ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" грудня 2021 р. Справа№ 910/4606/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Майданевича А.Г.

суддів: Суліма В.В.

Коротун О.М.

секретар судового засідання: Вайнер Є.І.

за участю представників сторін: згідно з протоколом судового засідання від 13.12.2021

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Діана"

на рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2021 (повний текст складено 29.09.2021)

у справі №910/4606/21 (суддя Комарова О.С.)

за позовом Національного агентства з питань запобігання корупції

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Діана"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву

про розірвання договору та виселення,-

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2021 року Національне агентство з питань запобігання корупції (далі - НАЗК; позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Діана" (далі - відповідач), в якому просить розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 29.11.2019 № 279 (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 21.09.2020 № 1), укладений між позивачем та відповідачем, та виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Діана" у примусовому порядку з державного нерухомого майна - нежитлового приміщення, цокольного поверху, загальною площею 195,1 кв.м., що розміщене в адміністративній будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Дружби Народів, 28 (реєстровий номер 37508596.2.ЮМЦУПР102), на 1-му поверсі будівлі, що перебуває на балансі Національного агентства з питань запобігання корупції.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, як орендар нерухомого майна, не виконує належним чином зобов`язання за договором, зокрема в частині своєчасного та в повному обсязі внесення орендної плати, забезпечення утримання та поточного ремонту майна, укладення договору страхування майна, забезпечення приміщення системою припливно-витяжної вентиляції та встановлення очисних споруд стічних вод. Наведене, на переконання позивача, свідчить про систематичний та триваючий характер порушень орендарем умов договору, що є підставою для дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця.

Також заявник вказав, що у зв`язку з передачею нежитлових приміщень будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Дружби Народів, 28, до його сфери управління, змінилась їх галузева особливість, врахування якої є обов`язковим при вирішенні питання про передачу майна в оренду, спірний договір оренди є таким, що суперечить Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та має бути припинений у зв`язку з істотною зміною обставин, якими керувались сторони під час його укладення. Крім цього, позивач зазначив, що спірне приміщення необхідне для власних потреб органу.

Короткий зміст рішень господарських судів та мотиви їх прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.09.2021 позов задоволено повністю.

Розірвано договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 29.11.2019 № 279 (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 21.09.2020 № 1), укладений між Національним агентством з питань запобігання корупції та Товариством з обмеженою відповідальністю "Діана".

Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "Діана" у примусовому порядку з державного нерухомого майна - нежитлового приміщення цокольного поверху загальною площею 195,1 кв.м., що розміщене в адміністративній будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Дружби Народів, 28 (реєстровий номер 37508596.2.ЮМЦУПР102), на 1-му поверсі будівлі, що перебуває на балансі Національного агентства з питань запобігання корупції.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Діана" на користь Національного агентства з питань запобігання корупції 4 540,00 грн. судового збору.

Задовольняючи позовні вимоги, суд дійшов висновку про те, що наявні підстави для дострокового розірвання договору оренди на підставі ст. 783 Цивільного кодексу України та підпунктів 10.7.3, 10.7.4, 10.7.7 договору.

Крім того, суд вказав, що у зв`язку із розірванням договору оренди позовна вимога про виселення відповідача з орендованого приміщення є обґрунтованою та також підлягає задоволенню.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Діана" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2021 у справі №910/4606/21 та прийняти нове рішення, яким у задоволені позовних вимог відмовити повністю.

Апеляційна скарга мотивована неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

Апелянт вказує, що заборгованість за оренду виникла з вини позивача, а саме через бездіяльність та намагання останнього штучно створити умови для розірвання договору оренди державного майна.

Скаржник стверджує, що станом на 11.02.2021 заборгованість за товариством відсутня. Крім того, на думку апелянта, товариство має право на звільнення від орендної плати за користування державним майном у розмірі 50% відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 №611.

Апелянт наголошує, що порушення, які зафіксовані в акті комплексного огляду державного майна, не є належними доказами, оскільки у посадових осіб Національного агентства з питань запобігання корупції відсутні повноваження щодо фіксації наведених у акті порушень. На думку апелянта, право на контроль за використанням орендованого державного майна належить до повноважень Фонду державного майна та його регіональних відділень, а не позивача.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

У свою чергу, заперечуючи проти апеляційної скарги, позивач у своєму відзиві, наданому до суду 17.11.2021, зазначає, що рішення суду прийнято при повному з`ясуванні обставин справи, з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, без їх порушення, тому апеляційна скарга задоволенню не підлягає і рішення слід залишити без змін. Крім того, позивач вказує, що посилання апелянта на те, що у Національного агентства з питань запобігання корупції відсутні повноваження здійснення контролю за використанням орендованого майна є помилковим, оскілки відповідно до договору та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на орендодавця покладено обов`язок контролю за виконанням умов договору. В той час, як орендодавцем у цих правовідносинах виступає саме Національне агентство з питань запобігання корупції.

Позивач наголошує, що підставою для розірвання договору стало не виконання належним чином зобов`язання щодо внесення орендної плати, забезпечення утримання та поточного ремонту майна, укладення договору страхування майна, забезпечення приміщення системою припливно-витяжної вентиляції та встановлення очисних споруд стічних вод.

Узагальнені доводи письмових пояснень третьої особи

10.12.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву подало письмові пояснення, в яких зазначає, що відповідач не входить до переліку орендарів, для яких нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном здійснюється у розмірі 50 відсотків.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву зазначає, що Звіт про результати перевірки виконання умов договорів оренди державного нерухомого майна та Акт комплексного огляду державного нерухомого майна є належними і допустимими доказами.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.10.2021 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Майданевич А.Г., судді: Сулім В.В., Коротун О.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.10.2021 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Діана" на рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2021 у справі №910/4606/21 залишено без руху.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.11.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Діана" на рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2021 у справі №910/4606/21 та справу призначено до розгляду на 13.12.2021.

Явка представників сторін

Відповідач у судове засідання, призначене на 13.12.2021, не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце судового засідання був повідомлений належним чином, що підтверджується відповідним поштовим повідомленнями, наявним у матеріалах справи.

Враховуючи положення частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якого неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, зважаючи на відсутність клопотання про відкладення розгляду справи та беручи до уваги, що явка відповідача обов`язковою в судове засідання не визнавалась, судова колегія вважає за можливе розглянути справу у відсутність зазначеного учасника справи.

Позиції учасників справи

Представник позивача в судовому засіданні апеляційної інстанції 13.12.2021 заперечував проти доводів апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу, просив її відхилити, а оскаржуване рішення залишити без змін.

Представник третьої особи в судовому засіданні апеляційної інстанції 13.12.2021 заперечував проти доводів апеляційної скарги з підстав, викладених у письмових поясненнях, просив її відхилити, а оскаржуване рішення залишити без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

29.11.2019 між Міністерством розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Діана" (орендар) укладено договір оренди №279 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - договір).

Відповідно до пункту 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлове приміщення, цокольного поверху, загальною площею 195,1 кв.м., яке розміщено в адміністративній будівлі за адресою: м. Київ, бульв. Дружби Народів, 28 (реєстраційний номер 37508596.2.ЮМЦУПР102), що перебуває на балансі Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України (балансоутримувач).

Згідно з пунктом 1.2 договору майно передається в оренду з метою розміщення: пекарні - 71,1 кв.м.; торговельного об`єкту з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи - 124,0 кв.м.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами) становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку - червень 2019 - 30 284, 33 грн. Розмір орендної плати за перший місяць оренди - листопад 2019 встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за липень, серпень, вересень та жовтень місяці 2019.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.3 Договору).

У пункті 3.6 договору передбачено, що орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним.

Розділ 5 договору визначає обов`язки орендаря.

Так, орендар зобов`язаний:

своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу (п. 5.3 договору);

забезпечувати збереження Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки (п. 5.4 договору);

своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт майна (п. 5.7 договору);

протягом 10 робочих днів після укладення цього договору, застрахувати майно на користь балансоутримувача на суму, не меншу ніж вартість за висновком про вартість/актом оцінки у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха. Постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії цього договору майно було застрахованим, і надавати орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування (договорів страхування) і платіжного доручення (платіжних доручень) про сплату страхового платежу страхових платежів) (п. 5.8 договору);

протягом 1 місяця після укладення цього договору, за власний рахунок забезпечити виробничі приміщення системою припливно-витяжної вентиляції відповідно до діючих нормативів та потужності товариства (п. 5.13 договору);

у місячний термін встановити очисні споруди стічних вод та надати орендодавцю необхідні документи (технічний паспорт, договір з обстеження та очищення сепараторів жиру, договір на приймання та знешкодження відходів, тощо) відповідно Правил приймання стічних вод абонентів у систему каналізації міста Києва, затверджених розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12.10.2011 № 1879, зареєстрованого в Головному управлінні юстиції у місті Києві 17.10.2011 за № 44/903 (п. 5.14 договору).

Пунктом 8.2 договору передбачено право орендодавця виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.

Відповідно до п. 10.1 договору, його укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 29.11.2019 до 29.10.2022 включно.

У пункті 10.7 договору сторони погодили, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, не сплачує орендну плату протягом 3 місяців підряд (пп. 10.7.3), не робить згідно з умовами цього договору поточний ремонт майна (пп. 10.7.4), не виконав зобов`язання, передбачені пунктами 5.2 та 5.8 цього договору (пп. 10.7.7).

Пунктом 10.9 договору встановлено, що у разі припинення або розірвання цього договору, майно протягом 3 робочих днів орендар повертає балансоутримувачу (орендодавцю).

Майно вважається поверненим орендодавцю (балансоутримувачу) з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря (п. 10.10 договору).

29.11.2019 сторонами підписано акт приймання-передачі орендованого майна, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування майно - нежитлове приміщення, цокольного поверху, загальною площею 195,1 кв.м., яке розміщено в адміністративній будівлі за адресою: м. Київ, бульв. Дружби Народів, 28 (реєстраційний номер 37508596.2.ЮМЦУПР102).

21.09.2020 між Міністерством розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України (попередній орендодавець), Національним агентством з питань запобігання корупції (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Діана" (орендар) укладено додаткову угоду № 1 до договору, відповідно до п. 1 якої попередній орендодавець передав, а орендар прийняв на себе всі права, обов`язки та відповідальність орендодавця за договором, що виникли з 02.07.2020.

У період з 17.08.2020 по 02.09.2020 фахівцями Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву проведено перевірку використання орендованого державного нерухомого майна за адресою: м. Київ, бульв. Дружби Народів, 28, зокрема і того, що передано в оренду ТОВ "Діана", про що складено Звіт про результати перевірки виконання умов договорів оренди державного нерухомого майна, розташованого за адресою: місто Київ, бульвар Дружби Народів, 28.

Перевіркою встановлено, що ТОВ "Діана" не виконало вимог п. 5.13 Договору щодо встановлення системи припливно-витяжної вентиляції, а також відсутній чинний договір страхування. Також, встановлено, що станом на 01.10.2020 заборгованість з орендної плати становить 197 087, 89 грн.

Крім цього, посадовими особами позивача, в присутності директора ТОВ "Діана" Давиденко Т.Л. здійснено огляд об`єкта оренди, про що складено акт комплексного огляду державного нерухомого майна, переданого в оренду згідно з договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 29.11.2019 № 279. Встановлено, що станом на 27.01.2021 заборгованість з орендної плати становить 157 482,17 грн, що є порушення умов п. 5.2 договору. Також виявлено порушення пунктів 5.4, 5.7, 5.8, 5.13 та 5.14 договору.

24.11.2020 позивачем направлено відповідачу претензію про дострокове розірвання договору, проте як докази вручення претензії, так і докази її розгляду в матеріалах справи відсутні.

Суд першої інстанції встановив, що відповідач неодноразово звертався до позивача та третьої особи з питання перерахунку орендної плати на підставі постанови КМУ від 15.07.2020 № 611.

Листом №60-09/66817/20 від 18.12.2020 позивач відмовив у перерахунку орендної плати відповідачу.

Звертаючись з позовною заявою, позивач вказав, що вищенаведені порушення умов договору мають систематичний та триваючий характер, у зв`язку з чим, просив розірвати договір та виселити відповідача із орендованого майна.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Згідно із статтею 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У відповідності до статті 509 Цивільного кодексу України та статті 173 Господарського кодексу України в силу господарського зобов`язання, яке виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання, один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Частина 1 статті 193 Господарського кодексу України встановлює, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться і до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною 2 статті 193 Господарського кодексу України визначено, що кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Відповідно до статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 1 статті 173 Господарського кодексу України встановлено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених Господарським кодексом України, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (стаття 174 Господарського кодексу України).

В силу статті 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Відповідно до частини сьомої статті 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Так, договір, укладений між сторонами, за своєю правовою природою відноситься до договорів найму (оренди) державного майна.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України).

В силу частини 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною 1 статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Організаційні та майнові відносини, що виникають у зв`язку з орендою державного та комунального майна, врегульовано Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, який був чинним на час виникнення спірних правовідносин.

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (частина 1 статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

В силу статті 530 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.

За умовами частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Частиною третьою статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Згідно з частиною 3 статті 285, частинами 1 та 4 статті 286 Господарського кодексу України орендар зобов`язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (частини 1, 5 статті 762 Цивільного кодексу України).

Частиною 2 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" унормовано, що методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

Оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди (стаття 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України (ч.ч. 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

У позовній заяві позивач посилався на порушення відповідачем умов пунктів 5.3, 5.4, 5.7, 5.8, 5.13 та 5.14 договору, як на підставу для розірвання договору.

Так, у пункті 5.3 договору передбачено обов`язки орендаря своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу.

З наданого позивачем розрахунку вбачається, що за відповідачем станом на 27.01.2021 обліковується заборгованість у розмірі 157 482, 17 грн.

Під час розгляду справи у суді першої інстанції, заборгованість збільшилась, й відповідно до наданої балансоутримувачем інформації, ТОВ "Діана" з квітня 2021 року повністю припинила сплачувати орендну плату.

Постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19" з 12.03.2020 на всій території України введено карантин.

Пунктом 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України установлено, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

Пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України № 611 від 15.07.2020 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину" встановлено, що на період дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном, розрахованої відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, здійснюється у розмірі 50 відсотків суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 2.

Згідно з пунктом 2 цієї постанови орендодавцям державного майна забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з пунктом 1 цієї постанови, слід починаючи з дати встановлення карантину.

У додатку 2 до постанови зазначено перелік орендарів, для яких нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном здійснюється у розмірі 50 відсотків.

Суд першої інстанції встановив, що відповідач звертався до позивача та третьої особи із вимогами про перерахунок розміру орендної плати у зв`язку із запровадженням карантину, проте його вимоги не були задоволені. Доказів звернення до суду щодо визнання протиправними дій НАЗК та Фонду щодо відмови у здійсненні такого перерахунку матеріали справи не містять, як не містять і доказів погашення заборгованості.

В межах даної справи вимоги щодо стягнення заборгованості не заявлялись, у зв`язку з чим розмір заборгованості судом не встановлюється. Водночас, суд зазначає, що факт наявності заборгованості є порушенням умов пунктів 3.6 та 5.3 договору.

Щодо порушень інших умов договору, місцевий господарський суд вірно вказав наступне.

Актом від 15.02.2021 комплексного огляду державного нерухомого майна, переданого в оренду згідно з договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 29.11.2019 №279 встановлено порушення п. 5.4 договору в частині незабезпечення утримання майна в порядку, передбаченому правилами пожежної безпеки, та нездійснення заходів протипожежної безпеки, з огляду на непридатність наявних в орендованих приміщеннях вогнегасників для гасіння можливих пожеж відповідного класу пожежі. Наявні вогнегасники не відповідають наявній площі приміщень, і не здатні забезпечити пожежну безпеку. Також відсутнє аварійне та евакуаційне освітлення для освітлення евакуаційних виходів на випадок пожежі.

Крім цього, під час обстеження майна встановлено, що фізичне зношення опоряджувального покриття є критичним. Усі поверхні мають ознаки грибку, іржі і жирових відкладень, які вкриті пилом. Стелі вкриті тріщинами. Шар фарби розтріскався, потемнів і забруднився, у більшості поверхні відшарувався і здувся. Плитка на стінах частково відпала. По всіх поверхнях помічене випинання штукатурки, відколи, дрібні пробоїни, що свідчить про незабезпечення здійснення поточного ремонту майна в порушення п. 5.7 договору.

Всупереч пункту 5.8 договору під час перевірки та розгляду справи відповідач не надав чинного договору страхування майна. В той час, як страхування орендарем взятого ним в оренду майна є істотною умовою договору оренди у розумінні ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

У порушення п. 5.13 договору відповідачем не забезпечено виробничі приміщення орендованого майна системою вентиляції.

Крім цього, орендарем не виконано умов п. 5.14 договору, а саме не встановлено очисних споруд стічних вод та не надано орендодавцю необхідних документів.

Проте, відповідач ані в суді першої інстанції, ані в суді апеляційної інстанції не спростував належними та допустимими доказами відсутність наведених вище порушень умов договору.

Скаржник в апеляційній скарзі зазначає, що зафіксовані в акті комплексного огляду державного майна порушення не є належними доказами, оскільки у посадових осіб Національного агентства з питань запобігання корупції відсутні повноваження щодо фіксації наведених у акті порушень. Проте, суд апеляційної скарги не погоджується з вказаними твердженнями скаржника, з огляду на наступне.

Як вказувалось вище, 21.09.2020 між Міністерством розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України (попередній орендодавець), Національним агентством з питань запобігання корупції (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Діана" (орендар) укладено додаткову угоду № 1 до договору.

Відповідно до п. 1 договору попередній орендодавець передав, а орендар прийняв на себе всі права, обов`язки та відповідальність орендодавця за договором, що виникли з 02.07.2020.

Тобто, з 21.09.2020 Національне агентство з питань запобігання корупції є орендодавцем за договором.

Водночас, частиною 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX визначено, що контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна.

Крім того, згідно із пунктом 8.1 договору орендодавець має право контролювати виконання умов договору та використання майна, переданого в оренду за договором, і у разі необхідності вживати відповідних заходів реагування.

Таким чином, позивач, як орендодавець, має повноваження контролювати та здійснювати фіксування порушень в актах.

Згідно з частиною 1 статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до частини 3 статті 291 Господаркського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини 1-4 статті 188 Господаркського кодексу України).

Статтею 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, що вона розраховувала при укладанні договору.

Положеннями статті 782 Цивільного кодексу України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 Цивільного кодексу України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України №15-рп/2002 від 09.07.2002 (справа №1-2/2002 про досудове врегулювання спорів) право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб`єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Отже, норми чинного законодавства України не позбавляють сторону договору права на безпосереднє звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору, а відтак право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

За умовами частини третьої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (№ 2269-XII) на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. При цьому вказана норма застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України.

Таким чином, виходячи зі змісту спірного договору та наведених позивачем в якості підстав для розірвання цього договору норм законодавства, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що у даному випадку наявні підстави для дострокового розірвання договору оренди на підставі ст. 783 Цивільного кодексу України та підпунктів 10.7.3, 10.7.4, 10.7.7 договору. Отже, позовні вимоги в частині розірвання договору оренди підлягають задоволенню.

Крім цього, позивач також просив виселити відповідача з орендованих приміщень.

Статтею 785 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до статті 27 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (№ 2269-XII) у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктом 10.9 договору встановлено, що у разі припинення або розірвання цього договору, майно протягом 3 робочих днів орендар повертає балансоутримувачу (орендодавцю), при цьому, згідно п. 10.10 договору обов`язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря.

Відтак, у зв`язку із розірванням договору оренди позовна вимога про виселення відповідача з орендованого приміщення є цілком обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Слід зазначити, що вимога про виселення з приміщень, які є об`єктом спірного договору, в контексті формулювань заявленого позову та обставин справи судом розцінюється як вимога про звільнення спірного приміщення від майна відповідача, що може бути виконана примусово органами виконавчої служби на підставі наказу суду без додаткових роз`яснень і уточнень, тобто, є такою, що направлена на ефективний захист прав позивача на спірний об`єкт нерухомості внаслідок розірвання спірного договору.

З огляду на вказане вище, зважаючи на зміст позовних вимог, обставини, встановлені під час розгляду справи, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позовні вимоги є обґрунтованими, у зв`язку з чим, наявні підстави для задоволення позову в повному обсязі.

На переконання колегії суддів апеляційного господарського суду, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Колегія суддів зазначає, що враховуючи положення частини 1 статті 9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 N475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів № 2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 №3477-IV (3477-15) "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 4 листопада 1950 року) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.

У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України №4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін.

У відповідності з пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України).

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статті 76 Господарського процесуального кодексу України).

Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, що їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї (частини 8 статті 80 Господарського процесуального кодексу України).

Апелянтом не надано до суду належних і допустимих доказів на підтвердження тих обставин, на які він посилається в апеляційній скарзі. Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на припущеннях та зводяться до намагань здійснити переоцінку обставин справи, вірно встановлених судом першої інстанції.

Отже, підсумовуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати або змінювати не вбачається.

Таким чином, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Діана" на рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2021 у справі №910/4606/21 задоволенню не підлягає. Рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2021 у справі №910/4606/21 слід залишити без змін.

З урахуванням відмови в задоволенні апеляційної скарги, судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції покладається на апелянта в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Діана" на рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2021 у справі №910/4606/21 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2021 у справі №910/4606/21 залишити без змін.

3. Судовий збір за розгляд справи у суді апеляційної інстанції покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Діана".

4. Матеріали справи №910/4606/21 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до статей 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови підписано 16.12.2021.

Головуючий суддя А.Г. Майданевич

Судді В.В. Сулім

О.М. Коротун