ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 червня 2022 року Справа № 906/1130/18

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Тимошенко О.М., суддя Крейбух О.Г. , суддя Демидюк О.О.

секретар судового засідання Цвіркун О.О.

за участю представників сторін:

від позивача: Кузик О.Ю., Окунь О.М.,

від відповідача: Горева К.С.

розглядаючи у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Зевс" на рішення Господарського суду Житомирської області, ухвалене 11.01.2022 (суддя Лозинська І.В., повний текст складено 12.01.2022) у справі № 906/1130/18

за позовом Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради

до Приватного підприємства "Зевс"

про звільнення та повернення нежитлового приміщення

ВСТАНОВИВ:

В грудні 2018 року Відділ комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради (правонаступник - Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради) звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовною заявою до Приватного підприємства "Зевс" про зобов`язання звільнити нежитлове приміщення - торгівельний павільйон, площею 63,0 кв.м., за адресою: м. Бердичів, пров. Пляжний, 6 та повернення вказаного приміщення шляхом підписання акта приймання-передачі.

Позовні вимоги обґрунтовано не укладенням з відповідачем додатку № 2 до договору оренди № 742 від 26.04.2015 нежитлового приміщення та закінченням терміну дії зазначеного договору 26.09.2018, на який рішенням виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 19.07.2018 № 231 його було продовжено.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 11.01.2022 позов задоволено. Зобов`язано Приватне підприємство "Зевс" звільнити та повернути Управлінню економічного розвитку Бердичівської міської ради нежитлове приміщення - торгівельний павільйон, площею 63,0 кв.м., який знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, пров. Пляжний, 6 шляхом підписання акту приймання - передачі.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, відповідач звернувся із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 11.01.2022 у справі № 906/1130/18 та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. Стягнути з Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради понесені ПП "Зевс" судові витрати.

Аргументуючи доводи апеляційної скарги вказує, що судом першої інстанції передчасно прийнято рішення про задоволення позовних вимог та не враховано тієї обставини, що з 01.02.2020 введений в дію Закон України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції Закону № 157-ІХ від 03.10.2019, який набрав чинності з 27.12.2019 року. За вимогами даної редакції закону порядок продовження договорів оренди на новий строк змінено, а тому задоволення позовних вимог судом без врахування вимог спеціального закону було передчасним. Поряд з цим вважає необгрунтованою відмову суду першої інстанції у задоволенні клопотання відповідача про повернення до стадії підготовчого провадження, адже на думку останнього була нагальна потреба у дослідженні ряду питань, важливих для правильного вирішення даної справи. Наголошує, що така відмова є ігноруванням висновків Касаційного господарського суду, що викладена у постанові від 16.12.2021 у справі № 910/7003/21.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу проти доводів апелянта заперечує та вважає рішення суду першої інстанції законним і обгрунтованим. Відмічає, що за умовами договору оренди (пункт 11.5), він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку його дії. На підставі вказаного пункту договору орендодавцем були своєчасно висловлені заперечення, однак орендар не підписав акти приймання-передачі майна з оренди та продовжує неправомірно ним користуватися. Зазначає також, що орендар не вправі вимагати компенсацію вартості невід`ємних поліпшень, оскільки рішеннями виконавчого комітету Бердичівської міської ради надавався дозвіл лише на проведення капітального ремонту об`єкта оренди. Разом з цим зазначає, що предметом оренди є нежитлове приміщення - торгівельний павільйон, який за своїми технічними характеристиками відноситься до малих архітектурних форм та не є нерухомістю. Водночас, згідно абз. 2 ч. 1 ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", об`єктами оренди є: нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини). Тому приміщення павільйону не може бути об`єктом оренди. Враховуючи викладене, просить відмовити в задоволенні скарги.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу та відзив на неї, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 26.04.2015 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради (правонаступник - Управління економічного розвитку Бердичівської міськради) (орендодавець, позивач) та Приватним підприємством "Зевс" (орендар, відповідач) укладено договір оренди нежитлового приміщення №742 (далі - договір) (а.с. 11-13 у т.1), за п. 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв згідно з рішенням виконавчого комітету від 25.06.2009 № 356 (а.с. 20 у т.1) та договору оренди нежитлового приміщення від 26.06.2009 №742/1, в строкове платне користування це саме нежитлове приміщення за цією ж адресою, вартість якого в розмірі 52710,00 грн визначена за звітом про незалежну оцінку майна на 30.04.2012.

Майно передається в оренду за цільовим призначенням: розміщення кафе, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи, площа 63,0 кв.м. (п. 1.2 договору).

Відповідно до п. 2.1 договору орендар вступає у користування об`єктом одночасно з підписанням сторонами цього договору та акта приймання-передачі об`єкта.

Згідно з п. 11.1 договору вказаний договір укладено строком на 2 (два) роки та 11 (одинадцять) місяців, що діє з 26.04.2015 до 26.03.2018.

Як передбачено п. 11.3 договору орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди, після закінчення терміну дії договору, має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди на новий термін.

У п. 11.4 договору вказано, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди на новий термін, зобов`язаний повідомити про це орендодавця за місяць до закінчення терміну договору.

У разі якщо орендар продовжує користуватися об`єктом після закінчення строку дії договору, то за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах (п. 11.5 договору).

Рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області від 21.07.2016 №152, зокрема, перейменовано пров. Піонерський на пров.Пляжний (а. с. 22 - 24 у т. 1).

21.02.2018 директор ПП "Зевс" звернувся до Бердичівського міського голови з письмовою заявою вих. №1, в якій просив продовжити договір оренди приміщення за адресою: провулок Пляжний, 6 терміном на 3 (три) роки (а. с. 25 у т. 1).

Рішенням виконавчого комітету Бердичівської міської ради № 231 від 19.07.2018 "Про продовження договору оренди нежитлового приміщення" продовжено договір оренди № 742 від 26.04.2015 нежитлового приміщення за адресою: м. Бердичів, пров. Пляжний, 6, укладений з ПП "Зевс" терміном на 6 місяців з дати його закінчення до 26.09.2018 без права його продовження (а. с. 32 у т. 1).

Листом позивача від 24.07.2018, вих. № 309, адресованим ПП "Зевс", повідомлено про прийняте виконавчим комітетом рішення та підготовку проекту додатку до договору оренди №742 від 26.04.2015, для підписання якого директору ПП "Зевс" слід прибути у відділ (каб. № 75 міськвиконкому) (а.с. 33 у т.1).

У листі Відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради від 10.08.2018, вих. № 357, адресованого ПП "Зевс" зазначено про направлення йому додатку до договору оренди у 2 примірниках для підписання (а. с. 34,35 у т.1).

Листом від 01.10.2018, вих. № 425 повідомлено про не укладення додатку, повернення об`єкту з оренди шляхом підписанням акту приймання-передачі (а. с. 37 у т. 1).

Враховуючи, що відповідачем не повернуто об`єкт оренди (шляхом підписання акта приймання-передачі) після закінчення дії договору, позивач з покликанням на ст. ст. 530, 785 ЦК України, ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", звернувся до суду з позовом про зобов`язання ПП "Зевс" звільнити нежитлове приміщення - торгівельний павільйон та повернути його шляхом підписання акта приймання-передачі.

Під час розгляду справи по суті, ухвалами Господарського суду Житомирської області від 03.05.2019 та від 22.08.2019 провадження у справі № 906/1130/18 зупинено до набрання законної сили рішенням у справі № 906/780/18.

Зокрема, у справі № 906/780/18 ПП "Зевс" звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до виконавчого комітету Бердичівської міської ради та відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради з позовом про:

- визнання за ПП "Зевс" права користування нежитловим приміщенням - торгівельним павільйоном, пл. 63 кв.м. за адресою: м. Бердичів, провулок Пляжний, 6, на підставі договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015;

- визнання договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015 таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк.

Обґрунтовуючи позовні вимоги у справі № 906/780/18, ПП "Зевс" посилалось на те, що договір нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015 автоматично продовжив свою дію на той самий строк та на тих самих умовах відповідно до ст. 764 ЦК України, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору не заперечив щодо продовження його дії.

Рішенням від 22.11.2018 у справі № 906/780/18 Господарський суд Житомирської області позов задоволив; визнав за ПП "Зевс" право користування нежитловим приміщенням - торгівельним павільйоном, загальною пл. 63 кв.м. у м. Бердичеві, пров. Пляжний, 6 на підставі договору оренди нежитлового приміщення № 742 від 26.04.2015; визнав договір оренди нежитлового приміщення № 742 від 26.04.2015 таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк (а. с. 61- 63 у т.1).

Постановою від 28.03.2019 Північно-Західний апеляційний господарський суд залишив без змін рішення суду першої інстанції (а. с. 88 - 93 у т.1).

Постановою від 18.06.2019 ВС у складі колегії суддів КГС скасував рішення Господарського суду Житомирської області від 22.11.2018 та постанову Північно - Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019 у справі № 906/780/18; справу передав до Господарського суду Житомирської області (а. с. 145 -150 у т. 1).

Згідно з даними системи "Діловодство спеціалізованого суду (ДСС)" рішенням від 05.11.2019 господарський суд справі №906/780/18 відмовив в задоволенні позову.

Постановою від 10.02.2020 Північно-Західний апеляційний господарський суд апеляційну скаргу ПП "Зевс" задоволив частково; рішення господарського суду у справі №906/780/18 скасував частково; прийняв нове рішення в частині вимоги визнати за позивачем права користування нежитловим приміщенням - торгівельним павільйоном загальною пл. 63,00 кв. м за адресою м. Бердичів, провулок Пляжний, 6 на підставі договору оренди приміщення №742 від 26.04.2015; прийняв у цій частині нове рішення про задоволення позову; в іншій частині позову відмовив. Таким чином, судом апеляційної інстанції визнано договір оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015, укладеного між сторонами таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк до 26.02.2021 (а. с. 171 - 176 у т. 1).

Ухвалою Верховного суду у складі колегії суддів КГС від 21.08.2020 у справі №906/780/18 відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою відділу комунальної власності Бердичівської міської ради (а. с. 177, 178 у т.1).

Відповідно до ухвали від 29.10.2021 року провадження у справі № 906/1130/18 поновлено.

Вирішуючи вищевказаний спір, суд першої інстанції врахував, що постановою від 10.02.2020 у справі № 906/780/18 суд апеляційної інстанції визнав договір оренди нежитлового приміщення № 742 від 26.04.2015 таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк - до 26.02.2021 року. Разом з тим, станом на момент винесення цього рішення орендодавцем своєчасно висловлено заперечення проти поновлення договору на попередніх умовах, про що свідчить лист від 01.03.2021, вих.№ 106 (а.с. 9, т. 2). Таким чином, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Зважаючи на встановлені обставини, суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позову.

Судова колегія вважає такі висновки помилковими з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, провадження у останній відкрито в 2018 році та з урахуванням зупинення було продовжено з жовтня 2021 року. У вказаний проміжок часу зазнало змін законодавство, яке регулює питання оренди державного та комунального майна.

Зокрема, з 01.02.2020 року введено в дію Закон України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції Закону № 157-ІХ від 03.10.2019, який набрав чинності з 27.12.2019.

Частиною 3 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт (ч. 8 статті 18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»).

Абзацом другим частини третьої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

Тобто, будь-яке рішення, передбачене частиною четвертою цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач (частина шоста вказаної статті).

Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень:

- про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;

- про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону (ч. 9 ст. 18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»).

Відповідно до пункту 149 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 чинний орендар має перевалене право на продовження договору оренди в ході аукціону на продовження договору оренди за умови, що він бере участь в такому аукціоні та зробив закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати.

Апелянт у письмових поясненнях від 10.01.2022 року звертав увагу суду першої інстанції, що на виконання вимог ст. 18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» та подав заяву про продовження дії договору оренди 10 лютого 2021 року, надав Звіт № 38/01 про визначення ринкової вартості майна від 03 лютого 2021 року, продовжує користуватися нежитловим приміщенням та справно сплачує орендну плати, згідно рахунків Відповідача.

Згідно приписів статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» Рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято:

- у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону;

- якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ніш орендарю;

- якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк;

- якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;

- якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;

- якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі за текстом - Порядок).

Відповідно до п.143 вказаного Порядку орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Згідно з п. 144 Порядку після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону.

Рішення про відмову в продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 19 Закону, а також у разі невідповідності орендаря вимогам, установленим статтею 4 Закону.

Таким чином, отримавши заяву про продовження дії договору оренди, Позивач мав тільки два варіанти поведінки: або прийняти рішення про оголошення аукціону, або відмовити в продовженні договору, але виключно з підстав зазначених в ст. 19 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна». Більше того ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» чітко визначає, що оголошення аукціону або відмова повинна бути викладена не в будь-якому документі, а саме шляхом прийняття Рішення.

Враховуючи наведене, суд апеляційної інстанції погоджується з твердженням скаржника, що в матеріалах справи відсутнє рішення Позивача про відмову в продовженні Договору оренди № 742 від 26.04.2015 року з посиланням на підстави, зазначені в ст. 19 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна».

Лист позивача від 01.03.2021 року, направлений після введення в дію нової редакції ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» не може вважатися належним та достатнім доказом про відмову в продовженні договору оренди, оскільки в тексті такого листа зазначено про заперечення проти поновлення договору на попередніх умовах, що взагалі не передбачено новою редакцією Закону.

Судова колегія зазначає, що задоволення позовних вимог в даній справі безпосередньо залежить від встановлення факту припинення правовідносин оренди та безпідставного утримання орендованого майна відповідачем.

Підставами позовних вимог у даній справі (станом на грудень 2018 року), позивач вказував не укладення з відповідачем додатку № 2 до договору оренди № 742 від 26.04.2015 нежитлового приміщення та закінченням терміну дії зазначеного договору 26.09.2018, на який рішенням виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 19.07.2018 № 231 його було продовжено.

Однак, за результатами розгляду спору у справі № 906/780/18 судом було встановлено, що договір оренди № 742 від 26.04.2015, з огляду на недотримання процедури його припинення в 2018 році, продовжений на той самий термін - 2 роки 11 місяців, тобто до 26.02.2021 року.

Зважаючи на зміни в законодавстві, які відбулись під час зупинення провадження у справі, враховуючи подання відповідачем заяви про продовження договору оренди під час дії змін (а.с. 177, т. 2) та відсутність рішення позивача про відмову в його продовженні, оформленого відповідно до діючих норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна», заявлені позовні вимоги з підстав, які існували на момент подання позову, задоволенню не підлягають.

Судом першої інстанції вищевказаного не враховано, що призвело до помилкового висновку про задоволення позову.

Враховуючи наведене, апеляційний суд вважає, що викладені в апеляційній скарзі доводи обгрунтовані та підставні, а тому підлягають задоволенню. Відповідно, судова колегія дійшла висновку, що рішення Господарського суду Житомирської області від 11.01.2022 року у справі № 906/1130/18 підлягає скасуванню з підстав неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи та невідповідності висновків, встановленим обставинам з прийняттям нового рішення про відмову в позові.

Відповідно до ст.ст. 129, 282 ГПК України судові витрати у справі по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Зевс" задоволити.

Рішення Господарського суду Житомирської області від 11 січня 2022 року у справі №906/1130/18 скасувати. Прийняти нове рішення. В позові відмовити.

Стягнути з Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради (13300, Житомирська область, м. Бердичів, пл. Центральна, 1, ) на користь Приватного підприємства "Зевс" (13300, Житомирська область, м. Бердичів, пров. Пляжний, б. 6, ) - 2643,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Господарському суду Житомирської області видати наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.

Справу №906/1130/18 повернути Господарському суду Житомирської області.

Повний текст постанови складений "30" червня 2022 р.

Головуючий суддя Тимошенко О.М.

Суддя Крейбух О.Г.

Суддя Демидюк О.О.