ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" лютого 2022 р. Справа№ 911/1092/18

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Барсук М.А.

суддів: Кропивної Л.В.

Руденко М.А.

при секретарі: Овчинніковій Я.Д.

за участю представників сторін:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: Федоров О.С.;

від третьої особи: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради

на рішення Господарського суду Київської області від 12.10.2021 року (повний текст складено 25.10.2021)

у справі №911/1092/18 (суддя Саванчук С.О.)

за позовом Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради

до Приватного підприємства "МЕЛЛІОР"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Славутицька міська рада

про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди,

та за зустрічним позовом Приватного підприємства "МЕЛЛІОР"

до Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради

про стягнення заборгованості, -

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог

До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради до Приватного підприємства "МЕЛЛІОР" про стягнення 213 575,65 грн. заборгованості, 21 231,55 грн. пені, 2059,76 грн. 3 % річних та 8 941,21 грн. інфляції та розірвання договору оренди.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем грошових зобов`язань за договором оренди.

В подальшому, до Господарського суду Київської області надійшла зустрічна позовна заява Приватного підприємства "МЕЛЛІОР" до Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради про стягнення 766 000,38 грн. відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна.

В обґрунтування зустрічного позову відповідач посилається на те, що на підставі рішення Виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.09.2016 № 404 та пункту 8.3. Договору, 27.11.2016 між сторонами укладений договір про внесення замін № 2 до Договору оренди, яким підтверджено надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, що здійснені позивачем на суму 766 000,38 грн., проте, не відшкодовані відповідачем, чим порушені вимоги статті 778 Цивільного кодексу України та статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду Київської області від 12.10.2021 року первісні та зустрічні позовні вимоги задоволено частково.

Стягнуто з Приватного підприємства "МЕЛЛІОР" на користь Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради основний борг у розмірі 213575,65 грн., пеню у розмірі 18480,85 грн., 3 % річних у розмірі 1910,86 грн., інфляційні втрати у розмірі 7777,27 грн., судовий збір у розмірі 3687,12 грн.

Закрито провадження у справі № 911/1092/18 в частині позовних вимог про розірвання договору № 27-БК оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 01.04.2016, посвідченого Наваліхіною О.О., державним нотаріусом Славутицької міської державної нотаріальної контори Київської області, зареєстровано в реєстрі за № 354.

В задоволенні решти позовних вимог первісного позову відмовлено.

Зустрічний позов Приватного підприємства "МЕЛЛІОР" до Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради про стягнення заборгованості задоволено частково.

Стягнуто з Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради на користь Приватного підприємства "МЕЛЛІОР" 565 303,80 грн. відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна, 8479,58 грн. судового збору.

В іншій частині зустрічного позову відмовлено.

Частково задовольняючи первісні позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для стягнення грошових коштів у розмірі 213 575,65 грн., оскільки строк оплати настав. Також суд першої інстанції здійснив власний розрахунок 3 % річних, інфляційних витрат та пені.

Закриваючи провадження у справі в частині вимоги про розірвання договору оренди, суд першої інстанції дійшов до висновку, що в цій частині відсутній предмет спору з огляду на укладення 21.11.2019 між сторонами договору про розірвання договору № 27-БК від 01.04.2016 та підписання акту прийому-передачі нерухомого майна.

Задовольняючи зустрічні позовні вимоги, суд першої інстанції вказав, що позивачем як орендодавцем та третьою особою як власником майна, надано відповідачу дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна, а матеріалами справи підтверджується факт їх здійснення та направлення документів на підтвердження цього орендодавцю. А тому, з огляду на звіт про оцінку вартості комунального майна, згідно з яким вартість нежитлових приміщень "Будинок культури на 300 місць" загальною площею 2869,0 кв.м, станом на 1 листопада 2019 року, складає 11585972,00 грн., суд першої інстанції дійшов до висновку про наявність підстав для стягнення з позивача грошові кошти за здійснені поліпшення орендованого майна у розмірі 565 303,80 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Комунальне підприємство «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 12.10.2021 року у справі №911/1092/18 в частині задоволення позовних вимог про стягнення з Комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради 565 303,80 грн відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна, 8479, 58 грн судового збору та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні зустрічних позовних вимог в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не взяв до уваги та не застосував Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснення за час його оренди, під час приватизації, затвердженого Фондом державного майна України № 377 від 27.02.2004, так як в матеріалах справи відсутня погоджена проектно-кошторисна документація з орендодавцем. Також апелянт зазначає, що суд першої інстанції проігнорував умови договору оренди, оскільки відповідачем не здійснено будівельно-монтажних робіт після реєстрації органом Державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт, у зв`язку з чим ремонтні роботи проводились без наявності належного затвердженої проектно-кошторисної документації.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справу №911/1092/18 передано на розгляд колегії суддів у складі: Барсук М.А. - головуюча суддя; судді - Руденко М.А., Пономаренко Є.Ю.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.11.2021 відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду на 13.01.2022 (з урахуванням ухвали Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2021 про виправлення описки).

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.01.2022 розгляд справи відкладено на 25.01.2022.

Розпорядженням керівника апарату суду №09.1-08/332/22, у зв`язку з перебуванням судді Пономаренко Є.Ю. на лікарняному, відповідно до підпункту 2.3.50 пункту 2.3. Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначити повторний автоматизований розподіл справи №911/1092/18.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями у справі №911/1092/18 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Барсук М.А., судді: Кропивна Л.В., Руденко М.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.01.2022 прийнято свого провадження апеляційну скаргу Комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 12.10.2021 року у справі №911/1092/18 та призначено до розгляду на 22.02.2022.

Позиції учасників справи

12.01.2022 через відділ документального забезпечення суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив проти вимог та доводів апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Явка представників сторін

Представники позивача та третьої особи у судове засідання 22.02.2022 не з`явились, про причини неявки суд не повідомили, хоча про дату, час і місце розгляду справи сторони були повідомлені належним чином, що підтверджується наявними в матеріалах справи рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає її розгляду.

Оскільки сторони були належним чином повідомлені про час та місце розгляду апеляційної скарги, явка сторін не визнавалася обов`язковою судом апеляційної інстанції, а участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, Північний апеляційний господарський суд дійшов до висновку про можливість розгляду апеляційної скарги по суті в судовому засіданні 22.02.2022 за відсутності представників позивача та третьої особи.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Між Комунальним підприємством "Агенство регіонального розвитку" Славутицької міської ради (далі - позивач, орендодавець) та Приватним підприємством "Мелліор" (далі - відповідач, орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 27-БК від 01.04.2016 (далі - Договір, з урахуванням додаткових угод), згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, а саме: частину нежитлової будівлі "Будинок культури на 300 місць", інженерні мережі та комунікації, що є невід`ємною частиною і знаходиться на балансі орендодавця.

Згідно п. 1.3. договору (в редакції договору про внесення змін № 3 від 30.11.2017) орендована площа складає 527,09 кв.м.

Відповідно до пункту 1.5. Договору (в редакції договору про внесення змін № 3 від 30.11.2017) балансова вартість орендованого майна згідно з довідкою № 1-11/549 від 24.11.2017, виданої КП "Агенство регіонального розвитку" Славутицької міської ради, станом на 01.11.2017, становить 605 874,65 грн.

Пунктом 1.6. Договору (в редакції договору про внесення змін № 3 від 30.11.2017) визначено, що вартість орендованого майна згідно зі звітом про експертну оцінку, станом на 01.12.2015, становить 1 563 259,56 грн.

Згідно з пунктом 3.3. Договору (в редакції договору про внесення змін № 3 від 30.11.2017) разом орендна плата за місяць складає 7891,34 грн.

Орендна плата (з урахування податку) вноситься безготівковим платежем на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше останнього числа поточного місяця (пункт 3.5. Договору).

Відповідно до пункту 3.8. Договору орендна плата, яка була перерахована несвоєчасно або не в неповному обсязі, стягується орендодавцем з урахуванням встановленого індексу інфляції за час прострочення. За затримку внесення орендної плати орендар сплачує орендодавцеві пеню у розмірі 0,5 % від несплаченої суми за кожний день прострочки, але не більше подвійної облікової ставки, встановленої Національним банком України за період прострочення платежу. Строк нарахування пені не обмежується 6-ма місяцями згідно пункту 6 статті 232 ГК України.

Згідно з пунктом 5.1.6. Договору орендар зобов`язується утримувати передане в оренду майно та інженерні мережі (включаючи їх магістральні дільниці, що проходять в приміщеннях загального користування та технологічно пов`язані між собою) в справному стані, оберігати його від пошкоджень та псування, протягом дії даного договору, за свій рахунок проводити поточний ремонт орендованого майна, в тому числі, за письмовою пропозицією на адресу орендодавця, інженерного та іншого обладнання, без будь-яких претензій на адресу орендодавця про відшкодування вартості цих робіт.

Відповідно до пункту 5.12. Договору орендар зобов`язується проводити капітальний ремонт, реконструкцію та технічне переобладнання об`єкта оренди виключно з дозволу орендодавця шляхом підписання додаткової угоди до цього договору відповідно до розділу 8 даного договору.

Пунктом 6.4. Договору орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійсненні за рахунок власних коштів в разі, коли вони можуть бути відокремлені від майна без нанесення йому збитку.

Згідно з пунктом 7.1. Договору цей договір вступає в силу з 01 квітня 2016 року і діє до 28 лютого 2026 року.

Якщо орендар за рахунок власних коштів за погодженням з орендодавцем здійснив поліпшення орендованого нерухомого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах суми збільшеної вартості орендованого майна, яка сталась в результаті виконання орендарем поліпшень, визначеної в установленому законодавством порядку, якщо інше не визначено договором оренди. Після закінчення договору оренди такі поліпшення визнаються власністю територіальної громади (пункт 8.6. Договору).

Крім того, на виконання пункту 5.1.9. Договору між сторонами укладено договір № 27/27-БК-Е від 01.04.2016 про відшкодування витрат орендодавця на утримання орендованого майна та його експлуатацію.

Відповідно до пункту 2.2. Договору розмір відшкодування витрат орендодавця нараховується пропорційно орендованій площі та за перший базовий місяць становить 1244,84 грн., крім того ПДВ - 248,97 грн., всього з ПДВ - 1493,81 грн.

Пунктом 6.1. Договору визначено, що цей договір набуває чинності з 01.04.2016 і діє до закінчення терміну договору оренди № 27-БК від 01.04.2016, в частині фінансових зобов`язань - до повного їх виконання сторонами.

Рішенням Виконавчого комітету Славутицької міської ради Київської області 22.09.2016 № 404 «Про погодження надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна» вирішено:

- погодити комунальному підприємству «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради надання дозволу Приватному підприємству «Мелліор» на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна комунальної власності - реконструкції частини нежитлової будівлі «Будинок культури на 300 місць» під розміщення «Центра сімейного дозвілля» за адресою: Київська область, м. Славутич, проспект Дружби Народів, 7 (договір оренди від 01.04.2016 № 27-БК) відповідно до проектно - кошторисної документації за рахунок власних коштів орендаря. Вартість орендованого майна станом на 01.12.2015 складає 1 910 172,74 грн.

- надати дозвіл Приватному підприємству «Мелліор» на проведення проектно - вишукувальних робіт для розробки проектно - кошторисної документації для реконструкції орендованого майна комунальної власності (договір оренди №27-БК від 01.04.2016) - частини нежитлової будівлі «Будинок культури на 300 місць» під розміщення «Центру сімейного дозвілля», за адресою: Київська область, м. Славутич, проспект Дружби Народів,7, за рахунок власних коштів орендаря.

-Приватному підприємству «Мелліор»:

замовити експертизу проектно-кошторисної документації відповідно до законодавства;

здійснення будівельно - монтажних робіт здійснювати після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт;

після закінчення будівельних робіт надати орендодавцю документи, передбачені пунктом 5.1.12 розділу 5 Договору № 27-БК оренди нерухомого майна комунальної власності від 01.04.2016;

- комунальному підприємству «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради укласти додаткову угоду до договору оренди комунального майна від 01.04.2016 № 27-БК, згідно з п. 8.4 договору оренди.

Договором про внесення змін №2 до Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 01.04.2016 року були внесенні зміни, змінено в п.8.4. розділу 8 Договору оренди, виклавши його в наступній редакції:

«Порядок погодження кошторису витрат, надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, порядок визначення об`ємів та вартості фактично виконаних робіт, порядок та строк можливої компенсації вартості робіт встановлюється рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради та визначається в додатковій угоді до Договору оренди комунального майна.

Орендарю надано дозвіл на здійснення невід`ємних ноліншень орендованого майна комунальної власності-реконструкції частини нежитлової будівлі «Будинок культури на 300 місць» під розміщення «Центра сімейного дозвілля» за адресою: Київська область, м. Славутич, проспект Дружби Народів, 7 відповідно до проектно - кошторисної документації за рахунок власних коштів орендаря. Вартість орендованого майна станом на 01.12.2015 складає 1 910 172 грн. 74 коп.

Орендарю надано дозвіл на проведення проектно-вишукувальних робіт для розробки проектно-кошторисної документації для реконструкції орендованого майна комунальної власності - частини нежитлової будівлі «Будинок культури на 300 місць» під розміщення «Центра сімейного дозвілля» за адресою: Київська область, м. Славутич, проспект Дружби Народів. 7 відповідно до проектно - кошторисної документації за рахунок власних коштів орендаря.».

Також, договором про внесення змін №2 від 01.04.2016 року було змінено п. 5.1.22. розділу Розділу 5 Договору оренди та викладено у наступній редакції:

«Замовити експертизу проектно-кошторисної документації відповідно до законодавства;

після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт здійснити будівельно-монтажні роботи;

після закінчення будівельних робіт надати орендодавцю документи, передбачені пунктом 5.1.12 розділу 5 Договору № 27-БК оренди нерухомого майна комунальної власності від 01.04.2016.»

Обґрунтовуючи первісні позовні вимоги, позивач зазначає, що з липня 2017 року по березень 2018 року позивачем виставлено рахунки по орендній платі на суму 55681,35 грн. та акти на виконання послуг, а також рахунки по відшкодуванню витрат орендодавця на суму 157894,30 грн. та акти на виконання послуг, які відповідачем оплачено частково, внаслідок чого, виникла заборгованість у розмірі 213 575,65 грн.

Крім того, за порушення строків оплати, на підставі пункту 3.8. Договору, нараховано пеню у розмірі 21231,55 грн., на підставі частини 2 статті 625 Цивільного кодексу України - 3% річних у розмірі 2059,76 грн. та інфляційні втрати у розмірі 8941,21 грн.

Обґрунтовуючи зустрічні позовні вимоги, відповідач посилається на те, що на підставі рішення Виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.09.2016 № 404 та пункту 8.3. Договору, 27.11.2016 між сторонами укладений договір про внесення замін № 2 до Договору оренди, яким підтверджено надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, що здійснені позивачем на суму 766000,38 грн., проте, не відшкодовані відповідачем, чим порушені вимоги статті 778 Цивільного кодексу України та статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Частково задовольняючи первісні позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для стягнення грошових коштів у розмірі 213575,65 грн., оскільки строк оплати настав. Також суд першої інстанції здійснив власний розрахунок 3 % річних, інфляційних витрат та пені.

Закриваючи провадження у справі в частині вимоги про розірвання договору оренди, суд першої інстанції дійшов до висновку, що в цій частині відсутній предмет спору з огляду на укладення 21.11.2019 між сторонами договору про розірвання договору № 27-БК від 01.04.2016 та підписання акту прийому-передачі нерухомого майна.

Частково задовольняючи зустрічні позовні вимоги, суд першої інстанції вказав, що позивачем як орендодавцем та третьою особою як власником майна, надано відповідачу дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна, а матеріалами справи підтверджується факт їх здійснення та направлення документів на підтвердження цього орендодавцю. А тому, з огляду на звіт про оцінку вартості комунального майна, згідно з яким вартість нежитлових приміщень "Будинок культури на 300 місць" загальною площею 2869,0 кв.м, станом на 1 листопада 2019 року, складає 11585972,00 грн., суд першої інстанції дійшов до висновку про наявність підстав для стягнення з позивача грошові кошти за здійснені поліпшення орендованого майна у розмірі 565 303,80 грн.

Як вбачається з доводів та вимог апеляційної скарги, предметом апеляційного оскарження та, відповідно, апеляційного розгляду є ухвалене у справі № 911/1092/18 рішення в частині часткового задоволення зустрічних позовних вимог.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Згідно з частинами 1, 2 статті 284 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до частин 1, 3, 4 статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно з статтею 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з статтею 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до статті 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків.

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з статтею 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного майна врегульований спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частини 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (станом на дату розірвання договору оренди), якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. В силу положень статті 27 Закону "Про оренду державного та комунального майна" компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим, на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

Тобто, розглядаючи справу по суті, необхідно встановити, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і, відповідно, вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені у постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17, від 24.02.2021 у справі № 905/435/19.

Як було встановлено вище, рішенням Виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.09.2016 № 404 погоджено Комунальному підприємству "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради надання дозволу Приватному підприємству "МЕЛЛІОР" на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна - комунальної власності, відповідно до проектно-кошторисної документації за рахунок власних коштів орендаря. Вартість орендованого майна станом на 01.12.2015 складає 1910172,74 грн.

Договором від 07.10.2016 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 27-БК від 01.04.2016 орендарю надано дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

Посилання апелянта на те, що в порушення Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснення за час його оренди, під час приватизації (далі - Порядок) в матеріалах справи відсутня погоджена проектно-кошторисна документація з орендодавцем, колегія суддів відхиляє, оскільки даний Порядок, як те передбачено п. 1.1., застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.

У даному випадку відсутні відомості стосовно того, що до спірного об`єкту оренди було прийнято рішення про його приватизацію у встановленому законодавством порядку.

У зв`язку з чим, посилання апелянта на пункти даного Порядку в якості обґрунтування не подачі відповідачем підтверджувальних документів та доказів погодження проектно-кошторисної документації колегія суддів відхиляє.

У даному випадку судом апеляційної інстанції врахований пункт 5.1.22. договору оренди (в редакції договору № 2 про внесення змін від 07.10.2016), яким передбачено, що орендар зобов`язується замовити експертизу проектно-кошторисної документації відповідно до законодавства; після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт здійснити будівельно-монтажні роботи, після закінчення будівельних робіт надати орендодавцю документи, передбачені пунктом 5.1.12 розділу 5 Договору № 27-БК оренди нерухомого майна комунальної власності від 01.04.2016.

Тобто, умовами договору не передбачено погодження з позивачем проектно-кошторисної документації.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач на виконання пункту 5.1.12. договору в підтвердження понесених витрат на здійснення поліпшень орендованого майна надав позивачу договори поставки № 2/09 від 22.09.2017, № 1/01 від 09.01.2017, договори підряду на виконання робіт № 7 від 15.01.2018, № КО-003 від 15.01.2016, платіжні доручення, акти приймання виконаних будівельних робіт, якими підтверджується понесення останнім витрат на здійснення поліпшень у розмірі 766 000,38 грн.

Вказані документи були надіслані на адресу позивача листом № 20/07 від 20.07.2018, який отриманий останнім 20.07.2018, що підтверджується відповідною відміткою про отримання.

Крім того, в матеріалах справи міститься копія робочого проекту та проектно-кошторисної документації на виконання робіт по орендованому майну.

Також, відповідачем на виконання умов договору здійснено експертну оцінку проектно-кошторисної документації № 25-0329-17/ЕО від 03.10.2017, в якій зазначено, що за результатами розгляду кошторисної документації та зняття зауважень встановлено, що зазначена документація, яка враховує обсяги робіт, передбачені робочим проектом, складена відповідно до вимог ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 "Правила визначення вартості будівництва".

Посилання апелянта на те, що проведена експертна оцінка не відповідає вимогам ДСТУ-НБА.2.2.-10:2012, колегія суддів відхиляє, оскільки відповідно до пункту 4.6. даного ДСТУ за бажанням замовника будівництва або проектувальника може бути проведена експертиза проектів будівництва об`єктів І-III категорій складності як в цілому, так і за окремими напрямами експертизи та розділами проектної документації для підтвердження правильності прийнятих проектних рішень.

У разі такого звернення, між замовником та експертною організацією укладається договір, умовами якого передбачається, що результатом його виконання є експертна оцінка, яка складається у довільній формі, щодо розгляду проектної документації (або її частини) на відповідність/чи не відповідність нормативним вимогам за окремими напрямами (з питань міцності, надійності та довговічності об`єктів будівництва, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення; санітарного та епідеміологічного благополуччя населення; охорони праці; екології; пожежної безпеки; техногенної безпеки; ядерної та радіаційної безпеки; енергозбереження; кошторисної частини проектної документації).

Як вбачається з матеріалів справи, експерта оцінка проектно-кошторисної документації № 25-0329-17/ЕО від 03.10.2017 відповідає вимогам п. 4.6. ДСТУ-НБА.2.2.-10:2012. Пунктом

Стосовно посилання апелянта на те, що органом державного архітектурно-будівельного контролю не здійснено реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт, колегія суддів зазначає наступне.

Постановою КМУ від 7 червня 2017 р. №406 затверджено перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.

Так, відповідно до п.1 даного Переліку до таких робіт відносяться роботи з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, а також нежилого будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними (СС1), з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.

Відповідачем надано Розрахунок класу наслідків об`єкту невід`ємних поліпшень, згідно якого вказані роботи належать до класу наслідків СС1, тобто таких, що не потребують документів, які дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію в розумінні п.1 Переліку, затвердженого Постановою КМУ від 7 червня 2017 р. № 406.

Крім того, як вбачається з висновку експерта № 20882/18-42 від 05.07.2021 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи на підставі ухвали суду від 11.09.2018 у справі № 911/1092/18, експертом встановлено, що роботи по здійсненню невід`ємного поліпшення фактично відповідають переліку та об`єму робіт, вказаним у проектно-кошторисній документації та відповідають кресленням та планувальним рішенням, наведеним в робочому проекті. Крім того, відокремлення інженерних мереж та комунікацій, встановлених при проведенні будівельних робіт з реконструкції частини нежитлової будівлі без завдання шкоди цим приміщенням неможливо.

Як вже було зазначено вище, розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна.

21.11.2019 між сторонами укладено договір про розірвання договору № 27-БК від 01.04.2016 та підписаний акт прийому-передачі нерухомого майна - нежитлового приміщення загальною орендованою площею 527,09 кв.м.

Так, позивачем до матеріалів справи додано звіт про оцінку майна, виконаний фізичною особою-підприємцем Лєднєвим В.В., відповідно до якого вартість нежитлових приміщень «Будинок культури на 300 місць» загальною площею 2 869,0 кв.м. станом на 1 листопада 2019 року складає 11 585 972,00 грн., та відповідне рішення виконавчого комітету Славутицької міської ради Київської області від 20.11.2019 № 597 про затвердження даного звіту оцінки комунального майна.

Колегія суддів зазначає, що оскільки відповідачем, з дозволу виконавчого комітету Славутицької міської ради та позивача, за власні кошти були здійснені поліпшення орендованого майна, а в результаті розірвання договору оренди невід`ємні поліпшення перейшли у власність орендодавця, а тому останній відповідно до умов договору та ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зобов`язаний компенсувати Орендарю в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартість орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень. Несплата компенсації є непропорційним втручанням у право власності.

Колегія суддів вважає, що дотримання справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи, принципу пропорційності буде досягнуто при сплаті Орендарю вартості майна станом на час повернення цього майна Орендодавцю, оскільки саме на цю дату вибуває майно з володіння Орендаря і набувається Орендодавцем. І на цю суму вартості майна збільшуються активи останнього.

За вірним перерахунком суду першої інстанції, збільшена в результаті поліпшень вартість орендованого майна складає 565 303,80 грн. - різниця між 2 128 563,36 грн. (оціночна вартість 527,09 кв.м. орендованого майна на момент припинення договору оренди, здійсненого відповідно до наступного розрахунку: 11 585 972,00 грн. - вартість всіх приміщень/2869 - площа всіх приміщень = 4038,33 грн. за один кв.м *527,09 кв.м. - площа орендованого майна) та 1 563 259,56 грн. (вартість 527,09 кв.м. орендованого майна, встановленого договором від 13.11.2017 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 27-БК від 01.04.2016).

Правильність здійсненого судом першої інстанції розрахунку вартості орендованого відповідачем майна з урахуванням поліпшень пропорційно площі нежитлових приміщень «Будинок культури на 300 місць» загальною площею 2 869,0 кв.м., встановлених у звіті про оцінку майна станом на момент припинення договірних відносин підтверджено представником позивача у письмових поясненнях, поданих до суду першої інстанції 20.09.2021.

Відповідно до ч. 1 ст. 75 ГПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованих підстав вважати їх недостовірними або визнаними у зв`язку з примусом. Обставини, які визнаються учасниками справи, можуть бути зазначені в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їх представників.

Твердження апелянта про те, що вартість орендованого майна станом на 01.12.2015 складає 1 910 172,74 грн., а не 1 563 259,56 грн., колегія суддів відхиляє, оскільки до договору оренди нерухомого майна сторонами неодноразово вносились зміни щодо розміру орендованої площі.

Так, відповідно до договору від 13.11.2017 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 27-БК від 01.04.2016 сторонами погоджено орендовану площу - 527,09 кв.м. та її вартість згідно звіту про експертну оцінку станом на 01.12.2015 - 1 563 259,56 грн.

А тому, з огляду на заявлені зустрічні позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов до правомірного висновку про часткове задоволення зустрічних позовних вимог про стягнення з позивача на користь відповідача 565303,80 грн. здійснених поліпшень орендованого майна.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин, висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, а тому рішення Господарського суду Київської області від 12.10.2021 року у справі № 911/1092/18 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його скасування в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.

Згідно із ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.

Керуючись ст.ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В :

1. Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 12.10.2021 у справі № 911/1092/18 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 12.10.2021 у справі № 911/1092/18 в частині зустрічних позовних вимог залишити без змін.

3. Судові витрати зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на апелянта.

4. Матеріали справи № 911/1092/18 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст постанови складено 27.04.2022.

Головуючий суддя М.А. Барсук

Судді Л.В. Кропивна

М.А. Руденко