ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"10" лютого 2022 р.м. Одеса Справа № 916/2985/21

Господарський суд Одеської області у складі судді Мостепаненко Ю.І.

секретар судового засідання Петровій О.О.,

за участю представників сторін:

від позивача - Вакаренко І.В.(в порядку самопредставництва);

від відповідача - не з`явився;

розглядаючи у відкритому судовому засіданні справу № 916/2985/21

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м.Одеса, вул. Артилерійська, 1, )

до відповідача фізичної особи - підприємця Файзутдінова Віктора Наільєвича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 )

про виселення

ВСТАНОВИВ:

01.10.2021р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до фізичної особи - підприємця Файзутдінова Віктора Наільєвича, в якій просить суд виселити відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 38,5 кв.м, що розташоване за адресою: м.Одеса, просп. Гагаріна, 23, а також суму судових витрат.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на відсутність правових підстав для зайняття відповідачем займаного нежитлового приміщення за адресою: м.Одеса, просп. Гагаріна, 23, у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди № 3/60 від 18.02.2015 р. та направленням на адресу відповідача повідомлення №3883 від 28.09.2020р. про здійснення передачі об`єкту комунальної власності за актом приймання-передачі.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 05.10.2021р. позовну заяву департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишено без руху та встановлено позивачу строк протягом десяти днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху для усунення недоліків позовної заяви.

20.10.2021р. до Господарського суду Одеської області від департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви(вх. №27680/21), згідно якої позивач усунув такі недоліки та зазначив, що повідомлення №10-13/3883 від 28.09.2020р. було направлено на адресу відповідача звичайним листом без повідомлення про вручення.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.10.2021р. прийнято до розгляду позовну заяву та відкрито провадження у справі № 916/2985/21 за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання на "25" листопада 2021 р.

22.11.2021р. до суду від відповідача надійшло клопотання (вх.№31681/21), відповідно до якого останній просив суд відкласти розгляд справи на іншу дату.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.11.2021р. відкладено підготовче засідання у справі №916/2985/21 на "16" грудня 2021 р.

16.12.2021р. до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх.№34074/21), відповідно до якого останній просить суд відмовити у задоволенні позову та в обґрунтування своїх заперечень зазначає, що твердження позивача про закінчення строку договору оренди №3/60 від 18.02.2015р. - 07.07.2020р. є необґрунтованими, з огляду на те, що ФОП Файзутдінов В.Н. звертався до позивача з листом від 06.07.2020р. про продовження строку дії договору, на який позивач надав відповідь № 01-13/2573 від 22.07.2020р., в якій повідомив, зокрема, про те, що після затвердження усіх нормативних документів Департамент розпочне роботу щодо продовження договору оренди. Разом з тим, відповідач наголошує, що повідомлення №01-13/3883 від 28.09.2020р., на яке посилається позивач у позовній заяві, не отримував.

При цьому, ФОП Файзутдінов В.Н. вказує, що позивач продовжує направляти на електронну адресу рахунки про сплату орендної плати за користування нежитловим приміщенням за договором №3/60, які повністю сплачуються відповідачем, що спростовує твердження позивача про наявність заборгованості по сплаті орендної плати.

В судовому засіданні 16.12.2021р. судом оголошено протокольну ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на "12" січня 2022 року.

30.12.2021р. до суду від відповідача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових документів (вх.№ 35503/21).

В судовому засіданні 12.01.2022р. судом оголошено протокольні ухвали про: закриття підготовчого засідання у справі та призначення справи №916/2985/21 до розгляду по суті в той же день; оголошення перерви в розгляді справи по суті на 10.02.2022р.

09.02.2022р. до суду від відповідача надійшло клопотання (вх.№3764/22), відповідно до якого останній просив суд відкласти розгляд справи на іншу дату, у зв`язку із наявністю ознак респіраторної хвороби у представника відповідача.

В судовому засіданні 10.02.2022р. судом було розглянуто клопотання відповідача про відкладення розгляду справи (вх.№3764/22 від 09.02.2022р.) та протокольно відмовлено в його задоволенні, з огляду на те що, відповідачем до зазначеного клопотання не надано жодних доказів,на підтвердження викладеного у клопотанні факту, разом з тим не надано доказів підтверджуючих неможливість участі в судовому засіданні іншого представника відповідача.

В судовому засіданні 10.02.2022р. представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі, просив суд їх задовольнити;

В судовому засіданні від 10.02.2022р. було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та проаналізувавши надані докази, суд встановив таке.

Відповідно до Свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення першого поверху №502 від 13.01.2009р. (серія САС №639175), виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради, об`єкт, який розташований за адресою: м. Одеса, проспект Гагаріна,23 в цілому, належить територіальній громаді міста Одеси, в особі Одеської міської ради, на праві комунальної власності.

18.02.2015р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, (Орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Файзутдіновим Віктором Наільєвичем (Орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення №3/60 (нова редакція), відповідно до п.1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 38,5 кв.м., яке розташоване за адресою: м.Одеса, проспект Гагаріна,23.

Відповідно до п.1.3 договору, термін дії договору оренди: до 18 лютого 2016р.

Згідно з п. 2.2 договору, за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди місяць 1254 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п.3.4 договору Орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду нежитлове приміщення згідно з п.1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Вказані у п. 1.1 приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно для використання під розміщення майстерні з ремонту взуття (п.4.1 Договору).

Згідно підп. «е» п.4.2 договору, на протязі дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов`язаний, застрахувати об`єкт оренди на користь Орендодавця на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, на повну вартість об`єкта оренди, визначеної у п.1.1 цього договору, та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного зобов`язання, протягом 20 днів з часу укладання цього договору.

Відповідно до п. 4.7 договору, після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

У разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди ( п. 5.3 договору).

Згідно п.5.5 договору, за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов`язків, передбачених п.4.1, п.4.2, абз. «а», «г», «е», «м», «л», п.4.3, п.4.8, п.4.9, п.4.13 цього договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що відносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесення змін не допускається (п.7.5 договору).

Відповідно до п. 7.7 договору, після закінчення строку дії договору, Орендар має переважне право на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у Орендодавця наміру передачі об`єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах.

Згідно п.7.8 договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Відповідно до п. 7.9 договору заяви, пропозиції, повідомлення, претензії стосовно змін, розірвання, припинення або продовження дії договору оренди на новий термін, надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі.

Згідно п.7.11 договору, дія договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю Орендодавця; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації Орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

18.02.2015р. Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, (Орендодавець) та ФОП Файзутдіновим В.Н. (Орендар) було складено та підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення до договору оренди нежилого приміщення №3/60 від 18.02.2015р, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у користування нежитлове приміщення, загальною площею 38,5 кв. м. за адресою: м.Одеса, просп. Гагаріна, 23.

До договору оренди нежилого приміщення №3/60 (нова редакція) від 18.02.2015р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, (Орендодавець) та ФОП Файзутдіновим Віктором Наільєвичем (Орендар) було укладено додаткові договори про внесення змін, а саме:

- 09.07.2015р. додатковий договір №1, яким сторони внесли зміни шляхом доповнення підпунктом «н» п.4.2 договору, наступного змісту: «протягом року з моменту підписання додаткової угоди №1 від 09.07.2015 створити для осіб з обмеженими фізичними можливостями умови для безперешкодного доступу до об`єкту оренди»;

- 20.04.2016р. додатковий договір №2, яким сторони виклали п.1.3 та п.2.2 договору, у новій редакції, а саме: п.1.3 - «термін дії договору: з 20 квітня 2016р. до 20 квітня 2017р.»; п.2.2 - за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату з 20.04.2016р. , в розмірі 1 770 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць;

- 07.08.2017р. додатковий договір №3, яким сторони доповнили п.1.3 договору наступним: «продовжити термін дії цього договору на 2 роки 11 місяців, а саме з 07.08.2017р. до 07.07.2020р.»; та п.2.2 договору, виклали у новій редакції: «за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату з 07.08.2017р. , в розмірі 2 116,65 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), що розрахована на 01.07.2020р. та є базовою ставкою орендної плати за місяць».

06.07.2020р. ФОП Файзутдінов В.Н. звернувся до позивача з заявою, відповідно до якої останній просив продовжити договір оренди №3/60 приміщення, за адресою: м. Одеса, просп. Гагаріна, 23 строком на 3 роки.

У відповідь на зазначену заяву, позивач листом №01-13/2573 від 22.07.2020р. повідомив ФОП Файзутдінова В.Н., що 01.02.2020р. набув чинності ЗУ «Про оренду державного та комунального майна». Порядок передачі в оренду державного та комунального майна був схвалений 03.06.2020р. та набув чинності 16.06.2020р. після публікації на урядовому порталі. На теперішній час, залишаються неврегульовані інші нормативно-правові документи, а електронна торгова система запрацює з 01.10.2020р. Після затвердження усіх нормативних документів з цього питання, Департамент розпочне роботу щодо продовження договору оренди вищезазначеного приміщення.

Між тим, як стверджує позивач, при розгляді питання можливості продовження договору оренди Департаментом було встановлено, що станом на 07.07.2020р. у відповідача існувала заборгованість зі сплати орендної плати у розмірі 6 881,20 грн. та на дату закінчення договору оренди відповідачем не виконано обов`язок страхування орендованого майна, що свідчить про порушення п.2.2, п.2.4 та пп.е) п.4.2 договору оренди.

З огляду на зазначене, 28.09.2020р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом №01-13/3883 повідомив ФОП Файзутдінова В.Н., що строк дії договору оренди №3/60 від 18.02.2015р. закінчився 07.07.2020р., та у зв`язку з тим, що заява ФОП Файзутдінова В.Н. була надана з порушенням п.143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна (який передбачає подання орендарем заяви про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору), та керуючись п.п.4.7 договору, ст.526, 785, ч.2 ст.795 ЦК України, ч.1 ст.25 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції ЗУ від 01.02.2020р.), Департамент вимагає терміново здійснити фактичну передачу об`єкта комунальної власності - нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 38,5 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, просп. Гагаріна,23, співробітникам Департаменту за актом приймання-передачі.

Враховуючи, що відповідач у добровільному порядку не передав орендоване приміщення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради за актом прийому-передачі, позивач і звернувся до Господарського суду Одеської області з відповідним позовом.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши наявні у справі докази у сукупності та давши їм відповідну правову оцінку, суд дійшов наступних висновків.

Частина 1 статті 202 Цивільного кодексу України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Як встановлено судом, 18.02.2015р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, (Орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Файзутдіновим Віктором Наільєвичем (Орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення №3/60 (нова редакція), відповідно до п.1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 38,5 кв.м., яке розташоване за адресою: м.Одеса, проспект Гагаріна,23.

Відповідно до п.1.3 договору (в редакції додаткового договору №3 від 07.08.2017р.), термін дії договору продовжено на 2 роки 11 місяців, а саме з 07.08.2017р. до 07.07.2020р.

Враховуючи те, що спірні правовідносини стосуються оренди комунального майна, то до них підлягають застосуванню положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею майна державної та комунальної власності в оренду та відносини між орендарем та орендодавцем.

Так, на момент укладення між сторонами договору оренди комунального майна діяв Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII (далі - Закон № 2269-XII), що втратив чинність 01.02.2020р, у зв`язку з введенням в дію Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX (Закон № 157-IX).

06.07.2020р. ФОП Файзутдінов В.Н. звернувся до позивача з заявою, відповідно до якої останній просив продовжити договір оренди №3/60 приміщення, за адресою: м. Одеса, просп. Гагаріна, 23, строком на 3 роки, яку отримано позивачем 06.07.2020р., що підтверджується штампом вхідної кореспонденції ДКВ ОМР вих.№01-14/2514.

28.09.2020р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом №01-13/3883 повідомив ФОП Файзутдінова В.Н., що строк дії договору оренди №3/60 від 18.02.2015р. закінчився 07.07.2020р., при цьому, згідно п.143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого КМУ від 03.06.2020р. №483, який набув чинності з 16.06.2020р., передбачена можливість орендаря, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертатися до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору, та у зв`язку з тим, що заява ФОП Файзутдінова В.Н. була надана з порушенням чинного законодавства, та керуючись п.п.4.7 договору, ст.526, 785, ч.2 ст.795 ЦК України, ч.1 ст.25 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції ЗУ від 01.02.2020р.), Департамент вимагав терміново здійснити фактичну передачу об`єкта комунальної власності - нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 38,5 кв.м., що розташоване за адресою: м.Одеса, просп. Гагаріна,23, співробітникам Департаменту за актом приймання-передачі.

Також, обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач вказує, що ФОП Файзутдінов В.Н. звернувся до позивача із заявою про продовження договору 06.07.2020р., тобто за 1 день до закінчення строку дії договору оренди, що є порушенням п.3 ч. 1 ст.18, ст.25 ЗУ «Про оренду державного майна» , в редакції Закону від 01.02.2020р.

Щодо доводів позивача, викладених у повідомленні №01-13/3883 від 28.09.2020р. та позовній заяві про порушення строку відповідачем на подання заяви про продовження договору, суд враховує правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду від 08.12.2021р. по справі №911/139/21, та зазначає наступне.

Як встановлено судом, 07.08.2017р. між сторонами було укладено додатковий договір №3, яким сторони доповнили п.1.3 договору наступним: «продовжити термін дії цього договору на 2 роки 11 місяців, а саме з 07.08.2017р. до 07.07.2020р.».

Отже, на час укладення додаткового договору №3 від 07.08.2017р. діяли положення Закону № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно ст. 17 Закону № 2269-XII, в останній редакції до втрати його чинності, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 2). Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (ч. 3).

27.12.2019р. набрав чинності Закон № 157-IX, який відповідно до п. 1 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону, 01.02.2020р. був введений в дію.

Так, пунктом 2 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону №157-IX передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Відповідно до ч.3 ст. 18 Закону №157-IX, договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Суд вважає за необхідне зазначити, що у пункті 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-IX, законодавець не визначив особливостей правового регулювання у ситуаціях, коли закінчення строку дії договору оренди припадає, зокрема, на початок липня 2020 року і порядок продовження договорів оренди, передбачений Законом № 2269-XII, сторони не встигли реалізувати.

При цьому, орендар, що добросовісно та належним чином здійснює свою поведінку, відповідно до вимог чинного законодавства та умов договору, якими не встановлено до 01.07.2020р. обов`язку орендаря надсилати за 3 місяці до закінчення строку дії договору заяву орендарю про намір продовжити договір оренди на новий термін, з 01.07.2020р. опиняється в правовій ситуації, коли він вже ніяким чином не може продовжити договір оренди в законний спосіб відповідно до умов нового законодавства. Між тим, вимога надіслання за 3 місяці до закінчення строку дії договору заяви орендодавцю про намір продовжити договір оренди має кореспондувати встановленому обов`язку орендаря, який, як зазначалось, до 01.07.2020р. відсутній.

Разом з тим, відповідно до статті 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Крім того, положення умов договору мають відповідати засадам цивільного законодавства, зокрема, зазначеним у статті 3 ЦК України.

За частиною третьою статті 509 ЦК України, зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Приписами частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України встановлено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Особам надається право вибору: використати вже існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх правовідносин на власний розсуд (у межах, встановлених законом), тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін договору, регулятором їх відносин. Приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд, і коли вони не вправі цього робити. Свобода договору, як одна з принципових засад цивільного законодавства, є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий в силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо відносини сторін регулюються імперативними нормами. Відповідно сторони не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає загальним засадам цивільного законодавства, передбаченим статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору (справедливість, добросовісність, розумність). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин всупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення (аналогічну правову позицію щодо застосування вказаних норм права викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 зі справи №910/12876/19 п.п.7.6. - 7.10).

Так, у п.4.41, п.4.42 постанови Верховного Суду від 08.12.2021р. по справі №911/139/21 у подібних правовідносинах, суд касаційної інстанції, виходячи із практики Європейського Суду з прав людини (рішення від 14.10.2010 у справі "Щокін проти України" п.4.33), зазначив наступне: « приймаючи до уваги, що законодавство у спірних правовідносинах припустило неоднозначне та множинне тлумачення прав та обов`язків осіб, то належить застосувати найбільш сприятливий для скаржника підхід при вирішенні даного спору, у зв`язку з чим, дійшов висновку, що у спірних правовідносинах належить виходити із відповідних положень договору оренди, які їх врегульовують, та Законом №2269 - ХІІ». Враховуючи викладене, колегія суддів зазначила, що орендар, здійснюючи правомірну поведінку, має «законні очікування» на відповідну добросовісну поведінку контрагента, уповноваженого органу, та застосування до нього тих процедур, що є передбачуваними і очікуваними для нього.

Отже, враховуючи викладений правовий висновок у постанові Верховного Суду від 08.12.2021р. у справі №911/139/21, на підставі ч. 4 ст. 236 ГПК України, суд зазначає, що в даних правовідносинах підлягає дослідженню обставини дотримання сторонами процедури продовження оренди комунального майна, передбаченої умовами договору оренди нежитлового приміщення № 3/60 від 18.02.2015р.

Відповідно до п. 7.7 договору, після закінчення строку дії договору, Орендар має переважне право на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у Орендодавця наміру передачі об`єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах.

У статті 764 ЦК України передбачено, що, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до частини 4 статті 284 ГК України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно п.7.8 договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Отже, положеннями договору № 3/60 від 18.02.2015р. не передбачено обов`язкового укладання письмової додаткової угоди для продовження терміну дії відповідного договору у випадку наявності підстав для його автоматичного продовження, при цьому, у даному випадку, має значення лише те, чи збіг встановлений законом місячний строк для заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору оренди після закінчення терміну дії такого договору, оскільки саме із його закінченням пов`язане автоматичне продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для продовження дії договору оренди необхідна наявність таких юридичних фактів: відсутність письмового повідомлення однієї із сторін договору про припинення або зміну умов договору, та продовження користування орендарем орендованим майном. Вказана сукупність фактів є достатнім вважати автоматично продовженим договір оренди на вказаній підставі. Відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 11.04.2018 р. у справі № 914/3324/16.

Судом встановлено, що 06.07.2020р. ФОП Файзутдінов В.Н. звернувся до позивача з заявою, відповідно до якої останній просив продовжити договір оренди №3/60 приміщення, яку отримано позивачем 06.07.2020р., що підтверджується штампом вхідної кореспонденції ДКВ ОМР вих.№01-14/2514.

У відповідь на зазначену заяву, позивач листом №01-13/2573 від 22.07.2020р. повідомив ФОП Файзутдінова В.Н., що після затвердження усіх нормативних документів, Департамент розпочне роботу щодо продовження договору оренди приміщення.

Як вище встановлено судом, відповідно до п.1.3 договору (в редакції додаткового договору №3 від 07.08.2017р.), термін дії вказаного договору був встановлений до 07.07.2020р.

Таким чином, орендодавець мав право заперечити стосовно поновлення договору оренди, і таке обґрунтоване заперечення проти продовження строку дії договору він мав заявити до закінчення строку дії договору оренди або протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди, тобто до 07.08.2020р.

Однак, матеріали справи не місять доказів направлення орендодавцем - Департаментом комунальної власності Одеської міської ради до закінчення строку дії договору оренди або протягом одного місяця після закінчення строку його дії, тобто до 07.08.2020 р., заяви орендарю - ФОП Файзутдінову В.Н. про припинення з 08.07.2020р. дії договору.

При цьому, зміст листа-повідомлення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-13/3883 від 28.09.2020р. зводиться передусім до того, що заява про продовження договору оренди №3/60 ФОП Файзутдінова В.Н. була надана з порушенням строку її подання (пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору) - правомірність чого було досліджено судом вище.

Відповідно до п. 7.9 договору, який в силу положень статей 14, 629 ЦК України є обов`язковим для виконання сторонами, - встановлено, що заяви, пропозиції, повідомлення, претензії стосовно змін, розірвання, припинення або продовження дії договору оренди на новий термін, надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі.

Згідно ст. 13 Закону України «Про поштовий зв`язок» передбачено, що оператори надають користувачам послуги поштового зв`язку відповідно до законодавства України та провадять іншу підприємницьку діяльність в установленому законом порядку. Послуги поштового зв`язку надаються на договірній основі згідно з Правилами надання послуг поштового зв`язку, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270 (Правила).

Відповідно до п.8 Правил, оператори поштового зв`язку надають послуги з пересилання внутрішніх поштових відправлень. До внутрішніх поштових відправлень належать: листи - прості, рекомендовані, з оголошеною цінністю.

Абзацом 27 п. 2 Правил, передбачено, що документом, який підтверджує надання послуг поштового зв`язку є розрахунковий документ встановленої, відповідно до Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг», форми та змісту (касовий чек, розрахункова квитанція тощо), що підтверджує надання послуг поштового зв`язку. В свою чергу пунктом 19 Правил визначено, що внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю можуть прийматися для пересилання з описом вкладення та/або з післяплатою.

За змістом пункту 61 Правил надання поштового зв`язку, затверджених Постановою №270 від 05.03.2009 Кабінету Міністрів України, у разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення, бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення. За бажанням відправника на примірнику опису, що вкладається до поштового відправлення, вартість предметів може не зазначатися.

Із наведених норм вбачається, що належними доказами направлення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю є бланк опису вкладення з номером поштового відправлення, завірений відповідним відділенням зв`язку, разом з фіскальним чеком/квитанцією про відправлення.

Разом з тим, позивачем не надано жодних доказів на підтвердження направлення ФОП Файзутдінову В.Н. листа №01-13/3883 від 28.09.2020р., в порядку встановленому п. 7.9 договору.

Поряд з цим, в обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що при розгляді питання можливості продовження договору оренди, Департаментом було встановлено, що станом на 07.07.2020р. у відповідача існувала заборгованість зі сплати орендної плати у розмірі 6 881,20 грн., та на дату закінчення договору оренди відповідачем не виконано обов`язок страхування орендованого майна, оскільки строк дії договору страхування сплинув 17.04.2020р., що свідчить про порушення п.2.2, п.2.4 та пп.е) п.4.2 договору оренди.

Відповідно до п.5.3 договору, у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди.

Однак, як вбачається з наданого позивачем розрахунку заборгованості (Том І, а/с 25), станом на 01.07.2020р. початкове сальдо заборгованості ФОП Файзутдінова В.Н. складало -6 177,45 грн., яке було сплачено відповідачем 15.07.2020р. та 28.07.2020р. та заборгованість по орендній платі становить - 0 грн., що не узгоджується із п.5.3 договору.

Більш того, судом з`ясовано, що після 07.07.2020р., Департаментом комунальної власності Одеської міської ради виставлялися відповідачу, як орендарю, рахунки на оплату орендної плати за договором №3/60 від 18.02.2015р., які, в свою чергу, сплачувались відповідачем, що підтверджується наданими позивачем до матеріалах справи квитанціями (Том 1, а/с 75-80). При цьому, сплачені відповідачем платежі були прийняті Департаментом та не повертались відповідачу.

Також, суд не приймає до уваги посилання позивача, як на підставу для вимоги про виселення відповідача, що на дату закінчення договору оренди відповідач не виконав обов`язку страхування орендованого майна, оскільки зазначене, згідно п. п.5.5 договору є підставою для розірвання договору оренди.

Приймаючи до уваги, те що позивачем не надано доказів належного повідомлення відповідача протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору про відсутність наміру продовжувати договір оренди та те, що відповідач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, суд доходить висновку, що договір оренди нежитлового приміщення № 3/60 від 18.02.2015р., укладений між сторонами, не припинив свою дію, з огляду на що, підстави для виселення фізичної особи-підприємця Файзутдінова Віктора Наільєвича із нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 38,5 кв.м, що розташоване за адресою: м.Одеса, просп. Гагаріна, 23, - відсутні.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оцінюючи надані позивачем докази в сукупності, суд вважає, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про виселення відповідача з орендованого приміщення є необґрунтованими та не відповідають вимогам чинного законодавства, у зв`язку з чим не підлягають задоволенню.

Приймаючи до уваги відмову у задоволенні позовних вимог, витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. В задоволенні позову відмовити.

2. Витрати по сплаті судового збору покласти на позивача.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 11 лютого 2022 р.

Суддя Ю.І. Мостепаненко