ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"01" червня 2022 р.м. Одеса Справа № 916/2890/21

Господарський суд Одеської області у складі судді Шаратова Ю.А.

при секретарі судового засідання Кастровій М.С.

розглянувши справу за позовом Виконувача обов`язків керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси (65059, м. Одеса, вул. Краснова, 10) в інтересах держави в особі Одеської міської ради (65004, м. Одеса, пл. Думська, 1, ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Біля самого моря» (61013, Харківська обл., м. Харків, вул. Шевченка, буд. 32, )

про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку

Представники:

Прокурор Коломійчук І.О.;

Від позивача Варбаногло Г.А. (в порядку самопредставництва юридичної особи);

Від відповідача не з`явився.

Суть спору:

Виконувач обов`язків керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси звернувся в інтересах держави в особі Одеської міської ради (далі Позивач, ОМР) до Господарського суду Одеської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Біля самого моря» (далі Відповідач) з вимогами:

- про розірвання Договору оренди землі від 23.03.2018 № 624, укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Біля самого моря» () щодо земельної ділянки з кадастровим номером :27:004:0419, площею 0,0714 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А для будівництва протизсувних споруд;

- про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю Біля самого моря () повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 0,0714 га з кадастровим номером :27:004:0419 за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А шляхом складання акту приймання-передачі.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження.

Підготовче засідання призначено на 27.10.2021.

Підготовче засідання відкладалось протокольними ухвалами від 27.10.2021 на 12.11.2021, від 12.11.2021 на 29.11.2021.

Протокольною ухвалою від 29.11.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 13.12.2021.

У судовому засіданні оголошувались перерви протокольними ухвалами від 13.12.2021 до 05.01.2022, від 05.01.2022 до 12.01.2022, від 12.01.2022 до 07.02.2022.

Судове засідання призначене протокольною ухвалою від 12.01.2022 на 07.02.2022 не відбулося у зв`язку із перебуванням судді Шаратова Ю.А. на лікарняному, про що складено відповідну довідку.

Ухвалою суду від 17.02.2022 призначено судове засідання на 04.03.2022.

Судове засідання призначене на 04.03.2022 не відбулося у зв`язку із зняттям справи з розгляду, про що складено відповідну довідку.

Ухвалою суду від 31.03.2022 призначено судове засідання на 13.05.2022.

Протокольною ухвалою від 13.05.2022 оголошено перерву в судовому засіданні на 01.06.2022.

Прокурор та представник Позивача в судовому засіданні підтримали позовні вимоги в повному обсязі та просили суд задовольнити їх.

Позовні вимоги, із посиланням на статті 416, 651 Цивільного кодексу України, частину дев`яту статті 102-1 Земельного кодексу України, частину першу статті 193 Господарського кодексу України, статтю 1, частини третю, четверту статті 31, статті 32, 35 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, обґрунтовані невиконанням Відповідачем упродовж більше ніж трьох років умови пункту 5.1 Договору оренди землі від 23.03.2018 № 624 щодо будівництва протизсувних споруд.

При цьому, прокурор зазначає, що земельна ділянка площею 0,0714 га з кадастровим номером :27:004:0419 за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А, передана в орендне користування для будівництва протизсувних споруд, однак до теперішнього часу будівництво протизсувних споруд не розпочато, відповідні дозволи на таке будівництво не отримано.

Позовна вимога про зобов`язання Відповідача повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради вказану земельну ділянку, із посиланням на частини другу, третю статті 653 Цивільного кодексу України, частину першу статі 34 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, обґрунтовані виникненням цього обов`язку внаслідок розірвання договору оренди землі.

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Біля самого моря» не забезпечило явку свого повноважного представника в судове засідання, про причини неявки суд не повідомило.

Відповідач неодноразово повідомлявся про день, час, та місце розгляду справи за адресою, вказаною у витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, згідно із яким місцезнаходженням ТОВ «Біля самого моря» є: 61013, Харківська обл., м. Харків, вул. Шевченка, буд. 32.

На адресу суду надійшли конверти разом із ухвалою про відкриття провадження у справі від 27.09.2021 з повідомленням про призначення підготовчого засідання на 27.10.2021, ухвалою від 09.11.2021 з повідомленням про підготовче засідання на 12.11.2021, ухвалою від 30.11.2021 з повідомленням про судове засідання 13.12.2021, ухвалою від 05.01.2022 з повідомленням про судове засідання на 12.01.2022, ухвалою від 13.01.2022 з повідомленням про судове засідання на 07.02.2022 з відміткою пошти «адресат відсутній за вказаною адресою».

13.05.2022 на адресу Відповідача було направлено ухвалу Господарського суду Одеської області від 13.05.2022 із повідомленням про судове засідання 01.06.2022. Як випливає зі змісту виписки з офіціального сайту АТ "Укрпошта", відправлення за трек номером 499, яким було надіслано на адресу ТОВ «Біля самого моря» вказану ухвалу, станом на 23.05.2022 знаходиться у точці видачі/доставки, тобто знову не було отримано Відповідачем.

Окрім того, інформацію про призначення засідань суду у цій справі неодноразово було оприлюднено на офіційному веб-порталі Судової влади України.

Відповідно до частини сьомої статті 120 Господарського процесуального кодексу України учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.

Отже, з огляду на повернення повідомлень про судові засідання з відміткою на довідці пошти «адресат відсутній за вказаною адресою», Відповідач вважається повідомленим належним чином відповідно до норм частини сьомої статті 120 Господарського процесуального кодексу України.

Відзив на позовну заяву до суду не надходив.

Відповідно до частини дев`ятої статті 165 Господарського процесуального кодексу України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши прокурора і представника позивача, суд

в с т а н о в и в :

23.03.2018 між Одеською міською радою, що діє в інтересах Територіальної громади міста Одеси і Товариством з обмеженою відповідальністю «Біля самого моря» укладено Договір оренди землі (далі - Договір від 23.03.2018) посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., реєстровий номер 624. /а.с. 32-37/.

На підставі Договору від 23.03.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 23.03.2018 внесено запис № 25451937 про реєстрацію іншого речового права права оренди земельної ділянки. /а.с. 22-26/.

Відповідно до пункту 1.1 Договору від 23.03.2018 Орендодавець (ОМР) на підставі Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06.10.1998 року та рішення Одеської міської ради № 3035-VII від 16 лютого 2018 року надає, а Орендар (Відповідач) приймає у строкове платне користування земельну ділянку, площею 0,0714 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, Фонтанська дорога, земельна ділянка 153-А (сто п`ятдесят три - «А»), кадастровий номер :27:004:0419, для будівництва протизсувних споруд.

У пункті 1.2 Договору від 23.03.2018 вказано, що земельна ділянка, кадастровий номер :27:004:0419, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси, на підставі Закону України від 06.09.2012 року за № 5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності». Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється згідно із Законом України від 14.05.2013 року за № 233-VІІ «Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв`язку з їх розмежуванням» та відповідно до ст. 28 Закону України від 26.11.2015 року № 834-VІІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», одночасно із державною реєстрацією права оренди. Зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

Згідно із пунктами 2.1, 2.2 Договору від 23.03.2018 в оренду передається земельна ділянка площею 0,0714 га, тому числі по угіддях: - зелених насаджень загального користування -0,0714 га. На земельній ділянці розташовано об`єкт нерухомого майна, а саме: нежилі будівлі, що належать ТОВ «БІЛЯ САМОГО МОРЯ» на підставі Свідоцтва про право власності № 026473, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 01 жовтня 2003 року, право власності на які зареєстровано Одеським міським бюро технічної інвентаризації 08 жовтня 2003 року в книзі: 26неж, стр. 200, під № 3189. Інженерне забезпечення об`єкту - від існуючих міських мереж.

Пунктом 5.1 Договору від 23.03.2018 передбачено, що земельна ділянка передається в оренду ТОВ «БІЛЯ САМОГО МОРЯ», для будівництва протизсувних споруд.

Відповідно до пунктів 5.2, 5.3 Договору від 23.03.2018 категорія земель за основним цільовим призначенням - землі рекреаційного призначення; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - Е.07.05. Для цілей підрозділів 07.01-07.04 та для збереження та використання земель природно - заповідного фонду. Умови збереження стану об`єкта оренди: - забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будівель і споруд, що розташовані на ній та охорони зелених насаджень.

Згідно із підпунктами 9.1.1, 9.1.3 пункту 9.1 Договору від 23.03.2018 Орендодавець має право: вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п. 5.1 цього договору, додержання Орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання Орендарем його обов`язків, передбачених Законом України «Про оренду землі», цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Підпунктом 9.2.2 пункту 9.2 Договору від 23.03.2018 передбачено, що Орендодавець зобов`язаний здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання.

Відповідно до підпунктів 9.4.1, 9.4.3 пункту 9.4 Договору від 23.03.2018 Орендар зобов`язаний: виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених Законом України «Про оренду землі», виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з п. 5.1, договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній.

Пунктом 12.2 Договору від 23.03.2018 передбачено, що його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання Орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - Орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно із пунктами 12.3, 12.4 Договору від 23.03.2018 його дія припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

У матеріалах справи відсутні докази на підтвердження початку та виконання робіт з будівництва протизсувних споруд на орендованій земельній ділянці площею 0,0714 га з кадастровим номером :27:004:0419 за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А.

З Акта огляду земельної ділянки від 09.01.2020, складеного працівником Відділу самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням земельного законодавства Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Кожуховським В.С., вбачається, що за адресою м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А здійснюються будівельні роботи. Відповідно до інформаційної дошці, будівництво здійснюється на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № ОД 84 від 17.09.2018, виданого управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради. /а.с. 98/.

З Витягу з порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва щодо реєстрації дозволу на будівельні роботи ОД 84 вбачається, що найменуванням об`єкту згідно проекту будівництва є «Нове будівництво готелю, зі знесенням існуючих на ділянці будівель і споруд». /а.с. 100-110/.

Як випливає з листа Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради від 20.08.2021 № 08/01-12/615вх, відповідно до містобудівних вимог та обмежень наданих Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради та на підставі звернення ТОВ «Біля самого моря» через Центр надання адміністративних послуг Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради Управлінням були видані Технічні умови від 15.06.2018 № 26 на проектування будівництва готелю зі знесенням існуючих будівель і споруд за адресою: Фонтанська дорога, 153-А. При цьому проектна документація офіційно забудовником в управління не надавалась. /а.с. 114/.

Наведені документи не свідчать про початок та виконання робіт з будівництва саме протизсувних споруд.

Відповідно до частини першої статті 626, частини першої статті 627 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Право оренди землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (частина перша статті 93 Земельного кодексу України, стаття 1 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV).

Відповідно до частини другої статті 4 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV).

Згідно із частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною першою статті 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії); припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями».

Відповідно до частин другої, третьої, четвертої статті 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно із частиною першою статті 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

Частиною першою статті 102-1 Земельного кодексу України передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Аналогічні норми містяться у пункті 4 частини дев`ятої статті 102-1 Земельного кодексу України, згідно із якою, право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є речовим правом на земельну ділянку, врегульованим главою 34 ЦК України та статтею 161 ЗК України. Договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди, тому положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до правовідносин оренди. Зокрема, помилковим є застосування господарськими судами приписів статті 416 ЦК України у вирішенні спорів про припинення оренди земельної ділянки (пункт 2.39 постанови пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 № 6).

Суд відповідно до частини четвертої статті 236 Господарського процесуального кодексу України враховує висновок викладений у пункті 37 постанови Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 918/321/18, згідно із якими, помилковим є посилання на пункт 4 частини 1 статті 416 ЦК України в обґрунтування висновку про порушення Орендарем умов використання земельної ділянки (в частині здійснення її забудови), оскільки вказана правова норма регулює відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), а тому не поширюється на спірні орендні правовідносини, вичерпно врегульовані Законом України «Про оренду землі» як спеціальним законом.

При цьому слід зазначити, що Договір від 23.03.2018, зокрема й пункт 5.1, на який посилаються прокурор та позивач, не встановлює обов`язку Орендаря щодо забудови земельної ділянки у певний строк.

Отже, невиконання робіт з будівництва протизсувних споруд на орендованій земельній ділянці не є порушенням умов Договору від 23.03.2018. А відтак, відсутні й підстави для розірвання цього договору за рішенням суду відповідно до його пункту 12.3, а також норм частин другої, третьої, четвертої статті 31, частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

А відтак, не підлягає задоволенню позовна вимога про розірвання Договору оренди землі від 23.03.2018 № 624, укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Біля самого моря» () щодо земельної ділянки з кадастровим номером :27:004:0419, площею 0,0714 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А для будівництва протизсувних споруд.

Також, як похідна не підлягає задоволенню й позовна вимога про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Біля самого моря» () повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 0,0714 га з кадастровим номером :27:004:0419 за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А шляхом складання акту приймання-передачі.

На підставі викладеного, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову повністю.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. А відтак, сума судового збору покладається на сторону позивача.

Керуючись частиною першою статті 413, пунктом 4 частини першої статті 416, частиною першою статті 626, частиною першою статті 627, частинами першою, другою статті 651, частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України, частиною першою статті 93, частиною першою, пунктом 4 частини дев`ятої статті 102-1 Земельного кодексу України, статтею 1, частиною другою статті 4, статтею 13, частинами першою, другою, третьою, четвертою статті 31, частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, статтями 13, 73, 74, 75, 76-80, 86, 123, 124, 126, 129, 236, 237, 238, 240, 241, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги в строк встановлений частиною першою статті 256 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 10 червня 2022 р.

Суддя Ю.А. Шаратов