ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" червня 2022 р. м. Львів Справа №926/3177/21

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії суддів:

Гриців В.М. (головуюча), Зварич О.В., Малех І.Б.

секретар судового засідання Гілевич С.Р.

з участю представника позивача Борсук С.І. - директор, відповідача Юзьків М.І.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс Т» на рішення Господарського суду Чернівецької області від 23 грудня 2021 року у справі №926/3177/21 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс Т» до Чернівецької міської ради про спонукання укласти договір

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю Альянс - Т звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовною заявою до Чернівецької міської ради про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га за адресою: Чернівецька область, Глибоцький район, с. Коровія, вул. Головна, 1-В, кадастровий номер :01:003:0747 (далі земельна ділянка) у запропонованій позивачем редакції (з урахуванням заяви про усунення недоліків позовної заяви):

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Місто Чернівці «__» липня 2021 року

З однієї сторони - ЧЕРНІВЕЦЬКА МІСЬКА РАДА, надалі - «ПРОДАВЕЦЬ»,

місцезнаходження: місто Чернівці, Центральна площа, буд. № 1, код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 36068147, в особі______________, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Положення про департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради, затвердженого у новій редакції рішенням______, Розпорядження Чернівецького міського голови від____ р. № ______, та довіреності, посвідченої _______ року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу, за реєстровим №______, на нотаріальному бланку, та

з другої сторони - Товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Т», місцезнаходження юридичної особи: місто Чернівці, вулиця Воробкевича, будинок ЗА, код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 32726310, в особі директора Борсука Степана Івановича, року народження, реєстраційний номер облікової картки платника податків 111, місце проживання зареєстровано за адресою: місто Чернівці, який діє на підставі Статуту, надалі «ПОКУПЕЦЬ», а разом іменовані «СТОРОНИ», уклали цей договір про наступне:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. «ПРОДАВЕЦЬ», як правонаступник Коровійської сільської ради на підставі Рішення 47 сесії VII скликання Коровійської сільської ради Глибоцького району Чернівецької області від17.12.2020року № 351-48/2020 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «Альянс-Т», передає у власність «ПОКУПЦЯ», продає із земель комунальної власності, що перебуває у віданні та розпорядженні Територіальної громади м. Чернівці в особі Чернівецької міської ради, земельну ділянку, площею 0,1974 га, згідно з планом зовнішніх меж земельної ділянки (план додається), кадастровий номер якої - :01:003:0747, яка розташована за адресою: Чернівецька область, Глибоцький район, село Коровія, вул. Головна, 1-В, а «ПОКУПЕЦЬ» набуває у власність, купує вищевказану земельну ділянку, надалі іменована - земельна ділянка.

1.2. Цільове призначення земельної ділянки: код 03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури. Вид використання земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури.

1.3. Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.07.2021року № НВ-021:

-цільове призначення земельної ділянки - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури:

-категорія земель - землі житлової та громадської забудови;

-вид використання земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури;

-форма власності - комунальна;

-площа земельної ділянки, гектарів - 0,1974;

-орган, який зареєстрував земельну ділянку - відділ у Глибоцькому районі Еоловного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області;

-дата державної реєстрації земельної ділянки - 24.10.2018 року;

-відомості про оренду, суборенду: Орендар-ТОВ «Альянс-Т»;

-дата державної реєстрації речового права: 05.03.2019 року;

-строк дії речового права: 05.03.2029 року;

-відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 року №1051, не зареєстровані.

1.4. Право власності Територіальної громади міста Чернівці в особі Чернівецької міської ради на земельну ділянку, що є предметом цього договору, зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Чернівецької міської ради Чернівецької області____, ____ року, номер запису про право власності:_________ , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 210, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна відповідно до інформаційної довідки №_____ від _____року.

2.ЦІНА ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

2.1. Експертна грошова оцінка відчужуваної земельної ділянки, станом на _______року, складає 149392,00 грн. (сто сорок дев`ять тисяч триста дев`яносто дві гривні 00 копійок), відповідно до Звіту про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки, наданого суб`єктом оціночної діяльності - Спільним підприємством «Західно-Український Експертно- Консультативний Центр» (сертифікат №897/17 суб`єкта оціночної діяльності від 12.09.2017р.).

2.2. Ціна продажу земельної ділянки за цим Договором становить 149392,00 три. (сто сорок дев`ять тисяч триста дев`яносто дві гривні 00 копійок) без ПДВ.

2.3. Кошти у розмірі 149392,00 грн. (сто сорок дев`ять тисяч триста дев`яносто дві гривні 00 копійок) «ПОКУПЕЦЬ» сплатив до нотаріального посвідчення цього Договору на рахунок «ПРОДАВЦЯ» (Банківські реквізити «ПРОДАВЦЯ»:розрахунковий рахунок_________), що підтверджується платіжним доручення №____від_____ 2021 р.

3.ПРАВА ТА ОБОВ`ЯЗКИ СТОРІН

3.1. «ПРОДАВЕЦЬ» має право:

3.1.1. Вимагати виконання «ПОКУПЦЕМ» умов цього договору;

3.1.2. Отримати від «ПОКУПЦЯ» кошти, зазначені в Розділі 2 цього Договору;

3.2. «ПРОДАВЕЦЬ» зобов`язаний:

3.2.1. Добросовісно виконувати умови цього Договору.

3.2.2. При зверненні «ПОКУПЦЯ» - надавати консультації щодо виконання останнім обов`язків відповідно до умов цього Договору.

3.2.3. Передати ПОКУПЦЮ у власність земельну ділянку, яка є предметом цього Договору, факт передачі земельної ділянки засвідчується підписами його Сторін на цьому Договорі.

3.3. «ПОКУПЕЦЬ» має право:

3.3.1. Добросовісно виконувати умови цього Договору.

3.3.2.Отримувати у «ПРОДАВЦЯ» консультації щодо виконання «ПОКУПЦЕМ» обов`язків за цим Договором.

3.3.3. Змінювати цільове призначення земельної ділянки відповідно до чинного законодавства.

3.4. «ПОКУПЕЦЬ» зобов`язаний:

3.4.1. Надавати «ПРОДАВЦЮ» необхідні матеріали, відомості, документи про виконання умов цього Договору;

3.4.2. Не допускати погіршення екологічного стану на території в результаті своєї діяльності.

3.4.3. Не порушувати права власників інших земельних ділянок і землекористувачів, додержуватися правил добросусідства.

3.4.4. Належно виконувати умови, які передбачені Розділом 2 цього Договору та, в разі виникнення такого випадку - Розділом 4 цього Договору.

3.4.5. Забезпечувати вільний доступ для обслуговування наявних та прокладання нових інженерних мереж, утримання прилеглої території у належному стані.

4.ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

4.1. У разі невиконання «СТОРОНАМИ» умов цього договору останні мають право вимагати виконання покладених, відповідно до Договору обов`язків, належним чином, а також відшкодування завданих збитків.

4.2. Відшкодування збитків не звільняє «СТОРІН» від належного виконання умов цього Договору.

4.3.«ПРОДАВЕЦЬ» не несе відповідальність за збитки, які «ПОКУПЕЦЬ» понесе через форс-мажорні обставини.

4.4. За невиконання чи неналежне виконання умов цього Договору «СТОРОНИ» несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.

4.5. За невиконання чи неналежне виконання «ПОКУПЦЕМ» кожного із підпунктів 3.4 цього Договору, останній сплачує «ПРОДАВЦЮ» штраф у розмірі 50% (п`ятдесяти відсотків) від ціни продажу земельної ділянки, зазначеної в пункті 2.2 цього Договору.

4.6. У разі розірвання цього Договору з ініціативи «ПОКУПЦЯ», останній сплачує «ПРОДАВЦЮ» штраф у розмірі 10% (десяти відсотків) від ціни земельної ділянки зазначеної в пункті 2.2 цього Договору.

5.ГАРАНТІЇ ТА ПРЕТЕНЗІЇ

5.1. «ПРОДАВЕЦЬ» гарантує, що: Земельна ділянка, яка є предметом цього Договору, входить до категорії земель, які можуть бути призначені для продажу, відповідно до законодавства України, вільна від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб, до підписання цього договору нікому іншому не продана, не подарована, чи іншим чином не відчужена; незастережених недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням, зазначена в цьому договорі Земельна ділянка не має; від ПОКУПЦЯ не приховано обставин, які мають істотне значення; земельна ділянка як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передана; щодо земельної ділянки відсутні будь-які судові спори; земельна ділянка не надана в користування наймачам (орендарям, суборендарям), крім Покупця; договір оренди землі від 26.02.2019р. вважається припиненим з моменту державної реєстрації права власності Покупця на вищевказану земельну ділянку; земельна ділянка є вільною від будь-яких прав і претензій інших осіб; договір не укладається під впливом тяжкої для ПРОДАВЦЯ обставини.

Якщо повідомлена інформація не відповідає дійсності, ПОКУПЕЦЬ має право розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на земельну ділянку.

Якщо третя особа на підставах, що виникли до продажу земельної ділянки, пред`явить до ПОКУПЦЯ позов про витребування земельної ділянки, ПОКУПЕЦЬ повинен повідомити про це ПРОДАВЦЯ та подати клопотання про залучення його до участі у справі. ПРОДАВЕЦЬ повинен вступити у справу на стороні ПОКУПЦЯ.

5.2. «ПОКУПЕЦЬ» оглянув земельну ділянку в натурі (на місцевості) і претензій до «ПРОДАВЦЯ» не має.

6.ПЕРЕХІД ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ

6.1. Відповідно до чинного законодавства, право власності на земельну ділянку, що є предметом даного договору, виникає у «ПОКУПЦЯ» з моменту державної реєстрації.

6.2. В день нотаріального посвідчення даного договору нотаріус здійснює реєстрацію права власності на вищевказану земельну ділянку за ПОКУПЦЕМ в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

7.ВИРІШЕННЯ СПОРІВ

7.1. Усі спори, що виникають при виконанні умов цього Договору або у зв`язку із тлумаченням його положень, вирішуються шляхом переговорів.

7.2. Якщо «СТОРОНИ» протягом місяця не досягли домовленості, то спір передається на розгляд судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством України. У цьому випадку судові витрати несе «СТОРОНА», що не виконала умови Договору або виконала їх неналежним чином.

8.ЗМІНА УМОВ ДОГОВОРУ ТА ЙОГО РОЗІРВАННЯ

8.1. Зміна умов Договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за взаємною згодою «СТОРІН».

8.2. Всі зміни та доповнення вносяться тільки у письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню у вигляді додаткових договорів, які складають невід`ємну частину цього Договору.

9.ВИТРАТИ

9.1. Усі витрати, які пов`язані з оформленням цього Договору, його нотаріальним посвідченням, державною реєстрацією права власності Покупця на земельну ділянку, та виконанням його умов, проводяться за рахунок «ПОКУПЦЯ».

10. ДОДАТКОВІ УМОВИ

10.1. Цей договір підлягає реєстрації у Департаменті містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради.

10.2. Невід`ємною частиною цього Договору є план зовнішніх меж земельної ділянки площею 0,1974 га, кадастровий номер :01:003:0747.

10.3. Договір є обов`язковим для «СТОРІН». Договір набуває чинності з моменту його підписання «СТОРОНАМИ» та нотаріального посвідчення.

10.4. Договір складений в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких зберігається у справах нотаріуса, а інші, викладені на спеціальних бланках нотаріальних документів - видаються «СТОРОНАМ» Договору.

10.5. Зміст ст.14, 41 Конституції України, ст.ст.19-21, 103-109, 125, 126, 127, 128, 132, 140, 143, 146, 147, 211 Земельного кодексу України, ст. ст. 659, 660 Цивільного кодексу України «СТОРОНАМ» договору нотаріусом роз`яснено.

Продавець: ЧЕРНІВЕЦЬКА МІСЬКА РАДА, м. Чернівці, Центральна площа, 1, в особі_______.

Покупець: Товариство з обмеженою відповідальністю Альянс - Т, м. Чернівці, вул. Воробкевича, 3-А, в особі директора Борсука Степана Івановича.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 03 грудня 2020 року ТОВ «Альянс Т» звернулося до Коровійської сільської ради із заявою про викуп названої земельної ділянки, яка використовується товариством для здійснення підприємницької діяльності на підставі договору оренди землі від 26 лютого 2019 року.

Коровійська сільська рада рішенням від 17 грудня 2020 року №351-48/2020 вирішила продати позивачу земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га за адресою: Чернівецька область, Глибоцький район, с.Коровія, вул. Головна, 1-В, (кадастровий номер :01:003:0747) за ціною 149 392 грн.

Відповідно до постанови Верховної ради України від 17.07.2020 №807-IX та згідно рішення Чернівецької міської ради від 22 грудня 2020 року №6 Чернівецька міська рада є правонаступником усього майна, прав та обов`язків Коровійської сільської ради.

Позивач звернувся до Чернівецької міської ради ( правонаступник Коровійської сільської ради) із пропозицією укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, проте відповідач від укладення договору ухилився.

Господарський суд Чернівецької області рішенням від 23 грудня 2021 року у справі №926/3177/21 у задоволенні позову відмовив.

Суд першої інстанції визначив, що предметом цього спору є вимога про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, шляхом придбання її у власність (в редакції, наведеній у позовній заяві), з підстав ухилення відповідача від його підписання.

Суд зазначив, що прийняття Коровійською сільською радою рішення від 17 грудня 2020 року №351-48/2020, яким вирішено продати позивачу земельну ділянку комунальної власності та затверджено, зокрема, ціну договору та умови продажу земельної ділянки, тобто, фактично погоджено істотні умови договору. Відтак відмова відповідача, як правонаступника Коровійської сільської ради, в укладенні такого договору, за наявності визначених його істотних умов, є безпідставною. Бездіяльність та зволікання відповідача щодо укладення з товариством договору купівлі-продажу є порушенням "правомірних очікувань" позивача на отримання у власність земельної ділянки в порядку, встановленому чинним законодавством України. Разом з цим, суд вказав на недоліки наданого позивачем проекту договору купівлі-продажу та дійшов висновку про неможливість визнати укладеним такий договір купівлі-продажу.

В апеляційній скарзі ТОВ Альянс Т просить скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 23 грудня 2021 року у справі №926/3177/21 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

ТОВ Альянс Т зазначає, що рішення Коровійської сільської ради від 17 грудня 2020 року №351-48/2020 є чинним. Після прийняття названого рішення у позивача виникли легітимні очікування щодо придбання у власність орендованої ним земельної ділянки. Саме протиправні дії відповідача про відмову в укладенні договору купівлі-продажу змусили позивача звернутись до суду. Господарський суд Чернівецької області правильно з`ясував характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), проте дійшов помилкового висновку про неможливість захисту порушеного права позивача в обраний спосіб з урахуванням недоліків змісту проекту договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Вважає, що висновок суду першої інстанції про неможливість визнання укладеним договору купівлі-продажу в запропонованій позивачем редакції не відповідає нормам закону і встановленим обставинам. Зокрема, недоліки запропонованого позивачем договору могли бути виправлені судом першої інстанції.

До апеляційної скарги позивач додав платіжне доручення №217 від 17 січня 2022 року про сплату 149 392,00 грн із зазначенням призначення платежу: купівля земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0747.

Чернівецька міська рада подала відзив на апеляційну скаргу та письмові пояснення. Просить залишити рішення Господарського Чернівецької області від 23 грудня 2021 року у справі №926/3177/21 без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Західний апеляційний господарський суд ухвалою від 25 січня 2022 року відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс Т» на рішення Господарського суду Чернівецької області від 23 грудня 2021 року у справі №926/3177/21. Суд неодноразово призначав і відкладав розгляд справи, а в судовому засіданні 24 травня 2022 року оголошено перерву на 23 червня 2022 року.

Відповідно до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч.1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч.2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч.3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч.4). У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ч.5).

Західний апеляційний господарський суд розглянув апеляційну скаргу, матеріали справи, заслухав пояснення представників і вважає, що підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні з огляду на таке.

Обставини справи:

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 серпня 2021 року:

- право власності на земельну ділянку номер :01:003:0747зареєстроване за Територіальною громадою с. Коровія в особі Коровійської сільської ради;

- ТОВ Альянс Т є власником незавершеного будівництва складського приміщення, відсоток готовності 8%, що знаходиться на земельній ділянці (кадастровий номер :01:003:0747) в селі Коровія Глибоцького району Чернівецької області по вул. Головна,1-В.

ТОВ Альянс Т на підставі договору оренди від 26 лютого 2019 року користується земельною ділянкою несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га за адресою: Чернівецька область, Чернівецький район, с.Коровія, вул. Головна, 1-В, кадастровий номер :01:003:0747, цільове призначення земельної ділянки будівництво та обслуговування будівель ринкової інфраструктури.

03 грудня 2020 року ТОВ Альянс Т звернулося до Коровійської сільської ради із заявою, у якій просило надати дозвіл на викуп орендованої земельної ділянки площею 0,1974 га за адресою: с.Коровія, вул. Головна, 1-В, кадастровий номер :01:003:0747 та затвердити експертну оцінку цієї земельної ділянки. Також у заяві зазначено, що ТОВ Альянс Т надає згоду на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Відповідно до Звіту про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки від 10 грудня 2020 року, що виготовлений ДП Буковинська управляюча компанія на замовлення Коровійської сільської ради, ймовірна експертна вартість спірної земельної ділянки становить 149 392 грн, з розрахунку на один квадратний метр земельної ділянки 75,68 грн.

Відповідно до Рецензії СП Західно Український Експертно Консультативний Центр від 10 грудня 2020 року на звіт про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки від 10 грудня 2020 року, що виготовлений ДП Буковинська управляюча компанія, визначена оцінювачем вартість земельної ділянки може бути використана з метою її продажу власнику нерухомого майна, що розташоване на ній.

Згідно з рішенням від 17 грудня 2020 року №351-48/2020 Коровійська сільська рада вирішила:

1. Погодити звіт про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га (кадастровий номер :01:003:0747), що надана в користування на умовах оренди ТОВ Альянс-Т, яка знаходиться на території села Коровія, вулиця Головна, 1-В, Глибоцького району.

2. Затвердити вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га (кадастровий номер :01:003:0747) по вулиці Головна,1-в в селі Коровія Глибоцького району в розмірі 149392 грн на підставі звіту про експертну про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки (витяг зі звіту експертну про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки від 08.12.2020, вартість 1 кв.м. 75,68 грн.) 3.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури.

3. Продати Товариству з обмеженою відповідальністю Альянс - Т земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га (кадастровий номер :01:003:0747) за ціною 149392 грн 3.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури по вулиці Головна,1-в в селі Коровія Глибоцького району Чернівецької області.

4. Доручити сільському голові Продану Ю.М. укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га (кадастровий номер :01:003:0747) по вулиці Головна,1-в в селі Коровія Глибоцького району Чернівецької області за ціною та на умовах, визначених цим рішенням.

5. Припинити дію договору оренди земельної ділянки від 26 лютого 2019 року після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та реєстрації права власності на землю згідно чинного законодавства.

Відповідно до рішення Чернівецької міської ради від 22 грудня 2020 року №6 розпочато реорганізацію Коровійської сільської ради шляхом приєднання до Чернівецької міської ради. Визначено, що Чернівецька міська рада є правонаступником всього майна, прав та обов`язків Коровійської сільської ради з 18 грудня 2020 року .

23 грудня 2020 року ТОВ Альянс Т звернулось до Чернівецької міської ради з листом про направлення 28 грудня 2020 року підписанта до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Листом від 31 грудня 2020 року Чернівецька міська рада повідомила товариство про необхідність подання звіту про експертну оцінку земельної ділянки та проекту договору викупу земельної ділянки.

13 січня 2021 року ТОВ Альянс Т звернулось до відповідача з проханням направити до нотаріуса 21 січня 2021 року підписанта для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. До листа додано звіт про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки та проект договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Листом від 21 січня 2021 року Чернівецька міська рада повідомила ТОВ Альянс Т, що у наданих документах відсутній договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки та зазначила, що у зв`язку з тим, що повноваження Продана Ю.М. на посаді Коровійського сільського голови припинені 18 грудня 2020 року, а рішення сільської ради ним не реалізовано в частині укладення договору купівлі продажу земельної ділянки, є необхідність внесення змін в раніше прийняте Коровійською сільською радою рішення від 17 грудня 2020 року №351-48/2020.

Суд апеляційної інстанції переглядає рішення Господарського суду Чернівецької області від 23 грудня 2021 року у справі №926/3177/21, яким суд відмовив у позові Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс Т» до Чернівецької міської ради про спонукання укласти договір.

Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Підстави набуття права власності на землю визначено у статті 116 Земельного кодексу України, відповідно до якої громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Відповідно до частини першої статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 127 Земельного кодексу України).

Відповідно до статті 128 Земельного кодексу України (в редакції яка діяла на час звернення із заявою про викуп):

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень (ч.1).

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки (ч.2).

Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови (ч.3).

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки (ч.6).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню (ч.7).

Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб`єктами господарювання, які є суб`єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки (ч.8).

За текстом статті 132 Земельного кодексу України (в редакції яка діяла і на час ухвалення рішення про продаж земельної ділянки, і на час прийняття оскарженого рішення) угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються (ч.1).

Угоди повинні містити: а) назву сторін (прізвище, ім`я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); б) вид угоди; в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); е) договірну ціну; є) права та обов`язки сторін; ж) кадастровий номер земельної ділянки; з) момент переходу права власності на земельну ділянку (ч.2).

Суд першої інстанції вказав на безпідставність відмови відповідача укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1974 га за адресою: с.Коровія, вул. Головна, 1-В, кадастровий номер :01:003:0747, оскільки Коровійська сільська рада рішенням від 17 грудня 2020 року №351-48/2020 вирішила продати ТОВ Альянс Т земельну ділянку комунальної власності, визначила ціну та умови продажу земельної ділянки, тобто, фактично погоджено істотні умови договору. Водночас суд вказав на недоліки наданого позивачем проекту договору купівлі-продажу, а саме:

- помилково визначено особу, яка підписала договір зі сторони продавця з посиланням на нечинне Положення про Департамент зі сторону договору в особі Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради, який ліквідовано з 01.07.2021 (преамбула проекту договору);

- не вірно зазначено адресу земельної ділянки, оскільки земельна ділянка на час розгляду справи розташована не в Глибоцькому, а в Чернівецькому районі, який утворено 19 липня 2020 року згідно із Постановою Верховної Ради України № 807-IX від 17 липня 2020 року в рамках Адміністративно-територіальної реформи в Україні (п. 1.1 проекту договору);

- в п. 1.4 проекту зазначено, що право власності Територіальної громади міста Чернівці в особі Чернівецької міської ради на земельну ділянку, що є предметом цього договору, зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Чернівецької міської ради Чернівецької області, номер запису про право власності ______, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 210, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна відповідно до інформаційної довідки №_____ від_______.

Суд встановив, що згідно Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 10.08.2021 земельна ділянка зареєстрована не за відповідачем, а за Територіальною громадою с. Коровія в особі Коровійської сільської ради;

- згідно п. 2.3 проекту договору кошти у розмірі 149 392,00 грн. ПОКУПЕЦЬ сплатив до нотаріального посвідчення цього Договору на рахунок ПРОДАВЦЯ (Банківські реквізити ПРОДАВЦЯ: розрахунковий рахунок____), що підтверджується платіжним доручення №____ від ____2021 р.

Суд встановив, що позивач кошти за земельну ділянку не сплатив, таких доказів суду не надав. В проекті угоди позивач строків проведення розрахунків та банківські реквізити продавця не вказав;

- пунктом 6.1 проекту договору право власності на земельну ділянку, що є предметом даного договору, виникає у ПОКУПЦЯ з моменту державної реєстрації. В день нотаріального посвідчення даного договору нотаріус здійснює реєстрацію права власності на вищевказану земельну ділянку за ПОКУПЦЕМ в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (п. 6.2 проекту).

Суд відхилив викладену позивачем редакцію цих пунктів, оскільки позивач вартість земельної ділянки не сплатив. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) разом з договором купівлі-продажу є підставою для державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку (ч. 7 ст. 128 Земельного кодексу України);

- у п.10.2 проекту договору передбачено, що невід`ємною частиною договору є план зовнішніх меж земельної ділянки.

Суд вказав, що План зовнішніх меж земельної ділянки до проекту договору не додано;

- не вірно зазначено, що договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення (п.10.3. проекту), оскільки спір виник внаслідок ухилення відповідача від підписання договору, а у разі визнання судом договору укладеним днем укладання договору вважається день набрання рішенням суду законної сили.

Суд апеляційної інстанції погоджується із висновками суду першої інстанції про істотні недоліки договору купівлі-продажу та відхиляє доводи скаржника про можливість суду першої інстанції відповідно до частини 9 статті 238 ГПК України внести відповідні відомості у зміст договору купівлі-продажу.

Так, за текстом частини 9 статті 238 ГПК у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Як видно, названа норма процесуального закону не передбачає повноважень суду втручатися у зміст поданого позивачем проекту договору.

Суперечливою є й позиція ТОВ Альянс Т щодо невизначеності у запропонованому ним проекті договору купівлі-продажу строків оплати коштів та неможливості ці кошти оплатити.

До апеляційної скарги скаржник додав платіжне доручення №217 від 17 січня 2022 року про сплату 149 392,00 грн із призначенням платежу: купівля земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0747.

Проте матеріали справи не містять доказів надання представником відповідача у судовому засіданні 21 грудня 2021 року документів для сплати коштів, як про це стверджує ТОВ Альянс Т. Оскаржене рішення ухвалене 23 грудня 2021 року.

Отже, скаржник не надав доказів неможливості подання до суду першої інстанції документів про сплату коштів з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Не можна вважати надмірним формалізмом зауваги суду про відсутність плану зовнішніх меж земельної ділянки, про наявність якого, як невід`ємної частини договору, вказано у пункті 10.2 проекту договору.

Додана ж до позовної заяви копія витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку не змінює змісту пункту 10.2 проекту договору про те, що невід`ємною частиною договору є план зовнішніх меж земельної ділянки. А як вже зазначено вище, суд не може втручатися у зміст поданого позивачем проекту договору.

Крім того, суд апеляційної інстанції звертає увагу на наступне:

З обставин справи видно, що 03 грудня 2020 року ТОВ Альянс Т звернулося до Коровійської сільської ради із заявою, у якій просило надати дозвіл на викуп орендованої земельної ділянки площею 0,1974 га за адресою: с.Коровія, вул. Головна, 1-В, кадастровий номер :01:003:0747 та затвердити експертну оцінку цієї земельної ділянки.

Також у заяві зазначено, що ТОВ Альянс Т надає згоду на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Отже, в силу приписів частини 3 статті 128 Земельного кодексу України (в редакції яка діяла на час звернення із заявою про викуп) Коровійська сільська рада, у разі згоди на викуп, повинна була прийняти рішення про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки.

Таке рішення Коровійська сільська рада не приймала докази протилежного у матеріалах справи відсутні. Немає й доказів здійснення фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки з дотриманням положень частини 8 статті 128 Земельного кодексу України. Коровійська сільська рада повинна була оплатити роботи з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за рахунок внесеного покупцем авансу, проте не оплатила. Також, матеріали справи не містять доказів внесення ТОВ Альянс Т авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Не можна вважати належними доказами копію договору №12/20-3 від 10 грудня 2020 року по наданню послуг по визначенню експертної грошової оцінки (ринкової вартості) земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га між Коровійською сільською радою Глибоцького району Чернівецької області та Дочірнім підприємством Буковинська управляюча компанія та копію акта прийому-передачі звіту про експертну грошову оцінку вартості цієї земельної ділянки від 10 грудня 2020 року. Названі копії не завірені, їх надав суду першої інстанції позивач, який не є стороною договору.

Суд звертає увагу й на те, що саме ТОВ Альянс Т після подання ним означеного позову платіжним дорученням №50 від 11 серпня 2021 року оплатив оцінювачу 2500,00 грн вартості послуг з грошової оцінки земельної ділянки, та надав суду завірену ним копію платіжного доручення.

Наведене в сукупності вказує на недотримання встановленого статтею 128 Земельного кодексу України порядку визначення ціни продажу земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0747, Чернівецька область, Глибоцький район, с. Коровія, вул. Головна, 1-В та невідповідність умов проекту договору купівлі-продажу приписам закону.

За таких обставин, одного лише рішення Коровійської сільської ради від 17 грудня 2020 року №351-48/2020 недостатньо для твердження про легітимні очікування позивача щодо придбання у власність орендованої ним земельної ділянки.

Отож суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про відмову у задоволенні позову визнати укладеним договір купівлі-продажу земельної ділянки у запропонованій позивачем редакції.

Твердження скаржника про те, що висновки суду не відповідають встановленим обставинам справи, не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду.

Відповідно до статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Рішення Господарського суду Чернівецької області від 23 грудня 2021 року у справі №926/3177/21 ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому апеляційну скаргу суд залишає без задоволення.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281, 282, 283, 284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського Чернівецької області від 23 грудня 2021 року у справі №926/3177/21 залишити без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс Т» без задоволення.

Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс Т»

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено 07 липня 2022 року.

Головуюча суддя В.М. Гриців

Суддя О.В. Зварич

Суддя І.Б. Малех