РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

23.01.2023Справа № 910/12199/22

Господарський суд міста Києва у складі судді Бондарчук В.В., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження

позовну заяву Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація», м. Київ

до Фізичної особи-підприємця Авраменка Ігоря Тимофійовича, м. Київ

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), м. Київ

про стягнення 171 527,64 грн,

Без повідомлення (виклику) сторін.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація» (далі - КП «Київжитлоспецексплуатація»/позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Авраменка Ігоря Тимофійовича (далі - ФОП Авраменко І.Т./відповідач) про стягнення 171 527,64 грн заборгованості з орендної плати за договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3043 від 04.09.2019.

Господарський суд міста Києва ухвалою від 14.11.2022 позовну заяву прийняв до розгляду та відкрив провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.

29.11.2022 через канцелярію суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому ФОП Авраменко І.Т. заперечує проти задоволення позову, мотивуючи наступним. 14.11.2019 відповідач звернувся до позивача з листом, в якому просив на підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України та акту комісії щодо обстеження нежилих приміщень призупинити нарахування орендної плати, за результатами розгляду якого позивачем прийнято рішення про призупинення нарахування орендної плати. В подальшому, договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3043 від 04.09.2019 було достроково розірвано, а між сторонами підписано акт звіряння розрахунків від 20.10.2021, відповідно до якого у відповідача була наявна переплата у розмірі 290 765,99 грн, яку ФОП Авраменко І.Т. просив повернути. Таким чином, за договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3043 від 04.09.2019 у відповідача відсутня заборгованість з орендної плати.

29.11.2022 до канцелярії суду від КП «Київжитлоспецексплуатація» надійшли письмові пояснення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

04.09.2019 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - орендодавець), Фізичною особою-підприємцем Авраменко Ігорем Тимофійовичем (далі - орендар) та Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» (далі - підприємство-балансоутримувач) укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3043.

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець на підставі рішення конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади міста Києва Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 01.08.2019 протокол №64 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Пушкінська, буд. 8 літ. В для розміщення офісних приміщень (на площі 119,60 кв.м.) та складу (на площі 89,60 кв.м.).

У відповідності до п. 2.1. договору об`єктом оренди є: нежитлові приміщення загальною площею: 209,20 кв.м., у т.ч., 1 поверх - 119,60 кв.м., підвал - 89,60 кв.м., згідно з викопіюванням з поверхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору.

Згідно п. 2.3. договору стан об`єкта на дату передачі його орендареві, визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком підприємства-балансоутримувача і орендаря.

Орендна плата визначена за результатами конкурсу, затвердженими протоколом рішення конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади міста Києва Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 01.08.2019 №64 і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку серпень 2019 р.: 251,71 грн за 1 кв.м., що в цілому складає: 52 657,67 грн. Якщо договір укладено на строк, що перевищує три роки, розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку переглядається кожні три роки і доводиться до орендаря листом за підписом уповноваженої особи орендодавця (п. 3.1. договору).

Пунктом 3.2. договору передбачено, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України, розміщується на веб-сайті Фонду державного майна України.

Відповідно до положень п. 3.6. договору орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства-балансоутримувача, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі.

В п. 3.8. договору сторони погодили, що у разі якщо орендар не може використовувати орендоване майно у зв`язку з необхідністю проведення ремонтних робіт, за його клопотанням рішенням орендодавця на період виконання ремонтних робіт орендна плата може бути зменшена на 50 відсотків для об`єктів площею до 150 кв.м. на строк не більше 3 місяців, а для об`єктів площею більше 150 кв.м. на строк не більше 6 місяців. Інформація щодо неможливості використання орендованого майна підтверджується відповідним актом, складеним орендарем та підприємством-балансоутримувачем. Передбачена цим пунктом зменшена орендна плата може бути встановлена один раз протягом строку дії цього договору та за умови дотримання орандарем умов договору щодо належного утримання об`єкта оренди та його комунікацій та виконання п. 4.2.15 цього договору.

Зобов`язання орендаря по сплаті орендної плати забезпечується у вигляді авансової орендної плати в розмірі не менше ніж орендна плата за два місяці. Орендар сплачує авансовий платіж протягом 10 календарних днів з дати підписання договору. Підприємство-балансоутримувач зараховує авансовий платіж як орендну плату за останні два місяці строку дії договору оренди. Індексація орендної плати в цьому випадку проводиться відповідно до Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду (п. 3.10. договору).

У п. 3.11. договору сторони погодили, що надміру сплачена сума орендної плати підлягає в установленому порядку заліку в рахунок майбутніх платежів, а у разі неможливості такого заліку з припиненням орендних відносин поверненню орендарю.

Цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 04.09.2019 по 02.09.2022. Договір може бути розірвано за погодженням сторін. Договір вважається розірваним з дати повідомлення орендаря/орендодавця про згоду розірвати договір, але не раніше дати повернення підприємству-балансоутримувачу об`єкта за актом приймання-передачі (п. 9.1. та п. 9.5. договору).

01.10.2019 між позивачем, відповідачем та третьою особою підписано акт приймання-передачі нерухомого майна, за яким Департамент комунальної власності м. Києва ВО КМР (КМДА) передав, а ФОП Авраменко І.Т. прийняв в орендне користування нежилі приміщення, що перебувають на балансі КП «Київжитлоспецексплуатація», загальною площею 209,2 кв.м. (підвал, 1 поверх), розташовані за адресою: м. Київ, вул. Пушкінська, 8 літера В.

Крім того, у цьому акті зазначено, що приміщення, яке передається в оренду потребує ремонту.

На виконання умов цього договору у період з 01.10.2019 по 30.09.2020 відповідачем було сплачено на користь третьої особи орендну плату в загальній сумі 384 918,49 грн, що підтверджується квитанціями АТ КБ «ПриватБанк» №1 від 27.09.2019 та №1 від 13.12.2019, платіжними дорученнями №111884 від 25.10.2019, №101223 від 28.12.2019.

14.11.2019 відповідач звернувся до позивача та третьої особи з листом за вх. №062/15330, в якому повідомив, що унеможливлений користуватися приміщеннями відповідно до їх цільового призначення, оскільки відсутні опалення, електроенергія та водопостачання. Крім того, ФОП Авраменко І.Т. просив для підтвердження та встановлення факту неможливості використання орендарем об`єкта оренди, обумовленими незалежними від орендаря обставинами, створити комісію за участю орендодавця, орендаря та підприємства-балансоутримувача і за результатами роботи комісії скласти акт про зупинення виконання сторонами своїх зобов`язань по договору №3043 від 04.09.2019, в якому зазначити дату призупинення користування орендованим приміщенням, та відповідно підприємству-балансоутримувачу припинення нарахування орендної плати.

11.02.2020 Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) видано наказ №75 про проведення перевірки стану використання та збереження об`єктів оренди, яким вирішено створити робочу групу з перевірки стану використання та збереження об`єктів оренди та затверджено її склад згідно з додатком; робочій групі в строк з 11.02.2020 по 17.02.2020 здійснити обстеження з виїздом на місцезнаходження нерухомих об`єктів за адресою: м. Київ, вул. Пушкінська, 8 літ. В та скласти акт щодо стану використання та зберігання об`єктів оренди за результатом перевірки.

12.02.2020 робочою групою Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) складено акт щодо стану використання та зберігання об`єкту оренди, що знаходиться за адресою: вул. Пушкінська, 8 літ. В загальною площею 209,20 кв.м.

Так, за висновком робочої групи позивача у зв`язку із неможливістю орендаря використовувати орендовані приміщення за призначенням та виконувати умови, що визначені договором, через обставини, за які орендар не відповідає, керуючись п. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, орендар - ФОП Авраменко І.Т., що використовує нежитлові приміщення комунальної власності територіальної громади м. Києва загальною площею 209,20 кв.м. на підставі договору оренди від 04.09.2019 №3043 звільняється від сплати орендної плати, починаючи з дати підпису акту приймання-передачі - 01.10.2019 до закінчення ремонтних робіт, але не більше ніж на 1 (один) рік від дати укладання договору.

Крім того, в цьому акті зазначено, що в орендаря немає можливості виконувати умови договору оренди в повному обсязі, зокрема, п.п. 4.2.9. п. 4 - укладення орендарем договорів щодо постачання електроенергії, водопостачання та теплопостачання є неможливим у зв`язку із відсутністю відповідних зареєстрованих підведень до об`єкта оренди у постачальників таких послуг, п.п. 4.2.4. п. 4 - з тих же причин орендар не може забезпечити належне збереження, експлуатацію і санітарне утримання об`єкта оренди, його обладнання та запобігання його псування, п.п. 4.2.6 п.4 в орендаря немає можливості проводити поточні ремонтні роботи тощо.

За твердженням відповідача, внаслідок неусунення обставин, які перешкоджали орендарю використовувати орендоване приміщення, що виникли поза його волею, договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3043 від 04.09.2019 було достроково розірвано у грудні 2020 року та повернуто об`єкт оренди згідно акту приймання-передачі нерухомого майна від 28.12.2020, що не заперечується сторонами у заявах по суті.

20.10.2021 між КП «Київжитлоспецексплуатація» та ФОП Авраменко І.Т. підписано акт звіряння розрахунків, відповідно до якого за результатами звіряння розрахунків і документів за надані послуги по оренді приміщення та майна загальна сума переплати складала 290 765,99 грн.

04.11.2021 відповідач звернувся до позивача з листом, в якому просив повернути загальну суму переплати у розмірі 290 765,99 грн на його рахунок.

Як вбачається з банківської виписки АТ «ПриватБанк» від 11.01.2022 та 18.01.2022, КП «Київжитлоспецексплуатація» частково перерахувало відповідачу грошові кошти в загальній сумі 90 765,99 грн.

Разом з тим, обґрунтовуючи позовні вимоги позивач стверджує, що у відповідача наявна заборгованість зі сплати орендних платежів за період з 01.10.2019 по 30.09.2020 в сумі 171 527,64 грн, що стало підставою для звернення до суду з цим позовом.

Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, з огляду на таке.

Частиною 1 статті 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 760 ЦК України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Згідно ч. 1 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Статтею 283 ГК України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Частина 1 статті 193 ГК України встановлює, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться і до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною 2 статті 193 ГК України визначено, що кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України).

Судом вище встановлено, що між позивачем, відповідачем та третьою особою укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3043 від 04.09.2019, відповідно до якого відповідач прийняв в тимчасове користування об`єкт оренди.

В акті приймання-передачі нерухомого майна від 01.10.2019 зазначено, що приміщення, яке передається в оренду, потребує ремонту.

Судом також встановлено, що об`єкт оренди не використовувався відповідачем внаслідок відсутності електропостачання, водопостачання та теплопостачання в орендованих приміщеннях, у зв`язку з чим 14.11.2019 ФОП Авраменко І.Т. звернувся до позивача та третьої особи з листом за вх. №062/15330, в якому просив для підтвердження та встановлення факту неможливості використання ним об`єкта оренди, обумовленими незалежними від орендаря обставинами, створити комісію.

12.02.2020 на підставі наказу Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 11.02.2020 № 75, а також відповідної заяви ФОП Авраменко І.Т., робочою групою Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) складено акт щодо стану використання та зберігання об`єкту оренди, що знаходиться за адресою: вул. Пушкінська, 8 літ. В загальною площею 209,20 кв.м.

За висновком робочої групи, у зв`язку із неможливістю орендаря використовувати орендовані приміщення за призначенням та виконувати умови, що визначені договором, через обставини, за які орендар не відповідає, керуючись п. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, орендар - ФОП Авраменко І.Т., що використовує нежитлові приміщення комунальної власності територіальної громади м. Києва загальною площею 209,20 кв.м. на підставі договору оренди від 04.09.2019 №3043 звільняється від сплати орендної плати, починаючи з дати підпису акту приймання-передачі - 01.10.2019 до закінчення ремонтних робіт, але не більше ніж на 1 рік від дати укладання договору.

Крім того, в цьому акті зазначено, що в орендаря немає можливості виконувати умови договору оренди в повному обсязі, зокрема, п.п. 4.2.9. п. 4 - укладення орендарем договорів щодо постачання електроенергії, водопостачання та теплопостачання є неможливим у зв`язку із відсутністю відповідних зареєстрованих підведень до об`єкта оренди у постачальників таких послуг, п.п. 4.2.4. п. 4 - з тих же причин орендар не може забезпечити належне збереження, експлуатацію і санітарне утримання об`єкта оренди, його обладнання та запобігання його псування, п.п. 4.2.6 п.4 в орендаря немає можливості проводити поточні ремонтні роботи тощо.

Частиною 6 ст. 762 ЦК України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що 11.12.2018 на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності прийнято рішення, оформлене протоколом №55/131, яким вирішено погодити пропозицію Департаменту комунальної власності м. Києва щодо застосування єдиного механізму у випадках, які врегульовані частиною шостою статті 762 ЦК України з врахуванням зауваження депутата Київської міської ради Л. Антонєнка, а саме, рекомендувати орендодавцям:

- у разі неможливості використання орендарем об`єкта оренди, обумовленими незалежними від орендаря обставинами (в тому числі відсутність підключення нежитлового приміщення до тепло-, електропостачання та інших комунальних послуг), створювати комісію за участю орендодавця, орендаря та підприємства-балансоутримувача для встановлення цього факту. За результатами роботи комісії складати Акт про зупинення виконання сторонами своїх зобов`язань по договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду. В Акті зазначати дату, з якої орендар припиняє користування орендованим приміщенням, підприємство - балансоутримувач припиняє нарахування орендної плати;

- у разі відновлення виконання сторонами своїх зобов`язань по договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, комісії за участю орендодавця, орендаря та підприємства-балансоутримувача складати Акт про відновлення користування орендарем приміщеннями. В Акті зазначати дату, з якої підприємство - балансоутримувач починає нараховувати орендну плату.

З наведеного вище вбачається, що у відповідності до положень ч. 6 ст. 762 ЦК України, ФОП Авраменко І.Т. за висновком відповідної робочої групи був звільнений від сплати орендної плати за договором з 01.10.2019 до закінчення ремонтних робіт, але не більше ніж на 1 рік від дати укладення договору.

Водночас, судом встановлено та не заперечується сторонами, що внаслідок неусунення обставин, що перешкоджали орендарю використанню орендованого приміщення, які виникли поза його волею, договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3043 від 04.09.2019 було достроково розірвано, а між позивачем та відповідачем підписано акт звіряння розрахунків від 20.10.2021, відповідно до якого у відповідача існувала переплата з орендних платежів у розмірі 290 765,99 грн.

Таким чином, з наведеного вбачається, що позивачем нараховано заборгованість з орендної плати за договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3043 від 04.09.2019 у розмірі 171 527,64 грн за період з 01.10.2019 по 30.09.2020, в той же час відповідач з 01.10.2019 до закінчення ремонтних робіт, але не більше ніж на 1 рік від дати укладення договору, тобто до 04.09.2020, був звільнений від сплати орендної плати.

Більше того, відповідно до акту звіряння розрахунків станом на 20.10.2021 загальна сума переплати ФОП Авраменко І.Т. складала 290 765,99 грн, яка частково була повернута КП «Київжитлоспецексплуатація» на рахунок відповідача, що також спростовує твердження позивача про наявність заборгованості за вказаний вище період.

Статтею 74 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до вимог ст. 76, ст. 77 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Ураховуючи встановлене вище, дослідивши надані сторонами докази в сукупності, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» до Фізичної особи-підприємця Авраменка Ігоря Тимофійовича про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 171 527,64 грн з підстав необґрунтованості.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на позивача.

Керуючись ст. 129, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 254 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів в порядку, передбаченому ст.ст. 253-259, з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 розділу XI «Перехідні положення» Господарського процесуального кодексу України.

Суддя В.В. Бондарчук