РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

10.08.2022Справа № 917/1080/21

Суддя Господарського суду міста Києва Спичак О.М., за участю секретаря судового засідання Тарасюк І.М., розглянувши матеріали справи

За позовом Акціонерного товариства «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц»

до Полтавської обласної державної адміністрації

про визнання договору оренди землі поновленим, визнання укладеною додаткової угоди до договору

Представники сторін:

від позивача: Совенко О.П.;

від відповідача: Ворона Л.О.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

05.07.2021 до Господарського суду Полтавської області надійшла позовна заява Акціонерного товариства «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» з вимогами до Полтавської обласної державної адміністрації про визнання договору оренди землі поновленим, визнання укладеною додаткової угоди до договору.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилався на те, що Акціонерне товариство «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» скористалось своїм правом на переважне поновлення договору оренди, що було передбачено п.8 договору оренди землі, про що було повідомлено відповідача. За твердженнями позивача, у відповідь на звернення орендаря щодо поновлення договору відповідачем було прийнято розпорядження №265 від 12.04.2019 «Про поновлення АТ «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» договорів оренди земельних ділянок щодо земельних ділянок, на яких провадиться господарська діяльність Акціонерного товариства «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц», проте, відповідної додаткової угоди до договору оренди землі з боку відповідача так підписано і не було. Позивачем вказано, що у спірних правовідносинах має місце поновлення орендних правовідносин за двома випадками, а саме, що передбачені ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі», а також ч.6 вказаної статті.

За таких обставин, позивач просив суд:

1) визнати поновленим з 01.06.2019 до 01.06.2035 договір оренди землі від 21.12.2011, зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Кременчуці Полтавської області 15.02.2012 за номером 00047 щодо користування земельною ділянкою з кадастровим номером :08:003:0608 загальною площею 0,4697 га для експлуатації та обслуговування під`їзних колій та будівель для їх обслуговування по вул. Профспілковій, вул. 40-річчя Жовтня, вул. Халаменюка, вул. Першотравневій (ділянка №8) в м. Кременчуці;

2) визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 21.12.2011, зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у м. Кременчуці Полтавської області 15.02.2012 за номером 00047 щодо користування земельною ділянкою з кадастровим номером :08:003:0608 загальною площею 0,4697 га для експлуатації та обслуговування під`їзних колій та будівель для їх обслуговування по вул. Профспілковій, вул. 40-річчя Жовтня, вул. Халаменюка, вул. Першотравневій (ділянка №8) в м. Кременчуці.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 07.07.2021 матеріали позовної заяви №917/1080/21 передано за підсудністю до Господарського суду міста Києва.

Внаслідок проведеного автоматизованого розподілу матеріали позовної заяви передано на розгляд судді Данилової М.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.08.2021 суддею Даниловою М.В. прийнято до провадження справу №917/1080/21, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 15.09.2021.

Внаслідок проведеного повторного автоматизованого розподілу матеріали справи №917/1080/21 передано на розгляд судді Алєєвої І.В.

Ухвалю Господарського суду міста Києва від 15.09.2021 суддею Алєєвою І.В. прийнято до свого провадження справу №917/1080/21, підготовче засідання призначено на 18.10.2021.

15.09.2021 до Господарського суду міста Києва від позивача надійшли письмові пояснення, які суд долучив до матеріалів справи.

04.10.2021 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшло клопотання про закриття провадження у справі, яке обґрунтовано тим, що у відповідача відсутні підстави для укладення додаткової угоди до Договору оренди землі №00047 так як спірна земельна ділянка належить до земель комунальної власності, а не до земель державної власності.

04.10.2021 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач зауважив, що між сторонами не було досягнуто згоди щодо розміру орендної плати, що є істотною умовою договору оренди земельної ділянки. Крім того, позивач просив поновити договір не на той самий строк, який був передбачений умовами Договору оренди землі №00047, а на більший строк. Наведені обставини свідчать про те, що позивач втратив своє переважне право на поновлення договору оренди. Крім того, відповідач повідомив, що Полтавська обласна державна адміністрація позбавлена права розпоряджатися спірною земельною ділянкою, оскільки вона не належить до земель державної власності.

05.10.2021 відповідачем подано клопотання про закриття провадження у справі №917/1080/21.

18.10.2021 до Господарського суду міста Києва від позивача надійшла відповідь на відзив, яку суд долучив до матеріалів справи.

У підготовчому засіданні 18.10.2021 судом було постановлено протокольну ухвалу (без виходу до нарадчої кіманти) про відкладення підготовчого засідання на 01.11.2021.

21.10.2021 відповідачем подані заперечення на відповідь на відзив, які суд долучив до матеріалів справи.

29.10.2021 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшли додаткові письмові пояснення, які суд долучив до матеріалів справи.

У/хвалою Господарського суду міста Києва від 01.11.2021 закрито провадження у справі №917/1080/21.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 16.02.2022 ухвалу Господарського суду міста Києва від 01.11.2021 у справі №917/1080/21 скасовано; матеріали справи повернуто до Господарського суду міста Києва для продовження розгляду спору.

Внаслідок проведеного повторного автоматизованого розподілу справу №917/1080/21 передано на розгляд судді Спичаку О.М.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.06.2022 справу №917/1080/21 прийнято до провадження суддею Спичаком О.М.; підготовче засідання призначено на 20.07.2022.

19.07.2022 до Господарського суду міста Києва від позивача надійшла заява про зміну предмета позову, яка була прийнята до розгляду у підготовчому засіданні 20.07.2022.

У підготовчому засіданні 20.07.2022 судом було постановлено протокольну ухвалу (без виходу до нарадчої кімнати) про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 10.08.2022.

Представник позивача у судовому засіданні 10.08.2022 надав усні пояснення по справі, позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні 10.08.2022 надав усні пояснення по суті спору, проти задоволення позову заперечив.

У судовому засіданні 10.08.2022 судом було закінчено розгляд справи по суті та оголошено вступну і резолютивну частини рішення суду.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

01.06.2009 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України в Полтавській області (орендодавцем) та Закритим акціонерним товариством «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» (орендар) укладено Договір оренди цілісного майнового комплексу, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс Державного підприємства Міністерства оборони України «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц», а саме будівлі та споруди, які знаходяться за адресою: м. Кременчук Полтавської області, вул. Київська, 85 та будівлі та споруди, які знаходяться за адресою: с. Піщане Кременчуцького району Полтавської області, вул. Теплична, 2.

Відповідно до п. 7.1 Договору його укладено строком на 10 років з дати нотаріального посвідчення та державної реєстрації даного договору.

Договором №2 про внесення змін від 18.08.2010 сторони погодили, що договір укладено строком на 26 років з дати нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору.

21.12.2011 між Кременчуцькою міською радою (орендодавець) та Акціонерним товариством «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» (орендар) укладено Договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовським А.Г., зареєстрований в Управлінні Держкомзему у місті Кременчук Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №00047 від 15.02.2012.

Відповідно до п. 1 Договору оренди землі №00047 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий номер №:08:003:0608) для експлуатації та обслуговування під`їзних колій та будівель для їх обслуговування по вул. Профспілковій, вул.40-річчя Жовтня, вул. Халаменюка, вул. Першотравневій (ділянка №8) в м. Кременчук.

Згідно з п. 2 Договору оренди землі №00047 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4697 кв.м., в тому числі по угіддях: графа 40 - відкриті розробки та кар`єри, шляхи, які експлуатуються - 4697 кв.м.

Відповідно до п. 3 Договору оренди землі №00047 на земельній ділянці знаходяться під`їзні колії та будівлі для їх обслуговування.

Договір укладено терміном до 01.06.2019. Початок строку дії договору обчислюється після підписання сторонами та з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку дії договору орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору оренди землі №00047).

Відповідно до п. 35 Договору оренди землі №00047 дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

За актом приймання-передачі об`єкта оренди від 15.02.2012 Кременчуцька міська рада передала, а Акціонерне товариство «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий номер №:08:003:0608), загальною площею 4697 кв.м., для експлуатації та обслуговування під`їзних колій та будівель для їх обслуговування по вул. Профспілковій, вул.40-річчя Жовтня, вул. Халаменюка, вул. Першотравневій (ділянка №8) в м. Кременчук терміном до 01.06.2019.

Судом встановлено, що листом від 14.02.2019 вих. №1/898 позивач (орендар) звернувся до Полтавської обласної державної адміністрації та просив поновити на строк до 01.06.2035 оренду, в тому числі, земельної ділянки (кадастровий номер №:08:003:0608), загальною площею 4697 кв.м., для експлуатації та обслуговування під`їзних колій та будівель для їх обслуговування по вул. Профспілковій, вул.40-річчя Жовтня, вул. Халаменюка, вул. Першотравневій (ділянка №8) в м. Кременчук.

До вказаного листа позивачем було долучено проект додаткової угоди до Договору оренди землі №00047 про поновлення оренди земельної ділянки.

12.04.2019 Полтавською обласною державною адміністрацією прийнято Розпорядження №265 про поновлення строком до 01.06.2035 оренду земельної ділянки (кадастровий номер №:08:003:0608), загальною площею 4697 кв.м.

З листа позивача від 28.05.2019 вих. №1/1071 вбачається, що у телефонній розмові з юридичним відділом позивача було повідомлено, що додаткову угоду до Договору оренди землі №00047 буде підписано у разі збільшення розміру орендної плати до 7% від нормативно грошової оцінки, незважаючи на те, що попередньо текст додаткової угоди було погоджено без змін розміру орендної плати.

Полтавська обласна державна адміністрація надіслала позивачу лист вих. №8877/1/01-37 від 26.06.2019, в якому зазначила, що в пункті 9 надісланих позивачем проектах договорів оренди землі вказано, що оренда плата вноситься у грошовій формі в трикратному розмірі земельного податку щорічно. Однак, дана норма щодо сплати орендної плати діяла до кінця 2013 року.

Відповідач запропонував позивачу п. 9 договору оренди земельної ділянки викласти у наступній редакції: «орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі ______грн в рік, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 5 цього договору».

Листом вих. №1/1153 від 11.07.2019 позивач запропонував відповідачу викласти п. 9 договору оренди земельної ділянки у редакції: «орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі _______ грн в рік, що становить 0,75 % від нормативної грошової оцінки».

Звертаючись з даним позовом до суду, позивач вказує на те, що Акціонерне товариство «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» скористалось своїм правом на переважне поновлення договору оренди, що було передбачено п.8 договору оренди землі від 21.12.2011, про що було повідомлено відповідача. За твердженнями заявника, у відповідь на звернення орендаря щодо поновлення договору відповідачем було прийнято розпорядження №265 від 12.04.2019 «Про поновлення АТ «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» договорів оренди земельних ділянок щодо земельних ділянок, на яких провадиться господарська діяльність Акціонерного товариства «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц», проте, відповідної додаткової угоди до договору оренди землі від 21.12.2011 з боку відповідача так підписано і не було. Позивачем вказано, що у спірних правовідносинах має місце поновлення орендних правовідносин за двома випадками, а саме, що передбачені ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі», а також ч.6 вказаної статті.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач вказав на те, що позивачем не було надано належних доказів направлення на адресу орендодавця проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди, наявність між сторонами спору щодо істотних умов договору, а саме розміру орендної плати. Відповідачем вказано, що визнання договору поновленим на підставі ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» зі зміненими умовами договору, а саме строком дії виключається, а обраний позивачем спосіб захисту прав не є ефективним. Крім того, вказаним учасником судового процесу зауважено, що у Полтавської обласної державної адміністрації відсутні повноваження на розпорядження спірною земельною ділянкою.

Оцінюючи подані позивачем докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються, зокрема, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об`єктом права власності українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

Згідно зі статтею 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Як встановлено ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі ст. 206 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній станом на дату виникнення правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону (ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України (в редакції, чинній станом на дату виникнення правовідносин).

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній станом на дату виникнення правовідносин) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 17 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній станом на дату виникнення правовідносин) передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» має назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц та постанові Великої палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №159/5756/18.

Крім того, близький за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 по справі №903/1030/19 вказано, що спеціальне правило, викладене у частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду. Вказану правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було б неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Таким чином, у розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин 1-5 та частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини 1-5 статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону).

Як вказує позивач, Акціонерним товариством «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» було повністю дотримано процедури і строки звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір, проте Полтавською обласною державною адміністрацією не виконано обов`язок з укладення додаткової угоди до договору, як це передбачено частиною 5 та частиною 7 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Отже, правовою підставою для звернення із даним позовом про поновлення дії Договору та визнання укладеною додаткової угоди є приписи частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Як встановлено судом, листом від 14.02.2019 вих. №1/898 позивач (орендар) звернувся до Полтавської обласної державної адміністрації та просив поновити на строк до 01.06.2035 оренду, в тому числі, земельної ділянки (кадастровий номер №:08:003:0608), загальною площею 4697 кв.м., для експлуатації та обслуговування під`їзних колій та будівель для їх обслуговування по вул. Профспілковій, вул.40-річчя Жовтня, вул. Халаменюка, вул. Першотравневій (ділянка №8) в м. Кременчук.

До вказаного листа позивачем було долучено проект додаткової угоди до Договору оренди землі №00047 про поновлення оренди земельної ділянки.

12.04.2019 Полтавською обласною державною адміністрацією прийнято Розпорядження №265 про поновлення строком до 01.06.2035 оренду земельної ділянки (кадастровий номер №:08:003:0608), загальною площею 4697 кв.м.

Як встановлено судом, з листа позивача від 28.05.2019 вих. №1/1071 вбачається, що у телефонній розмові з юридичним відділом позивача було повідомлено, що додаткову угоду до Договору оренди землі №00047 буде підписано у разі збільшення розміру орендної плати до 7% від нормативно грошової оцінки, незважаючи на те, що попередньо текст додаткової угоди було погоджено без змін розміру орендної плати.

Полтавська обласна державна адміністрація надіслала позивачу лист вих. №8877/1/01-37 від 26.06.2019, в якому зазначила, що в пункті 9 надісланих позивачем проектах договорів оренди землі вказано, що оренда плата вноситься у грошовій формі в трикратному розмірі земельного податку щорічно. Однак, дана норма щодо сплати орендної плати діяла до кінця 2013 року.

Відповідач запропонував позивачу п. 9 договору оренди земельної ділянки викласти у наступній редакції: «орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі ______грн в рік, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 5 цього договору».

Як встановлено судом, позивач в свою чергу листом вих. №1/1153 від 11.07.2019 запропонував відповідачу викласти п. 9 договору оренди земельної ділянки у редакції: «орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі _______ грн в рік, що становить 0,75 % від нормативної грошової оцінки».

Отже, зміст листування між сторонами вказує на те що, фактично між Акціонерним товариством «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» та Полтавською обласною державною адміністрацією виник спір щодо розміру орендної плати за оренду земельної ділянки з кадастровим номером :08:003:0608 загальною площею 0,4697 га для експлуатації та обслуговування під`їзних колій та будівель для їх обслуговування по вул. Профспілковій, вул. 40-річчя Жовтня, вул. Халаменюка, вул. Першотравневій (ділянка №8) в м. Кременчуці.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

За приписами частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

У статті 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Виходячи з положень статей 632 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України «Про оренду землі», за загальним правилом зміна умов договору, у тому числі стосовно розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, установлених умовами договору або в силу закону.

Як свідчать наявні в матеріалах справи докази, сторонами так і не було досягнуто згоди в частині розміру відсотку, який відраховується від нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки для встановлення розміру орендної плати, тобто не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору оренди - розміру орендної плати.

Беручи до уваги вищенаведене, сторони не дійшли згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині орендної плати (з урахуванням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки), а додаткову угоду до договору укладено не було.

За приписами частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, враховуючи викладені обставини, суд дійшов висновку, що переважне право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки було припинено, а отже договір припинив свою дію 01.06.2019 внаслідок спливу строку, на який його було укладено у відповідності до п.8 договору.

Суд також вважає за доцільне зауважити, що наявність розпорядження Полтавської обласної державної адміністрації від 12.04.2019 року № 265 «Про поновлення AT «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» договорів оренди земельних ділянок», яким вирішено поновити позивачу дію договору строком до 01.06.2035 року ніяким чином не спростовує наведених вище висновків суду, оскільки між сторонами залишились невирішеними питання щодо розміру орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером :08:003:0608.

Після прийняття Полтавською обласною державною адміністрацією розпорядження №265 від 12.04.2019 «Про поновлення AT «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» позивачем були вчинені дії, направлені на погодження між сторонами змін істотних умов запропонованої до укладення у цій справі додаткової угоди до договору та зміну ціни вказаного правочину.

Суд також не приймає до уваги посилання позивача на приписи норм частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», як правової підстави визнання додаткової угоди до договору укладеною, з огляду на те, що оскільки у випадку якщо орендар, маючи намір на реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то частина 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки питання щодо зміни (за необхідності) істотних умов не вирішується.

В контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідно звернути увагу учасників судового процесу на те, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Отже, визнання укладеною спірної додаткової угоди на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у запропонованій позивачем редакції з одночасним поновленням дії договору до 2035 року суперечить вищенаведеним приписам Закону України «Про оренду землі».

Враховуючи викладені вище обставини, суд дійшов висновку відмовити у позові Акціонерного товариства «Кременчуцьке кар`єроуправління «Кварц» до Полтавської обласної державної адміністрації про визнання договору оренди землі поновленим, визнання укладеною додаткової угоди до договору (в редакції заяви про зміну предмета позову).

Що стосується посилань відповідача на ті обставини, що 27.05.2021 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», яким розділ Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України доповнено пунктом 24, суд зазначає наступне.

Так, відповідно до п. 24 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України з дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель: а) що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (у тому числі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук); б) оборони; в) природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об`єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення; г) зони відчуження та зони безумовного (обов`язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи; ґ) під будівлями, спорудами, іншими об`єктами нерухомого майна державної власності; д) під об`єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності; е) визначених у наданих до набрання чинності цим пунктом дозволах на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, наданих органами виконавчої влади з метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, якщо рішення зазначених органів не прийняті.

З дня набрання чинності цим пунктом до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.

Суд зазначає, що спірна земельна ділянка не розташована поза межами населеного пункту - земельна ділянка (кадастровий номер №:08:003:0608), загальною площею 4697 кв.м., знаходиться за адресою по вул. Профспілковій, вул.40-річчя Жовтня, вул. Халаменюка, вул. Першотравневій (ділянка №8) в м. Кременчук.

Крім того, спір у справі виник до дати набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин».

Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі №910/13407/17.

З огляду на вищевикладене, всі інші доводи та міркування учасників судового процесу не досліджуються судом, так як з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Судовий збір покладається на позивача у зв`язку з відмовою у позові (відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236-242 Господарського процесуального кодексу України,

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з ч. 1 ст. 256 та ст. 257 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст складено та підписано 18.08.2022.

Суддя О.М. Спичак