ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 грудня 2022 року

м. Київ

cправа № 904/7138/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В. А. - головуючого, Берднік І. С., Сухового В. Г.,

за участю секретаря судового засідання - Дерлі І. І.

позивача - Німак Є. Ю.,

відповідача-1 - не з`явився,

відповідача-2 - Васіна Д. Є.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "ГК ІСТЕЙТ", Дніпровської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСТЕЙТ СІТІ"

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022 (судді: Кощеєв І. М. - головуючий, Орєшкіна Е. В., Чус О. В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСТЕЙТ СІТІ"

до: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "ГК ІСТЕЙТ",

2. Дніпровської міської ради

про скасування рішень та визнання договору недійсним,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕСТЕЙТ СІТІ" (далі - ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ", Позивач) звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ГК ІСТЕЙТ" (далі - ТОВ ГК ІСТЕЙТ", Відповідач-1) та Дніпровської міської ради (далі - Рада, Відповідач-2), в якому просило суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення Ради від 02.09.2020 № 335/60 "Про надання ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул. Січеславській Набережній у районі буд. № 39 (Соборний район) по фактичному розміщенню незавершеного будівництва підпірної стіни № 1 та для будівництва житлового комплексу "Каміння";

- визнати незаконним та скасувати рішення Дніпровської міської ради від 24.02.2021 № 187/4 "Про передачу" земельної ділянки на вул. Січеславській Набережній у районі буд. № 39 (Соборний район) в оренду ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" за фактичним розміщенням незавершеного будівництва підпірної стіни № 1 та для будівництва житлового комплексу "Каміння";

- визнати недійсним договір оренди землі, укладений 28.04.2021 між Радою та ТОВ "ГКІСТЕЙТ", об`єктом оренди за яким є земельна ділянка кадастровий номер :03:328:0255;

- визнати припиненим право оренди ТОВ "ГКІСТЕЙТ" на вказану земельну ділянку.

1.2. Зазначені вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ "Естейт СІТІ" є власником споруди, до складу якої входить, у тому числі, споруда Виставкового центру, загальною площею 2 700 кв. м за адресою м. Дніпро. вул. Січеславська Набережна, 47а, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.02.2020. На момент набуття у власність вказаного Виставкового центру, останній розміщувався на земельній ділянці кадастровий номер :03:328:0217 площею 1,8157 га. У зв`язку з поділом наведеної земельної ділянки сформовано та зареєстровано 5 нових ділянок, зокрема, спірну. У подальшому, на підставі та на виконання рішень Ради, між Відповідачами було укладено договір оренди землі. Проте, Позивач стверджує, що в порушення норм статей 134 - 139 Земельного кодексу України земельні торги з продажу права оренди спірної земельної ділянки не проводилися. Тому спірними рішеннями порушено законні інтереси ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ", яке зверталося до Відповідача-2 щодо надання зазначеної земельної ділянки раніше, ніж було прийнято рішення про її надання у строкове платне користування Відповідачу-1 у позаконкурентному порядку без проведення торгів, у розмірі, значно більшому, ніж потрібно для обслуговування придбаного ним нерухомого майна площею 46,5 кв. м. У випадку дотримання міською радою порядку надання земельної ділянки для обслуговування нерухомого майна, ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" мало б можливість прийняти участь у торгах за право оренди на решту її частини.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 11.01.2022 відмовлено в повному обсязі у задоволенні позову ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ".

2.2. Указане рішення обґрунтовано відсутністю передбачених законом підстав для задоволення позову, оскільки ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" не доведено наявності у нього на момент прийняття Відповідачем-2 оскаржуваних рішень та укладення оспорюваного договору оренди майнового права або інтересу, які б могли бути порушені та підлягають відновленню судом.

Також місцевий суд зазначив, що Позивачем належними та допустимими доказами не доведено факту набуття земельної ділянки з кадастровим номером :03:328:0217, державну реєстрацію якої в подальшому було скасовано у зв`язку з поділом. Матеріалами справи не підтверджується факт порушення прав та інтересів ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" (нерухоме майно якого розташоване в межах земельної ділянки з кадастровим номером :03:328:0258) у зв`язку з набуттям Відповідачем-1 права оренди на спірну земельну ділянку згідно з договором оренди від 28.04.2021.

При цьому, суд першої інстанції дійшов висновку, що матеріали справи не містять доказів того, що попереднім власником (AS "PrivatBank") нерухомого майна, яке придбане Позивачем, було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :03:328:0217 з Відповідачем-2 та зареєстровано право оренди на вказану земельну ділянку. Отже, до ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ", у зв`язку з придбанням нерухомого майна, не могло перейти право користування такою земельною ділянкою в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача (попереднього власника споруди), оскільки останній не мав жодних прав на неї.

2.3. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022 скасовано рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.01.2022 у справі № 904/7138/21 та прийнято нове рішення, яким позов задоволено.

Визнано незаконним та скасовано рішення Дніпровської міської ради від 02.09.2020 № 335/60 про надання ТОВ "ГКІСТЕЙТ" дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Січеславській Набережній у районі буд. № 39 (Соборний район).

Визнано незаконним та скасовано рішення Відповідача-2 від 24.02.2021 № 187/4 "Про передачу" земельної ділянки на вул. Січеславській Набережній у районі буд. № 39 (Соборний район) в оренду ТОВ "ГКІСТЕЙТ" за фактичним розміщенням незавершеного будівництва підпірної стіни № 1 та для будівництва житлового комплексу "Каміння".

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 28.04.2021 між Радою та Відповідачем-1.

Визнано припиненим право оренди ТОВ "ГКІСТЕЙТ" на земельну ділянку кадастровий номер :03:328:0255.

2.4. Зазначене судове рішення обґрунтовано тим, що Позивач довів у чому саме полягає порушення його прав (інтересів) внаслідок прийняття спірних рішень Радою та укладення спірного договору оренди, оскільки ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ", як власник споруди Виставкового центру, проявляв заінтересованість (інтерес) щодо отримання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером :03:328:0217, на якій така споруда розміщена, і звертався до міської ради щодо надання спірної земельної ділянки раніше, ніж було прийнято рішення про надання її у строкове платне користування Відповідачу-1. Наведене Позивачем обґрунтування у контексті спірних відносин може бути розцінене як реальне, індивідуально визначене, оскільки стосується процедури проведення торгів. Тобто таке формулювання містить причинно-наслідковий зв`язок із предметом та підставами позову і доводами щодо порушених прав (інтересів).

При цьому апеляційний суд дійшов висновку, що ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" мало право звернутися до міської ради з метою формування та отримання в користування земельної ділянки без проведення земельних торгів (що мало місце в даному випадку) тільки виключно для обслуговування та експлуатації належного йому на праві власності об`єкта нерухомого майна, розташованого на такій земельній ділянці - незавершеного будівництва підпірної стіни № 1. Натомість спірну земельну ділянку надано Позивачу не для обслуговування розташованого на ній об`єкту нерухомого майна, а для будівництва житлового комплексу, тобто для будівництва нового об`єкта, у зв`язку з чим спірні рішення Відповідача-2 підлягають визнанню недійсними.

Водночас, за висновком суду апеляційної інстанції, оскільки спірний договір оренди укладений на підставі рішень Ради, які визнано судом недійсними, а також враховуючи, що передачу в оренду земель комунальної власності було здійснено не на підставі проведених земельних торгів, що є порушенням вимог Земельного кодексу України, то вказаний договір оренди є таким, що суперечить положенням актів цивільного законодавства і також підлягає визнанню недійсним.

Крім того, суд апеляційної інстанції зазначив, що позовні вимоги про визнання припиненим права оренди ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" на спірну земельну ділянку є похідними від вимог Позивача про визнання недійсними договору оренди землі від 28.04.2021, об`єктом оренди за яким є наведена земельна ділянка, а відтак такі вимоги підлягають задоволенню, оскільки вказаний договір визнано недійсним.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційних скарг, позиції інших учасників справи

3.1. У касаційній скарзі ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" просить повністю скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.01.2022 - залишити в силі.

3.2. У якості підстави для подання вказаної скарги заявник посилається на неврахування господарським судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування норм статті 377 Цивільного кодексу України, статей 120, 134 Земельного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі", статей 2, 13, 14, 74, 86, 237 Господарського процесуального кодексу України, викладених в постановах від 03.03.2021 у справі № 910/12366/18, від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19, від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17, від 15.08.2019 у справі № 1340/4630/18, від 22.01.2019 у справі № 912/1856/16, від 14.05.2019 у справі № 910/11511/18, від 14.09.2021 у справі № 904/2734/20.

3.3. Крім того, обґрунтовуючи наявність підстав для подання вказаної скарги, Відповідач-1 посилається на те, що його представника не було належним чином повідомлено про час та місце наступного судового засідання, а відтак оскаржуване судове рішення було ухвалено за відсутності учасника справи, не повідомленого про дату та час її розгляду.

3.4. У відзиві на вказану касаційну скаргу, Рада просить її задовольнити, скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого суду.

3.5. Не погоджуючись з постановою апеляційного суду, Відповідач-2 також подав касаційну скаргу в якій просить її скасувати, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.01.2022 - залишити в силі.

3.6. У якості підстави для подання зазначеної скарги заявник посилається на неврахування господарським судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування норм статей 16, 376 Цивільного кодексу України, статей 120, 122 - 124, 134, 151 Земельного кодексу України, викладених в постановах від 06.11.2019 у справі № 910/23595/17, від 03.03.2021 у справі № 910/12366/18, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 22.03.2018 у справі № 910/13129/17, від 14.05.2019 у справі № 910/11511/18, від 22.01.2019 у справі № 912/1856/16, від 04.10.2017 у справі №914/1128/16, від 15.08.2019 у справі № 1340/4630/18, від 19.01.2021 у справі №916/1415/18, від 05.06.2018 у справі № 338/18/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 02.07.2019 у справі №48/340, від 22.10.2019 у справі № 923/876/16, від 03.12.2019 у справі №904/10956/16, від 25.08.2020 у справі № 760/21223/17-ц, від 07.04.2020 у справі №916/2791/13, від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18, від 23.05.2018 у справі №910/73/17, від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19, від 23.01.2019 у справі №803/667/18, від 09.01.2020 у справі № 812/1264/17, від 17.10.2018 у справі №380/624/16-ц, від 28.11.2018 у справі № 826/5735/16, від 09.09.2021 у справі №419/3813/17, від 19.06.2018 у справі № 820/5348/17.

3.7. У свою чергу, у своїй касаційній скарзі ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" просить змінити оскаржувану постанову апеляційного суду шляхом виключення з її мотивувальної частини наступних слів:

"Отже, ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" мало право звернутися до міської ради з метою формування та отримання в користування без проведення земельних торгів тільки земельної ділянки виключно для обслуговування та експлуатації належного йому на праві власності об`єкта нерухомого майна, розташованого на такій земельній ділянці - незавершеного будівництва підпірної стіни № 1.

Натомість спірну земельну ділянку надано ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" не для обслуговування розташованого на ній об`єкту нерухомого майна, а для будівництва житлового комплексу, тобто для будівництва нового об`єкта.".

3.8. У якості підстави для подання зазначеної скарги заявник посилається на неврахування апеляційним судом висновків господарського суду касаційної інстанції щодо застосування норм статті 331 Цивільного кодексу України, статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", викладених в постановах від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 18.12.2019 у справі № 200/22329/14-ц, від 27.05.2015 у справі № 6-159цс, від 06.07.2016 у справі №3-576гс16

3.9. У відзиві на зазначену касаційну скаргу Рада просить задовольнити касаційну скаргу ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" та скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022 і залишити в силі рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.01.2022 у цій справі.

3.10. 05.12.2022 від Ради надійшли додаткові пояснення, в яких Відповідач-2 повторно просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого суду.

3.11. 07.12.2022 від Відповідач-2 надійшли додаткові пояснення, в яких Дніпровська міська рада підтримала вимоги своєї касаційної скарги.

4. Розгляд справи Верховним Судом

4.1. Ухвалою Верховного Суду від 14.09.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022 у справі № 904/7138/21 та призначено її розгляд у судовому засіданні на 05.10.2022.

4.2. Також ухвалою Верховного Суду від 14.09.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Дніпровської міської ради на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022 у справі № 904/7138/21 та призначено її розгляд у судовому засіданні на 05.10.2022.

4.3. Ухвалою Верховного Суду від 05.10.2022 відкладено розгляд касаційних скарг Дніпровської міської ради та ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022 у справі № 904/7138/21, зокрема, у зв`язку з надходженням до Касаційного господарського суду заяви ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" про усунення недоліків касаційної скарги, яка була залишена без руху ухвалою Суду від 05.09.2022, і визначено дату наступного судового засідання на 09.11.2022.

4.4. Ухвалою Верховного Суду від 06.10.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022 у справі № 904/7138/21 та призначено її розгляд у судовому засіданні на 09.11.2022.

4.5. Ухвалою Верховного Суду від 09.11.2022 оголошено перерву у судовому засіданні з розгляду касаційних скарг Дніпровської міської ради, ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" та ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022 у справі № 904/7138/21 і призначено здійснити її розгляд 07.12.2022.

4.6. Ураховуючи наведене, а також з огляду на подання декількох касаційних скарг з часовими інтервалами, справа розглядається у розумний строк, тобто такий, що є об`єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав.

5. Обставини, встановлені судами

5.1. Господарськими судами встановлено, що відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за індексним номером № 206128438 станом на 06.04.2020 ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" є власником нежитлової одноповерхової споруди Виставкового центру, яка складається з: нежитлової споруди Виставкового центру літ. А-1, навіси літ.1 А', А", А"", огорожа № 1, 2, 3, І-мостіння, загальною площею 2 700 кв. м за адресою м.Дніпро. вул. Січеславська Набережна, 47а, що розміщувався на земельній ділянці кадастровий номер :03:328:0217 площею 1,8157 га.

5.2. ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" набуло право власності на вказану споруду Виставкового центру як покупець на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.02.2020, укладеного з AS "PrivatBank" (продавець), який посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Крючковою Т. В.

Згідно з п. 1.1. договору купівлі-продажу, майно, що відчужується належить продавцю на праві приватної власності на підставі договору іпотеки. Нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером :03:328:0217, яка належить Територіальній громаді міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради. Відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України з моменту набрання чинності цим договором до покупця переходить право користування на земельну ділянку, на якій розміщена будівля, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.

5.3. Відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 17810285 від 14.02.2014, № 17818536 від 14.02.2014 - земельна ділянка з кадастровим номером :03:328:0217 перебувала у строковому платному користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер" з 08.09.2009 на підставі договору оренди землі від 07.09.2009, укладеного з Дніпропетровською міською радою, строком на п`ять років, який в подальшому поновлювався на п`ять років, починаючи з 09.09.2014.

5.4. Підставами для надання Товариству з обмеженою відповідальністю "Вентер" у користування на праві оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:328:0217 та для поновлення договору оренди землі від 07.09.2009 на новий строк є рішення Дніпропетровської міської ради:

- від 10.06.2009 № 54/47 "Про передачу земельної ділянки по вул. Набережній В.І. Леніна у районі буд. № 39 (Жовтневий район) ТОВ "Вентер", , в оренду для проектування та будівництва житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва) і зміну цільового використання земельної ділянки (кадастровий номер :03:328:0024 )";

- від 30.10.2013 № 209/42 "Про поновлення договору оренди землі від 08.09.2009, номер державної реєстрації 87, по вул. Набережній В. І. Леніна у районі буд. № 39 (Жовтневий район) ТОВ "Вентер", , в оренду для проектування та будівництва житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва)".

5.5. Як встановлено господарськими судами, на підставі договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 18.06.2020, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мошковською Н. М. та зареєстрованого у реєстрі за № 723, ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" набуло у власність від Товариства з обмеженою відповідальністю "ВОСТОК ІСТЕЙТ" об`єкт незавершеного будівництва підпірної стіни № 1 для будівництва житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва), 5% готовності, що знаходиться за адресою: м. Дніпро, вул. Січеславська Набережна, в районі будинку № 39.

Пунктом 1.2. вказаного договору визначено, що об`єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці комунальної власності, площею 1,8157 га, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі за кадастровим номером :03:328:0217, що знаходиться в користуванні у продавця (Товариства з обмеженою відповідальністю "ВОСТОК ІСТЕЙТ").

5.6. Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки за кадастровим номером :03:328:0217 (інформаційна довідка № 148960870 від 04.08.2021) на вказаній земельній ділянці розташований об`єкт житлової нерухомості - незавершене будівництво підпірної стіни № 1 для будівництва житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва), право власності на який зареєстроване 18.06.2020 за ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" на підставі договору купівлі-продажу № 723 від 18.06.2020 (номер запису про право власності - 36941932).

5.7. Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 06.05.2020 Дніпровською міською радою було зареєстровано клопотання ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" (вх. 36/2290 від 06.05.2020) про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у користування за фактичним розміщенням споруд, орієнтовною площею 1,8157 га, кадастровий номер :03:328:0217, яка розташована за адресою: м. Дніпро вул. Січеславська Набережна у районі буд. №39, код КВЦПЗ: 03.10, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку). Проте, жодної відповіді на подане Позивачем клопотання надано не було.

5.8. Рішенням Дніпровської міської ради від 02.09.2020 № 335/60 ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Січеславській Набережній у районі буд. № 39 (Соборний район) за фактичним розміщенням незавершеного будівництва підпірної стіни № 1 та для будівництва житлового комплексу "Каміння", з орієнтованою площею 1,5000 га.

5.9. Рішенням Дніпровської міської ради від 24.02.2021 № 187/4 "Про передачу земельної ділянки по вул. Січеславській Набережній у районі буд. № 39 (Соборний район) в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "ГК ІСТЕЙТ", , по фактичному розміщенню незавершеного будівництва підпірної стіни № 1 та для будівництва житлового комплексу "Каміння" затверджено умови передачі земельної ділянки, визначені під час погодження проекту землеустрою щодо її відведення, і передано ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" земельну ділянку площею 0,8761 га (кадастровий номер :03:328:0255) на вул. Січеславській Набережній у районі буд. № 39 в оренду строком на десять років за фактичним розміщенням незавершеного будівництва підпірної стін № 1 та для будівництва житлового комплексу "Каміння", код виду цільового призначення земель (КВЦПЗ) 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури). Зобов`язано ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" у тримісячний строк з моменту прийняття цього рішення укласти з міською радою в установленому порядку договір оренди землі (п. 2 рішення); здійснити нотаріальне посвідчення договору та провести державну реєстрацію прав за цим договором відповідно до вимог чинного законодавства (п. п. 6.1.- 6.2. рішення).

5.10. 28.04.2021, на виконання рішення Дніпровської міської ради від 24.02.2021 №187/4, між Дніпровською міською радою (орендодавець) та ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" (орендар ) було укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кошляк Н. Е та зареєстрований в реєстрі за № 239.

На підставі зазначеного договору оренди землі, сторонами внесені зміни до відомостей в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відповідно до яких орендарем земельної ділянки площею 0,8761 га з кадастровим номером :03:328:0255 є ТОВ "ГКІСТЕЙТ".

5.11. Як встановлено господарськими судами, листом від 13.04.2021 № ПІ-42/0-58/0/63-21 Головне територіальне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області повідомило на звернення ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ", що згідно з даними Державного земельного кадастру, державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером :03:328:0217 скасовано шляхом поділу 15.02.2021. Поземельну книгу на зазначену земельну ділянку закрито. Внаслідок поділу земельної ділянки з кадастровим номером :03:328:0217 сформовано та зареєстровано земельні ділянки з кадастровими номерами: :03:328:0255, :03:328:0256, :03:328:0257, :03 :328:0258, :03:328:0259.

5.12. У зв`язку з наведеним ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" звернулося з цим позовом до суду.

6. Позиція Верховного Суду

6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши доводи, наведені у касаційних скаргах та відзивах на них, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" необхідно залишити без задоволення, а касаційні скарги ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" та Дніпровської міської ради слід задовольнити з огляду на наступне.

6.2. Положеннями статті 12 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

6.3. Відповідно до статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

6.4. Порядок надання земельних ділянок у власність чи користування, наведений у статті 123 Земельного кодексу України, передбачає, що рішення органів про надання земельних ділянок приймаються на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки зі зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Надання в користування земельної ділянки, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Надання в користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу.

6.5. За змістом частин першої, другої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними у статті 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, установлених частинами другою та третьою статті 134 цього Кодексу.

6.6. Так, відповідно до частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, зокрема, у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

6.7. Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 цивільного кодексу України.

6.8. За змістом частин першої, другої статті 120 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент укладання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 18.06.2020) У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6.9. Аналогічні положення містить стаття 377 Цивільного кодексу України, згідно з положеннями якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

6.10. Відповідно до принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована (пункти 51. та 52. постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18).

6.11. У постанові від 16.06.2020 у справі № 689/26/17 Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо застосування статті 120 Земельного кодексу України (у редакції, чинній у період з 01.01.2002 до 20.06.2007), висловлений у постановах від 11.02.2015 у справі № 6-2цс15, від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-253цс16 та інших, визначивши, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності. Якщо сторони в договорі, спрямованому на відчуження будинку, не обумовили розміру земельної ділянки, на якій такий будинок розташований, то встановлення розміру здійснюється відповідно до нормативів, визначених у цій місцевості, та мети, з якою земельна ділянка використовується.

6.12. За нормами частини дев`ятої статті 79-1 Земельного кодексу України земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

6.13. Господарськими судами встановлено, що відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки за кадастровим номером :03:328:0217 (інформаційна довідка № 148960870 від 04.08.2021) на вказаній земельній ділянці розташований об`єкт житлової нерухомості - незавершене будівництво підпірної стіни № 1 для будівництва житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва), право власності на який зареєстроване 18.06.2020 за ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" на підставі договору купівлі-продажу №723 від 18.06.2020 (номер запису про право власності - 36941932).

6.14. Разом з тим, як обґрунтовано зазначив апеляційний суд, у договорі купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 18.06.2020 не міститься відомостей про підстави виникнення у продавця та обсяг його прав щодо користування земельною ділянкою з кадастровим номером :03:328:0217. При цьому у п. 1.2. вказаного договору визначено, що об`єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці комунальної власності площею 1,8157 га, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі за кадастровим номером :03:328:0217, що знаходиться в користуванні у продавця - Товариства з обмеженою відповідальністю "ВОСТОК ІСТЕЙТ".

Водночас, Відповідач-1 не надав доказів на підтвердження наявності будь-яких прав (власності, користування тощо) у попереднього власника незавершеного будівництва підпірної стіни № 1 - Товариства з обмеженою відповідальністю "ВОСТОК ІСТЕЙТ", які б перейшли до ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" у зв`язку із придбанням 18.06.2020 нерухомого майна як станом на час його набуття, так і на час прийняття рішень Дніпровської міської ради від 02.09.2020 № 335/60 та від 24.02.2021 № 187/4 про надання дозволу ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та її передачу в оренду за фактичним розміщенням незавершеного будівництва та для будівництва житлового комплексу.

6.15. За відсутності в попереднього власника належним чином оформлених прав користування земельною ділянкою, на якій розміщено нерухоме майно, положення статей 120 Земельного кодексу України, 377 Цивільного кодексу України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника в тому ж обсязі застосуванню не підлягають.

Подібний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20.

6.16. При цьому спірними рішенням Рада надала ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" земельну ділянку площею 0,8761 га на позаконкурентній основі за фактичним розміщенням незавершеного будівництва підпірної стіни № 1 та для будівництва житлового комплексу "Каміння", а не для оформлення права на земельну ділянку під розташованим на ній об`єктом нерухомого майна.

6.18. Таким чином, як правомірно зазначив суд апеляційної інстанції, отримання в оренду спірної земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної Відповідачу-1 споруди, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України, чого у даному випадку не було забезпечено Відповідачами.

6.19. За таких обставин висновки апеляційного суду про те, що Дніпровською міською радою внаслідок прийняття спірних рішень було порушено вимоги чинного законодавства, а саме вимоги статей 124, 134 Земельного кодексу України, які передбачають передачу в оренду земель комунальної власності на підставі проведених земельних торгів, є обґрунтованими.

6.20. Разом з тим, колегія суддів не погоджується з висновками господарського суду апеляційної інстанції про те, що Позивач довів у чому саме полягає порушення його прав (інтересів) внаслідок прийняття спірних рішень Радою та укладення спірного договору оренди з огляду на наступне.

6.21. Відповідно до частини першої статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частина друга статті 15 Цивільного кодексу України).

6.22. У статті 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

6.23. Згідно зі статтею 45 Господарського процесуального кодексу України сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього Кодексу. Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Відповідачами є особи, яким пред`явлено позовну вимогу.

6.24. Водночас, наявність права на пред`явлення позову не є безумовною підставою для здійснення судового захисту, а є лише однією з необхідних умов реалізації встановленого права.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

6.25. Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові (подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15.08.2019 у справі № 1340/4630/18).

6.26. У постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.10.2019 у справі № 910/6642/18 зроблено висновок про стадійність захисту права, зокрема вказано на те, що під час вирішення господарського спору суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорення відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.

6.27. Отже, відсутність порушеного права у позивача зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

6.28. Виходячи зі змісту позову, ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" вважає, що спірними рішеннями та договором порушено його права й інтереси щодо отримання права користування земельною ділянкою, на якій розміщений належний йому на праві власності об`єкт нерухомості.

6.29. З матеріалів справи вбачається, що Позивач згідно з договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21.02.2020 є власником об`єкта нерухомості - нежитлової одноповерхової споруди виставкового центру, розташованої за адресою м. Дніпро. вул. Січеславська Набережна, 47а. Державну реєстрацію за ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" права власності на вказаний об`єкт проведено 31.03.2020.

За умовами п. 1.1. договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.02.2020, укладеного між Позивачем, як покупцем, та AS "PrivatBank", як продавцем, майно, що є об`єктом цього договору, розташоване на земельній ділянці загальною площею 1,8157 га, кадастровий номер :03:328:0217, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпро (колишня назва м. Дніпропетровськ), вул. Січеславська Набережна (колишня назва вул. Набережна В. І. Леніна), у р-ні буд. №39, що належить територіальній громаді міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради. Відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України з моменту набрання чинності цим договором до покупця переходить право користування на земельну ділянку, на якій розміщена будівля, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.

6.30. Однак, місцевий суд обґрунтовано зазначив, що у вказаному договорі не міститься відомостей ані щодо підстав виникнення у продавця права користування земельною ділянкою кадастровий номер :03:328:0217, ані щодо обсягу таких прав.

Матеріали справи також не містять доказів того, що попереднім власником нерухомого майна, яке придбане Позивачем, було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :03:328:0217 з Відповідачем-2 та зареєстровано право оренди на вказану земельну ділянку.

6.31. Як зазначалося вище, за відсутності в попереднього власника належним чином оформлених прав користування земельною ділянкою, на якій розміщено нерухоме майно, положення статей 120 Земельного кодексу України, 377 Цивільного кодексу України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника в тому ж обсязі застосуванню не підлягають.

6.32. Таким чином, колегія суддів погоджується з висновками місцевого суду про те, що з виникненням прав власності на нежитлову одноповерхову споруду виставкового центру, розташовану за адресою м. Дніпро. вул. Січеславська Набережна, 47а, у Позивача виникло лише право одержати в користування земельну ділянку, на якій розміщено нерухоме майно та яка є необхідною для обслуговування цього майна (враховуючи, що продавець нерухомого майна не мав жодних прав на земельну ділянку), а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов`язаний відповідний повноважний орган місцевого самоврядування.

6.33. За таких обставин висновки суду першої інстанції про те, що Позивачем належними та допустимими доказами не доведено факту набуття та обсягу права користування земельною ділянкою з кадастровим номером :03:328:0217, державну реєстрацію якої в подальшому було скасовано у зв`язку з поділом, відповідають обставинам справи та вимогам чинного законодавства. Отже, ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" не доведено наявності у нього на момент прийняття Відповідачем-2 спірних рішень та укладення спірного договору оренди майнового права або інтересу, які б могли бути порушені та підлягають відновленню судом, що є підставою для відмови у позові.

6.34. З огляду на викладене доводи касаційних скарг ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" та Дніпровської міської ради про неврахування судом апеляційної інстанції правових позицій Верховного Суду, зокрема щодо застосування норм статті 377 Цивільного кодексу України, статей 120, 134 Земельного кодексу України, знайшли своє часткове підтвердження.

6.35. На підставі наведеного Суд дійшов висновку про наявність підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанцій та залишення в силі рішення місцевого господарського суду.

6.36. Водночас, касаційна скарга ТОВ "ЕСТЕЙТ СІТІ" (в якій останній просив змінити оскаржувану постанову господарського суду апеляційної інстанції шляхом виключення з її мотивувальної частини абзаців) не підлягає задоволенню у зв`язку зі скасуванням вказаної постанови за результатами її перегляду в касаційному порядку.

7. Висновки Верховного Суду

7.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

7.2. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

7.3. Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону (стаття 312 Господарського процесуального кодексу України).

7.4. З огляду на викладене колегія суддів вважає наведені у касаційних скаргах ТОВ "ГК ІСТЕЙТ" та Дніпровської міської ради доводи частково обґрунтованими, що є підставою для скасування оскарженої постанови апеляційного господарського суду із залишенням у силі рішення господарського суду першої інстанції.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСТЕЙТ СІТІ" залишити без задоволення.

2. Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "ГК ІСТЕЙТ" та Дніпровської міської ради задовольнити.

3. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022 у справі №904/7138/21 скасувати.

4. Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.01.2022 у справі №904/7138/21 залишити в силі.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

В. Суховий