ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 грудня 2021 року

м. Київ

Справа № 924/120/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г.М. - головуючого, Чумака Ю.Я., Уркевича В.Ю.,

секретар судового засідання Лихошерст І.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Квартирно -експлуатаційного відділу міста Хмельницький

на постанову Північно - західного апеляційного господарського суду від 07.10.2021 (колегія суддів: Олексюк Г.Є. - головуючий, Маціщук А.В., Василишин А.Р.)

за позовом Квартирно - експлуатаційного відділу міста Хмельницький

до Фізичної особи - підприємця Гринь Олени Миколаївни

про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди нерухомого майна

за участю:

позивача: Марків Ю.С. (самопредставництво)

відповідача: Журба М.В. (адвокат),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1 Квартирно - експлуатаційний відділ міста Хмельницький (далі - позивач) звернувся до суду з позовом до Фізичної особи - підприємця Гринь Олени Миколаївни (далі - відповідач), у якому просив стягнути з відповідача 841,11 грн. заборгованість з земельного податку, 15 306, 70 грн. заборгованість з орендної плати, 234,06 грн. пені та розірвати договір оренди нерухомого військового майна №66/2011/КЕВ ХМ від 01.06.2011, який укладено між позивачем та відповідачем (далі - договір оренди).

1.2 Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач неналежним чином виконує свої зобов`язання за договором оренди в частині своєчасного внесення орендних платежів за користування приміщенням та сплати податку за землю.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1 Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 01.06.2021 (суддя Крамар С.І.), позов задоволено частково, розірвано договір оренди та стягнуто з відповідача 15 306,70 грн. основного боргу з орендної плати, 841,11 грн. витрат зі сплати податку на землю, 230,76 грн. пені. В іншій частині позову відмовлено.

2.2 Свій висновок суд першої інстанції мотивував тим, що невнесення відповідачем орендної плати за користування орендованим приміщенням є підставою відповідно до умов договору оренди для його розірвання та стягнення вказаних коштів.

2.3 Оскарженою постановою Північно - західного апеляційного господарського суду від 07.10.2021, вказане рішення суду скасовано та прийнято нове, яким закрито провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення боргу з орендної плати в розмірі 13 806, 70 грн та витрат зі сплати податку на землю в розмірі 841,11 грн., відмовлено у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача 1500,00 грн. боргу з орендної плати та розірвання договору оренди.

2.4 Апеляційний суд в оскарженій у касаційному порядку частині виходив з того, що прострочення відповідача із сплати оренди становить лише два місяці підряд, що виключає правові підстави для розірвання договору оренди.

3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи

3.1 У касаційній скарзі позивач просить скасувати вище вказану постанову суду в частині відмови у задоволенні позову щодо розірвання договору оренди та прийняти в цій частині нове, яким позов задовольнити.

3.2 На обґрунтування касаційної скарги скаржник посилався на те, що постанова апеляційного суду в оскаржуваній частині прийнята з порушенням норм матеріального права. Заявник касаційної скарги вказує на відсутність висновку Верховного Суду у спірних правовідносинах щодо наявності підстав для дострокового розірвання договору оренди щодо встановлених судами обставин справи.

3.3 У відзиві на касаційну скаргу відповідач просить залишити без змін оскаржувану постанову апеляційного суду, посилаючись на те, що судом апеляційної інстанції у відповідності до норм матеріального та процесуального права надано належну правову оцінку поданим сторонами доказам, а доводи, викладені у касаційній скарзі, висновків суду не спростовують. При цьому відповідачем заявлено клопотання про стягнення з позивача витрат на правову допомогу у розмірі 6800,00 грн, які були понесені ним у суді касаційної інстанції.

4. Мотивувальна частина

4.1 Суди встановили, що 01.06.2011 між сторонами зі справи був укладений договір оренди, за умовами пункту 1.1 якого, з урахуванням внесених до нього змін, відповідач прийняв в строкове платне користування нерухоме військове майно - нежитлове приміщення площею 54.8 кв.м в будівлі інв. № 269 військового містечка № 45, що знаходиться на балансі позивача, розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Чорновола, 182-Г.

4.2 Відповідно до пункту 3.1 договору орендна плата встановлена без ПДВ за базовий місяць квітень 2020 року на рівні 3133 грн 82 коп. з урахуванням конкурсної надбавки та моніторингу орендної плати на аналогічних об`єктах оренди, але не нижче орендної плати, визначеної на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 768, яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку квітень 2020 року 1703 грн 89 коп.

4.3 Згідно з пунктом 8.6 договору оренди позивач вправі відмовитися від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо відповідач не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд.

4.4 Пунктом 10.6.1 договору оренди визначено, що договір може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця, зокрема, якщо орендар не вніс плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу.

4.5 Відповідно до частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

4.6 Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

4.7 Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

4.8 Відповідно до ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ч. 1). У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору (ч. 2).

4.9 Наведеною нормою Цивільного кодексу України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

4.10 Визначена статтею 782 цього Кодексу можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.

4.11 Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною 1статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду із вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

4.12 У розумінні наведених положень істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та повернення наймодавцеві речі із найму.

4.13 Відповідну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду України від 08.05.2012 у справі № 3-26гс12.

4.14 Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

4.15 Таким чином, неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

4.16 Апеляційний суд приймаючи постанову в оскарженій у касаційному порядку частині виходив з того, що ним не встановлено обставин невнесення відповідачем орендної плати за користування приміщенням протягом 3-х місяців підряд, цим судом вказано про наявність такого прострочення лише протягом 2-х місяців підряд.

4.17 Разом з тим суд першої інстанції встановив, що позивачем виставлено відповідачу наступні рахунки на оплату:

20.07.2020 - щодо сплати орендної плати в сумі 3 779,41грн. (за липень 2020р.);

15.10.2020 року - щодо сплати орендної плати в сумі 3 767,96 грн. (за жовтень 2020р.);

11.11.2020 року - щодо сплати орендної плати в сумі 3 805,64 грн. (за листопад 2020р.);

10.12.2020 року - щодо сплати орендної плати в сумі 3 855,12 грн. (за грудень 2020р.);

15.01.2021 року - щодо сплати орендної плати в сумі 3 889,81 грн. (за січень 2021р.);

04.09.2020 позивачем виставлено рахунок відповідачу щодо відшкодування витрат по сплаті земельного податку за ІІІ квартал 2020 року в сумі 510,30 грн.;

04.11.2020 - щодо відшкодування витрат по сплаті земельного податку за IV квартал 2020 року в сумі 510,30 грн.

4.18 Претензії від 29.09.2020 №3502, від 04.11.2020 № 4040 та від 31.12.2020 №4757про сплату заборгованості за орендними платежами та земельного податку залишені відповідачем без розгляду.

4.19 При цьому місцевий господарський суд виходив із того, що відповідач в порушення умов договору та вимог чинного законодавства не вносив орендну плату протягом трьох місяців підряд, що є підставою відповідно до п.10.6.1 договору, який передбачає, що цей договір може бути достроково розірваний на вимогу позивача, зокрема, якщо відповідач не вніс плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу, для його розірвання.

4.20 Колегія суддів касаційної інстанції зазначає, що суд апеляційної інстанції формально пославшись на невнесення відповідачем орендної плати лише протягом двох місяців, не зазначивши протягом яких місяців не вносилася орендна плата, не спростував наведених висновків місцевого господарського суду, не навів у своїй постанові доказів, які б давали підстави вважати, що відповідачем належним чином виконувалися умови договору щодо внесення орендної плати, отже правові підстави для скасування рішення місцевого господарського суду були відсутні.

4.21 Отже, аргументи, викладені в касаційній скарзі знайшли своє підтвердження, доводи відзиву - спростовані вищенаведеним, а тому в силі статті 312 ГПК України прийнята у справі постанова в оскарженій у касаційному порядку частині підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції у даній справі у цій частині.

4.22 Оскільки у касаційній скарзі позивач просить за наслідками скасування постанови суду апеляційної інстанції в частині відмови у задоволенні позову щодо розірвання договору оренди прийняти нове судове рішення, яким позов у цій частині задовольнити, а суд касаційної інстанції не вбачає правових підстав для прийняття в оскарженій частині ще одного рішення у цій справі, яке уже в наведеній частині ухвалено місцевим господарським судом, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

4.23 В іншій частині судові рішення не оскаржено у касаційному порядку, а тому судом касаційної інстанції не переглядаються.

4.24 Відповідно до приписів статті 129 частини 4, статті 315 частини 1 пункту 3 підпункту "в" ГПК України, судові витрати за подання касаційної скарги належить покласти на відповідача

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 312, 315, 317 ГПК України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Квартирно-експлуатаційного відділу міста Хмельницький задовольнити частково.

Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2021 у справі № 924/120/21 в частині відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди скасувати, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.06.2021 у цій частині, залишити в силі.

Стягнути з Фізичної особи - підприємця Гринь Олени Миколаївни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Квартирно-експлуатаційного відділу міста Хмельницький (29006, м.Хмельницький, вул. Героїв АТО, 3/1, ) 4 540 (чотири тисячі п`ятсот сорок гривень) 00 копійок судових витрат із касаційної скарги.

Доручити Господарському суду Хмельницької області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Г.М. Мачульський

Судді Ю.Я. Чумак

В.Ю. Уркевич