ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" грудня 2021 р. Справа№ 910/465/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тищенко А.І.

суддів: Скрипки І.М.

Михальської Ю.Б.

секретар судового засіданні: Бендюг І.В.,

за участю представників учасників справи: згідно протоколу судового засідання від 14.12.2021,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва

від 29.03.2021 (повний текст складено 07.04.2021)

у справі № 910/465/21 (суддя Усатенко І.В.)

за позовом Приватного акціонерного товариства «Тодеф»

до Київської міської ради

про спонукання до укладення додаткових угод,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2021 року Приватне акціонерне товариство "Тодеф" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 09.11.2015.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач користується земельною ділянкою після спливу строку дії договору оренди, а відповідач не вчиняє дій по належному оформленню правовідносин сторін шляхом підписання отриманої від позивача додаткової угоди про поновлення дії договору оренди.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та його мотиви

Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.03.2021 у справі №910/465/21 позов задоволено повністю.

Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. 26 квітня 2010 року за реєстровим № 338 в редакції Приватного акціонерного товариства «ТОДЕФ», викладеній в резолютивній частині рішенні суду першої інстанції.

Присуджено до стягнення з Київської міської ради на користь Приватного акціонерного товариства «ТОДЕФ» судовий збір у сумі 2270, 00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що судом встановлено наявність всіх юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст вимог апеляційної скарги, письмових пояснень та узагальнення їх доводів

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі, мотивуючи свої вимоги тим, що судом першої інстанції неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, за недоведеності обставин, які суд першої інстанції вважає встановленими, невідповідності висновків суду обставинам справи та порушенням норм матеріального права.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги, відповідач, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2019 року в справі № 709/433/17, зазначає, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків, разом з тим, як вказує відповідач, матеріали справи не містять доказів дотримання позивачем зазначених вимог.

Апелянт також стверджує, що відповідач не порушував прав позивача на продовження строку дії договору оренди землі, оскільки не заперечував право позивача на його поновлення.

Крім того, скаржник вважає, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу та заперечень проти пояснень відповідача

Заперечуючи проти вимог апеляційної скарги, позивач подав відзив у якому просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, оскаржуване рішення - без змін. Так, позивач зазначає, що судом першої інстанції було встановлено наявність всіх юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", внаслідок чого суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Обставини справи встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як підтверджено матеріалами справи, 26.04.2010 між Київською міською радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Тодеф" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М, зареєстрований в реєстрі за № 338 (далі - договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 24.12.2009 № 1005/3074, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 28.04.2010 за № 62-6-00554 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - проспект Володимира Маяковського, 43/2 у Деснянському районі міста Києва; розмір - 1117 кв. м в межах червоних ліній; цільове призначення - для експлуатації та обслуговування універсаму; кадастровий номер - :62:008:0111. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3182171,11 грн (п.п. 2.1, 2.2 договору).

Відповідно до п.п. 3.1, 6.1, 6.2 договору, він укладений на 5 років. Передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього договору. Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.

Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендар має право: після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору оренди. (п.п. 7.1, 8.3 договору).

Відповідно до п. 11.7 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Як встановлено судом першої інстанції, 09.11.2015 між Київською міською радою (орендодавець) та Публічним акціонерним товариством "Тодеф" (орендар) укладено договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 26.04.2010 за реєстровим № 338. Пунктами 1 договору поновлено на 5 років договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та орендарем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 26.04.2010 за реєстровим № 338 та викладено договір оренди в редакції. Відповідно до п. 14.1 договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та є невід`ємною частиною договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 26.04.2010 за реєстровим № 338 (п. 3). Договір оренди після поновлення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 09.11.2015 за реєстровим № 899.

06.08.2020 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (зареєстрований в Департаменті земельних ресурсів 25.08.2020 № 581405884). Лист-повідомлення викладений позивачем на бланку, згідно додатку № 4 до рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 і стосується поновлення договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо земельної ділянки з наступними характеристиками: місце розташування - проспект Володимира Маяковського, 43/2 у Деснянському районі міста Києва; розмір - 1117 кв. м в межах червоних ліній; цільове призначення - для експлуатації та обслуговування універсаму; кадастровий номер - :62:008:0111; договір оренди № 899 від 09.11.2015, право оренди виникло - 28.04.2010, термін права оренди - 5 років. До листа в тому числі долучено: проект договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 26.04.2010 за реєстровим № 338; довідка податкової служби від 26.08.2020 про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи.

Позивач також долучив до матеріалів справи: витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 28.02.2017; витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності станом на 25.01.2017, що перебуває у позивача на праві власності нерухомого майна, розміщеного за адресою: проспект Володимира Маяковського, 43/2; платіжні доручення про сплату орендної плати за листопад, грудень 2020 року та довідку Головного управління ДПС у м. Києві Державної податкової служби України від 07.12.2020 № 16-15-13-01-16 про те, що станом на 03.12.2020 за позивачем не обліковується заборгованість по орендній платі з юридичних осіб.

Відповідачем до матеріалів справи долучено висновок до кадастрової справи № 581405884, в якому постійна комісія Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування вирішила поновити договір оренди земельної ділянки, без прийняття Київською міською радою відповідного рішення (відповідно до п. 9.11, 9.12 рішення Київської міської ради № 241/2463 від 20.04.2017); термін на який поновлюється: 5 років; юридична особа: Приватне акціонерне товариство "Тодеф"; відомості про земельну ділянку: місце знаходження - проспект Володимира Маяковського, 43/2 у Деснянському районі міста Києва; розмір - 1117 кв. м в межах червоних ліній; цільове призначення - для експлуатації та обслуговування універсаму; кадастровий номер - :62:008:0111. Заперечення Київської міської ради щодо поновлення вказаного договору оренди відсутні. Додаткова угода про поновлення договору оренди може бути укладена не раніше як через місяць після закінчення строку договору оренди. Договір оренди поновлюється за умови: згоди орендаря на приведення всіх умов договору у відповідність до чинного законодавства; використання земельної ділянки у чіткій відповідності до встановлених в натурі меж; виконання умов договору та обов`язків землекористувача відповідно до вимог ст. 96 Земельного Кодексу України. Департаменту земельних ресурсів: повідомити орендаря про необхідність підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди та перелік документів, які необхідні для її підготовки; після надання орендарем необхідних документів, підготувати проект додаткової угоди про поновлення договору оренди. До проекту висновку долучено пояснювальну записку № ПЗ-11203 від 15.09.2020; дані міського земельного кадастру та акт обстеження земельної ділянки № 20-0552-03 від 11.09.2020, яким встановлено цільове використання земельної ділянки, орендованої позивачем.

Станом на день розгляду справи додаткова угода про поновлення договору оренди укладена не була.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення позову, з огляду на таке.

Імперативними приписами статті 269 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені в апеляційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з таких підстав.

Відповідно до частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч.1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частина 2 статті 509 Цивільного кодексу України передбачає, що зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до частини першої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об`єктом оренди є земельна ділянка.

Відповідно до частини першої статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Частиною першою статті 31 Закону передбачено, що договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Утім, відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на момент виникнення правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

При цьому положення статті 33 зазначеного Закону визначають алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачені певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення.

Як підтверджено матеріалами справи, орендар дотримався вимог законодавства і до закінчення строку дії договору оренди звернувся до орендодавця з листом-повідомленням про бажання поновити договір оренди на новий строк. До матеріалів справи позивачем надані довідки про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи та відсутність заборгованості з орендної плати. Доказів неналежного виконання орендарем своїх зобов`язань в частині оплати орендної плати відповідач суду не надав.

Відповідач розглянув лист-повідомлення позивача, проте у місячний строк не уклав з позивачем договір на новий строк та не направив лист-повідомлення про наявність заперечень щодо укладення договору на новий строк.

Отже судом першої інстанції правильно встановлено наявність всіх юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Суд звертає увагу, що відповідач не заперечував право позивача на продовження строку оренди земельної ділянки на новий строк і не зазначив, яким саме положенням рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 суперечить укладення договору з позивачем, у чому вбачається зволікання орендодавця від укладення додаткової угоди на продовження строку дії договору оренди землі.

Оскільки, законом передбачено право орендаря звернутися до суду у разі безпідставного зволікання з укладенням договору оренди на новий строк, суд вважає, що права позивача порушені, і обраний ним спосіб захисту є належним та ефективним.

Обраний позивачем спосіб захисту узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, так як передбачає визнання укладеною в судовому порядку додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 26.04.2010 із викладенням її змісту.

Тобто, позовні вимоги позивача спрямовані на захист своїх порушених прав шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Враховуючи викладені обставини, позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 26.04.2010, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М, зареєстрований в реєстрі за № 338, є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо задоволення позову та визнання укладеної додаткової угоди у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Усі інші доводи та міркування учасників справи, окрім наведених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не є такими, що спростовують висновки суду про наявність підстав визнання укладеною додаткової угоди до договору про оренду землі від 02.07.2008.

При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 травня 2011 року, пункт 58).

Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.

Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 29.03.2021 у справі №910/465/21 обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже, підстав для його скасування не вбачається, у зв`язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Враховуючи вищевикладене та керуючись статтями 129, 255, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, 276, статтями 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 29.03.2021 у справі №910/465/21 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 29.03.2021 у справі №910/465/21 залишити без змін.

Матеріали справи №910/465/21повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено: 25.01.2022.

Головуючий суддя А.І. Тищенко

Судді І.М. Скрипка

Ю.Б. Михальська