ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" вересня 2022 р. Справа №926/4252/21

м. Львів

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії суддів:

Гриців В.М. (головуючий), Зварич О.В., Малех І.Б.

секретар судового засідання Гілевич С.Р.

представники: позивача Рожок Л.П. (адвокат), відповідача Юзьків М.І. (самопредставництво)

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Чернівецької міської ради на рішення Господарського суду Чернівецької області (суддя Тинок О.С.) від 10 травня 2022 року у справі № 926/4252/21 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» до Чернівецької міської ради; треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради та Товариство з обмеженою відповідальністю «Спецстанок», про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2021 року позивач звернувся до Господарського суду Чернівецької області з позовом до відповідача про визнання укладеним Чернівецькою міською радою і Товариством з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, шляхом придбання її у власність (в редакції, наведеній у позовній заяві), з підстав ухилення відповідача від його підписання.

Позивач вказує, що володіє на праві власності нерухомим майном, яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 0:27:002:0016 по АДРЕСА_1, м. Чернівці. Позивач звернувся із заявою до відповідача з повідомленням про намір придбати у власність вказану земельну ділянку. 17 березня 2020 року рішенням Чернівецької міської ради вирішено включити спірну земельну ділянку до переліку земельних ділянок несільськогосподарського призначення, по яких проводитиметься експертна грошова оцінка з метою продажу власникам об`єктів нерухомого майна, що розташоване на них. Позивач сплатив 16 липня 2020 року авансовий внесок у розмірі 2 103 797,70 грн, а надалі, після проведеної експертної грошової оцінки 11 серпня 2021 року здійснив доплату в сумі 2 607 625,30 грн. Стверджує, що виконав усі зобов`язання, покладені на нього рішенням Чернівецької міської ради, однак відповідач не підписує запропонований договір купівлі-продажу без пояснення причин відмови від укладення договору та наявність будь-яких документальних перешкод для цього. Проте немає жодних перешкод для укладення між Товариством з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» та Чернівецькою міською радою договору купівлі-продажу земельної ділянки, як це передбачено ч. 6 ст. 128 ЗК України, оскільки: процедура продажу земельної ділянки комунальної власності була повністю додержана. Відсутні будь-які з передбачених ч. 5 ст. 128 ЗК України підстави для відмови в продажу земельної ділянки. Позивач повністю сплатив авансовий внесок за викуп земельної ділянки в розмірі та в строки, визначені у відповідному договорі від 06 липня 2020 року. Чернівецька міська рада, реалізовуючи свої виключні повноваження як орган місцевого самоврядування, прийняла рішення від 17 березня 2020 року №2108 про продаж земельної ділянки (кадастровий номер :27:002:0116) Товариству з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ».

Господарський суд Чернівецької області рішенням від 10 травня 2022 року у справі №926/4252/21 позов задовольнив повністю. Визнав укладеним договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, площею 1,9690 га з кадастровим номером :27:002:0116, шляхом придбання її у власність між ТОВ «БУК ТБ» та Чернівецькою міською радою у визначеній (конкретній) редакції, яку навів у резолютивній частині рішення. Днем укладання договору вказав вважати день набрання рішенням суду законної сили. Також суд присудив стягнути Чернівецької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» судовий збір у сумі 2270,00 грн і витрати на професійну правничу допомогу у сумі 3000,00 грн.

Суд зазначив, що виключне право Чернівецької міської ради на розпорядження землею комунальної форми власності було реалізовано у межах її повноважень шляхом прийняття відповідного рішення від 17 березня 2020 року № 2108, укладанням і виконанням договору від 06 липня 2020 року про сплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки № 4. Відмова відповідача в укладенні договору є безпідставною. Немає законних перешкод для укладення між ТОВ «БУК ТБ» та Чернівецькою міською радою договору купівлі-продажу земельної ділянки, як це передбачено ч. 6 ст. 128 ЗК України, оскільки: процедура продажу земельної ділянки комунальної власності згідно зі ст. 128 ЗК України була повністю додержана. Були відсутні на час прийняття Чернівецькою міською радою рішення від 17 березня 2020 року №2108 про продаж земельної ділянки (кадастровий номер :27:002:0116), та відсутні і на даний час будь-які з передбачених ч. 5 ст. 128 ЗК України підстав для відмови в продажу земельної ділянки. Позивач повністю сплатив авансовий внесок за викуп земельної ділянки в розмірі та в строки, визначені у відповідному договорі від 06 липня 2020 року. Сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу, в тому числі й щодо ціни договору згідно експертної грошової оцінки, істотні умови договору викладені в тексті вказаного рішення міської ради та перебування на спірній земельній ділянці нерухомого майна, яке належить на праві приватної власності ТОВ «БУК ТБ» означає, що вимоги ч. 3 ст. 180 ГК України додержані.

Також суд вказав, що належна ТОВ «СПЕЦСТАНОК» нежитлова будівля літера «О», загальною площею 71,2 м.кв., яка облікована в РПВН за номером 31001558, не розташовується на земельній ділянці із кадастровим номером :27:002:0116, а розташована на земельній ділянці із кадастровим номером :27:002:0023. У зв`язку із відсутністю на земельній ділянці із кадастровим номером :27:002:0116 належного ТОВ «СПЕЦСТАНОК» нерухомого майна, відсутній і спір стосовно використання цієї земельної ділянки.

Щодо терміну чинності звіту про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 1,9690 га по АДРЕСА_1 в м. Чернівці, яка надається у власність шляхом викупу ТОВ «БУК ТБ» для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переборної, машинобудівної та іншої промисловості (код 11.02.) (кадастровий номер :27:002:0116), який виконав ДП «Буковинська управляюча компанія», суд вказав, що дата оцінки 21.10.2020, термін чинності звіту становить 1 рік з дати оцінки, тобто по 21.10.2021. Позивач звернувся до суду з позовом 19.10.2021, до закінчення терміну чинності вказаного звіту. Рішення Чернівецької міської ради від 17.03.2020 № 2108 є чинними, договір № 4 від 06.07.2020 про сплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки учасниками не припинено (не розірвано), сплачені позивачем кошти у розмірі 4711423,00 грн, сума, визначена за нормативно грошовою оцінкою земельної ділянки позивачу не повертались, вмотивованої відмови щодо укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, з підстав, встановлених у ч. 5 ст. 128 Земельного кодексу України, не надходило. Таким чином, легітимні сподівання позивача на реалізацію свого права (отримання майна у власність) підлягають захисту з урахуванням гарантій, встановлених ст. 1 Першого протоколу до Конвенції.

Оскільки у прохальній частині позовної заяви позивачем викладено редакцію договору купівлі-продажу земельної ділянки із врахуванням необхідності здійснення відповідних нотаріальних дій, суд вважав за доцільне частково змінити пункти 2.2., 2.3., 5.2., 9.1., 10.3., а також вилучити пункти 5.4., 5.5., 6.2., 10.4, 10.5., оскільки днем укладання договору вважається день набрання рішенням суду законної сили та останній не потребує нотаріального посвідчення.

Чернівецька міська рада просить скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 10 травня 2022 року у справі №926/4252/21 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ТОВ «БУК ТБ» до Чернівецької міської ради. Вважає оскаржене рішення незаконним, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Вказує на те, що на земельній ділянці з кадастровим номером :27:002:0116 площею 1,9690 га по АДРЕСА_1 в м. Чернівці, знаходиться нерухоме майно, яке крім позивача належить також іншим особам (обставини встановлені у постанові Західного апеляційного господарського суду від 07.10.2020 у справі №926/2182/19), вказана земельна ділянка не може бути передана у власність виключно позивачу, оскільки інші власники нерухомого майна, що розміщене на ній, мають право вимагати оформлення документів щодо користування цією земельної ділянкою, або ж її частиною. Однак суд відхилив вказані доводи, посилаючись на висновок експерта №39/21 від 24.12.2021, який є недопустимими доказом. Підстави відмови відповідача від укладення спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки наведено у листі Департаменту урбаністики та архітектури міської ради від 06.10.2021 за №С-2098/0-24/01, що вказує на належне інформування позивача про мотиви відмови уповноваженого органу від укладення спірного договору.

Позивач діє з порушенням принципу добросовісності, оскільки у справі №926/2182/19 доводив суду наявність обставин знаходження на спірній земельній ділянці майна інших осіб, окрім майна, яке належить йому на праві власності.

Безпідставним є висновок суду про те, що у справі №926/2182/19 відносини мали місце у період з 01.01.2017 по 21.09.2019, а у цій справ почались з 17.03.2020. Зазначені висновки спростовуються тим, що Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 152-ДК/185АП/09/01-20, з якого Західний апеляційний господарський суд у справі №926/2182/19 дійшов висновку про наявність на земельній ділянці з кадастровим номером :27:002:0116 майна інших осіб окрім відповідача, якраз датований 17.03.2020.

Докази подані ТОВ «Спецстанок» лише засвідчують факт знаходження належного йому майна на земельній ділянці з кадастровим номером:27:002:0023, не підтверджують тієї обставини, що на земельній ділянці з кадастровим номером :27:002:0116 знаходиться виключно майно позивача ТОВ «Бук ТБ».

Викупна ціна у проєкті договору купівлі-продажу земельної ділянки на суму 4 711 423,00 грн станом на 21.10.2020 (відповідно до Звіту про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки, термін чинності якої становить 1 рік) не є актуальною, тому вказана земельна ділянка не може бути продана позивачу за вказаною ціною. На дату ухвалення рішення у матеріалах справи відсутня експертна грошова оцінка з визначенням вартості земельної ділянки, яка була б актуальною.

У мотивувальній частині оскаржуваного рішення, суд змінив редакцію пунктів 2.2., 2.3., 5.2., 9.1., 10.3. договору, а також вилучив пункти 5.4., 5.5., 6.2., 10.4, 10.5. договору і тим самим вийшов за межі позовних вимог позивача відповідної заяви про зміну предмету позову.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Бук ТБ» просить рішення Господарського суду Чернівецької області від 10 травня 2022 року у справі №926/4252/21 залишити без змін, апеляційну скаргу Чернівецької міської ради - без задоволення; стягнути з Чернівецької міської ради витрати на правову допомогу ТОВ «Бук ТБ». Вважає апеляційну скаргу необгрунтовану та безпідставну, а суд першої інстанції всебічно надав оцінку доказам, представленим у справі.

Щодо посилання на доктрину заборони суперечливої поведінки зазначає, що судом першої інстанції було встановлено те, що відповідачу відомо з 2015 року (коли було виготовлено та погоджено відповідачем технічну документації із землеустрою щодо поділу земельних ділянок) про те, що на спірній земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, яке перебуває у власності виключно у ТОВ «Бук ТБ». Згідно з описом меж земельної ділянки за кадастровим номером :27:002:0116, чітко вказано те, що одним із сусідніх землекористувачів є гр. ОСОБА_1 , у якого є в користуванні земельна ділянка за кадастровим номером :27:002:0023. Тобто, відокремлене нерухоме майно розміщене на різних земельних ділянках. Лист від 06.10.2021 за №С-2098/0-24/01 не містить жодної із вказаних в абз.5 ст. 128 ЗК України підстав для відмови в продажу земельної ділянки. Рішення Чернівецької міської ради від 17.03.2020 №2108 є чинним, договір № 4 від 06.07.2020 про сплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки учасниками не припинено (не розірвано), сплачені позивачем кошти у розмірі 4711423,00 грн, сума, визначена за нормативно грошовою оцінкою земельної ділянки позивачу не поверталась, вмотивованої відмови щодо укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, з підстав, встановлених у ч. 5 ст. 128 ЗК України не надходило. Суд змінив редакцію пунктів 2.2., 2.3., 5.2., 9.1., 10.3. договору, а також вилучив пункти 5.4., 5.5., 6.2., 10.4, 10.5. договору, але ці пункти визначають саме процедуру нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, що ніяким чином не впливає на істотні умови редакції договору: предмет договору, ціну договору та інші умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Посилання на висновки Верховного Суду у складі Об`єднаної палати КГС у постанові від 18.09.2020 у справі 916/1423/18 не можуть бути тотожними та застосованими у цих правовідносинах. Ці висновки розкривають поняття застосування права до «зобов`язання укласти договір», але в цій справі суть саме у факті визнання укладеним договору купівлі-продажу.

ТОВ «Спецстанок» підтримує позицію позивача і просить рішення Господарського суду Чернівецької області від 10 травня 2022 року у справі №926/4252/21 залишити без змін, відмовити у задоволенні апеляційної скарги Чернівецької міської ради; розглянути справу №926/4252/21 без участі представника ТОВ «Спецстанок» адвоката Іванюка О.О., за наявними в матеріалах справи документами. Вважає апеляційну скаргу безпідставною.

Західний апеляційний господарський суд ухвалою від 06 липня 2022 року відкрив провадження за апеляційною скаргою Чернівецької міської ради на рішення Господарського суду Чернівецької області від 10 травня 2022 року у справі №926/4252/21.

Розгляд справи в режимі відеоконференції призначено на 01 вересня 2022 року. Суд заслухав представників сторін і ураховуючи складність справи вважав необхідним застосувати розумні строки розгляду справи та оголосив перерву до 22 вересня 2022 року.

Згідно з статтею 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч.1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч.2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч.3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч.4). У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ч.5).

19 березня 2022 року на електронну пошту суду надійшли додаткові пояснення ТОВ «Бук ТБ», до якого додано додаткові докази - Технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки для обслуговування виробничих будівель (11.02 - Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості), виконану у 2015 році, які ТОВ «Бук ТБ» просить долучити до матеріалів справи.

При цьому позивач зазначає, що суд апеляційної інстанції у судовому засіданні 01 вересня 2022 року зобов`язав представника позивача надати суду докази щодо того, чи змінювалось цільове призначення земельної ділянки та для якої мети було відведено земельну ділянку кадастровий номер :27:002:0016 на якій знаходяться будівлі літ. М та літ. Н за адресою АДРЕСА_1, м. Чернівці, які перебувають у власності ТОВ «Бук ТБ».

Суд апеляційної інстанції не приймає додаткових доказів і додаткових пояснень, які грунтуються на цих додаткових доказах, з таких підстав:

Статтею 80 ГПК врегульовано порядок та строки подання доказів учасниками справи. Так, за частиною 2 вказаної статті позивач повинен подати докази разом з поданням позовної заяви. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу; у випадку визнання поважними причин неподання учасником справи доказів у встановлений законом строк суд може встановити додатковий строк для подання вказаних доказів (частини 4, 5 вказаної статті).

За текстом частини 3 статті 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч.3).

Позивач не довів неможливості подання названих вище доказів до суду першої інстанції, а назване ТОВ «Бук ТБ» в додаткових поясненнях обгрунтування подання доказів (на вимогу апеляційного суду) не відповідає дійсності.

Суд апеляційної інстанції констатує, що не зобов`язував представника позивача надати суду докази щодо того, чи змінювалось цільове призначення земельної ділянки та для якої мети було відведено земельну ділянку кадастровий номер :27:002:0016, на якій знаходяться належні ТОВ «Бук ТБ» будівлі літ. М та літ. Н за адресою АДРЕСА_1, м. Чернівці. А з`ясування ж апеляційним судом за матеріалами справи обставин наявності/відсутності у позивача речового права на земельну ділянку площею 1,9690 га, (кадастровий номер :27:002:0116) не тотожне зобов`язанню надати докази суду апеляційної інстанції.

Західний апеляційний господарський суд розглянув апеляційну скаргу, матеріали справи, заслухав представників сторін та вважає, що апеляційна скарга Чернівецької міської ради підлягає задоволенню.

Обставини справи:

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер інформаційної довідки 287106388 від 26.11.2021), Товариство з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» є власником нерухомого майна: нежитлові будівлі виробничого цеху літ. «М» загальною площею 8587,20 кв.м. та побутового корпусу літ «Н» загальною площею 1813,40 кв.м., що складають 996/100 будинковолодіння, адреса: АДРЕСА_1 Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 11926076 від 26.03.2014. Підстава для державної реєстрації: Ухвала Господарського суду Чернівецької області від 12.06.2013 у справі №12/5027/230-б/2011.

Рішенням від 19.05.2016 №215 Чернівецька міська рада вирішила, зокрема:

1. Погодити товариству з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» поділ земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1, 5-Б, 5-Д - АДРЕСА_2 площею 4,7192 га (кадастровий номер - :27:002:0019) на 5 (п`ять) земельних ділянок: №1 - площею 1,9690 га, (кадастровий номер :27:002:0116); №2 - площею 0,5704 га, (кадастровий номер :27:002:0117); №3 -площею 0,1162 га, (кадастровий номер :27:002:0118); №4 - площею 0,0496 га, (кадастровий номер :27:002:0119); №5 - площею 0,0140 га, (кадастровий номер :27:002:0120), для обслуговування виробничих будівель (підстава: дозвіл на поділ рішення Чернівецької міської ради від 02.07.2015 №1656, витяги з Державного речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності);

2. Надати товариству з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» земельну ділянку №1 за адресою АДРЕСА_1, - площею 1,9690 га (кадастровий номер :27:002:0116); для обслуговування нежитлових будівель (код.11.02) в оренду на 10 (десять) років (підстава: дозвіл на поділ рішення Чернівецької міської ради від 02.07.2015 №1656, та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 26.03.2014 №19586329);

3. Надати товариству з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» земельну ділянку №2 за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,5704 га (кадастровий номер :27:002:0117) для обслуговування нежитлових будівель (код.11.02) в оренду на 10 (десять) років;

4. Встановити норму землекористування за адресою вул.3елена,5, 5-Б ,5-Д- АДРЕСА_2, площею 0,0496 га (кадастровий номер :27:002:0119), у зв`язку із наявністю на ній майна ОСОБА_2.

4.1 Запропонувати ОСОБА_2 оформити правовстановлюючий документ на земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1,5-Б,5-Д-АДРЕСА_2-А, площею 0,0496 га.

5. Встановити норму землекористування за адресою АДРЕСА_2 , площею 0,0140 га (кадастровий номер :27:002:0120), у зв`язку із наявністю на ній майна ОСОБА_1 .

5.1 Запропонувати ОСОБА_1 оформити правовстановлюючий документ на земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1,5-Б,5-Д-АДРЕСА_2-А, площею 0,0140 га.

7. Зобов`язати товариство з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» укласти впродовж 90 календарних днів з Чернівецькою міською радою договори оренди землі та сплатити кошти за фактичне користування земельними ділянками в еквіваленті орендної плати.

7.1. В разі неукладення договорів оренди в зазначений термін рішення вважається нечинним.

У матеріалах справи відсутній договір оренди земельної ділянки №1 за адресою АДРЕСА_1, - площею 1,9690 га (кадастровий номер :27:002:0116).

У січні 2020 року ТОВ «БУК ТБ» звернулося до Чернівецької міської ради з заявою про придбання у власність земельної ділянки кадастровий номер :27:002:0116.

Чернівецька міська рада рішенням від 17.03.2020 №2108, серед іншого, вирішила:

1. Включити земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1, площею 1,9690 га (кадастровий номер :27:002:0116) для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код 11.02) (нежитлові будівлі) до переліку земельних ділянок несільськогосподарського призначення, по яких проводитиметься експертна грошова оцінка з метою продажу власникам об`єктів нерухомого майна, що розташоване на них (підстава: заява ТОВ «БУК ТБ», зареєстрована 09.01.2020р. за №04/01-08/1-99/0 (ЦНАП), витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 26.03.2014 №19586329, Ухвала Господарського суду Чернівецької області від 12.06.2013 у справі №12/5027/230-6/2011, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 20.11.2019 №НВ-019);

2. Уповноважити департамент містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради в особі директора департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради укласти договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельних ділянок, зазначених в цьому рішенні;

4. Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради виступити замовником на виконання робіт для надання послуг щодо визначення експертної грошової оцінки земельних ділянок, зазначених в цьому рішенні;

5. Продати земельні ділянки за рахунок земель комунальної власності;

8. Організацію виконання цього рішення покласти на директора департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради.

06 липня 2020 року Департамент містобудівного комплексу та земельних ресурсів виконавчого органу Чернівецької міської ради та ТОВ «БУК ТБ» уклали договір про сплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки № 4, розташованої по АДРЕСА_3 , площею 1,9690 га, кадастровий номер :27:002:0116. За умовами договору, ТОВ «БУК ТБ» на підставі рішення Чернівецької міської ради від 17.03.2020 за №2108 зобов`язалося сплатити авансовий внесок у розмірі 10% від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме - 2 103 797,70 грн. Виконання умов цього договору сторонами є підставою для заключення договору купівлі - продажу земельної ділянки.

16 липня 2020 року ТОВ «БУК ТБ» сплатило авансовий внесок у сумі 2 103 797,70 грн, що підтверджується платіжним дорученням № 425 від 16 липня 2020 року.

Відповідно до замовленого Департаментом містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради Звіту про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 1,9690 га по АДРЕСА_1 в м. Чернівці, яка надається у власність шляхом викупу ТОВ «БУК ТБ» для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переборної, машинобудівної та іншої промисловості (код 11.02.) (кадастровий номер :27:002:0116), виконаного ДП «Буковинська управляюча компанія», ймовірна експертна грошова оцінка земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 1,9690 га, розташованої по АДРЕСА_1 в м. Чернівці, яка надається у власність шляхом викупу ТОВ «БУК ТБ» (цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переборної, машинобудівної та іншої промисловості (код 11.02.)) станом на 21.10.2020 складає 4 711 423 (чотири мільйона сімсот одинадцять тисяч чотириста двадцять три тисячі 00 копійок) в розрахунку на один квадратний метр земельної ділянки - 239,28 грн. Дата оцінки 21.10.2020. Кадастровий номер - :27:002:0116. Термін чинності звіту становить 1 рік з дати оцінки.

11 серпня 2021 року ТОВ «БУК ТБ» доплатило 2 607 625,30 грн авансового внеску, що підтверджується платіжним дорученням № 542 від 11 серпня 2021 року.

20 вересня 2021 року ТОВ «БУК ТБ» надіслало Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради запрошення для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :27:002:0116 по АДРЕСА_1 в м. Чернівці, в якому вказано дату, час, місце та адресу.

Листом від 27.09.2021 Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради надав відповідь, зазначив, що направлення копії проекту договору не являється пропозицією щодо його укладення, а тому підстави для зустрічі 28.09.2021 в приміщенні приватного нотаріуса відсутні.

Надалі, позивач та його представник неодноразово зверталися до Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради з проханням вжити відповідних заходів для виконання своїх зобов`язань та реалізації права позивача - підписання договору купівлі-продажу, що підтверджується нотаріально посвідченою передавальною заявою за підписом представника ТОВ «БУК ТБ» Желябовської К.О. від 30.09.2021 №80/01-16 та листом б/н від 05.10.2021, в яких зазначалася дата, час і місце підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Листом від 06.10.2021 Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради повідомив позивачу, що з`явитись для підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки не представляється можливим, оскільки постановою Західного апеляційного господарського суду від 07.10.2020 у справі № 926/2182/18 встановлено, що на земельних ділянках з кадастровими номерами :27:002:0117 та :27:002:0116 розташоване нерухоме майно, належне відповідачу на праві спільної часткової власності, а також інше нерухоме майно, що є державною власністю.

Суд апеляційної інстанції переглядає рішення Господарського суду Чернівецької області від 10 травня 2022 року у справі №926/4252/21, яким суд визнав укладеним договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, площею 1,9690 га з кадастровим номером :27:002:0116, шляхом придбання її у власність між Товариством з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» та Чернівецькою міською радою, у редакції, наведеній в резолютивній частині рішення.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи. Зазначений в частині другій статті 16 ЦК України перелік способів захисту цивільних прав чи інтересів не є вичерпним.

Згідно з частиною 2 статті 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

У разі невизнання стороною договору, укладення якого є обов`язком в силу вимог закону, права іншої сторони на укладення такого договору підлягають захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов`язкової дії.

Правовідносини з укладання господарських договорів у примусовому порядку за рішенням суду регулюється статтею 187 ГК України та статтею 648 ЦК України.

Згідно з статтею 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Предметом розгляду у цій справі є наявність чи відсутність правових підстав для визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 1,9690 га з кадастровим номером :27:002:0116 за обставин придбання у власність земельної ділянки на неконкурентних засадах особою, яка є власником нерухомого майна, набутого на підставі затвердженої судом Мирової угоди.

За текстом частини першої статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Відповідно до статті 14 Конституції України право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Частиною 2 статті 19 Конституції України установлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них (частина 2 статті 78 ЗК України).

Згідно із частинами першою та другою статті 83 ЗК України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (абзац перший частини першої, частина друга статті 116 ЗК України).

Відповідно до частини першої статті 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Порядок надання земельних ділянок у власність чи користування наведений у статті 123 ЗК України, порядок передачі земельних ділянок в оренду визначений статтею 124 ЗК України.

За текстом статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Статтею 126 ЗК України унормовано оформлення речових прав на земельну ділянку. Установлено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Щодо продажу земельних ділянок комунальної власності.

Відповідно до частини першої статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (абзац перший частини другої статті 134 ЗК України).

Положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.

За частинами першою, другою статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на момент затвердження мирової угоди судом) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічні положення містить стаття 377 ЦК України, відповідно до положень якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

За обставинами справи, право власності на нежитлові будівлі виробничого цеху літ. «М» та побутового корпусу літ. «Н», що складають 996/1000 будинковолодіння за адресою АДРЕСА_1 перейшло від ТОВ "Фокстрот-Поділля" до ТОВ «Бук ТБ» на підставі мирової угоди, затвердженої судом у справі №12/5027/230-б/2011 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Фокстрот-Поділля".

Так, Господарський суд Чернівецької області ухвалою від 12.06.2013 у справі №12/5027/230-б/2011 затвердив мирову угоду, укладену Товариством з обмеженою відповідальністю «Фокстрот-Поділля» та комітетом кредиторів від 04.06.2013 у справі №12/5027/230-б/2011. Відповідно до п. 5.1. ухвали, після затвердження цієї Мирової угоди Товариство з обмеженою відповідальністю «Бук ТБ» (код 37722546; м. Чернівці, вул. Фрунзе, 57/6) визнається власником наступного нерухомого майна:

5.1.1. Нежитлові будівлі виробничого цеху літ. «М» загальною площею 8587,20 м2 та побутового корпусу літ. «Н» загальною площею 1813,40 м2, що складають 996/1000 будинковолодіння за адресою АДРЕСА_1 за вартістю 2 163 324 грн.;

5.1.2. Нежитлова будівля корпусу цеху з адміністративно-побутовими приміщеннями літ. «А» загальною площею 12 333,40 м2 за адресою АДРЕСА_1-Б за вартістю 2 383 773,60 грн.;

5.1.3. Нежитлова будівля механічної майстерні, літ. «Ж» загальною площею 872,40 м2, за адресою АДРЕСА_1-Д за вартістю 267 793,20 грн.

У Мировій угоді та в ухвалі Господарського суду Чернівецької області від 12.06.2013 у справі №12/5027/230-б/2011 немає відомостей про право ТОВ «Фокстрот-Поділля» на земельну ділянку та її розмір, на якій розташоване нерухоме майно, передане у власність ТОВ «Бук ТБ».

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 20 липня 2022 року у справах №923/196/20 та №910/5201/19 висловила правову позицію про те, що за відсутності в попереднього власника належним чином оформлених прав користування земельною ділянкою, на якій розміщено нерухоме майно, положення статей 120 ЗК України, 377 ЦК України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника в тому ж обсязі застосуванню не підлягають.

Матеріали цієї справи (№926/4252/21) не містять доказів виникнення у Товариства з обмеженою відповідальністю «Фокстрот-Поділля» права користування земельною ділянкою площею 4,7192 га. за адресою АДРЕСА_1, 5, 5-Б, 5-Д- АДРЕСА_2, на якій розташовані названі об`єкти нерухомого майна, визначення площі, цільове призначення земельної ділянки та оформлення речового права на земельну ділянку.

Відповідно, з набуттям права власності на об`єкти нерухомого майна за мировою угодою, затвердженою ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 12.06.2013 у справі №12/5027/230-б/2011, до Товариства з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» не перейшло право користування земельною ділянкою за адресою АДРЕСА_1, 5-Б, 5-Д - АДРЕСА_2 площею 4,7192 га. кадастровий номер :27:002:0019

Відсутні й докази надання Товариству з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» у користування земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1, 5-Б, 5-Д - АДРЕСА_2 площею 4,7192 га кадастровий номер :27:002:0019 та оформлення ним у встановленому законом порядку права користування цією земельною ділянкою.

Отже, у Товариства з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» не виникло права користування земельною ділянкою площею 4,7192 га за адресою АДРЕСА_1, 5-Б, 5-Д - АДРЕСА_2 кадастровий номер - :27:002:0019.

Ця земельна ділянка належить до земель комунальної власності.

Поряд з цим, Чернівецька міська рада рішенням від 19.05.2016 №215 вирішила, зокрема:

- погодити ТОВ «БУК ТБ» поділ земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1,5, 5-Б, 5-Д - АДРЕСА_2 площею 4,7192 га (кадастровий номер - :27:002:0019) на 5 (п`ять) земельних ділянок: №1 - площею 1,9690 га, (кадастровий номер :27:002:0116); №2 - площею 0,5704 га, (кадастровий номер :27:002:0117); №3 -площею 0,1162 га, (кадастровий номер :27:002:0118); №4 - площею 0,0496 га, (кадастровий номер :27:002:0119); №5 - площею 0,0140 га, (кадастровий номер :27:002:0120), для обслуговування виробничих будівель (підстава: дозвіл на поділ рішення Чернівецької міської ради від 02.07.2015 №1656, витяги з Державного речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності);

- надати ТОВ «БУК ТБ» земельну ділянку №1 за адресою АДРЕСА_1, площею 1,9690 га кадастровий номер :27:002:0116; для обслуговування нежитлових будівель (код.11.02) в оренду на 10 (десять) років (підстава: дозвіл на поділ рішення Чернівецької міської ради від 02.07.2015 №1656, та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 26.03.2014 №19586329);

- зобов`язати ТОВ «БУК ТБ» укласти впродовж 90 календарних днів з Чернівецькою міською радою договори оренди землі та сплатити кошти за фактичне користування земельними ділянками в еквіваленті орендної плати;

Також у рішенні від 19.05.2016 №215 Чернівецька міська рада вказала, що в разі неукладення договорів оренди в зазначений термін рішення вважається нечинним.

В матеріалах справи відсутній договір оренди земельної ділянки №1 за адресою м.Чернівці, АДРЕСА_1, площею 1,9690 га, кадастровий номер :27:002:0116, укладений Чернівецькою міською радою з Товариством з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ». Такий договір Чернівецька міська рада і ТОВ «БУК ТБ» не укладали.

Так, в силу положень статті 12, частини першої статті 128 ЗК України Чернівецька міська рада, як орган місцевого самоврядування має право в межах своїх повноважень здійснювати продаж земельних ділянок комунальної власності. Проте, за загальним правилом, земельні ділянки комунальної власності повинні продаватись окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою статті 134 ЗК України, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

У ТОВ «БУК ТБ» немає належним чином оформленого речового права на земельну ділянку, на якій розташовано нерухоме майно - нежитлові будівлі виробничого цеху літ. «М» загальною площею 8587,20 м2 та побутового корпусу літ. «Н» загальною площею 1813,40 м2 за адресою АДРЕСА_1.

Відповідно, у ТОВ «БУК ТБ» відсутні правові підстави для придбання у власність на неконкурентних засадах земельної ділянки за адресою місто Чернівці, АДРЕСА_1, площею 1,9690 га, кадастровий номер :27:002:0116.

За наведених обставин укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки за адресою місто Чернівці, АДРЕСА_1, площею 1,9690 га, кадастровий номер :27:002:0116 (на неконкурентних засадах) не відповідає наведеним вище приписам частини 2 статті 134 ЗК України.

Передумовою легітимних очікувань позивача на придбання у власність на неконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) земельної ділянки площею 1,9690 га, кадастровий номер :27:002:0116 (на якій за твердженням позивача розташовано належне йому на праві власності нерухоме майно), має бути наявність у позивача права користування земельною ділянкою, наданою для обслуговування нерухомого майна (нежитлові будівлі виробничого цеху літ. «М» та побутового корпусу літ. «Н» а адресою АДРЕСА_1) та його оформлення відповідно до статей 125, 126 ЗК України. Проте, ТОВ «БУК ТБ» не вжило заходів щодо виконання рішення Чернівецької міської ради від 19.05.2016 №215 - укладення договору оренди земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1, площею 1,9690 га кадастровий номер :27:002:0116 для обслуговування нежитлових будівель та оформлення права оренди земельної ділянки.

Рішення Чернівецької міської ради від 17.03.2020 №2108, яке названо підставою укладення спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки, не змінює попередніх висновків про відсутність належних і допустимих доказів розташування належного ТОВ «БУК ТБ» нерухомого майна (нежитлові будівлі виробничого цеху літ. «М» та побутового корпусу літ. «Н») за адресою місто Чернівці, АДРЕСА_1, на земельній ділянці саме площею 1,9690 га, кадастровий номер :27:002:0116 та про відсутність у ТОВ «БУК ТБ» належним чином оформленого права користування означеною земельною ділянкою, що й унеможливлює укладення договору купівлі-продажу цієї земельної ділянки на неконкурентних засадах.

Сплата позивачем авансових коштів теж не вказує на законність набуття ТОВ «БУК ТБ» у власність на неконкурентних засадах земельної ділянки за адресою місто Чернівці, АДРЕСА_1, площею 1,9690 га, кадастровий номер :27:002:0116.

Також, у матеріалах справи немає доказів звернення ТОВ «БУК ТБ» до Чернівецької міської ради щодо придбання у власність земельної ділянки площею 1,9690 га, кадастровий номер :27:002:0116 (заяви і доданих до неї документів), тому незрозуміло на підставі яких доказів суд першої інстанції вказав про відсутність передбачених частиною 5 статті 128 ЗК України підстав для відмови в продажу земельної ділянки.

За наведених обставин справи і приписів закону, правові підстави для визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 1,9690 га з кадастровим номером :27:002:0116 відсутні.

Суд першої інстанції наведеного не урахував і дійшов помилкового висновку про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 1,9690 га з кадастровим номером :27:002:0116, шляхом придбання її у власність між Товариством з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» та Чернівецькою міською радою у наведеній в рішенні редакції.

Тому рішення Господарського суду Чернівецької області від 10 травня 2022 року у справі №926/4252/21 належить скасувати, у позові відмовити. Судові витрати покласти на позивача.

Відповідно до частини першої статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Керуючись, ст. 129, 269, 270, 271, 275, 277, 281, 282, 283, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Чернівецької міської ради задовольнити.

Рішення Господарського суду Чернівецької області від 10 травня 2022 року у справі №926/4252/21 скасувати, прийняти нове судове рішення:

«У позові відмовити.

Витрати зі сплати судового збору за подання позову покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «БУК ТБ» на користь Чернівецької міської ради 3721,50 грн судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку.

Повний текст постанови підписано 18 листопада 2022 року.

Головуюча суддя В.М. Гриців

Суддя О.В. Зварич

Суддя І.Б. Малех