РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

16.02.2023Справа № 910/18857/21
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді - Приходько І.В.,

при секретарі судового засідання - Крисько О.А.,

розглянувши у судовому засіданні матеріали справи

за позовом Громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів»

до відповідача-1: Фонду державного майна України,

відповідача-2: Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

про визнання бездіяльності незаконною та зобов`язання вчинити дії,-

за зустрічним позовом Фонду державного майна України

до Громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву

про розірвання договору оренди,

за участю представників:

від позивача за первісним позовом: Тарасенко О.В.;

від відповідача-1 за первісним позовом: Кулініч В.О.;

від відповідача-2 за первісним позовом: не з`явився.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

ГРОМАДСЬКА ОРГАНІЗАЦІЯ "ВСЕУКРАЇНСЬКА СПІЛКА ІНВАЛІДІВ ВІЙНИ В АФГАНІСТАНІ ТА ІНШИХ ЛОКАЛЬНИХ КОНФЛІКТІВ" звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до відповідача-1 ФОНДУ ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ та відповідача-2 РЕГІОНАЛЬНОГО ВІДДІЛЕННЯ ФОНДУ ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ ПО МІСТУ КИЄВУ про визнання бездіяльності незаконною та зобов`язання вчинити дії.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач виконав умови, що визначені чинним законодавством задля отримання права на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, тоді як відповідач-1 протиправно не включив окреме державне нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м., що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, до переліку об`єктів приватизації державної власності, що підлягають приватизації, шляхом викупу позивачем.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.11.2021 залишено без руху та встановлено позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви у десять днів з дня вручення цієї ухвали.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.12.2021 (після усунення недоліків позовної заяви) прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 26.01.2022.

10.01.2022 через відділ діловодства суду від Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву надійшов відзив.

24.01.2022 через відділ діловодства суду від Фонду державного майна України надійшов відзив.

24.01.2022 через відділ діловодства суду від Фонду державного майна України надійшла зустрічна позовна заява до ГРОМАДСЬКОЇ ОРГАНІЗАЦІЇ "ВСЕУКРАЇНСЬКА СПІЛКА ІНВАЛІДІВ ВІЙНИ В АФГАНІСТАНІ ТА ІНШИХ ЛОКАЛЬНИХ КОНФЛІКТІВ" про розірвання договору оренди, яка обґрунтована тим, що відповідач за зустрічним позовом здійснює оплати за договором із запізненням та нерегулярно.

26.01.2022 через відділ діловодства суду від Громадської організації "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів" надійшла відповідь на відзив.

У підготовчому засіданні 26.01.2022 судом на підставі ч.5 ст.183 ГПК України оголошено перерву на 02.03.2022.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.01.2022 залишено без руху зустрічну позовну заяву ФОНДУ ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ, надано позивачу за зустрічним позовом строк для усунення недоліків, який становить десять днів з дня вручення ухвали про залишення зустрічної позовної заяви без руху, встановлено позивачу за зустрічним позовом спосіб усунення недоліків у позовній заяві.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.02.2022 (після усунення недоліків зустрічного позову) прийнято зустрічну позовну заяву ФОНДУ ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ до розгляду з первісним позовом у справі №910/18857/21.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.05.2022 учасників справи було повідомлено, що підготовче засідання, призначене на 02.03.2022, не відбулось у зв`язку з введенням на території України режиму воєнного стану, а також у зв`язку з існуванням загрози життю та здоров`ю людей.

22.06.2022 через відділ діловодства суду від Громадської організації "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів" надійшов відзив на зустрічну позовну заяву.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.06.2022 призначено підготовче засідання на 30.06.2022.

30.06.2022 у судовому засіданні представник Громадської організації "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів" подав клопотання про долучення доказів до матеріалів справи, які були прийняті судом.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.06.2022 на підставі статті 50 Господарського процесуального кодексу України залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору у зустрічній позовній заяві Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву та відкладено підготовче засідання на 31.08.2022.

31.08.2022 через відділ діловодства суду від Громадської організації "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів" надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.

У судовому засіданні 31.08.2022 судом на підставі ч.5 ст.183 ГПК України оголошено перерву на 19.09.2022.

19.09.2022 через відділ діловодства суду від Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.09.2022 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 31.10.2022.

У судовому засіданні 31.10.2022 оголошено перерву на 30.11.2022.

У судовому засіданні 30.11.2022 оголошено перерву на 22.12.2022.

У судовому засіданні 22.12.2022 оголошено перерву на 25.01.2023.

Судове засідання, призначене на 25.01.2023, не відбулось у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги на території міста Києва.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.01.2023 розгляд справи по суті призначено на 16.02.2023.

У судовому засіданні 16.02.2023 представник позивача підтримав позовні вимоги та просив задовольнити первісний позов повністю. Проти зустрічного позову заперечував та просив відмовити у задоволенні зустрічного позову повністю.

Представник відповідача-1 у судовому засіданні 16.02.2023 заперечував проти первісних позовних вимог та просив відмовити в первісному позові повністю. Підтримав зустрічні позовні вимоги повністю та просив задовольнити зустрічний позов.

Представник відповідача-2 у судове засідання 16.02.2023 не з`явився, про дату, час та місце судового засідання був повідомлений належним чином. При цьому судом враховано пояснення та заперечення відповідача-2, що подавалися під час провадження у даній справі.

Частиною першою статті 202 ГПК України визначено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.

Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд,-

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до Свідоцтва про право власності від 09.06.2011, виданого Головним управлінням комунальної власності м. Києва Виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), державі в особі Фонду державного майна України належать на праві власності нежитлові приміщення з № 1 по № 8 (групи приміщень № 3), №№ 1,2 (групи приміщень № 5), з № 1 по № 23 (групи приміщень № 6), № 4 - гараж загальною площею 1385,70 кв.м., які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вишні Остапа № 5А.

18.12.2018 між Громадською організацією «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» (позивач, орендар) та Фондом державного майна України (відповідач-1, орендодавець, Фонд) було укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 347 (далі - Договір оренди).

Відповідно до п. 1.1. Договору оренди Фонд передає у строкове платне користування нерухоме майно, що належить до державної власності, - нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А (далі - майно); що належить до сфери з управління та обліковується на балансі Фонду. Право власності на нежилі приміщення, частина яких передається в оренду, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.10.2014, номер запису про право власності 7272095, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00. Вартість майна визначена згідно з висновком про вартість майна на 30.09.2018 становить за незалежною оцінкою 9 148 057,12 грн без ПДВ.

Відповідно до п. 1.2. Договору оренди майно передається в оренду з метою розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів загальною площею 714,4 кв.м., розміщення творчих спілок, громадських організацій на площі, що використовується для провадження підприємницької діяльності загальною площею 101,1 кв.м., розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення загальною площею 177,2 кв.м.

Право оренди зареєстроване у встановленому законом порядку, запис про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 29520882 від 18.12.2018.

Актом приймання-передавання державного нерухомого майна від 18.12.2018 підтверджується факт того, що орендодавець передав, а оренда прийняв нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А. У пункті 3 цього акту сторони визначили, що майно знаходиться у задовільному стані.

У відповідності до п. 10.1 Договору оренди цей договір укладено на 10 років та діє з 18.12.2018 до 17.12.2028 включно.

Спір у справі виник внаслідок того, що за доводами позивача, останній виконав умови, що визначені чинним законодавством задля отримання права на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, тоді як Фонд протиправно не включив окреме державне нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м., що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, до переліку об`єктів приватизації державної власності, що підлягають приватизації, шляхом викупу позивачем.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що первісні позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, враховуючи наступне.

За загальним положенням цивільного законодавства, зобов`язання виникають з підстав, зазначених у статті 11 Цивільного кодексу України.

Згідно з ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України).

Частина 1 статті 759 ЦК України передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Аналогічні норми містяться в положеннях ст. 283 Господарського кодексу України.

Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У відповідності з п. 5.7. Договору оренди орендар (Позивач) зобов`язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснень поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень.

Відповідно до п. 6.2. Договору орендар має право за письмовою згодою орендодавця та уповноваженого органу управління здійснювати капітальний ремонт, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Наявним у матеріалах справи листом від 07.05.2019 р. б/н підтверджується, що позивач звернувся до Фонду щодо здійснення поліпшень орендованого державного майна. Його проведення необхідне у зв`язку з встановленням факту протікання значної частини крівлі, що призвело до замикання та виходу з робочого стану електропроводки, стеля вся вкрита цвіллю та має ознаки протікання води, що унеможливлює використання майна за цільовим призначенням.

Також позивач надав Фонду Експертний звіт № 190223р. від 22.04.2019, виконаний КП «Київекспертиза» щодо розгляду кошторисної частини проектної документації по об`єкту «Капітальний ремонт внутрішніх нежитлових приміщень за адресою: вул. О. Вишні, 5а у Печерському районі м. Києва», яким встановлено, що загальна кошторисна вартість робіт у поточних цінах станом на 18.04.2019 р. складає 4628,677 тис. грн. з ПДВ, у тому числі будівельні роботи - 3728,382 тис. грн., устаткування - 12,022 тис. грн., витрати - 888,273 тис. грн.

Листом від 05.06.2019 р. № 10-16-10466 «Щодо надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна», враховуючи інформацію про доцільність здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, надану на підставі рішення засідання робочої групи з розгляду питань щодо можливості передачі в оренду державного нерухомого майна, що обліковується на балансі Фонду, його регіональних відділень (протокол № 8 від 29.05.2019 р., експертний звіт кошторисної частини проектної документації по об`єкту «Капітальний ремонт внутрішніх нежитлових приміщень за адресою: вул. О. Вишні, 5а у Печерському районі м. Києва», затверджений КП «Київекспертиза» 22.04.2019 р. № 190223р., зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва, складений в поточних цінах на 08.04.2019 р., надані позивачем документи, Фонд надав згоду позивачу на здійснення за власні кошти невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму 4 628 677,00 грн. з ПДВ.

Матеріалами справи підтверджується та сторонами не заперечується, що 11.09.2019 між Фондом, позивачем та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (далі - Регіональне відділення) укладено Договір про внесення змін № 130 до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 18.12.2018 № 347. Цей договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О., зареєстрований за № 4591.

За змістом п.1 Договору про внесення змін № 130 орендодавцем майна з дати набрання чинності даним договором про внесення змін до Договору оренди є Регіональне відділення. Також вказаним правочином було внесено зміни до преамбули Договору оренди, до розділу місцезнаходження, платіжні реквізити та підписи сторін, а інші умови Договору оренди залишені без змін.

Враховуючи наведені обставини, суд дійшов висновку, що за наслідком укладення вказаного правочину, у спірних правовідносинах орендарем є позивач, орендодавцем майна є Регіональне відділення, а балансоутримувачем та органом управління майном - Фонд.

Відповідно до експертного звіту КП «Київекспертиза» № 191074р від 29.11.2019 щодо розгляду кошторисної частини проектної документації по об`єкту «Капітальний ремонт внутрішніх нежитлових приміщень за адресою: вул. О. Вишні, 5а у Печерському районі м. Києва (Коригування)» загальна кошторисна вартість робіт у поточних цінах станом на 04.11.2019 р. складає 2468,328 тис. грн., у тому числі будівельні роботи - 1984,470 тис. грн., устаткування - 9,088 тис. грн., витрати - 474,770 тис. грн.

02.12.2019 позивач звернувся до Регіонального відділення з листом-повідомленням щодо надання дозволу внести зміни до проектно - кошторисної документації ремонтно-будівельних робіт орендованих приміщень, які не вплинуть на загальну вартість робіт по договору.

Листом від 11.12.2019 № 30-09/10144 «Щодо змін до ремонтно-будівельних робіт орендованого державного майна» Регіональне відділення повідомило, що не заперечує проти внесення змін до проектно-кошторисної документації ремонтно-будівельних робіт за умови, що дані зміни не призведуть до збільшення загальної вартості робіт відповідно до зведеного кошторису витрат на проведення поліпшень.

30.07.2020 позивач звернувся до Регіонального відділення з листом, в якому просив дозволити внести зміни (коригування) до проектно-кошторисної документації ремонтно-будівельних робіт орендованого майна, які не призведуть до збільшення загальної вартості договору.

Листом Регіонального відділення від 04.08.2020 № 30-09/6170 надано згоду позивачу на внесення змін до ремонтно-будівельних робіт за умови, що дані зміни не призведуть до збільшення загальної вартості робіт по погодженому кошторису витрат на проведення поліпшень.

Також позивач надав Експертний звіт КП «Київекспертиза» № 200631р від 13.11.2020 щодо розгляду кошторисної частини проектної документації за робочим проектом «Капітальний ремонт внутрішніх нежитлових приміщень за адресою: вул. О. Вишні, 5а у Печерському районі м. Києва. Додаткові роботи», яким встановлено, що загальна кошторисна вартість будівництва у поточних цінах станом на 11.11.2020 складає 535,777 тис. грн., у тому числі будівельні роботи - 430,549 тис. грн., устаткування - 0 тис. грн., інші витрати - 105,228 тис. грн.

На підставі звіту незалежного аудитора ТОВ «Аудиторська фірма «Віда-Аудит» щодо фінансування здійснених поліпшень орендованого державного майна за рахунок коштів орендаря станом на 31.12.2019 судом встановлено, що загальна вартість фінансування виконаних робіт на здійснення капітального ремонту з влаштуванням невід`ємних поліпшень майна станом на 31.12.2019 за рахунок власних коштів Позивача складає 2 407 104,00 грн. (з ПДВ).

Звітом незалежного аудитора ТОВ «Аудиторська фірма «Віда-Аудит» щодо фінансування здійснених поліпшень орендованого державного майна за рахунок коштів орендаря станом на 01.12.2020 підтверджено, що загальна вартість фінансування виконаних робіт на здійснення капітального ремонту внутрішніх нежитлових приміщень за адресою: вул. О. Вишні, 5-А у Печерському районі м. Києва. Додаткові роботи (утеплення фасаду) станом на 01.12.2020 за рахунок власних коштів позивача складає 520 095,74 грн. (з ПДВ).

Відтак на підставі вищевказаних звітів ТОВ «Аудиторська фірма «Віда-Аудит» від 14.02.2020 р. та від 30.12.2020 р. судом встановлено факт того, що позивач за рахунок власних коштів профінансував витрати на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна на загальну суму 2 927 199,74 грн. з ПДВ або 2 439 533,12 грн. без ПДВ.

Висновком № 16 експертного будівельно-технічного дослідження, складеного 26.02.2020 судовим експертом Журбою І.П., підтверджено здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень. У висновку вказано, що ремонтно-будівельні роботи по невід`ємним поліпшенням - комплекс робіт по об`єкту «Капітальний ремонт внутрішніх нежитлових приміщень за адресою: вул. О. Вишні, 5а у Печерському районі м. Києва», які зазначено в акті приймання-виконання будівельних робіт ф. КБ-2в № 1 та № 2 за грудень 2019 р. на загальну суму 2407,104 тис. грн. виконані в повному обсязі.

Експертним дослідженням встановлено факт здійснення робіт, роботи, ідентифіковані цим експертним дослідженням, покращили фізичний і технічний стан майна та його споживчі якості, мають невід`ємний характер і є невід`ємними поліпшеннями, які неможливо відокремити від нерухомого майна без заподіяння йому шкоди та зменшення його ринкової вартості.

На підставі висновку № 18 експертного будівельно-технічного дослідження, складеного 25.01.2021 судовим експертом Журбою І.П., судом встановлено, що будівельні роботи по невід`ємним поліпшенням по об`єкту: «Капітальний ремонт нежитлових приміщень за адресою: вул. О. Вишні, 5а у Печерському районі м. Києва», додаткові роботи - утеплення фасаду, які зазначено в акті приймання виконаних будівельних робіт ф. КБ-2в № 1 за листопад 2020 р. на загальну суму 520,09574 тис. грн. виконані в повному обсязі.

Експертним дослідженням встановлено факт здійснення робіт, роботи, ідентифіковані цим експертним дослідженням, покращили фізичний і технічний стан майна та його споживчі якості, мають невід`ємний характер і є невід`ємними поліпшеннями, додаткові роботи - утеплення фасаду, які неможливо відокремити від нерухомого майна без заподіяння йому шкоди та зменшення його ринкової вартості.

Висновком про вартість майна, виконаного Приватним підприємством «Бюро Маркуса» станом на 31.01.2021 з урахуванням рецензії Всеукраїнської асоціації фахівців оцінки «Афо» від 16.07.2021 окремо підтверджується, що ринкова вартість невід`ємних поліпшень, здійснених позивачем, становить 2 439 353,12 грн. без ПДВ.

На підставі вищенаведених доказів суд встановив, що позивач фактично виконав невід`ємні поліпшення орендованого майна в межах вартості, що була погоджена листом Фонду від 05.06.2019 р. № 10-16-10466 «Щодо надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна».

З матеріалів справи вбачається, що 23.03.2021 позивач подав до Регіонального відділення заяву про включення орендованого майна до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, згідно зразка, встановленого Порядком подання та розгляду заяв про включення об`єктів права державної та комунальної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, що затвердженим Наказом Фонду державного майна України 22 травня 2018 року № 675 (далі - Порядок № 675).

Листом від 23.03.2021 № 30-03/2260 Регіональне відділення направило заяву позивача до Фонду та просило Фонд як уповноважений орган управління майном надати згоду на включення зазначеного об`єкта до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, у встановлені законодавством строки.

Як вбачається з листа Фонду від 07.02.2022 № 10-10-2422, наданого у відповідь на адвокатський запит адвокату Тарасенко О.В., лист Регіонального відділення від 23.03.2021 № 30-03/2260 було отримано та зареєстровано Фондом 24.03.2021 за № 15/12441 та листом від 14.05.2021 № 10-12-10805 надано відповідь Регіональному відділенню.

Згідно з Наказом Регіонального відділення від 23.04.2021 № 962 прийнято рішення про включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, окремого майна - нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. О. Вишні, 5-А, що перебувають на балансі Фонду, про що Регіональне відділення повідомило позивача листом від 26.04.2021 р. № 30-03/3310.

Регіональне відділення листом від 26.04.2021 № 30-03/3309 повідомило Фонд про прийняте рішення та просило включити до переліку окремого майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 06.01.2021 № 5 «Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації у 2021 році» зазначене вище окреме майно, що перебуває на балансі Фонду.

З листа Регіонального відділення від 24.05.2021 № 30-03/4128, адресованого позивачу, вбачається, що Фонд листом від 14.05.2021 № 10-12-10805 повідомив Регіональне відділення про те, що є уповноваженим органом управління майном та планує використовувати нежитлові приміщення (гараж), які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. О. Вишні, 5-А для власних цілей та зберігання. Тому Фонд заперечує щодо включення нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. О. Вишні, 5-А до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Отже, незважаючи на прийнятий Регіональним відділенням Наказ від 23.04.2021 № 962 про включення до переліку об`єктів малої приватизації орендованого Позивачем майна, це майно не було затверджене Фондом у переліку об`єктів малої приватизації (не включене до переліку).

У зв`язку з цим, позивач вважає, що має місце незаконна бездіяльність Фонду, що порушує його законні права та інтереси, просить визнати незаконною таку бездіяльність Фонду, зобов`язати Фонд включити майно до переліку об`єктів приватизації державної власності, що підлягають приватизації, шляхом викупу позивачем та затвердити цей перелік. Також позивач просить зобов`язати Регіональне відділення укласти з ним Договір купівлі-продажу орендованого майна, що підлягає продажу шляхом викупу, у запропонованій позивачем редакції.

Разом з цим, Фонд та Регіональне відділення Фонду у своїх відзивах на позовну заяву вказували на безпідставність доводів позивача та просили повністю відмовити у задоволенні вимог первісного позову.

За доводами Фонду, відповідно до чинного законодавства відсутні чіткі критерії віднесення/невіднесення позиції, що висловлюється уповноваженим органом управління щодо використання підпорядкованого йому майна, до вмотивованої відмови, Фонд листом від 14.05.2021 № 10-12-10805 повідомив Регіональне відділення щодо вмотивованої відмови. Також Фонд вказує, що порушення строку розгляду заяви потенційного покупця не може слугувати підставою задоволення позовних вимог. Фонд не відмовляв позивачу у включенні до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, тобто не порушив права позивача, тоді як вимога позивача є втручанням у дискреційні повноваження Фонду. Окремо відповідач-1 звертає увагу, що позивач не виконав всі вимоги, що передбачені ст. 18 Закону, тому не має права на викуп орендованого майна.

Регіональне відділення у своєму відзиві зазначає, що об`єкт вважається включеним до переліку об`єктів малої приватизації з дати затвердження такого переліку Фондом. Фонд не затвердив перелік, тому Регіональне відділення не може прийняти рішення про приватизацію із зазначенням способу приватизації: викуп чи аукціон. Обраний позивачем спосіб захисту вважає втручанням у дискреційні повноваження компетентного органу.

За наведених обставин справи, встановлених судом в ході судового розгляду справи, та виходячи зі змісту позовних вимог позивача і вказаних ним підстав первісного позову, заперечень відповідачів проти задоволення позовних вимог, наданих учасниками справи пояснень, доказів і заперечень, суд дійшов до висновку про те, що спір між учасниками справи виник з приводу набуття і реалізації позивачем як орендарем державного нерухомого майна права на приватизацію орендованого ним майна шляхом викупу.

Правовідносини, що виникли між сторонами, регулюються Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» (далі - Закон). Відповідно до статті 4 цього Закону (в редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин) до об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України.

Згідно і частиною 2 статті 4 Закону приватизації не підлягають казенні підприємства та об`єкти, необхідні для виконання державою своїх основних функцій, для забезпечення обороноздатності держави, та об`єкти права власності Українського народу, майно, що становить матеріальну основу суверенітету України, зокрема, майно органів державної влади та органів місцевого самоврядування, майно Збройних Сил України (військове майно), Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, сил цивільного захисту, Державної служби спеціального зв`язку та захисту інформації України, правоохоронних органів та органів доходів і зборів, що безпосередньо забезпечує виконання зазначеними органами встановлених законодавством завдань; майно Державної кримінально-виконавчої служби України, яке безпосередньо забезпечує виконання встановлених законодавством завдань і функцій; інші об`єкти, визначені Законом.

Відповідно до частини 3 статті 4 Закону у разі якщо майно органів державної влади та органів місцевого самоврядування, майно державних підприємств, що належать до сфери управління органів державної влади та органів місцевого самоврядування, Міністерства оборони України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, сил цивільного захисту, Державної служби спеціального зв`язку та захисту інформації України, Державної кримінально-виконавчої служби України, правоохоронних органів та органів доходів і зборів безпосередньо не забезпечує виконання зазначеними органами встановлених законодавством завдань, таке майно є об`єктами, що підлягають приватизації.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про Фонд державного майна» Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності.

За змістом ч. 1 ст. 4 Закону України «Про Фонд державного майна» до основних завдань Фонду державного майна України належать:

1) реалізація державної політики у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності;

2) організація виконання Конституції та законів України, актів Президента України і Кабінету Міністрів України, інших актів законодавства та здійснення контролю за їх виконанням;

3) управління об`єктами державної власності, зокрема корпоративними правами держави у статутних капіталах господарських товариств, щодо яких прийнято рішення про приватизацію та затверджено план розміщення акцій; товариств, утворених у процесі перетворення (у тому числі шляхом корпоратизації) державних підприємств, що належать до сфери його управління, а також товариств, утворених за участю Фонду державного майна України;

4) захист майнових прав державних підприємств, а також державних пакетів акцій (часток), що належать до сфери управління Фонду державного майна України на території України;

5) здійснення контролю у сфері організації та проведення приватизації державного майна, відчуження державного майна у випадках, встановлених законодавством, передачі державного майна в оренду та користування; повернення у державну власність державного майна, що було приватизоване, відчужене або вибуло з державної власності з порушенням законодавства; управління корпоративними правами держави, які перебувають у сфері його управління;

6) державне регулювання у сфері оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності;

7) сприяння процесу демонополізації економіки і створенню умов для конкуренції виробників;

8) співробітництво з міжнародними організаціями у реалізації державної політики у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна у межах покладених на нього повноважень, управління корпоративними правами держави, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності.

Суд зауважує, що з листа Фонду від 18.09.2018 № 10-16-19089 однозначно висновується, що передане в оренду позивачу майно не використовувалося Фондом для здійснення своїх функцій, саме тому Фондом погоджено передання спірного нерухомого майна в оренду позивачеві безпосередньо на 10 років.

Таким чином, суд дійшов висновку, що орендоване позивачем майно - гараж, є таким, що безпосередньо не забезпечує виконання Фондом встановлених законодавством завдань, тому підлягає приватизації.

Згідно із статтею 7 Закону Фонд, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим становлять єдину систему державних органів приватизації. Державні органи приватизації здійснюють державну політику у сфері приватизації та діють на підставі Закону України "Про Фонд державного майна України", цього Закону, інших актів законодавства. Державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють такі основні повноваження: затверджують переліки об`єктів, що підлягають приватизації; класифікують об`єкти приватизації відповідно до цього Закону; приймають рішення про приватизацію об`єктів державної власності у випадках, установлених законодавством та інші.

Відповідно до частин 1-3 статті 11 Закону ініціювати приватизацію об`єктів можуть органи приватизації, уповноважені органи управління, інші суб`єкти управління об`єктами державної і комунальної власності або покупці. Перелік об`єктів великої приватизації державної власності, що підлягають приватизації, затверджується Кабінетом Міністрів України за поданням Фонду державного майна України. Переліки об`єктів малої приватизації державної власності, що підлягають приватизації, затверджуються Фондом.

Відповідно до частини 7 статті 11 Закону заяви про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, подаються потенційними покупцями до державних органів приватизації за місцезнаходженням об`єкта, що приватизується, у порядку, що встановлюється Фондом.

Державні органи приватизації протягом трьох днів після надходження заяви звертаються щодо надання згоди на включення такого об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації, до уповноважених органів управління державним майном, крім випадків, коли орган приватизації є уповноваженим органом управління державним майном або уповноважений орган управління самостійно ініціював включення такого об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації.

Уповноважені органи управління державним майном надають згоду на приватизацію об`єкта державної власності або вмотивовану відмову протягом 15 днів з моменту надходження звернення від державних органів приватизації.

У разі, якщо орган приватизації не одержав у встановлений строк дозвіл чи відмову від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, згода на приватизацію вважається наданою.

Як встановлено судом, Фонд отримав лист Регіонального відділення від 23.03.2021 № 30-03/2260 про надання згоди на приватизацію орендованого позивачем майна або вмотивованої відмови 24.03.2021 за № 15/12441, а відповідь з відмовою було надано Регіональному відділенню листом Фонду від 14.05.2021 № 10-12-10805, тобто з пропуском встановленого законом строку.

З урахуванням змісту приписів законодавчих актів з питань приватизації державного майна, суд зазначає, що питання щодо наслідків відмови уповноваженого органу управління державним майном із пропуском встановленого строку чітко та однозначно регламентовані Законом.

Так, відповідно до абзаців 4, 5 частини 7 статті 11 Закону уповноважені органи управління державним майном надають згоду на приватизацію об`єкта державної власності або вмотивовану відмову протягом 15 днів з моменту надходження звернення від державних органів приватизації. У разі, якщо орган приватизації не одержав у встановлений строк дозвіл чи відмову від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, згода на приватизацію вважається наданою.

Наведена правова норма є імперативною, абсолютно-визначеною і розширеному тлумаченню не підлягає. Відтак, неодержання органом приватизації дозволу чи відмови у приватизації об`єкта державної власності від органу, уповноваженого управляти відповідним майном у визначений Законом строк, є достатньою підставою вважати, що така згода надана.

Отже, у межах спірних правовідносин згода Фонду як органу управління майном на приватизацію позивачем орендованого майна вважається такою, що надана на підставі приписів частини 7 статті 11 Закону.

У свою чергу, частиною 8 статті 11 Закону передбачено, що державні органи приватизації протягом 30 днів розглядають заяви та приймають рішення щодо включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, і в п`ятиденний строк письмово повідомляють про це заявника, підприємство, що приватизується (балансоутримувача об`єкта), а також відповідний уповноважений орган управління.

Згідно із частиною 9 статті 11 Закону відмова державними органами приватизації у включенні до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, можлива у разі: коли підприємство, що пропонується приватизувати, перебуває у процесі ліквідації; коли законодавством установлено обмеження щодо приватизації об`єкта; вмотивованої відмови органу, уповноваженого управляти державним майном, у погодженні щодо включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації; невключення Кабінетом Міністрів України за поданням Фонду до переліку об`єктів великої приватизації, що підлягають приватизації.

Фонд своїм листом від 14.05.2021 № 10-12-10805 повідомив Регіональне відділення про те, що планує використовувати нежитлові приміщення (гараж), які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. О. Вишні, 5-А для власних цілей та зберігання. Тому Фонд заперечує щодо їх включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Щодо відповідності відмови Фонду законодавчим вимогам «вмотивованості» суд зазначає наступне.

Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У п. 70 рішення у справі «Рисовський проти України» (заява № 29979/04) ЄСПЛ зазначив, що принцип «належного урядування» передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (див., наприклад, рішення у справах «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia), заява № 55555/08, п. 74, від 20 травня 2010 року, і «Тошкуце та інші проти Румунії» (Toscuta and Others v. Romania), заява № 36900/03, п. 37, від 25 листопада 2008 року) і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (див. рішення у справах «Онер`їлдіз проти Туреччини» (Oneryildiz v. Turkey), п. 128, та «Беєлер проти Італії» (Beyeler v. Italy), п. 119).

З урахуванням наведеного, суд зазначає, що вмотивована відмова органу, уповноваженого управляти державним майном, у погодженні щодо включення до переліку об`єктів, які підлягають приватизації, повинна містити підстави такої відмови, визначені чинним законодавством України.

Відмова Фонду, що викладена у листі від 14.05.2021 № 10-12-10805, таких підстав не містить, доказів протилежного відповідачами не надано. Окрім іншого, такі висновки суд зробив з урахуванням правової позиції Касаційного господарського суду Верховного Суду, викладеної у постанові від 04.06.2020 у справі № 910/6319/19.

Водночас законодавством про приватизацію державного майна визначено особливості приватизації об`єктів державної власності, переданих в оренду, у зв`язку з цим для правильного вирішення даного спору суду необхідно встановити наявність чи відсутність умов, передбачених статтею 18 Закону, щодо приватизації об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.

Приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті (ч. 1 ст. 18 даного Закону).

Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом або місцевою радою (ч. 2 ст. 18 даного Закону).

Частиною 3 ст. 18 Закону передбачено, що орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

З приводу дотримання позивачем як орендарем ст. 18 Закону суд зазначає наступне.

Матеріалами справи підтверджується, що згідно звіту про оцінку, що здійснювалась для цілей оренди, станом на 30.09.2018 вартість орендованого майна складала 9 148 057,12 грн. без ПДВ або 10 977 668,54 грн з ПДВ, тобто 25 % від ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, у даному випадку становить 2 287 014,28 грн без ПДВ та 2 744 417,14 грн з ПДВ відповідно.

В свою чергу, згідно зі звітами ТОВ «Аудиторська фірма «Віда-Аудит» від 14.02.2020 р. та від 30.12.2020 р., які мітяться в матеріалах справи, орендарем (позивачем) здійснено поліпшення орендованого майна на загальну суму 2 439 533,12 грн. без ПДВ або 2 927 199,74 грн. з ПДВ.

Таким чином, витрати позивача на невід`ємні поліпшення орендованого майна становлять 26,67% від його вартості, визначеної суб`єктом оціночної діяльності, на дату передачі майна в оренду.

З вказаного слідує, що орендарем (позивачем) здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш 25 % ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна.

Щодо отримання орендарем (позивачем) письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, суд бере до уваги лист Фонду від 05.06.2019 № 10-16-10466 «Щодо надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна», а також листи Регіонального відділення від 11.12.2019 № 30-09/10144 «Щодо змін до ремонтно-будівельних робіт орендованого державного майна» та від 04.08.2020 № 30-09/6170, надані у відповідь на листи позивача про надання дозволу на внесення змін до проектно-кошторисної документації ремонтно-будівельних робіт орендованого майна, які не призведуть до збільшення загальної вартості договору.

Щодо дотримання позивачем умов, передбачених абзацом 4 частини 2 статті 18 Закону суд приймає до уваги те, що ринкова вартість майна для цілей оренди визначена станом на 30.09.2018 (п. п. 1.1. Договору оренди), а матеріалами справи підтверджено виконання невід`ємних поліпшень позивачем до грудня 2020 р., тобто позивач здійснив невід`ємні поліпшення в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна.

Також суд бере до уваги, що висновками № 16 експертного будівельно-технічного дослідження від 26.02.2020 р. та № 18 від 25.01.2021 р., складеними судовим експертом Журбою І.П., підтверджено здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі їх невід`ємний характер поліпшень.

Згідно з висновком про вартість майна Приватного підприємства «Бюро Маркуса» станом на 31.01.2021 р. ринкова вартість здійснених позивачем невід`ємних поліпшень становить 2 439 353,12 грн. без ПДВ. На цей звіт з незалежної оцінки невід`ємних поліпшень орендованого майна було складено рецензію Всеукраїнською асоціацією фахівців оцінки «Афо» від 16.07.2021 з висновком про те, що звіт, що рецензується, в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

Наведене у сукупності свідчить про належне виконання позивачем умов, визначених п. абзацом 4 частини 2 статті 18 Закону.

Доказів надходження будь - яких обґрунтованих заперечень від орендодавця з приводу наданої орендарем документації матеріали справи не містять.

Також матеріалами справи підтверджується дотримання позивачем необхідних умов, передбачених абз. 6, 7 ч. 2 ст. 18 Закону, оскільки орендарем належно виконувалися умови договору оренди, на момент подання позову відсутня заборгованість з орендної плати, а договір оренди є чинним на момент ініційованої приватизації.

Так, за змістом п. 3.1. Договору оренди орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року № 786 (зі змінами) та становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку листопад 2018 р. - 124 188,57 грн.

Розмір орендної плати за перший місяць оренди - грудень 2018 року встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди - листопад 2018 р. на індекс інфляції за грудень 2018 р. з врахуванням фактичної кількості діб оренди у грудні 2018 р.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством (п. 3.2. Договору оренди).

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (з урахуванням чинного законодавства) (п. 3.3. Договору оренди).

У відповідності до п. 3.6. Договору оренди орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50%, щомісяця, не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, відповідно до пропорцій розподілу, установлених Методикою розрахунку і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж.

Відсутність заборгованості з орендної плати на момент виникнення порушеного права - звернення з позовом до суду (18.11.2021) підтверджується наявними у матеріалах справи Актом звірки з Фондом за період з грудня 2018 по грудень 2019 р., платіжними дорученнями на рахунок Фонду за 2020 - 2021 р. та платіжними дорученнями до бюджету за 2019-2021 роки. Також матеріали справи містять докази оплати позивачем орендної плати, відшкодування ПДВ та комунальних послуг за період після подання позову.

Окремо суд бере до уваги положення п. 3.9. Договору оренди, згідно з яким під час укладення Договору оренди зобов`язання орендаря зі сплати орендної плати було забезпечене у вигляді завдатку в розмірі орендної плати за 3 (три) місяці у розмірі 372 565,71 грн.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 16.11.2021 №284899026 речове право позивача на користування нерухомим майном на підставі Договору оренди зареєстроване 18.12.2018 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зі строком дії 17.12.2028.

З наведених вище обставин справи та досліджених доказів судом встановлено виконання орендарем усіх істотних умов, передбачених ч. 2 ст. 18 Закону, що надає позивачу гарантоване законодавством право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Щодо порушення права (інтересу) позивача, то суд зазначає наступне.

Згідно з приписами ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

За приписами статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже, підставою для звернення до суду є наявність порушеного права (охоронюваного законом інтересу), і таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. Тобто до господарського суду вправі звернутися особа, яка вважає, що її право чи охоронюваний законом інтерес порушено чи оспорюється, має бути визначено, які саме права позивача порушено відповідачем та якими законодавчими актами передбачено право позивача на звернення із заявленим позовом.

Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається з двох елементів: предмету і підстави позову.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. В свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

Визначаючи предмет позову, як спосіб захисту права чи інтересу, важливим є перелік способів захисту цивільного права та інтересу, наведений у статті 16 Цивільного кодексу України, за приписами якої способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права, припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб, тощо.

Захист майнового або немайнового права чи законного інтересу відбувається шляхом прийняття судом рішення про примусове виконання відповідачем певних дій або зобов`язання утриматися від їх вчинення, з необхідністю врахування наявності правового механізму, за яким відбуватиметься поновлення порушеного права позивача у випадку задоволення його позовних вимог.

Вирішуючи спір, суд має перевірити наявність в особи, яка звертається з позовом, порушеного права чи охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано цей позов, з`ясувати, у чому полягає порушення цих прав та інтересів. При цьому відсутність факту порушення права особи є підставою для відмови в позові, оскільки саме порушене (оспорюване) право та інтерес підлягають захисту.

Суд зауважує, що предметом позову у цій справі є вимога позивача про визнання незаконною бездіяльності Фонду та про зобов`язання Фонду включити окреме державне нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, до переліку об`єктів приватизації державної власності, що підлягають приватизації, шляхом викупу позивачем.

Підставою позову є бездіяльність Фонду, в той час коли орган приватизації - Регіональне відділення прийняло відповідне рішення про включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, орендованого позивачем майна, що підтверджується Наказом від 23.04.2021 № 962, згода органу управління майном вважається наданою, а відмова органу управління майном не відповідає встановленим законом вимогам вмотивованості.

Порядок приватизації державного і комунального майна передбачає: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації (ст. 10 Закону).

Згідно ч. 3 ст. 11 Закону переліки об`єктів малої приватизації державної власності, що підлягають приватизації, затверджуються Фондом.

Враховуючи викладене, суд вказує, що Фонд наділений повноваженнями приймати рішення про подальше використання державного майна як у сфері приватизації державного майна так і у сфері оренди державного майна. Слід зазначити, що саме Фонд є державним органом приватизації, який згідно вищезазначеного, затверджує перелік об`єктів малої приватизації державної власності, що підлягають приватизації, та приймає рішення про приватизацію об`єкта, який включено до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації, шляхом видання наказу.

Пунктом 9 розділу IV Порядку № 675 встановлено, що державний орган приватизації, який прийняв рішення про включення об`єкта до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, не пізніше наступного дня інформує Фонд про прийняте рішення.

У відзиві на позовну заяву Регіональне відділення підтвердило, що 26.04.2021 листом № 30-03/3309 повідомило Фонд про прийняте рішення, як того і вимагає п. 9 Розділу IV Порядку № 675, та просило включити до переліку окремого майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 06.01.2021 № 5 «Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації у 2021 році» зазначене вище окреме майно, що перебуває на балансі Фонду.

Тобто в межах своїх повноважень Регіональне відділення вчинило усі необхідні дії для включення спірного майна до відповідного переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу.

В свою чергу, пунктом 10 Порядку № 675 передбачено, що Фонд за поданням державних органів приватизації, які прийняли рішення про включення об`єкта до переліку об`єктів малої приватизації, у разі відсутності підстав для відмови затверджує переліки об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Пунктом п. 11 Порядку № 675 передбачено, що об`єкт вважається включеним до переліку об`єктів малої приватизації з дати затвердження такого переліку Фондом.

Враховуючи те, що Фонд як уповноважений орган управління майном порушив строк розгляду звернення органу приватизації щодо згоди чи відмови у приватизації об`єкта державної власності, що в силу ст. 11 Закону є достатньою підставою вважати, що така згода була надана, тому суд вказує, що подальша бездіяльність Фонду, до повноважень якого входить затверджувати перелік об`єктів малої приватизації державної власності та видавати наказ про приватизацію об`єктів, свідчить про обґрунтованість заявлених позивачем вимог саме до Фонду та правильність правового статусу сторін у справі.

З огляду на викладене, суд вважає, що позовні вимоги в частині визнання незаконною бездіяльності Фонду та зобов`язання відповідача-1 включити спірне державне майно до переліку об`єктів приватизації державної власності є обґрунтованими, доведеними та підлягають задоволенню.

Щодо заперечень відповідачів про дискреційні повноваження органів приватизації, суд зазначає наступне.

Поняття дискреційних повноважень наведене у Рекомендації Комітету Міністрів Ради Європи № R (80) 2, яка прийнята Комітетом Міністрів 11.03.1980 на 316-й нараді, відповідно до якої під дискреційними повноваженнями слід розуміти повноваження, які адміністративний орган, приймаючи рішення, може здійснювати з певною свободою розсуду, тобто, коли такий орган може обирати з кількох юридично допустимих рішень те, яке він вважає найкращим за даних обставин.

Суд зауважує, що дискреційними є повноваження суб`єкта обирати у конкретній ситуації між альтернативами, кожна з яких є правомірною. Прикладом таких повноважень є повноваження, які закріплені у законодавстві із застосуванням слова "може".

У такому випадку дійсно суд не може зобов`язати суб`єкта владних повноважень обрати один з правомірних варіантів поведінки, оскільки який би варіант реалізації повноважень не обрав відповідач, кожен з них буде правомірним, а тому це не порушує будь-чиїх прав.

Натомість у даній справі, відповідачі помилково вважають свої повноваження дискреційними, оскільки у разі настання визначених законодавством умов, відповідач зобов`язаний до вчинення конкретних дій - розглянути заяву позивача у встановленому законом порядку, а за умови відповідності заяви та доданих до неї документів вимогам законодавства - прийняти рішення про задоволення заяви. Підставою для відмови у задоволенні заяви позивача можуть бути лише визначені законом обставини. Відповідач-1 не наділений повноваженнями за конкретних фактичних обставин діяти на власний розсуд - розглянути заяву, або ж ні; прийняти рішення про задоволення заяви, або ж рішення про відмову у її задоволенні. Визначальним є те, що у кожному конкретному випадку звернення особи із заявою, з урахуванням фактичних обставин, згідно із законом існує лише один правомірний варіант поведінки суб`єкта владних повноважень.

У даному випадку приписи частини 3 статті 18 Закону взагалі не регулюють дискреційних повноважень органу приватизації, а лише закріплюють право орендаря на приватизацію об`єкта шляхом викупу за умови виконання ним ряду встановлених у Законі умов. Отже, доводи відповідачів є недостатньо обґрунтованими в цій частині, тоді як досліджені судом докази дають достатні підстави для висновків, що орендоване майно дійсно підлягає приватизації шляхом викупу позивачем, враховуючи виконання останнім усіх необхідних умов, передбачених законодавством.

При цьому суд враховує, що саме через не затвердження Фондом спірного майна у відповідному переліку зупинився процес приватизації спірного майна позивачем. Регіональне відділення не відмовляло позивачу в укладенні договору, фактично не уклало договір купівлі-продажу з незалежних від нього причин - через бездіяльність Фонду, внаслідок чого первісні позовні вимоги до відповідача-1 підлягають задоволенню з покладенням на останнього витрат зі сплати судового збору.

Щодо позовної вимоги про зобов`язання Регіонального відділення укласти з позивачем договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації, що підлягає приватизації, шляхом викупу, у наданій позивачем редакції, то суд вважає її передчасною, а тому такою, що не підлягає задоволенню.

Стосовно зустрічного позову, в якому відповідач-1 просить розірвати Договір оренди, суд зазначає наступне.

Відповідач-1 (позивач за зустрічним позовом) стверджує, що орендар порушив зобов`язання зі сплати орендних платежів за період з жовтня по грудень 2021 року. Також сторона наголошує на тому, що об`єкт оренди використовується не за цільовим призначенням.

Укладаючи даний Договір, орендар взяв на себе зобов`язання, зокрема, використовувати орендоване Майно відповідно до його цільового призначення та умов цього договору (пункт 5.1. Договору оренди) та своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та Балансоутримувачу.

18.12.2018 між Фондом та орендарем було укладено Договір № 350 відшкодування комунальних послуг, відповідно до п. 1.1 якого орендар зобов`язується відшкодувати Фонду витрати за отримані послуги, що забезпечують життєдіяльність в нежитлових приміщеннях гаражу, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, які надає Фонду ПАТ «ДТЕК Київські електромережі» та ПАТ «АК «Київводоканал».

Пунктом 2.1. Договору № 350 передбачено, що Фонд зобов`язується забезпечити в приміщеннях, зазначених в п. 1.1 даного договору: електропостачання, водопостачання та каналізацію стоків.

Строк дії договору, відповідно до п. 5.1 - 10 років, з 18.12.2018 до 17.12.2028.

У зустрічному позові Фонд вказує, що станом на 06.01.2022 заборгованість орендаря перед Фондом (як перед балансоутримувачем) складає:

-142 488,79 грн. - орендна плата (частина орендної плати жовтня 2021 р. у розмірі 43 712,43 грн., оренда плата листопада 2021 у розмірі 98 776, 36 грн).

- 48 425,38 грн. - пеня за несвоєчасне перерахування орендної плати в 2020 та в 2021 роках;

- 83 229,54 грн. - відшкодування комунальних послуг за 2021 рік;

- 13 196,66 грн. - пеня за несвоєчасне перерахування відшкодування комунальних послуг за 2020 та 2021 роки.

Згідно зі ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з пунктом 3.6. Договору оренди орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, відповідно до пропозицій розподілу, установлених Методикою розрахунку і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж.

Таким чином, орендар зобов`язується перераховувати 50% орендної плати Фонду як балансоутримувачу та 50% до державного бюджету

Пунктом 3.7 Договору оренди передбачено, що орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до державного бюджету та Балансоутримувачу у визначеному пунктом 3.6 співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення.

Відповідно до п. 7.4 Договору оренди орендодавець зобов`язується у разі, якщо орендар не сплачує розмір орендної плати (повністю або частково), яка підлягає перерахуванню до державного бюджету, протягом трьох місяців підряд, вживати заходів відповідно до вимог законодавства щодо розірвання Договору та стягнення заборгованості.

Пунктом 10.6 Договору оренди визначено, що Сторони погоджуються, що цей Договір буде достроково розірвано на вимогу Орендодавця, якщо Орендар, зокрема, не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Пунктом 10.6 Договору оренди визначено, що сторони погоджуються, що цей Договір буде достроково розірвано на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд.

Частиною 3 ст. 291 ГК України визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав передбачених ЦК України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 1цього Кодексу.

Згідно зі ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.

Суд зазначає, що оскільки 11.09.2019 між Фондом, орендарем та Регіональним відділенням було укладено Договір про внесення змін № 130 до Договору оренди, орендодавцем майна за Договором оренди є Регіональне відділення.

Наведені вище правові норми та положення Договору оренди наділяють правом вимагати дострокового розірвання договору оренди виключно орендодавця, тобто Регіональне відділення, а не Фонд, який є балансоутримувачем.

Таким чином, в даному випадку Фонду не належить право вимоги про розірвання договору, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні зустрічного позову, оскільки Фонд не є належним позивачем в цій частині.

Крім того, для встановлення наявності підстав для розірвання договору оренди слід довести наявність заборгованості з орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Сторонами погоджено, що орендна плата сплачується до бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця.

У свою чергу, зустрічний позов містить доводи про несплату лише 50% орендної плати на рахунок Фонду. Доказів несплати інших 50% орендної плати (до бюджету) матеріали справи не містять.

Разом із цим, наявні в матеріалах справи платіжні доручення спростовують доводи Фонду про наявність заборгованості з орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Під час укладення Договору оренди зобов`язання Громадської організації зі сплати орендної плати було забезпечене у вигляді завдатку в розмірі орендної плати за 3 (три) місяці у розмірі 372 565,71 грн., що підтверджується п. 3.9. Договору оренди та додатково свідчить про відсутність заборгованості в з орендної плати за 3 місяці.

Твердження Фонду про несплату орендарем пені, відшкодування комунальних послуг не можуть бути підставами для дострокового розірвання Договору оренди, адже закон пов`язує можливість розірвання договору оренди саме з наявною заборгованістю з орендної плати.

Крім того, Фонд стверджує, що орендар використовує об`єкт оренди не за цільовим призначенням.

Відповідно до п. 5.1 Договору оренди орендар зобов`язується використовувати орендоване майно відповідно до його цільового призначення та умов цього Договору.

15.03.2021 робочою групою Регіонального відділення на підставі наказу Регіонального відділення № 300 від 12.02.2021 було проведено періодичний комплексний огляд об`єкта оренди. За результатами даного комплексного огляду було зроблено висновок про встановлення порушень умов Договору оренди, а саме п. 5.1 Договору, оскільки об`єкт оренди не використовується відповідно до його цільового призначення та умов договору, про що складено відповідний звіт.

В даному звіті вказано, що виявлені обставини та обстановка, як в майстерні, так в офісних приміщеннях свідчить про передачу майна в користування іншим особам.

Відповідно до частин 2, 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів.

Відповідно до п. 1.2. Договору оренди майно передається в оренду з метою розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів загальною площею 714,4 кв.м., розміщення творчих спілок, громадських організацій на площі, що використовується для провадження підприємницької діяльності загальною площею 101,1 кв.м., розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення загальною площею 177,2 кв.м.

Відповідач за первісним позовом (орендар) повністю заперечує твердження Фонду щодо передачі в суборенду орендованого майна, вказуючи, що звіт Регіонального відділення навпаки підтверджує, що орендоване майно використовується за цільовим призначенням. Діяльності автомагазину чи продажу автозапчастин у орендованому приміщенні не здійснюється, а твердження представників Регіонального відділення є їхніми суб`єктивними домислами, на підтвердження яких не надано належних доказів.

Також орендар наголошує, на тому, що збитки державному бюджету не завдаються, оскільки орендар сплачує орендну плату за встановленою ставкою відповідно до цільового призначення орендованого майна.

Оцінюючи доводи сторін суд зазначає, що відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Положеннями ч. 2 ст. 773 Цивільного кодексу України визначено, що якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до п. 10.6 Договору оренди сторони погодилися, що цей Договір буде достроково розірвано на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, користується Майном не відповідно до умов цього Договору.

Відтак, правом вимагати розірвання договору у випадку використання майна не за його призначенням наділений саме орендодавець. Отже, Фонд в даному випадку так само не є належним позивачем.

Враховуючи наведене, повно і всебічно з`ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, надавши оцінку всім аргументам учасників справи, суд дійшов висновку, що зустрічний позов не є обґрунтованим, оскільки позивачем за зустрічним позовом не доведено належними та допустимими доказами правомірності та законності позовних вимог, так само як і фактів порушення власних прав та інтересів відповідачем за зустрічним позовом.

За таких обставин, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні зустрічних позовних вимог, з покладенням судового збору на позивача за зустрічним позовом в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

На підставі викладеного, керуючись статтями 73-74, 76-79, 86, 129, 233, 237-238, 240-242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. Первісні позовні вимоги - задовольнити частково.

2. Визнати незаконною бездіяльність Фонду державного майна України (Україна, 01133, місто Київ, ВУЛИЦЯ ГЕНЕРАЛА АЛМАЗОВА, будинок 18/9, ідентифікаційний код 00032945), яка полягає у невключенні до переліку об`єктів, що підлягають приватизації окремого державного нерухомого майна - нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, що належить до сфери управління та обліковується на балансі Фонду державного майна України, та незатвердженні цього переліку.

3. Зобов`язати Фонд державного майна України (Україна, 01133, місто Київ, ВУЛИЦЯ ГЕНЕРАЛА АЛМАЗОВА, будинок 18/9, ідентифікаційний код 00032945) включити окреме державне нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А, до переліку об`єктів приватизації державної власності, що підлягають приватизації, шляхом викупу Громадською організацією «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» (Україна, 02098, місто Київ, ВУЛИЦЯ ЮРІЯ ШУМСЬКОГО, будинок 1Б, офіс 115, ідентифікаційний код 23181352).

4. У решті позовних вимог первісного позову - відмовити.

5. Стягнути з Фонду державного майна України (Україна, 01133, місто Київ, ВУЛИЦЯ ГЕНЕРАЛА АЛМАЗОВА, будинок 18/9, ідентифікаційний код 00032945) на користь Громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» (Україна, 02098, місто Київ, ВУЛИЦЯ ЮРІЯ ШУМСЬКОГО, будинок 1Б, офіс 115, ідентифікаційний код 23181352) витрати зі сплати судового збору за подання первісного позову в розмірі 4 540,00 грн.

6. У задоволенні зустрічних позовних вимог - відмовити.

7. Витрати зі сплати судового збору за подачу зустрічного позову покласти на позивача за зустрічним позовом.

8. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 254, 256-259 ГПК України з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 02.03.2023.

Суддя І.В. Приходько