ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.02.2022 м. Дніпро Справа № 904/37/21

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Білецької Л.М. (доповідач),

суддів: Коваль Л.А., Паруснікова Ю.Б.,

секретар судового засідання Крицька Я.Б.,

розглянувши апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.08.2021 (повний текст складено 27.08.2021, суддя Євстигнеєва Н.М.) у справі № 904/37/21

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, м. Дніпро

до відповідача-1: Товариства з обмеженою відповідальністю "Забудовник-Ромашка", м. Нікополь Дніпропетровської області

відповідача-2: Приватного акціонерного товариства "Мост-Інвест", м. Київ

про розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИВ:

1.Короткий зміст обставин справи і рішення суду першої інстанції.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом про:

- розірвання договору від 26.12.2015 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а;

- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Забудовник - Ромашка" повернути об`єкт незавершеного будівництва "12- 14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а до державної власності в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях за актом приймання-передачі.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем-1 умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "12-14 поверховий 64-квартирний житловий будинок", розташованого в м. Нікополь, пр. Трубників, 9а від 26.12.2015.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 17.08.2021 у справі № 904/37/21 у задоволенні позовних вимог Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях до Товариства з обмеженою відповідальністю "Забудовник-Ромашка", Приватного акціонерного товариства "Мост-Інвест" про розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання вчинити певні дії відмовлено. Судові витрати віднесено на позивача.

Рішення господарського суду першої інстанції мотивоване тим, що з часу укладення спірного договору дії відповідача-1 були направлені на його виконання, а підстав стверджувати про бездіяльність відповідача чи спробу ухилитися від такого виконання судом не встановлено з огляду на наявні у справі докази.

Тому суд дійшов висновку про відсутність вини відповідача в отриманні дозвільних документів для введення об`єкта в експлуатацію (затримка оформлення поділу земельної ділянки відбулася з причин зволікання компетентними органами).

А отже, у позивача відсутні підстави вимагати розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та повернення цього об`єкта позивачу, зважаючи на відсутність істотних підстав для розірвання договору, які суд повинен оцінити, виходячи із встановлення факту заподіяння шкоди позивачеві внаслідок такого невиконання.

Позивач не був значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні Договору в розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України, доказів в обґрунтування підстав заподіяння йому шкоди (реальних збитків та (або) упущеної вигоди) внаслідок порушення виконання договору, до суду не надав, з огляду на що у задоволенні позовних вимог суд відмовив.

2.Короткі узагальнені доводи апеляційної скарги.

Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях звернулось до Центрального апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.08.2021 у справі № 904/37/21 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Судові витрати звернути на відповідача.

Апеляційна скарга мотивована порушенням судом норм процесуального права в частині, що стосується повного та всебічного з`ясування обставин справи, порушення принципу змагальності сторін внаслідок ненадання оцінки обставинам, на які посилався позивач.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги позивач зазначив наступне:

- несвоєчасне виконання умов договору купівлі-продажу відповідачем-1 призвело до істотних порушень договору, що є підставою для розірвання договору та повернення придбаного об`єкта нерухомого майна до державної власності відповідно до ст. 611 ЦК України. Істотність порушення умов підтверджується тим, що позивач під час укладення і пролонгації договору купівлі-продажу розраховував на досягнення мети приватизації (зменшення частки державної та комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об`єктів нерухомості ефективному власнику, залучення інвестицій тощо) через взаємодію з ефективним приватним власником позбавило позивача того, на що він розраховував, оскільки власник виявився не ефективним, здача об`єкту нерухомості в експлуатацію мала відбутися ще в 2009 році, проте станом на час звернення з позовом « 12-14-поверховий 64 квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42%» досі залишається об`єктом незавершеного будівництва.

- Отже, позивач вважає таку підставу істотною для розірвання договору.

- Доказів на підтвердження завершення будівництва та введення об`єкту в експлуатацію згідно умов договору - до 01.10.2019 відповідачем не надано.

- Позивач не погоджується з висновком суду про відсутність доказів бездіяльності відповідача, оскільки в матеріалах справи відсутні докази вжиття заходів для прискорення завершення будівництва.

- З моменту укладання договору купівлі-продажу від 26.12.2015 згідно п. 4.4 відповідач зобов`язався укласти договір оренди або купівлі-продажу земельної ділянки під розташування об`єкту незавершеного будівництва минуло більше п`яти років, проте відповідач посилається на неотримання дозволу внаслідок знаходження земельної ділянки у користуванні ОСМД.

- Позивач наполягає на істотності підстав для розірвання договору купівлі-продажу, посилаючись на ст. 526 ЦК України, ст. 26 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», оскільки відповідачем порушено умови продажу об`єкта і зобов`язань покупця за договором у встановлений цим договором строк. Вважає, що дії відповідача свідчать про ухилення від виконання умов договору, однак господарським судом вказані обставини не було взято до уваги.

3.Узагальнені доводи інших учасників справи.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

4.Рух справи у суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 18.10.2021 поновлено строк на апеляційне оскарження; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.08.2021 у справі № 904/37/21; розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні на 08.12.2021 о 14:30 год.; зупинено дію рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.08.2021 у справі № 904/37/21 на час розгляду апеляційної скарги.

У судовому засіданні 08.12.2021 відкладено розгляд апеляційної скарги на 01.02.2022 о 15:45 год., про що учасників апеляційного провадження повідомлено ухвалою.

28.01.2022 від представника відповідача-1 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку із його зайнятістю в іншому судовому засіданні.

Клопотання про відкладення розгляду справи не підлягає задоволенню, оскільки у минулому судовому засіданні справа вже слухалась по суті, було заслухано представника відповідача-1, тому його особиста участь у судовому засіданні не обов`язкова.

01.02.2022 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні ним рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, оскаржуване рішення слід залишити без змін з таких підстав.

5. Встановлені та неоспорені судом обставини справи і відповідні їм правовідносини.

Між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (Продавець) та Закритим акціонерним товариством "Мост-Інвест" (Покупець) укладено договір від 16.11.2004 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а, який посвідчений приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Мігуновим С.О. та зареєстрований в реєстрі за № 4489.

Згідно з п. 1.2. договору від 16.11.2004 майнові права на об`єкт приватизації переходять до Покупця з моменту підписання акту приймання-передавання.

Відповідно до п. 5.4. договору від 16.11.2004 одним із обов`язків Покупця є обов`язкове завершення будівництва і введення об`єкта в експлуатацію за початковим призначенням на протязі п`яти років від підписання акта приймання - передавання об`єкта.

Актом приймання - передавання від 17.12.2004 Продавець передав, а Покупець прийняв об`єкт незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а.

Додатковою угодою № 1 від 24.12.2009 про внесення змін до договору купівлі - продажу від 16.11.2004 № 4489 об`єкту незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а, пункти 5.4 та 5.8 розділу 5 договору "Обов`язки покупця", викладено у такій редакції:

5.4. Обов`язкове завершення будівництва і введення об`єкта в експлуатацію за початковим призначенням до 17.12.2011.

5.8. на вимогу Продавця Покупець зобов`язаний надавати Продавцю необхідні документи, які підтверджують виконання умов цього договору згідно чинного законодавства.

Всі інші умови договору залишаються незмінними і сторони підтверджують свої зобов`язання по їх виконанню.

Договором про внесення змін № 2 від 29.03.2012 до договору купівлі-продажу від 16.11.2004 № 4489 об`єкту незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а, замінено в тексті договору у всіх випадках назву підприємства з Закритого акціонерного товариства "Мост-Інвест" на Приватне акціонерне товариство "Мост-Інвест", у зв`язку з перереєстрацією підприємства.

Пункт 5.4. розділу 5 договору "Обов`язки Покупця" викладено у новій редакції: "Обов`язкове завершення будівництва і введення об`єкта в експлуатацію за початковим призначенням в строк до 17.12.2013".

26.12.2015 між Приватним акціонерним товариством "Мост - Інвест" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Забудовник - Ромашка" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого (п.1.1.) продавець передає у власність, а покупець приймає за ціну та на умовах, що обговорені цим договором, об`єкт незавершеного будівництва: 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а.

Згідно з п.2.1. договору продаж цей за домовленістю сторін вчинено за 750 000,00грн, які покупець зобов`язаний сплатити продавцеві в безготівковому порядку, шляхом перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок продавця.

Покупець зобов`язаний:

- завершити будівництво в термін до 13.11.2016 (п. 4.1. договору);

- на вимогу працівників Регіонального відділення Фонду Державного майна по Дніпропетровській області надавати документи стосовно дотримання вимог даного договору купівлі-продажу, не перешкоджати працівникам Державного органу приватизації здійснювати перевірку дотримання вимог даного договору купівлі-продажу (п. 4.3. договору);

- укласти договір купівлі-продажу або договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно (п. 4.4. договору).

Згідно з п. 4.5. договору купівлі-продажу від 26.12.2015 покупець перебирає на себе всі права та обов`язки продавця за договором від 16.11.2004 купівлі -продажу об`єкта незавершеного будівництва - 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а.

Договір підписано сторонами, погоджено з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та посвідчено приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Іопелем С.О. 26.12.2016, зареєстровано в реєстрі за №№ 6102, 6103.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 20.11.2017 у справі № 904/7275/17 затверджено Мирову угоду від 13.11.2017, укладену між ТОВ "Забудовник - Ромашка" та Регіональним відділенням.

Відповідно до зазначеної Мирової угоди були внесені зміни до Договору, а саме:

Пункт 4.1. розділу 4 Договору "Права та обов`язки сторін" викласти у наступній редакції: "Покупець зобов`язаний завершити будівництво в термін до 01.10.2019.

Всі інші умови договору залишаються незмінними і сторони підтверджують свої зобов`язання по їх виконанню.

05.12.2017 Приватним акціонерним товариством "Мост-Інвест" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Забудовник - Ромашка" (покупець) укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу (а.с.98), яким внесли зміни до п.4.1. договору, зазначили про необхідність завершення будівництва в термін до 01.10.2019.

Договір підписано сторонами, погоджено з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та посвідчено приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Іопелем С.О. 05.12.2019, зареєстровано в реєстрі за №№ 5484,5485.

Регіональним відділенням ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на виконання статті 27 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" і наказу Регіонального відділення ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 08.11.2019 № 212/05-Н "Про проведення перевірки" здійснено перевірку виконання умов вказаного Договору.

За результатами перевірки складено акт від 20.12.2019, в якому зафіксовано невиконання Покупцем істотної умови, а саме: не завершено будівництво в термін до 01.10.2019 (п.4.1. договору), не введено в експлуатацію новозбудований об`єкт (п.6.5. договору).

Регіональним відділенням з метою досудового врегулювання спору на адресу Відповідача-1 скеровано пропозицію про розірвання договору купівлі-продажу від 25.03.2020 № 11-11-01728.

У відповідь на пропозицію розірвати договір купівлі-продажу, ТОВ "Забудовник - Ромашка" листом від 12.05.2020 направив на адресу Регіонального відділення пропозицію щодо внесення змін до Договору купівлі-продажу до п.4.1. в частині продовження строків виконання завершення будівництва; просив продовжити строк завершення будівництва до 01.10.2021 (а.с. 24, 25 том 1).

До листа від 12.05.2020 відповідачем-1 додано рішення Нікопольської міської ради № 83-58/VІІ від 31.01.2020, яким надано згоду на внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9а, від 26.12.2015, зареєстрованого за №6102, № 6103, укладеного між ТОВ "Забудовник - Ромашка" та Приватним акціонерним товариством "Мост - Інвест", враховуючи договір № 1 від 05.12.2017, зареєстрованого за № 5484, №5485 про внесення змін до договору купівлі-продажу, погодженого з Регіональним відділенням Фонду державного майна по Дніпропетровській області, що продовження строків будівництва на 2 роки до 1 жовтня 2021 року.

У зв`язку з тим, що пропозиція відповідача-1 стосовно внесення змін до Договору купівлі-продажу від 26.12.2015 в частині продовження строку та завершення будівництва в термін до 01.10.2021 надійшла після виявлення факту невиконання цих умов, у Регіонального відділення були відсутні законні підстави на внесення таких змін. Про відсутність підстав продовжити дію договору Регіональне відділення листом від 15.06.2020 № 11-11-03152 повідомило ТОВ "Забудовник - Ромашка".

Невиконання ТОВ "Забудовник - Ромашка" умов договору від 26.12.2015 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, зокрема п.п. 4.1., 6.5., призвело до порушення умов договору та є, на думку позивача, підставою розірвання договору та повернення придбаного об`єкта до державної власності, проти чого заперечував відповідач-1.

Предметом позову у цій справі є, зокрема розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 26.12.2015, укладеного між ТОВ "Забудовник - Ромашка" та Приватним акціонерним товариством "Мост - Інвест", який погоджено з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області.

Підставою звернення позивача до суду стало невиконання відповідачем-1 зобов`язань щодо завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію.

6. Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції.

Станом на момент виникнення спірних правовідносин (на момент проведення позивачем перевірки дотримання відповідачем-1 виконання умов спірного договору, складання акту поточної перевірки від 20.12.2019) чинний Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна", положення якого є спеціальними щодо спірних правовідносин у цій справі.

За змістом частини 1 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (в редакції, чинній станом на 20.12.2019 - дату складання позивачем акта поточної перевірки) державні органи приватизації у межах своєї компетенції, зокрема контролюють виконання умов договорів купівлі-продажу державного майна.

Процедура організації та здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням власниками об`єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу цих об`єктів приватизації визначена Порядком контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації державними органами приватизації, затвердженим наказом Фонду Державного майна України № 1327 від 18.10.2018 (далі Порядок № 1327).

Відповідно до п. 7 розділу II Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого Наказ Фонду державного майна України 18 жовтня 2018 року № 1327 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27 листопада 2018 року за № 1349/32801, за результатами перевірки складається акт поточної або підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу.

Наявним в матеріалах справи Актом №51-05/2019-ДКП поточної перевірки встановлено порушення умов договору купівлі-продажу в частині строків завершення будівництва та введення в експлуатацію.

Наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1328, який зареєстровано в Міністерстві юстиції України 27 листопада 2018 року за № 1341/32793, затверджений Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна.

Вказаним Порядком затверджено процедуру внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, укладених органами приватизації.

Так, пунктом 3 розділу І Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна встановлено, що право внесення пропозицій щодо змін умов договору купівлі-продажу мають орган приватизації, який уклав договір купівлі-продажу, та власник.

Судом встановлено, що пропозицію відповідача-1 про внесення змін до п.4.1. договору купівлі-продажу було відхилено Регіональним відділенням, як таку, що надійшла після виявлення факту невиконання цих умов, про що листом від 15.06.2020 № 11-11-03152 повідомлено ТОВ "Забудовник-Ромашка".

В частині третій статті 26 Закону України "Про приватизацію державного майна і комунального майна" зазначено, що виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, зокрема є: невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк (підп.2).

Відповідно до вимог ч. 9 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.

Судом встановлено, що підставою звернення позивача до суду стало невиконання відповідачем зобов`язань щодо закінчення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію.

За умовами договору (п.4.1. договору), відповідач повинен був завершити будівництво до 01.10.2019 та ввести в експлуатацію новозбудований об`єкт (п.6.5. договору).

У березні 2020 року позивач направив на адресу відповідача-1 пропозицію про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об`єкту нерухомого майна.

У відповідь на пропозицію розірвати договір купівлі-продажу майна відповідач-1 звернувся до позивача з проханням внести зміни до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва в частині строку завершення будівництва та просив встановити цей строк до 01.10.2021 (лист від 12.05.2020, а.с. 24-25).

До цього листа відповідачем-1 додані документи, у тому числі рішення Нікопольської міської ради № 83-58/VІІ від 31.01.2020, яким надано згоду на внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників,9а, від 26.12.2015, зареєстрованого за №6102, № 6103, укладеного між ТОВ "Забудовник - Ромашка" та Приватним акціонерним товариством "Мост - Інвест", враховуючи договір № 1 від 05.12.2017, зареєстрованого за № 5484, №5485 про внесення змін до договору купівлі-продажу, погодженого з Регіональним відділенням Фонду Державного майна по Дніпропетровській області, що продовження строків будівництва на 2 роки до 1 жовтня 2021 року.

Згідно з п. 11.3 договору купівлі-продажу сторони встановили, що договір може бути розірваним у випадках невиконання або неналежного виконання умов договору в порядку встановленого чинним законодавством.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповіднодо умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Відповідно до ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Судом встановлено, що:

- після укладення договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 26.12.2015, Товариство з обмеженою відповідальністю "Забудовник-Ромашка" звернулося до Нікопольської міської ради щодо надання дозволу на оформлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,5930га, кадастровий номер :03:004:0021, частина якої належить ОСМД. Згідно з Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку ТОВ "Забудовник-Ромашка" оформило земельну ділянку площею 0,3411га, на якій розташовано об`єкт незавершеного будівництва будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9а. Земельній ділянці присвоєно кадастровий номер :03:004:0060, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (зазначені обставини встановлені під час поточної перевірки позивачем та відображено в Акті від 20.12.2019);

- ТОВ "Забудовник-Ромашка" проведено роботи по добудові об`єкта, а саме: відновлення "глиняного замка" перед вимощенням по периметру будівлі; геодезичні дослідження в розрізі моніторингу кренів і осад будівлі; промивка та частковий ремонт системи внутрішнього водостоку зливової каналізації; поточний ремонт покрівлі та заміна зливово-приймальних воронок; технічне обслуговування вентиляційних шахт; гідроізоляція цоколя світлових приямків (зазначені обставини встановлені під час поточної перевірки позивачем та відображено в Акті поточної перевірки від 20.12.2019);

- лише у січні 2020 року рішенням Нікопольської міської ради № 83-58/VІІ від 31.01.2020 надано згоду на внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників,9а, від 26.12.2015, зареєстрованого за №6102, № 6103, укладеного між ТОВ "Забудовник - Ромашка" та Приватним акціонерним товариством "Мост - Інвест", враховуючи договір № 1 від 05.12.2017, зареєстрованого за № 5484, №5485 про внесення змін до договору купівлі-продажу, погодженого з Регіональним відділенням Фонду Державного майна по Дніпропетровській області, щодо продовження строків будівництва на 2 роки до 1 жовтня 2021 року (звернення щодо продовження строку дії договору до Нікопольської міської ради направлено відповідачем у жовтні 2019 року).

Таким чином, суд дійшов обґрунтованого висновку, що дії відповідача-1 з часу укладення спірного договору були направлені на його виконання, а підстав стверджувати про бездіяльність відповідача чи спроб ухилитися від такого виконання судом не встановлено.

Перевіривши матеріали справи, враховуючи, що шкода є однією з обставин, що підлягає доказуванню під час розгляду справ про розірвання договорів на підставі статті 651 ЦК України, колегія суддів погоджується з висновком суду про відсутність з боку позивача належних обґрунтувань щодо характеру та розміру такої шкоди, відсутності відповідних доказів у справі, у зв`язку з чим позивач, відповідно до частини четвертої статті 13 ГПК України, має нести ризик настання наслідків невчинення ним відповідних процесуальних дій.

З огляду на встановлені обставини, суд дійшов правомірного висновку про відсутність вини відповідача в отриманні дозвільних документів для введення об`єкта в експлуатацію, вказавши, що затримка оформлення поділу земельної ділянки зумовлена зволіканням компетентними органами, які вирішують земельні питання.

Враховуючи викладені обставини, подані докази та аргументи учасників справи, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність у позивача підстави вимагати розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та повернення цього об`єкта позивачу, а також про відсутність підстав вважати, що позивач не був значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні Договору, у розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України.

7. Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу апеляційної скарги.

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до частини 3 статті 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції, в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються.

Надаючи оцінку доводам апеляційної скарги, колегія суддів зазначає наступне.

За приписами статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Із встановлених судом у даній справі обставин справи вбачається, що первісна мета укладеного між сторонами договору - добудувати та ввести в експлуатацію об`єкт незавершеного будівництва « 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42%». В подальшому сторони неодноразово вносили зміни до умов договору і визначили обов`язок добудувати та ввести об`єкт в експлуатацію до 2019 року.

Звернувшись до суду із позовом у даній справі, позивач просив розірвати вказаний договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та зобов`язати відповідача передати позивачу об`єкт нерухомості - об`єкт незавершеного будівництва « 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42%».

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За умовами договору (п.4.1. договору) відповідач-1 повинен був завершити будівництво до 01.10.2019 та ввести в експлуатацію новозбудований об`єкт (п.6.5. договору).

Так, стосовно твердження позивача про неналежне виконання відповідачем-1 зобов`язань в частині недотримання строків будівництва і здачі об`єкта в експлуатацію, судом встановлено, що:

- після укладення договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 26.12.2015, Товариство з обмеженою відповідальністю "Забудовник-Ромашка" звернулося до Нікопольської міської ради щодо надання дозволу на оформлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,5930га, кадастровий номер :03:004:0021, частина якої належить ОСМД. Згідно з Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку ТОВ "Забудовник-Ромашка" оформило земельну ділянку площею 0,3411га, на якій розташовано об`єкт незавершеного будівництва будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9а. Земельній ділянці присвоєно кадастровий номер :03:004:0060, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (зазначені обставини встановлені під час поточної перевірки позивачем та відображено в Акті від 20.12.2019);

- ТОВ "Забудовник-Ромашка" проведено роботи по добудові об`єкта, а саме: відновлення "глиняного замка" перед вимощенням по периметру будівлі; геодезичні дослідження в розрізі моніторингу кренів і осад будівлі; промивка та частковий ремонт системи внутрішнього водостоку зливової каналізації; поточний ремонт покрівлі та заміна зливово-приймальних воронок; технічне обслуговування вентиляційних шахт; гідроізоляція цоколя світлових приямків (зазначені обставини встановлені під час поточної перевірки позивачем та відображено в Акті поточної перевірки від 20.12.2019);

- рішенням Нікопольської міської ради № 83-58/VІІ від 31.01.2020 надано згоду на внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9а, від 26.12.2015, зареєстрованого за №6102, № 6103, укладеного між ТОВ "Забудовник - Ромашка" та Приватним акціонерним товариством "Мост - Інвест", враховуючи договір № 1 від 05.12.2017, зареєстрованого за № 5484, №5485 про внесення змін до договору купівлі-продажу, погодженого з Регіональним відділенням Фонду державного майна по Дніпропетровській області, щодо продовження строків будівництва на 2 роки до 1 жовтня 2021 року (звернення щодо продовження строку дії договору до Нікопольської міської ради направлено відповідачем у жовтні 2019 року), - лише у січні 2020 року.

З урахуванням вищевикладеного, суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність вини відповідача-1 в отриманні дозвільних документів для введення об`єкта в експлуатацію, наголосивши, що затримка оформлення поділу земельної ділянки відбулася з причин зволікання компетентними органами. З таким висновком погоджується судова колегія апеляційного господарського суду, оскільки відповідач-1 вжив заходи щодо виконання умов договору.

Таким чином, доводи позивача про ухилення відповідача-1 від виконання умов договору, відсутність доказів вжиття відповідачем заходів для прискорення завершення будівництва, зволікання з отриманням відповідних дозволів внаслідок знаходження земельної ділянки у користуванні ОСМД, - спростовуються матеріалами справи і відхиляються апеляційним господарським судом.

Положенням абзацу 1 частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України установлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно із пунктом 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно з п. 11.3 договору купівлі-продажу сторони встановили, що договір може бути розірваним у випадках невиконання або неналежного виконання умов договору в порядку встановленого чинним законодавством.

У частині третій статті 26 Закону України "Про приватизацію державного майна і комунального майна" зазначено, що виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, зокрема є: невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк (підп.2).

Відповідно до вимог ч. 9 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміну договору.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 19.02.2019 у справі № 910/4427/18, від 03.12.2019 у справі № 910/5001/19.

Колегія суддів критично ставиться до твердження позивача про наявність підстав для розірвання договору купівлі-продажу в односторонньому порядку в силу приписів ст. ст. 526, 611 ЦК України, ст. 26 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», оскільки позивачем не доведено обставин, які б свідчили про заподіяння йому шкоди внаслідок неналежного виконання зобов`язання відповідачем-1 або позбавлення позивача того, на що він розраховував під час укладення договору, в іншій спосіб та іншими доказами наявність такого умислу (вини у формі умислу) відповідача-1 судом не встановлено, проте, на думку суду, у справі наявні докази, які свідчать про добросовісну поведінку відповідача-1, спрямовану на виконання умов спірного договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва « 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42%».

8. Чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права та інтереси особи, за захистом яких вона звернулась до суду.

Право скаржника не порушено, істотність завдання йому шкоди доказами не підтверджена, що свідчить про відсутність підстав для задоволення його позовних вимог.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного судового рішення.

10. Судові витрати.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 275-284 ГПК України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.08.2021 у справі № 904/37/21 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.08.2021 у справі № 904/37/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 01.02.2022

Головуючий суддя Л.М. Білецька

Суддя Л.А. Коваль

Суддя Ю.Б. Парусніков