. і є предметом спору у даній справі.

При цьому, як вище встановлено господарським судом нарахування орендної плати позивачем та її сплата відповідачем здійснювалася на підставі укладеного між сторонами договору оренди землі та відповідна різниця між розміром нарахованої позивачем орендної плати та розміром сплаченої відповідачем орендної плати виникла у зв`язку із збільшенням позивачем розміру орендної плати за певний період - грудень 2018р. та 2019р.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону № 161-XIV вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону № 161-XIV).

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Отже за змістом статей 632,651 ЦК України та ст.30 Закону статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі щодо розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, якщо інше не встановлено договором, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених умовами договору або в силу закону.

Як вище встановлено господарським судом умовами укладеного між сторонами договору оренди землі передбачені випадки зміни розміру орендної плати Орендодавцем за відсутністю при цьому згоди Орендаря, зокрема, у випадку: коригування «Грошової оцінки земель міста Одеси», яка затверджується рішенням Одеської міської ради (п.4.4. договору оренди землі).

Правові засади оцінки земель в Україні, регулювання відносин, пов`язаних з процесом оцінки земель, забезпечення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель визначає Закон України від 11 грудня 2003 року № 1378-IV «Про оцінку земель» зі змінами та доповненнями (далі Закон № 1378).

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (частина перша ст. 15 Закону № 1378).

За результатами, зокрема, нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація (частина перша ст. 20 Закону № 1378).

Частиною першою ст. 23 Закону № 1378 визначено, що технічна документація, зокрема, з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (частина третя ст. 23 Закону № 1378).

Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Згідно з пунктом 271.2 ст. 271 ПК України, в редакції, чинній станом на 01.01.2017, рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Господарським судом встановлено та учасниками справи не заперечується, що з 01.01.2017р. діє нормативна грошова оцінка земель міста Одеси, технічна документація з якої була затверджена рішенням ОМР №756-VII від 29.06.2016.

Технічна документація щодо розроблення нової НГО, зміненої НГО або скоригованої НГО з 2017р. та станом на момент вирішення спору у суді, не затверджувалася рішенням ОМР.

За таких обставин господарський суд дійшов висновку про відсутність у позивача підстав змінювати розмір орендної плати без відповідного погодження цього розміру з відповідачем шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди.

Господарський суд вважає помилковими посилання позивача на те, що зазначений у Витягах із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, сформованих станом на 06.10.2021 коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (Кф) 3,0 свідчить про корегування «Грошової оцінки земель міста Одеси», та відповідно до умов п.4.4. договору оренди землі надає позивачу право змінювати розмір орендної плати в односторонньому порядку.

Так, наявність коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) передбачено Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25 листопада 2016 року N 489 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19 грудня 2016 р. за N 1647/29777, у редакції, що був чинний станом на 01.01.2017р., тобто, на момент застосування НГО земель міста Одеси, затвердженої рішенням ОМР від 29.06.2016р. №756-VII, та який визначає процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, що проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Відповідно до п.5 р. ІІ Порядку коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року N 548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за N 1011/18306 (додаток 1).

У Додатку 1 до Порядку встановлені коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки. Також у Додатку №1 до порядку наявна примітка, згідно з якою 1. Для земельних ділянок, інформація про які не внесена до відомостей Державного земельного кадастру, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0. 2. У разі якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0.

Саме такий Кф наявний у Витягах із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси, які сформовані станом на 25.01.2017р та 01.02.2017 щодо земельних ділянок з кадастровими номерами :19:003:0014 та :19:003:0015.

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 27.03.2018р. №162 «Про внесення змін до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів», зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 10.04.2018 за №432/31884 у примітках до додатка 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року N 489, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19 грудня 2016 року за N 1647/29777, цифри "2,0" замінено цифрами "3,0". Цей наказ набрав чинності 17.07.2018р.

Тобто, внесення змін до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який є актом нормативно-методичного регулювання оцінки землі, не є коригуванням (зміною) нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка розроблена ДП Українським ДНДІ проектування міст «Дніпромісто» ім. Ю.М. Білоконя станом на 01.01.2016, затверджена рішенням ОМР від 29.06.2016р. №756-VII, та введена в дію 01.01.2017р.

Щодо посилань позивача на умови п.1.4. договору від 12.09.2014р. про внесення змін до договору оренди землі від 08.11.2006р., господарський суд виходить з наступного.

Згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161-XIV необхідно враховувати і вимоги ПК України.

Відповідно до п.288.1 ст.288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

У пп.288.2 288.4 ст.288 ПК України встановлено, що платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з п. 288.7. ст.288 ПК України податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285-287 цього розділу.

Відповідно до пп.286.2. п.286 ст.286 ПК України платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов`язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а надалі такий витяг подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Умовами п.1.4. договору від 12.09.2014р. про внесення змін до договору оренди землі від 08.11.2006р., п.9.4.2. викладений у новій редакції, згідно з якою Орендар зобов`язаний: самостійно, щороку обчислювати суму орендної плати станом на 01 січня, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки і не пізніше 20 лютого поточного року подавати до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельних ділянок податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку визначеному Податковим Кодексом України (з урахуванням нової нормативної грошової оцінки земель у разі введення її в дію.

Отже, як вимогами Податкового кодексу України, так і умовами укладеного між сторонами договору оренди землі від 08.11.2006р., із договором про внесення змін від 12.09.2014р. встановлюється зобов`язання відповідача подавати до контролюючого органу податкову декларацію на поточний рік, із врахуванням нової нормативної грошової оцінки земель у разі введення її в дію.

В даному випадку, з 01.01.2017р. діє нормативна грошова оцінка земель міста Одеси, технічна документація з якої була затверджена рішенням ОМР №756-VII від 29.06.2016. Ані у 2018-2019 спірних роках жодного рішення щодо затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Одеси Одеською міською радою не приймалося.

Щодо посилань відповідача на відсутність підстав для зміни коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки у Витягах із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06.10.2021р. (Кф 3,0), то такі посилання господарський суд до уваги не приймає, оскільки правомірність дій спеціально уповноваженого органу Управління Держгеокадастру в Одеській області щодо формування витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки не входять до предмету спору у даній справі та можуть буті оскаржені відповідачем окремо в адміністративному суді.

З огляду на вищевикладене, господарський суд дійшов висновку про необґрунтованість і недоведеність позовних вимог в частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за період грудень 2018-2019р., а відтак і про відмову у задоволенні позову в цій частині позовних вимог.

Щодо позовних вимог в частині стягнення з відповідача 3% річних та інфляційних втрат, які нараховані відповідачу за порушення строків оплати орендної плати за період грудень 2018-2019р., то у зв`язку із відмовою у задоволенні позовних вимог в частині стягнення заборгованості з орендної плати, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог в частині стягнення з відповідача 3% річних та інфляційних втрат.

Щодо витрат позивача по сплаті судового збору, то на підставі ст.129 ГПК України судові витрати позивача по сплаті судового збору покладаються на позивача у зв`язку із відмовою у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 129, 221, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1.Відмовити Одеській міській раді у задоволенні позову до Товариства з обмеженою відповідальністю БІЛА АКАЦІЯ, за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради про стягнення 348 735, 98 грн. у справі №916/1492/22.

2.Судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 5 231, 04 грн. покласти на Одеську міську раду.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 10 березня 2023 р.

Суддя Г.Є. Смелянець