ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" жовтня 2022 р.м. Одеса Справа № 916/360/22

Господарський суд Одеської області у складі:

судді В.С. Петрова

при секретарі судового засідання К.С. Пірожковій

за участю представників:

від позивача Вакаренко І.В.,

від відповідача Панчошак О.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Громадської організації Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка про визнання договору недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Громадської організації Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка про визнання недійсним договору оренди від 13.12.2019 року № 16/19, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 695. Позовні вимоги обґрунтовані наступним.

Так, позивач зазначає, що нежитлові будівлі та споруди, розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, які складаються з будівлі та споруд літ. А, загальною площею 773,6 кв.м, основною площею 453,3 кв.м, літ. Б, В, належать на праві комунальної власності Територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради, управління якими здійснює Департамент комунальної власності Одеської міської ради на підставі Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, яке затверджено рішенням Одеської міської ради від 17.03.2021 р. № 137-VIII.

Право комунальної власності на вказаний вище об`єкт нерухомості підтверджується cвідоцтвом про право власності від 21.09.2011 р. серії САЕ № 537616 та витягом від 18.10.2011 №31699987. Характеристика об`єкта наводиться у технічному паспорті, який виготовлено КП Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості від 26.05.2011.

11.02.2019 р. між Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка (орендар) та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради укладено договір оренди будівлі та споруд, загальною площею 773,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, № 16/19.

Умовами п. 1.3. договору встановлено термін його дії з 11.02.2019 р. до 11.01.2022 р.

11.02.2019 р. Громадська організація Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка прийняла у користування об`єкт оренди, про що складено та підписано акт приймання-передачі, який є невід`ємною частиною правочину.

Наразі позивач вказує, що 13.12.2019 р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка укладено договір оренди № 16/19, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованим в реєстрі за № 695, відповідно до умов якого орендарю надано у строкове платне користування нежитлову будівлю та споруду, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, строк дії якого встановлено на 49 років, тобто до 13.12.2068.

При цьому позивач вказує, що у провадженні господарського суду Одеської області слухалась справа № 916/1256/21 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Громадської організація Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка про розірвання договору оренди, виселення та стягнення. Рішенням Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 р. по справі № 916/1256/21 позовні вимоги Департаменту у частині стягнення задоволено, у решті позовних вимог відмовлено. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.09.2021 р. у справі № 916/1256/21 апеляційну скаргу Департаменту залишено без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 р. у справі № 916/1256/21 залишено без змін. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.12.2021 р. у справі № 916/1256/21 касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту на рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 р. та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.09.2021 р. у справі № 916/1256/21 закрито. Разом із тим позивач зазначає, що судом апеляційної інстанції зроблено наступні висновки щодо укладених правочинів між орендодавцем та орендарем: Департаментом до матеріалів даної справи додано 2 договори оренди, а саме: від 11.02.2019 р. (терміном дії з 11.02.2019 р. до 11.02.2022 р.) без нотаріального посвідчення та від 13.12.2019 р. (терміном дії до 13.12.2068 р.), який містить нотаріальне посвідчення. Зміст договору від 13.12.2019 р. не містить жодних посилань на договір від 11.02.2019 р. Задоволення вимоги про розірвання договору оренди від 11.02.2019 № 16/19 не забезпечить ефективного захисту порушених прав позивача, оскільки в такому разі діючим залишиться договір від 13.12.2019 р., вимог про розірвання якого позивачем не заявлялось.

Позивач зазначає, що суд касаційної інстанції дійшов висновку, що апеляційний суд цілком обґрунтовано звернув увагу на ту істотну обставину, що існує два різні договори оренди, укладені стосовно одного і того ж самого нерухомого майна, а саме: договір оренди від 11.02.2019 р. (з терміном дії з 11.02.2019 р. до 11.01.2022 р.), який не містить нотаріального посвідчення, та договір оренди від 13.12.2019 р. (терміном дії якого встановлено з 13.12.2019 р. до 13.12.2068 р.), та який було нотаріально посвідчено. При цьому договір оренди від 13.12.2019 р. не містить жодних посилань на договір від 11.02.2019 р., у зв`язку з чим задоволення вимоги про розірвання договору оренди від 11.02.2019 р. не забезпечить ефективного захисту порушених прав позивача, оскільки чинним залишиться нотаріально посвідчений договір оренди від 13.12.2019 р. вимогу про розірвання якого позивач не заявляв.

З урахуванням викладених вище обставин, позивач зазначає, що на теперішній час між Департаментом та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка існує два договори оренди нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, а саме: договір оренди нежитлового приміщення від 11.02.2019 р. № 16/19 та договір оренди від 13.12.2019 р. № 16/19, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. за реєстровим № 695.

Проте, за ствердженнями позивача, Департаментом як уповноваженим органом в сфері оренди об`єктів нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси, не приймалось рішення щодо укладення договору оренди від 13.12.2019 р. № 16/19, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. за реєстровим № 695. Окрім того, позивач звертає увагу, що акт приймання-передачі об`єкта нерухомого майна до договору оренди від 13.12.2019 р. № 16/19 сторонами не укладався, а отже право на користування об`єктом оренди за таким договором у Громадської організації Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка не виникло. До того ж позивач зазначає, що відповідачем не виконувались зобов`язання зі сплати орендної плати за зазначеним договором.

При цьому позивач наголошує, що на теперішній час Департамент обмежений у захисті прав, які виникли на підставі договору оренди нежитлового приміщення 11.02.2019 р. № 16/19, до того часу, поки існує договір оренди від 13.12.2019 р., що в свою чергу обмежує майнові права територіальної громади м. Одеси на об`єкт комунальної власності, а саме: нежитловий будинок та споруди, що розташовані за адресою м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4.

Також позивач зазначає, що нежитловий будинок та споруди, розташовані за адресою м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, фактично представляють собою дошкільний навчальний заклад Ясла-садок № 39, який функціонував за призначенням доки функціональний стан приміщень це дозволяв. Зазначене свідчить про соціальну значимість даного об`єкта комунальної власності для мешканців територіальної громади м. Одеси. Так, позивач зауважує, що бездіяльність орендаря щодо відновлення технічних характеристик об`єкта оренди призвела і до порушення прав мешканців громади, про що свідчать чисельні звернення депутата Одеської міської ради Ольги Квасницької, розміщені на офіційному сайті Одеської міської ради, та публікації в електронних засобах масової інформації.

З урахуванням наведених обставин позивач вважає, що договір оренди від 13.12.2019 р. № 16/19, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. за реєстровим № 695, підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1, 2 ст. 203 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України як такий, що суперечить нормі ч. 1, 4 ст. 9 та 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 р. (у редакції, чинній на момент виникнення правовідносин), а також порядку, визначеному Положенням про порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженим розпорядженням Одеського міського голови від 11.12.1999 р. № 1310-01р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 14.02.2022 р. позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/360/22, розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження, при цьому підготовче засідання призначено на 09.03.2022 р.

Розгляд справи у підготовчому засіданні 09.03.2022 р. о 12 год. 00 хв. не відбувся у зв`язку із запровадженням 24.02.2022 р. воєнного стану указом Президента України № 64/2022 Про введення воєнного стану в Україні. Крім того, 14.03.2022 р. указом Президента України № 133/2022 Про продовження строку дії воєнного стану в Україні продовжено воєнний стан до 25.04.2022 р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 21.03.2022 р. у справі № 916/360/22 підготовче засідання призначено на 12 травня 2022 р.

21.03.2022 р. позивачем подано до господарського суду заяву про зупинення провадження у справі № 916/360/22 до скасування на території України воєнного стану.

12.05.2022 р. позивачем подано до господарського суду заяву, в якій останній просив суд призначити судове засідання на інший час та іншу дату.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 12.05.2022 р. у справі № 916/360/22 підготовче засідання відкладено на 15 червня 2022 р. з огляду на неявку представників сторін.

14.06.2022 р. відповідачем були подано до суду пояснення по суті спору, в яких відповідач заперечує проти позову, з огляду на таке. Зокрема, відповідач звертає увагу суду на те, що позивач посилається на чинну з 17.03.2021 р. редакцію Положення про Департамент, а не на релевантну редакцію, яка діяла на момент підписання договору. Також відповідач зазначає про хибність тверджень позивача, що в теперішній час діє два договори, оскільки договір оренди від 11.02.2019 р. мав термін дії з 11.02.2019 р. по 11.01.2022 р. та на момент звернення з даним позовом (лютий 2022р.) строк його дії закінчився.

Стосовно правосуб`єктності позивача щодо укладання договору відповідач зазначає, що договір від імені позивача підписаний уповноваженою особою - заступником директора департаменту-начальником управління орендних відносин та відчуження комунального майна департаменту комунальної власності Одеської міської ради Радіоновим В.М. За ствердженнями позивача, вказаний підписант на теперішній час працює в Комунальній установі Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради".

Наразі відповідач вказує, що в п. 1.2. договору передбачено, що передача в оренду об`єкта, зазначеного в п.1.1. цього договору, здійснюється на підставі ЦК та ГК України, ЗУ Про оренду державного та комунального майна, наказу в.о. директора Департаменту Про затвердження результатів попиту на об`єкт оренди та укладення договору оренди нерухомого майна - нежитлової будівлі та споруди, загальною 773,6 кв.м, що розташований за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе,4 за відповідачем від 11.01.2019 р. № 16.

При цьому відповідач зазначає, що судовими рішеннями у справі № 916/1256/21 між тими ж сторонами встановлені наступні обставини.

Одеська міська рада є власником нежитлової будівлі та споруд за адресою: м. Одеса, провулок Цегляний, буд. 4, які складаються з будівлі та споруд літ. А, загальною площею 773,6 кв.м, основною площею 453,3 кв.м, літ. Б, В, що підтверджується витягом про державну реєстрацію прав та свідоцтвом про право власності.

11.02.2019 р. між позивачем та відповідачем укладено договір оренди № 16/19 нежитлового приміщення, відповідно до умов п. 1.1., 1.3. якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлову будівлю та споруду, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: Одеса, вул. Каркашадзе, 4, строком з 11.02.2019 р. до 11.01.2022 р.

11.02.2019 р. між сторонами складено та підписано акт прийому-передачі до договору оренди від 11.02.2019 р. за №16/19 нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Каркашадзе, 4.

11.02.2019 р. між сторонами складено та підписано розрахунок орендної плати за договором від 11.02.2019 р., що загалом складає 28761,12 грн. за місяць.

13.12.2019 р. між позивачем та відповідачем укладено аналогічний договір оренди № 16/19 нежитлового приміщення, відповідно до умов п. 1.1., 1.3. якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлову будівлю та споруду, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: Одеса, вул. Каркашадзе, 4.

Договір від 11.02.2019 містить майже усі ті ж самі умови, що і договір від 13.12.2019 р., окрім строку його дії (у договорі від 11.02.2019 р. зазначено, що він діє з 11.02.2019 р. до 11.01.2022 р., а у договорі від 13.12.2019 р. - до 13.12.2068 р.). Договір від 13.12.2019 р., на відміну договору від 11.02.2019 р., містить нотаріальне посвідчення.

13.12.2019 р. між сторонами складено та підписано розрахунок орендної плати за договором від 13.12.2019 р., що загалом складає 29708,68 грн. за місяць.

Відповідач зазначає, що в матеріалах даної справи міститься лист позивача від 09.01.2020 р. за № 01-13/33, адресований відповідачу, в якому Департамент, розглянувши наданий йому пакет документів, необхідний для отримання дозволу на проведення ремонтних робіт з невід`ємних поліпшень у орендованій згідно з договором оренди № 16/19 від 13.12.2019 р., надає згоду відповідачу на проведення ремонтних робіт та невід`ємних поліпшень у орендованій нежитловій будівлі та спорудах, які розташовані за адресою м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4.

Відповідач зазначає, що недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення. При цьому відповідач просить суд надати критичну оцінку суперечливій позиції позивача щодо невідповідності волі та волевиявлення позивача при підписані договору (оскільки позивач зазначає, що не приймалось рішення про підписання договору, а також зазначає про укладений між позивачем та відповідачем договір.

Також відповідач наголошує, що позивачем при зверненні до суду з вимогами про визнання договору недійсним повинно бути доведено наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними, а також доведено наявність порушеного права. Однак, на думку відповідача, позивачем не доведено факту порушення спірним договором його прав та охоронюваних законом інтересів, доводи позивача щодо цього зводяться виключно до припущення про те, що відсутнє волевиявлення позивача, хоча усі дії свідчать про протилежне (уповноважена особа, від імені позивача уклала договір, майно було передано за актом-приймання передачі, позивач отримував орендну плату, здійснював перевірку цільового використання майна тощо), тому позовні вимоги про визнання спірного договору недійсним не підлягають задоволенню. Якщо позивач не приймав таке рішення, у відповідача постає питання чому направив уповноваженого представника, з печаткою, яким підписано спірний договір та додатки до нього.

Додатково відповідач наголошує, що твердження відповідача про несплату орендної плати, по-перше, не відповідають дійсності, оскільки відповідачем надано рахунок, який прямо свідчить про відсутність заборгованості станом на 01.01.2022р.; а по-друге, несплата орендної плати не свідчить про недійсність договору.

Відповідач звертає увагу, що згідно ч. 1 ст.17 Закону України Про оренду державного та комунального майна? №2269-ХІІ від 10.04.1992 р. (з наступними змінами) термін дії договору визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. Так відповідач вказує, що перший договір укладений сторонами, передбачав більш короткий строк, а тому вказаний недолік був усунутий спірним договором.

Разом із тим, відповідач додає, що відповідно до положень Закону України Про оренду державного та комунального майна?, з огляду на закінчення строку, на який договір було укладено, враховуючи позицію позивача, відповідач вважає, що договір від 11.02.2019 р. припинив свою дію.

Відповідач зазначає, що у даному випадку правомірні очікування полягають у можливості користування майном у майбутньому у термін, передбачений договором. Таким чином, у позивача на підставі договору оренди виникло право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді, як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно з ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та національного законодавства України.

Таким чином відповідач вважає, що по-перше, особа, якій власник надав дозвіл на право користування нерухомим майном, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Отже, на думку відповідача, позивачем не доведено факту порушення спірним договором його прав та охоронюваних законом інтересів, доводи позивача щодо цього зводяться виключно до припущень щодо наявності або відсутності повноважень на підписання договору, тому позовні вимоги про визнання спірного договору недійсним не підлягають задоволенню. Крім того, відповідач зауважує, що дійсність довіреності перевіряється нотаріусом за допомогою Єдиного реєстру довіреностей за винятком довіреностей, які складено за кордоном з участю іноземних властей або які від них виходять, за умови їх легалізації уповноваженими органами. Без легалізації такі довіреності приймаються нотаріусами у тих випадках, коли це передбачено законодавством України, міжнародними договорами, в яких бере участь Україна. За результатами перевірки дійсності довіреності (її дубліката) виготовляється витяг з Єдиного реєстру довіреностей, який додається до примірника правочину, що залишається у справах нотаріуса.

За ствердженнями відповідача, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. перед укладенням спірного договору оглянуто оригінал довіреності та здійснено запит до Єдиного реєстру довіреностей (перевірка дійсності довіреності) та згідно скороченого витягу, в реєстрі існував один запис про посвідчення довіреності уповноваженої особи позивача на укладення спірного договору. Відомості про припинення такої довіреності були відсутні. При цьому відповідач наголошує, що позивач відповідні нотаріальні дії не оскаржував.

Додатково відповідач звертає увагу суду, що листи депутата ОМР Квасницької О.О., її інтерв`ю, публікації тощо не мають відношення до предмету спору, та на дійсність спірного договору не впливають.

14.06.2022 р. позивачем було подано до суду заяву про відкладення розгляду справи, оскільки наказом від 13.05.2022 р. № 37-к зі змінами від 31.05.2022 р. працівників Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відправлено на вимушений простій.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 15.06.2022 р. у справі № 916/360/22 підготовче засідання відкладено на 30 червня 2022 р.

Під час підготовчого засідання 30.06.2022 р. представник позивача звернувся до суду з усним клопотанням про відкладення підготовчого засідання та надання часу для підготування та подання до суду відповіді на пояснення відповідача.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 30.06.2022 р. у справі № 916/360/22 підготовче засідання відкладено на 21 липня 2022 р.

21.07.2022 р. позивачем були подані до суду заперечення на письмові пояснення відповідача. У поданих запереченнях позивач повторно наголошує про необхідність задоволення позову з огляду на те, що Департаментом не приймалось рішення щодо укладення договору оренди від 13.12.2019 р. № 16/19, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 695, а також у зв`язку із відсутністю такту приймання-передачі об`єкту оренди. При цьому позивач наголошує, що відповідачем, як вбачається із рішення у справі № 916/1256/ 22, не виконувались належним чином взяті на себе зобов`язання за договором, зокрема, зі сплати орендної плати. Також позивач наголошує, що договір оренди нежитлового приміщення від 11.02.2019 р. № 16/19 слід вважати таким, дія якого закінчилась 11.01.2022 р.

Щодо наявності факту порушеного права позивач зазначає, що недотримання норм спеціального законодавства України, яким регулюється передача в оренду комунального майна, обмежує реалізацію прав Департаменту та виконання обов`язків, передбачених положенням, та обмежує права мешканців територіальної громади, що суперечить засадам та принципам місцевого самоврядування.

При цьому позивач зазначає, що відповідачем не надано жодних доказів звернення із заявою на укладання договору оренди від 13.12.2019 р. № 16/19, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 695, в порядку та на умовах, визначених Законом України „Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 21.07.2022 р. у справі № 916/360/22 підготовче засідання відкладено на 03 серпня 2022 р. з огляду на неявку представника відповідача.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 03.08.2022 р. у справі № 916/360/22 підготовче засідання відкладено на 22 серпня 2022 р. з огляду на неявку представників сторін.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 22.08.2022 р. у справі № 916/360/22 закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду по суті в засіданні суду на 12.09.2022 р.

У судовому засіданні господарського суду 12 вересня 2022 року у справі №916/360/22 було протокольно оголошено перерву до 23 вересня 2022 р.

У судовому засіданні господарського суду 23 вересня 2022 року у справі №916/360/22 було протокольно оголошено перерву до 04 жовтня 2022 р.

Розгляд справи у судовому засіданні 04.10.2022 р. о 14 год. 30 хв. не відбувся у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги, про що господарським судом складено відповідну довідку.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 04.10.2022 р. розгляд справи № 916/360/22 призначено в засіданні суду на 19 жовтня 2022 р.

У судовому засіданні 19.10.2022 р. представник позивач підтримав позовні вимоги та наполягав на їх задоволенні, представник відповідача у судовому засіданні заперечував проти позову.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

З матеріалів справи вбачається, що територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належать нежитлові будівлі та споруди, розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе (раніше пров. Цегляний), 4, які складаються з будівлі та споруд літ. А, загальною площею 773,6 кв.м, основною площею 453,3 кв.м, літ. Б, В, про що свідчить свідоцтво про право власності від 21.09.2011 р. серії САЕ № 537616.

13.12.2019 р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка (орендар) укладено договір оренди № 16/19 нежитлового приміщення, відповідно до п. 1.1. якого позивач як орендодавець передає, а відповідач як орендар приймає у строкове платне користування нежитлову будівлю споруду, загальною площею 773,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, прав. Каркашадзе, 4 (об`єкт оренди). Нежитлова будівля та споруда належить Територіальній громаді міста Одеси, в особі Одеської міської раді, державна реєстрація права власності на яку проведена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, дата державної реєстрації: 06.04.2016 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01. Характеристика об`єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий КП „ОМБТІ та РОН 26.05.2011 року.

Ринкова вартість об`єкта оренди становить 4477424,00 грн. (без урахування податку на додану вартість). Звіт про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди складений ТОВ Солар Нова? (Сертифікат суб`єкта оціночні діяльності № 385/17, виданий 03 травня 2017 р. Фондом державного майна України).

Відповідно до п. 1.2. договору передача в оренду об`єкта, зазначеного у п.1.1. цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України Про оренду державного та комунального майна?, наказу в.о. директора Департаменту Про затвердження результатів вивчення попиту на об`єкт оренди та укладання договору оренди нерухомого майна - нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, за Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей інвалідів А-Б-В-Г-Дейка? від 11.01.2019 р. № 16.

В п. 1.3. договору встановлено строк дії договору оренди: 49 років до 13 грудня 2068 року.

Згідно п. 2.1. договору орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України Про оренду державного та комунального майна, Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 30.01.2019 р. № 4214-VII Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси ?.

Пунктом 2.2 договору встановлено, що за орендоване майно орендар зобов`язується сплачувати орендну плату.

В п. 2.3. договору передбачено, що до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.

Відповідно до п. 2.4. договору орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.

Згідно п. 5.3. договору у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення ні його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору оренди. Договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

У п. 7.6. договору сторони узгодили, що договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.

У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди в продовж строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при про капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишав власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.

Відповідно до п. 7.7. договору після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у орендодавця передачі об`єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах.

Згідно п. 7.8. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін та на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Також, як вбачається із матеріалів справи, на виконання договору від 12.12.2019 р. сторонами було узгоджено та підписано розрахунок орендної плати по договору оренди № 16/19 від 13.12.2019 р. нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 773, 6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4 (наказ в.о. директора Департаменту від 11.01.2019 р. № 16).

Вказаний договір було посвідчено 13.12.2019 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. за реєстровим № 695.

Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочин.

Згідно з приписами статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку; зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.

Частиною першою статті 173 Господарського кодексу України встановлено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених Господарським кодексом України, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (стаття 174 Господарського кодексу України).

В силу частин першої, четвертої статті 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Відповідно до частини першої статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною сьомою статті 179 Господарського кодексу України унормовано, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

За умовами частини першої статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).

Так, за своєю юридичною природою спірний договір є договором оренди комунального майна.

Згідно з частиною першою статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

В силу частини шостої статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Організаційні та майнові відносини, що виникають у зв`язку з орендою державного та комунального майна, врегульовано Законом України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII від 10.04.1992 (у редакції, чинній на час укладення оспорюваного договору; далі Закон України "Про оренду державного та комунального майна").

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Між тим позивач вважає, що договір оренди від 13.12.2019 р. № 16/19, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. за реєстровим № 695, підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1, 2 ст. 203 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України як такий, що суперечить нормі ч. 1, 4 ст. 9 та 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 р. (у редакції, чинній на момент виникнення правовідносин), а також порядку, визначеному Положенням про порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженим розпорядженням Одеського міського голови від 11.12.1999 р. № 1310-01р. При цьому, за ствердженнями позивача, Департаментом як уповноваженим органом в сфері оренди об`єктів нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси, не приймалось рішення щодо укладення вказаного договору оренди від 13.12.2019 р. № 16/19, крім того, акт приймання-передачі об`єкта нерухомого майна до договору оренди від 13.12.2019 р. № 16/19 сторонами не укладався, а тому право на користування об`єктом оренди за таким договором у Громадської організації Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка не виникло. До того ж позивач зазначає, що відповідачем не виконувались зобов`язання зі сплати орендної плати за зазначеним договором.

Наразі позивач, обґрунтовуючи необхідність захисту порушених прав у заявлений спосіб, вказує, що на теперішній час між Департаментом та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка існує два договори оренди нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, а саме: договір оренди нежитлового приміщення від 11.02.2019 р. № 16/19 та договір оренди від 13.12.2019 р. № 16/19, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. за реєстровим № 695.

Так, судом встановлено, що 11.02.2019 р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка (орендар) укладено договір оренди № 16/19 нежитлового приміщення, за умовами пунктів 1.1, 1.3, 2.4, 3.2 якого Департамент передав, а Організація прийняла у строкове платне користування нежитлову будівлю та споруду, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: Одеса, вул. Каркашадзе, 4. Термін дії договору оренди встановлено з 11.02.2019 р. до 11.01.2022 р. Орендар зобов`язується вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності. Орендар має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщень, переданих в оренду. До вказаного договору сторонами було складено розрахунок орендної плати за договором № 16/19 від 11.02.2019 р., що загалом складає 28761,12 грн. за місяць.

З матеріалів справи вбачається, що Департамент звертався до господарського суду з позовом до Громадської організація Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка про розірвання договору оренди від 11.02.2019 р., виселення та стягнення заборгованості з орендної плати. Рішенням господарського суду Одеської області від 22.07.2021 р. по справі № 916/1256/21 позовні вимоги Департаменту у частині стягнення задоволено, у решті позовних вимог відмовлено. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.09.2021 р. у справі № 916/1256/21 апеляційну скаргу Департаменту залишено без задоволення, рішення господарського суду Одеської області від 22.07.2021 р. у справі № 916/1256/21 залишено без змін. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.12.2021 р. у справі № 916/1256/21 касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту на рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 р. та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.09.2021 р. у справі № 916/1256/21 закрито.

При цьому апеляційний суд під час розгляду справи № 916/1256/21 зазначив, що прохальну частину позовної заяви Департаменту від 30.04.2021 р. викладено у такій редакції: "Розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 16/19 від 11.02.2019 р., який укладено між Департаментом та ГО "А-Б-В-Г-Дейка", посвідчений 13.12.2019 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т. В. за реєстровим № 695". Разом з тим не існує зазначеного позивачем договору оренди, позаяк ним до матеріалів цієї справи додано два різні договори оренди, укладені стосовно одного і того ж самого нерухомого майна, а саме: договір оренди від 11.02.2019 р. (з терміном дії з 11.02.2019 до 11.01.2022), який не містить нотаріального посвідчення, та договір оренди від 13.12.2019 (з терміном дії з 13.12.2019 р. до 13.12.2068р.), який нотаріально посвідчений. При цьому зміст договору оренди від 13.12.2019 р. не містить жодних посилань на договір від 11.02.2019 р. За таких обставин задоволення вимоги про розірвання договору оренди від 11.02.2019 р. не забезпечить ефективного захисту порушених прав позивача, оскільки чинним залишиться нотаріально посвідчений договір оренди від 13.12.2019 р., вимогу про розірвання якого позивач не заявляв.

Так, позивач наголошує, що на теперішній час Департамент обмежений у захисті прав, які виникли на підставі договору оренди нежитлового приміщення 11.02.2019 р. № 16/19, до того часу, поки існує договір оренди від 13.12.2019 р., що в свою чергу обмежує майнові права територіальної громади м. Одеси на об`єкт комунальної власності, а саме: нежитловий будинок та споруди, що розташовані за адресою м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4.

Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Чинне законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.

Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захисту цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.

Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.

Згідно з частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

В силу статті 16 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів.

Підстави недійсності правочину встановлені статтею 215 Цивільного кодексу України.

За умовами частин першої, третьої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Цивільний кодекс України імперативно не визнає оспорюваний правочин недійсним, а лише допускає можливість визнання його таким у судовому порядку, при цьому визнання такого правочину недійсним відбувається судом, по-перше, за вимогою однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, а по-друге, якщо в результаті судового розгляду такого звернення буде доведено наявність визначених законодавством підстав недійсності правочину.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі невідповідність волі та волевиявлення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Саме така правова позиція Великої Палати Верховного Суду викладена в постанові від 27.11.2018 р. у справі № 905/1227/17.

При вирішенні спору про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

Наразі господарський суд вважає за необхідне зазначити, що підставами для визнання недійсним договору оренди від 13.12.2019 року № 16/19, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 695, можуть бути порушення загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема:

1. зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексуУкраїни, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам;

2. особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;

3. волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі;

4. правочин має вчинятися у формі, встановленій законом;

5. правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Положеннями ст. 204 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

При цьому саме на позивача покладено обов`язок доводити в суді, що під час укладання спірного договору відповідачем було здійснено порушення хоча би однієї із вищевказаних вимог.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Так, щодо повноважень осіб на укладення спірного договору оренди з боку Департаменту суд зазначає наступне.

Статтею 92 Цивільного кодексу України визначено, що юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. Порядок створення органів юридичної особи встановлюється установчими документами та законом.

У випадках, встановлених законом, юридична особа може набувати цивільних прав та обов`язків і здійснювати їх через своїх учасників.

Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.

Якщо члени органу юридичної особи та інші особи, які відповідно до закону чи установчих документів виступають від імені юридичної особи, порушують свої обов`язки щодо представництва, вони несуть солідарну відповідальність за збитки, завдані ними юридичній особі.

Договір від імені позивача підписаний уповноваженою особою - заступником директора департаменту-начальником управління орендних відносин та відчуження комунального майна департаменту комунальної власності Одеської міської ради Радіоновим В.М., що діяв на підставі Положення про Департамент і довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. від 23.03.2018 р. Як вбачається з матеріалів справи, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. для посвідчення укладення договору оренди від 13.12.2019 року № 16/19 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка, який було зареєстровано в реєстрі за № 695, було встановлено особи громадян, які підписали договір, перевірено їх дієздатність, а також правоздатність.

Крім того, в п. 1.2. договору міститься вказівка на передачу в оренду об`єкта, зазначеного у п.1.1. цього договору, на підставі наказу в.о. директора Департаменту Про затвердження результатів вивчення попиту на об`єкт оренди та укладання договору оренди нерухомого майна - нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, за Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей інвалідів А-Б-В-Г-Дейка? від 11.01.2019 р. № 16.

Наразі судом критично оцінюються доводи позивача про те, що Департаментом як уповноваженим органом в сфері оренди об`єктів нерухомого майна комунальної власності Територіальної громади м. Одеси не приймалось окремого рішення щодо укладення договору оренди від 13.12.2019 р. № 16/19, з огляду на подальші дії Департаменту стосовно складання та підписання розрахунку орендної плати по договору оренди № 16/19 від 13.12.2019 р. нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4. Вказаний розрахунок підписано начальником орендного відділу М.У. Лисак, головним спеціалістом орендного відділу О.С. Решилова та узгоджено Заступником директора департаменту комунальної власності Одеської міської ради В.М. Родіоновим, а також скріплення печатками позивача та відповідача.

При цьому суд наголошує, що позивачем до матеріалів справи не надано жодних доказів, які б свідчили про перевищення посадовими особами наданих їм владних повноважень.

Також господарським судом не приймаються до уваги посилання відповідача як на підставу визнання договору недійсним на відсутність акту приймання-передачі об`єкта нерухомого майна до договору оренди від 13.12.2019 № 16/19, оскільки, як вбачається зі змісту постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.09.2021 р. у справі № 916/1256/21, предмет оренди знаходиться у відповідача за актом-приймання передачі до договору від 11.12.2019 р., яке після його підписання нікому не передавалось та не поверталось.

Окрім цього, як вбачається судом із листа Департаменту від 09.01.2020 р. № 01-13/33 Департамент, розглянувши наданий йому пакет документів, необхідний для отримання дозволу на проведення ремонтних робіт з невід`ємних поліпшень у орендованій згідно з договором оренди № 16/19 від 13.12.2019 р., надає згоду відповідачу на проведення ремонтних робіт та невід`ємних поліпшень у орендованій нежитловій будівлі та спорудах, які розташовані за адресою м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4.

Щодо доводів позивача про відсутність сплати орендних платежів відповідачем як на підставу визнання договору недійсним суд зазначає наступне. За загальним правилом невиконання чи неналежне виконання правочину не тягне за собою правових наслідків у вигляді визнання правочину недійсним. У такому разі заінтересована сторона має право вимагати розірвання договору або застосування інших передбачених законом наслідків, а не визнання правочину недійсним.

Суд звертає увагу, що відповідно до п. 5.1. договору за невиконання або неналежне виконання обов`язків за цим договором винна сторона відшкодовує іншій стороні завдані збитки відповідно до чинного законодавства. Відшкодування збитків не звільняє винну сторону від виконання умов договору.

Згідно п. 5.2. договору за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен був бути виконаний.

Положеннями п. 5.3. договору у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення ні його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови Орендодавця від договору оренди договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору.

Відповідно до п. 5.4. договору при порушенні правил експлуатації і утримання орендованих приміщень, а також неналежного виконання обов`язків за договором, орендар сплачує орендодавцю штраф.

Інші обставини стосовно звернень депутата Одеської міської ради Ольги Квасницької, розміщенні на офіційному сайті Одеської міської ради, та публікації в електронних засобах масової інформації з цього приводу, суд зауважує, що ці обставини не мають відношення до предмету спору, не входять в предмет доказування по даній справі, тому не приймаються судом до уваги.

Решта доводів позивача судом до уваги не приймаються, оскільки не спростовують вказаних висновків суду щодо вчинення спірного правочину без порушенням вимог чинного на час його укладення законодавства.

Стосовно тверджень позивача про необхідність визнання спірного договору недійсним з огляду на те, що даний договір є таким, що суперечить ч. 1,4 ст. 9 та ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 р. (у редакції, чинній на момент виникнення правовідносин), а також порядку, визначеному Положенням про порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженим розпорядженням Одеського міського голови від 11.12.1999 р. №1310-01, суд зазначає, що перевірка даних обставин покладена саме на позивача як на особу, яка діє в інтересах територіальної громади м. Одеса, та у випадку невідповідності договору вимогам, вищезазначених положень законодавства, саме позивач як відповідальна особа повинен був відмовитися від укладення спірного договору. Також суд вважає необґрунтованими посилання позивача як на підставу визнання договору недійсним на порушення приписів ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України, оскільки статтю 207 виключено із Господарського кодексу України на підставі Закону № 2275-VIII від 06.02.2018 р., тобто до моменту укладення спірного договору.

Відтак, суд доходить висновку про те, що позивачем у позовній заяві не доведено наявність жодного із порушень, яке б могло бути підставою для визнання недійсним договору оренди від 13.12.2019 року № 16/19, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 695.

Крім того, не можуть бути підставою для визнання спірного договору недійсним й ті обставини, що між сторонами був укладений інший договір оренди від 11.02.2019 р. на той самий об`єкт оренди. Посилання позивача на те, що Департамент обмежений у захисті прав, які виникли на підставі договору оренди нежитлового приміщення 11.02.2019 р. № 16/19, до того часу, поки існує договір оренди від 13.12.2019 р., не узгоджуються з нормами чинного законодавства.

Як вже зазначалось, орендоване майно за спірним договором оренди є комунальною власністю. Саме на Департамент комунальної власності Одеської міської ради покладено функції здійснення повноважень орендодавця майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси, а також контролю за повнотою та своєчасністю внесення орендної плати за договорами оренди цілісних майнових комплексів, нерухомого майна, будівель, приміщень, споруд комунальної форми власності.

У рішенні "Рисовський проти України" від 20.10.2011 р. (пункт 71) Європейський суд з прав людини зазначав про принцип "належного урядування", який, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. Такі висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04.09.2018 р. у справі № 915/1283/17 та від 20.11.2018 р. у справі № 910/23415/17.

Так, в даному випадку Департамент подав позов з метою усунення помилки, допущеної самим органом місцевого самоврядування при наданні спірного об`єкту нерухомості в оренду, тобто при здійсненні його власних функцій у сфері оренди нерухомого майна, будівель, приміщень, споруд комунальної форми власності. Однак, „виправлення помилки не повинно відбуватися шляхом непропорційного втручання в нове право, набуте за спірним договором відповідачем, який покладався на легітимність добросовісних дій позивача.

Таким чином, дослідивши подані сторонами докази, господарський суд не вбачає підстав для визнання недійсним договору оренди від 13.12.2019 року № 16/19, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 695.

Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відтак, оцінюючи наявні в матеріалах справи докази в сукупності, суд вважає, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради є необґрунтованими і безпідставними, не відповідають вимогам чинного законодавства, у зв`язку з чим не підлягають задоволенню.

У зв`язку з тим, що рішення відбулось не на користь позивача, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору, понесені позивачем при подачі позову, відносяться за рахунок позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Громадської організації Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка про визнання договору недійсним відмовити.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 20-денного строку з моменту складання повного судового рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено та підписано 31 жовтня 2022 р.

Суддя В.С. Петров