ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" грудня 2022 р. Справа№ 910/16433/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тищенко О.В.

суддів: Яковлєва М.Л.

Станіка С.Р.

без повідомлення учасників справи

розглянув апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.12.2021

у справі № 910/16433/21 (суддя Гулевець О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «БРОЛОГІСТИК»

про стягнення 149 937, 32 грн

в с т а н о в и в:

У жовтні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «БРОЛОГІСТИК» про стягнення 149937,32 грн.

Позивач мотивуючи позовні вимоги посилається на неналежне виконання відповідачем умов договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.02.2020, зареєстрований в реєстрі за № 332 від 05.02.2020 в частині своєчасної сплати витрат за орендну плату земельних ділянок на підставі п.4.8. договору №332, внаслідок чого у відповідача за період з квітня 2020 року по липень 2021 року утворилась заборгованість по оплаті оренди земельних ділянок у сумі 149556,32 грн.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.12.2021 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю «НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО» 13.01.2022 звернулося безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 29.12.2021 у справі №910/16433/21 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

В обґрунтування апеляційної скарги, скаржник вказав, що місцевий господарський суд, не повно та не об`єктивно з`ясував усі фактичні обставини справи, не дослідив і не надав правової оцінки наявним у матеріалах справи доказам, а тому, на думку скаржника, таке рішення прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права та підлягає скасуванню.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу №910/16433/21 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В. судді: Шаптала Є.Ю., Яковлєв М.Л.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.01.2022 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.12.2021 у справі №910/16433/21 залишено без руху. Надано апелянту строк на усунення недоліків.

28.01.2022 через канцелярію Північного апеляційного господарського суду від апелянта надійшла заява про усунення недоліків з доказами доплати судового збору.

У зв`язку з перебуванням судді Шаптали Є.Ю. з 25.01.2022 на лікарняному, протоколом повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 01.02.2022 у справі №910/16433/21 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В., судді: Станік С.Р., Яковлєв М.Л.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.02.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО», справу призначено до розгляду без повідомлення (виклику) учасників справи.

16.02.2022 товариством з обмеженою відповідальністю «Брологістик» подано відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін. В обґрунтування своїх заперечень, відповідач зазначив, що ним здійснювалась оплата орендної плати за земельні ділянки кожного місяця, оскільки у позивача, як відчужувача за договором купівлі-продажу нерухомого майна, відсутні підстави для сплати орендної плати за спірні земельні ділянки.

Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» №64/2022 від 24 лютого 2022 року, затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-ІХ, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України.

Указами Президента України «Про продовження строку дії воєнного стану в Україні» від 14.03.2022 № 133/2022, від 18 04.2022 № 259/2022, від 17.05.2022 №341/2022, від 12.08.2022 № 573/2022 продовжено строк дії воєнного стану в Україні, зокрема до 21 листопада 2022 року.

Відповідно до п. 1 наказу Голови Північного апеляційного господарського суду від 03.03.2022 «Про встановлення особливого режиму роботи Північного апеляційного господарського суду в умовах воєнного стану» встановлено тимчасово до усунення обставин, які зумовили загрозу життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду, працівників суду, в умовах воєнної агресії проти України зупинено здійснення судочинства Північним апеляційним господарським судом.

04.07.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшли заперечення товариства з обмеженою відповідальністю «НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО» на відзив товариства з обмеженою відповідальністю «БРОЛОГІСТИК», в якому позивач повністю заперечив проти доводів відповідача.

Крім того, 04.11.2022 від скаржника надійшли додаткові пояснення в яких позивач надає суду Індивідуальну податкову консультацію від 23.09.2022 № 1518/ІПК/99-00-04-01-04-06 та просить її врахувати при розгляді даної справи. Рішення суду скасувати та прийняти нове рішення яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

У відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Згідно до ч.1 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі.

Колегія суддів апеляційного господарського суду, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду слід залишити без змін з наступних підстав.

Як встановлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, 20.08.2011 між Товариством з обмеженою відповідальністю "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" (позивач, орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець, на підставі рішень Київської міської ради від 27.05.2010 року за № 852/4290 та від 23.06.2011 року за № 302/5689 (п. 5), за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором. Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований в реєстрі за № 1069, номер реєстрації в Головному управлінні земельних ресурсів 91-6-00936 (надалі - договір оренди № 1069).

Пунктом 2.1. договору оренди № 1069 сторони визначили, що об`єктом оренди відповідно до договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Миколи Шпака, 3 (три) у Шевченківському районі м. Києва; розмір - 2279 кв.м.; цільове призначення - для експлуатації та обслуговування консультативної поліклініки народної медицини; кадастровий номер - :88:057:0023.

Договір укладено на 15 років (п. 3.1. договору оренди № 1069).

Відповідно до п. 4.1., п. 4.2. договору оренди № 1069 визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 (трьох) відсотків від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

12.08.2011 між Товариством з обмеженою відповідальністю "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" (позивач, орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець, на підставі рішень Київської міської ради від 27.05.2010 року за № 852/4290 та від 23.06.2011 року за № 302/5689 (п. 5), за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором. Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований в реєстрі за № 1070, номер реєстрації в Головному управлінні земельних ресурсів 91-6-00935 (надалі - договір оренди № 1070).

Пунктом 2.1. договору оренди № 1070 сторони визначили, що об`єктом оренди відповідно до договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Миколи Шпака, 3 (три) у Шевченківському районі м. Києва; розмір - 61 кв.м. (у межах червоних ліній); цільове призначення - для експлуатації та обслуговування консультативної поліклініки народної медицини; кадастровий номер - :88:057:0042.

Договір укладено на 5 років (п. 3.1. договору оренди № 1070).

20.06.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" (позивач, орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за № 141, відповідно до умов якого сторони погодили поновити на 5 років договір оренди земельної ділянки від 12.08.2011 року за реєстровим номером 1070, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 30.08.2011 за №91-6-00935.

Відповідно до п. 7 Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 20.06.2018, сторони домовились викласти п.4.11. договору в наступній редакції: «У випадку відчуження об`єкта нерухомого майна, що належало орендарю та розташоване на земельній ділянці, орендар зобов`язується забезпечити сплату орендної плати до моменту державної реєстрації в установленому законодавством порядку переходу або припинення права оренди даної земельної ділянки.

05.02.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО» як продавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Брологістик» як покупцем (надалі - відповідач) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна від 05.02.2020, зареєстрований в реєстрі за № 332 (надалі - договір № 332), відповідно до якого продавець зобов`язується продати та передати у власність покупцеві, а покупець зобов`язується сплатити обумовлену грошову суму в обумовлені строки та прийняти у власність нерухоме майно, а саме: нежитловий будинок, зальною площею 4441 кв.м., що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Шпака Миколи, будинок 3 (надалі - «Нерухоме майно») (п. 1.1. договору №332).

Відповідно до п. 1.2. договору № 332 нерухоме майно знаходиться на земельній ділянці загальною площею 0,2279 га, кадастровий номер :88:057:0023, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров`я та соціальної допомоги, вид використання:. для експлуатації та обслуговування консультативної поліклініки народної медицини, що належить Територіальній громаді місту Києва в особі Київської міської ради (надалі - «Земельна ділянка 1») та на земельній ділянці загальною площею 0,0061 га, кадастровий номер :88:057:0042; цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров`я та соціальної допомоги, вид використання: для експлуатації та обслуговування консультаційної поліклініки народної медицини (надалі «Земельна ділянка 2» - а разом земельні ділянки)

Земельна ділянка 1 використовується продавцем на підставі договору оренди земельної ділянки, посвідченого 12.08.2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. зареєстрованого в реєстрі за № 1069, укладеного на підставі рішень Київської міської ради від 27.05.2010 року №B52/4290 та від 23.06.2011 за №302/5689 («Договір оренди землі 1»).

Земельна ділянка 2 використовується продавцем на підставі договору оренди земельної ділянки, посвідченого 12.08.2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М, зареєстрованого в реєстрі за №1070, укладеного на підставі рішень Київської міської ради від 27.05.2010 року №В52/4290 та від 23.06.2011 року за №302/5689 та поновленого на підставі договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого 24.06.2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.Л., зареєстровано її реєстрі за №141 (надалі - «Договір оренди землі 2»).

Згідно з п. 3.3.3. договору № 332 сторони домовились, що до обов`язків покупця входить, зокрема, відшкодування продавцю витрат зі сплати послуг/товарів, як це визначено у п. 4.7. договору, та орендної плати за земельні ділянки відповідно до п. 4.8. договору.

Відповідно до п. 4.8. договору № 332, з дати державної реєстрації права власності покупця на нерухоме майно та до дати проведення державної реєстрації припинення права продавця на оренду земельних ділянок, покупець зобов`язується щомісячно компенсувати продавцю витрати по сплаті орендної плати за земельні ділянки на підставі виставлених продавцем рахунків. Продавець до 10 (десятого) числа кожного місяця надсилає покупцю рахунок, у якому вказується сума компенсації за попередній місяць. Покупець повинен сплатити продавцю суму компенсації, зазначену в рахунку, протягом 10 (десяти) банківських днів з дня отримання вищезазначеного рахунку.

Продавець в день повної оплати покупцем ціни договору надає покупцю нотаріально посвідчені заяви про вилучення земельних ділянок з його користування на умовах оренди у зв`язку з відчуженням нерухомого майна. Крім того, про укладення цього договору та припинення користування продавцем земельних ділянок продавець повідомить Київську міську раду.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 01.10.2021 №277663331 державна реєстрація права власності відповідача на нерухоме майно, що було предметом договору №332, відбулась 05.02.2020 року.

На підставі договору №332, 14.08.2021 позивач направив на адресу відповідача рахунок-фактуру №221 від 13.08.2021 щодо компенсації за оплату оренди землі за період з квітня 2020 року по липень 2021 року на загальну суму 149556,32 грн.

27.08.2021 позивачем на адресу відповідача була направлена претензія №1 від 27.08.2021 (поштове відправлення № 400) із вимогою сплатити 149556,32 грн. як компенсацію витрат по сплаті орендної плати за земельні ділянки, відповідно до умов п. 4.8. договору № 332. Претензія від 27.08.2021 отримана відповідачем 01.09.2021 року, що підтверджується роздруківкою з сайту Укрпошти щодо дати вручення поштового відправлення № 400.

Листом №20210831_01 від 31.08.2021 відповідач повідомив позивача про необхідність надання документів, що підтверджують сплату платежів до бюджету.

Разом з тим, в своєму листі від 31.08.2021 відповідач повідомив позивача про самостійну оплату за користування земельними ділянками за період з квітня 2020 року по липень 2021 року у сумі 150779,25 грн, в підтвердження чого надав копії платіжних доручень №230 від 29.09.2020 на суму 37694,80 грн., №231 від 29.09.2020 на суму 9423,70 грн., №284 від 27.10.2020 на суму 9423,70 грн., №363 від 26.11.2020 на суму 9423,70 грн., №461 від 24.12.2020 на суму 9423,70 грн., №529 від 26.01.2021 на суму 9423,75 грн, №617 від 23.02.2021 на суму 9423,70 грн., №695 від 25.03.2021 на суму 9423,70 грн., №775 від 27.04.2021 на суму 9423,70 грн., №848 від 25.05.2021 на суму 9423,70 грн., №33 від 24.06.2021 на суму 9423,70 грн., №76 від 27.07.2021 на суму 9423,70 грн., №112 від 12.08.2021 на суму 9423,70 грн..

02.09.2021 позивачем на адресу відповідача направлено повторно претензію №1 від 02.09.2021.

Листом №20210915_01 від 15.09.2021 відповідач повторно повідомив позивача про необхідність надання документів, що підтверджують сплату платежів у загальному розмірі 149556,32 грн.

Також, позивачем на адресу відповідача була направлена претензія №1 від 06.09.2021 (поштове відправлення № 927) із вимогою сплатити 149556,32 грн. як компенсацію за оплату оренди землі відповідно до умов п. 4.8. договору № 332. Претензія від 06.09.2021 була отримана відповідачем 14.09.2021, що підтверджується роздруківкою з сайту Укрпошти щодо дати вручення поштового відправлення № 927.

16.09.2021 позивачем проведено оплату орендної плати з юридичних осіб в сумі 94160,65 грн., що підтверджується платіжним дорученням №2 від 16.09.2021.

06.10.2021 позивачем проведено оплату орендної плати з юридичних осіб в сумі 55539,67 грн., що підтверджується платіжним дорученням №6 від 06.1.2021. При цьому, тільки в цьому платіжному дорученні зазначено призначення платежу «орендна плата з юридичних осіб, оренда землі, Київ, вул. Шпака, 3 за договорами від 25.06.2018 та від 12.08.2011».

Предметом позову у даній справі є стягнення компенсації витрат по сплаті орендної плати за земельні ділянки за період з квітня 2020 року по липень 2021 року у сумі 149556,32 грн. в зв`язку з тим, що на думку позивача відповідач не виконав свої зобов`язання, як це передбачено п.4.8 договору купівлі-продажу нерухомого майна №332 від 05.02.2020 та 3% річних в сумі 381,00 грн.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Так, питання щодо переходу права оренди землі до нового власника нерухомого майна неодноразово було предметом розгляду Верховного Суду, за результатами якого виникла стала судова практика.

Зокрема постановою Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц викладена правова позиція, яка полягає в наступному: "...після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою. Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна. Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування.".

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 17.11.2020 у справі №904/5968/19 (пункт 21)).

Таким чином, особа, яка набула право власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно (аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі №922/510/19 (пункт 5.15)).

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки. Наведений правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19.

Як було зазначено у п. 1.2 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.02.2020, укладеного між позивачем та відповідачем, нерухоме майно знаходиться на земельній ділянці загальною площею 0,2279 га, кадастровий номер :88:057:0023 (Земельна ділянка 1) та на земельній ділянці загальною площею 0,0061 га, кадастровий номер :88:057:0042 (Земельна ділянка 2).

В цьому ж пункті було зазначено, що земельна ділянка 1 використовується продавцем на підставі договору оренди земельної ділянки, посвідченого 12.08.2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. зареєстрованого в реєстрі за № 1069, укладеного на підставі рішень Київської міської ради від 27.05.2010 року №B52/4290 та від 23.06.2011 за №302/5689 («Договір оренди землі 1»), а Земельна ділянка 2 використовується продавцем на підставі договору оренди земельної ділянки, посвідченого 12.08.2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М, зареєстрованого в реєстрі за №1070, укладеного на підставі рішень Київської міської ради від 27.05.2010 року №В52/4290 та від 23.06.2011 року за №302/5689 та поновленого на підставі договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого 24.06.2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.Л., зареєстровано її реєстрі за №141 (надалі - «Договір оренди землі 2»).

Отже, відповідач у справі, укладаючи договір, спрямований на набуття права власності на нерухоме майно, розумів, що користування будівлею неможливе без використання земельної ділянки, необхідної для розміщення й обслуговування відповідної будівлі. А тому, до товариства з обмеженою відповідальтністю «Брологістик» з моменту виникнення права власності на об`єкт нерухомого майна перейшли права та обов`язки орендаря земельних ділянок, на яких це майно розміщено.

З цього приводу, колегією суддів відхиляються твердження скаржника про те, що ніякого автоматичного переходу права користування земельними ділянками у нового власника будівель та споруд не виникло, і що відповідач не має права сплачувати орендну плату за землю до дати проведення державної реєстрації припинення права позивача на оренду земельних ділянок.

Місцевий суд відмовляючи в позові виходив з того, що наслідком відчуження нерухомого майна, розміщеного на земельних ділянках, які перебували в оренді, є відсутність у відчужувача цього майна відповідних підстав для сплати орендної плати за ці земельні ділянки відповідно до умов договору оренди землі, оскільки фактичне користування цією земельною ділянкою здійснює новий власник нерухомого майна. Таким чином, у зв`язку з відчуженням нерухомого майна, відповідач має сплачувати кошти за користування земельною ділянкою. З вказаним висновком погоджується і колегія суддів апеляційної інстанції.

Крім того, посилаючись на вимоги Податкового кодексу України, ст. 526, 612, 627 Цивільного кодексу України, ст. 93, 120, 125 Земельного кодексу України, норми Закону України «Про оренду землі», скаржник вважає, що обов`язок по сплатi орендної плати виникає у орендаря з моменту державної реєстрації права оренди та сплачується згiдно умов, встановлених в договорі оренди землi, укладеного мiж орендодавцем та орендарем. За відсутності договору оренди землi та, вiдповiдно, реєстрації права оренди землi, особа не є орендарем землi, а тому така особа не є платником орендної плати. В обґрунтування зазначеного скаржник посилається на судову практику.

Колегія суддів не погоджується з вказаним твердженням виходячи з наступного.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 (провадження № 12-143гс18, пункти 8.3-8.5) зазначила, що правові норми, які визначали долю земельної ділянки, наданої у власність чи користування, у разі відчуження розташованих на ній будівель чи споруд неодноразово змінювалися. Так, при відчуженні об`єктів нерухомого майна під час дії статті 30 Земельного кодексу України в редакції 1992 року закон передбачав автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення набувачем цього права.

Правові норми, які визначали долю земельної ділянки, наданої у власність чи користування, в разі відчуження розташованих на ній будівель чи споруд неодноразово змінювалися. Так, при відчуженні об`єктів нерухомого майна під час дії статті 30 Земельного кодексу України в редакції 1992 року закон передбачав автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення набувачем цього права. За приписами статті 120 Земельного кодексу України в редакції від 25 жовтня 2001 року (в період з 1 січня 2002 року до 20 червня 2007 року) при відчуженні об`єкта нерухомого майна, розташованого на відповідній ділянці, до набувача могло переходити право на цю земельну ділянку. Водночас автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди передбачала стаття 377 Цивільного кодексу України.

Стаття 120 Земельного кодексу України (в редакції Закону України № 997-V від 27 квітня 2007 року) знову закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція статті 120 Земельного кодексу України також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.

Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди superficies solo cedit (збудоване приростає до землі) має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц).

Отже, відповідно до зазначених норм відповідач набув право користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування набутого на підставі договору купівлі-продажу майна в силу закону, що є імперативним поняттям порівняно з вимогами укладеного раніше договору оренди землі комунальної власності.

Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.09.2021 у справі № 128/2949/17.

Наведеним спростовується твердження скаржника про помилковість висновку суду першої інстанції щодо визначення відповідача стороною у спірних договорах оренди, зважаючи на те, що відповідачем було укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого відповідач набув право власності на нерухоме майно за адресою м. Київ, вул. Шпака, 3, що знаходиться на спірних земельних ділянках.

Водночас, позивач в обґрунтування своїх позовних вимог, як і апеляційної скарги, посилається на те, що сторонами погоджено особливі умови, а саме, в п.4.8 договору купівлі-продажу нерухомого майна № 332 від 05.02.2020 сторони домовились, що з дати державної реєстрації права власності покупця на нерухоме майно та до дати проведення державної реєстрації припинення права продавця на оренду земельних ділянок, покупець зобов`язується щомісячно компенсувати продавцю витрати по сплаті орендної плати за земельні ділянки на підставі виставлених продавцем рахунків.

Проте, колегія суддів наголошує, що умовами договору купівлі-продажу №332 від 05.02.2020 на компенсацію витрат зі сплати орендної плати за земельну ділянку сторони погодили саме відшкодування компенсації сплаченої позивачем орендної плати.

Разом з тим, матеріалами справи підтверджується, що відповідач самостійно сплачував кошти за оренду землі кожного місяця до бюджету, починаючи з вересня 2020 року, вчасно і в повному обсязі, що підтверджено платіжними дорученнями, доданими сторонами до матеріалів справи.

А позивачем орендну плату за користування земельними ділянками було сплачено лише 16.09.2021 у розмірі 94160,65 грн та 06.10.2021 у розмірі 55539,67 грн, що підтверджується платіжними дорученнями, більше того, це було здійснено після виставлення відповідачу рахунку (13.08.2021) та з порушенням умов п. 4.6. договорів оренди земельних ділянок від 20.08.2011 за №1069 та від 12.08.2011 за №1070.

Позивачем протягом періоду з квітня 2020 року по вересень 2021 року не було здійснено жодного платежу зі сплати оренди земельних ділянок та до серпня 2021 року не виставлено жодного рахунку відповідачу, а тому відповідач правомірно самостійно здійснював оплату оренди за спірними земельними ділянками як новий набувач права оренди земельних ділянок, на яких розміщене нерухоме майно Товариства з обмеженою відповідальністю "БРОЛОГІСТИК".

Зазначене також підтверджується позицією Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеною в постанові від 20.06.2019 у справі №904/712/18, а саме: «аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому Договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже Договір не підлягає розірванню.

Отже наслідком відчуження нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, яка перебувала в оренді, є відсутність у відчужувача цього майна відповідних підстав для сплати орендної плати за цю земельну ділянку відповідно до умов договору оренди землі, оскільки фактичне користування цією земельною ділянкою здійснює новий власник нерухомого майна.» (п.8.15-8.16 постанови).

Матеріалами справи підтверджено, що позивачем вчинялись дії щодо відмови від користування спірними земельними ділянками, а саме позивачем підписано заяви, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, Мазепіною В.Г. 05.02.2020 року, реєстровий номер №334 та №335, до Київської міської ради щодо припинення права позивача користування земельними ділянками, як передбачено умовами договору купівлі-продажу №332 від 05.02.2020. Однак, в подальшому 10.08.2021 позивачем було подано заяву до Київської міської ради про відкликання зазначених заяв про відмову від користування земельними ділянками.

Водночас з огляду на чинність договору оренди землі, права та обов`язки орендаря за яким перейшли до відповідача, тобто, наявності між сторонами зобов`язальних (договірних) правовідносин, вірним є висновок місцевого суду про обґрунтованість сплати відповідачем орендної плати за землю.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що місцевий суд дійшов вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених місцевим господарським судом та судом апеляційної інстанції, інші доводи позивача викладені в апеляційній скарзі, надана скаржником Індивідуальна податкова консультація від 23.09.2022 № 1518/ІПК/99-00-04-01-04-06 не спростовують висновків суду першої інстанції.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду міста Києва від 29.12.2021 у справі № 910/16433/21, прийняте з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга скаржника задоволенню не підлягає.

Розподіл сум судового збору здійснюється судом першої інстанції за результатами розгляду ним справи, згідно із загальними правилами ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. 232-241, 255, 271, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.12.2021 у справі № 910/16433/21 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 29.12.2021 у справі №910/16433/21 - залишити без змін.

3. Матеріали справи № 910/16433/21 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України з урахуванням приписів п. 2 ч. 3 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя О.В. Тищенко

Судді М.Л. Яковлєв

С.Р. Станік