ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________
_______________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" грудня 2021 р. м. Житомир Справа № 906/960/21

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Лозинської І.В.,

секретаря судового засідання Стретович Н.К.

за участю представників сторін:

- від позивача: Чулкова Н.К., ордер серії ХМ №038956 на надання правової допомоги від 27.09.2021; Свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю №605 від 19.12.2011

- від відповідача: Кононенко А.А., довіреність №66/10 від 05.01.2021;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Приватного підприємства "Новобудінвестгрупп" (м. Хмельницький)

до Житомирської міської ради (м. Житомир)

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № 89 від 07.06.2019 та визнання поновленим договору оренди землі № 89 від 07.06.2019

У засіданні суду оголошено вступну і резолютивну частини рішення та повідомлено дату складення повного рішення відповідно до ст. 238 ГПК України.

Приватним підприємством "Новобудінвестгрупп" подано до Господарського суду Житомирської області позовну заяву до Житомирської міської ради ( з врахуванням заяви про виправлення описки (а. с. 169, 170) про:

- визнання укладеною додаткової угоди від 07.06.2020 до договору оренди землі № 89 від 07.06.2019 у редакції, викладеній позивачем;

- визнання поновленим до 07.06.2022 договору оренди землі від 07.06.2019 № 89, укладеного між сторонами; стягнення з відповідача 4540,00 грн. судових витрат.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішенням Житомирської міської ради №243 від 05.07.2021 відмовлено позивачу в поновленні вказаного договору оренди землі.

Ухвалою від 31.08.2021 господарський суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі, постановив здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання суду (а. с. 78).

27.09.2021 на електронну пошту суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву від 24.09.2021 із запереченнями проти позовних вимог з підстав, у ньому викладених (а. с. 80 - 84).

Ухвалою від 26.10.2021 господарський суд продовжив підготовче провадження у справі до 29.11.2021; призначив підготовче засідання суду на 08.11.2021 о 10:30.

Ухвалою від 08.11.2021 господарський суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті (а. с. 155).

Ухвалою від 08.12.2021 господарський суд відклав розгляд справи по суті на 22.12.2021 о 15:30.

16.12.2021 до суду від позивача надійшла заява про виправлення описки в позовній заяві та в заяві про виправлення описки в частині зазначення дати додаткової угоди до договору оренди землі від 07.06.2019, де помилково зазначено 12.05.2020 та 12.05.2021 замість правильної дати додаткової угоди до договору оренди землі №89 від 07.06.2019 - 07.06.2020. В зв`язку з чим позивач просить виправити описку в цих процесуальних документах та зазначає, що по тексту позовної заяви правильно читати - 07.06.2020 (а. с. 169 - 181), яка ухвалою господарського суду від 17.12.2021 призначена до розгляду на 22.12.2021 о 15:30.

Ухвалою від 22.12.2021 господарський суд задовольнив вказану заяву.

Представник позивача в засіданні суду позов підтримала з підстав, викладених у позовній заяві; вважає, серед іншого, що до спірних правовідносин слід застосувати Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" №340-ІХ від 05.12.2019, яким ЗК України доповнено статтею 126-1, якою встановлено нові правила поновлення договору оренди землі.

Представник відповідача в засіданні суду проти позову заперечила з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву та зазначила, зокрема, що правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюється на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом №340-ІХ; в той же час, поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності цим Законом, здійснюється на умовах, визначених цими договорами, за законодавством, чинним на момент їх укладення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши повноважних представників сторін, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

1. Фактичні обставини справи та зміст спірних правовідносин.

07.06.2019 між Житомирською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством "Новобудінвестгрупп" (орендар) укладено договір оренди землі (далі - договір) (а. с.13, 14), за п. 1 якого орендодавець керуючись рішенням Житомирської міської ради від 23.04.2019 № 1444, Положенням про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м. Житомирі, які перебувають у державній і комунальній власності та чинним законодавством надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Житомир, вул. Героїв Крут, 51 (у договорі зазначено, що договір внесено у книгу записів договорів оренди землі 07.09.2019 за № 89).

В оренду передається земельна ділянка пл. 0,3287 га, в т.ч., під будівлями та спорудами - 0 га під проїздами, проходами та площадками - 03287 га (п. 2 договору)

Відповідно до п. 6 договору, договір укладено на один рік. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідом-іти письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі відсутності листа-повідомлепня орендодавця (його уповноваженої особи) про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір не вважається поновленим без прийняття відповідного рішення орендодавця.

Фактичне користування орендодавцем земельною ділянкою після закінчення договору оренди землі не означає продовження орендних відносин (поновлення договору оренди). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, У разі не досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Поновлення договору оренди відбувається виключно на підставі рішення Житомирської міської ради про поновлення договору оренди та укладення на підставі вказаного рішення, додаткової угоди про поновлення договору.

Згідно з п. 7 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить 89698,16 грн в рік.

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, (функціональне призначення, код 02.03) (п. 12 договору).

Цільове призначення земельної ділянки (категорія земель) - землі житлової та громадської забудови (п. 13 договору).

В матеріалах справи є акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та акт прийому-передачі об`єкта оренди (а. с. 17).

На орендованій земельній ділянці по вул. Героїв Крут, 51 у м. Житомирі (загальною пл. 0,3287 га із кадастровим №:04:005:0024) збудований фундамент під багатоповерховий житловий будинок. Відсоток готовності об`єкту становить - 11%, що підтверджується довідкою вих. № 451, від 24.01.2020 (а. с. 22).

Зазначений об`єкт будується на підставі дозволу на виконання будівельних робіт №ЖТ23 від 25.10.2018, який надано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради позивачу на будівництво двосекційного багатоповерхового житлового будинку на орендованій земельній ділянці із місцем розташування об`єкта будівництва: 10002, м. Житомир, вул. Героїв Крут, 51, про що свідчить довідка №451 від 24.01.2020 та технічний паспорт об`єкта незавершеного будівництва за вказаною адресою (а. с. 23).

24.01.2020 право власності на зазначений об`єкт незавершеного будівництва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) зареєстровано за позивачем, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №198428578 від 31.01.2020 (а.с. 26).

12.05.2020 позивач звернувся до Житомирської міської ради із листом -повідомленням про поновлення договору оренди землі від 07.06.2019, вих. №89 строком на 1 (один) рік, що підтверджується вказаним листом, описом вкладення у цінний лист та поштовою квитанцією із трек-номером 519 (а. с. 27 - 29).

19.05.2020 позивач звернувся із заявою до Житомирської міської ради, у якому просив під час розгляду листа-повідомлення від 07.06.2019, вих. №89 врахувати те, що на земельній ділянці по вул. Героїв Крут, 51 у м. Житомир знаходиться об`єкт нерухомого майна, власником якого є позивач.

Рішенням Житомирської міської ради №243 від 05.07.2021 відмовлено ПП "Новобудінвестгрупп" в поновленні договору оренди землі №89 від 07.06.2019 (а. с. 39, 40), що стало причиною звернення із вказаним позовом до суду.

2. Норми права (нормативно - правові акти), які застосував господарський суд.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" №340-ІХ від 05.12.2019 Земельний кодекс України було доповнено статтею 126-1, якою встановлено нові правила поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ч. 1, 2, 3, 4 ст. 126-1 ЗК України договором оренди землі може встановлюватися умова щодо поновлення такого договору.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Стаття 33 Закону "Про оренду землі" у відповідній редакції, чинній у спірний період, визначала підстави поновлення договору оренди землі та порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі.

3. Висновок Господарського суду Житомирської області.

3.1. Щодо позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди від 07.06.2020 до договору оренди землі № 89 від 07.06.2019 у редакції, викладеній позивачем.

Позивач належним чином виконує обов`язки за договором оренди землі від 07.06.2019, передбачені п. 28 договору від 07.06.2019, зокрема, щодо:

- використання земельної ділянки за цільовим призначенням, так як цільове призначення земельної ділянки по вул. Героїв Крут, 51 у м. Житомир загальною площею 0,3287 га із кадастровим номером :04:005:0024 є "В.02.03 Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку", підтвердженням чого є копії частини робочого проекту ( архітектурно - будівельне креслення) на об`єкт нового будівництва та відповідні дозволи (а. с. 173 - 181);

- сплати орендної плати, що підтверджується платіжними дорученнями, які є в матеріалах справи (а. с. 52 - 76).

Крім того, позивач зазначив, що з 07.06.2019 орендодавець жодного разу не звертався до орендаря з будь-якими претензіями щодо невиконання будь-якого з обов`язків, передбачених договором оренди №89 від 07.06.2019.

12.05.2020 позивач звернувся до Житомирської міської ради із листом -повідомленням про поновлення договору оренди землі від 07.06.2019, вих. №89 строком на 1 (один) рік (а. с. 27 - 29).

ПП "Новобудінвестгрупп" є суб`єктом господарювання, який здійснює будівництво житлових і нежитлових будівель.

Всупереч вимогам ст. 33 Закону України "Про оренду землі", Житомирська міська рада більше ніж 1 (один) рік не висловлювала заперечень щодо користування ПП «Новобудінвестгрупп» земельною ділянкою по вул. Героїв Крут, 51.

ПП "Новобудінвестгрупп" продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою після 07.06.2020.

Матеріали справи не містять письмового повідомлення Житомирської міської ради позивача про відмову в поновленні договору оренди №89 від 07.06.2019 протягом одного місяця після закінчення строку договору листом-повідомленням про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Враховуючи те, що наявні усі юридичні факти, які необхідні для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі від 07.06.2019 є поновленим до 07.06.2021.

Вирішуючи питання про задоволення першої позовної вимоги позивача, господарським судом враховано такі правові позиції Верховного Суду:

- у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19.01.2021 по справі № 515/1371/17, при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту (правовий висновок, висловлений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц);

- право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди (пункт 74 постанови Постанова ВП ВС від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц (провадження №14-545цс19);

- орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 Закону "Про оренду землі") повідомити про це орендодавця та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини (постанова ВП ВС, 22.09.20 у справі № 313/ 350/16-ц (провадження №14-97цс20) та №159/5756/18 (провадження №14-99цс20);

- виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону «Про оренду землі» (постанова ВП ВС від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц (провадження №14-97цс20) та №159/5756/18 (провадження №14-99цс20).

3.2. Щодо позовної вимоги про визнання поновленим до 07.06.2022 договору оренди землі від 07.06.2019 № 89, укладеного між сторонами.

Підпунктом 9 пункту 8 розділу I Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" визначено, що у Законі України "Про оренду землі" розділ IX "Перехідні положення" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Вказані норми набрали чинності з 15.07.2021 відповідно до пункту 1 розділу II Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", тобто через шість місяців з дня опублікування цього Закону.

Враховуючи, що під час розгляду цієї справи суд прийшов до висновку про задоволення першої позовної вимоги - про визнання укладеною додаткової угоди від 07.06.2020 до договору оренди землі № 89 від 07.06.2019 у редакції, викладеній позивачем, вказаний договір оренди є зміненим після набрання чинності цим Законом, господарський суд погоджується з позивачем, що правила, визначені новою статтею 126 - 1 Земельного Кодексу України поширюються на договір оренди землі № 89 від 07.06.2019.

Чинне станом на дату прийняття рішення суду у справі №906/960/21 законодавство не передбачає обов`язку сторін укладати додаткову угоду до договору оренди землі.

Враховуючи те, що станом на дату прийняття рішення суду у справі №906/960/21 змінилося нормативно-правове регулювання інституту поновлення договору оренди землі (виключено правові норми, які передбачали необхідність укладення додаткової угоди; набрали чинності правові норми, які передбачають поновлення договору без вчинення будь-якого додаткового правочину), до спірних правовідносин не можуть застосовуватися правові позиції Великої Палати щодо належного способу захисту порушеного права шляхом визнання укладеної додаткової угоди.

Таким чином, договір оренди землі від 07.06.2019 є поновленим до 07.06.2022 без укладення будь-якої додаткової угоди.

Як вбачається із інформаційної довідки №269264199 від 05.08.2021, позивач є орендарем земельної ділянки із кадастровим номером :04:005:0024, що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Героїв Крут, 51.

Крім того, судом враховано цілісність об`єкта нерухомості зі спірною земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований та те, що припинення договору оренди землі від 07.06.2019 призведе до порушення права власності позивача на об`єкт нерухомого майна - об`єкт незавершеного будівництва готовністю 11% за адресою: м.Житомир, вул. Героїв Крут, буд. 51, що є грубим порушенням статті 41 Конституцій України та статті 321 ЦК України.

4. Висновок Господарського суду Житомирської області за результатами розгляду позовної заяви.

За ч. 2, 3 ст. 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 73 ГПК України).

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

З огляду на встановлені судом обставини, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

5. Розподіл судових витрат між сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно з ч. 2 ст.123 ГПК України розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Пунктом 9 ст. 129 ГПК України унормовано, що зокрема, якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на іншу сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.

Враховуючи, що спір у справі що розглядається виник, у тому числі, з тих підстав, що позивач не дотримався строку виконання будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Житомир, вул. Героїв Крут, 51, передбаченого п. 6 договору оренди землі від 07.06.2019, покладення обов`язку щодо сплати судового збору на Житомирську міську раду буде неправомірним.

За таких обставин судові витрати за результатами розгляду справи у сумі 4540,00 грн судового збору залишаються за позивачем.

Керуючись ст. 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати укладеною додаткову угоду від 07.06.2020 до договору оренди землі №89 від 07.06.2019 між Житомирською міською радою () та Приватним підприємством "Новобудінвестгрупп" () такого змісту:

"Додаткова угода

до Договору оренди землі №89 від 07 червня 2019 року

м. Житомир "07" червня 2020 року

ОРЕНДОДАВЕЦЬ - Житомирська міська рада, що знаходиться за адресою: м. Житомир, майдан ім. С.П. Корольова, 4/2, в особі міського голови Сухомлина Сергія Івановича, з одного боку, та ОРЕНДАР - Приватне підприємство "Новобудінвестгрупп", що знаходиться за адресою: 29000, м. Хмельницький, вул. Зарічанська, 3/2Б, з другого боку, згідно зі ст.ст. 21, 33 Закону України "Про оренду землі", за домовленістю сторін уклали додаткову угоду:

1. Поновити термін дії Договору оренди земельної ділянки №89 від 07 червня 2019 року на 1 рік.

2. Всі інші умови вищевказаного договору, не зачеплені даною угодою залишаються незмінними.

3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди земельної ділянки №89 від 07 червня 2019 року.

Додаткова угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у орендодавця, другий - у орендаря, третій - територіальному органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Реквізити сторін

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Житомирська міська рада

м. Житомир, майдан ім. С.П. Корольова, 4/2

Код

С.І. Сухомлин

ОРЕНДАР

ПП "Новобудінвестгрупп"

29000, м. Хмельницький, вул. Зарічанська, 3/2Б

Код

А.О. Сабадаш."

3. Визнати поновленим до 07.06.2022 Договір оренди землі №89 від 07.06.2019, укладений між Житомирською міською радою (Орендодавець) та Приватним підприємством "Новобудінвестгрупп" (Орендар).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 31.12.21

Суддя Лозинська І.В.

Віддрукувати:

1 - в справу

2 - позивачу (реком.) та на електронну пошту: ІНФОРМАЦІЯ_1

3 - відповідачу та на електронну пошту: ІНФОРМАЦІЯ_2