ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 червня 2022 року Справа № 925/1237/20

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Васяновича А.В.,

секретар судового засідання Пріхно Л.А.,

за участі представників сторін:

від позивача Шимановський А.В. - адвокат,

від першого відповідача представник не з`явився,

від другого відповідача представник не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку

ЖУЖОМИ 7, м. Черкаси

до 1. товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з

експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків

Нова Митниця, м. Черкаси

2. товариства з обмеженою відповідальністю Архітектурно-

будівельний центр Ренесанс, м. Київ

про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав

та скасування державної реєстрації права власності,

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Черкаської області звернулося з позовом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ЖУЖОМИ 7 до товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця та товариства з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс про:

- визнання недійсним договору купівлі продажу майнових прав від 01 серпня 2014 року №01/08/-3 укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс та товариством з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця;

- скасування державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за товариством з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця на будівлю трансформаторної підстанції-насосної, В-І, РНОНМ: 01 на підставі договору купівлі продажу майнових прав № 01/08/-3 від 01 серпня 2014 року розташовану за адресою: м. Черкаси, вул. Сержанта Жужоми, 5, РНОНМ, запис про реєстрацію права власності 13020967 від 26 січня 2016 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 30 вересня 2020 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 29 жовтня 2020 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 29 жовтня 2020 року відкладено підготовче засідання на 11 год. 00 хв. 26 листопада 2020 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 26 листопада 2020 року суд оголосив перерву до 12 год. 00 хв. 04 грудня 2020 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 04 грудня 2020 року суд оголосив перерву до 10 год. 00 хв. 20 січня 2021 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 20 січня 2021 року суд оголосив перерву до 14 год. 30 хв. 04 лютого 2021 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 04 лютого 2021 року було призначено судову експертизу, в зв`язку з чим зупинено провадження по даній справі.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 17 листопада 2021 року провадження у справі №925/1237/20 поновлено. Підготовче засідання суду призначено на 11 год. 30 хв. 02 грудня 2021 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 02 грудня 2021 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Розгляд справи по суті призначено на 10 год. 20 хв. 11 січня 2022 року.

Ухвалою суду від 11 січня 2022 року клопотання першого відповідача про відкладення розгляду справи задоволено. Відкладено розгляд справи по суті на 11 год. 00 хв. 01 лютого 2022 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 01 лютого 2022 року суд задовольнив клопотання першого відповідача та відклав розгляд справи по суті на 11 год. 00 хв. 10 березня 2022 року.

Ухвалою суду від 10 березня 2022 року відкладено розгляд справи по суті до стабілізації ситуації в регіоні, з урахуванням місцезнаходження учасників судового провадження та їх представників.

Ухвалою суду від 18 квітня 2022 року розгляд справи по суті призначено на 10 год. 30 хв. 26 травня 2022 року.

Ухвалою суду від 26 травня 2022 року відкладено розгляд справи по суті на 10 год. 30 хв. 21 червня 2022 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 21 червня 2022 року суд оголосив перерву до 10 год. 00 хв. 29 червня 2022 року.

Представники відповідачів в судове засідання не з`явилися, другий відповідач про причини неявки суд не повідомив, про дату, час і місце проведення судового засідання був належним чином повідомлений, що підтверджується реєстром поштових відправлень Господарського суду Черкаської області.

Від першого відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Згідно п. 2 ч. 3. ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

Таким чином суд відхилив клопотання першого відповідача.

26 жовтня 2020 року до суду від першого відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач також просив суд поновити пропущений строк для подання відзиву та прийняти вказаний відзив до розгляду.

Ухвалою суду від 29 жовтня 2020 року відмовлено в задоволенні клопотання першого відповідача про поновлення пропущеного строку для подання відзиву.

Отже доводи відповідача, що викладені ним у відзиві судом до уваги не приймаються.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити повністю з підстав наведених у позові.

В судовому засіданні, яке відбулося 29 червня 2022 року згідно ч. 1 ст. 240 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №925/1237/20.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, а також дослідивши докази, що містяться в матеріалах справи, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного:

В обґрунтування своїх вимог про визнання недійсним договору купівлі продажу майнових прав від 01 серпня 2014 року №01/08/-3 укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс та товариством з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця позивач стверджує, що вказаний договір укладений з порушенням положень чинного законодавства, оскільки продавець майнових прав не був ні власником майнових прав, ні власником будівлі трансформаторної підстанції. Спірний договір всупереч ст. ст. 220, 656, 657 ЦК України не було посвідчено нотаріально.

Спірний договір порушує право власності на загальне і спільне майно, і він створив передумови для безпідставного обмеження співвласників у належному отриманні комунальних послуг (постачання електроенергії та водопостачання) та експлуатації житлового будинку, відтак є недійсним.

З матеріалів справи вбачається, що 30 вересня 2009 року товариство з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс отримало акт Державної комісії про готовність об`єкта до експлуатації, а саме житлового будинку по вул. Сержанта Жужоми, 7 у м. Черкаси.

16 грудня 2009 року Інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю у Черкаській області видала свідоцтво № про відповідність збудованого об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил.

У зв`язку із заселенням будинку №7, по вул. Сержанта Жужоми у м. Черкаси власниками квартир та необхідністю належного утримання та використання загального майна, 28 травня 2010 року були проведені установчі збори, на яких прийнято рішення про створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ЖУЖОМИ 7, а також затверджено статут об`єднання.

10 червня 2010 року виконавчим комітетом Черкаської міської ради було проведено державну реєстрацію об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ЖУЖОМИ 7, що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Відповідно до п. 1 Розділу II Статуту Об`єднання, метою його створення є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.

Законом України Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (ст. 1) передбачено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до ст. 12 вищевказаного Закону управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.

Листом від 13 жовтня 2010 року №47 позивач повідомив забудовника - товариство з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс про проведення 09 жовтня 2010 року загальних зборів членів об`єднання та про прийняте членами об`єднання рішення.

У відповідності до вимог законодавства чинного станом на момент створення ОСББ житловий будинок № 7 підлягав передачі з балансу товариства з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс на баланс об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ЖУЖОМИ 7 .

У зв`язку з тим, що товариство з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс ухилялося від обов`язку передати будинок на баланс ОСББ, останнє звернулося до Господарського суду Черкаської області з відповідним позовом.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 09 липня 2013 року у справі №925/737/13 позов об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ЖУЖОМИ 7 було задоволено та зобов`язано товариство з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс передати в належному технічному стані на баланс позивача житловий багатоквартирний будинок № 7, який розташований по вул. Сержанта Жужоми у м. Черкаси разом із допоміжними приміщеннями будинку, спорудами та інженерними мережами, земельною ділянкою в установлених межах згідно проектної документації, що утворюють собою житловий комплекс з дотриманням вимог Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 Про реалізацію Закону України Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку разом із планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо), за результатами чого оформити акт приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс відповідною комісією.

23 липня 2013 року судом було видано наказ зі справи №925/737/13, який було пред`явлено на виконання до Центрального відділу ДВС Черкаського міського управління юстиції.

Постановою від 16 жовтня 2013 року було відкрито виконавче провадження з примусового виконання наказу.

В ході виконання виконавчого документа державним виконавцем були складені два акти про невиконання боржником рішення суду, а також прийняті постанови про накладення штрафу.

11 березня 2014 року державним виконавцем на підставі п. 11 ч. 1 ст. 49 Закону України Про виконавче провадження в редакції, яка діяла на момент прийняття рішення, було винесено постанову про закінчення виконавчого провадження (повернення виконавчого документа у випадку передбаченому, ч. 3 ст. 75 Закону України Про виконавче провадження), з одночасним направленням подання до правоохоронних органів щодо невиконання рішення суду.

Позивач стверджує, що рішення Господарського суду Черкаської області від 09 липня 2013 року у справі №925/737/13 не виконано, а досудове розслідування кримінального провадження по факт умисного ухилення від виконання рішення суду за № 0000038 триває.

В той же час, листом від 20 липня 2018 року за №5775/10 ПАТ Черкасиобленерго повідомило позивача, що товариство з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс згідно з договором купівлі-продажу від 01 серпня 2014 року продало майнові права на об`єкт нерухомості, будівлі трансформаторної підстанції по вул. Сержанта Жужоми, 5.

Згідно з Актом прийому-передачі об`єкту нерухомості від 31 грудня 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс передало приміщення трансформаторної підстанції у власність товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця, на обслуговуванні якої знаходяться як внутрішні, так і зовнішні мережі електропостачання будинків по вул. Сержанта Жужоми, 1,3,3/1,5.

В листі було вказано про те, що будинок №7 по вул. Сержанта Жужоми заживлений від ТП-769, яка перебуває на обслуговуванні товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця згідно договору купівлі-продажу.

Крім цього, листом від 13 серпня 2018 року №Т-363/01-07 надано копію протоколу засідання комісії Інформаційно-консультаційного центру ПАТ Черкасиобленерго з розгляду скарг та звернень споживачів.

Виходячи з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, вбачається, що за товариством з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця 26 січня 2016 року було зареєстровано право власності на будівлю трансформаторної підстанції-насосної, В-І, РНОНМ: 01 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №01/08-3 від 01 серпня 2014 року та акту приймання-передачі об`єкту нерухомості від 31 грудня 2015 року. Форма власності: приватна.

Позивач стверджує, що після прийнятого Господарським судом Черкаської області рішення від 09 липня 2013 року зі справи №925/737/13, товариством з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс було здійснено відчуження на користь товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця допоміжних приміщень будинку, а саме: трансформаторної підстанції та підвищувальної насосної станції, які обслуговують житловий будинок № 7 по вул. Сержанта Жужоми у м. Черкаси.

Листом від 11 липня 2018 року №113 товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця повідомило про те, що товариство є власником трансформаторної підстанції ТП 769 та забезпечує подачу електроенергії для об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ЖУЖОМИ 7.

Листом від 11 липня 2018 року №114 товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця направило для опрацювання та підпису договір Про технічну експлуатацію, обслуговування, ремонт електроустановок в електрогосподарстві та відшкодування витрат.

Також, на адресу позивача надійшла претензія від 12 липня 2018 року № 117 про сплату коштів в сумі 234 637,08 грн. та виконання всіх пунктів вимог.

27 липня 2018 року на адресу товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця позивачем було направлено лист щодо необхідності надання належним чином засвідчених копій документів підтверджуючих право власності (інше речове право) товариства на трансформаторну підстанцію (будівлю та розміщене в ній обладнання) та електромережі, які забезпечують електропостачання в тому числі й будинку №7 по вул. Сержанта Жужоми у м. Черкаси, а також технічну документацію розміщення електромереж із визначеними межами їх належності товариству з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця.

Листом від 16 серпня 2018 року №122 першим відповідачем було наголошено на необхідності укладання договору, водночас копій запитуваних документів позивачу надано не було.

Позивач стверджує, що починаючи з лютого 2019 року мешканцями будинку за адресою м. Черкаси, вул. Жужоми, 7 було виявлено, що в квартирах на верхніх поверхах будинку знизився тиск води водопостачання у внутрішньобудинковій мережі, що не було пов`язано із внутрішньобудинковою системою водопостачання.

Вказана обставина наведена, зокрема в актах, складених представниками КП Черкасиводоканал.

На адресу КП Черкасиводоканал 18 березня 2019 року було направлено лист від 18 березня 2019 року за №5 щодо забезпечення належної якості водопостачання житлового будинку та надання копій документів.

У відповіді КП Черкасиводоканал від 12 квітня 2019 року №1677/04 підприємство повідомило про відсутність у нього на балансі підвищувальної насосної станції та зовнішніх внутрішньомайданчикових мереж водопостачання та водовідведення, а також про те, що 26 червня 2006 року товариству з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс були видані технічні умови №65 на водопостачання та водовідведення комплексу житлових будинків по вул. С. Жежоми, в м. Черкаси.

Також, 28 березня 2019 року на адресу КП Черкасиводоканал було направлено лист щодо надання роз`яснень пов`язаних із експлуатацією підвищувальної насосної станції.

28 березня 2019 року на адресу ПАТ Черкасиобленерго було направлено лист про надання копій документів, зокрема тих документів на підставі яких встановлювався факт перебування у власності товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця ТП 769.

Листом від 12 квітня 2019 року №1423 ПАТ Черкасиобленерго повідомило про те, що товариство з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс є балансоутримувачем та несе відповідальність за технічний стан кабельних ліній.

В подальшому на адресу позивача надійшла претензія від 18 квітня 2019 року товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця про сплату коштів в сумі 433 546,07грн.

Позивач надав відповідь на претензію від 14 травня 2019 року, в якій в тому числі наполягав на наданні йому копій документів на підставі яких товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця є власником/балансоутримувачем ТП-769.

Позивач стверджує, що лише 13 серпня 2020 року ознайомився зі змістом спірного договору купівлі-продажу від 01 серпня 2014 року №01/08-3 та актом приймання-передачі об`єкту нерухомості від 31 грудня 2015 року під час розгляду цивільної справи №712/12169/19 за позовом споживачів - мешканців житлового будинку №7 по вул. Сежанта Жужоми, у м. Черкаси до КП Черкасиводоканал щодо невиконання останнім умов договору про надання послуг з централізованого водопостачання та водовідведення, що пов`язано із низьким тиском води в квартирах мешканців, які проживаються на верхніх поверхах житлового будинку розташованого за адресою: м. Черкаси, вул. Сержанта Жужоми, 7.

Судом встановлено, що 01 серпня 2014 року між товариством з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс (продавець) та товариством з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця (покупець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №01/08-3.

Згідно п. 2.1. договору продавець зобов`язався продати, а покупець придбати майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.

У розділі 1 договору надано тлумачення термінів договору, зокрема:

об`єкт нерухомості складова частина об`єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді трансформаторної підстанції насосна та трансформаторна підстанція, спорудження яких здійснює продавець;

майнові права це всі права на об`єкт нерухомості, які належать продавцю на підставі рішення Черкаської міської ради від 22 грудня 2005 року за №8-860, договору оренди землі з Черкаською міською радою від 13 січня 2006 року, Дозвіл на виконання будівельних робіт від 05 жовтня 2019 року №3710-10, Декларації про початок виконання будівельних робіт №ЧК 16 від 03 липня 2013 року, які зареєстровано Інспекцією державного архітектурно- будівельного контролю у Черкаській області, Декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ЧК 99 від 22 серпня 2014 року, яку зареєстровано Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Черкаській області та полягають у праві продавця набути право власності на об`єкт нерухомості після державної реєстрації таких прав;

акт прийому-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, який підписується сторонами на підтвердження набуття покупцем права власності на майнові права на об`єкт нерухомості, після здачі об`єкту капітального будівництва в експлуатацію в порядку, передбаченому даним договором.

В пункті 2.3. договору вказано, що сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передається за даним договором, є окремо стояча будівля, розташована в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: м. Черкаси, вул. С. Жужоми, 5 з наступними характеристиками:

Трансформаторна підстанція-насосна, літ.-В, площею 97,60 кв.м., трансформаторна підстанція, літ.-Б, площею 57,10 кв.м., які знаходяться адресою: м. Черкаси, вул. С. Жужоми, 5.

Згідно п. 4.1. договору майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором передаються продавцем покупцю після підписання акту.

31 грудня 2015 року між товариством з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс (сторона 1) та товариством з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця (сторона 2) було підписано акт приймання-передачі об`єкту нерухомості, згідно якого у зв`язку з введенням об`єкту будівництва в експлуатацію сторона 1 передала, а сторона 2 прийняла об`єкт нерухомості відповідно до договору.

Тобто, в договорі купівлі - продажу майнових прав від 01 серпня 2014 року сторони вже посилалися на декларацію про готовність об`єкта до експлуатації №ЧК 99 від 22 серпня 2014 року, яку зареєстровано Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Черкаській області.

Таким чином суд вважає, що фактично сторони уклали договір купівлі-продажу майнових прав на нерухомість не 01 серпня 2014 року, а вже після того, як будівля трансформаторної підстанції-насосної була створена, як об`єкт нерухомості.

Відповідно до ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Водночас, предметом спірного договору купівлі-продажу були саме майнові права, а не нерухоме майно.

Згідно ст. 1 Закону України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначено, що:

- багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна;

- допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

- нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;

- спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Тобто до спільного майна багатоквартирного будинку відносяться допоміжні приміщення, конструктивні елементи будинку та його технічне обладнання, і не відносяться окремі нежилі приміщення.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин і до житлового фонду не входять, слід виходити як із місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Ухвалою суду 04 лютого 2021 року зі справи № 925/1237/20 було призначено судову експертизу.

На вирішення експерту було поставлено наступні питання:

- Чи належить будівля трансформаторної підстанції-насосної, (В-1) власником якої є товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця, до допоміжних приміщень житлового будинку №7, що розташований за адресою: м. Черкаси по вул. Сержанта Жужоми 7?

- Чи відповідає будівля трансформаторної підстанції-насосної (В-1), власником якої є товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця проектним рішенням, зазначеним в наданій на дослідження документації?

- Чи побудована будівля трансформаторної підстанції-насосної (В-1) власником якої є товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця в межах земельної ділянки, виділеної під будівництво житлового будинку №7 по вул. Жужоми в м. Черкаси відповідно до наданої документації?

- Чи є діючою та чи використовується для забезпечення електро- та водопостачання виключно для багатоквартирного житлового будинку, розташованого по вул. Жужоми, 7 у м. Черкаси, будівля трансформаторної підстанції-насосної (В-1) власником якої є товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця?

- Чи є діючою та чи використовується для забезпечення електро- та водопостачання для комплексу багатоквартирних житлових будинків, розташованих по вул. Жужоми в м. Черкаси, а саме: будинків №№1, 3, 3/1, 5, 7 по вул. Сержанта Жужоми в м. Черкаси будівля трансформаторної підстанції-насосної (В-1) власником якої є товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця?

- Чи належить до об`єктів, які призначені для задоволення потреб виключно співвласників багатоквартирного будинку, що розташований в м. Черкаси, по вул. Сержанта Жужоми, 7, будівля трансформаторної підстанції (В-1) власником якої є товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця?

- Чи належить до об`єктів, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників комплексу житлових будинків по вул. Жужоми в м. Черкаси, а саме будинків №№1, 3, 3/1, 5, 7 по вул. Сержанта Жужоми в м. Черкаси відповідно до проектної документації трансформаторна підстанція-насосна (В-1), власником якої є товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця?

Зобов`язано позивача та першого відповідача попередньо (авансом) оплатити витрати, пов`язані з призначенням експертизи на підставі рахунку експертної установи.

Проте, 09 листопада 2021 року від Черкаського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз до суду надійшло повідомлення про залишення ухвали від 04 лютого 2021 року без виконання, у зв`язку з неповною сплатою вартості експертизи.

З даного повідомлення вбачається, що позивач свій рахунок №2989 на оплату експертизи оплатив, проте відповідач рахунок №2990 станом на 05 листопада 2021 року не оплатив (т. 5 а.с. 9).

Згідно ч. 4 ст. 102 ГПК України у разі ухилення учасника справи від подання суду на його вимогу необхідних для проведення експертизи матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, що перешкоджає її проведенню, суд залежно від того, яка особа ухиляється, а також яке ця експертиза має значення, може визнати встановленою обставину, для з`ясування якої експертиза була призначена, або відмовити у її визнанні.

Отже, суд визнає встановленою обставину того, що будівля трансформаторної підстанції-насосної, (В-1) є допоміжним приміщенням в тому числі і багатоквартирного будинку, що розташований в м. Черкаси, по вул. Сержанта Жужоми, 7.

Водночас судом враховано, що згідно ст. 1 Закону України Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Громадські організації є організаційно-правовою формою діяльності людей, які об`єднуються для спільного здійснення та захисту своїх прав, свобод та інтересів, які відображаються у статуті громадської організації у вигляді мети та напрямів її діяльності. Таким чином, діяльність громадських організацій не можна розглядати абстрактно, без зв`язку з її метою та правами людей (її членів), що об`єдналися. Створюючи громадську організацію або вступаючи до неї, її члени об`єднуються на визначених статутом умовах для спільної реалізації своїх прав.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі Горраіз Лізаррага та інші проти Іспанії (заява №62543/00 від 10.11.2004) зазначено, що ... в сучасному суспільстві, коли громадяни стикаються з особливо складними управлінськими рішеннями, звернення до колективних органів, таких як асоціації, є одним із доступних, а іноді і єдиним доступним для них, засобом, завдяки якому вони можуть ефективно захищати власні інтереси. Крім того, законодавством більшості європейських країн визнано право асоціацій брати участь у судових провадженнях для захисту інтересів своїх членів. ... Суд не може ігнорувати цей факт при тлумаченні поняття потерпілий. Будь-яка інша, надміру формалізована інтерпретація цієї концепції, зробить захист прав, гарантованих Конвенцією, неефективними та ілюзорними (п. 38). Суд визнав, що гарантії статті 6 §1 також розповсюджуються на об`єднання, у разі, коли вони вимагають визнати права чи інтереси їх членів (п. 45).

Водночас, інтереси об`єднання, як юридичної особи, не завжди співпадають з інтересами кожного члена об`єднання.

З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах, що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом.

В даному випадку ОСББ звернулося до суду для захисту прав співвласників будинку.

Згідно ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.

Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку (ч. ч. 1,2 ст. 4 вищевказаного Закону).

Також судом враховано, що майнове право на об`єкт незавершеного будівництва це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до статті 190 Цивільного кодексу України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) ще не існує, а тому не може існувати й право власності на нього.

Із реєстрацією права власності на нерухоме майно, яке було об`єктом інвестування, це майно стає окремим новим об`єктом цивільних прав і майнові права на незавершене будівництво припиняються (що слідує із положень абз.7 ч.1 ст.2, ч.3 ст.19 Закону України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, а також Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Отже, майнові права на нерухомість (незавершене будівництво) та сама нерухомість, чи право власності на неї, не є тотожними поняттями.

Як вже зазначалося вище, сам об`єкт будівництва вже введений в експлуатацію, а за першим відповідачем на момент звернення позивача до суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав вже було проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно (майнові права на яке було предметом спірного договору).

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Як зазначалося вище, в акті приймання передачі об`єкту нерухомості від 31 грудня 2015 року було вказано, що у зв`язку з введенням об`єкту будівництва в експлуатацію товариство з обмеженою відповідальністю Архітектурно-будівельний центр Ренесанс передало, а товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця прийняло об`єкт нерухомості відповідно до договору, а саме: будівлю трансформаторної підстанції насосну та будівлю трансформаторної підстанції.

Отже, на момент звернення позивача до суду з даним позовом вже було створено нерухоме майно, яке по суті є спірним.

Тобто, майнові права, які були передані першому відповідачу на підставі договору купівлі-продажу №01/08-3 від 01 серпня 2014 року перестали існувати і з визнанням недійсним цього договору вони не відновляться.

Водночас, завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави (ч. 1 ст. 2 ГПК України).

Відповідно до положень частини другої ст. 4 ГПК України право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням, мають юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування.

Виходячи з системного аналізу ст. ст. 15, 16 ЦК України, ст. 20 ГК України та ГПК України, застосування певного способу судового захисту вимагає доведеності належними доказами сукупності таких умов: наявності у позивача певного права (інтересу); порушення (невизнання або оспорювання) такого права (інтересу) з боку відповідача; належності обраного способу судового захисту (адекватність наявному порушенню та придатність до застосування як передбаченого законодавством), і відсутність (недоведеність) будь-якої з означених умов унеможливлює задоволення позову.

Тобто, відповідно до ГПК України обов`язок доведення факту порушення або оспорювання прав і охоронюваних інтересів покладено саме на позивача, а відсутність порушеного права встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Разом з тим, з урахуванням практики ЄСПЛ (пункт 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі Чахал проти Об`єднаного Королівства (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93) та пункт 75 рішення від 05 квітня 2005 року у справі Афанасьєв проти України (заява № 38722/02) судом враховано, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту).

При зверненні до суду позивач вказав, що спірний договір порушує права співвласників будинку №7 по вул. Сержанта Жужоми у м. Черкаси на загальне і спільне майно, укладений договір створив передумови для безпідставного обмеження співвласників у належному отриманні комунальних послуг (постачання електроенергії та водопостачання) та експлуатації житлового будинку.

Виходячи зі змісту позовних вимог вбачається, що в даному випадку позивач звернувся до суду з позовом для відновлення прав співвласників не на майнові права, а на нерухоме майно яке вже збудоване, оскілки другою вимогою позивач просить суд скасувати державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за товариством з обмеженою відповідальністю Компанія з експлуатації та утримання житлових та нежитлових будинків Нова Митниця.

Отже, в даному випадку визнання недійсним договору купівлі продажу майнових прав, які припинили існувати не забезпечить поновлення порушеного права власника (співвласників) нерухомого майна, як об`єкту цивільних правовідносин.

Суд вважає, що ефективним способом захисту в даному випадку буде звернення до суду ОСББ в інтересах мешканців будинку з позовом про визнання права спільної сумісної власності за співвласниками на будівлю трансформаторної підстанції-насосної, або з відповідним віндикаційним чи негаторним позовом.

Разом з тим, наслідком обрання неефективного способу захисту є відмова у позові, що відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у її постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає за необхідне у задоволенні позову відмовити повністю.

Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 129 ГПК України.

На підставі викладеного, та керуючись ст. ст. 129, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили в порядку та строк визначені ст. 241 ГПК України.

Рішення суду може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ІV ГПК України.

Повне рішення складено 11 липня 2022 року.

Суддя А.В.Васянович