ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" жовтня 2022 р. Справа №914/1347/21

м. Львів

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії суддів:

Гриців В.М. (головуючий),Зварич О.В., Малех І.Б.

секретар судового засідання Гілевич С.Р.

з участю представника відповідача адвокат Козій І.Ю.:

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ломакіної Оксани Віталіївни на рішення Господарського суду Львівської області (суддя Бортник О.Ю.) від 27 жовтня 2021 року у справі №914/1347/21 за позовом Фізичної особи-підприємця Ломакіної Оксани Віталіївни до Фізичної особи-підприємця Лебяк Наталії Богданівни про стягнення 807 234,19 грн

ВСТАНОВИВ:

У травні 2021 року Фізична особа-підприємець Ломакіна Оксана Віталіївна подала до Господарського суду Львівської області позовну заяву до Фізичної особи-підприємця Лебяк Наталії Богданівни про стягнення 29067 доларів США у гривневому еквіваленті за курсом НБУ станом на день перерахунку, що становить 807 234,19 грн, як компенсації за невід`ємні поліпшення об`єкта оренди у період з 12.01.2019 до 01.03.2019.

Позовні вимоги мотивовано актом прийому-передачі приміщення від 25 березня 2021 та експертними звітами. Згода відповідача на проведення позивачем покращень надана у п. 4.2. договору. Правовою підставою називає приписи ст. 283 ГК України та ст. ст. 767, 776, 778 ЦК України.

Господарський суд Львівської області рішенням від 27 жовтня 2021 року у справі №914/1347/21 відмовив у задоволенні позову повністю.

Суд першої інстанції дійшов висновку про безпідставність і недоведеність позовних вимог. Вказав, зокрема, про здійснення позивачем перепланування, будівельних робіт нерухомого майна, переданого в оренду, без обумовленої договором згоди відповідача та про відсутність обставин, які надають позивачу право на відшкодування вартості таких витрат, а також на відсутність доказів, які б підтверджували розмір витрат на здійснення поліпшень чи капітального ремонту.

Суд наголосив, що виконання поліпшень орендарем на суму, що перевищує ту, про яку йдеться у п. 4.2. договору, без досягнення з орендодавцем згоди щодо наведених вище істотних умов цих поліпшень порушує право орендодавця, як власника майна, мирно володіти своїм майном (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод) та суперечить ч. 1 статті 316 ЦК України. Згідно з цією правовою нормою правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Здійснення поліпшень орендованого майна лише відповідно до волі орендаря, на його власний розсуд, без погодження усіх істотних умов таких поліпшень, є порушенням права власності. Такі дії орендаря можуть призвести до створення нового майна та появи співвласника речі поза волею її первісного власника (орендодавця). Крім цього, суд звернув увагу, що на підставі поданих позивачем Звітів про оцінку нежитлової нерухомості станом на 12.01.2019 та станом на 25.02.2021 неможливо встановити вартість компенсації невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

В апеляційній скарзі Фізична особа-підприємець Ломакіна Оксана Віталіївна просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 27 жовтня 2021 року у справі №914/1347/21 та постановити нове рішення, яким задовольнити позов про стягнення з Фізичної особи-підприємця Лебяк Наталії Богданівни 29067 доларів США у гривневому еквіваленті за курсом НБУ станом на день перерахунку, що становить 807 234,19 грн, як компенсацію за невід`ємні поліпшення об`єкта оренди. Вважає оскаржене рішення незаконним, постановленим з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Фізична особа-підприємець Ломакіна Оксана Віталіївна стверджує, що отримане в оренду приміщення не могло використовуватись для здійснення господарської діяльності, таке перебувало у незадовільному стані, що підтверджено описом приміщення в акті прийому-передачі орендованого приміщення від 12 січня 2019 року. Тому в період з 12 січня 2019 року до 01 березня 2019 року здійснила за власний кошт поліпшення об`єкта оренди, а саме ремонтні роботи, необхідні для використання об`єкта оренди. Усі перепланування та покращення проводились за згодою орендодавця, що вбачається з умов п.п. 4.2, 6.1.3 договору оренди. Витрати на ремонтні роботи (поліпшення) становили 26 471 доларів США.

Зазначає, що із Звітів про оцінку нежитлової нерухомості Об`єкт оцінки: нежитлового приміщення площею 114,7 м кв. за адресою: м. Львів, проспект Чорновола, буд. 16е, приміщення 60 станом на 12 січня 2019 року та станом на 25 лютого 2021 року видно різницю вартості цього приміщення (29067 доларів США) між вартістю на час здачі в оренду (12 січня 2019 року) і вартістю станом на 25 лютого 2021 року.

Щодо відсутності доказів виникнення упродовж дії договору оренди невідкладної потреби, чи просто потреби, у проведенні капітального ремонту приміщення після його передачі 12.01.2019 в оренду та неповідомлення відповідача про таку потребу, то суд, при оцінці цього доказу, не прийняв до уваги фотографії предмета оренди та акту прийому передачі предмета оренди, опис приміщення, який сторони договору зазначили у акті приймання-передачі орендованого приміщення від 12.01.2019.

Оцінка належності права власності відповідачу позивачем під сумнів не ставилась, та не була предметом доказування у цій справі.

Відсутність згоди відповідача на ремонтні роботи, перепланування, тощо у листах від 21.10.2021, 01.02.2021 вже після самого проведення ремонтних робіт, не підтверджує відсутність згоди на проведення ремонтних робіт і перепланування, а може свідчити про намагання уникнути відповідачем сплати компенсації за невід`ємні покращення об`єкта оренди. Суд не врахував те, що згода була отримана в самому договорі, та сама відповідач у справі неодноразово була при виконанні робіт та давала згоду і погодження при ремонтних роботах, які неодноразово погоджувалось і на самому об`єкті оренди, куди приїжджала Лебяк Н., перепланування, враховувались зауваження орендодавця.

Також скаржник стверджує, що матеріали справи для ознайомлення представнику подані не були, належним чином позивач чи його представник не були повідомлені про час і місце розгляду справи.

Фізична особа-підприємець Лебяк Н.Б. подала відзив, позов вважає безпідставним і незаконним, заперечує доводи скаржника. Вказує на те, що орендар погодився прийняти приміщення в оренду з метою його використання у своїй господарській діяльності без будь-яких зауважень до технічного стану приміщення, тому з підстав п. 3 ст. 767 ЦК України орендар не має підстав стверджувати, що об`єкт оренди він отримав у стані який не дозволяє його використання згідно умов договору. Приміщення, що перебувало в оренді здано в експлуатацію за відповідних актом про прийняття в експлуатацію, відтак цей факт підтверджує що з моменту прийняття будинку з офісними приміщенням в експлуатацію Державною інспекцією архітектурно-будівельного контролю наявна можливість експлуатації цього нежитлового приміщення. Орендар не вимагав від орендодавця проведення капітального ремонту приміщення, не звертався із такими вимогами, листами чи повідомленнями про неможливість використання приміщення за призначенням до проведення капітального ремонту. У розумінні п. 1 ст. 12 ЦК України, орендар на власний розсуд, та всупереч п. 3 ст. 776 ЦК України, провів будівельні роботи з перепланування приміщення без згоди орендодавця, тому не мас право вимагати будь яких компенсацій. Про здійснення самовільного (без згоди орендодавця) перепланування, відповідач зазначив в акті приймання-повернення об`єкта оренди від 29.03.2021 та у своїх відповідях на претензії позивача, які теж додано до позову.

Як зазначено в акті від 29.03.2021 приймання-повернення об`єкта оренди за договором оренди від 12.01.2019, площу приміщення внаслідок його перепланування встановити неможливо, орендар не надав проекту перепланування чи будь - якої іншої технічної документації по переплануванню. У зауваженнях до акта приймання-повернення майна з оренди, орендодавець зазначив, що орендар не звертався до орендодавця із проханням погодити вартість, склад, об`єми ремонтних робіт і характеристику будь-яких будівельних робіт, які необхідно б було провести з метою використання об`єкту оренди за наступним призначенням: Дитячий розважально-пізнавальний центр чи як зазначено Орендарем в акті повернення майна - Центр розвитку дитини. Перепланування приміщення проведено самовільно орендарем. Орендар відмовився звільняти приміщення від усіх від`ємних покращень із приміщення, про що зазначив в акті-повернення майна із оренди.

У матеріалах справа відсутня згода Орендодавця на здійснення Орендарем перебудови та перепланування приміщення, яка повинна бути надана згідно п. 6.2.6 договору оренди від 12.01.2019. При прийнятті приміщення в оренду, Орендар не зазначив в акті приймання-передачі приміщення в оренду про будь-які недоліки приміщення, які б не дозволяли використовувати приміщення за його прямим призначенням - нежитлове приміщення. Позивач не надав суду належного доказу того, що він звертався до відповідача з проханням проведення ремонтних робіт, без виконання яких неможливо використовувати приміщення за його призначенням. Також не надав доказів про те, що відповідач погодив позивачу склад, обсяг та ціну виконаних робіт. що надання орендарю усної згоди орендодавцем на проведення ремонтних робіт спростовується відповідачем та текстом договору оренди. Письмової-документальної згоди, в якій зазначено обсяг, вартість та якісні характеристики ремонтних робіт та перепланування не надано позивачем.

Отже, будівельні роботи із перепланування приміщення проведено всупереч як умов договору так і п. 3 ст. 773 ЦК України. Також позивач не надав відповідного висновку спеціалісти чи експерта яким визначено вартість ремонту чи понесених ним витрат на ремонтні роботи, а натомість помилково (всупереч закону) посилається на звіт про ринкову вартість приміщення до прийняття його в оренду та після повернення приміщення оренди.

У поясненнях щодо письмових доказів, якими обґрунтовані докази Лебяк Н.Б. зазначає, що надання орендарю усної згоди орендодавцем на проведення ремонтних робіт спростовується відповідачем та текстом договору оренди. Письмової-документальної згоди, в якій зазначено обсяг, вартість та якісні характеристики ремонтних робіт та перепланування не надано позивачем. Звіти про ринкову вартість майна не можуть обґрунтовувати позовні вимоги, оскільки відображають виключно ринкову вартість нерухомості без врахування грошових вкладень у поліпшення приміщень. Судова практика, на яку посилається позивач як підставу для обґрунтування його позиції саме цими звітами (справа №916/685/17) стосується виключно правовідносин з оренди державного і комунального майна, що по суті випливає з цього рішення суду.

Позивач не надав касових ордерів, актів виконаних робіт чи будь яких інших документів про проведені розрахунки з ТОВ «БУ Надійні партнери» за виконані роботи за місцем знаходження орендованого нежитлового приміщення. У матеріалах справи відсутні видаткові накладні про отримання товару, який зазначено в рахунках на оплату. Надані позивачем довільні розрахунки не можуть підтверджувати обсяг виконаних робіт, придбаних матеріалів, прийняття таких робіт по конкретному об`єкту та понесених витрат на ці роботи і матеріали.

Просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, рішення Господарського суду Львівської області від 27 жовтня 2021 року у справі №914/1347/21 залишити без змін; стягнути з позивача на користь відповідача 17 000 грн витрат на правничу допомогу.

ФОП Ломакіна О.В. звернулася з клопотанням про долучення оригіналів документів, отримані позивачем (апелянтом) у підрядників, стосовно проведених підрядником робіт в об`єкті оренди площею 114,7 м.кв., що знаходиться за адресою: м. Львів, проспект Чорновола, буд. 16е приміщення 60. А саме: Акт №1 на виконання демонтажно-монтажні роботи, та мурування стін з перетяжкою та фарбуванням: Акт №2 на виконання електромонтажних робіт, та монтажа мережевого щитка з підключенням та матеріалами; Акт монтаж системи опалення у Англомовний центр раннього розвитку «Baby years» у м. Львові(водопостачання та каналізація) - 2 шт.; Акт монтаж системи опалення у Англомовний центр раннього розвитку «Baby years» у м. Львові(система опалення та запуск системи опалення) - 2 шт; фото приміщення з проведеним ремонтними роботами станом на момент дії договору оренди між позивачем та відповідачем, та фото фактичного використання зробленого позивачем ремонту іншими орендарями.

Вказує, що у зв`язку з відсутністю підрядника, та не можливістю отримати вказані оригінали документів станом на момент подачі позову, такі були отримані позивачем 02.08.2022 та подаються до Західного апеляційного господарського суду одразу після отримання. Копії вказаних документів були надані відповідачу разом з позовною заявою, та ним під сумнів не ставились, також долучені до експертного висновку.

Відповідач подав заперечення на клопотанням про долучення документів, просить відмовити у задоволенні цього клопотання про долучення актів №1 і №2 та розрахунків кошторисної вартості монтажу системи опалення на суми розрахунків 71 399,50 грн, 12131,64 грн, 22145,00 грн, 24070,00 грн. Адже докази не були предметом дослідження судом першої інстанції, та до 04.0.82022 позивач не долучав ці документи. Також позивач не повідомляв суду першої інстанції будь-якого письмового пояснення, заяви чи клопотання, у якому зазначав, що він не має можливості подати суду будь-які докази. Крім того, подані докази суперечать іншим матеріалам справи та обставинам справи, які є предметом дослідження у спорі.

Західний апеляційний господарський суд ухвалою від 18 січня 2022 року відкрив провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Ломакіної Оксани Віталіївни на рішення Господарського суду Львівської області від 27 жовтня 2021 року у справі №914/1347/21; витребував матеріали справи.

Суд неодноразово призначав і відкладав розгляд справи, оголошував перерви у судових засіданнях, про що повідомляв сторонам. У судовому засіданні 05 жовтня 2022 року суд за клопотанням Фізичної особи-підприємця Ломакіної Оксани Віталіївни відклав розгляд справи на 27 жовтня 2022 року.

26 жовтня 2022 року до суду від ОСОБА_1 надійшло клопотання відкласти розгляд справи або оголосити перерву у судовому засіданні у зв`язку із неможливістю бути присутньою у судовому засіданні 27 жовтня 2022 року через сімейні обставини.

Відповідно до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч.1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч.2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч.3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч.4). У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ч.5).

04 серпня 2022 року ФОП Ломакіна О.В. подала до суду апеляційної інстанції клопотання про долучення документів у справі від 04 серпня 2022 року, просить прийняти докази, які не були подані до суду першої інстанції, а саме: акт №1 від 01.01.2019 на виконання демонтажно-монтажних робіт та мурування стін з перетяжкою та фарбуванням, акт №2 на виконання електромонтажних робіт та монтажа мереживого щитка з підключенням та матеріалами. Позивач стверджує, що копії доданих до клопотання доказів наявні у матеріалах справи (додані до експертного висновку). Проте через відсутність підрядника неможливо було отримати документи станом на час подання позову. Ці докази були отримані 02 серпня 2022 року.

Статтею 80 ГПК урегульовано порядок та строки подання доказів учасниками справи. Позивач повинен подати докази разом з поданням позовної заяви. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу; у випадку визнання поважними причин неподання учасником справи доказів у встановлений законом строк суд може встановити додатковий строк для подання вказаних доказів (частини 4, 5 вказаної статті).

Оскільки справа розглядалась за правилами загального позовного провадження, то питання, які стосуються подання доказів, вирішується судом першої інстанції на стадії підготовчого засідання (стаття 182 ГПК).

Апеляційний суд відмовив у задоволенні клопотання ФОП Ломакіної О.В. від 04 серпня 2022 року прийняти додаткові докази, які не були подані до суду першої інстанції, оскільки позивач не надав суду доказів неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Адже ремонтні роботи, про стягнення вартості яких заявлено позов, проводились у січні-березні 2019 року. Відповідно, документи мали б бути оформлені теж у цей період. Тому названі причини пропуску строку подання доказів є неповажними.

Західний апеляційний господарський суд розглянув апеляційну скаргу, матеріали справи, заслухав представників сторін і вважає, що рішення Господарського суду Львівської області від 27 жовтня 2021 року у справі №914/1347/21 належить залишити без змін.

Обставини справи:

12 січня 2019 року Фізична особа-підприємець Лебяк Наталія Богданівна (орендодавець) та Фізична особа-підприємець Ломакіна Оксана Віталіївна (орендар) уклали договір оренди нежитлового приміщення площею 114,7 м кв., що знаходиться за адресою: м. Львів, проспект Чорновола, буд. 16 е, приміщення 60 (а. с. 15-17), за умовами якого:

п. 1.3 - об`єкт оренди передається орендарю для використання в його господарській діяльності: дитячий розважально-пізнавальний центр;

п.4.1 - орендна плата за користування орендованим приміщенням становить еквівалент 1100 доларів США в місяць у національній валюті України за курсом НБУ на день оплати;

п.4.2 - орендар надає орендодавцю можливість проведення ремонтних (облаштувальних робіт) об`єкту оренди з моменту передачі об`єкта оренди за Актом приймання-передачі приміщення. На час проведення ремонтних (облаштувальних) робіт орендна плата не нараховується та не сплачується позивачем. Орендна плата починає нараховуватись з 01 березня 2019 року;

п.6.1.3. - орендар має право здійснювати поточний ремонт та інші поліпшення Об`єкта оренди;

п.6.2. - орендар зобов`язується, зокрема: в разі необхідності здійснювати за власний рахунок поточний ремонт приміщення (6.2.5.), не здійснювати перебудову та перепланування приміщення без згоди орендодавця (6.2.6), всі покращення, які стали невід`ємною частиною об`єкта оренди і не можуть бути відокремлені без пошкодження стін, підлоги, стелі переходять після закінчення строку дії цього договору, чи при його розірванні, у власність орендодавця на умовах, що буде погоджено сторонами під час підписання акту повернення об`єкту оренди (6.2.10).

Також 12 січня 2019 року Фізична особа-підприємець Лебяк Наталія Богданівна (орендодавець) та Фізична особа-підприємець Ломакіна Оксана Віталіївна (орендар) склали акт приймання-передачі нежитлового приміщення площею 114,7 м кв., що знаходиться за адресою: м. Львів, проспект Чорновола, буд. 16 е, приміщення 60, в якому вказано, що назване приміщення відповідає вимогам договору оренди, прийняте орендарем без зауважень.

Опис приміщення, що передається в оренду: облаштування стін: чорнова цементна штукатурка; облаштування стелі: залізобетонна плита; облаштування підлоги: цементна стяжка нуль з пінопластом; вітраж 3 шт + 2 дверей + 3 вікон; котел індивідуального опалення марка КОЕ-12, модель 55; показники лічильників: обліку електроенергії та обліку холодної води.

12 січня 2021 року ФОП Ломакіна О.В. надала ФОП Лебяк Н.Б. пропозиції щодо перегляду умов договору оренди, а саме просила зарахувати в рахунок орендної плати витрати ремонту (поліпшення) орендованого приміщення у сумі 26 471 доларів США.

ФОП Лебяк Н.Б відмовилась від такої пропозиції, про що листами від 21 січня і 01 лютого 2021 року повідомила ФОП Ломакіну О.В.

29 січня 2021 року ФОП Ломакіна Оксана Віталіївна (орендар) та ФОП Лебяк Наталія Богданівна (орендодавець) підписали акт приймання-повернення об`єкта оренди за договором оренди від 12 січня 2019 року, у якому домовились про наступне:

орендар передав, а орендодавець прийняв з оренди нежитлове приміщення площею 114,7 м кв., що знаходиться за адресою: м. Львів, проспект Чорновола, буд. 16 е, приміщення 60, яке складається із тамбуру, п`яти кімнат, двох санвузлів та коридору. Площа приміщення не встановлена, оскільки приміщення переплановане перегородками. Проекту перепланування, чи іншої технічної документації по переплануванню до акту приймання-передачі позивачем не надано. При зовнішньому огляді приміщення встановлено, що об`єкт оренди перебував у такому стані: оздоблено стіни, встановлено підлогу та стелю, проведено сантехнічні роботи та електромонтажні роботи, виконано роботи з опалення приміщення, встановлено радіатори та опалювальне обладнання. Сторонами спільно надано перелік наявних у приміщенні унітазів, рукомийників з тумбочками, змішувачів, радіаторів настінних та підлогового, бойлера, вимикачів, інтернет-розеток, дверей міжкімнатних, світильників, металопластикових перегородок, дверей (міжкімнатних та вхідних), електричного котла опалення. Існування наведених обставин підтверджується належно завіреною копією акту приймання-повернення об`єкта оренди за договором оренди від 12.01.2019 р., з продовженням, який датовано 29.03.2021 (а.с. 19).

До цього акту сторони виклали кожна окремо свої зауваження та доповнення.

Позиція орендодавця: «Приміщення переплановано без згоди Орендодавця. Площа та планування приміщення не відповідає його первинному вигляду та складу - тому стану, в якому приміщення було передано в оренду згідно договору. Внаслідок самовільного виконання ремонтних робіт, Орендодавцю необхідно залучати додаткові ресурси та кошти для приведення приміщення в його попередній стан на дату 12.01.2019. Об`єми та вартість виконаних ремонтних робіт не встановлена. Орендар не звертався до Орендодавця з проханням погодити вартість, склад та об`єми ремонтних робіт. Орендодавець не погоджував виконання ремонтних робіт, не погоджував склад ремонтних робіт та вартість цих робіт.».

Зауваження орендаря: «У зв`язку з неможливістю використання об`єкта оренди за його цільовим призначенням - а саме: «Центр розвитку дитини», орендарем, за згодою орендодавця було приведено об`єкт оренди в стан, який дозволяє використовувати об`єкт оренди за його цільовим призначенням. У приміщенні встановлено протипожежну сигналізацію, розведено мережу інтернет, прокладено мережу для встановлення камер відео нагляду зовнішньої та внутрішньої, виконано підігрів підлоги в санвузлах.».

В акті сторони зазначили, що орендар відмовляється звільнити приміщення від усіх від`ємних покращень, а орендодавець відмовляється компенсовувати вартість невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

У травні 2021 року Фізична особа-підприємець Ломакіна Оксана Віталіївна звернулась із позовом до Фізичної особи-підприємця Лебяк Наталії Богданівни про стягнення 29 067 доларів США у гривневому еквіваленті за курсом НБУ станом на день перерахунку, що становить 807 234,19 грн, як компенсацію за невід`ємні поліпшення об`єкта оренди.

Суд апеляційної інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги переглядає рішення Господарського суду Львівської області від 27 жовтня 2021 року у справі №914/1347/21, яким суд відмовив у задоволенні позову повністю.

Статтями 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим до виконання сторонами.

Відповідно до статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно з частиною 3 статті 767 ЦК України, наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

За текстом частини 3 статті 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Згідно з статтею 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до статті 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (ч.1). Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення (ч.2). Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі (ч.3). Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості (ч.5).

Предметом розгляду у цій справі є вимога позивача про стягнення з відповідача 29067 доларів США у гривневому еквіваленті за курсом НБУ станом на день перерахунку, що становить 807 234,19 грн, як компенсації за невід`ємні поліпшення об`єкта оренди у період з в період з 12 січня 2019 року до 01 березня 2019 року.

З обставин справи видно, що за укладеним сторонами 12 січня 2019 року договором оренди позивач орендував нежитлове приміщення площею 114,7 м кв. за адресою: м. Львів, проспект Чорновола, буд. 16 е, приміщення 60 для використання в його господарській діяльності: дитячий розважально-пізнавальний центр.

Об`єкт оренди передано за актом приймання-передачі орендованого приміщення від 12 січня 2019 року, в якому зазначено, що приміщення відповідає вимогам договору, прийняте орендарем без зауважень. Відтак, в силу положень частини 3 статті 767 ЦК України, об`єкт оренди вважається таким, що переданий орендарю в належному стані.

12 січня 2021 року ФОП Ломакіна О.В. надала ФОП Лебяк Н.Б. пропозиції щодо перегляду умов договору оренди, а саме просила зарахувати в рахунок орендної плати витрати ремонту (поліпшення) орендованого приміщення у сумі 26 471 доларів США. ФОП Лебяк Н.Б відмовилась від такої пропозиції, про що листами від 21 січня і 01 лютого 2021 року повідомила ФОП Ломакіну О.В. А 29 січня 2021 року ФОП Ломакіна Оксана Віталіївна (орендар) та ФОП Лебяк Наталія Богданівна (орендодавець) підписали акт приймання-повернення об`єкта оренди за договором оренди від 12 січня 2019 року, у якому

Позивач стверджує, що об`єкт оренди не був придатний до використання за призначенням і тому в період з 12 січня 2019 року до 01 березня 2019 року здійснила невід`ємні покращення об`єкта оренди, вартість яких і просить стягнути з відповідача в якості компенсації.

Як встановив суд першої інстанції і підтверджено наявними у справі доказами, 12 січня 2019 року Фізична особа-підприємець Лебяк Наталія Богданівна (орендодавець) та Фізична особа-підприємець Ломакіна Оксана Віталіївна (орендар) уклали договір оренди нежитлового приміщення площею 114,7 м кв., що знаходиться за адресою: м. Львів, проспект Чорновола, буд. 16 е, приміщення 60 на визначених ним умовах.

Також 12 січня 2019 року Фізична особа-підприємець Лебяк Наталія Богданівна (орендодавець) та Фізична особа-підприємець Ломакіна Оксана Віталіївна (орендар) склали акт приймання-передачі нежитлового приміщення площею 114,7 м кв., що знаходиться за адресою: м. Львів, проспект Чорновола, буд. 16 е, приміщення 60, в якому вказано, що назване приміщення відповідає вимогам договору оренди, прийняте орендарем без зауважень. Опис приміщення, що передається в оренду: облаштування стін: чорнова цементна штукатурка; облаштування стелі: залізобетонна плита; облаштування підлоги: цементна стяжка нуль з пінопластом; вітраж 3 шт + 2 дверей + 3 вікон; котел індивідуального опалення марка КОЕ-12, модель 55; показники лічильників: обліку електроенергії та обліку холодної води.

Зауваження щодо предмету договору у позивача з`явились лише 12 січня 2021 року, після двох років використання предмета договору відповідно до умов цього договору. Умови Договору оренди від 12 січня 2019 року не встановлюють ні обов`язку відповідача проводити поточний ремонт предмета договору оренди, ні проведення відповідачем капітального ремонту орендованого приміщення. Позивач не посилається на жодні обставини, які виникли б після прийняття приміщення в оренду та зумовлювали потребу у проведенні капітального ремонту приміщення, оскільки відсутність такого ремонту перешкоджає використанню приміщення відповідно до призначення та умов договору. Позивач майже до кінця березня 2021 користувався приміщенням. Доказів вимушеного призупинення використання приміщення чи його частини в зв`язку з необхідністю проведення робіт з капітального ремонту приміщення, в продовж цього часу, у справі немає.

Твердження позивача про те, що закріплене у п. 6.1.3. договору його право на здійснення поточного ремонту та інших поліпшень об`єкта оренди, є безумовною згодою відповідача на проведення позивачем, на його власний розсуд робіт з поліпшення майна, вартість яких визначається самим позивачем, - спростовуються умовою п. 4.2. договору.

Так, за текстом п. 4.2. договору, орендар надає орендодавцю можливість проведення ремонтних (облаштувальних робіт) об`єкту оренди з моменту передачі об`єкта оренди за Актом приймання-передачі приміщення. На час проведення ремонтних (облаштувальних) робіт орендна плата не нараховується та не сплачується орендарем. Орендна плата починає нараховуватись з 01 березня 2019 року.

Отже, у договорі оренди сторони погодили проведення облаштувальних робіт і їх вартість у вигляді орендної плати за період з моменту передачі об`єкта оренди за актом приймання-передачі (12 січня 2019 року) до 01 березня 2019 року.

Істотні умови покращень на суму, що перевищує ту, про яку йдеться у пункті 4.2. Договору, сторонами договору не погоджувались.

Пунктом 4.1 договору оренди визначено, що орендна плата за користування орендованим приміщенням становить еквівалент 1100 доларів США в місяць у національній валюті України за курсом НБУ на день оплати.

Позивач не сплачував орендну плату в означений період, що дозволяє вважати, що сума належної до сплати орендної плати погоджена, як вартість облаштувальних робіт, і така зарахована у вартість облаштувальних робіт.

Щодо капітальних робіт, то у пункті 6.2.6 договору встановлено обов`язок орендаря не здійснювати перебудову та перепланування приміщення без згоди орендодавця.

Договір оренди не передбачає сплати орендодавцем компенсації за невід`ємні покращення, натомість встановлює, що всі покращення, які стали невід`ємною частиною об`єкта оренди і не можуть бути відокремлені без пошкодження стін, підлоги, стелі переходять після закінчення строку дії цього договору, чи при його розірванні, у власність орендодавця на умовах, що буде погоджено сторонами під час підписання акту повернення об`єкту оренди (п.6.2.10).

Матеріали справи не містять згоди орендодавця на перебудову та перепланування переданого в оренду приміщення. Відповідач надання ним такої згоди заперечує, про що він вказав у своїх листах від 21 січня 2021 року та від 01 лютого 2021 року та у Продовженні до акту приймання-повернення майна з оренди від 29 березня 2021 року.

Орендар (позивач), повертаючи відповідачу предмет оренди, відмовився звільнити приміщення від усіх від`ємних покращень, а орендодавець (відповідач) відмовився компенсувати вартість невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, що підтверджується Актом від 29 березня 2021 року приймання-повернення майна з оренди з продовженням.

Позивач, на підтвердження вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, надав суду першої інстанції Звіти про оцінку нежитлової нерухомості Об`єкт оцінки: нежитлове приміщення № 60, загальною площею 114,7 кв. м, що розташоване за адресою: м. Львів, проспект Чорновола В., буд. 16е, приміщення 60 станом на 12 січня 2019 року та станом на 25 лютого 2021 року.

Із Звітів про оцінку нежитлової нерухомості станом на 12 січня 2019 року та станом на 25 лютого 2021 року неможливо встановити вартість невід`ємних поліпшень об`єкта оренди. При здійсненні оцінки оцінювачем не виокремлено частки, яку у ринковій вартості об`єкта оцінки станом на 25 лютого 2021 року (130 520 доларів США) становлять невід`ємні покращення. У Звіті станом на 25 лютого 2021 року не вказано, що збільшення ринкової вартості об`єкта оренди зумовлено виключно невід`ємними покращеннями, здійсненими позивачем.

Наведене спростовує доводи апеляційної скарги про здійснення в з 12 січня 2019 року до 01 березня 2019 року поліпшень об`єкта оренди на суму, що перевищує ту, про яку йдеться у пункті 4.2. договору оренди; проведення перепланувань та покращень проводились за згодою орендодавця; про вартість витрат на ремонтні роботи (поліпшення) у сумі 26 471 доларів США та подання суду першої інстанції доказів на підтвердження вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

Твердження скаржника про те, що матеріали справи не були надані для ознайомлення представнику і позивач чи його представник належним чином не були повідомлені про час і місце розгляду справи спростовуються наявними у матеріалах справи доказами:

Заява представника позивача адвоката Сеньківа А.Р. (повноваження на надання правничої допомоги Ломакіній О.В. підтверджено ордером) про ознайомлення з матеріалами справи з відміткою адвоката про ознайомлення (т.1, а.с.174);

Клопотання адвоката Сеньківа А.Р. від 02.08.2021 про відкладення розгляду справи, призначеного на 01.08.2021(т.1, а.с.201);

Клопотання адвоката Сеньківа А.Р. від 16.08.2021 про відкладення розгляду справи, призначеного на 16.08.2021(т.1, а.с.210);

Підтвердженим підписом адвоката Сеньківа А.Р. про його повідомлення у судовому засіданні 29.09.2021 про оголошення перерви до 18.10.2021 (т.1, а.с.226);

Клопотання адвоката Сеньківа А.Р. від 18.10.2021 про відкладення розгляду справи, призначеного на 18.10.2021(т.1, а.с.227);

Клопотання адвоката Макар М.В. (повноваження на надання правничої допомоги Ломакіній О.В. підтверджено ордером) від 18.10.2021 про відкладення розгляду справи, призначеного на 18.10.2021(т.1, а.с.227).

В усіх випадках суд першої інстанції задовольняв клопотання адвоката, ухвали надсилав на вказану у клопотаннях електронну пошту. У судовому засіданні 18.10.2021 суд ураховуючи клопотання представників позивача адвокатів Сеньківа А.Р. і Макар М.В. теж ухвалив відкласти розгляд справи на 27.10.2021, ухвалу від 18.10.2021 надіслав сторонам.

Так, матеріали справи не містять доказів повідомлення сторін про призначене на 27.10.2021 судове засідання, згідно з ч.6 ст.242 ГПК України. Поряд з цим, ухвалу від 18.10.2021 суд надіслав Ломакіній О.В. на електронну пошту, вказану нею у позовній заяві.

Відповідно до статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Рішення Господарського суду Львівської області від 27 жовтня 2021 року у справі №914/1347/21 ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстав для задоволення апеляційної скарги немає.

Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Фізичну особу-підприємця Ломакіну Оксану Віталіївну.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281, 282, 283, 284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Львівської області від 27 жовтня 2021 року у справі №914/1347/21 залишити без змін, апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ломакіної Оксани Віталіївни без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку.

Повний текст постанови підписано 26 квітня 2023 року

Суддя В.М. Гриців

Суддя О.В.Зварич

Суддя І.Б.Малех