ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" грудня 2022 р. Справа № 910/18690/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Демидової А.М.

суддів: Ходаківської І.П.

Владимиренко С.В.

за участю секретаря судового засідання: Котенка О.О.

за участю представників учасників справи:

від позивача: не з`явився

від відповідача: не з`явився

від третьої особи: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Мірабель Люкс"

на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2021 (повне судове рішення складено 14.06.2021) (суддя Курдельчук І.Д.)

у справі № 910/18690/20 Господарського суду міста Києва

за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Приватного підприємства "Мірабель Люкс",

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Громадська організація "Парламент Інвалідів",

про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення неустойки у розмірі 180 000,00 грн

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент, позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного підприємства "Мірабель Люкс" (далі - ПП "Мірабель Люкс", відповідач) про розірвання договору купівлі-продажу від 17.08.2020 № 47/20 (далі - Договір) та стягнення неустойки у розмірі 180 000,00 грн.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не сплатив кошти за придбаний об`єкт, що згідно з п. 7.1 Договору є підставою для його розірвання та сплати неустойки.

Короткий зміст і підстави заперечень відповідача

3. У відзиві на позов ПП "Мірабель Люкс" не визнало позов з тих підстав, що:

- після укладення спірного договору відповідач дізнався, що частина нежилих приміщень належить на праві власності ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ). Зазначена інформація відсутня у загальнодоступному Державному реєстрі речових прав, оскільки реєстрація проводилась до введення електронного реєстру;

- технічний стан майна не відповідає технічній характеристиці, визначеній у технічному паспорті;

- на цей час у Шевченківському районному суді м. Києва розглядається справа № 761/28997/20 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та Київської міської ради, треті особи: Шевченківська районна в місті Києві рада, КП Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації", Управління державно-будівельного контролю Виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва", ПП "Мірабель Люкс" про витребування від ОСОБА_1 нежилих приміщень, частина яких входить до предмета спірного договору купівлі-продажу. Отже, у судовому порядку вирішується питання щодо наявності ще одного власника на частину майна, придбаного ПП "Мірабель Люкс" за спірним Договором.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

4. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.06.2021 у справі № 910/18690/20 позов Департаменту задоволено повністю. Розірвано договір купівлі-продажу від 17.08.2020 № 47/20. Стягнуто з ПП "Мірабель Люкс" на користь Департаменту 180 000,00 грн штрафу та 4 802,00 грн судового збору.

5. Місцевий господарський суд виходив з того, що відповідач у порушення вимог п. 2.1 Договору не сплатив позивачу в обумовлений термін вартість придбаного на аукціоні нерухомого майна, тому, зважаючи на умови п. 7.1 Договору, а також на підставі ст.ст. 611, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), позивач правомірно заявив вимогу про розірвання Договору та стягнення суми неустойки за порушення умов Договору.

6. Доводи ПП "Мірабель Люкс" про те, що стосовно неналежного стану і недоліків придбаних ним приміщень воно дізналося лише після укладення Договору, суд першої інстанції визнав сумнівними, посилаючись на те, що керівник ПП "Мірабель Люкс" є пов`язаною особою з керівником Громадської організації "Парламент Інвалідів" (далі - ГО "Парламент Інвалідів", третя особа), яка на момент укладення спірного Договору орендувала приміщення, придбані відповідачем. Таких висновків суд дійшов, зважаючи на те, що згідно з поясненнями відповідача він до укладення Договору не знайомився з документацією, історією приміщень та фактично не виходив на місце розташування приміщень, керувався лише матеріалами, розміщеними на Інтернет ресурсі аукціону.

7. З огляду на викладене, суд першої інстанції поставив під сумнів добросовісність відповідача та третьої особи, оскільки твердження учасників справи, наведені у судових засіданнях та у письмових поясненнях, суперечать фактично встановленим судом обставинам.

8. Пояснення відповідача про те, що після укладення Договору він направив позивачу повідомлення № 1/09 від 01.09.2020 про порушення умов договору купівлі-продажу щодо якості товару, суд першої інстанції відхилив як такі, що не мають під собою жодної правової підстави; натомість такі дії відповідача спрямовані на невиконання взятих на себе зобов`язань з оплати та на зменшення дохідної частини місцевого бюджету.

9. В оскаржуваному рішенні місцевий господарський суд дійшов висновку, що дії відповідача не можна вважати добросовісними, оскільки, проявивши розумну обачність, він мав би дізнатись про проблемний характер спірних приміщень.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

10. Не погодившись із вказаним рішенням, відповідач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва у справі № 910/18690/20 від 01.06.2021 повністю та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовної заяви відмовити.

11. В обґрунтування вимог апеляційної скарги ПП " Мірабель Люкс " зазначає, що вважає оскаржуване рішення незаконним і таким, що не відповідає фактичним обставинам справи, ухваленим з порушенням норм матеріального права, а саме, ч. 3 ст. 538, ст.ст. 659, 673, 678 ЦК України.

12. Зокрема, скаржник вважає, що недобросовісним у цих правовідносинах є позивач, а не відповідач, оскільки виставив на аукціон приміщення, частина яких належить ОСОБА_1 , а технічний стан не відповідає заявленій технічній документації.

13. Суд першої інстанції не врахував, що позивач не довів своїх порушених прав, оскільки не був уповноважений на продаж майна, власником якого була інша особа.

14. Внаслідок відхилення доводів про те, що ПП "Мірабель Люкс" заявило про зупинення виконання свого обов`язку щодо оплати вартості товару до моменту приведення його до відповідності заявленій якості, чим реалізував своє право, надане ч. 3 ст. 538 ЦК України, суд першої інстанції порушив зазначену норму ЦК України та ст.ст. 673, 678 цього Кодексу.

15. Також, на думку скаржника, місцевий господарський суд порушив ст. 659 ЦК України, оскільки не врахував, що Інформація про реєстрацію права власності на 1/2 нежилих приміщень №№ 3, 4, 5, IV загальною площею 24,0 кв.м за ОСОБА_1 була та є відсутня у загальнодоступному Державному реєстрі речових прав та їх обтяжень, так як реєстрація проводилась ще до ведення електронного реєстру та міститься виключно в паперовому реєстрі БТІ.

16. При цьому, відповідач керувався інформацією, яку позивач зазначив у документації аукціону, а також відомостями із загальнодоступного Реєстру речових прав на нерухоме майно, в цих правовідносинах він не є уповноваженою особою здійснювати запити до БТІ для отримання інформаційної довідки та не міг припустити навіть, що майно може повторно виставлятися на приватизацію, тому відповідач не міг знати про існування іншого власника на частину майна.

17. У своєму повідомленні про порушення умов договору купівлі-продажу ПП " Мірабель Люкс " зазначило, що у випадку законності реєстрації права власності ОСОБА_1 на підставі ст. 659 ЦК України відповідач вимагав зниження ціни у зв`язку із неповідомленням покупця про права третіх осіб на проданий товар.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

18. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.07.2021 справа № 910/18690/20 передана колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: Демидова А.М. - головуючий, Ходаківська І.П., Владимиренко С.В.

19. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.07.2021 апеляційну скаргу ПП "Мірабель Люкс" на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2021 у справі № 910/18690/20 залишено без руху.

20. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.08.2021 відкрито апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою; зупинено дію рішення Господарського суду міста Києва 10.06.2021 у справі № 910/18690/20; ухвалено розгляд апеляційної скарги здійснювати в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи (без проведення судового засідання); встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, пояснень, клопотань, заперечень - до 30.08.2021.

21. 06.09.2021 до Північного апеляційного господарського суду від ПП "Мірабель Люкс" надійшло клопотання про зупинення провадження у справі № 910/18690/20 до вирішення Господарським судом міста Києва справи № 910/10112/21 за позовом ПП "Мірабель Люкс" до Департаменту про визнання недійсними результатів аукціону, на підставі якого сторони уклали договір купівлі-продажу від 17.08.2020 № 47/20. Заявник посилався на те, що у разі визнання недійсними результатів аукціону з продажу нежитлових приміщень будуть застосовані наслідки недійсності правочину, що істотно впливає на розгляд справи про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення за ним неустойки.

22. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.10.2021 продовжено строк розгляду апеляційної скарги ПП "Мірабель Люкс" на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2021 у справі № 910/18690/20; розгляд зазначеної апеляційної скарги призначено в судовому засіданні на 09.11.2021 о 10 год. 15 хв.

23. Ухвалою від 09.11.2022 Північний апеляційний господарський суд на підставі п. 5 ч. 1 ст. 227 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) зупинив провадження за апеляційною скаргою ПП "Мірабель Люкс" на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2021 у справі № 910/18690/20 до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 910/10112/21 Господарського суду міста Києва.

24. Ухвалою від 28.10.2022 Північний апеляційний господарський суд поновив провадження за апеляційною скаргою ПП "Мірабель Люкс", розгляд апеляційної скарги призначив на 06.12.2022 о 10 год. 20 хв.

Позиції учасників справи

25. Відповідач та третя особа не скористалися своїм правом, відзиви на апеляційну скаргу не надали.

Явка представників учасників справи

26. У судове засідання 06.12.2022 представники учасників справи не з`явились. Про дату, час та місце проведення судового засідання учасники справи повідомлялися належним чином.

27. Разом з тим, 05.12.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшло клопотання позивача про розгляд справи без участі представника Департаменту за наявними матеріалами справи.

28. З урахуванням вищезазначеного клопотання, а також з огляду на те, що неявка представників позивача, відповідача та третьої особи не перешкоджає всебічному, повному та об`єктивному розгляду всіх обставин справи, враховуючи доказове наповнення матеріалів справи, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду вважає за можливе здійснити перегляд оскаржуваного судового акта в апеляційному порядку без участі в судовому засіданні представників учасників справи.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

29. 27.02.2020 рішенням Київської міської ради № 138/8308 "Про затвердження переліку об`єктів малої приватизації, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва та підлягають приватизації" (а.с. 123) затверджено перелік об`єктів малої приватизації, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва та підлягають приватизації, згідно з додатком (у п. 14 додатку значаться нежитлові приміщення (літ. А), загальною площею 37,8 кв.м, які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Тургенєвська, 60).

30. Пунктом 2 рішення встановлено, що:

2.1. У разі виникнення розбіжностей між адресами, зазначеними в додатку до цього рішення, та адресами, зазначеними у технічній документації, виготовленій сертифікованим суб`єктом, що здійснює технічну інвентаризацію нерухомості, остаточною вважається адреса, зазначена у технічній документації.

2.2. У разі виникнення розбіжностей між площею, зазначеною у додатку до цього рішення, та площею, зазначеною у технічній документації, виготовленій сертифікованим суб`єктом, що здійснює технічну інвентаризацію нерухомості (до 20 кв.м), у тому числі пов`язаних з розподілом місць загального користування, остаточними вважаються дані, зазначені в технічній документації.

31. Відповідно до інформації з Державних реєстрів (інформаційна довідка № 185863636 від 23.10.2019) нерухоме майно - нежитлові приміщення з № 3 по № 8 (група приміщень № 14), цок., літ. "А", загальною площею 37,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Тургенєвська, буд. 60, є комунальною власністю територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради відповідно до рішення Київської міської ради від 02.12.2010 № 284/5096.

32. Відповідно до технічної інвентаризації нерухомості (інвентаризаційна справа № 116611/17 ТОВ "Б-Т-І", виконано Полонською Н.В., кваліф. сертифікат АЕ № 003799), група приміщень № 14 в буд. № 60 по вул. Тургенєвській у м. Києві має площу 37,8 кв.м та складається з санвузла - 0,9 кв.м, основного - 5,8 кв.м, вмивальні - 2,0 кв.м, коридору - 3,0 кв.м, основного - 11,7 кв.м та основного - 14,4 кв.м. На підставі договору № 9174 від 05.07.2019 нерухоме майно перебуває в орендному користуванні ГО "Парламент Інвалідів" (ікюо 35888366).

33. Згідно з наказом Департаменту № 65/1-ПР від 11.06.2020 "Про прийняття рішення про приватизацію об`єкта малої приватизації" прийнято рішення про приватизацію шляхом продажу на електронному аукціоні нежитлових приміщень (літ. А) загальною площею 37,8 кв.м, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Тургенєвська, 60, які обліковуються на балансі Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва" (далі - КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва") та передані в орендне користування ГО "Парламент Інвалідів".

34. Наказом Департаменту № 63/2-ПР від 12.06.2020 "Про утворення аукціонної комісії для продажу об`єкта малої приватизації" утворено комісію для продажу на електронному аукціоні вказаних нежитлових приміщень та визначено її персональний склад.

35. Наказом Департаменту № 72/3-ПР від 23.06.2020 "Про затвердження протоколу засідання аукціонної комісії" затверджено протокол засідання аукціонної комісії для продажу на електронному аукціоні об`єкта малої приватизації - нежитлових приміщень (літ. А) загальною площею 37,8 кв.м, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Тургенєвська, 60, які обліковуються на балансі КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва" та передані в орендне користування ГО "Парламент Інвалідів" від 17.06.2020 із додатком. Відповідно до вказаного протоколу аукціонною комісією визначено стартову ціну продажу, розроблено умови аукціону та інформаційне повідомлення про проведення продажу на електронному аукціоні зазначених нежитлових приміщень.

36. Інформаційне повідомлення розміщене на сторінці https.prozorro.sale.

37. 24.07.2020 наказом Департаменту № 37/4-ПР "Про затвердження протоколу про результати електронного аукціону № UА-РS-2020-06-26-000093-3" затверджено протокол про результати електронного аукціону № UА-РS-2020-06-26-000093-3 з продажу об`єкта малої приватизації - нежитлових приміщень (літ. А) загальною площею 37,8 кв.м, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Тургенєвська, 60, згідно з яким переможцем електронного аукціону визнано ПП "Мірабель Люкс" із пропозицією щодо ціни продажу об`єкта в сумі 3 000 000,00 грн (без урахування ПДВ) та наказано укласти з переможцем аукціону договір купівлі-продажу.

38. 17.08.2020 між Департаментом (продавець) і ПП "Мірабель Люкс" (покупець) укладений договір № 47/20 купівлі-продажу нежитлових приміщень.

39. Згідно з п. 1.1 Договору продавець продав, а покупець купив об`єкт малої приватизації - нежитлові приміщення з № 3 по № 8 (група приміщень № 14) цок., літ "А", загальною площею 37,8 кв.м, які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Тургенєвська, 60. Покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в цьому Договорі зобов`язання.

40. Вказаний у цьому Договорі об`єкт приватизації продано за 3 600 000,00 грн (п. 1.5 Договору).

41. Покупець зобов`язаний внести 3 600 000,00 грн за придбаний об`єкт приватизації, в тому числі податок на додану вартість в сумі 600 000,00 грн у повному обсязі протягом 30 днів з дня нотаріального посвідчення Договору (п. 2.1 Договору).

42. Отже, термін оплати визначено до 16.09.2020.

43. Згідно з п. 7.1 Договору у разі несплати коштів протягом строку, зазначеного у п. 2.1 Договору, покупець сплачує на користь продавця неустойку в розмірі 5 (п`ять) відсотків ціни продажу об`єкта приватизації. У разі несплати коштів згідно з Договором разом з неустойкою протягом наступних 30 (тридцяти) днів Договір підлягає розірванню.

44. Договір підписано уповноваженими представниками сторін.

45. Нотаріальне посвідчення Договору вчинене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Н.О. 17.08.2020 та зареєстровано в реєстрі за № 9404.

46. Станом на день звернення позивача до суду відповідач кошти за придбані приміщення не сплатив, тому позивач просив суд розірвати Договір та стягнути з відповідача неустойку в розмірі 5 відсотків ціни продажу вказаного об`єкта, що становить 180 000,00 грн.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

47. Між сторонами у справі виникли правовідносини купівлі-продажу.

48. Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

49. Згідно з ч. 4 ст. 656 ЦК України до договору купівлі-продажу, що укладається на організованих ринках капіталу та організованих товарних ринках, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і договорів купівлі-продажу фінансових інструментів, укладених поза організованим ринком, застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

50. Предметом спірного Договору є нежитлові приміщення, які відповідно до рішення Київської міської ради від 27.02.2020 № 138/8308 увійшли до Переліку об`єктів малої приватизації, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва та підлягають приватизації, відчуження яких відбувалося шляхом проведення електронного аукціону.

51. Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, регулює Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна" (далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

52. Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" порядок приватизації державного і комунального майна передбачає:

- формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації;

- опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі;

- прийняття рішення про приватизацію;

- прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності;

- опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни;

- проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства;

- проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації;

- перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом;

- затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання;

- затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією;

- опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації;

- проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу;

- укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу;

- опублікування інформації про результати приватизації;

- прийняття рішення про завершення приватизації.

53. Частиною першою статті 15 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що об`єкти малої приватизації продаються виключно на електронних аукціонах. Порядок проведення електронних аукціонів для продажу об`єктів малої приватизації та Порядок відбору операторів електронних майданчиків для організації проведення електронних аукціонів з продажу об`єктів малої приватизації, авторизації електронних майданчиків, розмір та порядок сплати плати за участь, визначення переможця за результатами електронного аукціону, а також порядок визначення додаткових умов продажу затверджуються Кабінетом Міністрів України.

54. Частиною першою, абзацом 1 частини третьої статті 21 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що органи приватизації здійснюють відповідно до законодавства комплекс заходів щодо забезпечення прозорості приватизації, висвітлення приватизаційних процесів шляхом оприлюднення в засобах масової інформації (на веб-сайті органів приватизації, в офіційних друкованих виданнях органів приватизації, у мережі Інтернет та/або на радіо, телебаченні, рекламних щитах) повідомлень про хід і результати приватизації.

В інформаційному повідомленні про приватизацію державного або комунального майна обов`язково зазначаються:

- спосіб проведення аукціону;

- найменування об`єкта приватизації, його місцезнаходження;

- дані про будівлі (споруди, нежитлові приміщення) та земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт приватизації (місцезнаходження, кадастровий номер (за наявності), площа, цільове призначення земельної ділянки, інформація про особу, якій земельна ділянка належить на праві власності або на праві користування, інформація про наявність обтяжень на земельну ділянку), функціональне використання будівель (споруд, нежитлових приміщень) та умови користування ними;

- ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ (за наявності);

- розмір статутного капіталу товариства та кількість акцій (розмір частки), запропонованих до продажу (у разі продажу пакета акцій (часток);

- стартова ціна об`єкта;

- розмір гарантійного внеску;

- розмір реєстраційного внеску;

- найменування установи банку, її адреса та номери рахунків, відкритих для внесення гарантійного внеску, реєстраційного внеску та проведення розрахунків за придбані об`єкти;

- умови продажу та/або експлуатації об`єкта приватизації (за наявності);

- інформація про договори оренди, укладені щодо об`єкта або його частини, із зазначенням за кожним таким договором найменування орендаря, орендованої площі, розміру місячної орендної плати, строку дії договору оренди;

- кінцевий строк подання заяви на участь в аукціоні (кінцевий строк подання цінових аукціонних пропозицій);

- дата, час та місце проведення аукціону;

- час і місце проведення огляду об`єкта;

- інформація про радника (у разі його залучення);

- назва організатора аукціону, адреса, номер телефону, час роботи служби з організації аукціону;

- адреса веб-сайту організатора аукціону;

- інші відомості (за рішенням державного органу приватизації).

55. Під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу. Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства. Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу (ч. 1 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

56. Статтею 24 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що покупець, який підписав договір купівлі-продажу, сплачує на відповідний поточний рахунок органів приватизації ціну продажу об`єкта приватизації не пізніше ніж протягом 30 днів з дня підписання договору купівлі-продажу. За несплату коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 30 днів з дня укладення договору купівлі-продажу нараховується неустойка. Несплата коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору відповідно до статті 30 цього Закону.

57. Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є: 1) несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов; 2) невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк; 3) подання органу приватизації неправдивих відомостей; 4) сплата за об`єкт приватизації коштів, отриманих з порушенням вимог законодавства, яке регулює відносини у сфері запобігання легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення; 5) невиконання зобов`язання покупця щодо недопущення скорочення чисельності працівників з ініціативи нового власника чи уповноваженого ним органу; 6) продаж або в інший спосіб відчуження покупцем приватизованого об`єкта особам, визначеним частиною другою статті 8 цього Закону, протягом виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу.

Договір купівлі-продажу повинен містити положення щодо відповідальності (звільнення від відповідальності) у разі виникнення форс-мажорних обставин (стихійне лихо, обставини непереборної сили тощо).

58. Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

59. За приписами ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

60. Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

61. Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

62. Згідно з ч. 3 ст. 538 ЦК України у разі невиконання однією із сторін у зобов`язанні свого обов`язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов`язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов`язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі.

63. Відповідно до абз. 2, 3 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства. Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.

64. Відповідно до змісту Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" зменшення вартості придбаних відповідачем приміщень, особливо вже після підписання договору купівлі-продажу, є неможливим.

65. Отже, з наведеного вбачається, що зменшити вартість нерухомого майна, придбаного відповідачем на аукціоні, на вартість його частки, яка належить Юдійній В.Б., є неможливим після підписання договору.

66. Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

67. Суд першої інстанції, вказуючи про наявність підстав для задоволення позову, виходив з того, що відповідач не звертався ні до позивача із заявою, ні до суду з позовом про розірвання спірного договору чи про визнання цього договору недійсним.

68. Такий висновок місцевого господарського суду є передчасним, оскільки у відзиві на позовну заяву відповідач пояснив, чому відмовився сплатити передбачену в Договорі вартість придбаного ним нерухомого майна. Зокрема, вказав про те, що позивач, у порушення вимог ч. 3 ст. 21 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", в інформаційному повідомленні про приватизацію комунального майна зазначив дані про нежитлові приміщення, придбані у подальшому відповідачем, які не відповідали дійсності.

69. З наданих суду першої інстанції доказів на підтвердження доводів відповідача та спростування доводів позивача вбачається замовчування останнім обставин, що мали істотне значення для укладеного сторонами Договору, зокрема, щодо наявності ще одного власника частини придбаного відповідачем спірного приміщення та наявності невідповідності технічного стану приміщення технічній документації, що фактично є навмисним введенням відповідача в оману щодо наявності правомочностей володіння та користування спірним нежитловим приміщенням, що безпосередньо впливає на можливість передачі його в майбутньому покупцеві.

70. Вказана обставина встановлена також у постанові Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2022 у справі № 910/10112/21 за позовом ПП "Мірабель Люкс" до Департаменту про визнання недійсними результатів аукціону. Зазначеною постановою залишено без змін рішення Господарського суду міста Києва від 22.11.2021, яким визнано недійсними результати аукціону з продажу нежитлових приміщень (літ. А) загальною площею 37,8 кв.м, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Тургенєвська, 60, що оформлені протоколом про результати електронного аукціону № UA-PS-2020-06-26-000093-3, затвердженим наказом Департаменту від 24.07.2020 № 37/4-ПР.

71. Частиною третьою статті 509 ЦК України встановлено, що зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 526 цього ж Кодексу - що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

72. Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення (ст. 658 ЦК України).

73. Продавець зобов`язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар (ст. 659 ЦК України).

74. Зважаючи на те, що фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності (ч. 1 ст. 345 ЦК України), тоді як відповідно до матеріалів справи частина придбаного позивачем на аукціоні нерухомого майна належала на праві власності іншій особі, апеляційний господарський суд вважає, що позивач, який фактично замовчав вказану обставину, діяв недобросовісно, що виключає відповідальність відповідача за порушення умов Договору в частині внесення оплати за спірне нерухоме майно, тобто вчинення подальших дій щодо оформлення права власності на майно, частина якого не могла бути відчужена позивачем.

75. Посилання позивача на необачливість дій відповідача, який повинен був дізнатись про проблемний характер спірних приміщень, всупереч висновку місцевого господарського суду, свідчить, перш за все, про визнання Департаментом факту "проблемності" виставлених на продаж приміщень. По-друге, такі доводи є намаганням перекласти відповідальність за свої неправомірні дії, які виражені у поданні недостовірної інформації щодо об`єкта приватизації, на покупця, що порушує вимоги ст.ст. 658, 659, 673 ЦК України та ст. 21 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

76. Зважаючи на викладене, а також на те, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ч. 1 ст. 216 ЦК України), тоді як рішенням Господарського суду міста Києва від 22.11.2021 у справі № 910/10112/21, яке набрало законної сили, визнано недійсними результати аукціону, за результатами якого укладено спірний Договір, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність правових підстав для розірвання Договору з підстав, зазначених позивачем, а також стягнення з ПП "Мірабель Люкс" штрафних санкцій.

77. При цьому, колегія суддів зазначає, що визнання недійсними результатів аукціону є підставою для визнання укладеного з переможцем аукціону договору купівлі-продажу недійсним.

78. Суд першої інстанції наведеному належної оцінки не надав, внаслідок чого дійшов висновків, які не відповідають обставинам справи, не врахував положень ч. 1 ст. 345, ст.ст. 658, 659 ЦК України та дійшов хибного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

79. Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

80. З огляду на викладене, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у позові.

Судові витрати

81. Згідно з ч. 14 ст. 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

82. Судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача, у разі відмови в позові - на позивача (п.п. 1, 2 ч. 4 ст. 129 ГПК України).

83. На підставі викладеного, судові витрати, понесені Департаментом у зв`язку з розглядом справи в суді першої інстанції, слід покласти на позивача. Водночас з позивача на користь відповідача належить стягнути 7 203,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст. 74, 129, 269, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Мірабель Люкс" задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2021 у справі № 910/18690/20 скасувати.

3. Ухвалити нове рішення.

4. У позові Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відмовити повністю.

5. Судові витрати, понесені Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у зв`язку з розглядом справи в суді першої інстанції, покласти на позивача.

6. Стягнути з Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 10; код 19020407) на користь Приватного підприємства "Мірабель Люкс" (69084, Запорізька обл., м. Запоріжжя, вул. Карпенка-Карого, 60, кім. 28; код 35147353) 7 203 (сім тисяч двісті три) грн 00 коп. судового збору за подання апеляційної скарги.

7. Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

8. Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.

9. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складення її повного тексту.

У зв`язку з тривалими повітряними тривогами і плановими, аварійними та екстреними відключеннями електроенергії по місту Києву, а також враховуючи перебування суддів Демидової А.М., Ходаківської І.П., Владимиренко С.В. з 26.12.2022 по 28.12.2022 (включно) у відпустці, повний текст постанови складено та підписано - 29.12.2022.

Головуючий суддя А.М. Демидова

Судді І.П. Ходаківська

С.В. Владимиренко