ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" серпня 2022 р. м. Київ Справа № 911/141/22

Господарський суд Київської області у складі судді Рябцевої О.О., розглянувши справу

за позовом Товариства індивідуальних забудовників Новобудова, Київська обл., Бориспільський р-н., с. Дударків

до Пристоличної сільської ради, Київська обл., Бориспільський р-н., с. Щасливе

про розірвання договору оренди земельної ділянки

Секретар судового засідання Самусь В.С.

За участю представників:

від позивача: Дорофєєв О.О. (ордер серії АА № 1039807 від 01.12.2021 р.);

від відповідача: не з`явився.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство індивідуальних забудовників Новобудова (позивач) звернулось до господарського суду Київської області з позовом до Пристоличної сільської ради (відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивач не має можливості використовувати орендовану згідно з договором № 2222 оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р., укладеним між позивачем та орендодавцем - Дударківською сільською радою (правонаступником якої є Пристолична сільська рада), земельну ділянку відповідно до визначеної вказаним договором оренди мети, оскільки згідно з Генеральним планом села Дударків на орендованій земельній ділянці запроектовано дорогу з твердим асфальтовим покриттям, у зв`язку з чим позивач просить розірвати договір оренди на підставі п. 5.2 договору та ст. 652 Цивільного кодексу України у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору №2222 оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р.

Ухвалою господарського суду Київської області від 07.02.2022 р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у даній справі; розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 24.02.2022 р.

Ухвалою господарського суду Київської області від 24.02.2022 р. відкладено підготовче засідання без визначення дати засідання.

Ухвалою господарського суду Київської області від 25.04.2022 р. призначено підготовче засідання на 17.05.2022 р.

Ухвалою господарського суду Київської області від 16.06.2022 р. продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів.

Ухвалою господарського суду Київської області від 30.06.2022 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 14.07.2022 р.

Представник позивача у підготовчих засіданнях 02.06.2022 р. та 30.06.2022 р., а також у судових засіданнях 26.07.2022 р. та 18.08.2022 р. позов підтримав, а у решту підготовчих та судових засідань представник позивача не з`явився.

Представник відповідача у жодне підготовче та судове засідання не з`явився, відповідач про причини неявки представника суд не повідомив, відзиву до суду не надіслав, хоча про дату, час та місце підготовчих засідань та судового засідання був належним чином повідомлений, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень № 592, № 668, № 231 та № 976.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

05.04.2006 р. між Дударківською сільською радою (орендодавець) та Товариством індивідуальних забудовників «Новобудова» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Науменко Л.Г., зареєстрований в реєстрі за № 2222, зареєстрований у Бориспільському районному відділі КРФ ДП Центр ДЗК, про що в Державному реєстрі земель зроблено запис від 27.04.2006 р. за № 04.

Згідно з п. 1.1 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку в селі Дударків Дударківської сільської ради Бориспільського району Київської області відповідно до плану, що додається.

Відповідно до п. 1.2 договору земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.

Згідно з п. 1.3 договору в оренду передається земельна ділянка для організації житлової забудови садибного типу загальною площею 3,9968 га в тому числі по угіддях: ріллі 1,9898 га, пасовищ 2,0070 га за рахунок земель державної власності в селі Дударків на території Дударківської сільської ради Бориспільського району Київської області.

Цільове призначення земельної ділянки для організації житлової забудови садибного типу (п. 2.2 договору).

Договір укладається терміном на 49 років, починаючи з дати його державної реєстрації (пп. 2.3.1 п. 2.3 договору).

Згідно з п. 2.5 договору при переході права власності на земельну ділянку від орендодавця до іншої особи договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Відповідно до п. 3.1 договору в разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду з урахуванням зміни її якісних характеристик, викликаних нормальним використанням земельної ділянки орендарем відповідно до умов договору.

Договір втрачає чинність у разі його припинення або розірвання (п. 5.1 договору).

Відповідно до п. 5.2 договору підставою припинення договору є: закінчення його строку, якщо договір не було поновлено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; взаємна згода сторін; добровільна відмова орендаря від земельної ділянки.

Згідно з п. 5.3 договору підставою для дострокового розірвання договору є, зокрема, рішення суду про розірвання договору у встановлених випадках.

Відповідно до п. 5.6 договору в разі припинення або розірвання даного договору орендар та орендодавець мають забезпечити виконання умов повернення земельної ділянки, визначених у пункті 2 цього договору.

24.10.2006 р. між Дударківською сільською радою та Товариством індивідуальних забудовників «Новобудова» було укладено додатковий договір до договору оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р., посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Науменко Л.Г., зареєстрований в реєстрі за № 7621, зареєстрований у Бориспільському районному відділі КРФ ДП Центр ДЗК, про що в Державному реєстрі земель зроблено запис від 06.11.2006 р. за № 15.

Пунктом 1 додаткового договору сторони погодили пункти 1.3, .1.4, 2.7.1 договору оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р. викласти в іншій редакції.

Так, зокрема, п. 1.3 договору оренди земельної ділянки викладено в наступній редакції: «В оренду передається земельна ділянка для організації житлової забудови садибного типу загальною площею 0,1724 га за рахунок земель державної власності в межах села Дударків на території Дударківської сільської ради Бориспільського району Київської області.

Таким чином, сторонами було внесено зміни щодо об`єкта оренди за договором оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р.

Крім того, відповідним додатковим договором змінено розмір орендної плати.

Також, 29.12.2010 р. між Дударківською сільською радою та Товариством індивідуальних забудовників «Новобудова» було укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, пунктом 1 якого сторони погодили викласти в іншій редакції пункти 1.4, 2.7.1 договору оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р.

Договір про внесення змін від 29.12.2010 р. до договору оренди земельної ділянки посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Науменко Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за № 4155.

Земельній ділянці площею 0,1724 га було присвоєно кадастровий номер :01:031:0018.

21.06.2016 р. Управлінням Держгеокадстру у Бориспільському районі Київської області проведено державну реєстрацію земельної ділянки комунальної власності площею 0,1724 га, яка розташована у Київській області, Бориспільського району, с. Дударків, що підтверджується Витягом від 15.12.2017 р. № НВ-017 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером :01:031:0018.

У вказаному Витязі вказано, що орендарем земельної ділянки площею 0,1724 га є Товариство індивідуальних забудовників «Новобудова».

У позовній заяві позивач вказував, що у зв`язку з наміром організувати на орендованій земельній ділянці житлову забудову садибного типу відповідно до умов, визначених у договорі оренди, представник ТІЗ «Новобудова» звернувся до Дударківської сільської ради із запитами на отримання публічної інформації з питанням щодо того, з яким цільовим призначенням в генеральному плані с. Дударків та в плані зонування території с. Дударків, Бориспільського району Київської області запроектована земельна ділянка з кадастровим номером :01:031:0018 площею 0,1724 га, а також просив надати викопіювання з генерального плану та схеми зонування території с. Дударків по земельній ділянці з кадастровим номером :01:031:0018. До позовної заяви додано копії запитів позивача до Дударківської сільської ради.

Листом № 2-16-845 від 23.10.2019 р. Дударківська сільська рада у відповідь на запити надала представнику ТІЗ «Новобудова» запитувану інформацію.

Листом № 571 від 22.11.2019 р. Державне підприємство «Український науково-дослідний і проектний інститут цивільного будівництва «УКРНДПІЦИВІЛЬБУД» у відповідь на запит представника позивача повідомило, зокрема, про наступне:

- вiдповiдно до генерального плану с. Дударків земельна дiлянка за функціональним призначенням вiдноситься до територiї транспортної інфраструктури і формує вуличну мережу житловоп забудови;

- запроектоване в генеральному плані с. Дударків використання земельноп ділянки-дорога з твердим (асфальтовим) покриттям;

- зазначена земельна ділянка потрапляє в існуючі межі червоних ліній вулиць;

- в типовому поперечному профілі в межі червоної лінії вулиці входить пропзна частина (з твердим покриттям), тротуар та територiя для прокладання інженерних комунікацій;

- розміщення і будівництво наземних об`єктiв житлово-цивiльного, промислового призначення та інших капітальних споруд, крім об`єктів транспорту та iнженерних мереж, в межах червоних ліній вулиць і доріг забороняється.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником земельної ділянки з кадастровим номером :01:031:0018, що є об`єктом оренди за договором, є територіальна громада від імені якої діє Пристолична сільська рада. Підставою для державної реєстрації права власності, зокрема, є Акт № 10 приймання передачі земельних ділянок комунальної власності Дударківської сільської ради, що передані в оренду та постійне користування фізичним та юридичним особам від 30.06.2021 р.

Поряд з цим, пп. 4 п. 2 Прикінцевих положень Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо визначення територій та адміністративних центрів територіальних громад» (зі змінами та доповненнями) визначено, що повноваження сільських, селищних, міських рад, сільських, селищних, міських голів, старост сіл, селищ територіальних громад, які увійшли до складу територіальних громад, території яких затверджено Кабінетом Міністрів України на підставі цього Закону, припиняються в день набуття повноважень сільських, селищних, міських рад, обраних на перших місцевих виборах у 2020 році відповідно до пп. 2 п. 2 цього Закону.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 р. № 715-р «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Київської області» визначено адміністративні центри та затверджено території територіальних громад Київської області згідно з додатком, відповідно до якого територія с. Дударків входить до складу території Пристоличної територіальної громади.

Таким чином, повноваження Дударківської сільської ради припинені в день набуття повноважень Пристоличною сільською радою.

Відповідно до рішення Пристоличної сільської ради від 10.12.2020 р. № 23-1-VIII «Про початок реорганізації Великоолександрівської сільської ради та Дударківської сільської ради шляхом приєднання до Пристоличної сільської ради» розпочато процедуру реорганізації, зокрема, Дударківської сільської ради шляхом приєднання до Пристоличної сільської ради, що є адміністративним центром та визначено, що Пристолична сільська рада є правонаступником майна, прав та обов`язків вказаних сільських рад.

Отже, у даному випадку особою, яка здійснює повноваження від імені власника об`єкта оренди є Пристолична сільська рада, для якої в силу п. 2.5 договору договір зберігає чинність.

Відповідно до ч. 1 ст. 374 Цивільного кодексу України територіальна громада є одним із суб`єктів права власності на землю (земельну ділянку).

Частиною 2 ст. 327 ЦК України встановлено, що управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування, що також передбачено ч. 5 ст. 60 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні.

Згідно з ч. 1 ст. 80 Земельного кодексу України територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, є суб`єктами права власності на землі комунальної власності.

Отже, Пристолична сільська рада, що представляє відповідну територіальну громаду, до якої перейшло право власності на відповідну земельну ділянку і відповідно - права та обов`язки орендодавця за вищевказаним договором, є належним відповідачем у справі.

19.02.2021 р. позивач звернувся до Пристоличної сільської ради із заявою № 4/2-2 від 15.02.2021 р. про розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі добровільної відмови орендаря, посилаючись на те, що орендована земельна ділянка відповідно до генерального плану с. Дударків запроектована як дорога з твердим асфальтовим покриттям, що не відповідає меті використання земельної ділянки згідно договору.

Рішенням Пристоличної сільської ради № 435-3-VIII від 20.05.2021 р. «Про розгляд листа ТІЗ «Новобудова» щодо розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,1724 га, кадастровий номер :01:031:0018» відмовлено позивачу у розірванні договору оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р., посвідченого приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Науменко Л.Г., зареєстрованого в реєстрі за № 2222, та зазначено про необхідність приведення вказаної ділянки у відповідність до її функціонального призначення відповідно до генерального плану с. Дударків, а межі земельної ділянки винести в натуру та закріпити межовими знаками.

15.06.2021 р. позивач повторно звернувся до Пристоличної сільської ради із заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі добровільної відмови орендаря.

Рішенням Пристоличної сільської ради № 854-5-VIII від 29.07.2021 р. «Про відмову ТІЗ «Новобудова» у розірвані договору оренди земельної ділянки площею 0,1724 га, кадастровий номер :01:031:0018» відмовлено позивачу у розірванні договору оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р., посвідченого приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Науменко Л.Г., зареєстрованого в реєстрі за № 2222.

Враховуючи вищенаведені відмови Пристоличної сільської ради щодо розірвання договору оренди земельної ділянки за заявою орендаря відповідно до положень договору оренди, а також враховуючи, що після укладання договору оренди орендовану земельну ділянку згідно з Генеральним планом села Дударків було запроектовано як дорога з твердим асфальтовим покриттям, через що орендар не має змоги використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до мети, визначеної договором оренди, позивач і звернувся з даним позовом щодо розірвання договору оренди в судовому порядку.

Згідно з ст. 1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України Про оренду землі).

Відповідно до ст. 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 3 ст. 31 Закону України Про оренду землі встановлено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Згідно з ч. 4 ст. 31 Закону України Про оренду землі розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Сторонами за взаємною згодою у договорі погоджено можливість припинення такого договору у разі добровільної відмови орендаря від земельної ділянки (п. 5.2 договору).

Водночас, відповідно до п. 5.3 договору підставою для дострокового розірвання договору є, зокрема, рішення суду про розірвання договору у встановлених випадках.

Частиною 1 ст. 32 Закону України Про оренду землі передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Укладаючи договір оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р. сторони виходили з того, що цільове призначення орендованої земельної ділянки - для організації житлової забудови садибного типу, що відповідало меті договору оренди, яка була визначена у п. 1.3, п. 2.2 договору оренди, і що змiна зазначеної мети (проектування у Генеральному плані села Дударків орендованої земельної ділянки як дороги з твердим асфальтовим покриттям) не настане, оскільки це не відповідає меті договору оренди.

Зміна вищевказаних обставин (проектування у Генеральному плані села Дударкiв орендованої земельної ділянки як дороги з твердим асфальтовим покриттям) зумовлена причинами, які позивач не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від нього вимагалися, оскільки позивач не може впливати на затвердження Генерального плану населеного пункту органом місцевого самоврядування.

З урахуванням того, що орендована позивачем земельна ділянка у Генеральному плані села Дударкiв запроектована як дорога з твердим асфальтовим покриттям, що за своїм функціональним призначенням вiдноситься до територiї транспортної інфраструктури і формує вуличну мережу житлової забудови, подальше виконання договору оренди порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє орендаря того, на що він розраховував при укладенні договору оренди, оскільки цільовим призначенням земельної ділянки та метою договору оренди на момент його укладення була визначена органiзацiя житлової забудови садибного типу, що не може бути виконана на дорозі з твердим асфальтовим покриттям, що запроектована згідно Генерального плану села Дударків.

Враховуючи те, що після укладення договору оренди у Генеральному плані села Дударків орендована земельна ділянка була запроектована як дорога з твердим асфальтовим покриттям, що фактично робить неможливим використання позивачем як орендарем земельної ділянки для організації житлової забудови садибного типу, що є істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, то заявлена позивачем вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р., що укладений між Дударківською сільською радою та ТІЗ Новобудова, посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Науменко Л.Г. та зареєстрований у реєстрі за № 2222, підлягає задоволенню.

Судовий збір відповідно до ст.ст. 123, 129 ГПК України покладається судом на відповідача.

Керуючись ст. ст. 123, 129, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 05.04.2006 р., укладений між Дударківською сільською радою та Товариством індивідуальних забудовників «Новобудова», посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Науменко Л.Г., зареєстрований в реєстрі за № 2222.

Стягнути з Пристоличної сільської ради (08325, Київська обл., Бориспільський р-н., с. Щасливе, вул. Фестивальна, буд. 39, код 04527520) на користь Товариства індивідуальних забудовників «Новобудова» (08330, Київська обл., Бориспільський р-н., с. Дударків, код 34162150) 2270,00 грн. (дві тисячі двісті сімдесят грн. 00 коп.) судового збору.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України, та може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення, шляхом подання апеляційної скарги відповідно до ст. ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 02.09.2022 р.

Суддя О.О. Рябцева