РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

17.11.2022Справа № 910/19536/21

За позовом Управління справами Апарату Верховної Ради України

до 1. Державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України"

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт Буд Інвест"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Товариство з обмеженою відповідальністю «Український центр багатосторонньої торгівлі»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Апарат Верховної Ради України

про визнання недійсними проведення аукціону, протоколу за результатами аукціону та договору

Суддя Котков О.В.

Секретар судового засідання Дяченко Я.А.

Представники учасників справи:

від позивача Кирсенко Є.Б. (самопредставництво);

від відповідача-1 Золотухін В.В. (самопредставництво);

від відповідача-2 не з`явилися;

від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів не з`явилися;

від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Ружицька Л.В. (самопредставництво).

В судовому засіданні 17.11.2022 року, відповідно до положень ст. 233, 240 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частину рішення, повідомлено представників учасників справи, що повне рішення буде складено 01.12.2022 року.

СУТЬ СПОРУ:

Управління справами Апарату Верховної Ради України (позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою № 15/21-2021/367852 від 26.11.2021 року до Державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" (відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт Буд Інвест" (відповідач-2), в якій викладені позовні вимоги, щоб в судовому порядку:

- визнати недійсним публічний інвестиційний аукціон з визначення переможця для укладення договору пайової участі (інвестиційного договору) щодо реконструкції адміністративних будинків і господарських приміщень під багатофункціональний комплекс на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, 12-б, кадастровий номер :76:036:0007;

- визнати недійсним протокол аукціону № 1 від 30 грудня 2020 року, складений за результатами проведення аукціону;

- визнати недійсним договір № 134 від 31 грудня 2020 року, укладений між Державним підприємством "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комфорт Буд Інвест".

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.12.2021 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/19536/21, ухвалено розгляд справи здійснювати у порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 11.01.2022 року та залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Товарну біржу "Український центр біржової торгівлі" та в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Апарат Верховної Ради України.

В підготовчому засіданні 11.01.2022 року судом оголошувалася перерва.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.02.2022 року замінено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Товарна біржа "Український центр біржової торгівлі" на її правонаступника - Товариство з обмеженою відповідальністю «Український центр багатосторонньої торгівлі», підготовче засідання відкладено на 15.03.2022 року.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.04.2022 року підготовче засідання у справі № 910/19536/21 відкладено та повідомлено учасників справи, що дата, час і місце підготовчого засідання у цій справі будуть визначені судом після припинення воєнного стану в Україні, про що учасники справи будуть повідомлені додатково ухвалою суду.

З огляду на те, що на території міста Києва, де здійснює свою діяльність Господарський суд міста Києва, не ведуться активні бойові дії, враховуючи, що місцезнаходженням сторін у даній справі є місто Київ, з метою забезпечення конституційних прав учасників справи на судовий захист, безперервного здійснення правосуддя та дотримання розумності строків розгляду справ, суд призначив справу № 910/19536/21 до розгляду у судовому засіданні на 16.06.2022 року, про що учасників справи було повідомлено ухвалою суду від 19.05.2022 року.

За ч. 4 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України ухвали суду, які оформлюються окремим документом, постановляються в нарадчій кімнаті, інші ухвали суд може постановити, не виходячи до нарадчої кімнати.

Так, в підготовчому засіданні 16.06.2022 року судом постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження, яка занесена до протоколу судового засідання, та призначено справу № 910/19536/21 до судового розгляду по суті на 12.07.2022 року.

В судовому засіданні 12.07.2022 року судом оголошувалася перерва.

Судове засідання, призначене на 19.07.2022 року не відбулося у зв`язку з перебуванням судді Коткова О.В. у відпустці, судове засідання призначено на 18.08.2022 року, про що учасників справи було повідомлено ухвалою суду від 09.08.2022 року.

Судове засідання, призначене на 18.08.2022 року не відбулося у зв`язку з перебуванням судді Коткова О.В. у відпустці, судове засідання призначено на 15.09.2022 року, про що учасників справи було повідомлено ухвалою суду від 23.08.2022 року.

В судовому засіданні 15.09.2022 року судом оголошувалася перерва.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.09.2022 року розгляд справи відкладено на 18.10.2022 року.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.10.2022 року розгляд справи відкладено на 10.11.2022 року.

В судовому засіданні 10.11.2022 року судом оголошувалася перерва.

В судовому засіданні 17.11.2022 року представники позивача та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача позовні вимоги підтримали та просили суд задовольнити позов. Представник відповідача-1 позовні вимоги визнав та просив суд задовольнити позов.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

31.12.2020 року між Державним підприємством «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» (сторона 1) в особі директора Юрлова Юрія Валерійовича, який діє на підставі Статуту та Товариством з обмежено відповідальністю «Комфорт Буд Інвест» (сторона 2) в особі директора Старинця Владислава Ігоревича укладено договір (договір) на підставі Аукціонного свідоцтва № 301220-001 публічного інвестиційного аукціону з визначення Переможця для укладення договору пайової участі від 30 грудня 2020 року та протоколу №1 від 30.12.2020 року публічного інвестиційного аукціону з визначення переможця для укладення договору пайової участі (інвестиційного договору) щодо забудови земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, 12-6, кадастровий номер :76:036:0007, проведеного Товарною біржею «Український центр біржової торгівлі», предметом якого є участь сторін у будівництві об`єкта на земельній ділянці з метою отримання у власність кожною зі сторін своєї частки в збудованому об`єкті, в порядку та на умовах визначених в цьому договорі (п. 1.1. договору).

Пунктом 1.2. договору визначено, що за цим договором сторона 1 делегує стороні 2 частину функцій замовника будівництва, а сторона 2 зобов`язується на свій ризик за рахунок власних або залучених сил, коштів, матеріалів, засобів, техніки та устаткування забезпечити будівництво Об`єкта в цілому на Земельній ділянці відповідно до проектної документації.

За змістом договору:

«Об`єкт» - це реконструкція адміністративних будинків та господарських приміщень під багатофункціональний комплекс на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, 12-6, будівництво якого буде здійснюватись у відповідності до умов цього договору та згідно з проектною документацією. Загальна кількість, площа апартаментів та громадських приміщень буде визначена проектною документацією. Розмір фактичної площі в об`єкті буде визначений на підставі обмірів експертів органів технічної інвентаризації.

«Земельна ділянка» - це територія, на якій буде здійснюватися будівництво об`єкта, а саме: земельна ділянка (кадастровий номер - :76:036:0007) площею 0,192 га, що розташована на вул. Шовковична, 12-6 у м. Києві, та перебуває на праві постійного користування сторони-1 на підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 06.05.1996 року № 678.

«Будівництво» - комплекс усіх дій, спрямованих на будівництво об`єкта, зокрема, але не виключно: закупівля будівельних та інших матеріалів, забезпечення обладнанням, виконання будівельних, будівельно-монтажних, пусконалагоджувальних, проектно- вишукувальних робіт тощо.

Відповідно до Розпорядження Київської міської державної адміністрації від 06.05.1996 року № 678 державному будівельному комбінату управління справами Апарату Верховної Ради України видано Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою серія ІІ-КВ №004567 від 05.12.1996 року, зареєстрований в Книзі записів державних актів на право постійного користування землею за №76-4-00002, площею 0,1920 га по вул. Шовковичній, 12-б у Старокиївському районі м. Києва.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки 248962243 від 19.03.2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, земельна ділянка кадастровий номер :76:036:0007 за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, земельна ділянка 12-Б, відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» №5245-VI від 06.09.2012р., належить до державної форми власності, власник Держава України в особі Київської міської державної адміністрації, право постійного користування земельною ділянкою належить Державному підприємству «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України».

Звертаючись до суду з даним позовом позивач зазначає, що договір № 134 від 31 грудня 2020 року укладено в порушення ст. 73-2 Господарського кодексу України щодо укладання значного господарського зобов`язання, яке має бути погоджене органом до сфери управління якого відноситься державне унітарне підприємство, в порядку, передбаченому цією статтею та яке може бути визнане судом недійсним за позовом державного унітарного підприємства або органу, до сфери управління якого належить державне унітарне підприємство.

Відповідач-1 позовні вимоги визнав, посилаючись на те, що договір укладено під час дії заборони на відчуження майна.

Відповідач-2 проти позовних вимог заперечив, мотивуючи це тим, що Договір укладено у відповідності до вимог чинного законодавства, за наявності відповідних повноважень, погоджень та дозволів на його укладання.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Статтею 92 Цивільного кодексу України визначено, що юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.

Порядок створення органів юридичної особи встановлюється установчими документами та законом.

У випадках, встановлених законом, юридична особа може набувати цивільних прав та обов`язків і здійснювати їх через своїх учасників.

Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.

Згідно зі ст. 73-2 Господарського кодексу України значним господарським зобов`язанням державного унітарного підприємства визнається господарське зобов`язання, що вчиняється державним унітарним підприємством, якщо ринкова вартість майна, робіт, послуг, що є його предметом, становить 10 і більше відсотків вартості активів державного унітарного підприємства, за даними останньої річної фінансової звітності.

Статутом державного унітарного підприємства можуть бути визначені додаткові критерії для віднесення господарського зобов`язання до значного господарського зобов`язання.

Значне господарське зобов`язання підлягає погодженню наглядовою радою державного унітарного підприємства або, у випадках, передбачених законом, органом, до сфери управління якого відноситься державне унітарне підприємство, в порядку, передбаченому цією статтею.

Рішення про надання згоди на вчинення значного господарського зобов`язання, якщо ринкова вартість майна, робіт або послуг, що є його предметом, становить від 10 до 25 відсотків вартості активів державного унітарного підприємства, за даними останньої річної фінансової звітності, приймається наглядовою радою (у разі її утворення) або органом, до сфери управління якого належить державне унітарне підприємство.

Рішення про надання згоди на вчинення значного господарського зобов`язання, якщо ринкова вартість майна, робіт або послуг, що є його предметом, становить більше 25 відсотків вартості активів державного унітарного підприємства, за даними останньої річної фінансової звітності, приймається органом, до сфери управління якого належить державне унітарне підприємство.

Відповідно до Статуту Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України», затвердженого розпорядженням по Управлінню справами Апарату Верховної Ради України № 15/1-23 від 23.04.2020 року, підприємство засновано на державній власності та належить до сфери управління Апарату Верховної Ради України (п. 1.1. Статуту).

Пунктом 1.2. Статуту визначено, що уповноваженим органом управління підприємством є Управління справами Апарату Верховної Ради України (далі - Уповноважений орган управління).

Підприємство входить до складу майнового комплексу, що забезпечує діяльність Верховної Ради України (п. 1.3. Статуту).

Згідно з п. 2.1. Статуту, основною метою діяльності підприємства є:

- одержання прибутку на основі здійснення виробничої, комерційної, посередницької та іншої підприємницької діяльності в порядку та за умов, визначених законодавством і цим Статутом;

- будівництво нових, реконструкція та ремонт діючих будівель і споруд, житла, об`єктів соціально-побутового, оздоровчого та іншого призначення, в тому числі для забезпечення потреб Верховної Ради України, а також надання платних послуг фізичним та юридичним особам.

Відповідно до п. 2.2. Статуту предметом діяльності підприємства є, зокрема: капітальне будівництво об`єктів виробничого, житлового та іншого призначення господарським або підрядним способом, капітальний ремонт будівель, споруд та інших основних фондів; здійснення функцій замовника будівництва відповідно до законодавства.

Отже, підприємство є комерційним підприємством, метою діяльності якого є одержання прибутку. Основним предметом діяльності підприємства є діяльність у сфері капітального будівництва, у тому числі здійснення функцій не лише виконавця, а й замовника такого будівництва.

Підприємство може провадити діяльність із залучення інвесторів, зокрема іноземних, розробляти інвестиційні проекти та контролювати стан їх реалізації, брати участь у залученні коштів з міжнародних фінансових ринків відповідно до законодавства (п. 2.5. Статуту).

Пунктом 3.3. Статуту визначено, що підприємство має право від свого імені вчиняти будь-які правочини, в тому числі укладати договори, набувати майнові та немайнові права, нести обов`язки, виступати позивачем та відповідачем у суді.

Згідно з п. 3.7. Статуту підприємство не відповідає за зобов`язаннями держави та Уповноваженого органу управління. Держава та Уповноважений орган управління не відповідають за зобов`язаннями підприємства.

Для реалізації мети діяльності підприємства, передбаченої цим Статутом, підприємство має право, зокрема: самостійно планувати свою діяльність, визначати стратегію та основні напрями своєї роботи відповідно до планів, затверджених Уповноваженим органом управління; вчиняти правочини, укладати договори, обирати предмет договору, визначати зобов`язання, будь-які інші умови господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству; здійснювати капітальне будівництво, експлуатацію, реконструкцію і ремонт житлового та інших фондів, об`єктів і споруд, виконувати функції замовника будівництва та підрядника відповідно до законодавства (6.1 Статуту).

За змістом п. 7.2. Статуту управління підприємством здійснює директор, який підзвітний Уповноваженому органу управління.

Пунктом 7.6. Статуту передбачено, що директор підприємства: діє без довіреності від імені Підприємства, представляє його інтереси в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, інших організаціях, у відносинах з юридичними та фізичними особами, а також в судах і правоохоронних органах; укладає договори та вчиняє інші правочини від імені підприємства в межах повноважень та у спосіб, передбаченими законодавством і цим Статутом.

Відповідно до п. 8.1. Статуту уповноважений орган управління, зокрема: визначає основні напрями діяльності підприємства; погоджує підприємству вчинення господарського зобов`язання щодо якого є заінтересованість відповідно до законодавства та значного господарського зобов`язання на суму від 500 000 (п`ятсот тисяч) гривень; погоджує підприємству договори про спільну діяльність, договори комісії, доручення та управління майном у порядку, визначеному законодавством; погоджує відчуження, списання, безкоштовну передачу державного майна, шо перебуває на балансі, в господарському віданні підприємства, у порядку, визначеному законодавством України.

Розпорядженням по Управлінню справами Апарату Верховної Ради України № 15/1-103 від 08.12.2020 року затверджено Статут Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» пункт 8.1. якого викладено у новій редакції, у якій виключено пункти щодо погодження уповноваженим органом договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном у порядку, визначеному законодавством; погодження виконання підприємством функцій замовника за рішеннями органів державної влади або місцевого самоврядування. Виключено посилання на суму від 500 000 грн. та визначено погодження вчинення господарського зобов`язання щодо якого є заінтересованість та значного господарського зобов`язання відповідно до законодавства.

Також виключено п. 8.2. щодо здійснення уповноваженим органом контролю за використання та збереженням майна підприємства.

Судом встановлено, що у 2020 році розроблено План заходів по виводу Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» із кризового стану у 2020 році (План заходів).

План заходів погоджено 13.02.2020 року виконуючим обов`язки директора підприємства Юрловим Ю.В. та затверджено Першим заступником Керівника Апарату Верховної Ради України - керуючим справами Бондарем П.О.

Листом № 15/16-473 (44656) від 21.02.2020 року Управління справами Апарату Верховної Ради України підприємству надіслано погоджений план заходів по виводу Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» із кризового стану у 2020 році, відзначено про необхідність скорочення термінів виконання невідкладних заходів, визначених у п.п. 2, 3 Плану заходів у зв`язку із перебуванням підприємства у важкому фінансовому стані та значним зменшенням обсягів виробництва на підприємстві.

Пунктом 17 Плану заходів передбачено розробку протягом 3 (трьох) місяців Стратегічного плану розвитку підприємства.

В подальшому, Державною установою «Інститут економіки та прогнозування НАН України» виконано Науковий звіт «Стратегія розвитку Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної ради України» в сучасних умовах», затверджений директором зазначеної установи 11.06.2020 року.

Доцільність Наукового звіту обумовлена необхідністю активізації діяльності підприємства та її напрямків в сучасних ринкових умовах з метою забезпечення ефективного функціонування підприємства.

За змістом Висновків Наукового звіту на основі проведеного моніторингу діяльності підприємства виявлено існуючі проблеми, які пов`язані зі складнощами фінансового стану та значним зменшенням обсягів виробництва на підприємстві та запропоновано моделі подальшого його функціонування.

Спираючись на проведені дослідження з урахуванням особливості розвитку підприємства та виходу його із кризового стану, визначено одночасне застосування моделі «Девелопмент або діяльність в умовах розвитку власної території» та моделі «Поетапний розвиток території (забудова земельних ділянок за рахунок коштів інвестора)» - перетворення підприємства у девелоперську компанію та одночасна забудова земельних ділянок, право постійного користування якими належить підприємству.

Висновками Наукового звіту наголошено, що зазначена реалізація моделей розвитку сприятиме виведенню господарюючого суб`єкта із кризового стану, шляхом фінансового оздоровлення підприємства, реорганізації/закриття неефективних підрозділів підприємства, розробки нової структури підприємства; реорганізації/скороченню неефективного виробництва; залученню інвестицій, тощо. Також відзначено, що заходи відповідають і затвердженому плану заходів по виводу державного підприємства із кризового стану.

В подальшому, розроблено Стратегічний план розвитку Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» на 2020-2025 роки (Стратегічний план) з метою виведення його з кризового стану та забезпечення прибутковості його діяльності через перепрофілювання підприємства із виконавця замовлень у замовника в сфері капітального будівництва.

Зокрема, Стратегічним планом розвитку підприємства передбачено реалізація житлової та громадської забудови виключно за кошти інвестора на підставі інвестиційних договорів, зокрема, будівництво на земельній ділянці площею 0,192 га по вул. Шовковичній, 12-Б у Печерському районі м. Києва, кадастровий номер :76:036:0007 (земельна ділянка). Відповідно до передпроектних пропозицій передбачено будівництво 5-9 поверхового адміністративного будинку з підземним паркінгом загальною площею 6730 кв.м.

Заходи Стратегічного плану, зокрема, передбачають списання основних засобів, що підпадають на пляму забудови та не будуть використовуватись у подальшій діяльності, зміну цільового призначення земельної ділянки, проведення підприємством конкурсної процедури по відбору інвесторів на конкурсних засадах, за результатами проведених конкурсних процедур укладання інвестиційних угод, як правочинів, на підставі яких підприємство бере на себе значні господарські зобов`язання (п. 1.4., п. 4, 5, п. 6.1., 6.2., ст. 8, ст. 9 Стратегічного плану).

Протоколом № 1 від 14.08.2020 року засідання балансової комісії Управління справами Апарату Верховної Ради України під головуванням першого заступника керівника Апарату Верховної Ради України вирішено за результатами розгляду проекту стратегічного плану розвитку Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради» на 2020-2025 роки визнати обґрунтованим і рекомендувати затвердити стратегічний план розвитку Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради» на 2020-2025 роки, схвалити та погодити (дозволити) заходи, що містяться в стратегічному плані розвитку Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради» на 2020-2025 роки.

Розпорядженням Управляння справами Апарату Верховної Ради України від 14.08.2020 року № 15/1-65 «Про затвердження стратегічного плану розвитку державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради» на 2020-2025 роки» вирішено:

- затвердити стратегічний план розвитку державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» на 2020-2025 роки згідно з додатком;

- схвалити та погодити (дозволити) заходи, що містяться в стратегічному плані розвитку Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» на 2020-2025 роки.

У зв`язку з необхідністю реалізації Стратегічного плану розвитку підприємства, що вимагає прийняття низки управлінських рішень, Державним підприємством «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» було здійснено звернення до Інституту держави і права ім. Корецького НАН України із запитом про проведення науково-правової експертизи та надання роз`яснень положень законодавства щодо організації фінансування та інвестування капітального будівництва та надання відповідей щодо правового механізму визначення частки держави в особі Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» (законності її формування та складу) в завершеному будівництві, враховуючи, що фінансування будівництва у повному обсязі здійснюватиметься за рахунок коштів інвестора та щодо правових засад взаємовідносин з інвестором.

За результатами зазначеного звернення надано Висновок науково-правової експертизи, виконаної на запит Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» у відповідності із Законом України «Про наукову і науково-технічну експертизу» № 126/174-е від 21.09.2020 року (Висновок № 126/174-е від 21.09.2020 року), а саме:

1) вкладом ДП «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» в інвестування будівництва, враховуючи, що фінансування будівництва у повному обсязі здійснюватиметься коштами інвестора, має бути визначене майнове право у вигляді права постійного користування належною ДП «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» земельною ділянкою;

2) грошову (ринкову) вартість вказаного права слід визначити виходячи з принципу найбільш ефективного використання вказаної ділянки у відповідності до рекомендації «Стратегії розвитку», розробленої Інститутом Економіки НАН України;

3) доцільно на компенсаційній основі до вкладу в інвестиційний договір включити справедливу вартість прав володіння будівлями та спорудами, які на даний час знаходяться на земельній ділянці;

4) ринкову вартість прав користування ефективно забудованої земельної ділянки і справедливу вартість прав на земельні поліпшення при існуючій забудові слід визначати шляхом незалежної оцінки в особі суб`єкта оціночної діяльності, дії якого визначені чинним законодавством в сфері оцінки;

5) ДП «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» може провести відкриті торги самостійно або для підвищення прозорості та ефективності обрати відповідну організацію, що спеціалізується на проведенні торгів (аукціонів), здійснить всі організаційні заходи з організації торгів, включаючи публікації про умови проведення торгів, та проведе такі відкриті торги (аукціон) для залучення інвесторів, які запропонують найбільш вигідні умови;

6) взаємовідносини ДП «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» із інвестором будівництва мають базуватись на договірних засадах, а саме на засадах договору про пайову участь у капітальному будівництві;

7) договір про пайову участь у будівництві з необхідністю матиме характер змішаного договору та міститиме елементи договору підряду на капітальне будівництво відповідно до положень Глави 61 Цивільного кодексу України та Глави 33 Господарського кодексу України, оскільки підприємство, як титульний володілець земельної ділянки має виступити забудовником (замовником) такого будівництва.

Крім того, Державним підприємством «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» було здійснено звернення до Інституту держави і права ім. Корецького НАН України із запитом про проведення науково-правової експертизи та надання роз`яснень стосовно тлумачення і застосування норм законодавства стосовно управління державним майном, що забезпечує діяльність Верховної Ради України.

За результатами зазначеного звернення надано Висновок науково-правової експертизи, виконаної Інститутом держави і права ім. Корецького НАН України на запит Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» у відповідності із Законом України «Про наукову і науково-технічну експертизу» № 126/83-е від 06.05.2020 року (Висновок № 126/83-е від 06.05.2020 року), а саме:

1) підприємство, що володіє на праві господарського відання чи оперативного управління державним майном, що входить у майновий комплекс, якій забезпечує діяльність Верховної Ради України, зобов`язане застосовувати положення розроблених Апаратом Верховної Ради України відомчих нормативних актів (положення, порядки тощо) щодо управління об`єктами державної власності, зокрема із списання, реалізації, передачі, оренди майна, укладання господарських, у тому числі інвестиційних договорів, із залученням небюджетних коштів, тощо;

2) Апарат Верховної Ради України, як суб`єкт управління об`єктами державної власності, у процесі управління об`єктами державної власності, що перебувають на його балансі та віданні, має розробити свої відомчі нормативні акти (положення, порядки тощо), що встановлюють порядок управління об`єктами державної власності, зокрема, із списання, реалізації, передачі, оренди майна, укладання господарських, у тому числі, інвестиційних договорів із залученням небюджетних коштів тощо.

У разі відсутності розроблених власних нормативних актів слід застосовувати загальні положення чинного законодавства України.

Суд враховує, що питання відповідності закону протоколу аукціону № 1 від 30 грудня 2020 року та договору № 134 від 31 грудня 2020 року, укладеного між Державним підприємством «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комфорт Буд Інвест» було предметом розгляду у справі № 910/7527/21.

Так, Приватна Проектно-пошуково-виробнича Фірма «М-Еко» звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України», Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Буд Інвест», третя особа без самостійних вимог на предмет спору - Товарна біржа «Український центр біржової торгівлі», Управління справами Апарату Верховної Ради України, в якому просила:

- визнати недійсним протокол №1 від 30.12.2020 року публічного інвестиційного аукціону з визначення переможця для укладення договору пайової участі (інвестиційного договору) щодо забудови земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, 12-б, кадастровий номер :76:036:0007, проведеного Товарною біржею «Український центр біржової торгівлі»;

- визнати недійсним укладений (на підставі протоколу №1 від 30.12.2020 року публічного інвестиційного аукціону з визначення переможця для укладення договору пайової участі (інвестиційного договору) щодо забудови земельної ділянки за адресою: м.Київ, вул. Шовковична, 12-б, кадастровий номер :76:036:0007, проведеного Товарною біржею «Український центр біржової торгівлі») договір від 31.12.2020 року між Державним підприємством «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» та Товариством з обмежено відповідальністю «Комфорт Буд Інвест».

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що договір укладено від імені Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» за відсутності повноважень його директора, за відсутності погоджень із уповноваженим органом управління. Крім того, позивач зазначав, що договір укладено без застосування процедури встановленої Законом України «Про публічні закупівлі» та Постановою Кабінету Міністрів України № 296 від 11.04.2012 року «Про затвердження Порядку укладання державними підприємствами, установами, організаціями, а також господарськими товариствами, у статутному капіталі яких частка держави перевищує 50 відсотків, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном». Відзначав, що пропозицію позивача щодо укладання договору було безпідставно проігноровано, має місце непрозорість та невизначеність умов договору в аспекті обсягу площ, які має отримати кожна сторона за результатами його виконання, відсутнє погодження розпорядження державним майном, погодження списання та списання об`єктів нерухомого майна державної власності, що знаходяться на земельній ділянці у порядку, встановленому Постановою Кабінету Міністрів України від 08.11.2001 року № 1314 «Про затвердження Порядку списання об`єктів державної власності», проведення аукціону стосовно забудови відповідної земельної ділянки та укладення оскаржуваного договору визначає собою розпорядження відповідною земельною ділянкою в супереч накладеному на неї арешту.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.07.2021 року у справі № 910/7527/21 в задоволенні позовних вимог Проектно-пошуково-виробничої Фірми «М-Еко» відмовлено.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 19.01.2022 року у справі № 910/7527/21 апеляційні скарги Управління справами Апарату Верховної Ради України та Приватної проектно-пошуково-виробничої фірми "М-Еко" залишено без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2021 року у справі № 910/7527/21 змінено, виклавши його мотивувальну частину у редакції цієї постанови, із залишенням в силі його резолютивної частини.

Під час розгляду справи № 910/7527/21 судами встановлено, що розпорядженням Управляння справами Апарату Верховної Ради України від 14.08.2020 року № 15/1-65 «Про затвердження стратегічного плану розвитку державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради» на 2020-2025 роки» вирішено затвердити стратегічний план розвитку державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» на 2020-2025 роки згідно з додатком; схвалити та погодити (дозволити) заходи, що містяться в стратегічному плані розвитку Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» на 2020-2025 роки.

Судами встановлено, що договір укладений від імені Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» директором Юрловим Юрієм Валерійовичем за наявності повноважень на його укладання. Договір не підпадає під регулювання Постанови Кабінету Міністрів України № 296 від 11.04.2012 року «Про затвердження Порядку укладання державними підприємствами, установами, організаціями, а також господарськими товариствами, у статутному капіталі яких частка держави перевищує 50 відсотків, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном», Постанови Кабінету Міністрів України від 08.11.2001 року № 1314 «Про затвердження Порядку списання об`єктів державної власності», а також під регулювання Закону України «Про публічні закупівлі».

Крім того, в провадженні Господарського суду міста Києва перебувала справа № 910/18719/21 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Скайбілд» до Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України», Товариства з обмеженою відповідальністю «Ніка» ЛТД про визнання недійсним протоколу № 1 від 11.12.2020 року публічного інвестиційного аукціону з визначення переможця для укладення договору пайової участі (інвестиційного договору) щодо забудови земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Клеманська, 6-8, кадастровий номер :90:144:0009, проведеного Товарною біржею «Український центр біржової торгівлі» та визнання недійсним договору № 126 від 21.12.2020 року, укладеного між ДП «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» та ТОВ «Ніка» ЛТД.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що в порушення ст. 73-2 Господарського кодексу України, ст. 92 Цивільного кодексу України договір укладений від імені ДП "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" директором Юрловим Юрієм Валерійовичем за відсутності повноважень на його укладення та відповідних погоджень. Позивач зазначав, що при укладенні договору було порушено порядок, установлений постановою Кабінету Міністрів України від 08.11.2001 року № 1314 "Про затвердження Порядку списання об`єктів державної власності" та постановою Кабінету Міністрів України № 296 від 11.04.2012 року "Про затвердження Порядку укладання державними підприємствами, установами, організаціями, а також господарськими товариствами, у статутному капіталі яких частка держави перевищує 50 відсотків, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном", а також договір укладено від імені Державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" без застосування процедури встановленої Законом України "Про публічні закупівлі". Також позивач посилався на те, що на земельній ділянці неможливо здійснювати житлову забудову та розпорядження земельною ділянкою здійснено всупереч накладеному на неї арешту.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.11.2021 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/18719/21.

Окрім того, на розгляді Господарського суду міста Києва перебувала справа № 910/18783/21 за позовом Управління справами Апарату Верховної Ради України до Державного підприємства «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України», Товариства з обмеженою відповідальністю «Ніка» ЛТД, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів - Товарна біржа «Український центр біржової торгівлі», про визнання недійсним публічного інвестиційного аукціону з визначення переможця для укладення договору пайової участі (інвестиційного договору) щодо забудови земельної ділянки за адресою: м. Київ. вул. Клеманська, 6-8, кадастровий номер :90:144:0009, проведеного Товарною біржею "Український центр біржової торгівлі", та складеного за результатами його проведення протоколу аукціону № 1 від 11.12.2020 року, а також визнання недійсним укладеного на підставі вказаного протоколу № 1 від 11.12.2020 року між Державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Ніка" ЛТД договору № 126 від 12.12.2020 року.

Позовні вимоги Управління справами Апарату Верховної Ради України були обґрунтовані тим, що відповідно до частин першої та третьої статті 73-2 Господарського кодексу України укладення спірного договору мало бути погоджено Державним підприємством "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" із уповноваженим органом управління, а саме, Управлінням справами Апарату Верховної Ради України, оскільки сума вказана у п. 4.1.1. договору перевищує 25 відсотків вартості активів ДП "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України".

Також позивач відзначав, що на день укладення договору на все майно Державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" накладено арешт у рамках виконавчого провадження (постанова ВП № 60242716 від 06 листопада 2019 року).

Крім того позивач вказував, що Апарат Верховної Ради України не надавав своєї згоди щодо розпорядження об`єктами (їх знищення), розташованими на земельній ділянці на вулиці Клеманській, 6-8.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.12.2021 року у справі № 910/18719/21 об`єднано в одне провадження справи № 910/18719/21 та № 910/18783/21, передано справи № 910/18719/21 та № 910/18783/21 на розгляд судді Турчина С.О., присвоєно об`єднаній справі № 910/18719/21, ухвалено об`єднану справу № 910/18719/21 розглядати за правилами загального позовного провадження.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.02.2022 року у справі № 910/18719/21, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.09.2022 року, у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «СКАЙБІЛД» відмовлено повністю; у задоволенні позову Управління справами Апарату Верховної Ради України відмовлено повністю.

Під час розгляду справи № 910/18719/21 судами встановлено, що розпорядженням Управління справами Апарату Верховної Ради України від 14.08.2020 року №15/1-65 "Про затвердження стратегічного плану розвитку державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" на 2020-2025 роки" згідно з додатком та схвалено і погоджено (дозволено) заходи, що містяться в стратегічному плані розвитку Державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" на 2020-2025 роки, в тому числі списання нерухомого майна (будівель та споруд), що знаходяться на земельній ділянці, надано згоду на реалізацію житлової та громадської забудови за кошти інвестора на підставі інвестиційних договорів.

При цьому, стаття 73-2 Господарського кодексу України не встановлює форми рішення у якій має бути надана згода на вчинення значного господарського зобов`язання від органу, до сфери управління якого належить ДП "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України". Відтак, розпорядження Управління справами Апарату Верховної Ради України від 14.08.2020 року № 15/1-65 "Про затвердження стратегічного плану розвитку державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" на 2020-2025 роки" щодо надання згоди на вчинення значного зобов`язання щодо забудови земельної ділянки є відповідним рішенням органу (Управління справами Апарату Верховної Ради України), до сфери управління якого належить ДП "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України", про надання згоди на вчинення значного господарського зобов`язання.

Доводи Управління справами Апарату Верховної Ради України про відсутність у відповідності частин першої та третьої статті 73-2 Господарського кодексу України погодження уповноваженого органу управління на укладення Державним підприємством "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" спірного договору, судами визнано помилковими та безпідставними.

Судами встановлено, що відповідно до приписів Закону України "Про управління об`єктами державної власності", Закону України "Про правовий режим майна, що забезпечує діяльність Верховної Ради України", Положення про Апарат Верховної Ради України, Положення про Управління справами Апарату Верховної Ради України, саме Апарат Верховної Ради уповноважений приймати рішення та видавати розпорядчі акти щодо порядку управління майновим комплексом ВР, практична реалізація якого здійснюється через Управління справами Апарату та відповідно останнє здійснює управління майном, що забезпечує діяльність Верховної Ради України.

Також, судами встановлено, що Постанова Кабінету Міністрів України від 08.11.2001 року № 1314 "Про затвердження Порядку списання об`єктів державної власності" на спірні правовідносини не розповсюджується, Постанова Кабінету Міністрів України № 296 від 11.04.2012 року «Про затвердження Порядку укладання державними підприємствами, установами, організаціями, а також господарськими товариствами, у статутному капіталі яких частка держави перевищує 50 відсотків, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном» та Закон України "Про публічні закупівлі" на дані правовідносини не розповсюджується.

Також, судами встановлено, що оскаржуваний договір не передбачає будь-якого розпорядження, відчуження ні земельною ділянкою, ні об`єктами нерухомого майна чи іншим майном Державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України".

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2021 року у справі № 910/1578/19 скасовано арешт майна Державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України", накладений постановою старшого державного виконавця Печерського районного відділу державної виконавчої служби м. Києва Головного територіального управління юстиції у м. Києві Боголей І.Ю. у виконавчому провадженні № 60242716.

На час розгляду справи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно будь-які заборони та обтяження щодо земельної ділянки та об`єктів нерухомого майна (комплекса будівель), відсутні.

За наведених обставин, арешт (у рамках виконавчого провадження) майна Державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" не має правового наслідку як визнання недійсним договору, а відповідні посилання Управління справами Апарату Верховної Ради України покладені в обґрунтування позовних вимог є безпідставними.

Відповідно до частини четвертої статті 17 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» єдність системи судоустрою забезпечується, зокрема, єдністю судової практики (пункт 4).

Єдність судової практики є фундаментальною засадою здійснення судочинства і визначається тим, що має гарантувати стабільність правопорядку, об`єктивність і прогнозованість правосуддя. Застосування ж судами різних підходів до тлумачення законодавства, навпаки, призводить до невизначеності закону, його суперечливого та довільного застосування. Також єдність судової практики є складовою вимогою принципу правової визначеності.

Частина восьма статті 75 Господарського процесуального кодексу України встановлює, що обставини, встановлені рішенням третейського суду або міжнародного комерційного арбітражу, виправдувальним вироком суду у кримінальному провадженні, ухвалою про закриття кримінального провадження і звільнення особи від кримінальної відповідальності, підлягають доказуванню в загальному порядку при розгляді справи господарським судом.

Щодо преюдиціальності для даної справи фактів, встановлених у справах № 910/7527/21 та № 910/18719/21, суд відзначає, що питання щодо відповідності оскаржуваного договору вимогам Постанови Кабінету Міністрів України від 08.11.2001 року № 1314 "Про затвердження Порядку списання об`єктів державної власності" та Закону України "Про публічні закупівлі", Постанови Кабінету Міністрів України № 296 від 11.04.2012 року "Про затвердження Порядку укладання державними підприємствами, установами, організаціями, а також господарськими товариствами, у статутному капіталі яких частка держави перевищує 50 відсотків, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном", знаходиться поза межами позовних вимог у даній справі, а отже не є предметом дослідження судом.

Підставою позову у даній справі є, насамперед, порушення ст. 73-2 Господарського кодексу України щодо укладання значного господарського зобов`язання, яке має бути погоджене органом до сфери управління якого відноситься державне унітарне підприємство, в порядку, передбаченому цією статтею та яке може бути визнане судом недійсним за позовом державного унітарного підприємства або органу, до сфери управління якого належить державне унітарне підприємство, а отже рішення судів у справі № 910/7527/21 у цьому аспекті не має преюдиційного значення для даної справи.

Щодо наявності повноважень директора підприємства на укладання значного правочину у відповідності до частин першої та третьої статті 73-2 Господарського кодексу України суд відзначає наступне.

У підставах позову у даній справі Управління справами Апарату Верховної Ради відзначає, що станом на 31 грудня 2019 року балансова вартість активів ДП «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» становила 75 986 000,00 грн.

Тобто, враховуючи положення вищевказаної статті, ДП «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» погоджує з Уповноваженим органом управління договори, вартість яких становить понад 7 598 600,00 грн.

Позивач зазначає, що фактично пунктом 4.1.1. договору від 31 грудня 2020 року визначено, що частка ДП «Державний будівельний комбінат» в об`єкті є право власності на 1117,2 квадратних метра житлових приміщень, що є еквівалентом 172 732 636 грн. При цьому вартість і розмір частки ТОВ «Комфорт Інвест Буд» у договорі не визначені.

З огляду на те, що сума, вказана у пункті 4.1.1. договору, перевищує 25 відсотків вартості активів ДП «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України», відповідно до частин першої та третьої статті 73-2 Господарського кодексу України рішення про надання згоди на укладення договору мало прийматися Уповноваженим органом управління, тобто Управлінням справами Апарату Верховної Ради України.

Таким чином, визначальним, для встановлення відповідності правочину вимогам зазначеної норми є встановлення вартостей активів підприємства та договору та їх співвідношення.

Судом встановлено, що 22.12.2020 року між Державним підприємством «Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України» (замовник) та Товарною біржою «Український центр біржової торгівлі» укладено договір № 221220-01 про надання послуг з організації та проведення відкритого (публічного) інвестиційного аукціону предметом якого є надання біржею замовнику послуг з організації та проведення відкритого (публічного) інвестиційного аукціону з метою визначення переможця аукціону для укладання договору пайової участі (інвестиційного договору) щодо реконструкції адміністративних будинків і господарських приміщень під багатофункціональний комплекс на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, 12-б, кадастровий номер :76:036:0007, який у процесі проведення аукціону, запропонує найбільшу частку (пай), що належатиме замовнику аукціону у інвестиційному договорі.

Результати аукціону відображено у протоколі Аукціону № 1 від 30.12.2020 року (вих. № 301220-01 від 30.12.2020 року) за змістом якого найбільш вигідна пропозиція на рівні 1117,02 кв.м отримана саме від Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Буд Інвест», що зафіксовано у Аукціонному свідоцтві № 301220-001 від 30.12.2020 року.

За рекомендаціями Висновку № 126/174-е від 21.09.2020 року з метою підвищення прозорості та ефективності здійснення внеску, провести вибір інвестора через організацію процедури на кшталт відкритих торгів - для вибору інвестора, який запропонує найбільш вигідні умови для підприємства. Початковою ціною на таких торгах може бути вартість, визначена шляхом незалежної експертної оцінки .

Підприємство може провести відкриті торги самостійно або обрати відповідну організацію, що спеціалізується на проведенні торгів, здійснить всі організаційні заходи з організації торгів, включаючи публікації про умови проведення торгів, та проведе такі відкриті торги для залучення зацікавлених інвесторів.

За змістом Висновку Інституту держави і права ім. Корецького НАН України №126/174-е від 21.09.2020 року відповідно до Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями можуть, зокрема, бути: кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери (крім векселів); рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності); майнові права інтелектуальної власності; сукупність технічних, технологічних, комерційних та інших знань, оформлених у вигляді технічної документації, навиків та виробничого досвіду, необхідних для організації того чи іншого виду виробництва, але не запатентованих ("ноу-хау"); права користування землею, водою, ресурсами, будинками, спорудами, обладнанням; а також інші майнові права, інші цінності (стаття 1 Закону).

Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права (стаття 4 Закону).

Суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. Інвесторами визнаються суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності (стаття 5 Закону).

Земельна ділянка належать підприємству на праві постійного користування, що означає, що підприємство є титульним володільцем цих земельних ділянок, і майнове право користування такими земельним ділянками може бути інвестицією.

Відповідно до статті 92 Земельного кодексу України, право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, що перебуває у державній та комунальній власності, без встановлення строку, і може бути класифіковане як майнове право.

Право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності можуть набувати лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності (частина 2 статті 92 Земельного кодексу України), до числа яких належить і підприємство як державне комерційне підприємство.

Земельне законодавство закріплює права та обов`язки землекористувачів (ст. 95, 96 Земельного кодексу України).

Так, землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право, зокрема самостійно господарювати на землі, споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі та споруди.

Право землекористування є правомочністю фізичної або юридичної особи щодо користування земельною ділянкою, що виникає в процесі використання земельних ресурсів. Правомочність як суб`єктивне право землекористувача, надає його володарю можливості для добування корисних властивостей конкретної земельної ділянки.

Право постійного користування земельною ділянкою є майновим правом, що належить підприємству, і, відповідно до статті 190 Цивільного кодексу України є речовим правом і майном, яке може і має бути піддане оцінці.

Легітимний шлях коректного визначення грошової вартості внеску у вигляді права користування землею є здійснення його оцінки згідно з загальними засадами, встановленими ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та спеціальним Законом України «Про оцінку земель».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» його положення поширюються на правовідносини, які виникають у процесі здійснення оцінки майна, майнових прав, що належать фізичним та юридичним особам України на території України та за її межами, а також фізичним та юридичним особам інших держав на території України та за її межами, якщо угода укладається відповідно до законодавства України, використання результатів оцінки та здійснення професійної оціночної діяльності в Україні. Відповідно до статті З зазначеного Закону: майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що експертна грошова оцінка земельних ділянок має проводитись для визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення.

Методологічні засади визначення вартості користування земельними ділянками визначені Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою, постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 року № 1531 (далі - Методика); Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 року № 1440 (далі - НС-1); а також Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим Наказом Держкомзему України від 09.01.2003 року № 2, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 23.05.2003 року за № 396/7717 (далі - Порядок).

Відповідно до статті 181 Цивільного кодексу України земельна ділянка є нерухомим майном, до якого, окрім власне земельної ділянки належать об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

З огляду на заплановане подальше використання належних підприємству земельних ділянок для цілей житлової та громадської забудови, з врахуванням їх найбільш ефективного використання, вбачається доцільним здійснювати їх оцінку з врахуванням земельних поліпшень, якими, згідно з п. 5 Методики, визнаються зміна «...якісних характеристик земельної ділянки унаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об`єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також унаслідок господарської діяльності або проведення робіт...». При цьому, п. 2.6. Порядку для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Міжнародні стандарти фінансової звітності вказують на те, що частина вартості, що може бути віднесена до будівель «є умовною вартістю, оскільки не може реалізована, виходячи з того, що будівлі звичайно не можна продати окремо від землі, на якій вони розташовані».

Таким чином, вклад підприємства в інвестиційний договір може бути сумою «окремих вартостей різних прав: у вигляді «умовної» вартості права господарського відання на власне будівлі та вартості майнового права у вигляді права постійного користування земельною ділянкою.

Також Висновком Інституту держави і права ім. Корецького НАН України №126/174-е від 21.09.2020 року визначено, що статтями 6 та 7 ЗУ «Про оцінку земель» визначено коло суб`єктів оціночної діяльності та вимоги до оцінювачів земельних ділянок.

Так, суб`єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель визнаються:

- органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, заінтересовані у проведенні оцінки земельних ділянок;

- юридичні особи - суб`єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та які зареєстровані у Державному реєстрі сертифікованих інженерів- землевпорядників;

- фізичні особи - суб`єкти підприємницької діяльності, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок та ліцензію на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку;

- юридичні особи - суб`єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі сертифікованих інженерів-землевпорядників.

Оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок відповідно до вимог цього Закону та Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Підприємство може здійснити вибір оцінювача на конкурентних засадах та у подальшому піддати його рецензуванню для підтвердження достовірності висновків оцінювача.

Стосовно визначення частки підприємства у завершеному будівництві Висновком Інституту держави і права ім. Корецького НАН України № 126/174-е від 21.09.2020 року встановлено наступне.

За загальновизнаними правилами і практикою визначення такої частки означає визначення в натурі кількості квадратних метрів, що належатиме підприємству відповідно до розміру його пайового внеску, тобто вартості прав землекористування, (а також вартості прав на суто земельні поліпшення) в інвестуванні капітального будівництва. За загальним правилом, така частка визначається в натурі на стадії укладення договору. Вона може визначатись як у процентному відношенні до загальної житлової площі будівництва, так і у конкретній кількості квадратних метрів житлової площі.

З метою підвищення прозорості визначення видається доцільним рекомендувати визначення внеску підприємства в інвестиційний договір здійснити на засадах незалежної експертної оцінки, яка враховуватиме усі істотні обставини, що впливають на визначення величини внеску.

Окрім того, видається можливим рекомендувати - з метою підвищення прозорості та ефективності здійснення внеску, провести вибір інвестора через організацію процедури на кшталт відкритих торгів - для вибору інвестора, який запропонує найбільш вигідні умови для підприємства. Початковою ціною на таких торгах може бути вартість, визначена шляхом незалежної експертної оцінки .

Підприємство може провести відкриті торги самостійно або обрати відповідну організацію, що спеціалізується на проведенні торгів, здійснить всі організаційні заходи з організації торгів, включаючи публікації про умови проведення торгів, та проведе такі відкриті торги для залучення зацікавлених інвесторів.

Згідно Звіту про оцінку ринкової вартості внеску в інвестиційний договір у вигляді права постійного користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, 12-Б, кадастровий номер :76:036:0007, площею 0,1920 га, виконаного Приватним підприємством «ТА-Експерт-Сервіс» від 08.10.2020 року ринкова вартість внеску в інвестиційний договір у вигляді права постійного користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Шовковична 12-Б, кадастровий номер :76:036:0007, площею 0,1920 га визначена в розмірі 123 052 737,00 грн.

Відповідність Звіту про оцінку ринкової вартості внеску в інвестиційний договір у вигляді права постійного користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, 12-Б, кадастровий номер :76:036:0007, площею 0,1920 га, виконаного Приватним підприємством «ТА-Еесперт-Сервіс» від 08.10.2020 року, оцінювачем Товарницьким А.М. вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна підтверджено Рецензією на зазначений Звіт №111-ЕР ГО «Всеукраїнське об`єднання «Українське товариство оцінювачів».

Згідно Звіту про незалежну оцінку справедливої вартості земельних, що розташовані на земельній ділянці яка знаходиться за адресою: місто Київ, вул. Шовковична, 12-б кадастровий номер :76:036:0007, площею 0,1920 га, без врахування вартості земельної компоненти станом на 06.11.2020 року виконаного Приватним підприємством «БЮРО МАРКУСА» справедлива вартість об`єкта оцінки з урахуванням ПДВ 24 582 000,00 грн.

Висновком експертного дослідження Київського науково-дослідного інституту судових експертиз за результатами проведення оціночно-будівельного дослідження №37548/37549/20-42 від 27.01.2021 року підтверджено, що оцінювачі мали право здійснювати оцінку зазначених у звіті об`єктів оцінки з метою визначеною у вищевказаному звіті станом на дату оцінки, а сам звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.

Відповідність Звіту про незалежну оцінку вартості земельних, що розташовані на земельній ділянці яка знаходиться за адресою: місто Київ, вул. Шовковична, 12-б, кадастровий номер :76:036:0007, площею 0,1920 га, без врахування вартості земельної компоненти станом на 06.11.2020 року виконаного Приватним підприємством «Бюро Маркуса» вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна підтверджено Рецензією на зазначений Звіт № 112-ЕР ГО «Всеукраїнське об`єднання «Українське товариство оцінювачів».

Відповідно до цінової довідки № 3194/08.1-7.3 Торгово-промислової палати України опосередкована вартість одного квадратного метра житлової площі у багатоквартирному будинку 2010 року побудови по вул. Інститутській, 18-А у Печерському районі м. Києва становить у гривневому еквіваленті з урахуванням ПДВ 154 637,00 грн. (мінімум), 231 955,00 грн. (максимум).

У відповідності до зазначеного, при проведенні інвестиційного аукціону початкова частка паю у грошовому еквіваленті визначена на рівні 147 634 737,00 грн., початкова частка паю у натуральному виражені встановлена на рівні 954,72 кв.м. апартаментів (147 634 737,00 грн. / 154 637, 00 грн.), тобто виходячи із мінімальної вартості одного квадратного метра житлової площі зазначеної у ціновій довідці № 3194/08.1-7.3 Торгово-промислової палати України.

Водночас суд відзначає, що під час розгляду справи № 910/18719/21 судами встановлено, що при визначенні частки сторони-1 було враховано Висновок Інституту держави і права ім. Корецького НАН України № 126/174-е від 21.09.2020 року в якому, зокрема, зазначено, що підприємство може здійснити вибір оцінювача на конкурентних засадах та у подальшому піддати його рецензуванню для підтвердження достовірності висновків оцінювача.

З метою підвищення прозорості визначення Висновком №126/174-е від 21.09.2020 року рекомендовано визначення внеску підприємства в інвестиційний договір здійснити на засадах незалежної експертної оцінки, яка враховуватиме усі істотні обставини, що впливають на визначення величини внеску.

У відповідності до зазначеного, відповідачем-1 було опрацьовано цінові пропозиції отримані від суб`єктів господарювання, що проваджують професійну оціночну діяльність результати чого відображено у звіті про результати опрацювання цінових пропозицій, отриманих від суб`єктів господарювання, що проваджують професійну оціночну діяльність від 01.10.2020 року.

За змістом зазначеного звіту встановлено, що найменша цінова пропозиція за:

- визначення ринкової вартості внеску в інвестиційний договір у вигляді права постійного користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Клеманська 6-8, кадастровий номер :90:144:0009, площею 8,1131 га, поступила від Приватного підприємства "ТА-Експерт-Сервіс";

- визначення справедливої вартості земельних поліпшень, що розташовані на земельній ділянці що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Клеманська 6-8, кадастровий номер :90:144:0009, площею 8,1131 га, без врахування вартості земельної компоненти поступила від Приватного підприємства "Бюро Маркуса".

Таким чином, у справі № 910/18719/21 встановлено, що відбір суб`єктів господарювання, що проваджують професійну оціночну діяльність відбувався на конкурентних засадах, водночас, докази проведення такого конкурсу щодо обрання оцінювача щодо укладення договору пайової участі (інвестиційного договору) щодо реконструкції адміністративних будинків і господарських приміщень під багатофункціональний комплекс на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, 12-б, кадастровий номер :76:036:0007 матеріали справи не містять.

Таким чином, факти, встановлені у справі № 910/18719/21 щодо відповідності договору ст. 73-2 Господарського кодексу України не мають преюдиціального значення для даної справи.

На переконання суду, відсутність конкурсної основи обрання суб`єктів оціночної діяльності для визначення вартості, що виступає основою критерія оцінки відповідності договору умовам ст. 73-2 Господарського кодексу України, у даному випадку свідчить про порушення цієї норми при укладанні оскаржуваного договору та проведенні аукціону.

Згідно з ч. 1 та ч. 2 ст. 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Згідно з ч. 1 та ч. 2 ст. 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановлені ст. 203 ЦК України:

- зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203);

- особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч. 2 ст. 203);

- волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч. 3 ст. 203);

- правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч. 4 ст. 203);

- правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч. 5 ст. 203);

- правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей (ч. 6 ст. 203).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. (ст. 204 ЦК України).

Стаття 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину визначає недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

В свою чергу, недійсність аукціону має наслідком недійсність, відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України, договору, укладеного за його результатами, оскільки такий договір, як і аукціон, з тих же підстав не відповідає вимогам ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи викладені вище фактичні обставини, виходячи з системного аналізу положень чинного законодавства та матеріалів справи в цілому, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають частковому задоволенню в частині визнання недійсним публічного інвестиційного аукціону з визначення переможця для укладення договору пайової участі (інвестиційного договору) щодо реконструкції адміністративних будинків і господарських приміщень під багатофункціональний комплекс на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, 12-б, кадастровий номер :76:036:0007, та визнання недійсним договору № 134 від 31 грудня 2020 року, укладений між Державним підприємством "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комфорт Буд Інвест".

Щодо позовних вимог про визнання недійсним протоколу аукціону № 1 від 30 грудня 2020 року, складеного за результатами проведення аукціону, суд зазначає, що протокол аукціону є документом, який фіксує його результати. Він не може бути самостійним предметом оскарження, тому позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають.

Приймаючи до уваги встановлені судом факти та обставини, що були наведені вище, суд дійшов висновку, що викладені відповідачем-2 у відзиві заперечення на позов не спростовують зазначених позивачем в позові доводів за встановлених вище судом фактів та обставин.

З приводу висвітлення всіх доводів відповідача-2 суд враховує практику Європейського суду з прав людини, який у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України №4241/03 від 28.10.2010 року Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін.

Судові витрати по сплаті судового збору в сумі 4540,00 грн. відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідачів порівну.

Керуючись ст. 73, 86, 129, 219, 233, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати недійсним публічний інвестиційний аукціон з визначення переможця для укладення договору пайової участі (інвестиційного договору) щодо реконструкції адміністративних будинків і господарських приміщень під багатофункціональний комплекс на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Шовковична, 12-б, кадастровий номер :76:036:0007.

3. Визнати недійсним договір № 134 від 31 грудня 2020 року, укладений між Державним підприємством "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комфорт Буд Інвест".

4. В іншій частині позову відмовити.

5. Стягнути з Державного підприємства "Державний будівельний комбінат Управління справами Апарату Верховної Ради України" (ідентифікаційний код 21586524, адреса: 01021, м. Київ, вул. Шовковична, 12-б) на користь Управління справами Апарату Верховної Ради України (ідентифікаційний код 20064120, адреса: 01008, м. Київ, вул. Михайла Грушевського, 5) судовий збір - 2270,00 грн. (дві тисячі двісті сімдесят гривень).

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт Буд Інвест" (ідентифікаційний код 42095613, адреса: 03038, м. Київ, вул. Казимира Малевича, 8) на користь Управління справами Апарату Верховної Ради України (ідентифікаційний код 20064120, адреса: 01008, м. Київ, вул. Михайла Грушевського, 5) судовий збір - 2270,00 грн. (дві тисячі двісті сімдесят гривень).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 01.12.2022р.

Суддя О.В. Котков