ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.02.2022 Справа № 904/2196/21

Господарський суд Дніпропетровської області у складі судді Назаренко Н.Г. за участю секретаря судового засідання Риженко Д.В.

за позовом Акціонерного товариства "Українська залізниця", м Київ в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця", м. Дніпро

до Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область

про виселення, стягнення заборгованості з орендної плати, заборгованості з відшкодування витрат на утримання орендованого майна та неустойки

Представники:

Від позивача: Руденко С.О., довіреність № 68 від 23.12.2021, адвокат

Від відповідача: не з`явився

РУХ СПРАВИ У СУДІ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ.

Акціонерне товариство "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області із позовом, в якому просить виселити Фізичну особу - підприємця Ментій Тетяну Миколаївну із займаного приміщення, стягнути з Фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни заборгованість з орендної плати по укладеному договору оренди № 12/02-3558-ОД від 24.12.2009 за період серпень 2019 - листопад 2020 року у розмірі 384 126,25 грн., неустойку за період лютий 2020 - листопад 2020 року у розмірі 364 802,36 грн. та заборгованість з відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого майна за період серпень 2019 - листопад 2020 у розмірі 14 695,75 грн., всього - 763 624,36 грн.

Ухвалою суду від 09.03.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Зупинено провадження у справі № 904/2196/21 за позовом Акціонерного товариства «Українська залізниця» в особі Регіональної філії «Придніпровська залізниця» Акціонерного товариства «Українська залізниця» до Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни про виселення, стягнення заборгованості з орендної плати, заборгованості з відшкодування витрат на утримання орендованого майна та неустойки до закінчення розгляду Верховним судом у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду справи № 910/11131/19.

10.11.2021 від позивача надійшла заява, в якій він просить, у зв`язку із технічною помилкою в даті договору вважати вірними позовні вимоги в наступній редакції:

- виселити Фізичну особу-підприємця Ментій Тетяну Миколаївну із займаного приміщення з нерухомого майна, а саме - будівля магазину загальною площею 196,1 кв.м., за адресою: Дніпропетровська область м. Кривий Ріг вул. Літке, 68а, яке належить Акціонерному товариству «Українська залізниця» в особі Регіональної філії «Придніпровська залізниця»

- стягнути з Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни, на користь Акціонерного товариства «Українська залізниця» в особі Регіональної філії «Придніпровська залізниця» Акціонерного товариства «Українська залізниця» заборгованість з орендної плати по укладеному договору оренди № 12/02-3558-ОД від 21.08.2009 року за період серпень 2019 - листопад 2020 року у розмірі 384 126,25 грн., неустойку за період лютий 2020 - листопад 2020 року у розмірі 364 802,36 грн. та заборгованість з відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого майна за період серпень 2019 - листопад 2020 у розмірі 14 695,75 грн.

Також, 10.11.2021 від позивача надійшла заява про поновлення провадження у справі у зв`язку із винесенням 19.04.2021 Об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного суду України постанови у справі № 910/11131/19.

Ухвалою суду від 15.11.2021 поновлено провадження у справі № 904/2196/21, справу призначено до розгляду в підготовчому засіданні на 07.12.21.

07.12.2021 позивач в судовому засіданні підтримав позовні вимоги. Відповідач в судове засідання не з`явився, направив заяву про відкладення розгляду справи, у зв`язку із станом здоров`я.

Зважаючи на необхідність з`ясування в підготовчому провадженні всіх обставин справи, суд за власною ініціативою ухвалою суду від 07.12.2021 продовжив строк підготовчого засідання на 30 календарних днів до 14.02.2022 та відклав підготовче засідання на 17.01.2022.

17.01.2022 позивач в судовому засіданні підтримав позовні вимоги, відповідач в судове засідання не з`явився.

Ухвалою від 17.01.2022 відкладено підготовче засідання на 07.02.2022.

Ухвалою суду від 07.02.2022 закрито підготовче провадження, вирішено перейти до розгляду справи по суті. Справу призначено до розгляду по суті в засіданні на 22.02.2022.

У судовому засіданні 22.02.2022 позивач підтримав позовні вимоги.

Відповідач в жодне з судових засідань не з`явився, про розгляд справи в суді обізнаний, що підтверджується повідомленнями про вручення поштових відправлень (а.с. 179, 184).

Отже, відповідач не скористався своїм правом на подання відзиву на позов та доказів, які б заперечували позовні вимоги.

Враховуючи достатність часу, наданого учасникам справи для підготовки до судового засідання та подання доказів, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивної господарського процесу, закріплені у статті 129 Конституції України та статтях 13, 14, 74 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених Господарським процесуальним кодексом України, висловлення своєї правової позиції у спорі та надання відповідних доказів.

Під час розгляду справи судом досліджені письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

22.02.2022 в судовому засіданні, в порядку ст. 240 ГК України, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суд, розглянувши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представників сторін, встановив наступне.

ПОЗИЦІЯ ПОЗИВАЧА.

Відповідач на підставі договору оренди нерухомого майна № 12/02-3558-ОД від 21.08.2009 року займає приміщення - будівлю магазину загальною площею 196,1 кв.м., за адресою: Дніпропетровська область м. Кривий Ріг вул. Літке, 68а, яке внаслідок утворення Публічного Акціонерного Товариства «Українська Залізниця» на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 25.06.2014 року №200 та відповідно до Закону України від 23.02.2012 № 4442-VI «Про особливості утворення Публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування» належить позивачу.

Після закінчення строку дії договору оренди майна №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 року, який за твердженням позивача закінчився 28.02.2020, відповідач не звільнив займане ним приміщення та не повернув орендоване майно, у зв`язку із чим позивач просить виселити відповідача із займаного приміщення та стягнути з відповідача не сплачену відповідачем орендну плату за період серпень 2019 - листопад 2020 року у розмірі 384 126,25 грн.

Посилаючись на умови п. 10.13 договору оренди від 21.08.2009, згідно якого якщо орендар не виконує обов`язку щодо повернення майна після припинення договору, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення, позивач просить стягнути з відповідача неустойку за період з лютого 2020 року по листопад 2020 року у розмірі 364 802,36 грн.

Також, позивач зазначає, що між позивачем та відповідачем укладено договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримування орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю № ПР/ДН-2-16-029 від 01.08.2016 року до договору оренди від 21.08.2009 року № 12/02-3558-ОД за яким за період з серпня 2019 року по листопад 2019 року відповідач не здійснював оплату, внаслідок чого утворилась заборгованість з відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг в розмірі 18 613,55 грн.

Відповідач правом на подання відзиву не скористався.

ОБСТАВИНИ, ЯКІ Є ПРЕДМЕТОМ ДОКАЗУВАННЯ У СПРАВІ.

Предметом доказування, відповідно до частини 2 статті 76 Господарського процесуального кодексу України, є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Отже, до предмету доказування у даній справі належить встановлення строку дії договору оренди нерухомого майна №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 року, наявність належного повідомлення позивачем відповідача про відсутність наміру щодо продовження орендних правовідносин, наявність підстав для стягнення орендних платежів та неустойки за договором оренди та правильність їх розрахунків, а також наявність підстав для стягнення заборгованості з відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та наданих комунальних послуг за договором № ПР/ДН-2-16-029 від 01.08.2016 року та підтвердження розміру такої заборгованості.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ.

21.08.2009 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України у Дніпропетровській області та фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності за № 12/02-3558-ОД за яким відповідачу було передано в строкове платне користування будівлю магазину загальною площею 196,1 кв.м., що перебувало на балансі Державного підприємства «Придніпровська залізниця».

У разі припинення цього договору майно повертається орендарем балансоутримувачу. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на орендаря (п.п. 2.5, 2.6 договору).

Згідно з п. 3.1 договору орендна плата, визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами), або за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) червень 2009 року - 8128,4 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - серпень 2009 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за липень, серпень. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством (п.3.2 договору).

Пунктом 3.3 договору визначено, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Розмір орендної плати коригувався шляхом внесення змін та доповнень до пункту 3.6 договору.

У відповідності з п. 3.11 договору зобов`язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечується у вигляді завдатку у розмірі, не меншому, ніж орендна плата за три (базових) місяці оренди, який вноситься в рахунок плати за три останні місяці оренди.

У разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, до державного бюджету та балансоутримувачу (п. 3.12 договору).

Пунктом 5.2 договору визначено обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату у співвідношенні визначеному пунктом 3.6 договору.

Відповідно до п. 5.5 договору у разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути балансоутримувачу орендоване майно за актом приймання-передачі у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати відповідно до вимог чинного законодавства збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.

Пунктом 7.3 договору передбачено обов`язок орендодавця письмово повідомити орендаря, не пізніше, ніж за 30 (тридцять) діб про свій намір щодо завершення, припинення або розірвання даного договору.

Цей договір укладено строком на 1 рік, що діє з 21.08.2009 по 20.08.2010 включно (п. 10.1 договору).

Зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін за погодженням балансоутримувача, і оформлюються додатковими угодами. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п. 10.3 договору).

Відповідно до пункту 10.7 договору реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників).

Відповідно до п. 10.12 договору майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря.

Якщо орендар не виконує обов`язку щодо повернення майна після припинення договору орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення (п. 10.13 договору).

21.08.2009 між Регіональним відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області та Фізичною особою-підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною підписано Акт приймання - передачі в оренду будівлю магазину, що знаходиться на балансі ДП "Придніпровська залізниця"

Додатковими угодами від 21.06.2010, від 28.08.2013, 04.04.2014, 14.11.201 сторонами договір продовжувався, останньою додатковою угодою договір продовжено по 31.03.2015.

Додатковою угодою від 26.02.2015 року до договору оренди № 12/02-3558-ОД пункт 10.1 договору оренди доповнено абзацем 2 та викладено його в наступній редакції: «Цей договір є пролонгованим з 01.04.2015 року до моменту створення (реєстрації) Публічного акціонерного товариства «Українська залізниця», але не більш ніж по 28.02.2018р».

18.08.2015 Міністром інфраструктури України затверджено Передавальний акт ДП "Придніпровська залізниця" від 03.08.2015, а 01.12.2015 комісією з реорганізації юридичної особи ДП "Придніпровська залізниця" підписано Заключний передавальний акт майна, що вноситься до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця", а також Зведений передавальний акт майна, що вноситься до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця" та правонаступництво щодо якого переходить до ПАТ "Українська залізниця".

10.03.2016 між Публічним акціонерним товариством "Українська залізниця", що є правонаступником усіх прав та обов`язків Державної адміністрації залізничного транспорту та підприємств залізничного транспорту, та Фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною без участі РВ ФДМУ по Дніпропетровській області укладено додатковий договір до договору №12/02-3558-ОД, пунктом 1 якого передбачено, що орендодавцем майна, визначеного договором №12/02-3558-ОД, є ПАТ "Українська залізниця". Також, внесено зміни до пунктів 3.1, 3.6 договору оренди №12/02-3558-ОД та продовжено термін його дії по 31.03.2016 включно (п. 8 додаткового договору).

У вересні 2018 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (далі - РВ ФДМУ по Дніпропетровській області, Орендодавець, третя особа) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" (далі - ПАТ "Українська залізниця", Товариство, позивач) про визнання недійсним додаткового договору від 10.03.2016 до договору оренди №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 (далі - додатковий договір), укладеного між ПАТ "Українська залізниця" та фізичною особою-підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною (далі - ФОП Ментій Т.М., Орендар, Підприємець, відповідач), з посиланням на статті 203, 215, 236, 651, 653, 761 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 207 Господарського кодексу України (далі - ГК України) та статті 5, 10 Закону України "Про особливості утворення Публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування".

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2018 по справі №904/4125/18, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 27.02.2019, позов задоволено повністю. Визнано додатковий договір недійсним з моменту укладення.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.06.2019 у справі №904/4125/18 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2018 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 27.02.2019 у справі №904/4125/18 залишено без змін.

У вказаній постанові Верховний Суд зазначив, що згідно з частиною 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди.

Зі змісту частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що саме наявність нового власника майна (тобто особи, якій належить право власності на майно, а не будь-яке інше речове право) визначається в якості умови переходу прав і обов`язків орендодавця.

Відповідно до частини 4 статті 87 ЦК України юридична особа вважається створеною з дня її державної реєстрації.

Відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, державна реєстрація ПАТ "Українська залізниця" відбулася 21.10.2015.

Згідно з частиною 1 статті 182 і частиною 4 статті 334 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на дату укладання оспорюваного додаткового договору) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

В силу частини 3 статті 4 Закону України "Про особливості утворення Публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", який є спеціальним законом у спірних правовідносинах у співвідношенні з нормами ЦК України, внесення нерухомого майна залізничного транспорту до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця" може здійснюватися на підставі обліку майна на балансах Державної адміністрації залізничного транспорту України, підприємств залізничного транспорту відповідно до законодавства без попередньої державної реєстрації права власності на таке майно.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності від 18.10.2016 за ПАТ "Українська залізниця" право власності на будівлю магазину №12, розміщену за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Літке, 68а, зареєстроване лише 21.09.2016.

Відтак, Товариство, як новий власник, набуло право власності на орендоване нерухоме майно з 21.09.2016 та саме з цієї дати ПАТ "Українська залізниця" вважається зареєстрованим власником майна та, як наслідок, належним орендодавцем за договором оренди №12/02-3558-ОД у розумінні статті 770 ЦК України та статей 15, 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Аналізуючи пункти 38, 44 постанови Верховного Суду від 04.06.2019 по справі №904/4125/18 господарський суд констатує, що легітимним орендодавцем за договором оренди №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 позивач став з 21.09.2016, тому саме з 21.09.2016 останній має право отримувати орендну за договором оренди №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 у повному обсязі.

Додатковими договорами від 18.03.2016, від 18.07.2016, від 15.09.2016, від 29.11.2016 строк дії договору продовжувався, зокрема, по 31.03.2017.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2019 у справі №904/7826/17, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2020 та постановою Касаційного Господарського суду у складі Верховного Суду від 30.06.2020 встановлено, що додатковими угодами до договору оренди №12/02-3558-ОД сторони неодноразово продовжували строк його дії, а саме: додатковою угодою від 21.06.2010 - до 19.08.2013 включно; додатковою угодою від 28.08.2013 - до 31.12.2013; додатковою угодою від 04.04.2014 - до 31.12.2014; додатковою угодою від 14.11.2014 - до 31.03.2015; додатковою угодою від 26.02.2015 - з 01.04.2015 до моменту створення (реєстрації) Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" (далі - ПАТ "Українська залізниця"), але не більше ніж по 28.02.2018.

Оскільки, додатковою угодою від 29.11.2016 було встановлено строк дії договору з 01.11.2016 по 31.03.2017 (п`ять місяців), то відповідно строк дії договору було продовжено до 31.08.2017, до 31.01.2018, до 30.06.2018, до 30.11.2018, до 30.04.2019, до 30.09.2019 та до 28.02.2020 включно.

До такого самого висновку прийшов й Центральний апеляційний суд під час розгляду справи № 904/2473/18, який постановою від 06.02.2020 встановив, що строк дії договору оренди №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 було продовжено - до 31.08.2017, до 31.01.2018, до 30.06.2018, до 30.11.2018, до 30.04.2019, до 30.09.2019 та до 28.02.2020 включно.

Предметом даного позову (у справі №904/2196/21) є вимоги позивача про виселення, стягнення з відповідача (орендаря) 384 126,25 грн. - орендної плати за період з серпня 2019 по листопад 2020 року, 364 802,36 грн. - неустойки за період з лютого 2020 по листопад 2020 року та 14 695,75 грн. відшкодування витрат на утримання орендованого майна.

Як зазначено вище, рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2019 у справі №904/7826/17, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2020 та постановою Касаційного Господарського суду у складі Верховного Суду від 30.06.2020 встановлено, що договір оренди від 21.08.2009 №12/02-3558-ОД є продовженим до 28.02.2020.

Відповідно до частин 1 та 6 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини 1 статті 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Згідно зі статтею 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Частиною 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також встановлено, що у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об`єкта договір оренди припиняється.

Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Судом встановлено, що ПАТ "Українська залізниця" стала власником спірного нерухомого майна 21.09.2016.

У договорі відсутня умова про те, що в разі відчуження власником об`єкта оренди договір оренди припиняється, то у такому разі новий власник майна автоматично в силу закону набуває прав та обов`язків орендодавця за договором оренди, і цей договір для нього зберігає чинність, незалежно від того, укладали сторони додаткові угоди чи ні.

Відтак, договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 є чинним для нового власника майна та обов`язковим до виконання сторонами. Також є чинними всі додаткові угоди до цього договору, що укладені між сторонами, за виключенням додаткового договору від 10.03.2016, який було визнано судом недійсним (справа №904/4125/18).

Згідно з положеннями ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 2 ст. 291 ГК України, договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна (далі - Закон), термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Докази звільнення відповідачем займаного приміщення та повернення його позивачеві не надані.

Згідно зі ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Позивачем до матеріалів справи надано лист від 19.03.2020 № НГ-2-3/538, яким позивачем повідомлено відповідача про необхідність повернення майна у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди від 21.08.2009 №12/02-3558-ОД та відсутність будь-яких намірів з боку позивача продовжувати договірні відносини.

В якості доказів направлення листа від 19.03.2020 № НГ-2-3/538 надано копію опису-вкладення цінного листа та фіскальний чек від 20.03.2020 та накладну № 361.

З урахуванням висновків суду у справах №904/7826/17, № 904/2473/18, якими встановлено строк дії договору оренди від 21.08.2009 №12/02-3558-ОД до 28.02.2020 та наданих позивачем доказів повідомлення відповідача про відсутність будь-яких намірів з боку позивача продовжувати договірні відносини за договором оренди від 21.08.2009 №12/02-3558-ОД, вимоги про виселення відповідача з орендованого приміщення є законними, обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Щодо стягнення заборгованості з орендної плати та неустойки за договором оренди нерухомого майна від 21.08.2009 №12/02-3558-ОД суд зазначає наступне.

Позивач згідно позовних вимог просить стягнути заборгованість з орендної плати по укладеному договору оренди № 12/02-3558-ОД від 21.08.2009 року за період з серпня 2019 по листопад 2020 року у розмірі 384 126,25 грн. та неустойку за період з лютого 2020 по листопад 2020 року у розмірі 364 802,36 грн.

Частиною 1 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відтак, договір є підставою виникнення права наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку дії договору зі сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами договору, а припинення договору є підставою виникнення обов`язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в Договорі.

Користування майном за договором є правомірним, якщо воно відповідає умовам укладеного договору та положенням чинного законодавства, які регулюють такі правовідносини з урахуванням особливостей предмета найму та суб`єктів договірних правовідносин.

Відносини найму (оренди) у разі неправомірного користування майном можуть регулюватися умовами договору, що визначають наслідки неправомірного користування майном, та нормами законодавства, які застосовуються до осіб, які порушили зобов`язання у сфері орендних відносин.

Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759,762,763 Цивільного кодексу України. Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ.

Після спливу строку дії договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

Суд зазначає, що користування майном після припинення договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився суперечить змісту правовідносин за договором оренди та регулятивним нормам Цивільного кодексу України.

Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 Цивільного кодексу України і охоронна норма частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.

Відтак, положення пункту 3 частини 1 статті 3 та статті 627 Цивільного кодексу України про свободу договору не застосовуються до договорів оренди в тій їх частині, якою передбачені умови щодо здійснення орендної плати за період від моменту припинення дії договору до моменту повернення орендованого майна, оскільки сторони в такому випадку відступають від положень актів цивільного законодавства (стаття 6 ЦК України).

Неврахування таких висновків щодо застосування положень цивільного та господарського законодавства на практиці призводить до того, що з орендаря, який після припинення строку дії договору не повернув майно орендодавцю на його вимогу, фактично стягується потрійний розмір орендної плати, а саме: безпосередньо орендна плата, а також неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Такий підхід у регулюванні орендних правовідносин вочевидь не узгоджується з такими загальними засадами цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України).

Судом встановлено, що договір оренди нерухомого майна від 21.08.2009 №12/02-3558-ОД припинив свою дію 28.02.2020 року. Таким чином, вимога щодо стягнення орендної плати за користування майном за період з березня 2020 року по листопад 2020 року (після припинення дії договору), суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди) та регулятивним нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Здійснивши перерахунок заявлених до стягнення сум із урахуванням наданих до матеріалів справи позивачем рахунків-фактур № 127 від 10.11.2020, № 115 від 13.10.2020, № 103 від 10.09.2020, № 90 від 10.08.2020, № 79 від 10.07.2020, № 66 від 10.06.2020№ 54 від 14.05.2020, № 43 від 10.04.2020, № 32 від 11.03.2020, № 16 від 11.02.2020, № 2 від 10.01.2020, № 181 від 10.12.2019, № 169 від 11.11.2019, № 155 від 10.10.2019, № 142 від 10.09.2019, № 129 від 12.08.2019, суд дійшов висновку, що обґрунтованими вимогами є стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі за договором у розмірі 189 832,05 грн, тобто до 28.02.2020.

За змістом статей 610, 611, 612 Цивільного кодексу України невиконання зобов`язання у погоджений сторонами в договорі строк є порушенням зобов`язання, що зумовлює застосування до боржника наслідків, установлених договором або законом.

Цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника встановлених законом негативних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового обов`язку, що узгоджується з нормами статті 610 ЦК України та статті 216 ГК України.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки (пункт 3 частини 1статті 611 Цивільного кодексу України).

Законодавець у частині 1 статті 614 Цивільного кодексу України визначив, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Невиконання наймачем передбаченого частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України обов`язку щодо негайного повернення наймодавцеві речі (у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі) у разі припинення договору є порушенням умов договору, що породжує у наймодавця право на застосування до наймача відповідно до частини другої статті 785 Цивільного кодексу України такої форми майнової відповідальності як неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

За приписами статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Тобто неустойка згідно із частиною другої статті 785 Цивільного кодексу України розглядається як законна неустойка і застосовується незалежно від погодження сторонами цієї форми відповідальності в договорі найму (оренди).

Водночас неустойка за частиною 2статті 785 Цивільного кодексу України має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії Договору. Наймодавець (орендодавець) у цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші ефективні засоби впливу задля виконання відповідного зобов`язання, окрім як використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.

Узагальнюючи наведені висновки стосовно наслідків припинення договору у разі, якщо орендар не повертає майно після припинення строку дії договору, зокрема у вигляді подальшого неправомірного користування майном, та права орендодавця застосувати передбачений законом спосіб захисту порушеного права - стягнення з орендаря неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Суд, встановлюючи відмінності між орендною платою (платою за користування майном) та неустойкою, передбаченою частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, зазначає таке.

Обов`язок орендаря сплачувати орендну плату за користування орендованим майном зберігається до припинення договору (до спливу строку дії договору оренди), оскільки орендна плата є платою орендаря за користування належним орендодавцю майном та відповідає суті орендних правовідносин, що полягають у строковому користуванні орендарем об`єктом оренди на платній основі.

Неустойка, стягнення якої передбачено частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення договору - якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення договору, коли користування майном стає неправомірним. Для притягнення орендаря, що порушив зобов`язання, до зазначеної відповідальності необхідна наявність вини (умислу або необережності) відповідно до вимог статті 614 Цивільного кодексу України.

Відтак, яким би способом в договорі не регламентувалися правовідносини між сторонами у разі невиконання (несвоєчасного виконання) наймачем (орендарем) обов`язку щодо повернення речі з найму (оренди) з її подальшим користуванням після припинення договору, що відбулося у спірних правовідносинах , проте ці правовідносини не можуть врегульовуватись іншим чином, ніж визначено частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19.

Перевіривши розрахунок неустойки, суд зазначає, позивачем невірно зроблено розрахунок, відтак, сума неустойки, яка підлягає стягненню з відповідача становить 363 431,82 грн.

В частині стягнення неустойки в розмірі 370, 54 грн. слід відмовити.

Також позивач просить стягнути з відповідача заборгованість з відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого майна в сумі 14 695,75 грн.

01.08.2016 між Публічним акціонерним товариством "Українська залізниця" (балансоутримувач) та Фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною (орендар) укладено договір №ПР/ДН-2-16-029/НКМ-В (далі договір про відшкодування витрат), відповідно до п. 1.1 якого балансоутримувач структурний підрозділ "Криворізька дирекція залізничних перевезень" регіональної філії "Придніпровська залізниця" публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" здійснює обслуговування майна, що знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Літке, 68А (майно), загальною площею 196,1 кв.м., а також утримання прилеглої території, а орендар відшкодовує витрати балансоутримувача на утримування орендованого майна, експлуатаційні витрати та комунальні послуги, у тому числі на компенсацію плати податку за землю, пропорційно до займаної ним площі, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за цим договором.

Орендар користується майном, загальною площею 196,1 кв.м., яке розміщене на 1 поверсі будівлі крамниці №12 відповідно до плану розміщення орендованого майна, що додається до договору (Додаток №1), вартість якого, згідно зі звітом про оцінку (незалежну), станом на 22.11.2012 становить 429851,0 грн. (п.1.2 договору про відшкодування витрат).

Згідно з п. 1.3 договору про відшкодування витрат орендоване майно використовується для розміщення об`єкту торгівлі продовольчими та промисловими товарами, в т.ч. товарів підакцизної групи.

Згідно з п. 2.1.1 договору виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговуванням та утриманням орендованого майна та прилеглої території. Розмір плати за обслуговування майна та прилеглої території залежить від переліку та складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачем, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) згідно додатку №2, який є невід`ємною частиною цього договору. Перелік таких робіт та послуг, порядок та умови їх оплати встановлюються цим договором.

Пунктом 2.1.4 договору передбачено обов`язок балансоутримувача виконувати розрахунок витрат балансоутримувача на утримування орендованого майна згідно фактично понесених витрат на обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі.

У відповідності з п. 2.2.3 договору про відшкодування витрат орендар зобов`язаний не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним, вносити плату на рахунок балансоутримувача за утримування орендованого майна та прилеглої території згідно виставленого рахунку фактично наданих послуг.

Цей договір набуває чинності з моменту укладення та діє протягом строку дії договору оренди. У будь-якому разі його умови розповсюджуються на відносини сторін до повернення майна орендарем балансоутримувачу згідно з актом приймання-передачі. (п.7.1 договору про відшкодування витрат).

До договору додано розрахунок щомісячних платежів по відшкодуванню витрат балансоутримувача (без врахування ПДВ) на утримання нерухомого орендованого майна на 01.08.2016 по орендарю ФОП Ментій Т.М. на приміщення магазину №12 м. Кривий Ріг, вул. Літке, 68а. У п. 2 даного розрахунку зазначено, що витрати пов`язані з ведення розрахунків до договорів оренди нерухомого майна та договору щодо відшкодування витрат балансоутримувача згідно розрахунку калькуляції, становлять 34,63 грн./міс.

Позивачем виставлені рахунки-фактури №127/11 від 10.11.2020, № 115/10 від 13.10.2020, № 103/9 від 10.09.2020, № 90/8 від 10.08.2020, № 79/7 від 10.07.2020, № 66/6 від 10.06.2020, № 54/5 від 14.05.2020, № 43/4 від 10.04.2020, № 32/03 від 20.03.2020, № 16/02 від 11.02.2020, № 2/1 від 28.01.2020, № 181/12 від 10.12.2019, № 169/11 від 11.11.2019, № 155/10 від 10.10.2019, № 142/9 від 10.09.2019, №129/8 від 10.08.2019. Всього на суму 14 695,75 грн.

Перевіркою правильності розрахунків судом встановлено, що у розрахунках зазначено послугу із ведення розрахунків по договорам за кожен місяць, яка становить за серпень 2019 року - листопад 2020 року - 53,20 грн.

Проте, у розрахунку, який є додатком до договору зазначено, що витрати пов`язані з ведення розрахунків до договорів оренди нерухомого майна та договору щодо відшкодування витрат балансоутримувача згідно розрахунку калькуляції, становлять 34,63 грн./міс. без ПДВ.

Судом також встановлено, що розрахунки відшкодування витрат з податку на землю та майно зроблені за додатками до додаткових угод до договору № ПР/ДН-2-16-029 від 01.08.2016, які не підписані відповідачем.

Тому при розрахунку місячної плати відшкодування витрат з податку на землю слід приймати суму, яка встановлена договором - 348,84 грн.

Доказів формування нових розмірів витрат, пов`язаних з веденням розрахунків, а також доведення такого розміру до відома відповідача, позивачем не надано.

Таким чином, вимога про відшкодування витрат на утримування орендованого майна підлягає частковому задоволенню у розмірі 6 135,52 грн.

В частині стягнення 8 560,23 грн. з відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого майна слід відмовити.

Крім того, обов`язок відповідача вносити плату на рахунок балансоутримувача за утримання орендованого майна та прилеглої території згідно виставленого рахунку фактично наданих послуг передбачений умовами договору (п.2.2.3). Розмір земельного податку та податку на нерухоме майно визначений на законодавчому рівні.

Згідно зі ст.ст. 74, 77 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 Господарського процесуального кодексу України).

З урахуванням викладеного, надані позивачем докази є достатніми для наявності підстав для часткового задоволення позову.

Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню в частині зобов`язання виселити відповідача із займаного приміщення, стягнення орендної плати за період серпня 2019 року по лютий 2020 року у розмірі 189 832,05 грн., в частині стягнення неустойки за період з березня 2020 року по листопад 2020 року у розмірі 363 431,82 грн. та заборгованості з відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого майна за період з серпня 2019 року по листопад 2020 року в сумі 6 135,52 грн.

СУДОВІ ВИТРАТИ.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача пропорційно до задоволених позовних вимог у розмірі 10 629,98 грн.

Повний текст даного рішення складений з урахуванням виникнення 24.02.2022 (в період терміну для складання повного тексту даної ухвали) виключних обставин, пов`язаних з військовою агресією Російської Федерації проти України та запровадженням в Україні воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 строком на 30 діб відповідно до Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 64/2022.

Керуючись ст.ст. 2, 46, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" до Фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни, про виселення, стягнення заборгованості з орендної плати, заборгованості з відшкодування витрат на утримання орендованого майна та неустойки у розмірі 763 624,36 грн - задовольнити частково.

Виселити Фізичну особу-підприємця Ментій Тетяну Миколаївну ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код: НОМЕР_1 ) із займаного приміщення (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) з нерухомого майна - будівля магазину (реєстраційний номер 10) загальною площею 196,1 кв.м., за адресою: Дніпропетровська область м. Кривий Ріг вул. Літке, 68а, яке належить Акціонерному товариству «Українська залізниця» в особі Регіональної філії «Придніпровська залізниця».

Стягнути з Фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код: НОМЕР_1 ) на користь Акціонерного товариства "Українська залізниця" (03680, м. Київ, вул. Єжі Гедройця, 5, ідентифікаційний код 40075815) в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" (49602, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 108, ідентифікаційний код 40081237) заборгованість з орендної плати за період серпень 2019 року - лютий 2020 року у розмірі 189 832,05 грн. (сто вісімдесят дев`ять тисяч вісімдесят тридцять дві гривні 05 коп.), неустойку за період березень 2020 року - листопад 2020 року у розмірі 363 431,82 грн. (триста шістдесят дві тисячі шістдесят одна гривня 28 коп.), заборгованість з відшкодування витрат на утримання орендованого майна у розмірі 6 135, 52 грн. (шість тисяч сто тридцять п`ять гривень 52 коп.) та судовий збір у розмірі 10 629,98 грн. (десять тисяч шістсот двадцять дев`ять гривень 58 коп.)

У задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня підписання рішення шляхом подання апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 15.03.2022

Суддя Н.Г. Назаренко