ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.04.2022 року м. Дніпро Справа № 904/4790/21 (922/2109/21)

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Паруснікова Ю.Б. (доповідач),

суддів Білецької Л.М., Вечірка І.О.,

розглянувши в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду, в порядку письмового провадження без повідомлення (виклику) учасників справи, апеляційну скаргу Харківської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.11.2021 (суддя Первушин Ю.Ю.; повне рішення складено 26.11.2021) у справі

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Монтана-Естейт», м. Дніпро

про стягнення заборгованості з плати за землю у розмірі 60370,34 грн,

розглянутої в межах справи № 904/4790/21 (922/2109/21)

за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Імме», м. Дніпро

про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Монтана-Естейт», м. Дніпро, -

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Приватофис» орендної плати за користування земельною ділянкою на підставі договору оренди № 45 від 07.10.2008 в сумі 60370,34 грн.

Позов мотивовано використанням відповідачем спірної земельної ділянки у період з 01.06.2018 по 30.11.2019 без сплати орендних платежів, встановлених умовами договору оренди № 45 від 07.10.2008.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 16.11.2021 у справі № 904/4790/21 (922/2109/21) у задоволенні позову відмовлено.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано відсутністю підстав для стягнення з відповідача орендних платежів за користування земельною ділянкою на підставі договору оренди за період після припинення дії такого договору.

2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

Харківська міська рада звернулося до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.11.2021 у справі № 904/4790/21 (922/2109/21) скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити.

Скаржник зазначає, що оскаржуване судове рішення істотно порушує конституційні права та охоронювані законом інтереси міської ради, оскільки місцевий господарський суд, при його ухваленні, не застосував положення статей 525, 526, 530, 610, частини першої статті 612 Цивільного кодексу України і статті 287.1 Податкового кодексу України.

Скаржник вважає, що оскільки орендар не повернув земельну ділянку до земель запасу міста та фактично продовжує її використовувати, то у відповідності до підпункту к) пункту 31 договору оренди зобов`язаний вносити орендну плату на рахунок орендодавця за її використання.

На думку скаржника місцевий господарський суд безпідставно відмовив у задоволенні позову щодо стягнення з відповідача орендних платежів за період з 01.06.2018 по 30.11.2019 на підставі умов договору № 45 від 07.10.2008, через припинення дії зазначеного договору з 01.06.2012, оскільки підпунктом к) пункту 31 договору встановлено, що неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від плати за її фактичне використання, в той час як відповідач після припинення дії вищезазначеного договору спірну земельну ділянку не повернув орендодавцю і продовжив її використання, що за висновком скаржника є підставою для стягнення з орендатора орендних платежів за час фактичного користування землею відповідно до умов договору оренди.

Скаржник звертає увагу, що відповідно до листа ГУ ДПС у Харківській області № 9884/5/20-40-04-12-10 від 27.04.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю «Приватофис» сплачувало земельний податок з юридичних осіб за користування спірною земельною ділянкою, що за висновком скаржника є підставою для внесення останнім орендних платежів відповідно до умов договору оренди.

3. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Ліквідатор Товариства з обмеженою відповідальністю «Монтана-Естейт» - арбітражний керуючий Чичва Олег Сергійович у відзиві на апеляційну скаргу заперечив проти її доводів, просив залишити її без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін.

Ліквідатор вважає, що місцевий господарський суд правомірно відмовив у задоволенні позову, оскільки відсутні підстави для стягнення з орендатора орендних платежів за користування земельною ділянкою за період після припинення договору оренди.

Ліквідатор зазначає, що предметом позову у даній справі є стягнення орендної плати відповідно до умов договору оренди землі, за період після припинення дії цього договору, що є підставою для відмови у позові в даній справі.

4. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.01.2022 відкрито провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.11.2021 у справі № 904/4790/21 (922/2109/21).

Розгляд апеляційної скарги вирішено здійснити в порядку письмового провадження без повідомлення (виклику) учасників справи.

5. Встановлені судом першої та апеляційної інстанції обставини справи.

Харківська міська рада (орендодавець) уклала 16.08.2008 з громадянином США ОСОБА_1 (орендар) договір оренди землі (далі - Договір; т. 1, а.с. 20-22).

Згідно з пунктом 1 Договору орендодавець на підставі рішення XIV сесії Харківської міської ради 5 стикання від 04.07.2007 № 140/07 «Про припинення та надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться по АДРЕСА_1.

Об`єктом оренди за даним договором є земельна ділянка загальною площею 0,0299 га, утому числі: ріллі ---- га, багаторічних насаджень ---- га, сіножатей ---- га, пасовищ ---- га, лісів ---- га, під забудовою 0,0141 га, інших угідь 0,0158 га.

У відповідності до пункту 3 договору оренди землі на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - нежитлова будівля літ. «А-2», яка належить орендарю на праві приватної власності, а також інші об`єкти інфраструктури - немає.

Пунктом 8 Договору передбачено, що договір укладено строком до 01.06.2012. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком № 432/8 від 12.06.2008 становить 8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 40609,04 грн. Розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить 3384,09 грн (пункт 9 Договору).

Пунктами 35, 36 Договору оренди передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Дія договору припиняється у разі:

а) закінчення строку, на який його було укладено;

б) придбання орендарем земельної ділянки у власність;

в) викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

г) ліквідації юридичної особи-орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 42 договору).

Договір зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 07.10.2008 за № 45.

На виконання умов договору 09.10.2008 Управлінням земельних відносин передано громадянину США ОСОБА_1 (орендар) земельну ділянку в оренду строком до 01.06.2012, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки № 1893 від 9.10.2008 (т. 1, а.с. 23).

Рішенням Х сесії 6 скликання Харківської міської ради від 28.09.2011 № 430/11 «Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд», зокрема, вирішено припинити громадянину США ОСОБА_1 право користування земельною ділянкою площею 0,0299 га по АДРЕСА_1 за його добровільною відмовою (лист від 16.06.2011 року б/н).

Встановлено, що Договір оренди землі з реєстраційним № 45 від 07.10.2008 вважається таким, що припиняє дію з дня державної реєстрації договору оренди землі з новим землекористувачем - Товариством з обмеженою відповідальністю «Приватофис».

Товариству з обмеженою відповідальністю «Приватофис» надано в оренду строком до 01.09.2016 земельну ділянку площею 0,0299 га за рахунок земель житлової та громадської забудови по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :14:006:0065) в межах, які визначені договором оренди землі № 45 від 07.10.2008, для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (офісні приміщення).

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за № 250042718 станом на 26.03.2021, Товариство з обмеженою відповідальністю «Приватофис» 08.07.2011 набуло права власності на нежитлову будівлю літ. «А-2» загальною площею 631,3 м2, яка знаходиться по АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 30-33).

В матеріалах справи відсутні докази направлення Товариством з обмеженою відповідальністю «Приватофис» Харківській міській раді (орендодавець) повідомлення про намір продовжити оренду спірної земельної ділянки.

Доказів укладення Товариством з обмеженою відповідальністю «Приватофис» нового договору або додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 16.08.2008 з Харківською міською радою матеріали справи не містять.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Імме» звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з заявою про відкриття провадження у справі про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Приватофис».

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 13.05.2021 заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Імме» про відкриття провадження у справі про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Приватофис» прийнято до розгляду.

Рішенням загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Приватофис», оформленого протоколом № 17052021 від 17.05.2021, вирішено змінити найменування товариства без зміни його організаційно-правової форми з «Приватофис» на «Монтана-Ейстейт» та внести зміни до статуту.

Пунктом 1.2 статуту передбачено, що повне найменування товариства українською мовою - Товариство з обмеженою відповідальністю «Монтана-Ейстейт».

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 20.05.2021 відкрито провадження у справі про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Монтана-Естейт».

На офіційному веб-порталі судової влади України 20.05.2021 оприлюднено повідомлення про відкриття провадження у справі банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Монтана-Естейт» за номером 66457.

6. Оцінка доводів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Предметом спору у даній справі є матеріально-правова вимога Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Монтана-естейт» про стягнення неодержаних міською радою доходів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою.

Як встановлено судом, 16.08.2008 між Харківською міською радою (орендодавець) і громадянином США ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець відповідно до рішення Харківської міської ради XIV сесії 5 скликання від 04.07.2007 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування нежитлової будівлі (офісні приміщення), яка знаходиться по АДРЕСА_1.

Громадянин США ОСОБА_1 08.07.2011 здійснив відчуження об`єкту нерухомого майна, розташованого на орендованій у позивача земельній ділянці, Товариству з обмеженою відповідальністю «Приватофис, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Монтана-естейт», що підтверджується наявною в матеріалах справи інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за № 250042718 станом на 26.03.2021.

Згідно з частиною першою статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

За змістом частин першої, другої статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За положеннями пункту «е» частини першої статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до частини третьої статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 16.06.2020 у справі № 910/7020/19.

Таким чином, орендарем за вищевказаним договором спірної земельної ділянки з 08.07.2011 є відповідач у даній справі.

Пунктом 8 Договору встановлено, що договір укладено строком до 01.06.2012.

У відповідності до пунктів 35, 36 Договору, дія договору припиняється, зокрема у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з частинами шостою, восьмою статті 33 вказаного Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 по справі № 159/5756/18 виклала висновок, відповідно до якого договір оренди землі не може вважатися автоматично продовженим за принципом «мовчазної згоди» (продовження користування земельною ділянкою орендарем та відсутність заперечень з боку орендодавця), оскільки законом передбачений обов`язок орендаря не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору. Окрім того, договір вважається продовженим тільки за наявності відповідної додаткової угоди, підписаної всіма сторонами і зареєстрованої у визначеному законом порядку.

Апеляційний господарський суд зазначає, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Приватофис» додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки з реєстраційним № 45 від 07.10.2008 з Харківською міською радою не укладало, наміру щодо продовження дії договору оренди не заявляло.

Оскільки встановленими обставинами справи не підтверджено укладення додаткової угоди про поновлення вищевказаного договору оренди, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку, що вказаний договір припинив свою дію 01.06.2012.

Згідно з частиною першою статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно з положеннями статті 1 Закону України «Про оренду землі», статті 93 Земельного кодексу України оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до частини першої статті 2 зазначеного Закону відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 25 Закону України «Про оренду землі» передбачені зобов`язання орендаря земельної ділянки, серед яких, приступати до використання земельної ділянки в строки встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому законом порядку.

Орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина перша статті 21 Закону України «Про оренду землі», підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України), з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Разом з тим, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є саме договір оренди такої земельної ділянки (частина друга статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України).

За умови відсутності договору оренди землі, відповідач не має статусу орендаря і відповідно у нього не існує зобов`язань по сплаті орендних платежів, відтак у позивача відсутні підстави для отримання орендної плати.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 28.10.2019 за результатами розгляду справи № 904/5760/18.

Враховуючи те, що договір оренди земельної ділянки від 07.10.2008 № 45 припинив свою дію з 01.06.2012, у Харківської міської ради (орендодавець) відсутні підстави для отримання орендної плати від Товариства з обмеженою відповідальністю «Монтана-естейт» (орендар) за період використання земельної ділянки з 01.06.2018 по 30.11.2019 - після припинення дії договору.

Скаржник підставою для звернення з позовом у даній справі визначив порушення саме договірних правовідносин використання земельної ділянки, в той час як обставинами справи встановлено, що у період, за який позивач просив стягнути заборгованість з орендної плати, сторони у справі не перебували у договірних правовідносинах щодо використання спірної землі.

Доводами апеляційної скарги теж є посилання апелянта на наявність договірних відносин між сторонами щодо оренди землі.

Апеляційний господарський суд зазначає, що до позадоговірних правовідносин використання земельної ділянки необхідно застосовувати норми інституту набуття або збереження майна без достатньої правової підстави.

Водночас обрання та зміна предмету і підстав позову є виключним правом позивача.

Згідно з статтею 14 «Диспозитивність господарського судочинства» Господарський процесуальний кодекс України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу. Таким чином, зміна предмета позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.

Попри обов`язок суду вирішити наявний між сторонами спір з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів відповідних осіб, предмет та підстави позову визначаються та можуть в установленому порядку змінюватися тільки позивачем, тоді як суд позбавлений права на відповідну процесуальну ініціативу (подібні висновки, викладені в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.03.2019 у справі № 908/1165/17, від 06.11.2019 у справі № 909/51/19, від 25.03.2020 у справі № 5023/1123/12).

7. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.11.2021у справі № 904/4790/21 (922/2109/21) залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.11.2021 у справі № 904/4790/21 (922/2109/21) залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 14.04.2022.

Головуючий суддя Ю.Б. Парусніков

Суддя Л.М. Білецька

Суддя І.О. Вечірко