РІШЕННЯ

29 червня 2022 року м. ТернопільСправа № 921/15/22

Господарський суд Тернопільської області у складі судді Руденка О.В.

при секретарі судового засідання Качунь І.Є.

розглянув справу

за позовом Тернопільської міської ради

до відповідача Приватного акціонерного товариства "Котломонтаж"

про: визнання недійсним договору оренди землі

за участі представників сторін:

позивача: Ахтемейчук Н.М. -представник, Голик Л.Р.- представник;

відповідача: Майка А.Б.- адвокат.

Суть справи:

В провадженні Господарського суду Тернопільської області знаходиться справа за позовом Тернопільської міської ради до ПАТ "Котломонтаж" про визнання недійсними договорів оренди землі.

Розгляд справи судом здійснювався за правилами загального позовного провадження.

В обґрунтування заявлених вимог, підтриманих у судовому засіданні повноважним представником, позивач посилається на те, що надавши недостовірну інформацію, яка стала підставою для прийняття рішення Тернопільської міської ради №5/18/75 від 26.06.2008 "Про надання в оренду земельної ділянки площею 0,0872 га за адресою вул. Митрополита Шептицького - Оболоня для розташування та обслуговування торгових об`єктів нерухомого майна по реалізації товарів промислової групи ВАТ "Котломонтаж"" та, в подальшому, укладення оскаржуваних договорів оренди, відповідачем порушено встановлений законодавством порядок набуття прав на землю та відповідно майнові інтереси територіальної громади щодо отримання належного доходу за передачу в оренду цієї землі.

Представник відповідача у судовому засіданні проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позов №б/н (вх.№2248) від 17.02.2022 та письмових поясненнях №б/н (вх. №2848) від 06.05.2022. Зазначає, що належними доказами, а саме Актом Державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, затвердженого рішенням Виконавчого комітету Тернопільської міської ради №1011 від 10.09.2003 (прийнято в експлуатацію за адресою м. Тернопіль, вул. М. Шептицького - Оболоня), спростовуються доводи позивача та підтверджується наявність об`єктів нерухомого майна на момент укладення спірних договорів.

Крім того Товариство зазначає, що позивач є стороною оскаржуваних договорів оренди, які укладались безпосередньо з ним, а також в подальшому їх дія продовжувалась, що включало в себе перевірку сторонами правочинів умов їх виконання, зокрема наявності чи відсутності на земельних ділянках нерухомого майна. Відтак, твердження позивача про те, що йому стало відомо про розміщення на спірних ділянках тимчасових споруд та відсутність об`єктів нерухомого майна лише після проведеного Управлінням муніципальної інспекції Тернопільської міської ради обстеження території ринку 25.11.2020 не відповідає дійсності. З цих міркувань відповідачем у відзиві на позов зроблено заяву про застосування до позовних вимог наслідків спливу позовної давності, передбачених ч.4 ст.267 ЦК України.

Справа з технічною фіксацією (звукозапис) судового процесу розглядалась відповідно до ст. 222 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення та доводи представників учасників справи, судом встановлено наступне.

Рішенням Виконавчого комітету Тернопільської міської ради №1011 від 10.09.2003 затверджено Акт державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію. Згідно даного Акту встановлено, що в експлуатацію приймалися торгові об`єкти, які являють собою комплекс торгових одноповерхових кіосків з металевого каркасу, обшитих вагонкою.

Тернопільська міська рада 26.06.2008 прийняла рішення №5/18/75, яким надала ВАТ "Котломонтаж" терміном на п`ять років земельну ділянку площею 0,0872 га для розташування та обслуговування торгових об`єктів по реалізації товарів промислової групи за адресою вул. Митрополита Шептицького Оболоня.

24 липня 2008 року між Тернопільською міською радою (Орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Котломонтаж" (Орендар), правонаступником якого є ПАТ "Котломонтаж" було укладено договір оренди землі, відповідно до п.1 якого Орендодавець на підставі рішення міської ради від 26.06.2008 №5/18/75 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м. Тернополі за адресою: вул. Митрополита Шептицького Оболоня.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 450,00 кв.м. - землі, які використовуються в комерційних цілях ( п. 2 договору).

Також, 24 липня 2008 року між Тернопільською міською радою (Орендодавець) та ВАТ "Котломонтаж" (Орендар), правонаступником якого є Приватне акціонерне товариство "Котломонтаж" було укладено договір оренди землі, відповідно до п.1 якого Орендодавець на підставі рішення міської ради від 26.06.2008 №5/18/75 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення-землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м. Тернополі за адресою: вул. Митрополита Шептицького Оболоня.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 422,00 кв.м. - землі, які використовуються в комерційних цілях ( п. 2 Договору ).

Умови обох договорів є ідентичними. Так, у їхніх пунктах 3 та 4 сторони вказали, що на земельних ділянках знаходяться об`єкти нерухомого майна, які належать Орендарю на праві колективної власності. Через земельну ділянку проходить каналізація. Водопровід, електрокабель, газопровід. Об`єкти нерухомого майна та інженерні мережі знаходяться у задовільному стані. Земельні ділянки передаються в оренду з об`єктами нерухомого майна, зазначеними в п.3.

Пунктом 8 договорів визначено, що їх укладено терміном на п`ять років - з 26 червня 2008 року по 26 червня 2013 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк . У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Земельні ділянки передаються в оренду для розташування та обслуговування торгових об`єктів по реалізації товарів промислової групи ( п.15 договорів).

Пунктом 16 правочинів визначено, що цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки (п. 17 договорів).

Вказані договори зареєстровані у Тернопільській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" про що у Державному реєстрі земель вчинено записи від 04.09.2008 за № 14 та від 04.09.2008 за № 13.

Як стверджує позивач, 25.11.2020 Управлінням муніципальної інспекції Тернопільської міської ради проведено обстеження території міста на перехресті вулиць М.Шептицького Оболоня, в ході якого виявлено, що по периметру ринку ПАТ "Котломонтаж" розміщено ряд тимчасових споруд з яких здійснюється торгівля промисловими товарами. Тимчасові споруди розвернуті входом на міський тротуар, а не у середину ринку, торгівля здійснюється не лише у тимчасових спорудах, а предмети торгівлі виставлені по два боки тротуару (будівельні сітки у рулонах, шланги, труби), що перешкоджає вільному проходу громадян, про що складено відповідний Акт обстеження.

У зв`язку з чим, Управління муніципальної інспекції 25.11.2020 звернулося до Тернопільської міської ради із листом №4460/19 щодо можливості розірвання договорів оренди землі, враховуючи акт обстеження.

За твердженням позивача, листом ТОВ "Міське бюро технічної інвентаризації" №170/07-2 від 18.02.2021 також підтвердило факт відсутності об`єктів нерухомості на земельних ділянках за кадастровими номерами: :12:017:0015 та :12:017:0014.

Як наслідок позивач вважає, що його контрагент встановив тимчасові споруди за адресою: м. Тернопіль, вул. М. Шептицького - Оболоня без дозвільної документації, тобто без договорів сервітуту, без погодження паспортів прив`язки, з органом місцевого самоврядування - управлінням містобудування, архітектури та кадастру Тернопільської міської ради до повноважень якого входить вирішення питань розташування та погодження встановлення тимчасових споруд на території міста Тернополя.

З наведеного в сукупності та з огляду на надання відповідачем недостовірної інформації, орган місцевого самоврядування зазначає, що договори оренди підлягають визнанню недійсними на підставі ч.1 ст.209, ч.1 ст.215 ЦК України у зв`язку з тим, що у позивача не існувало підстав, визначених Конституцією та законами України для надання (передачі) їх у користування відповідачу на умовах оренди поза процедурою проведення земельних торгів (аукціону).

Дані обставини стали підставою для звернення позивача з даним позовом до суду за захистом свого порушеного права.

Оцінивши зібрані у справі докази у їх сукупності, суд прийшов до висновку, що у задоволенні позову слід відмовити у повному обсязі, виходячи із наступних міркувань.

За імперативними вказівками статті 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування визначає Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Законом України "Про оренду землі").

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

За правилом, що викладене у статті 124 Земельного кодексу України (у редакції, що діяла станом на час виникнення спірних правовідносин ) передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

При цьому законодавець встановив імперативну норму за якою набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб.

За наслідками розгляду цього спору суд констатує, що зазначений законодавчий припис у спірних правовідносинах органом місцевого самоврядування не дотриманий.

Так, скориставшись правом власника земельної ділянки, Тернопільська міська рада 26.06.2008 прийняла рішення №5/18/75, яким вирішила надати терміном на п`ять років ВАТ "Котломонтаж" земельну ділянку площею 0,0872 га для розташування та обслуговування торгових об`єктів по реалізації товарів промислової групи за адресою вул. Митрополита Шептицького Оболоня.

Жодних посилань на наявність законодавчо встановленого виключення для передачі відповідачу права оренди без аукціону, тобто розташування на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомого майна, які перебувають у власності ВАТ "Котломонтаж", зазначений акт ненормативного характеру не містить.

У цьому ж рішенні зазначено, що воно прийнято за зверненням ВАТ "Котломонтаж". Однак, під час судового розгляду даної справи, судом із пояснень обох учасників договірних відносин з`ясовано, що будь яких письмових заяв про укладення спірних договорів оренди від Товариства до органу місцевого самоврядування не надходило.

Натомість, відповідач звертався до Орендодавця із заявами про поновлення на новий термін раніше існуючих договірних правовідносин, а не встановлення нових. Однак, подібні заяви підлягають розгляду за окремою процедурою, що є відмінна від тієї, яка застосована позивачем у даному випадку.

Позивач стверджує, що рішення №5/18/75 було прийнято внаслідок надання відповідачем недостовірної інформації щодо розташування на земельній ділянці його нерухомого майна. Подібні доводи судом оцінюються критично. Адже, по-перше, міська рада не надала суду жодного доказу, який би вказував на те, що така недостовірна інформація їй надходила від ВАТ "Котломонтаж". По-друге, із тексту рішення слідує, що останнє прийняте з урахуванням висновків цілого ряду комісій органу місцевого самоврядування ( з питань архітектури, будівництва, розвитку міста, регулювання земельних відносин, оренди землі, тощо). З точки зору статті 47 Закону України "Про місцеве самоврядування" метою створення та діяльності цих комісій є вивчення, попередній розгляд і підготовка питань, які належать до її відання. Таким чином, питання наявності чи відсутності нерухомого майна на спірній ділянці мало б бути встановлено органом місцевого самоврядування ще перед прийняттям рішення. В свою чергу, за відсутності доказів розташування на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомого майна рішення Тернопільської міської ради №5/18/75 не відповідає положенням статті 124 Земельного кодексу України.

Незважаючи на це, зазначений акт ненормативного характеру Тернопільської міської ради слугував підставою для укладення спірних договорів оренди.

Із пояснень представників позивача у засіданні судом з`ясовано , що проекти вказаних правочинів були підготовлені відповідальними посадовими особами органу місцевого самоврядування.

У пунктах 3 та 4 цих договорів, на відміну від рішення №5/18/75, зазначено, що на земельних ділянках знаходяться об`єкти нерухомого майна, які належать Орендарю на праві колективної власності. Об`єкти нерухомого майна та інженерні мережі знаходяться у задовільному стані. Земельні ділянки передаються в оренду з об`єктами нерухомого майна, зазначеними у пункті 3.

При цьому суд констатує, що єдиним документально підтвердженим доказом розташування у 2008 році на спірній земельній ділянці споруд є Акт державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію торгових об`єктів по реалізації торгів промислової групи за адресою: вул. Митрополита Шептицького - Оболоня, затвердженого рішенням МВК №1011 від 10.09.2003. Цією Комісією встановлено, що торгові об`єкти являють собою комплекс торгових одноповерхових кіосків з металевого каркасу, обшитого вагонкою, покриттям шатровими дошками-консолями із прозорих полікарбонатних дисків, фундаменти стрічкові із монолітного бетону. Кількість кіосків 130 шт. Загальна торгова площа 445,9 кв. м.

Однак, на переконання суду, зазначені споруди станом на 24 липня 2008 року нерухомим майном щодо якого у відповідача існувало право власності не являлися, адже як об`єкти нерухомості у встановленому абз.3 ч.2 ст. 331 ЦК України порядку не реєструвалися. Будь яких доказів, які б вказували на те, що на спірних земельних ділянках на вказану дату було розташоване інше нерухоме майно відповідача, матеріали справи не містять.

При цьому суд зазначає, що статтею 236 Цивільного кодексу України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17 (провадження № 12-112гс18). Відтак, долучені до справи відповідачем технічні паспорти, що виготовлені у 2021 році та зареєстровані у цьому ж році об`єкти нерухомості, не можуть впливати на правову оцінку обставин, що мали місце у 2008 році.

Згідно зі статтею 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 Цивільного кодексу України, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Наведене мало місце у спірних правовідносинах. Адже уклавши спірні угоди, відповідач набув права оренди земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності без попередньо проведеного аукціону, що є порушенням законодавства у сфері земельних правовідносин, положення якого судом наведені вище.

Однак, при цьому слід врахувати, що за викладеними у цивільному законодавстві правилами, якщо позовні вимоги господарським судом визнано обґрунтованими, а стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 Цивільного кодексу України і вирішити питання про наслідки такого спливу (тобто або відмовити в позові у зв`язку зі спливом позовної давності, або за наявності поважних причин її пропущення - захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму).

У даній справі відповідач подав письмову заяву про застосування до спірних правовідносин позовної давності.

Відповідно до ст. 256 ЦК України, позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст.257 ЦК України).

За загальним правилом норми про позовну давність поширюються на всі правовідносини, у тому числі й на ті, що виникли за участю держави та її адміністративно територіальних утворень як суб`єктів цивільних прав.

Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права (частина перша статті 261 ЦК України).

Встановлення початкового моменту перебігу позовної давності має важливе значення, оскільки від нього залежить і застосування норм матеріального права, і правила обчислення позовної давності, і захист порушеного права.

За твердженням позивача, початком перебігу строку позовної давності за його вимогами слід вважати 25.11.2020 року , а саме дату проведення працівниками управління муніципальної інспекції Тернопільської міської ради обстеження території міста, яким виявлено, серед іншого, відсутність на спірних земельних ділянках , що передані в оренду Товариству, нерухомого майна.

Разом з тим суд зазначає, що у акті обстеження від 25.11.2020 року взагалі не має відомостей про відсутність на спірних земельних ділянках нерухомого майна. Про те що на цих ділянках немає "стаціонарних об`єктів" йдеться лише у листі начальника Управління муніципальної інспекції від 25.11.2020 року №4460/19, який хоч і посилається на результати обстеження, однак наводить дані, які при його проведенні фактично не встановлювалися.

В той же час, в силу положень статті 261 ЦК України, позивач повинен довести той факт, що він не знав або не міг довідатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 74 Господарського процесуального кодексу України про обов`язковість доведення стороною спору тих обставин, на котрі вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Натомість, посилаючись на те, що про відсутність нерухомого майна йому стало відомо лише у 2020 році , орган місцевого самоврядування залишив поза увагою те, що ще 14 серпня 2008 року у актах прийому-передачі земельних ділянок його посадові особи, за наслідками проведеного обстеження констатували розміщення на них лише "... торгових павільйонів", а не об`єктів нерухомості.

У постанові від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 Велика Палата Верховного Суду вказала, що для визначення моменту виникнення права на позов важливим є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа довідалася або повинна була довідатись про це порушення) чинники. Аналіз стану поінформованості особи, вираженого дієсловами довідалася та могла довідатися у статті 261ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо (п.п.7.10,7.11,7.25).

Аналогічний висновок був викладений і у постанові від 16 листопада 2016 року у справі № 6-2469цс16. Верховний Суд України вказав на те, що порівняльний аналіз термінів довідався та міг довідатися, які містяться в статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав.

Із матеріалів справи слідує, що Орендар на підставі оспорюваних договорів користується земельними ділянками з 2008 по 2022 роки. За поясненнями обох учасників цього спору, дані правочини за взаємною згодою ними неодноразово поновлювались. При цьому контрагенти у пункті 28 Договорів наділили Орендодавця беззаперечним правом вільного доступу до переданих в оренду земельних ділянок для контролю за додержанням Орендарем умов цього договору. Таким чином суд вважає, що при належній реалізації власних повноважень, Тернопільська міська рада могла і мала б дізнатися про відсутність нерухомого майна на спірних земельних ділянках починаючи з 2008 року, а саме періоду підготовки і укладення оспорюваних угод і на протязі всього часу їхньої дії , а не лише після отримання листа у 2020 році від управління муніципальної інспекції.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції), наголошує, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Застосування позовної давності має декілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів і запобігати несправедливості, яка може статися у разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу (пункт 51 рішення від 22.10.1996 за заявами №№ 22083/93, 22095/93 у справі "Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства"; пункт 570 рішення від 20.09.2011 за заявою № 14902/04 у справі "ВАТ "Нафтова компанія "Юкос" проти росії").

У справі Dacia S.R.L. проти Молдови від 18 березня 2008 року (Dacia S.R.L. v. Moldova, заява № 3052/04) ЄСПЛ констатував, що зміна правовідносин, які стали остаточними внаслідок спливу позовної давності або повинні були би стати остаточними, якби позовна давність була застосована без дискримінації на користь держави, є несумісним із принципом правової визначеності (§ 77).

Із наведеного в сукупності суд констатує, що у позивача була реальна можливість дізнатися про перелічені вище порушення ще у 2008 році . Однак, з відповідним позовом до суду Тернопільська обласна рада звернулася лише у 2022 році , тобто з пропуском встановлено статтею 257 ЦК України трьохрічного строку. З огляду на це, суд до спірних правовідносин застосовує наслідки спливу строку позовної давності та, з цих підстав, відмовляє у задоволенні позовних вимог.

При цьому слід зазначити, що інші, долучені до матеріалів справи докази, доводи та заперечення учасників цього спору були ретельно досліджені судом, однак наведених вище висновків вони не спростовують. В свою чергу, аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, яких дійшов Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України". Європейський суд з прав людини, зокрема, зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Судові витрати по сплаті судового збору, відповідно до положень ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.

Враховуючи викладене та керуючись статтями ст.ст. 42, 46, 73, 74, 76-79, 123, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів, в порядку та строки встановлені ст.ст. 256-257 ГПК України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасники справи можуть отримати інформацію по справі на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб - адресою: https://te.court.gov.ua/sud5022.

Повне рішення складено 22.07.2022.

Суддя О.В. Руденко