ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________
_______________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" лютого 2023 р. м. Житомир Справа № 906/956/22

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Риданової Є.С.

за участю представників сторін:

від позивача: Мудрик С.В., довір. № 79 від 22.08.22р.

від відповідача: не прибув

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради

до Житомирської обласної громадської організації "Милосердя"

про розірвання договору оренди нерухомого майна

Процесуальні дії по справі.

Відповідно до ухвали суду від 04.11.22р. справу за позовом Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради до відповідача Житомирської обласної громадської організації "Милосердя" про розірвання договору оренди нерухомого майна розглянуто за правилами спрощеного позовного провадження, перше судове засідання з розгляду справи по суті призначено на 06.12.22р. о 10:00.

21.11.22р. до суду повернулася ухвала суду від 04.11.22р. про відкриття провадження у справі, надіслана на адресу відповідача з відміткою органу зв`язку про причини невручення "за закінченням терміну зберігання".

В судовому засіданні 06.12.22р. судом здійснено запит та отримано електронний Витяг щодо відомостей про юридичну особу Житомирську обласну громадську організацію "Милосердя" та встановлено, що адреса, за якою було надіслано ухвалу суду від 04.11.22р. про відкриття провадження у справі, співпадає з тією, яка вказана у Витязі (а.с. 73-75).

Ухвалою від 06.12.22р. відкладено судове засідання з розгляду справи по суті на 05.01.23р о 12:00, одночасно ухвалено надіслати копію позовної заяви з додатками на адресу керівника/засновника юридичної особи відповідача.

19.12.22р. до суду повернули ухвали суду від 06.12.22р. надіслані на адреси місцезнаходження юридичної особи та керівника/засновника відповідача з відмітками органу зв`язку про причини невручення "адресат відсутній за вказаною адресою".

Відповідно до ухвали суду від 05.01.23р. відкладено судове засідання з розгляду справи по суті на 26.01.23р. до 12:00.

17.01.23р. до суду повернулася ухвала суду від 05.01.23р., надіслана на адресу місцезнаходження юридичної особи відповідача з відміткою органу зв`язку про причини невручення "адресат відсутній за вказаною адресою".

Відповідно до прецедентної практики Європейського суду з прав людини у справі «Пономарьов проти України» сторони спору зобов`язані в розумні інтервали часу вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження (ч. 4 ст. 11 Кодексу).

Як нагадує Суд у справі «Осіпов проти України», стаття 6 Конвенції гарантує не право бути особисто присутнім у судовому засіданні під час розгляду цивільної справи, а більш загальне право ефективно представляти свою справу в суді та на рівність у користуванні правами з протилежною стороною, передбаченими принципом рівності сторін. Суд повинен лише встановити, чи було надано заявнику, стороні цивільного провадження, розумну можливість ознайомитися з наданими іншою стороною зауваженнями або доказами та прокоментувати їх, а також представити свою справу в умовах, що не ставлять його в явно гірше становище vis-а-vis його опонента (там само). З точки зору Конвенції заявник не має доводити, що його відсутність у судовому засіданні справді підірвала справедливість провадження або вплинула на його результат, оскільки така вимога позбавила б змісту гарантії статті 6 Конвенції.

Відповідно до положень ч. ч. 1, 2, 4, 7 ст. 120 ГПК України суд викликає учасників справи у судове засідання або для участі у вчиненні процесуальної дії, якщо визнає їх явку обов`язковою. Суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою.

Учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи.

У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.

Відповідно до змісту п. п. 4, 5 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цієї особою суду; або за адресою, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Ухвалою від 26.01.23р. призначено судове засідання з розгляду справи по суті на 02.02.23р. о 15:30.

З врахуванням викладеного та оскільки кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з невчиненням нею процесуальних дій (ч.4 ст. 13 Кодексу), у судовому засіданні 02.02.2023 прийнято вступну та резолютивну частини рішення суду.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Позивач КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради звернулося з позовом до суду до відповідача Житомирської обласної громадської організації "Милосердя" з позовною вимогою про розірвання договору оренди нерухомого майна (надалі за текстом - Агенція, Організація).

В обґрунтування підстав поданого позову Агенція посилається на неналежне виконання Організацією зобов`язань за договором у зв`язку з систематичною несплатою орендних платежів, внаслідок чого Агенція вважає за необхідне розірвати достроково Договір оренди нерухомого майна №1546 від 01.02.2018 року за рішенням суду (надалі за текстом - Договір оренди від 01.02.2018 року).

Відповідач відзиву на позов не подав.

Справу розглянуто за наявними у ній доказами відповідно до ч. 9 ст. 165, ч. 2 ст. 178 ГПК України.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

01.02.2018 року між позивачем Комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку" (Агенція, орендодавець) та відповідачем Житомирською обласною громадською організацією "Милосердя" (Організація, орендар) укладено нотаріально посвідчений Договір оренди нерухомого майна №1546, згідно з яким орендодавець зобов`язався передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нежилі приміщення в будівлі, що знаходиться на балансі комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради за адресою: м. Житомир, провулок 1-й Іподромний, 15-а, загальною площею 541, 33 кв.м., вартість якого визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 1227195,00 грн без ПДВ. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав 101, номер запису про право власності 23924123, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданого Виконавчим комітетом Житомирської міської ради Житомирської області 14 грудня 2017 року за номером 107501014. Майно передається в оренду з метою розміщення громадської організації на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності.

Орендар використовує орендоване приміщення тільки за цільовим призначенням, обумовленим договором (п. 1.2. Договору оренди від 01.02.2018 року).

Вступ орендаря у користування приміщення настає одночасно з підписанням сторонами даного договору, акта приймання-передачі вказаного приміщення та державної реєстрації (п. 2.1. Договору оренди від 01.02.2018 року).

Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності (п. 3.1. Договору оренди від 01.02.2018 року).

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням обласної ради, і становить, без ПДВ, за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - серпень 2017р., 7158, 64 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством (п. 3.2. Договору оренди від 01.02.2018).

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць та перераховується орендарем у розмірі 100% на розрахунковий рахунок орендодавця щомісячно не пізніше 10 числа наступного місяця (п. 3.3. Договору оренди від 01.02.2018).

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України (п. 3.4. Договору оренди від 01.02.2018 року).

Орендодавець має право відмовитися від цього договору і вимагати повернення переданого в оренду майна, якщо орендар не вносить плату за користування зазначеним майном протягом трьох місяців підряд. У разі відмови орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавцем про відмову від договору (п. 3.7. Договору оренди від 01.02.2018 року).

Орендодавець має право, серед іншого, вимагати розірвання договору оренди в разі невиконання договору оренди та в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п. 5.3. Договору оренди від 01.02.2018 року).

Орендар зобов`язаний, серед іншого, вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі (п. 6.8. Договору оренди від 01.02.2018 року).

Строк дії Договору, згідно п. 8.1. Договору оренди від 01.02.2018 року, з 01 лютого 2018 року по 31 січня 2028 року.

Даний договір може бути розірвано достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду у випадку невиконання умов даного договору та інших випадках, передбачених чинним законодавством України (п. 8.3. Договору оренди від 01.02.2018 року).

Даний Договір оренди від 01.02.2018 року нотаріально посвідчено та зареєстровано в реєстрі за №164.

За актом приймання-передачі від 01.02.2018 року балансоутримувач Комунальне підприємство по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради передав, а орендар прийняв об`єкт оренди - нежилі приміщення (інв. №1-25) в будівлі (літ М0 за адресою: м. Житомир, провулок 1-й Іподромний, 15-А, загальною площею 541,33 кв.м., вартість яких визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 1227195,00грн без ПДВ, станом на 30.08.17 (а.с. 13).

20.06.22р. за №29 Агенція надіслала Організації претензію з вимогою про сплату заборгованості з орендної плати на суму 327 739, 27 грн, однак яку останній залишив без задоволення.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 13.10.22р. у справі №906/565/22 за позовом Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради до відповідача Житомирської обласної громадської організації "Милосердя" стягнуто 327739,27грн заборгованості з орендної плати та 4916,09грн судового збору.

Агенція звернулася з позовом до суду про дострокове розірвання Договору оренди від 01.02.2018 з підстав істотного порушення Організацією його умов в частині виконання обов`язку сплачувати орендну плату за користування об`єктом оренди. Організація участі у розгляді та вирішенні справи не приймала. Справу розглянуто за наявними у ній матеріалами.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

За змістом частини 1 статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Аналогічний за змістом припис вміщено в частині першій статті 193 ГК України.

Судом встановлено, що укладений між сторонами Договір оренди нерухомого майна № 1546 від 01.02.2018 року є договором найму будівлі або іншої капітальної споруди.

Відповідно до частини першої 1 статті 793 ЦК України за договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі.

У частині 2 вказаної статті передбачено, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.

У частині 1 статті 762 зазначеного Кодексу передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом частини 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-ХІІ (у редакції, чинній на час укладення договору та втратив чинність з 01.02.2020) істотною умовою договору оренди є, серед іншого, орендна плата з урахуванням її індексації.

Статтею 18 зазначеного Закону (у редакції, чинній на час укладення договору) передбачені основні обов`язки орендаря, та у частині 3 визначено, що орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному обсязі.

Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у справі №916/1684/18 дійшла висновку, що за загальним правилом зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України. Зміна та розірвання господарських договорів (припинення зобов`язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором.

У п. 8.3. Договору оренди від 01.02.2018 року сторони погодили, що даний договір може бути розірвано достроково на вимогу однієї зі стороні за рішенням суду у випадку невиконання умов даного договору та інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Стаття 611 Цивільного кодексу передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оскільки ч.2 ст. 651 ЦК України вказує на те, що договір може бути розірвано і в деяких випадках, передбачених законом або договором , то і в цьому випадку має застосовуватись критерій істотності порушення договірних умов, оскільки зворотне може призвести до того, що кредитор, який має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке положення є неприпустимим, оскільки може підірвати стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності тяжкості порушення і відповідальності.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 зазначено, що застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Протягом строку дії договору оренди орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути негативні наслідки від систематичного невиконання орендарем зобов`язань за таким договором.

За правилом ч. 4 ст. 75 ГПК України передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

У рішенні Господарського суду Житомирської області від 13.10.22р. у справі №906/565/22 судом встановлено, що за період дії договору оренди з жовтня 2018 року по травень 2022 року у Відповідача виникла заборгованість з орендної плати на суму 327739, 27 грн.

Зазначені обставини справи свідчать про істотне порушення Організацією умов Договору оренди від 01.02.2018 року, оскільки сплата орендної плати є істотною умовою вказаного договору, а Агенція не отримала того, на що вона розраховувала при укладанні Договору оренди від 01.02.2018 року.

Отже, сам факт систематичного порушення умов Договору оренди від 01.02.2018 року щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Як встановив суд, Договір оренди від 01.02.2018 року укладено на строк до 31.01.2028. За умовою п.8.3 договору останній може бути розірвано достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням у випадку невиконання його умов та інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

З урахуванням встановлених обставин справи, позовна вимога в частині розірвання Договору оренди від 01.02.2018 року підлягає задоволенню на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Правилом ч. 1 ст. 74 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Правило ч. 4 ст.13 цього Кодексу передбачає, що кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Відповідач не скористався будь-яким процесуальним правом під час розгляду та вирішення цієї справи. Водночас законодавець передбачив чіткі процесуальні наслідки для відповідача у справі , який не користується наданими йому правами у змагальному процесі, у ст.ст. 165 та 178 Кодексу.

Щодо розподілу судових витрат

Розподіл судового збору здійснюється за правилами ст. 129 ГПК України

При зверненні з цим позовом до суду Агенція сплатилп судовий збір в розмірі 2481,00грн, що підтверджується платіжним дорученням №353 від 31.10.22р.

За вимогою про розірвання договору, яку судом задоволено, судовий збір в розмірі 2481,00 грн покладається на Відповідача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати Договір оренди нерухомого майна №1546 від 01.02.2018 року, укладений між Комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (10014, м. Житомир, майдан С.П. Корольова, 12, ) та Житомирською обласною громадською організацією "Милосердя" (10001, м. Житомир, провулок 1-й Іподромний, 15-А, ).

3. Стягнути з Житомирської обласної громадської організації "Милосердя" (10001, м. Житомир, провулок 1-й Іподромний, 15-А, ) на користь Комунального підприємству "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (10014, м. Житомир, майдан С.П. Корольова, 12, ) 2 481, 00 грн судового збору. Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 06.02.23

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати:

1- у справу ,

2- позивачу (рек.) + на ел. пошту: ,

3- відповідачу (рек. з повідомл.) : 10001, м. Житомир, пров. 1-й Іподромний, буд. 15, корпус А