ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________
_______________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" липня 2022 р. м. Житомир Справа № 906/1316/21

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Тимошенка О.М.

секретар судового засідання: Смоляк Л.Г.

за участю представників сторін:

від позивача: Токовенко О.В. (адвокат, ордер КС №814891 від 19.04.22)

від відповідача: Грекова Л.В. (адвокат, ордер АІ №1203773 від 24.01.22)

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Аграрний дім" Константа"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Актів Проперті Менеджмент"

про визнання недійсними договорів оренди.

Зміст позовних вимог та заперечень.

Позивач звернувся з позовом, у якому просить:

1. Визнати недійним Договір оренди землі № 11/06 від 11 червня 2021 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Аграрний дім "Константа" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Актів проперті менеджмент" та скасувати державну реєстрацію договору.

2. Визнати недійним Договір оренди нерухомого майна (комплексу будівель та споруд) № 11/06 від 11 червня 2021 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Аграрний дім "Константа" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Актів проперті менеджмент" та скасувати державну реєстрацію договору.

Позовні вимоги грунтуються на тому, що загальна вартість майна, що передалось Товариству з обмеженою відповідальністю "Актів проперті менеджмент" у користування за Договором оренди землі № 11/06 та Договором оренди нерухомого майна № 11/06 становить 7 550 819 грн. 40 коп., що перевищує вартість чистих активів Товариства майже у 4 (чотири) рази; тобто директор Товариства - Полякова О.Г. не мала повноважень самостійно приймати рішення на укладення таких договорів; директор не ініціювала проведення загальних зборів щодо розгляду питання про надання згоди на укладання спірних Договорів оренди, відповідного рішення Загальними зборами не приймалося; ОСОБА_1 на момент укладання Договорів оренди була обізнана про скликання загальних зборів на яких буде розглядатися питання про її звільнення із займаної посади, тому є підстави вбачати в діях ОСОБА_1 наявність прямого умислу для завдання Товариству значних фінансових збитків, оскільки зазначене нерухоме майно (земельна ділянка та майновий комплекс) були передані в оренди на значний строк за завідомо заниженою ціною.

У відзиві на позовну заяву (а.с.138) ТОВ "Актів Проперті Менеджмент" позов не визнає з тих підстав, що згідно п.10.4.7 та п.10.8.3 Статуту ТОВ "Аграрний дім "Константа" директор без погодження загальних зборів може укладати договори оренди на суму , що не перевищує 1000000,00грн., сума спірних договорів за 60 місяців оренди становить 900000,00грн.; вартість послуг з оренди майна не перевищує 50 відсотків вартості чистих активів ТОВ, які становлять 959700,00грн.; матеріали справи не містять доказів повідомлення ОСОБА_1 про порядок денний зборів учасників ТОВ, у тому числі про звільнення її з посади. Просить стягнути з позивача 20000,00грн. витрат на правничу допомогу.

У відповіді на відзив (а.с.176) ТОВ "Аграрний дім "Константа" зазначає, що вартість майна , що є предметом спірних правочинів становить 7550819,40грн та перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства - 1919400:2= 959700 грн.; однак директором товариства не було ініційовано збори для прийняття рішення щодо укладення спріних договорів, відповідно таке рішення загальнити зборами не приймалось; власник 90% статуного капіталу товариства ОСОБА_2 надіслала 21.04.21 ОСОБА_1 повідомлення про скликання загальних зборів, тому ОСОБА_1 було відомо про збори; за спірними договорами , майно було передано в оренду за завідомо заниженою ціною.

У письмових поясненнях (а.с.38 том 2) ТОВ "Аграрний дім "Константа" зазначає, що укладення договорів здійснено всупереч інтересів товариства, яке несе непоправні збитки, оскільки понесені витрати за 2021 рік складають 2070262,01грн., а прибуток від здачі майна в оренду за спірними договорами становить 180000 грн. на рік; крім того, вбачаються ознаки зловмисної домовленості директора позивача з відповідачем, оскільки при укладенні спірних договорів директор товариства діяв всупереч інтересів товариства, що є додатковою підставою для визнання спірних правочинів недійсними.

Рух справи.

07.12.2021 до суду надійшла вказана позовна заява. У позовній заяві в якості відповідача вказано, в тому числі ОСОБА_1 .

Ухвалою від 08.12.2021 позовну заяву залишено без руху, у зв`язку з допущеними недоліками в її оформленні та надано строк для їх усунення.

Ухвалою від 08.12.2021 заяву про забезпечення позову повернуто заявнику (а.с.95).

Позивачем на виконання ухвали щодо недоліків позовної заяви подана заява, в якій позивач уточнив, що відповідачем є ТОВ "Актів Проперті Менеджмент", та просив залучити до участі в справі ОСОБА_1 в якості третьої особи.

Ухвалою від 28.12.2021 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі №906/1316/21, вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та залучив до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1 .

17.01.2022 до суду надійшов відзив на позовну заяву (а.с.138 т.1).

24.01.2022 надійшла зустрічна позовна заява (а.с.170), яка ухвалою від 21.02.2022 повернута.

09.03.2022 надійшла зустрічна позовна заява (а.с.240), яка ухвалою від 26.04.2022 повернута.

07.02.2022 до суду надійшла відповідь на відзив (а.с.176 т.1).

Протокольною ухвалою від 20.06.2022 суд за клопотанням позивача виключив ОСОБА_1 із числа третіх осіб.

12.07.2022 до суду надійшли пояснення позивача з додатками-доказами. (том 2 а.с.38) . Протокольною ухвалою у судовому засіданні 14.07.2022 суд прийняв письмові пояснення та відмовив у прийнятті додатків до цих пояснень, які є доказами, які подані з порушенням встановленого законом строку.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав викладених у позовній заяві.

Представник відповідача у судовому засіданні позов не визнав з підстав викладених у відзиві на позовну заяву.

Встановлені судом обставини.

Встановлені судом обставини.

На підставі договору купівлі продажу від 26.04.2016 позивач є власником комплекс будівель та споруд загальною площею 14 523,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта 20 (а.с.24). Продаж вчинено за ціною 5758566,76 грн.

На підставі договору купівлі продажу від 18.01.2019 позивач є власником земельної ділянки площею 6,2864 га, кадастровий номер :01:000:0002, реєстраційний номер об`єкта 220 (а.с.26). Продаж вчинено за ціною 1792252,64 грн.

Учасник ТОВ "Аграрний дім "Константа" (позивач), який володіє 90% статутного капіталу, 21.04.2021 направив директору цього товариства ОСОБА_1 вимогу про скликання загальних зборів товариства з порядком денним звільнення директора (а.с.31,32)

14.05.2021 учасник ТОВ "Аграрний дім "Константа" скликав загальні збори на 14.06.2021 з порядком денним звільнення директора ОСОБА_1 (а.с.29, 30)

11 червня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Аграрний дім "Константа" (позивач/орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Актів проперті менеджмент" (відповідач/орендар) укладено договір оренди землі №11/06 (а.с.11). Договір оренди землі посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. (зареєстровано в реєстрі №1794). Від імені орендодавця договір підписано директором Поляковою О.Г.

Відповідно до умов даного договору, об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками, а саме: кадастровий номер :01:000:0002; розмір (площа) площа: 6,2864 га.; місце розташування: Житомирська область, Житомирський район, с/рада Станишівська; цільове призначення: 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; вид використання; для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (п.2.1 Договору оренди). На ділянці знаходиться комплекс будівель та споруд загальною площею 14523,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, Житомирський район, село Піски, вулиця Польова, 3.

Серед іншого, умовами договору передбачено таке:

- Договір укладено на 5 (п`ять) років до 11 червня 2026 року.

- Орендна плата складає 5000 (п`ять тисяч) гривень за повний календарний місяць.

- Обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексації.

- Розмір орендної плати не переглядається протягом дії договору.

- Об`єкт оренди не підлягає страхуванню протягом дії договору.

Також 11 червня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Аграрний дім "Константа" (позивач/орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Актів проперті менеджмент" (відповідач/орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (комплексу будівель та споруд) №11/06 (а.с.15). Договір оренди нерухомого майна посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. (зареєстровано в реєстрі №1793). Від імені орендодавця договір підписано директором Поляковою О.Г.

Предметом Договору оренди нерухомого майна є комплекс будівель та споруд загальною площею 14 523,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, Житомирський район, село Піски, вулиця Польова, будинок 3 (три)

Серед іншого, умовами договору передбачено таке:

- Вартість майна складає 6262940,76 грн.

- Розмір щомісячної орендної плати становить 10000,00 грн.

- Вартість здійсненого орендарем ремонту та/або поліпшення майна компенсується орендодавцем.

- Комунальні послуги сплачуються орендодавцем самостійно з послідуючим відшкодуванням орендарем. При цьому, ненадання орендодавцем рахунків на відшкодування комунальних послуг до 20-го числа наступного місяця виключає можливість такого відшкодування.

- Зобов`язання щодо сплати земельного податку та податку на нерухомість несе орендодавець.

- Невід`ємні поліпшення, які здійснить орендар, залишаються власністю орендодавця та підлягають компенсації останнім.

- Орендар має переважне право на викуп майна

- Орендар має переважне право на укладення договору на новий строк

- Орендар має право передавати майно в суборенду.

- Строк дії договору до 11.06.2026 р.

Рішенням загальних зборів ТОВ "Аграрний дім "Константа" від 14.06.2021 звільнено з посади директора ОСОБА_1 (а.с.34)

Відповідно до статуту ТОВ "Аграрний дім "Константа" (а.с.42-51):

- Учасниками товариства є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , яка вийшла з товариства подавши заяву 11.06.2021 (а.с.33)

- До виключної компетенції загальних зборів учасників товриства належть надання директору згоди на укладення договорів на суму, що перевищую 1 млн. грн. (пункт 10.4.7)

- Директор вирішує усі питання діяльності товариства, крім тих, які віднесені до компетенції загальних зборів (пункт 10.8.1)

- Директор має повноваження укладати договори на суму, що не перевищує 1 млн грн. (пункт 10.8.3.в)

Відповідно до довідки ТОВ "Аграрний дім "Константа", розмір чистих активів товариства станом на 31.12.2020 складає 1919,4 тис грн. (а.с.52)

Відповідачем не поставлено під сумнів достовірність поданих позивачем вищевказаних доказів.

Висновки суду та норми права.

Суд приходить до висновку, що договори підлягають визнанню недійсними з двох незалежних підстав, а саме:

1. Частиною 2 статті 44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю" унормовано таке: Рішення про надання згоди на вчинення правочину, якщо вартість майна, що є предметом такого правочину, перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства відповідно до останньої затвердженої фінансової звітності, приймаються виключно загальними зборами учасників, якщо інше не передбачено статутом товариства.

Як зазначає у відзиві відповідач, у оспорюваних договорах майно не переходить у власність відповідача, тому не можна вважати, що вартістю договору є вартість цього майна. На думку відповідача вартістю договорів є орендна плата за весь строк дії договорів, розмір якої в сумі не перевищує обмеження повноважень директора позивача.

Господарський суд не погоджується з такою позицією відповідача.

Синтаксична будова вищевказаної норми вказує на те, що для її застосування за основу береться вартість майна, що є предметом правочину. Тобто вирішальне значення має те, що входить до предмету цих правочинів. Під предметом правочинів у даному випадку слід розуміти не тільки розмір орендної плати, а в першу чергу вартість майна, яке є предметом оренди, тобто фактично предметом правочину, який (предмет) передається в користування, від якого орендар (відповідача) буде мати певний зиск. І чим більша вартість цього майна, ти більший, як правило, цей зиск.

З огляду на викладене господарський суд робить висновок, що предметом оспорюваних правочинів (договорів) є майно, яке передається в оренду. Вартість кожного окремо нерухомого майна перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства, тобто договори укладені з порушенням вимоги частини 2 статті 44 вказаного закону.

Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини 1 статі 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства

Як встановлено частиною 3 статті 92 Цивільного кодексу України, орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана не перевищувати своїх повноважень.

У даному випадку оспорювані договори суперечать частині 3 статті 92 ЦК України (в частині перевищення директором повноважень) та частині 2 статті 44 закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю", тому підлягають визнанню недійсними.

2. Відповідно до частин 1, 3 статті 92 ЦК України юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. Особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені (в даному випадку директор Полякова О.Г.) , зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно.

Суд вважає, що директор укладаючи оспорювані договори знала про своє майбутнє звільнення діяла не добросовісно та нерозумно, оскільки договори укладені на очевидно не вигідних для позивача умовах.

Такими очевидно не вигідними та нерозумними умовами з точки зору господарської діяльності та із загальних принципів укладання подібних догорів є:

- Значне заниження орендної плати, яка штучно розрахована з метою не перевищення суми 1 млн. грн. за період дії договорів.

- Обов`язок позивача компенсувати зроблені відповідачем поліпшення, виходячи з того, що ці поліпшення робляться в інтересах відповідача.

- Не застосування індексації до орендної плати без права її перегляду.

- Відсутність обов`язку страхувати предмет оренди.

- Покладення на позивача обов`язку сплати комунальних платежів з передбаченням випадків звільнення відповідача від обов`язку їх компенсації.

- Покладення на позивача обов`язку сплати податків на нерухомість, розмір яких є вищим від орендної плати.

- Фіксування в договорах переважного права відповідача на викуп майна на продовження договорів на передачу майна в суборенду.

Усі викладені обставини та з урахуванням того, що договори укладені напередодні звільнення директора свідчать про те, що директор позивача укладаючи ці договори діяла не добросовісно та не розумно, що є порушенням вимог частини 3 статті 92 ЦК України.

Також суд виходить із того, що однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Згідно із частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Як зазначено вище, відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини 1 статі 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу.

В даному випадку правочин суперечить вимогам частини 3 статті 92 ЦК країни в частині добросовісності та розумності дій представника, тому підлягає визнанню недійсним.

Суд при вирішенні даного спору враховує правовий принцип "суд знає закони", та застосовує норми, які регулюють правовідносини, виходячи з обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

Щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації договорів суд виходить з такого.

Частина 3 статті 26 Закону України " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" містить виключний перелік способів захисту прав у спірних правовідносинах. Скасування державної реєстрації д о г о в о р і в не входить до цього переліку, тому такий спосіб захисту є неефективний. Такий висновок узгоджується з висновками Верховного суду, які зроблені у постановах від 20 серпня 2020 року у справі №916/2464/19, від 16 вересня 2020 року у справі №352/1021/19, від 25 листопада 2020 року у справі №761/15741/17, від 9 грудня 2020 року у справі №607/12919/19, від 16 грудня 2020 року у справі №755/7423/17.

Розподіл судових витрат.

Судовий збір відповідно до ст. 129 ГПК України покладається на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 129, 236,237, 238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити частково.

2. Визнати недійсним договір оренди землі №11/06 від 11.06.2021, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Аграрний дім "Константа" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Актів проперті менеджмент", предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :01:000:0002.

3. Визнати недійсним договір оренди нерухомого майна №11/06 від 11.06.2021, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Аграрний дім "Константа" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Актів проперті менеджмент", предметом якого є комплекс будівель та споруд загальною площею 14523,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область Житомирський район, село Піски, вулиця Польова, будинок 3.

4. Відмовити в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації вказаних договорів.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Актів проперті менеджмент" (03035, м.Київ, вул.Митрополита Василя Липківського,45, код 42966788) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Аграрний дім "Константа" (01001, м.Київ, пров.Шевченка Тараса,7/1, кв.10; код 40309952) - 4540,00 грн. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 25.07.22

Суддя Тимошенко О. М.

Віддрукувати:

1- в справу

2,3- сторонам (рек. з повідом.)