ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 жовтня 2022 року Справа № 926/326/21

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Ніколаєва Михайла Ілліча, розглянувши матеріали, за участі секретаря судового засідання Голіней Я.І.

розглянувши матеріали справи

за участі представників:

позивача Іванович Л.Є.;

відповідача Байцар І.Б., адвокат

розглянувши матеріали справи

за позовом Виконавчого комітету Чернівецької міської ради

до Фізичної особи підприємця Козьми Юлії Миколаївни

про стягнення неустойки в сумі 1753278,77 грн та звільнення нежилого приміщення

І. Стислий виклад позовних вимог та відзиву на позов.

Виконавчий комітет Чернівецької міської ради звернувся до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Фізичної особи - підприємця Козьми Юлії Миколаївни (надалі - ФОП Козьма Ю.М.) про стягнення 1 753 278,77 грн неустойки за несвоєчасне звільнення орендованого майна за договором № 34/05 найму (оренди) 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 (далі договір оренди від 22.12.2005) та звільнення нежилого приміщення загальною площею 1012 м2, розташованого за адресою: м. Чернівці, вул. Чкалова, 30.

В обґрунтування позову позивач посилався на те, що договір оренди від 22.12.2005 є припиненим у зв`язку із закінченням (22.07.2019) строку його дії, однак орендоване приміщення відповідач не повернув позивачеві, а тому є підстави для стягнення неустойки за користування річчю, передбаченої положеннями частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України за період із 23.07.2019 по 19.01.2021, та звільнення відповідачем орендованого майна.

У відзиві на позов ФОП Козьма Ю. М. проти задоволення позову заперечила, зазначивши про правомірне користування орендованим майном з огляду на продовження дії спірного договору.

II. Короткий зміст попередніх судових рішень

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 15.06.2021, що залишене без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.01.2022, позов задоволено.

Судові рішення аргументовані тим, що спірний договір припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, проте орендар не виконав обов`язку щодо повернення об`єкта оренди після закінчення дії договору оренди, тому заявлені позовні вимоги про стягнення неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення на підставі частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України, а також про звільнення орендованого майна є обґрунтованими.

Постановою Верховного суду у складі Касаційного господарського суду від 14.06.2022 рішення Господарського суду Чернівецької області від 15.06.2021 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.01.2022 скасовано, справу №926/326/21 передано на новий розгляд.

Постанову Верховного суду обґрунтовано тим, що суть поновлення договору оренди полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору в його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Істотне значення має факт доведення орендодавцем інформації про припинення дії договору оренди до орендаря, а саме направлення орендодавцем відповідного повідомлення в межах місячного строку після закінчення терміну дії договору оренди та отримання його орендарем, а також зміст самого повідомлення, оскільки таке повідомлення обов`язково повинно бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди.

Ухвалюючи судові рішення у справі, попередні судові інстанції не надали належної оцінки наявним у справі повідомленням, а саме листам від 05.07.2019, від 31.07.2019, від 16.09.2019, зважаючи на їх зміст, дати, суб`єктів, які їх склали, докази щодо направлення орендареві та отримання ним, у тому числі у контексті тієї обставини, чи можна їх вважати запереченням орендодавця щодо продовження дії договору оренди від 22.12.2005, яке (заперечення) мало місце на дату закінчення строку договору оренди і протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди.

При цьому колегія суддів суду касаційної інстанції звернула увагу, що відповідно до вимог частини 1 статті 317 Цивільного кодексу України саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, які він може реалізовувати на власний розсуд, тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.

Як свідчать матеріали справи, відповідач упродовж усього розгляду спору наголошував на тому, що (1) лист від 05.07.2019 він взагалі не отримував; у матеріалах справи немає доказів про направлення чи особистого вручення орендареві такого листа; представник позивача у судовому засіданні особисто заявив, що у нього немає таких доказів; цей лист фактично стосувався відмови у врахуванні частини понесених орендарем витрат на поліпшення орендованого майна в рахунок орендної плати та не містив повідомлень про припинення спірного договору, навпаки, пропонувалося продовження договору за умов подання звіту про оцінку майна; (2) лист від 31.07.2019 складений не орендодавцем (виконкомом Чернівецької міськради), а іншою юридичною особою департаментом розвитку Чернівецької міськради, яка не є стороною договору орендодавцем; у цьому листі також пропонувалося надати звіт про оцінку вартості орендованого майна для продовження терміну використання орендованого нерухомого майна та початку з 23.07.2019 нарахувань з орендної плати; (3) лист від 16.09.2019 з огляду на дату його складання та дату, до якої діє спірний договір оренди (22.07.2019), не може бути доказом повідомлення орендаря про припинення дії договору оренди у визначені законом строки. Проте належним чином такі доводи судами оцінені не були.

Встановлення та з`ясування наведеного є необхідним для правильного вирішення спору у цій справі, оскільки без достеменного та однозначного встановлення обставин стосовного того, чи мало місце у спірних правовідносинах повідомлення орендодавцем орендаря про припинення дії договору оренди та чи було таке повідомлення направлене в межах строку, визначеного законом, неможливо дійти обґрунтованого висновку про продовження чи навпаки терміну (строку) дії договору оренди від 22.12.2005 та, як наслідок, наявності або відсутності підстав для задоволення позовних вимог у справі.

Крім того, колегія суддів суду касаційної інстанції зазначила, що у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.05.2020 у справі № 910/5410/19 (яка відступила від висновку, викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.02.2018 у справі № 914/433/16, від 06.09.2018 у справі № 908/1435/17 та від 09.04.2019 у справі № 904/3415/18 щодо застосування норм статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо оцінки об`єкта оренди), зазначено, зокрема, що відповідно до частини 2 статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції Закону України від 21.04.2011 № 3269-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо орендних відносин", чинній з 24.05.2011) оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, то для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Підстави пролонгації договорів оренди державного та комунального майна у виді так званої "мовчазної згоди" сторін вичерпно врегульовано положеннями статті 764 Цивільного кодексу України, статті 284 Господарського кодексу України та частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а норма статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не є такою, що унеможливлює "автоматичне" продовження дії договору оренди, оскільки відповідна норма взагалі жодним чином не регулює питання, пов`язані як із закінченням дії договору оренди, так і з продовженням його дії, тобто спірні правовідносини не є предметом регулювання цієї норми матеріального права.

Таким чином, відсутність нового звіту з незалежної оцінки об`єкта оренди не може бути підставою для відмови у продовженні строку договору.

ІІI. Позиція учасників спору під час нового розгляду справи

Позивач у письмових поясненнях на позов просить прийняти рішення про задоволення позовних вимог, оскільки Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 10.06.2020 у справі №910/4130/19 зазначив, що для продовження дії договору оренди згідно з ч.2 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» необхідна наявність таких обставин: орендар продовжує користування орендованим майном; відсутнє письмове повідомлення однієї зі сторін договору, у встановлений строк, про припинення або зміну умов договору. Водночас зазначена норма не встановлює форму заяви про припинення договору оренди. Така вимога може бути викладена однією із сторін у листі, телеграмі, факсограмі тощо. Істотне значення у цьому випадку має факт направлення зазначеного повідомлення в межах відповідного строку, а також зміст такої заяви, оскільки вимога обов`язково має бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди. Отже, в даному випадку є всі передумови вважати договір припиненим, оскільки повідомлення про припинення договору було надіслано в строки передбачені Законом України «Про оренду державного та комунального майна» та Договору оренди, про що було відомо орендарю і він це не заперечував.

Орендодавець висловив заперечення проти поновлення договору оренди від 22.12.2005, що підтверджується листом від 31.07.2019 Департаменту розвитку Чернівецької міської ради, який був наділений повноваженнями здійснювати облік та контроль за використанням майна, що є комунальною власність територіальної громади м. Чернівці.

Орендарем не вчинено дій, які б свідчили про намагання продовжити договір, зокрема в матеріалах справи відсутні докази того, відповідач після 22.07.2019 по день звернення з позовом сплачував орендну плату за приміщення та відсутній звіт про оцінку майна, який останній повинен був надати на вимогу орендодавця, що не спростовується орендарем.

Представник відповідача в письмових поясненнях заперечує проти задоволення позовних вимог, оскільки лист заперечення позивача від 05.07.2019 проти поновлення договору оренди від 22.12.2005 ФОП Козьма Ю.М. не отримала, лист від 31.07.2019 року направлений не наймодавцем, а зовсім іншою юридичною собою, що не є стороною договору - Департаментом розвитку Чернівецької міської ради, лист від 16.09.2019 року направлений з пропуском одномісячного строку для вираження заперечень щодо продовження договору найму.

Відповідач листом від 21.06.2019 повідомила орендодавця про намір продовжити дію договору оренди від 22.12.2005, проте у встановлений законом строк відповіді не отримала, тож вважала спірний договір продовженим до 20.02.2033.

IV. Процесуальні дії у справі

Протоколом автоматичного розподілу судової справи між суддями від 06.07.2022 року справу №926/326/21 передано судді Ніколаєву М.І.

Ухвалою суду від 11.07.2022 суддя Ніколаєв М.І. справу прийняв до свого провадження, підготовче засідання призначено на 25.07.2022, учасникам справи встановлено строк до 21.07.2022 для подачі письмових пояснень по суті спору.

Ухвалою суду від 25.07.2022 за клопотанням представника відповідача підготовче судове засідання відкладено на 09.08.2022.

08.08.2022 від відповідача надійшов зустрічний позов про визнання укладеним додаткового договору до договору оренди 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд №34/05 від 22.12.2005.

Ухвалою суду від 09.08.2022 за клопотанням представника відповідача відкладено підготовче судове засідання на 23.08.2022.

Ухвалою суду від 23.08.2022 зустрічний позов Фізичної особи підприємця Козьми Юлії Миколаївні до Виконавчого комітету Чернівецької міської ради про визнання укладеним додаткового договору до договору оренди 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд №34/05 від 22.12.2005 повернуто заявнику, розгляд справи в підготовчому засіданні відкладено на 13.09.2022.

У судовому засіданні 13.09.2022 долучено до матеріалів справи заяву свідка ОСОБА_1 .

Ухвалою суду від 13.09.2022 закрито підготовче провадження, розгляд справи по суті призначено на 29.09.2022.

29.09.2022 від представника позивача надійшло клопотання про поновлення строку на подання доказів та долучення до матеріалів справи листа від 29.09.2022 №55 та реєстру відправлень кореспонденції відділом звернень громадян Чернівецької міської ради за липень 2019.

У судовому засіданні 29.09.2022 представник позивача просив долучити до матеріалів справи інформацію управління комунікації, зовнішніх зв`язку та електронного урядування із якої вбачається, що лист відповідачу ОСОБА_2 надсилався листом від 05.07.2019 вх. №К-1775-01/10.

Крім того, представник позивача просив поновити строк на подання доказів оскільки дана інформація була спрямована у юридичне управління міської ради 29.09.2022.

Присутній в судовому засіданні представник відповідача заперечував щодо долучення вищевказаного листа оскільки лист від 05.07.2022 в електронній системі не зареєстрований та з`явився пізніше.

Вищевказане клопотання суд відхилив, оскільки позивачем не обґрунтовано неможливість подання вищевказаних доказів з причин, що не залежать від нього, до закінчення підготовчого провадження.

У судових засіданнях 29.09.2022 та 05.10.2022 оголошувались перерви.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.233 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) суди ухвалюють рішення іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення приймаються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу.

Після виходу з нарадчої кімнати відповідно до ст.240 ГПК України у судовому засіданні 19.10.2022 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

V. Фактичні обставини справи, встановлені судом.

22.12.2005 року між Комунальним підприємством "Міжнародний аеропорт "Чернівці" (наймодавець) та суб`єктом підприємницької діяльність Козьмою Юлією Миколаївною (наймач) укладено договір найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят тисячних) часток будівель та споруд №34/05, згідно до пункту 1.1., якого наймодавець передає, а наймач приймає в тимчасове платне користування 55/1000 (п`ятдесят тисячних) ідеальних часток будівель та споруд, загальною площею 604,80 кв.м., що знаходяться в місті Чернівці, на вулиці Чкалова, під номером 30 з метою використання під розміщення розважально ресторанного комплексу. Вказаний договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Блауш Н.З. та зареєстрований в реєстрі за №10634 (т.1, а.с. 10-14).

Як вбачається з пункту 1.3 та 1.4. договору оренди від 22.12.2005 Комунальне підприємство "Міжнародний аеропорт "Чернівці" відповідно до виданого на підставі рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради №619/14 від 20.07.2004 року свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 27.07.2004 року є власником 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) часток будівель та споруд, що знаходяться за адресою: м.Чернівці, вул. Чкалова, 30.

Відповідно до умов договору у користування наймача переходять: частина в адмінбудівлі літ. А, яка складається з: на другому поверсі: 2 2 комора пл. 3,00 кв.м., 2 3 мийка пл. 17,70 кв.м., 2 4 коридор пл. 29,70 кв.м., 2 5 кабінет пл. 22,50 кв.м, 2 6 кухня пл. 41, 30 кв.м., 2 11 коридо пл. 10,90 кв.м., 2 12 зал пл. 214,10 кв.м., 2 13 ресторан пл. 133,00 кв.м., 2 14 кухня пл. 8,00 кв.м., 2 15 кухня пл. 4,90 кв.м, Ѕ I - сходової клітини пл. 8,50 кв.м. на третьому поверсі: I сходова клітина пл. 8,60 кв.м., 3 т- 28 коридор пл. 7,80 кв.м., 3 29 мийка пл. 7,10 кв.м., 3 30 мийка пл. 18,00 кв.м., 3 31 коридор пл. 17,10 кв.м., 3 32 комора пл.3,10 кв.м., 3 33 вбиральня пл. 1,00 кв.м., 3 34 вмивальник пл. 1,90 кв.м., 3 35 душова пл. 1, 30 кв.м., 3 36 коридор пл. 2,30 кв.м., 3 37 душова пл.1,30 кв.м., 3 38 коридор пл. 2,30 кв.м., 3 39 роздягальня пл. 10,40 кв.м., 3 40 цех пл. 13,80 кв.м., 3 41 комора пл. 11,00 кв.м., на першому поверсі: 1/1 I сходова клітина пл. 8,50 кв.м, загальною площею 604,80 кв.м., що складають 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд.

Відповідно до відомостей викладених у витязі з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого Чернівецьким комунальним бюро технічної інвентаризації за №927071 від 13.12.2005 року загальна вартість 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) часток будівель та споруд, що передаються в найм (оренду) становить 376505 грн (триста сімдесят шість тисяч п`ятсот п`ять гривень) (п.1.5 договору оренди від 22.12.2005 ).

Розділом другим договору сторони визначили порядок передачі об`єкта в найм (оренду) та повернення наймодавцю орендованого майна. Передача нежилих приміщень здійснюється наймодавцем протягом 5 (п`яти) днів, наступних за днем підписання цього договору, що оформляється актом прийому-передачі, що підписується уповноваженим представниками сторін. Повернення наймодавцю орендованого об`єкта здійснюється протягом 5 (п`яти) днів, з дня припинення дії цього договору за актом прийому-передачі, що підписується уповноваженими представниками сторін. Орендований об`єкт повинен бути переданий наймодавцю в задовільному стані з урахуванням природно-фізичного та технічного зносу.

Сторони погодили, що строк найму (оренди) нежилих приміщень складає 10 (десять) років з моменту прийняття орендованого об`єкта за актом приймання. Договір може бути продовжений на новий строк, якщо наймач повідомить про це наймодавця не пізніше ніж 30 (тридцять) днів до спливу строку договору найму. Якщо наймач продовжує користуватись зазначеними нежилими приміщеннями після закінчення строку договору найму то за відсутності заперечень наймодавця протягом 1 (одного) місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений цим договором (п.п. 3.1- 3.3 договору оренди від 22.12.2005).

Наймач сплачує наймодавцю орендну плату за користування нежилими приміщеннями у розмірі визначеному у відповідності до рішення №197-23/05 XXIII сесії IV скликання Чернівецької обласної ради м.Чернівці від 25.11.2005 року. Розмір орендної плати за весь термін складає 677707,20 (шістсот сімдесят сім тисяч сімсот сім гривень двадцять копійок). Орендна плата сплачується наймачем щомісяця у розмірі 5647,56 грн (п`ять тисяч шістсот сорок сім гривень п`ятдесят шість копійок) в тому числі ПДВ 941, 26 грн (дев`ятсот сорок одну гривні двадцять шість копійок) до 15 числа поточного місяця за попередній місяць шляхом перерахунку коштів на рахунок наймодавця (п.п. 4.1.- 4.4. договору оренди від 22.12.2005).

Пунктами 4.13. та 4.14. договору оренди від 22.12.2005 сторони погодили, що у зв`язку з необхідністю проведення капітального ремонту орендованого майна, наймачу зараховується в рахунок орендної плати вартість невід`ємних капітальних поліпшень орендованого майна за умови попереднього письмового погодження кошторисної документації наймодавцем з погодженням обласної ради. У разі, якщо вартість виконаних робіт по переведенню капітального ремонту часток будівель та споруд відповідно до проектно кошторисної документації перевищує суму орендної плати на термін дії договору, термін дії договору продовжується до повного покриття витрат понесених наймачем за погодженням обласної ради.

Згідно з актом прийому передачі нерухомого майна в натурі від 27.12.2005 року комісія з прийому передачі об`єкта оренди передала, а приватний підприємець Козьма Ю.М. прийняла приміщення колишнього ресторану та частини приміщень залу очікування на другому та третьому поверхах в адміністративній будівлі (літ. А) КП "Міжнародний аеропорт "Чернівці" по вул. Чкалова, 30, у м. Чернівці (т.1.а.с. 16-18).

У подальшому до договору оренди від 22.12.2005 сторонами неодноразово вносилися зміни шляхом укладення додаткових угод до нього. Зокрема, 23.01.2006 сторони уклали додатковий договір, яким було внесено зміни щодо порядку розрахунків; додатковим договором від 01.06.2007 сторони погодили зміну власника вказаного в договорі найму з "КП "Міжнародний аеропорт "Чернівці" на "виконавчий комітет Чернівецької міської ради"; додатковим договором від 01.07.2009 сторони внесли зміни щодо проведення наймачем реконструкції з переобладнанням орендованих нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Чернівці, вул. Чкалова, 30, внаслідок яких загальна орендована площа об`єкта змінилась із 604,80 м2 на 1012,00 м2.

Додатковим договором від 01.07.2009 року сторони виклали п.3.1 договору оренди від 22.12.2005 в наступній редакції: «Договір діє до 22.07.2019 року».

Рішенням Виконкому Чернівецької міської ради №948/23 від 16.12.2008 року дозволено зарахувати Козьмі Ю.М. в рахунок орендної плати витрати, понесені на проведення капітального ремонту та реконструкції (невід`ємні поліпшення) орендованих приміщень на вул. Чкалова, 30, в розмірі 215684,07 грн (т.1.а.с. 50-52).

21.06.2019 відповідач звернувся до позивача із листом, в якому запропонував продовжити дію договору оренди від 22.12.2005 на новий строк, додавши до нього зведені кошторисні рахунки для винесення на розгляд постійно діючої комісії про зарахування невід`ємних поліпшень з метою часткового зарахування понесених відповідачем витрат в рахунок сплати орендної плати (а.с. 134 том І).

Даний лист отримано Відділом звернень громадян Чернівецької міської ради 21.06.2019.

Позивач у відповідь на це звернення листом від 05.07.2019 поінформував відповідача, що у разі бажання укласти договір оренди на новий термін він повинен надати звіт про оцінку вартості орендованого майна для проведення орендодавцем з 23.07.2019 нарахувань з орендної плати. У разі невиконання даних вимог позивач пропонував відповідачу 22.07.2019 звільнити орендоване приміщення та передати його за актом приймання - передачі балансоутримувачу (т.1.а.с. 28-29).

Судом встановлено, що докази направлення поштовою кореспонденцією чи особистого вручення вищевказаного листа відповідачу в матеріалах справи відсутні.

31.07.2019 року Департамент розвитку міської ради направив відповідачу лист за вх.№02/01-17/844 (т.1.а.с.35-36), відповідно до якого повторно запропонував останньому надати звіт про оцінку вартості орендованого майна для продовження терміну використання орендованого нерухомого майна та початком з 23.07.2019 року проведення нарахувань з орендної плати або звільнити приміщення та передати його за актом приймання передавання. Цим же листом відповідача повідомлено, що в разі несвоєчасного звільнення та передачу орендованого майна, орендар зобов`язується сплачувати неустойку в розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення. Матеріали справи містять докази направлення даного листа відповідачу на зазначену в договорі поштову адресу 58000, м.Чернівці, вул. Ентузіастів, 6/138. (т.2.а.с.40-41).

Листом від 16.09.2019 року №01/02-11/2/2380 позивач повідомив відповідача про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням 22.07.2019 року терміну дії договору оренди та вказав на обов`язок відповідача повернути в термін до 30.09.2019 року балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання передачі (т.2. а.с.32).

Докази направлення поштовою кореспонденцією чи особистого вручення вищевказаного листа відповідачу в матеріалах справи відсутні.

09.02.2021 року та 15.02.2021 відповідач звернувся до позивача із пропозицією щодо внесення змін до договору найму (оренди) №34/05 від 22.05.2005 року, в частині зарахування усіх понесених наймачем витрат та звільнення ФОП Козьми Ю.М. від внесення орендної плати (т.1.а.с. 135).

Листом від 15.02.2021 року відповідач уточнив пропозицію від 09.02.2021 року щодо внесення змін до договору найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесяти п`ятьох тисячних) часток будівель та споруд №34/05 від 22.05.2005 року, яка полягає в внесені змін та доповнень до договору, а саме пункт 3.1. викласти в новій редакції договір діє до 20.02.2033 року. Також відповідачем подано нову редакцію договору, згідно якої пункт 3.1. договору викласти в новій редакції, а саме: "договір діє до 23.09.2039 року" та пункт 4.1. викласти в новій редакції сторони домовились про зарахування в рахунок орендної плати витрат (невід`ємних поліпшень) понесених наймачем на капітальний ремонт і реконструкцію орендованих приміщень на вул. Чкалова, 30, м. Чернівці в загальній сумі 12319432,00 грн, шляхом звільнення наймача від внесення орендної плати на певний строк. У зв`язку з цим наймач починає здійснювати оплату орендних платежів за цим договором починаючи з 24.09.2039 року (т.1. а.с. 136 - 137).

Листами від 18.02.2021 та від 26.02.2021 позивач відмовив відповідачу в укладенні додаткового договору до договору оренди від 22.12.2005 з посиланням на закінчення його терміну дії 20.07.2019.

В заяві свідка від 23.08.2022 громадянин ОСОБА_1 повідомив суд, що його дружина - ОСОБА_2 лист позивача від 05.07.2019 не отримувала.

Станом на момент вирішення спору орендоване приміщення відповідач не повернув.

Докази сплати орендної плати по договору оренди від 22.12.2005 в матеріалах справи відсутні.

VI. Позиція суду по суті спору

У пункті 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами виникнення прав та обов`язків, є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ (чинного на час виникнення спірних правовідносин) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Згідно із частиною 4 статті 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору в його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічні положення визначені у частині 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ (чинного на час виникнення спірних правовідносин), відповідно до яких у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин. Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини 3 статті 202 Цивільного кодексу України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19).

Відповідна вимога (заява) про припинення чи зміну договору оренди може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду 25.05.2021 у справі № 910/9949/20, від 30.01.2020 у справі № 904/1207/19, від 28.05.2019 у справі № 911/2980/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі № 910/719/19 також зазначила, що загальний порядок укладання, зміни та розірвання господарських договорів, які вчиняються в письмовій формі, пов`язує момент реалізації учасником правовідносин власного волевиявлення на виникнення, зміну чи припинення правовідносин зі здійсненням ним такого волевиявлення в належний спосіб.

Пунктом 6 статті 3 Цивільного кодексу України закріплений принцип справедливості, добросовісності та розумності. Зазначений принцип включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори.

Правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у статті 764 Цивільного кодексу України та частині 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у виді припинення чи продовження договору є пов`язаним із дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

За змістом частин 1, 2 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

У частині 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Принцип змагальності не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує, а висновки суду мають бути підтверджені належними та допустимими доказами, оціненими та дослідженими судами, позаяк судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.

Таким чином, зважаючи на викладене, істотне значення у наведеному випадку має факт доведення орендодавцем інформації про припинення дії договору оренди до орендаря, а саме направлення орендодавцем відповідного повідомлення в межах місячного строку після закінчення терміну дії договору оренди та отримання його орендарем, а також зміст самого повідомлення, оскільки таке повідомлення обов`язково повинно бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди.

Відповідно до вимог частини 1 статті 317 Цивільного кодексу України саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, які він може реалізовувати на власний розсуд, тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.

На виконання приписів постанови Верховного Суду від 14.06.2022 по даній справі судом встановлено, що:

1) лист від 05.07.2019 відповідачем не отримано, у матеріалах справи немає доказів про направлення чи особистого вручення орендареві такого листа; представник позивача заперечує отримання ФОП Козьмою Ю.М. даного листа; цей лист фактично стосувався відмови у врахуванні частини понесених орендарем витрат на поліпшення орендованого майна в рахунок орендної плати та не містив повідомлень про припинення спірного договору, навпаки, пропонувалося продовження договору за умов подання звіту про оцінку майна;

2) лист від 31.07.2019 складений не орендодавцем (виконкомом Чернівецької міськради), а іншою юридичною особою Департаментом розвитку Чернівецької міськради, який не є стороною договору орендодавцем, доказів надання повноважень Департаменту розвитку Чернівецької міськради для звернення з таким листом суду не надано; у цьому листі також пропонувалося надати звіт про оцінку вартості орендованого майна для продовження терміну використання орендованого нерухомого майна та початку з 23.07.2019 нарахувань з орендної плати;

3) лист від 16.09.2019 з огляду на дату його складання та дату, до якої діє спірний договір оренди (22.07.2019), не може бути доказом повідомлення орендаря про припинення дії договору оренди у визначені законом строки. Докази направлення чи вручення даного листа відповідачу матеріали справи не містять.

Таким чином, в матеріалах справи відсутні докази повідомлення орендодавцем орендаря про припинення дії договору оренди від 22.12.2005, а саме направлення орендодавцем відповідного повідомлення в межах місячного строку після закінчення терміну дії договору оренди та отримання його орендарем.

Судом встановлено, що відповідно до п.3.1 договору оренди від 22.12.2005 (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 01.07.2009) договір діяв до 22.07.2019, тобто 13 років та 7 місяців.

Оскільки позивач не повідомив відповідача про припинення дії договору оренди від 22.12.2005 в межах строку, визначеного законом і договором, суд дійшов висновку про продовження дії договору з 23.07.2019 на новий строк (13 років та 7 місяців), тобто до 20.02.2033.

Враховуючи автоматичне продовження дії договору оренди від 22.12.2005 суд вважає, що у відповідача відсутній обов`язок звільнити орендоване приміщення та сплатити неустойку в порядку ст. 785 Цивільного кодексу України за несвоєчасне звільнення орендованого майна.

Доводи позивача про відсутність рішення Виконавчого комітету Чернівецької міської ради про зарахування невід`ємних поліпшень та продовження договору як основної умови для продовження дії договору суд відхиляє, оскільки підстави пролонгації договорів оренди державного та комунального майна врегульовано положеннями статті 764 Цивільного кодексу України, статті 284 Господарського кодексу України та частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які не ставлять поновлення договору оренду в залежність від наявності відповідного рішення орендодавця, який мав право та можливість у встановлений законом строк заперечити щодо поновлення договору на новий строк.

Суд не приймає до уваги посилання позивача на те, що орендодавець висловив заперечення проти поновлення договору оренди від 22.12.2005, що підтверджується листом від 31.07.2019 Департаменту розвитку Чернівецької міської ради, оскільки вищевказаний департамент не є стороною договору та не уповноважений звертатись до відповідача з повідомленням про припинення договору, стороною якого є інша юридична особа.

Твердження позивача про те, що відповідачем не вчинено дій, що свідчать про намагання продовжити договір, зокрема не сплачувалась орендна плата, суд сприймає критично, оскільки не заперечивши у встановлений строк проти поновлення договору оренди орендодавець проявив мовчазну згоду щодо продовження з відповідачем договірних відносин, в межах яких позивач має право вимагати сплати орендарем орендної плати.

У постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.05.2020 у справі № 910/5410/19 (яка відступила від висновку, викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.02.2018 у справі № 914/433/16, від 06.09.2018 у справі № 908/1435/17 та від 09.04.2019 у справі № 904/3415/18 щодо застосування норм статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо оцінки об`єкта оренди), зазначено, зокрема, що відповідно до частини 2 статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції Закону України від 21.04.2011 № 3269-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо орендних відносин", чинній з 24.05.2011) оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, то для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Підстави пролонгації договорів оренди державного та комунального майна у виді так званої "мовчазної згоди" сторін вичерпно врегульовано положеннями статті 764 Цивільного кодексу України, статті 284 Господарського кодексу України та частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а норма статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не є такою, що унеможливлює "автоматичне" продовження дії договору оренди, оскільки відповідна норма взагалі жодним чином не регулює питання, пов`язані як із закінченням дії договору оренди, так і з продовженням його дії, тобто спірні правовідносини не є предметом регулювання цієї норми матеріального права.

Таким чином, відсутність нового звіту з незалежної оцінки об`єкта оренди не може бути підставою для відмови у продовженні строку договору.

Враховуючи вищевикладене у задоволенні позову слід відмовити.

VІІ. Розподіл судових витрат

Відповідно до ч. 1 ч. 3 ст. 123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справ.

Пунктом 2 частини 4 статті 129 ГПК України визначено, що у разі відмови в позові, судові витрати покладаються на позивача.

Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку судовий збір залишити за позивачем.

Керуючись статтями 2, 4, 5, 12, 13, 86, 123, 129, 210, 232, 233, 236-238, 240-241 Господарського процесуального кодексу України суд, -

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Повний текст рішення складено та підписано 27.10.2022.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/

Суддя М.І. Ніколаєв