ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" жовтня 2022 р. Справа №907/38/21

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.,

суддів Бонк Т.Б.

Якімець Г.Г.,

секретар судового засідання Костерева О.А.

розглянув апеляційні скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Можайського 34 б/н від 19.07.2022 та Ужгородської міської ради від 25.07.2022

на рішення Господарського суду Закарпатської області від 23.06.2022 (повний текст рішення складено 01.07.2022, суддя Пригара Л.І.)

у справі №907/38/21

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Підлипники, м. Ужгород

до відповідача 1 Ужгородської міської ради, м. Ужгород

до відповідача 2 Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради, який в подальшому перейменований у Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради, м. Ужгород

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Можайського 34, м. Ужгород

про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки б/н від 22.01.2008 укладеною

представники:

від позивача Маркусь М.І. (в режимі відеоконференції),

від відповідачів Данканич А.Е. (в режимі відеоконференції)

від третьої особи Майстренко Н.М. (в режимі відеоконференції)

В лютому 2021 Товариство з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) «Підлипники» звернулося до Господарського суду Закарпатської області з позовом до Ужгородської міської ради про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки б/н від 22.01.2008 року, укладеного між Управління майном міста Ужгородської міської ради та ТзОВ «Підлипники», укладеною в редакції позивача.

Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 12.02.2021 відкрито провадження у справі № 907/38/21 в порядку загального позовного провадження та залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Департамент міського господарства Ужгородської міської ради.

Ухвалою місцевого господарського суду від 28.04.2021 до участі у справі також залучено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Можайського 34.

Відповідно до ухвали Господарського суду Закарпатської області від 25.05.2021 процесуальний статус третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради змінено та залучено його до участі у справі в процесуальному статусі відповідача 2.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 23.06.2022 позов ТзОВ «Підлипники» задоволено; додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 22.01.2008 (кадастровий номер земельної ділянки :20:002:0005) по вул. 8-го Березня-Олександра Можайського в м. Ужгороді визнано укладеною в редакції викладеній у рішенні.

Задовольняючи позовні вимоги, суд виходив з того, що ТзОВ «Підлипники» своєчасно звернулося до Ужгородської міської ради із заявою про поновлення договору оренди із дотриманням строків, визначених ст. 8 договору (в редакції додаткової угоди від 22.05.2015 року), до заяви додав увесь перелік документів, визначених розділом 13 Тимчасового положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам, затвердженого рішенням Ужгородської міської ради № 356 від 30.08.2016 року, в тому числі, проєкт додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 22.01.2008 року, підписаний орендарем, в якому пропонувалось поновити ТзОВ «Підлипники» договір оренди земельної ділянки строком на 5 років до 28.12.2022 року та внести відповідні зміни до пункту 8 договору оренди землі. Внесення інших змін до договору оренди проєктом додаткової угоди не пропонувалось.

В межах строку, визначеного ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», Ужгородською міською радою жодних заперечень щодо поновлення договору оренди землі або інших істотних умов такого договору не висловлювалось, листів-повідомлень позивачу не надсилалось. Натомість, міською радою значно пізніше визначеного законом строку було прийнято рішення про відмову ТзОВ «Підлипники» у поновленні договору оренди спірної земельної ділянки, яке містилося у підпункті 3.2. пункту 3 рішення Ужгородської міської ради № 955 від 21.12.2017 року, який було визнано протиправним та скасовано постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 у справі № 907/18/18. За вказаних обставин, суд дійшов до висновку, що мав місце факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, що дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі») шляхом визнання в судовому порядку додаткової угоди укладеною одночасно з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

Не погодившись із ухваленим рішенням Господарського суду Закарпатської області від 23.06.2022, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі ОСББ) «Можайського 34» оскаржило його в апеляційному порядку з підстав неправильного застосування норм матеріального та процесуального права, а також неповного встановлення дійсних обставин справи. На переконання апелянта, місцевий господарський суд не надав належної правової оцінки тим обставинам, що позивач у даній справі так і не визначився, яке його право як орендаря є порушене орендодавцем: переважне право на укладення договору на новий строк, чи право на укладення додаткової угоди при мовчазній згоді орендодавця. Крім цього, апелянт зазначає, що судом не надано належної правової оцінки поданим доказам, а саме акту проведення обстеження умов використання земельної ділянки на розі вул. 8 Березня-Можайського від 06.06.2017 та вимогу Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради від 05.01.2018.

Апелянт стверджує, що спірна земельна ділянка є прибудинковою територією будинку № 34 по вул. Можайській у м. Ужгороді, оскільки межі прибудинкової території жодним документом, зокрема документацією із землеустрою, не встановлювалися, а ОСББ відстоює право на користування цією земельною ділянкою, щоб надалі оформити щодо неї право постійного користування. Разом з тим, скаржник вважає, що в задоволенні позовних вимог у даному спорі слід відмовити, у зв`язку зі спливом позовної давності.

В свою чергу Ужгородська міська рада також звернулася до суду апеляційної інстанції з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Закарпатської області від 23.06.2022 у даній справі. Як на підставу для скасування вказаного рішення місцевого господарського суду, апелянт покликається на неправильне застосування судом першої інстанції положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в частині хибних висновків щодо необхідності попереднього повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених цією нормою, що призвело до неправильного результату вирішення спору, оскільки судом не встановлено обставин користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди, що є необхідним для поновлення договору оренди землі із зазначених підстав, а відсутність таких підстав виключає можливість задоволення позову.

Крім цього, скаржник зазначає, що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження факту використання спірної земельної ділянки поза межами строку дії договору та звертає увагу суду на те, що скасування апеляційним господарським судом рішення Ужгородської міської ради № 955 від 21.12.2017 року про відмову в продовженні договору оренди не є беззаперечною підставою для укладення додаткової угоди до договору оренди на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Апелянт вважає безпідставним відхилення судом доводів сторін щодо пропуску позивачем строку позовної давності.

Позивач, скориставшись своїм право, передбаченим ст. 263 ГПК України, подав відзиви на апеляційні скарги відповідача-1 та третьої особи, в яких заперечує доводи скаржників, просить залишити оскаржуване рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційні скарги без задоволення, з огляду на наступне:

- позивач вважає, що господарським судом надано відповідну оцінку усім, наявним в матеріалах справи, доказам, що відображено у рішенні суду;

- на переконання позивача, суд дійшов до правильного висновку про те, що надіслання листа від 14.12.2017 за № 24.01.12/2815, на виконання протокольного доручення пленарного засідання чергової сесії міської ради від 14.12.2017 № 01-04/15, яке мало місце після закінчення спеціального строку, не може бути кваліфіковане як належне, правомірне та обґрунтоване заперечення щодо поновлення договору оренди відповідно до додаткової угоди, наданої на розгляд орендодавця;

- твердження апелянтів про те, що використання позивачем земельної ділянки не відповідає чинному Генеральному плану є безпідставними, оскільки цільове призначення земельної ділянки, визначене в Державному земельному кадастрі, цілком відповідає умовам договору, за весь час не змінювалось, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, які і є належними та допустимими доказами таких обставин;

- позивач стверджує, що ним не було допущено пропуску строку позовної давності з огляду п. 12 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, яким під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки визначені ст. 257,258,362,559,681,728,786,1293 Цивільного кодексу України, продовжуються на строк дії такого карантину. Крім цього, поважність причин звернення з позовом лише 01.02.2021 року є винесення Верховним Судом постанови від 26.01.2021 у справі № 907/18/18 про скасування постанови Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 в частині визнання спірного договору оренди поновленим та зміною правових позицій Верховного Суду в аналогічних справах.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Західного апеляційного господарського суду від 25.07.2022 апеляційну скаргу ОСББ «Можайського 34» передано на розгляд колегії суддів у складі: головуюча суддя Бойко С.М., судді Бонк Т.Б. та Якімець Г.Г.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 28.07.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Можайського 34» від 19.07.2022 на рішення Господарського суду Закарпатської області від 23.06.2022 в справі № 907/38/21.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 09.08.2022 призначено справу № 907/38/21 до розгляду в судовому засіданні на 31.08.2022.

Поряд з тим, апеляційна скарга Ужгородської міської ради передана на розгляд визначеному складу колегії суддів та ухвалою суду від 08.08.2022 залишена без руху з підстав, наведених у вказаній ухвалі суду.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду (у складі головуючої судді Бойко С.М., суддів Бонк Т.Б., Якімець Г.Г.) від 12.08.2021, у зв`язку із надходженням заяви об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Можайського 34 від 06.08.2022 про відвід судді Бойко С.М., справу №907/38/21 передано на автоматизований розподіл для визначення складу суду для розгляду вказаної заяви

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.08.2022, справу №907/38/21 розподілено колегії суддів: Орищин Г.В. (головуюча суддя), судді Галушко Н.А. та Желік М.Б. Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 17.08.2022 (у вказаному складі колегії суддів) в задоволенні заяви представника ОСББ Можайського 34 Майстренко Н.М. від 06.08.2022 про відвід судді Бойко С.М. відмовлено.

23.08.2022 від головуючої судді Бойко С.М. поступила заява про самовідвід у справі № 907/38/21, в якій посилаючись на ч. 3 ст. 36 ГПК України, просить відвести її від розгляду апеляційних скарг об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Можайського 34» від 19.07.2022 та Ужгородської міської ради за № 32.01-17/31 від 25.07.2022 на рішення Господарського суду Закарпатської області від 23.06.2022 у справі № 907/38/21.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 23.08.2022 заяву про самовідвід від 23.08.2022 судді Західного апеляційного господарського суду Бойко С.М. в справі № 907/38/21 задоволено; апеляційні скарги об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Можайського 34» б/н від 19.07.2022 та Ужгородської міської ради за № 32.01-17/31 від 25.07.2022 на рішення Господарського суду Закарпатської області від 23.06.2022 у справі № 907/38/21 передано для здійснення повторного автоматизованого розподілу для заміни судді Бойко С.М. у порядку, встановленому ч. 1 ст. 32 ГПК України.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.08.2022 справу № 907/38/21 передано на розгляд колегії суддів у складі: Орищин Г.В головуюча суддя, судді Бонк Т.Б та Якімець Г.Г.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 30.08.2022 апеляційні скарги СОББ «Можайського 34» та Ужгородської міської ради, подані на рішення Господарського суду Закарпатської області від 23.06.2022 у справі № 907/38/21 об`єднано в одне провадження та призначено до спільного розгляду в судовому засіданні.

Подальший процесуальний хід розгляду справи відображений у відповідних ухвалах Західного апеляційного господарського суду.

За клопотаннями сторін, судове засідання відбулося в режимі відеоконференції з Господарським судом Закарпатської області. Представники сторін, що прибули в приміщення Господарського суду Закарпатської області висловили свої доводи, міркування та заперечення по суті даного спору.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши подані сторонами докази на відповідність їх фактичним обставинам і матеріалам справи, судова колегія вважає, за доцільне зазначити наступне:

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, на підставі рішення сесії V скликання Ужгородської міської ради від 29.12.2007 року № 565 «Про надання, відмову у наданні та приватизацію земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «Підлипники» затверджено проект відведення та передано в користування на умовах оренди строком на 5 років земельну ділянку площею 0,4 га для комерційно-житлового будівництва по вул. 8 Березня вул. Можайського.

На підставі вказаного рішення між Управлінням майном міста Ужгородської міської ради (орендодавцем) та ТзОВ «Підлипники» (орендарем) 22.01.2008 року було укладено договір оренди землі (далі договір), який зареєстрований Закарпатською регіональною філією ДП Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.01.2008 року за № 24, відтак, з врахуванням положень ст. 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), договірні зобов`язання сторін за договором почались із 29.01.2008 року.

Положеннями вказаного договору, зокрема, п. 14,15,17,19 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду із земель, відведених під будівництво із цільовим призначенням для комерційно-житлового будівництва; передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення; передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Відповідно до п. 8 договору, такий укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Факт передачі земельної ділянки орендодавцем орендарю підтверджується наявним у матеріалах справи актом приймання передачі земельної ділянки № 900 від 22.01.2008 року, який складений та підписаний сторонами договору.

На підставі рішення Ужгородської міської ради № 786 від 28.12.2012 року позивачу було поновлено договір оренди землі строком на 5 років до 28.12.2017 року, про що сторонами укладено додаткову угоду б/н від 22.05.2015 року про внесення змін до договору оренди землі від 22.01.2008 року. Пунктом 8 додаткової угоди б/н від 22.05.2015 року до договору оренди землі б/н від 22.01.2008 року сторони також обумовили, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

В подальшому, як вбачається з матеріалів справи, право оренди позивача було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується відповідним витягом № 9916284 від 04.06.2015 року.

Додатковими угодами б/н від 29.01.2009 року, б/н від 11.05.2012 року, б/н від 22.05.2015 року та б/н від 26.04.2017 року про внесення змін до договору оренди землі від 22.01.2008 року були внесені зміни до умов договору, в тому числі, щодо нормативно-грошової оцінки землі та розміру орендної плати.

Отже, матеріалами справи встановлено, а сторонами не заперечується, що 09.10.2017 року ТзОВ «Підлипники» через Центр надання адміністративних послуг Ужгородської міської ради подало пакет документів для одержання послуги «Надання рішення міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки» за № 131749, до якого було додано документи, перелік яких зазначений в описі документів, зокрема, разом з проєктом додаткової угоди щодо продовження строку дії договору на 5 років до 28.12.2022 року. Термін виконання такої послуги згідно зазначеного опису було визначено тридцять календарних днів та, відповідно, такий закінчувався 08.11.2017 року.

21.12.2017 року Ужгородською міською радою було прийнято рішення № 955, підпунктом 3.2. пункту 3 якого відмовлено Товариству з обмеженою відповідальністю «Підлипники» у поновленні Договору оренди земельної ділянки площею 0,4 га для комерційно-житлового будівництва по вул. 8 Березня-Можайського.

Вважаючи зазначені дії неправомірними, ТзОВ «Підлипники» в січні 2018 року звернулось до суду із позовом про визнання протиправним та скасування підпункту 3.2. пункту 3 рішення ХVII сесії Ужгородської міської ради VII скликання № 955 від 21.12.2017 року та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки площею 0,4000 га для комерційно-житлового будівництва по вул. 8-го Березня Олександра Можайського б/н від 22.01.2008 року у відповідності до ст. ст. 777, 792 Цивільного кодексу України.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 20.03.2019 року у справі № 907/18/18 в задоволенні позову відмовлено в повному обсязі, натомість постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 року у справі № 907/18/18 вказане рішення скасовано, позов задоволено; визнано протиправним і скасовано підпункт 3.2. пункту 3 рішення Ужгородської міської ради № 955 від 21.12.2017 року; визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 22.01.2008 року між Управлінням майном міста Ужгородської міської ради та ТзОВ «Підлипники», площею 0,4000 га, кадастровий номер :20:002:0005, для комерційно-житлового будівництва (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови) по вул. 8-го Березня-Олександра Можайського в м. Ужгороді строком до 28.12.2022 року на умовах додаткової угоди в редакції позивача.

Постановою Верховного Суду від 26.01.2021 року у справі № 907/18/18 постанову Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 року у справі № 907/18/18 скасовано в частині визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 22.01.2008 року, укладеного між Управлінням майна міста Ужгородської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Підлипники», і справу в цій частині передано на новий розгляд до Західного апеляційного господарського суду. В решті постанову Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 року у справі № 907/18/18 залишено без змін.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 14.09.2021 року, прийнятою за результатами нового розгляду справи № 907/18/18, апеляційну скаргу ТзОВ «Підлипники» в частині визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 22.01.2008 року залишено без задоволення, а рішення Господарського суду Закарпатської області від 20.03.2019 року у справі № 907/18/18 в частині відмови у позові щодо визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 22.01.2008 року без змін. Вказана постанова, зокрема, обґрунтована тим, що позивачем у цій справі було обрано неналежний спосіб захисту його порушеного права шляхом визнання договору оренди поновленим, тоді як належним способом захисту порушеного права у випадку поновлення договору оренди землі в судовому порядку в передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Отже, з врахуванням приписів ч. 4 ст. 75 ГПК України, згідно з якими обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом, фактичні обставини, встановлені постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 року у справі № 907/18/18, залишеною в силі постановою Верховного Суду від 26.01.2021 року у справі № 907/18/18 в частині вирішення позовних вимог про визнання протиправним і скасування підпункту 3.2. пункту 3 рішення Ужгородської міської ради № 955 від 21.12.2017, є преюдиційними та не підлягають доказуванню при вирішенні даного спору.

Зокрема, постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 року у справі № 907/18/18 було встановлено наступні обставини, які мають значення для правильного вирішення даного спору:

ТзОВ «Підлипники», посилаючись на бажання скористатися своїм переважним правом, передбаченим ст. 33 Закону України «Про оренду землі», виявило намір продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки та звернулось до Центру надання адміністративних послуг Ужгородської міської ради із заявою від 09.10.2017 року, в якій просило поновити (продовжити) договір оренди землі б/н від 22.01.2008 року, земельної ділянки площею 0,4 га для комерційно-житлового будівництва по вул. 8-го Березня Олександра Можайського строком на 5 років. Після прийняття Ужгородською міською радою рішення про поновлення договору оренди позивач просив укласти додаткову угоду про поновлення договірних відносин.

Вказана заява була прийнята Центром надання адміністративних послуг згідно з описом № 131749, в якому наведено перелік документів, доданих орендарем до заяви, та визначено термін надання адміністративної послуги «Надання рішення міської ради про поновлення договорів оренди земельних ділянок» 30 календарних днів (до 08.11.2017 року).

У постанові від 30.09.2019 року у справі № 907/18/18 суд апеляційної інстанції встановив, що позивач своєчасно звернувся до міської ради із заявою про поновлення договору оренди із дотриманням строків, визначених ст. 8 договору (в редакції додаткової угоди від 22.05.2015 року) не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомив письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Позивач, до документів поданих до центру надання адміністративних послуг, серед додаткових угод, доданих до заяви, додав і проєкт додаткової угоди, яку позивач просить визнати укладеною в даній справі. Згідно такого проєкту додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 22.01.2008 року, який підписаний орендарем, останнім пропонувалось поновити ТзОВ «Підлипники» договір оренди земельної ділянки строком на 5 років до 28.12.2022 року та внести відповідні зміни до пункту 8 договору оренди землі. Внесення інших змін до договору оренди проєктом додаткової угоди не пропонувалось.

Судом встановлено, що позивачем були подані всі документи, необхідні для отримання відповідної адміністративної послуги.

Однак, рішенням XVIII сесії VII скликання Ужгородської міської ради від 21.12.2017 року № 955 «Про поновлення, припинення та відмову у поновленні та їх припиненні дії договорів оренди земельних ділянок» (пункт 3.2.) ТзОВ «Підлипники» відмовлено в поновленні договору оренди земельної ділянки.

Судом апеляційної інстанції також встановлено, що відповідно до витягу із протоколу № 116 засідання комісії з питань регулювання земельних відносин, містобудування та архітектури від 25.10.2017 року, вбачається, що такий орган відповідача рекомендував поновити орендарю договір оренди земельної ділянки для комерційного-житлового будівництва по вул. 8-го Березня Олександра Можайського строком на 5 років. Крім того, судом було враховано наявність у матеріалах справи проєкту рішення Ужгородської міської ради № 944, пунктом 1.11. якого передбачалось поновити орендарю договір оренди земельної ділянки строком на 5 років до 2022 року. Тобто, жодних зауважень щодо дотримання ТзОВ «Підлипники» порядку та процедури для поновлення договору оренди земельної ділянки у відповідача при підготовці до розгляду заяви орендаря не було.

Суд апеляційної інстанції встановив, що рішення Ужгородської міської ради, яким позивачу відмовлено в поновленні спірного договору оренди землі, прийнято після збігу місячного строку, передбаченого ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та не містить мотивів і обґрунтувань його прийняття. Встановлено, що заява позивача була розглянута комісією з питань регулювання земельних відносин, містобудування та архітектури 25.10.2017 року, в межах місячного строку. Відповідачем не було доведено факт неможливості розгляду та вирішення заяви ТзОВ «Підлипники» в межах місячного строку, передбаченого законодавством про оренду землі та умовами надання адміністративної послуги. Доказів, які б підтверджували відсутність сесійних засідань відповідача за період із часу подання орендарем заяви (09.10.2017 року) по день прийняття оскаржуваного рішення (21.12.2017 року), суду не було надано.

Разом з тим, постановою суду встановлено, що ТзОВ «Підлипники» належно виконував свої зобов`язання по оплаті за користування земельною ділянкою, заборгованості на момент звернення до відповідача із заявою про поновлення договору оренди не мав, підтвердженням чого є довідка Головного управління ДФС у Закарпатській області від 09.10.2017 року за № 4446/10/07-16-17-00-16. Крім того, після закінчення строку дії договору оренди, позивач продовжував сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою; ним також розроблено проєкт будівництва житлового будинку з адміністративно-торгівельними закладами, а також отримано містобудівні умови та обмеження по забудові земельної ділянки, зареєстровано декларацію про початок виконання підготовчих робіт 01.04.2015 року. Вказані містобудівні умови та обмеження були згодом скасовані рішенням виконавчого комітету Ужгородської міської ради № 217 від 20.07.2017 року. При цьому, порушень позивачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих робіт відділом державного архітектурно-будівельного контролю при проведенні перевірки не встановлено. Саме вказані та встановлені постановою суду апеляційної інстанції обставини перешкоджали позивачу здійснити будівництво на орендованій ділянці. Заслуговує на увагу і той факт, що відповідач не заперечував в поновленні договору оренди земельної ділянки з підстав неналежного виконання орендарем його умов; таких зауважень не містить і акт обстеження умов використання земельної ділянки від 06.06.2017 року. Відповідач не звертався до позивача впродовж дії договору оренди із претензіями щодо неналежного виконання орендарем його умов, а також не ініціював розірвання договору оренди з цих підстав.

Задовольняючи апеляційну скаргу ТзОВ «Підлипники» в частині визнання протиправним та скасування рішення Ужгородської міської ради про відмову позивачу в поновленні договору оренди земельної ділянки, апеляційний суд, відповідно до встановлених фактичних обставин, врахував належне виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасне звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проєкту додаткової угоди, порушення орендодавцем встановленого законом порядку розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, відмову в поновленні договору оренди без надання заперечень в межах визначених строків, без наведення обґрунтувань такої відмови, встановив, що рішення відповідача про відмову в поновленні договору оренди суперечить вимогам закону, з мотивів, викладених в постанові суду.

Законність та обґрунтованість таких висновків апеляційного суду були підтверджені постановою Верховного Суду від 26.01.2021 року у справі № 907/18/18.

Як вбачається з матеріалів справи, правовідносини сторін даного спору виникли на підставі, укладеного 22.01.2008, договору оренди землі.

Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі». Отже, до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми Закону України «Про оренду землі».

Згідно ч. 1-3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Частиною 4 статті 33 Закону передбачено, що при поновленні договору оренди землі, його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Положеннями ч. 5 та 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Згідно ч. 7 ст. 33 Закону передбачено, що керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Частиною 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 11 ст. 33 Закону).

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч. 12 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі і визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому, законодавець ототожнив поняття переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк та поновлення договору оренди землі, використовуючи конструкцію поновлення договору оренди землі як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1-5 статті 33 Закону, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Відповідних правових висновків дотримується Верховний Суд у своїй постанові від 26.01.2021 року у справі № 907/18/18 та Велика Палата Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 зазначеного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігти укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому, таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1-5 статті 33 Закону України Про оренду землі).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме, частини 6 статті 33 Закону України Про оренду землі. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (наведена правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справі № 159/5756/18)

При цьому, додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов, орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

З матеріалів справи вбачається, що ТзОВ «Підлипники» своєчасно звернулося до Ужгородської міської ради із заявою про поновлення договору оренди із дотриманням строків, визначених ст. 8 договору (в редакції додаткової угоди від 22.05.2015 року), до заяви було додано увесь перелік документів, визначених розділом 13 Тимчасового положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам, затвердженого рішенням Ужгородської міської ради № 356 від 30.08.2016 року, в тому числі, проєкт додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 22.01.2008 року, підписаний орендарем, в якому пропонувалось поновити ТзОВ «Підлипники» договір оренди земельної ділянки строком на 5 років до 28.12.2022 року та внести відповідні зміни до пункту 8 договору оренди землі. Внесення інших змін до договору оренди проєктом додаткової угоди не пропонувалось.

Заява орендаря підлягала розгляду відповідачем-1 у межах місячного строку, про що було зазначено в описі № 131749, виданому Центром надання адміністративних послуг Ужгородської міської ради при прийнятті заяви позивача. В межах вказаного строку відповідач-1 жодних заперечень щодо поновлення договору оренди землі або інших істотних умов такого договору не висловлював, листів-повідомлень позивачу не надсилав. Натомість, комісією з питань регулювання земельних відносин, містобудування та архітектури 25.10.2017 рекомендовано поновити договір оренди на такий самий строк.

Однак, Ужгородською міською радою поза межами визначеного у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» строку, було прийнято рішення про відмову ТзОВ «Підлипники» у поновленні договору оренди спірної земельної ділянки (підпункт 3.2. пункту 3 рішення Ужгородської міської ради № 955 від 21.12.2017 року).

Вказане рішення надалі було визнано протиправним та скасовано постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 року у справі № 907/18/18 як таке, що не містило мотивів та відповідних обґрунтувань для його прийняття; жодних зауважень стосовно дотримання позивачем порядку та процедури для поновлення спірного договору оренди землі чи змісту поданих позивачем документів у відповідача не було; власних зауважень чи пропозицій стосовно необхідності зміни істотних умов спірного договору оренди відповідач не висловлював та позивачеві не надсилав.

Відтак, судом встановлено факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, що дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме, частини 6 статті 33 Закону України Про оренду землі.

Відповідно до правової позиції, наведеної в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справі № 159/5756/18, в такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

В проєкті додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 22.01.2008 року, яка була підписана орендарем, пропонувалось поновити ТзОВ «Підлипники» договір оренди земельної ділянки строком на 5 років до 28.12.2022 року та внести відповідні зміни до пункту 8 договору оренди землі. Тобто, позивач просив укласти угоду та поновити дію договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах.

Поновлення договору оренди, згідно зі статтею 33 Закону України Про оренду землі, здійснюється у встановленому законодавством порядку.

Так, частинами 8 та 11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у відповідній редакції) визначено як підстави для поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За наслідками розгляду такої вимоги в резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, має зробити висновки про визнання укладеною додаткової угоди у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеною додаткової угоди у запропонованій позивачем редакції.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.05.2020 року у справі № 908/299/18 констатувала, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною 8 статті 33 Закону України Про оренду землі, належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту. Такі ж висновки були підтверджені і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі № 378/596/16-ц.

Отже, з огляду на встановлення місцевим господарським судом наявності юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі, зокрема, з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог ТзОВ «Підлипники».

Щодо твердження апелянта про те, що спірна земельна ділянка є прибудинковою територією ОСББ «Можайського 34», то такі відхиляються судовою колегією, оскільки належних і допустимих доказів, які б підтверджували зазначені обставини, матеріали справи не містять. Крім того, речові права на користування землею як нерухомим майном виникають із моменту їх державної реєстрації. У свою чергу, рішення виконавчого комітету № 43 від 27.02.1991 року про виготовлення проектно-кошторисної документації для будівництва скверу, на яке покликається третя особа, не може бути доказом виникнення речових прав на спірну земельну ділянку в ОССБ «Можайського 34». Водночас, актом обстеження умов використання спірної земельної ділянки робочою групою із представників структурних підрозділів відповідача-1, 06.06.2017 року встановлено, що межі проектованої прибудинкової території ОСББ «Можайського 34» не накладаються на земельну ділянку, що виступає об`єктом оренди; обидві ділянки розділені полотном для забезпечення належного проїзду автотранспорту.

Судовою колегією відхиляються доводи скаржника про відсутність доказів користування позивачем спірною земельною ділянкою поза межами дії договору з огляду на встановлені постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 року у справі № 907/18/18 обставини. Зокрема, позивачем було розроблено проєкт будівництва житлового будинку з адміністративно-торгівельними закладами, а також отримано містобудівні умови та обмеження по забудові земельної ділянки, зареєстровано декларацію про початок виконання підготовчих робіт 01.04.2015 року. Вказані містобудівні умови та обмеження були згодом скасовані рішенням виконавчого комітету Ужгородської міської ради № 217 від 20.07.2017 року. При цьому, порушень позивачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих робіт відділом державного архітектурно-будівельного контролю при проведенні перевірки не встановлено, про що зазначено у постанові суду апеляційної інстанції. Вказані обставини заслуговують на увагу, як такі що перешкоджали позивачу здійснити будівництво на орендованій ділянці.

Доводи апелянтів про пропуск позивачем строку позовної давності відхиляються судовою колегією, оскільки Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2»(зі змінами і доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України) установлено карантин з 12.03.2020 року до 22.05.2020 року на всій території України. Надалі термін дії карантину неодноразово продовжувався, зокрема, на час вирішення даного спору карантин продовжено до 31.08.2022 року. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 30.03.2020 року розділ Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України доповнено, зокрема, пунктом 12, за змістом якого під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 Цивільного кодексу України, продовжуються на строк дії такого карантину. Вказаний Закон України набрав чинності 02.04.2020 року, в той час, як позивач звернувся до суду з даним позовом 01.02.2021 року.

Відповідно до вимог частини 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У відповідності до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зі змісту статті 77 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Згідно статті 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

З огляду на викладене, судова колегія дійшла висновку про обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, як такого, що ухвалено відповідно до обставин та матеріалів справи з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Судові витрати у відповідності до вимог ст. 129 ГПК України покладаються на скаржників.

Керуючись ст. 129, 269, 273, 275, 276, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Закарпатської області від 23.06.2022 у справі №907/38/21 залишити без змін, а апеляційні скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Можайського 34 та Ужгородської міської ради без задоволення.

Судові витрати покласти на скаржників.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку згідно ст.ст. 287, 288 ГПК України.

Справу повернути в Господарський суд Закарпатської області.

Повний текст постанови складено 25.10.2022

Головуючий суддя Г.В. Орищин

суддя Т.Б. Бонк

суддя Г.Г. Якімець