ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" січня 2022 р. м. Київ Справа № 911/3058/17

Господарський суд Київської області у складі судді Мальованої Л.Я. за участю секретаря судового засідання Бобер Ж.О. розглянувши справу

За позовом Фізичної особи-підприємця Животок Олександра Олександровича, Київська обл., м. Бориспіль

до 1) Підприємства "Березаньтепломережа", Київська обл., м. Березань

2) Березанської міської ради, Київська обл., м. Березань

третя особа Територіальне управління Державної судової адміністрації України в Київській області, м. Київ

про продовження строку дії договору

Представники сторін:

позивача Животок О.О.;

відповідача 1 не з`явився;

відповідача 2 Олексійчук Л.В.;

третя особа Мокляк О.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернувся до суду з позовом про продовження строку дії договору оренди комунального майна № 24 від 12.10.2004 року.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що він, як наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором, має переважне право на продовження дії договору на новий строк.

Ухвалою суду від 22.11.2017 провадження у справі було зупинене, оскільки в провадженні Березанського міського суду Київської області розглядається справа №356/1271/17 за заявою Фізичної особи-підприємця Животок Олександра Олександровича до Виконавчого комітету Березанської міської ради Київської області, за участю третіх осіб Підприємства «Березаньтепломережа» та ТУ ДСА України в Київській області про визнання протиправним та скасування п. 3 рішення Виконавчого комітету Березанської міської ради Київської області № 90 від 26.04.2017 р.

Ухвалою суду від 09.06.2021 провадження у справі поновлено.

Відповідач 1 в судове засідання не з`явився, хоча про час і місце розгляду справи був повідомлений належним чином. Відзив на позов не надав.

Відповідач 2 проти позову заперечує, посилаючись на те, що переважне право на укладання договору з позивачем не вказує прямо на обов`язок власника укладати договір на новий термін. Тобто, зазначені норми щодо обов`язку орендодавця укладати договір оренди на новий термін з попереднім орендатором не передбачені ні чинним законодавством України, ні нормативно-правовими актами, тому просить суд відмовити в позові.

Ухвалою суду від 27.10.2021 залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Територіальне управління Державної судової адміністрації України в Київській області та зобов`язано подати письмові пояснення по справі.

На виконання вимог суду третьою особою надано письмові пояснення, в яких проти позову заперечує, посилаючись на те, що продовження договору оренди з тим самим орендарем має місце лише тоді, якщо орендодавець не заперечує проти продовження даного договору оренди. Оскільки в матеріалах справи міститься письмове повідомлення відповідача 1 про відмову від продовження договору оренди, тому це є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

В судовому засіданні оголошувалась перерва з 19.01.2022 р. по 28.01.2022 р.

Розглянувши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд -

ВСТАНОВИВ:

12.10.2004 між Підприємством Березаньтепломережа (орендодавець) та ФОП Животок Олександр Олександрович (орендар) укладено договір № 24 оренди комунального майна, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення загальною площею 299,50 кв.м., які розташовані на першому поверсі (кімнати №4,5,6,7,23), та другому поверсі (кімнати №36, 37, 38, 39, 53, 55) двоповерхової будівлі, що розташована за адресою: Київська область м. Березань, вул. Фрунзе 20, для здійснення торгівлі непродовольчими товарами (кімнати № 4,5,6,7,36,37,38,39) та розміщення офісу (кімнати 23,53,55).

Відповідно до умов п. 1.2 договору найменування об`єкту оренди приміщення, вартість об`єкту оренди: 97550,14 та загальна площа 299,50 кв.м.

Пунктом 8.1. договору сторони погодили, що цей Договір набирає чинності 12.10.2004 року і діє до 12.10.2005 року.

Відповідно до п. 9.3 договір припиняється з підстав: закінчення строку на який його було укладено, крім випадків, передбачених пунктом 9.4. цього договору; приватизації об`єкту оренди орендарем за його участю; загибелі об`єкту оренди; за погодженням сторін або за рішенням суду, арбітражного суду; банкрутства орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Після закінчення терміну дії договору та за відсутності заборгованості по орендній платі орендар має переважне право на продовження дії (переукладення) цього договору. При відсутності пропозиції зі сторін про припинення дії Договору протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий строк та на тих самих умовах.

15.02.2017 року підприємством Березаньтепломережа на адресу позивача був направлений лист № 38 з повідомленням про закінчення терміну дії договору та вимогою щодо звільнення приміщення до 12.10.2017 р., тобто відповідачем було висловлено свій намір щодо припинення з орендарем правовідносин, що виникли на підставі договору.

Рішенням Виконавчого комітету Березанської міської ради Київської області №90 від 26.04.2017р., вирішено надати в оренду поза конкурсом Територіальному управлінню ДСА України в Київській області нежитлове приміщення комунальної власності територіальної громади м. Березань, загальною площею 607,1 м2 (2й поверх), що знаходиться за адресою: м. Березань, вул. Героїв Небесної Сотні, 20 для розміщення Березанського міського суду Київської області. Балансоутримувачу підприємству Березаньтепломережа укласти договір з ТУ ДСА України в Київській області на 49 років та встановити орендну плату 1 грн. за рік.

Також, судом встановлено, що 20.10.2017р. між Підприємством Березаньтепломережа (орендодавець) та Територіальним управлінням Державної судової адміністрації в Київській області (орендар) укладено договір №172 за яким, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно нежитлове приміщення (далі майно), розташоване за адресою: вул. Героїв Небесної Сотні, 18 (в минулому вул. Фрунзе), м. Березань, Київської області, площею 607,10 кв.м., що знаходиться на балансі Підприємства Березаньтепломережа вартість якого визначена згідно довідки балансоутримувача про залишкову балансову вартість (п. 1.1. Договору).

Відповідно до п. 3.1. Договору №172 орендна плата відповідно до рішення виконавчого комітету Березанської міської ради від 26.04.2017 року №90 Про оренду комунального майна становить 1 грн на рік.

Спірні правовідносини з розірвання договору оренди, що склались між сторонами регулюються Законом України Про оренду державного та комунального майна, також до них застосовуються положення Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Статтями 15,16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, яке реалізується шляхом звернення до суду.

Відповідно до ст. 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України).

Статтею 202 Цивільного кодексу України під правочином розуміють дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Дії як юридичні факти мають вольовий характер і можуть бути правомірними та неправомірними. Правочини належать до правомірних дій, спрямованих на досягнення правового результату.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені ст. 203 Цивільного кодексу України, зокрема, відповідно до ч. 5 цієї статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ст. 759 Цивільного кодексу України, яка кореспондується зі ст. 283 Господарського кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до ст. 2 Закону України Про оренду державного та комунального майна (далі Закон) (в редакції на момент укладення спірного Договору) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Згідно ст. 17 Закону термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його укладено.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Відповідно до ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також визначені у ст. 764 Цивільного кодексу України.

Суть продовження договору оренди згідно зі ст. 764 Цивільного кодексу України полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні.

Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Норма ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Тому, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 29.05.2018 у справі № 923/854/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17 та від 03.04.2019 у справі № 911/928/18.

Враховуючи вищевикладене суд вважає вимогу позивача про продовження строку дії договору необґрунтованою, документально не підтвердженою та такою, що не підлягає задоволенню, оскільки, як було зазначено вище, орендодавцем було направлено лист щодо припинення дії договору.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.

Судові витрати, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються судом на позивача.

Керуючись ст.ст. 74,76-80, 129, 236-240 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити повністю.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення підписано 10.05.2022 року.

Суддя Л.Я. Мальована