РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

02.02.2023Справа №910/10090/22

За позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат"
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Навара-К"
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на
стороні відповідача - 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" 2. Київської міської ради
про зобов`язання виконати умови договору
Суддя Бойко Р.В.
секретар судового засідання Кучерява О.М.
Представники учасників справи:
від позивача:Лукомський П.В.
від відповідача:Рейдель Р.В.
від третьої особи-1:не з`явився
від третьої особи-2:не з`явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У вересні 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара-К", в якому просить суд:

1) зобов`язати відповідача виконувати умови договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_2, 67 в м. Києві від 12.05.2015, а саме: не вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити неможливість або істотну затримку в отриманні Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" квартир (майнових прав на них) згідно із актом розподілу площ від 20.06.2019;

2) зобов`язати відповідача виконувати належним чином та в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" умови договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_2, 67 в м. Києві від 12.05.2015, усунувши порушення абз. 3-4 п. 15.3 цього договору та п. 23 Додаткової угоди від 22.12.2017 до договору.

В обґрунтування позовних вимог Товариство з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" стверджує, що всупереч умовам договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_2, 67 в м. Києві від 12.05.2015 та додаткових угод до нього (який сторонами був укладений з метою будівництва комплексу житлових будинків на земельній ділянці з кадастровим номером :63:502:0001 площею 5,2557 га, що розташована по АДРЕСА_2 67 у м. Києві) Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" було відчужено на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" об`єкти нерухомого майна, розташовані на спірній ділянці, та наразі Київською міською радою розглядається проект рішення про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" спірної земельної ділянки в оренду.

Разом із позовом позивачем було подано заяву про забезпечення позову, за змістом якої Товариство з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" просило заборонити Київській міській раді (в тому числі її постійним комісіям) до прийняття рішення у справі вчиняти будь-які дії, в тому числі, але не виключно, обговорювати питання та приймати рішення, спрямовані на передачу в оренду земельної ділянки площею 5,2557 га за кадастровим номером :63:502:0001, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, буд. 67.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.10.2022 розгляд заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" про забезпечення позову призначено у судовому засіданні на 06.10.2022.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.10.2022 відкрито провадження у справі №910/10090/22; вирішено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження; залучено до участі у розгляді справи Товариство з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" та Київську міську раду в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача; визначено учасникам справи строки для подання заяв по суті справи; призначено підготовче засідання на 08.11.2022.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.10.2022 у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" про вжиття заходів забезпечення позову відмовлено повністю.

24.10.2022 засобами поштового зв`язку від Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара-К" надійшов відзив на позов, в якому відповідач заперечує проти задоволення позову з тих підстав, що умовами договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006 за реєстровим №889 не передбачено автоматичного поновлення такого договору, а передбачено лише переважне право орендаря на поновлення такого договору, в той час як договором від 12.09.2016 за реєстровим номером №4786 передбачено поновлення договору оренди земельної ділянки на 5 років, відтак даний договір оренди земельної ділянки був припинений з 12.09.2021, в той час як запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про закінчення договору оренди 12.09.2026 суперечить законодавству та умовам самого договору. Крім того, відповідач вказує, що саме сторона-2 (яка двічі змінювалась) договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_2, 67 в м. Києві від 12.05.2015 неналежно виконує свої обов`язки за цим договором, що ускладнює процес поновлення договору оренди земельної ділянки та спричиняє неможливість або істотну затримку в отриманні позивачем квартир (майнових прав на них) згідно з актом розподілу площ від 20.06.2019. Також відповідач звертає увагу суду, що більша частина площі майнового комплексу була продана Товариству з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" фізичними особами після припинення договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006 за реєстровим №889, а відтак Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К" не несе відповідальності за дії інших сторін договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_2, 67 в м. Києві від 12.05.2015 щодо розпорядження власним нерухомим майном. Окрім того, відповідач звертає увагу суду, на абстрактність позовних вимог позивача, а відтак і на неефективність обраного ним способу захисту. У змісті відзиву Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" викладено попередній (орієнтовний) розрахунок судових витрат, у відповідності до якого відповідач очікує понести витрати на оплату професійної правничої допомоги у орієнтовному розмірі 21 000,00 грн.

Оскільки призначене на 08.11.2022 судове засідання не відбулося б у зв`язку з перебуванням судді Бойка Р.В. у відпустці, ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.11.2022 призначено підготовче засідання на 22.11.2022.

07.11.2022 через відділ діловодства суду Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" подано заяву про зміну предмету позову, в якій позивач просить суд:

1) зобов`язати відповідача виконувати умови договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_2, 67 в м. Києві від 12.05.2015, а саме: не вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу (тобто сукупності багатоквартирних житлових будинків за адресою м. Київ, вул. Бориспільска, 67) (його черг), передачу ділянки (тобто земельної ділянки площею 5,2557 га з кадастровим номером :63:502:0001) чи її частини для забудови іншій особі, аніж Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк", та дії, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці (тобто земельної ділянки площею 5,2557 га з кадастровим номером :63:502:0001);

2) зобов`язати відповідача вчинити дії щодо набуття у власність об`єктів нерухомого майна, що належали Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" станом на 20.06.2019.

08.11.2022 через відділ діловодства суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара-К" надійшло клопотання про об`єднання судових справ №910/9495/22 та №910/10090/22 в одне провадження із передачею їх на розгляд судді Стасюку С.В.

Протокольними ухвалами Господарського суду міста Києва від 22.11.2022 відмовлено у задоволенні клопотання про об`єднання справ в одне провадження, оскільки у справі №910/9495/22 вже було відкрито підготовче засідання; прийнято заяву позивача про зміну предмету позову, у зв`язку з чим подальший розгляд справи вирішено здійснювати з урахуванням вказаної заяви; встановлено відповідачу строк - 15 днів дня надання відзиву на позов з урахуванням прийнятої до розгляду заяви про зміну предмету позову; встановлено третім особам строк - 10 днів дня надання пояснень з урахуванням прийнятої до розгляду заяви про зміну предмету позову; відкладено підготовче засідання на 08.12.2022.

Протокольною ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.12.2022 закрито підготовче провадження у справі №910/10090/22; встановлено порядок дослідження доказів - в порядку їх розміщення в матеріалах справи; призначено справу до розгляду справи по суті на 17.01.2023.

22.12.2022 засобами поштового зв`язку від Київської міської ради надійшли пояснення, в яких третя особа-2 вказує, що остання редакція спірного договору оренди в редакції договору про поновлення договору оренди передбачала поновлення строку дії договору на 5 років, а відтак строк дії договору оренди земельної ділянки був припинений з 12.09.2021. Також Київська міська рада вказує, що розгляд питання оформлення права користування спірною земельною ділянкою можливий за участі всіх власників нерухомого майна, розташованого на ній.

Протокольними ухвалами Господарського суду міста Києва від 17.01.2023 запропоновано відповідачу надати суду копію листа №11/08 від 11.08.2022; запропоновано Київській міській раді надати копію листа ТОВ "Навара-К" №11/08 від 11.08.2022, посилання на який міститься в пояснювальній записці №ПЗН-43954 від 17.08.2022; відкладено судове засідання на 02.02.2023.

В судове засідання 02.02.2023 з`явились представники сторін, надали пояснення по суті спору, за змістом яких позивач позовні вимоги (з урахування зміни предмета позову) підтримав та просив їх задовольнити, а представник відповідача проти позову заперечував та просив відмовити в його задоволенні.

Треті особи явку своїх представників не забезпечили, про причини неявки суд не повідомили, хоча про місце, дату та час засідання були повідомлені належним чином, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.

З огляду на приписи ст. 202 Господарського процесуального кодексу України та враховуючи відсутність від третіх осіб жодних повідомлень щодо неможливості забезпечити явку своїх представників у засідання, суд прийшов до висновку про можливість розгляду справи за відсутності представників Товариства з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" та Київської міської ради.

В судовому засіданні 02.02.2023 судом завершено розгляд справи №910/10090/22 по суті, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У засіданнях здійснювалася фіксація судового процесу технічним засобами у відповідності до статті 222 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Рішенням №1170 від 07.08.1978 виконавчого комітету Київської міської ради "Про надання у тимчасове користування в/ч НОМЕР_1 земельної ділянки в Дарницькому районі" передано в тимчасове користування військової частини земельну ділянку площею близько 18 га по АДРЕСА_2 в Дарницькому районі, на якій розміщено військове містечко НОМЕР_2.

Згідно п. 7 рішення №132/233 від 04.02.1999 Київської міської ради "Про оформлення права користування та надання земельних ділянок" вирішено оформити Державному комітету у справах охорони державного кордону України за умови виконання п. 1 Додатку №7 до цього рішення право постійного користування земельною ділянкою площею 5,4 га для експлуатації та обслуговування будівель і споруд на АДРЕСА_2 у Дарницькому районі, у зв`язку з передачею будівель і споруд на баланс комітету (Директива №27 від 27.07.1995 Міністра оборони України та акт прийому-передачі від 03.08.1995) за рахунок частини земель, відведених згідно рішення №1170 від 07.08.1978 виконавчого комітету Київської міської ради "Про надання у тимчасове користування в/ч НОМЕР_1 земельної ділянки в Дарницькому районі".

Рішенням №73/130 від 2006 Київської міської ради "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_2, 67 у Дарницькому районі міста Києва" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_2, 67 у Дарницькому районі міста Києва; передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" за умови виконання пункту 3 цього рішення у короткострокову оренду на п`ять років земельну ділянку площею 5,4 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_2, 67 у Дарницькому районі міста Києва за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення №1170 від 07.08.1978 виконавчого комітету Київської міської ради "Про надання у тимчасове користування в/ч НОМЕР_1 земельної ділянки в Дарницькому районі", та визнано таким, що втратив чинність, п. 7 рішення №132/233 від 04.02.1999 Київської міської ради "Про оформлення права користування та надання земельних ділянок".

22.11.2006 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення №73/130 від 2006 Київської міської ради за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове, платне користування) земельну ділянку площею 5,2557 га, розташовану за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, кадастровий номер :63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення.

Вказаний правочин посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 04.12.2006 за №63-6-00383 у книзі записів державної реєстрації договорів.

12.05.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона-1), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю "Дар-Буд" (сторона-3) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона-4) укладено договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_2, 67 в м. Києві (надалі - Договір про забудову), у відповідності до термінів та п. 1.1 якого сторони зобов`язались спільно діяти для досягнення господарської мети - будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці площею 5,2557 га, розташованій за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, з кадастровим номером :63:502:001.

Результат спільного проекту досягається сторонами шляхом набуття сторонами у власність квартир, нежитлових приміщень в збудованих конкретних багатоквартирних житлових будинках у складі комплексу в порядку і на умовах, передбачених цим договором (п. 1.2 Договору про забудову).

Згідно п. 1.3 Договору про забудову ділянка належить стороні-1 на праві найму (оренди) на підставі договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., який зареєстрований в реєстрі за №4786 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації 04.12.2006 за №63-6-00383). Цільове призначення ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення. Сторона-1 забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за цим договором. Надання стороні-2 можливості користування будівельним майданчиком на ділянці для здійснення спільного проекту не припиняє прав сторони-1 на ділянку, не є передачею ділянки в оренду/суборенду та не тягне за собою переходу прав власника/орендаря до сторони-2. Будівельний майданчик передається стороною-1 стороні-2 (чи вказаному стороною-2 генеральному підряднику) за актом приймання-передачі. Станом на дату укладення цього договору на ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна (в тому числі мережі, паркани, інші споруди), вичерпний перелік яких наведено у додатку №5 до цього договору. Власником цих об`єктів є сторони-1 та/або треті особи. Сторони підтверджують, що інші об`єкти нерухомого майна на ділянці відсутні. Сторона-1 підписанням цього договору надає свою згоду на знесення цих об`єктів (крім об`єкту незавершеного будівництва (реконструкції) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру) стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору. Сторона-1 зобов`язується в порядку "сприяння", що визначений цим договором, отримати згоду вказаних третіх осіб на знесення цих об`єктів (крім об`єкту незавершеного будівництва (реконструкції) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру) стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору.

Керівництво спільним проектом здійснюється стороною-2. На сторону-2, як на керівника спільного проекту, покладаються обов`язки по виконанню функцій замовника будівництва комплексу (тобто, сторона-2 виконує функції замовника будівництва комплексу). Правом підписання документів, необхідних для реалізації спільного проекту, наділений керівник сторони-2, а за його відсутності - інша особа, належним чином уповноважена стороною-2 (п. 1.5 Договору).

Відповідно пунктів 2.1, 2.2. Договору про забудову для досягнення мети цього договору сторона-1 виконує обов`язки, покладені на неї цим договором, у тому числі забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за даним договором; а сторона-2 виконує обов`язки, покладені на неї цим договором, у тому числі за рахунок власних та/або залучених коштів (цінностей і т.п.) вживає заходів щодо фінансування всіх необхідних робіт та заходів щодо будівництва комплексу й прийняття його в експлуатацію.

У пункті 3.3 Договору про забудову зазначено, що протягом 15 днів з дня затвердження проектної документації сторони укладають додаткову угоду до цього договору (акт розподілу площ), якою з урахуванням договору, а також викладеного у додатку №1 до цього договору та п. 3.4 цього договору визначаються переліки нерухомого майна в комплексі, що набуватимуться кожною із сторін у власність чи для виконання своїх зобов`язань. З моменту укладення такої додаткової угоди кожна із сторін набуває майнові права на відповідне нерухоме майно, спорудження якого передбачено затвердженою проектною документацією, та яке вказане у додатковій угоді, а після завершення будівництва та прийняття комплексу в експлуатацію - право власності на відповідне майно.

Цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і скріплення його печатками сторін і діє до повного виконання сторонами прийнятих на себе обов`язків або до його припинення повністю або частково на підставах, визначених цим договором та/або чинним законодавством України, якщо інше не передбачене цим договором (п. 14.1 Договору про забудову).

У додатку 5 до Договору про забудову міститься перелік нерухомого майна, яке знаходиться на ділянці, згідно якого на земельній ділянці знаходиться майновий комплекс загальною площею 7 622,50 кв.м. у складі наступних будівель, споруд, мереж тощо:

1. Казарма чотирьохповерхова на 400 осіб (літера Л) площею 3 793,00 кв.м. (об`єкт незавершеного будівництва (реконструкція) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру).

2. Казарма одноповерхова (літера Ж) площею 534,60 кв.м.

3. Казарма одноповерхова (літера И) площею 544,80 кв.м.

4. Штаб трьохповерховий (літера З) площею 709,30 кв.м.

5. Їдальня на 250/500обідів (літера К) площею 1 070,50 кв.м.

6. Медичний пункт на 10 ліжко-місць (літера А) площею 125,50 кв.м.

7. Магазин (літера Б) площею 208,80 кв.м.

8. КПП-2 (літера М) площею 11,60 кв.м.

9. Овочесховище-1 (літера Е)площею 306,70 кв.м.

10. Овочесховище-2 (літера Д) площею 304,60 кв.м.

11. Сміттєзбірник (літера Н) площею 13,10 кв.м.

12. Зовнішні мережі водопостачання.

13. Зовнішні мережі освітлення території.

14. Зовнішній каналізаційний колектор.

15. Огорожа із залізобетонних плит.

22.12.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона-1), Закритим акціонерним товариством "Українська будівельна компанія" (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона-4), ОСОБА_5 (сторона-5), ОСОБА_1 (сторона-6), ОСОБА_2 (сторона-7), ОСОБА_3 (сторона-8), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона-9), Товариством з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс" (сторона-10) та ОСОБА_4 (сторона-11) укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (надалі - Додаткова угода від 22.12.2017), в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх часток наступні сторони:

- ОСОБА_5 , що стає стороною-5 Договору;

- ОСОБА_1 , що стає стороною-6 Договору;

- ОСОБА_2 , що стає стороною-7 Договору;

- ОСОБА_3 , що стає стороною-7 Договору;

- Закрите акціонерне товариство "Українська будівельна компанія", що замість Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" стає стороною-2 Договору;

- Товариство з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс", що стає сторона-10 Договору;

- ОСОБА_4 , що стає стороною-11 Договору.

У пункті 1.1. Додаткової угоди від 22.12.2017 сторонами погоджено, що з дати укладення цієї угоди ЗАТ "Українська будівельна компанія" набуває замість ТОВ "Київський домобудівельний комбінат" всіх прав та обов`язків керівника спільного проекту, тобто стає замість ТОВ "Київський домобудівельний комбінат" особою, яка виконує функції замовника будівництва.

Даною Додатковою угодою від 22.12.2017 сторонами було визначено участь кожної нової сторони у проекті, та змінено деякі умови Договору про забудову.

Зокрема, у пункті 3 Додаткової угоди сторони дійшли згоди змінити абзац третій пункту 1.3 Договору про забудову, виклавши його у наступній редакції: "1.3 Станом на дату укладення цього договору на ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна (в тому числі мережі, паркани, інші споруди), перелік яких наведено у додатку №5 до цього договору, а також будь-яке інше нерухоме майно, споруди, що знаходяться на ділянці та не належать стороні-2, 3, 9, 10 та 11. Власником цих об`єктів є сторона-1, сторона-5, сторона-6, сторона-7 та/або треті особи. Сторони підтверджують, що інші об`єкти нерухомого майна на ділянці відсутні. Сторона-1, сторона-5, сторона-6, сторона-7 підписанням цього договору надають свою згоду на знесення цих об`єктів стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору. Сторона-1, сторона-5, сторона-6, сторона-7 зобов`язуються в порядку сприяння, що визначений цим договором, надати свою згоду та отримати згоду вказаних третіх осіб на знесення цих об`єктів стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору. При цьому сторони погодили, що для отримання дозволу на виконання будівельних робіт на 5-ту чергу комплексу сторона-1 надасть всі необхідні документи в рамках сприяння виключно за умови підписання стороною-1 та стороною-2 акту розподілу площ на 4-ту та на 5-ту черги комплексу на умовах, встановлених стороною-1 (при цьому загальна площа, яка буде зазначена в актах розподілу площ на 4-ту та на 5-ту черги комплексу, повинна відповідати розподілу у додатку-1 до цього договору, а розподіл об`єктів у межах 4-ї та 5-ї черги комплексу здійснюється стороною-1).".

У пункті 7 Додаткової угоди від 22.12.2017 сторони дійшли згоди змінити пункт 3.3 Договору про забудову, виклавши його у наступній редакції: "3.3 Після розроблення проектної документації, її погодження з відповідними установами та організаціями, проведення її експертизи, сторона-2 направляє цінним листом з описом вкладення або передає під розписку стороні-1 проектну документацію на будівництво, яку сторона-1 зобов`язана затвердити та підписати протягом десяти робочих днів з моменту отримання (та/або підписати спільний проект про її затвердження) і у цей же строк повернути її стороні-2. Проектна документація іншими сторонами не затверджується. Після затвердження та підписання стороною-1 проектної документації і повернення її стороні-2, сторона-2 направляє цінним листом з описом вкладення або передає під розписку стороні-1 документи, які необхідні для отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Сторона-1 зобов`язана протягом десяти робочих днів з моменту їх отримання підписати їх та в цей же строк повернути стороні-2. Після затвердження та підписання вищезазначених документів сторона-2 направляє стороні-1 цінним листом з описом вкладення або передає під розписку відповідну кількість примірників проекту акту розподілу площ, складеного відповідно до додатку -1 до даного договору. Сторона-1 зобов`язана їх всі підписати і повернути їх всі стороні-2 протягом десяти робочих днів з моменту їх отримання. Після цього їх всі підписує сторона-2 та повертає стороні-1 6 примірників акту розподілу площ, підписаних стороною-1 та стороною-2. З моменту підписання стороною-1 та стороною-2 акту розподілу площ кожна із сторін набуває майнові права на відповідне нерухоме майно, спорудження якого передбачено затвердженою проектною документацією, та яке вказане у акті розподілу площ, а після завершення будівництва та прийняття комплексу в експлуатацію - право власності на відповідне нерухоме майно. Сторони погодили, що для цілей цього договору акт розподілу площ підписується лише стороною-1 та стороною-2, а іншими сторонами не підписується. При цьому, при підписанні акту розподілу сторона-1 та сторона-2 суворо дотримуються додатку-1 до цього договору та принципу пропорційного розподілу згідно з типологією об`єктів (крім 4-ї та 5-ї черг комплексу).

Пунктом 23 Додаткової угоди від 22.12.2017 передбачено, що сторона-1, за умови належного виконання стороною-2 своїх зобов`язань згідно з договором, підтверджує свою гарантію та гарантує, що не буде вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу (його черг), передачу ділянки чи її частини для забудови іншій особі, аніж сторона-2 чи особа, на яку вкаже сторона-2, та дій, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці.

20.06.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона-1), Товариством з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю "Дар-Буд" (сторона-3), Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона-4), ОСОБА_5 (сторона-5), ОСОБА_1 (сторона-6), ОСОБА_2 (сторона-7), ОСОБА_3 (сторона-8), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона-9), Товариством з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс" (сторона-10), ОСОБА_4 (сторона-11) та Закритим акціонерним товариством "Українська будівельна компанія" укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (надалі - Додаткова угода від 20.06.2019), в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх часток Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк". Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ "Навара-К" до ТОВ "Арт Парк".

Пунктом 2 Додаткової угоди від 20.06.2019 передбачено, що ТОВ "Арт Парк" набуло замість ЗАТ "Українська будівельна компанія" всіх прав та обов`язків керівника спільного проекту, тобто ТОВ "Арт Парк" стало замість ЗАТ "Українська будівельна компанія" особою, яка виконує функції замовника будівництва. При цьому, ЗАТ "Українська будівельна компанія" не виконує функції замовника будівництва в рамках спільного проекту, але залишається стороною договору. У зв`язку з цим ТОВ "Арт Парк" стає стороною-2 договору, а ЗАТ "Українська будівельна компанія" стає стороною-12 договору.

Листом вих. №05716-18886 від 02.08.2021 Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К", що оскільки на земельній ділянці з кадастровим номером :63:502:0001 розташований майновий комплекс, який перебуває у спільній частковій власності ОСОБА_5 (2/100, 7/100 та 2/1000 часток), ОСОБА_2 (3/100, 4/100 часток) та ОСОБА_1 (4/100, 50/100), в той час як за Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" зареєстровано право колективної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна, розмір частки якої складає 298/1000, тому поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" договору оренди земельної ділянки від 04.12.2006 №63-6-0038 без погодження його з іншими власниками нерухомого майна буде порушенням прав інших власників майна, розташованого на земельній ділянці.

30.08.2022 на офіційному сайті Київської міської ради було опубліковано проект рішення "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_2, 67 у Дарницькому районі міста Києва". Даний проект рішення передбачає передання Товариству з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай", за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 5 років земельної ділянки площею 5,2557 га (кадастровий номер :63:502:0001) для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення (код виду цільового призначення - 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) на АДРЕСА_2, 67 у Дарницькому районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно. У проекті рішення вказано, що право власності на нерухоме майно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 17.11.2011 (номери запису про право власності 45121698, 45122797, 45125428, 45125794), від 08.12.2021 (номери запису про право власності 45536730, 45536856), від 12.01.2022 (номер запису про право власності 46136596) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови).

Спір у справі виник у зв`язку із твердженням позивача про порушенням відповідачем умов Договору про забудову земельної ділянки.

Позивач вказує, що відповідач, підписавши Договір про забудову земельної ділянки, зобов`язався сприяти йому у досягненні його мети - будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці, яка перебувала у його користуванні та на якій розміщено нерухомість, яка частково належить відповідачу. При цьому, відчуження відповідачем належного нерухомого майна робить неможливим виконання сторонами своїх зобов`язань за спірним договором.

Позивач вважає, що відновлення його порушених прав та інтересів можливе шляхом зобов`язання відповідача виконувати умови Договору про забудову та зобов`язання відповідача вчинити дії щодо набуття у власність об`єктів нерухомого майна, що належали відповідачу станом на 20.06.2019.

Вирішуючи даний спір перед судом постали такі питання:

- Чи призводить відчуження відповідачем належного йому нерухомого майна та втрата прав на землю до порушення прав та інтересів позивача?

- Якщо призводить, то чи підлягають задоволенню заявлені позивачем вимоги?

Сторонами не заперечується, що на момент укладання Договору про забудову земельної ділянки позивач був співвласником нерухомого майна, яке находилося на земельній ділянці площею 5,2557 га з кадастровим номером :63:502:0001, яка розташована за адресою: на АДРЕСА_1 , а також був орендарем земельної ділянки згідно Договору оренди від 22.11.2006.

За умовами Договору про забудову земельної ділянки:

- відповідач надав згоду на знесення належного йому нерухомого майна (п. 1.3.);

- відповідач надає право позивачу здійснювати забудову земельної ділянки (п.п. 1.3, 2.1);

- відповідач має зобов`язання якнайшвидше поновити договір оренди землі (п.п. 1.3.2, 5.1.2);

- відповідач зобов`язаний передати будівельний майданчик позивачу або визначеному ним підряднику (п. 5.1.1).

Метою Договору про забудову є забудова земельної ділянки, введення збудованої нерухомості в експлуатацію та її розподіл між сторонами. За змістом п. 14.1 Договору про забудову договір діє до повного виконання сторонам прийнятих на себе обов`язків або до його припинення повністю або частково на підставах, визначених договором чи законом.

За змістом п. 15.3 Договору про забудову відповідач гарантував не вчинення жодних дій щодо ділянки чи її частини та/або прав на неї, які можуть негативно вплинути на здійснення спільного проекту, у тому числі не укладати будь-які угоди щодо ділянки та/або прав на неї.

Додатковою угодою від 22.12.2017 (п. 23) погоджено, що відповідач за умови належного виконання позивачем своїх зобов`язань згідно договором, підтверджує свою гарантію та гарантує, що не буде вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків (його черг), передачу земельної ділянки чи її частини для забудови іншій особі, аніж сторона-2 чи особа, на яку вкаже сторона-2, та дій, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці.

Відповідно до приписів ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Тобто, за своєю суттю зобов`язання складається із права вимоги кредитора та обов`язку виконання такої вимоги боржником. При цьому, є неможливим існування права вимоги без кореспондуючого такій вимозі обов`язку виконання.

Лише існування одночасно як права вимоги так і обов`язку виконання такої вимоги становить собою суть зобов`язання.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).

Пунктом 5 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що обтяження - це заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору

До обтяжень відноситься: заборона відчуження, арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, а також інші обтяження.

Обтяження речових прав на нерухоме майно можна розуміти як тимчасові або постійні додаткові обов`язки власника враховувати певні обставини при вчинені правочинів з об`єктом нерухомого майна.

З системного аналізу вказаного Закону та інших норм законодавства (наприклад, Закону України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень", Закону України "Про заставу", Закону України "Про іпотеку" тощо) вбачається, що за своєю суттю обтяженням є право обтяжувача на відповідне майно (рухоме чи не рухоме) та майнові права боржника чи іншої особи, яке виникає на підставі закону, договору, рішення суду або з інших дій фізичних і юридичних осіб, з якими закон пов`язує виникнення прав і обов`язків щодо такого майна.

Аналогічне розуміння поняття "обтяження" також вбачається із системного аналізу визначень у термінологічних словниках поняття, згідно якого обтяженням є наявність права іншої особи на майно або обмеження прав боржника на належне йому майно.

Обтяження прав можуть полягати не лише у додаткових обов`язках власника але і у обмеженнях його правомочностей з володіння, користування і розпорядження нерухомим майном або його частиною. У зв`язку з цим, власник майна не може у повному обсязі реалізовувати своє право власності на об`єкт нерухомості.

Відповідно до частин 1, 2 статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Суд вважає, що сукупність наведених у Договорі про забудову зобов`язань та гарантій відповідача, які Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К" добровільно взяло на себе шляхом укладання Договору про забудову із додатковими угодами, призводить до обмеження відповідача вільно розпоряджатися належним йому нерухомим майном.

Питання належної реєстрації такого обтяження не змінює сутність обтяження, проте впливає на обізнаність не сторони такого правочину про його існування.

За змістом Договору про забудову позивач є особою на користь якої здійснені відповідні обтяження, адже вони роблять можливим виконання такого договору (забудову чужої ділянки із знесенням нерухомості можна здійснювати виключно із дозволу власника такої нерухомості та особи, яка має права на землю).

Відтак, відчуження нерухомого майна та втрата прав на землю призводить до неможливості виконання Договору про забудову, а відтак це призводить до порушення прав та інтересів позивача.

Отже, з огляду на викладене, відповіддю на перше питання є: так, відчуження відповідачем належного йому нерухомого майна та втрата прав на землю призводить до порушення прав та інтересів позивача, адже унеможливлює виконання Договору про забудову земельної ділянки.

Щодо другого питання, то суд відзначає, що позивачем заявлено вимоги (з урахуванням заяви про зміну предмету позову):

1) зобов`язати відповідача виконувати умови договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_2, 67 в м. Києві від 12.05.2015, а саме: не вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу (тобто сукупності багатоквартирних житлових будинків за адресою м. Київ, вул. Бориспільска, 67) (його черг), передачу ділянки (тобто земельної ділянки площею 5,2557 га з кадастровим номером :63:502:0001) чи її частини для забудови іншій особі, аніж Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк", та дії, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці (тобто земельної ділянки площею 5,2557 га з кадастровим номером :63:502:0001);

2) зобов`язати відповідача вчинити дії щодо набуття у власність об`єктів нерухомого майна, що належали Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" станом на 20.06.2019.

Зважаючи на відчуження відповідачем належного йому нерухомого майна та втрату прав на землю, перша позовна вимога не підлягає задоволенню, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К" з моменту втрати права власності на нерухоме майно та прав на землю не може виконати свої зобов`язання за Договором про забудову, а відтак не може бути примушене судом до здійснення таких дій.

Натомість вимога позивача про зобов`язання відповідача вчинити дії щодо набуття у власність об`єктів нерухомого майна, що належали відповідачу станом на 20.06.2019, не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

За загальним правилом підставою для зміни права власності є правочин (двосторонній).

Частина 1 статті 628 Цивільного кодексу України передбачає, що зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини шостої цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).

Частиною 2 статті 14 Цивільного кодексу України передбачено, що особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Відтак, спонукання однієї сторони набути право власності, яке належить іншій стороні, не є можливим на підставі правочину, оскільки залежить від волі іншої сторони.

Посилання позивача, що відповідач може виконати рішення суду про зобов`язання його набути у власність спірні об`єкти нерухомого майна шляхом подання позову до суду, суд вважає необґрунтованими, оскільки за змістом ст. 55 Конституції України кожному гарантується право гарантується захист прав і свобод у судовому порядку.

Спонукання особи на звернення до суду, суперечитиме ст. 55 Конституції України, а по-друге, саме по собі не призводить до визначеного позивачем у даній справі результату, адже, подача позову не означає його задоволення.

В даному випадку, за встановлених судом обставин, позивач не позбавлений права звертатися до суду із позовом про недійсність правочину відчуження нерухомості та/або стягнення шкоди.

Проте, задоволення вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" буде суперечити приписам Цивільного кодексу України, якими гарантовано свободу договору, та дана вимога є невиконуваною з огляду на те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К" не може бути зобов`язане звернутись до суду, так як це є правом, а не обов`язком сторони.

З огляду на наведене суд не вбачає правових підстав для задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат", незважаючи на те, що в межах даної справи було встановлено обставини порушення Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" прав та інтересів позивача за Договором про забудову, оскільки позовні вимоги є абстрактними та спрямовані на майбутнє і, в силу приписів пункту 2 статті 14 Цивільного кодексу України, особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

В даному випадку, за встановлених судом обставин, позивач не позбавлений права звертатися до суду із позовом про недійсність правочину відчуження нерухомості та/або стягнення шкоди.

Щодо інших доводів сторін, викладених у заявах по суті справи, суд зазначає, що у п. 23 рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006 (заява №63566/00) "Пронін проти України" зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Таким чином, інші доводи учасників справи судом не досліджуються, так як з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному аспектах.

Так, поза межами вирішення та дослідження у даному спорі залишилися питання виконання позивачем своїх зобов`язань за Договором про забудову, з якими Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К" у п. 23 Додаткової угоди від 22.12.2017 підтверджує свою гарантію та гарантує, що не буде вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу, а також питання строку дії договору оренди земельної ділянки, оскільки від відповіді на них не залежало вирішення спору та ухвалене за його наслідком рішення, з огляду на встановлення судом обставин відсутності правових підстав для задоволення заявлених Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" позовних вимог.

За таких обставин суд відмовляє у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара-К".

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати за подачу даного позову необхідно покласти на позивача з огляду на відмову у задоволенні позовну в повному обсязі.

Керуючись статтями 13, 74, 129, 232, 236-241, 252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва -

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (08200, Київська обл., м. Ірпінь, вул. Олега Кошового, буд. 13-Б/1, нежиле приміщення 78; ідентифікаційний код 36383223) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (01025, м. Київ, вул. Велика Житомирська, буд. 16, кв. 7; ідентифікаційний код 32799677) про зобов`язання виконати умови договору відмовити повністю.

2. Судові витрати, пов`язані із розглядом справи, на оплату судового збору покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат".

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 02.03.2023.

Суддя Р.В. Бойко