ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.11.2022 Справа № 914/2102/22

Господарський суд Львівської області у складі головуючого судді Трускавецького В. П., секретаря судового засідання Шевчук О. О., розглянув по суті у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Орієнтир», м. Львів,
до відповідача:Львівської міської ради, м. Львів,
про: розірвання Договору оренди землі № 3-4218 від 27.12.2019.
За участі представників:
позивача:Луців О. М. адвокат, Лило Б. Б. адвокат,
відповідача:Гордєєва О. В. представниця.
Вступ.

1. Земельна ділянка, що є предметом оренди у зазначеному договорі, використовувалась позивачем для будівництва та обслуговування житлових будинків та дошкільного навчального закладу. Після завершення будівництва житлового комплексу, введення об`єкту будівництва в експлуатацію та передачу його на баланс ТзОВ «Управляюча компанія «Екскомбуд-сервіс», позивач як забудовник фактично припинив використання такої земельної ділянки з метою, визначною при укладенні спірного договору, а відтак, звернувся до відповідача із проханням достроково припинити такий договір оренди землі.

2. Оскільки, Львівською міською радою заявлене ТзОВ «ІК «Орієнтир» прохання не було задоволене, останнє звернулося до Господарського суду Львівської області з даним позовом.

3. Основне питання, що підлягає з`ясуванню при вирішенні даного спору полягає у тому, чи є завершення будівництва та припинення користування земельною ділянкою орендарем-забудовником підставою для дострокового припинення договору оренди землі.

Аргументи сторін.

4. У позовній заяві позивач вказує, що завершивши будівництво на орендованій земельній ділянці багатоквартирних житлових будинків та дошкільного навчального закладу, шляхом прийняття всіх його складових в експлуатацію, у зв`язку із тим, що фактичне управління житловим будинком та користування земельною ділянкою здійснює експлуатуюча організація, право на оренду земельною ділянки, на якій розташовані збудовані останніми об`єкти нерухомого майна, припиняється на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» способом його розірвання. Зважаючи, на неможливість розірвати договір оренди землі за взаємною згодою з орендодавцем, позивач (орендар) звернувся до суду з даним позовом.

5. Відповідач відзив на позов не подав, однак виклав свою позицію у письмових поясненнях, де зазначив, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 Розділ X «Перехідні положення» Земельного кодексу України доповнено п. п. 27 і 28, які врегульовують більшість питань щодо використання земель для виробництва сільськогосподарської продукції та розміщення відповідної виробничої інфраструктури.

Посилаючись на п. 27 Розділу X «Перехідні Положення» Земельного кодексу України, позивач вказує, що встановлена беззаперечна заборона під час дії воєнного стану на вчинення дій щодо безоплатної передачі земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою безоплатної передачі та формування земельної ділянки, розгляд зазначених питань щодо оренди земельних ділянок на чергових пленарних засіданнях сесій сільських, селищних, міських рад.

Обставини справи.

6. Між Львівською міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Орієнтир» (орендарем) укладено Договір оренди землі від 27.12.2019 (далі Договір).

7. Відповідно до п. 1 Договору Орендодавець … надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування багатоквартирних житлових будинків та дошкільного навчального закладу (код КВЦПЗ 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови) з кадастровим номером :02:005:0049, яка розташована: м. Львові на вул. Залізничній, 7.

8. Умовами Договору встановлено, що:

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,0134 га, у тому числі: під забудовою - 0,8853 га, під твердим покриттям - 0,1281 га (п. 2);

- нормативна грошова оцінка земельної ділянки :02:005:0049 на дату укладання договору становить: 9452589,84 грн. (п. 5);

- договір укладено на 5 (п 'ять) років до 12 грудня 2024 року… (п. 8);

- орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 1 087 047,83 (один мільйон вісімдесят сім тисяч сорок сім гривень 83 копійки) гривень в рік, що становить 11,5 (одинадцять цілих п`ять десятих) відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки … (п. 9);

- земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирних житлових будинків та дошкільного навчального закладу. Цільове призначення земельної ділянки код КВЦПЗ 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земельної ділянки згідно ст. 19 Земельного кодексу України землі житлової та громадської забудови (п. 15-16).

9. У пункті 7 Договору сторонами погоджено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється в інших випадках, передбачених законом.

10. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадково знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 8 Договору).

11. На орендованій земельній ділянці, збудовано чотири багатоквартирних будинки:

- Будинок № 6, здача якого в експлуатацію підтверджується Сертифікатом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові серія ЛВ № 24 від 14.06.2018. Розпорядженням Залізничної районної адміністрації Львівської міської ради № 572 від 18.03.2019 даному будинку присвоєно окрему поштову адресу: м. Львів, вул. Залізнична, 15;

- Будинок № 7, здача якого в експлуатацію підтверджується Сертифікатом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові серія ЛВ № 22 від 12.07.2018. Розпорядженням Залізничної районної адміністрації Львівської міської ради № 921 від 23.05.2019 даному будинку присвоєно окрему поштову адресу: м. Львів, вул. Залізнична, 13;

- Будинок № 8, здача якого в експлуатацію підтверджується Сертифікатом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові серія ЛВ №21 від 11.12.2018. Розпорядженням Залізничної районної адміністрації Львівської міської ради № 803 від 18.04.2019 даному будинку присвоєно окрему поштову адресу: м. Львів, вул. Залізнична, 11;

- Будинок № 9, здача якого в експлуатацію підтверджується Сертифікатом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю № ЛВ67 від 05.04.2022. Розпорядженням Залізничної районної адміністрації Львівської міської ради № 181 від 20.06.2022 даному будинку присвоєно окрему поштову адресу: Львівська обл., Львівський р-н, Львівська територіальна громада, м. Львів, вул. Залізнична, 15-А;

- та будинок № 11 (дошкільна дитяча установа на 40 місць) за адресою: м. Львів, вул. Залізнична 13-А, готовність якого підтверджується Витягом з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва від 11.02.2022 № ЛВ87.

12. Згідно з Актами передачі-приймання активів житлового комплексу (його частин) багатоквартирні будинки № 6, 7, 8, 9 були передані позивачем на баланс експлуатуючої організації ТзОВ «Управляюча компанія «Екскомбуд-Сервіс»:

- Акт приймання-передачі активів житлового комплексу (його частин) за адресою м. Львів, вул. Залізнична, 15 від 27.05.2019;

- Акт приймання-передачі активів житлового комплексу (його частин) за адресою м. Львів, вул. Залізнична, 13 від 27.05.2019;

- Акт приймання-передачі активів житлового комплексу (його частин) за адресою м. Львів, вул. Залізнична, 11 від 27.05.2019;

- Акт приймання-передачі активів житлового комплексу (його частин) за адресою м. Львів, вул. Залізнична (Будинок № 9 по ГП) від 14.04.2022.

13. Також, відповідно до Акту розподілу майнових прав від 10.12.2021 ТзОВ «ІК «Орієнтир» та ТзОВ «Екскомбуд» погодили, що усі майнові права на будівлю дитячої дошкільної установи на 40 місць (будівля № 11) закріплюються за ТзОВ «Екскомбуд».

14. 15 квітня 2022 року ТзОВ «Управляюча компанія «ЕКБ-Сервіс» звернулося до Львівської міської ради з проханням розглянути можливість оформлення за нею права землекористування земельною ділянкою з кадастровим номером :02:005:0049, що розташована за адресою: м. Львів, вул. Залізнична, 7 (лист № 121).

15. 18 квітня 2022 року позивач звернувся до відповідача з листом № 18-04, у якому просив прийняти відповідне рішення про припинення Договору оренди землі від 27.12.2019 за взаємною згодою сторін.

16. У відповідь на вищевказний лист Львівська міська рада зазначила, що дане питання може бути вирішене лише після завершення воєнного стану, оскільки розірвання договору оренди землі потребує внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно (лист 2403вих-29769 від 28.04.2022).

17. У зв`язку із неможливістю розірвати спірний договір у позасудовому порядку ТзОВ «ІК «Орієнтир» звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до ЛМП про Договору оренди землі від 27.12.2019.

18. Ухвалою суду від 06.09.2022 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у даній справі на 04.10.2022. Підготовче засідання 04.10.2022 відкладено на 24.10.2022.

19. У підготовче засідання 24.10.2022 з`явились адвокати позивача, які не заперечили проти проведення повноцінного підготовчого засідання. Відповідач явку повноважного представника у підготовче засідання не забезпечив та не повідомив суду причин такої неявки. Ухвалою суду від 24.10.2022 судом закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 01.11.2022.

20. У судовому засідання з розгляду справи по суті оголошено перерву до 03.11.2022.

21. 03 листопада 2022 року через канцелярію суду представником відповідача подано письмові пояснення (вх. № 22889/22).

22. У судове засідання з розгляду справи по суті 03.11.2022 сторони забезпечили явку повноважних представників, які надали пояснення по суті спору та не заперечили проти розгляду справи по суті.

У судовому засіданні 03.11.2022 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позиція суду.

23. Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

24. Згідно з ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених цим Кодексом або за результатом аукціону.

25. Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

26. Статтями 125, 126 Земельного кодексу України передбачено, що право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди землі, зареєстрованого відповідно до закону.

27. Статтею 792 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

28. В силу ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

29. Відповідно до частини 5 статті 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

30. Стаття 1 Закону України «Про землеустрій» містить визначення поняття «цільове призначення земельної ділянки», згідно з яким це є її використання за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

31. Згідно ст. 180 Господарського кодексу України строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов`язання сторін, що виникли на основі цього договору.

32. Відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору, є строком дії останнього.

33. За змістом частини 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

34. Як встановлено в п. 6-8 рішення, між позивачем та відповідачем укладено Договір оренди землі від 27.12.2019, а саме: земельної ділянки з кадастровим номером :02:005:0049, яка розташована: м. Львові на вул. Залізничній, 7 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирних житлових будинків та дошкільного навчального закладу.

35. Судом встановлено, що спірний договір укладено на 5 (п 'ять) років до 12 грудня 2024 року.

36. Пунктом 11 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13.04.2011, визначено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

37. Як встановлено у п. 11 рішення, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові відповідними сертифікатами засвідчила відповідність закінчених будівництвом об`єктів (будинків 6, 7, 8, 9 та 11) проектній документації та підтвердила їх готовність до експлуатації.

38. Окрім цього, позивачем на підставі відповідних Актів приймання-передачі активів житлового комплексу (його частин) (див п. 12 рішення) багатоквартирні будинки № 6, 7, 8, 9 були передані позивачем на баланс експлуатуючої організації ТзОВ «Управляюча компанія «Екскомбуд-Сервіс». Усі майнові права на будівлю дитячої дошкільної установи на 40 місць (будівля № 11) закріплено за ТзОВ «Екскомбуд» на підставі Акту розподілу майнових прав від 10.12.2021.

39. Згідно статті 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається.

40. Частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

41. Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом.

42. В свою чергу, положеннями частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі», яка прямо називається «Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими Законами України.

43. Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

44. Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

45. В той же час, як зазначено Верховним Судом в постанові від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

46. Однак, з обставин вказаної справи вбачається, що позивач не тільки повністю завершив будівництво житлового комплексу на спірній земельній ділянці, а й передав усі функції з управління та обслуговування збудованим комплексом експлуатуючим організаціям.

47. Відтак, наявні в матеріалах справи документи свідчать про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу.

48. В свою чергу добросовісність позивача як орендаря в правовідносинах, що виникли у зв`язку з перебуванням у строковому платному користуванні спірної земельної ділянки, зокрема, в частині сплати орендної плати та використання земельної ділянки за цільовим призначенням, не оспорена відповідачем.

49. Таким чином, право Позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії Договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.

50. Аналогічна правова позиція вже неодноразово викладалася Верховним Судом, зокрема, у постановах від 22.03.2018 у справі № 909/560/17, від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18.

51. Відтак, враховуючи наведені положення закону, з`ясувавши усі обставини справи та дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд дійшов висновку, що вимога позивача є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню повністю.

Судові витрати.

52. Пунктом 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України встановлено, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак, з відповідача підлягає до стягнення 2'481,00 грн відшкодування витрат на оплату судового збору.

Керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 20, 73, 74, 76, 79, 129, 165, 178, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати Договір оренди землі № 3-4218 від 27.12.2019, укладений між Львівською міською радою як Орендодавець, з одного боку, і Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Орієнтир» як Орендарем, з іншого боку.

3. Стягнути з Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Ринок, буд. 1; ідентифікаційний код 04055896) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Орієнтир» (79018, м. Львів, вул. Голубовича, буд. 34, оф. 62; ідентифікаційний код 32435487) 2'481,00 грн відшкодування витрат на оплату судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Рішення господарського суду може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 09.11.2022.

Суддя Трускавецький В.П.