ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.05.2022 Справа № 914/1688/21

За позовом:Керівника Галицької окружної прокуратури міста Львова в інтересах держави в особі Львівської міської ради, м. Львів
до відповідача:Товариства з обмеженою відповідальністю «Юніко-Експо», м. Львів
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Девелоперська компанія «Мальви», м. Новояворівськ, Львівська обл.
про:розірвання договору оренди землі від 25.10.2016 №С-4361
Суддя - Р.В. Крупник Секретар - О.О. Шевчук
Представники учасників справи:
прокурор: С.С. Максимовська;
від позивача:не з`явився;
від відповідача:В.В. Шпак адвокат;
від третьої особи:не з`явився.

ІСТОРІЯ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ:

На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява керівника Галицької окружної прокуратури міста Львова (далі Прокурор) в інтересах держави в особі Львівської міської ради (далі Позивач) до ТОВ «Юніко-Експо» (далі Відповідач) про розірвання договору оренди землі від 25.10.2016 №С-4361.

Ухвалою господарського суду від 22.06.2021 позовну заяву прокурора залишено без руху та надано строк для усунення її недоліків.

Ухвалою від 29.06.2021 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі, розгляд справи ухвалив здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 09.08.2021.

Ухвалою суду від 09.08.2021 залучено до участі у справі в статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ТОВ «Девелоперська компанія «Мальви», підготовче засідання відкладено на 26.08.2021.

В подальшому хід розгляду справи відображено у відповідних ухвалах та протоколах суду.

Ухвалою від 14.09.2021 господарський суд повернув відповідачу зустрічну позовну заяву ТОВ «Юніко-Експо» до Львівської міської ради про зобов`язання здійснити перерахунок розміру орендних платежів.

Ухвалою суду від 20.09.2021 ТОВ «Девелоперська компанія «Мальви» повернуто позовну заяву як третьої особи з самостійними вимогами до Львівської міської ради та ТОВ «Юніко-Експо» про визнання права користування земельною ділянкою на умовах договору оренди землі від 25.10.2016 №С-4361.

Ухвалою від 24.09.2021 суд зупинив провадження у справі № 914/1688/21 до набрання законної сили судовим рішенням Західного апеляційного господарського суду, прийнятим за результатами розгляду апеляційної скарги ТОВ «Юніко-Експо» на ухвалу Господарського суду Львівської області від 14.09.2021 у справі №914/1688/21 та направив на адресу Західного апеляційного господарського суду матеріали справи №914/1688/21.

Ухвалою від 18.02.2022 поновлено провадження у справі, підготовче засідання у справі призначено на 11.03.2022.

Ухвалою від 11.03.2022 підготовче засідання у справі відкладено на 11.04.2022.

Ухвалою від 11.04.2022 суд відмовив у задоволенні клопотання ТОВ «Юніко-Експо» (вх. №3377/21 від 20.08.2021) про зупинення провадження у справі та в судовому засіданні оголосив перерву до 05.05.2022.

Ухвалою суду від 05.05.2022 закрито підготовче провадження у справі і її розгляд по суті призначено на 23.05.2022.

Прокурорка в судове засідання 23.05.2022 з`явилася, позовні вимоги підтримала, просила задовольнити їх повністю.

Позивач явки свого представника в судове засідання 23.05.2022 не забезпечив, хоча належним чином був повідомлений про час та місце розгляду справи.

Представник відповідача в судове засідання 23.05.2022 з`явився, проти позовних вимог заперечив, просив відмовити в їх задоволенні повністю.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, на адресу суду направив клопотання здійснювати розгляд справи за відсутності представника.

АРГУМЕНТИ СТОРІН.

Аргументи прокурора.

Як зазначає прокурор, 25.10.2016 між позивачем, як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, укладено Договір оренди землі №С-4361 строком на 10 років. Предметом Договору є земельна ділянка, яка розташована у м. Львові на вул. Угорській, 14 загальною площею 2,2831 га з кадастровим номером :01:010:0079 із цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу. Нормативно-грошова оцінка вказаної земельної ділянки на час укладення Договору становила 24 230 540,30 грн. Право оренди на спірну земельну ділянку відповідач зареєстрував 07.12.2016 в Державному реєстр речових прав на нерухоме майно.

За змістом п. 9 Договору орендна плата, яка становить 726 916,21 грн. в рік (3% від нормативної грошової оцінки), вноситься щомісячно в розмірі місячної орендної плати та сплачується на розрахунковий рахунок міського бюджету Сихівського району.

Як зазначає прокурор, відповідач своїх обов`язків щодо сплати орендної плати за користування спірною земельною ділянкою належним чином не виконав, внаслідок чого утворилася заборгованість з орендної плати перед місцевим бюджетом 834 739,16 грн. Зокрема, відповідачем повність не сплачувалася орендна плата протягом року (з квітня 2020 по квітень 2021).

Відтак, на думку прокурора систематичне порушення відповідачем умов Договору оренди землі в частині повноти та своєчасності сплати орендної плати є самостійною підставою для розірвання цього Договору згідно ст. 651 ЦК України та ст. 32 Закону України «Про оренду землі».

Крім цього, прокурор наголошує, що звертаючись до суду з вимогою про розірвання договору оренди землі, він здійснює захист майнових прав позивача на отримання орендної плати. Обраний спосіб захисту вважає ефективним та таким, що здатен захистити ці права.

Аргументи позивача.

Львівська міська рада письмових пояснень по справі не подала. В підготовчих засіданнях представник позивача підтримував позовні вимоги з заявлених прокурором підстав. Також подав до суду довідку з котрої вбачається, що відповідач не сплачує орендну плату за землю з квітня 2020 по вересень 2021.

Аргументи відповідача.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечує в повному обсязі з таких підстав:

1. Обраний прокурором спосіб захисту є неефективним, оскільки не призведе до захисту та поновлення його майнових прав через неможливість повернення йому орендованої земельної ділянки. Крім цього розірвання договору оренди землі матиме негативні наслідки як для позивача, так і відповідача через виникнення низки спорів, пов`язаних з об`єктами спорудження на земельній ділянці та порушуватиме права значної кількості фізичних осіб інвесторів, які приймали участь у будівництві об`єкту.

2. Відповідач не порушував умови Договору оренди землі від 25.10.2016 щодо повноти та своєчасності сплати орендної плати, оскільки в силу приписів ч. 6 ст. 762 ЦК України він звільнений від обов`язку сплати орендних платежів за період, протягом якого не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Водночас, протиправні дії ТОВ «ДК «Мальви» та порушення допущені органами місцевого самоврядування, унеможливили використання ним орендованої земельної ділянки з незалежних від нього причин.

3. Розрахунок розміру орендної плати за спірну земельну ділянку проведено на підставі технічної документації, яка розроблена з порушенням чинного законодавства, не отримала позитивний висновок експертизи, а тому визначений позивачем в договорі розмір орендної плати підлягає визначенню виходячи з належним чином затвердженої Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Львова.

Крім цього, в клопотанні про залишення позову без розгляду відповідач зазначає, що позовна заява повинна бути залишена без розгляду на підставі п. 2 ч. 1 ст. 226 ГПК України, як така, що подана прокурором без дотримання порядку, передбаченого ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», а також з огляду на те, що прокурором не було доведено підстав для представництва інтересів Львівської міської ради.

Аргументи третьої особи.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Девелоперська компанія «Мальви» позовні вимоги підтримало.

В письмових поясненнях представник третьої особи зазначив, що оскільки законодавець визначає орендну плату як одну із істотних умов договору оренди землі, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки. Сам факт систематичного порушення умов договору щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі, не зважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість.

Оскільки відповідачем порушені строки внесення орендної плати за 2020-2021 роки, які встановлені договором оренди, належним способом захисту прав позивача є розірвання спірного Договору оренди землі від 25.10.2016 №С-4361.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ.

25.10.2016 між Львівською міською радою (Орендодавець) та ТОВ «Юніко-Експо» (Орендар) укладено Договір оренди землі №С-4361 (надалі Договір) за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться у м. Львові на вул. Угорській, 14.

В оренду передається земельна ділянка, кадастровий №:01:010:0079, загальною площею 2,2831 га, у тому числі під твердим покриттям 2,0885 га, під озелененням 0,1946 га (п. 2 Договору).

Згідно з пунктами 1 та 15 Договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу.

Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови, категорія земельної ділянки за функціональним призначенням землі змішаного використання (комерційного використання та житлової забудови) (п. 16 Договору).

Відповідно до п. 8 Договору його укладено на 10 років до 01.10.2025. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як вбачається з матеріалів справи, 07.12.2016 державним реєстратором зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди ТОВ «Юніко-Експо» на земельну ділянку (номер запису про інше речове право: 17964057) до 01.10.2025.

За змістом пунктів 5 та 9 Договору нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 24230540,30 грн. Орендна плата вноситься орендарем в розмірі 726916,21 грн. в рік, що становить 3 відсотки від нормативної грошової оцінки, щомісячно рівними частинами на розрахунковий рахунок міського бюджету Сихівського району до 30-го числа місяця наступного за звітним.

Згідно п. 28 Договору орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Пунктом 38 Договору, серед іншого, передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Після припинення дії Договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим у якому він одержав її в оренду (п. 21 Договору).

З матеріалів справи, зокрема листів Головного управління ДПС у Львівській області №5295/5/13-01-04-04 від 30.04.2021 та №9036/5/13-01-04-04 від 03.08.2021, а також довідок Львівської міської ради щодо даних про сплату відповідачем за Договором орендної плати за землю у 2020-2021 роках, прослідковується та обставина, що відповідач припинив виконувати свій обов`язок з оплати орендних платежів в лютому 2020 і, починаючи з березня 2020 та по вересень 2021 року останній не здійснив жодного платежу.

Вказана обставина стала підставою для подання прокурором позову в даній справі.

В матеріалах справи відсутні докази, що станом на момент ухвалення рішення судом відповідач сплатив заборгованість з орендної плати за відповідний період та продовжує здійснювати оплату орендних платежів, як це передбачено умовами Договору.

Окрім наведених обставин справи, судом також встановлено наступні обставини, котрі, на його думку, мають істотне значення для правильного вирішення справи.

Земельна ділянка кадастровий №:01:010:0079, загальною площею 2,2831 га, яка знаходиться у м. Львові на вул. Угорській, 14 та виступає об`єктом оренди укладеного між сторонами Договору була сформована із земельної ділянки кадастровий №:01:010:0066, загальною площею 3,8281 га котра на підставі Договору оренди землі від 26.12.2006 перебувала в оренді ТОВ «Юніко-Експо» для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу.

Вказана обставина підтверджується, зокрема, ухвалою Львівської міської ради №5186 від 01.10.2015 «Про затвердження ТОВ «Юніко-Експо» технічної документації із землеустрою, щодо поділу земельної ділянки на вул. Угорській, 14 та надання ТОВ «Юніко-Істейт», ТОВ «Юніко-Капітал» дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) на вул. Угорській, 14». На підставі цієї ухвали укладено між позивачем та відповідачем Договір від 25.10.2016.

Як зазначає відповідач та не заперечує прокурорка, право забудови земельної ділянки кадастровий №:01:010:0066, загальною площею 3,8281 га належало відповідачу як на підставі Договору оренди землі від 26.12.2006, так і Архітектурно-планувального завдання №793 від 12.12.2007, проекту, який отримав позитивний висновок експертизи, та Дозволу на виконання будівельних робіт №ЛВ5 від 18.05.2012, який видано на внесення змін до Дозволу на виконання будівельних робіт №1/345-10 від 05.08.2010.

20.10.2014 між ТОВ «Юніко-Експо», як замовником, та ТОВ «ДК «Мальви», як забудовником, укладено Договір про будівництво №20/10, згідно умов котрого третю особу залучено до участі у проектуванні, фінансуванні та будівництві багатоквартирних житлових будинків з автостоянками та об`єктами обслуговування на орендованій відповідачем земельній ділянці.

В порядку реалізації проекту забудови орендованої земельної ділянки впродовж 2015-2019 років в межах виконання Договору про будівництво №20/10 від 20.10.2014, на підставі зареєстрованих декларацій про початок виконання будівельних робіт було споруджено та введено в експлуатацію ряд об`єктів, а саме будівлі 1-4 на генплані, замовником будівництва яких згідно дозвільних документів виступав відповідач та їм присвоєно поштові адреси Угорська, 14а, 14б, 14в, 14г відповідно.

Факт того, що відповідні будівлі знаходяться саме на земельній ділянці кадастровий №:01:010:0079, загальною площею 2,2831 га (об`єкті оренди за Договором від 25.10.2016) доводиться деклараціями про готовність вказаних будівель до експлуатації, а також Розпорядженнями про присвоєння їм поштових адрес.

Крім цього, рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради від 17.02.2017 №116 затверджено містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки кадастровий №:01:010:0079 на будівництво ТОВ «Юніко-Експо» багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення і підземним паркінгом та дошкільного навчального закладу на вул. Угорській, 14 (1 та 2 черги будівництва) секції 5-8 та дошкільний навчальний заклад.

Жодною із сторін в судовому засіданні не заперечувалася та обставина, що будівництво багатоквартирних будинків (секції 5-8) перебуває на стадії завершення, однак відповідні будівлі, станом на момент ухвалення рішення, не введено в експлуатацію.

Як вбачається з матеріалів справи та визнається представником відповідача, між ТОВ «Юніко-Експо», як замовником, та ТОВ «ДК «Мальви», як забудовником, існує ряд судових спорів з приводу будівництва секцій 5-8 на земельній ділянці кадастровий №:01:010:0079.

Однак, в матеріалах справи відсутні докази того, що між Львівською міською радою, як власником земельної ділянки, та ТОВ «Юніко-Експо», як її орендарем, існують спори з приводу правомірності будівництва секцій 5-8.

Як прослідковується з Акту №68 від 30.07.2021 обстеження земельної ділянки комунальної власності з кадастровим №:01:010:0079 на вул. Угорській, 14 у м. Львові, комісією у складі спеціалістів відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель у м. Львові, Сихівської райадміністрації та відділу районних архітекторів управління архітектури та урбаністики департаменту містобудування ЛМР встановлено, що на земельній ділянці кадастровий №:01:010:0079, загальною площею 2,2831 га. на вул. Угорській, 14 у м. Львові розташовано 8 багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення та трансформаторна підстанція (ТП-1927). Також під час обстеження встановлено, що дошкільний навчальний заклад, який передбачався містобудівними умовами та обмеженнями забудови земельної ділянки, не збудовано.

ОЦІНКА СУДУ.

Щодо подання позову прокурором в інтересах держави в особі Львівської міської ради.

За змістом ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. До господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу (ч. 3 ст. 45 ГПК України).

Згідно з положеннями ст. 53 ГПК України, у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою та бере участь у розгляді справ за його позовами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. У разі відкриття провадження за позовною заявою особи, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб (крім прокурора), особа, в чиїх інтересах подано позов, набуває статусу позивача.

Приписами ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» визначено, що представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу.

Таким чином, з наведеного вбачається, що правом на пред`явлення позову до господарського суду наділені, зокрема, як уповноважені органи державної влади чи органи місцевого самоврядування самостійно, так і прокурори в їх інтересах, а суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист осіб, права і охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються.

З позовної заяви вбачається, що пред`явлення даного позову в інтересах Львівської міської ради зумовлене захистом інтересів держави у суді, оскільки відбувається порушення майнових прав територіальної громади, яке полягає у протиправному використанні комунальної земельної ділянки на підставі договору оренди без сплати орендної плати, що завдає шкоди інтересам держави у вигляді ненадходжень коштів до бюджету. Львівською міською радою неналежним чином вживаються заходи щодо усунення вказаних порушень інтересів держави.

На підтвердження належності здійснення позивачем своїх повноважень, прокурор покликається на те, що згідно відомостей податкової служби з 30.04.2020 за відповідачем рахується заборгованість з орендної плати за землю і розмір цієї заборгованості постійно зростає.

Зі змісту листів Львівської міської ради №2403-вих-34376 від 26.04.2021 та №2403-вих-42426 від 19.05.2021 установлено, що міською радою не вживалися заходи, спрямовані на захист інтересів держави в особі територіальної громади.

07.06.2021 прокурором направлено Львівській міській раді лист №14.50/105-2828вих-21 в якому повідомлено міську раду про підготовку і подання до суду даної позовної заяви.

Саму позовну заяву подано 15.06.2021.

З урахуванням викладеного, суд доходить висновку про наявність у прокурора підстав для представництва інтересів Львівської міської ради в суді та про дотримання ним порядку передбаченого ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Щодо суті позовних вимог та обраного прокурором способу захисту.

За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ст. 626 ЦК України).

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Як вбачається з матеріалів справи, правовідносини між Львівською міською радою та ТОВ «Юніко-Експо» виникли на підставі Договору оренди землі №С-4361 від 25.10.2016.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Зміст ст. 15 Закону України «Про оренду землі» свідчить, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку (ст. 25 Закону України «Про оренду землі»).

Невиконання орендарем цього обов`язку або його виконання з порушенням умов вважається порушенням зобов`язання, наслідком чого може бути припинення зобов`язання шляхом розірвання договору (ст. ст. 610, 611 ЦК України; ст. 32 Закону України «Про оренду землі»).

За змістом ст. 15 та ст. 16 ЦК України, особа чиї майнові права та інтереси порушені має право на їх захист та на звернення за цим захистом до суду.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

За загальним правилом, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права та інтересу є підставою для звернення особи до суду за їх захистом із застосуванням відповідного способу захисту. При цьому особа, права та інтереси якої порушено, може скористатись не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, передбаченим приписами ст. 16 ЦК України, ст. 20 ГК України, або ж визначеним іншими законами чи укладеним між сторонами договором, який відповідає тим фактичним обставинам, що склалися. Законодавчі обмеження матеріально правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 13.03.2019 у справі №331/6927/16-ц при виборі позивачем способу захисту слід виходити з того, що обраний спосіб захисту цивільного права, має призводити до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу. Якщо таке право чи інтерес мають бути захищені лише певним способом, а той, який обрав позивач, може бути використаний для захисту інших прав або інтересів, а не тих, за захистом яких позивач звернувся до суду, суд визнає обраний позивачем спосіб захисту неналежним і відмовляє у позові (п. 69).

З матеріалів справи вбачається наступне:

- предметом позову в даній справі є матеріально-правова вимога про розірвання Договору оренди землі № С-4361 від 25.10.2016, укладеного між Львівською міською радою та ТОВ «Юніко-Експо»;

- підставами позову є факт невиконання ТОВ «Юніко-Експо» протягом періоду з березня 2020 і по час подання позовної заяви (червень 2021) своїх договірних зобов`язань в частині своєчасного та повного внесення орендної плати за користування земельною ділянкою кадастровий №:01:010:0079, загальною площею 2,2831 га., яка розташована у м. Львові на вул. Угорська, 14.

Прокурор зазначає, що станом на момент подання позову заборгованість відповідача з орендної плати перед місцевим бюджетом становить 834739,16 грн.

В ході розгляду справи відповідачем не надано доказів сплати заборгованості з орендної плати як за відповідний період, так і доказів того, що він продовжує здійснювати сплату орендних платежів, як це передбачено умовами Договору.

За відсутності вказаних доказів, суд погоджується з доводами прокурора про порушення майнових прав позивача, оскільки основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором і через відсутність цієї плати орендодавець позбавляється того на що він розраховував при його укладенні.

Як вбачається з матеріалів справи, даний позов прокурор подав в інтересах Львівської міської ради з метою здійснення захисту майнових інтересів останньої щодо своєчасного та повного отримання орендної плати за землю.

Необхідно наголосити, що належним способом захисту прав кредитора в грошовому зобов`язанні є примусове виконання обов`язку в натурі (п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК України), оскільки цей спосіб застосовується в зобов`язальних правовідносинах у випадках, коли особа зобов`язана вчинити певні дії щодо позивача, але відмовляється від виконання цього обов`язку чи уникає його.

Водночас, не зважаючи на те, що прокурор здійснює захист майнових прав та інтересів позивача, ним не заявлено вимог про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати.

При захисті вказаних прав прокурор обрав такий спосіб як припинення правовідношення, котрий передбачено п. 7 ч. 2 ст. 16 та п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України.

Верховний суд України в листі від 01.04.2014 «Про аналіз практики застосування ст. 16 ЦК України» вказав, що припинення правовідношення як спосіб захисту застосовується, як правило, у разі невиконання або неналежного виконання боржником своїх обов`язків. При застосуванні цього способу захисту інтерес власника суб`єктивного права виражається в тому, щоб припинити порушення його права на майбутнє або усунути загрозу його порушення. Також цей спосіб може застосовуватись як у поєднанні з іншими способами захисту, так і мати самостійне значення.

Необхідно зазначити, що належність обрання способу захисту визначається, як з урахуванням критерію віднесення цього способу до способів, що передбачені законодавством чи умовами договору, так і зважаючи на критерій його ефективності, тобто здатності реально захистити порушені права та інтереси позивача.

Зокрема, в постанові від 02.02.2022 у справі №910/18962/20 Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду вказав, що під ефективним способом необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам (п. 5.14).

Також Велика Палата Верховного Суду неодноразово висловлювала позицію, що обраний спосіб захисту повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (постанови ВПВС від 22.09.2020 у справі №910/3009/18 (п. 63) та від 02.02.2021 у справі №925/642/19 (п. 50)).

Більше того, спосіб захисту повинен бути не лише ефективним за законом, але також таким, що здатен на практиці реально захистити відповідне право. Такий висновок випливає із ст. 13 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод і рішення Європейського суду з прав людини від 29.06.2006 у справі «Пантелеєнко проти України» де зазначено, що засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом (п.77).

Відтак, беручи до уваги викладене, суд доходить висновку, що обрання прокурором розірвання договору як способу захисту не призведе до тих наслідків на досягнення яких він спрямований, а саме припинення порушення майнових прав позивача на майбутнє або усунення загрози такого порушення, з таких підстав:

1) цей спосіб захисту є неефективним за законом, в силу його неповноти та невідповідності принципу процесуальної економії;

2) цей спосіб захисту є неефективним на практиці, враховуючи обставини, які мають місце в даній справі.

Аргументація цього наступна.

Щодо неефективності за законом обраного прокурором способу захисту, в силу його неповноти та невідповідності принципу процесуальної економії.

Відповідно до положень ч. 2 і ч. 3 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

За загальним правилом, правовим наслідком розірвання договору є неможливість вимагати сторонами повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту розірвання. Однак винятки з цього правила можуть бути встановлені договором або законом (ч. 4 ст. 653 ЦК України).

В правовідносинах щодо оренди землі такий виняток встановлено в ст. 34 Закону України «Про оренду землі» якою передбачено, що наслідком розірвання договору оренди землі є обов`язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Як вже зазначалося вище, за договором оренди землі Львівська міська рада передала відповідачу земельну ділянку у володіння та користування на строк цього договору. Відтак, з огляду на приписи ч. 4 ст. 653 ЦК України, для того, що б такий спосіб захисту як розірвання цього договору відповідав принципам процесуальної економії та в повному обсязі захищав порушені права позивача, він повинен застосовуватися не самостійно, а в поєднанні з таким способом захисту, як примусове виконання обов`язку в натурі.

Проте, як вбачається з позовної заяви прокурор обрав спосіб захисту у вигляді самостійної вимоги про розірвання Договору оренди землі № С-4361 від 25.10.2016 без пред`явлення вимоги про повернення позивачу земельної ділянки кадастровий №:01:010:0079.

За відсутності вимоги про повернення, розірвання договору оренди землі як спосіб захисту майнових прав позивача не припиняє порушення його прав і не усуває загрозу такого порушення, оскільки земельна ділянка надалі знаходитиметься у володінні та користуванні відповідача без здійснення орендної плати за неї, так як припиняється для цього правова підстава.

Як наслідок, для усунення порушення прав на користування земельною ділянкою та захисту майнових прав щодо отримання від відповідача плати за неї за час фактичного користування (адже згідно ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним), позивач вимушений буде звертатися до суду для вжиття додаткових засобів захисту, таких як повернення земельної ділянки та стягнення плати за користування земельною ділянкою за відсутності правовстановлюючих документів.

Щодо неефективності на практиці обраного прокурором способу захисту, враховуючи обставини, які мають місце в даній справі.

Суд наголошує, що розірвання договору оренди землі матиме для орендодавця належний ефект в частині захисту його майнових прав лише в тому випадку, якщо це розірвання спричинить фактичне повернення орендарем земельної ділянки.

За змістом ст. 34 Закону України «Про оренду землі» вказане повернення має відбуватися на умовах визначених договором. Такі умови позивач та відповідач погодили в п. 21 Договору, а саме: орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим у якому він одержав її в оренду.

При визначенні можливості такого повернення в першу чергу необхідно враховувати, що відповідно до пунктів 1, 15 Договору земельна ділянка з кадастровим №:01:010:0079 передавалася відповідачу в оренду для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу.

В процесі існування орендних правовідносин, Львівська міська рада, як власник земельної ділянки видавала дозвільні документи, які слугували підставою такого будівництва. Внаслідок цього відповідачем та третьою особою збудовано на ній та введено в експлуатацію чотири багатоквартирних житлових будинки з автостоянками та об`єктами обслуговування.

Окрім цих будинків, на ділянці будується ще 4 секції багатоквартирних будинків і в матеріалах справи відсутні докази того, що між Львівською міською радою, як власником земельної ділянки, та відповідачем, як її орендарем, існує спір щодо правомірності такого будівництва. Станом на момент ухвалення рішення вказані секції є об`єктами незавершеного будівництва і не введені в експлуатацію, однак жодною із сторін спору не заперечується та обставина, що їх будівництво перебуває на стадії завершення.

Даний факт підтверджується, зокрема, Актом обстеження земельної ділянки №68 від 30.07.2021 де зазначено, що на земельній ділянці кадастровий №:01:010:0079, загальною площею 2,2831 га. розташовано 8 багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення та трансформаторна підстанція (ТП-1927).

Суд зазначає, що хоча за змістом ч. 3 ст. 331 ЦК України об`єкт незавершеного будівництва за своєю правовою природою є сукупністю будівельних матеріалів, проте ця сукупність утворює нерухому річ особливого роду, фізичне створення якої розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав, у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.

Виходячи із положень чинного законодавств України, котре регулює особливості будівництва багатоквартирних житлових будинків, щодо таких об`єктів незавершеного будівництва існують майнові права осіб, котрі інвестують у його здійснення (право на утримання у власність житлових квартир після завершення будівництва), а також обов`язки осіб, які здійснюють будівництво щодо його закінчення, введення в експлуатацію та передачі квартир у власність інвесторам.

Таким чином, розірвання Договору оренди землі № С-4361 від 25.10.2016 не призведе до повернення відповідачем земельної ділянки з кадастровим №:01:010:0079 на умовах визначених договором через наявність на ній об`єктів, які нерозривно пов`язані з цією земельною ділянкою. А без такого повернення належний захист майнових прав позивача, які стали підставою для подання цього позову є неможливим.

Відповідно до ч. 3 ст. 2 ГПК України серед основних засад (принципів) господарського судочинства є верховенство права (ст. 11) та пропорційність (ст. 15).

Одними із елементів принципу верховенства права є справедливість, добросовісність та розумність, що належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених ст. 3 ЦК України. Ці засади можуть обмежувати свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин котра може проявлятися в тому, що кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно реалізовувати свої права та інтереси і здійснювати їх захист з урахуванням адекватних до конкретної ситуації способів, а також передбачати можливість завдання своїми діями шкоди правам та інтересам інших осіб.

Виходячи з обставин даної справи, суд доходить висновку, що:

1) укладаючи Договір із відповідачем, згідно з котрим йому передавалася в оренду земельна ділянка для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу;

2) надаючи дозвільні документи на будівництво цього комплексу;

3) надаючи дозвільні документи на введення в експлуатацію частини цього комплексу,

Львівська міська рада усвідомлювала та передбачала наслідки таких дій у вигляді неможливості повернення їй земельної ділянки в стані, в котрому вона надавалася в оренду та неможливості подальшого її використання.

Таким чином, основний інтерес, який переслідувала Львівська міська рада при укладенні Договору оренди землі №С-4361 від 25.10.2016 полягав в отриманні нею орендної плати за таким договором, а не в подальшому використанні земельної ділянки після припинення строку договору. І саме цей інтерес повинен захищатися в судовому порядку шляхом подання позову про стягнення коштів. Обраний прокурором спосіб у вигляді розірвання договору не лише не захищає цей інтерес станом на момент ухвалення рішення суду, але і перешкоджає в його належному захисті в подальшому, так як припиняє правову підставу сплати орендних платежів.

Суд зазначає, що завжди необхідно враховувати до яких наслідків призведе застосування того чи іншого способу захисту та чи призведе це до кінцевої мети, яку прагне досягнути позивач.

Виходячи з обставин даної справи, розірвання договору не лише не призводить до мети подання цього позову, але таке розірвання може завдати шкоди правам та інтересам інших осіб інвесторам квартир багатоквартирних житлових будинків, які будуються, так як вони не зможуть отримати у власність ці квартири без введення будинку в експлуатацію.

Зокрема, за змістом пунктів 17, 19 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затв. Постановою КМУ №461 від 13.04.2011 (в редакції постанови №750 від 08.09.2015) за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку на котрій здійснено будівництво та незазначення відомостей про такі документи в декларації про готовність до експлуатації об`єкта, орган державного-архітектурно-будівельного контролю повертає її замовнику і введення багатоквартирного будинку в експлуатацію не відбувається.

Підсумовуючи викладене, суд доходить висновку, що обраний прокурором спосіб захисту в даній справі є неефективним, а тому позовні вимоги задоволенню не підлягають.

СУДОВІ ВИТРАТИ:

Відповідно до ч. 1-2 ст. 123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

За змістом ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи відмову у задоволенні позовних вимог, сплачений судовий збір за цією позовною вимогою залишається за Львівською обласною прокуратурою.

Керуючись ст. ст. 2, 12, 42, 53, 123, 129, 226, 233, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

2. Витрати із сплати судового збору залишити за Львівською обласною прокуратурою.

3. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду в порядку і строки, передбачені ст. ст. 256, 257 ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 01.06.2022.

Суддя Крупник Р.В.