РІШЕННЯ

23 серпня 2022 року м. ТернопільСправа № 921/172/22

Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Гирили І.М.

за участі секретаря судового засідання Коляска І.І.

розглянув матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Житло", проспект С. Бандери, 38, м. Тернопіль, 46002

до відповідача Тернопільської міської ради, вул. Листопадова, 5, м. Тернопіль, 46001

про визнання додаткової угоди від 22.03.2022 до Договору оренди землі від 18.07.2016 укладеною

За участі представників:

Позивача: Печеного О. П. - адвоката

Відповідача: Чарнош Т.М.- уповноваженої

В порядку ст. 8, 222 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України) здійснюється повне фіксування судового засідання за допомогою технічних засобів, а саме: програмно-апаратного комплексу Акорд.

Заяв про відвід (самовідвід) судді (суддів) та секретаря судового засідання з підстав, визначених ст. 35-37 ГПК України не надходило. Клопотань про роз`яснення прав та обов`язків, відповідно до ст. 205 ГПК України, не надходило.

Суть справи:

20.04.2022 Товариство з обмеженою відповідальністю "Житло", надалі - позивач, звернулось до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Тернопільської міської ради, надалі відповідач, про визнання укладеною додаткової угоди від 22.03.2022 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер :08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що 15.08.2016 в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис за №5812.

Позовні вимоги обґрунтовані укладенням 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та ТзОВ "Житло" Договору оренди землі строком на один рік; його продовження додатковими угодами від 13.12.2016, 10.11.2017, 24.01.2019 та в судовому порядку, зокрема, востаннє до 14.02.2022, згідно з рішенням Господарського суду Тернопільської області від 16.11.2021 у справі №921/460/21; належним виконанням Товариством обов`язків за договором оренди, повідомленням орендодавця у встановлені договором строки про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з долученням проекту відповідної додаткової угоди; користування ТОВ "Житло" вказаною земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди землі; відсутністю протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення Орендодавця про заперечення у поновленні Договору оренди землі та не підписання останнім додаткової угоди до Договору щодо продовження строку його дії.

В підтвердження позовних вимог до матеріалів справи долучено належним чином засвідчені копії: Договору оренди землі від 18.07.2016 та Додаткових угод до нього від 13.12.2016, від 10.11.2017 та від 24.01.2019; акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення за адресою: м. Тернопіль, вул. Слівенська від 15.08.2016; рішення сьомої сесії сьомого скликання Тернопільської міської ради за №7/7/158 від 21.04.2016 "Про поновлення договору оренди землі загальною площею 0,5 га ТзОВ "Житло" за адресою: вул. Слівенська"; рішення Господарського суду Тернопільської області від 13.07.2020 у справі №921/263/20 та від 16.11.2021 у справі №921/460/21; витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 05.01.2022; листа ТОВ "Житло" за №68 від 18.12.2021; проекту Додаткової угоди від 08.12.2021 до Договору оренди землі від 18.07.2016; листа Виконавчого комітету Тернопільської міської ради за №28889-Ю від 17.12.2021; звернення ТОВ "Житло" від 10.12.2021; відповідей Виконавчого комітету Тернопільської міської ради за №29233-Ю та №29234-Ю від 22.12.2021; листа ТОВ "Житло" за №13 від 22.03.2022; проекту Додаткової угоди від 22.03.2022 до Договору оренди землі від 18.07.2016; листа Виконавчого комітету Тернопільської міської ради за №8431-Ю від 30.03.2022; довідки Головного управління ДПС у Тернопільській області №5294/6/19-00-04-02/7611 від 13.04.2022 тощо.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судових справ між суддями від 20.04.2022 головуючим суддею для розгляду справи №921/172/22 визначено суддю Гирилу І.М.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 25.04.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі 921/172/22; постановлено її розгляд здійснювати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 09:00 год. 23.05.2022; запропоновано сторонам у справі подати/надіслати суду заяви по суті справи та з процесуальних питань (при наявності).

12.05.2022 відповідачем через відділ діловодства господарського суду подано відзив б/н б/д (вх. №2955), згідно з яким останній позовні вимоги не визнає, в задоволенні позову просить відмовити. Стверджує, що будівництво багатоквартирного житлового будинку на даній земельній ділянці не відповідає містобудівній документації, а відтак є неможливим. Спірна земельна ділянка відповідно до плану зонування території м. Тернополя (із внесеними змінами) відноситься до культурної та спортивної зони (Г-4). Культурні та спортивні зони Г-4 - зони розташування крупних культурно-мистецьких та спортивно-видовищних комплексів, стадіонів, театрів, кінотеатрів, культових споруд.

19.05.2022 позивач через відділ діловодства господарського суду долучив до матеріалів справи відповідь на відзив за №27 від 18.05.2022 (вх. №3136), згідно з якою просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. Доводи відповідача, викладені у відзиві на позов, на думку позивача, є необґрунтованими та безпідставними. Вважає, що питання щодо продовження терміну дії договору оренди землі і здійснення будівництва на даній земельній ділянці є обставинами різними за своєю природою, оскільки для здійснення будівництва необхідно отримати дозвільні документи (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, дозвіл на проведення будівництва, технічні умови та інші дозвільні документи), які видають уповноваженні на це державні органи, які і перевіряють підстави для можливості здійснення на земельній ділянці будівництва. Зауважує, що п. 15-16 Договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. 08.10.2018 Управлінням містобудування, архітектури та кадастру Тернопільської міської ради були видані ТОВ "Житло" містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва "Будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення" за адресою: вул. Слівенська, м. Тернопіль за №2326/14.

В підготовчому засіданні 23.05.2022, яке відбулось за участі повноважних представників сторін, суд продовжив строк підготовчого провадження, закрив останнє та призначив справу №921/172/22 до судового розгляду по суті на 14:00 год. 25.07.2022, про що постановив відповідну ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання. Учасників справи про судове засідання 25.07.2022 повідомлено під розписку (в матеріалах справи).

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 25.07.2022, зважаючи на неявку відповідача та клопотання останнього, розгляд справи по суті було відкладено на 15:00 год. 15.08.2022.

В судовому засіданні 15.08.2022, яке відбулось за участі повноважних представників сторін, суд розпочав розгляд справи по суті, заслухав позицію учасників справи по суті позовних вимог, перейшов до з`ясування обставин справи, дослідив наявні в матеріалах справи письмові докази та оголосив перерву до 09:00 год. 23.08.2022, про що постановив відповідну ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання. Представників сторін про судове засідання 23.08.2022 повідомлено під розписку (в матеріалах справи).

В судовому засіданні 23.08.2022, яке відбулось за участі повноважних представників сторін, суд продовжив розгляд справи по суті, заслухав заключне слово учасників справи та оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Повноважний представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві, відповіді на відзив та посилаючись на долучені до матеріалів справи документи.

Присутній в судовому засіданні 23.08.2022 повноважний представник відповідача позовні вимоги не визнає. В задоволенні позову просить відмовити з підстав, викладених у відзиві на позов. Окрім того, повідомив про відсутність у міської ради відомостей про наявність будь-яких інших, окрім наявних в матеріалах справи, листів, які б містили відомості про повідомлення орендаря протягом одного місяця після закінчення строку договору про заперечення орендодавця у поновленні договору оренди землі.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши в судових засіданнях доводи та пояснення повноважних представників сторін, дослідивши норми чинного законодавства, оцінивши наявні у матеріалах справи письмові докази, суд встановив таке.

18.07.2016, на підставі рішення Тернопільської міської ради за № 6/60/66 від 30.06.2015, між Тернопільською міською радою, як Орендодавцем, з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", як Орендарем, з другої сторони, було укладено Договір оренди землі (далі Договір), за умовами якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м. Тернополі за адресою: вул. Слівенська, загальною площею 0,5 га, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га кад. номер :08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га кад. номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом (п. 1-2 Договору).

Згідно з п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки видана відділом Держгеокадастру у м. Тернополі Тернопільської області 23.09.2015 №34-1919-0,5-4441/2-15 з врахуванням коефіцієнту індексації - 817 669,80 гривень.

П. 8 Договору визначено, що останній укладено терміном на один рік з 14 лютого 2016 року до 14 лютого 2017 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 15, 16 Договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення. Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови. Цільове використання землі згідно КВЦПЗ: 02.03 - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, КВЗУ: 012.00 - землі зайняті поточним будівництвом та відведені під будівництво.

Про вчинення вказаного вище правочину в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис за №5812 від 15.08.2016.

25.12.2015 державним реєстратором Тернопільського міського управління юстиції Тернопільської області в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зареєстроване інше речове право (право оренди) на вказані вище земельні ділянки за ТзОВ "Житло", зокрема, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 01 (номер запису про інше речове право - 12869815) та 01 (номер запису про інше речове право - 12869521).

Згідно з актом від 15.08.2016 прийому-передачі земельної ділянки за адресою: вул. Слівенська, Тернопільська міська рада передала з 14.02.2016 до 14.02.2017 в оренду ТзОВ "Житло" земельну ділянку загальною площею 0,5000 га (0,4400 га та 0,0600 га) за адресою: вул. Слівенська, м. Тернопіль для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення.

21.04.2016 Тернопільською міською радою прийнято рішення за №7/7/158 "Про поновлення договору оренди землі загальною площею 0,5 га ТзОВ "Житло" за адресою: вул. Слівенська", відповідно до якого, зокрема, договір оренди землі загальною площею 0,5 га, з них площею 0,440 га (кад. номер :08:017:0012) та площею 0,06 га (кад. номер :08:017:0013) з моменту його закінчення терміном на один рік для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення за адресою: вул. Слівенська.

З огляду на зазначене рішення, 13.12.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло" була укладена Додаткова угода до договору, якою внесено зміни до п. 8 Договору та, відповідно, продовжено термін дії договору до 14.02.2018.

Додатковими угодами від 10.11.2017 та від 24.01.2019 до Договору оренди землі, зареєстрованого в книзі записів засвідчення факту реєстрації 15.08.2016 за № 5812, строк дії останнього було продовжено до 14.02.2019 та, відповідно, до 14.02.2020.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 13.07.2020 у справі № 921/263/20, яке набрало законної сили, визнано укладеною додаткову угоду від 18.03.2020 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, яка знаходиться по вул. Слівенська у м. Тернополі, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер :08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2020 року до 14 лютого 2021 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 16.11.2021 у справі № 921/460/21, яке набрало законної сили, визнано укладеною додаткову угоду від 08.06.2021 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, яка знаходиться по вул. Слівенська у м. Тернополі, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер :08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2021 року до 14 лютого 2022 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

08.12.2021 ТОВ "Житло" на виконання п. 8 Договору звернулося до Тернопільської міської ради з листом за № 68, у якому повідомило про намір продовжити дію Договору оренди землі від 18.07.2016. Одночасно з даним листом-повідомленням Товариство надіслало проект додаткової угоди від 08.12.2021 до договору оренди землі.

Окрім цього, 10.12.2021 ТзОВ "Житло" подало до Центру надання адміністративних послуг Тернопільської міської ради пакет документів згідно відповідного переліку (реєстраційний номер 23770/21) для одержання послуги "Поновлення договору оренди А-25-08".

У відповідь на лист за №68 від 08.12.2021 Тернопільська міська рада листом за №28889-Ю від 17.12.2021 повідомила заявника про відсутність можливості на даний час задовольнити його клопотання, оскільки земельна ділянка згідно плану зонування території м. Тернопіль входить в зони Г-4 (культурні та спортивні зони), в якій ні в переважних випадках використання, ні в супутніх та дозволених, а також в допустимих випадках використання, які потребують додаткових погоджень, не передбачено будівництво багатоквартирних житлових будинків.

У відповідь на звернення від 10.12.2021 Тернопільська міська рада листами за №29233-Ю та №29234-Ю від 22.12.2021, посилаючись на приписи ст. 126-1 Земельного кодексу України, вказуючи на те, що в договорі оренди землі умова щодо поновлення договору оренди земельної ділянки не зазначена, повідомила, що станом на даний час задовольнити клопотання немає можливості.

22.03.2022 ТОВ "Житло" звернулося до Тернопільської міської ради з листом за №13, у якому повідомило, що продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та протягом одного місяця після закінчення строку договору не отримувало листа-повідомлення від Орендодавця (Тернопільської міської ради) про заперечення у поновленні договору оренди землі.

У даному листі ТОВ "Житло", керуючись ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), просило укласти з ним додаткову угоду від 22.03.2022 про поновлення договору оренди землі від 18.07.2016 (зареєстрований в книзі записів, засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812) без прийняття рішення органу місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.

До вказаного листа Товариство долучило проект Додаткової угоди від 22.03.2022 до Договору оренди землі від 18.07.2016, у якій п. 8 Договору запропоновано викласти в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік - з 14.02.2022 по 14.03.2023. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

У відповідь на звернення за №13 від 22.03.2022, Тернопільська міська рада листом за №8431-Ю від 30.03.2022 повідомила заявника про відсутність можливості на даний час задовольнити його клопотання, оскільки згідно з рішенням Тернопільської міської ради за №6/44/99 від 31.01.2014 "Про впорядкування внесення змін до умов договорів з питань земельних відносин" внесення змін в істотні умови договорів з питань земельних відносин (оренди землі) здійснюється за взаємною згодою сторін у формі укладення додаткової угоди. Невід`ємними частинами додаткових угод є: розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку; графічні матеріали, які відображають існуючий стан земельної ділянки; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (виданий на підставі нормативної грошової оцінки земель м. Тернополя). Також для розгляду даного питання, до невід`ємних частин проекту додаткової угоди необхідно додати інформацію (у формі листа на паперовому носієві) з ГУ ДПС у Тернопільській області про відсутність заборгованості з плати за землю та документ, підтверджуючий право власності на нерухоме майно (або документи підтверджуючі розміщення капітальної споруди), що знаходиться на відповідній ділянці. Одночасно міська рада проінформувала, що земельна ділянка, яка є об`єктом оренди за Договором від 18.07.2016, згідно плану зонування території м. Тернопіль входить в зони Г-4 (культурні та спортивні зони), в якій ні в переважних випадках використання, ні в супутніх та дозволених, а також в допустимих випадках використання, які потребують додаткових погоджень, не передбачено будівництво багатоквартирних житлових будинків.

У зв`язку з наведеними вище обставинами, зважаючи на те, що ТОВ "Житло" після закінчення строку дії договору оренди землі продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, належно виконує обов`язок щодо сплати орендної плати (на підтвердження чого подано довідку ГУ ДПС у Тернопільській області №5294/6/19-00-04-02/7611 від 13.04.2022 про відсутність станом на 12.04.2022 заборгованості по сплаті орендної плати за землю), позивач, з урахуванням вимог ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", звернувся з даним позовом до господарського суду про визнання додаткової угоди від 23.02.2022 укладеною.

Ст. 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, що регулює суспільні відносини в Україні з питань оренди землі, є Закон України "Про оренду землі" за №161-XIV від 06.10.1998, з наступними змінами та доповненнями (далі Закон №161-XIV).

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону №161-XIV орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 5 Закону №161-XIV).

Ст. 13 Закону №161-XIV визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону; речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (ч. 2 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Правовий аналіз наведених вище приписів чинного законодавства свідчить про те, що орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права.

Ч. 1 ст. 15 Закону №161-XIV визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону №161-XIV строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Станом на дату укладення Договору оренди землі від 18.07.2016 питання поновлення договору оренду землі було врегульовано ст. 33 Закону №161-XIV.

Разом із тим, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 №340-IX ст. 33 Закону №161-XIV викладена у новій редакції та Закон доповнено статтею 322 "Поновлення договорів оренди землі", якою визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 1261 Земельного кодексу України.

Так, ч. 1-3 ст. 1261 Земельного кодексу України передбачено, що договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Абз. 3 р. IX "Перехідні положення" Закону №161-XIV визначено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Поряд з цим, розділ IX "Перехідні положення" Закону №161-XIV доповнено також абзацом 4, у якому зазначено, що правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Таким чином, оскільки Договір оренди землі від 18.07.2016 був укладений до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", після набрання чинності вказаним Законом жодні зміни до Договору не вносились, мала місце лише його пролонгація, суд погоджується з доводами позивача про те, що відповідно до абз. 4 Перехідних положень Закону №161-XIV на дані правовідносини не поширюються правила, визначені статтею 126-1 ЗК України, а його поновлення повинно здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Так, ст. 33 Закону №161-XIV (в чинній на момент укладення сторонами Договору оренди землі від 18.07.2016 редакції) було передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

П. 8 Договору оренди землі від 18.07.2016 (з врахуванням рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.11.2021 у справі №921/460/21) передбачено, що Договір укладено терміном на один рік - з 14 лютого 2021 року до 14 лютого 2022 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію.

Тобто, договір містить умову щодо права позивача на поновлення договору оренди землі.

Враховуючи самостійно визначені позивачем у позові підстави для поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк (ч. 6 ст. 33 Закону №161-XIV), вирішальним при розгляді справи є встановлення факту дотримання позивачем порядку поновлення договору оренди землі за ст. 33 зазначеного Закону.

Згідно з положеннями ст. 33 Закону №161-XIV (в редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Окрім того, ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Ст. 33 Закону №161-XIV (в редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.19) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди:

1) Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 1-5 вказаної статті);

2) У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч. 6-10 вказаної статті).

За загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону №161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у ч. 6 вказаної статті Закону, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Велика Палата Верховного Суду неодноразова зазначала, що для поновлення договору оренди з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі №159/5756/18).

Відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №159/5756/18).

У постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у ч. 3, 5-8, 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (до зміни її редакції) додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з п. 1 ч. 2 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (ст. 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За приписами ч. ч. 1-2 ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно з ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 78 ГПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

В силу ч. 1 ст. 79 ГПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Ст. 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для Суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу.

В судовому засіданні встановлено та підтверджено матеріалами справи, що позивач належно виконує свої обов`язки за договором оренди землі від 18.07.2016; завчасно, за два місяці до закінчення договору оренди, повідомив відповідача про намір поновити договірні відносини на новий строк, до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись переданою йому земельною ділянкою; протягом місяця після закінчення строку договору оренди землі не отримував письмового повідомлення від орендаря про відмову у поновленні цього договору.

Відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано, доказів заперечення протягом строку, встановленого ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", як і доказів звернення до позивача з вимогою про повернення об`єкта оренди орендодавцю, не надано. Листи відповідача за №28889-Ю від 17.12.2021, №29233-Ю та №29234-Ю від 22.12.2021, враховуючи їх зміст (відсутність на даний час можливості задовольнити клопотання), зважаючи на не повідомлення орендодавцем орендаря упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі про заперечення у поновленні цього договору, не можуть бути розцінені судом як очевидна для орендаря відмова орендодавця від пролонгації договору.

Наведене вище, зважаючи на приписи ч. 6 ст. 33 Закону №161-XIV, на думку суду, свідчать про те, що Договір оренди земельної ділянки від 18.07.2016, укладений між ТОВ Житло та Тернопільською міською радою, зареєстрований в книзі записів засвідчення факту реєстрації 15.08.2016 року за № 5812, вважається поновленим на той самий строк та на тих самих умовах в силу закону.

За даних обставин, оскільки в процесі розгляду справи судом встановлено факт поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки від 18.07.2016, укладеного між ТОВ "Житло" та Тернопільською міською радою, зареєстрованого в книзі записів засвідчення факту реєстрації 15.08.2016 року за № 5812, беручи до уваги ухилення відповідача від підписання надісланої йому додаткової угоди, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ТОВ "Житло" про визнання додаткової угоди від 22.03.2022 до договору оренди землі від 18.07.2016 укладеною ґрунтуються на вимогах чинного законодавства, підтверджуються належними та допустимими доказами, а відтак підлягають до задоволення.

Співставляючи дати затвердження плану зонування території міста Тернополя -27.01.2014 та укладення між сторонами у даній справі Договору оренди землі - 18.07.2016, суд критично оцінює наведені відповідачем у відзиві на позов та підтримані його повноважним представником в судових засіданнях доводи про те, що проблема при укладенні додаткової угоди до вказаного вище Договору оренди полягає в тому, що будівництво багатоквартирного житлового будинку на даній земельній ділянці не відповідає містобудівній документації, а відтак неможливе.

При розгляді даної справи, як вже зазначалось вище, вирішальним є встановлення факту дотримання позивачем порядку поновлення договору оренди землі за ст. 33 Закону №161-XIV. На думку суду, питання можливості/неможливості здійснення будівництва на земельній ділянці не може бути предметом судового розгляду в межах вирішення спору про продовження терміну дії договору оренди землі.

Відповідно до вимог ст. 123, ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору в сумі 2 481 грн 00 коп. підлягають відшкодуванню позивачу за рахунок відповідача.

Керуючись ст. 12-14, 46, 73-74, 76-79, 86, 123, 129, 232-233, 236-238, 240, 241, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати укладеною додаткову угоду від 22.03.2022 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, яка знаходиться по вул. Слівенська у м. Тернополі, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер :08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2022 року до 14 лютого 2023 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

3. Стягнути з Тернопільської міської ради, вул. Листопадова, 5, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 34334305, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Житло", проспект С. Бандери, 38, м. Тернопіль, Тернопільська область, 46002, ідентифікаційний код 30249887, 2 481 грн 00 коп. в повернення сплаченого судового збору.

4. Наказ видати стягувачеві після набрання судовим рішенням законної сили.

5. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).

Повне судове рішення складено 29.08.2022

Суддя І.М. Гирила