ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 лютого 2023 року

м. Київ

cправа № 927/1128/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,

секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Корпорація "Інтерагросистема" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2022 (колегія суддів: Скрипка І. М., Тищенко А. І., Михальська Ю. Б.) у справі

за позовом Приватного акціонерного товариства "Корпорація "Інтерагросистема" до Менської міської ради Чернігівської області про визнання додаткової угоди укладеною,

за участю представників:

позивача - Бородкіна Д. І.,

відповідача - Мерцевої Т. І.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Приватне акціонерне товариство "Корпорація "Інтерагросистема" (далі - ПрАТ "Інтерагросистема" звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Менської міської ради Чернігівської області (далі - Менська міськрада) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 08.01.2011 в редакції додаткової угоди від 07.09.2021, зміст якої наведений у прохальній частині позовної заяви.

2. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач, не висунувши заперечень проти укладення договору оренди на новий строк, ухиляється від прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельних ділянок.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 08.01.2011 між Менською районною державною адміністрацією (далі - Менська РДА) та ПрАТ "Корпорація "Інтерагросистема" укладено договір оренди землі, відповідно до пунктів 1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення на підставі розпорядження Менської РДА від 04.01.2011 № 1 із кадастровими номерами :02:000:0294 та :04:000:0025, загальною площею 358,6604 га, які знаходяться на території Жовтневої сільської ради за межами населеного пункту.

4. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Менському районі, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис 18.05.2011 за № 00642.

5. Реєстрація права оренди земельних ділянок у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно була здійснена 19.08.2015.

6. Додатковою угодою від 01.07.2020, зокрема, внесено зміни у пункт 8 договору оренди, викладено його у такій редакції: "Договір укладено на 11 років. Після закінчення строку дії договору орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору."

7. 08.07.2021 позивач звернувся до Менської міськради, у власність якої передані земельні ділянки, із листом-повідомленням № 28 з пропозицією продовжити договори оренди земельної ділянки на 5 років.

8. 30.07.2021 Менською міськрадою був складений проект рішення № 423 "Про продовження договору оренди землі укладеного з ПрАТ "Корпорація "Інтерагросистема" (за межами с. Покровське)".

9. У листі від 11.08.2021 № 2376/04-10 Менська міськрада повідомила позивача про те, що 30.07.2021 під час розгляду на сесії ради цей проект не набрав необхідної кількості голосів, тому рішення щодо нього не прийнято. Крім цього, відповідач повідомив, що договір оренди землі від 08.01.2011 укладений на 11 років та діє до 08.01.2022, а тому розгляд питання про укладення договору на новий строк є передчасним.

10. Позивач 07.09.2021 повторно звернувся до Менської міськради з листом № 35 з пропозицією продовжити договір оренди земельної ділянки на 10 років. До клопотання було додано проект додаткової угоди від 07.09.2021, в якому пункт 8 просив укласти в такій редакції: "Договір укладено терміном на 21 рік, тобто до 08 січня 2032 року".

11. Відповідач у листі від 22.09.2021 № 2769/04-10 повідомив, що Менська міськрада зверталася до ПрАТ "Корпорація "Інтерагросистема" з проханням надати проект договору до поданого клопотання про продовження договору оренди від 07.09.2021 № 35. У зв`язку з неповним переліком документів, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", неможливо було винести на розгляд сесії проект рішення щодо погодження укладення договору оренди землі на новий строк. У зв`язку з цим повернула поданий пакет документів та надала Інформаційну картку адміністративної послуги, що містить вичерпний перелік документів, необхідних для отримання адміністративної послуги.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

12. Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 10.02.2022 позов задоволено.

13. Рішення суду мотивовано тим, що позивач належними та допустимими доказами довів добросовісність виконання своїх обов`язків за договором оренди земельної ділянки; дотримався вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" та своєчасно подав до відповідача лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі із оформленим проектом додаткової угоди за підписом позивача, скріпленим відтиском печатки; обрав належний та ефективний спосіб захисту порушеного права. Натомість відповідач жодним чином не спростував заявлених позовних вимог, не навів наявності істотних обставин, які б унеможливили укладання додаткової угоди, так само як і не надав суду доказів їх існування.

14. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2022 рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в позові.

15. Постанову мотивовано тим, що позивач неналежно виконував обов`язки, передбачені умовами договору. Так, укладені між позивачем і СТОВ "ОЛТАС-льон" договір № 30/11/2017 про обмін земельними ділянками, між позивачем і ТОВ "ІСТ АГРО СЕРВІС" - договір № 30/1-СД/20 про спільну діяльність є прихованими договорами суборенди, чого договором оренди не передбачено. Згідно з листом ГУ ДПС у Чернігівській області від 24.11.2021 № 4760/5/25-01-04-01-05 станом на 22.11.2021 за ПрАТ "Корпорація "Інтерагросистема" обліковується податковий борг зі сплати орендної плати у сумі 341 875,44 грн, термін виникнення боргу 30.08.2021.

16. Крім того, зі змісту проекту додаткової угоди від 07.09.2021 до договору оренди землі від 08.01.2011 вбачається зміна істотної умови договору - терміну укладення договору на 21 рік, що потребує обов`язкового узгодження з орендодавцем. Водночас лист відповідача від 22.09.2021 № 2769/04-10, в якому повідомлено позивача про неможливість винесення на розгляд сесії проекту рішення щодо погодження укладення договору оренди землі на новий строк, свідчить про відсутність домовленостей між сторонами договору щодо зміни істотних умов договору та укладення договору оренди на умовах додаткової угоди.

Короткий зміст касаційних скарг

17. ПрАТ "Корпорація "Інтерагросистема" у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

18. Скарга з посиланням на неправильне застосування та порушення судом апеляційної інстанції норм чинного законодавства, зокрема абзацу четвертого розділу ІХ Закону України "Про оренду землі", статті 1261 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а також відсутністю висновку Верховного Суду щодо застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема щодо права орендодавця, як на підставу для відмови у продовженні договору, посилатися на порушення договору, які мали місце до того, як сторонами здійснювалося продовження строку дії договору.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

19. Менська міськрада у відзиві просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову - без змін, наголошуючи на її законності і обґрунтованості.

Позиція Верховного Суду

20. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

21. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

22. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" мала назву "Поновлення договору оренди землі", тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Згідно з частиною першою цієї статті після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

23. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі". До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

24. Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

25. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

26. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

27. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

28. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, від 31.08.2022 у справі № 903/1030/19).

29. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши ЗК України статтею 1261 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон України "Про оренду землі" статтею 322 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 1261 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень зазначений Закон набрав чинності 16.07.2020.

30. За змістом приписів статті 1261 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (див. частину першу вказаної статті). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі (див. частини другу та третю статті 1261 ЗК України).

31. Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

32. З урахуванням наведеного та зважаючи на встановлені обставини неналежного виконання орендарем своїх зобов`язань за договором оренди, суд апеляційної інстанції дійшов правомірного висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

33. Пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно, зокрема, у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

34. Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

35. Отже, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.

36. Колегія суддів не вбачає правових підстав для формулювання правового висновку щодо права орендодавця, як на підставу для відмови у продовженні договору, посилатися на порушення договору, які мали місце до того, як сторонами здійснювалося продовження строку дії договору, оскільки необхідність формулювання висновку не обґрунтована нормами права, а також з урахуванням обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, які стали підставою для відмови у позові.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

37. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

38. За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина 2).

З огляду на викладене постанова апеляційної інстанції має бути залишена без змін.

Судові витрати

39. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 ГПК України, покладається на скаржника.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Корпорація "Інтерагросистема" залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2022 у справі № 927/1128/21 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач