ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 липня 2022 року м. ОдесаСправа № 916/1738/21
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Ярош А.І.,

Суддів: С.І. Колоколова, Н.М. Принцевської

секретар судового засідання - Соловйова Д.В.

за участю представників:

від позивача: Гуцол Н.М.

від відповідача: Явченко Д.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі

апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 23 листопада 2021 року, суддя в Інстанції Цісельський О.В., повний текст якого складено 03 грудня 2021 в м. Одесі

у справі №916/1738/21

за позовом Приватного акціонерного товариства Сільпо Рітейл

до Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

У червні 2021 року Приватне акціонерне товариство Сільпо Рітейл звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради, в якому просило суд внести до договору оренди від 24.09.2007, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєстровим № 3008, зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК 10.01.2008 за номером 03 зміни наступного змісту:

- змінити за текстом Договору назву сторони орендаря МПП Віртус, , Орендар, на Приватне акціонерне товариство Сільпо Рітейл, , місцезнаходження: 08132, Київська обл., Бучанський район, м. Вишневе, вул. Промислова, 5 в особі генерального директора Крушинської І.В., яка діє на підставі статуту АТ Сільпо Рітейл, затвердженого рішенням акціонерів від 15.03.2019р. № 11-2019, в подальшому іменується Орендар;

- викласти п. 2.3. Договору в такій редакції: 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055 (два мільйони чотириста сімдесят тисяч п`ятдесят п`ять) гривень 36 коп., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019р. №1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.;

- викласти п. 4.1. Договору в такій редакції: 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5%) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн. на рік.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за договором купівлі-продажу від 14.11.2017 року позивач набув право власності на нежитлову будівлю супермаркету з кафе, що розташована на земельній ділянці, площею 2564 га, кадастровий номер :10:004:0015 в м. Одесі по вул. Люстдорфська дорога, 54, яка перебуває в оренді МПП «Віртус» на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.09.2007, а відтак, в силу положень статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" до нього перейшло право оренди на цю земельну ділянку, а право оренди МПП «Віртус» на вказану земельну ділянку припинилось.

Також позивач посилався на необхідність приведення договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства у зв`язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 23.11.2021р. позов задоволено повністю.

Внесено до договору оренди від 24.09.2007р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєстровим № 3008, зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК 10.01.2008р. за номером 03 зміни наступного змісту:

- змінити за текстом договору назву сторони орендаря МПП Віртус, , Орендар, на Приватне акціонерне товариство Сільпо Рітейл, , місцезнаходження: 08132, Київська обл., Бучанський район, м. Вишневе, вул. Промислова, 5 в особі генерального директора Крушинської І.В., яка діє на підставі статуту АТ Сільпо Рітейл, затвердженого рішенням акціонерів від 15.03.2019р. № 11-2019, в подальшому іменується Орендар;

- викласти п. 2.3. договору в такій редакції: 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055 (два мільйони чотириста сімдесят тисяч п`ятдесят п`ять) гривень 36 коп., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019р. №1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.;

- викласти п. 4.1. договору в такій редакції: 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5%) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн. на рік.

Стягнуто з Одеської міської ради на користь Приватного акціонерного товариства Сільпо Рітейл судовий збір у розмірі 2270 грн.

Судове рішення мотивовано тим, що при переході права власності на об`єкт нерухомості - супермаркету з кафе за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 54, що розташований на земельній ділянці, загальною площею 2564 кв.м., до позивача автоматично перейшло право на відповідну земельну ділянку, на якій розташований об`єкт нерухомості в тому ж обсязі, які були у попереднього землекористувача - МПП «Віртус», а тому з 14.11.2017 позивач набув права та обов`язки орендаря за договором, в тому числі і обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 54, загальною площею 2564 кв.м.

Згідно умов договору від 24.09.2007, розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою в межах передбачених законодавством. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування «грошової оцінки земель міста Одеси», яка затверджується рішеннями Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Таким чином, умови укладеного між сторонами договору передбачають можливість зміни розміру орендної плати за домовленістю сторін у письмовій формі з подальшим нотаріальним посвідченням таких змін, а саме з ініціативи орендодавця у разі коригування нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради.

Отже, виходячи з того, що нормативна грошова оцінка землі, технічна документація щодо якої затверджена рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016 підлягає застосуванню з 01.01.2017р., що умовами укладеного між сторонами договору оренди землі встановлено можливість внесення змін у договір орендодавцем у випадку коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради, а також виходячи з вимог ч.3 ст.24 Закону України Про оренду землі, абз.2,3 п. 288.1. ст.288 Податкового кодексу України, в редакції, чинній станом на 01.01.2017р., якими встановлено повинність (обов`язок) відповідача інформувати відповідний контролюючий орган про внесення змін до існуючих договорів оренди землі до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни, суд вважав, що орендар мав "законні очікування" на легітимність, добросовісність та "належне урядування" орендодавця у спірних правовідносинах, зокрема щодо самостійного ініціювання внесення орендодавцем змін у договір оренди землі.

Так, у даному випадку обставинами, які стали винятковими для внесення змін в умови спірного договору, є зміна нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, від якої розраховується розмір орендної плати за землю.

З огляду на зазначене, розмір орендної плати за орендовану позивачем земельну ділянку площею 2564 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, має складати саме 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, тобто 123502,77 грн. на рік.

Таким чином, з врахуванням того, що позивач звертався до відповідача із вимогою про внесення змін у договір оренди землі від 24.09.2007 у відповідності до вимог чинного законодавства та з дотриманням процедури визначеної ст. 188 Господарського кодексу України, суд зазначає про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог у повному обсязі.

При цьому, суд виходить з того, що на момент розгляду справи сторонами не вирішено питання щодо внесення відповідних змін у договір, шляхом укладення з даного приводу відповідної додаткової угоди.

За таких обставин, з урахуванням положень законодавства, чинність рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 від 1267-VІ Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі та рішення Одеської міської ради від 29.06.2016р. №756-VІІ Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, відсутність згоди Одеської міської ради на добровільне внесення змін до договору оренди, дотримання позивачем порядку внесення змін до договору, визначеного положеннями ст. 188 ГК України - є правомірним твердження позивача про наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди землі.

Більш того, суд зазначав, про можливість застосування до спірних правовідносин положень ст. 631 Цивільного кодексу України з огляду на те, що через зміни у нормативній грошовій оцінці орендованої позивачем земельної ділянки, затвердженої органом місцевого самоврядування, позивач мав справедливі очікування на внесення відповідних змін до договору оренди в частині визначення розміру орендної плати, однак, через відсутність згоди на це з боку орендодавця, змушений був у спірний період нести тягар сплати суми орендної плати, що є значно більшою, ніж передбачена законодавством.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Одеська міська рада звернулася до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати повністю та пприйняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Скаржник вважає, що судом неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, неправильно застосовані норми матеріального права та порушено норми процесуального права.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги скаржник посилався на те, що рішення стосовно змін до договору, укладеного між Одеською міською радою та МПП «Віртус» щодо земельної ділянки площею 2564 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, не приймалось Одеською міською радою як колегіальним органом на виконання своїх повноважень. Тобто, судом першої інстанції в оскаржуваному рішенні фактично вирішено питання, які відносяться до виключної компетенції Одеської міської ради як власника земельної ділянки. Таким чином, ухвалюючи спірне рішення, суд першої інстанції фактично перебрав на себе виключне право Одеської міської ради на розпорядження земельною ділянкою, що є неприпустимим та призвело до неправильного вирішення спору.

Крім того, за змістом судового рішення суд першої інстанції частково зменшив ставку орендної плати без згоди Одеської міської ради, що, на думку скаржника, є безпідставним. Відповідно до п.п. 4.4 договору оренди, розміру орендної плати може бути змінено за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору, крім випадків: - зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; - коригування «Грошової оцінки земель м. Одеси», яка затверджується рішеннями Одеської міської ради; - зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється Орендодавцем.

Втім, орендодавцем - Одеською міською радою, жодного рішення про внесення змін до договору не приймалося, що судом першої інстанції залишено поза увагою. При цьому, рішення суду не містить жодних обґрунтувань наявності одночасно всіх умов, передбачених ст. 652 ЦК України для зміни договору у зв`язку з істотною зміною обставин в судовому порядку. Таким чином, усіх передбачених законодавством та договором умов для зміни останнього не настало. Більш того, рішенням суду порушується співвідношення майнових інтересів сторін договору не на користь Одеської міської ради, адже міський бюджет недоотримуватиме значну частину орендної плати, розмір якої закріплено у договорі, що також, на думку скаржника, є неприпустимим.

Також, скаржник посилається на неправильне застосування судом першої інстанції положень ст. 188 ГК України до спірних правовідносин, оскільки спір у цій справі виник між сторонами у земельних відносинах, а згідно із ч. 1 ст. 4 ГК України не є предметом регулювання цього Кодексу земельні відносини.

Судом першої інстанції порушено норми процесуального права, адже прийнято рішення про права та обов`язки особи, що не була залучена до участі у справі - Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради. Рішення суду вплине на повноваження Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради щодо розрахунку та нарахування орендної плати за землю на підставі договору з урахуванням змін, внесених рішенням суду, адже саме Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради є єдиним уповноваженим органом з цього питання.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач заперечує проти її задоволення посилаючись на безпідставність викладених у ній доводів і просить оскаржуване рішення місцевого суду залишити без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим.

При цьому, позивач, зокрема, вказує те, що твердження скаржника про порушення дискреційних повноважень Одеської міської ради під час внесення змін до договору є таким, що не відповідає нормам чинного законодавства та сталій практиці суду з аналогічних спорів.

Також позивач зазначає, що відповідач не реалізував добровільно повноваження на внесення змін до договору оренди землі, які повинен був внести (ініціювати внесення змін) з огляду на прийняття рішень ОМР №1267-VI від 20.09.2011p. № 756-VII від 29.06.2016 р. та умови п.4.4. договору оренди землі.

Посилання апелянта на те, що на думку суду про наявність правових підстав для внесення змін до договору свідчить те, що позивач дотримано порядок внесення змін до договору, визначеного положеннями ст. 188 ГК України є необґрунтованими, оскільки висновок суду про наявність підстав про внесення змін до договору базується на ретельному дослідженню обставин справи, норм чинного законодавства висновків Верховного суду та практики Європейського суду з прав людини, а не лише на застосуванні позивачем порядку внесення змін до договору, визначеного положеннями ст. 188 ГК України.

При цьому, твердження скаржника про незалучення до участі у справі Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради та прийняття рішення про його права та обов`язки є також необґрунтованим, оскільки судом не приймалося рішення щодо прав та обов`язків Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, про що свідчить текст рішення. Оскаржуване рішення стосується прав та обов`язків осіб, які є сторонами договору оренди землі, внесення змін до якого було предметом спору. Ні відповідач, ні Департамент з клопотанням про залучення в якості третьої особи не звертався.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні у справі матеріали, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів зазначає наступне.

Статтею 269 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 24.09.2007 року між Одеською міською радою (орендодавець) та Малим приватним підприємством Віртус (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за № 3008, за умовами п. 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 2564 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

Згідно з п. 2.1 договору, в оренду передається земельна ділянка, площею 2564 кв.м. для експлуатації та обслуговування ресторану Віртус у т.ч. під капітальною забудовою - 1299 кв.м., під проїздами, проходами, площадками - 1265 кв.м..

Згідно з п. 2.2 договору, на земельній ділянці розташована нежила будівля, що належить МПП Віртус, на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого 26.04.2005 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Стукаленко Л.С., за реєстровим № 1663.

Умовами п. 2.3 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 623 561,72 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 940/К від 04.07.2006, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах.

Пунктом. 3.1 дговору передбачено, що договір укладено терміном до 25.10.2024, для експлуатації та обслуговування ресторану Віртус.

Згідно з п. 4.1 договору, орендна плата за земельну ділянку, площею 2564 кв.м., розрахована у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає - 262 356,17 грн. в рік.

За умовами п. 4.2 договору, розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради № 4247-ІV від 15.07.2005 у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки яка знаходиться у користуванні.

Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 № 783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель» (п. 4.3 договору).

Пунктом 4.4 договору визначено, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Згідно з 9.4.6 договору, орендар взяв на себе зобов`язання повідомити в тижневий термін орендодавця про відчуження будинків, споруд (або їх частини), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди.

Відповідно до п. 12.5 договору, дія договору припиняється у випадку: закінчення терміну, на якій орендарю було надано у користування земельну ділянку; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. (п. 41.1 договору).

На виконання умов вказаного договору оренди орендодавець передав, а МПП Віртус прийняв в оренду, на виконання рішення Одеської міської ради № 1316-У від 05.04.2007, земельну ділянку, площею 0,2564 га, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, кадастровий номер :10:004:0015, терміном до 25.10.2024, для експлуатації та обслуговування ресторану Віртус, що підтверджується відповідними Актом визначення меж земельної ділянки в натурі від 24.09.2007 та Актом прийому-передачі земельної ділянки.

14.11.2017 року між Малим приватним підприємством Вірту (продавець) та Приватним акціонерним товариством Сільпо Рітейл (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами п. 1.1 якого продавець передав у власність (продав), а покупець прийняв у власність (купив) нежитлову будівлю супермаркету з кафе (літ. А загальною площею 2092,6 м2) за адресою: Одеська область, місто Одеса, Люстдорфська дорога, 54, з усіма приналежностями, в тому числі інженерними мережами і комунікаціями, надалі - майно, що належить продавцю на праві приватної власності і покупець сплачує за нього ціну, визначену цим договором. Загальна площа майна, що відчужується за цим договором, складає 2092,6 квадратних метра, з яких 1764,6 квадратних метра основної площі та 328,0 квадратних метра допоміжної площі.

Пунктом 1.4. договору визначено, що право власності на Майно виникає у покупця з моменту державної реєстрації права на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відповідно до п. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України, яка здійснюється нотаріусом, який посвідчив цей Договір, в день його укладення.

Відповідно до п. 1.5. договору, майно знаходиться на земельній ділянці площею 2564,0 кв.м., кадастровий номер :10:004:0015, що надана в оренду продавцю відповідно до договору оренди землі, укладеного між продавцем та Одеською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 24 вересня 2007 року, номер за реєстром 3008. З моменту укладення цього договору відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України до покупця переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно, в обсязі та на умовах, існуючих для продавця на момент укладення цього договору

Цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення (п. 6.1 договору)

Вказаний договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 2901.

У наступному, 25.06.2019 було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди зазначеної вище земельної ділянки за Приватним акціонерним товариством Сільпо Рітейл, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем у Державному реєстрі зазначено договір оренди землі від 24.09.2007 та договір купівлі-продажу нерухомого майна від 14.11.2017.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 29.07.2019 № 1944 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер: :10:004:0015, площею 2 564,0 кв.м. становить 2 470 055,36 грн.

16.12.2020 ПАТ Сільпо Рітейл звернулося до Одеського міського голови на адресу Одеської міської ради з клопотанням № 248 від 07.12.2020, в якому виклало прохання внести зміни до договору оренди землі, а саме:

- в частині орендаря змінити МПП Вірту, Орендар, на приватне акціонерне товариство Сільпо Рітейл, в подальшому іменується Орендар;

- п.2.3. договору викласти: Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055,36 грн., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019 № 1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.;

- п.4.1. договору викласти Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5%) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн на рік.

Вказане клопотання отримано представником відповідача за довіреністю 21.12.2020, що підтверджується наявним в матеріалах справи рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (т. 1 а.с. 20).

У відповідь на вказане клопотання, Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом № 01-18/1733-09-01 від 05.02.2021 повідомив ПАТ Сільпо Рітейл про те, що рішення про розірвання договору оренди землі з МПП Віртус та передачу вищезазначеної земельної ділянки ПАТ Сільпо Рітейл Одеською міською радою не приймалось. Договір оренди землі між Одеською міською радою та ПАТ Сільпо Рітейл не укладався. Крім того, згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно орендарем земельної ділянки є ПАТ Сільпо Рітейл, що унеможливлює укладання будь-яких угод або внесення змін до раніше існуючих.

Листом Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради № 01-19/724 від 21.10.2021 повідомив Юридичний департамент Одеської міської ради, що підставою для державної реєстрації права оренди землі має бути рішення Одеської міської ради. На даний час до Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна внесено відповідні дані щодо зміни права оренди земельної ділянки. При цьому, стороною за договором оренди землі від 10.01.2008 за № 03 до цього часу залишається МПП Віртус та рішення щодо надання земельної ділянки, площею 0,2564 га за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, ПрАТ Сільпо Рітейл не приймалось. Крім того, у разі прийняття Одеською міською радою рішення щодо припинення договору оренди землі, укладеного між ОМР та МПП Віртус та надання земельної ділянки ПАТ Сільпо Рітейл, таке рішення не можливо буде виконати шляхом укладення договору оренди землі та реєстрації права оренди за позивачем, оскільки таке право вже внесено до Реєстру речових прав (т. 1, а.с. 135).

Наведені обставини і стали підставою для звернення позивача до господарського суду з даним позовом.

Предметом даного спору є вимога про внесення змін до договору оренди від 24.09.2007 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєстровим № 3008, зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК 10.01.2008 за номером 03 зміни наступного змісту:

- змінити за текстом Договору назву сторони орендаря МПП Віртус, , Орендар, на Приватне акціонерне товариство Сільпо Рітейл, , місцезнаходження: 08132, Київська обл., Бучанський район, м. Вишневе, вул. Промислова, 5 в особі генерального директора Крушинської І.В., яка діє на підставі статуту АТ Сільпо Рітейл, затвердженого рішенням акціонерів від 15.03.2019р. № 11-2019, в подальшому іменується Орендар;

- викласти п. 2.3. Договору в такій редакції: 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055 (два мільйони чотириста сімдесят тисяч п`ятдесят п`ять) гривень 36 коп., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019р. №1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.;

- викласти п. 4.1. Договору в такій редакції: 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5%) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн. на рік.

Підставою свого позову позивач вказує те, що внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування цією земельною ділянкою перейшло до іншої особи.

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У ст. 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя ст. 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої ст. 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Водночас, справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених ст. 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин. Ці загальні засади втілюються в конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.

Відповідно до ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договір є обов`язковим для виконання сторонами ( ст. 629 ЦК України). Крім того, положення умов договору мають відповідати засадам цивільного законодавства, зокрема, зазначеним у ст. 3 ЦК України.

Разом з тим, за частиною третьою ст. 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Приписами частин другої та третьої ст. 6 та ст. 627 ЦК України встановлено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

За ст. 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

В такий спосіб, за загальними правилами, договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, що виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів із зазначенням його істотних умов та у відповідній формі.

Аналогічні правові висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 р. у справі № 635/4233/19.

Відповідно до положень статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

У частині 1 статті 377 цього Кодексу визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17.

При цьому колегія суддів зазначає, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

З урахуванням вищенаведених правових норм та встановлених обставин, господарський суд попередньої інстанції дійшов правомірного висновку, що у зв`язку з набуттям позивачем права власності на нерухоме майно, що розташоване на земельній ділянці площею 2564,0 кв.м., кадастровий номер :10:004:0015, в силу прямої законодавчої вказівки до покупця як до нового набувача (власника) перейшло право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщене, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

При цьому, як зазначено вище, документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря (землекористувача) не впливає на обсяг права нового власника майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу, а отже момент звернення нового власника майна до орендодавця щодо внесення змін до такого договору оренди не впливає на обсяг прав та умови договору, що встановлені для попереднього землекористувача в силу прямої норми закону.

З огляду на зазначене, відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" договором про відчуження нерухомого майна припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташоване таке нерухоме майно.

Отже, враховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

Відтак, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що при переході права власності на об`єкт нерухомості - супермаркету з кафе за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 54, що розташований на земельній ділянці, загальною площею 2564 кв.м., до позивача автоматично перейшло право на відповідну земельну ділянку, на якій розташований об`єкт нерухомості в тому ж обсязі, які були у попереднього землекористувача - МПП Віртус, а тому з 14.11.2017 позивач набув права та обов`язки орендаря за договором, в тому числі і обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 54, загальною площею 2564 кв.м.

Щодо аргументу скаржника щодо порушень дискреційних повноважень відповідача, колегія суддів зазначає, що єдиною причиною відмови в прийнятті рішення про внесення змін до договору оренди землі, відповідно до листа Департаменту комунальної власності від 05.02.2021 р. вих. № 01-18/1733-09-01 є те, що рішення про розірвання договору оренди землі з МПП «Віртус» та передачу вищезазначеної земельної ділянки не приймалось. Договір оренди землі між Одеською міською радою та ПАТ «СІЛЬПО РІТЕЙЛ» не укладався.

Водночас, як вже було зазначено вище, позивач набув право оренди землі та став орендарем спірної земельної ділянки внаслідок придбання нежитлової будівлі супермаркету з кафе, а тому відмова відповідача у внесенні змін до договору оренди землі з наведених вище підстав є зловживанням дискреційними повноваженнями з його боку.

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Як вже зазначалося, за приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

За змістом ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У частині першій ст. 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до п.п. 14.1.147. п. 14.1. статті 4 Податкового кодексу України плата за землю - це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно з п.п. 14.1.72. п. 14.1. статті 14 Податкового кодексу України земельний податок - обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів.

Положеннями п. 287.1. статті 287 Податкового кодексу України встановлено, що власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Таким чином, плата за землю здійснюється в залежності від суб`єкта належності земельної ділянки: власником землі сплачується земельний податок, а орендарем за договором оренди землі - орендна плата.

Згідно з п.п. 288.1. - 288.4. статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Виходячи з системного аналізу норм земельного та податкового законодавства України, орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі", підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України), з іншого - є однією з форм плати за землю як обов`язкового платежу в складі податку на майно нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Разом з тим основною підставою для нарахування орендної плати за землю є саме договір оренди земельної ділянки (частина 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункт 288.1 статті 288 ПК України).

При цьому колегія суддів враховує, що за змістом частини 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" Податковим кодексом України регулюються виключно строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, тоді як всі інші питання, зокрема, розмір, умови нарахування та внесення орендної плати за землю, порядок та підстави зміни такого розміру, встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, про що також зазначено в пункті 288.4 статті 288 цього Кодексу (наведену правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 925/258/17).

Колегія суддів зазначає, що основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями п. 288.5.1 статті 288 Податкового Кодексу України.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.

Таким чином, враховуючи наведені вище приписи законодавства, колегія суддів погоджується з висновками суду попередньої інстанції щодо того, що плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною та її зміна може бути підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Подібні правові висновки містяться в численних постановах Верховного Суду, зокрема, постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 р. у справі № 635/4233/19.

Як зазначалося раніше, сторони договору по цій справі спочатку погодили умови договору оренди земельної ділянки, в тому числі істотні вимоги щодо орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а потім Орендар звернувся спочатку до Орендодавця з пропозицією про внесення змін до договору, а після - до суду, з позовною вимогою про внесення змін до договору оренди землі у запропонованій позивачем редакції.

При цьому за змістом статей 632, 651 ЦК України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

Подібний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 09.11.2021 р. у справі № 635/4233/19, від 14.12.2021 р. у справі № 910/1344/21, від 16.04.2018 р. у справі № 910/7905/17.

Водночас, як вбачається зі змісту умов спірного договору оренди, розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою в межах передбачених законодавством. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Таким чином, умови укладеного між сторонами договору передбачають можливість зміни розміру орендної плати за домовленістю сторін у письмовій формі з подальшим нотаріальним посвідченням таких змін, а саме з ініціативи орендодавця у разі коригування нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради.

При цьому, рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011 від 1267-VІ Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі, із змінами, внесеними рішенням №5275-VI від 27.08.2014 та рішенням № 1742-VII від 08.02.2017, встановлено фіксовані відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в м. Одесі, зокрема, для магазинів та об`єктів громадського харчування, у розмірі 5%., та зобов`язано Одеське міське управління земельних ресурсів вжити заходи щодо внесення відповідних змін у договори оренди земельних ділянок, а тому на переконання суду, орендна ставка, визначена умовами п. 4.1 договору підлягає зміні.

Одеською міською радою прийнято рішення № 756-VII від 29.06.2016 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси", яким вирішено, з поміж іншого затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 29.07.2019 № 1944 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер: :10:004:0015, площею 2 564,0 кв.м. становить 2 470 055,36 грн.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням наведених умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку.

Аналогічну правову позицію викладено в постановах Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, від 14.12.2021 у справі № 910/1344/21.

Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій ст. 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає ст. 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

Аналогічну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 р. у справі № 914/2649/17.

За вказаних обставин, виходячи, що нормативна грошова оцінка землі, технічна документація щодо якої затверджена рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016 підлягає застосуванню з 01.01.2017р., що умовами укладеного між сторонами договору оренди землі встановлено можливість внесення змін у договір орендодавцем у випадку коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради, а також виходячи з вимог ч.3 ст.24 Закону України Про оренду землі, абз.2,3 п. 288.1. ст.288 Податкового кодексу України, в редакції, чинній станом на 01.01.2017р., якими встановлено повинність (обов`язок) відповідача інформувати відповідний контролюючий орган про внесення змін до існуючих договорів оренди землі до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни, суд першої інстанції правомірно вважав, що орендар мав "законні очікування" на легітимність, добросовісність та "належне урядування" орендодавця у спірних правовідносинах, зокрема щодо самостійного ініціювання внесення орендодавцем змін у договір оренди землі.

При цьому, в матеріалах справи відсутні докази скасування та/або визнання недійсними рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 від 1267-VІ Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі та рішення Одеської міської ради від 29.06.2016р. №756-VІІ Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, а тому, в силу приписів ст. 144 Конституції України, ст.73 Закону України Про місцеве самоврядування є обов`язковими для виконання на відповідній території.

З огляду на зазначене, обґрунтованим є висновок місцевого суду про те, що розмір орендної плати за орендовану позивачем земельну ділянку площею 2564 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, має складати саме 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, тобто 123502,77 грн. на рік.

Враховуючи вищевикладене, колегією суддів не приймаються до уваги безпредметні посилання скаржника на те, що за змістом судового рішення суд першої інстанції частково зменшив ставку орендної плати без згоди Одеської міської ради, що, на думку скаржника, є безпідставним.

Колегією суддів відхиляється твердження скаржника про незалучення до участі у справі Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради та прийняття рішення про права та обов`язки Департаменту, оскільки судом першої інстанції не приймалося рішення щодо прав та обов`язків Департаменту, оскаржуване рішення стосується прав та обов`язків осіб, які є сторонами договору оренди землі, внесення змін до якого було предметом спору.

Відповідно до ч.1 ст. 27 ГПК України, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов`язки щодо однієї з сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за клопотанням сторін, прокурора.

При розгляді справи в суді першої інстанції відповідач не заявляв про те що, рішення по справі може вплинути на права та обов`язки Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради. Окрім того, Департамент земельних ресурсів ОМР знав про наявність даної судової справи, оскільки він звертався до них з питанням надати роз`яснення щодо обставин внесення змін до договору оренди землі, який був предметом розгляду по справі. Проте, ні відповідач, ні Департамент земельних ресурсів з відповідним клопотанням про залучення в якості третьої особи не зверталися.

Разом з тим, колегія суддів зауважує, що абзацом 3 частини 1 статті 4 Господарського кодексу України визначено, що земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу, а тому застосування судом першої інстанції до спірних правовідносин положень статей 181, 188 Господарського кодексу України є помилковим, оскільки правове регулювання земельних відносин знайшло своє відображення, зокрема, у Земельному кодексі України, Законі України "Про оренду землі". Проте, посилання на зазначені норми не призвели до неправильного вирішення спору по суті місцевим господарським судом.

Принцип змагальності (ст. 13 ГПК України) та принцип рівності сторін (ст. 7 ГПК України), які тісно пов`язані між собою, є основоположними компонентами концепції "справедливого судового розгляду" у розумінні п. 1 ст. 6 Конвенції. Вони вимагають "справедливого балансу" між сторонами: кожній стороні має бути надана розумна можливість представити свою справу за таких умов, що не ставлять її чи його у явно гірше становище порівняно з протилежною стороною.

Місцевим господарським судом при прийнятті рішення було дотримано вказаних принципів та забезпечено сторонам справедливий судовий розгляд, взято до уваги інтереси учасників справи та почуто їх, що відповідає вимогам ГПК України та п. 1 ст. 6 Конвенції.

Згідно зі статтею 17 Закону України Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Колегія суддів зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент (рішення у справі "Серявін та інші проти України", пункт 58).

Тому інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає доводи викладені скаржником в апеляційній скарзі необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам закону, що регулює спірні правовідносини. За таких обставин колегія суддів не знаходить законних підстав для повного чи часткового задоволення вимог апеляційної скарги.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін.

З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає то в порядку ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги в сумі 3405 грн. покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Одеської області від 23 листопада 2021 року у справі № 916/1738/21 залишити без змін.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в порядку та строки, визначені ст.ст.287-288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 22.07.2022 року.

Головуючий суддя А.І. Ярош

Судді С.І. Колоколов

Н.М. Принцевська