ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.11.2022 Справа № 914/1159/22

За позовом: Львівської міської ради, м.Львів

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю побутового обслуговування Полісандер, м.Львів

за участі третьої особи-1, що не заявляє самостійних вимог на стороні позивача: Головне управління ДПС у Львівській області, м.Львів

за участі третьої особи-2, що не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ЖК Шерлок Холмс, м. Львів

про: стягнення 94195,93грн заборгованості за договором оренди землі №Л-2027 від 25.02.2015

Суддя У.І. Ділай

Секретар Ю.І.Кохановська

За участі представників:

Від позивача: О.В.Шаповал - представник

Від відповідача: Р.А.Поліщук - адвокат

Від третьої особи-1: не з`явився

Від третьої особи-2: не з`явився

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.06.2022, справу №914/1159/22 розподілено судді У.І.Ділай.

Ухвалою від 13.06.2022 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 05.07.2022.

Ухвалами від 05.07.2022 та від 19.07.2022 підготовче засідання відкладено з підстав зазначених в ухвалах.

Ухвалою від 02.08.2022 залучено до участі у справі третьою особою-2, що не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача ОСББ «ЖК Шерлок Холмс» та підготовче засідання відкладено на 13.09.2022.

Ухвалою від 13.09.2022 підготовче провадження закрито. Призначено справу до судового розгляду по суті на 04.10.2022.

У судових засіданнях від 04.10.2022 та від 18.10.2022 оголошено перерву.

Представник позивача в судовому засіданні 01.11.2022 підтримав позов, з підстав наведених у позовній заяві та з посиланням на матеріали справи.

Представник відповідача в судове засідання 01.11.2022 не з`явився, причин неявки не повідомив, хоча належним чином був повідомлений про дату, час та місце розгляду справи.

Треті особи-1,2 в судове засідання 01.11.2022 явку повноважних представників не забезпечили.

В процесі розгляду матеріалів справи суд

встановив:

18 грудня 2014 року Львівською міською радою прийнято ухвалу №4244 «Про затвердження ТзОВ ПО Полісандер проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки та надання земельної ділянки на вул. Пекарській, 30. 25 лютого 2015 року між Львівською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю побутового обслуговування «Полісандер» укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Львівській міській раді 25.02.2015 за № Л-2027. Згідно із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на підставі договору оренди землі від 25.02.2015 №.Л-2027 за ТзОВ ПО «Полісандер» зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер №:03:004:0015 на вул. Пекарській, 30 у м. Львові.

Відповідно до п. 1 та п.2 Договору оренди землі орендодавець - Львівська міська рада надає, а орендар - ТзОВ ПО «Полісандер» приймає в строкове платне користування земельну ділянку, загальною площею 0,1518 га (у тому числі площею 0.0122 га з обмеженням для забезпечення доїзду до земельної ділянки товариства з обмеженою відповідальністю Едельвей), кадастровий номер №:03:004:0015 на вул. вул. Пекарській, 30 у м. Львові для будівництва багатоповерхового житлового будинку.

Згідно із п. 5 Договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 466 083 грн. 93 коп.

Відповідно до п. 8 Договору оренди землі, договір укладено на 10 (десять) років терміном до 18 грудня 2024 року.

Відповідно до п. 9 Договору оренди землі, орендна плата вноситься Орендарем у формі та розмірі 74012 грн 52 коп. в рік, що становить 3 (три) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, щомісячно рівними частинами для юридичних осіб до 30-го числа місяця наступного за звітним.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюються з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або змін договору оренди чи продовження його дії (п. 10 Договору оренди землі).

Оренда плата вноситься у такі строки: за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (п. 11 Договору оренди землі).

Пунктом 28 Договору оренди землі передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору (п. 41 Договору оренди землі).

За твердженням позивача відповідач не виконує умови Договору оренди землі, які стосуються оплати, внаслідок чого у нього утворилась заборгованість та порушується право територіальної громади на своєчасне надходження коштів до міського бюджету.

У порядку досудового врегулювання спору відповідачу було надіслано лист-вимогу департаменту містобудування ЛМР від 21.09.2021 № 2403-вих-85059 про наявність заборгованості з орендної плати та необхідність її погашення. Проте, орендарем такий лист був проігнорований. У подальшому, відповідачу було скеровано претензію департаменту містобудування ЛМР від 07.02.2022 № 24-вих-11138 про сплату заборгованості за договором. Вимоги претензії відповідач залишив без відповіді та задоволення.

Відповідно до долученого позивачем розрахунку, заборгованість відповідача з орендної плати за період 01.01.2021 до 30.04.2022 становить 80766 грн. 90 коп

Спір виник внаслідок того, що відповідач не виконав взятих зобов`язань за спірним договором. Відтак, позивач подав позов до Господарського суду Львівської області про стягнення з відповідача 80766,90 грн основного боргу.

Крім того, в порядку ч.2 ст. 625 ЦК України позивач нарахував 8415,31грн інфляційних втрат, 1668,78грн 3% річних, а також керуючись п. 14 договору, 3344,94грн пені.

Відповідач заперечив проти позову з огляду на таке.

29 серпня 2017 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м.Львів засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення і підземним паркінгом на вул. Пекарська, 30 в м.Львів», проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

12 квітня 2021 року власниками квартир зданого в експлуатацію багатоповерхового житлового будинку створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку КЖК «Шерлок Холмс».

12 квітня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Дімсервіс» та ОСББ укладено Акт приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку за адресою: м.Львів, вул. Пекарська, 30 від 14.04.2021.

На думку відповідача, Товариство не є фактичним землекористувачем земельної ділянки. Відповідач вважає право оренди припиненим від 12.04.2021 у зв`язку з набуттям ОСББ «Шерлок Холмс» права власності на житловий будинок, який розташований на такій ділянці.

За твердженням відповідача після відчуження житлового будинку ОСББ, Товариство не повинно сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої Товариство вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у власника нерухомості.

Також відповідач вважає, що в разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо попереднього орендаря земельної ділянки, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Відповідач вважає, що Договір оренди з Львівською міською радою є припиненим з 12.04.2021, покликаючись на положення абзацу 2 п. 37 Договору оренди (договір оренди землі припиняється в інших випадках, передбачених законом) та в силу п.7 ч.1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»

Крім того, відповідач зазначив, що у товариства відсутня заборгованість за спірним договором за період від дати укладення Договору до 12.04.2021.

Третя особа підтримала позовні вимоги, зазначивши, що відповідно до інтегрованої картки платника по орендній платі з юридичних осіб за 2021 рік за відповідачем наявна заборгованість в сумі 56211,78грн та за 2022 рік в сумі 128087,97грн.

При прийнятті рішення суд виходив з наступного.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (ст. 11 ЦК України).

Як підтверджується матеріалами справи, позивач та відповідач уклали договір оренди землі від 25.02.2015 №.Л-2027, у зв`язку з чим набули взаємних прав і обов`язків.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України «Про оренду землі»).

У матеріалах справи відсутні та сторонами не надані докази визнання недійсним спірного договору чи визнання неукладеним в певній частині. Спірний договір містить всі істотні вимоги передбачені чинним законодавством. Також відсутні докази про розірвання спірного договору.

Укладений між сторонами договір оренди є дійсним і обов`язковим для виконання сторонами, а отже, в силу положень статті 179 Господарського кодексу України, статей 204, 629 Цивільного кодексу України породжує для його сторін відповідні права та обов`язки, зокрема право Львівської міської ради як орендодавця отримати орендну плату та обов`язок ТзОВПО «Полісандер» як орендаря сплатити цю плату у визначені договором розмірі та строки.

Відповідно до п. 8 Договору оренди землі, договір укладено на 10 (десять) років терміном до 18 грудня 2024 року.

Позивач свої зобов`язання щодо передачі в оренду земельної ділянки за спірним договором виконав повністю, однак спір виник внаслідок невиконання відповідачем взятих зобов`язань щодо оплати орендних платежів за 2021-2022р.р.

Відповідач про дійсність користування орендованим майном не заперечив. Разом з тим, відповідач зазначив, що орендні платежі сплачені своєчасно та в повному обсязі та заборгованості немає. За твердженням відповідача, починаючи з 12.04.2021, договір припинився у зв`язку із передачею новозбудованого об`єкта Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку КЖК «Шерлок Холмс». Відтак, покликаючись на положення ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», відповідач вважає, що з дати передачі будинку до ОСББ у ТзОВПО «Полісандер» обов`язок сплати орендних платежів за спірним договором припинився.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення сторін, суд відхиляє доводи відповідача про припинення договору оренди землі від 25.02.2015 №.Л-2027 з огляду на таке.

Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Згідно із ч.ч. 1,2 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії); припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями". Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено спосіб припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін, в тому числі за рішенням суду, незалежно від волевиявлення іншої сторони.

Сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для припинення договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

За обставинами цієї справи відповідач не тільки повністю завершив будівництво житлового комплексу на спірній земельній ділянці, а й передав усі функції з управління та обслуговування збудованим комплексом експлуатуючим організаціям, а в кінцевому результаті такі функції перебрало на себе ОСББ КЖК «Шерлок Холмс».

Отже, відповідач повністю припинив використання орендованої земельної ділянки для будівництва житлового комплексу і у зв`язку з цим набув право на дострокове припинення договору оренди згідно із приписами ст. 19, Закону України "Про оренду землі". Натомість, суд звертає увагу, що відповідач належним чином не повідомив орендодавця земельної ділянки про завершення будівництва багатоквартирного будинку та його передачу в управління ОСББ.

Суд зазначає, що внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, відчужувач автоматично не вибуває з орендних правовідносин за відповідним договором оренди. Подальші дії орендаря мають бути спрямовані на припинення орендних правовідносин, зокрема, шляхом підписання правочину про припинення відповідного договору оренди.

Відповідно до частини першої статті 604 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється за домовленістю сторін.

Пунктом "а" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою визначено добровільну відмову від такого права.

Суд відхиляє покликання відповідача на те, що в разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Відповідно до ч. 2 ст 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до підпункту "д" частини другої статті 92 ЗК України права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Отже, ЗК України містить альтернативу: співвласники багатоквартирного будинку можуть оформити речове право на земельну ділянку під житловим будинком у вигляді постійного землекористування на підставі статті 92 цього Кодексу або на праві власності на підставі статті 42 ЗК України. Законодавством України не перебачено права оренди земельної ділянки для ОСББ.

Суд звертає увагу, що у цьому спорі заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі не може відбутися автоматично, оскільки речове право ОСББ на земельну ділянку має інший правовий режим, відмінний від оренди земельної ділянки. Натомість відповідач не позбавлений права звернутись до Львівської міської ради з вимогою про дострокове розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, оскільки він наділений таким правом відповідно до закону, подавши підтверджуючі докази припинення користування земельною ділянкою.

За вказаних обставин, Господарський суд Львівської області констатує, що спірний договір є чинним для сторін та позивач має право вимагати сплати платежів за оренду земельної ділянки.

Згідно із ст. 617 Цивільного кодексу України, особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Доказів наявності обставин зазначених у ст. 617 ЦК України, які є підставами звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання відповідачем не подано.

Отже, відповідач своїх зобов`язань не виконав, чим порушив вимоги ч. 2 ст. 193 ГК України, якою передбачено, що кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що позивачем доведено факт неналежного виконання відповідачем зобов`язань щодо оплати заборгованості за оренду майна у розмірі 80766,90грн.

Перевіривши поданий позивачем розрахунок позовних вимог, підстави та правильність нарахування суми інфляційних втрат та 3% річних, відповідно до вимог ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України, за якою боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом, судом встановлено, що вимогу про стягнення з відповідача 1668,78грн 3% річних за період з 01.01.2021 до 30.04.2022 та 8415,31грн інфляційних втрат за період з 01.01.2021 до 30.04.2022 слід задоволити.

Стосовно вимоги позивача про стягнення з відповідача 3344,94 грн пені за період з 01.11.2021 до 30.04.2022 суд зазначає наступне.

Пунктом 14 договору оренди землі передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строків визначені цим договором, сплачується пеня у розмірі 120% річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення заборгованості або на день її (її частини) погашення (залежно від того, яка з величин таких ставок є більшою) несплаченої суми за кожний день прострочення.

Відповідно до вимог ч. 6 ст. 231 ГК України, штрафні санкції за порушення грошових зобов`язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою Національного банку України, за весь час користування чужими коштами, якщо інший розмір відсотків не передбачено законом або договором.

Згідно із вимогами ч. 2 ст. 343 ГК України, платник грошових коштів сплачує на користь одержувача цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін, але не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Згідно із вимогами ч. 6 ст. 232 ГК України, нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

Перевіривши поданий позивачем розрахунок, підстави та правильність нарахування суми, відповідно до положень п. 14 договору та ст.ст. 1, 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань», судом встановлено, що позивачем допущені помилки у нарахуванні суми пені, які не зменшують суму, що підлягає до стягнення, оскільки за розрахунками суду загальна сума таких проведених нарахувань є більшою, ніж просить стягнути позивач. Враховуючи, що суд при прийнятті рішення не може вийти за межі позовних вимог, а позивач не подавав такої заяви, відтак, позовні вимоги про стягнення з відповідача 3344,94 грн пені слід задоволити.

Оскільки спір виник з вини відповідача, судовий збір покладається на останнього.

Судовий збір покладається на відповідача, оскільки спір виник з його вини.

Керуючись статтями 4, 7, 8, 73, 76-79, 129, 233, 236, 238, 240, 241, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задоволити.

2.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю побутового обслуговування Полісандер (79008, м.Львів, вул.Пекарська, 30, ідентифікаційний код 03055728) на користь Львівської міської ради (79006, м.Львів, пл.Ринок, 1, ідентифікаційний код 04055896) 80766,90грн основного боргу, 8415,31грн інфляційних втрат, 1668,78грн 3% річних, 3344,94 грн пені та 2481,00 грн судового збору.

3.Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення суду набирає законної сили в порядку та строки передбачені ст.ст. 241, 256, 257 ГПК України та може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.

Інформацію по справі, яка розглядається можна отримати за наступною веб-адресою: http://lv.arbitr.gov.ua/sud5015.

Повне рішення складено 10.11.2022.

Суддя Ділай У.І.