ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 грудня 2021 року

м. Київ

Справа № 921/163/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни

на рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 24.06.2021 у справі

за позовом заступника керівника Тернопільської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Тернопільської обласної державної адміністрації та Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації

до фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивачів - Тернопільської обласної ради,

про зобов`язання повернути нежитлове приміщення та стягнення коштів,

(У судове засідання з`явилися: прокурор - Біньковська А. В., представники: Тернопільської обласної державної адміністрації - Круль Ю. І., Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації - Моравель В. Я., фізичної особи-підприємця Наконечної Н. М. - Авдєєнко В. В.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Заступник керівника Тернопільської місцевої прокуратури подав до Господарського суду Тернопільської області позов в інтересах держави в особі Тернопільської обласної державної адміністрації та Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації (далі - Департамент) до відповідача фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни про:

1) зобов`язання відповідача повернути позивачу-2 частину нежитлового приміщення загальною площею 67,1 м2, вартість якого станом на 18.02.2019 згідно з експертною оцінкою складає 2 099 626 грн, що розташоване за адресою: вул. Князя Острозького, 14, м. Тернопіль, шляхом підписання акта прийому-передачі;

2) стягнення з відповідача на користь позивача-2 коштів у розмірі 25 807,96 грн за користування вищезазначеним нежитловим приміщенням, з яких 3 488,18 грн заборгованості з орендної плати та 22 319,78 грн неустойки.

Прокурором подано заяву про збільшення позовних вимог в частині донарахування неустойки, а саме стягнення на користь позивача-23 488,18 грн орендної плати та 96 649,40 грн неустойки за фактичне користування нежитловим приміщенням.

Позов прокурора мотивований тим, що строк дії договору оренди від 05.06.2003 № 3 (далі - договір), на підставі якого відповідач користувався нежитловим приміщенням, закінчився 05.06.2018, однак станом на момент звернення до суду нежитлові приміщення не були повернуті відповідачем. Також прокурор наголосив на неналежному виконанні відповідачем договору в частині сплати орендної плати у розмірі 3 488,18 грн та необхідність стягнення неустойки за несвоєчасне виконання орендарем обов`язку щодо повернення речі у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 05.06.2003 між Головним управлінням сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації, правонаступником якого є Департамент (орендодавцем) та приватним підприємцем Наконечною Н. М. (орендарем) укладено договір.

Відповідно до п.п. 1.1, 1.2 договору, орендодавець зобов`язався передати, а орендар прийняти у строкове платне користування державні нежитлові приміщення площею 67,1 м2, які знаходяться на балансі Головного управління сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації, вартість яких визначена відповідно до висновків про вартість приміщень, складених станом на 31.05.2003 і становить 34 920 грн. Приміщення знаходяться за адресою - вул. Князя Острозького, 14, і надаються для організації закладу торгівлі непродовольчими товарами.

Пунктом 2.1 договору визначено, що вступ орендаря в користування майном настає одночасно із підписанням сторонами договору та акта прийому-передачі вказаного майна. Передача майна в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається Головне управління сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації, а орендар користується ним протягом строку оренди.

У випадку розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії та відмови від його продовження, орендар зобов`язаний в 15-денний термін здати орендодавцеві орендоване майно в належному стані не гіршому, ніж на час його передачі в оренду, з урахуванням фізичного зносу даного майна, а орендодавець повинен прийняти вказане майно згідно з актом прийому-передачі об`єкта оренди. Майно вважається поверненим орендодавцеві з моменту підписання сторонами акта прийому-передачі (п. 2.4 договору).

Пунктами 3.1- 3.2 договору передбачено, що орендна плата приміщень визначається на підставі Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 за №786 (із змінами та доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 18.05.1998 № 699, від 19.01.2000 № 75) і складає 436,50 грн (без ПДВ) за базовий місяць (травень 2003 року). 50 % від зазначеної суми перераховується орендарем орендодавцеві не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним з урахуванням індексу інфляції, а 50 % - до Держбюджету згідно з рахунками, виставленими орендодавцем. Нарахування ПДВ здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, відповідно до Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

Наднормативна сума орендної плати, що надійшла орендодавцеві, підлягає в установленому порядку поверненню орендареві, або заліку в рахунок наступних платежів (п.3.5 договору).

Відповідно до пунктів 5.1-5.3, 5.8 договору орендар зобов`язався використовувати орендоване приміщення у відповідності з його призначенням, визначеним умовами цього договору; своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату орендодавцю і держбюджету; в разі припинення договору оренди повернути орендодавцю орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду з урахуванням фізичного зносу; укласти з орендодавцем договір на часткове відшкодування та утримання орендованих приміщень.

Згідно з п.п. 6.2-6.3 договору орендар вправі з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості за рахунок власних коштів; передавати в суборенду орендоване майно. При цьому, строк надання майна в суборенду не може перевищувати терміну дії договору. Плата за суборенду цього майна не повинна перевищувати орендної плати орендаря.

У пунктах 10.1-10.2 договору сторони встановили термін дії договору - з 05.06.2003 до 05.06.2018. Одностороння відмова від виконання договору та внесення змін не допускається. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або припинення цього договору.

У п. 10.4 договору передбачено, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У пункті 10.6 договору передбачено випадки, коли договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

На виконання умов договору оренди, 05.06.2003 Головним управлінням сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації передано, а приватним підприємцем Наконечною Н. М. прийнято в строкове платне користування частину нежитлового приміщення - вестибюлю, загальною площею 67,1 м2, розташованого у будівлі за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14, про що складено та підписано уповноваженими особами обох сторін акт приймання-передачі. Сторони погодили, що для облаштування орендної площі необхідно провести роботи по будівництву перегородок, перекриття та інших конструктивних елементів. Вартість приміщення визначена станом на 31.05.2003 в розмірі 34 920,00 грн за експертною оцінкою.

Згідно з листом від 18.08.2003 № 12-2/105 орендодавцем надано орендарю дозвіл на проведення будівельно-монтажних робіт по облаштуванню приміщень у вестибюлі адмінбудинку по вул. Князя Острозького, 14 для виставково-торгівельних цілей відповідно до договору за рахунок власних коштів орендаря з умовою, що вартість робіт по поліпшенню орендованого майна може перевищувати 25% від залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості орендованих приміщень.

02.06.2005 між сторонам укладено угоду, відповідно до якої п.1.3 договору доповнено в частині визначення мети оренди - права орендарю надавати маркетингові послуги, послуги Інтернет-зв`язку, здавати в оренду приміщення, які влаштовані внаслідок проведеної реконструкції за кошти орендаря; дизайнерські послуги.

30.05.2007 сторонами укладено угоду № 3, якою змінено п.3.1 договору та встановлено, що орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (із змінами згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 № 1846), і становить без ПДВ за базовий місяць оренди (грудень 2006 року) 754,27 грн. Орендна плата за перший місяць оренди (січень 2007 року) визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць (грудень 2006 року) на індекс інфляції за січень 2007 року. Окрім того, сторонами внесено зміни у платіжні та поштові реквізити сторін.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 22.07.2010 у справі №6/29-557 відмовлено у задоволенні позову Головного управління агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації до підприємця Наконечної Н. М. про зобов`язання внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення від 05.06.2003 № 3 в частині площі орендованого майна та розміру орендної плати.

07.02.2013 сторонами підписано додаткову угоду № 7 про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень від 05.06.2003, відповідно до якої змінено найменування орендодавця з Головного управління агропромислового розвитку облдержадміністрації на Департамент та у зв`язку з цим п. 10.2 викладено в редакції змін.

13.06.2018 орендодавцем надіслано на адресу ФОП Наконечної Н. М. лист від 13.06.2018 № 02-452/2.3, згідно з яким повідомлено про закінчення 05.06.2018 терміну дії договору оренди від 05.06.2003 № 3, наявну заборгованість по відшкодуванню витрат за водопостачання і водовідведення в сумі 224,60 грн та заборгованість по сплаті орендної плати в сумі 4 955,18 грн, яку орендодавець просив погасити та підписати акт приймання-передачі нерухомого майна в трьох примірниках та організувати передачу орендованих приміщень Департаменту. Також, у вказаному листі Департамент повідомив відповідача про відсутність у нього можливості продовжити термін дії договору оренди. Поряд із цим, зазначив, що для подальшого укладення нового договору оренди державного нерухомого майна відповідачу необхідно звернутися до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Тернопільській області.

Як доказ надіслання зазначеного листа на адресу відповідача до матеріалів справи долучено належним чином засвідчені копії: реєстру від 15.06.2018 № 3, конверту від 15.06.2018, запиту від 11.07.2018 № 2-587/2.3, адресованого Тернопільському обласному вузлу спеціального зв`язку державного підприємства спеціального зв`язку та відповіді на нього від 13.07.2018 № 05/04-287.

Листом від 14.06.2018 № 02-459/2.3 орендодавець повідомив відповідача, зокрема про те, що згідно з розпорядженням голови обласної державної адміністрації №979-од від 26.11.2012 "Про упорядкування структури обласної державної адміністрації" Головне управління агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації перейменоване в Департамент, що знаходиться за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14,. Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.10.2016 № 1737836 та Технічного паспорту на адміністративний будинок, загальною площею приміщень 2 451,5 м2, останній є правонаступником всіх попередніх формувань.

Згідно з реєстрами від 15.06.2018 № 3 на адресу відповідача було направлено лист від 13.06.2018 № 02-452/2.3, та лист від 14.06.2018 № 02-459/2.3. Окрім того, зазначений лист 15.06.2018 був наданий суборендарям з метою його вручення/повідомлення відповідачу.

15.06.2018 відповідач звернувся до Департаменту із листом без номеру та дати (вх. № 919/18), в якому просив, спираючись на закінчення терміну дії договору, тривалу співпрацю, своєчасне і в повному обсязі внесення орендної плати, відшкодування всіх комунальних платежів, проведення значних обсягів робіт по покращенню орендованих приміщень, - продовжити договір оренди терміном на три роки, а також надати документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна - дану будівлю на вимогу державного реєстратора. Даний лист залишено без розгляду з боку орендодавця.

21.08.2018 листом № 02-756/2.3 Департамент додатково повідомив суборендарів відповідача про закінчення терміну дії договору та зазначив, що останній не буде продовжуватися на наступний період, а для укладення нового договору оренди державного нерухомого майна ФОП Наконечній Н. М. необхідно звернутися у Регіональне відділення Фонду державного майна України в Тернопільській області. Повідомив суборендарів, що станом на 01.08.2018 орендарем ФОП Наконечною Н.М. не сплачено майже за 3 місяці орендної плати, не повернуто орендоване приміщення та не вживаються заходи щодо укладення договору через Регіональне відділення ФДМУ. Зазначив, що строк надання майна в суборенду не може перевищувати терміну дії договору та просив до 10.09.2018 звільнити орендовані приміщення.

Актом проведення обстеження приміщення від 08.02.2019 підтверджено, що ФОП Наконечна Н. М. не повернула з оренди об`єкт оренди у зв`язку з закінченням договору та продовжує використовувати приміщення для здійснення підприємницької діяльності.

Згідно з довідкою Департаменту від 11.02.2019 № 2-181/1.1, акта звірки розрахунків від 18.09.2018 за період використання Наконечною Н. М. орендованого приміщення до 05.06.2018 заборгованість по сплаті оренди за договором оренди склала 3 488,18 грн.

В обґрунтування суми зазначено, що заборгованість по орендних платежах виникла з 01.01.2010 з початковою сумою 264,30 грн. У цьому ж році в рахунок на оплату включено витрати на охорону за лютий- серпень 2010 року, відповідно сума боргу по орендній платі зростала кожного місяця , а отримані від орендаря щомісячні платежі зараховувалися в погашення заборгованості по орендній платі перекриваючи заборгованість попереднього місяця із врахуванням індексу інфляції. Станом на 01.01.2011 заборгованість становила 5 008,07 грн, на 01.01.2012 - 5 495,91 грн, на 01.01.2013 - 5 554,94 грн, на 01.01.2014 - 4 862,90 грн, на 01.01.2015 - 2 705,09 грн, на 01.01.2016 - 2 519,28 грн, на 01.01.2017 - 3 764,42 грн, на 01.01.2018 - 2646,13 грн, на 05.06.2018 - 3 488,18 грн.

Оскільки строк дії договору оренди закінчився 05.06.2018, ФОП Наконечною Н. М. приміщення з оренди не повернуто, наявну заборгованість по щомісячних орендних платежах не сплачено, Департаментом як власником нежитлового приміщення, не вжито заходів щодо повернення нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14 з оренди та заходів щодо стягнення заборгованості за його використання, зважаючи на допущення бездіяльності зі сторони орендодавця, прокурором вжито заходи представницького характеру шляхом подання до господарського суду даного позову.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 10.07.2019, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 26.11.2019 у справі № 921/163/19 відмовлено у задоволенні позову.

Ухвалюючи вказані рішення, суди дійшли висновку, що у матеріалах справи відсутні докази належного повідомлення відповідача про припинення дії договору та повідомлення про відсутність волевиявлення орендодавця на продовження орендних правовідносин. Враховуючи умови пункту 10.4 договору та частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" суди зазначили, що договір оренди нежитлових приміщень №3 від 05.06.2003 є продовженим. Зважаючи на факт продовження договору оренди, вимогу про стягнення з відповідача неустойки, нарахованої у розмірі подвійної орендної плати, суди визнали безпідставною. Щодо вимоги про стягнення заборгованості по орендній платі, судами було встановлено, що твердження позивачів про існуючу заборгованість з орендної платі спростовується копіями платіжних доручень, які містять вказівку на призначення платежу - орендна плата за конкретний період часу, починаючи з грудня 2009 року по червень 2018 року.

3.2. Постановою Верховного Суду від 05.08.2020 рішення судів попередніх інстанцій скасовано, а справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Тернопільської області.

Постанова аргументована тим, що суди попередніх інстанцій, встановивши факт надіслання орендодавцем на адресу ФОП Наконечної Н.М. листа за № 02-452/2.3, яким останню було повідомлено про закінчення 05.06.2018 терміну дії договору оренди від 05.06.2003 № 3, наявну заборгованість по відшкодуванню витрат за водопостачання і водовідведення в сумі 224,60 грн та заборгованість по сплаті орендної плати в сумі 4 955,18 грн, необхідність її погашення, підписання акта приймання-передачі нерухомого майна та організацію передачі орендованих приміщень Департаменту, дійшли необґрунтованих висновків про те що, матеріали справи не містять доказів отримання орендарем листа за від 13.06.2018 № 02-452/2.3, яким, за твердженням останніх, відповідача у відповідності до вимог чинного законодавства було повідомлено про припинення договору оренди.

Висновки судів в цій частині не відповідають нормам матеріального права, зокрема статті 764 ЦК України та статті 17 "Про оренду державного та комунального майна" щодо умов застосування принципу "мовчазної згоди" у випадку наявності заперечень орендодавця та відмови у задоволенні позовних вимог у зв`язку з неотриманням орендарем листа про закінчення терміну дії договору оренди та необхідності передачі майна орендарю. При цьому, відповідно до правового висновку, сформованого Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, негативні наслідки неодержання орендарем (у тому числі фізичною особою-підприємцем) звернення до нього, якщо таке звернення здійснене добросовісно і розумно, покладаються на орендаря (у тому числі на фізичну особу-підприємця), а факт наявності відповідної заяви орендодавця та доказів її належного надсилання орендарю свідчить про добросовісне звернення орендодавця до орендаря, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами відповідно до приписів чинного законодавства.

Господарські суди, відмовляючи у задоволенні позовних вимог прокурора про повернення майна з мотивів не повідомлення орендаря про припинення договору оренди, одночасно зробили висновок про те, що зміст листа від 13.06.2018 № 02-452/2.3, зокрема і наведена у ньому інформація про те, що позивач-2 не може продовжити термін оренди, а для подальшого укладення договору оренди державного нерухомого майна ФОП необхідно звернутись до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Тернопільській області, не дає змоги дійти беззаперечного висновку про те, що орендодавець відмовляється від продовження договору оренди.

Зазначені висновки судів фактично є суперечливими оскільки кожна з цих підстав є самостійною та взаємовиключною (відсутність заперечень наймодавця протягом строку встановленого законом та вираження їх у формі, що не дозволяє ідентифікувати заяву (лист, повідомлення) як заперечення. При цьому, з урахуванням відсутності в законодавстві чітких вимог щодо змісту заперечень, суди надаючи оцінку таким доводам повинні комплексно оцінювати докази їх надсилання щодо своєчасності, направлення на належну адресу, тексту тощо з урахуванням усієї сукупності доказів, змісту документів, що надсилались, пропозицій щодо вчинення юридично значущих дій сторонами договору, поведінки сторін в подальшому. Водночас само по собі роз`яснення існуючого порядку укладення договору оренди не може бути розцінене як "мовчазна згода" на пролонгацію діючого договору оренди державного майна.

Звернуто увагу на те, що Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (пункт 57 постанови від 05.06.2018 у справі № 338/180/17), тому суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу (пункти 72-76 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц). Вирішуючи господарський спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.

3.3. Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 у справі № 921/163/19, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 24.06.2021, позов задоволено частково; зобов`язано відповідача повернути позивачу-2 частину нежитлового приміщення, загальною площею 67,1 м2, що розташоване у будівлі за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14, шляхом підписання акта прийому-передачі; стягнути з відповідача на користь позивача-2 неустойку у розмірі 96 649,40 грн; в решті позову відмовлено.

Рішення судів попередніх інстанцій аргументовано тим, що відповідно до ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" наявні підстави для представництва інтересів держави Тернопільською місцевою прокуратурою в особі Тернопільської обласної державної адміністрації та Департаменту у зв`язку з нездійсненням захисту інтересів держави останніми.

Позивач відповідно до вимог законодавства та положень договору оренди в передбачений строк, тобто впродовж місяця, а саме 13.06.2018, надіслав відповідачу повідомлення про припинення терміну дії договору оренди та про заперечення щодо продовження його дії, долучивши до повідомлення акт прийому-передачі нерухомого майна в трьох примірниках, як це передбачено умовами 2.4 договору. Вказане повідомлення надіслано на належну адресу реєстрації місця проживання фізичної особи-підприємця Наконечної Н. М., однак було повернуто відділенням поштового зв`язку без вручення адресату із зазначенням причини "за закінченням встановленого строку зберігання".

Наявні у справі докази переконливо свідчать про добросовісне, сумлінне, у визначений законом та договором строк звернення позивача до відповідача із заявою про припинення орендних правовідносин та про відсутність правових підстав продовжувати його дію. Отже, орендодавцем висловлено заперечення з приводу продовження дії договору оренди. З огляду на встановлений факт закінчення строку дії договору, відповідно до його умов, у відповідача виник обов`язок повернути позивачу орендоване приміщення до 19.06.2018 включно, але такий не був відповідачем виконаний.

Суд визнав необґрунтованими та суперечливими твердження позивача про існування у відповідача заборгованості зі сплати орендних платежів в загальній сумі 3 488,18 грн. При цьому, суд відхилив складені в односторонньому порядку позивачем акти звірки взаєморозрахунків та врахував подані відповідачем платіжні доручення, які свідчать, що за період з січня 2010 року по 15.06.2018 в рахунок орендних платежів ФОП Наконечною Н. М. сплачено 89 130,36 грн.

Здійснивши власний перерахунок неустойки, нарахованої на підставі частини 2 статті 785 ЦК України та пунктах 3.1, 3.2 договору, у розмірі подвійної плати за користування відповідачем нежилим приміщенням за час прострочення повернення об`єкта з оренди, суди встановили, що така є обґрунтованою за період з 05.06.2018 по 31.12.2020 у розмірі 97 903,08 грн, тому позов в цій частині підлягає задоволенню в заявленій сумі 96 649,40 грн.

Доводи відповідача про застосування до вимог про стягнення неустойки позовної давності відхилено судом, оскільки предметом спору у справі є зокрема, стягнення неустойки, нарахованої на підставі частині 2 статті 785 ЦК України, а відповідно до правових висновків, викладених у постанові Касаційного господарського суду у складі Об`єднаної палати Верховного Суду від 20.11.2020 у справі № 916/1319/19, особлива міра відповідальності орендаря, що визначена законодавцем у частині 2 статті 785 ЦК України як неустойка, має певну специфіку у застосуванні, відповідно до якої на неї не поширюється скорочений строк позовної давності, оскільки законом прямо передбачено право сторони стягнути таку неустойку за весь час неправомірного користування майном після припинення дії договору; також з цих підстав до неї не застосовуються положення статті 232 Господарського кодексу України (далі - ГК України) щодо припинення нарахування штрафних санкцій по закінченню 6 місяців.

Відхилено також доводи третьої особи про те, що спірне нерухоме майно належить до комунальної власності як необґрунтовані та такі, що не стосуються предмета судового розгляду в межах даної господарської справи, яким є встановлення та дослідження обставин припинення договірних відносин, обставин належного виконання відповідачем договірних зобов`язань за укладеним між сторонами договором оренди від 05.06.2003 та встановлення обставин наявності чи відсутності у відповідача обов`язку повернути орендоване майно. Таким чином, вирішення спору щодо права власності та його державної реєстрації на спірну будівлю не входить до предмету розгляду даного спору, оскільки в такому випадку суд, в порушення процесуального закону, без достатніх на це підстав (заяви позивача) вийде за межі позовних вимог, та надаватиме оцінку доказам, які підтверджують обставини, що не входять до предмета доказування у справі щодо виконання умов договору оренди приміщення.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. ФОП Наконечна Н. М. звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 24.06.2021 у справі № 921/163/19 та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

Обґрунтовуючи підставу оскарження, передбачену пунктом 1частини 2 статті 287 ГПК України, заявник вважає, що судами не враховано висновок, викладений у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18 щодо застосування частини 1 статті 317 ЦК України. У вказаній постанові Верховний Суд зауважив, що у балансоутримувача відсутні повноваження щодо здійснення повідомлення відповідача про відсутність наміру продовжити договір.

Судами не взято до уваги висновки Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, зазначені у постановах від 13.02.2018 у справі № 910/12949/18, від 17.12.2018 у справі № 906/1037/16 стосовно того, що неустойка, стягнення якої передбачено частиною 2 статті 785 ЦК України, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і для притягнення наймача, який порушив зобов`язання, до такої відповідальності необхідна наявність його вини (умислу або необережності) відповідно до вимог статті 614 ЦК України. На думку скаржника, вимоги щодо стягнення неустойки є необґрунтованими, оскільки ним не порушено права позивача, так як спірне майно не може бути повернуто внаслідок його відсутності у зв`язку із переробленням.

Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 у разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України) суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує позивача повернути це майно власникові. Таким чином, позовна вимога щодо повернення спірного майна не є ефективним способом захисту.

Крім того, заявник вважає, що суди попередніх інстанцій не виконали вказівки Верховного Суду, які були підставою направлення справи на новий розгляд, а саме необхідності встановлення наявності у позивача права або законного інтересу на предмет спору. Суди ухилилися від обов`язку встановлення особи, яка є дійсним власником спірного майна.

4.2. У відзивах на касаційну скаргу позивач-2 та прокурор вказують на безпідставність доводів скаржника, підтримують висновки судів попередніх інстанцій та просять залишити без змін оскаржені рішення.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. Предметом позовних вимог є повернення нежитлового приміщення та стягнення коштів за користування спірним нежитловим приміщенням.

У пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення прав та обов`язків, є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Згідно із частиною четвертою статті 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар, у силу закону, може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічні положення визначені у частині другій статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до яких у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин. Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 ЦК України.

Пунктом 6 статті 3 ЦК України закріплений принцип справедливості, добросовісності та розумності. Зазначений принцип включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори.

Правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у статті 764 ЦК України та частині другій статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

Відповідно до частини першої статті 42 ГК України підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб`єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку. Отже, негативні наслідки неодержання підприємцем звернення до нього, якщо таке звернення здійснене добросовісно і розумно, покладаються на підприємця (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19).

5.4. Як установили суди попередніх інстанцій, позивач-2 відповідно до вимог законодавства та положень договору оренди в передбачений строк, а саме 13.06.2018 надіслав відповідачу повідомлення про припинення терміну дії цього правочину та про заперечення щодо продовження його дії, долучивши до повідомлення акт прийому-передачі нерухомого майна в трьох примірниках, як це передбачено умовами 2.4 договору. Вказане повідомлення про припинення договору оренди було надіслано на належну адресу реєстрації місця проживання ФОП Наконечної Н. М.

Таким чином, встановивши наявність відповідної заяви орендодавця та належних доказів її надсилання орендарю, суди дійшли вірного висновку, що вказані обставини свідчать про добросовісність звернення позивача-2 до відповідача, вчинення Департаментом залежних від його волі необхідних дій у спірних правовідносинах на відміну від відповідача, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами відповідно до приписів чинного законодавства. Вказані висновки узгоджуються із правовою позицією Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/719/19, на яку, зокрема посилався Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду під час направлення справи на новий розгляд.

5.5. Посилання скаржника на правову позицію об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18 колегією суддів відхиляються, адже правові висновки, викладені у зазначеній постанові не могли бути взяті до уваги судами попередніх інстанцій, оскільки рішення прийнято за інших фактичних обставин, з урахуванням інших доказів, поданих сторонами. Так в основу судових рішень, ухвалених за наслідками розгляду справи № 910/7364/18 покладено висновок про те, що законодавство не надає право балансоутримувачу виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, то відповідно балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно та повідомляти відповідача про відсутність наміру продовжити договір. Водночас у справі № 921/163/19 фактичні обставини є відмінними. Так судами встановлено і слідує із матеріалів справи, що орендодавцем за спірним договором є Департамент і саме ним було надіслано відповідачу заяву про відсутність наміру продовжити такий договір.

5.6. Крім того, колегія суддів вважає безпідставними посилання скаржника на висновки Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, зазначені у постановах від 13.02.2018 у справі № 910/12949/18, від 17.12.2018 у справі № 906/1037/16. Відповідно до висновків на які посилається скаржник, за змістом статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Частиною 1 статті 614 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Таким чином неустойка, стягнення якої передбачено частиною 2 статті 785 ЦК України, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і для притягнення наймача, який порушив зобов`язання, до такої відповідальності необхідна наявність його вини (умислу або необережності) відповідно до вимог статті 614 ЦК України.

Задовольняючи частково вимоги щодо стягнення коштів за користування спірним нежитловим приміщенням, суд першої інстанції зауважив відсутність в матеріалах справи доказів вжиття відповідачем будь яких заходів, спрямованих на повернення об`єкту найму орендодавцю; не надання суду доказів існування реальних обставин, які б перешкоджали відповідачу повернути об`єкт оренди; не надання суду доказів ухилення позивача від отримання об`єкту найму. Натомість, матеріали справи свідчать про намір відповідача продовжувати орендні правовідносини (лист від 15.06.2018), ухилення останнього від отримання повідомлень про припинення орендних відносин та відсутність підстав для пролонгації договору у зв`язку з чим відповідачем порушено умови пунктів 2.4, 10.1 договору та вимоги частини 1 статті 785 ЦК України, а відтак і наявність правових підстав для застосування санкцій, передбачених частиною 2 статті 785 ЦК України.

Таким чином, судом першої інстанції проаналізовано обставини щодо можливості застосування статті 785 ЦК України, вказано на дії та бездіяльність відповідача, які зумовили неповернення нерухомого майна своєчасно та стали наслідком для стягнення відповідних коштів.

У свою чергу колегія суддів вважає помилковими доводи скаржника про те, що спірне майно не може бути повернуто внаслідок його відсутності у зв`язку із переробленням. Як установив суд апеляційної інстанції з урахуванням обставин, визначених у рішенні Господарського суду Тернопільської області від 22.07.2010 у справі №6/29-557, здійснені відповідачем поліпшення об`єкта оренди не є капітальними, а влаштовані із легких збірно-розбірних конструкцій. Отже безпідставними є доводи скаржника, про те, що в результаті здійснених ним поліпшень була створена нова річ. Всупереч наявним у справі доказам, відповідач не довів неможливості здійснити демонтаж відповідних конструкцій. Верховний Суд звертає увагу на те, що у спірних відносин проведення певних поліпшень не може бути тією обставиною, яка б дозволяла відповідачу уникнути обов`язку щодо повернення орендованого майна після закінчення строку договору.

5.7. Щодо посилань заявника на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, колегія суддів зауважує, що висновок на який наявне посилання у касаційній скарзі стосується особливостей звернення із вимогами щодо витребування майна від особи, яка є останнім його набувачем у порядку статті 387 ГПК України, що не стосується суті відносин щодо повернення внаслідок закінчення строку договору оренди, які досліджувалися у межах справи № 921/163/19.

5.8. Верховний Суд також зазначає, що суди дослідили характер спірних відносин, врахували, що Департамент є орендодавцем за спірним договором, який фактично виконувався обома сторонами, зокрема протягом усього періоду дії договору відповідач сплачував узгоджені сторонами суми орендної плати. Саме вказані обставини стали ключовими під час визначення можливості задоволення позовних вимог, а тому колегія суддів не вважає, що судами не виконано в цій частині вказівки Верховного Суду, які стали підставою направлення справи на новий розгляд.

У свою чергу суди дослідили, що на теперішній час у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відкрито два розділи на один об`єкт нерухомості - будівлю за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14 із різними площами (площею 2749,8 м2 та площею 2451,5 м2), право власності на які стосується Тернопільської обласної ради та Тернопільської обласної державної адміністрації. Однак Верховний Суд зазначає, що наявність на час розгляду справи № 921/163/19 суперечливих даних стосовно реєстрації права власності на майно, у спірних відносинах не вказує на можливість відповідача, після закінчення строку договору, не повертати таке майно орендодавцю. У свою чергу, суди попередніх інстанцій вірно вказали на те, що вирішення спору щодо права власності та державної реєстрації на будівлю по вул. Князя Острозького, 14 в м.Тернополі не входить до предмету розгляду цього спору.

5.9. Таким чином, оскільки доводи скаржника щодо допущення судами попередніх інстанцій порушень норм матеріального і процесуального права не підтвердилися, колегія суддів не убачає підстав для скасування рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 24.06.2021 у справі № 921/163/19.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.3. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства, оскаржені у справі рішення і постанову необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржувані судові рішення, то відповідно до статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 24.06.2021 у справі № 921/163/19 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ