РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

19.12.2022Справа № 910/9427/22

Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., дослідивши матеріали справи

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Мастер бургер арена»

до фізичної особи-підприємця Назаренко Тетяни Володимирівни

про усунення перешкод у користуванні майном,

Представники:

від позивача Костюк І.І.

від відповідача Шульга К.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До суду звернулося з позовом товариство з обмеженою відповідальністю «Мастер бургер арена» до фізичної особи-підприємця Назаренко Тетяни Володимирівни про зобов`язання усунути перешкоди у користуванні приміщеннями, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Велика Васильківська/вул. Басейна, 1-3/2 (приміщення 41-а).

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач неправомірно обмежує доступ позивача до приміщення, яке позивач орендує на підставі укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди приміщення № 1 від 31.08.2021 (далі - Договір). За твердженням позивача, він належним чином виконував зобов`язання за Договором, оскільки під час дії обмежень, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню, локалізацію та ліквідацію спалахів, епідемій та пандемій коронавірусної хвороби (COVID-19) позивач сплачував відповідачеві орендну плату в розмірі плати за комунальні послуги (такий розмір сторони погодили у пункті 3.11 Договору).

Суд своєю ухвалою від 27.09.2022 відкрив провадження у справі № 910/9427/22, постановив здійснювати розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін.

Відповідач відхилив позовні вимоги у повному обсязі та зазначив, що відсутні будь-які домовленості сторін щодо визначення розміру орендної плати на рівні розміру сплати закомунальні послуги. Натомість у пункті 3.11 Договору, на який посилається позивач, сторони погодили, що зміни розміру орендної плати підтверджуються шляхом укладення додаткової угоди. Сторони уклали додаткові угоди про зменшення розміру орендної плати за листопад 2021 року (додаткова угода № 1 від 01.11.2021) та за грудень 2021 року (додаткова угода № 1 від 21.12.2021). Оскільки позивач неналежним чином виконував умови Договору (сплачував орендну плату з порушенням строків та не у повному обсязі), відповідач звернувся з позивача із заявою від 14.02.2022 про розірвання Договору. Договір є розірваним з 14.02.2022, тому відсутнє порушення прав позивача.

Також відповідач зазначив, що відповідно до умов Договору орендна плата не включає в себе комунальні послуги.

Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, всебічно та повно з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти позовних вимог, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

З жовтня 2020 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Мастер бургер арена» та фізичною особою-підприємцем Назаренко Тетяною Володимирівною існують відносини щодо оренди нежилого приміщення загальною площею 200 кв. метрів, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Велика Васильківська/вул. Басейна, буд. 1-3/2 (приміщення 41-а) . Зокрема, з 26.10.2020 ці відносини були засновані на договорі № 1 суборенди строком на 35 місяців, і речові права фізичної особи-підприємця Назаренко Тетяни Володимирівни на це майно базувались на відповідному договорі оренди.

30.08.2021 в порядку спадкування Назаренко Тетяна Володимирівна набула право власності на вищевказане приміщення (Свідоцтво про право на спадщину, серія та номер: 2340, видане приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мазур О.Ю.). Наслідком зміни статусу Назаренко Тетяни Володимирівни щодо майна стало укладення між нею, як фізичною особою-підприємцем, та товариством з обмеженою відповідальністю «Мастер бургер арена» 31 серпня 2021 року договору оренди приміщення № 1 (далі - Договір). Предметом регулювання цього Договору є також правовідносини з оренди приміщення загальною площею 200 кв. метрів, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Велика Васильківська/вул. Басейна, буд. 1-3/2 (приміщення 41-а) , в яких фізична особа-підприємець Назаренко Тетяна Володимирівна є орендодавцем, а товариство з обмеженою відповідальністю «Мастер бургер арена» - орендарем.

Отже, оскільки предметом регулювання Договору є ті ж правовідносини і щодо того ж майна, що регулює договір № 1 від 26.10.2020, з моменту укладення Договору договір № 1 від 26.10.2020 є припиненим внаслідок дострокового розірвання його сторонами, і він не регулює відносини між сторонами.

01 вересня 2021 року сторони підписали акт приймання - передачі.

Оренда носить цільовий характер для використання у господарській діяльності - розміщення ресторану громадського харчування (п. 2.1 Договору).

Приміщення передається в оренду з 01.09.2021 до 31.08.2023 (п. 4.1 Договору).

Відповідно до п. 3.2 Договору щомісячна орендна плата за приміщення становить 119500,00 грн без ПДВ. Плата за приміщення сплачується орендарем на рахунок орендаря до 5 числа кожного місяця за поточний місяць.

Орендна плата не включає у себе комунальні послуги, вартість водо -і енергопостачання приміщення, вивіз сміття, прибирання снігу, дезінфекцію та дератизацію приміщення, експлуатаційні послуги та інші послуги. Орендар самостійно укладає договори з відповідними необхідними організаціями (п. 3.4 Договору).

Згідно з п. 3.5 Договору орендна плата підлягає сплаті незалежно від результатів господарської діяльності орендаря та фактичного використання ним приміщення у терміни зазначені у Договорі.

Відповідно до п. 3.8 Договору у термін до 03.09.2021 орендар зобов`язався перерахувати орендодавцю забезпечувальний платіж по орендній платі за 1 (один) місяць: останній місяць оренди, у розмірі, передбаченому п. 3.2 договору, який поверненню не підлягає, також не підлягає коригуванню на курс і збільшення та йде заліком згідно з актами виконаних робіт.

За перший місяць оренди (вересень 2021 року) орендна плата підлягала сплаті плату не пізніше 10.09.2021 (п. 3.9 Договору).

На виконання Договору 09.09.2021 відповідач перерахував позивачеві 239000,00 грн (платіжне доручення № 24 від 09.09.2021). 11.10.2021 відповідач сплатив черговий платіж у розмірі 119500,00 грн за Договором (платіжне доручення № 29 від 11.10.2021).

У пункті 3.11 Договору сторони погодили, що орендар працює в звичайному режимі, але у випадку прийняття постанови, розпорядження органів державної влади, котрим буде обмежено діяльність закладу у зв`язку з пандемією COVID-2019, наприклад закриття закладу, орендар сплачує тільки комунальні послуги, у випадку часткового закриття закладу (робота до 22.00, робота на виніс та ін.) сторони домовляються з приводу сплати орендної плати окремо, що підтверджується шляхом укладання додаткової угоди.

Відповідно до п. 10.2 Договору договір може бути припинено (розірвано) раніше зазначеного строку:

- за взаємною згодою сторін, що буде підтверджена шляхом підписання додаткової угоди про розірвання договору;

- за рішенням господарського суду;

- дострокове розірвання договору можливе лише за погодженням сторін за умови попередження письмово за 3 місяці. Виняток - це не сплата орендарем орендної плати із затримкою більше 30 днів, нецільове використання приміщення. У разі розірвання договору оренди з вищезазначених причин забезпечувальний платіж залишається у орендодавця.

Орендодавець має право вимагати розірвання цього договору та на відшкодування збитків, якщо орендар має заборгованість з орендної плати протягом 1 (одного) місяця поспіль (п.10.4.1 Договору).

З 01.11.2021 у місті Києва запроваджено «червоний рівень» епідемічної небезпеки поширення COVID-2019.

У зв`язку з цим позивач звернувся до відповідача з листами щодо застосування врегульованої п. 3.11 Договору процедури зменшення орендної плати у листопаді, грудні 2021 року. Прохання позивача було акцептовано відповідачем, внаслідок чого сторонами укладені дві додаткові угоди до Договору: додаткова угода № 1 від 01.11.2021, якою погодили розмір орендної плати за листопад 2021 року у розмірі 59745,00 грн, та № 1 від 21.12.2021, якою погодили орендну плату за грудень 2021 року у розмірі 71700,00 грн. (У цих додаткових угодах зазначено, що вони укладені в рамках договору суборенди № 1 від 26.10.2020. Водночас, оскільки, як встановлено вище, з 31.08.2021 договір № 1 від 26.10.2020 не регулює відносини між сторонами, посилання на його реквізити у додаткових угодах є опискою).

Відповідач сплатив орендну плату у розмірі 59745,00 грн за листопад 2021 року (платіжне доручення № 36 від 18.11.2021) та 71700,00 грн за грудень 2021 року (платіжні доручення № 38 від 13.12.2021 та № 39 від 24.12.2021).

З 07.12.2021 скасовано на території міста Києва «червоний рівень» епідемічної небезпеки поширення COVID-2019 і запроваджено «жовтий рівень».

В подальшому між сторонами не було досягнуто згоди щодо зменшення орендної плати за Договором. 14 січня 2022 року позивач перерахував відповідачеві 30281,90 грн, а 07 лютого 2022 року - 30000,00 грн. У призначенні платежу у платіжних доручення зазначено «оплата за оренду».

17.01.2022 відповідач звернувся з вимогою до позивача про погашення боргу з орендної плати за січень 2022 року до 19.01.2022. За результатами її розгляду (лист від 18.01.2022) позивач повідомив відповідача про необхідність застосування її зменшення до рівня вартості комунальних платежів відповідно до п. 3.11 Договору.

14.02.2022 відповідач надіслав позивачу вимогу про звільнення приміщення у зв`язку з розірванням Договору внаслідок несплати орендної плати. Позивач відмовив в задоволенні вимоги (лист від 16.02.2022), вважаючи, що відсутні обставини для застосування п. 10.2 Договору.

Вирішуючи спір суд виходить з такого.

За приписами ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Договори та інші правочини є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків.

Договором є домовленість сторін двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Договору як юридичному факту властиві такі ознаки:

- в договорі виявляється воля не однієї особи, а двох чи кількох, причому волевиявлення учасників за своїм змістом мають збігатися і відповідати одне одному;

- договір - це така спільна дія осіб, яка спрямована на досягнення певних цивільно-правових наслідків: встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Основною особливістю цивільних правовідносин є те, що вони засновані на рівності, автономії волі, майновій і організаційній відокремленості її суб`єктів. У зв`язку з цим однією із засад цивільного законодавства є свобода договору (ст. 3 ЦК України), суть якої розкрита у ст. 627 ЦК України і полягає у тому, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Отже, свобода договору є багатоаспектним поняттям, яке включає в себе різні прояви: прийняття власного рішення про вступ у договірні відносини, самостійний вибір того, з ким буде вступати у правовідносини, визначення умов договору тощо.

Сторони визначили (п. 3.11 Договору), що орендар працює в звичайному режимі, але у випадку прийняття постанови, розпорядження органів державної влади, котрим буде обмежено діяльність закладу у зв`язку з пандемією COVID-2019, наприклад закриття закладу, орендар сплачує тільки комунальні послуги, у випадку часткового закриття закладу (робота до 22.00, робота на виніс та ін.) сторони домовляються з приводу сплати орендної плати окремо, що підтверджується шляхом укладання додаткової угоди.

Застосовуючи порівняння різних частин цієї умови як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні і добросовісності сторін в рамках такого виконання, суд розуміє, що дійсний намір сторін надати право орендарю сплачувати тільки комунальні послуги був пов`язаний з настанням таких обмежень діяльність закладу у зв`язку з пандемією COVID-2019, що призвели до повного закриття закладу. Інші обмеження діяльність закладу, що не мають наслідком його повного закриття, а саме: часткове закриття, робота до 22.00, робота на виніс та інші обмеження, - не надають право орендарю сплачувати тільки комунальні послуги, а є підставою для можливих змін розміру орендної сплати, про що сторони повинні домовитись шляхом укладання додаткової угоди.

Такий намір прослідковується з попередньої поведінки сторін Договору, яку можна кваліфікувати як добросовісним виконанням його умов.

Зокрема, обмеження, що встановлені з 01.11.2021 у місті Києві внаслідок запровадження «червоного рівня» епідемічної небезпеки поширення COVID-2019, передбачали можливість суб`єктам господарюванням, які проводять діяльність у сфері громадського харчування, приймати відвідувачів за умови наявності в усіх учасників (відвідувачів) та організаторів заходу (працівників закладу) негативного результату тестування на COVID-2019, яке проведене не більш як за 72 години до здійснення заходу (відвідування закладу), або документа, що підтверджує отримання повного курсу вакцинації. Тобто, запроваджені обмеження не мали наслідком повне закриття закладу харчування, і є саме іншими обмеженнями, що давали право сторонам Договору застосувати положення п. 3.11 Договору, які наділяють їх правом змін розміру орендної сплати шляхом укладання додаткової угоди. Свідченням цього є дії сторін щодо укладення додаткової угоди № 1 від 01.11.2021, якою погодили розмір орендної плати за листопад 2021 року у розмірі 59745,00 грн, та додаткової угоди № 1 від 21.12.2021, якою погодили орендну плату за грудень 2021 року у розмірі 71700,00 грн. Уклавши ці додаткові угоди сторони виразили свій намір, які вони виражали при вчиненні правочину, і ці дії можна кваліфікувати як добросовісні.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті 1.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Очевидно, що дії позивача, який уклав додаткові угоди та погодився з відсутністю обставин, які надають йому право сплачувати тільки комунальні послуги, стверджувати в подальшому, після послаблення обмежувальних заходів, про виникнення у нього такого права, суперечать його попередній поведінці і є недобросовісними.

За таких обставин доводи позивача про настання з січня 2022 року обставин, які надають йому право сплачувати тільки комунальні послуги, є не обґрунтованими.

Як зазначено судом вище, свобода договору є багатоаспектним поняттям, яке включає в себе різні прояви: прийняття власного рішення про вступ у договірні відносини, самостійний вибір того, з ким буде вступати у правовідносини, визначення умов договору тощо. Одним і проявів свободи договору є не лише вільне укладення договору, а й розірвання та зміна його умов.

Зміна умови договору є правом сторони, яке є елементом прояву свободи договору як однієї із засад цивільного законодавства. За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Можливість врегулювання сторонами договору своїх відносин на власний розсуд, відступивши від положень актів цивільного законодавства, також передбачена абзацом 1 частини 3 статті 6 ЦК України. Саме таким чином реалізується свобода договору (ст. 627 ЦК України).

Отже, передбачивши у Договорі виключно договірну процедуру зміни розміру орендної плати, тобто наявність відповідної згоди двох сторін Договору щодо такої зміни, і відсутність такої згоди є підставою для виконання первісно погоджених умов Договору щодо розміру і строку сплати орендної плати.

Відповідно до статті 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Обов`язок зі своєчасної сплати орендної плати є одним з основних обов`язків орендаря, порушенням якого є підставою для застосування правових насідків, встановлених договором (ст. 611 ЦК України). Пункт 1 частини 1 цієї норми до таких відносить припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

За загальним правилом наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців (ч. 1 ст. 782 ЦК України). Водночас, оскільки закон не містить прямої заборони щодо відступу від цих положень, виходячи з принципу свободи договору, який надає можливість врегулювання сторонами договору своїх відносин на власний розсуд, відступивши від положень актів цивільного законодавства (абзац 1 частини 3 статті 6 ЦК України), сторони у Договорі встановили, що Договір може бути припинено (розірвано) внаслідок не сплати орендарем орендної плати із затримкою більше 30 днів (п. 10.2), і орендодавець має право вимагати розірвання цього договору та на відшкодування збитків, якщо орендар має заборгованість з орендної плати протягом 1 (одного) місяця поспіль (п.10.4.1).

Моментом розірвання договору є момент одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору (ч. 2 ст. 782 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов (ст. 610 ЦК України).

Підсумовуючи наведене суд доходить висновку, що часткова оплата позивачем орендної плати за січень 2022 року є порушенням Договору, яке надає право відповідачу розірвати Договір в односторонньому порядку, і такий Договір є розірваний з 14.02.2022 - з моменту пред`явлення вимоги про звільнення приміщення у зв`язку з розірванням Договору.

За приписами ч. 2 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Таким чином, у позивача відсутні права щодо користування майном, яке є предметом оренди за Договором, а тому позов про усунення перешкод у користуванні майном не підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 248 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити товариству з обмеженою відповідальністю «Мастер бургер арена» у позові до фізичної особи - підприємця Назаренко Тетяни Володимирівни .

Судові витрати покласти на товариство з обмеженою відповідальністю «Мастер бургер арена».

Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга може бути подана до Північного апеляційного господарського суду.

Повний текст рішення складено 12.04.2023.

Суддя С. А. Ковтун