РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

22.11.2022Справа № 910/2708/22
Господарський суд міста Києва у складі судді Ярмак О.М., за участю секретаря судового засідання Легкої А.С., розглянувши матеріали господарської справи

За позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Державна наукова установа "Науково-практичний центр профілактичної та клінічної медицини"

про розірвання договору, виселення та стягнення 93 718,64 грн.

Представники сторін: згідно протоколів судових засідань

ВСТАНОВИВ:

Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києвузвернулось з позовом доТовариства з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд" про розірвання договору оренди нерухомого майна № 7729 від 31.01.2017, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києві та Товариством з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд"; виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд" з державного нерухомого майна - нежитлового приміщення, загальною площею 39,7 кв.м., яке розташоване за адресою: м.Київ, вул. Верхня, 5 (на 1-му поверсі 1-поверхової будівлі), реєстровий номер майна 05415786.1.ААААЛИ715, що перебуває на балансі Державної наукової установи "Науково-практичний центр профілактичної та клінічної медицини", стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд" 78 825,14 грн. орендної плати, 5864,83 грн. пені, 6663,92 грн. інфляційних втрат, 2364,75 грн. штрафу.

Ухвалою від 23.02.2022 Господарський суд міста Києва залишив позовну заяву без руху та встановив спосіб усунення недоліків позовної заяви шляхом подання до суду заяви про усунення недоліків позовної заяви, до якої додати доказ надсилання на адресу відповідача та третьої особи поданої до суду позовної заяви з додатками (фіскальний чек та опис з переліченням усіх додатків), докази доплати судового збору на суму 2481,00 грн.

18.05.2022 позивач подав заяву про усунення недоліків позову з підтвердженнями оплати судового збору повному обсязі та документи по справі.

Ухвалою суду від 24.05.22 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі, ухвалив справу розглядати за правилами загального провадження, підготовче засідання призначив на 05.07.22 та залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Державну наукову установу "Науково-практичний центр профілактичної та клінічної медицини".

Відповідач правом на подачу відзиву на позов не скористався, ухвалу суду від 24.05.2022 було надіслано відповідачу на адресу згідно відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань поштовим відправленням № 441, яке повернено до суду із зазначенням причини повернення «адресат відсутній за вказаною адресою», будь-яких заяв про зміну місцезнаходження відповідача до суду не надходило.

Судове засідання призначене на 05.07.2022 не відбулося у зв`язку з перебуванням судді у лікарняній відпустці.

Ухвалою суду від 05.09.2022 призначено підготовче засідання на 27.09.22

Ухвалою суду від 27.09.2022 відкладено підготовче засідання на 18.10.22

Ухвалою суду від 18.10.2022 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 22.11.22.

У судовому засіданні 22.11.2022 представник позивача підтримав заявлені вимоги.

Суд проголосив вступну та резолютивну частини рішення відповідно до ст.240 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

31.01.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву (далі- позивач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Чайка Фуд» (далі - відповідач, орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 7729 (далі - договір), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлове приміщення загальною площею 39,7 м2, яке розташоване за адресою: м. Київ, вул. Верхня, 5 (на 1-му поверсі 1-повехової будівлі), реєстровий номер майна 05415786.1.ААААЛИ715, (далі - майно), що перебуває на балансі Державної наукової установи «Науково-практичний центр профілактичної та клінічної медицини», ідентифікаційний (далі - «балансоутримувач»), вартість якого визначена згідно з висновком про вартість станом на 31 липня 2016 року і становить 558 400,00 грн. без урахування ПДВ.

Згідно п.1.2. договору майно передається в оренду з метою розміщення торговельного об`єкту з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.

За змістом п.3.1., п.3.3. договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами) і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку липень 2016 року 3722,67 грн.

Орендна плата за перший місяць оренди січень 2017 року встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за січень місяць 2017 року.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до положень п.3.6. договору орендна плата перераховується до Державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 15 числа місяця за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за яких здійснюється платіж.

За приписами п. 5.3 договору орендар зобов`язується своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу (у платіжних дорученнях, які оформлює орендар вказується "Призначення платежу" за зразком, який надає орендодавець листом при укладенні договору оренди).

Пунктом 5.10 договору сторони погодили, що у разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві/ балансоутримувачу орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.

Згідно з пунктом 9.1. договору за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.

Цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 31 січня 2017 року до 31 грудня 2019 року включно (пункт 10.1. договору).

Згідно з пунктом 1 договору № 7729/01 від 06.04.2020 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 7729 від 31.01.2017 договір було продовжено строком на 1 (один) рік, що діє по 31.12.2020 року.

Згідно з пунктом 1 договору № 7729/02 від 21.12.2020 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 7729 від 31.01.2017 договір було продовжено строком на 2 роки 11 місяців, що діє до 30 листопада 2022 року включно.

Зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємною згоди сторін (п.10.3.).

Відповідно до п. 10.7.3. договору сторони погоджуються, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, систематично (більше трьох раз) порушує терміни здійснення будь-яких платежів за цим договором та не надав платіжні доручення до Регіонального відділення.

В разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря; вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем як за згодою так і без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає, ці поліпшення визнаються власністю держави (п. 10.8 договору).

За вимогами п. 10.9 договору у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом 3 робочих днів повертається орендарем орендодавцю/ балансоутримувачу. У разі, якщо орендар затримав повернення майна, він несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження.

Майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря (п. 10.10 договору).

На виконання умов договору, між орендодавцем, орендарем та балансоутримувачем 31 січня 2017 року складений акт приймання-передавання орендованого майна за адресою: м. Київ, вул. Верхня, 5, який підписаний представниками сторін та скріплений печатками без будь - яких зауважень та заперечень.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Так, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з положеннями статей 626- 629 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини 1 статті 759 та статті 761 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

У частині 1 статті 762 зазначеного Кодексу передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Аналогічні положення закріплені у частині 1 статті 283 ГК України, відповідно до змісту якої за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

За вимогами ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Згідно з абз. 1 ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За спірним договором серед іншого, орендар взяв на себе зобов`язання використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору, а також своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату (п. 5.1 та п. 5.3 договору).

За п. 3.3. договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

За п. 3.6. договору орендна плата перераховується до Державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 50% на 50% щомісяця не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду за який здійснюється платіж.

Згідно умов п. 37 договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та Балансоутримувачу у визначеному п. 3.6 співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, уключаючи день оплати.

Відповідно до п. 3.8 договору у разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менше ніж три місяці, орендар також сплачує штраф у розмірі 3% від суми заборгованості.

Звертаючись з до суду з даним позовом, позивач зазначає, що орендар свої зобов`язання по своєчасній сплаті орендної плати не виконав належним чином, заборгованість відповідача станом на 31.01.2022 становить 78 825,14 грн., що підтверджується наданим ним розрахунком заборгованості. Останній платіж з орендної плати орендар здійснив 26.02.2020, в період з березня 2020 по грудень 2021 року відповідач не здійснював платежів до Державного бюджету.

Позивачем відповідно до пунктів 3.7., 3.8. договору заявлено до стягнення з відповідача 5864,83 грн. пені, 2364,75 грн. штрафу, а також 6 663,92 грн. інфляційних збитків.

Зазначені суми заборгованості підтверджуються розрахунком заборгованості, який долучений до позовної заяви. Вказані нарахування перевірені судом та визнані правильними.

Доказів оплати сум заборгованості суду не надано.

Враховуючи викладене вище вимоги позивача про стягнення з відповідача 78 825,14 грн. заборгованості по орендній платі, 5864,83 грн. пені, 2364,75 грн. штрафу, а також 6 663,92 грн. інфляційних збитків є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Щодо вимог про розірвання договору оренди нерухомого майна № 7729 від 31.01.2017, та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд" з нежитлового приміщення суд зазначає наступне.

Загальний порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано Главою 53 ЦК України. Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 ГК України.

Згідно із статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 3 статті 291 ГК України визначено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, у порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до частини 1 статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Положеннями статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У той же час умовами пункту 10.7.3 договору сторони погодили, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, систематично (більше трьох разів) порушує термін здійснення будь-яких платежів за цим правочином та не надав платіжні доручення до регіонального відділення.

Також частиною 1 статті 651 ЦК України встановлено, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 статті 651 ЦК України).

Приписи статті 651 ЦК України пов`язують можливість розірвання договору у зв`язку з порушенням стороною його умов лише у разі, якщо внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з розрахунком заборгованості з орендної плати станом на 31.01.2022, доданим позивачем до позовної заяви, вбачається що відповідачем неодноразово були прострочені платежі з орендної плати, зокрема з березня 2020 року по грудень 2021 року відповідач жодних платежів з орендної плати до Державного бюджету не здійснював, у зв`язку із чим його заборгованість складає 78825,14 грн.

Враховуючи систематичне порушення умов договору оренди № 7729 від 31.01.2017, а саме, більше трьох разів порушення термінів здійснення платежів за договором, позивач направив на адресу відповідача пропозицію за вих. № 30-06/3393 від 27.04.2021 та повторно за вих. 30-06/7410 від 20.09.2021 про відмову від договору оренди нерухомого майна № 7729, що належить до державної власності від 31.01.2017 року в порядку статті 785 Цивільного кодексу України, на які відповідь так і не отримана. Обидва повідомлення про припинення дії Договору оренди - отримані відповідачем, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення «Укрпошта».

Відповіді на вказані повідомлення відповідач не надав.

У п. 10.7.3. Договору сторони погодились, що цей договір буде достроково розірвано на вимогу орендодавця, якщо орендар, серед іншого, систематично/більше трьох раз/ порушує терміни здійснення будь - яких платежів за цим договором та не надав платіжні доручення до регіонального відділення.

Вказані обставини свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 31.01.2017 № 7729, оскільки сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору.

Оскільки матеріалами справи підтверджується істотне порушення відповідачем умов договору, що полягає у систематичному невиконанні зобов`язань щодо погашення сум заборгованості за користування орендованими приміщеннями, у зв`язку з чим позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору, а також враховуючи те, що відповідач в передбаченому законом порядку не спростував вказаних встановлених обставин справи, суд на підставі вищезазначених норм чинного законодавства дійшов висновку про те, що позовна вимога в частині розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 31.01.2017 № 7729 є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Відповідно до частини 3 статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

У позовній заяві позивач також просить суд виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд" з вищезазначених нежитлового приміщення, загальною площею 39,7 кв.м, які є предметом оренди за спірним договором.

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 611 ЦК України розірвання договору є підставою для припинення зобов`язання.

За частиною 2 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Відповідно до частини 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктом 10.9 спірного договору оренди передбачено, що в разі припинення або розірвання цього договору майно протягом 3 робочих днів повертається орендарем орендодавцю/балансоутримувачу.

Оскільки договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 31.01.2017 № 7729 підлягає розірванню, суд на підставі вищезазначених вимог закону дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог позивача про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд" з орендованих приміщень.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За змістом статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (стаття 77 ГПК України).

За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

За таких обставин, ураховуючи положення чинного законодавства та умови договору, а також встановлений судом факт неналежного виконання відповідачем покладеного на нього обов`язку по своєчасній оплаті орендних платежів, що є істотним порушенням умов спірного договору, у зв`язку з чим позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору, а також враховуючи те, що відповідач в передбаченому законом порядку не спростував встановлених обставин справи, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору, виселення відповідача із займаних ним приміщень та стягнення сум заборгованості у повному обсязі.

Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 86, 129, 233, 236-240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 7729 від 31.01.2017 укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву (01032, місто Київ, бульвар Тараса Шевченка, будинок 50-Г; код 19030825) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд" (02090, м. Київ, вул. Азербайджанська, 16/1, код 38408511).

3. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд" (02090, м. Київ, вул. Азербайджанська, 16/1, код 38408511) з державного нерухомого майна - нежитлового приміщення загальною площею 39,7 м2, яке розташоване за адресою: м. Київ, вул. Верхня, 5 (на 1-му поверсі 1-повехової будівлі), реєстровий номер майна 05415786.1.ААААЛИ715, що перебуває на балансі Державної наукової установи «Науково-практичний центр профілактичної та клінічної медицини».

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Чайка Фуд" (02090, м. Київ, вул. Азербайджанська, 16/1, код 38408511) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву (01032, місто Київ, бульвар Тараса Шевченка, будинок 50-Г; код 19030825) 78 825 (сімдесят вісім тисяч вісімсот двадцять п`ять) грн. 14 коп. основного боргу, 6 663 (шість тисяч шістсот шістдесят три) грн. 92 коп. інфляційних втрат, 5 864 (п`ять тисяч вісімсот шістдесят чотири) грн. 83 коп. пені, 2 364 (дві тисячі триста шістдесят чотири) грн. 75 коп. штрафу, 7 443 (сім тисяч чотириста сорок три) грн. судового збору.

4. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України та може бути оскаржене до апеляційної інстанції в строки та порядку передбаченому розділом ІV ГПК України.

Повне рішення складено 09.12.2022

Суддя О.М.Ярмак