ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" листопада 2022 р. Справа№ 911/139/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тарасенко К.В.

суддів: Іоннікової І.А.

Разіної Т.І.

при секретарі судового засідання: Горді В.В.

за участі представників сторін:

від позивача: Яковенко А.Ю.

від відповідача: Запаскін М.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради

на рішення Господарського суду Київської області

від 15.06.2022 (повний текст підписано 11.07.2022)

у справі №911/139/21 (суддя - Христенко О.О.)

за позовом Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю Аптека «Вітафарм»

про примусове виселення з нежитлового приміщення

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ:

1.1. короткий зміст позовних вимог

Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради звернулось до господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Аптека «ВІТАФАРМ» про примусове виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 173,1 кв. м, що знаходиться в житловій будівлі за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, буд. 34.

Позов мотивовано тим, що договір оренди нежитлового приміщення № 312 від 01.08.2016 припинив свою дію 30.06.2020, проте відповідач не виконав свій обов`язок щодо повернення орендованого майна, чим порушує права орендодавця. Як зазначає позивач, ним на адресу відповідача направлявся лист вих. № 01-25/401 від 10.12.2020 з проханням звільнити та повернути займане приміщення, проте зазначені вимоги позивача відповідачем залишені без задоволення, а приміщення не повернуто, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду.

1.2. короткий зміст рішень судів у даній справі

Рішенням Господарського суду Київської області від 12.04.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 31.08.2021, позовні вимоги задоволено повністю; виселено ТОВ Аптека «Вітафарм» із займаного нежитлового приміщення, загальною площею 173,10 кв.м, розташованого на першому поверсі двоповерхового житлового будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, буд. 34.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08.12.2021 касаційне провадження у справі № 911/139/21 за касаційною скаргою ТОВ Аптека «Вітафарм» в частині касаційного оскарження з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, закрито; в іншій частині касаційну скаргу ТОВ Аптека «Вітафарм» задоволено частково, постанову Північного апеляційного господарського суду від 31.08.2021 та рішення Господарського суду Київської області від 12.04.2021 скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

За результатами нового розгляду, рішенням Господарського суду Київської області від 15.06.2022 у справі № 911/139/21 відмовлено в задоволенні позовних вимог Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю Аптека «Вітафарм» про примусове виселення з нежитлового приміщення.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідно до ст. 17 Закону № 2269-XII, який застосовується до даних правовідносин при зверненні позивача з даним позовом, та п. 10.6 договору оренди, у зв`язку із відсутністю заяви позивача або відповідача про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору (з 01.07.2020 по 31.07.2020) договір оренди нежитлового приміщення № 312 від 01.08.2016 вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а тому відсутні правові підстави для задоволення позову Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради, поданого до суду 30.12.2020, про примусове виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 173,1 кв.м., що знаходиться на першому поверсі житлової будівлі за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34.

1.3. короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради звернулося безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Київської області від 15.06.2022 у справі №911/139/21 та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ:

2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.08.2022 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді: Іоннікова І.А., Разіна Т.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.08.2022 витребувано з Господарського суду Київської області матеріали справи №911/139/21.

11.08.2022 матеріали даної справи надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2022 апеляційну скаргу Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 15.06.2022 у справі №911/139/21 залишено без руху та надано строк на усунення недоліків.

22.08.2022 до канцелярії суду від скаржника надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги з доказами доплати судового збору.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.09.2022, після виходу колегії суддів з відпусток, відкрито апеляційне провадження у справі №911/139/21 за апеляційною скаргою Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 15.06.2022 у справі №911/139/21, розгляд справи, з урахуванням ухвали про виправлення описки від 05.10.2022, призначено на 12.10.2022.

12.10.2022 розгляд справи не відбувся у зв`язку оголошенням повітряної тривоги в місті Києві.

Ухвалою від 18.10.2022 розгляд справи призначено на 16.11.2022.

У судове засідання 16.11.2022 з`явились представники сторін, які надали пояснення по суті спору.

2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції не забезпечено повного та всебічного з`ясування обставин справи, не надано належної правової оцінки наявним у справі доказам, у зв`язку з чим рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, що є підставою для його скасування.

Апелянт стверджує, що суд першої інстанції застосував до спірних правовідносин закон, який не мав бути застосований, а саме Закон України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції від 10.04.1992.

Крім того, позивач заперечує щодо висновків суду першої інстанції про те, що сплата орендарем орендних платежів та відсутності заперечень орендодавця, є підставою для продовження орендних правовідносин, оскільки відповідні заперечення позивачем надавались.

2.3. узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Відповідач зазначає, що доводи апеляційної скарги зводяться до необхідності переоцінки висновків, які зробив у своїй постанові від 08.12.2021 Верховний Суд, а доводи апелянта не можуть бути підставою для скасування законного та обґрунтованого рішення суду першої інстанції.

2.4. інші процесуальні дії у справі

Представники позивача у судовому засіданні підтримали доводи апеляційної скарги, просили її задовольнити, а оскаржуване рішення скасувати.

Представник відповідача у судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Мотивувальна частина.

3.ПОЗИЦІЯ СУДУ:

3.1. встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини

01 серпня 2016 року між Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради («орендодавець», позивач) та Приватним акціонерним товариством «Аптека № 214» (в подальшому реорганізовано шляхом перетворення в ТОВ Аптека «ВІТАФАРМ» та внесено відповідні зміни до договору на підставі додаткової угоди № 1 від 20.09.2016) («орендар», відповідач) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 312, відповідно до умов якого орендодавець передає в оренду, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 173,1 кв.м, розташоване на першому поверсі двоповерхового житлового будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, буд. 34, яке перебуває на балансі Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори № 7 (пункт 1.1 договору).

У договорі оренди № 312 від 01.08.2016 з урахуванням укладеної до договору додаткової угоди № 2 від 20.06.2019 сторони передбачили, зокрема, такі умови: вартість об`єкта оренди зазначена у звіті про незалежну оцінку, здійснену станом на 30.04.2019, становить 1 302 379,17 грн. (п. 1.2 договору в редакції додаткової угоди); мета оренди: аптека (п. 1.3 договору); передача нежитлового приміщення в оренду вперше здійснюється за актом прийому-передачі (п. 2.1 договору); передача нежитлового приміщення в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це приміщення; власником орендованого приміщення залишається територіальна громада м. Білої Церкви, а орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.2 договору); нежитлове приміщення вважається переданим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі (п. 2.3 договору); розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу і складає 4 650,10 грн. (з ПДВ) за перший місяць оренди (п. 3.1 договору); та з 20.06.2019 становить 10 419,04 грн. за базовий місяць оренди і перераховується орендарем орендодавцю не пізніше останнього числа місяця, за який вона вноситься (п. 3.1 в редакції додаткової угоди); орендна плата сплачується по день фактичного звільнення об`єкта оренди та передачі його орендодавцю за актом приймання-передачі включно (п. 3.5 договору); орендар зобов`язується у разі припинення цього договору протягом п`яти робочих днів повернути орендодавцю орендоване майно (п. 4.6 договору); договір діє з 01.08.2016 по 30.06.2020 (п. 10.1 договору в редакції додаткової угоди); орендар протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендодавця про свої наміри щодо припинення або продовження договірних орендних відносин; орендодавець надає орендареві письмову відповідь щодо можливості (або відсутності такої) продовження терміну оренди на новий термін на попередніх умовах або на нових умовах (актуальних на момент звернення) в строк згідно чинного законодавства; у разі якщо орендодавець має намір після закінчення терміну дії договору оренди використовувати зазначене майно для власних потреб, він не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору письмово попереджає про це орендаря (п. 10.6 договору); дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку на який його було укладено (п. 10.9 договору).

Договір містить підписи представників сторін та відтиски печаток сторін.

На виконання умов договору 01.08.2016 позивач за актом прийому-передачі нежитлового приміщення, площею 173,1 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34, передав, а відповідач прийняв нежитлове приміщення, яке розташоване на першому поверсі двоповерхового житлового будинку.

Позивачем до матеріалів справи надано заяву вих. № 3 від 09.07.2020, в якій орендар (відповідач) звернувся до орендодавця (позивача) з пропозицією продовжити термін дії договору оренди № 312 від 01.08.2016 на нежитлове приміщення, площею 173,1 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34, шляхом пролонгації терміном на п`ять років.

У свою чергу, позивач - Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради листом вих. № 01-25/296 від 31.08.2020 повідомив відповідача про те, що враховуючи звернення балансоутримувача - Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори № 7 щодо відмови у продовженні строку договору оренди у зв`язку із періодичною заборгованістю орендаря з оплати послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, договір оренди на нежитлове приміщення № 312 від 01.08.2016 з ТОВ Аптека «ВІТАФАРМ» продовжуватись не буде.

3.2. обставини встановлені судом апеляційної інстанції і визначення відповідно до них правовідносин та доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції

Звертаючись з даним позовом, як на підставу виселення відповідача із займаного приміщення, позивач послався на положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції Закону №157-ІХ від 03.10.2019, який введено в дію з 01.02.2020. Відповідно до положень вказаного Закону змінено процедуру продовження діючих договорів оренди державного та комунального майна, які передбачають подання орендарем орендодавцю заяви про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору; подання звіту про оцінку майна та рецензію на цей звіт; погодження продовження строку дії договору з балансоутримувачем.

Оскільки договір оренди № 312 від 01.08.2016 припинив свою дію 30.06.2020, а відповідачем не було проведено жодних дій щодо повернення позивачу нежитлового приміщення з оренди, позивач направив відповідачу лист вих. № 01-25/401 від 10.12.2020, в якому повідомив про необхідність повернути нежитлове приміщення, площею 173,1 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34, за актом приймання-передачі не пізніше 15.12.2020.

Враховуючи, що відповідач не повернув майно ні після закінчення строку дії договору оренди нежитлового приміщення, ні після направлення вимоги про повернення майна, позивач звернувся з позовом до суду про виселення ТОВ Аптека «ВІТАФАРМ» з нежитлового приміщення, 173,1 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34.

Як правильно вказав у своєму рішенні суд першої інстанції, виникнення даного господарського спору пов`язано з незгодою відповідача визнати факт припинення дії договору оренди № 312 від 01.08.2016, що пов`язується з обов`язком орендаря повернути орендоване приміщення. Натомість, орендодавець вважає договір припиненим, зазначаючи у своїх запереченнях на відзив відповідача, що відповідно до ч. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції Закону № 157-IX від 03.10.2019, який введено в дію з 01.02.2020, договори оренди державного та комунального майна укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до 01.07.2020, а після настання цієї дати, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному Законом № 157-IX, оскільки орендарем не дотримано процедуру, передбачену ч.ч. 3 та 8 ст. 18 Закону № 157-ІХ, позиція відповідача, що договір оренди нежитлового приміщення № 312 від 01.08.2016 є пролонгованим за «мовчазною згодою», не відповідає вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції Закону №157-IX від 03.10.2019.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного і комунального майна регулюються спеціальним Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

На момент укладення між сторонами договору оренди комунального майна діяв Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII (надалі - Закон № 2269-XII), що втратив чинність 01.02.2020 у зв`язку з введенням в дію Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX (надалі -Закон № 157-IX).

Як було зазначено вище, п. 10.6 укладеного між сторонами Договору оренди передбачено, що орендар протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендодавця про свої наміри щодо припинення або продовження договірних орендних відносин; орендодавець надає орендареві письмову відповідь щодо можливості (або відсутності такої) продовження терміну оренди на новий термін на попередніх умовах або на нових умовах (актуальних на момент звернення) в строк згідно чинного законодавства; у разі якщо Орендодавець має намір після закінчення терміну дії договору оренди використовувати зазначене майно для власних потреб, він не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору письмово попереджає про це орендаря.

Відповідно до умов Додаткової угоди № 2 від 20.06.2019 до Договору оренди строк дії договору було продовженого до 30.06.2020.

Отже, сторони встановили строк дії Договору оренди до 30.06.2020, на час якого діяли положення Закону № 2269-XII.

Відповідно до ч.ч. 2 та 3 ст. 17 Закону № 2269-XII (в останній редакції до втрати його чинності) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

27.12.2019 набрав чинності Закон № 157-IX, який відповідно до п. 1 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону 01.02.2020 був введений в дію.

Пунктом 2 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону № 157-IX передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим ч. 2 ст. 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Скасовуючи судові рішення у даній справі, у своїй постанові від 08.12.2021 Верховний Суд зазначив, що у п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX законодавець не визначив особливостей правового регулювання у ситуаціях, коли закінчення строку дії договору оренди припадає, зокрема, на кінець червня 2020 року і порядок продовження договорів оренди, передбачений Законом № 2269-XII, сторони не встигли реалізувати.

При цьому орендар, що добросовісно та належним чином здійснює свою поведінку, відповідно до вимог чинного законодавства та умов договору, якими не встановлено до 01.07.2020 обов`язку орендаря надсилати за 3 місяці до закінчення строку дії договору заяву орендарю про намір продовжити договір оренди на новий термін, з 01.07.2020 опиняється в правовій ситуації, коли він вже ніяким чином не може продовжити договір оренди в законний спосіб відповідно до умов нового законодавства. Між тим, вимога надіслання за 3 місяці до закінчення строку дії договору заяви орендодавцю про намір продовжити договір оренди має кореспондувати встановленому обов`язку орендаря, який, як зазначалось, до 01.07.2020 відсутній.

Також слід зазначити, що крім наведених положень законодавства, що регулюють продовження договорів оренди державного та комунального майна такі правовідносини регулюють і положення ст. 764 Цивільного кодексу України, згідно якої якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У своєму Рішенні від 13.03.2012 (справа № 1-7/2012 про заборону розірвання договорів інвестування житлового будівництва) Конституційний Суд України зазначив, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням Цивільного кодексу України не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше. Оскільки Кодекс є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абзацом третім частини другої статті 4 Кодексу.

Конституційний Суд України у своєму рішенні від 22.09.2005 у справі № 5-рп/2005 наголосив на тому, що із конституційних принципів рівності і справедливості випливає вимога визначеності, ясності і недвозначності правової норми, оскільки інше не може забезпечити її однакове застосування, не виключає необмеженості трактування у правозастосовній практиці і неминуче призводить до сваволі.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив, що коли законодавство припустило множинне тлумачення прав та обов`язків особи і така особа обрала спосіб поведінки, який не суперечить одному із них, поведінку особи не можна вважати протиправною.

Приписами ч.ч. 2 та 3 ст. 6 та ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Особам надається право вибору: використати вже існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх правовідносин на власний розсуд (у межах, встановлених законом), тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін договору, регулятором їх відносин. Приписи ч.ч. 2 та 3 ст. 6 та ст. 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд, і коли вони не вправі цього робити. Свобода договору, як одна з принципових засад цивільного законодавства, є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий в силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо відносини сторін регулюються імперативними нормами. Відповідно сторони не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає загальним засадам цивільного законодавства, передбаченим ст. 3 ЦК України, які обмежують свободу договору (справедливість, добросовісність, розумність). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин всупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення.

Аналогічну правову позицію щодо застосування вказаних норм права викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини. Згідно ч. 1 ст. 46 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року та ст. 2 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини» від 23.02.2006 № 3477-ІV рішення ЄСПЛ є обов`язковими для виконання державою.

Дослідивши обставини справи, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що виходячи із практики Європейського Суду з прав людини (п. 4.33 рішення від 14.10.2010 у справі «Щокін проти України»), враховуючи, що законодавство у спірних правовідносинах припустило неоднозначне та множинне тлумачення прав та обов`язків осіб, належить застосувати найбільш сприятливий для орендаря підхід при вирішенні даного спору.

Беручи до уваги вищенаведені положення законодавства щодо свободи договору, загальних засад цивільного законодавства, передбачених ст. 3 ЦК України, таких як справедливість, добросовісність, розумність, суд касаційної інстанції у постанові від 08.12.2021 у даній справі зазначив, що у спірних правовідносинах належить виходити із відповідних положень договору оренди, які їх врегульовують. Враховуючи викладене, колегія суддів Верховного Суду зазначила, що орендар, здійснюючи правомірну поведінку, має «законні очікування» на відповідну добросовісну поведінку контрагента, уповноваженого органу, та застосування до нього тих процедур, що є передбачуваними і очікуваними для нього.

Відповідно до ч.ч. 2 та 3 ст. 17 Закону № 2269-XII (в останній редакції до втрати його чинності) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно п. 10.6 Договору оренди, укладеного між сторонами, орендар протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендодавця про свої наміри щодо припинення або продовження договірних орендних відносин; орендодавець надає орендареві письмову відповідь щодо можливості (або відсутності такої) продовження терміну оренди на новий термін на попередніх умовах або на нових умовах (актуальних на момент звернення) в строк згідно чинного законодавства; у разі якщо орендодавець має намір після закінчення терміну дії договору оренди використовувати зазначене майно для власних потреб, він не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору письмово попереджає про це орендаря.

У строк, встановлений ст. 17 Закону № 2269-XII та п. 10.6 договору оренди (протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди 30.06.2020), а саме 09.07.2020 відповідач звернувся до позивача з листом вих. № 3, в якому просив продовжити термін дії договору оренди № 312 від 01.08.2016 на п`ять років. Вказана заява відповідача не містить його заперечень щодо поновлення договору оренди на новий строк на тих самих умовах.

Позивач листом вих. № 01-25/296 від 31.08.2020, який було направлено відповідачу 02.09.2020, що підтверджується фіскальним чеком, копію якого надано позивачем разом з позовною заявою, повідомив, що договір оренди з відповідачем не буде продовжуватись, оскільки балансоутримувач - КП Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 повідомила позивача про періодичну заборгованість відповідача з оплати послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Зазначена відповідь позивача знаходиться за межами стоків, встановлених ст. 17 Закону № 2269-XII, якою передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Інших доказів повідомлення позивачем відповідача щодо незгоди позивача на продовження з відповідачем договору оренди майна або повідомлення про використання майна для власних потреб позивачем до суду не надано.

Тобто саме позивачем не дотримано процедуру припинення орендних правовідносин.

Після настання строку припинення договору оренди, визначеного додатковою угодою № 2 до договору (30.06.2020), відповідач продовжував використовувати орендоване майно та сплачувати орендну плату, а також платежі за надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, що підтверджується копіями платіжних доручень доданих до відзиву на позовну заяву.

Відповідно до ст. 17 Закону № 2269-XII, який застосовується до даних правовідносин при зверненні позивача з даним позовом, та п. 10.6 договору оренди, у зв`язку із відсутністю заяви позивача або відповідача про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору (з 01.07.2020 по 31.07.2020) договір оренди нежитлового приміщення № 312 від 01.08.2016 вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а тому відсутні правові підстави для задоволення позову Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради, поданого до суду 30.12.2020, про примусове виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 173,1 кв.м., що знаходиться на першому поверсі житлової будівлі за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34.

Враховуючи наведене вище, суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні вимог про виселення відповідача з орендованого приміщення.

3.3. чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси за захистом яких мало місце звернення до суду

Порушенням права є такий стан суб`єктивного права, при якому воно зазнавало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок якого суб`єктивне право уповноваженої особи зазнало зменшення або ліквідації як такого. Порушення права пов`язане з позбавленням його носія можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що позивач належними та допустимими доказами не довів, що відповідач продовжуючи користуватись орендованим майном порушує права чи охоронювані законом інтереси позивача.

4. ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:

4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи

За результатами розгляду справи колегією суддів встановлено, що позивач не довів обґрунтованість заявленого позову, а отже позовні вимоги не підлягають задоволенню.

4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Як передбачено ст. 12 Цивільного кодексу України, особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.

Статтею 13 Цивільного кодексу України визначено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (не споживна річ).

Відповідно до ч.ч. 2 та 3 ст. 17 Закону № 2269-XII (в останній редакції до втрати його чинності) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Пунктом 2 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону № 157-IX передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим ч. 2 ст. 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Згідно приписів ст. 18 Закон № 157-IX продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених ч. 2 цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими ч. 1 ст. 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими ч. 2 ст. 15 цього Закону відповідно до вимог ст. 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим ч. 2 ст. 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого ч. 2 цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених ч. 4 цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених ч. 4 цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Будь-яке рішення, передбачене ч. 4 цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про: наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки; факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов`язкових за договором платежів; результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об`єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису. Порядком передачі майна в оренду можуть бути встановлені додаткові вимоги до довідки балансоутримувача та порядку її подання. Договори, що продовжуються відповідно до ч. 2 цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до ч. 2 цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується. Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого ч. 7 цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до ч. 2 цієї статті. Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених ст. 19 цього Закону. Зміст оголошення, особливості проведення аукціону на продовження договору оренди, порядок компенсації вартості невід`ємних поліпшень та застосування переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди в ході аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду. У разі якщо об`єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, проведеного згідно з ч. 10 цього Закону, протягом п`яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення аукціону та здійснюється проведення аукціону відповідно до ст. 13 цього Закону.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 14.10.2010 у справі «Щокін проти України» (Shchokin v. Ukraine) зазначено, що відсутність у національному законодавстві необхідної чіткості й точності порушує вимогу «якості закону». У разі коли законодавство припустило неоднозначне або множинне тлумачення прав та обов`язків осіб, національні органи зобов`язані застосувати найбільш сприятливий для осіб підхід.

На думку ЄСПЛ, поняття «якість закону» означає, що національне законодавство повинно бути доступним і передбачуваним, тобто визначати достатньо чіткі положення, аби дати людям адекватну вказівку щодо обставин і умов, за яких державні органи мають право вживати заходів, що вплинуть на конвенційні права цих людей (п. 39 рішення у справі «C.G. та інші проти Болгарії» («C. G. and Others v. Bulgaria», заява № 1365/07); п. 170 рішення «Олександр Волков проти України» («Oleksandr Volkov v. Ukraine», заява № 21722/11).

Відповідно до ч. 3 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини. Згідно ч. 1 ст. 46 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року та ст. 2 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини» від 23.02.2006 № 3477-ІV рішення ЄСПЛ є обов`язковими для виконання державою.

Як зазначалося вище, відповідно до ч.ч. 2 та 3 ст. 17 Закону № 2269-XII (в останній редакції до втрати його чинності) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

5. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ:

5.1. мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу

Колегія суддів не погоджується з доводами апелянта, що суд першої інстанції застосував до спірних правовідносин закон, який не мав бути застосований, а саме Закон України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції від 10.04.1992, оскільки судом першої інстанції застосовано лише зазначено про наявність норм такого закону однак спір вирішено з урахуванням всієї сукупності норм права, якими регулюються спірні правовідносини, а також з урахуванням положень Договору, де сторони самі узгодили порядок припинення Договору і жодних змін щодо порядку припинення договору після набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції Закону №157-ІХ від 03.10.2019 сторонами в Договір не вносилось.

Колегія суддів зазначає, що для припинення спірних орендних правовідносин позивач не тільки мав заявити про незгоду з продовженням договору оренди, а й зробити це у встановлені строки, чого орендодавцем вчинено не було.

6. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:

Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати або змінювати не вбачається.

Рішення Господарського суду Київської області від 15.06.2022 у справі №911/139/21 підлягає залишенню без змін.

Апеляційна скарга Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 15.06.2022 у справі №911/139/21 задоволенню не підлягає.

7. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:

7.1. Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд апеляційної скарги, згідно ч. 1 ст. 129 ГПК України покласти на скаржника.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 15.06.2022 у справі №911/139/21 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 15.06.2022 у справі №911/139/21 залишити без змін.

3. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Сторони мають право оскаржити постанову в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 20.12.2022.

Головуючий суддя К.В. Тарасенко

Судді І.А. Іоннікова

Т.І. Разіна