РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

20.01.2022Справа № 910/16989/21

Господарський суд міста Києва у складі судді Удалової О.Г., за участю секретаря судового засідання Бортнюк М.В., розглянув матеріали господарської справи

за позовом Першого заступника керівника Київської міської прокуратури

в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фок-Сігма»

про розірвання договору, визнання припиненим права та повернення земельної ділянки

За участю представників учасників справи:

від прокуратури Колодяжна А.В. (посвідчення № 058277 від 01.12.2020)

від позивача Баранов М.С. (у порядку самопредставництва)

від відповідача Сидоренко О.О. (адвокат за ордером АА № 1165768 від 14.12.2021)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У жовтні 2021 року до Господарського суду міста Києва звернувся Перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - позивач, Київрада) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фок-Сігма» (далі - відповідач, ТОВ «Фок-Сігма») про:

- розірвання договору оренди земельної ділянки, що розташована на вулиці Гарматній, 32/5 у Солом`янському районі міста Києва, площею 0,1446 га (кадастровий номер :69:006:0009), укладеного між Київрадою та ТОВ «Фок-Сігма», зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) у книзі записів державної реєстрації договорів 27.11.2008 за № 72-6-00550, з урахуванням угоди про поновлення договору оренди від 05.10.2017 № 322, зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.10.2017;

- зобов`язання ТОВ «Фок-Сігма» повернути Київраді вищевказану земельну ділянку у стані придатному для її подальшого використання;

- визнання припиненим право користування ТОВ «Фок-Сігма» вищевказаною земельною ділянкою для забудови.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не використовує земельну ділянку на вулиці Гарматній, 32/5 за цільовим призначенням «для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом», що порушує умови спірного договору оренди земельної ділянки від 20.11.2008, укладеного Київрадою та ТОВ «Фок-Сігма», у зв`язку з чим прокурор просить суд розірвати вказаний договір, визнати припиненим право на користування земельною ділянкою та повернути земельну ділянку Київській міській раді.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.10.2021 відкрито провадження у справі № 910/16989/21 та призначено її до розгляду в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 25.11.2021.

25.11.2021 суд відклав підготовче засідання на 14.12.2021.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.11.2021 викликано відповідача у наступне підготовче засідання, призначене на 14.12.2021.

14.12.2021 суд задовольнив усне клопотання відповідача про відкладення розгляду справи та оголосив перерву в підготовчому засіданні до 23.12.2021.

21.12.2021 до суду надійшов поданий відповідачем відзив на позовну заяву, в якому відповідач вказав, що прокурором та позивачем раніше вже була здійснена спроба оскаржити право відповідача користування спірною земельною ділянкою, однак рішенням Господарського суду м. Києва від 30.05.2019 у справі № 910/7813/18, залишеним без змін Постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2020, у позові першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ «Фок-Сігма» про визнання недійсною угоди № 322 від 05.10.2017 про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки та визнання незаконним рішення (оформленого висновком до кадастрової справи № А-22499) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27.10.2016 про поновлення ТОВ «Фок-Сігма» на 5 років спірного договору оренди земельної ділянки відмовлено повністю. Відповідач вказував, що в межах вказаної господарської справи вже розглядалось питання щодо використання спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням та надавалась оцінка актам обстеження земельної ділянки.

Відповідач також вказав, що з актів вбачається, що вони складені лише за участі представника Департаменту, в актах відсутня відмітка про вручення або надіслання ТОВ «Фок-Сігма», а отже, вони складені в односторонньому порядку з порушенням вимог Порядку № 16/890. Крім того, вказані акти не підтверджують використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тоді як порушенням умов спірного договору є встановлення факту використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а не встановлення факту, що земельна ділянка не використовується для забудови. Поряд з наведеним відповідач вказував, що про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об`єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією, проте в матеріалах справи такий акт відсутній. Окрім наведеного, відповідач вказував на сумлінне виконання ним умов договору та відсутність у нього заборгованості з оплати орендної плати.

Відповідач зазначив також і про те, що ним отримано ряд дозвільних документів для розроблення проектної документації відповідно до статті 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та пунктів 3, 4 Порядку розроблення проектної документації на будівництво об`єктів, яка дозволить відповідачу здійснювати забудову спірної земельної ділянки, отримання такої дозвільної документації є стадіями будівництва, що, на переконання відповідача, спростовує твердження позивача та прокурора про бездіяльність відповідача та невиконання ним умов договору в частині обов`язку здійснити забудову спірної земельної ділянки. З урахуванням викладеного, відповідач вважав заявлені позовні вимоги необґрунтованими та просив суд у задоволенні позову відмовити.

23.12.2021 до суду надійшла подана прокурором відповідь на відзив, у якій прокурор підтримав раніше викладену ним правову позицію та вказав, що посилання відповідача на справу № 910/7813/18 є безпідставними, адже підстави та предмет позову у вказаній справі були відмінними від підстав та предмету даної справи, а акти обстеження спірної земельної ділянки складені у повній відповідності до вимог закону та є належними доказами невиконання відповідачем умов укладеного ним спірного договору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.12.2021 закрито підготовче провадження та призначено судове засідання з розгляду справи по суті на 20.01.2022.

20.01.2022 у судовому засіданні прокурор та позивач заявлені ними позовні вимоги підтримали у повному обсязі, просили суд позов задовольнити.

Відповідач проти задоволення позову заперечував, вважав його необґрунтованим та безпідставним, просив суд у задоволенні позову відмовити.

Зважаючи на відсутність підстав для відкладення розгляду справи та наявність у матеріалах справи доказів, необхідних і достатніх для вирішення спору по суті, суд вважав за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами.

У судовому засіданні 20.01.2022 було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши надані документи та матеріали, з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, суд встановив:

Рішенням Київської міської ради від 27.12.2007 № 1620/4453 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Фок-Сігма» для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вулиці Гарматній, 32/5 у Солом`янському районі міста Києва, та вирішено передати Товариству, за умови виконання п. 4 рішення, у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,14 га на вулиці Гарматній, 32/5 у Солом`янському районі міста Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

Рішенням Київської міської ради від 16.10.2008 № 557/557 продовжено до 01.12.2008 термін дії рішень Київської міської ради про передачу в оренду земельних ділянок, за якими не укладено договорів оренди та які втрачають чинність згідно з Регламентом розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в м. Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 № 457/1867.

20.11.2008 між Київською міською радою (як орендодавцем) та ТОВ «Фок-Сігма» (як орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів 27.11.2008 за № 72-6-00550 (далі - договір, спірний договір).

Відповідно до п. 1.1. вищевказаного договору орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 27.12.2007 № 1620/4453 та рішення Київської міської ради 16.10.2008 № 557/557, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.

Згідно з п. 2.1. договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Гарматна, 32/5 у Солом`янському районі м. Києва;

- розмір - 0,1446 га;

- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом;

- кадастровий номер - :69:006:0009.

Положеннями п. 3.1. договору встановлено, що останній укладено на 5 (п`ять) років.

Пунктом 8.4. договору серед обов`язків орендаря визначено, що останній зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

За умовами п. 11.4. договору він може бути розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Згідно з п. 11.5. договору, останній може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.

У разі припинення або розірвання цього договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцю земельну ділянку на умовах, визначених цим договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки (п. 11.8 договору).

Відповідно до п. 12.2. договору у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов`язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.

05.10.2017 між Київською міською радою (як орендодавцем) та ТОВ «Фок-Сігма» (як орендарем) укладено угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, згідно з умовами якої сторони дійшли згоди поновити на 5 (п`ять) років договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами, посвідчений Кравченко Н.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 20.11.2008 за реєстровим № 1429, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) 27.11.2008 за № 72-6-00550, та викласти договір оренди в новій редакції.

Згідно з новою редакцією договору сторони погодили, що:

- орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 27.12.2007 № 1620/4453, пункту 9.11 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у м. Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.4.2017 № 241/2463 та висновку постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування до кадастрової справи № А-22499 до протоколу № 19 від 13.09.2016 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором, для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом (п. 1.1. договору);

- об`єктом оренди відповідно до рішення Київської міської ради від 27.12.2007 № 1620/4453, висновку до справи № А-22499 постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування до протоколу № 19 засідання від 13.09.2016 та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Гарматна, 32/5 у Солом`янському районі м. Києва; розмір - 0,1446 га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом; кадастровий номер - :69:006:0009 (п. 2.1. договору);

- договір укладено на 5 (п`ять) років (п. 3.1. договору);

- орендар зобов`язаний, у тому числі, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди (п. 8.4. договору);

- договір може бути розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (п. 11.4. договору);

- договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору (п. 11.5. договору);

- у разі припинення або розірвання цього договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцю земельну ділянку на умовах, визначених цим договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки (п. 11.8 договору);

- у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов`язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний (п. 12.2. договору).

14.05.2018 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) складено акт обстеження земельної ділянки № 18-0691-09, в якому зафіксовано, що спірна земельна ділянка частково огороджена, не охороняється, на ділянці розташовано споруду невстановленого призначення, металевий гараж, на земельній ділянці ростуть зелені насадження (дерева, кущі).

06.07.2021 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) складено акт обстеження земельної ділянки № 21-0502-09, в якому зафіксовано, що спірна земельна ділянка огороджена будівельним парканом та вільна від забудови, на час обстеження будівельні роботи не розпочато і не велись.

Спір у справі виник у зв`язку з твердженнями прокурора про наявність правових підстав для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, визнання припиненим права ТОВ «Фок-Сігма» користування для забудови земельною ділянкою та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку у зв`язку з порушенням останнім своїх зобов`язань із здійснення забудови у строки, встановлені договором.

Так, в обґрунтування позовних вимог прокурор зазначає, що в порушення умов п. 8.4 договору, враховуючи дату реєстрації договору Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 27.11.2008, ТОВ «Фок-Сігма» не приступило до виконання обов`язку щодо забудови земельної ділянки протягом 13 років.

З урахуванням викладеного, посилаючись на умови спірного договору, на приписи ст.ст. 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", ст. 416 Цивільного кодексу України, ст. 102-1 Земельного кодексу України прокурор в інтересах держави в особі Київської міської ради просить:

- розірвати договір оренди земельної ділянки, що розташована на вулиці Гарматній, 32/5 у Солом`янському районі міста Києва, площею 0,1446 га (кадастровий номер :69:006:0009), укладеного між Київрадою та ТОВ «Фок-Сігма», зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) у книзі записів державної реєстрації договорів 27.11.2008 за № 72-6-00550, з урахуванням угоди про поновлення договору оренди від 05.10.2017 № 322, зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.10.2017;

- зобов`язати ТОВ «Фок-Сігма» повернути Київраді вищевказану земельну ділянку у стані придатному для її подальшого використання;

- визнати припиненим право користування ТОВ «Фок-Сігма» вищевказаною земельною ділянкою для забудови.

Заперечуючи проти правомірності заявлених прокурором в інтересах позивача позовних вимог відповідач вказував, що:

- прокурором та позивачем раніше вже була здійснена спроба оскаржити право відповідача на користування спірною земельною ділянкою, однак рішенням Господарського суду м. Києва від 30.05.2019 у справі № 910/7813/18, залишеним без змін Постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2020, у позові першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ «Фок-Сігма» про визнання недійсною угоди № 322 від 05.10.2017 про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки та визнання незаконним рішення (оформленого висновком до кадастрової справи № А-22499) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27.10.2016 про поновлення ТОВ «Фок-Сігма» на 5 років спірного договору оренди земельної ділянки відмовлено повністю. Відповідач вказував, що в межах вказаної господарської справи вже розглядалось питання щодо використання спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням та надавалась оцінка актам обстеження земельної ділянки;

- з актів вбачається, що вони складені лише за участі представника Департаменту, в них відсутня відмітка про вручення або надіслання ТОВ «Фок-Сігма», а отже, вони складені в односторонньому порядку з порушенням вимог Порядку № 16/890. Крім того, вказані акти не підтверджують використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тоді як порушенням умов спірного договору є встановлення факту використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а не встановлення факту, що земельна ділянка не використовується для забудови. Водночас про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об`єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією, проте в матеріалах справи такий акт відсутній;

- ним сумлінно виконуються умови договору, про що свідчить відсутність у відповідача заборгованості з оплати орендної плати;

- ним отримано ряд дозвільних документів для розроблення проектної документації відповідно до статті 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та пунктів 3, 4 Порядку розроблення проектної документації на будівництво об`єктів, яка дозволить відповідачу здійснювати забудову спірної земельної ділянки, отримання такої дозвільної документації є стадіями будівництва, що, на переконання відповідача, спростовує твердження позивача та прокурора про бездіяльність відповідача та невиконання ним умов договору в частині обов`язку здійснити забудову спірної земельної ділянки.

Розглядаючи даний спір та вирішуючи його по суті, оцінюючи правомірність вимог прокурора та позивача, а також обґрунтованість заперечень відповідача суд керувався таким.

Земельні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Згідно зі статею 13 Конституції України від імені українського народу права власника, зокрема, на землю здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

Відповідно до статей 142, 143 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об`єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

За змістом статті 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Статтею 116 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Згідно з частиною першою статті 124 Земельного кодексу України у відповідній редакції передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації договору) встановлено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Згідно з частиною 2 статті 125 Земельного кодексу України у відповідній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Як встановлено судом вище, 27.11.2008 спірний договір від 20.11.2008 було зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис за № 72-6-00550 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Таким чином, внаслідок укладення договору оренди земельної ділянки від 20.11.2008 та проведення відповідних реєстраційних дій, відповідач отримав право користування земельною ділянкою площею 0,1446 га, розташованою по вул. Гарматна, 32/5 у Солом`янському районі м. Києва, кадастровий номер :69:006:0009, на умовах, визначених договором, а також набув відповідних обов`язків щодо зазначеної земельної ділянки.

За приписами статей 525, 526, 629 Цивільного кодексу України та статті 193 Господарського кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог зазначених кодексів, інших актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Частиною 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендар земельної ділянки, у тому числі, зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Відповідно до статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється, зокрема, у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Статтею 102-1 Земельного кодексу України визначено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються через невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

Суд зазначає, що порушення орендарем умов договору в частині здійснення забудови у визначений цим договором строк є підставою для розірвання договору в односторонньому порядку.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17.

При цьому, суд зазначає, що викладена у наведених постановах Верховного Суду позиція з приводу правомірності розірвання договору з підстав не здійснення орендарем забудови земельної ділянки в позасудовому порядку (шляхом прийняття органом місцевого самоврядування відповідного рішення) не позбавляє такий орган права на звернення з відповідними вимогами до суду, а навпаки - підтверджує обґрунтованість таких вимог.

Статтею 651 Цивільного кодексу України унормовано, що розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою.

Критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Так, необхідно встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 24.04.2018 у справі № 909/248/17 та у постанові Верховного Суду України № 6-75цс13 від 18.09.2013.

Статтею 1 Закону України "Про основи містобудування" передбачено, що містобудування (містобудівна діяльність) - це цілеспрямована діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, громадян, об`єднань громадян по створенню та підтриманню повноцінного життєвого середовища, яка включає прогнозування розвитку населених пунктів і територій, планування, забудову та інше використання територій, проектування, будівництво об`єктів містобудування, спорудження інших об`єктів, реконструкцію історичних населених пунктів при збереженні традиційного характеру середовища, реставрацію та реабілітацію об`єктів культурної спадщини, створення інженерної та транспортної інфраструктури.

Статтею 12 вказаного Закону визначено, що до компетенції виконавчих органів сільських, селищних, міських рад у сфері містобудування належать: затвердження детальних планів територій за наявності затверджених в установленому законом порядку планів зонування території; визначення територій для містобудівних потреб; внесення пропозицій щодо встановлення і зміни меж населених пунктів відповідно до закону.

До компетенції місцевих державних адміністрацій в сфері містобудування належить прийняття рішень щодо: реалізації державної політики у сфері містобудування на відповідній території; планування територій на відповідному рівні; підготовки пропозицій до програм соціально-економічного розвитку відповідної території; інформування населення про плани розміщення найважливіших містобудівних, промислових, енергетичних і транспортних комплексів; забезпечення охорони культурної спадщини; моніторингу забудови та іншого використання територій (статті 13 Закону України "Про основи містобудування").

З наведених норм законодавства вбачається, що Київська міська рада, здійснюючи представництво інтересів громади міста Києва, має безпосередній обов`язок та інтерес у створенні та підтриманні повноцінного життєвого середовища, що полягає не лише у детальному плануванні території міста Києва, а й здійснення забудови у відповідності до затвердженого плану з метою створення інфраструктури міста та забезпечення потреб громади міста Києва.

Крім того, Закон України "Про благоустрій населених пунктів" покладає на органи місцевого самоврядування обов`язок із вжиття заходів для раціонального використання території населеного пункту, належного утримання та охорони, створення умов щодо захисту і відновлення сприятливого для життєдіяльності людини довкілля.

Таким чином, з метою реалізації покладених на Київську міську раду із створення благоустрою у місті Києві обов`язків, зокрема щодо забезпечення належного середовища для проживання громади міста Києва, сторонами було передбачено у п. 8.4 договору обов`язок відповідача здійснити забудову земельної ділянки протягом 3 років з дня реєстрації договору оренди, а також визначено наслідки невиконання орендарем такого свого обов`язку - право розірвати договір (п.п. 11.4., 11.5. договору).

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Частиною 1 статті 614 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Про необхідність встановлення наявності/відсутності вини орендаря земельної ділянки, наданої для здійснення будівництва, зазначено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 910/383/20, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18, від 13.09.2019 у справі № 910/10643/18.

Відповідач, на підтвердження своїх доводів про те, що ним вчиняються дії на виконання умов укладеного договору, долучив до матеріалів справи наступні докази:

- довідку про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи № 44720 від 08.11.2021;

- містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва № 1339 від 24.12.2020;

- технічні умови на каналізування об`єкта № 69/1503 від 15.03.2018;

- технічні умови на водопостачання об`єкта № 70/1503 від 15.03.2018;

- технічні умови на нестандартне приєднання об`єкта до електричних мереж № НТ-1-15 від 05.12.2017;

- контрольну картку № 18090101-Сл з заявленим терміном виконання робіт з 05.11.2018 по 05.01.2019;

- договір на розробку проектної документації № 18/01-2021 від 18.01.2021.

З урахуванням викладеного, відповідач стверджує, що ним здійснювались необхідні заходи для початку будівництва.

Суд вказує, що містобудівні умови та обмеження - це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва і є одним із складових вихідних даних для проектування. Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника. У випадку будівництва об`єкта на підставі будівельного паспорту містобудівні умови та обмеження не потрібні.

Крім того, суд бере до уваги лист Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва № 075-5752 від 02.07.2021, в якому зазначено, що керуючись Законом та Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466, Департамент зареєстрував замовникові будівництва, ТОВ «Фок-Сігма», повідомлення про початок виконання підготовчих робіт «Будівництво торговельно-офісного центру по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва» від 24.01.2019 № КВ 27. Однак, відповідач був позбавлений можливості розпочати будівельні роботи, оскільки Департамент наказом від 05.03.2019 № 73 скасував право на початок виконання підготовчих робіт, набуте на підставі повідомлення про початок виконання підготовчих робіт «Будівництво торговельно-офісного центру по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва» від 24.01.2019 № КВ 27.

Як установлено судом та вбачається з матеріалів справи, відповідач вчиняє дії, необхідні для здійснення та закінчення забудови спірної земельної ділянки, здійснює відповідні дії на отримання необхідної дозвільної документації та розробку проектної документації, після чого буде можливим приступити безпосередньо до забудови спірної земельної ділянки, однак тривалість процедур і значна кількість дозвільних документів уповільнює здійснення забудови земельної ділянки.

За наведених обставин суд дійшов висновку про відсутність вини відповідача у порушенні строків завершення забудови земельної ділянки та, як наслідок, про відсутність підстав для застосування цивільно-правової відповідальності у виді розірвання спірного договору, оскільки відповідач вчиняв передбачені законодавством і договором дії, спрямовані на забудову орендованої земельної, а недотримання визначених у пункті 8.4 договору строків завершення будівництва сталося через тривалість надання уповноваженими органами технічних умов, розроблення проектно-будівельної документації, її погодження і затвердження зазначеними органами, надання позивачеві необхідних дозволів, тобто не з вини позивача.

Така правова позиція узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16 та від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18.

За приписами ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд звертає увагу учасників справи, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 Господарського процесуального кодексу України).

З урахуванням встановлених обставин, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог в частині розірвання договору оренди земельної ділянки, що розташована на вулиці Гарматній, 32/5 у Солом`янському районі міста Києва, площею 0,1446 га (кадастровий номер :69:006:0009), укладеного між Київрадою та ТОВ «Фок-Сігма», зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) у книзі записів державної реєстрації договорів 27.11.2008 за № 72-6-00550, з урахуванням угоди про поновлення договору оренди від 05.10.2017 № 322, зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.10.2017.

Щодо позовних вимог про зобов`язання ТОВ «Фок-Сігма» повернути Київраді земельну ділянку площею 0,1446 га (кадастровий номер :69:006:0009) на вулиці Гарматній, 32/5 у Солом`янському районі міста Києва у стані придатному для її подальшого використання та визнання припиненим права Товариства на користування для забудови вказаною спірною земельною ділянкою, суд вказує, що такі позовні вимоги є похідними від вимоги про розірвання договору оренди вказаної земельної ділянки та з огляду на відмову у задоволенні цієї позовної вимоги також задоволенню не підлягають, оскільки є правовими наслідками задоволення вимоги про розірвання спірного договору.

Щодо повноважень прокурора брати участь в межах даної справи суд вказує таке.

Відповідно до п. 3 ч. 1 статті 131-1 Конституції України, в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно з ч.ч. 3-5 ст. 53 Господарського процесуального кодексу України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

У разі відкриття провадження за позовною заявою особи, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб (крім прокурора), особа, в чиїх інтересах подано позов, набуває статусу позивача.

У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Згідно з ч. 4 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.

Отже, виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави.

У Рішенні Конституційного Суду України у справі за конституційними поданнями Вищого арбітражного суду України та Генеральної прокуратури України щодо офіційного тлумачення положень статті 2 Арбітражного процесуального кодексу України (справа про представництво прокуратурою України інтересів держави в арбітражному суді) від 08.04.1999 № 3-рп/99 Конституційний Суд України, з`ясовуючи поняття "інтереси держави" висловив позицію про те, що інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо (п. 3 мотивувальної частини).

Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді. Проте, держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й в діяльності приватних підприємств, товариств.

З урахуванням того, що "інтереси держави" є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

За змістом ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор може представляти інтереси держави в суді у випадках:

- якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження;

- у разі відсутності такого органу.

Частиною 1 статті 6 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що первинним суб`єктом місцевого самоврядування, основним носієм його функцій і повноважень є територіальна громада села, селища, міста.

Згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Статтею 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності, зокрема, на нерухоме майно.

Таким чином, Київська міська рада є органом, що представляє територіальну громаду міста Києва та здійснює від імені територіальної громади міста Києва повноваження щодо розпорядження майном комунальної власності.

Звернення з даним позовом до суду в інтересах держави в особі Київської міської ради обґрунтоване тим, що Київською міською радою не вживаються належні заходи щодо захисту прав та майнових інтересів територіальної громади міста Києва.

У свою чергу, саме Київська міська рада, як орендодавець за договором та як орган місцевого самоврядування, на який покладено обов`язок із забезпечення як благоустрою у місті Києві та контролю за раціональним використанням земельної ділянки, повинна була здійснювати контроль за виконанням відповідачем умов договору, в тому числі умов, передбачених п. 8.4 договору.

Судом встановлено, що Київська міська прокуратура в порядку ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" зверталась до Київської міської ради з листами від 16.06.2021, 05.08.2021, 08.09.2021, в яких повідомляла про порушення вимог земельного законодавства при використанні спірної земельної ділянки, однак Київська міська рада з позовом про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки не звернулась, що свідчить про неналежне здійснення органом своїх повноважень по захисту державних інтересів.

З урахування наведеного, у даному випадку звернення прокурора до суду з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради, на переконання суду, відповідає приписам ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" та ст. 53 Господарського процесуального кодексу України.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку, що заявлені позивачем вимоги не підлягають задоволенню в повному обсязі.

Судові витрати з урахуванням положень ст. 129 Господарського процесуального кодексу України відшкодуванню за рахунок відповідача не підлягають.

Керуючись ст.ст. 73-74, 76-79, 86, 129, 233, 237-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 02.02.2022.

Суддя Удалова О.Г.