ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 березня 2022 року Черкаси справа №925/689/21

Господарський суд Черкаської області у складі судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Юхименко О.В.,

за участю представників: від позивача Драчевський М.А., за посадою (приймає участь у засіданні у режимі відеоконференції),

від відповідача: Починок І.О., адвоката ,

розглянув у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду справу

за позовом Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Антоновка і К»

про визнання додаткової угоди укладеною,

Паланська сільська рада Уманського району Черкаської області звернулася у Господарський суд Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Антоновка і К», у якому просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 04.06.2008 у редакції позивача. У позові позивач також просить стягнути з відповідача судові витрати у розмірі сплаченого судового збору у розмірі 2270,00 грн. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 26.09.2019 №23-3962/14-18-СГ та акту приймання-передачі земельних ділянок від 27.09.2018 у комунальну власність позивача були передані земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, серед яких і орендовані відповідачем земельні ділянки із кадастровими номерами :02:00:1930 та :03:000:1712. З моменту укладення договору оренди землі від 04.06.2018 відбулись зміни у законодавстві України щодо оренди землі, зміни щодо орендаря земельної ділянки, розмірів нормативної грошової оцінки та ставок орендної плати. Отже, враховуючи, що сторонами у договорі визначена можливість зміни розміру орендної плати і крім того, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки є складовою частиною розміру орендної плати за землю, на думку позивача, існують правові підстави для приведення сторонами умов договору у відповідність до вимог чинного законодавства. 26.01.2021 на адресу відповідача позивачем було направлено лист з пропозицією щодо укладення додаткової угоди до договору, у якому позивач пропонував відповідачу розглянути пропозицію щодо укладення додаткової угоди і в 30-денний термін отримання пропозиції повідомити позивача про результат її розгляду. Проте, станом на 24.05.2021 відповідь щодо результату розгляду даної пропозиції на адресу позивача не надходила. Оскільки відповідачем порушуються майнові права орендодавця Паланської сільської ради, які полягають у внесенні плати за користування земельними ділянками у розмірі менше, ніж передбачено законодавством, позивач звернувся із даним позовом до суду за захистом своїх прав.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 02.06.2021 відкрито провадження у справі, справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Встановлено відповідачу строк 15 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі для подання суду відзиву на позовну заяву та усіх письмових та електронних доказів, що підтверджують заперечення проти позову.

17.06.2021 від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому відповідач проти задоволення позовних вимог заперечив у повному обсязі, у зв`язку з їх безпідставністю та необґрунтованістю. Відзив мотивований тим, що у пункті 4.5 договору оренди від 04.06.2008 сторони визначили підстави для перегляду розміру орендної плати: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованої ціною, то згідно з умовами договору оренди підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами цього договору, має бути саме законодавча зміни граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку. У свою чергу, до переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 Земельного кодексу України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 Податкового кодексу України належить Верховній раді України єдиному органу законодавчої влади в України. Отже, зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки), яка оформлена рішенням селищної ради не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі у частині розміру орендної плати, оскільки ці рішення законодавчо не встановлюють граничних (мінімального та максимального) розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, зазначені рішення ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди, якщо сторони договори оренди безпосередньо у самому договорі навели відповідне застереження, що узгоджується із принципом свободи договору, передбаченим згідно зі статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України. Проте, зі змісту договору оренди землі від 04.06.2008 вбачається, що ним не передбачено такої підстави для перегляду розміру орендної плати як зміна ставки орендної плати згідно з рішенням органу місцевого самоврядування, тому на думку відповідача, правових підстав для внесення змін до договору оренди землі і визначення ставки орендної плати у розмірі 12% немає. Незважаючи на твердження позивача що наявності затвердженої технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок з кадастровими номерами :03:000:1712 та :02:000:1930, на офіційному сайті Паланської громади у переліку прийнятих на сесії рішень, відсутнє рішення органу місцевого самоврядування щодо затвердження нормативної грошової оцінки. Щодо змін кадастрових номерів земельних ділянок, відповідач зазначив, що на даний час у Державному земельному кадастрі відсутні земельні ділянки із кадастровими номерами :03:000:0004 та :02:000:0005. На момент введення єдиної державної системи відомостей про землі Державного земельного кадастру, земельні ділянки, що перебувають у оренді у відповідача мало присвоєні кадастрові номери, а обґрунтовані підстави для перереєстрації кадастрових номерів вказаних земельних ділянок у позовній заяві відсутні.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 08.09.2021, яка залишена без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 02.11.2021, зупинено провадження у справі №925/689/21 до завершення перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (у справі №635/4233/19) у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 21.01.2022 поновлено провадження у справі №925/689/21 та призначено підготовче засідання у справі на 10 год 00 хв 22 лютого 2022 року.

Протокольною ухвалою від 22.02.2022 суд ухвалив закрити підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті на 12 год 00 хв 22 березня 2022 року.

У судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши наявні у справи докази, суд

ВСТАНОВИВ:

04.06.2008 між Уманською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Антоновка і К» (орендар) було укладено договір оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення (далі договір). За умовами цього договору орендодавець на підставі рішення комісії по вибору, вилученню (викупу) і надання земельних ділянок Уманської райдержадміністрації від 04.06.2008, надає, а орендар приймає у строкове платне користування дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення, загальною площею 40,1581 га, у тому числі 17,5401 га ріллі із земель резервного фонду та 22,6180 га ріллі із земель резервного фонду Громівської сільської ради Уманського району, які знаходяться за межами села Громи Уманського району Черкаської області (пункт 1.1 договору).

В оренду передаються дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а саме земельна ділянка з кадастровим номером :03:000:0004, загальною площею 17,5401 га ріллі із земель резервного фонду та земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0005, загальною площею 22,6180 га ріллі із земель резервного фонду Громівської сільської ради Уманського району, які знаходяться за межами села Громи Уманського району Черкаської області (пункт 2.1 договору).

Земельна ділянка передається в оренду без зміни цільового призначення (пункт 2.2 договору).

Згідно з витягом з матеріалів грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення Уманського району Черкаської області, виданим відділом земельних ресурсів у Уманському району Черкаської області нормативна грошова оцінка 1 га ріллі по Громівській сільській раді Уманського району Черкаської області становить 9975,27 грн (з врахуванням коефіцієнта індексації 2,623) (пункт 2.3 договору).

Договір укладено на 25 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 6 місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 3.1 договору).

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, шляхом перерахування коштів у відповідні бюджети, у таких розмірах: за земельну ділянку з кадастровим номером :03:000:0004, площею 17,5401 га та за земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:0005, площею 22,6180 га у розмірі 50,00 грн за 1 га в рік у 2008 році; у розмірі 100,00 грн в рік у 2009 році; а з 01.01.2010 і надалі у розмірі 185,35 грн (пункт 4.1 договору).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції (пункт 4.2 договору).

Орендна плата вноситься рівними частками, щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним. Орендар за погодженням з орендодавцем може перенести термін сплати орендної плати, але не більше ніж на 1 місяць (пункт 4.3 договору).

Розмір орендної плати переглядається згідно з статтею 23 Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про орендну землі», один раз на рік. У разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів у тому числі унаслідок інфляції; погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (пункт 4.5 договору).

Земельні ділянки передаються в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва (пункти 5.1 та 5.2 договору).

Передача земельних ділянок орендарю здійснюється за актом їх приймання-передачі протягом 5 днів з моменту укладання договору (пункт 6.2 договору).

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 12.1 договору).

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації в уповноваженому реєструючому органі (пункт 14.1 договору).

Невід`ємними частинами договору є план земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки; акт приймання-передачі земельної ділянки; план-схема земельної ділянки; акт визначення меж земельної ділянки (пункт 14.2 договору).

Договір підписаний уповноваженими представниками сторін за договором та скріплений відповідними печатками орендодавця та орендаря.

Договір зареєстровано у Уманському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 04.06.2008 за №03.

04.08.2008 на виконання умов договору Уманська районна державна адміністрація, як орендодавець передав земельну ділянку загальною площею 40,1581 га ріллі із земель резервного фонду Громівської сільської ради за межами с. Громи Уманського району орендарю, що підтверджується актом про передачу та прийом об`єкта оренда від 04.08.2008, який підписаний уповноваженими представниками сторін за договором та скріплений відповідними печатками орендодавця та орендаря.

Рішенням Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області №18-1/VII від 19.05.2017 «Про добровільне об`єднання територіальних громад» об`єднано територіальні громади села Паланка Паланської сільської ради, а саме с.Берестівець Берестівецької сільської ради, с.Городецьке Городецької сільської ради, с.Громи Громівської сільської ради, с. Кочержинці Кочержинської сільської ради, с.Кочубіївка Кочубіївської сільської ради, с.Максимівка Максимівської сільської ради, с.Томашівка Томашівської сільської ради у Паланську сільську об`єднану територіальну громаду з адміністративним центром у с.Паланка. Правонаступником усього майна та обов`язків територіальних громад, що об`єдналися визнано Паланську сільську раду.

Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 №728-р «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Черкаської області» визначено адміністративні центри та затверджені території територіальних громад Черкаської області. Згідно із додатком до цього розпорядження, до Паланської територіальної громади увійшли Паланська територіальна громада, Антонівська територіальна громада, Берестівецька територіальна громада, Городецька територіальна громада, Громівська територіальна громада Іванівська територіальна громада, Кочержинська територіальна громада, Кочубіївська територіальна громада, Краснопільська територіальна громада, Максимівська територіальна громада, Піківецька територіальна громада, Посухівська територіальна громада, Родниківська територіальна громада, Синицька (Христинівський район) територіальна громада, Томашівська територіальна громада, Черповодівська територіальна громада та Юрківська територіальна громада.

Наказом Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області №23-3962/14-18-СГ від 26.09.2018 «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» вирішено передати Паланській сільські раді у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 1024,9538 га, які розташовані у адміністративних межах Паланської, Берестівецької, Городецької, Громівської, Кочержинської, Кочубіївської, Максимівської та Томашівської сільських рад Уманського району Черкаської області згідно з актом приймання-передачі. Право власності на земельні ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права та оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

27.09.2018 Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області №23-3962/14-18-СГ від 26.09.2018 передало із державної власності, а Паланська сільська рада Уманського району Черкаської області прийняла у комунальну власність Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області земельні ділянки згідно з додатком, що підтверджується актом приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність.

Судом встановлено, що серед земельних ділянок, які були передані позивачу у комунальну власність, були й орендовані відповідачем земельні ділянки з кадастровим номером :03:000:0004, площею 17,5401 га та з кадастровим номером :02:000:0005, площею 22,6180.

При внесенні даних земельних ділянок до Державного земельного кадастру змінилися кадастрові номери і відповідно земельна ділянка з кадастровим номером :03:000:0004 стала земельною ділянкою з кадастровим номером :02:000:1930; земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0005 стала земельною ділянкою з кадастровим номером :03:000:1712.

Згідно з даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 08.01.2019 земельні ділянки з кадастровими номерами :02:000:1930 та :03:000:1712 були зареєстровані за Паланською сільською радою.

Відповідно до витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:1930 становить 529825,13 грн, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:1712 становить 125076,18 грн.

24.06.2020 Паланською сільською радою Уманського району Черкаської області прийнято рішення №45-2/VII «Про встановлення орендної плати за земельні ділянки на території Паланської сільської ради об`єднаної територіальної громади», яким було установлено на території Паланської сільської ради об`єднаної територіальної громади ставки орендної плати за земельні ділянки згідно з додатком 1. Цим рішенням встановлено, що підставою для визначення розміру орендної плати є відповідний документ про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що розташовані на території Паланської сільської ради, за зверненням орендодавця чи орендаря.

Додатком 1 до рішення №45-2/VII встановлено розмір орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки для земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (для земельних ділянок, що знаходяться як у межах населеного пункту, так і поза його межами).

У зв`язку з прийняттям вищезазначеного рішення, Паланська сільська рада направила відповідачу лист за №02-10/260 від 26.01.2021 щодо укладання додаткової угоди до договору оренди, у якому позивач пропонував відповідачу укласти додаткову угоду до договору оренди від 04.06.2008. Разом із листом, позивач надіслав відповідачу проект додаткової угоди до договору оренди землі.

За змістом проекту додаткової угоди до договору оренди землі, позивач запропонував викласти договір у редакції додаткової угоди, згідно з якою Орендодавцем є Паланська сільська рада з одного боку, а Орендарем - Товариство з обмеженою відповідальністю «Антоновка і К».

Розділ Предмет договору: Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровими номерами :02:000:1930 та :03:000:1712 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані за межами населеного пункту в адміністративних межах села Громи Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області.

Пункти 2.1, 2.3 Розділу Об`єкт оренди: В оренду передаються дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення комунальної форми власності з кадастровим номером :02:000:1930 площею 22,5998 га, сільськогосподарські угіддя -рілля та земельна ділянка з кадастровим номером :03:000:1712 площею 17,4995 га, сільськогосподарські угіддя - багаторічні насадження, які розташовані за межами населеного пункту, в адміністративних межах села Громи Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 22,5998 га на дату укладення додаткової угоди становить 529825,13 грн, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 17,4995 га - 125076,18 грн.

Пункти 4.1, 4.3, 4.5 Розділу Орендна плата: Орендна плата за земельну ділянку площею 22,5998 га становить 63579,02 грн на рік, за земельну ділянку площею 17,4995 га - 15009,14 грн на рік, що становить 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками землекористувачем за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця. Розмір орендної плати переглядається один раз на ріку разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності; в інших випадках, передбачених законом.

Дана пропозиція була залишена відповідачем без відповіді та без задоволення, додаткова угода до договору не підписана, що і стало підставою для звернення позивача із цим позовом до суду для захисту свого майнового права шляхом визнання додаткової угоди до договору оренди землі від 04.06.2008 укладеною у редакції позивача.

Між сторонами виникли договірні правовідносини, на які поширюється дія загальних норм Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України і Закону України «Про оренду землі».

Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексу України, Цивільним кодексу України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до абзацу 1 частини 1 статті 117 Земельного кодексу України передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність чи навпаки здійснюється за рішеннями відповідних органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, які здійснюють розпорядження землями державної чи комунальної власності відповідно до повноважень, визначених цим Кодексом.

Згідно з абзацом 3, 4 частини 1 статті 117 Земельного кодексу України на підставі рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність складається акт приймання-передачі такої земельної ділянки. Рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність разом з актом приймання-передачі такої земельної ділянки є підставою для державної реєстрації права власності держави, територіальної громади на неї.

Частиною 1 статті 122 Земельного кодексу України визначено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

У статті 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У пункті 3 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Статтею 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Відповідно до частин 1-3 статті 21 Закону України «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону «Про оцінку земель». Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII Податкового кодексу України.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 Податкового кодексу України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII Податкового кодексу України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, який затверджений Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Однак обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто у Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України №1724 від 13.12.2006, №780 від 03.09.2008, №843 від 23.11.2016, №890 від 22.11.2017 та №650 від 22.07.2020, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 Податкового кодексу України).

У пункті 288.4 статті 288 Податкового кодексу України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.

Як встановлено пунктом 4.5 договору оренди, розмір орендної плати переглядається згідно з статтею 23 Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про орендну землі», один раз на рік. У разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів у тому числі унаслідок інфляції; погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом

Водночас, судом встановлено, що позивач звернувся з позовом про внесення змін у договір у частині перегляду розміру орендної плати, у зв`язку з прийняттям органом місцевого самоврядування рішення про встановлення орендної плати за земельні ділянки на території Паланської сільської ради. Тобто, наведена позивачем підстава зміни (збільшення) розміру орендної плати відсутня у наведених у договорі підставах для зміни розміру орендної плати.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

У договорі оренди землі від 04.06.2008, укладеному між Уманською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Антоновка і К», з 01.01.2010 встановлено річну орендну плату у розмірі 185,35 грн за 1 га.

Як зазначалось судом вище, Паланською сільською радою Уманського району Черкаської області прийнято рішення «Про встановлення орендної плати за земельні ділянки на території Паланської сільської ради об`єднаної територіальної громади», згідно з яким підставою для визначення розміру орендної плати є відповідний документ про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що розташовані на території Паланської сільської ради, за зверненням орендодавця чи орендаря.

Додатком 1 до цього рішення встановлено розмір орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки для земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (для земельних ділянок, що знаходяться як у межах населеного пункту, так і поза його межами).

За змістом статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору, у тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

У пункті 4.5 договору оренди сторони визначили, порядок та підстави перегляду розміру орендної плати. Також у пункті 12.1 договору сторони узгодили, що зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Такий висновок підтверджується і вимогами законів, наведеними нижче.

Зокрема, єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент - Верховна Рада України (стаття 75 Конституції України).

Виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (пункт 1 частини другої статті 92 Конституції України).

У статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно із частиною першою статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

За змістом пункту 34 частини першої статті 26 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Підпунктом 1 пункту а) частини першої статті 33 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

До переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 Земельного кодексу України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.

Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у Податковому кодексі України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

У даному випадку рішення Паланської сільської ради «Про встановлення орендної плати за земельні ділянки на території Паланської сільської ради об`єднаної територіальної громади», про встановлення ставки орендної плати для відповідача у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати.

Договором оренди землі не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.

Суд вважає, що рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку Паланської сільської ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі у частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.

Такі рішення сільської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 (провадження №14-13цс20). Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі №910/7905/17, від 21.11.2018 у справі №911/3627/17, від 27.11.2018 у справі №910/21685/17, від 19.02.2019 у справі №910/21590/17, від 13.06.2019 у справі №910/11764/17, від 20.11.2019 у справі №916/2769/18, від 16.01.2020 у справі №904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19.

Підстав для відступу від вказаних висновків суд не вбачає.

Отже, враховуючи норми чинного законодавства, ту обставину, що договором оренди землі не передбачено такої підстави для перегляду розміру орендної плати, як зміна ставки орендної плати згідно із рішенням органу місцевого самоврядування, та правові висновки, викладені у наведених постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеним пункту 4.1 договору у редакції позивача.

Щодо позовних вимог позивача про визнання укладеними преамбули додаткової угоди, розділу 2, пунктів 2.1, 2.3, 4.3, 4.5, 5, 6, 7 та 8 додаткової угоди у редакції позивача, суд вважає, що сукупність встановлених обставин справи вказує на правомірність доводів позивача, що укладення між сторонами зазначених пунктів додаткової угоди до зазначеного договору оренди є лише документальним оформленням приведення істотних умов договору у відповідність до вимог чинного законодавства.

Дослідивши умови преамбули додаткової угоди, розділу 2, пунктів 2.1, 2.3, 4.3, 4.5, 5, 6, 7 та 8 наданої позивачем додаткової угоди, судом встановлено, що вони відповідають приписам діючого законодавства. З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Паланської сільської ради у цій частині є обґрунтованими, а тому підлягають до задоволення.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги позивача задоволені частково, сплачена ним сума судового збору підлягає відшкодуванню позивачу за рахунок відповідача у сумі 1945,71 грн.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

1.Визнати додаткову угоду до договору оренди землі від 04.06.2008 укладеною у наступній редакції:

Додаткова угода

до договору оренди землі від 04 червня 2008 року

с. Паланка Черкаської області «__»_______2021 року

Орендодавець Паланська сільська рада в особі сільського голови Яремчука Руслана Анатолійовича, який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» з одного боку, та Орендар товариство з обмеженою відповідальністю «Антоновка і К» в особі директора Роєнка Вадима Валерійовича, який діє на підставі Статуту, з другого боку, уклали цю додаткову угоду про нижченаведене:

На підставі наказу Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 20.09.2018 № 23-3962/14-18-СГ «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» та рішення Паланської сільської ради від 24.06.2020 №45-2/УП «Про встановлення ставок орендної плати на земельні ділянки на території Паланської сільської об`єднаної територіальної громади», витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 16.01.2021, внести в договір оренди землі від 04 червня 2008 року наступні зміни:

1 .Викласти преамбулу в наступній редакції:

Орендодавець Паланська сільська рада в особі сільського голови Яремчука Руслана Анатолійовича, який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» з одного боку, та Орендар товариство з обмеженою відповідальністю «Антоновка і К» в особі директора Роєнка Вадима Валерійовича, який діє на підставі Статуту, з другого боку, уклали цей договір про нижченаведене.

2.Розділ «Предмет договору» договору оренди землі від 04 червня 2008 року викласти у такій редакції:

Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровими номерами :02:000:1930 та :03:000:1712 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані за межами населеного пункту в адміністративних межах села Громи Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області.

3.Пункти 2.1, 2.3 Розділу «Об`єкт оренди» договору оренди землі від 04 червня 2008 року викласти у такій редакції:

2.1 В оренду передаються дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення комунальної форми власності з кадастровим номером :02:000:1930 площею 22,5998 га, сільськогосподарські угіддя - рілля та земельна ділянка з кадастровим номером :03:000:1712 площею 17,4995 га, сільськогосподарські угіддя - багаторічні насадження, які розташовані за межами населеного пункту, в адміністративних межах села Громи Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області.

2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 22,5998 га на дату укладення додаткової угоди становить 529825,13 грн (п`ятсот двадцять дев`ять тисяч вісімсот двадцять п`ять гривень 13 копійок); нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 17,4995 га на дату укладення додаткової угоди становить 125076,18 грн (сто двадцять п`ять тисяч сімдесят шість гривень 18 копійок).

4.Пункти 4.3, 4.5 Розділу «Орендна плата» договору оренди землі від 04 червня 2008 року викласти у такій редакції:

4.3. Податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками землекористувачем за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

4.5. Розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі:

зміни умов господарювання, передбачених договором;

зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності;

в інших випадках, передбачених законом.

5.Інші положення договору оренди землі від 04 червня 2008 року залишити без змін.

6.Цю угоду складено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря.

7.Ця угода є невід`ємною частиною договору оренди землі від 04 червня 2008 року.

8.Ця угода набирає чинності після підписання сторонами.

Реквізити сторін

Орендодавець Орендар

Паланська сільська рада Товариство з обмеженою

відповідальністю «Антоновка і К»

Місцезнаходження: 20340, Місцезнаходження : 20373

Черкаська обл., Уманський р-н, Черкаська обл., Уманський р-н, с. Паланка, вул. Грушевського, 11. с. Антонівка, вул. Шкільна, 10

Підписи сторін

2.В іншій частині позову відмовити.

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Антоновка і К» на користь Паланської сільської ради судовий збір у розмірі 1945,71 грн.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано, у разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складене 15.04.2022.

Суддя О.І.Кучеренко