РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.02.2023Справа № 910/10628/22
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Трофименко Т.Ю., при секретарі судового засідання Старовойтову Є.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Фонду державного майна України

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Фізична особа-підприємець Коваленко Руслан Миколайович

про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною,

За участю представників учасників справи:

від позивачів: Хоменко П.В.,

від відповідача: Пилипчук І.І.,

від третьої особи: не з`явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду міста Києва надійшов позов Фонду державного майна України до Київської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки № 607/1 від 21.12.2006 (земельна ділянка розташована в м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-а, розміром 0.1928 га, цільове призначення - для експлуатації та обслуговування гаражів, кадастровий номер :82:244:0093) між Фондом державного майна України та Київською міською радою поновленим та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки в редакції, наданої до листа-повідомлення Фонду державного майна України від 07.12.2021 в чинній редакції.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.10.2022 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/10628/22, призначено підготовче засідання у справі на 16.11.2022.

В підготовчому засіданні 16.11.2022 суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив оголосити в підготовчому засіданні перерву на 30.11.2022, надати позивачу строк для подання відповіді на відзив протягом 5 днів, надати відповідачу строк 5 днів з дня отримання відповіді на відзив для надання заперечень.

В підготовчому засіданні 30.11.2022 суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив оголосити перерву в підготовчому засіданні на 05.12.2022.

В підготовче засідання 05.12.2022 з`явилися представники сторін.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.12.2022 залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, Фізичну особу-підприємця Коваленка Руслана Миколайовича, продовжено строк підготовчого провадження у справі № 910/10628/22 на 30 днів, відкладено підготовче засідання у справі на 09.01.2023.

В підготовче засідання 09.01.2023 з`явилися представники сторін.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 01.02.2023.

В судове засідання 01.02.2023 з`явилися представники сторін. Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про час та місце був повідомлений належним чином.

Згідно з ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.

Зважаючи на те, що третю особу було належним чином повідомлено про дату, час та місце судового засідання, а її неявка не перешкоджає всебічному, повному та об`єктивному розгляду всіх обставин справи, суд вважає за можливе розглянути справу по суті в цьому судовому засіданні за відсутності представника третьої особи.

Представник позивача підтримав позов та просив його задовольнити. Представник відповідача заперечив проти позову та просив відмовити у його задоволенні у повному обсязі.

Відповідно до ст. 233 Господарського процесуального кодексу України рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.

В судовому засіданні 01.02.2023 оголошено вступну та резолютивну частини рішення на підставі ст. 240 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

21.12.2006 між Київською міською радою (Орендодавець), Закритим акціонерним товариством "Агробуд-1" (Орендар-1) та Фондом державного майна України (Орендар-2) укладено Договір оренди земельної ділянки № 607/1 (надалі також - Договір оренди), який 12.01.2007 зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис за № 82-6-00397 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Згідно з п. 1.1 Договору оренди, Орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 12.02.2004 №59/1269, та рішення від 28.09.2006 № 37/94, за Актом приймання-передачі передає, а Орендарі приймають в спільну оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (дані - об`єкт оренди або Земельна ділянка), визначену цим Договором.

У п. 2.1 вказаного Договору сторони погодили, що об`єктом оренди відповідно до цього Договору є Земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Остапа Вишні, 5-а у Печерському районі м. Києва;

- розмір - 0,1928 (нуль цілих і одна тисяча дев`ятсот двадцять вісім десятитисячних) га;

- цільове призначення - для експлуатації та обслуговування гаража;

- кадастровий номер - :82:244:0093.

Договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років (п. 3.1 Договору).

Згідно з п. 6.1 Договору оренди, передача земельної ділянки за Актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього Договору.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 14.2 Договору оренди).

За Актом приймання-передачі земельної ділянки від 12.01.2007 Орендодавець передав, а Орендарі прийняли у своє володіння і користування земельну ділянку, визначену Договором оренди.

07.12.2021 Фонд державного майна України та Фізична особа-підприємець Коваленко Руслан Миколайович звернулися до Київської міської ради із спільним листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, у якому відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» просили укласти договір оренди земельної ділянки № 607/1 від 21.12.2006 на новий термін (поновити договір оренди земельної ділянки).

Листом Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 21.12.2021 № 05716-33581 повідомлено Фонд державного майна України, що працівниками Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідно до п. 9.5 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, здійснено обстеження Земельної ділянки та встановлено, що на вказаній земельній ділянці розташована будівля станції технічного обслуговування автомобілів (акт обстеження від 16.12.2021 №21-0849/06). Згідно з умовами вищенаведеного договору земельна ділянка передана для експлуатації та обслуговування гаража (код виду цільового призначення земельної ділянки - 12.04). Фактичне використання земельної ділянки не відповідає умовам її використання, визначених договором оренди. У зв`язку з цим Фонду державного майна України та ФОП Коваленку Р.М. необхідно привести фактичне використання відповідно до цільового призначення земельної ділянки, визначеного Договором оренди.

Листом № 10-12-1132 від 21.01.2022, адресованому Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Фонд державного майна України вказав, що для частки земельної ділянки, що знаходиться в оренді Фонду, код цільового призначення земельної ділянки - 12.04 відповідає її фактичному використанню.

Листом від 22.02.2022 № 05716-4418 за наслідками розгляду листів Фонду державного майна України № 10-12-1132 від 21.01.2022 та ФОП Коваленка Р.М. № 01-01/22 від 18.01.2022 щодо поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :82:244:0093) Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив, що розташування на земельній ділянці станції технічного обслуговування автомобілів потребує оформлення в установленому порядку зміни цільового призначення земельної ділянки, а також лист-повідомлення Фонду державного майна України та ФОП Коваленка Р.М. від 07.12.2021 №380554928 про поновлення договору оренди від 12.01.2007 № 82-6-00397 подано з порушенням строку інформування орендодавця про намір його поновити, який встановлений пунктом 11.7 цього договору; у зв`язку із зазначеним, вбачається неналежне виконання обов`язків за договором оренди від 12.01.2007 № 82-6-00397; право користування цією земельною ділянкою має набуватися відповідно до статей 123, 124 Земельного кодексу України.

У листі № 10-12-5926 від 24.05.2022, адресованому Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Фонд державного майна України просив прийняти рішення про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах Договір оренди від 12.01.2007 № 82-6-00397.

У відповідь на вказаний лист Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надав відповідь № 05716-8237 від 22.06.2022, у якій повідомив, що право користування земельною ділянкою на теперішній час має набуватись відповідно до статей 123, 124 Земельного кодексу України з урахуванням особливостей, визначених пунктами 27 і 28 розділу Х «Перехідні положення» цього Кодексу.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що ним у встановлений законодавством строк було реалізоване право на поновлення Договору оренди шляхом звернення до відповідача з відповідним листом-повідомленням та проектом додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки. Посилаючись на порушення Київською міською радою місячного терміну для повідомлення позивача про прийняте рішення за результатами розгляду вказаного листа-повідомлення, позивач зазначає, що в силу ч. 6 ст. 33 Закону «Про оренду землі» такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором оренди.

Оскільки додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки не укладена, це стало підставою для звернення до суду з вимогою про визнання поновленим Договору оренди та укладення додаткової угоди про поновлення строку дії цього договору.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач зазначає, що позивачем не дотримано визначеного у Договорі оренди строку на звернення із листом-повідомленням до відповідача про поновлення договору оренди земельної ділянки, а відтак дане порушення є істотним та таким, що унеможливлює поновлення такого договору. Крім того, відповідач посилається на відсутність правових підстав для застосування до спірних правовідносин положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у зв`язку із недотриманням умови щодо поновлення договору оренди на тих самих умовах, а саме між тими ж сторонами договору оренди земельної ділянки. Також, за твердженням відповідача, позовна вимога про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки не може забезпечити ефективного захисту прав позивача.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає таке.

Частиною 3 ст. 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (ст. 124). Проте, саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі" тут і надалі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до частин 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі") повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зазначеного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Як встановлено судом, 21.12.2006 між Київською міською радою (Орендодавець), Закритим акціонерним товариством "Агробуд-1" (Орендар-1) та Фондом державного майна України (Орендар-2) укладено Договір оренди земельної ділянки.

Водночас, із наявних у матеріалах справи доказів, а саме: листа Фізичної особи-підприємця Коваленка Р.М. від 18.01.2022 № 01-01/22 «Щодо поновлення договору оренди №82-6-00397 від 12.01.2007» вбачається, що до останнього перейшло право користування частиною земельної ділянки із кадастровим номером :82:244:0093 пропорційно розміру належного ФОП Коваленку Р.М. нерухомого майна.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються, зокрема ст. 120 Земельного кодексу України і ст. 377 Цивільного кодексу України.

Згідно з частинами 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України у редакції, чинній на момент переходу права власності на нерухоме майно, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до положень статей 125, 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Частиною 1 ст. 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з ч. 3 ст. 334 Цивільного кодексу України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Крім того, відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

За висновками, викладеними у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

У постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17 зазначено, що згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

У розумінні положень ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ст. 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

При цьому, суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17.

Отже, виходячи з наведеного, починаючи з 2019 року, фактичними землекористувачами (орендарями) земельної ділянки за Договором оренди в силу автоматичного переходу прав, окрім Фонду державного майна України, став ФОП Коваленко Р.М., що сторонами не заперечується.

При цьому, суд звертає увагу на те, що спірний Договір оренди укладено Київською міською радою із двома орендарями, однак до суду із даним позовом про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною, Фонд державного майна України звернувся одноособово, в той час як з боку ФОП Коваленко Р.М. жодних вимог щодо поновлення Договору оренди разом із позивачем не заявлено, як і не надано будь-яких документів по суті позовних вимог, що позбавляє суду можливості встановити наявність волевиявлення вказаного суб`єкта щодо поновлення договору оренди земельної ділянки.

Разом з тим, судом із матеріалів справи встановлено, що 07.12.2021 Фонд державного майна України та Фізична особа-підприємець Коваленко Р.М. звернулися до Київської міської ради із спільним листом-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, у якому відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» просили укласти договір оренди земельної ділянки № 607/1 від 21.12.2006 на новий термін (поновити договір оренди земельної ділянки).

Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалось Верховним Судом, при цьому дотримання строку входить до п`яти обов`язкових юридичних фактів, наявність яких необхідна для поновлення договору оренди з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.

Щодо визначення конкретного строку, якого мають дотримуватись сторони договору оренди, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та не закріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 та від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.

Так, пунктом 11.7 Договору оренди сторонами узгоджено порядок поновлення цього Договору: після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендарі, за умови належного виконання своїх обов`язків, мають за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендарі повинні не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Виходячи із положень п. 3.1. Договору оренди, строк цього договору сплив 12.01.2022, а із листом-повідомленням до відповідача про поновлення договору оренди земельної ділянки Фонд державного майна України та ФОП Коваленко Р.М. звернулись 07.12.2021, тобто за 1 місяць та 5 днів до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки.

Отже, оскільки умови Договору оренди передбачали обов`язок орендарів не пізніше трьох місяців до закінчення строку договору звернутися до орендодавця з пропозицією підписати додаткову угоду, який ними було порушено, суд доходить висновку, що дане порушення є істотним та таким, що унеможливлює поновлення договору оренди, виходячи із загальновстановлених цивільним законодавством принципів виконання договірних зобов`язань, зокрема, наведених нижче.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно положень ст. 526 вказаного Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

Проте, всупереч вимогам ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» і п. 7.11 Договору оренди звернення із листом-повідомленням про поновлення Договору оренди відбулось лише 07.12.2021, тобто поза межами визначеного сторонами строку.

Таким чином, відсутність звернення орендарів до відповідача за три місяці до спливу строку договору оренди з повідомленням про поновлення такого договору означає, що орендарі не реалізували право на поновлення Договору оренди, а відтак і не підтвердили у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору.

Як наголошував Верховний Суд у постанові від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди.

Так, у даному випадку правовідносини між сторонами щодо оренди земельної ділянки на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не виникли та не можуть бути застосовані у зв`язку з недотриманням орендарями відповідної процедури, а тому наразі при оцінці правовідносин сторін слід керуватися положеннями статей 123, 124, 134 Земельного кодексу України та Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві щодо порядку передачі земельної ділянки в оренду, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, якими врегульовано порядок надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності, юридичним особам, які є власниками об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці.

Відтак, за наведених обставин у даному випадку право на оформлення права користування земельною ділянкою не може бути реалізовано шляхом поновлення Договору оренди земельної ділянки в порядку ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а може бути реалізоване лише шляхом укладення нового договору оренди.

Згідно зі ст. 55 Конституції України кожному гарантується право на судовий захист.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. До господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

Як встановлено у ст. 5 Господарського процесуального кодексу України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів (ст. 20 Господарського кодексу України).

Згідно зі ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до висновків, викладених у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18, вирішуючи господарський спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити (підпункт 8.5 постанови об`єднаної палати).

Так, позовні вимоги у даній справі сформульовані наступним чином: визнати договір оренди земельної ділянки № 607/1 від 21.12.2006 між Фондом державного майна України та Київською міською радою поновленим та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки в редакції наданої до листа-повідомлення Фонду державного майна України від 07.12.2021 в чинній редакції.

Слід зазначити, що поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми.

Належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Аналогічна правова позиція щодо належного способу захисту права орендаря на поновлення договору оренди за статтею 33 Закону України "Про оренду землі" викладена в постановах Верховного Суду від 11.04.2019 у справі №903/847/17, від 04.04.2019 у справі №905/174/18, 19.03.2019 у справі №908/1805/17, від 19.03.2019 у справі №908/2484/17, від 06.03.2019 у справі №916/600/18, від 20.02.2019 у справі №915/1401/17, від 13.02.2019 у справі №911/3225/17, від 16.01.2019 у справі №908/127/17, від 15.01.2019 у справі №922/1464/18, від 11.12.2018 у справі №921/43/18, від 06.12.2018 у справі 908/1634/17, від 06.12.2018 у справі №915/456/17, від 11.09.2018 у справі №911/1170/17, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Приписами статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно із статтями 78, 79 Господарського процесуального кодексу України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Ураховуючи викладені обставини у своїй сукупності, суд зазначає, що позивач не довів перед судом відповідними засобами доказування наявності законних підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Зважаючи на викладене, позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236 - 242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Північного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата складання та підписання повного тексту рішення: 27.02.2023.

Суддя Т. Ю. Трофименко