РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

22.02.2022Справа № 910/15058/21

Господарський суд міста Києва у складі судді Маринченка Я.В., за участі секретаря судового засідання Коваленко М.О. розглянувши матеріали справи

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Синевір»

до Київської міської ради

про визнання договору оренди продовженим

представники сторін:

від позивача - Смик Д.П. (уповноважений представник);

від відповідача - Поліщук М.В. (уповноважений представник)

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2021 Товариство з обмеженою відповідальністю «Синевір» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання договору оренди продовженим.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 18.03.2004 між ТОВ «Синевір» та Київською міською радою було укладено Договір оренди земельної ділянки, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Електротехнічна 28, площею 0,892 га. 12.02.2019 ТОВ «Синевір» звернулось до Київської міської ради з листом повідомленням про поновлення вищевказаного договору оренди земельної ділянки та додав проект додаткової угоди про поновлення договору. Проте станом на дату подання позовної заяви додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки не підписана.

Зазначає, що оскільки після закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки від 13.05.2004, а саме з 13.05.2019 ТОВ «Синевір» продовжує користуватися земельною ділянкою та належно виконує умови договору, зокрема, в частині сплати орендної плати, а протягом місяця з дати спливу строку дії договору оренди Київською міською радою не було розглянуто лист-повідомлення з проектом угоди про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки та не направлено заперечень у поновленні договору, за таких обставин, згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі» позивач вказує на наявність підстав для визнання такої угоди укладеною в редакції, запропонованій позивачем.

Враховуючи викладене позивач просить суд визнати договір оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 13.05.2004 №62-6-00140) продовженим на той самий строк, на який він був укладений, а саме на 15 років, тобто до 13.05.2034 року, на тих самих умовах.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.10.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

01.12.2021 через загальний відділ діловодства Господарського суду міста Києва від позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій позивач просив визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 13 травня 2004 р. №62-6-00140 у запропонованій позивачем редакції.

В судовому засіданні 22.02.2022 представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив суд задовольнити позов.

Представник відповідача в судовому засіданні 22.02.2022 проти позову заперечував, оскільки позивач не надав належних та допустимих доказів належного виконання договірних зобов`язань, у зв`язку з чим втратив переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Розглянувши матеріали справи, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 18.03.2004 між Київською міською радою (далі - Орендодавець) та ТОВ «Синевір» (далі - Орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), відповідно до якого Орендодавець на підставі п.15 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 за №638/798, за Актом приймання-передачі передає, а Орендар приймає в оренду на 15 років земельну, визначену цим Договором. Об`єктом оренди відповідно до цього Договору є Земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Електротехнічна у Деснянському районі м. Києва; розмір - 0,8925 га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування автостоянки, магазину та кафе; кадастровий номер - :62:021:0025. (п.1.1. Договору).

Відповідно до пунктів 1.3. та 1.4. Договору, передача земельної ділянки здійснюється за Актом приймання-передачі Земельної ділянки в день державної реєстрації цього Договору. Право на оренду Земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього Договору.

Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 13.05.2004 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Пунктами 4.4. та 7.4.1 Договору передбачено, що Орендар має право після закінчення строку, на який було укладено цей Договір при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього Договору, за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

З матеріалів справи вбачається, а сторонами не заперечується, що 12.02.2019 позивач за три місяці до закінчення терміну оренди, на підставі ст.33 Закону України «Про оренду землі» звернувся до відповідача з Листом-повідомлення про поновлення Договору оренди земельної ділянки, у якому позивач підтвердив відсутність заборгованості за орендною платою, належне виконання обов`язків за Договором оренди та додав проект додаткової угоди про поновлення Договору.

Разом з тим, у зв`язку із відсутністю відповіді Орендодавця на лист-повідомлення про поновлення Договору, 08.07.2019 позивач звернувся до Київської міської державної адміністрації із заявою щодо розгляду питання поновлення Договору.

У відповідь на вказану заяву Департаментом земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було надано лист №057-ОП-С-9843-2728 від 30.07.2019, з якого вбачається, що проект рішення Київської міської ради про поновлення вказаного Договору оренди земельної ділянки в складі матеріалів кадастрової справи А-26691 розглянуто заступником голови Київської міської державної адміністрації Спасибком О.В. та направлено для подальшого опрацювання Київською міською радою.

В подальшому, позивачем було направлено лист до Київської міської ради, у якому позивач повідомив про продовження користування земельною ділянкою на умовах Договору оренди.

З матеріалів справи вбачається, що після закінчення строку оренди за договором ТОВ «Синевір» продовжило користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату відповідно до умов та у розмірі, передбаченому договором, що підтверджується відповідними платіжними дорученнями.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Пунктами а, в ч. 1 ст. 9 Земельного кодексу України визначено, що до повноважень Київської і Севастопольської міських рад у галузі земельних відносин на їх території належить: розпорядження землями територіальної громади міста; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

На даний час повноваження щодо розпорядження земельними ділянками в межах міста Києва належать виключно Київській міській раді.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

У відповідності до ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Згідно ч. 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржена в суді.

Отже, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020) було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1- 5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Наведений правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі №530/212/17, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Матеріалами справи підтверджується, що не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору оренди земельної ділянки позивач з додержанням порядку, встановленого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», повідомив Київську міську раду про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та додав до відповідного листа-повідомлення проект додаткової угоди.

Однак, як свідчать обставини справи, ані протягом місяця з моменту звернення позивача до відповідача з листом-повідомленням про намір поновити договір оренди земельної ділянки з проектом відповідної угоди, ані протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди земельної ділянки, Київською міською радою не розглянуто надісланий позивачем лист-повідомлення з проектом угоди про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки та не направлено позивачу лист-повідомлення про прийняте рішення.

Належних та допустимих доказів зворотнього відповідачем суду не надано.

Таким чином, доводи позивача про наявність підстав для визнання укладеною угоди до договору оренди земельної ділянки від 13.05.2004 на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є обґрунтованими.

Щодо твердження відповідача про втрату позивачем переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з порушенням строків будівництва об`єкту, передбачених п. 8.4. договору, суд зазначає, що згідно Витягу про державну реєстрацію прав від 09.06.2011 та свідоцтва про право власності від 04.05.2011 №232-В позивачу на праві приватної власності належить нежитлова будівля загальною площею 468,30 кв.м, в тому числи: шиномонтаж 86,00 кв.м, мийка площею 57,80 кв.м, кафе площею 69,90 кв.м, технічні приміщення загального призначення площею 254,60 кв.м., що розташовані в м. Києві по вул. Електротехнічна №28 (літ. А), а тому такі доводи Київської міської ради суперечать фактичним обставинам справи.

Крім того, згідно висновку Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, що у подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися з вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.

Орендодавець зі свого боку в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися з вимогою про звільнення земельної ділянки.

В той же час, в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження факту звернення відповідача із відповідним позовом до суду з вимогами до позивача звільнити займану земельну ділянку.

До того ж, в матеріалах справи відсутні листи, претензії відповідача до позивача щодо випадків неналежного виконання умов Договору оренди земельних ділянок.

Відповідно до п.п. 9.11, 9.12 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженому рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463, договори оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчився, поновлюються на той самий строк без прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та за умови згоди орендаря на приведення розмірів орендної плати за земельну ділянку та інших умов договору у відповідність до вимог законодавства, а також у випадку внесення змін до змісту договору в частині виключення слів «будівництва», «реконструкції», «реставрації», в разі здійснення цих робіт та надання матеріалів та документів, що їх підтверджують (сертифікат прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, декларація про готовність об`єкта до експлуатації тощо).

Незважаючи на це, відповідач безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди про поновлення договору, яка, фактично, є документальним оформленням прав відповідача на використання земельної ділянки.

За змістом ст. 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Як було встановлено судом, позивач завчасно повідомив відповідача про намір поновити Договір, заперечення зі сторони відповідача були відсутні. У встановленому законом порядку відповідачем письмово не було повідомлено позивача про відмову у поновленні договору, переданий позивачем Київській міській раді примірник додаткової угоди до Договору не підписано, позивачу із зауваженнями не повернуто. Протоколу розбіжностей до угоди, заперечень щодо її редакції Київською міською радою не представлено, зауваження щодо вказаної угоди відсутні.

Оскільки обставини справи свідчать про вчинення позивачем необхідних дій, направлених на укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, відтак суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог та визнання договору поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, а також визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в редакції, що запропонована позивачем.

Згідно із ч.2-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Частиною 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч.1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч.1 ст.77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч.1 ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідачем не надано суду жодних доказів на спростування викладених у позові обставин.

Відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст.13, 73, 74, 76, 77, 86, 129, ст.ст.232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати укладеною між Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Синевір» (02225, м. Київ, вул. Бальзака, буд. 4, кв. 254; ідентифікаційний код 30529557) додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 13 травня 2004 р. №62-6-00140 у наступній редакції:

Додаткова угода

про поновлення договору оренди земельної ділянки

(до договору від 13 травня 2004 р. №62-6-00140)

м. Київ«____»______________2019 р.

Київська міська рада (м. Київ, вул. Хрещатик, 36) - далі у тексті - «Орендодавець», в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», - з однієї сторони та Товариство з обмеженою відповідальністю «СИНЕВІР» (м. Київ, вул. Закревського, 31-в, кв.157; зареєстроване Ватутінською районною державною адміністрацією м. Києва 23.09.1999р. за №03874) - далі у тексті - «Орендар», в особі директора Случинської Марії Іванівни ( АДРЕСА_1 ), яка діє на підставі Статуту, - з другої сторони, уклали цю Додаткову угоду про таке:

1. Поновити термін дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 13 травня 2004 р. №62-6-00140) на 15 років.

2. Інші умови Договору від 13 травня 2004 р. №62-6-00140, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «СИНЕВІР», не змінені цією Додатковою угодою, залишаються без змін.

3. Ця Додаткова угода складена українською мовою, у двох оригінальних примірниках, по одному для кожної сторони, що мають однакову юридичну силу та є невід`ємною частиною Договору від 13 травня 2004 р. №62-6-00140.

4. Ця додаткова угода набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Синевір» (02225, м. Київ, вул. Бальзака, буд. 4, кв. 254; ідентифікаційний код 30529557) витрати зі сплати судового збору у розмірі 2270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено: 21.04.2022

Суддя Я.В. Маринченко