ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" вересня 2022 р. Справа№ 911/1186/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Іоннікової І.А.

суддів: Михальської Ю.Б.

Шаптали Є.Ю.

за участю секретаря судового засідання Кузьменко А.М.

представники:

від позивача: Білокур В.В. (посвідчення адвоката № 000471 від 22.05.2019, ордер серія АІ № 1263984 від 11.08.2022)

від відповідача: Голосій Т.І. (посвідчення адвоката № 353 від 30.11.2009, ордер серія АІ № 1242843 від 21.06.2022)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Броварської міської ради Київської області

на рішення Господарського суду Київської області від 18.01.2022 (повний текст складений 12.05.2022)

у справі № 911/1186/20 (суддя Кошик А.Ю.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будстандартінжиніринг"

до Броварської міської ради Київської області

прo визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Будстандартінжиніринг" звернулось до Господарського суду Київської області з позовом до Броварської міської ради Київської області прo визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Київської області від 18.01.2022 позовні вимоги задоволено повністю. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 29.05.2015 у редакції викладеній у резолютивній частині даного судового рішення. Присуджено до стягнення з Броварської міської ради Київської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Будстандартінжиніринг" 2102,00 грн витрат по сплаті судового збору.

Судове рішення мотивоване тим, що судом першої інстанції встановлено наявність всіх юридичних фактів, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" для визнання укладеною додаткової угоди до договору в запропонованій позивачем редакції.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Броварська міська рада Київської області звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 18.01.2022 по справі № 911/1186/20 та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.

Короткий зміст апеляційної скарги та узагальнення її доводів

В обґрунтування наведеної позиції, викладеної у апеляційній скарзі, відповідач зазначає, що судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення неправильно застосовано норми матеріального права, порушено норми процесуального права, а також не з`ясовано обставин, що мають значення для справи.

Узагальнені доводи апеляційної скарги відповідача зводяться до того, що місцевим господарським судом:

- всупереч положенням ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, визнано невстановленими обставини, які були раніше встановлені рішенням суду по справі № 911/1633/20, яке набрало законної сили;

- неправильно застосовано положення ст. 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема в частині застосування переважного права орендаря на продовження терміну дії оренди за умови припинення орендних відносин щодо земельної ділянки.

Короткий зміст відзиву на апеляційну скаргу та узагальнення його доводів

Заперечуючи проти доводів викладених у апеляційній скарзі, позивач наголошував на тому, що обставини, які були встановлені у справі № 911/1633/20 не стосуються предмета доказування у справі № 911/1186/20, оскільки рішенням Господарського суду Київської області у справі № 911/1633/20 були встановлені обставини не завершення Товариством з обмеженою відповідальністю "Будстандартінжиніринг" будівництва та не введення об`єктів в експлуатацію.

За таких обставин, на думку позивача, стан завершення будівництва та введення об`єктів в експлуатацію не значиться в договорі, як підстава для припинення дії договору та/або не застосування переважного права орендаря, тому обставини, які були встановлені у справі № 911/1633/20 не мають жодного значення для розгляду справи № 911/1186/20.

Також, позивач зазначає, що відповідач не висловлював заперечення щодо поновлення договору оренди, у зв`язку з не своєчасною сплатою податку або через не завершення будівництва житлового комплексу.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.06.2022, апеляційну скаргу Броварської міської ради Київської області на рішення Господарського суду Київської області від 18.01.2022 у справі № 911/1186/20 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Іоннікова І.А., судді: Михальська Ю.Б., Шаптала Є.Ю.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2022 витребувано з Господарського суду Київської області матеріали справи № 911/1186/20.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.07.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Броварської міської ради Київської області на рішення Господарського суду Київської області від 18.01.2022 у справі № 911/1186/20; розгляд апеляційної скарги призначено на 14.09.2022.

В судове засідання, яке відбулося 14.09.2022, з`явилися представники позивача та відповідача, які підтримали свої правові позиції щодо апеляційної скарги.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши думку представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Північний апеляційний господарський суд встановив наступне.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

29.05.2015 між Броварською міською радою (за договором - орендодавець, відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будстандартінжиніринг" (за договором - орендар, позивач) укладений договір оренди земельної ділянки (надалі - договір), за умови п. 1.1. якого орендодавець відповідно до рішення сесії Броварської міської ради Київської області від 21.05.2015 №1469-54-06 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 2,8837 га, з них - 0,6523 га - землі обмеженого використання - інженерний коридор мереж комунікацій, для будівництва та обслуговування об`єкту незавершеного будівництва (багатоквартирна житлова забудова) - землі житлової забудови, в 5 мікрорайоні IV житлового району в м. Бровари.

Договір відповідно до п. 3.1. укладено терміном до 21.05.2020. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

19.03.2020 позивач отримав від відповідача лист №2-6/1094 від 16.03.2020, в якому відповідач повідомив позивача, що після закінчення терміну дії договору оренди відповідач не має наміру продовжувати його на новий строк.

18.03.2020 позивач, відповідно до вимог ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", цінним листом з описом вкладення направив відповідачу повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.

На виконання приписів ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" позивач додав до листа-повідомлення проект додаткової угоди, яким пропонував внести зміни до договору оренди, змінивши лише п. 3.1. договору оренди щодо терміну дії договору оренди. Цей лист-повідомлення був отриманий відповідачем 20.03.2020.

26.03.2020 позивач отримав від відповідача лист за № 2-6/1178 від 23.03.2020, яким у відповідь на лист-повідомлення позивача від 18.03.2020 відповідач зазначив, що питання буде включено до проекту рішення чергової сесії Броварської міської ради запланована на 23.04.2020.

27.03.2020 позивач цінним листом №25/03-2020 від 25.03.2020 з описом вкладення повторно направив відповідачу повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк з проектом додаткової угоди. Згідно даних сайту Укрпошти цей лист було вручено відповідачу 31.03.2020.

10.04.2020 позивач отримав від відповідача лист за № 2-6/1341 від 06.04.2020, яким у відповідь на лист-повідомлення позивача від 25.03.2020 відповідач зазначив що питання буде включено до проекту рішення чергової сесії Броварської міської ради, що запланована на 04.06.2020.

13.04.2020 позивач отримав від відповідача лист № 2-6/1379 від 07.04.2020 року, яким відповідач повідомив позивача що на виконання рішення Броварської міської ради відповідач не має намірів продовжувати термін дії договору оренди. До листа було додано витяг з рішення сесії від 03.04.2020 № 1841-73-07, згідно з яким відповідач вирішив попередити позивача що відповідач не має намірів продовжувати термін дії договору оренди.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилався на те, що наведені дії та рішення відповідача є неправомірними та безпідставними, такими, що порушують передбачене п. 3.1. договору та чинним законодавством (ст. 33 Закону України "Про оренду землі") переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк.

У зв`язку з чим, позивач звернувся до суду першої інстанції з позовом про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки укладеною в наведеній в позові редакції, яка передбачає внесення до договору оренди земельної ділянки площею 2,8837га, кадастровий номер земельної ділянки - :00:063:0982, для будівництва та обслуговування об`єкту незавершеного будівництва (багатоквартирна житлова забудова) - землі житлової забудови, в 5 мікрорайоні IV житлового району в м. Броварах, від 29.05.15 наступних змін: Пункт 3.1. договору оренди викласти в наступній редакції:

"3.1. Договір укладено терміном до 21.05.2025 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Положення цього договору про переважне право орендар не застосовується у разі: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; порушення термінів сплати орендної плати; допущення погіршення стану земельної ділянки".

Рішенням Господарського суду Київської області від 18.01.2022 позовні вимоги задоволено повністю. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 29.05.2015 у редакції викладеній у резолютивній частині даного судового рішення. Присуджено до стягнення з Броварської міської ради Київської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Будстандартінжиніринг" 2102,00 грн витрат по сплаті судового збору.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

В силу вимог частин 1, 2, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, вивчивши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню з наступних підстав.

Предметом позову у цій справі є вимоги, зокрема, визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на підставі Закону України "Про оренду землі".

Основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду визначені Земельним кодексом України (ст. 124).

Проте, саме Законом України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) має назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

В свою чергу, чинне законодавство не містить заборони на повідомлення орендодавцем орендаря про закінчення договірних відносин після визначеного строку дії договору ще під час його дії, як і не містять спеціальних вимог до форми такого повідомлення, окрім простої письмової, та не зобов`язують колегіальні органи надсилати орендарю таке заперечення виключно у формі рішення. Не містяться відповідні імперативні вимоги і у нормах Закону України "Про місцеве самоврядування", якими керувався суд, відхиляючи листи відповідача №2-6/1094 від 16.03.2020 та від 07.04.2020, якими було проінформовано позивача про те, що після закінчення терміну дії договору оренди відповідач не має намірупродовжувати його на новий строк.

Таким чином, якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

При цьому, істотним у даному випадку є факт направлення такого повідомлення з дотриманням відповідного строку, а також зміст самого повідомлення, оскільки воно обов`язково повинно бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди, як відповідна форма вираження волевиявлення орендодавця; форма такого повідомлення може бути проста письмова.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач своєчасно повідомляв позивача про відмову від продовження дії договору.

Колегія суддів також зауважує, що відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

Разом з тим, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу.

Закріпивши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип законодавець встановив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб.

Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця, по суті, становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар (відповідний висновок викладений у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).

Водночас аналіз положень Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі" буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

При цьому, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Саме такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18.

Враховуючи викладене та встановлені обставини справи, колегія суддів вважає, що хоча позивач і скористався наданим йому правом на продовження дії договору оренди землі та завчасно повідомив орендодавця про наявність наміру в подальшому користування об`єктом оренди, однак ним не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, а сам орендодавець власник у своєю листі вказував на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі.

Таким чином, судова колегія зауважує на тому, що орендодавцем не порушено право позивача на поновлення договору оренди на новий строк, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення позову з цих мотивів.

Разом з тим, колегія суддів вважає помилковими висновки місцевого господарського суду стосовно намагання відповідача безпідставно позбавити позивача права користування земельною ділянкою шляхом зволікання та ухилення від належного дотримання процедури реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору), оскільки Закон України "Про оренду землі" зобов`язує орендодавця повідомити орендаря про бажання чи небажання продовжувати договір, в не вказувати причини такого повідомлення (близька за змістом правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 693/42/18).

Колегія суддів вважає обґрунтованими твердження відповідача про те, що судом першої інстанції всупереч положенням ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, визнано невстановленими обставини, які були раніше встановлені рішенням суду по справі № 911/1633/20, яке набрало законної сили, оскільки відповідно до положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання цією нормою процедури та наяність волевиявлення обох сторін правочину.

З огляду на викладене, судова колегія дійшла висновку, що позов не підлягає задоволенню у повному обсязі.

Враховуючи, що відповідно до ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування, а позивачем належним чином не доведено та не надано доказів вини відповідача.

Підсумовуючи вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване судове рішення підлягає скасуванню, як таке, що прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального та порушенням норм процесуального права, яке в свою чергу унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору, за визначеними позивачем підставами та предметом позову.

Наведені відповідачем у апеляційній скарзі доводи є документально обґрунтованими та такими, що не належним чином досліджені судом першої інстанції при розгляді даної справи.

Твердження позивача, зазначені у відзиві на апеляційну скаргу спростовуються матеріалами справи, оскільки відповідач не мав наміру пролонговувати спірний договір оренди.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у рішенні суду, питання вичерпності висновків господарського суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції ураховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у контексті конкретних обставин справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: не з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Висновки за результатами апеляційної скарги

За викладених обставин, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції невірно застосував норми матеріального права, крім того не з`ясував обставини, що мають значення для справи, висновки, викладені у рішенні місцевого господарського суду, не відповідають обставинам справи, а тому апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду - скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у позові.

Судові витрати

У зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 275, 277, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Броварської міської ради Київської області задовольнити.

Рішення Господарського суду Київської області від 18.01.2022 у справі № 911/1186/20 - скасувати та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будстандартінжиніринг" (01103, місто Київ, вулиця Кінвідзе, будинок 18; ) на користь Броварської міської ради Київської області (07400, Київська область, Броварський район, місто Бровари, вулиця Героїв України, будинок 15; ) витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 3153,00 грн (три тисячі сто п`ятдесят три грн 00 коп.).

Видачу наказу доручити Господарському суду Київської області.

Матеріали справи № 911/1186/20 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 04.10.2022.

Головуючий суддя І.А. Іоннікова

Судді Ю.Б. Михальська

Є.Ю. Шаптала