ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада2022 року

м. Київ

Справа № 922/3166/20

Провадження № 12-36гс21

Велика Палата Верховного Суду у складі:

головуючої судді Рогач Л.І.,

судді-доповідача Ткача І.В.,

суддів: Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Золотнікова О. С., Катеринчук Л. Й., Крет Г. Р., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Ситнік О. М., Сімоненко В. М., Штелик С. П.,

за участю секретаря судового засідання Співака С. В.,

представників учасників

позивача - Підлісна К. О.,

відповідача - Єлісеєв М. І.,

розглянула у судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Концерн Авек та Ко»

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 (головуючий суддя Здоровко Л. М., судді Лакіза В. В., Мартюхіна Н. О.)

за позовом Харківської міської ради

до Приватного акціонерного товариства «Концерн Авек та Ко»

про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та зобов`язання вчинити певні дії.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Стислий виклад позовних вимог

1. Харківська міська рада (далі - Харківська міська рада, позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко» (далі - ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко», відповідач) про:

- розірвання договору оренди землі, укладеного 29.12.2003 між Харківською міською радою та ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко», зареєстрованого у Харківському регіональному центрі Державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 16.01.2004 № 6608/04, на користування земельною ділянкою площею 0,7199 га на вул. Олени Стасової, 17 з кадастровим номером :07:045:0001 (далі - Договір оренди);

- усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 0,7199 га (кадастровий номер :07:045:0001) на вул. Олени Стасової, 17 (сучасна назва - вул. Раєвської) у м. Харкові, яка використовується ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко», шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці;

- зобов`язання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,7199 га (кадастровий номер :07:045:0001) на вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що земельна ділянка використовується відповідачем з порушенням вимог земельного законодавства, оскільки ним здійснено самовільне будівництво торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на орендованій ним у позивача земельній ділянці, чим порушено положення статей 1, 13, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі» та умови Договору оренди. Наведене, на думку позивача, є підставою для демонтажу таких споруд. При цьому позивач покликається на те, що відповідно до умов Договору оренди орендар зобов`язаний повернути земельну ділянку Харківській міській раді у такому стані, в якому її було отримано.

Фактичні обставини справи, установлені судами

3. 29.12.2003 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством «Концерн АВЕК та Ко» укладено Договір оренди, згідно з яким орендодавець (позивач) на підставі рішення XVI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 24.09.2003 № 187/03 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» надав, а орендар (відповідач) прийняв в оренду земельну ділянку за адресою: місто Харків, вул. Олени Стасової, 17, загальною площею 0,7199 га, згідно з планом земельної ділянки, що додається (пункт 1.1 Договору оренди). Земельна ділянка надається в оренду строком до 24.09.2028 для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 Договору оренди).

4. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 25.09.2020 № 225533041 на земельну ділянку з кадастровим номером :07:045:0001 площею 0,7199 га по вул. Олени Стасової, 17 у м. Харкові з 23.06.2014 зареєстроване право оренди за відповідачем на підставі Договору оренди.

5. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 25.09.2020 № 225533779 право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2» площею 1 324,8 кв.м по вул. Олени Стасової, 17 у м. Харкові з 15.02.2013 зареєстроване за ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» на підставі свідоцтва про право власності від 15.02.2013.

6. Відповідно до підпункту 3.1.2 Договору оренди орендодавець має право припиняти дію договору в разі порушення орендарем Земельного кодексу України, інших нормативних актів відносно землі, а також умов цього договору на підставах і в порядку, передбачених законодавством.

7. Згідно з підпунктом «б» підпункту 3.2.1 Договору оренди орендар має право за попередньою письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

8. За підпунктом 3.2.2 Договору оренди орендар зобов`язаний дотримуватися правил добросусідства; виконувати обов`язки, передбачені Законом України «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами.

9. Положеннями пунктів 4.2, 4.4 Договору оренди визначено, що договір оренди землі припиняється у разі: а) закінчення терміну, на який було укладено договір; б) розірвання договору у встановленому порядку; в) одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України; г) примусового вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, передбаченому законодавством України; д) ліквідації юридичної особи орендаря (чи смерті фізичної особи). Договір може бути розірвано: а) за взаємною згодою сторін; б) за несвоєчасну сплату орендної плати, при простроченні її та пені більше ніж за 3 місяці. На вимогу однієї зі сторін Договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов`язків, передбачених цим договором та законодавством України; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України.

10. Відповідно до листа Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 09.07.2020 № 1025/0/250-20 Інспекцією протягом 2017-2020 років були проведені позапланові перевірки щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на об`єкті: «Об`єкт будівництва по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові, кадастровий номер :07:045:0001».

11. Під час проведення позапланової перевірки у травні 2017 року, за результатами якої складено акт від 24.05.2017 № 416-А, встановлено факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (кадастровий номер земельної ділянки :07:045:0001).

12. Згідно з наявним у матеріалах справи актом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю від 24.05.2017 № 416-А перевіркою з виїздом на місце спільно з представником Комунального підприємства «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» (далі - КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації») та інженером-експертом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАНКРІАБУД» (далі - ТОВ «ТАНКРІАБУД») встановлено, що на земельній ділянці, кадастровий номер :07:045:0001, яка надана в оренду відповідачу, площею 0,7199 га, розташовано дев`ять торговельних павільйонів, на які відсутні відомості про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, та нежитлова будівля літ. «А-2». На момент перевірки будівельні роботи не проводились. Встановити чи спростувати факт експлуатації вказаних вище нежитлових будівель не вдалося. Під час перевірки представниками КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» виконано заміри вказаних вище нежитлових будівель, поданих до обстеження по зовнішньому виміру. Загальна площа забудови торговельних павільйонів, які цілком або частково знаходяться на земельній ділянці, яка надана в оренду ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко», площею 0,7199 га (кадастровий № :07:045:0001), орієнтовно складає 1879,6 кв. м; площа забудови нежитлової будівлі літ. «А-2» складає орієнтовно 822,4 кв. м.

13. Згідно з висновком про ступінь капітальності нежитлових будівель, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Раєвської, 17 (попередня назва - вул. Олени Стасової, 17), виконаного ТОВ «ТАНКРІАБУД», за формальними ознаками конструктивних рішень, конструкцій та матеріалів, на підставі принципу суперпозицій, обстежувані споруди торговельного павільйону відносяться до ІІІ групи будівель - капітальні, з терміном гарантійної експлуатації до 125 років. У ході перевірки представниками ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» не надано документ, що засвідчує право на виконання будівельних робіт, чи документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію дев`яти нежитлових будівель - торговельних павільйонів (або їх частин), розташованих на земельній ділянці по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (кадастровий номер земельної ділянки :07:045:0001).

14. Зазначені вище дев`ять нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (кадастровий номер земельної ділянки :07:045:0001), самовільно побудовані, що є порушенням пункту 3 частини першої статті 34, частини першої статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та абзацу четвертого пункту 5 Порядку виконання підготовних та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466, а також частин другої, третьої статті 11 Закону України «Про архітектурну діяльність».

15. Інспекцією видано ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 24.05.2017 № 416-Пр строком до 24.08.2017.

16. Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 24.05.2017 № 416-Пр на вказаному вище об`єкті встановлено факт його невиконання (акт від 25.10.2017 № 796/871-А). За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» притягнуто до відповідальності та видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 № 796/871-Пр строком до 25.12.2017.

17. Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 № 796/871-Пр на вказаному вище об`єкті встановлено факт його невиконання (акт від 15.03.2019 № 149-А).

18. За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» притягнуто до відповідальності та видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 15.03.2019 № 149-Пр-У строком до 15.05.2019.

19. Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 15.03.2019 № 149-Пр на вказаному вище об`єкті встановлено факт його невиконання (акт від 07.06.2019 № 405-А). За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» притягнуто до відповідальності.

20. Актом обстеження земельної ділянки від 03.09.2020, складеним головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської роботи, встановлено, що на земельній ділянці площею 0,7199 га по вул. Раєвської (попередня назва - вул. Олени Стасової) у м. Харкові з кадастровим номером :07:045:0001 розташована нежитлова будівля літ. «А-2» та споруди торговельного призначення. В акті зазначено, що під час обстеження земельної ділянки здійснювалась фотозйомка, план-схема обстеження земельної ділянки додається.

21. Посилаючись на вказані обставини, позивач звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом про розірвання Договору оренди, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 0,7199 га (кадастровий номер :07:045:0001) шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, та зобов`язання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,7199 га по вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стислий виклад рішень судів першої та апеляційної інстанцій

22. Рішенням Господарського суду Харківської області від 13.01.2021 у задоволенні позову відмовлено повністю.

23. Місцевий господарський суд відхилив доводи відповідача про те, що дев`ять нежитлових будівель, які знаходяться на орендованій земельній ділянці, не є капітальними спорудами, та вказав, що таке твердження спростовується матеріалами справи, а відповідачем у порядку, визначеному статтями 13, 74, 86 Господарського процесуального кодексу України(далі - ГПК України), не надано доказів, які б спростовували обставини, встановлені в акті № 416-А. Сам акт судом не скасовувався та відповідачем не оскаржувався, що підтверджено відповідачем у судовому засіданні. Таким чином, на переконання суду, ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» на порушення умов Договору оренди здійснило самочинне будівництво на орендованій ділянці.Здійснення відповідачем самочинного будівництва при прямій забороні Законом України «Про оренду землі» є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання. Отже, у цій справі має місце істотне порушення відповідачем (орендарем) умов Договору оренди, що є підставою для його розірвання з ініціативи орендодавця.

24. Водночас суд першої інстанції зазначив, що нормами цивільного законодавства не передбачено таке поняття, як триваюче правопорушення, у той час як позовна давність визначена як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права та інтересу.

25. Позивач, на якого згідно з підпунктом «б» підпункту 3.1.3 Договору оренди покладено обов`язок здійснювати контроль за виконанням умов договору, про порушення його умов відповідачем дізнався ще у 2017 році, про що свідчить акт позапланової перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 24.05.2017 № 416-А.

26. Суд також дослідив наявний у матеріалах справи акт позапланової перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 18.04.2017 № 311/341-А, яким також було встановлено факт здійснення самовільного будівництва торговельних павільйонів у період з 2008 по 2013 роки на земельній ділянці по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (попередня назва - вул. Олени Стасової, 17).

27. Таким чином, позивач усупереч своєму обов`язку зі здійснення контролю за виконанням умов договору з 18.04.2017 і до 11.01.2020 не вживав заходів реагування та не проводив перевірки виконання відповідачем умов Договору оренди, здійснивши які, він міг би дізнатись про порушення свого права, та не вжив заходів, спрямованих на розірвання договору та повернення спірного майна.

28. Оскільки саме 18.04.2017, а не 24.05.2017 було складено перший акт позапланової перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради про порушення відповідачем умов надання земельних ділянок по вул. Олени Стасової, кадастровий номер :07:045:0001, позивач саме з цієї дати був обізнаний про порушення свого права. Отже, за висновком суду, позовна давність пропущена, адже з позовом до суду позивач звернувся лише 29.09.2020. Врахувавши це, місцевий господарський суд дійшов висновку, що ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» порушило умови Договору оренди, проте сплив позовної давності є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради.

29. Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою Господарський суд Харківської області врахував, що однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, адже в разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими способами. Зважаючи, що відповідач користується земельною ділянкою на підставі Договору оренди, який не припинив дію, не визнаний судом недійсним та не розірваний, суд першої інстанції відмовив позивачу у задоволенні решти позовних вимог.

30. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 рішення Господарського суду Харківської області від 13.01.2021 скасовано та ухвалено нове рішення - про задоволення позову. Розірвано Договір оренди. Зобов`язано ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» демонтувати дев`ять нежитлових будівель - торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці площею 0,7199 га (кадастровий номер :07:045:0001) по вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові. Зобов`язано ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,7199га (кадастровий номер :07:045:0001) по вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

31. Задовольняючи позов, суд апеляційної інстанції виходив з того, що відповідачем на порушення умов пункту 1.2, підпунктів 3.2.1, 3.2.2 Договору оренди та всупереч вимогам статей 13, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця було здійснено самочинне будівництво торговельних павільйонів на орендованій земельній ділянці. Зазначене свідчить про невиконання відповідачем обов`язків, передбачених законодавством України та умовами Договору оренди, що є підставою для його дострокового розірвання за рішенням суду.

32. Суд апеляційної інстанції не погодився з висновком місцевого господарського суду про пропуск позивачем позовної давності, вказавши, що допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не є одноразовим, має триваючий характер та не припинено на момент звернення позивача до суду з позовом. Оскільки відповідач порушує умови Договору оренди саме з підстави самовільної забудови земельної ділянки, яка продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою у цій справі, початковий момент перебігу позовної давності зміщується з кожним днем порушення прав власника земельної ділянки. Враховуючи наведене, позов про дострокове розірвання Договору оренди власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав. У зв`язку із чим у задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності до вимог позивача про розірвання договору оренди землі необхідно відмовити.

33. Вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання Договору оренди. Відтак, установивши наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди, апеляційний господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 0,7199 га по вул. Олени Стасової, 17 з кадастровим номером :07:045:0001 до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

34. Аналізуючи заявлену позивачем вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на ній, суд апеляційної інстанції зазначив, що фактично заявлена позивачем вимога також має характер похідної від вимоги про розірвання договору і повернення земельної ділянки. Матеріалами справи підтверджено і відповідач не заперечує факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель - торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці, наданій йому в оренду позивачем. Отже, для можливості безперешкодного користування власником своїм майном на власний розсуд суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову про зобов`язання відповідача здійснити демонтаж незаконно розміщених на ній об`єктів.

Стислий виклад вимог касаційної скарги

35. Не погоджуючись із зазначеними вище висновками апеляційного господарського суду, ПрАТ «Концерн Авек та Ко» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 13.01.2021.

36. На обґрунтування зазначених вимог ПрАТ «Концерн Авек та Ко» покликається на те, що Східний апеляційний господарський суд, ухвалюючи постанову від 08.04.2021, допустив порушення норм процесуального права та неправильно застосував норми матеріального права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду.

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу

37. Відповідач стверджує, що ним не порушено жодного обов`язку, які передбачені підпунктом 3.2.2 Договору оренди та частиною другою статті 25 Закону України «Про оренду землі». Не зазначає про такі порушення і позивач. Істотного порушення умов Договору оренди апеляційним господарським судом не встановлено. Отже, на думку відповідача, відсутні підстави для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

38. Сутність вимоги про розірвання договору оренди землі, як і будь-якого іншого господарського договору, не виключає застосування до них позовної давності. Суд апеляційної інстанції, за твердженням скаржника, не обґрунтував, яким законом передбачено, що до вимоги про розірвання договору за наявності триваючого правопорушення не застосовується позовна давність. Апеляційний суд не обґрунтував, з яких підстав здійснене протягом 2008-2013 років самочинне будівництво є триваючим правопорушенням. Такі висновки суперечать позиції Великої Палати Верховного Суду, відображеної у постанові від 20.11.2018 у справі № 362/44/17.

39. Обов`язок орендаря повернути земельну ділянку та привести її в придатний для подальшого використання стан невід`ємно пов`язаний з настанням певного юридичного факту - припиненням чи розірванням договору оренди землі. Саме після припинення чи розірвання Договору оренди у відповідача виникне обов`язок в місячний строк повернути земельну ділянку та привести її в придатний стан. На момент звернення Харківської міської ради з позовом у цій справі у відповідача не виникло простроченого зобов`язання щодо повернення територіальній громаді м. Харкова спірної земельної ділянки. Отже, відповідач вважає, що будь-яке право або інтерес позивача щодо отримання земельної ділянки, у тому числі у придатному для подальшого використання стані, не є порушеним. Протилежні висновки суду апеляційної інстанції спростовуються умовами Договору оренди, на які відповідач покликався у суді апеляційної інстанції, які суд необґрунтовано відхилив. Відтак, на думку скаржника, у суду апеляційної інстанції не було підстав для задоволення передчасної вимоги позивача про повернення спірної земельної ділянки.

40. Відповідач стверджує про неправильне застосування апеляційним господарським судом статті 34 Закону України «Про оренду землі» в частині умов та порядку повернення земельної ділянки, а також що суд безпідставно не застосував приписи частини першої статті 530 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

41. Щодо задоволення позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу спірних споруд скаржник стверджує, що знаходження спірної земельної ділянки у володінні відповідача у цій справі виключає можливість пред`явлення позивачем негаторного позову.

42. Вимога позивача про демонтаж фактично є вимогою про звільнення земельної ділянки, а тому вона може бути заявлена лише у разі наявності (на момент звернення до суду) порушення орендарем прийнятого на себе зобов`язання. Враховуючи, що на момент звернення позивача до суду договір оренди був чинним, порушення зобов`язання в частині повернення земельної ділянки не мало місця, а тому права позивача не порушені, що виключає наявність правових підстав для задоволення позову.

43. Скаржник стверджує, що позивач під час розгляду справи не змінював ані предмет, ані підстави позову. Не уточнював позивач позовні вимоги і під час апеляційного перегляду справи. Тому в апеляційного суду не було жодних підстав виходити за межі доводів та вимог апеляційної скарги позивача.

Аргументи, наведені позивачем у відзиві на касаційну скаргу

44. Харківська міська рада заперечує проти доводів та вимог касаційної скарги відповідача та просить залишити її без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

45. Позивач вказує, що відповідач самовільно побудував на земельній ділянці нежитлові будівлі, чим порушив істотні умови договору оренди землі та свої зобов`язання за ним. За наслідками встановлення цих фактів повинна застосовуватися стаття 32 Закону України «Про оренду землі» та умови Договору оренди як підстава для його розірвання. На підтвердження цієї правової позиції позивач покликається на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 03.06.2020 у справі № 916/2791/13 та від 11.04.2018 у справі № 910/9140/17.

46. Позивач акцентує увагу на тому, що оскільки ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» порушило Договір оренди саме з підстави самовільної забудови земельної ділянки, що саме по собі визнається триваючим правопорушенням, яке продовжило існувати до дати звернення з позовною вимогою до суду у цій справі, то Харківська міська рада не пропустила позовну давність для звернення з позовом. У зазначеному аспекті нерелевантними є покликання скаржника на висновки Верховного Суду, викладені у наведених скаржником постановах, адже вони стосуються неподібних правовідносин.

47. У цілому доводи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, відповідають висновкам, здійсненим судом апеляційної інстанції у постанові, що оскаржується.

Надходження касаційної скарги на розгляд Великої Палати Верховного Суду

48. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалою від 07.06.2021 відкрив касаційне провадження у справі № 922/3166/20за касаційною скаргою ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» на постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021.

49. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалою від 06.07.2021 передав справу № 922/3166/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 ГПК України. Обґрунтовуючи підстави для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду вказав таке.

50. Позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов`язально-правових способів захисту права власності, оскільки між сторонами існують договірні правовідносини. При цьому зобов`язально-правові способи захисту мають на меті захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин і розраховані на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах. Тому вимоги про розірвання договору оренди, на думку колегії суддів, не можуть розглядатися як негаторний позов, на який не поширюються норми щодо позовної давності.

51. Під час касаційного перегляду постанови суду апеляційної інстанції у цій справі Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду встановив, що у постанові від 25.03.2020 у справі № 527/605/17 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, вирішуючи спір з подібними правовідносинами, дійшов висновку, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на пред`явлення якого не поширюються строки позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17.

52. Передаючи справу № 922/3166/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду вважає за необхідне відступити від висновку, викладеного у постановах Верховного Суду від 25.03.2020 у справі № 527/605/17-ц, від 12.06.2019 у справі № 527/600/17 у подібних правовідносинах, про те, що позов про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на який не поширюються вимоги щодо позовної давності.

53.Згідно із частиною третьою статті 302 ГПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати передає справу на розгляд Великої Палати, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об`єднаної палати) іншого касаційного суду.

54.Велика Палата Верховного Суду ухвалою від 20.07.2021 прийняла до розгляду справу № 922/3166/20 на підставі частини третьої статті 302 ГПК України.

ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Щодо меж розгляду справи в суді касаційної інстанції

55. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України).

Щодо розірвання договору оренди

56. Предметом спору у цій справі є вимоги позивача про розірвання Договору оренди, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, та зобов`язання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

57. Згідно з частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

58. Упункті 4.4 Договору оренди сторони погодили, що його може бути розірвано достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених цим договором та законодавством України, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

59. Суди встановили, що орендована відповідачем земельна ділянка передана для обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 Договору оренди). Орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням (підпункт «а» підпункту 3.2.2 Договору оренди), а також виконувати обов`язки, передбачені Законом України «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами (підпункт «л» підпункту 3.2.2 Договору оренди).

60. Згідно з підпунктом «б» підпункту 3.2.1 Договору оренди орендар має право за попередньою письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

61. Статтею 24 Закону України «Про оренду землі», зокрема, установлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

62. За приписами статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

63. Правові підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання визначені у статті 32 Закону України «Про оренду землі». Так, згідно з частиною першою цієї норми на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

64. Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

65. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.07.2019 у справі № 289/718/18).

66. Відповідач не заперечує та не спростовує того факту, що, не отримавши відповідної згоди від позивача, не отримавши належних дозволів на виконання будівельних робіт, самовільно побудував на орендованій земельній ділянці об`єкти нерухомого майна. Позиція та аргументація відповідача впродовж розгляду справи у судах зведена до обґрунтування відсутності правових підстав для розірвання Договору оренди на підставі частини другої статті 651 ЦК України, недоведення позивачем факту завдання йому шкоди внаслідок будівництва, передчасності позовних вимог про повернення земельної ділянки, неправильно обраного позивачем способу захисту, порушення предметної юрисдикції та правил об`єднання позовних вимог, а також пропуску позивачем позовної давності.

67. Суди обох інстанцій, надаючи правову оцінку поданим сторонами доказам, дійшли висновку про підтвердження матеріалами справи факту самовільного будівництва відповідачем на орендованій земельній ділянці дев`яти нежитлових будівель - торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на орендованій земельній ділянці. Отже, відповідач, на порушення умов пункту 1.2, підпунктів 3.2.1, 3.2.2 Договору оренди і вимог земельного та містобудівного законодавства України, за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця, здійснив самочинне будівництво об`єктів на земельній ділянці, чого відповідач власне і не заперечує у своїй касаційній скарзі.

68.Порушення ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» умов використання земельної ділянки, визначених Договором оренди, а також норм законодавства, зазначених вище, є підставою для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди, про що обґрунтовано дійшли висновку суди першої та апеляційної інстанцій.

69.Дійшовши зазначених висновків, суди по-різному вирішили питання щодо позовної давності. Суд першої інстанції дійшов висновку, що позовна давність була пропущена та з огляду на це відмовив у задоволенні позовних вимог. Апеляційний суд з таким висновком суду першої інстанції не погодився, зазначивши, що самочинне будівництво - це правопорушення, яке має триваючий характер та продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою до суду у цій справі. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.

70. З цього приводу Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке.

Відповідно до абзацу першого частини п`ятої статті 261 ЦК України за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.

За частиною першою статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

71.Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

72.Зі змісту наведених вище норм слідує, що за договором оренди землі (зобов`язанням з визначеним строком виконання (дії) обов`язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов`язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).

73. Обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.

74. Слід звернути увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.

75. Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки).

76. З огляду на зазначене Велика Палата Верховного Суду вважає правильним висновок про відмову відповідачу у задоволенні його заяви про застосування наслідків спливу позовної давності, виходячи при цьому з мотивів, викладених у цій постанові.

77. Покликання скаржника на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 20.11.2018 у справі № 362/44/17, зазначеного вище не спростовують та до уваги не беруться, зважаючи на їх нерелевантність для обставин цієї справи.

Щодо похідних вимог позивача, заявлених у справі

78. Правильним є висновок апеляційного господарського суду про те, що вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання Договору оренди. Аналогічно як і вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці, є похідною від двох перших.

79. Як установив апеляційний суд, у підпункті 3.2.2 Договору оренди сторони погодили, що орендар зобов`язаний у разі розірвання договору звільнити земельну ділянку, привести її в належний стан та повернути її орендодавцю. Приведення у придатний стан включає в себе благоустрій території, а при необхідності - і знесення будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці (пункт 6.2 Договору оренди).

80. Частиною другою статті 152 Земельного кодексу України встановлено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

81. Відповідно до частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку.

82. За пунктом «б» частини третьої статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

83. Оскільки у статті 152 Земельного кодексу України не конкретизовано переліку видів порушень прав власника земельної ділянки, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме буде усунене те чи інше порушення.

84. Зокрема, порушення прав власника може бути усунене шляхом демонтажу споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці.

85. Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, по-перше, відповідає змісту статті 152 Земельного кодексу України та умовам Договору оренди, по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для їх подальшого використання за цільовим призначенням.

86. Дійшовши правильного висновку про наявність правових підстав для розірвання Договору оренди, апеляційний суд зробив обґрунтований висновок про задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, чого можливо досягти шляхом демонтажу незаконно зведених об`єктів на ній. Споруди торговельного призначення знаходяться на земельній ділянці комунальної форми власності з порушенням вимог земельного законодавства, а позовні вимоги про розірвання Договору оренди, укладеного з відповідачем, і повернення земельної ділянки до земель запасу є законними та обґрунтованими.

87. Власник земельної ділянки повинен безперешкодно користуватись своїм майном задля повного, ефективного та своєчасного захисту своїх порушених прав. Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновком апеляційного господарського суду про наявність підстав для задоволення позовної вимоги про зобов`язання відповідача здійснити демонтаж незаконно збудованих об`єктів. Помилкове посилання позивача у позовній заяві на статтю 391 ЦК України як правову підставу для таких вимог не може бути підставою для відмови у задоволенні позову в цій частині, про що обґрунтовано виснував апеляційний суд у постанові, що переглядається.

Щодо відступу від висновків Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду

88. У постанові від 25.03.2020 у справі № 527/605/17 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду виснував, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на пред`явлення якого не поширюються строки позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17.

89. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що негаторний позов розглядається у вітчизняній цивілістиці як класичний речовий спосіб захисту права власності (речовий позов, actio in rem). З цих причин він може бути пред`явлений лише для захисту абсолютного суб`єктивного цивільного права в абсолютному речовому правовідношенні, коли власник-позивач та правопорушник-відповідач не перебувають між собою у договірних чи в інших зобов`язальних правовідносинах, або ж такі правовідносини між ними не стосуються вчиненого порушення права власності.

90. Речове право захищається за допомогою негаторного позову, якщо вчинене особою порушення такого права в принципі було можливим для будь-якої особи з кола зобов`язаних за відповідним абсолютним цивільним правовідношенням (тобто фактично - з необмеженого кола осіб) і не створює саме по собі зобов`язального правовідношення.

91. Вказане відображається в правових висновках Великої Палати Верховного Суду. У постанові від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18, зокрема, встановлено, що позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) відповідає способу захисту, визначеному у пункті 3 частини другої статті 16 ЦК України, - припинення дії, яка порушує право. Цей спосіб захисту пов`язаний зі вчиненням іншою особою незаконних дій, спрямованих на порушення права, належного особі. Однієї з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.

92. Натомість, якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірному чи іншому зобов`язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов`язально-правових способів.

93. Отже, обґрунтованими є твердження про те, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов`язально-правових способів захисту, оскільки між сторонами існують договірні правовідносини.

94. Метою позову є захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин, та розрахований він на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах. Тобто позов про розірвання договору не є негаторним позовом, як про це зазначено у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17 та від 25.03.2020 у справі № 527/605/17. Велика Палата Верховного Суду відступає від висновків Верховного Суду про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

95. Відповідно до статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

96. З огляду на викладене Суд дійшов висновку, що касаційна скарга повинна бути задоволена частково, постанову суду апеляційної інстанції слід змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Судові витрати

97. Оскільки за наслідками розгляду касаційної скарги вимоги заяви ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» про застосування наслідків спливу позовної давності задоволені не були, судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи № 922/3166/20 у суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

1. Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Концерн Авек та Ко» задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 у справі № 922/3166/20 змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови. В іншій частині постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуюча суддя Л. І. Рогач

Суддя-доповідач І. В. Ткач

Судді:Ю. Л. Власов Л. Й. Катеринчук
М. І. Гриців Г. Р. Крет
Д. А. Гудима К. М. Пільков
Ж. М. Єленіна О. Б. Прокопенко
І. В. Желєзний О. М. Ситнік
О. С. Золотніков В. М. Сімоненко
С. П. Штелик