ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 квітня 2022 року Справа № 903/677/21

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Тимошенко О.М., суддя Юрчук М.І. , суддя Крейбух О.Г.

секретар судового засідання Цвіркун О.О.

за участю представників сторін:

від позивача: Костюченко С.А.

від відповідача: Онищук М.В., Ющук Р.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Любомльської міської ради на рішення Господарського суду Волинської області, ухвалене 23.11.2021 (суддя Шум М.С., повний текст складено 03.12.2021) у справі № 903/677/21

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Любомль - Ринок"

до Любомльської міської ради

про стягнення 1234300 грн.

ВСТАНОВИВ:

ТОВ "Любомль-Ринок" звернулось в Господарський суд Волинської області з позовом до Любомльської міської ради про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна в сумі 1234300,00 грн. В обгрунтування позову вказує, що протягом дії договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що є комунальною власністю територіальної громади міста від 24.12.2012, реєстраційний номер № 1975, здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за письмової згоди орендодавця. Оскільки договір оренди достроково припинив свою дію з моменту приватизації орендованого майна, позивач на підставі ст.ст. 21, 25 Закону України "Про оренду державного і комального майна" та ст. 778 ЦК України просить стягнути з відповідача вартість невід`ємних поліпшень.

Рішенням Господарського суду Волинської області від 23.11.2021 у справі № 903/677/21 позов задоволено. Стягнуто з Любомльської міської ради на користь позивача 1234300 грн. вартості за невід`ємні поліпшення орендованого майна, судові витрати зі сплати судового збору в сумі 18514, 50 грн. та 17161 грн. витрат пов`язаних з проведенням експертизи.

Не погодившись із вказаним рішенням, відповідач звернувся до Північно - західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою № 1304 від 22.12.2021, у якій просить останнє скасувати та прийняти нове судове рішення, яким у задоволенні позову ТзОВ "Любомль - Ринок" відмовити.

Обгрунтовуючи доводи апеляційної скарги відповідач вказує, що позивачем не була дотримана процедура отримання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, що передбачено Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна. Рішеннями Любомльської міської ради від 20.05.2016 та від 02.06.2016 надавався дозвіл на проведення капітального ремонту приміщення. Відповідно невід`ємні поліпшення здійснені орендарем без отримання належного дозволу, а тому компенсації не підлягають.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу проти доводів скаржника заперечує. Посилання на недотримання порядку надання згоди на здійснення невід`ємних полішень вважає безпідставним, оскільки даний порядок передбачає три етапи: подання заяви і пакета документів орендарем; розгляд заяви і документації орендаря; прийняття відповідного рішення. При цьому матеріали справи свідчать, що орендодавцем прийнято рішення про надання згоди на праведення капітального ремонту, а тому посилання скаржника на здійснення поліпшень без його згоди є необгрутованим. Просить відмовити в задоволенні скарги.

В судових засіданнях представники сторін підтримали свої доводи та заперечення.

За умовами ст.. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу та відзив на неї, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що у задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а рішення господарського суду Волинської області від 23.11.2021 у справі № 903/677/21 залишити без змін виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 24.12.2012 між Любомльською міською радою (Відповідач, Орендодавець) та ТОВ «Любомль - ринок» (Позивач, Орендар) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що є комунальною власністю територіальної громади міста та зареєстровано в реєстрі за № 1975 .

Відповідно до п. 1.1 даного Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасово платне користування наступні приміщення:

- Адмінприміщення загальною площею 171,0 кв.м літера А-1, в місті Любомль по вулиці 1-го Травня, будинок 32, Волинської області, оціночною вартістю 71247,00 гш. (сімдесят одна тисяча двісті сорок сім гривень 00 коп.);

- М`ясний павільйон, загальною площею 269,9 кв.м літера В-1, в місті Любомль по вулиці 1-го Травня , будинок 32, Волинської області, оціночною вартістю 112523,00 грн. (сто дванадцять тисяч п`ятсот двадцять три гривні 00 коп.);

- Молочний павільйон загальною площею 352,00 кв.м літера Б-1, в місті Любомль по вулиці 1-го Травня , будинок 32, Волинської області, оціночною вгартістю 146816,00 грн. (сто сорок шість тисяч вісімсот шістнадцять гривень 00).

Згідно з п.5.1. Договору сторони передбачили, що Орендар має право за письмової згоди Орендодавця проводити невідокремлювані поліпшення чи реконструкцію орендованого майна за рахунок власних коштів.

Як зазначає позивач, що оскільки орендоване майно знаходилося у незадовільному стані, в травні 2016 Орендар звернувся до Орендодавця з проханням надати дозвіл на здійснення поліпшення орендованого майна з подальшим його цільовим використанням, а саме: проведення капітального ремонту молочного павільйону в місті Любомль по вулиці 1 гo Травня, будинок 32, Волинської області.

02.06.2016 Орендодавцем було прийнято рішення № 8/140 «Про нання дозволу на проведення капітального ремонту молочного павільйону».

При цьому матеріалами справи стверджується, що Орендар відповідно до рішення № 8/140 «Про надання дозволу на проведення капітального ремонту молочного павільйону» зздійснив виготовлення проектно-кошторисної документації та уклав з ТОВ «Арт Буд Проект» договір підряду № 24/2-16-АБП від 19.12.2016 на виконання будівельних робіт з капітального ремонту молочного павільйону за адресою: м. Любомль, вул. 1-го Травня, буд. 32.

Згідно з п. 1.4. Договору підряду передбачено, що Підрядник виконує роботи з матеріалів Замовника. На виконання умов даного пункту Замовником (ТОВ «Любомль-Ринок») придбано будівельних матеріалів на суму 960 743,00 (дев`ятсот шістдесят тисяч сімсот сорок три) гривні, що підтверджується видатковими накладними, рахунками, та платіжними дорученнями про їх оплату (а.с. 61-209).

Відповідно до ст. 23 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції на 2016 рік) Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Згідно акту виконаних робіт за липень 2018 сума будівельних робіт з капітального ремонту молочного павільйону становить 1 640 788,00 (один мільйон шістсот сорок тисяч сімсот вісімдесят вісім) гривень .

Виконання робіт по договору підряду підтверджується платіжними дорученнями на загальну суму 680 000, 00 (шістсот вісімдесят тисяч гривень) (а.с. 61-66).

Матеріалами справи підтверджено, що 14.07.2020 було проведено електронний аукціон відповідно до якого об`єкт приватизації, а саме Молочний павільйон за адрессою: м.Любомль, вул. 1-го Травня , будинок 32, Волинської області було реалізовано.

Переможцем даного аукціону визначено позивача у справі - ТОВ "Любомль- ринок".

20.08.2020 між Любомльською міською радою та ТОВ "Любомль- ринок" укладено договір купівлі- продажу нежитлового приміщення.

Згідно з ч.2 ст. 291 Господарського Кодексу України та ч.І ст.24 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», та п.7.7 даного договору передбачено, що договір оренди припиняється у разі приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря).

Відповідно до пункту 7 Договору передбачено, що "Строк дії Договору оренди складає 9 років і діє з 24.12.2012 до 23.12.2021 ".

З наведеного вбачається, що у зв`язку із приватизацією (купівлею) молочного павільйону ТОВ "Любомль - ринок", договір оренди від 24.12.2012 укладеного між Любомльською міською радою та ТОВ "Любомль - ринок" достроково припинив свою дію з моменту приватизації відповідного о`бєкта нерухомості.

Пунтом 5.1. Договору оренди індивідуально визначеного майна передбачено, що якщо Орендодавець дав письмову згоду на проведення невідокремлюваних поліпшень, Орендар при достроковому розірванні договору оренди має право на компенсацію йому понесених витрат на здійснення не відокремлюваних поліпшень.

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Правовідносини між сторонами виникли на основі договору, що за своїм характером відносяться до господарських, виходячи зі змісту ст.ст. 173, 174 ГК України, як такі, що виникли з господарського договору, і відповідно до ст. 1 Господарського кодексу України є предметом його регулювання.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ч.1 ст.530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 525 Цивільного кодексу України обумовлено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.

Згідно ст.778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Разом з цим в матеріалах справи наявний висновок експерта Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз щодо проведення судової оціночно - будівельної експертизи від 10.08.2021 за №8643 , яким підтверджується, що ринкова вартість невід`ємних поліпшень проведених ТОВ «Любомль-Ринок» орендованого майна, а саме: молочного павільйону за адресою: м. Любомль, вул. 1-го Травня, будинок 32, який було передано в оренду згідно Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що є комунальною власністю територіальної ромади міста від 24.12.2012 року, станом на 20 серпня 2020, тобто на момент припинення Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що є комунальною власністю територіальної громади міста від 24.12.2012 року, становить 1 234 300,0 грн. (один мільйон двісті тридцять чртири тисячі триста гривень) (а.с. 216-244 Том№1).

Частиною 2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Отже, враховуючи положення ст. 778, ст. 23, ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", визначальною умовою для отримання орендарем компенсації вартості здійснених за його кошти поліпшень орендованого майна, є встановлення факту наявності чи відсутності попередньої згоди орендодавця на їх проведення.

Судом першої інстанції підставно вказано, що законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. Цивільне законодавство надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов`язання належить боржнику, якщо інше не встановлене договором.

В частині посилання апелянта на недотримання позивачем Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №1523 від 03.10.2006, колегія суддів відмічає наступне.

Місцевий господарський суд з даного приводу в цілому вірно зазначив, що Любомльською міською радою не надано належних доказів відмови чи наявності заперечень у здійсненні поліпшень внаслідок недотримання позивачем цього порядку. Матеріали справи свідчать, що Орендодавцем було прийнято рішення №8/140 щодо внесення змін до рішення від 20.05.2016 №8/6 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту молочного павільйону". При цьому відповідач не заперечує факт надання згоди на здійснення поліпшень, а відмовляє у виплаті вартості поліпшень, з підстав ненадання власнику майна інформації про завершення виконання робіт з наданням копій, підписаних замовником і підрядником актів приймання - виконанних робіт та доокументів, що підтверджують їх оплату, що передбачено п. 10 даного порядку.

З огляду на вказане суд прийняв до уваги, що невід`ємні поліпшення орендованого майна, залишкова вартість якого становить 1 234 300, 00 грн., підтверджено висновком експерта №8643 від 10.08.2021, а також рішенням за № 8/140 «Про нання дозволу на проведення капітального ремонту молочного павільйону» від 02.06.2016 здійснені позивачем за наявності згоди орендодавця.

Судовою колегією також відмічається, що можливість виникнення невід`ємних поліпшень внаслідок проведення капітального ремонту відповідачем не спростовано, а відтак посилання на умови пунктів 5.1 та 5.2 договору, за якими капітальний ремонт проводиться без згоди орендодавця, а невід`ємні поліпшення - за згодою, судом до уваги не приймається. З огляду на умови даних пунктів договору та прийняте відповідачем рішення про надання згоди, слід дійти висновку що відповідач усвідомлював наслідки такого погодження.

Згідно з вимогами ч.ч.1,3 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Разом з цим докази, які подаються до господарського суду, підлягають оцінці відповідно до статті 86 ГПК України, за якою суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За приписами ч.1 ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст.78 ГПК України).

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування (ч.1ст.79 ГПК України).

Поряд з цим колегія суддів звертає увагу на те, що Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (затв. наказом ФДМУ № 1523 від 03.10.2006) підлягає обов`язковому застосуванню по відношенню до оренди державного майна.

Щодо комунального майна, то відповідно до ч. 2 ст. 2, ст. 32 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" політику у сфері його оренди (контроль та використання) здійснюють органи місцевого самоврядування.

Відповідно саме органи місцевого самоврядування згідно норм ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" вправі своїми рішеннями затверджувати власний порядок надання згоди орендарям комунального майна на здійснення невід`ємних поліпшень.

Однак відповідачем не надано суду жодних рішень про те, що Любомльською міською радою затверджувався власний порядок надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень або приймалось рішення використовувати у відносинах оренди комунального майна Порядок завтерджений наказом ФДМУ № 1523 від 03.10.2006 для державного майна. Відсутні посилання на застосування такого порядку і в укладеному між сторонами Договорі оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що є комунальною власністю територіальної громади міста від 24.12.2012.

За таких обставин питання відшкодування вартості здійснених невід`ємних поліпшень має відбуватися на загальних підставах, визначених нормами чиннного на момент їх здійснення законодавства. Відтак твердження апелянта суд вважає безпідставними.

Отже, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що твердження відповідача щодо здійснення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів без згоди орендодавця, внаслідок чого зазначені поліпшення не підлягають компенсації орендарю - не заслуговують уваги, оскільки докази, які наявні в матеріалах справи підтверджують наявність належних правових підстав для визнання здійснених невід`ємних поліпшень за рахунок власних коштів ТзОВ "Любомль - ринок" у загальному розмірі 1 234 300, 00 грн, а тому заявлені позовні вимоги є підставні та такими, що підлягають до задоволення повністю.

Таким чином, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Волинської області від 23.11.2021 року відповідає матеріалам справи, грунтується на чинному законодавстві і підстав для його скасування немає. Зазначені в апеляційній скарзі інші доводи скаржника не обгрунтовані та не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому не можуть бути підставою для скасування чи зміни оскаржуваного рішення.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Любомльської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Волинської області від 23 листопада 2021 року у справі №903/677/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.

Справу №903/677/21 повернути Господарському суду Волинської області.

Повний текст постанови складений "09" травня 2022 р.

Головуючий суддя Тимошенко О.М.

Суддя Юрчук М.І.

Суддя Крейбух О.Г.