ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 грудня 2021 року

м. Київ

справа № 915/1608/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Уркевича В. Ю.- головуючого, Чумака Ю. Я., Мачульського Г. М.,

за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.

розглянув касаційну скаргу Миколаївської міської ради

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.10.2021 (головуючий суддя Ярош А. І., судді Діброва Г. І., Принцевська Н. М.) та рішення Господарського суду Миколаївської області від 09.06.2021 (суддя Давченко Т. М.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Глобус-Плюс»

до Миколаївської міської ради

про визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі,

за участю представників:

позивача - не з`явився,

відповідача - не з`явився.

СУТЬ СПОРУ:

1. Товариство з обмеженою відповідальністю «Глобус-Плюс» (далі - ТОВ «Глобус-Плюс», позивач) та Миколаївська міська рада (далі - Миколаївська міськрада, відповідач) 29.08.2007 уклали договір оренди землі (далі - договір оренди), до якого вносились зміни.

2. Позивач звертався до Миколаївської міськради із заявою та проектом додаткової угоди про поновлення вказаного договору.

3. ТОВ «Глобус-Плюс» стверджує, що наявні підстави для визнання додаткової угоди до договору оренди укладеною на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки відповідач заяву про поновлення договору оренди не розглянув, додаткову угоду не підписав.

4. Суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляційний господарський суд рішення суду першої інстанції залишив без змін. Миколаївська міськрада звернулася з касаційною скаргою до Верховного Суду.

5. Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, виходячи з такого.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

6. У грудні 2020 року ТОВ «Глобус-Плюс» звернулося до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міськради про визнання укладеною між сторонами в редакції, запропонованій позивачем, додаткової угоди до договору оренди від 29.08.2007 в порядку частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

7. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не розглянув заяву ТОВ «Глобус-Плюс» про поновлення договору оренди у строк, визначений частиною другою статті 33 Закону України «Про оренду землі», та не підписав доданий до цієї заяви проект додаткової угоди. При цьому позивач після закінчення строку дії договору оренди за відсутності заперечень Миколаївської міськради продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачує орендну плату.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

8. Пунктами 19, 19.1 рішення Миколаївської міськради від 04.07.2007 № 13/71 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки загальною площею 1500 кв. м за рахунок земель міста, не наданих у власність або користування, зарахувавши її до земель іншого призначення (землі поточного будівництва), для будівництва комплексу для відпочинку дітей та батьків на просп. Миру - ріг вул. Генерала Свиридова у м. Миколаєві (далі - земельна ділянка) та вирішено передати ТОВ «Глобус-Плюс» в оренду строком на 2 роки земельну ділянку.

9. На підставі вказаного рішення між ТОВ «Глобус-Плюс» (орендарем) та Миколаївською міськрадою (орендодавцем) укладено договір оренди, зареєстрований у Миколаївській регіональній філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.09.2007 за № 71; договір оренди зареєстровано в книзі записів договорів оренди 07.09.2007 за № 5148.

10. Умовами договору передбачено, що Миколаївська міськрада на підставі рішення від 04.07.2007 № 13/71 передає, а ТОВ «Глобус-Плюс» приймає в оренду земельну ділянку без права передачі її в суборенду; земельна ділянка передається в оренду без будинків, будівель, споруд та інших об`єктів; нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 27.08.2007 № 88 на час укладання цього договору становить 154 620 грн 00 коп (з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації 1,035) (пункти 1.1, 2.1- 2.3 договору оренди).

11. Договір діє протягом 2-х років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 3.1 договору оренди).

12. На виконання умов договору Миколаївською міськрадою передано в оренду ТОВ «Глобус-Плюс» указану вище земельну ділянку згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 08.08.2007.

13. Рішенням Миколаївської міськради від 06.09.2010 № 48/63 вирішено затвердити документацію із землеустрою з метою вилучення, припинення права користування, надання земельних ділянок для будівництва, обслуговування капітальних будівель, продовжити строк користування раніше наданими земельними ділянками, внести зміни до рішень міськради та виконкому міськради. Пунктом 21 цього рішення вирішено продовжити ТОВ «Глобус-Плюс» до 2016 року термін оренди земельної ділянки, яка надана рішенням міськради від 04.07.2007 № 13/71, залишивши її в землях іншого призначення (землі поточного будівництва), для будівництва комплексу для відпочинку дітей та батьків на просп. Миру - ріг вул. Генерала Свиридова у м. Миколаєві.

14. З метою визначення розміру плати за землю відповідно до Закону України «Про плату за землю» зобов`язано заявника надати розрахунок щодо терміну будівництва об`єкта містобудування, узгодженого з управлінням містобудування та архітектури виконкому Миколаївської міськради.

15. На підставі вказаного рішення Миколаївською міськрадою 10.02.2012 укладено з ТОВ «Глобус-Плюс» договір про зміни № 298-11 до договору оренди, пунктом 1 якого передбачено, що Миколаївська міськрада продовжує ТОВ «Глобус-Плюс» термін оренди земельної ділянки, яка була надана рішенням міськради від 04.07.2007 за № 13/71, у зв`язку з чим в договір вирішено внести зміни. Зокрема, сторонами змінено умови продовження дії договору за переважним правом орендаря, збільшивши строк звернення до орендодавця до шести місяців замість трьох.

16. Так, відповідно до пункту 3.1 розділу 3 договору оренди, з урахуванням внесених змін, договір діє до 07.09.2016. Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку дії договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про подовження строку оренди. Підставою для продовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця.

17. Іншим рішенням Миколаївської міськради від 08.12.2016 № 11/18 вирішено продовжити строк користування раніше наданими земельними ділянками юридичним особам для будівництва, обслуговування капітальних будівель. Пунктом 6 зазначеного рішення продовжено ТОВ «Глобус-Плюс» на 40 місяців оренду земельної ділянки (кадастровий номер :02:033:0008) площею 1500 кв. м, залишивши її у складі земель для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (землі поточного будівництва), для будівництва комплексу для відпочинку дітей та батьків на просп. Миру - ріг вул. Генерала Свиридова у м. Миколаєві.

18. На підставі указаного рішення Миколаївською міськрадою 18.04.2017 укладено з позивачем договір про зміни № 55-17 до договору оренди, в якому викладено текст договору в новій редакції.

19. Так, згідно з пунктом 1.1 договору про зміни № 55-17 Миколаївська міськрада на підставі рішення від 08.12.2016 № 11/18 продовжила ТОВ «Глобус-Плюс» оренду земельної ділянки.

20. Пунктами 2.1-2.4 договору про зміни № 55-17 передбачено, що в оренду передається земельна ділянка площею 1500 кв. м, без права передачі її в суборенду (кадастровий №:02:033:0008); на земельній ділянці знаходиться комплекс відпочинку дітей та батьків; об`єктом оренди є тільки земельна ділянка. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 13.03.2017 (з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації 1,06) становить у 2017 році 842 805 грн.

21. Договір діє до 07.01.2020; орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (пункт 3.1 договору про зміни № 55-17).

22. Відповідно до пункту 9.4 договору оренди у вищевказаній редакції орендар зобов`язаний, зокрема, виконувати зобов`язання щодо об`єкта оренди; приступити до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди та одержання дозволу на будівництво; розпочати та завершити будівництво у період дії договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового та функціонального призначення; своєчасно вносити орендну плату; забезпечити вільний доступ до земельної ділянки представнику контролюючих органів; для перевірки своєчасного внесення орендної плати за землю виконувати вимоги пункту 4.8 цього договору; додержуватися вимог, встановлених статтею 25 Закону України «Про оренду землі», та виконувати обов`язки, встановлені договором і чинним законодавством; у разі незавершення будівництва до закінчення строку, на який було укладено договір, та наміру скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до закінчення строку, або повідомити про інший намір використання земельної ділянки, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки (до дати повернення її орендодавцю) або до укладення нового договору. Закінчення строку дії договору не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість з орендної плати в повному обсязі, у тому числі з урахуванням плати за період після спливу строку договору.

23. У разі неотримання відповідного документа, який надає право на початок будівельних робіт, протягом року з дати укладення договору, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд або незакінчення будівництва у період дії договору, орендар після закінчення дії договору, дострокового припинення або розірвання договору зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку, вільну від будівель та споруд, за актом приймання-передачі, звільнивши її за власний рахунок, без відшкодування орендодавцем витрат орендаря, у тому числі вартості майна, з приведенням земельної ділянки у стан, придатний для подальшого використання (пункт 7.1 договору оренди).

24. Зі змісту наведених вище положень договору оренди (в редакції договору про зміни № 55-17) вбачається, що дія договору була продовжена до 07.01.2020; орендар у випадку наявності у нього наміру скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, був зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору оренди землі, тобто до 07.07.2019).

25. Позивач, маючи намір продовжити договір оренди, 03.07.2019 (тобто, в межах строку, визначеного пунктом 3.1 договору оренди) через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міськради звернувся до відповідача із заявою, зареєстрованою відповідачем за вх. № 000490, про видачу рішення про поновлення договору оренди. При цьому, за твердженнями позивача, підтвердженими Миколаївською міськрадою у відзиві, до заяви ТОВ «Глобус-Плюс» додано, зокрема, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди.

26. Не отримавши відповіді на зазначене вище звернення, ТОВ «Глобус-Плюс» після закінчення строку дії договору оренди повторно звернулось до Миколаївської міськради з клопотанням про поновлення договору оренди, зареєстрованим у Виконкомі Миколаївської міськради 20.02.2020 за вх. № 1932/18, до якого знову додано проект додаткової угоди про продовження договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах.

27. Вказане звернення Миколаївською міськрадою також залишене без реагування та виконання, запропонований позивачем проект додаткової угоди до договору не підписано.

28. Звертаючись до суду, ТОВ «Глобус-Плюс» стверджує, що позивач за відсутності заперечень відповідача продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та вносити орендну плату, що підтверджується поданими позивачем банківськими виписками за загальний період 28.01.2019- 28.12.2020 та не заперечується Миколаївською міськрадою.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

29. Господарський суд Миколаївської області рішенням від 09.06.2021 позовні вимоги задовольнив повністю.

30. Південно-західний апеляційний господарський суд постановою від 26.10.2021 рішення Господарського суду Миколаївської області від 09.06.2021 залишив без змін.

31. Судові рішення мотивовані тим, що ТОВ «Глобус-Плюс» 03.07.2019 завчасно подало Миколаївській міськраді заяву про поновлення договору оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди у строки, визначені пунктом 3.1 договору оренди; відповідачем у місячний термін не надано жодної відповіді орендарю; орендар після закінчення строку дії договору продовжує користуватися земельною ділянкою; запропонована позивачем у позовній заяві додаткова угода передбачає поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.

32. Отже, наявні підстави для застосування до спірних правовідносин положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання додаткової угоди до договору оренди укладеною в редакції, запропонованій позивачем, на тих самих умовах і на той самий строк.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

33. У листопаді 2021 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга Миколаївської міськради (скаржник), в якій скаржник просить постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.10.2021 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 09.06.2021 скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи касаційної скарги та заперечень на неї

34. Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

35. На обґрунтування підстави касаційного оскарження Миколаївська міськрада посилається на те, що судами попередніх інстанцій не враховано висновки Великої Палати Верховного Суду у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) в частині необхідності встановлення факту належного виконання умов договору як одного із обов`язкових фактів для поновлення договору оренди відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», у постанові Верховного Суду від 10.01.2019 у справі № 915/1376/17 - щодо порушення норм процесуального права.

36. Скаржник вважає, що додатковою угодою фактично змінено істотну умову спірного договору оренди, оскільки запропоновано інший строк для поновлення договору оренди, тому відсутні підстави для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі згідно із частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, викладеній позивачем в прохальній частині позовної заяви, так як сторони розпочали процедуру поновлення договору оренди відповідно до частин першої-п`ятої статі 33 Закону України «Про оренду землі».

37. При цьому Миколаївська міськрада посилається на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 20.02.2018 у справі № 917/774/17, від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18, Верховного Суду України від 07.06.2017 у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17), від 18.01.2017 у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16) та від 13.12.2013 у справі № 1106/2791/2012 (провадження № 6-127цс13).

38. Миколаївська міськрада вказує, що суди не надали належної оцінки доводам відповідача щодо неналежного виконання умов договору оренди.

39. Скаржник зазначає, що позивач не приступив до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди, не отримав дозвіл на будівництво, не розпочав та не завершив будівництво у період дії договору, що свідчить про неналежне виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди та відповідно про відсутність підстав для поновлення дії договору згідно із частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

40. Відповідач також вказує, що Миколаївською міськрадою до відзиву на позовну заяву додано копії документів, які, на думку скаржника, підтверджують факт невиконання умов договору оренди землі позивачем. Проте судами попередніх інстанцій не надано належної оцінки вказаним доказам.

41. ТОВ «Глобус-Плюс» правом на подання письмового відзиву на касаційну скаргу, передбаченим статтею 295 Господарського процесуального кодексу України, не скористалося.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

42. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

43. Верховний Суд дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права та вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

44. Звертаючись до Верховного Суду з касаційною скаргою, Миколаївська міськрада оскаржує судові рішення суду першої та апеляційної інстанцій, зокрема з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, згідно з яким підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

45. На обґрунтування підстав касаційного оскарження скаржник посилається на те, що судами попередніх інстанцій не враховано висновки Великої Палати Верховного Суду у подібних правовідносинах, викладених, зокрема, у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) в частині необхідності встановлення факту належного виконання умов договору, як одного із обов`язкових фактів для поновлення договору оренди відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

46. Щодо вказаних доводів Миколаївської міськради суд касаційної інстанції зазначає таке.

47. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 Цивільного кодексу України).

48. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 Земельного кодексу України).

49. Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

50. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

51. Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

52. Незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

53. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

54. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

55. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

56. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

57. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

58. Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) (на яку посилається скаржник у касаційній скарзі) і № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).

59. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

60. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

61. Такий правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21), на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

62. Велика Палата Верховного Суду у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) (на яку посилається Миколаївська міськрада у касаційній скарзі), від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18) зазначила, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

63. Суди попередніх інстанцій встановили, що згідно з пунктом 3.1 договору оренди орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку дії договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про подовження строку оренди.

64. 18.04.2017 Миколаївською міськрадою укладено з позивачем договір про зміни № 55-17 до договору оренди, умовами якого встановлено, що договір діє до 07.01.2020.

65. Отже, за умовами пункту 3.1 договору оренди з урахуванням приписів частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендар повинен був звернутись до орендодавця до 07.07.2019.

66. 03.07.2019 ТОВ «Глобус-Плюс» звернулося до Миколаївської міськради із заявою про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди до договору оренди.

67. Суд касаційної інстанції погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що ТОВ «Глобус-Плюс» дотримано визначений законодавством порядок звернення до орендодавця з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, оскільки відповідна заява та проект додаткової угоди були надіслані Миколаївській міськраді у строк, визначений пунктом 3.1 договору оренди та відповідно до частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

68. Водночас орендодавцем - Миколаївською міськрадою, не було надано заперечень у місячний термін щодо поновлення договору оренди землі, як того вимагала частина шоста 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

69. Щодо доводів скаржника про те, що додатковою угодою позивачем змінено істотну умову спірного договору оренди (запропоновано інший строк дії договору), суд касаційної інстанції зазначає таке.

70. Судами попередніх інстанцій встановлено, що 10.02.2012 між сторонами укладено договір № 298-11 про зміни до договору оренди, строком дії до 07.09.2016.

71. Рішенням Миколаївської міськради від 08.12.2016 № 11/18 продовжено ТОВ «Глобус-Плюс» на 40 місяців оренду земельної ділянки.

72. У подальшому між Миколаївської міськрадою та ТОВ «Глобус-Плюс» на підставі рішення міськради від 08.12.2016 № 11/18 укладено договір про зміни до договору оренди, який зареєстровано у Миколаївській міськраді 18.04.2017 за № 55-17.

73. Згідно з пунктом 1.1 договору про зміни від 18.04.2017 № 55-17 встановлено, що Миколаївська міськрада продовжує ТОВ «Глобус-Плюс» оренду спірної земельної ділянки. При цьому відповідно до пункту 3.1. договору про зміни від 18.04.2017 № 55-17 договір діє до 07.01.2020.

74. Таким чином, строк оренди за договором про зміни від 18.04.2017 № 55-17 до договору оренди встановлювався з 07.09.2016 (з дати закінчення строку дії договору оренди за попереднім договором про зміни від 10.02.2012 за № 298-11) до 07.01.2020, що складає рівно 40 місяців, як це було передбачено рішенням Миколаївської міськради від 08.12.2016 № 11/18.

75. Позивач 03.07.2019 звернувся через центр надання адміністративних послуг до відповідача із заявою № 000490 про видачу рішення міськради про поновлення договору оренди землі.

76. У проекті додаткової угоди, доданої до заяви від 03.07.2019 № 000490, пункт 3.1 викладено в такій редакції: «Договір поновлено на 3 роки (до 07.01.2023)».

77. 20.02.2020 ТОВ «Глобус Плюс» звернулося до Миколаївської міськради з листом № 20/2 про поновлення спірного договору оренди, до якого додано проект додаткової угоди про поновлення договору. У вказаному проекті запропоновано поновити термін дії договору оренди на 40 місяців, до 07.05.2023.

78. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень -вирішує поновити договір оренди землі.

79. Тобто орендар має право запропонувати будь-які істотні умови, а орендодавець може їх узгодити, погодитись з ними або відхилити.

80. Разом з тим у даному випадку за наслідками вказаного звернення Миколаївською міськрадою не прийнято будь-якого рішення про продовження або про відмову у продовженні строку дії договору оренди, також не надано орендарю жодної відповіді.

81. З огляду на викладене, за відсутності будь-якої відповіді орендодавця орендареві, який продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, орендар має підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», на той самий строк та на тих самих умовах.

82. За таких обставин суд касаційної інстанції погоджується з висновками апеляційного господарського суду про те, що встановлення у додатковій угоді строку дії договору на 40 місяців є продовженням строку дії договору оренди на такий самий строк, який був встановлений у договорі, та не є зміною умов договору.

83. Посилання скаржника на правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 20.02.2018 у справі № 917/774/17, суд касаційної інстанції вважає необґрунтованими, оскільки, відмовляючи у задоволенні позову у вказаній справі, господарські суди встановили, що до спливу строку дії договору позивач звертався до відповідача із листом-повідомленням про поновлення строку дії договору на 10 років, із залишенням решти умов без змін, долучав до листа проект додаткової угоди до нього, а також про те, що між сторонами у справі велося тривале листування щодо поновлення умов договору на інших умовах, ніж його було укладено.

84. Разом з тим у справі, що розглядається, суди попередніх інстанцій встановили, що за наслідками звернення позивача про поновлення строку дії договору оренди Миколаївською міськрадою не прийнято будь-якого рішення про продовження або про відмову у продовженні строку дії договору оренди, також не надано орендарю жодної відповіді.

85. Скаржник у касаційній скарзі також зазначив, що у постановах від 07.06.2017 у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17), від 18.01.2017 у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16) та від 13.12.2013 у справі № 1106/2791/2012 (провадження № 6-127цс13) Верховний Суд України звернув увагу на ситуацію, коли у договорах оренди сторони не вказали календарного терміну початку перебігу строку договору оренди, однак зауважили, що договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації. У цих постановах Верховний Суд України виклав висновок про те, що моментом початку строку дії договору є саме набрання ним чинності.

86. Крім того, у постанові від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 Верховний Суд вказав про розмежування моменту укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та моменту набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін.

87. Натомість у справі, що розглядається, спір щодо початку перебігу строку договору оренди, набрання чинності договором оренди відсутній. Звідси посилання Миколаївської міськради на вказані постанови Верховного Суду України та Верховного Суду є необґрунтованими.

88. Щодо доводів скаржника про невиконання орендарем належним чином своїх обов`язків за договором оренди суд касаційної інстанції зазначає, що згідно з пунктом 9.4 договору оренди орендар зобов`язаний, зокрема, виконувати зобов`язання щодо об`єкта оренди; приступити до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди та одержання дозволу на будівництво; розпочати та завершити будівництво у період дії договору.

89. Судами попередніх інстанцій стосовно здійснення позивачем заходів для отримання дозволу на будівництво встановлено, що ТОВ «Глобус-Плюс» зверталося до Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міськради із заявою на видачу містобудівних умов та обмежень щодо забудови спірної земельної ділянки. Проте відповідне рішення за результатами розгляду вказаної заяви прийняте не було.

90. Крім того, суд апеляційної інстанції відхилив посилання скаржника про заборону будівництва на земельній ділянці, що надана ТОВ «Глобус-Плюс» за договором оренди, оскільки земельна ділянка знаходиться на території скверу «Чорнобильцям» і віднесена до території зелених насаджень, та зазначив, що такі посилання можуть бути підставою для розірвання договору у разі їх доведення належними та допустимими доказами, однак такі вимоги у даній справі Миколаївською міськрадою не заявлялись.

91. З огляду на викладене, з урахуванням того, ТОВ «Глобус-Плюс» 03.07.2019 завчасно подало Миколаївській міськраді заяву про поновлення договору оренди та проект додаткової угоди у строки, визначені пунктом 3.1 договору оренди; відповідачем у місячний термін не надано жодної відповіді орендарю; орендар після закінчення строку дії договору продовжує користуватися земельною ділянкою; запропонована позивачем у позовній заяві додаткова угода передбачає поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що наявні підстави для застосування до спірних правовідносин положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання додаткової угоди до договору оренди укладеною в редакції, запропонованій позивачем, на тих самих умовах і на той самий строк.

92. При цьому суд касаційної інстанції зазначає, що суди попередніх інстанцій обґрунтовано послалися на правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20), а суд апеляційної інстанції - також і на висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21).

93. Звідси доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій правових висновків, викладених у вказаних постановах Великої Палати Верховного Суду, є необґрунтованими.

94. Суд касаційної інстанції також відхиляє доводи Миколаївської міськради про те, що судами не враховано правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 10.01.2019 у справі № 915/1376/17, оскільки у вказаній справі предметом позову є зобов`язання товариства знести об`єкт самочинного будівництва та повернути Миколаївській міськраді земельну ділянку шляхом підписання акта приймання-передачі.

95. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в добровільному порядку не звільняє земельну ділянку, незважаючи на закінчення терміну дії договору, та не зносить об`єкт самочинного будівництва, який розміщений на ній, у зв`язку з чим порушив право позивача, яке підлягає захисту в судовому порядку.

96. Верховний Суд постановою від 10.01.2019 у справі № 915/1376/17 скасував рішення судів попередніх інстанцій в частині відмови в задоволенні позову та направив справу в цій частині на новий розгляд, зазначивши, що подані позивачем докази суди належним чином не дослідили та не навели правових висновків про те, чому вони не можуть бути належними та допустимими доказами у даній справі, в той час як дослідження вищевказаних обставин справи має суттєве значення для правильного вирішення даного спору з урахуванням тієї обставини, що відповідач як користувач земельної ділянки не надав будь-яких доказів про відсутність на земельній ділянці самочинного будівництва.

97. Звідси постанова Верховного Суду від 10.01.2019 у справі № 915/1376/17, на висновки щодо застосування норм права в якій посилається Миколаївська міськрада у своїй касаційній скарзі, була прийнята за іншої ніж у даній справі фактично-доказової бази, а також за інших обставин, встановлених попередніми судовими інстанціями та за іншими поданими сторонами та оцінених судами доказами, залежно від яких (обставин і доказів) й прийняті судові рішення, тобто зазначена справа і справа, що розглядається, є відмінними за істотними правовими ознаками, що свідчить про їх неподібність.

98. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження.

99. Інших виключних випадків касаційного оскарження, передбачених частиною другою статті 287 Господарського процесуального кодексу України, Миколаївською міськрадою у касаційній скарзі не зазначено.

100. Інші доводи скаржника правильних висновків судів попередніх інстанцій не спростовують та зводяться до необхідності переоцінки наявних у матеріалах справи доказів, що виходить за межі повноважень Верховного Суду.

101. Відповідно до частини другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

102. Звідси касаційна скарга Миколаївської міськради є необґрунтованою, а судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалені з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

103. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

104. Згідно з положеннями статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

105. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу Миколаївської міськради слід залишити без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій - без змін.

Щодо судових витрат

106. З огляду на висновок Верховного Суду про залишення касаційної скарги Миколаївської міськради без задоволення судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись частиною четвертою статті 240, статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу Миколаївської міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.10.2021 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 09.06.2021 у справі № 915/1608/20 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя В. Ю. Уркевич

Судді: Ю. Я. Чумак

Г. М. Мачульський