ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" серпня 2022 р. м. Київ

Справа № 911/137/22

Господарський суд Київської області у складі:

судді Ейвазової А.Р.,

за участі секретаря судового засідання Сироти А.О., розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Товариства індивідуальних забудовників «Оріон» до Пристоличної сільської ради про розірвання договору оренди, за участю представників від:

позивача Дорофєєв О.О.(ордер серії АА №1039807 від 01.12.2021);

відповідача не з`явилися

ВСТАНОВИВ:

Товариство індивідуальних забудовників Оріон (далі ТІЗ Оріон) звернулось до Господарського суду Київської області з позовом до Пристоличної сільської ради та просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 31.05.2006, укладений між позивачем та Дударківською сільською радою, посвідчений нотаріально 31.05.2006 та зареєстрований у реєстрі за №3919.

Заявлені вимоги мотивовані тим, що Пристолична сільська рада, яка є правонаступником орендодавця за відповідним договором - Дударківської сільської ради, відхилила пропозицію позивача про розірвання договору. При цьому, позивач вважає, що він має право вимагати розірвання договору, оскільки договором передбачено право добровільної відмови орендаря, а також посилається на істотну зміну обставин як окрему підставу для розірвання відповідного договору - проектування у генеральному плані села Дударків орендованої земельної ділянки як дороги з твердим асфальтовим покриттям, чого позивач не міг передбачити при укладенні договору, однак, мав намір використовувати відповідну земельну ділянки з метою, визначеною у договорі, та за її цільовим призначенням для організації житлової забудови садибного типу (а.с.1-6).

Ухвалою Господарського суду Київської області від 02.02.2022 відкрито провадження за відповідним позовом у даній справі, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 02.03.2022 о 14:00, встановлено строк для подання відзиву на позов (а.с.62-64).

Копія вказаної ухвали суду, що підтверджується повідомленнями про вручення поштових відправлень №№406, 414, отримана сторонами: відповідачем 08.02.2022, позивачем - 10.02.2022 (а.с.66,67).

Відзив на позов у строк, встановлений ухвалою суду від 02.02.2022 - протягом 15 днів з дня отримання такої ухвали суду, відповідач не подав (до 23.02.2022 включно); клопотань про продовження строку для подання відзиву від відповідача не надходило.

У призначений день та час підготовче засідання не відбулось, у зв`язку з чим ухвалою суду від 06.04.2022 підготовче засідання призначено на 29.04.2022 о 11:00 (а.с.70-71).

Ухвалою від 29.04.2022 підготовче засідання судом відкладено з підстав, зазначених у такій ухвалі, на 10:00 27.05.2022 (а.с.79-80).

Ухвалою від 27.05.2022, що занесена до протоколу підготовчого засідання, закрито підготовче провадження, зобов`язано позивача на підставі ч.6 ст.91 ГПК України надати суду оригінали документів, доданих до позовної заяви у засвідчених копіях та призначено справу до судового розгляду по суті на 29.06.2022 о 14:00 (а.с.108-109).

29.06.2022 судом постановлено ухвалу, що занесена до протоколу судового засідання, якою судове засідання відкладено на 13:45 13.07.2022 (а.с.116-117).

Судове засідання відкладено судом на підставі п.1 ч.2 ст.202, ст.216 ГПК України, оскільки копія ухвали від 27.05.2022, якою суд мав повідомити відповідача про дату, час і місце засідання суду, відповідачу не направлена, у зв`язку з відсутністю фінансування, що вбачається з довідки від 27.05.2022 (а.с.111), а представник відповідача в судове засідання не з`явився і клопотань про розгляд справи за відсутності свого представника відповідач суду не подавав.

В судове засідання 13.07.2022 представник відповідача не з`явився і про причини неявки суд не повідомив; клопотань про відкладення розгляду справи від відповідача суд не отримував. Про дату, час і місце засідання суду відповідач повідомлений ухвалою від 29.06.2022 (а.с.119), направлення якої підтверджується поштовою накладною №678 та описом вкладення до цінного листа, прийнятого за такою накладною для відправлення (а.с.126).

Представник позивача в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав та просив їх задовольнити.

Заслухавши пояснення представника позивача та дослідивши зібрані у справі докази, судом встановлені наступні обставини.

31.05.2006 між Дударківською сільською радою (орендодавець) та ТІЗ «Оріон» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Науменком Л.Г, зареєстрований у Бориспільському райвідділі КРФ ДП «ЦДЗК», про що в Державному реєстрі земель зроблено запис від 26.06.06 за №07 (далі договір, а.с.12-17).

Згідно п.1.1 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку в селі Дударків Дударківської сільської ради Бориспільського району Київської області, відповідно до плану, що додається.

Відповідно п. 1.2 договору земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.

У відповідності до п.п.1.3, 2.2 договору земельна ділянка передається в оренду для організації житлової забудови садибного типу загальною площею 5,5644 га пасовищ за рахунок земель державної власності в селі Дударків Дударківської сільської ради Бориспільського району Київської області.

Так, п. 1.4 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 523 844,01грн.

В силу п. 2.1.1 договору земельна ділянка вважається переданою в оренду з моменту підписання сторонами акту прийому передачі земельної ділянки.

Як визначено п.п 2.3.1, 2.5 договору, такий договір укладається терміном на 49 років, починаючи з дати його державної реєстрації та при переході права власності на земельну ділянку від орендодавця до іншої особи зберігає чинність для нового власника.

Сторонами п. 2.7.1 договору узгоджено, що орендна плата встановлюється та справляється у грошовій формі в розмірі 5% від грошової оцінки земельної ділянки та становить за рік 26 192, 21грн.

Відповідно до п. 3.1 договору в разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду з урахуванням зміни її якісних характеристик, викликаних нормальним використанням земельної ділянки орендарем відповідно до умов договору.

Як визначено п. 5.2 договору, підставами припинення договору є:

- закінчення його строку, якщо договір не було поновлено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

- взаємна згода сторін;

- добровільна відмова орендаря від земельної ділянки.

Згідно п.5.3 договору підставою для дострокового розірвання договору є, зокрема, рішення суду про розірвання договору у встановлених випадках.

У відповідності до п. 5.6 договору в разі припинення або розірвання договору орендар та орендодавець мають забезпечити виконання умов повернення земельної ділянки, визначених у пункті 2 договору.

Пунктом 8 передбачено, що договір набуває чинності після його підписання з моменту державної реєстрації.

Межі земельної ділянки встановлені та погоджені сторонами у натурі, про що складено акт від 20.05.2006 (а.с.20).

Додатковим договором від 24.10.2006, що посвідчено нотаріально та зареєстровано у реєстрі за №7618 (а.с.22-23), внесено зміни щодо об`єкта оренди за договором та передбачено, що в оренду передається земельна ділянка для організації житлової забудови садибного типу загальною площею 0,6518 га, нормативна грошова оцінка якої складає 86130,02грн, за рахунок земель державної власності в селі Дударків Дударківської сільської ради Бориспільського району Київської області. Окрім того, відповідним додатковим договором змінено розмір орендної плати.

Договором про внесення змін до договору від 29.12.2010, який посвідчено нотаріально та зареєстровано у реєстрі за №4151 (а.с.24-25), внесені зміни щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

За останньою редакцією нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 469 765,65грн; орендна плата складає 5% від грошової оцінки земельної ділянки, що відповідно становить 23 488, 28грн.

З витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 17.12.2017, вбачається, що такій земельній ділянці, яка належала до власності територіальної громади с. Дударків, яку представляла Дударківська сільська рада, у подальшому надано кадастровий №:01:030:0142 (а.с.26).

Поряд з цим, пп.4 п. 2 Прикінцевих положень Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо визначення територій та адміністративних центрів територіальних громад» (зі змінами та доповненнями) визначено, що повноваження сільських, селищних, міських рад, сільських, селищних, міських голів, старост сіл, селищ територіальних громад, які увійшли до складу територіальних громад, території яких затверджено Кабінетом Міністрів України на підставі цього Закону, припиняються в день набуття повноважень сільських, селищних, міських рад, обраних на перших місцевих виборах у 2020 році відповідно до пп.2 п.2 цього Закону.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 №715-р «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Київської області» територія с. Дударків входить до складу території Пристоличної територіальної громади.

Таким чином, відповідно до пп.4 п. 2 Прикінцевих положень Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо визначення територій та адміністративних центрів територіальних громад» повноваження Дударківської сільської ради припинені в день набуття повноважень Пристоличною сільською радою.

Відповідно до рішення Пристоличної сільської ради від 10.12.2020 №23-1-VIII «Про початок реорганізації Великоолександрівської сільської ради та Дударківської сільської ради шляхом приєднання до Пристоличної сільської ради» розпочато процедуру реорганізації, зокрема, Дударківської сільської ради шляхом приєднання до Пристоличної сільської ради, що є адміністративним центром та визначено, що Пристолична сільська рада є правонаступником майна, прав та обов`язків вказаних сільських рад.

Згідно інформації з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 29.07.2021 (а.с.31-33), власником земельної ділянки, що є об`єктом оренди за договором, є відповідна територіальна громада від імені якої дії Пристолична сільська рада. Підставою для державної реєстрації права власності, як вказано у витязі, є акт №10 приймання передачі земельних ділянок комунальної власності Дударківської сільської ради, що передані в оренду та постійне користування фізичним та юридичним особам від 30.06.2021.

Отже, у даному випадку особою, яка здійснює повноваження від імені власника об`єкта оренди є Пристолична сільська рада, для якої в силу п.2.5 договору договір зберігає чинність.

Так, позивач у позовній заяві вказує, що у 2019 році звернувся до Дударківської сільської ради для отримання викопіювання з генерального плану та схеми зонування території с. Дударків, а також відомостей щодо того, з яким цільовим призначенням орендована ділянка запроектована в новому генеральному плані та плані зонування, що підтверджується копіями звернень позивача та відповіддю відповідача (а.с.34-38).

Окрім того, позивач звернувся до Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектний інститут цивільного будівництва «УКРНДПІЦИВІЛЬБУД» (далі ДП «УКРНДПІЦИВІЛЬБУД») з запитом щодо функціонального використання орендованої земельної ділянки, на який надано відповідь за № 574 від 22.11.2019 (а.с.39), у якій повідомлено, що:

- земельна дiлянка площею 0,6518 га з кадастровим номером :01:030:0142 знаходиться в комунальній власності, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 17.12.2017 №HB 017 з цільовим призначенням для іншої житлової забудови та перебуває в оренді ТIЗ «Оріон»;

- вiдповiдно до генерального плану с. Дударків земельна дiлянка за функціональним призначенням відноситься до території інженерно-транспортноп інфраструктури і формує вуличну мережу житлової забудови;

- зазначена земельна ділянка потрапляє в існуючі межі червоних ліній вулиць;

- запроектоване в генеральному плані с.Дударків використання земельної ділянки показано в типовому поперечному профiлi вулиці; в межі червоної лінії вулиці входить проїзна частина (дорога з твердим (асфальтовим) покриттям), тротуар, територія для прокладання інженерних комунікацій, у т.ч. канал, яким здійснюється відведення поверхневих стічних вод.

- розміщення і будівництво наземних об`єктів житлово-цивільного, промислового призначення та інших капітальних споруд, окрiм об`єктів транспорту та iнженерних мереж, в межах червоних лiнiї вулиць і доріг забороняється.

19.02.2021 позивач подав до Пристоличної сільської ради заяву № 4/3-3 від 15.02.2021 про розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі добровільної відмови орендаря, посилаючись на те, що орендована земельна ділянка згідно генерального плану с. Дударків запроектована як дорога з твердим асфальтовим покриттям, що не відповідає меті використання земельної ділянки згідно договору (а.с.40-41).

Рішенням Пристоличної сільської ради №438-3-VIII від 20.05.2021 «Про розгляд листа ТІЗ «Оріон» щодо розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,6518га, кадастровий номер :01:0300142» позивачу відмовлено у розірванні договору оренди відповідної земельної ділянки та зазначено про необхідність приведення вказаної ділянки у відповідність до її функціонального призначення згідно генерального плану с.Дударків (а.с.42).

У подальшому позивач повторно звернувся з заявою про розірвання договору (а.с.43-44), на що рішенням Пристоличної сільської ради №857-5-VIII від 29.07.2021 «Про відмову ТІЗ «Оріон» у розірванні договору оренди земельної ділянки площею 0,6518га, кадастровий :01:0300142» відмовлено (а.с.45).

Предметом спору у даній справі є право позивача вимагати припинення орендних відносин.

Заявлені вимоги є обгрунтованими з наступних підстав

Так, як визначено ч.1 ст.374 ЦК України, територіальна громада є одним із суб`єктів права власності на землю (земельну ділянку).

В силу ч.2 ст.327 ЦК України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування, що також передбачено ч.5 ст.60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Згідно ч.1 ст.80 ЗК України територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, є суб`єктами права власності на землі комунальної власності.

Отже, Пристолична сільська рада, що представляє відповідну територіальну громаду, до якої перейшло право власності на відповідну земельну ділянку і відповідно - права та обов`язки орендодавця за вищевказаним договором, є належним відповідачем у справі.

Як передбачено п.9 ст. 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Так, Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини оренди землі і його норми є спеціальними, оскільки регулюють спірні відносини.

Згідно ст. 1 вказаного Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

В силу ст. 2 Закону відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 цього ж Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як унормовано ч.3 ст. 31 Закону, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. При цьому, ч.4 такої статті визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Положеннями ч. 1 ст. 141 ЗК України також передбачено, що однією із підстав припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.

Сторонами за взаємною згодою у договорі погоджено можливість припинення такого договору у разі добровільної відмови орендаря від земельної ділянки (п.5.2 договору).

Частиною 1 ст.32 Закону передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ч.1 ст.188 ГК України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно ч.ч.2-4 вказаної статті: сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

У відповідності до ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Зважаючи на те, що договір, укладений за взаємною згодою його сторін, передбачає право позивача на добровільну відмову орендаря від оренди земельної ділянки як підставу для припинення договору, неможливість її використання для організації житлової забудови садибного типу, що є істотною зміною, відмову відповідача від пропозиції позивача розірвати відповідний договір, що не відповідає умовам договору, який передбачає припинення договору внаслідок відмови орендаря від оренди земельної ділянки, заявлені позивачем вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки від 31.05.2006, що укладений між Дударківською сільською радою та ТІЗ «Оріон», посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Науменко Л.Г. та зареєстрований у реєстрі за №3919, підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, враховуючи задоволення позову, витрати по оплаті позову судовим збором у розмірі 2270 грн підлягають відшкодуванню позивачу за рахунок відповідача у повному обсязі.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 129, 232-233, 237-238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2.Розірвати договір оренди земельної ділянки від 31.05.2006, укладений між Дударківською сільською радою та Товариством індивідуальних забудовників «Оріон», посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Науменко Л.Г. та зареєстрований у реєстрі за №3919.

3. Стягнути з Пристоличної сільської ради (ідентифікаційний код 04527520; 08325, Київська область, Бориспільський район, с. Щасливе, вул. Фестивальна, 39) на користь Товариства індивідуальних забудовників «Оріон» (ідентифікаційний код 34162192; 08330, Київська область, Бориспільський район, с. Дударків) 2270грн в рахунок відшкодування витрат на оплату позову судовим збором.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга подається протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення у порядку, встановленому ст.257 ГПК України.

Повний текст рішення складено 01.08.2022.

Суддя А.Р. Ейвазова