ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 січня 2023 рокуСправа № 912/1496/22

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Поліщук Г.Б., за участю секретаря судового засідання Ліподат Я.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження справу №912/1496/22

за позовом: Кропивницької міської ради, 25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41

до відповідача: Публічного акціонерного товариства "Укрнафта", 04053, м. Київ, пров. Несторівський, буд. 3-5

про внесення змін до договору оренди

Представники сторін участь у судовому засіданні не приймали.

В судовому засіданні підписано вступну та резолютивну частини рішення.

До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Кропивницької міської ради до Публічного акціонерного товариства "Укрнафта" з вимогами:

- внести зміни до договору оренди землі від 18.04.2006 року (державна реєстрація від 10.05.2006 року №71), а саме:

"Друге речення пункту 3 розділу "Об`єкт оренди" Договору викласти в наступні редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 04.02.2022 року №3870/295-22 становить - 1 631 051,64 грн";

"Пункт 6 розділу "Орендна плата" Договору викласти в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 9 514,46 грн на місяць".

В обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що згідно з рішенням міської ради від 12.07.2018 №1750 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області" відбулась зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Ухвалою від 21.10.2022 господарський суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі №912/1496/22, ухвалив справу №912/1496/22 розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 17.11.2022 - 11:00, встановив сторонам строки для подачі заяв по суті справи.

07.11.2022 від відповідача надійшли письмові пояснення (відзив) №01/01/07/789 від 28.10.2022 з проханням відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

15.11.2022 від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи від 14.11.2022 №01/01/07/852, мотивоване заміною керівника відповідача.

Ухвалою від 17.11.2022 підготовче засідання відкладено до 01.12.2022 о 11:30 год.

У зв`язку з перебуванням судді Поліщук Г.Б. з 01.12.2022 у відрядженні, розгляд справи не відбувся.

Ухвалою від 30.11.2022 підготовче засідання призначено на 21.12.2022 о 15:30 год.

Ухвалою від 21.12.2022 господарський суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів, закрив підготовче провадження та призначив дану справу до судового розгляду по суті на 17.01.2023 о 16:00 год.

У судове засідання 17.01.2023 належним чином повідомленні про дату, місце та час його проведення, учасники справи не прибули. Разом з тим, 17.01.2023 від представник позивача надійшла заява про розгляд справи без участі представника, позовні вимоги підтримано в повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи, господарський суд встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини сторін.

18.04.2006 між Територіальною громадою міста Кіровограда (Орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Укрнафта" (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки №71 (далі - Договір, а.с. 6-8).

За умовами Договору, Орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 08.12.2005 №1590 "Про регулювання земельних відносин" надає, а Орендар приймає в довгострокове платне користування земельну ділянку для розміщення АЗС з пунктом автосервісу, яка знаходиться в м. Кіровограді, на проспекті Промисловому, 22. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку (п. 1 Договору).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1848,17 кв.м, в тому числі по угіддях: 1848,17 кв.м землі, які використовуються в комерційних цілях. Грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до висновку про грошову оцінку земельної ділянки виданого 13 березня 2006 року Кіровоградським міським управлінням по земельним ресурсам, становить: 234 458,85 грн (п. 3 Договору).

Земельна ділянка надається в оренду терміном на 25 років, починаючи з дати державної реєстрації даного договору. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, Орендар, при належному виконанні обов`язків, має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п. 5 Договору).

Відповідно до пункту 6 Договору, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 1367,68 грн без урахування ПДВ, на місяць, відповідно до розрахунку, що додається до даного Договору, починаючи з дня державної реєстрації договору оренди землі.

Згідно п.п. 8, 9 Договору орендна плата вноситься Орендарем щомісячно, протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. На кожен наступний рік орендна плата переглядається протягом січня-лютого того року з урахуванням індексації грошової оцінки земельної ділянки, збільшення розмірів ставки земельного податку, зміни умов господарювання, передбачених договором, що підтверджено документами, або в інших випадках, передбачених законом.

Договір підписано сторонами, скріплено печатками та зареєстровано у міському відділенні Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.05.2006 за №71.

До Договору підписано додаток "Розрахунок орендної плати", яким визначено розмір орендної плати на рівні 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 9).

18.04.2006 між сторонами підписано акт приймання - передачі об`єкта оренди (а.с. 10).

Рішенням Міської ради міста Кропивницького №1750 від 12.07.2018 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області.

Вказане рішення опубліковано в газеті Кіровоградської міської ради "Вечірня газета" 13.07.2018.

Згідно Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 04.02.2022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером :22:140:0006 становить 1 631 051,64 грн.

Рішенням Кіровоградської міської ради від 27.11.2017 №1236 "Про перейменування" з поміж іншого вирішено таке: "у зв`язку з перейменуванням міста Кіровограда Кіровоградської області на місто Кропивницький Кіровоградська міська рада () є міською радою міста Кропивницького, а виконавчий комітет Кіровоградської міської ради () є виконавчим комітетом міської ради міста Кропивницького".

Кропивницькою міською радою 04.12.2020 прийнято рішення №3 "Про перейменування", згідно з яким вирішено перейменувати Міську раду міста Кропивницького на Кропивницьку міську раду.

У Договорі сторони погодили випадки, коли розмір орендної плати переглядається, зокрема, такою підставою є збільшення розмірів ставки земельного податку, у зв`язку з викладеним, позивач звернувся до суду з позовом про внесення змін до договору оренди землі.

Розглядаючи спір по суті, господарський суд враховує таке.

Згідно Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону).

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. (ст. 13 Закону України "Про оренду землі").

Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату (п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі").

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з частинами 2, 4 статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Правила, передбачені частинами 2, 4 статті 188 Господарського кодексу України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини 3 статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів пункту 6 частини 5 статті 174 Господарського процесуального кодексу України.

Тому те, що позивач не скористався відповідною процедурою позасудового врегулювання, не позбавляє його права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну умов договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 (провадження №12-216гс18) та постанові Верховного Суду від 16.01.2020 у справі №904/1912/19.

За змістом ч. 1 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, передбачених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Податковий кодекс України передбачає, що плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 ст. 14).

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі" необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України.

Відповідно до пункту 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України у чинній редакції розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Як установлено пунктом 274.1 ст. 274 Податкового кодексу України та що відповідає підпункту 288.5.1. пункту 288.5. ст. 288 Кодексу, ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь та земель загального користування - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Згідно з підпунктами 271.1., 271.1.2. ст. 271 Податкового кодексу України, базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено.

Таким чином, законодавчо визначено нижню граничну межу річної суми платежу по орендній платі - не менше розміру земельного податку, встановленого на відповідній території, та передбачено, що основою для визначення розміру податку та, відповідно, розміру орендної плати, є нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

Відповідно до пункту 284.1 ст. 284 Податкового кодексу України, ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території, встановлюють Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Положеннями пункту 10.2-1 статті 10 Податкового кодексу України передбачено, що місцеві ради обов`язково установлюють єдиний податок та податок на майно (в частині транспортного податку та плати за землю, крім земельного податку за лісові землі).

Правові засади проведення оцінки земель визначено Законом України "Про оцінку земель" (далі - Закон 1378-IV).

За наведеним Законом нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону 1378-IV).

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 15 Закону 1378-IV).

За результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт (ч. 1 ст. 20 Закону 1378-IV).

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону 1378-IV).

Технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ч. 1 ст. 23 Закону 1378-IV).

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч. 3 ст. 23 Закону 1378-IV).

Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України (ч. 4 ст. 23 Закону 1378-IV).

Пункт 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України передбачає, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

У статті 144 Конституції України і статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35, частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

За змістом ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно із ч. 5 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію.

За умовами Договору підставою для перегляду розміру орендної плати є збільшення розмірів ставки земельного податку (п. 9).

Відбулась зміна нормативної грошової оцінки, яка є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Так, згідно Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 04.02.2022 №3870/295-22, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером :22:140:0006 становить 1 631 051,64 грн.

Суд зазначає, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Вказаного висновку дотримується Верховний Суд, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19.

За вказаних обставин, твердження позивача щодо наявності правових підстав для внесення змін до Договору в частині розміру нормативної грошової оцінки та зміни розміру (ставки) орендної плати є обґрунтованими.

У відповідності до вищевикладеного, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог позивача та наявність підстав для їх задоволення.

Щодо заперечень відповідача проти заявлених вимог з підстав не дотримання позивачем досудового врегулювання спору, зміна умов договору відбувається не за взаємною згодою сторін, господарський суд зазначає наступне.

Згідно положень ст. 288 Податкового кодексу України та ст. 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України №3-34гс13 (справа №5009/3430/12) від 03.12.2013, №3-481гс15 (справа №922/3871/14) від 07.10.2015, №3-476гс15 (справа №922/583/14) від 02.03.2016, №6-325цс16 від 18.05.2016, постановах Верховного Суду від 13.06.2019 у справі №910/11764/17, №908/4582/15 від 20.11.2018, від 27.01.2021 у справі №924/725/18.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, враховуючи зазначені положення чинного законодавства, зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди, договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно з ч. 2, 4 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Правила, передбачені ч. 2, 4 ст. 188 Господарського кодексу України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні ч. 3 ст. 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів п. 6 ч. 5 ст. 174 Господарського процесуального кодексу України.

Тому те, що позивач не скористався відповідною процедурою позасудового врегулювання, не позбавляє його права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну умов договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 (провадження № 12-216гс18) та постанові Верховного Суду від 16.01.2020 у справі №904/1912/19, від 04.02.2020 у справі №922/378/19, від 13.01.2022 у справі №922/194/21.

У даній справі позивач не надсилав відповідачу пропозицій про внесення змін до спірного договору оренди, а тому фактично обрав інший спосіб правового захисту - звернувся з позовом про зміну умов договору до суду.

В свою чергу, незгода відповідача на збільшення розміру орендної плати за земельну ділянку у зв`язку із зміною нормативної грошової оцінки, що за його твердженням є економічно невигідним для нього, та відмова від внесення змін до договору порушує співвідношення майнових інтересів сторін, позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні спірного договору - отримання орендної плати за землю, у визначеному Договором розмірі (з врахуванням можливого її перегляду у відповідності до розділу 4 Договору).

Таким чином, вищевикладеним спростовуються заперечення відповідача.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись ст. 74, 76-77, 129, 233, 236-241, 326-327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Внести зміни до договору оренди землі від 18.04.2006 року (державна реєстрація від 10.05.2006 року №71), а саме:

- друге речення пункту 3 розділу "Об`єкт оренди" Договору викласти в наступні редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 04.02.2022 року №3870/295-22 становить - 1 631 051,64 грн";

- пункт 6 розділу "Орендна плата" Договору викласти в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 9514,46 грн на місяць".

Стягнути з Публічного акціонерного товариства "Укрнафта" (04053, м. Київ, пров. Несторівський, буд. 3-5, ) на користь Кропивницької міської ради (25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41, код ЄДР 26241020) 2 481,00 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення направити Кропивницькій міській раді електронною поштою: , Публічному акціонерному товариству "Укрнафта" електронною поштою: .

Повне рішення складено 20.01.2023.

Суддя Г.Б. Поліщук