ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" січня 2023 р. Справа№ 910/21144/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Хрипуна О.О.

суддів: Чорногуза М.Г.

Агрикової О.В.

при секретарі судового засідання Король Я.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 07.07.2022

(повне рішення складено 18.07.2022)

у справі № 910/21144/21 (суддя Сівакова В.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія-Інвест"

до Київської міської ради

про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк (поновлення договору)

за участю представників:

від позивача: Круторогов А.С.;

від відповідача: Перепелицін К.М.

вільні слухачі: ОСОБА_1., ОСОБА_2., ОСОБА_3., ОСОБА_4., ОСОБА_5., ОСОБА_6

ВСТАНОВИВ:

ТОВ "Мрія-Інвест" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання договору про укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору) укладеним.

Позовні вимоги обґрунтовані невчинення відповідачем дій щодо поновлення договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005 після того, як позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням вих. № 20/364 та проектом договору.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.07.2022 позов задоволено повністю; визнано укладеним договір про укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору) з викладенням його змісту у рішенні суду.

Місцевий господарський суд дійшов висновку про виконання позивачем у повному обсязі передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" вимог, встановивши, що позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (вих. № 20/364 від 26.11.2020), в якому просив укласти договір оренди на новий термін (поновити договір оренди земельної ділянки). До вказаного повідомлення позивачем було долучено проект договору про укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору). Також суд зазначив, що рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012 є достатнім свідченням про зміну умов договору в частині строку оренди, орендодавець (відповідач) та орендар (позивач) досягли згоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005 строком на 10 (десять) років.

Не погодившись з прийнятим судовим рішенням, Київська міська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись нез`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 07.07.2022 у справі № 910/21144/21 та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Скаржник наполягає на відсутності передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" умов для поновлення договору, оскільки договір оренди закінчився 09.11.2010; до договору не були внесені зміни в частині поновлення строку оренди земельної ділянки на 10 років; позивач вперше звернувся з листом-повідомленням про поновлення договору оренди через 9 років від дати ухвалення рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012.

За твердженням скаржника, рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012 про поновлення договору оренди втратило чинність з огляду на не укладення додаткової угоди у 12-місячний строк відповідно до ч. 10 ст. 9 Порядку передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у м. Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 15.07.2004.

Крім того, відсутні докази належної сплати орендарем орендної плати, оскільки не враховано положення п. 8 ст. 19 Порядку щодо її розміру у разі неукладення договору.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.09.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 07.07.2022 у справі № 910/21144/21.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.10.2022 прийнято справу № 910/21144/21 до провадження колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Хрипун О.О., судді: Агрикова О.В., Чорногуз М.Г.; призначено справу № 910/21144/21 до розгляду на 22.11.2022.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2022 розгляд справи № 910/21144/21 відкладено на 06.12.2022.

30.11.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшов відзив, в якому ТОВ "Мрія-Інвест" просить залишити рішення Господарського суду міста Києва від 07.07.2022 у справі № 910/21144/21 без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

У зв`язку з перебуванням головуючого судді Хрипуна О.О. з 06.12.2022 по 09.12.2022 у відпустці, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.12.2022, справу № 910/17383/21 призначено до розгляду на 20.12.2022.

У зв`язку з перебуванням судді Агрикової О.В. на лікарняному, судове засідання, призначене на 20.12.2022, не відбулося.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.12.2022 розгляд справи № 910/17383/21 призначено на 17.01.2023. В судовому засіданні оголошувалась перерва до 24.01.2023.

Представник скаржника в судовому засіданні вимоги та доводи апеляційного скарги підтримав та просив її задовольнити, наполягаючи на безпідставності позовних вимог.

Представник позивача в судовому засіданні вимоги та доводи апеляційної скарги заперечив, доводячи її необґрунтованість.

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Колегія суддів, розглянувши наявні матеріали, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку фактичних обставин даної господарської справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права встановила наступне.

Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Мрія-Інвест" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 10.11.2005 за № 63-6-00309 у книзі записів державної реєстрації договорів та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. (13.10.2005 зареєстровано в реєстрі за № 760) (далі - договір).

Відповідно до умов договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 07.07.2005 № 608/3184 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором (п. 1.1).

Відповідно до п. 2.1 договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - проспект Миколи Бажана та вул. Ревуцького (в районі озера Вирлиця) у Дарницькому районі міста Києва; розмір - 61 672 кв. м (в межах прибережних захисних смуг); цільове призначення - для благоустрою прилеглої території озера; кадастровий номер - :90:171:0036.

У п. 3.1 договору зазначено, що договір укладено на 5 (п`ять) років.

Відповідно до п. 5.1 договору на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту відведення сплачує орендар.

Передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього договору (п. 6.1 договору).

Згідно із п. 6.2 договору право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.

Відповідно до п. 8.3 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У п. 11.1 договору сторони погодили, що всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

У п. 11.3 договору вказано, що договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Пункт 11.7 договору встановлює порядок його поновлення. Так, після закінчення строку, на який був укладений договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Наявним у справі актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.11.2005 підтверджується, що відповідно до договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 13.10.2005 орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку з наступними характеристиками: місце розташування - проспект Миколи Бажана та вул. Ревуцького (в районі озера Вирлиця) у Дарницькому районі міста Києва; розмір - 61 672 кв. м (в межах прибережних захисних смуг); цільове призначення - для благоустрою прилеглої території озера; кадастровий номер - :90:171:0036.

У липні 2010 року позивач звернувся до відповідача з листом-зверненням про поновлення договору оренди земельної ділянки (вих. № 28/07 від 29.07.2010), в якому заявив про бажання скористатись переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки № 63-6- 00309 від 10.11.2005 та просив поновити дію вказаного договору оренди строком на 10 (десять) років.

Рішенням Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012 поновлено на 10 (десять) років договір оренди земельної ділянки площею 6,1672 га (в межах прибережних захисних смуг) від 10.11.2005 № 63-6-00309, укладений між Київської міської ради та ТОВ "Мрія-Інвест" для благоустрою прилеглої території озера на проспекті Миколи Бажана та вул. Ревуцького (в районі озера Вирлиця) у Дарницькому районі міста Києва.

Цим рішенням встановлено, що розмір річної орендної плати, визначеної в договорі оренди земельної ділянки від 10.11.2005 № 63-6-00309, підлягає приведенню у відповідність до норм законодавства (п. 2 рішення).

У п. 3 наведеного рішення вказано на необхідність ТОВ "Мрія-Інвест" звернутись у місячний термін до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) із клопотанням щодо організації робіт по внесенню змін до договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005.

11.12.2012 ТОВ "Мрія-Інвест" звернулось до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) із клопотанням про організацію роботи з розробки технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку, з посиланням на договір від 10.11.2005 № 63-6-00309. Роботи ТОВ "Мрія-Інвест" просило доручити ПрАТ "Інститут землевпорядних технологій".

Позивач стверджує, що 12.02.2013 він отримав у Департаменті містобудування та архітектури КМДА містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки по проспекту Миколи Бажана та вул. Ревуцького у Дарницькому районі м. Києва під будівництво торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями, паркінгом та гостьовою автостоянкою та виконання інженерної підготовки території. Земельна ділянка забудови включала і ту, яка перебувала в користуванні ТОВ "Мрія-Інвест" за договором № 63-6-00309 від 10.11.2005 та право оренди на яку продовжено замовнику на підставі рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012.

Лише у вересні 2019 року ТОВ "Мрія-Інвест" звернулось до Департаменту земельних ресурсів з листом для підготовки розрахунку розміру орендної плати на земельну ділянку, кадастровий номер - :90:171:0036, повідомивши, що земельна ділянка вільна від забудови; орендарі будівель та споруд відсутні.

27.11.2020 ТОВ "Мрія-Інвест" звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договору оренди земельної ділянки (вих. № 20/364 від 26.11.2020), в якому просило укласти договір оренди на новий термін (поновити договір оренди земельної ділянки).

До вказаного повідомлення позивачем було долучено проект договору про укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору) на 10 років.

Однак, як вказує позивач, з офіційного сайту Київської міської ради позивачу стало відомо, що відповідачем підготовлено проект рішення про відмову ТОВ "Мрія-Інвест" в укладенні на новий строк договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005.

За вказаним проектом рішення, Київська міська рада вирішили визнати таким, що втратило чинність рішення № 414/8698 від 01.11.2012 та відмовити ТОВ "Мрія-Інвест" в укладенні на новий строк договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005.

З пояснювальної записки № ПЗ-15354 від 14.12.2020 до проекту рішення Київської міської ради вбачаються мотиви для відмови, а саме: термін дії договору оренди від 10.11.2005 № 63-6-00309 - до 10.11.2020; рішення Київської міської ради від 01.11.2012 № 414/8698, яким договір поновлено на 10 років, орендарем не виконано; нерухоме майно орендаря перебуває під арештом (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21.12.2020 № 238016723); згідно з листом ГУ ДФС у м. Києві від 27.06.2019 № 122001/10/26-15-17-02-10 задекларована орендарем у податковій декларації за 2019 рік орендна плата за земельні ділянки не відповідає нормативній грошовій оцінці.

В той же час, управлінням правового забезпечення діяльності Київської міської ради складено правовий висновок до проекту рішення Київської міської ради від 15.02.2021 № 08/231-766/ПР "Про відмову ТОВ "Мрія-Інвест" в укладенні на новий строк договору оренди земельної ділянки від 10.11.2005 № 63-6-00309", де й було вказано, що відмова ТОВ "Мрія-Інвест" в укладенні на новий строк договору оренди земельної ділянки обґрунтована невиконанням ТОВ "Мрія-Інвест" вимог п. 8.4 договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005 в частині сплати орендної плати за користування землею та тим, що земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням. Проект рішення було повернуто без погодження, оскільки додані до проекту рішення матеріали не містять належних та допустимих доказів систематичної несплати орендної плати.

Позивач вказує на те, що він після завершення строку дії договору продовжує використовувати орендну ділянку за її цільовим призначенням та сплачувати за неї орендну плату, на підтвердження чого позивачем надано лист Головного Управління ДПС у м. Києві № 116628/6/26-15-12-11-20 від 22.12.2021 у якому зазначено, що станом на 17.12.2021 у позивача рахується передплата з орендної плати в сумі 8 007 133,03 грн.

У зв`язку з вищезазначеним позивач просить суд визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Мрія-Інвест" в редакції, викладеній в позовній заяві. Тобто, оскільки позивач направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору, а відповідач, у свою чергу, наданим правом подати в місячний строк заперечення у поновленні договору оренди не скористався, то позивач просить задовольнити позовні вимоги про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною.

Колегія суддів такі доводи позивача вважає необґрунтованими з огляду на таке.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) зазначила, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачила подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Частини п`ята та шоста ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у ч. 6 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) і № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) і № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).

Проте, матеріали справи не містять належних доказів того, що в установлені Законом строки ТОВ "Мрія-Інвест" направило на адресу відповідача лист-повідомлення про намір поновити договірні відносини на новий строк, до якого було додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, та того, що упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмове повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні цього договору було відсутнє.

Так, як свідчать матеріали справи, за зверненням ТОВ "Мрія-Інвест" рішенням Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012 поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки площею 6,1672 га (в межах прибережних захисних смуг) від 10.11.2005 № 63-6-00309, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Мрія-Інвест" для благоустрою прилеглої території озера на проспекті Миколи Бажана та вул. Ревуцького (в районі озера Вирлиця) у Дарницькому районі міста Києва. Цим же рішенням вказано ТОВ "Мрія-Інвест" звернутись у місячний термін до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) із клопотанням щодо організації робіт по внесенню змін до договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005.

При цьому, матеріали справи не містять доказів виконання ТОВ "Мрія-Інвест" п. 3 рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012, доказів звернення у місячний термін до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) із клопотанням щодо організації робіт по внесенню змін до договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005 та доказів укладення на виконання рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012 між сторонами нової редакції договору від 10.11.2005 № 63-6-00309 щодо строків оренди.

Закон України "Про оренду землі", в редакції на час виникнення спірних відносин, визначає оренду землі як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ч. 1 ст. 1 Закону).

Згідно із ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону).

Стаття 15 Закону України "Про оренду землі" до істотних умов договору оренди землі поряд з об`єктом оренди та орендною платою із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, відносить також строк дії договору оренди.

Згідно із ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

До правовідносин з поновлення договору на новий строк 01.11.2012 слід застосувати положення ст. 33 у відповідній редакції, ч. 8 якої передбачала, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Аналіз вищезазначених положень Закону дає підстави для висновку, що рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012 є лише згодою орендодавця на продовження договору на нових умовах. Орендні правовідносини потребують належного оформлення у вигляді договору. Рішення ради не відміняє необхідності внесення змін до договору у письмовій формі - укладення додаткової угоди до договору або його викладення в новій редакції.

Станом на 01.11.2012 діяв Порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у м. Києві, затверджений рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 № 457/1867 "Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві" (із змінами і доповненнями), розділ 9 якого регламентував оформлення документів, що посвідчують права на земельні ділянки, на підставі прийнятих Київською міською радою рішень.

Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди, укладеним між зацікавленою особою та Київською міською радою (ч. 1 ст. 19 Порядку).

Якщо договір оренди землі зацікавленою особою не укладений в установленому законодавством порядку протягом дванадцяти місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради про передачу відповідної земельної ділянки в оренду, то розмір річної орендної плати на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, встановлюється у п`ятикратному розмірі, але не більше дванадцяти відсотків від грошової оцінки земельної ділянки (ч. 8 ст. 19 Порядку).

Рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки в оренду вважається таким, що втратило чинність, через двадцять чотири місяці після набуття ним чинності, якщо відповідний договір оренди землі не укладено (ч. 10 ст. 19 Порядку).

Колегія суддів зазначає, що матеріали справи не містять доказів укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі № 63-6-003009 від 10.11.2005 про його поновлення в період чинності рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012.

В той же час, як встановлено місцевим господарським судом зі змісту позовної заяви, порушеним правом позивача, за захистом якого він звернувся до суду, є невчинення відповідачем дій щодо поновлення договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005 після того, як позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням вих. № 20/364 від 26.11.2020 та проектом договору, а не питання поновлення строку вказаного договору оренди на підставі рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012.

При цьому до матеріалів справи ТОВ "Мрія-Інвест" не надав жодного документу, що посвідчує його права користування земельною ділянкою, кадастровий номер - :90:171:0036, після закінчення 11.10.2010 строку, на який було укладено договір від 10.11.2005 за № 63-6-00309. Позивачем належними та допустимими доказами не підтверджено права користування вказаною земельною ділянкою на час виникнення спірних правовідносин - 26.11.2020, не доведено існування права на поновлення орендних відносин, за судовим захистом якого ТОВ "Мрія-Інвест" звернулося з позовом до Київської міської ради.

Місцевим господарським судом не було враховано, що застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Отже, встановивши, що ТОВ "Мрія-Інвест" звернулося до відповідача не у строки встановлені договором № 63-6-00309 від 10.11.2005 або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону.

Таким чином, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; неправильне застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі", є підставою для скасування рішення Господарського суду міста Києва 07.07.2022 у справі № 910/21144/21 та прийняття нового рішення про відмову в задоволенні позову повністю.

Понесені Київською міською радою судові витрати у вигляді сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до ст. 129 ГПК України, підлягають відшкодуванню позивачем.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 277, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 07.07.2022 у справі № 910/21144/21 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 07.07.2022 у справі № 910/21144/21 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія-Інвест" (01133, м. Київ, вул. Коновальця, 31, ідентифікаційний код 32670462) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ідентифікаційний код 22883141) 3 405,00 грн судового збору.

5. Доручити Господарському суду міста Києва видати наказ.

6. Матеріали справи № 910/21144/21 повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів в порядку, визначеному ст.ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено та підписано 27.01.2023.

Головуючий суддя О.О. Хрипун

Судді М.Г. Чорногуз

О.В. Агрикова