ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" серпня 2022 р. м. Рівне Справа № 918/279/22

Господарський суд Рівненської області у складі головуючої судді Бережнюк В.В., розглянувши матеріали позовної заяви Фізичної особи-підприємця Раковича Павла Михайловича

до відповідача Дочірнього підприємства "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійнх вимог на предмет спору на стороні відповідача: Дубровицька міська рада

про визнання недійсним Договору оренди будівлі котельні №1 від 30.01.2020 та стягнення 239 685, 61 грн.

Секретар судового засідання Лиманський А.Ю.

Представники присутні у засіданні 28.07.2022

від позивача: Терещенко О.М.

від відповідача: Репетуха І.М.

від третьої особи: Драган О.О.

Після оголошеної перерви 10.08.2022 представники сторін не з`явилися.

Суть спору:

Фізична особа-підприємець Ракович Павло Михайлович звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовною заявою до відповідача Дочірнього підприємства "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької міської ради, третя особа яка не заявляє самостійнх вимог на предмет спору на стороні відповідача: Дубровицька міська рада, про визнання недійсним Договору оренди будівлі котельні №1 від 30.01.2020 та стягнення 239 685, 61 грн.

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.

ФОП Ракович П.М. зазначає, що 30.01.2020 між Дочірнім підприємством "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Раковичем Павлом Михайловичем (Орендар) укладено Договір № 1 оренди будівлі котельні. Пунктом 3.1. Договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі протоколу № 2 засідання конкурсної комісії з проведення конкурсу на право укладення договору оренди від 17.01.2020 року та Методики розрахунку орендної плати, яка затверджена рішенням районної ради від 14.11.2013 року № 388 "Про оренду майна спільної власності територіальних громад району", і становить, на день підписання договору 14 179 грн. 47 коп. за місяць, з врахуванням ПДВ, з щомісячною поправкою на коефіцієнт інфляції.

Згідно Висновку №1565 кр про оцінку майна - будівлі котельні, приміщення площею 84,4 м.кв., виконаного TOB "Приватна Агенція "Експертиза та Оцінка+", оцінювач Жакун Роман Іванович, вказано: на підставі даних наданих замовником, натурного огляду об`єкту, маркетингу ринку купівлі-продажів, з рахуванням загальних положень, обмежувальних умов, з приміненням методики оцінки майна, Національних стандартів, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", ринкова вартість об`єкту оцінки, станом на: 24 грудня 2019 року, склала: 212 692,00 грн. у вартість включений податок на додану вартість.

07.02.2022 Адвокатське бюро "Терещенко і партнери" звернулося із адвокатським запитом до Фонду державного майна України щодо надання інформації про суб`єкта оціночної діяльності - Товариство з обмеженою відповідальністю "Приватна агенція Експертиза та оцінка+" та оцінювача Жакуна Романа Івановича.

Фонд державного майна України направив відповідь на адвокатський запит від 15.02.2022 №10-59-3054 Щодо надання інформації з Державного реєстру оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності, де зазначено, що відповідним наказом ФДМ України сертифікат згаданого ТОВ було анульовано відповідно до ст.20 Закону про оцінку, та станом на 24.12.2019 та 26.12.2019 суб`єкт господарювання - ТОВ Приватна Агенція "Експертиза та оцінка +" не мав чинного сертифіката суб`єкта оціночної діяльності. За даними Державного реєстру починаючи з 09.11.2018 по теперішній час оцінювач ОСОБА_1. не перебуває в штатному складі жодного суб`єкта оціночної діяльності. У 2018 році ОСОБА_1. вчасно не пройшов навчання за програмою підвищення кваліфікації, та наказом Фонду від 02.10.2018 № 1274 "Про зупинення дії кваліфікаційних свідоцтв оцінювачів" дію кваліфікаційного документа Жакуна Р.І. - кваліфікаційного свідоцтва оцінювача від 11.10.2008 МФ № 6381 було зупинено. У подальшому оцінювач ОСОБА_1. навчання за програмою підвищення кваліфікації оцінювачів не приходив, а тому станом на 24.12.2019 та 26.12.2019 дія його кваліфікаційного свідоцтва оцінювача (від 11.10.2008 МФ № 6381) поновлена не була.

Тому позивач посилається на ст.ст. 16, 18 ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні": проведення оцінки майна фізичною особою, яка не отримала кваліфікаційного свідоцтва, яку позбавлено кваліфікаційного свідоцтва або дія кваліфікаційного свідоцтва якої зупинена, забороняється. Оцінка майна, яка була підписана зазначеною фізичною особою, вважається недійсною. Вважає, що висновок № 1565 кр про оцінку майна будівлі котельні, приміщення площею 84,4 кв.м., який був підписаний ОСОБА_1. вважається недійсним. А сама, недійсність оцінки безпосередньо впливає на розмір встановленої вартості майна, і, відповідно, орендної плати. Згідно ч. 2 ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна є обов`язковим випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

За наведеного ФОП Ракович П.М. посилається на відсутність оцінки нерухомого майна на момент укладення Договору, що не забезпечує реалізацію вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на 30.01.2020) щодо обов`язкової оцінки орендованого майна (ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на 30.01.2020), порядку визначення орендної плати (ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на 30.01.2020), ефективного використання майна і вірного визначення такої істотної умови правочину, як орендна плата з урахуванням її індексації (ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на 30.01.2020), абз. 6 ч. 2 ст. 7 Закону країни "Про оцінку майна, майнових прав та оціночну діяльність".

Позивач наголошує, що є підстави для визнання недійсним Договору оренди будівлі котельні №1 від 30.01.2020.

Крім того, на виконання вимог недійсного Договору № 1 від 30.01.2020 позивачем було сплачено у сукупності 239 685,61 грн. (орендні платежі всього 159 898,61 грн. та 79 787,00 грн. вартість капітального ремонту).

В свою чергу, у зв`язку з недійсністю Договору, кошти, сплачені позивачем на виконання умов Договору у розмірі 239 685,61 грн, є безпідставно набутими відповідачем, а тому мають бути повернуті позивачу в порядку ст.1212 ЦК України.

Відтак, позивач просить суд визнати недійсним Договір оренди будівлі котельні №1 від 30.01.2020 та стягнути з відповідача 239 685,61 грн. на користь ФОП Раковича П.М.

21 червня 2022 року від Дочірнього підприємства "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької міської ради надійшов відзив з додатками. Відповідач серед іншого звертає увагу, що на дату проведення оцінки згідно висновку №1565 кр про оцінку майна, а саме в період з 24.12.2019р. по 26.12.2019р. будівля котельні по вулиці 1000-ліття Дубровиці,6а на балансі дочірнього підприємства "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради не перебувала тому Дочірнє підприємство "Теплосервіс" не могло замовляти дану оцінку і не замовляло оцінку та не оплачувало її вартість. Дочірнє підприємство "Теплосервіс" не проводило конкурс та не приймало в ньому участь, не замовляло і не оплачувало оцінки будівлі котельні по вулиці 1000-ліття Дубровиці,6а, а лише виконувало доручення власника майна - Дубровицької районної ради, щодо передачі в оренду будівлі котельні, що перебувала в нього на балансі на дату проведення конкурсу, та щодо укладення договору оренди. На дату оцінки будівля на балансі підприємства не перебувала. Питаннями оцінки та проведенням конкурсу займалася конкурсна комісія Дубровицької районної ради.

Відповідач вважає, що правочин, а саме факт укладення договору №1 оренди будівлі котельні від 30.01.2020р., не може бути визнаний недійсним у цілому - Згідно зі статтею 217 ЦК, тому що висновок №1565 кр про оцінку майна на остаточний розмір річної орендної плати не впливав, а її остаточний розмір визначив Позивач особисто, виходячи зі своїх фінансових можливостей і який в 40 разів перевищував мінімальну річну орендну ставку.

Просить в позові відмовити.

21 червня 2022 року від Дубровицької міської ради надійшли письмові пояснення, згідно яких вважає позовні вимоги необгрунтованими. На переконання Дубровицької міської ради подання вказаного позову зумовлено відмовою Дубровицької територіальної громади у реалізації надуманих позивачем власних планів щодо можливого викупу об`єкту нерухомості, що є предметом спірного договору оренди. Оскільки про вказану спірну ситуацію Дубровицька міська рада дізналася 23 липня 2021 року, отримавши від позивача заяву (копія додається) про необхідність укладення договору купівлі-продажу об`єкта оренди. Розпорядженням Дубровицького районного голови №58 від 24.12.2019 було оголошено конкурс на право укладання договору оренди будівлі котельні загальною площею 84,4 кв.м. за вищевказаною адресою. В умовах проведення конкурсу, які були офіційно оприлюднені шляхом розміщення на веб-сайті Дубровицької районної ради та в газеті "Дубровицький вісник" №52(1288) від 27.12.2019, містилося положення про зобов`язання переможця відповідного конкурсу на проведення капітального ремонту та впровадження енергозберігаючих технологій.

Позивачу було повідомлено про відсутність належним чином оформленої згоди у форми відповідного рішення власника комунального майна (на той час Дубровицької районної ради) на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна з метою подальшого викупу. Долучений до позову лист дочірнього підприємства "Теплосервіс" КП "Теплосервіс" Дубровицької районної ради від 12.03.2020 №73 не є належним документом, що посвідчує право на викуп вказаного об`єкту нерухомого майна, оскільки підтверджує погодження балансоутримувача на виконання взятих позивачем зобов`язань відповідно до п.5.2. договору оренди котельні №1 від 30.01.2020. Рішення Дубровицької районної ради №439 від 17.09.2019 "Про затвердження переліку об`єктів, що є спільною власністю територіальних громад району, які підлягають приватизації" підтверджував намір колишнього власника на відчуження вказаного об`єкту нерухомості без зазначення форм такого відчуження.

Наголошує, що факт здійснення капітального ремонту вказаного об`єкту здійснено виключно на виконання умов договору оренди як власна пропозиція позивача під час його участі у відповідному конкурсі. Таким чином, пред`явлення вимоги про відшкодування витрат позивача на здійснення капітального ремонту є необгрунтованою.

Щодо позовної вимоги про повернення сплаченої позивачем орендної плати, вважає що відповідачем надавалася послуга по наданню вказаної будівлі в оренду, позивач здійснював фактичне користування об`єктом оренди. Фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює у разі його недійсності проведення між сторонами двосторонньої реституції, тому такий договір може (у випадку встановлення такої необхідності) визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.

Спірний договір підтверджує, що зобов`язання за цим договором може бути припинено (у випадку наявності відповідного рішення суду) лише на майбутнє, так як вже здійснено користування вказаним об`єктом. Про це свідчить судова практика, зокрема постанова Верховного суду України від 01.07.2015 по справі № 910/24029/13.

06 липня 2022 року від позивача надійшла відповідь на відзив. Серед іншого зауважує, що замовником оцінки була не конкурсна комісія, а Комунальне підприємство "Теплосервіс", як це і передбачає закон. Обов`язок замовити оцінку орендованого майна лежав на балансоутримувачі, яким на момент підготовки до конкурсу було КП "Теплосервіс". А на момент визначення переможця у конкурсі орендоване майно вже перейшло на баланс до Відповідача. А отже, протягом часу до 31.12.2019р. висновок про оцінку майна не міг передаватися іншими особами ФОП Раковичу П.М., оскільки його було визначено переможцем конкурсу тільки 17.01.2020р. Процедура проведення конкурсу на укладення договору оренди, викладена в Положенні, передбачає право учасників збільшувати свої пропозиції порівняно з початковими в процесі конкурсу. А це означає, що з метою перемоги у конкурсі учасник має запропонувати вартість оренди більшу за ті, що запропонували інші учасники. Таким чином, умови конкурсу ставлять виграш в конкурсі в залежність від пропозицій конкурентів та можливості учасника збільшувати свою пропозицію кратно стартовій оренді. А отже, розмір орендної плати прямо залежить від розміру оцінки орендованого майна.

В даному випадку підлягає визнанню недійсним увесь договір оренди будівлі котельні, а не його частина.

Вважає аргументи відповідача необгрунтованими. Позивач просить суд позов задоволити.

19 липня 2022 року від позивача надійшла відповідь на пояснення третьої особи. Звертає увагу суду, що стаття 207 ГК України була виключена із закону на підставі Закону №2275-VIII від 06.02.2018, та не може застосовуватися судами при ухваленні рішень за результатами розгляду спорів.

Питання приватизації, про які у своїх поясненях описує Дубровицька міська рада, на переконання позивача не стосуються предмету спору.

У загальному позивач зауважує, що Дубровицька міська рада не обгрунтувала свої заперечення належними доказами та нормами права. Тому просить суд не брати до уваги її аргументи.

Процесуальні дії у справі.

Ухвалою від 27.05.2022 залишено без руху позовну заяву Фізичної особи-підприємця Раковича Павла Михайловича. Зобов`язано позивача подати господарському суду Рівненської області через відділ канцелярії та документального забезпечення у 10-денний строк з дня отримання даної ухвали: описи вкладень у листи про надіслання позову з додатками Дочірньому підприємству "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької міської ради, третій особі Дубровицькій міській раді.

07 червня 2022 року на виконання вимог ухвали позивачем надано описи вкладень у листи про надіслання позову з додатками відповідачу та третій особі.

Ухвалою від 08.06.2022 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Справу призначено до слухання в підготовчому засіданні на 22 червня 2022 р. на 10:30 год.

У судовому засіданні 22.06.2022 оголошено перерву до 19 липня 2022 року на 11:30 год.

Ухвалою від 19 липня 2022 року закрито підготовче провадження. Призначено справу до судового розгляду по суті на 28 липня 2022 р. на 11:00 год.

28 липня 2022 року розпочато слухання справи по суті. Представник позивача під час розгляду спору по суті позовні вимоги підтримав в повному обсязі. Просив позов задоволити та покласти на відповідача усі судові витрати. Представник відповідача у свою чергу позов не визнав, просив відмовити у його задоволенні. Представник третьої особи підтримав, позицію, викладену у письмових поясненнях.

У подальшому суд дослідив письмові докази, що містяться у справі.

У судовому засіданні оголошено перерву до 10.08.2022 на 10:00 год.

Після перерви 10.08.2022 представники сторін до суду не прибули.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини.

Розпорядженням Дубровицького районного голови № 58 від 24.12.2019 було оголошено конкурс на право укладення договору оренди будівлі котельні загальною площею 84,4 кв.м. за адресою: м. Дубровиця, вул. 1000-ліття Дубровиці, 6а.

Листом від 26.12.2019 № вих. 228/02-27/19 Дубровицька районна рада надала згоду Дочірньому підприємству "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради на здачу в оренду приміщення будівлі котельні загальною площею 84,4 кв.м., розташованого по вулиці 1000-ліття Дубровиці, 6а, проведення реконструкції, (ремонту) з метою поліпшення об`єкту та самостійної сплати комунальних платежів орендарем постачальникам комунальних послуг. Визначено, що розмір орендної плати буде встановлений після проведення експертної оцінки майна.

В подальшому, протоколом № 2 засідання конкурсної комісії з проведення конкурсу на право укладення договору оренди від 17.01.2020 орендаря було визначено переможцем, та доручено балансоутримувачу - Дочірньому підприємству "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради укласти відповідний договір оренди.

30.01.2020 між Дочірнім підприємством "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Раковичем Павлом Михайловичем (Орендар) укладено Договір № 1 оренди будівлі котельні (том 1 арк.с. 18-20).

У пункті 1.1 Договору передбачено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - будівлю котельні, загальною площею 84,4 кв.м., розміщене за адресою: Рівненська область, м. Дубровиця, вул. 1000-ліття Дубровиці, будинок 6а, що знаходяться на балансі дочірнього підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради. Об`єкт оренди - будівля котельні передається з метою розміщення торгівельного об`єкту з продажу книг, газет, журналів, виданих лише українською мовою.

Пунктом 3.1. Договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі протоколу № 2 засідання конкурсної комісії з проведення конкурсу на право укладення договору оренди від 17.01.2020 року та Методики розрахунку орендної плати, яка затверджена рішенням районної ради від 14.11.2013 року № 388 "Про оренду майна спільної власності територіальних громад району", і становить, на день підписання договору 14 179 грн. 47 коп. за місяць, з врахуванням ПДВ, з щомісячною поправкою на коефіцієнт інфляції.

П. 3.3. Розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї з сторін у разі зміни Методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

3.4. Визначену орендну плату Орендар зобов`язаний сплачувати відповідно до умов договору не пізніше 15-го числа місяця, наступного за звітним. Орендна плата нараховується з моменту підписання акта приймання-передачі.

3.7. У разі припинення дії даного договору орендна плата сплачується Орендарем по день фактичної передачі приміщення Орендарю.

3.8. Сплата орендної плати проводиться шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок Орендодавця.

Пунктом 10.1 Договору встановлено, що цей Договір діє з моменту підписання сторонами Договору з "30" січня 2020 року до "31" грудня 2022 року.

При цьому, до матеріалів справи надано копію Висновку №1565 кр про оцінку майна - будівлі котельні, приміщення площею 84,4 м.кв. (том 1 арк.с. 85-101).

Дата оцінки 24.12.2019, виконаний TOB "Приватна Агенція "Експертиза та Оцінка+", оцінювач Жакун Роман Іванович.

У висновку експерта про ринкову вартість майна вказано: на підставі даних наданих замовником, натурного огляду об`єкту, маркетингу ринку купівлі-продажів, з рахуванням загальних положень, обмежувальних умов, з приміненням методики оцінки майна, Національних стандартів, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", ринкова вартість об`єкту оцінки, станом на: 24 грудня 2019 року, склала: 212 692,00 грн. у вартість включений податок на додану вартість.

Також Рішенням Дубровицької районної ради № 439 від 17.09.2019 р. було затверджено перелік об`єктів, які підлягають приватизації згідно з Додатками 1, 2. Відповідно до Додатку 2 вищевказаного рішення, об`єктом, що підлягав приватизації було визначено Будівлю котельні по вул. 1000-ліття Дубровиці.

На виконання п. 5.6. Договору (реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення та капітальний ремонт приміщення, що орендується здійснювати лише за письмовою згодою Орендодавця) позивач звернувся до відповідача із заявою щодо погодження виконання будівельних робіт з капітального ремонту приміщення будівлі котельні (том 1 арк.с. 32).

Листом від 12.03.2020 № 73 (том 1 арк.с. 33) відповідач, розглянувши заяву від 11.03.2020 погодив виконання будівельних робіт з капітального ремонту будівлі котельні по вул. 1000-ліття Дубровиці, будинок 6а, а саме:

-Утеплення та опорядження цоколя;

-Утеплення та опорядження фасаду будівлі;

-Влаштування конструкції покрівлі з метало профілю по дерев`яним кроквам та обрешітці;

-Демонтаж металевих дверей заводського виготовлення та металопластикових вікон із замуруванням та заповненням металопластиковими та віконними блоками;

-Внутрішньо опоряджувальні роботи (нанесення укріплювальної цементно-піщаної штукатурки);

-Проведення робіт із влаштування відмосток та системи відводу вологи від конструкції фундаменту та стін будівлі.

В тому числі 03.02.2020 між ФОП Ракович П.М. та ФОП Нагорняк С.С. було укладено договір № 1/2020 на проведення капітального ремонту будівлі котельні на вул. 1000-ліття Дубровиці 6А, в м. Дубровиця, Рівненської області (том 1 арк.с. 37).

П. 1 договору № 1/2020 від 03.02.2020 встановлено, що виконавець зобов`язується виконати з використанням власних матеріалів, а Замовник прийняти і оплатити роботи з капітального ремонту будівлі котельні на вул. 1000-ліття Дубровиці 6а в м. Дубровиця.

П. 2.1 договору № 1/2020 від 03.02.2020 встановлено, що загальна вартість капітального ремонту для виконання за цим Договором складає: сімдесят дев`ять тисяч сімсот вісімдесят сім гривень 00 копійок (79 787 грн. 00 коп.).

Актом від 31.03.2020 приймання виконаних будівельних робіт (без обладнання) за лютий-березень 2020 р. підтверджується те, що на об`єкті нерухомості будівлі котельні на вул. 1000-ліття Дубровиці 6 А, в м, Дубровиця було проведено капітальний ремонт (том 1 аркрс. 34-36).

Згідно платіжного доручення від 08.04.2020 ФОП Ракович П.М. сплатив ФОП Нагорянку С.С. 79 787,00 грн. (том 1 арк.с. 112).

14.05.2020 між відповідачем та позивачем укладено Додаткову угоду № 1 до договору № 1 від 30.01.2020 оренди будівлі котельні. Відповідно до п. 1 цієї додаткової угоди № 1 вказано: відповідно до пунктів 3.3., 10.3. та 10.8 договору № 1 оренди будівлі котельні від 30.01.2020, на підставі заяви ФОП Ракович П.М. від 14.05.2020 р. щодо звільнення від орендної плати на період введеного карантину, керуючись: постановою КМУ від 11.03.2020 №211 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОУЮ-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2"; частиною другою статті 286 Господарського процесуального кодексу- України; частинами четвертою та шостою статті 162 та пунктом 14 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України, Сторони дійшли взаємної згоди доповнити п. 3.4. Договору новим абзацом другим такого змісту:

"На період з 01 квітня 2020 року по 10 травня 2020 року включно Орендар звільняється від орендної плати". (том 1 арк.с. 23).

11.08.2020 судовим експертом Фурсовичем М.О. був складений висновок експерта № 200810/1 ФМ будівельно-технічну експертизу про здійснення і склад невід`ємних поліпшень нерухомого майна будівлі котельні, загальною площею 84,4 кв.м., розміщеної за адресою: Рівненська область, м. Дубровиця, вул. 1000-ліття Дубровиці, будинок 6а, що знаходяться на балансі дочірнього підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради. У висновку зазначено, що в будівлі котельні, загальною площею 84,4 кв.м., розміщеної за адресою: Рівненська область, м. Дубровиця, вул. 1000- ліття Дубровиці, будинок 6а, що знаходиться на балансі дочірнього підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради здійснено невід`ємні поліпшення нерухомого майна відповідно до акту приймання виконаних будівельних робіт (без обладнання) за лютий-березень 2020 р. з капітального ремонту будівлі котельні на вул. 1000-ліття Дубровиці, 6А, в м. Дубровиця. (том 1 арк.с. 38-53).

07.07.2021 між відповідачем та позивачем укладено Додаткову угоду № 2 до договору № 1 від 30.01.2020 оренди будівлі котельні. Згідно останньої, відповідно до рішення Дубровицької міської ради № 308 від 24.06.2021 року "Про затвердження актів приймання-передачі та безоплатне прийняття комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради, дочірнього підприємства "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради та майна, що знаходяться у них на балансі, із спільної власності територіальних громад Дубенського району у комунальну власність Дубровицької міської ради", та наказу № 3 від 01 липня 2021 р. в. о. директора комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької міської ради, в зв`язку зі зміною власника орендованого майна та зміною назви дочірнього підприємства "Теплосервіс", Сторони, керуючись п. 10.3 Договору дійшли взаємної згоди: У преамбулі Договору слова: "Дочірнє підприємство "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради" замінити на "дочірнього підприємства "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької міської ради"; у п. 2.2 Договору слова "спільною власністю територіальних громад Дубровицького району" замінити на "комунальною власністю Дубровицької міської ради". (том 1 арк.с. 24)

01.02.2022 між позивачем та Адвокатським бюро "Терещенко і партнери" було укладено Договір про надання правничої (правової) допомоги. 07.02.2022 Адвокатське бюро звернулося із адвокатським запитом до Фонду державного майна України щодо надання інформації про суб`єкта оціночної діяльності - Товариство з обмеженою відповідальністю "Приватна агенція Експертиза та оцінка+" та оцінювача Жакуна Романа Івановича.

Фонд державного майна України направив відповідь на адвокатський запит від 15.02.2022 №10-59-3054 Щодо надання інформації з Державного реєстру оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності, де зазначено, що відповідним наказом ФДМ України сертифікат згаданого ТОВ було анульовано відповідно до ст.20 Закону про оцінку, та станом на 24.12.2019 та 26.12.2019 суб`єкт господарювання - ТОВ Приватна Агенція "Експертиза та оцінка +" не мав чинного сертифіката суб`єкта оціночної діяльності. (том 1 аркрс. 54-55).

У відповіді також зауважено, що за даними Державного реєстру починаючи з 09.11.2018 по теперішній час оцінювач ОСОБА_1. не перебуває в штатному складі жодного суб`єкта оціночної діяльності. У 2018 році ОСОБА_1 вчасно не пройшов навчання за програмою підвищення кваліфікації, та наказом Фонду від 02.10.2018 № 1274 "Про зупинення дії кваліфікаційних свідоцтв оцінювачів" дію кваліфікаційного документа ОСОБА_1 - кваліфікаційного свідоцтва оцінювача від 11.10.2008 МФ № 6381 було зупинено. У подальшому оцінювач ОСОБА_1. навчання за програмою підвищення кваліфікації оцінювачів не приходив, а тому станом на 24.12.2019 та 26.12.2019 дія його кваліфікаційного свідоцтва оцінювача (від 11.10.2008 МФ № 6381) поновлена не була.

У подальшому 30.03.2022 ФОП Ракович П.М. повідомив відповідача листом про те, що враховуючи запровадженням на всій території України карантину для запобігання розповсюдженню поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID-19 та воєнного стану із 24.02.2022, позивачем було припинено із 24 лютого 2022 року використання об`єкта оренди - нерухомого майна, будівлі котельні загальною площею 84,4 кв.м., що розміщена за адресою: Рівненська область, м. Дубровиця, вул. 1000-ліття Дубровиці, буд. 6А. (том 1 арк.с. 69-74).

А також повідомив, що 31 березня 2022 року готовий повернути та передати для відповідача нерухоме майно - будівлю котельні загальною площею 84,4 кв.м., яке розміщене за адресою: Рівненська область, м. Дубровиця, вул. 1000-ліття Дубровиці, будинок 6А.

У період користування орендованим майном позивач на виконання п.3.8 Договору оплачував орендні платежі. Так, позивачу було виставлено рахунки на оплату за оренду приміщення котельні, та сторонами договору підписувалися акти прийому-передачі виконаних робіт (послуг) оренди будівлі (том 2 арк.с. 26-76).

З 13.02.2020 по 14.12.2021 сплачено всього 159 898,61 грн. Вказане підтверджується наявними у справі квитанціями: № 41 від 14.04.2020 на суму 14250,10 грн., № 146 від 15.06.2020 на суму 9759,70 грн., № 103 від 14.07.2020 на суму 14436,00 грн., № 61 від 13.08.2020 на суму 14349,40 грн., № 39 від 11.09.2020 на суму 14320,70 грн., № 69 від 14.12.2020 на суму 14725,10 грн., № 15 від 12.03.2021 на суму 15201,30 грн., № 171 від 16.06.2021 на суму 15770,30 грн., № 120 від 14.09.2021 на суму 15786,00 грн., № 68 від 14.12.2021 на суму 16248,20 грн. (том 1 арк.с. 102-111).

Відтак, позивач посилається на ст.ст. 16, 18 ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні": проведення оцінки майна фізичною особою, яка не отримала кваліфікаційного свідоцтва, яку позбавлено кваліфікаційного свідоцтва або дія кваліфікаційного свідоцтва якої зупинена, забороняється. Оцінка майна, яка була підписана зазначеною фізичною особою, вважається недійсною. Вважає, що висновок № 1565 кр про оцінку майна будівлі котельні, приміщення площею 84,4 кв.м., який був підписаний ОСОБА_1. вважається недійсним. А сама, недійсність оцінки безпосередньо впливає на розмір встановленої вартості майна, і, відповідно, орендної плати. Згідно ч. 2 ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна є обов`язковим випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

За наведеного ФОП Ракович П.М. посилається на відсутність оцінки нерухомого майна на момент укладення Договору, що не забезпечує реалізацію вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на 30.01.2020) щодо обов`язкової оцінки орендованого майна (ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на 30.01.2020), порядку визначення орендної плати (ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на 30.01.2020), ефективного використання майна і вірного визначення такої істотної умови правочину, як орендна плата з урахуванням її індексації (ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на 30.01.2020), абз. 6 ч. 2 ст. 7 Закону країни "Про оцінку майна, майнових прав та оціночну діяльність".

Вказані обставини на переконання позивача є підставами для визнання недійсним Договору оренди будівлі котельні №1 від 30.01.2020.

Крім того, позивач наголошує, що на виконання вимог недійсного Договору № 1 від 30.01.2020 позивачем було сплачено у сукупності 239 685,61 грн. (орендні платежі всього 159 898,61 грн. та 79 787,00 грн. вартість капітального ремонту).

В свою чергу, у зв`язку з недійсністю Договору, кошти, сплачені позивачем на виконання умов Договору у розмірі 239 685,61 грн, є безпідставно набутими відповідачем, а тому мають бути повернуті позивачу в порядку ст.1212 ЦК України.

Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів сторін.

Відповідно до абз. 3 п.2 Перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" чинного з 01.02.2020 договори, оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Окрім цього, згідно із положеннями статті 5 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.

Згідно із частиною 3 статті 5 ЦК України якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Таким чином, до правовідносин, що виникли між ФОП Ракович Павло Михайлович та ДП "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької міської ради застосовується Закон України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції чинній на момент укладення договору про оренду (Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року №2269-ХІІ, в редакції станом на 01.12.2016, далі Закон).

Цим Законом врегульовані відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Згідно вимог ч. 1 ст. 10 Закону, до істотних умов договору оренди законодавцем, серед іншого, віднесені об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата з урахуванням її індексації.

Крім того, цим же нормативно-правовим актом запроваджені механізми забезпечення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду, одним із яких є обов`язкова оцінка об`єкта оренди.

Статтею 11 Закону визначено, що оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995 року затверджена Методика оцінки об`єктів оренди (далі - Методика), пунктом 1 якої встановлено, що відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, що передається в оренду, в тому числі нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень).

Згідно вимог п. 2 Методики, оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою, з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку, для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Оцінка обов`язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об`єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об`єкта оренди (активів, що входять до складу об`єкта оренди) та аудиторської перевірки об`єкта оренди оплачує орендар.

Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Пунктом 3 Методики визначено, що у цій Методиці поняття "оцінка", "незалежна оцінка", "дата оцінки", "оцінювач", "договір на проведення оцінки майна" вживаються у значеннях, наведених у Законі України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність України".

Статтею 19 Закону також визначено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

Варто зазначити, що незалежна оцінка вартості об`єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.

Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", а саме статтею 3 цього Закону, встановлено, що оцінкою майна, майнових прав є процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Випадки обов`язкового проведення оцінки майна встановлюються цим Законом.

В силу вимог ч. 2 ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна є обов`язковим у випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

Частиною четвертою статті 12 цього ж Закону передбачено, що зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Як встановлено судом, згідно листа Фонду державного майна України Щодо надання інформації з Державного реєстру оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності, зазначено, що відповідним наказом ФДМ України від 09.11.2018 №1434 "Щодо анулювання сертифікатів суб`єктів оціночної діяльності" сертифікат Товариства з обмеженою відповідальністю "Приватна агенція Експертиза та оцінка+" (від 08.02.2016 №104/16) було анульовано. Станом на 24.12.2019 та 26.12.2019 суб`єкт господарювання - ТОВ Приватна Агенція "Експертиза та оцінка +" не мав чинного сертифіката суб`єкта оціночної діяльності. (том 1 аркрс. 54-55).

У відповіді також зауважено, що за даними Державного реєстру починаючи з 09.11.2018 по теперішній час оцінювач ОСОБА_1. не перебуває в штатному складі жодного суб`єкта оціночної діяльності. У 2018 році ОСОБА_1. вчасно не пройшов навчання за програмою підвищення кваліфікації, та наказом Фонду від 02.10.2018 № 1274 "Про зупинення дії кваліфікаційних свідоцтв оцінювачів" дію кваліфікаційного документа ОСОБА_1 - кваліфікаційного свідоцтва оцінювача від 11.10.2008 МФ № 6381 було зупинено. У подальшому оцінювач ОСОБА_1. навчання за програмою підвищення кваліфікації оцінювачів не приходив, а тому станом на 24.12.2019 та 26.12.2019 дія його кваліфікаційного свідоцтва оцінювача (від 11.10.2008 МФ № 6381) поновлена не була.

Відповідно до абз. 8 ст.16 ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна фізичною особою, яка не отримала кваліфікаційного свідоцтва, яку позбавлено кваліфікаційного свідоцтва або дія кваліфікаційного свідоцтва якої зупинена, забороняється. Оцінка майна, яка була підписана зазначеною фізичною особою, вважається недійсною.

Згідно абзаців 1, 2, 4 статті 18 ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" сертифікат суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання (далі - сертифікат) є документом, що засвідчує право суб`єкта оціночної діяльності на внесення його до Державного реєстру суб`єктів оціночної діяльності, які здійснюють оціночну діяльність у формі практичної діяльності з оцінки майна та які визнані суб`єктами оціночної діяльності за напрямами оцінки майна, що в ньому зазначені.

Сертифікат видається в порядку, встановленому цим Законом, Фондом державного майна України. Форма сертифіката встановлюється зазначеним органом. У сертифікаті зазначаються найменування органу державної влади, що його видав, найменування суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання, його юридичні реквізити, код Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ), дата видачі та строк дії, напрями оцінки майна, щодо яких дозволена практична діяльність. Сертифікат підписується керівником Фонду державного майна України та засвідчується печаткою. Сертифікат видається строком на три роки та може бути анульований з підстав, зазначених у статті 20 цього Закону.

Оцінка майна, яка проведена суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання без чинного сертифіката, є недійсною.

З огляду на вищезазначене станом на 24.12.2019 та 26.12.2019 суб`єкт господарювання - ТОВ "Приватна Агенція "Експертиза та оцінка +" не мав чинного сертифіката суб`єкта оціночної діяльності.

Оцінка майна будівлі котельні, приміщення площею 84,4 кв.м., яка була проведена у період з 24.12.2019 по 26.12.2019, здійснена ОСОБА_1 , який не мав чинного кваліфікаційного свідоцтва оцінювача.

Отже, у відповідності до ст.ст. 16, 18 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" Висновок № 1565 кр про оцінку майна будівлі котельні, приміщення площею 84,4 кв.м., який був оформлений ТОВ "Приватна Агенція "Експертиза та оцінка +" та підписаний ОСОБА_1 вважається недійсним.

Згідно вимог ч. 7 ст. 179 ГК України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

У відповідності до вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною першою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Вбачається, що висновок № 1565 кр про оцінку майна будівлі котельні, приміщення площею 84,4 кв.м., який був підписаний ОСОБА_1 вважається недійсним. Таким чином, вартість майна, і, відповідно, розмір орендної плати визначалися на підставі недійсного висновку про оцінку майна.

Виходячи з вищевикладеного, відсутність дійсної оцінки нерухомого майна на момент укладення Договору не забезпечує реалізацію вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо обов`язкової оцінки орендованого майна (ст. 11 Закону), порядку визначення орендної плати (ст. 19 Закону), ефективного використання майна і вірного визначення такої істотної умови правочину, як орендна плата та об`єкт оренди (ст. 4, 10 Закону).

Крім того, згідно ч. 2 ст. 10 Закону, укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Відповідно до положень ст. 16 ЦК України, визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів, а загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачено статтею 215 ЦК України.

Відповідно до положень статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Згідно вимог ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Разом з тим, ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Вказане вище свідчить про недодержання сторонами на час вчинення оспорюваного правочину вимог законодавства, що є підставою для визнання укладеного між Дочірнім підприємством "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Раковичем Павлом Михайловичем (Орендар) Договору № 1 оренди будівлі котельні від 30.01.2020 недійсним, а отже задоволення позову у цій частині.

Момент недійсності правочину врегульовано статтею 236 Цивільного кодексу України та передбачено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Фактичне користування майном на підставі договору оренди у разі його недійсності хоча унеможливлює проведення між сторонами двосторонньої реституції, проте підлягають застосуванню особливості, що чітко визначені законодавцем для такого випадку ч. 1 ст. 216 ЦК України. Стаття 216 Цивільного кодексу України визначає правові наслідки недійсності правочину, а тому положення вказаної статті не можуть застосовуватись до підстав визнання правочину недійсним, що визначені ст. 215 ЦК України

За таких обставин, оскільки предметом спору у справі є недійсність договору і такий договір визнається недійсним з моменту вчинення.

Відповідно до положень ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Згідно з висновком про застосування норм права Великої Палати Верховного Суду Верховний Суд у постанові № 905/1227/17 від 27.11.2018 відповідно до положень цивільного та господарського законодавства розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторін права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним.

Частиною першою статті 216 Цивільного кодексу України та ч.2 ст. 208 ГК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

У вирішенні питання про застосування передбачених законом наслідків недійсності правочину, який є оспорюваним (а не нікчемним), господарському суду необхідно виходити зі змісту позовних вимог. Якщо спір з приводу таких наслідків між сторонами відсутній, у господарського суду немає правових підстав зобов`язувати їх вчиняти дії, прямо передбачені законом, зокрема ч. 1ст. 216 ЦК України, ч. 2ст. 208 ГК України.

Правовідносини щодо передачі комунального майна в оренду урегульовані як Господарським так і Цивільним кодексами України, і Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Частиною 1 статті 4 Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції чинній на дату укладення спірної угоди) визначено, що об`єктами оренди за цим законом є зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств.

У частині 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції чинній на дату укладення спірної угоди) передбачено істотні умови договору оренди.

Відповідно до ст.ст. 10, 11 Закону вартість майна є однією з істотних умов договору, оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. Оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Як вказано вище по тексту, відсутність дійсної оцінки нерухомого майна на момент укладення спірного договору оренди будівлі котельні не забезпечує реалізацію вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо обов`язкової оцінки орендованого майна (ст.11 Закону), порядку визначення орендної плати (ст.19 Закону), ефективного використання майна та правильного визначення такої істотної умови правочину, як орендна плата.

Перевіряючи правову кваліфікацію правовідносин сторін, суд дійшов висновку, що в разі відсутності правової підстави, тобто якщо така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі, а в цій справі, договір визнано недійсним за відсутності дійсної оцінки майна - є правовою підставою позову щодо вимоги про стягнення коштів 239 685,61 грн. (орендні платежі всього 159 898,61 грн. та 79 787,00 грн. вартість капітального ремонту) згідно статей 1212, 1213 ЦК України.

Стаття 1212 ЦК України регулює випадки набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав.

Предметом регулювання інституту безпідставного набуття чи збереження майна є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Зобов`язання з безпідставного набуття, збереження майна виникають за наявності трьох умов: а) набуття або збереження майна; б) набуття або збереження за рахунок іншої особи; в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна (відсутність положень закону, адміністративного акта, правочину або інших підстав, передбачених статтею 11 ЦК України).

Об`єктивними умовами виникнення зобов`язань з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави виступають: 1) набуття або збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); 2) шкода у вигляді зменшення або незбільшення майна в іншої особи (потерпілого); 3) обумовленість збільшення або збереження майна з боку набувача шляхом зменшення або відсутності збільшення на стороні потерпілого; 4) відсутність правової підстави для вказаної зміни майнового стану цих осіб.

Відповідно до статті 1212 ЦК України безпідставно набутим є майно, набуте особою або збережене нею в себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави.

Загальна умова частини першої статті 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах, бо отримане однією зі сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на підставі цієї статті тільки за наявності ознаки безпідставності такого виконання.

Набуття однією зі сторін зобов`язання майна за рахунок іншої сторони в порядку виконання договірного зобов`язання не вважається безпідставним.

Тобто в разі, коли поведінка набувача, потерпілого, інших осіб або подія утворюють правову підставу для набуття (збереження) майна, положення статті 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі. Як в даному випадку, договір визнано недійсним за відсутності дійсної оцінки майна.

Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 23.01.2020 у справі № 910/3395/19, від 23.04.2019 у справі № 918/47/18, від 01.04.2019 у справі № 904/2444/18.

Згідно із частиною третьою статті 1212 Цивільного кодексу України положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Норми цієї статті підлягають застосуванню, коли одна сторона безпідставно утримує майно іншої сторони та при цьому в неї відсутнє відповідне договірне зобов`язання з повернення цього майна. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Враховуючи викладене, у спорі, що вирішується за вимогами про повернення безпідставно набутого майна, а саме: грошових коштів 239 685,61 грн. (орендні платежі всього 159 898,61 грн. та 79 787,00 грн. вартість капітального ремонту), як виконаного за недійсним (нікчемним) правочином на підставі пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України, сторонами цього спору: позивачем та належним відповідачем, як правило є сторони недійсного (нікчемного правочину), що здійснили односторонню або двосторонню (взаємну) передачу відповідного майна/грошових коштів.

При цьому позивач та належний відповідач у такому спорі визначається предметом вимоги, тобто предметом, повернення якого як виконаного за недійсним (нікчемним) правочином вимагається як безпідставно набуте майно/грошові кошти.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 року у справі №'910/9544/19.

Відповідно до ч.1, п.1 ч.2 ст.11,ч. ч.1, 2 ст.509 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені цими актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України.

До підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, належать договори та інші правочини. Зобов`язанням й правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, установлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до статті 1213 ЦК України набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі. У разі неможливості повернути в натурі потерпілому безпідставно набуте майно відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна. Для застосування зазначеної, норми, необхідно, по-перше, щоб одна особа набула (зберегла) майно за рахунок іншої. Збільшення або збереження в попередньому розмірі майна однієї сторони є результатом відповідного зменшення майна у іншої сторони. По- друге, необхідно, щоб набуття майна однією особою за рахунок іншої відбулося без достатньої правової підстави, передбаченої законом або угодою. Безпідставно набуте майно повертається тому, за рахунок кого було набуте.

Оскільки укладений між Дочірнім підприємством "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Раковичем Павлом Михайловичем (Орендар) Договів № 1 оренди будівлі котельні від 30.01.2020 визнано судом недійсним, відповідач зобов`язаний повернути кошти в розмірі 239 685,61 грн., з яких орендні платежі 159 898,61 грн. та 79 787,00 грн. вартість капітального ремонту, які позивач оплатив на виконання умов договору.

Відтак, позовна вимога про стягнення з ДП "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради на користь ФОП Раковича П.М. 239 685, 61 грн., з яких орендні платежі 159 898,61 грн. та 79 787,00 грн. вартість капітального ремонту, підлягає задоволенню.

Отже позов слід задовольнити у повному обсязі.

Відповідно до ст.13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України, обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За приписами ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Висновки суду.

За результатами розгляду спору та з`ясування обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Раковича Павла Михайловича до відповідача Дочірнього підприємства "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької міської ради, третя особа яка не заявляє самостійнх вимог на предмет спору на стороні відповідача: Дубровицька міська рада, про визнання недійсним Договору оренди будівлі котельні №1 від 30.01.2020 та стягнення 239 685, 61 грн. - обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Розподіл судових витрат.

Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи (ч. 1 ст. 124 ГПК України).

У позовній заяві позивачем зазначено попередній розрахунок судових витрат, що складаються із сплаченого судового збору в розмірі 2 481,00 грн. та витрати на правову допомогу, докази яких будуть надані протягом п`яти днів після винесення судового рішення у справі. Також викладено прохання судові витрати покласти на відповідача.

Відповідач не надав попереднього орієнтовного розрахунку судових витрат.

Відповідно до п. 2 ч. 1 та п.1 ч.4 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються, у разі задоволення позову - на відповідача.

Тому, судові витрати понесені позивачем у виді судового збору, сплаченого при зверненні до суду з даним позовом на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача у сумі 2 481,00 грн. та 3 595,30 грн., всього 6 076,30 грн.

Керуючись статтями 129, 237-240 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним з моменту укладення Договір № 1 оренди будівлі котельні від 30.01.2020, який укладений між Дочірнім підприємством "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької районної ради та фізичною особою-підприємцем Раковичем Павлом Михайловичем.

3. Стягнути з Дочірнього підприємства "Теплосервіс" комунального підприємства "Теплосервіс" Дубровицької міської ради (34100, Рівненська область, м. Дубровиця, вул. Шкільна, 27Б, ) на користь фізичної особи- підприємця Раковича Павла Михайловича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) грошові кошти у розмірі 239 685 (двісті тридцять дев`ять тисяч шістсот вісімдесят п`ять) грн. 61 коп., витрати по сплаті судового збору 6 076 (шість тисяч сімдесят шість) грн. 30 коп. Наказ видати після набрання рішенням суду законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду Рівненської області може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Північно-західного апеляційного господарського суду в порядку встановленому ст.ст. 254, 256 - 259 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено та підписано 11 серпня 2022 року.

Суддя Бережнюк В.В.