ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.12.2021м. ДніпроСправа № 904/3931/19

за позовом Акціонерного товариства "Українська залізниця", м. Київ в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця", м.Дніпро

до Фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни, м. Кривий Ріг, Дніпропетровської області

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, м. Дніпро

про стягнення заборгованості з орендної плати, заборгованості з відшкодування витрат на утримання орендованого майна та неустойки у розмірі 824 179,63 грн.

Суддя Крижний О.М.

Секретар судового засідання Баворовська Г.П.

Представники:

Від позивача: не з`явився

Від відповідача: не з`явився

Від третьої особи: не з`явився

СУТЬ СПОРУ:

Акціонерне товариство "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області із позовом, в якому просить стягнути з Фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни заборгованість у сумі 824 179,63 грн., з яких: 384 774,98 грн. - орендної плати за період з березня 2018 року по липень 2019 року, 420 791,10 грн. - неустойки за період з вересня 2018 року по липень 2019 року та 18 613,55 грн. відшкодування витрат на утримання орендованого майна.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди майна № 12/02-3558-ОД від 21.08.2009 року відповідач не звільнив займане ним приміщення та не повернув орендоване майно. В подальшому позивачем подано заяву, у якій просить врахувати допущену технічну помилку в даті договору прохальної частини та вважати правильною дату договору - 21.08.2009, а також врахувати, що договір оренди є припиненим 28.02.2020.

Відповідач проти задоволення позову заперечує, вважає його безпідставним. Так, відповідач зазначає, що додатковий договір від 10.03.2016, на який посилається позивач як на підставу виникнення заборгованості, визнаний судом недійсним з моменту його укладення, при цьому в період з 01.01.2016 по вересень 2016 року ФОП Ментій Т.М. фактично сплатила на користь позивача більш як 100% орендної плати. А враховуючи, що додатковий договір від 10.03.2016 не укладався, та згідно з п. 3.6 основного договору відповідач мала сплачувати на користь ПАТ "Укрзалізниця" 30 % орендної плати, то переплата орендної плати на користь позивача становить 104 987,55 грн. Крім того, відповідач заперечує проти розрахунку щомісячних платежів про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання нерухомого орендованого майна, оскільки даний розрахунок, який є нібито додатком до договору не підписаний орендарем, тому зазначений додаток не може вважатися складовою даного договору.

Від третьої особи надійшов відзив на позов, в якому проти задоволення позовних вимог заперечує. Третя особа зазначає, що рішенням господарського суду від 05.12.2018 у справі №904/4125/18 визнано недійсним додатковий договір, яким змінено орендодавця з регіонального відділення на АТ "Українська залізниця", тому позивач втратив право вимоги заборгованості з орендної плати у розмірі 100%, як було визначено у цьому додатковому договорі. Беручи до уваги те, що подальші додаткові угоди укладено з неналежним орендодавцем, у позивача відсутні підстави вимагати сплату заборгованості з орендної плати. Третя особа вважає, що позивач навмисно замовчує факт визнання додаткового договору від 10.03.2016 недійсним з метою незаконного стягнення коштів з орендної плати.

Позивачем подано відповідь на відзив, у якій із запереченнями відповідача не погоджується та наполягає на задоволенні позовних вимог.

Під час розгляду даної справи судом встановлено, що рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2019 у справі №904/7826/17 позовні вимоги Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" до Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про виселення з приміщення нежитлової будівлі; про стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 56565,59грн.; про стягнення неустойки у розмірі 64500,94грн., з урахуванням заяви від 02.10.2017 за вих. №б/н про зменшення позовних вимог - задоволено частково. Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни на користь Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" 56565,59грн. заборгованості по орендній платі; 848,44грн. судового збору. В решті позовних вимог, а саме в частині виселення Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни з нерухомого майна, а саме будівлі магазину (реєстраційний номер 10) загальною площею 196,1 кв.м., розміщене за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Літке, буд.68а, яке належить Акціонерному товариству "Українська залізниця" та в частині стягнення з Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни на користь Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" 64500,94грн. неустойки за період з квітня по травень 2017 року - відмовлено.

Вказаним рішенням, зокрема, встановлено, що договір оренди від 21.08.2009 №12/02-3558-ОД є продовженим на підставі закону автоматично, тобто відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а саме на один рік в силу приписів пункту 10.1 договору, до 31.03.2018; до 31.03.2019 та до 31.03.2020.

У справі №904/3931/19, яка наразі розглядається судом, позивач просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за договором оренди майна №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 року у розмірі 384 774,98 грн. за період з березня 2018 року по липень 2019 року, відшкодування витрат на утримання орендованого майна у розмірі 18 613,55 грн. за період з 10.06.2017 по 10.07.2019 та неустойку в розмірі 420 791,10 грн. за період з вересня 2018 року по липень 2019 року.

При цьому позивач просить стягнути неустойку, передбачену ст. 785 ЦК України, зазначаючи, що строк дії договору оренди від 21.08.2009 №12/02-3558-ОД закінчився, однак відповідач після закінчення строку дії договору не звільнив займане ним приміщення та не повернув орендоване майно.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2019 зупинено провадження у справі №904/3931/19 на період до набрання законної сили судовим рішенням у справі Господарського суду Дніпропетровської області №904/7826/17.

Від позивача надійшла заява про поновлення провадження у справі, яка обґрунтована тим, що Касаційним Господарським судом у складі Верховного Суду винесено постанову від 30.06.2020 у справі №904/7826/17, якою рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2019 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2020 у справі №904/7826/17 залишено без змін.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 22.11.2021 поновлено провадження у справі, підготовче засідання призначено на 07.12.2021.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 07.12.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Представники сторін у судове засідання, призначене на 28.12.2021 не з`явилися, про день, час та місце судового засідання повідомлялися належним чином. Відповідно до інформації, розміщеної на сайті Укрпошти поштове відправлення з копією ухвали суду від 14.12.2021, відправленого за місцезнаходженням відповідача, отримано останнім особисто 21.12.2021. Клопотань про відкладення судового засідання від відповідача не надходило.

Від позивача надійшла заява про розгляд справи за відсутністю представника, позовні вимоги підтримує у повному обсязі.

У судовому засіданні 28.12.2021 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Під час розгляду справи судом досліджені письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу (у попередній судових засіданнях), дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Предметом доказування у даній справі є: встановлення обставин укладення договору оренди, строк дії договору, наявність підстав для стягнення орендної плати, неустойки та відшкодування витрат на утримання майна.

Так, судом встановлено, що 21.08.2009 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України у Дніпропетровській області (далі - третя особа, орендар) та фізичною особою-підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною (далі - відповідач, орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності за №12/02-3558-ОД (далі - договір).

Пунктом 1.1 договору визначено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме нерухоме майно будівлю магазину (далі - майно) площею 196,1кв.м., розміщене за адресою м.Кривий Ріг, вул.Літня, 68а, на 1-му поверсі 1-го (будинку, приміщення, будівлі), що перебуває на балансі ДП "Придніпровська залізниця" (далі - відповідач, балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку на 28.02.2009 і становить за незалежною оцінкою/залишковою вартістю 513571 грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення торгівельного об`єкту з продажу промтоварів та продтоварів у тому числі підакцизної групи. Використання орендованого державного майна не за призначенням забороняється (пункт 1.2 договору).

Орендар вступає у строкове платне користування державним майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна (пункт 2.1 договору).

У разі припинення цього договору майно повертається орендарем балансоутримувачу. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на орендаря (п.п. 2.5, 2.6 договору).

Згідно з п. 3.1 договору орендна плата, визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами), або за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) червень 2009 року - 8128,4 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - серпень 2009 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за липень, серпень. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством (п.3.2 договору).

Пунктом 3.3 договору визначено, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутриувачу у співвідношенні 70 відсотків до державного бюджету та 30 відсотків балансоутримувачу щомісяця не пізніше 15 числа місяця відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду за який здійснюється платіж (пункт 3.6 договору).

Розмір орендної плати коригувався шляхом внесення змін та доповнень до пункту 3.6 договору.

У відповідності з п. 3.11 договору зобов`язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечується у вигляді завдатку у розмірі, не меншому, ніж орендна плата за три (базових) місяці оренди, який вноситься в рахунок плати за три останні місяці оренди.

У разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, до державного бюджету та балансоутримувачу (п. 3.12 договору).

Пунктом 5.2 договору визначено обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату у співвідношенні визначеному пунктом 3.6 договору.

Згідно з п. 5.3 договору протягом місяця, після підписання договору орендар зобов`язаний внести завдаток, передбачений цим договором. Завдаток стягується до державного бюджету і балансоутримувачу у співвідношенні, визначеному у пункті 3.6 цього договору. Після закінчення основного строку договору оренди здійснюється перерахування орендної плати за останні місяці з урахуванням внесеного орендарем завдатку. У разі порушення орендарем зобов`язання зі сплати орендної плати він має відшкодувати державному бюджету і балансоутримувачу збитки у сумі, на яку вони перевищують розмір завдатку. Якщо в разі довгострокового припинення договору за згодою сторін сума сплачених орендних платежів і завдатку перевищить передбачені договором платежі за період фактичної оренди, то це перевищення розглядається як зайва орендна плата.

Пунктом 5.4 договору визначено, що щомісяця не пізніше 15 числа звітувати орендодавцю та балансоутримувачу про внесення орендної плати, скоригованої на індекс інфляції, до державного бюджету та на розрахунковий рахунок балансоутримувача з одночасним наданням копій платіжних доручень з відміткою обслуговуючого банку.

Відповідно до п. 5.5 договору у разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути балансоутримувачу орендоване майно за актом приймання-передачі у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати відповідно до вимог чинного законодавства збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.

Орендар, у разі наміру продовжити строк дії договору оренди зобов`язаний за два місяця до закінчення терміну дії договору подати орендодавцю та балансоутримувачу про це заяву з документами щодо виконання умов договору оренди (дозвіл пожежників, копія договору страхування державного майна, платіжні доручення про сплату страхового платежу та ін.) (п. 5.19 договору).

Пунктом 7.3 договору передбачено обов`язок орендодавця письмово повідомити орендаря, не пізніше, ніж за 30 (тридцять) діб про свій намір щодо завершення, припинення або розірвання даного договору.

Цей договір укладено строком на 1 рік, що діє з 21.08.2009 по 20.08.2010 включно (п. 10.1 договору).

Зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін за погодженням балансоутримувача, і оформлюються додатковими угодами. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п. 10.3 договору).

Відповідно до п. 10.12 договору майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря.

Якщо орендар не виконує обов`язку щодо повернення майна після припинення договору орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення (п. 10.13 договору).

21.08.2009 між Регіональним відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області та Фізичною особою-підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною підписано Акт приймання - передачі в оренду будівлю магазину, що знаходиться на балансі ДП "Придніпровська залізниця" (а.с. 25, т. 1).

Додатковими угодами від 21.06.2010, від 28.08.2013, 04.04.2014, 14.11.201 сторонами договір продовжувався, останньою додатковою угодою договір продовжено по 31.03.2015.

26.02.201 між Регіональним відділенням ФДМ України по Дніпропетровській області та Фізичною особою-підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною було укладено додаткову угоду до договору якою визначено наступну умову: "Цей Договір є пролонгованим з 01.04.2015 до моменту створення (реєстрації) Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця", але не більше ніж по 28.02.2018." (а.с. 26-27, т. 1).

18.08.2015 Міністром інфраструктури України затверджено Передавальний акт ДП "Придніпровська залізниця" від 03.08.2015, а 01.12.2015 комісією з реорганізації юридичної особи ДП "Придніпровська залізниця" підписано Заключний передавальний акт майна, що вноситься до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця", а також Зведений передавальний акт майна, що вноситься до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця" та правонаступництво щодо якого переходить до ПАТ "Українська залізниця".

10.03.2016 між Публічним акціонерним товариством "Українська залізниця", що є правонаступником усіх прав та обов`язків Державної адміністрації залізничного транспорту та підприємств залізничного транспорту, та Фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною без участі РВ ФДМУ по Дніпропетровській області укладено додатковий договір до договору №12/02-3558-ОД, пунктом 1 якого передбачено, що орендодавцем майна, визначеного договором №12/02-3558-ОД, є ПАТ "Українська залізниця". Також, внесено зміни до пунктів 3.1, 3.6 договору оренди №12/02-3558-ОД та продовжено термін його дії по 31.03.2016 включно (п. 8 додаткового договору).

У вересні 2018 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (далі - РВ ФДМУ по Дніпропетровській області, Орендодавець, третя особа) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" (далі - ПАТ "Українська залізниця", Товариство, позивач) про визнання недійсним додаткового договору від 10.03.2016 до договору оренди №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 (далі - додатковий договір), укладеного між ПАТ "Українська залізниця" та фізичною особою-підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною (далі - ФОП Ментій Т.М., Орендар, Підприємець, відповідач), з посиланням на статті 203, 215, 236, 651, 653, 761 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 207 Господарського кодексу України (далі - ГК України) та статті 5, 10 Закону України "Про особливості утворення Публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування".

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2018 по справі №904/4125/18, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 27.02.2019, позов задоволено повністю. Визнано додатковий договір недійсним з моменту укладення.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.06.2019 у справі №904/4125/18 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2018 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 27.02.2019 у справі №904/4125/18 залишено без змін.

У вказаній постанові Верховний Суд зазначив, що згідно з абзацами 1, 2, 5 статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам; підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200кв.м. на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

Відповідно до частини 1 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. В разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Згідно з частиною 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об`єкта договір оренди припиняється.

Відтак, апеляційний суд вірно зазначив, що зі змісту частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що саме наявність нового власника майна (тобто особи, якій належить право власності на майно, а не будь-яке інше речове право) визначається в якості умови переходу прав і обов`язків орендодавця.

Відповідно до частини 4 статті 87 ЦК України юридична особа вважається створеною з дня її державної реєстрації.

Відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, державна реєстрація ПАТ "Українська залізниця" відбулася 21.10.2015.

Згідно з частиною 1 статті 182 і частиною 4 статті 334 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на дату укладання оспорюваного додаткового договору) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

В силу частини 3 статті 4 Закону України "Про особливості утворення Публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", який є спеціальним законом у спірних правовідносинах у співвідношенні з нормами ЦК України, внесення нерухомого майна залізничного транспорту до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця" може здійснюватися на підставі обліку майна на балансах Державної адміністрації залізничного транспорту України, підприємств залізничного транспорту відповідно до законодавства без попередньої державної реєстрації права власності на таке майно.

Разом з тим, цією правовою нормою звільняються від державної реєстрації права власності на нерухоме майно залізничного транспорту саме правопопередники ПАТ "Українська залізниця", на базі майна яких останнє створено.

Адже в подальшому в частині 2 статті 5 Закону України "Про особливості утворення Публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування" законодавець встановлює обов`язок державної реєстрації Товариством прав на нерухоме майно, зазначаючи про те, що державна реєстрація прав на нерухоме майно, внесене до статутного капіталу відповідача, здійснюється на підставі передавального акта та акта оцінки майна залізничного транспорту, внесеного до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця". В цій же частині 2 статті 5 вказаного Закону уточнено, що переоформлення правовстановлюючих документів на об`єкти нерухомого майна, внесені до статутного капіталу відповідача, здійснюється протягом 2-ох років з дня державної реєстрації Товариства (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 23.10.2018 у справі №910/10903/17 зі спору з подібними предметом і підставами позову).

Отже, майно, передане до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця", також підлягає державній реєстрації та право власності на таке майно виникає з моменту його державної реєстрації.

На час укладання оспорюваного додаткового договору (10.02.2016) ПАТ "Українська залізниця" не зареєструвало належним чином право власності на об`єкт оренди за договором оренди №12/02-3558-ОД, оскільки відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності від 18.10.2016 за ПАТ "Українська залізниця" право власності на будівлю магазину №12, розміщену за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Літке, 68а, зареєстроване лише 21.09.2016.

Відтак, Товариство, як новий власник, набуло право власності на орендоване нерухоме майно з 21.09.2016 та саме з цієї дати ПАТ "Українська залізниця" вважається зареєстрованим власником майна та, як наслідок, належним орендодавцем за договором оренди №12/02-3558-ОД у розумінні статті 770 ЦК України та статей 15, 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відтак, наявні правові підстави для визнання недійсним оспорюваного додаткового договору як укладеного з порушенням вимог статті 761 ЦК України, а саме без участі РВ ФДМУ по Дніпропетровській області, який до 21.09.2016 був легітимним орендодавцем за договором оренди №12/02-3558-ОД, оскільки оспорюваний правочин вчинено без волевиявлення власника - держави в особі РВ ФДМУ по Дніпропетровській області, зміст цього правочину суперечить інтересам держави, що полягає у позбавленні позивача отримувати орендну плату до моменту реєстрації Товариством права власності на об`єкт оренди.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (стаття 759 Цивільного кодексу України).

Статтею 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Водночас орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також і дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 №2269-XII (далі - Закон №2269-XII), у частині 1 статті 2 якою наведено аналогічне визначення оренди.

Укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди.

Відносини, що виникли між сторонами по справі на підставі договору оренди, є господарськими зобов`язаннями і згідно з приписами статті 193 Господарського кодексу України, статей 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 1 статті 761 Цивільного кодексу України визначено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Орендар вступив у строкове користування об`єктом оренди з 21.08.2009 (дата підписання Акту приймання - передачі).

Частиною 1 статті 763 Цивільного кодексу України закріплено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Беручи до уваги пункти 30, 31 постанови Верховного Суду від 04.06.2019 по справі №904/4125/18 та положення пункту 10.1, з урахуванням змін внесених додатковою угодою від 26.02.2015 до договору останній є пролонгованим до 21.10.2015.

Умови продовження договірних відносин за договорами оренди державного та комунального майна унормовані статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Так, відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Фактичне використання відповідачем об`єкту нерухомого майна після закінчення обумовленого договором строку його дії, тобто після 21.10.2015, визнається усіма учасниками процесу.

Матеріали справи не містять доказів звернення із сторін договору (відповідача, третьої особи) про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору.

Відтак, беручи до уваги мовчазне волевиявлення сторін договору (відповідача та третьої особи) господарський суд констатує продовження дії Договору на підставі закону автоматично, тобто відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а саме на один рік в силу приписів пункту 10.1 договору, до 21.10.2016.

Аналізуючи пункти 38, 44 постанови Верховного Суду від 04.06.2019 по справі №904/4125/18 господарський суд констатує, що легітимним орендодавцем за договором оренди №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 позивач став з 21.09.2016, тому саме з 21.09.2016 останній має право отримувати орендну за договором оренди №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 у повному обсязі.

Додатковими договорами від 18.03.2016, від 18.07.2016, від 15.09.2016, від 29.11.2016 строк дії договору продовжувався, зокрема, по 31.03.2017.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2019 у справі №904/7826/17, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2020 та постановою Касаційного Господарського суду у складі Верховного Суду від 30.06.2020 встановлено, що договір оренди від 21.08.2009 №12/02-3558-ОД є продовженим на підставі закону автоматично, тобто відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а саме на один рік в силу приписів пункту 10.1 договору, до 31.03.2018; до 31.03.2019 та до 31.03.2020.

У названому рішенні зазначено, що в підтвердження правильності позиції про автоматичне провадження договору оренди господарський суд бере до уваги лист позивача від 06.03.2019 за вих.№139/ДН-2 в якому відповідача проінформовано про необхідність належним чином виконати вимоги Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Вказаним рішенням позовні вимоги Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" до Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про виселення з приміщення нежитлової будівлі; про стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 56565,59грн.; про стягнення неустойки у розмірі 64500,94грн., з урахуванням заяви від 02.10.2017 за вих.№б/н про зменшення позовних вимог - задоволено частково. Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни на користь Акціонерного Товариства "Українська залізниця в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" 56565,59грн. заборгованості по орендній платі; 848,44грн. судового збору.

В решті позовних вимог, а саме в частині виселення Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни з нерухомого майна, а саме будівлі магазину (реєстраційний номер 10) загальною площею 196,1кв.м., розміщене за адресою: Дніпропетровська область, м.Кривий Ріг, вул.Літке, буд.68а, яке належить Акціонерному товариству "Українська залізниця" та в частині стягнення з Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни 64500,94грн. неустойки за період з квітня по травень 2017 року - відмовлено.

Вказаним рішенням орендну плату стягнуто за період з січня по травень 2017 року.

Предметом даного позову (у справі №9043931/19) є вимоги позивача про стягнення з відповідача (орендаря) 384 774,98 грн. - орендної плати за період з березня 2018 року по липень 2019 року, 420 791,10 грн. - неустойки за період з вересня 2018 року по липень 2019 року та 18 613,55 грн. відшкодування витрат на утримання орендованого майна.

Як зазначено вище, рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2019 у справі №904/7826/17, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2020 та постановою Касаційного Господарського суду у складі Верховного Суду від 30.06.2020 встановлено, що договір оренди від 21.08.2009 №12/02-3558-ОД є продовженим до 31.03.2020.

Відповідно до частин 1 та 6 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини 1 статті 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Згідно зі статтею 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Частиною 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також встановлено, що у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об`єкта договір оренди припиняється.

Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Судом встановлено, що ПАТ "Українська залізниця" стала власником спірного нерухомого майна 21.09.2016.

У договорі відсутня умова про те, що в разі відчуження власником об`єкта оренди договір оренди припиняється, то у такому разі новий власник майна автоматично в силу закону набуває прав та обов`язків орендодавця за договором оренди, і цей договір для нього зберігає чинність, незалежно від того, укладали сторони додаткові угоди чи ні.

Відтак, договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, №12/02-3558-ОД від 21.08.2009 є чинним для нового власника майна та обов`язковим до виконання сторонами. Також є чинними всі додаткові угоди до цього договору, що укладені між сторонами, за виключенням додаткового договору від 10.03.2016, який було визнано судом недійсним (справа №904/4125/18).

Судом також встановлено, що відповідно до додаткової угоди від 25.10.2016 визначена орендна плата в сумі 15 275,00 грн. без ПДВ.

Матеріали справи містять рахунки-фактури щодо нарахування орендної плати за березень 2018 року - липень 2019 року на загальну суму 384774,98 грн. (а.с.62-70, т.1).

За встановлених обставин вимога позивача щодо сплати заборгованості з орендної плати за час користування майном з березня 2018 року по липень 2019 року у загальному розмірі 384774,98 грн., є законною та підтвердженою матеріалами справи.

Заперечення відповідача, викладені у відзиві на позов, спростовуються вищенаведеними обставинами, оскільки договір оренди є діючим.

Доказів сплати цього боргу відповідачем не надано, як і доказів переплати у сумі 104987,55 грн., на що є посилання у відзиві на позов (а.с.128, т.1).

Таким чином вимога позивача про стягнення орендної плати за період з березня 2018 року по липень 2019 року у загальному розмірі 384774,98 грн. підлягає задоволенню у повному обсязі.

Також судом вище встановлено, що спірний договір не припинив свою дію 31.03.2017, а є чинним по 28.02.2020, тому вимоги позивача щодо сплати неустойки відповідно до положень п.18.5 договору та ст. 785 ЦК України у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення за період з вересня 2018 року по липень 2019 року є безпідставними.

Також позивач просить стягнути з відповідача заборгованість з відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого майна в сумі 18613,55 грн.

01.08.2016 між Публічним акціонерним товариством "Українська залізниця" (балансоутримувач) та Фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною (орендар) укладено договір №ПР/ДН-2-16-029/НКМ-В (далі договір про відшкодування витрат), відповідно до п. 1.1 якого балансоутримувач структурний підрозділ "Криворізька дирекція залізничних перевезень" регіональної філії "Придніпровська залізниця" публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" здійснює обслуговування майна, що знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Літке, 68А (майно), загальною площею 196,1 кв.м., а також утримання прилеглої території, а орендар відшкодовує витрати балансоутримувача на утримування орендованого майна, експлуатаційні витрати та комунальні послуги, у тому числі на компенсацію плати податку за землю, пропорційно до займаної ним площі, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за цим договором.

Орендар користується майном, загальною площею 196,1 кв.м., яке розміщене на 1 поверсі будівлі крамниці №12 відповідно до плану розміщення орендованого майна, що додається до договору (Додаток №1), вартість якого, згідно зі звітом про оцінку (незалежну), станом на 22.11.2012 становить 429851,0 грн. (п.1.2 договору про відшкодування витрат).

Згідно з п. 1.3 договору про відшкодування витрат орендоване майно використовується для розміщення об`єкту торгівлі продовольчими та промисловими товарами, в т.ч. товарів підакцизної групи.

Згідно з п. 2.1.1 договору виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговуванням та утриманням орендованого майна та прилеглої території. Розмір плати за обслуговування майна та прилеглої території залежить від переліку та складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачем, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) згідно додатку №2, який є невід`ємною частиною цього договору. Перелік таких робіт та послуг, порядок та умови їх оплати встановлюються цим договором.

Пунктом 2.1.4 договору передбачено обов`язок балансоутримувача виконувати розрахунок витрат балансоутримувача на утримування орендованого майна згідно фактично понесених витрат на обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі.

У відповідності з п. 2.2.3 договору про відшкодування витрат орендар зобов`язаний не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним, вносити плату на рахунок балансоутримувача за утримування орендованого майна та прилеглої території згідно виставленого рахунку фактично наданих послуг.

Цей договір набуває чинності з моменту укладення та діє протягом строку дії договору оренди. У будь-якому разі його умови розповсюджуються на відносини сторін до повернення майна орендарем балансоутримувачу згідно з актом приймання-передачі. (п.7.1 договору про відшкодування витрат).

До договору додано розрахунок щомісячних платежів по відшкодуванню витрат балансоутримувача (без врахування ПДВ) на утримання нерухомого орендованого майна на 01.08.2016 по орендарю ФОП Ментій Т.М. на приміщення магазину №12 м. Кривий Ріг, вул. Літке, 68а. У п. 2 даного розрахунку зазначено, що витрати пов`язані з ведення розрахунків до договорів оренди нерухомого майна та договору щодо відшкодування витрат балансоутримувача згідно розрахунку калькуляції, становлять 34,63 грн./міс.

Позивачем виставлені рахунки-фактури №157/7 від 10.07.2017 на суму 492,53 грн., №174/8 від 10.08.2017 на суму 492,53 грн., №189/9 від 08.08.2017 на суму 1151,42 грн., №204/10 від 10.10.2017 на суму 492,53 грн., №219/11 від 10.11.2017 на суму 492,53 грн., №234/12 від 11.12.2017 на суму 1151,50 грн., №4/1 від 10.01.2018 на суму 492,53 грн., №18/2 від 09.02.2018 на суму 492,53 грн., №32/3 від 12.03.2018 на суму 1127,89 грн., №47/4 від 10.04.2018 на суму 492,53 грн., №61/5 від 10.05.2018 на суму 492,53 грн., №75/6 від 11.06.2018 на суму 1127,89 грн., №89/7 від 10.07.2018 на суму 492,53 грн., №115/8 від 10.08.2018 на суму 492,53 грн., №143/9 від 11.09.2018 на суму 1127,89 грн., №163/10 від 10.10.2018 на суму 492,53 грн., №183/11 від 12.11.2018 на суму 492,53 грн., №2013/12 від 11.12.2018 на суму 1127,98 грн., №3/1 від 10.01.2019 на суму 48,82 грн., №23/2 від 25.02.2019 на суму 942,04 грн., №46/3 від 11.03.2019 на суму 1701,40 грн., №66/4 від 10.04.2019 на суму 498,32 грн., №87/5 від 10.05.2019 на суму 498,32 грн., №105/6 від 10.06.2019 на суму 1701,40 грн., №117/7 від 10.07.2019 на суму 498,32 грн. Всього на суму 18613,55 грн.

Перевіркою правильності розрахунків судом встановлено, що у розрахунках зазначено послугу із ведення розрахунків по договорам за кожен місяць, яка становить за липень 2017 року - січень 2019 року - 4068 грн. без ПДВ, а за лютий 2019 року - липень 2019 року - 45,51 грн. Проте, у розрахунку, який є додатком до договору зазначено, що витрати пов`язані з ведення розрахунків до договорів оренди нерухомого майна та договору щодо відшкодування витрат балансоутримувача згідно розрахунку калькуляції, становлять 34,63 грн./міс. без ПДВ.

Можливо розмір даних витрат змінювався, але доказів формування нового розміру витрат, пов`язаних з ведення розрахунків, з обґрунтуванням встановлення такого розміру, а також доведення такого розміру до відома відповідача, позивачем не надано.

Таким чином, вимога про відшкодування витрат на утримування орендованого майна підлягає частковому задоволенню у розмірі 18397,25 грн.

Заперечення відповідача в частині того, що розрахунок до договору є непогоджений відповідачем не приймається судом, оскільки договір відповідачем підписаний та у договорі є посилання на цей додаток. З урахуванням принципів розумності та добросовісності у випадку непогодження додатків до договору (їх відсутності), кожна зі сторін повинна вчинити дії спрямовані на їх погодження та підписання. Доказів цього не надано. При цьому суд звертає увагу, що звичаї ділового обороту допускають підписання додатків до договору лише однією зі сторін. Доказів того, що відповідач не погоджувався з додатком та вчиняв дії, спрямовані на погодження інших розмірів, не надано. При цьому сторони визнають, що відповідач сплачував дані витрати за попередній період. Отже у суду відсутні підстави вважати, що розмір цих витрат є непогодженим.

Крім того, обов`язок відповідача вносити плату на рахунок балансоутримувача за утримання орендованого майна та прилеглої території згідно виставленого рахунку фактично наданих послуг передбачений умовами договору (п.2.2.3). Розмір земельного податку та податку на нерухоме майно визначений на законодавчому рівні.

Згідно зі ст.ст. 74, 77 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 Господарського процесуального кодексу України).

З урахуванням викладеного, надані позивачем докази для наявності підстав для часткового задоволення позову є більш вірогідними, ніж докази, надані відповідачем.

Таким чином позовні вимоги підлягають частковому задоволенню в частині стягнення орендної плати за період з березня 2018 року по липень 2019 року у розмірі 384774,98 грн. та в частині стягнення заборгованості з відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого майна за період з липня 2017 року по липень 2019 року в сумі 18397,25 грн.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача пропорційно до задоволених позовних вимог у розмірі 6050,83 грн.

Керуючись ст.ст. 2, 46, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" до Фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про стягнення заборгованості з орендної плати, заборгованості з відшкодування витрат на утримання орендованого майна та неустойки у розмірі 824 179,63 грн. - задовольнити частково.

Стягнути з Фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Акціонерного товариства "Українська залізниця" (03680, м. Київ, вул. Єжі Гедройця, 5, ідентифікаційний код 40075815) в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" (49602, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 108, ідентифікаційний код 40081237) заборгованість з орендної плати за період березень 2018 року - липень 2019 року у розмірі 384774,98 грн. (триста вісімдесят чотири тисячі сімсот сімдесят чотири грн. 98 коп.), заборгованість з відшкодування витрат на утримання орендованого майна у розмірі 18397,25 грн. (вісімнадцять тисяч триста дев`яносто сім грн. 25 коп.) та судовий збір у розмірі 6047,58 грн. (шість тисяч сорок сім грн. 58 коп.)

У задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 30.12.2021

Суддя О.М. Крижний