ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.12.2021 Справа № 917/2019/20

м.Полтава

за позовною заявою Полтавської обласної державної адміністрації, вул. Соборності, 45, м.Полтава, 36000

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро - Край", вул. Лохвицька 29, м.Гадяч, Полтавська область,37300

третя особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Виконавчий комітет Гадяцької міської ради (вул.Лесі Українки,3, м.Гадяч, Полтавська область, ).

про розірвання договору оренди землі

Суддя Кльопов І.Г.

Секретар Назаренко Я.А.

Представники сторін згідно протоколу судового засідання.

Обставини справи: Полтавська обласна державна адміністрація звернулася до господарського суду Полтавської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро - Край" про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 3,3423га, кадастровий номер :00:010:0131 укладений 01.03.2019 року між Полтавською обласною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро - Край", запис у Державному реєстрі прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 08.04.2019 №31159049.

В обгрунтування позову позивач посилається на те, що відповідач не виконав взяті на себе зобов"язання щодо проведення грошової оцінки землі, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності. Орендна плата, відповідно до ст.15 ЗУ "Про оренду землі" є істотною умовою договору.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 29.12.2020 суд ухвалив прийняти позовну заяву до розгляду і відкрити провадження у справі; справу розглядати в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 28.01.2021.

25.01.2021 за вхід. №804 від відповідача надійшов відзив на позов. Відповідач проти позову заперечує та зазначає, що даний спосіб захисту є передчасним.

01.02.2021 за вхід. №1205 надійшла відповідь на відзив. Відповідь залучено судом до матеріалів справи.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 16.03.2021 закрито підготовче провадження у справі.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 08.07.2021 суд повернувся на стадію підготовчого провадження у справі та залучив до участі у справі у якості третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Виконавчий комітет Гадяцької міської ради

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 21.10.2021 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши подані докази, суд встановив наступні обставини:

Між Полтавською обласною державною адміністрацією (Орендодавець, Позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Край" ( Орендар або Відповідач) укладено договір оренди землі від 01.03.2019 року, запис у Державному реєстрі прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 08.04.2019 №31159049 щодо права оренди земельної ділянки площею 3,3423 га, кадастровий номер :00:010:0131, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Біленченківської сільської ради Гадяцького району Полтавської області.

Відповідно до п.5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проведена.

Договір укладено на термін 25 років (п.8 договору).

Відповідно до п.9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 12188,70грн. в рік, що становить 12% від нормативної грошової оцінки 1 гектара ріллі по області 30390,00грн. визначеної згідно додатку 1 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 18.12.2018 року №605, затвердженого в Міністерстві юстиції України 26.12.2018 за №1471.

Відповідно до п. 11 договору оренди землі, орендна плата вноситься у такі строкм: щомісячно у розмірі 1/2 частини річної орендної плати на розрахункові рахунки в місцевий бюджет Біленченківської сільської ради, Гадяцького району, Полтавської області, протягом 30 календарних днів наступного за останнім днем звітного (податкового місяця).

Згідно із абзацом 8 пункту 27 Договору від 01 березня 2019 року Відповідач, як орендар, взяв на себе зобов`язання розробити НГО земельної ділянки з кадастровим номером :00:010:0131 протягом шести місяців з дня реєстрації прав користування на земельку ділянку та після затвердження НГО земельної ділянки відповідною радою, подати голові облдержадміністрації на підпис додаткову угоду до Договору щодо змін стосовно проведення НГО.

Як зазначає позивач у позові, станом на сьогодні (на момент подання позову - 28.12.2020) Відповідач користується на умовах оренди земельною ділянкою з кадастровим номером :00:010:0131, право користування зареєстровано 08.04.2019 року.

До 08.10.2019 року Відповідачем не виконано зобов`язання, передбачене договором оренди землі: не розроблено нормативну грошову оцінку земельної ділянки у встановлений строк та відповідно не сплачується орендна плата в розмірі, що розраховувалася б відповідно до нормативної грошової оцінки.

В рамках досудового врегулювання спору, враховуючи невиконання договірних умов, та порушення Відповідачем норм чинного законодавства, які регулюють коло відносин щодо оренди земельних ділянок, Полтавською обласною державною адміністрацією вживалися заходи щодо дострокового розірвання за згодою сторін договору оренди землі від 01 березня 2019 року, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 3,3423 га, кадастровий номер :00:010:0131, розташована за межами населеного пункту на території Біленченківської сільської ради Гадяцького району Полтавської області.

Так, відповідна претензія щодо невиконання договірних зобов`язань була направлена ТОВ «Агро-Край» листом від 28.09. 2020 року № 02.2-06/1823. Відповідачу було запропоновано достроково припинити дію Договору оренди шляхом підписання відповідних додаткових угод до них та актів приймання-передачі земельних ділянок. Також було рекомендовано надати підтверджуючі документи про відсутність заборгованості за користування земельними ділянками. Позивач зазаначає, що відповідь на претензію від Відповідача до Полтавської облдержадміністрації не надійшла до цього часу, що свідчить про свідоме порушення умов Договору.

Позивач вказує на те, що невиконання обов"язку з розроблення нормативної грошової оцінки є істотним порушенням умов договору, оскільки нормативно-грошова оцінка є основою для розрахунку ринкової орендної плати. Це завдає шкоди інтересам держави у сфері акумулювання бюджетних коштів, бюджет Біленченківської сільської ради недоотримує значну суму коштів та просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.03.20219.

При вирішенні спору судом враховано наступне.

Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України, встановлено, земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно- правовими актами.

Згідно ч.І ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

За договором купівлі-продажу від 09 січня 2018 року, зареєстрованого в реєстрі №1, приватним нотаріусом Гадяцького районного нотаріального округу Полтавської області .Ямпольською С.М., ТОВ «Агро-Край» прийняло у власність нежитлові будівлі, що розташовані за адресою: Полтавська область, місто Гадяч, вулиця Лохвицька, будинок 29, на неприватизованих земельних ділянках площею 3,4423 га, кадастровий номер :00:010:0131, площею 0,2247 га, кадастровий номер :00:010:0130, наданих для розміщення та експлуатації основних, допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

В цілому за даною адресою знаходяться: адміністративна будівля А-2, загальною площею 652,1 кв.м., баня Б-1, загальна площа 82,9 кв.м., ангар Г-1, загальна площа 1767,6 кв.м., пожежно-насосна станція, загальна площа 161,4 кв.м., автозаправка Е-1, загальна площа 13,6 кв.м., насосна Ж-1, загальна площа 6,5 кв.м., операторська Л-1, загальна площа 1,2 кв.м., огорожа № 1, огорожа № 2, замощення № 4.

Відповідно ч.2 ст. 120 ЗК України (в редакції станом на 16.07.2020), якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно ч. 1 ст. 598 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняться частково або в повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Відповідно ст. З 1 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на час 16.07.2020) договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій

іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловим будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до вимог п. "е" ч.І ст. 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Частинач.1 ст. 377 ЦК України та ч. 2 ст. 120 ЗК України закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільною законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда, згідно ч. З ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла станом на момент 16.07.2020).

Частиною І ст. 31 Закону України "Про оренду землі" у вказаній редакції визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може рути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Таким чином, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 04.07.2019 у справі "11/2244/18, від 04.07.2019 у справі № 914/1925/18, від 23.05.2019 у справі №922/109/18 від 18.04.2019.

В постанові Верховного Суду від 17.11.2020 по справі № 904/5968/19 колегія суддів Касаційного господарського суду зазначила, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі,

Таким чином, особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.

Положеннями статей 20, 23 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що дані про нормативно грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Відповідно до наведених вище положень чинного законодавства нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлено положеннями етап і 288 Податкового кодексу України.

Відповідно до частини 3 статті 653 ЦК України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Частиною 2 ст. 188 ГК України передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити чи розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Згідно з частинами 3, 4 статті 188 ГК України сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержаної пропозиції повідомляє другу сторону про результат її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована особа має право передати спір на вирішення суду.

Відповідачем до відзиву на позов додано копію відповіді № 320 від 15.10.2020 року на претензію щодо невиконання договірних зобов`язань № 02.2-06/1828 від 28 вересня 2020 року. У даній відповіді на претензію відповідач зазначив, що ним вживаються заходи з метою розробки нормативно грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :00:010:0131 площею 3,4423 га. Відповідач повідомив позивача, що ним укладено договір № 113/020-пнго від 08.10.2020 року між ТОВ "Агро-Край" та ТОВ "Горизонт" на виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :00:010:0131 площею 3,3423 га, та після виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки позивачу будуть надані такі підтверджуючі документи. Відповідно до пункту 4.1. договору № 113/020-пнго від 08.10.2020 року закінчення строку виконання робіт - 08 квітня 2021 року (6 місяців).

Також позивачем до матеріалів справи додано копію Рішення Гадяцької міської ради від 15.04.2021 за №402 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка розташована за межами населених пунктів, на території Гадяцької міської територіальної громади" відповідно до якого міська рада вирішила затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, кадастровий номер :00:010:0131 площею 3,4423 га, в сумі 2666442,77грн., яка розташована за межами населених пунктів, на території Гадяцької міської територіальної громади та знаходиться в оренді ТОВ "Агро-Край" та копію технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :00:010:0131 площею 3,4423 га, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості - 11.02, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Біленченківської сільської ради Гадяцького району Полтавської області.

Стосовно інших доводів учасників справи, суд зазначає, що згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа «Серявін проти України», § 58, рішення від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до частини 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Згідно із п.1 ст.2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Згідно із ч.2-3 ст.13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

На підставі ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За викладених обставин, суд вважає за необхідне позов Полтавської обласної державної адміністрації до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро - Край" про розірвання договору оренди землі залишити без задоволення.

Судові витрати відповідно до вимог ст. 129 ГПК України покладаються на позивача.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 232-233,237-238 ГПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.1,2 ст.241 ГПК України). Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції (ст.256 ГПК України). Згідно ст.256 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Відповідно до п.17.5 Перехідних положень ГПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повне рішення складено 21.12.2021

Суддя Кльопов І.Г.