РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

11.01.2023Справа № 910/818/21

Господарський суд міста Києва у складі судді Нечая О.В., за участю секретаря судового засідання Будніка П.О., розглянувши у загальному позовному провадженні матеріали справи № 910/818/21

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Грітіс" (Україна, 01021, м. Київ, вул. Липська, буд. 10; ідентифікаційний код: 32851972)

до Київської міської ради (Україна, 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код: 22883141)

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (Україна, 01601, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 32-А; ідентифікаційний код: 26199097)

про визнання укладеною додаткової угоди

Представники учасників справи:

від позивача: Юхимець О.С., ордер серії КВ № 446631 від 16.02.2021;

від відповідача: Зеленчук В.О., довіреність № 225-КМГ-3347 від 09.11.2022;

від третьої особи: Максименко О.П., в порядку самопредставництва.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія "Грітіс" (далі - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради (далі - відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди.

Позовні вимоги мотивовано тим, що оскільки строк дії Договору оренди земельної ділянки від 29.05.2008 року №79-6-00624, на який його було укладено, закінчився, а відповідач ухиляється від підписання додаткової угоди, відповідно до положень Закону України "Про оренду землі", Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням КМР №241/2463 від 20.04.2017, та поданого позивачем відповідачу листа-повідомлення про продовження договору, Договір оренди земельної ділянки від 29.05.2008 року №79-6-00624 має бути продовжений шляхом підписання сторонами додаткової угоди до нього.

Рішенням Господарського суду міста Києва (суддя Морозов С.М.) від 13.07.2021 у справі № 910/818/21 позов було задоволено.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.06.2022 рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2021 у справі № 910/818/21 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.09.2022 рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2021 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.06.2022 у справі № 910/818/21 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.10.2022 справу № 910/818/21 передано для розгляду судді Нечаю О.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.10.2022 було прийнято справу №910/818/21 до свого провадження, постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 16.11.2022, запропоновано учасникам справи у строк до закінчення підготовчого провадження надати суду письмові пояснення щодо заявлених вимог та заперечень з урахуванням вказівок, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.09.2022.

25.10.2022 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від відповідача надійшли письмові пояснення, у яких просить відмовити в задоволенні позову, посилаючись на недотримання позивачем приписів ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо своєчасного повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.

14.11.2022 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від позивача надійшли письмові пояснення, у яких позивач підтримав заявлені вимоги та зазначив, що він повідомляв відповідача про намір продовжити дію договору оренди землі листом № 12-12/1 від 12.12.2017, а відтак переважне право на поновлення договору ним не втрачено. Додатковим підтвердженням дотримання поряду та строку поновлення договору оренди землі, за доводами позивача, є розгляд листа-повідомлення від 30.03.2018 та отримання позитивного висновку постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування. З урахуванням викладеного позивач доводить, що відповідач, всупереч вимогам частин 8, 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", протиправно ухиляється від укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

14.11.2022 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від позивача надійшла заява про виправлення технічної описки, допущеної у прохальній частині позову.

У підготовче засідання 16.11.2022 з`явились представники учасників справи.

У підготовчому засіданні 16.11.2022 судом було долучено до матеріалів справи письмові пояснення сторін, долучено до матеріалів справи заяву позивача про виправлення технічної описки та оголошено перерву до 07.12.2022.

07.12.2022 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від третьої особи надійшли письмові пояснення, у яких просить відмовити в задоволенні позову з підстав аналогічних тим, що наведені у письмових поясненнях відповідача.

У підготовче засідання 07.12.2022 з`явились представники учасників справи.

У підготовчому засіданні 07.12.2022 судом було долучено до матеріалів справи письмові пояснення третьої особи. Присутніми представниками учасників справи надано усні пояснення щодо можливості закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.12.2022 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 21.12.2022.

У судове засідання 21.12.2022 з`явились представники учасників справи.

У судовому засіданні 21.12.2022 судом було оголошено перерву до 11.01.2023.

У судове засідання 11.01.2023 з`явились представники учасників справи.

Представник позивача надав суду усні пояснення по суті спору, позовні вимоги підтримав.

Представники відповідача та третьої особи надали суду усні пояснення по суті спору, проти позову заперечували.

У судовому засіданні 11.01.2023 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представників учасників справи, суд

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради V сесії V скликання від 01.10.2007 № 498/3332 було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Компанія "Грітіс" у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 9,00 га для будівництва, експлуатації та обслуговування дошкільного та шкільного закладу на Столичному шосе (Конча-Заспа) у Голосіївському районі м. Києва.

29.05.2008 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія "Грітіс" було укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І., 29.05.2008 за реєстровим № 2444 та зареєстрованим Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 09.06.2008 за № 79-6-00624 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір).

Відповідно до п. 2.1 Договору об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування: Столичне шосе (Конча-Заспа) у Голосіївському районі м. Києва;

- розмір - 9,0002 га;

- цільове призначення: для будівництва, експлуатації та обслуговування дошкільного та шкільного закладу;

- кадастровий номер: :90:379:0016.

Згідно з п. 3.1 Договору його укладено на 10 років, тобто до 09.06.2018.

Пунктом 6.1 Договору визначено, що передача земельної ділянки здійснюється за Актом приймання передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього Договору.

09.06.2008 сторонами було підписано Акт приймання-передачі земельної ділянки, за змістом якого відповідач передав, а позивач прийняв у своє володіння і користування об`єкт оренди.

Відповідно до п. 11.7 Договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Листом № 12-12/01 від 12.12.2017 позивач повідомив відповідача про намір продовжити дію Договору.

30.03.2018 позивач звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення Договору, до якого долучив, зокрема, підписаний зі свого боку проєкт додаткової угоди про поновлення Договору та довідку про відсутність заборгованості з орендної плати.

За результатами розгляду вказаного листа-повідомлення Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготовлено проєкт висновку про поновлення Договору.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначає, що він продовжує користуватись земельною ділянкою, переданою йому за Договором, та сплачувати орендну плату за неї, реалізуючи переважне право на поновлення Договору він звернувся до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення Договору, до якого додав відповідний проєкт додаткової угоди. Відповідач же протягом тривалого часу протиправно ухиляється від поновлення Договору, що на думку позивача вказує на наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди до Договору в судовому порядку.

Відповідач та третя особа, заперечуючи проти задоволення позову, зазначають про те, що позивач не дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення Договору, що свідчить про втрату ним цього права.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про наступне.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №161-XIV (далі - Закон № 161-XIV) встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Тобто до правовідносин оренди землі підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону № 161-XIV.

При цьому, Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом № 161-XIV (тут і надалі у редакції, чинній на дату закінчення строку дії Договору) врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

За змістом частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону № 161-XIV право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону № 161-XIV визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Правове регулювання поновлення договору оренди землі визначено положеннями статті 33 Закону № 161-XIV.

Згідно з частиною 1 статті 33 Закону № 161-XIV по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV (до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX від 05.12.2019) передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону № 161-XIV).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

Відповідно до частини 5 статті 33 Закону № 161-XIV орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

За змістом частин 8, 11 статті 33 Закону № 161-XIV додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Відтак, за загальним правилом, для застосування частин 1 - 5 статті 33 Закону № 161-XIV та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі, у тому числі продовжує приймати як належну сплату орендної плати. Отже, у такому випадку матиме місце добросовісне та належне виконання орендарем умов договору оренди та одночасне безумовне прийняття такого виконання орендодавцем.

Зазначене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 19.06.2019 у справі № 910/8798/18.

Аналіз ч. 2 ст. 33 Закону № 161-XIV дає підстави для висновку, що звернення орендаря повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Конструкція цієї норми передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення його в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений сторонами в договорі оренди землі.

За встановленими обставинами справи, сторони в Договорі передбачили, що його укладено на 10 років (п. 3.1) і після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 11.7).

За змістом статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на дату укладення Договору) укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності.

Відтак строк дії Договору сплив 09.06.2018, а з відповідним повідомленням орендар був зобов`язаний, з урахуванням пункту 11.7 Договору, звернутися не пізніше ніж до 09.03.2018.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України).

Із наведених положень вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що вони будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач, звернувшись до відповідача вперше листом № 12-12/01 від 12.12.2017, всупереч вимогам ч. 3 ст. 33 Закону № 161-XIV не додав проєкт додаткової угоди, а при повторному зверненні 30.03.2018 із листом-повідомленням про поновлення Договору на новий строк, не дотримався присічного тримісячного строку, що унеможливлює, з урахуванням правових висновків Великої Палати Верховного Суду та умов Договору, задоволення позову про поновлення договору оренди землі, оскільки орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Подібна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 10.11.2020 у справі № 915/1796/19, від 19.11.2020 у справі № 914/236/18, а також від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20.

Враховуючи визначений сторонами в Договорі строк його дії - 10 років з 09.06.2008, а також погоджений сторонами строк (три місяці до закінчення дії Договору) для повідомлення орендарем орендодавця про намір продовжити строк дії Договору, суд погоджується з доводами відповідача про те, що позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням про поновлення Договору поза межами встановленого Договором строку, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення позову.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання позову покладаються на позивача, а витрати відповідача по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 3 405,00 грн та касаційної скарги в розмірі 4 540,00 грн, що разом становить 7 945,00 грн, підлягають стягненню з позивача на користь відповідача.

Керуючись статтями 129, 233, 237, 238, 240, 247, 252 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити.

2. Витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви в розмірі 2 270,00 грн покласти на позивача.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Грітіс" (Україна, 01021, м. Київ, вул. Липська, буд. 10; ідентифікаційний код: 32851972) на користь Київської міської ради (Україна, 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код: 22883141) витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг в розмірі 7 945 (сім тисяч дев`ятсот сорок п`ять) грн 00 коп.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 25.01.2023

Суддя О.В. Нечай