ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

27 липня 2022 року Справа № 903/178/22

Господарський суд Волинської області у складі судді Слободян О.Г., за участю секретаря судового засідання Лівандовського Т.Г,

представників позивача: адвоката Коваль Я.Ю., адвоката Полуніної К.А.,

представника відповідача 1: адвоката Семерги С.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД "

до відповідачів:

1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Пік нерухомість",

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредит Фактор Груп"

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів:

1) Приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Пастухова Наталія Володимирівна,

2) Приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Курта Наталія Володимирівна,

3) ОСОБА_1

про визнання договорів недійсними та скасування записів

встановив: позивач - ТОВ "Арцт Плюс ЛТД " звернувся до суду з позовом до ТОВ "Пік нерухомість" (відповідач 1) та ТОВ "Кредит Фактор Груп (відповідач 2), в якому просить:

1. визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м.) від 14.09.2020 року, укладений між ТОВ "Пік нерухомість", та ТОВ "Кредит Фактор Груп", посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. за реєстраційним номером 5226 та скасувати запис про державну реєстрацію прав №38167747 від 14.09.2020 р., вчинений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу), індексний номер №54047771, відповідно до якого за ТОВ "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" зареєстровано право власності на торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м. за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №101;

2. визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна (офіс, площею 60 кв.м.) від 14.09.2020 року, укладений між ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "Кредит Фактор Груп", посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. за реєстраційним номером 5225 та скасувати запис про державну реєстрацію прав №38167533 від 14.09.2020 р., вчинений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу), індексний номер №54047434, відповідно до якого за ТОВ "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" зареєстровано право власності на офіс площею 60 кв.м. за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №101;

3. визнати недійсним договір іпотеки від 26.11.2020 року, укладений між ТОВ "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" та ОСОБА_1 , посвідчений Приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Куртою Н.В. за реєстраційним номером 1885 (Договір іпотеки);

4. скасувати записи, вчинені приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Куртою Н.В.

- про державну реєстрацію іпотеки №39392748 від 26.11.2020 р. (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м.);

- про державну реєстрацію іпотеки №39392968 від 26.11,2020 р. (офіс площею 60,0кв.м.);

- про реєстрацію обтяження № 39392059 від 26.11,2020 року (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м.);

- про реєстрацію обтяження № 39391793 від 26.11.2020 року (офіс площею 60,0 кв.м.)

Також просив стягнути з відповідачів на користь позивача понесені витрати на судовий збір та правову допомогу. Повідомив, що попередній (орієнтовний) розрахунок судових витрат складає 30000грн.

Обгрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначає наступне.

21.08.2020 між ТОВ "Арцт Плюс ЛТД" (позивачем) та ТОВ "Пік нерухомість" (відповідачем-1) було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. (Попередній договір).

Відповідно до п. 1 Попереднього договору, предметом договору було укладення Основних договорів купівлі-продажу торгово-офісного приміщення, загальною площею 75,3 кв.м, що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги, 5 та офісу, загальною площею 60,0 кв.м, що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги, 5 (Нежитлові приміщення), на умовах, встановлених цим Договором за ціною 5 357 813грн.

Основні договори у визначені строки не були укладені з вини відповідача-1. Водночас, на виконання умов попереднього договору відповідач-1 отримав від позивача авансовий платіж у розмірі 682750грн. (25тис. дол. США).

Позивач зазначає, що з метою введення в оману позивача та уникнення повернення авансового платежу, відповідач-1 уклав фраудаторні фіктивні правочини від 14.09.2020 року, за якими умисно відчужив ТОВ "Кредит Фактор Груп" (відповідачу-2) по заниженій вартості (135300грн.) офіс та торгово-офісне приміщення, що розташовані за адресою: м.Луцьк, пр-т. Перемоги, 5, та як наслідок, зберіг (приховав) це майно від позивача.

В подальшому відповідач-2, для ускладнення процесу повернення нерухомого майна у власність відповідача-1 та подальшої реалізації цього майна в межах виконавчого провадження, на виконання рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 у справі №903/770/20 про стягнення з ТОВ "Пік нерухомість" (відповідача-1) 1365500грн. суми подвійного розміру отриманого авансу за Попереднім договором, шляхом звернення стягнення на нерухоме майно, передав це майно в іпотеку ОСОБА_1 по заниженій вартості, яка не відповідає дійсній ринковій вартості такого майна.

З огляду на зазначене, позивач звернувся до суду з позовом про визнання договорів купівлі-продажу майна та іпотеки недійсними, з метою стягнення заборговоності за рішенням Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 року у справі №903/770/20 за рахунок майна боржника - ТОВ "Пік нерухомість" в межах виконавчого провадження, шляхом звернення стягнення на нерухоме майно ТОВ "Пік нерухомість", яке у разі задоволення позову буде повернуте у власність ТОВ "Пік нерухомість".

При обгрунтуванні позову позивач також послався на практику Верховного Суду у подібних справах.

Ухвалою суду від 28.02.2022 відкрито провадження у справі; постановлено розглядати справу за правилами загального позовного провадження; залучено до участі у справі третіми особами, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Пастухову Наталію Володимирівну та приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Курту Наталію Володимирівну; витребувано у нотаріусів оспорювані договори; підготовче засідання призначено на 22.03.2022; встановлено учасникам справи строки для подання заяв по суті справи.

Ухвалою суду від 02.03.2022 задоволено частково заяву ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" про забезпечення позову; накладено арешт на нерухоме майно, яке належить ТОВ "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП", а саме: на торгово-офісне приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_1 (реєстраційний номер майна 28473140 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) в межах суми 1365500грн.; накладено арешт на нерухоме майно, яке належить ТОВ "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП", а саме: на офіс, загальною площею 60,0 кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_1 (реєстраційний номер майна 28473070 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) в межах суми 1 365500грн.

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.07.2022 ухвала господарського суду від 02.03.2022 залишена без змін.

18.04.2022 представник ТОВ "Пік Нерухомість" (відповідача-1) - Римарчук А.В. подав до суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що на момент укладення спірних правочинів відповідач-1 був власником відчужуваного майна, в заставі чи арешті майно не перебувало, а тому вчинення спірних договорів купівлі-продажу є реалізацією відповідачем свого права власності відносно проданого ним майна. Позивачем не доведено, яким чином його права чи інтереси можуть бути поновлені внаслідок прийняття судового рішення про визнання недійсними спірних договорів. Оскільки вимоги про визнання недійсним Іпотечного договору є похідними від позовної вимоги про визнання недійним Договору купівлі-продажу такі вимоги до задоволення не підлягають.

Також, 19.04.2022 представник відповідача-1 подав клопотання про закриття провадження у справі про визнання договору недійсним та скасування записів. Представник відповідача-1 вказує, що звертаючись із позовом, позивач просить визнати недійсним договір іпотеки від 26.11.2020 року, укладений між ТОВ "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Куртою Н.В. за реєстрованим номером 1885. Дана позовна вимога свідчить про те, що наявний спір між позивачем та фізичною особою ОСОБА_1 . Отже, позивач, звертаючись до господарського суду, визначив позовні вимоги та встановив зміст правовідносин, що виникли, суб`єктний склад вимоги до ОСОБА_1 виходить за межі юрисдикції господарського суду.

16.05.2022р. представник позивача надіслала на адресу суду відповідь на відзив відповідача ТОВ "Пік Нерухомість", в якій заперечила щодо доводів відповідача у відзиві та просила суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Зазначила, що за наслідками укладення між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 оспорюваних в даній справі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень, мала місце подальша передача нежитлових приміщень, що є предметом правочинів, які оскаржуються, в іпотеку іпотекодержателю ОСОБА_1 . Оскільки Відповідач 1 відчужив нежитлові приміщення на користь Відповідача 2, рішення суду щодо стягнення з Відповідача 1 на користь Позивача коштів неможливо виконати у зв`язку з відсутністю у Відповідача 1 майна, за рахунок якого можливо було б задовольнити вимоги Позивача та здійснити примусове виконання рішення суду. ТОВ "Пік нерухомість" жодним чином не намагалось повернути Позивачу аванс, отриманий ним за Попереднім договором.

16.05.2022р. ОСОБА_1 подала до суду клопотання (вх.№01-57/2737/22), в якому зазначила, що рішення по даній справі може вплинути на її права та інтереси, оскільки стосується договірних відносин, котрі оспорюються стороною позивача. Зазначила, що позивачем - ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" ставиться питання про визнання недійсним договору іпотеки від 26.11.2020р., укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "КРЕДИТФАКТОР ГРУП", котрим було передано в іпотеку нерухоме майно, а саме офісне приміщення по пр. Перемоги, 5.

В клопотанні ОСОБА_1 просила суд залучити її до участі у справі, в якості третьої сторони, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача.

17.05.22 інший представник відповідача ТОВ "Пік Нерухомість" (відповідача-1) - Семерга С.І. також подав до суду відзив на позовну заяву, в якому ТОВ "Пік Нерухомість" заперечує проти позову, вважає позовну заяву необгрунтованою та такою, що не відповідає вимогам чинного законодавства, а позовні вимоги не підлягають задоволенню. Відповідач-1 вказав, що позивач неправомірно вважає, що у нього ніби то є право вимагати визнання договору третіх осіб недійсним, учасником якого він не є, оскільки на його думку «відповідач 1 ухиляється від виконання зобов`язань попереднім договором перед позивачем». Зазначене твердження є необгрунтованим, оскільки правовідносини між відповідачем 1 та позивачем, які були врегульовані Попереднім договором до звернення до суду з цією позовною заявою, були розірвані за ініціативою ТОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» (рішенням Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 року №903/770/20). Тобто позивач відмовився від придбання нерухомості, зазначеної у попередньому договорі та звернувся до суду з вимогами розірвати договір і суд задовольнив його вимоги та розірвав договір. Таким чином, з часу вступу зазначеного рішення в законну силу договір є розірваним і тому аргументи позивача, що «відповідач 1 нібито ухиляється від виконання зобов`язань попереднім договором перед позивачем», який вже є розірваним за його ініціативою, є неправомірними.

Також ТОВ "Пік Нерухомість" заперечує твердження позивача про те, що спірні договори купівлі-продажу є фраудаторними правочинами. Також, вважає, що неправомірним є вимога про визнання недійсними двох договорів купівлі-продажу, адже для задоволення вимог позивача достатнім було б і одного об`єкту нерухомості. На момент укладення спірного правочину відповідач-1 був власником відчужуваного майна, в заставі чи арешті майно не перебувало, а тому вчинення спірного договору купівлі-продажу є реалізацією відпвідачем-1 свого права власності відносно проданого ним майна. Предметом грошового зобов`язання, яке виникло 24.06.2021 року на підставі рішення суду у справі №903/770/20 є обов`язок сплатити гроші, відтак факт наявності грошового зобов`язання не призводить до виникнення прав щодо будь-якого майна.

Звертає увагу, що позивач не є стороною спірних правочинів, а відтак не має права на звернення до суду із позовом про визнання їх недійсними. Позивачем не надано доказів про порушення його прав та законних інтересів укладенням спірного правочину, не доведено, що у зв`язку з визнанням Договору купівлі-продажу недійсним будуть задоволені саме його грошові вимоги.

Ухвалою суду від 17.05.2022 продовжено строк підготовчого провадження до 28.06.2022 року; залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_1 .

06.06.2022 від третьої особи - ОСОБА_1 надійшов відзив на позов (пояснення), в кому третя особа заперечує проти позову. Зазначає, що вона мала правовідносини лише з ТОВ "Кредит Фактор Груп" (відповідач-2), який є добросовісним набувачем нерухомого майна і в жодних правовідносинах з позивачем не перебував. Факт відчуження та недопущення продажу майна не може породжувати правових наслідків для добросовісногор набувача. Таким чином, у разі, якщо офісні приміщення, які є предметом іпотеки навіть змінять власника майна, іпотека при цьому буде дійсною для особи, яка набула права на це майно. Відновлення прав позивача не може відбутися за рахунок прав іпотекодержателя, який жодним чином їх не порушував.

07.06.2022 на адресу суду від відповідача 2 - ТОВ "Кредит Фактор Груп" надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач-2 не погоджується з доводами позивача та просить відмовити в позові повністю.

Відповідач 2 зазначає, що ТОВ «КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП» є добросовісним набувачем нерухомого майна і в жодних правовідносинах з позивачем не перебував та не перебуває, з огляду на що не може нести збитки пов`язані із втратою законно набутого майна через обставини, які від нього не залежали та через правовідносини, учасником яких він не був. Наголошує, що добросовісно набув право власності на нежитлові приміщення, оскільки сплатив за них кошти, які перерахував на рахунок Відповідача-1, зокрема 60 000 грн. - за купівлю офісу, площею 60 кв.м. та 75 300 грн. - за купівлю торгово-офісного приміщення, що розташовані за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5. Факт відчуження та допущення продажу нерухомого майна не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача. Вважає позов безпідставним оскільки: майно відчужене власником майна тобто особою, яка мала на це право; -відчуджене майно не перебувало під забороною на відчудження; відчужене майно придбав добросовісний набувач; ТОВ «КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП» за придбання майна сплатив кошти встановлені договором.; позивач не є та ніколи не був власником майна, на яке претендує, тому не має права претендувати на це майно в порядку ст.388 ЦПК; немає жодного доказу того, що ТОВ «КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП» нібито є пов`язаною особою з ТОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ»; позивачем не надано жодного доказу того, що покупець і продавець мають одних і тих же бенефіціарів; ТОВ «КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП», як власник майна після його купівлі, має право розпоряджатися придбаним майном на власний розсуд: позивач та продавець майна після його відчуження не мають права вказувати власнику на мету придбання майна, економічну доцільність використання і яким саме особам власник має передавати майно в оренду.

Тому вважає позовну заяву ТОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» не обгрунтованою та такою, що не відповідає вимогам чинного законодавства.

Також, 07.06.2022 відповідачем 2 - ТОВ "Кредит Фактор Груп" подано суду клопотання про скасування заходів забезпечення позову та про зустрічне забезпечення.

17.06.2022р. від представника позивача на адресу суду надійшла відповідь на відзив третьої особи - ОСОБА_1 (вх.№01-57/3614/22), в якій зазначено, що відповідач-2, діючи у злочинному зговорі з відповідачем-1 аби ускладнити позивачу повернення у власність відповідача-1 нежитлових приміщень, за рахунок яких можливо було б звернути стягнення на підставі судового рішення, 26.11.2020 р. передав в іпотеку фіктивно придбані нежитлові приміщення пов`язаній третій особі 3 - ОСОБА_1 .

Згідно інформаційної довідки №277431194 від 30.09.2021 року - розмір основного зобов`язання: 450 000 грн. Проте ОСОБА_1 не надала суду доказів на підтвердження факту передачі таких коштів, при тому, що позивач стверджує, що укладення іпотечного договору є фіктивним, а третя особа наполагає, що вона є добросовісним набувачем. Крім того, ні відповідач-2, ні третя особа не надали суду доказів щодо повернення 450 000 грн. згідно договору позики від 25.11.2020 року.

Спірний договір іпотеки був укладений на строк - 1 місяць у 2020 році. Термін дії договору сплив понад рік тому. При цьому, ні відповідач-2, ні третя особа не повідомляють суд про те, чи повернув відповідач-2 отриману ним позику, чи припинено дію договорів позики та іпотеки, чи зверталась третя особа до відповідача-2 з вимогою про погашення позики та належного виконання договорів позики та іпотеки, чи розпочато процес звернення стягнення на предмет іпотеки, чи перебувають наразі на розгляді судові спори між відповідачем-2 та третьою особою щодо виконання вказаних договорів, чи є взагалі у третьої особи підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки - Нежитлове приміщення (офіс, площею 60 м. км.).

Позивач зазначає, що ОСОБА_1 , яка станом на вересень 2020 р. виконувала функції бухгалтера у ТОВ "Пік Нерухомість" та вела спілкування з представником позивача щодо сплати орендної плати та комунальних послуг згідно з договорами оренди нежитлових приміщень, станом на листопад 2020 р. виявилась іпотекодержателем цих же нежитлових приміщень та нібито передала 450000грн. у позику відповідачу-2.

Позивач просив суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

17.06.2022р. від представника позивача на адресу суду також надійшла відповідь на відзив відповідача-2 ТОВ "Кредит Фактор Груп" (вх.№01-57/3613/22), в якій зазначено, що оскаржувані позивачем договори мають ознаки фраудаторних правочинів, які визначені Верховним судом. Фактично 14.09.2020 року нежитлові приміщення відповідач-1 відчужив відповідачу-2 за ціною 135300 грн., хоча за місяць до укладення оспорюваних договорів відповідач-1 зобов`язався відчужити на користь позивача ті ж нежитлові приміщення за ціною 5 357 813 грн.

Позивач також звертає увагу на постанову Верховного Суду від 29.04.2020 у справі №161/17434/16-ц та факти, які свідчить про фіктивність оскаржуваних договорів купівлі-продажу та умисного заниження вартості нежитлових приміщень.

У відповіді на відзив представник позивача просив суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Розглянувши у підготовчому судовому засіданні 17.06.2022 клопотання відповідача-2 про скасування заходів забезпечення позову та зустрічне забезпечення, суд постановив ухвалу, якою відмовив у задоволенні вказаних клопотань.

Також, у судовому засіданні 17.06.2022 розглянувши клопотання представника відповідача-1 ТОВ "Пік нерухомість" про закриття провадження у справі, суд відмовив у його задоволенні.

Ухвалою суду від 17.06.2022р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті 28.06.2022 р.

22.06.2022р. третя особа - ОСОБА_1 надіслала на адресу суду клопотання (вх.№01-83/78/22), в якому просила суд закрити провадження у справі, оскільки спір юридичної особи до фізичної особи не підлягає вирішенню в порядку господарського судочинства.

Ухвалою суду від 28.06.2022 відкладено розгляд справи на "27" липня 2022 р.

08.07.2022 представник позивача надіслав суду попередній (орієнтовний) розрахунок судових витрат на правову допомогу на суму 33350грн.

08.07.2022 від представника позивача також надійшло заперечення щодо задоволення клопотання ОСОБА_1 про закриття провадження, в якому представник просить відмовити у задоволенні даного клопотання, з посиланням на те, що аналогічне клопотання вже розглядалося судом.

Згідно ч.2 ст. 207 ГПК України суд залишає без розгляду заяви та клопотання, які без поважних причин не були заявлені в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом.

У судовому засіданні 27.07.2022 клопотання третьої особи - ОСОБА_1 про закриття провадження у справі судом залишено без розгляду на підставі ч.2 ст.207 ГПК України, оскільки заявником у поданому клопотанні не наведено поважні причини неподання такого клопотання у підготовчому провадженні.

Крім цього, суд звертає увагу на те, що у підготовчому засіданні 17.06.2022 судом було відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача-1 ТОВ "Пік нерухомість" про закриття провадження у справі, в якому представник, в обгрунтування клопотання, посилався на ті самі підстави, що і ОСОБА_1

В судовому засіданні 27.07.2022 представники позивача позовні вимоги підтримали, просили позов задовольнити повністю.

Представник відповідача-1 проти позову заперечив, просив у позові відмовити.

Інші учасники справи у судове засіданні не з`явилися.

Частинами 1 та 3 ст.202 ГПК України встановлено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі, зокрема, повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

Оскільки учасники справи були повідомлені про час та дату розгляду справи, явка у судове засідання обов`язковою не визнавалась, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті.

Дослідивши наявні у справі письмові докази, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд встановив наступне.

21.08.2020 між ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (позивач) ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" (відповідач-1) було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвічений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В.

Відповідно до п. 1 попереднього договору, предметом договору є укладення в строк визначений п.2.1. цього договору, договору купівлі-продажу торгово-офісного приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5 та договору купівлі-продажу офісу, загальною площею 60,0 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5, (надалі - Основні договори), на умовах, встановлених цим Договором.

Згідно з п. 2.1. попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити Основні договори після належного оформлення стороною-1 (ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ") всіх необхідних документів для укладення вищевказаного правочину, але не пізніше до 27.08.2020 за ціною 5 357 813,00 грн, що на день підписання цього договору за курсом НБУ дорівнює 196 185,00 дол. США.

Сторони погодили, що нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. (п. 2.2. попереднього договору).

Згідно п.2.3 попереднього договору до укладення цього Договору ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (Сторона-2) передала ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" (Стороні-1) 682750грн, що на день підписання цього договору за курсом НБУ дорівнює 25000 дол. США.

Сума, зазначена в п.2.3 цього Договору, підлягає заліку в ціну торгово-офісного приміщення та офісу, яку Сторона 2 повинна сплатити Стороні 1 при укладення Основного договору (п.2.4)

За змістом п. 3.1. попереднього договору сторони погодили, що Сторона 1 (ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ") зобов`язана:

- надати нотаріусу документ, що підтверджує право власності на торгово-офісне приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5 та офісу, загальною площею 60,0 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5;

- надати нотаріусу звіт про оцінку нерухомого майна на відчуження нерухомого майна;

- попередити Сторону-2 про всі права третіх осіб щодо нерухомого майна (права наймачів, право застави), а також про наявність інших зобов`язань, що можуть перешкоджати укладенню Основних договорів;

- попередити Сторону-2 про відомі недоліки нерухомого майна, що є предметом попереднього договору;

- укласти основні договори у день, визначений за усною домовленістю сторін, але не пізніше строку, передбаченого п. 2.1. цього Договору;

- зобов`язана у разі односторонньої відмови від укладення Основних договорів, повернути Стороні-2 суму подвійного розміру отриманого авансу, згідно п. 2.3. цього Договору.

За змістом п. 4.1. попереднього договору у разі односторонньої відмови Сторони 1 від укладення основного договору, неподання нею документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, зокрема витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно з бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна або інших документів, зазначених в п. 3.1. цього договору, неприбуття Сторони 1 до нотаріуса для укладення основного договору, чи за наявності інших обставин, внаслідок яких Основні договори не будуть укладені з її вини, Сторона 1 повинна повернути Стороні 2 суму подвійного розміру отриманого авансу згідно п. 2.3. цього Договору.

Договір підписаний директором ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" Шеремет С.О. та директором ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" Присадою Л.А.

Позивач зазначає, що ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" ввів його в оману щодо обставин, які мали істотне значення, оскільки ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" не мав наміру продавати майно Позивачу, а мав лише намір отримати неправомірну вигоду від Позивача у вигляді авансу за Попереднім договором у розмірі 682 750 грн., що прямо порушило права Позивача та суперечить ст. 230 Цивільного кодексу України.

При підготовці до підписання між Позивачем та ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" Основних договорів Позивач дізнався, що предмет продажу (Нежитлові приміщення) перебував в іпотеці, що підтверджується Інформаційною довідкою №221659868 від 27.08.2020 року.

Позивачем було встановлено, що Нежитлові приміщення обтяжені іпотекою на користь ВАТ «Мегабанк» (номери обтяження: №6040011 від 15.11.2007 року; №6039891 від 15.11.2007 року). Також встановлено, що попереднім власником Нежитлових приміщень, які були предметом Попереднього договору, була ОСОБА_2 Вона провела реконструкцію офісних приміщень (приміщення офісу № 17-18, загальною площею 135,3 кв. м, яке передано в іпотеку ПАТ «Мегабанк»), в результаті чого ці приміщення було реконструйовано в офіс загальною площею 60,00 кв. м. та торгово-офісне приміщення загальною площею 75,3кв.м. Ця інформація стала відома Позивачу з реєстру судових рішень, зокрема з рішення Луцького міськрайонного суду у справі №161/17434/16-ц.

У постанові Верховного Суду від 29.04.2020 у справі №161/17434/16-ц, суд вказав, що реконструйовані спірні офісні приміщення (приміщення офісу № 17-18. загальною площею 135.3 кв. м) не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, оскільки вже є існуючою заставленою нерухомістю за договорами іпотеки, а тому спірні приміщення залишаються іпотечним майном.

Отже, приміщення офісу № 17-18, загальною площею 135,3 кв.м реконструйоване в офіс загальною площею 60,0 кв. м та торгово-офісне приміщення загальною площею 75,3 кв. м, станом на 27.08.2020 (дату визначену для укладення основного договору) були іпотечним майном. Тобто, ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" приховало від Позивача факт перебування в іпотеці нерухомого майна, яке було предметом Попереднього договору.

Таким чином, 27.08.2020, у визначений Попереднім договором строк, укладення Основних договорів між Позивачем та ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" не відбулось у зв`язку з тим, що предмет договору (Нежитлові приміщення) перебував в іпотеці та під іншими обтяженнями.

На виконання п.5.1. Попереднього договору позивач надсилав ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" повідомлення про свою готовність до укладення Основних договорів купівлі-продажу нерухомого майна та наголошував на тому, що товариство має вжити всіх заходів для забезпечення укладання Основного договору купівлі-продажу Нежитлових приміщень, зокрема зняти зареєстровані обтяження, заборону на нерухоме майно №6040011 від 15.11.2007 року, іпотеку №6039891 від 15.11.2007 року та інші обтяження.

ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" 04.09.2020 запропонував Позивачу укласти Основні договори 10.09.2020р. о 12:00 год за місцезнаходженням нотаріуса Кухлевської Т.В.

10.09.2020 директор Позивача прибула у вказані час і місце для їх укладання, про що свідчить інформаційна довідка № 223428996.

Проте, як вбачається з інформаційної довідки № 223428996 від 10.09.2020р., виданої нотаріусом Кухлевською М.В., Основні договори між Позивачем та ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" не були укладені з тієї ж причини - наявність обтяжень на нежитлові приміщення.

Накладення обтяжень на нежитлові приміщення здійснювалося наступним чином. 28.12.2016р. ухвалою Луцького міськрайонного суду Волинської області у справі №161/17434/16-ц, з метою забезпечення позову за заявою ПАТ «Мегабанк» було накладено арешт на торгово-офісне приміщення, загальною площею 75.3 кв. м та офіс загальною площею 60 кв. м, що розташовані за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5 (Нежитлові приміщення).

ПАТ «Мегабанк» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,, ТОВ «Пік Нерухомість», ВК Луцької міської ради, третя особа - приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Волинської області Грушицька В. В., про визнання недійсним рішення щодо оформлення права власності, скасування свідоцтв про право власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу та повернення приміщення офісу.

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшли висновку про те, що ОСОБА_2 порушила умови договорів іпотеки, відчуживши майно на користь третіх осіб. ( ОСОБА_2 була одним із засновників ТОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ»).

15.06.2020 ухвалою Луцького міськрайонного суду Волинської області за заявою ТОВ «Пік Нерухомість» заходи забезпечення позову були скасовані.

24.06.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ПАТ «Мегабанк» на ухвалу від 15.06.2020р.

25.08.2020р. право вимоги за кредитним та іпотечним договорами на підставі договору факторингу (відступлення права вимоги) було відступлено АТ «Мегабанк» на користь ТОВ «ФК «Кредит Фактор».

10.09.2020р. до участі у справі №161/17434/16-ц було залучено ТОВ «Фінансова компанія «Кредит Фактор» у якості правонаступника позивача АТ «Мегабанк».

10.09.2020р. за участю представника ТОВ «Пік Нерухомість» - Римарчука А.В. та представника ТОВ «Фінансова компанія «Кредит Фактор» Петрука І. В., суд прийняв відмову представника позивача ТОВ «Фінансова компанія «Кредит Фактор» від апеляційної скарги АТ «Мегабанк» та закрив апеляційне провадження, в результаті чого фактично 10.09.2020р. набрала чинності ухвала від 15.06.2020 року, якою було скасовано арешт, накладений на Нежитлові приміщення на підставі ухвали Луцького міськрайонного суду Волинської області.

Іпотечні обтяження з Нежитлових приміщень могли бути зняті лише Іпотекодеожателем, яким з 25.08.2020 р. є ТОВ «ФК «Кредит Фактор».

Отже, у зв`язку з наявними обтяженнями на нежитлові приміщення, позивач та ТОВ «Пік Нерухомість» не уклали основні договори купівлі-продажу на ці приміщення, передбачені у Попередньому договорі від 21.08.2020.

Водночас, 14.09.2020 ТОВ «Пік Нерухомість» згідно договорів купівлі-продажу нерухомого майна відчужило іншій особі - ТОВ «ФК «Кредит Фактор» нежитлові приміщення (торгово-офісне приміщення, площею 75,3 кв.м. та офіс, площею 60 кв.м.), які позивач мав намір придбати, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна № від 28.10.2020, №230001899 від 28.10.2020, №229999302 від 28.10.2020.

При цьому, вартість нежитлових приміщень згідно Попереднього договору складала 5357813грн. Проте, ТОВ «Пік Нерухомість» відчужив їх Відповідачу-2 по нижчій вартості - 135300грн. ТОВ «Пік Нерухомість» відчужив нежитлові приміщення на користь ТОВ «ФК «Кредит Фактор» в той час, коли Попередній договір не був розірваним, а авансовий платіж у розмірі 682750грн. не був повернутий позивачу, що свідчить про наявність ознак фіктивного (фраудаторного) правочину у спірних договорах.

Зважаючи на те, що ТОВ «Пік Нерухомість» порушило свої зобов`язання за Попереднім договором, 21.09.2020р. Позивач направив ТОВ «Пік Нерухомість» пропозицію укласти Угоду про розірвання попереднього договору купівлі-продажу від 21.08.2020р. та повернути Позивачу суму подвійного розміру отриманого авансу в розмірі 1 365 500 грн.

25.09.2020р. ТОВ «Пік Нерухомість» надіслало повідомлення Позивачу, в якому не погодилося з вимогами щодо розірвання договору та повернення коштів, при цьому не повідомило позивача про відчуження приміщень іншій особі.

В свою чергу, 26.11.2020 між ТОВ "Кредит Фактор Груп" (Іпотекодавець) та громадянкою ОСОБА_1 (Іпотекодержатель) було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Куртою Н.В. за реєстраційним номером 1885.

Цей договір забезпечує виконання зобов`язань Іпотекодавця та вимог Іпотекодержателя, що випливають із договору позики, укладеного 25.11.2020 між Іпотекодержателем та Іпотекодавецем/Позичальником, а також усіх додаткових договорів до нього, які можуть бути укладені в майбутньому, за умовами якого ТОВ "Кредит Фактор Груп" зобов`язаний не пізніше 25.12.2020 повернути Іпотекодержателю грошові кошти в сумі 450000грн (п.1.1).

Відповідно до п.1.2 Договору іпотеки Іпотекодавець передає в Іпотеку Іпотекодержателю в якості забезпечення виконання зобов`язань за договором позики, належне йому на момент підписання цього Договору на праві приватної власності нерухоме майно, а саме:

- офіс загальною площею 60 кв.м , що знаходиться за адресою: Волинська обл, м.Луцьк, пр.Перемоги, буд.5 Предмет іпотеки 1 належить Іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу від 14.09.2020. Загальна вартість предмету іпотеки 1 визначається Сторонами в сумі 500000грн.

- торгово-офісне приміщення загальноюб площею 75,3 кв.м., що знаходиться за адресою: Волинська обл, м.Луцьк, пр.Перемоги, буд.5. Предмет іпотеки 2 належить Іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу від 14.09.2020. Загальна вартість предмету іпотеки 2 визначається Сторонами в сумі 500000грн.

Загальна заставна вартість предметів іпотеки визначається Сторонами в сумі 1000000грн.

На строк дії цього Договору, предмети іпотеки залишаються у володінні і користуванні Іпотекодавця (п.1.5).

За домовленістю Сторін, в день підписання цього Договору, нотаріусом, що його посвідчив, накладається заборона відчуження Предметів іпотеки (п.5.3).

Враховуючи, що ТОВ «Пік Нерухомість» не виконав своїх зобов`язань за Попереднім договором та не повернув позивачу суму отриманого авансу, 16.10.2020 Позивач звернувся до Господарського суду Волинської області з позовною заявою про розірвання Попереднього договору, укладеного між ТОВ «Пік Нерухомість» і Позивачем та стягнення з ТОВ «Пік Нерухомість» суми подвійного розміру отриманого авансу згідно п. 4.1 Попереднього Договору.

Згідно рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 у справі №903/770/20, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.06.2021 було ухвалено: розірвати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, укладений між ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" та ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД", посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028 та стягнути з ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" на користь ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" суму подвійного розміру отриманого авансу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028 у розмірі 1 365 500грн.

Поряд із цим, рішенням суду було встановлено, що ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" допустив порушення умов попереднього договору, а саме: не підготував необхідні документи для нотаріального посвідчення основних договорів для продажу приміщень; не вжив заходи для зняття іпотечних обтяжень на нерухоме майно, яке підлягало продажу, станом на 27.08.2020 та 10.09.2020; відчужив об`єкти нерухомого майна, які були предметом Попереднього договору третій особі.

Отже, ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ", знаючи, що належне йому нерухоме майно перебуває під обтяженням, що фактично унеможливлює перехід права власності на нерухоме майно до іншої особи, приховуючи наявність обтяження від Позивача, уклав 21.08.2020 з позивачем Попередній договір з метою заволодіння грошовими коштами позивача (авансовим внеском).

Нежитлові приміщення, які по 10.09.2020 були в іпотеці (з 25.08.2020) у ТОВ «ФК «Кредит Фактор», 14.09.20 р. стали власністю ТОВ «Кредит фактор груп».

Отже, відповідач 1 - ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" вчинив ряд дій, що свідчать про намагання уникнути повернення позивачу суми подвійного авансу, а саме:

- 14.09.2020 уклав з ТОВ «Кредит фактор груп» договори купівлі-продажу майна;

- не повідомив позивача про продаж майна, яке позивач сподівався придбати, для чого й надав авансовий внесок у розмірі 682 750 грн.

- після укладення спірних договорів купівлі продажу добровільно не повернув позивачу авансовий внесок за Попереднім договором;

- не виконав рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2020 по справі №903/770/20.

14.07.2021 приватним виконавцем Таранко Д.В. відкрито виконавче провадження № 66094320 щодо виконання рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 року у справі № 903/770/20. При цьому приватний виконавець не може звернути стягнення на єдине на разі належне ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" майно (квартира №40 по вул. Соборності, 24 у м. Луцьк, Волинська область), тому що воно також перебуває під обтяженням, що підтверджується листом ПАТ «Укргазбанк» № 506/336/2021 від 03.11.2021 року та Інформаційною довідкою № 277424711 від 30.09.2021 року.

Посилаючись на викладені вище обставини, Позивач, з метою відновлення порушеного права (виконання рішення суду у справі № 903/770/20), звернувся з позовом до суду про визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна, іпотеки недійсними та скасування записів щодо цього майна.

Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним (ст. 16 ЦК України).

Статтею 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов 'язків.

Цивільно-правовий договір (в тому числі й договір купівлі-продажу нерухомого майна) не може використовуватися учасниками цивільних відносин для уникнення сплати боргу або виконання судового рішення про стягнення коштів, що набрало законної сили. Боржник, який має заборгованість, зловживає правами стосовно кредитора, коли укладає договір купівлі-продажу, який порушує майнові інтереси кредитора і направлений на недопущення звернення стягнення на майно боржника. Тому правопорядок не може залишати поза реакцією такі дії, які хоч і не порушують конкретних імперативних норм, але є очевидно недобросовісними та зводяться до зловживання правом.

Як наслідок, не виключається визнання недійсним договору, направленого на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ст. 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (ч. 3 ст. 13 ЦК України).

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у ст.203 ЦК України. Підстави недійсності правочину визначені у ст.215 ЦК України.

Правочин є недійсним якщо:

1. його недійсність прямо встановлена законом;

2. він визнаний таким в судовому порядку.

Згідно ч.5 ст. 203 ГІК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до змісту ст.234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Вважається, що така протизаконна ціль, як укладення особою договору з метою приховання майна від конфіскації чи звернення стягнення на вказане майно в рахунок погашення боргу, свідчить, що його правова мета є іншою, ніж та, що безпосередньо передбачена правочином, а тому цей правочин є фіктивним і може бути визнаний судом недійсним.

Верховний Суд України визначив три самостійних одна від одної обставини, за наявності яких договір є фіктивним, а саме: введення в оману, свідомий намір не виконати зобов`язання та приховування справжніх намірів.

Отже, основними ознаками фіктивного правочину є:

- введення в оману (до або в момент укладення угоди) іншого учасника або третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників;

- свідомий намір невиконання зобов`язань договору;

- приховування справжніх намірів учасників правочину.

Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням ч.1 та ч.5 ст.203 ЦК України, що за правилами ст.215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до ст.234 ЦК України.

Правочин може бути визнаний судом недійсним не лише за позовом однієї із сторін договору, а й за позовом заінтересованої особи. Це стосується тих випадків, коли заінтересована особа домагається відновлення порушеного договором її права, не вимагаючи повернення їй переданого на виконання цього договору майна, а вимагаючи повернути сторони договору до первісного стану.

У постанові від 25.05.2016р. по справі № 6-605 цс16 Верховний Суд України вказав, що вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) Правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Отже, судом встановлено, що 14.09.2020 року відповідачами було укладено оскаржувані договори купівлі-продажу щодо майна, яке згідно Попереднього договору між позивачем та відповідачем 1 (ТОВ "Пік нерухомість") мало бути придбане позивачем (ТОВ "Арцт Плюс ЛТД"). Відповідач-2 (ТОВ Кредит Фактор Груп"), як покупець, згідно платіжних доручень №1 від 14.09.2020 на суму 60000грн. та №2 від 14.09.2020 на суму 75300грн. здійснив оплату нерухомого майна по договорах купівлі-продажу, в той час, як вартість нежитлових приміщень згідно Попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 20.08.2020, укладеного між позивачем та відповідачем-1 встановлена у розмірі 5357813грн. Водночас, відповідач-1 відчужив відповідачу-2 нежитлові приміщення за ціною 135 300 грн., що врази менша від вартості майна, яка передбачена Попереднім договором, та сплаченим авансом у сумі 682750грн за Попереднім договором. А згідно договору іпотеки від 26.11.2020 року, укладеного між ТОВ "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" (відповідачем-2) та ОСОБА_1 , загальна заставна вартість предметів іпотеки склала 1000000грн (по 500000грн. за кожне приміщення), в той час, як іпотека забезпечувала виконання зобовязань, що випливають із договору позики лише на 450000грн). При цьому, оцінка вартості об`єктів (нежитлових приміщень) при укладанні усіх договорів не проводилася.

Крім цього, ні ОСОБА_1 , ні ТОВ "Кредит Фактор Груп" не надали суду доказів на підтвердження факту передачі таких коштів позичальнику - ТОВ "Кредит Фактор Груп", що також ставить під сумнів надання таких коштів в позику фізичною особою юридичній особі.

Таким чином, укладаючи оспорювані договори, відповідачі усвідомлювали характер своїх дій та передбачали їх наслідки (залишення без ліквідного майна боржника - ТОВ "Пік Нерухомість") та бажали настання таких наслідків (ТОВ "Кредит Фактор Груп" оплачує занижену договірну ціну за отримані Нежитлові приміщення, а ТОВ "Пік нерухомість" фактично не матиме ні коштів, ні майна для задоволення вимог кредитора - Позивача).

Оскаржувані Позивачем договори мають ознаки фраудаторних правочинів, що підтверджується наступним:

- ТОВ "Пік нерухомість" відчужив Нежитлові приміщення на користь ТОВ "Кредит Фактор Груп" з очевидним наміром не виконувати свої зобов`язання за Попереднім договором перед Позивачем;

- ТОВ "Пік нерухомість" відчужив Нежитлові приміщення на користь ТОВ "Кредит Фактор Груп" в період дії Попереднього договору, укладеного між Позивачем та ТОВ "Пік нерухомість", не повідомивши позивача про факт продажу та не запропонувавши позивачу придбати ці приміщення після зняття обтяження;

- нежитлові приміщення були відчужені ТОВ "Пік нерухомість" на користь ТОВ "Кредит Фактор Груп" лише за 135300грн., а останнім передані в іпотеку фізичній особі під позику в 450000грн., в той час, як аванс за Попереднім договором становив 682750грн;

- внаслідок такого відчуження, ТОВ "Пік нерухомість" позбувся майна, за рахунок якого можливо було б повернути позивачу авансовий платіж.

ТОВ "Пік Нерухомість" не було здійснено жодних дій щодо виконання обов"язку з погашення заборгованості перед Позивачем, а лише були дії, спрямовані на уникнення від його виконання.

Оспорювані договори були укладені з метою приховання нежитлових приміщень від конфіскації чи звернення стягнення на вказане майно в рахунок погашення боргу.

Верховним Судом у постановах від 17 липня 2019 року у справі № 299/396/17 та від 24 липня 2019 року у справі № 405/1820/17 зазначено, що будь-який правочин, вчинений боржником у період настання у нього зобов`язання із погашення заборгованості перед кредитором, внаслідок якого боржник перестає бути платоспроможним, має ставитися під сумнів у частині його добросовісності та набуває ознак фраудаторного правочину.

У іншій своїй постанові від 20 травня 2020 року у справі № 922/1903/18 Верховний Суд зазначив, що в обранні варіанта добросовісної поведінки боржник зобов`язаний піклуватися про те, щоб його юридично значимі вчинки були економічно обґрунтованими.

Поведінка боржника повинна відповідати критеріям розумності, що передбачає, що кожне зобов`язання, яке правомірно виникло, повинно бути виконано належним чином, а тому кожний кредитор вправі розраховувати, що усі існуючі перед ним зобов`язання за звичайних умов будуть належним чином та своєчасно виконані.

Тому усі боржники мають добросовісно виконати усі свої зобов`язання, а в разі неможливості такого виконання - надати справедливе та своєчасне задоволення прав та правомірних інтересів кредитора.

Особа, яка є боржником перед своїми контрагентами, повинна утримуватись від дій, які безпідставно або сумнівно зменшують розмір її активів.

Також Велика Палата Верховного Суду вказала, що погоджується з висновками, зробленими у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 лютого 2019 року у справі № 646/3972/16-ц (провадження № 61-28761св18) та зазначила, що позивач вправі звернутися до суду із позовом про визнання договору недійсним, як такого, що направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті З ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України), та послатися на спеціальну норму, що передбачає підставу визнання правочину недійсним, якою може бути як підстава, передбачена статтею 234 ЦК України, так і інша, наприклад, підстава, передбачена статтею 228 ЦК України.

У постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 182/2214/16-ц Верховним Судом також зроблено висновок, що не виключається визнання договору недійсним, направленого на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства та недопустимості зловживання правом.

Критеріями, які Верховний Суд називає для кваліфікації договору, як фраудаторного, є, зокрема:

- відчуження майна за наявності значної непогашеної заборгованості;

- відчуження майна боржником після пред`явлення до нього позову про стягнення такої заборгованості (хоча є і виключення з цього правила, головне довести, що боржник розумів, що має заборгованість і ухилявся таким чином від її сплати);

- майно відчужено на підставі безвідплатного правочину (з цього правила є також виключення, зокрема, якщо ціна за оплатним договором занижена тощо);

- майно відчужене на користь пов`язаної особи (родичу або на користь власної юридичної особи);

- після відчуження майна у боржника відсутнє інше майно, за рахунок якого він може відповідати за своїми зобов`язаннями перед кредитором.

Саме ці обставини і є вирішальними при доведенні фраудаторності, а отже й недійсності відповідного договору, адже наявність вказаних обставин свідчить про те, що боржник діяв недобросовісно, зловживаючи своїми цивільними правами на шкоду правам інших осіб, оскільки відчуження належного йому майна відбулося з метою уникнення звернення стягнення кредитором на його майно як боржника (Аналогічний висновок наведений у постанові Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 405/1820/17 та у постанові Верховного Суду від 14 липня 2020 року у справі № 754/2450/18).

На час розгляду справи, ТОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» не намагалось повернути Позивачу аванс, отриманий за Попереднім договором купівлі- продажу нерухомого майна, не виконало рішення суду у справі №903/770/20 як в добровільному порядку, так і в ході примусового виконання судового рішення в межах виконавчого провадження: № 66094320, відкритого 14.07.2021 року. Крім того, відсутність руху коштів на розрахункових рахунках ТОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» фактично робить неможливим виконання судового рішення. ТОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» уникає виконання своїх зобов`язань перед Позивачем у повному обсязі та не здійснює жодних спроб їх виконати, навіть частково.

Як встановлено судом та не спростовано сторонами, у власності відповідача-1 перебуває єдине майно - квартира АДРЕСА_2, на яку неможливо звернути стягнення на підставі рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 року у справі № 903/770/20, винесеного на користь позивача. Вказане майно перебуває під обтяженням, що підтверджується листом ПАТ "Укргазбанк" № 506/336/2021 від 03.11.2021 року та Інформаційною довідкою № 277424711 від 30.09.2021 року.

Згідно рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 у справі №903/770/20 у ТОВ "Пік нерухомість" виникло зобов`язання перед ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" щодо сплати суми подвійного розміру отриманого авансу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 розмірі 1 365 500,00 грн.

Зазначене рішення суду підтверджує факт порушення відповідачем-1 умов попереднього договору, укладеного з позивачем.

Інформаційні довідки підтверджують факт укладення між відповідачем-1 та відповідачем-2 договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень в період дії поперенього договору, укладеного між відповідачем-1 та позивачем, договору іпотеки між відповідачем-2 та тертьою особою ОСОБА_1 .

Лист ПАТ "Укргазбанк" № 506/336/2021 від 03.11.2021 року та Інформаційна довідка №277424711 від 30.09.2021р. підтверджують перебування під обтяженням майна, що належить відповідачу-1 (квартира АДРЕСА_2 ).

Виконання рішення суду від 03.03.2021 у справі №903/770/20 може бути реалізоване шляхом звернення стягнення на майно, яке на думку позивача, було незаконно відчужено відповідачем-1 на користь відповідача-2 по заниженій ціні згідно оспорюваних правочинів - договорів купівлі-продажу, з метою уникнення повернення відповідачем-1 позивачу суми подвійного розміру отриманого авансу згідно п.4.1 Попереднього договору.

З огляду на зазначене, доводи Позивача про те, що оспорювані договори можуть бути кваліфіковані як правочини, які не були спрямовані на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є обґрунтованими. Викладені обставини свідчать про умисел обох сторін правочину приховати справжні наміри учасників правочинів, а саме виведення нерухомості з власності ТОВ "Пік Нерухомість", з метою уникнення виконання ТОВ "Пік Нерухомість" зобов"язань щодо повернення авансового платежу за Попереднім договором купівлі- продажу нерухомого майна.

Враховуючи викладене, вимоги позивача щодо визнання недійсними оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна (торгово-офісного приміщення площею 75,3кв.м. та офісу площею 60 кв.м.) від 14.09.2020 року, укладених між ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "Кредит Фактор Груп", та скасування записів про державну реєстрацію прав власності є правомірними та такими, що підлягають до задоволення.

Оспорюваний або будь-який інший правочин, що визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Відповідно до ст.216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення - відшкодувати вартість того, що одержано. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Згідно ч.3 ст.215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Отже, за допомогою рішення суду про визнання недійсним певного договору можливо захистити права особи, які порушені таким договором, оскільки ті юридичні наслідки, які, здавалось би, породжені таким недійсним договором, вважаються такими, що ніколи не виникали.

З огляду на зазначене, вважаються такими, що ніколи не виникали юридичні наслідки, породжені оспорюваними у даній справі договорами купівлі-продажу, зокрема і право на передачу відповідачем 2 - ТОВ "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" в іпотеку, придбаних ним за недійсними договорами нежитлових приміщень.

Враховуючи, що договір іпотеки, укладений між ТОВ "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" та громадянкою ОСОБА_1 є похідним правочином від недійсних договорів купівлі-продажу, такий договір також є недійсним з моменту його вчинення. А тому вимога позивача про визнання недійсним договору іпотеки від 26.11.2020 року, укладеного між ТОВ "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" та громадянкою України ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Куртою Н.В. за реєстраційним номером 1885, є підставною та підлягає до задоволення. Як наслідок, підлягають скасуванню записи про державну реєстрацію та реєстрацію обтяження, вчинені приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Куртою Н.В. щодо нежитлових приміщень, переданих в іпотеку за недійсним договором.

Частиною другою статті 16 ЦК України встановлено способи захисту цивільних прав та інтересів судом. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

З цією метою суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб. Відповідно до абзацу другого пункту 10 частини другої статті 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Особа, законний інтерес або право якої порушено, може скористатися способом захисту, який прямо передбачений нормою матеріального права, або може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту, якщо це не заборонено законом. Якщо ж спеціальні норми не встановлюють конкретних заходів, то особа має право обрати спосіб із числа передбачених статтею 16 ЦК України з урахуванням специфіки порушеного права й характеру правопорушення.

Згідно зі статтею 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Згідно з ч.4 ст.11 ГПК України, ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Засіб захисту, що вимагається законом або договором, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Афанасьєв проти України» від 05 квітня 2005 року.

Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Саме «ефективний засіб правового захисту» у розумінні статті 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення порушеного права і одержання особою бажаного результату у простіший спосіб; і винесення рішень, які не призводять безпосередньо до змін в обсязі прав та забезпечення їх примусової реалізації або які вимагають подальших звернень особи, чиї права порушені, до суду або до інших державних органів, не відповідає нормам Конвенції.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 21 лютого 1975 року у справі «Голдер проти Сполученого Королівства» (Golder v. the United Kingdom), пункти 28 - 36, Series A N 18) 13 січня 2011 року (остаточне) у справі «Чуйкіна проти України» нагадав, що стаття 6 Конвенції втілює «право на суд», а тому застосування ефективного способу захисту порушеного права, як обов`язок держави покладається на суд, а не на особу, яка звернулась до суду з позовом.

Отже, ефективний засіб правового захисту в розумінні ст. 6, 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення порушеного права і одержання особою бажаного результату; винесення рішень, які не призводять безпосередньо до змін в обсязі прав та забезпечення їх примусової реалізації, що не відповідає згадуваній нормі Конвенції.

Конституційний Суд України у Рішенні від 30 січня 2003 року № 3-рп/2003 зазначив, що правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (абзац 10 пункту 9).

Способи захисту є передбачені законом дії, що безпосередньо спрямовані на захист права або охоронюваного законом інтересу. Саме застосування конкретного способу захисту порушеного чи запереченого права і є результатом діяльності суду по захисту прав.

Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

За змістом пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Аналогічної позиції дотримується Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 16 червня 2021 року у справі № 747/306/19 (провадження № 61-1272св20).

Оскільки, рішення суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу не зумовлює виникнення обов`язку припинення речових прав, тому, з метою реального захисту та відновлення порушених прав та охоронюваних законом інтересів позивача, суд дійшов висновку про задоволення вимог позивача про скасування записів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Отже, суд звертає увагу, що за змістом норм ст.26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" законодавець з метою ефективного захисту порушених прав уточнив, що ухвалення судових рішень про визнання недійсним чи скасування документів, на підставі яких проведено реєстрацію прав, має супроводжуватись одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства. Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 23.06.2020 у справі № 922/2589/19 і враховується судом відповідно до ч.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», ч.4 ст. 236 ГПК України.

Згідно із ч.ч. 2-4 ст. 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Підсумовуючи вищенаведене, з урахуванням конкретних обставин справи та змісту позовних вимог, суд дійшов висновку, що вимоги позивача у даній справі є підставними та підлягають задоволенню повністю.

У позовній заяві позивач просив стягнути з відповідачів на його користь понесені витрати на судовий збір та правову допомогу.

Оскільки позивачем не подано до суду заяви про розподіл судових витрат на професійну правничу допомогу з відповідними доказами, а до закінчення судових дебатів, у порядку ч.8 ст.129 ГПК України, представник позивача не зробив відповідної заяви щодо подання протягом п`яти днів після ухвалення рішення доказів на підтвердження судових витрат на професійну правничу допомогу, такі витрати покладаються на позивача.

Водночас, згідно ст.129 ГПК України судовий збір слід покласти на відповідачів.

Керуючись ст.ст. 129, 202, 233, 236-240 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

в и р і ш и в :

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м.) від 14.09.2020 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Пік нерухомість" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кредит Фактор Груп", посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. за реєстраційним номером 5226 та скасувати запис про державну реєстрацію прав №38167747 від 14.09.2020 р., вчинений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу), індексний номер №54047771, відповідно до якого за Товариством з обмеженою відповідальністю "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" зареєстровано право власності на торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м. за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №101.

3. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна (офіс, площею 60 кв.м.) від 14.09.2020 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Пік нерухомість" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кредит Фактор Груп", посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. за реєстраційним номером 5225 та скасувати запис про державну реєстрацію прав №38167533 від 14.09.2020 р., вчинений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу), індексний номер №54047434, відповідно до якого за Товариством з обмеженою відповідальністю "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" зареєстровано право власності на офіс площею 60 кв.м. за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №101.

4. Визнати недійсним договір іпотеки від 26.11.2020 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" та громадянкою України ОСОБА_1, посвідчений Приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Куртою Н.В. за реєстраційним номером 1885..

5. Скасувати записи, вчинені приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Куртою Н.В.

- про державну реєстрацію іпотеки №39392748 від 26.11.2020 р. (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м.);

- про державну реєстрацію іпотеки №39392968 від 26.11,2020 р. (офіс площею 60,0кв.м.);

- про реєстрацію обтяження № 39392059 від 26.11,2020 року (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м.);

- про реєстрацію обтяження № 39391793 від 26.11.2020 року (офіс площею 60,0 кв.м.)

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Пік нерухомість" (43026, Волинська обл. місто Луцьк, проспект Соборності, буд.24, кв.40, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (33028, Рівненська обл., місто Рівне, вулиця 16 липня, буд.37, ) 4962грн витрат по сплаті судового збору.

7. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредит Фактор Груп" (01021, місто Київ, вулиця Мечникова, буд.16, офіс 2/11, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (33028, Рівненська обл., місто Рівне, вулиця 16 липня, буд.37, ) 4962грн витрат по сплаті судового збору.

Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного рішення.

Повне рішення складено 08.08.2022.

Суддя О. Г. Слободян