ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.06.2022 року м.Дніпро Справа № 904/7728/21

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Коваль Л.А. (доповідач)

суддів: Кузнецова В.О., Мороза В.Ф.,

секретар судового засідання Михайлова К.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Київстар" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.01.2022 (прийняте суддею Колісником І.І., повне судове рішення складено 24.01.2022) у справі №904/7728/21

за позовом Приватного акціонерного товариства "Київстар"

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: "Криворізький національний університет в особі Відокремленого структурного підрозділу "Автотранспортний фаховий коледж Криворізького національного університету"

про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог.

Приватне акціонерне товариство "Київстар" звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, в якому просить визнати укладений між ними договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №12/02-4173-ОД від 06.10.2010, продовженим на тих самих умовах і на той же строк, на один рік, тобто з 05 серпня 2020 року по 04 серпня 2021 року.

2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 13.01.2022 у справі №904/7728/21 відмовлено у задоволенні позовних вимог.

Приймаючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд виходив з тих обставин, що строк дії спірного договору закінчувався 04.08.2020, а тому продовження такого договору оренди державного майна, враховуючи п. 2 Прикінцевих та перехідних положень, повинно відбуватися в порядку, визначеному Законом України "Про оренду державного та комунального майна". При цьому, виходячи зі ст. 15, 18 зазначеного Закону указаний договір підлягає продовженню виключно за результатами проведення аукціону й автоматична його пролонгація є неможливою. Позивач (орендар) звернувся до відповідача (орендодавця) із заявою про продовження договору оренди 17.06.2020, тобто після спливу встановленого Законом строку. Неминучим наслідком таких дій позивача за імперативним приписом чинного законодавства є обов`язок відповідача (орендодавця) повідомити орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено. Отже, договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-4173-ОД від 06.10.2010, є таким, що припинився 04.08.2020 на підставі закінчення строку, на який його було укладено. При цьому недотримання відповідачем строків повідомлення позивача про припинення договору після отримання від нього заяви не можуть змінювати передбачених законодавством наслідків несвоєчасного звернення орендаря (позивача) з такою заявою. Оскільки укладений сторонами договір відповідно до вимог законодавства міг бути продовжений виключно за результатами проведення аукціону та визнання одного з його учасників переможцем, додаткова угода про продовження договору оренди могла укладатися сторонами шляхом викладення договору в новій редакції згідно з примірним договором оренди, а не шляхом запропонованої позивачем зміни редакції пункту 10.1 договору. Задекларована у статті 627 Цивільного кодексу України свобода договору має свої чітко окреслені законодавцем межі, загальне правило яких полягає в тому, що сторони в договорі не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це або якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Законодавство України, чинне на момент спливу строку договору та звернення позивача до відповідача із заявою про продовження цього договору, не передбачало можливості автоматичного продовження договору оренди поза процедурою аукціону.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Приватне акціонерне товариство "Київстар" подало апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.01.2022 у справі №904/7728/21, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовної заяви у повному обсязі.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт посилається на наступні обставини. При укладенні правочину, сторонами у відповідності до ст. 638 Цивільного кодексу України та ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, що діяла на момент укладення договору) узгоджено усі істотні умови договору, зокрема, щодо строку його дії, порядку оплати та індексування орендної плати, порядку продовження його дії та прийому-передачі об`єкта оренди, тощо.

Як вбачається із матеріалів справи, сторони домовилися про місячний строк для надіслання повідомлення про продовження строку дії договору. Також умови договору оренди зберігають силу протягом всього терміну цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

З цього слід дійти висновку, що висновок суду щодо порушення позивачем строку на подання заяви про продовження строку дії договору є безпідставним, так як договором визначено місячний строк на подання заяви про продовження строку дії договору, а будь-які зміни в цій частині до договору не вносилися.

Незважаючи на внесення змін до законодавчих актів щодо правового регулювання окремих істотних умов договору оренди державного та комунального майна, такі зміни вносяться до договору не автоматично, а виключно за погодженням сторін.

При цьому навіть якщо слідувати твердженням відповідача, що позивач пропустив строк звернення із заявою про продовження строку дії договору оренди за результатами аукціону, то останній, всупереч положенням п. 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, не повідомив орендаря не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди про те, що такий договір підлягає припиненню.

У випадку відсутності такої заяви орендодавця єдиною підставою для відмови в продовженні договору оренди можуть слугувати підстави, які визначені положеннями ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які на момент виникнення спірних правовідносин не існували.

З боку відповідача жодних рішень, як щодо припинення договору згідно п. 143 Положення, щодо оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем, так й про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону, у встановлений чинним законодавством термін прийнято не було, про що підтверджується наступними документами.

Виходячи зі змісту листа відповідача від 08.07.2020 № 11-02-03662,після отримання заяви позивача 17.06.2020р. він не тільки не прийняв рішення про припинення оспорюваного договору згідно п.143 Положення, він навіть і не мав наміру припиняти його в зв`язку з тим, що позивач звернувся до нього з порушенням трьох місячного строку. Також відповідно до листа відповідача від 14.07.2021р. №18-006-04320 підставою для відмови у продовженні оспорюваного договору стала відсутність звіту про оцінку майна та рецензії на цей звіт, а не те що позивач звернувся до відповідача про продовження договору з порушенням строку.

Позивач не погоджується з встановленням судом факту направлення позивачу (орендарю) листа від 03.09.2020 № 11-02-04779 про припинення договору оренди на підставі копії списку № 17 рекомендованих листів, фіскального чеку Дніпр. Дир. АТ "Укрпошта" від 03.09.2020 та списку №11561 згрупованих поштових відправлень листів рекомендованих.

Надана копія списку рекомендованих листів № 17 складена в електронному вигляді, але має дописи зроблені власноручно невідомо ким та невідомо коли з внесенням інформації, що не передбачена постановою КМУ №270 від 05.03.2009р. Що стосується копії фіскального чеку № від 03.09.2020р., то позивач зазначає, що з фіскального чеку не можливо встановити, що відповідач надсилав, кому і на яку адресу. Згідно списку №11561 згрупованих поштових відправлень листів рекомендованих не можливо встановити який саме лист надсилався.

Позивач зазначає, що вчасно подав заяву про продовження строку дії договору оренди, відповідно до умов чинного договору. Натомість, відповідач, в порушення вимог ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Порядку передачі майна в оренду не вчинив дій, які повинен був вчинити.

З матеріалів справи випливає, що на момент подання заяви про продовження дії договору оренди не існувало жодної з підстав, передбачених ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" для відмови в проведенні аукціону. З огляду на це, відповідач повинен був прийняти рішення про проведення аукціону.

Більше того, з матеріалів справи зрозуміло, що учасником такого аукціону міг бути тільки позивач, так як жодних інших заяв про участь у аукціоні та/чи наміру одержати в оренду спірне нерухоме майно інші особи не висловили.

Отже, у відповідача були відсутні підстави для відмови в проведенні аукціону, а чинне законодавство України наділяє відповідача повноваженнями тільки щодо погодження проведення чи відмови в проведенні аукціону. Натомість, законодавство не допускає прийняття інших рішень крім тих, які прямо передбачені законом.

Тобто фактично, маємо ситуацію, коли орендар повністю виконав вимоги чинного законодавства України в частині продовження строку дії договору оренди, натомість орендодавець злісно уникає та не виконує, ані умов договору оренди, ані вимог закону в частині обов`язку проведення аукціону та укладення договору оренди.

Водночас, орендодавець у нашій ситуації не надсилав ані за місяць до закінчення строку дії договору оренди, ані після 04.08.2020 року жодних заяв про припинення договору. А відтак, договір оренди слід трактувати продовженим.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

Відповідач проти задоволення апеляційної скарги заперечує. За доводами відповідача Регіональне відділення у листі від 08.07.2020 № 11-02-03662 щодо продовження терміну дії договору повідомило позивача, що 27.12.2019 набрав чинності Закон України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", який за винятком окремих положень вступив в дію з 01.02.2020. Статтею 18 указаного Закону визначені умови, порядок та проведення роботи з продовження дії договорів оренди, які були укладені до набирання чинності цим Законом. Зокрема, відповідно до частини третьої цієї норми закону орендар звертається до орендодавця за три місяці до закінчення строку дії договору, а згідно з частиною восьмою зазначеної статті орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Також Регіональне відділення зауважило, що у даному випадку продовження договору оренди буде здійснюватися за результатом проведення аукціону й наголосило, що умовами тієї ж статті 18 закону передбачено, що рішення про продовження терміну дії договору оренди державного майна або про відмову у його продовженні, приймається з урахуванням та на підставі вказаної інформації орендодавця та балансоутримувача. Враховуючи викладене, Регіональне відділення зазначило, що повернеться до розгляду питання щодо прийняття рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений або про відмову у його продовженні, після отримання зазначених документів та зауважило, що у разі порушення подання заяви з відповідними документами, у Регіонального відділення будуть відсутні правові підстави для проведення роботи з продовження терміну дії договору оренди, прийняття позитивного рішення відповідно до статті 19 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" й договір оренди буде припинено.

Також, Регіональне відділення у своєму листі від 03.09.2020 №11-02-04779 на адреси орендаря (відповідача) та балансоутримувача повідомило, що за результатом розгляду заяви орендаря "Київстар" щодо продовження терміну дії договору оренди державного майна від 24.09.2013 № 12/02-5340-0Д Регіональним відділенням, з урахуванням вимог статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ, на адресу балансоутримувача направлено листа від 13.08.2020 №16-02-04342 щодо порядку та строків проведення роботи з продовження дії договорів оренди й станом на 02.09.2020 запитувана у листі інформація до Регіонального відділення не надходила. При цьому Регіональне відділення повідомило, що відповідно до статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пункту 10.1 договору оренди від 06.10.2010 №12/02-4173-ОД строк його дії припинено з 05.08.2020, у зв`язку з чим орендарю необхідно терміново повернути балансоутримувачу за актом приймання-передачі орендоване майно в належному стані та надати один примірник акта орендодавцю.

Факт направлення Регіональним відділенням ПрАТ "Київстар" листа від 03.09.2020 №11-02-04779 підтверджується наявними у матеріалах справи копіями списку №17 рекомендованих листів, фіскального чеку Дніпр.Дир.АТ "Укрпошта" від 03.09.2020 №11561 згрупованих поштових відправлень листів рекомендованих. А тому твердження позивача у апеляційній скарзі, що позивач такого листа не отримував не відповідає дійсності та спростовується належними наданими доказами. Отже, аргументи позивача про те, що неможливо встановити, який саме лист надсилався, не заслуговують на увагу, оскільки у спірних правовідносинах чинне законодавство не містить подібних застережень, крім того, Регіональне відділення надсилає лише листи про припинення договорів оренди орендарям, позивач не надав суду спростовуючих доказів про інший зміст кореспонденції за фіскальним чеком № від 03.09.2020. Також вказаний лист від 03.09.2020 №11-02-04779 за зворотною адресою не повертався, а отже був отриманий ПрАТ "Київстар".

Оскільки договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №12/02-4173-ОД від 06.10.2010 уже продовжувався й позивач (орендар) не належить ані до суб`єктів, перелік яких наведений у частинах першій, другій статті 15 Закону № 157-ІХ, ані до підприємств, що надають соціально важливі послуги населенню, указаний договір підлягає продовженню виключно за результатами проведення аукціону й автоматична його пролонгація є неможливою.

При цьому, матеріалами справи підтверджується, що позивач (орендар) звернувся до Регіонального відділення (орендодавця) із заявою про продовження договору оренди 17.06.2020, тобто після спливу встановленого Законом № 157-ІХ строку. Неминучим наслідком таких дій позивача за імперативним приписом чинного законодавства є обов`язок відповідача (орендодавця) повідомити орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено.

Отже, продовження Регіональним відділенням, який є органом державної влади, укладеного із позивачем договору у спосіб, що не відповідає Закону № 157-ІХ та затвердженому на його виконання Порядку передачі майна в оренду, суперечило б нормам Конституції України, яка має найвищу юридичну силу.

Більш того, ПрАТ "Київстар" погодився, що договір оренди від 06.10.2010 №12/02-4173-ОД припинив свою дію з 05.08.2020, оскільки надав до Регіонального відділення заяву щодо включення об`єкту державної власності -площею 44,6 кв.м., за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Едуарда Фукса, 26-А, до Переліку першого типу та Регіональним відділенням проведений аукціон та 06.01.2022 укладений новий договір оренди №12/7480-6586.

Третя особа своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалась. Про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином, що підтверджується матеріалами справи.

6. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.03.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства "Київстар" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.01.2022 у справі №904/7728/21.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 05.05.2022 розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 02.06.2022 о 15:30 год.

В судовому засіданні 02.06.2022 оголошено перерву в судове засідання на 09.06.2022 о 16:00 год.

В судовому засіданні 09.06.2022 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

7. Встановлені судом обставини справи.

Між Регіональним відділенням Фонду держмайна України у Дніпропетровській області, правонаступником якого відповідно до наказу Фонду державного майна України № 39 від 17.01.2019 є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях (далі - орендодавець, відповідач) та Закритим акціонерним товариством "Київстар Дж.Ес.Ем", правонаступником якого є позивач (далі - орендар, позивач), було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-4173-ОД від 06.10.2010 (далі - договір, договір оренди) (а.с. 13 - 16 т. 1).

Відповідно до пункту 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме нерухоме майно - частину даху під розміщення антени та контейнеру (далі - майно) площею 44,6 кв.м, розміщене за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Тухачевського, 26а, на даху 9-ти поверхового будинку, що перебуває на балансі Криворізького автотранспортного технікуму КТУ (далі - балансоутримувач, правонаступником якого є "Криворізький національний університет в особі Відокремленого структурного підрозділу "Автотранспортний фаховий коледж Криворізького національного університету"), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку на 01.09.2010 і становить за незалежною оцінкою 233 409, 00 грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення операторів телекомунікацій, які надають послуги з рухомого (мобільного) зв`язку (пункт 1.2 договору).

За умовами пунктів 2.1, 2.2 договору орендар набуває права строкового платного користування державним майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації договору) та акта приймання-передачі майна. Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Відповідно до пункту 3.1 договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 №786 (зі змінами) (далі - Методика розрахунку) або за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку серпень 2010 року - 5849,45 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - жовтень 2010 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за вересень, жовтень 2010 року.

За змістом пункту 3.3 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Згідно з пунктом 3.6 договору орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу щомісяця, не пізніше 15 числа місяця, наступного за завітним у співвідношенні:

50% - до державного бюджету за місцем реєстрації орендаря у податковій інспекції на рахунки, відкриті відділенням казначейства, у розмірі 2924,73 грн;

50% - балансоутримувачу у розмірі 2924,72 грн.

Відповідно до пункту 3.11 договору у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, до державного бюджету та балансоутримувачу.

Сторони встановили, що у разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути балансоутримувачу орендоване майно за актом приймання-передачі в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі, один примірник якого надається орендарем орендодавцю у триденний термін з дати його підписання. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на орендаря (пункт 5.5 договору).

За умовами пункту 5.19 договору орендар зобов`язаний письмово повідомити орендодавця, не пізніше ніж за 30 діб, про свій намір щодо закінчення, припинення або розірвання цього договору.

У разі наміру продовжити строк дії договору оренди орендар зобов`язаний не пізніше ніж за місяць до закінчення терміну дії договору оренди подати орендодавцю про це заяву з документами щодо виконання умов договору оренди (дозвіл пожежників, копію договору страхування державного майна, платіжні доручення про сплату страхового платежу та ін.) (пункт 5.20 договору).

Пунктом 10.1 договору визначено, що цей договір укладено строком на один рік, що діє з 06 жовтня 2011 року по 5 жовтня 2011 року включно. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом місяця після закінчення терміну дії договору, повній оплаті за договором і при наданні інформації щодо виконання умов цього договору, а саме: наявності договору страхування, дозволу або декларації, наданої органами державного пожежного нагляду, договір за заявою орендаря щодо продовження терміну дії, поданою відповідно до пункту 5.20, може бути продовжений на тих самих умовах, які передбачені у договорі.

Умови цього договору зберігають силу протягом усього терміну цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань (пункт 10.2 договору).

Згідно з пунктом 10.3 договору зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємної згоди сторін і оформлюються додатковими угодами. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Чинність цього договору припиняється, серед іншого, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України (пункт 10.9 договору).

Відповідно до пункту 10.11 договору у разі припинення або розірвання цього договору орендар зобов`язаний негайно повернути балансоутримувачу майно у стані, в якому воно було одержано, з урахуванням нормального зносу або у стані, який було обумовлено договором.

Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України (пункт 10.12 договору).

Відповідно до умов договору об`єкт оренди передано орендарю в платне користування за актом приймання-передачі від 06.10.2010 (а.с. 16 т. 1).

Додатковими угодами від 21.11.2011, 23.02.2015, 13.09.2017 про внесення змін до договору оренди сторони, серед іншого, продовжували строк дії договору відповідно з 06.10.2011 по 05.09.2014 включно; з 06.09.2014 по 05.08.2017 включно; з 06.08.2017 по 04.08.2020 включно (а.с.18, 20, 22 т. 1).

Додатковою угодою від 13.09.2017 також внесено зміни до пункту 10.1 договору, у зв`язку з чим його третій абзац викладено у наступній редакції: "У разі відсутності заяви однієї із Сторін про припинення цього Договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір уважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором. Зазначені дії оформлюються додатковим договором, який є невід`ємною частиною Договору при обов`язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об`єктом оренди".

17.06.2020 позивач звернувся до відповідача із заявою № 12821/07 від 16.06.2020 з проханням продовжити термін дії договору оренди № 12/02-4173-ОД від 06.10.2010 державного нерухомого майна, яке розміщене за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Едуарда Фукса (стара назва - вул. Тухачевського), 26а й знаходиться на балансі Автотранспортного коледжу КНУ на наступний рік (а.с. 37 т. 1).

Відповідач у листі від 08.07.2020 № 11-02-03662 (а.с. 33-34, т. 1) щодо продовження терміну дії договору повідомив позивача, що 27.12.2019 набрав чинності Закон України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", який за винятком окремих положень вступив в дію з 01.02.2020. Статтею 18 указаного Закону визначені умови, порядок та проведення роботи з продовження дії договорів оренди, які були укладені до набирання чинності цим Законом. Зокрема, відповідно до частини третьої цієї норми закону орендар звертається до орендодавця за три місяці до закінчення строку дії договору, а згідно з частиною восьмою зазначеної статті орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт.

Також відповідач зауважив, що у даному випадку продовження договору оренди буде здійснюватися за результатом проведення аукціону й наголосив, що умовами тієї ж статті 18 закону передбачено, що рішення про продовження терміну дії договору оренди державного майна або про відмову у його продовженні, приймається з урахуванням та на підставі інформації орендодавця та балансоутримувача про:

- наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки;

- фактів суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення орендної плати чи інших обов`язкових за договором платежів;

- виконання умов щодо укладання договорів про відшкодування витрат на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг;

- результати перевірок, які балансоутримувач здійснював протягом строку оренди, а також про цільове призначення, за яким об`єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі, якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для їх усунення.

Враховуючи викладене, відповідач зазначив, що повернеться до розгляду питання щодо прийняття рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений або про відмову у його продовжені, після отримання зазначених документів та зауважив, що у разі порушення подання заяви з відповідними документами у Регіонального відділення будуть відсутні правові підстави для проведення роботи з продовження терміну дії договору оренди, прийняття позитивного рішення відповідно до статті 19 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" й договір оренди буде припинено.

У подальшому відповідач звернувся до Автотранспортного технікуму ДВНЗ "Криворізький національний університет" (балансоутримувач) листом від 13.08.2020 № 16-02-04342 щодо продовження терміну дії договору оренди, в якому з огляду на звернення орендаря щодо пролонгації договору оренди та з урахуванням вимог статті 18 Закону України від 03.10.2019 №157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", з метою прийняття відповідного рішення просив надати інформацію, зокрема, про наявність погодження щодо продовження дії договору оренди з уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач (а.с. 35-36 т. 1).

У свою чергу балансоутримувач листом від 28.08.2020 № 01-13/811 звернувся до Міністерства освіти і науки України з проханням надати погодження на пролонгацію з ПрАТ "Київстар" договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-4173-ОД від 06.10.2010 (а.с. 126 т. 1).

За результатом опрацювання звернення балансоутримувача - ВСП "Автотранспортний фаховий коледж Криворізького національного університету" Міністерство освіти і науки України надало дозвіл на продовження терміну дії договору оренди від 06.10.2010 № 12/02-4173-ОД на 3 роки за умови врахування істотних умов договору оренди та забезпечення дотримання санітарно-гігієнічних та протипожежних норм (а.с. 125 т. 1).

Також, листом від 25.08.2020 вих. № 19150/07 (а.с. 38, 224, т. 1) позивач направив відповідачу звіт з незалежної оцінки нерухомого майна та рецензію на звіт.

Відповідач у своєму листі на адреси орендаря (позивача) та балансоутримувача від 03.09.2020 № 11-02-04779 повідомив, що за результатом розгляду заяви орендаря "Київстар" щодо продовження терміну дії договору оренди державного майна від 06.10.2010 № 12/02-4173-ОД Регіональним відділенням, з урахуванням вимог статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ, на адресу балансоутримувача направлено листа від 13.08.2020 № 16-02-04342 щодо порядку та строків проведення роботи з продовження дії договорів оренди й станом на 02.09.2020 запитувана у листі інформація до Регіонального відділення не надходила. При цьому відповідач повідомив, що відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пункту 10.1 договору оренди від 06.10.2010 № 12/02-4173-ОД строк його дії припинено з 05.08.2020, у зв`язку з чим орендарю необхідно терміново повернути балансоутримувачу за актом приймання-передачі орендоване майно в належному стані та надати один примірник акта орендодавцю (відповідачу) (а.с. 23 т. 1).

В підтвердження факту направлення позивачу (орендарю) листа від 03.09.2020 № 11-02-04779 про припинення договору оренди відповідач надав копії списку № 17 рекомендованих листів, фіскального чеку Дніпр. Дир. АТ "Укрпошта" від 03.09.2020 та списку №11561 згрупованих поштових відправлень листів рекомендованих (а.с. 24, 117 т. 1).

В матеріалах справи також наявний лист від 16.09.2020 № 16-07-05075 (а.с. 25, т. 2), у якому відповідач повторно зазначає про необхідність повернення позивачем спірного майна за актом приймання-передачі та зазначено про нарахування неустойки у розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення.

Позивач не погоджується з тим, що дія договору оренди № 12/02-4173-ОД від 06.10.2010 припинилась 05.08.2020, оскільки вважає його пролонгованим, тобто продовженим на тих самих умовах і на той же строк, а підстави з яких відповідачем було відмовлено позивачу у продовженні цього договору - такими, що суперечать чинному законодавству.

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

03.10.2019 було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

При цьому пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону України № 157-ІХ в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Оскільки строк дії спірного договору оренди визначено його сторонами до 04.08.2020 включно, тобто вже після 01.07.2020, то до спірних орендних правовідносин підлягали застосуванню положення статей 18, 19 Закону України № 157-ІХ.

Відповідно до частини 1 статті 18 Закону України № 157-ІХ продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Згідно ч. 2 статті 18 Закону України № 157-ІХ

Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди (ч. 3 ст. 18 Закону України № 157-ІХ).

Отже, оскільки договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №12/02-4173-ОД від 06.10.2010 уже продовжувався й позивач (орендар) не належить ні до суб`єктів, перелік яких наведений у частинах першій, другій статті 15 Закону № 157-ІХ, ні до підприємств, що надають соціально важливі послуги населенню, указаний договір підлягає продовженню виключно за результатами проведення аукціону.

Проте, як вказано вище, заява орендаря про продовження договору, має бути подана орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна", яка набрала чинності 17.06.2020, затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок передачі майна в оренду, Порядок), який визначає механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Зокрема, цим Порядком передбачено й процедуру продовження договорів оренди як за результатами проведення аукціону, так і без його проведення у передбачених Законом випадках (пункти 134 - 152).

Так, за приписами пункту 143 цього Порядку орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Враховуючи положення п. 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-ІХ , до 01.10.2020 подання заяви про продовження договору оренди могло відбуватись у паперовій формі або в електронній формі на сайті орендодавця без використання ЕТС.

Як вбачається з матеріалів справи позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження договору оренди 17.06.2020, тобто після спливу встановленого Законом № 157-ІХ строку. Наслідком таких дій позивача є втрата ним права на продовження договору та обов`язок відповідача (орендодавця) повідомити орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено.

Отже, договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-4173-ОД від 06.10.2010, є таким, що припинився 05.08.2020 на підставі закінчення строку, на який його було укладено.

За положеннями п. 151 Порядку, у разі коли переможцем аукціону став чинний орендар, між орендодавцем, балансоутримувачем та чинним орендарем укладається додаткова угода про продовження договору оренди майна. Додаткова угода укладається шляхом викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. У разі відмови балансоутримувача від підписання додаткової угоди про продовження договору оренди така угода укладається між орендодавцем та чинним орендарем.

Продовження договору оренди у передбачений ст. 18 Закону № 157-ІХ та п. 151 Порядку спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави для продовження орендних прав і обов`язків. При цьому, додаткова угода укладається за результатами проведення аукціону та шляхом викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди, а не шляхом запропонованої позивачем зміни редакції пункту 10.1 договору та поза процедури проведення аукціону.

Окрім того, сама по собі вимога позивача про визнання договору оренди продовженим не є належним і ефективним способом захисту порушеного права, оскільки за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захист порушеного права позивача в силу імперативного припису закону про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди за результатами аукціону.

За викладеного, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, щодо відсутності підстав для задоволення позову.

Колегія суддів відхиляє доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі.

Апеляційний суд не погоджується з доводами позивача щодо необхідності застосування до спірних правовідносин щодо продовження строку дії договору положень договору оренди, допоки не будуть внесені відповідні зміни у договір. При цьому, позивач посилається на п.п. 10.1., 10.2. договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Стаття 627 ЦК України визначає принцип свободи договору. Проте, визначене цією статтею поняття свободи договору має чітко окреслені законодавцем межі, загальне правило яких полягає в тому, що сторони в договорі не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це або якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Законодавство України, чинне на момент спливу строку договору та звернення позивача до відповідача із заявою про продовження цього договору, не передбачало можливості автоматичного продовження договору оренди поза процедурою аукціону.

До того ж, як правильно зазначено судом першої інстанції у ст. 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Отже, продовження відповідачем, який є органом державної влади, укладеного із позивачем договору у спосіб, що не відповідає Закону № 157-ІХ та затвердженому на його виконання Порядку передачі майна в оренду, суперечило б нормам Конституції України, яка має найвищу юридичну силу.

Отже, законодавчо визначено певну процедуру продовження договору та строки прийняття рішень, яка не може бути проведена своєчасно, у випадку подання заяви про намір продовжити договір у строки визначені цим договором, тобто за місяць; визначену законом процедуру продовження договору у такому випадку не може бути закінчено до припинення договору у зв`язку з закінченням його строку.

Суд не погоджується з доводами апелянта відносно того, що відповідач також своєчасно (не пізніше ніж один місяць до закінчення строку дії договору) не повідомив позивача про те, що договір підлягає припиненню, внаслідок чого підставами для відмови в продовженні договору могли слугувати випадки визначені ст. 19 Закону № 157-ІХ, яких не існувало у спірних правовідносинах.

Так, відповідно до п. 143 Порядку орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

При цьому, недотримання відповідачем строків повідомлення позивача про припинення договору після отримання від нього заяви не можуть змінювати передбачених законодавством наслідків несвоєчасного звернення орендаря (позивача) з такою заявою.

Згідно п. 144 Порядку після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону.

Рішення про відмову в продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 19 Закону, а також у разі невідповідності орендаря вимогам, установленим статтею 4 Закону. Таке рішення оприлюднюється орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати прийняття такого рішення.

Якщо рішенням представницького органу місцевого самоврядування встановлено, що рішення про продовження договору оренди або про відмову у продовженні приймаються представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом, відповідні рішення приймаються протягом 60 робочих днів з дати отримання заяви орендаря про продовження договору. Неприйняття протягом зазначеного строку одного із зазначених рішень представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом вважається прийняттям ним рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем.

Отже, положення, визначені у п. 144 Порядку, застосовуються у випадку своєчасного подання орендарем (позивачем) заяви про продовження договору оренди, проте у даній справі встановлено порушення строку подання такої заяви.

У даному випадку суд по відношенню до позивача не вбачає порушень принципів правомірного очікування та законного сподівання у зв`язку з несвоєчасним надання відповідачем відповіді на звернення позивача, оскільки самим позивачем допущено порушення процедури продовження договору.

Відносно визнання встановленим факту направлення відповідачу повідомлення про припинення договору (лист від 03.09.2020 № 11-02-04779), колегія суддів зазначає наступне. Так, відповідачем не було надано опис вкладення до зазначеного відправлення, проте дата листа співпадає з відповідною датою відправлення, а позивач, заперечуючи факт отримання листа від 03.09.2020 № 11-02-04779 за цим відправленням, не надає доказів того, що було отримано позивачем за цим відправленням.

За положеннями ч. 1 ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

В підтвердження обставин направлення Регіональним відділенням ПрАТ "Київстар" листа від 03.09.2020 №11-02-04779 надано копії списку №17 рекомендованих листів, фіскального чеку Дніпр.Дир.АТ "Укрпошта" від 03.09.2020 №11561 згрупованих поштових відправлень листів рекомендованих та фіскальним чеком № від 03.09.2020. У свою чергу, позивачем не надано жодних доказів на підтвердження своєї позиції.

Окрім того, обставини отримання/неотримання вказаного листа не стали самі по собі підставою для відмови у позові та не є визначальними для вирішення даної справи.

Оскільки у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (стаття 764 ЦК України та частина 4 статті 284 ГК України) спеціальним законом є Закон України № 157-ІХ, пункт 2 Прикінцевих та перехідних положень якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних орендних правовідносин, колегія суддів вважає, що наведеним повністю спростовується помилковий висновок апелянта про необхідність врахування при вирішенні спору статті 764 ЦК України, який (висновок) ґрунтується передусім на безпідставному застосуванні до правовідносин продовження договору оренди державного та комунального майна загальних норм статті 764 ЦК України та частини 4 статті 284 ГК України, а не положень статей 18, 19 Закону України № 157-IX як спеціального закону, на які правомірно послався суд першої інстанції на обґрунтування підстав для відмови в задоволенні позову.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.

10. Судові витрати.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Київстар" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.01.2022 у справі №904/7728/21 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.01.2022 у справі №904/7728/21 залишити без змін.

Витрати з оплати судового збору за подання апеляційної скарги віднести на апелянта.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Касаційна скарга на судове рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 13.06.2022

Головуючий суддя Л.А. Коваль

Суддя В.О. Кузнецов

Суддя В.Ф. Мороз