ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.12.2021м. ДніпроСправа № 904/6135/21

Господарський суд Дніпропетровської області у складі судді Мельниченко І.Ф. за участю секретаря судового засідання Лєшукової Н.М., розглянув спір

за позовом Синельниківської міської ради, м. Синельникове, Дніпропетровська обл.

до Фермерського господарства "С(Ф)Г "Рой", с. Луб`янка, Синельниківський р-н, Дніпропетровська обл.

про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 18.02.2016 № 2 укладеною

Представники:

Від позивача Ковтун А.О.

Від відповідача Наконечна Т.М.

СУТЬ СПОРУ:

Синельниківська міська рада звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області із позовом про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 18.02.2016 № 2 укладеною.

Судові витрати позивач просить покласти на відповідача.

Позовні вимоги обґрунтовані підвищенням з 01.01.2019 ставки орендної плати відповідно до рішення Синельниківської міської ради від 21.06.2018 № 532-31/VII "Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради".

29.09.2021 відповідачем до канцелярії суду подано відзив на позовну заяву.

Поданий відповідачем відзив на позовну заяву господарським судом залишено без розгляду з огляду на наступне.

Відповідно до пункту 6 частини другої статті 42 Господарського Процесуального Кодексу учасники справи зобов`язані виконувати процесуальні дії у встановлені законом або судом строки.

Згідно зі статтею 118 Господарського Процесуального Кодексу України право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку.

Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених Кодексом.

За приписами статті 119 Господарського Процесуального Кодексу України суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.

Встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.

Якщо інше не встановлено законом, заява про поновлення процесуального строку, встановленого законом, розглядається судом, у якому належить вчинити процесуальну дію, стосовно якої пропущено строк, а заява про продовження процесуального строку, встановленого судом, - судом, який встановив строк, без повідомлення учасників справи.

Одночасно із поданням заяви про поновлення процесуального строку має бути вчинена процесуальна дія (подані заява, скарга, документи тощо), стосовно якої пропущено строк.

Зі змісту наведеної норми випливає, що за заявою учасника може бути продовжений строк, який встановлений судом і який не сплив на час звернення учасника справи із заявою. Процесуальний строк може бути продовжений також з ініціативи суду.

Аналогічний правовий висновок викладено в постанові палати Касаційного Господарського суду у складі Верховного Суду від 03.12.2018 у справі 904/5995/16.

Таким чином, можливість продовження встановленого судом процесуального строку обумовлена поданням відповідної заяви учасника справи до закінчення цього строку. При цьому, разом із одночасним поданням заяви про поновлення процесуального строку має бути вчиненна процесуальна дія.

З огляду на те, що заява про поновлення пропущеного строку, яка викладена у відзиві на позовну заяву, та відповідно відзив на позовну заяву подано після закінчення встановленого господарським судом строку, який визначено в ухвалі про відкриття провадження від 05.07.2021, то відповідно до частини другої статті 118 Господарського Процесуального Кодексу України, відзив на позов залишено без розгляду.

У відповіді на відзив позивач зазначає таке.

У зв`язку зі зміною нормативно грошової оцінки між сторонами виникли обставини, передбачені пунктом 12 спірного Договору, як підстава для обов`язкового перегляду (змін) розміру орендної плати.

Проте, ухилення відповідача від укладання додаткової угоди до договору оренди землі завдає значних збитків територіальній громаді міста Синельникове у вигляді неодержаного доходу за користування земельною ділянкою комунальної власності.

Відповідачем надані письмові пояснення, в яких останній зазначає, що підготовлена позивачем Додаткова угода до Договору оренди, які він просить визнати укладеною, не відповідає положенням чинного законодавства України, власним рішенням позивача та умовам договору оренди, в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Крім того, відповідач вказує про те, що право на розповсюдження умов договору до відносин, які виникли до його укладання, надається виключно сторонам, а не суду.

Зважаючи на те, що сторонами в Договорі оренди не встановлено випадків автоматичного застосування умов додаткової угоди до відносин сторін, які виникли до укладання такої додаткової угоди, визнання судом укладеної додаткової угоди, в якій зазначається про застосування її умов до відносин між сторонами, які виникли до його підготовки та визнання укладеною, не буде законним.

Відповідно до положень ст. 651 ЦК України ст.ст. 21, 23, 30 Закону України «Про оренду землі» та умов пункту 34 Договору оренди, зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

В даному випадку, між стонами існує спір щодо зміни умов Договору оренди, тому суд може розв`язати даний спір, однак не може визнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди і вказаний висновок узгоджується з правовою позицією Верховного суду, викладеного в постанові від 27.08.2019 по справі № 2922/2743/18.

Ухвалою від 05.07.2021 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 20.07.2021.

Ухвалою господарського суду від 20.07.2021 підготовче засідання відкладено на 07.09.2021.

Ухвалою суду від 07.09.2021 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів до 04.10.2021, та відкладено підготовче засідання до 29.09.2021.

29.09.2021 судом відкладено підготовче засідання на 04.10.2021.

Під час підготовчого провадження господарським судом вирішені питання, визначені частиною 2 статті 182 ГПК України, у зв`язку з чим господарським судом завершено підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 19.10.2021, з наступним відкладенням до 02.11.2021.

Засідання призначене на 02.11.2021, не відбулось у зв`язку з тимчасовою втратою працездатності та перебуванням судді на лікарняному з 01.11.2021 по 15.11.2021 включно.

Ухвалою суду від 16.11.2021 розгляд справи по суті призначено на 08.12.2021.

08.12.2021 у судовому засіданні оголошені вступна та резолютивна частини рішення (стаття 240 Господарського процесуального кодексу України).

Розглянувши матеріали справи, дослідивши подані докази, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Предметом доказування є обставини щодо наявності чи відсутності правових підстав для визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 18.02.2016 укладеною у зв`язку із збільшенням нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки та підвищенням позивачем ставки орендної плати.

Між Синельниківською міською радою (далі позивач, орендодавець) та Фермерським господарством "С(Ф)Г "Рой" (далі відповідач, орендар) укладено договір оренди земельної ділянки від 18.02.2016 № 2 (далі - договір).

Відповідно до пункту 1 договору орендодавець на підставі рішення Синельниківської міської ради від 07.03.2012 № 322-19/VІ надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться на вулиці Ватутіна, 51, міста Синельникове Дніпропетровської області для виробничого використання обслуговування виробничих приміщень, за рахунок земель промисловості Синельниківської міської ради.

В оренду передається земельна ділянка, кадастровий номер :01:632:0023, площею 5,4634 га, у тому числі ріллі га, багаторічних насаджень кв. м, сіножатей га, посовищь га, інших угідь (пункт 2 договору).

Земельна ділянка площею 5,4634 га передається в оренду для виробничого використання-обслуговування виробничих приміщень, за рахунок земель промисловості Синельниківської міської ради (пункт 4 договору).

Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 3 273 122,94 грн. (пункт 5 договору).

Договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору, при належному виконанні обов`язків відповідно до умов договору, орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).

Відповідно до пункту 9 договору орендна плата складає 98 193,68 грн. за рік, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до рішень міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VI Про Порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради та від 26.03.2015 № 913-50/VI Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затверджених рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VI.

Згідно з пунктом 10 договору орендна плата вноситься Орендарем з 16.01.2016 щомісяця до 30 числа місяця, наступного за місяцем, за який проводиться оплата, у грошовій формі в розмірі 8 182,80 грн. на розрахунковий рахунок № 0034, код бюджетної класифікації 18010600, Банк ГУ ДКСУ у Дніпропетровській області м. Дніпропетровська, МФО 805012, код ОКПО 37916468, одержувач УДКСУ у м. Синельникове Дніпропетровської області.

Пунктом 12 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається відповідно до Закону України Про оренду землі та згідно з цим договором раз на рік у разі:

- після введення будівлі в експлуатацію;

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- у разі прийняття рішень міської ради щодо зміни ставок орендної плати;

- у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- в інших випадках, передбаченими законодавчими актами України.

Розмір орендної плати підлягає щорічній індексації відповідно до офіційного коефіцієнту індексації грошової оцінки земель.

При зміні розміру орендної плати орендодавець односторонньо письмово повідомляє орендаря.

За умовами пункту 15 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 120% річних облікової ставки НБУ, діючої на день виникнення боргу або на день його погашення, залежно від того, яка з величин таких ставок є більшою, за кожний календарний день прострочення у його сплаті.

Цільове призначення земельних ділянок - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель а споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Відповідно до пункту 34 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

Спірна земельна ділянка була передана відповідачу у користування за складеним та підписаним сторонами актом приймання-передачі від 18.02.2016 (а.с. 24).

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 446/0/204-20 від 06.02.2020, сформованому Відділом у Синельниківському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, категорія спірної земельної ділянки землі промисловості, транспорту, зв`язку та іншого призначення, а нормативна грошова оцінка 8 326 767,94 грн (а.с. 30).

Рішенням Синельниківської міської ради № 532-31/VII від 21.06.2018 "Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VІ вирішено внести зміни до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VI, виклавши його в новій редакції згідно з додатком до цього рішення.

Вирішено також визнати таким, що втратило чинність з 01.01.2019 рішення Синельниківської міської ради від 26.03.2015 № 913-50/VI Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затверджених рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/УІ.

Пунктами 2.9, 2.10 зазначеного Порядку в новій редакції встановлено, що базою для обчислення орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, яка надається в оренду. Розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється відповідно до їх функціонального призначення у розрізі економічно-планувальних зон м. Синельникового згідно з нормативною грошовою оцінкою. Показники оцінки підлягають щорічному, станом на перше січня, уточненню на коефіцієнт індексації відповідно до порядку, встановленому чинним законодавством України.

У договорі обов`язково зазначається нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням останнього коефіцієнту індексації.

Ставки орендної плати за земельні ділянки, які використовуються за кодом КВЦПЗ 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (землі промисловості, транспорту, зв`язку та іншого призначення) 4% (п. 2.11 Порядку).

З огляду на викладене, маючи намір внести зміни до договору оренди землі, позивач листом № 01-15/544 від 07.02.2020 звернувся до відповідача з відповідною пропозицією, однак станом на теперішній час відповідач, отримавши лист, що підтверджується відміткою про отримання на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення, ухиляється від укладання додаткової угоди до Договору.

Позивач, посилаючись на зміну нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки та зміну ставки оренди за користування нею до 4%, вважає наявними правові підстави для внесення змін до укладеного з відповідачем договору оренди землі в редакції додаткової угоди, запропонованої ним у прохальній частині позову, що і є причиною виникнення спору.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Вказаний спір стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм ЦК України, що підтверджується як Земельним кодексом України (далі - ЗК України), так і Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV).

Частиною першою статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону № 161-XIV відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону № 161-XIV вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону № 161-XIV).

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161-XIV необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Однак обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року та № 650 від 22 липня 2020 року, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Лише у випадку, передбаченому підпунктом 288.5.3. пункту 288.5 статті 288 ПК України орендна плата може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, - у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Однак у даному випадку така обставина відсутня.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Пунктом 9 договору сторони визначили що орендна плата складає 98 193,68 грн. за рік, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до рішень міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VI Про Порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради та від 26.03.2015 № 913-50/VI Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затверджених рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VI.

Згідно з пунктом 10 договору орендна плата вноситься Орендарем з 16.01.2016 щомісяця до 30 числа місяця, наступного за місяцем, за який проводиться оплата, у грошовій формі в розмірі 8 182,80 грн. на розрахунковий рахунок № 0034, код бюджетної класифікації 18010600, Банк ГУ ДКСУ у Дніпропетровській області м. Дніпропетровська, МФО 805012, код ОКПО 37916468, одержувач УДКСУ у м. Синельникове Дніпропетровської області.

Рішенням Синельниківської міської ради № 532-31/VII від 21.06.2018 "Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VІ вирішено внести зміни до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VI, виклавши його в новій редакції згідно з додатком до цього рішення.

Вирішено також визнати таким, що втратило чинність з 01.01.2019 рішення Синельниківської міської ради від 26.03.2015 № 913-50/VI Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затверджених рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/УІ.

Пунктами 2.9, 2.10 зазначеного Порядку в новій редакції встановлено, що базою для обчислення орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, яка надається в оренду. Розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється відповідно до їх функціонального призначення у розрізі економічно-планувальних зон м. Синельникового згідно з нормативною грошовою оцінкою. Показники оцінки підлягають щорічному, станом на перше січня, уточненню на коефіцієнт індексації відповідно до порядку, встановленому чинним законодавством України.

У договорі обов`язково зазначається нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням останнього коефіцієнту індексації.

Ставки орендної плати за земельні ділянки, які використовуються за кодом КВЦПЗ 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (землі промисловості, транспорту, зв`язку та іншого призначення) 4% (п. 2.11 Порядку).

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

Пунктом 12 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається відповідно до Закону України Про оренду землі та згідно з цим договором раз на рік у разі:

- після введення будівлі в експлуатацію;

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- у разі прийняття рішень міської ради щодо зміни ставок орендної плати;

- у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- в інших випадках, передбаченими законодавчими актами України.

Розмір орендної плати підлягає щорічній індексації відповідно до офіційного коефіцієнту індексації грошової оцінки земель.

При зміні розміру орендної плати орендодавець односторонньо письмово повідомляє орендаря.

Відповідно до пункту 34 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Такий висновок підтверджується і такими вимогами законів.

Єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент - Верховна Рада України (стаття 75 Конституції України).

Виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (пункт 1 частини другої статті 92 Конституції України).

У статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно із частиною першою статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (далі - Закон № 280/97-ВР) рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

За змістом пункту 34 частини першої статті 26 Закону № 280/97-ВР виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Підпунктом 1 пункту а) частини першої статті 33 Закону № 280/97-ВР визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

До переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 ЗК України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 ПК України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.

Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у ПК України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

У даному випадку рішення Синельниківської міської ради № 532-31/VII від 21.06.2018 "Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VІ не є законодавчою зміною орендної плати.

Договором оренди земельної ділянки від 18.02.2016 № 2 не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.

Таким чином, господарський суд вважає, що рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку селищної ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.

Такі рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19, від 09.11 2021 у справі № 635/4233/19.

Договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін. Тому, суд не може зобов`язати іншу сторону договору внести зміни до нього поза наведених законодавством підстав: зацікавлена сторона може просити суд про внесення змін до договору згідно з рішенням суду лише у випадках, передбачених законом та договором. При цьому, за відсутності згоди відповідача у суду відсутні підстави встановлювати орендну плату вище граничного мінімального рівня (3%) або погодженого сторонами розміру ставки орендної плати під час укладання договору оренди.

Законодавче обґрунтування для автоматичної, одночасної зміни самої ставки орендної плати, визначеної договором, разом із зміною нормативної грошової оцінки землі, відсутнє.

Таким чином, господарський суд зазначає, що переважна більшість пунктів договору в редакції додаткової угоди, запропонованої позивачем для визнання її укладеною в судовому порядку, є неприйнятною.

З огляду на викладене та зважаючи на те, позивачем обрано спосіб захисту щодо визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди в цілому, а не шляхом внесення змін до окремих пунктів договору оренди, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Вирішуючи питання розподілу судового збору, суд керується статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку з чим судовий збір у сумі 2 270,00 грн. покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 2, 3, 20, 73 - 79, 86, 91, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Синельниківської міської ради до Фермерського господарства "С(Ф)Г "Рой" про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 18.02.2016 № 2 укладеною відмовити.

Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Повне рішення складено 20.12.2021.

Суддя І.Ф. Мельниченко