ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" червня 2022 р. Справа №921/757/21

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії:

головуючого судді Галушко Н.А.

суддів Желіка М.Б.

Орищин Г.В.

секретар судового засідання Олійник Н.

за участю представників сторін:

від позивача Вальчук М.П.-представник

від відповідача Тартак О.С.- представник

розглянув апеляційну скаргу Кременецької міської ради №804/02-25 06.04.2022 (Вх.№ ЗАГС 01-05/815/22 від 12.04.2022)

на рішення Господарського суду Тернопільської області від 17.03.2022 (повний текст складено 22.03.2022)

у справі №921/757/21

за позовом Фізичної особи-підприємця Вальчук Миколи Павловича, м. Тернопіль,

до відповідача Кременецької міської ради, м. Кременець, Тернопільська область,

про розірвання договору оренди землі

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду.

Фізична особа - підприємець Вальчук Микола Павлович звернувся до Господарського суду Тернопільської області із позовом до Кременецької міської ради про розірвання договору оренди землі.

Позов мотивований тим, що п. 38 договору оренди землі передбачено можливість розірвання цього договору за взаємною згодою сторін, однак згоди на це між сторонами правочину не досягнуто.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 17.03.2022 у справі №921/757/21 позов задоволено. Розірвано договір оренди землі від 22 квітня 2011 року укладеного між Кременецькою міською радою та Фізичною особою-підприємцем Вальчуком Миколою Павловичем загальною площею 0,12 га, по АДРЕСА_1 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення і паркінгом, кадастровий номер земельної ділянки :015:0129.

Рішення суду мотивовано тим, що приймаючи до уваги встановлені у справі обставини, а саме істотної зміни обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір оренди землі, наявні підстави для задоволення позовних вимог.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та відзиву на апеляційну скаргу.

Кременецькою міською радою подано апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Тернопільської області від 17.03.2022 у справі №921/757/21 та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити , посилаючись на те, що рішення суду прийнято без всебічного з`ясування обставин у справі, з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

Зокрема, скаржник зазначає, що громадянин ОСОБА_1 , як вбачається із Витягу Державного реєстру прав на нерухоме майно, 26.04.2021 зареєстрував право власності на житловий будинок за адресою АДРЕСА_2 .

Скаржник вважає, що розірвання договору оренди від 22.04.2011 призведе до безпідставного користування земельною ділянкою, оскільки позивач не має права ні на передачу в постійне користування, ні на безоплатну передачу у власність спірної земельної ділянки (кадастровий номер :02:015:0129).

На думку скаржника, оскільки цільовим призначенням спірної земельної ділянки є будівництво і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, ця ділянка не може використовуватись під будівництво індивідуального житла. ФОП Вальчук Микола Павлович порушив умови договору, адже використав земельну ділянку не за її цільовим призначенням.

ФОП Вальчук Микола Павлович у запереченні на апеляційну скаргу просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення, оскільки рішення суду є обгрунтоване та судом повністю з`ясовано обставини справи.

Процесуальні дії суду у справі.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.04.2022 вказану справу розподілено колегії суддів Західного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Галушко Н.А., суддів Орищин Г.В. та Желіка М.Б.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 18.04.2022 апеляційну скаргу Кременецької міської ради залишено без руху для усунення встановлених недоліків, а саме: зобов`язано скаржника надати (надіслати) на адресу Західного апеляційного господарського суду докази сплати судового збору в сумі 3 405,00 грн протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 16.05.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Кременецької міської ради №804/02-25 06.04.2022 (Вх.№ ЗАГС 01-05/815/22 від 12.04.2022) на рішення Господарського суду Тернопільської області від 17.03.2022 у справі №921/757/21, призначено розгляд справи на 07.06.2022.

В судовому засіданні представники сторін виклали доводи та заперечення щодо вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст.240 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні 07.06.2022 оголошено вступну та резолютивну частини постанови Західного апеляційного господарського суду.

Обставини справи.

22.01.2011 між Кременецькою міською радою (орендодавець) в особі міського голови Ковальчука О.А., діючого на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" з одного боку та Фізичною особою-підприємцем Вальчук Миколою Павловичем (орендар) з другого, укладено Договір оренди землі, відповідно до п.1. якого орендодавець, відповідно до рішення сесії Кременецької міської ради від 22.03.2011 №468 "Про затвердження проекту землеустрою та передачу земельної ділянки в оренду СПД-ФО Вальчуку М.П. по вул.. Горького, 2 в м. Кременець" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення і паркінгом, кадастровий номер земельної ділянки :02:015:0129. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,12 га (п.2 договору).

На земельній ділянці знаходиться нежитлова будівля, яка належить ФОП Вальчуку М.П. (п.3 договору).

Пунктом 8 договору сторони погодили, що договір укладено терміном на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У відповідності до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 12 відсотків від величини нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 12 064,32 грн в рік. Орендна плата вноситься щомісячно рівними частками у розмірі 1/12 частини річної орендної плати не пізніше 10 числа звітного місяця (п. 11 договору).

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-побутовими приміщеннями громадського призначення і паркінгом (п.15 договору).

Відповідно до п. 37 договору його дія припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Сторони пунктом 38 договору погодили, що його дія припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно з п.39 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п.43 договору)

Договір зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Кременецькому районі Тернопільської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.05.2011 №00399.

Актом прийому-передачі земельної ділянки від 22.04.2011 орендодавцем передано орендарю земельну ділянку площею 0,12 га на території Кременецької міської ради, за адресою м. Кременець, вул. Горького, 2 в оренду терміном на 49 років для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення і паркінгом.

Рішенням Кременецької міської ради №3736 від 12.02.2020 перейменовано вул. Максима Горького в м. Кременець на вул. Андрія Пушкаря без зміни поштових номерів житлових будинків, установ та споруд.

29.06.2021 Вальчук М.П. звернувся до Кременецької міської ради з заявою, якою просив розірвати договір оренди землі від 22.04.2021, яка знаходиться під його власним житловим будинком за адресою м. Кременець, вул. Пушкаря Андрія, 2.

Рішенням Кременецької міської ради №1800 від 29.07.2021 відмовлено у наданні згоди на розірвання договору оренди землі від 22.04.2011.

Відмова відповідача у розірванні договору стала підставою для звернення позивача з позовом.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови. Висновки суду апеляційної інстанції.

Між сторонами у справі виник спір щодо розірвання укладеного договору оренди землі у зв`язку із істотною зміною обставин .

Згідно ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Згідно зі ст.2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення правовідносин

У статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить ст.792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як зазначалось вище, пункт 38 договору оренди землі від 22.04.2011 містить положення відповідно до якого дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Статтею 188 ГПК України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як зазначив позивач, на момент укладення договору він планував побудувати на вказаній земельній ділянці багатоквартирний житловий будинок. Проте, через економічні труднощі не зміг цього зробити. Станом на день розгляду справи, він не веде підприємницької діяльності та жодних коштів від зайняття підприємницькою діяльністю не отримує, на підтвердження чого надав суду банківські виписки по рахунку за період 2017-2022 роки та податкову декларацію платника єдиного податку фізичної особи підприємця за 2021 рік. На даний час, будучи особою пенсійного віку та інвалідом 3-ої групи він не в змозі оплачувати орендну плату, яка з кожним роком збільшується.

Частиною 1 ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зі змісту ст. 652 ЦК України вбачається, що укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, в ході виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

Розірвання договору через істотну зміну обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли залишення угоди в силі призведе до завдання шкоди для сторін, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на первісних умовах.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, коли вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали би договору або уклали його на інших умовах.

Отже, закон пов`язує можливість розірвання до договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, за істотної зміни обставин.

Враховуючи наведене, викладені позивачем істотні обставини, які виникли після укладення договору оренди землі, зокрема, неможливість здійснення господарської діяльності з метою використання даної земельної ділянки за цільовим призначенням: будівництво та експлуатація багатоквартирного будинку, судова колегія вважає правомірним висновок суду першої інстанції, що такі є достатніми підставами для розірвання договору оренди землі від 22.04.2011.

Так, за загальним правилом, передбаченим ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання його сторонами, а цивільні права, які випливають із договору, захищаються у тій самій мірі та у той самий спосіб, що і права, які прямо чи опосередковано передбачені актами цивільного законодавства, та відповідає загальноприйнятому принципу pacta sunt servanda.

Отже, судова колегія прийшла до висновку про істотність умов, дотримання яких необхідне для розірвання договору на підставі істотної зміни обставин.

Відповідно до ст.13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ст.73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обгрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи

Згідно із п.1 ст.76 ГПК України суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Відповідно до ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, обєктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний звязок доказів у їх сукупності.

Доводи, наведені скаржником в апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду першої інстанції.

Посилання скаржника на те, що розірвання договору оренди призведе до безпідставного користування земельною ділянкою судова колегія оцінює критично. Позивач у зв`язку із зміною істотних обставин, зазначених вище, у добровільному порядку відмовився від права оренди спірної земельної ділянки, яка була надана йому для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку, однак, скаржник не позбавлений права розпорядитися спірною земельною ділянкою з врахуванням фактичних обставин використання останньої.

Матеріалами справи підтверджується, що громадянин ОСОБА_1 , як вбачається із Витягу Державного реєстру прав на нерухоме майно, 26.04.2021 зареєстрував право власності на житловий будинок за адресою АДРЕСА_2 , який знаходиться на спірній земельній ділянці.

Щодо посилання скаржника на те, що цільовим призначенням спірної земельної ділянки є будівництво і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, ця ділянка не може використовуватись під будівництво індивідуального житла, а ФОП Вальчук Микола Павлович порушив умови договору, адже використав земельну ділянку не за її цільовим призначенням, судова колегія зазначає, що дана обставина не може бути підставою для відмови у розірванні договору оренди землі.

Окрім того, суд враховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

З врахуванням вищенаведеного, колегія суддів Західного апеляційного господарського суду вважає рішення місцевого господарського суду таким, що прийняте з дотриманням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права, підстав для задоволення вимог апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення не вбачає.

Відповідно до ст.129 ГПК України судовий збір за перегляд рішення в апеляційному порядку покладається на скаржника.

На підставі наведеного та відповідно до вимог ст.ст. 129, 269, 270, 273, 275,276, 282- 284 ГПК України,

Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Рішення Господарського суду Тернопільської області від 17.03.2022 у справі №921/757/21 залишити без змін, апеляційну скаргу Кременецької міської ради №804/02-25 06.04.2022 (Вх.№ ЗАГС 01-05/815/22 від 12.04.2022) залишити без задоволення.

2.Судові витрати за перегляд судового рішення в апеляційному порядку покласти на скаржника.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку і строки встановлені ст.ст. 287, 288 ГПК України.

Справу повернути Господарському суду Тернопільської області.

Повний текст постанови складено та підписано 20.06.2022.

Головуючий суддя Галушко Н.А.

Суддя Желік М.Б.

Суддя Орищин Г.В.