ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 червня 2022 року м. ОдесаСправа № 915/1360/20
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Діброви Г.І.

суддів: Принцевської Н.М., Ярош А.І.

секретар судового засідання: Корчинська М.В.

за участю представників учасників справи:

від Миколаївської міської ради, м.Миколаїв не з`явився;

від Товариства з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв не з`явився;

від Приватного підприємства Юліана-Сервіс, м. Миколаїв не з`явився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Миколаївської міської ради, м.Миколаїв

на рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року, м. Миколаїв, суддя Мавродієва М.В., повний текст рішення складено та підписано 01.02.2021 року

у справі № 915/1360/20

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв

до відповідача Миколаївської міської ради, м. Миколаїв

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача Приватного підприємства Юліана-Сервіс, м. Миколаїв

про визнання додаткової угоди до договору оренди землі, укладеною в редакції позивача, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції.

У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради, м. Миколаїв, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Приватне підприємство Юліана-Сервіс, м. Миколаїв, у якому просило суд визнати додаткову угоду про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 року №7627, зареєстрованого у Миколаївській регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що 10.06.2010 року у Державному реєстрі земель вчинено запис за №04, а в книзі записів договорів оренди запис за №7627, укладеною в редакції, запропонованій позивачем в прохальній частині позовної заяви, а також відшкодувати позивачу за рахунок відповідача судові витрати по справі.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у відповідності до умов спірного договору, укладеного між Миколаївською міською радою, м. Миколаїв та Приватним підприємством Юліана-Сервіс, м. Миколаїв, останньому передано в оренду земельну ділянку загальною площею 1124 кв.м. для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південний ріг пр. Жовтневого (Ленінський район), на якій знаходилися торгові кіоски та павільйони, які належали Приватному підприємству Юліана-Сервіс, м. Миколаїв.

В подальшому, як зазначив позивач, право оренди земельної ділянки за договором автоматично припинилось для Приватного підприємства Юліана-Сервіс, м. Миколаїв та перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв з моменту державної реєстрації за позивачем права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, у зв`язку з чим, позивач вказав відповідачу про необхідність внесення змін до договору оренди землі в розумінні ч. 3 ст. 179 Господарського кодексу України, ст. 182 Цивільного кодексу України, ст. 125 Земельного кодексу України, ст. 3 Закону України Про оренду землі та звернувся до Миколаївської міської ради, м. Миколаїв 14.01.2020 року із заявою про переоформлення договору оренди землі в частині заміни орендаря та продовження строку оренди. До вказаної заяви позивачем було додано проект додаткової угоди, проте Миколаївською міською радою, м. Миколаїв звернення останнього було залишено без реагування, що і стало підставою для його звернення до господарського суду.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі №915/1360/20 (суддя Мавродієва М.В.) позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв задоволено у повному обсязі.

Місцевий господарський суд з посиланням на практику Верховного Суду дійшов висновку, що у розумінні чинного законодавства України при виникненні в іншої особи права власності на житловий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Отже, вимоги позивача стосовно заміни Приватного підприємства "Юліана-Сервіс", м. Миколаїв на Товариство з обмеженою відповідальністю "Платан Юг", м. Миколаїв як зобов`язану та управнену сторону у договорі оренди землі відповідною додатковою угодою є обґрунтованими.

Крім того, суд першої інстанції зазначив, що позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі. При цьому Миколаївською міською радою, м. Миколаїв не надано доказів про неналежне виконання позивачем умов договору оренди землі та доказів про направлення позивачу заперечення у поновленні договору оренди землі. У зв`язку з чим, з урахуванням положень ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Платан Юг", м. Миколаїв.

При цьому, місцевий господарський суд зазначив, що незважаючи на те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Платан Юг", м. Миколаїв на декілька днів прострочило звернення до відповідача у рамках умов договору оренди землі, останній встиг звернутися до орендаря у строк, передбачений для такого звернення діючим законодавством, не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі відповідно до положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Відтак, Господарський суд Миколаївської області, посилаючись на практику Верховного Суду, дійшов висновку, що у розумінні чинного законодавства України, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Отже, вимоги позивача стосовно заміни сторони 2 на сторону 3, як зобов`язану та управнену сторону у договорі оренди, відповідною додатковою угодою є обґрунтованими.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Миколаївська міська рада, м. Миколаїв з рішенням суду першої інстанції не погодилася, тому звернулася до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просила суд рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі № 915/1360/20 скасувати та постановити нове рішення, яким у позовних вимогах Товариства з обмеженою відповідальністю «Платан Юг», м. Миколаїв відмовити у повному обсязі, вирішити питання про відшкодування на користь відповідача за рахунок позивача судових витрат.

Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права та неповним з`ясуванням всіх обставин справи.

Зокрема, скаржник, посилаючись на обставини, викладені позивачем у позовній заяві, зазначив, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі позивач повинен був повідомити відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк за шість місяців до спливу строку договору, тобто, - до 10.12.2019 року. Однак, в порушення вказаних приписів, даних дій у встановлений строк не вчинив, що не врахував місцевий господарський суд у своєму рішенні.

Посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, яка наведена у постановах від 20.09.2020 року у справах №159/5756/18, №313/350/16-ц, скаржник вважає, що орендар втратив переважне право на продовження строку дії договору оренди землі внаслідок несвоєчасного повідомлення про це орендодавця.

На думку скаржника, у зв`язку з неправильним тлумаченням закону, судом першої інстанції було неправильно застосовано норму матеріального права, а саме, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», з огляду на що оскаржуване рішення є незаконним та підлягає скасуванню.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 року (головуючий суддя Савицький Я. Ф., судді Головей В. М., Разюк Г. П.) рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі № 915/1360/20 скасоване, у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18.01.2022 року касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Платан Юг", м. Миколаїв задоволено частково; постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 року у справі № 915/1360/20 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції Верховний Суд зазначив: «…з огляду на положення чинного процесуального законодавства та правові висновки Верховного Суду, колегія суддів дійшла висновку, що суд апеляційної інстанції не дотримався вимог господарського процесуального законодавства щодо належного повідомлення учасника справи позивача, оскільки розглянув справу за його відсутності, не повідомивши належним чином про дату, час і місце судового засідання, тому постанову суду апеляційної інстанції слід скасувати із направленням справи на новий розгляд до апеляційного господарського суду.

Колегія суддів також наголошує на відсутності підстав для повідомлення учасника судового розгляду про час та місце судового розгляду з використанням засобів мобільного зв`язку, оскільки ТОВ "Платан Юг" не надавало відповідної письмової заяви про повідомлення її про час та місце судового розгляду з використанням таких засобів, як то передбачено частиною 9 статті 120 Господарського процесуального кодексу України.

Решта доводів касаційної скарги Верховним Судом не розглядається, оскільки у цьому разі встановлено обов`язкові підстави для скасування судового рішення з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції….».

31.01.2022 року матеріали справи надійшли на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду та відповідно Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи № 915/1360/20 було визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Діброва Г.І, судді Принцевська Н.М., Ярош А.І., що підтверджується витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.01.2022 року.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.02.2022 року колегією суддів у визначеному вище складі прийнято до свого провадження апеляційну скаргу Миколаївської міської ради, м. Миколаїв на рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі № 915/1360/20, справу призначено до судового розгляду.

14.02.2022 року поштою через канцелярію до Південно-західного апеляційного господарського суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх. №425/22/Д1) у якому Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг», м. Миколаїв просить суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу Миколаївської міської ради, м. Миколаїв на рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі №915/1360/20 залишити без задоволення, а вказане рішення без змін. Відзив колегією суддів долучено до матеріалів справи.

Зокрема, у відзиві, позивач, посилаючись на обставини справи, зазначив, що позиція Миколаївської міської ради, викладена в апеляційній скарзі, є безпідставною, оскільки 14.01.2020 року на пiдставi набуття Товариством з обмеженою відповідальністю "Платан Юг", м. Миколаїв права власностi на вищевкезане нерухоме майно та у зв`язку з необхiднiстю внесення вiдповiдних змiн до договору оренди, Товариство через Центр надання адмiнiстративних послуг звернулось до Миколаївської мiської ради iз заявою про внесення змiн до договору оренди землі та проєктом додаткової угоди, в якій орендарем запропоновано замiнити орендаря з Приватного підприємства "Юлiана-Сервiс", м. Миколаїв на Товариство з обмеженою відповідальністю "Платан Юг", м. Миколаїв та продовжити строк дiї договору оренди на 5 рокiв - до 10.06.2025 року. Проте, як зазначив позивач, вищевказана заява та проект додаткової угоди з боку мiської ради залишенi без вiдповiдi та будь-якого реагування, хоча останній продовжив користуватися земельною дiлянкою, що не заперечується відповідачем.

Також позивач зазначив, що у разi наявностi в особи права власностi саме на об`єкт нерухомостi, вiдсутнiсть пiдстав для поновлення договору оренди землi за ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV не може бути перешкодою для реалiзацii такою особою права користування земельною дiлянкою, необхiдною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення вiдповiдних договiрних вiдносин щодо цiєї ділянки, з огляду на що, підстави для скасування рішення суду першої інстанції в даному випадку відсутні.

Третя особа своїми процесуальними правами не скористалась, відзив на апеляційну скаргу, в строк, визначений ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду про відкриття апеляційного провадження у справі, не надала, що згідно з ч. 3 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду оскарженого рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.

В судове засідання представники учасників справи не з`явилися, про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлені належним чином, про що свідчать наявні у матеріалах справи повідомлення про надіслання ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду про відкриття та призначення справи до розгляду поштою, електронними засобами зв`язку. Крім того, ухвалами суду відкладався розгляд справи в зв`язку з введенням на території України воєнного стану, на веб-сайті суду було опубліковане оголошення про призначення справи до розгляду. Будь-яких клопотань, заяв та заперечень від сторін до суду не надійшло.

Згідно із нормами ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, враховуючи, що таке повідомлення сторін судом відбулося до початку введення воєнного стану.

Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Вказане узгоджується з рішенням Європейського суду з прав людини від 08 листопада 2005 року у справі «Смірнов проти України», відповідно до якого в силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

В своїх рішеннях Європейський суд також наголошує, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

Оскільки судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, вжито заходи для належного повідомлення сторін про час та місце розгляду справи, враховуючи, що участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторін, явка учасників судового процесу ухвалами суду не визнана обов`язковою, навпаки, задля безпеки представників сторін було рекомендовано не відвідувати будівлю суду, а скористатися іншими засобами зв`язку, будь-яких заперечень від сторін до суду не надходило, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності представників учасників справи.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Обговоривши доводи та вимоги апеляційної скарги, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права України, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційних скарг, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Миколаївської міської ради, м. Миколаїв не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі № 915/1360/20 не потребує скасування або зміни, з огляду на наступне.

Господарським судом Миколаївської області, Південно-західним апеляційним господарським судом було встановлено та неоспорено учасниками справи наступні обставини.

17.05.2010 року між Миколаївською міською радою, м. Миколаїв (орендодавець) та Приватним підприємством Юліана-Сервіс, м. Миколаїв (орендар) було укладено договір оренди землі №7627, у відповідності до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 22.04.2010 року за №45/40 надає Приватному підприємству Юліана-Сервіс в оренду для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) земельну ділянку загальною площею 1124 кв.м без права передачі її в суборенду, у тому числі: 1) ділянку №1 площею 384 кв.м, із якої 86 кв.м під тимчасовою забудовою, 279 кв.м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв.м під зеленими насадженнями; 2) ділянку №2 площею 740 кв.м, із якої 213 кв.м під тимчасовою забудовою, 523 кв.м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв.м під зеленими насадженнями (п.п.1.1, 2.1 договору).

Вказаний договір зареєстрований Миколаївською регіональною філією ДП Центр ДЗК, про що 10.06.2010 року у Державному реєстрі земель вчинено запис за №04, а в книзі записів договорів оренди запис за №7627.

На земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать Приватному підприємству Юліана-Сервіс, м. Миколаїв. Об`єктом оренди є тільки земельна ділянка (п.п.2.2, 2.3 договору).

Пунктом 3.1. договору сторони визначили строк його дії 5 років з дати його державної реєстрації.

Вказаним пунктом також встановлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; підставою для поновлення договору буде відповідне рішення орендодавця (а.с. 14).

На виконання умов договору Миколаївська міська рада, м. Миколаїв передала, а Приватне підприємство «Юліана-Сервіс», м. Миколаїв прийняло в оренду земельну ділянку, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.06.2010 року (а.с.16).

Також у матеріалах справи наявний Акт перенесення меж земельної ділянки на місцевість та меж зон обмежень від 11.05.2010 року та додатки до нього у вигляді таблиці точок, ліній і дирекційних кутів, схематичного плану земельної ділянки, ситуаційної схеми.

09.10.2015 року між Миколаївською міською радою, м. Миколаїв та Приватним підприємством Юліана-Сервіс, м. Миколаїв було укладено договір про зміни №251-15 до договору оренди землі від 10.06.2010 року №7627 (а.с. 23-24).

За умовами п.1 договору про зміни, на підставі рішення Миколаївської міської ради від 15.09.2015 року №49/30 в договір оренди внесено наступні зміни, зокрема: Приватне підприємство Юліана-Сервіс продовжено оренду земельної ділянки для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) (п.1.1. договору про зміни); в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1124 кв.м, у тому числі земельна ділянка №1 площею 384 кв.м, із якої 86 кв.м під тимчасовою забудовою, 279 кв.м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв.м під зеленими насадженнями (кадастровий номер :01:027:0007); земельна ділянка №2 площею 740 кв.м, із якої 213 кв.м під тимчасовою забудовою, 523 кв.м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв.м під зеленими насадженнями (кадастровий номер :01:050:0025), за функціональним призначенням ? землі комерційного використання, без права передачі її в суборенду (п.2.1. договору про зміни); на земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать Приватному підприємству Юліана-Сервіс (п.2.2. договору про зміни).

Дія договору продовжена з 10.06.2015 року по 10.06.2020 року. При цьому, як зазначено в умовах договору, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (п.3.1. договору оренди в редакції договору про зміни) (а.с.23).

Розділом 4 договору про зміни внесено зміни до договору про оренду землі стосовно розміру орендної плати.

Сторонами погоджено, що у разі закінчення строку оренди орендар зобов`язаний за шість місяців до спливу строку договору письмово звернутися до орендодавця з питання продовження строку оренди та укласти договір (договір про зміни) на новий строк на підставі відповідного рішення орендодавця, при цьому орендна плата за землю вноситься у повному обсязі до укладення нового договору (договору про зміни) (п.7.1. договору оренди в редакції договору про зміни).

Також внесено зміни до пункту пп. і п. 9.4 та п. 12.6 договору про оренду.

У відповідності до вимог договору оренди в редакції договору про зміни від 09.10.2015 року, у разі наміру скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк орендар, зокрема, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки або до укладення нового договору оренди землі (пп. «ж» п.9.4.). Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен за шість місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі продовження строку оренди (поновлення договору) його умови можуть бути змінені з урахуванням змін у законодавстві, тощо на дату продовження цього договору (п.11.6. договору оренди в редакції договору про зміни).

Договір про зміни від 09.10.2015 року №251-15 зареєстрований в Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів про зміни до договорів оренди землі вчинено запис від 09.10.2015 року за №251-15.

Відомості про передачу земельної ділянки, яка складається з ділянок за кадастровими №:01:027:0007, №:01:050:0025 в оренду Приватному підприємству Юліана-Сервіс внесені 19.10.2015 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номерами записів №11734175, №11735563, що підтверджується відповідними витягами від 23.10.2015 року №46226309, №46230544 (а.с. 26, 35); такі ж відомості містяться і в Державному земельному кадастрі, що підтверджується витягами від 07.02.2020 року №№НВ-020, НВ-020 (а.с. 27-31, 36-39).

Також, як свідчать матеріали справи, після продовження строку дії договору оренди нерухоме майно Приватного підприємства Юліана-Сервіс (нежитлові будівлі торговельних кіосків, які знаходяться за адресою: м. Миколаїв, вул. Південна, 37-а), розташоване на орендованій земельній ділянці, було відчужено орендарем Товариству з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв у відповідності до укладеного між ними 24.05.2016 року договору купівлі-продажу, посвідченого в той же день приватним нотаріусом Миколаївського міського територіального округу Карцевою Н.О. та зареєстрованого в реєстрі за №231 (а.с. 43, 44).

Відомості про набуття позивачем права власності на указану вище нерухомість внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, запис №14676670, що підтверджується відповідним витягом із зазначеного реєстру від 26.05.2016 року №59967046 (а.с. 45).

Матеріали справи свідчать, що 14.01.2020 року на підставі набуття Товариством з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв права власності на вищевказане нерухоме майно та у зв`язку з необхідністю внесення відповідних змін до договору оренди, Товариство через Центр надання адміністративних послуг звернулось до Миколаївської міської ради, м. Миколаїв із заявою про видачу рішення міської ради про внесення змін до договору оренди від 17.05.2010 року №7627 в частині заміни сторони з Приватного підприємства «Юліана Сервіс» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» у зв`язку із переходом права власності (а.с. 46, 47).

До вказаної заяви позивачем додано відповідний проєкт додаткової угоди до договору оренди, Статут, договір купівлі-продажу, витяги, договір оренди землі, витяг про речові права (а.с.48).

Як вбачається зі змісту проєкту додаткової угоди, орендарем запропоновано замінити орендаря з Приватного підприємства Юліана-Сервіс, м. Миколаїв на Товариство з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв та продовжити строк дії договору оренди на 5 років до 10.06.2025 року. Жодна інша умова договору оренди не змінювалась.

Звернення позивача до Центру надання адміністративних послуг зокрема, підтверджується відповідними відмітками про отримання 14.01.2020 року адміністратором Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради на заяві та описі дозвільної справи (реєстраційний №000019).

Будь якої відповіді на вказане вище звернення з боку Миколаївської міської ради, м. Миколаїв матеріали справи не містять.

Також у матеріалах справи наявні платіжні доручення за січень 2019 року - жовтень 2020 року, з яких вбачається, що Приватним підприємством «Юліана Сервіс», м. Миколаїв сплачувався на користь Казначейства України податок на оренду землі (а.с. 76-92).

Інших належних та допустимих письмових доказів, які стосуються спірних правовідносин щодо зміни орендаря та поновлення строку спірного договору оренди матеріали справи не містять.

Предметом спору у даній справі є встановлення наявності або відсутності підстав для визнання додаткової угоди про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 року №7627 у редакції, запропонованій позивачем в прохальній частині позовної заяви.

Норми права, які регулюють спірні правовідносини, доводи та мотиви відхилення аргументів, викладених скаржником в апеляційній скарзі, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції.

За приписами ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 11 Цивільного Кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України унормовано, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Згідно з вимогами ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема: надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до ст. 80 Земельного Кодексу України, суб`єктами права власності на землю є громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Відповідно до вимог ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема, усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

У відповідності до ст. 8 Земельного кодексу України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рада здійснює передачу у власність або надання у користування земельних ділянок виключно відповідно та в порядку, визначеному Земельним кодексом України.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 3 ст. 792 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 1, 2 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 1 та 9 ст. 93 Земельного кодексу України).

Поняття договору оренди землі визначено ст. 13 Закону України "Про оренду землі", за приписами якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі»).

Предметом даного спору є вимога про визнання додаткової угоди про заміну сторони орендаря та поновлення договору оренди землі, в редакції, запропонованій позивачем, на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" укладеною.

Так, як встановлено судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції, 17.05.2010 року між Миколаївською міською радою, м. Миколаїв (орендодавець) та Приватним підприємством Юліана-Сервіс, м. Миколаїв (орендар) було укладено договір оренди землі №7627, у відповідності до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 22.04.2010 року за №45/40 надала Приватному підприємству Юліана-Сервіс в оренду для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) земельну ділянку загальною площею 1124 кв.м без права передачі її в суборенду, у тому числі: 1) ділянку №1 площею 384 кв.м, із якої 86 кв.м під тимчасовою забудовою, 279 кв.м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв.м під зеленими насадженнями; 2) ділянку №2 площею 740 кв.м, із якої 213 кв.м під тимчасовою забудовою, 523 кв.м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв.м під зеленими насадженнями (п.п.1.1, 2.1 договору).

Вказаний договір належним чином зареєстрований Миколаївською регіональною філією ДП Центр ДЗК, про що 10.06.2010 року у Державному реєстрі земель вчинено запис за №04, а в книзі записів договорів оренди запис за №7627.

На виконання умов вказаного договору Миколаївська міська рада, м. Миколаїв передала, а Приватне підприємство «Юліана-Сервіс», м. Миколаїв прийняло в оренду земельну ділянку, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.06.2010 року (а.с.16). В подальшому, 09.10.2015 року між Миколаївською міською радою, м. Миколаїв та Приватним підприємством Юліана-Сервіс, м. Миколаїв було укладено договір про зміни №251-15 до договору оренди землі від 10.06.2010 року №7627, яким орендарю було продовжено оренду земельної ділянки для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) по 10.06.2020 року.

Також, як встановлено судами, після продовження строку дії договору оренди нерухоме майно Приватного підприємства Юліана-Сервіс (нежитлові будівлі торговельних кіосків, які знаходяться за адресою: м. Миколаїв, вул. Південна, 37-а), розташоване на орендованій земельній ділянці, було відчужено орендарем Товариству з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв у відповідності до укладеного між ними 24.05.2016 року договору купівлі-продажу, посвідченого в той же день приватним нотаріусом Миколаївського міського територіального округу Карцевою Н.О. та зареєстрованого в реєстрі за №231, яке 14.01.2020 року на підставі набуття Товариством з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв права власності на вищевказане нерухоме майно та у зв`язку з необхідністю внесення відповідних змін до договору оренди, через Центр надання адміністративних послуг звернулось до Миколаївської міської ради, м. Миколаїв із заявою про видачу рішення міської ради про внесення змін до договору оренди від 17.05.2010 року №7627 в частині заміни сторони з Приватного підприємства «Юліана Сервіс» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» у зв`язку із переходом права власності (а.с. 46, 47).

До вказаної заяви позивачем додано, відповідний проєкт додаткової угоди до договору оренди, Статут, договір купівлі-продажу, витяги, договір оренди землі, витяг про речові права (а.с.48).

Як вбачається зі змісту проєкту запропонованої позивачем додаткової угоди, орендарем запропоновано замінити орендаря з Приватного підприємства Юліана-Сервіс, м. Миколаїв на Товариство з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв та продовжити строк дії договору оренди на 5 років до 10.06.2025 року. Жодна інша умова договору оренди не змінювалась.

Переглядаючи оскаржуване рішення в апеляційному порядку, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Так, питання щодо переходу права оренди землі до нового власника нерухомого майна було предметом розгляду Верховного Суду, зокрема у справі №903/1030/19 де Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі правомірного знаходження на земельній ділянці належного особі на праві власності об`єкта нерухомості надання цієї ділянки в оренду іншим особам неможливе.

Відтак, звертаючи увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею) Верховний Суд вказав, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (постанови від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 3 квітня 2019 року у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 37-38)).

Отже, згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)).

Таким чином, звертаючись до суду з позовом про заміну орендаря у спірному договорі оренди землі та поновленні його строку на тих же самих умовах, позивач фактично реалізує власний цивільний інтерес на оформлення права користування земельною ділянкою, на якій розміщено споруди, які перебувають у його власності, шляхом укладення додаткової угоди, що є належним способом захисту у даному випадку, оскільки з огляду на наявність майна у власності, розташованого на спірній земельній ділянці, надання такої ділянки в оренду іншим особам вже не виявляється можливим, з огляду на вимоги ст. 120 Земельного кодексу України.

Тому судова колегія вважає, що висновок суду першої інстанції, викладений в оскаржуваному рішенні щодо наявності у позивача права на заміну орендаря у спірному договорі оренди землі шляхом укладення додаткової угоди до такого договору є правомірним.

Одночасно з цим, порядок поновлення договору оренди земельної ділянки на момент виникнення спірних правовідносин визначався ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву «Поновлення договору оренди землі».

Так, згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 зазначеного Закону).

При цьому ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 8, 9 ст. 33 вказаного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець на той час ототожнював поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди.

Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Орендодавець, розглянувши у місячний строк таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення такого договору шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Необхідно також наголосити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами

Аналогічна правова позиція викладене в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі № 915/1003/20.

Орендодавець, розглянувши у місячний строк таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення такого договору шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або надсиланню листа-повідомлення про наявність заперечень щодо такого поновлення договору має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди.

Факт порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таку правову позицію викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Вказану позицію підтримала також і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19.

Крім того, у вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у ч. 2 цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар (п. 34 постанови).

Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проєктом додаткової угоди, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (п. 35 постанови).

У постанові Великої Палата Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 також було роз`яснено, що ч. 5 та ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлювали загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

- за загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду;

- спеціальне правило, викладене у ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (ст. 125 Земельного кодексу України).

У постанові від 31.08.2021 року Велика Палата звернула увагу на те, що саме з реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Так, як вбачається з матеріалів справи, правовідносини сторін у даній справі виникли на підставі договору оренди землі від 17.05.2010 року №7627, за умовами п. 3.1. якого визначено, що він діє протягом 5 (п`яти) років з дати його державної реєстрації, тобто, з урахуванням договору про зміни від 09.10.2015 року №251-15 до вказаного договору оренди, кінцевим строком його дії встановлено 10.06.2020 року.

При цьому, вказаним пунктом також визначено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для поновлення договору буде відповідне рішення орендодавця.

Зі вказаних приписів договору вбачається, що орендар мав переважне право на поновлення договору на новий строк у разі звернення до орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору з письмовим повідомленням про намір продовжити його дію.

Таким чином, з огляду на визначені умови спірного договору та договору про зміни до нього, фактичний орендар мав звернутися до орендодавця з відповідною заявою про поновлення строку орендних відносин, визначених договором та заміну орендаря до 10.12.2019 року.

Проте, як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, позивач із відповідним письмовим повідомлення про намір замінити собою сторону та продовжити дію договору оренди землі та проєктом додаткової угоди звернувся до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради 14.01.2020 року, тобто з порушенням строків, встановлених спірним договором оренди землі щодо належного повідомлення орендодавця про намір орендаря поновити його дію, на декілька днів.

Але, вказані дії позивача не можуть слугувати підставою для відмови йому орендодавцем у затвердженні додаткової угоди до спірного договору оренди землі в даному випадку, оскільки, як зазначила Велика Палата під час перегляду справи №903/1030/19, у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості, відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

Тобто, фактично, Миколаївська міська рада, м. Миколаїв, у відповідності до зазначеної вище позиції неправомірно не тільки не розглянула у встановлений Законом України «Про оренду землі» звернення позивача про зміну договірних відносин в частині сторони договору, а й не надала ані мотивованої відмови, ані погоджень.

Відтак, зважаючи на позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену вище, колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції дійшов правомірного висновку щодо обґрунтованості позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю Платан Юг, м. Миколаїв про визнання запропонованої ним у прохальній частині позову додаткової угоди до договору оренди землі від 17.05.2010 року №7627 укладеною.

При цьому, доводи Миколаївської міської ради, м. Миколаїв, викладені в апеляційній скарзі не знайшли свого підтвердження під час перегляду оскаржуваного рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі №915/1360/20, оскільки останні ґрунтуються лише на доводах, пов`язаних з дотриманням позивачем відповідного алгоритму щодо порядку поновлення договору оренди земельної ділянки комунальної власності, без урахування положень, передбачених ст. 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України.

З урахуванням викладеного колегія суддів повністю погоджується із висновком суду першої інстанції щодо повного задоволення вказаних позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Платан Юг», м. Миколаїв про визнання додаткової угоди про заміну сторони та поновлення строку договору оренди землі укладеною, таке рішення суду відповідає приписам матеріального та процесуального права, а також фактичним обставинам справи, норми чинного законодавства місцевим господарським судом застосовані правильно, а мотиви та доводи апеляційної скарги відповідача є такими, що не заслуговують на увагу та не можуть бути підставою для скасування рішення суду першої інстанції.

Відповідно до чинного законодавства обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими у судовому засіданні.

Рішення суду має прийматися у цілковитій відповідності з нормами матеріального та процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими судом, тобто з`ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних та допустимих доказів у конкретній справі.

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі №915/1360/20 задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення суду першої інстанції є таким, що відповідає нормам матеріального права та вимогам процесуального закону та законних підстав для його скасування не вбачається.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради, м. Миколаїв на рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі №915/1360/20 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі №915/1360/20 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбачені ст. 288 Господарського процесуального кодекс України.

Головуючий суддя Г.І. Діброва
Судді Н.М. Принцевська
А.І. Ярош