ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.02.2023 Справа № 917/1095/22

м.Полтава

за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Дагмар - Інвест", вул. Володимира Сосюра 6, м.Київ, 02090

до Горішньоплавнівської міської ради Полтавської області, вул. Миру, 24, м.Горішні Плавні, Полтавська область,39800

про розірвання договору оренди землі

Суддя Кльопов І.Г.

Секретар Назаренко Я.А.

Представники сторін згідно протоколу судового засідання.

Обставини справи: Товариство з обмеженою відповідальністю "Дагмар - Інвест" звернулося до господарського суду Полтавської області з позовом до Горішньоплавнівської міської ради Полтавської області, в якому просить суд розірвати Договір оренди землі №71/10, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Дагмар - Інвест" та Комсомольською міською радою 17 листопада 2010 року, за яким Товариству з обмеженою відповідальністю "Дагмар - Інвест" була передана в користування земельна ділянка кадастровий номер :50:028:0245, площею 1,25га для розташування торгівельно-розважального комплексу.

Позивач просить суд задовольнити позов в повному обсязі, обґрунтовуючи позовні вимоги доданими до матеріалів справи документальними доказами, зокрема стверджує, що Договір підлягає розірванню в судовому порядку, оскільки Відповідачем в односторонньому порядку було збільшено орендну плату за земельну ділянку.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 16.09.2022 суд ухвалив прийняти позовну заяву до розгляду і відкрити провадження у справі; справу розглядати в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 13.10.2022

07.10.2022 за вхід. №7259 від відповідача надійшов відзив на позов. Відповідач проти позову заперечує та просить суд відмовити у задоволенні позову. Відповідач зазначає, що розірвання договору оренди посприяє усуненню обов"язку у позивача зі сплати орендної плати за землю до місцевого бюджету. Враховуючи, що на спірній земельній ділянці розташований об"єкт нерухомого майна, який знаходиться у приватній власності позивача, останній зобов"язаний виконувати грошове зобов"язання щодо сплати орендної плати за землю.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 10.11.2022 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті 01.12.2022.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 01.12.2022 розгляд справи відкладено на 22.12.2022.

05.12.2022 за вхід. №9490 від позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій позивач просить суд визнати недійсною додаткову угоду №4/20, яка була визнана укладеною рішенням Господарського суду Полтавської області від 16.12.2021 у справі №917/1325/21

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 22.12.2022 залишив заяву позивача без розгляду та відклав судове засідання на 07.02.2023

Розглянувши матеріали справи, повно та всебічно з`ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, дослідивши та оцінивши додані докази, суд встановив.

17 листопада 2010 року між ТОВ «ДАГМАР-ІНВЕСТ» (орендар) та Комсомольською міською радою (Горішньоплавнівська міська рада) було укладено договір оренди землі №71/10, за яким орендарю була передана в користування земельна ділянка кадастровий №:50:028:0245, площею 1,25 га, для розташування торгівельно-розважального комплексу (далі за текстом позовної заяви іменується як «Договір оренди»).

Договір оренди (з урахуванням всіх поновлень) було укладено строком до 23 листопада 2019 року, включно.

Розмір орендної плати згідно з на момент підписання договору становив 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент укладення Договору оренди (тобто у 2010 році) становив 1 719 750,00 грн. на період будівництва, і 8 599 000 грн. після завершення будівництва.

Розмір орендної плати на момент укладення Договору оренди становив 51 592,50 грн. на період будівництва, і 257 970,00 грн. після завершення будівництва.

Позивач зазначає, що на момент припинення строку дії Договору оренди розмір орендної плати згідно з Договором оренди становив 12%, але з обов`язковим застосуванням до розрахунку орендної плати коефіцієнту функціонального використання 0,5, що складало приблизно 500 296 гривень на рік.

Обов`язковість застосування коефіцієнту до розрахунку орендної плати було встановлено рішенням Відповідача від 15 листопада 2016 року. Цим же рішенням відбувалося поновлення дії Договору оренди у 2016 році.

У листопаді 2019 року Позивач направив лист №26/09/19вих1 про поновлення договору оренди земельної ділянки на тих же самих умовах, але з застосуванням коефіцієнтом функціонального використання земельної ділянки у розмірі 0,5.

Позивач вказує на те, що рішенням Відповідача від 26 листопада 2019 року було поновлено дію Договору оренди на строк до 23 листопада 2022 року, але не було враховано наш лист щодо застосування коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки у розмірі 0,5.

Текст рішення Відповідача викладено як саме «поновити дію договору оренди землі №... на строк до 23.11.2022.».

При цьому Відповідач у своєму рішенні від 26 листопада 2019 року жодним чином не вирішив питання щодо розміру орендної плати за договором, що поновлювався. Відповідач ні вирішив питання яке підіймалося позивачем у листі про поновлення (а саме застосування коефіцієнта 0,5), ні вирішив питання щодо відступлення від свого рішення від 21 лютого 2017 року (щодо встановлення ставок орендної плати).

Так, рішенням Горішньоплавнівської міської ради від 21 лютого 2017 року «Про встановлення розмірів плати за користування земельними ділянками на території Горішньоплавнівської міської об`єднаної територіальної громади Полтавської області» було встановлено розміри плати за користування земельними ділянками на території Горішньоплавнівської міської об`єднаної територіальної громади Полтавської області у відсотках до нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 1 даного рішення було встановлено, що розмір річної орендної плати за користування земельними ділянками на території Горішньоплавнівської міської територіальної громади встановлюється у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно з додатком до цього рішення.

Відповідно до цього рішення розмір річної орендної плати за користування земельними ділянками для розташування магазинів, розважально-ігрових закладів, аптечних закладів та центрів відпочинку для молоді, з реалізацією спиртних напоїв, встановлюється у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Рішення є чинним по сьогоднішній день.

Згідно з пунктом 2 Договору оренди, земельна ділянка кадастровий №:50:028:0245, площею 1,25 га, передається для розташування торгівельно- розважального комплексу. Таким чином, при поновленні договору оренди земельної ділянки у 2019 році, повинен бути був використаний розмір річної орендної плати 4% (чотири відсотки).

Позивач стверджує, що відповідач проігнорував вимоги законодавства та положення свого ж власного рішення і підготував документи про поновлення Договору оренди з розміром орендної плати 12% (дванадцять відсотків).

Так, 10 березня 2021 року відповідачем було повторно направлено лист з текстом додаткової угоди про поновлення, вже з розрахунком орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки.

01 липня 2021 року позивачем було направлено лист з пропозицією щодо розірвання договору і припинення будь-яких відносин з оренди.

У серпні 2021 року відповідач подав до Господарського суду Полтавської області позов про визнання поновленим на той же строк і на тих же самих умовах Договору оренди.

16 грудня 2021 року Господарського суду Полтавської області винесено рішення про визнання поновленим на той же строк і на тих же самих умовах договору оренди земельної ділянки. Рішення набрало законної сили 11 січня 2022 року. Як зазначає сам позивач, апеляційна скарга ним не подавалася.

У позові також позивач зазначає, що внаслідок дій відповідача, позивач був поставлений в скрутне фінансове становище, що земельна ділянка не використовується за призначенням. На земельній ділянці розміщено об`єкт незавершеного будівництва, який не введено в експлуатацію. Позивач згоден відмовитися від права власності на об`єкт незавершеного будівництва, про що заявляв відповідачу у своєму листі від 01 липня 2022 року за №01/07/22вих01.

При прийнятті рішення судом враховано наступне.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Як вбачається із матеріалів справи, правовідносини оренди у спірній ситуації виникли на підставі Договору оренди земельної ділянки від 17.11.2010

Відповідно до ст. 2 Закону України „Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 652 ЦК України передбачає можливість розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Розірвання договору з цієї підстави на вимогу заінтересованої сторони в судовому порядку можливе за наявності одночасно чотирьох умов, зазначених у частині другій статті 652 ЦК України, а саме: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, закон пов`язує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, коли вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали би договору або уклали його на інших умовах.

Обставини збільшення розміру річної орендної плати за користування земельними ділянками у відсотках від нормативної грошової оцінки помилково ототожнені позивачем із істотною зміною обставин в розумінні статті 652 ЦК України. При укладенні договору позивач передбачав, реально міг передбачити, що орендна плата за користування земельними ділянками є зміною величиною. Тому у позивача відсутні підстави для розірвання договору оренди землі, які передбачені ст. 652 ЦК України.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач не надав доказів наявності всіх чотирьох умов, необхідних для розірвання договору оренди у зв`язку з істотною зміною обставин, а саме, у справі відсутні будь-які докази того, що виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до Постанови Верховного Суду від 09.10.2019 по справі №359/б 11б/1б-ц, розірвання договору оренди земельної ділянки призведе до безпідставного використання земельної ділянки власником нерухомості. Наявність на земельній ділянці нерухомості, яка належить іншій особі, обмежує права власника земельної ділянки, а тому й власник нерухомості повинен діяти добросовісно задля задоволення потреб власника земельної ділянки на отримання прибутку від використання його власності іншою особою.

Щодо тверджень позивача про те, що він готовий відмовитися від права власності на об"єкт незавершеного будівництва на спірній земельній ділянці, суд не бере його до уваги, з огляду на його необґрунтованість та відсутність доказів, які б підтверджували вказану обставину.

Також, листом №03-37/1891/1573 від 15.08.2022 відповідач повідомив позивача, що згідно з даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельній ділянці, кадастровий номер :50:028:0245, яка є предметом договору оренди землі №71/10 від 17.11.2010, знаходиться об"єкт незавершеного будівництва, торгівельно-розважальний комплекс. Відповідач пропонував позивачу здійснити державну реєстрацію припинення права власності на об"єкт незавершеного будівництва у встановленому законодавством порядку, звільнити земельну ділянку від будівельних матеріалів та привести її у попередній стан, не гірший ніж той, у якому вона була передана в оренду. Після чого повторно звернутися з питанням припинення орендних правовідносин з Горішньоплавнівською міською радою Полтавської області за згодою сторін.

Також, рішенням Господарського суду Полтавської області від 16.12.2021 у справі № 917/1325/21 за позовною заявою Горішньоплавнівської міської ради Полтавської області,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дагмар - Інвест" про поновлення договору оренди визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, проти яких позивач зараз заперечує, спірний Договір оренди землі №71/10 від 17.11.2010, зареєстрований у Комсомольському міському відділі Полтавської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах" №67, укладений між Горішньоплавнівською міською радою Полтавської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дагмар - Інвест". Вказане рішення набрало законної сили 11.01.2022. Як зазначає сам позивач, апеляційна скарга ним не подавалася. Отже, можна дійти висновку, що усі умови договору влаштовували позивача.

Враховуючи викладене, суд зауважує, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявність підстав для розірвання договору, у зв`язку з чим позовні вимоги про розірвання договору оренди землі від 17.11.2010 №71/10, укладеного між ТОВ «ДАГМАР-ІНВЕСТ» (орендар) та Комсомольською міською радою правонаступником якої є відповідач Горішньоплавнівська міська рада задоволенню не підлягають, а доводи позивача в умовах обраного ним способу захисту є безпідставними.

Положеннями статей 13-14 ГПК України унормовано, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

В той же час, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до статей 73, 74, 76-80 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (ч.1 ст. 89 ЦПК України).

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Враховуючи викладене, суд доходить до висновку, що у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити.

Судові витрати на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 232-233,237-238 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.1,2 ст.241 ГПК України). Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції (ст.256 ГПК України). Згідно ст.256 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Відповідно до п.17.5 Перехідних положень ГПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повне рішення складено 16.02.2023

Суддя Кльопов І.Г.