ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" листопада 2022 р. Справа№ 925/1564/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Чорногуза М.Г.

суддів: Мальченко А.О.

Агрикової О.В.

секретар судового засідання: Михайленко С.О.

за участі представників сторін:

від позивача: адвокат Данилов С.А. (ордер серія АІ № 1280844 від 13.09.2022);

від відповідача, третьої особи 2: Птуха В.І. (довіреність № 5261-01-21 віж 31.12.2021, довіреність № 5263-01-21 від 31.12.2021, приймала участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції);

від третьої особи 1: не з`явився

розглянувши матеріали апеляційної скарги Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради

на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022, (повний текст складено 09.06.2022)

у справі № 925/1564/20 (суддя Кучеренко О.І.)

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555»

до Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: 1) фізична особа-підприємець Літвінова Наталія Дмитрівна, 2) Черкаська міська рада

про визнання недійсним договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог:

1.1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» звернулося до Господарського суду Черкаської області із позовом до Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради, в якому просить суд визнати недійсним договір оренди об`єкта нерухомості №2044, який укладений 01.12.2017 між Департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Літвіновою Наталією Дмитрівною (орендар) та відшкодувати судові витрати зі сплати судового збору у сумі 2102,00 грн, витрати на професійну правничу допомогу у сумі 8000,00 грн та витрати за проведення експертного дослідження у сумі 6000,00 грн.

1.2. Позовні вимоги мотивовані тим, що укладаючи спірний договір оренди виконавчий орган Черкаської міської ради вийшов за межі своїх повноважень, порушивши права співвласників багатоквартирного будинку по вул. Кобзарській, 103 у м. Черкаси. Отже, договір оренди від 01.12.2017 на підставі частини 3 статті 203 Цивільного кодексу України є недійсним, оскільки був укладений проти волі власників багатоквартирного будинку, які не приймали жодного рішення про передачу цокольного приміщення в оренду.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції:

2.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022 позов задоволено повністю. Визнано недійсним договір оренди об`єкта нерухомості №2044, який укладений 01.12.2017 між Департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради та фізичною особою-підприємцем Літвіновою Наталією Дмитрівною. Стягнуто з Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» 2102,00 грн судового збору.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги:

3.1. 19.07.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022 у справі № 925/1564/20, в якій апелянт просить оскаржуване рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу:

4.1. У поданій апеляційній скарзі апелянт зазначає, що станом на момент укладення спірного договору (01.12.2017) було зареєстровано право на вбудовано-прибудовані приміщення по вул. Вербовецького (нині Кобзарська), 103, загальною площею 128,2 кв.м., до 29.04.2020 не існувало такої юридичної особи як ОСББ « 555», не існувало до 16.11.2021 судового рішення по справі № 925/108/21, термін укладення договору оренди до 31.10.2020, з чого слідує, що договір оренди об`єкта нерухомості № 2044 від 01.12.2017 на період його укладення відповідно до п. 4.1. з 01.12.2017 по 31.10.2020 був чинним та орендна плата отримувалася правомірно.

4.2. Також, апелянт зазначає, що позивачем не доведено, а судом першої інстанції не вмотивовано та не обґрунтовано те, що договір № 2044 від 01.12.2017 та додаткові угоди до нього суперечать ЦК України, інтересам держави, суспільства, моральним засадам за яких обставин, за якими критеріями, тощо; про те, що сторони не мали певного обсягу цивільної дієздатності; про те, що волевиявлення позивача чи ФОП Літвінової Н.Д. мали якусь дефектність щодо вільного волевиявлення чи не відповідають внутрішній волі; про те, що правочин вчинено у протизаконній формі; про те, що правочин не був спрямований на реальне настання правових наслідків.

5. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи:

5.1. 13.09.2022 та 15.09.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшли аналогічні за змістом відзиви позивача на апеляційну скаргу.

5.2. Відповідно до поданих відзивів на апеляційну скаргу позивач не визнає апеляційну скаргу, вважає, що остання не містить навіть посилання на норми матеріального права, а апелянт фактично просить зробити переоцінку фактично вірно встановлених обставин справи та доказів, без посилання на певні норми законів. Вказує на те, що юридичний факт того, що спірне приміщення є спільним майном співвласників ОСББ « 555» є встановленим та доведенню не підлягає, а факт виконання оспорюваного правочину не може свідчити про його дійсність.

6. Розподіл справи:

6.1. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.07.2022, матеріали апеляційної скарги Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022 у справі № 925/1564/20 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя - Чорногуз М.Г., судді - Станік С.Р., Кравчук Г.А.

6.2. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.07.2022 зобов`язано Господарський суд Черкаської області направити до Північного апеляційного господарського суду матеріали справи № 925/1564/20. Вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022, які визначені главою 1 розділу IV ГПК України, відкладено до надходження матеріали справи № 925/1564/20 до Північного апеляційного господарського суду.

6.3. 29.07.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 925/1564/20.

6.4. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.08.2022 відмовлено Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради у задоволенні заяви про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення. Апеляційну скаргу Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради № б/н від 07.07.2022 на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022 у справі № 925/1564/20 залишено без руху та зазначено, що протягом десяти днів з дня вручення даної ухвали, Департамент економіки та розвитку Черкаської міської має право усунути недоліки, а саме надати до Північного апеляційного господарського суду докази сплати судового збору та заяву про поновлення строку на апеляційне оскарження з зазначенням інших підстав пропуску строку з посиланням на відповідні докази.

6.5. 05.08.2022 копію ухвали Північного апеляційного господарського суду від 03.08.2022 у справі № 925/1564/20 направлено на електронну адресу Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради ().

6.6. 15.08.2022 Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради звернувся до Північного апеляційного господарського суду з клопотанням № б/н від 15.08.2022 про усунення недоліків, відповідно до якого, на виконання вимог ухвали Північного апеляційного господарського суду від 03.08.2022 у справі № 925/1564/20 надає докази сплати судового збору та просить поновити строк на оскарження рішення Господарського суду Черкаської області від 11 травня 2022 року у справі № 925/1564/20.

6.7. Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.08.2022, у зв`язку з перебуванням судді Станіка С.Р. та судді Кравчука Г.А. які входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відпустці для розгляду апеляційної скарги Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради № б/н від 07.07.2022 на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022 у справі № 925/1564/20 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя - Чорногуз М.Г., судді - Мальченко А.О., Агрикова О.В.

6.8. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.09.2022 поновлено Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022 у справі № 925/1564/20, відкрито апеляційне провадження у справі № 925/1564/20 за апеляційною скаргою Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022, повідомлено учасників, що розгляд вказаної апеляційної скарги відбудеться 20.09.2022.

7. Інші процесуальні дії у справі:

7.1. 13.09.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшло клопотання апелянта та третьої особи про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, яке ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2022 було задоволено, повідомлено учасників справи, що судове засідання 20.09.2022 відбудеться в режимі відеоконференції.

7.2. 13.09.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшла заява позивача, в якій останній заперечує проти задоволення клопотання апелянта та третьої особи про проведення засідання в режимі відеоконференції.

7.3. Також, 13.09.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшла заява позивача про судові витрати, документальне підтвердження про які буде надано сторонам та суду в порядок та строк, встановлений ст.ст. 128-129 Господарського процесуального кодексу України.

7.4. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.09.2022 у судовому засіданні оголошено перерву та повідомлено сторін, що наступне судове засідання відбудеться в режимі відеоконференції 25.10.2022.

7.5. 27.09.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшла заява позивача про розподіл судових витрат.

7.6. 27.09.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшло клопотання апелянта та третьої особи про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції.

7.7. 18.10.2022 до Північного апеляційного господарського суду надійшли письмові пояснення апелянта та клопотання про зменшення витрат позивача на професійну правничу допомогу.

7.8. 25.10.2022 судове засідання не відбулося у зв`язку із відсутністю електропостачання у Північному апеляційному господарському суді, що підтверджується актом про те, що 25.10.2022 з 11.51 год до 16.54 сервісне обладнання та локальна обчислювальна мережа не працювали.

7.9. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 розгляд справи призначено на 22.11.2022 в режимі відеоконференції.

7.10. В судовому засіданні 22.11.2022 представник апелянта та третьої особи Черкаської міської ради, яка приймала участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, підтримала подану апеляційну скаргу, просила її задовольнити, оскаржуване рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове судове рішення про відмову у задоволенні позову. В частині вимог позивача про відшкодування судових витрат під час розгляду апеляційної скарги, представник апелянта просила відмовити у відшкодуванні таких витрат.

7.11. Представник позивача в судовому засіданні 22.11.2022 проти апеляційної скарги заперечував, просив відмовити в її задоволенні, а оскаржуване рішення просив залишити без змін. Заяву про розподіл судових витрат підтримав у повному обсязі, просив заяву задовольнити.

7.12. Третя особа Фізична особа-підприємець Літвінова Наталія Дмитрівна в судове засідання 22.11.2022 не зявилася, про день, час та місце судового розгляду повідомлялася належним чином.

7.13. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи (ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України).

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

8. Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини справи:

8.1. Рішенням Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 «Про перелік об`єктів права міської комунальної власності та уповноважених органів, яким вони передаються в оперативне управління» було затверджено Перелік об`єктів права міської комунальної власності із зазначенням їх місцезнаходження, а також перелік житлового фонду із вбудовано-прибудованими приміщеннями (серед яких зазначено і житловий будинок по вул. Вербовецького (нині Кобзарська), 103, загальною площею 128,2 м2 (а.с. 162, том 1).

8.2. Відповідно до затвердженого вказаним рішенням переліку житлового фонду із вбудовано-прибудованими приміщеннями площа вбудовано-прибудованих приміщень по вул. Вербовецького (нині Кобзарська), 103 0 м2, житлова площа 73 м2, площа підвалу 0 м2.

8.3. Судом також встановлено,що Літвінова Наталія Дмитрівна, є власником квартири по вул. Кобзарській, 103 у м. Черкаси з 2004 року, яка набула її у власність шляхом приватизації, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У зв`язку з незадовільним технічним станом будинку 103 по вул. Вербовецького (нині Кобзарська) Літвінова Наталія Дмитрівна протягом тривалого строку (більше 10 років), регулярно зверталася до балансоутримувача цього житлового будинку (ремонтно-експлуатаційної організації комунального підприємства), Черкаської міської ради та до її департаментів з метою усунення наслідків аварійних ситуацій комунікацій та внутрішньо будинкових мереж, які були спричинені неналежним технічним станом цього будинку.

8.4. За замовленням Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради Комунальним підприємством «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» 27.10.2017 було виготовлено технічний паспорт, у якому зазначено, що площа приміщень житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями літера А-2 вулиця Кобзарська становить 93,2 м2, з яких основна 47,1 м2 та 46,1 м2 допоміжна. Рік побудови до 1917, відсоток зносу 65%.

8.5. 01.12.2017 між Департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Літвіновою Наталією Дмитрівною (орендар) було укладено договір оренди об`єкта нерухомості №2044 (далі договір оренди, а.с. 35-36, том 1).

8.6. За умовами цього договору орендодавець зобов`язався передати орендареві у строкове платне користування нежитлове приміщення (далі - об`єкт), що належить до міської комунальної власності на підставі рішення Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 «Про перелік об`єктів права міської комунальної власності та уповноважених органів, яким вони передаються в оперативне управління, а саме: нежитлові приміщення цокольного поверху в житловому будинку (Літ. А-2) з №1 до №3, з №6 до №11; адреса (місцезнаходження): м. Черкаси, вул. Кобзарська, 103; загальна площа - 80,00 м2; основна площа 35,70 м2, допоміжна площа 44,30 м2, вартість об`єкта 94900,00 грн станом на 17.11.2017 (розділ 1 договору оренди).

8.7. Об`єкт передається орендарю під офіс (пункт 2.1 договору оренди).

8.8. При передачі об`єкта складається акт прийому-передачі, який підписується сторонами. У акті відображається санітарно-технічний стан об`єкта (пункт 3.1 договору оренди).

8.9. Об`єкт вважається переданим у оренду з моменту підписання акту, зазначеного у пункті 3.1 договору оренди (пункт 3.2 договору оренди).

8.10. Договір оренди укладено на термін з 01.12.2017 до 31.10.2020 (пункт 4.1 договору оренди).

8.11. Договір набуває чинності у момент, визначений пунктом 3.2 договору оренди (пункт 10.1 договору).

8.12. Договір підписаний уповноваженим представником орендодавця та орендарем особисто та скріплений відповідною печаткою орендодавця.

8.13. Відповідно до акту приймання-передачі об`єкта нерухомості за адресою м. Черкаси, вул. Кобзарська, 103 від 01.12.2017 орендодавець передав а орендар прийняв об`єкт нерухомості, площею 80,00 м2.

8.14. До договору оренди орендар та орендодавець уклали додаток №3, згідно з яким об`єкт нерухомості складається з 35,70 м2 основна площа (офіс), 44,30 м2 допоміжна площа.

8.15. У подальшому, рішенням Черкаської міської ради №2-5940 від 08.07.2020 «Про визначення балансоутримувачем нежитлових приміщень департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради», Департамент визначено балансоутримувачем майна територіальної громади міста Черкаси щодо деяких нежитлових приміщень, які знаходяться, у тому числі, і у житлових будинках міста. Зокрема, у пункті 17 вказаного рішення вказано про внесення доповнення до переліку об`єктів міської комунальної власності (додаток №1 рішення Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 у Розділі 16 «Нежитлові вбудовано-прибудовані приміщення включено пункт 214 «нежитлові приміщення по вул. Кобзарській, 103» (а.с. 163, том 1).

8.16. На підставі рішень Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 та №2-5940 від 08.07.2020, державним реєстратором Управління з питань державної реєстрації Черкаської міської ради Криловою Оксаною Миколаївною 26.10.2020 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 54870344 та внесено запис №38935784 в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно про право комунальної власності Черкаської міської ради () на нежитлове приміщення по вул. Кобзарській, 103 у м. Черкаси (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101), як на складову частину житлового будинку (приміщення підвалу), А-2 загальною площею 93,2 м2 (а.с. 164, том 1).

8.17. Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради листом №3072-01-15 від 25.08.2020 повідомив Літвінову Н.Д. про закінчення строку дії договору оренди об`єкта нерухомості №2044 від 01.07.2017 (а.с. 63, том 1). У своєму листі орендодавець просив орендаря повідомити про свої наміри щодо подальшого використання об`єкту оренди.

8.18. 23.09.2020 керівник Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» Літвінова Наталія Дмитрівна звернулась з листом №2309 до Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради та повідомила про створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку по вул. Кобзарська, 103 та про припинення права передачі в оренду за договором оренди нерухомості №2044 від 01.10.2017, у зв`язку з тим, що орендоване приміщення є підвалом та спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку по вул. Кобзарська, 103 у м. Черкаси (а.с. 64-65, том 1). У листі Літвінова Н.Д. також просила Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради повернути їй безпідставно отриману оренду плату, сплачену за травень-червень 2020 року.

8.19. Листом №9766/2 від 02.10.2020 Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради надав відповідь на лист №2309, у якому зазначив, що договір оренди №2044 від 01.12.2017 станом на 01.10.2020 є діючим, а тому у ФОП Літвінової Н.Д. наявний обов`язок своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату (а.с. 66, том 1).

8.20. Листом №2311 Літвінова Н.Д. повторно проінформувала Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради про те, що фактично цокольний поверх багатоквартирного будинку по вул. Кобзарській, 103 у м. Черкаси є підвальним приміщенням та направила адвокатський запит про правові підстави укладення спірного договору оренди нерухомості (а.с. 70-71, том 1).

8.21. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 10.06.2021 у справі №925/108/21, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 16.11.2021, було частково задоволено позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» до Черкаської міської ради, визнано недійсними рішення Черкаської міської ради №2-5940 від 08.07.2020 «Про визначення балансоутримувачем нежитлових приміщень департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради» в частині (пункт 17) внесення доповнення до переліку об`єктів права міської комунальної власності та уповноважених органів, яким вони передаються у оперативне управління (додаток №1 рішення Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003) у розділ 16 «Нежитлові вбудовано-прибудовані приміщення» та включення об`єкту пункт 214 «Нежитлові приміщення по вул. Кобзарській, 103»; скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 54870344 від 30.10.2020, яке прийняте на підставі рішення Черкаської міської ради №2-5940 від 08.07.2020 та рішення Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 (запис №38935784 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право комунальної власності Черкаської міської ради та стягнуто з Черкаської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» 4540,00 грн судового збору та 3333,33 грн витрат на надання правничої допомоги (а.с. 15-26, том 2).

9. Обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, і визначені відповідно до них правовідносин:

9.1. Спірні правовідносини між сторонами виникли з підстав договору оренди № 2044 від 01.12.2017, укладеного з фізичною особою-підприємцем Літвіновою Наталією Дмитрівною.

9.2. За умовами п.п. 4.1., 4.2. договору оренди № 2044 від 01.12.2017 договір оренди укладено на термін з 01.12.2017 по 31.10.2020 і вступає в дію з дати приймання об`єкта за актом приймання-передачі. Якщо жодна зі сторін в місячний термін після закінчення терміну дії договору не заявить про намір його припинити, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

9.3. 26.10.2020 проведено державну реєстрацію права комунальної власності Черкаської міської ради на спірний об`єкт оренди (приміщення підвалу А-2 по вул. Кобзарська, 103 у м. Черкаси), що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с. 164, том 1). Державна реєстрація права комунальної власності на даний об`єкт проведена 26.10.2020.

9.4. Відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» зареєстровано 29.04.2020.

10. Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції:

10.1. Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору.

10.2. Також, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції в частині того, що як на дату укладення спірного договору оренди об`єкта нерухомості №2044 з фізичною особою-підприємцем Літвіновою Наталією Дмитрівною - 01.12.2017, так і з моменту приватизації квартир у будинку 103 по вул.Кобзарській Черкаська міська рада не володіла спірними нежитловими приміщеннями, оскільки вони належали усім співвласникам цього будинку у силу закону і підтвердження права власності на ці приміщення не потребують здійснення додаткових дій, у тому числі і визнавати це право у судовому порядку, що і було зазначено у рішенні Господарського суду Черкаської області у справі №925/108/21.

11. Мотиви прийняття або відхилення аргументів, викладених учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу:

11.1. Колегія суддів відхиляє аргументи апелянта в частині недоведеності підстав для визнання спірного договору оренди недійсним, з огляду на такі доводи.

11.2. Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 № 2482-ХІІ власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

11.3. Таким чином Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» змінив правовий режим приміщень в багатоквартирних будинках.

11.4. Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 цього Закону наведено у рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 № 14-рп/2011.

11.5. Так, у резолютивній частині рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 визначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

11.6. Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

11.7. Аналогічні приписи містить частина 2 статті 382 Цивільного кодексу України, за змістом якої власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

11.8. У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина з статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

11.9. Такі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц, постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 16.12.2020 у справі № 914/554/19.

11.10. Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими.

11.11. Так, допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

11.12. Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

11.13. Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

11.14. Цокольний поверх - поверх у будівлі, рівень підлоги приміщень якого нижче запланованої позначки землі на висоту не більше ніж на половину висоти приміщень, що в ньому розташованіі. Підвал - приміщення під першим поверхом будинку нижче рівня землі, заглиблене або напівзаглиблене в землю.

11.15. З матеріалів справи вбачається, що спірний об`єкт оренди являється підвальним (цокольним) приміщенням.

11.16. В той же час рішенням Черкаської міської ради № 3-531 від 26.06.2003 до комунальної власності підвал по вул. Вербовецького (Кобзарській), 103 в м. Черкаси включено не було, при цьому державна реєстрація права комунальної власності на всі нежитлові приміщення за даною адресою за Черкаською міською радою було проведено лише 26.10.2020.

11.17. Згідно із ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України (в редакції станом на 2003 рік) власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

11.18. З вищевикладеного вбачається, що станом на день укладення спірного договору оренди (01.12.2017) відповідач не мав права здійснювати передачу цокольного приміщення по вул. Кобзарській, 103 в м. Черкаси в оренду, оскільки такі приміщення не перебували у комунальній власності.

11.19. Щодо тверджень апелянта про державну реєстрацію позивача лише 29.04.2020, то такі твердження не спростовують права власності власників квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку на допоміжні приміщення, визначеного ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України, положення якої діяли станом на день прийняття рішення про передачу частини спірного об`єкта до комунальної власності.

11.20. Решта аргументів викладених учасниками справи не входять до предмету доказування в даній справі, ґрунтуються на припущеннях та зводяться до намагань здійснити переоцінку обставин справи, вірно встановлених судом першої інстанції.

12. Чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких особа звернулася до суду:

12.1. Внаслідок укладення спірного договору оренди об`єкту нерухомості № 2044 від 01.12.2017 відповідачем порушено право власності позивача, як об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, на допоміжні приміщення будинку № 103 по вул. Кобзарській в м. Черкаси.

13. Посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції:

13.1. Стаття 2 Господарського процесуального кодексу України (надалі ГПК України) визначає, що «Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.»

13.2. Згідно ч. 1 ст.5 ГПК України: «Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.»

13.3. Відповідно до ч.1 ст. 14 ГПК України: «Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.»

13.4. При оцінці доказів суд керувався статтями 79 та 86 ГПК України, згідно яких «Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.», «Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.»

13.5. Відповідно до статті 269 ГПК України: « 1. Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

2. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

3. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

4. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

5. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.»

13.6. Відповідно до частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

13.7. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання правочину недійсним (п. 2 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України).

13.8. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України).

13.9. Відповідно до ч. 1, 3 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

13.10. Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 № 2482-ХІІ власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

13.11. Згідно із ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України (в редакції станом на 2003 рік) власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у

житловому будинку.

13.12. Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. (ч.1 та 4 ст. 11 ГПК України).

13.13. Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. (ч.1 та 4 ст. 11 ГПК України).

13.14. Відповідно до частини п`ятої статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

13.15. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.(ч. 4 ст. 236 ГПК України)

13.16. Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

14. Висновки Північного апеляційного господарського суду за результатами розгляду апеляційної скарги:

14.1. Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення ґрунтується на засадах верховенства права, є законним - ухвалене судом відповідно до норм матеріального права, при дотриманні норм процесуального права і обґрунтованим - ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

14.2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022 у справі № 925/1564/20 залишити без змін.

14.3. Апеляційну скаргу Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022 у справі № 925/1564/20 залишити без задоволення.

15. Розподіл судових витрат:

15.1. Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд апеляційної скарги, згідно ч. 1 ст. 129 ГПК України покласти на скаржника.

15.2. В частині вимог заяви позивача про розподіл судових витрат, колегія суддів зазначає.

15.3. Відповідно до вимог заяви позивач просить стягнути з відповідача 6000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.

15.4. На підтвердження витрат позивача на професійну правничу допомогу позивачем до матеріалів справи додано копію договору № 13/09/22 від 13.09.2022, укладеного між позивачем та адвокатом Даниловим С.А.; копію акту наданих послуг (робіт) від 21.09.2022.

15.5. Відповідно до п. 1.1. та 1.2. договору № 13/09/22 позивач доручає, а виконавець зобовязується надати позивачу професійну правничу допомогу у справі № 925/1564/20. Адвокатський гонорар встановлюється у фіксованому розмірі і складає 6000,00 грн.

15.6. Відповідач заперечує щодо відшкодування позивачу таких витрат на професійну правничу допомогу з підстав того, що у договорі не визначено види адвокатських послуг, акт наданих послуг також не містить таких відомостей, як і не містить відомостей скільки часу адвокат витратив на них та в якому обсязі. Також, відповідач вказує, що адвокат позивача підготував лише відзив на апеляційну скаргу.

15.7. Відповідно до статті 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи зокрема відносяться витрати понесені учасником справи на отримання професійної правничої допомоги.

15.8. Частиною 4 статті 129 ГПК України визначено, що інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

15.9. Згідно зі статтею 126 ГПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

15.10. За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

15.11. Для цілей судових витрат: розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою (1); розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат (2).

15.12. За статтею 129 ГПК України розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити в зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо), що подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

15.13. Частинами 3 - 6 статті 126 ГПК України визначено, що для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг) виконаних адвокатом та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

15.14. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг) (1); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг) (2); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт (3); ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи (4).

15.15. У додатковій постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 922/1163/18 та постанові Верховного Суду від 15.10.2020 у справі № 873/26/20, Верховний Суд дійшов зокрема до таких правових висновків: "Визначаючи розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації гонорару адвоката іншою стороною, суди мають виходити з встановленого у самому договорі розміру та/або порядку обчислення таких витрат, що узгоджується з приписами статті 30 Закону України "Про адвокатуру і адвокатську діяльність". У разі відсутності у тексті договору таких умов (пунктів) щодо порядку обчислення, форми та ціни послуг, що надаються адвокатом, суди, в залежності від конкретних обставин справи, інших доказів, наданих адвокатом, використовуючи свої дискреційні повноваження, мають право відмовити у задоволенні заяви про компенсацію судових витрат, задовольнити її повністю або частково".

15.16. Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність").

15.17. Колегія суддів зазначає, що втручання суду у договірні відносини між адвокатом та його клієнтом у частині визначення розміру гонорару або зменшення розміру стягнення такого гонорару з відповідної сторони на підставі положень частини четвертої статті 126 ГПК України можливе лише за умови обґрунтованості та наявності доказів на підтвердження невідповідності таких витрат фактично наданим послугам. В іншому випадку, таке втручання суперечитиме принципу свободи договору, закріпленому в положеннях статті 627 Цивільного кодексу України, принципу pacta sunt servanda та принципу захисту права працівника або іншої особи на оплату та своєчасність оплати за виконану працю, закріпленому у статті 43 Конституції України (аналогічна позиція викладена в постанові Верховного Суду від 01.10.2020 у справі № 910/15191/19).

15.18. Позивачем та адвокатом Даниловим С.А. погоджено форму гонорару у фіксованій сумі на рівні 6000,00 грн, що передбачає те, що вказаний розмір гонорару є незмінним в незалежності від видів наданих адвокатом послуг, їх кількості та витраченого адвокатом часу.

15.19. З матеріалів справи вбачається, що адвокатом позивача було складено та подано до Північного апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, заяву про розподіл судових витрат та здійснено фактичне представництво інтересів позивача у двох судових засіданнях, при цьому одне судове засідання не відбулося із незалежних від представника позивача причин (відсутність електропостачання).

15.20. Враховуючи вищевикладене, беручи до уваги фіксований розмір гонорару, колегія суддів доходить до висновку про обгрунтованість вимог позивача про стягнення відповідача на його користь 6000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу. Посилання апелянта на те, що адвокатом позивача було складено лише відзив на апеляційну скаргу відхиляються колегією суддів, оскільки фіксований розмір гонорару встановлюється незалежно від кількості та видів правничих послуг, наданих адвокатом на користь клієнта. Інших належних доказів на підтвердження невідповідності витрат позивача фактично наданим послугам з боку адвоката стороною апелянта не надано.

Керуючись п. 3, 4 ст. 13, ст.ст. 74, 86, 129, 207,236, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 276, 282, 284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022 у справі № 925/1564/20 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 11.05.2022 у справі № 925/1564/20 залишити без змін.

3. Судові витрати, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції покласти на Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради.

4. Заяву Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» про розподіл судових витрат задовольнити.

5. Стягнути з Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради (ідентифікаційний код 33457208, вул. Б. Вишневецького, буд. 36, м Черкаси, 18000) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» (ідентифікаційний код 43605301, вул. Гоголя, буд. 555, м. Черкаси, 18016) витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 6000 (шести тисяч) грн 00 коп.

6. Доручити Господарському суду Черкаської області видати відповідний наказ.

7. Справу № 925/1564/20 повернути до Господарського суду Черкаської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 288, 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 29 листопада 2022 року.

Головуючий суддя М.Г. Чорногуз

Судді А.О. Мальченко

О.В. Агрикова