ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 лютого 2022 року Справа № 923/1615/21

Господарський суд Херсонської області у складі судді Литвинової В.В., за участю секретаря судового засідання Горголь О.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Кредит Плюс"

до: Херсонської міської ради Херсонської області

про визнання договору поновленим

за участю представників

від позивача Дунаєв М. І.

відповідача - Фокін А.А.

До суду надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Кредит Плюс" до Херсонської міської ради Херсонської області про визнання договору оренди земельної ділянки від 03 жовтня 2011 року, зареєстрованого управлінням Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області Херсонської області 05.10.2011 за №00249, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Херсонский оптовый дом - 02" (з 17.08.2020 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Фактор Кредит Плюс") та Херсонською міською радою щодо земельної ділянки загальною площею 1,0664 га за адресою м. Херсон вул. Суворова 12, поновленим на новий трок з 01 жовтня 2021 року до 30 вересня 2031 на умовах, що існували на 30.09.2021.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.12.2021, справу розподілено судді Литвиновій В.В.

Ухвалою від 13.12.2021 залишено позовну заяву без руху та встановлено позивачу строк 10 днів з моменту отримання ухвали для усунення недоліків.

20.12.2021, у встановлений строк, позивач подав докази усунення недоліків.

Ухвалою від 23.12.2021 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження.

17.01.2022 від відповідача надійшов відзив, яким він заперечує проти задоволення позову.

В засіданні 19.01.2022 судом оголошено перерву.

24.01.2022 позивач подав відповідь на відзив, в якій наполягає на задоволенні позовних вимог.

В засіданні 26.01.2022 постановлено про закриття підготовчого провадження та призначення розгляду справи по суті на 16.02.2022.

Дослідивши матеріали справи та надані докази, заслухавши представників сторін, які прибули в судове засідання, суд

в с т а н о в и в:

03.10.2011 року між Херсонською міською радою (відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Херсонский оптовый торговый дом-02» (ТОВ «ХОТД-02») було укладено договір оренди земельної ділянки (далі -Договір оренди), відповідно до умов якого ТОВ «ХОТД-02» отримало у строкове платне користування земельну ділянку по вул. Суворова, 12 в м. Херсоні, загальною площею 1,0664 га під будівництво та обслуговування торгово-розважального центру з об`єктами інженерної і енергетичної інфраструктури. Термін дії Договору оренди встановлено на десять років - з 30.09.2011 року до 30.09.2021 року. Договір оренди зареєстровано Управлінням Держкомзему у м. Херсоні Херсонської області 05 жовтня 2011 року.

У подальшому вказаній земельній ділянці присвоєно кадастровий номер :23:003:0061.

На підставі Договору від 04.03.2020 р. про відступлення прав за Іпотечним договором, посвідченим 24.07.2013 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Журавльовою З. В. та зареєстрованого в реєстрі за №759 (далі - Договір про відступлення прав), товариство з обмеженою відповідальністю «Фактор Кредит Плюс» (позивач) набуло право приватної власності на наступні об`єкти нерухомого майна:

- перша черга будівництва (підвальний та перший поверхи) торгово-розважального центру (торговельно-розважальний центр загальною площею 19066,5 кв. м., у т.ч. торговельна площа - 5552,2 кв. м., паркінг - 7994,0 кв.м., мийка - 569,6 кв.м., трансформаторна підстанція - 203,2 кв.м., насосна станція пожежогасіння -200,5 кв.м.), який знаходиться за адресою м. Херсон, вул. Суворова, 12;

- об`єкт незавершеного будівництва, торгово-розважального центру (II, III, IV, V поверхи) готовністю 73% який знаходиться за адресою м. Херсон, вул. Суворова, 12.

Зазначені об`єкти нерухомого майна розташовані на земельній ділянці кадастровий номер :23:003:0061.

Враховуючи вимоги п. 38 Договору оренди та положення ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України щодо переходу права користування земельною ділянкою до набувача права власності на об`єкти нерухомості, які розташовані на такій земельній ділянці, ТОВ «Фактор Кредит Плюс» (позивач) направило Херсонській міській раді листа від 16.04.2020 із пропозицією здійснити переоформлення Договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до нього, відповідно до якої внести зміни до преамбули та реквізитів підпису договору в частині заміни орендаря товариства з обмеженою відповідальністю «Херсонський оптовый торговый дом - 02» (перший власник нерухомого майна) на нового орендаря - ТОВ «Фактор Кредит Плюс». Підписаний Позивачем проект додаткової угоди додано до листа для його підписання Херсонською міською радою.

Листом від 29.04.2020 року №8-3371-18/15, надісланим Департаментом містобудування та землекористування Херсонської міської ради, Позивачу надано відповідь, що Договір оренди припинено з 04.03.2020 р. - моменту державної реєстрації права власності на нерухоме майно, а тому він підлягає переоформленню не шляхом укладення додаткової угоди, а шляхом укладання нового договору оренди земельної ділянки.

Зважаючи на відмову Відповідача укласти Додаткову угоду до Договору оренди, ТОВ «Фактор Кредит Плюс» змушено було звернутися до суду з позовом внесення змін до Договору оренди.

Відповідно до Рішення Господарського суду Херсонської області від 14.07.2020 року у справі № 923/426/20 позов було задоволено, та внесено зміни до Договору оренди землі від 03 жовтня 2011 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Херсонский оптовый торговый дом-02» та Херсонською міською радою щодо земельної ділянки загальною площею 1,0664 га за адресою місто Херсон, вулиця Суворова, 12 строком з 30 вересня 2011 року до 30 вересня 2021 року, шляхом зміни сторони орендаря у зобов`язанні на нового орендаря - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фактор Кредит Плюс», а саме:

у преамбулі Договору оренди землі від 03 жовтня 2011 року, зареєстрованого управлінням Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області 05 жовтня 2011 р. за №00249, замінити слова «Орендар товариство з обмеженою відповідальністю «Херсонський оптовий торговий дом - 02» в особі Генерального директора Каруиос Наталії Іванівни (юридична адреса)» на слова «Орендар Товариство з обмеженою відповідальністю «Фактор Кредит Плюс», адреса місцезнаходження: 01021, м. Київ, вул. Мечникова, буд. 16. офіс 11)».

у розділі «Реквізити сторін», розділах підписів та усіх додатках до Договору оренди землі від 03 жовтня 2011 року, зареєстрованого управлінням Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області 05 жовтня 2011 р. за №00249, зазначивши у якості орендаря товариство з обмеженою відповідальністю «Фактор Кредит Плюс» з наступними реквізитами: , юридична адреса 01021, м. Київ, вул. Мечникова, буд. 16, офіс 11».

Зазначене вище Рішення суду (далі - Рішення) набрало законної сили 07.08.2020 року (державний реєстр судових рішень https://reyestr.court.gov.ua/Review/90388180).

Державна реєстрація змін у Договір оренди проведена Відповідачем 25.08.2020року.

Відповідно до п. 8 Договору оренди після закінчення строку дії договору Орендар (позивач) має право на переважне поновлення його (Договору) на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

02.07.2021 року (більше ніж за два місяці до 30.09.2021 року) Позивач звернувся з відповідною заявою до Відповідача про поновлення договору оренди на 10 років.

За результатом розгляду заяви Позивача Відповідачем було прийнято Рішення №494 від 03.09.2021 року Про поновлення ТОВ «Фактор Кредит Плюс» договору оренди земельної ділянки (далі - Рішення 494), яким фактично відмовлено у задоволенні Заяви позивача від 02.07.2021 року, та вирішено - 1. поновити строком на 2 (два) роки договір оренди земельної ділянки, укладений Херсонською міською радою та ТОВ «Фактор Кредит Плюс» площею 1,0664 га (кадастровий номер :23:003:0061) під будівництво та обслуговування торгово-розважального центру з об`єктами інженерної і енергетичної інфраструктури по вул. Суворова 12 із моменту закінчення строку його дії, шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки із зазначенням у ній умови про право орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк згідно зі статтею 33 Закону України «Про оренду землі» без права його поновлення передбаченого ст. 126-1 Земельного кодексу України. 2. Встановити з 01.10.2021 року до 30.09.2022 розмір орендної плати на рівні 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та з 01.10.2022 до 30.09.2023 розмір орендної плати - на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Законом України № 340-IX від 05.12.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» Земельний кодекс України доповнено статтею 126-1. Цей закон набрав чинності 16.01.2020.

Так, статтею ст. 126-1 ЗК України передбачено наступне:

1. Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

2. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

3. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

4. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Відповідно до п. 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 340-IX від 05.12.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» зміни до Земельного кодексу України щодо ст. 126-1 набирають чинності через шість місяців з дня опублікування цього Закону, тобто з 16.07.2020.

Відповідно до Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Відповідно до ст.. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Стаття 126-1 ЗК України, як зазначалось вище, передбачає поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.

З огляду на вищевикладене, поновлення договору оренди землі це коли договір продовжує свою дію на той самий строк, на який його було укладено, і на тих самих умовах, без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення.

Договір оренди земельної ділянки від 03.10.2011 року був укладений до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", тому відповідно до Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» має містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Так, пунктом 8 Договору оренди від 03.10.2011 року передбачено, що після закінчення строку дії договору Орендар (позивач) має право на переважне поновлення його (Договору) на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Тобто спірний договір містить умову саме щодо права позивача на поновлення договору оренди землі.

На орендованій земельній ділянці розташовано належне Позивачу нерухоме майно - перша черга будівництва (підвальний та перший поверхи) торгово-розважального центру (м. Херсон, вул. Суворова, 12) та об`єкт незавершеного будівництва, торгово-розважального центру (II, III, IV, V поверхи) готовністю 73% (м. Херсон, вул. Суворова, 12), тому обмеження щодо автоматичного поновлення договору оренди на той же строк та на тих же умовах, передбачене ст. 126-1 ЗК України, на Договір оренди не поширюється.

Крім того, відповідно до Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Договір оренди земельної ділянки від 03.10.2011 року був змінений рішенням Господарського суду Херсонської області від 14.07.2020 року у справі №923/426/20, яке набрало законної сили 07.08.2020.

Відповідно до ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

З огляду на викладене, договір оренди земельної ділянки від 03.10.2011 року був змінений 07.08.2020, тобто після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", тому на нього поширюються правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі.

Матеріали справи не містять доказів того, що відповідач не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подавав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору (ч. 3 ст. 126-1 ЗК України). Отже, відповідач не скористався своїм правом на відмову від поновлення договору у передбаченому чинним законодавством порядку.

Частиною 2 ст. 126-1 ЗК України передбачено, що якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Враховуючи викладене, договір оренди земельної ділянки від 03.10.2011 року, укладений між сторонами, є поновленим на такий самий строк і на таких самих умовах, тобто на строк 10 років (з 01 жовтня 2021 року до 30 вересня 2031) на тих самих умовах, тобто на тих же умовах, що існували на дату закінчення його строку - 30.09.2021.

Стаття 124 Конституції України, ст.ст. 15, 16 ЦК України та ст. 20 ГК України передбачають, що юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі, а також право на судовий захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів фізичних та юридичних осіб, в тому числі суб`єктів господарювання.

Такі ж положення містяться у ст. 4 ГПК України, а саме юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ст.. 5 ГПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відповідач порушив права позивача на поновлення договору оренди землі, на якій розташоване нерухоме майно позивача, а саме - не врахував вищезазначених норм права та, приймаючи рішення № 494, допустив порушення статті 126-1 ЗК України в частині поновлення договору оренди земельної ділянки зі зміною суттєвих умов договору (строк та розмір орендної плати). Фактично Відповідач визначив суттєві умови для нового договору оренди, хоча в преамбулі зробив посилання на саму заяву Позивача про поновлення договору на 10 років (новий строк згідно п. 8 Договору оренди) та ст. 126-1 ЗК України, яка є єдиною у Земельному кодексу України, що визначає правила поновлення договорів оренди, укладених або змінених після 16.07.2020 року.

З метою відновлення права Позивача на оренду земельної ділянки на умовах Договору оренди на новий строк, - Позивач звернувся з заявою про поновлення Договору оренди до державного реєстратора Кравченко Т.В. та отримав відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав відсутності необхідного документу на підтвердження права на оренду земельної ділянки.

Враховуючи, що відповідач не висловив відмови від поновлення договору в порядку, встановленому ст. 126-1 ЗК України, то договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення. З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України).

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, дійшов висновку задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Відповідно до ч. 1, 9 ст. 129 ГПК України судові витрати в розмірі сплаченого судового збору покладаються на відповідача.

На підставі вищевикладених норм права, керуючись ст.ст. 129, 232-240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ухвалив:

1. Позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

2. Визнати договір оренди земельної ділянки від 03 жовтня 2011 року, зареєстрованого управлінням Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області Херсонської області 05.10.2011 за №00249, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Херсонский оптовый дом - 02" (з 17.08.2020 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Фактор Кредит Плюс") та Херсонською міською радою щодо земельної ділянки загальною площею 1,0664 га за адресою м. Херсон вул. Суворова 12, поновленим на новий строк з 01 жовтня 2021 року до 30 вересня 2031 на умовах, що існували на 30.09.2021.

3. Стягнути з Херсонської міської ради Херсонської області (м. Херсон пр. Ушакова 37, код 26347681) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Кредит Плюс" (м. Херсон вул. Суворова 12, код 43311330) 2270 грн витрат зі сплати судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається до Південно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 16.02.2022

Суддя В.В.Литвинова