ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" грудня 2021 р.м. ХарківСправа № 922/3381/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Аріт К.В.

при секретарі судового засідання Горбачовій О.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради, м.Харків
до 1.Товариства з обмеженою відповідальністю "Восток", м.Харків , 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Востхолдинг", м.Харків
про стягнення 1420546,98 грн.
за участю представників:

позивача - не з`явився;

відповідача-1 - Ульянов Д.В. (адвокат, ордер АІ №1077935 від 03.03.2021 року);

відповідача-2 - Ульянов Д.В. (адвокат, ордер АІ №1054288 від 30.09.2020 року).

ВСТАНОВИВ:

Позивач - Харківська міська рада звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до ТОВ "Восток" та ТОВ "Востхолдинг" про стягнення 1420546,98 грн., з яких:

- 1099962,84 грн. - заборгованість ТОВ «Восток» зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 16.05.2007 (зареєстрованого за №28 від 20.08.2007) за користування земельною ділянкою площею 3,8397 га з кадастровим номером :09:002:0004 по вул.Виконкомівській, 19 у м.Харкові у період з 21.02.2019 по 31.07.2021;

- 320584,14 грн. - заборгованість ТОВ "Востхолдинг" зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 16.05.2007 (зареєстрованого за №28 від 20.08.2007) за користування земельною ділянкою площею 3,8397 га з кадастровим номером :09:002:0004 по вул.Виконкомівській, 19 у м.Харкові у період з 01.08.2018 по 20.02.2019.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 30.08.2021 року відкрито провадження у справі №922/3381/21 за правилами загального позовного провадження, призначивши підготовче засідання на 28.09.2021 року, яке протокольною ухвалою суду було відкладено на 21.10.2021 року.

Сторонами надано до суду наступні документи:

- відзив відповідача-1 (а.с.89-91) про відмову в задоволенні позову;

- відзив відповідача-2 (а.с.114-116) про відмову в задоволенні позову;

- відповідь позивача на відзив відповідача-2 (а.с.139-46);

- відповідь позивача на відзив відповідача-1 (а.с.162-166);

- заперечення відповідача-2 (а.с.177-178);

- заперечення відповідача-1 (а.с.228);

- заява позивача (вх.№24631 від 21.10.21) про виправлення описки в прохальній частині позову щодо реквізитів.

Надані документи судом прийнято до розгляду та долучено до матеріалів справи.

Ухвалою суду від 21.10.21 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 01.11.21, яке не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді на лікарняному з 25.10.21 по 16.11.21.

Ухвалою суду від 17.11.2021 призначено судове засідання з розгляду справи по суті на 30.11.21, яке було відкладено на 07.12.21 та на 21.12.21.

У судовому засіданні 21.12.21 представник відповідачів проти позову заперечував, з підстав, зазначених у відзивах, а також просив застосувати строк позовної давності.

Крім того, представник відповідачів заявив усне клопотання про залишення позову без розгляду, у зв`язку з неявкою представника позивача в судове засідання, в задоволенні якого протокольною ухвалою суду було відмовлено, з підстав того, що на попередньому судовому засіданні представник позивача був присутній та висловив свою позицію по справі.

Представник позивача в судове засідання 21.12.21 не з`явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином. В судовому засіданні 07.12.21 представник позивача позов підтримував в повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

Рішенням Харківської міської ради від 06.03.2006 року №51/06 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» ТОВ «ВОСТОК» (відповідач-1) надано в оренду земельну ділянку площею 3,8397 га по вул.Виконкомівській, 19 у м.Харкові для реконструкції нежитлових будівель з прибудовами та надбудовою з будівництвом нежитлових будівель під виробництво гофрокартону, гофротари, поліграфічної продукції до 01.03.2008 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об`єкту до 01.03.2031.

На підставі вказаного рішенням між Харківською міською радою та ТОВ «Восток» 16.05.2007 року укладено договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20.08.2007 року №28 (далі - Договір) на користування земельною ділянкою площею 3,8397 га з кадастровим номером :09:002:0004 по вул. Виконкомівській, 19 у м.Харкові для реконструкції нежитлових будівель з прибудовами та надбудовою з будівництвом нежитлових будівель під виробництво гофрокартону, гофротари, поліграфічної продукції до 01.03.2008 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об`єкту до 01.03.2031.

У подальшому, рішенням Харківської міської ради від 16.11.2011 року №472/11 ТОВ «Восток» продовжено строки реконструкції нежитлових будівель з прибудовами та надбудовою з будівництвом нежитлових будівель під виробництво гофрокартону, гофротар, поліграфічної продукції по вул. Виконкомівській, 19 до 31.12.2013.

На підставі вказаного рішення між сторонами 24.02.2012 року укладено договір про зміну Договору, за умовами якого були змінені пункти 5, 8, 9, 13 та 28 основного Договору.

Так, зокрема, договором про зміну Орендареві строки реконструкції та будівництва продовжено до 31.12.2013 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації строки залишилися такими же, які були передбачені Договором (до 01.03.2031) (п.8).

Також, сторонами погоджено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період продовження строків реконструкції та будівництва (з дати державної реєстрації цього договору про зміну до 31.12.2013) відповідно до витягу з технічної документації № 983/11 від 02.11.2011 становить 8843213 грн.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період експлуатації (з 31.12.2013) відповідно до витягу з технічної документації № 984/11 від 02.11.2011 становить 21223 558 грн. (п. 5).

Відповідно до абз.3 п.5 договору про зміну сторонами передбачено, що при змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Пунктом 9 договору про зміну встановлено, що розмір орендної плати за земельну ділянку на період реконструкції та будівництва, тобто з дати державної реєстрації цього договору про зміну до 31.12.2013, на рік становить 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 265 296,39 грн. на рік, або в місяць - 22 108,03 грн.

Розмір орендної плати за земельну ділянку на період експлуатації з 31.12.2013 на рік становить 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 636 706,74 грн. на рік, або в місяць - 53 058,90 грн.

Будь-які інші зміни або доповнення до Договору не вносилися.

Пунктом 10 Договору сторонами погоджено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 19.08.2021 № 271304509, отриманого за критерієм пошуку «кадастровий номер земельної ділянки», встановлено, що на земельну ділянку з кадастровим номером :09:002:0004 площею 3,8397 га по вул.Виконкомівській, 19 у м.Харкові 21.08.2013 проведена державна реєстрація іншого речового права - права оренди - за ТОВ «Восток» на підставі договору оренди землі від 16.05.2007, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20.08.2007 № 28.

На вказану земельну ділянку 29.08.2013 проведена державна реєстрація припинення іншого речового права на підставі угоди про розірвання Договору.

Надалі, відповідно до вищенаведеної у п.3 інформації, на вказану земельну ділянку 12.07.2021 проведена повторна державна реєстрація права оренди за ТОВ «Восток» на підставі зазначеного вище Договору.

На даний час вказаний запис є чинним, державна реєстрація права оренди за ТОВ «Восток» не скасована.

1. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 19.08.2021 № 271304743, отриманого за критерієм пошуку «адреса/місцезнаходження», встановлено, що право власності на нежитлові будівлі літ. «И-2», літ. «К-1», літ. «Л-1», літ. «М-1», літ. «Н-1», літ. «0-1», літ. «П-1» загальною площею 8765,9 кв.м. по вул. Виконкомівській, 19 у м.Харкові у період з 06.06.2013 по 20.02.2019 було зареєстроване за ТОВ «Востхолдинг» на підставі договору купівлі-продажу від 06.11.2012 № 2244.

За договором купівлі-продажу нежитлових будівель від 06.11.2012 № 2244 ТОВ «Восток» передав у власність ТОВ «Востхолдинг» нежитлові будівлі: літ. «И-2», літ.«К-1», літ.«Л-1», літ.«М-1», літ.«Н-1», літ. «0-1», літ. «П-1» по вул. Виконкомівській, 19 у м.Харкові.

Відповідно до п. 1 вказаного договору зазначені нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці загальною площею 3,8397 (кадастровий номер :09:002:0004), яку надано Продавцеві на підставі договору оренди землі від 16.05.2007 (тобто зазначеної у п.1 Договору).

Право власності на вказані нежитлові будівлі з 21.02.2019 зареєстроване за ТОВ «Восток» на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 21.02.2019 №№471, 472.

За вказаним актом ТОВ «Востхолдинг» передав, а ТОВ «Восток» прийняв до Статутного капіталу ТОВ «Восток» як додатковий вклад майно, а саме: нерухоме майно, розташоване по вул. Виконкомівській, 19: нежитлові будівлі: літ. «И-2», літ. «К-1», літ. «Л-1», літ. «М-1», літ. «Н-1», літ. «0-1», літ. «П-1».

З викладеного вбачається, що суб`єктом права власності на нежитлові будівлі, розташовані на земельній ділянці площею 3,8397 га з кадастровим номером :09:002:0004 по вул.Виконкомівській, 19 у м.Харкові

- у період з 06.06.2013 по 20.02.2019 було ТОВ «Востхолдинг»;

- у період з 21.02.2019 по теперішній час є ТОВ «Восток».

Відповідно до інформації ГУ ДПС у Харківській області від 16.06.2021 №15112/5/20-40-04-11-10 ТОВ «Востхолдинг» нараховує та сплачує земельний податок з юридичних осіб за користування земельною ділянкою площею 3,8397 га з кадастровим номером :09:002:0004 по вул.Виконкомівській, 19 у м.Харкові.

За відомостями інтегрованої картки платника ТОВ «Востхолдинг» загальна сума надходжень земельного податку з юридичних осіб становить:

- за період з 01.01.2018 по 31.12.2018 - 117 712,72 грн.;

- за період з 01.01.2019 по 31.12.2019 - 24 717,08 грн.

Згідно з вищенаведеною інформацією ГУ ДПС ТОВ «Восток» нараховує та сплачує земельний податок з юридичних осіб за користування земельною ділянкою площею 3,8397 га з кадастровим номером :09:002:0004 по вул.Виконкомівській, 19 у м.Харкові.

За відомостями інтегрованої картки платника ТОВ «Восток» загальна сума надходжень земельного податку з юридичних осіб становить:

- за період з 01.02.2019 по 31.12.2019 - 163 361,55 грн.;

- за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 - 88 218,25 грн.

Відповідно до інтегрованої картки платника ТОВ «Восток» загальна сума надходжень орендної плати з юридичних осіб становить:

- за період з 01.08.2020 по 31.12.2020 - 209 717,45 грн.;

- за період з 01.01.2021 по 15.06.2021 - 167 773,96 грн.

За цією ж інформацією ТОВ «Востхолдинг» та ТОВ «Восток» станом на 15.06.2021 не мають заборгованості із земельного податку з юридичних осіб та орендної плати з юридичних осіб по Новобаварському району м. Харкова.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Згідно зі статями 13, 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земля та її надра є об`єктами права власності Українського народу, від імені якого право власності здійснюють органи державної влади і місцевого самоврядування у межах, визначених Конституцією України і Законами України.

Відповідно до статті 2 Закону України Про оренду землі відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі, який, за змістом статті 13 цього Закону є договором, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Пунктом 1 ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться

Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

З викладеного вбачається, що договір є підставою виникнення цивільних прав і обов`язків, які мають виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до договору, а одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається.

Згідно зі статтею 15 Закону України Про оренду землі орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є однією із істотних умов договору.

У статті 21 цього Закону також передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, розмір якої, умови і строки внесення встановлюються за згодою сторін у договорі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) та обчислення якої здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором.

Згідно зі ст.288 Податкового кодексу України (далі - ПК України) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.

При цьому згідно з п.288.4 ПК України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

З наведених положень ПК України та Закону України Про оренду землі вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретного розміру орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений в договорі оренди. ПК України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме договором оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у постановах від 30.03.2018 у справі №916/3236/16, від 01.10.2018 у справі №916/3233/16, від 19.12.2019 у справі №922/1137/19, від 07.10.2019 у справі №922/3321/18, від 16.03.2020 у справі №922/1658/19, у яких Верховний Суд, розглянувши подібні за своїм змістом, підставами виникнення, фактичними обставинами правовідносини дійшов висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог у цих справах щодо стягнення заборгованості зі сплати орендної плати з урахуванням індексів інфляції, оскільки така умова передбачена як Законом України Про оренду землі, так і умовами договору оренди землі.

Виходячи зі змісту п.9 та п.10 Договору (з урахуванням зміни) розмір орендної плати має обчислюватися Орендарем з урахуванням індексів інфляції.

Встановивши, що орендну плату відповідачі сплачували не в тому розмірі, що встановлений у п.9 Договору (з урахуванням договору про зміну), крім того - без застосування індексів інфляції, Харківська міська рада вважає, що стягненню підлягає заборгованість зі сплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції.

16.05.2007 укладено договір оренди землі ХМР з ТОВ "Восток", який зареєстровано 20.08.2007 (т.1 а.с.53-55).

06.11.2012 ТОВ "Восток" продано будівлю ТОВ "Востхолдинг".

Відбулась автоматична заміна орендаря з ТОВ "Восток" на ТОВ "Востхолдинг", оскільки комплексний аналіз положень ч.2 ст.120 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" свідчить, що особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.

Частиною 1 статті 377 ЦК України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Аналогічна правова норма закріплена в ч.2 ст.120 Земельного кодексу України (в редакції станом на час укладення договору купівлі-продажу від 06.11.2012, за яким право власності на об`єкти нерухомого майна по вул. Виконкомівській, 19 у м. Харкові перейшли до ТОВ Востхолдинг), якою встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Отже, вищенаведені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда, згідно з ч.3 ст.7 Закону України Про оренду землі (також у редакції, яка діяла станом на момент укладення договору купівлі-продажу 06.11.2012).

Враховуючи викладене, у розумінні вищенаведених положень законодавства, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Дана правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі №908/1990/17, від 05.06.2018 у справі №920/717/17, від 20.06.2018 у справі №913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 04.10.2018 у справі №904/326/18.

Крім того, у постанові від 25.02.2020 у справі №922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що договір оренди земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.

Щодо додаткової угоди від 19.08.2013 про припинення договору оренди ХМР з ТОВ "Восток".

Постановою Верховного суду від 08.07.2020 по справі №922/1349/18 (п.7.14) надано оцінку додатковій угоді від 19.08.2013 про припинення договору оренди ХМР з ТОВ "Восток": "додаткова угода про розірвання договору оренди спірної земельної ділянки від 20.08.2007 №28, укладена 19.08.2013 між Харківською міською радою та попереднім власником об`єктів нерухомості, укладена особою, яка вже не була стороною договору, оскільки з моменту переходу права власності на нерухоме майно сторонами орендних правовідносин стали Харківська міська та новий власник майна - Товариство з обмеженою відповідальністю "Востхолдинг", а тому, дана угода про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 є такою, що не породжує зміну цивільних прав та обов`язків для сторін договору оренди від 20.08.2007.". А доводи щодо державної реєстрації припинення права оренди на підставі вказаної угоди про розірвання колегія суддів вважає необґрунтованими (п.7.15).

Якщо внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, відчужував повністю вибуває з орендних правовідносин за відповідним договором оренди, його подальші дії як їх учасника, спрямовані на припинення цих правовідносин, зокрема підписання правочину про припинення відповідного договору оренди, не тягнуть настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.

Відповідно до ч.1 ст.604 ЦК України зобов`язання припиняється за домовленістю сторін. Отже, правочин з припинення договору оренди, вчинений відчужувачем нерухомого майна, який на час його вчинення не є орендарем земельної ділянки за цим договором, тобто не є стороною у відповідному зобов`язанні, не припиняє зобов`язання за договором оренди для нового власника нерухомого майна, не припиняє його права та обов`язки як орендаря.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18.

Згідно з ч.4 ст.75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, додаткова угода від 19.08.2013 не породжує зміну цивільних прав та обов`язків для сторін договору оренди від 20.08.2007.

21.02.2019 року ТОВ "Востхолдинг" передало цю будівлю в якості статутного капіталу ТОВ "Восток" та відбулась автоматична заміна орендаря з ТОВ "Востхолдинг" на ТОВ "Восток".

12.07.2021 року проведено реєстрацію змін до договору оренди землі від 16.05.2007 між ХМР та ТОВ "Восток" (а.с.109).

Враховуючи вищевикладене, суд не погоджується з твердженнями відповідачів щодо застосування до спірних правовідносин положень ст.ст.1212-1214 ЦК України, оскільки договір оренди землі, який укладено 16.05.2007 року, був чинний весь спірний період та діє до цього часу.

Щодо заперечень відповідачів суд зазначає наступне.

Доводи відповідачів щодо відсутності у ХМР до 2013 права власності на спірну земельну ділянку суд вважає необґрунтованими, з наступних підстав.

Відповідачі посилаються на витяг з держреєстру (т.1 а.с.109), в якому зазначено, що спірна земельна ділянка є комунальною власністю, а її власником - ХМР, зазначаючи що до 2013 року доказів знаходження її у власності ХМР не має.

Однак, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю (ч.1 ст.83 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

У комунальній власності перебувають:

- усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності;

- земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Стаття 142 Конституції України (а також ч.2 ст.327 ЦК України) визначають суб`єктом права комунальної власності відповідні територіальні громади, що здійснюють право власності або безпосередньо (за допомогою місцевого референдуму, загальних зборів громадян - ст.ст. 7,8 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"), або через органи місцевого самоврядування. Цими органами, відповідно ст.ст.8-12, 80 ЗК України, є відповідні місцеві ради: сільські, селищні, міські - щодо земель територіальних громад, районні, обласні та Верховна Рада АРК- щодо земель спільної власності територіальних громад. Питання регулювання земельних відносин вирішується радами виключно на пленарних засіданнях (п.34 ст.26, п.21 ст.43 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Земельні ділянки державної власності, які передбачається використати для розміщення об`єктів, призначених для обслуговування потреб територіальної громади (комунальних підприємств, установ, організацій, громадських пасовищ, кладовищ, місць знешкодження та утилізації відходів, рекреаційних об`єктів тощо), а також земельні ділянки, які відповідно до затвердженої містобудівної документації передбачається включити у межі населених пунктів, за рішеннями органів виконавчої влади передаються у комунальну власність (ч.3 ст.83 ЗК України).

Перелік майна, яке прийнято до комунальної власності міста Харкова, відповідними рішеннями ХМР "Про комунальну власність м.Харкова", є публічною інформацією.

Враховуючи, що спірна земельна ділянка знаходиться в межах м.Харкова, доказів її знаходження з 2007 по 2013 роки у державній чи приватній власності до суду не надано, враховуючи укладення та реєстрацію спірного договору оренди землі у 2007 році, у суду відсутні підстави вважати її не комунальною власністю, а ХМР неналежним власником.

Доводи відповідачів щодо набуття чинності спірного договору лише 12.07.2021 та відсутності до 12.07.2021 державної реєстрації договору оренди від 16.05.2007 суд вважає необґрунтованими, з наступних підстав.

На момент укладення договору оренди землі з ТОВ "Восток" діяла редакція ЗУ "Про оренду землі" від 01.01.2007, ст.20 якого передбачала, що укладений договір оренди землі підлягає держреєстрації, яка здійснюється місцевим органом державної реєстрації прав (ч.3 ст3 цього закону). Система цих органів визначена ст.5 цього закону.

Станом на дату укладення договору діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Держкомітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 №174, за яким (п.1.2) облік земель вівся із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок у книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі.

Пунктом 42 договору оренди землі від 16.05.2007 передбачено, що договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації.

Судом встановлено (т.1 а.с.55), що договір оренди від 16.05.2007 було зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 20.08.2007 за №28. Факт державної реєстрації засвідчено державним реєстратором Сучова І.М.

Отже, договір оренди між ХМР та ТОВ "Восток" від 16.05.2007 було укладено та зареєстровано у порядку, встановленому чинним на той час законодавством.

ЗУ "Про оренду землі" змінювався з часом.

Оскільки право власності на об`єкти нерухомого майна, що розташовані на спірній земельній ділянці, у ТОВ "Востхолдинг" виникло до 01.01.2013, то воно, в силу приписів ЗУ "Про державну режстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не підлягало обов`язковій державній реєстрації. У подальшому воно перейшло ТОВ "Восток".

Про зазначене ХМР надала письмові пояснення (т.1 а.с.161-166).

Згідно з інформацією (т.1 а.с.109) з Держреєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 14.09.2021 зареєстровано 12.07.2021 зміни до договору оренди землі від 16.05.2007, а саме: проведена державна реєстрація права оренди за ТОВ "Восток".

Крім того зміни що відбувались зі спірною земельною ділянкою вносились й в інші роки, що підтверджується матеріалами справи (реєстри, т1 а.с.40-50).

Сторони погодили у п.42 спірного договору, що договір діє з моменту його державної реєстрації, тобто з 20.08.2007 (т.1 а.с.55).

Таким чином твердження, що договір оренди від 16.05.2007 зареєстрований та набув чинності лише 12.07.2021 спростовуються матеріалами справи (т.1 а.с.40-50, 55, 109).

Крім того, як вже було зазначено, наявність та чинність договору оренди між ХМР та ТОВ "Восток" від 16.05.2007 встановлено у справі №922/1349/18, зокрема, у постанові Верховного суду від 08.07.2020 року.

Отже безпідставним є застосування до спірних правовідносин положень ст.ст.1212-1214 ЦК України, а відтак, позивачем вірно обрано спосіб захисту у спірних правовідносинах.

Доводи відповідачів щодо державної реєстрації припинення права оренди на підставі вказаної угоди про розірвання суд вважає необґрунтованими, з наступних підстав.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі №916/2791/13 викладено такий правовий висновок:

Стаття 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Отже для припинення вищевказаного договору оренду в даному випадку необхідний не сам по собі факт державної реєстрації розірвання такого договору, а, в першу чергу, правочин про його розірвання, вчинений згідно з вимогами відповідного законодавства та дійсними на момент розірвання сторонами цього договору.

Доводи відповідачів щодо державної реєстрації заміни орендаря в спірному договорі оренди суд вважає необґрунтованими, з наступних підстав.

Комплексний аналіз положень ч.2 ст.120 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" свідчить, що особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Оскільки договір оренди від 16.05.2007 зареєстровано 20.08.2007 (а.с.55), автоматична заміна орендаря не потребує нової реєстрації договору оренди.

Доводи відповідачів про застосування наслідків пропуску позовної давності суд вважає необґрунтованими, з наступних підстав.

За зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання (частина п`ята статті 261 ЦК України).

Відповідно до статті 264 ЦК України перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку. Позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.

Судом встановлено, що строк позовної давності щодо стягнення орендної плати з ТОВ "Востхолдинг" за серпень 2018 року (з 1 по 24 число) сплив у відповідні числа серпня 2021 року (позов подано до суду 25.08.21), однак цей строк було перервано здійсненням відповідачами платежів за користування спірною земельною ділянкою, а також зверненням позивача до суду з позовом про стягнення коштів за спірну земельну ділянку (справа №922/1349/18).

Отже, перебіг позовної давності переривався та не є пропущеним.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові ВП ВС від 24.04.2019 по справі № 523/10225/15-ц (14-159цс19).

Судом з`ясовані обставини щодо правильності здійснення позивачем розрахунків.

Виходячи зі змісту п.9 та п.10 Договору (з урахуванням зміни) розмір орендної плати має обчислюватися Орендарем з урахуванням індексів інфляції.

Встановивши, що орендну плату відповідачі сплачували не в тому розмірі, що встановлений у п.9 Договору (з урахуванням договору про зміну), крім того - без застосування індексів інфляції, Харківська міська рада вірно нарахувала заборгованість зі сплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції.

Перевіривши відповідні розрахунки позивача, суд приходить до висновку про їх арифметичну вірність та відповідність вимогам чинного законодавства України, з урахуванням сплати відповідачами земельного податку.

Отже, заборгованість ТОВ «Восток» у період з 21.02.2019 по 31.07.2021 складає - 1 099 962,84 грн. та ТОВ «Востхолдинг» у період з 01.08.2018 по 20.02.2019- 320 584,14 грн.

Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За змістом ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст.77 ГПК України).

Відповідно до ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

При цьому суд зазначає, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.

У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України №4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

У справі "Руїз Торіха проти Іспанії" Європейський суд з прав людини вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає позовні вимоги правомірними, обґрунтованими, такими, що підтверджуються матеріалами справи, відповідачами не спростовані, отже, підлягають повному задоволенню.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд виходить з положень ст.129 ГПК України, відповідно до яких витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідачів, з вини яких виник спір, пропорційно розміру задоволених вимог.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 1, 2, 5, 7, 11, 13, 14, 15, 42, 46, ст.ст.73-80, 86, 129, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Восток» (адреса: 61039, м.Харків, вул.Виконкомівська, 19; ) на користь Харківської міської ради (адреса: 61003, м.Харків, м-н Конституції, 7; ; за реквізитами: код класифікації доходів бюджету - 18010600, номер рахунку (IBAN) - UA020649, код отримувача (ЄДРПОУ) - 37874947, банк отримувача - Казначейство України (ел.адм.подат.), отримувач - ГУК Харків обл/МТГ Харків/18010600) заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 16.05.2007, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20.08.2007 №28, за користування земельною ділянкою площею 3,8397 га з кадастровим номером :09:002:0004 по вул.Виконкомівській, 19 у м.Харкові у період з 21.02.2019 по 31.07.2021 у сумі 1 099 962,84 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Восток» (адреса: 61039, м.Харків, вул.Виконкомівська, 19; ) на користь Харківської міської ради (адреса: 61003, м.Харків, м-н Конституції, 7; ; р/р UA0032986, Банк: ДКСУ м.Київ, МФО 820172) витрати зі сплати судового збору у сумі 16499,44 грн.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Востхолдинг» (адреса: 61039, м.Харків, вул.Виконкомівська, 19; ) на користь Харківської міської ради (адреса: 61003, м.Харків, м-н Конституції, 7; код ЄДРПОУ; за реквізитами: код класифікації доходів бюджету - 18010600, номер рахунку (IBAN) UA020649, код отримувача (ЄДРПОУ) - 37874947, банк отримувача - Казначейство України (ел.адм.подат.), отримувач - ГУК Харків обл/МТГ Харків/18010600) заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 16.05.2007, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20.08.2007 №28, за користування земельною ділянкою площею 3,8397 га з кадастровим номером :09:002:0004 по вул. Виконкомівській, 19 у м.Харкові у період з 01.08.2018 по 20.02.2019 у сумі 320 584,14 грн.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Востхолдинг» (адреса: 61039, м.Харків, вул.Виконкомівська, 19; ) на користь Харківської міської ради (адреса: 61003, м.Харків, м-н Конституції, 7; ; р/р UA0032986, Банк: ДКСУ м.Київ, МФО 820172) витрати зі сплати судового збору у сумі 4 808,76 грн.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду Харківської області може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги в порядку, встановленому статтями 254, 256 - 259 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено "30" грудня 2021 р.

Суддя К.В. Аріт