ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"16" лютого 2022 р. Справа № 924/1233/21

м. Хмельницький

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Виноградової В.В.,

за участю секретаря судового засідання Шевчук І.А., розглянувши матеріали справи

за позовом приватного підприємства "Віват агро", м. Кам`янець-Подільський Хмельницької області

до Кам`янець-Подільської міської ради, м. Кам`янець-Подільський Хмельницької області

про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення 23812,37 грн сплаченої орендної плати

представники сторін не з`явилися

встановив: приватне підприємство "Віват агро", м. Кам`янець-Подільський Хмельницької області звернулося до суду з позовом до Кам`янець-Подільської міської ради, м. Кам`янець-Подільський Хмельницької області про розірвання договору оренди земельної ділянки, який укладено між сторонами, від 28.12.2016, земельна ділянка площею 0,1542 га, кадастровий номер :18:001:0023 за адресою: вулиця Чехова, 45 в м. Кам`янці-Подільському; стягнення сплаченої орендної плати за період невикористання земельної ділянки в розмірі 1542,00 грн в місяць, починаючи з 19.08.2020 - 21588,00 гривень.

Ухвалою суду від 21.12.2021 позовну заяву залишено без руху, надано позивачу строк у п`ять днів з дня вручення ухвали для усунення недоліків позовної заяви.

У заяві (від 23.12.2021) про усунення недоліків позовної заяви позивач просить розірвати договір оренди земельної ділянки, який укладений між сторонами, від 28.12.2016, земельна ділянка площею 0,1542 га, кадастровий номер :18:001:0023 за адресою: вулиця Чехова, 45 в м. Кам`янці-Подільському; стягнути сплачену орендну плату за період невикористання земельної ділянки в розмірі 1473,42 грн в місяць, починаючи з 19.08.2020 - 23812,37 гривень.

Ухвалою суду від 28.12.2022 позовну заяву приватного підприємства "Віват агро", м. Кам`янець-Подільський Хмельницької області до Кам`янець-Подільської міської ради, м. Кам`янець-Подільський Хмельницької області про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення 23812,37 грн сплаченої орендної плати (з урахуванням заяви про усунення недоліків позовної заяви) прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання на 18.01.2022, яке відкладено на 31.01.2022.

Ухвалою суду від 31.01.2022 підготовче провадження у справі закрито, справу призначено до судового розгляду по суті у судовому засіданні на 16.02.2022.

В обґрунтування позову позивач посилається на припинення права оренди земельної ділянки з огляду на завершення будівництва на земельній ділянці багатоквартирного житлового будинку, передачу усіх прав на об`єкт нерухомого майна іншим особам, фактичне використання земельної ділянки іншими особами та відмову позивача від права користування земельною ділянкою. При цьому протягом часу невикористання земельної ділянки позивачем сплачувалась орендна плата, яка підлягає поверненню останньому. Правовою підставою позовних вимог зазначає положення ст. ст. 11, 16, 382, 509, 638 ЦК України, ст. ст. 15, 42, 93, 141 Земельного кодексу України, ст. ст. 14, 120, 126, 286, 288 Податкового кодексу України, ст. ст. 1, 13, 15, 19, 31, 32 Закону України "Про оренду землі".

Відповідач у відзиві на позов (від 13.01.2022) проти позову заперечив. Вважає, що дострокове розірвання договору оренди можливе при виникненні відповідного права на земельну ділянку у нового власника розташованої на земельній ділянці нерухомості. Зауважує, що відповідно до договору від 28.12.2016 земельна була надана в оренду не тільки для будівництва багатоквартирного житлового будинку, а і для його обслуговування; при цьому позивачем не надано доказів того, що новозбудований багатоквартирний будинок передано на баланс ОСББ чи іншій експлуатуючій організації. Зазначає, що розрахунок заявленої суми до стягнення орендної плати за період невикористання земельної ділянки по договору має бути проведено з дати, зазначеної в першому зверненні позивача до відповідача, а саме: з 31.12.2020.

Позивач у відповіді на відзив (від 17.01.2022) з доводами відповідача не погоджується. З приводу тверджень відповідача про відсутність доказів передання новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншій експлуатуючій організації звертає увагу на наявний у матеріалах справи акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс ЖБК "Чехова, 45", який також був додатком до листів, які надсилалися Кам`янець-Подільській міській раді 06.11.2020 та 25.03.2021. Звернув увагу на те, що відповідачем не оспорюється сам факт необхідності повернення коштів за період невикористання земельної ділянки, а є лише зауваження щодо періоду її невикористання. Вважає, що період повернення коштів повинен початися з 19.08.2020, оскільки саме з цього часу позивач припинив користуватись земельною ділянкою.

Позивач представника у судове засідання не направив. У клопотаннях від 13.01.2022, 24.01.2022, 01.02.2022 розгляд справи просить здійснити без участі представника за наявними у матеріалах справи документами. Зазначив про підтримання позову у повному обсязі.

Відповідач представника у судове засідання не направив. На адресу суду направив клопотання про розгляд справи без участі відповідача. У клопотанні просить в задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

28.12.2016 між Кам`янець-Подільською міською радою (орендодавець) та приватним підприємством «Віват агро» (орендар) укладено договір оренди землі (далі - договір), згідно з яким орендодавець своїм рішенням від 20.12.2016 №138/23 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, з кадастровим номером :18:001:0023, яка знаходиться за адресою: м. Кам`янець-Подільський, вул. Чехова, 45 (п. 1.1 договору).

Відповідно до п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1542,0 кв.м. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: приміщення орендаря (п. 2.2 договору).

У п. 2.3 договору визначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору - 443602,56 гривень.

Договір укладено на три місяці, з дня прийняття рішення, тобто до 20.03.2017. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Поновлення договору здійснюється відповідно до рішення орендодавця (п. 3.1 договору).

За умовами п. 4.1 договору орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі на рахунок місцевого бюджету у м. Кам`янці-Подільському.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії - згідно додатку №1. Загальна сума орендної плати на 2016 рік становить 13308,08 грн, що складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 4.2 договору).

Згідно з п. 4.3 договору орендна плата вноситься орендарем у терміни відповідно до Податкового кодексу України. орендар щорічно самостійно проводить розрахунки орендної плати за землю і подає в Державну податкову інспекцію до 01 лютого поточного року.

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (п. 5.1 договору).

Пунктом 5.2 договору визначено цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови, будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Відповідно до п. 6.1 договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

У п. 11.2 договору сторони погодили, що його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 11.3 договору).

Пунктом 11.5 договору оренди передбачено, що перехід права користування на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

До договору сторонами складно додаток №1 - розрахунок орендної плати, згідно з яким розмір орендної плати становить 13308,08 гривень. Також додано план, кадастровий номер земельної ділянки та ситуаційну схему розташування земельної ділянки.

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 28.12.2016 відповідач на підставі 23 сесії Кам`янець-Подільської міської ради від 20.12.2016 №138/23 передав, а позивач прийняв земельну ділянку загальною площею 1542 кв.м. за адресою: вул. Чехова, 45, м. Кам`янець-Подільський для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

14.12.2018 сторони уклали договір про внесення змін та доповнень до договору оренди землі, в якому згідно з рішенням 64 сесії Кам`янець-Подільської міської ради від 04.12.2018 №99/64 п. 3.1 договору доповнили словами: «Дія договору продовжена терміном на 10 років, з дня прийняття рішення, тобто до 04.12.2028». Також викладено п. 4.1 договору в новій редакції, яка, зокрема передбачає, що загальна сума орендної плати на 2018 рік становить 17681,03 грн, що складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідна сума орендної плати погоджена сторонами також у додатку №2 - розрахунку розміру орендної плати.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (від 19.12.2018) на земельну ділянку з кадастровим номером :18:001:0023 площею 0,1542 га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яка знаходиться за адресою: м. Кам`янець-Подільський, вул. Чехова, 45, зареєстровано право оренди позивача строком до 04.12.2028 на підставі договору оренди землі від 28.12.2016.

20.01.2017 Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції України в Хмельницькій області за №60 зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, - багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення за адресою: вул. Чехова, 45, м. Кам`янець-Подільський, Хмельницька область, замовником якого є ПП «Віват агро».

У декларації зазначено відомості про документ, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, - договір оренди від 28.12.2016, кадастровий номер земельної ділянки :18:001:0023 (п. 13 декларації).

Також у п. 15 декларації міститься інформація про кількість квартир - 85 загальною площею 4194,0 кв.м., загальну площу вбудовано-прибудованих приміщень - 768,7 кв.м., загальну площу нежитлових приміщень - 1019,9 кв.м., в т.ч. підвальних приміщень, сходових клітин.

Згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 01.07.2017 проведено обстеження активів житлового будинку за адресою: вул. Чехова, 45 в м. Кам`янці-Подільському, що передається з балансу ПП "Віват агро» на баланс ЖБК «Чехова, 45» та встановлено показники активів житлового будинку, зокрема, кількість квартир у будинку - 85, площу вбудовано-прибудованих приміщень - 768,7 кв.м., площу нежитлових приміщень - 1019,9 кв.м.

У матеріали справи надано копії:

- акту приймання-передачі квартир Кам`янець-Подільській міській раді для їх подальшого надання згідно з чинною черговістю громадянам, які перебувають на квартирному обліку ВАТ «Кам`янець-Подільськавтоагрегат», від 05.08.2016 (всього 16 квартир);

- акту приймання-передачі квартир Кам`янець-Подільській міській раді, що підлягають передачі у комунальну власність, від 05.08.2016 (всього 2 квартири);

- актів прийому-передачі квартири (до договорів доручення на фінансування будівництва житлового будинку) від 24.01.2017 (2 квартири), від 26.01.2017 (1 квартира);

- акту прийому-передачі приміщень ЖБК «Чехова, 45» згідно договору сумісного будівництва об`єкта нерухомості (всього 37 квартир, 1 нежитлове приміщення);

- актів прийому-передачі квартири (до договорів доручення на фінансування будівництва житлового будинку) від 30.01.2017 (1 квартира), від 06.02.2017 (2 квартири), від 09.02.2017 (1 квартира), від 10.02.2017 (6 квартир), від 14.12.2017 (5 квартир), від 17.02.2017 (3 квартири);, від 22.02.2017 (1 квартира), від 23.02.2017 (2 квартири), від 27.02.2017 (2 квартири);

- актів прийому-передачі приміщення кладової від 21.03.2017 (1 нежитлове приміщення площею 3,4 кв.м), від 03.04.2017 (2 нежитлових приміщення площею по 3,4 кв.м);

- акту приймання-передачі квартир Кам`янець-Подільській міській раді для їх подальшого надання згідно з чинною черговістю громадянам, які перебувають на квартирному обліку ВАТ «Кам`янець-Подільськавтоагрегат», від 04.04.2017 (1 квартира);

- актів прийому-передачі квартири (до договорів доручення на фінансування будівництва житлового будинку) від 06.04.2017 (1 квартира), від 08.11.2017 (1 квартира), від 18.01.2019 (1 квартира);

- актів прийому-передачі приміщення кладової від 10.05.2017 (1 нежитлове приміщення площею 8,6 кв.м), від 12.09.2017 (1 нежитлове приміщення площею 3,4 кв.м);

- акту приймання-передавання нерухомого майна від 14.11.2019 (1 нежитлове приміщення площею 283,2 кв.м);

- акту прийому-передачі нежитлового приміщення під харчове виробництво від 29.05.2020 (1 нежитлове приміщення площею 225,10 кв.м);

- акту приймання-передавання нерухомого майна від 19.08.2020 (1 нежитлове приміщення площею 238,2 кв.м).

У матеріали справи надано Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна (щодо багатоквартирного будинку) від 02.02.2021, в якому містяться відомості про реєстрацію прав власності фізичних та юридичних осіб на нежитлові приміщення і квартири за адресою: вул. Чехова, 45в в м. Кам`янці-Подільському Хмельницької області, а саме: нежитлове приміщення площею 238,2 кв.м, приміщення площею 225,1 кв.м, нежитлове приміщення площею 283,2 кв.м, нежитлове приміщення, кладова площею 3,4 кв.м, приміщення кладової площею 10 кв.м, приміщення кладової площею 3,4 кв.м, приміщення кладової площею 3,4 кв.м, приміщення кладової площею 3,4 кв.м та 83 квартири.

Позивач звернувся до відповідача з листом від 06.11.2020 №34, в якому у зв`язку з введенням в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового призначення (Декларація про готовність до експлуатації до об`єкта №ХМ 60 від 20 січня 2017 року) просив розірвати договір оренди землі від 28 грудня 2016 року за взаємною згодою сторін з 31 грудня 2020 року, відповідно до розділу 11 "Зміна умов договору і припинення його дії". При цьому повідомив, що багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового призначення був переданий на баланс ЖБК «Чехова, 45» згідно з актом приймання-передачі на баланс.

Виконавчий комітет Кам`янець-Подільської міської ради у листі від 11.11.2020 зазначив про розгляд заяви позивача про припинення права користування земельною ділянкою площею 1542 кв. м (0,1542 га) за адресою: м. Кам`янець-Подільський, вулиця Чехова, 45 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, та повідомив, що це питання буде винесено на розгляд постійної комісії міської ради з питань землекористування, архітектури, будівництва та екології та на розгляд сесії міської ради.

У подальшому листом від 25.01.2021 виконавчий комітет Кам`янець-Подільської міської ради повідомив позивачу про те, що за його заявою від 06.11.2020 проект рішення «Про припинення права користування земельною ділянкою ПП «Віват-Агро» за адресою вулиця Чехова, 45 був винесений на розгляд пленарного засідання 3 сесії Кам`янець - Подільської міської ради, однак при голосуванні не набрав необхідної кількості голосів для його прийняття.

Позивач звернувся до відповідача з листом від 03.02.2021, у якому, посилаючись на обставини щодо введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку, його передання на баланс ЖБК «Чехова, 45», просив розірвати договір оренди землі від 28 грудня 2016 року за взаємною згодою сторін відповідно до розділу 11 "Зміна умов договору і припинення його дії", оскільки фактичним користувачем земельної ділянки є інші особи. При цьому висловив зауваження щодо розгляду відповідного питання на засіданні ради з приводу заселеності будинку, незакінчення будівництва та благоустрою.

Листом від 16.02.2021 виконавчий комітет Кам`янець-Подільської міської ради повідомив позивачу про винесення вищезазначеного питання на розгляд постійної комісії міської ради з питань землекористування, архітектури, будівництва та екології та на розгляд сесії міської ради, а листом від 25.03.2021 - про ненабрання необхідної кількості голосів винесеним на розгляд 7 сесії ради проектом рішення.

02.07.2021 позивач знову звернувся до відповідача з листом про розірвання договору оренди землі від 28 грудня 2016 року за взаємною згодою сторін відповідно до розділу 11 "Зміна умов договору і припинення його дії", оскільки фактичним користувачем земельної ділянки є інші особи.

Виконавчий комітет Кам`янець-Подільської міської ради листом від 06.07.2021 повідомив позивачу про винесення вищезазначеного питання на розгляд постійної комісії міської ради з питань землекористування, архітектури, будівництва та екології та на розгляд сесії міської ради, а листом від 01.12.2021 - про ненабрання необхідної кількості голосів винесеним на розгляд 16 сесії ради проектом рішення.

При цьому позивачем додано копії поіменного голосування засідання 16 сесії Кам`янець-Подільської міської ради 23.09.2021 з розгляду питань 235-238 про припинення договорів оренди землі, укладених між міською радою та іншими особами, та про припинення прав користування земельними ділянками, рішення з яких набрали більшість голосів депутатів ради, а також з питання 239 про припинення права користування та договору оренди землі ПП «Віват агро» за адресою: вул. Чехова, 45, рішення по якому не прийнято.

Крім того, надано копії рішень Кам`янець-Подільської міської ради від 07.10.2021 №135/16, №136/16, №137/16, №138/16 щодо припинення договорів оренди та права користування земельними ділянками іншим юридичним особам.

Позивачем у матеріали справи надано копію податкової декларації з плати за землю за 2021 рік (річна сума 17867,36 грн, з яких за січень-листопад по 1488,95 грн, грудень - 1488,91 грн), квитанції №2 про прийняття її Державною податковою службою України 10.02.2021, витяг з інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 23.12.2021, в якому зазначено про нарахування орендної плати з юридичних осіб в сумі 16378,41 грн, сплату до бюджету - 16323,39 гривень.

Також надано копії платіжних доручень про сплату орендної плати: від 03.02.2020 №3600 в сумі 1500,00 грн (за грудень 2019 року), від 27.02.2020 №3606 в сумі 1488,95 грн (за лютий 2020 року), від 18.03.2020 №3610 в сумі 1329,03 грн (за березень 2020 року), від 15.05.2020 №3624 в сумі 1488,95 грн (за квітень 2020 року), від 15.06.2020 №3653 в сумі 1488,95 грн (за червень 2020 року), від 16.07.2020 №3677 в сумі 1488,95 грн (за червень 2020 року), від 17.08.2020 №3702 в сумі 1488,95 грн (за липень 2020 року), від 17.09.2020 №3726 в сумі 1488,95 грн (за серпень 2020 року), від 20.10.2020 №3745 в сумі 1688,95 грн (за серпень 2020 року), від 19.11.2020 №3764 в сумі 1488,95 грн (за листопад 2020 року), від 08.12.2020 №3772 в сумі 1488,95 грн (за грудень 2020 року), від 21.01.2021 №3784 в сумі 1422,92 грн (за грудень 2020 року), від 16.02.2021 №3791 в сумі 1488,91 грн (за січень 2021 року), від 18.03.2021 №3796 в сумі 1488,91 грн (за лютий 2021 року), від 22.04.2021 №3804 в сумі 1500,00 грн (за квітень 2021 року), від 20.05.2021 №3809 в сумі 1488,95 грн (за травень 2021 року), від 01.07.2021 №3827 в сумі 1488,95 грн (за червень 2021 року), від 19.07.2021 №3838 в сумі 1488,95 грн (за липень 2021 року), від 16.08.2021 №3851 в сумі 1488,95 грн (за серпень 2021 року), від 15.09.2021 №3855 в сумі 1488,95 грн (за вересень 2021 року), від 22.10.2021 №3869 в сумі 1488,95 грн (за жовтень 2021 року), від 18.11.2021 №3880 в сумі 1488,95 грн (за листопад 2021 року), від 17.12.2021 №3892 в сумі 1488,95 грн (за листопад 2021 року), від 18.01.2022 №3898 в сумі 1488,95 грн (за грудень 2021 року), а також складений позивачем витяг з інформаційної системи по проводках за період з 01.01.2020 по 01.02.2022.

Аналізуючи подані докази, оцінюючи їх у сукупності, суд до уваги бере таке.

Згідно з частиною 1, пунктом 1 частини 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частинами 1, 4 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Відповідно до частини 1 статті 174 Господарського кодексу України господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Як убачається з матеріалів справи, між Кам`янець-Подільською міською радою як орендодавцем та приватним підприємством "Віват агро" як орендарем укладено договір оренди землі від 28.12.2016, згідно з яким орендодавець своїм рішенням від 20.12.2016 №138/23 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, з кадастровим номером :18:001:0023, яка знаходиться за адресою: м. Кам`янець-Подільський, вул. Чехова, 45 (п. 1.1 договору).

Відповідно до п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1542,0 кв.м. Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови, будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (п. п. 5.1, 5.2 договору).

Відносини, пов`язані з орендною землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі»).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (ст. 124 Земельного кодексу України).

З огляду на положення ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, ч. 1 ст. 759 ЦК України, ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, передбачено, що орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Як свідчать матеріали справи, сторонами підписано акт приймання - передачі земельної ділянки від 28.12.2016, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку загальною площею 1542 кв.м за адресою: м. Кам`янець-Подільський, вул. Чехова, 45 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Таким чином, уклавши договір оренди землі позивач набув право здійснювати свою господарську діяльність на орендованій земельній ділянці відповідно до її цільового призначення, вказаного в договорі.

Згідно зі ст. 180 Господарського кодексу України строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов`язання сторін, що виникли на основі цього договору.

Відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору, є строком дії останнього.

За змістом частини 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Як убачається з умов договору оренди, укладеного між сторонами, строк його дії - до 04.12.2028.

Разом з тим, позивач просить розірвати укладений між сторонами договір оренди землі, посилаючись на те, що ним завершено будівництво багатоквартирного житлового будинку на орендованій земельній ділянці та передано вказаний будинок для його обслуговування на баланс іншій юридичній особі.

Так, пунктом 11 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року №461, визначено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Як свідчать матеріали справи, будівництво об`єкту на земельній ділянці з кадастровим номером :18:001:0023, яка розташована за адресою: вул. Чехова, 45, м. Кам`янець-Подільський, Хмельницька область та перебуває в оренді позивача, завершилося, що підтверджується зареєстрованою 20.01.2017 декларацією про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, - багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення. Декларацією засвідчено закінчення будівництва об`єкта та його готовність до експлуатації.

У той же час, як зазначено Верховним Судом в постанові від 27.03.2019 року у справі №925/315/18, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону, та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

З приводу наведеного судом враховується, що згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 01.07.2017 позивачем передано на баланс ЖБК "Чехова, 45" житловий комплекс за адресою: вул. Чехова, 45 в м. Кам`янці-Подільському, до складу якого увійшли розміщені у будинку квартири, вбудовано-прибудовані приміщення та нежитлові приміщення (згідно з площами, вказаними, зокрема в декларації про готовність до експлуатації об`єкта).

Крім того, матеріали справи містять також акти приймання-передавання квартир та приміщень, розташованих у житловому будинку за адресою: вул. Чехова, 45 в м. Кам`янці-Подільському, у власність іншим фізичним та юридичним особам, інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна (щодо багатоквартирного будинку) про реєстрацію прав власності на квартири та приміщення у багатоквартирному будинку за різними фізичними та юридичними особами.

Доказів на спростування завершення будівництва житлового будинку та передання його на баланс іншій юридичній особі не подано.

Таким чином, з наведеного слідує, що позивачем завершено забудову земельної ділянки з кадастровим номером :18:001:0023, яка розташована за адресою: вул. Чехова, 45, м. Кам`янець-Подільський, Хмельницька область, а також передано збудований на ділянці багатоквартирний житловий будинок на баланс іншої юридичної особи.

Враховуючи зазначене, позивач звернувся до відповідача з листами від 06.11.2020 №34, 03.02.2021, 02.07.2021, в яких, повідомивши про введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку та передання на баланс ЖБК «Чехова, 45», тобто про фактичне використання земельної ділянки іншою особою (особами), просив розірвати договір оренди землі від 28 грудня 2016 року за взаємною згодою сторін відповідно до розділу 11 "Зміна умов договору і припинення його дії". До листів позивачем додавалися копії підтверджуючих документів, зокрема, декларації про готовність до експлуатації до об`єкта, акта приймання-передачі житлового будинку з балансу на баланс, відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Однак, як слідує з листів виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради від 25.01.2021, 25.03.2021, 01.12.2021, при голосуванні на пленарних засіданнях сесій Кам`янець-Подільської міської ради проект рішення про припинення права користування земельною ділянкою ПП "Віват-Агро" за адресою вулиця Чехова, 45 не набрав необхідної кількості голосів для його прийняття.

За змістом ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Положеннями частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У свою чергу п. 11.3 договору сторони передбачили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом

Відповідно до частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Таким чином, право позивача як добросовісного орендаря на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме: наведеної частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі", способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 22.03.2018 у справі №909/560/17, від 06.06.2018 у справі №910/17652/17 та від 12.06.2018 у справі №910/18941/17.

Аналіз наведених норм також дає підстави для висновку про те, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

Наведену правову позицію Верховного Суду викладено у постанові від 12.06.2018 у справі №910/18941/17.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони.

З огляду на викладене, а також те, що будівництво багатоквартирного житлового будинку на орендованій згідно з договором оренди земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнятий до експлуатації та переданий на баланс іншій юридичній особі ("ЖБК "Чехова, 45"), що підтверджується декларацією про готовність до експлуатації об`єкта, відповідними актам приймання-передачі, суд доходить висновку, що це є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку відповідно до п. 11.4 договору оренди земельної ділянки та ст. 19 Закону України "Про оренду землі".

При цьому суд вважає за необхідне зауважити, що, як зазначено Верховним Судом у постанові від 19.05.2020 у справі №910/10752/19, положення п. 1 ч. 1 статті 141 Земельного кодексу України, на які посилається позивач, не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки цю норму слід застосовувати щодо припинення права постійного користування.

Також суд критично оцінює посилання позивача на відмову від договору оренди земельної ділянки, оскільки відповідач у письмових доводах помилково ототожнює право відмови землекористувача від права користування з правом дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін, посилаючись на приписи ч. 3 ст. 651 ЦК України, оскільки припинення дії договору оренди землі у разі відмови землекористувача від права користування та у разі розірвання договору є різними юридичними діями, які вчиняються за різних правових підстав та призводять до різних правових наслідків.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зі змісту ст. 77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 ГПК України).

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Отже, враховуючи вищенаведені обставини справи, положення законодавства та позиції Верховного Суду, суд вважає позовні вимоги в частині розірвання договору оренди земельної ділянки, який укладено між сторонами, від 28.12.2016 (земельна ділянка площею 0,1542 га, кадастровий номер :18:001:0023 за адресою: вулиця Чехова, 45 в м. Кам`янці-Подільському) такими, що підлягають задоволенню.

Позивач у позові також просить стягнути з відповідача сплачену орендну плату за період невикористання земельної ділянки в розмірі 1473,42 грн в місяць в розмірі 23812,37 грн, починаючи з 19.08.2020 - дати передання позивачем останнього приміщення, після чого він перестав використовувати земельну ділянку чи будь-яку її частину.

У статті 206 Земельного кодексу України зазначено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно зі ст. 286 ГК України орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

За приписами ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У п. 4.2 договору з урахуванням змін, внесених договором від 14.12.2018, визначена загальна сума орендної плати на 2018 рік, яка становить 17681,03 грн, що складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Положеннями ст. ст. 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема своєчасного внесення орендної плати, а орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Умовами договору оренди також передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у терміни відповідно до Податкового кодексу України. Орендар щорічно самостійно проводить розрахунки орендної плати за землю і подає в Державну податкову інспекцію до 01 лютого поточного року (п. 4.3 договору).

Згідно зі ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, ст. 193 Господарського кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 Цивільного кодексу України).

Частиною 2 ст. 653 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Судом враховується, що згідно з частиною третьою статті 653 Цивільного кодексу України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов`язання змінюється або розривається з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Таким чином, до моменту розірвання договору передбачені ним зобов`язання сторін є чинними та, відповідно, обов`язковими до виконання.

Враховуючи те, що протягом періоду, починаючи з 19.08.2020, договір оренди земельної ділянки від 28.12.2016, був чинним, існувала правова підстава для сплати відповідачем передбаченої умовами договору орендної плати за вказаний період.

Судом звертається увага на те, що відповідач за існуючих обставин добровільно сплачував орендну плату за земельну ділянку, не звертався до відповідача з приводу звільнення від сплати орендної плати.

Отже, беручи до уваги зазначене вище, суд доходить висновку про недоведення позивачем наявності підстав для стягнення з відповідача 23812,37 грн сплаченої ним орендної плати, з огляду на що у позові в цій частині слід відмовити.

Аналізуючи питання обсягу надання оцінки кожному з аргументів та доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд керується висновками, викладеними Європейським судом з прав людини, який у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Витрати зі сплати судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України у зв`язку із частковим задоволенням позову покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 2, 4, 74, 86, 129, 233, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов приватного підприємства "Віват агро", м. Кам`янець-Подільський Хмельницької області до Кам`янець-Подільської міської ради, м. Кам`янець-Подільський Хмельницької області про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення 23812,37 грн сплаченої орендної плати задовольнити частково.

Розірвати договір оренди земельної ділянки, який укладено між приватним підприємством "Віват агро" (Хмельницька область, м. Кам`янець-Подільський, вул. Лесі Українки, буд. 40; код 33828703) та Кам`янець-Подільською міською радою (Хмельницька область, м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, буд. 1; код 26571846), від 28.12.2016, земельна ділянка площею 0,1542 га, кадастровий номер :18:001:0023 за адресою: вулиця Чехова, 45 в м. Кам`янці-Подільському.

У позові в частині стягнення сплаченої орендної плати в сумі 23812,37 грн відмовити.

Стягнути з Кам`янець-Подільської міської ради, Хмельницька область, м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, буд. 1 (код 26571846) на користь приватного підприємства "Віват агро", Хмельницька область, м. Кам`янець-Подільський, вул. Лесі Українки, буд. 40 (код 33828703) 2270,00 грн (дві тисячі двісті сімдесят гривень 00 коп.) витрат зі сплати судового збору.

Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України).

Апеляційна скарга подається в порядку, передбаченому ст. 257 ГПК України.

Повне рішення складено 18.02.2022.

Суддя В.В. Виноградова

Видрук. 3 прим.: 1 - до справи, 2 - позивачу (32302, Хмельницька область, м. Кам`янець-Подільський, вул. Лесі Українки, 40), 3 - відповідачу (32302, Хмельницька область, м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1). Рек. з пов. про вруч.

Адреси електронної пошти:

1. Позивача:

2. Відповідача: