ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
УХВАЛА

"08" листопада 2022 р.м. Одеса Справа № 916/1652/22

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Д.О.,

секретар судового засідання Овчар А.С.

при розгляді справи за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО (вул. Дерибасівська буд. 8, м. Одеса, 65026)

про стягнення 1049131,19 грн,

та за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО (вул. Дерибасівська буд. 8, м. Одеса, 65026)

до відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039)

про стягнення 4461757,00 грн,

за участю представників учасників справи:

від позивача (відповідача за зустрічним позовом): Добров Р.М.;

від відповідача (позивача за зустрічним позовом): Горобець В.В.

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО, в якій просить суд стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати з урахуванням індексації у розмірі 985879,55 грн, пеню у розмірі 39043,60 грн та 3% річних у розмірі 24208,04 грн.

В обґрунтування підстав позову позивач посилається на обставину порушення відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди нежитлового приміщення від 15.05.2019 №281/19 в частині повної та своєчасної оплати орендної плати, що не була стягнута з відповідача в рішенні суду по справі №916/407/21 за період з 01.03.2021 по 08.12.2021 за користування нежитловими приміщеннями першого та другого поверхів, загальною площею 345.6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 08.08.2022 позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі; ухвалено розглядати справу в порядку загального позовного провадження з викликом учасників справи та призначено у справі підготовче засідання.

22.08.2022 до господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО надійшла зустрічна позовна заява, в якій останній просить суд стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 4461757,00 грн.

В обґрунтування підстав зустрічного позову позивач зазначає, що під час користування орендованим майном за договором оренди нежитлового приміщення від 15.05.2019 №281/19 Товариством з обмеженою відповідальністю ВКО за власні кошти були здійснені невід`ємні поліпшення майна, що в подальшому призвели до збільшення його вартості, а тому суму здійснених під час оренди невід`ємних поліпшень позивач за зустрічним позовом просить суд стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Ухвалою суду від 29.08.2022 зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО було прийнято до спільного розгляду та об`єднано в одне провадження з первісним позовом у справі № 916/1652/22, яка розглядається за правилами загального позовного провадження.

Під час розгляду справи на стадії підготовчого провадження Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було подано до суду клопотання (а.с. 55-62, т. 2), в якому відповідач за зустрічним позовом просить суд призначити у цій справі будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити такі питання: 1) чи були виконані будівельні роботи з поліпшень Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» орендованих за договором оренди від 08.11.2019 № 181/2 нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., у випадку якщо так, то який перелік та обсяг фактично виконаних будівельних робіт з будівництва (ремонту, реконструкції) орендованих нежитлових приміщень було виконано? 2) яка вартість, у випадку виконання невід`ємних поліпшень орендованих за договором оренди від 08.11.2019 № 181/2 нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., що розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, здійснено Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» на його замовлення? У вказаному клопотанні ДКВ ОМР просить суд доручити проведення експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України та зупинити провадження у цій справі до закінчення проведення експертизи.

В обґрунтування вищевказаного клопотання відповідач за зустрічним позовом посилається на те, що подані ТОВ «ВКО» докази, а саме звіт про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди, складений 19.12.2018 ПП «Дельта-Консалтінг», та Звіт з незалежної оцінки від 31.08.2020, не є належними доказами на підтвердження обставини щодо здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна та їх вартості, оскільки не відповідають Методиці оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 та Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377. За цих обставин відповідач за зустрічним позовом вважає, що проведення у цій справі експертизи з вищевказаних питань є необхідним для вирішення спору судом та встановлення обставин, на які посилається ТОВ «ВКО» у своїй позовній заяві.

19.09.2022 ТОВ «ВКО» були подані до суду письмові заперечення на клопотання Департаменту щодо проведення у цій справі експертизи (а.с. 82-87, т.2), які обґрунтовані тим, що в межах цієї справи потребує доказуванню обставина збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, яка, за переконанням позивача за зустрічним позовом, має встановлюватись на підставі різниці від вартості майна на момент передачі його в оренду та вартості майна на момент припинення договору оренди. За твердженням ТОВ «ВКО» вказані обставини повністю підтверджуються даними звітів, що додані до матеріалів справи, а тому підстави для проведення експертизи відсутні. Крім цього, ТОВ «ВКО» у своїх запереченнях наголосило, що Департаментом не конкретизовано, в чому полягає невідповідність наявних у справі звітів положенням Методиці оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891, в цей же час, подані у справі Звіти взагалі не повинні відповідати Порядку, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377, оскільки у спірних правовідносинах мала місце приватизація об`єкту шляхом його продажу на аукціоні.

08.11.2022 Департаментом були подані до суду письмові пояснення (а.с. 161-164, т.2), в яких останній відзначив, що згідно з Порядком, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377, обставини щодо здійснення та складу невід`ємних поліпшень мають підтверджуватись висновком будівельної експертизи, а вартість поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначається суб`єктом оціночної діяльності.

У підготовчому засіданні 08.11.2022 представник Департаменту підтримав свою позицію щодо необхідності призначення у цій справі експертизи, просив суд задовольнити подане ним клопотання. Представник ТОВ «ВКО» щодо необхідності проведення у цій справі експертизи в частині першого питання заперечував.

Розглянувши подане Департаментом клопотання, заслухавши пояснення сторін та проаналізувавши наявні у справі докази, суд дійшов висновку про таке.

Частиною 2 статті 182 ГПК України визначено, що у підготовчому засіданні суд, зокрема, з`ясовує, чи надали сторони докази, на які вони посилаються у позові і відзиві, а також докази, витребувані судом чи причини їх неподання; вирішує питання про проведення огляду письмових, речових і електронних доказів у місці їх знаходження; вирішує питання про витребування додаткових доказів та визначає строки їх подання, вирішує питання про забезпечення доказів, якщо ці питання не були вирішені раніше; вирішує питання про призначення експертизи, виклик у судове засідання експертів, свідків, залучення перекладача, спеціаліста; вирішує заяви та клопотання учасників справи; здійснює інші дії, необхідні для забезпечення правильного і своєчасного розгляду справи по суті.

Згідно з ч. 1 ст. 99 ГПК України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Частиною 1 статті 100 ГПК України визначено, що про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про судову експертизу" судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.

Відповідно до п. 5.2. Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 08.10.98 N 53/5 (із змінами та доповненнями, внесеними наказами Міністерства юстиції України), одним із видів експертиз є оціночно-будівельна експертиза, до основних завдань якої відносить вирішення питання, зокрема, щодо визначення різних видів вартості поліпшень земельних ділянок (будівель та їх частин, споруд, передавальних пристроїв тощо).

За змістом ч. 3 ст. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи, і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Згідно ч. 5 ст. 13 ГПК України суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, зокрема, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Так, предметом зустрічного позову у цій справі є вимоги ТОВ «ВКО» до Департаменту про стягнення з останнього коштів в розмірі 4461757,00 грн, як вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна за договором, здійснених товариством. Як вбачається зі змісту зустрічного позову, при визначені спірної суми поліпшень позивач за зустрічним позовом виходив з того, що на момент укладення договору оренди від 15.05.2019 № 281/19 ринкова вартість орендованого майна становила 4653385,00 грн без ПДВ та 5584062,00 грн з ПДВ, що підтверджується Звітом, складеним суб`єктом оціночної діяльності ПП «Дельта-Консалтінг», рецензованого ТОВ «Оціночна фірма «Абакус» 20.12.2018. В цей же час, як наголосив позивач за зустрічним позовом, під час використання орендованого приміщення ним за згодою Департаменту були здійснені невід`ємні поліпшення орендованого майна, внаслідок чого ринкова вартість цього майна збільшилась та станом на час припинення договору оренди становила 10045819,00 грн з ПДВ, що підтверджується Звітом з незалежної оцінки нежитлових приміщень, складеним ПП «Дельта-Консалтінг» у 2020 році (дата оцінки 31.08.2020; дата завершення складення звіту 02.10.2020). Врахувавши дані цих звітів позивач за зустрічним позовом дійшов висновку, що різниця між ринковою вартістю майна станом на час укладення договору та станом на час припинення договору є вартістю здійснених товариством поліпшень, що підлягає відшкодуванню за рахунок Департаменту.

В цей же час, позиція Департаменту у спірних правовідносинах зводиться до того, що обставина щодо здійснення товариством невід`ємних поліпшень орендованого майна та їх вартість має бути визначена відповідно до положень Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377.

Так, Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 (далі Порядок № 377), установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.

Відповідно до п. 2.1. Порядку № 377 ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Згідно з п. 2.3. Порядку № 377 ідентифікація поліпшень орендованого нерухомого майна включає такі етапи: передавання відповідним органом приватизації суб`єкту оціночної діяльності - суб`єкту господарювання підтверджувальних документів, зазначених у пункті 2.2 цього Порядку; проведення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання аналізу підтверджувальних документів у тижневий строк після їх отримання, візуального обстеження орендованого нерухомого майна з метою виявлення факту фізичної наявності поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди; підготовку суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна; подання суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідному органу приватизації висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна у разі виявлення факту повної або часткової невідповідності наданих йому підтверджувальних документів про напрями та обсяги витрат на здійснення поліпшень їх фізичній наявності.

Відповідно до п. 3.2. Порядку № 377 під час проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна передбачається така послідовність процедур: визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його поточного фізичного (технічного) стану та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна з поліпшеннями). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що містить поліпшення, які є подібними до поліпшень, здійснених орендарем; визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його фізичного (технічного) стану, що був наявний на початок здійснення орендарем поліпшень, та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання у такому стані на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що не містить поліпшення, які є подібними до поліпшень, здійснених орендарем; розраховується ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна як різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.7 цього Порядку; визначення питомої ваги державної частки (відповідно комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) та частки орендаря в об`єкті приватизації. Розрахунки ринкової вартості орендованого нерухомого майна з поліпшеннями, ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень, а також ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна здійснюються без урахування податку на додану вартість.

Згідно з ч. 3 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, за умови, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого ним майна без заподіяння шкоди такому майну. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, компенсації не підлягає, такі поліпшення є, відповідно, державною або комунальною власністю.

Відповідно до п. 163 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі порядок №483), якщо орендар здійснив за рахунок власних коштів невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 Закону, такий орендар має право на компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень у розмірі, що визначений відповідно до пункту 164 цього Порядку, після укладення орендодавцем договору оренди з новим орендарем за результатами проведення аукціону, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної відповідно до пункту 164 цього Порядку, крім його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з пунктами 154-156 цього Порядку; орендар отримав письмову згоду уповноваженого органу, визначеного статтею 21 Закону, на здійснення невід`ємних поліпшень; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, що підлягають компенсації, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена відповідно до пункту 165 цього Порядку; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; орендар бере участь в аукціоні на продовження договору оренди.

Згідно з п. 164 Порядку №163 для реалізації права на компенсацію вартості невід`ємних поліпшень вартість невід`ємних поліпшень визначається на підставі звіту незалежного оцінювача про ринкову вартість таких поліпшень. Оцінка здійснюється на замовлення орендаря без доручення балансоутримувача і повинна бути проведена не раніше ніж за шість місяців та не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору оренди. Оцінювач визначає ринкову вартість невід`ємних поліпшень, виконаних на орендованому майні орендарем, як різницю між вартістю об`єкта оцінки в стані після проведення невід`ємних поліпшень та стані до проведення невід`ємних поліпшень. Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється відповідно до Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні.

Відповідно до п. 165 Порядку № 163 для компенсації здійснених невід`ємних поліпшень орендар подає звіт про оцінку (акт оцінки майна) та рецензію на нього, передбачені пунктом 164 цього Порядку, та висновок будівельної експертизи, передбачений пунктом 163 цього Порядку, разом з заявою про продовження договору оренди, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону.

За змістом п. 166 Порядку № 163 вартість невід`ємних поліпшень компенсується орендодавцем попередньому орендарю після сплати новим орендарем розміру компенсації таких витрат, зазначених в оголошенні про продовження договору оренди, крім випадків, коли попередньому орендарю було відмовлено у продовженні договору оренди на підставі того, що орендоване приміщення необхідно для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю. У такому разі вартість невід`ємних поліпшень компенсується орендодавцем попередньому орендарю у порядку, визначеному Фондом державного майна. Орендодавець компенсує вартість невід`ємних поліпшень попередньому орендарю після підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) об`єкта оренди за умови дотримання вимог пункту 159 цього Порядку і таких умов: відсутності в попереднього орендаря зобов`язань із сплати пені, неустойки, орендної плати, платежів за договором про відшкодування витрат на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг та інших платежів, передбачених договором оренди; компенсації попереднім орендарем суми збитків, завданих орендованому майну, у разі їх наявності.

Пунктом 167 Порядку № 163 передбачено, що у випадку приватизації об`єкта оренди компенсація вартості невід`ємних поліпшень здійснюється у порядку, визначеному Законом України Про приватизацію державного та комунального майна.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» (в редакції, чинній станом на 02.12.2021) приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті. Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування. Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації. Договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна, а в разі якщо покупцем переданого в оренду об`єкта державного майна є орендар, дія відповідного договору припиняється з дня, за яким об`єкт оренди переходить у його власність.

Отже, вирішуючи питання щодо вимог та заперечень сторін, суд, ухвалюючи рішення по суті спору, має надати оцінку наявним в матеріалах справи справі доказам, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмету доказування.

При цьому суд відзначає, що відповідно до ст. 177 ГПК України до завдань підготовчого провадження відноситься, зокрема: остаточне визначення предмета спору та характеру спірних правовідносин, позовних вимог та складу учасників судового процесу; з`ясування заперечень проти позовних вимог; визначення обставин справи, які підлягають встановленню, та зібрання відповідних доказів; визначення порядку розгляду справи; вчинення інших дій з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті. В цей же час, обставини щодо наявності / відсутності обставин, якими обґрунтовуються позовні вимоги та заперечення сторін, суд встановлює під час ухвалення рішення по суті спору.

Так, на стадії підготовчого провадження судом було з`ясовано, що між сторонами у справі існує спір, зокрема, щодо зустрічного позову в частині визначення вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених ТОВ «ВКО». Як з`ясовано судом, при визначені вартості невід`ємних поліпшень ТОВ «ВКО» керувалось даними звітів, яким була визначена ринкова вартість об`єкту нерухомого майна, станом на час укладення між сторонами договору оренди та станом на час продажу майна на аукціоні. Департамент, в свою чергу, вважає, що визначення вартості невід`ємних поліпшень майна має визначатись у відповідності до Порядку №377.

Отже, приймаючи до уваги, що між сторонами у справі існує спір щодо вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна, а для встановлення цих обставин необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, суд вважає, що з метою вирішення спору, що розглядається в цій справі, необхідним є проведення оціночно-будівельної експертизи. При цьому, вирішуючи питання щодо доцільності проведення у цій справі експертизи, суд також враховує, що в матеріалах справи відсутній звіт (висновок експерта тощо), яким встановлено ринкову вартість саме поліпшень орендованого майна.

Відповідно до ч. 4, 5 ст. 99 ГПК України питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом. Учасники справи мають право запропонувати суду питання, роз`яснення яких, на їхню думку, потребує висновку експерта. У разі відхилення або зміни питань, запропонованих учасниками справи, суд зобов`язаний мотивувати таке відхилення або зміну.

При визначені питань, які необхідно поставити перед експертом, суд враховує питання, які пропонує Департамент у своєму клопотанні, оцінює їх вірність поставлення з урахуванням науково-методичних рекомендацій, затверджених наказом Мінюсту України від 08.10.98 № 53/5, з`ясовує думку сторін щодо обставин, на роз`яснення яких вони спрямовані, сприяючи таким чином останнім у реалізації ними прав, передбачених Кодексом. При цьому суд, в першу чергу, враховує предмет дослідження у цій справі, докази, що вже були подані сторонами, а також обставини, на підставі яких між сторонами виникли / припинились правовідносини щодо оренди нерухомого майна та щодо яких між сторонами існує спір. Саме тому, на думку суму, роз`ясненню за допомогою спеціальних знань у сфері іншій, ніж право, підлягає наступне питання, остаточно сформовані судом, який і призначає експертизу:

- Яка ринкова вартість станом на 02.12.2021 невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська 8, виконаних ТОВ «Ардіс Груп» за замовленням ТОВ «ВКО» на підставі договору від 22.11.2019 №2/11 (акти №№ 3,5 за січень-лютий 2020 року)?

Між цим, суд не знайшов підстав для поставлення перед експертом питання, запропонованого Департаментом та яке стосується обставини чи були ТОВ «ВКО» здійснені невід`ємні поліпшення орендованого та який їх обсяг, враховуючи те, що ТОВ «ВКО» листом (а.с. 83-84, т. 1) подавались Департаменту документи, підтверджуючи виконання робіт і останній мав необхідні матеріали, а в спірних правовідносинах щодо цього питання вже проводилось експертне дослідження, на підтвердження чого самим Департаментом був поданий суду висновок експертного дослідження від 10.03.2020 № 02-А/02 (а.с. 120-139, т.2), складений судовим експертом Накул О.М. та яким встановлено, що: обсяги будівельних робіт, заявлені як виконані в Актах № 3, 5 приймання виконаних робіт по об`єкту «Капітальний ремонт нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 за січень та лютий 2020 року, відповідають фактично виконаним будівельним роботам; проведений ремонт нежилих приміщень першого та другого поверхів є результатом заходів, спрямованих на покращення технічного стану та якісних характеристик земельних поліпшень (будівлі), відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень (будівлі), протиаварійні роботи нежилих приміщень першого та другого поверхів по вул. Дерибасівській, 8 в м. Одесі, здійснені орендарем є невід`ємними поліпшеннями нерухомого майна.

Отже, враховуючи відсутність в матеріалах справи інших висновків експертів та інших доказів, які підтверджують наявність підстав для проведення експертизи згідно з п. 2 ч. 1 ст. 99 ГПК України, суд вважає, що відповідачем не доведено необхідності поставлення на вирішення експерта питання, яке вже було предметом дослідження судового експерта, а документи, які підтверджують виконання робіт у спірних правовідносинах були в наявності у департаменту ще з 05.03.2020. При цьому суд враховує, що згідно з Порядком № 377, на який посилається Департамент, ідентифікація поліпшень орендованого нерухомого майна здійснюється суб`єктом оціночної діяльності, а тому суд зобов`язує ТОВ «ВКО» надати експерту доступ до об`єкту дослідження за участі усіх учасників справи.

Частиною 3 статті 99 ГПК України визначено, що при призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. З урахуванням обставин справи суд має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза).

Так, у поданому до суду клопотанні Департамент просить суд доручити проведення експертизи у цій справі Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України, при цьому представник ТОВ «ВКО» заперечень щодо цієї експертної установи у судовому засіданні не висловив. З врахуванням вказаного та з огляду на відсутність обставин, що зумовлюють неможливість або недоцільність проведення експертизи у вищевказаній експертній установі, суд вважає необхідним доручити проведення експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

Враховуючи, що судом експертизу призначено за клопотанням позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом), суд вважає необхідним витрати за проведення експертизи покласти на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 228 ГПК України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку призначення судом експертизи.

Згідно з п. 6 ч. 1 ст. 229 ГПК України провадження у справі зупиняється у випадку, встановленому у пункті 2 частини першої статті 228 цього Кодексу - на час проведення експертизи.

Враховуючи вищевикладене, з метою дотримання строків розгляду справи, визначених ГПК України, провадження у справі №916/1652/22 підлягає зупиненню до закінчення проведення експертизи та повернення матеріалів справи до Господарського суду Одеської області.

Керуючись ст.ст. 99, 100, 228, 229, 234, 235 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Призначити у справі № 916/1652/22 судову оціночно-будівельну експертизу.

2. Доручити проведення експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (вул. Рішельєвська, 8, м. Одеса, 65026).

3. Поставити перед експертом/-ами таке запитання:

- Яка ринкова вартість станом на 02.12.2021 невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська 8, виконаних ТОВ «Ардіс Груп» за замовленням ТОВ «ВКО» на підставі договору від 22.11.2019 №2/11 (акти №№ 3,5 за січень-лютий 2020 року)?

4. Попередити судового/-их експерта/-ів про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов`язків згідно з ст. ст. 384, 385 Кримінального кодексу України.

5. Витрати з проведення у справі №916/1652/22 експертизи покласти на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

6. Зобов`язати Департамент комунальної власності Одеської міської ради надати суду докази оплати експертизи.

7. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю ВКО у разі необхідності надати судовому/-им експерту/-ам доступ до об`єкту дослідження за участю усіх учасників судового процесу, в тому числі, на вимогу експерта. У разі необхідності проведення дослідження об`єкту, експерту завчасно повідомити суд про час та дату обстеження об`єкту дослідження.

8. Якщо під час проведення експертизи будуть встановлені обставини, що мають значення для правильного вирішення спору, з приводу яких експерту не були поставлені питання, зобов`язати та надати можливість експерту/-ам у висновку викласти свої міркування і доводи щодо цих обставин.

9. Направити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України для проведення експертизи матеріали справи №916/1652/22.

10. Зобов`язати Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз Міністерства юстиції України повернути матеріали справи №916/1652/22 після закінчення проведення експертизи або у випадках, встановлених законом, коли проведення експертизи виявилось неможливим.

11. Провадження у справі №916/1652/22 зупинити до закінчення проведення експертизи та повернення матеріалів справи до Господарського суду Одеської області.

Повний текст ухвали складено 14.11.2022.

Ухвала набрала законної сили 08.11.2022 та може бути оскаржена в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Південно-західного апеляційного господарського суду у строки, визначені ст. 256 ГПК України.

Суддя Д.О. Бездоля