ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.10.2022 Справа № 922/646/22

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Байбака О.І.

при секретарі судового засідання Гарильєві О.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Першого заступника керівника Київської окружної прокуратури м. Харкова (адреса: 61002, м. Харків, вул. Сумська, буд. 76)
до 1) Харківської міської ради (адреса: 61003, м. Харків, м.-н Конституції, буд. 7; ) , 2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (адреса: 61003, м. Харків, м.-н Конституції, буд. 16; ), , 3) Фізичної особи - підприємця Остапової Олени Омелянівни (адреса: АДРЕСА_1 ; РНОКПП: НОМЕР_1 ), , 4) ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_2 ; РНОКПП: НОМЕР_2 ) Третя особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 (адреса: АДРЕСА_3 ; РНОКПП: НОМЕР_3 )
про скасування рішення, визнання недійсним договору, витребування майна
за участю представників сторін:

прокуратури - Омельник М. М. (службове посвідчення № 057322 видане 09.10.2020);

1-го відповідача - Рєзанов А. Б. (витяг з ЄДРПОУ)

2-го відповідача - не з`явився;

3-го відповідача - не з`явився;

4-го відповідача - не з`явився;

третьої особи - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Перший заступник керівника Київської окружної прокуратури м. Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до 1) Харківської міської ради, 2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, 3) Фізичної особи - підприємця Остапової Олени Омелянівни та 4) ОСОБА_1 в якому просить суд:

1. Визнати незаконним та скасувати пункт 49 додатку до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова від 21.02.2018 № 1008/18.

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 18.06.2018 № 5587-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Фізичною особою - підприємцем Остаповою Оленою Омелянівною, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за № 1869.

3. Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства Постачальник послуг Солоницівської селищної ради Харківської області Луценка П.Г. за № 43121234 від 21.09.2018, на підставі якого закрито розділ Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційну справу за реєстраційним номером 101.

4. Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства. Постачальник послуг Солоницівської селищної ради Харківської області Богославця С.В. за № 44169461 від 21.11.2018, на підставі якого відкрито розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційну справу за реєстраційним номером 101 та проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 152,1 кв. м.

5. Скасувати рішення державного реєстратора Крисинської сільської ради Богодухівського району Харківської області Зеленого В.В. за № 51772166 від 25.03.2020, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на групу нежитлових приміщень другого поверху № 1-1-:-1-13 загальною площею 154 кв. м. у нежитловій будівлі літ. А-2, розташованій за адресою: АДРЕСА_5 .

6. Скасувати рішення державного реєстратора Полівської сільської ради Дергачівського району Новохатської І.В. за № 54836133 від 29.10.2020, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на групу нежитлових приміщень другого поверху № 1-1-:-1-13 загальною площею 154,1 кв. м. у нежитловій будівлі літ. А-2, розташованій за адресою: АДРЕСА_5 .

7. Витребувати у ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_2 ) на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради () групу нежитлових приміщень другого поверху № 1 -1 -:-1-13 загальною площею 154,1 кв. м. у нежитловій будівлі літ. А-2, розташованій за адресою: АДРЕСА_5 , зобов`язавши ОСОБА_1 привести нежитлові приміщення у попередній стан.

Заявлений позов обґрунтовано прокурором з посиланням на те, що під час прийняття оскаржуваного рішення Харківської міської ради та в подальшому в процесі здійснення процедури відчуження об`єктів нерухомості та укладання спірного договору купівлі-продажу відповідачами були порушені вимоги Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 роки, що безпосередньо порушує права та інтереси територіальної громади м. Харкова. Зокрема прокурор зазначає, що приватизацію нерухомого майна, яке є комунальною власністю територіальної громади м. Харкова (групи нежитлових приміщень другого поверху № 1-1-:-1-13 загальною площею 154 кв. м. у нежитловій будівлі літ. А-2, розташованій за адресою: АДРЕСА_5 ) здійснено без проведення аукціону або конкурсу, тобто з порушенням процедури, передбаченої Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), оскільки орендар Фізична особа - підприємець Остапова Олена Омелянівна під час оренди спірного нежитлового приміщення не здійснювала відповідні поліпшення об`єкта оренди та при зверненні до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради з відповідною заявою не надала документів які підтверджують таке поліпшення.

Після надходження позовної заяви судом в порядку, визначеному ч. 2 ст. 176 ГПК України направлено запит від 17.02.22 щодо зареєстрованого у встановленому законом порядку місця проживання (перебування) фізичної особи відповідача у даній справі.

У зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 Про введення воєнного стану в Україні, затвердженим Законом України від 24.02.2022 № 2102-IX, введено в Україні воєнний стан з 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, тобто до 26 березня 2022 року. Указом Президента України від 14 березня 2022 року № 133/2022, затвердженим Законом України № 2119-ІХ від 15.03.2022, у зв`язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, строк дії воєнного стану в Україні продовжено ще на 30 діб. Законом України № 2212-ІХ від 21.04.2022 затверджено Указ Президента України від 18 квітнія 2022 року № 259/2022 "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні", відповідно до якого продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 25 квітня 2022 року строком на 30 діб.

У зв`язку з зазначеними обставинами, постійними обстрілами міста Харкова ворожими військами та веденням активних бойових дій на території Харківської області, питання про прийняття позовної заяви до розгляду певний час не розглядалося.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 26.04.2022 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі; дану справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження; залучено до участі в справі в якості третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 .

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 27.06.2022 призначено підготовче засідання на 15.07.2022.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 15.07.2022 розгляд справи № 922/646/22 постановлено відкласти; про дату, час і місце проведення наступного підготовчого засідання учасників справи ухвалено повідомити додатково відповідною ухвалою.

Ухвалами Господарського суду Харківської області від 15.08.2022 та від 15.09.2022 підготовче засідання відкладалось.

В процесі розгляду справи на стадії підготовчого провадження ухвалою господарського суду Харківської області від 06.10.2022 відмовлено в задоволенні клопотання Харківської міської ради (вх. № 10864 від 29.09.2022) про залишення позовної заяви без розгляду.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 06.10.2022 відмовлено в задоволенні клопотання Харківської міської ради (вх. № 7051 від 22.07.2022) про зупинення провадження у справі .

Крім того, в процесі розгляду справи на стадії підготовчого провадження Харківська міська рада звернулася до суду з заявою (вх.. № 7576 від 02.08.2022) про застосування строку позовної давності у справі № 922/646/22 в якій просить суд розглянути цю заяву в судовому засіданні, та вирішити по суті. В обґрунтування цієї заяви Харківська міська рада зокрема зазначає, що прокурором при зверненні до суду з позовом у даній справі пропущений встановлений законом строк позовної давності, що є наслідком прийняття судом рішення про відмову в задоволенні цього позову.

Прокурор надав суду заперечення від 08.08.2022 (вх. № 8800 від 28.08.2022) на заяву Харківської міської ради про застосування строку позовної давності у справі № 922/646/22. В даних запереченнях Прокурор наполягає на безпідставності та необґрунтованості доводів, викладених в заяві Харківської міської ради про пропуск прокурором строку позовної давності, наполягає на поважності причин пропуску ним зазначеного строку, а тому просить суд в задоволенні зазначеної заяви Харківської міської ради відмовити.

Харківська міська рада надала відзив на позовну заяву (вх. № 8045 від 10.08.2022) в якому просить суд відмовити прокурору у задоволенні позову в повному обсязі. Свої вимоги Харківська міська рада обґрунтовує тим, що при винесенні оскаржуваного рішення нею дотримано визначений законом спосіб прийняття оскаржуваного рішення, оскільки, рішення прийнято на черговій сесії ради, яка є правомочною, вказане питання включене в порядок денний сесії, проводилась доповідь і обговорення проекту рішення, голосування, за результатами якого більшістю голосів присутніх депутатів прийнято рішення. Харківська міська рада зазначає, що нею, як уповноваженим органом також дотримано спосіб та порядок приватизації нежитлового приміщення, а саму приватизацію проведено в порядку, визначеному ст. 345 ЦК України, ч. 4 ст. 3, ч. 4 ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. ст. 4-5, 7, 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ст. 289 ГК України, Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, тощо. Харківська міська рада зазначає, що прийняте Харківською міською радою рішення від 21.02.2018 № 1008/18 про застосування викупу, як способу приватизації спірного нерухомого майна вже реалізоване і вичерпало свою дію у червні 2018 внаслідок укладення між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Фізичною особою - підприємцем Остаповою Оленою Омелянівною договору купівлі-продажу, що оскаржується, та переходу до покупця права власності на спірні нежитлові приміщення, оскільки така вимога не призведе до поновлення прав територіальної громади м. Харкова, відновлення володіння, користування або розпорядження нею зазначеним майном, що є неефективним способом захисту прав територіальної громади м. Харкова, що узгоджується з висновком, сформованим у постанові Верховного Суду від 20.04.2021 у справі № 922/1030/20. Також, на думку Харківської міської ради, прокурор передчасно звернувся до суду з позовом у даній справі, оскільки, не дотримав вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» щодо повідомлення відповідного органу, яке повинно передувати зверненню до суду.

Прокурор надав суду відповідь на відзив Харківської міської ради (вх. № 10667 від 26.09.2022) в яких наполягає на задоволенні позовних вимог у повному обсязі з посиланням на відсутність доказів здійснення за згодою орендодавця поліпшень спірних нежитлових приміщень станом на момент прийняття спірного рішення про приватизацію та укладення спірного приватизаційного договору. Прокурор вважає, що на підставі відповідних положень Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» приватизація спірних приміщень повинна була здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу, чого в даному випадку зроблено не було. Прокурор наполягає на наявності в нього відповідних повноважень на звернення до суду з даним позовом, оскільки державні інтереси в даному випадку підлягають захисту.

Фізична особа - підприємець Остапова Олена Омелянівна також звернулася до суду з заявою (вх. № 9914 від 15.09.2022) про застосування строку позовної давності у справі № 922/646/22 в якій вважає що прокурор при зверненні до суду з позовом у даній справі пропустив встановлений законом строк позовної давності. Як наслідок, Фізична особа - підприємець Остапова Олена Омелянівна просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог Першого заступника керівника Київської окружної прокуратури м. Харкова в інтересах держави у повному обсязі з зазначених підстав.

Прокурор надав суду заперечення від 20.09.2022 (вх. № 10668 від 16.09.2022) на заяву Фізичної особи - підприємця Остапової Олени Омелянівни про застосування строку позовної давності у справі № 922/646/22. В даних запереченнях Прокурор наполягає на безпідставності та необґрунтованості доводів, викладених в заяві Фізичної особи - підприємця Остапової Олени Омелянівни про пропуск прокурором строку позовної давності, наполягає на поважності причин пропуску ним зазначеного строку, а тому просить суд в задоволенні зазначеної заяви Харківської міської ради відмовити.

Відповідачі у даній справі - Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради ФОП Остапова Олена Омелянівна, ОСОБА_1 не скористалися своїм правом на подання відзиву на позовну заяву.

ОСОБА_2 також не скористалася своїм право на подання письмових пояснень.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 06.10.2022 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 21.10.2022.

На судове засідання 21.10.2022 прибули прокурор та представник Харківської міської ради.

Прокурор наполягає на задоволенні заявленого позову в повному обсязі.

Представник Харківської міської ради просить суд відмовити прокурору в задоволенні позову.

ФОП Остапова Олена Омелянівна, ОСОБА_1 на судове засідання не з`явилися, свого представника не направили. Представник останніх надав суду клопотання (вх.. №11320 від 06.10.2022) про розгляд справи за його відсутності.

ОСОБА_2 також на судове засідання не з`явилася, свого уповноваженого представника не направила, хоча належним чином повідомлена про розгляд даної справи.

Оскільки неявка на судове засідання ФОП Остапової Олени Омелянівни, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не перешкоджає розгляду справи по суті, суд вважає за необхідне розглядати справу за їх відсутності, за наявними в матеріалах справи документами, як це передбачено ст. 202 ГПК України.

Перевіривши матеріали справи, оцінивши надані суду докази та доводи, суд встановив.

Як свідчать матеріали справи, у ході проведення СВ Новобаварського ВП ГУ НП в Харківській області досудового розслідування, а Харківською місцевою прокуратурою № 2 процесуального керівництва у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000002 від 04.01.2017 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 366 КК України. Відомості в ЄРДР внесені за фактами службового підроблення під час оцінки та продажу комунального майна Харківською міською радою.

У ході досудового розслідування на підставі ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 (справа № 639/687/19) в Управлінні комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради було проведено вилучення ряду приватизаційних справ, в тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень, розташованих за адресою: АДРЕСА_6 .

Матеріали справи також свідчать про те, що на підставі договору оренди № 2037 від 31.10.2017, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради , як орендодавцем, та Фізичною особою - підприємцем Остаповою Оленою Омелянівною, як орендарем, у останньої в оренді перебували нежитлові приміщенім 2-го поверху № 1-:-12 загальною площею 152,1 кв. м у нежитловій будівлі літ. «А-2», розташованій за адресою: АДРЕСА_5 .

Згідно з п. 1.1. договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщенім 2-го поверху № 1-:-12 загальною площею 152,1 кв. м у нежитловій будівлі літ. «А-2», розташованій за адресою: АДРЕСА_5 що знаходяться на балансі КП «Жилкомсервіс».

Згідно з п. 1.2. договору оренди, майно передається в оренду з метою використання: під розміщення суб`єкта господарювання, що надає побутові послуги населенню.

Відповідно до п. 3.1 договору оренди вартість об`єкту оренди визначається на підставі висновку про вартість майна і складає 391270 грн без ПДВ станом на 14.09.2017.

Відповідно до п. 5.2 договору оренди, орендар має право здійснювати ремонт, реконструкцію орендованого майна у встановленому порядку за наявності письмової згоди орендодавця.

За змістом п. 5.3 договору оренди, орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність.

Згідно з пунктом 5.6. договору оренди, орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп.

Згідно п. 10.1 договору оренди останній діє з 31.10.2017 до 31.09.2020.

Сторонами договору 31.10.2017 складено Акт приймання-передачі спірних приміщень, відповідно до якого Фізична особа - підприємець Остапова Олена Омелянівна прийняла в оренду передбачені договором нежитлові приміщення.

В подальшому, як свідчать матеріали справи, Фізична особа - підприємець Остапова Олена Омелянівна звернувся до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради із листом вх. № 19621 від 27.12.2017, в якому просила дозволити приватизацію спірних нежитлових приміщень, які належать до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, та які є предметом оренди за вказаним договором.

Як зазначає прокурор, до вказаного листа не було долучено жодних документів, які б надавали право на таку приватизацію.

На підставі наведеного листа Харківською міською радою прийнято рішення, а саме: п. 49 додатку до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 № 1008/18, яким остання включила спірні нежитлові приміщення до переліку об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу.

Фізична особа - підприємець Остапова Олена Омелянівна на виконання наведеного рішення звернувся до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради з листом (вх. № 3179 від 27.02.2018), у якому просила оцінку для приватизації вказаного майна доручити суб`єкту оціночної діяльності фізичній особі-підприємцю Бєлих Б.М.

На виконання вказаного листа Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради звернулося до суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_4 (лист від 28.02.2018 № 2575) з пропозицією провести оцінку вказаних нежитлових приміщень.

На виконання листа, ФОП Бєлих Б.М. складено звіт про незалежну оцінку нерухомого майна, який в подальшому 05.03.2018 затверджений Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, та відповідно до якого вартість спірних нежитлових приміщень станом на 28.02.2018 складає 366230 грн., а разом з ПДВ - 439476 грн.

Суд констатує, що з вказаного звіту не вбачається, що у спірних нежитлових приміщеннях проводились ремонтні роботи, в тому числі були зроблені невід`ємні поліпшення.

В подальшому, 18.06.2018 між Фізичною особою підприємцем Остаповою Оленою Омелянівною, як покупцем, та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, як продавцем, укладено договір купівлі-продажу № 5587-В-С, відповідно до умов якого продавець зобов`язується передати у власність, а покупець зобов`язується прийняти нежитлові приміщення 2-го поверху № 1-:-12 загальною площею 152,1 кв. м у нежитловій будівлі літ. «А-2», розташованій за адресою: АДРЕСА_5 (далі об`єкт приватизації), орендовані Фізичною особою підприємцем Остаповою Оленою Омелянівною згідно з договором оренди № 2037 від 31.10.2017.

Згідно з п. 2 договору, оціночна вартість нежитлових приміщень, що відчужуються, визначена у відповідності до Методики оцінки майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України № 1891 від 10 12.2003 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25.11.2015 № 1033), зафіксована в висновках оцінювача про вартість об`єкта оцінки станом на 28.02.2018, затверджених Управлінням 05.03.2018, і складає 366230 грн.

Згідно з Податковим кодексом України сума податку на додану вартість становить 20 відсотків від вартості нежитлових приміщень та складає 73246 грн.

Разом ціна продажу нежитлових приміщень, вказаних в розділі 1 становить 439476 грн.

Згідно з вимогами п. 3.2. договору, покупець сплачує продавцю вартість нежитлових приміщень в загальній сумі 439476 грн. протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього договору.

В договорі купівлі-продажу також зазначено, що його укладено на підставі Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр., затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання № 691/17 від 21.06.2017 та на підставі рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 № 1008/18

Сторони договору купівлі-продажу № 5587-В-С від 18.06.2018 належним чином виконали свої зобов`язання за ним, а саме, Фізичною особою підприємцем Остаповою Оленою Омелянівною сплачено грошові кошти за придбане майно в передбаченому розмірі, а Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради передано у власність Фізичної особи підприємця Остапової Олени Омелянівни нежитлові приміщення 2-го поверху № 1-:-12 загальною площею 152,1 кв. м у нежитловій будівлі літ. «А-2», розташованій за адресою: АДРЕСА_5 .

Разом з цим, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) встановлено наступне:

- на підставі заяви ОСОБА_3 рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Харківської області Луценка П.Г. № 43121234 від 21.09.2018 закрито розділ у Реєстрі та реєстраційну справу за реєстраційним номером 101. Підставою для прийняття такого рішення став технічний висновок № 30-09-18 від 10.09.2018, складений ФОП Олійник І.Е. на замовлення ОСОБА_3 , щодо можливості подальшої експлуатації нежитлових приміщень (№ 1-12) як квартири АДРЕСА_7 ;

- рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Харківської області Богославця С.В. № 44169461 від 21.11.2018 відкрито новий розділ у Реєстрі та реєстраційну справу на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна: 101. Цим же рішенням проведено державну реєстрацію права приватної власності за ОСОБА_3 на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 152,1 кв. м.;

- на підставі рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Крисинської сільської ради Богодухівського району Харківської області Зеленого В.В. № 51772166 від 25.03.2020 внесено зміни до Реєстру, а саме: квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_4 : Так змінено на групу нежитлових приміщень другого поверху № 1-1-:- 1-13 у нежитловій будівлі літ. «А-2». Загальну площу 152.1 кв. м., житлову площу 62.1 кв. м. змінено на загальну площу 154 кв. м. Адресу: АДРЕСА_4 змінено на АДРЕСА_5 . Цим же рішенням проведено державну реєстрацію права приватної власності за ОСОБА_3 на об`єкт нерухомості зі зміненими характеристиками. Підставами для прийняття такого рішення стали технічний паспорт на групу нежитлових приміщень другого поверху № 1-1-:-1-13 у літ. «А-2» від 12.03.2020, складений ФОП Колембет С.А. на замовлення ОСОБА_3 , а також технічний висновок № 10-03-20 від 13.03.2020, складений ФОП Олійник І.Е. на замовлення ОСОБА_3 , щодо можливості подальшої експлуатації як нежитлових приміщень (пом. № 1-1-:-1-13), розташованих за адресою: АДРЕСА_8 ;

- у подальшому, на підставі договору іпотеки № 839 від 05.07.2019 право власності на групу нежитлових приміщень другого поверху № 1-1-:- 1-13 загальною площею 154 кв. м. у нежитловій будівлі літ. «А-2», розташованій за адресою: АДРЕСА_5 , перейшло від ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , про що приватним нотаріусом Калінчук І.В. внесено запис до Реєстру від 22.05.2020 за № 36666495;

- згідно з рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Полівської сільської ради Дергачівського району Новохатської І.В. № 54836133 від 29.10.2020 внесено зміни до Реєстру, а саме: загальну площу спірних приміщень змінено з 154 до 154,1 кв. м. Відповідно, проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 , на нежитлові приміщення зі зміненою площею. Підставою для збільшення площі приміщень є довідка від 31.08.2020 за №2 207/08-20, видана ФОП Колембет С.А. на ім`я ОСОБА_1 , щодо результатів обстеження та уточнення розмірів цих приміщень.

Згідно з актуальною інформацією з Реєстру, спірний об`єкт нерухомості на час пред`явлення позову зареєстрований на праві приватної власності за ОСОБА_1 та представляє собою групу нежитлових приміщень другого поверху № 1-1-:- 1-13 загальною площею 154.1 кв..м. у нежитловій будівлі літ. «А-2», розташованій за адресою: АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Звертаючись до суду з позовом в межах даної справи прокурор зазначає, що Харківська міська рада, всупереч вимогам Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 роки, незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Прокурор наполягає на тому, що Харківська міська рада на підставі вказаних вище законодавчих актів має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - Управління комунального майна, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

У даному випадку, як зазначає прокурор у позовній заяві, ФОП Остаповою О.О. не здійснено жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді по день подачі заяви до міської ради для викупу, що підтверджується тим, що у звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заяві ФОП Остапової О.О. з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. З огляду на викладене, оскільки ФОП Остапова О.О. до органу приватизації не подавала документи, передбачені п. 2.2. Порядку, які б містили інформацію стосовно невід`ємних поліпшень здійснених за час оренди, зазначене на думку прокурора свідчить, що ФОП Остаповою О.О. не підтверджені підстави для застосування виключного випадку продажу комунального майна шляхом викупу орендарем об`єкту із відповідними поліпшеннями.

Таким чином, прокурор вважає, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації майна шляхом викупу орендарем.

За таких обставин, рішення міської ради, на думку прокурора, є незаконним, таким, що суперечить положенням діючого на той час законодавства, та підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу, укладений на його підставі - визнанню недійсним.

Також прокурор, в зв`язку зі скасуванням рішення Харківської міської ради та визнанням недійсним договору купівлі-продажу, також просить скасувати всі рішення реєстраторів щодо зміни цільового призначення, площі, власника нежитлових приміщень які були об`єктом приватизації, та витребувати ці об`єкти у її нинішнього власника зобов`язавши його привести ці об`єкти у попередній стан.

З цих підстав прокурором заявлено позов який розглядається в межах даної справи.

Надаючи правову кваліфікацію відносинам, що стали предметом спору, суд виходить з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з вимогами ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Згідно зі ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 327 Цивільного кодексу України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді.

Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

За змістом ст. 1 Закону України "Про місцеве самоврядування в України" право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Вказані органи діють за принципом розподілу повноважень у порядку і межах, визначених цим та іншими законами.

Згідно з ст. 25 Закону України "Про місцеве самоврядування України" сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Відповідно до п. 30 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об`єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, про надання у концесію об`єктів права комунальної власності, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.

У відповідності до ст. 29 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать: управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад; підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо порядку та умов відчуження комунального майна, проектів місцевих програм приватизації та переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; організація виконання цих програм; підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо визначення сфер господарської діяльності та переліку об`єктів, які можуть надаватися у концесію; подання раді письмових звітів про хід та результати відчуження комунального майна.

Згідно з ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим законом.

Статтею 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.

Майнові операції, які здійснюються органами місцевого самоврядування з об`єктами права комунальної власності, не повинні ослаблювати економічних основ місцевого самоврядування, зменшувати обсяг та погіршувати умови надання послуг населенню.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Стаття 140 Конституції України встановлює межі дії органів місцевого самоврядування, а саме, самостійно вирішувати питання місцевого значення у межах Конституції і законів України.

Конституцією України передбачено форми та засоби реалізації права територіальних громад на місцеве самоврядування і вказано, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території (ч. 1 ст. 144). На основі цього положення Конституції України в Законі України Про місцеве самоврядування в Україні визначено, що у формі рішень рада приймає нормативні та інші акти (ч. 1 ст. 59).

Тобто, вирішення питання щодо приватизації об`єктів комунального майна здійснюється органами місцевого самоврядування на пленарних засіданнях.

Частиною 3 ст. 24 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні визначено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України. Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами у відповідності до ст. 74 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні.

Частиною 2 ст. 16-2 Закону України Про приватизацію державного майна ( в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) .

Відповідно до ч. 2 ст. 5-1 Закону України Про приватизацію державного майна об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж є об`єктами малої приватизації.

Згідно з частиною 1 ст. 5-1 Закону України Про приватизацію державного майна з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у т. ч. разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Окремо індивідуально визначеним майном вважається рухоме та нерухоме майно

У відповідності до ч. ч. 1, 3 ст. 11 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) (станом на час виникнення спірних правовідносин), викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Положеннями ст. 10 цього Закону встановлено, що відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження.

Зазначений перелік публікується не пізніше, як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Відповідно до абзацу 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону, приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду визначеної суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Суд констатує, що спірні нежитлові приміщення, які Харківська міська рада рішенням 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 № 1008/18, вирішила відчужити шляхом викупу Фізичної особі - підприємцю Остаповій О.О., про що зазначено у п. 18 додатку до цього рішення, є окремим індивідуально визначеним майном, тобто відноситься до групи А об`єктів приватизації, та перебуває у комунальній власності міста Харкова.

В оспорюваному рішенні Харківської міської ради від 21.02.2018 № 1008/18 зазначено, що його прийнято на підставі Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням Харківської міської ради № 691/17 від 21.06.2017 (далі - програма приватизації).

Згідно з ст. 3 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) (далі - у редакції, чинній на час прийняття Радою оспорюваного рішення) приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу, продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.

З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до ст. 8 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) (у редакції, чинній на час прийняття Радою оспорюваного рішення), що полягає, зокрема, у встановленні ціну продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

В ч. 1, 3 ст. 11 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) вказано, що викуп застосовується до об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Відповідно до ст. 289 ГК України, орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Пункт 5.6 укладеного між ФОП Остаповою О.О. та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради договору оренди № 2037 від 31.10.2017 передбачено, що орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп.

Разом з тим, згідно з п. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 № 439 (далі - Порядок № 439).

Згідно з п. 8.1 Порядку № 439 викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.

Відповідно до п. 8.2 Порядку № 439 ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.

Оцінка майна, яке підлягає приватизації, провадиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика № 1891).

Згідно з абз. 6 п. 73 Методики № 1891 (у редакції, чинній на час прийняття Радою оспорюваного рішення) порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).

Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (далі - Порядок).

Відповідно до п. 1.1. Порядку № 377, цей Порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Відповідно до п. 2.1. Порядку, ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Відповідно до п. 2.2. Порядку, підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:

- договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;

- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

- довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;

- інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

Відповідно до системного аналізу вищевказаних правових норм вбачається, що Харківська міська рада наділена правом прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради має право укласти відповідний договір купівлі-продажу, однак за умов дотримання відповідної процедури.

Зокрема, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме, продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

У даному випадку, звертаючись до Харківської міської ради із листом № 2 від 27.12.2017 про надання дозволу на приватизацію ФОП Остапова О.О. не додала до цього листа документів, передбачених п. 2.2. Порядку, на підтвердження поліпшень орендованого майна.

Крім того, згідно з вимогами п. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) основним критерієм визначення поліпшення майна, який дає право на його приватизацію шляхом викупу, є збільшення його вартісного показника, а саме, на 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, при цьому цей вартісний показник визначається суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

В даному випадку, як вже зазначалося вище, відповідно до п. 3.1 договору оренди № 2037 від 31.10.2017 вартість об`єкту оренди визначається на підставі висновку про вартість майна і складає 391270 грн. без врахування ПДВ станом на 14.09.2017.

При цьому, з метою визначення вартості майна для приватизації Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради звернулося до суб`єкта оціночної діяльності Бєлих Б.М. (лист від 28.02.2018 № 2575) з пропозицією провести оцінку вказаних нежитлових приміщень.

На виконання листа, ФОП Бєлих Б.М. складено звіт про незалежну оцінку нерухомого майна, який в подальшому 05.03.2018 затверджений Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, та відповідно до якого вартість спірних нежитлових приміщень станом на 28.02.2018 складає 366230 грн., а разом з ПДВ - 439476 грн.

Таким чином вартість майна, яке було предметом оренди за договором № 2037 від 31.10.2017 не тільки не підвищилася на 25%, а навпаки зменшилася.

В матеріалах справи також відсутня інформація про ідентифікацію будь-яких поліпшень орендованого майно (якщо вони відбулися), як невід`ємних станом на час проведення приватизації.

Вказане додатково свідчить, що будь-яких поліпшень орендованого майна, тим більше на 25% його вартості, ФОП Остаповою О.О. на момент звернення з листом про приватизацію майна не проводилося.

За таких обставин, суд приходить до висновку про відсутність доказів, які б підтверджували наявність у відповідачів права здійснювати приватизацію спірних нежитлових приміщень шляхом викупу.

Враховуючи наведене, рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова від 21.02.2018 № 1008/18 в частині пункту 49 додатку до рішення прийнято з порушенням вимог ч.2 ст.5-1, ч.2 ст.16-2 Закону України «Про приватизацію державного майн`а, ч.ч.1, 3 ст.11, п.1 ч.1 ст.18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та Програми приватизації на 2017-2022 рр., тобто є незаконним, оскільки не спрямоване на досягнення мети, визначеної у зазначених Законах і Програмі приватизації, і тим самим порушує права територіальної громади на отримання максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності.

Посилання Харківської міської ради на відповідність оспорюваного рішення органу місцевого самоврядування вимогам законодавства є безпідставними, оскільки здійснене судом правозастосування у спірних правовідносинах з питань приватизаційних процедур узгоджується з правовою позицією об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у справі №922/623/20, а також сталою практикою Верховного Суду із розгляду аналогічних спорів.

Стосовно позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 18.06.2018 № 5587-В-С, визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів щодо зміни цільового призначення, площі, власника нежитлових приміщень які були об`єктом приватизації, та витребування цих об`єктів у її нинішнього власника зобов`язавши його привести ці об`єкти у попередній стан.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 Цивільного кодексу України визначені загальні підстави недійсності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Продаж майна на неконкурентних засадах порушує такі основоположні принципи приватизації, як рівність прав участі громадян України у процесі приватизації, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, забезпечення конкурентності продажу, передбачених статтею 2 Закону України «Про приватизацію державного майна».

В даному випадку договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 18.06.2018 № 5587-В-С укладений з порушення вимог статті 18-1 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та на підставі рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова від 21.02.2018 № 1008/18 в частині пункту 49 додатку до рішення, незаконність якого встановлена в даному судовому рішенні.

Зазначене також свідчить про обґрунтованість вимог прокурора про визнання недійсним вказаного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 18.06.2018 № 5587-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Остаповою О.О., а також про обґрунтованість вимог прокурора визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів щодо зміни цільового призначення, площі, власника нежитлових приміщень які були об`єктом приватизації.

Однак, в процесі розгляду справи Харківською міською радою, та Фізичною особою-підприємцем Остапенко О.О. надано заяви про застосування до спірних правовідносин наслідків спливу строку позовної давності до позовних вимог прокурора.

З цього приводу суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 257 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Отже, за змістом статей 256, 261 Цивільного кодексу України позовна давність є строком пред`явлення позову як безпосередньо особою, право якої порушене, так і тими суб`єктами, які уповноважені законом звертатися до суду з позовом в інтересах іншої особи - носія порушеного права (інтересу).

При цьому, і в разі пред`явлення позову особою, право якої порушене, і в разі пред`явлення позову в інтересах цієї особи іншою уповноваженою на це особою, позовна давність починає обчислюватися з одного й того самого моменту: коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Таким чином, положення закону про початок перебігу позовної давності поширюється й на звернення прокурора до суду із заявою про захист державних інтересів або інтересів територіальної громади (вказаний висновків дійшов Верховний Суд в постанові від 07.11.2018 у справі №372/1036/15).

У застосуванні зазначених положень слід враховувати правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 907/50/16, в якій зазначено, що це правило пов`язане не тільки з часом безпосередньої обізнаності особи про певні обставини (факти порушення її прав), а й з об`єктивною можливістю цієї особи знати про такі обставини.

Можливість знати про порушення своїх прав випливає із загальних засад захисту цивільних прав та інтересів (статті 15, 16, 20 Цивільного кодексу України), за якими особа, маючи право на захист, здійснює його на власний розсуд у передбачений законом спосіб, що створює в неї цю можливість знати про посягання на права (пункти 47, 48 постанови Великої Палати).

Позивач повинен довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 74 ГПК України, про обов`язковість доведення стороною справи тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

В постанові від 20.06.2018 у справі № 697/2751/14-ц Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що для вирішення питання про дотримання строку звернення до суду за захистом прав, суду слід встановити, коли прокурор дізнався чи міг дізнатися про порушення інтересів держави.

В постанові від 17.10.2018 у справі №362/44/17 Великою Палатою Верховного Суду вищенаведений висновок було конкретизовано та зазначено, що позовна давність починає обчислюватися з дня, коли про порушення права або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися прокурор, у таких випадках:

1) прокурор, який звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, довідався чи мав об`єктивну можливість довідатися (під час кримінального провадження, прокурорської перевірки тощо) про порушення або загрозу порушення таких інтересів чи про особу, яка їх порушила або може порушити, раніше, ніж орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах;

2) прокурор звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави за відсутності відповідного органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження щодо захисту таких інтересів.

Згідно ч.ч. 3, 4 ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Отже, застосування інституту позовної давності є одним з інструментів, який забезпечує дотримання принципу юридичної визначеності, тому, вирішуючи питання про застосування позовної давності, суд має повно з`ясувати усі обставини, пов`язані з фактом обізнаності та об`єктивної можливості особи бути обізнаною щодо порушення її прав та законних інтересів.

При розгляді спору з подібних правовідносин, Верховним Судом в постанові від 20.04.2021 у справі №9 22/1030/20 зроблено висновок про те, що оскільки право власності територіальної громади м. Харкова на спірні нежитлові приміщення було порушено у момент їх вибуття з комунальної власності у володіння іншої особи, то початок перебігу позовної давності для позову, поданого прокурором самостійно на захист цього порушеного права, пов`язується з моментом, коли прокурор довідався або міг довідатися про порушення прав територіальної громади м. Харкова (про факт вибуття майна з комунальної власності у володіння іншої особи).

В даному випадку, прокурор звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом про визнання незаконним та скасування рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова від 21.02.2018 № 1008/18 в частині пункту 49 додатку до рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 18.06.2018 № 5587-В-С 16.01.2022, про що свідчить штамп канцелярії господарського суду Харківської області на першій сторінці позовної заяви.

Таким чином, позов подано прокурором через 3 роки і майже 11 місяці з моменту прийняття спірного рішення міської ради та укладення на його підставі відповідного договору купівлі-продажу.

Прокурор в позовній заяві зазначає, що він дізнався про наявність відповідних порушень в ході досудового розслідування за № 0000002 від 04.01.2017 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 366 КК України, процесуальне керівництво по якому проводиться Харківською місцевою прокуратурою № 2.

Як зазначає прокурор, на підставі ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 (справа № 639/687/19) в Управлінні комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради було проведено вилучення ряду приватизаційних справ, в тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень, розташованих за адресою: Полтавський шлях, буд. 47/49 і після їх вивчення прокурор встановив наявність порушень під час здійснення приватизаційної процедури.

Розглянувши доводи прокурора, суд приходить до висновку про їх недоведеність, з огляду на наступне.

Суд зазначає, що в мотивувальній частині ухвали Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 у справі № 639/687/19 (яка розміщена в єдиному державному реєстрі судових рішень) в обґрунтування задоволення клопотання прокурора Харківської місцевої прокуратури № 2 про надання тимчасового доступу до речей і документів по кримінальному провадженню № 0000002 від 04.01.2017 за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч.3 ст.365-2 КК України йдеться про відчуження Харківською міською радою комунального майна шляхом викупу на підставі Програми приватизації та переліку рішень Харківської міської ради.

Проте, прокурором не доведено з яких підстав він не мав можливості довідатися про порушення прав територіальної громади м. Харкова саме з часу відкриття кримінального провадження №0000002 від 04.01.2017, оскільки із вказаної дати він не був позбавлений можливості звернутися до суду з клопотанням про надання тимчасового доступу до речей і документів.

Із клопотання про надання доступу до речей і документів прокурор звернувся до суду лише в лютому 2019, тобто, через 2 роки з часу відкриття кримінального провадження, та майже через рік після прийняття спірного рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова від 21.02.2018 № 1008/18 в частині пункту 49 додатку до рішення

Прокурором не доведено, з яких поважних причин ним не здійснено вказану процесуальну дію до сплину 3-х річного терміну з часу прийняття міською радою оскаржуваного рішення, тобто до 21.02.2021.

Крім того, відповідно до змісту норм Цивільного кодексу України, якими врегульовано позовну давність, та правової позиції Верховного Суду щодо їх застосування, позивач (у цьому випадку, прокурор) має не лише вказати, коли йому фактично стало відомо про порушене право, але й довести неможливість дізнатися про вказане порушення раніше зазначеної ним дати.

Згідно ч. 17 ст. 46 Закону України Про місцеве самоврядування України сесії зади проводяться гласно із забезпеченням права кожного бути присутнім на них, крім випадків, передбачених законодавством. Порядок доступу до засідань визначається радою відповідно до закону. Протоколи сесії ради є відкритими та оприлюднюються і надаються на запит відповідно до Закону України "Про доступ до публічної інформації".

За положеннями ст. 22 Закону України Про порядок висвітлення діяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування в Україні засобами масової інформації рішення органів місцевого самоврядування, інші нормативно-правові акти публікуються в офіційних друкованих виданнях. У друкованих засобах масової інформації можуть публікуватися офіційні документи органів державної влади та органів місцевого самоврядування, інша публічна інформація відповідно до законодавства і на засадах, передбачених укладеним між такими органами та редакціями друкованих засобів масової інформації договором.

Оскаржуване рішення Харківської міської ради було оприлюднено на офіційному сайті Харківської міської ради 21.02.2018.

Суд зазначає, що згідно з Законом «Про прокуратуру», що набрав чинності з 14.10.2014, а відтак, діяв на момент видачі спірного рішення від 21.02.2018, обсяг повноважень прокуратури дійсно зменшено порівняно з законом, який був чинним до 14.10.2014, зокрема, виключено функцію нагляду за додержанням і застосуванням законів, у тому числі, органами державної влади та органами місцевого самоврядування - у зв`язку з чим наказом Генерального прокурора від 31.12.2014 №159 скасовано накази Генерального прокурора від 07.11.2012 №3гн Про організацію прокурорського нагляду за додержанням і застосуванням законів та від 04.10.2011 №3/2гн Про особливості організації діяльності органів прокуратури у сферах навколишнього природного середовища та земельних відносин з метою приведення відомчих актів у відповідність з вимогами нового Закону України Про прокуратуру.

За приписами частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру», згідно з якою виключно з метою встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у випадку, якщо захист законних інтересів держави не здійснює або неналежним чином здійснює суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, прокурор має право отримувати інформацію, яка на законних підставах належить цьому суб`єкту, витребовувати та отримувати від нього матеріали та їх копії.

Тобто, відповідно до змісту вищевказаної норми та практики її застосування прокурор не був позбавлений можливості, з використанням повноважень, передбачених Законом України «Про прокуратуру», чинним з 14.10.2014, своєчасно отримати від відповідного суб`єкта владних повноважень необхідну для подання позову інформацію, в тому числі в рамках кримінального провадження №0000002, але до спливу строку позовної давності.

Будь-яких доказів ухилення суб`єктів владних повноважень від надання такої інформації прокурору матеріали справи не містять.

Крім того, з ухвали Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 у справі № 639/687/19 про задоволення клопотання прокурора Харківської місцевої прокуратури № 2 про надання тимчасового доступу до речей і документів по кримінальному провадженню № 0000002 від 04.01.2017 вбачається, що станом на момент звернення до суду з відповідним клопотанням прокурору вже було відомо що продаж Харківською міською радою майна в передбачений спосіб шляхом викупу їх орендарями мають системний характер. Зазначене також засвідчує той факт що прокурору могло бути відомо про наявність відповідних порушень ще до подання такого клопотання.

За таких обставин, суд дійшов висновку що в процесі розгляду даної справи прокурором не наведено переконливих аргументів в обґрунтування причин пропуску строку на звернення до суду з відповідними позовними вимогами.

За таких обставин у суду відсутні підстави для врахування посилання прокурора на те, що органи прокуратури дізналися про незаконне відчуження комунального майна тільки після одержання доступу до речей і документів по кримінальному провадженню №0000002, оскільки прокурором не доведено, що інформацію про прийняття міською радою рішення від 21.02.2018 про відчуження спірного майна шляхом викупу він міг дізнатися в результаті вказаної ним процесуальної дії прокуратури тільки у 2019 році, хоча вказане кримінальне провадження було порушено 04.01.2017.

Європейський суд з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (пункт 1 статті 32 цієї Конвенції), наголошує, що "позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Термін позовної давності, що є звичайним явищем у національних законодавствах держав - учасниць Конвенції, виконує кілька завдань, у тому числі забезпечує юридичну визначеність та остаточність, запобігаючи порушенню прав відповідачів, які можуть трапитись у разі прийняття судом рішення на підставі доказів, що стали неповними через сплив часу" (пункт 570 рішення від 20.09.2011 за заявою № 14902/04 у справі "Відкрите акціонерне товариство "Нафтова компанія "Юкос" проти Росії"; пункт 51 рішення від 22.10.1996 за заявами №№ 22083/93, 22095/93 у справі "Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства").

Європейським судом з прав людини у справах Semenov v Russia, 17254/15, в п. 66, від 16.03.2021 року, Gavrilova v. Russia, 2625/17, п. 82, від 16.03.2021 надано оцінку підходу про відлік строку позовної давності з моменту перевірки прокурора або отримання інформації про порушення від прокурора. За висновками ЄСПЛ такий підхід: позбавляє закон про строки позовної давності його реальної сили; надає владі непропорційну перевагу (Zoubulidis V. Greece (no. 2), 36963/06, пп. 32 та 35, 25 червня 2009); наділяє позови держави фактично безстроковим статусом; сприяє правовій невизначеності на ринку нерухомості.

За вказаних обставин, суд приходить до висновку про пропуск прокурором строку позовної давності на звернення до суду із цим позовом.

Будь-яких аргументів щодо поважності причин пропуску строк на звернення до суду із цим позовом, прокурором суду не надано.

Аналогічних висновків про пропуск прокурором строку позовної давності при розгляді спору у подібних правовідносинах та за аналогічних обставин справи дійшов Верховний Суд в постанові від 20.04.2021 у справі №922/1030/20 та в силу приписів ч.4 ст.236 ГПК України вони підлягають врахуванню судом при вирішенні цього спору.

Виходячи з вимог статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем.

Під час розгляду справи судом встановлено обґрунтованість позовних вимог прокурора про визнання недійсним та скасування спірного рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова від 21.02.2018 № 1008/18 в частині пункту 49 додатку до рішення; про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 18.06.2018 № 5587-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Остаповою О.О.; про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів щодо зміни цільового призначення, площі, власника нежитлових приміщень які були об`єктом приватизації.

Однак, з огляду на сплив строку позовної давності при зверненні до суду з даним позовом, про застосування якої було заявлено відповідачами у справі, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні зазначеного позову в повному обсязі.

З урахуванням вимог ст. 129 ГПК України, судові витрати у справі підлягають покладенню на прокурора.

Керуючись ст. ст. 73-74, 76-80, 123, 126, 129, 232-233, 237-238, 240-241 ГПК України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано в строки та в порядку визначеному ст. 256, 257 ГПК України з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Суддя О.І. Байбак