ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" червня 2022 р. м. Київ Справа № 911/139/21

Господарський суд Київської області в складі:

головуючого судді Христенко О.О.

за участю секретаря Гарбуз Л.В.

розглянувши справу № 911/139/21

за позовом Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради, м. Біла Церква

до Товариства з обмеженою відповідальністю Аптека Вітафарм»,

м. Біла Церква

про примусове виселення з нежитлового приміщення

представники:

від позивача: Яковенко А.Ю., довіреність № 01-34/14 від 17.01.2022, витяг з рішення

№ 2571-55-VII, положення, посадова інструкція від 01.02.2018,

розпорядження № 56 від 13.02.2018

від відповідача: Запаскін М.Р., ордер серії АІ № 1080040 від 06.06.2021

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради (надалі позивач) звернулось до господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Аптека "ВІТАФАРМ" (надалі відповідач) про примусове виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 173,1 кв. м, що знаходиться в житловій будівлі за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, буд. 34.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що договір оренди нежитлового приміщення № 312 від 01.08.2016 припинив свою дію 30.06.2020, проте відповідач не виконав свій обов`язок щодо повернення орендованого майна, чим порушує права орендодавця. Як зазначає позивач, ним на адресу відповідача направлявся лист вих. № 01-25/401 від 10.12.2020 з проханням звільнити та повернути займане приміщення, проте зазначені вимоги позивача відповідачем залишені без задоволення, а приміщення не повернуто, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду.

Ухвалою господарського суду Київської області від 16.01.2021 відкрито провадження у справі № 911/139/21 за правилами загального позовного провадження.

25.02.2021 через канцелярію суду (вх. № 4605/21) від відповідача надійшов відзив вих. № 03/87/02-01 від 23.02.2021, в якому відповідач вважає вимоги позивача щодо виселення відповідача з нежитлового приміщення безпідставними, необґрунтованими та такими, що суперечать нормам законодавства України. Відповідач вважає, що договір оренди нежитлового приміщення № 312 від 01.08.2016 пролонговано на строк, який був раніше встановлений та на тих самих умовах у вигляді "мовчазної згоди", оскільки відповідач продовжував користуватися майном після закінчення строку дії договору, сплачував орендну плату та протягом місяця після закінчення такого строку заперечень від орендодавця не надходило.

Через канцелярію суду (вх. № 5879/21 від 12.03.2021) від позивача надійшла відповідь вих. № 01-22/83 від 09.03.2021 на відзив з проханням задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, а саме позивач зазначив, що у зв`язку із внесеннями змін до чинного законодавства України у сфері оренди державного та комунального майна, змінено процедуру продовження діючих договорів оренди, яка відповідачем не додержана; твердження відповідача, що договір оренди нежитлового приміщення № 312 від 01.08.2016 продовжено за "мовчазною згодою" не відповідають вимогам Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції Закону № 157-IX від 03.10.2019; щодо орендної плати, то позивач послався на п. 3.5 договору № 312, в якому зазначено, що орендна плата нараховується по день фактичного звільнення об`єкта оренди та передачі його за актом приймання-передачі.

Через канцелярію суду (вх. № 8547/21 від 12.04.2021) від відповідача надійшли додаткові письмові пояснення вих. № 05/87/02-01 від 09.04.2021, в яких відповідач заперечує проти позовних вимог в повному обсязі.

Рішенням господарського суду Київської області від 12.04.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 31.08.2021, позовні вимоги задоволено повністю; виселено ТОВ Аптека «Вітафарм» із займаного нежитлового приміщення, загальною площею 173,10 кв.м, розташованого на першому поверсі двоповерхового житлового будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, буд. 34.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08.12.2021 касаційне провадження у справі № 911/139/21 за касаційною скаргою ТОВ Аптека «Вітафарм» в частині касаційного оскарження з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, закрито; в іншій частині касаційну скаргу ТОВ Аптека «Вітафарм» задоволено частково, постанову Північного апеляційного господарського суду від 31.08.2021 та рішення господарського суду Київської області від 12.04.2021 скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

На підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.12.2021 та ухвали від 21.12.2021 справу прийнято до розгляду суддею Христенко О.О., вирішено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначене на 19.01.2022.

18.01.2022 через канцелярію суду від Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради надійшли письмові пояснення вих. № 01-22/12 від 14.01.2022 (вх. № суду 1045/22), в яких позивач підтримує позовні вимоги в повному обсязі.

19.01.2022 через канцелярію суду від ТОВ Аптека «Вітафарм» надійшла зустрічна позовна заява вих. № 12/87/02-01 від 18.01.2022 (вх. № суду 1199/22) про визнання договору оренди нежитлового приміщення № 312 від 01.08.2016, укладеного між Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради та ТОВ Аптека Вітафарм, продовженим на тих самих умовах та на той самий строк, а саме: на 1 429 днів до 29.05.2024.

Разом з цим, звертаючись із зустрічною позовною заявою вих. № 12/87/02-01 від 18.01.2022 (вх. № суду 1199/22 від 19.01.2022) ТОВ Аптека Вітафарм просило суд поновити строк на подачу зустрічного позову.

Ухвалою суду від 25.01.2022 в задоволенні клопотання ТОВ Аптека Вітафарм про поновлення процесуального строку на подання зустрічного позову відмовлено; повернуто ТОВ Аптека «Вітафарм» зустрічну позовну заяву вих. №12/87/02-01 від 18.01.2022 (вх. № суду 1199/22 від 19.01.2022), разом з доданими до неї документами.

В підготовчому засіданні 19.01.2022 оголошувалась перерва до 16.02.2022.

Ухвалою суду від 16.02.2022 закрито підготовче провадження у справі № 911/139/21, справу призначено до розгляду по суті на 02.03.2022.

Водночас Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 «Про введення воєнного стану в Україні» постановлено ввести в Україні воєнний стан із 24.02.2022 року, а також запроваджувати та здійснювати передбачені Законом України «Про правовий режим воєнного стану» заходи і повноваження, необхідні для забезпечення оборони України, захисту безпеки населення та інтересів держави.

У зв`язку із загрозою життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду, працівників суду, з огляду на положення ст. 3 Конституції України, ст. 24 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», рішення Ради суддів України № 9 від 24.02.2022 р., враховуючи положення Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» № 64/2022 від 24.02.2022 р., розпоряджень Київської обласної військової адміністрації, прийнятих відповідно до ст. 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану», було зупинено розгляд справ у відкритих судових засіданнях за участю учасників судового процесу до усунення обставин, які зумовлюють загрозу життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду в умовах воєнної агресії проти України, судове засідання, призначене на 02.03.2022 не відбулося.

Ухвалою суду від 20.04.2022 було повідомлено сторін про те, що судове засідання, призначене на 02.03.2022 у справі № 911/139/21 не відбулось; розгляд справи № 911/139/21 по суті призначений в судовому засіданні на 18.05.2022.

Ухвалою суду від 18.05.2022 розгляд справи по суті відкладений на 15.06.2022.

В судових засіданнях представником позивача підтримані позовні вимоги в повному обсязі, вважаючи їх обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню з підстав, викладених у позовній заяві та у письмових поясненнях; представник відповідача заперечував проти позову з підстав викладених у відзиві на позовну заяву та просив суд відмовити в задоволенні позовних вимог.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд Київської області

ВСТАНОВИВ:

01 серпня 2016 року між Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради («орендодавець», позивач) та Приватним акціонерним товариством "Аптека № 214" (в подальшому реорганізовано шляхом перетворення в ТОВ Аптека "ВІТАФАРМ" та внесено відповідні зміни до договору на підставі додаткової угоди № 1 від 20.09.2016) («орендар», відповідач) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 312, відповідно до умов якого орендодавець передає в оренду, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 173,1 кв.м, розташоване на першому поверсі двоповерхового житлового будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, буд. 34, яке перебуває на балансі Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори № 7 (пункт 1.1 договору).

У договорі оренди № 312 від 01.08.2016 з урахуванням укладеної до договору додаткової угоди № 2 від 20.06.2019 сторони передбачили, зокрема, такі умови: вартість об`єкта оренди зазначена у звіті про незалежну оцінку, здійснену станом на 30.04.2019, становить 1 302 379,17 грн. (п. 1.2 договору в редакції додаткової угоди); мета оренди: аптека (п. 1.3 договору); передача нежитлового приміщення в оренду вперше здійснюється за актом прийому-передачі (п. 2.1 договору); передача нежитлового приміщення в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це приміщення; власником орендованого приміщення залишається територіальна громада м. Білої Церкви, а орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.2 договору); нежитлове приміщення вважається переданим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі (п. 2.3 договору); розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу і складає 4 650,10 грн. (з ПДВ) за перший місяць оренди (п. 3.1 договору); та з 20.06.2019 становить 10 419,04 грн. за базовий місяць оренди і перераховується орендарем орендодавцю не пізніше останнього числа місяця, за який вона вноситься (п. 3.1 в редакції додаткової угоди); орендна плата сплачується по день фактичного звільнення об`єкта оренди та передачі його орендодавцю за актом приймання-передачі включно (п. 3.5 договору); орендар зобов`язується у разі припинення цього договору протягом п`яти робочих днів повернути орендодавцю орендоване майно (п. 4.6 договору); договір діє з 01.08.2016 по 30.06.2020 (п. 10.1 договору в редакції додаткової угоди); орендар протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендодавця про свої наміри щодо припинення або продовження договірних орендних відносин; орендодавець надає орендареві письмову відповідь щодо можливості (або відсутності такої) продовження терміну оренди на новий термін на попередніх умовах або на нових умовах (актуальних на момент звернення) в строк згідно чинного законодавства; у разі якщо орендодавець має намір після закінчення терміну дії договору оренди використовувати зазначене майно для власних потреб, він не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору письмово попереджає про це орендаря (п. 10.6 договору); дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку на який його було укладено (п. 10.9 договору).

Договір містить підписи представників сторін та відтиски печаток сторін.

На виконання умов договору 01.08.2016 позивач за актом прийому-передачі нежитлового приміщення, площею 173,1 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34, передав, а відповідач прийняв нежитлове приміщення, яке розташоване на першому поверсі двоповерхового житлового будинку.

Позивачем до матеріалів справи надано заяву вих. № 3 від 09.07.2020, в якій орендар (відповідач) звернувся до орендодавця (позивача) з пропозицією продовжити термін дії договору оренди № 312 від 01.08.2016 на нежитлове приміщення, площею 173,1 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34, шляхом пролонгації терміном на п`ять років.

У свою чергу, позивач - Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради листом вих. № 01-25/296 від 31.08.2020 повідомив відповідача про те, що враховуючи звернення балансоутримувача - Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори № 7 щодо відмови у продовженні строку договору оренди у зв`язку із періодичною заборгованістю орендаря з оплати послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, договір оренди на нежитлове приміщення № 312 від 01.08.2016 з ТОВ Аптека "ВІТАФАРМ" продовжуватись не буде.

Зокрема, як на підставу виселення відповідача із займаного приміщення, позивач послався на положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції Закону №157-ІХ від 03.10.2019, який введено в дію з 01.02.2020. Відповідно до положень вказаного Закону змінено процедуру продовження діючих договорів оренди державного та комунального майна, які передбачають подання орендарем орендодавцю заяви про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору; подання звіту про оцінку майна та рецензію на цей звіт; погодження продовження строку дії договору з балансоутримувачем.

Оскільки договір оренди № 312 від 01.08.2016 припинив свою дію 30.06.2020, а відповідачем не було проведено жодних дій щодо повернення позивачу нежитлового приміщення з оренди, позивач направив відповідачу лист вих. № 01-25/401 від 10.12.2020, в якому повідомив про необхідність повернути нежитлове приміщення, площею 173,1 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34, за актом приймання-передачі не пізніше 15.12.2020.

Враховуючи, що відповідач не повернув майно ні після закінчення строку дії договору оренди нежитлового приміщення, ні після направлення вимоги про повернення майна, позивач звернувся з позовом до суду про виселення ТОВ Аптека "ВІТАФАРМ" з нежитлового приміщення, 173,1 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34.

Між тим, відповідач, заперечуючи проти позовних вимог, стверджує, що протягом усього терміну дії договору належним чином сплачував орендну плату та комунальні платежі, утримував приміщення в належному стані, регулярно сплачував послуги за утримання будинку та прибудинкової території на підставі укладеного з КП Білоцерківської міської ради ЖЕК № 7 договору № 30 від 01.08.2016.

Відповідач зазначає, що Товариство скористалося правом на продовження договору оренди шляхом надіслання позивачу заяви від 09.07.2020, якою повідомлено позивача про намір відповідача продовжити дію договору оренди, однак, як стверджує відповідач, у встановлені строки відповіді на вказану заяву ним не отримано.

Також відповідач вказує, що після закінчення строку дії договору № 312 він продовжував користуватися орендованим приміщенням та сплачувати платежі відповідно до умов договору, які приймались позивачем. На підтвердження чого відповідачем долучено платіжні доручення про сплату орендних платежів та інших послуг. На переконання відповідача, дані обставини свідчать про згоду позивача на продовження орендних відносин.

Відповідач зазначає, що після спливу місячного терміну з моменту закінчення строку дії договору оренди, не отримавши жодної відповіді від позивача, відповідач застрахував орендоване приміщення на наступний рік та 12.08.2020 звернувся до КП Білоцерківської міської ради ЖЕК №7 з листом вих. № 11 щодо погодження продовження дії договору оренди, відповіді на який не отримав.

В обґрунтування своєї позиції відповідач посилається на положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який був чинний на час виникнення спірних правовідносин, та зазначає, що оскільки строк договору визначений з 01.08.2016 по 30.06.2020, даний випадок підпадає під дію приписів пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень цього Закону, а саме спірний договір продовжується в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції № 157-IX від 03.10.2019.

Відповідач, посилаючись на положення ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України, ст. 764 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції Закону від 10.04.1992 № 2269-XII вважає, що зазначеними нормами законодавства визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені даним договором, а тому для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору чи внесення змін до нього.

Виникнення даного господарського спору пов`язано з незгодою відповідача визнати факт припинення дії договору оренди № 312 від 01.08.2016, що пов`язується з обов`язком орендаря повернути орендоване приміщення. Натомість, орендодавець вважає договір припиненим, зазначаючи у своїх запереченнях на відзив відповідача, що відповідно до ч. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції Закону № 157-IX від 03.10.2019, який введено в дію з 01.02.2020, договори оренди державного та комунального майна укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до 01.07.2020, а після настання цієї дати, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному Законом № 157-IX, оскільки орендарем не дотримано процедуру, передбачену ч.ч. 3 та 8 ст. 18 Закону № 157-ІХ, позиція відповідача, що договір оренди нежитлового приміщення № 312 від 01.08.2016 є пролонгованим за "мовчазною згодою", не відповідає вимогам Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції Закону №157-IX від 03.10.2019.

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Як передбачено ст. 12 ЦК України, особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.

Статтею 13 ЦК України визначено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (не споживна річ).

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного і комунального майна регулюються спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

На момент укладення між сторонами договору оренди комунального майна діяв Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII (надалі - Закон № 2269-XII), що втратив чинність 01.02.2020 у зв`язку з введенням в дію Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX (надалі -Закон № 157-IX).

Як було зазначено вище, п. 10.6 укладеного між сторонами Договору оренди передбачено, що орендар протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендодавця про свої наміри щодо припинення або продовження договірних орендних відносин; орендодавець надає орендареві письмову відповідь щодо можливості (або відсутності такої) продовження терміну оренди на новий термін на попередніх умовах або на нових умовах (актуальних на момент звернення) в строк згідно чинного законодавства; у разі якщо Орендодавець має намір після закінчення терміну дії договору оренди використовувати зазначене майно для власних потреб, він не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору письмово попереджає про це орендаря.

Відповідно до умов Додаткової угоди № 2 від 20.06.2019 до Договору оренди строк дії договору було продовженого до 30.06.2020.

Отже, сторони встановили строк дії Договору оренди до 30.06.2020, на час якого діяли положення Закону № 2269-XII.

Відповідно до ч.ч. 2 та 3 ст. 17 Закону № 2269-XII (в останній редакції до втрати його чинності) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

27.12.2019 набрав чинності Закон № 157-IX, який відповідно до п. 1 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону 01.02.2020 був введений в дію.

Пунктом 2 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону № 157-IX передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим ч. 2 ст. 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Згідно приписів ст. 18 Закон № 157-IX продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених ч. 2 цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими ч. 1 ст. 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими ч. 2 ст. 15 цього Закону відповідно до вимог ст. 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим ч. 2 ст. 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого ч. 2 цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених ч. 4 цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених ч. 4 цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Будь-яке рішення, передбачене ч. 4 цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про: наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки; факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов`язкових за договором платежів; результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об`єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису. Порядком передачі майна в оренду можуть бути встановлені додаткові вимоги до довідки балансоутримувача та порядку її подання. Договори, що продовжуються відповідно до ч. 2 цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до ч. 2 цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується. Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого ч. 7 цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до ч. 2 цієї статті. Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених ст. 19 цього Закону. Зміст оголошення, особливості проведення аукціону на продовження договору оренди, порядок компенсації вартості невід`ємних поліпшень та застосування переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди в ході аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду. У разі якщо об`єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, проведеного згідно з ч. 10 цього Закону, протягом п`яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення аукціону та здійснюється проведення аукціону відповідно до ст. 13 цього Закону.

Скасовуючи судові рішення у даній справі у своїй постанові від 08.12.2021 Верховний Суд зазначив, що у п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX законодавець не визначив особливостей правового регулювання у ситуаціях, коли закінчення строку дії договору оренди припадає, зокрема, на кінець червня 2020 року і порядок продовження договорів оренди, передбачений Законом № 2269-XII, сторони не встигли реалізувати.

При цьому орендар, що добросовісно та належним чином здійснює свою поведінку, відповідно до вимог чинного законодавства та умов договору, якими не встановлено до 01.07.2020 обов`язку орендаря надсилати за 3 місяці до закінчення строку дії договору заяву орендарю про намір продовжити договір оренди на новий термін, з 01.07.2020 опиняється в правовій ситуації, коли він вже ніяким чином не може продовжити договір оренди в законний спосіб відповідно до умов нового законодавства. Між тим, вимога надіслання за 3 місяці до закінчення строку дії договору заяви орендодавцю про намір продовжити договір оренди має кореспондувати встановленому обов`язку орендаря, який, як зазначалось, до 01.07.2020 відсутній.

Також слід зазначити, що крім наведених положень законодавства, що регулюють продовження договорів оренди державного та комунального майна такі правовідносини регулюють і положення ст. 764 ЦК України, згідно якої якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У своєму Рішенні від 13.03.2012 (справа № 1-7/2012 про заборону розірвання договорів інвестування житлового будівництва) Конституційний Суд України зазначив, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням Цивільного кодексу України не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше. Оскільки Кодекс є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абзацом третім частини другої статті 4 Кодексу.

Конституційний Суд України у своєму рішенні від 22.09.2005 у справі № 5-рп/2005 наголосив на тому, що із конституційних принципів рівності і справедливості випливає вимога визначеності, ясності і недвозначності правової норми, оскільки інше не може забезпечити її однакове застосування, не виключає необмеженості трактування у правозастосовній практиці і неминуче призводить до сваволі.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 14.10.2010 у справі "Щокін проти України" (Shchokin v. Ukraine) зазначено, що відсутність у національному законодавстві необхідної чіткості й точності порушує вимогу "якості закону". У разі коли законодавство припустило неоднозначне або множинне тлумачення прав та обов`язків осіб, національні органи зобов`язані застосувати найбільш сприятливий для осіб підхід.

На думку ЄСПЛ, поняття "якість закону" означає, що національне законодавство повинно бути доступним і передбачуваним, тобто визначати достатньо чіткі положення, аби дати людям адекватну вказівку щодо обставин і умов, за яких державні органи мають право вживати заходів, що вплинуть на конвенційні права цих людей (п. 39 рішення у справі "C.G. та інші проти Болгарії" ("C. G. and Others v. Bulgaria", заява № 1365/07); п. 170 рішення "Олександр Волков проти України" ("Oleksandr Volkov v. Ukraine", заява № 21722/11).

Елементом верховенства права є принцип правової визначеності, який, зокрема, передбачає, що закон, як і будь-який інший акт держави, повинен характеризуватися якістю, щоб виключити ризик свавілля. Реальне існування правової визначеності зумовлює довіру суспільства до діяльності держави, до судової системи, належне ставлення до права та закону. Відсутність правової визначеності, навпаки, спричиняє порушення прав, свобод та законних інтересів осіб, руйнує основи правової системи.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив, що коли законодавство припустило множинне тлумачення прав та обов`язків особи і така особа обрала спосіб поведінки, який не суперечить одному із них, поведінку особи не можна вважати протиправною.

Разом з тим відповідно до ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України). Крім того, положення умов договору мають відповідати засадам цивільного законодавства, зокрема, зазначеним у ст. 3 ЦК України.

Відповідно до ч. 3 ст. 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а ч. 1 ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Приписами ч.ч. 2 та 3 ст. 6 та ст. 627 ЦК України встановлено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Особам надається право вибору: використати вже існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх правовідносин на власний розсуд (у межах, встановлених законом), тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін договору, регулятором їх відносин. Приписи ч.ч. 2 та 3 ст. 6 та ст. 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд, і коли вони не вправі цього робити. Свобода договору, як одна з принципових засад цивільного законодавства, є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий в силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо відносини сторін регулюються імперативними нормами. Відповідно сторони не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає загальним засадам цивільного законодавства, передбаченим ст. 3 ЦК України, які обмежують свободу договору (справедливість, добросовісність, розумність). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин всупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення.

Аналогічну правову позицію щодо застосування вказаних норм права викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини. Згідно ч. 1 ст. 46 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року та ст. 2 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини» від 23.02.2006 № 3477-ІV рішення ЄСПЛ є обов`язковими для виконання державою.

Отже, виходячи із практики Європейського Суду з прав людини (п. 4.33 рішення від 14.10.2010 у справі "Щокін проти України"), враховуючи, що законодавство у спірних правовідносинах припустило неоднозначне та множинне тлумачення прав та обов`язків осіб, належить застосувати найбільш сприятливий для орендаря підхід при вирішенні даного спору.

Беручи до уваги вищенаведені положення законодавства щодо свободи договору, загальних засад цивільного законодавства, передбачених ст. 3 ЦК України, таких як справедливість, добросовісність, розумність, суд касаційної інстанції у постанові від 08.12.2021 у даній справі зазначив, що у спірних правовідносинах належить виходити із відповідних положень договору оренди, які їх врегульовують. Враховуючи викладене, колегія суддів Верховного Суду зазначила, що орендар, здійснюючи правомірну поведінку, має «законні очікування» на відповідну добросовісну поведінку контрагента, уповноваженого органу, та застосування до нього тих процедур, що є передбачуваними і очікуваними для нього.

Колегія суддів Верховного Суду у постанові від 08.12.2021 у даній справі зазначила, що суди попередніх інстанцій невірно застосували норми матеріального права, що призвело до прийняття незаконного рішення, що відповідно до приписів ст. 310 ГПК України є підставою для їх скасування, а оскільки дотримання сторонами договору процедури продовження оренди комунального майна, передбаченої умовами Договору та Законом № 2269-XII, суди не досліджували, а суд касаційної інстанції відповідно до приписів ст. 300 ГПК України позбавлний повноважень самостійно встановлювати обставини справи, справу було направлено до суду першої інстанції на новий розгляд.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 Господарського процесуального кодексу України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Як зазначалося вище, відповідно до ч.ч. 2 та 3 ст. 17 Закону № 2269-XII (в останній редакції до втрати його чинності) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно п. 10.6 договору оренди, укладеного між сторонами, орендар протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендодавця про свої наміри щодо припинення або продовження договірних орендних відносин; орендодавець надає орендареві письмову відповідь щодо можливості (або відсутності такої) продовження терміну оренди на новий термін на попередніх умовах або на нових умовах (актуальних на момент звернення) в строк згідно чинного законодавства; у разі якщо орендодавець має намір після закінчення терміну дії договору оренди використовувати зазначене майно для власних потреб, він не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору письмово попереджає про це орендаря.

У строк, встановлений ст. 17 Закону № 2269-XII та п. 10.6 договору оренди (протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди 30.06.2020), а саме 09.07.2020 відповідач звернувся до позивача з листом вих. № 3, в якому просив продовжити термін дії договору оренди № 312 від 01.08.2016 на п`ять років. Вказана заява відповідача не містить його заперечень щодо поновлення договору оренди на новий строк на тих самих умовах.

Позивач листом вих. № 01-25/296 від 31.08.2020, який було направлено відповідачу 02.09.2020, що підтверджується фіскальним чеком, копію якого надано позивачем разом з позовною заявою, повідомив, що договір оренди з відповідачем не буде продовжуватись, оскільки балансоутримувач КП Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 поваідомила позивача про періодичну заборгованість відповідача з оплати послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Зазначена відповідь позивача знаходиться за межами стоків, встановлених ст. 17 Закону № 2269-XII, якою передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Інших доказів повідомлення позивачем відповідача щодо незгоди позивача на продовження з відповідачем договору оренди майна або повідомлення про використання майна для власних потреб позивачем до суду не надано.

Згідно ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Після настання строку припинення договору оренди, визначеного додатковою угодою № 2 до договору (30.06.2020), відповідач продовжував використовувати орендоване майно та сплачувати орендну плату, а також платежі за надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, що підтверджується копіями платіжних доручень доданих до відзиву на позовну заяву.

Відповідно до ст. 17 Закону № 2269-XII, який застосовується до даних правовідносин при зверненні позивача з даним позовом, та п. 10.6 договору оренди, у зв`язку із відсутністю заяви позивача або відповідача про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору (з 01.07.2020 по 31.07.2020) договір оренди нежитлового приміщення № 312 від 01.08.2016 вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а тому відсутні правові підстави для задоволення позову Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради, поданого до суду 30.12.2020, про примусове виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 173,1 кв.м., що знаходиться на першому поверсі житлової будівлі за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34.

Враховуючи наведене вище, суд відмовляє в задоволенні позовних вимог.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що судовий збір за подання позовної заяви, відповідно до ст.ст. 123, 129 ГПК України покладається судом на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 123, 129, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позовних вимог Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю Аптека «Вітафарм» про примусове виселення з нежитлового приміщення.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст підписано - 11.07.2022.

Суддя О.О. Христенко