ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" лютого 2022 р. Справа №914/2483/21

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.

суддів Галушко Н.А.

Желіка М.Б.

секретар судового засідання Федорів Н.В.

розглянув апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу Житлово-будівельний кооператив Парус від 13.12.2021

на рішення Господарського суду Львівської області від 09.11.2021 (повний текст рішення складено 19.11.2021, суддя Фартушок Т.Б.)

у справі №914/2483/21

за позовом Обслуговуючого кооперативу Житлово-будівельний кооператив Парус, м. Львів

до Львівської міської ради

про розірвання договору оренди землі від 25.10.2016

представники сторін:

від позивача Жбадинський В.О.

від відповідача не з`явився

16.08.2021 до Господарського суду Львівської області звернувся Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив Парус (надалі ОК ЖБК «Парус») із позовом до Львівської міської ради, предметом якого є вимога про розірвання договору оренди землі від 25.10.2016, укладеного між сторонами, який зареєстрований у Львівській міській раді 25.10.2016 за номером №Ш-3860, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі Ш-4 вчинено запис.

Позовні вимоги мотивовано тим, що ОК ЖБК «Парус» більше не здійснює використання земельної ділянки загальною площею 0,1750га, кадастровий номер :03:005:0014, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Городницька, 7 за її цільовим призначенням, а саме для будівництва багатоквартирного житлового будинку (будівництва об`єктів громадського призначення з житловими одиницями у верхніх поверхах). Позивач наголосив, що відповідний житловий будинок, для будівництва якого надавалась земельна ділянка, було збудовано та прийнято в експлуатацію, право власності на відповідні житлові та нежитлові приміщення було набуто фізичними та юридичними особами, а фактичне управління житловим будинком та користування земельною ділянкою здійснює експлуатуюча організація ТзОВ «Хоум Серв». На думку позивача, вказані обставини свідчать про наявність підстав для розірвання договору оренди відповідно до ч.2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» та ст. 141 Земельного кодексу України.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 09.11.2021 в позові у даній справі відмовлено.

Ухвалюючи рішення, місцевий господарський суд виходив з наступного:

1) розірвання та припинення договору не є тотожними поняттями, оскільки розірвання є одним з способів припинення договору. З огляду на це, припинений договір не може бути розірвано;

2) підстави розірвання договору оренди землі, перелічені у ч. 3 та 4 ст. 31, а також у ст. 32, 32-1 Закону України «Про оренду землі», п.38 договору оренди землі від 25.10.2016 не містять безпосередньої вказівки на можливість розірвання договору оренди землі у випадках завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Натомість, наведені у ч.2 ст.19, ч.1, 2 ст.31 Закону України «Про оренду землі» підстави вказують саме на припинення договору оренди землі у таких випадках, що відповідає положенням п.37 договору оренди землі від 25.10.2016;

3) з огляду на наведене, укладений між сторонами договір оренди землі від 25.10.2016 є припиненим, оскільки на орендованій ділянці, яка надавалася в користування позивачу для будівництва об`єктів громадського призначення із житловими одиницями у верхніх поверхах, відповідне будівництво було завершене, а збудований та зданий в експлуатацію об`єкт нерухомості було передано від ОК «ЖБК «Парус» та ТзОВ «Парус Лайф» в управління ТзОВ «Хоум Серв».

ОК ЖБК «Парус», не погодившись з вказаним судовим рішенням, подав апеляційну скаргу, у якій послався на те, що вирішуючи спір, місцевий господарський суд неправильно надав оцінку спірним правовідносинам та неправильно застосував норми матеріального права, у зв`язку з чим просив рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов у даній справі задоволити.

У своїй апеляційній скарзі позивач послався на безпідставність висновку суду першої інстанції про те, що положення чинного законодавства та умови спірного договору оренди землі вказують на неможливість розірвання спірного договору оренди у випадках завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

При цьому, позивач послався на низку постанов Верховного Суду, у яких викладено правові позиції, що підлягають застосуванню у спірних правовідносинах, а саме:

- постанови від 22.03.2018 у справі № 909/560/17, від 06.06.2018 у справі №910/17652/17, від 12.06.2018 у справі №910/18941/17 та від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, у яких зазначено, що право позивача (як добросовісного орендаря) на припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва на підставі ч. 2 ст.19 Закону України «Про оренду землі» способом його розірвання диспозитивно унормовано законом;

- постанови від 12.06.2018 у справі № 910/178941/17 та від 19.05.2020 у справі № 910/10752/19, у яких зазначено про те, що аналіз норм ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України та ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку про те, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

В контексті наведеного позивач наголосив на тому, що в нього відсутні будь-які належні будівлі та споруди на спірній земельній ділянці (всі житлові та нежитлові приміщення у збудованому багатоквартирному житловому будинку були передані у власність асоційованим членам - співвласникам багатоквартирного будинку), а також на тому, що з моменту передачі багатоквартирного житлового будинку в управління ТзОВ «Хоум Серв» позивач більше не здійснює використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням, а саме для будівництва багатоквартирного житлового будинку.

Відповідач не подав відзиву на апеляційну скаргу, хоча апеляційна скарга була скерована позивачем на його адресу.

Разом з тим, колегія суддів констатує, що відповідач, в розумінні ст. 242 ГПК України, належним чином був повідомлений про дане судове провадження у Західному апеляційному господарському суді та про судові засідання у даній справі. В матеріалах справи наявне поштове повідомлення, яке свідчить про отримання відповідачем ухвали Західного апеляційного господарського суду від 02.02.2022.

16.02.2022 на адресу суду надійшло клопотання від відповідача, у якому він просив проводити засідання у даній справі за відсутності його представника, а при вирішенні питання стосовно задоволення апеляційної скарги позивача поклався на розсуд суду.

Зважаючи на наведене, з огляду на те, що в матеріалах справи достатньо доказів для розгляду апеляційної скарги по суті, а також на те, що явка учасників судового процесу не визнавалася обов`язковою, колегія суддів вважає, що розгляд апеляційної скарги можливо здійснити без представника відповідача.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, оцінивши подані сторонами докази на відповідність їх фактичним обставинам і матеріалам справи, судова колегія вважає, що наявні підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення, з огляду на наступне:

Ухвалою Львівської міської ради №843 від 14.07.2016 «Про затвердження обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Парус» проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання земельної ділянки на вул.Городницькій, 7» прийнято низку наступних рішень:

- вилучити за згодою з користування Українсько-англійського спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Галка Лтд» земельну ділянку площею 0,1750га (у тому числі площею 0,0031га у межах червоних ліній вулиць) на вул.Городницькій, 7 (кадастровий номер :03:005:0014);

- затвердити Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Парус» проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надати земельну ділянку площею 0,1750га (у тому числі площею 0,0031га у межах червоних ліній з обмеженнями без права капітального будівництва та посадки багаторічних насаджень) на вул.Городницькій, 7 (кадастровий номер :03:005:0014) в оренду терміном на 10 років для будівництва об`єктів громадського призначення з житловими одиницями у верхніх поверхах (код КВЦПЗ 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, за рахунок земель житлової та громадської забудови, перевівши їх із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, за функцією використання - землі комерції);

- зобов`язано Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Парус» у тримісячний термін укласти з Львівською міською радою договір оренди землі, встановивши річну орендну плату за землю у розмірі 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зареєструвати його відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та договір про відшкодування недоотриманих коштів за користування земельною ділянкою.

25.10.2016 між Львівською міською радою (орендодавець) та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Парус» (орендар) було укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Львівській міській раді 25 жовтня 2016 року за № Ш- 3860, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди землі Ш-4 вчинено запис, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться у м. Львові, на вул. Городницькій, 7 для будівництва об`єктів громадського призначення з житловими одиницями у верхніх поверхах (пункт 1).

Відповідно до умов п. 2 договору, орендодавець передав в оренду земельну ділянку кадастровий номер :03:005:0014, загальною площею 0,1750 га, у тому числі під багатоповерховою забудовою - 0,1049 га, під твердим покриттям - 0,0701 га (у т.ч. площею 0,0031 га у межах червоних ліній з обмеженнями без права капітального будівництва та посадки багаторічних насаджень).

Згідно п.3 договору, на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна кам`яна нежитлова будівля та нежитлові споруди.

Згідно з п. 8 договору, договір оренди земельної ділянки укладено на 10 років до 14 липня 2026 року.

У пункті 15 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва об`єктів громадського призначення з житловими одиницями у верхніх поверхах.

Відповідно до п.37 договору оренди, дія договору припиняється у разі: - закінчення строку, на який його було укладено; - придбання орендарем земельної ділянки у власність; - викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; - ліквідації юридичної особи орендаря; - в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 38 договору сторонами визначено, що дія договору припиняється: - шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; - рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором; - внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню; - з інших підстав, визначених законом. Також, згідно п.40 договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Вказаний договір підписано сторонами, засвідчено відтисками печаток та зареєстровано в Львівській міській раді 25.10.2016 за №Ш-3860, про що в Книзі записів реєстрації договорів оренди землі Ш-4 вчинено запис.

Відповідно до акта приймання-передачі від 25.10.2016 орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування відповідну земельну ділянку. У вказаному акті зазначено також про те, що межі земельної ділянки встановлені в натурі (на місцевості) у визначеному законом порядку згідно землевпорядної документації; земельна ділянка передається в оренду на 10 років для будівництва об`єктів громадського призначення з житловими одиницями у верхніх поверхах у стані, що відповідає умовам договору та є придатною для використання за цільовим призначенням.

Право оренди земельної ділянки згідно договору оренди землі від 25.10.2016 зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.11.2016 за номером запису про інше речове право 17332527.

16.03.2017 Інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю у м.Львові видала для замовників ОК ЖБК «Парус» і ТзОВ «Парус Лайф» та для підрядника ПП «Ромб+» дозвіл на виконання будівельних робіт №ЛВ 22 на «Будівництво нового багатоквартирного житлового будинку з підземною автостоянкою та вбудованими приміщеннями громадського призначення на вул. Тучапського, 3, 5, 7, вул. Городницькій, 7 у м.Львові зі знесенням існуючих споруд» (коригування проекту).

08.05.2018 замовниками, генеральним підрядником, генеральним проектувальником, головним архітектором та інженером з технічного нагляду проекту складено акт готовності об`єкта до експлуатації.

Сертифікатом від 18.05.2018 серії ЛВ №58 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у м.Львові засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта та підтверджено його готовність до експлуатації.

Розпорядженням Шевченківської районної адміністрації Львівської міської ради від 28.09.2018 за №537 новозбудованому, багатоповерховому, 138-ми квартирному житловому будинку з підземною автостоянкою та вбудованими приміщеннями громадського призначення на вул. Тучапського, 3, 5, 7, вул. Городницькій, 7 у м.Львові (загальною площею 15708,2 кв.м., житловою площею 3457,8 кв.м.) присвоєно поштову адресу: вул. Городницька, 9.

Як зазначає позивач, після завершення будівництва, усі житлові та нежитлові приміщення були передані у власність асоційованим членам ОК ЖБК «Парус» - співвласникам багатоквартирного будинку.

23.05.2019 між замовниками будівництва (ОК ЖБК «Парус» і ТзОВ «Парус Лайф») та ТзОВ «Хоум Серв» було складено та підписано акт передачі-приймання в управління багатоквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Городницька, буд. 9.

Відповідно до умов вказаного акта, ОК ЖБК «Парус» та ТзОВ «Парус Лайф» передали в управління ТзОВ «Хоум Серв» багатоквартирний житловий будинок з підземною автостоянкою та вбудованими приміщеннями громадського призначення, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Городницька, буд. 9 та розташований на чотирьох земельних ділянках, серед яких, зокрема, на земельній ділянці загальною площею 0,1750 га, кадастровий номер :03:005:0014, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Городницька, 7.

У вказаному акті зазначено, що в управління передається багатоквартирний житловий будинок з підземною автостоянкою та вбудованими приміщеннями громадського призначення та з інженерними системами. Що стосується такого обладнання як оптоволоконні кабелі, прокладені по багатоквартирному житловому будинку, телекомунікаційні шафи, комутаційне обладнання та активне мережеве обладнання для обслуговування мережі будинку, то воно є приватною власністю ТзОВ «Парус ІТ» і передачі не підлягає (питання використання зазначеного обладнання, що належить ТзОВ «Парус ІТ», підлягає самостійному врегулюванню між ТзОВ «Хоум Серв» та ТзОВ «Парус ІТ» на договірних засадах).

З огляду на наведене, оскільки ОК ЖБК «Парус» більше не здійснює використання земельної ділянки кадастровий номер :03:005:0014, позивач звернувся із позовом у даній справі про розірвання спірного договору оренди землі від 25.10.2016 на підставі ч.2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі».

Згідно з положеннями ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

Частинами 1, 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію в орендаря, на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", виникає право на дострокове припинення дії договору оренди. При цьому, таке припинення може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі, і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

Наведену правову позицію Верховного Суду викладено у постанові від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, а також у постанові від 19.05.2020 у справі №910/10752/19.

У цій ситуації, завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою. Тобто, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 27.03.2019 у справі №925/315/18.

Як було зазначено вище, матеріалами справи підтверджується факт припинення користування позивачем (орендарем) земельною ділянкою шляхом передачі збудованого та зданого в експлуатацію об`єкта нерухомого майна в управління іншого підприємства шляхом підписання відповідного акта приймання - передачі. При цьому, збудований об`єкт нерухомого майна не належав позивачу на праві власності та не перебував у його користуванні, оскільки позивач був лише замовником будівництва, діючи як обслуговуючий кооператив в розумінні Закону України «Про кооперацію». Таким чином, матеріали справи підтверджують обставину фактичного припинення користування позивачем спірною земельною ділянкою.

Саме у зв`язку з цим колегія суддів зазначає про наявність підстав для задоволення позовних вимог у даній справі, оскільки позивач довів фактичне припинення користування земельною ділянкою та надав докази передачі збудованого об`єкта в управління іншому підприємству.

Колегія суддів, зокрема, зазначає про аналогічне застосування Верховним Судом норм права у правовідносинах зі схожими фактичними обставинами, про що, зокрема, зазначено у постанові Верховного Суду від 22.03.2017 у справі № 909/560/17.

Натомість, суд першої інстанції, правильно встановивши обставини щодо передачі позивачем збудованого об`єкта нерухомості в управління іншої компанії та про фактичне припинення користування ним орендованою земельною ділянкою, неправильно застосував до спірних правовідносин положення ст. 651 ЦК України, ч. 2 ст. 19 та ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" та не врахував сформованих правових позицій Верховного Суду з даного приводу.

Відповідно до ч.1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ч.3 ст.13 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

З огляду на наведене, оскаржуване рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню у зв`язку з неправильним застосуванням норм матеріального права.

У зв`язку із скасуванням рішення місцевого господарського суду, судові витрати за розгляд справи в судах першої та апеляційної інстанцій, відповідно до положень ст. 129 ГПК України, підлягають покладенню на Львівську міську раду.

Керуючись ст. 129, 269, 275, 277, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Парус» задоволити.

Рішення Господарського суду Львівської області від 09.11.2021 у справі №914/2483/21 скасувати.

Позов задоволити.

Розірвати договір оренди землі від 25.10.2016, що укладений між Львівською міською радою та Обслуговуючим кооперативом «Житлово- будівельний кооператив «Парус», зареєстрований у Львівській міській раді 25.10.2016 за номером № Ш-3860, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди землі Ш-4 вчинено запис.

Стягнути з Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Ринок, 1, ідентифікаційний код 04055896) на користь Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Парус» (79019, м.Львів, вул. Липинського, 26, ідентифікаційний код 39812877) 2270 грн судового збору за розгляд справи в місцевому господарському суді та 3405 грн судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Місцевому господарському суду видати наказ на виконання даної постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20-ти днів відповідно до ст. 287, 288 ГПК України.

Справу повернути в Господарський суд Львівської області.

Повний текст постанови складено 22.02.2022.

Головуюча суддя Г.В. Орищин

суддя Н.А. Галушко

суддя М.Б. Желік