УХВАЛА

14 грудня 2022 року

м. Київ

cправа № 904/8884/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Мачульський Г. М., Могил С. К.,

секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,

розглядаючи у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Магазин "Будинок радіо" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 27.09.2022 (колегія суддів: Білецька Л. М., Парусніков Ю. Б., Верхогляд Т. А.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Магазин "Будинок радіо" до Дніпровської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 20.07.2000,

за участю представників:

позивача - Богдан Л. М.,

відповідача - Пренко А. В.,

ВСТАНОВИИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Магазин "Будинок радіо" (далі - ТОВ "Магазин "Будинок радіо") звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпровської міської ради про визнання поновленим і продовженим термін дії договору оренди земельної ділянки, зобов`язання укласти додатковий договір до договору оренди земельної ділянки.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що він звертався до відповідача з клопотанням від 17.07.2013 № 04-07/13 про продовження дії договору оренди земельної ділянки від 20.07.2000 на тих самих умовах і на той самий строк із доданим до нього проектом додаткової угоди, однак відповіді не отримав та з того часу й до сьогодні продовжує користуватися спірними земельними ділянками та сплачувати орендну плату.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 19.05.2022 позов задоволено; визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.07.2000, укладеного між виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради та ТОВ ?Магазин "Будинок радіо" на підставі рішення виконкому Дніпропетровської міської ради від 19.11.1998 № 2231, яким Дніпропетровська міська рада передала у строкове платне володіння і користування на умовах оренди земельні ділянки площею 0,0166 га та площею 0,0348 га, що знаходяться за адресою: місто Дніпропетровськ, пр. Карла Маркса, 102 і зареєстровані в Державному земельному кадастрі м. Дніпропетровська за кодом 75053001 (кадастровий номер :06:101:0001) та кодом 75053024 (кадастровий номер :06:101:0003), у редакції, викладеній у цьому рішенні.

Рішення суду мотивоване тим, що договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, в силу положень закону, а саме частин першої - шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки: позивач завчасно, 19.07.2013 (за чотири місяці до спливу строку дії договору оренди), повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, звернувшись до останнього з клопотанням від 17.07.2013 № 04-07/13 до якого додав проект додаткового договору (додаткової угоди); у місячний строк після отримання клопотання разом із проектом додаткової угоди відповідач відповіді позивачу не надав й додаткової угоди про поновлення договору оренди не уклав; у місячний строк після закінчення договору оренди, тобто до 19.08.2013, позивач не отримав листа-повідомлення відповідача із запереченням проти поновлення договору оренди земельних ділянок, оскільки такий лист йому відповідачем не надсилався, відтак позивач продовжив користуватися земельними ділянками площею 0,0166 га та площею 0,0348 га за адресою: м. Дніпропетровськ, проспект Карла Маркса, 102.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 27.09.2022 рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено з підстав пропуску позовної давності.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що позивач, посилаючись на статтю 33 Закону України "Про оренду землі", виявив намір продовжити строк дії договору оренди землі від 20.07.2000, про що свідчить клопотання останнього від 17.07.2013 № 04-07/13, отримане відповідачем 19.07.2013 (вх. № 13/6799), про поновлення договору оренди земельної ділянки з додаванням проекту додаткової угоди та інших документів.

В подальшому, не отримавши від відповідача відповіді на клопотання, позивач повторно звернувся до Дніпровської міської ради з листом про поновлення договору оренди землі, до якого долучив відповідну додаткову угоду.

Таким чином позивач (орендар) повідомив відповідача (орендодавця) про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди.

Водночас, додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі". Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Протягом строку дії договору оренди, а також після закінчення цього строку, позивач продовжив користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за неї,

Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про порушення відповідачем права позивача, проте наголосив на помилковості висновків суду про те, що орендар-позивач має право в будь-який час протягом строку оренди за поновленим договором вимагати укладення з ним додаткової угоди до договору оренди, а позовна давність не поширюється на заявлену позивачем вимогу з огляду на триваючий характер правопорушення відповідача.

ТОВ "Магазин "Будинок радіо" у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін.

Скарга з посиланням на пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) мотивована неправильним застосуванням та порушенням апеляційним господарським судом норм чинного законодавства, а також відсутністю висновку Верховного Суду щодо неможливості застосування позовної давності на заявлену позивачем вимогу з огляду на триваючий характер правопорушення відповідача.

Дніпровська міська рада у відзиві просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, постанову апеляційної інстанції залишити без змін.

18.11.2022 Дніпровська міська рада звернулася до Верховного Суду із клопотанням про проведення судового засідання в режимі відеоконференції у приміщенні суду. Ухвалою Верховного Суду від 18.11.2022 зазначене клопотання задоволене.

09.12.2022 Дніпровська міська рада повторно звернулася до Верховного Суду із клопотанням про проведення судового засідання в режимі відеоконференції у приміщенні суду, яке залишається без розгляду у зв`язку із задоволенням первісного аналогічного клопотання.

У постанові від 04.10.2021 у справі № 591/2104/20 за позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та визнання незаконним та скасувати рішення ради Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду погодився з рішеннями судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову з огляду на таке.

03.07.2013 між позивачем і відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки із терміном дії до 24.04.2018.

22.03.2018 позивачка через Центр надання адміністративних послуг звернулася до відповідача із заявою, копією договору оренди земельної ділянки, що поновлюється, копією документа, що посвідчує право на нерухоме майно та копією паспорта для одержання послуги «надання рішення про поновлення договору оренди землі».

26.09.2018 рада своїм рішенням відмовила позивачці поновленні строку дії договору оренди земельної ділянки у зв`язку з невідповідністю її розташування містобудівній документації.

У квітні 2020 року позивачка звернулася до суду з позовом до ради про поновлення договору оренди землі, визнання незаконним та скасування рішення.

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду з посиланням на статті 15, 21, 251, 252, 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 122, 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статтю 33 Закону України "Про оренду землі" наголосив на законності і обґрунтованості позовних вимог.

Відповідно до статті 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Відповідно до частини шостої-сьомої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Водночас, правовідносини оренди (найму) врегульовані положеннями глави 58 "Найм (оренда)" розділу ІІІ "Окремі види зобов`язань" книги п`ятої "Зобов`язальне право" ЦК України та статей 283- 291 господарського кодексу України (далі - ГК України).

Згідно із частиною першою статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частинами першою та шостою статті 283 ГК України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною першою статті 763 ЦК України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Аналогічні за змістом положення містить частина четверта статті 284 ГК України, відповідно до якої строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення (частина четверта статті 291 ГК України).

Виняток з наведеного правила передбачено частиною першою статті 764 ЦК України, відповідно до якої в разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.

Частиною першою статті 785 ЦК України передбачено, що в разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

За змістом наведених норм із закінченням строку договору найму (оренди), на який його було укладено, за наявності заперечень наймодавця щодо подальшого користування наймачем майном, договір є припиненим, що означає припинення дії (чинності) для сторін всіх його умов, а їх невиконання (невиконання окремих його умов) протягом дії договору є невиконанням зобов`язання за цим договором, що має відповідні наслідки (настання відповідальності за невиконання чи неналежне виконання обов`язків під час дії договору тощо), однак не зумовлює продовження дії (чинність) договору в цілому або тих його умов, що не були виконані (неналежно виконані) стороною (сторонами).

Таким чином, ЦК України містить умови щодо строку дії договору оренди нерухомого майна, тоді як спеціальний закон щодо оренди землі таких умов не містить.

Частинами восьмою та одинадцятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 04.10.2021 у справі № 591/2104/20 стосовно можливості визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки за позовом, поданим у будь-який строк після закінчення договору оренди землі.

Водночас, із урахуванням наведених вище положень частин восьмої та одинадцятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" колегія суддів наголошує на необхідності надання висновку щодо того, коли закінчується строк, протягом якого орендар може звернутися з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору у випадку, якщо орендодавець не відповів на його клопотання про поновлення такого договору.

Таким чином, потребує формування висновку питання чи має право орендар поза межами місячного строку, передбаченого у частині восьмій статті 33 Закону України "Про оренду землі", і до закінчення наступного строку, на який договір оренди може бути продовжений, на укладення додаткової угоди до договору оренди на той же строк, що був передбачений у договорі. А у разі, якщо особа не звернулася до суду з відповідним позовом протягом цього місячного строку, чи вправі рада розпорядитися земельними ділянками та чи будуть правомірними дії ради щодо розпорядження цими земельними ділянками.

З урахуванням наведеного, якщо Велика Палата Верховного Суду дійде висновку про те, що після закінчення передбаченого у частині восьмій статті 33 Закону України «Про оренду землі» місячного строку і до закінчення строку, визначеного у договорі, на який у такої особи виникає право на продовження орендних правовідносин, потребує формування висновку питання про те, на якій правовій підставі здійснювалося користування земельною ділянкою поза передбаченим у частині восьмій статті 33 Закону України «Про оренду землі» місячним строком.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18 розглядалися питання підстави поновлення договору оренди, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі".

У цих постановах Велика Палата Верховного Суду зазначила, що "статтею ЗЗ Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку."

Проте питання щодо того, коли закінчується строк, протягом якого орендар може звернутися з позовом про поновлення договору оренди у них не висвітлено.

Ураховуючи, що колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновку, стосовно можливості визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки за позовом, поданим у будь-який строк після закінчення договору оренди землі, який викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 04.10.2021 у справі № 591/2104/20, та з метою формування єдиної правозастосовчої практики, справа № 904/8884/21 підлягає передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Керуючись статтями 234, 301, 302, 303 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

УХВАЛИВ:

Справу № 904/8884/21 передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя С. К. Могил