ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 грудня 2022 року

м. Київ

cправа № 915/1360/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І.С. - головуючого, Зуєва В.А., Сухового В.Г.,

секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,

за участю представників:

Товариства з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» - не з`явився,

Миколаївської міської ради - не з`явився,

Приватного підприємства «Юліана-Сервіс» - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Миколаївської міської ради

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.06.2022 (у складі колегії суддів: Діброва Г.І. (головуючий), Принцевська Н.М., Ярош А.І.)

та рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 (суддя Мавродієва М.В.)

у справі № 915/1360/20

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Платан Юг»

до Миколаївської міської ради,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Приватного підприємства «Юліана-Сервіс»,

про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» (далі - ТОВ «Платан Юг») звернулося до суду з позовом до Миколаївської міської ради (далі - Миколаївська міськрада) про визнання додаткової угоди про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 № 7627, зареєстрованого у Миколаївській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» (далі - ДП Центр ДЗК), про що 10.06.2010 у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 04, а в книзі записів договорів оренди запис за № 7627, укладеною в редакції, запропонованій позивачем та викладеній у прохальній частині позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ТОВ «Платан Юг» виконало передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» умови, необхідні для поновлення договору оренди землі на новий строк, проте відповідач всупереч вимогам закону не розглянув заяву позивача від 14.01.2020 разом з проектом додаткової угоди.

Позивач зазначив, що після спливу строку договору оренди землі продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідачем як орендодавцем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку із чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Крім того, ТОВ «Платан Юг» зауважило, що на орендованій земельній ділянці розташоване належне позивачу на праві власності нерухоме майно, що дає підстави для врахування положень статті 7 Закону України «Про оренду землі» стосовно переходу до позивача права на оренду земельної ділянки.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 16.11.2020 залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Приватне підприємство «Юліана-Сервіс» (далі - ПП «Юліана-Сервіс»).

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 позов задоволено в повному обсязі.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 18.01.2022 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, оскільки суд апеляційної інстанції не дотримався вимог господарського процесуального законодавства щодо належного повідомлення учасника справи - позивача та розглянув справу за його відсутності, не повідомивши належним чином про дату, час і місце судового засідання.

За результатами нового розгляду справи постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.06.2022 рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 залишено без змін.

Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у жовтні 2022 року Миколаївська міськрада подала касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК), просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03.11.2022 відкрито касаційне провадження у справі № 915/1360/20 за касаційною скаргою Миколаївської міськради з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 30.11.2022.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30.11.2022 розгляд касаційної скарги відкладено на 21.12.2022.

Сторони в судове засідання своїх представників не направили.

Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.

Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК.

Так, за змістом частини 1, пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.

Ураховуючи положення статті 202 ГПК, наявність відомостей про направлення зазначеним учасникам справи ухвал з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, також те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, відсутність клопотань сторін про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, у тому числі відповідно до частини 4 статті 197 ГПК, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності зазначених представників.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та перевіривши матеріали справи, Верховний Суд виходить із такого.

При вирішенні справи судами попередніх інстанцій установлено, що 17.05.2010 року між Миколаївською міськрадою (орендодавець) та ПП «Юліана-Сервіс» (орендар) укладено договір оренди землі № 7627, за умовами якого Миколаївська міськрада на підставі рішення від 22.04.2010 за № 45/40 надає ПП «Юліана-Сервіс» в оренду для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) земельну ділянку загальною площею 1124 кв. м без права передачі її в суборенду, у тому числі: 1) ділянку № 1 площею 384 кв. м, із якої 86 кв. м під тимчасовою забудовою, 279 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв. м під зеленими насадженнями; 2) ділянку № 2 площею 740 кв. м, із якої 213 кв. м під тимчасовою забудовою, 523 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв. м під зеленими насадженнями (пункти 1.1, 2.1 договору).

На земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать Приватному підприємству Юліана-Сервіс, м. Миколаїв. Об`єктом оренди є тільки земельна ділянка (пункти 2.2, 2.3 договору).

У пункті 3.1 договору визначено строк його дії 5 років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; підставою для поновлення договору буде відповідне рішення орендодавця.

Цей договір зареєстровано Миколаївською регіональною філією ДП Центр ДЗК, про що 10.06.2010 року у Державному реєстрі земель вчинено запис за №04, а в книзі записів договорів оренди запис за № 7627.

На виконання умов договору Миколаївська міська рада, м. Миколаїв передала, а Приватне підприємство «Юліана-Сервіс», м. Миколаїв прийняло в оренду земельну ділянку, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.06.2010.

Також у матеріалах справи наявний Акт перенесення меж земельної ділянки на місцевість та меж зон обмежень від 11.05.2010 та додатки до нього у вигляді таблиці точок, ліній і дирекційних кутів, схематичного плану земельної ділянки, ситуаційної схеми.

09.10.2015 між Миколаївською міськрадою та ПП «Юліана-Сервіс укладено договір про зміни № 251-15 до договору оренди землі від 10.06.2010 № 7627, за умовами якого на підставі рішення Миколаївської міськради від 15.09.2015 № 49/30 в договір оренди внесено наступні зміни, зокрема: ПП «Юліана-Сервіс» продовжено оренду земельної ділянки для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район); в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1124 кв. м, у тому числі земельна ділянка № 1 площею 384 кв. м, із якої 86 кв. м під тимчасовою забудовою, 279 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв. м під зеленими насадженнями (кадастровий номер :01:027:0007); земельна ділянка № 2 площею 740 кв. м, із якої 213 кв. м під тимчасовою забудовою, 523 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв. м під зеленими насадженнями (кадастровий номер :01:050:0025), за функціональним призначенням - землі комерційного використання, без права передачі її в суборенду; на земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать ПП «Юліана-Сервіс».

Дію договору продовжено з 10.06.2015 по 10.06.2020. При цьому, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (пункт 3.1 договору оренди в редакції договору про зміни).

У розділі 4 договору про зміни внесено зміни щодо розміру орендної плати.

Сторонами погоджено, що у разі закінчення строку оренди орендар зобов`язаний за шість місяців до спливу строку договору письмово звернутися до орендодавця з питання продовження строку оренди та укласти договір (договір про зміни) на новий строк на підставі відповідного рішення орендодавця, при цьому орендна плата за землю вноситься у повному обсязі до укладення нового договору (договору про зміни) (пункт 7.1 договору оренди в редакції договору про зміни).

Також внесено зміни до договору, між іншим, до пункту 9.4 щодо обов`язків орендаря, а також до пункту 11.6 щодо умов продовження дії договору оренди.

За змістом підпункту «ж» пункту 9.4 в редакції договору про зміни від 09.10.2015, у разі наміру скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк орендар зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди або повідомити про інший намір її використання, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки або до укладення нового договору оренди землі.

Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен за шість місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі продовження строку оренди (поновлення договору) його умови можуть бути змінені з урахуванням змін у законодавстві, тощо на дату продовження цього договору (пункт 11.6 договору).

Договір про зміни від 09.10.2015 № 251-15 зареєстровано в Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів про зміни до договорів оренди землі вчинено запис від 09.10.2015 року за № 251-15.

Відомості про передачу земельної ділянки, яка складається з ділянок за кадастровими № :01:027:0007, № :01:050:0025, в оренду ПП «Юліана-Сервіс» внесені 19.10.2015 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номерами записів № 11734175, № 11735563, що підтверджується відповідними витягами від 23.10.2015 № 46226309, № 46230544; такі ж відомості містяться і в Державному земельному кадастрі, що підтверджується витягами від 07.02.2020 № НВ-020, № НВ-020.

Також судами встановлено, що після продовження строку дії договору оренди нерухоме майно (нежитлові будівлі торговельних кіосків, що знаходяться за адресою: м. Миколаїв, вул. Південна, 37-А), розташоване на орендованій земельній ділянці, ПП «Юліана-Сервіс» відчужило ТОВ «Платан Юг» відповідно до укладеного між ними договору купівлі-продажу від 24.05.2016, посвідченого в той же день приватним нотаріусом Миколаївського міського територіального округу Карцевою Н.О. та зареєстрованого в реєстрі за № 231.

Відомості про набуття позивачем права власності на зазначене майно внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, запис № 14676670, що підтверджується відповідним витягом із зазначеного реєстру від 26.05.2016 № 59967046.

14.01.2020 з огляду на набуття права власності на зазначене майно та у зв`язку з необхідністю внесення відповідних змін до договору оренди, ТОВ «Платан Юг» через Центр надання адміністративних послуг звернулося до Миколаївської міськради з заявою про видачу рішення міської ради про внесення змін до договору оренди від 17.05.2010 № 7627 в частині заміни сторони з ПП «Юліана-Сервіс» на ТОВ «Платан Юг» у зв`язку із переходом права власності на майно.

До цієї заяви позивачем додано відповідний проєкт додаткової угоди до договору оренди, Статут, договір купівлі-продажу, витяги, договір оренди землі, витяг про речові права.

За змістом проєкту додаткової угоди, позивачем запропоновано замінити орендаря земельної ділянки з ПП «Юліана-Сервіс» на ТОВ «Платан Юг» та продовжити строк дії договору оренди на 5 років до 10.06.2025. Інші умова договору оренди залишено без змін.

Звернення позивача до Центру надання адміністративних послуг підтверджується, зокрема, відповідними відмітками про отримання 14.01.2020 адміністратором Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міськради на заяві та описі дозвільної справи (реєстраційний № 000019).

Відповідного рішення щодо внесення змін до договору оренд землі відповідачем прийнято не було.

Предметом позову в справі, що розглядається, є вимога ТОВ «Платан Юг», заявлена до Миколаївської міськради, про визнання додаткової угоди про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 № 7627 укладеною в редакції, запропонованій та викладеній позивачем у прохальній частині позовної заяви. Позивач, зокрема зазначив, що після спливу строку договору оренди землі продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідачем як орендодавцем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку із чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим відповідно до положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Апеляційний господарський суд залишив без змін рішення суду першої інстанції про задоволення позову та погодився з висновками місцевого суду про наявність правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 № 7627 відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі». Також судом зауважено, що порушення позивачем строку звернення до відповідача з заявою про внесення змін до договору оренди не є підставою для відмови йому орендодавцем у затвердженні додаткової угоди до договору оренди землі в цьому випадку, оскільки в разі наявності в особи права власності на об`єкт нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування об`єкта нерухомого майна, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

Миколаївська міськрада у поданій касаційній скарзі зазначає, що судами попередніх інстанцій при вирішенні спору неправильно застосовано положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» та не враховано висновків Верховного Суду щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах,викладених у постановах від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 01.04.2020 у справі № 320/5724/17, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, в частині необхідності встановлення факту належного виконання умов договору щодо звернення позивача із проєктом відповідної додаткової угоди у строки, встановлені умовами договору, як однієї із обов`язкових обставин для поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі»; також скаржник зазначив, що судами попередніх інстанцій порушено норми процесуального права щодо встановлення обставин, які мають значення для справи.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Верховний Суд, переглянувши оскаржене судове рішення в межах доводів і вимог касаційної скарги, виходить із такого.

За висновками Великої Палати Верховного Суду, наведеними у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (на яку послався скаржник в обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК) при вирішенні питання дотримання сторонами передбаченої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) процедури поновлення договору оренди необхідно враховувати таке.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частини 5 та 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині 5 статті 33 цього Закону, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (такі висновки наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина 8 статті 33 зазначеного Закону). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 11 статті 33 цього Закону).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України (далі - ЗК). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18). Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах 3, 5-8, 11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Відповідно до частини 2 статті 120 ЗК (як у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна між ПП «Юліана-Сервіс» на ТОВ «Платан Юг», так і на час виникнення спірних правовідносин) якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У частині 1 статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК; у відповідній редакції) зазначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципуsolo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК, статті 377 ЦК, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. Згідно із зазначеним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (аналогічні за змістом висновки наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17).

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (див. пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16).

З урахуванням наведених приписів, у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості, відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

Вирішуючи спір у справі, що розглядається, суди першої та апеляційної інстанцій належним чином не дослідили обставин, які є підставою для поновлення договору оренди землі відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на час виникнення спірних правовідносин), у тому числі щодо направлення позивачем відповідної заяви з проєктом додаткової угоди у строки, передбачені умовами договору оренди землі у редакції договору про зміни від 09.10.2015 № 251-15, тому висновки цих судів про наявність правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі із наведених правових підстав є передчасними.

Разом із тим суд апеляційної інстанції у справі, що розглядається, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про задоволення позову, в обґрунтування мотивів такого рішення послався, у тому числі на висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 щодо застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» у правовідносинах, пов`язаних з поновленням договору оренди землі на новий строк.

Проте поза увагою суду апеляційної інстанції залишилося те, що Велика Палата Верховного Суду у цій справі констатувала, що в разі, якщо орендар до спливу строку договору оренди землі не повідомив орендодавця про намір поновити цей договір у порядку і строки, передбачені частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору оренди землі, то такі обставини свідчать про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (пункт 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

Належним чином не дослідивши зібрані у справі докази, не встановивши обставини, які мають значення для правильного вирішення справи та які є достатньою підставою відповідно до норм матеріального права для визнання додаткової угоди про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі укладеною у спосіб, визначений позивачем, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли передчасного висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.

Відповідно до статті 236 ГПК судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За змістом частини 1 статті 237 ГПК при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

У зв`язку з наведеним, рішення судів першої та апеляційної інстанцій зазначеним вимогам процесуального закону не відповідають, оскільки суди не дослідили належним чином зібрані у справі докази та не встановили пов`язані з ними обставини, що входили до предмета доказування, отже, судові рішення про задоволення позовних вимог не можна визнати законними і обґрунтованими.

Порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК).

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Переглянувши у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційних скарг, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК), дійшов висновку, що наведені обставини щодо дослідження та оцінки в сукупності доказів, які є в матеріалах справи, згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК є підставою для скасування оскаржених судових рішень та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

За результатами нового розгляду справи має бути вирішено й питання розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.06.2022 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 у справі № 915/1360/20 скасувати.

3. Справу № 915/1360/20 передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І.С. Берднік

Судді: В.А. Зуєв

В.Г. Суховий