ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.04.2022 Справа № 914/2379/21

Суддя Господарського суду Львівської області Король М.Р., за участі секретаря судового засідання Дзюби М.Р., розглянувши справу

за позовом: Державного підприємства «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем»

до відповідача: Громадської організації «Український Стартап»

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях.

про: стягнення 519 232,82 грн.,

Представники

позивача: не з`явився;

відповідача: не з`явився;

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: не з`явився,

ВСТАНОВИВ:

04.08.2021р. на розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Державного підприємства «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» до відповідача: Громадської організації «Український Стартап» про стягнення 519 232,82 грн.

09.08.2021р. Господарський суд Львівської області постановив ухвалу, якою, ухвалив: вищевказану позовну заяву залишити без руху; надати позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви, зазначених у мотивувальній частині цієї ухвали, а саме: 10 днів з дня вручення цієї ухвали про залишення позовної заяви без руху.

27.08.2021р. на адресу суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви, яку зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№19833/21.

Враховуючи перебування судді Король М.Р. у відпустці, матеріали вищевказаної заяви (вх.№19833/21 від 27.08.2021р.) розглянуто судом 08.09.2021р.

08.09.2021р. Господарський суд Львівської області постановив ухвалу у цій справі, відповідно до якої, ухвалив: прийняти справу до розгляду; здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначити на 29.09.2021р.; залучити до участі у справі Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача; явку учасників справи в підготовче засідання визнати обов`язковою.

28.09.2021р. відповідачем подано до суду відзив на позовну заяву, який зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№22656/21.

28.09.2021р. до Господарського суду Львівської області відповідачем подано клопотання про відкладення розгляду справи, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№22654/21.

У підготовче засідання 29.09.2021р. третьою особою забезпечено участь повноважного представника.

Протокольною ухвалою від 29.09.2021р. суд постановив відкласти підготовче засідання на 20.10.2021р.

Крім того, ухвалою від 29.09.2021р. Господарський суд Львівської області, в порядку ст.ст. 120-121 ГПК України, викликав позивача та відповідача у цій справі та повідомив про дату, час та місце проведення підготовчого судового засідання.

18.10.2021р. відповідачем подано до суду заяву про долучення доказів до матеріалів справи, яку зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№24174/21.

20.10.2021р. позивачем подано до суду заперечення на відзив, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№24365/21.

У даній справі судове засідання, призначене на 20.10.2021р., у зв`язку із перебуванням судді Король М.Р. у відпустці, не відбулося.

26.10.2021р. відповідачем подано до суду заперечення на відповідь на відзив, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№25166/21.

27.10.2021р. відповідачем подано до суду клопотання про поновлення строку для подання заперечення на відповідь на відзив, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№25247/21.

Господарським судом Львівської області ухвалою від 01.11.2021р. у справі №914/2379/21 судове засідання призначено на 17.11.2021р. о 12.15 год., викликано представників учасників справи в підготовче судове засідання.

Крім того, ухвалою від 01.11.2021р. Господарський суд Львівської області, в порядку ст.ст. 120-121 ГПК України, викликав позивача, відповідача, третю особу у цій справі та повідомив про дату, час та місце проведення підготовчого судового засідання.

15.11.2021р. до Господарського суду Львівської області відповідачем подано клопотання про відкладення розгляду справи, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№26993/21.

В підготовчому судовому засіданні, яке відбулося 17.11.2021р. і в якому прийняв участь представник позивача, суд постановив поновити строк відповідачу на подання заперечень на відповідь на відзив та розгляд справи відкласти до 01.12.2021р.

Крім того, ухвалою від 17.11.2021р. Господарський суд Львівської області, в порядку ст.ст. 120-121 ГПК України, викликав відповідача та третю особу у цій справі та повідомив про дату, час та місце проведення підготовчого судового засідання.

30.11.2021р. до Господарського суду Львівської області відповідачем подано клопотання про відкладення розгляду справи, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№28645/21.

У даній справі підготовче засідання, призначене на 01.12.2021р., у зв`язку із перебуванням судді Король М.Р. у відпустці, не відбулося.

Господарським судом Львівської області ухвалою від 13.12.2021р. у справі №914/2379/21 підготовче судове засідання призначено на 05.01.2022р. о 11.45 год., викликано представників учасників справи в підготовче судове засідання.

У підготовче засідання 05.01.2022р. позивач забезпечив участь повноважного представника.

Протокольною ухвалою від 05.01.2022р. суд постановив закрити підготовче провадження та призначити справу до розгляду по суті на 02.02.2022р.

06.01.2021р. на адресу Господарського суду Львівської області від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№223/22.

Крім того, ухвалою від 10.01.2022р. Господарський суд Львівської області, в порядку ст.ст. 120-121 ГПК України, викликав відповідача та третю особу у цій справі та повідомив про дату, час та місце проведення судового засідання з розгляду спору по суті.

01.02.2022р. до Господарського суду Львівської області відповідачем подано клопотання про відкладення розгляду справи, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№2710/22.

У судове засідання 02.02.2022р. позивач забезпечив участь повноважного представника.

Протокольною ухвалою від 02.02.2022р. суд постановив розгляд справи відкласти на 16.02.2022р.

Крім того, ухвалою від 02.02.2022р. Господарський суд Львівської області, в порядку ст.ст. 120-121 ГПК України, викликав відповідача та третю особу у цій справі та повідомив про дату, час та місце проведення судового засідання з розгляду спору по суті.

14.02.2022р. до Господарського суду Львівської області відповідачем подано клопотання про відкладення розгляду справи, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№4117/22.

У даній справі судове засідання, призначене на 16.02.2022р., у зв`язку із перебуванням судді Король М.Р. у відпустці, не відбулося.

Господарським судом Львівської області ухвалою від 21.02.2022р. у справі №914/2379/21 судове засідання призначено на 09.03.2022р. о 11.30 год., викликано представників учасників справи в судове засідання.

09.03.2022р. до Господарського суду Львівської області відповідачем подано клопотання про відкладення розгляду справи, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№5610/22.

У судове засідання 09.03.2022р. учасниками справи участь повноважних представників не забезпечено.

Протокольною ухвалою від 09.03.2022р. суд постановив розгляд справи по суті відкласти на 06.04.2022р.

Крім того, ухвалою від 11.03.2022р. Господарський суд Львівської області, в порядку ст.ст. 120-121 ГПК України, викликав позивача, відповідача, третю особу у цій справі та повідомив про дату, час та місце проведення судового засідання з розгляду спору по суті.

01.04.2022р. до Господарського суду Львівської області відповідачем подано клопотання про відкладення розгляду справи, яке зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№7054/22.

05.04.2022р. до Господарського суду Львівської області позивачем подано клопотання про розгляд справи без участі його повноважного представника, в якому зазначено також про підтримання позовних вимог в повному обсязі, вказане клопотання зареєстровано відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх.№7182/22.

У судовому засіданні 06.04.2022р., учасники справи участь повноважних представників не забезпечили. Суд відхилив клопотання відповідача про відкладення розгляду справи.

Розгляд справи неодноразово відкладався, відповідач в судові засідання жодного разу не з`явився, відповідно суд зазначає, що згідно вимог Господарського процесуального кодексу України, судом надавалась в повному обсязі можливість учасникам справи щодо обґрунтування їх правової позиції по суті справи та подання доказів, чим забезпечено принцип змагальності.

Суть спору: спір виник у зв`язку з неналежним виконанням обов`язку щодо оплати орендної плати за користування майном згідно з договором оренди нерухомого державного майна та щодо відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого державного майна та оплату комунальних послуг.

Позиція позивача:

Позовні вимоги обгрунтовані систематичним порушенням орендарем умов договору № 81 від 21.06.2017року, зокрема, неналежним виконанням взятих на себе зобов`язань щодо сплати орендної плати та відшкодування втрат на утримання орендованого нерухомого майна та оплату комунальних послуг відповідно до умов укладеного договору №81/Е від 21.06.2017року. У зв`язку із наведеним, позивач просить суд стягнути з відповідача 389553,97 грн. заборгованості зі сплати орендної плати, 45 348,24 грн. заборгованості по відшкодуванню витрат на утримання орендованого майна та комунальних платежів, 41 287,65 грн. штрафу за порушення грошових зобов`язань зі сплати орендної плати, 32 801,28 грн. інфляційних втрат, 10 241,68 грн. - 3% річних.

Позиція відповідача:

Відповідач вказує на те, що не підлягає задоволенню вимога позивача про стягнення з відповідача заборгованості з плати за користування майном так, як відповідач на підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України підлягає звільненню від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним (тобто починаючи від дня укладення договору оренди і по даний час) через обставини, за які він не відповідає, а саме - через наявність в орендованого майна - будівлі 11А-3 по вул. Гуцульська у м. Львів таких дефектів та пошкоджень, які виключають об`єктивну можливість користуватися таким майном; відповідно вважає, що не підлягає задоволенню вимога позивача про стягнення з відповідача штрафу, інфляційних втрат та 3% річних у зв`язку із наявністю підстав для звільнення орендаря від плати за користування майном.

Крім того, відповідач вказує і на те, що позбавлений можливості виконувати свої обов`язки, передбачені договором оренди, в тому числі ті, які пов`язані зі сплатою орендної плати у зв`язку з тим, що така неможливість пов`язана з запровадженням карантину, який віднесено до переліку форс-мажорних обставин, та не залежить від волі орендаря, законодавство передбачає звільнення від відповідальності орендаря за невиконання/невчасне виконання своїх обов`язків за договорами.

Позиція третьої особи: підтримує позицію позивача.

За результатами дослідження наданих учасниками справи доказів та матеріалів справи, суд встановив наступне:

21.06.2017 року між Громадською організацією «Український Стартап» (надалі - ГО «Український Стартап» - орендар згідно договору) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (надалі РВ ФДМУ - орендодавець згідно договору) було укладено договір №81 оренди нерухомого державного майна, предметом якого є приймання-передача в строкове платне користування нерухомого майна - нежитлових приміщень на першому - третьому поверсі, мансарді та підвалі будівлі літ. «А- 3» за адресою: м.Львів, вул. Гуцульська, 11 А, загальною площею 606,0 кв.м., що перебувають на балансі ДП «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» (надалі - ДП НДІ «Система» - балансоутримувач), право державної власності на який зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Міністерством економічного розвитку і торгівлі України, номер запису про право власності 17970572, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Факт передачі об`єкта оренди підтверджено Актом приймання- передавання № 81 від 21 червня 2017 року.

На виконання п.5.10 вищезазначеного договору, орендарем укладено договір із балансоутримувачем орендованого майна - ДП НДІ «Система» про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та оплату комунальних витрат № 81/Е від 21.06.2017 р.

Відповідно до п.2.2.2 договору, орендар зобов`язався відшкодовувати всі витрати балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна. Експлуатаційні та комунальні витрати, а також відшкодування земельного податку відображається в річній калькуляції і оплачується щомісячно орендарем відповідно виставлених рахунків балансоутримувача (п.2.1.1. договору).

Відповідно до п.2.2.4 договору, орендар зобов`язався не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним місяцем, вносити плату на рахунок балансоутримувача за обслуговування та комунальні платежі, а також здійснювати відшкодування плати податку на землю, згідно виставленого рахунку.

Згідно з умовами п.п.3.1-3.6 договору, орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу і становить без ПДВ за базовий місяць оренди березень 2017 43941,60 грн., орендна плата за перший місяць оренди травень 2017 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди (березень 2017) на відповідні індекси інфляції за квітень та травень 2017. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу щомісяця, не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним розрахунковим, - у пропорційному співвідношенні: - до державного бюджету 70%; - балансоутримувачу 30%.

У розділі 5 договору визначено обов`язки орендаря, серед іншого: використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору (п.5.1); своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу (п.5.3.); забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки (п.5.4.); своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна, ця умова договору не розглядається, як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень, у разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати документи, передбачені пунктом 4.4. договору, експертний висновок та проектно-кошторисну документацію на здійснення невід 'ємних поліпшень (п.5.7.).

Відповідно до п.10.1 цей договір укладено строком на 5 (п`ять) років, він діє з 21.06.2017р. по 20.06.2022р. включно.

Факт надання Громадській організації вказаного майна в оренду підтверджує тристоронній акт приймання-передання від 21.06.2017 року, у якому також зазначено про відсутність в орендаря претензій щодо стану та вартості орендованого майна.

Відповідно до п.3.7. договору оренди, орендна плата, перерахована несвоєчасно або не у повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та балансоутримувачу у визначеному п.3.6. співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожен день прострочення, включаючи день оплати.

У разі, якщо на дату сплати оренди заборгованість за нею становить загалом не менше, ніж три місяці, орендар також сплачує штраф у розмірі 10% від суми заборгованості (п.3.8. договору).

Як було зазначено, 21.06.2017 року орендар - ГО «Український Стартап» та балансоутримувач «ДП НДІ «Система» уклали договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та оплату комунальних послуг, відповідно до умов якого балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт орендованого майна і прибудинкової території. Перелік послуг визначено в річній калькуляції, яка є невід`ємною частиною договору і сплачується орендарем щомісячно відповідно до виставлених рахунків. Як зазначено в самій калькуляції, нормативи відшкодування витрат є орієнтовними і будуть змінюватися у разі змін та тарифів на електроенергію та інших комунальних витрат; зміни розрахункових площ; зміни кількості спожитої електроенергії; об`єми спожитих газу та води; зміни кількості і вартості інших витрат на обслуговування, зміни мінімальної заробітної плати, - і будуть фіксовані в місячних калькуляціях.

На підставі цього договору ДП НДІ «Система» щомісячно виставляла рахунки орендарю.

Відповідно до п.2.2.2 вказаного договору, орендар зобов`язався вносити плату відшкодовувати всі витрати балансоутримувача на утримання орендованого майна згідно виставлених рахунків та не пізніше 5-го числа місяця, наступного за звітним вносити переоплату за постачання електроенергії в розмірі 90% від попереднього місяця (п.2.2.4 договору).

Як вказує позивач, Громадською організацією сплачено орендні платежі та витрати з відшкодування затрат балансоутримувача на утримання орендованого майна до жовтня місяця 2019 року.

До позовних матеріалів долучено претенізю позивача до відповідача від 03.02.2020 р. №10/95 з приводу оплати орендних платежів та витрат з відшкодування затрат балансоутримувача на утримання орендованого майна.

У висновку про вартість майна, виконаному у 2016 році, технічний стан спірного нерухомого майна, визначено як «задовільний».

До матеріалів справи долучено за клопотанням відповідача копію висновку судового експерта Павлича О.В. за результатами проведеної будівельно-технічної експертизи від 17.02.2021р. №0008/2021, копії матеріалів інвентаризаційної справи будівлі по вул. Гуцульська, 11А від Обласного комунального підприємства Львівської обласної ради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки», копію пояснюючої записки Том 1 зі складу проектно-кошторисної документації по об`єкту «Реконструкція будівель №№ 11а, 15, 17, 19, 21 на вул. Гуцульській у м. Львові під багатофункціональний комплекс для обслуговування громадської організації» стадії «Проект (П)», виготовленої ТОВ «ЛЮКСАР».

Оцінюючи подані сторонами справи докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно з ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За змістом приписів статті 509 ЦК України зобов`язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Зазначена норма кореспондується з приписами статті 193 Господарського кодексу України.

Так, у відповідності до ч. 1 статті 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Згідно з ч. 7 статті 193 Господарського кодексу України не допускається одностороння відмова від виконання зобов`язання, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Приписами статті 530 ЦК України передбачено, що, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Як встановлено ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції чинній на час укладення договору) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції чинній на час укладення договору) передача об`єкта в оренду здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Окрім того, за приписами з ч. 1 ст. 901 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Поряд з цим, приписами статей 73, 74 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до статей 76-79 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Отже, як встановлено судом, сторони у справі набули взаємних прав та обов`язків за укладеними договорами.

Відповідно до розрахунку заборгованості по орендній платі за договором оренди від 21.06.2017 року, станом на червень 2021 року не сплачено орендну плату в загальному розмірі 389 553,97грн., що підтверджується в тому числі щомісячними рахунками на оплату, що виставлялися орендарю.

Станом на червень 2021 року заборгованість орендаря за договором з відшкодування витрат балансоутримувача складає 45 348,24 грн.

Факт виконання умов договору позивачем підтверджується долученими до матеріалів справи рахунками, калькуляцією, в якій відображено експлуатаційні та комунальні витрати, а також відшкодування земельного податку.

Виходячи із встановленого, суд дійшов до висновку, що відповідачем порушено умови договорів щодо належної сплати орендних платежів та відшкодування вищевказаних витрат балансоутримувачу.

Оскільки орендарем допущено порушення грошових зобов`язань (з оплати за найм майна), орендодавцем, згідно з умовами п.3.8 договору, підставно нараховано штраф у розмірі 10% від суми боргу за прострочення оплат понад три місяці на суму 41 287,65 грн.

Згідно з частиною другою статті 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Розмір нарахованих інфляційних втрат за прострочення сплати орендної плати складає 30 047,36 грн., а розмір 3% річних за договором оренди нерухомого майна 9 503,88грн.

Розмір нарахованих інфляційних втрат за прострочення оплат згідно договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна складає 2 753,92 грн., а розмір 3% річних - 737,80 грн.

З огляду на вищевикладене, суд, перевіривши доданий позивачем до матеріалів справи розрахунок сум заборгованості, дійшов висновку щодо задоволення позовних вимог у даній справі у повному обсязі.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Враховуючи, що позивачем представлено достатньо об`єктивних та переконливих доказів в підтвердження своїх позовних вимог, а відповідач не подав докази на спростування, суд прийшов до висновку, що позов є обґрунтованим та підлягає до задоволення.

Щодо заперечень відповідача суд зазначає наступне.

Відповідач стверджує, що наявність недоліків майна, переданого в оренду, виключають можливість його використання.

Відповідно до умов п.1.3. договору оренди стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.

Як слідує з матеріалів справи, в акті приймання-передавання державного нерухомого майна від 21.06.2017р., сторони узгодили, що претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря немає.

Окрім того, у п.5.7. договору орендар зобов`язався своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна, у п.5.4. - забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню.

Таким чином, укладаючи договір оренди державного майна, сторони заздалегідь погодили, що тягар забезпечення належного стану об`єкту оренди лежить саме на орендареві.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 Цивільного кодексу України).

Також суд вважає безпідставними покликання відповідача щодо звільнення його, як орендаря від орендної плати, оскільки відсутні правові підстави для застосування норми ч.6 ст.762 ЦК України.

Безпідставним є твердження відповідача про порушення орендодавцем вимог ч.2 ст. 767 ЦК України, оскільки орендар не надав суду доказів наявності в орендодавця іншої інформації щодо фізичного стану об`єкта оренди, крім тієї, яка була відома сторонам договору на момент його укладення.

Будучи обізнаним про наявність певних недоліків об`єктів нерухомості, які вплинули на їх ринкову вартість (зумовили зменшення вартості) та, відповідно, і на розмір орендної плати (яка пропорційно залежить від ринкової вартості майна), орендар добровільно погодився на укладення спірного договору оренди майна і виконував грошові зобов`язання (з оплати за користування об`єктами нерухомості) до жовтня місяця 2019 року.

Проте, знаючи про наявний технічний стан будівель та про необхідність проведення в орендованих приміщеннях капітального і поточного ремонту та, беручи на себе зобов`язання зі здійснення такого ремонту (п.п.5.4, 5.7 договору), орендар фактично не здійснював ремонту, необхідного для підтримання об`єктів оренди у належному технічному стані, що є порушенням зобов`язань, передбачених умовами п.п.5.4, 5.7 договору.

Умовами п.5.7 спірного договору встановлено, як право (безумовне), так і обов`язок орендаря зі здійснення необхідного капітального (та поточного) ремонту орендованих будівель, і жодної згоди орендодавця на реалізацію такого права (і виконання обов`язку) договором не передбачено, таким чином не існувало об`єктивних перешкод для реалізації права орендаря (та виконання обов`язку) щодо проведення в орендованих будівлях капітального (та поточного) ремонту, які необхідні були для приведення об`єктів у стан, придатний для використання за цільовим призначенням (для розміщення громадської організації, - п.1.2 договору).

Однак, орендар, не виконуючи договірних зобов`язань з проведення необхідного капітального та поточного ремонту об`єктів оренди, всі свої зусилля спрямував на погодження питання про проведення реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень, що підтверджують численні заяви громадської організації, скеровані орендодавцю, балансоутримувачу, Міністерству розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України та Управлінню архітектури Львівської міської ради.

Слід зазначити, що згідно з умовами договору, проведення реконструкції орендованих будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень не є ні обов`язком орендаря, ні його безумовним правом.

Відповідно до умов п.п.5.7, 6.2 договору, право на реконструкцію будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень може виникнути в орендаря лише після отримання відповідної згоди орендодавця.

Таку згоду орендодавцем не надано.

Відтак, суд звертає увагу на те, що реконструкція будівель та проведення невід`ємних поліпшень не є капітальним ремонтом, тому потребує згоди орендодавця, Міністерства розвитку економіки та сільського господарства України та балансоутримувача майна, усі заходи громадської організації, спрямовані на отримання згоди на проведення таких робіт вчинено орендарем з власної волі та свій ризик, неотримання дозволу на реконструкцію будівель не створює жодного юридичного наслідку для договірних відносин та не зумовлює будь-яких прав орендаря.

Згідно з ДБН В.3.2-2-2009 «Реконструкція, ремонт, реставрація об`єктів будівництва. Житлові будинки, Реконструкція та капітальний ремонт»: капітальний ремонт це ремонт будинку з метою відновлення його ресурсу з заміною, за необхідності, конструктивних та огороджувальних елементів, систем інженерного обладнання, а також - поліпшення його експлуатаційних показників; реконструкція будинку - перебудова будинку з метою поліпшення умов експлуатації, зміна площі у зв`язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення; заміна окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників; невід`ємні поліпшення - це здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

У висновку про вартість майна, виконаному у 2016 році, технічний стан спірного нерухомого майна, визначено як «задовільний», що передбачає можливість використання об`єкта за визначеним призначенням та необхідність проведення ремонту.

Наведене спростовує доводи орендаря про те, що у 2021 році, за результатами проведеної експертизи, висновок, якої долучено до матеріалів справи, він встановив наявність таких дефектів спірного нерухомого майна, які виключають можливість його використання. Оскільки, за умовами договору, саме на орендаря було покладено обов`язок здійснювати капітальний ремонт, здійснення капітального ремонту не потребує додаткового погодження, орендодавець не перешкоджав орендарю у здійсненні капітального ремонту, а включення робіт з капітального ремонту до плану реконструкції будівлі та спрямування зусиль на погодження такої реконструкції залежало лише від рішення орендаря, слід дійти висновку, що відповідач не довів наявності обставин, за які він не відповідає, і які зумовили неможливість використання орендованого майна.

Слід зауважити, що заявлена до стягнення заборгованість виникла в орендаря починаючи з жовтня 2019 року, тобто, до часу запровадження на території України карантинних обмежень відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України №211 від 11.03.2020р.

Також, незалежно від того, чи перебував відповідач в орендованих приміщеннях протягом спірного періоду, позивач ніс витрати на утримання всіх приміщень будівлі, тобто комунальні послуги та експлуатаційні платежі.

Крім того, фактично між орендарем та орендодавцем не було досягнуто згоди щодо задоволення звернень орендаря та зміни розміру орендної плати у спірний період; позивачем пред`явлено до стягнення з відповідача заборгованість у розмірі несплаченої орендної плати за спірний період у повному обсязі.

Частина 6 ст. 762 ЦК України не підлягає застосуванню у випадку якщо орендар має щонайменшу здатність отримання вигоди від майна, що полягає у можливості: мати доступ до майна/входити до нього; зберігати обладнання, товари, інше майно в орендованих приміщеннях; здійснювати обмежену діяльність навіть із значним скороченням чисельності персоналу чи годин роботи; здійснювати діяльність із зміною способу надання послуг чи скороченням площі, необхідної для такого надання, що супроводжуються збереженням можливості безперешкодного відновлення господарської діяльності негайно після спливу карантинних заходів; відсутності активних дій орендаря щодо звільнення орендованого майна, його передачі орендодавцеві та виключення запису з реєстру речових прав про оренду.

Таке тлумачення частини 6 ст.762 ЦК України в повній мірі узгоджується із критеріями, виробленими судовою практикою, зокрема, із постановою Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 та постановою Верховного Суду від 22.05.2019 у справі №914/1248/18.

Відповідно до ч. 1 ст. 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Частиною 2 статті 86 ГПК України передбачено, що жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Усі інші обставини, зазначені Громадською організацією при обґрунтуванні заперечень на позов, не впливають на правильне вирішення спору і, відповідно, - не підлягають встановленню судом.

При цьому важливо, що відсутність необхідності дослідження (та встановлення) судом дійсного технічного стану об`єктів оренди зумовлена правовідносинами сторін, які виникли на підставі договору оренди (і регулюються договором та відповідними нормами законодавства України), тому для правильного вирішення спору у даній справі має значення не технічний стан будівель, а поведінка орендаря (сторони договору) при виявленні певних недоліків об`єктів, яка і визначає відповідні юридичні наслідки.

Відповідно до прохальної частини позовної заяви, позивач, просить стягнути суму боргу, яка в загальному складає 519 232,82 грн., однак при цьому помилково зазначено суму заборгованості по відшкодуванню витрат на утримання орендованого майна та комунальних платежів у розмірі 43 348,24 грн. Разом з тим, відповідно до розрахунків, що містяться у позовній заяві, сума таких, включає 45 348,24 грн. заборгованості по відшкодуванню витрат на утримання орендованого майна та комунальних платежів.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані поданими доказами, а загальна сума заборгованості підтверджена матеріалами справи та підлягає до задоволення.

Щодо розподілу судових витрат, суд зазначає наступне:

Сплачена позивачем сума судового збору за подання до суду позовної заяви підтверджується платіжним дорученням №8581 від 02.08.2021р. на суму 7 788,49 грн.

Згідно п. 2 ч.1 ст.129 ГПК України, судовий збір у справі покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги підлягають до задоволення, тому витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст.13, 73-74, 76-79, 86, 129, 236, 238, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з Громадської організації «Український Стартап» (місцезнаходження: Україна, 79008, Львівська обл., місто Львів, ВУЛИЦЯ ГУЦУЛЬСЬКА, будинок 21; ідентифікаційний код 40519697) на користь Державного підприємства «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» (місцезнаходження: Україна, 79008, Львівська обл., місто Львів, ВУЛИЦЯ КРИВОНОСА, будинок 6; ідентифікаційний код 04728690) 389 553,97 грн. заборгованості зі сплати орендної плати, 45 348,24 грн. заборгованості по відшкодуванню витрат на утримання орендованого майна та комунальних платежів, 41 287,65 грн. штрафу за порушення грошових зобов`язань зі сплати орендної плати, 32 801,28 грн. інфляційних втрат, 10 241,68 грн. - 3% річних та 7 788,49 грн. судового збору.

3. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили в порядку та строк, передбачені ст.241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку в порядку та строки, визначені главою 1 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.

Інформацію по справі, яка розглядається можна отримати за наступною веб-адресою: http://lv.arbitr.gov.ua/sud5015.

Повний текст рішення складено та підписано 18.04.2022 р.

Суддя Король М.Р.