ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 липня 2022 року

м. Київ

cправа № 924/852/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області

на рішення Господарського суду Хмельницької області від 11.11.2021 і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.02.2022 у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Метал»

до: 1) Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області,

2) Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди нежитлової будівлі.

У судовому засіданні взяв участь представник відповідача - Зюзіна Т. В.

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У серпні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Поділля Метал» (далі - ТОВ «Поділля Метал» та/або позивач) звернулося до Господарського суду Хмельницької області з позовною заявою до Кам`янець-Подільської міської ради (далі - Міськрада та/або відповідач - 1) та Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області (далі - Департамент та/або відповідач - 2), в якій просило визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10 у редакції, зазначеній в прохальній частині позовної заяви.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що договір оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10, укладений між ТОВ «Поділля Метал», Міськрадою та Департаментом (далі - договір оренди) у силу положень частини 2 статті 17 Закону України від 10.04.1992 № 2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон № 2269-ХІІ) було продовжено на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у зв`язку з чим 10.03.2020 укладено додаткову угоду до договору оренди, якою визначено строк дії договору до 31.12.2024 та внесено відповідні зміни в договір оренди.

Водночас, на думку скаржника, процедура продовження строку дії договору оренди не була повністю завершена в порядку, передбаченому Законом № 2269-ХІІ. Так, посилаючись на положення частини 2 статті 11 Закону № 2269-ХІІ, скаржник вважає, що під час продовження договору оренди необхідно було провести оцінку орендованого приміщення з метою визначення нового стартового розміру місячної орендної плати, адже остання оцінка орендованого приміщення проводилась суттєво раніше, ніж три роки тому.

На виконання зазначених норм законодавства у січні 2020 року проведено конкурс суб`єктів оціночної діяльності, переможцем якого є суб`єкт оціночної діяльності фізична особа-підприємець Шайковська С. П. Проте листом від 29.01.2020 № 2/02-16/382 Міськрада повідомила позивача про те, що зазначений вище суб`єкт оціночної діяльності не може виконати оцінку об`єкта оренди з метою визначення розміру місячної орендної плати, оскільки в орендованій будівлі тривають роботи з реконструкції, площа та конфігурація будівлі не відповідають технічному паспорту, а тому проведення оцінки є неможливим. У зазначеному листі Міськрада також повідомила, що для визначення розміру місячної орендної плати буде застосовано положення пункту 7 статті 18 нового Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон № 157-ІХ) на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі.

Позивач вважає, що оскільки станом на 29.01.2020 Закон № 157-ІХ ще не діяв та зважаючи на вступ цього закону в дію з 01.02.2020, враховуючи зміст пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень цього Закону та те, що стаття 18 Закону № 157-ІХ не діяла до 01.07.2020, жодні посилання відповідачів на неї в період із січня по липень 2020 року є недоречними та необґрунтованими.

Позивач вказує, що листом від 24.05.2021 він звертався до Міськради з проханням винести на розгляд питання внесення змін до договору та укласти додаткову угоду до договору стосовно визначення розміру місячної орендної плати з урахуванням вимог нового Закону № 157-ІХ виходячи з балансової вартості об`єкта оренди. У даному листі позивач також констатує неможливість проведення оцінки об`єкта оренди та запропонував Міськраді з 01.02.2020 (дня вступу в дію Закону № 157-ІХ) визначити стартовий розмір місячної орендної плати, що передбачений статтею 8 вже діючого Закону № 157-ІХ, зокрема від балансової вартості об`єкта оренди, яка на той час складала 1 415 660 грн.

Ураховуючи, що відповідачі на порушення положень частини 2 статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) пропозицію позивача залишили без відповіді, пославшись у листі від 23.06.2021 № 1/02-16-2989 лише на те, що дане питання потребує додаткового вивчення, а також з врахуванням того, що договір оренди не приведено у відповідність до норм чинного законодавства, позивач звернувся до суду із даним позовом та просив визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди в частині визначення розміру орендної плати.

2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 11.11.2021 (суддя Гладій С. В.) у справі № 924/852/21, залишеною без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.02.2022 (Василишин А. Р. - головуючий, судді Бучинська Г. Б., Філіпова Т. Л.) позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10 на умовах, визначених у резолютивній частині рішення.

2.2. Судові рішення із посиланнями на положення статей 628, 638, 641, 642, частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 179, 181, 187 ГК України, а також частини 2 статті 11, частини 2 статті 17 Закону № 2269-ХІІ, статті 8 Закону № 157-ІХ, умови пунктів 3.3, 9.3, 9.4, 9.5 договору оренди мотивовано тим, що у цій справі підставою для внесення змін в договір оренди є саме вимоги діючого законодавств України, котре регулює відносини оренди майна, та зміна Положення, на яке є посилання в пункті 3.1 договору оренди.

Зважаючи на непроведення оцінки об`єкта оренди орендодавцем, з врахуванням вимог пункту 3.3 договору оренди, відповідно до якого розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, пункт 9.5 договору оренди, відповідно до якого сторони погодили, що одностороння відмова від виконання договору і внесення змін не допускається, вимоги позивача щодо внесення змін в договір оренди стосовно визначення розміру місячної орендної плати, виходячи з балансової вартості об`єкта оренди, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Суд апеляційної інстанції додав, що непроведення оцінки майна по суті вказує та ігнорування відповідачами вимог чинного законодавства щодо обов`язковості проведення оцінки об`єкта нерухомого майна. Водночас винесене судом рішення не перешкоджає відповідачам вчинити дії щодо оцінки нерухомого майна та вчинити дії щодо укладення додаткової угоди з ціною, та за оцінкою, котра буде приведена до норм чинного законодавства.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Хмельницької області від 11.11.2021 та постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.02.2022 у справі № 924/852/21, Міськрада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

3.2. За змістом касаційної скарги (у редакції від 12.03.2022) її подано на підставі положень пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

3.3. Скаржник зазначає, що місцевим господарським судом не взято до уваги, що відповідно до положень частини 1 статті 8 Закону № 157-ІХ вартість об`єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.

На думку скаржника, суди попередніх інстанцій, визнавши укладеною додаткову угоду до договору оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10, порушили положення частини 1 статті 638 ЦК України, статті 10 Закону № 2269-ХІІ, оскільки цією додатковою угодою не визначено істотні умови договору оренди, а саме орендну плату.

На думку скаржника, оскільки розмір орендної плати не визначено, додаткова угода не укладена, а орендна плата продовжує нараховуватися у відповідності до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (далі - Методика).

При цьому скаржник наголошує, що не може вважатися укладеним договір, якщо не визначена орендна плата, як наслідок визнання не укладеної додаткової угоди до договору оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10 в цілому.

Міськрада звертає увагу на те, що судами передніх інстанцій не дано належну оцінку доводам Міськради про те, що нарахування орендної плати проводилось у відповідності до Методики та Положення про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського та нарахування орендної плати, затвердженого рішенням 41 сесії Міськради від 23.12.2008 № 7.

Скаржник наголошує, що суд апеляційної інстанції помилково не взяв до уваги посилання відповідачів на висновки, викладені у постанові Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.02.2021 у справі № 924/827/20.

3.4. У відзиві на касаційну скаргу Департамент просить рішення та постанову скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

4. Фактичні обставини справи, встановлені судами

4.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 30.04.2010 між відповідачем - 1, відповідачем - 2 та позивачем укладено договір оренди нежитлової будівлі № 08.04/10, предметом якого є оренда окремо визначеної нежитлової будівлі комунальної власності .

Згідно з пунктом 1.1 договору оренди, відповідач - 1 відповідно до рішення тридцять шостої (позачергової) сесії Міськради четвертого скликання від 16.08.2005 № 2 та рішення 56 сесії 5 скликання від 30.03.2010 № 20 передав, а позивач прийняв в оренду нежитлову будівлю (колишній кінотеатр) (далі - об`єкт оренди), який знаходиться за адресою: м. Кам`янець-Подільський, просп. Грушевського, 15, загальною площею 3565,3 кв. м, для використання його під розміщення молодіжно-розважального центру та кінозалу.

Пунктом 1.6 договору оренди визначено, що вартість об`єкта оренди згідно із затвердженим рішенням виконкому від 10.06.2004 № 1189 звітом про експертну (незалежну) оцінку станом на 01.04.2004 становить 2 027 591 грн.

Відповідно до пункту 1.7 договору оренди об`єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського і знаходиться на балансі Відповідача 2.

За умовами пункту 3.1 договору оренди за користування об`єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі «Положення про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського та нарахування орендної плати», затвердженого рішенням сесії відповідача - 1 від 23.12.2008 № 7, та протоколу засідання конкурсної комісії від 16.12.2009 № 13, місячний розмір якої, згідно з розрахунком орендної плати, що є невід`ємною частиною цього договору, станом на 01.12.2009 становить 25 670,16 в т. ч. ПДВ - 4 278,36 грн. З 01.01.2011 орендна плата на місяць становить 57 800,27 грн в т. ч. ПДВ - 9 633,38 грн з подальшим нарахуванням індексу інфляції.

Згідно з пунктом 3.2 договору оренди орендна плата сплачується позивачем незалежно від наслідків господарської діяльності позивача щомісячно, не пізніше 15 числа наступного місяця з урахуванням щомісячного індексу інфляції. Орендна плата визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Пунктом 3.3 договору оренди визначено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до пункту 9.2 договору оренди дія договору може бути продовжена шляхом укладення нового договору або внесення змін до діючого договору на підставі рішення сесії відповідача - 1 та письмової заяви позивача, яка має бути подана відповідачу - 1 за місяць до закінчення строку дії договору.

Згідно з пунктом 9.3 договору оренди зміни або розірвання даного договору можуть мати місце по погодженню обох сторін з обов`язковим складанням письмового документа.

В силу дії пункту 9.4 договору оренди зміни, доповнення, які вносяться, розглядаються сторонами протягом 20 днів.

Пунктом 9.5 договору оренди визначено, що одностороння відмова від виконання договору і внесення змін не допускається.

Відповідно до пункту 9.9 договору оренди дія даного договору встановлюється з 01.01.2010 по 31.12.2014.

Договір підписано та скріплено відтисками печаток сторін, посвідчено приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибаком С. Й. та зареєстровано в реєстрі за № 548.

Додатками до договору оформлено: розрахунок орендної плати, у відповідності до якого остання з 01.01.2010 по 31.12.2010 становить 25 670,16 грн, з 01.01.2011 по 31.12.2014 передбачено збільшення орендної плати на 31 527,42 грн в місяць; акт приймання-передавання приміщень комунальної власності від 12.09.2005.

Згідно з витягом з Державного реєстру правочинів від 30.04.2010 № 8501442 договір оренди зареєстровано в Державному реєстрі правочинів за № 3922905.

01.02.2011 між відповідачем - 1, відповідачем - 2 та позивачем укладено договір про внесення змін до договору оренди.

Відповідно до пункту 1 договору про внесення змін до договору оренди, сторони виклали пункт 3.1 договору оренди в наступній редакції: « 3.1 За користування об`єктом оренди позивач сплачує відповідачу - 1 орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Положення про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського та нарахування орендної плати, затвердженого рішенням сесії Відповідача 1 від 23 грудня 2008 року № 7, місячний розмір якої, згідно з розрахунком орендної плати, що є невід`ємною частиною цього договору, станом на 30 листопада 2010 року становить 28339 грн 86 коп. разом з ПДВ».

Даний договір набирає чинності з 01.01.2011.

Договір про внесення змін до договору оренди підписано та скріплено відтисками печаток сторін, посвідчено приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибаком С. Й. та зареєстровано в реєстрі за № 146.

Додатком до вказаного договору оренди оформлено розрахунок орендної плати, згідно з яким остання становить 28 339,86 грн на місяць.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 28.09.2015 у справі № 924/1018/15 визнано поновленим договір оренди на тих самих умовах і на той самий строк.

Листом виконавчого комітету Міськради від 29.01.2020 № 2/02-16-382 повідомлено позивача про необхідність проведення оцінки об`єкта оренди для визначення розміру орендної плати. Зазначено, що з цією метою було проведено конкурс та визначено особу, яка буде проводити таку оцінку. Однак станом на 29.01.2020 проведення оцінки є неможливим, у зв`язку із чим запропоновано застосувати пункт 7 статті 18 Закону № 157-ІХ, де зазначено, що орендна плата за договором, який може бути продовжений, встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі, тобто вартість 1 кв. м. на місяць без ПДВ буде розраховуватися з нарахованої орендної плати за останній місяць оренди. Зазначено також, що звернення позивача буде розглянуто на засіданні конкурсної комісії з надання майна територіальної громади міста Кам`янець-Подільського в оренду та користування з врахуванням зазначеної пропозиції.

10.03.2020 між відповідачем - 1, відповідачем - 2 та позивачем укладено додаткову угоду до договору оренди (далі - додаткова угода).

Згідно з пунктом 1 додаткової угоди сторони визнають, що відповідно до пункту 2 «Прикінцевих та перехідних положень» Закону № 157-ІХ, статті 17 Закону № 2269-ХІІ та статті 631 ЦК України договір оренди вважається продовженим на тих самих умовах на той самий термін.

Відповідно до пункту 2 додаткової угоди пункт 9.9 договору оренди викладено в наступній редакції: «Дія договору встановлюється з 01.01.2020 року по 31.12.2024».

Додаткова угода підписана та скріплена відтисками печаток сторін, посвідчена приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибаком С. Й. та зареєстрована в реєстрі правочинів за № 103.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 10.03.2020 № 203553115 проведено державну реєстрацію права користування (оренди) будівлею на строк до 31.12.2024. Крім того, у витязі зазначено розмір плати за користування - 28 340,00 грн.

Листом від 19.03.2021 № 19/03 позивач звернувся до відповідача - 1, в якому просив врегулювати питання щодо орендної плати шляхом укладення додаткової угоди, оскільки при продовженні дії договору оренди не було дотримано вимог частини 2 статті 11 Закону № 2269-ХІІ щодо визначення оцінки об`єкта оренди. З посиланням на те, що оцінка об`єкта оренди проведена не була під час продовження дії договору оренди, позивач запропонував стартову орендну плату визначати з врахуванням частини 1 статті 8 Закону № 157-ІХ, виходячи з балансової вартості об`єкта оренди та подав відповідний проект угоди.

Листом від 23.06.2021 № 1/02-16-2989 виконавчий комітет Міськради повідомив позивача, що дане питання потребує ретельного вивчення стосовно можливості підписання додаткової угоди до договору оренди щодо зменшення орендної плати, згідно з нормами чинного законодавства, у разі позитивного вирішення порушеного питання буде підготовлено відповідний проект рішення, який буде розглянутий на черговому засіданні.

Листом від 17.08.2021 № 1/02-16-3898 виконавчий комітет Міськради повідомив позивача, що, підписавши додаткову угоду від 10.03.2020, позивач погодився на продовження договору оренди на визначених сторонами умовах, в тому числі і з умовою договору про сплату орендної плати у розмірі, визначеному в пункті 3.1 договору оренди.

До матеріалів справи додано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу 204971059 від 21.03.2020 (номер запису про інше речове право: 35868307) (спеціальний розділ), в якому зазначено, що нежитлова будівля загальною площею 3 565,3 кв. м, перебуває в оренді у позивача на підставі договору оренди зі строком дії до 31.12.2024 з правом пролонгації.

Судами попередніх інстанцій також встановлено, що матеріали справи містять рішення 41 сесії Міськради від 23.12.2008 «Про затвердження в новій редакції Положення про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського та нарахування орендної плати» та таке Положення.

Рішенням 71 сесії Міськради сьомого скликання від 11.11.2014 № 6/71 «Про затвердження Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування у новій редакції» затверджено Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування у новій редакції. Згідно з пунктом 12.3 вказаного рішення визначено, що розрахунок орендної плати за майно комунальної власності здійснюється на підставі Методики, за винятком випадків, передбачених пунктом 8.16 цього Положення. Розмір орендної плати встановлюється договором оренди між сторонами згідно з додатком до договору, який є невід`ємною частиною договору.

Рішенням 10 сесії Міськради сьомого скликання від 29.03.2016 № 3/10 «Про затвердження Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування», затверджено Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування, а також визнано таким, що втратило чинність рішення 71 сесії Міськради від 11.11.2014 № 6/71 «Про затвердження Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування у новій редакції», згідно з яким затверджено Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування у новій редакції», згідно з пунктом 12.3 якого визначено, що розрахунок орендної плати за майно комунальної власності здійснюється на підставі Методики, за винятком випадків, передбачених пунктом 8.16 цього Положення. Розмір орендної плати встановлюється договором оренди між сторонами згідно з додатком до договору (розрахунок орендної плати), який є невід`ємною частиною договору.

Рішенням 99 сесії (позачергової сесії) Міськради сьомого скликання від 13.10.2020 № 4/99 «Про внесення змін до рішення 10 сесії міської ради від 29.03.2016 № 3/10 «Про затвердження Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування», а саме пунктом 4.2 встановлено, що орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата здійснюється відповідно до Методики розрахунку орендної плати (додаток № 2 Положення).

До матеріалів справи позивач також долучив постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.02.2021 у справі № 924/827/20 про залишення без змін рішення Господарського суду Хмельницької області від 02.11.2020, яким відмовлено в позові позивачу до відповідача - 1 та відповідача - 2 про визнання незаконною бездіяльності щодо невизначення розміру орендної плати та невнесення змін до договору оренди № 08.04/10 та про зобов`язання визначити розмір орендної плати та внести зміни у договір оренди.

Зважаючи на неукладення відповідачем - 1 та відповідачем - 2 додаткової угоди до договору оренди щодо зміни розміру орендної плати, позивач звернувся до суду за захистом порушеного, на його думку, права з позовом про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди.

5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Ураховуючи викладене, касаційний господарський суд переглядає оскаржувані судові рішення в межах вимог касаційної скарги.

5.3. Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, колегія суддів зазначає, що цією нормою передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках, зокрема, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору у даній справі.

Отже, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.

Як убачається з матеріалів справи, предметом позову у цій справі є вимоги про укладення додаткової угоди до договору оренди у редакції, зазначеній в прохальній частині позовної заяви, іншими словами, внесення змін до договору оренди державного та комунального майна в частині розміру орендної плати, тобто в частині істотної умови договору оренди.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина 3 статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини 1 статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

У статті 627 ЦК України також закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Суд зазначає, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частини 1, 2 статті 651 ЦК України).

Підсумовуючи наведене варто зауважити, що іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання щодо зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

У разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (частини 1, 3 статті 653 ЦК України).

Відповідно до положень статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Ураховуючи вищевикладене можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди державного та комунального майна, на принципах рівності сторін, свободи договору з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Варто зауважити, що відповідно до положень статті 2 Закону № № 2269-ХІІ (у редакції, чинній на час укладення спірного договору оренди) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

У статті 10 Закону № 2269-ХІІ (у редакції, чинній на час укладення спірного договору оренди) визначено, що істотними умовами договору оренди, зокрема є орендна плата з урахуванням її інфляції.

У статтях 20, 21 Закону № 2269-ХІІ (у редакції, чинній на час укладення спірного договору оренди) визначено, що орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфікації виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися у натуральній або грошово-натуральній формі.

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї сторони, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

З викладеного слідує, що визначення розміру орендної плати за оренду державного та комунального майна здійснюється за згодою сторін договору оренди із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

Підсумовуючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що за змістом статей 632, 638, 651 ЦК України та статті 21 Закону № 2269-ХІІ (у редакції, чинній на час укладення спірного договору оренди) зміна умов договору оренди державного та комунального майна, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, підставою для зміни умов спірного договору оренди позивач вказує випадок, встановлений законом, при цьому зазначаючи положення частини 2 статті 11 Закону № 2269-ХІІ та статті 8 Закону № 157-ІХ.

Оцінюючи посилання позивача на положення частини 2 статті 11 № 2269-ХІІ як підставу, встановлену законом, для обов`язкового внесення змін до договору оренди, суд зазначає про таке.

03.10.2019 прийнято Закон № 157-ІХ. У розділі «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за винятком окремих зазначених норм).

При цьому пунктом 5 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Закон № 157-ІХ опублікований в офіційному друкованому виданні «Голос України» 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).

При цьому за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (частина 1 статті 5 ЦК України).

Відповідно до пункту 2 «Прикінцевих та перехідних положень» Закону № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Колегія суддів зазначає, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) у силу вимог абзацу 3 пункту 2 «Прикінцевих та перехідних положень» Закону № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом № 157-ІХ.

Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20.

Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону № 2269-XII.

Як зазначалося вище, 30.04.2010 між відповідачем - 1, відповідачем - 2 та позивачем укладено договір оренди нежитлової будівлі № 08.04/10, предметом якого є оренда окремо визначеної нежитлової будівлі комунальної власності .

Відповідно до пункту 9.9 договору оренди дія даного договору встановлювалася з 01.01.2010 по 31.12.2014.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 28.09.2015 у справі № 924/1018/15 визнано поновленим договір оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10, укладений між Кам`янець-Подільською міською радою та ТОВ «Поділля Метал», на тих самих умовах та на той самий строк.

Тому, оскільки строк дії договору оренди продовжено судовим рішенням, а відповідно визначено його сторонами до 31.12.2019 включно, тобто до 01.07.2020, під час продовження (поновлення) терміну дії цього договору сторони повинні були керуватися положеннями Закону № 2269-XII, зокрема, статтями 17, 26, 27.

Судами попередніх інстанцій установлено, що 10.03.2020 між сторонами цієї справи укладено додаткову угоду до договору оренди, у пункті 1 якої сторони визначили, що відповідно до пункту 2 «Прикінцевих та перехідних положень» Закону № 157-ІХ, статті 17 Закону № 2269-ХІІ та статті 631 ЦК України договір вважається продовженим на тих самих умовах на той самий термін.

Згідно з пунктом 2 додаткової угоди, пункт 9.9 договору оренди викладено в наступній редакції: «Дія договору встановлюється з 01.01.2020 по 31.12.2024».

Додаткова угода підписана та скріплена відтисками печаток сторін, посвідчена приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибаком С. Й. та зареєстрована в реєстрі правочинів за № 103.

Отже, під час продовження терміну дії спірного договору оренди сторони правомірно керувалися положеннями частини 2 статті 17 Закону № 2269-ХІІ. При цьому, продовживши зазначений договір оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди, сторони, у тому числі позивач (орендар), погодилися з умовою договору оренди про сплату орендної плати у розмірі, визначеному у пункті 3.1 цього договору оренди.

При цьому, як правильно зауважує позивач, частина 2 статті 11 Закону № 2269-ХІІ передбачала, що у разі, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Верховний Суд у складі колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 15.05.2020 у справі № 910/5410/19 виклав правовий висновок про те, що підстави пролонгації договорів оренди державного та комунального майна у вигляді так званої «мовчазної згоди» сторін вичерпно врегульовано положеннями статті 764 ЦК України, статті 284 ГК України та частини 2 статті 17 Закону № 2269-ХІІ, а норма статті 11 Закону № 2269-ХІІ не є такою, що унеможливлює «автоматичне» продовження дії договору оренди, оскільки відповідна норма взагалі жодним чином не регулює питання, пов`язані як із закінченням дії договору оренди, так і з продовженням його дії.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.12.2018 у справі № 910/2822/18.

Отже, посилання позивача на положення частини 2 статті 11 Закону № 2269-ХІІ як підставу, визначену законом для внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати, є помилковими, адже відповідна норма взагалі жодним чином не регулює питання, пов`язані як із закінченням дії договору оренди, так і з продовженням його дії, а також із визначенням або обрахуванням орендної плати. Така норма права не може бути підставою для внесення змін до договору оренди в частині орендної плати.

Посилання позивача на положення статті 8 Закону № 157-ІХ Верховний Суд також вважає безпідставними та необґрунтованими, зважаючи на таке.

Частиною 1 статті 8 Закону № 157-ІХ передбачено, що вартістю об`єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.

У той же час визначення терміну стартова орендна плата міститься у пункті 18 частини 1 статті Закону № 157-ІХ, згідно з яким стартова орендна плата - плата за користування майном, розрахована відповідно до цього Закону, яка зазначається в оголошенні про передачу майна в оренду.

Таким чином, стартова орендна плата застосовується у разі передачі майна в оренду в порядку, визначеному Законом № 157-ІХ.

Вказане додатково підтверджується положеннями частини 4 статті 8 Закону № 157-ІХ, відповідно до яких у разі, якщо об`єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк, вартість об`єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості.

Отже, посилання позивача на положення статті 8 Закону № 157-ІХ, як підставу, визначену законом для внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати, є неправомірними, адже відповідна норма взагалі жодним чином не регулює питання щодо визначення або обрахунку орендної плати за раніше укладеними договорами оренди, дію яких продовжено на підставі положень частини 2 статті 17 Закону № 2269-ХІІ. Таким чином, визначений у договорі оренди розмір орендної плати не суперечить вимогам цієї норми, а тому зазначена норма права не може бути підставою для внесення змін до договору оренди державного та комунального майна в частині орендної плати. Визначені у позові норми права як підстава внесення змін до договору оренди не можуть вважатись випадком, передбаченим законодавчими актами України.

Крім цього, колегія суддів вважає за доцільне зазначити, що пунктом 3.1 договору оренди в редакції договору про внесення змін від 01.02.2011 сторони визначили, що за користування об`єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Положення про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця Подільського та нарахування орендної плати, затвердженого рішенням сесії Міськради від 23.12.2008 № 7, місячний розмір якої згідно з розрахунком орендної плати, що є невід`ємною частиною цього договору, станом на 30.11.2010 року становить 28 339,86 грн разом з ПДВ.

Згідно з пунктом 3.3 договору оренди розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Отже, положеннями вищевказаного договору оренди не передбачено підстави для зміни розміру орендної ставки, виходячи з балансової вартості будівлі, у разі неможливості проведення оцінки об`єкта оренди.

Крім цього, колегія суддів звертає увагу на те, що ані Закон № 2269-ХІІ, відповідно до якого продовжувався договір оренди, ані чинний Закон № 157-ІХ не містять норм щодо визначення розміру орендної плати за користування об`єктом оренди, виходячи з його балансової вартості, у випадку неможливості проведення оцінки об`єкта оренди.

За таких обставин Верховний Суд дійшов висновку про безпідставність позовних вимог та відсутність правових підстав для внесення змін до договору оренди з підстав, наведених позивачем у позовній заяві. Тому суд відмовляє у задоволенні позову з мотивів, наведених у цій постанові.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. За змістом пункту 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

6.2. Частиною 1 статті 311 ГПК України передбачено, що суд скасовує судове рішення повністю або частково та ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених ст. 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частина 3 статті 311 ГПК України).

6.3. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства, оскаржені у справі рішення і постанову необхідно скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в позові, оскільки судові рішення ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Відповідно до статті 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. За таких обставин судовий збір за подання апеляційної та касаційної скарг покладається на позивача.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області задовольнити.

Рішення Господарського суду Хмельницької області від 11.11.2021 і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.02.2022 у справі №924/852/21 скасувати та ухвалити нове рішення, яким у позові відмови повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Метал» () на користь Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області () 3 405,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Метал» () на користь Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області () 6 810,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.

Доручити Господарському суду Хмельницької області видати накази на виконання цієї постанови.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ