ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.05.2022 справа № 914/159/22

Суддя Юркевич М.В., за участю секретаря Кравчук І.В., розглядаючи матеріали

позовної заяви: Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Золота», м. Львів

до відповідача: Львівської міської ради, м. Львів

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Централізованої бібліотечної системи для дорослих м. Львова

про: стягнення коштів в розмірі 20 869,76 грн

за участю представників сторін:

від позивача: не з`явився

від відповідача: Наконечна О.М. - представник

від третьої особи: Цяпало Л.В. - представник

ВСТАНОВИВ:

Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Золота» звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до Львівської міської ради про стягнення коштів в розмірі 20 869,76 грн.

Ухвалою від 18.01.2022 було відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження та надано строк для подання відзиву та відповіді на відзив.

Станом на 22.03.2022 від відповідача відзиву не поступало. Заяв та клопотань від сторін не поступало.

Ухвалою від 22.03.2022р. розгляд справи по суті в порядку спрощеного позовного провадження було призначено на 19.04.2022р.

В судове засідання 19.04.2022р. з`явився представник позивача. Відповідач явку свого представника не забезпечив.

Водночас, через електронну пошту суду від відповідача поступило клопотання про залучення третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача та клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою від 19.04.2022р. до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору було залучено Централізовану бібліотечну систему для дорослих м. Львова. та відкладено судове засідання на 03.05.2022р.

В судове засідання 03.05.2022р. з`явилися представники сторін та третя особа.

Водночас, через канцелярію суду відповідачем було подано клопотання про залучення до участі у справі третіх осіб: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та ЛКП «Агенція ресурсів Львівської міської ради».

Для надання позивачу можливості підготувати заперечення на подане клопотання, в судовому засіданні було оголошено перерву до 10.05.2022р.

05.05.2022р. від позивача поступило письмове заперечення на клопотання відповідача про залучення третіх осіб, а також клопотання про розгляд справи без участі представника на підставі наявних матеріалів.

В судове засідання 10.05.2022р. з`явилися представники відповідача та третьої особи.

Відповідач підтримав клопотання про залучення третіх осіб та просив суд його задовольнити. Третя особа клопотання підтримала.

Ухвалою від 10.05.2022р. в задоволенні клопотань про залучення до участі у справі третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору, а саме: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та ЛКП «Агенція ресурсів Львівської міської ради» - було відмовлено.

Суд перейшов до розгляду даної справи по суті, внаслідок чого було встановлено наступне:

29.10.2019р. було зареєстровано ОСББ «Золота», до складу якого увійшли будинки №32,34,40 по вул. Золота у м. Львові.

Відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, нежитлові приміщення площею 133 м.кв. в будинку №40 по вул. Золотій у м. Львові під номерами 18-1, 18-2, 18-3, 18-4, 19-1, 19-2, 19-3, 19-4, 19-5 (реєстраційний номер 101) перебувають у комунальній власності і власником вказано територіальну громаду в особі Львівської міської ради.

14.12.2019р. та 28.11.2020р. були скликані Загальні збори ОСББ «Золота», на який було прийнято рішення щодо встановлення розміру внесків, які сплачують співвласники для фінансування самозабезпечення об`єднання.

Згідно протоколу зборів від 14.12.2019р. було встановлено розмір внесків співвласників з 01.12.2019р. по 31.12.2021р., що розраховуються шляхом множення суми 5,952 грн. на загальну площу житлових і нежитлових приміщень, якими володіють особи в буд. №40 по вул. Золотій у м. Львові.

Згідно протоколу зборів від 28.11.2020р. було встановлено розмір внесків співвласників з 01.01.2021р. по 31.12.2021р., що розраховуються шляхом множення суми 6,75 грн. на загальну площу житлових і нежитлових приміщень, якими володіють особи в буд. №40 по вул. Золотій у м. Львові.

Вказані внески підлягають сплаті співвласниками до 25 числа кожного місяця, що слідує за місяцем, за який такі внески сплачуються.

Позиція позивача.

Як стверджує позивач, з моменту встановлення розміру внеску з 01.12.2019р. по 30.11.2021р. відповідачем, як власником нежитлових приміщень площею 133 кв.м. в ОСББ «Золота», не сплачувалося таких щомісячних внесків, що зумовило виникнення заборгованості в розмірі 20 166,25 грн.

В порядку досудового врегулювання спору позивач звертався до Львівської міської ради через ЦНАП щодо необхідності сплати внесків, як співвласником приміщень в ОСББ.

Водночас, від УКВ ДЕР Львівської міської ради надійшла відповідь, в якій повідомлялося, що відповідно до прийнятих Львівською міською радою ухвал від 26.05.2016р. №505 та №978 від 17.06.2021р. відшкодування витрат на утримання нежитлових приміщень покладається на орендарів або балансоутримувача, у разі відсутності орендаря. Оскільки, орендарем вказаного приміщення площею 133 кв.м. є Централізована бібліотечна система для дорослих м. Львова, то відповідно вона і має сплачувати такі внески.

З огляду на наведене, позивач звернувся до господарського суду з вимогою про стягнення з Львівської міської ради, як власника приміщень 20 166,25 грн. заборгованості зі сплати внесків та 523,50 грн. 3% річних за прострочення виконання грошового зобов`язання.

Позиція відповідача.

У письмових запереченнях Львівська міська рада вважає позовні вимоги небгрунтованими з огляду на наступне:

17.06.2021р. Львівською міською радою прийнято ухвалу №978 «Про окремі питання представництва інтересів територіальної громади у багатоквартирних житлових будинках».

Відповідно до положень п.1.5. вказаної ухвали якщо нежитлове приміщення комунальної власності перебуває в оренді, орендар зобов`язаний укласти договір на відшкодування витрат з утримання нежитлових приміщень комунальної власності (експлуатаційні витрати) з балансоутримувачем та договір ОСББ (управлінською компанією, управителем) на отримання будинку та прибудинкової території.

Відповідно до інформації наданої управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, обліковується договір оренди №Ш-11144-18 від 08.05.2018р. нежитлових приміщень, загальною площею, 133,0 кв.м, які розташовані за адресою: м. Львів, вул. Золота,40.

Орендарем даного нежитлового приміщення виступає Централізована бібліотечна система для дорослих м. Львова (юр. адреса вул. Мулярська,2А, м. Львів, 79019). Балансоутримувачем Львівське комунальне підприємство «Агенція ресурсів Львівської міської ради».

Відповідно до ч.4 ст.12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зобов`язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

Виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов`язків, відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, на орендаря покладено обов`язок зі сплати (відшкодування) внесків на отримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ.

Таким чином, Львівська міська рада вважає, що є неналежним відповідачем у справі, а на Централізовану бібліотечну систему для дорослих м. Львова, як орендаря нежитлового приміщення в будинку по вул. Золота,40, у м. Львові, покладено обов`язок щодо сплати внесків на отримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ на підставі договору. Відтак, у задоволенні позовних вимог просить суд відмовити.

Позиція третьої особи.

Третя особа заперечення відповідача підтримала.

При прийнятті рішення, суд входить з наступного.

За положеннями ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», згідно зі статтею 1 якого, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до ч.4 ст. 4 Закону, основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Згідно зі ст. 10 Закону, вищим органом управління об`єднання є загальні збори, до виключної компетенції яких відноситься, зокрема затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників.

У відповідності до ст. 15 Закону, співвласник зобов`язаний, зокрема виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.

Таким чином, прийняті відповідно до статуту рішення загальних зборів об`єднання з питань управління багатоквартирним будинком є обов`язковими для усіх власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна такого будинку та зобов`язані його утримувати в силу прямої норми статті 322 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 7 Закону

Як встановлено судом, 14.12.2019р. та 28.11.2020р. були скликані Загальні збори ОСББ «Золота», на яких було прийнято рішення щодо встановлення розміру внесків, які сплачують співвласники для фінансування самозабезпечення об`єднання.

Згідно протоколу зборів від 14.12.2019р. було встановлено розмір внесків співвласників з 01.12.2019р. по 31.12.2021р., що розраховуються шляхом множення суми 5,952 грн. на загальну площу житлових і нежитлових приміщень, якими володіють особи в буд. №40 по вул. Золотій у м. Львові.

Згідно протоколу зборів від 28.11.2020р. було встановлено розмір внесків співвласників з 01.01.2021р. по 31.12.2021р., що розраховуються шляхом множення суми 6,75 грн. на загальну площу житлових і нежитлових приміщень, якими володіють особи в буд. №40 по вул. Золотій у м. Львові.

У зв`язку з цим рішення загальних зборів ОСББ "Золота", у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком, є обов`язковими для Львівської міської ради, як власника нежитлових приміщень площею 133 м.кв. в будинку №40 по вул. Золотій у м. Львові під номерами 18-1, 18-2, 18-3, 18-4, 19-1, 19-2, 19-3, 19-4, 19-5 (реєстраційний номер 101), який в силу прямої норми Закону несе тягар утримання належного йому майна та зобов`язаний виконувати прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ. При цьому, у разі відмови співвласника сплачувати встановлені внески і платежі об`єднання має право звернутися до суду (ч. 6 ст. 13 Закону).

Що ж стосується орендаря вказаних приміщень - Централізовану бібліотечну систему для дорослих м. Львова, то ч. 4 ст. 12 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» дійсно передбачено, що зобов`язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

У той же час, як звертає увагу Верховний Суд в постанові від 02.09.2020р. у справі №906/884/19, визначаючи зобов`язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов`язання, у тому числі механізму захисту прав об`єднання співвласників, зокрема не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна (ч. 6 ст. 13 Закону).

За таких обставин, господарський суд приходить до висновку про те, що, з урахуванням приписів ст. 511 ЦК України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ "Золота" є обов`язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов`язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна. Таким чином, твердження відповідача щодо обов`язковості для орендарів та балансоутримувача майна рішень загальних зборів ОСББ та положень статуту останнього є безпідставними та необгрунтованими.

Також, як зазначив Верховний суд у згаданій постанові (п. 20), виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов`язків, відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, або шляхом встановлення обов`язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна. Тобто обов`язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов`язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку. У зв`язку з чим Централізована бібліотечна система для дорослих м. Львова, як орендар нежитлових приміщень, зобов`язана сплачувати внески на утримання орендованого ним приміщення тільки за умови, якщо такий обов`язок встановлений відповідним правочином (договором).

У даному випадку умовами договору оренди від 30.04.2021р. не встановлено обов`язку орендаря з відшкодування орендодавцю (власнику майна) понесених останнім витрат на утримання об`єкта оренди у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, а у пункті 3.1 цього договору міститься лише загальна вимога про обов`язок здійснення таких витрат з одночасною вказівкою про укладення орендарем окремого договору з балансоутримувачем та/або з постачальниками комунальних послуг.

Отже, за відсутності погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків в договорі оренди та недосягнення між позивачем та відповідачем згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків, обов`язок зі сплати таких платежів несе власник приміщень - Львівська міська рада, для якого положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ є обов`язковими в силу закону.

Перевіривши розрахунок позовних вимог, суд вважає його обгрунтованим, як в частині основного боргу в розмірі 20 166,26 грн., так і в частині 3% річних (нарахованих відповідно до ст. 625 ЦК України) в розмірі 523,50 грн.

Щодо тверджень відповідача про врегулювання ним питання про сплату внесків у прийнятій Ухвалі Львівської міської ради від 17.06.2021р. №978, то суд знову ж наголошує на тому, що для реалізації такого механізму щодо сплати внесків необхідним є укладення окремих договорів між ОСББ та орендарем/балансоутримувачем або впровадження механізму компенсації сплачених витрат орендарем на користь власника приміщень, який і є платником внесків в силу Закону. В даному випадку, таких договорів з відповідними умовами укладено між учасниками даного процесу не було.

З огляду на вищенаведене, суд дійшов висновку про обгрунтованість позовних вимог.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, у зв`язку з задоволенням позовних вимог, до стягнення з відповідача на користь позивача підлягає судовий збір в сумі 2 481,00 грн.

Керуючись статтями 10, 12, 20, 73, 76 - 79, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 ГПК України, суд -

УХВАЛИВ:

1. Позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Золота» задовольнити повністю.

2. Стягнути з Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Ринок, 1, ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Золота» (79039, м. Львів, вул. Золота, 34/4, ) 20 869,66 грн. заборгованості та 2 481,00 судового збору.

3. Наказ видати після набрання рішенням законної сили відповідно до ст. 327 ГПК України.

4. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені в ст. 256, 257 ГПК України.

Повний текст рішення виготовлено та підписано 11.05.2022р.

Суддя Юркевич М.В.