РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

05.05.2022Справа № 910/791/22
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Світодар"

до Державної установи "Національний науковий центр "Інститут кардіології імені академіка М.Д. Стражеска" Національної академії наук України

про зобов`язання здійснити перерахунок

Суддя Борисенко І.І.

Представники сторін: без виклику.

Обставини справи:

До Господарського суду міста Києва звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Світодар" з позовом до Державної установи "Національний науковий центр "Інститут кардіології імені академіка М.Д. Стражеска" Національної академії наук України про зобов`язання здійснити перерахунок розміру орендної плати за укладеним між сторонами договором оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі Державної установи "Національний науковий центр "Інститут кардіології імені академіка М.Д. Стражеска" Національної академії наук України від 04.11.2019, без зазначення у прохальній частині позовної заяви періоду з якого Позивач просить провести перерахунок розміру орендної плати за договором та розмір такого перерахунку, просить встановити орендну плату на рівні фактичних витрат на утримання майна.

Позов мотивований тим, що 04.11.2019 між сторонами укладено договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 693.4 м2, що розташовані в нежитловій будівлі літ. В - "Віварій" (частина 1-го поверху будівлі, загальною площею 416 кв.м та частина 2-го поверху будівлі, загальною площею 277 кв.м) за адресою: м. Київ, вул. Народного ополчення, 5. У зв`язку з неможливістю використання об`єкту оренди через запроваджені Урядом обмеження та заборони, спричинені коронавірусом, позивач звертався до відповідача з проханням зменшити орендну плату, проте відповідач повідомив про відсутність підстав для зменшення розміру орендної плати.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.01.2022 ухвалено здійснювати розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.

10.02.2022 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти задоволення позову заперечує, посилаючись на відсутність підстав для перерахунку орендної плати.

Відповідно до ч. 8 ст. 252 Господарського процесуального кодексу України, при розгляді справи у порядку спрощеного провадження суд досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи. Заявами по суті справи є: позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву (ч. 2 ст. 161 Господарського процесуального кодексу України).

При розгляді справи у порядку спрощеного провадження судом досліджено позовну заяву, Відзив на позовну заяву та додані до них докази.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти позову, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

04.11.2019 між Державною установою "Національний науковий центр "Інститут кардіології імені академіка М.Д. Стражеска" Національної академії наук України (відповідач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Світодар" (позивач, орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі ДУ "ННЦ "Інститут кардіології імені академіка М.Д. Стражеска" НАМН України, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Леончук І.А та зареєстрованого в реєстрі за № 1442, умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення загальною площею 693,4 м2, що розташовані в нежитловій будівлі літ. В - "Віварій" (частина 1-го поверху будівлі, загальною площею 416 кв.м та частина 2-го поверху будівлі, загальною площею 277 кв.м) за адресою: м. Київ, вул. Народного ополчення, 5 (надалі майно), що передане в оперативне управління орендодавцю на підставі Постанови Президії Національної Академії медичних наук України № 3/4 від 17.05.2008 року та знаходиться на балансі орендодавця.

Відповідно до п. 1.2. договору, майно передається в оренду з метою здійснення та розміщення (згідно додатків № 4 та № 5 пункту ІІ договору оренди):

- медичної практики (центр цереброваскулярних хвороб) - 106,4 кв.м.;

- офісних приміщень (кабінети директора, бухгалтерії, тощо) - 342,7 кв.м.;

- іншого використання (коридори, туалети, душові, складські, тощо) - 244,3 кв.м.

Згідно п. 2.1. договору, орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати нотаріального посвідчення договору, підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна.

Пунктом 3.1. договору визначено, що орендна плата за користування майном визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами) або за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за базовий місяць оренди (вересень 2019 року) - 100 143,20 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинному законодавством.

Відповідно до п. 3.3. договору, експлуатаційні витрати, відшкодування за спожиті комунальні послуги та податку на землю сплачуються орендарем додатково відповідно до окремо укладеного між сторонами договору. Усі витрати за користування телефонами, послугами інтернет сплачуються орендарем самостійно.

Цей договір укладений строком на десять років та діє з 04.11.2019 по 03.11.2029 включно. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього договору оренди після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, цей договір вважається подовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, але за умови отримання письмового дозволу НАМН України. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною цього договору (п. 10.1. договору).

07.07.2020 позивачем було отримано від відповідача лист-претензію № 2.1-08/285, з якого вбачається, що відповідач вказує на наявність заборгованості за користування нежилими приміщеннями за договором оренди від 04.11.2019.

Листом від 27.07.2020 № 27/07 позивач звернувся до відповідача, в якому з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19" просив відповідача зменшити розмір орендної плати за договором від 04.11.2019 до розміру фактичних витрат Орендодавця на утримання об`єкту оренди.

Відповідач Листом від 04.08.2020 за №2/1-08/312 повідомив позивача, що підстави для зменшення розміру орендної плати до розміру фактичних витрат на утримання об`єкту оренди за договором оренди від 04.11.2019 на період дії карантину відсутній.

Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено судом, 04.11.2019 між позивачем та Відповідачем укладено Договір оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі ДУ "ННЦ "Інститут кардіології імені академіка М.Д. Стражеска" НАМН України (Відповідача), а саме- нежитлові приміщення загальною площею 693,4 м2, що розташовані в нежитловій будівлі літ. В - "Віварій" (частина 1-го поверху будівлі, загальною площею 416 кв.м та частина 2-го поверху будівлі, загальною площею 277 кв.м) за адресою: м. Київ, вул. Народного ополчення, 5.

Згідно даного договору Позивач орендує державне майно за різним цільовим призначенням. Починаючи з моменту оренди і станом на момент встановлення карантину Позивач здійснював поліпшення орендованих приміщень.

Вказане вище майно є державною власністю: право власності держави України в особі Національної академії медичних наук України, номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25047683 від 22 лютого 2018 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна : 000.

Дані правовідносини між сторонами регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року№ 2269-ХІІ, Законом України "Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу" від 7 лютого 2002 року № 3065-ІІІ та іншими нормативно - правовими актами, зокрема і листами та наказами Фонду державного майна України.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про Фонд державного майна" від 9 грудня 2011 року № 4107-VI Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, шо реалізує державну політик) у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності.

Відповідно до ст. 4 Закону України "Про Фонд державного майна" 9 грудня 2011 року № 4107-VI до основних завдань Фонду державного майна України належать:

- реалізація державної політики у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності;

- організація виконання Конституції та законів України, актів Президента України і Кабінету Міністрів України, інших актів законодавства та здійснення контролю за їх виконанням;

- управління об`єктами державної власності, зокрема корпоративними правами держави у статутних капіталах господарських товариств, щодо яких прийнято рішення про приватизацію та затверджено план розміщення акцій; товариств, утворених у процесі перетворення (у тому числі шляхом корпоратизації) державних підприємств, що належать до сфери його управління, а також товариств, утворених за участю Фонду державного майна України.

Право на звільнення від орендної плати за певних умов передбачено Цивільним кодексом України (стаття 762). Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про Державний бюджет України на 2020 рік" від 13 квітня 2020 року № 553-ІХ, який набрав чинності 18 квітня 2020 року, внесені зміни до Цивільного кодексу з метою конкретизації умов, за яких орендарі мають право на звільнення.

Постанова Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року № 611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину" регулює питання щодо нарахування орендної плати на час дії карантину, яка передбачає нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном, розрахованої відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786, здійснюється у розмірі:

- 50 відсотків суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 2;

- 25 відсотків суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 3.

Постановою Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року № 611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину" чітко визначений перелік категорій орендарів, які мають право на отримання повного звільнення від сплати орендної плати або надання знижок.

Як вже зазначалося, відповідно до п. 1.2 Договору Позивач орендує приміщення за різним цільовим призначенням.

Пунктом 2 постанови Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року № 611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину" передбачено, що орендодавцям державного майна забезпечується нарахування орендної плати орендарям згідно з пунктом 1 цієї постанови починаючи з дати встановлення карантину. Позивач орендує державне майно за різним цільовим призначенням, що не передбачено вищевказаною постановою №611, а отже у Позивача не має підстав на перерахунок орендної плати в цілому.

Суду доведено, що Відповідач, враховуючи той факт, що між сторонами вже існує не один спір щодо нарахування орендної плати за оренду приміщень за карантину, а, як вже зазначалося, майно є державною власністю, Відповідач звернувся за відповідними роз`ясненнями до Фонду державного майна України.

Фонд у своєму листі від 04.03.2021 р. № 10-16-4698 повідомив, що постанова Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року № 611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину" не регулює питання порядку надання передбачених нею звільнень та знижок, а також чітко визначено перелік категорій орендарів, які мають право на отримання повного звільнення від сплати орендної плати або надання знижок. Крім того, Фонд у своєму листі зазначив, що норма постанови - перелік згідно з додатком 2 постанови №611, не застосовується до тих орендарів, які отримали згоду на здійснення поліпшень і не завершили такі поліпшення станом на дату початку карантину, крім орендарів, які здійснюють поліпшення в закладах освіти державної форми власності.

Лист Фонду від 04.03.2021 р. № 10-16-4698 має роз`яснювальний характер, у Відповідача не має обов`язку його доводити до відома Позивача.

Фонд листом від 13 серпня 2020 № 10-16-16181 (публічний документ) рекомендував орендодавцям надавати такі звільнення і знижки орендарям, які звернулись до регіональних відділень із письмовим зверненням про їх застосування.

Суду не надано доказів, що Позивач звертався до НАМИ України, до Фонду державного майна України чи його регіонального відділення.

Також в матеріалах справи відсутні докази, що Позивач з дати встановлення карантину до дати прийняття постанови Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року № 611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину" звертався з проханням звільнити чи зменшити орендну плату або з метою фіксування припинення своєї господарської діяльності.

Позивач надав суду лист від 27.07.200 р. № 27/07 та наказ від 11.03.2020 р. № 11/22 про припинення господарської діяльності Позивача, але зазначений лист вже було надано Відповідачу, коли було прийнято Постанову Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 №611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину" регулює питання щодо нарахування орендної плати на час дії карантину.

Суд погоджується з твердженням Відповідача, що Позивач звернувся до Відповідача з даним листом в липні 2020, а отже відсутня можливість здійснити спільне обстеження орендованого приміщення з метою отримання доказів призупинення орендарем діяльності на об`єкті оренди та скласти відповідний акт, який міг би бути підставою для звільнення від орендної плати.

В матеріалах справи відсутні докази, що Позивач з 11.03.2020 р. до 27.07.2020 р. звертався до Відповідача з проханням здійснити будь - які заходити для встановлення факту неможливістю користування орендованим приміщенням для зменшення розміру орендної плати у зв`язку із встановленням карантину, доказів звернень суду Позивач не надав.

Суду доведено, що Позивач здійснював поліпшення орендованого приміщення до початку і не завершив їх на момент встановлення карантину; у Позивача відсутній відповідний персонал, ліцензія на здійснення медичної практики.

Відповідач надав суду копію клопотання Позивача по справі № 910/13158/20, яке було подане представником Позивача адвокатом Т. С. Нестеришиним з додаванням листа підрядника, відповідно до якого роботи в період 15.03.2020 по 24.05.2020 р. не виконувалися. Даний лист датується 01.07.2020 р. і з`явився лише під час судового розгляду справи із зазначенням необхідного періоду. Лист не був наданий Відповідачу під час карантину, як і підрядником не був наданий Позивачу під час карантину, хоч як підрядник, так і Позивач мали би бути зацікавленими про повідомлення про обставини непереборної сили завчасно або принаймні під час обставин непереборної сили.

Отже, роботи виконувалися як до початку картину, так і в період карантину. Це підтверджує лист підрядної організації.

Відтак для застосування ч.6 ст.762 ЦК та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.

Тобто позивач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини.

Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ст.762 ЦК викладена у постановах Верховного Суду, зокрема, у справах №№914/1248/18, 914/2264/17.

При цьому звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо.

Отже, зважаючи на викладене та наведені положення законодавства, обставини стосовно неможливості використання орендарем (у наведеному випадку позивачем) з незалежних від нього причин у своїй господарській діяльності спірного орендованого майна відповідно до наведеного висновку Верховного Суду, судом дослідженню відповідні заперечення відповідача з цього приводу, у тому числі стосовно того, що в період із 01.03.2020 до 27.07.2020 позивач не звертався з проханням звільнити чи зменшити орендну плату або з метою фіксування припинення своєї господарської діяльності; позивач здійснював поліпшення орендованого приміщення, як до початку, так і під час спірного періоду; у позивача відсутній відповідний персонал, ліцензія на здійснення медичної практики.

Укладений між сторонами правочин за своїм змістом та правовою природою є договором оренди (найму), за яким, відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України).

Об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто, господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

З урахуванням того, що орендоване майно є державною власністю, до правовідносин, що склалися між позивачем та відповідачем, застосовуються положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законодавчим актом у сфері регулювання відносин, пов`язаних з передачею державного та комунального майна в оренду.

Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності, строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Згідно з ч. 1, 4 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Частиною 1 ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується: Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності; представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності. Якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України (представницького органу місцевого самоврядування - для комунального майна) можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.

Не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати протягом строку його дії, крім випадків, визначених законодавством, з урахуванням вимог, передбачених Порядком передачі майна в оренду (ч. 5 ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Підстави для зміни договору визначені ст. 651 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У відповідності до абз. 3 ч. 4 ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", внесення змін до договору оренди здійснюється з урахуванням установлених цією статтею та Порядком передачі майна в оренду обмежень за згодою сторін до закінчення строку його дії, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач.

За змістом вказаних вище положень зміна орендної плати допускається лише за згодою сторін. При цьому, п. 127 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 № 483, визначено перелік виключних випадків у яких допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії.

Також вказаним пунктом визначено, що у разі наявності таких обставин зменшення орендної плати або тимчасове звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря, до якої додані документи, що підтверджують існування відповідних обставин, або на підставі рішення суду.

Таким чином, передумовою зменшення орендної плати або тимчасового звільнення орендаря від сплати орендної плати має бути рішення орендаря, що в подальшому має бути оформлене у вигляді відповідних змін до договору.

Матеріалами справи доведено, що сторонами не було погоджено вказаних змін, а позивач, звертаючись до відповідача із відповідної заявою, не подав доказів невикористання майна у період карантину.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до ст.ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Підсумовуючи вищевикладене, виходячи із заявлених вимог, наведених обґрунтувань та наданих доказів, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Світодар" не підлягають задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору за розгляд позову, відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача повністю.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 13, 74, 129, 232, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Світодар" відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя І.І.Борисенко