ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________
_______________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" липня 2022 р. м. Житомир Справа № 906/1315/21

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Прядко О.В.,

секретар судового засідання: Шимон О.О.,

за участю представників сторін:

від позивача: Спесивцев В.В. - адвокат, ордер АВ №1023332 від 07.12.2021 (в режимі відеоконференції);

від відповідача: Матківська О.Г. - виписка з ЄДР

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Фермерського господарства "Олгрис"

до Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області

про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової

угоди,

Процесуальні дії по справі.

Фермерське господарство "Олгрис" звернулось до Господарського суду Житомирської області з позовом до Андрушківської сільської ради Попільнянського району Житомирської області, згідно з яким просить:

- визнати протиправним та скасувати рішення Андрушківської сільської ради Житомирської області 11 сесії VIII скликання №646 від 19.10.2021;

- визнати укладеною між Андрушківською сільською радою та Фермерським господарством "Олгрис" додаткову угоду до договору оренди землі №92 від 05.03.2012, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 за №01846, право оренди по якому зареєстроване за ФГ "Олгрис" на той самий строк і на тих самих умовах в редакції позивача.

Разом із позовними матеріалами 07.12.2021 ФГ "Олгрис" подано заяву про забезпечення позову від 07.12.2021, в якій останній просив заборонити Андрушківській сільській раді передавати у власність чи в користування іншим особам або іншим способом відчужувати земельну ділянку, кадастровий номер :03:000:0323 розміром 8,522 га, для ведення фермерського господарства, яка розташована на території Макарівської сільської ради; заборонити державним кадастровим реєстраторам Держгеокадастру України та державним реєстраторам його територіальних органів, а також органам, які здійснюють реєстрацію речових прав на нерухоме майно, здійснювати та вчиняти будь-які реєстраційні дії та вносити відомості стосовно земельної ділянки кадастровий номер :03:000:0323 розміром 8,522 га для ведення фермерського господарства, яка розташована на території Макарівської сільської ради (а.с.47-49).

Ухвалою господарського суду від 13.12.2021 відмовлено у задоволенні заяви ФГ "Олгрис" про забезпечення позову від 07.12.2021.

Ухвалою суду від 13.12.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 18.01.2022.

10.01.2022 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву №1043/02-25 від 31.12.2021 (з додатками), згідно з яким останній просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі (а.с.61-73).

Разом із відзивом відповідач подав клопотання №1044/02-25 від 31.12.2021 про зупинення провадження у справі №906/1315/21 до набрання законної сили рішенням Сьомого апеляційного адміністративного суду у справі №240/12961/21 та рішеннями Житомирського окружного адміністративного суду у справах №240/12955/21, №240/12956/21, №240/12958/21 за позовами фізичних осіб до Андрушківської сільської ради, що стосуються однієї і тієї ж земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0323 розміром 8,5220 га і задоволення яких призведене до відсутності предмета спору у справі, що розглядається господарським судом (а.с.74-92).

13.01.2022 представник позивача подав до суду лист з додатковими доказами, а саме податковими деклараціями з плати за землю за період з 2012 року по 2021 рік (а.с.94-115), а 18.01.2022 - відповідь на відзив від 17.01.2022 з доказами їх надіслання відповідачу (а.с.116-122).

Протокольною ухвалою від 18.01.2022 суд відмовив у задоволені клопотання про зупинення провадження у справі у зв`язку з його необґрунтованістю та оголосив перерву у підготовчому засіданні до 15.02.2022 за клопотанням представника відповідача.

27.01.2022 і 02.02.2022 на поштову адресу суду від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив №51/02-21 від 24.01.2022 та №80/02-24 від 28.01.2022 (а.с.130-138, 139-152).

У зв`язку з перебуванням судді Прядко О.В. на лікарняному справа №906/1315/21 в судове засідання 15.02.2022 не вносилася (а.с.153). Ухвалою від 18.02.2022 судове засідання було перепризначено на 16.03.2021.

У зв`язку з введенням воєнного стану в Україні та перебуванням судді Прядко О.В. у відпустці (а.с.155), згідно з ухвалою суду від 24.03.2022, підготовче засідання було перепризначено на 18.05.2022 в режимі відеоконференції (з урахуванням ухвали від 10.05.2022).

Ухвалою господарського суду від 18.05.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу №906/1315/21 до судового розгляду по суті на 22.06.2022 в режимі відеоконференції (з урахуванням ухвали від 10.06.2022).

У судовому засіданні 22.06.2022 оголошено перерву до 13.07.2021 об 11:30 для надання сторонам можливості належним чином підготуватися до судових дебатів.

Представник позивача позовні вимоги підтримав за предметом та підставами позову. Представник відповідача щодо задоволення позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву та запереченнях на відповідь на відзив.

У засіданні 13.07.2022 оголошено вступну та резолютивну частини рішення, відповідно до ст.240 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішенням 11-ої сесії 8-го скликання Андрушківської сільської ради Попільнянського району Житомирської області №646 від 19.10.2021 відмовлено ФГ "Олгрис" в поновленні договору оренди землі №92 від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди з посиланням на те, що земельна ділянка згідно вказаного договору та додаткової угоди до нього від 02.02.2021 передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1 , а не Фермерському господарству "Олгрис", а тому сторонами договору є Андрушківська сільська рада та ОСОБА_1 . Позивач вважає рішення відповідача протиправним, необґрунтованим, таким, що суперечить вимогам чинного законодавства та порушує його переважне право на поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення договору).

У відзиві на позовну заяву відповідач зазначив, що до договору оренди землі від 05.03.2012 були внесені зміни додатковою угодою від 02.02.2021, тобто після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а тому, на думку відповідача, в даному випадку поновлення договорів оренди землі відбувається за правилами ст.33 Закону України "Про оренду землі" та ст.126-1 Земельного кодексу України, які передбачають інші обставини, ніж ті, що існують між сторонами. Так, позивачем до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі було додано не проект договору, як це передбачено ч.3 ст.33 Закону України "Про оренду землі", а проект додаткової угоди.

Окрім того, у відзиві зазначено, що жодних договорів оренди землі та додаткових угод до них між сторонами спору не укладалося, а додаткова угода від 02.02.2021 до договору оренди землі №92 від 05.03.2012 була укладена між Андрушківською сільською радою та фізичною особою ОСОБА_1 , а між ОСОБА_1 та ФГ "Олгрис" було укладено додаткову угоду до договору суборенди спірної земельної ділянки, тому у задоволенні позову слід відмовити (а.с.61-63).

У відповіді на відзив позивач не погодився з викладеною відповідачем позицією та зазначив, що правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст.33 Закону України "Про оренду землі" в редакції до змін, які набрали чинності 16.07.2020, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Позивач звернув увагу на те, що Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" розмежував поняття «поновлення договору оренди землi» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», а також наголосив, що єдиною підставою для відмови в оскаржуваному рішенні Андрушківської сільської ради є те, що договір оренди землі №92 від 05.03.2012 та додаткова угода від 02.02.2021 укладені з фізичною особою ОСОБА_1 , а не Фермерським господарством "Олгрис", а усі інші доводи відповідача і посилання на обставини, викладені у відзиві, в оскаржуваному рішенні відсутні, що свідчить про протиправність підстав для відмови в укладенні додаткової угоди (а.с.116-120).

Відповідач у своїх запереченнях на відповідь на відзив №51/02-21 від 24.011.2022 і №80/02-24 від 28.01.2022 підкреслив, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання процедури та строків, встановлених ст.33 Закону України "Про оренду землі", а також за наявності згоди між сторонами щодо істотних умов договору, а у разі недосягнення такої домовленості переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Відтак, як зазначив відповідач, між сторонами не відбулося погодження (досягнення згоди) щодо істотних умов договору оренди землі, а тому договір оренди не поновлюється і не може бути укладений в примусовому порядку (а.с.130-133, 139-143).

Таким чином, позивач, не погодившись із прийнятим Андрушківською сільською радою рішенням №646 від 19.10.2021, звернувся за захистом своїх прав в судовому порядку.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

Розпорядженням голови Попільнянської районної державної адміністрації від 01.03.2012 №121 було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок загальною площею 56,8115 га та передано їх у користування на умовах оренди терміном на десять років ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства на території Макарівської сільської ради (а.с.10).

05.03.2012 між Попільнянською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі №92 (далі - договір), відповідно до п.1 якого, на підставі розпорядження голови райдержадміністрації від 01.03.2012 №121 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Макарівської сільської ради (а.с.11-12).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 8,5220 га, у тому числі ріллі: 8,5220 га (п.2 договору).

На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури (п.3 договору).

Згідно з п.8 договору, останній укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.15 договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства.

Цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення (п.16 договору).

За п.43 договору, такий набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір підписано сторонами та зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 за №01846.

Невід`ємною частиною спірного договору є, зокрема, кадастровий план земельної ділянки, зі змісту якого вбачається, що гр. ОСОБА_1 відведено в оренду земельну ділянку на території Попільнянського району Житомирської області загальною площею 8,5220 га, у т.ч. рілля - 8,5220 га, для ведення селянського (фермерського) господарства (а.с.13).

14.03.2012 зареєстровано Фермерське господарство "Олгрис" () за адресою: 13543, Житомирська область, Попільнянський район, с.Андрушки, вул.Жарки, буд.11,; основний вид економічної діяльності: 01.11. вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур; керівник - ОСОБА_1, про що свідчить виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (а.с.16).

02.02.2021 на підставі наказу ГУ Держгеокадастру у Житомирській області №6-1959/14-18-СГ від 06.06.2018 "Про передачу земельної ділянки державної власності у комунальну власність" між Андрушківською сільською радою та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі №92 від 05.03.2012, за змістом якої сторони прийшли до взаємної згоди провести заміну сторони орендодавця з Попільнянської районної державної адміністрації на Андрушківську сільську раду, до якої переходять всі права та обов`язки за договором (пп.1.1); п. 2 розділу "Об`єкт оренди" доповнити таким реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки №:03:000:0323" (пп.1.2); змінити нормативно-грошову оцінку земельної ділянки (пп.1.3) та розмір орендної плати (пп.1.4) (а.с.33).

21.09.2021 ФГ "Олгрис" звернулось до Андрушківської сільської ради Житомирської області з листом - повідомленням вих.№160 про поновлення договору оренди землі №92 від 05.03.2012, укладеного між ОСОБА_1 , який є засновником ФГ "Олгрис", та Андрушківською сільською радою, у якому заявлено про намір переважного права на поновлення вказаного договору оренди землі та продовження орендних правовідносин шляхом укладення додаткової угоди про продовження (поновлення) його дії на тих самих умовах і на той самий строк (а.с.40).

До вказаного листа-повідомлення додано проект додаткової угоди до договору оренди землі №92 від 05.03.2012 (а.с.64).

Рішенням Андрушківської сільської ради Житомирської області 11-ої сесії 8-го скликання від 19.10.2021 № 646 відмовлено ФГ "Олгрис" в поновленні договору оренди землі №92 від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди до вказаного договору на тих самих умовах і на той самий строк у зв`язку з тим, що між Андрушківською сільською радою та ФГ "Олгрис" відсутні договірні зобов`язання з приводу користування земельною ділянкою площею 8,5220 га, кадастровий номер :03:000:0323, оскільки вказана земельна ділянка, відповідно до договору оренди землі №92 від 05.03.2012 та додаткової угоди до договору від 02.02.2021, передана в оренду фізичній особі - ОСОБА_1 , тому сторонами договору є Андрушківська сільська рада та ОСОБА_1 , а за ст.33 Закону України "Про оренду землі", правом на поновлення договору оренди вищевказаної земельної ділянки може скористатись лише орендар, тобто ОСОБА_1 (а.с.45).

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-021 від 16.09.2021, орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0323, площею 8,5220 га, що знаходиться за адресою: Житомирська область, Попільнянський район, Макарівська сільська рада, зазначено ФГ "Олгрис". Дата державної реєстрації речового права - 05.03.2012 (а.с.42).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №272290154 станом на 28.08.2021, орендодавцем земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0323, площею 8,5220 га, що знаходиться за адресою: Житомирська область, Попільнянський район, Макарівська сільська рада, є Андрушківська сільська рада Попільнянського району Житомирської області; вказана земельна ділянка призначена для фермерського господарства та знаходиться на праві оренди ФГ "Олгрис" на підставі договору оренди землі №92 від 05.03.2012, укладеного між Попільнянською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 , додаткової угоди від 02.02.2021 до договору оренди землі №92 від 05.03.2012, наказу ГУ Держгеокадастру у Житомирській області "Про передачу земельної ділянки державної власності у комунальну власність" від 06.06.2018 №6-1959/14-18-СГ, відомостей з Державного земельного кадастру №36714799 від 02.03.2021, статуту Фермерського господарства "Олгрис" від 19.09.2018, постанови Великої Палати Верховного Суду №927/79/19 від 30.06.2020 (а.с.43).

У матеріалах справи міститься довідка від 12.02.2021 №97-6-0.31-105/176-21, видана відділом у Попільнянському районі ГУ Держгеокадастру у Житомирській області, про те, що відповідно до кількісного обліку земель та даних з національної кадастрової системи за ФГ "Олгрис" на території Макарівської сільської ради обліковується земельна ділянка загальною площею 92,5911 га, в тому числі ріллі - 92,5911 га, з них укладені та зареєстровані в державному реєстрі земель договори оренди з власниками земельних часток (паїв) загальною площею 35,7796 га; укладені та зареєстровані в державному реєстрі земель договори оренди на землі державної власності в кількості 5 шт. загальною площею 56,8115 га (а.с.34).

До справи також долучено ФГ "Олгрис" податкові декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за період з 2012 по 2021 роки на підтвердження користування земельною ділянкою з кадастровим номером :03:000:0323, площею 8,5220 га згідно з договором оренди землі №92 від 05.03.2012 (а.с.95-114).

Окрім того, в матеріалах справи є звіти ФГ "Олгрис" про площі та валові збори сільськогосподарських культур, плодів, ягід і винограду у 2020 році №29-сг та про посівні площі сільськогосподарських культур у 2021 році №4-сг (а.с.35-36, 37-39).

Як встановлено судом, строк дії договору оренди землі №92 від 05.03.2012 закінчився 13.03.2022.

Андрушківською сільською радою Житомирської області 12-ої сесії 8-го скликання від 04.11.2022 №691 прийнято рішення про передачу 14.03.2022, після закінчення права оренди земельних ділянок, в постійне користування Комунальному підприємству "Андрушки" Андрушківської сільської ради, зокрема, земельну ділянку, яка є предметом даного позову (а.с.67).

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, невизнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Згідно з п.1 ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч.1 ст.193 Господарського кодексу України (далі - ГК України), суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договорів, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для неналежного виконання нею зобов`язань, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

За змістом ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

Частиною 1 ст.116 ЗК України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Згідно з ч.1 ст.122 ЗК України, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Положеннями ч.ч.1, 8, 9 ст.93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Закон України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору) передбачає, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом (ч.2 ст.4 вказаного Закону).

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України "Про оренду землі").

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону (ч.2 ст.16 Закону України "Про оренду землі").

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ч.1 ст.19 Закону України "Про оренду землі").

Договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (ч.1 ст.31 Закону України "Про оренду землі").

Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому ст.33 Закону України "Про оренду землі".

Слід зазначити, що відповідно до абз.3-4 розділу IX Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України №340-IX від 05.12.2019), договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди землі №92 укладено 05.03.2012, тобто до набрання чинності 16.07.2020 Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" додатковою угодою від 02.02.2021 внесено зміни та доповнення до вказаного договору, а саме: замінено сторону орендодавця, доповнено кадастровий номер земельної ділянки, внесено зміни щодо нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 зазначила, що Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України ст.126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон України «Про оренду землі» - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до ст.126-1 ЗК України, та виклавши ст.33 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі).

За змістом приписів ст.126-1 ЗК України, можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не може встановлюватися у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою.

Таким чином, у даному випадку у ст.126-1 ЗК України не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Як зазначено вище, договір оренди землі №92 укладено до набрання чинності 16.07.2020 Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", п. 8 договору передбачено переважне право орендаря на поновлення договору, зміни до договору в цій частині сторонами не вносились.

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, позивач завчасно звернувся до відповідача, реалізуючи передбачене п. 8 договору переважне право на поновлення договору оренди землі.

Тобто поновлення договору оренди землі у даному випадку має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення.

Відповідно до ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.9 ст.33 Закону України "Про оренду землі").

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, позивачем ініційовано поновлення договору оренди землі, відповідно до ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на дату укладення спірного договору.

Строк дії договору оренди землі №92 від 05.03.2012, який зареєстровано 13.03.2012 за №01846, закінчується 13.03.2022.

21.09.2021 позивач звернувся до відповідача з листом - повідомленням вих.№160 про поновлення договору оренди землі та продовження орендних правовідносин шляхом укладення додаткової угоди на тих самих умовах і на той самий строк. До вказаного листа - повідомлення додано проект додаткової угоди до договору оренди землі №92 від 05.03.2012.

Лист-повідомлення вих.№160 від 21.09.2021 отримано відповідачем 21.09.2021, про що свідчить розписка діловода сільської ради та відмітка про вручення вх.№547 від 21.09.2021 на цьому ж листі (а.с.40).

Отже, орендар заздалегідь до спливу строку договору повідомив орендодавця про свій намір скористатися передбаченим п. 8 договору переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17 зазначила, що за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому, суд виходить з того, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.07.2019 у cправі №912/2116/18 та від 08.10.2019 у справі №904/3167/18).

26.10.2021 разом із листом №160/04-04 позивач отримав рішення Андрушківської сільської ради Житомирської області 11-ої сесії 8-го скликання від 19.10.2021 №646 «Про відмову ФГ "Олгрис" в поновленні договору оренди землі №92 від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди".

Як на підставу такої відмови Андрушківська сільська рада вказала на відсутність договірних зобов`язань між нею та ФГ "Олгрис", оскільки земельна ділянка з кадастровим номером :03:000:0323, площею 8,5220 га була передана в оренду фізичній особі - ОСОБА_1 , а тому сторонами договору є Андрушківська сільська рада та ОСОБА_1 (а.с.44-45).

З матеріалів справи не вбачається ініціатива орендодавця щодо узгодження істотних умов договору на новий строк, не було ініційовано внесення змін до договору в частині переважного права орендаря на поновлення договору оренди на новий строк, відсутні були й посилання на недотримання позивачем вимог ст.33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній з 16.07.2020.

Суд критично оцінює доводи відповідача, викладені у відзиві на позовну заяву та запереченнях на відповідь на відзив, оскільки Андрушківською сільською радою у належній формі та у визначений законом строк таких зауважень висловлено не було, що позбавляє її можливості посилатися на вказані обставини у судовому процесі.

У даному випадку слід врахувати також правомірні очікування позивача, який, дотримавшись умов договору оренди землі та вимог законодавства, мав усі підстави розраховувати на певний стан речей, а саме на можливість на законних підставах продовжити договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах.

З приводу викладених в оскаржуваному рішенні підстав для відмови ФГ "Олгрис" в поновленні договору оренди землі №92 від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди суд зазначає таке.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.1 Закону України "Про фермерське господарство" (в редакції, чинній на момент укладення договору), фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян із створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону. Фермерське господарство може бути створене одним громадянином України або кількома громадянами України, які є родичами або членами сім`ї, відповідно до закону.

Згідно з ч.1 ст.5 Закону України "Про фермерське господарство", право на створення фермерського господарства має кожний дієздатний громадянин України, який досяг 18-річного віку та виявив бажання створити фермерське господарство.

Статтею 7 Закону України "Про фермерське господарство" передбачено порядок надання (передачі) земельних ділянок для ведення фермерського господарства.

За ст.8 Закону України "Про фермерське господарство", після одержання засновником державного акта на право власності на земельну ділянку або укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації фермерське господарство підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.

Відповідно до ч.1 ст.12 Закону України "Про фермерське господарство", землі фермерського господарства можуть складатися, зокрема, із земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

З аналізу наведених норм права можна зробити висновок, що після отримання земельної ділянки фермерське господарство має бути зареєстроване у встановленому законом порядку і з дати реєстрації набуває статусу юридичної особи. З цього часу обов`язки землекористувача здійснює фермерське господарство, а не громадянин, якому надавалась відповідна земельна ділянка для ведення фермерського господарства.

Таким чином, суд погоджується з доводами позивача, що після державної реєстрації фермерського господарства у правовідносинах користування земельними ділянками, наданими на підставі Закону України «Про фермерське господарство», відбувається фактична заміна орендаря і обов`язки користувача земельної ділянки переходять до фермерського господарства з дня його державної реєстрації.

Така практика є сталою і підтримується Великою Палатою Верховного Суду, зокрема у постановах від 13.03.2018 у справі № 348/992/16-ц, від 20.06.2018 у справі №317/2520/15-ц, від 22.08.2018 у справі № 606/2032/16-ц, від 31.10.2018 у справі № 677/1865/16-ц, від 21.11.2018 у справі № 272/1652/14-ц, від 12.12.2018 у справі № 704/29/17-ц, 16.01.2019 у справі № 695/1275/17 та у справі №483/1863/17, від 27.03.2019 у справі № 574/381/17-ц, від 03.04.2019 у справі № 628/776/18.

Отже особливість правового механізму реалізації фермерським господарством прав на земельну ділянку полягає саме в тому, що законодавець визначив необхідним і достатнім одержання земельної ділянки засновником такого господарства як передумови створення, реєстрації фермерського господарства як юридичної особи та подальшого господарського використання землі і не встановив обов`язку подальшої перереєстрації цього права.

Право користування земельною ділянкою не можна розглядати винятково як речове право однієї особи-засновника фермерського господарства, оскільки після створення фермерського господарства саме воно стає законним землекористувачем.

Юридичний факт державної реєстрації фермерського господарства надає господарству правомірне очікування набуття ним з моменту державної реєстрації права володіння та користування земельною ділянкою, наданою його засновнику (засновникам) для ведення фермерського господарства, які, у свою чергу, і можуть бути об`єктом захисту прав у розумінні ст.15 ЦК України.

Після проведення державної реєстрації фермерського господарства та переходу до нього в силу вищенаведених норм Закону України «Про фермерське господарство» прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього фермерського господарства. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов`язковим (вказана позиція викладена в постанові Великої палати Верховного Суду у справі №927/79/19 від 30.06.2020).

Разом із тим, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.03.2019 у справі №615/2197/15-ц дійшла висновку, що у відносинах, а також спорах з іншими суб`єктами, голова фермерського господарства, якому була передана у власність, постійне користування чи оренду земельна ділянка, виступає не як самостійна фізична особа, власник, користувач чи орендар земельної ділянки, а як представник (голова, керівник) фермерського господарства.

Як встановлено судом, ОСОБА_1 , отримавши в оренду земельну ділянку, створив ФГ "Олгрис" та зареєстрував його 14.03.2012 у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Відтак, права і обов`язки орендаря спірної земельної ділянки за вказаним договором перейшли до ФГ "Олгрис" з моменту його державної реєстрації, тобто з 14.03.2012.

Статутом Фермерського господарства "Олгрис" (ідентифікаційний код 38047176) (нова редакція), затвердженим рішенням загальних зборів засновника та членів ФГ "Олгрис" №20 від 28.08.2021, передбачено, що засновником вказаного господарства є ОСОБА_1 (п.6.1). Для реалізації мети та предмету своєї діяльності, господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 197,6403 га, в тому числі ріллі 197,6403 га. Вказані земельні ділянки передані засновнику для ведення фермерського господарства на підставі договорів оренди землі, укладених засновником з Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області, зокрема, №92 від 05.03.2012, загальною площею 8,5220 га, в т.ч. рілля - 8,5220 га (п.5.1). Право володіння та користування земельними ділянками, які знаходяться у власності або користуванні членів фермерського господарства та його засновника, здійснює фермерське господарство (п.5.3) (а.с.15-32).

Матеріалами справи, а саме витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №272290154 станом на 28.08.2021, підтверджується здійснення державної реєстрації права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0323 за ФГ "Олгрис" (а.с.43). Крім того, згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-021 від 16.09.2021, орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0323 є ФГ "Олгрис" (а.с.42).

Також, як вже зазначалося вище, до матеріалів справи на підтвердження фактичного користування ФГ "Олгрис" вказаною земельною ділянкою долучено податкові декларації з плати за землю за період з 2012 по 2021 роки, звіти ФГ "Олгрис" про площі та валові збори сільськогосподарських культур, плодів, ягід і винограду у 2020 році, а також про посівні площі сільськогосподарських культур у 2021 році (а.с. 35-36, 37-39, 95-114).

Враховуючи викладене, відповідач повинен був надати обґрунтовані заперечення відносно поновлення договору оренди землі на новий строк, а не обмежуватись самим фактом прийняття відповідного рішення.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду у постанові від 10.04.2019 у справі №390/34/17 вказав, що надання невмотивованої відмови в укладенні договору оренди на новий строк, за умови дотримання орендарем порядку направлення відповідного листа з проектом додаткової угоди, суперечить засадам господарських правовідносин, принципам добросовісності та чесній діловій практиці.

Отже, враховуючи дотримання позивачем умов п.8 договору оренди землі №92 від 05.03.2012 та вимог ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на дату укладення спірного договору), відмова Андрушківської сільської ради у поновленні договору оренди з викладених у рішенні від 19.10.2021 №646 підстав є протиправною, необґрунтованою та суперечить чинному законодавству.

Відповідно до ч.10 ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або Законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Згідно зі ст.21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

За наведених підстав, суд визнає незаконним та скасовує рішення Андрушківської сільської ради 11-ої сесії 8-го скликання від 19.10.2021 №646.

Водночас суд дійшов висновку про наявність підстав для захисту прав ФГ "Олгрис" на поновлення договору оренди землі №92 від 05.03.2012 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього, що є ефективним способом захисту порушеного права позивача.

Враховуючи викладене, оцінивши з огляду на положення ст.ст.74, 75-79, 86 ГПК України наявні в матеріалах справи докази, суд приходить до висновку задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Щодо розподілу судових витрат.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.129 ГПК України, судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати протиправним та скасувати рішення Андрушківської сільської ради Житомирської області №646 від 19.10.2021 "Про відмову фермерському господарству "Олгрис" в поновленні договору оренди землі №92 від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди".

3. Визнати укладеною між Андрушківською сільською радою та ФГ "Олгрис" додаткову угоду до договору оренди землі №92 від 05.03.2012, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 за №01846, право оренди за яким зареєстровано за ФГ "Олгрис" (ідентифікаційний код 38047176) на той самий строк і на тих самих умовах в такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі

№92 від 05.03.2012 року

с. Андрушки /__/_______202_р.

Орендодавець: Андрушківська сільська рада, в особі сільського голови Матківської Олени Генріхівни, яка діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», рішення №2 першої сесії восьмого скликання від 19 листопада 2020 року Андрушківської сільської ради, Наказу Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області №6-1959/14-18-СГ від 06.06.20218р. «Про передачу земельної ділянки державної власності у комунальну власність», з однієї сторони, та

Орендар: Фермерське господарство «Олгрис» в особі керівника Розгон Олени Олександрівни, яка діє на підставі Статуту, з другої сторони

в подальшому іменовані - «Сторони», уклали цю Додаткову угоду до Договору оренди землі (земельної ділянки площею 8,522 га, кадастровий номер :03:000:0323) №92 від 05.03.2012 року, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 року за №01846 про наступне:

1.Сторони прийшли до згоди поновити Договір оренди землі №92 від 05.03.2012 року, право оренди по якому зареєстровано за ФГ «Олгрис» () та продовжити строк його дії на 10 (десять) років.

2.Усі інші положення Договору оренди залишаються без змін.

3.Дана Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди і набирає чинність з моменту її підписання Сторонами. Право оренди згідно даної Додаткової угоди підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

МІСЦЕЗНАХОДЖЕННЯ І РЕКВІЗИТИ СТОРІН

Орендодавець: Андрушківська сільська рада

Код

13543, Житомирська обл., Попільнянський

р-н., с. Андрушки, вул. Шкільна, 1

_____________________О.Г. Матківська

мп (підпис)

Орендар: Фермерське господарство "Олгрис"

Код

13543, Житомирська обл., Попільнянський р-н,

село Андрушки, вулиця Жарки, будинок 11

_____________________ О.О. Розгон

мп (підпис)"

4. Стягнути з Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області (13543, Житомирська обл., Попільнянський р-н., с. Андрушки, вул. Шкільна, 1, на користь Фермерського господарства "Олгрис" (13543, Житомирська обл., Попільнянський р-н, село Андрушки, вулиця Жарки, будинок 11, - 4 540,00 грн судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 25.07.22

Суддя Прядко О.В.

Друк:

1 - у справу;

2 - позивачу (рек.) та на ел.пошту: ; ;

3 - відповідачу (рек.) та на ел.пошту: .