ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" вересня 2022 р. Справа №914/2281/21

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії:

головуючого судді Скрипчук О.С.

суддів Кравчук Н.М.

Галушко Н.А.

Секретар судового засідання Лагутін В.Б.

розглянувши апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Комерційний інвестиційний банк» за вих. № 02-93/6-127 від 14.07.2022 (вх. № 01-05/1697/22 від 15.07.2022)

на рішення Господарського суду Львівської області від 06.07.2022 (повний текст рішення складено 15.07.2022, м. Львів, суддя О.Ю. Бортник)

у справі № 914/2281/21

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Гал-Леобуд», м. Львів

до відповідача-1: Акціонерного товариства «Комерційний інвестиційний банк», м.Ужгород

до відповідача-2: Приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни, м. Львів

про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно записів та поновлення записів про право власності на нерухоме майно,

за участю представників:

від позивача Галадій А.М.

від відповідача 1 Мікрюков С.В.;

від відповідача 2 не з`явився;

ВСТАНОВИВ

Товариство з обмеженою відповідальністю «Гал-Леобуд» звернулось до Господарського суду Львівської області із позовом до Акціонерного товариства «Комерційний інвестиційний банк» та Приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про: (враховуючи заяву про зменшення позовних вимог).

- визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 56931290 від 04 березня 2021 року на нежитлові приміщення загальною площею 371,6 кв. м., які розташовані за адресою: місто Львів, вулиця Дорошенка, 19 ;

- визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 56930717 від 04 березня 2021 року на квартиру загальною площею 71,9 кв. м, яка розташована за адресою: місто Львів, вулиця Дорошенка, 19, квартира 37.

Позивач посилається на те, що йому на праві власності належали нежитлові приміщення І, ІІ, ІІІ загальною площею 371,6 кв. м, які розташовані у будинку № 19 по вул. Дорошенка у м. Львові, та квартира № 37 загальною площею 71,9 кв. м, яка розташована у цьому ж будинку.

В подальшому, між відповідачем 1 та позивачем 30.11.2012 укладено договір іпотеки, зареєстрований в реєстрі за № 2507. Згідно з п.п. 1.1., 1.2. договору іпотеки цей договір забезпечує виконання зобов`язань позивача перед відповідачем 1 за договором кредиту № 02-1/3к-49 від 26 жовтня 2010 р. Сторони погодили, що предметом іпотеки є таке майно позивача: нежитлові приміщення І, ІІ, ІІІ; 1 по 15 загальною площею 366,9 кв. м, які розташовані у будинку «А-4», за адресою: м. Львів, вул. Дорошенка, буд. 19 ; квартира № 37 у будинку № 19 по вул. Дорошенка у місті Львові, загальною площею 58,6 кв. м. У зв`язку із переобладнанням квартири, загальна площа змінилась з 54,1 кв. м на 58,6 кв. м.

У п.п. 1.4. та 1.5. договору іпотеки, з урахуванням договору про внесення змін від 12.06.2018, сторони договору погодили, що загальна заставна вартість предмету іпотеки становить 26 850 000 грн.

04.03.2020 відповідач 1, звернув стягнення на це майно за вартістю майна в сумі 16 440 895 грн., визначеною на підставі Звіту про оцінку на 04 листопада 2020 р. У зв`язку із настанням заставного випадку, встановленого п. 4.1. договору іпотеки, відповідно до приписів п.п. 4.2., 4.4.1. договору іпотеки відповідач 1 задовольнив забезпечену іпотекою вимогу, шляхом набуття права власності на нежитлові приміщення загальною площею 371,6 кв.м, та квартиру № 37 загальною площею 71,9 кв. м, які розташовані за адресою: місто Львів, вулиця Дорошенка, 19. Відповідач 2, розглянувши заяву відповідача 1 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього іпотекодержателем, прийняв спірні рішення щодо державної реєстрації права власності відповідача 1 на нежитлові приміщення загальною площею 371,6 кв. м, та квартиру № 37 загальною площею 71,9 кв. м, які розташовані за адресою: місто Львів, вулиця Дорошенка, 19, та здійснив державну реєстрацію права власності відповідача 1 на це майно.

Позивач стверджує, що він ніколи не отримував від відповідача 1, передбачену п. 4.2. договору іпотеки, вимогу про усунення порушення договору кредиту та вимогу про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання таких вимог.

Окрім того, позивач зазначає, що відповідно до вимог ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та п.п. 3 п. 62 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 відповідач 1 для визначення вартості предмета іпотеки при здійсненні відповідної державної реєстрації набуття права власності на предмет іпотеки мав обов`язок провести оцінку вартості предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Реєстрація права власності відбулась 04 березня 2021 р., тобто оцінка предмета іпотеки мала бути проведена у період з 03 грудня 2020 р. по 04 березня 2021 р. Позивач наголошує на тому, що оцінка предмета іпотеки здійснена 04 листопада 2020 р.

Також, позивач стверджує, що в порушення вимог п. 12 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 відповідачем 2 здійснено державну реєстрацію права власності відповідача 1 на майно позивача. Порушення полягали у тому, що існували розбіжності між площею предметів іпотеки за договором іпотеки (366,9 кв. м та 58,6 кв. м) та площею об`єктів, на які зареєстровано право власності відповідача 1 (371,6 м кв. та 71,9 м кв. відповідно); вартість предметів іпотеки при вчиненні реєстраційної дії щодо переходу права власності визначено на підставі оцінки предмета іпотеки, що не відповідала вимогам ч. 5 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», п.п.3 п. 62 Порядку.

Позивач також посилається на те, що оцінку предмета іпотеки здійснено за відсутності особистого огляду оцінювачем об`єктів дослідження.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 06.07.2022 позов ТзОВ «Гал-Леобуд» до Акціонерного товариства «Комерційний інвестиційний банк» та Приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни задоволено частково. Суд визнав протиправним та скасував:

- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 56931290 від 04 березня 2021 року на нежитлові приміщення загальною площею 371,6 кв. м., які розташовані за адресою: місто Львів, вулиця Дорошенка, 19 ;

- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 56930717 від 04 березня 2021 року на квартиру загальною площею 71,9 кв.м., яка розташована за адресою: місто Львів, вулиця Дорошенка, 19, квартира 37 .

Рішення суду мотивоване тим, що державна реєстрацію права власності за відповідачем 1 шляхом переоформлення права власності на предмет іпотеки здійснена відповідачем 2 за відсутності документів, які передбачені підпунктом 2 пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127.

Не погоджуючись з даним рішенням суду Акціонерне товариство «Комерційний інвестиційний банк» подало апеляційну скаргу за вих. № 02-93/6-127 від 14.07.2022 (вх. № 01-05/1697/22 від 15.07.2022), в якій просить рішення Господарського суду Львівської області від 06.07.2022 скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції не з`ясовані усі обставини справи, які мають значення для справи. А саме, апелянт зазначає, що твердження суду про те, що ним не було надіслано позивачу письмової вимоги про усунення порушення по договору кредиту не підтверджують матеріалами справи. Адже, вимога № 02-93/6-202 від 26.10.2020 про порушення основного зобов`язання та іпотечного договору була надіслана на адресу позивача та отримана ним, що підтверджується описом вкладення у цінний лист та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення за № відправлення 310.

Крім того, апелянт зазначає, що суд першої інстанції не звернув увагу на те, що згідно п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки подаються, зокрема, відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Відповідачем 1 було подано до державного реєстратора документ від ПП «Експерт-Центр» від 23.02.2021 № 03/03/21, згідно якого вартість предмету іпотеки становить 16 440 895,00 грн.

Щодо того, що при проведенні оцінки було занижено площу предмету іпотеки, то апелянт зазначає, що оцінка предмету іпотеки була здійснена ПП «Експерт-Центр» на підставі інформації зазначеної у п. 2.1. договору іпотеки від 30.11.2012, який посвідчений приватним нотаріусом Львівського МНО Колдубай Н.П. При цьому апелянт стверджує, що позивач не повідомляв його про зміну площ нежитлового приміщення та квартири, які були предметом іпотеки.

Позивачем подано до суду відзив на апеляційну скаргу б/н від 05.08.2022, в якому просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення Господарського суду Львівської області від 06.07.2022 залишити без змін.

Відзив на апеляційну скаргу мотивований тим, що апеляційна скарга є необґрунтованою та висновків місцевого господарського суду не спростовує.

Апелянтом було подано до суду доповнення до апеляційної скарги № 01-04/4855/22 від 05.09.2022, в яких просить рішення Господарського суду Львівської області від 06.07.2022 скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити. Одночасно із доповненнями до апеляційної скарги апелянтом подано до суду: копію листа ТзОВ «Гал-леобуд» від 22.05.2020; копії договорів страхування за період з 2012 по 2017 рр.; копію висновку про вартість майна; копію витягу про реєстрацію у державному реєстрі іпотек; копію витягу про реєстрацію в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.

Згідно чч. 1,3 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Апелянтом не зазначено причин неможливості подання нових доказів до суду першої інстанції. Враховуючи те, що нові докази додані до матеріалів доповнення до апеляційної скарги, як додатки та подані через канцелярію суду, суд апеляційної інстанції долучає такі докази до справи, однак, не приймає вказані документи в якості доказів по справі на підставі вимог ст.269 ГПК України.

Відповідно до п. 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 26.10.2010 між Публічним акціонерним товариством «Комерційний інвестиційний банк» (кредитор) та ТзОВ «Гал-Леобуд» було укладено договір кредиту № 02-1/3к-49. У подальшому сторони неодноразово укладали додаткові угоди до цього договору (том справи І, а.с. 123-146), якими змінювали розмір наданого відповідачем 1 позивачу кредиту.

З метою забезпечення зобов`язань позивача перед відповідачем 1, що випливають із кредитного договору, між Публічним акціонерним товариством «Комерційний інвестиційний банк» та ТзОВ «Гал-Леобуд» укладено договір іпотеки від 30.11.2012. Сторони цього договору погодили, що предметом іпотеки є нежитлові приміщення площею 366,9 кв. м та квартира № 37 у будинку № 19 по вул. Дорошенка у м. Львові загальною площею 58,6 кв.м. (п. 1.2.). У п. 4.1. договору іпотеки сторони погодили, що відповідач 1 набує право звернути стягнення на предмет іпотеки при настанні заставних випадків, перелічених сторонами у цьому пункті договору.

У п. 1.5. договору іпотеки сторони за взаємною згодою визначили, що заставна вартість предмету іпотеки складала 10 480 000 грн. До договору іпотеки неодноразово вносились зміни шляхом укладення відповідних договорів (том справи І, а.с.13-18). Суд встановив, що вартість предмета іпотеки, згідно з висновком про його вартість, при укладенні кожного з наступних договорів про внесення змін до договору іпотеки зростала. Відтак, зростала й загальна заставна (іпотечна) вартість Предмету іпотеки (п.п. 1.4. та 1.5. договору, том І, а.с. 14-15, 17 (на звороті) - 18). Відповідно до договору від 12.06.2018 (том справи І, а.с. 17-18) про внесення змін до договору іпотеки сторони погодили, що розмір загальної заставної вартості предмета іпотеки (п. 1.5.) складає 26 850 000 грн.

У п. 4.4. сторони визначили способи, за допомогою яких відповідач 1 вправі задовольнити свої вимоги, у разі настання будь-якого із заставних випадків, визначених у п. 4.1. договору.

Зокрема сторони договору погодили, що відповідач 1 набуває предмет іпотеки у власність у рахунок виконання позивачем зобов`язань за договором кредиту за вартістю, визначеною у момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

У березні 2021 р. Публічне акціонерне товариство «Комерційний інвестиційний банк», з метою задоволення своїх вимог та забезпечення виконання позивачем його зобов`язань, що випливають з кредитного договору, звернувся до відповідача 2 з заявою про прийняття рішення про державну реєстрацію права власності відповідача 1 на майно, яке було визначене як предмет іпотеки.

Відповідач 2 прийняв спірні рішення про державну реєстрацію за відповідачем 1 права власності на нежитлові приміщення, загальною площею 371 кв. м, та квартиру № 19, загальною площею 71,9 кв. м. Такі рішення відповідачем 2 прийнято, зокрема, на підставі відомостей, поданих відповідачем 1 про вартість предмета іпотеки, а саме: Довідки № 03/03/21 від 22 лютого 2021 р., (том справи ІІ, а.с. 80) та самого Звіту про оцінку нерухомого майна (нежитлових приміщень загальною площею 366,9 м кв. та квартири № 37 загальною площею 58,6 м кв.) у будинку № 19 по вул. Дорошенка у м. Львові станом на 04 листопада 2020 р. (том справи І, а.с. 170-195). Вказане нерухоме майно у цьому звіті оцінено у розмірі 16 440 895 грн.

Таким чином, відповідач 1 задовольнив свої вимоги за кредитним договором на суму 16 440 895 грн. за рахунок предмета іпотеки, зареєструвавши своє право власності на нежитлові приміщення, загальною площею 371 кв. м, та квартири № 19, загальною площею 71,9 кв. м.

При винесенні постанови колегія суддів виходила з наступного.

Згідно з нормами ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Судом встановлено, що договір іпотеки містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. У п. 4.4. сторони визначили способи, за допомогою яких відповідач 1 вправі задовольнити свої вимоги, у разі настання будь-якого із заставних випадків, визначених у п. 4.1. договору.

Пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (надалі Порядок), встановлено додатковий перелік документів, які мають також подаватись для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Згідно з вказаним пунктом Порядку також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Суд першої інстанції у оскаржуваному рішенні послався на те, що у матеріалах справи немає засвідчених іпотекодержателем копій: рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 п. 61 Порядку, з відміткою про вручення адресату.

Однак, судом апеляційної інстанції встановлено, що в матеріалах справи міститься належним чином завірена копія вимоги № 02-93/6-202 від 26.10.2020 АТ «Комінвестбанк», яка була адресована позивачу ТзОВ «Гал-Леобуд» щодо усунення порушень по основному зобов`язанню та умов іпотечного договору. Даною вимогою відповідач 1 вимагав повного та належного виконання зобов`язань за кредитним договором № 02-1/3к-49 від 26.10.2010 протягом 30 днів з моменту отримання цієї вимоги. Відповідач 1 зазначив, що якщо протягом встановленого строку вищезазначена вимога іпотекодержателя щодо усунення порушень зобов`язань за кредитним договором залишиться без задоволення, то слід вважати, що кредитор повідомив цим листом про те, що розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, встановленому ст. 3 Закону України «Про іпотеку».

Зазначена вимога ТзОВ «Гал-Леобуд» № 02-93/6-202 від 26.10.2020 була надіслана на адресу позивача (79005, Львівська область, м. Львів, вул. Дорошенка,19), що підтверджується належним чином засвіченою копією Опису вкладення у цінний лист (а.с.201, т.1) та отримана останній 04.11.2020, що підтверджується належним чином засвідченою копією рекомендованого повідомленням про вручення поштового відправлення № 310 (а.с. 202, т.2).

Суд першої інстанції дійшов висновку, що рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення не містить підпису відповідальної особи позивача про отримання відправлення, що не може свідчити, що останній отримав вищевказану вимогу. Однак, суд апеляційної інстанції з даним висновком суду першої інстанції не погоджується. Адже, як вбачається з рекомендованого повідомлення на останньому міститься відмітка, що поштове відправлення отримано представником ТзОВ «Гал-Леобуд» (адреса 79005, м. Львів, вул. Дорошенка,19) Гілета А.Р. Поштове відправлення підписане працівником поштового зв`язку.

Напис про одержання поштового відправлення учасником справи, в якому зазначене його прізвище, зроблений працівником поштового зв`язку, зазвичай є переконливим доказом отримання відправлення саме адресатом.

Суд апеляційної інстанції враховує правову позицію викладену у постанові Верховного Суду від 18.03.2021 у справі № 911/3142/19, в якій зазначено, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника.

При цьому, колегія суддів враховує правову позицію викладену у постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 222/1402/16-а, в якій суд дійшов висновку про презумпцію добросовісного виконання працівниками пошти своїх обов`язків. Однак, таку презумпцію може бути поставлено під сумнів і спростовано.

Натомість, матеріали справи не містять жодних доказів, які б свідчили про недобросовісне виконання працівниками пошти своїх обов`язків.

Посилання позивача на те, що поштове відправлення № 310 не було отримано представником ТзОВ «Гал-Леобуд», є безпідставними, оскільки позивачем не спростовано та не поставлено під сумнів презумпцію добросовісного виконання працівниками пошти своїх обов`язків.

За таких обставин, суд апеляційної інстанції встановив, що вимога ТзОВ «Гал-Леобуд» № 02-93/6-202 від 26.10.2020 була надіслана на адресу позивача (79005, Львівська область, м. Львів, вул. Дорошенка,19), що підтверджується належним чином засвіченою копією Опису вкладення у цінний лист (а.с.201, т.1) та отримана останнім 04.11.2020, що підтверджується належним чином засвідченою копією рекомендованого повідомленням про вручення поштового відправлення № 310 (а.с. 202, т.2).

Суд першої інстанції звернув увагу на те, що Опис вкладення у цінний лист, який надсилався на адресу позивача поштовим відправленням № 310, свідчить про надіслання позивачу двох вимог № 02-93/6-202 та № 02-93/6-203 від 24.10.2020. У матеріалах справи наявна належно завірена відповідачем 1 одна копія вимоги вих. 02-93/6-202. Проте, така містить виправлення у номері та датована 26.10.2020 р.

Зазначене не може свідчити, що на адресу позивача не направлялась вимога щодо усунення порушень по основному зобов`язанню за кредитним договором № 02-1/3к-49 від 26.10.2010 та умов іпотечного договору.

Щодо тверджень позивача про те, що спірні рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень прийнято відповідачем 2 за відсутності поданої відповідачем 1 довідки про вартість об`єкта іпотеки, встановленої підпунктом 3 пункту 61 Правил та з порушенням вимог ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Згідно з ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Підпунктом 3 пункту 61 Порядку встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подається довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Спірні рішення про державну реєстрацію права власності за відповідачем 1 датовані 04 березня 2021 р. Згідно з ч. 13 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав. Таким чином, заява із документами для проведення відповідної державної реєстрації відповідачем 1 подана 04 березня 2021 р.

Вартість предмета іпотеки мала визначатись суб`єктом оціночної діяльності станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, тобто не раніше 05.12.2020.

Відповідачем 1 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки було подано відповідачу 2 лист № 03/03/21 від 22 лютого 2021 р. (а.с. 20. 1), в якому містились відомості про вартість предмета іпотеки, визначену Приватним підприємством «Експерт-Центр».

Приватне підприємство «Експерт-Центр» є суб`єктом оціночної діяльності, що підтверджується сертифікатом № 123/19 від 25.10.2019.

За таких обставин, спірні рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень прийнято відповідачем 2 за наявності поданої відповідачем 1 довідки, встановленої підпунктом 3 пункту 61 Правил та ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Посилання суду першої інстанції на те, що у листі Приватне підприємство «Експерт-Центр» не вказує вартості предметів іпотеки, яку ним визначено на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, є необґрунтованими. Адже, лист Приватного підприємства «Експерт-Центр» № 03/03/21 від 22 лютого 2021 містить відомості про вартість об`єктів договору іпотеки станом на 22.02.2021, яка вказана у Звіт про оцінку предмета іпотеки - 16 440 895,00 грн.

Щодо тверджень позивача про те, що оцінку предмета іпотеки здійснено, виходячи із його загальної площі, яка не відповідала дійсній площі об`єкта, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що оцінка предмета іпотеки здійснена виходячи із загальної площі, що відповідає предмету іпотеки, згідно договору іпотеки. Адже, згідно п. 1.3. договору іпотеки сторони погодили, що предметом іпотеки є нежитлові приміщення площею 366,9 кв. м та квартира № 37 у будинку № 19 по вул. Дорошенка у м. Львові загальною площею 58,6 кв.м.

В п. 1.10. договору іпотеки сторони погодили, що зміна предмету іпотеки здійснюється іпотекодавцем тільки за письмовою згодою іпотекодержателя. Іпотекодавець зобов`язаний не пізніше наступного дня після настання змін надавати іпотекодержателю відомості про будь-які зміни, що відбулися чи відбуваються з предметом іпотеки.

Матеріали справи не містять відомостей про те, що ТзОВ «Гал-Леобуд» повідомляло іпотекодержателя щодо зміни площ предмета іпотеки. Отже, у АТ «Комінвестбанк» була відсутня інформація щодо зміни площі предмету іпотеки, а відтак, відповідач 1, з метою визначення ринкової вартості предмета іпотеки, звертаючись до суб`єкта оціночної діяльності подав документи, які надавалися для укладення договору іпотеки та сам договір іпотеки.

Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними правовідносинами, тому на них у повній мірі розповсюджуються вимоги цивільного законодавства, зокрема неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом (принципи свободи договору; свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судового захисту цивільного права та інтересу; справедливості, добросовісності та розумності, які передбачені статтею 3 ЦК України).

Зазначені вимоги повною мірою вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. При цьому особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).

Зазначені норми законодавства, які містять принципи цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, у межах законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.

Порушення цього балансу добросовісної поведінки учасників кредитних правовідносин та встановлення судами недобросовісної поведінки може мати наслідком відмову в захисті порушеного права або покладання зобов`язань для відновлення права, порушеного недобросовісною поведінкою.

Відповідна правова позиція викладена у пунктах 6.4- 6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.02.2022 у справі № 761/36873/18.

В даному випадку іпотекодавець (позивач) вчиняючи дії щодо зміни площ предмета іпотеки без повідомлення іпотекодержателя, діяв недобросовісно та зловживав правами останнього. Адже, позивач знав, що зміна площ предмета іпотеки, без повідомлення іпотекодержателя, призведе до негативних наслідків для Акціонерного товариства «Комерційний інвестиційний банк». За таких обставин, доводи позивача про те, що оцінка предмета іпотеки здійснена, виходячи із його загальної площі, яка не відповідала дійсній площі об`єкта, не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог. На що, суд першої інстанції не звернув уваги.

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що позові вимоги у даній справі не підлягають до задоволення.

Твердження відповідача 1 проте, що позивач обрав неправильний спосіб захисту є неправильним, адже, згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Отже, рішення Господарського суду Львівської області від 06.07.2022 слід скасувати в частинці задоволення позовних вимог. Прийняти в цій частині нове рішення, яким в позові відмовити. В решті рішення суду залишити без змін

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір підлягає розподілу між сторонами пропорційно задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 277, 281, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В :

1. Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Комерційний інвестиційний банк» за вих. № 02-93/6-127 від 14.07.2022 (вх. № 01-05/1697/22 від 15.07.2022) задоволити.

2. Рішення Господарського суду Львівської області від 06.07.2022 у справі № 914/2281/21 скасувати в частині задоволення позовних вимог. Прийняти в цій частині нове рішення, яким в позові відмовити. В решті рішення суду залишити без змін.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Гал-Леобуд» (79000, м. Львів, вул. Дорошенка, 19, ідентифікаційний код 22336350) на користь Акціонерного товариства «Комерційний інвестиційний банк» (88000, м. Ужгород, вул. Юрія Гойди, 10, ідентифікаційний код 19355562) 6 810,00 грн. судового збору за розгляд справи у суді апеляційної інстанції.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Строки та порядок оскарження постанов апеляційного господарського суду визначені в § 1 глави 2 Розділу IV ГПК України.

Головуючий суддя О.С. Скрипчук

Суддя Н.А. Галушко

Суддя Н.М. Кравчук