РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

22.12.2021Справа № 910/10143/21
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Концерн Європа"

до Київської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської МДА)

про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим у редакції додаткової угоди

Суддя Зеленіна Н.І.

Секретар судового засідання Дарменко В.В.

Представники сторін: відповідно до протоколу судового засідання.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста Києва розглядається справа за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Концерн Європа" до Київської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки №64 від 09.02.2006, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської МДА) за №79-6-00389 від 16.02.2006, поновлений на той самий строк і на тих самих умовах у редакції додаткової угоди, яка запропонована позивачем.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.06.2021 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 04.08.2021.

20.07.2021 через відділ діловодства суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву та клопотання про зупинення провадження у справі до вирішення справи №903/1030/19.

Протокольною ухвалою суду від 04.08.2021 відкладено розгляд клопотання про зупинення провадження у справі, відкладено підготовче засідання на 18.08.2021.

13.08.2021 через відділ діловодства суду від позивача надійшли заперечення проти клопотання про зупинення провадження у справі.

Ухвалою суду від 18.08.2021 зупинено провадження у справі до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19

Ухвалою суду від 23.09.2021 поновлено провадження у справі та призначено підготовче засідання на 27.10.2021.

26.10.2021 через відділ діловодства суду від позивача надійшли пояснення.

Протокольною ухвалою суду від 27.10.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 01.12.2021.

Протокольною ухвалою суду від 01.12.2021 відкладено судове засідання на 22.12.2021.

У судовому засіданні 22.12.2021 суд заслухав вступне слово представника позивача, яка підтримувала позовні вимоги та просила їх задовольнити, вступне слово представника відповідача, яка заперечувала проти задоволення позовних вимог, та вступне слово представника третьої особи, який заперечував проти позову та просив відмовити у задоволенні позову.

У судовому засіданні 22.12.2021 суд дослідив зібрані в матеріалах справи докази, заслухав пояснення представників сторін, як щодо дослідження доказів, так і по суті позовних вимог та заперечень проти позову.

У судовому засіданні 22.12.2021 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

09.02.2006 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Концерн Європа" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець на підставі п. 1 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 за №420-9/1829, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену договором.

Відповідно до п. 3.1 договору, договір укладено на 15 років.

Пунктом 11.7 договору встановлено, що поновлення договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Зі слів позивача, строк дії договору оренди закінчився 16.02.2021.

Позивач листом від 13.11.2020 повідомив відповідача про намір поновити договір оренди земельної ділянки від 09.02.2006 №64 та направив проект додаткової угоди, підписаний та скріплений печаткою позивача.

Листом-повідомленням від 24.11.2020 додатково долучив проект додаткової угоди, підписаний та скріплений печаткою позивача та документи відповідно до вимог рішення Київської міської ради №241/2463 від 20.04.2017.

Листом за вих. №05716-22795 від 04.12.2020 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проінформував ТОВ "Концерн Європа" про формування кадастрової справи від 01.12.2020 №575305759 та розгляд листів про поновлення договору оренди земельної ділянки, які долучено до зазначеної кадастрової справи.

Спір у справі виник у зв`язку з тим, що на думку позивача, наявні всі умови для поновлення строку дії договору оренди на новий строк, однак відповідач перешкоджає позивачу в реалізації його прав землекористувача.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі".

За змістом ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Згідно з пунктом 2.17 постанови пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ спорах, то виникають із земельних відносин" відповідно до яких, у вирішенні спорів пов`язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Окрім того, відповідно до абз. 4 розділу ІХ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено:

"ч. 1: По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

ч. 2: Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

ч. 3: До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

ч. 5: Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

ч. 6: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

ч. 8: Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.".

Отже, нормами законодавства України, які є чинними під час виникнення спірних правовідносин (виникнення права на продовження дії договору) та на момент розгляду справи судом, прямо встановлено можливість автоматичного поновлення договорів оренди та обов`язковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту його поновлення.

Для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Відтак, господарському суду у вирішенні даного спору про визнання договору поновленим необхідно з`ясовувати, зокрема, чи орендар належно виконує свої обов`язки за договором; чи своєчасно повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк; чи надав орендодавець своєчасно письмове заперечення проти поновлення договору.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 09.02.2018 №912/555/17.

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов`язані одна з іншою.

Під час розгляду справи судом встановлено, що докази повернення земельної ділянки позивачем відповідачу після закінчення строку договору - відсутні, у зв`язку з чим, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення договору оренди та сплачувати орендну плату за користування землею. Вказані факти не заперечувалися представниками відповідача в судових засіданнях.

Окрім того, позивачем долучено до матеріалів справи довідку про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи №100247 від 12.08.2021, з якої вбачається, що станом на 12.08.2021 заборгованості у позивача немає.

Із листа ГУ ДПС у м. Києві за вих. №78576/6/26-15-12-15-13 від 13.08.2021 вбачається, що станом на 06.08.2021 у ТОВ "Концерн Європа" обліковується позитивне сальдо розрахунків із орендної плати у розмірі 1 428 785,50 грн.

Із матеріалів справи вбачається, та не заперечується сторонами, що 13.11.2020 позивач повідомив відповідача про намір поновити договір оренди земельної ділянки від 09.02.2006 та направив проект додаткової угоди, підписаний та скріплений печаткою позивача. Зазначена обставина відповідачем не заперечується.

Окрім того, у матеріалах справи наявні проект рішення "Про поновлення ТОВ "Концерн Європа" договору оренди земельної ділянки від 16.02.2006" за внут. №08/231-1189/ПР, копія пояснювальної записки до проекту рішення, копію супровідного листа до проекту рішення та листа за внут. №08/231-1189/ПР із проханням розглянути проект рішення.

Станом на день розгляду справи, рішення з цього приводу не прийнято.

Таким чином, у передбачений законом місячний термін відповідач не узгодив з позивачем (при необхідності) істотні умови, не прийняв рішення про поновлення договору, не уклав додаткову угоду про поновлення договору, не повідомив заявника про наявність законних та обґрунтованих заперечень, щодо поновлення договору та не надіслав лист-повідомлення про прийняте ним рішення.

Тож, судом встановлено факт порушення відповідачем місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення, що, у свою чергу, дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Відтак, у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17.

Доводи відповідача та третьої особи про неналежне виконання орендарем обов`язків за договором оренди в частині здійснення забудови земельної ділянки, не підтверджуються наявними матеріалами справи.

Відповідно до п.п. 9.11, 9.12 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженому рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463, договори оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчився, поновлюються на той самий строк без прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та за умови згоди орендаря на приведення розмірів орендної плати за земельну ділянку та інших умов договору у відповідність до вимог законодавства, а також у випадку внесення змін до змісту договору в частині виключення слів "будівництва", "реконструкції", "реставрації", в разі здійснення цих робіт та надання матеріалів та документів, що їх підтверджують (сертифікат прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, декларація про готовність об`єкта до експлуатації тощо).

Незважаючи на це, відповідач безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди про поновлення договору, яка, фактично, є документальним оформленням прав відповідача на використання земельної ділянки.

За змістом ст. 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Судом встановлено, що позивач у встановлений строк повідомив відповідача про намір поновити строк дії договору, заперечення з боку відповідача надані не були. У встановленому законом порядку відповідачем письмово не було повідомлено позивача про відмову у поновленні договору, переданий позивачем Київській міській раді примірник додаткової угоди до договору не підписано, позивачу із зауваженнями не повернуто. Протоколу розбіжностей до угоди, заперечень щодо її редакції Київською міською радою не представлено, зауваження щодо вказаної угоди відсутні.

Оскільки обставини справи свідчать про вчинення позивачем необхідних дій, направлених на укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, відтак суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог та визнання договору поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, а також визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в редакції, що запропонована позивачем.

Поряд із цим, суд не вбачає підстав для включення в редакцію додаткової угоди пункту 2 запропонованого проекту додаткової угоди, який викладено у наступні редакції: "Сторони домовилися що договорі оренди після закінчення строку, на який його укладено, поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору оренди не вимагається.".

Редакція зазначеного пункту договору не відповідає положенням укладеного договору (п. 11.7 договору), а фактично змінює порядок поновлення строку дії договору, та цитує право, гарантоване нормами ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог з урахуванням наведеного вище.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст. 2, 74, 76-80, 129, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Концерн Європа" - задовольнити частково.

2. Визнати договір оренди земельної ділянки від 09.02.2006, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Концерн Європа", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим №64, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 16.02.2006 за №79-6-00389, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах у наступній редакції додаткової угоди:

"Додаткова угода

про поновлення договору оренди земельної ділянки від 09.02.2006

Київська міська рада, ідентифікаційний код 22883141, розташована в м. Києві за адресою: вул. Хрещатик, 36 (далі - орендодавець), в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" - з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Концерн Європа", ідентифікаційний код 20046820, розташоване у м. Києві за адресою: Столичне шосе, буд. 103, корпус 1, поверх 21 (далі - орендар), в особі директора Філімончук Тетяни Володимирівни, яка діє на підставі статуту від 09.07.2018, протоколу №110 Загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю "Концерн Європа" від 02.10.2020 та наказу №31-к від 05.10.2020 - з іншої сторони,

відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" за домовленістю сторін уклали цю додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Концерн Європа", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим №64 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 16.02.2006 за №79-6-00389, про наступне.

1. Сторони домовилися поновити термін дії договору оренди земельної ділянки від 09.02.2006, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим №64 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 16.02.2006 за №79-6-00389, на той самий строк та на тих самих умовах.

2. Усі інші умови договору оренди залишаються без змін.

3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди."

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, код ЄДРПОУ - 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Концерн Європа" (03026, м. Київ, Столичне шосе, буд. 103, корпус 1, поверх 2, код ЄДРПОУ - 20046820) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн.

4. У задоволенні іншої частини позову - відмовити.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу протягом 20 днів з дня підписання повного тексту.

Рішення суду набирає законної сили у порядку і строки, передбачені ст. 241 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 14.01.2022.

Суддя Н.І. Зеленіна