ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 листопада 2022 року Справа № 903/1057/21

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Миханюк М.В., суддя Саврій В.А. , суддя Коломис В.В.

секретар судового засідання Олійник Т.М.

позивача: Бабенка С.С. адвоката, згідно ордеру серія АІ №1247273 (в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду)

відповідача: Приймак І.М., адвоката, згідно ордеру серія АС №1044945 від 19.09.22

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Астра-Київ" на рішення Господарського суду Волинської області, ухваленого 29.06.22р. суддею Вороняк А.С. о 13:08 у м.Луцьку, повний текст складено 07.07.22р. у справі № 903/1057/21

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Астра-Київ"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кроноспан УА"

про стягнення 892965,50 грн

ВСТАНОВИВ:

22.12.2021 до господарського суду надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю Астра-Київ до Товариства з обмеженою відповідальністю Кроноспан УА про стягнення 892965,50 грн (з урахуванням ухвали суду від 08.06.2022 про прийняття заяви позивача про відмову від частини позовних вимог та закриття провадження у справі в частині позовних вимог на суму 332078,22 грн, з них 328300,53 грн основного боргу, 566,65 грн 3 % річних, 3211,04 грн пені.), з них 882807,17 грн основного боргу, 1523,75 3% річних та пеня в розмірі 8634,58 грн.

При обґрунтуванні позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем умов агентського договору № 765/384 від 14.04.2019 в частині повної та своєчасної оплати наданих послуг щодо пошуку об`єкту нерухомості земельної ділянки і комплексу будівель адміністративного, виробничого, та складського призначення, що знаходяться за адресою: Київська область, Васильківський район, смт. Калинівка, вул. Залізнична, 47, загальною площею 30185,06 кв.м. Зазначають, що комплекс будівель знаходиться на земельній ділянці площею 13,0464 га з кадастровим номером :06:001:0003.

Рішенням Господарського суду Волинської області від 29.06.2022 у справі №903/1057/21 у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Астра-Київ до Товариства з обмеженою відповідальністю Кроноспан УА про стягнення 892 965,50 грн відмовлено.

В обґрунтування рішення суд з посиланням на ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ст.ст. 11, 15, 509, 525, 526, 530, 610, 626, 629 ЦК України, ст.ст. 13, 14, 73, 74, 77, 79, 76, 79 ГПК України, ст.ст. 193, 295, 296, 297 ГК України, рішення Конституційного Суду України №18-рп/2004 від 01.12.2004, постанови Верховного Суду від 11.02.221 у справі №916/17/20, від 21.08.2020 у справі № 904/2357/20, від 25.06.2020 у справі № 924/233/18, від 24.09.2020 у справі №922/2665/17, від 01.10.2020 у справі № 910/16586/18, стандарт доказування «вірогідності доказів», ст. 79, 79-1 ЗК України, докази наявні в матеріалах справи, умови агентського договору, вказав, що він критично оцінює твердження представників позивачів, що об`єктом пошуку за агентським договором був лише комплекс будівель без урахування земельної ділянки, оскільки і самим позивачем неодноразово (в позовній заяві, відповіді на відзив) зазначалося, що об`єктом пошуку були комплекс будівель і земельна ділянка (що і є підставою позову, яку позивач не змінював) та відхиляє твердження позивача про те, що в акті реєстрації чітко не вказано словосполучення земельна ділянка. Крім того, суд зазначив, що оскільки об`єкт було придбано відповідачем за 3091774,17 євро, тому початкова ціна продажу об`єкту (3000000 євро) є нижчою, аніж остаточна ціна придбання згідно договорів купівлі-продажу нерухомого майна та земельної ділянки від 25.10.2021. Таким чином, ціна об`єкту була збільшена на 91774,17 євро у порівнянні із початкової ціною продажу, а відтак, підстави для оплати послуг згідно п. 4.1. агентського договору відсутні. За наведеного прийшов до висновку про відмову в задоволенні позову.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, скаржник звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Волинської області від 29.06.2022 у справі №903/1057/21 та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Астра-Київ задовольнити в повному обсязі.

Так, з посилання на ст.ст. 296, 297 ГК України, ст. 79 ЗК України, ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», умови агентського договору від 14.04.2019, акт реєстрації об`єкта, зазначає, що предметом агентського договору були послуги, пов`язані з пошуком об`єкта нерухомості. Зауважує, що кадастровий номер ділянки площа 13.0464 га :06:001:0003 був вказаний з метою точної ідентифікації місця розташування будівель на місцевості.

Крім того, звертає увагу, що стосовно земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0003 площею 13.0464 га акт реєстрації не укладався і не міг бути укладений 14.04.2019, оскільки лише 09.06.2020 ТОВ «Дельта Юей» (попередній власник комплексу будівель) уклало договір оренди зазначеної вище земельної ділянки. До 09.06.2020 ТОВ «Дельта Юей» володіло лише правами власності на комплекс будівель, розташованих на зазначеній земельній ділянці.

До 09.06.2020 ТОВ «Дельта Юей» не мало ні права власності на земельну ділянку, ні навіть права оренди цієї земельної ділянки. Це означає, що ТОВ «Дельта Юей» не мало жодних правових підстав для здійснення оцінки цієї земельної ділянки з метою визначення її вартості (визначення вартості об`єкту є обов`язковим для укладення акту реєстрації між сторонами Агентського договору. Відповідно вартість об`єкту - комплексу будівель - була вказана в Акті реєстрації і склала 3 млн. євро).

Звертає увагу, що ТОВ «Дельта Юей» - попередній власник комплексу будівель - на момент складання Акту реєстрації не мало будь-яких правових підстав для здійснення оцінки земельної ділянки, а тим більше не мало підстав у будь-який спосіб розпоряджатися земельною ділянкою, що свідчить про те, що Агент на виконання умов Договору не міг підписати Акт реєстрації на земельну ділянку, а зазначений Акт реєстрації укладався лише стосовно комплексу будівель, яким законно володіло ТОВ «Дельта Юей» станом на 14.04.2019.

Скаржник, з посиланням на умови агентського договору від 14.04.2019 №765/384 звертає увагу, що ТОВ "Астра-Київ" повністю та належним чином виконало умови агентського договору №765/384 від 14.04.2019. Однак, всупереч досягнутим домовленостям, що підтверджені агентським договором №765/384 від 14.04.2019, ТОВ "Кроноспан УА" не здійснило оплати коштів за надані послуги.

Вважає, що договір фактично виконувався і після спливу 12 місяців з дати його укладання і діє по теперішній час, відповідно обов`язок ТОВ "Кроноспан УА" з оплати винагороди за агентським договором №765/384 від 14.04.2019 залишається чинним.

Разом з тим, з посиланням на постанову Верховного Суду 19.03.2019 у справі №916/626/18, постанову Великої палати Верховного суду, яка висвітлена у його Постанові від 26 червня 2018 року по справі №910/9072/17 вказує, що закінчення строку дії договору не є підставою для припинення визначених ним зобов`язань, оскільки згідно зі статтею 599 ЦК України, частиною першою статті 202 ГК України такою підставою є виконання, проведене належним чином.

Разом з тим, зазначає, що згідно п. 4.1 агентського договору №765/384 від 14.04.2019, розмір винагороди складає 2,5% від повної суми, визначеної у договорі купівлі-продажу, у разі якщо вартість об`єкту буде знижена більше ніж на 15% від початкової ціні продажу об`єкту.

Початкова ціна продажу об`єкту (комплексу будівель) була зафіксована в акті реєстрації, що є невід`ємною частиною агентського договору № 765/384 від 14.04.2019, і складала 3000000 (три мільйони) євро.

Ціна продажу цього ж об`єкту (комплексу будівель) по договору купівлі-продажу від 25.10.2021 склала 35312286,61 грн в тому числі ПДВ (20%). Ця сума еквівалентна 1154849 Євро згідно курсу НБУ, що складав 30.5774 грн за євро на 25.10.2021. Тобто вартість об`єкта була знижена більше, ніж на 15 % від початкової ціни продажу об`єкту.

За таких умов, вважає, що позивач отримав право на отримання винагороди у розмірі 2,5% від суми коштів, за яку було фактично продано комплекс будівель, відповідно до п. 4.1 агентського договору.

Оскільки ціна договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2021 року становить 35 312 286,61 грн, то винагорода агента (2,5% від цієї суми, згідно п. 4.1 Агентського договору) становить 882 807,17 грн. Сума 3% річних за період 16.11.2021 по 06.12.2021 становить 1 523,75 грн. Сума пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за період з 16.11.2021 по 6.12.2021 становить 8 634.58 грн. Відповідно уточнений позивачем розмір загальної заборгованості відповідача склав 892965,5 грн.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач наводить свої міркування на спростування доводів скаржника та вказує на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції. Просить відмовити в задоволенні вимог апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Астра-Київ». Рішення Господарського суду Волинської області від 29.06.2022 у справі № 903/1057/21 залишити без змін.

Крім того, позивачем було подано відповідь на відзив, у якому спростовує доводи відповідача викладені у відзиві. Просить вимоги апеляційної скарги задовольнити у повному обсязі.

Представник скаржника підтримав доводи викладені в апеляційній скарзі та надав пояснення на обґрунтування своєї позиції. Просить скасувати рішення Господарського суду Волинської області від 29.06.2022 у справі №903/1057/21 та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Астра-Київ задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача заперечила проти задоволення апеляційної скарги з підстав викладених у відзиві та надала пояснення на обґрунтування свої позиції. Просить відмовити в задоволенні вимог апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю Астра-Київ. Рішення Господарського суду Волинської області від 29.06.2022 у справі №903/1057/21 залишити без змін.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту з`ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, відповідність висновків, викладених в рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при винесенні оскарженого рішення, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

14.04.2019 між ТзОВ Кроноспан УА (замовник) та ТзОВ Астра-Київ (агент) було укладено агентський договір № 765/384 (далі - договір), відповідно до якого замовник призначає та уповноважує агента, а агент зобов`язується здійснити пошук об`єктів нерухомості, що мають наступні характеристики: земельна ділянка з комунікаціями (переважно без будівель) або існуючий майновий комплекс, площа ділянки від 3 га до 14 га, наявність залізничної гілки обов`язково, відстань до меж Києва не більше 50 км, перевага віддається правому берегу Києва (західна частина Києва та передмістя), електропостачання не менше 0,4 кВт або можливість підключення до 6-10 кВт. підстанції тієї ж потужності, газ не обов`язково, наявність центрального водопроводу чи свердловин, бажано наявність каналізації для відведення побутових та виробничих стоків (далі договір) (а.с.9-13 т.1).

Відповідно до п. 2.1.2 договору агент зобов`язаний реєструвати об`єкти, які були запропоновані на розгляд замовнику, за допомогою підписання замовником та агентом акту реєстрації об`єкта (додаток № 1 до договору) (далі акт реєстрації). Агент надсилає такий акт замовнику електронною поштою або передає особисто під час перегляду об`єкта. Підписаний сторонами акт є невід`ємною частиною цього договору та підтвердженням надання об`єкта агентом.

Пунктом 3.1 договору сторони визначили, що цей договір вступає в силу з дня його підписання сторонами і діє протягом 12 календарних місяців з дня його підписання або до повного виконання сторонами своїх обов`язків за цим договором.

Згідно з п. 4.1 договору (розділу 4 Ціна договору. Терміни оплати. Порядок розрахунків) якщо замовник або його афілійована особа підпише договір купівлі-продажу об`єкта з власником або його афілійованою особою, замовник виплатить агенту винагороду: у розмірі 2,5% від повної вартості, визначеної замовником та власником об`єкту у договорі купівлі-продажу об`єкту (або отриманої замовником внаслідок угоди купівлі-продажу об`єкта) за умови, що вартість об`єкта буде знижена від первісної більш ніж на 15 %. Початкова вартість об`єкта вказується в акті реєстрації об`єкта; у розмірі 2% від повної вартості, визначеної замовником та власником об`єкту у договорі купівлі-продажу об`єкту (або отриманої замовником внаслідок угоди купівлі-продажу об`єкта) за умови, що вартість об`єкта буде знижена від первісної більш ніж на 10 %. Початкова вартість об`єкта вказується в акті реєстрації об`єкта.

Пунктом 4.3 договору (розділу 4 Ціна договору. Терміни оплати. Порядок розрахунків) сторони визначили, що замовник виплачує агенту винагороду, зазначену у п.4.1 цього договору, за кожен укладений замовником договір купівлі-продажу об`єкта не пізніше 5 (п`яти) робочих днів з дати підписання замовником та агентом акту приймання-передачі наданих послуг.

Відповідно до п. 4.2 договору (розділу 4 Порядок здачі-приймання послуг) не пізніше 2 (двох) робочих днів з моменту укладання замовником договору, зазначеного у п. 4.1. та переходу права власності на об`єкт за цим договором. Замовник повідомляє про це агента, після чого останній оформляє та передає замовнику акт приймання-передачі наданих послуг. Такий акт підлягає підписанню замовником та поверненню агенту не пізніше 3 (трьох) робочих днів з моменту отримання вихідного акту від агента.

Згідно з п. 5.2 договору у разі якщо протягом строку дії цього договору замовником не буде укладено договір купівлі-продажу об`єктів, запропонованих агентом, сторони не несуть відповідальності за цим договором, та не претендують на відшкодування будь-яких прямих або непрямих збитків/витрат, понесених у зв`язку з виконанням зобов`язань за цим договором.

Даний договір підписаний сторонами та скріплений їх печатками без будь яких зауважень.

На виконання умов договору 14.04.2019 між сторонами було підписано акт реєстрації об`єкту, а саме: комплекс будівель адміністративного, виробничого та складського призначення за адресою: Україна, Київська обл., Васильківський район, смт. Калинівка, вул. Залізнична, 47, кадастровий номер ділянки :06:001:0003 площею 13,0464 га, з початковою ціною продажу об`єкту 3000000,00 євро (а.с.15 т.1).

В подальшому 09.09.2020 між ТзОВ Дельта ЮЕЙ (продавець) та ТзОВ "Кроноспан УА" (покупець) було укладено попередній договір купівлі-продажу зазначеного вище об`єкту нерухомості, який 28.09.2020 було надіслало позивачу (а.с.27-36 т.1).

25.10.2021 між ТзОВ Дельта ЮЕЙ (продавець) та ТзОВ "Кроноспан УА" (покупець) було укладено два основних договори купівлі-продажу комплексу будівель адміністративного, виробничого та складського призначення за адресою: Україна, Київська обл., Васильківський район, смт. Калинівка, вул. Залізнична, 47 та земельної ділянки з кадастровий номер ділянки :06:001:0003 площею 13,0464 га, внаслідок чого за відповідачем зареєстровано права власності на об`єкт нерухомості (а.с.218-224 т.1).

26.10.2021 позивач направив відповідачу засобами електронного зв`язку акт приймання-передачі наданих послуг № 7 за договором, розрахунок винагороди (а.с.16-21 т.1).

08.11.2021 позивач з метою досудового врегулювання спору направив на адресу відповідача претензію з проханням протягом 3-х робочих днів здійснити оплату винагороди у розмірі 1211107,70 грн (а.с.22-26 т.1).

19.11.2021 відповідач направив на адресу позивача відповідь на претензію № 656/11/21 в якій повідомив, що претензія є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню, оскільки термін дії договору закінчився, будь-які зобов`язання сторін, що виникли протягом терміну дії договору і залишаються не виконаними на дату отримання претензії, відсутні, а послуги, не були надані агентом протягом терміну дії договору, а відтак не підлягають оплаті (а.с.173 т.1).

Предметом спору по даній справі є матеріально-правова вимога позивача про стягнення з відповідача 892965,50 грн, з них 882807,17 грн основної заборгованості, 1523,75 грн - 3 % річних, 8634,58 грн пені.

Надаючи правову кваліфікацію відносинам, що склалися апеляційний господарський суд зазначає наступне.

Згідно із ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ст. 626 ЦК України).

Статтею 627 ЦК України установлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що укладений між сторонами договір № 765/384 від 14.04.2019 за своєю правовою природою є агентським договором.

Статтею 295 ГК України, яка регулює агентську діяльність, встановлено, що комерційне посередництво (агентська діяльність) є підприємницькою діяльністю, що полягає в наданні комерційним агентом послуг суб`єктам господарювання при здійсненні ними господарської діяльності шляхом посередництва від імені, в інтересах, під контролем і за рахунок суб`єкта, якого він представляє.

Відповідно до ст. 296 ГК України агентські відносини виникають у разі: надання суб`єктом господарювання на підставі договору повноважень комерційному агентові на вчинення відповідних дій; схвалення суб`єктом господарювання, якого представляє комерційний агент, угоди, укладеної в інтересах цього суб`єкта агентом без повноваження на її укладення або з перевищенням наданого йому повноваження.

За агентським договором одна сторона (комерційний агент) зобов`язується надати послуги другій стороні (суб`єкту, якого представляє агент) в укладенні угод чи сприяти їх укладенню (надання фактичних послуг) від імені цього суб`єкта і за його рахунок. Агентський договір повинен визначати сферу, характер і порядок виконання комерційним агентом посередницьких послуг, права та обов`язки сторін, умови і розмір винагороди комерційному агентові, строк дії договору, санкції у разі порушення сторонами умов договору, інші необхідні умови, визначені сторонами. Договором повинна бути передбачена умова щодо території, в межах якої комерційний агент здійснює діяльність, визначену угодою сторін. У разі якщо територію дії агента в договорі не визначено, вважається, що агент діє в межах території України. Агентський договір укладається в письмовій формі. У договорі має бути визначено форму підтвердження повноважень (представництва) комерційного агента (ст. 297 ГК України).

Відповідно до статті 193 ГК України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Зазначене також кореспондується зі статтями 525, 526 ЦК України, відповідно до яких зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 530 ЦК України передбачено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За змістом ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Судом апеляційної інстанції встановлено, що предметом агентського договору був пошук об`єктів нерухомості, що мають наступні характеристики: земельна ділянка з комунікаціями (переважно без будівель) або існуючий майновий комплекс площа ділянки від 3 га до 14 га, наявність залізничної гілки обов`язково, відстань до меж Києва не більше 50 км, перевага віддається правому берегу Києва (західна частина Києва та передмістя), електропостачання не менше 0,4 кВт або можливість підключення до 6-10 кВт. підстанції тієї ж потужності, газ не обов`язково, наявність центрального водопроводу чи свердловин, бажано наявність каналізації для відведення побутових та виробничих стоків (далі договір) (а.с.9-13 т.1).

За наслідками надання таких послуг відповідачу було запропоновано об`єкт нерухомості, який згодом сторони зареєстрували в акті реєстрації з датою реєстрації 14.04.2019. Таким об`єктом нерухомості був комплекс будівель, що знаходився за адресою: Київська область, Васильківський район, смт. Калинівка, вул. Залізнична, 47, загальною площею 30185,06 кв.м. Вказаний комплекс будівель знаходився на ділянці площею 13.0464 Га з кадастровим номером :06:001:0003.

Опис об`єкта (комплекс будівель): матеріальний склад (літ. П), площею 267,7 кв.м; столярний цех (літ. Т), площею 84,7 кв.м; блок допоміжних приміщень (літ. С), площею 74,6 кв.м; машинне відділення (літ. Р), площею 64,1 кв.м; будівля зерноскладу №1 (літ. Г), площею 1008,8 кв.м; зерносховище №2 (літ. Ш), площею 1007,0 кв.м; зерносклад №3 (літ. Е), площею 1013,3 кв.м; склад №4 (літ. Я), площею 1230,0 кв.м; склад №5 (літ. Ж), площею 1236,0 кв.м; склад №6 (літ. 3), площею 1288,9 кв.м; зерносховище №7 (літ. И), площею 1012,9 кв.м; зерносклад №8 (літ. О), площею 1224,6 кв.м; зерносховище №9 (літ. Л), площею 1003,86 кв.м; склад №10 (літ. М), площею 824,9 кв.м; вежа погрузочно-розгрузочна (літ. К), площею 108,8 кв.м; пилорама (літ. Ч), площею 36,0 кв.м; каркас теплиці (літ. Щ), площею 216,0 кв.м; ваги вагонні (літ. Ф), площею 12,0 кв.м; станція насосна (літ. Ц), площею 7,2 кв.м; склад (літ. Ю), площею 17261,5 кв.м; візіровка (літ. В), площею 8,8 кв.м; зерносушарка з топкою (літ. Б), площею 214,8 кв.м; адмінбудинок, вісова (літ. А), площею 698,1 кв.м; зерносушарка ДСП-32 (літ. Н), площею 280,5 кв.м.

Згідно п. 2.1.2 розділу 2.2 агентського договору №765/384 від 14.04.2019 вказаний вище знайдений об`єкт нерухомості був зареєстрований шляхом підписання між ТОВ «Кроноспан УА» та ТОВ «Астра-Київ» акту реєстрації об`єкту, який є невід`ємною частиною агентського договору №765/384 від 14.04.2019.

Як убачається із матеріалів справи, 09 вересня 2020 року між ТОВ «Дельта ЮЕЙ» (Продавець) та ТОВ "Кроноспан УА" (Покупець) було укладено попередній договір купівлі-продажу зазначеного вище об`єкту нерухомості. Відповідно ТОВ «Кроноспан УА» на виконання свого обов`язку згідно п. 2.3.2 і 2.3.4 агентського договору №765/384 від 14.04.2019 надіслало ТОВ «Астра-Київ» 28 вересня 2020 року копію підписаного попереднього договору купівлі-продажу (а.с.27-36, т.1). А 25 жовтня 2021 року було укладено основний договір купівлі-продажу, наслідком чого став перехід права власності на об`єкт нерухомості на користь ТОВ "Кроноспан УА" (а.с. 218-223, т. 1).

Згідно із п. 4.1 договору (розділу 4 Ціна договору. Терміни оплати. Порядок розрахунків) якщо замовник або його афілійована особа підпише договір купівлі-продажу об`єкта з власником або його афілійованою особою, замовник виплатить агенту винагороду: у розмірі 2,5% від повної вартості, визначеної замовником та власником об`єкту у договорі купівлі-продажу об`єкту (або отриманої замовником внаслідок угоди купівлі-продажу об`єкта) за умови, що вартість об`єкта буде знижена від первісної більш ніж на 15 %. Початкова вартість об`єкта вказується в акті реєстрації об`єкта; у розмірі 2% від повної вартості, визначеної замовником та власником об`єкту у договорі купівлі-продажу об`єкту (або отриманої замовником внаслідок угоди купівлі-продажу об`єкта) за умови, що вартість об`єкта буде знижена від первісної більш ніж на 10 %. Початкова вартість об`єкта вказується в акті реєстрації об`єкта.

П. 5.2 договору передбачено, що у разі якщо протягом строку дії цього договору замовником не буде укладено договір купівлі-продажу об`єктів, запропонованих агентом, сторони не несуть відповідальності за цим договором, та не претендують на відшкодування будь-яких прямих або непрямих збитків/витрат, понесених у зв`язку з виконанням зобов`язань за цим договором.

Відповідно до п. 3.1 агентського договору №765/384 від 14.04.2019, цей договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє протягом 12 місяців з моменту підписання або до повного виконання сторонами своїх обов`язків за договором.

У п. 3.2. договору визначено, що закінчення терміну дії договору або дострокове розірвання договору не тягне за собою припинення зобов`язань замовника щодо оплати винагороди, яка виникла протягом терміну дії договору, а також у випадку передбаченому п. 4.4. цього договору.

Як убачається із матеріалів справи, зі спливом 12-місячного строку відповідач продовжував частково виконувати власні обов`язки - згідно п. 2.3.2 і 2.3.4 агентського договору №765/384 від 14.04.2019 надавав позивачу в електронних листах відповідні документи (зокрема проекти попереднього договору купівлі-продажу і згодом 28.09.2020 копію підписаного продавцем і відповідачем попереднього договору купівлі-продажу), позивач продовжував надавати послуги за договором відповідачу а відповідач продовжував їх приймати і договір фактично виконувався. Крім того, жодних додаткових угод про розірвання чи завершення терміну дії договору між сторонами не укладалося.

Разом з тим, слід вказати, що закінчення строку дії договору не є підставою для припинення визначених ним зобов`язань, оскільки згідно зі статтею 599 ЦК України, частиною першою статті 202 ГК України такою підставою є виконання, проведене належним чином.

Про що викладено і у постанові Великої палати Верховного Суду від 26 червня 2018 року по справі №910/9072/17 і постанові Верховного Суду від 19.03.2019 по справі №916/626/18.

Як зазначалося вище, згідно п. 4.1 агентського договору №765/384 від 14.04.2019, розмір винагороди складає 2,5% від повної суми, визначеної у договорі купівлі-продажу, у разі якщо вартість об`єкту буде знижена більше ніж на 15% від початкової ціни продажу об`єкту.

Початкова ціна продажу об`єкту (комплексу будівель) була зафіксована в акті реєстрації, що є невід`ємною частиною агентського договору № 765/384 від 14.04.2019, і складала 3000000 (три мільйони) євро.

Ціна продажу цього ж об`єкту (комплексу будівель) по договору купівлі-продажу від 25.10.2021 склала 35312286,61 грн в тому числі ПДВ (20%). Ця сума еквівалентна 1154849 євро згідно курсу НБУ, що складав 30,5774 грн за євро на 25.10.2021. Тобто вартість об`єкта була знижена більше, ніж на 15 % від початкової ціни продажу об`єкту).

За таких умов, позивач отримав право на отримання винагороди у розмірі 2,5% від суми коштів, за яку було фактично продано комплекс будівель, відповідно до п. 4.1 агентського договору.

Оскільки ціна договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2021 року становить 35 312 286,61 грн, то винагорода агента (2,5% від цієї суми, згідно п. 4.1 Агентського договору) становить 882 807,17 грн.

Щодо твердження відповідача про те, що в поняття об`єкт входить, як безпосередньо комплекс будівель, так і земельна ділянка, на якій ці будівлі розташовані, акт реєстрації об`єкту містить дві складові: «комплекс будівель» та «ділянка» колегія суддів зауважує таке.

Відповідно до п. 1.1 договору сторонами було визначено ряд бажаних характеристик, яким повинно відповідати нерухоме майно. Такі характеристики були окреслені вище і це міг бути як комплекс будівель, так і земельна ділянка.

Колегія суддів зауважує, що відповідно до акту реєстрації об`єкта, який підписаний сторонами договору і міститься в матеріалах справи, чітко зареєстровано конкретний об`єкт, знайдений агентом у процесі виконання умов договору - комплекс будівель з описаними у акті реєстрації його характеристиками. Також в акті реєстрації об`єкту вказана дата реєстрації - 14.04.2019. А з метою точної ідентифікації місця розташування будівель на місцевості в акті реєстрації також вказано: кадастровий номер ділянки площа 13,0464 га :06:001:0003. І зазначена початкова ціна продажу об`єкту (тобто комплексу будівель) 3 млн. євро. Тобто, словосполучення «земельна ділянка» відсутнє у Акті реєстрації, а сам кадастровий номер земельної ділянки не є предметом договору з відповідачем, а служить лише для ідентифікації місця розташування комплексу будівель на місцевості.

Відповідно до п.1 ст. 79 ЗК України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно Національного стандарту №1 «Загальні стандарти оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003 року, вартість - еквівалент цінності об`єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей. Об`єкт оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці.

Так, у ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» вказано, що замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або в яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Колегія суддів зауважує, що в матеріалах справи міститься лист Калинівської селищної ради до директора ТОВ «Дельта Юей» від 15.11.2018 №979/02-22 про укладення договору оренди земельної ділянки площею 13,0464 га кадастровий номер :06:001:0003, у якому звертається із проханням укласти договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно (т. 1 а.с. 71-72).

Листом від 03.12.2018 №03/12-1 ТОВ «Дельта Юей» повідомляє Калинівській селищній раді про неможливість укладення запропонованого договору оренди земельної ділянки, з зазначенням відповідних підстав (т.1 а.с. 73-74).

При цьому, у самій заяві свідка директора ТОВ «Дельта Юей» він вказує, що 09.06.2020 між Калинівською селищною радою та ТОВ «Дельта Юей» було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0003, а 12.06.2020 рішенням Калинівської селищної ради №841-49VII ТОВ «Дельта Юей» було надано дозвіл на виготовлення детального плану території з метою наступної зміни цільового призначення земельної ділянки (т.2 а.с. 59, зворот, т.2).

Отже, стосовно земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0003 площею 13,0464 га акт реєстрації не укладався і не міг бути укладений 14.04.2019, оскільки, як убачається із матеріалів справи, лише 09.06.2020 ТОВ «Дельта Юей» (попередній власник комплексу будівель)) уклало договір оренди зазначеної вище земельної ділянки. До 09.06.2020 ТОВ «Дельта Юей» володіло лише правами власності на комплекс будівель, розташованих на зазначеній земельній ділянці і не мало жодних правових підстав для здійснення оцінки цієї земельної ділянки з метою визначення її вартості (визначення вартості об`єкту є обов`язковим для укладення акту реєстрації між сторонами Агентського договору. Відповідно вартість об`єкту - комплексу будівель - була вказана в Акті реєстрації і склала 3 млн. євро).

Таким чином, на переконання колегії суддів, місцевий господарський суд помилково визнав земельну ділянку з кадастровим номером :06:001:0003 площею 13,0464 га такою, що була предметом Акту реєстрації разом із комплексом будівель. Слід зазначити, що право оренди зазначеної земельної ділянки ТОВ «Дельта Юей» набуло вже після підписання Акту реєстрації і значно пізніше - лише 09.06.2020.

Зазначені вище твердження щодо відсутності у ТОВ «Дельта Юей» відомостей про оцінку земельної ділянки та відсутність такої оцінки взагалі на момент підписання Акту реєстрації не спростовуються відповідачем.

Враховуючи вище викладене, колегія суддів зауважує, що ТОВ «Дельта Юей» - попередній власник комплексу будівель - на момент складання Акту реєстрації не мало будь-яких правових підстав для здійснення оцінки земельної ділянки, а тим більше не мало підстав у будь-який спосіб розпоряджатися земельною ділянкою, шо свідчить про те, що Агент на виконання умов Договору не міг підписати Акт реєстрації на земельну ділянку, а зазначений Акт реєстрації укладався лише стосовно комплексу будівель, яким законно володіло ТОВ «Дельта Юей» станом на 14.04.2019.

За наведеного, суд апеляційної інстанції погоджується із доводами апеляційної скарги про те, що за наслідками надання послуг за агентським договором №765/384 від 14.04.2019 відповідачу було запропоновано об`єкт нерухомості, а саме комплекс будівель, що знаходився за адресою: Київська область, Васильківський район, смт. Калинівка, вул. Залізнична, 47, загальною площею 30185,06 кв.м, який згодом сторони зареєстрували в акті реєстрації з датою реєстрації 14.04.2019. При цьому, сама земельна ділянка з кадастровим номером не виступала об`єктом правочину оскільки, як уже зазначалось вище, ТОВ «Дельта Юей» було власником лише комплексу будівель на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 18.12.2009 і жодного відношення до земельної ділянки не мало аж до 09.06.2020, а сам кадастровий номер земельної ділянки служить лише для ідентифікації місця розташування комплексу будівель на місцевості.

Таким чином, на переконання колегії суддів, ТОВ "Астра-Київ" повністю та належним чином виконало умови агентського договору №765/384 від 14.04.2019. Однак, всупереч досягнутим домовленостям, що підтверджені агентським договором №765/384 від 14.04.2019, ТОВ "Кроноспан УА" не здійснило оплати коштів за надані послуги.

Отже, вимоги позивача про стягнення 882 807,17 грн основного боргу є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи, а тому підлягають задоволенню в повному обсязі.

Крім того, позивачем було нараховано 8 634,58 грн пені та 3% річних у сумі 1 523,75 грн за період з 16.11.2021 по 06.12.2021.

Приписами ст. 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Згідно з частинами 1, 3 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до ст. 230 ГК України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Статтею 1 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань" передбачено, що платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Згідно ст. 3 вищезазначеного Закону України, розмір пені, передбачений статтею 1, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується.

Перевіривши розрахунок пені наданий позивачем колегія суддів вважає його правильним та арифметично вірним, а тому вважає, що пеня у розмірі 8 634,58 грн підлягає задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Перевіривши розрахунок 3% річних наданий позивачем колегія суддів вважає його правильним та арифметично вірним, а тому вважає, що 3% річних у сумі 1 523,75 грн підлягають задоволенню в повному обсязі.

Таким чином суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку про відмову в задоволенні позову, а доводи апелянта є такими, що підтверджуються матеріалами справи та заслуговують на увагу.

Згідно із п.2 ч.1 ст.275 ГПК України, апеляційна інстанція за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Відповідно до п. 3 ч.1 ст.277 ГПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи.

За таких обставин, Північно-західний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю Астра-Київ підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Волинської області від 29.06.2022 у справі №903/1057/21 скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову.

Крім того, в силу вимог ст. 129 ГПК України у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги судовий збір за подачу апеляційної скарги підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Астра-Київ" на рішення Господарського суду Волинської області від 29.06.22 у справі №903/1057/21 задоволити.

2. Рішення Господарського суду Волинської області від 29.06.22 у справі № 903/1057/21 скасувати. Прийняти нове рішення. Позов задоволити.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кроноспан УА» (45400, Волинська область, м. Нововолинськ, вул. Луцька,20, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Астра-Київ" (04111, м. Київ, вул. Щербакова, 46, прим. 2, ) 882 807 (вісімсот вісімдесят дві тисячі вісімсот сім грн) 17 коп основного боргу, 1 523 (тисяча п`ятсот двадцять три грн) 75 коп. 3% річних, 8 634 (вісім тисяч шістсот тридцять чотири грн) 58 коп. пені та 13 394 (тринадцять тисяч триста дев`яносто чотири грн) 48 коп судового збору за подачу позову. Видати наказ.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кроноспан УА» (45400, Волинська область, м. Нововолинськ, вул. Луцька,20, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Астра-Київ" (04111, м. Київ, вул. Щербакова, 46, прим. 2, ) 20 091 (двадцять тисяч дев`яносто одна грн) 70 коп. судового збору за подачу апеляційної скарги.

5. Доручити господарському суду Волинської області видати накази на виконання цієї постанови.

6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та не підлягає касаційному оскарженню, крім випадків передбачених п.2 ч.3 ст. 287 ГПК України.

7. Справу №903/1057/21 повернути до Господарського суду Волинської області.

Повний текст постанови складений "16" листопада 2022 р.

Головуючий суддя Миханюк М.В.

Суддя Саврій В.А.

Суддя Коломис В.В.