РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

23.06.2022Справа № 910/15698/21

За позовомТовариства з обмеженою відповідальністю «Депат»
доПриватного акціонерного товариства «Домобудівний комбінат №4»
простягнення 5791712,30 грн
Суддя Смирнова Ю.М.

Секретар судового засідання Негеля Ю.М.

Представники учасників справи:

від позивача Медвідь Л.М.
від відповідачаМакаренко Ю.О.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Депат» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства «Домобудівний комбінат №4» про стягнення 5998559,17 грн.

Позовні вимоги мотивовані неналежним виконанням відповідачем умов укладеного між сторонами договору про реалізацію проекту будівництва житлово-офісного комплексу (м.Київ, пров.Ясинуватьський, 11) від 09.06.2015 в частині компенсації витрат позивача на сплату орендної плати за земельну ділянку.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.09.2021 на підставі ст.174 Господарського процесуального кодексу України позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Депат» було залишено без руху.

Позивачем у строк, встановлений судом, усунуто недоліки позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.10.2021 відкрито провадження у справі №910/15698/21, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання у справі призначено на 18.11.2021.

09.11.2021 від відповідача надійшов відзив на позов, в якому останній проти заявлених позовних вимог заперечив.

У підготовчому засіданні 18.11.2021 оголошено перерву до 16.12.2021; встановлено строк для подання відповіді на відзив до 29.11.2021; встановлено строк для подання заперечень на відповідь на відзив - протягом 5 днів з дня отримання відповіді на відзив.

26.11.2021 через канцелярію суду від позивача надійшла відповідь на відзив.

Також 26.11.2021 позивачем подано заяву про зменшення розміру позовних вимог, в якій останній просить стягнути з відповідача компенсацію витрат на сплату орендної плати за земельну ділянку за період з квітня 2019 року по серпень 2021 року у розмірі 5791712,30 грн з урахуванням зменшення орендної плати за березень 2020 року на підставі положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)».

14.12.2021 від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив з клопотанням про приєднання доказів.

У підготовчому засіданні 16.12.2021 заяву позивача про зменшення позовних вимог, відповідь на відзив та заперечення на відповідь на відзив прийнято судом до розгляду та оголошено перерву у підготовчому засіданні до 22.12.2021.

22.12.2021 від відповідача надійшли письмові пояснення по справі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.12.2021 задоволено клопотання позивача про витребування доказів, подане 22.12.2021, та у порядку ч.6 ст.91 Господарського процесуального кодексу України витребувано у Приватного акціонерного товариства «Домобудівний комбінат №4» оригінал додаткової угоди №2 від 01.11.2018 до договору про реалізацію проекту будівництва житлово-офісного комплексу (м.Київ, пров.Ясинуватьський, 11) від 09.06.2015; підготовче засідання у справі відкладено на 14.01.2022.

14.01.2022 від відповідача надійшли пояснення, в яких відповідач повідомив, що не має можливості виконати вимоги ухвали суду від 22.12.2022 та надати оригінал додаткової угоди №2 від 01.11.2018.

У підготовчому засіданні 14.01.2022 судом постановлено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 10.02.2022.

10.02.2022 від позивача надійшла заява, в якій позивач в порядку ч. 8 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України повідомив, що докази понесення судових витрат на професійну правничу допомогу будуть подані протягом п`яти днів після ухвалення судом рішення у справі.

Судове засідання, призначене на 10.02.2022, за клопотанням відповідача було відкладено на 23.02.2022, про що судом постановлено протокольну ухвалу.

У судовому засіданні 23.02.2022 оголошувалась перерва до 17.03.2022.

У зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України та введенням в Україні воєнного стану судове засідання, призначене на 17.03.2022, не відбулося.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.04.2022 сторін повідомлено про призначення судового засідання з розгляду справи по суті на 23.06.2022.

У судове засідання, призначене на 23.06.2022, представник позивача з`явився, позов підтримав.

Відповідач проти задоволення позову заперечував, вказуючи на те, що внаслідок укладення між позивачем та відповідачем договору б/н від 02.11.2018 змінилося первісне зобов`язання відповідача щодо будівництва ІІІ черги за договором від 09.06.2015, а договір від 09.06.2015 припинив свою дію у зв`язку з повним виконанням відповідачем умов цього договору.

У судовому засіданні судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

09.06.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Депат» (сторона-1) та Публічним акціонерним товариством «Домобудівний комбінат №4», правонаступником якого є Приватне акціонерне товариство «Домобудівний комбінат №4» (сторона-2), було підписано договір про реалізацію проекту будівництва житлово-офісного комплексу (м.Київ, пров.Ясинуватський, 11) (надалі - Договір).

У розділі 1 Договору визначено, що терміни в Договорі вживаються у такому значенні:

- об`єкт - житлово-офісний комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торговими приміщеннями, підземним паркінгом та іншими об`єктами соціальної інфраструктури по пров.Ясинуватському, 11 у Голосіївському районі м. Києва; характеристики об`єкта (площа, цільове призначення, архітектурні та технічні характеристики, склад інженерних мереж тощо) та техніко-економічні, кошторисно-вартісні показники будівництва будуть визначені в проектній документації, що розроблятиметься на виконання цього Договору (п. 1.1 Договору);

- земельна ділянка - земельна ділянка загальною площею 3,15 га (кадастрові номери :79:120:0005; :79:120:0002), місце розташування: пров.Ясинуватський, 11 у Голосіївському районі м. Києва, що перебуває в оренді сторони-1 на підставі договору оренди земельних ділянок (зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 29.02.2008 за №79-6-00597). Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торговими приміщеннями, підземним паркінгом та іншими об`єктами соціальної інфраструктури (п. 1.2 Договору);

- сторона-1 - сторона за Договором, яка отримала право на забудову земельної ділянки об`єктом, та яка передає стороні-2 частину функцій замовника будівництва, визначених Договором, для реалізації проекту з будівництва об`єкту (п. 1.3 Договору);

- сторона-2 - сторона по Договору, яка виконує частину функцій сторони-1 як замовника будівництва об`єкта та виконує інші зобов`язання, передбачені цим Договором (п. 1.4 Договору);

- реалізація проекту - комплекс дій організаційного, оперативно-господарського технічного та фінансового характеру, спрямованих на будівництво об`єкту на земельній ділянці, прийняття його в експлуатацію, прийняття сторонами об`єкту в частках, визначених Договором, та подальшу реєстрацію права власності на квартири, нежитлові приміщення, машиномісця (п. 1.11 Договору);

- машиномісце - спеціально відведене місце зберігання автомобільного транспорту у побудованому для цього паркінгу в об`єкті і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (п.1.19 Договору).

Відповідно до п. 2.1 Договору предметом цього Договору є діяльність сторін по здійсненню ними комплексу практичних та юридичних дій (в тому числі організації фінансування, проектування, будівництва, прийняття в експлуатацію об`єкта, тощо), спрямованих на досягнення спільної мети - реалізації проекту відповідно до умов, передбачених цим Договором.

Пунктом 4.2 Договору (в редакції додаткової угоди №1 від 20.09.2016) визначено, що строк будівництва об`єкта складає 3 роки, що відлічуються з дати видачі дозволу на виконання будівельних робіт на об`єкті, при цьому такий дозвіл має бути одержаний не пізніше 30.11.2016. Датою завершення будівництва об`єкта є дата сертифікату (документа, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації).

Згідно з п. 2.9 Договору для реалізації проекту сторона-1 передає, а сторона-2 приймає відповідно частину функцій сторони-1 як замовника будівництва об`єкта на умовах, визначених цим договором (розділ 3 Договору).

За змістом п. 3.1 Договору, за собою сторона-1 залишає виконання наступних функцій замовника будівництва, зокрема, забезпечення здійснення функцій землекористувача, в т.ч. сплати орендної плати, з наступною компенсацією стороні-1 стороною-2 платежів з орендної плати за земельну ділянку, яка нарахована за період, починаючи з дати набрання чинності цим Договором та до моменту передачі об`єкту на баланс експлуатуючій організації.

Згідно з п. 3.3 Договору сторони домовились, що сторона-2 при виконанні цього Договору та здійснюючи передані стороною-1 функції замовника будівництва (в частині, що передбачена цим Договором), діє від свого імені, за свій рахунок, на власний ризик та керує всією діяльністю з реалізації проекту будівництва об`єкта, чинить в межах цього Договору усі необхідні юридичні дії та акти, укладає на власний розсуд будь-які правочини, необхідні для реалізації проекту, та несе за них повну відповідальність згідно чинного законодавства.

Пунктом 6.4 Договору (з урахуванням Додаткової угоди №1 від 20.09.2016) передбачено, що сторона-2 зобов`язується, зокрема:

- не пізніше 30.11.2016 забезпечити одержання містобудівних умов та обмежень, технічних умов, підготувати завдання на проектування для надання його стороні-1 на затвердження, розробити проектну документацію на будівництво об`єкту, передати її на затвердження стороні-1, забезпечити проходження експертизи проекту будівництва та отримання дозволу на виконання будівельних робіт, а також забезпечити отримання іншої дозвільної та погоджувальної документації, що необхідні для реалізації проекту;

- забезпечувати повну організацію реалізації проекту та своєчасне та повне фінансування реалізації проекту;

- виконувати функції генерального підрядника будівництва об`єкту, визначати підрядників для виконання окремих будівельних робіт, укладати від свого імені та за свій рахунок з ними договори підряду, здійснювати контроль за їх виконанням, а також нести відповідальність за їх дії та результати робіт;

- підготувати акт готовності об`єкта до експлуатації та надати його стороні-1 на підписання для прийняття об`єкта в експлуатацію;

- забезпечити прийняття об`єкта в експлуатацію, одержання сертифіката (документа, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації), підключення об`єкту до інженерних мереж міста тощо.

За змістом п.п. 5.2.3 п. 5.2 Договору, сторона-2 зобов`язується забезпечити фінансування усіх витрат з реалізації проекту, будівництва об`єкту, в повному обсязі, в тому числі витрат на проведення розрахунків зі стороною-1 шляхом компенсації їй витрат на сплату орендної плати за земельну ділянку починаючи з дати набрання чинності цим Договором та до моменту передачі об`єкту на баланс експлуатуючій організації.

Відповідно до п.п. 6.4.17 п. 6.4 Договору сторона-2 зобов`язується компенсувати (шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок сторони-1) щомісячно в повному обсязі витрати на сплату орендної плати за земельну ділянку, не пізніше 5 числа місяця за минулий місяць оренди. При цьому при перерахуванні стороною-2 стороні-1 компенсації витрат на сплату орендної плати за земельну ділянку, що передбачено цим пунктом договору, сума такої компенсації витрат повинна бути збільшена на податок на додану вартість та підлягає сплаті стороною-2 стороні-1 вже з урахуванням такого збільшення.

Згідно з п. 13.1 Договору цей Договір укладений сторонами під відкладальною обставиною. Під відкладальною обставиною сторони розуміють укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельних ділянок, підписаного між стороною-1 та Київською міською радою та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 29.02.2008 за №79-6-00597.

Відповідно до п. 13.3 Договору останній набирає чинності з моменту настання відкладальної обставини та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за цим договором.

12.08.2015 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Депат» укладено договір про поновлення договору оренди земельних ділянок, підписаного між стороною-1 та Київською міською радою та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 29.02.2008 за №79-6-00597.

Відтак, укладений між сторонами Договір про реалізацію проекту будівництва житлово-офісного комплексу (м.Київ, пров.Ясинуватський, 11) від 09.06.2015 набрав чинності 12.08.2015.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що починаючи з квітня 2019 року в порушення вимог п.п. 5.2.3 п. 5.2, п.п. 6.4.17 п. 6.4 Договору відповідач не виконує своїх зобов`язань щодо компенсації позивачу витрат зі сплати орендної плати за земельну ділянку, внаслідок чого у відповідача за період з квітня 2019 по серпень 2021 року утворилась заборгованість у розмірі 5791712,30 грн. При цьому позивач вказує, що станом на момент розгляду справи завершено будівництво та прийнято в експлуатацію лише І та ІІ черги будівництва об`єкта, однак будівництво наземного паркінгу (що є ІІІ чергою будівництва об`єкта) відповідачем не розпочато. Відтак, за твердженням позивача, наразі будівництво об`єкта в повному обсязі не завершено, а Договір є таким, що діє.

В свою чергу, заперечуючи проти позову, відповідач зазначає, що Приватне акціонерне товариство «Домобудівний комбінат №4» у строки, визначені Договором, побудувало згідно проектної документації два житлові будинки (І та ІІ черга будівництва) та ввело їх в експлуатацію, а ІІІ чергу будівництва сторони виокремили в окремий договір б/н від 02.11.2018.

Так, за твердженням відповідача, відповідно до додаткової угоди №2 від 01.11.2018 до Договору сторони змінили первісне зобов`язання - будівництво наземного паркінгу, новим зобов`язанням - будівництвом житлового будинку 3-ї черги житлово-офісного комплексу за адресою: м. Київ, пров. Ясинуватський, 11, у зв`язку з чим між сторонами було укладено договір б/н від 02.11.2018.

Посилаючись на вказані обставини, відповідач стверджує, що зобов`язання щодо будівництва наземного паркінгу припинилося на підставі ч. 1 ст. 204 Господарського кодексу України, ч. 2 ст. 604 Цивільного кодексу України у листопаді 2018 року, а зобов`язання відповідача перед позивачем за Договором щодо компенсації платежів з орендної плати за земельну ділянку припинилося з моменту передачі житлових будинків І та ІІ черг експлуатуючій організації, тобто з 31.01.2019 та 31.05.2019 відповідно.

За приписами ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ст. 14 Господарського процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За змістом ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

У відповідності до ст.ст. 11, 509 Цивільного кодексу України зобов`язання виникають, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно зі ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

За змістом ст. 193 Господарського кодексу України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

З матеріалів справи вбачається, що 28.02.2008 між Київською міською радою (як орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Депат» (як орендарем) було укладено договір оренди земельних ділянок, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за №333, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 29.02.2008 за №79-6-00597.

12.08.2015 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Депат» укладено договір про поновлення договору оренди земельних ділянок (посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. та зареєстрований в реєстрі за №3270), яким поновлено на 10 років договір оренди земельних ділянок, укладений між орендодавцем та орендарем, посвідчений Кравченко Н.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 28.02.2008 по реєстру за №333, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 29.02.2008 за №79-6-00597, строк дії якого закінчився, та викладено вказаний договір у новій редакції.

Надалі договір оренди земельних ділянок від 28.02.2008 в редакції договору від 12.08.2015 - Договір оренди.

Відповідно до п. 1.1 Договору оренди орендодавець на підставі рішень Київської міської ради від 01.10.2077 №441/3275, від 02.04.2015 №370/1235 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельні ділянки, визначені договором.

Відповідно до п. 2.1 Договору оренди об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельні ділянки з наступними характеристиками:

- місце розташування - провулок Ясинуватський, 11 у Голосіївському районі м. Києва;

- розмір земельної ділянки з кадастровим номером :79:120:0005 - 2,9998 га (зокрема у межах прибережних захисних смуг - 0,0243 га);

- розмір земельної ділянки з кадастровим номером :79:120:0002 - 0,1515 га (у межах червоних ліній);

- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торговими приміщеннями, підземним паркінгом та іншими об`єктами соціальної інфраструктури;

- кадастрові номери - :79:120:0005; :79:120:0002.

Відповідно до п. 4.2 Договору оренди річна орендна плата за земельні ділянки на період будівництва встановлюється у розмірі 3% від їх нормативної грошової оцінки.

Як зазначає позивач, згідно з наявними у справі витягами з Державного земельного кадастру №НВ-019 та №НВ-019 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :79:120:0005 становить 65634209,37 грн та земельної ділянки з кадастровим номером :79:120:0002 - 3314748,56 грн, що разом становить 68948957,90 грн, а тому позивач вказує, що за спірний період (квітень 2019 року - серпень 2021 року) місячна орендна плата за земельну ділянку складала 172372,39 грн.

При цьому, відповідно до п.п. 52-4 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України в редакції Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо підтримки платників податків на період здійснення заходів, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», не нараховується та не сплачується за період з 1 березня по 31 березня 2020 року плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.

На виконання умов Договору оренди позивачем перераховано в бюджет за період з квітня 2019 року по серпень 2021 року грошові кошти у сумі 4826426,92 грн (які заявлені позивачем до відшкодування в рамках даної справи), що підтверджується наявними у справі платіжними дорученнями, а саме: №4531 від 28.05.2019, № 4634 від 24.06.2019, №4734 від 29.07.2019, №4781 від 28.08.2019, №4818 від 13.09.2019, №4909 від 25.10.2019, №4970 від 25.11.2019, №5029 від 23.12.2019, №5075 від 23.01.2020, №5126 від 25.02.2020, №5169 від 26.03.2020, №5258 від 28.05.2020, №5291 від 26.06.2020, №90 від 27.07.2020, №107 від 27.08.2020, №121 від 23.09.2020, №5427 від 22.10.2020, №5463 від 25.11.2020, №5510 від 22.12.2020, №3 від 22.12.2020, №23 від 25.01.2021, №5574 від 22.02.2021, №50 від 26.03.2021, №81 від 20.04.2021, №151 від 24.05.2021, №192 від 23.06.2021, №225 від 19.07.2021, №253 від 25.08.2021.

За умовами укладеного між сторонами Договору (п.п. 5.2.3 п. 5.2 , п.п. 6.4.17 п. 6.4 Договору), відповідач зобов`язаний компенсувати щомісячно в повному обсязі витрати позивача на сплату орендної плати за земельну ділянку шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок позивача не пізніше 5 числа місяця за минулий місяць оренди з урахуванням збільшення на податок на додану вартість.

Однак, як свідчать матеріали справи, свого обов`язку щодо компенсації позивачу витрат на сплату орендної плати за земельну ділянку за період з квітня 2019 року по серпень 2021 року відповідач не виконав, внаслідок чого в останнього перед позивачем утворилась заборгованість у розмірі 5791712,30 грн (внесена позивачем орендна плата з урахуванням збільшення на суму податку на додану вартість).

Щодо доводів відповідача про відсутність підстав для компенсації витрат позивача зі сплати орендної плати за землю за спірний період суд зазначає таке.

За приписами п.п. 5.2.3 п. 5.2 Договору, компенсація витрат на сплату орендної плати за земельну ділянку здійснюється починаючи з дати набрання чинності Договором та до моменту передачі об`єкту на баланс експлуатуючій організації.

При цьому, у п. 1.1 Договору визначено, що під «об`єктом» в даному Договорі розуміється житлово-офісний комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торговими приміщеннями, підземним паркінгом та іншими об`єктами соціальної інфраструктури по пров.Ясинуватському, 11 у Голосіївському районі м. Києва. Також в п. 1.1 Договору прямо вказано, що характеристики об`єкта (площа, цільове призначення, архітектурні та технічні характеристики, склад інженерних мереж тощо) та техніко-економічні, кошторисно-вартісні показники будівництва будуть визначені в проектній документації, що розроблятиметься на виконання цього Договору

Відповідно до Проекту «Будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями та паркінгу у пров. Ясинуватському, 11 у Голосіївському районі м. Києва» (надалі - Проект) та Експертного звіту від 22.09.2016 №7-076-16-ЕП/КО щодо розгляду проектної документації, проектом передбачається будівництво:

- 25-поверхового 6-секційного житлового будинку на основі серії АПВС з прибудованою ІТП з насосною і котельнею;

- 25-поверхового 4-секційного каркасно-монолітного житлового будинку з даховою котельнею;

- наземного механізованого паркінгу з автоматизованою системою паркування на 200 машино-місць;

- двох трансформаторних підстанцій.

При цьому проектом передбачено здійснення будівництва у три черги, а саме:

- І черга - житловий будинок №1, будівля котельні з ІТП та насосною, РП/ТП (№4 за ГП);

- ІІ черга - житловий будинок №2, ТП (№5 за ГП);

- ІІІ черга - наземний паркінг на 200 машино-місць (№6 за ГП).

Відтак, виходячи із наведеного у п. 1.1 Договору визначення поняття «об`єкт», яке застосовується у даному Договорі, моментом передачі об`єкту на баланс експлуатуючій організації (і, відповідно моментом, з якого припиняється обов`язок відповідача здійснювати компенсацію позивачу витрат по сплаті орендної плати за земельну ділянку) в розумінні положень Договору є передача всіх передбачених проектною документацією складових об`єкта, в тому числі наземного механізованого паркінгу з автоматизованою системою паркування на 200 машино-місць.

З матеріалів справи вбачається, що 15.11.2016 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 83 щодо об`єкта «Будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями та паркінгу у пров. Ясинуватському, 11 у Голосіївському районі м.Києва».

У дозволі вказано, що замовником будівництва є Товариство з обмеженою відповідальністю «Депат», а генеральним підрядником - Публічне акціонерним товариством «Домобудівний комбінат №4».

Відповідно до п. 8 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 (надалі - Порядок), проектною документацією можуть бути визначені черги та/або пускові комплекси, кожен з яких може бути прийнятий в експлуатацію окремо. При цьому черга та/або пусковий комплекс повинні відповідати вимогам щодо його безпечної експлуатації. У разі потреби замовник може до прийняття об`єкта в експлуатацію вносити до проекту будівництва погоджені з автором такого проекту зміни щодо черги та/або пускового комплексу в межах затверджених проектних рішень.

Для долучення до матеріалів справи відповідачем надані копії сертифікатів Державної архітектурно-будівельної інспекції України серії ІУ №71 та №84 від 15.11.2018, якими засвідчено відповідність І та ІІ черг об`єкта «Будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями та паркінгу у пров. Ясинуватському, 11 у Голосіївському районі м.Києва» проектній документації та підтверджено їх готовність до експлуатації.

Також у справі наявні копії актів приймання-передачі від 31.01.2019 та від 31.05.2019 про передачу житлових будинків І та ІІ черг будівництва на баланс ТОВ «ЕК «Комфорт-Майстер».

Разом з тим, як свідчать обставини справи та не заперечується сторонами, наразі будівництво ІІІ черги (наземного паркінгу на 200 машино-місць) розпочато не було.

У відзиві на позовну заяву відповідач зазначає, що 02.11.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Депат» (сторона-1) та Приватним акціонерним товариством «Домобудівний комбінат №4» (сторона-2) було укладено договір про реалізацію проекту третьої черги будівництва житлово-офісного комплексу (м. Київ, пров. Ясинуватський, 11) (надалі - Договір від 02.11.2018).

За твердженням відповідача, у зв`язку з укладенням Договору від 02.11.2018 відбулася заміна первісного зобов`язання - будівництво наземного паркінгу, новим зобов`язанням - будівництво житлового будинку 3-ї черги житлово-офісного комплексу за адресою: м. Київ, пров. Ясинуватський, 11 (новація), внаслідок чого зобов`язання щодо будівництва ІІІ черги за Договором від 09.06.2015 припинилося.

Частиною 1 ст. 204 Господарського кодексу України визначено, що господарське зобов`язання може бути припинено за згодою сторін, зокрема угодою про заміну одного зобов`язання іншим між тими самими сторонами, якщо така заміна не суперечить обов`язковому акту, на підставі якого виникло попереднє зобов`язання.

Згідно з ч. 3 ст. 202 Цивільного кодексу України до відносин щодо припинення господарських зобов`язань застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 2 ст. 604 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється за домовленістю сторін про заміну первісного зобов`язання новим зобов`язанням між тими ж сторонами (новація).

Отже, особливим видом припинення зобов`язання за домовленістю сторін є новація. Новація - це угода про заміну первісного зобов`язання новим зобов`язанням між тими ж самими сторонами. Юридичною підставою для зобов`язання, що виникає при новації, є домовленість сторін попередньої угоди про припинення первісного зобов`язання та про виникнення нового, яке за своїм змістом відрізняється від попереднього.

Для того, щоб новація відбулася, сторони повинні обумовити в своїй угоді припинення зобов`язання, що раніше діяло і заміну його новим зобов`язанням. Для здійснення новації необхідно, щоб і первісне, і нове зобов`язання були дійсними.

Застосування новації як способу припинення зобов`язань допускається виключно за наявності таких ознак: взаємна згода сторін про припинення дії попереднього зобов`язання та щодо умов нового зобов`язання; наявності умов про припинення попереднього зобов`язання; припинення всіх додаткових зобов`язань; виникнення між тими ж особами нового зобов`язання, яке, як правило, містить умову про інший предмет чи спосіб виконання. Характерною ознакою новації є не зміна частини первісного зобов`язання, а укладення між тими ж сторонами нового зобов`язання.

Верховним Судом України у постанові від 09.09.2014 по справі №5011-1/1043-2012-42/528-2012 (3-105гс14) про стягнення заборгованості за договором про організацію взаєморозрахунків висловлено правову позицію про те, що характерним для новації є саме укладення нового зобов`язання, а не зміна його частини, що є підставою для припинення попереднього зобов`язання, при цьому, нове зобов`язання укладається між тими ж сторонами, договір про організацію взаєморозрахунків таких ознак не містить.

До умов новації віднесено такі: нове зобов`язання повинне пов`язувати тих самих осіб, що і первісне; сторони мають досягти згоди щодо заміни одного зобов`язання іншим, а «домовленість про новацію», про яку йдеться в ч. 2 ст. 604 Цивільного кодексу України, - це договір про заміну зобов`язання; вчиняється новація у формі двостороннього правочину (новаційного договору), який має відповідати вимогам до форми та змісту, необхідних для нового зобов`язання; наявність наміру сторін вчинити новацію, про який сторони повинні обов`язково вказати в договорі, а за відсутності такого застереження первинне зобов`язання не припиняється, а буде діяти поряд з новим; дійсність первинного зобов`язання (недійсність первинного зобов`язання веде до недійсності і нового зобов`язання, що випливає з новації, якщо ж недійсним є новаційний договір, сторони залишаються пов`язаними первинним зобов`язанням, і новація не відбувається); зміна змісту зобов`язання, або має виконуватися те саме, але на іншій правовій підставі; допустимість заміни первісного зобов`язання новим.

Аналогічні правові висновки викладені в постановах Верховного Суду від 01.06.2021 у справі №910/638/20 (910/1884/20), від 29.01.2021 у справі № 569/1037/18 тощо.

Суд зауважує, що предметом Договору від 02.11.2018 є діяльність сторін по здійсненню ними комплексу практичних та юридичних дій (в тому числі організації фінансування, проектування, будівництва, прийняття в експлуатацію об`єкта, тощо), спрямованих на досягнення спільної мети - реалізації проекту відповідно до умов, передбачених цим договором.

Під об`єктом у даному Договорі (від 02.11.2018) розуміється житловий будинок третьої черги будівництва за проектом «Будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями та паркінгу у пров. Ясинуватському, 11 у Голосіївському районі м. Києва» (коригування ІІІ черги будівництва); під реалізацією проекту розуміється комплекс дій організаційного, оперативно-господарського, технічного та фінансового характеру, спрямованих на будівництво об`єкту на земельній ділянці, прийняття його в експлуатацію, прийняття сторонами об`єкту в частках, визначених договором, та подальшу реєстрацію права власності на квартири та нежитлові приміщення.

Відповідно до п. 2.2 Договору від 02.11.2018 станом на дату укладення цього договору сторона-2 розробила проектну документацію стадії «Проект» за проектом «Будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями та паркінгу у пров. Ясинуватському, 11 у Голосіївському районі м. Києва» (коригування ІІІ черги будівництва).

Пунктом 2.6 Договору від 02.11.2018 визначено, що будівництво об`єкта здійснюється на підставі затвердженої стороною-1 проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт та у відповідності до вимог державних стандартів, будівельних норм і правил для даного виду будівництва.

За змістом п.п. 3.1.1.2 - 3.1.1.4 п. 3.1 Договору від 02.11.2018, для реалізації цього договору за собою сторона-1 залишає виконання наступних функцій замовника будівництва, зокрема:

- затвердження проектної документації на об`єкт; сторона-1 зобов`язана затвердити проектну документацію, зазначену в п. 2.2 цього договору, в строк не пізніше 10 календарних днів після прийняття в експлуатацію І черги та ІІ черги будівництва на земельній ділянці;

- сторона-1 зобов`язана протягом 10 календарних днів після прийняття в експлуатацію І черги та ІІ черги будівництва на земельній ділянці подати до Інспекції державного будівельно-архітектурного контролю міста Києва повідомлення (заяву) щодо внесення змін до дозволу на виконання будівельних робіт, пов`язаних з коригуванням проектної документації з метою будівництва на земельній ділянці об`єкту, як передбачено відкоригованою проектною документацією, зазначеною в п. 2.2 цього Договору;

- сторона-1 зобов`язана протягом встановлених законодавством строків одержати підтвердження внесення змін до дозволу на виконання будівельних робіт, пов`язаних з коригуванням проектної документації з метою будівництва на земельній ділянці об`єкту, як передбачено відкоригованою проектною документацією, зазначеною в п. 2.2 цього Договору.

Згідно з п. 4.2 Договору від 02.11.2018 строк будівництва об`єкта складає 27 календарних місяців, що відлічуються з дати виконання стороною-1 останнього з обов`язків, передбачених п.п. 3.1.1.2, 3.1.1.3, 3.1.1.4 цього договору та передачі стороні-2 за відповідним актом прийому-передачі документів, що підтверджують виконання зазначених пунктів.

Пунктом 11.2 Договору від 02.11.2018 передбачено, що договір набирає чинності з дати його підписання та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань; у разі якщо сторона-1 до 31.03.2019 не виконає вимоги пунктів 3.1.1.2 - 3.1.1.4 цього договору та не надасть стороні-2 документи дозвільного характеру на будівництво житлового будинку №3, сторона-1 письмово повідомляє сторону-2 про неможливість виконання цього договору.

Проаналізувавши зміст укладеного між сторонами Договору від 02.11.2018, суд дійшов висновку, що вказаний договір не є новацією в розумінні ст. 604 Цивільного кодексу України.

Так, у Договорі від 02.11.2018 відсутні будь-які посилання сторін на Договір від 09.06.2015, в тому числі відсутня домовленість про припинення дії Договору від 09.06.2015 внаслідок укладення Договору від 02.11.2018.

Також у Договорі від 02.11.2018 не зазначено про намір сторонами вчинити новацію.

Предметом Договору від 09.06.2015 є реалізація проекту будівництва об`єкта, що складається із трьох черг будівництва, натомість предметом Договору від 02.11.2018 є коригування проекту тільки третьої черги будівництва. Таким чином, у Договорі від 02.11.2018 містяться умови про заміну лише частини Проекту, домовленість щодо реалізації якого є предметом Договору від 09.06.2015.

В подальшому, як свідчать обставини справи та не заперечується сторонами, Договір від 02.11.2018 був припиненим у зв`язку з ненаданням позивачем документів дозвільного характеру на будівництво житлового будинку №3 та відмовою відповідача від даного договору.

Як вірно зазначив позивач, право сторін на будівництво об`єкта, визначеного у п. 1.1 Договору від 02.11.2018, могло б виникнути за умови погодження Держархбудінспекцією внесення змін до дозволу в частині зміненої проектної документації (коригування ІІІ черги об`єкта).

Відповідно до ч.ч. 2, 7 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, чинній станом на 02.11.2018) дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. У разі якщо право на будівництво об`єкта передано іншому замовникові або змінено генерального підрядника чи підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), а також у разі коригування проектної документації замовник протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни. Продовження виконання будівельних робіт без такого повідомлення забороняється.

Згідно з п.п. 2, 3 п. 4 Положення про Державну архітектурно-будівельну інспекцію України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 09.07.2014 № 294 (чинного на момент укладення Договору від 02.11.2018), Держархбудінспекція відповідно до покладених на неї завдань: отримує повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт, здійснює внесення змін до них, а також скасовує право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення; видає дозволи на виконання будівельних робіт, повідомлення про внесення змін до них, відмовляє у видачі таких дозволів, анулює дозволи на виконання будівельних робіт.

Проте, Держархбудінспекцією повідомлення про внесення змін до дозволу на виконання будівельних робіт видано не було.

При цьому, з огляду на положення ч. 6 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», відмова у внесенні змін до дозволу на виконання будівельних робіт у зв`язку з коригуванням проектної документації не є підставою для анулювання такого дозволу.

Отже, у зв`язку з не внесенням змін до дозволу на виконання будівельних робіт від 15.11.2016 в частині коригування проектної документації відповідно до Договору від 02.11.2018, зобов`язання відповідача як генерального підрядника та в частині переданих йому функцій замовника будівництва за Договором від 09.06.2015 не припинилися.

Спільним листом від 08.05.2019 сторони звернулися до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві та повідомили, що ними вирішується питання щодо початку виконання підготовчих робіт з будівництва ІІІ черги за проектом «Будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями та паркінгу у пров. Ясинуватському, 11 у Голосіївському районі м. Києва» без відхилення від затвердженої проектної документації на будівництво об`єкту.

В матеріалах справи наявний лист Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві від 24.07.2019 №10/26-8/2407/10, в якому повідомляється, що у Департаменті відсутня інформація щодо коригування проектної документації ІІІ черги будівництва, а також підтверджується факт отримання від сторін листа від 08.05.2019 з указаним вище змістом.

Наведене спростовує доводи відповідача стосовно того, що після укладення Договору від 02.11.2018 припинилося зобов`язання відповідача щодо будівництва ІІІ черги об`єкта за Договором від 09.06.2015, а також доводи про припинення дії Договору від 09.06.2015 у зв`язку з укладенням Договору від 02.11.2018.

Заперечуючи проти позову, відповідач також стверджував про те, що 01.11.2018 сторони уклали додаткову угоду №2 до Договору про реалізацію проекту будівництва житлово-офісного комплексу (м.Київ, пров.Ясинуватьський, 11) від 09.06.2015, якою домовились, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію І та ІІ черги будівництва об`єкту, сторона-2 зобов`язується замість наземного паркінгу розпочати будівництво, збудувати на земельній ділянці та забезпечити прийняття в експлуатацію 25-поверхового житлового будинку №3 (ІІІ черга будівництва об`єкту).

Однак, посилання відповідача на вказану додаткову угоду судом до уваги не приймається, оскільки оригіналу такої додаткової угоди відповідачем не надано, а позивачем факт укладення такої угоди заперечується.

Так, відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 91 Господарського процесуального кодексу України письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. Письмові докази подаються в оригіналі або в належним чином засвідченій копії, якщо інше не передбачено цим Кодексом.

Для долучення до матеріалів справи відповідачем було надано копію додаткової угоди №2 від 01.11.2018 до договору про реалізацію проекту будівництва житлово-офісного комплексу (м.Київ, пров.Ясинуватьський, 11) від 09.06.2015.

Разом з тим, відповідно до ч. 6 ст. 91 Господарського процесуального кодексу України якщо подано копію (електронну копію) письмового доказу, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи може витребувати у відповідної особи оригінал письмового доказу. Якщо оригінал письмового доказу не поданий, а учасник справи або суд ставить під сумнів відповідність поданої копії (електронної копії) оригіналу, такий доказ не береться судом до уваги.

В ході підготовчого провадження позивачем було поставлено під сумнів відповідність копії поданої відповідачем додаткової угоди №2 до Договору оригіналу у зв`язку з чим за клопотанням позивача ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.12.202021 в порядку ч.6 ст.91 Господарського процесуального кодексу України витребувано у Приватного акціонерного товариства «Домобудівний комбінат №4» оригінал додаткової угоди №2 від 01.11.2018 до договору про реалізацію проекту будівництва житлово-офісного комплексу (м.Київ, пров.Ясинуватьський, 11) від 09.06.2015.

Проте, як зазначалось вище, оригіналу даного документа відповідач суду не надав.

Як на причину неможливості надати для огляду оригінал додаткової угоди №2 від 01.11.2018 відповідач посилався на те, що даний документ було вилучено у відповідача на підставі ухвали Печерського районного суду міста Києва від 20.09.2021 у справі №757/50129/21-к.

Однак, суд критично ставиться до вказаних тверджень відповідача, з огляду на те, що в описі вилученого майна, долученого до протоколу обшуку від 07.10.2021, зазначений документ відсутній.

За таких обставин, з огляду на положення ч. 6 ст. 91 Господарського процесуального кодексу України поданий відповідачем доказ - копія додаткової угоди №2 від 01.11.2018 до Договору - до уваги судом не береться.

Таким чином, оскільки станом на момент розгляду справи будівництво ІІІ черги об`єкта за Договором від 09.06.2015 - наземного механізованого паркінгу з автоматизованою системою паркування на 200 машино-місць - не розпочато, встановлений даним Договором обов`язок відповідача з компенсації орендної плати на користь позивача у спірний період не припинявся, а тому вимоги позивача про стягнення з відповідача заборгованості з компенсації витрат на сплату орендної плати за земельну ділянку за період з квітня 2019 по серпень 2021 року у розмірі 5791712,30 грн є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Інші доводи та заперечення учасників справи судом розглянуті та відхилені як такі, що на результат вирішення спору - задоволення позову з наведених вище підстав, впливу не мають.

У відповідності до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 74, 129, 238-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Домобудівний комбінат №4» (Україна, 04082, місто Київ, вул.Лугова (Оболонський р-н), будинок 13, ідентифікаційний код 05503160) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Депат» (Україна, 01015, місто Київ, вулиця Івана Мазепи, будинок 34, ідентифікаційний код 34575502) заборгованість у розмірі 5791712 (п`ять мільйонів сімсот дев`яносто одна тисяча сімсот дванадцять) грн 30 коп. та судовий збір у розмірі 86875 (вісімдесят шість тисяч вісімсот сімдесят п`ять) грн 68 коп.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення, відповідно до ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України, може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 04.07.2022.

Суддя Ю.М. Смирнова