ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.02.2023 року м.Дніпро Справа № 912/1694/20

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Коваль Л.А. (доповідач),

суддів Чередка А.Є., Мороза В.Ф.

секретар судового засідання Михайлова К.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 (прийнято суддею Поліщук Г.Б., повне судове рішення складено 24.06.2022) у справі №912/1694/20

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех"

до Кропивницької міської ради

про визнання договору поновленим та додаткової угоди укладеною

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовної заяви.

У травні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Зартех" звернулося до Господарського суду Кіровоградської області із позовом до Міської ради міста Кропивницького (в подальшому перейменована на Кропивницьку міську раду) та просило:

- визнати поновленим на той же строк і на тих самих умовах договір оренди землі №3 від 29.01.2010, зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельним ресурсам, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.02.2010 за № 08 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :29:268:0001, загальною площею 3429,17 кв. м;

- визнати укладеною додаткову угоду №1 від 11.03.2020 до договору оренди землі №3 від 29.01.2010 у редакції, наведеній у позовній заяві.

2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020 у справі №912/1694/20 (суддя Глушков М.С.) позов задоволено частково; визнано укладеною додаткову угоду №1 від 11.03.2020 до договору оренди землі №3 від 29.01.2010 у редакції, яка зазначена у вступній та резолютивній частині рішення.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 03.03.2022 у справі № 912/1694/20 апеляційну скаргу Кропивницької міської ради на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020 у справі №912/1694/20 залишено без задоволення; рішення Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020 у справі №912/1694/20 залишено без змін.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.11.2021 касаційну скаргу Кропивницької міської ради задоволено частково; постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.03.2021 і рішення Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020 у справі № 912/1694/20 скасовано в частині задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди від 11.03.2020 № 1 до договору оренди землі від 29.01.2010 № 3, а справу в цій частині передано на новий розгляд до Господарського суду Кіровоградської області; в решті постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.03.2021 і рішення Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020 у справі № 912/1694/20 залишено без змін.

Направляючи справу на новий розгляд, Касаційний господарський суд зазначив, що під час вирішення спору у цій справі, суди не врахували, що правила переходу прав на земельну ділянку, які передбачені положеннями статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, можуть застосовуватись виключно у випадку набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, тобто об`єкт нерухомості, який знаходиться на такій земельній ділянці, а факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та статті 331 Цивільного кодексу України.

Суди ухвалюючи судові рішення у цій справі, мали достеменно встановити обставини щодо попереднього до спливу строку спірного договору оренди землі звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, з долученням до нього (листа-повідомлення) проекту додаткової угоди, та надати таким обставинам правову оцінку, оскільки наведене має суттєве значення для правильного вирішення спору про поновлення договору оренди землі на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", чого, проте судами зроблено не було. Як свідчать матеріали справи, відповідач, заперечуючи проти позову, упродовж усього розгляду справи наголошував, зокрема на тому, що листи-повідомлення про поновлення спірного договору оренди землі позивачем були надіслані орендодавцеві після спливу строку дії договору оренди, що свідчить про недотримання у наведеному випадку умов, з якими закон пов`язує можливість поновлення договору оренди землі, а отже, і відсутність підстав для задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди до спірного договору оренди землі. Проте такі доводи належним чином судами оцінені не були.

Після нового розгляду справи, рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 у справі № 912/1694/20 у задоволенні позову відмовлено.

Приймаючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд зазначив, що права, передбачені ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі" застосовуються виключно у випадку та у разі набуття особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду. При цьому, вказані норми не застосовуються у випадку набуття особою права власності на інші об`єкти цивільних прав. Позивач є власником об`єкту незавершеного будівництва, розташованого на спірній земельній ділянці, тобто будівельних матеріалів, а не житлового будинку, будівлі або споруди, з чого слідує, що ним не набуто прав землекористувача у відповідності до ст. 120 Земельного кодексу України та ст.377 Цивільного кодексу України.

Також, господарський суд дійшов висновку, що укладення позивачем договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 04.02.2019 не породжує правових наслідків у вигляді переходу права оренди земельної ділянки, на якій розташовано відчужуваний об`єкт. З наведеного слідує, що позивач не є стороною договору оренди землі №3 від 29.01.2010, укладеного Кіровоградською міською радою та Корпорацією "Система ССБ" (виробниче об`єднання)" (попереднім власником майна). Ст. 33 Закону України "Про оренду землі" наділяє правом на поновлення договору оренди виключно сторони такого договору. Враховуючи, що позивачем не набуто статусу орендаря спірної земельної ділянки за договором оренди №3 від 29.01.2010, відповідно останнім не набуто права на поновлення вказаного договору оренди.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Зартех" подало апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 у справі №912/1694/20, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що об`єкт незавершеного будівництва, як об`єкт права власності має певні особливості. Однак це не дає підстав стверджувати, що при переході права власності на об`єкт незавершеного будівництва не підлягають застосуванню положення ст. 120 ЗК України та ст. 7 Закону України "Про оренду землі". Даний об`єкт незавершеного будівництва (Нерухоме майно) не може бути переміщений без його знецінення. Тобто ознакам нерухомого майна, встановленими ст. 181 ЦК України та Законом України "Про іпотеку", він відповідає.

Судом першої інстанції не взято до уваги, що об`єкт незавершеного будівництва (Нерухоме майно) зареєстрований за Апелянтом на праві власності, як нерухоме майно. Сам факт існування даного об`єкту незавершеного будівництва (Нерухомого майна) на Земельній ділянці Відповідачем не оскаржується.

Законом України № 1174-ІХ від 02.02.2021 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об`єкта нерухомості" до цієї статті було внесено зміни, відповідно до яких об`єкт незавершеного будівництва було безпосередньо віднесено до об`єктів, при переході права власності на який набувач отримує право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідні зміни були внесені до ст. 7 Закону України "Про оренду землі" та ст. 120 ЗК України.

У той же час суд першої інстанції під час прийняття Оскаржуваного рішення не врахував змін до законодавства, яке регулює питання переходу права власності чи права користування земельною ділянкою до іншої особи, яка набула у власність нерухоме майно.

За доводами апелянта, суд першої інстанції під час розгляду справи по суті та прийняття Оскаржуваного рішення зобов`язаний був до спірних правовідносин застосувати діючи норми права переходу права власності чи права користування земельною ділянкою до іншої особи, яка набула у власність об`єкт незавершеного будівництва.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

Відповідач письмового відзиву на апеляційну скаргу не подав, у судових засіданнях проти задоволення апеляційної скарги заперечував.

6. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.07.2022 для розгляду апеляційної скарги визначена колегія у складі: головуючий суддя Коваль Л.А. (доповідач), судді Кощеєв І.М. та Орєшкіна Е.В.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 22.07.2022 відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи №912/1694/20; витребувано з Господарського суду Кіровоградської області матеріали справи №912/1694/20.

Справа № 912/1694/20 надійшла на адресу Центрального апеляційного господарського суду.

Відповідно до розпорядження керівника апарату суду Нурулаєвої Г.Ю. № 1373/22 від 15.08.2022 проведено автоматичну зміну складу колегії суддів у судовій справі № 912/1694/20, у зв`язку з перебуванням у відпустці судді Орєшкіної Е.В. (для розгляду заяви про самовідвід та відкриття провадження у справі).

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.08.2022 для розгляду вказаного питання визначена колегія у складі: головуючий суддя Коваль Л.А. (доповідач), судді Кощеєв І.М. та Мороза В.Ф.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.08.2022 задоволено заяву судді Центрального апеляційного господарського суду Кощеєва І.М. про самовідвід від розгляду апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 у справі №912/1694/20.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.07.2022 у зв`язку із задоволенням самовідводу судді Кощеєва І.М. для розгляду справи визначена колегія у складі: головуючий суддя Коваль Л.А. (доповідач), судді Кузнецов В.О. та Мороз В.Ф.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 18.08.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 у справі №912/1694/20; розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 22.09.2022 о 15:30 год.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.09.2022 у зв`язку із виходом з відпустки судді Орєшкіної Е.В. проведено автоматичну зміну складу колегії суддів у судовій справі № 912/1694/20, для розгляду справи визначена колегія у складі: головуючий суддя Коваль Л.А. (доповідач), судді Кузнецов В.О. та Орєшкіна Е.В.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 19.09.2022 задоволено заяву судді Орєшкіної Е.В. про самовідвід від розгляду апеляційної скарги у справі №912/1694/20.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.09.2022 для розгляду справи визначена колегія у складі: головуючий суддя Коваль Л.А. (доповідач), судді Кузнецов В.О. та Мороз В.Ф.

У судовому засіданні 22.09.2022 розгляд апеляційної скарги відкладено до 20.10.2022 о 15:30 год.

У судовому засіданні 20.10.2022 оголошено перерву до 24.11.2022 о 16:00 год.

У судовому засіданні 24.11.2022 оголошено перерву до 17.01.2023 о 14:30 год.

У судовому засіданні 17.01.2023 оголошено перерву до 01.02.2023 о 12:00 год.

У зв`язку з перебуванням у відпустці судді Кузнецов В.О. відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.02.2023 для розгляду справи визначена колегія у складі: головуючий суддя Коваль Л.А. (доповідач), судді Чередко А.Є. та Мороз В.Ф.

У судовому засіданні 01.02.2023 оголошено перерву до 09.02.2023 о 16:30 год.

В судовому засіданні 09.02.2023 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

7. Встановлені судом обставини справи.

29.01.2010 між Кіровоградською міською радою (наразі Кропивницька міськрада) орендодавцем і Корпорацією "Система СББ" (виробниче об`єднання)" орендарем було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міськради від 24.12.2009 № 2974 "Про передачу Корпорації "Система ССБ" в оренду земельної ділянки по вул. Гоголя, 70" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення адміністративного приміщення, розташовану на вул. Гоголя, 70 в м. Кіровограді; земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.

У розділі 2 зазначеного договору сторони передбачили, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3429,17 м2 (землі, які використовуються в комерційних цілях); на земельній ділянці не розташовано об`єкти нерухомого майна; земельна ділянка передається в оренду без об`єктів нерухомого майна та об`єктів інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою з Державного земельного кадастру про грошову оцінку земельної ділянки від 15.01.2010 № 41 становить 7 892 573,67 грн.

Згідно з розділом 3 договору оренди від 29.01.2010 цей договір укладено на 10 років. Договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, за належного виконання обов`язків відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За змістом розділу 4 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 32 885,72 грн на місяць згідно з розрахунком, що додається до цього договору, починаючи з дня державної реєстрації договору оренди землі.

Договір підписаний сторонами, скріплений печатками сторін та зареєстрований у Кіровоградській філії ДП ЦДЗК при Держкомземі України по земельним ресурсам, запис від 10.02.2010 за № 08.

Строк дії договору було встановлено до 10.02.2020.

У подальшому ТОВ "Зартех" (позивач) придбало на аукціоні з продажу майна банкрута Корпорації "Система ССБ (виробниче об`єднання)" нерухоме майно об`єкт незавершеного будівництва (відсоток готовності 6 %), реєстраційний номер 27920693, що розташований за адресою: Кіровоградська обл., м. Кропивницький, вул. Гоголя, 70, на земельній ділянці, кадастровий номер :29:268:0001, загальною площею 3 429,17 м2.

Факт придбання позивачем зазначеного об`єкта незавершеного будівництва та оформлення права власності на нього підтверджується договором купівлі-продажу нерухомого майна банкрута в провадженні у справі про банкрутство, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Голій Л. І. та зареєстровано 04.02.2019 в реєстрі за № 112, свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, виданим 19.02.2019 приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Гречко Л. С., реєстраційний № 72. Реєстрація права власності за позивачем здійснена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом від 19.02.2019 № 156767658. (а.с. 8-10, т. 1)

21.05.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Зартех" звернулось до Кропивницької міської ради з клопотанням про передачу в оренду земельної ділянки під вищевказаним майном (а.с. 27, т. 1).

26.06.2019 на офіційному вебсайті міської ради міста Кропивницького було оприлюднено проект рішення за № 3153 "Про припинення Корпорації "Система ССБ" права користування земельною ділянкою по вул. Гоголя, 70 та передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Зартех" в оренду земельної ділянки по вул. Гоголя, 70" (а.с. 11, т. 1).

Проект рішення №3153 було включено до порядку денного дев`ятнадцятої сесії міської ради міста Кропивницького від 19.11.2019 в розділі "Оренда (припинення)" за порядковим номером 79.

З архіву онлайн-трансляції п`ятого засідання дев`ятнадцятої сесії міської ради міста Кропивницького сьомого скликання, яке відбулось 05.03.2020 Товариству з обмеженою відповідальністю "Зартех" стало відомо, що рішення по проекту рішення №3153 прийнято не було (а.с. 24-25,т. 1).

Також, позивач та Корпорація "Система ССБ" звертались до ради з заявами про заявою про зміни сторони договору оренди землі № 3 від 29.01.2020 у зв`язку зі зміною власника об`єкта незавершеного будівництва (а.с. 93,94, т 1). Щодо вказаних заяви радою запитувались додаткові документи у сторін (а.с.99, 104, т. 1). Проте, доказів прийняття остаточного рішення з цього питання матеріали справи не містять.

Позивач вважає, що відбулась автоматична заміна сторони договору оренди та відбулась його пролонгація на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені ним, оскільки позивач є власником об`єкту на вказаній земельній ділянці; позивач продовжував та продовжує користування земельною ділянкою після закінчення строку дії укладеного договору оренди; протягом одного місяця після його закінчення були відсутні заперечення орендодавця з приводу поновлення договору оренди землі (що кваліфікується як "мовчазна згода" орендодавця на пролонгацію договору).

Позивач стверджує, що строк дії договору оренди землі №3 від 29.01.2010 закінчився 10.02.2020 року.

12.03.2020 Товариство з обмеженою відповідальністю "Зартех" звернулося до Кропивницької міської ради з листом-повідомленням про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди від 29.01.2010, долучивши до нього проект додаткової угоди (а.с. 12, т. 1).

Товариство з обмеженою відповідальністю "Зартех" зазначає, що у місячний строк Міська рада міста Кропивницького не надала позивачу обґрунтовану відмову у поновленні договору оренди, підписаний другий примірник додаткової угоди договору оренди землі № 3 від 29.01.2010 не повернула, а позивач продовжив користуватися спірною земельною ділянкою, що свідчить про порушення прав Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех".

07.06.2021 та 14.12.2021 Управлінням земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища Кропивницької міської ради спільно з Управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради проведено обстеження земельної ділянки загальною площею 0,3429 га за адресою: вул. Гоголя, 70, кадастровий номер :29:268:0001 (т. 3, а.с. 225-236). За результатами обстеження встановлено, що на вищевказаній земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, ділянка вільна від забудови, будівельні роботи не проводяться, будь-яка техніка відсутня. На території зазначеної земельної ділянки розташовані бетонні блоки. Земельна ділянка знаходиться у захаращеному стані. Фотофіксація об`єкту додається.

Предметом розгляду є вимоги ТОВ "Зартех" до Кропивницької міськради визнання укладеною додаткової угоди від 11.03.2020 № 1 до договору оренди від 29.01.2010 у редакції, наведеній позивачем у прохальній частині позовної заяви, на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 116 Земельного кодексу України (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

За змістом статей 123, 124 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування, а також передача таких земельних ділянок в оренду здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Отже, єдиною підставою для громадян та юридичних осіб набуття права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності, є рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом.

Судом встановлено, що міська рада рішень про передачу вищенаведеної земельної ділянки у власність чи користування позивачу не приймала.

При цьому, права на земельну ділянку мають бути підтверджені правовстановлюючими документами.

За змістом статті 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Наслідки самовільного зайняття земельної ділянки та відповідальність за це передбачені чинним законодавством.

На теперішній час у позивача, як власника об`єкту незавершеного будівництва, відсутні оформлені права на спірну земельну ділянку.

При цьому, позивачем вживалися заходи для належного оформлення права користування цією земельною ділянкою, проте, відповідні рішення про передачу землі в оренду позивачу міською радою не були прийняті.

Разом з тим, за положеннями статті 377 ЦК України (в редакції на дату виникнення спірних правовідносин) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Аналогічні положення містить і стаття 120 Земельного кодексу України (в редакції на дату виникнення спірних правовідносин), у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

При відсутності окремої цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об`єкт нерухомості, слід враховувати те, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди). За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебувало у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачався роздільний механізм правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникали при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, споруджену на земельній ділянці, та правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на вказану нерухомість. Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 звертає увагу, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Штучний правовий відрив об`єктів нерухомості від земельних ділянок, на яких вони розміщені, відбувся за радянських часів з ідеологічних мотивів. Під впливом тодішньої ідеології панувало уявлення, що особи можуть мати право власності на об`єкти нерухомості, але не на земельні ділянки, на яких вони розташовані. Так, Конституцією УРСР 1978 року (частина друга статті 11) було передбачено, що земля є у виключній власності держави.

Внаслідок такого підходу існує значна кількість об`єктів нерухомості, які знаходяться у власності приватних осіб, розташованих на землях державної та комунальної власності, причому земельні ділянки під цими об`єктами можуть бути несформованими. Водночас намір законодавця подолати такий штучний правовий відрив об`єктів нерухомості від землі не викликає сумніву. Тому в разі, якщо право власності на об`єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований, належать одній особі, подальше відчуження об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки, а також земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості не допускається.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 3 квітня 2019 року у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 54)). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 54).

Зміст статей 377 ЦК України та 120 Земельного кодексу України визначено виходячи із загальних принципів цивільного права щодо неможливості поділу певних речей без втрати ними свого призначення чи руйнування.

Так, відповідно до статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

У той же час, законодавство не обмежує поняття нерухомих речей виключно житловим будинком, будівлею чи спорудою.

Згідно зі ст. 183 ЦК України подільною є річ, яку можна поділити без втрати її цільового призначення. Неподільною є річ, яку не можна поділити без втрати її цільового призначення.

Річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов`язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 186 ЦК України).

Також, відповідно до статті 187 ЦК України складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.

Якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ). Правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором (ст. 188 ЦК України).

Як встановлено вище, у попереднього власника об`єкту незавершеного будівництва спірна земельна ділянка перебувала на праві користування. При цьому земельна ділянка передавалась саме для розміщення адміністративного приміщення. Доказів того, що будівництво вказаного об`єкту здійснено без дозволу або незаконно, матеріали прави не містять.

Земельне та цивільне законодавство імперативно передбачали перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.

Такий підхід дозволяє новому власнику об`єкту нерухомого майна повноцінно ним користуватися та усуває ризик втрати свого майна у випадку неможливості набути/оформити права на земельну ділянку.

Правила переходу прав на земельну ділянку, які передбачені положеннями статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, які були чинними на час виникнення спірних правовідносин, застосовувались виключно у випадку набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, тобто об`єкт нерухомості, який знаходиться на такій земельній ділянці, а не на об`єкт незавершеного будівництва.

Частиною 3 статті 331 Цивільного кодексу України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, то право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Проте, об`єкт незавершеного будівництва має таку саму невіддільність від земельної ділянки, як і повністю збудований об`єкт нерухомості, - його не можливо відділити від земельної ділянки без втрати його цілісності та руйнування.

В новій чинній редакції статей 377 ЦК України та 120 Земельного кодексу України враховано вказану прогалину тогочасного законодавства та вказано, що набуття права власності на об`єкт незавершеного будівництва також має наслідком перехід права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт.

Припинення новому власнику права користування на земельну ділянку, яка була передана для розміщення нової будівлі, обмежує його права власності на об`єкт незавершеного будівництва та правомірне очікування на продовження права користування земельною ділянкою.

Як вказано вище, позивач вживав дій щодо оформлення права користування на земельну ділянку: шляхом внесення змін до договору щодо сторони орендаря; припинення права попереднього землекористування та укладення нового договору між сторонами; в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Проте, жодне з рішень не було прийнято радою.

У предметі договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва, було вказано, що об`єкт розташований на спірній земельній ділянці. У свою чергу, у попереднього власника був оформлений договір оренди на вказану земельну ділянку з міською радою. Вказаним обґрунтовується наявність у позивача правомірного очікування на продовження права користування земельною ділянкою на якому невіддільно розміщено об`єкт, що належить позивачу на праві власності. Однак, з 02.02.2019 (дата придбання об`єкту незавершеного будівництва) до теперішнього часу, не зважаючи на вжиття позивачем заходів щодо оформлення права користування земельною ділянкою, таке право залишається належним чином не оформленим за позивачем.

Об`єкт незавершеного будівництва, так само як і інше нерухоме майно, нерозривно пов`язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, і переміщення такого майна неможливе без його знецінення, а тому використання і добудова такого об`єкту, що належить позивачу на праві власності, неможливі без оформлення прав на відповідну земельну ділянку.

Оскільки чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не врегулювано достатнім чином питання переходу прав на земельну ділянку у випадку придбання у власність іншої нерухомої речей, ніж житлового будинку, будівлі або споруди, суд вважає за можливе застосувати за аналогією положення статей 377 ЦК України та 120 Земельного кодексу України до цих правовідносин.

Положеннями статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» передбачено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.

Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.

Позивач, як власник об`єкту незавершеного будівництва, має правомірне очікування та законний інтерес щодо можливості отримання відповідно до чинного законодавства земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування власного майна, що надавало б можливість мирно ним володіти.

Також, суд враховує висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 01 серпня 2018 року у справі № 369/6516/16-ц, що стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод підлягає застосуванню для захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною майна.

Придбавши у власність об`єкт незавершеного будівництва позивач мав усі підстави розраховувати на законний перебіг подій, що є правомірним очікуванням, щодо оформлення відповідної земельної ділянки.

Та обставина, що з лютого 2019 року до теперішнього часу позивач так і не зміг оформити належним чином право користування земельною ділянкою, свідчить про порушення прав позивача, обмеження його у праві правомірного очікування щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки таке право є складовою частиною майна.

Щодо поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" колегія суддів зазначає наступне.

Так, згідно із частинами 1 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1 5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини.

Вище встановлено, що позивач неодноразово звертався до відповідача з питання оформлення свого права землекористування до моменту закінчення договору оренди землі № 3 від 29.01.2020, а саме: 21.05.2019 позивач звернувся до Кропивницької міської ради з клопотанням про передачу в оренду земельної ділянки під вищевказаним майном (а.с. 27, т. 1); 25.09.2019 позивач звернувся до Кропивницької міської ради з заявою про зміну сторони договору оренди землі № 3 від 29.01.2020 у зв`язку зі зміною власника об`єкта незавершеного будівництва (а.с. 28, т. 1). У свою чергу, Корпорація "Система ССБ" зверталась до ради з проханням припинити своє право землекористування у зв`язку зі зміною власника об`єкта незавершеного будівництва, а також змінити сторону орендаря у договорі оренди (а.с. 91, 93, т. 1). Проте, рішень з приводу вказаних звернень позивача матеріали справи не містять.

Вказані звернення, на думку суду, є достатнім волевиявленням позивача для розуміння міською радою наявності у позивача наміру продовжити користування спірною земельною ділянкою.

Засідання ради з розгляду питання щодо припинення права користування Корпорація "Система ССБ" та передачу цієї земельної ділянки позивачу відбулось 05.03.2020, тобто після припинення договору оренди землі № 3 від 29.01.2020, строк дії якого закінчився 10.02.2020 року. Як вказано вище, на цьому засіданні радою питання щодо передачі земельної ділянки позивачу не було прийнято.

Оскільки дотриматися процедури, передбаченої частинами 1 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" позивач вже не міг, останній на підставі ч. 6 ст. 33 цього Закону звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди від 29.01.2010, долучивши до нього проект додаткової угоди (а.с. 12, т. 1).

На вказаний лист відповідач заперечень не надав, додаткову угоду з позивачем не уклав.

Згідно з актуальною практикою Великої Палати Верховного Суду щодо змісту статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки листи-повідомлення про поновлення спірного договору оренди землі позивачем були надіслані орендодавцеві після спливу строку дії договору оренди, це свідчить про недотримання у наведеному випадку умов, з якими закон пов`язує можливість поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 цього Закону України "Про оренду землі".

Виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таке тлумачення статті 33 Закону України "Про оренду землі" сформувалося після прийняття своїх позиції Великою Палатою Верховного Суду у постановах 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

При цьому у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила про необхідність відступити від висновку судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020).

Тобто, вказаний правовий висновок щодо розуміння порядку, вказаного у статті 33 Закону України "Про оренду землі" (що передбачені в частинах першій п`ятій і шостій статті 33 Закону підстави для поновлення договору оренди землі пов`язані між собою) надано у вересні 2020 року, тоді як спірні правовідносини між сторонами виникли до нього, а звернення з даним позовом відбулося у травні 2020 року.

Раніше в судовій практиці було сформовано підхід, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає два способи поновлення договорів оренди. Перший - направити орендодавцю лист-повідомлення про намір поновити договір до закінчення строку оренди та додати до нього проєкт додаткової угоди. Тобто заявити про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк.

Другий спосіб - скористатись "автоматичним" поновленням договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі "мовчазної згоди" орендодавця. Мова йде про випадки, коли орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець не заперечив щодо такого користування впродовж одного місяця після закінчення строку договору оренди (не направив заперечень щодо поновлення договору). У таких випадках договір оренди вважався поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором раніше. Тобто, "автоматичне" поновлення договору відбувалось у силу "мовчазної згоди" орендодавця - коли орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець не заперечував щодо такого користування. При цьому Верховний Суд неодноразово вказував на те, що частина 6 статті 33 Закону "Про оренду землі" не передбачає звернення орендаря до орендодавця, а переговори сторін щодо зміни істотних умов не проводяться (постанова від 21.02.2018 р. у справі №908/1164/17, постанова від 21.02.2018 р. у справі №917/772/17, постанова від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц).

Саме керуючись таким тлумачення та маючи таке праворозуміння норм статті 33 Закону України "Про оренду землі" позивач діяв звертаючись 12.03.2020 у порядку ч. 6 ст. Закону України "Про оренду землі" до Кропивницької міської ради з листом-повідомленням про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди від 29.01.2010, долучивши до нього проект додаткової угоди. Саме така правова мотивація наведена у позові з посиланням на відповідну судову практику того часу.

Згідно з правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 13 липня 2022 року у справі № 640/5177/20, суди повинні уникати випадків скасування законних рішень, ухвалених відповідно до усталеної на той час судової практики, лише на тій підставі, що станом на час розгляду справи змінилось юридичне тлумачення відповідної норми права. Зміна судової практики, що відбулася після ухвалення судами остаточного рішення, не повинна порушувати принцип правової визначеності та стабільності правового регулювання, чинного на час розгляду справи судами попередніх інстанцій.

Схожу позицію справедливо застосовувати і до даних правовідносин, коли покладення на відповідача наслідків зміни юридичного тлумачення відповідної норми права не відповідає подібному загальному принципу права - неприпустимості зворотної дії в часі законів та інших нормативно-правових актів.

Згідно з практикою ЄСПЛ, принцип верховенства права вимагає дотримання вимог "якості закону", яким передбачається втручання у права особи основоположні свободи. Так, у рішенні від 10 грудня 2009 року у справі "Михайлюк та Петров проти України" (Mikhaylyuk and Petrov v. Ukraine, заява № 11932/02) зазначено: "Суд нагадує, що вираз "згідно із законом" насамперед вимагає, щоб оскаржуване втручання мало певну підставу в національному законодавстві; він також стосується якості відповідного законодавства і вимагає, щоб воно було доступне відповідній особі, яка, крім того, повинна передбачати його наслідки для себе, а також це законодавство повинно відповідати принципу верховенства права (див., серед багатьох інших, рішення у справі "Полторацький проти України" (Poltoratskiy v. Ukraine) від 29 квітня 2003 року, заява № 38812/97, п. 155)".

Можливість різних тлумачень одних і тих самих положень законодавства головним чином була спричинена неналежним станом національного законодавства з цього питання. Відповідно, на думку суду, відсутність необхідної передбачуваності та чіткості національного законодавства з вказаного питання, яка призводила до його різного тлумачення судом, порушує вимоги щодо "якості закону", що має наслідком неможливість здійснення позивачем належного захисту свого права у даному випадку.

Отже, об`єкт незавершеного будівництва є невіддільним від земельної ділянки, користування якою було належним чином закріплено за попереднім власником об`єкту; позивач правомірно очікував при придбанні об`єкту незавершеного будівництва на можливість вільно ним розпоряджатися та набути право користування на земельну ділянку, на якій об`єкт розташовано; володіння об`єктом незавершеного будівництва не є перешкодою для набуття його власником права користування земельною ділянкою, а здійснення прав власника щодо об`єкта вимагає належним чином оформленого права землекористування; позивач постійно вживає заходів для належного оформлення права користування земельною ділянкою, тоді як самовільне зайняття земельних ділянок суперечить законодавству та тягне за собою відповідальність; процедури продовження договору, передбаченої ст. 33 Закону України "Про оренду землі", дотримано позивачем з урахування праворозуміння норми на той час, чого добросовісно дотримувався позивач.

Пунктами 32- 35 рішення ЄСПЛ від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Також, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що законними очікуваннями - є очікування на законних підставах продовження терміну дії договору оренди, і це очікування є складовою частиною права власності заявника, наданого йому за договором оренди в розумінні зазначеної статті. ЄСПЛ дійшов висновку про те, що заявник мав право, принаймні, очікувати на законних підставах, що він зможе продовжити термін дії договору, і таке очікування можна вважати - в цілях застосування положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції - складовою частиною його права власності, наданого йому за договором оренди.

У рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 ЄСПЛ зазначив, що статтю 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.

Крім того, за змістом рішення ЄСПЛ у справі "Рисовський проти України" Суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною,alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Водночас необхідно зазначити, що Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності врахування принципу добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України) - стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (постанови Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 11.08.2021 у справі № 909/436/20, від 28.09.2021 у справі № 918/1045/20, від 06.10.2021 у справі № 925/1546/20).

Доктрина "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки), в основі якої лежить принцип добросовісності, базується ще на римській максимі - "non concedit contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (постанови Верховного Суду від 28.04.2021 у справі № 910/9351/20, від 09.06.2021 у справі № 911/3039/19, від 08.09.2021 у справі № 910/10444/20).

Ураховуючи викладене, колегія суддів вважає, що позивач, здійснюючи правомірну поведінку, має "законні очікування" на відповідну добросовісну поведінку відповідача та застосування до позивача тих процедур, що є передбачуваними і очікуваними для нього.

Отже, не може вважатися добросовісною поведінка відповідача, яка проявляється у його бездіяльності, оскільки, позивач не отримав жодного рішення позитивного чи негативного відносно своїх звернень щодо оформлення землекористування з часу набуття у власність об`єкту незавершеного будівництва.

Колегія суддів звертає увагу, що позивач мав "правомірні очікування" на оформлення прав землекористування, у свою чергу дії та бездіяльність відповідача були непослідовними, суперечливими та такими, що зумовили порушення прав позивача як власника об`єкту незвершеного будівництва.

Зважаючи на викладене у сукупності, на встановлені вище обставини, колегія суддів вбачає підстави для задоволення позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди, в редакції, запропонованій позивачем.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За викладених обставин, враховуючи допущене судом першої інстанції порушення норм матеріального права, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення скасуванню з прийняття нового рішення про задоволення позову.

10. Судові витрати.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги підлягають стягненню з відповідача на користь позивача пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 у справі №912/1694/20 задовольнити.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 у справі №912/1694/20 скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову в частині визнання укладеною додаткової угоди.

Визнати укладеною додаткову угоду №1 від 11.03.2020 до договору оренди землі № 3 від 29.01.2010 у такій редакції:

Додаткова угода № 1

до Договору оренди землі № 3 від 29 січня 2010 року

м. Кропивницький "11" березня 2020 року

Товариство з обмеженою відповідальністю "Зартех", далі - "Орендар", в особі директора Козового Сергія Борисовича, який діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та

Міська рада міста Кропивницького, далі - "Орендодавець", в особі міського голови Райковича Андрія Павловича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з іншої сторони, надалі разом - СТОРОНИ, уклали дану додаткову угоду № 1 до Договору оренди землі № 3 від 29 січня 2010 року, далі - "Договір", про наступне:

1. Сторони погодились поновити Договір на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені Договором, а саме з 10.02.2020 Договір продовжено на строк до 10.02.2030.

2. З метою приведення у відповідність преамбули і реквізитів у зв`язку зі зміною Орендаря, Сторони погодились внести такі зміни до Договору:

2.1. Викласти преамбулу Договору в наступній редакції:

"Товариство з обмеженою відповідальністю "Зартех", далі - "Орендар", в особі директора Козового Сергія Борисовича, який діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та Кіровоградська міська рада, далі - "Орендодавець", в особі міського голови Райковича Андрія Павловича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з іншої сторони, надалі разом - СТОРОНИ, уклали даний договір про наступне:

2.2. Викласти розділ 17 "Реквізити Сторін" Договору в наступній редакції:

"ОРЕНДОАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Міська рада міста Кропивницького Товариство з обмеженою відповідальністю

25006, м. Кропивницький, "Зартех"

вул. Велика Перспективна, 41 25015, м. Кропивницький, б-р

Студентський, буд. 22/12, к.83

3. Інші пункти Договору залишаються без змін.

4. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору.

5. Цю Додаткову угоду складено в двох примірниках - по одному для кожної із Сторін, які мають однакову юридичну силу.

6. Додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання Сторонами та державної реєстрації в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та діє до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань за Договором.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Міська рада міста Кропивницького Товариство з обмеженою відповідальністю

Міський голова "Зартех"

__________________А.П. Райкович Директор__________С.Б. Козовой

Стягнути з Кропивницької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех" 2 102,00 грн судового збору за подання позову.

Стягнути з Кропивницької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех" 3 153,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Видачу наказів, з урахуванням необхідних реквізитів, доручити Господарському суду Кіровоградської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Касаційна скарга на судове рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 14.02.2023

Головуючий суддя Л.А. Коваль

Суддя В.Ф. Мороз

Суддя А.Є. Чередко