ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 лютого 2022 року

м. Київ

cправа № 910/1582/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.,

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06 жовтня 2021 року (головуючий - Тарасенко К.В., судді: Іоннікова І.А., Разіна Т.І.) і рішення Господарського суду міста Києва від 11 травня 2021 року (суддя Шкурдова Л.М.) у справі

за позовом Приватного акціонерного товариства "Трест "Київміськбуд-6"

до Київської міської ради,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про розірвання договору оренди.

(у судовому засіданні взяли участь представники: Позивача - Максимов М.В., Відповідача - Пилипчук І.І., Третьої особи - Максименко О.П.)

Вступ

1. Учасниками цього спору є Приватне акціонерне товариство "Трест "Київміськбуд-6" (далі "Позивач", ПрАТ "Трест "Київміськбуд-6"), Київська міська рада (далі "Відповідач", Київрада, Місто) та Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі "Третя особа", Департамент).

2. Позивач, задля будівництва житлового комплексу, орендував у Міста земельну ділянку. Після завершення будівництва та введення житлового комплексу в експлуатацію, Позивач передав його на баланс для обслуговування експлуатуючим організаціям, а в подальшому у комплексі було утворено ОСББ, яке перебрало на себе функції з управління будинками.

3. Посилаючись на наведені обставини, Позивач звернувся до Відповідача із проханням достроково припинити укладений між ними договір оренди земельної ділянки, адже користування такою ділянкою з метою будівництва житлових будинків ним більше не здійснюється.

4. Вказане прохання Містом задоволено не було і як наслідок виник цей господарський спір у якому ПрАТ "Трест "Київміськбуд-6" просило розірвати договір оренди земельної ділянки у судовому порядку.

5. Виходячи з вказаного для правильного вирішення спору судам належало правильно відповісти на декілька ключових питань, а саме:

"Чи має орендар-забудовник право на дострокове припинення договору оренди земельної ділянки у разі завершення будівництва і припинення користування орендованою ділянкою?"

"Чи може таке право бути реалізовано шляхом подання позову про розірвання договору оренди земельної ділянки?"

6. Суди попередніх інстанцій на вказані питання відповіли ствердно, а тому повністю задовольнили позовні вимоги.

7. За наслідками здійснення касаційного провадження, Верховний Суд із відповідями судів погоджується, підстав для зміни чи скасування оскаржених Містом судових рішень не вбачає.

Фактичні обставини спору

8. На підставі пункту 23 рішення Київради від 23.12.2003 № 316/1191 (в редакції рішення від 08.07.2010 № 1187/4625) "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" між Містом (орендодавець) і Позивачем (орендар) 26.11.2013 укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Досінчуком Ф.І. 26.11.2013 за реєстровим № 5878.

9. Умовами вказаного Договору оренди передбачено, що

- орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка) визначену цим договором (пункт 1.1);

- об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка із таким характеристиками: місце розташування - у кварталі, обмеженому вул. Деміївською, просп. 40-річчя Жовтня та пров. Деміївським у Голосіївському районі м. Києва; розмір - 1,5180 га; цільове призначення - для будівництва житлових будинків; кадастровий номер :79:144:0048 (пункт 2.1);

- згідно з витягом з технічної документації № 2500 Головного управління Держземагенства у м. Києві Державного агентства земельних ресурсів України від 17.06.2013 нормативна грошові оцінка земельної ділянки становить 10 521 347 (пункт 2.2);

- договір укладено на 15 років (пункт 3.1);

- всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку (пункт 11.1).

10. Право оренди земельної ділянки належно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав за Позивачем.

11. На виконання умов Договору оренди сторонами підписано Акт приймання - передачі земельної ділянки від 26.11.2013, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння та користування вказану земельну ділянку.

12. В подальшому, на орендованій Позивачем земельній ділянці завершилося будівництво багатоповерхового житлового комплексу. Введено в експлуатацію першу та другу черги будівництва, підтвердженням чому є видані Державною архітектурно-будівельною інспекцією України сертифікати серії ІУ № 65 від 27.01.2015 (на першу чергу) та серії ІУ №76 від 07.07.2017 (на другу чергу).

13. Водночас, на підставі Договору про передачу функцій з управління та утримання офісно-житлового комплексу та прибудинкової території (передачу майна з балансу на баланс) від 19.11.2015, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "КП "Українська житлова компанія" та Договору № 1 від 17.07.2017, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Хаус Мастер", вказаний житловий комплекс Позивачем було передано на обслуговування зазначеним юридичним особам.

14. В наступному, за рішенням зборів співвласників першої черги будинку № 13 по вул. Деміївській у Києві (протокол № 1 від 08.04.2017) 01.06.2017 перша черга будівництва вказаного багатоповерхового житлового комплексу була прийнята у самостійне утримання та управління Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Деміївська слобода" (далі ОСББ "Деміївська слобода").

15. Далі, за рішенням зборів співвласників другої черги будинку № 13 по вул. Деміївській у м. Києві (протокол від 11.04.2020) з 01.07.2020 всі функції з управління другою чергою багатоквартирного будинку № 13 по вул. Деміївській у місті Києві також передано вказаному ОСББ.

16. У зв`язку із завершенням будівництва багатоповерхового житлового комплексу та його передачею в управління ОСББ "Деміївська слобода", у вересні 2020 року Позивач звернувся до Відповідача із заявою про дострокове припинення Договору оренди.

17. Відмова Київради пристати на таку заяву і стала підставою для звернення ПрАТ "Трест "Київміськбуд-6" до суду у даній справі.

Узагальнений зміст вимог і підстав позову

18. Так, у лютому 2021 року Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва із позовом в якому просив розірвати, укладений з Містом Договір оренди земельної ділянки.

19. Позовні вимоги з посиланням на описані вище обставини та приписи статті 651 Цивільного кодексу України, статті 19 Закону України "Про оренду землі", мотивовані наявністю права Позивача на дострокове припинення Договору оренди у зв`язку із завершенням будівництва житлового комплексу та припиненням використання орендованою земельною ділянкою.

Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій

20. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.05.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.10.2021, позов задоволено. Розірвано, укладений між сторонами Договір оренди.

21. Вказані рішення судів попередніх інстанцій обґрунтовані тим, що у зв`язку із завершенням будівництва багатоповерхового житлового комплексу на орендованій земельній ділянці та введенням його в експлуатацію з кінцевою передачею збудованого об`єкту на баланс ОСББ "Деміївська слобода", Позивач припинив використання орендованої землі, а тому в силу статті 19 Закону України "Про оренду землі" дійсно набув право на припинення дії Договору оренди.

Оскільки Відповідач добровільної згоди на припинення Договору оренди не надає, таке припинення має відбутися у судовому порядку, шляхом розірвання вказаного правочину.

Касаційна скарга

22. Не погодившись із судовими рішеннями, Місто звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою у якій просить їх скасувати, а дану справу направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Узагальнені доводи касаційної скарги Відповідача

23. Скаржник стверджує, що при прийнятті оскаржуваних рішень судами попередніх інстанцій було неправильно застосовано приписи статей 19, 31, 32 Закону України "Про оренду землі" і таке застосування суперечить висновкам Верховного Суду щодо правильного застосування вказаних норм у подібних правовідносинах, які було викладено у постановах від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19 та від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17. Крім цього, Місто зазначає також, що рішення судів були винесені з порушенням приписів статті 236 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України).

24. Обґрунтовуючи наведене Відповідач вказує, що в силу згаданих норм матеріального права та висновків Верховного Суду щодо них, припинення договору оренди можливе тільки за умови завершення будівництва на земельній ділянці та припинення користування нею. При цьому сам факт завершення будівництва ще не свідчить про припинення користування земельною ділянкою, а таким припиненням може вважатися, зокрема, передача усіх квартир і приміщень збудованого будинку у власність третіх осіб.

25. В той же час, з матеріалів цієї справи вбачається, що Позивачем не було надано судам належних та допустимих доказів саме припинення користування земельною ділянкою, а подані ж докази свідчать лише про те, що ним було завершено будівництво житлового комплексу відповідно до норм містобудівного законодавства. Суди у цій частині повністю проігнорували, що згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Позивач і досі володіє рядом об`єктів нерухомості на орендованій земельній ділянці, а значить користується нею, що в свою чергу розірвання Договору оренди виключає.

Узагальнені доводи відзиву Позивача

26. У відзиві на касаційну скаргу ПрАТ "Трест "Київміськбуд-6" заперечує проти усіх доводів, які наводить скаржник, вважає їх необґрунтованими та безпідставними. З рішеннями судів попередніх інстанцій погоджується та просить залишити їх без змін.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

27. Згідно із частинами 1 - 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

28. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо дотримання судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Верховного Суду вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

29. Згідно з положеннями частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

30. Частинами 1, 2 статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

31. В свою чергу, положеннями частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі", яка прямо називається "Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання," на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

32. Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

33. Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

34. Таким чином, право Позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії Договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі", способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.

35. Аналогічна правова позиція вже неодноразово викладалася Верховним Судом, зокрема, у постановах від 22.03.2018 у справі № 909/560/17, від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18 і здійснене судами попередніх інстанцій у даній справі правозастосування із вказаною правовою позицією повністю узгоджується.

36. Водночас, як цілком підставно зазначає скаржник, Верховний Суд неодноразово також висновував (див. постанови від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 30.06.2021 у справі № 914/1304/20, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19), що у даному випадку завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.

37. Тобто, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

38. Але ж з установлених судами попередніх інстанцій обставин цього спору вбачається, що Позивач не тільки повністю завершив будівництво житлового комплексу на спірній земельній ділянці, а й передав усі функції з управління та обслуговування збудованим комплексом експлуатуючим організаціям, а в кінцевому результаті такі функції перебрало на себе ОСББ "Деміївська слобода".

39. За викладеного, висновки судів попередніх інстанцій про те, що ПрАТ "Трест "Київміськбуд-6" повністю припинило використання орендованої земельної ділянки для будівництва житлового комплексу і у зв`язку з цим набуло право на дострокове припинення Договору оренди є цілком правомірними та такими, що зроблені з правильним застосовуванням приписів статей 19, 31, 32 Закону України "Про оренду землі". Більше того, такі висновки цілковито узгоджуються з практикою Верховного Суду, а твердження Київради про протилежне (зокрема з цитуванням фактичних обставин справи № 910/18941/17) є безпідставними.

40. Наведених висновків не спростовують й аргументи касаційної скарги про те, що Позивач досі лишається власником ряду нежитлових приміщень у збудованому об`єкті, позаяк набуття ним статусу співвласника майна у житловому комплексі жодним чином не впливає на можливість застосування до спірних правовідносин вже неодноразово згаданих приписів Закону України "Про оренду землі", які пов`язують право на припинення договору оренди із обставиною завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію (припинення користування земельною ділянкою).

41. Верховний Суд у прийнятті цієї постанови керується також принципом res judicata, базове тлумачення якого вміщено в рішеннях Європейського суду з прав людини від 03.12.2003 у справі "Рябих проти Росії", від 09.11.2004 у справі "Науменко проти України", від 18.11.2004 у справі "Праведная проти Росії", від 19.02.2009 у справі "Христов проти України", від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України", в яких цей принцип розуміється як елемент принципу юридичної визначеності, що вимагає поваги до остаточного рішення суду та передбачає, що перегляд остаточного та обов`язкового до виконання рішення суду не може здійснюватись лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі, а повноваження судів вищого рівня з перегляду (у тому числі касаційного) мають здійснюватися виключно для виправлення судових помилок і недоліків. Відхід від res judicate можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини, наявності яких у цій справі скаржником не зазначено й не обґрунтовано.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

42. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення (пункт 1 частини 1 статті 308 ГПК України). Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (стаття 309 ГПК України).

43. Враховуючи наведені положення закону та висновки, зроблені касаційним судом під час касаційного провадження у даній справі, колегія суддів Верховного Суду вирішила, що прийняті у справі рішення і постанова повністю відповідають правовим нормам, а тому не можуть бути змінені чи скасовані. Водночас подана Містом касаційна скарга є необґрунтованою і задоволенню не підлягає.

44. В порядку приписів статті 129 ГПК України судові витрати за подання касаційної скарги несе скаржник.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 06 жовтня 2021 року і рішення Господарського суду міста Києва від 11 травня 2021 року у справі № 910/1582/21 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Зуєв В.А.