ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 листопада 2022 року Справа № 918/953/21

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий суддя Мельник О.В.

суддя Гудак А.В.

суддя Олексюк Г.Є.

при секретарі судового засідання Стафійчук К.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Регіонального офісу водних ресурсів у Рівненській області на рішення Господарського суду Рівненської області від 02.06.2022 у справі № 918/953/21 (суддя Пашкевич І.О., повний текст рішення складено 13.06.2022)

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Ждан-Сервіс"

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Регіональний офіс водних ресурсів у Рівненській області

про скасування наказу № 766 від 21.07.2021 та визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди державного майна № 1640-2018 від 18.10.2018

за участю представників:

позивача - не з`явився,

відповідача - Беркути Є.В.,

третьої особи - Кулик Н.В.,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Рівненської області від 02.06.2022 р. у справі №918/953/21 позов ТОВ "Ждан-Сервіс" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях про скасування наказу № 766 від 21.07.2021 та визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди державного майна №1640-2018 від 18.10.2018 задоволено. Скасовано наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 21.07.2021 №766 "Про прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди". Визнано укладеним між товариством з обмеженою відповідальністю "Ждан-Сервіс" та Регіональним відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, Регіональним офісом водних ресурсів у Рівненській області договір про внесення змін до договору оренди державного майна № 1640-2018 від 18.10.2018 щодо продовження договору без проведення аукціону (шляхом викладення в новій редакції) згідно з примірним договором оренди, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження примірних договорів оренди державного майна" № 820 від 12.08.2020. Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Ждан-Сервіс" 4540 грн судового збору.

В обґрунтування рішення суд першої інстанції зазначив, зокрема, що у справі №918/833/21 встановлено, що Постанова КМУ №611 імперативно вказує про те, що орендодавці державного майна повинні забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з п. 1 цієї постанови починаючи з дати встановлення карантину. Відтак нарахування орендної плати за державне майно починаючи з 12.03.2020 повинно здійснюватись орендодавцем на підставі цієї Постанови КМУ в незалежності від того, чи звертався до орендодавця орендар з відповідною вимогою/проханням, чи ні. Враховуючи викладене, суд при розгляді справи №918/833/21 погодився з позицією позивача та дійшов висновку, що нарахування відповідачу орендної плати, починаючи з 12.03.2020 року повинно здійснюватись орендодавцем (позивачем) у розмірі 50% від розміру орендної плати.

Виходячи з викладеного, місцевий господарський суд при розгляді даної справи дійшов висновку, що за період березень-червень 2020 року у ТОВ "ЖДАН-СЕРВІС" була відсутня прострочена заборгованість більше ніж на 3 місяці, що стало підставою для прийняття відповідачем наказу № 766, а навпаки - у позивача за вказаний період існувала переплата у вигляді надмірно сплаченої суми орендної плати за березень 2020 року-червень 2021 року, яка підлягала поверненню позивачу. А отже, позивач правомірно звернувся до відповідача із листом вих. № 14-07/21 від 14.07.2021 (який отримано відповідачем та зареєстрований за вх. № 02335 від 14.07.2021), у якому просив продовжити термін дії договору, оскільки, по-перше, згідно з п. 143 Порядку ТОВ "ЖДАН-СЕРВІС" звернувся не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору (18.10.2021), а по-друге, у позивача станом на 14.07.2021 була відсутня заборгованість за договором, що підтверджується вищевказаним рішенням суду від 09.11.2021 у справі №918/833/21. Відтак на підставі ст. 21 ЦК України суд першої інстанції дійшов висновку, що наказ № 766 є незаконним, порушує право позивача на продовження договору оренди державного майна від 18.10.2018 № 1640-2018 та підлягає скасуванню.

З посиланням на пункт 2 Прикінцевих та перехідних положень Законом України «Про оренду державного та комунального майна», а також те, що договір оренди від 18.10.2018 №1640-2018 продовжується вперше у порядку передбаченому Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ від 03.10.2019 та, що строк оренди за такими договором становить менше п`яти років, суд першої інстанції дійшов висновку, що такий договір може бути продовженим без проведення аукціону. Відтак суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог у частині визнання укладеним між позивачем та відповідачем договору про внесення змін до договору №1640-2018 від 18.10.2018 у викладений позивачем редакції, яка не суперечить закону.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, третя особа звернулась з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовної заяви ТОВ "Ждан-Сервіс" про визнання та скасування наказу від 21.07.2021 №766, визнання Договору від 18.10.2018 №1640-2018 укладеним відмовити в повному обсязі. Судові витрати покласти на позивача.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що на момент розгляду заяви позивача у Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях одночасно існувало дві обставини для відмови у продовженні договору оренди, а саме: 1) орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців, у даному випадку таке прострочення існувало з 05.03.2020 по 30.06.2020 (ст. 19 Закону України Про оренду державного та комунального майна, рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців); 2) договір оренди № 1640-2018 продовжено на підставі договору про внесення змін від 09.12.2019, яким дію договору оренди продовжено до 18.10.2020 (ст.18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»), в подальшому рішенням Господарського суду Рівненської області від 01.06.2021 року у справі №918/191/21, визнано договір оренди державного майна від 18.10.2018 №1640-2018 поновленим на строк до 18.10.2021 року. А відтак, апелянт вважає, що у Регіонального відділення ФДМУ в силу закону були відсутні підстави щодо продовження дії спірного договору оренди державного майна без проведення аукціону.

Окрім того, вказує, що на підставі статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» Державне агентство водних ресурсів України (балансоутримувач майна, яке є предметом спірного договору) не погодило продовження договору оренди державного майна від 18.10.2018 року № 1640-2018. Рішення було прийнято 01.03.2021 року, що підтверджується листом Держводагентства від 01.03.2021 №1030/8/11-21 та про що було повідомлено як позивача, так і відповідача.

Позивачем було подано суду письмові пояснення, в яких зазначено, зокрема, що договір про внесення змін до договору оренди державного майна № 1640-2018 від 18.10.2018 щодо продовження договору без проведення аукціону (шляхом викладення в новій редакції) згідно з примірним договором оренди, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження примірника договорів оренди державного майна" № 820 від 12.08.2020р., надсилався позивачем Регіональному відділенню ФДМ України по Рівненській та Житомирській областях. Ця обставина підтверджується наявним в матеріалах справи листом ТОВ «Ждан-Сервіс» №21/09- 21 від 21.09.2021 р. та не заперечується відповідачем. Однак, Регіональне відділення відмовило в продовженні договору, посилаючись саме на наявність заборгованості зі сплати орендних платежів. Жодних зауважень до форми договору чи його змісту відповідачем заявлено не було. Так само не було заявлено зауважень і до нової редакції договору оренди. При цьому позивач зазначає, що частина 3 статті 18 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» передбачає, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. А частина 7 цієї ж статті встановлює, що договори, які продовжуються без проведення аукціону (відповідно до п.2 ст.18), продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.

В своїх письмових поясненнях позивач просить апеляційну скаргу Регіонального офісу водних ресурсів у Рівненській області на рішення Господарського суду Рівненської області від 02 червня 2022 року у справі №918/953/21 залишити без задоволення. Рішення Господарського суду Рівненської області від 02 червня 2022 року у справі № 918/953/21 залишити без змін.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях подав суду письмові пояснення, в яких просить апеляційну скаргу Регіонального офісу водних ресурсів у Рівненській області задоволити, рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ТОВ «ЖДАН-СЕРВІС» - відмовити.

14.11.2022 року на адресу Північно-західного апеляційного господарського суду від позивача надійшли додаткові письмові пояснення.

В судове засідання, що відбулося 14.11.2022 року з`явилися представники відповідача та третьої особи. Представник позивача не забезпечив явку свого представника в судове засідання.

При цьому, позивачем 18.10.2022 було подано клопотання про проведення судового засідання у даній справі в режимі відеоконференції, яке задоволено ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 18.10.2022 року.

Під час здійснення технічної фіксації судового засідання, що відбулося 14.11.2022 року, секретарем судового засідання встановлено, що представник ТОВ "Ждан-Сервіс" - Прихода О.В., якій ухвалою суду було задоволено заяву про відеоконференцію - в системі відеоконферензв`язку не зареєстрована, що унеможливило приєднання її до протоколу судового засідання.

Відповідно до приписів ч. 4 ст. 197 ГПК України ризики технічної неможливості участі у відеоконференції поза межами приміщення суду, переривання зв`язку тощо несе учасник справи, який подав відповідну заяву.

Враховуючи вищевикладене, приписи ст. 197 ГПК України, строки розгляду справи в суді апеляційної інстанції, а також те, що представник позивача надавав свої усні пояснення в судовому засіданні 27.09.2022 року та додаткові письмові пояснення 14.11.2022 року, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника позивача в судовому засіданні 14.11.2022.

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Переглянувши справу за наявними у ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, 18 жовтня 2018 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області (правонаступником якого є РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях) та ТОВ «ЖДАН-СЕРВІС» укладено договір оренди державного майна № 1640 - 2018. (а.с. 36-38, т.1).

Відповідно до п.1.1. договору орендодавець передає, орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно (далі договір): комплекс будівель та споруд, а саме: ремонтна майстерня, площею 381,8 кв.м., автогараж (10 боксів), площею 561,1 кв.м., складське приміщення, площею 235,1 кв.м., склад для матеріалів, площею 107,2 кв.м., прохідна, площею 6,8 кв.м., навіс М1, площею 39,8 кв.м., навіс №2, площею 19,1 кв.м., естакада (інв.№101303002), огорожа МІ та М2 (інв.МІ 0103003) за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. Київська, 108ж, що перебуває на балансі Рівненського обласного управління водних ресурсів (далі - майно комплексу будівель та споруд).

Згідно п. 1.2. договору майно передається в оренду з метою розміщення майстерні, що здійснює технічне обслуговування та ремонт автомобілів.

У відповідності до п. 10.1. договору, даний договір укладено строком на 1 рік, що діє з 18.10.2018 до 18.10.2019 включно.

Факт приймання-передачі майна в оренду позивачу підтверджується Актом прийому-передачі нерухомого майна від 18.10.2018.

10 вересня 2019 року між позивачем та відповідачем було укладено договір про внесення змін до договору, згідно з яким внесено зміни до пунктів: 2.2., 10.7., 6.5. договору, зокрема, дію договору оренди державного майна № 1640-2018 від 18.10.2018 продовжено на строк до 18.10.2020.

14 вересня 2018 року змінилась назва балансоутримувача з "Рівненське обласне управління водних ресурсів" на "Регіональний офіс водних ресурсів у Рівненській області".

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 01.06.2021 у справі №918/191/21 (залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.07.2021 та постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 24.05.2022) визнано договір оренди державного майна № 1640 - 2018 від 18.10.2018 поновленим на строк до 18.10.2021.

14.07.2021 позивач звернувся до відповідача з листом вих. №14-07/21 від 14.07.2021 (який отримано відповідачем та зареєстрований за вх. №02335 від 14.07.2021), у якому просив продовжити термін оренди державного майна - комплекс будівель та споруд (а.с. 58, т.1).

11 серпня 2021 року представник позивача звернувся до відповідача з адвокатським запитом, у якому просив повідомити чи розглянуто вказану заяву (вих. №14-07/21 від 14.07.2021) та яке рішення прийнято за результатами її розгляду.

У відповідь на адвокатський запит від 11.08.2021, відповідач повідомив позивача листом від 16.08.2021 №18-01-2788 про те, що РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях прийнято рішення про відмову у продовженні договору. До відповіді долучено копію наказу від 21.07.2021 №766 «Про прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди», копію листа від 28.07.2021 №11-02-2566 «Щодо відмови у продовженні договору оренди» (далі - Наказ №766).

21 вересня 2021 року позивач звернувся до відповідача з листом вих. №21/09-21 від 21.09.2021, у якому просив підписати договір про внесення змін до договору оренди державного майна №1640-2018 від 18.10.2018 щодо продовження договору без проведення аукціону (шляхом викладення в новій редакції) протягом 10 днів і направити їх на підпис та погодження для балансоутримувача, зареєструвати його у відповідному Реєстрі договорів і повідомити ТОВ «ЖДАН-СЕРВІС» про прийняте рішення.

До листа вих. №21/09-21 від 21.09.2021 було додано наступні документи: договір про внесення змін до договору - 3 примірники; звіт про оцінку майна комплексу будівель та споруд; рецензія на звіт про незалежну оцінку вартості майна комплексу будівель та споруд; висновок про вартість майна комплексу будівель та споруд.

01 жовтня 2021 року позивачем було отримано від відповідача лист від 24.09.2021 №11-02-3221, у якому позивача повідомлено, що наказом №766 було прийняте рішення про відмову у продовженні договору на підставі ч. 1 ст. 19 Закону, де вказано, що рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято у випадку, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців (довідка про виконання умов договору надано балансоутримувачем - Регіональним офісом водних ресурсів у Рівненській області від 05.08.2021 № 586/11-12 (далі - довідка №586/11-12 від 05.08.2021). Листом РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях від 28.07.2021 № 11-02-2670 про прийняте рішення повідомлено орендаря - ТОВ «ЖДАН-СЕРВІС» та балансоутримувача - Регіональний офіс водних ресурсів у Рівненської області.

Також із Наказу №766 вбачається, що відповідач повідомив про припинення договору з 19.10.2021. При прийнятті Наказу №766 відповідач керувався статтями 18 та 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п.п. 143, 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, наказом Фонду державного майна України від 22.12.2020 року № 2049 «Про затвердження Інструкції щодо здійснення заходів, пов`язаних з припиненням договорів оренди та поверненням з оренди нерухомого/іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності».

Вважаючи наказ №766 від 27.01.2021 року протиправним (незаконним) та таким, що підлягає скасуванню ТОВ «ЖДАН-СЕРВІС» звернулось до суду з вимогами про визнання протиправним (незаконним) та скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях № 766 від 27.01.2021 року та про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди державного майна №1640-2018 від 18.10.2018 року щодо продовження договору без проведення аукціону (шляхом укладення в новій редакції).

Аналізуючи встановлені обставини справи та надаючи їм оцінку в процесі апеляційного перегляду колегія суддів враховує наступне.

У відповідності до п.10 ч.2 ст.16 ЦК України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

В силу статті 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт або правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення, у зв`язку з прийняттям відповідного акта, прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

Оцінюючи висновки суду першої інстанції про те, що наказ №766 є незаконним, порушує право позивача на продовження договору оренди державного майна від 18.10.2018 № 1640-2018 та підлягає скасуванню, оскільки у позивача станом на 14.07.2021 була відсутня заборгованість за договором, що підтверджується рішенням суду від 09.11.2021 у справі №918/833/21, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що договір оренди державного майна №1640-2018 був укладений 18.10.2018, тобто до набрання чинності Законом України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019. Під час укладання даного договору сторони керувалися Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 №2269-ХІІ (зі змінами та доповненнями).

01.02.2020 набув чинності Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019.

Відповідно до ч.2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням КМУ чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Відтак, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» був прийнятий 03.10.2019, набув чинності 01.02.2020, тобто станом на момент звернення позивача до Фонду державного майна з заявою від 14.07.2021 про продовження терміну дії договору оренди державного майна №1640-2018 від 18.10.2018 набув чинності новий Закон і процедура продовження договору регулюється нормами нового Закону.

У відповідності до частини 1 статті 18 Закону, продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством (частина 2 статті 18 Закону).

За приписами статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону; якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю; якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк; якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця; якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців; якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об`єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.

У пункті 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 визначено, що орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі. Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.

Таким чином, вказаний Порядок визначає процедуру подання заяви орендарем, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі та містить застереження стосовно права орендаря звертатися до орендодавця із такою заявою, а саме: якщо чинний орендар має заборгованість зі сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренди до моменту погашення ним такої заборгованості.

Як вбачається зі змісту спірного наказу №766 від 21.07.2021 року, відмовляючи в продовжені договору оренди, відповідач послався на положення ст. 18, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», пункти 143, 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, а також прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців.

В подальшому рішенням Господарського суду Рівненської області від 09.11.2021 у справі №918/833/21, яке набрало законної сили 10.01.2022, було встановлено, що за період березень 2020 року-червень 2021 року у ТОВ "ЖДАН-СЕРВІС" була відсутня прострочена заборгованість більше ніж на 3 місяці, а навпаки - у позивача за вказаний період існувала переплата у вигляді надмірно сплаченої суми орендної плати за березень 2020 року-червень 2021 року, яка підлягала поверненню позивачу.

Однак колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що встановлення рішенням суду факту відсутності простроченої заборгованості за договором оренди не спростовує необхідності дотримання встановленого статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» порядку продовження договору шляхом проведення аукціону.

Судом першої інстанції наведеного враховано не було та, як наслідок, помилково було скасовано наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 21.07.2021 №766 "Про прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди".

При цьому, оцінюючи доводи позивача наведені в письмових поясненнях поданих суду апеляційної інстанції про те, що договір оренди державного майна №1640-1018 від 18.10.2018 року згідно порядку, визначеного Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ від 03.10.2019 року продовжується вперше, а тому вказаний договір слід продовжувати за процедурою без проведення аукціону, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Договір оренди державного майна №1640-2018 було продовжено на підставі договору про внесення змін від 09.12.2019, яким дію договору оренди продовжено до 18.10.2020, в подальшому рішенням Господарського суду Рівненської області від 01.06.2021 року у справі №918/191/21, яке залишено в силі постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 14.07.2021, визнано договір оренди державного майна від 18.10.2018 №1640-2018 поновленим на строк до 18.10.2021 року.

З наведеного слідує, що після набрання чинності 01.02.2020 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (стаття 18 якого надає право на продовження договору оренди без проведення аукціону за умови, що такий договір продовжуються вперше), договір оренди державного майна №1640-2018 вже поновлювався на строк до 18.10.2021 року на підставі рішення суду.

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що стаття 18 вказаного Закону передбачає право на продовження дії договору оренди без проведення аукціону лише один раз та не містить будь-яких застережень чи умов щодо того: чи мало місце перше продовження договору за згодою сторін; чи за відсутності згоди однієї із сторін за рішенням суду.

При цьому, визнання рішенням суду договору оренди державного майна №1640-2018 поновленим є тотожним продовженню його дії, адже правовідносини оренди приміщень за вказаним договором продовжили свою дію в часі, у даному випадку до 18.10.2021.

Наведеного не було враховано судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення, що призвело до помилкових висновків суду першої інстанції про те, що договір оренди від 18.10.2018 №1640-2018 продовжується вперше у порядку передбаченому Законом України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ від 03.10.2019, з огляду на що такий договір може бути продовженим без проведення аукціону.

Окрім того, колегія суддів вважає за необхідне зауважити, що позивач, доводячи наявність в нього права на продовження договору оренди державного майна без проведення аукціону, звернувся до суду з позовною вимогою про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди державного майна №1640-2018 (шляхом викладення в новій редакції). При цьому, запропонована позивачем редакція відрізняється від умов попереднього договору.

Натомість, положення ст. 18 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» передбачають можливість саме продовження вже існуючого договору оренди, а не укладення нового договору без проведення аукціону.

Аналогічна правова позиція наведена Верховним Судом у постанові від 07.09.2022, справа №918/887/21.

Оцінюючи доводи позивача наведені в письмових поясненнях на апеляційну скаргу про те, що лист ТОВ «Ждан-Сервіс» до відповідача від 14.07.2021 року про продовження строку договору оренди №1640-2018 та позовна вимога про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди є фактично заявою та вимогою про приведення умов договору у відповідність до умов чинного законодавства в частині законодавчо встановленого мінімального 5-річного строку для договорів оренди державного майна, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до частини третьої статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Водночас, за змістом статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка визначає особливості укладення договору оренди державного і комунального майна та внесення змін до нього, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.

Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною третьою статті 9 цього Закону (частина четверта вказаної статті).

При цьому порядок та умови зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною третьою статті 9 цього Закону, визначені саме пунктом 125 Порядку № 483, за змістом якого, зокрема, не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини першої статті 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Верховний Суд в пункті 5.23 постанови від 13.10.2021 у справі № 921/604/20 дійшов таких висновків: «У пункті 125 Порядку № 483 нормативно закріплено, як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони для застосування якого необхідно дотримання наступних критеріїв:

а) договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років;

б) договір з моменту укладення не продовжувався;

в) заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком;

г) право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір».

Окрім того, Верховний Суд в пункті 5.25 вказаної постанови зазначив про необхідність викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди.

При цьому, як зазначалося вище, за змістом частини першої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності, а якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.

Натомість судом апеляційної інстанції встановлено, що викладена в позовній заяві редакція договору про внесення змін до договору оренди державного майна №1640-2018 (шляхом викладенні в новій редакції не відповідає умовам примірного договору оренди державного майна, зокрема в пункті 12.5 в редакції позивача зазначено: «Орендар має право приватизувати орендоване майно згідно вимог чинного законодавства», хоча п. 12.5 у примірному договорі має іншу редакцію: «Якщо інше не передбачено цим договором, перехід права власності на орендоване Майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цим договором, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого Майна (його правонаступника), за винятком випадку приватизації орендованого Майна Орендарем».

Однак, суд першої інстанції наведеного не врахував та помилково задоволив позовну вимогу про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди державного майна (шляхом викладення в новій редакції), чим фактично визнав укладеним новий договір за відсутності дотримання умови проведення аукціону та необхідності дотримання вимоги про викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди, що суперечить статтям 16, 18 Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до пункту 1, 4 частини 1 статті 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення у відповідній частині є нез`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки судом першої інстанції неправильно застосовано ст. 16, 18 Закон України «Про оренду державного та комунального майна», не встановлено, що договір оренди державного майна вже був продовжений після набрання чинності Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в новій редакції та, як наслідок, здійснено помилковий висновок про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог, апеляційний суд дійшов висновку про скасування рішення суду першої інстанції та прийняття нового рішення про відмову в позові.

Враховуючи приписи ст.129 ГПК України, колегією суддів, з підстав скасування судового рішення та задоволення апеляційної скарги, здійснено перерозподіл судових витрат зі сплати судового збору.

Керуючись ст. 269, 270, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Регіонального офісу водних ресурсів у Рівненській області на рішення Господарського суду Рівненської області від 02.06.2022 у справі № 918/953/21 - задоволити.

2. Рішення Господарського суду Рівненської області від 02.06.2022 у справі №918/953/21 - скасувати та прийняти нове рішення.

3. У позові товариства з обмеженою відповідальністю "Ждан-Сервіс" - відмовити.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Ждан-Сервіс" (33028, Рівненська обл., місто Рівне, вул. Словацького, будинок 10, ) на користь Регіонального офісу водних ресурсів у Рівненській області (33013, Рівненська обл., м. Рівне, вул. Кавказька, 7, ) судовий збір за розгляд апеляційної скарги в сумі 6810 (шість тисяч вісімсот десять) гривень.

5. Господарському суду Рівненської області видати судовий наказ.

6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "18" листопада 2022 р.

Головуючий суддя Мельник О.В.

Суддя Гудак А.В.

Суддя Олексюк Г.Є.