ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 грудня 2022 року

м. Київ

cправа № 914/1318/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради

на рішення Господарського суду Львівської області від 31.03.2022 (суддя Петрашко М. М.) та постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.08.2022 (Орищин Г. В. - головуючий суддя, судді Галушко Н. А., Желік М. Б.) у справі

за позовом Закладу вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права"

до: 1) Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради,

2) Центру науково-технічної творчості учнівської молоді Львівської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Львівська міська рада,

про визнання незаконним і скасування пункту 2 наказу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 19.03.2021 № 153-О та визнання укладеним/продовженим договору оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18,

(У судове засідання з`явилися представники: позивача - Зубашевський Н. П., Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради - Галадун М. Р., Чорнобай С. С.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У травні 2021 року до Господарського суду Львівської області звернувся Заклад вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" з позовом до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та до Центру науково-технічної творчості учнівської молоді Львівської міської ради, за участю у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Львівської міської ради, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, про:

1) визнання незаконним та скасування пункт 2 наказу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 19.03.2021 № 153-О "Про продовження договору оренди без проведення аукціону" (зі змінами та у редакції наказу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 27.10.2021 № 571-О "Про внесення змін до наказу") щодо відмови Закладу вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" в продовженні договору оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м (будівлі літ. "А-1" та "А- 2"), що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів;

2) визнання укладеним/продовженим договору оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 між Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та Закладом вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м (будівлі літ. "А-1" та "А- 2"), враховуючи загальну площу орендованих приміщень 553.3 кв. м, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів (в поданій до первісної позовної заяви редакції та відповідно до додатку 5 примірного договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 22.04.2021 № 591 "Про окремі питання оренди майна Львівської міської територіальної громади").

Позов обґрунтований тим, що відповідачем-1 неправомірно прийнято п. 2 наказу про відмову у продовженні дії договору оренди на частину нежитлового приміщення загальною площею 297,8 кв. м, з посиланням на фактичне невикористання та аварійний стан частини орендованих приміщень лист № 2302-вих-37017 підписаний 05.05.2021, однак, як стверджує позивач, зазначене не відповідає дійсності, оскільки у "Звіті про оцінку майна" про спірні приміщення, опрацьованому Товариством з обмеженою відповідальністю "Термін ЛТД" (далі - "Термін ЛТД"), фізичний (технічний) стан визначено як незадовільний, а не аварійний.

Разом з тим п. 1 наказу про продовження договору оренди лише на частину приміщень загальною площею 255,5 кв. м фактично внесено зміни до такої істотної умови договору, як об`єкт оренди (склад майна), що не передбачено вимогами Закону України "Про оренду державного та комунального майна", та чого не вправі самостійно вирішувати орендодавець відповідно до норм вказаного Закону.

Відмовляючи орендарю у продовженні договору оренди на новий строк, власник зобов`язаний був чітко вказати причину відмови, інакше переважне право орендаря на продовження договору є порушеним.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами та позиція учасників справи

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, між позивачем та відповідачем-1, починаючи з 2004 року до 2018 року, неодноразово укладались договори оренди на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, площа яких із 90,0 кв. м. була збільшена до 553,3 кв. м.

Так, 11.05.2018 між Управлінням комунальної власності та Закладом вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ф-11147-18, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 553,3 кв. м, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, у тому числі приміщення першого поверху будівлі літ. "А-1", "А-2" площею 297,8 кв. м, перший поверх будівлі літ. "А-2" площею 165,5 кв. м та другого поверху в будівлі літ. "А-2" площею 90,0 кв. м з індексами: першого поверху в будівлі літ. "А-1", "А-2": - III, IV, V, VI, 6, 7, 9, 10; першого поверху будівлі літ. "А-2": - 4, 5, 6, 7; другого поверху в будівлі літ. "А-2": 12,13а.

Об`єктом оренди відповідно до вказаного договору є приміщення, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів загальною площею 553,3 кв. м, у тому числі: на першому поверсі в будівлі літ. "А-1", "А'-2" площею 297,8 кв. м, на першому поверсі в будівлі літ. "А-2" площею 165,5 кв. м та на другому поверсі в будівлі літ "А-2" площею 90,0 кв. м, з індексами приміщень першого поверху в будівлі літ. "А-1", "А'-2": III, IV, V, VI, 6, 7, 9, 10; першого поверху в будівлі літ. "А-2": 4, 5, 6, 7; другого поверху в будівлі літ "А-2": 12, 13а.

Відповідно до пункту 2.1 договору об`єкт оренди орендар буде використовувати для проведення навчально-виховного процесу.

Згідно з пунктами 4.1 та 4.5 договору термін дії договору визначений на 2 роки 364 дні з 11.05.2018 до 10.05.2021 включно. Орендар, який належним чином виконує свої обов`язки за цим договором, після спливу строку дії договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Орендар, який має намір скористатися таким правом, має повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди нерухомого майна через направлення до Управління комунальної власності Департаменту економічної політики заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради.

Пунктом 4.7 договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Відповідно до пункту 6.2.6 договору орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану оренди внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.

Заявою від 25.01.2021 № 2-5305/АП-ШР-2302 Заклад вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" повідомив про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк в порядку статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Заява подана у встановлений цією статтею строк.

04.03.2021 балансоутримувачем за договором оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 11.05.2018 № Ф-11147-18 (Центр науково-технічної творчості учнівської молоді Львівської міської ради) на адресу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради направлено лист № 18, в якому зазначено, що Заклад вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" повідомив балансоутримувача про підготовку документації для проведення ремонтних робіт, усунення нагальних потреб та відновлення покрівлі споруди в орендованому ним нерухомому майні.

У листі також вказано, що в інших приміщеннях регулярно проводився поточний ремонт, були закуплені меблі та устаткування, а Заклад вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" регулярно проводить навчально-виховний процес в орендованих приміщеннях, а також зазначено, що балансоутримувач надає згоду надалі продовжувати зазначений договір оренди.

19.03.2021 Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, розглянувши заяву Закладу вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" від 25.01.2021 № 2-5305/АП-ШР-2302 та лист Управління освіти ДГП ЛМР від 19.03.2021 № 4-2601-7615, враховуючи рішення колегії (протокол від 19.03.2021 № 25, питання 1), довідку балансоутримувача від 04.02.2021 № 8, акт обстеження від 09.02.2021 № 70-нп/21, договір страхування від 11.05.2018 № 014067/2005/0000019, звіт про оцінку майна, виконаний СОД ТОВ "Термін ЛТД" станом на 31.12.2020, та рецензію на нього, керуючись Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, видано наказ № 153-О, у відповідності до якого, зокрема:

1. На підставі статті 15 Закону України від 03.10.2019 № 157-IX "Про оренду державного та комунального майна" , враховуючи відсутність заборгованості продовжено із Закладом вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" договір оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 255,5 кв. м, в тому числі приміщень першого поверху (будівля літ. "А-2") під індексами 4, 5, 6, 7 площею 165,5 кв. м та приміщень другого поверху (будівля літ. "А-2") під індексами 12, 13а площею 90,0 кв. м, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, для проведення навчально-виховного процесу, шляхом викладення договору у новій редакції терміном на 2 роки 364 дні (пункт 1 наказу від 19.03.2021 № 153-О);

2. Відмовлено Закладу вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" в продовженні договору оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м (будівлі літ. "А-1", "А'-2"), що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів (пункт 2 наказу від 19.03.2021 № 153-О).

24.03.2021 Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради направлено на адресу Закладу вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" лист № 2302-вих-22930, в якому орендодавець у відповідь на заяву, зареєстровану в Центрі надання адміністративних послуг 25.01.2021р. за № 2-5305/АП-ШР-2302 щодо продовження договору оренди, укладеного на нежитлові приміщення загальною площею 553,3 кв. м за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, повідомив орендаря про те, що відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", пункту 141 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, прийнято рішення продовжити договір оренди на приміщення будівлі "А-2" загальною площею 255,5 кв. м без проведення аукціону для проведення навчально-виховного процесу терміном на 2 роки 364 дні, про що підготовлено відповідний наказ, який розміщено на сайті Управління комунальної власності Львівської міської ради: www.mayno.lviv.ua в розділі "Реєстр рішень щодо договорів оренди" (порядковий номер рішення в таблиці № 90).

У вказаному листі від 24.03.2021 № 2302-вих-22930 також зазначено, що Управлінням комунальної власності буде підготовлено відповідний проект договору оренди на вищевказані нежитлові приміщення, про дату та час підписання договору оренди орендаря буде повідомлено додатково, а додаткову інформацію можна отримати, звернувшись у відділ регулювання орендних відносин Управління комунальної власності за номером телефону: 297-52-92.

30.03.2021 Заклад вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" звернувся до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради із листом № 78, в якому просив орендодавця надати аргументовану письмову відповідь про прийняте рішення із зазначенням підстав продовження договору оренди лише на приміщення будівлі "А-2" загальною площею 255,5 кв. м, а не на всю площу договору оренди, що становила 553,3 кв. м, також просив зазначити причини продовження оренди на 2 роки і 364 дні, а не на п`ять років.

Розглянувши лист орендаря щодо продовження договору оренди за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради надіслало на адресу Закладу вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" лист від 05.05.2021 № 2302-вих-37017, в якому зазначено, що рішення про продовження із Закладом вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" договору оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 255,5 кв. м для проведення навчально-виховного процесу у новій редакції терміном на 2 роки 364 дні було прийнято Управлінням комунальної власності у зв`язку з фактичним невикористанням та аварійним станом частини орендованих приміщень.

Крім того, у вказаному листі від 05.05.2021 № 2302-вих-37017 зазначено, що відповідно до частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

27.10.2021 Управлінням комунальної власності було видано наказ № 571-0 "Про внесення змін до наказу", яким наказ від 19.03.2021 № 153-0 було викладено у новій редакції; зокрема:

"1. Відділу регулювання орендних відносин:

1.1. Повідомити балансоутримувача про необхідність виконання частини 2 статті 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та надання довідки про балансову вартість об`єкта оренди.

1.2. Після отримання довідки про балансову вартість майна оголосити аукціон, за результатами якого може бути продовжений договір оренди від 11.05.2018

№ Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 255,5 кв. м (будівля літ. "А-2"), в тому числі нежитлові приміщення першого поверху під індексами 4, 5, 6, 7 площею 165,5 кв. м, нежитлові приміщення другого поверху під індексами 12, 13а площею 90,0 кв. м, що знаходиться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів з діючим орендарем Закладом вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" або укладений з новим орендарем для проведення навчально-виховного процесу терміном на 5 років.

2. Відмовити Закладу вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" в продовженні договору оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м (будівля літ. "А-1" та "А-2"), що знаходяться за адресою: вулиця В. Антоновича, 70 м. Львів".

28.10.2021 Управління комунальної власності подало до суду першої інстанції пояснення щодо помилкового видання наказу від 19.03.2021 № 153-0 про продовження договору без аукціону, оскільки в силу вимог статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір може бути продовжений лише за результатами аукціону, оскільки договір № Ф-11147-18 був укладений до набрання чинності нового Закону, та зазначило про внесення змін до цього наказу.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду Львівської області від 31.03.2022 у справі № 914/1318/21, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 23.08.2022, позов задоволено.

3.2. Рішення судів аргументовані тим, що відповідач, видаючи наказ від 19.03.2021

№ 153-О в частині відмови позивачу в продовженні договору оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень, порушив вимоги статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", адже невикористання чи аварійний стан частини приміщень відповідно до вказаної норми не можуть бути підставою для прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди.

Щодо наявних в матеріалах справи актів обстеження орендованих нежитлових приміщень від 11.01.2018 № 964нп/17, від 09.02.2021 № 70нп/21 та від 22.02.2021, в яких зазначено про наявність в орендованому майні таких недоліків, як: захаращення сміттям, часткове руйнування та протікання стелі (спричинене великим накопиченням снігу та аварійним станом покрівлі), стіни в незадовільному стані, обвал жолобів і звисів приміщень, необхідність у капітальному ремонті приміщень, приміщення не використовуються, судова колегія до уваги не бере, оскільки відповідач-1 та третя особа не скористалися своїм правом та не видали позивачу жодних приписів щодо певних недоліків орендованого майна, які зафіксовані у вищезазначених актах обстеження, так як ні балансоутримувачем, ні орендодавцем не складались такі приписи про усунення недоліків.

Враховуючи наведене, самі лише зафіксовані в актах обстеження недоліки орендованого майна без складення балансоутримувачем та/або орендодавцем припису із встановленням у ньому строку усунення порушень в даному випадку не можуть бути підставою для відмови орендарю у продовженні договору оренди на підставі вищезазначеної норми статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Позивачем до матеріалів справи долучено висновок експертного дослідження спеціаліста, складеного 13.10.2021 Кархутом Ігорем Івановичем (кваліфікаційний сертифікат експерта відповідального виконавця окремих робіт (послуг), пов`язаних із створенням об`єкта архітектури (технічне обстеження будівель і споруд) АЕ№ 000546; кваліфікаційний сертифікат інженера-проектувальника відповідального виконавця окремих робіт (послуг), пов`язаних із створенням об`єкта архітектури АЕ№ 000173) щодо технічного стану приміщень першого поверху в будівлі літ. "А-1, "А'-2" під індексами III, IV, V, VI, 6, 7, 9, 10, загальною площею 297,8 кв. м, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, з якого вбачається, що технічний стан приміщень першого поверху в будівлі літ. "А-1", "А'-2" під індексами III, IV, V, VI, 6, 7, 9, 10, загальною площею 297,8 кв. м, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, в цілому задовільний, наявні окремі ділянки конструкцій покрівлі та перекриття, що знаходяться у непридатному стані та потребують невідкладного здійснення поточного ремонту; стан окремих конструкцій за даними бюро технічної інвентаризації покращився порівняно зі станом до 2009 року. Разом із тим, як вказано у висновку, причиною виявлених пошкоджень (згідно з оглядом та представлених документів) вбачається не несвоєчасне виконання технічного обслуговування та ремонту, а погодні умови у 2021 році.

Іншого висновку щодо стану спірного орендованого приміщення матеріали справи не містять та сторонами, зокрема відповідачем-1, на підтвердження своїх доводів про аварійний стан приміщення суду не подано.

Наказом від 27.10.2021 № 571-О вирішено передати частину нежитлового приміщення загальною площею 255,5 кв. м, яке зазначено у попередньому наказі від 19.03.2021 № 153-О, однак із проведенням аукціону, та відмовити в оренді решти нежитлового приміщення загальною площею 297,8 кв. м (пункт 2 наказу № 571-О).

Разом з тим, попередній договір був укладений без проведення аукціону із закладом освіти, який мав ліцензію на провадження освітньої діяльності, відповідно позивач, який є закладом освіти і має ліцензію на провадження освітньої діяльності, звернувся із заявою на продовження договору оренди у порядку та строки передбачені законодавством; нерухоме майно, щодо якого позивач просить продовжити строк оренди, не містилося у Переліку першого типу. Тому в даному випадку відсутні підстави для відмови в продовженні договору оренди у порядку частини 2 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в якій зазначено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які, зокрема, укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону.

Як вбачається з договору оренди від 11.05.2018 № 11147-18, розрахунок орендної плати проводився на підставі методики, відповідно при укладенні нового договору позивачем теж здійснено розрахунок на підставі методики, що не суперечить закону. Розрахунок орендної плати в договорі запропонованому позивачем, є більшим за розрахунок у договорі оренди від 11.05.2018 № 11147-18. Разом з тим, статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. У пункті 3.3 договору, запропонованого в редакції позивача, визначено, що орендна плата кожного наступного календарного року оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що сплачувалась у попередньому році, на індекс інфляції такого року.

Щодо поданого позивачем звіту про оцінку спірного майна, здійсненого ТОВ "Термін ЛТД", то така оцінка разом із заявою про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк подана позивачем у визначений законом строк, однак відповідач при прийнятті наказу про відмову у продовженні договору на новий строк на частину нежитлового приміщення площею 297,8 кв. м фактично ухилився від обов`язку розглянути поданий звіт про оцінку майна, натомість позивач дотримався вимог частини третьої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", подавши 25.01.2021 заяву № 2-5305/АП-ШР-2302.

Апеляційний господарський суд також вказав на те, що не заслуговують на увагу твердження скаржника про те, що суд першої інстанції надав згоду на суборенду в порушення Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки, пунктом 13 преамбули договору оренди визначено, що орендар має право здавати об`єкт оренди у суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням із орендодавцем, а тому твердження скаржника у цій частині є некоректним.

3.3. Крім того, Західний апеляційний господарський суд відхилив клопотання відповідача про призначення будівельно-технічної експертизи та заяву про закриття провадження у цій справі з огляду на таке.

Приписами Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) передбачено право, а не обов`язок суду, зупинити провадження у справі у випадку призначення господарським судом судової експертизи за наявності дійсної необхідності її призначення, у випадку необхідності спеціальних знань, якими не володіє суд, та у разі неможливості суду вирішити питання, що входять до предмета доказування без її призначення. Відповідачем-1 при розгляді справи в суді першої інстанції жодного клопотання про призначення будь-якої експертизи суду не заявлялося. Зупиняючи провадження у справі, суд не може посилатися на об`єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють оцінити обставини, які є предметом розгляду. Необґрунтоване зупинення провадження у справі призводить до затягування строків її розгляду і перебування в стані невизначеності учасників процесу, що свідчить про порушення положень частини першої статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованої Законом України від 17.07.1997, що покладає на національні суди обов`язок здійснити швидкий та ефективний розгляд справ упродовж розумного строку.

Щодо заяви про закриття провадження у справі, яке обґрунтоване тим, що оскаржуваним рішенням фактично було продовжено договір, а між позивачем та відповідачем після відкриття провадження у справі було укладено новий договір оренди на тих самих умовах, які існували до звернення позивача до суду, а тому даний спір не підлягає вирішенню, оскільки відсутній предмет спору у цій справі, і вимога, що розглядається, вже задоволена сторонами, судова колегія апеляційного господарського суду вважала такі висновки помилковими, оскільки, дослідивши доданий до заяви договір оренди № Ф-12989-22 (АП), встановила, що він укладений 24.06.2022, тобто після прийняття оскаржуваного рішення у цій справі (31.03.2022), на об`єкт оренди загальною площею 255,5 кв. м, в той час коли предметом спору у даній справі є інша частина нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м, а тому в даному випадку спір між сторонами не вирішено, і заяву про закриття провадження у справі слід відхилити.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу, та інших учасників судового процесу

4.1. Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення судів попередніх інстанцій скасувати та відмовити у задоволенні позовних вимог.

Підставами касаційного оскарження є пункти 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України.

4.2. Скаржник вважає, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки Верховного Суду, викладені у:

постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.03.2020 у справі № 910/15799/18 про те, що :"Завдання судочинства полягає не у забезпеченні ефективності державного управління, а в гарантуванні дотримання вимог права, інакше було б порушено принцип розподілу влади. Принцип розподілу влади заперечує надання суду адміністративно-дискреційних повноважень - єдиним критерієм здійснення правосуддя є право, тому завданням судочинства завжди є контроль легальності. Перевірка доцільності переступає компетенцію суду і виходить за межі судочинства. З огляду на положення ГПК України щодо компетенції суду останній не може підміняти інший орган державної влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесенні до компетенції цього органу";

постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.08.2018 у справі № 908/2215/17 про те, що: "Крім того, згідно з частиною другою статті 19 Конституції України органи державної (отже, й судової) влади, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Водночас задоволення місцевим господарським судом позовної вимоги Підприємства в даній справі означало б, по суті, затвердження судом Звіту про оцінку майна станом на 30.06.2017 (оскільки вартість майна, вказана у цьому Звіті і в запропонованому позивачем проекті договору купівлі-продажу, практично співпадають з різницею лише у 40 копійок, як це встановлено судом), і, таким чином, суд перебрав би на себе повноваження міського голови м. Мелітополя щодо такого затвердження, що суперечило б наведеному приписові Конституції України";

постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18 про те, що: "Позивач звертаючись до суду з позовом самостійно визначає у ній, яке його право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах".

4.3. Заявник також стверджує, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування зазначених норм права у подібних правовідносинах. Так, неправильно застосована частина перша статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" про те, що рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону. Пункт 3 частини першої цієї статті вказує на неможливість використання об`єкта за цільовим призначенням, яке заявлено потенційним орендарем, у разі якщо орендар не має права використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням згідно з випадками і з урахуванням обмежень, встановлених Порядком передачі майна в оренду. Технічний стан частини приміщень спірного майна є аварійним (тобто таким, що є небезпечним для перебування людей через загрозу раптового руйнування конструкцій) та непридатним для використання у навчально-виховному процесі, що є підставою для відмови в продовженні договору.

Суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення абзацу 4 частини другої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і фактично вирішив, що договір оренди, укладений із закладом освіти не відповідно до вимог статті 15 Закону (до набрання вказаним Законом чинності) все одно підлягає продовженню без аукціону.

Судами не враховано лист Фонду державного майна України від 20,08.2020 № 10-16-16695, в якому зазначено, що абзацом 2 частини другої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: "укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше". Йдеться про договори, які були укладені відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у редакції від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, який вже втратив чинність, і при цьому строк таких договорів становить п`ять років або менше. Оскільки Закон набрав чинності 01.02.2020, договори оренди, укладені відповідно до Закону № 2269-ХІІ (у тому числі і без проведення конкурсу), які продовжуються не вперше, не належать до тих, які були укладені без проведення аукціону відповідно до вимог статті 15 Закону і відповідно не можуть бути продовженні без проведення аукціону.

У оскаржуваній постанові суд неправильно застосував положення статті 17 та частини сьомої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо визначення розміру орендної плати за договором. Судом не враховано, що договори оренди, які продовжуються відповідно до частини другої статті 18 вказаного Закону продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог Закону та Порядку передачі майна в оренду, а орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, якщо такий договір було укладено на аукціоні. Остання місячна орендна плата (за останній місяць дії договору оренди (травень 2021 року) склала 17 470,90 грн. Суд, визначивши орендну плату в розмірі 12 630,00 грн, обрав менший розмір орендної плати, чим порушив положення частини сьомої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

4.4. Незважаючи на той факт, що відносно частини об`єкта договору оренди, щодо якої судом першої інстанції було визнано укладеним/продовженим договір оренди, вже укладено новий договір оренди (від 24.06.2022 № Ф-12989-22 (АП), суд апеляційної інстанції не тільки не скасував рішення суду першої інстанції, а й допустив становище, в якому щодо однієї площі укладено два договори оренди.

Судом апеляційної інстанції неправомірно було відмовлено у задоволенні заявленого клопотання про призначення будівельно-технічної експертизи, що прямо впливає на всебічний розгляд справи судом.

4.5. У відзиві на касаційну скаргу Львівська міська рада вказує на порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, а тому просить скасувати оскаржені судові рішення.

Відповідно до приписів частини другої статті 295 ГПК України відзив на касаційну скаргу має містити, зокрема, обґрунтування заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги.

Згідно із статтею 297 ГПК України учасники справи мають право приєднатися до касаційної скарги, поданої особою, на стороні якої вони виступали. До касаційної скарги мають право приєднатися також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки (ч. 1). До заяви про приєднання до касаційної скарги додається документ про сплату судового збору та докази направлення заяви іншим учасникам справи (ч. 3).

Отже, оскільки поданий відзив не містить обґрунтування заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги, а за своєю суттю є приєднанням до касаційної скарги, однак Львівською міською радою не додано документа про сплату судового збору, а ГПК України не містить положень щодо надання строку для усунення недоліків стосовно приєднання до касаційної скарги, поданий відзив залишається без розгляду.

4.6. У відзиві на касаційну скаргу позивач зауважує на безпідставності доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржені судові рішення. Стверджує, що Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не містить такої підстави для відмови у продовженні договору, як фактичне невикористання та аварійний стан приміщення, як і не пов`язує цільове призначення об`єктів оренди із їх технічним станом. У свою чергу, розмір орендної плати правильно визначений відповідно до приписів статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а згідно з пунктом 3.3 запропонованого договору розмір плати корегується на індекс інфляції.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. Щодо визнання незаконним та скасування пункт 2 наказу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 19.03.2021 № 153-О

Як встановлено судами та вбачається з матеріалів справи, оскільки об`єктом оренди є комунальне майно, на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у редакції від 03.10.2019 № 157-IX.

Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування (частина четверта статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Частиною шостою статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що будь-яке рішення, передбачене частиною четвертою цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про:

- наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки;

- факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов`язкових за договором платежів;

- результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об`єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису.

Відповідно до частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято:

у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону;

якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;

якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк;

якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;

якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;

якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об`єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 7 цього Закону підставами для відмови у включенні майна до одного з Переліків або виключення майна із одного з Переліків є неможливість використання об`єкта за цільовим призначенням, яке заявлено потенційним орендарем, у разі якщо орендар не має права використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням згідно з випадками і з урахуванням обмежень, встановлених Порядком передачі майна в оренду.

Суди попередніх інстанцій встановили, що 19.03.2021 відповідач-1 прийняв рішення (наказ № 153-О) про продовження договору оренди на частину нежитлових приміщень загальною площею 255,5 кв. м для проведення навчально-виховного процесу шляхом викладення договору у новій редакції терміном на 2 роки 364 дні (пункт 1 наказу від 19.03.2021 № 153-О) та про відмову в продовженні договору оренди на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м (пункт 2 наказу від 19.03.2021 № 153-О). У наказі не вказано підстав для відмови у продовженні договору оренди щодо частини нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м.

30.03.2021 Заклад вищої освіти "Львівський університет бізнесу та права" звернувся до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради із листом № 78, в якому останній просив орендодавця надати аргументовану письмову відповідь про прийняте рішення із зазначенням підстав продовження договору оренди лише на приміщення будівлі "А-2" загальною площею 255,5 кв. м, а не на всю площу договору оренди, що становила 553,3 кв. м, також просив зазначити причини продовження оренди на 2 роки і 364 дні, а не на п`ять років.

05.05.2021 відповідач-1 листом № 2302-вих-37017 повідомив позивача про те, що рішення про продовження договору лише на частину нежитлових приміщень загальною площею 255,5 кв. м було прийняте у зв`язку з фактичним невикористанням та аварійним станом частини орендованих приміщень.

Надаючи оцінку вказаним обставинам та змісту статей 7 та 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що невикористання чи аварійний стан частини приміщень не можуть бути підставою для прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди.

Проте, Верховний Суд вважає такий висновок помилковим. Попри те, що у вказаних нормах безпосередньо не зазначено таку підставу, як "аварійний стан приміщень", однак надмірним формалізмом буде відхилення відповідних тверджень без співставлення їх із такою підставою, як "неможливість використання об`єкта за цільовим призначенням". Колегія суддів зазначає, що доведення факту аварійності спірних приміщень має оцінюватись крізь ознаку неможливості використання цих приміщень, тобто непридатності до використання за будь-яким цільовим призначенням.

Відповідно до пункту 29 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, обмеження щодо використання майна закладів охорони здоров`я, освіти, соціально-культурного призначення (майна закладів культури, об`єктів спортивної інфраструктури) не поширюються на оренду будівель, споруд, окремих приміщень та їх частин, іншого нерухомого майна, що перебуває в аварійному стані або не використовується у діяльності таких закладів та об`єктів протягом трьох років (для об`єктів площею менш як 500 кв. м) або п`яти років (для об`єктів площею, що становить 500 і більше кв. м), за умови, що це не погіршує соціально-побутових умов осіб, які навчаються або працюють у такому закладі або об`єкті, крім закладів фізичної культури і спорту, баз олімпійської та паралімпійської підготовки, фізкультурно-оздоровчих і спортивних споруд, лікувальних (лікувально-фізкультурних) і лікувально-профілактичних закладів.

У той же час суди не надали оцінку можливості застосування пункту 29 зазначеного Порядку у справі № 914/1318/21 та чи відповідає спірний об`єкт оренди вказаним вимогам.

У спірних відносинах скаржник акцентує увагу на тому, що саме внаслідок аварійного стану частина приміщень не може використовуватися (за жодним цільовим призначенням) і тому не може перебувати в оренді. На підтвердження цих доводів у справу долучено акти обстеження орендованих нежитлових приміщень від 11.01.2018 № 964нп/17, від 09.02.2021 № 70нп/21 та від 22.02.2021. У свою чергу, суди попередніх інстанцій досліджували вказані акти у контексті застосування абзацу 5 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Щодо доводів про те, що приміщення знаходяться в аварійному стані, судами враховано висновок експертного дослідження спеціаліста Кархута І. І., складений 13.10.2021. Апеляційний господарський суд вказав на те, що іншого висновку щодо стану спірного орендованого приміщення матеріали справи не містять та сторонами, зокрема відповідачем-1, на підтвердження своїх доводів про аварійний стан приміщення суду не подано.

Аналізуючи зміст наявних в матеріалах справи актів обстеження орендованих нежитлових приміщень від 11.01.2018 № 964нп/17, від 09.02.2021 № 70нп/21 та від 22.02.2021, в яких зазначено про наявність в орендованому майні таких недоліків, як: захаращення сміттям, часткове руйнування та протікання стелі (спричинене великим накопиченням снігу та аварійним станом покрівлі), стіни в незадовільному стані, обвал жолобів і звисів приміщень, необхідність у капітальному ремонті приміщень, приміщення не використовуються, суди попередніх інстанцій вирішили не брати їх до уваги, оскільки відповідач-1 та третя особа не скористалися своїм правом та не видали позивачу жодних приписів щодо певних недоліків орендованого майна, які зафіксовані у вищезазначених актах обстеження, так як ні балансоутримувачем, ні орендодавцем не складалися такі приписи про усунення недоліків.

Суди дійшли висновку, що самі лише зафіксовані в актах обстеження недоліки орендованого майна без складення балансоутримувачем та/або орендодавцем припису із встановленим у ньому строку усунення порушень в даному випадку не можуть бути підставою для відмови орендарю у продовженні договору оренди на підставі вищезазначеної норми статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Як вказали суди, відповідно до змісту статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" рішення про відмову у продовженні договору, зокрема у випадку, якщо орендар порушував умови договору оренди, може бути прийнято лише, якщо він не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця.

Верховний Суд зазначає, що вказаний висновок є помилковим, оскільки суди не надавши оцінку дійсним підставам для відмови у продовженні спірного договору, застосували абзац 5 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який передбачає наслідки у вигляді відмови у продовженні договору у разі неусунення порушень умов договору.

5.4. Щодо продовження договору без проведення аукціону

За змістом частин першої та другої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Відповідно до частини другої статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" право на отримання в оренду державного та комунального майна, що не міститься в Переліку першого типу, без проведення аукціону також мають, зокрема, заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності.

Суди попередніх інстанцій, досліджуючи можливість продовження спірного договору, вважали за можливе продовжити його з огляду на приписи абзацу 4 другої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Зокрема, суди вказали, що позивач є особою, яка відповідно до частини другої статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" може продовжити договір без аукціону. Втім, застосовуючи абзац 4 другої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" до спірних правовідносин, суди не звернули увагу на те, що вказана норма передбачає можливість продовження договору без проведення аукціону у випадку, якщо сам договір був укладений відповідно до вимог статті 15 цього Закону.

З наведеного слідує, що стаття 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає особливості передачі в оренду майна без проведення аукціону.

У той же час судами не враховано та не досліджено, чи договір, який позивач бажає продовжити, укладався відповідно до вимог статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". За таких обставин колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли передчасного висновку щодо можливості визначення того, що спірний договір може бути продовженим відповідно до абзацу 4 частини другої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

5.5. Щодо визначення розміру орендної плати

Звертаючись із касаційною скаргою, заявник стверджує, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення статті 17 та частини сьомої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і визнали укладеним договір оренди в редакції, за якою розмір орендної плати, який суперечить розрахунку, наведеному у відповідних нормах права.

У статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено загальний порядок встановлення та обрахунку орендної плати під час укладення договорів оренди. Так, відповідно до частин першої-третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.

У той же час стаття 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містить спеціальні норми щодо регулювання процедури продовження договорів оренди.

Зокрема, у частинах сьомій та восьмій статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначено, що договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів:

на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі;

на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.

Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.

Надаючи оцінку доводам скаржника щодо неправильного визначення розміру орендної плати, суд апеляційної інстанції, керуючись приписами статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", виходив з того, що, як вбачається з договору оренди від 11.05.2018 № 11147-18, розрахунок орендної плати проводився на підставі методики, відповідно при укладенні нового договору, позивачем теж здійснено розрахунок на підставі методики, що не суперечить закону. Розрахунок орендної плати в договорі, запропонованому позивачем, є більшим за розрахунок у договорі оренди від 11.05.2018 № 11147-18.

Однак колегія суддів звертає увагу на те, що оскільки позивач, звертаючись із позовними вимогами у межах справи № 914/1318/21, просив продовжити вже укладений договір оренди, то і під час дослідження правильності визначення розміру орендної плати судам необхідно було виходити з вимог, які викладені у статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Зі змісту частини сьомої цієї статті вбачається, що існує два варіанти визначення розміру орендної плати договорів, які можуть бути продовжені без проведення аукціону. Зокрема, в абзаці 3 частини сьомої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендна плата для договорів, які було укладено на аукціоні або конкурсі, встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.

Водночас в абзаці 4 частини сьомої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вказано, що відповідний розмір орендної плати розраховується на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати.

У сукупності із положеннями частини восьмої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що орендар зобов`язаний разом із заявою про продовження договору надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Така оцінка здійснюється в порядку, визначеному вказаним Законом та Методикою розрахунку орендної плати. Розрахований відповідно до вказаного порядку розмір орендної плати є основним для застосування у розумінні абзацу 4 частини сьомої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Однак у цьому абзаці висловлене застереження щодо застосування такого розміру орендної плати, а саме те, що він не може бути меншим за розмір орендної плати договору, що продовжується.

Додатково необхідно звернути увагу на те, що зміст статей 17, 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" свідчить про те, що для договорів оренди, укладених без проведення аукціону, передбачено коригування орендної плати на індекс інфляції, яке здійснюється щомісячно. Тобто законодавчо визначено, що розмір орендної плати є змінюваним. На цьому акцентовано увагу і в другому реченні абзацу 4 частини сьомої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Таким чином, під час встановлення орендної плати за абзацом 4 частини сьомої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" співставленню підлягає розмір орендної плати договору, що продовжується, та розмір, розрахований в порядку, визначеному вказаним Законом та Методикою розрахунку орендної плати. У цьому випадку застосуванню підлягає розмір орендної плати, який виявиться більшим внаслідок такого порівняння. Водночас колегія суддів зауважує, що для цілей такого порівняння необхідно застосовувати розмір орендної плати договору, що продовжується, на рівні останньої місячної орендної плати, який фактично і буде встановлений у договорі у випадку визначення, що розмір, розрахований відповідно до Закону та Методики розрахунку орендної плати, є нижчим. Зазначене слідує із системного аналізу першого та другого речень абзацу 4 частини сьомої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Під час дослідження доводів скаржника щодо правильності визначення розміру орендної плати суд апеляційної інстанції не звернув увагу на особливості застосування приписів частини сьомої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а суд першої інстанції загалом не досліджував, чи відповідає редакція спірного договору, яку просить визнати укладеним позивач, вказаним вище нормам законодавства.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236-238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.

Оскільки зазначеного суди не зробили, фактично не дослідили в повному обсязі докази, які наявні в матеріалах справи, Верховний Суд, зважаючи на приписи статті 300 ГПК України, позбавлений можливості самостійно надавати оцінку відповідним доказам. Враховуючи викладене, є підстави констатувати, що під час розгляду справи допущено порушення норм процесуального права і такі порушення впливають на можливість повного та всебічного розгляду справи.

У свою чергу, доводи, наведені у відзиві позивача на касаційну скаргу, зазначених вище висновків не спростовують і в них підтримано позицію судів попередніх інстанцій, які Верховний Суд вважає передчасними з огляду на недослідження усіх наявних у матеріалах справи доказів у контексті із приписами 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в частині, яка регулює продовження договорів оренди.

5.6. Зважаючи на особливості обставин, які не були досліджені під час судового розгляду, колегія суддів вважає за доцільне скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 31.03.2022 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.08.2022 у справі № 914/1318/21 і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

6.1. Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Згідно із пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

6.3. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення попередніх інстанцій скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

7. Розподіл судових витрат

7.1. З огляду на часткове задоволення касаційної скарги та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції судові витрати, понесені скаржником у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Львівської області від 31.03.2022 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.08.2022 у справі № 914/1318/21 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ