ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 вересня 2022 року

м. Київ

cправа № 916/1738/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Сала Ю. І. (адвокат),

відповідача - Явченко Д. В. (в порядку самопредставництва),

розглянув касаційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 23.11.2021 (суддя Цісельський О. В.) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 (головуючий - Ярош А. І., судді Колоколов С. І., Принцевська Н. М.) у справі

за позовом Приватного акціонерного товариства "Сільпо Рітейл"

до Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У червні 2021 року Приватне акціонерне товариство "Сільпо Рітейл" (далі - ПрАТ "Сільпо Рітейл", Товариство, позивач) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради (далі - Одеська міськрада, Міськрада, орендодавець, відповідач) про внесення до договору оренди землі від 24.09.2007, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3008 і зареєстрованого в Одеській регіональній філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру" 10.01.2008 за № 03 (далі - договір оренди від 24.09.2007, Договір), змін наступного змісту:

1) змінити за текстом Договору назву сторони орендаря МПП "Віртус", , "Орендар", на ПрАТ "Сільпо Рітейл", , місцезнаходження: 08132, Київська обл., Бучанський район, м. Вишневе, вул. Промислова, 5 в особі генерального директора Крушинської І. В., яка діє на підставі статуту ПрАТ "Сільпо Рітейл", затвердженого рішенням акціонерів від 15.03.2019 № 11-2019, в подальшому іменується "Орендар";

2) викласти пункт 2.3 Договору в такій редакції: "2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055 (два мільйони чотириста сімдесят тисяч п`ятдесят п`ять) гривень 36 коп., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019 р. № 1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області";

3) викласти пункт 4.1 Договору в такій редакції: "4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5 %) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн на рік", з посиланням на положення статей 377, 632, 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України), статей 7, 21, 30 Закону України "Про оренду землі".

2. Позовна заява обґрунтовується тим, що: 1) за договором купівлі-продажу від 14.11.2017 Товариство набуло право власності на нежитлову будівлю супермаркету з кафе, що розташована на земельній ділянці площею 2564 га, кадастровий номер :10:004:0015 (далі - спірна земельна ділянка, об`єкт оренди), в м. Одесі по вул. Люстдорфська дорога, 54, яка перебуває в оренді Малого приватного підприємства "Віртус" (далі - МПП "Віртус", Підприємство) на підставі договору оренди від 24.09.2007, а відтак в силу положень цивільного та земельного законодавства до позивача перейшло право оренди на спірну земельну ділянку, а право оренди МПП "Віртус" на вказану земельну ділянку припинилося; 2) необхідно привести договір оренди від 24.09.2007 у відповідність до вимог чинного законодавства в зв`язку зі зміною розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки згідно з рішеннями Одеської міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ "Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі" (далі - рішення Одеської міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ) та від 29.06.2016 № 756-VІІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси" (далі - рішення Одеської міськради від 29.06.2016 № 756-VII), від чого Міськрада необґрунтовано відмовляється.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Одеської області від 23.11.2021, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022, позов задоволено повністю.

4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 15, 334, 377, 629, 632, 648, 651, 652, 792 ЦК України, статей 14, 287, 288, 289 ПК України, статей 93, 120, 206 ЗК України, статті 188 ГК України, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 7, 13, 15, 21, 24, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 23 Закону України "Про оцінку земель", статей 13, 73, 74, 76, 77, 86, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких місцевий та апеляційний господарські суди дійшли висновку про обґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що: 1) при переході права власності на об`єкт нерухомості - супермаркет з кафе за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 54, що розташований на спірній земельній ділянці, до позивача автоматично перейшло право на вказану земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт нерухомості, в тому ж обсязі, які були в попереднього землекористувача (МПП "Віртус"), а тому з 14.11.2017 Товариство набуло права та обов`язки орендаря за договором оренди від 24.09.2007, в тому числі обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою; 2) рішенням Одеської міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ (зі змінами, внесеними рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII), встановлено фіксовані відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в м. Одесі, зокрема, для магазинів та об`єктів громадського харчування - у розмірі 5 %, та зобов`язано Одеське міське управління земельних ресурсів вжити заходи щодо внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок, тому орендна ставка (10 %), визначена пунктом 4.1 Договору, підлягає зміні в бік її зменшення; 3) виходячи з того, що нормативна грошова оцінка землі, технічну документацію щодо якої затверджено рішенням Одеської міськради від 29.06.2016 № 756-VII, підлягає застосуванню з 01.01.2017, а умовами пункту 4.4 договору оренди від 24.09.2007 встановлено можливість внесення змін до договору орендодавцем у випадку коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішеннями Міськради, орендар мав "законні очікування" на легітимність, добросовісність та "належне урядування" орендодавця у спірних правовідносинах, зокрема щодо самостійного ініціювання внесення відповідачем змін до договору оренди землі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, Одеська міськрада звернулася з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, наголошуючи, що суди не врахували висновків щодо застосування положень статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 910/1344/21.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

7. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Ухвалою Верховного Суду від 05.09.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Одеської міськради на рішення Господарського суду Одеської області від 23.11.2021 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 у справі № 916/1738/21 та призначено розгляд цієї справи у судовому засіданні на 27.09.2022.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

9. 24.09.2007 між Одеською міськрадою (орендодавець) та МПП "Віртус" (орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1.1, 2.1, 2.2, 2.3, 3.1, 4.1, 4.2 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 2564 м2, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору. В оренду передається земельна ділянка, площею 2564 м2 для експлуатації та обслуговування ресторану "Віртус", у т. ч. під капітальною забудовою - 1299 м2, під проїздами, проходами, площадками - 1265 м2. На земельній ділянці розташована нежила будівля, що належить МПП "Віртус" на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 26.04.2005 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Стукаленко Л. С. за реєстровим № 1663. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 623 561,72 грн, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 940/К від 04.07.2006, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах. Договір укладено терміном до 25.10.2024, для експлуатації та обслуговування ресторану "Віртус". Орендна плата за земельну ділянку, площею 2564 м2, розрахована у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає - 262 356,17 грн в рік. Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міськради від 15.07.2005 № 4247-ІV у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міськрадою в межах передбачених законодавством в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні.

У пункті 4.4 Договору його сторони погодили, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Згідно з пунктами 9.4.6, 12.5, 41.1 договору оренди від 24.09.2007 орендар взяв на себе зобов`язання повідомити в тижневий термін орендодавця про відчуження будинків, споруд (або їх частини), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. Дія цього договору припиняється у випадку: закінчення терміну, на якій орендарю було надано у користування земельну ділянку; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

10. 14.11.2017 між МПП "Віртус" (продавець) та ПрАТ "Сільпо Рітейл" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами пунктів 1.1, 1.4, 1.5, 6.1 якого продавець передав у власність (продав), а покупець прийняв у власність (купив) нежитлову будівлю супермаркету з кафе (літ. А загальною площею 2092,6 м2) за адресою: Одеська область, місто Одеса, Люстдорфська дорога, 54, з усіма приналежностями, в тому числі інженерними мережами і комунікаціями (далі - Майно), що належить продавцю на праві приватної власності і покупець сплачує за нього ціну, визначену цим договором. Загальна площа Майна, що відчужується за цим договором, складає 2092,6 м2, з яких: 1764,6 м2 основної площі та 328 м2 допоміжної площі. Право власності на Майно виникає у покупця з моменту державної реєстрації права на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відповідно до п. 4 ст. 334 ЦК України, яка здійснюється нотаріусом, який посвідчив цей договір, в день його укладення. Майно знаходиться на земельній ділянці площею 2564 м2, кадастровий номер :10:004:0015, що надана в оренду продавцю відповідно до договору оренди землі, укладеного між продавцем та Одеською міськрадою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. 24 вересня 2007 року, реєстровий № 3008. З моменту укладення цього договору відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України до покупця переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташовано Майно, в обсязі та на умовах, існуючих для продавця на момент укладення цього договору Цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення.

Вказаний договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О. В. та зареєстровано в реєстрі за № 2901.

У подальшому, 25.06.2019 право оренди спірної земельної ділянки було зареєстровано за Товариством, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначено договір оренди від 24.09.2007 та договір купівлі-продажу нерухомого майна від 14.11.2017.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 29.07.2019 № 1944 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2564 м2 , кадастровий номер: :10:004:0015, становить 2 470 055,36 грн.

11. 16.12.2020 ПрАТ "Сільпо Рітейл" звернулося до Одеського міського голови з клопотанням від 07.12.2020 № 248, в якому просило внести зміни до договору оренди від 24.09.2007, а саме:

- в частині орендаря змінити МПП "Віртус" на ПрАТ "Сільпо Рітейл", в подальшому іменується "Орендар";

- пункт 2.3 Договору викласти в такій редакції: "2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055,36 грн, згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019 № 1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області";

- пункт 4.1 Договору викласти в такій редакції: "4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5 %) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн на рік".

Вказане клопотання отримано представником відповідача за довіреністю 21.12.2020, що підтверджується наявним в матеріалах справи повідомленням про вручення рекомендованого поштового відправлення.

У відповідь на вказане клопотання Департамент комунальної власності Одеської міськради листом від 05.02.2021 № 01-18/1733-09-01 повідомив ПрАТ "Сільпо Рітейл" про те, що рішення про розірвання договору оренди землі з МПП "Віртус" та передачу зазначеної земельної ділянки Товариству Одеською міськрадою не приймалося, а договір оренди землі між Міськрадою та ПрАТ "Сільпо Рітейл" не укладався. Крім того, згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно орендарем спірної земельної ділянки є Товариство, що унеможливлює укладання будь-яких угод або внесення змін до раніше існуючих.

12. Листом від 21.10.2021 № 01-19/724 Департамент земельних ресурсів Одеської міськради повідомив Юридичний департамент Одеської міськради про те, що підставою для державної реєстрації права оренди землі має бути рішення Міськради. На цей час до Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна внесено відповідні дані щодо зміни права оренди земельної ділянки. При цьому стороною за договором оренди від 24.09.2007 до цього часу залишається МПП "Віртус" та рішення щодо надання Товариству земельної ділянки площею 0,2564 га за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, не приймалось. Крім того, в разі прийняття Одеською міськрадою рішення щодо припинення договору оренди землі, укладеного між Міськрадою і Підприємством, та надання ПрАТ "Сільпо Рітейл" земельної ділянки, таке рішення неможливо буде виконати шляхом укладення договору оренди землі та реєстрації права оренди за позивачем, оскільки таке право вже внесено до Реєстру речових прав.

Позиція Верховного Суду

13. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

14. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про те, що оскільки умовами пункту 4.4 договору оренди від 24.09.2007 передбачено можливість внесення змін до договору орендодавцем у випадку коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішеннями Міськради, то чинне рішення Одеської міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ (зі змінами, внесеними рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII), яким встановлено фіксовані відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в м. Одесі, зокрема для магазинів та об`єктів громадського харчування - у розмірі 5 %, та зобов`язано Одеське міське управління земельних ресурсів вжити заходи щодо внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок, зумовлює зменшення орендної ставки (10 %), визначеної пунктом 4.1 Договору, з метою його приведення у відповідність з чинним законодавством.

15. Проте колегія суддів вважає передчасним зазначений висновок судів попередніх інстанцій та водночас погоджується з твердженням скаржника про неврахування судами під час ухвалення оскаржуваних рішення та постанови висновків щодо застосування норм статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" в подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 910/1344/21, з огляду на таке.

16. Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

17. Відповідно до частин 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

18. Згідно з частинами 1, 2 статті 20 та частинами 1, 3, 4 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

19. На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено у пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).

20. Так, у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 зі спору, що виник з подібних правовідносин (предмет позову - внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині визначення нового розміру її нормативної грошової оцінки), Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі правові висновки щодо питання застосування положень статей 632, 651 ЦК України, статей 288, 289 ПК України, статті 30 Закону України "Про оренду землі":

"За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

З аналізу правових норм ПК України, Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі" Велика Палата Верховного Суду вважає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування…

У даному випадку рішення Покотилівської селищної ради від 13 грудня 2013 року та від 18 лютого 2016 року про встановлення ставки орендної плати для відповідача в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати.

Договором оренди землі від 25 грудня 2007 року не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку селищної ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.

Такі рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19".

21. У свою чергу, в пунктах 69- 74 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 910/1344/21 зі спору, що виник з подібних правовідносин (предмет позову - визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом зменшення розміру орендної плати), викладено такий правовий висновок щодо питання застосування норм статей 3, 6, 627, 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі":

"Зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки), оформлена додатками до рішень Міськради про бюджет міста Києва на певний рік, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, зазначені рішення Міськради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України.

Подібну правову позицію викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17.

У даному випадку рішення Міськради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24, яким встановлено мінімальні розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки), не є законодавчою зміною орендної плати.

Договором оренди земельної ділянки від 26.06.2015 не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.

Верховний Суд вважає, що рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку Міськради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.

Схожий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 зі спору, що виник з подібних правовідносин, у зв`язку з чим колегія суддів вважає за необхідне застосувати положення частини 4 статті 300 ГПК України та вийти за межі доводів касаційної скарги з метою врахування зазначеного висновку, оскільки наведену постанову офіційно оприлюднено 01.12.2021, тобто після подання касаційної скарги у цій справі (09.09.2021).

Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, від 21.11.2018 у справі № 911/3627/17, від 27.11.2018 у справі № 910/21685/17, від 19.02.2019 у справі № 910/21590/17, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19.

З огляду на викладене Верховний Суд вважає правильним висновок суду першої інстанції про те, що зміна рішенням Міськради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24 розміру раніше встановлених мінімальних ставок орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Києва не тягне для сторін обов`язкової зміни розміру орендної плати за цим договором".

22. Наведене вище свідчить, що підстави позовів у справах №№ 635/4233/19, 923/258/20 і № 924/702/21, встановлені судами фактичні обставини, які формують зміст спірних правовідносин, та їх матеріально-правове регулювання є подібними, тому, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про задоволення позову, апеляційний господарський суд переглянув судове рішення місцевого господарського суду не відповідно, а всупереч правовим висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 (зі спору, що виник з подібних правовідносин) та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 910/1344/21 (зі спору, що виник з подібних правовідносин), що є достатньою підставою для скасування оскаржуваних судових рішень.

23. Згідно з частиною 4 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

24. Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно з підпунктом "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.

25. Перевіряючи застосування судами норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд звертає увагу на те, що, обмежившись посиланням на недоведеність скасування чи визнання недійсним рішення Одеської міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ (зі змінами, внесеними рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII), яким встановлено фіксовані відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в м. Одесі, зокрема для магазинів та об`єктів громадського харчування - у розмірі 5 %, та зобов`язано Одеське міське управління земельних ресурсів вжити заходи щодо внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок, що, за висновком судів попередніх інстанцій, зумовлює необхідність зменшення вдвічі орендної ставки (10 %), визначеної пунктом 4.1 Договору, суди таким чином ухилилися від перевірки тих істотних обставин, на існуванні яких наполягає Міськрада в аспекті вичерпного врегулювання нормами статей 632, 651 ЦК України, статті 120 ЗК України, статей 288, 289 ПК України, статей 7, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель" спірних правовідносин, що виникли між сторонами у зв`язку з внесенням змін до договору оренди землі в частині особи орендаря, нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки та розміру орендної плати.

26. Зокрема, на порушення положень статей 86, 236, 269, 282 ГПК України місцевий та апеляційний господарські суди, розглядаючи позовні вимоги про внесення змін до пункту 4.1 договору оренди від 24.09.2007 (в частині розміру річної орендної плати), не надали належної оцінки змісту пункту 4.4 цього договору в частині визначення сторонами такої підстави односторонньої зміни орендодавцем розміру орендної плати як коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради, внаслідок чого до рішень про затвердження чи зміну нормативної грошової оцінки земель м. Одеси передчасно віднесли рішення Одеської міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ (зі змінами, внесеними рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII), яким ще у вересні 2011 року, тобто задовго до запровадження з 01.01.2017 нової нормативної грошової оцінки земель м. Одеси згідно з рішенням Одеської міськради від 29.06.2016 № 756-VII, було встановлено фіксовану, а фактично граничну орендну ставку в розмірі 5 % відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в м. Одесі, призначеної для розміщення магазинів та об`єктів громадського харчування.

Адже рішення Міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України.

27. В зв`язку з наведеним, колегія суддів не може не погодитися з твердженням скаржника про те, що суди попередніх інстанцій помилково ототожнюють самостійну зміну орендодавцем нормативної грошової оцінки, можливість якої (зміни) прямо передбачено умовами договору оренди від 24.09.2007, та зміну відсотків від нормативної грошової оцінки при визначенні розміру орендної плати, що є лише підставою для внесення змін до договору за взаємною згодою сторін.

28. Водночас, вирішуючи спір у частині позовної вимоги про внесення змін до пункту 2.3 договору оренди від 24.09.2007, тобто в частині розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, суди першої та апеляційної інстанцій, по-перше, помилково залишили поза увагою, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18 викладено висновок про те, що в разі зміни договору судом відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили, а не з дати введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель населеного пункту.

По-друге, суди не врахували того, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період (схожий висновок викладено в пункті 7.19 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20).

29. Викладене не виключає наявність достатніх підстав вважати, що з огляду на звернення Товариства з позовом у цій справі в червні 2021 року та набрання законної сили рішенням суду першої інстанції з 19.07.2022, долучений позивачем витяг Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 29.07.2019 № 1944 із технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки станом на 29.07.2019 не може бути належним доказом для визначення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки на майбутнє (майже на 3 роки вперед).

30. У свою чергу, колегія суддів вбачає підстави для скасування оскаржуваних судових рішень у частині задоволення позовної вимоги про внесення змін до договору оренди від 24.09.2007 шляхом заміни колишнього орендаря (МПП "Віртус") на нинішнього орендаря (ПрАТ "Сільпо Рітейл"), оскільки особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже, договір оренди не підлягає розірванню чи внесенню змін до нього в частині особи орендаря землі. З моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна. У розумінні положень частин 1, 2 статті 120 ЗК України та частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки (схожі правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 та від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

Верховний Суд зауважує на помилковому неврахуванні судами попередніх інстанцій встановлених ними ж фактичних обставин про те, що 25.06.2019 право оренди спірної земельної ділянки вже зареєстровано за Товариством, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно з якою підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем визначено договір оренди від 24.09.2007 і договір купівлі-продажу нерухомого майна від 14.11.2017.

За таких обставин заявлена позовна вимога про формальне внесення змін до договору оренди від 24.09.2007 шляхом зазначення ПрАТ "Сільпо Рітейл" як дійсного орендаря не є належним способом захисту прав орендаря спірної земельної ділянки, оскільки спрямована передусім на встановлення факту, що має юридичне значення, що не призведе до поновлення порушених чи невизнаних прав позивача.

31. Наведене в сукупності вказує на неповне з`ясування судами фактичних обставин справи, що, в свою чергу, свідчить про необхідність скасування оскаржуваних судових рішень та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

32. Колегія суддів ураховує, що вміщений в оскаржуваних рішенні та постанові висновок місцевого та апеляційного господарських судів про доведеність позивачем належними і допустимими доказами наявності передбачених законом підстав для внесення змін до договору оренди від 24.09.2007 у частині зменшення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру річної орендної плати є передчасним, оскільки не відповідає правовим висновкам щодо застосування норм статей 632, 651 ЦК України, статті 30 Закону України "Про оренду землі" у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 910/1344/21.

33. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

34. Оскільки скаржник обґрунтував і довів наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, то оскаржувані рішення та постанова підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

35. З наведених раніше мотивів Верховний Суд відхиляє викладені у відзиві на касаційну скаргу доводи позивача як необґрунтовані.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

36. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

37. За наведених обставин висновок судів першої та апеляційної інстанцій про задоволення позовних вимог у повному обсязі не відповідає положенням статей 86, 236, 269 ГПК України, оскільки надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли передчасного висновку про обґрунтованість позовних вимог.

38. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження, що у розумінні пункту 1 частини 3 статті 310 цього Кодексу в сукупності з відсутністю всебічного, повного та об`єктивного дослідження судами зібраних у справі доказів є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень про задоволення позовних вимог і направлення справи на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

39. Згідно з частиною 4 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

40. Зважаючи на те, що порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права допустили суди першої та апеляційної інстанцій, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваних рішення та постанови і передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

41. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.

Розподіл судових витрат

42. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, то з урахуванням статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, у тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарги, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Одеської міської ради задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Одеської області від 23.11.2021 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 у справі № 916/1738/21 скасувати.

Справу № 916/1738/21 передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай