ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2022 рокуСправа № 912/1054/22

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Коваленко Н.М.

при секретарі судового засідання Пастуховій А.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження справу №912/1054/22 від 22.08.2022

за позовом: Кропивницької міської ради, код ЄДР 26241020, вул. Велика Перспективна, 41, м. Кропивницький, 25022

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛМА-ТРЕЙД" (далі - ТОВ "АЛМА-ТРЕЙД"), код ЄДР 31146272, вул. Шосейна, 3, с. Соколівське, Кропивницький р-н, Кіровоградська обл., 27641

про внесення змін до договору оренди,

ПРЕДСТАВНИКИ:

від позивача - Таран М.В., виписка з ЄДР (в порядку самопредставництва);

від відповідача - адвокат Буров С.В., ордер серія ВА №1038041 від 13.09.2022.

До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Кропивницької міської ради до ТОВ "АЛМА-ТРЕЙД" з вимогами:

1. Прийняти позовну заяву до розгляду та відкрити провадження по справі;

2. Внести зміни до договору оренди землі від 07 лютого 2006 року №25, а саме:

друге речення пункту 2. Об`єкт оренди викласти в наступні редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок від 27.06.2022 року №9197/295-22 становить - 14 374 554,21 грн.

перше речення пункту 4. Орендна плата викласти в наступні редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 35 936,38 грн на місяць, починаючи з дня набрання судовим рішенням законної сили".

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Алма-Трейд" () на користь Кропивницької міської ради () судовий збір у розмірі 2481,00 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що згідно з рішенням міської ради від 12.07.2018 №1750 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області" відбулась зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Ухвалою від 22.08.2022 господарський суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі №912/1054/22, ухвалив справу №912/1054/22 розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 20.09.2022 - 11:00, встановив сторонам строки для подачі заяв по суті справи.

15.09.2022 в межах строку, встановленого судом, до господарського суду від відповідача надійшов відзив №б/н від 13.09.2022 на позовну заяву про внесення змін до договору оренди землі з проханням відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

19.09.2022 в межах строку, встановленого судом, до господарського суду від позивача надійшла відповідь на відзив №б/н від 19.09.2022 (в порядку ст. 166 Господарського процесуального кодексу України).

В підготовчому засіданні 20.09.2022 господарський суд оголосив перерву до 11:30 год - 06.10.2022.

28.09.2022 в межах строку, встановленого судом, до господарського суду від відповідача надійшли заперечення №б/н від 28.09.2022 на відповідь на відзив на позовну заяву про внесення змін до договору оренди землі.

Ухвалою від 06.10.2022 господарський суд закрив підготовче провадження та призначив дану справу до судового розгляду по суті на 20.10.2022 о 15:00 год.

20.10.2022 в судовому засіданні оголошено перерву до 15.11.2022 о 12:00 год.

У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, наполягав на їх задоволенні. Представник відповідача заперечив проти задоволення позову.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини сторін.

07.02.2006 між Кіровоградською міською радою (орендодавець) та ТОВ "АЛМА-ТРЕЙД" (орендар) укладено договір оренди землі №25 (далі - Договір).

За умовами Договору, орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 08.12.2005 №1597 "Про регулювання земельних відносин" та від 16.12.2005 №1618 "Про регулювання земельних відносин" надає з правом суборенди, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування придбаного об`єкту незавершеного будівництва громадсько-соціального призначення, яка знаходиться по вул. 50 років Жовтня, 1-а в місті Кіровограді (п. 1. Договору).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 16014,94 кв.м, в тому числі: 16014,94 кв.м землі громадського призначення. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить згідно довідок державного земельного кадастру про грошову оцінку земельної ділянки №619 від 02.02.2006, №2232 від 08.11.2005: до введення об`єкта в експлуатацію - 1 480 480 грн 00 коп, після введення об`єкта в експлуатацію - 2 045 120 грн 00 коп (п. 2. Договору).

Договір укладено на сорок дев`ять років, починаючи з дати прийняття рішення Кіровоградської міської ради. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (п. 3. Договору).

Відповідно до пункту 4. Договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі: до введення об`єкта в експлуатацію - 1 233 грн 73 коп (одна тисяча двісті тридцять три грн 73 коп), після введення об`єкта в експлуатацію - 5 964 грн 93 коп (п`ять тисяч дев`ятсот шістдесят чотири грн 93 коп) на місяць, починаючи з дня державної реєстрації договору оренди землі.

Періодичність внесення орендної плати - щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

На кожен наступний рік орендна плата переглядається протягом січня-лютого такого року з урахуванням індексації грошової оцінки земельної ділянки, збільшення розмірів ставки земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, або в інших випадках, передбачених законом.

Договір підписано сторонами, скріплено печатками та зареєстровано у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.02.2006 за №10.

14.02.2006 між сторонами підписано акт про передачу та прийом вищевказаної земельної ділянки (в натурі).

16.01.2015 між Кіровоградською міською радою та ТОВ "АЛМА-ТРЕЙД" укладено додаткову угоду №2 до договору оренди земельної ділянки №25 від 07.02.2006, яка зареєстрована, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис за №4508237.

Згідно із зазначеною додатковою угодою сторони узгодили внести такі зміни до основного договору:

"Друге речення Розділу 2 "Об`єкт оренди" Основного договору викласти в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки, що видана управлінням Держземагенства у Кіровоградському районі Кіровоградської області від 14.11.2014 №1566/04-24-14 становить: 3 767 454 грн 74 коп (три мільйони сімсот шістдесят сім чотириста п`ятдесят чотири гривні 74 коп).

Доповнити Розділ 2 "Об`єкт оренди" Основного договору наступним реченням: Кадастровий номер земельної ділянки :39:315:0016".

1. Розділ 4 "ОРЕНДНА ПЛАТА" Основного договору викласти в наступній редакції:

"Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки: 113 023 грн 56 коп (сто тринадцять тисяч двадцять три гривні 56 коп) на рік, або 9 418 грн 63 коп (дев`ять тисяч чотириста вісімнадцять гривень 63 коп) на місяць згідно розрахунку, що додається до цього договору, починаючи з дня підписання додаткової угоди до договору оренди землі."

Рішенням Міської ради міста Кропивницького №1750 від 12.07.2018 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області.

Вказане рішення опубліковано в газеті Кіровоградської міської ради "Вечірня газета" 13.07.2018.

Згідно Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 27.06.2022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером :39:315:0016 становить 14 374 554,21 грн.

Рішенням Кіровоградської міської ради від 27.11.2017 №1236 "Про перейменування" з поміж іншого вирішено таке: "у зв`язку з перейменуванням міста Кіровограда Кіровоградської області на місто Кропивницький Кіровоградська міська рада () є міською радою міста Кропивницького, а виконавчий комітет Кіровоградської міської ради () є виконавчим комітетом міської ради міста Кропивницького".

Кропивницькою міською радою 04.12.2020 прийнято рішення №3 "Про перейменування", згідно з яким вирішено перейменувати Міську раду міста Кропивницького на Кропивницьку міську раду.

У Договорі сторони погодили випадки, коли розмір орендної плати переглядається, зокрема, такою підставою є підвищенням цін, тарифів та зміна нормативної грошовою оцінки земель міста, у зв`язку з викладеним, позивач звернувся до суду з позовом про внесення змін до договору оренди землі.

Розглядаючи спір по суті, господарський суд враховує таке.

Згідно Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон), відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. (ст. 2 Закону)

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. (ст. 13 Закону)

Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату. (п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону)

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. (ч.1, 2 ст. 21 Закону)

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. (ст. 30 Закону)

Згідно з частинами 2, 4 статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Правила, передбачені частинами 2, 4 статті 188 ГК України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини 3 статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів пункту 6 частини 5 статті 174 Господарського процесуального кодексу України.

Тому те, що позивач не скористався відповідною процедурою позасудового врегулювання, не позбавляє його права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну умов договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 (провадження №12-216гс18) та постанові Верховного Суду від 16.01.2020 у справі №904/1912/19.

За змістом ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, передбачених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Податковий кодекс України (далі - ПК України) передбачає, що плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 ст. 14).

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі" необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України.

Відповідно до пункту 288.5 ст. 288 ПК України у чинній редакції розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Як установлено пунктом 274.1 ст. 274 ПК України та що відповідає підпункту 288.5.1. пункту 288.5. ст. 288 Кодексу, ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь та земель загального користування - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Згідно з підпунктами 271.1., 271.1.2. ст. 271 ПК України, базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено.

Таким чином, законодавчо визначено нижню граничну межу річної суми платежу по орендній платі - не менше розміру земельного податку, встановленого на відповідній території, та передбачено, що основою для визначення розміру податку та, відповідно, розміру орендної плати, є нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

Відповідно до пункту 284.1 ст. 284 ПК України, ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території, встановлюють Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Положеннями пункту 10.2-1 статті 10 ПК України передбачено, що місцеві ради обов`язково установлюють єдиний податок та податок на майно (в частині транспортного податку та плати за землю, крім земельного податку за лісові землі).

Правові засади проведення оцінки земель визначено Законом України "Про оцінку земель" (далі - Закон 1378-IV).

За наведеним Законом нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. (ст. 1 Закону 1378-IV)

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. (ч. 1 ст. 15 Закону 1378-IV)

За результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. (ч. 1 ст. 20 Закону 1378-IV)

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. (ч. 2 ст. 20 Закону 1378-IV)

Технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. (ч. 1 ст. 23 Закону 1378-IV)

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. (ч. 3 ст. 23 Закону 1378-IV)

Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України. (ч. 4 ст. 23 Закону 1378-IV)

Пункт 271.2 ст. 271 ПК України передбачає, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

У статті 144 Конституції України і статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35, частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

За змістом ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно із ч. 5 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію.

За умовами Договору підставою для перегляду розміру орендної плати є зміна розмірів земельного податку (п. 4).

Відбулась зміна нормативної грошової оцінки, яка є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Так, згідно Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 27.06.2022 №9197/295-22, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером :39:315:0016 становить 14 374 554,21 грн.

Суд зазначає, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Вказаного висновку дотримується Верховний Суд, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19.

За вказаних обставин, твердження позивача щодо наявності правових підстав для внесення змін до Договору в частині розміру нормативної грошової оцінки та зміни розміру (ставки) орендної плати є обґрунтованими.

У відповідності до вищевикладеного, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог позивача та наявність підстав для їх задоволення.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись ст. 74, 76-77, 129, 233, 236-241, 326-327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Внести зміни до договору оренди землі від 07 лютого 2006 року №25, а саме:

- друге речення пункту 2. Об`єкт оренди викласти в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок від 27.06.2022 року №9197/295-22 становить - 14 374 554,21 грн.";

- перше речення пункту 4. Орендна плата викласти в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 35 936,38 грн на місяць, починаючи з дня набрання судовим рішенням законної сили".

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛМА-ТРЕЙД" (код ЄДР 31146272, вул. Шосейна, 3, с. Соколівське, Кропивницький р-н, Кіровоградська обл., 27641) на користь Кропивницької міської ради (код ЄДР 26241020, вул. Велика Перспективна, 41, м. Кропивницький, 25022) 2 481,00 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення направити сторонам засобами поштового зв`язку, а також позивачу на e-mail: , відповідачу на e-mail: .

Повне рішення складено 15.11.2022.

Суддя Н.М. Коваленко

Повідомити учасників справи про відсутність у суду технічної можливості надавати інформацію про вебадресу судового рішення у Єдиному державному реєстрі судових рішень, одночасно з врученням (надсиланням/видачі) копії повного або скороченого такого рішення до затвердження Положення про Єдину судову інформаційно-телекомунікаційну систему та початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи.

Повідомити учасників справи про можливість ознайомитись з електронною копією судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень за його вебадресою: http://reyestr.court.gov.ua.

Вебадреса сторінки на офіційному вебпорталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається: http://court.gov.ua/fair/sud5013.