ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"12" січня 2022 р.м. Одеса Справа № 916/2168/21
Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.

при секретарі судового засідання Нагібіна І.В.

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження

справу № 916/2168/21

за позовом Фізичної особи-підприємця Найди Данила Івановича,

Фізичної особи-підприємця Графової Тетяни Борисівни

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРІНСТАЛ ОДЕСА"

про стягнення збитків у розмірі 849 406 грн.

за участю представників:

від позивача-1: Бут І. О. ордер серія ВН №1037246 від 26.04.2021р.;

від позивача-2: Бут І. О. ордер серія ВН №1037247 від 26.04.2021р.;

від відповідача: Ізмалков А.Г. ордер серія ЗР №51508 від 29.09.2021р.

В С Т А Н О В И В:

Фізична особа-підприємець Найда Данило Іванович та Фізична особа-підприємець Графова Тетяна Борисівна звернулись до Господарського суду Одеської області з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРІНСТАЛ ОДЕСА" збитків у розмірі 424 703 грн. на користь Фізичної особи-підприємця Найди Данила Івановича та збитків у розмірі 424703 грн. на користь Фізичної особи-підприємця Графової Тетяни Борисівни, а також витрат пов`язаних зі сплатою судового збору у розмірі 6 370 грн. на кожного із співпозивачів та витрат на правову (правничу) допомогу, які орієнтовно становлять 20 000 грн.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

02.08.2021р. господарським судом постановлено ухвалу, якою позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на 15.09.2021р.

Під час підготовчого провадження підготовче засідання відкладалось господарським судом та строк підготовчого провадження продовжувався на 30 днів, про що судом постановлені відповідні ухвали, які занесені до протоколу судового засідання 15.09.2021р., 29.09.2021р., 13.10.2021р.

Також, ухвалою господарського суду Одеської області від 15.09.2021р. задоволено клопотання Фізичної особи-підприємця Найди Данила Івановича та Фізичної особи-підприємця Графової Тетяни Борисівни за вх.№22684/21 від 30.08.2021р. та зобов`язано ТОВ «УКРІНСТАЛ ОДЕСА» в порядку ст. 90 ГПК України надати відповідь на питання, які поставлені позивачами у позові.

Окрім того, у підготовчому провадженні сторонами надано до суду:

відзив на позовну заяву за вх.№21944/21 від 17.08.2021р.;

відповідь на відзив за вх.№22684/21 30.08.2021р.;

заперечення на відповідь на відзив за вх.№23386/21 від 06.09.2021р.;

письмові пояснення позивачів у справі за вх.№25694/21 від 29.09.2021р.;

відповідь на питання позивачів за вх.№26860/21 від 11.10.2021р.;

пояснення відповідача за вх.№26863/21 від 11.10.2021р.;

письмові пояснення позивачів у справі за вх.№28883/21 від 01.11.2021р.

У підготовчому засіданні 03.11.2021р., за участю представників сторін, судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, та якою закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 17.11.2021р. о 11:30, з викликом учасників справи у судове засідання.

Під час розгляду справи по суті у судовому засіданні оголошувалася перерва до 01.12.2021р., про що судом постановлена відповідна ухвала, яка занесена до протоколу судового засідання, про що учасників справи повідомлено під розписку.

02.12.2021р. господарським судом постановлено ухвалу, якою призначено судове засідання щодо розгляду справи по суті на 22.12.2021р. із викликом учасників справи у судове засідання, у зв`язку з тим, що 01.12.2021р. судове засідання не відбулось через непрацездатність судді Смелянець Г.Є. у період з 24.11.2021р. по 01.12.2021р. включно.

У судовому засіданні 22.12.2021р., за участю представників сторін, судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, та якою оголошено перерву в судовому засіданні щодо розгляду справи по суті до 12.01.2022р. о 15:00, з викликом учасників справи у судове засідання.

12.02.2022р. за вх.№801/22 господарським судом одержано заяву позивачів про долучення доказів на підтвердження витрат на правову (правничу) допомогу, в якій позивачі просять суд вирішити питання про розподіл судових витрат на правничу допомогу в розмірі 29 000 грн.

На підставі ст. 240 ГПК України у судовому засіданні 12.01.2022р. за участю представників сторін проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Стислий виклад позиції позивача:

- позивачами 16.04.2021р. в останній день повернення приміщення з оренди не було складено акту повернення (2), оскільки виявлено суттєві недоліки приміщення, допущені відповідачем, про що відповідачу було направлено вимогу усунути вказані у вимозі пошкодження у 10-денний строк. Останній 10-денний строк сплинув 27.04.2021р., однак вказані позивачами недоліки Орендарем не було усунено. Крім того, листом від 22.04.2021р. №18 було зазначено про відмову від усунення вказаних недоліків та від оплати рахунків, що виставлялися Орендодавцями;

- після спливу 10-денного строку позивачами було зафіксовано стан приміщення. Про що складено відповідний акт. Оскільки відповідач не з`явився для обстеження приміщення, позивачі листом від 28.094.2021р. повідомили відповідача про те, що Акт №2 приймання-передачі не може бути підписаний до приведення приміщення у стан, придатний до використання, що відповідає санітарним і технічним вимогам;

- відповідно до висновку експерта (спеціаліста) №09-06/21 для приведення приміщень АДРЕСА_1 до попереднього стану необхідно виконати наступні види робіт: 1)Установка системи освітлення (освітлення залу стельове; Освітлення декору LED; Освітлення кабінетів); 2) Установка тумби з умивальником (типу КухНіValvex Quasar) з змішувачем (типу Valvex Sigma 2456100); 3)Установка умивальника (типу Cersanit President) з змішувачем (типу Valvex Sigma 2456100); 4)установка унітазу (типу Cersanit merida 010 3/6 з кришкою поліпропилен Soft CloseK03 -018); 5)Установка душового піддону (типу Radaway Kyntos F 100x70 HKF10070-04) зі змішувачем (типу Valvex Logic 2450750); 6)Установка 8 радіаторів; 7)Установка змішувача на кухні (типу KyxHiValvex Quasar); 8)Установка бойлерів на 15 л (типу Gorenje GT 15 U) - 2 шт.; 9)Установка теплового насоса (типу Vaillant aroTherm VWL155/2A); 10)Установка франкойла - 2 шт.; 11)Установка єлектрокотла (типу Vaillant eloBlock VE28 R13, 28 кВт); 12)Установка буферної ємності 30 л.; 13) Установка насосної групи (типу Vaillant VDM10 I VDM 20 (2 шт.); 14)Часткова заміна пошкодженого гіпсокартону (площа 18 кв.м.); 15)Ремонт стелі у прим. 25 площею 14,1 кв.м. (збиття штукатурки та шпаклівки, штукатурка, шпаклівка, покраска); 16) Ремонт стелі та стіни у прим. 13 площею ЗО кв.м. (збиття штукатурки та шпаклівки, штукатурка, шпаклівка, покраска). Експертом з посиланням на положення Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» вказано, що невід`ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану, відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Оскільки Звітом про незалежну оцінку майна від 26.02.2021 р. було визначено ринкову вартість з урахуванням інженерно-технічних комунікацій, експертом встановлено, що відсутність встановленого обладнання знижує ринкову вартість приміщення. Відповідно до кошторисного розрахунку вартість відновлювальних будівельних робіт, які необхідно виконати для приведення приміщень АДРЕСА_1 до попереднього стану складає 849 406 грн.;

- у позивачів відсутня можливість задовольнити вимогу за рахунок гарантійного платежу з огляду на те, що він був використаний попереднім власником АТ «АЛЬФА-БАНК» для погашення частини заборгованості ТОВ «УКРІНСТАЛ ОДЕСА»;

- щодо встановлення наявності складу правопорушення: 1) протиправна поведінка відповідача - умовами договору та чинним законодавством передбачено обов`язок Орендаря не вилучати ті невід`ємні поліпшення, які призведуть до погіршення стану об`єкта оренди, а також на відсутність права вимагати компенсації їхньої вартості. Як було доведено відповідачем у листах №7 від 15.03.2021р., б/н від 01.04.2021р. підтверджується намір вивезення усіх поліпшень, що здійснені орендарем. Своїм листом відповідач запропонував придбати ТМЦ. Не отримавши позитивної відповіді на своє звернення Орендар вирішив демонтувати усі поліпшення, які є невіддільними від приміщення. 2) розмір збитків доведений Висновком експерта (спеціаліста) №09-06 від 09.06.2021р. 3) причинно-наслідковий зв`язок між діяннями особами та заподіянням шкоди є безпосереднім. Тобто таким, коли саме конкретна поведінка без якихось додаткових факторів стала причиною завдання шкоди. 4) вина боржника за цивільним законодавством презюмується;

- в порядку ст.90 ГПК України позивачем у позові поставлені відповідачу наступні питання: 1)Чи зверталося ТОВ «УКРІНСТАЛ ОДЕСА» до АТ «АЛЬФА-БАНК» із пропозицією про надання дозволу на проведення ремонту в прим. АДРЕСА_1? 2)Чи надавалася згода АТ «АЛЬФА-БАНК» на проведення ремонту в прим. АДРЕСА_1 та чи затверджено проект, як того вимагає п. 10.1-10.2 Договору оренди №ОДУ-001 від 01.09.2020 р.? 3)Які від`ємні та невід`ємні поліпшення були проведені ТОВ «УКРІНСТАЛ ОДЕСА» в прим. АДРЕСА_1? 4)В який період були проведені вказані поліпшення? 5)Чим підтверджується факт здійснення від`ємних та невід`ємних поліпшень орендованого майна?

Стислий виклад позиції відповідача:

- позивачами безпідставно не виконано обов`язок з оформлення Акту повернення (2) покладений на них пунктом 3.3. договору від 01.09.2020р. Тобто, з боку орендодавців наявна бездіяльність і вчинення ними дій, спрямованих на ухилення від обов`язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна;

- питання, які поставлені позивачами відповідно до ст.90 ГПК України не стосуються обставин, що мають значення для справи і тому відповідач відмовляється надавити відповіді на ці питання. Крім того , А «АЛЬФА-БАНК» не залучений до розгляду справи;

- позивачі не приймали приміщення навмисно наймаючись довести про невід`ємність поліпшень та залишити майно відповідача для подальшої здачі вигідно для себе в оренду;

- відповідно до ст.104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні;

- позивач повинен довести, що шкода заподіяна відповідачем саме не виконанням ним умов договору, безпосередній причинний зв`язок між правопорушенням та заподіянням шкоди і розміром відшкодування. При цьому, встановлення причинного зв`язку між протиправною поведінкою особи, яка завдала шкоду, та збитками потерпілої сторони є важливим елементом доказування наявності реальних збитків. Слід довести, що протиправна дія чи бездіяльність завдавана є причиною, а збитки, які виникли у потерпілої особи, - наслідком такої протиправної поведінки. Питання про наявність або відсутність причинного зв`язку між протиправною поведінкою особи і шкодою має бути вирішено судом шляхом оцінки усіх фактичних обставин справи;

- позивачем не доведено існування вказаних умов ані висновком експерта (спеціаліста) №09-06/21 від 09.06.2021р., яким встановлено вартість відновлювальних будівельних робіт , які необхідно викласти для приведення приміщень до попереднього стану. В порушення вимог ст.ст.74-76 ГПК України позивачами не надано доказів того, в якому саме стані приміщення передавалося в оренду відповідачу;

- при проведенні експертизи експертом було враховано докази, які не містять достатньої інформації для підтвердження факту завданих відповідачем позивачам збитків. Встановлена сума вартості відновлювальних будівельних робіт без урахування документів, підтверджуючих стан об`єкта після його повернення з оренди. Відповідач наполягає на відхиленні висновку, оскілки на підставі наявних доказів неможливо встановити наявність збитків у вигляді витрат на будівельні роботи. Неможливо порівняти стан звільненого приміщення у зв`язку із тим, що Акт повернення (2) відсутній, із станом, в якому воно передавалося в оренду;

- відповідач заздалегідь повідомив позивачів про відсутність наміру продовжувати з ними оренді правовідносини. До підписання акту повернення (2) звільнив від свої речей та обладнання приміщення. 16.04.2021р. відповідач був присутнім у приміщенні та був готовий підписати акт повернення (2). Позивач з 16.04.2021р. мав фактичну можливість використовувати надане йому приміщення на свій розсуд;

- позивачем на обґрунтування своєї позиції не представлено суду належних, достатніх та достовірних, що підтверджують стан приміщення, його складових елементів, предметів інтер`єру станом на 16.04.2021р., невідповідність санітарному та технічному стану станом на 16.04.2021р., що демонтоване обладнання являється невіданими поліпшенням нерухомого майна, оскілки мають невід`ємний характер та спрямовані на покращення фізичного (технічного стану орендованого майна та його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та заподіяння шкоди для об`єкту нерухомого майна;

- щодо відповідей на питання позивачів відповідач зазначив:

1) відповідач не звертався до АТ «АЛЬФА-БАНК» з пропозицією про надання дозволу проведення ремонту в прим. АДРЕСА_1

2) від АТ «АЛЬФА-БАНК» не надходило згоди на проведення ремонтних робіт відповідачем.

3) ТОВ «УКРІНСТАЛ ОДЕСА» (від`ємних поліпшень не проводилось) звільняючи: приміщення, залишило не відокремленні поліпшення: штукатурка і фарбування стін, стель; відновлення покриття підлог, укладка плитки; встановлення окремих гіпсокартоних конструкцій та фарбування їх; заміна і ремонт дверних пройомів; утеплення окремих частин приміщення, втеплення стін;- штукатурку і фарбування стін

4) з 01.11.2019р. - 31.07.2020р.;

5)Факт здійснення невід`ємних поліпшень орендованого приміщення підтверджується: товарними (фіскальними) чеками на придбання матеріалів, Актам приймання - передачі виконання робіт № Б/Н від 31.07.2020, Актам приймання - передачі виконання робіт № 25 від 27 грудня 2019.

Обставини справи встановлені судом:

01.09.2020р. між АТ «АЛЬФА-БАНК» (Орендодавець) і ТОВ «Укрінстал Одеса» (Орендар) укладений договір оренди нерухомості №ОДУ -001, згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування (оренду) на передбачений умовами договору строк оренди нежитлові приміщення, основні параметри яких та погоджені додаткові умови оренди наведені у додатку № 1 до цього договору, що є його невід`ємною частиною.

Відповідно до умов п.3.6. договору після завершення строку оренди, приміщення повинне бути повернене Орендодавцю у стані, придатному для використання за призначенням, але не гірше стану в якому воно було передане в оренду, у відповідності до умов цього договору з урахуванням нормального зносу.

Згідно з умовами пп.7.1.2. договору Орендар має право здійснювати за умови отримання попереднього письмового дозволу Орендодавця ремонт (поліпшення) приміщення.

У п.10 договору встановлені умови щодо здійснення ремонту, а саме:

пп.10.1. п.10 договору: Орендар у разі виникнення такої необхідності має право проводити ремонт в приміщенні. Будь-який ремонт проводиться Орендарем тільки після отримання письмового дозволу Орендодавця на проведення такого ремонту. Здійснення такого ремонту проводиться Орендарем самостійно, за власний рахунок, при цьому Орендар зобов`язаний погодувати проект ремонту приміщення з Орендодавцем.

пп.10.4. п.10 договору: Як до підписання договору оренди, так і після вартість будь-яких поліпшень, які здійснені Орендарем, які не можуть бути відокремлені від приміщення без його пошкодження (невід`ємні поліпшення), а також вартість монтажу (демонтажу) обладнання Орендодавцем не відшкодовується і не підлягає зарахуванню в рахунок будь-яких платежів, які здійснюються Орендарем згідно договору оренди (в тому числі у випадку розірвання цього договору)

пп.10.14. п.10 договору: Всі зміни (поліпшення), що можуть бути усунені без завдання шкоди приміщенню та які були зроблені в приміщенні під час строку оренди, мають бути усунені Орендарем самостійно, а приміщення проведено до стану , в якому воно надавалося у користування. Всі зміни (поліпшення) , що не можуть бути усунені без задання шкоди приміщенню, залишаються у власності Орендодавця, та не підлягають відшкодуванню Орендодавцем. Незалежно від наведеного в Додатку №1 Дня Закінчення Оренди, кінцевою датою строку користування приміщенням є дата підписання Акту Повернення (2) уповноваженими представниками Сторін. В будь-якому разі за відсутності іншої домовленості між сторонами вартість частки Орендаря у праві власності та/або вартість його витрат на поліпшення, що підлягають відкушуванню не може перевищувати 100 грн.

Згідно з умовами пп.11.8. п.11 договору у випадку проведення без дозволу Орендодавця будь-яких поліпшень Приміщення Орендар зобов`язаний вилучити їх за власний рахунок, якщо інше не передбачено окремою домовленістю між сторонами. При цьому таке вилучення повинно проводитися належним чином, щоб уникнути пошкоджень приміщення та/або майна, що в ньому знаходиться, в противному випадку Орендар зобов`язаний відшкодувати в повному обсязі усі збитки, спричинені псуванням /пошкодженням приміщення та /або майна.

Відповідно до умов пп.14.2.8. п..14 договору Орендодавець має право в односторонньому порядку розірвати договір і вимагати повернення приміщення за вимогою Орендодавця з попередженням за 20 календарних днів.

Згідно з пп.14.3. п.14 договору у випадку, передбаченому п.14.2.8. договору, цей договір вважається розірваним на 31 день з моменту отримання Орендарем повідомлення Орендодавця про припинення договору.

У пп.14.6. п.14 договору встановлено, що дія цього договору припиняється у разі продажу Об`єкта оренди, при цьому Орендодавець зобов`язаний повідомити Орендаря за 30 календарних днів. Цей договір вважається розірваним на 31 день з моменту отримання Орендарем повідомлення Орендодавця про припинення договору.

Згідно з умовами пп.14.4. п 14 договору приміщення повертається в чистому вигляді зважаючи на нормальну амортизацію та повинне бути повністю вільним від працівників Орендаря (та інших осіб, допущених Орендарем до Приміщення) та майна, яке належить Орендареві.

У випадку, якщо Приміщення, його частина та/або майно в ньому були пошкоджені з вини Орендаря, він повинен за свій рахунок усунути усі пошкодження. В разі невиконання цього протягом 10 (десяти) днів з моменту пред`явлення відповідної вимоги від Орендодавця, останній має право залучити третіх осіб для усуненням пошкоджень із наступним покладенням відповідних витрат на Орендаря. (п. 14.5. договору).

У Додатку №1 до договору встановлено конкретні умови договору оренди, зокрема встановлено період оренди нежитлових приміщень першого поверху під №№ 2, 2а, 26, 4, 9, 10, 10а, 11, 11а, 13, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 28а, 286загальною площею 649,1 кв.м. - з 01.09.2020р. по 31.12.2020р., та період оренди нежитлових приміщень першого поверху під №№ 2, 2а, 26, 4, 9, 10, 10а, 11, 11а, 13, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 28а, 286, загальною площею 649,1 кв.м., та другого поверху №№ 1, 2, 3, 4,4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, загальною площею 802,0 кв.м.,загальною площею 802 кв.м. починаючи з 01.01.2021р.

Додаток №2 до договору оренди містить Витяг з плану Будівлі. Розташування приміщень І і ІІ поверхів.

01.09.2020р. між сторонами підписаний Акт приймання-передачі приміщення (1), згідно з яким Орендодавець передав Орендарю, а Орендар прийняв від Орендодавця нежитлові Приміщення першого поверху №№ 2, 2а, 26, 4, 9, 10, 10а, 11, 11а, 13, 15, 17, 19, 20, 21,22, 24, 25, 27, 28, 28а, 286, загальною площею 649,1 кв.м., що розташовані в нежитловому приміщенні, загальною площею 802,00 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

01.01.2021р. між сторонами підписаний Акт приймання-передачі приміщення (1), згідно з яким Орендодавець передав Орендарю, а Орендар прийняв від Орендодавця нежитлові Приміщення другого поверху №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, загальною площею 152,9 кв.м., що розташовані в нежитловому приміщенні, загальною площею 802,00 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Банківська, буд. 199, прим. 101 (далі - Приміщення).

15.03.2021р. між АТ «АЛЬФА -БАНК» (Продавець) і гр. Найда Д.І. (Покупець 1), гр. Графова Т.Б. (Покупець 2) укладений договір купівлі-продажу, згідно з яким Продавець зобов`язується продати та передати у спільну часткову власність Покупцям, а Покупці зобов`язуються сплатити обумовлену грошову суму в обумовлені строки та прийняти у власність нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, приміщення першого поверху зазначених на плані під №№ 2, 2а, 26, 4, 9, 10, 10а, 11, 11а, 13,15, 17,19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 28а, 286; та другого поверху №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, загальною площею 802,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - «Нерухоме майно») в наступних частках:

1.1.1. Покупцю 1 - 1/2 (одну другу) частку нежитлового приміщення, приміщення першого поверху, зазначених на плані під №№ 2, 2а, 26, 4, 9, 10, 10а, 11, 11а, 13, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 28а, 286; та другого поверху №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, загальною площею 802,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1;

1.1.2. Покупцю 2 - 1/2 (одну другу) частку нежитлового приміщення, приміщення першого поверху, зазначених на плані під №№ 2, 2а, 26, 4, 9, 10, 10а, 11, 11а, 13, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 28а, 286; та другого поверху №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, загальною площею 802,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно з умовами п.1.5. договору Покупці проінформовані про те, що на момент укладання цього Договору Нерухоме майно є об`єктом оренди відповідно до Договору оренди нерухомості № ОДУ-001 від 01.09.2020 р. (надалі - «Договір оренди») укладеного між Продавцем та ТОВ «УКРІНСТАЛ ОДЕСА» () (надалі - «Орендар»). Продавець повідомляє, що Орендар Нерухомого майна згідно з умовами Договору оренди відмовився від свого переважного права на придбання у будь-який спосіб Нерухомого майна. Під час укладання Акту приймання-передачі Нерухомого майна до даного Договору Продавець зобов`язаний передати Покупцям копію даного Договору оренди з усіма його додатками та додатковими угодами.

З метою збереження орендних правовідносин Продавець, Покупці та Орендар протягом 7 (семи) робочих днів після державної реєстрації права власності на Нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Покупцями укладають додатковий договір до Договору оренди щодо заміни орендодавця в Договорі оренди.

Відповідно до умов п.1.6. договору підписанням цього Договору Покупці визнають та підтверджують, що Нерухоме майно на момент укладення цього Договору та фактичної його передачі Покупцям за Актом приймання-передачі Нерухомого майна відповідає всім характеристикам, визначеним правовстановлюючим документам Продавця, та цьому Договору. За домовленістю Сторін технічна інвентаризація Нерухомого майна, яка є предметом цього Договору, перед його відчуженням не проводилась.

У п.2.5. договору встановлено, що ринкова вартість нерухомого майна та невід`ємних поліпшень згідно висновку про вартість майна, виданого СОД ПП «Консалтингова група «АГРО-ЕКСПЕРТ» 23.02.2021р. (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності, виданий Фондом державного майна України від 08 вересня 2020 р. № 809/20, складає 8 805 600,00 (вісім мільйонів вісімсот п`ять тисяч шістсот) гривень 00 копійок, з ПДВ. складає 8 805 600 грн.

Також 15.03.2021р. між сторонами підписаний Акт приймання-передачі нерухомого майна, згідно з яким, Продавець передав, а Покупці прийняли у спільну часткову власність:

1.1. нежитлове приміщення, приміщення першого поверху зазначених на плані під №№ 2, 2а, 26, 4, 9,10, 10а, 11, 11а, 13, 15, 17,19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 28а, 286; та другого поверху №№ 1, 2,3, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9,10,11,12,13,14,15, загальною площею 802,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - «Нерухоме майно») в наступних частках:

1.1.1. Покупець 1 - 1/2 (одну другу) частку нежитлового приміщення, приміщення першого поверху зазначених на плані під №№ 2, 2а, 26, 4, 9, 10, 10а. 11. 11а, 13, 15, 17, 19, 20, 21,22, 24, 25, 27, 28, 28а, 286; та другого поверху №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5. 5а. 6. 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, загальною площею 802,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1;

1.1.2. Покупець 2 - 1/2 (одну другу) частку нежитлового приміщення, приміщення першого поверху зазначених на плані під №№ 2, 2а, 26, 4, 9, 10, 10а. 11, 11а, 13, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 24, 25. 27, 28, 28а, 286; та другого поверху №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а. 6. 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, загальною площею 802,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

У п.2 цього Акту встановлено, що Покупці підтверджують, що нерухоме майно було оглянуте Покупцями до підписання Договору. Претензій щодо стану Нерухомого майна зі сторони Покупців немає. Покупці переконалися у тому, що характеристики Нерухомого майна фактично відповідають тим, які зазначені у правовстановлюючих документах, а також, що незастережних Продавцем недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання Нерухомого майна, не виявлено. Технічний стан Нерухомого майна задовільний.

19.03.2021р. проведено державну реєстрацію права спільної часткової власності на нежитлові приміщення загальною площею 802 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 за Найдою Д.І. - розмір частки 1/2 та Графовою Т.Б. - розмір частки 1/2 , про що свідчать наявні у справі Витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за №249066399 від 19.03.2021р. та за №249066584 від 19.03.2021р. відповідно.

У витягу з Технічного паспорту на нежитлові приміщення АДРЕСА_1, який виготовлено ТОВ «ОБТІ» станом на 13.05.2016р., зазначено, що будинок підключено до телефонної мережі, об`єднаної диспетчерської системи та обладнано водопроводом (холодне, гаряче водопостачання), каналізацією, газопостачанням, опаленням автон, електороосвітленням, радіотрансляційною мережею, ліфтами, замково-переговорними пристроями (кодовими замками), телевізійною антеною колективного користування, кабельним телебаченням.

Звіт про незалежну оцінку майна, який складений суб`єктом оціночної діяльності ПП «Консалтингова група» «Агро-Експерт» свідчить, що ринкова (оціночна) вартість майна - нежитлового приміщення 101, яке складається з приміщень першого поверху, зазначених на плані під №» 2, 2а, 26, 4, 9, 10, 10а, 11, 11а, 13, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 28а, 286, та приміщень другого поверху, зазначених на плані під №№1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а, б, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, загальною площею 800,2 кв. м, що розташовано за адресою: АДРЕСА_1, власником якого є АТ «АЛЬФА-БАНК», станом на 23.02.2021 з урахуванням податку на додану вартість становить: 8805600 грн.

В описовій частині висновку містяться відомості щодо характеристики технічного стану об`єкту, а саме:

щодо технічного стану фундаменту - дрібні тріщини на штукатурці, якою оздоблено фундамент;

щодо технічного стану стін - дрібні тріщиш якою оздоблене і на штукатурці стіни;

щодо технічного стану перегородки - незначне пошкодження оздоблення у вигляді дрібних тріщин в одвірках та кутках;

щодо технічного стану перекриття, стеля - окремі незначні щілини між стельовими панелями;

щодо технічного стану підлоги - окремі щілини між плитками;

щодо технічного стану отворів - віконні: незначні Тріщини в місцях примикання коробок до стін. Дверні: дрібні тріщини в місцях примикання коробок до стін і перегородок;

щодо технічного стану сходів - стирання в місцях ходіння;

щодо технічного стану оздоблювальних робіт - поодинокі пошкодження шару фарби, незначне потемніння шару фарби на рівні людського зросту на стінах та колонах;

щодо технічного стану покрівлі - поодинокі дрібні пошкодження в покрівлі і місцях примикання до вертикальної поверхні;

щодо технічного стану внутрішніх санітарно-технічних та електро-технічних пристроїв - санітарно-технічні пристрої: ослаблення прокладок, поодинокі порушення шару фарбування приладів і стояків, ушкодження емалі на окремих приладах. Електро-технічні пристрої: поодинокі випадки ослаблення кріплень.

Елементи інженерної інфраструктури, якими оснащений об`єкт оцінки: електропостачання, водопостачання, каналізація, опалення. Елементи інженерної інфраструктури, що забезпечують експлуатацію приміщень знаходяться у доброму технічному стані. Більш детальну характеристику технічного стану конструктивних елементів приміщень наглядно представлено на фотознімках об`єкту, які наведені в Додатках до Звіту.

Окрім того, судом встановлено, що у листі від 15.03.2021р. за вих. 7 на адресу АТ «АЛЬФА-БАНК», відповідачем, серед іншого, повідомлено, що згідно договору оренди нерухомості ОДУ-001 від 01.09.2020р. відповідачем було вкладено кошти на поліпшення початкового стану приміщення: були проведені ремонті роботи, були встановлені нові системи освітлення та опалення, проведено утеплення приміщення, оздоблювальні роботи, відновлена система лектропостання, вентиляції та кондиціювання. Вартість систем освітлення 220 000 грн., системи опалення 1 000 000 грн. Був встановлений тепловий насос. Всі дані елементи обліковуються на балансі ТОВ «Укрінстал Одеса», чому є документальне підтвердження. Системи освітлення та опалення є віддільними частинами, які у випадку, якщо наше підприємство буде виїжджати з орендованих приміщень, будуть демонтовані та зняті з кріпильними елементами, (згідно п. 10.4 Договору). Всі системи освітлення та опалення, які були надані банком, свого часу законсервовані. Все приховано за легкими гіпсокартонними конструкціями, які служать додатковим утепленням. Приміщення буде повернуто не в гірше стану в якому воно було передане в оренду.

Листом від 26.03.2021р. , який надіслано відповідачу 29.03.2021р., про що свідчить опис вкладення Укрпошти у цінний лист, позивачі повідомили про набуття ними права власності на нерухоме майно - нежитлові приміщення першого поверху зазначені на плані під № 2, 2а, 2б, 4, 9, 10, 10а, 11, 11а, 13, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 28а, 28б, та другого поверху № 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, загальною площею 802,00 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а також про перехід до них від попереднього власника усіх прав та обов`язків орендодавця за Договором оренди від 01.09.2020 № ОДУ-001 з усіма змінами та доповненнями. Зокрема, було повідомлено про обов`язок сплати орендарем на користь нових власників в рівних частинах (50/50) в порядку та строки обумовлені договором на рахунки нових орендодавців за наведеними реквізитами.

Також, у листі від 26.03.2021 повідомили Відповідача про те, що сплаті підлягає орендна плата за користування нерухомими майном за період з 20.03.2021 по 31.03.2021 у розмірі 32 011,74 грн., а в подальшому до моменту його повернення.

Окрім того, у листі від 26.03.2021 позивачі, із посиланням на пункт 14.6 Договору від 01.09.2020 і лист ТОВ «Укрінстал Одеса» від 15.03.2021 № 7, вказано про те, що договір вважається розірваним з 15.04.2021, а отже, орендар зобов`язаний повернути об`єкт оренди включно з невід`ємними поліпшеннями, здійсненими орендарем, в тому числі системою опалення, тепловим насосом, системами освітлення, електропостачання, вентиляції та кондиціювання, елементами оздоблення (стінові панелі, гіпсокартоні конструкції), які не можуть бути відокремлені від приміщення без його пошкодження. У зв`язку з чим Відповідачу було запропоновано утворити спільну комісію з представників попереднього власника, нових власників та орендаря з метою вирішення питання про складання акта приймання-передачі нерухомого майна та проведення остаточних взаєморозрахунків.

У відповідь на лист позивачів від 26.03.2021р. відповідач у листі від 01.04.2021р. повідомив позивачів, серед іншого про те, що вказане позивачами майно - системою опалення, тепловим насосом, системами освітлення, електропостачання, вентиляції та кондиціювання, елементами оздоблення (стінові панелі, гіпсокартоні конструкції) не передавалося Орендодавцем, що підтверджується Актом приймання-передачі приміщення (№1) від 01.09.2021р. Відповідно до п.10.14., п.14.4. договору усе майно, обладнання яке належить ТОВ «Укрінстал Одеса» на праві власності без завдання шкоди приміщенню буде вивезено.

У листі б/н та б/д відповідач запропонував позивачам розглянути придбання ТМЦ, які належать відповідачу та на даний час розміщені за адресою: АДРЕСА_2 на об`єкті який знаходиться у власності позивачів.

Згідно переліку ТМЦ позивачам запропоновано придбати:

Освітлення залу стельове = 200 000 грн.

Освітлення декору = 26000 грн.

Освітлення кабінетів = 40 000 грн.

Тепловий насос Vaillant aro Therm VWL155/2 A = 460 000 грн.

Опалення залу, (Фанкойл 2 шт., радіатори Purmo 8 шт., електрокотел Vaillant eloBlock 28 кВт 1 шт., буферна ємність 30 л - 1 шт., насосні групи Vaillant VDM10 і VDM20- 2 шт.) = 240 000 грн.

Опалення кабінетів 95 000 грн.

Водопостачання нових кабінетів 15 000 грн.

Сантехніка санвузлів (унітаз Cersanit merida, умивальник Cersanit President, тумба з умивальником KOLO 1 шт., бойлер 15 літрів Gorenje GT15U - 2 шт., дзеркало - 1 шт., душовий піддон Radaway - 1 шт., змішувач для умивальника Valvex - 2 шт., змішувач для душу Valvex 1 шт., змішувач для кухні Valvex - 1 шт.) 24 000 грн.

Меблі вбудовані (стіл каса = 1 шт., стіл підвісний - 2 шт., стелаж менеджерський - 2 шт.) = 80 000 грн.

Система відеоспостереження 80 000 грн.

Система охорони з договором центрального пульту 40 000 грн.

16.04.2021р. позивачі надіслали відповідачу вимогу, в якій повідомили про те, що під час огляду приміщення 16.04.2021р. Акт повернення (2) не було складено, оскільки Орендодавцями виявлено недоліки приміщення, допущені Орендарем: Орендарем було самовільно демонтовано: тепловий насос Vaillant aro Therm VWL155/2A; фанкойл; радіатори PURMO Compact C22 500 (8 шт.); душовий піддон Radaway Kyntos F 100х70 HKF10070-04; змішувач для умивальника Valvex Sigma 2456100 (2 шт.); змішувач для Valvex Logic 2450750 (1 шт.); змішувач для кухні Valvex Quasar (1 шт.); електрокотел Vaillant eloBlok VE28 R13, 28 кВТ; буфена ємність 30 л.; насосні групи Vaillant VDM10 I VDM 20 (2 шт.); унітаз Cersanit merida 010 3/6 з кришкою поліпропілен Soft CloseK03-018; умивальник Cersanit President; тумба з умивальником KOLO MODO 89507000; бойлер Gorenje GT 15 U, 15 л (2 щт.); освітлення залу стельове; освітлення декору LED; освітлення кабінетів.

Відсутність сантехнічного та іншого обладнання, освітлення та опалення не надає можливості використання приміщення, оскільки такий стан не відповідає санітарним та технічним вимогам. Демонтуючи обладнання Орендарем було пошкоджено підлогу, стіни та стелю, у приміщені №2, 2а, 2б, 4 першого поверху внаслідок демонтажу електрообладнання на стелі залишені отвори, на фасадній стіні приміщення №2 першого поверху наявні сліди демонтажу обладнання систем опалення, демонтовано гіпс картонну панель. У приміщеннях зі стелі та стін звисають неізольовані електричні дроти, що створює небезпеку експлуатації приміщення. Заміна орендарем сантехнічного та іншого обладнання не можуть бути підставою для його демонтажу. У приміщеннях 28, 28а, 28б наявні пошкодження оздоблювальних матеріалів, спричинені демонтажем сантехнічного обладнання, у приміщенні 25 першого поверху наявні пошкодження стелі.

Окрім того, позивачами заявлено вимогу про усунення вищевказаних пошкоджень у 10 - денний строк.

У відповідь на вимогу позивачів від 16.04.2021р. відповідач у листі від 22.04.2021р. №18 повідомив позивачів, що майно перераховане у вимозі від 16.04.2021р. належить відповідачу на праві приватної власності та знаходиться на балансі підприємства. Тому на виконання п.1.4.4. договору відповідач звільнив орендоване приміщення від свого майна. Відповідач звільняючи приміщення, залишило поліпшення які не можливо відокремити та наслідками відокремлення яких могло бути псування приміщення, а саме - були проведені наступні ремонтні роботи з покращенням стану приміщення: штукатурка і фарбування стін, стель, відновлення покриття підлог, укладка плитки, встановлення окремих стінових гіпсокартонних конструкцій та фарбування їх, заміна і ремонт дверних проходів, утеплення окремих частин приміщень, втеплювання стін, ремонт та часткова заміна труб у підвалі приміщення для системи водовідведення та каналізації, кранів, змішувачів, монтаж системи освітлення, ремонт несправностей в електричних мережах.

27.04.2021р. позивачами проведено обстеження приміщення, про що складено відповідний Акт, в якому зазначено, що уповноважена особа Орендаря не з`явилися та встановлено, що під час огляду приміщення на предмет виконання Орендарем вимоги від 16.04.2021р. Орендодавцями виявлено наступні недоліки приміщення, допущені Орендарем:

1. Орендарем самостійно демонтовано:

1.1. Тепловий насос Vaillant аго Therm VWL155/2A;

1.2. Фанкойл;

1.3. Радіатори PURMO Compact С22 500 (8 піт.);

1.4. Душевий піддон Radaway Kyntos F 100x70 HKF10070-04;

1.5. Змішувач для умивальника Valvex Sigma 2456100 (2 шт.);

1.6. Змішувач для душу Valvex Logic 2450750 (1 шт.);

1.7. Змішувач для KyxmValvex Quasar (1 шт.);

1.8. Електрокотел Vaillant eloBlock VE28 RI3, 28 кВт;

1.9. Буферна ємність ЗО л.;

1.10. Насосні групи Vaillant VDM10 I VDM 20 (2 шт.);

1.11. Унітаз Cersanit merida 010 3/6 з кришкою поліпропилен Soft CloseK03-018;

1.12. Умивальник Cersanit President;

1.13. Тумба з умивальником KOLO MODO 89507000;

1.14. Бойлер Gorenje GT 15 U, 15 л (2 шт.);

1.15. Освітлення залу стельове; освітлення декору LED; освітлення кабінетів.

Орендарем було пошкоджено підлогу, стіни та стелю, у приміщенні № 2, 2а, 26, 4 першого поверху внаслідок демонтажу електрообладнання на стелі залишені отвори, на фасадній стіні приміщення № 2 першого поверху наявні сліди демонтажу обладнання системи опалення, демонтовано гіпсокартонну панель.

У приміщеннях зі стелі та стін звисають неізольовані електричні дроти, що створює небезпеку експлуатації приміщення. У приміщеннях 28, 28а, 286 наявні пошкодження оздоблювальних матеріалів, спричинені демонтажем сантехнічного обладнання. У приміщенні 25 першого поверху наявні пошкодження стелі. Зафіксована (окрім вищенаведених недоліків) наявність будівельного сміття, забрудненість підлоги, сходових клітин, приміщення другого поверху забруднені та не придатні до використання.

Додатком до цього Акту є фото таблиця на 27 арк.

У листі від 28.04.2021р. позивачі повідомили відповідача, що останній день усунення відповідачем недоліків сплинув 27.04.2021р., однак вказані недоліки Орендарем усунуто не було. Крім того, листом ТОВ «Укрінстал Одеса» №18 від 22.04.2021р. було зазначено про відмову від усунення вказаних недоліків та від оплати рахунків, що виставлялися Орендодавцями. Окрім того, орендодавцю зазначили, що Акт №2 приймання-передачі, надісланий відповідачем листом №17 від 21.04.2021р. не може бути підписаний до приведення приміщень у стан, придатний до використання, що відповідає санітарним і технічним вимогам. Витрати на усунення недоліків в подальшому будуть покладені на орендаря в повному обсязі.

Згідно з висновком експерта (спеціаліста) №09-06/21, який складено 09.06.2021р. експертом (спеціалістом) Найдьоновим І.В. на заяву позивачів про проведення дослідження, яке потребує спеціальних знань у технічній сфері, відповідно до кошторисного розрахунку (додаток 2) вартість відновлювальних будівельних робіт, які необхідно виконати для приведення приміщень АДРЕСА_1 до попереднього стану (на 01.09.2020р.) складає 849 406 грн. Вартість збитків, нанесених при демонтажі сантехнічного та електричного обладнання у приміщеннях АДРЕСА_1 складає 849 406 грн.

Згідно з Кваліфікаційним сертифікатом відповідального виконавця окремих видів робіт (послуг) пов`язаних із створенням об`єкта архітектури від 19.12.20212р. серії АЕ №001034, експерт Найдьонов І.В. має право виконувати роботи з технічного обстеження будівель і споруд.

Висновки суду.

Як вище встановлено господарським судом, предметом позову є стягнення з відповідача збитків, спричинених ним під час звільнення орендованого приміщення внаслідок демонтажу встановленого у приміщенні обладнання, яке позивачі вважають невід`ємними поліпшеннями приміщення, та пошкодження цього приміщення при демонтажу.

Згідно із статтею 224 ГК України учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб`єкту, права або законні інтереси якого порушено. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Відповідно до частини першої статті 225 ГК України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб`єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов`язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов`язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом.

За загальним принципом цивільного права особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування (ч. 1 ст. 22, ст. 611, ч. 1 ст. 623 ЦК України). Для застосування такої міри відповідальності, як відшкодування збитків, потрібна наявність повного складу цивільного правопорушення: протиправна поведінка, дія чи бездіяльність особи; наявність збитків; причинний зв`язок між протиправною поведінкою та збитками; вина правопорушника.

Відповідно до ст.778 Цивільного Кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі. 4. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.5. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Отже, предметом доказування у даній справі є:

обставини щодо монтажу (встановлення) відповідачем відповідного обладнання в орендованому приміщенні, а також обставини щодо демонтажу цього обладнання відповідачем

обставини щодо від`ємності або невід`ємності здійснених позивачем поліпшень в орендованому приміщенні

обставини щодо здійснення відповідачем відповідних поліпшень за згодою або за відсутністю згоди орендодавця

обставини щодо пошкодження відповідачем орендованого приміщення під час демонтажу обладнання

обставини, які свідчать про наявність складу правопорушення.

Щодо обставин, які свідчать про монтаж (встановлення) відповідачем відповідного обладнання в орендованому приміщенні, а також про демонтаж цього обладнання відповідачем, господарським судом враховується акти приймання-передачі приміщення (№1) від 01.09.2021р. та від 01.01.2021р., які підписані відповідачем, та якими засвідчено що приміщення повністю відповідає положенням договору, зокрема всім санітарним та технічним вимогам, придатне для використання за призначенням.

Також судом враховується акт приймання-передачі нерухомого майна від 15.03.2021р., який складений на виконання умов договору купівлі-продажу від 15.03.2021р., укладеного з АТ «АЛЬФА-БАНК», та в якому позивачами засвідчено, що нерухоме майно було оглянуто до підписання договору. Претензій щодо стану нерухомого майна не має. Позивачі переконалися у тому, що характеристики нерухомого майна фактично відповідають тим, які зазначені у правовстановлюючих документах, а також, що незастережених продавцем недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання нерухомого майна, не виявлено. Технічний стан нерухомого майна задовільний.

Також судом враховується лист самого відповідача б/н і б/д з пропозицію до позивачів придбати ТМЦ, власником яких є відповідач, та які розміщені за адресою АДРЕСА_2; вимога позивачів про усунення у 10 -денний строк виявлених позивачами пошкоджень, яка складена позивачами 16.04.2021р., та акт обстеження приміщення, який складений позивачами 27.04.2021р.

Окрім того, судом враховується, що акт повернення (2) не підписаний позивачами та у рішенні господарського суду Одеської області від 27.07.2021р. у справі №916/1221 встановлено, що акт повернення (2) не складений та не підписаний з власної волі орендодавців, а також зазначено, що фактично між сторонами наявний спір щодо правомірності демонтажу орендарем певного обладнання в орендованих приміщеннях, від`ємності чи невід`ємності цих поліпшень.

В силу вимог ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Відповідна правовий висновок міститься у Постанові ВС від 13.08.2019р. у справі №910/1605/19.

Отже, враховуючи, надані позивачем докази, а також, що відповідачем як у листі від 22.04.2021р. №18, так і під час розгляду даного спору судом, не заперечуються обставини демонтажу обладнання, перелік якого наведений позивачем у вимозі від 16.04.2021р., господарський суд визнає доведеними обставини встановлення (монтажу) в орендованому приміщенні, а також демонтажу відповідачем наступного обладнання: 1.1.Тепловий насос Vaillant аго Therm VWL155/2A; 1.2.Фанкойл; 1.3.Радіатори PURMO Compact С22 500 (8 піт.); 1.4.Душевий піддон Radaway Kyntos F 100x70 HKF10070-04; 1.5.Змішувач для умивальника Valvex Sigma 2456100 (2 шт.); 1.6.Змішувач для душу Valvex Logic 2450750 (1 шт.); 1.7.Змішувач для KyxmValvex Quasar (1 шт.); 1.8. Електрокотел Vaillant eloBlock VE28 RI3, 28 кВт; 1.9.Буферна ємність ЗО л.; 1.10.Насосні групи Vaillant VDM10 I VDM 20 (2 шт.); 1.11.Унітаз Cersanit merida 010 3/6 з кришкою поліпропилен Soft CloseK03-018; 1.12.Умивальник Cersanit President; 1.13. Тумба з умивальником KOLO MODO 89507000; 1.14.Бойлер Gorenje GT 15 U, 15 л (2 шт.); 1.15.Освітлення залу стельове; освітлення декору LED; освітлення кабінетів.

Щодо обставин від`ємності або невід`ємності здійснених відповідачем поліпшень в орендованому приміщенні.

Позивачі посилаються на те, що обладнання, яке було встановлено відповідачем в орендованому приміщенні та демонтовано ним під час звільнення приміщення є невід`ємними поліпшеннями приміщення.

Відповідно до ч.1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У ч.ч.1,2 ст.73 ГПК України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Згідно з ч.1 ст.91 ГПК України письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

В силу вимог ст.98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи. Висновок експерта викладається у письмовій формі і приєднується до справи. Суд має право за заявою учасників справи або з власної ініціативи викликати експерта для надання усних пояснень щодо його висновку. У висновку експерта повинно бути зазначено: коли, де, ким (прізвище, ім`я, по батькові, освіта, спеціальність, а також, за наявності, свідоцтво про присвоєння кваліфікації судового експерта, стаж експертної роботи, науковий ступінь, вчене звання, посада експерта), на якій підставі була проведена експертиза, хто був присутній при проведенні експертизи, питання, що були поставлені експертові, які матеріали експерт використав. Інші вимоги до висновку експерта можуть бути встановлені законодавством. У висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків. Якщо експерт під час підготовки висновку встановить обставини, що мають значення для справи, з приводу яких йому не були поставлені питання, він має право включити до висновку свої міркування про ці обставини.

В якості доказу в підтвердження обставин невід`ємності здійснених відповідачем поліпшень позивачі надали до суду Висновок експерта (спеціаліста) №09-06/21, з посиланням при цьому на те, що у висновку спеціалістом встановлено, що відсутність сантехнічного та іншого обладнання, освітлення та опалення не дає можливості для використання приміщення, оскільки такий стан не відповідає санітарним та технічним вимогам.

Між тим, наданий позивачем Висновок експерта (спеціаліста) №09-06/21 у розумінні вимог ст.98 ГПК України не є висновком експерта та оцінюються судом як письмовий доказ у справі, який не надає суду можливість встановити обставини невід`ємності здійснених відповідачем поліпшень, оскільки відповідному спеціалісту, яким складено Висновок №09-06/21 взагалі не було поставлено на вирішення питання щодо характеру (від`ємності або невід`ємності) здійснених відповідачем поліпшень. Також не доводять обставин невід`ємності здійснених відповідачем поліпшень і міркування експерта у висновку, що відсутність сантехнічного та іншого обладнання, освітлення та опалення не дає можливості для використання приміщення, оскільки такий стан не відповідає санітарним та технічним вимогам.

Отже, необґрунтованими, безпідставними та недоведеними є посилання позивача на умови пп.10.14. п.10 договору, якими встановлено, що всі зміни (поліпшення), що не можуть бути усунені без завдання шкоди приміщенню, залишаються у власності Орендодавця, а також умови п.10.4. п.10 договору, якими встановлено, що як до підписання договору оренди, так і після вартість будь-яких поліпшень, які здійснені Орендарем, які не можуть бути відокремлені від приміщення без його пошкодження (невід`ємні поліпшення), а також вартість монтажу (демонтажу) обладнання Орендодавцем не відшкодовується і не підлягає зарахуванню в рахунок будь-яких платежів, які здійснюються Орендарем згідно договору оренди (в тому числі у випадку розірвання цього договору).

Щодо обставин наявності згоди орендодавця на проведення відповідачем ремонту в орендованому приміщенні, то у відповіді на питання позивачів відповідачем визнаються обставини того, що відповідач не звертався до АТ «Альфа-Банк» з пропозиціє надання дозволу на проведення ремонту та від АТ «Альфа-Банк» не надходило згоди на проведення ремонтних робіт.

Тобто, обставини здійснення відповідачем поліпшень в орендованому приміщенні за відсутності згоди орендодавця визнаються судом такими, що доведені позивачами.

Відповідно до умов п.11.8. п.11 договору у випадку проведення без дозволу Орендодавця будь-яких поліпшень Приміщення Орендар зобов`язаний вилучити їх за власний рахунок, якщо інше не передбачено окремою домовленістю між сторонами. При цьому таке вилучення повинно проводитися належним чином, щоб уникнути пошкоджень приміщення та/або майна, що в ньому знаходиться, в противному випадку Орендар зобов`язаний відшкодувати в повному обсязі усі збитки, спричинені псуванням /пошкодженням приміщення та /або майна.

Отже вилучення відповідачем встановленого ним під час оренди обладнання відповідає умовам пп.11.8. п.11 договору. Поряд з цим, із врахуванням умов пп.11.8. п.11 договору, доведеними позивачами є лише обставини протиправної поведінки відповідача, яка полягає у пошкодженні орендованого приміщення під час вилучення відповідачем відповідного обладнання.

Щодо розміру спричинених позивачам збитків внаслідок пошкодження орендованого відповідачем приміщення, господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Статтею 77 ГПК України визначено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

За приписами ст. 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Між тим, позивачами не надано до суду належних, допустимих, достовірних доказів, які свідчать про розмір збитків, що спричинені позивачам саме внаслідок пошкодження орендованого приміщення, а у Висновку експерта (спеціаліста) №09-06/21 від 09.06.2021р. встановлено вартість відновлювальних будівельних робіт, які необхідно виконати для приведення приміщень, що складає 849 406 грн. та вартість збитків, нанесених при демонтажі сантехнічного та електричного обладнання у приміщеннях, що складає 849 406 грн., в розмірі 849 406 грн. загалом, без відокремлення розміру збитків, спричинених позивачам внаслідок пошкодження орендованого приміщення під час вилучення обладнання.

Більш того, суд критично ставиться до Висновку експерта (спеціаліста) , як доказу, що свідчить про розмір спричинених позивачам збитків, з огляду на те, що експерт (спеціаліст) яким складено відповідний Висновок має кваліфікаційний сертифікат відповідального виконавця окремих видів робіт (послуг), пов`язаних із створенням об`єкта архітектури, який дозволяє виконувати роботи (послуги) пов`язані із створенням об`єктів архітектури, а саме проводити технічне обстеження будівель і споруд.

В свою чергу правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів встановлюються Законом України «Про оцінку майну .

Відповідно до ч.3 ст.3 Закону незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання.

Відповідно до ст.12 Закону звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

У ст.15 Закону встановлено, що кваліфікаційне свідоцтво оцінювача (далі - кваліфікаційне свідоцтво) є документом, який підтверджує достатній фаховий рівень підготовки оцінювача за програмою базової підготовки для самостійного проведення оцінки майна. Форми кваліфікаційних свідоцтв оцінювача встановлюються Фондом державного майна України. Право на отримання кваліфікаційного свідоцтва набувають фізичні особи, які мають закінчену вищу освіту, пройшли навчання за програмою базової підготовки та стажування протягом одного року у складі суб`єкта оціночної діяльності разом з оцінювачем, який має не менше ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, отримали його позитивну рекомендацію та успішно склали кваліфікаційний іспит.

Кваліфікаційні свідоцтва підтверджують професійну підготовку оцінювача за такими напрямами оцінки майна відповідно до програм базової підготовки: оцінка об`єктів у матеріальній формі; оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів, у тому числі прав на об`єкти інтелектуальної власності.

Підвищення кваліфікації відбувається за напрямами, зазначеними у кваліфікаційному свідоцтві оцінювача, за результатами якої видається посвідчення про підвищення кваліфікації, яке є невід`ємною частиною кваліфікаційного свідоцтва.

Кваліфікаційне свідоцтво видається Фондом державного майна України спільно з навчальним закладом, на базі якого проводилася підготовка та складався кваліфікаційний іспит, на підставі відповідного рішення Екзаменаційної комісії. За видачу кваліфікаційного свідоцтва справляється плата в розмірі одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. Зазначена плата спрямовується на покриття організаційних витрат, пов`язаних з видачею кваліфікаційного свідоцтва. У кваліфікаційному свідоцтві зазначаються назва органу державної влади та навчального закладу, які його видали, дата видачі, номер свідоцтва, прізвище, ім`я та по батькові фізичної особи, якій видається свідоцтво, напрям програми базової підготовки, відповідно до якої підтверджується фаховий рівень оцінювача та дозволяється здійснювати оцінку. Кваліфікаційне свідоцтво є безстроковим у разі виконання всіх вимог, встановлених цим Законом.

Отже, виходячи з того, що позивачами не доведено суду обставин, які свідчать про невід`ємність здійснених відповідачем під час оренди поліпшень приміщення, а також розміру збитків, що спричинені позивачам внаслідок пошкодження орендованого приміщення під час вилучення відповідного обладнання, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

На підставі ст.129 ГПК України судові витрати позивачів про сплаті судового збору, а також витрат на професійну правничу допомогу покладаються на позивачів.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1.Відмовити Фізичній особі-підприємцю Найді Данилу Івановичу, Фізичній особі-підприємцю Графовій Тетяні Борисівні у задоволенні позову до Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРІНСТАЛ ОДЕСА" про стягнення збитків у розмірі 849 406 грн.

2.Судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 6 370, 56 грн. покласти на Фізичну особу-підприємця Найду Данила Івановича.

3.Судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 6 370, 56 грн. покласти на Фізичну особу-підприємця Графову Тетяну Борисівну.

4.Судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 29 000 грн. покладаються на Фізичну особу-підприємця Найду Данила Івановича, Фізичну особу-підприємця Графову Тетяну Борисівну.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 19 січня 2022 р.

Суддя Г.Є. Смелянець