ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.08.2022м. ХарківСправа № 922/4869/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Гребенюк Т.Д.

при секретарі судового засідання Салюк І.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Радій, ЛТД" ( 62472, Харківська обл., Харківський р-н, місто Мерефа, вул.Дніпровська, будинок 223, кімната 8-9, )
до Державного підприємства "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь" (61166, Харківська обл., місто Харків, проспект Науки, будинок 9, )
про внесення змін до договору
за участю представників:

позивача: без участі представника;

відповідача: Лагутін І.В.;

ВСТАНОВИВ:

I. ВСТУП.

1.1 Спір у справі виник з приводу внесення змін до Договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001р. (далі - Договір). Не досягнувши згоди щодо укладення додаткової угоди до Договору, ТОВ Фірма "РАДІЙ, ЛТД" (далі - Позивач) звернулася до Державного підприємства "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь"(далі - Відповідач) з позовом про визнання укладеною додаткової угоди до вказаного Договору у редакції Додаткової угоди №20 від 08.10.2021.

ІІ.ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ

2.1 Ухвалою господарського суду Харківської області від 28.12.2021 прийнято позовну заяву ТОВ Фірми "РАДІЙ, ЛТД" до розгляду, відкрито провадження у справі № 922/4869/21, розгляд справи ухвалено здійснювати за правилами загального позовного провадження.

2.2 У підготовчому засіданні 03.02.2022 постановлено протокольну ухвалу про продовження строку проведення підготовчого провадження на 30 днів в порядку ч. 3 ст. 177 ГПК України та відкладення підготовчого засідання на 17.02.2022 о 15:30 год.

2.3 Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 17.02.2022 закрито підготовче засідання та призначено розгляд справи по суті на 03.03.2022

2.4 03 березня 2022 року судове засідання у справі № 922/4869/21 не відбулося у зв`язку з безпековою ситуацію у м. Харків, відповідно до рекомендацій Ради суддів України (Рішення від 02.03.2022 року).

2.5 Від представника позивача на адресу суду надійшло клопотання (вх.№ 4858/22 від 17.05.2022) про розгляд справи за відсутності представника позивача. У клопотанні позивач наполягав на позовних вимогах та просив задовольнити позовну заяву у повному обсязі. Клопотання аналогічного змісту від представника позивача надійшло до суду електронного поштою 28.06.2022 (вх.№ 5945/22).

2.6 Ухвалою Господарського суду Харківської області від 08.08.2022 судове засідання по справі №922/4869/21 призначено на 15.08.2022 в режимі відео конференції поза межами приміщення суду із використанням власних технічних засобів.

2.7 У судовому засіданні 15.08.2022 представник відповідача проти позову заперечував, просив відмовити у його задоволенні.

ІІІ. АРГУМЕНТИ СТОРІН

Позиція позивача.

3.1 Товариство з обмеженою відповідальністю Фірми "РАДІЙ, ЛТД", звернулось до Господарського суду Харківської області з позовом до Державного підприємство "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь", в якому просить внести зміни до Договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного Договору у редакції зазначеній позивачем, викладеній у Додатковій угоді № 20 від 08.10.2021, а саме:

«Додаткова угода № 20

до договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р.

м. Харків 08 жовтня 2021 року

Державне підприємство "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь" (далі - Орендодавець), в особі генерального директора Сталінського Дмитра Віталійовича, діючого на підставі Статуту, з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "РАДІЙ, ЛТД" (далі - Орендар), в особі генерального директора Брунь Олексія Миколайовича, діючого на підставі Статуту, з іншої сторони, які в подальшому іменуються Сторонами, а кожна окремо - Стороною, уклали дану Додаткову угоду (далі - Додаткова угода) до договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р. (далі - Договір) про наступне:

1. Доповнити пункт 1.3. Розділу 1 «Предмет договору» підпунктом 1.3.2., який викласти у наступній редакції:

«1.3.2. В порядку ч. 3 ст. 796 ЦК України, Орендодавець погоджується на надання Орендарю права користування подвір`ям будівлі № 9 по проспекту Науки м. Харків, для забезпечення безперешкодного цілодобового проходу та проїзду від воріт подвір`я до зовнішніх дверей, через які ( а також через сходову клітку №ХХХІІ на цокольному поверсі, сходовий марш та сходову клітку №ХVІІІ на 1-му поверсі) здійснюється доступ до орендованих приміщень №№85, 85а на 1-му поверсі».

2. Всі інші умови Договору залишаються без змін і сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

3. Ця Додаткова угода складено в 4-х примірниках, які мають однакову юридичну силу та є невід`ємною частиною Договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р.

Орендодавець: Орендар:

Державного підприємство "Український ТОВ фірма "РАДІЙ, ЛТД"

науково-технічний центр металургійної

промисловості "Енергосталь"

61166, м. Харків, просп. Науки, буд. 9 62472, Харківська область,

Харківський район, м. Мерефа,

вул. Дніпропетровська, 233, кім. 8-9,

Генеральний директор Генеральний директор

________________Д.В. Сталінський ___________ О.М. Брунь»

3.2 Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач позбавлений можливості використовувати орендовані приміщення за їх цільовим призначенням.

3.3 Так, за змістом додаткової угоди № 15 від 06.04.2020 до Договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р., позивач використовує приміщення, що орендується для розміщення кафе, барів, закусочних, кафетеріїв, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи" (нежитлові вбудовані приміщення № 85 на першому поверсі, площею 475,8 кв.м, № 85а на першому поверсі, площею 12,8 м2); підсобні приміщення (нежитлові вбудовані приміщення № 81, 82 на другому поверсі площею 65,9 кв.м).

3.4 Як вказує позивач, в кафе, що буде розміщено в цих приміщеннях, планується знаходження одночасно більш ніж 50 осіб. Разом з тим, основний вхід до орендованих приміщень №№85,85а здійснюється через сходову клітку (приміщення XVIII та № ХХХІІ, які належать ДП «УкрНТЦ «Енергосталь») по якій до приміщень №85,85а можливо потрапити з подвір`я (внутрішнього двору) будівлі № 9 по проспекту Науки. Оскільки основний вихід з приміщень веде до подвір`я будівлі №9 по проспекту Науки м. Харків, то ТОВ фірма «Радій, ЛТД» для того, що вийти (проїхати) на сусідню вулицю Бакуліна, використовує це подвір`я. Проте, працівники ДП «УкрНТЦ «Енергосталь» постійно зачиняють ворота до подвір`я з вулиці Бакуліна м. Харків, що перешкоджає орендарю належним чином використовувати орендовані приміщення.

3.5 Позивач наголошує, що у вказаній справі наявні підстави для застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України, що регламентує зміну чи розірвання договору за рішенням суду, зокрема, в випадках, встановлених договором або законом. Такими випадками, на думку позивача є положення частини 3 статті 796 та статті 767 Цивільного кодексу України, а також пункт 1.3. Договору.

3.6 З огляду на встановлення відповідачем на вказаній земельній ділянці воріт, які перегороджують подвір`я і не дають користуватися земельною ділянкою, запропоноване в додатковій угоді право вільного безперешкодного переміщення по ділянці вочевидь і включає, зокрема, вільне переміщення через ворота. Зазначає, що з урахуванням фактичного поділу відповідачем земельної ділянки парканами та воротами на дві частини (перша-ділянка подвір`я позаду корпусу, в якому розташовані орендовані приміщення ТОВ фірма «Радій, ЛТД» і до якої виходять двері з орендованих приміщень; друга частина подвір`я: від других воріт до головного корпусу ДП «УкрНТЦ «Енергосталь» (найближчого до станції метро «Наукова»), позивач не претендує на використання другої частини подвір`я, що прямо випливає із тексту додаткової угоди № 20.

3.7 Позивач наголошує, не підписання відповідачем Додаткової угоди № 20 до Договору № 107 перешкоджає реалізації позивачем своїх прав за Договором та прямо порушує положення п. 1.3. Договору, оскільки подальша реалізація прав та інтересів позивача за договором неможлива без законного врегулювання питання щодо використання проходу до орендованих приміщень через подвір`я будівлі №9 по проспекту Науки в м.Харків, а при досудовому врегулюванні спору (шляхом направлення відповідачу листа та Додаткової угоди для підписання) сторони не досягли згоди, що і стало підставою для звернення позивача з позовом до Господарського суду Харківської області про захист своїх порушених прав, керуючись ст.16 ЦК України та ст. 5 ЦПК України.

3.8 Предметом позову є: внесення змін до Договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного Договору у редакції зазначеній позивачем, викладеній у Додатковій угоді № 20 від 08.10.2021.

3.9 Підставами позову позивач визначив неможливість використання орендованого майна за цільовим призначенням, що обумовлена діями відповідача, та послався на положення ч.2 ст. 651 ЦК України.

Позиція відповідача.

3.10 19.01.2022 до суду подано відзив на позов (вх. 1198). Відповідач не погоджується з вимогами, викладеними у позовній заяві, з огляду на наступне.

3.11 По-перше, позивач не має права вимагати внесення змін до договору оренди приміщень на підставі ч. 3 ст. 796 ЦК України, оскільки вказана норма закону ані сама по собі, ані в сукупності з іншими нормами, не передбачає права вимагати внесення змін до договору, так само як не передбачає такого права п. 1.3. Договору оренди, який передбачає забезпечення орендованих приміщень умовами для їх використання, а саме: комунальними послугами.

3.12 По-друге, не доведено фактичні обставини, на які позивач посилається як на підставу внесення змін до договору. Позовні вимоги щодо використання приміщень у бажаний для позивача спосіб, зокрема, щодо використання приміщень підприємства для організації виходу через подвір`я не узгоджуються з інтересами та порядком використання таких приміщень підприємством відповідача.

3.13 Крім того, посилання позивача на мету організації кафе з відвідуваністю більше 50 осіб не має жодного значення для розгляду вказаної справи. У договорі оренди відсутні будь-які посилання на використання приміщень з метою розміщення у приміщеннях більше 50 осіб. Отже, на цей час відсутні будь-які підстави вважати, що мета використання приміщень обумовлює необхідність використання проходу з орендованих приміщень № 85, №85а через вихідні двері, через приміщення ДП «УкрНТЦ «Енергосталь» (сходову клітку № XVIII на 1-му поверсі, сходовий марш та сходову клітку № ХХХІІ на цокольному поверсі), і далі через зовнішні двері до подвір`я та відповідно користування таким подвір`ям.

3.14 Також, запропонований проект додаткової угоди не передбачає надання у користування саме земельної ділянки з посиланням на обґрунтований метою використання приміщень її розмір. З огляду на те, що право користування приміщеннями у позивача є та визнається відповідачем, право користування земельною ділянкою, за обставин, на які посилається позивач, виникло у нього в силу закону, укладення додаткової угоди не є необхідним та не може забезпечити ефективний захист порушеного права, адже перешкодою у користуванні є ворота.

3.15 Крім того, позивач у додатковій угоді не визначає розмір земельної ділянки, якою бажає користуватися. Площа земельної ділянки, яка за твердження позивача потрібна для досягнення мети оренди, вочевидь є меншою за площу земельної ділянки №:06:002:0036 - 0,7632 га, яку позивач називає «подвір`ям». Фактично укладання додаткової угоди в такій редакції надасть позивачу право користування всією зазначеною земельною ділянкою.

ІV ОБСТАВИНИ СПРАВИ.

4.1 01.04.2001р. між ДНДПІ "ДІПРОСТАЛЬ" (Орендодавець) та ТОВ фірмою "Радій ЛТД" було укладено договір оренди державного майна № 107, відповідно до умов п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення кімнати №81-85, б/н площею 93,20 м2 на 2-му поверсі та кімнати №81-90, XVII площею 486,6м2 на 1-му поверсі дворового корпусу, загальною площею 579,8 кв.м, за адресою: м. Харків, пр. Леніна, 9, що знаходиться на балансі НДПІ "ДІПРОСТАЛЬ". Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою і становить 543000,00грн.

4.2 Майно передано в оренду з метою торгівлі непродовольчими товарами дитячого асортименту, торгівля товарами дитячого харчування.

4.3 Цей договір було укладено строком на 5 (п`ять) років до 01 квітня 2006р.

4.4 Відповідно до Акту прийому-передачі від 01.04.2001 вищевказане майно було передано у строкове платне користування ТОВ фірма «Радій».

4.5 Додатковою угодою № 1 від 01.07.2001р. термін дії договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 р. продовжено до 01.04.2016 включно.

4.6 Додатковою угодою № 2 від 05.10.2001 р. до договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р. внесено зміни, в тому числі до п.п. 1.1., 1.2, 3.1 договору оренди в частині площі об`єкту оренди та мети використання орендованого майна.

4.7 Додатковою угодою № 4 від 01.12.2004 р. у зв`язку із передачею нерухомого майна від НДПІ "ДІПРОСТАЛЬ" відповідно до наказу Мінпромполітики України від 15.10.2004 № 536 на баланс УкрДНТЦ "Енергосталь" змінено Орендодавця за договором оренди державного майна від 01.04.2001р. на УкрДНТЦ "Енергосталь". Встановлено, що починаючи з 01.12.2004 щомісячні платежі у 100% обсязі зараховуються на рахунок орендодавця.

4.8 Додатковою угодою № 7 від 25.12.2006 внесено зміни до п.п. 1.1 та 3.1. договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001р. в частині площі об`єкту оренди та орендної плати, зокрема, визначено наступний предмет оренди: окреме індивідуально визначене нерухоме майно: приміщення № 85, 85а на першому поверсі, № 81, 82, 84, 85 на другому поверсі площею 554,5 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, Дзержинський р-н, пр. Леніна, 9 в будинку, що знаходиться на балансі УкрДНТЦ "Енергосталь". Вартість майна визначена згідно експертною оцінкою станом на 01.12.2006.р. і становить 3229042,03 грн.

4.9 Додатковою угодою № 8 від 01.06.2007р. внесено зміни до договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001р., щодо розрахунку орендної плати та прав орендаря.

4.10 Додатковою угодою № 9 від 05.11.2010р. викладені в новій редакції реквізити Орендодавця та Орендаря.

4.11 Додатковою угодою № 12 від 21.05.2012 р. в Преамбулі договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р. найменування Орендодавця - Український державний науково- технічний центром з технології та обладнання, обробки металів, захисту навколишнього середовища та використання вторинних ресурсів для металургії та машинобудування "Енергосталь" - викладено в такій редакції: "Державне підприємство "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь". Викладені в новій редакції реквізити Орендодавця та Орендаря.

4.12 Відповідно до Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.01.2016 по справі №922/6473/16, яке було залишено без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду 29.02.2016 р., позов Орендаря - ТОВ фірми "Радій ЛТД" до Орендодавця - ДП "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь" задоволено повністю та визнано укладеною додаткову угоду № 13 від 14.12.2015р. в наступній редакції:

"1. Продовжено строк дії Договору на 15 років до 01.04.2031 року включно.

2. Пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викладено в наступній редакції:

«Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування приміщення №№85, 85а на першому поверсі, №№81, 82 на другому поверсі (надалі - Майно), загальною площею 554,5 кв. м., розташоване за адресою: м. Харків, Дзержинський район, просп. Леніна, 9 (літера А-2), в будівлі, що знаходиться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь".

Вартість майна, визначена згідно з незалежною оцінкою станом на 30.11.2015 р., складає 2 465 900,00 грн.». Вказаним рішенням також визначено розмір орендної плати, яка підлягає сплаті за користування орендованим майном.

4.13 Додатковою угодою № 15 від 06.04.2020, внесено зміни до договору оренди державного майна № 107 під 01.04.2001р. в частині мети використання орендованих приміщень та орендної плати, а саме: викладено пункт 1.2 договору оренди в наступній редакції: «1.2 орендар використовує приміщення, що орендується для розміщення (відповідно до "Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу", затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 року № 786 із змінами та доповненнями): кафе, барів, закусочних, кафетеріїв, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи" (нежитлові вбудовані приміщення № 85 на першому поверсі, площею 475,8 кв.м., № 85а на першому поверсі, площею 12,8 м2); підсобні приміщення (нежитлові вбудовані приміщення № 81, 82 на другому поверсі площею 65,9 кв.м.). А також визначено розмір орендної плати.

4.14 За змістом пункту 5.4. договору № 107 обов`язком орендаря, зокрема, є утримання приміщення, що орендується, в чистоті, дотримуючись всіх правил технічної експлуатації будівлі, санітарних та протипожежних норм.

4.15 З інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 10.09.2021, інформація щодо форми власності на земельну ділянку кадастровий номер :06:002:0036, загальною площею 0,7632 за адресою: проспект Науки, 9, Шевченківський район, місто Харків - відсутня (а.с.43).

4.16 Згідно з Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-021 від 10.09.2021, інформація про зареєстроване право в Державному земельному кадастрі стосовно земельної ділянки, загальною площею 0,7632 за адресою: проспект Науки, 9, Шевченківський район, місто Харків - відсутня. (а.с.45).

4.17 Посилаючись на обмеження доступу до орендованих приміщень та з метою врегулювання цього питання, позивач, як орендар, звернувся до відповідача з пропозицією внести відповідні зміни до договору оренди: 08.10.2022 р. позивач склав додаткову угоду № 20 до Договору № 107, якою запропонував відповідачу доповнити пункт 1.3. Розділу 1 «Предмет договору» підпунктом 1.3.2., який викласти у наступній редакції:

« 1.3.2. В порядку ч. 3 ст. 796 ЦК України, Орендодавець погоджується на надання Орендарю права користування подвір`ям будівлі № 9 по проспекту Науки м. Харків, для забезпечення безперешкодного цілодобового проходу та проїзду від воріт подвір`я до зовнішніх дверей, через які ( а також через сходову клітку №ХХХІІ на цокольному поверсі, сходовий марш та сходову клітку №ХVІІІ на 1-му поверсі) здійснюється доступ до орендованих приміщень №№85, 85а на 1-му поверсі».

Листом від 08.10.2021 № 08/10, отриманим уповноваженим представником відповідача - Качан Н.І 08.10.2021 року, позивач звернувся до ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" з пропозицією укласти додаткову угоду № 20.

4.18 У відповідь на зазначену пропозицію ТОВ Фірми "РАДІЙ, ЛТД", листом від 27.10.2021 року № 1-01-673К орендодавець відмовив в укладенні запропонованої додаткової угоди, посилаючись, зокрема, на те, що орендовані приміщення мають достатні входи/виходи, що забезпечують вільний доступ орендаря до цих приміщень; відповідач не вбачав будь-яких підстав для передачі земельної ділянки, що знаходить у комунальній власності і використовується державним підприємством у власній виробничій діяльності, у безоплатне користування юридичній особі приватного права для обслуговування орендованих приміщень, які знаходяться на цій земельній ділянці.

4.19 Наведене вище та пояснення представників сторін у судових засіданнях свідчать про існування перешкод для позивача у доступі до орендованих приміщень №№85, 85а від воріт подвір`я через зовнішні двері, сходову клітку №ХХХІІ на цокольному поверсі, сходовий марш та сходову клітку №ХVІІІ на 1-му поверсі (зокрема, шляхом зачинення воріт), а також про наявність спору між сторонами щодо внесення змін до договору з метою врегулювання питань доступу до орендованих приміщень.

V ОЦІНКА СУДУ.

Щодо правових підстав захисту прав орендаря на користування майном

5.1 Норми цивільного законодавства містять гарантії дотримання прав орендарів. Так, за приписами ст. 396 ЦК України, особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу. Стаття 391 названої глави ЦК України встановлює, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування і розпорядження майном.

5.2 Тобто, національним законодавством орендареві забезпечується захист його прав на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності. Зокрема, і шляхом усунення перешкод у здійсненні ним права користування майном.

5.3 Позивач посилається і Відповідачем не спростовано твердження позивача про наявність перешкод у здійсненні ним права користування орендованим приміщенням - обмеження проходу та проїзду від воріт подвір`я до зовнішніх дверей, через які ( а також через сходову клітку №ХХХІІ на цокольному поверсі, сходовий марш та сходову клітку №ХVІІІ на 1-му поверсі) здійснюється доступ до орендованих приміщень №№85, 85а на 1-му поверсі.

5.4 Отже, Позивач як Орендар, маючи речове право на чуже майно, наділений правом вимагати усунення перешкод у здійсненні свого права користування, у тому числі і від власника/орендодавця такого майна.

5.5 Вступаючи у договірні правовідносини з оренди приміщень та визначаючи у договорі мету такої оренди, орендар отримав правомірні очікування/законні сподівання щодо використання орендованих приміщень відповідно до погодженої з орендодавцем мети.

5.6 Правомірні очікування/законні сподівання захищає Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та практика ЄСПЛ, які є джерелом права згідно ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини". Так, концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення та не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (п.98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява №31443/96; п.22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява №10972/05).

5.7 У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути у тому числі «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. Та інші проти Ірландії», заява №12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S.v. the United Kingdom, №10741/84).

5.8 Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

5.9 З наведеного Суд дійшов висновку, що правомірні очікування щодо користування орендованим майном та право використовувати орендоване майно у своїй підприємницькій діяльності становлять "майно" у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції та підлягають відповідному захисту.

5.10 При укладанні договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001, у позивача виникли правомірні очікування щодо реалізації свого права користування наданими в оренду приміщеннями відповідно до їх цільового призначення, зокрема із забезпеченням безперешкодного доступу до таких приміщень.

5.11 З огляду на таке, Суд зазначає, що відсутність можливості реалізації позивачем права користування орендованим приміщенням, зокрема, і земельною ділянкою для безперешкодного доступу до нього, є порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

5.12 За змістом статті 796 ЦК України, одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

5.13 Таким чином, право користування земельною ділянкою, яке виникає на підставі договору найму будівлі (або іншої капітальної споруди), не можна розглядати окремо від права користування будівлею, адже існування права користування земельною ділянкою пов`язане включно із наявністю у особи права користування будівлею (іншою капітальною спорудою).

5.14 Тобто, при укладанні договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2004 право користування земельною ділянкою за кадастровим номером :06:002:0036 за адресою: пр. Науки, 9, м. Харків у позивача виникло одночасно з правом користування будівлею.

5.15 Відсутність документів, які б свідчили про наявність права власності відповідача на вказану земельну ділянку, унеможливлює визначення сторонами в договорі оренди розміру земельної ділянки, яка передається наймачеві.

5.16 У випадку, якщо орендодавець не є власником земельної ділянки, працює законодавча презумпція, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки (ч.3 ст.796 ЦК України).

5.17 Наведені положення чинного законодавства, Конвенція та практика ЄСПЛ дозволяють Суду стверджувати про наявність правових підстав для захисту права орендаря на користування орендованим майном; а встановлені фактичні обставини справи щодо обмеження такого права - про необхідність його судового захисту.

Щодо компетенції Суду на внесення змін до Договору

5.18 Відповідно до частин першої та третьої статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

5.19 У частині першій статті 627 Цивільного кодексу України вказано, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

5.20 Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 Цивільного кодексу України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 Цивільного кодексу України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

5.21 Разом з тим, закон передбачає можливість внесення змін до договору чи його розірвання за рішенням суду. Так, згідно ч.2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

5.22 Таким чином, істотність порушення договору однією із його сторін може бути підставою для внесення змін до договору за рішенням суду на вимогу іншої сторони.

Щодо істотності порушення Відповідачем умов договору

5.23 У розумінні положень ч.2 ст. 651 ЦК України, істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає внесення змін до договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати внесення змін до договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Вказана правова позиція кореспондується із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 24.05.2022 у справі № 904/2406/21.

5.24 Між ДП "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь" та ТОВ Фірмою "РАДІЙ, ЛТД" виникли договірні правовідносини з оренди державного майна.

5.25 За змістом положень ст. 759 ЦК України та ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

5.26 Метою, з якою сторони вступають у договірні правовідносини з оренди майна на засадах добросовісності є для орендодавця - отримання плати за передачу іншій особі права користування майном, для орендаря - отримання майна в користування з метою використання його корисних властивостей.

5.27 Таким чином, обмеження орендаря в користуванні отриманим в оренду майном (задля чого він і вступав у договірні правовідносини) за умови відсутності між сторонами домовленості про таке часткове обмеження, - буде безсумнівно істотним порушенням договору, оскільки не дозволяє орендареві отримати очікуване від договору, що означає неможливість досягнення цілей договору. Позивач посилається і Відповідачем не спростовано твердження позивача про наявність перешкод у здійсненні ним права користування орендованим приміщенням - обмеження проходу та проїзду від воріт подвір`я до зовнішніх дверей, через які ( а також через сходову клітку №ХХХІІ на цокольному поверсі, сходовий марш та сходову клітку №ХVІІІ на 1-му поверсі) здійснюється доступ до орендованих приміщень №№85, 85а на 1-му поверсі.

5.28 Враховуючи, що користування приміщенням означає можливість використання всіх його корисних властивостей, зокрема, і використання всіх конструктивних елементів будівлі (якими є в тому числі двері, сходи тощо) та за умови відсутності відповідних договірних обмежень, створені відповідачем обмеження у використанні входу до орендованих приміщень з подвір`я є істотним порушенням договору оренди, що укладений між сторонами спору.

5.29 Істотність порушення відповідачем умов договору є підставою для внесення змін до Договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного Договору у редакції зазначеній позивачем, викладеній у Додатковій угоді № 20 від 08.10.2021.

Щодо обраного позивачем способу захисту

5.30 За приписами ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

5.31 Зміна правовідношення (ст. 16 ЦК України), установлення, зміна чи припинення господарських правовідносин (ст.20 ГК України) є способами захисту цивільних прав та інтересів суб`єктів господарювання.

5.32 Визнання договору укладеним з викладенням його змісту у резолютивній частині судового рішення як один із способів установлення господарських правовідносин є належним способом захисту прав суб`єктів господарювання.

5.33 Вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України, та відповідає способам захисту, визначеним статтею 20 ГК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 02.06.2021 у справі 910/6139/20.

5.34 З огляду на наведене вище, Суд доходить висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог та внесення змін до Договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного Договору у редакції зазначеній позивачем, викладеній у Додатковій угоді № 20 від 08.10.2021, а саме:

1. Доповнити пункт 1.3. Розділу 1 «Предмет договору» підпунктом 1.3.2., який викласти у наступній редакції:

«1.3.2. В порядку ч. 3 ст. 796 ЦК України, Орендодавець погоджується на надання Орендарю права користування подвір`ям будівлі № 9 по проспекту Науки м. Харків, для забезпечення безперешкодного цілодобового проходу та проїзду від воріт подвір`я до зовнішніх дверей, через які ( а також через сходову клітку №ХХХІІ на цокольному поверсі, сходовий марш та сходову клітку №ХVІІІ на 1-му поверсі) здійснюється доступ до орендованих приміщень №№85, 85а на 1-му поверсі».

2. Всі інші умови Договору залишаються без змін і сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

3. Ця Додаткова угода складено в 4-х примірниках, які мають однакову юридичну силу та є невід`ємною частиною Договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р.

Орендодавець: Орендар:

Державного підприємство "Український ТОВ фірма "РАДІЙ, ЛТД"

науково-технічний центр металургійної

промисловості "Енергосталь"

61166, м. Харків, просп. Науки, буд. 9 62472, Харківська область,

Харківський район, м. Мерефа,

вул. Дніпропетровська, 233, кім. 8-9,

Генеральний директор Генеральний директор

________________Д.В. Сталінський ___________ О.М. Брунь»

5.35 Приймаючи рішення у цій справі, Суд наголошує на необхідності врахування добросовісності як засадничого положення цивільного законодавства (п. 6 ст. 3 ЦК України). Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою до інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

5.36 Принцип добросовісності покладено і в основу доктрини "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

5.37 Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

5.38 Очевидно, що отримавши нерухоме майно в оренду, Позивач розумно покладався на можливість його використання з метою, що зазначена у Договорі. Так само очевидно, що дії відповідача, які унеможливлюють таке використання переданого в оренду майна, або значною мірою утруднюють використання, суперечать попередній його поведінці та заявам: безпосередньо передачі майна у користування позивачеві; згоди на використання свого майна з певною метою, зокрема, для розміщення кафе; отримання орендної плати тощо.

5.39 Тому Суд відхиляє заперечення відповідача про те, що використання приміщень у бажаний для позивача спосіб (зокрема, для організації виходу через подвір`я) не узгоджуються з інтересами та порядком використання таких приміщень підприємством, про ризики неконтрольованого доступу до приміщень відповідача, розширення позивачем своїх прав, передбачених договором оренди поза волею наймодавця та за рахунок останнього, як такі, що суперечать його попередній поведінці. Більш того, відповідач не надає доказів, що ризикам, про які він зазначає, не можливо добросовісно запобігти (не обмежуючи права орендаря на використання приміщень), зокрема, і шляхом врегулювання відповідних питань у Договорі оренди.

5.40 Послання Відповідача на відсутність права вимагати внесення змін до договору, як і посилання на той факт, що звернення позивача до суду за захистом своїх прав мало місце тільки зараз, - як підставу для відмови у задоволенні позовних вимог, Суд вважає такими, що базуються на довільному тлумаченні Відповідачем положень чинного законодавства, та спростовуються наведеними вище міркуваннями.

5.41 Твердження Відповідача про те, що не зазначення розміру земельної ділянки, на користування якою претендує позивач, свідчить про наміри позивача використовувати всю площу земельної ділянки (кадастровий номер за адресою: м. Xapків, проспект Науки, 9 (яка складає 0,7632 га) є безпідставними, адже, по-перше, в додатковій угоді чітко визначена мета - «для забезпечення безперешкодного цілодобового проходу та проїзду від воріт подвір`я до зовнішніх дверей, через які ( а також через сходову клітку №ХХХІІ на цокольному поверсі, сходовий марш та сходову клітку №ХVІІІ на 1-му поверсі) здійснюється доступ до орендованих приміщень №№85, 85а на 1-му поверсі»; по-друге, правовідносини сторін - Позивача та Відповідача - як учасників цивільних відносин, мають будуватися на засадах добросовісності, зокрема, добросовісним має бути і реалізація права на використання земельної ділянки для доступу до орендованого приміщення.

5.42 Щодо аргументів Відповідача про відсутність необхідності укладання додаткової угоди з огляду на автоматичний перехід на підставі закону (ч. 3 ст. 796 ЦК України) земельної ділянки під будівлею у користування наймача, Суд зазначає таке.

5.43 Положення ст. 796 ЦК України надають наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини) гарантії щодо користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, та земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Суд констатує, що користування земельною ділянкою для орендаря будівлі, споруди (їх частини) не є самоціллю, а є лише засобом досягнення мети, з якою така будівля чи споруда орендується.

5.44 Як свідчать пояснення представників сторін у судовому засіданні та заяви по суті справи, і позивач, і відповідач визнають право орендаря на користування земельною ділянкою для досягнення мети найму. Однак, між сторонами існує спір щодо забезпечення безперешкодного цілодобового проходу та проїзду від воріт подвір`я до зовнішніх дверей, через які (а також через сходову клітку № ХХХІІ на цокольному поверсі, сходовий марш та сходову клітку № XVIII на 1-му поверсі) здійснюється доступ до орендованих приміщень №№85,85а на 1-му поверсі».

5.45 З огляду на наявність спірних питань щодо організації доступу до орендованих приміщень з метою досягнення мети оренди, Суд відхиляє аргументи відповідача про відсутність необхідності укладання додаткової угоди з огляду на автоматичний перехід на підставі закону (ч. 3 ст. 796 ЦК України) земельної ділянки під будівлею у користування наймача, як безпідставні.

VІ. Судові витрати.

6.1. Відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається на Відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1, 4, 13, 73, 74, 76-79, 86, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, Суд

ВИРІШИВ:

1.Позов Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "РАДІЙ, ЛТД" задовольнити.

2. Внести зміни до Договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного Договору у редакції зазначеній позивачем, викладеній у Додатковій угоді № 20 від 08.10.2021, а саме:

«Додаткова угода № 20

до договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р.

м.Харків 08 жовтня 2021 року

Державне підприємство "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь" (далі - Орендодавець), в особі генерального директора Сталінського Дмитра Віталійовича, діючого на підставі Статуту, з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "РАДІЙ, ЛТД" (далі - Орендар), в особі генерального директора Брунь Олексія Миколайовича, діючого на підставі Статуту, з іншої сторони, які в подальшому іменуються Сторонами, а кожна окремо - Стороною, уклали дану Додаткову угоду (далі - Додаткова угода) до договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р. (далі - Договір) про наступне:

1. Доповнити пункт 1.3. Розділу 1 «Предмет договору» підпунктом 1.3.2., який викласти у наступній редакції:

«1.3.2. В порядку ч. 3 ст. 796 ЦК України, Орендодавець погоджується на надання Орендарю права користування подвір`ям будівлі № 9 по проспекту Науки м. Харків, для забезпечення безперешкодного цілодобового проходу та проїзду від воріт подвір`я до зовнішніх дверей, через які (а також через сходову клітку №ХХХІІ на цокольному поверсі, сходовий марш та сходову клітку №ХVІІІ на 1-му поверсі) здійснюється доступ до орендованих приміщень №№85, 85а на 1-му поверсі».

2. Всі інші умови Договору залишаються без змін і сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

3.Ця Додаткова угода вступає в силу з дня її підписання.

4. Додаткова угода складена в 4-х примірниках, які мають однакову юридичну силу та є невід`ємною частиною Договору оренди державного майна № 107 від 01.04.2001 р.

Орендодавець: Орендар:

Державного підприємство "Український ТОВ фірма "РАДІЙ, ЛТД"

науково-технічний центр металургійної

промисловості "Енергосталь"

61166, м. Харків, просп. Науки, буд. 9 62472, Харківська область,

Харківський район, м. Мерефа,

вул. Дніпропетровська, 233, кім. 8-9,

Генеральний директор Генеральний директор

________________Д.В. Сталінський ___________ О.М. Брунь»

3.Стягнути з Державного підприємства "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь" (61166, м. Харків, просп. Науки, буд. 9, код 31632138) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Фірми "РАДІЙ, ЛТД", (62472, Харківська область, Харківський район, м. Мерефа, вул. Дніпропетровська, буд. 233, кім. 8-9, код 14075757) 2270,00 грн. судового збору.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга відповідно до ст. 256 Господарського процесуального кодексу України на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга може бути подана учасниками справи до Східного апеляційного господарського суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасники справи можуть одержати інформацію по справі зі сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою http://court.gov.ua/.

Повне рішення складено "16" серпня 2022 р.

Суддя Т.Д. Гребенюк