ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 грудня 2021 року

м. Київ

справа № 910/3499/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.,

за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.,

та представників

Офісу Генерального прокурора: Семенчук М.А.,

Київської міської ради: не з`явились,

ТОВ "Промбуд": не з`явились,

ТОВ "Юнікарго Україна": Маркицький А.М.,

ТОВ "Геос Девелопмент": Олексієнко Т.В.,

ОСББ "Комфортний дім": Собірайський С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Першого заступника керівника Київської міської прокуратури та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комфортний дім"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.10.2021

у справі № 910/3499/19

за позовом Заступника прокурора міста Києва в інтересах держави

до:

1. Київської міської ради,

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Промбуд",

3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнікарго Україна",

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів:

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Геос Девелопмент",

2. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комфортний дім"

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсними договорів,

В С Т А Н О В И В:

Заступник прокурора міста Києва в інтересах держави звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Промбуд" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнікарго Україна" про: визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради №761/761 від 14.07.2016 "Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю "Промбуд" договорів оренди земельних ділянок для будівництва житлового будинку з паркінгом та для організації будівельних робіт на вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва та внесення змін до нього"; визнання недійсним договору про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки площею 0,06 га (кадастровий номер :72:219:0036) по вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі 23.11.2016 за №1192; визнання недійсним договору про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки площею 0,2665 га (кадастровий номер :72:219:0006) по вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі 23.11.2016 за №1193.

В обґрунтування заявленого позову прокурор посилався на те, що рішення Київської міської ради №761/761 від 14.07.2016 прийнято з порушенням вимог законодавства та відповідно до ст.ст. 16, 21 Цивільного кодексу України підлягає визнанню недійсним та скасуванню, а укладені на його підставі договори - визнанню недійсними.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.04.2021 (суддя Бойко Р.В.) позовні вимоги задоволено частково. Скасовано рішення Київської міської ради №761/761 від 14.07.2016 "Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю "Промбуд" договорів оренди земельних ділянок для будівництва житлового будинку з паркінгом та для організації будівельних робіт на вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва та внесення змін до нього". Визнано недійсним договір про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки площею 0,06 га (кадастровий номер :72:219:0036) по вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі 23.11.2016 за №1192. Визнано недійсним договір про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки площею 0,2665 га (кадастровий номер :72:219:0006) по вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі 23.11.2016 за №1193. В іншій частині в задоволені позову відмовлено.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.10.2021 (колегія суддів у складі: Куксов В.В. - головуючий, Шаптала Є.Ю., Тищенко А.І.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким в позові відмовлено. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.02.2021 у справі №910/3499/19.

Судами обох інстанцій встановлено, що Рішенням Київської міської ради від 27.12.2007 №1595/4428 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Промбуд" земельних ділянок для будівництва житлового будинку з паркінгом (як другої черги забудови) на вул. Боженка, 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва" вирішено передати ТОВ "Промбуд" в короткострокову оренду на 5 років земельні ділянки загальною площею 0,33 га для будівництва житлового будинку з паркінгом (як другої черги забудови) на вул. Боженка, 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування, в тому числі: ділянку №1 площею 0,27 га для будівництва житлового будинку з паркінгом та ділянку №2 площею 0,06 га для організації будівельних робіт.

Між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Промбуд" (орендар) 27.11.2008 укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим №3304, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 27.12.2007 №1595/4428 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Боженка, 44, 46 у Голосіївському районі міста Києва, площею 2665 кв.м., кадастровий номер: :72:219:0006 (зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів держаної реєстрації договорів за №79-6-00680).

Між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Промбуд" (орендар) 27.11.2008 укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим №3303, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 27.12.2007 №1595/4428 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Боженка, 44, 46 у Голосіївському районі міста Києва, площею 600 кв.м., кадастровий номер: :72:219:0036 (зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів держаної реєстрації договорів за №79-6-00681).

Відповідно до п.п. 3.1 вказаних договорів оренди строк оренди становив 5 років.

На підставі вказаних договорів орендодавець передав, а орендар прийняв у користування земельні ділянки, розташовані за адресою: м. Київ, вул. Боженка, 44, 46 у Голосіївському районі міста Києва, площею 2665 кв.м., кадастровий номер: :72:219:0006 та площею 600 кв.м., кадастровий номер: :72:219:0036, про що між сторонами було складено акти приймання-передачі земельної ділянки від 28.11.2008.

Рішенням Київської міської ради від 20.09.2012 №4/8282 перейменовано вул. Боженка у Голосіївському районі міста Києва на вул. Казимира Малевича.

Відповідно до свідоцтва від 13.09.2015, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Артеменко О.А., зареєстрованого в реєстрі за №958, ТОВ "Юнікарго Україна" належить на праві власності нерухоме майно, що складається з складських приміщень загальною площею 642,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Казимира Малевича (вул. Боженка), 44, яке раніше належало ТОВ "Промбуд".

ТОВ "Промбуд" 19.01.2016 звернулось до Департаменту земельних ресурсів Київської міської ради з клопотанням про поновлення договорів оренди земельних ділянок кадастрові номери :72:219:0006 та :72:219:0036.

Рішенням Київської міської ради від 14.07.2016 №761/761 "Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю "Промбуд" договорів оренди земельних ділянок для будівництва житлового будинку з паркінгом та для організації будівельних робіт на вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва та внесення змін до нього" (надалі - "Рішення №761/761"), розглянувши звернення ТОВ "Промбуд" від 19.01.2016 №КОП-0798, вирішено, зокрема:

- поновити на 5 років договори оренди земельних ділянок від 27.11.2008 №79-6-00680 та від 27.11.2008 №79-6-00681 площами 0,2665 га (кадастровий номер :72:219:0006) та 0,0600 га (кадастровий номер :72:219:0036), укладені між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Промбуд" для будівництва житлового будинку з паркінгом (як другої черги забудови) та для організації будівельних робіт на вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі міста Києва;

- внести зміни до договорів оренди земельних ділянок від 27.11.2008 №79-6-00680 та від 27.11.2008 №79-6-00681, а саме: слова "Товариство з обмеженою відповідальністю "Промбуд"" замінити словами "Товариство з обмеженою відповідальністю "Юнікарго Україна" у відповідних відмінках;

- встановити, що розмір річної орендної плати, визначений в договорах оренди земельних ділянок від 27.11.2008 №79-6-00680 та від 27.11.2008 №79-6-00681, підлягає приведенюю у відповідність до норм законодавства.

23.11.2016 між Київською міською радою (орендодавець), ТОВ "Промбуд" (первісний орендар) та ТОВ "Юнікарго Україна" (орендар) укладено договір про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 27.11.2008 за реєстровим №3303 (надалі - "договір №1192"), відповідно до умов якого сторони домовились поновити на 5 років договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та первісним орендарем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 27.11.2008 за реєстровим №3303; внести зміни до вказаного договору оренди, а саме слова "Товариство з обмеженою відповідальністю "Промбуд" замінити словами "Товариство з обмеженою відповідальністю "Юнікарго Україна" у відповідних відмінках: викласти договір оренди в новій редакції, згідно якої визначено, що орендодавець, на підставі рішень Київської міської ради від 27.12.2007 за №1595/4428 та від 14.07.2016 за №761/761, рішень Господарського суду міста Києва від 09.06.2009 у справі №32/257 та від 24.06.2010 у справі №9/156 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі міста Києва, площею 0,0600 га, в межах червоних ліній, кадастровий номер: :72:219:0036.

23.11.2016 між Київською міською радою (орендодавець), ТОВ "Промбуд" (первісний орендар) та ТОВ "Юнікарго Україна" (орендар) укладено договір про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 27.11.2008 за реєстровим №3304 (надалі - "договір №1193"), відповідно до умов якого сторони домовились поновити на 5 років договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та первісним орендарем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 27.11.2008 за реєстровим №3304; внести зміни до вказаного договору оренди, а саме слова "Товариство з обмеженою відповідальністю "Промбуд" замінити словами "Товариство з обмеженою відповідальністю "Юнікарго Україна" у відповідних відмінках: викласти договір оренди в новій редакції, згідно якої визначено, що орендодавець, на підставі рішень Київської міської ради від 27.12.2007 за №1595/4428 та від 14.07.2016 за №761/761, рішень Господарського суду міста Києва від 09.06.2009 у справі №32/257 та від 24.06.2010 у справі №9/156 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі міста Києва, площею 0,2665 га, кадастровий номер: :72:219:0006.

Посилаючись на незаконність Рішення №761/761 та договорів №1192, №1193, Заступник прокурора міста Києва звернувся з позовом у даній справі.

Київська міська рада у відзиві на позов проти позову заперечувала, вказувала на те, що позов прокурора не містить вимог, спрямованих на захист інтересів держави; прийняття оскаржуваного рішення було здійснено в межах виключної компетенції Київської міської ради та на підставі норм діючого законодавства.

ТОВ "Геос Девелопмент" вказувало, що позивачем не доведено не тільки невідповідність оскаржуваного рішення нормам законодавства, а й порушення, внаслідок його прийняття, прав або законних інтересів держави; жодних доказів на підтвердження існування заперечень проти продовження користування ТОВ "Промбуд" спірними земельними ділянками за спливом строків договорів оренди матеріали справи не містять, що відповідає встановленому ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" порядку поновлення договору оренди; відсутність правових підстав для ініціювання прокурором даного позову.

ОСББ "Комфортний дім" вказувало про те, що на момент прийняття оскаржуваного рішення Київською міською радою не було враховано втрату ТОВ "Промбуд" переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди) в силу припинення таких договорів із закінченням строку їх дії ще за три роки до оскаржуваного рішення та за відсутності вчинення ТОВ "Промбуд" визначених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дій, необхідних для продовження їх дії. Крім того, вказував на зміну площі нерухомого майна, розташованого на спірних земельних ділянках, що є підставою для зміни їх меж, а відтак, і не можливістю поновлення договору оренди.

Частково задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд виходив з того, що в силу приписів ст. 31 Закону України "Про оренду землі" та п.п. 11.3 договорів оренди земельної ділянки від 27.11.2008 останні припили свою дію у зв`язку з закінченням строку, на який їх було укладено. Відтак, звернення ТОВ "Промбуд" до Департаменту земельних ресурсів Київської міської ради з клопотанням про поновлення договорів оренди земельних ділянок 19.01.2016 було здійснено з порушення визначених ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а тому у Київської міської ради були відсутні правові підстави для вирішення питання поновлення таких договорів. Отже, прийняття рішення №761/761 було здійснено з порушення приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі". З огляду на викладене, відсутні правові підстави для висновку про можливість переходу права користування спірними земельними ділянками на визначених договорами оренди земельних ділянок від 27.11.2008 умовах до ТОВ "Юнікарго Україна" в порядку, визначеному ст. 120 Земельного кодексу України, за наслідками набуття ним 13.09.2015 права власності на належне ТОВ "Промбуд" нерухоме майно, адже на дату набуття такого майна відповідні правочини припинили свою дію. Тому фактична передача на підставі Рішення №761/761 спірних земельних ділянок в оренду ТОВ "Юнікарго Україна" була здійснена з порушенням приписів ст.ст. 120, 123, 124, 134 Земельного кодексу України. Оскільки фактична передача спірних земельних ділянок у користування відповідачу-3 на підставі договорів №1192, №1193 здійснена за наслідками порушення Київською міською радою принципу законності його дій при виконанні своїх обов`язків в сфері забезпечення регулювання земельних відносин територіальної громади міста Києва, згідно зі ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України вказане є підставою для визнання договорів №1192, №1193 недійсними. Водночас, оскільки визнання незаконним та скасування рішення за своїм змістом є фактично тотожними поняттями і має одні і ті ж наслідки у вигляді втрати юридичної сили оскаржуваним рішенням, суд дійшов висновку про необхідність виключно скасування такого рішення задля досягнення мети захисту порушених прав і інтересів територіальної громади міста Києва та відновлення законності, для чого прокурор і звернувся з даним позовом до суду. Також місцевий господарський суд зазначив, що обставини перебігу спірних правовідносин в повній мірі підтверджують правомірність підстав звернення прокурора з даним позовом до суду в якості самостійного позивача, адже вказують як на протиправність оскаржуваних дій Київської міської ради, так і підтверджують неспроможність вчинення нею дій, спрямованих на відновлення порушених прав територіальної громади міста Києва.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та постановляючи нове - про відмову в позові, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що умови договорів оренди земельної ділянки від 27.11.2008, як і дослідження питання стосовно дотримання сторонами його умов, не визначається вимогами чинного законодавства як підстава для визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради №761/761 від 14.07.2016, як не є і правовою підставою для визнання недійсними оспорюваних правочинів, оскільки обставини виконання договорів оренди земельної ділянки від 27.11.2008 не спростовують обумовлену ст. 204 Цивільного кодексу України презумпцію чинності оспорюваних правочинів. Підставою для прийняття оскаржуваного рішення та укладення оспорюваних правочинів було визначено саме набуття ТОВ "Юнікарго Україна" нерухомого майна на аукціоні (свідоцтво № 958 від 30.09.2015), що підтверджується як пояснювальною запискою до рішення Київської міської ради №761/761 від 14.07.2016, так і преамбулою оспорюваних правочинів, тобто необхідність приведення правовідносин сторін у правове поле з метою забезпечення учасникам цивільних відносин належного землекористування з огляду на наявність набуття у встановленому порядку права власності на об`єкти нерухомого майна, які розташовані на відповідних земельних ділянках. В свою чергу, рішення Київської міської ради №761/761 від 14.07.2016 не містить будь-яких посилань стосовно припинення ТОВ "Промбуд" землекористування з підстав, обумовлених Законом України "Про оренду землі", навпаки, оскаржуване рішення мотивоване ст.ст. 30, 33 вказаного Закону, саме як підстава для поновлення договорів оренди від 27.11.2008, а надання оцінки вказаному рішенню та правочинам на предмет їх законності в контексті виконання сторонами умов договорів оренди від 27.11.2008 - суперечить ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України. Також апеляційний господарський суд зазначив, що рішення Київської міської ради №761/761 від 14.07.2016, як розпорядчий акт органу місцевого самоврядування підтверджує волевиявлення вказаного органу на таку заміну, а доводи прокурора в частині оскарження вказаного рішення і укладених на його підставі договорів фактично зводяться до невиконання сторонами умов договорів оренди землі 27.11.2008, проте з огляду на ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України недійсність правочинів не пов`язується з діями сторін стосовно виконання інших правочинів, які хоча і пов`язані з правовідносинами, які виникли в подальшому, проте, жодним чином не можуть впливати на презумпцію чинності правочинів в силу ст. 204 Цивільного кодексу України, з урахуванням ефективного способу захисту та наявності презумпції чинності правочину, яка не була спростована прокурором належними засобами доказуваннями в розумінні ст.ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу країни. З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність обумовлених законом підстав для визнання недійсними оспорюваних у даній справі правочинів за наведених прокурором обґрунтувань. Також апеляційний суд наголосив, що обраний прокурором спосіб захисту в контексті спірних правовідносин сторін - є неефективним, з урахуванням того, що відповідний орган не позбавлений можливості реалізувати права представника територіальної громади з метою витребування відповідних спірних земельних ділянок; матеріали справи не містять доказів звернення Київської міської прокуратури до Київської міської ради з метою реалізацією останньою усього комплексу обумовлених законом дій щодо захисту прав територіальної громади у випадку наявності порушень таких, і вичерпування таких засобів повністю.

З урахуванням наведеного вище, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що обумовлені законом підстави для скасування рішення Київської міської ради №761/761 відсутні, оскільки судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду не встановлено невідповідності його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, і водночас порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів держави. Також суд апеляційної інстанції, з огляду на приписи ст.ст. 203, 204, 215 Цивільного кодексу України дійшов висновку і про відсутність обумовлених законом підстав для визнання недійсними оспорюваних у даній справі правочинів за наведених прокурором обґрунтувань.

Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, Перший заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.

В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував ст.ст. 31, 33 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 116, 120, 123-126, 134 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, та порушив ст.ст. 86, ч. 4 ст. 236 ГПК України. Крім цього, апеляційним судом не враховано, що нерухоме майно ТОВ "Юнікарго Україна" знаходилось на земельній ділянці площею 0,2665 га, у той час як інша земельна ділянка вільна від забудови, що виключає можливість переходу права користування нею до ТОВ "Юнікарго України" в порядку ст. 120 Земельного кодексу України. Також апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що доводи прокурора про відсутність органу, який мав би здійснювати захист порушених інтересів територіальної громади не відповідають дійсності, та що внаслідок прийняття Київською міською радою оспорюваного рішення та укладення на його підставі договорів у ТОВ "Юнікарго Україна" та ТОВ "Геос Девелопмент" виникають правомірні очікування щодо об`єктів нерухомості та спірних земельних ділянок.

Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - апеляційним судом не враховано висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 10.04.2019 у справі № 921/678/17-г/4, від 03.04.2019 у справі № 908/21/18, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 15.09.2021 у справі № 922/3111/20, від 19.05.2020 у справі № 127/10011/18 щодо застосування ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України.

Також не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комфортний дім" звернулось до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.

Доводи та обґрунтування касаційної скарги ОСББ "Комфортний дім" є аналогічними тим, що викладені у касаційній скарзі Першого заступника керівника Київської міської прокуратури.

Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - апеляційним судом не враховано висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 10.04.2019 у справі № 921/678/17-г/4, від 03.04.2019 у справі № 908/21/18, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 15.09.2021 у справі № 922/3111/20, від 19.05.2020 у справі № 127/10011/18 щодо застосування ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України.

Зважаючи на те, що касаційні скарги Першого заступника керівника Київської міської прокуратури та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комфортний дім" подані по суті на одне і те ж судове рішення, колегія суддів дійшла висновку про здійснення спільного розгляду вказаних касаційних скарг, ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.11.2021 відкрила провадження за касаційними скаргами з підстав, передбачених п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначила їх до розгляду у судовому засіданні на 21.12.2021 та надала строк на подання відзивів на касаційні скарги до 15.12.2021.

До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 14.12.2021 від ТОВ "Геос Девелопмент" надійшов відзив на касаційні скарги, у якому представник третьої особи-1 просить останні залишити без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду - без змін, посилаючись на правильність викладених в ній висновків та помилковість доводів скаржників.

Також до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 16.12.2021 від ТОВ "Юнікарго Україна" надійшов відзив на касаційні скарги, поданий 14.12.2021, у якому представник відповідача-3 просить останні залишити без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду - без змін, посилаючись на правильність викладених в ній висновків та помилковість доводів скаржників.

Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного, а також рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для задоволення касаційних скарг, з огляду на таке.

Частиною 1 ст. 300 ГПК України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

Судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі №922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).

Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 року у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)

Отже, з`ясування наявності права скаржника на касаційний перегляд судових рішень з підстав, наведених у п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, перебуває в залежності від встановлення таких складових елементів (критеріїв) як подібність предмета спору (заявлених вимог), підстав позову (вимог), змісту позовних вимог та встановлених судами фактичних обставин, а також наявності однакового матеріально-правового регулювання спірних правовідносин.

Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

Не можна посилатися на неврахування висновку Верховного Суду, як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення.

В обґрунтування п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України скаржники посилаються на неврахування апеляційним судом висновків, викладених у одних і тих же постановах Верховного Суду - від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 10.04.2019 у справі № 921/678/17-г/4, від 03.04.2019 у справі № 908/21/18, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі") та від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 15.09.2021 у справі № 922/3111/20, від 19.05.2020 у справі № 127/10011/18 (щодо застосування ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України).

Так, зокрема у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до ч.ч. 11-5 ст. 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 8 та 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у ч.ч. 3, 5-8, 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Відповідний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду підтримала висновок судів про те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди, у зв`язку з чим вони дійшли правильного висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

У постанові від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що орендар не надсилав орендодавцеві у строки, встановлені ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону, повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди, що унеможливило розгляд цього питання з прийняттям орендодавцем відповідного рішення на підставі частини п`ятої цієї статті, а тому суд апеляційної інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про недотримання позивачкою процедури поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та відсутність підстав для задоволення позову.

Так, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 міститься висновок про те, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Таким чином, якщо орендарем з дотриманням умов договору та законодавства надіслано орендодавцю лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і протягом одного місяця як після надіслання, так і після закінчення строку договору ним не отримано листа-повідомлення орендодавця про відмову в укладенні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 та від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.

Місцевим господарським судом встановлено, що матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували реалізацію ТОВ "Промбуд" свого права на поновлення договорів оренди земельної ділянки від 27.11.2008 у визначеному ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та п.п. 11.7 таких договорів порядку, а саме: шляхом повідомлення до закінчення їх строку дії Київської міської ради про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та направлення відповідного проекту додаткової угоди.

Наведене свідчить про те, що в силу приписів ст. 31 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на 27.11.2013) та п.п. 11.3 договорів оренди земельної ділянки від 27.11.2008 такі договори, відповідно до умов яких у ТОВ "Промбуд" існували права оренди земельних ділянок, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Казимира Малевича (Боженка), 44, 46 у Голосіївському районі міста Києва, площею 2665 кв.м., кадастровий номер: :72:219:0006, та площею 600 кв.м., кадастровий номер: :72:219:0036, припили свою дію у зв`язку з закінченням строку, на який їх було укладено.

Відтак, звернення ТОВ "Промбуд" до Департаменту земельних ресурсів Київської міської ради з клопотанням про поновлення договорів оренди земельних ділянок від 27.11.2008, що мало місце 19.01.2016, було здійснено з порушення визначених ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а тому місцевий господарський суд дійшов правильного висновку про те, що у Київської міської ради були відсутні правові підстави для вирішення питання поновлення таких договорів, у зв`язку з чим прийняття Рішення №761/761 про поновлення договорів оренди земельних ділянок від 27.11.2008 на 5 років було здійснено з порушення приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

При цьому висновки апеляційного господарського суду про те, що умови договорів оренди земельної ділянки від 27.11.2008, як і дослідження питання стосовно дотримання сторонами його умов, не визначається вимогами чинного законодавства як підстава для визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради №761/761 від 14.07.2016 є необґрунтованими та помилковими, оскільки оспорюваним Рішенням від 14.07.2016 №761/761 "Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю "Промбуд" договорів оренди земельних ділянок для будівництва житлового будинку з паркінгом та для організації будівельних робіт на вул. Казимира Малевича, 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва та внесення змін до нього" вирішено поновити на 5 років договори оренди земельних ділянок від 27.11.2008 №79-6-00680 та від 27.11.2008 №79-6-00681 площами 0,2665 га (кадастровий номер :72:219:0006) та 0,0600 га (кадастровий номер :72:219:0036). Таким чином, оскільки оспорюваним рішенням було поновлено дію договорів, які на момент прийняття відповідного рішення припинили свою дію, прийняття Рішення №761/761 було здійснено з порушення приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Враховуючи викладене, Верховний Суд зазначає, що під час касаційного провадження знайшли своє підтвердження посилання скаржників на неврахування апеляційним судом висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 та від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Що ж до посилань скаржників на постанову Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 908/21/18, то у справі № 908/21/18 предметом позовних вимог було (1) визнання незаконним та скасування рішення Воздвижівської сільської ради від 13.11.2013 № 9; (2) зобов`язання ФОП Распопова С.В. повернути на користь держави в особі позивача земельну ділянку площею 69,5304 га з кадастровим номером 0:08:006:0003 на території Воздвижівської сільської ради Гуляйпільського району Запорізької області. При цьому Верховний Суд зазначив, що необхідною правовою підставою для застосування приписів ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" є збереження між сторонами первинно укладеного договору оренди фактичних орендних правовідносин після закінчення строку дії договору, про що свідчить одночасна наявність таких умов: орендар продовжує використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням та сплачувати орендодавцю орендну плату в погодженому в договорі оренди розмірі, а орендодавець у свою чергу не висловлює заперечень проти такого користування, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі, у тому числі продовжує приймати, як належну, сплату орендної плати. Отже, у такому випадку має місце добросовісне та належне виконання орендарем умов договору оренди та одночасне безумовне прийняття такого виконання орендодавцем. Зазначене узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, зокрема в постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, на яку обґрунтовано посилається прокурор в касаційній скарзі.

Разом з тим, правовідносини у справах № 910/3499/19 та № 908/21/18 є відмінними за предметом та підставами позову, а також змістом позовних вимог. Крім цього, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного в постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", на яку посилався Верховний Суд у постанові від 03.04.2019 у справі № 908/21/18, що виключає можливість застосування викладених у ній висновків до правовідносин у справі № 910/3499/19.

Колегія суддів відзначає, що процесуальним законом визначені процесуальні механізми забезпечення єдності судової практики, що полягають у використанні спеціальної процедури відступу від висновків щодо застосування норм права, викладених у раніше постановлених рішеннях Верховного Суду. Логіка побудови й мета існування цих процесуальних механізмів указує на те, що з метою застосування норм права в подібних правовідносинах за наявності протилежних правових висновків суду касаційної інстанції слід виходити з того, що висновки, які містяться в судових рішеннях судової палати Касаційного господарського суду, мають перевагу над висновками колегії суддів, висновки об`єднаної палати Касаційного господарського суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, судової палати й колегії суддів Касаційного господарського суду. Подібна правова позиція викладена, зокрема, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.09.2021 у справі № 908/2609/20, від 15.09.2021 у справі № 10/Б-5022/1383/2012, від 14.09.2021 у справі № 908/1671/16

Що ж до посилань скаржників на постанову Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 921/678/17-г/4, то у ній Верховний Суд так само зазначав, що визначений ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" порядок є відмінним від передбаченого положеннями ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону, оскільки передбачає право на поновлення договору оренди земельної ділянки, яке виникає після закінчення строку дії відповідного договору оренди земельної ділянки за умови, що орендар продовжує користуватись цією ділянкою, за відсутності протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди листа - заперечення орендодавця проти поновлення цього договору. Повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною ст. 33 Закону полягає саме у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.

Разом з тим, як вже було зазначено, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного в постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Що ж до посилань скаржників на неврахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 15.09.2021 у справі № 922/3111/20, від 19.05.2020 у справі № 127/10011/18 щодо застосування ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, колегія суддів зазначає таке.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що в силу приписів ст.ст. 120, 134 Земельного кодексу України у осіб, які набули право власності на відповідні об`єкти нерухомості, які розташовані на відповідних земельних ділянками, виникло право користування такою, і вимогами чинного законодавства не обмежується право особи реалізувати відповідні права визначеним законом шляхом, зокрема і шляхом укладення оспорюваних правочинів, оскільки нормами чинного законодавства не встановлено заборони щодо нормалізування відносин оренди шляхом заміни орендаря земельної ділянки на нового власника нерухомості, право власності якого не заперечується і набуто у встановленому порядку.

Колегія суддів зауважує, що Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах ст.120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі №921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38)). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)).

До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ч. 1 ст. 377 ЦК України).

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (абзац перший частини другої статті 120 ЗК України).

З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

Відповідний висновок викладено у постанові ВП ВС від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

Водночас, як вбачається з висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, колегія суддів у порядку "obiter dictum" вважала за необхідне зазначити, що положення ст.ст. 20, 120, 123, 124, 134 ЗК України необхідно застосовувати таким чином:

"Виходячи із системного аналізу положень ч. 2 ст. 124 та абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.

Щодо застосування ст. 120 ЗК України у поєднанні з положеннями ст.і 134 ЗК України Верховний Суд зазначив, що якщо раніше у законному користуванні продавця (попереднього власника) нерухомого майна (будівель, споруд) вже перебувала земельна ділянка певною площею, то до набувача вказаного нерухомого майна переходить право користування земельною ділянкою такої ж площі, як у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 ЗК України) та на тому ж самому юридичному титулі.

Натомість норма ч. 2 ст. 120 ЗК України не застосовується у разі, якщо на дату набуття нерухомого майна у його продавця було відсутнє будь-яке право на земельну ділянку, на якій таке майно розташоване. При вирішенні спорів щодо площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщених на ній будівель та споруд, суд може брати до уваги площу земельної ділянки, яка надавалася попередньому власнику будівлі, але право на яку не перейшло до набувача вказаного нерухомого майна в порядку статті 120 ЗК України. В той же час це не виключає можливості землекористувача та відповідного органу визначати площу земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщених на ній будівель та споруд, шляхом розробки (затвердження, погодження) нового проекту землеустрою чи технічної документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки з відповідним обґрунтуванням необхідності збільшення чи зменшення її площі з урахуванням незмінності цільового та функціонального призначення.

Місцевим господарським судом встановлено, а апеляційним судом не спростовано, що договори оренди земельних ділянок від 27.11.2008 припинили свою дію 27.11.2013, а відтак в силу приписів ст. 11 Цивільного кодексу України, ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 5 Закону України "Про оренду землі" з вказаної дати у ТОВ "Промбуд" припинилося право оренди спірних земельних ділянок на визначених такими правочинами умовах. Доказів існування будь-яких інших, оформлених у відповідності до вимог чинного законодавства України, прав на спірні земельні ділянки у ТОВ "Промбуд" після припинення договорів оренди земельних ділянок від 27.11.2008 матеріали справи не містять. При цьому відповідно до свідоцтва від 13.09.2015 ТОВ "Юнікарго Україна" належить на праві власності нерухоме майно, що складається з складських приміщень загальною площею 642,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Казимира Малевича (вул. Боженка), 44, яке раніше належало Товариству з обмеженою відповідальністю "Промбуд". Таким чином, право власності у ТОВ "Юнікарго Україна" на відповідне майно виникло 13.09.2015, коли договори оренди земельних ділянок від 27.11.2008 припинили свою. Таким чином, якщо на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки не був чинним - відсутні підстави стверджувати про автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості.

З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновками місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для висновку про можливість переходу права користування спірними земельними ділянками на визначених договорами оренди земельних ділянок від 27.11.2008 умовах до ТОВ "Юнікарго Україна" в порядку, визначеному ст. 120 Земельного кодексу України, за наслідками набуття ним 13.09.2015 права власності на належне ТОВ "Промбуд" нерухоме майно, що складається з складських приміщень загальною площею 642,9 кв.м, які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Казимира Малевича (вул. Боженка), 44, адже на дату набуття такого майна відповідні правочини припинили свою дію.

В цьому контексті також колегія суддів звертає увагу, що місцевим судом встановлено, що відведення земельних ділянок з кадастровими номерами :72:219:0006 та :72:219:0036 ТОВ "Промбуд" згідно з рішенням Київської міської ради від 27.12.2007 №1595/4428, на підставі якого і було укладено договори оренди земельних ділянок від 27.11.2008, здійснювалося для будівництва житлового будинку з паркінгом (як другої черги забудови) на вул. Казимира Малевича (Боженка), 44, 46 у Голосіївському районі м. Києва", а саме: ділянку з кадастровим №:72:219:0036 - для будівництва, а з кадастровим №:72:219:0006 - для організації будівельних робіт. Тобто, спірні земельні ділянки були передані в оренду ТОВ "Промбуд" згідно з договорами оренди земельних ділянок від 27.11.2008 не для обслуговування належної йому нерухомості у вигляді складських приміщень загальною площею 642,9 кв.м, які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Казимира Малевича (вул. Боженка), 44, що в подальшому були набуті ТОВ "Юнікарго Україна", а тому правові підстави для існування у такої особи (нового власника нерухомості) права на отримання спірних земельних ділянок на умовах, визначених такими договорами (в частині призначення для будівництва) в силу набуття відповідної нерухомості відсутні.

Таким чином, знайшли своє підтвердження посилання скаржників на неврахування апеляційним судом висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20 щодо неправильного застосування ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

При цьому колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржників на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 15.09.2021 у справі № 922/3111/20, оскільки предметом вказаної справи було стягнення коштів як безпідставно набутого майна в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою під нерухомим майном без оформленого договору оренди землі, тобто правовідносини у справах № 922/3111/20 та № 910/3499/19 є відмінними за предметом та підставами позову, а також змістом позовних вимог.

Що ж до посилань скаржників на постанову Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 127/10011/18, то у ній предметом позову було визнання права власності на земельну ділянку з підстав того, що позивачі набули права власності на будівлі та споруди, а тому мають право на відповідну частину земельної ділянки на тих самих умовах, на яких воно належало попередньому власникові або користувачу, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості. Верховний Суд погодився з висновками судів обох інстанцій про відмову в задоволенні позову, оскільки з набуттям позивачами права власності на комплекс будівель та споруд, які розташовані на спірній земельній ділянці, до них, як до нових власників цього нерухомого майна, в силу положень ст.ст. 120 ЗК України та 377 ЦК України, не перейшло право власності на спірну земельну ділянку так як продавець на момент укладення договору купівлі - продажу не мав права власності на цю земельну ділянку.

Таким чином, колегія суддів також не приймає посилання скаржників на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 127/10011/18, оскільки правовідносини у ній та справі № 910/3499/19 є відмінними за предметом та підставами позову, а також змістом позовних вимог.

Оскільки Верховний Суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що оспорюване рішення №761/761 було прийнято з порушенням приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі" і фактична передача на підставі Рішення №761/761 спірних земельних ділянок в оренду ТОВ "Юнікарго Україна" була здійснена з порушенням приписів ст.ст. 120, 123, 124, 134 Земельного кодексу України, вказане є підставою для визнання договорів №1192, №1193 недійсними.

Інші доводи ОСББ "Комфортний дім" не містять посилання на відповідну підставу для відкриття касаційного провадження, а тому колегію суддів не розглядаються.

Відповідно до ч.ч. 1 та 2 ст. 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Згідно зі ст. 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про часткове задоволення позовних вимог, у зв`язку з чим касаційні скарги підлягають задоволенню, постанова апеляційного господарського суду у даній справі підлягає скасуванню, а рішення місцевого господарського суду - залишенню в силі.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційні скарги Першого заступника керівника Київської міської прокуратури та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комфортний дім" задовольнити.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.10.2021 у справі № 910/3499/19 скасувати.

Рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2021 у справі № 910/3499/19 залишити в силі.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С.К.

Судді: Волковицька Н.О.

Случ О.В.