ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.02.2022м. ДніпроСправа № 904/8558/21
За позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, м. Дніпро

до відповідача-1: Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс", м. Дніпро

відповідача-2: Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат", м. Кривий Ріг Дніпропетровської області

про розірвання договору купівлі-продажу, зобов`язання повернути майно, припинення права власності

Та за зустрічним позовом:

Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс", м. Дніпро

до відповідача-1: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, м. Дніпро

відповідача-2: Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат", м. Кривий Ріг Дніпропетровської області

про внесення змін до договору купівлі-продажу

Суддя Крижний О.М.

Секретар судового засідання Лєшукова Н.П.

Представники:

Від позивача (за первісним позовом): Савіна О.І., витяг з ЄДР, представник

Від відповідача-1 (за первісним позовом): Гордієвич А.О., ордер від 23.11.2021 №1105453, адвокат

Від відповідача-2 (за первісним позовом): не з`явився

СУТЬ СПОРУ:

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" та Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат", в якому з урахуванням заяви про зміну предмету позову просить:

- розірвати договір купівлі-продажу №1498 від 14.12.2016 об`єкта незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну" з будівельною готовністю 98% загальною площею 7458,0 кв.м., який розташований за адресою: вул. Недєліна, 29, м. Кривий Ріг;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях об`єкт незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну" з будівельною готовністю 98% загальною площею 7458,0 кв.м., який розташований за адресою: вул. Недєліна, б.29, м. Кривий Ріг у відповідності до Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1331 від 18.10.2018;

- скасувати запис про право власності №29040764 з подальшим припиненням права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" на об`єкт незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну" з будівельною готовністю 98% загальною площею 7458,0 кв.м., який розташований за адресою: вул. Недєліна, б.29, м. Кривий Ріг.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за результатами перевірки встановлено невиконання відповідачем-1 п.5.4 договору.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 25.10.2021 відкрито провадження у справі, ухвалено розглядати справу за правилами загального позовного провадження.

Від Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" надійшла зустрічна позовна заява, у якій (з урахуванням виправлень) просить внести зміни до договору купівлі-продажу частини об`єкта незавершеного будівництва ("Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну"), нежитлової будівлі з будівельною готовністю 98%, розташованого за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, буд. 29, укладеного між Приватним акціонерним товариством "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс", за погодженням з Регіональним відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області чотирнадцятого грудня дві тисячі шістнадцятого року, шляхом викладення пункту 5.4 розділу 5 договору в наступній редакції: "5.4. Завершити добудову Нерухомого майна шляхом проведення його реконструкції під житловий будинок і ввести в експлуатацію в строк до 16.01.2023 року. Документи, що посвідчують введення Нерухомого майна в експлуатацію надати до регіонального відділення Фонду державного майна по Дніпропетровській області у десятиденний термін з дня їх затвердження", а також в преамбулі та в пункті 1.1. розділу "Предмет договору" змінити назву об`єкта "... частина об`єкту незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну" на "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7".

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 22.11.2021 прийнято зустрічний позов до розгляду разом із первісним позовом.

Від позивача надійшли додаткові пояснення на позов, у яких зазначає, що позивач як орган приватизації має законні підстави вимагати розірвання договору купівлі-продажу від 14.12.2016 №1498, а покупець (відповідач-1) зобов`язаний повернути об`єкт приватизації у зв`язку з невиконанням істотних умов договору.

Від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях надійшов відзив на зустрічний позов, в якому просить в задоволенні зустрічного позову відмовити в повному обсязі. Відповідач за зустрічним позовом зазначає, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" у встановлений (продовжений судом) термін не надав до регіонального відділення документів, підтверджуючих виконання умов договору в частині введення об`єкту в експлуатацію. За результатами перевірки встановлено, що п. 5.4 договору не виконано. Звернень від покупця у встановленому порядку щодо внесення змін до договору (продовження строку введення в експлуатацію) не надходило. Таким чином, є всі підстави для розірвання договору.

Від Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" надійшли пояснення, у яких зазначає про необхідність внесення змін до договору щодо найменування об`єкта купівлі-продажу, оскільки договір містить мету використання придбаного майна, а саме будівництво житлового будинку. Тобто, кінцевий результат придбаного майна жодним чином не змінився із початку укладення договору.

Рішенням Криворізької міської ради від 26.12.2018 №3349 внесено зміни до рішень міської ради від 20.12.2017 №3337 "Про розробку детальних планів територій", а саме змінено в графі "Назва об`єкта" пункт 4 додатка назва об`єкта з "Реконструкція незавершеного будівництва окремо розташованої нежитлової будівлі літ. А-1 під багатоквартирний житловий будинок" на "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7". З метою виконання умов договору ТОВ "Строй-Поліс" уклало договір оренди земельної ділянки з Криворізькою міською радою для нового багатоквартирного будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7. Позивач за зустрічним позовом зазначає, що протягом останніх місяців здійснив рід заходів, необхідних для завершення будівництва і прийняття об`єкта в експлуатацію, зокрема, замовило і отримало проект будівництва, який пройшов державну експертизу і отримав позитивний звіт, зареєстровано даний проект у встановленому законодавством порядку та укладено договір підряду на виконання будівельних робіт та подано заяву на отримання дозволу на початок будівельних робіт.

Позивач за зустрічним позовом наголошує на тому, що неможливість виконання п. 5.4 договору пов`язане із тривалим оформленням дозвільної та землевпорядної документації. Право оренди земельної ділянки під придбаним об`єктом зареєстроване лише 14.09.2020. Для отримання земельної ділянки в оренду виникла необхідність у внесенні змін до детального плану території м. Кривого Рогу.

31.12.2021 Відділом з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконкому Криворізької міської ради надано Дозвіл ТОВ "Строй-Поліс" на виконання будівельних робіт.

Також Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" заперечує проти задоволення первісного позову, оскільки вважає, що тільки сторона договору наділена правом на виявлення ініціативи щодо розірвання такого договору. Позивач за первісним позовом не є стороною договору. Між тим, у разі розірвання договору повернення сплачених коштів ТОВ "Строй-Поліс" на користь ПрАТ "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" позивач здійснювати не буде в силу закону і договору, оскільки розрахунки за цим договором здійснювалися на рахунки ПрАТ "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат". Отже, задоволення первісного позову призведе до порушення балансу інтересів сторін, а саме до повернення майна відповідачем за первісним позовом без жодної компенсації сплачених за придбання цього майна коштів та значних витрат на поліпшення майна, здійснених від часу укладання спірного договору.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях надало пояснення, у яких зазначає, що як орган приватизації має законні підстави вимагати розірвання договору купівлі-продажу від 14.12.2016 №1498, а покупець зобов`язаний повернути об`єкт приватизації у зв`язку із невиконанням умов договору купівлі-продажу. Таким чином, просить задовольнити первісний позов та відмовити в задоволенні зустрічного позову.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 02.02.2022 залучено до участі у справі співвідповідача за зустрічним позовом Приватне акціонерне товариство "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат", з одночасним виключенням його зі складу третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору за зустрічним позовом.

Ухвалою від цієї ж дати закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду по суті.

Відповідач-2 за первісним та зустрічним позовами не скористався правом на подання відзиву на позови. Про день, час та місце судових засідань повідомлявся належним чином. У судовому засіданні 07.12.2021 представник Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" був присутній в судовому засіданні, відтак, останній обізнаний про перебування даної справи на розгляді суду.

У судовому засіданні 22.02.2022 проголошено вступну та резолютивну частини рішення. Під час розгляду справи судом досліджені письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

Заслухавши пояснення представників сторін (в тому числі і у попередніх судових засіданнях), дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Предметом доказування у даній справі є: встановлення обставин укладення договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, наявність чи відсутність підстав для його розірвання, наявність чи відсутність підстав для внесення змін до договору.

Так, судом встановлено, що 15.12.2003 між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (продавець) та відкритим акціонерним товариством "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" (покупець) укладено договір купівлі-продажу незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну" на аукціоні за методом зниження ціни лота, розташованого за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна.

Відповідно до п.1.1 даного договору продавець зобов`язується передати у власність покупцеві об`єкт незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну", що знаходиться на балансі ВАТ "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат", будівельною готовністю 98%, земельна ділянка під забудову об`єкта окремо не відводилася, розташований за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені у цьому договорі.

Згідно з п. 1.2 договору право власності на об`єкт незавершеного будівництва переходить до покупця з моменту підписання акту приймання-передачі.

Пунктом 1.3 договору передбачено, що згідно наказу регіонального відділення від 05.09.2003 №12/01-107-РП визначений спосіб приватизації аукціон за методом зниження ціни лота.

Згідно акту оцінки вартості об`єкта незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну", який затверджений наказом в.о. начальника регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області від 21.10.2003 №12/7-112-НВМ, початкова вартість продажу об`єкта незавершеного будівництва на аукціоні за методом зниження ціни лота становить 4659964,00 грн. Згідно з протоколом аукціону №40 від 08.12.2003 остаточна ціна продажу об`єкта незавершеного будівництва становить 1462346,08 грн. (п.п.1.4, 1.5 договору).

Вказаний у цьому договорі об`єкт продано за 1462346,08 грн. без ПДВ (п.1.6 договору).

У відповідності з п. 2.2 договору покупець зобов`язаний внести 1462346,08 грн. без ПДВ за придбаний об`єкт приватизації протягом 3 календарних днів з моменту підписання цього договору. Застава у сумі 465996,40 грн., яка внесена покупцем згідно платіжного доручення №2562 від 03.12.2003 зараховується йому в рахунок оплати за об`єкт, при кінцевому розрахунку.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що передача об`єкта приватизації здійснюється продавцем і прийняття цього об`єкта покупцем засвідчується актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами у термін згідно чинного законодавства.

Відповідно до п. 5.4 договору обов`язком покупця є обов`язкове завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію з початковим призначенням або зміною профілю протягом п`яти років від дня підписання ату приймання-передачі об`єкта.

14.01.2004 сторонами підписано акт приймання-передачі об`єкта незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну", що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна (а.с.163, т.1).

Додатковою угодою від 16.01.2009 сторони вирішили внести зміни до договору купівлі-продажу незавершеного будівництва "Поліклініка рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну" та викласти п. 5.4 договору у наступній редакції: обов`язкове завершення реконструкції об`єкта під житловий будинок та введення в експлуатацію протягом трьох років, від дня укладення цієї додаткової угоди. Акт введення в експлуатацію об`єкта надати до регіонального відділення у 10-ти денний термін з дня його затвердження.

24.02.2012 сторонами підписано договір №2 до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну", яким погоджено замінити в тексті договору у всіх випадках назву підприємства з відкритого акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" на публічне акціонерне товариство "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" у зв`язку з перереєстрацією товариства. Вкласти п.5.4 у новій редакції: завершити добудову об`єкта шляхом проведення його реконструкції під житловий будинок та спортивно-оздоровчий комплекс і ввести його в експлуатацію в строк до 24.02.2015. Документи, що посвідчують введення об`єкта в експлуатацію, надати до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області у десятиденний термін з дня їх затвердження.

Договором про внесення змін №3 від 21.04.2016 п.5.4 договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну" викладено в наступній редакції: завершити добудову об`єкта шляхом проведення його реконструкції під житловий будинок, готельний та спортивно-оздоровчий комплекс і ввести його в експлуатацію в строк до 16.01.2019. Документи, що посвідчують введення об`єкта в експлуатацію, надати до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області у десятиденний термін з дня їх затвердження.

Згідно з п.5.5 договору в редакції договору про внесення змін №3 від 21.04.2016 подальше відчуження об`єкта незавершеного будівництва можливе лише за умови збереження для нового власника об`єкта незавершеного будівництва всіх зобов`язань, визначених даним договором купівлі-продажу, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням.

Пунктом 5.6 договору передбачено, що питання приватизації (оренди) земельної ділянки покупець вирішує самостійно з місцевою радою від дня підписання акта приймання-передачі в порядку, встановленому чинним законодавством.

У разі невиконання умов договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об`єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору штрафні санкції, передбачені договором купівлі-продажу. Розірвання договору купівлі-продажу об`єкта є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або оренди земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва (п.5.7 договору).

05.07.2016 Приватне акціонерне товариство "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" звернулися до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області із заявою щодо погодження подальшого відчуження об`єкта (а.с.167, т.1), у якій просили погодити подальше відчуження об`єкта незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну", що знаходиться на балансі Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат", будівельною готовністю 98,0%, який розташований за адресою: вул. Недєліна, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область, а саме: 1-шу чергу реконструкції незавершена будівництвом будівля поліклініки на 1000 відвідувань за зміну для розміщення житлового будинку по вул. Недєліна.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області наказом №12/05-12-ДКП від 12.07.2016 надало згоду на подальше відчуження частини об`єкту незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну", що знаходиться на балансі Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат", будівельною готовністю 98,0%, який розташований за адресою: вул. Недєліна, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область, а саме: 1-шу чергу реконструкції незавершена будівництвом будівля поліклініки на 1000 відвідувань за зміну для розміщення житлового будинку на вул. Недєліна, із визначенням на час укладення договору купівлі-продажу об`єкта між ПрАТ "ІНГЗК" та ТОВ "Строй-Поліс" фактичної частки (площі або інше) об`єкту приватизації, що відчужується під розташування житлового будинку (а.с.169, т.1).

Листом №11-05-03809 від 12.07.2016 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області повідомило Приватне акціонерне товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" про надання згоди на відчуження об`єкта незавершеного будівництва (а.с.170, т.1).

14.12.2016 між Приватним акціонерним товариством "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" (покупець) укладено договір купівлі-продажу частини об`єкта незавершеного будівництва ("Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну"), нежитлової будівлі, будівельною готовністю 98%, розташованого за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, буд. 29, відповідно до п. 1.1 якого продавець передає у власність (продає) покупцеві, а покупець приймає у власність (придбає) частину об`єкту незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідувань за зміну", що знаходиться на балансі Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат", яке є його власником, будівельною готовністю 98,0 % який розташований за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, будинок під номером 29 (двадцять дев`ять), а саме: 1-шу чергу реконструкції незавершена будівництвом будівля для розміщення житлового будинку по вул. Недєліна (далі нерухоме майно).

Згідно з п. 1.2 договору загальна площа приміщення нежитлової будівлі 8300,8 м2; площа приміщень нежитлової будівлі, яка відчужується: 7243,2 м2; ідеальна доля приміщень, які відчужуються від загальної площі нежитлової будівлі 87/100.

Пунктом 1.3 договору передбачено, що передача нерухомого майна здійснюється продавцем і прийняття цього нерухомого майна покупцем засвідчується актом приймання-передачі, складеним у простій письмовій формі, якій підписується обома сторонами в строки, передбачені цим договором.

Право власності на нерухоме майно переходить від продавця до покупця з моменту державної реєстрації права власності, але не раніше повного розрахунку за нерухоме майно в порядку, передбаченому п. 2.2 цього договору (п. 3.1 договору).

Відповідно до п. 5.4 договору покупець зобов`язаний завершити добудову нерухомого майна шляхом проведення його реконструкції під житловий будинок і ввести в експлуатацію в строк до 16.01.2019. Документи, що посвідчують введення нерухомого майна в експлуатацію, надати до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області у десятиденний термін з дня їх затвердження.

На виконання п. 1.3 договору купівлі - продажу 16.03.2017 сторонами було складено та підписано акт прийому передачі нерухомого майна (а.с.24, т.1).

Пунктом 5.7 договору передбачено, що у разі невиконання умов, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає нерухоме майно в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору та штрафні санкції, передбачені договором купівлі-продажу.

21.11.2018 між Приватним акціонерним товариством "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" (сторона 1) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" (сторона 2) укладено договір про поділ нерухомого майна (далі договір про поділ), відповідно до п.1.1 якого сторони за цим договором є співвласниками незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, будинок під номером 29 (далі - об`єкт). Згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, незавершена будівництвом окремо розташована нежитлова будівля має наступний опис: незавершена будівництвом окремо розташована нежитлова будівля літ. А-7, будівельною готовністю 98%. Згідно відомостей про технічний стан за №0320-06/2018, сформованих 30.06.2018 ФОП Новак Марною Юріївною, податковий номер НОМЕР_1 , загальна площа приміщень незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі літ. А-7, змінилась з 8300,8 кв.м. на 8515,6 кв.м., за рахунок демонтажу не несучих перегородок без займання інженерних мереж загального користування.

Згідно з п. 1.2 договору про поділ у зазначеному в п. 1.1 цього договору нерухомому майні, 13/100 часток вказаного об`єкту належать стороні 1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Рукавіциною Н.В., приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області 15.12.2003 та зареєстрованого в реєстрі за №у-1827; додаткової угоди, посвідченої Рукавіциною Н.В., приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу 16.01.2009 та зареєстрованої в реєстрі за №134; договору про внесення змін № 2, посвідченого Рукавіциною Н.В., приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу 24.02.2012 року та зареєстрованого в реєстрі за № 480; договору про внесення змін №3, посвідченого Рукавіциною Н.В., приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу 21.04.2016 та зареєстрованого в реєстрі за №584; акту приймання-передачі нерухомого майна, складеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області "Продавець" та ВАТ "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" - "Покупець" 14.01.2004:

Право власності 13/100 вказаного об`єкту, зареєстровано за стороною-1 Рукавіциною Н.В., приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04.10.2016 року за номером запису про право власності: 16717863. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 110;

87/100 часток вказаного об`єкту належать стороні 2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого Рукавіциною Н.В., приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу 14.12.2016 року за реєстровим №1498,

Право власності на 87/100 часток вказаного об`єкту зареєстровано за стороною 2 Рукавіциною Н.В., приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.03.2017 за номером запису про право власності: 19483857. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 110.

Пунктом 1.3 договору про поділ передбачено, що стороні 1 у об`єкті, який знаходиться за адресою: місто Кривий Ріг, вулиця Недєліна, будинок під номером 29 (двадцять дев`ять), фактично належить 13/100 часток об`єкту, а саме: незавершена будівництвом нежитлова будівля літ. А-2, будівельною готовністю 98%, загальною площею 1057,6 кв.м.

Стороні 2 у об`єкті, який знаходиться за адресою: місто Кривий Ріг, вулиця Недєліна, будинок під номером 29 (двадцять дев`ять), фактично належить 87/100 часток об`єкту, а саме: незавершена будівництвом нежитлова будівля літ. А-7, будівельною готовністю 98%, загальною площею 7458,0 кв.м.

Згідно з п. 2.1.3 договору про поділ сторони свідчать та гарантують, що поділ в натурі: предмету цього договору не приведе, до втрати його цільового призначення. Можливість поділу об`єкту підтверджується висновком щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна №0001/06-2018, що перебуває у спільній частковій власності, з метою припинення права спільної часткової власності, розташованого за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, Недєліна, будинок під номером 29 (двадцять дев`ять), складеним 30.06.2018 року ФОП Новак Мариною Юріївною, податковий номер НОМЕР_2 , на підставі цравовстановлюючих документів сторін, реквізити яких записані в тексті цього договору, та технічної документації на об`єкт.

Право власності на незавершену будівництвом нежитлову будівлю літ. А-2, будівельною готовністю 98%, загальною площею 1057,6 кв.м., як на окремий, виділений в натурі об`єкт нерухомого майна, виникає у сторони 1 з моменту нотаріального посвідчення цього договору та державної реєстрації.

Право власності на незавершену будівництвом нежитлову будівлю літ. А-7, будівельною готовністю 98%, загальною площею 7458,0 кв.м., як на окремий, виділений в натурі об`єкт нерухомого майна, виникає у Сторони 2 з моменту нотаріального посвідчення цього договору та державної реєстрації.

З моменту укладання та підписання цього договору спільна часткова власність на об`єкт, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, вулиця Недєліна, будинок під номером 29 (двадцять дев`ять), у сторін за цим договором припиняється, і за кожною із сторін реєструється право власності на майно (вказане у піп.3.1, 3.2 цього договору) як на окремий, виділений в натурі об`єкт нерухомого майна

Згідно рішення виконавчого комітету Інгулецької районної у місті ради міста Кривий Ріг Дніпропетровської області "Про присвоєння поштової адреси частинам незавершеної будівництвом нежитлової будівлі, які утворилися в результаті поділу незавершеної будівництвом нежитловою будівлі за адресою: вул. Недєліна, 29" від 18.07.2018 року № 242, об`єкту, який належить стороні 1, який має опис, вказаний в : п.3.1 цього договору, присвоєна нова поштова адреса: Дніпропетровська область, міісто Кривий Ріг, вулиця Недєліна, будинок під номером 29а (двадцять дев`ять "а"), а об`єкту, який належить стороні 2, та має опис, вказаний в п.3.2. цього договору, залишається колишня адреса: Дніпропетровська область, місто-Кривий Ріг, вулиця Недєліна, будинок під номером 29 (двадцять дев`ять) (п.п.3.1- 3.4 договору про поділ).

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 06.02.2020 у справі №904/5097/19, яке набрало чинності 20.08.2020, внесено зміни до договору купівлі-продажу частини об`єкту незавершеного будівництва ("Поліклініки з рентгеноблоком на 1000 відвідувань за зміну"), нежитлової будівлі, будівельною готовністю 98%, розташованого за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, буд. 29, укладеного між Приватним акціонерним товариством та "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс", за погодженням з Регіональним відділенням Фонду державного майна по Дніпропетровській області чотирнадцятого грудня дві тисячі шістнадцятого року, шляхом викладення пункту 5.4 розділу 5 Договору в наступній редакції: "5.4. Завершити добудову Нерухомого майна шляхом проведення його реконструкції під житловий будинок і ввести в експлуатацію в строк до 16.01.2021 року. Документи, що посвідчують введення Нерухомого майна в експлуатацію надати до Регіонального відділення Фонду державного майна по Дніпропетровській області у десятиденний термін з дня їх затвердження".

Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, яке є правонаступником Регіонального відділення Фонду державного майна по Дніпропетровській області, проведено поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва ("Поліклініки з рентгеноблоком на 1000 відвідувань за зміну", будівельною готовністю 98% від 15.12.2003 №у-1827 (зі змінами та доповненнями, внесеними додатковими угодами від 16.01.2009 №1; від 24.02.2012 №2; від 21.04.2016 №3), частину якого (87/100) було відчужено за згодою органу приватизації відповідно до договору купівлі-продажу від 14.12.2016 №1498, за результатами якої складено акт №36-05/2021-ДКП від 14.07.2021 (а.с.24-27, т.1).

Перевіркою встановлено наступне:

- сплата за об`єкт незавершеного будівництва (п.п.2.2, 2.3, 5.1, 5.2 договору) фактично виконано;

- переоформлення права на добудову об`єкта умовами договору не передбачено;

- переоформлення документів на земельну ділянку, відведену під об`єкт незавершеного будівництва (п.5.6 договору) фактично виконується;

- завершення будівництва (розбирання) об`єкта незавершеного будівництва (п.5.4 договору з урахуванням змін та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від06.02.2020 у справі №904/5097/19) - фактично не виконано;

- забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього середовища умовами договору не передбачено;

- виконання зобов`язань, визначених у грошовому еквіваленті умовами договору не передбачено;

- виконання інших умов (у тому числі умов, зазначених у протоколі аукціонної комісії) п.п. 5.3 договору виконано; п.5.5 договору виконується; п.5.7 договору не виконано; п. 5.8 договору виконується належним чином; п. 5.9 договору виконується.

У висновку акту перевірки зазначено, що станом на 14.07.2021 умови договору не виконані.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" зазначило у акті додаткові пояснення, а саме що з висновком акту щодо невиконання не згодні. Крім того, зазначено що Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" 25.06.2021 було подано через електронний сервіс "ДІЯ" пакет документів щодо отримання дозволу на початок виконання будівельних робіт по об`єкту будівництва "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7 за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, 29". Відділом з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконкому Криворізької міської ради було внесено декілька зауважень до проекту та повернуто пакет документів. Після усунення недоліків ТОВ "Строй-Поліс" вважає за можливе знову звернутися до Відділу з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконкому Криворізької міської ради щодо отримання дозволу на початок виконання будівельних робіт за адресою Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, 29 з подальшим введенням його в експлуатацію.

У акті візуального обстеження проведеного у присутності представника покупця від 07.07.2021 встановлено, що частина (87/100) об`єкта незавершеного будівництва представляє собою 7-ми поверхову будівлю з одноповерховою прибудовою, ґанком та сходами (6од.) з другого по сьомий поверх замінені вікна на сучасні металопластикові. Виконані фасадні роботи на 7-ми поверховій будівлі, а саме проведені оздоблення, пофарбовано. Всередині демонтовані перегородки, а з 2-го по 4-й поверх встановлені нові з метою перепланування під квартири. Візуально зафіксовано, що необхідні мережі комунікацій відсутні. Прибудова та ганок не відремонтовані. Сходи ганку знаходяться в руйнівному стані. На першому поверсі всередині будівлі купи будівельного матеріалу не придатного до використання та сміття. На момент обстеження ремонтні роботи не проводилися. Об`єкт не експлуатується. Об`єкт незавершеного будівництва цілодобово охороняється. При будинкова територія перед фасадною стіною викладена тротуарною плиткою і прибрана (а.с.28-29, т.1).

21.09.2021 регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях звернулося до Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" та Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" із пропозицією №11-12-05668 щодо повернення майна у державну власність. У пропозиції зазначено, що у встановлений термін до регіонального відділення не надано документів, підтверджуючих виконання умов договору в частині введення об`єкта в експлуатацію, що є підставою для розірвання договору (а.с.34, т.1).

Відповіді на пропозицію матеріали справи не містять.

Позивач за первісним позовом зазначає, що у встановлений термін відповідачами не надано документів, підтверджуючих виконання умов договору в частині введення об`єкта в експлуатацію, у зв`язку з чим просить розірвати договір купівлі-продажу №1498 від 14.12.2016 та зобов`язати відповідача-1 повернути позивачу об`єкт незавершеного будівництва.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" у зустрічному позові просить внести зміни до договору купівлі-продажу частини об`єкта незавершеного будівництва ("Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну"), нежитлової будівлі з будівельною готовністю 98%, розташованого за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, буд. 29, укладеного між Приватним акціонерним товариством "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс", за погодженням з Регіональним відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області чотирнадцятого грудня дві тисячі шістнадцятого року, шляхом викладення пункту 5.4 розділу 5 договору в наступній редакції: "5.4. Завершити добудову Нерухомого майна шляхом проведення його реконструкції під житловий будинок і ввести в експлуатацію в строк до 16.01.2023 року. Документи, що посвідчують введення Нерухомого майна в експлуатацію надати до регіонального відділення Фонду державного майна по Дніпропетровській області у десятиденний термін з дня їх затвердження", а також в преамбулі та в пункті 1.1. розділу "Предмет договору" змінити назву об`єкта "... частина об`єкту незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну" на "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7".

Вказане і стало причиною виникнення спору.

Статтею 611 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, в т.ч. розірвання договору.

Відповідно до ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до ч.9 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.

Як зазначено вище, 21.09.2021 регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях звернулося до Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" та Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" із пропозицією №11-12-05668 щодо повернення майна у державну власність. У пропозиції зазначено, що у встановлений термін до регіонального відділення не надано документів, підтверджуючих виконання умов договору в частині введення об`єкта в експлуатацію, що є підставою для розірвання договору. Відповіді на пропозицію матеріали справи не містять.

Згідно зі ст.ст. 74, 77 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 Господарського процесуального кодексу України).

Доказів виконання умов договору купівлі-продажу, зокрема п.5.4, щодо завершення добудови та введення об`єкту в експлуатацію у продовжений за рішенням суду строк (16.01.2021) Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" до матеріалів справи не надано.

В той же час, Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" у зустрічному позові просить внести зміни до договору купівлі-продажу частини об`єкта незавершеного будівництва ("Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну"), нежитлової будівлі з будівельною готовністю 98%, розташованого за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, буд. 29, укладеного між Приватним акціонерним товариством "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс", за погодженням з Регіональним відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області чотирнадцятого грудня дві тисячі шістнадцятого року, шляхом викладення пункту 5.4 розділу 5 договору в наступній редакції: "5.4. Завершити добудову Нерухомого майна шляхом проведення його реконструкції під житловий будинок і ввести в експлуатацію в строк до 16.01.2023 року. Документи, що посвідчують введення Нерухомого майна в експлуатацію надати до регіонального відділення Фонду державного майна по Дніпропетровській області у десятиденний термін з дня їх затвердження", а також в преамбулі та в пункті 1.1. розділу "Предмет договору" змінити назву об`єкта "... частина об`єкту незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну" на "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7".

Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" обґрунтовує зустрічний позов тим, що на даний час склалась ситуація, коли тривале отримання дозвільних документів завадило отримання ТОВ "Строй-Поліс" правовстановлюючих документів на землю під будівлею, внаслідок чого відкладаються і строки здачі об`єкту в експлуатацію. Лише 10.09.2020р. між ТОВ "Строй-Поліс" (орендар) і Криворізькою міською радою (орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки № 2020456, згідно п. 1 якого орендодавець на підставі рішень Криворізької міської ради від 29.07.2020 №4906 "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Недєліна, 29, реєстрацію права комунальної власності на неї й надання її в оренду для нового багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку житлової та громадської забудови за цільовим призначенням - для будівництва й обслуговування багатоквартирного житлового будинку (02.03) з кадастровим номером :12:259:0057, площею 0,8511 га. Строк дії договору - 2 роки, тобто 10.09.2022.

Після оформлення прав на земельну ділянку 07.10.2020 позивач за зустрічним позовом зазначає, що звернувся до Криворізької міської ради за отриманням Містобудівних умов та обмежень.

21.10.2020 наказом Департаменту регулювання містобудівної діяльності та земельних відносин Криворізької міської ради № 173 було затверджено Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7 за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, будинок 29, реєстраційний номер N11101:4138-2005-3762-9878.

Позивач за зустрічним позовом зазначає, що на підставі отриманих Містобудівних умов та обмежень уклав з проектною організацією ТОВ "Капітель 2020" договір на розробку Проекту будівництва. Також позивач за зустрічним позовом зазначає, що уклав договір №624 на виконання експертизи проекту будівництва із виконавцем - ТОВ "Перша приватна експертиза". 30.03.2021 отримано експертний звіт (позитивний) №30/212-03/21/А щодо розгляду проектної документації на будівництво за проектом. Проект будівництва 31.03.2021 було затверджено Замовником наказом № 19/ОЗП.

02.04.2021 ТОВ "Строй-Поліс" уклало договір технічного нагляду № 02/04-ТН із виконавцем - ФОП Скляровою Л.Л. 29.04.2021 ТОВ "Строй-Поліс" уклало договір підряду на виконання будівельних робіт №29/04-2021 із підрядником - ПП "Перша українська будівельна компанія".

Позивач за зустрічним позовом зазначає, що одночасно здійснював комплекс дій по приєднанню об`єкта будівництва до електромереж, систем водопостачання і водовідведення, та до системи централізованого теплопостачання, для чого отримав Технічні умови у ПАТ "Підприємство з експлуатації електричних мереж "ЦЕК", у КП "Кривбасводоканал", і в КП теплових мереж "Криворіжтепломережа". При цьому ніс витрати на оплату послуг всіх вищезазначених виконавців.

Також позивач за зустрічним позовом зазначає, що 18.06.2021 звернувся до Відділу з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконкому Криворізької міської ради із заявою про видачу дозволу на виконання будівельних робіт, однак 07.07.2021 отримало відмову у його видачі. Підставами відмови у видачі було, зокрема, зазначено неподання документів, необхідних для прийняття рішення про видачу такого дозволу.

Позивач за зустрічним позовом зазначає, що звертався до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях із пропозиціями щодо укладення додаткової угоди до договору купівлі-продажу та внести зміни до п.5.4 договору, зокрема щодо зміни строку завершення добудови та введення об`єкту в експлуатацію до 16.01.2023 та у преамбулі договору змінити назву об`єкта на "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеного будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7".

Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" зазначає, що відповіді на пропозицію щодо укладення додаткової угоди не отримав.

Позивач за зустрічним позовом просить внести дані зміни до договору у судовому порядку.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно з статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

За приписами статей 525, 526 Цивільного кодексу України, статті 193 Господарського кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (частина перша статті 188 Господарського кодексу України).

Відповідно до частин 1, 2 статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

На момент укладення Договору купівлі-продажу (14.12.2016) сторони керувались спеціальним законом, що регулює правовідносини сторін у процесі приватизації, зокрема, порядок укладання, зміни та виконання відповідних договорів купівлі-продажу державного майна, а саме, Законом України "Про приватизацію державного майна", який втратив чинність згідно із Законом України від 18.01.2018 №2269-VIII "Про приватизацію державного і комунального майна".

За приписами статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.

Процедура внесення змін до договорів купівлі-продажу укладених у процесі приватизації передбачена Порядком внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1328 (далі Порядок № 1328).

Відповідно до пункту 3.1 Порядку № 1328 зміни до договорів купівлі-продажу щодо перенесення строків виконання зобов`язань на пізніший строк порівняно зі строком, установленим договором купівлі-продажу, вносяться за таких умов: обґрунтованість необхідності внесення таких змін; недопущення зменшення суми встановлених умовами договору купівлі-продажу зобов`язань, що може виникнути внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.

До 07.03.2018 особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об`єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об`єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації, були визначені у Законі України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва".

На час укладення спірного Договору купівлі-продажу та під час його виконання стаття 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва", яка втратила чинність 07.03.2018 передбачала, що обов`язковими умовами приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Відповідно до частин першої - другої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з вимогами частин першої - другої статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Із матеріалів справи вбачається, що причиною не введення позивачем об`єкту незавершеного будівництва в експлуатацію стало тривале отримання дозвільних та землевпорядних документів.

Так, лише 14.09.2020 було зареєстроване право оренди земельної ділянки під придбаним об`єктом, 31.12.2021 було надано дозвіл на початок будівництва. 28.12.2021 Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" укладено з Приватним підприємством "Перша українська будівельна компанія" додаткову угоду №1 до договору підряду на виконання будівельних робіт №14/12-2021, у якій сторони домовились що будівельні роботи по об`єкту повинні бути виконані підрядником не пізніше ніж протягом 12 календарних місяців, що відраховуються від дати отримання у встановленому порядку дозволу на виконання будівельних робіт.

У даному випадку на вирішення суду постановлено питання співвідношення суспільного інтересу, що полягає у добудові та експлуатації добудованого об`єкту та приватного інтересу, що очевидно ґрунтується на необхідності для інвестора убезпечити себе у майновому сенсі, закріпивши за собою не лише право на добудований об`єкт приватизації, а й на земельну ділянку, на якій він розташований та публічного порядку у царині виконання взятих на себе Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" договірних зобов`язань щодо терміну закінчення будівництва.

Для суду є очевидним той факт, що на етапі укладення договору купівлі-продажу від об`єкта незавершеного будівництва необхідно було пов`язати термін закінчення будівництва з терміном оформлення прав на земельну ділянку. Разом з цим, в подальшому відкритим акціонерним товариством "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат", яке перейменоване на Приватне акціонерне товариство Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" за погодженням регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області 14.12.2016 було перепродано частину об`єкту незавершеного будівництва Товариству з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" зі строком введення в експлуатацію до 16.01.2019, який в подальшому продовжений рішенням суду до 16.01.2021. Проте, лише 14.09.2020 було укладено договір оренди земельної ділянки під об`єктом незавершеного будівництва. Тобто, за 4 місяці до закінчення строку введення об`єкта в експлуатацію.

Відповідно до пункту 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та:

- подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта;

- видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України "Про оцінку впливу на довкілля".

Тож до завершення належного оформлення права користування земельною ділянкою Відповідач не з своєї вини був позбавлений правомірної можливості здійснити будівельно-монтажні роботи на виконання умов розглядуваного договору, що потребувало отримання відповідної декларації (дозволу), а отже перешкоди у завершенні будівництва та введенні об`єкта в експлуатацію не залежали від Відповідача.

Саме це викликало даний спір, при цьому Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області могло і повинно було передбачати одразу виникнення подібного роду проблем у інвестора.

При цьому суд не вбачає недобросовісної поведінки у діях позивача за зустрічним позовом щодо строків отримання землевпорядної та дозвільної документації. Як підтверджується матеріалами справи, Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" у розумні терміни вживалися дії щодо оформлення земельної ділянки та отримання дозволів, у тому числі шляхом повторного подання відповідних заяв, що у підсумковому результаті завершилося отриманням такої документації.

Аналізуючи наслідки тих обставин, що відбулися, суд вважає за необхідне наголосити на тому, що мета приватизації державою належного їй майна полягала у тому аби залучити платоспроможного інвестора та надати йому можливість, у даному випадку, добудувати об`єкт приватизації для розвитку підприємництва в Україні, створення нових робочих місць тощо. Після оплати інвестором набутого ним у власність об`єкту інвестицій на державі Україна лежить обов`язок забезпечити режим максимального сприяння інвестору, у даному випадку, у добудові об`єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до загального підходу до даного питання, що міститься у Висновку Верховного Суду у постанові від 31 травня 2018 року у справі №926/1779/15, у даному випадку на Регіональному відділенні Фонду державного майна у силу загального змісту лежав обов`язок, як мінімум, звернутися до міської ради з клопотанням про допомогу у оформленні інвестором відповідної земельної ділянки, довести цьому органу наслідки її бездіяльності як у окремому випадку, пов`язаному з Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс", так і в розрізі інвестиційного клімату в Україні як такому.

Суд наполягає на тому, що саме на державі у особі всіх державних органів лежить обов`язок організувати сприяння інвестору у всіх його діях, спрямованих на виконання взятих на себе приватизаційних зобов`язань. І виключно у випадку, якщо інвестор за всілякого сприяння держави не виконує своїх приватизаційних зобов`язань, до нього має бути застосована санкція, що передбачена статтею 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва" у вигляді розірвання договору купівлі-продажу та повернення об`єкту приватизації.

Матеріалами справи підтверджується, що саме через тривале отримання дозвільних та землевпорядних документів стало причиною того, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" вчасно не було отримано правовстановлюючі документи на землю під будівлею, внаслідок чого відклалися строки здачі об`єкту в експлуатацію. Вказане також встановлено і у рішенні Господарського суду Дніпропетровської області від 06.02.2020 у справі №904/5097/19, яким з цих же підстав внесено зміни до договору в частині продовження строку введення об`єкта в експлуатацію.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 31 травня 2018 року у справі №926/1779/15 та від 10.12.2019 у справі № 926/1557/18.

Саме у справі № 926/1557/18 розглядалося питання про повторне продовження строку введення в експлуатацію об`єкту незавершеного будівництва після першого внесення змін до договору на підставі судового рішення у справі №926/1779/15.

Тобто дані судові рішення Верховного Суду прийняті у подібних правовідносинах, як і у розглядуваній справі, а тому правові висновки можуть бути застосовані для вирішення розглядуваного спору.

Крім того, суд звертає увагу, що виявлені порушення, допущені покупцем, не є істотними, тобто такими, коли внаслідок завданої ними шкоди регіональному відділенню Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях значною мірою було позбавлене того, на що воно розраховувало при укладенні договору, станом на момент звернення регіонального відділення до суду передбачені договором інвестиції внесені в повному обсязі.

Аналогічна правова позиція щодо відсутності шкоди викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 25 липня 2019 року у справі №911/452/16.

Щодо позовних вимог за зустрічним позовом про внесення змін до договору в частині зміни назви об`єкту, суд звертає увагу, що вже на час укладання даного договору назва об`єкту не відповідала дійсності, оскільки фондом державного майна були погоджені відповідні зміни. На сьогодні зазначення назви об`єкту "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7" відповідає затвердженій містобудівній документації, зокрема рішенню Криворізької міської ради від 26.12.2018 №3349, яким внесено зміни до рішень міської ради від 20.12.2017 №3337 "Про розробку детальних планів територій" та подальшим дозвільним документам. Суд вважає, що у зв`язку з викладеним дана позовна вимога підлягає задоволенню, а обставини відсутності дій позивача за зустрічним позовом щодо попереднього погодження з регіональним відділенням Фонду державного майна зміни назви об`єкту будуть враховані при розподілі судового збору. Саме таким чином буде забезпечено дотримання балансу інтересів сторін.

Також суд звертає увагу, що у розглядуваній ситуації позивач не довів наявності ефективних шляхів компенсації вартості вилученого майна (отримання такої компенсації у розумні терміни та без зайвих бюрократичних процедур) у випадку задоволення позову. Питання постало у зв`язку з тим, що першочергово об`єкт приватизації було продано Відкритому акціонерному товариству "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" (наразі - Приватне акціонерне товариство "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат"), яке в подальшому за погодженням регіонального відділення Фонду державного майна по Дніпропетровській області продало його Товариству з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс".

Відсутність компенсації за вилучене майно (до якого за загальним правилом прирівнюється і відсутність ефективних шляхів отримання такої компенсації, або ж нерозумні строки її отримання) Європейським судом з прав людини розглядається як індивідуальний та надмірний тягар, який порушує справедливий баланс, що мав бути дотриманий між вимогами суспільного інтересу з одного боку, та захистом права на мирне володіння майном - з іншого (Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Україна-Тюмень" проти України").

З урахуванням викладеного, надані позивачем за зустрічним позовом докази є більш вірогідними, ніж докази надані позивачем за первісним позовом, тому суд доходить висновку про задоволенні зустрічного позову, що виключає можливість задоволенні первісного позову.

Відповідно до ч.9 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.

Враховуючи те, що позивач за зустрічним позовом своєчасно не звернувся до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях із заявою про внесення змін до договору та не вирішив дане питання у позасудовому порядку, суд доходить висновку, що даний спір виник внаслідок неправильних дій позивача за зустрічним позовом, а відтак, покладає судові витрати за первісним та за зустрічним позовом на Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс".

Судові витрати позивача за первісним позовом складаються з судового збору у розмірі 6810,00 грн та 40 грн. за пересилання поштової кореспонденції відповідачу.

Положеннями пункту 2 частини другої статті 126 Господарського процесуального кодексу України регламентовано порядок компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги (витрати на проїзд, проживання, поштові послуги тощо), для розподілу яких необхідною умовою є надання відповідних доказів, які підтверджують здійснення таких витрат (аналогічна правова позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі об`єднаної палати від 03.10.2019 зі справи №922/445/19, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 28.11.2019 у справі №916/2732/18).

Оскільки позивачем надані докази на підтвердження сплати судового збору та поштових витрат (фіскальний чек), то за розгляд первісного позову з Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" підлягають стягненню судові витрати у розмірі 6850,00 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 46, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні первісного позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях до Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс", Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" про розірвання договору купівлі-продажу, зобов`язання повернути майно, припинення права власності - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях судові витрати у розмірі 6850,00 грн.

Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях та Приватного акціонерного товариства "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат про внесення зміни до договору купівлі-продажу - задовольнити.

Внести зміни до договору купівлі-продажу частини об`єкта незавершеного будівництва ("Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну"), нежитлової будівлі з будівельною готовністю 98%, розташованого за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Недєліна, буд. 29, укладеного між Приватним акціонерним товариством "Інгулецький гірничо-збагачувальний комбінат" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс", за погодженням з Регіональним відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області чотирнадцятого грудня дві тисячі шістнадцятого року, шляхом викладення пункту 5.4 розділу 5 договору в наступній редакції: "5.4. Завершити добудову Нерухомого майна шляхом проведення його реконструкції під житловий будинок і ввести в експлуатацію в строк до 16.01.2023 року. Документи, що посвідчують введення Нерухомого майна в експлуатацію надати до регіонального відділення Фонду державного майна по Дніпропетровській області у десятиденний термін з дня їх затвердження", а також в преамбулі та в пункті 1.1. розділу "Предмет договору" змінити назву об`єкта "... частина об`єкту незавершеного будівництва "Поліклініка з рентген блоком на 1000 відвідуванням за зміну" на "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на базі незавершеної будівництвом окремо розташованої нежитлової будівлі А-7".

Судові витрати за подання зустрічного позову покласти на Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй-Поліс".

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 03.03.2022

Суддя О.М. Крижний