ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________РІШЕННЯ
"20" грудня 2022 р.м. Одеса Справа № 916/1646/22
Господарський суд Одеської області у складі судді Демешина О.А., за участю секретаря судового засідання Ващенко О. В., розглянувши матеріали справи № 916/1646/22:
Треті особи які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
про: розірвання договору оренди землі та розірвання додаткового договору в частині прав та обов`язків орендаря (позивача).
з підстав припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки
За участю представників сторін:
від позивача: Драгун А.С.
від відповідача: Сардарінова І.В.
від третьої особи 1: не з`явився
від третьої особи 2: Карапиш К.В.
СУТЬ СПОРУ: 20.07.2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю "СК ФАМІЛЬНИЙ ДІМ" (далі Позивач) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради (далі Відповідач) яким просив суд:
- розірвати Договір оренди землі від 29.08.2018 року укладений між ТОВ "СК ФАМІЛЬНИЙ ДІМ" та ОДЕСЬКОЮ МІСЬКОЮ РАДОЮ та посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. . та зареєстрований в реєстрі за № 194;
- розірвати Додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 31.05.2020 року укладений між ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "СК ФАМІЛЬНИЙ ДІМ" та ОДЕСЬКОЮ МІСЬКОЮ РАДОЮ та посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. та зареєстрований в реєстрі за № 266.
02.08.2022 року, після усунення Позивачем недоліків позовної заяви, суд відкрив провадження по справі, ухвалив справу розглядати за правилами загального позовного провадження, залучив до участі у справі, в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЕТАЛОН 2017", встановив відповідачу строк для подання відзиву на позов із урахуванням вимог ст.165 ГПК України протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі та встановив залученій третій особі строк для надання пояснень щодо позову, в порядку ст. 168 ГПК України - до 25.08.2020 року.
17.08.2022 року Позивач надав суду заяву про зміну предмету позову в якій просить:
25.08.2022 року Відповідач надав суду відзив просить суд поновити строк на подання відзиву та в позові відмовити.
26.09.2022 року суд отримав письмові пояснення Позивача.
18.10.2022 року Третя особа 2 - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради надав суду письмові пояснення на позовну заяву про розірвання договору оренди землі просить у задоволенні позову відмовити.
18.10.2022 року суд закрив підготовче провадження по справі та призначив справу до розгляду по суті.
01.12.2022 року від Позивача надійшло до суду клопотання про відкладення судового засідання після закінчення воєнного стану в Україні. Суд не вбачає підстав для задоволення такого клопотання, оскільки позов було подано та справа розглядалась під час дії воєнного стану. Крім того, наявні матеріали справи достатні для розгляду справи по суті та прийняття законного обґрунтованого рішення.
Під час розгляду справи представник позивача позов підтримав, представник відповідача проти позову заперечив, представник третьої особи 2 проти позову заперечив.
09.08.2018 року між Одеською міською радою (Орендодавець, Відповідач), Товариством з обмеженою відповідальністю "СК ФАМІЛЬНИЙ ДІМ" (Орендар, Позивач) та ОСББ "ЕТАЛОН 2017" (Третя особа, Орендар) було укладено договір оренди землі.
Згідно до п. 3.1. вказаного Договору Договір укладено на 5 (п`ять) років, для будівництва багатоквартирного жилого будинку з вбудовано- прибудованими нежитловими приміщеннями і підземним паркінгом, та для обслуговування існуючого багатоквартирного жилого будинку.
Згідно п. 5.1. додаткового Договору земельні ділянки передаються в оренду: Позивачу для будівництва багатоквартирного жилого будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями і підземним паркінгом (земельна ділянка площею 0,7713 га), та - Третій особі ОСББ "ЕТАЛОН 2017" для обслуговування існуючого багатоквартирного жилого будинку (земельна ділянка площею 0,4056 га).
Позов ґрунтується на тому, що позивачем - ТОВ «СК «ФАМІЛЬНИЙ ДІМ» 25.08.2021 року було надано до Одеської міської ради вимогу про припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у зв`язку з закінченням будівництва та передачі об`єкту будівництва до керуючої компанії. Проте, вказане звернення було проігноровано Одеською міською радою.
Тому, враховуючи, що Договір оренди землі від 29.08.2018 року про розірвання якого просить Позивач, є тристороннім, та розірвання такого договору впливає на права та обов`язки іншого Орендаря ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ «ЕТАЛОН 2017», позивач просить суд:
Відповідач просить суд в позові відмовити, вказавши у відзиві на позов, що вказане звернення Позивача про припинення Договору оренди землі шляхом його розірвання було розглянуто Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради 23.09.2021 р. та зазначено, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за ТОВ «СК ФАМІЛЬНИЙ ДІМ» зареєстроване право власності на нерухоме майно, яке зазначено в договорі оренди землі, у зв`язку із чим необхідно здійснити заходи щодо припинення права власності на вказані об`єкти, після чого може бути підготовлений проект відповідного рішення та внесено зміни договору оренди землі від 29.08.2018 р.
Третя особа 2 - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради, просить суд в позові відмовити, вказавши у письмових поясненнях, що сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41,42 Земельного Кодексу України.
Заслухавши пояснення сторін та дослідивши матеріали справи, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити виходячи з наступного:
Так, до загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК). Тлумачення цього пункту, а також ст. 627 ЦК свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема це свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Згідно зі ст. 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Частинами 3 та 4 ст. 31 Закону «Про оренду землі», зокрема, передбачено, що відповідний договір може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом, його розірвання в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Як було зазначено, 09.08.2018 року між Відповідачем (Орендодавець), Позивачем та Третьої особою ОСББ "ЕТАЛОН 2017" (Орендарі) було укладено договір оренди землі, а 31.05.2019 року між ТОВ «СК «ФАМІЛЬНИЙ ДОМ», Одеською міською радою та ОСББ «ЕТАЛОН 2017» було укладено додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 09.08.2018 року.
Позивач у позовній заяві просить припинити Договір та Договір про внесення змін, в частині прав та обов`язків орендаря, шляхом його розірвання.
При цьому, сторонами у договорі є Одеська міська рада (Відповідач по справі), ТОВ «СК Фамільний дім» (Позивач по справі) та ОСББ "ЕТАЛОН 2017" (Третя особа по справі).
Натомість, в якості Відповідачів по справі за позовною вимогою про розірвання Договору мають бути сторони спірного Договору, а саме: Одеська міська рада та ОСББ "ЕТАЛОН 2017", тобто особи права та інтереси яких безпосередньо стосується спір у даній справі.
Аналогічна правова позиція висловлена в постанові Верховного Суду від 20.01.2021 у справі № 203/2/19.
Таким чином, незалучення до участі у справі ОСББ "ЕТАЛОН 2017" як співвідповідача за позовом про розірвання Договору в якій вказана особа є однією зі сторін Договору - є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад.
Суд звертає увагу, що за приписами ст. 48 ГПК України суд має право залучити до участі до участі у справі співвідповідача виключно за клопотанням позивача. Такого клопотання Позивач суду не надав.
Крім того, за змістом статті 20 Господарського кодексу України держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб`єктів господарювання. Кожний суб`єкт господарювання має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначеного суб`єкта захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав; визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб`єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб`єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов`язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій; застосування оперативно-господарських санкцій; застосування адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення господарських правовідносин; іншими способами передбаченими законом. Порядок захисту прав суб`єктів господарювання та споживачів визначається цим Кодексом, іншими законами.
Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно із статтею 16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Вказаними нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним. Отже, суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції. Так, у рішенні від 15 листопада 1996 року у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, Європейський суд указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам слід виходити із його ефективності, і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Враховуючи зміст вказаних норм, суд зазначає, що вимога про припинення договору оренди землі в частині прав та обов`язків орендаря шляхом його розірвання - не є способом захисту прав і законних інтересів суб`єктів господарювання (не є способом захисту особою свого особистого немайнового або майнового права та інтересу), який передбачений положеннями Господарського кодексу України або Цивільного кодексу України, не визначена відповідна вимога як такий спосіб і іншими законами України.
Отже, вимога позивача у цій справі - не відповідає способам захисту прав, встановленим чинним законодавством.
На думку суду, в даному випадку, обставини на які посилається Позивач в якості обґрунтування позову можуть бути підставою для внесення відповідних змін до Договору, шляхом укладання у встановленому порядку додаткової угоди щодо виключення Позивача зі складу орендарів та, відповідно, укладання Договору оренди у новій редакції.
За таких обставин, у задоволенні позову слід відмовити, судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 129, 233, 238, 240 ГПК України, суд

У задоволенні позову відмовити.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України

та може бути оскаржено в порядку ст.ст.253-259 ГПК України.

Повний текст рішення складено 21 грудня 2022 р.

Суддя О.А. Демешин