ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"12" жовтня 2022 р.м. Одеса Справа № 916/904/22

Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловської Ю.М.

секретар судового засідання: Вакарчук Д.С.

за участю представників сторін:

від позивача: Шаверін Д.С.;

від відповідача: Садардінова І.В.;

від третьої особи: Карапаш К.В.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРІНТЕРІНВЕСТ» (49600, м. Дніпро, вул. Січеславська Набережна, 29-А, );

до відповідача: Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, 1, );

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради (65011, м. Одеса, вул. Успенська, буд. 83/85, )

про внесення змін до договору оренди землі.

1. Суть спору.

Позивач ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою (вх.№940/22 від 19.05.2022) до відповідача Одеської міської ради, в якій просить суд внести зміни до Договору оренди землі від 30.12.2003, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 12.05.2004 за №78, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І., зареєстрованого в реєстрі за №15582, яким Одеською міською радою було передано ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» земельну ділянку загальною площею 4935кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, шляхом викладення пунктів 1.4 та 2.2 договору в наступній редакції:

« 1.4. В період з 19 лютого 2020 року по 31 грудня 2021 року: 1) нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м., складає 5624917,70 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №654 від 19.02.2020, складеного Відділом у м. Одесі Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області; 2) нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв.м. складає 319297,74 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №655 від 19.02.2020 складеного Відділом у м. Одесі Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області. Вказана нормативна грошова оцінка земельних ділянок за даним договором застосовується з 19 лютого 2020 року по 31 грудня 2021 року.

Починаючи з 01 січня 2022 року: 1) нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м., складає 6187409,47 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №10625 від 17.02.2022, складеного Відділом у м. Одесі Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області; 2) нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв.м. складає 351227,52 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №10744 від 17.02.2022 складеного Відділом у м. Одесі Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області. Вказана нормативна грошова оцінка земельних ділянок за даним договором застосовується з 01 січня 2022 року.»

« 2.2. В період з 19 лютого 2020 року по 31 грудня 2021 року: 1) Орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 168747,53 грн. на рік; 2) Орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 9578,93 грн. на рік. Загальна сума орендної плати за вказані земельні ділянки складає 178326,46 грн. на рік.

Орендна плата у вказаному розмірі сплачується Орендарем з 19 лютого 2020 року по 31 грудня 2021 року та вноситься у грошовій безготівковій формі.

Починаючи з 01 січня 2022 року: 1) Орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 185622,28 грн. на рік; 2) Орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 10536,83 грн. на рік. Загальна сума орендної плати за вказані земельні ділянки складає 196159,11 грн. на рік. Орендна плата у вказаному розмірі сплачується Орендарем з 01 січня 2022 року та вноситься у грошовій безготівковій формі.

Орендна плата сплачується рівними частками за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, що настають за останнім днем звітного місяця.»

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Одеською міською радою порушуються умови договору оренди землі від 30.12.2003, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 12.05.2004 за №78, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І., зареєстрованого в реєстрі за №15582 в частині застосування оновленої нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати, про що свідчить безпідставне ухилення Одеської міської ради щодо внесення відповідних змін до вищезазначеного договору оренди.

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.05.2022 було відкрито провадження у справі №916/904/22 за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання на 20.06.2022.

15.06.2022 судом отримано від Одеської міської ради клопотання (вх.№10520/22) про залишення без розгляду позовної заяви у зв`язку із зловживанням процесуальними правами та клопотання (вх.№10522/22) про продовження процесуального строку для подання відзиву та залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.

20.06.2022 до суду від ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» надійшло клопотання (вх.№10774/22) про долучення до матеріалів справи доказів.

У судовому засіданні 20.06.2022 суд ухвалою у протокольній формі відмовив у задоволенні клопотання (вх.№10520/22).

Ухвалою суду від 20.06.2022 було задоволено заяву Одеської міської ради про залучення до участі у справі третьої особи (вх.№ 10522/22 від 15.06.2022), залучено Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (65011, м. Одеса, вул. Успенська, 83/85; ) до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, продовжено строк розгляду справи у підготовчому провадженні на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 15.08.2022.

12.07.2022 до суду від Одеської міської ради надійшов відзив (вх.№12878/22)

04.08.2022 судом отримано від ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» відповідь на відзив (вх.№15296/22).

11.08.2022 судом отримано від Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради пояснення (вх.15992/22).

У судовому засіданні 15.08.2022 суд встановив строк для подачі заперечень до 22.08.2022 та оголосив протокольну ухвалу про відкладення судового засідання на 22.08.2022.

19.08.2022 судом отримано від Одеської міської ради заперечення (вх.№16842/22).

У судовому засіданні 22.08.2022 ухвалою у протокольній формі закрив підготовче провадження та призначив розгляд справи по суті на 12.09.2022.

У судовому засіданні 12.09.2022 суд оголосив протокольну ухвалу про перерву у судовому засіданні при розгляді справи до 12.10.2022.

В судове засідання, призначене на 12.10.2022, з`явився представник позивача, який підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив суд їх задовольнити, а також з`явився представник відповідача та представник третьої особи, які заперечували проти позовних вимог, просили суд відмовити в їх задоволенні.

У судовому засіданні 12.10.2022 суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення та повідомив, що повне рішення буде складено 21.10.2022.

3. Аргументи учасників справи.

3.1. Доводи ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ».

Позивач повідомив, що ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» є власником адміністративного комплексу (будівлі) - Ансамбль палацу Бжозовського («Шахського»), що знаходиться за адресою: вул. Гоголя 2, м. Одеса. Вказаний об`єкт нерухомості розташований на земельних ділянках площею 4665 кв.м. (кадастровий номер :13:004:0007) та 270 кв.м. (кадастровий номер :13:004:0006), які ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» орендує у Одеської міської ради згідно договору оренди земельної ділянки від 30.12.2003. Загальна площа орендованих земельних ділянок складає - 4935 кв.м.

Як вказує позивач рішенням Господарського суду Одеської області від 24.11.2014 по справі №916/3003/14 до Договору оренди землі від 30.12.2003 року укладеного між ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» та Одеською міською радою, у зв`язку із введенням в дію нормативної грошової оцінки м. Одеси були внесені зміни, та викладено п. 1.4 та п. 2.2 Договору в новій редакції, а саме нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 4665 кв.м., складає 23080367,40 грн. та земельної ділянки 270 кв.м. складає 1335841,20 грн.; орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м. розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 692411,02 грн на рік та орендна плата за земельну ділянку площею 270 кв.м. розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 40 075,24 грн. на рік.

Позивач зазначає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Позивач посилається на рішення Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016, яким затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка застосовується з 1 січня 2017р.

За твердженням позивача, в лютому 2020 ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» отримано витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку орендованих земельних ділянок. Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №654 від 19.02.2020, нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м., складає 5624917,70 грн. та згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №655 від 19.02.2020, нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв.м. складає 319297,74 грн.

Як вказує позивач, в лютому 2022 року Відділом у м. Одесі Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області було видано нові витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку орендованих земельних ділянок №10625 від 17.02.2022 та №10744 від 17.02.2022, згідно яких: нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м., складає 6187409,47 грн. та нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв.м. складає 351227,52 грн.

ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» вважає, що орендна плата повинна нараховуватись виходячи з нової нормативної грошової оцінки, що складає 178326,46 грн. на рік з дати початку застосування нової нормативної грошової оцінки з 01.01.2017, а враховуючи, що витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки видані 19.02.2020 року, то починаючи з 19.02.2020. Починаючи з 17.02.2022, у зв`язку з отриманням у лютому 2022 року нових витягів орендна плата повинна нараховуватись виходячи з нової нормативної грошової оцінки, що складає 196159,11 грн. на рік.

На думку позивача, нормативна грошова оцінка, яка розроблена станом на 01.01.2016, застосовується з 01.01.2017, тобто саме з цієї дати у сторін виникло зобов`язання виконувати договір на нових умовах, а саме сплачувати орендну плату, розраховану на підставі нової нормативної грошової оцінки.

Позивач зазначив, що 22 березня 2022 року ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» направило поштою до Одеської міської Ради лист-пропозицію № 5 щодо приведення у відповідність Договору про оренду землі та відомостей щодо нормативної грошової оцінки, згідно вищевказаних витягів, який було вручено відповідачу 18.04.2022.

За твердженням позивача, після спливу 20-ти календарних днів з дня отримання відповідачем листа-пропозиції щодо внесення зміни до договору оренди земельних ділянок шляхом укладення додаткової угоди, позивач не отримав жодної відповіді від відповідача.

Позивач вважає, що стороною договору - Одеською міською радою порушуються умови договору щодо застосування нової нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати. Одеська міська рада неналежним чином виконує свої зобов`язання за договором оренди, оскільки не вносить зміни до договору оренди, зловживаючи наданими їй владними повноваженнями. Позивач позбавлений можливості привести положення договору в частині визначення розміру орендної плати до вимог чинного законодавства, інакше як за рішенням суду про внесення змін до договору оренди землі.

У відповіді на відзив позивач звертає увагу, що ст. 187 Господарського кодексу України передбачено можливість встановлення рішенням суду строку, з якого до умов договору вносяться зміни - моменту з якого у сторін виникає зобов`язання виконувати договір на нових умовах.

Нормативна грошова оцінка, яка розроблена станом на 01.01.2016, застосовується з 01.01.2017, тобто саме з цієї дати у сторін виникло зобов`язання виконувати договір на нових умовах, а саме сплачувати орендну плату, розраховану на підставі нової нормативної грошової оцінки.

Позивач вважає, що відповідачем у відзиві не надано належних обґрунтувань неможливості задоволення позовних вимог про застосування у період з 19.02.2020 по 31.12.2021 нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 4665 кв.м. в розмірі 5624917,70 грн. та земельної ділянки площею 270 кв.м. в розмірі 319297,74 грн.

На думку позивача, відповідач сам затвердив нормативну грошову оцінку та ввів її в дію, не заперечує по суті проти права будь якої особи на її застосування при визначенні розміру орендної плати, однак щодо позивача ухиляється від внесення змін до договору оренди землі в частині розрахунку орендної плати з урахування затвердженої ним же самим оцінки, затягує розгляд судової справи з метою продовження зловживання правами та отримання необґрунтовано завищеної орендної плати.

3.2. Доводи Одеської міської ради.

Відповідач вказує, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради листом від 26.12.2016 за вих. № 01-13/6355 було повідомлено ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» про прийняття Одеською міською радою рішення від 29.06.2016 № 756-VII та введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси.

Проте за твердженням відповідача, ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» продовжувало сплачувати орендну плату на підставі нормативної грошової оцінки, визначеної у рішенні Господарського суду Одеської області від 24.11.2014 у справі № 916/3003/14 та не ініціювало будь-яких звернень до Одеської міської ради для внесення змін у договір оренди землі від 30.12.2003.

Одеська міська рада стверджує, що дії ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» порушують принцип добросовісності, оскільки така поведінка, не відповідає попереднім заявам та поведінці ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ», як Орендаря за договором оренди землі, протягом 2017-2022 років.

Відповідач наголошує, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Одеська міська рада звертає увагу суду, що ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» як зацікавлена особа, була обізнана про затвердження нової нормативної грошової оцінки, не вчинила будь-яких дій для внесення змін у договір оренди землі від 30.12.2003, натомість, за спливом п`ятирічного строку ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» звертається до Господарського суду Одеської області для внесення змін до договору оренди землі.

Відповідач зазначає по те, що навіть якби Господарським судом Одеської області було задоволено позовні вимоги, вказані зміни до договору оренди набрали б чинності з дня набрання рішенням суду законної сили, що унеможливлює зміну істотних умов договору у періоди що вже минули, а саме впродовж 2020 -2021 року та початку 2022 року.

В запереченнях відповідач посилається на актуальну судову практику Верховного Суду та вважає, що договір змінюється або розривається у судовому порядку, а зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

На підставі чого, на думку відповідача, позовні вимоги ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» не підлягають задоволенню.

3.3. Доводи Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради.

Третя особа заперечує проти позовних вимог та зазначає, що за умовами договору оренди сторони визначили можливість перегляду орендної плати лише в сторону збільшення, в той час як позовні вимоги направленні на зміну умов договору з метою зменшення розміру орендної плати.

4. Обставини справи, встановлені судом.

30.12.2003 між Одеською міською радою (Орендодавець) та ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І., зареєстрованого в реєстрі за №15582 та зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 12.05.2004 за №78.

За умовами п.п. 1.1, 1.2 договору оренди, Орендодавець на підставі рішення Одеської міської ради № 2021-XXIV від 18.11.2003 надає, а Орендар приймає у строкове платне володіння і користування земельну ділянку площею 4935 кв.м., з яких 4665 кв.м. за рахунок земель, що знаходились у оренді ЗАТ «СИНТЕЗ ОЙЛ» та 270 кв.м. за рахунок земель міста, раніше не переданих у власність та не наданих у користування. Зазначена земельна ділянка загальною площею 4935 кв.м. знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2 та надається у володіння і користування Орендаря, терміном до 09.12.2049 для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу.

Відповідно до п.1.4 договору оренди, грошова оцінка земельної ділянки на момент нотаріального посвідчення цього Договору складає 8954557,50 грн., згідно Довідки №559, виданої Управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради 26.12.2003.

Згідно п.2.1 договору оренди, за користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцеві орендну плату. Розрахунок орендної плати здійснений відповідно до «Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками і за часткову участь у землекористуванні в м. Одесі», затвердженого Рішенням Одеської міської ради за № 702-ХХІІІ від 29.02.2000 та Рішень Одеської міської ради за № 1709-ХХІІІ від 31.10.2000 і №1061-XXIV від 26.03.2002 та Постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 за №783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель» (з урахуванням коефіцієнта індексації 1,182 та 1,02). Орендна плата вноситься Орендарем за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючих за останнім календарним днем звітного місяця, у розмірі: за земельну ділянку загальною площею 4935 кв.м.: 23,58 * 4935 = 116367,30 гривень на рік.

Як передбачено п. 2.5 договору оренди, орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені і є невід`ємними частинами цього договору. Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку.

Цей договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в порядку, передбаченому законодавством України. Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації. (п.6.9 договору оренди).

Рішенням Господарського суду Одеської області від 24.11.2014 по справі №916/3003/14, яке набрало законної сили 08.12.2014, було задоволено позов Одеської міської ради та внесено зміни до договору оренди землі від 30.12.2003, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 12.05.2004 за № 78, яким Одеською міською радою було передано ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» земельну ділянку площею 4935 кв. м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, терміном до 09.12.2049 р., а саме викладено п. 1.4 договору у наступній редакції: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв. м становить 23080367,40 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30.09.2013р. № 118/П, складеного управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв. м становить 1335841,20 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30.09.2013р. № 119/П, складеного управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області та викладено п. 2.2 договору у наступній редакції: „Орендна плата за земельну ділянку, для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв. м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Голголя, 2, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 692411,02 грн. на рік. Орендна плата за земельну ділянку, для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв. м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 40075,24 грн. на рік.

Отже, судом встановлено, що вищенаведені зміни до договору оренди були внесені з моменту набрання вказаним рішенням законної сили та нарахування розміру орендної плати здійснювалося на підставі оновленої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

В матеріалах справи наявних лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» про з повідомленням про прийняття Одеською міською радою рішення від 29.06.2016 № 756-VII та введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси з 01.01.20217.

Згідно з витягом №654 від 19.02.2022 із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки площею 4665 м2, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2 за кадастровим номером: :13:004:0006, нормативно грошова оцінка вказаної ділянки становить 5624917,70 грн., яка визначена з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01.01.2020.

Згідно з витягом №655 від 19.02.2022 про нормативно грошову оцінку земельної ділянки площею 270 м2, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2 за кадастровим номером: :13:004:0017, нормативно грошова оцінка вказаної ділянки становить 319297,74 грн., яка визначена з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01.01.2020.

Відповідно до витягу №633 від 18.02.2021 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 270 м2, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2 за кадастровим номером: :13:004:0017, нормативно грошова оцінка вказаної ділянки становить 319297,74 грн., яка визначена з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01.01.2021.

Відповідно до витягу №692 від 23.02.2022 із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки площею 4665 м2, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2 за кадастровим номером: :13:004:0006, нормативно грошова оцінка вказаної ділянки становить 5624917,70 грн., яка визначена з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01.01.2021.

Згідно з витягом №10625 від 17.02.2022 із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки площею 4665 м2, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2 за кадастровим номером: :13:004:0006, нормативно грошова оцінка вказаної ділянки становить 6187409,47 грн.

Згідно з витягом №10744 від 17.02.2022 із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки площею 270 м2, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2 за кадастровим номером: :13:004:0017, нормативно грошова оцінка вказаної ділянки становить 351227,52 грн.

23.06.2021 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради звернувся до ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» з претензію №01-13/247 про сплату заборгованості по оренді земельних ділянок, що є предметом розгляду даної справи.

У відповідь на претензію ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» надіслав Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради лист вих.№06 від 16.08.2021, в якому позивач повідомив департамент про сплату заборгованості та намір звернення до Одеської міської ради для внесення змін до договору оренди щодо оновленої нормативної грошової оцінки орендованих земельних ділянок та розміру орендної плати.

22.03.2022 ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» звернулось до Одеської міської ради із листом-пропозицією вих.№5 про укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 30.12.2003 на підставі оновлених нормативних грошових оцінок земельних ділянок, до такого листа позивачем було долучено проект додаткової угоди.

Із наявного в матеріалах скріншоту відомостей із інформаційної веб-системи АТ «УКРПОШТА» трекінгу поштових відправлень вбачається, що поштове відправлення ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» до Одеської міської ради із листом-пропозицією було вручене отримувачу 18.04.2022.

Листом №01-18/404 від 05.05.2022 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради повідомив ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» про те, що у зв`язку з введенням воєнного стану на території України з 24.02.2022 та переведенням органів місцевого самоврядування в особливий режим роботи, розгляд листа-пропозиції про внесення змін до договору оренди відкладено на невизначений термін до стабілізації ситуації в країні, про що орендаря буде повідомлено.

Як вбачається із матеріалів справи, ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» зверталось з аналогічними пропозиціями до Одеської міської ради в серпні 2021 року, в жовтні 2021 року, в грудні 2021 року на які отримувало відповідь від Департаменту земельних ресурсів, що проєкт рішення про зміну умов договору, викладених в пропозиції передано на візування та повідомлено, що остаточне рішення приймається Одеською міською радою в межах її повноважень.

За твердженням позивача таке безпідставне ухилення орендодавця від внесення змін до договору оренди щодо оновленої нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати порушує чинне законодавство та права орендаря, що стало підставою для звернення до суду з вимогою внення змін до договору оренди землі від 30.12.2003, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 12.05.2004 за №78, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І., зареєстрованого в реєстрі за №15582, яким Одеською міською радою було передано ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» земельну ділянку загальною площею 4935кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, шляхом викладення пунктів 1.4 та 2.2 договору в частині визначення в договорі діючих в певний період нормативних грошових оцінок орендованих земельних ділянок та розмірів орендної плати за такі періоди.

5. Позиція суду.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Частиною першою статті 2 ГПК України встановлено, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Згідно ст.4 Господарського процесуального кодексу України, право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. Відмова від права на звернення до господарського суду є недійсною. Жодна особа не може бути позбавлена права на участь у розгляді своєї справи у визначеному законом порядку.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Аналіз наведених норм дає змогу дійти висновку, що кожна особа має право на захист свого порушеного, невизнаного або оспорюваного права чи законного інтересу, який не суперечить загальним засадам чинного законодавства. Порушення, невизнання або оспорення суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

У розумінні зазначених приписів суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Процесуально-правовий зміст захисту права полягає у тому, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. (ст. 4 ГПК України).

Частиною 1 ст. 5 ГПК України встановлено, що здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Приписами статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, визначено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Положеннями ст. 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Оскільки позовні вимоги у даній справі направлені на зміну до договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оцінки землі та зміни розміру (ставки) орендної плати, які були актуальні у певні періоди часу та вказаний спір стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм ЦК України, що підтверджується як Земельним кодексом України так і Законом України «Про оренду землі».

Частиною 1 статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (ч. 3 ст. 626 Цивільного кодексу України).

У п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ч. ч. 1 - 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII Податкового кодексу України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 Податкового кодексу України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 Податкового кодексу України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII Податкового кодексу України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 Податкового кодексу України).

У пункті 288.4 статті 288 Податкового кодексу України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

За змістом статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної і комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

З аналізу наведених нормативно-правових норм суд вважає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Такі правові висновки кореспондуються також з висновками, які містяться в постановах Верховного Суду України від 03 грудня 2013 року у справі № 3-34гс13, від 07 жовтня 2015 року у справі № 3-481гс15, від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 644/9862/14-ц, від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц, від 30 січня 2020 року у справі № 640/15419/15-ц, та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 січня 2019 року у справі № 922/539/18, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі №635/4233/19.

Разом з тим при вирішенні вказаного спору, необхідно зважати, що в частинах першій та другій статті 20 Закону «Про оцінку земель» передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Тобто витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

У постановах Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 12 листопада 2018 року у справі № 814/789/12, від 10 вересня 2020 року у справі № 817/1793/17, від 30 вересня 2020 року у справі № 817/1779/17 зроблено висновок про те, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі не є рішенням суб`єкта владних повноважень, оскільки не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов`язків для осіб, а носить індивідуальний характер.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі №320/5877/17 (пункт 71).

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відомості про розмір якої закріпляються у витягах технічної документації про грошову оцінку земельних ділянок, так і розміру або ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом ч. 1, 2, 4 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

У частині першій статті 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

На підставі викладеного суд відхиляє доводи позивача щодо можливості у рішенні суду встановлювати строк з якого зміни до договору вважаються чинними, як передбачено ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України, оскільки спір у цій справі виник між сторонами у земельних відносинах, а згідно з ч. 1 ст. 4 Господарського кодексу України, не є предметом регулювання цього Кодексу земельні відносини.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №921/530/18.

Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду також викладено низку висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, стосовно того, що за відсутності волевиявлення сторони щодо внесення змін до договору оренди землі, зміни до договору оренди про збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою не можуть бути внесені, у такому разі спір вирішується в судовому порядку (пункт 7.8 постанови від 27 січня 2020 року у справі № 922/676/19); договір оренди землі вважається зміненим з дати набрання законної сили судовим рішенням (пункт 7.9 постанови від 11 грудня 2019 року у справі № 922/1298/19).

Отже суд вважає, якщо права та обов`язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов`язання змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили.

Враховуючи викладене та з огляду на позовні вимоги щодо внесення змін до договору оренди від 30.12.2003, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 12.05.2004 за №78, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І., зареєстрованого в реєстрі за №15582, яким Одеською міською радою було передано ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» земельну ділянку загальною площею 4935кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, суд зауважує, що внесення змін щодо нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки та відповідно розміру орендної плати за періоди визначені позивачем з 19.02.2020 по 31.12.2021 та з 01.01.2022 є неправомірним та безпідставним, оскільки рішенням суду неможливо змінити зобов`язання, які виникли та виконувалися в минулому, адже зміна договірного зобов`язання відбувається з моменту набрання таким рішенням законної сили.

Більш того, на підставі рішення Одеської міської ради від 10.06.2015 № 6761-VI «Про проведення нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», рішенням Одеської міської ради від 29.06.2016 року № 756-VII «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та встановлено, що нормативна грошова оцінка, зазначена в пункті 1 цього рішення, застосовується з 1 січня 2017 року, про яке ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» було повідомлено Департаментом комунальної власності Одеської міської ради листом від 26.12.2016, що не заперечувалось позивачем, тобто ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» було проінформоване про зміну нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки.

Між тим навіть отримавши у лютому 2020 року витяги про оновлену нормативну грошову оцінку позивач до серпня 2021 року не звернувся до орендодавця з проханням змінити відповідні умови договору, а вважаючи, що орендодавець ухиляється від внесення таких змін до договору оренди не звернувся до суду за захистом свої прав та виконував зобов`язання у чинній редакції договору у спірні вказані періоди.

Відтак суд доходить висновку про неможливість внесення змін до договору оренди щодо змін істотних умов зобов`язання за минулі періоди, яке було виконано сторонами без зауважень, водночас як було встановлено судом, дійсно, станом на 17.02.2022, нормативна грошова оцінка орендованих ТОВ «УКРІНТЕРІНВЕСТ» у Одеської міської ради земельних ділянок за кадастровими номерами №:13:004:0006 становить 6187409,47 грн. та №:13:004:0017 становить 351227,52 грн., що в загальному розмірі становить 6538636,99 грн., що значно менше порівняно із нормативними грошовими оцінками цих земельних ділянок розмір яких було встановлено рішенням Господарського суду Одеської області від 24.11.2014 по справі №916/3003/14 у загальному розмірі 24416208,60 грн. та на підставі якої відбувалося нарахування орендної плати позивачу, що порушує право позивача як орендаря здійснювати орендну плату у розмірі, визначеному у встановленому законом порядку.

За таких обставин, на підставі засад справедливості та верховенства права, суд вважає про наявність достатніх підстав для поновлення порушеного права позивача шляхом внесення змін до вказаного договору оренди щодо актуальної нормативної грошової оцінки орендованих земель та розміру орендної плати, визначеного на підставі оновленої нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

На підставі оновлених нормативних грошових оцінок вказаних земельних ділянок та враховуючи чинні зміни до договору оренди таких земельних ділянок, внесених рішенням Господарського суду Одеської області від 24.11.2014 по справі №916/3003/14, а саме щодо визначення розміру орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, судом розраховано, що розмір орендної плати земельної ділянки за кадастровим номером №:13:004:0006 складає 185622,28 грн. на рік та земельної ділянки за кадастровим номером №:13:004:0017 складає 10536,82 грн. на рік, що загалом становить 196159,11 грн. на рік.

У відповідності до ч.1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ст.76 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на передбачену законодавством підставу перегляду розміру орендної плати у зв`язку із зміною нормативної грошової оцінки та враховуючи, що позивачем доведено належними та допустимими доказами зміну нормативної грошової оцінки орендованих земельних ділянок за договором оренди від 30.12.2003, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 12.05.2004 за №78, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І., зареєстрованого в реєстрі за №15582 та з урахуванням неможливості внесення змін рішенням суду до минулих договірних зобов`язань, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову та внесення змін до вказаного договору, які будуть вважатися чинними з моменту набрання даним рішенням законної сили, в такій редакції:

« 1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м. становить 6187409,47 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №10625 від 17.02.2022, складеного Управлінням надання адміністративних послуг Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв.м. становить 351227,52 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №10744 від 17.02.2022, складеного Управлінням надання адміністративних послуг Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області.»

« 2.2. Орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 185622,28 грн. на рік. Орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 10536,83 грн. на рік. Загальна сума орендної плати за вказані земельні ділянки складає 196159,11 грн. на рік. Орендна плата у вказаному розмірі вноситься у грошовій безготівковій формі. Орендна плата сплачується рівними частками за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, що настають за останнім днем звітного місяця.»

При розподілі судових витрат, суд виходить з положень п. 2 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, згідно із якими судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, на підставі чого витрати по сплаті судового збору у розмірі 1240,5 грн. покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240-241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до Договору оренди землі від 30.12.2003, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 12.05.2004 за № 78, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І., зареєстрованого в реєстрі за №15582, яким Одеською міською радою (65026, місто Одеса, площа Думська, 1, ) було передано Товариству з обмеженою відповідальністю «УКРІНТЕРІНВЕСТ» (49600, м. Дніпро, вул. Січеславська Набережна, 29-А, ) земельну ділянку загальною площею 4935 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, шляхом викладення пунктів 1.4 та 2.2 договору в наступній редакції:

« 1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м. становить 6187409,47 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №10625 від 17.02.2022, складеного Управлінням надання адміністративних послуг Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв.м. становить 351227,52 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №10744 від 17.02.2022, складеного Управлінням надання адміністративних послуг Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області.»

« 2.2. Орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 4665 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 185622,28 грн. на рік. Орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративного комплексу площею 270 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя, 2, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 10536,83 грн. на рік. Загальна сума орендної плати за вказані земельні ділянки складає 196159,11 грн. на рік. Орендна плата у вказаному розмірі вноситься у грошовій безготівковій формі. Орендна плата сплачується рівними частками за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, що настають за останнім днем звітного місяця.»

3.В іншій частині позову відмовити.

4.Стягнути з Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, 1, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРІНТЕРІНВЕСТ» (49600, м. Дніпро, вул. Січеславська Набережна, 29-А, ) витрати по сплаті судового збору у розмірі 1240/одна тисяча двісті сорок/грн. 50 коп.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повний текст рішення складено 21 жовтня 2022 р.

Суддя Ю.М. Невінгловська