УХВАЛА

02 листопада 2022 року

м. Київ

cправа № 912/2797/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Багай Н. О., Могил С. К.,

секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,

розглядаючи у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Світенергоресурс» на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022 (колегія суддів: Кощеєв І. М., Орєшкіна Е. В., Чус О. В.) та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 28.01.2022 (суддя Глушков М. С.) у справі

за позовом Керівника Олександрійської окружної прокуратури Кіровоградської області в інтересах держави до відповідачів: 1. Світловодської міської ради, 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Світенергоресурс" про визнання недійсним рішення, договору та зобов`язання повернути земельну ділянку,

за участю представників:

офісу Генерального прокурора - Шекшеєва В. С.,

відповідача-2 - Тараскіна К. О.,

ВСТАНОВИВ:

1. Керівник Олександрійської окружної прокуратури Кіровоградської області в інтересах держави звернувся до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Світловодської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Світенергоресурс" (далі - ТОВ "Світенергоресурс") з позовом про визнання недійсним рішення Великоскельовської сільської ради Світловодського району Кіровоградської області (далі - Великоскельовська сільська рада) від 21.10.2019 № 201 "Про затвердження проекту землеустрою та надання земельних ділянок в оренду ТОВ "Світенергоресурс", в частині що стосується надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером :55:000:0001; визнання недійсним договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :55:000:0001) від 12.11.2019; зобов`язання ТОВ "Світенергоресурс" повернути Світловодській міській раді земельну ділянку шляхом складання акта прийому-передачі земельної ділянки.

2. На думку Прокурора, прийняте рішення та укладений договір містять ознаки порушення вимог земельного законодавства, оскільки орендну плату за користування земельною ділянкою визначено без проведення її нормативної грошової оцінки, що є порушенням вимог статей 6, 15 Закону України "Про оренду землі" і статей 13, 18 Закону України "Про оцінку земель".

3. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 28.01.2022, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2022, позов задоволено повністю.

4. Приймаючи судові рішення про задоволення позову, суди виходили з такого.

5. Рішенням Великоскельовської сільської ради від 21.10.2019 № 201 затверджено проект землеустрою щодо відведення в оренду на 49 років земельних ділянок, які розташовані за адресою Кіровоградська область, Світловодський район, Великоскельовська сільська рада, село Мала Скельова. Надано ТОВ "Світенергоресурс" в оренду земельну ділянку для будівництва та подальшого обслуговування об`єкту альтернативної енергетики (електростанції з використанням енергії сонця), категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, площею 15,2602 га кадастровий номер :55:000:0001. У пункті 3 вказаного рішення визначено, що у зв`язку з тим, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проведена, керуючись положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України), встановлено розмір орендної плати 5 % від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

6. Суди зазначили, що з аналізу положень статті 21 Закону України "Про оренду землі", статей 1, 12, 13, 8, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель" вбачається, що законодавець чітко визначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, проте нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки для визначення розміру орендної плати, переданої відповідачу -2 в оренду, не проводилася.

7. Крім того, відповідно до інформації наданої Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області від 10.11.2021 № 255 технічна документація з нормативного грошової оцінки земель села Мала Скельова Великоскельовської сільської ради Світловодського району Кіровоградської області розроблена та затверджена у 2012 році. Технічною документацією визначено, що із загальної площі населеного пункту 35,3238 га, сільськогосподарські угіддя становлять 35,3238 га, тобто 100% площі населеного пункту. Даною документацією не визначено витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту та базову вартість одного квадратного метра земель населеного пункту, внаслідок чого неможливо розрахувати нормативну грошову оцінку несільськогосподарських угідь. Для визначення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки необхідно оновити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту або виготовити технічну документацію з нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки.

8. На підставі вищевикладеного, суди дійшли висновку про правомірність заявлених Прокурором вимог в частині визнання недійсним рішення Великоскельовської сільської ради від 21.10.2019 № 201 "Про затвердження проекту землеустрою та надання земельних ділянок в оренду ТОВ "Світенергоресурс", в частині що стосується надання в оренду спірної земельної ділянки.

9. Оскільки, договір оренди укладений на підставі рішення Великоскельовської сільської ради від 21.10.2019 № 201, яке визнано судами недійсним, а також враховуючи, що орендну плату за користування земельною ділянкою визначено в договорі без проведення її нормативної грошової оцінки, що є порушенням вимог статті 21 Закону України "Про оренду землі", статті 12, 13, 15, 23 Закону України "Про оцінку землі", суди дійшли висновку, що спірний договір оренди земельної ділянки є таким, що суперечить положенням вищевказаних актів цивільного законодавства та також підлягає визнанню недійсним, відповідно земельна ділянка підлягає поверненню позивачу.

10. ТОВ "Світенергоресурс" у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити.

11. Скарга з посиланням на пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, статей 13, 21 Закону України "Про оренду землі", статей 203, 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а також відсутністю висновку Верховного Суду щодо відсутності під час укладення договору оренди нормативної грошової оцінки землі у зв`язку із відсутністю встановлених меж населеного пункту та з урахуванням того, що на час розгляду справи у суді нормативна грошова оцінка земельної ділянки вже проведена.

12. Керівник Олександрійської окружної прокуратури Кіровоградської області у відзиві просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення та постанову попередніх судових інстанцій - без змін, наголошуючи на їх законності і обґрунтованості.

13. У постанові Верховного Суду України від 11.05.2016 у справі за № 6-824цс16, предметом розгляду у якій є визнання недійсним договору оренду з підстав його укладення без проведення нормативної грошової оцінки землі, зазначено таке.

За змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

За змістом частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Частиною першою пункту 289.1 статті 289 ПК України і частиною першою статті 13 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Враховуючи вищезазначене, обов`язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.

Враховуючи викладене, а також те, що дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового врегулювання безпосередньо належить до інтересів держави, Верховний Суд України зазначив, що суди попередніх інстанцій помилково вважали факт непроведення нормативної грошової оцінки, у порядку встановленим законодавством, суто формальною підставою для визнання спірного договору недійсним, а тому рішення судів у справі про відмову у задоволенні позову скасував, ухвалив нове рішення про задоволення позову.

Аналогічну правову позицію було висловлено у постановах Верховного Суду України у постановах від 01.07.2015 у справах № 96/1736/14 та № 916277214.

14. В подальшому правову позицію про те, що непроведення нормативної грошової оцінки у порядку, встановленому законодавством, є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним було підтримано Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постанові від 20.03.2018 у справі № 914/544/17, Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду у постановах від 18.06.2020 у справі № 236/2120/17, від 10.10.2018 у справі № 663/2055/16-ц, від 30.06.2020 у справі № 665/2508/16-ц, від 03.2.2020 у справі № 236/2122/17.

15. Згідно з положеннями Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

16. Зі змісту наведених норм права та вимог Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України така істотна умова договору оренди як орендна плата (державного та комунального майна) визначається саме орендодавцем з урахуванням вимог чинного законодавства щодо порядку її визначення. Орендар не впливає на визначення розміру орендної плати, а може лише прийняти умови, визначені орендодавцем, та укласти договір.

17. Згідно із статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

18. Згідно зі статтею 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

19. Основною метою статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому, в своїх рішеннях Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини (рішення від 23.09.1982 у справі "Спорронг і Льоннрот проти Швеції", від 11.03.2003 "Новоселецький проти України", від 01.06.2006 у справі "Федоренко проти України"). Необхідність забезпечення такої рівноваги відображено в структурі статті 1 Першого протоколу. Зокрема, необхідно щоб була дотримана обґрунтована пропорційність між застосованими заходами та переслідуваною метою, якої намагаються досягти шляхом позбавлення особи її власності.

20. Поняття "майно" має автономне значення, яке, звичайно, не обмежується правом власності на речі матеріального світу: у розумінні цього положення певні інші права та інтереси, які є активами, можуть також розглядатися як майнові права, а також законні сподівання щодо прибутку, що може вважатися правом власності відповідно до положення статті 1 Першого протоколу (пункт 24 рішення від 01.06.2006 у справі "Федоренко проти України").

21. У пункті 32 рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що згідно з усталеною практикою органів Конвенції, поняття "майно" (possessions) може означати "існуюче майно" (existing possessions) або активи, включаючи права вимоги, стосовно яких заявник може стверджувати, що він має принаймні "законне сподівання" на отримання можливості ефективно здійснити майнове право.

22. Виходячи зі змісту пунктів 32 - 35 цього рішення майном у значенні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади.

23. За висновком Суду в зазначеній справі "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".

24. Крім того, за змістом статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та рішення Європейського суду з прав людини у справі "Стретч проти Сполученого Королівства" від 24.06.2003 самі по собі допущені органами влади порушення при передачі майна у власність особи не можуть бути безумовною підставою для повернення цього майна державі, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого набувача майна.

25. У рішенні Європейського суду з прав людини від 01.06.2006 у справі "Федоренко проти України" зазначено, що до встановленого прецедентного права Суду втручання має підтримувати "справедливий баланс" між загальними інтересами суспільства та вимогами фундаментальних прав окремої особи. Тому мають бути витримані розумні пропорції між використаними засобами і досягнутими цілями.

26. Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

27. Судами попередніх інстанцій встановлено, що договір оренди зареєстровано у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.11.2019 (номер запису про інше речове право: 34310835), а отже державним органом перевірені документи на відповідність їх вимогам чинного законодавства та з державною реєстрацією підтверджено факт виникнення права оренди земельної ділянки.

28. З наведеного вбачається, що орендар, укладаючи договір оренди земельної ділянки на умовах, визначених орендодавцем, та належним чином виконуючи його умови, сподівався на використання земельної ділянки протягом всього строку дії договору та отримувати прибутки від своєї підприємницької діяльності.

29. Водночас в матеріалах справи відсутні докази того, що Великоскельовська сільська рада при укладенні спірного договору оренди діяла всупереч суспільним інтересам та інтересам держави.

30. Єдиною підставою для визнання недійсним спірного договору оренди земельної ділянки прокуратура визначає відсутність нормативної грошової оцінки землі при укладенні спірного договору, що свідчить про його невідповідність вимогам Закону України "Про оренду землі" та Закону України "Про оцінку земель".

31. Судами попередніх інстанцій встановлено, що у пункті 11 спірного договору зазначено, що в зв`язку з тим, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проведена, орендна плата встановлена відповідно до норм підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5 % від нормативної грошової площі ріллі по області ( 31 888,00 грн за 1 га), що складає 24 330,86 грн в рік.

Тобто орендна плата у спірному договорі визначена.

32. У пункті 16 договору передбачено, що Орендар та Орендодавець беруть на себе зобов`язання окремо переглянути розмір орендної плати за цим договором в місячний строк після затвердження нормативно грошової оцінки населеного пункту с. Мала Скельова та укласти відповідну додаткову угоду до цього договору, яка відповідатиме нормам статті 288 ПК України.

33. За загальним правилом статті 217 ЦК України правочин не може бути визнаний недійсним, якщо законові не відповідають лише окремі його частини і обставини справи свідчать про те, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної його частини.

34. З урахуванням вищенаведеного, колегія суддів вважає, що укладення договору оренди землі за відсутності нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є підставою для визнання договору оренди недійсним, правомірним буде внесення змін до такого договору після здійснення нормативної грошової оцінки землі.

35. Крім того, сумнівною є економічна доцільність визнання договору недійсним, оскільки при визнанні договору недійсним держава в особі орендодавця не буде отримувати орендну плату, а відповідно зменшаться надходження до державного бюджету, тоді як при внесенні змін до договору буде дотримано баланс між поставленими цілями та використаними засобами та досягнуто справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав орендаря, який мав "законне сподівання" на отримання можливості ефективно здійснити майнове право.

36. Ураховуючи, що колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновку, стосовно того, що непроведення нормативної грошової оцінки у порядку, встановленому законодавством, є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, який викладено у постанові Верховного Суду України від 11.05.2016 у справі за № 6-824цс16, та з метою формування єдиної правозастосовчої практики, справа № 912/2797/211 підлягає передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Керуючись статтями 234, 301, 302, 303 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

УХВАЛИВ:

Справу № 912/2797/21 передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Н. О. Багай

Суддя С. К. Могил