Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

Господарський суд Харківської області 21 грудня 2021 року м. Харків
справа № 922/154/21
склад суду:суддя Бринцев О.В.
секретар судового засідання:Гула Д.В.
позивач:Харківська міська рада
відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ПІК І К»
вимоги позивача:внесення змін до договору оренди землі
представник позивача:Волинська Я.І.
представник відповідача:Максимовський С.О.

ОПИСОВА ЧАСТИНА

1. СУТЬ СПОРУ.

1.1. Позивач просить суд внести зміни до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди в запропонованій редакції. Свої вимоги позивач обґрунтовує необхідністю збільшення вказаного у договорі розміру орендної плати до розміру, розрахованого згідно з новою нормативною грошовою оцінкою земель міста Харкова. Крім того, необхідністю приведення умов спірного договору у відповідність до нової редакції типового договору оренди землі.

1.2. Відповідач проти позову заперечує. Стверджує, що позивачем у запропонованій додатковій угоді невірно розрахований розмір орендної плати. Вважає, що для його розрахунку позивачем були використані неправильні фактичні дані. Відповідний витяг з технічної документації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що став підставою для розрахунку нового розміру орендної плати, було виконано з порушеннями (із застосуванням неналежного сукупного коефіцієнту Км3). Також відповідач вважає, що само по собі затвердження нової редакції типового договору оренди землі не є достатньою правовою підставою для внесення змін до договорів, що були укладені раніше.

2. ОБСТАВИНИ СПРАВИ.

2.1. На підставі рішення 21 сесії Харківської міської ради 7 скликання Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд від 22.08.2018 №1186/18 між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ ПІК І К (орендар) був укладений Договір оренди землі від 08.07.2018 (надалі Договір, т.I, а.с. 34-36). Згідно з ним орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування до 01.09.2028 земельну ділянку з кадастровим номером :13:002:0042, загальною площею 1,2068 га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Свистунова, 4 (далі Земельна ділянка).

2.2. Відповідно до положень пунктів 5, 9 Договору нормативна грошова оцінка Земельної ділянки на дату укладення договору становить 23.776.977,00 грн. Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і складає 951.079,08 грн.

2.3. Право оренди на Земельну ділянку за Договором зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, що підтверджується витягом від 22.07.2019 №174666709 (т. I, а.с. 41).

2.4. Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 (далі Рішення №1474/19, т. I, а.с.37) затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.

2.5. Рішенням 32 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.12.2019 №1908/19 (далі Рішення №1908/19, т.I, а.с.38-39) затверджено Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Рішенням також встановлено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 вводиться в дію з 01.01.2020.

2.6. 14.07.2020 позивач надіслав на адресу відповідача лист-пропозицію від 23.06.2020 №482/0/225-20 (т.I, а.с. 49-50), в якому у зв`язку зі зміною розміру орендної плати просив підписати примірники додаткової угоди до Договору та розрахунки орендної плати. Вказаний лист було повернуто поштовим відділенням позивачеві з відміткою адресат відсутній за вказаною адресою (т.I, а.с. 52).

3. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ПОЗИВАЧА. ЗАЯВИ, КЛОПОТАННЯ ПОЗИВАЧА.

3.1. Предметом позову є внесення змін до Договору шляхом визнання укладеною з 01.01.2020 додаткової угоди в редакції, викладеній у позовній заяві.

3.2. Юридичними підставами позову є статті 7, 14, 15, 30 Закону України Про оренду землі, статті 12, 93, 120, 125, 126, 189 ЗК України, статті 377, 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, статті 179, 184, 188, 193 ГК України.

3.3. Фактичними підставами позову є зазначені у позові рішення органів державної влади та місцевого самоврядування на підставі яких визначаються нормативна грошова оцінка Земельної ділянки, розмір орендної плати за користування нею та інші умови Договору.

4. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ВІДПОВІДАЧА. ЗАЯВИ, КЛОПОТАННЯ ВІДПОВІДАЧА.

4.1. Відповідач проти позову заперечує. Стверджує, що вимоги про внесення змін до Договору безпідставні. Величина нормативної грошової оцінки Земельної ділянки, яка пропонується позивачем для подальшого розрахунку орендної плати, визначена неправильно за показниками, які не відповідають фактичним обставинам, що підтверджено рішенням суду в адміністративній справі. Також зазначає, що затвердження нової редакції типового договору оренди землі не є підставою для внесення змін до раніше укладеного Договору.

5. ІНШІ ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

5.1. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 22.01.2021 відкрито загальне позовне провадження у справі №922/154/21.

5.2. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 08.04.2021 провадження у справі №922/154/21 зупинено до набрання законної сили судом рішенням у справі №520/3521/21, що розглядається Харківським окружним адміністративним судом.

5.3. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 02.12.2021 провадження у справі №922/154/21 поновлено.

5.4. Ухвалою господарського суду, яка занесена до протоколу підготовчого засідання від 14.12.2021, закрито підготовче провадження та призначено справу №922/154/21 до судового розгляду по суті.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

6. ПЕРЕЛІК ОБСТАВИН, ЯКІ Є ПРЕДМЕТОМ ДОКАЗУВАННЯ У СПРАВІ.

6.1. З урахуванням предмету позовних вимог, їх юридичних та фактичних підстав, суд визначає, що перелік обставин, які є предметом доказування у справі, становлять обставини, від яких залежить відповідь на такі ключові питання:

- Чи є юридичні підстави для зміни розміру орендної плати?

- Чи є фактичні підстави для зміни розміру орендної плати?

- Чи є підстави для викладення інших умов договору в запропонованій позивачем редакції?

6.2. У відповідності до статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідно позивач має довести наявність обставин, що дають ствердну відповідь на питання, а відповідач негативну.

7. ВИСНОВОК СУДУ ПРО НАЯВНІСТЬ ЮРИДИЧНИХ ПІДСТАВ ДЛЯ ЗМІНИ РОЗМІРУ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ.

7.1. Позивач стверджує, що зміна розміру нормативної грошової оцінки Земельної ділянки є правовою підставою для зміни розміру орендної плати, визначеної Договором.

7.2. Суд погоджується з даним твердженням позивача з огляду на наступне.

7.3. Згідно з статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

7.4. Разом з тим частиною другою статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

7.5. Законом, а саме частиною першою статті 632 ЦК України, визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, передбачених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

7.6. Розмір орендної плати за земельну ділянку комунальної власності регулюється уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Так, згідно з частиною першою, другою статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

7.7. Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

7.8. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель").

7.9. За змістом частини першої статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

7.10. Пунктом 13 Договору передбачена можливість зміни розміру орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки Земельної ділянки.

7.11. Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

7.12. З огляду на викладене суд приходить до висновку проте, що затверджена рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування нормативна грошова оцінка Земельної ділянки є підставою для визначення розміру орендної плати за землі державної, комунальної власності. Отже, затвердження нової нормативної грошової оцінки в розумінні статті 651 ЦК України, пункту 13 Договору, є належною правовою підставою внесення відповідних змін до Договору в частині розміру орендної плати. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №904/8787/17, від 03.06.2020 у справі №904/3262/19 та ін.

8. ВИСНОВОК СУДУ ПРО ВІДСУТНІСТЬ ФАКТИЧНИХ ПІДСТАВ ДЛЯ ЗМІНИ РОЗМІРУ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ.

8.1. Позивач стверджує про наявність фактичних підстав для внесення змін до Договору в частині зміни розміру орендної плати.

8.2. Суд не погоджується з цим твердженням з наступних підстав.

8.3. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ст.ст. 13, 74 ГПК України).

8.4. Порядком впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 (затв. рішенням 32 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.12.2019 №1908/19) визначено, що зміна нормативної грошової оцінки земель міста Харкова відповідно до рішення Харківської міської ради є підставою для внесення змін до договорів оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин Харківської міської ради, який вживає заходів щодо, зокрема, отримання витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок; проведення робіт з виконання розрахунків розміру орендної плати за договорами оренди землі.

8.5. Отже, позивач з метою доведення наявності передбачених законом підстав для внесення змін до Договору в частині розміру орендної плати повинен надати докази існування належним чином виконаних та оформлених витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки Земельної ділянки, а також розрахунку розміру орендної плати за Земельну ділянку. Наявність цих доказів є необхідною умовою для внесення відповідних змін до Договору щодо розміру орендної плати. Проте, відповідачем цей тягар доказування не витриманий зазначених розрахунків, виконаних у спосіб визначений законом, позивачем не надано.

8.6. Суд не приймає в якості належних та допустимих доказів надані позивачем витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки Земельної ділянки від 02.06.2020 №3254/176-20 (т.I, а.с.46) та виконаний на його підставі розрахунок розміру орендної плати за Земельну ділянку від 15.06.2020 №455/20 (т.I, а.с. 45) з наведених нижче підстав.

8.7. Рішенням Харківського окружного адміністративного суду 25.05.2021 у справі №520/3521/21 визнано протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Харківській області з розрахунку розміру нормативної грошової оцінки при формуванні витягу від 02.06.2020 №3254/176-20 з технічної документації про нормативну грошову оцінку Земельної ділянки.

8.8. Ухвалою Другого апеляційного адміністративного суду від 23.10.2021 у справі №520/3521/21 апеляційну скаргу на зазначене рішення повернуто Головному управлінню Держгеокадастру у Харківській області. Відповідно, рішення Харківського окружного адміністративного суду від 25.05.2021 у справі №922/3521/21 набрало законної сили.

8.9. Згідно з частиною першою статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

8.10. З огляду на це суд визнає встановленими і такими, що не потребують доказування, наведені у рішенні Харківського окружного адміністративного суду 25.05.2021 у справі №520/3521/21 обставини відсутність фактичних та правових підстав для застосування сукупного коефіцієнту Км3 зі значенням 1,5 під час визначення нормативної грошової оцінки Земельної ділянки та формування витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки Земельної ділянки від 02.06.2020 №3254/176-20.

8.11. Наслідком зазначеної помилки є неправильність розрахунку нормативної грошової оцінки Земельної ділянки та, відповідно, неправильність наданого позивачем розрахунку розміру орендної плати за Земельну ділянку.

8.12. Такі обставини унеможливлюють використання наданих позивачем витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки Земельної ділянки від 02.06.2020 №3254/176-20 та розрахунку розміру орендної плати за Земельну ділянку від 15.06.2020 №455/20 в якості фактичних підстав для внесення змін до Договору в частині розміру орендної плати.

8.13. Аналогічна правова позиція про неможливість застосування судом розрахунків орендної плати, виконаних на підставі неправильних витягів з технічної документації (з невірним застосуванням коефіцієнтів функціонального використання, локальних коефіцієнтів) наведена в постанові Верховного Суду від 17.10.2018 у справі №922/528/14.

8.13. Інших (правильних) розрахунків нормативної грошової оцінки Земельної ділянки та/або розміру орендної плати позивачем не надано.

8.14. Самостійне визначення розміру нормативної грошової оцінки Земельної ділянки та/або розміру орендної плати в компетенцію господарського суду не входить.

8.15. З огляду на викладене суд прийшов до висновку про відсутність передбачених статтями 632, 651 ЦК України, пунктом 289.1 статті 289 ПК України, статтею 21 Закону України "Про оренду землі" фактичних підстав з якими закон пов`язує можливість внесення в судовому порядку змін до договору оренди земельної ділянки в частині розміру орендної плати.

9. ВИСНОВОК СУДУ ПРО ВІДСУТНІСТЬ ПІДСТАВ ДЛЯ ВИКЛАДЕННЯ ІНШИХ УМОВ ДОГОВОРУ В ЗАПРОПОНОВАНІЙ ПОЗИВАЧЕМ РЕДАКЦІЇ.

9.1. Решта позовних вимог позивача про внесення змін до Договору шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції позивача задоволенню не підлягає з огляду на наступне.

9.2. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України).

9.3. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч.2 ст. 651 ЦК України).

9.4. Всупереч вимог статей 13, 74 ГПК України (кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень) позивач доказів на підтвердження наявності передбачених законом або договором підстав для відступлення від принципу свободи договору і для зміни спірних умов Договору на умови, запропоновані позивачем, не надав.

9.5. Так, позивачем не надано доказів наявності правових підстав для примусового (без згоди орендаря) перекладення на нього обов`язку оплачувати послуги з виготовлення витягу з технічної документації (абзац другий пункту 5 запропонованої позивачем додаткової угоди).

9.6. Так само позивачем не надано доказів наявності підстав для включення в текст Договору (Розділ I, преамбула) переліку законодавчих та нормативно-правових актів Харківської міської ради, що регулюють відповідні орендні правовідносини. Ні Закон України Про оренду землі, ні інші нормативні акти таких вимог щодо змісту договору оренди земельної ділянки не містять.

9.7. Решта умов запропонованої позивачем додаткової угоди також не містить під собою правових підстав для їх включення до умов Договору за відсутності згоди відповідача (в примусовому порядку).

9.8. Посилання позивача в якості таких підстав на затвердження постановою КМУ від 03.03.2004 №220 змін до Типового договору оренди землі суд оцінює критично. Зазначена постанова прийнята після укладення Договору і тому не застосовується по відношенню до нього згідно з положеннями статей 5, 6 ЦК України. Ними передбачено, що акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Тобто, Постанова КМУ від 22.07.2020 №650, якою внесені зміни до форми типового договору оренди землі, підлягає застосуванню по відношенню до тих договорів, котрі укладаються після набрання нею чинності. При цьому ні ця постанова, ні інші нормативні акти не містять вимог про приведення раніше укладених договорів у відповідність до умов нового типового договору. Отже вимоги позивача, обґрунтовані необхідністю надання цій постанові зворотної сили у часі, є юридично неспроможними. Така позиція суду відповідає правовій позиції Верховного суду, зробленій в аналогічній справі у постанові від 25.02.2020 у справі №907/87/19.

9.9. Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку, що позивачем не доведено наявності правових підстав для внесення змін до Договору шляхом його викладення на умовах запропонованої позивачем додаткової угоди.

10. ВИСНОВОК СУДУ ПРО ВІДМОВУ В ПОЗОВІ.

10.1. На підставі викладеного суд прийшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог і необхідність відмови в позові повністю.

11. СУДОВІ ВИТРАТИ.

11.1. Згідно з частиною четвертю статті 129 ГПК України у зв`язку з відмовою в позові судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 124, 129-1 Конституції України, статтями 4, 20, 73, 74, 76-79, 86, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити повністю.

2. Витраті зі сплати судового збору залишити за позивачем.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Східного апеляційного господарського суду через Господарський суду Харківської області протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне рішення складено 29.12.2021.

Суддя Бринцев О.В.