ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.02.2022 Справа № 917/1826/21

Господарський суд Полтавської області у складі судді Сіроша Д. М., за участю секретаря судового засідання Бойченко Л. О., розглянув у порядку загального позовного провадження справу за позовом

Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб», вул. Петровського, 41, м. Решетилівка, Полтавська область

до Решетилівської міської ради, вул. Покровська, 14, м. Решетилівка, Полтавська область, 38400

про визнання недійсним рішення та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі

За участю представників сторін:

від позивача: Назаревич І. Р. та Вакулюк А. О.

від відповідача: не з`явився

Обставини справи: Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» звернулося з позовом до Решетилівської міської ради в якому просить:

- визнати недійсним та скасувати пункт 8 рішення тридцятої позачергової сесії сьомого скликання Решетилівської міської ради від 19.02.2020 № 889-30-VII «Про відмову в поновленні договорів оренди землі СТОВ «Хлібороб»;

- визнати укладеною додаткову угоду між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» та Решетилівською міською радою про поновлення договору оренди землі № 6 від 10.02.2010, що зареєстрований за № 11 від 15.03.2010, виклавши в судовому рішенні зміст такої угоди в редакції позивача, проект якої додано до позовної заяви.

З посиланням на частини 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" позовні вимоги обґрунтовано тим, що оскаржуваним рішенням Решетилівської міської ради порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди землі від 07.10.2008. Позивач зазначає, що з метою реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди землі № 6 від 10.02.2010 він у визначений договором строк звернувся до відповідача з листом-повідомленням та з проектом додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди, у відповідь на який відповідач безпідставно повідомив про неможливість його поновлення, пославшись на пункт 14 статті 34 Закону України "Про оренду землі", який ця норма взагалі не містить, а також на пункт 37 договору оренди, що передбачає наслідком зміну власника земельної ділянки - розірвання або зміна умов договору, однак цей пункт договору не містить положень щодо відмови в поновленні договору оренди землі з підстав зміни власника земельної ділянки. Також, позивач зазначає, що від відповідача не надходило будь - яких пропозицій щодо зміни істотних умов договору, або будь-яких заперечень щодо умов запропонованих позивачем щодо розміру орендної плати - 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та строку договору - 7 років з підстав невідповідності закону. На підставі викладеного вважає пункт 8 рішення Решетилівської міської ради від 19.02.2020 № 889-30-VII «Про відмову в поновленні договорів оренди землі СТОВ «Хлібороб» незаконним та таким, що підлягає скасуванню на підставі статті 21 Цивільного кодексу України.

Відповідач у відзиві на позов (вх. № 14554 30.12.2021) проти позову заперечує, посилаючись на те, що переважне право СТОВ «Хлібороб» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки Решетилівською міською радою завчасно, до закінчення строку дії договору оренди землі, повідомлено орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди землі, шляхом прийняття відповідного рішення.

Позивач у відповіді на відзив (вх. № 375від 13.01.2022) заперечує проти доводів відповідача та зазначає, що з метою реалізації переважного права ним здійснено всі необхідні дії, передбачені законом, а саме: вчасно подано клопотання про поновлення договору з проектом додаткової угоди. Відповідач визначених Законом дій не вчинив, а саме: не звернувся до СТОВ «Хлібороб» з метою узгодження з орендарем істотних умов договору та не надав заперечень проти поновлення договору з обґрунтуванням у чому саме запропоновані умови договору не відповідають Закону.

13.01.2022 від позивача надійшло клопотання про приєднання доказів до матеріалів справи, а саме: копії листа ГУ ДПС у Полтавській області № 41900/6/16-31-13-09 від 07.12.2021).

Суд долучив зазначений лист до матеріалів справи.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 08.12.2021, суд прийняв позовну заяву до розгляду і відкрив провадження у справі № 917/1826/21, постановив справу розглядати у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними в ній матеріалами.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 18.01.2022 суд закрив підготовче провадження у справі 917/1826/21 та призначив справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 10:30 01.02.2022.

Відповідно до статті 219 Господарського процесуального кодексу України, рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення та повідомлено про термін виготовлення повного рішення.

Розглянувши матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» відповідно до договору оренди землі № 6 від 10.02.2010, зареєстрованого Решетилівським райвідділом Полтавської регіональної філії ДП «ЦДЗК» від 15.03.2010 за № 1, є орендарем земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 7,6900 га кадастровий номер :00:001:0193, що знаходиться на території Решетилівської міської ради Полтавської області.

Згідно з пунктом 8 договору його укладено на 10 (десять) років.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на дату укладення договору) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, тобто строк вказаного договору оренди землі закінчився 15.03.2020.

В цьому ж пункті договору вказано, що після закінчення його строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-2020 від 20.04.2020 вказанавище земельна ділянка належить до земель комунальної власності, власником земельної ділянки зазначено територіальну громаду в особі Решетилівської міської ради.

На виконання умов договору, бажаючи скористатися переважним правом його поновлення, СТОВ «ХЛІБОРОБ», як орендар, що належно виконував умови договору оренди протягом всього строку його дії, за 30 днів до закінчення строку договору, а саме: 05.02.2020 надіслав на адресу Решетилівської міської ради клопотання № 31 від 04.02.2020, в якому просив поновити договір оренди землі № 6 від 10.02.2010, та до якого додав проект додаткової угоди із зазначенням найменшого строку, який законодавчо визначений для цього виду ділянок - 7 (сім) років, та максимально можливого розміру орендної плати, дозволеному законодавством, - 12 (дванадцять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності згідно з нормами Податкового Кодексу України (пп. 14.1.147) є загальнодержавним податком, на підтвердження належного виконання орендарем обов`язків за умовами договору оренди, а саме: щодо сплати орендної плати, позивач надав копію листа ГУ ДПС у Полтавській області № 17726/10/16-31-10-01-15 від 18.05.2020 про відсутність у СТОВ «ХЛІБОРОБ» станом на 14.05.2020 податкового боргу.

Крім того, позивач зазначає, що з моменту укладення вказаного договору оренди землі по даний час будь-яких претензій, звернень чи вимог щодо неналежного виконання орендарем його умов від орендодавця на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» не надходило.

За результатами розгляду вказаною клопотання Решетилівська міська рада прийняла рішення «Про відмову в поновленні договорів оренди землі СТОВ «ХЛІБОРОБ» № 889-30-VII від 19.02.2020, у пункті 8 якого відмовила позивачу в поновленні договору оренди землі, зареєстрованого Решетилівським районним відділом Полтавської регіональної філії ДП «ЦДЗК» від 15.03.2010 за № 11, площа земельної ділянки 7,6900 га, у відповідності до пункту 14 статті 34 Закону України «Про оренду землі» та пункту 37 договору оренди (перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору), про що направила орендарю відповідний лист - повідомлення від 21.02.2020.

При прийнятті рішення суд виходив з наступного.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на час поновлення позивачем договору оренди) регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору; повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі - повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Наведені положення встановлюють порядок врегулювання розбіжностей щодо умов договору, при цьому прямо передбачають можливість усунути в межах встановленого терміну розбіжності, що виникли під час відповідного листування.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин на права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Згідно з частиною 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Як вбачається з наданих доказів, СТОВ «Хлібороб» як добросовісний орендар дотримався всіх умов, необхідних для реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі в порядку частин 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: вчасно подав клопотання про поновлення договору з проектом додаткової угоди.

Відповідно до частини 3 статті 19 Закону України «Про оренду землі» при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Отже, позивачем при зверненні з клопотанням про зміну умов договору в частині строку дії договору обрано найменший строк, що передбачений Законом.

Згідно з п.п. 288.5.2 п. 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Звертаючись з проектом додаткової угоди, позивач запропонував максимально можливий розмір, дозволений чинним законодавством - 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Тому, приймаючи рішення про відмову в поновленні договору оренди землі, Решетилівська міська рада діяла протиправно, оскільки орендарем запропоновано змінені умови, що максимально відповідають оптимальному для орендодавця варіанту у визначених законодавством межах (постанова КГС від 23.07.2019 у справі № 912/2116/18).

Відповідач визначених Законом дій не вчинив, а саме: не звернувся до СТОВ «Хлібороб» з метою узгодження з орендарем істотних умов договору та не надав заперечень щодо поновлення договору на 7 років та щодо розміру орендної плати - 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).

Тобто, як встановив суд, всупереч частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" жодних переговорів з метою досягнення домовленостей щодо орендної плати та строку договору між сторонами не велось.

Водночас за результатами розгляду листа-повідомлення про поновлення договору Решетилівська міська рада прийняла рішення «Про відмову в поновленні договору оренди землі СТОВ «Хлібороб», при цьому пославшись на пункт 14 статті 34 Закону України "Про оренду землі", який ця норма взагалі не містить, а також на пункт 37 договору оренди, відповідно до якого перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також, реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Проте вказаний пункт договору не містить положень щодо відмови в поновленні договору оренди землі з підстав зміни власника земельної ділянки.

Отже, будь-яких застережень щодо позбавлення орендаря переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк з підстав переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи ні договір, а ні будь-який нормативно-правовий акт не містять, так само як і не містять аналогічної підстави для відмови орендодавцем орендарю в поновленні договору оренди землі на новий строк.

Водночас, отримавши в комунальну власність вказану вище земельну ділянку, та не бажаючи продовжувати дію договору та орендні правовідносини з позивачем, на підставі вказаного вище пункту договору, Решетилівська міська рада мала право звернутись до СТОВ «ХЛІБОРОБ» з пропозицією укласти додаткову угоду про розірвання договору оренди землі № 6 від 10.02.2010 або зміну його умов.

Однак в період дії договору вказаним правом орган місцевого самоврядування не скористався, проти продовження його дії не заперечував, щодо будь-яких змін умов договору чи його розірвання до позивача не звертався, тому, після переходу права власності на земельну ділянку до Решетилівської міської ради, орендні правовідносини продовжили свою дію між новим орендодавцем та СТОВ «Хлібороб» на підставі та умовах вказаного вище договору, яким передбачено переважне право орендаря на поновлення договору оренди на новий строк.

Також, слід зазначити, що СТОВ «Хлібороб» добросовісно виконував умови договору протягом усього строку дії, а саме: використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, вчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату.

На підтвердження викладеного позивачем для приєднання до матеріалів справи надано лист ГУ ДПС у Полтавській області № 41900/6/16-31-13-09 від 07.12.2021 року про відсутність у позивача заборгованості з орендної плати станом на 19.02.2020 - день прийняття оскаржуваного рішення Решетилівської міської ради про відмову СТОВ «Хлібороб» в поновленні спірного договору оренди землі.

Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що з моменту переходу права власності на спірну земельну ділянку до територіальної громади Решетилівська міська рада зверталась до позивача щодо неналежного виконання ним умов договору оренди землі.

Отже, матеріалами справи підтверджується, що СТОВ «Хлібороб» є добросовісним орендарем, у зв`язку з чим має переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 09.07.2019 у справі № 908/2315/18.

Частина 2 статті 19 Конституції України встановлює обов`язок органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Приймаючи рішення про відмову в поновленні договору оренди землі, відповідач діяв протиправно, всупереч приписам ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо обов`язку узгодження істотних умов договору, у зв`язку з чим дії відповідача під час процедури поновлення з позивачем договору оренди землі № 6 від 10.02.2010 року неможна визнати добросовісними.

Отже, враховуючи встановлення факту своєчасного звернення позивачем до відповідача з листом - повідомленням про поновлення договору оренди землі з наданням проекту додаткової угоди та факту порушення відповідачем процедури реалізації переважного права позивача на поновлення вказаного договору відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також те, що станом на час розгляду спору позивач продовжив належне користування відповідно земельною ділянкою (сплачувати орендну плату), суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання недійсним пункту 8 рішення Решетилівської міської ради від 19.02.2020 № 889-30-VII «Про відмову в поновленні договорів оренди землі СТОВ «Хлібороб» та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № 6 від 10.02.2010 у редакції, викладеній в резолютивній частині рішення суду.

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним та скасувати пункт 8 рішення тридцятої позачергової сесії сьомого скликання Решетилівської міської ради від 19.02.2020 № 889-30-VII «Про відмову в поновленні договорів оренди землі СТОВ «Хлібороб».

Визнати укладеною додаткову угоду між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» та Решетилівською міською радою про поновлення договору оренди землі № 6 від 10.02.2010, що зареєстрований за № 11 від 15.03.2010, виклавши в судовому рішенні зміст такої угоди в редакції позивача, проект якої додано до позовної заяви:

Додаткова угода

про поновлення договору оренди землі: від 10.02.2010 року № 6, що зареєстрований за № 11 від 15.03.2010

м. Решетилівка 05.02.2020

Сторони Додаткової угоди до Договору:

Орендодавець Решетилівська міська рада в особі секретаря міської ради Дядюнової Оксани Анатоліївни з одного боку, та

Орендар СТОВ «Хлібороб» в особі директора Лукаша Миколи Сергійовича, що діє на підставі Статуту підприємства, з другого -

уклали цю Додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі від 10 лютого 2010 року № 6, та узгодили (змінили) його наступні істотні умови:

Строк дії договору

8. Договір поновлено на 7 (сім) років. Після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Орендна плата

9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Прикінцеві положення

40. Ця Додаткова угода набирає чинності після підписання її сторонами.

Цю Додаткову угоду укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря.

Інші умови Договору оренди землі від 10 лютого 2010 року № 6, що зареєстрований за №11 від 15.03.2010 року, залишаються без змін.

Ця Додаткова угода с невід`ємною частиною Договору оренди землі від 10 лютого 2010 року № 6, що зареєстрований за № 11 від 15.03.2010.

Реквізити сторін:

Орендодавець

Решетилівська міська рада

,

Місцезнаходження юридичної особи: 38400, Полтавська обл.,

м. Решетилівка, вул. Покровська, 14 тел/факс (05363) 2-13-80,

E-mail:

Орендар

Сільськогосподарське товариство з обмеженою

відповідальністю «Хлібороб»

р/р НОМЕР_1

в AT «Райффайзен Банк «Аваль» МФО 380805

Код

Місцезнаходження юридичної особи:

38400, Полтавська область,

м. Решетилівка, вул. Петровського 41,

тел/факс 05363-2-11-07,

E-mail:

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення. Відповідно до пункту 17.5 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України, апеляційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повне рішення складено 09.02.2022.

Суддя Д. М. Сірош