СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 грудня 2021 року м. Харків Справа № 922/1732/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Лакіза В.В., суддя Здоровко Л.М. , суддя Плахов О.В.

за участю секретаря судового засідання Перікової К.В.

за участю представників сторін:

позивача - Залеська А.С., ордер серія АН №1050928 від 09.11.2021;свідоцтво серія ДН№4797

відповідача - Захаров П.В., ордер серія ПТ №157367 від 05.07.2021; посвідчення на право заняття адвокатської діяльності від 09.10.2018 №16

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного Господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг м.Харків (вх.№3447 Х/2)

на рішення Господарського суду Харківської області від 26.08.2021 у справі №922/1732/21 (суддя Гребенюк Т.Д., дата складення повного тексту 06.09.2021)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Сіті, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг, м.Харків

про стягнення 425 716,15 грн,-

ВСТАНОВИВ:

У травні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю Альфа Сіті звернулось до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг про стягнення штрафу за не введення в експлуатацію та не передання покупцю об`єкта нерухомості у розмірі 425 716, 15 грн. Також позивач просив суд стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Сіті суму сплачено судового збору та інші судові витрати.

Позивач зазначав, що всупереч встановленим договором купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018 умовам, відповідачем не здійснено введення Об`єкту будівництва в експлуатацію, відсутній сертифікат щодо Об`єкта будівництва та в порушення п. 6.3. договору Об`єкт нерухомості не передано позивачу протягом тридцяти днів з дня введення Об`єкта будівництва в експлуатацію. Внаслідок цього, позивач вважав про наявність правових підстав для стягнення з відповідача штрафу у розмірі 1 % від вартості майнових прав за договором, як то передбачено п. 8.5. договору купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018.

Позивачем також викладено попередній (орієнтовний) розрахунок судових витрат, у відповідності до якого позивач поніс витрати на оплату судового збору у розмірі 6385,74 грн та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 50 000, 00 грн.

Відповідач проти позову заперечував. Вказував, що оскільки між сторонами укладено договір купівлі-продажу, предметом якого є виключно продаж прав на об`єкт нерухомості, то продавець не може нести відповідальність за не введення об`єкту будівництва в експлуатацію. Крім того, відповідач стверджує, що оскільки Договір діяв до 31 грудня 2020 року, то в частині, яка не входить до виконання зобов`язань, в тому числі в частині сплати штрафних санкцій договір є також припинений з 31 грудня 2020 року. Відповідач зазначав, що позивачем неналежним чином здійснювалося виконання грошових обов`язків, тому продавець не несе відповідальності перед покупцем за прострочення передачі об`єкта нерухомості за Договором, якщо це відбулося з вини покупця.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.08.2021 у справі №922/1732/21 позов задоволено повністю. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Юкрейніен Кепітел Білдинг" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа Сіті" штраф у розмірі 425 716, 15 грн та судовий збір у розмірі 6 385, 74 грн.

Товариство з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг (далі ТОВ Юкрейніен Кепітел Білдинг) з рішенням суду першої інстанції не погодилось та звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просило рішення Господарського суду Харківської області від 26.08.2021 у справі №922/1732/21 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Сіті (далі ТОВ Альфа Сіті) до Товариства з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг про стягнення штрафу у розмірі 425 716,15 грн скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позовної заяви відмовити в повному обсязі.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу заявник зазначає наступні доводи:

- предметом договору від 28.08.2018, який укладено між ТОВ Юкрейніен Кепітел Білдинг(продавцем) та ТОВ Альфа Сіті (покупцем), є виключно продаж права на Об`єкт нерухомості у порядку та на умовах передбачених договором. Даний договір не є договором будівельного підряду, а тому продавець (ТОВ Юкрейніен Кепітел Білдинг) не може нести відповідальність за неприйняття об`єкту в експлуатацію;

- відповідно до п.6.6. Договору продавець не несе відповідальності перед покупцем за прострочення передачі Об`єкта нерухомості за договором, якщо це відбулося з вини покупця, а саме невиконання або неналежне, виконання покупцем в повному обсязі всіх грошових зобов`язань за договором та додатками до нього, які є невід`ємною частиною Договору. В той же час позивач неналежним чином здійснював виконання своїх грошових обов`язків, та як наслідок не може вимагати покладення на покупця відповідальності в порядку ч. 1 статті 693 Цивільного кодексу України;

- відповідно до Додатку до Договору здійснено визначення об`єму будівельних робіт, які входять у вартість Об`єкту нерухомості та робіт, які не входять, в тому числі Покупець мав самостійно здійснити внутрішні опоряджувальні роботи. Невиконання внутрішніх опоряджувальних робіт перешкоджає введенню будинку в експлуатацію;

- об`єкт будівництва відноситься до найвищого класу наслідків (відповідальності) - ССЗ. Під час будівництва об`єкту ССЗ будь-які будівельні роботи мають виконуватись за проектом під наглядом генерального підрядника, автора проекту та інженера технічного нагляду. Під час виконання робіт за участю вказаних осіб складається виконавча документація, яка має бути в обов`язковому порядку надана під час процедури введення об`єкту в експлуатацію. Роботи можуть виконуватись виключно генеральним підрядником або залученим ним субпідрядниками. До закінчення будівництва та реєстрації права власності майбутні власники або залучені ними особи не мають будь - яких законних підстав здійснювати будівельні роботи, а тим більше на об`єктах максимального класу наслідків (відповідальності) ССЗ;

- договір не регулює порядок виконання ТОВ Юкрейніен Кепітел Білдинг будівельних робіт, вартість яких не входить у вартість об`єкту будівництва та не змінює імперативні та обов`язкові положення законодавства щодо прийняття об`єкта в експлуатацію;

- відповідно до п.9 Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461 невиконання частини будівельних робіт, в тому числі внутрішніх опоряджувальних робіт, можливо виключно в житлових будинках та виключно в частині квартир. Будь-яких особливостей в частині нежитлових приміщень законодавство не містить. Об`єкт будівництва надається для прийняття в експлуатацію повністю готовим для експлуатації, що включає необхідність виконання позивачем певних видів робіт, які не входять до вартості об`єкту нерухомості та за умовами договору виконуються позивачем. Суд першої інстанції відповідні доводи відповідача не дослідив та не надав відповідачу можливості довести відповідні обставини шляхом призначення експертизи;

- судом зазначено, що всупереч ст. ст. 13, 74 Господарського процесуального кодексу України відповідач не надав доказів виконання ним обов`язків щодо завершення будівельних робіт, введення об`єкту будівництва в експлуатацію, передачі позивачеві майнових прав та інше. Натомість, в порушення принципу змагальності, суд безпідставно переклав тягар доведення цієї обставини на відповідача та бездоказово презюмував порушення зобов`язань з боку відповідача, припустившись логічної помилки та використавши концепцію негативного доказу, яка порушує принцип змагальності.

- висновки оскаржуваного рішення ґрунтуються саме на позиції позивача та обставинах, зазначених позивачем, які не були доведені останнім під час судового розгляду;

Одночасно до апеляційної скарги відповідачем додано клопотання про призначення у справі будівельно-технічної експертизи. Необхідність проведення експертизи апелянт обґрунтовує тим, що згідно Додатку до договору купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018, сторонами визначено об`єм будівельних робіт, які входять у вартість об`єкту нерухомості та робіт, які не входять. В тому числі, покупець мав самостійно здійснити внутрішні опоряджувальні роботи. Невиконання внутрішніх опоряджувальних робіт перешкоджає введенню будинку в експлуатацію. У відповідності до постанови Кабінету Міністрів України №461 від 13.04.2011 невиконання частини будівельних робіт, в тому числі внутрішніх опоряджувальних робіт, можливо виключно в житлових будинках, в той же час, для введення в експлуатацію, Об`єкт будівництва надається повністю готовим в експлуатацію та включає проведення покупцем наступних робіт: внутрішні оздоблювані роботи; розводка електроживлення по поверху, прилади освітлення, розетки тощо; водопровід (до вартості входять лише вертикальні стояки та лічильники); каналізація фекальна (до вартості входять лише труби 100мм); встановлення сантехнічних виробів, облаштування санвузлів; розведення вентиляції відповідно до призначення приміщень; система димовидалення до запроектованих шахт; система повідомлення про пожежу газоаналізатори, тощо.

Отже, апелянт вважає, що без виконання позивачем вказаних робіт, Об`єкт будівництва не може бути введений в експлуатацію відповідачем. У зв`язку з чим, скаржник просить призначити у справі будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити експертам Харківського науково-дослідного Інституту судових експертиз ім. Засл. професора М.С. Бокаріуса, м. Харків. На вирішення експертів поставити питання, зокрема, щодо можливості введення в експлуатацію об`єкту будівництва по вул. Серповій, 4 у місті Харкові без виконання робіт, які не входять до зобов`язань Продавця відповідно до Додатку № 2 до Договору купівлі продажу майнових прав № 52/2 від 28 серпня 2018 року, в тому числі внутрішніх опоряджувальних робіт.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.11.2021 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг та поновлено апелянту строк на апеляційне оскарження. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг на рішення Господарського суду Харківської області від 26.08.2021 у справі №922/1732/21 та призначено справу до розгляду на 02.12.2021. Встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв і клопотань по суті справи та з процесуальних питань - 5 днів з дня вручення ухвали.

30.11.2021 позивачем до суду апеляційної інстанції надано відзив на апеляційну скаргу, в якому ТОВ Альфа Сіті з доводами апеляційної скарги не погоджується та вважає помилковими висновки апелянта про правову природу спірного договору купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018 із змінами та доповненнями. Позивач зазначає, що за умовами п. 2.1 вказаного Договору Продавець (відповідач у справі) продав, а Покупець (позивач у справі) набув майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених договором. Виходячи з приписів ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. У п. 5 ст. 1 Договору Об`єктом нерухомості є складова та невід`ємна частина Об`єкта будівництва, яка виражена у вигляді нежитлових приміщень та інших об`єктів нерухомого майна в Об`єкті будівництва, спорудження яких здійснює Продавець. Відповідно до пункту 4 статті 1 Договору, Об`єкт будівництва - Блок громадського призначення у складі комплексу будівництва житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва) по вул. Серповій, 4 у м. Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер :07:006:0050 та :07:06:0051), які надані в оренду для будівництва житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою та реконструкції нежитлової будівлі літ. «Я-7» під адміністративну будівлю з торговельними приміщеннями по вул. Серповій, 4 в місті Харкові до 31 грудня 2016 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).

Також позивач зазначає, що на момент укладення договору купівлі-продажу майнових прав № 52/2 від 28.08.2018 Об`єкт нерухомості фактично створено не було. Відповідно до приписів спірного договору на відповідача покладались обов`язки із створення в майбутньому Об`єкту нерухомості. Зокрема, за змістом пункту 3.1.2 Договору, продавець зобов`язаний за власний рахунок здійснити будівництво Об`єкта нерухомості та Об`єкта будівництва у строки, визначені в Договорі. Будівництво Об`єкта будівництва може здійснюватися, як безпосередньо Продавцем, так і третіми особами, залученими Продавцем.

Згідно з пунктом 2.3 Договору, опис Об`єкта нерухомості та Об`єкта будівництва, в тому числі стан, якому Об`єкт нерухомості буде відповідати на момент передачі його Покупцю, зокрема, перелік оздоблювальних робіт, які повинні бути виконані в Об`єкті нерухомості, стан в якому перебуватиме Об`єкт будівництва на момент передачі Об`єкта нерухомості Покупцеві, міститься у Додатку № 2 до Договору, який є його невід`ємною частиною.

Детальний графік виконання зобов`язань Продавцем, а саме період закінчення кожного з етапів будівництва, зазначений у додатку № 3 до Договору.

Згідно з пунктом 6.1. Договору, будівельні роботи на Об`єкті будівництва мають бути виконані не пізніше 31 липня 2020 року.

Таким чином, за висновком позивача, Договір купівлі-продажу майнових прав № 52/2 від 28.08.2018 має змішану правову природу, а саме містить в собі ознаки договору купівлі-продажу та будівельного підряду, у зв`язку із чим, на відповідача у справі відповідно до спірного договору покладається не тільки обов`язок із продажу об`єкту нерухомості, а й створення такого об`єкту, оскільки на момент підписання договору купівлі-продажу такий об`єкт створено не було.

З приводу доводів апелянта про неналежне виконання позивачем своїх грошових зобов`язань за договором, зазначає, що відповідно до п. 5.1 Договору купівлі-продажу майнових прав № 52/2 від 28.08.2018 з урахуванням додаткової угоди № 1 від 10.05.2019 загальна вартість майнових прав становить 42 571 615,40 грн, у тому числі ПДВ. Позивачем проведено повну оплату за даним договором частинами в період з 29.08.2018 по 10.07.2020 (дата, суми платежів, а також реквізити документів, що підтверджують факт проведення оплати, визначені в таблиці, що міститься в матеріалах справи). Відповідачем не надається жодного документу на підтвердження факту звернення із претензією щодо порушення позивачем строків проведення оплати, а також з приводу того, що внутрішні опоряджувальні роботи на Об`єкті будівництва мали здійснюватися позивачем у справі.

Позивач також вважав, що призначення судової будівельно-технічної експертизи у даній справі не є необхідним, а лише матиме наслідком затягування розгляду справи.

Крім того, позивач зазначав, що позовні вимоги у справі полягають у стягненні з відповідача штрафу за порушення терміну прийняття Об`єкта нерухомості до експлуатації та передачі Об`єкта нерухомості позивачу за актом приймання-передачі, який визначається в п. 8.5 Договору купівлі-продажу майнових прав № 52/2 від 28.08.2018 (надалі - Договір).

Пункт 8.5 Договору не передбачає жодних випадків звільнення продавця від сплати штрафу через порушення терміну прийняття Об`єкта нерухомості до експлуатації та передачі Об`єкта нерухомості позивачу за актом приймання-передачі. У п. 6.6 Договору купівлі-продажу майнових прав № 52/2 від 28.08.2018 єдиною підставою для звільнення відповідача від відповідальності перед позивачем щодо вчасної не передачі Об`єкта нерухомості є невиконання позивачем своїх грошових зобов`язань за договором. Проте, позивачем грошові зобов`язання за договором виконані в повному обсязі.

Посилання ж відповідача на той факт, що Договором на позивача покладено обов`язок із виконання внутрішньо-оздоблювальних робіт, як на підставу порушення відповідачем терміну прийняття Об`єкту будівництва та Об`єкта нерухомості до експлуатації, позивач вважає безпідставними, оскільки договір купівлі-продажу майнових прав № 52/2 від 28.08.2018 такої умови не закріплює. В жодному із пунктів Договору не передбачається, що виконання внутрішньо-оздоблювальних робіт впливає на строк виконання відповідачем своїх обов`язків за Договором. Відповідачем невірно розуміються та застосовуються приписи додатку № 2 до Договору, в якому передбачається, що внутрішньо-оздоблювальні роботи виконуються самостійно позивачем. У даному додатку лише конкретизуються обов`язки відповідача щодо облаштування Об`єкта нерухомості та Об`єкта будівництва на виконання приписів п. 2.3 Договору, а посилання на те, що внутрішньо-оздоблювальні роботи виконуються самостійно позивачем, означає лише те, що такі роботи не входять до обсягу будівельних робіт. Системний аналіз приписів Договору купівлі-продажу майнових прав № 52/2 від 28.08.2018 дозволяє зробити висновок, що прийняття до експлуатації Об`єкта нерухомості та Об`єкта будівництва не ставиться у зв`язок із жодними діями позивача, крім виконання грошових зобов`язань.

У зв`язку із цим, позивач вважає, що вирішення питань, запропонованих відповідачем для постановки експерту в клопотанні про призначення будівельно-технічної експертизи, не стосуються предмету доказування у даній справі, враховуючи предмет та підстави позову, викладені у позовній заяві.

Враховуючи вищевикладене, позивач вважає, що доводи відповідача, зазначені у апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції.

В судовому засіданні 02.12.2021 представник відповідача підтримав клопотання про призначення у справі будівельно-технічної експертизи.

Представник позивача проти клопотання про призначення експертизи заперечував та вважав, що вказане клопотання заявлено апелянтом з метою затягування розгляду справи, оскільки не стосується предмету доказування у даній справі , враховуючи підстави та предмет позову.

В судовому засіданні 02.12.2021 колегія суддів дійшла висновку про доцільність розгляду клопотання апелянта про призначення у справі будівельно-технічної експертизи після з`ясування обставин у справі.

В судовому засіданні 02.12.2021 було оголошено перерву до 07.12.2021.

В судовому засіданні 07.12.2021 представники сторін підтримали свої правові позиції по справі.

Відповідач просив задовольнити апеляційну скаргу, рішення Господарського суду Харківської області від 26.08.2021 у даній справі скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити, представник позивача проти доводів апеляційної скарги заперечував та просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржуване рішення залишити без змін.

Відповідно до ч.1 ст.269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Розглянувши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі, відзиві на апеляційну скаргу доводи сторін, заслухавши в судовому засіданні пояснення уповноважених представників сторін, перевіривши в межах вимог апеляційної скарги правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, колегія суддів встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції 28.08.2018 між ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг" (продавець) та між ТОВ Альфа Сіті (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 52/2 від 28 серпня 2018 року (надалі - Договір).

Предметом вказаного договору є купівля-продаж майнових прав на нежитлові приміщення та інші об`єкти нерухомого майна у блоці громадського призначення у складі комплексу будівництва житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою (II, III черги будівництва по вул.Серповій, 4 у м.Харкові (II черга) на земельних ділянках (кадастровий номер :07:006:0050 та :07:006:0051), які надані в оренду для будівництва житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою та реконструкції нежитлової будівлі літ.Я-7 під адміністративну будівлю з торговельними приміщеннями по вул.Серповій, 4 в м. Харкові до 31 грудня 2016 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).

За умовам п. 3 договору, майновими правами є всі речові права на Об`єкт нерухомості, які передаються у власність покупця за цим договором , а також всі необхідні документи для оформлення права користування частиною земельних ділянок (кадастровий номер :07:006:0050 та :07:006:0051), для експлуатації об`єкту нерухомості в межах, вказаних у Додатку №5 до Договору, що розташована по вул. Серповій, 4 в м. Харкові, для експлуатації та обслуговуванням Об`єкту нерухомості та Об`єкта Будівництва.

Об`єкт будівництва - Блок громадського призначення у складі комплексу будівництва житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковою (ІІ , ІІІ черги будівництва ) по вул.Серповій, 4 в м.Харкові (ІІ черга ) на земельних ділянках (кадастровий номер :07:006:0050 та :07:006:0051), які надані в оренду для будівництва житлових будинків об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою та реконструкції нежитлової будівлі літ. «Я-7» під адміністративну будівлю з торговельними приміщеннями по вул. Серповій, 4 в місті Харкові до 3 1 грудня 2016 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації). (п. 4 договору)

За змістом п. 5 договору, об`єкт нерухомості - складова та невід`ємна частина Об`єкта будівництва , яка виражена у вигляді нежитлових приміщень та інших об`єктів нерухомого майна в Об`єкті будівництва , спорудження яких здійснює продавець. Характеристика Об`єкта нерухомості та інформація, яка його ідентифікує, міститься в Додатку №1 до цього договору, який є його невід`ємною частиною. Опис Об`єкта нерухомості, в тому числі стан, якому Об`єкт нерухомості буде відповідати на момент передачі його покупцю, міститься в Додатку №2 до цього договору.

Пунктом 2.3. договору сторони встановили, що опис Об`єкта нерухомості та Об`єкта Будівництва, в тому числі стан, якому Об`єкт нерухомості буде відповідати на момент передачі його покупцю, зокрема, перелік оздоблювальних робіт, які повинні бути виконані в Об`єкті нерухомості, стан, в якому перебуватиме Об`єкт Будівництва на момент передачі Об`єкта нерухомості покупцеві, міститься в Додатку №2 до Договору, який є його невід`ємною частиною. (а.с. 17, а.с. 19 т.1)

Статтею 3 договору, сторони визначили права та обов`язки продавця.

Зокрема, у п. 3.1.2. сторони дійшли згоди, що продавець зобов`язаний за власний рахунок здійснити будівництво Об`єкта нерухомості та Об`єкта будівництва у строки, визначені в договорі. Будівництво Об`єкта будівництва може здійснюватися як безпосередньо продавцем, так і третіми особами, залученими продавцем.

У відповідності до п. 3.1.5 договору, продавець зобов`язаний здійснити передачу майнових прав на Об`єкт нерухомості та безпосередньо Об`єкт нерухомості в порядку та на умовах , визначених у статті 5 договору, за умови належного і повного виконання покупцем всіх прийнятих на себе зобов`язань за договором.

Після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію забезпечити звернення уповноваженої на це особи до Виконавчого комітету Харківської міської ради та отримати рішення про присвоєння Об`єкту будівництва поштової адреси в порядку, передбаченому чинним законодавством.

Статтею 4 договору, сторони визначили права та обов`язки покупця.

За змістом п. 4.2.3 договору, покупець має право: ініціювати зміну характеристик та стану Об`єкта нерухомості (його опису, що містяться в Додатку №1 та додатку №2 до Договору , та на умовах, визначених договором. Сторони вносять зміни до опису Об`єкта нерухомості шляхом укладення додаткового договору. Якщо зміна характеристик та стану Об`єкта нерухомості, які він повинен мати на момент передачі покупцю, потребує проведення додаткових робіт, не передбачених проектною документацією, сторони укладають договір про проведення таких робіт , продавцем за рахунок покупця. При цьому, такі роботи (зміна характеристик та /або стану Об`єкта нерухомості) проводяться, якщо це не суперечить законодавству України, а термін передачі Об`єкта нерухомості покупцю може корегуватись залежно від часу , необхідного для виконання робіт та визначається додатковим договором.

У відповідності до п.6.1 договору, будівельні роботи на Об`єкті будівництва мають бути виконані не пізніше 31.07.2020.

За умовами п.6.2 договору, передача покупцю права власності на майнові права на Об`єкт нерухомості здійснюється за двостороннім актом прийому-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, який підписується сторонами впродовж 5 календарних днів з моменту сплати покупцем 100% вартості майнових прав.

Відповідно до п. 6.3.договору, передача Об`єкта нерухомості покупцю, як власнику майнових прав на Об`єкт нерухомості, здійснюється після належного виконання продавцем зобов`язань, передбачених Додатком №3 до договору, введення Об`єкту будівництва в експлуатацію та присвоєння поштової адреси Об`єкту будівництва у порядку, встановленому чинним законодавством України та органом місцевого самоврядування. Передача Об`єкта нерухомості покупцю проводиться за актом прийому передачі Об`єкта нерухомості, який підписується сторонами не пізніше, ніж через тридцять календарних днів з дня введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та присвоєння поштової адреси Об`єкту будівництва.

Згідно з п.7.1 договору, він діє з дня його підписання та скріплення печатками сторін і до 31.12.2020, а в частині виконання зобов`язань за договором до належного та повного виконання сторонами своїх зобов`язань.

Відповідно до п. 8.5 Договору у випадку, якщо Об`єкт нерухомості не буде введено в експлуатацію та не передано покупцю за актом приймання-передачі Об`єкта нерухомості в строк до 31.12.2020 року, продавець сплачує покупцеві штраф у розмірі одного відсотка від вартості Майнових прав за договором (п. 5.1 Договору).

Загальна ціна Майнових прав на об`єкт нерухомості на дату укладення за вищевказаним договором з урахуванням Додаткової угоди №1 до Договору від 10.05.2019 становила 42 571 615,40 грн. (а.с. 26).

Згідно з Дозволом на виконання будівельних робіт № ІУ 56 від 20.07.2018 року Об`єкт будівництва відноситься до об`єктів зі значними наслідками (ССЗ).

У відповідності до п. 13.8., невід`ємними частинами цього договору є:

Додаток №1 «Характеристика Об`єкта нерухомості»;

Додаток №2 «Опис Об`єкту нерухомості»;

Додаток №3 «Графік виконання зобов`язань продавцем»;

Додаток №4 «Графік виконання зобов`язань покупцем».

Договір купівлі-продажу майнових прав № 52/2 від 28 серпня 2018 року (з урахуванням Додатків) підписано уповноваженими представниками та скріплено печатками сторін договору.

Звертаючись до суду першої інстанції позивач зазначав, що згідно з пунктом 6.1. договору, будівельні роботи на Об`єкті будівництва мають бути виконані не пізніше 31.07.2020. Також, посилаючись на норми п. 2 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» наголошував, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку , визначеному Кабінетом Міністрів України. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 за №461 (далі Порядок). Зокрема, п. 24 вказаного Порядку встановлено, що для отримання сертифіката замовник (його уповноважена особа) подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю заяву про прийняття в експлуатацію об`єкта та видачу сертифіката, до якої додається акт готовності об`єкта до експлуатації за формою згідно Додатку 9 до цього Порядку. У відповідності до п. 37 Порядку орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дати реєстрації заяви приймає рішення про видачу сертифіката або про відмову у його видачі. Водночас, станом на подання позову, відповідачем не здійснено введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та відсутній сертифікат щодо Об`єкта будівництва. Крім того, посилаючись на умови п. 6.3. договору, позивач зазначав, що передача Об`єкта нерухомості покупцю проводиться за актом прийому передачі Об`єкта нерухомості, який підписується сторонами не пізніше, ніж через тридцять календарних днів з дня введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та присвоєння поштової адреси Об`єкту будівництва.

Натомість, станом на дату подання позову, Об`єкт нерухомості позивачу не переданий, на неодноразові звернення до продавця щодо строків завершення будівельних робіт, позивачем отримано відповіді про те, що будівельні роботи будуть завершені в строк, а після завершення строку будівництва, відповідач повідомив, що вони виконані на 100%.

У зв`язку з цим, посилаючись на обставини того, що Об`єкт будівництва так і не було введено в експлуатацію, а Об`єкт нерухомості не передано позивачу у встановлений договором строк (до 31.12.2020) за актом приймання-передачі, позивач вважав про наявність підстав для стягнення з відповідача штрафу у розмірі 1 % від вартості майнових прав за Договором на підставі п. 8.5. договору у розмірі 425 716,15 грн.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що за умовами п. 3.1.2 Договору, продавець зобов`язався за власний рахунок здійснити будівництво Об`єкта нерухомості та Об`єкта будівництва у строки, визначені в Договорі. Детальний графік виконання зобов`язань продавцем, а саме, період закінчення кожного з етапів будівництва, зазначений у додатку №3 до Договору.

Судом також враховано, що сторонами договору погоджено строк виконання будівельних робіт, а саме - будівельні роботи на Об`єкті будівництва мають бути виконані не пізніше 31 липня 2020 року (пункт 6.1. Договору). Об`єкт нерухомості повинен бути введений в експлуатацію та переданий покупцю до 31 грудня 2020 року (п.8.5. Договору). Натомість, всупереч вимог статей 13, 74 ГПК України відповідачем не надано доказів виконання ним зазначених вище обов`язків щодо завершення будівельних робіт, введення об`єкту будівництва в експлуатацію, передачі позивачеві майнових прав. Зважаючи на те, що відповідачем не надано доказів, які б свідчили про введення об`єкту в експлуатацію та передачу його за актом до 31.12.2020 покупцю, суд першої інстанції дійшов висновку, що нарахування відповідачеві штрафу у розмірі 1% від вартості майнових прав на підставі п.8.5 Договору в розмірі 425716,15 грн є правомірним та обґрунтованим.

Твердження відповідача про відсутність правих підстав для притягнення його до відповідальності, передбаченої Договором у зв`язку з відсутністю його вини у невиконанні зобов`язань суд першої інстанції визнав необґрунтованими та зазначив, що для застосування відповідальності у вигляді неустойки достатньо наявності лише однієї з чотирьох умов протиправності поведінки відповідача, яка у договірних зобов`язаннях полягала у порушенні умов договору.

Також суд першої інстанції відмовив у задоволенні клопотання відповідача про призначення у справі будівельно-технічної експертизи, оскільки дійшов висновку, що клопотання про призначення експертизи мотивоване необхідністю з`ясування обставин, які не мають значення для справи, а спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, для їх з`ясування не є необхідними.

Дослідивши матеріали справи та докази, надані сторонами на їх підтвердження, колегія суддів не може погодитись із висновком суду про задоволення позову з огляду на наступне.

Як було встановлено вище, предметом позову є стягнення з відповідача на користь позивача штрафу, передбаченого укладеним між сторонами правочином, а саме договором купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018 (з урахуванням додаткової угоди №1 від 10.05.2019), п. 8.5. якого передбачено стягнення штрафу у разі, якщо Об`єкт нерухомості не буде введено в експлуатацію та не передано покупцю за актом приймання-передачі Об`єкта нерухомості в строк до 31.12.2020 року.

Встановлені у справі обставини свідчать, що Об`єктом будівництва у даній справі є блок громадського призначення у складі комплексу будівництво житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковою (ІІ , ІІІ черги будівництва ) по вул.Серповій, 4 в м.Харкові (ІІ черга ) на земельних ділянках (кадастровий номер :07:006:0050 та :07:006:0051), які надані в оренду для будівництва житлових будинків об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковкою та реконструкції нежитлової будівлі літ. «Я-7» під адміністративну будівлю з торговельними приміщеннями по вул. Серповій, 4 в місті Харкові до 3 1 грудня 2016 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації). (п. 4 договору).

Пунктом 5 договору купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018 (з урахуванням додаткової угоди №1 від 10.05.2019) сторонами визначено поняття Об`єкта нерухомості.

Зокрема, Об`єкт нерухомості - складова та невід`ємна частина Об`єкта будівництва, яка виражена у вигляді нежитлових приміщень та інших об`єктів нерухомого майна в Об`єкті будівництва, спорудження яких здійснює продавець. Характеристика Об`єкта нерухомості та інформація, яка його ідентифікує, міститься в Додатку №1 до цього договору, який є його невід`ємною частиною. Опис Об`єкта нерухомості, в тому числі стан, якому Об`єкт нерухомості буде відповідати на момент передачі його покупцю, міститься в Додатку №2 до цього договору.

У Додатку №1 до договору (в редакції додаткової угоди від 10.05.2019 до договору) визначено характеристику Об`єкта нерухомості та зазначено, що цей Додаток є невід`ємною частиною договору купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018 та конкретизує положення п. 5.1. договору наступним чином:

Об`єктом нерухомості є перший під`їзд блоку громадського призначення у складі комплексу житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковою (ІІ , ІІІ черги будівництва ) по вул. Серповій, 4 в м. Харкові (ІІ черга ) на земельних ділянках (кадастровий номер :07:006:0050 та :07:006:0051). Складові елементи Об`єкта нерухомості усі нежитлові приміщення. Також у вказаному додатку зазначено загальну площу нежитлових приміщень Об`єкта нерухомості з урахуванням поверхів, на яких вони розташовані.

Таким чином, як вбачається зі змісту договору, Додатку №1 до договору та підтверджено представниками сторін у судовому засіданні суду апеляційної інстанції, Об`єктом нерухомості, є нежитлові приміщення першого під`їзду блоку громадського призначення у складі комплексу будівництво житлових будинків та об`єктів торгово-адміністративного та соціально-культурного призначення з підземною парковою. Об`єкт нерухомості є складовою та невід`ємною частиною Об`єкта будівництва, яка виражена у вигляді нежитлових приміщень та інших об`єктів нерухомого майна в Об`єкті будівництва (п. 5 ст. 1 договору).

Спірним у даній справі є питання щодо наявності підстав для застосування до відповідача відповідальності у вигляді стягнення штрафу на підставі п. 8.5. договору, яким встановлено, що у випадку, якщо Об`єкт нерухомості не буде введено в експлуатацію та не передано покупцю за актом приймання-передачі Об`єкта нерухомості в строк до 31.12.2020 року, продавець сплачує покупцеві штраф у розмірі одного відсотка від вартості Майнових прав за договором (п. 5.1 Договору).

Пунктом 2.3. договору сторони встановили, що опис Об`єкта нерухомості та Об`єкта Будівництва, в тому числі стан, якому Об`єкт нерухомості буде відповідати на момент передачі його покупцю, зокрема, перелік оздоблювальних робіт, які повинні бути виконані в Об`єкті нерухомості, стан, в якому перебуватиме Об`єкт Будівництва на момент передачі Об`єкта нерухомості покупцеві, міститься в Додатку №2 до Договору, який є його невід`ємною частиною. (а.с. 17, а.с. 19, а.с. 27 т. 1)

З Додатку №2 до договору вбачається, що він є описом Об`єкта нерухомості та Об`єкта Будівництва та, відповідно до ч. 1 Додатку, конкретизує положення п. 2.3. договору. (а.с. 19 т. 1)

Дослідженням змісту Додатку №2 встановлено, що він містить перелік будівельних робіт, які входять у вартість Об`єкта нерухомості, а також зазначено виконавця таких робіт на Об`єкті нерухомості.

Зі змісту Додатку №2 також вбачається, що внутрішньо - оздоблювальні роботи як на Об`єкті нерухомості (п. 1 Опис Об`єкта нерухомості), так і на Об`єкті будівництва (п. 19 Опис Об`єкта нерухомості), виконуються покупцем самостійно.

Таким чином, виходячи з умов вказаного Додатку №2 до договору, обов`язок виконання внутрішньо - оздоблювальних робіт сторонами покладено саме на покупця.

В матеріалах справи міститься листування сторін з приводу строків виконання будівельних робіт на Об`єкті будівництва, з якого зокрема, вбачається, що 07.04.2020 ТОВ Альфа Сіті звернулось до ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг" з листом, в якому просило надати інформацію про хід виконання будівництва та про дотримання графіку будівництва, який встановлено у Додатку №3 до договору. (а.с. 31-32 т. 1)

Листом від 14.04.2020 продавець повідомив покупця про направлення йому актуальної інформації щодо обсягу виконання, строків проведення та завершення усіх етапів робіт. Додатком до вказаного листа ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг" зазначено перелік робіт, термін їх закінчення та обсяг виконання у процентному відношенні (а.с. 33-34 т. 1).

Листом від 30.04.2020 ТОВ Альфа Сіті повідомило ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг" про наявність зауважень щодо наведеної у додатку №1 до листа продавця від 14.04.2020 інформації, які виклав в окремому додатку до листа ТОВ Альфа Сіті від 30.04.2021 (а.с. 35-39 т. 1).

Колегія суддів також звертає увагу, що згідно додатку до листа ТОВ Альфа Сіті від 30.04.2020, покупцем викладено коментарі з приводу обсягу виконаних продавцем робіт та строків їх виконання, але не зазначено зауважень до ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг" з приводу виконання або не виконання внутрішньо- оздоблювальних робіт.

В подальшому, листом від 30.06.2020 ТОВ Альфа Сіті повідомило ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг" щодо часткового простроченням виконання продавцем своїх зобов`язань, а також звертало увагу, що строк виконання зобов`язань продавця за договором №52/2 від 28.08.2018 набігає кінця 30.07.2020. (а.с. 51 т. 1).

У відповідь на вказаний лист, продавець повідомив ТОВ Альфа Сіті (лист від 17.07.2020), що відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018 між продавцем та покупцем здійснено розподіл робіт на ті, які виконуються продавцем та входять до вартості Об`єкта нерухомості, інші роботи мають виконуватись покупцем та не входять у вартість Об`єкта нерухомості за договором. Вказаний розподіл визначено у Додатку №2 договору.

У вказаному листі, продавець просив надати графік виконання робіт та перелік підрядників, які будуть виконувати роботи, які не входять у вартість Об`єкта нерухомості та мають бути виконані ТОВ Альфа Сіті. Крім того, ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг" звертало увагу покупця на те, що без виконання продавцем відповідних робіт в повному обсязі, введення Об`єкта будівництва в експлуатацію буде неможливим. (а.с. 55 т. 1)

Листом від 29.07.2020 ТОВ Альфа Сіті повідомило ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг", що відповідно до п. 6.1. договору, будівельні роботи на Об`єкті будівництва мають бути виконані не пізніше 31.07.2020, а після їх завершення, об`єкт нерухомості підлягає передачі покупцеві шляхом підписання акту приймання-передачі. (а.с. 57 т. 1)

Листом від 03.08.2021 (а.с. 68 т. 1) ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг" повідомило покупця, що усі роботи, які входять до вартості Об`єкта будівництва згідно з умовами договору виконані.

Також продавець у листі зазначав, що договором чітко встановлено строки та умови передачі покупцю Об`єкта нерухомості. Крім того, повідомляв, що відповідно до п. 6.3. договору, передача Об`єкта нерухомості покупцю проводиться за актом прийому передачі Об`єкта нерухомості, який підписується сторонами не пізніше, ніж через тридцять календарних днів з дня введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та присвоєння поштової адреси Об`єкту будівництва. Отже, за умови належного виконання покупцем умов договору, Об`єкт нерухомості буде передано у встановлені договором строки - 30 днів з дня введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та присвоєння поштової адреси. Крім того, у вказаному листі зазначено, що до вартості об`єкту нерухомості не входить серед іншого: внутрішні оздоблювані роботи; розводка електроживлення поверхами, прилади освітлення, розетки, тощо; водопровід (до вартості входять лише вертикальні стояки та лічильники); каналізація фекальна(до вартості входять лише труби 100мм); встановлення сантехнічних виробів, облаштування санвузлів, тощо.

За повідомленням ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг", без виконання субпідрядниками ТОВ Альфа Сіті робіт, які не входять у вартість Об`єкта нерухомості, введення об`єкта в експлуатацію та підписання акту прийому-передачі є неможливим.

Листом від 21.09.2020 ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг" повідомлено покупцю, що об`єкт будівництва належить до найвищого класу наслідків відповідальності - СС3. За цими об`єктами здійснюється особливий контроль з боку центральних органів виконавчої влади, будівельні роботи на них можуть виконуватись виключно особами, які мають ліцензію ССЗ, покупець має забезпечити виконання робіт, які не входять у вартість об`єкта будівництва, оскільки без їх проведення неможливим є введення Об`єкта будівництва до експлуатації.

У пункті п. 6.3. договору, сторони дійшли згоди, що передача Об`єкта нерухомості покупцю проводиться за актом прийому передачі Об`єкта нерухомості, який підписується сторонами не пізніше, ніж через тридцять календарних днів з дня введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та присвоєння поштової адреси Об`єкту будівництва.

Таким чином, за умовами договору, введення Об`єкта будівництва в експлуатацію є визначальною умовою для передачі Об`єкта нерухомості покупцю за актом приймання-передачі в строк до 31.12.2020.

Загальні засади прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів визначені статтею 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Форма акта готовності об`єкта до експлуатації, порядок видачі сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, розмір та порядок внесення плати за видачу сертифіката визначаються Кабінетом Міністрів України.

Акт готовності об`єкта до експлуатації підписується замовником, генеральним проектувальником, генеральним підрядником або підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), субпідрядниками, страховиком (якщо об`єкт застрахований).

Орган державного архітектурно-будівельного контролю у разі необхідності під час розгляду питань, пов`язаних з видачею сертифіката, може звернутися до державних органів з метою отримання відповідних висновків.

Враховуючи викладене, оформлення та отримання зазначених документів підтверджують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461 затверджено Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів (далі Порядок № 461), який визначає механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів (далі - об`єкти).

Згідно п. 3 Порядку № 461, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об`єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Для отримання сертифіката замовник (його уповноважена особа) подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю заяву про прийняття в експлуатацію об`єкта та видачу сертифіката, до якої додається акт готовності об`єкта до експлуатації та документ або інформація (реквізити платежу) про внесення плати.

Пунктом 9 Порядку встановлено, що на об`єкті повинні бути виконані всі передбачені проектною документацією згідно з будівельними нормами, стандартами і правилами роботи, а також змонтоване і випробуване обладнання з дотриманням таких особливостей:

житлові будинки, побудовані за кошти юридичних і фізичних осіб, можуть прийматися в експлуатацію без виконання внутрішніх опоряджувальних робіт у квартирах та вбудовано-прибудованих приміщеннях, які не впливають на експлуатацію будинків, якщо це обумовлено договором, за умови відповідності їх санітарним, протипожежним і технічним вимогам. Перелік внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію житлових будинків, визначається Мінрегіоном;

житлові будинки, в яких є побудовані за кошти державного та місцевих бюджетів квартири, що призначені, зокрема, для соціально незахищених верств населення (інвалідів, ветеранів війни, багатодітних сімей, громадян, що постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, та інших), приймаються в експлуатацію за умови виконання у повному обсязі внутрішніх опоряджувальних робіт в таких квартирах;

на об`єкті виробничого призначення, на якому встановлено технологічне обладнання, повинні бути проведені пусконалагоджувальні роботи згідно з технологічним регламентом, передбаченим проектом будівництва, створено безпечні умови для роботи виробничого персоналу та перебування людей відповідно до вимог нормативно-правових актів з охорони праці та промислової безпеки, пожежної та техногенної безпеки, екологічних і санітарних норм.

Крім того, перелік внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію житлових будинків, затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку , будівництва та житлово-комунального господарства України №2 від 11.01.2014.

Зокрема, відповідно до вказаного Переліку, до опоряджувальних робіт віднесено: опорядження та покривання стін, перегородок та стель житлових приміщень, коридорів у квартирах, кухонь, ванних кімнат та туалетів, інших підсобних приміщень, а також вбудовано-прибудованих приміщень клейовими та іншими видами фарб, шпалерами, декоративними плитами, панелями, іншими оздоблювальними матеріалами та виробами; Покривання підлог житлових кімнат, коридорів, кухонь, ванних кімнат, туалетів та інших підсобних приміщень, а також вбудовано-прибудованих приміщень паркетом, лінолеумом, облицювальною плиткою, іншими оздоблювальними матеріалами і виробами; установлення внутрішніх дверних полотен з коробками, елементів вбудованих шаф та антресолей у приміщеннях квартир та вбудовано-прибудованих приміщеннях; установлення сантехнічного обладнання та приладів (мийка, умивальник, унітаз, біде, ванна), сантехнічної арматури (водорозбірні крани, змішувачі), крім запірних кранів на відгалуженнях від стояків у місцях підключення зазначених приладів, а також засобів обліку води в квартирах та вбудовано-прибудованих приміщеннях; установлення електро- та газових плит, світильників, радіо-, телевізійних та телефонних розеток за умови забезпечення нормативних вимог з електробезпеки, пожежної безпеки та техніки безпеки у будівництві; влаштування внутрішніх перегородок у вбудовано-прибудованих приміщеннях; штукатурення внутрішніх поверхонь стін та стель вбудовано-прибудованих приміщень, крім заповнення швів; влаштування внутрішніх систем електрообладнання та газопостачання вбудовано-прибудованих приміщень.

Виходячи з наведених приписів Порядку № 461 та наказу Міністерства регіонального розвитку , будівництва та житлово-комунального господарства України №2 від 11.01.2014, невиконання внутрішніх оздоблювальних (опоряджувальних) робіт, можливо лише в житлових будинках, отже, не стосується нежитлових приміщень, якими є Об`єкт нерухомості у даній справі.

Таким чином, законодавством, що регулює правовідносини у даній справі визначено, що для передачі в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об`єкти з різними класами наслідків (відповідальності), умовою для введення об`єкта будівництва в експлуатацію передбачено виконання внутрішніх опоряджувальних робіт. Крім того, як встановлено Порядком № 461, для прийняття об`єкта в експлуатацію, на об`єкті повинні бути виконані всі передбачені проектною документацією згідно з будівельними нормами, стандартами і правилами роботи, а також змонтоване і випробуване обладнання.

Встановлені у справі обставини свідчать, що Об`єктом нерухомості у даному випадку є нежитлові приміщення, отже, з урахуванням вимог законодавства, а також умов договору, колегія суддів погоджується з доводами апелянта про те, що Об`єкт будівництва в такому випадку надається для введення в експлуатацію повністю готовим для його прийняття в експлуатацію. При цьому, у відповідності до вимог законодавства, Об`єкт будівництва надається для прийняття в експлуатацію повністю готовим для експлуатації, що, в тому числі, включає в себе необхідність виконання оздоблювальних робіт, без виконання яких об`єкт будівництва не може бути зданим в експлуатацію.

Додатком №2 до договору сторонами визначено об`єм будівельних робіт, які входять у вартість Об`єкта нерухомості та які виконуються покупцем. Зокрема, визначено перелік внутрішніх опоряджувальних робіт, які покупець мав здійснити самостійно. Отже, лише за умов виконання покупцем таких внутрішніх опоряджувальних робіт, продавець, враховуючи вимоги законодавства та умови договору, мав можливість розпочати процедуру введення будинку в експлуатацію в порядку та на умовах, встановлених законодавством. Крім того, підписавши договір, а також Додаток №2 до нього від 28.08.2018, покупець усвідомлював наслідки прийняття на себе відповідних зобов`язань, в тому числі необхідність виконання внутрішньо - оздоблювальних робіт.

Відповідно до п. 6.3. договору, передача Об`єкта нерухомості покупцю проводиться за актом прийому передачі Об`єкта нерухомості, який підписується сторонами не пізніше ніж через тридцять календарних днів з дня введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та присвоєння поштової адреси Об`єкту будівництва. Тобто, строк передачі Об`єкта нерухомості покупцю безпосередньо пов`язаний із строком введення Об`єкта будівництва в експлуатацію продавцем.

Судова колегія зазначає, що в договорі купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018 міститься два визначення: Об`єкт нерухомості та Об`єкт будівництва.

У договорі сторони визначили, що будівельні роботи на Об`єкті будівництва мають бути виконані не пізніше 31 липня 2020 року (пункт 6.1. Договору), а відповідно до п. 8.5. договору, Об`єкт нерухомості повинен бути переданий покупцю за актом приймання передачі в строк до 31.12.2020.

Також, сторони встановили, що передача Об`єкта нерухомості покупцю проводиться не пізніше ніж через тридцять календарних днів з дня введення Об`єкта будівництва в експлуатацію (п. 6.3. договору).

В той же час, строки здачі Об`єкта будівництва в експлуатацію сторони в укладеному договору не визначали.

Виходячи з умов Додатку №2 до договору, покупець повинен був здійснити оздоблювальні роботи як на Об`єкті нерухомості, так і на Об`єкті будівництва (а.с. 19 т. 1). Як вже зазначалось, підписанням договору та Додатку №2 до нього, покупець прийняв на себе виконання відповідних зобов`язань, в тому числі необхідність виконання внутрішньо - оздоблювальних робіт на Об`єкті нерухомості та Об`єкті будівництва, доказів виконання яких не надав.

За таких підстав, колегія суддів вважає, що нездійснення опоряджувальних робіт покупцем, не визначення в договорі порядку та строків виконання цих робіт, впливає на подальші дії продавця, в даному випадку, на виконання продавцем процедури передачі Об`єкта будівництва в експлуатацію у встановленому законодавством порядку для подальшої передачі Об`єкта нерухомості покупцю у строки, встановлені п. 8.5. договору.

Колегія суддів також враховує, що обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилався саме на законодавство, яким врегульовано порядок прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та зазначав умови, за яких можливо введення такого об`єкта до експлуатації. Зокрема, посилався на норми п. 2 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», якими встановлено умови прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками; Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 за №461, п. 24 якого встановлено перелік документів, що подаються до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю для прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва. Крім того, підставою задоволення позовних вимог позивачем визначено посилання на умови п. 6.3. договору, якими встановлено передачу Об`єкта нерухомості не пізніше, ніж через тридцять календарних днів з дня введення Об`єкта будівництва в експлуатацію.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1 ст. 526 ЦК України).

Частиною 2 статті 526 Цивільного кодексу України встановлено, що виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 613 Цивільного кодексу України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку.

Якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

За встановлених у справі обставин, колегія суддів приходить до висновку, що належними у справі доказами позивач не підтвердив виконання ТОВ Альфа Сіті внутрішніх оздоблювальних робіт на Об`єкті нерухомості та Об`єкті будівництва, виконання яких, мало б наслідком здачу покупцем Об`єкта будівництва в експлуатацію для подальшої передачі Об`єкта нерухомості покупцю у строки, встановлені п. 8.5. договору до 31.12.2020.

Таким чином, позивачем не доведено, що прострочення виконання продавцем своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018 відбулось з вини продавця, у зв`язку з чим, колегія суддів приходить до висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача штрафу у розмірі одного відсотка від вартості Майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018 на підставі п. 8.5. договору.

Щодо клопотання представника відповідача про призначення у справі будівельно-технічної експертизи, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст. 99 ГПК України, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі в разі якщо для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі Дульський проти України (заява № 61679/00) зазначено, що експертиза, призначена судом, є одним із засобів встановлення або оцінки фактичних обставин справи і тому складає невід`ємну частину судової процедури; більше того, суд вирішує питання щодо отримання додаткових доказів та встановлює строк для їх отримання.

В той же час, в ході розгляду справи судом встановлено правову природу спірних правовідносин сторін, а саме, виконання сторонами умов договору купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018, правова оцінка цим господарським відносинам надана судом під час розгляду справи на підставі наданих сторонами доказів та письмових пояснень для встановлення яких не потрібно спеціальних знань у сфері, іншій ніж право.

З урахуванням наведеного, колегія суддів залишає без задоволення клопотання відповідача про призначення у справі будівельно-технічної експертизи, оскільки вважає недоцільним її призначення.

В апеляційній скарзі відповідач стверджує, що позивач неналежним чином здійснював виконання своїх грошових обов`язків за договором. Разом з тим, доказів на підтвердження відповідних обставин ним не надано, окрім того, грошові зобов`язання покупця за договором купівлі-продажу майнових прав №52/2 від 28.08.2018 перед продавцем, ТОВ "Юкрейніен Кепітел Білдинг", було виконано позивачем в повному обсязі.

Підсумовуючи вищевикладене, доводи апеляційної скарги знайшли підтвердження під час апеляційного перегляду, у зв`язку з чим, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для скасування рішення Господарського суду Харківської області від 26.08.2021 у справі №922/1732/21 та прийняття у справі нового рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити за їх недоведеністю та необґрунтованістю.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, пов`язані з розглядом справи у разі відмови в позові покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 231, 269, 270, п.2 ч.1 ст.275, ст. 276, 282-285 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 26.08.2021 у справі №922/1732/21 скасувати.

Прийняти у справі нове рішення, яким у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Сіті до Товариства з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг про стягнення 425 716,15 грн відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Сіті (62403, Харківська область, Харківський район, смт. Бабаї, вул. Вторчерметівська, 4; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Юкрейніен Кепітел Білдинг (61166, м. Харків, вул. Серпова, буд. 4-В; ) 9 578,62 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені ст. 286 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 17.12.2021

Головуючий суддя В.В. Лакіза

Суддя Л.М. Здоровко

Суддя О.В. Плахов