ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________
_______________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" лютого 2023 р. м. Житомир Справа № 906/756/22

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Риданової Є.С.

за участю представників сторін:

від позивача/відповідача: Ростомов Г.А., адвокат, серії ВН №1201427 від 29.10.22р. (в режимі відеоконференції )

від відповідача/позивача: Вознюк О.М., адвокат, ордер серії АМ № 1016193 від 31.10.22р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія ЛВБ" ( м. Київ)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирська фабрика "Тетерів" ( м.Житомир)

про визнання протиправними дій, припинення порушення права та усунення перешкод у здійсненні права,

та за зустрічним позовом ТОВ "Житомирська фабрика "Тетерів" до ТОВ "Компанія ЛВБ" про стягнення 34822,75грн

Процесуальні дії по справі.

Господарським судом Житомирської області з 02.11.22р. в одному провадженні розглядався первісний позов ТОВ "Компанія ЛВБ" до ТОВ "Житомирська фабрика "Тетерів" про визнання протиправними дій, припинення порушення права та усунення перешкод у здійсненні права та зустрічний позов ТОВ "Житомирська фабрика "Тетерів" до ТОВ "Компанія ЛВБ" про стягнення 34822,75грн.

Фактичною підставою первісного та зустрічного позовів є договір оренди об`єкту нерухомості №15 від 31.12.2021.

Ухвалою суду від 03.11.22р. відкладено підготовче засідання на 29.11.22 р. о 14:30 год.; встановлено сторонам спору строки для подання процесуальних заяв по суті первісного та зустрічного позовів.

До дати проведення підготовчого засідання правом подати відзив на зустрічний позов скористалось ТОВ "Компанія ЛВБ".

Ухвалою суду від 29.11.22р. закрито підготовче провадження та призначено справу №906/756/22 до судового розгляду по суті на 22.12.22р.

У судовому засіданні 22.12.22р. оголошено перерву до 12.01.23р., до 31.01.23 р. та до 08.02.23р. на підставі ст. 216 ГПК України.

Заслухавши виступи представників сторін у судових дебатах 08.02.23р. після виходу суду з нарадчої кімнати оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду про часткове задоволення зустрічного позову та про відмову у задоволенні первісного позову.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

У вересні 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія ЛВБ" звернулося до суду із позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирська фабрика "Тетерів" з вимогами немайнового характеру:

- визнати протиправними дії з обмеження доступу до нежитлового приміщення та припинити обмеження доступу ТОВ "Компанія ЛВБ" до нежитлового приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера, 75, площею 137 кв.м з боку ТОВ "Житомирська фабрика "Тетерів";

- зобов`язати ТОВ "Житомирська фабрика "Тетерів" усунути перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням за адресою: м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера, 75, площею 137 кв.м ( надалі у тексті - Позивач та Відповідач).

В обґрунтування фактичних підстав позову Позивач доводить, що відповідно до укладеного з Відповідачем 31 грудня 2021 договору оренди об`єкта нерухомості № 15 отримав у користування строком до 31 грудня 2022 нежиле приміщення площею 137 кв.м по вулиці Святослава Ріхтера, 75 у м. Житомирі для використання під виробництво, про що сторони оформили акт приймання-передачі майна від 01.01. 2022.

Однак 28 березня 2022 співробітниками Позивача було повідомлено керівництво про відсутність доступу до об`єкта оренди через заміну замка на дверях приміщення та наявність додаткового замка, про що складено відповідний акт. В подальшому листом від 01 червня 2022 Позивач звернувся до Відповідача, виклавши зазначені обставини та просив надати пояснення щодо можливості подальшої співпраці, а також вказати підстави припинення договору оренди об`єкта нерухомості № 15 від 31.12.2021. У відповідь отримано вимогу за вих. № 19 від 16.06.2022 сплатити заборгованість за договором з орендної плати, за спожиту електроенергію та повернути приміщення у строк до 20.06.2022. Додатково у вимозі обумовлено про наявність листів , які повернулися без вручення Позивачу з підстави його відсутності за місцем реєстрації. У листі від 22.06.2022 Позивач заперечив можливість користуватися об`єктом оренди після вчинених Відповідачем дій із заміни замків та вказав, що останнім було лише надано можливість співробітникам отримати виробничі речі з орендованого приміщення. Цим листом Відповідача також повідомлено про наявність фотографії нового замка на дверях приміщення. Однак лист Позивача від 22.06.2022 залишено Відповідачем без відповіді.

Позивач вважає, що оскільки за умовою п. 7.1 договору оренди об`єкта нерухомості № 15 від 31.12.2021 Відповідач вправі достроково його розірвати незалежно від наявності у Позивача будь-якої заборгованості за ним, Відповідач повинен належно повідомити Позивача про використання цього права та з дотриманням вимоги про строк у тридцять днів до дня припинення договірних відносин. Однак Відповідач не дотримався наведеної договірної умови. Навпаки, Відповідач вчинив активні дії у формі заміни замків на дверях орендованого приміщення, що унеможливило доступ співробітників Позивача, а відтак провадження господарської діяльності юридичної особи.

Правовими підставами позову Позивач визначив ст. ст. 611, 629 та ч.1 ст. 759 ЦК України , ч. ч. 1 та 6 ст. 283 ГК України.

У відзиві на первісний позов Відповідач вимоги останнього не визнав , посилаючись насамперед на те, що протягом 28.03.2022- 16.06.2022 не отримував від Позивача будь-яких заяв чи скарг від його працівників про обмеження їх доступу до орендованого приміщення , і такий факт підтверджується листом Позивача від 01.06.22р., який останній вперше звернувся до Відповідача письмово. Наголошує відповідач також і на тій обставині, що Позивач, вказуючи про наявність факту недопуску його працівників до орендованого приміщення станом на 28.03.2022 лише через 2 місяці і 5 днів ( або через 66 календарних та 45 робочих днів) надсилає орендодавцеві 01 червня 2022 листа, у якому повідомляє про наявність акта та заяви про недопуск, які до листа не додає, так само як і не додає докази, що такі документи склали працівники орендаря. Відповідач також звертає увагу на те, що Позивач визнає факт допуску його працівників до орендованого приміщення для того, щоб забрати саме виробничі, а не особисті речі. Не заслуговують на увагу доводи позову про чинення перешкод у користуванні орендованим приміщенням працівникам орендаря засновником орендодавця, який не уповноважений здійснювати господарську діяльність від імені юридичної особи. Тоді як листування Позивач здійснював саме на адресу Відповідача в особі керівника юридичної особи. Відповідач вперше вимогу про сплату орендних та комунальних платежів , а також про односторонню відмову від договору оренди об`єкта нерухомості № 15 від 31.12.2021 на підставі умови п. 7.1 надіслав на юридичну адресу Позивача листом від 18.04.2022, однак яку останній не отримав. Позивач у числі додатків до позову подає повторну вимогу Відповідача від 16.06.2022 №19, визнаючи факт своєї інформованості про обов`язок передати орендоване приміщення 24.06.2022 за актом приймання-передачі, однак такий не здійснений і на день подання відзиву на позов. Обов`язок Позивача сплачувати орендну плату до припинення договірних орендних відносин визначений ст.ст. 759,762, 763 ЦК України та ст.ст. 283,284,286 ГК України , а обов`язок з повернення орендованого майна після їх припинення - нормами ст. 785 ЦК України. З врахуванням викладених доводів Відповідач просив у первісному позові відмовити.

Відповідач скористався правом подати зустрічну позовну заяву про стягнення 34822,75грн. Посилаючись на договір оренди об`єкта нерухомості № 15 від 31.12.2021 , Відповідач доводить, що наказом керівника юридичної особи №7 від 01.03.2022 у зв`язку з введенням воєнного стану в Україні з 01.03.2022 вирішено проводити нарахування орендної плати в розмірі 30% від договірної орендної суми. Відповідно до цього наказу, розмір місячної орендної плати для Позивача як відповідача за зустрічним позовом з 01.03.2022 склав 1644,00грн. Станом на 27.10.2022 заборгованість за Договором №15 складає 4348,00грн - борг з орендної плати за березень -травень, 21607,38 грн - борг за спожиту електроенергію у лютому 2022, 63,37грн - борг за спожиту електроенергію у березні 2022 та 8804,00грн - заборгованість за зберігання майна з 21.05.2022 до 31.10.2022.

Правові підставі зустрічного позову: ст.ст. 762 та 785 ЦК України.

У відзиві на зустрічну позовну заяву Позивач як відповідач вказує, що те, що недопуск робітників Позивача на об`єкт оренди стався 28 березня 2022 і саме цей факт пояснює неможливість вручення листа Відповідача про припинення договору та погашення боргу від 19.04.2022 безпосередньо. Зауважує, що Відповідач як позивач за зустрічним позовом не довів і не може довести факт знаходження працівників Позивача як відповідача за зустрічним позовом на об`єкті оренди як підставу для нарахування заборгованості за оренду. Наразі орендодавцем не спростовано обставин, закріплених у Акті від 28.03.2022 та про які повідомлено у листуванні від 01.06.2022 , а саме , одностороннього недопуску працівників орендаря на об`єкт оренди. Інших способів довести обмеження доступу до об`єкта оренди немає. Позивач визнає реальними лише відносини до 28 березня 2022 і в цій частині стягнення не заперечуються.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

31 грудня 2021 між ТОВ "Житомирська фабрика "Тетерів" (Орендодавець) та ТОВ "Компанія ЛВБ" (Орендар) укладено договір оренди об`єкта нерухомості № 15 на таких основних умовах:

- Орендодавець зобов`язується передати Орендареві у тимчасове користування нежиле приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера,75 загальною площею 137 кв.м ( п.п. 1.2.1, 1.2.2) ;

- Об`єкт нерухомості належить Орендодавцю на праві власності та передається згідно з Актом приймання-передачі, який підписують Орендодавець та Орендар ( п.1.3 та п.1.4);

- Об`єкт нерухомості передається для використання під виробництво ( п.1.5);

- договір укладено на строк до 31.12.2022, перебіг якого починається з дня підписання Сторонами Акта приймання-передачі ( а.с. 2.1);

- місячний розмір орендної плати за 1 кв.м становить 40,00грн, за 137 кв.м - 5480,00грн ( а.с. 3.1);

- орендну плату Орендар сплачує Орендодавцю у безготівковій формі на розрахунковий рахунок або в касу Орендодавця не пізніше 5 числа місяця , за поточний місяць ( п.3.2);

- орендар оплачує витрати на комунальні послуги , електроенергію , газ, телефон, витрати на утримання і експлуатацію Об`єкта нерухомості та інші послуги, згідно з виставленими рахунками Орендодавцем ( п.3.3);

- Орендодавець зобов`язаний своєчасно передати Орендареві Об`єкт нерухомості ( п.п. 4.1.1);

- Орендар зобов`язаний використовувати Об`єкт нерухомості відповідно до умов, зазначених у п.1.5 за його цільовим призначенням, здійснювати витрати на його утримання , у встановлені договором строки проводити розрахунки з орендної плати відповідно до умов, зазначених у розділі 3 договору, повернути Об`єкт нерухомості після припинення дії Договору або дострокового його розірвання Орендодавцю за Актом приймання-передачі протягом трьох календарних днів ( п.4.3.1, п. 4.3.4, п.4.3.9, п. 4.3.12);

- Орендар несе повну матеріальну відповідальність за збитки, завдані в разі звільнення ним Об`єкта нерухомості без письмового попередження Орендодавця або без складання Акта приймання-передачі Об`єкта нерухомості Орендодавцю. При цьому Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату за весь період користування до моменту підписання вказаного Акта ( п.5.7);

- будь-яка Сторона Договору має право розірвати даний Договір в односторонньому порядку у будь-який час, попередивши про це іншу Сторону за 30 (тридцять) календарних днів ( п.7.1);

- у випадку невиконання Орендарем вимог п. 4.3.12 Орендодавець має право створити комісію у складі 3 (трьох) чоловік, яка самостійно здійснює відкриття дверей в орендоване приміщення , проводить опис наявного в ньому майна Орендаря, демонтує таке майно та передає на відповідальне зберігання директору орендодавця. Про демонтаж майна комісія повідомляє Орендаря протягом 5-ти робочих днів з дня здійснення такого демонтажу ( п.7.5);

- повернення Об`єкта нерухомості Орендарем Орендодавцю оформляється актом, який підписують представники Сторін і з цього моменту Об`єкт нерухомості вважається фактично переданим Орендодавцю ( п.7.8) ( надалі у тексті - Орендар, Орендодавець, Договір оренди № 15 та Об`єкт нерухомості) ( а. с. 10-13).

01 січня 2022 Орендодавець та Орендар підписали Акт приймання-передачі майна до Договору оренди № 15 у якому підтвердили , що Об`єкт нерухомості призначений для використання під виробництво, передається в комплекті та в стані, які відповідають умовам Договору та його призначенню, і є придатним для використання Орендарем. Претензій щодо стану і якості Об`єкта нерухомості Орендарем не заявлено ( а.с. 14).

Як встановив суд , Орендар звернувся до Орендодавця з листом від 01.06.2022 , у якому , посилаючись на Договір оренди № 15 та Акт приймання-передачі майна до Договору оренди № 15 від 01.01.2022 , зазначив, що 28 березня 2022 отримав від співробітників повідомлення про відсутність доступу до Об`єкта оренди , оскільки на дверях приміщення замінений замок та навішений додатковий замок; що засновник Орендодавця повідомив про припинення Договору оренди № 15 в односторонньому порядку через заборгованість зі сплати спожитих комунальних послуг ; що Орендар просить надати пояснення щодо можливої співпраці, а у разі неможливості такої - навести підстави припинення Договору оренди № 15 ( надалі у тексті - Лист від 01.06.22р.) ( а. с. 23).

Орендарем надіслано Лист від 01.06.22р. Орендодавцеві рекомендованим з повідомленням та отримано останнім 13.06.22р. (а.с. 24-25).

Як встановив суд, Лист від 01.06.22р. надіслано без додатків, зокрема, документу, складеного станом на 28.03.2022 працівниками Орендаря щодо факту їх недопуску до використання Об`єкта нерухомості та доказів надіслання цього документу за місцем знаходження керівних органів Орендаря.

На Лист від 01.06.22р. Орендодавець відповів вимогою про сплату заборгованості за Договором оренди № 15 за вих. № 19 від 16.06.22р. ( надалі у тексті - Вимога про сплату боргу від 16.06.22р.).

У Вимозі про сплату боргу від 16.06.22р. Орендодавець вказує на те, що протягом 28.03.2022-16.06.2022 не отримував на свою адресу заяв або скарг представників Орендаря щодо обмеження доступу до Об`єкта нерухомості. Крім того, факт його використання працівниками Орендаря з 28.03.2022 можуть підтвердити відеозаписи з зовнішніх камер відео спостереження. Одночасно наголошено, що станом на 01.06.2022 борг з орендної плати складає 4348,00грн ( березень-травень) та заборгованість за електричну енергію за лютий складає 21607,38грн, а за березень 63,37грн. Окрім вимоги погасити борг, повернути Об`єкт нерухомості з оренди у строк до 20.06.2022, можливість застосування договірної умови п. 7.5 Договору оренди № 15 після 24.06.2022, Орендодавець звернув увагу Орендаря на свій лист від 18.04.22р. з додатками, який повернувся без вручення адресату 29.04.22р. з підстав відсутності Орендаря за місцем реєстрації.

У відповідь на Вимогу про сплату боргу від 16.06.22р. Орендар повторно звернувся до Орендодавця з листом від 22.06.22р. ( надалі у тексті - Лист від 22.06.22р.) ( а. с. 26).

У Листі від 22.06.22р. Орендар висловлює заперечення доводам Орендодавця про наявність факту користування Об`єктом оренди його працівниками, однак визнає, що єдиною можливістю , якою працівники скористалися - це отримали виробничі речі з орендованого приміщення у присутності Фетісова М.М. Натомість працівники склали та направили директору Орендаря лист із Актом про недопуск на робоче місце від 28.03.2022. Наголосив Орендар також на наявності у нього фото доказів нового замка на дверях Об`єкта нерухомості. Одночасно Орендар просив надати йому лист Орендодавця від 18.04.2022 з доказами його надіслання, калькуляцію заборгованості та записи із зовнішніх камер відео спостереження, які підтверджують факт використання працівниками Об`єкта оренди.

Орендарем надіслано Лист від 22.06.22р. Орендодавцеві рекомендованим з повідомленням та отримано останнім 28.06.22р. (а.с. 26-27).

Як встановив суд, Лист від 22.06.22р. також надіслано без додатків, зокрема, Акту про недопуск на робоче місце від 28.03.2022, складеного працівниками Орендаря, доказів надіслання цього акту за місцем знаходження керівних органів Орендаря, а також доказів надіслання наявних фото доказів нового замка на дверях Об`єкта нерухомості.

Суд також встановив, що Лист від 22.06.22р. не містить вказівки на конкретну календарну дату, у яку працівники змогли забрати виробничі речі з Об`єкта нерухомості, а також не містить відомостей за якими можна було б ці речі ідентифікувати.

Як встановив суд, Орендодавець , отримавши 28.06.22р. Лист від 22.06.22р., надав на нього відповідь Орендарю у формі повторної вимоги про сплату заборгованості за Договором оренди №15 ( надалі - Повторна вимога про сплату заборгованості за Договором оренди №15).

У Повторній вимозі про сплату заборгованості за Договором оренди №15 Орендодавець наголосив, що станом на 01.07.2022 заборгованість з орендних платежів в сумі 4348,00грн ( березень-травень) та за спожиту електроенергію в сумі 21607,38грн за лютий 2022 та 63,37грн за березень 2022 не сплачена . З цих підстав, Орендодавець вимагає погасити заборгованість та передати приміщення протягом 7 днів з моменту її отримання. До вимоги додані рахунки-фактури та акти виконаних робіт ( а.с. 91).

Повторну вимогу про сплату заборгованості за Договором оренди №15 надіслано цінним листом 04.07.2022 , однак яку Орендарем не отримано за юридичною адресою та повернуто відправнику за закінченням терміну зберігання ( а.с. 92,93).

Безпосередньо до суду у числі додатків до позову Орендар подав заяву від 28.03.2022 , що містить прізвища та ініціали п`яти підписантів , які ідентифікують себе робочим колективом виробничого цеху та повідомляють директора про те, надсилають Акт про недопуск до приміщень виробничого цеху за адресою: м. Житомир, пул. Святослава Ріхтера, 75 з одночасним доданням фотофіксації (а.с. 29).

Акт про недопуск на робоче місце складено 28.03.22р. у м. Житомирі та підписано тими ж підписантами, які стверджують, що цього дня не отримали доступу до приміщення швейного цеху, оскільки на вхідних дверях до приміщення замість замка Орендаря встановлено інший, до якого у них відсутні ключі ( а. с. 30).

Суд встановив, що в Акті про недопуск на робоче місце від 28.03.22р. відсутні ствердження про те, що на дверях орендованого приміщення був як замінений замок, так і навішений додатковий замок , тоді як про це зазначається у Листі від 01.06.22р.

Окрім заяви від 28.03.22р. та Акту про недопуск на робоче місце від 28.03.22р. Орендарем у числі додатків до позову не подано докази надіслання цих документів з міста Житомира у м. Київ того ж 28.03.22р. або після цієї дати , а також фотофіксації встановленого на дверях орендованого приміщення замка.

До позовної заяви Орендарем не подано докази на підтвердження тій обставині, що Орендар після отримання Об`єкта нерухомості за Актом приймання-передачі майна до Договору оренди № 15 станом на 01.01.2022 встановив свій замок на дверях орендованого приміщення з дозволу Орендодавця, зафіксував його ідентифікуючі ознаки у будь-який спосіб, визначив відповідальну особу (осіб) за використання ключів та передав один ключ Орендодавцю для можливості доступу до Об`єкта нерухомості за умовою п.4.2. 1 Договору оренди № 15.

Як встановив суд, наказом Орендодавця № 7 від 01.03.2022 у зв`язку з введенням воєнного стану в Україні з 01.03.2022 проводити нарахування орендної плати за територію в розмірі 30% від суми орендної плати, яка вказана в договорах оренди, на весь час дії воєнного стану (а.с. 85).

Судом встановлено, що Орендодавець звернувся до Орендаря з повідомленням про припинення Договору оренди № 15 та сплату заборгованості від 18.04.2022 за вих. № 5 ( надалі у тексті - Повідомлення про припинення Договору оренди № 15).

У Повідомленні про припинення Договору оренди № 15 Орендодавець посилається на умову п. 7.1 цього Договору та доводить до відома Орендаря, що здійснює право на одностороннє його розірвання з 20.05.2022 з тих підстав, що Орендар не сплачує орендну плату за 2 місяці у загальному розмірі 3288,00грн та витрати на електроенергію у лютому в розмірі 21607,38грн та в березні 63,37грн. Одночасно Орендодавець просить як погасити борг, так і повернути приміщення 20.05.2022, та попереджає про наявність у нього права здійснити доступ до приміщення створеною комісією .

До Повідомлення про припинення Договору оренди № 15 додані рахунки-фактури № 94 від 31.03.2022 та № 112 від 04.04.2022, акти прийому-передачі виконаних робіт від 31.03.2022 та від 29.04.2022. Листом з описом вкладення Повідомлення про припинення Договору оренди № 15 з додатками відправлено Орендарю на юридичну адресу , однак поштове відправлення повернулося без вручення за закінченням терміну зберігання ( а.с. 61-63).

В ході вирішення спору Орендар сплатив 10000,00грн згідно платіжної інструкції № 513 від 11.01.2023 та 52 від 07.02.2023 як компенсацію комунальних послуг .

У судових дебатах представники сторін підтримали доводи та заперечення первісного та зустрічного позовів.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

1. Взаємопов`язаність зустрічного та первісного позовів може виражатись, серед іншого, у підставах цих позовів або поданих доказах. Зважаючи на положення ч.2 ст. 180 Кодексу, зустрічний позов приймається до спільного розгляду з первісним позовом за умови не лише їх взаємопов`язаності, а й доцільності їх спільного розгляду (п.п. 44 та 45 постанови ВПВС від 20.03. 2019 року у справі № 910/2987/18).

За загальним правилом, подання зустрічного позову, задоволення якого виключатиме повністю або частково задоволення первісного позову, має на меті довести відсутність матеріально-правової підстави для задоволення первісного позову через відсутність матеріальних правовідносин, з яких випливає суб`єктивне право позивача за первісним позовом ( п. 45 постанови ВПВС від 20.03. 2019 року у справі № 910/2987/18).

Фактично розгляд обох позовів в одному провадженні суд вважає доцільним з підстав суб`єктного складу спірних відносин, обставин через які вони виникли , а саме з Договору оренди № 15, та ухвалення за результатами їх вирішення одного рішення суду, що відповідає принципу правової визначеності. Адже правило, якого намагається дотримуватися ВПВС у своїй практиці, це «один спір - один процес» (https://supreme.court.gov.ua/supreme/pres-centr/zmi/915159/).

2. Укладений між сторонами Договір оренди № 15 за своєю правовою природою є договором оренди (найму).

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною п.1 ст. 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Крім того, обставини, зазначені у нормі ч. 6 ст. 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з ч.6 ст. 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Відсутність у ч.6 ст. 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством ( постанова ВПВС від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16).

Тобто Орендар повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини.

Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які Орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а Орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини Орендодавця, через дію непереборної сили, тощо. Якщо Орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Аналогічна правова позиція щодо застосування положень статті 762 ЦК України викладена у постановах Верховного Суд від 16.11.21р. у справі № 910/14244/20, від 14.06.22р.у cправі № 910/3536/21.

Натомість у цій справі Орендар хоч і не заявляє про відсутність підстав для звільнення його від орендної плати на підставі ч.6 ст. 762 ЦК України, однак вчиненим первісним позовом про усунення перешкод фактично доводить наявність обставин про неможливість користування Об`єктом нерухомості з 28.03.2022 та до цих пір.

Отже, зважаючи на викладене та наведені положення законодавства, обставини стосовно неможливості використання Орендарем з незалежних від нього причин у своїй господарській діяльності Об`єкта нерухомості за Договором оренди № 15 підлягали доказуванню ним на загальних підставах ( ст. 73-78 ГПК України).

Обставини, які підлягають встановленню судом у справі, - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків (п. 7.10 постанови ВПВС від 01.09.20р. у справі № 907/29/19).

Орендар у первісному позові посилається на ч.1 ст. 759 ЦК України згідно з якою наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування. Аналогічна наведеній є норма ч.1 ст. 283 ГК України.

Судом встановлено і ця обставина визнається сторонами спору, що Об`єкт оренди - нежитлове приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера, 75, площею 137 кв.м передано Орендарю за актом приймання-передачі майна до договору оренди об`єкта нерухомості №15 від 31.12.2021 - 01 січня 2022р.

В свою чергу, правові наслідки непередання майна наймачеві визначені у статті 766 ЦК України.

Так, якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Таким чином, якщо дійсно наймодавець не передає майно, то наймач має чітко визначені способи захисту свого права та на цій стадії існування договірних відносин у нього навіть не виникає обов`язку сплачувати орендну оренду.

Стаття 762 ЦК України, окрім частини 6, яка допускає випадки звільнення орендаря від орендної плати після того, як об`єкт оренди було передано наймодавцем, містить частину 4 згідно якої наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

При застосуванні ч.ч. 4 та 6 статті 762 ЦК України слід враховувати , що за ч.4 йдеться про меншу можливість користування майном орендарем , але все-таки , користування, а за ч. 6 - про абсолютну неможливість користування майном. Однак це не означає, що приписи ч.6 ст. 762 ЦК України застосовуються як підстава для звільнення від сплати орендної плати у випадку, коли наймач не користується орендованим майном при наявності для цього абсолютної можливості.

За первісним позовом Орендар просить суд визнати протиправними дії Орендодавця з обмеження доступу до нежитлового приміщення та припинити обмеження доступу Орендаря до нежитлового приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера, 75, площею 137 кв.м з боку Орендодавця.

Положеннями статті 20 Господарського кодексу України та статті 16 ЦК України визначені способи захисту прав і законних інтересів суб`єктів господарювання.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Законом не передбачений такий спосіб захисту цивільних прав або інтересів, як визнання незаконною бездіяльності суб`єкта цивільних правовідносин, адже задоволення відповідної вимоги не здатне призвести до захисту прав, а лише може бути використане для захисту інших прав або інтересів. Тому, встановлення певних обставин не є належним способом захисту права та охоронюваного законом інтересу, оскільки розглядаючи таку вимогу, суд не здійснює захисту прав та охоронюваних законом інтересів учасників господарських відносин (п. 5.28 постанови ВПВС від 14.05.19р. у справі № 910/16744/17).

Щодо позовної вимоги Орендаря зобов`язати Орендодавця усунути перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням за адресою: м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера, 75, площею 137 кв.м ( Об`єкт оренди).

Відповідно до статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі.

Зі змісту прохальної частини позовної заяви вбачається, що Орендар, звертаючись до суду з позовом про захист порушеного, на його думку, права оренди, обрав спосіб захисту свого права шляхом зобов`язання Орендодавця усунути перешкоди у користуванні Об`єктом оренди, не ідентифікувавши, при цьому, ці перешкоди та не визначивши спосіб їх усунення.

Як встановив суд , Орендар звернувся до Орендодавця з листом від 01.06.2022 , у якому , посилаючись на Договір оренди № 15 та Акт приймання-передачі майна до Договору оренди № 15 від 01.01.2022 , зазначив, що 28 березня 2022 отримав від співробітників повідомлення про відсутність доступу до Об`єкта оренди , оскільки на дверях приміщення замінений замок та навішений додатковий замок; що засновник Орендодавця повідомив про припинення Договору оренди № 15 в односторонньому порядку через заборгованість зі сплати спожитих комунальних послуг ; що Орендар просить надати пояснення щодо можливої співпраці, а у разі неможливості такої - навести підстави припинення Договору оренди № 15 ( а. с. 23).

Орендарем надіслано Лист від 01.06.22р. Орендодавцеві рекомендованим з повідомленням та отримано останнім 13.06.22р. (а.с. 24-25).

Як встановив суд, Лист від 01.06.22р. надіслано без додатків, зокрема, документу, складеного станом на 28.03.2022 працівниками Орендаря щодо факту їх недопуску до використання Об`єкта нерухомості та доказів надіслання цього документу за місцем знаходження керівних органів Орендаря.

Орендар п заяву від 28.03.2022 , що містить прізвища та ініціали п`яти підписантів, які ідентифікують себе робочим колективом виробничого цеху та повідомляють директора про те, надсилають Акт про недопуск до приміщень виробничого цеху за адресою: м. Житомир, пул. Святослава Ріхтера, 75 з одночасним доданням фотофіксації подав лише до суду як додатки до позову (а.с. 29).

Оскільки Орендар надіслав Орендодавцеві Лист від 01.06.2022 і останній його отримав, в тому самому порядку Орендар міг довести до відома обставини недопуску своїх працівників до Об`єкту нерухомості станом на 28.03.2022р.

Акт про недопуск на робоче місце складено 28.03.22р. у м. Житомирі та підписано тими ж підписантами, які стверджують, що цього дня не отримали доступу до приміщення швейного цеху, оскільки на вхідних дверях до приміщення замість замка Орендаря встановлено інший, до якого у них відсутні ключі ( а. с. 30).

Суд встановив, що в Акті про недопуск на робоче місце від 28.03.22р. відсутні ствердження про те, що на дверях орендованого приміщення був як замінений замок, так і навішений додатковий замок , тоді як про це зазначається у Листі від 01.06.22р.

Тобто є певна невідповідність про суть обставин ( юридичного факту), що начебто мав місце 28.03.2022, які зафіксовані в Акті про недопуск на робоче місце від 28.03.22р. , тоді як у Листі від 01.06.22р. ця обставина доповнена тим, що окрім заміни замка на вхідних дверях, ще був навішений додатковий замок.

Заява від 28.03.22р. та Акт про недопуск на робоче місце від 28.03.22р. Орендарем, як вже наголосив суд, є додатками до позову , і оскільки докази надіслання цих документів з міста Житомира у м. Київ того ж 28.03.22р. або після цієї дати, а також фотофіксації встановленого на дверях орендованого приміщення замка не подані, суд ставить під сумнів їх належність як засобів доказування ( ст. 76 ГПК України).

До позовної заяви Орендарем також не подано докази на підтвердження тій обставині, що Орендар після отримання Об`єкта нерухомості за Актом приймання-передачі майна до Договору оренди № 15 станом на 01.01.2022 встановив свій замок на дверях орендованого приміщення з дозволу Орендодавця, зафіксував його ідентифікуючі ознаки у будь-який спосіб, визначив відповідальну особу (осіб) за використання ключів та передав один ключ Орендодавцю для можливості доступу до Об`єкта нерухомості за умовою п.4.2. 1 Договору оренди № 15.

Таким чином, вимоги первісного позову повністю недоведені , що має наслідком відмову у позові.

У зустрічному позові Орендодавець просить стягнути з Орендаря кошти як вимога про зберігання речі після розірвання договору оренди в односторонньому порядку.

За частиною третьою статті 615 ЦК України внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.

Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана з правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 ЦК України, статей 283, 284, 286 ГК України. З припиненням договірних відносин у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ.

Отже, з моменту розірвання договору оренди з ініціативи Орендодавця в Орендаря припиняється обов`язок сплачувати орендні платежі, натомість виникає обов`язок негайно повернути об`єкт оренди у відповідному стані.

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 ЦК України.

Чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар вважається повідомленим чи способів такого повідомлення; у договорі сторони також не передбачили будь-які домовленості щодо того, коли вважається здійсненим повідомлення сторони про припинення чи зміну договору.

Разом з тим, орендуючи спірне майно, відповідач діє як суб`єкт господарювання в межах господарських правовідносин, забезпечуючи себе необхідними матеріально-технічними ресурсами.

Суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин у сфері господарювання здійснюють свою діяльність у межах встановленого правового господарського порядку, додержуючись вимог законодавства (частина друга статті 3 Господарського кодексу України (далі - ГК України).

Обов`язковою передумовою здійснення господарської діяльності є державна реєстрація суб`єкта господарювання, що забезпечує реалізацію принципів публічності, загальновідомості і достовірності даних про господарюючих суб`єктів; відповідно до пункту 3 частини четвертої статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» в Єдиному державному реєстрі містяться такі відомості про місцезнаходження юридичної особи;

Здійснюючи підприємницьку діяльність, підприємець вступає у повсякденні відносини з іншими суб`єктами господарської діяльності, а тому останні можуть потребувати оперативної взаємодії з підприємцем у господарській діяльності, зокрема задля проведення переговорів, співпраці у здійсненні прав та виконанні обов`язків, вчинення односторонніх правочинів, можливості обміну інформацією за договором. Звідси, зокрема, випливає обов`язок підприємця забезпечити доступність власних контактів, у тому числі можливість звернення до підприємця письмово в розумний строк.

Загальний порядок укладання, зміни та розірвання господарських договорів, які вчиняються в письмовій формі, пов`язує момент реалізації учасником правовідносин власного волевиявлення на виникнення, зміну чи припинення правовідносин зі здійсненням ним такого волевиявлення в належний спосіб.

Пунктом 6 статті 3 ЦК України закріплений принцип справедливості, добросовісності та розумності. Зазначений принцип включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори.

У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення Договору оренди № 15 за умовою п.7.1 є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

У цій справі суд з`ясув, що Орендодавець своїм наказом № 7 від 01.03.2022 у зв`язку з введенням воєнного стану в Україні з 01.03.2022 вирішив проводити нарахування орендної плати за територію в розмірі 30% від суми орендної плати, яка вказана в договорах оренди, на весь час дії воєнного стану (а.с. 85). Судом встановлено, що вже станом на 18.04.2022 Орендодавець на підставі п.7.1 Договору оренди № 15 звернувся до Орендаря з повідомленням про припинення Договору оренди № 15 та сплату заборгованості від 18.04.2022 за вих. № 5

У Повідомленні про припинення Договору оренди № 15 Орендодавець доводить до відома Орендаря, що здійснює право на одностороннє його розірвання з 20.05.2022 з тих підстав, що Орендар не сплачує орендну плату за 2 місяці у загальному розмірі 3288,00грн ( 1644,00грн х 2 ) та витрати на електроенергію у лютому в розмірі 21607,38грн та в березні 63,37грн. Одночасно просить як погасити борг, так і повернути приміщення 20.05.2022. Повідомлення про припинення Договору оренди № 15 з додатками відправлено Орендарю на юридичну адресу, однак поштове відправлення повернулося без вручення за закінченням терміну зберігання ( а.с. 61-63).

Повідомлення про припинення Договору оренди № 15 з додатками надсилалось Орендарю рекомендованим листом з повідомленням про вручення відповідно до вимог Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністру України № 270 від 5 березня 2009 року, тому є належним ( постанова ВПВС від 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19).

Однак суд критично оцінює правомірність застосування Орендодавцем умови п.7.1 Договору оренди № 14 станом на 18.04.2022, тобто в умовах воєнного стану в Україні та його гострої фази.

У ч. 3 ст. 291 ГК України передбачено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.

Як вже мотивував суд, у Повідомленні про припинення Договору оренди № 15 Орендодавець доводить до відома Орендаря, що здійснює право на одностороннє його розірвання з 20.05.2022 з тих підстав, що Орендар не сплачує орендну плату за 2 місяці у загальному розмірі 3288,00грн ( 1644,00грн х 2 ), хоча станом на 18.04.2022 строк у два місяці ще не настав.

Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Однак останні у договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також, якщо ці відносини врегульовані імперативними нормами. Домовленість сторін договору про врегулювання відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення.

Як наголошує Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.11.2022 у справі № 904/4790/21 при виконанні договору має застосовуватися критерій істотності порушення договірних умов , оскільки зворотне може призвести до того, що кредитор, який має відповідно до договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 14 ГПК України учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Саме тому, суд вважає вимоги Орендодавця про стягнення 4348,00грн заборгованості з орендної плати (березень-травень 2022) правомірними , а також вимоги про стягнення 11607,38грн залишку боргу за спожиту електроенергію у лютому 2022 року та 63,37грн боргу за спожиту електроенергію у березні 2022 року. Натомість вимоги про стягнення 8804,00грн заборгованості за зберігання майна з 21.05.2022 до 31.10.2022 безпідставні. У їх задоволенні суд відмовляє.

Законодавчо встановлені вимоги до доказів у господарському судочинстві визначають, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять у предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (статті 76, 77 ГПК України) (п. 4.33 постанови ВПВС від 29.06.21р. у справі № 910/23097/17).

Орендар не довів, що вимоги Орендодавця про стягнення боргу за спожиту електроенергію мали доводитись іншими засобами доказування , ніж рахунками Орендодавця, про що сторони домовились у п. 3.3 Договору оренди №15. Більше того, про зазначені вимоги Орендодавця Орендарю було відомо ще у червні 2022, що не перешкоджало прибути за місцем знаходження Об`єкта нерухомості та встановити за показниками лічильника обсяг спожитої електричної енергії та визначити її загальну вартість. З врахуванням викладеного, доводи Орендаря про те, що тягар доказування цих позовних вимог ще іншими засобами доказування несе саме Орендодавець не заслуговують на увагу.

Щодо розподілу судового збору

ТОВ "Компанія ЛВБ" за позов у складі двох вимог немайнового характеру сплатило судовий збір у розмірі 2481,00грн згідно платіжного доручення № 493 від 30.08.22р. та 2481,00 грн згідно платіжного доручення № 495 від 03.10.22р.

У зв`язку з відмовою у первісному позові судовий збір покладається на сторону, яка його сплатила ( п.2 ч.1 ст. 129 ГПК України).

ТОВ "Житомирська фабрика "Тетерів" за майновий позов з ціною 34822,75грн сплатило судовий збір у розмірі 2481,00грн згідно платіжного доручення № 251 від 27.10.22р.

У зв`язку із частковим задоволенням зустрічного позову судовий збір розподіляється пропорційно розміру задоволених вимог та в сумі 1853,75грн стягується з ТОВ "Компанія ЛВБ".

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирська фабрика "Тетерів" задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія ЛВБ" ( 04112, м. Київ, вул. Олени Теліги, б.3 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирська фабрика "Тетерів" (10002, м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера, 75, ):

- 4348,00грн заборгованості з орендної плати (березень-травень 2022),

- 11607,38грн боргу за спожиту електроенергію у лютому 2022 року,

- 63,37грн боргу за спожиту електроенергію у березні 2022 року,

- 1853,75грн судового збору.

Видати наказ.

3 У стягненні 8804,00грн заборгованості за зберігання майна з 21.05.2022 до 31.10.2022 відмовити.

4. Закрити провадження в частині стягнення 10000,00грн боргу за спожиту електроенергію у лютому 2022 року із загальної суми 21607,38грн.

5. У задоволенні первісного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія ЛВБ" визнати протиправними дії ТОВ "Житомирська фабрика "Тетерів" з обмеження доступу ТОВ "Компанія ЛВБ" до нежитлового приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера,75 площею 137 кв.м, припинити обмеження доступу до цього приміщення та зобов`язати ТОВ "Житомирська фабрика "Тетерів" усунути перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням за адресою: м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера,75 площею 137 кв.м відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 17.02.23

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати:

1 - в справу

2- позивачу ТОВ "Компанія "ЛВБ" (рек. з пов.) + на ел. пошту адвоката: ІНФОРМАЦІЯ_1

3- відповідачу "Тетерів" (рек. з пов. ) + на ел. пошту: