ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" вересня 2022 р. Справа№ 910/14543/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Кравчука Г.А.

Коробенка Г.П.

при секретарі Вага В.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Сердюка О.О. за довіреністю;;

від відповідача 1: Поліщука М.В. самопредставництво;

від відповідача 2: Гончарова О.В. самопредставництво;

від третьої особи: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 12.08.2021 (повний текст складено 06.10.2021)

у справі № 910/14543/20 (суддя Селівон А.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Консультаційне бюро "НТТ"

до 1. Київської міської ради

та 2. Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Будеволюція",

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки,

УСТАНОВИВ:

У вересні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Консультаційне бюро "НТТ" (далі - позивач, орендар) звернулось у Господарський суд міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач 1, орендодавець) і Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - відповідач 2, Департамент), в якому просило суд визнати укладеною між орендодавцем і орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої Київської державної нотаріальної контори Петровою Т.Т. 30.09.2005 року за реєстровим №17-4540, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 30.09.2005 року за №63-6-00292 у книзі записів державної реєстрації, в редакції, яка наведена у прохальній частині позовної заяви.

Позовні вимоги мотивовані тим, що між сторонами був укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :90:290:0031 площею 20,4148 га строком на 15 років (до 30.09.2020), позивач належним чином виконував умови договору, та використовуючи своє переважне право на укладення договору на новий строк (поновлення договору оренди), 30.04.2020 направив орендодавцю лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору на той самий строк і на тих же умовах, однак орендодавець вказаний лист у встановлений строк не розглянув і ухилився від укладання додаткової угоди, тому позивач просить її укласти в судовому порядку згідно положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідач 1, заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, посилався на те, що у разі поновлення договору оренди його умови можуть бути зміненні за згодою сторін, у разі недосягнення якої переважне право орендаря на укладення договору припиняється; позивач, звертаючись із листом-повідомленням, додав до нього лист ГУ ДПС у м.Київ №64771/10/26-15-10-07-10, який стосується іншої земельної ділянки (площею 15,1394га), а не щодо спірної земельної ділянки (площею 20,4148га) та, відповідно, позивачем не доведено відсутність заборгованості зі сплати орендної плати; рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146 було внесено зміни до ряду договорів оренди, у тому числі в укладений з позивачем, встановлено річну орендну плату у розмірі трьох відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок; позивачем не наданий витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що унеможливлює визначення та погодження обґрунтованого розміру орендної плати та свідчить про недосягнення сторонами згоди з істотних умов договору і припинення його дії; посилання на ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" є необґрунтованими, оскільки вказана норма визначає іншу підставу поновлення договору оренди.

Відповідач 2, заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, посилався на те, що Департамент, за результатами розгляду листа-повідомлення позивача, повідомив про необхідність документального підтвердження внесення орендної плати в повному обсязі, але позивач вказаної інформації не надав, тому він не має переважного права на поновлення договору; рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146 було внесено зміни до ряду договорів оренди, у тому числі в укладений з позивачем, встановлено річну орендну плату у розмірі 3% відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, про що Департамент інформував позивача листом від 19.06.2013, однак позивач дане рішення проігнорував, але рішення не оскаржив, отже, визнав ці зміни до договору оренди, але продовжував сплачувати орендну плату в розмірі 1,5%, що свідчить про неналежне виконання умов договору і втрату переважного права на його поновлення.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 12 серпня 2021 року позов задоволено частково.

Визнано укладеною між Київською міською радою, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Консультаційне бюро "НТТ", як орендарем, Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 13.09.2005 року, посвідченого державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. 13.09.2005 р. за реєстровим №17-4540, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 30.09.2005 року за № 63-6-00292 у книзі записів державної реєстрації договорів, у редакції, наведеній в рішенні.

Не погодившись з прийнятим рішенням суду, Київська міська рада звернулась з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки Київська міська рада в межах своїх повноважень прийняла рішення №89/9146 про внесення зміни до договору в частині встановлення річної орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, однак позивач забезпечив внесення змін до договору оренди та не надав доказів виконання умов договору належним чином в частині розміру орендних платежів; при поновленні договору оренди його умови можуть бути змінені за згодою сторін, однак сторони у даній справі не досягли домовленості щодо орендної плати, тому переважне право позивача на поновлення договору втрачене; матеріалами справи підтверджено, що позивач виконував обов`язки неналежним чином, а саме: що стосується розміру орендних платежів та завершення строків забудови земельної ділянки (п.8.4 договору).

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що договором оренди не передбачено односторонньої зміни його умов, тому відсутні правові підстави вважати, що ставка орендної плати повинна становити 3% (висновок Верховного Суду у постанові від 15.03.2017 у справі №910/26993/15 щодо рішення Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146); позивач завжди сплачував оренду плату відповідно до умов договору оренди та з дотриманням вимог Податкового кодексу України, що підтверджується довідкою податкового органу; матеріали справи не містять звернень орендодавця з питань неналежного виконання зобов`язання за договором в частині сплати орендної плати; позивач до листа-повідомлення додав всі документи, передбачені законодавством, однак орендодавець у встановлений місячний строк не уклав додаткову угоди та не надіслав заперечення щодо поновлення договору, тому на дату звернення до суду права позивача були порушені.

Від Громадської організації "Об`єднання інвесторів ЖК "Еврика", "Патріотика" та "Патріотика на озерах" надійшли пояснення, у яких вона вважає, що діями відповідачів порушуються права інвесторів житлового будівництва АТ АКБ "Аркада" та положення Меморандуму щодо вирішення соціального питання добудови та передачі квартир інвесторам ЖК "Еврика", "Патріотика" та Патріотика на озерах", який був укладений за сприяння Президента України та спрямований на завершення будівництва вказаних житлових комплексів і забезпечення прав близько 11 000 інвесторів.

Пояснення вказаної Громадської організації не приймаються апеляційним господарським судом до розгляду, оскільки вона не є учасником даної справи.

Третя особа була повідомлена про дату та час розгляду справи в порядку, визначеному статтями 120, 242 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), шляхом направлення ухвал суду на адресу державної реєстрації (повернуті з довідкою пошти "адресат відсутній") та на електронну пошту, а неявка у судове засідання представника третьої особи не перешкоджає розгляду справи.

Представник відповідача 1 (апелянта) у судовому засіданні підтримав доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити.

Представник позивача у судовому засіданні заперечував проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.

Представник відповідача 2 у судовому засіданні підтримав апеляційну скаргу.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 року №873/3448 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Консультаційне бюро НТТ" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами торговельно - офісно- розважального та соціально - побутового призначення між вул. Бориса Гмирі та вул. Колекторною у Дарницькому районі м. Києва" (том 1 а.с.150-151) вирішено, зокрема:

- затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Консультаційне бюро НТТ" для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами торговельно-офісно-розважального та соціально-побутового призначення між вул.Бориса Гмирі та вул.Колекторною у Дарницькому районі м. Києва (п. 3);

- передати ТОВ "Консультаційне бюро НТТ", за умови виконання пункту 5 цього рішення, в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 20,41га для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами торговельно-офісно-розважального та соціально-побутового призначення між вул.Бориса Гмирі та вул.Колекторною у Дарницькому районі міста Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування (п. 4).

На виконання вказаного рішення Київської міської ради між Товариством з обмеженою відповідальністю "Консультаційне бюро НТТ", як орендарем, та Київською міською радою, як орендодавцем, було укладено Договір оренди земельної ділянки від 13 вересня 2005 року (далі - Договір) (том 1 а.с.24-36), за умовами якого орендодавець за Актом приймання - передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Об`єктом оренди згідно п.2.1 Договору є земельна ділянка розміром 204148 кв.м; місце розташування - між вул. Бориса Гмирі та вул. Колекторною у Дарницькому районі м. Києва; кадастровий номер - :90:290:0031; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами торговельно-офісно- розважального та соціально - побутового призначення.

Відповідно до п. 2.2 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 12781269,49 грн.

Договір укладено на 15 років (п. 3.1 Договору).

Пунктом 4.2 Договору сторони погодили, що орендна плата за земельну ділянку встановлюється: на період будівництва об`єкта у розмірі 1,5% від її нормативної грошової оцінки; після введення об`єкта в експлуатацію - у розмірі 0,03% від нормативної грошової оцінки частини земельної ділянки, що визначається пропорційно площі будівель та споруд житлового фонду та у розмірі 2% від нормативної грошової оцінки частини земельної ділянки, що визначається пропорційно площі будівель та споруд нежитлового фонду.

У пункті 4.3 Договору сторони домовились, що розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього Договору.

Пунктом 8.4 Договору встановлено переважне право орендаря за інших рівних умов на поновлення Договору після закінчення строку, на який його було укладено, за умови належного виконання обов`язків відповідно до умов цього Договору, зокрема, своєчасного внесення орендної плати та завершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією.

Умовами пункту 11.7 цього Договору також передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умов належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Вказаний Договір підписаний представниками орендаря та орендодавця та засвідчений печатками сторін, 30.09.2005 року посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. за реєстровим № 17-4540 та 30.09.2005 року; зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис за № 63-6-00292.

Крім того, сторонами Договору було складено та підписано акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 08.08.2005, а також акт приймання-передачі земельної ділянки від 30.09.2005 (том 1 а.с.27).

У квітні 2012 року відносно Товариства з обмеженою відповідальністю "Консультаційне бюро "НТТ" було порушено провадження у справі про банкрутство, однак ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.10.2015 у справі №5011-50/5282-2012 було припинено процедуру розпорядження майном, введено процедуру санації та призначено керуючим санацією боржника арбітражного керуючого Булаха О.І. (том 1 а.с.19-23).

На земельній ділянці, яка передана в оренду, було побудовано 19 житлових будинків, начальний дошкільний заклад, 3 блоки соціально-побутового обслуговування, відкриту багаторівневу автостоянку (паркінг), що підтверджується сертифікатами про відповідність закінченого будівництвом об`єкта (том 1 а.с.59-73), однак забудова території не завершена, що підтверджується технічними паспортами на об`єкти незавершеного будівництва та затвердженими проектами організації 1-5 черг будівництва (том 1 а.с.152-163).

Маючи намір продовження Договору оренди землі на наступні 15 років, позивач відповідно до умов п.п. 8, 11 Договору до спливу строку вищевказаного Договору оренди (тобто, до 30.09.2020 року) позивач звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням № 30-2/04.20 від 30.04.2020 року, в якому повідомив орендодавця про свій намір поновити вказаний Договір оренди, враховуючи повне виконання умов правочину, відсутність заборгованості з орендної плати за земельну ділянку, додавши до листа підписаний та скріплений печаткою орендаря проект відповідної додаткової угоди до Договору у чотирьох примірниках, а також інші документи, в тому числі щодо правового статусу об`єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці (сертифікатів щодо засвідчення відповідності закінчених будівництвом об`єктів), технічні паспорти на об`єкти (окремі пускові комплекси), довідку ГУ ДПС у м. Києві №64769/10/26-15-10-07-10 від 23.04.2020 про відсутність заборгованості, інформацію про сплату пайової участі на розвиток інфраструктури міста по об`єктах, розташованих на спірній земельній ділянці тощо (том 1 а.с. 33-73, том 2 а.с.48-49).

Факт надсилання вказаного листа - повідомлення на адресу орендодавця та отримання Київською міською радою 06.05.2020 року визнано в поданому відзиві та підтверджується копіями опису вкладення в цінний лист №560 від 30.04.2020 року, накладною №560 від 30.04.2020 року та відповідним витягом з офіційного сайту АТ "Укрпошта" щодо відстеження пересилання вказаного поштового відправлення (том 1 а.с.29-32).

Доводи відповідачів про те, що позивач надсилав довідку ГУ ДПС у м.Києві №64771/10/26-15-10-07-10 від 23.04.2020 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером :90:290:0002 площею 15,1394 га, спростовуються змістом опису вкладення у цінний лист, в пункті 5 якого зазначено про надсилання саме довідки ГУ ДПС у м. Києві №64769/10/26-15-10-07-10 від 23.04.2020 щодо спірної земельної ділянки з кадастровим номером :90:290:0031 площею 20,4148 га.

Оскільки орендодавець у місячний термін не прийняв рішення про поновлення договору оренди, а також не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення, позивач звернувся до суду із даним позовом та просив визнати укладену додаткову угоду до договору оренди у наступній редакції:

"Додаткова угода

про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки

(державна реєстрація від " 30" вересня 2005 р. № 63-6-00292)

місто Київ, ___________________________________________________ року.

Київська міська рада, ідентифікаційний код юридичної особи 22883141, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36 (надалі у тексті - "Орендодавець"), в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" - з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю "КОНСУЛЬТАЦІЙНЕ БЮРО НТТ", ідентифікаційний код юридичної особи 23530597, місцезнаходження: 01030, м. Київ, вул. Б. Хмельницького буд. 12-А (надалі у тексті - "Орендар"), в особі Арбітражного керуючого - керуючого санацією Булаха Олександра Івановича, який діє на підставі Ухвали Господарського суду міста Києва від 27.10.2015р. у справі № 5011 -50/5282-2012, з другої сторони,

на підставі статі 33 Закону України "Про оренду землі" та рішення Київської міської ради від ____ №___ уклали дану Додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від " 30" вересня 2005 р. № 63-6-00292) (надалі у тексті - Додаткова угода) про таке:

1. Поновити на 15 (п`ятнадцять) років договір оренди земельної ділянки, укладений між Орендодавцем та Орендарем, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петрової Т.М. 30.09.2005 р. за реєстровим № 17-4540 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від " 30" вересня 2005 р. за № 63-6-00292 у книзі записів державної реєстрації договорів (надалі у тексті - Договір оренди).

2. Умови Договору оренди, за винятком строку дії Договору оренди, залишаються без змін.

3. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди.

4. Витрати, пов`язані з нотаріальним посвідченням цієї Додаткової угоди, сплачує Орендар.

5. Ця Додаткова угода укладена у чотирьох примірниках, що мають однакову юридичну силу. Один примірник - для зберігання у Орендаря, один - для Орендодавця (знаходиться на зберіганні у Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), один - для державного Першої київської державної нотаріальної контори, один - для зберігання у справах

________________________________________________________________

Підписи сторін

"Орендодавець" "Орендар"

Київський міський голова Арбітражний керуючий -

керуючий санацією

_______________________ _______________________

Кличко В.В. Булах О.І."

Відповідачі, заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, посилались на те, що позивач, звертаючись із листом-повідомленням, додав до нього лист ГУ ДПС у м.Київ №64771/10/26-15-10-07-10, який стосується іншої земельної ділянки (площею 15,1394га), а не щодо спірної земельної ділянки (площею 20,4148га) та, відповідно, позивачем не доведено відсутність заборгованості зі сплати орендної плати; рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146 було внесено зміни до ряду договорів оренди, у тому числі в укладений з позивачем, встановлено річну орендну плату у розмірі трьох відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок; позивачем не наданий витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що унеможливлює визначення та погодження обґрунтованого розміру орендної плати та свідчить про недосягнення сторонами згоди з істотних умов договору і припинення його дії; Департамент, за результатами розгляду листа-повідомлення позивача, повідомив про необхідність документального підтвердження внесення орендної плати в повному обсязі, але позивач вказаної інформації не надав, тому він не має переважного права на поновлення договору.

На підтвердження вказаних доводів відповідачами були надані:

- рішення Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146 "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок в частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність статті 288 Податкового кодексу України" (том 1 а.с.97-10), яким вирішено внести зміни до договорів оренди згідно з додатком до цього рішення, встановлено річну орендну плату у розмірі трьох відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок та вказано орендарям земельних ділянок забезпечити оформлення внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок. У додатку під номером 182 значиться договір оренди з позивачем;

- лист Департаменту від 19.06.2013 №05704-12843, яким позивача повідомлено про прийняття рішення №89/9146 і необхідність внесення змін до договору оренди (том 1 а.с.125);

- лист Департаменту від 11.06.2020 №05716-10347, в якому позивачу вказано, що згідно листа ДПС у м.Києві товариством в податкових деклараціях по орендній платі зазначено ставки орендної плати у розмірі: 0,03%, 1,5% та 2%, але розмір орендної плати за цю земельну ділянку з 02.04.2013 має становити 3%, що свідчить про недоотримання коштів до місцевого бюджету і товариству необхідно документально підтвердити внесення орендної плати в повному обсязі (том 1 а.с.126-127);

- лист Департаменту від 11.06.2020 №05716-103457 на ГУ ДПС у м.Києві щодо надання інформації щодо задекларованих і сплачених позивачем платежів по сплаті орендної плати (том 1 а.с.128).

За наслідком розгляду даного спору суд першої інстанції прийшов до висновку, що позовні вимоги є доведеними, обґрунтованими і позивач має право на поновлення договору оренди у відповідності до положень ст.33 Закону України "Про оренду землі", а доводи відповідачів є безпідставними, але задовольнив позов частково, виключивши із преамбули додаткової угоди слова "та рішення Київської міської ради від ___ № ___", оскільки таке рішення міською радою не приймалось.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Предметом даного спору є вимога про визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 05.09.2005 на той самий строк на тих самих умовах, на підставі частин 1 - 5, 8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 16.07.2020).

За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що дія договору оренди землі припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

З урахуванням дати державної реєстрації Договору - 30.09.2005 року, умов п. 3.1 Договору та виходячи з положень статті 638 ЦК України і статей 125, 126 ЗК України, строк його дії становить по 30.09.2020 року.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначались статтею 33 Закону України "Про оренду землі", однак Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 №340-IX (далі - Закон від 05.12.2019 №340-IX) внесено зміни до Закону України "Про оренду землі" шляхом доповнення його статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі" та викладення статті 33 у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" і до Земельного кодексу України шляхом доповнення його статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови".

Крім цього, Законом від 05.12.2019 №340-IX, який набув чинності з 16.07.2020, розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №161-XIV доповнено абзацом четвертим наступного змісту:

"Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, оскільки договір оренди був укладений до набрання чинності зазначеним Законом, поновлення договору має здійснюватись за правилами, що діяли до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Так, частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено, що:

- по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч.1);

- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (ч.2);

- до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3);

- при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4);

- орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5).

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що для застосування положень частин 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

У свою чергу, орендодавець зобов`язаний у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди та вчинити інші дії, визначені зазначеними нормами.

Умовами пункту 11.7 цього Договору також передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умов належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Таким чином, позивач повинен був повідомити відповідача 1 про намір скористатися переважним правом укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі) до 30.06.2020 року.

Законом України "Про оренду землі" спеціальної форми листа - звернення про поновлення договору оренди землі не передбачено.

При цьому, рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 року №241/2463 затверджено Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (далі - Порядок), розділом 9 якого врегульована процедура поновлення договору оренди земельної ділянки.

Так, відповідно до п.9.1 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві після закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий термін (поновлення договору оренди землі).

Згідно п.9.3 Порядку орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, звертається до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі через приймальню Київради з земельних питань. Форма листа-повідомлення та додатків до нього встановлюється додатком 4 до цього рішення.

Зокрема, згідно додатку 4 до Порядку до листа-повідомлення додаються такі документи: проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний та скріплений печаткою орендаря; нотаріально посвідчені копії документів щодо правового статусу об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), якщо такі розташовані на земельній ділянці; копії матеріалів технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, якщо такі розташовані на земельній ділянці; довідка органів Державної фіскальної служби про відсутність заборгованості з орендної плати; документи, які підтверджують виконання умов договору щодо будівництва об`єкта або які обгрунтовуючть необхідність поновлення договору оренди земельної ділянки для завершення такого будівництва (у разі якщо договором оренди встановлювався термін для завершення будівництва об`єкта), в тому числі інформація про сплату пайової участі на розвиток інфраструктури міста; засвідчені печаткою та підписом керівника зацікавленої особи копії установчих документів (для юридичних осіб), витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців (для юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців) тощо; довіреність або засвідчена в установленому порядку її копія, на підставі якої інтереси заявника представлятиме його уповноважена особа (у разі якщо клопотання подається представником).

Матеріалами справи підтверджується, що позивач, на виконання частин 2-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та пункту 11.7 договору оренди 30.04.2020, тобто, більш ніж за три місяці до закінчення строку дії договору, подав відповідачу 1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, який отриманий орендодавцем 06.05.2020.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, до листа - повідомлення від 30.04.2020 року про поновлення договору оренди земельної ділянки позивачем було додано всі документи, визначені Порядком та Законом України "Про оренду землі".

Однак, відповідачем 1 не надано доказів вчинення ним жодних із дій, які визначені частиною 5 вказаної статті, у зв`язку із чим позивав звернувся до суду із даним позовом.

Частинами 6-8,11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, було визначено, що:

- у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч.6);

- керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч.7);

- додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч.8);

- відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.11).

З пояснень сторін вбачається, що й після подання позову та закінчення строку договору оренди позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, і при цьому у справі відсутні докази того, що протягом одного місяця після закінчення строку договору відповідач 1 направляв позивачу заперечення у поновленні договору оренди.

Частиною 4 ст. 236 ГПК України, яка кореспондується з положеннями ч.6 ст.13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", встановлено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові від 30.01.2019 у справі №755/10947/17 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що суди під час вирішення тотожних спорів мають ураховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

Верховний Суд неодноразово викладав висновки щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка підлягає застосуванню у даній справі), та, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19, містяться наступні висновки щодо застосування норм вказаної статті:

- незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі;

- частини п`ята та шоста статті 33 Закону встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

- за загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду;

- спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленням договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення;

- порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18);

- без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин;

- за правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18);

- єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме, шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Таким чином, як вірно встановив суд першої інстанції, позивачем, на відміну від відповідача 1, було повністю дотримано вимоги статті 33 Закону щодо поновлення договору оренди, тому, враховуючи наведені норми чинного законодавства та правові позиції Великої Палати Верховного Суду, позивач має право розраховувати на поновлення договору оренди на той же строк і на тих же умовах.

Доводи апелянта про те, що сторони не досягли згоди з істотних умов договору, зокрема, розміру орендної плати, відхиляються апеляційним господарським судом, оскільки частиною 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" саме на орендодавця покладено обов`язок узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору, однак Київська міська рада ухилилась від виконання цього обов`язку.

Посилання Департаменту на лист від 11.06.2020 року № 05716-10347 про відсутність підстав для підписання додаткової угоди обґрунтовано відхилені судом першої інстанції, оскільки він направлений з порушенням встановленого Законом місячного строку.

Згідно вищенаведених правових позицій Верховного Суду при розгляді спорів про поновлення договору оренди судам необхідно, у тому числі, перевіряти, чи орендар належно виконував свої обов`язки за договором.

У відзивах на позовну заяву відповідачі ставлять під сумнів правильність нарахування та повноту сплати позивачем орендної плати за землю, посилаючись на те, що рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146 вирішено внести зміни до договорів оренди згідно з додатком до цього рішення, встановлено річну орендну плату у розмірі трьох відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі" необхідно враховувати і вимоги Податкового Кодексу України (далі - ПК України).

Разом з тим, підставою для нарахування орендної плати за землю є саме договір оренди земельної ділянки (частина друга статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункт 288.1 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України зазначено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Отже, з моменту укладення між землекористувачем та органом місцевого самоврядування договору оренди землі припиняються адміністративні відносини між цими суб`єктами та у подальшому виникають договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору (такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2019 у справі № 1917/1188/2012 (№ 826/1291/17).

Згідно правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 14.12.2021 у справі №910/1344/21, до переліку повноважень міськради у галузі земельних відносин, визначеного статтею 9 ЗК України, не входить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 ПК України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні. Тобто, орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у Податковому кодексі України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

Таким чином, у сфері договірних відносин Київська міська рада, як орендодавець, приймаючи рішення №89/9146 від 28.02.2013 та реалізуючи право розпорядження земельними ділянками, діяла не як суб`єкт владних повноважень, а як рівний учасник договірних відноси з орендарями (ст.5 Земельного кодексу України).

Відповідно до ч.1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

У пункті 4.3 Договору сторони домовились, що розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього Договору.

Згідно з пунктом 11.1 Договору всі зміни та/або доповнення до цього Договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього Договору є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Листом Департаменту від 19.06.2013 №05704-12843 позивача було повідомлено про прийняття рішення №89/9146 і необхідність внесення змін до договору оренди, однак водночас зміни до Договору оренди в частині зміни розміру орендної плати внесені не були.

Таким чином, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що відсутні правові підстави вважати, що ставка орендної плати для Відповідача повинна становити 3%, а довідкою ГУ ДПС у м. Києві №64769/10/26-15-10-07-10 від 23.04.2020 підтверджується відсутність заборгованості зі сплати орендної плати, нарахованої згідно умов договору, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :90:290:0031 площею 20,4148 га.

Також позивачем здійснюється забудова земельної ділянки, що підтверджується сертифікатами про відповідність закінченого будівництвом об`єкта, технічними паспортами на об`єкти незавершеного будівництва та затвердженими проектами організації 1-5 черг будівництва, і, як зазначає позивач, згідно календарного плану запланований строк завершення будівництва - 4 квартал 2030 року, тому не поновлення договору призведе до припинення будівництва.

Апеляційним господарським судом також враховані правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 16.09.2019 у справі №915/1042/18 щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", в яких зазначено: "щодо доводів скаржника (міської ради) про неналежне виконання позивачем умов договору щодо закінчення будівництва в обумовлені договором строки, то вони не тільки не свідчать про втрату позивачем переважного права на оренду вказаної земельної ділянки, а навпаки підтверджують необхідність врегулювання у встановленому законодавством порядку відносин, що існують між сторонами, у зв`язку з тривалим будівництвом бізнес-центру, з метою здійснення якого була передана земельна ділянка. Враховуючи, що метою передачі в оренду земельної ділянки було будівництво об`єкта нерухомості на ній, доводи скаржника щодо порушення позивачем строків будівництва, за умови належного виконання орендарем зобов`язань з орендної плати, не можуть бути достатньою підставою для відмови в продовженні договору оренди землі".

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Оцінивши докази у справі в їх сукупності, враховуючи наведені норми законодавства, чинного на час спірних правовідносин сторін, та правові позиції Верховного Суду, місцевий господарський суд дійшов до юридично правильного висновку про те, що позовні вимоги є обґрунтованими і підлягають задоволенню повністю.

Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження в судовому засіданні не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

За таких обставин суд апеляційної інстанції вважає, що висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами.

Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду міста Києва законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється, а витрати, пов`язані з розглядом апеляційної скарги, покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 12 серпня 2021 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 15.09.2022.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді Г.А. Кравчук

Г.П. Коробенко