РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

23.02.2022Справа № 910/17024/21

Господарський суд міста Києва у складі судді Нечая О.В., за участю секретаря судового засідання Будніка П.О., розглянувши у загальному позовному провадженні матеріали справи № 910/17024/21

за позовом Приватного акціонерного товариства "Імпекс-Проект" (Україна, 03189, м. Київ, вул. Вільямса Академіка, буд. 6-Д, оф. 43; ідентифікаційний код: 33098734)

до Київської міської ради (Україна, 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код: 22883141)

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки та визнання недійсним рішення

Представники сторін:

від позивача: не прибув;

від відповідача: Баранов М.С., в порядку само представництва

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватне акціонерне товариство «Імпекс-Проект» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради про визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 04.03.2021 за № 82-6-00544 (далі - Договір), укладеного між позивачем та відповідачем, ПрАТ «Імпекс-Проект» продовжує користуватись вказаною земельною ділянкою, належним чином виконує обов`язки за Договором, сплачує орендну плату, впродовж місяця після закінчення строку дії Договору від Київської міської ради не надходило заперечень щодо пролонгації Договору, відтак у ПрАТ «Імпекс-Проект» виникло право вимагати визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.10.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/17024/21, постановлено розглядати справу за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 24.11.2021.

16.11.2021 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від відповідача надійшло клопотання про продовження строку для подання відзиву на позовну заяву.

19.11.2021 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від відповідача надійшов відзив на позовну заяву.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач вказує, що позивач помилково пов`язує початок п`ятирічного строку дії договору із днем державної реєстрації права оренди. На переконання відповідача, строк дії договору слід обраховувати у відповідності до приписів статей 251-254 ЦК України, безвідносно до моменту здійснення реєстрації права, набутого за таким правочином. Відтак, ураховуючи неправильне визначення періоду дії договору оренди земельної ділянки, позивач пропустив строк, встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення відповідного договору, що вказує на безпідставність позовних вимог.

У підготовче засідання 24.11.2021 з`явились представники сторін.

У підготовчому засіданні 24.11.2021 судом було задоволено клопотання відповідача про продовження строку для подання відзиву на позовну заяву та прийнято його до розгляду, оголошено перерву до 22.12.2021.

03.12.2021 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій він просить поновити строк для її подання.

22.12.2021 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій позивач додав до первинних позовних вимог вимогу про визнання недійсним Рішення Київської міської ради № 2243/2284 від 31.08.2021 року «Про відмову Приватному акціонерному товариству «Імпекс-Проект» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 04 березня 2009 року № 82-6-00544 (зі змінами)».

Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що відповідач при прийнятті зазначеного рішення прийшов до помилкових висновків про нецільове використання земельної ділянки позивачем. Позивач вказує, що умовами договору оренди не було встановлено строку, протягом якого він був зобов`язаний забудувати орендовану земельну ділянку, при цьому, відповідачем не доведено порушення позивачем цільового призначення земельної ділянки, тобто вчинення ним дій, які б свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням, ніж для житлової забудови.

У підготовче засідання 22.12.2021 з`явились представники сторін.

У підготовчому засіданні 22.12.2021 судом було поновлено строк для подання відповіді на відзив та прийнято її до розгляду, а також прийнято до розгляду заяву позивача про зміну предмету позову, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, оголошено перерву до 26.01.2022.

19.01.2022 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від відповідача надійшло заперечення щодо відповіді на відзив, у якому відповідач додатково вказав, що з наданих до суду матеріалів вбачається, що жодне будівництво на спірній земельній ділянці не ведеться, натомість земельна ділянка використовується під розміщення тенісних кортів, що свідчить про невиконання позивачем умов договору. Щодо строків забудови відповідач вважає, що такі визначаються виходячи із приписів статей 3, 509 ЦК України і обмежуються строком дії самого договору.

У підготовче засідання 26.01.2022 з`явились представники сторін.

У підготовчому засіданні 26.01.2021 судом було прийнято до розгляду заперечення щодо відповіді на відзив з урахуванням заяви про зміну предмету позову.

У підготовчому засіданні 26.01.2022 присутніми представниками сторін надано усні пояснення щодо можливості закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.01.2022 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 23.02.2022.

18.02.2022 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від позивача надійшло клопотання про ознайомлення з матеріалами справи.

22.02.2022 до загального відділу діловодства Господарського суду міста Києва від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

У судове засідання 16.02.2022 з`явився представник відповідача, представник позивача до суду не прибув, хоча про дату, час і місце проведення судового засідання був повідомлений належним чином і його явка обов`язковою судом не визнавалась.

У задоволенні клопотання позивача про відкладення розгляду справи судом було відмовлено у зв`язку з його необґрунтованістю та безпідставністю.

Представник відповідача надав суду усні пояснення по суті спору, проти позову заперечував.

У судовому засіданні 16.02.2022 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

14.06.2007 Київською міською радою прийнято рішення № 819/1480 «Про передачу закритому акціонерному товариство «Імпекс-Проект» земельної ділянки для будівництва житлового комплексу з приміщеннями спортивно-оздоровчого призначення та підземними паркінгами на вул. Старонаводницькій, 6 у Печерському районі м. Києва».

Згідно пункту 2 цього рішення, вирішено передати Закритому акціонерному товариству «Імпекс-Проект», за умови виконання пункту 3 цього рішення, у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 1,69 га для будівництва житлового комплексу з приміщеннями спортивно-оздоровчого призначення та підземними паркінгами на вул. Старонаводницькій, 6 у Печерському районі м. Києва за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення Виконавчого комітету Київської міської Ради народних депутатів від 16.07.79 № 925/21 «Про відведення земельної ділянки Управлінню справами Ради Міністрів Української РСР під будівництво житлових будинків, соціальних та побутово-торговельних закладів».

01.10.2007 Київською міською радою прийнято рішення № 502/3336 «Про внесення змін до рішення Київради від 14.06.2007 № 819/1480», яким у тексті рішення № 819/1480 слова «для будівництва житлового комплексу з приміщеннями спортивно-оздоровчого призначення та підземними паркінгами» замінити словами «для будівництва комплексу житлових будинків з приміщеннями громадського, офісного, торговельного, сервісно-побутового та спортивно-оздоровчого призначення та з підземним паркінгом».

Рішенням Господарського суду м. Києва від 05.09.2008 у справі № 14/91 визнано укладеним Договір оренди земельної ділянки між Київською міською радою (орендодавець) та позивачем (орендар) (далі - Договір оренди).

Відповідно до пунктів 1.1, 2.1 Договору оренди, орендодавець, на підставі рішень Київської міської ради від 14.06.2007 № 819/1480 та від 01.10.2007 № 502/3336, передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Старонаводницька, 6 у Печерському районі м. Києва;

- розмір - 16868 кв.м.;

- цільове призначення - для будівництва комплексу житлових будинків з приміщеннями громадського, офісного, торговельного, сервісно-побутового та спортивно-оздоровчого призначення та з підземним паркінгом;

- кадастровий номер - :82:068:0120.

Договір укладено на 5 (п`ять) років (п. 3.1 Договору оренди).

За умовами пунктів 6.1, 6.2 Договору оренди, земельна ділянка є переданою в день державної реєстрації цього Договору. Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього Договору.

Пунктом 8.3 Договору оренди передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього Договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Згідно п. 11.6 Договору оренди, після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Вказаний договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що 04.03.2009 було зроблено запис за № 82-6-00544 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 25.05.2016 у справі 910/4543/16, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.07.2016 та постановою Вищого господарського суду України від 07.09.2016, визнано укладеною додаткову угоду до Договору оренди, якою поновлено на 5 років Договір оренди та внесено зміни до Договору оренди в частині організаційно-правової форми орендаря, замінивши «Закрите акціонерне товариство» на «Приватне акціонерне товариство».

04.08.2016 на підставі рішенням Господарського суду м. Києва від 25.05.2016 у справі 910/4543/16 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. було зареєстровано право оренди земельної ділянки за позивачем на строк до 04.08.2021.

Поряд із цим, рішенням Господарського суду м. Києва від 21.12.2009 у справі 36/485 за Закритим акціонерним товариством «Імпекс-Проект» визнано право власності на нерухоме майно, а саме:

майновий комплекс - тенісний майданчик № 1, який розташований за адресою м. Київ, бул. Л. Українки, 21, до складу якого входять: роздягальня (літера «Б») площею 14,0 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик № 2, який розташовано за адресою м. Київ, бул. Л. Українки, 21, до складу якого входять: роздягальня (літера «Д») площею 13,4 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик № 3, який розташований за адресою м. Київ, вул. Старонаводницька, 6 до складу якого входять: роздягальня (літера «Б») площею 13,1 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик № 4, який розташований за адресою м. Київ, вул. Старонаводницька, 6 до складу якого входять: роздягальня (літера «В») площею 13,1 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа.

На виконання цього судового рішення, Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» в 2010 році було зареєстровано право власності позивача на вказані об`єкти нерухомості, що підтверджується реєстраційними посвідченнями № 020844, № 020845, № 020846 та № 020847.

29.07.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Донченко О.О. записи про державну реєстрацію права власності на вищевказані майнові комплекси було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

21.04.2021 головним спеціалістом відділу моніторингу та контролю Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Ліневичем Петром Леонідовичем складено акт обстеження земельної ділянки № 21-0350-06, яким встановлено, що земельна ділянка, передана позивачеві за Договором оренди, за цільовим призначенням не використовується, частину її займають тенісні корти та зелені насадження, решта використовується як землі загального користування (проїзди та тротуари).

28.04.2021 позивачем направлено на адресу Київської міської ради лист-повідомлення про поновлення Договору оренди, до якого, з-поміж іншого, було додано проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Зазначений лист-повідомлення отримано відповідачем 07.05.2021 та зареєстровано за № 340557305.

31.08.2021 Київською міською радою прийнято Рішення № 2243/2284 «Про відмову Приватному акціонерному товариству «Імпект-Проект» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 04.03.2009 №82-6-00544 (зі змінами)».

Листом Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 05716-29964 від 05.11.2021 позивача повідомлено про результати розгляду листа-повідомлення та прийняте рішення.

Звертаючись до суду з даним позовом, заявник вказує, що він продовжує користуватись спірною земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за неї, реалізуючи переважне право на поновлення договору оренди землі він звернувся до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору оренди, до якого додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди. Відповідач же протягом тривалого часу протиправно ухилявся від поновлення договору оренди та зрештою прийняв протиправне рішення щодо відмови у поновлення договору оренди, що на думку позивача вказує на наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в судовому порядку та визнання недійсним рішення відповідача.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач зазначає, що позивач неналежним чином виконував умови договору оренди в частині забудови орендованої земельної ділянки, а також звернувся до орендодавця про поновлення договору поза межами встановленого строку, що свідчить про втрату ним переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Оцінивши подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про наступне.

Відповідно до положень частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Положеннями частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі - Закон № 161-XIV) встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Тобто до правовідносин оренди землі підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону № 161-XIV.

При цьому Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом № 161-XIV (тут і надалі у редакції, чинній на дату закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки), врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

За змістом частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону № 161-XIV право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону № 161-XIV визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Правове регулювання поновлення договору оренди землі визначено положеннями статті 33 Закону № 161-XIV.

Згідно з частиною 1 статті 33 Закону № 161-XIV по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV (до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX) передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини 2 статті 33 Закону № 161-XIV).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

Відповідно до частини 5 статті 33 Закону № 161-XIV орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

За змістом частин 8, 11 статті 33 Закону № 161-XIV додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Отже, за загальним правилом, для застосування частин 1 - 5 статті 33 Закону № 161-XIV та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі, у тому числі продовжує приймати як належну сплату орендної плати. Отже, у такому випадку матиме місце добросовісне та належне виконання орендарем умов договору оренди та одночасне безумовне прийняття такого виконання орендодавцем.

Зазначене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 19.06.2019 у справі № 910/8798/18.

Аналіз ч. 2 ст. 33 Закону № 161-XIV дає підстави для висновку, що звернення орендаря повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Конструкція цієї норми передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

За встановленими обставинами справи, сторони в Договорі оренди передбачили, що його укладено на 5 років (п. 3.1) і після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 11.6).

З наведеного вбачається, що строк дії Договору сторонами погоджено до 04.03.2014, який був продовжений відповідно до рішення Господарського суду м. Києва від 25.05.2016 у справі 910/4543/16 й, відповідно, наступний п`ятирічний строк дії Договору оренди розпочався 05.03.2014 та сплив 04.03.2019.

Відтак, з відповідним повідомленням орендар був зобов`язаний, з урахуванням умов пункту 11.6 Договору оренди, звернутися не пізніше ніж до 04.12.2018.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з положеннями статті 526 вказаного Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1).

Частиною 1 статті 651 наведеного кодексу визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 33 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на момент укладення Договору оренди, щодо визначення строку повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбачала, що сторонами у договорі має бути встановлений строк для повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що вони будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

При цьому позивач вказаний у Договорі строк пропустив і звернувся до відповідача із листом-повідомленням про поновлення Договору оренди на новий строк 28.04.2021 (пізніше, ніж за три місяці), що унеможливлює, з урахуванням правових висновків Великої Палати Верховного Суду та умов Договору, задоволення позову про поновлення договору оренди землі, оскільки орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Подібна правова позиція щодо необхідності повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з дотриманням строку, передбаченого умовами договору, викладена в постановах Верховного Суду від 10.11.2020 у справі №915/1796/19 та від 19.11.2020 у справі № 914/236/18, а також від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20.

При цьому, у наведеній постанові від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20 Верховний Суд виходив з того, що (1) у договорі оренди землі сторони передбачили, що він діє до певної дати, (2) цим же договором сторони погодили, що для реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк орендар зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до спливу строку договору, (3) перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, (4) вказаний у договорі строк на звернення орендаря до орендодавця із заявою про поновлення договору оренди землі на новий строк суд касаційної інстанції обчислював з урахуванням встановленого сторонами у договорі строку його дії.

Наведена позиція узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 зазначила про те, що договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його.

Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові дійшла висновку, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на час укладення Договору оренди.

Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться за змістовним наповненням, а також можуть відрізнятися у часі (постанови від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16)).

Також Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові дійшла висновку, що сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства. Разом з тим, якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України «Про оренду землі», який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Враховуючи визначений сторонами в Договорі строк його дії - 5 років з 04.03.2009, а також погоджений сторонами строк (три місяці до закінчення дії Договору) для повідомлення орендарем орендодавця про намір продовжити строк дії Договору, суд погоджується з доводами відповідача про те, що позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки поза межами встановленого Договором оренди строку.

Твердження позивача, що п`ятирічний строк Договору оренди, після його поновлення за рішенням суду, слід обраховувати виходячи із дати державної реєстрації права оренди, суд вважає хибними, оскільки позивач помилково ототожнює набуття речового права із фактом його державної реєстрації.

За визначенням, наведеним у п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми, державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права, що унеможливлює ототожнення факту набуття права оренди з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи речового права необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права, такої підстави закон не передбачає.

Подібний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18), а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15.

Право користування спірною земельною ділянкою позивач набув на підставі Договору оренди, строк дії якого було пролонговано. В свою чергу, обчислення нового строку дії Договору оренди відбувалось згідно приписів ст. 254 Цивільного кодексу України.

З моменту набрання законної сили судовим рішенням у справі № 910/4543/16 позивач набув правові підстави для засвідчення права користування спірною земельною ділянкою шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру, яке ним було реалізовано 04.08.2016.

Стаття 125 Земельного кодексу України визначає, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

При цьому, обов`язок щодо подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення речового права належить правонабувачу.

За ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та подання недостовірної інформації щодо них громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за такі порушення (п. «ї» ч. 1 ст. 211 Земельного кодексу України).

Подавши документи державному реєстратору 04.08.2016, тобто майже через місяць після набрання законної сили рішенням суду про поновлення договору оренди, позивач, по-суті, збільшив строк зареєстрованого права оренди. Водночас, строк речового права не впливає на зміст прав та обов`язків сторін при поновленні договору оренди (який визначається виключно договором), про що вже було зазначено судом.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

За змістом статті 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26, статті 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

За наслідками отриманого від позивача листа-повідомлення, посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було здійснено вихід за місцезнаходженням спірної земельної ділянки та складено акт обстеження останньої.

Як вбачається з акту обстеження земельної ділянки № 21-0350-06 від 21.04.2021, перевіряючим встановлено, що земельна ділянка, передана позивачеві за Договором оренди, за цільовим призначенням не використовується, частину її займають тенісні корти та зелені насадження, решта використовується як землі загального користування (проїзди та тротуари).

Стаття 141 Земельного кодексу України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Разом з тим, за приписами частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Подібна правова позиція сформована, зокрема, але не виключно, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 та є усталеною практикою.

Суд враховує, що відповідно до положень статті 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.

Суд звертає увагу на те, що з прийняттям у 2001 році Земельного кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2002, законодавець змінив підхід до співвідношення змісту поняття «невикористання земельної ділянки» та «використання землі не за цільовим призначенням».

Так, в Земельному кодексі України від 18.12.1990 № 561-XII (в редакції Закону України від 13.03.1992 № 2196-XII) в статті 27 було передбачено, що право користування земельною ділянкою чи її частиною припиняється у разі:

1) добровільної відмови від земельної ділянки;

2) закінчення строку, на який було надано земельну ділянку;

3) припинення діяльності підприємства, установи, організації, селянського (фермерського) господарства;

4) систематичного невнесення земельного податку в строки, встановлені законодавством України, а також орендної плати в строки, визначені договором оренди;

5) нераціонального використання земельної ділянки;

6) використання земельної ділянки способами, що призводять до зниження родючості грунтів, їх хімічного і радіоактивного забруднення, погіршення екологічної обстановки;

7) використання землі не за цільовим призначенням;

8) невикористання протягом одного року земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського виробництва, і протягом двох років - для несільськогосподарських потреб;

9) вилучення земель у випадках, передбачених статтями 31 і 32 цього Кодексу.

Натомість, Земельним кодексом України від 25.10.2001 № 2768-III в статті 141 передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;

е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;

ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об`єктом державно-приватного партнерства або об`єктом концесії.

При цьому, поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.

Отже, за змістом приписів статті 141 Земельного кодексу України невикористання земельної ділянки не є самостійною підставою припинення права користування нею, що й знайшло відображення у судовій практиці, зокрема, але не виключно у постановах Верховного Суду від 04.04.2019 у справі № 922/324/17, від 25.03.2020 у справі № 715/214/17-ц, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19 та від 12.08.2021 у справі № 904/2166/20 (904/5835/20).

За встановленими обставинами справи, земельна ділянки за Договором оренди передавалась для будівництва комплексу житлових будинків з приміщеннями громадського, офісного, торговельного, сервісно-побутового та спортивно-оздоровчого призначення та з підземним паркінгом (п. 2.1).

Одним з обов`язків орендаря, згідно п. 8.4 Договору оренди, було завершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

Позивач слушно зауважив, що умови Договору оренди не містять чіткого часового проміжку, протягом якого орендар мав завершити забудову земельної ділянки.

Водночас, слід зазначити, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору (частина перша статті 631 ЦК України). Цей строк починає спливати з моменту укладення договору (частина друга вказаної статті), хоча сторони можуть встановити, що його умови застосовуються до відносин між ними, які виникли до укладення цього договору (частина третя цієї статті). Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору (частина четверта статті 631 ЦК України).

Відтак закінчення строку договору, який був належно виконаний лише однією стороною, не звільняє другу сторону від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання нею її обов`язків під час дії договору.

Поняття «строк виконання зобов`язання» і «термін виконання зобов`язання» охарактеризовані у статті 530 ЦК України. Згідно з приписами її частини першої, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Отже, строк (термін) виконання зобов`язання може збігатися зі строком договору, а може бути відмінним від нього, зокрема коли сторони погодили строк (термін) виконання ними зобов`язання за договором і визначили строк останнього, зазначивши, що він діє до повного виконання вказаного зобов`язання, що також узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду у постанові від 28 березня 2018 року по справі № 444/9519/12.

В контексті викладеного, суд погоджується з доводами відповідача про те, що строк, на який укладався Договір, і є тим строком, у який потрібно було забудувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Протилежний підхід, на якому наполягає позивач, суперечить принципу правової визначеності та передбачуваності як невід`ємної складової верховенства права.

Так, згідно зі статтею 8 Конституції України в Україні визнається й діє принцип верховенства права. Складовою верховенства права є принцип правової визначеності, основою якого є ідея передбачуваності очікування суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає наявним у суспільстві нормативним приписам. Конституційний Суд України у своїх рішеннях неодноразово наголошував на тому, що принцип правової визначеності вимагає ясності й однозначності правової норми та забезпечення того, щоб ситуації й правовідносини залишалися передбачуваними (рішення Конституційного Суду України від 22 вересня 2005 року № 5-рп/2005, від 29 червня 2010 року № 17-рп/2010, від 22 грудня 2010 року № 23-рп/2010, від 11 жовтня 2011 року № 10-рп/2011).

Уклавши Договір орендар взяв на себе зобов`язання щодо будівництва комплексу житлових будинків з приміщеннями громадського, офісного, торговельного, сервісно-побутового та спортивно-оздоровчого призначення та з підземним паркінгом, відтак у орендодавця виникли правомірні очікування, що ці зобов`язання будуть виконані протягом строку дії Договору.

Натомість, як вбачається з матеріалів справи, на орендованій земельній ділянці позивачем збудовано та зареєстровано право власності на:

майновий комплекс - тенісний майданчик № 1, який розташований за адресою м. Київ, бул. Л. Українки, 21, до складу якого входять: роздягальня (літера «Б») площею 14,0 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик № 2, який розташовано за адресою м. Київ, бул. Л. Українки, 21, до складу якого входять: роздягальня (літера «Д») площею 13,4 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик № 3, який розташований за адресою м. Київ, вул. Старонаводницька, 6 до складу якого входять: роздягальня (літера «Б») площею 13,1 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик № 4, який розташований за адресою м. Київ, вул. Старонаводницька, 6 до складу якого входять: роздягальня (літера «В») площею 13,1 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа.

При цьому, доводи позивача, що ним фактично допущено «невикористання земельної ділянки за призначенням», а не «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» суд відхиляє, оскільки саме про останнє свідчить реєстрація права власності на об`єкти нерухомості, відмінні від тих, що обумовлені у Договорі оренди та за відсутності проектно-кошторисної документації на будівництво комплексу житлових будинків, або доказів її тривалого (понад 10 років) розроблення.

З урахуванням викладеного в сукупності, суд дійшов висновку, що Приватним акціонерним товариством «Імпекс-Проект» належним чином не виконувались умови Договору оренди як в частині використання земельної ділянки за цільовим призначенням, так і в частині дотримання процедури його поновлення на новий строк, у зв`язку з чим позивач не набув права на поновлення договору оренди на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі», в свою чергу Рішення Київської міської ради № 2243/2284 від 31.08.2021 про відмову позивачеві в поновленні Договору оренди прийнято правомірно та у відповідності з нормами законодавства України.

Відтак, суд не знаходить правових підстав для задоволення позову.

Витрати зі сплати судового збору за подання позову покладаються на позивача у відповідності до вимог статті 129 ГПК України, оскільки позов не підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 129, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд,

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити.

2. Витрати позивача по сплаті судового збору в розмірі 4 540,00 грн покласти на Приватне акціонерне товариство "Імпекс-Проект".

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 06.05.2022

Суддя О.В. Нечай