ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" червня 2022 р. Справа№ 920/723/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Скрипки І.М.

суддів: Михальської Ю.Б.

Тищенко А.І.

при секретарі судового засідання Токар Т.Г.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 23.06.2022 розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватної фірми «Ордекс» на рішення Господарського суду Сумської області від 08.11.2021 (повний текст підписано 10.11.2021)

у справі №920/723/21 (суддя Резніченко О.Ю.)

за позовом Приватної фірми «Ордекс»

до Сумської міської ради

про визнання незаконним та скасування рішення та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки

В судовому засіданні 23.06.2022 відповідно до ст.ст. 240, 283 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

В липні 2021 Приватна фірма «Ордекс» звернулася до суду з позовом до Сумської міської ради, в якому просить:

-визнати незаконним та скасувати рішення Сумської міської ради від 27.05.2020 №6961-МР « Про заперечення у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного з Приватною фірмою «Ордекс» за адресою: м. Суми, вул. Петропавлівська,83» ;

- визнати укладеною між сторонами додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 09.07.2015 (державна реєстрація 16.07.2015 за № 10435825), у редакції, яка запропонована позивачем.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що маючи намір скористатись переважним правом на укладення Договору на новий строк на тих самих умовах, позивач направив на адресу відповідача заяву, виклавши в її тексті істотні умови щодо строку поновлення та розміру орендної плати. Заява була отримана відповідачем, який у місячний термін не розглянув лист та не надав відповідь на пропозицію позивача. 27.05.2020 відповідачем було прийнято Рішення, яким відмовлено у поновленні договору оренди. Позивач вважає, що рішення прийнято відповідачем без урахування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі», істотні умови поновлення договору оренди були викладені позивачем у листі. Тому, не зважаючи на відсутність проекту додаткової угоди, як додатку до заяви, позивач має право звернутися з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у запропонованій ним редакції.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду Сумської області від 08.11.2021 у справі №920/723/21 у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд виходив з встановлення відсутності двох юридичних фактів для поновлення договору оренди відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент укладання договору): не направлення позивачем проекту додаткової угоди та наявність заперечень відповідача щодо поновлення договору оренди, як наслідок відсутністю підстав для визнання недійсним рішення відповідача, що є підставою для відмови у задоволенні позову в повному обсязі.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач 01.12.2021 звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

Апеляційна скарга обґрунтована неправильним застосуванням судом норм матеріального права, не з`ясуванням обставин, що мають значення для справи.

Доводи апеляційної скарги зводяться до наступного:

- 31.03.2020 позивач звернувся з заявою про поновлення договору оренди землі, в якій були вказані умови, на яких позивач просив його поновити: строк на 5 років, тобто на той же самий строк, якщо рахувати згідно рішення Сумської міської ради від 27.05.2015 №4421-МР, на підставі якого був укладений договір; орендна плата в розмірі 4% згідно рішення Сумської міської ради від 19.06.2019 №5298-МР від нормативної грошової оцінки землі, тобто такий же розмір, який був встановлений договором оренди;

- оскільки позивачем в заяві було зроблено волевиявлення на поновлення договору оренди землі, чітко вказані умови, на який позивач просив поновити договір, Сумська міська рада розуміла та усвідомлювала умови поновлення договору;

- Сумська міська рада з двох підстав відмовила в поновленні спірного договору оренди земельної ділянки, але у двомісячний термін не розглянула по суті умов, надісланий орендарем лист-повідомлення;

- умовами договору не передбачено обов`язку подання орендарем проекту додаткової угоди;

- відмова Сумської міської ради рішенням від 27.05.2020 №6961-МР в поновленні договору оренди землі з підстави ненадання проекту додаткової угоди не є справедливою, добросовісною та розумною;

- заперечення Сумської міської ради проти поновлення договору оренди землі є необґрунтованими, не містять конкретні посилання на порушення вимог закону, не мають вказівки на жодне порушення орендарем умов договору, не містять конкретних підстав для відмови в поновленні договору оренди землі у зв`язку з наявністю таких заперечень;

- вважає, що не позбавлений права звернутися безпосередньо до суду з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення з підстав обов`язковості її укладення сторонами в силу вимог закону.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідача спростовує доводи апелянта, просить апеляційну скаргу відхилити, оскаржуване рішення залишити без змін.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2021 апеляційну скаргу позивача передано на розгляд судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Михальська Ю.Б., Тищенко А.І.

Колегією суддів встановлено, що апеляційна скарга подана безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 07.12.2021 витребувано у Господарського суду Сумської області матеріали справи №920/723/21.

Відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги Приватної фірми "Ордекс" на рішення Господарського суду Сумської області від 08.11.2021 у справі №920/723/21 до надходження матеріалів справи з Господарського суду Сумської області.

24.12.2021 матеріали справи №920/723/21 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.01.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватної фірми "Ордекс" на рішення Господарського суду Сумської області від 08.11.2021 у справі №920/723/21, розгляд справи призначено на 24.02.2022.

Проте, Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" №64/2022 від 24 лютого 2022 року, затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України.

Указом Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" №133/2022 від 14 березня 2022 року частково змінено статтю 1 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року строком на 30 діб, у зв`язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України.

Отже, судове засідання 24.02.2022 у справі №920/723/21 не відбулося.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.05.2022 призначено до розгляду апеляційну скаргу Приватної фірми "Ордекс" на рішення Господарського суду Сумської області від 08.11.2021 у справі №920/723/21 на 23.06.2022.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.05.2022 задоволено заяву представника Приватної фірми "Ордекс" про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, доручено забезпечити проведення відеоконференції Господарському суду Сумської області.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.06.2022 задоволено заяву представника Сумської міської ради про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, доручено забезпечити проведення відеоконференції Господарському суду Сумської області.

Явка представників сторін

Представник позивача в судовому засіданні апеляційної інстанції 23.06.2022 підтримав доводи апеляційної скарги з підстав, викладених у ній, просив її задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про задоволення позову.

Представник відповідача в судовому засіданні апеляційної інстанції 23.06.2022 заперечував проти задоволення апеляційної скарги, просив її відхилити, а оскаржуване рішення залишити без змін з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

09.07.2015 між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого позивачу передано в користування на умовах оренди земельну ділянку, загальною площею 0,0156 га, яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Петропавлівська, 83, кадастровий номер :04:008:0003, строком до 27.05.2020 під будівництво магазину непродовольчих товарів. (а.с.14-21,т.1).

Згідно п. 1.2. договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладання договору становить 185 611,92 грн.

Відповідно до п. 2.2. договору, останній укладається строком до 27.05.2020.

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належним чином виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до п.8.1 договору, цей договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації.

Право оренди земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.07.2015 (інформаційна довідка № 235359770 від 03.12.2020, а.с. 91, номер запису про речове право 10435825).

Маючи намір поновлення Договору, позивач направив на адресу відповідача заяву від 30.03.2020, в якій зазначив термін поновлення договору - 5 років та встановлення відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 4% відповідно до рішення СМР № 5298-МР від 19.06.2019 (а.с.27, т.1).

Факт отримання листа-повідомлення 01.04.2020 відповідач не заперечує, тому цей факт є встановленим.

При цьому позивач не заперечує факт ненадання до заяви проекту додатковї угоди та вважає, що істотні умови, на яких позивач просив поновити договір оренди, викладені у заяві.

Позивач стверджує, що протягом місяця з дня отримання вказаного листа-повідомлення та додаткової угоди, як це регламентовано ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», тобто по 30.04.2020, з боку відповідача заперечення щодо поновлення договору оренди на адресу позивача не надійшли.

Також позивач зазначає, що продовжив використовувати орендовану земельну ділянку та сплачувати орендну плату, надав до матеріалів справи докази сплати орендної плати за земельну ділянку за квітень-червень 2020 (а.с.35-36, т.1).

27.05.2020 Сумською міською радою прийнято рішення № 6961-МР «Про заперечення у поновленні договору оренди ділянки, укладеного з Приватною фірмою «Ордекс» за адресою: м. Суми, вул. Петропавлівська, 83».

На думку позивача, у нього виникло право на поновлення договору оренди на підставі приписів частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент укладання договору), тому рішення відповідача не відповідає вимогам зазначеної правової норми та повинно бути визнано незаконним та скасовано.

Відповідач у відзиві на позов звертає увагу суду на той факт, що відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент укладання договору), яка визначена позивачем у позові як правова підстав вимог, визначальним є той факт, що протягом місяця після закінчення строку дії договору відсутній лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Однак відповідач прийняттям оскаржуваного рішення 27.05.2020, тобто у день закінчення строку дії договору, виразив свою незгоду на поновлення договору, у зв`язку з чим відсутні правові підстави як для визнання рішення відповідача незаконним так і для поновлення договору оренди.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Згідно зі ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

При цьому колегія суддів зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін (рішення Суду у справі Трофимчук проти України no.4241/03 від 28.10.2010).

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників апеляційного провадження, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення підлягає залишенню без змін виходячи з наступного.

Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у даному спорі колегія керується правилами, викладеними Європейським судом з прав людини у рішенні в справіSunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

З огляду на викладене, суд вважає за необхідне застосовувати правові норми та судову практику у даній справі таким чином, яким вона є найбільш очевидною та передбачуваною для учасників цивільного обороту в Україні.

Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі», стаття 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст.15 ЗаконуУкраїни «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).

Пунктом 2.2 Договору від 09.07.2015 передбачено, що договір укладено строком до 27.05.2020.

Відповідно до п.8.1 договору, цей договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації.

Право оренди земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.07.2015 (інформаційна довідка № 235359770 від 03.12.2020, а.с. 91, номер запису про речове право 10435825).

Таким чином, строк дії спірного Договору становив 4 роки 10 місяців 11 днів, відповідно закінчувався 27.05.2020.

За приписами статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким статтю 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Водночас, розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Отже, під час розгляду спору суд керується положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка мала назву «Поновлення договору оренди землі», у редакції, чинній на момент укладення договору.

Відповідно до частин 1-3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 6-8, 11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності), уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі.

При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №159/5756/18 та №313/350/16-ц, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду у вказаних постановах від 22.09.2020 зазначила, що близький за змістом висновок викладено в тому числі і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Разом з тим, у вказаних постановах від 22.09.2020 у справах №159/5756/18 та №313/350/16-ц Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17, в частині необов`язковості повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

З огляду на зміст частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України вказані висновки враховуються судом апеляційної інстанції при розгляді даної справи.

Відтак, господарському суду при вирішенні даного спору про визнання договору поновленим необхідно з`ясовувати наступні обставини: чи повідомляв орендар орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені договором та законом строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди; чи продовжує орендар користуватись виділеною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди; чи повідомляв письмово орендодавець орендаря про відмову в поновленні договору оренди у встановлені законом строки; чи належно виконує орендар свої обов`язки за договором оренди.

Як встановлено судом, строк дії договору оренди земельної ділянки від 09.07.2015, закінчувався 27.05.2020.

Водночас, у п. 2.2. договору, сторони погодили, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належним чином виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Велика Палата Верховного Суду у вищенаведених постановах констатувала необхідність попереднього звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди.

Таке звернення повинно бути вчинене у строк, встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.

Із приводу дотримання вказаних умов для поновлення договору оренди колегія суддів встановила, що маючи намір поновлення Договору, позивач направив на адресу відповідача заяву від 30.03.2020, в якій зазначив термін поновлення договору - 5 років та встановлення відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 4% відповідно до рішення СМР № 5298-МР від 19.06.2019 (а.с.27, т.1).

Факт отримання листа-повідомлення 01.04.2020 відповідач не заперечує, тому цей факт є встановленим.

При цьому позивач не заперечує факт ненадання до заяви проекту додатковї угоди та вважає, що істотні умови, на яких позивач просив поновити договір оренди, викладені у заяві.

Позивач стверджує, що має право на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

При вирішенні справи колегія суддів приймає до уваги висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 за касаційною скаргою ФОП Лешика І.І., а саме:

«33. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону N 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

34. Отже, стаття 33 Закону N 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення.Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

35. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

36. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону N 161-XIV).

37. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону N 161-XIV).

38. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону N 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону N 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону N 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону N 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах N 313/350/16-ц і N 159/5756/18).

39. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

40. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону N 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону N 161-XIV).

41. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону N 161-XIV, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

42. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону N 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі N 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах N 313/350/16-ц і N 159/5756/18).

43. Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону N 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону N 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою».

Позивач звернувся до Сумської міської ради з заявою про поновлення договору оренди, без долучення проекту додаткової угоди до договору оренди, чим не дотримався вимог, встановлених частинами 1-5 та 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», що узгоджується з позицією Верховного Суду, викладеною у вказаній вище постанові.

Узагальнюючи висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, можно дійти висновку, що єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах 3,5-8,11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (до зміни її редакції) додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому, передбачені у частинах 1-5 і 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (до зміни її редакції) підстави для поновлення договору оренди землі пов`язані між собою.

Отже, обов`язковим для реалізації права позивача на поновлення договору оренди на підставі частини 6 статті 33 Закону України Про оренду землі» (до зміни її редакції) є повідомлення відповідача не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору про намір його поновити. Позивачем було дотримано зазначену вимогу закону.

Однак приписи частини 3 статті 33 названого Закону покладають на позивача ще обов`язок підготувати проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі: до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

Позивач не заперечує факт того, що до заяви (листа-повідомлення) від 30.03.2020 ним не було додано проєкту додаткової угоди. При цьому позивач вважає, що у самій заяві викладено істотні умови, на яких він просив поновити договір.

Велика Палата у постанові зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони договору змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не надмірно обтяжливим для будь-кого із них.

Твердження позивача про ненадання у відповідності до положення частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у місячний термін після звернення та у відповідності до положення частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» протягом місяця після закінчення строку дії Договору, вмотивованої відмови відповідача від поновлення договору оренди на новий строк, не звільняє позивача від обов`язку дотримання законодавчо визначеного алгоритму дій та відповідного звернення до орендодавця із повідомленням про намір продовжити договір в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» та з поданням проєкту додаткової угоди.

Лише у разі виконання орендарем покладеного на нього обов`язку щодо направлення листа-повідомлення про поновлення договору оренди з відповідним проєктом додаткової угоди може мати місце, у разі відсутності висловлених заперечень, наявність «мовчазної згоди» орендодавця на його поновлення.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд обґрунтовано звернув увагу на рішення Сумської міської ради від 27.05.2020 №6961-МР «Про заперечення у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного з Приватною фірмою «Ордекс» за адресою: м.Суми, вул.Петропавлівська,83», яке було прийнято, зокрема, відповідно до статті 12 Земельного кодексу України, статей 31 та 33 Закону України «Про оренду землі», абзацу другого частини третьої статті 15 Закону України «Про доступ до публічної інформації, керуючись пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»(а.с.29, т.1).

Вказаним рішенням вирішено не поновлювати договір оренди спірної земельної ділянки у зв`язку з наявністю заперечень та ненаданням орендарем проєкту додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Позивачем належними та допустимим доказами не доведено суду невідповідність оскаржуваного рішення відповідача вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав акт.

При цьому за відсутності належних та допустимих доказів подання позивачем до Сумської міської ради проєкту додаткової угоди разом з заявою про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки терміном на 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, прийняття відповідачем рішення №6961-МР 27.05.2020, а не протягом місяця від дати подання заяви, не свідчить про обов`язковість визнання в судовому порядку незаконним оскаржуваного рішення та укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки в редакції, викладеній в позовній заяві.

З урахуванням викладеного, відсутні підстави для поновлення договору та визнання укладеною додаткової угоди на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з не направленням позивачем разом з листом-повідомленням про поновлення договору оренди - відповідного проєкту додаткової угоди, та відсутністю згоди відповідача, що викладена у рішенні №6961-МР 27.05.2020.

Усі інші доводи та міркування сторін, окрім зазначених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не спростовують вищенаведених висновків суду.

Доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують вірного по суті рішення суду, при ухваленні якого судом надано оцінку як кожному доказу окремо, так і в їх сукупності, вірно встановлено характер спірних правовідносин та в цілому правильно застосовані норми матеріального права, які їх регулюють.

Наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди позивача з висновками суду першої інстанції про відмову в позові, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування місцевим судом норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Враховуючи вище викладене, колегія суддів вважає, що у апеляційній скарзі не наведено достатніх та переконливих доводів, на підставі яких колегія суддів могла б прийти до висновку про помилковість висновків суду першої інстанції.

Виходячи з правил ч. 4 ст. 11 ГПК України, апеляційний суд застосовує практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України №4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи судом апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до п.58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (заява №4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 , серія А, №303-А, п.29).

За таких обставин решту аргументів позивача (апелянта) суд визнає такими, що не мають суттєвого впливу на прийняття рішення у даній справі та не спростовують правильних висновків суду про відмову в позові.

Таким чином, застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права відповідає встановленим обставинам справи, що свідчить про відсутність підстав для скасування або зміни оскаржуваного рішення.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційної скарги Приватної фірми «Ордекс» на рішення Господарського суду Сумської області від 08.11.2021 у справі №920/723/21.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв`язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст.129 ГПК України покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, ст.ст. 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватної фірми «Ордекс» на рішення Господарського суду Сумської області від 08.11.2021 у справі №920/723/21 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Сумської області від 08.11.2021 у справі №920/723/21 залишити без змін.

3. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Приватну фірму «Ордекс».

4. Матеріали справи №920/723/21 повернути до Господарського суду Сумської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови підписано 09.08.2022.

Головуючий суддя І.М. Скрипка

Судді Ю.Б. Михальська

А.І. Тищенко