СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2021 року м. Харків Справа № 922/1491/21

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Слободін М.М., суддя Шутенко І.А.,

за участю секретаря судового засідання Беккер Т.М.,

за участю представників:

Громадської організації "Всеукраїнська організація інвалідів Українське товариство сліпих" - Бєлінського О.В., ордер серія АХ №1067602 від 14.09.2021, посвідчення № 6724/10 від 14.06.2018;

Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Інвестгруп"- Кутько Г.С., ордер серія АХ №1053193 від 27.05.2021, посвідчення №79 від 22.03.2004;

Товариства з обмеженою відповідальністю "Соснова Гірка"- Яблонської Н.Г., ордер серія АХ №1050799 від 11.05.2021, посвідчення № 000168 від 09.11.2018, представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Соснова Гірка";

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Громадської організації "Всеукраїнська організація інвалідів Українське товариство сліпих" (вх. №2921 Х/1) на рішення Господарського суду Харківської області від 12 серпня 2021 року (повний текст складено 25 серпня 2021 року, суддя О.В.Погорелова) у справі № 922/1491/21

за позовом Громадської організації "Всеукраїнська організація інвалідів Українське товариство сліпих", м. Київ

до 1.Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Інвестгруп", м. Харків,

2.Товариства з обмеженою відповідальністю "Соснова Гірка", м. Харків,

3.Комунального підприємства "Регістрсервіс" Первомайської міської ради Харківської області, м. Первомайський,

4.Державного реєстратора Комунального підприємства "Регістрсервіс" Первомайської міської ради Харківської області Дунаєвої Оксани Володимирівни, м. Первомайський,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні першого та другого відповідачів - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Ємець Іван Олександрович, м. Харків

про визнання права власності на майно та витребування майна з незаконного володіння, скасування рішення про державну реєстрацію права власності та визнання недійсним договору,-

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, Громадська організація "Всеукраїнська організація інвалідів Українське товариство сліпих", звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою, в якій просить:

-скасувати рішення державного реєстратора Дунаєвої Оксани Володимирівни КП "Регістрсервіс" Первомайської міської ради Харківської області про державну реєстрацію на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Інвестгруп" () права власності на нерухоме майно, зареєстрованого за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 174, а саме: нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м, номер запису про право власності: 33476020, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 101;

-визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 174, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємець І.О. 21.10.2019 за реєстровим №6128;

-скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємець Івана Олександровича на нерухоме майно щодо реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю "Соснова Гірка" () права власності на нерухоме майно, зареєстрованого за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 174, а саме: нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м, номер запису про право власності: 33791197, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 101;

-визнати право власності та витребувати з незаконного володіння Товариством з обмеженою відповідальністю "Соснова Гірка" () нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м, що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 174 за Громадською організацією "Всеукраїнська організація інвалідів Українське товариство сліпих" ().

Позовні вимоги обгрунтовані відсутністю підстав для реєстрації за ТОВ "ІК "Інвестгруп" права власності на нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м, розташованого за адресою: м. Харків, вул. Клочківська,174, відповідно до положень ст. 41 Конституції України, п.3. ч.2. ст. 16, ст. 319, ч.1 ст. 321, ст. 391, 655 ЦК України, п.2. ст. 9, ст. 19, ч.3 ст. 26, п.п. "а", п.2. ч.6. ст. 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Рішенням Господарського суду Харківської області від 12.08.2021 у справі № 922/1491/21 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що рішення державного реєстратора Дунаєвої Оксани Володимирівни КП "Регістрсервіс" Первомайської міської ради Харківської області від 26.09.2019 номер запису про право власності 33476020, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101, є рішенням яке не пов`язано зі здійсненням дій щодо реєстрації виникнення права власності, а є рішенням пов`язаним з підтвердженням державою факту набуття ТОВ "ІК "Інвестгруп" права власності, яке виникло ще 05.07.2010.

Громадська організація "Всеукраїнська організація інвалідів Українське товариство сліпих" з відповідним рішенням суду не погодилась, звернулась з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати, прийняти нове рішення, яким задовольнити позов в повному обсязі та стягнути з відповідача суму судового збору.

В обґрунтуванні апеляційної скарги вказує про ненадання судом першої інстанції належної правової оцінки викладеної позивачем та першим відповідачем домовленості у пункті 5.1, 5.2 договору щодо набуття покупцем права власності на нерухоме майно після сплати ним 100% вартості відповідної будівлі. Наголошуючи про неоплату ТОВ "ІК "Інвестгруп" 100% вартості за нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м апелянт вказує про відсутність правових підстав для реєстрації за ним права власності згідно до вимог статті 6, 182, 334, 638, 655, 657 ЦК України, статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.11.2021 оголошено перерву в розгляді справи до 06.12.2021 о 10:00 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, м. Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань № 132.

У судове засідання, яке відбулось 06.12.2021, з`явились представники Громадської організації "Всеукраїнська організація інвалідів Українське товариство сліпих", Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Інвестгруп", Товариства з обмеженою відповідальністю "Соснова Гірка".

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів встановила такі обставини спору.

26.12.2003 Громадська організація "Всеукраїнська організація інвалідів "Українське товариство сліпих" (далі - позивач, ГО ВОІ УТОС, продавець) набуло права власності на нежитлові будівлі: літ. "А-3" загальною площею 3276,9 кв.м; літ. "Б-1" загальною площею 57,8 кв.м; літ. "В-3" загальною площею 996,8 кв.м; літ. "Г-2" загальною площею 389,0 кв.м; літ. "Е1" загальною площею 10,5 кв.м; літ. "Д-1","Д-1" загальною площею 99,4 кв.м; літ. "Н-1" загальною площею 189,2 кв.м; літ. "М-1" загальною площею 373,7 кв.м; літ. "Р-2" загальною площею 238,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Харків вулиця Клочківська, 174.

05.07.2010 між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Інвестгруп" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саврасовою І.О. за реєстраційним номером 2299 (Том 1, а.с. 35).

Як вказує позивач з 05.07.2010 по теперішній час ТОВ "ІК "Інвестгруп" не здійснило плату 100% вартості за нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м та, в свою чергу ТОВ "ІК "Інвестгруп" не отримувало від ГО ВОІ УТОС відповідні акти приймання-передачі вказаних нежитлових будівель, але, всупереч ст. 655 ЦК України та п.п. 4.1., 5.1., 5.2. договору, ТОВ "ІК "Інвестгруп" звернулось до Державного реєстратора Дунаєвої Оксани Володимирівни КП "Регістрсервіс" Первомайської міської ради Харківської області (відповідач-4) з заявою про проведення державної реєстрації права власності за ТОВ "ІК "Інвестгруп" на нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 174.

26.09.2019 відповідач-4 здійснив державну реєстрацію права власності за вказаними нежитловими будівлями, вказавши підставою для державної реєстрації лише договір купівлі-продажу посвідчений 05.07.2010 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саврасовою І.О. за реєстраційним номером 2299.

21.10.2019 між ТОВ "ІК "Інвестгруп" та ТОВ "Соснова Гірка" (відповідач-2) укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Клочківська,174, який було посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємець І.О. за реєстровим №6128 та на підставі цього договору було проведено державну реєстрацію права власності на вказані нежитлові будівлі за ТОВ "Сосонова Гірка".

Такі обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи колегія суддів зазначає про таке.

Колегією суддів встановлено, що 26.12.2003 Громадська організація "Всеукраїнська організація інвалідів "Українське товариство сліпих" (далі - позивач, ГО ВОІ УТОС, продавець) набуло права власності на нежитлові будівлі: літ. "А-3" загальною площею 3276,9 кв.м; літ. "Б-1" загальною площею 57,8 кв.м; літ. "В-3" загальною площею 996,8 кв.м; літ. "Г-2" загальною площею 389,0 кв.м; літ. "Е1" загальною площею 10,5 кв.м; літ. "Д-1","Д-1" загальною площею 99,4 кв.м; літ. "Н-1" загальною площею 189,2 кв.м; літ. "М-1" загальною площею 373,7 кв.м; літ. "Р-2" загальною площею 238,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Харків вулиця Клочківська, 174.

Відповідно до п. 1.1 договору, продавець зобов`язується передати, а покупець зобов`язується прийняти у власність нежитлові будівлі: літ. Б-1, загальною площею 57,8 кв.м, літ. Г-2. загальною площею 389,0 кв.м, літ. Е-1, загальною площею 10,5 кв.м, літ. Д-1, Д-І, загальною площею 99,4 кв.м, літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м, літ. Р-2, загальною площею 238.3 кв.м, що знаходяться за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, №174 (сто сімдесят чотири), надалі - об`єкт продажу, та сплатити за нього відповідну грошову суму.

Згідно п. 1.2 договору, об`єкт продажу належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Виконавчим комітетом Харківської міської ради 21.11.2003, на підставі розпорядження Харківського міського голови №2815 від 11.11.2003, зареєстрованого в КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" 26.12.2003, номер витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно: 2449775, номер запису: 5005 в книзі: 1.

Вартість відчужуваних нежитлових будівель згідно витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно, виданих Комунальним підприємством "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" становить: літ. "Р-2" - 61350,97 грн, згідно витягу № 26109962 від 13.05.2010, реєстраційний номер 4203801, номер запису 5005 в книзі: 1, літ. "Г-2" - 122115,15 грн, згідно витягу №26109604 від 13.05.2010, реєстраційний номер 4203801, номер запису 5005 в книзі: 1, літ "Н-1" - 42551,85 грн, згідно витягу №26109790 від 13.05.2010, реєстраційний номер 4203801, номер запису 5005 в книзі: 1, літ "М-1" - 40404,00 грн, згідно витягу №26109887 від 13.05.2010, реєстраційний номер 4203801, номер запису 5005 в книзі: 1, літ "Б-1" - 20810,62 грн, згідно витягу № 26109504 від 13.05.2010, реєстраційний номер 4203801, номер запису 5005 в книзі: 1, літ, "Е-1", літ. "Д-1", "Д-1" - 7796,78 грн. згідно витягу № 26110110 від 13.05.2010, реєстраційний номер 4203801, номер запису 5005 в книзі: 1 (п. 1.3 договору).

Відповідно до:- п. 1.4 договору, до складу відчужуваних нежитлових будівель входять всі необхідні для експлуатації будівель комунікації та комунікації, що знаходяться всередині будівель, перегородка, що пов`язує будівлю літ. "Р-2" з будівлею літ. "В-3", а також асфальтне покриття території.

-п. 1.5 договору, на земельну ділянку, на якій знаходиться об`єкт продажу, продавець, в особі учбово-виробничого підприємства №1 УВО "Електросвітло" Українського товариства сліпих, має право постійного користування згідно Державного акту на право постійного користування землею серія ХР-31-01-001752. Згідно витягу № 1186/10 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого Управлінням держкомзему у місті Харкові 24.06.2010, №2631, земельна ділянка має кадастровий номер - :06:005:0001 та площу 21060 кв.м

-п. 2.1 договору, загальна сума продажу нежитлових будівель складає 2206240,80 грн., у тому числі ПДВ 20% 367706,80 грн., які покупець зобов`язується перерахувати поступово до першого жовтий дві тисячі десятого року на розрахунковий рахунок, вказаний продавцем, шляхом надання листа.

-п. 4.1 договору, продавець зобов`язаний протягом 5(п`яти) календарних днів з моменту 100% сплати вартості відповідної будівлі, вказаної у п. 2.1 договору передати будівлю за актом приймання-передачі.

-п. 5.1. договору, право власності на кожну із нежитлових будівель, що складає об`єкт продажу, переходить до покупця після сплати ним 100% вартості відповідної будівлі.

-п. 5.2. договору, за домовленістю сторін підставою для переходу права власності на оплачену нежитлову будівлю до покупця та реєстрації за ним права власності на відповідну будівлю є цей нотаріально посвідчений договір та платіжне доручення, в якому вказується за яку будівлю здійснюється платіж з відміткою банку про перерахування коштів на рахунок вказаний продавцем.

В подальшому між сторонами були укладені договір про зміни №1 до договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саврасовою І.ОЛ. 05.07.2010 за реєстром №2299 від 22.11.2010 та договір про зміни №2 до договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саврасовою І.ОЛ. 05.07.2010 за реєстром №2299 від 12.09.2011 (Том 1, а.с. 36-37).

05.07.2010 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саврасовою І.О. здійснено:

-нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, відповідно до п. 1.1. договору продавець зобов`язується передати, а покупець зобов`язується прийняти у власність нежитлові будівлі літ. Б-1, загальною площею 57,8 кв.м, літ. Г-2, загальною площею 389,0 кв.м, літ. Е-1 загальною площею 10,5 кв.м, літ. Д-1, Д-1 загальною площею 99,4 кв.м, літ. М-1 загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1 загальною площею 189,2 кв.м, літ. Р-2 загальною площею 2383 кв.м, що знаходяться за адресою м. Харків, вулиця Клочківська, №174;

-реєстрацію правочину, що підтверджується Витягом з реєстру правочинів №8728428 номер правочину 4011967 (номер у реєстрі нотаріальних дій 2299) та свідчить про перехід права власності до покупця;

-запис на Свідоцтві про право власності на нерухоме майно, видане виконавчим комітетом Харківської міської ради на підставі Розпорядження Харківського міського голови від 11.11.2003 №2815, про перехід права власності на нерухомі будівлі, у т.ч. літ М-1 та Н-1.

05.07.2010, в день укладання, нотаріального посвідчення та реєстрації договору купівлі-продажу в реєстрі правочинів, між сторонами (позивачем та першим відповідачем) було досягнуто домовленості які знайшли відображення спочатку у підписаному Меморандумі щодо реалізації домовленостей стосовно порядку передання прав на нежитлові будівлі (об`єкти нерухомості) (Том 3, а.с.134-141), а потім були реалізовані 06.07.2010, тобто на наступний день після укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу від 05.07.2010, шляхом укладання у відповідності з положеннями ч.6 ЦК України сторонами (позивачем та першим відповідачем) правочину - Угоди щодо реалізації домовленостей стосовно порядку передання прав на нежитлові будівлі (об`єкти нерухомості) від 06.07.2010 (Том 3,а.с.142-152), якою визначено порядок виконання домовленостей досягнутих в Меморандумі щодо майна набутого у власність за договором купівлі-продажу від 05.07.2010, а саме:

-реалізації позивачем можливості залишити та використовувати у своїй господарській діяльності нерухоме майно, зареєстроване за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 174, на земельній ділянці, а саме: нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м (тобто самостійно володіти та використовувати - п.2.1.1.2.) на умовах визначених Угодою,

-визначення умовою здійснення платежу у розмірі що дорівнює вартості спірних нежитлових будівель виконання продавцем обов`язку по відмові від земельної ділянки в порядку визначеному Угодою (п.2.2.2.2 Угоди), та використання зазначеної суми в порядку передбаченому ст.ст. 546, 594 ЦК України у якості забезпечення виконання зобов`язань ( п. 2.3.1.),

-визначення умов звільнення спірних об`єктів нерухомості від майна позивача ( п.2.2.5.),

- аборони відчуження спірних об`єктів нерухомості до 05 липня 2015 року (п.2.4.1.).

Першим відповідачем на підтвердження виконання зобов`язань викладених в Угоді від 06.07.2010 видано позивачу Гарантійне зобов`язання від 06.07.2010 до Угоди щодо реалізації домовленостей стосовно порядку передання прав які перелічені в Угоді на нежитлові будівлі (об`єкти нерухомості) (Том 3 а.с.151-152).

Між ГО ВОІ УТОС та ТОВ "ІК "Інвестгруп" були укладені акти приймання-передачі нежитлових будівель, а саме:

-акт приймання-передачі нежитлової будівлі від 08.09.2011, яким було передано у власність Відповідача-1 нежитлову будівлю літ. "Г-2", загальною площею 389,0 кв.м, що знаходиться за адресою: м, Харків, вулиця Клочківська, 174;

-акт приймання-передачі нежитлової будівлі від 08.09.2011, яким було передано у власність Відповідача-1 нежитлову будівлю літ. "Р-2", загальною площею 238,3 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Харків, вулиця Клочківська, 174;

-акт приймання-передачі нежитлової будівлі від 30.12.2011, яким було передано у власність Відповідача-1 нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 57,8 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Харків, вулиця Клочківська, 174;

-акт приймання-передачі нежитлової будівлі від 20.06.2013, яким було передано у власність Відповідача-1 нежитлову будівлю літ. "Е-1", загальною площею 10,5 кв.м; та літ "Д-1","Д-1" загальною площею 99,4 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Харків, вулиця Клочківська, 174 (Том, 1 а.с. 38-41).

06.07.2015 у зв`язку з закінченням строку дії обмеження щодо розпорядження першим відповідачем спірним нерухомим майном, набутим за договором купівлі-продажу від 05.07.2010, що містилось в Угоді від 06.07.2010 та Гарантійному зобов`язанні від 06.07.2010, першим відповідачем на користь позивача видано на випадок здійснення відчуження нерухомого майна Гарантійне зобов`язання на підтвердження виконання у подальшому взятих на себе зобов`язань, щодо здійснення володіння та користування позивачем нерухомим майном до 31.12.2020, та виконання сторонами взятих на себе зобов`язань (Том 3, а.с.153-154).

Обґрунтовуючи правомірність позовних вимог Громадська організаціїя "Всеукраїнська організація інвалідів Українське товариство сліпих" вказує, що прийняття Державним реєстратором КП "Регістрсервіс" 26.09.2019 рішення про реєстрацію права власності на нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Клочківська,174 (далі по тексту - спірне нерухоме майно) за ТОВ "ІК "Інвестгруп" є таким що не відповідає положенням чинного законодавства, оскільки зроблено з порушенням ст. 41 Конституції України, п.3. ч.2. ст. 16, ст. 319, ч.1 ст. 321, ст. 391, 655 ЦК України, п.2. ст. 9, ст. 19, ч.3 ст. 26, п.п. "а", п.2. ч.6. ст. 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" і тому повинно бути скасоване.

Позивач наполягає на тому, що оскільки договір купівлі-продажу від 05.07.2010 визначає обов`язок ТОВ "ІК "Інвестгруп" провести 100% розрахунки, а останній не перерахував кошти на поточний рахунок, позивач залишається власником неоплаченого спірного нерухомого майна. І саме тому, що покупцем порушено п.1.1.,4.1.,5.1.,5.2. договору купівлі-продажу він не є тією особою, яка набула право власності на зазначені нерухомі будівлі.

Згідно до статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У ч. ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України зазначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

За змістом статті 328 ЦК України, якою передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України);

Договір купівлі-продажу іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦК України).

Варто наголосити, що правовідносини, які виникли з договору купівлі-продажу 05.07.2010 виникли та стосуються нерухомого майна придбаного до 01.01.2013, і тому до них підлягають застосуванню саме норми ЦК України (чинні на момент виникнення правовідносин), які визначають умови та момент виникнення права власності в набувача нерухомого майна за відповідним правочином, а також містять правило щодо обов`язкової реєстрації договору купівлі-продажу іншого нерухомого майна, набуття права власності за відсутності державної реєстрації права власності на придбане нерухоме майно до 01.01.2013.

Частиною 1 статті 657 ЦК України у редакції, яка була чинною станом на липень 2010 року (тобто до 01.01.2013) встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі;

Договір купівлі-продажу від 05.07.2010 та договір купівлі продажу від 21.10.2019 містять усі істотні умови визначені чинним законодавством для договорів купівлі-продажу, в т.ч. передбачені статтею 180 ГК України, а саме: зміст договору купівлі-продажу становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, визначені ті умови, що приймаються сторонами договору як обов`язкові, погодженими сторонами є предмет, ціна та строк дії договору.

За змістом частини 3 статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення.

Вимогами частини ч.4 статті 334 ЦК України встановлено, що договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Колегія суддів звертає увагу, що стаття 334 ЦК України передбачає загальні (частини 1-3) та спеціальні (ч.4) умови щодо моменту набуття права власності за договором. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі майна, якщо інше не встановлено договором або законом - ч.3 ст. 334 ЦК України. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації ч. 4. статті 334 ЦК України.

Ураховуючи наведені норми, здійснення 05.07.2010 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саврасовою І.О.:

-нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, відповідно до п. 1.1. договору продавець зобов`язується передати, а покупець зобов`язується прийняти у власність нежитлові будівлі літ. Б-1, загальною площею 57,8 кв.м, літ. Г-2, загальною площею 389,0 кв.м, літ. Е-1 загальною площею 10,5 кв.м, літ. Д-1, Д-1 загальною площею 99,4 кв.м, літ. М-1 загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1 загальною площею 189,2 кв.м, літ. Р-2 загальною площею 2383 кв.м, що знаходяться за адресою м. Харків, вулиця Клочківська, №174;

-реєстрації правочину, що підтверджується Витягом з реєстру правочинів №8728428 номер правочину 4011967 (номер у реєстрі нотаріальних дій 2299) та свідчить про перехід права власності до покупця;

-запису на Свідоцтві про право власності на нерухоме майно, видане виконавчим комітетом Харківської міської ради на підставі Розпорядження Харківського міського голови від 11.11.2003 №2815, про перехід права власності на нерухомі будівлі, у т.ч. літ М-1 та Н-1.

відповідає порядку передбаченому ч.4 ст. 334 ЦК України (в редакції чинній на момент укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна), яка є нормою імперативної дії і тому не передбачає: існування можливості відступлення сторонами договору від положень актів цивільного законодавства щодо існуванням законодавчих підстав; здійснення врегулювання відносин між сторонами договору на власний розсуд навіть за умови наявності прямої вказівки акта законодавства; визначення умов переходу права власності, в т.ч. таких як можливість визначення умов переходу права власності на об`єкти нерухомості за нотаріально посвідченими договорами після здійснення оплати.

Наявність у посвідчувальному написі обов`язку щодо здійснення реєстрації договору у КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" (далі БТІ) - відповідним органом, в порядку передбаченому статтею 182 ЦК України (в редакції чинній на момент укладання договору купівлі-продажу від 05.07.2010) не є підтвердженням пов`язаності виникнення моменту права власності на нерухоме майно зі здійсненням реєстраційних дій щодо державної реєстрації укладеного договору, як на тому наполягає позивач.

Виконання дій пов`язаних з державною реєстрацію договору є лише дотриманням встановленої законодавцем процедури щодо внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформації з офіційного визнання існуючого права власності шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та підтвердженням державою факту права власності, яке виникло з договору купівлі-продажу від 05.07.2010, укладеного в порядку встановленому законом на момент виникнення правовідносин.

З огляду на зазначене колегія суддів погоджується з позицією суду першої інстанції, що посвідчувальний напис зроблений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саврасовою І.О. зобов`язує покупця першого відповідача, здійснити дії щодо внесення інформації про існуюче у нього право власності на нерухоме майно шляхом здійснення державної реєстрації договору купівлі-продажу від 05.07.2010 в БТІ.

У межах суб`єктивного права власності законодавець виділяє два конструктивних елементи: а) титул власності; б) правомочності власника.

Правомочність власника - невід`ємний атрибут права власності та розглядається як динамічна категорія, як одна з основних можливостей власника щодо належного йому майна.

Титул власності є статичною категорією, до зміни власника не передається.

Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості - адміністративний акт, який породжує титул власника.

Висловивши свою волю на відчуження спірних об`єктів нерухомого майна, власник (продавець за договором, позивач за позовом) у межах свого суб`єктивного права власності реалізував свої правомочності. Державна реєстрація правочину (здійснена та підтверджена Витягом з реєстру правочинів № 8728428 номер правочину 4011967, дата видачі 05.07.2010 21:20), завершила перехід права власності (оскільки право власності на об`єкт припиняється у продавця і відповідно виникає в покупця).

Тобто, з 05.07.2010 покупець за договором купівлі-продажу від 05.07.2010 (відповідач-1 за позовом) набув не лише правомочності власника, а й сам титул.

Застосовуючи висновки зроблені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №334/3161/17 (провадження № 14-188 цс 20) суд вважає, що особа, яка здійснила державну реєстрацію правочину (тобто ТОВ "ІК "Інвестгруп") відповідно до норм статей 334, 657 ЦК України є такою що набула титул власника майна.

На момент виникнення спірних правовідносин тобто до 01 січня 2013 року необхідність реєстрації права на нерухоме майно не впливала на виникнення у покупця нерухомості прав власника на це майно.

ЦК України в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, як основний акт цивільного законодавства:

- містив чіткі та зрозумілі положення щодо визначення умов та моменту виникнення права власності у набувача нерухомого майна за відповідним правочином, які в повній мірі відповідають принципу правової визначеності та принципу легітимних (законних) очікувань;

- не передбачав необхідності державної реєстрації права на нерухоме майно та відповідно не містив відсилочної норми на положення Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Частинами 2 та 5 статті 4 ЦК України закріплює пріоритет норм ЦК України над нормами інших законів та унеможливлює застосування встановлених Законом №1952-IV інших правил, аніж передбачені ЦК України. Пріоритет застосування норм чинного законодавства - Цивільного кодексу України над Законом №1952-IV до правовідносин що виникли до 01.01.2013 підтверджено рішенням Конституційного Суду України (Рішення від 13.03.2012 у справі № 5-рп/2012), Верховного Суду України (постанови від 30.10.2013 у справі № 6-59цс13, від 16.12.2015 у справі № 6-2023цс15) в яких констатується пріоритету норм ЦК України над нормами інших законів.

Окрім того, суд вважає за необхідне застосування позиції, яка висловлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі №910/12876/19(12-94гс20), відповідно якої сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, не відповідає загальним засадам цивільного законодавства, передбаченим ст. 3 ЦК України, які обмежують свободу договору (справедливість, добросовісність, розумність). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин всупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення.

У постанові Великої Палати від 01.06.2021 у справі №910/12876/19 визначено, що приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд, і коли вони не вправі цього робити. Свобода договору, як одна з принципових засад цивільного законодавства, є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий в силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо відносини сторін регулюються імперативними нормами. Відповідно сторони не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає загальним засадам цивільного законодавства, передбаченим статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору (справедливість, добросовісність, розумність). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин всупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення.

Стаття 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", в редакції чинній на момент прийняття спірного рішення від 26.09.2019, передбачає що державною реєстрацією прав є офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пункт 1, частини 3 статті 3 зазначеного Закону передбачає, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності реєстрації таких прав, яка була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.

Відповідно до вимог ст. 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", підставою для реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав є, зокрема, рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно і обмежень цих прав, що набрали законної сили.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підстав, яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, проводиться без подання відповідної заяви заявником та справляння адміністративного збору на підставі відомостей про речові права, що містилися в Державному реєстрі прав. У разі відсутності таких відомостей про речові права в Державному реєстрі прав заявник подає оригінали документів, необхідних для проведення державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав.

Ураховуючи наведене, звернення 26.09.2019 ТОВ "ІК "Інвестгруп" до Державного реєстратора Дунаєвої Оксани Володимирівни КП "Регістрсервіс" Первомайської міської ради Харківської області є діями направленими на підтвердження державою факту набуття ТОВ "ІК "Інвестгруп" права власності, яке виникло 05.07.2010 та відображенням вже існуючого права власності у відповідному реєстрі за датою звернення.

Таким чином, рішення Державного реєстратора Дунаєвої Оксани Володимирівни КП "Регістрсервіс" Первомайської міської ради Харківської області від 26.09.2019 номер запису про право власності 33476020, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101, є рішенням яке не пов`язано зі здійсненням дій щодо реєстрації виникнення права власності, а є рішенням пов`язаним з підтвердженням державою факту набуття ТОВ "ІК "Інвестгруп" права власності яке виникло 05 липня 2010 року.

У зв`язку з чим аргументи апелянта щодо можливості проведення реєстрації оспорюваного правочину лише після виконання покупцем вимог пункту 5.1, 5.2 договору купівлі не відповідають положенням чинного на момент виникнення спірних правовідносин законодавства.

З огляду на викладене колегія суддів дійшла висновку, що вимога про скасування рішення Державного реєстратора Дунаєвої Оксани Володимирівни КП "Регістрсервіс" Первомайської міської ради Харківської області про державну реєстрацію на нерухоме майно щодо реєстрації за ТОВ "Інвестиційна компанія "Інвестгруп" права власності на нерухоме майно, розташованого за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 174, на земельній ділянці площею 1,5036 га, кадастровий номер :06:005:0096, а саме: нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м, номер запису про право власності 33476020, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101 не підлягає задоволенню.

Оскільки судом встановлено необґрунтованість вимог позивача про скасування рішення Державного реєстратора Дунаєвої Оксани Володимирівни КП "Регістрсервіс" Первомайської міської ради Харківської області про державну реєстрацію на нерухоме майно щодо реєстрації за ТОВ "Інвестиційна компанія "Інвестгруп" права власності на нерухоме майно, зареєстрованого за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 174, на земельній ділянці площею 1,5036 га, кадастровий номер :06:005:0096, а саме: нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м номер запису про право власності 33476020, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101, не підлягають задоволенню також і інші похідні позовні вимоги.

Окрім цього, суд зазначає, що визначення кола відповідачів є правом позивача, натомість встановлення належності відповідачів є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. Вказані висновки наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року (справа №680/214/16-ц).

Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача, суд має відмовити у позові до такого відповідача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц (пункт 40), від 21.11.2018 у справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12.12.2018 у справі № 570/3439/16-ц (пункт 37, 54), від 12.12.2018 у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.10), від 30.01.2019 у справі № 552/6381/17 (пункт 39), від 01.04.2020 у справі № 520/13067/17 (пункт 75).

Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі №823/2042/16 (пункт 36), від 16.01.2019 у справі №755/9555/18 (пункт 25), від 21.08.2019 у справі №805/2857/17-а, від 15.01.2020 у справі №587/2326/16-ц (пункт 24), від 26.02.2020 у справі №287/167/18-ц (пункт 52).

Суд зазначає, що зміст і характер відносин між учасниками справи підтверджує, що позивач має спір з юридичними особами, які зареєстрували та передали право власності на нерухоме майно, зареєстроване за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 174, а саме: нежитлові будівлі літ. М-1, загальною площею 373,7 кв.м та літ. Н-1, загальною площею 189,2 кв.м номер запису про право власності 33476020, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101.

За змістом пункту 9 частини першої статті 27, частини першої статті 31-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", судове рішення, що набрало законної сили, про скасування рішення державного реєстратора є підставою для вчинення відповідної реєстраційної дії. Остання вчиняється будь-яким державним реєстратором, а не лише тим, який прийняв скасоване у судовому порядку рішення, оскільки з набранням законної сили відповідним судовим рішенням виникає юридичний факт, з яким законодавство пов`язує юридичні наслідки, зокрема, обов`язок державного реєстратора вчинити відповідну реєстраційну дію.

Отже, позовні вимоги, спрямовані на скасування рішень про державну реєстрацію відповідних речових прав, не можуть бути звернені до державного реєстратора, якого позивач визначив співвідповідачем.

З урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду ухвалено з повним, всебічним та об`єктивним з`ясуванням обставин, які мають значення для справи, а також з правильним застосуванням норм матеріального права та дотриманням норм процесуального права. Наведені в апеляційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування або зміни рішення суду першої інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи та ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права, тому колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку про залишення без задоволення апеляційної скарги Громадської організації "Всеукраїнська організація інвалідів Українське товариство сліпих" та залишення без змін рішення Господарського суду Харківської області від 12.08.2021 у справі № 922/1491/21.

В силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України, враховуючи, що колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги позивача, судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають.

Керуючись статтями 129, 269, п.1, ч.1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів Східного апеляційного господарського суду,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Громадської організації "Всеукраїнська організація інвалідів Українське товариство сліпих" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 12 серпня 2021 року у справі № 922/1491/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення її повного тексту.

Повний текст постанови складено 09.12.2021.

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя М.М. Слободін

Суддя І.А. Шутенко