ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 травня 2022 року Черкаси справа №925/1564/20

Господарський суд Черкаської області у складі судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Юхименко О. В.,

за участю представників: від позивача Івашкова Н.Є., адвокат, від відповідача та Черкаської міської ради Кирман В.О., за довіреністю, Літвінова Н.Д., особисто,

розглянув у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду справу

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «555»

до Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: фізична особа-підприємець Літвінова Наталія Дмитрівна та Черкаська міська рада,

про визнання недійсним договору оренди,

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» звернулося у Господарський суд Черкаської області із позовом до Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради, у якому просить суд визнати недійсним договір оренди об`єкта нерухомості №2044, який укладений 01.12.2017 між Департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Літвіновою Наталією Дмитрівною (орендар) та відшкодувати судові витрати зі сплати судового збору у сумі 2102,00 грн, витрати на професійну правничу допомогу у сумі 8000,00 грн та витрати за проведення експертного дослідження у сумі 6000,00 грн. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що укладаючи спірний договір оренди виконавчий орган Черкаської міської ради вийшов за межі своїх повноважень, порушивши права співвласників багатоквартирного будинку по вул. Кобзарській, 103 у м. Черкаси. Отже, договір оренди від 01.12.2017 на підставі частини 3 статті 203 Цивільного кодексу України є недійсним, оскільки був укладений проти волі власників багатоквартирного будинку, які не приймали жодного рішення про передачу цокольного приміщення у оренду.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 07.12.2020 відкрито провадження у справі, справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Встановлено відповідачу строк 15 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі для подання суду відзиву на позовну заяву та усіх письмових та електронних доказів, що підтверджують заперечення проти позову. Залучено до участі у справі фізичну особу-підприємця Літвінову Наталію Дмитрівну та Черкаську міську раду, як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

28.12.2020 від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому відповідач позовні вимоги вважає необґрунтованими та такими, що не підлягають до задоволення. Відзив мотивований тим, що спірні нежитлові приміщення є власністю територіальної громади міста Черкаси відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності реєстраційний №101. Внаслідок приватизації, квартири у зазначеному будинку були приватизовані його мешканцями, проте оскільки оспорюване приміщення у вказаному будинку не відноситься до допоміжних, а є саме нежитловим приміщенням та є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, тому згідно з рішенням Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 «Про перелік об`єктів права міської комунальної власності та уповноважених органів, яким вони передаються в оперативне управління» та рішенням Черкаської міської ради №2-5940 від 08.07.2020 «Про визначення балансоутримувачем нежитлових приміщень Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради», останній з метою упорядкування обліку майна територіальної громади міста Черкаси та більш ефективного його використання, було віднесено нежитлові приміщення по вул. Кобзарській, 103 до переліку об`єктів права міської комунальної власності. Дані приміщення не є допоміжними, оскільки не призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців. На спірне приміщення відповідачем було складено технічний паспорт, а тому дана обставина додатково вказує на те, що спірне приміщення є саме нежитловим приміщенням. У своєму позові позивач зазначає, що відповідно до статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, право власності є непорушним, однак, не зважаючи на викладені норми права про непорушність права власності, та незважаючи на те, що спірні приміщення завжди були у комунальній власності територіальної громади м. Черкаси, позивач намагається протиправно позбавити такого права власності територіальну громаду м. Черкаси.

11.01.2021 від позивача до суду надійшла відповідь на відзив, у якій позивач зазначив, що відповідач не надав доказів, які б підтверджували право комунальної власності на спірне приміщення, а отже й дійсність оспорюваного договору оренди саме на момент його укладення відповідачем та третьою особою, відповідачем не доведено. Згідно з експертним дослідженням від 18.11.2020, приміщення цокольного поверху під номерами з 1 по 11 є допоміжними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку №103 по вул. Кобзарській у м. Черкаси, тобто такими, що призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. У висновку експерта констатовано, що у цокольному поверсі житлового багатоквартирного будинку приміщення №№4-11 є допоміжними приміщенням житлового будинку (приміщенням для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців), приміщення №1, №2 та №3 коридори, які призначені для проходу у допоміжні приміщення. Єдине приміщення, яке не призначене для забезпечення експлуатації будинку приміщення №7, але його неможливо класифікувати як нежитлове приміщення (ізольоване приміщення, що належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна), так як вказане приміщення не має окремого входу (вхід у нього тільки через допоміжні приміщення) і відсутня можливість виконання додаткового входу. Складання технічного паспорту на приміщення не може бути беззаперечним доказом того, що таке приміщення є саме нежитловим, а не допоміжним. Крім того, на думку позивача, рішення Черкаської міської ради від 08.07.2020 №2-5940 не підлягає до застосування до спірних правовідносин, як таке, що суперечить статті 19 Конституції України, відповідно до якої органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України та законами України.

Протокольною ухвалою від 20.01.2021 задоволено клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи та відкладено підготовче засідання у справі на 15 год 30 хв 03 лютого 2021 року.

Протокольною ухвалою від 03.02.2021 продовжено строк підготовчого провадження у справі на 30 днів та відкладено підготовче засідання у справі на 15 год 30 хв 24 лютого 2021 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 24.02.2021 зупинено провадження у справі до набрання законної сили рішення у справі №925/108/21.

22.12.2021 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» до суду надійшла заява про поновлення провадження у справі у зв`язку з набранням рішенням Господарського суду Черкаської області у справі №925/108/21 законної сили.

Протокольною ухвалою від 09.02.2022 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті у судовому засіданні на 14 год 30 хв 15 березня 2022 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 24.02.2022 задоволено клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи та розгляд справи відкладено на 14 год 30 хв 06 квітня 2022 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 06.04.2022 задоволено клопотання представника Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради та Черкаської міської ради про відкладення розгляду справи та розгляд справи відкладено на 10 год 30 хв 11 травня 2022 року.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача та думку третьої особи, дослідивши наявні у справи докази, суд

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 «Про перелік об`єктів права міської комунальної власності та уповноважених органів, яким вони передаються в оперативне управління» було затверджено Перелік об`єктів права міської комунальної власності із зазначенням їх місцезнаходження, а також перелік житлового фонду із вбудовано-прибудованими приміщеннями (серед яких зазначено і житловий будинок по вул. Вербовецького (нині Кобзарська), 103, загальною площею 128,2 м2.

Відповідно до затвердженого вказаним рішенням переліку житлового фонду із вбудовано-прибудованими приміщеннями площа вбудовано-прибудованих приміщень по вул. Вербовецького (нині Кобзарська), 103 0 м2, житлова площа 73 м2, площа підвалу 0 м2.

Судом також встановлено,що ОСОБА_1 , є власником квартири по АДРЕСА_1 з 2004 року, яка набула її у власність шляхом приватизації, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У зв`язку з незадовільним технічним станом будинку АДРЕСА_2 (нині Кобзарська) Літвінова Наталія Дмитрівна протягом тривалого строку (більше 10 років), регулярно зверталася до балансоутримувача цього житлового будинку (ремонтно-експлуатаційної організації комунального підприємства), Черкаської міської ради та до її департаментів з метою усунення наслідків аварійних ситуацій комунікацій та внутрішньо будинкових мереж, які були спричинені неналежним технічним станом цього будинку.

За доводами останньої з метою приведення у належний стан та проведення ремонту цокольного приміщення будинку, у якому проходять комунікації будинку, ОСОБА_1 звернулась з заявою про отримання у оренду приміщення цокольного (підвального) приміщення будинку АДРЕСА_1 .

За замовленням Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради Комунальним підприємством «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» 27.10.2017 було виготовлено технічний паспорт, у якому зазначено, що площа приміщень житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями літера А-2 вулиця Кобзарська становить 93,2 м2, з яких основна 47,1 м2 та 46,1 м2 допоміжна. Рік побудови до 1917, відсоток зносу 65%.

01.12.2017 між Департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Літвіновою Наталією Дмитрівною (орендар) було укладено договір оренди об`єкта нерухомості №2044 (далі договір оренди). За умовами цього договору орендодавець зобов`язався передати орендареві у строкове платне користування нежитлове приміщення (далі - об`єкт), що належить до міської комунальної власності на підставі рішення Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 «Про перелік об`єктів права міської комунальної власності та уповноважених органів, яким вони передаються в оперативне управління, а саме: нежитлові приміщення цокольного поверху в житловому будинку (Літ. А-2) з №1 до №3, з №6 до №11; адреса (місцезнаходження): м. Черкаси, вул. Кобзарська, 103; загальна площа - 80,00 м2; основна площа 35,70 м2, допоміжна площа 44,30 м2, вартість об`єкта 94900,00 грн станом на 17.11.2017 (розділ 1 договору оренди).

Об`єкт передається орендарю під офіс (пункт 2.1 договору оренди).

При передачі об`єкта складається акт прийому-передачі, який підписується сторонами. У акті відображається санітарно-технічний стан об`єкта (пункт 3.1 договору оренди).

Об`єкт вважається переданим у оренду з моменту підписання акту, зазначеного у пункті 3.1 договору оренди (пункт 3.2 договору оренди).

Договір оренди укладено на термін з 01.12.2017 до 31.10.2020 (пункт 4.1 договору оренди).

Договір набуває чинності у момент, визначений пунктом 3.2 договору оренди (пункт 10.1 договору).

Договір підписаний уповноваженим представником орендодавця та орендарем особисто та скріплений відповідною печаткою орендодавця.

Відповідно до акту приймання-передачі об`єкта нерухомості за адресою м. Черкаси, вул. Кобзарська, 103 від 01.12.2017 орендодавець передав а орендар прийняв об`єкт нерухомості, площею 80,00 м2.

До договору оренди орендар та орендодавець уклали додаток №3, згідно з яким об`єкт нерухомості складається з 35,70 м2 основна площа (офіс), 44,30 м2 допоміжна площа.

У подальшому, рішенням Черкаської міської ради №2-5940 від 08.07.2020 «Про визначення балансоутримувачем нежитлових приміщень департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради», Департамент визначено балансоутримувачем майна територіальної громади міста Черкаси щодо деяких нежитлових приміщень, які знаходяться, у тому числі, і у житлових будинках міста. Зокрема, у пункті 17 вказаного рішення вказано про внесення доповнення до переліку об`єктів міської комунальної власності (додаток №1 рішення Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 у Розділі 16 «Нежитлові вбудовано-прибудовані приміщення включено пункт 214 «нежитлові приміщення по вул. Кобзарській, 103».

На підставі рішень Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 та №2-5940 від 08.07.2020, державним реєстратором Управління з питань державної реєстрації Черкаської міської ради Криловою Оксаною Миколаївною 26.10.2020 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 54870344 та внесено запис №38935784 в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно про право комунальної власності Черкаської міської ради () на нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101), як на складову частину житлового будинку (приміщення підвалу), А-2 загальною площею 93,2 м2.

Судом також встановлено, що Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради листом №3072-01-15 від 25.08.2020 повідомив ОСОБА_1 про закінчення строку дії договору оренди об`єкта нерухомості №2044 від 01.07.2017. У своєму листі орендодавець просив орендаря повідомити про свої наміри щодо подальшого використання об`єкту оренди.

23.09.2020 керівник Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» Літвінова Наталія Дмитрівна звернулась з листом №2309 до Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради та повідомила про створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку по вул. Кобзарська, 103 та про припинення права передачі в оренду за договором оренди нерухомості №2044 від 01.10.2017, у зв`язку з тим, що орендоване приміщення є підвалом та спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку по вул. Кобзарська, 103 у м. Черкаси. У листі ОСОБА_1 також просила Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради повернути їй безпідставно отриману оренду плату, сплачену за травень-червень 2020 року.

Листом №9766/2 від 02.10.2020 Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради надав відповідь на лист №2309, у якому зазначив, що договір оренди №2044 від 01.12.2017 станом на 01.10.2020 є діючим, а тому у ОСОБА_1 наявний обов`язок своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Листом №2311 ОСОБА_1 повторно проінформувала Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради про те, що фактично цокольний поверх багатоквартирного будинку по вул. Кобзарській, 103 у м. Черкаси є підвальним приміщенням та направила адвокатський запит про правові підстави укладення спірного договору оренди нерухомості.

Водночас, судом встановлено, що рішенням Господарського суду Черкаської області від 10.06.2021 у справі №925/108/21, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 16.11.2021, було частково задоволено позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» до Черкаської міської ради, визнано недійсними рішення Черкаської міської ради №2-5940 від 08.07.2020 «Про визначення балансоутримувачем нежитлових приміщень департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради» в частині (пункт 17) внесення доповнення до переліку об`єктів права міської комунальної власності та уповноважених органів, яким вони передаються у оперативне управління (додаток №1 рішення Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003) у розділ 16 «Нежитлові вбудовано-прибудовані приміщення» та включення об`єкту пункт 214 «Нежитлові приміщення по вул. Кобзарській, 103»; скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 54870344 від 30.10.2020, яке прийняте на підставі рішення Черкаської міської ради №2-5940 від 08.07.2020 та рішення Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 (запис №38935784 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право комунальної власності Черкаської міської ради та стягнуто з Черкаської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» 4540,00 грн судового збору та 3333,33 грн витрат на надання правничої допомоги.

Під час розгляду Господарським судом Черкаської області №925/108/21, господарський суд дійшов висновку, що спірне приміщення, яке розміщене в цокольному поверсі будинку АДРЕСА_1 загальною площею 93,2 м2, є допоміжним приміщенням багатоквартирного житлового будинку, призначенням якого є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. Право власності на приміщення цокольного поверху будинку АДРЕСА_1 належать усім співвласника цього будинку у силу закону і підтвердження права власності на ці приміщення не потребують здійснення додаткових дій, у тому числі і визнавати це право у судовому порядку.

Згідно з частиною 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Отже, за доводами позивача, на момент укладення спірного договору оренди об`єкта нерухомості №2044, за Департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради не було зареєстроване право комунальної власності на спірні приміщення у законному порядку, а тому жодних правових підстав на укладення спірного договору оренди у сторін не було.

Предметом спору у даній справі є вимога позивача про визнання недійсним договору оренди об`єкта нерухомості №2044, який укладений 01.12.2017 між Департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради та фізичною особою-підприємцем Літвіновою Наталією Дмитрівною.

Відповідно до статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 Цивільного кодексу України).

Згідно із статтею 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Як передбачено у пункті 1 статті 207 Господарського кодексу України господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

З огляду на викладені вище норми матеріального закону, вирішуючи спір про визнання правочину недійсним, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угоди недійсною і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угоди вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Суд зазначає, що наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним.

Даного висновку дійшов Касаційний цивільний суд Верховного суду у постанові від 10.03.2021 у справі №201/8412/18.

Згідно зі статтями 16, 203, 215 Цивільного кодексу України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05.09.2019 у справі №638/2304/17 (провадження №61-2417сво19) зроблено висновок, що недійсність договору як приватноправова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати.

Як встановлено судом, укладений між сторонами правочин за своїм змістом та правовою природою є договором оренди комунального майна, який підпадає під правове регулювання статей 759-786 Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Статтею 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (далі Закон), який є спеціальним для даних правовідносин.

Частиною 1 статті 3 Закону визначено, що об`єктами оренди за цим Законом можуть бути: цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); грошові кошти та цінні папери; нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств; майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації); нерухоме майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Згідно з частиною 1 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.

Підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб`єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом (частина 2 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування»).

За доводами відповідача, спірне нежитлове приміщення є комунальною власністю територіальної громади міста Черкаси, що підтверджується рішенням Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 «Про перелік об`єктів права міської комунальної власності», яким було затверджено Перелік об`єктів права міської комунальної власності, у тому числі і житловий будинок по вул.Вербовецького (нині Кобзарська), 103, технічним паспортом та відповідним витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Суд критично оцінює надані відповідачем докази на підтвердження того, що спірні приміщення цокольного поверху належать до комунальної власності, виходячи з наступного.

Відповідно до положень статей 1, 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т.ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Державний житловий фонд це житловий фонд місцевих Рад народних депутатів та житловий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ.

Особливості приватизації житлових приміщень у гуртожитках визначаються законом.

До об`єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, житлові приміщення у гуртожитках (житлові кімнати, житлові блоки (секції), кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів (далі - квартири (будинки), які використовуються громадянами на умовах найму.

Як вбачається з матеріалів справи рішенням Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 був затверджений Перелік об`єктів права міської комунальної власності, до якого включено житловий будинок по вул. Вербовецького (нині Кобзарська), 103. Відповідно до затвердженого вказаним рішенням переліку житлового фонду із вбудовано-прибудованими приміщеннями площа вбудовано-прибудованих приміщень по вул. Вербовецького (нині Кобзарська), 103 0 м2, житлова площа 73 м2, площа підвалу 0 м2. Судом також встановлено, що мешканці житлового будинку по вул. Кобзарська, 103, у процесі приватизації стали власниками квартир, які знаходяться у вказаному будинку, тобто, право комунальної власності на житлові приміщення, які знаходяться у цьому будинку було припинено і перейшло у приватну власність до його мешканців. І тільки шляхом внесення змін до Черкаської міської ради №3-531 від 26.06.2003 (рішення №2-5940 від 08.07.2020), територіальна громада включила до переліку права міської комунальної власності нежитлові приміщення цокольного поверху в житловому будинку (Літ. А-2) з №1 до №3, з №6 до №11; адреса місцезнаходження: м. Черкаси, вул. Кобзарська, 103відповідач, які і є об`єктом оренди спірного договору.

Відповідно до положень статті 177 Цивільного Кодексу України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (статті 179, 181 Цивільного Кодексу України).

У частинах 1, 2 статті 182 Цивільного Кодексу України зазначено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Як зазначено вище, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірні нежитлові приміщення було прийнято лише 26.10.2020, тобто на час укладення договору оренди відповідач не був власником спірного майна, (наявність технічного паспорту на об`єкт не свідчить про таке право) оскільки права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 Цивільного кодексу України).

Як вбачається з наданого відповідачем витягу, право комунальної власності на нежитлове приміщення, площею 93,2 м2 було зареєстровано за Черкаською міською радою 26.10.2020 на підставі рішення Черкаської міської ради №2-5940 від 08.07.2020 «Про визначення балансоутримувачем нежитлових приміщень департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради», яке у подальшому було скасовано рішенням Господарського суду Черкаської області від 10.06.2021 у справі №925/108/21.

При розгляді Господарським судом Черкаської області справи №925/108/21, судом було зазначено, що згідно з частиною 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Спірні приміщення є цокольним приміщеннями житлового будинку, які знаходиться не під усією плямою забудови житлового будинку, а займає приблизно 2/3 площі забудови. У цокольному поверсі знаходяться приміщення: коридорів №1, №2, №3 та №8, комори №6, туалету №9, електрощитової №4, бойлерна приміщення №5, а також приміщення №7, №10 та №11. Гідроізоляція фундаменту житлового будинку відсутня, в наявності глиняна підлога, на яку покладені плити ДСП. Приміщення цокольного поверху мають один вхід з двору, через приміщення коридорів №1, №2 та №3, інший вхід відсутній. Під стелею приміщень, №8, №9 та №10 проходять трубопровід каналізації та трубопровід водопостачання, які проходять також через приміщення №11 через вхідний трубопровід каналізації до зовнішньої каналізаційної камери. У приміщеннях №5, №6, №8, №9 знаходяться мережі теплопостачання, водопостачання та каналізація житлового будинку. У приміщенні електрощитової знаходиться вхід до системи електропостачання і електрична розводка на житлові квартири. За висновком експерта приміщення цокольного поверху багатоквартирного будинку номер 103 по вулиці Кобзарській у місті Черкаси є допоміжними приміщеннями цього будинку, що призначені для забезпечення експлуатації будинку та обслуговування його мешканців.

Отже, суд дійшов висновку, що спірні приміщення, які розміщені у цокольному поверсі будинку 103 по вул. Кобзарській у м. Черкаси загальною площею 93,2 м2, є допоміжним приміщенням багатоквартирного житлового будинку, призначенням якого є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням.

Одним з основоположних прав людини є право власності.

Відповідно до статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Суд трактує це право у широкому розумінні, спираючись при цьому на норми національного законодавства, положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція) та практику ЄСПЛ.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Судом встановлено, що як на дату укладення спірного договору оренди об`єкта нерухомості №2044 з фізичною особою-підприємцем Літвіновою Наталією Дмитрівною - 01.12.2017, так і з моменту приватизації квартир у будинку 103 по вул.Кобзарській Черкаська міська рада не володіла спірними нежитловими приміщеннями, оскільки вони належали усім співвласникам цього будинку у силу закону і підтвердження права власності на ці приміщення не потребують здійснення додаткових дій, у тому числі і визнавати це право у судовому порядку, що і було зазначено у рішенні Господарського суду Черкаської області у справі №925/108/21.

Частиною другою статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Отже, враховуючи, що на момент укладення спірного договору оренди, за відповідачем не було зареєстровано право комунальної власності на приміщення, які знаходяться на цокольному поверсі у багатоквартирному будинку за адресою вул. Кобзарській, 103, м. Черкаси, у відповідача не було жодних правових підстав на укладення договору оренди об`єкта нерухомості №2044 від 01.12.2017, тому суд дійшов висновку, що договір оренди об`єкта нерухомості №2044 є недійсним з моменту його укладення.

Позивачем при зверненні до суду використано належний, у розумінні вимог статті 16 Цивільного кодексу України та статті 20 Господарського кодексу України, спосіб захисту його порушеного права. З огляду на це, суд вважає, що позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» до Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради про визнання недійсним договору оренди підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги позивача задоволені повністю, сплачена ним сума судового збору підлягає відшкодуванню позивачу за рахунок відповідача у сумі 2102,00 грн.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди об`єкта нерухомості №2044, який укладений 01.12.2017 між Департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради та фізичною особою-підприємцем Літвіновою Наталією Дмитрівною.

Стягнути з Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « 555» 2102,00 грн судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано, у разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 09.06.2022.

Суддя О.І.Кучеренко