ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" вересня 2022 р. Справа№ 910/10380/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Разіної Т.І.

суддів: Тарасенко К.В.

Іоннікової І.А.

Секретар судового засідання: Луцюк А.В.

За участю представників учасників процесу:

від позивача: адвокат Мусієнко О.І.

від відповідача - 1: представник Перепелицин К.М.

від відповідача -2: представник Гончаров О.В.

Розглянув у відритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" на рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2021 у справі №910/10380/20 (суддя Котков О.В., м. Київ, повний текст рішення складено 09.03.2021)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс"

до: 1. Київської міської ради

2. Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки

За результатами розгляду апеляційної скарги, Північний апеляційний господарський суд,-

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" (далі - позивач/ ТОВ "Контактбудсервіс") звернулося до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради (далі - відповідача-1/КМР) та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (відповідача-2/ Департамент) про визнання укладеною додаткової угоди.

Позовні вимоги мотивовані тим, що Київська міська рада, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), за наявності підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М., 05.09.2005 за реєстровим №17-4324, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 08.09.2005 за №63-6-00286 у книзі записів державної реєстрації договорів, в порушення вимог закону не уклали додаткову угоду, не повідомили про наявність заперечень та про прийняте Київською міською радою рішення.

Обґрунтовуючи наявність підстав поновлення договору оренди позивач посилається на наявність передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" умов поновлення договору оренди:

- позивач протягом оренди належним чином виконувало свої обов`язки за договором, що підтверджено судовими рішенням у справі №910/1424/19 та у справі №640/1259/19;

- позивачем своєчасно звернулось до орендодавця - Київської міської ради, з відповідною заявою про поновлення договору (звернувся 30.04.2020, договір оренди закінчувався 08.09.2020);

- відповідачі протягом місяця не розглянули звернення позивача про поновлення договору оренди землі.

Короткий зміст заперечень проти позову

Київська міська рада позовні вимоги відхилила повністю, посилаючись на те, що:

- 31.01.2019 Київською міською радою ухвалено рішення № 3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, №63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283». Ця, обставина, на думку відповідача-1, засвідчує, що питання щодо можливості поновлення дії договору, з яким звернувся позивач, уже було розглянуто відповідачем-1 у попередньому році;

- позивач не надав належні та допустимі докази виконання договірних зобов`язань (п. 8.4. Договору оренди землі) щодо завершення забудови земельної ділянки, яка є предметом оренди;

- нездійснення забудови земельної ділянки свідчить про припинення договору оренди та втрату позивачем переважного права його поновлення;

- позивач самостійно зменшив розмір орендної плати та вносив її в меншому розмірі, ніж передбачено приписами чинного законодавства;

- земельна ділянка вільна від капітальних будівель та споруд, будівництво не ведеться та не розпочато, територія ділянки не огороджена, частково заасфальтована, частково вкрита зеленими насадженнями, на ній розмішені індивідуальні металеві збірно-розбірні гаражі та шлагбаум, що дозволяє дійти висновку, що орендарем не використовується за цільовим призначенням земельна ділянка, тобто не дотримані умови договору оренди земельної ділянки.

Відповідач-2, заперечуючи проти позову, посилався на те, що:

- чинність рішення Київської міської ради №3/6659 від 31.01.2019 на час надходження звернення позивача від 30.04.2020 про поновлення договору оренди виключала можливість будь-якого поновлення договору в силу припинення договору та звільняла від необхідності надання відповіді на це звернення;

- позивач з 01.07.2017 порушував умови договору оренди щодо сплати орендної плати. Відповідач-2 вважає, що на підставі рішення Київської міської ради від 28.03.2013 №89/9146 орендна плата збільшилась з 1,5 % до 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, і така зміна розміру орендної плати була акцептована позивачем, про що свідчать його дії по сплаті орендної плати у збільшеному розмірі.

- позивач не виконав обов`язки, передбачені п. 8.4 Договору оренди щодо забудови земельної ділянки;

- земельна ділянка не використовується позивачем.

Позивач на заперечення відповідачів зазначив, що:

- сплата орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки мала місце на виконання вимог Податкового кодексу України, а не рішення Київської міської ради від 28.03.2013 №89/9146. Внаслідок змін у 2017 році у Податковому кодексі України позивач продовжив сплату орендної плати у договірному розмірі - 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- договір оренди був чинний на дату звернення з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки;

- до спірних правовідносин слід застосовувати ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка була чинна станом на 08.06.2020 (дата спливу місячного строку на укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки);

- відповідно до ч. 5, ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", розділу 9 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20 квітня 2017 року №241/2463, додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки є укладеною;

- позивач, як замовник будівництва, після отримання у користування земельної ділянки вчинив усі необхідні дії для її забудови, водночас така забудова не розпочалась внаслідок не залежних від позивача обставин та за відсутності його вини. Ці обставини встановлені судовими рішенням у справі №910/1424/19 від 07.07.2020. Спірна земельна ділянка належить до другої черги забудови.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його ухвалення

Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.02.2021 у справі №910/10380/20 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог місцевий господарський суд виходив з того, що:

- позивач звернувся до суду з даним позовом 17.07.2020, тобто до спливу терміну дії договору оренди земельної ділянки (08.09.2020);

- враховуючи положення частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», Київською міською радою станом на день звернення позивачем до суду з даним позовом не було та не могло бути порушено право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки, оскільки термін дії відповідного договору не сплив;

- вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача;

- відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється під час розгляду справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові;

- позивачем не доведено відповідно до вимог господарського процесуального законодавства факту порушення його права або охоронюваного законом інтересу відповідачем-1, за викладених в позовній заяві обставин.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із вказаним рішенням, ТОВ "Контактбудсервіс" (далі - скаржник) звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2021 скасувати та постановити нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги ТОВ "Контактбудсервіс" посилається на порушення місцевим господарським судом норм матеріального права, зокрема,- ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 19 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та порушенням норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

Зокрема, узагальненні доводи апеляційної скарги зводяться до того, що:

- договір оренди спірної земельної ділянки закінчувався 08.09.2020, позивач з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки звернувся до Київської міської ради 30.04.2020, до листа-повідомлення, крім інших документів, було долучено чотири примірники проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписані та скріплені печаткою позивача;

- в порушення ч. 5 та ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець (в тому числі за участі Департаменту земельних ресурсів) не розглянув у місячний термін надісланий позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, рішення про поновлення або відмову в поновленні договору оренди землі Київською міською радою не приймалось, додаткова угода про поновлення договору оренди землі з позивачем не укладена, заперечення щодо поновлення договору оренди землі не надсилалось;

- твердження Київської міської ради про те, що питання щодо можливості поновлення дії договору, з яким звернувся позивач, було розгляду відповідачем у попередньому році, результатом якого стало рішення про розірвання договорів оренди, спростовуються наступним:

на момент прийняття рішення Київської міської ради від 31.01.2019 №3/6659 існувала ухвала Господарського суду міста Києва від 25.05.2018 у справі №910/2902/18, яка забороняла вчиняти такі дії;

право позивача на використання земельних ділянко є зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформаційною довідкою від 30.04.2020, яка подавалась разом з листом-повідомленням про поновлення договору, а сам договір оренди земельної ділянки від 05.09.2005 був чинний на дату вказаного звернення;

рішення Київради № 3/6659 від 31.01.2019 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, №63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283", скасовано рішенням Господарського суду м.Києва від 02.07.2019, є незаконним з моменту його прийняття;

обставини справи в сукупності свідчать про безпідставність та необґрунтованість доводів відповідача щодо відсутності підстав для розгляду листа-повідомлення позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки (від 30.04.2020 №12), з огляду на наявність таких підстав згідно ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" ( у редакції, яка була чинною на час звернення з відповідним листом-пропозицією і виникнення спірних правовідносин), ч. 2 ст. 144 Конституції України та відсутності законодавчих обмежень стосовно розгляду відповідного листа-повідомлення позивача, і внаслідок не розгляду якого право позивача було порушеним, що зумовило звернення позивача з даним позовом до суду.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Відзив на апеляційну скаргу від відповідача -1 та відповідача - 2 до суду апеляційної інстанції у встановлений строк не надходив.

Частиною 3 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), що відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що відповідачі 1,2 не був обмежені у своїх процесуальних правах надати відзив на апеляційну скаргу через канцелярію суду або шляхом їх направлення на адресу суду поштовим відправленням, відтак, приймаючи до уваги, що відповідачі 1,2 у строк, встановлений судом апеляційної інстанції, не подали відзивів на апеляційну скаргу, суд дійшов висновку, що неподання позивачем відзиву не перешкоджає вирішенню справи по суті за наявними в ній матеріалами.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.03.2021 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" у справі №910/10380/20 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Разіна Т.І., судді: Іоннікова І.А., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.04.2021 відкрито апеляційне провадження у справі №910/10380/20. Розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" на рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2021 у справі №910/10380/20 призначено на 20.05.2021.

20.05.2021 розгляд справи №910/10380/20 не відбувався у зв`язку із перебуванням суддів у відпустках.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.05.2021 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" на рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2021 у справі №910/10380/20 призначено на 08.06.2021.

08.06.2021 судом оголошено перерву у судовому засіданні до 06.07.2021.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.07.2021 зупинено апеляційне провадження у справі №910/10380/20 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" на рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2021 у справі №910/10380/20 до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19.

29.09.2021 до Північного апеляційного господарського суду від скаржника надійшло клопотання про поновлення апеляційного провадження у справі №910/10380/20.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.10.2021 апеляційне провадження у справі №910/10380/20 поновлено та призначено до розгляду справу на 09.11.2021.

Розгляд справи №910/10380/20 неодноразово відкладався.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.07.2022 призначено розгляд апеляційної скарги ТОВ "Контактбудсервіс" на 20.09.2022.

Явка представників сторін

У судове засідання 20.09.2022 з`явився уповноважені представники сторін.

Позиція представників сторін у справі

Представник скаржника у судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримав з підстав, викладених у ній та просив апеляційну скаргу задовольнити. Рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2021 у справі №910/10380/20 скасувати та прийняти нове про задоволення позову.

У судовому засіданні представник відповідача -1 просив апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

У судовому засіданні представник відповідача -2 просив апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як убачається із матеріалів справи, 05.09.2005 Київська міська рада, як орендодавець та ТОВ "Контактбудсервіс", як орендар уклали договір оренди земельної ділянки, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М., 05.09.2005 за реєстровим №17-4324, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що 08 вересня 2005 за №63-6-00286 зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір оренди). Договір оренди укладено на виконання рішення Київської міської ради від 14.07.2005 № 774/3349.

У розділі 2 Договору визначено, що предметом (об`єктом) оренди ТОВ "Контактбудсервіс" за цим Договором є земельна ділянка розмір 26,7006 гектарів, кадастровий номер :96:001:0009, яка розташована у житловому масиві Осокорки-Центральні (3 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва. Метою надання земельної ділянки у оренду є її забудова позивачем об`єктами житлового і соціально-побутового призначення.

08.09.2005 Київська міська рада передала ТОВ "Контактбудсервіс" у користування об`єкт оренди за Договором оренди, процедура з передачі якої оформлена актом приймання-передачі земельної ділянки, підписаним сторонами.

Строк оренди розділом 3 Договору оренди визначено на 15 років (на період будівництва), тобто до 08.09.2020.

Відповідно до пункт 11.7 Договору оренди позивач, після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору оренди. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

До таких обов`язків, стан виконання яких є спірним у цій справі, згідно з пунктом 8.4 Договору оренди належать:

- використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення;

- завершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку;

- своєчасне внесення орендної плати.

30.04.2020 ТОВ "Контактбудсервіс" звернулось до відповідача -1 з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди вих. №13.

До листа-повідомлення ТОВ "Контактбудсервіс" додало:

- чотири примірники проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписані та скріплені печаткою орендаря;

- довідку Головного управління Державної податкової служби у місті Києві про відсутність заборгованості з орендної плати;

- документи, які обґрунтовують необхідність поновлення договору оренди земельної ділянки для завершення будівництва (оригінальний примірник проекту організації будівництва. Том 4. "Нове будівництво комплексу об`єктів житлового і соціально-побутового призначення (3 мікрорайон) житлового масиву Осокорки-Центральиі у Дарницькому районі м. Києва"; засвідчена копія сертифікату №3000-19-0351 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили); засвідчена копія сертифікату №3000-20-0363 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили); обґрунтування щодо необхідності поновлення договору оренди земельної ділянки та інформація про сплату пайової участі на розвиток інфраструктури міста; інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30.04.2020).

Лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер - 8 000 000 000:96:001:009 (від 30.04.2020 вих. №13) та додані документи згідно переліку направлено Київській міській раді у строк, визначений п. 11.7 договору оренди земельної ділянки, що підтверджується накладною Укрпошти 3587, фіскальним чеком від 30.04.2020, описом вкладеного з відбитком поштового штемпеля про прийняття до пересилання документів, і отримано Київською міською радою 06.05.2020, що підтверджується інформацією з сайту відстежень поштових відправлень ПАТ "Укрпошта" щодо відповідного поштового відправлення, яка міститься на електронному ресурсі https://track.ukrposhta.ua/tracking UA.html.

19.06.2020 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивача (лист № 05716-10890) про наявність заборгованості зі сплати орендної плати з 2017 року та про те, що розгляд питання поновлення Договору оренди буде можливий після остаточного розгляду справи №910/1424/19 про чинність рішення Київської міської ради №3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283".

Рішення №3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283" Київською міською радою прийнято 31.01.2019.

Відповідно до цього рішення Київська міська рада, у зв`язку з систематичним невиконанням товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" умов п. 8.4 договорів щодо сплати орендної плати за земельні ділянки, зважаючи на негативне ставлення громадськості до намірів щодо забудови земельних ділянок, вирішила розірвати договори у односторонньому порядку, серед яких і Договір оренди земельної ділянки розмір 15,4479 гектарів, кадастровий номер :96:001:0011.

В пояснювальній записці до проекту цього рішення причинами розірвання наведено використання орендарем земельних ділянок способами, що суперечать екологічним вимогам, наявність заборгованості зі сплати орендної плати та, незважаючи на наявність довільних документів, не здійснення товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" виконання будівельних робіт.

Обґрунтованість цих претензій Київської міської ради та, відповідно, стан виконання позивачем обов`язків, покладених на нього пунктом 8.4 Договору, буди предметом дослідження та оцінки у справі №910/1424/19 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" до Київської міської ради про визнання незаконним (недійсним) та скасування рішення Київської міської ради від 31.01.2019 № 3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283".

Судовими рішенням у цій справі (рішенням Господарського суду міста Києва від 02.07.2020, постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2020) встановлено відсутність доказів на підтвердження дійсного порушення позивачем екологічних вимог, відсутність об`єктивного впливу позивача на дії державних органів, від яких залежить строк будівництва, а тому відсутність вини позивача, та відсутність боргу зі сплати орендної плати. Такі встановлені у справі № 910/1424/19 обставини стали підставою для задоволення позову товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" і ухвалення Господарським судом міста Києва рішення про визнання незаконним (недійсним) та скасування рішення Київської міської ради від 31.01.2019 №3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283".

07.07.2020 Північним апеляційним господарським судом апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2020 у справі № 910/1424/19 залишено без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва без змін.

Відсутність заборгованості товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, зокрема за Договором оренди підтверджено також рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 31.01.2020 у справі № 640/1259/19, яке постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 02.06.2020 залишено без змін. Суди встановили, що дії позивача щодо сплати з 2017 року орендної плати у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки є правомірним та не є заниженням орендної плати.

Як вказував позивач, в порушення ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець (в тому числі за участі Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради і Київської міської державної адміністрації) не розглянув у місячний термін надісланий ТОВ "Контактбудсервіс" лист-повідомлення (від 30.04.2020 вих. №13) з проектом додаткової угоди, рішення про поновлення договору оренди землі Київською міською радою - у визначеному порядку не приймалось, додаткова угода про поновлення договору оренди землі з ТОВ "Контактбудсервіс" - не укладена.

У зв`язку із вищенаведеним, з метою захисту своїх прав та інтересів ТОВ "Контактбудсервіс" і звернулось з позовом до суду.

Відповідач-1 та відповідач-2, заперечуючи проти позову вказують, що (1) Рішенням Київської міської ради від 31.01.2019 №3/6659 розірвано договір оренди земельної ділянки; (2) позивач не виконав умови п. 8.4 Договору оренди, що свідчить про неналежне виконання умов Договору та є підставою для відмови в продовженні оренди; (3) позивачем порушено умови договору оренди в частині повноти здійснення орендних платежів.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Згідно із статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, Північний апеляційний господарський суд дійшов, що апеляційна скарга позивача підлягає зволенню, а рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2021 у справі №910/10380/20 у справі підлягає скасуванню виходячи з наступних підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову місцевий господарський суд виходив з того, що з відповідним позовом орендар звернувся у липні 2020 року (17.07.2020), тобто у той час, як його право не було порушеним, оскільки припис ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на час звернення з відповідним листом - пропозицією і виникнення спірних правовідносин) встановлюють право орендодавця протягом 1 місяця після закінчення строку дії договору надіслати лист - повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, а отже, станом на момент звернення з позовом, право позивача не було порушеним - суд апеляційної інстанції вважає помилковими, з огляду на наступне.

По-перше, позивач звернувся до суду за захистом свого права, як орендаря, обумовленого ч.ч. 1, 2, 3, 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", тобто права, яке має правовий характер, і яке:

- перебуває у сфері правового регулювання;

- пов`язане з конкретним матеріальним благом (орендою земельної ділянки, як об`єкта цивільних прав);

- є визначеним (зокрема, право оренди землі, про наявність якого внаслідок його пролонгації покликається позивач у позові) та є персоналізованим (суб`єктивним), тобто належить конкретній особі, а саме позивачу в контексті спірних правовідносин.

При цьому, належне позивачу відповідне право порушено суб`єктом, який здійснює повноваження у відповідних господарських правовідносинах (Київською міською радою, у даному випадку) внаслідок нерозгляду листа-повідомлення позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки (від 30.04.2020 вих. № 13), з огляду на наявність законодавчо обумовлених підстав для такого розгляду згідно з ч.ч. 1, 2, 3, 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на час звернення з відповідним листом - пропозицією і виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 поняття "порушене право", за захистом якого особа може звертатися до суду і яке вживається в низці законів України, має той самий зміст, що й поняття "охоронюваний законом інтерес". Щодо останнього, то в цьому ж Рішенні Конституційний Суд України зазначив, що поняття "охоронюваний законом інтерес" означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб`єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним.

Отже, гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб порушення, про яке стверджує позивач, було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Відповідно до пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

У своїй практиці Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що право на доступ до суду, закріплене у статті 6 Конвенції, не є абсолютним: воно може підлягати дозволеним за змістом обмеженням, зокрема щодо умов прийнятності скарг. Такі обмеження не можуть зашкоджувати самій суті права доступу до суду, мають переслідувати легітимну мету, а також має бути обґрунтована пропорційність між застосованими засобами та поставленою метою (пункт 33 рішення від 21 грудня 2010 року у справі "Перетяка та Шереметьєв проти України").

При цьому, критерії, які дозволяють виявити наявність або відсутність права та охоронюваного законом інтересу в особи, яка звертається за судовим захистом.

Судовому захисту в господарському судочинстві підлягають право та законний інтерес, які:

- мають правовий характер, тобто перебуває у сфері правового регулювання, але виходить за межі суб`єктивного права;

- пов`язані з конкретним матеріальним або нематеріальним благом;

- є визначеними. Благо, на яке спрямоване прагнення, не може бути абстрактним або загальним. У позовній заяві або скарзі особа повинна зазначити, який саме її право та інтерес порушені та в чому вони полягають;

- є персоналізованими (суб`єктивними), тобто належать конкретній особі - позивачу або скаржнику.

- порушений суб`єктом, який здійснює повноваження у відповідних господарських правовідносинах.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що ст. 2 Господарсьокго процесуального кодексу України встановлено, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Вирішуючи спір по суті, суд повинен установити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити, чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) порушено провадження у справі, належним позивачем. Відсутність права на позов у матеріальному розумінні спричиняє прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших установлених судом обставин, оскільки лише наявність права обумовлює виникнення в інших осіб відповідного обов`язку перед особою, якій таке право належить і яка може вимагати виконання такого обов`язку (вчинити певні дії або утриматись від їх вчинення) від зобов`язаних осіб. Тобто лише встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, приймає рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

По-друге, суд апеляційної інстанції враховує, що позивач звернувся з відповідним позовом з посиланням на чинну в момент виникнення спірних правовідносин редакцію саме ч.ч. 1, 2, 3, 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", скориставшись правом до закінчення терміну строку дії договору повідомити в порядку п. 11.7 Договору оренди про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди), що було залишено поза увагою місцевого господарського суду.

Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у даному спорі колегія керується правилами, викладеними Європейським судом з прав людини у рішенні в справіSunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

З огляду на викладене, суд вважає за необхідне застосовувати правові норми та судову практику у даній справі таким чином, яким вона є найбільш очевидною та передбачуваною для учасників цивільного обороту в Україні.

Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі", стаття 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі", стаття 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст.15 ЗаконуУкраїни "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди (стаття 15 Закону України "Про оренду землі").

08.09.2005 Київська міська рада передала ТОВ "Контактбудсервіс" у користування об`єкт оренди за Договором оренди, процедура з передачі якої оформлена актом приймання-передачі земельної ділянки, підписаним сторонами.

Строк оренди розділом 3 Договору оренди визначено на 15 років (на період будівництва), тобто до 08.09.2020.

За приписами статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Водночас, розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, під час розгляду спору суд керується положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву "Поновлення договору оренди землі", у редакції, чинній на момент укладення договору.

Відповідно до частин 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 6-8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності), уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі.

При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №159/5756/18 та №313/350/16-ц, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду у вказаних постановах від 22.09.2020 зазначила, що близький за змістом висновок викладено в тому числі і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Разом з тим, у вказаних постановах від 22.09.2020 у справах №159/5756/18 та №313/350/16-ц Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17, в частині необов`язковості повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

З огляду на зміст частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України вказані висновки враховуються судом апеляційної інстанції при розгляді даної справи.

Відтак, господарському суду при вирішенні даного спору про визнання договору поновленим необхідно з`ясовувати наступні обставини: чи повідомляв орендар орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені договором та законом строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди; чи продовжує орендар користуватись виділеною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди; чи повідомляв письмово орендодавець орендаря про відмову в поновленні договору оренди у встановлені законом строки; чи належно виконує орендар свої обов`язки за договором оренди.

Як встановлено судом, строк дії договору оренди земельної ділянки від 05.09.2005, визначено на 15 років (на період будівництва), та який закінчувався 08.09.2020.

Водночас, у п. 11.7 договору сторони погодили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Велика Палата Верховного Суду у вищенаведених постановах констатувала необхідність попереднього звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди.

Таке звернення повинно бути вчинене у строк, встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.

Із приводу дотримання вказаних умов для поновлення договору оренди, колегія суддів встановила, що маючи намір поновлення Договору, позивач 30.04.2020 звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди.

До листа - повідомлення було додано:

- чотири примірники проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписані та скріплені печаткою орендаря;

- довідку Головного управління Державної податкової служби у місті Києві про відсутність заборгованості з орендної плати;

- документи, які обґрунтовують необхідність поновлення договору оренди земельної ділянки для завершення будівництва (оригінальний примірник проекту організації будівництва. Том 4. "Нове будівництво комплексу об`єктів житлового і соціально-побутового призначення (3 мікрорайон) житлового масиву Осокорки-Центральиі у Дарницькому районі м. Києва"; засвідчена копія сертифікату №3000-19-0351 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили); засвідчена копія сертифікату №3000-20-0363 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили); обґрунтування щодо необхідності поновлення договору оренди земельної ділянки та інформація про сплату пайової участі на розвиток інфраструктури міста; інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30.04.2020).

Лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер - 8 000 000 000:96:001:0009 (від 30.04.2020 вих. № 13) та додані документи згідно переліку направлено Київській міській раді у строк, визначений п. 11.7 договору оренди земельної ділянки, що підтверджується накладною Укрпошти 3587, фіскальним чеком від 30.04.2020, описом вкладеного з відбитком поштового штемпеля про прийняття до пересилання документів, і отримано Київською міською радою 06.05.2020, що підтверджується інформацією з сайту відстежень поштових відправлень ПАТ "Укрпошта" щодо відповідного поштового відправлення, яка міститься на електронному ресурсі https://track.ukrposhta.ua/tracking UA.html.

Факт отримання листа-повідомлення з примірниками проекту додаткової угоди відповідач не заперечує, тому цей факт є встановленим.

Позивач стверджує, що має право на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі".

При вирішенні справи колегія суддів приймає до уваги висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 за касаційною скаргою ФОП Лешика І.І., а саме:

" 33. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону №161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

34. Отже, стаття 33 Закону №161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення.Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

35. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

36. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону N 161-XIV).

37. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).

38. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону N 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону №161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18).

39. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

40. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону №161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону N 161-XIV).

41. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону N 161-XIV, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

42. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону N 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

43. Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону N 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону N 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою".

30.04.2020 позивач звернувся до Київської міської ради з заявою про поновлення договору оренди, з долученням проекту додаткової угоди до договору оренди, чим дотримався вимог, встановлених частинами 1-5 та 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", що узгоджується з позицією Верховного Суду, викладеною у вказаній вище постанові.

Узагальнюючи висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, можно дійти висновку, що єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах 3,5-8,11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (до зміни її редакції) додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому, передбачені у частинах 1-5 і 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (до зміни її редакції) підстави для поновлення договору оренди землі пов`язані між собою.

Отже, обов`язковим для реалізації права позивача на поновлення договору оренди на підставі частини 6 статті 33 Закону України Про оренду землі" (до зміни її редакції) є повідомлення відповідача не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору про намір його поновити. Позивачем було дотримано зазначену вимогу закону.

Однак приписи частини 3 статті 33 названого Закону покладають на позивача ще обов`язок підготувати проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі: до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

Велика Палата у постанові зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони договору змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не надмірно обтяжливим для будь-кого із них.

Лише у разі виконання орендарем покладеного на нього обов`язку щодо направлення листа-повідомлення про поновлення договору оренди з відповідним проєктом додаткової угоди може мати місце, у разі відсутності висловлених заперечень, наявність "мовчазної згоди" орендодавця на його поновлення.

Відповідач протягом місяця не розглянув надісланий позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, що є порушенням вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" та є підставою для захисту порушеного права позивача.

При цьому заперечення відповідачів про відсутність підстав для розгляду листа ТОВ "Контактбудсервіс", оскільки за рішенням міської ради від 31.01.2019 № 3/6659 було розірвано договори оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва, і зокрема, від 08.09.2005 № 63-6-00286, судом апеляційної інстанції відхиляються враховуючи те, що на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2019 у справі №910/1424/19, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2020, задоволено позов ТОВ "КонтактБудСервіс" та визнано незаконним (недійсним) і скасовано рішення ради про розірвання договорів оренди земельних ділянок.

Судові рішення у справі № 910/1424/19 мотивовані тим, що:

- Київська міська рада приймаючи оскаржуване у справі рішення керувалась тим, що позивачем систематично не виконуються умови договорів оренди земельних ділянок щодо сплати орендної плати та наявністю негативного ставлення громадськості до намірів щодо забудови земельних ділянок;

- проте, згідно листа Головного управління ДФС у м. Києві від 05.10.2018 №76965/10/26-15-51-07-19 у позивача заборгованість з орендної плати за землю - відсутня, що спростовує розрахунок Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) щодо наявності у позивача заборгованості;

- ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.05.2018 у справі №910/2902/18 щодо банкрутства позивача було вжито заходи до забезпечення вимог кредиторів, а саме заборонено Київській міській раді вчиняти будь-які дії щодо припинення права користування (оренди, найму) Товариству з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" спірними земельними ділянками, заборонено Київській міській раді вчиняти дії щодо дострокового розірвання, припинення договорів оренди, укладених між позивачем та відповідачем;

- суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновків про наявність підстав для задоволення позову, оскільки оскаржуваним рішенням були розірвані договори оренди земельних ділянок, які укладені між позивачем та відповідачем на підставі рішення відповідача від 14.07.2005 №774/3349, що є порушенням умов договорів оренди земельних ділянок та вимог чинного законодавства.

Ухвалою Верховного Суду від 11.11.2020 у справі №910/1424/19 касаційне провадження за касаційною скаргою Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2020 у справі №910/1424/19 - закрито.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

При цьому, суд апеляційної інстанції враховує, що Київська міська рада та Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) були учасниками справи №910/1424/19, а тому обставини встановлені рішенням суду у вказаній справі - не доказуються при розгляді цієї справи в силу ч. 4 ст. 75 ГПК України, зокрема, обставина визнання незаконним (недійсним) та скасування рішення Київської міської ради від 31.01.2019 №3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки - Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, №63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283".

До того ж, в силу частини 2 статті 144 Конституції України, рішення органів місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції України чи законам України зупиняються у встановленому законом порядку з одночасним зверненням до суду.

У зв`язку з цим, колегія суддів дійшла висновку, що звернення ТОВ "КонтактБудСервіс" до суду з позовом про скасування рішення міської ради від 31.01.2019 № 3/6659 про розірвання договорів оренди землі, зупинило його дію, а отже у Відповідачів були відсутні будь-які обмеження для розгляду листа-повідомлення Орендаря у встановлених законом порядку та строки.

Крім того, ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.05.2018 у справф №910/2902/18 про банкрутство ТОВ "Контактбудсервіс" було вжито заходи до забезпечення вимог кредиторів, а саме, заборонено Київській міській раді вчиняти будь-які дії щодо припинення права користування (оренди, найму) ТОВ "КонтактБудСервіс" спірними земельними ділянками, заборонено Київській міській раді вчиняти дії щодо дострокового розірвання, припинення договорів оренди, укладених між позивачем та відповідачем.

19.06.2020 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивача (лист № 05716-10890) про наявність заборгованості зі сплати орендної плати з 2017 року та про те, що розгляд питання поновлення Договору оренди буде можливий після остаточного розгляду справи №910/1424/19 про чинність рішення Київської міської ради №3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283".

Рішення №3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, №63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283" Київською міською радою прийнято 31.01.2019.

Відповідно до цього рішення Київська міська рада, у зв`язку з систематичним невиконанням товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" умов п. 8.4 договорів щодо сплати орендної плати за земельні ділянки, зважаючи на негативне ставлення громадськості до намірів щодо забудови земельних ділянок, вирішила розірвати договори у односторонньому порядку, серед яких і Договір оренди земельної ділянки розмір 26,7006 гектарів, кадастровий номер :96:001:0009.

В пояснювальній записці до проекту цього рішення причинами розірвання наведено використання орендарем земельних ділянок способами, що суперечать екологічним вимогам, наявність заборгованості зі сплати орендної плати та, незважаючи на наявність довільних документів, не здійснення товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" виконання будівельних робіт.

Обґрунтованість цих претензій Київської міської ради та, відповідно, стан виконання позивачем обов`язків, покладених на нього пунктом 8.4 Договору, буди предметом дослідження та оцінки у справі №910/1424/19 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" до Київської міської ради про визнання незаконним (недійсним) та скасування рішення Київської міської ради від 31.01.2019 № 3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, №63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283".

Судовими рішенням у цій справі (рішенням Господарського суду міста Києва від 02.07.2020, постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2020) встановлено відсутність доказів на підтвердження дійсного порушення позивачем екологічних вимог, відсутність об`єктивного впливу позивача на дії державних органів, від яких залежить строк будівництва, а тому відсутність вини позивача, та відсутність боргу зі сплати орендної плати. Такі встановлені у справі № 910/1424/19 обставини стали підставою для задоволення позову товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" і ухвалення Господарським судом міста Києва рішення про визнання незаконним (недійсним) та скасування рішення Київської міської ради від 31.01.2019 №3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283".

07.07.2020 Північним апеляційним господарським судом апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2020 у справі № 910/1424/19 залишено без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва без змін.

Також, доводи відповідачів про те, що позивачем допущено порушення умов п. 8.4 договору оренди, що свідчить про неналежне виконання умов Договору та щодо повноти здійснення орендних платежів, та є підставою для відмови в поновленні договору оренди - судом апеляційної інстанції відхиляються, з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 31.01.2020 у справі №640/1259/19 було задоволено позов ТОВ "Контактбудсервіс" та визнано протиправним та скасовано податкове повідомлення-рішення Головного управління ДФС у м. Києві від 04.02.2019 №.

У вказаній справі судом були встановлені обставини, що Актом перевірки від 14.01.2019 встановлено порушення позивачем п. 288.5 ст. 288 ПК України та рішення Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146, в результаті чого встановлено заниження по орендній платі за земельні ділянки за 2017 та 1-ше півріччя 2018 (з 01.01 по 30.06) в сумі 17 960 573,28 грн, в т.ч. за 2017 - 11 973 715,53 грн, за 1-ше півріччя 2018 (з 01.01 по 30.06) - 5 986 857,75 грн. На підставі акту перевірки від 14.01.2019 відповідачем 04.02.2019 прийнято оскаржуване податкове повідомлення-рішення №, яким позивачу збільшено суму грошового зобов`язання по орендній платі з юридичних осіб у розмірі 22 450 716,60 грн, з яких за податковими зобов`язаннями - 17 960 573,28 грн., а за штрафними (фінансовими) санкціями (штрафами) - 4 490 143,32 грн. Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що оскаржуване податкове повідомлення-рішення є протиправним та підлягає скасуванню, оскільки прийняте відповідачем з порушенням вимог законодавства.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд адміністративної юрисдикції встановив:

- згідно зі ст. 21 Закону №161-XIV, встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі;

- розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України);

- обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди;

- наведена стаття відсилає до норм ПК України виключно стосовно строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а не стосовно її розміру та (або) інших умов;

- отже, відповідно до норм спеціального законодавства у сфері регулювання земельних відносин в Україні відносини сторін, у першу чергу, регулюються положеннями укладеного між ними договору;

- відповідно до пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПК України, плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності;

- у п. 288.1 ст. 288 ПК України також встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки;

- отже, орендна плата є окремою формою плати за землю, відмінною від земельного податку, яка встановлюється, нараховується та сплачується саме на підставі умов укладеного договору;

- таким чином, і згідно Закону №161-XIV, і відповідно до норм ПК України, саме умовами договору оренди встановлюються розмір орендної плати за землю;

- як вбачається з матеріалів справи, позивач є орендарем земельних ділянок, місце розташування яких, - ж/м Осокорки-Центральні (1 - 5 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва за кадастровими номерами 8 000 000 000:96:001:0008 (90,6379 га), 8 000 000 000:96:001:0009 (26,7006 га), 8 000 000 000:96:001:0010 (21,8966 га), 8 000 000 000:96:001:0011 (15,4479 га) та 8 000 000 000:96:001:0013 (21,3596 га) на підставі договорів оренди земельної ділянки від 05.09.2005 року, укладених з Київською міською радою, орендодавцем, посвідчених державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. (зареєстрованих в реєстрі за номерами 17-4324, 17-4325, 17-4326, 17-4327, 17-4328), а також зареєстрованих в Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) за записами від 08.09.2005 за №63-6-00282, №63-6-00283, №63-6-00284, №63-6-00285, №63-6-00286;

- відповідно до п. 4.2 Договорів оренди, річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,5% від її нормативно грошової оцінки;

- орендна плата за земельні ділянки, якими користується ТОВ "Контактбудсервіс", сплачується ним на підставі Договорів оренди, зміни до якого стосовно орендної плати не вносилися. Вказане відповідачем не заперечується. Отже, умови Договорів оренди є чинними. Зміни норм законодавства, у тому числі податкового, не передбачають автоматичної зміни умов укладеного сторонами договору. Крім того, суд звертає увагу, що в укладених між ТОВ "Контактбудсервіс" та Київською міською радою Договорах оренди передбачений порядок внесення змін до нього, а саме: розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього договору (п. 4.3. Договорів оренди);

- як вбачається з акта перевірки від 14.01.2019, контролюючий орган дійшов висновків про порушення позивачем вимог законодавства та донарахував позивачу зобов`язання по податку орендну плата за земельну ділянку, враховуючи що 28.02.2013 Київською міською радою прийнято рішення №89/9146 "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень статті 288 Податкового кодексу України";

- разом з тим, як зазначалось вище, згідно п. 4.3. Договорів оренди, укладених між позивачем та Київською міською радою, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього договору;

- поміж тим, матеріали справи не містять, та відповідачем за час розгляду справи не надано додаткових угод, які б змінювали орендну плату, як зазначено в Договорах оренди. Більше того, відповідачем до суду не надано і саме рішення Київської міської ради №89/9146 від 28.02.2013, на підставі якого контролюючий орган дійшов висновків викладених в акті перевірки від 14.01.2019;

- відтак, податковий орган протиправно здійснив донарахування по вказаному податку, згідно оскаржуваного податкового повідомлення-рішення;

- враховуючи вищезазначене, висновок про порушення позивачем п. 288.5 ст. 288 ПК України та рішення Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146, в результаті чого встановлено заниження по орендній платі за земельні ділянки за 2017 та 1-ше півріччя 2018 (з 01.01 по 30.06) в сумі 17 960 573,28 грн, є безпідставним, необґрунтованим та таким, що порушує права ТОВ "Контактбудсервіс".

Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 02.06.2020, рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 31.01.2020 у справі №640/1259/19 - залишено в силі.

При цьому, відомості про скасування у встановленому порядку вказаних судових актів - відсутні у матеріалах справи і учасниками спору не підтверджено.

Таким чином, доводи відповідача - 1, які викладені у відзивв на позовну заяву про те, що рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146 внесено зміни до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідності до положень ст. 288 Податкового кодексу України, - судом апеляційної інстанції відхиляються, з огляду зокрема, на те, що вказані обставини були предметом дослідження у справі №640/1259/19, і рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 31.01.2020 у справі №640/1259/19 було задоволено позов ТОВ "Контактбудсервіс" та визнано протиправним та скасовано податкове повідомлення-рішення Головного управління ДФС у м. Києві від 04.02.2019 №, прийняте з вказаного питання, і вказане рішення залишено в силі, і що враховується судом апеляційної інстанції при вирішенні даного спору у справі №910/10380/20.

Отже обставини, які наведені у листі №05716-10890 від 19.06.2020 Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), щодо існування заборгованості у позивача, не є доведеними.

Доводи відповідачів 1,2 про те, що ТОВ "Контактбудсервіс" не було виконано зобов`язання, визначені у п. 8.4. Договору оренди землі, зокрема щодо дотримання строків забудови - суд апеляційної інстанції відхиляє, з огляду на те, що по-перше, договором оренди земельної ділянки не визначено строку відповідно до якого ТОВ "Контактбудсервіс" повинно побудувати об`єкт.

Крім того, питання належного виконання ТОВ "Контактбудсервіс" умов договору оренди було предметом розгляду у справі № 910/1424/19, і рішеннями в якій, які набрали законної сили, встановлено наступні обставини, що:

- протягом 2006-2009 років на замовлення ТОВ "Контактбудсервіс" розроблявся детальний план території району Осокорки та вчинялися дії, які були необхідні для його затвердження Київською міською радою (виконання проектних робіт з розроблення Детального плану території району Осокорки, отримання висновків, проходження архітектурно-містобудівної ради, громадське обговорення містобудівної документації, проходження державної екологічної експертизи - вказані докази містяться в матеріалах справи);

- затвердження Детального плану території району Осокорки відбулось у 2009 році (рішення Київради від 27.11.2009 №695/2764)

- 2013 - 2014 роки - підготовка містобудівного розрахунку та отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок, які відповідно до ст. 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" є вихідними даними для проектування об`єкту будівництва;

- 2014 рік - отримання містобудівних умов і обмежень забудови Земельних ділянок;

- 2014 - 2017 роки - розроблення проектної документації, проходження експертизи проекту будівництва на виконання вимог ст. 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності";

- 26.03.2015 - отримання дозволу на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ "ТЕЦ-5- Аркада";

- 27.04.2018 отримання дозволу на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1,2,2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. 2 черга будівництва. Коригування.";

- 2015 - 2018 роки виконання підготовчих та будівельних робіт по реалізації Комплексної забудови території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва;

- як вбачається з наданих позивачем календарних планів будівництва, кінцевими строками будівництва житлового масиву є 2021 - 2025 роки, а у пункті 8.4 договорів оренди передбачено, що завершення забудови земельної ділянки необхідно здійснити в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку;

- за таких обставин є вірним висновок суду першої інстанції про те, що з огляду на проведені позивачем роботи з підготовки та проходження всіх вище перелічених етапів проектування, погоджень та будівництва, враховуючи, що на затвердження, погодження проектної документації та видачу відповідних дозволів на будівництво, тобто, на дії державних органів, від яких залежить строк будівництва, позивач об`єктивного впливу не має, а отже, відсутня будь-яка його вина, термін оренди спірних земельних ділянок не закінчився, суд апеляційної інстанції вважає необґрунтованим висновок відповідача про порушення позивачем строків забудови, а тому розірвання спірних договорів оренди землі з цієї підстави не відповідає вимогам закону.

Крім того, суд апеляційної інстанції враховує і те, що ні укладеним договором оренди, ні Законом України "Про забудову та планування території", Порядком надання містобудівних умов та обмежень, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 № 10, - не встановлено обов`язку землекористувача отримати відповідні документи у визначені строки, а під час розгляду справи №910/1424/19 встановлено обставини виконання позивачем ряду умов щодо отримання містобудівної документації та враховуючи долучені до матеріалів справи сертифікати про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), складені Київською торгово-промисловою палатою, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що Позивачем належним чином виконувались зобов`язання за договором оренди спірної земельної ділянки.

Твердження відповідача -1 про те, позивачем не було передбачено у проекті будівництва забезпечення такого параметру будівництва, як належна кількість машино-місць згідно з п. 4.6 Загальних положень ДБН В.2.3-15:2007 "Автостоянки та гаражі для легкових автомобілів", виходячи з загальної площі будівництва, а незабезпечення вказаного параметру свідчить про допущені порушення приписів Закону України "Про оцінку впливу на довкілля" - судом апеляційної інстанції відхиляються, оскільки вказані доводи стосуються відповідності проектної документації певним законодавчо визначеним нормативам щодо забудови, що не входить до предмету дослідження в контексті спірних правовідносин. Крім того, ні позивач, ні відповідачі не позбавлені права ініціювати внесення відповідних змін до проектної документації з огляду на встановлені нормативи щодо забудови.

Крім того, доводи відповідача -1 про те, що на виконання приписів п. 9.5 Порядку набуття права на землю із земель комунальної власності у м. Києві, затвердженій рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463, Департаментом земельних ресурсів здійснено обстеження земельної ділянки, за результатом якого складено Акт обстеження земельних ділянок від 05.12.2019 №19-0826-06, і в результаті обстеження встановлено, що земельні ділянки вільні від капітальних будівель та споруд, будівництво не ведеться та не розпочато, територія ділянок не огороджена, частково заасфальтована, частково вкрита зеленими насадженнями, а на спірній земельній ділянці розміщені індивідуальні металеві збірно-розбірні гаражі та шлагбаум, а отже, вказане свідчить про те, що орендарем не використовується за цільовим призначенням земельна ділянка, що свідчить про недотримання умов договору оренди, у зв`язку з чим позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди - судом апеляційної інстанції відхиляються як підстава для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції, оскільки, по-перше, саме Акт обстеження земельних ділянок від 05.12.2019 № 19-0826-06 (саме на наявність якого посилається відповідч -1) - в матеріалах справи відсутній, і про наявність такого доказу саме з визначеними реквізитами відповідачами не заявлялось ні суду першої інстанції, у встановленому процесуальним законом порядку (ст. 80 ГПК України), ні суду апеляційної інстанції (ст. 269 ГПК України).

При цьому, долучені відповідачем-1 до відзиву на позов акти обстеження земельної ділянки від 20.12.2018 №18-1574-02 та від 03.03.2020 № 20-0172-02, складені Департаментом земельних ресурсів, свідчать про те, що за результатами проведеного обстеження було зафіксовано стан земельної ділянки, зафіксовано облаштування будівельного майданчика, розташування тимчасових будівельних споруд, розташування зелених насаджень. Проте, наведені акти жодним чином не є належними та допустимими доказами в розумінні ст.ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, як не є і доказами недотримання позивачем умов договору оренди.

З урахуванням викладеного, наявні підстави для поновлення договору та визнання укладеною додаткової угоди на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з направленням позивачем разом з листом-повідомленням про поновлення договору оренди - відповідного проєкту додаткової угоди, та відсутністю відмови відповідача пртягом встановленого строку.

Всі інші доводи та міркування сторін, окрім зазначених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не спростовують вищенаведених висновків суду.

Виходячи з правил ч. 4 ст. 11 ГПК України, апеляційний суд застосовує практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України №4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

Мотиви прийняття або відхилення аргументів, викладених відповідачем в апеляційній скарзі

Суд апеляційної інстанції зазначає, що доводи апеляційної скарги ТОВ "Контактбудсервіс" знайшли своє підтвердження.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Згідно зі ст.ст. 73, 74 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч. 2 ст. 86 ГПК України жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Згідно з п.п. 1, 2 , 4 ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими. (або) резолютивної частини; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Зважаючи на вищевикладені обставини справи в їх сукупності та наявні у справі матеріали, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Таким чином, враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що рішення суду першої інстанції про задоволення позовних вимог прийнято з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, суд першої інстанції помилково визнав встановленими недоведені обставини справи та зробив висновки, які не відповідають обставинами справи, а також неправильно застосував норми матеріального права, що згідно з п.п. 1, 2, 4 ч. 1 ст. 277 ГПК України є підставами для скасування судового рішення першої інстанції повністю та ухвалення в апеляційному порядку нового рішення про задоволенення позову.

Розподіл судових витрат

У відповідності до ст. 129 Господрського процесуального кодексу України судові витрати за розгляд позовної заяви покладаються на відповідачів, а також, у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги позивача, з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню судові витрати за подання апеляційної скарги.

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2021 у справі №910/10380/20 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання додаткової угоди укладеною задовольнити.

4. Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" (04107, м. Київ, вул. Багговутівська, буд. 8/10, код 32962703) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, код 22883141) додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т. М., 05.09.2005р. за реєстровим №17-4324, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від "8" вересня 2005р. за №63-6-00286 у книзі записів державної реєстрації договорів:

"Додаткова угода

про поновлення договору оренди земельної ділянки

місто Київ,______________________________________________________________року.

Київська міська рада, ідентифікаційний код юридичної особи 22883141, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36 - далі у тексті - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" - з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс", ідентифікаційний код юридичної особи 32962703, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Багговутівська, будинок 8/10 - далі у тексті - "Орендар", в особі Директора Виноградова Олександра Йосиповича, який діє на підставі Статуту, з другої сторони,

на підставі статі 33 Закону України "Про оренду землі" уклали цю Додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки (далі у тексті - Додаткова угода) про таке:

1. Поновити на 15 (п`ятнадцять) років договір оренди земельної ділянки, укладений між Орендодавцем та Орендарем, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. 05.09.2005р. за реєстровим №17-4324, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від " 08" вересня 2005р. за № 63-6-00286 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі у тексті - Договір оренди).

2. Умови Договору оренди, за винятком строку дії Договору оренди, залишаються без змін.

3. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди.

4. Витрати, пов`язані з нотаріальним посвідченням цієї Додаткової угоди, сплачує Орендар.

5. Ця Додаткова угода укладена у чотирьох примірниках, що мають однакову юридичну силу. Один примірник - для зберігання у Орендаря, один для Орендодавця (знаходиться на зберіганні у Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), один - для Першої київської державної нотаріальної контори.

Підписи сторін

"Орендодавець" "Орендар"

Київський міський голова Директор

Кличко В.В. Виноградов О.Й."

5. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Контактбудсервіс» (01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд.38, ідентифікаційний код 32962703) 1 051 (одну тисячу п`ятдесят одну) грн 00 грн. судового збору за подання позовної заяви та 1 576 (одну тисячу п`ятсот сімдесят шість) грн 50 коп. судового збору за подання апеляційної скарги.

6. Стягнути з Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 32-А, ідентифікаційний код 26199097) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Контактбудсервіс» (01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 38, ідентифікаційний код 32962703) 1 051 (одну тисячу п`ятдесят одну) грн. 00 грн. судового збору за подання позовної заяви та 1 576 (одну тисячу п`ятсот сімдесят шість) грн 50 коп. судового збору за подання апеляційної скарги.

7. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

8. Доручити Господарському суду міста Києва у порядку ст. 327 Господарського процесуального кодексу України видати відповідні накази.

9. Справу №910/10380/20 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку відповідно до вимог ст.ст. 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст судового рішення складено та підписано суддями -04.10.2022.

Головуючий суддя Т.І. Разіна

Судді К.В. Тарасенко

І.А. Іоннікова