ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.10.2022 Справа № 914/3143/21

За позовом: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів,

до відповідача: Громадської організації «Спорт без кордонів», м. Львів,

про: розірвання договору оренди та зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення.

Суддя І.Б.Козак

При секретарі Г.Гелеш

Представники:

Від позивача: Галаджун М.Р. представник,

Від відповідача: не з`явився.

І. Процес.

На розгляд Господарського суду Львівської області Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради подано позов до Громадської організації «Спорт без кордонів» про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення.

Ухвалою суду від 22.10.2021 відкрито загальне позовне провадження, підготовче судове засідання призначено на 16.11.2021. Ухвалою суду від 25.01.2022 закрито підготовче провадження, розгляд справи по суті призначено на 08.02.2022. Ухвалою суду від 17.05.2022 здійснено повернення у підготовче провадження та зупинено провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у справі №914/538/22, що слухається Господарським судом Львівської області.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 08.08.2022 скасовано ухвалу Господарського суду Львівської області від 17.05.2022 про зупинення провадження у справі №914/3143/21, справу №914/3143/21 направлено для продовження розгляду до суду першої інстанції.

06.09.2022 на адресу суду повернулися матеріали справи №914/3143/21.

Ухвалою суду від 12.09.2022 поновлено провадження у справі та призначено підготовче засідання на 04.10.2022. Ухвалою суду від 04.10.2022 закрито підготовче провадження, розгляд справи по суті призначено на 25.10.2022.

ІІ. Описова частина.

Позиція позивача.

У судове засідання 25.10.2022 представник позивача з`явився, позовні вимоги підтримав. Позовні вимоги з урахуванням заяви про уточнення підстав позову (вх.№30125/21 від 14.12.2021, а.с.89-91) обґрунтовуються тим, що відповідач всупереч укладеному між сторонами спору договору оренди №С-10659-17 від 06.11.2017 не використовує орендоване приміщення, що є підставою для розірвання договору відповідно до п.11.3 договору. Крім того, за серпень, вересень та жовтень 2021 відповідач не платив орендну плату на суму 23243,55 грн, що є окремою підставою для розірвання договору. Наведені обставини, на думку позивача, є підставами для розірвання договору оренди №С-10659-17 від 06.11.2017 та повернення об`єкта оренди шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення.

Позиція відповідача.

04.10.2022 представником відповідача подавалося клопотання (вх.№20385/22) про відкладення судового засідання, яке було обгрунтовано хворобою представника Пітецького В.В. Судове засідання з 04.10.2022 відкладено на 25.10.2022.

Відповідач у судове засідання 25.10.2022 не з`явився. Представник відповідача Чебачова Ю.О. подала клопотання (вх.№21992/22 від 25.10.2022) про відкладення розгляду справи та ознайомлення з матеріалами справи.

25.10.2022 адвокатом Пітецьким В.В. подано заяву (вх.№22134/22) про вихід зі справи в якості представника відповідача.

25.10.2022 адвокатом Науменко І.В. подано заяву (вх.№22132/22) про вихід зі справи в якості представника відповідача.

Розглянувши клопотання представника відповідача Чебачової Ю.О. про відкладення розгляду справи на іншу дату та ознайомлення з матеріалами справи, заслухавши думку представника позивача, суд ухвалив відмовити у задоволенні клопотання в частині відкладення судового засідання на іншу дату з таких міркувань.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.2 ГПК України, завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Враховуючи закінчення процесуального строку наданого суду Господарським процесуальним кодексом України для розгляду цієї справи, зважаючи на те, що судом вже відкладалися судові засідання у справі в межах розумних строків, а також те, що явка представників сторін в це судове засідання не визнавалася судом обов`язковою, суд приходить до висновку, що підстави для відкладення судового засідання з розгляду справи по суті відсутні, а тому відмовляє у задоволенні клопотання відповідача про відкладення розгляду справи на іншу дату.

Під час виготовлення повного тексту рішення 26.10.2022 представник відповідача Чебачова Ю.О. ознайомилася з матеріалами справи.

У відзиві на позов (вх.№28844/21 від 01.12.2021, а.с. 37-42, т.І) відповідач заперечив повністю проти позову з таких мотивів:

- заперечив щодо обставини про невикористання відповідачем орендованого приміщення більше трьох місяців з дати підписання договору. Акт огляду приміщення №210п/21 від 16.04.2021 не є доказом тривалого невикористання орендарем приміщення, а лише підтверджує, що дане приміщення не використовується орендарем станом на дату проведення огляду. На думку відповідача, обставини неосвоєння приміщення не мають місця, а отже і розірвання договору з підстав, передбачених п.11.3 договору, відсутні;

- щодо підстави розірвання договору наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі незадовільній стан приміщення, усунути яке самостійно відповідач не може без згоди позивача, виключає можливість використання об`єкта оренди за цільовим призначенням та здійснення статутної діяльності. Всупереч незадовільному стану приміщення відповідач продовжує вчасно сплачувати орендну плату, вживає заходів для приведення приміщення у відповідний стан;

- відповідач не використовує об`єкт оренди саме через незаконні дії позивача;

- невикористання об`єкта оренди не тотожне використанню об`єкт всупереч умовам договору. Відповідач не використовує об`єкт оренди ні в межах статутної діяльності, ні в будь-яких інших цілях з підстав його непридатності для використання;

- ці фактичні дані виключають можливість розірвання договору з підстав використання об`єкта оренди всупереч договору чи призначенню. Інші підстави для дострокового розірвання договору відсутні.

Відповідач подав заяву про застосування строків позовної давності (а.с.76-78, т.І) до вирішення цієї справи, просить відмовити у задоволенні позову повністю.

Попередній розрахунок судових витрат відповідача становить 20000,00 грн.

У відповіді на відзив (вх.№29597/21 від 08.12.2021, а.с.84-85, т.І) Управління заперечило проти доводів відповідача повністю:

1- у відзиві на позовну заяву відповідач стверджує, що факт використання ним приміщення підтверджується укладанням додаткової угоди від 31.01.2020 до договору оренди № С-10659-17. Управління комунальної власності не погоджується з даним твердженням, оскільки при укладенні додаткової угоди не було підписання акту передачі приміщення чи проведення обстеження приміщення, адже даною угодою змінювався п. 1.3. договору відповідно до якого згідно з висновками оцінювача від 29.01.2020 року вартість об`єкта оренди станом на 31.12.2019 становить 1903500,00 грн., а також змінився розмір орендної плати за об`єкт оренди.

2- відповідачем зазначено, що обставини не освоєння Об`єкта оренди не мають місця, а отже і розірвання договору оренди № 0-10659-17 з підстав передбачених у п. 11.3 відсутні, а інших доказі невикористання окрім акту проведення обстеження немає. Однак, відповідач фактично сам собі і заперечує, зважаючи на інші твердження, викладені у відзиві, а саме зазначено, що «незадовільний стан приміщення, виключає можливість використання об`єкта оренди за цільовим призначенням, а відповідно і здійснення статутної діяльності». Позивачем до позовної заяви долучено акт приймання передачі від 06.11.2017 року відповідно до якого нежитлове приміщення за адресою м. Львів, вул. Сихівська 11, під індексами III, 8-12 загальною площею 140,7 кв. м. ЛКП «Агенція ресурсів Львівської міської ради» здає, а ГО «Спорт без кордонів» приймає названі приміщення в задовільному санітарно-технічному стані. Додатково зазначив, що до внесення змін до договору додатковою угодою у відповідача був пільговий розмір орендної плати і складав 1 гривню за 1 кв.м площі за місяць, а загальна сума річної орендної плати на момент укладення даного договору становила 1688,40 грн без врахування індексу інфляції

3- пунктом 10.1 договору передбачено, що за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України. Пунктом 11.3 договору сторони обумовили, що при тривалому (більше трьох місяців з дати підписання договору) невикористанні Орендарем наданого йому в оренду приміщення, приміщення вважається неосвоєним і цей договір підлягає розірванню у судовому порядку відповідно до чинного законодавства України. Відтак, всупереч умовам укладеного договору та вищезазначених правових норм, відповідач не виконав взяті на себе зобов`язання належним чином. У разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦК України). Розділом 9 договору оренди визначено порядок повернення Орендодавцю об`єкта оренди. Так, у разі дострокового припинення чи розірвання договору об`єкт оренди повинен бути переданий Орендарем та прийнятий Орендодавцем (чи за його дорученням Балансоутримувачем) протягом 15 днів за актом приймання-передачі у стані, обумовленому договором оренди. Вище викладені твердження узгоджуються з правовою позицією викладеною у постанові Західного апеляційного господарського суду у справі 914/3285/20.

4- щодо застосування строків позовної давності, то з метою перевірки додержання умов договору, 16.04.2021 було проведено перевірку об`єкта нерухомого майна, що перебуває в оренді - ГО «Спорт без кордонів», розташованого за адресою: м. Львів, вул. Сихівська,11, загальною площею 140,7 кв. м., складено Акт №210п/21 від 16.04.2021 та зроблено фотографії приміщення (копії є в матеріалах справи). В ході перевірки були встановлено, що приміщення не використовується, в приміщенні під індексом « 9» наявний грибок на стінах, в приміщенні під індексом «11» протікає стеля. Відтак, з моменту коли управління дізналось про порушення відповідачем умов договору, а саме 16.04.2021 орендодавець комунального майна є зобов`язаний вживати заходи для дострокового розірвання договору оренди на підставах та у порядку, встановлених законодавством. Звернув увагу суду на те, що дане приміщення не використовується орендарем і на момент звернення до суду (про що зазначено у відзиві), позовна давність до вимоги управління комунальної власності не застосовується. Окрім цього, відповідачем припущено, що позовна давність за даною вимогою спливла 06.02.2021р. Щодо цього зазначив, що строк позовної давності продовжено на строк дії карантину. Законом України від 30.03.2020 NQ540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (C0V1D-19)» розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України доповнено, зокрема, пунктом 12 такого змісту: «Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (C0VID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину». Вказаний закон набрав чинності 02.04.2020

У запереченні (вх.№30777/21 від 21.12.2021, а.с.102, т.І) відповідач повторно заперечив факт неосвоєності приміщення протягом 3 місяців з дати укладення договору. Додатково зазначив, що Акт від 16.04.2021 складений позивачем без залучення балансоутримувача ЛКП «Агенція ресурсів Львівської міської ради», а тому не може вважатися належним доказом у справі з підтвердження обставин, що викладені в ньому.

У запереченні на заяву про уточнення підстав позову (вх.№4802/22 від 22.02.2022, а.с.123-124, т.І) відповідач зазначив, що ця заява позивача не може бути прийнята у зв`язку з пропущенням процесуального строку на її подання.

З даного приводу суд звернув увагу відповідача на те, що заява позивач про уточнення підстав позову (вх.№30125/21 від 14.12.2021) була розглянута та прийнята судом в судовому засіданні 25.01.2022, що відображено в протоколі судового засіданні від 25.01.2021 (а.с.109).

ІІІ. Мотивувальна частина.

Обставини справи.

06.11.2017 Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (орендодавець) та Громадська організація "Спорт без кордонів" (орендар) уклали договір оренди №С-10659-17 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), відповідно до якого орендодавець, на підставі ухвали 13-ї сесії 6-го скликання Львівської міської ради №2926 від 21.11.2013, на умовах визначених цим договором зобов`язується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення першого поверху загальною площею 140,7 кв.м, що позначені в технічній документації під індексами ІІІ, 8, 9, 10, 11, 12, які розташовані в будівлі (літ. А-1) за адресою м. Львів, вул. Сихівська, буд. 11 (далі - об`єкт оренди).

Згідно з п.2.1 договору об`єкт оренди використовується орендарем для статутної діяльності.

Відповідно до статуту Громадської організації "Спорт без кордонів" основними напрямками діяльності Організації є сприяння розвитку фізичної культури та спорту, розвиток та популяризація футболу та інших видів спорту в регіоні, організація та проведення спортивно-оздоровчих, навчально-тренувальних зборів тощо.

Первісна балансова вартість об`єкта оренди відповідно до довідки балансоутримувача від 27.04.2017 станом на 01.04.2017 становить 265 474,54 грн (п.1.3 договору).

Відповідно до п.4.1 договору термін договору оренди визначений на п`ять років, з 06.11.2017 до 06.11.2022.

Загальна сума річної орендної плати на момент укладення договору без врахування індексу інфляції становить 1 688,40 грн.

Договором визначено права та обов`язки сторін, зокрема, передбачено обов`язок орендаря своєчасно здійснювати капітальний та поточний ремонт (п.7.1.4), а також необхідність здійснювати капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об`єкта оренди тільки з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку (п.7.1.6).

17.07.2019 Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (замовник), Громадська організація "Спорт без кордонів" (платник) та ЛКП "Агенція ресурсів Львівської міської ради" (виконавець) уклали договір №2387/е на проведення оцінки майна - об`єкту оренди, мета оцінки визначення ринкової вартості приміщень для укладення договору оренди станом на 30.06.2019.

Також позивач замовив виготовлення проектної документації на капітальний ремонт нежитлових приміщень громадського призначення на підставі договору від 09.07.2019 №2/07 на виконання робіт, укладеного з ТОВ "Центр-Ресурс".

19.11.2019 відповідач-1 отримав від позивача заяву про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди. Згідно із заявою капітальний ремонт нежитлового приміщення проводиться для заміни та підсилення зношених конструкцій і деталей приміщення або їх заміни на більш прогресивні і економічні, що поліпшують експлуатаційні можливості об`єкта; заявником надано згоду на проведення оцінки об`єкта оренди/суборенди у разі, якщо проведення оцінки було здійснено більше ніж за три роки або договір оренди був укладений без здійснення незалежної експертної оцінки та на внесення змін до договору оренди/суборенди; заявник проінформував про намір укласти договір на право проведення оцінки із суб`єктом оціночної діяльності ЛКП "Агенція ресурсів Львівської міської ради".

Згідно з описом прийнятих документів (з відміткою «відповідає»), заявником подано заяву, перелік передбачуваних поліпшень та кошторис витрат на їх проведення, проектно-кошторисну документацію, погоджену у встановленому порядку відповідно до законодавства України, експертний звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

17.12.2019 комісія у складі представників Управління комунальної власності, Департаменту економічного розвитку, Управління архітектури та урбаністики, Комісії з питань комунальної власності, ЛКП "Агенція ресурсів Львівської міської ради", утворена на підставі п. 8 Порядку надання орендарю згоди орендодавця комунального майна на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 29.11.2018, провела обстеження об`єкта оренди, в результаті чого зробила висновок про доцільність запропонованих орендарем невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень, оскільки на час проведення обстеження візуально встановлено наявність тріщин в стінах приміщення, просідання фундаментів будівлі, протікання стелі, сирість, грибок, відсутність опалення та електрики.

Відповідно до протоколу засідання Постійної комісії з питань комунальної власності Львівської міської ради №152 від 21.01.2020, заслухано звернення Управління від 14.01.2020 № 4-2302-664 про розгляд питання доцільності надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, та вирішено рекомендувати Виконавчому комітетові и надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

31.01.2020 сторонами укладено договір №С-10659-17 (Д-20) про внесення змін до договору оренди, відповідно до якого викладено в новій редакції пункти 1.3 щодо вартості майна, 5.1 щодо розміру та порядку розрахунків. Зокрема, погоджено, що вартість орендованого майна становить 1 903 500,00 грн. Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики розрахунку орендної плата за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 (зі змінами та доповненнями) і складає 6 360,78 грн без ПДВ за перший місяць оренди. Орендар на підставі виставлених рахунків сплачує 90% розміру орендної плати на рахунок Управління комунальної власності Департаменту економічною розвитку Львівської міської ради, 10% розміру орендної давати - на рахунок ЛКП "Агенція ресурсів Львівської міської ради".

Згідно з листом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 05.03.2020, адресованим позивачу, відповідач-1 повідомив, що під час проходження процедури отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна набрав чинності новий Закон України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до п.1 ч.6 статті 21 якого та з урахуванням того, що право на оренду отримано орендарем на позаконкурсній основі, Управління комунальної власності не має правових підстав для надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна та повертає поданий пакет документів.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 07.10.2020 у справі №914/785/20 позов задоволено позов Громадської організація "Спорт без кордонів" до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (відповідач-1, Управління) та до Виконавчого комітету Львівської міської ради (відповідач-2, Виконавчий комітет) про: визнання незаконною відмови відповідачів (яка полягає у незаконних діях відповідача-1 та бездіяльності відповідача-2) у погодженні клопотання позивача на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого ним нерухомого майна комунальної власності; зобов`язання відповідача-2 прийняти рішення про надання згоди позивачу на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого ним нерухомого майна; зобов`язання відповідача-1 видати наказ про надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого позивачем нерухомого майна повністю з тих підстав, що позивачем було виконано всі необхідні умови для отримання погодження на здійснення невід`ємних поліпшень; відмова в наданні згоди на проведення невід`ємних поліпшень нежитлового приміщення з підстав укладення договору оренди без проведення аукціону або конкурсу може стосуватися виключно договорів, які укладаються після набрання чинності Законом України "Про оренду державного і комунального майна", який вступив в дію 01.02.2020, та повинні бути укладені через процедуру аукціону; задоволення позову не є втручанням в дискреційні повноваження державних органів.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 24.02.2021 рішення суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення про відмову у позові, з посиланням на те, що місцевий господарський суд фактично перебрав на себе повноваження Виконавчого органу Львівської міської ради щодо його дискреційних повноважень.

Постановою Верховного Суду від 06.07.2021 цю постанову апеляційного суду скасовано і справу передано на новий розгляд до апеляційного суду.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 25.10.2021 рішення Господарського суду Львівської області від 07.10.2020 залишено без змін. Постанова мотивована тим, що позивач розпочав процедуру здійснення відповідних невід`ємних поліпшень, хоча і після прийняття Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-IX від 03.10.2019, однак, задовго до набрання ним чинності та вступу його у дію. Для завершення відповідної процедури бракувало лише кінцевого рішення Виконавчого комітету та наказу Управління, виданого на підставі цього рішення, а інші етапи процедури були позивачем успішно пройдені. Проміжку часу з моменту звернення позивача із відповідною заявою до відповідача-1 (19.11.2019) до моменту вступу в дію вказаного Закону № 157-IX від 03.10.2019 (01.02.2020), який в сукупності склав більше двох місяців, було достатньо для прийняття відповідного рішення по суті заяви позивача. Відповідачі допустили протиправне зволікання та бездіяльність, які порушили законні очікування позивача.

Постановою Верховного суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 16.02.2022 у справі №914/785/20 касаційні скарги Виконавчого комітету Львівської міської ради та Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради задоволено частково: постанову Західного апеляційного господарського суду від 25.10.2021 та рішення Господарського суду Львівської області від 07.10.2020 у справі № 914/785/20 в частині: визнання незаконною відмови Виконавчого комітету Львівської міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 26256622) у погодженні клопотання Громадської організації "Спорт без кордонів" (ідентифікаційний код юридичної особи 38142494) на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлового приміщення, що полягає у бездіяльності Виконавчого комітету Львівської міської ради; покладення обов`язку на Виконавчий комітет Львівської міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 26256622) прийняти рішення про надання згоди Громадській організації "Спорт без кордонів" (ідентифікаційний код юридичної особи 38142494) на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлового приміщення; покладення обов`язку на Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 25558625) видати наказ про надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень нежитлового приміщення, скасувати і прийняти у цій частині нове рішення, у позові у цій частині відмовити. В іншій частині постанову Західного апеляційного господарського суду від 25.10.2021 залишено без змін.

При цьому, у постанові касаційна інстанція зазначила таке. Відповідач-1 (позивач у цій справі, УКВ ДЕР ЛМР) відмовив у наданні згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень та повернув поданий пакет документів Управління листом від 05.03.2020 з посиланням на п.1 ч.6 статті 21 Закону від 03.10.2019. Отже, форма відмови у заяві позивача про здійснення невід`ємних поліпшень, яка була викладена як лист Управління від 05.03.2020, не відповідає вимогам чинного на момент складення листа Порядку. При цьому за приписами Закону 03.10.2019, на який посилалось Управління у листі від 05.03.2020, рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень комунального майна приймає представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи в порядку, встановленому відповідним представницьким органом місцевого самоврядування, та вказані рішення оприлюднюються протягом п`яти робочих днів з дня прийняття такого рішення. Таким чином, позовні вимоги до Управління в частині визнання незаконною відмови Управління, яка полягає у незаконних діях, у погодженні клопотання позивача на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого ним нерухомого майна комунальної власності обґрунтовані і підлягають задоволенню.

Станом на дату винесення рішення орендоване приміщення відповідач не повернув.

Оцінка суду.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Між сторонами спору виникли правовідносини, які випливають з оренди комунального майна. Дані правовідносини врегульовано відповідним договором між сторонами, нормами Глави 58 ЦК України, Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. За своєю правовою природою укладений між сторонами договір є договором найму (оренди).

Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.

За приписами статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір оренди є консенсуальним, тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі, оплатним, двостороннім та строковим.

Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Позивач при поданні позову зазначив дві підстави позову:

1 тривале невикористання приміщення (більше трьох місяців з дати підписання договору) є підставою для розірвання договору (п.11.3);

2 існування заборгованості за три місяці підряд: серпень, вересень, жовтень 2021 на суму 23243,55 грн, що є самостійною підставою позову на підставі ст.782 ЦК України. Також факт несплати орендної плати протягом 3 місяців підряд є підставою для розірвання договору достроково відповідно до п.5.8 договору оренди №С-10659-17.

Щодо факту тривалого невикористання приміщення, суд зазначає таке.

Факт невикористання приміщення відповідачем визнається повністю та був предметом дослідження у справі №914/785/20. При цьому, підставою такого тривалого невикористання відповідач зазначає неналежний стан орендованого приміщення та ненадання згоди орендодавцем (позивачем у справі) на проведення невід`ємних поліпшень.

Відповідач зауважив, що перевірка об`єкта оренди була позаплановою, про неї відповідач не повідомлявся, підстави для проведення такої перевірки були відсутні, а тому просив не брати до уваги Акт перевірки як неналежний доказ у цій справі.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Львова, визначені в Положенні про оренду майна територіальної громади міста Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 р. № 897 (далі - Положення).

Відповідно до п. 4.2.3. Положення, Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради здійснює контроль за використанням майна, переданого в оренду, через проведення планових та позапланових перевірок.

Згідно п. 6.2. Положення, Управління комунальної власності проводить облік орендних платежів та слідкує за використанням майна способом проведення планових перевірок, але не частіше одного разу на рік. Контроль за виконанням умов договору оренди комунального майна покладається на орендодавця та балансоутримувача (п. 6.3. Положення).

Пунктом 6.4. Положення передбачено, що у разі невиконання чи неналежного виконання орендарем зобов`язань за договорами оренди, що встановлюються за результатами планових перевірок, та/або якщо інформація отримана відповідно до пункту 4.2.2. Положення, орендодавець комунального майна зобов`язаний вживати заходи для дострокового розірвання договору оренди на підставах та у порядку, встановлених законодавством України. Заходи для дострокового розірвання договору вживаються у разі виявлення і належного підтвердження фактів нецільового використання об`єктів оренди, передання об`єкта оренди в суборенду без згоди орендодавця, наявності заборгованості зі сплати орендної плати протягом 3 місяців підряд і більше, невикористання об`єкта оренди, якщо таке невикористання створює загрозу його пошкодженню чи знищенню.

Обов`язок здійснювати контроль за станом використання належить орендодавцю. УКВ ДЕР ЛМР здійснює такий контроль у формі перевірок (п. 4.2.3. Положення) як планових, так і позапланових. Така перевірка було проведена 30.11.2020 комісією у складі працівника УКВ ДЕР ЛМР та інженера-інспектора ЛКП «Агенція ресурсів ЛМР». В результаті перевірки встановлено, що приміщення орендарем не використовується, не відповідає технічній документації, приміщення потребує ремонту. Щодо відсутності представника відповідача, то факт його відсутності ніяк не впливає на результат перевірки, оскільки не спростовує невикористання цього приміщення орендарем. Ключі від приміщення знаходяться в ЛКП «Агенція ресурсів ЛМР», про що зазначено в Акті перевірки.

Щодо незадовільного технічного стану приміщення, то суд враховує зауваження про те, що станом на дату прийняття приміщення в оренду воно вже було без потрібних комунікацій (світло, водовідведення, опалення та каналізація) (а.с.35). Щодо відсутності вікон, дверей, отворів у стелі, наявності сміття, бруду, знищеної підлоги у двох будівлях А-2 та Б-1 (як виглядає з наданих відповідачем фотографій та Звіту про технічне обстеження та висновки, виготовленого на замовлення ЛМГО "«Студія активного дозвілля»), приміщення перебуває у занедбаному стані. Такий стан підтверджує як позивач, так і відповідач.

Відповідач стверджує, що планує приватизувати спірні приміщення, його право на приватизацію є підтверджене рішенням Господарського суду Львівської області від 18.04.2018 у справі №914/2730/17, яким визнано за Львівською міською громадською організацією Студія активного дозвілля право на приватизацію шляхом викупу об`єкта приватизації, а саме: будівлі під літерою «А-2» площею 385,9 кв. м та будівлі під літерою «Б-1» площею 38,2 кв.м, що розташовані по вул. Брюховицькій, 208, знаходяться в комунальній власності та перебувають в оренді Львівської міської громадської організації Студія активного дозвілля.

Однак, як слушно зауважує позивач, право на приватизацію спірного приміщення не є абсолютним та не впливає на договірні відносини сторін щодо оренди приміщення. Процедура приватизації орендованого приміщення жодним чином не впливає на належне використання орендованого приміщення орендарем, підтримання його у придатному стані. Суд враховує заперечення відповідача про те, що станом на дату отримання майна в оренду воно вже перебувало у непридатному стані, однак, це не звільняє орендаря від обов`язку зберігання його цільового призначення (йдеться про цільове призначення приміщення). як убачається з матеріалів справи, протягом всього строку оренди стан приміщення не лише не покращився, а й погіршився. Приміщення орендарем не використовується взагалі, не лише за цільовим призначенням тривалий час, що призвело до руйнування його елементів. Намір приватизувати приміщення не спростовує обов`язку орендаря дбати про його належний (придатний) стан.

Позивач підставою для розірвання договору зазначає п.11.3 договору, де зазначено, що при тривалому (більше 3-х місяців з дати підписання договору) невикористанні орендарем наданого йому в оренду приміщення приміщення вважається неосвоєним і цей договір підлягає розірванню в судовому порядку відповідно до чинного законодавства України.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст.628 ЦК України).

Відповідач не спростував факту тривалого невикористання орендованого приміщення, навіть підтвердив неможливість його використання в оренді через неналежний стан.

Відповідно до частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України).

Пункт 11.3 договору сторонами погоджено як підстава дострокового розірвання договору оренди. Договір чинний, доказів визнання його недійсним сторони не подавали. Докази тривалого невикористання орендарем нежитлового приміщення є неспростовними та знаходяться в матеріалах справи. Зазначене є підставою для задоволення заявленої позовної вимоги про розірвання договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Ш-11484-18 від 30.10.2018, укладеного між Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та Львівською міською громадською організацією ?Студія активного дозвілля?.

Щодо існування заборгованості з орендної плати відповідача перед позивачем 3 місяці підряд, то заперечення відповідача в частині настання строку оплати кожного орендного платежу, що викладені у запереченні (вх.№4839/22 від 22.02.2022) суд оцінює критично та не бере до уваги. Відповідно до п.5.6 укладеного між сторонами договору, орендну плату орендар сплачує не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць через перерахування коштів на рахунок орендодавця.

Як вірно визначив відповідач, орендна плата за серпень 2021 року мала б бути внесена до 20 вересня 2021, за вересень 2021 до 20 жовтня 2021, за жовтень 2021 до 20 листопада 2021. При цьому, відповідач невірно трактує початок періоду прострочення свого обов`язку зі внесення орендних платежів. Так, датою початку прострочення обов`язку з внесення орендної плати за серпень 2021 є 21 вересня 2021, за вересень 2021 21 жовтня 2021, за жовтень 2021 21 листопада 2021. Три місяці це період існування заборгованості підряд, як і мало місце в даному випадку (серпень, вересень, жовтень 2021), а не період 3 місяці з дня закінчення строку платежу.

Відповідно до ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу або у стані який було обумовлено договором.

Згідно із положеннями п.п. 9.6 договору, у разі припинення або розірвання договору орендар повинен повернути орендодавцю обєкт оренди у належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану обєкта оренди з вини орендаря.

Оскільки суд прийшов до висновку, що спірний договір оренди № С-10659-17 від 06.11.2017,укладений між позивачем та відповідачем, розірвано, відповідач зобов`язаний повернути орендовані приміщення.

Підсумовуючи наведене, заявлені позовні вимоги є правомірними та підлягають задоволенню повністю.

Щодо заявленої відповідачем позовної давності, то суд відмовляє у її застосуванні, оскільки позивачем не пропущено строк позовної давності у цьому спорі на звернення з позовом до суду.

Враховуючи наведене, проаналізувавши матеріали справи, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги позивачем обґрунтовані належними та допустимими доказами, відповідачем не спростовані, а тому позов слід задоволити у повному обсязі.

Судові витрати.

Судові витрати позивача в силу вимог ст. 129 ГПК України покладаються на відповідача повністю. Судові витрати відповідача залишаються за ним.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 219-221, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №С-10659-17 від 06.11.2017р, укладений між Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл.Галицька, 15, ) та Громадською організацією ?Спорт без кордонів? (79005, м. Львів, вул. Поповича, 6А, ).

3. Зобов`язати Громадську організацію ?Спорт без кордонів? (79005, м. Львів, вул. Поповича, 6А, ) повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень, загальною площею 140,7 кв.м., які знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Сихівська, буд.11. Стягувач: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл.Галицька, 15, ).

4. Стягнути з Громадської організації ??Спорт без кордонів? (79005, м. Львів, вул. Поповича, 6А, ) на користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл.Галицька, 15, ) 4540,00 грн судового збору.

5. Відповідно до ч. 1 ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

6. Апеляційну скаргу на рішення суду можна подати в порядку, визначеному Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст рішення складено та підписано 31.10.2022.

Суддя Козак І.Б.