ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
УХВАЛА

"10" листопада 2022 р.м. Одеса Справа № 916/1651/22
Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.,

при секретарі судового засідання Кушнірук О.А.

розглянувши у підготовчому засіданні в порядку загального позовного провадження

справу № 916/1651/22

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО

про стягнення 2 028 939, 58 грн.

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО

до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про стягнення 12 481 215 грн.

за участю представників сторін:

від позивача (за первісним позовом): Добров Р.М.

від відповідача (за первісним позовом): Вакаренко І.В.

В С Т А Н О В И В:

Господарським судом Одеської області в порядку загального позовного провадження розглядається справа №916/1651/22 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО про стягнення 2 028 939, 58 грн. та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО

до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення 12 481 215 грн.

Позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради обґрунтовані посиланнями на неналежне виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди №181/1 від 21.06.2018 щодо повної та своєчасної оплати орендної плати, що не була стягнута з відповідача рішенням суду по справі №916/406/21 за період з 01.03.2021 по 08.12.2021.

В свою чергу зустрічні позовні вимоги обґрунтовані посиланнями на те, що за наслідками припинення орендних правовідносин за договором оренди, ТОВ «ВКО» має право на компенсацію вартості невід`ємних поліпшень, проведених товариством під час дії відповідного договору оренди, вартість яких становить 12 481 214 грн., та є різницею між вартістю орендованого майна на момент укладання договору оренди майна та вартістю орендованого майна на момент припинення договору оренди.

22.09.2022 за вх.№20488/22 господарським судом одержано клопотання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (в порядку ст. 99 ГПК України), в якому останній просить суд призначити судову будівельно-технічну експертизу нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, та на вирішення якої поставити наступні питання:

Чи були виконані будівельні роботи з поліпшень Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» орендованих за договором оренди 181/1 від 08.11.2019 р. - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська,8, у випадку, якщо так, то який перелік та об`єми фактично виконаних будівельних робіт з будівництва (ремонту, реконструкції) - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, було виконано ТОВ «ВКО» на його замовлення?

Яка вартість у випадку виконання невід`ємних поліпшень орендованих за договором оренди 181/1 від 08.11.2019 р. - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська.8, здійснено Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО»? Проведення експертизи позивач за первісним позовом просить доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

В обґрунтування заявленого клопотання позивач за первісним позовом зазначає, що підставою подання зустрічної позовної заяви, як зазначає TOB «ВКО» є різниця між вартістю орендованого майна на момент припинення договору оренди та вартістю на момент укладання договору оренди майна, яка є збільшенням вартості орендованого майна в результаті зроблених ним поліпшень у загальній сумі 12 481 215,00 грн. Так, в підтвердження обґрунтованості позовних вимог за зустрічним позовом ТОВ «ВКО» посилається на Звіт про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди, складений ПП «Дельта-Консалтінг» від 23.03.2018, метою якого є визначення ринкової вартості об`єкта для розрахунку орендної плати та Звіт з незалежної оцінки від 31.08.2020, метою якого є визначення ринкової вартості майна комунальної власності для продажу на аукціоні з врахуванням ПДВ, а різниця суми між даними звітами є ціною позову зустрічної позовної заяви. В свою чергу, до предмету дослідження у вказаній справі будуть входити обставини, які стосуються, зокрема, щодо підтвердження чи дійсно були здійснені поліпшення згідно кошторисної документації, зробленою ТОВ «ВКО». Однак, дані та висновки визначені в вищезазначених звітах не можуть бути доказами здійснення поліпшень ГОВ «ВКО» та тим паче, доказами наявності підстави стягнення з Департаменту вартості невід`ємних поліпшень у розмірі 12 481 215,00 грн., адже не відповідають Методиці оцінки майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25 листопада 2015 року № 1033) та Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України 27.02.2004 № 377.

Таким чином, позивач за первісним позовом вважає, що у справі наявні докази, які є суперечливими, з метою встановлення дійсних обставин, зокрема, здійснення ТОВ «ВКО» невід`ємних поліпшень, враховуючи специфіку та складність спірних правовідносин, вважаємо за необхідне провести судову будівельно-технічну експертизу - орендованих за договором оренди 181/1 від 08.1 1.2019 р. - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська,8, у справі № 916/1651/22.

12.10.2022 за вх.№22463/22 господарським судом одержано заперечення на клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи нежитлових приміщень, в яких відповідач за зустрічним позовом просить відмовити у задоволенні клопотання про проведення судової будівельно-технічної експертизи.

Обґрунтовуючи заперечення, відповідач за зустрічним позовом посилається на те, що факт здійснення поліпшень орендованого нерухомого майна має підтверджуватися звітом суб`єкта оціночної діяльності про вартість орендованого майна на дату припинення орендних правовідносин, затвердженим виконавчим органом органу місцевого самоврядування. Таким чином, предметом доказування у цій справі є факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, який встановлюється на підставі різниці від вартості майна нa момент передання його в оренду та вартості майна на момент припинення договору оренди, що має бути підтверджено звітом суб`єкта оціночної діяльності про вартість орендованого майна на дату припинення орендних правовідносин, затвердженим виконавчим органом органу місцевого самоврядування, а не висновком судової будівельно-технічної експертизи. Для цілей визначення вартості нежитлових приміщень позивач за зустрічним позовом посилається на Звіт про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503 загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб`єктом оціночної діяльності ПП «Дельта-Консалтінг», що діяв на підставі Договору на проведення незалежної оцінки з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, затвердженими наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.10.2021 №295. Зазначена вартість об`єкту оренди була використана Департаментом комунальної власності Одеської міської ради для продажу об`єкту нерухомого майна на аукціоні та зазначена у договорі купівлі-продажу від 02.12.2021, укладеному між ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» та територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Отже, на думку TOB «ВКО» Звіт про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503 загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб`єктом оціночної діяльності ПП «Дельта-Консалтінг» не повинен відповідати Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України 27.02.2004 №377, оскільки дія цього Порядку на правовідносини щодо оцінки майна з метою його продажу на аукціоні не поширюється.

15.10.2022 за вх.№22589/22 господарським судом одержано клопотання в порядку ст. 42 ГПК України, в якому Департамент комунальної власності Одеської міської ради з метою повного та всебічного розгляду справи просить долучити до матеріалів справи №916/1651/22 висновок експертного дослідження від 20.02.2020 №02-А/03 (будівельно-технічного).

Відповідно до ч.1 ст.99 ГПК України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:

1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;

2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Згідно з висновками, які містяться у п.25, п.26 Постанови Верховного Суду від 24.02.2021р. у справі №905/435/19, розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень статті 27 Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит. Тобто, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

Водночас для встановлення обставин щодо ринкової вартості орендованих ТОВ «ВКО» нежитлових приміщень станом на 02.12.2021р., а також обставин щодо ринкової вартості невід`ємних поліпшень станом на 02.12.2021р. необхідні спеціальні знання. При цьому, із зазначених питань жодної стороною висновок експерта не надано.

Відповідно до п.5.2 розділу II Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 р. № 53/5, (у редакції наказу Міністерства юстиції України 26.12.2012 № 1950/5) основними завданнями оціночно-будівельної експертизи є: визначення різних видів вартості поліпшень земельних ділянок (будівель та їх частин, споруд, передавальних пристроїв тощо); визначення відповідності виконаної оцінки нерухомого майна (поліпшень земельної ділянки) вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам.

Таким чином, з метою встановлення обставин, що входять до предмету доказування у даній справі, необхідним є призначення у справі судової оціночно-будівельної експертизи.

Відповідно до ч.4 ст.99 ГПК України питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом.

Разом з тим, відповідно до пп. 5.2.1. п. 5.2. розділу II Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 р. № 53/5, (у редакції наказу Міністерства юстиції України 26.12.2012 № 1950/5) орієнтовний перелік вирішуваних питань: Яка вартість (зазначити вид вартості: ринкова, залишкова, ліквідаційна, вартість ліквідації, спеціальна, інвестиційна тощо) об`єкта нерухомого майна (зазначити об`єкт: будівля, приміщення, квартира, споруда тощо)? Яка вартість (зазначити вид вартості: ринкова, залишкова, ліквідаційна, вартість ліквідації, спеціальна, інвестиційна тощо) частки (зазначити частку: -1/2, -1/4 тощо) об`єкта нерухомого майна (зазначити об`єкт: будівля, приміщення, квартира, споруда тощо)? Чи відповідає виконана оцінка нерухомого майна (зазначити об`єкт) вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

Зважаючи на усні заперечення представника ТОВ «ВКО» щодо сформульованих позивачем питань, господарський суд вважає за необхідне на вирішення експертизи поставити питання, із врахуванням орієнтовного переліку вирішуваних питань, який наведений у пп. 5.2.1. п. 5.2. розділу II Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, а саме:

1).Яка ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу)?

2).Яка ринкова вартість орендованих за договором оренди 181/1 від 08.11.2019 - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська 8, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу)?

Щодо питання про виконання ТОВ «ВКО» будівельних робіт з поліпшень орендованого майна та встановлення переліку та об`єму фактично виконаних будівельних робіт, то ДКВ ОМР не доведено необхідності з`ясування відповідних обставин у даній справі, з огляду на наданий самим ДКВ ОМР Висновок експертного дослідження від 20.02.2020 №02-А/03 (будівельно-технічного).

Відповідно до ч.3 ст.99 ГПК України при призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. З урахуванням обставин справи суд має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза).

Оскільки ТОВ «ВКО» не надано до суду пропозицій щодо іншої експертної установи, ніж та, що запропонована ДКВ ОМР, господарський суд доручає проведення оціночно-будівельної експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства Юстиції України.

Здійснення оплати за проведення оціночно-будівельної експертизи покладається на Департамент комунальної власності Одеської міської ради, як на заявника відповідного клопотання.

На підставі п.2 ч.1 ст.228 ГПК України у зв`язку з призначенням експертизи господарський суд вважає за необхідне скористатися правом щодо зупинення провадження у справі №916/1651/22 до одержання результатів проведення експертизи.

Керуючись ст.ст.99, 100, п.8 ч.2 ст.182, п.2 ч.1 ст. 228, ст. 234 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

У Х В А Л И В:

1.Клопотання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (в порядку ст. 99 ГПК України) за вх.№20488/22 від 22.09.2022 задовольнити частково.

2.Призначити у справі №916/1651/22 судову оціночно-будівельну експертизу.

3.На вирішення судової оціночно-будівельної експертизи поставити наступні питання:

1).Яка ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу)?

2).Яка ринкова вартість орендованих за договором оренди 181/1 від 08.11.2019 - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська 8, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу)?

4.Доручити проведення експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства Юстиції України (65026, м. Одеса, вул. Рішельєвська 8).

5.Попередити експерта про кримінальну відповідальність згідно ст.ст.384,385 Кримінального Кодексу України за завідомо неправдивий висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків.

6.Запропонувати Департаменту комунальної власності Одеської міської ради здійснити оплату рахунку Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства Юстиції України та докази оплати надати до суду.

7.В розпорядження Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства Юстиції України надати господарську справу №916/1651/22.

8.Провадження у справі №916/1651/22 зупинити до одержання результатів експертизи.

Ухвала набирає чинності в порядку ст. 235 ГПК України та може бути оскаржена в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня складання повної ухвали.

Повну ухвалу складено 15.11.2022.

Суддя Г.Є. Смелянець