ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________
_______________________________________________________________
УХВАЛА

"01" лютого 2023 р. м. Житомир Справа № 906/911/22

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Машевської О.П.,

за участю секретаря судового засідання: Риданової Є.С.

розглянувши заяву Товариства про забезпечення позову від 24.11.22р. (вх. г/с №01-44/1365/22 від 24.11.22р.), подану його представником адвокатом Анатолієм Ткачуком у справі

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Олвіта-Буд" (с.Оліївка)

до Територіальної громади в особі Оліївської сільської ради (с. Оліївка)

про визнання протиправними і скасування рішень, та визнання договору оренди землі поновленим,

за участю представників сторін:

від позивача: Ткачук А.О., адвокат, ордер серії АМ №1034325 від 17.10.22р.

від відповідача: Черниш О.М., адвокат, ордер серії АМ №1037585 від 24.11.22р.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Олвіта-Буд" у позові до Територіальної громади в особі Оліївської сільської ради (надалі - Товариство та Сільська рада) просить:

- визнати протиправним та скасувати рішення 27 сесії VIII скликання Сільської ради "Про врегулювання правовідносин" від 09.09.2022 № 653;

- визнати протиправним та скасувати рішення 18 сесії VII скликання Сільської ради "Про звернення до ТОВ "Олвіта-Буд" щодо розірвання договору оренди землі від 12.04.2022 № 561;

- визнати поновленим на 4(чотири) роки, а саме до 01 лютого 2026 року, договір оренди землі від 01.02.2018, з врахуванням змін, внесених додатковою угодою від 2022 року, зареєстрований Житомирською філією державного підприємства "СЕТАМ", про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 12 березня 2018 за № 25274870, укладений між Сільською радою та Товариством, щодо земельної ділянки, межі якої визначено в натурі ( на місцевості) та без зміни її цільового призначення, площею 2,4350 га ( кадастровий номер :08:001:0097), розташованої за адресою: Житомирська область, Житомирський район, Оліївська сільська рада, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 01.02.2018 з врахування змін, внесених додатковою угодою від 2022 у запропонованій редакції ( надалі - Земельна ділянка 0097).

Господарським судом Житомирської області ухвалою суду від 28.10.22р. провадження у справі відкрито за правилами загального позовного провадження.

24.11.22р. судом отримано заяву Товариства про забезпечення позову від 24.11.22р. (вх. г/с №01-44/1365/22 від 24.11.22р.), подану його представником адвокатом Анатолієм Ткачуком (надалі - Заява про забезпечення позову від 24.11.22р.).

У Заяві про забезпечення позову від 24.11.22р. Товариство просить суд до набрання рішенням суду законної сили рішення заборонити Сільській раді вчиняти будь-які дії по розпорядженню Земельною ділянкою 0097 (поділ, виділ, відчуження, передача в оренду третім особам).

Обґрунтування підставам для вжиття заходів забезпечення позову є наступним: право оренди Земельної ділянки 0097 зареєстроване у встановленому законом порядку на строк до 01.02.2022, однак Сільська рада , з посиланням на прийняті рішення № 454 від 22.02.2019 "Про розподіл земельної ділянки" та № 561 від 12.04.2019 " Про звернення до ТОВ "Олвіта-Буд" щодо розірвання договору оренди землі , вимагала достроково у строк до 15.08.2019 розірвати договір оренди землі №б/н від 01.02.2018; однак через відсутність для цього законних та договірних підстав Сільська рада не зверталась до суду з такими вимогами упродовж 2019-2022 років; в свою чергу, Товариство, виконуючи належним чином обов`язки за договором оренди землі №б/н від 01.02.2018 та оскільки строк його дії закінчувався 01.02.22р., звернулось із заявою від 23.12.2021 № 8-12/21 ( зареєстрована в ЦНАП Сільської ради 28.12.2021 за № 7903); однак у визначений чинним законодавством місячний строк, Сільська рада відповіді на заяву Товариства не надала; лише листом від 23.09.2022 за № 802/02-10/22 повідомлено про прийняття рішення № 635 від 09.09.2022, згідно з яким вирішено вважати договір оренди землі №б/н від 01.02.2018 припиненим з 01.02.2022 та рекомендовано вирішити питання про повернення сплаченої орендної плати за період, що минув після припинення орендних відносин.

У Заяві про забезпечення позову від 24.11.22р. Товариство доводить про неприйнятність рішення Сільської ради в частині поділу Земельної ділянки 0097 на дві окремі ділянки (ділянка №1- 1,2350га, ділянка №2 -1,2000га) з правом отримати в оренду ту з них, в межах якої розташований об`єкт незавершеного будівництва для його продовження, оскільки таке рішення порушує законні очікування Товариства і надалі користуватися на умовах оренди Земельною ділянкою 0097 загальною площею 2,4350 га.

Товариство вважає, що Сільська рада, незалежно від судового вирішення спору, що виник на стадії поновлення договору оренди землі № б/н від 01.02.2018, не обмежена у праві вчинених дій, направлених на розпорядження спірним майном, та має можливість вчинити поділ, відчужити, передати в оренду дане майно на користь третіх осіб до ухвалення рішення у даній справі.

Заборона Сільській радів вчиняти відповідні дії є тимчасовим заходом , направленим на недопущення ускладнення чи унеможливлення ефективного захисту порушеного інтересу Товариства , за яким він звернувся до суду.

Правило ч.4 ст. 140 ГПК України допускає можливість розглянути Заяву про забезпечення позову від 24.11.22р. у судовому засіданні, а принцип рівності сторін передбачає право Сільської ради письмово заперечити проти застосування зазначеного процесуального механізму.

Ухвалою суду від 24.11.22р. прийнято до розгляду Заяву про забезпечення позову від 24.11.22р. та встановлено Сільській раді строк до 09.12.22р. включно подати письмово викладені заперечення (міркування, аргументи) проти її задоволення.

Станом на 13.12.22р. Сільська рада не скористалась як правом подати відзив на позов, так і подати заперечення на Заяву про забезпечення позову від 24.11.22р.

У день проведення підготовчого засідання представник Сільської ради адвокат Олександр Черниш заявив клопотання ( вх. № г/с 18669/22 від 13.12.22р.) відкласти розгляд справи з підстав зайнятості в іншому процесі в смт. Ружин та через складні погодні умови об`єктивно не може прийняти участь у цій справі. Клопотання не містить причин невиконання вимог ухвали суду від 24.11.22р.

У підготовчому засіданні 13.12.22р. розпочато розгляд по суті Заяви про забезпечення позову від 24.11.22р. за участю представників Товариства та Сільської ради.

За змістом ч.4 ст. 140 ГПК України при розгляді заяви про забезпечення позову суд може витребувати в заявника додаткові пояснення та додаткові докази, яких недостатньо для вирішення зазначеного процесуального питання.

Ухвалою суду від 13.12.22р. відкладено розгляд Заяви про забезпечення позову від 24.11.22р. та ухвалено Товариству подати докази на підтвердження тим обставинам, що для будівництва комплексу багатоквартирних будинків необхідною є земельна ділянка площею 2,4350га.

05.01.23р. представник позивача ТОВ "Олвіта-Буд" адвокат Анатолій Ткачук подав заяву про надання письмових доказів від 05.01.23р. в якій вказав, що згідно техніко-економічних показників в межах території проектування, площа земельної ділянки з кадастровим номером :08:001:0097 становить 24350, 0 м.кв., з яких: площа забудови складає 6849,5 м.кв., площа озеленення - 4299, 5 м.кв., площа асфальтобетонного покриття -6184,0 м.кв., тротуарне замощення - 3175, 0 м.кв., майданчики - 3842, 0 м.кв. На даній земельній ділянці у встановленому порядку зареєстровано право власності позивача на об`єкт незавершеного будівництва, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №311497415 від 04.10.22р. У разі зменшення площі земельної ділянки, відповідно буде змінено її кадастровий номер та в результаті чого всі чинні дозвільні документи на будівництво будуть скасовані. Додатково до вказаної заяви подав копію витягу з Генерального плану забудови об`єкта "Будівництво групи багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом (1 черга) на землях запасу Оліївської сільської ради по вул. Ватутіна, в м. Житомир".

Ухвалою суду від 16.01.23р. оголошена перерва в підготовчому засіданні до 01.02.23р. Після перерви розгляд Заяви про забезпечення позову від 24.11.22р. продовжено за участю представників Товариства та Сільської ради.

Представник Товариства подав додаткові докази, які, на його думку, доводять обґрунтованість Заяви про забезпечення позову від 24.11.22р. Йдеться про рішення Сільської ради № 778 від 20.01.23р. "Про надання дозволів на розроблення містобудівної документації" , вступна частина якого , окрім посилання на законодавчі норми, підставою його прийняття визначає рішення № 454 від 22.02.19р. "Про розподіл земельної ділянки", яким, власне, і вирішено поділити Земельну ділянку 0097 загальною площею 2,4350 га на дві земельні ділянки площею 1,23 га та 1,2 га відповідно. Окрім того, представник Товариства подав додаткові докази на підтвердження тим обставинам, що оскільки передбачалось будівництво трьох багатоповерхових (секційних) житлових будинків 1 черги, із загальною площею забудови 2,4350 га, для його завершення загальна площа земельної ділянки не може бути меншою.

Представник Сільської ради в усній формі заперечив про задоволення Заяви про забезпечення позову від 24.11.22р., вказуючи , серед іншого, на те, що прийняті Сільською радою рішення № 454 від 22.02.2019 "Про розподіл земельної ділянки" та № 561 від 12.04.2019 "Про звернення до ТОВ "Олвіта-Буд" щодо розірвання договору оренди землі" так і не були реалізовані, в тому числі, шляхом дострокового розірвання договору оренди землі № б/н від 01.02.2018 у судовому порядку. Рішення Сільської ради № 635 від 09.09.2022, згідно з яким вирішено вважати договір оренди землі № б/н від 01.02.2018 припиненим з 01.02.2022 не є підставою для вчинення дій щодо розпорядження Земельною ділянкою 0097 у спосіб, визначений Товариством у Заяві про забезпечення позову від 24.11.22р., тим більше під час вирішення спору у суді. Не є таким рішення Сільської ради № 778 від 20.01.23р. "Про надання дозволів на розроблення містобудівної документації", оскільки прийняте у сфері регулювання містобудівної діяльності та в межах повноважень власника Земельної ділянки 0097.

Заслухавши представників Товариства та Сільської ради, суд дійшов висновку відмовити у задоволенні Заяви про забезпечення позову від 24.11.22р. Мотиви суду наступні.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди (стаття 15 Закону України "Про оренду землі").

Згідно зі статтею 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Як встановлено судом, пунктом 7 договору оренди землі № б/н від 01.02.2018 передбачено, що він укладений терміном на чотири роки, з врахуванням ч.1 ст. 254 ЦК України, до 01.02.2022.

Обставину припинення договору оренди землі № б/н від 01.02.2018 з підстави закінчення строку, на який його було укладено, визнають обидві сторони - Товариство та Сільська рада.

Відповідно до п.1 ст. 45 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" Велика Палата Верховного Суду у визначених законом випадках здійснює перегляд судових рішень у касаційному порядку з метою забезпечення однакового застосування судами норм права.

Отже, саме Велика Палата Верховного Суду є спеціально створеним колегіальним органом Верховного Суду, метою діяльності якого є забезпечення однакового застосування судами норм права.

Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17 зазначила, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

Так, згідно з останньою правовою позицією, викладеною у п. 41 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду виклала правовий висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Згідно з відомостями Інформаційної довідки № 311497415 від 04.10.2022 право оренди Земельної ділянки 0097 зареєстровано за Товариством строком на 4 (чотири) роки, з правом пролонгації ( а. с. 33).

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

В контексті спору, що розглядається, договір оренди землі № б/н від 01.02.2018 укладено під час дії статті 33 Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV в редакції Закону України № 1983-VIII від 23.03.2017, яка не змінювалась у період часу з 04.06.2017 до 01.01.2019.

Відповідно до ч.1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки ( ч.2 цієї статті Закону).

Як встановлено судом, пунктом 20 договору оренди землі № б/н від 01.02.2018 передбачено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Обставину неповернення Земельної ділянки 0097 з оренди після 01.02.2022 Товариство та Сільська рада не заперечують.

З цих підстав, релевантними до врахування у цій справі є висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 22.09.2020 у цивільних справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 про те, що орендодавець зі свого боку в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися з вимогою про звільнення земельної ділянки.

В тому числі, як доводить зміст правових висновків Великої Палати Верховного Суду , викладених у п. п. 83 та 84 постанови від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20 в частині застосування статті 152 ЗК України, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме буде усунене те чи інше порушення, в тому числі, шляхом демонтажу споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці. Судова практика Верховного Суду доводить, що спори між орендарем та власником земельної ділянки, в тому числі переданої в оренду для будівництва житлового будинку, також вирішуються за правилами ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на дату виникнення договірних відносин, якщо вони виникли до 16.01.2020 (постанова Верховного Суду від 07.06.2022 у cправі № 906/400/21).

В силу ст. 136 ГПК України, господарський суд за заявою учасника справи має право вжити передбачених статтею 137 цього Кодексу заходів забезпечення позову. Забезпечення позову допускається як до пред`явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 137 ГПК України, позов забезпечується, зокрема, забороною відповідачу вчиняти певні дії.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 17.12.2021 по справі № 922/1930/21 дійшов висновку про те, що оскільки позивач звернувся до суду з немайновою позовною вимогою, судове рішення у разі задоволення якої не вимагатиме примусового виконання, то в даному випадку має застосовуватися та досліджуватися така підстава вжиття заходів забезпечення позову, як достатньо обґрунтоване припущення, що невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся до суду. При цьому в таких немайнових спорах має досліджуватися чи не призведе невжиття заявленого заходу забезпечення позову до порушення вимоги щодо справедливого та ефективного захисту порушених прав, оскільки позивач не зможе їх захистити в межах одного цього судового провадження за його позовом без нових звернень до суду.

З врахуванням викладеного, підстави вважати, що Сільська рада всупереч імперативної вимоги ст. 34 Закону України "Про оренду землі" та під час вирішення немайнового спору за правилами ст.33 цього Закону, що діяла станом на дату укладення договору оренди землі № б/н від 01.02.2018, вчинятиме дії щодо розпорядження Земельною ділянкою 0097 шляхом її поділу, виділу, відчуження, передачі в оренду третім особам тощо відсутні.

Суд також враховує правову позицію Верховного Суду про те, що під час вирішення питання щодо забезпечення позову обґрунтованість позову не досліджується, адже це питання є предметом дослідження судом під час розгляду спору по суті ( постанови Верховного Суду від 17.12.18р. у справі № 914/970/18, від 10.11.20р. у справі № 910/1200/20, від 06.10.22р. у справі № 910/12087/21).

Про відмову у забезпеченні позову суд постановляє ухвалу ( ч.6 ст. 140 ГПК України).

Керуючись ч.6 ст. 140, ст.ст. 234-235 ГПК України, господарський суд

УХВАЛИВ:

Відмовити Товариству з обмеженою відповідальністю "Олвіта-Буд" (с.Оліївка) у задоволенні заяви про забезпечення позову від 24.11.22р. (вх. г/с №01-44/1365/22 від 24.11.22р.).

Ухвала підписана 01.02.2023, набрала законної сили та підлягає апеляційному оскарженню.

Суддя Машевська О.П.

Друк:

1 - в справу

2- позивачу на юридичну адресу ( рек. з пов.) + на ел. пошти: , ,

3- відповідачу на юридичну адресу (рек.) + на ел. пошту: , +