РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.01.2022Справа № 910/5425/20
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Трофименко Т.Ю., при секретарі судового засідання Бабич М.А., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Фізичної особи-підприємця Алі Ахмеда Таха Алі

до Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України"

про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованих приміщень, здійснених орендарем, визнання строку дії договорів оренди поновленими, визнання переважних прав орендаря,

Представники сторін:

від позивача: Алі Ахмед Таха Алі (особисто), Літвінов Є.В.,

від відповідача: Медведська О.Г.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Фізичної особи-підприємця Алі Ахмеда Таха Алі до Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" про відшкодування вартості виконаних ремонтно-будівельних робіт проведених в орендованих приміщеннях, визнання строку дії договорів оренди поновленими, визнання переважних прав орендаря та зобов`язання вчинити дії.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.04.2020 позовну заяву залишено без руху, надано позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви.

07.05.2020 до суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків, до якої долучено позов у новій редакції.

Відповідно до нової редакції позову позивач просить стягнути з відповідача відшкодування вартості виконаних ремонтно-будівельних робіт проведених в орендованих приміщеннях у розмірі 289 157,00 грн та 1 279 507,00 грн, визнати строк дії договорів оренди нерухомого майна банку №185-03/1/211116 від 21.11.2016 і №216- 00/4/040917 від 04.09.2017 поновленими терміном до 20.11.2020 та визнати переважне право позивача перед третіми особами на укладення договору (договорів) оренди та договору (договорів) купівлі-продажу нерухомого майна.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем було здійснено ремонт орендованого майна за договорами №185-03/1/211116 від 21.11.2016 і №216- 00/4/040917 від 04.09.2017 на загальну суму 1 568 664,00 грн, яка в порядку статті 776 ЦК України підлягає стягненню з відповідача. Крім того, позивач зазначає, що незважаючи на продовження строку вказаних договорів в порядку статті 764 ЦК України до 20.11.2020, відповідач здійснює дії щодо односторонньої відмови від договорів та пропозиції щодо передачі орендованого нерухомого майна іншим особам.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.05.2020 за вказаним позовом відкрито провадження у справі № 910/5425/20 та призначено підготовче засідання на 10.06.2020.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.05.2020 заяву Фізичної особи-підприємця Алі Ахмеда Таха Алі про забезпечення позову у справі №910/5425/20 повернуто заявнику.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.06.2020 у задоволенні заяви Фізичної особи-підприємця Алі Ахмеда Таха Алі про забезпечення позову у справі № 910/5425/20 відмовлено.

В підготовче засідання 10.06.2020 з`явилися представники сторін.

Представник відповідача надав суду відзив на позовну заяву.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив оголосити перерву в підготовчому засіданні до 08.07.2020, встановити позивачу строк для надання відповіді на відзив до 18.06.2020.

19.06.2020 на електронну пошту суду та 22.06.2020 через відділ діловодства суду від позивача надійшла відповідь на відзив.

07.07.2020 через відділ діловодства суду від відповідача надійшли заперечення проти приєднання доказів.

07.07.2020 через відділ діловодства суду від позивача надійшло клопотання про доулчення до матеріалів справи висновку експерта № 137/05-2020 від 18.06.2020 та заява про зміну предмета позову та зменшення розміру позовних вимог, відповідно до якої позивач просив змінити предмет позову в частині відшкодування вартості виконаних ремонтно-будівельних робіт проведених в орендованих приміщеннях на відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованих приміщень, здійснених орендарем, зменшити розмір позовної вимоги майнового характеру з 1 568 664,00 грн до 1 064 800,00 грн, а саме: стягнути з відповідача відшкодування вартості невід`ємних поліпшень, орендованих за договорами оренди нерухомого майна банку №185-03/1/211116 від 21.11.2016 зі всіма внутрішніми системами та комунікаціями у розмірі 648 700,00 грн і №216-00/4/040917 від 04.09.2017 зі всіма внутрішніми системами та комунікаціями у розмірі 398 100,00 грн.

В підготовче засідання 08.07.2020 з`явилися представники сторін.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив задовольнити клопотання позивача та долучити до матеріалів справи висновок експерта.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив задовольнити клопотання представника відповідача про надання часу для ознайомлення із заявами позивача, оголосити перерву в підготовчому засіданні до 15.07.2020.

09.07.2020 через відділ діловодства суду від відповідача надійшли заперечення у справі.

14.07.2020 через відділ діловодства суду від відповідача надійшли заперечення на приєднання заяви позивача про зміну предмета позову та зменшення розміру позовних вимог.

В підготовче засідання 15.07.2020 з`явилися представники сторін.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив в задоволенні клопотання позивача про долучення додаткових пояснень та доводів відмовити, дані докази не приймати до розгляду.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив клопотання позивача задовольнити, долучити до матеріалів справи відповідь на відзив та додані до неї документи.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив заяву про зміну предмета позову та зменшення розміру позовних вимог прийняти до розгляду.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив оголосити перерву в підготовчому засіданні до 12.08.2020, встановити відповідачу у строк до 01.08.2020 надати заперечення на заяву про зміну предмету позову та зменшення розміру позовних вимог.

10.08.2020 через відділ діловодства суду від відповідача надійшли пояснення.

В підготовче засідання 12.08.2020 з`явилися представники сторін.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив задовольнити клопотання відповідача про поновлення строку для подання пояснень, долучити пояснення до матеріалів справи.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив задовольнити клопотання позивача про відкладення підготовчого засідання, оголосити перерву в підготовчому засіданні до 14.09.2020, встановити позивачу строк для надання заперечень на пояснення відповідача до 28.08.2020.

31.08.2020 через відділ діловодства суду від позивача надійшли заперечення проти доводів та обґрунтувань відповідача, викладених у поясненнях.

04.09.2020 через відділ діловодства суду від відповідача надійшло клопотання про призначення будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи.

В підготовче засідання 14.09.2020 з`явилися представники сторін.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив клопотання представника позивача задовольнити, поновити пропущений процесуальний строк для подання доказів, долучити до матеріалів справи заперечення та докази.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив клопотання позивача задовольнити, оголосити перерву в підготовчому засіданні до 21.09.2020.

В підготовче засідання 21.09.2020 з`явилися представники сторін.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив оголосити перерву в підготовчому засіданні до 30.09.2020, встановити представнику позивача у строк до 24.09.2020 надати перелік питань перед експертом в разі задоволення судом клопотання про призначення експертизи.

В підготовче засідання 30.09.2020 з`явилися представники сторін.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.09.2020 клопотання Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" про призначення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи у справі № 910/5424/20 задоволено, призначено у справі № 910/5425/20 будівельно-технічну та оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.11.2020 поновлено провадження у справі № 910/5425/20, погоджено строк виконання судової експертизи у справі № 910/5425/20 понад 90 календарних днів, зобов`язано Акціонерне товариство "Державний експортно-імпортний банк України" забезпечити оплату вартості судової експертизи згідно з рахунком № 2570 від 30.10.2020, зупинено провадження у справі № 910/5425/20.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.07.2020 поновлено провадження у справі № 910/5425/20, задоволено клопотання експерта Київського науково - дослідного інституту судових експертиз про забезпечення обстеження об`єктів дослідження за їх місцезнаходженням, провадження у справі № 910/5425/20 зупинено.

22.07.2021 від Київського науково-дослідного інституту судових експертиз до суду повернулися матеріали справи № 910/5425/20 з повідомленням про неможливість надання висновку експертизи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.08.2021 поновлено провадження у справі № 910/5425/20, підготовче засідання у справі № 910/5420/20 призначено на 08.09.2021.

В підготовче засідання 08.09.2021 з`явилися представники сторін.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 29.09.2021.

В підготовче засідання 29.09.2021 з`явилися представники сторін.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив оголосити в судовому засіданні перерву до 18.10.2021.

13.10.2021 до суду від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

В судове засідання 18.10.2021 з`явився представник відповідача.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив, клопотання представників сторін про відкладення судового засідання задовольнити; відкласти судове засідання на 10.11.2021.

В судове засідання 10.11.2021 з`явилися представники сторін.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив оголосити в судовому засіданні перерву до 08.12.2021.

В судове засідання 08.12.2021 з`явилися представники позивача.

Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив відкласти підготовче засідання на 19.01.2022.

В судове засідання 19.01.2022 з`явилися представники сторін.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позов та просив його задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача прои позову заперечив, проив відмовити у його задоволенні.

Відповідно до статті 233 Господарського процесуального кодексу України рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.

В судовому засіданні 19.01.2022 оголошено вступну та резолютивну частини рішення на підставі статті 240 Господарського процесуального кодексу України.

Суд зазначає, що суддя Трофименко Т.Ю. перебувала у відпустці 26.01.2022 та на лікарняному з 27.01.2022 по 05.02.2022.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

21.11.2016 між Публічним акціонерним товариством "Державний експортно-імпортний банк України" (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Алі Ахмед Таха Алі (Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна банку №185-03/1/211116 (надалі також - договір №185-03/1/211116), за умовами п. 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майне, загальною площею - 117,2 кв.м, а саме, нежилі приміщення з № 3 по № 9 площею - 98,00 кв.м. та частину приміщення № III площею 19,2 кв.м. (надалі по тексту - Орендовані приміщення) першого поверху будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Софіївська, буд.6 (надалі по тексту - Будівля), зі всіма внутрішніми системами та комунікаціями, що існують на час укладення цього Договору (надалі - тексту разом з Орендованими приміщеннями - Орендоване майно).

Відповідно до п. 2.1 договору №185-03/1/211116, орендоване майно надається Орендарю для його використання за основним цільовим призначенням.

Згідно з п. 3.2 договору №185-03/1/211116, орендоване майно передається Орендарю у платне користування строком до 20 листопада 2018 року (надалі по тексту - Строк оренди). Передача Орендованого майна в оренду не призводить до виникнення в Орендаря права власності на Орендоване майно.

У п. 3.3 договору №185-03/1/211116 вказано, що Орендар, в останній день Строку оренди/строку дії цього Договору, повертає, а Орендодавець приймає Орендоване майно за Актом приймання-передачі Орендованого майна Орендаря до Орендодавця, що складається Сторонами у формі, викладеній в Додатку №3 до цього Договору.

Орендоване майно вважається повернутим Орендодавцю з дати підписання Акту приймання- передачі Орендованого майна від Орендаря до Орендодавця уповноваженими представниками Сторін та скріплення їх підписів відбитками печаток Сторін. (п. 3.4 договору №185-03/1/211116).

За приписами пунктах 6.1, 6.4, 6.5, 6.13 договору №185-03/1/211116, Орендар зобов`язується:

- Використовувати Орендоване майно виключно у відповідності до мети оренди (цільового призначення), визначеної у пункті 2.1. Договору;

- Не здійснювати без письмової згоди Орендодавця перебудову та/або перепланування, капітальний ремонт, поліпшення Орендованого майна.

- Здійснення поточного ремонту майна за власний рахунок, без будь-якої компенсації зі Сторони Орендодавця;

- Проводити за свій рахунок поточний ремонт Орендованого майна.

Орендар, згідно з п. 7.3 договору №185-03/1/211116, має право за свій рахунок проводити поліпшення орендованого майна після отримання попередньої письмової згоди Орендодавця.

За умови належного виконання Орендарем своїх обов`язків за Договором і намірів Орендодавця здавати в оренду Орендоване майно після закінчення строку дії Договору, Орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на укладення договору оренди щодо Орендованого майна на новий строк на умовах, що будуть визначені Орендодавцем. Якщо Орендар має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди щодо Орендованого майна на новий строк, Орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця за тиждень до закінчення дії Договору. (п. 7.5 договору №185-03/1/211116).

Згідно з п. 9.3 договору 1, Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до Договору або його розірвання, у разі погіршення стану Орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання Орендарем умов Договору.

У п. 13.1 договору №185-03/1/211116 визначено, що цей Договір набуває чинності з дати його підписання уповноваженими представниками Сторін та скріплення їх підписів відбитками печаток Сторін та діє до останнього дня Строку оренди. В частині сплати Орендарем Орендної плати, індексації Орендодавцю вартості комунальних послуг та інших витрат Орендодавця, передбачених цим Договором, сплати неустойки (штрафів/пені) за порушення умов цього Договору, зобов`язань компенсації спричинених збитків, Договір діє до повного та найденого виконання Сторонами зобов`язань.

За приписами п. 13.4 договору №185-03/1/211116, договір припиняється внаслідок:

13.4.1. закінчення строку, на який його було укладено;

13.4.2. загибелі (знищення) Орендованого майна;

13.4.3. ліквідації суб`єкта господарювання - Орендаря;

13.4.4. дострокового розірвання за взаємною згодою Сторін;

13.4.5. дострокового розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із Сторін унаслідок невиконання другою Стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження Орендованого майна, яке істотно перешкоджає його використанню, а також з-інших підстав, визначених чинним законодавством України;

13.4.6. продажу Орендодавцем Орендованого майна (у такому випадку цей Договір

вважається припиненим з дати укладення відповідного правочину з продажу Орендованого майна, але не раніше ніж через 6 (шість) календарних місяців з дати направлення Орендодавцем Орендареві повідомлення про намір Орендодавця щодо продажу Орендованого майна);

13.4.7. в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України та цим Договором.

У п. 14.1 договору №185-03/1/211116 Сторони домовились, що норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не застосовуються до правовідносин, які виникають із Договору.

На виконання умов договору №185-03/1/211116 відповідач передав, а позивач в свою чергу прийняв в оренду нерухоме майно за Актом приймання-передачі Орендованого майна від Орендодавця до Орендаря від 15.12.2016.

Крім того, 04.09.2017 між Публічним акціонерним товариством "Державний експортно-імпортний банк України" (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Алі Ахмед Таха Алі (Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна банку №216-00/4/040917 (надалі також - договір №216-00/4/040917), за умовами п. 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майне, загальною площею - 67,9 кв.м, а саме: нежитлові приміщення № 1, 2, 10, 11 площею - 56,00 кв.м. та частина приміщення № III площею 11,9 кв.м. (надалі по тексту - Орендовані приміщення) першого поверху будівлі, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Софіївська, 6 (надалі по тексту - Будівля), зі всіма внутрішніми системами та комунікаціями, що існують на час укладення цього Договору (надалі - тексту разом з Орендованими приміщеннями - Орендоване майно).

Відповідно до п. 2.1 договору №216- 00/4/040917, Орендоване майно надається Орендарю для його використання за його цільовим призначенням.

Згідно з п. 3.2 договору №216-00/4/040917, орендоване майно передається Орендарю у платне користування строком до 30 вересня 2018 року (надалі по тексту - Строк оренди). Передача Орендованого майна в оренду не призводить до виникнення в Орендаря права власності на Орендоване майно.

Орендоване майно вважається повернутим Орендодавцю з дати підписання Акту приймання- передачі Орендованого майна від Орендаря до Орендодавця уповноваженими представниками Сторін та скріплення їх підписів відбитками печаток Сторін. (п. 3.4 договору №216- 00/4/040917).

За приписами пунктах 6.1, 6.4, 6.13 договору №216-00/4/040917, Орендар зобов`язується:

- Використовувати Орендоване майно виключно у відповідності до мети оренди (цільового призначення), визначеної у пункті 2.1. Договору;

- Не здійснювати без письмової згоди Орендодавця перебудову та/або перепланування, капітальний ремонт, поліпшення Орендованого майна.

- Проводити за свій рахунок поточний ремонт Орендованого майна.

Орендар, згідно з п. 7.3 договору №216-00/4/040917, має право за свій рахунок проводити поліпшення орендованого майна після отримання попередньої письмової згоди Орендодавця.

За умови належного виконання Орендарем своїх обов`язків за Договором і намірів Орендодавця здавати в оренду Орендоване майно після закінчення строку дії Договору, Орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на укладення договору оренди щодо Орендованого майна на новий строк на умовах, що будуть визначені Орендодавцем. Якщо Орендар має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди щодо Орендованого майна на новий строк, Орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця за тиждень до закінчення дії Договору. (п. 7.5 договору №216-00/4/040917).

Згідно з п. 9.3 договору №216-00/4/040917, Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до Договору або його розірвання, у разі погіршення стану Орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання Орендарем умов Договору.

У п. 13.1 договору №216-00/4/040917 визначено, що цей Договір набуває чинності з дати його підписання уповноваженими представниками Сторін і скріплення їх підписів відбитками печаток Сторін та діє до останнього дня Строку оренди. В частині сплати Орендарем Орендної плати, індексації Орендодавцю вартості комунальних послуг та інших витрат Орендодавця, передбачених цим Договором, сплати неустойки (штрафів/пені) за порушення умов цього Договору, зобов`язань компенсації спричинених збитків, Договір діє до повного та найденого виконання Сторонами зобов`язань за ним.

За приписами п. 13.4 договору 2, договір припиняється внаслідок:

13.4.1. закінчення строку, на який його було укладено;

13.4.2. загибелі (знищення) Орендованого майна;

13.4.3 припинення підприємницької діяльності Орендаря;

13.4.4 смерті Орендаря;

13.4.5 дострокового розірвання за взаємною згодою Сторін;

13.4.6 дострокового розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із Сторін унаслідок невиконання другою Стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження Орендованого майна, яке істотно перешкоджає його використанню, а також з-інших підстав, визначених чинним законодавством України;

13.4.7 в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України та цим Договором.

У п. 14.1 договору №216-00/4/040917 Сторони домовились, що норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не застосовуються до правовідносин, які виникають із Договору.

На виконання умов договору №216-00/4/040917 відповідач передав, а позивач в свою чергу прийняв в оренду нерухоме майно за Актом приймання-передачі Орендованого майна від Орендодавця до Орендаря від 01.10.2017.

В обґрунтування позовних вимог (з урахуванням заяви про зміну предмета позову та зменшення розміру позовних вимог), позивач зазначає, що за погодженням з відповідачем листом останнього № 183-03/119 від 06.10.2016 ним було проведено комплекс ремонтно-будівельних робіт в орендованих приміщеннях, у зв`язку з чим у відповідача виник обов`язок відшкодувати орендареві вартість таких невід`ємних поліпшень у вигляді різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на час його передачі в оренду.

У зв`язку з цим, посилаючись на 778 ЦК України, позивач просить стягнути з відповідача відшкодування вартості невід`ємних поліпшень за договором оренди нерухомого майна банку №185-03/1/211116 від 21.11.2016 у розмірі 648 700,00 грн та відшкодування вартості невід`ємних поліпшень за договором оренди нерухомого майна банку №216- 00/4/040917 від 04.09.2017 у розмірі 398 100,00 грн.

Крім того, позивач зазначає, що строк дії договорів оренди №185-03/1/211116 та №216-00/4/040917 продовжено терміном до 20.11.2020 в порядку статті 764 Цивільного кодексу України.

Відповідач, безпідставно стверджуючи про порушення позивачем умов договорів оренди №185-03/1/211116 та №216-00/4/040917 щодо здійснення ремонтно-будівельних робіт без їх погодження орендодавцем, скористався своїм правом, передбаченим пунктами 9.3 договорів оренди №185-03/1/211116 та №216-00/4/040917 та виступив із ініціативою щодо розірвання договорів.

Позивач (орендар) в порядку частини 3 статті 188 Господарського кодексу України розглянув пропозицію відповідача (орендодавця) щодо розірвання договорів оренди №185-03/1/211116 та №216-00/4/040917 та повідомив про свою незгоду із розірванням цих договорів.

Відповідач (орендодавець) своїм правом, передбаченим частиною 4 статті 188 Господарського кодексу України, не скористався, спір на вирішення суду не передав.

Однак, відповідач вчиняє дії, що унеможливлюють користування позивачем орендованими приміщеннями за договорами, а саме: припинено постачання електроенергії в орендовані приміщення, обмежено доступ до орендованих приміщень шляхом опломбування входу.

У зв`язку з цим позивач вважає необхідним захистити його права шляхом визнання строку дії договорів поновленими терміном до 20.11.2020.

Крім того, позивач зазначає, що він: 1) неодноразово в межах строку встановленого договором та впродовж розумного строку до закінчення строку дії договорів повідомляв відповідача про намір продовжувати орендні правовідносини та про намір скористатись переважним правом на укладення нових договорів; 2) належним чином, впродовж строку дії Договору оренди №185-03/1/211116 та Договору оренди №216-00/4/040917 виконував та виконує взяті на себе зобов`язання, в тому числі зобов`язання зі сплати орендної плати, індексації та відшкодування комунальних послуг, що підтверджується відсутністю впродовж строку дії договорів будь-яких претензій зі сторони відповідача щодо сплати платежів за Договорами оренди.

Разом з тим відповідач, не зважаючи на те, що строк дії договорів оренди не закінчився, здійснює пропозиції іншим особам щодо передачі в оренду та пропозиції щодо продажу приміщень, які орендуються за договорами оренди №185-03/1/211116 та №216-00/4/040917 без здійснення таких пропозицій позивачу, одночасно здійснюючи перешкоди позивачу у користуванні орендованими приміщеннями, чим фактично не визнає переважні права Фізичної особи-підприємця Алі Ахмед Taxa Алі , гарантовані статтею 777 Цивільного кодексу України.

У зв`язку з цим позивач просить суд визнати переважне право позивача перед третіми особами на укладення договору (договорів) оренди та договору (договорів) купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого (яких) є вказане вище нерухоме майно.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач зазначає, що будь-якої письмової згоди на проведення перебудови та/або перепланування, капітального ремонту, поліпшення орендованого майна за договорами оренди №185-03/1/211116 та №216-00/4/040917 відповідачем надано не було, позивачем відповідних належних доказів на підтвердження цього не подано. Натомість, позивачем було нанесено збитків саме відповідачу у зв`язку з неналежним дотриманням та виконанням орендарем своїх обов`язків за договорами оренди. Також відповідач зазначає про безпідставність вимог стосовно визнання строку дії договорів оренди поновленими, визнання переважного права на укладення договору (договорів) оренди та договору (договорів) купівлі-продажу.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає таке.

Згідно зі статтею 55 Конституції України кожному гарантується право на судовий захист.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 4 Господарського процесуального кодексу України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.

Реалізуючи передбачене статтею 55 Конституції України, статтею 4 Господарського процесуального кодексу України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи законний інтерес. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Позовом у процесуальному сенсі є вимога позивача до відповідача, спрямована через суд, про захист порушеного або оспорюваного суб`єктивного права та охоронюваного законом інтересу, яке здійснюється у визначеній законом процесуальній формі.

Основними елементами, що визначають сутність будь-якого позову (індивідуалізуючі ознаки позову) являються предмет і підстава.

Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Вона опосередковується спірними правовідносинами - суб`єктивним правом і обов`язком відповідача.

Підставами заявленого позову є обставини, якими позивач обґрунтовує свої позовні вимоги. Такі обставини складають юридичні факти, які тягнуть за собою певні правові наслідки. Фактична підстава позову - це юридичні факти, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача до відповідача. Правова підстава позову - це посилання в позовній заяві на закони та інші нормативно-правові акти, на яких ґрунтується позовна вимога позивача.

Позивач, звертаючись до суду з позовом самостійно визначає у позовній заяві, яке його право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.

Оцінка предмету заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві здійснюється судом на розгляд якого передано спір крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (аналогічні висновки викладено у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.09.2019 у справі № 924/831/17).

Як встановлено судом, предметом позову у даній справі є матеріально-правова вимога про визнання строку дії договорів оренди №185-03/1/211116 та №216-00/4/040917 поновленими терміном до 20.11.2020, визнання переважного права позивача перед третіми особами на укладення договору (договорів) оренди та договору (договорів) купівлі-продажу нерухомого майна, відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованих приміщень.

У пункті 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами виникнення прав та обов`язків, є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Згідно із частиною четвертою статті 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар, у силу закону, може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 Цивільного кодексу України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19).

Відповідна вимога (заява) про припинення чи зміну договору оренди може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Аналогічна правова позиція викладена, зокрема, але не виключно, у постановах Верховного Суду від 30.01.2020 у справі № 904/1207/19, від 28.05.2019 у справі № 911/2980/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17.

При цьому, чинне законодавство не містить заборони на повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договірних відносин як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії такого договору. Тому, якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Такий правовий висновок знайшов своє відображення у постановах Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №906/742/18, №906/743/18, №906/746/18, від 08.07.2019 №906/739/18, від 16.07.2019 у справі №906/744/18, від 03.08.2019 у справі №916/707/18, від 13.08.2019 №906/740/18, від 23.07.2020 у справі №902/862/15, від 22.10.2019 у справі №910/3705/19, від 20.01.2021 у справі №922/1957/19, від 07.07.2021 у справі №910/8465/19, що свідчить про те, що практика касаційного суду у цьому питанні є сталою.

Суд зауважує, що правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у статті 764 Цивільного кодексу України та частині 4 статті 284 Господарського кодексу України, спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

Як вже було вказано вище, у п. 13.1 договорів оренди №185-03/1/211116 та №216-00/4/040917 сторони погодили, що ці договори набувають чинності з дати їх підписання уповноваженими представниками Сторін та скріплення їх підписів відбитками печаток Сторін та діють до останнього дня Строку оренди.

Тобто, таким чином строк дії договору №185-03/1/211116 встановлено з 21.11.2016 по 20.11.2018 (730 днів), а строк дії договору №216-00/4/040917 - з 04.09.2017 по 30.09.2018 (391 день).

Під час вирішення цього спору господарський суд, дослідивши обставини справи та наявні у ній докази, встановив, що орендодавець, а ні на момент закінчення строку дії вказаних договорів, а ні в місячний строк після їх закінчення не направляв орендарю будь-яких заяв про відмову від продовження строку дії вказаних договорів.

Отже, в силу вказаних положень закону, договори оренди є поновленими на той самий строк та на тих самих умовах, а саме: договір №185-03/1/211116 на 730 днів до 19.11.2020, а договір №216-00/4/040917 на 391 день двічі - до 26.10.2019 та до 20.11.2020.

При цьому з наведеного слідує, що позивач помилився при обрахунку строку поновлення договору №185-03/1/211116 від 21.11.2016.

Іншого порядку оформлення продовження (поновлення) договорів оренди позивач та відповідач у таких договорах не визначили.

Водночас, як на момент подання позову так і на час його вирішення відповідач і не заперечував факту «автоматичної» пролонгації договорів в силу ст. 764 Цивільного кодексу України та їх дії. Про це свідчать як наявні у справі документи, так і пояснення представника відповідача в судових засіданнях, а також звернення останнього до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Алі Ахмед Таха Алі про стягнення 1 102 381,07 грн, розірвання договорів оренди нерухомого майна банку № 185-03/1/211116 від 21.11.2016 та № 216-00/4/040917 від 04.09.2017 та виселення відповідача з приміщень загальною площею 117,2 кв.м.

При цьому, доказів розірвання договорів оренди №185-03/1/211116 та №216-00/4/040917 за згодою сторін або ж у судовому порядку як на момент звернення позивача до суду так і на момент вирішення цього спору немає.

Однак, для звернення до суду з позовними вимогами про поновлення договору в контексті ст. 764 Цивільного кодексу України необхідною умовою є, зокрема, наявність саме заперечень орендодавця щодо поновлення (продовження) відповідного договору на дату закінчення строку його дії і протягом місяця після закінчення цього строку.

Натомість, підставою позовних вимог про визнання договорів оренди поновленими позивач вказує односторонню відмову позивача від договорів шляхом направлення пропозиції (повідомлення) про розірвання договорів та вчинення дій, що унеможливлюють користування позивачем орендованими приміщеннями.

Згідно з ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частин 1, 4, 5 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч. 1 ст. 631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

За змістом зазначених норм розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір.

Відповідний висновок також міститься у постанові Верховного Суду від 07.08.2018 у справі №910/7981/17.

Так, матеріалами справи підтверджується, що саме в період дії договорів, відповідач і направив позивачу листа № 0016500/5925-20 від 04.03.2020 з повідомленням про намір розірвати договори оренди № 185-03/1/211116 та № 216-00/4/040917 на підставі їх умов, а також частин 1, 2 ст. 598, п. 1 ст. 783 ЦК України, ч. 3 ст. 291, ч. 2 ст. 188 ГК України.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду у справі № 338/180/17, у справі № 905/1926/16, у справі №569/17272/15-ц.

Статтею 5 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Оскільки положення Конституції України та Конвенції мають вищу юридичну силу (ст. 8, 9 Конституції України), а обмеження матеріального права суперечать цим положенням, порушення цивільного права чи інтересу підлягають судовому захисту й у спосіб, не передбачений законом, зокрема ст. 16 ЦК України, але який є ефективним засобом захисту, тобто таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

Однак, у даному випадку позовні вимоги про визнання строку дії договорів поновленими фактично спрямовані на підтвердження дії договорів на підставі ст. 764 ЦК України, однак жодним чином не захищають позивача від розірвання договорів відповідачем та не усувають створювані відповідачем перешкоди у користуванні приміщеннями.

За переконанням суду, позивач плутає правочини зі звернення орендодавця про припинення договору (заперечення проти продовження) в порядку ст. 764 ЦК України та про розірвання договору в порядку ст. 188 ГК України та ст. 651 ЦК України.

У зв`язку з цим предмет позову та обраний позивачем спосіб захисту у вказаній частині не відповідає його підставам, оскільки правова конструкція механізму пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями статті 764 ЦК України, передбачає наявність певних, описаних вище обставин, які у цьому випадку відсутні.

Отже, за наведених позивачем підстав належним способом захисту прав позивача, що стосуються можливого неправомірного розірвання договорів відповідачем та перешкоджанню користування орендованими приміщеннями в період дії договорів, видаються позовні вимоги про визнання недійсним вчиненого правочину щодо розірвання договору та усунення перешкод у здійсненні права користування майном в порядку ст. 391 Цивільного кодексу України.

Крім того, як вже було вказано, предметом спору у цій справі є також визнання переважного права позивача перед третіми особами на укладення договору (договорів) оренди та договору (договорів) купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого (яких) є описане вище нерухоме майно.

При цьому зазначена позовна вимога обґрунтована тим, що відповідач, незважаючи на те, що строк дії договорів оренди не закінчився, здійснює пропозиції іншим особам щодо передачі в оренду та пропозиції щодо продажу приміщень, які є об`єктами договорів оренди без здійснення таких пропозицій позивачу.

Як встановлено у статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Зважаючи на зміст положень частини 1 статті 777 Цивільного кодексу України та статті 285 Господарського кодексу України, за наявності наміру передати майно в оренду та наявності попереднього орендаря, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, за інших рівних умов, право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено, передбаченим частиною 1 статті 285 Господарського кодексу України та частиною 1 статті 777 Цивільного кодексу України , переважним правом такого попереднього орендаря. Дане обмеження узгоджується з загальним положенням частини 2 статті 319 Цивільного кодексу України , згідно з якою власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Відтак, у окремих випадках розсуд власника може бути обмежений законом - частиною 1 статті 285 Господарського кодексу України та частиною 1 Цивільного кодексу України.

Отже, сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення, чи зміна строку дії договору оренди.

Відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до Цивільного кодексу України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15.09.2021 у справі № 914/1242/20.

Тобто, з наведеного вбачається, що наявність та порушення переважного права орендаря є обставиною, яка підлягає встановленню та оцінці судом при вирішенні відповідного спору щодо укладення договору оренди.

Належність та ефективність саме такого способу захисту порушених прав обумовлюється тим, що цей спосіб захисту безпосередньо передбачений законом та саме у такий спосіб (у разі задоволення позову) будуть відновлені порушені права / інтереси позивача. Саме по собі визнання судом за позивачем переважного права на укладення договору (договорів) оренди та договору (договорів) купівлі-продажу нерухомого майна не призведе до захисту цього порушеного права (у разі, якщо будуть встановлені обставини наявності такого права та його порушення), оскільки фактично таке визнання буде декларативним, що не тягне за собою значущих для позивача наслідків.

Натомість, переважне право орендаря, яке підлягає захисту, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем, а обставини його наявності та порушення підлягають встановленню в межах вирішення відповідного спору.

З огляду на викладене, позовні вимоги про визнання за позивачем переважного права на укладення договору (договорів) оренди та договору (договорів) купівлі-продажу нерухомого майна не відповідають належним та ефективним способам захисту, передбаченим законом, оскільки такий спосіб захисту не відповідає вимогам чинного законодавства та у разі їх задоволення порушені права позивача не будуть відновлені у спосіб, до якого фактично прагне позивач.

Отже, суд доходить висновку, що вказаний позивачем спосіб захисту шляхом визнання переважного права у такому вигляді не призводить до поновлення порушеного права позивача та, у разі задоволення відповідної вимоги, не може бути виконаний у примусовому порядку, оскільки відсутній механізм виконання такого рішення.

Враховуючи те, що позовні вимоги у цій справі не відповідають належним та ефективним способам захисту, то відповідно не підлягають і розгляду по суті.

Суд також звертає увагу, що обравши наведені способи захисту, як то поновлення стоку дії договорів та визнання переважного права, позивач фактично застосував до одних і тих же правовідносин за договорами різні правові інститути, а саме, інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями статті 764 ЦК України, який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту укладення договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (стаття 777 ЦК України та частина 3 статті 17 зазначеного Закону), сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.

Вказані правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права можлива тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди, а суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди. (Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 16.09.2020 у справі №904/5126/19).

Отже, порушення переважного права орендаря в розумінні ст. 777 Цивільного кодексу України може відбуватися виключно після спливу строку договору оренди, а не під час його дії.

Тобто, за наведених обставин необґрунтованими та безпідставними також є доводи позивача про порушення відповідачем переважного права позивача на укладення договорів оренди та тим більше можливість його відновлення у наведений спосіб шляхом визнання такого переважного права.

Окрім того, позивач посилається у позовній заяві також на порушення відповідачем його права, встановленого статтею 778 Цивільного кодексу України, на відшкодування вартості необхідних витрат на здійснення, за згодою відповідача, поліпшень приміщень, які є предметом договорів оренди № 185-03/1/211116 та № 216-00/4/040917.

Відповідно до частин 1, 3 статті 767 Цивільного кодексу України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

За приписами статті 776 Цивільного кодексу України, зокрема, передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

При цьому, наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у статті 778 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. Цивільне законодавство надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов`язання належить боржнику, якщо інше не встановлене договором.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 20.02.2020 у справі №916/685/17.

Позивач, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, вказує, що ним були здійснені невід`ємні поліпшення спірного нерухомого майна, які відповідач зобов`язаний відшкодувати у вигляді різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на час його передачі в оренду, що підтверджено висновком експерта № 137/05-2020 за результатами проведення оціночно-будівельної та будівельно-технічної експертизи від 18.06.2020 в загальному розмірі 1 046 800,00 грн.

Як встановлено судом, як і передбачено у ст. 778 Цивільного кодексу України, у договорах оренди орендар зобов`язався не здійснювати без письмової згоди орендодавця перебудову та/або перепланування, капітальний ремонт, поліпшення орендованого майна (пункти 6.4 договорів № 185-03/1/211116 та № 216-00/4/040917).

Аналогічно, у п. 7.3 договорів № 185-03/1/211116 та № 216-00/4/040917, передбачено право орендаря за свій рахунок проводити поліпшення орендованого майна після отримання попередньої письмової згоди орендодавця.

Частина 3 статті 778 Цивільного кодексу України передбачає, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.

Водночас, частиною 5 статті 778 Цивільного кодексу України передбачено, якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Тобто, розглядаючи справу по суті, слід встановити наявність згоди орендодавця на здійснення поліпшень, а також встановити вартість витрат наймача на поліпшення і відповідно вирішити питання про наявність підстав їх компенсувати орендарю.

На підтвердження дозволу орендодавця здійснювати поліпшення орендованого майна позивачем надано копію листа ПАТ "Державний експортно-імпортний банк України" № 183-03/119 від 06.10.2016 за підписом Начальника Управління по роботі з непрофільними активами та супроводження заставних зобов`язань О.В.Віжунова , яким у відповідь на листи позивача від 29.09.2016 повідомлено, що цим листом АТ «Укрексімбанк» погоджує проведення ремонтних робіт в орендованих приміщеннях, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Софіївська, 6, за умови дотримання правил протипожежної безпеки.

В матеріали справи подані також листи Фізичної особи-підприємця Алі Ахмеда Таха Алі , адресовані Начальнику Управління по роботі з непрофільними активами та супроводження заставних зобов`язань О.В.Віжунову, у яких наведений перелік попередніх основних ремонтних робіт у приміщенні та перепланувань.

Вказані листи не датовані та відсутні докази їх надання (направлення) адресату, однак, їх отримання 29.09.2016 відповідач не заперечує, тому ці обставини не підлягають доказуванню як такі, що визнаються учасниками справи.

Однак, вказаний лист № 183-03/119 від 06.10.2016 суд не приймає в якості належного доказу на підтвердження надання відповідачем дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна в розумінні умов договорів оренди № 185-03/1/211116 та № 216-00/4/040917 та ст. 778 ЦК України, оскільки:

- по-перше, вказане листування сторін хоч і стосується орендованих приміщень за договорами № 185-03/1/211116 та № 216-00/4/040917, однак передує їх укладенню, тобто, відбулося до виникнення орендних правовідносин між сторонами;

- по-друге, у листі не міститься згоди банку на проведення позивачем саме поліпшень орендованого майна як це передбачено пунктами 6.4, 7.3 договорів № 185-03/1/211116 та № 216-00/4/040917 та ст. 778 ЦК України;

- по-третє, будь-яка проектно - кошторисна документація орендодавцем не погоджувалася та не затверджувалася.

Суд також звертає увагу, що підписані сторонами акти приймання-передачі орендованого майна від 15.12.2016 та 01.10.2017 не містить жодних зауважень чи застережень орендаря щодо незадовільного чи такого, що перешкоджає використанню за цільовим призначенням, стану об`єкта оренди, а навпаки у них про те, що технічний і санітарний стан прийнятого орендарем орендованого майна придатний для його використання за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди. Також у актах вказано, що орендоване майно: не оснащене системами газопостачання; не оснащене окремим лічильником з теплопостачання; оснащене окремим лічильником обліку з електропостачання, водопостачання та водовідведення.

Отже, суд доходить висновку про відсутність в матеріалах справи належним чином оформленої згоди Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" як наймодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованих приміщень за договорами № 185-03/1/211116 та № 216-00/4/040917 в розумінні 778 Цивільного кодексу України, а названий лист суд таким доказом не вважає, з огляду на викладене вище.

Наведене свідчить про відсутність згоди орендодавця як самостійну підставу для відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення вартості невід`ємних поліпшень в порядку ст. 778 ЦК України.

Разом з тим, суд зауважує, що в частині 3 статті 778 Цивільного кодексу України містяться положення щодо відшкодування поліпшень саме як вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі, в той час як позивач просить стягнути не вартість витрат, а різницю між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на час його передачі в оренду, безпідставно застосувавши фактично до спірних правовідносин спеціальну норму Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992, а саме, статтю 27: «Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.».

Виходячи з судової практики Верховного Суду, зміст саме ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 свідчить про те, що орендар має право на компенсацію не вартості поліпшень (будівельних матеріалів, робіт з капітального ремонту та реконструкції), а на компенсацію йому різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на час його передачі в оренду.

Крім того, суд звертає увагу, що конструкція вказаної статті 778 Цивільного кодексу України передбачає відшкодування понесених особою (орендарем) витрат на невіддільне поліпшення, в той час як жодних доказів понесення таких витрат позивачем до матеріалів справи не долучено.

Поряд з викладеним, суд також критично оцінює надані позивачем докази на підтвердження фактичного здійснення робіт (договір № 2017-117-07 від 09.01.017 з додатками, договір № 2018-067-05 від 15.01.2018 з додатками, договір на надання дизайнерських послуг № 01 від 17.10.2016 з додатками), оскільки виконавцями (підрядниками) за цими договорами значаться фізичні особи без статусу фізичної особи-підприємця.

За наведених вище підстав для відмови у задоволенні позовних вимог надані позивачем експертні висновки не мають доказового значення та судом не оцінюються.

Зважаючи на викладене вище, суд не вбачає підстав для відшкодування позивачу вартості невід`ємних поліпшень в загальному розмірі 1 046 800,00 грн.

Приписами статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно із статтями 78, 79 Господарського процесуального кодексу України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі №910/13407/17.

З огляду на вищевикладене, всі інші доводи та міркування учасників судового процесу не досліджуються судом, так як з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Враховуючи викладене, суд доходить висновку, що вимоги позивача є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236 - 242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Північного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата складання та підписання повного тексту рішення: 14.02.2022.

Суддя Т. Ю. Трофименко