ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 червня 2022 року

м. Київ

cправа № 906/400/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Берднік І. С.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

за участю представників:

позивача - Дмитрика І. С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Реалпродторг"

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.12.2021 (судді: Гудак А. В. - головуючий, Петухов М. Г., Мельник О. В.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Реалпродторг"

до Житомирської міської ради

про визнання протиправним та скасування рішення,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У квітні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Реалпродторг" (далі - ТОВ "Реалпродторг") звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Житомирської міської ради про визнання протиправним і скасування рішення Житомирської міської ради від 24.12.2020 № 62 "Про непродовження договору оренди земельної ділянки" (далі - рішення від 24.12.2020).

На обґрунтування позову ТОВ "Реалпродторг" послалося на порушення оспорюваним рішенням органу місцевого самоврядування прав позивача як орендаря спірної земельної ділянки та прийняття такого рішення з порушенням вимог земельного законодавства щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 14.12.2005, укладеного між сторонами у справі, зареєстрованого у Житомирській регіональній філії Центру ДЗК, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис 13.01.2006 за № 03 (далі - договір оренди землі від 14.12.2005). Позивач також зазначав про недотримання відповідачем під час прийняття спірного рішення вимог Регламенту Житомирської міської ради, затвердженого рішенням Житомирської міської ради від 21.07.2016 № 260 (далі - Регламент).

1.2. Від Житомирської міської ради надійшов відзив на позов, в якому відповідач позовні вимоги не визнав, вважаючи їх необґрунтованими, безпідставними, просив в задоволенні позову відмовити, наголошуючи, зокрема, на тому, що орендар не використовував надану йому земельну ділянку за призначенням і у строк, встановлений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та спірним договором, не повідомив відповідача про свій намір продовжити його дію (лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 14.12.2005 разом з проектом додаткової угоди відповідачеві не надіслав); оспорюване рішення Житомирської міської ради відповідає вимогам закону до нього, проект такого рішення було оприлюднено на веб-сайті Житомирської міської ради, як то передбачено Регламентом.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 29.09.2021 (суддя Машевська О. П.) позов задоволено.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд, виходив із того, що як положення пункту 4 договору оренди землі від 14.12.2005, так і статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на дату укладення спірного договору), передбачали те, що заперечення з боку орендодавця щодо поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах заявлялись упродовж одного місяця після закінчення строку дії договору у формі листа-повідомлення, а не під час дії договору оренди землі; відсутність повідомлення орендаря про намір продовжити дію договору оренди землі від 14.12.2005 на той самий строк і на тих самих умовах не пізніше, ніж за два місяці до закінчення строку його дії (у наведеному випадку - 13.11.2020), не були для орендодавця підставою для прийняття оспорюваного рішення відповідачем станом на 24.12.2020, тобто до закінчення цього строку (в цьому спорі - 13.01.2021). Суд також зазначив про те, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права є ефективним.

2.2. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.12.2021 (судді: Гудак А. В. - головуючий, Петухов М. Г., Мельник О. В.) рішення Господарського суду Житомирської області від 29.09.2021 скасовано. Прийнято нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову.

Суд апеляційної інстанції установив факт недотримання ТОВ "Реалпродторг" встановленої законом і спірним договором оренди землі процедури поновлення договору оренди землі та констатував, що Житомирська міська рада, приймаючи оспорюване рішення, діяла в межах своїх повноважень та відповідно до вимог чинного законодавства.

При цьому апеляційний господарський суд виходив із того, що за умовами пункту 4 договору оренди землі від 14.12.2005 та з урахуванням положень частин 2, 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на 13.01.2016 (останню дату, з якої виникло право на поновлення (укладення) спірного договору на новий строк)) орендар - ТОВ "Реалпродторг" мав переважне право на його поновлення на новий строк у разі звернення до орендодавця - Житомирської міської ради не пізніше, ніж за два місяці до закінчення строку дії договору з письмовим повідомленням про намір продовжити його дію, до якого мав додати проект додаткової угоди. Лист від 24.01.2017 № 24/01-2017, за висновком суду апеляційної інстанції, є неналежним доказом на підтвердження вимог позивача у цій справі, оскільки був поданий позивачем в період дії договору оренди землі від 14.12.2005 без дотримання вимог пункту 4 вказаного договору та положень частин 2, 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на 13.01.2016). Суд також зазначив про надсилання Житомирською міською радою позивачеві листа від 26.01.2021 № 12/367, в якому рада повідомила ТОВ "Реалпродторг" про прийняте нею рішення від 24.12.2020 та про обов`язок останнього на підставі статті 34 Закону України "Про оренду землі" повернути орендовану земельну ділянку за актом прийому-передачі земельної ділянки. Отже, за висновком суду апеляційної інстанції, договір оренди землі від 14.12.2005, укладений між сторонами у справі, є припиненим у зв`язку із закінченням строку його дії; такий договір не було поновлено за згодою сторін чи за рішенням суду.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись з ухваленою у справі постановою, ТОВ "Реалпродторг" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.12.2021 у справі, в якій просить її скасувати, а рішення Господарського суду Житомирської області від 29.09.2021 залишити без змін.

Скаржник вважає зазначену постанову суду апеляційної інстанції ухваленою з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права; на обґрунтування підстав касаційного оскарження посилається на положення пунктів 1 - 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, а саме, ухвалення постанови у справі без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 21.12.2021 у справі № 910/10351/20; відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування у спірних правовідносинах норми права - частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону від 01.01.2006, чинній на час укладення договору), з урахуванням статті 3 Конституції України щодо забезпечення принципу сталих суспільних відносин, презумпції правомірності правочину, передбаченого статтею 204 Цивільного кодексу України щодо поновлення дії договору оренди земельної ділянки комунальної власності на умовах договору, погодженого сторонами, та сталих відносин між сторонами, а також з врахуванням обставин наявності на орендованій земельній ділянці недобудови та включення орендованої земельної ділянки разом з трьома іншими орендованими ділянками до єдиного проекту забудови групи житлових будинків.

На думку скаржника, суд апеляційної інстанції не врахував те, що внесені згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" № 340-IX (чинний із 16.01.2020) зміни до Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV (доповнення його статтею 322 "Поновлення договорів оренди землі" та викладення його статті 33 у новій редакції із назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк") і до Земельного кодексу України (зокрема, доповнення його статтею 1261 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови"), унеможливлюють застосування частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV у редакції, яка існувала до її зміни згідно із Законом України № 340-IX саме у відносинах між ТОВ "Реалпродторг" та Житомирською міською радою станом на 24.12.2020. На думку скаржника, є помилковими висновки суду апеляційної інстанції про те, що до спірних правовідносин стосовно поновлення договору оренди землі необхідно застосовувати положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній станом на 13.01.2016, із тих підстав, що останнє поновлення (укладення) вказаного договору на новий строк відбулося 13.01.2016.

Скаржник зазначає про неврахування апеляційним господарським судом того, що спірна земельна ділянка передавалася в оренду для будівництва п`ятиповерхового житлового будинку і спірне рішення відповідача про припинення договору оренди на одну із чотирьох земельних ділянок комплексу забудови порушує принцип стабільності суспільних відносин та суперечить статті 3 Конституції України.

Крім того, скаржник посилається на порушення судом апеляційної інстанції положень статті 86 Господарського процесуального кодексу України щодо оцінки доказів, наголошує на залишенні поза увагою судом доводів позивача про вчинення відповідачем перепон у подальшій оренді спірної земельної ділянки, вчиненні ним дій щодо розірвання договору оренди, скасування в державному реєстрі відомостей про орендаря-позивача спірної земельної ділянки.

3.2. Житомирська міська рада у відзиві на касаційну скаргу не погоджується з доводами касаційної скарги, вважає їх безпідставними і необґрунтованими, зазначає, що постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з дотриманням норм матеріального і процесуального права, просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, а оскаржену постанову у справі залишити без змін.

3.3. 24.05.2022 до Верховного Суду надійшло клопотання від Житомирської міської ради про відкладення розгляду справи у зв`язку з неможливістю явки в судове засідання представника.

4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

4.1. Згідно з ухвалою Верховного Суду від 07.02.2022 відкрито касаційне провадження у справі № 906/400/21 за касаційного скаргою ТОВ "Реалпродторг" на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.12.2021 у справі № 906/400/21, призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 01.03.2022.

У зв`язку з введенням Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 воєнного стану в Україні розгляд справи № 906/400/21 01.03.2022 не відбувся.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.04.2022 визначено такий склад колегії суддів у цій справі: Дроботова Т. Б. - головуючий суддя, Багай Н. О., Берднік І. С.

Згідно з ухвалою Верховного Суду від 12.04.2022 було постановлено здійснити розгляд справи № 906/400/21 за касаційною скаргою ТОВ "Реалпродторг" на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.12.2021 у судовому засіданні 24.05.2022, у якому було оголошено перерву до 07.06.2022.

4.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

4.3. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 14.12.2005 між Житомирською міською радою (орендодавець) і ТОВ "Реалпродторг" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Житомирської міської ради від 29.09.2005 № 553 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для громадського призначення за адресою: м. Житомир, вул. Маршала Жукова, № 19.

Відповідно до пункту 2 цього договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,9062 га.

У пункті 3 спірного договору сторони погодили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 382 586,96 грн. Земельна ділянка, яка передається в оренду немає недоліків, що могли б перешкодити її ефективному використанню.

Згідно з пунктом 4 договору оренди землі від 14.12.2005 договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі відсутності письмових заперечень з боку орендодавця упродовж одного місяця після закінчення строку дії договору, договір вважається пролонгованим на термін, визначений у цьому договорі на цих же умовах, з врахуванням орендної плати відповідно до діючого законодавства та Положення про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м. Житомирі, які перебувають у державній та комунальній власності.

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва п`ятиповерхового житлового будинку (пункт 10 договору оренди землі від 14.12.2005).

Згідно з пунктом 31 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

У пункті 32 спірного договору сторони обумовили, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

За змістом пункту 33 договору оренди землі від 14.12.2005 дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до пункту 34 цього договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 38 спірного договору).

Договір оренди землі від 14.12.2005 зареєстровано у Житомирській регіональній філії Центру ДЗ, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 13.01.2006 № 03.

За актом прийому-передачі об`єкта оренди від 13.01.2006 Житомирська міська рада передала, а ТОВ "Реалпродторг" прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для громадського призначення, розташовану в м. Житомирі, вул. Маршала Жукова, 19. В цьому акті зазначено, що він є невід`ємною частиною спірного договору оренди; фактичне користування земельною ділянкою починається з моменту підписання акта прийому-передачі.

Невід`ємними частинами спірного договору є план-схема земельної ділянки на вул. Маршала Жукова, 19 в м. Житомирі, наданої в оренду ТОВ "Реалпродторг" та кадастровий план земельної ділянки :06:011:0006.

За змістом зазначених додатків судами встановлено, що в оренду надана земельна ділянка площею 0,9062 га у складі угідь: 1) землі, зайняті поточним будівництвом на площі 0,0724 га; 2) під проїздами, проходами, площадками на площі 0,8337 га (12,13).

Відповідно до висновку від 29.05.2007 № 300 щодо вибору (відведення) земельної ділянки під забудову на земельній ділянці розташовано недобудований п`ятиповерховий житловий будинок, що підлягає знесенню.

Попередні судові інстанції, з урахуванням обставин, встановлених в адміністративній справі № 806/1351/18, зазначили, що на кадастровому плані земельної ділянки :06:011:0006 позначено площу угідь зайнятих недобудованим п`ятиповерховим житловим будинком № 19 на вул. Маршала Жукова, який передано позивачеві на баланс за рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради від 27.10.2005 № 719 "Про передачу житлового будинку № 19 на вул. Маршала Жукова в м. Житомирі з балансу КВЖОЕП -14 на баланс ТОВ "Реалпродторг".

Разом із тим, суди попередніх інстанцій з`ясували, що на розгляді у Господарському суді Житомирської області перебувала справа № 906/336/18 за позовом Житомирської міської ради до "Реалпродторг" про розірвання договору оренди землі від 14.12.2005. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 22.10.2018 у справі № 906/336/18 було встановлено, що укладений 14.12.2015 між сторонами договір оренди земельної ділянки площею 0,9062 га неодноразово продовжувався і станом на час звернення з позовом у справі № 906/336/18 договір оренди діяв. Зміни до пункту 4 договору щодо строку його дії шляхом укладення додаткової угоди чи в інший спосіб не вносились. Отже, договір, укладений строком на п`ять років, розпочав свою дію з моменту державної реєстрації - 13.01.2006 та неодноразово поновлювався автоматично на кожний термін (5 років): із 13.01.2006 по 13.01.2011; із 13.01.2011 по 13.01.2016; із 13.01.2016 по 13.01.2021, відповідно.

Крім того, попередні судові інстанції у справі, в якій подано касаційну скаргу, установили, що 15.12.2020 на засіданні постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування (протокол № 3) було погоджено здійснення юридичним департаментом підготовки проекту рішення щодо непродовження ТОВ "Реалпродторг" договору оренди земельної ділянки за адресою: вул. Героїв Десантників,19; оприлюднення на офіційному веб-сайті Житомирської міської ради такого проекту рішення та внесення його на розгляд чергової сесії міської ради.

22.12.2020 на засіданні постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування (протокол № 4) після розгляду проекту рішення "Про непродовження договору оренди земельної ділянки" було вирішено його підтримати.

24.12.2020 на другій сесії восьмого скликання Житомирської міської ради прийнято рішення № 62 "Про непродовження договору оренди земельної ділянки", за змістом якого міська рада, у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди землі від 14.12.2005, відповідно до статей 12, 93, 122 Земельного кодексу України, статей 31, 34 Закону України "Про оренду землі", статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", вирішила припинити з 14.01.2021 договір оренди землі від 14.12.2005, укладений між Житомирською міською радою та ТОВ "Реалпродторг" у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. У цьому рішенні зазначено про необхідність направлення Департаментом містобудування та земельних відносин міської ради на юридичну адресу ТОВ "Реалпродторг" вказаного рішення та акта прийому-передачі земельної ділянки.

У листі від 26.01.2021 № 12/367 Житомирська міська рада повідомила ТОВ "Реалпродторг" про прийняте рішення від 24.12.2020 та про обов`язок товариства повернути земельну ділянку площею 0,9062 га, розташовану за адресою: м. Житомир, вул. Маршала Жукова (Героїв Десантників),19 за актом прийому-передачі земельної ділянки.

За даними інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16.04.2021 № 252987540 земельну ділянку площею 0,9062 га, кадастровий номер :06:011:0006, як об`єкт цивільних прав зареєстровано 17.04.2018 на праві комунальної власності з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Місцезнаходження земельної ділянки: м. Житомир, вул. Героїв Десантників, 19. Відомості про державну реєстрацію інших речових прав на земельну ділянку площею 0,9062 га, кадастровий номер :06:011:0006, зокрема, права оренди, відсутні.

Суди встановили, що згідно з інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 13.05.2021 цільове призначення земельної ділянки площею 0,9062 га, кадастровий номер :06:011:0006 - землі житлової та громадської забудови, власник - територіальна громада міста Житомира в особі Житомирської міської ради.

4.4. Як свідчать матеріали справи, предметом позову у ній є вимога ТОВ "Реалпродторг" про визнання протиправним і скасування рішення Житомирської міської ради від 24.12.2020.

Місцевий господарський суд визнав позов обґрунтованим та задовольнив його. Натомість суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, дійшов протилежного висновку про відсутність правових підстав для задоволення заявленого позову.

Скасовуючи судове рішення та відмовляючи у позові, суд апеляційної інстанції, керувався, зокрема, положеннями статті 19 Конституції України, статей 11, 21 Цивільного кодексу України, статей 2, 3, 8, 12, 80, 83, 1261 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент прийняття Житомирською міською радою оспорюваного рішення), абзацами 3, 4 розділу ІХ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству від 15.12.2019 № 340-ІХ, статтею 322 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час закінчення договору оренди землі), статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на 13.01.2016), статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час укладення спірного договору та його державної реєстрації), статтями 2, 16, 24, 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (в редакції, чинній на момент прийняття Житомирською міською радою оспорюваного рішення) та установив, що ТОВ "Реалпродторг" не дотрималося встановленої законом і спірним договором оренди землі процедури його поновлення; Житомирська міська рада, приймаючи оспорюване рішення, діяла в межах своїх повноважень та відповідно до вимог чинного законодавства, з дотриманням Регламенту (проект оспорюваного рішення було оприлюднено на офіційному веб-сайті ради).

При цьому суд апеляційної інстанції виходив із того, що договір оренди землі від 14.12.2005 набрав чинності після його державної реєстрації 13.01.2006 та почав діяти строком на 5 років до 13.01.2011, а в подальшому продовжився до 13.01.2016 та, відповідно до 13.01.2021, що, серед іншого, встановлено у судових рішеннях у справі № 906/336/18.

Позивач у листі від 24.01.2017 № 24/01-2017 звернувся до відповідача з проханням у зв`язку з наміром і можливістю розпочати у найкоротші терміни будівництво на вул. Героїв Десантників, 19, та відповідно до рішень Житомирської міської ради від 7.12.2012 № 471, від 29.12.2016 № 517, розглянути питання щодо продовження терміну дії оренди земельних ділянок на вул. Героїв Десантників, 19 (кадастрові номери: :06:011:0006; :06:011:0007; :06:011:0009; :06:011:0010) для будівництва групи багатоквартирних багатоповерхових будинків.

Департамент містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради у листі від 10.02.2017 № 277/11 повідомив ТОВ "Реалпродторг" про те, що його заява щодо поновлення договору оренди землі опрацьована та прийнята; у листі від 26.10.2016 № 15/9081 товариству вже були надані роз`яснення щодо поновлення договору оренди землі та зазначено, що для поновлення договору оренди земельної ділянки на вул. Героїв Десантників, 19 у м. Житомирі необхідно додати витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку; витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; розрахунок орендної плати за землю, довідка з податкової інспекції про відсутність боргів зі сплати орендної плати за землю; документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно, яке знаходиться на ділянці; обмінний файл в форматі XML; фотоматеріали земельної ділянки на електронних носіях.

Зважаючи на умови спірного договору оренди землі та положення частин 2, 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на 13.01.2016), суд апеляційної інстанції зазначив про те, що орендар мав переважне право на поновлення договору на новий строк у разі звернення до орендодавця не пізніше, ніж за два місяці до закінчення строку дії договору з письмовим повідомленням про намір продовжити його дію та проектом додаткової угоди, чого проте ним зроблено не було. Як установив суд апеляційної інстанції, орендар не надіслав орендодавцеві у строки, встановлені спірним договором оренди та законом, повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди, що свідчить про недотримання орендарем процедури поновлення договору оренди землі.

При цьому суд апеляційної інстанції надав оцінку вказаному листуванню та дійшов висновку про те, що лист позивача від 24.01.2017 № 24/01-2017 є неналежним доказом на підтвердження його вимог, оскільки був поданий позивачем без дотримання вимог пункту 4 договору та положень частин 2, 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на 13.01.2016).

За таких встановлених судом обставин (недотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця з повідомленням про намір поновити договір оренди землі), як зазначив суд апеляційної інстанції, оскаржуване рішення Житомирської міської ради від 24.12.2020 щодо непродовженння спірного договору оренди землі є законним та обґрунтованим, прийняте радою в межах її повноважень та відповідно до вимог чинного законодавства.

Отже, суд апеляційної інстанції установив, що договір оренди землі від 14.12.2005, укладений між Житомирською міською радою і ТОВ "Реалпродторг", є припиненим з підстав, передбачених статтею 31 Закону України "Про оренду землі", оскільки його не було поновлено за згодою сторін чи за рішенням суду, а припинено у зв`язку із закінченням строку його дії.

Суд апеляційної інстанції також зазначив про те, що надсилання Житомирською міською радою позивачеві листа від 26.01.2021 № 12/367, яким відповідач повідомив ТОВ "Реалпродторг" про прийняте орендодавцем рішення від 24.12.2020 та про обов`язок орендаря на підставі статті 34 Закону України "Про оренду землі" повернути земельну ділянку площею 0,9062 га, за адресою: м. Житомир, вул. Маршала Жукова (Героїв Десантників ),19 за актом прийому-передачі земельної ділянки, є виконанням орендодавцем умов пункту 4 спірного договору оренди землі та положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на 13.01.2016) щодо надіслання письмового заперечення проти поновлення договору оренди землі від 14.12.2005 на новий строк.

Разом із тим, апеляційний господарський суд звернув увагу на те, що за умовами пункту 10 спірного договору земельна ділянка за адресою: вул. Героїв Десантників, 19, у м. Житомирі, площею 0,9062 га, кадастровий номер :06:011:0006, передавалася позивачу для будівництва п`ятиповерхового житлового будинку. Натомість зазначена земельна ділянка вільна від забудови, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18.02.2021 № 245002135.

Крім того, суд апеляційної інстанції визнав безпідставними посилання позивача на обґрунтування позову на наявність рішень виконавчого комітету Житомирської міської ради від 27.10.2005 № 719 "Про передачу житлового будинку № 19 на вул. Маршала Жукова в м. Житомирі з балансу КВЖРЕП-14 на баланс ТОВ "Реалпродторг", від 12.06.2008 № 414 про надання дозволу будівництва трьох багатоповерхових житлових будинків з вбудованими нежитловими приміщеннями (позиції 1, 3, 4) на орендованій земельній ділянці на вул. Маршала Жукова,19, зазначивши, що вказані рішення не скасовують обов`язку позивача дотримуватися умов спірного договору оренди землі та вимог закону щодо поновлення договору оренди землі.

4.5. Як уже зазначалося, ТОВ "Реалпродторг" оскаржило постанову суду апеляційної інстанції у цій справі до суду касаційної інстанції, обґрунтовуючи наявність підстав для касаційного оскарження, передбачених у пунктах 1- 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

Отже, предметом касаційного розгляду є законність та обґрунтованість оскаржуваної скаржником постанови в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

4.6. Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України

У касаційній скарзі скаржник обґрунтував наявність підстави для касаційного оскарження, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, що полягає у неврахуванні судом апеляційної інстанції під час ухвалення оскаржуваної постанови висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду.

Зазначена норма процесуального права спрямована на формування усталеної судової практики вирішення господарських спорів, що виникають з подібних правовідносин, а її застосування судом касаційної інстанції свідчитиме про дотримання принципу правової визначеності.

У кожному випадку порівняння правовідносин та їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин (пункт 31 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20).

Разом із тим зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

При цьому слід виходити також із того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

Відповідно неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах як підстави для касаційного оскарження, має місце тоді, коли суд апеляційної інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій справі, де мали місце подібні правовідносини.

Касаційна інстанція відхиляє посилання скаржника на постанову Верховного Суду від 21.12.2021 у справі № 910/10351/20, оскільки судові рішення у вказаній справі, залишені без змін постановою Верховного Суду, були прийняті, виходячи з інших підстав позову, за іншої, ніж у цій справі (№ 906/400/21) фактично-доказової бази, хоча й у спорі, пов`язаному із поновленням договору оренди землі, але за інших обставин, встановлених попередніми судовими інстанціями, і за іншими поданими сторонами та оцінених судами згідно з вимогами процесуального закону доказами, залежно від яких й прийнято судове рішення, та, відповідно, й застосовано норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, тобто зазначені справи і ця справа, в якій подано касаційну скаргу, є відмінними за істотними правовими ознаками.

Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України не підтвердилася.

4.7. Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої у пункті 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України

Так, згідно з пунктом 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно якщо суд вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні.

Водночас згідно з абзацом 3 пункту 5 частини 2 статті 290 Господарського процесуального кодексу України у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 2 частини другої статті 287 цього Кодексу в касаційній скарзі зазначається обґрунтування необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

Колегія суддів суду касаційної інстанції звертає увагу на те, що з урахуванням положень процесуального закону при касаційному оскарженні судових рішень з підстави, передбаченої у пункті 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, окрім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити обґрунтування щодо необхідності відступлення від висновку про застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні, із чіткою вказівкою на норму права (абзац, пункт, частина статті), а також зазначенням такого правового висновку, описом правовідносин та змістовного обґрунтування мотивів такого відступлення.

Однак скаржник цих вимог не дотримався; касаційна скарга ТОВ "Реалпродторг" не містить не лише відповідних доводів щодо необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, як це передбачено наведеними положеннями процесуального законодавства, а й будь-яких посилань на конкретну постанову Верховного Суду, від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у якій та застосованого судом апеляційної інстанції, слід відступити.

4.8. Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої у пункті 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України

Скаржник у касаційній скарзі як на підставу для касаційного оскарження послався також і на пункт 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України у зв`язку з відсутністю висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах - частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час укладення договору), з урахуванням статті 3 Конституції України щодо забезпечення принципу сталих суспільних відносин, презумпції правомірності правочину, передбаченого статтею 204 Цивільного кодексу України щодо поновлення дії договору оренди земельної ділянки комунальної власності на умовах договору, погодженого сторонами, та сталих відносин між сторонами, а також з врахуванням обставин наявності на орендованій земельній ділянці недобудови та включення орендованої земельної ділянки разом з трьома іншими орендованими ділянками до єдиного проекту забудови групи житлових будинків.

Зі змісту вказаної процесуального норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

Згідно із частиною 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Колегія суддів зазначає, що Верховний Суд у постановах від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17, а також Верховний Суд України у постановах від 20.11.2012 у справі № 44/69, від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13 стосовно спору, який виник щодо поновлення договору оренди землі, вже неодноразово викладав правовий висновок щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 12.03.2011, тобто у редакції, яка діяла на час укладення спірного договору оренди землі від 14.12.2005, за змістом якого положеннями законодавства, зокрема статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (у вказаній редакції) не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Отже, зважаючи на викладене та беручи до уваги те, що Верховний Суд вже викладав висновок щодо застосування норми права, питання щодо застосування якої порушено у касаційній скарзі, підстава касаційного оскарження передбачена у пункті 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України також не знайшла підтвердження, тому касаційне провадження з наведеної підстави оскарження належить закрити.

4.9. Поза тим, колегія суддів зазначає, що, як свідчить зміст постанови суду апеляційної інстанції, апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржену постанову у справі, посилався, зокрема, як на положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на момент укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації (13.11.2006)), так і на положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на 13.01.2016). Проте таке одночасне застосування апеляційним господарським судом положень зазначеної норми у різних редакціях, якими по-різному було врегульовано процедуру поновлення договору оренди землі, колегія суддів визнає помилковим.

Колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає, що згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX (далі - Закон № 340-IX) було, серед іншого, главу 19 доповнено статтею 1261 такого змісту:

"Стаття 1261. Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови

1. Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

2. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

3. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

4. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк".

Також Законом № 340-IX було доповнено Закон України "Про оренду землі" статтею 322 такого змісту:

"Стаття 322. Поновлення договорів оренди землі

Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 1261 Земельного кодексу України";

а статтю 33 викладено в такій редакції:

"Стаття 33. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк

Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються".

Водночас Законом № 340-IX було доповнено розділ IX "Перехідні положення" абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Зважаючи на наведені положення законодавства, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Як уже зазначалося, положеннями законодавства, зокрема статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (у вказаній редакції) не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За встановленими судом апеляційної інстанції обставинами цієї справи, що розглядається, орендар не дотримався порядку та умов поновлення спірного договору оренди землі, а орендодавець прийняв рішення про непродовження такого договору.

Зважаючи на наведені положення законодавства, обставини встановлені судом апеляційної інстанції та беручи до уваги те, що помилкове застосування апеляційним господарським судом положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній станом на 13.01.2016) у наведеному випадку не призвело до неправильного вирішення спору у цій справі та до прийняття незаконного судового рішення, а також зважаючи на те, що підстави касаційного оскарження не отримали підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для скасування оскарженої у справі постанови суду апеляційної інстанції та задоволення касаційної скарги.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.2. Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.

5.3. Ураховуючи межі перегляду справи у касаційній інстанції, передбачені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, та зважаючи на те, що наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені у пунктах 1- 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не отримали підтвердження під час касаційного провадження, Верховний Суд вважає, що касаційне провадження у цій справі за касаційною скаргою ТОВ "Реалпродторг", відкрите в частині підстав, передбачених у пунктах 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, слід закрити; касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки підстав для скасування постанови у справі та задоволення касаційної скарги немає, судовий збір за подання касаційної скарги слід покласти на скаржника.

Керуючись статтями 296, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційне провадження у справі № 906/400/21 за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Реалпродторг", відкрите в частині підстав, передбачених у пунктах 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, закрити.

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Реалпродторг" залишити без задоволення.

Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.12.2021 у справі № 906/400/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

І. С. Берднік