ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________
_______________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" липня 2022 р. м. Житомир Справа № 906/1319/21

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Кудряшової Ю.В.

секретар судового засідання: Сенькіна Л.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Спесивцев В.В. - адвокат, ордер серія АВ №1023332 від 07.12.2021 (приймав участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції),

від відповідача: Матківська О.Г. - керівник, діє на підставі витягу з ЄДРЮОФОП та ГФ.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Фермерського господарства "Олгрис"

до Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області

про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання протиправним та скасування рішення Андрушківської сільської ради Житомирської області ІІ сесії VIII скликання №644 від 19.10.2021.

Також позивач просить визнати укладеною між Андрушківською сільською радою та Фермерським господарством "Олгрис" Додаткову угоду до договору оренди землі №90 від 05.03.2012, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 за №01844, право оренди по якому зареєстровано ФГ "Олгрис" на той самий строк і на тих самих умовах в редакції, наведеній в позовній заяві.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що до закінчення строку дії договору оренди землі №90 від 05.03.2012 звернувся до відповідача з листом від 21.09.2021 щодо поновлення договору оренди землі на умовах, визначених додатковою угодою, доданою до згаданого листа. За результатом розгляду вказаного листа рішенням Андрушківської сільської ради №644 від 19.10.2021 відмовлено в поновленні договору оренди землі №90 від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди. Підставою для такої відмови стало те, що земельна ділянка згідно договору оренди №90 від 05.03.2012 та додаткової угоди до договору від 02.02.2021 передана в оренду фізичній особі - ОСОБА_1 , тобто договірні зобов`язання у відповідача з позивачем відсутні.

Ухвалою Господарського суду Житомирської області від 09.12.2021 відмовлено в задоволенні заяви Фермерського господарства "Олгрис" (вх. №02-44/2093/21 від 07.12.2021) про забезпечення позову у справі №906/1319/21.

В послідуючому ухвалою суду від 10.12.2021 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі; постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; призначено підготовче засідання.

13.01.2022 на адресу суду від позивача надійшов супровідний лист з доданими завіреними копіями податкових декларацій на підтвердження плати за землю за період з 2012 по 2021 роки за користування земельною ділянкою площею 10,12 га, кадастровий номер :01:000:1195 згідно договору оренди землі №90 від 05.03.2012 (а.с. 69-90).

20.01.2022 до суду від відповідача надійшов відзив на позов, відповідно до якого позов останній не визнає. Заперечуючи позовні вимоги Андрушківська сільська рада посилається на те, що Договір оренди землі №90 від 05.03.12 був укладений між Попільнянською райдержадміністрацією та ОСОБА_1, тобто Фермерське господарство "Олгрис" (позивач) не є стороною Договору оренди №90; спірним рішенням було відмовлено ФГ "Олгрис" у поновленні договору оренди землі та підписанні додаткової угоди, оскільки жодних договорів оренди землі Андрушківська сільська рада не укладала з ФГ "Олгрис"; відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, якщо він належно виконував умови договору і якщо він звернувся до орендодавця з листом-повідомленням та з проектом договору оренди; орендар не звертався до відповідача з проектом договору оренди, а додав лише додаткову угоду.

25.01.2022 до суду надійшла відповідь на відзив, відповідно до якої Фермерське господарство "Олгрис" зазначило, що правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", в редакції до внесення змін Законом України №340 від 05.12.2019 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", які набрали чинності 16.07.2020, тобто орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, якщо він належно виконував умови договору і якщо він звернувся до орендодавця з листом-повідомленням та з проектом додаткової угоди як і вчинив позивач.

02.02.2022 до суду від відповідача надійшли заперечення на відзив, згідно яких останній звертав увагу на те, що враховуючи наявність заперечень Андрушківської сільської ради щодо поновлення договору оренди землі, між сторонами не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору, тому договір не може бути укладеним навіть в примусовому порядку.

Ухвалою суду від 21.02.2022 закрито підготовче провадження та призначено справу № 906/1319/21 до судового розгляду по суті.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив задовольнити в повному обсязі, зробив заяву, що протягом п`яти днів після ухвалення рішення позивачем будуть подані докази понесених витрат на професійну правничу допомогу.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову, просила відмовити в його задоволенні.

Заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів справи, розпорядженням Попільнянської районної державної адміністрації Житомирської області від 01.03.2012 №121 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок загальною площею 56,8115 га з метою передачі в користування на умовах оренди терміном на 10 років ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства на території Макарівської сільської ради та вирішено передати ОСОБА_1 земельні ділянки загальною площею 56,8115 га у користування на умовах оренди терміном на 10 років для ведення фермерського господарства (а.с.13).

На підставі зазначеного розпорядження, 05.03.2012 між Попільнянською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі № 90 (а.с. 14-15), згідно якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Андрушівської сільської (п. 1.1. договору).

Відповідно до п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 10,12 га, в тому числі, ріллі - 10,12 га.

Земельна ділянка передається в оренду без будівель та споруд (п. 4 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 246927,70 грн. з урахуванням коефіцієнта індексації 1,756 (п. 5 договору).

Пунктом 8 договору сторони погодили, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Також п. 15 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства.

Відповідно до п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (п. 39 договору).

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 43 договору).

Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі 13.03.2012, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №01844.

В послідуючому, 02.02.2021 між Андрушківською сільською радою та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 90 від 05.03.2012 (а.с. 36), відповідно до якої, проведено заміну сторони орендодавця з Попільнянської районної державної адміністрації на Андрушківську сільську раду; доповнено п.2 розділу "Об`єкт оренди" кадастровим номером земельної ділянки №:01:000:1195; внесено зміни щодо нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати.

Згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців ФГ "Олгрис" зареєстроване як суб`єкт господарювання 14.03.2012, про що внесені відомості за №1 003413 (а.с. 17). Керівником юридичної особи вказано ОСОБА_1 .

Відповідно до п. 4.3 Статуту ФГ "Олгрис", до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 10,12 га, кадастровий номер :01:000:1195, цільовим призначенням для ведення фермерського господарства згідно договору оренди землі № 90 від 05.03.2012, укладеного між ОСОБА_1 та Попільнянською районною державною адміністрацією із змінами та доповненнями.

Пунктом 5.1 Статуту ФГ "Олгрис" передбачено, що для реалізації мети та предмету своєї діяльності, господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 197,6403 га, в тому числі ріллі 197,6403 га. Вказані земельні ділянки передані засновнику для ведення фермерського господарства на підставі договорів оренди землі, укладених засновником з Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області, зокрема: № 90 від 05.03.2012, загальною площею 10,12 га, в т.ч. рілля - 10,12 га.

Згідно з пунктом 6.1 Статуту ФГ "Олгрис" засновником господарства є ОСОБА_1 .

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку орендарем земельної ділянки площею 1,12 га, кадастровий номер :01:000:1195 значиться Фермерське господарство "Олгрис" (а.с. 45).

21.09.2021 позивач звернувся до Андрушківської сільської ради з листом-повідомленням за №158, в якому заявило про переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі №90 від 05.03.2012 та у зв`язку із закінченням строку, на який договір укладено, просило укласти додаткову угоду про продовження (поновлення) його дії на тих самих умовах і на той самий строк (а.с. 43-44). До листа-повідомлення від 21.09.2021 позивачем додано проект додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі №86 від 05.03.2012.

За результатом розгляду листа-повідомлення, Андрушківською сільською радою Житомирської області 11 сесії VIII скликання прийнято рішення №644 від 19.10.2021 (а.с. 48), яким відмовлено ФГ "Олгрис" в поновленні договору оренди землі № 90 від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди до вказаного договору у зв`язку з тим, що між Андрушківською сільською радою та Фермерським господарством "Олгрис" відсутні договірні зобов`язання з приводу користування земельною ділянкою площею 10,12 га, кадастровий номер :01:000:1195, оскільки земельна ділянка, відповідно до договору оренди землі №90 від 05.03.2012 та додаткової угоди до договору від 02.02.2021 передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1 .

З метою захисту своїх прав та інтересів позивач звернулось з позовом до суду з даним позовом.

Оцінивши в сукупності матеріали справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини, врахувавши пояснення учасників процесу, господарський суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, враховуючи наступне.

Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.

Згідно ст. 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Як свідчать матеріали справи, правовідносини між сторонами виникли на підставі договору оренди землі № 90 від 05.03.2012.

Згідно із частинами 1, 2 статті 1 Закону України "Про фермерське господарство" фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону. Фермерське господарство може бути створене одним громадянином України або кількома громадянами України, які є родичами або членами сім`ї, відповідно до закону.

За положеннями частини 4 статті 1 Закону України "Про фермерське господарство" фермерське господарство підлягає державній реєстрації як юридична особа. Фермерське господарство діє на основі установчого документа (для юридичної особи - статуту). В установчому документі зазначаються найменування господарства, його місцезнаходження, адреса, предмет і мета діяльності, порядок формування майна (складеного капіталу), органи управління, порядок прийняття ними рішень, порядок вступу до господарства та виходу з нього та інші положення, що не суперечать законодавству України.

Згідно зі статтею 8 Закону України "Про фермерське господарство" , фермерське господарство підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, за умови набуття громадянином України або кількома громадянами України, які виявили бажання створити фермерське господарство, права власності або користування земельною ділянкою.

Відповідно до частини 1 статті 12 Закону України "Про фермерське господарство" , землі фермерського господарства можуть складатися, зокрема, із земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

Згідно зі статтею 19 Закону України "Про фермерське господарство" до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) можуть входити: будівлі, споруди, облаштування, матеріальні цінності, цінні папери, продукція, вироблена господарством в результаті господарської діяльності, одержані доходи, інше майно, набуте на підставах, що не заборонені законом, право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність), грошові кошти, які передаються членами фермерського господарства до його складеного капіталу.

Відповідно до частини 2 статті 20 Закону України "Про фермерське господарство" майнові права, що входять до складеного капіталу фермерського господарства, передаються йому на визначений у статуті термін.

З наведених норм права вбачається, що фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію на земельних ділянках, наданих їм в оренду для ведення фермерського господарства. При цьому фермерське господарство створюється після набуття громадянином, який виявив бажання створити фермерське господарство, права користування земельною ділянкою. Землі фермерського господарства складаються, у тому числі із земельних ділянок, що використовується ним на умовах оренди. Право користування такими земельними ділянками зазначається в його статуті, який має містити відомості про земельну ділянку, а також термін, на який передається це майнове право.

Отже, в силу наведених вище норм права після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації.

Відповідно до статей 125, 126 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно із частиною 1 статті 19 Закону №161-XIV право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Відповідно до пункту другого частини 1 статті 4 Закону №1952-IV державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право оренди (суборенди) земельної ділянки.

За змістом частини 1 статті 27 Закону №1952-IV державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

З наведених норм права вбачається, що право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом №1952-IV, на підставі договору оренди землі та інших документів, що згідно із законодавством підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.

Таким чином, особливість правового механізму реалізації фермерським господарством прав на земельну ділянку полягає саме в тому, що законодавець визначив необхідним і достатнім одержання земельної ділянки засновником такого господарства як передумови створення, реєстрації фермерського господарства як юридичної особи та подальшого господарського використання землі і не встановив обов`язку подальшої перереєстрації цього права.

Право користування земельною ділянкою не можна розглядати винятково як речове право однієї особи-засновника фермерського господарства, оскільки після створення фермерського господарства саме воно стає законним землекористувачем.

Юридичний факт державної реєстрації фермерського господарства надає господарству правомірне очікування набуття ним з моменту державної реєстрації права володіння та користування земельною ділянкою, наданою його засновнику (засновникам) для ведення фермерського господарства, які, у свою чергу, і можуть бути об`єктом захисту прав у розумінні ст.15 ЦК України.

Після проведення державної реєстрації фермерського господарства та переходу до нього в силу вищенаведених норм Закону України "Про фермерське господарство" прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього фермерського господарства. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов`язковим (Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду у справі №927/79/19 від 30.06.2020).

Згідно з п. 15 договору оренди землі № 90 від 05.03.2012, спірна земельна ділянка була передана в оренду для ведення фермерського господарства.

Як зазначалося раніше, ОСОБА_1 (засновник) створив Фермерське господарство "Олгрис" та зареєстрував його 14.03.2012 як суб`єкт господарювання, про що внесені відомості за №1 003413 (а.с. 17).

Відповідно до п. 4.3 Статуту ФГ "Олгрис", до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 10,12 га, кадастровий номер :01:000:1195, цільовим призначенням для ведення фермерського господарства згідно договору оренди землі № 90 від 05.03.2012, укладеного між ОСОБА_1 та Попільнянською районною державною адміністрацією із змінами та доповненнями.

Пунктом 5.1 Статуту ФГ "Олгрис" передбачено, що для реалізації мети та предмету своєї діяльності, господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 197,6403 га. Вказані земельні ділянки передані засновнику для ведення фермерського господарства на підставі договорів оренди землі, укладених засновником з Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області, зокрема: № 90 від 05.03.2012, загальною площею 10,12га, в т.ч. рілля - 10,12 га.

Виходячи з наведного суд дійшов висновку, що права й обов`язки орендаря спірної земельної ділянки за договором оренди землі № 90 від 05.03.2012 перейшли від громадянина - ОСОБА_1 до Фермерського господарства "Олгрис" з дня проведення його державної реєстрації, тобто з 14.03.2012.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №272293449 від 28.08.2021 ( а.с. 46) та Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-021 від 16.09.2021 (а.с. 43) підтверджується здійснення державної реєстрації права оренди спірної земельної ділянки Фермерським господарством "Олгрис" на підставі договору оренди землі № 90 від 05.03.2012.

Як зазначено в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14.01.2020 року у справі №910/15058/18, рішення державного органу чи органу місцевого самоврядування, з якого виникають права та обов`язки у конкретної особи, повинно бути мотивованим, а тим більше рішення, яким скасовується своє попереднє рішення, чим припиняються права відповідної особи. Суд зауважує, що процедури органів державної влади та місцевого самоврядування повинні бути прозорі та зрозумілі. В іншому випадку рішення органів влади не може вважатися правомірним.

Враховуючи викладене, відповідач повинен був надати обґрунтовані заперечення відносно поновлення договору оренди землі на новий строк, а не обмежуватись самим фактом прийняття відповідного рішення.

Відповідно до ч. 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або Законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Згідно зі ст. 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Таким чином, підставами для визнання незаконним акта органу місцевого самоврядування є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

За приписами ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Отже, з урахуванням наведених обставин, суд дійшов висновку, що Андрушківською сільською радою неправомірно не враховано факт, що орендарем за договором № 90 від 05.03.2012р з 14.03.2012 є ФГ "Олгрис", та безпідставно прийнято рішення про відмову в укладенні додаткової угоди, посилаючись на звернення з листом про поновлення договору особою, яка не визначена в договорі орендарем земельної ділянки.

Враховуючи дотримання позивачем умов п. 8 договору оренди землі № 90 від 05.03.2012 та вимог ч.ч. 1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на дату укладення спірного договору), відмова Андрушківської сільської ради у поновленні договору оренди з викладених у рішенні від 19.10.2021 №644 підстав є протиправною, необґрунтованою та суперечить чинному законодавству.

З огляду на викладене, рішення Андрушківської сільської ради 11-ої сесії VIII скликання від 19.10.2021 №644 є незаконним та підлягає скасуванню.

Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Відповідно до ст. 8 Земельного кодексу України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рада здійснює передачу у власність або надання у користування земельних ділянок виключно відповідно та в порядку, визначеному Земельним кодексом України.

Відповідно до ч. 3 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч.ч. 1, 9 ст. 93 ЗК України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Стаття 33 Закону №161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX мала назву "Поновлення договору оренди землі" і прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення.

Згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX (далі - Закон № 340-IX) , серед іншого, главу 19 Земельного кодексу України було доповнено статтею 126-1 наступного змісту:

"Стаття 126-1. Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.

1. Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

2. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

3. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

4. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк".

Також, Законом № 340-IX Закон України "Про оренду землі" було доповнено статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", згідно якої поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України".

Статтю 33 Закону України було викладено в наступній редакції:

"Стаття 33. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються".

Тобто, Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк" задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки.

Водночас Законом №340-IX було доповнено розділ IX "Перехідні положення" Земельного кодексу України абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Зазначені правові норми набрали чинності 16 липня 2020 року.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" набрав чинності 16.01.2020.

Враховуючи, що договір оренди землі № 90 був укладений сторонами 05.03.2012, тобто до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", п. 8 договору передбачено переважне право орендаря на поновлення договору і зміни до договору в цій частині не вносились, до правовідносини сторін у даному випадку слід застосовувати норми ст. 33 Закону України "Про оренду землі", в редакції, чинній станом на дату укладення договору (05.03.2012). Аналогічна правова позиція з даного питання викладена у постанові Верховного Суду від 07.06.2022 у справі №906/400/21.

Таким чином, у даному випадку ст. 126-1 не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі", в редакції, чинній станом на дату укладення договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з наведених норм, під час розгляду даної справи суду слід встановити і дослідити факт дотримання позивачем визначеної ст. 33 Закону України "По оренду землі" процедури поновлення договору оренди.

Дослідивши подані сторонами докази, суд встановив, що орендар завчасно до закінчення строку дії договору оренди землі № 90 (до 13.03.2022) звернувся до орендодавця з листом про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди.

Слід зауважити, що у частині 5 статті 33 Закону визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Відповідно до статті 3 ЦК України, принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

У конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону, добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною п`ятою статті 33 Закону обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення та надати відповідь з правовим обґрунтуванням, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною (Подібні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 15.01.2019 у справі №908/2217/17).

Отже, судом встановлено, що відомості про порушення позивачем умов договору протягом його дії в матеріалах справи відсутні; позивач відповідно до частин 1-3 статті 33 Закону надсилав орендодавцю лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі з проектом додаткової угоди; орендодавець жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловив, фактично не погодившись лише з суб`єктним складом осіб, які повинні продовжувати дію договору оренди землі №90 від 05.03.2012.

Враховуючи факт дотримання позивачем процедури щодо поновлення договору оренди землі №90 та безпідставну відмова орендодавця у підписанні додаткової угоди, тому наявні підстави для захисту прав ФГ "Олгрис" на поновлення договору оренди землі № 90 від 05.03.2012 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього.

З огляду на викладене, позовні вимоги ФГ "Олгрис" підлягають задоволенню в повному обсязі.

Враховуючи положення п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України та задоволення позовних вимог, судовий збір в сумі 4540,00 грн. покладається на відповідача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Орендодавець: Андрушківська сільська рада, в особі сільського голови Матківської Олени Генріхівни, яка діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рішення №2 першої сесії восьмого скликання від 19 листопада 2020 року Андрушківської сільської ради, Наказу Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області №6-1959/14-18-СГ від 06.06.2018р. "Про передачу земельної ділянки державної власності у комунальну власність", з однієї сторони, та

Орендар: Фермерське господарство "Олгрис" в особі керівника Розгон Олени Олександрівни, яка діє на підставі Статуту, з другої сторони

в подальшому іменовані - "Сторони", уклали цю Додаткову угоду до Договору оренди землі (земельної ділянки площею 10,12 га, кадастровий номер :01:000:1195) №90 від 05.03.2012 року, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 року за №01844 про наступне:

1. Сторони прийшли до згоди поновити договір оренди землі №90 від 05.03.2012 року, право оренди по якому зареєстровано за ФГ "Олгрис" () та продовжити строк його дії на 10 (десять) років.

2. Усі інші положення Договору оренди залишаються без змін.

3. Дана Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди і набирає чинність з моменту її підписання Сторонами. Право оренди згідно даної Додаткової угоди підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Місцезнаходження і реквізити сторін:

Орендодавець: Андрушківська сільська рада

Код

13543, Житомирська обл., Попільнянський

р-н., с. Андрушки, вул. Шкільна, 1

_____________________О.Г. Матківська

мп (підпис)

Орендар: Фермерське господарство "Олгрис"

Код

13543, Житомирська обл., Попільнянський р-н,

село Андрушки, вулиця Жарки, будинок 11

_____________________ О.О. Розгон

мп (підпис)".

4. Стягнути з Андрушківської сільської ради Житомирської області (13543, Житомирська обл., Попільнянський р-н., с. Андрушки, вул. Шкільна, 1, )

- на користь Фермерського господарства "Олгрис" (13543, Житомирська обл., Попільнянський р-н., с. Андрушки, вул. Жарки, 11, ) 4540,00 грн. витрат зі сплати судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У зв`язку з перебуванням судді на лікарняному повний текст рішення складено: 01.08.22

Суддя Кудряшова Ю.В.

Віддрукувати:

1 - в справу;

2 - позивач (рек. з повід.)

+ на ел. пошту: ІНФОРМАЦІЯ_1

+ представнику позивача адвокату Спесивцеву В.В. на ел. пошту: ІНФОРМАЦІЯ_2

3 - відповідачу (рек. з повід.)

+ на ел. пошту: ІНФОРМАЦІЯ_3