ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2021 року Справа №918/430/21

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючий суддя Дужич С.П.,

суддя Саврій В.А.,

суддя Коломис В.В.

при секретарі судового засідання Ільчук Н.О.

за участю представників сторін:

позивача: Нікольченко Б.Б. (ордер №ВК1031908 від 01.11.21)

Польова Е.М. (ордер №ВК1027507 від 20.10.21)

відповідача: Павлюк М.Г. (ордер №ВК1030005 від 01.10.21)

Созонюк Т.М. (ордер №РН-173№512 від 21.10.21)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Виробнича комерційна фірма "Промтехсервіс" на рішення Господарського суду Рівненської області від 21 липня 2021 року, суддя Церковна Н.Ф., м. Рівне, повний текст складено 30 липня 2021 року, у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Виробнича комерційна фірма "Промтехсервіс"

до Комунального підприємства "Міське будинкоуправління" Здолбунівської міської ради Рівненської області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: Здолбунівська міська рада

про визнання договору дійсним

Судом роз`яснено представникам сторін права та обов`язки, передбачені ст. ст. 42, 46 ГПК України. Заяв про проведення судового засідання в режимі відеоконференції не надходило, клопотань про відвід суддів не заявлялось.

ВСТАНОВИВ:

01 червня 2021 року, ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" звернулось з позовом до КП "Міське будинкоуправління" Здолбунівської міської ради Рівненської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: Здолбунівська міська рада, про визнання договору дійсним.

21 липня 2021 року, рішенням Господарського суду Рівненської області у задоволенні позову було відмовлено.

ТОВ ВКФ "Промтехсервіс", у своїй апеляційній скарзі, просить рішення скасувати та постановити нове, яким позов задоволити визнавши дійсним Договір №1 оренди нерухомого майна від 01 січня 2015 року, вважаючи, що прийняті судом висновки не відповідають обставинам справи, а також порушено норми матеріального права, оскільки судом помилково ототожнено державну реєстрацію правочину із державною реєстрацією речового права, внаслідок чого суд дійшов до хибного висновку про відсутність підстав для застосування ч.2 ст. 220 ЦК України до даних правовідносин.

Крім того, суд безпідставно залишив поза увагою недоведеність належними та допустимими доказами відсутності повноважень у Виконавчого комітету на надання спірного комунального майна в оренду, а також не врахував фактичне схвалення Здолбунівською міською радою цього Договору оренди шляхом укладення 17 червня 2011 року з ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" Договору оренди землі, відповідно до якого товариство отримало в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (майновий комплекс "Ринок") по вулиці 8 Березня площею 0,5110 га.

КП "Міське будинкоуправління" Здолбунівської міської ради Рівненської області у своєму відзиві вважає подану апеляційну скаргу необґрунтованою та такою, що задоволенню не підлягає, а рішення суду першої інстанції прийняте у відповідності до норм матеріального і процесуального права, оскільки встановлено відсутність державної реєстрації права оренди нежитловими приміщеннями, загальною площею 481,5 м2, а тому Договір №1 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Здолбунів від 01 січня 2015 року був підписаний сторонами без його нотаріального посвідчення та без державної реєстрації речового права користування (оренди), що вказує на нікчемність цього Договору оренди і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду та заявлення відповідної вимоги, а одноразове звернення до відповідача не може свідчити про умисне ухилення сторони договору про його нотаріальне посвідчення.

Більше того, позивачем не доведено, що виконавчий орган мав повноваження надавати згоду на передання КП "Міське будипкоуправління" у короткострокову оренду ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" нерухоме майно територіальної громади понад встановлені законодавством ліміти у 200 м2.

Здолбунівська міська рада, у своєму відзиві, також, вважає подану апеляційну скаргу необґрунтованою та такою, що задоволенню не підлягає, а рішення суду першої інстанції прийняте у відповідності до норм матеріального і процесуального права, оскільки суд вірно встановив, що Договір №1 оренди нерухомого майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади міста Здолбунів від 01 січня 2015 року укладений строком на сім років та нотаріально не посвідчений, а речове право оренди об`єктів нерухомості, які є предметом цього договору не зареєстровані у встановленому Законом порядку.

Вважає, що саме у апелянта, протягом 2005 - 2015 років не виникало бажання нотаріально посвідчити договори оренди цього ж самого нерухомого майна, і лише в лютому 2015 року позивачем один раз начебто був скерований лист відповідачу з пропозицією про його нотаріальне посвідчення.

31 серпня 2021 року, ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду було відкрито апеляційні провадження за скаргою ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" та призначено її розгляд на 21 жовтня 2021 року.

21 жовтня 2021 року, ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду було задоволено клопотання представника ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" і відкладено розгляд скарги на 02 листопада 2021 року.

Представники сторін і третьої особи в судовому засіданні підтримали свої доводи і заперечення, викладені у апеляційній скарзі і відзивах на неї.

Колегія суддів, заслухавши доповідь головуючого, пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, перевіривши повноту з`ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, дослідивши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права встановила, що:

27 лютого 2004 року, рішенням Виконавчого комітету Здолбунівської міської ради №53 ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" було надано дозвіл на тимчасову оренду майнового комплексу "Ринок", що знаходиться у м. Здолбунів Рівненської області по вул. 8-го березня. (а.с. 10)

03 січня 2005 року, на підставі цього рішення міськвиконкому, між КП "Міське будинкоуправління №1" та ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" було укладено Договір оренди нерухомого майна, згідно якого ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" отримало в платне користування строком до 31 грудня 2007 року, комунальне майно - м`ясо-молочний павільйон площею 481,5 м2, який розташований по вул. 8-го березня у м. Здолбунів Рівненської області на першому поверсі. (а.с.11-13)

25 січня 2007 року, Додатковою угодою до Договору оренди нерухомого майна, зокрема, було продовжено строк оренди до 31 грудня 2014 року. (а.с.14-16)

23 січня 2008 року, рішенням виконавчого комітету Здолбунівської міської ради №77, за результатами розгляду звернення ТОВ ВКФ "Промтехсервіс", було надано дозвіл на проведення поліпшень орендованого комплексу "Ринок". (а.с.17-18)

24 грудня 2014 року, рішенням Виконавчого комітету Здолбунівської міської ради №267, ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" було надано дозвіл на продовження договорів оренди нежитлових приміщень по вул. 8-го березня у м. Здолбунів Рівненської області. (а.с.19)

01 січня 2015 року, між КП "Міське будинкоуправління" Здолбунівської міської ради Рівненської області, як орендодавцем, та ТОВ ВКФ "Промтехсервіс", як орендарем, було укладено Договір №1 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Здолбунів, згідно умов якого орендодавець передає на 7 років, до 31 грудня 2021 року, включно, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно: частину нежитлових приміщень, що є комунальною власністю територіальної громади м. Здолбунів, площею 481,5 м2, загальною вартістю 595 500,00 грн. без ПДВ /нежитлові приміщення загальною площею 80,1 м2 вартістю 99 100,00 грн. та частина приміщень будівлі м`ясного павільйону загальною площею 401,4 м2 - 496 400,00 грн./, що по вул. 8 Березня, 13 в м. Здолбунів Рівненської обл., яке перебуває на балансі КП "Міське будинкоуправління". (а.с.20-23)

Відповідно до п.2.1. Договору, орендар вступає в строкове платне користування майном у термін, указаний у Договорі, одночасно із підписанням сторонами Договору акта приймання-передавання вказаного майна, який є невід`ємною частиною Договору.

Згідно із п.2.3. Договору, передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається Здолбунівська міська рада, а орендар користується ним протягом строку оренди.

У п.12.2. Договору визначено, що умови цього Договору зберігають силу протягом усього строку цього Договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань.

01 січня 2015 року, ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" за актом прийому-передачі об`єкту комунального майна було передано в строкове платне користування нерухоме майно - частину нежитлових приміщень, загальною площею 481,5 м2, що по вул. 8 Березня, 13 в м. Здолбунів Рівненської обл. (а.с.24)

12 лютого 2015 року, ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" звернулось до КП "Міське будинкоуправління" з пропозицією про приведення Договору №1 від 01 січня 2015 року у відповідність до вимог ЦК України щодо його нотаріального посвідчення, в якому повідомило про необхідність з`явитись до приватного нотаріуса Здолбунівського міського нотаріального округу Бондаренка О.В., зібравши необхідний пакет документів. (а.с.29)

01 січня 2020 року, між сторонами було підписано Додаткову угоду №2 до Договору, якою було внесено зміни до п.3.1. і збільшено розмір орендної плати до 5 510,42 грн./місяць, без ПДВ. (а.с.25)

08 травня 2020 року, в ході огляду представниками орендодавця нежитлового приміщення будівлі м`ясного павільйону площею 401,4 м2 по вул. 8 Березня, 13 в м. Здолбунів Рівненської обл. було виявлено дефекти орендованого приміщення. (а.с.27)

27 травня 2020 року, рішенням виконавчого комітету Здолбунівської міської ради №77, за результатами розгляду звернення ТОВ ВКФ "Промтехсервіс", було затверджено кошторис по "Капітальному ремонту нежитлового приміщення будівлі м`ясного павільйону за адресою: вул. 8 Березня,13, м. Здолбунів, Рівненська обл." для проведення невід`ємних поліпшень в орендованому нежитловому приміщенні кошторисною вартістю 594 909,00 грн. (а.с. 28)

19 квітня 2021 року, Здолбунівська міська рада звернулася до Господарського суду Рівненської області з позовом до ТОВ ВКФ "Промтехсервіс", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача КП "Міське будинкоуправління" Здолбунівської Міської ради Рівненської області про витребування від ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" частини нежитлових приміщень площею 80,1 м2 та частину приміщень будівлі м`ясного павільйону загальною площею 401,4 м2, що розміщені за адресою м. Здолбунів, вул. 8 Березня, 13 та були передані ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" в оренду, з підстав нікчемності Договору №1 від 01 січня 2015 року, оскільки цей договір не був нотаріально посвідчений (справа №918/286/21).

01 червня 2021 року, ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" звернулось до Господарського суду Рівненської області з позовом до КП "Міське будинкоуправління" Здолбунівської міської ради Рівненської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: Здолбунівська міська рада, про визнання договору дійсним, у зв`язку з ухиленням відповідача від нотаріального посвідчення Договору від 01 січня 2015 року (справа №918/430/21). (а.с.1-7)

02 вересня 2021 року, рішенням Господарського суду Рівненської області, справа №918/286/21, даний позов було задоволено і витребувано від відповідача на користь позивача спірні нежитлові приміщення.

21 липня 2021 року, рішенням Господарського суду Рівненської області, справа №918/430/21, було відмовлено у задоволенні позову ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" до КП "Міське будинкоуправління" Здолбунівської міської ради Рівненської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: Здолбунівська міська рада про визнання договору дійсним. (а.с.150-160)

Дослідивши докази, наявні в матеріалах справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з огляду на наступне.

Згідно ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання іншою особою.

Захист свого особистого немайнового або майнового права та інтересу в суді кожна особа вправі здійснювати шляхом звернення з позовом, предмет якого або кореспондує із способами захисту, визначеними у ст. 16 ЦК України, договором або іншим законом.

Частиною 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року (в редакції чинній на час укладення Договору) визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Як вбачається з матеріалів справи, між КП "Міське будинкоуправління №1", як орендодавцем, та ТОВ ВКФ "Промтехсервіс", як орендарем, з 03 січня 2005 року існують правовідносини стосовно оренди майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Здолбунів - м`ясо-молочного павільйону, площею 481,5 м2, який розташований по вул. 8-го березня у м. Здолбунів Рівненської області на першому поверсі:

- 03 січня 2005 року, укладено Договір оренди нерухомого майна, згідно якого ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" отримало майно в платне користування строком до 31 грудня 2007 року, термін дії Договору пролонговано до 31 грудня 2014 року згідно з Додатковою угодою від 25 січня 2007 року;

- 01 січня 2015 року укладено Договір №1 оренди нерухомого майна, згідно якого ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" отримало майно в платне користування строком до 31 грудня 2021 року.

Відповідно до ст. 793 ЦК України (в редакції Закону, яка діяла станом на 01 січня 2015 року), Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Також, згідно ст. 794 ЦК України (в редакції Закону, яка діяла станом на 01 січня 2015 року), право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до п.2 ч.1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції Закону, яка діяла на момент підписання Договору), обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном.

Згідно довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності речове право користування (оренди) нежитловими приміщеннями, загальною площею 481,5 м2, що Договір №1 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Здолбунів від 01 січня 2015 року, нотаріально не посвідчений, державна реєстрація речового права не проведена, не зважаючи на те, термін оренди перевищує строк у 3 роки і складає 7 років.

Дана інформація сторонами по справі не заперечується.

Відповідно до ч.3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до ч.4 ст. 334 ЦК України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до Закону.

Згідно ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч.1 ст. 220 ЦК України).

Таким чином, відсутність нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, а також відсутність його державної реєстрації, свідчить про відсутність укладення договору і, відповідно, про відсутність будь-яких правових наслідків для сторін за таким договором.

Зазначений правовий висновок наведений у постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі №754/2339/16-ц, згідно якого, судам, вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, необхідно враховувати, що норма ч.2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони є не укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

Таким чином, колегія суддів вважає, що господпський суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що заявлені позовні вимоги про визнання дійсним Договору №1 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Здолбунів є безпідставними і не підлягають задоволенню.

Посилання апелянта на те, що судом першої інстанції було ототожнено поняття державної реєстрації правочину та державної реєстрації речового права, що передбачає внесення інформації до різних державних реєстрів, не спростовує того факту, що сторонами не було вчинено дій по здійсненню держвної реєстрації спірного правочину.

Крім того, позивач у своїй апеляційній скарзі посилається на приписи ч.2 ст. 220 ЦК України, згідно якої, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним і наступне нотаріальне посвідчення договору у цьому разі не вимагається.

З цього приводу колегія суддів зазначає, що ухилення від нотаріального посвідчення договору є як активна протидія цьому так і пасивне небажання звернутися до нотаріуса з відповідними документами.

Проте, одноразове звернення позивача ще в лютому 2015 року до відповідача з пропозицією нотаріального посвідчення договору не може вказувати на систематичне умисне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірного Договору.

Крім того, з матеріалів справи та пояснень третьої особи вбачається, що Здолбунівська міська рада не приймала рішення про уповноваження Виконавчого органу надати згоду на передання КП "Міське будинкоуправління" у короткострокову оренду позивачу нежитлових приміщень, площею 80,1 м2, частину приміщень будівлі м`ясного павільйону, площею 401,4 м2, які розміщені за адресою: Рівненська область, м. Здолбунів, вул. 8 Березня,13, тобто загальною площею 481,5 м2.

Європейський суд з прав людини у справах "Серявін та інші проти України" і "Трофимчук проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент (довід). Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Тому, інші заперечення, викладені у апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час її розгляду, а тому відхиляються як необґрунтовані.

Згідно ст.ст. 74, 77 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, а обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Враховуючи зазначене, колегія суддів вважає, що рішення господарського суду першої інстанції прийняте у відповідності до норм ст. 236 ГПК України із всебічним, повним та об`єктивним дослідженням матеріалів справи в їх сукупності та вірним застосуванням норм матеріального та процесуального права, а тому відсутні правові підстави для його скасування та задоволення вимог апеляційної скарги.

Судові витрати за подачу апеляційної скарги, на підставі ст.ст. 129, 282 ГПК України, у зв`язку з відмовою в їх задоволенні, покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 269-276, 281-284 ГПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ТОВ ВКФ "Промтехсервіс" - залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Рівненської області від 21 липня 2021 року у справі №918/430/21 - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.

Матеріали справи №918/430/21 повернути Господарському суду Рівненської області.

Головуючий суддя Дужич С.П.

Суддя Саврій В.А.

Суддя Коломис В.В.