ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 серпня 2022 року

м. Київ

cправа № 914/374/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Уркевича В. Ю. - головуючого, Мачульського Г. М., Краснова Є. В.,

за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Дрогобицької міської ради Львівської області

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 16.05.2022 (головуючий суддя Зварич О. В., судді Гриців В. М., Малех І. Б.) у справі

за позовом Дрогобицької міської ради Львівської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Прайд-Захід»

про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки,

за участю представників:

позивача - Костик Г. С. (самопредставництво),

відповідача - Сисина С. В. (адвокат, взяв участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції).

СУТЬ СПОРУ

1. 01.10.2018 між Дрогобицькою міською радою Львівської області (далі - Дрогобицька міськрада, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Прайд-Захід» (далі - ТОВ «Прайд-Захід», відповідач) укладено договір оренди землі (далі - договір оренди).

2. Позивач стверджує, що наявні підстави для розірвання вказаного договору, оскільки відповідач неналежним чином виконує свої зобов`язання, не сплачує орендну плату та самовільно змінив цільове використання земельної ділянки.

3. Суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляційний господарський суд рішення суду першої інстанції скасував, у задоволенні позову відмовив. Дрогобицька міськрада звернулася з касаційною скаргою до Верховного Суду.

4. Перед Верховним Судом в даній справі постало питання, чи є систематичне порушення договору оренди щодо сплати орендної плати підставою для розірвання такого договору, якщо заборгованість сплачена в подальшому після звернення до суду з позовом про розірвання договору до відкриття провадження у справі?

5. Верховний Суд задовольнив касаційну скаргу, виходячи з такого.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

6. У лютому 2021 року Дрогобицька міськрада звернулася до Господарського суду Львівської області з позовом до ТОВ «Прайд-Захід» про розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача після розірвання договору оренди повернути позивачеві у десятиденний термін земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка знаходиться у м. Дрогобичі на вул. Стрийській, 32 (кадастровий номер :01:018:0319) у стані, не гіршому, порівняно з тим, в якому її одержано в оренду.

7. Позовні вимоги (з врахуванням письмових доповнень до позовної заяви та заяви про зміну підстав позову) обґрунтовано тим, що відповідач належним чином не виконував своїх зобов`язань за договором оренди землі від 01.10.2018 в частині строків та розміру внесення орендної плати та самовільно змінив цільове використання земельної ділянки, що є достатньою підставою для розірвання договору відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

8. 30.05.2017 ТОВ «Прайд-Захід» зареєструвало право приватної власності (спільна часткова) на об`єкт нерухомого майна - нежитлові будівлі загальною площею 2355,8 кв. м за адресою: Львівська обл., м. Дрогобич, вул. Стрийська, 32, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 24.03.2021 № 249703671.

9. 05.09.2018 Дрогобицька міськрада прийняла рішення № 1349 про надання в оренду ТОВ «Прайд-Захід» земельної ділянки на вул. Стрийській, 32, у м. Дрогобичі, площею 7882 кв. м, кадастровий номер :01:018:0319, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємства переробної, машинобудівної та іншої промисловості, строком на три роки (пункт 2.10 рішення).

10. 01.10.2018 між Дрогобицькою міськрадою (орендодавець) та ТОВ «Прайд-Захід» (орендар) укладено договір оренди, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (землі промисловості), яка знаходиться на вул. Стрийській, 32, у м. Дрогобичі (кадастровий номер :01:018:0319).

11. Відповідно до пункту 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 7882 кв. м, у тому числі: забудовані землі 1736 кв. м, інші - 0,6146 кв. м.

12. У пункті 2.2 договору зазначено, що на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - нежитлові будівлі, які належать орендарю на праві власності, а також інші об`єкти інфраструктури, територією земельної ділянки проходять інженерні мережі, які знаходяться в нормальному технічному стані.

13. Згідно з пунктом 2.3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 5 981 255,70 грн.

14. За умовами пункту 3.1 договір укладено строком на три роки.

15. Відповідно до пунктів 4.1, 4.3, 4.6 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки і становить 19 937,51 грн в місяць. Орендна плата вноситься орендарем щомісячно до 20 числа наступного місяця за звітнім на бюджетний рахунок Дрогобицької міськради. Орендна плата справляється також у випадках, якщо орендар тимчасово не використовує земельну ділянку за умовами договору.

16. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Цільове призначення земельної ділянки - землі промисловості. Умови збереження стану об`єкта оренди: орендарю забороняється самовільна забудова земельної ділянки; орендар здійснює раціональну організацію території, захист земельної ділянки від водної та вітрової ерозії, підтоплення, забруднення відходами виробництва та радіоактивними речовинами, від інших процесів руйнування, забезпечує знімання, використання і збереження родючого шару ґрунту при проведенні робіт, пов`язаних з порушенням земель (пункти 5.1- 5.3 договору).

17. У пункті 6.2 договору передбачено заборону на зміну цільового призначення земельної ділянки.

18. Відповідно до пункту 6.3 договору об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

19. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві у десятиденний термін земельну ділянку у стані, не гіршому, порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду (пункт 7.1 договору).

20. Відповідно до пункту 9.1 договору орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням, згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати.

21. Орендар земельної ділянки зобов`язаний проводити зміну цільового призначення земельної ділянки згідно з чинним законодавством; своєчасно вносити орендну плату відповідно до умов договору (підпункти «в», «г» пункту 10.2 договору).

22. Згідно з пунктом 13.3 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

23. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації у порядку, встановленому законом (пункт 15.1 договору).

24. 01.10.2018 за ТОВ «Прайд-Захід» зареєстровано право оренди земельної ділянки комунальної власності площею 7882 кв. м, кадастровий номер :01:018:0319, на підставі договору оренди, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис номер 28224991.

25. Суди попередніх інстанцій встановили, що за період із жовтня 2018 року по жовтень 2020 року, враховуючи розмір орендної плати, передбачений пунктом 4.1 договору, відповідач мав обов`язок сплатити позивачу 498 437,75 грн орендної плати.

26. У матеріалах справи містяться копії платіжних документів, з яких вбачається, що в період з 16.11.2018 по 28.01.2021 відповідач сплатив 363 062,65 грн орендної плати. При цьому в період з лютого 2020 року по грудень 2020 року відповідач взагалі не сплачував орендну плату.

27. 12.11.2020 позивач звернувся до відповідача з вимогою від 09.11.2020 № 3-339812, в якій просив у семиденний строк сплатити заборгованість в сумі 160 484,03 грн.

28. Оскільки вказану вимогу відповідач залишив без відповіді та задоволення, позивач 01.12.2020 надіслав відповідачу повідомлення про розірвання договору оренди з проектом додаткової угоди про припинення дії договору.

29. У матеріалах справи відсутні докази про досягнення сторонами згоди щодо припинення дії договору оренди.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

30. Господарський суд Львівської області рішенням від 22.09.2021 (суддя Кітаєва С. Б.) позов задовольнив.

31. Суд першої інстанції встановив, що відповідач допустив прострочення сплати орендної плати більше шести з половиною місяців. Після звернення позивача до суду з цим позовом відповідач сплатив заборгованість з орендної плати.

32. Місцевий господарський суд зазначив, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

33. Ураховуючи те, що відповідач не сплачував орендної плати за користування земельною ділянкою протягом більше шести місяців, погасив заборгованість після звернення позивача з позовом до суду, господарський суд дійшов висновку про доведеність факту систематичного порушення орендарем умов спірного договору оренди земельної ділянки щодо повного та своєчасного внесення орендних платежів, у зв`язку з чим орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні спірного договору.

34. При цьому суд першої інстанції врахував, що сам факт систематичного порушення умов договору оренди земельної ділянки в частині внесення орендних платежів з огляду на положення чинного законодавства та пункт 13.3 спірного договору є підставою для розірвання договору.

35. Стосовно зазначеної позивачем підстави розірвання договору оренди землі - самовільної зміни відповідачем цільового використання землі, місцевий господарський суд зазначив, що позивач не довів факт порушення відповідачем цільового призначення земельної ділянки, вчинення дій, які б свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням, ніж землі промисловості. Звідси суд першої інстанції дійшов висновку, що передбачені законом підстави для розірвання спірного договору з підстав нецільового використання землі відсутні.

36. Разом з тим місцевий господарський суд відхилив посилання позивача на умови пунктів 7.1 та 13.2 договору оренди щодо зазначення останнім у викладеній у пункті 3 прохальної частини позовної заяви вимозі зобов`язального характеру «десятиденного терміну» на повернення орендарем об`єкта оренди.

37. З огляду на викладене суд першої інстанції у рішенні ухвалив зобов`язати ТОВ «Прайд-Захід» повернути Дрогобицькій міськраді земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка знаходиться у м. Дрогобичі на вул. Стрийській, 32 (кадастровий номер :01:018:0319) у стані, не гіршому, порівняно з тим, в якому її одержано в оренду.

38. Західний апеляційний господарський суд постановою від 16.05.2022 рішення Господарського суду Львівської області від 22.09.2021 скасував, ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив.

39. Судове рішення мотивовано тим, що на момент відкриття провадження у даній справі ухвалою суду першої інстанції від 01.03.2021 заборгованості з орендної плати за договором оренди не існувало, що помилково залишив поза увагою суд першої інстанції та не врахував при вирішенні даного спору.

40. Ураховуючи викладене, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність обставин, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тому не вбачається істотного порушення умов договору оренди.

41. Крім того, суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідач порушив свої договірні зобов`язання зі сплати орендної плати внаслідок настання форс-мажорних обставин (прострочення відповідачем сплати орендної плати в період з лютого по грудень 2020 року збіглося з періодом дії в Україні карантину), але до моменту відкриття провадження у даній справі виконав зобов`язання у повному обсязі, що є підставою для звільнення його від відповідальності за порушення зобов`язання.

42. При цьому апеляційний господарський суд послався на постанову Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 № 611 «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» (далі - постанова № 611).

43. Суд апеляційної інстанції не надавав правової оцінки такій зазначеній позивачем підставі позовних вимог, як самовільна зміна відповідачем цільового використання земельної ділянки, оскільки в цій частині рішення суду першої інстанції не оскаржувалося.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

44. У червні 2022 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга Дрогобицької міськради (скаржник), в якій скаржник просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 16.05.2022, рішення Господарського суду Львівської області від 22.09.2021 залишити в силі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи касаційної скарги та заперечень на неї

45. Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

46. На обґрунтування підстави касаційного оскарження Дрогобицька міськрада посилається на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми статей 96, 141 Земельного кодексу України, статей 526, 651 Цивільного кодексу України без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у його постановах від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16-ц та від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18.

47. Крім того, на думку скаржника, апеляційний господарський суд неправильно застосував правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

48. У судовому засіданні представник позивача підтримала касаційну скаргу та просила її задовольнити.

49. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Прайд-Захід» просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін як таку, що ухвалена з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

50. Відповідач зазначає, що прострочення сплати орендної плати зумовлене запровадженням в Україні карантину, який відповідно до Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» належить до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), тобто надзвичайних та невідворотних обставин, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору оренди. ТОВ «Прайд-Захід» вказує, що не мало змоги виконувати зобов`язання зі сплати орендної плати в період карантину, оскільки через його запровадження не отримував доходів, тому наявний причинно-наслідковий зв`язок між встановленим карантином та неможливістю виконання зобов`язань за договором оренди.

51. Крім того, ТОВ «Прайд-Захід» вважає, що правовідносини у справі, що розглядається, та справах, на правові висновки Верховного Суду в яких послалися суд першої інстанції та скаржник у касаційній скарзі, не є подібними.

52. У судовому засіданні представник відповідача заперечив проти касаційної скарги та просив відмовити в її задоволенні.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

53. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

54. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права та вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

55. Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, згідно з яким підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

56. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19).

57. При цьому на предмет подібності слід оцінити саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін у справі та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їх змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність необхідно також визначати за суб`єктним і об`єктним критерієм відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (пункт 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20).

58. Предметом позову у справі, що розглядається, є розірвання договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем, зокрема, у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати за землю, що є істотним порушенням умов договору оренди, та зобов`язання повернути земельну ділянку.

59. Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд зазначив, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

60. Разом з тим апеляційний господарський суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції, зазначив, що на момент відкриття провадження у даній справі ухвалою суду від 01.03.2021 за позовом Дрогобицької міськради про розірвання договору оренди заборгованості з орендної плати за цим договором не існувало, що помилково залишив поза увагою суд першої інстанції та не врахував при вирішенні даного спору.

61. Тому в цій справі для правильного вирішення спору необхідним є встановлення обставин систематичного порушення відповідачем договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати та моменту сплати відповідачем суми заборгованості.

62. За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

63. Положеннями частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

64. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

65. У частині першій статті 15 Закону України «Про оренду землі» визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а положення статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

66. Згідно із частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

67. Положеннями пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

68. Аналіз вище вказаних норм права дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

69. При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

70. Тобто систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

71. Подібні правові висновки викладено в постанові Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, а також постановах Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19.

72. У постанові від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 Верховний Суд дійшов висновку, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

73. Верховний Суд у постанові від 10.11.2021 у справі № 175/642/19 вказав, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, частини другої статті 651 Цивільного кодексу України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Подібний правовий висновок викладено також у постанові Верховного Суду від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16-ц, на яку посилається Дрогобицька міськрада у касаційній скарзі.

74. Отже, наявність чи відсутність заборгованості з орендної плати, яка виникла у зв`язку із систематичним порушенням договору оренди щодо сплати орендної плати, що може бути підставою для розірвання такого договору, встановлюється судом саме на момент подання позову про розірвання договору оренди.

75. Разом з тим згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

76. Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід зазначити, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

77. Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18), постановах Верховного Суду від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 17.08.2021 у справі № 923/410/20.

78. Суд першої інстанції встановив, що позивач звернувся з позовом до суду 09.02.2021, що підтверджується датою на відбитку поштового штемпеля на конверті, в якому позовні матеріали надійшли до суду.

79. Суди попередніх інстанцій встановили, що за період із жовтня 2018 року по жовтень 2020 року відповідно до умов договору оренди відповідач зобов`язаний був сплатити позивачу 498 437,75 грн орендної плати.

80. Як вбачається з виписок за рахунком позивача, відповідачем за період з 16.11.2018 по 28.01.2021 перераховано Дрогобицькій міськраді 363 062,65 грн.

81. Місцевий господарський суд вказав, що на момент звернення позивача з даним позовом до суду заборгованість відповідача за період із жовтня 2018 року по жовтень 2020 року включно становила 135 375,10 грн, тобто прострочення сплати орендної плати мало місце більше шести з половиною місяців.

82. Отже, під час розгляду справи судом першої інстанції було встановлено, що протягом дії договору оренди орендна плата ТОВ «Прайд-Захід» сплачувалась несвоєчасно.

83. Заборгованість з орендної плати в сумі 135 375,10 грн відповідач погасив 19.02.2021 платіжним дорученням № 1224.

84. Звідси місцевий господарський суд дійшов висновку, що факт систематичного порушення умов договору оренди в частині внесення орендних платежів з огляду на положення чинного законодавства та пункт 13.3 цього договору є підставою для розірвання договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем.

85. Суд першої інстанції також зазначив, що несплата орендарем орендної плати за користування земельною ділянкою протягом більше шести місяців, погашення цієї заборгованості після звернення позивача з позовом до суду свідчить, що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору.

86. При цьому суд першої інстанції правильно врахував правові висновки, викладені Верховним Судом України у постанові від 11.10.2017 у справі № 6-1449цс17, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18), Верховним Судом у постановах від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 10.02.2021 у справі 923/1001/19 та від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19.

87. З огляду на викладене суд касаційної інстанції вважає наведені висновки суду першої інстанції правильними та обґрунтованими.

88. Верховний Суд відхиляє доводи ТОВ «Прайд-Захід», наведені у відзиві на касаційну скаргу, про те, що правовідносини у справі, що розглядається, та справах, на правові висновки Верховного Суду в яких послалися суд першої інстанції та скаржник у касаційній скарзі, не є подібними, оскільки правовідносини у вищевказаних справах є подібними за змістом та матеріально-правовим регулюванням спірних правовідносин.

89. Разом з тим апеляційний господарський суд дійшов необґрунтованого висновку про те, що судом першої інстанції не враховано, що на момент відкриття провадження у даній справі ухвалою суду від 01.03.2021 за позовом Дрогобицької міськради про розірвання договору оренди заборгованості з орендної плати за цим договором не існувало.

90. При цьому, посилаючись на правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18), суд апеляційної інстанції не взяв до уваги, що у справі № 912/1385/17 було встановлено, що на момент подання міськрадою позову про розірвання договору оренди заборгованості з орендної плати за цим договором не існувало, а навпаки, враховуючи наданий позивачем розрахунок, мала місце переплата.

91. Суд касаційної інстанції зазначає, що відкриття провадження у справі - це стадія господарського процесу, на якій суд вирішує питання про відкриття провадження в конкретній господарській справі в суді першої інстанції, перевіряє наявність в особи, яка звернулася до суду, права на таке звернення і дотримання встановленого порядку реалізації даного права.

92. Разом з тим визначальним для виникнення господарських процесуальних правовідносин є подання позову. Позов пред`являється шляхом подання позовної заяви до суду першої інстанції. Позовна заява подається до суду в письмовій формі і підписується позивачем або його представником або іншою особою, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи.

93. Тобто висновки суду апеляційної інстанції про необхідність врахування наявності заборгованості саме на момент відкриття провадження у справі є помилковими.

94. З огляду на викладене також є необґрунтованими висновки апеляційного господарського суду про відсутність обставин, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, і відповідно відсутність істотного порушення умов договору оренди, оскільки такі висновки зроблені з урахуванням встановленої апеляційним судом відсутності заборгованості саме на момент відкриття провадження у справі.

95. Разом з тим суд апеляційної інстанції вказав, що відповідач порушив свої договірні зобов`язання зі сплати орендної плати внаслідок настання форс-мажорних обставин, що є підставою для звільнення його від відповідальності за порушення зобов`язання.

96. Суд касаційної інстанції зазначає, що під форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) сторони договору розуміють зовнішні й надзвичайні події, які не існували під час підписання договору, виникли поза волею сторін, настанню і дії яких сторони не могли перешкодити за допомогою засобів, застосування яких у конкретній ситуації справедливо вимагати й очікувати від сторони, що була піддана дії непереборної сили.

97. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести.

98. Частина друга статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» містить невичерпний перелік обставин, що можуть бути визнані форс-мажорними (обставинами непереборної сили), до яких належить в тому числі введення карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України.

99. Разом з тим одне лише передбачене законом віднесення введеного карантину до форс-мажорних обставин не свідчить про існування форс-мажору у конкретних правовідносинах сторін, де така обставина може стати форс-мажорною лише у випадку, якщо особа доведе, що конкретний обмежувальний захід, запроваджений в рамках карантину, унеможливлює виконання конкретного договору.

100. Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20.

101. Згідно із частинами четвертою, шостою статті 762 Цивільного кодексу України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

102. Позивач зазначає, що відповідач не звертався до Дрогобицької міськради щодо розстрочення сплати чи її зменшення.

103. Доказів на спростування викладеного ТОВ «Прайд-Захід» не надало.

104. Посилання апеляційного господарського суду на постанову № 611 є необґрунтованими, оскільки судом не зазначено до якого з переліків орендарів, які звільняються від орендної плати за користування нерухомим державним майном, чи для яких нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном здійснюється у розмірі 50 або 25 відсотків, що є додатками до вказаної постанови, відноситься ТОВ «Прайд-Захід».

105. Крім того, суд апеляційної інстанції не звернув увагу, що постанова № 611 регулює порядок звільнення від орендної плати чи здійснення нарахування орендної плати у розмірі 50 або 25 відсотків для орендарів, які користуються нерухомим державним майном. Проте об`єктом оренди за договором є земельна ділянка комунальної власності.

106. Звідси висновки суду апеляційної інстанції про наявність підстав для звільнення відповідача від відповідальності за порушення зобов`язання, є необґрунтованими.

107. Разом з тим суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позову.

108. Натомість суд апеляційної інстанції, не врахувавши правові висновки, викладені у вказаних вище постановах Верховного Суду, дійшов необґрунтованого висновку про те, що судом першої інстанції порушено норми матеріального права матеріального та процесуального права, а наведені в оскарженому рішенні місцевого господарського суду висновки не у повній мірі відповідають обставинам справи.

109. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, отримала підтвердження під час касаційного провадження.

110. За таких обставин, перевіривши застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи та в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про обґрунтованість касаційної скарги та про наявність підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції і залишення в силі рішення суду першої інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

111. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

112. Згідно з положеннями статті 312 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

113. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу Дрогобицької міськради необхідно задовольнити, постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Щодо судових витрат

114. За змістом частини чотирнадцятої статті 129 та підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 315 Господарського процесуального кодексу України у резолютивній частині постанови суду касаційної інстанції зазначається розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

115. У зв`язку з тим, що касаційна скарга Дрогобицької міськради підлягає задоволенню, то з ТОВ «Прайд-Захід» на користь Дрогобицької міськради слід стягнути судовий збір за подання касаційної скарги в сумі 9080,00 грн.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу Дрогобицької міської ради Львівської області задовольнити.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 16.05.2022 у справі № 914/374/21 скасувати.

3. Рішення Господарського суду Львівської області від 22.09.2021 у справі № 914/374/21 залишити в силі.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Прайд-Захід» (пл. Міцкевича, 8, м. Львів, 79000, ідентифікаційний код 41355748) на користь Дрогобицької міської ради Львівської області (пл. Ринок, м. Дрогобич, 1, Львівська область, 82100, ідентифікаційний код 04055972) 9080,00 грн (дев`ять тисяч вісімдесят гривень 00 копійок) судового збору за подання касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Львівської області видати наказ.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя В. Ю. Уркевич

Судді: Г. М. Мачульський

Є. В. Краснов