РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

02.11.2022Справа № 910/15043/21 (911/238/22)

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (02094, м. Київ, вул. Пожарського, 3, ідентифікаційний номер 30160757)

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" (03035, м. Київ, вул. Сурікова, 3, корп. 8Б, офіс 103, ідентифікаційний номер 41264766);

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-торгова компанія "Промінвестгруп" (04080, м. Київ, пр-т Повітрофлотський, 38, ідентифікаційний номер 43865720)

про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 19.03.2021

в межах справи №910/15043/21

За заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Буддевелопмент Київ" (01103, м. Київ, вул. М. Бойчука, 17, поверх 2, офіс 8, ідентифікаційний номер 42248258)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (02094, м. Київ, вул. Пожарського, 3, ідентифікаційний номер 30160757)

про банкрутство

Суддя Мандичев Д.В.

секретар судового засідання Судак С.С.

Представники сторін:

від позивача - Борух В.А., Кондрасій О.А.

від відповідача-1 - Суденко Р.В.

від відповідача-2 - не з`явилися

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У провадженні Господарського суду міста Києва знаходиться справа №910/15043/21 за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Буддевелопмент Київ" про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс".

До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс веста", 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Промінвестгруп", в якій позивач просить суд:

- визнати недійсним Договір купівлі-продажу нерухомого майна б/н від 19.03.2021, укладений між ТОВ "Фінансова компанія "Інвестохіллс веста" та ТОВ "Виробничо-торгова компанія "Промінвестгруп" про продаж (передачу у власність):

бройлерної ферми № 3, загальною площею - 13 592,7 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський район, с. Гаврилівка, квартал 3;

бройлерної ферми № 5, загальною площею - 13 589,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський район, с. Гаврилівка, квартал 5;

бройлерної ферми № 6, загальною площею - 13 558,4 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський район, с. Гаврилівка, квартал 6;

бройлерної ферми № 7, загальною площею - 13 546,8 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський район, с. Гаврилівка, квартал 7;

бройлерної ферми № 8, загальною площею - 13 540,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський район, с. Гаврилівка, квартал 8;

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що 20.06.2014 між ним та Публічним акціонерним товариством "Кредобанк" було укладено Генеральний договір № 103 про здійснення кредитування, виконання зобов`язань позичальника за яким забезпечено іпотекою нерухомого майна, на підставі Договору іпотеки від 03.07.2017.

В подальшому позивачу стало відомо, що 16.03.2021 ПАТ "Кредобанк" відступило ТОВ "Фінансова компанія "Інвестохіллс веста" всі права грошової вимоги банку до ТОВ "Комплекс Агромарс" за кредитним договором та договором іпотеки. У березні 2021 ТОВ "Фінансова компанія "Інвестохіллс веста" прийняло рішення про задоволення кредиторських вимог та, відповідно до вимог ст. 38 Закону України "Про іпотеку" обрало спосіб захисту шляхом продажу предмета іпотеки. Відтак, 19.03.2021 між відповідачами був укладений Договір купівлі-продажу нерухомого майна б/н від 19.03.2021.

Однак, на думку позивача при реалізації прав іпотекодержателя відповідачем 1 було грубо порушено імперативні норми ч. 6 ст. 38 Закону України "Про іпотеку", а саме відчужене майно, яке перебуває в іпотеці, за заниженою ціною, яка не відображає реальну вартість, що порушує права позивача та є самостійною підставою для застосування положень ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України та визнання правочину недійсним з моменту його укладення.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 26.01.2022 (суддя Христенко О.О.) вирішено матеріали позовної заяви № 911/238/22 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс веста" та 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-торгова компанія "Промінвестгруп" про визнання недійсним договору купівлі-продажу передати за підсудністю до господарського суду міста Києва для розгляду в межах справи №910/15043/21 про банкрутство ТОВ "Комплекс Агромарс".

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.02.2022 відкрито провадження у справі, підготовче засідання призначено на 23.03.2022.

Водночас, Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" № 64/2022 від 24.02.2022, затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні", на території України із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 введено воєнний стан строком на 30 діб.

Відповідно до положень статті 26 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" правосуддя на території, на якій введено воєнний стан, здійснюється лише судами. На цій території діють суди, створені відповідно до Конституції України. Скорочення чи прискорення будь-яких форм судочинства забороняється. У разі неможливості здійснювати правосуддя судами, які діють на території, на якій введено воєнний стан, законами України може бути змінена територіальна підсудність судових справ, що розглядаються в цих судах, або в установленому законом порядку змінено місцезнаходження судів.

За змістом статей 10, 12-2 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" правосуддя в Україні в умовах воєнного стану має здійснюватися у повному обсязі, тобто не може бути обмежено конституційне право людини на судовий захист. В умовах правового режиму воєнного стану суди, органи та установи системи правосуддя діють виключно на підставі, в межах повноважень та в спосіб, визначені Конституцією України та законами України. Повноваження судів, органів та установ системи правосуддя, передбачені Конституцією України, в умовах правового режиму воєнного стану не можуть бути обмежені.

Рішенням Ради суддів України від 24.02.2022 № 9 запроваджено невідкладні заходи для забезпечення сталого функціонування судової влади в Україні в умовах воєнного стану. Зокрема, пунктом 2 вказаного рішення зборам суддів, головам судів, суддям судів України у випадку загрози життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду, працівників апарату суду, суддів рекомендовано оперативно приймати рішення про тимчасове зупинення здійснення судочинства певним судом до усунення обставин, які зумовили припинення розгляду справ.

Згідно з Указом Президента України "Про продовження дії воєнного стану в Україні" № 133/2022 від 14.03.2022, затвердженого Законом України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні", строк дії воєнного стану в Україні продовжено з 05 години 30 хвилин 26.03.2022 строком на 30 діб.

За наведених обставин призначене на 23.03.2022 судове засідання з розгляду справи № 910/15043/21(910/911/238/22) не відбулося з об`єктивних причин, що не залежать від суду.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.04.2022 призначено підготовче засідання суду на 15.06.2022.

31.05.2022 до Господарського суду міста Києва надійшло клопотання позивача про відкладення судового засіданні.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.06.2022 відкладено підготовче засідання на 06.07.2022.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 06.07.2022 відкладено підготовче засідання у справі №910/15043/21 (911/238/22) на 05.09.2022.

05.09.2022 до Господарського суду м. Києва надійшло клопотання позивача про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 05.09.2022 відкладено розгляд справи № 910/15043/21 (911/238/22) у підготовчому засіданні на 28.09.2022.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 28.09.2022 відкладено розгляд справи № 910/15043/21 (911/238/22) у підготовчому засіданні на 12.10.2022.

12.10.2022 до суду надійшов відзив Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" на позову заяву, оформлений у вигляді додаткових пояснень по справі.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 12.10.2022 закрито підготовче провадження у справі № 910/15043/21 (911/238/22) та призначено справу до розгляду по суті на 02.11.2022.

У судове засідання, призначене на 02.11.2022, з`явилися повноважні представники позивача та відповідача-1.

Представник відповідача-2 у судове засідання не з`явився.

Представник позивача наполягав на задовленні позовних вимог з підстав, викладених у позовній заяві.

Представник відповідача-1 заперечував проти позову, просив суд відмовити повністю у задоволенні заявлених вимог.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представника позивача, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

20.06.2014 між ПАТ "Кредобанк" та ТОВ "Комплекс Агромарс" (позичальник) укладено Генеральний договір № 103 про здійснення кредитування, за умовами якого Банк відкриває позичальнику валютну відновлювальну кредитну лінію в межах 5 000 000,00 дол. США терміном до 20.06.2019.

Виконання зобов`язань позичальника за кредитним договором забезпечено, зокрема, іпотекою нерухомого майна згідно з Договором іпотеки від 03.07.2014, укладений між ПАТ «Кредобанк» і ТОВ «Комплекс Агромарс», посвідчений приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Кравцовою О.В., за реєстровим № 2075, щодо іпотеки нерухомого майна, а саме:

1. Бройлерної ферми № 3 (три), загальною площею - 13 592,7 кв.м, що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський район, село Гаврилівка, Квартал 3 (три).

2. Бройлерної ферми № 5 (п`ять), загальною площею - 13 589,1 кв.м, що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський район, село Гаврилівка, Квартал 5 (п`ять).

3. Бройлерної ферми № 6 (шість), загальною площею - 13 558,4 кв.м, що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський район, село Гаврилівка, Квартал 6 (шість).

4. Бройлерної ферми № 7 (сім), загальною площею - 13 546,8 кв.м, що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський район, село Гаврилівка, Квартал 7 (сім).

5. Бройлерної ферми № 8 (вісім), загальною площею - 13 540,1 кв.м, що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський район, село Гаврилівка, Квартал 8 (вісім).

15.01.2018 між ПАТ «Кредобанк» і ТОВ «Комплекс Агромарс» укладено договір про внесення змін до договору іпотеки, згідно з пунктом 2 якого вирішено внести зміни до пункту 1.4, 1.5 договору, а саме вказано, що ринкова вартість предмета іпотеки становить 97 897 700,00 грн., в тому числі: бройлерної ферми №3, площею 13592,7 кв.м., становить 21 918 300,00 грн.; бройлерної ферми №5, площею 13589,1 кв.м., становить 18 073 500,00 грн.; бройлерної ферми № 6, площею 13558,4 кв.м., становить 18 032 700,00 грн., бройлерної ферми №7, площею 13546,8 кв.м., становить 18 028 500,00 грн., бройлерної ферми №8, площею 13540,1 кв.м., становить 21 844 700,00 грн. (п. 1.4).

Заставна вартість предмету іпотеки визначається сторонами в сумі 73 423 275,00 грн., а саме: бройлерної ферми №3, площею 13592,7 кв.м., становить 16 438 725,00 грн.; бройлерної ферми №5, площею 13589,1 кв.м., становить 13 555 125,00 грн.; бройлерної ферми № 6, площею 13558,4 кв.м., становить 13 524 525,00 грн., бройлерної ферми №7, площею 13546,8 кв.м., становить 13 521 375,00 грн., бройлерної ферми №8, площею 13540,1 кв.м., становить 16 383 525,00 грн. (п. 1.5).

АТ «Кредобанк» листом від 02.12.2020 за вих. № 27-44629/20, який отриманий позивачем 10.12.2020, повідомило позивача про наявну у нього заборгованість за Генеральним договором № 103 у розмірі 1 461 250,00 доларів США по основній сумі кредиту, 8 219,53 доларів США заборгованості по процентах та 172 534,50 грн. боргу по нарахованій пені. Також у даному листі із посиланням на ст. ст. 7, 35 Закону України «Про іпотеку» та п.п 5.3, 5.4. Договору іпотеки повідомлено позивача про необхідність погасити заборгованість по договору протягом 30 днів з моменту отримання цієї вимоги, а також повідомлено, що у разі невиконання зазначеної вимоги, АТ «Кредобанк» розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема у спосіб реалізації права від свого імені продати предмет іпотеки будь-яким особам.

16.03.2021 між ПАТ "Кредобанк" та ТОВ "Фінансова компанія "Інвестохіллс веста" укладено договір факторингу із відступленням прав грошової вимоги за Генеральним договором № 103 про здійснення кредитування від 20.06.2014 із усіма змінами і доповненнями, в тому числі за Додатковим договором №3 про надання кредиту від 15.01.2018 та Додатковим договором №4 про надання кредитної лінії від 15.02.2019 із усіма змінами та доповненнями відповідно до Генерального договору № 103 про здійснення кредитування від 20.06.2014 та за договором поруки від 20.06.2014 із усіма змінами і доповненнями і договорами поруки від 26.10.2020 від 16.03.2021, згідно з яким ПАТ "Кредобанк" відступило новому кредитору своє право вимоги за Генеральним договором № 103 про здійснення кредитування від 20.06.2014 із усіма змінами і доповненнями, в тому числі за Додатковим договором №3 про надання кредиту від 15.01.2018 та Додатковим договором №4 про надання кредитної лінії від 15.02.2019 до вказаного генерального договору.

У березні 2021 року ТОВ "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" прийняло рішення задовольнити кредиторські вимоги, керуючись положеннями ст. 36 Закону України «Про іпотеку» та положеннями договору іпотеки б/н від 03.06.2014 року, у спосіб, передбачений положеннями ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

18.03.2021 ТОВ «ФК «Інвестохілс Веста» направило на адресу боржників, у тому числі позивача, повідомлення про відступлення права вимоги за Генеральним договором № 103 та Іпотечним договором від 03.07.2017.

19.03.2021 ТОВ «ФК «Інвестохілс Веста» (продавець) та ТОВ «Виробничо-торгова компанія «Промінвестгруп» (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В. за №567, згідно з яким продавець є іпотекодержателем за договором іпотеки, укладеним між ПАТ «Кредобанк» і ТОВ «Комплекс Агромарс», право вимоги за яким набуто на підставі договору про відступлення прав за договором іпотеки від 03.07.2014, посвідченим приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Кравцовою О.В., за реєстровим № 2075 (зі змінами).

За положеннями пункту 1.1 договору купівлі-продажу ТОВ «ФК «Інвестохілс Веста» продає (передає у власність), а ТОВ «Виробничо-торгова компанія «Промінвестгруп» купує (приймає у власність) і сплачує визначену цим договором ціну за наступне нерухоме майно,

1) бройлерну ферму №3, площею 13592,7 кв.м., за адресою: Київська область, Вишгородський район, с. Гаврилівка, квартал 3;

2) бройлерну ферму №5, площею 13589,1 кв.м., за адресою: Київська область, Вишгородський район, с. Гаврилівка, квартал 5;

3) бройлерну ферму № 6, площею 13558,4 кв.м., за адресою: АДРЕСА_3 ;

4) бройлерну ферму №7, площею 13546,8 кв.м., за адресою: Київська область, Вишгородський район, с. Гаврилівка, квартал 7;

5) бройлерну ферму №8, площею 13540,1 кв.м., за адресою: Київська обл< Вишгородський район, с. Гаврилівка, квартал 8.

У пункті 1.2 договору купівлі-продажу вказано, що згідно з висновком про вартість майна, складеного суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою підприємцем Плитієм П.Г. (сертифікат оціночної діяльності №576/18 від 20 липня 2018 року, наданий Фондом державного майна України (діє до 20 липня 2021 року), ринкова вартість нерухомого майна становить: нерухомого майна 1 - складає 8 973 000,00 грн без ПДВ; нерухомого майна 2 - складає 8 971 000,00 грн без ПДВ; нерухомого майна 3 - складає 8 950 000,00 грн без ПДВ; нерухомого майна 4 - складає 8 932 000,00 грн без ПДВ; нерухомого майна 5 - складає 8 938 000,00 грн без ПДВ; Загальна вартість нерухомого майна, що відчужується, складає 44 764 000,00 грн. без ПДВ.

Згідно з п. 1.3 договору купівлі-продажу продавець повідомляє, що умови ст. 38 Закону України «Про іпотеку» виконані в повному обсязі, що підтверджується наданим продавцем відповідним повідомленням про усунення порушення в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (вих. № 27-4462S від 02 грудня 2020 року), про продаж предмета іпотеки у разі не усунення порушень, згідно з виконанням умов Генерального договору, яке було належним чином отримане Іпотекодавцем/Боржником 10 грудня 2020 року.

Із матеріалів справи також вбачається, що позивач звертався до Міністерства юстиції України зі скаргою на дії приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мурської Н.В. щодо реєстрації оскаржуваного договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Згідно висновку Колегії Міністерства юстиції України від 13.04.2021, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України за № 1249/7 від 23.04.2021, у задоволені скарги відмовлено.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку відмовити в задоволені позовної заяви з огляду на наступне.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з договорів та інших правочинів.

За змістом статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина 5 статті 203 ЦК України).

Так, визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів за статтею 16 ЦК України, а загальні вимоги щодо недійсності правочину встановлені нормами статті 215 ЦК України.

Згідно з частиною 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 3 статті 215 ЦК України визначено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За змістом статті 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці. Це підтверджується висновками, що містяться в постановах Верховного Суду України від 25.12.2013 у справі № 6-78цс13, від 11.05.2016 у справі № 6-806цс16 тощо.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно ч. 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц).

Відповідно до частини 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина 2 статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Згідно з частиною 3 статті 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У частині 4 статті 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Згідно з пунктом 4.3 договору іпотеки у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України «Про іпотеку». При цьому ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін не менше його заставної вартості, зазначеної у п. 1.5 договору, з урахуванням зносу, або шляхом експертної оцінки.

Статтею 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі - покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частини 5 статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

У частині 6 статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Таким чином, вимоги частини 6 статті 38 Закону України «Про іпотеку» не пов`язують недійсність договору купівлі-продажу іпотечного майна внаслідок неповідомлення іпотекодавця про проведення оцінки та визначення актуальної вартості предмета іпотеки, чи визначення ціни продажу нижче заставної вартості предмета іпотеки, вказаної у договорі.

Із приписів частини 6 статті 38 Закону України «Про іпотеку» слідує, що в разі невиконання встановлення ціни продажу предмета іпотеки за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Разом із цим, позивачем жодними належними та допустимими доказами не доведено, що визначена станом на дату укладення оспорюваного договору купівлі-продажу вартість предметів іпотеки є заниженою, тобто нижче за звичайні ціни на цей вид майна, а також що реальна вартість такого нерухомого майна є значно більшою.

За наведених обставин, суд вважає недоведеними у встановленому законом порядку порушення порядку відчуження іпотечного майна на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» внаслідок заниження його ціни продажу, що свідчить про відсутність правових підстав для визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна б/н від 19.03.2021 недійсними.

Відповідно до частини першої статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (частина друга статі 2 ГПК України).

Згідно статті 13 ГПК України, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до приписів статті 129 ГПК України судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 74, 76-80, 129, 236 - 240 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити повністю.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 03.11.2022

Суддя Д.В. Мандичев