ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" грудня 2021 р.м. Одеса Справа № 916/2879/21
Господарський суд Одеської області у складі судді Лічмана Л.В.,

секретар судового засідання Мисько І.С.,

за участю представників учасників справи:

від позивача: Кулава М.І.,

від відповідача: Голубєв В.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області до Громадської організації ,,ПРИДУНАЙСЬКА МІЖРЕГІОНАЛЬНА ФЕДЕРАЦІЯ БАДМІНТОНУ про стягнення 2910,15 грн.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 26.10.2021 р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі № 916/2879/21, призначено судове засідання для розгляду справи по суті за правилами спрощеного позовного провадження на 18.11.2021 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.11.2021 р. оголошено перерву в судовому засіданні до 14.12.2021 р.

Ухвалами Господарського суду Одеської області від 15.11.2021 р., від 10.12.2021 р. та протокольною ухвалою від 18.11.2021 р. забезпечено сторонам можливість участі в судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою сервісу ,,EASYCON.

Згідно із приписами ст.ст.233,240 ГПК України в судовому засіданні 14.12.2021 р. проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області (далі Фонд) звернувся в Господарський суд Одеської області з позовною заявою до Громадської організації ,,ПРИДУНАЙСЬКА МІЖРЕГІОНАЛЬНА ФЕДЕРАЦІЯ БАДМІНТОНУ (далі ГО ,,ПМФБ) про стягнення 2910,15 грн заборгованості з орендної плати відповідно до договору оренди від 20.03.2019 р.

В обґрунтування позовних вимог Фонд посилається на приписи ст.ст.14,526,530,610,611,627-629 ЦК України, рішення Ізмаїльської міської ради від 02.04.2020 р. № 6582-VI, зміст названого вище договору, листування з ГО ,,ПМФБ, акт повернення нежитлових підвальних приміщень загальною площею 58,6 кв.м за адресою: м. Ізмаїл, просп. Миру, буд. 3 від 11.05.2021 р. тощо та вказує на порушення відповідачем умов названого вище договору шляхом невнесення орендної плати за користування в лютому та березні 2020 р. нежитловими приміщеннями загальною площею 58,6 кв.м, розташованими за адресою: м. Ізмаїл, просп. Миру, буд. 3.

Відповідач у відзиві на позовну заяву просить відмовити в задоволенні позову в повному обсязі та зобов`язати позивача повернути на користь відповідача перераховану орендну плату в загальній сумі 22232,27 грн.

Позиція ГО ,,ПМФБ мотивована тим, що орендар не міг використовувати приміщення у зв`язку з відсутністю в ньому електроенергії та неможливістю її підключення, з огляду на що на підставі ч.6 ст.762 ЦК України має бути звільнений від орендних платежів.

Відповідач зазначає, що при підписанні договору оренди, а також акту прийому-передачі позивач запевнив його у тому, що відповідач зможе самостійно і безперешкодно підключити електроенергію за стандартною процедурою. Спираючись на дане запевнення, ГО ,,ПМФБ уклала договір оренди та підписала акт прийому-передачі приміщення. В подальшому відповідач звертався до АТ ,,Одесаобленерго, до балансоутримувача будинку, яким є Ізмаїльське управління житлово-комунального господарства, та до КП Ізмаїльської міської ради ,,Житсервіс як управителя будинку з метою приєднання до електроустановок нежитлового підвального приміщення, однак підключити електроенергію не вдалось з причин, не залежних від ГО ,,ПМФБ, а саме в зв`язку з тим, що житловий багатоквартирний будинок, в якому знаходиться орендоване приміщення, не забезпечений достатньою потужністю.

Крім того, відповідач повідомляє, що, враховуючи відсутність електроенергії в орендованому приміщенні, він звертався до позивача з пропозицією внести зміни до договору оренди, з повідомленням про припинення перерахування орендної плати (в період з 20 березня 2019 року по 31 січня 2020 року перераховано орендну плату в загальній сумі 22232,27 грн), а також претензією, в якій пропонував розірвати договір оренди і повернути орендну плату в розмірі 22232,27 грн. Названі звернення залишені позивачем без задоволення.

У відповіді на відзив Фонд, посилаючись на висновки, зроблені в постановах Верховного Суду від 22.05.2019 р. по справі № 914/1248/18, від 08.07.2021 р. по справі № 910/8040/20, вказує на те, що: звільнення Орендаря від внесення орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін за договором, а тому може застосовуватись за наявності виключних обставин; при укладенні договору оренди нерухомого майна відповідач був повідомлений про відсутність в приміщенні електроенергії, претензій щодо технічного стану орендованого приміщення не мав, про що свідчить підписаний сторонами акт приймання-передачі нежитлових підвальних приміщень від 20.03.2019 р., долучений до матеріалів справи 18.11.2021 р.

В письмових запереченнях ГО ,,ПМФБ не погоджується з доводами, викладеними у відповіді на відзив, т.я.: при підписанні договору оренди позивач не проінформував відповідача про неможливість приєднання приміщення до електроенергії за стандартною процедурою; перед підписанням договору та акта приймання-передачі відповідач висловлював занепокоєння щодо відсутності електропостачання та пропонував позивачу перенести підписання акта приймання-передачі до моменту підключення приміщення до електромережі, але в усній бесіді начальник Фонду запевнила, що укладання договору оренди можливе одночасно з підписанням акта приймання-передачі, складнощі з підключенням електроенергії не виникнуть (таким чином, відповідач не був повідомлений про всі істотні обставини, пов`язані з об`єктом, що орендується); приміщення під час візуального огляду претензій не викликало, а обставини щодо підключення електроенергії виявлено вже після підписання акта приймання-передачі; приміщення орендувалося для розміщення громадської організації, а неможливість підключити приміщення до електроенергії протягом усього періоду оренди призвела до об`єктивної безпосередньої неможливості використовувати взяте в оренду приміщення за цільовим призначенням у зв`язку з обставинами, які від орендаря не залежать. Отже, на думку відповідача, він має бути звільнений від орендної плати, а вже сплачені ним кошти повернуті.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши відповідність їх тверджень фактичним обставинам справи та нормам українського законодавства, господарський суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, виходячи з такого.

20.03.2019 р. між Фондом (Орендодавець) та ГО ,,ПМФБ (Орендар) укладено договір оренди нерухомого або іншого індивідуально визначеного майна, яке є власністю міської громади в особі Ізмаїльської міської ради (Договір), відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові підвальні приміщення за адресою: м. Ізмаїл, просп. Миру, буд. 3 загальною площею 58,6 кв.м. Балансоутримувач майна ФКМ. Вартість майна визначена згідно з незалежною оцінкою виконаної ФОП Сташевською Л.І. і складає станом на 04.10.2018 р. 345193,00 грн. Майно здано в оренду з цільовим використанням розміщення громадської організації (п.1.1 Договору).

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням Ізмаїльської міськради № 3218-У1 від 27.09.2013 р., зі змінами від 27.06.2014 р. № 4158-У1, та за результатами вивчення попиту на об`єкт оренди і становить 2100,00 грн, в т.ч. ПДВ, станом на дату укладання Договору (п.3.1 Договору).

Розмір орендної плати за місяць, в якому укладено договір оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з дати проведення незалежної оцінки по місяць, що передує укладенню договору оренди включно (п.3.2 Договору).

Орендна плата перераховується Орендарем не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним (п.3.7 Договору).

В разі закінчення (розірвання) Договору оренди Орендар сплачує орендну плату по день повернення майна по акту приймання-передачі включно. Закінчення терміну дії договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язків сплатити заборгованість по орендній платі, якщо така виникла, в повному обсязі, включаючи санкції, Орендодавцю (п.3.11 Договору).

Орендар зобов`язується: своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату (п.5.2 Договору).

Даний Договір укладено строком з 20.03.2019 року по 20.02.2022 року включно (п.10.1 Договору).

Умови цього Договору зберігають силу протягом строку даного Договору, а в частині зобов`язань Орендаря щодо орендної плати до виконання зобов`язань (п.10.2 Договору).

20.03.2019 р. Фондом передано ГО ,,ПМФБ нежитлові підвальні приміщення загальною площею 58,6 кв.м, розташовані за адресою: м. Ізмаїл, просп. Миру, буд. 3, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлових підвальних приміщень, в якому, зокрема, зазначено, що орендар ознайомлений з об`єктом оренди та претензій до його технічного стану не має.

У зв`язку з достроковим розірванням Договору 11.05.2021 р. ГО ,,ПМФБ повернуто Фонду нежитлові підвальні приміщення загальною площею 58,6 кв.м, розташовані за адресою: м. Ізмаїл, просп. Миру, буд. 3, що підтверджується актом повернення нежитлових підвальних приміщень.

Договір та акти приймання-передачі нежитлових підвальних приміщень підписано представниками контрагентів.

Вказуючи на те, що в ході виконання Договору Орендарем сплачено 22232,27 грн орендної плати за березень 2019 р. січень 2020 р., проте не оплачено орендну плату за лютий 2020 р. та 11 днів березня 2020 р. в загальній сумі 2920,15 грн, Орендодавець подав позов до Господарського суду Одеської області в рамках провадження у даній справі.

Згідно із приписами ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За правилами ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Аналогічні положення містяться в ч.ч.1,7 ст.193 ГК України, в яких визначено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться; до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом; не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Частинами 1, 6 ст.283 ГК України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

В ч.3 ст.285 ГК України встановлено, що орендар зобов`язаний... своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно із приписами ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст.762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму…

Господарський суд, проаналізувавши наведені вище норми матеріального права в аспекті спірних правовідносин, зазначає, що між сторонами виникли господарські зобов`язання, підставою яких є письмовий Договір оренди нерухомого комунального майна.

За користування майном ГО ,,ПМФБ у порушення приписів ст.ст.525,526,530,610,629,759,762 ЦК України, ч.ч.1,7 ст.193, ст.ст.283,285 ГК України та умов Договору не перерахувала за лютий березень 2020 р. орендну плату в сумі 2920,15 грн (2157,04 грн за лютий 2020 р., 763,11 грн за 11 днів березня 2020 р.), не дивлячись на те, що строк виконання відповідних зобов`язань на суму 2920,15 грн згідно ч.1 ст.530 ЦК України, п.3.7 Договору також настав.

Враховуючи викладене, те, що позивач просить стягнути 2910,15 грн, що на 10,00 грн менше, ніж він має право стягнути з відповідача, господарський суд задовольняє позов про стягнення 2910,15 грн заборгованості з орендної плати.

Доводи, наведені у відзиві на позов та запереченнях на відповідь на відзив, господарський суд не приймає до уваги з огляду на таке.

Згідно з ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Вказана норма не містить вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин та засобів їх підтвердження, а тому підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Такий правовий висновок Великої Палати Верховного Суду викладено в постанові від 08.05.2018 р. по справі № 910/7495/16.

Отже, для застосування ч.6 ст.762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає, тобто останній повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане ним, і він не відповідає за ці обставини.

Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ч.6 ст.762 ЦК України викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема, від 16.11.2021 р. по справі № 910/14244/20, від 21.09.2021 р. по справі № 910/13158/20 та від 08.07.2021 р. по справі № 910/8040/20.

Звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін Договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо.

Як вже зазначено вище, ГО ,,ПМФБ мотивує власну позицію щодо необхідності її звільнення від орендної плати за увесь час дії Договору тим, що в орендованому приміщенні відсутня електроенергія, а спроби її підключення виявились безрезультатними, що начебто призвело до об`єктивної неможливості використовувати взяте в оренду приміщення за цільовим призначенням (під розміщення громадської організації).

Господарський суд вказує, що орендарем не заперечується та обставина, що на момент укладання Договору та підписання 20.03.2019 р. акту приймання-передачі нежитлових підвальних приміщень він був обізнаний з фактом відсутності електроенергії на об`єкті, однак жодних заперечень з цього приводу не висловив, письмово підтвердивши, що ознайомлений з об`єктом оренди та претензій до його технічного стану не має.

Виходячи з наведеного та тексту Договору, суд доходить висновку про те, що забезпечення орендованого приміщення електроенергією не входило до обов`язків Орендодавця, а, отже, доводи Орендаря відносно того, що внаслідок неналежного виконання умов Договору позивачем він не міг використовувати приміщення за призначенням являються хибними.

Твердження відповідача стосовно того, що при підписанні Договору та акту приймання-передачі позивач запевнив його в існуванні можливості самостійно підключити електроенергію за стандартною процедурою, що перед підписанням Договору та акта приймання-передачі відповідач висловлював занепокоєння щодо відсутності електропостачання та пропонував позивачу перенести підписання акта приймання-передачі до моменту підключення приміщення до електромережі, але в усній бесіді начальник Фонду запевнила, що укладання договору оренди можливе одночасно з підписанням акта приймання-передачі та складнощі з підключенням електроенергії не виникнуть (таким чином, відповідач не був повідомлений про всі істотні обставини, пов`язані з об`єктом, що орендується), суд розцінює як безпідставні, оскільки в підтвердження таких тверджень жодних доказів не надано.

Окремо суд зауважує, що викладена в поданих заявах по справі вимога ГО ,,ПМФБ про зобов`язання позивача повернути на користь відповідача перераховану орендну плату в загальній сумі 22232,27 грн не може бути розглянута по суті, адже за правилами ГПК України вимоги пред`являються у позові або зустрічному позові, а не у інших заявах по справі.

Згідно п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст.129,232,233,238,240,241 ГПК України, вирішив:

Позов задовольнити.

Стягнути з Громадської організації ,,ПРИДУНАЙСЬКА МІЖРЕГІОНАЛЬНА ФЕДЕРАЦІЯ БАДМІНТОНУ (68600, Одеська обл., м. Ізмаїл, просп. Миру, буд. 3, кв. 20, код 39148434) на користь Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області (68600, Одеська обл., м. Ізмаїл, просп. Суворова, буд. 62, код 22514515) 2910/дві тисячі дев`ятсот десять/грн 15 коп. заборгованості з орендної плати, 2270/дві тисячі двісті сімдесят/грн 00 коп. судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання повного його тексту і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 20 грудня 2021 р.

Суддя Л.В. Лічман