СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 грудня 2021 року м. Харків Справа № 922/2164/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Фоміна В.О. , суддя Шевель О.В.

за участі секретаря судового засідання Ярітенко О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури (вх. №3131Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 15.09.2021 (рішення ухвалено суддею Прохоровим С.А. 15.09.2021 о 13:00 год., у приміщенні Господарського суду Харківської області, повне рішення складено 23.09.2021) у справі №922/2164/21

за позовом керівника Новобаварської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Харківської міської ради, за участі Харківської областної прокуратури

до Товариства з обмеженою відповідальністю Таймлайн, м. Харків,

про розірвання договору та повернення ділянки

ВСТАНОВИВ:

У червні 2021 року Новобаварська окружна прокуратура міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернулася до Господарського суду Харківської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Таймлайн, у якому просила розірвати договір оренди землі від 24.09.2007, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Таймлайн щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:020:0002, загальною площею 2,6534 га, яка знаходиться по вул. Волонтерській (Соціалістичній), ріг вул. Озерянської (Муранова) у м. Харкові, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель від 26.10.2007 за №75; зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю Таймлайн повернути земельну ділянку з кадастровим номером :04:020:0002, загальною площею 2,6534 га, яка знаходиться по вул. Волонтерській (Соціалістичній), ріг вул. Озерянської (Муранова) у м. Харкові Харківській міській раді шляхом складання акту приймання передачі.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 15.09.2021 у справі №922/2164/21 (суддя Прохоров С.А.) в позові керівника Новобаварської окружної прокуратури відмовлено повністю.

Харківська обласна прокуратура звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просить скасувати судове рішення Господарського суду Харківської області від 15.09.2021 у справі №922/2164/21 та ухвалити нове, яким задовольнити позов прокурора.

В обґрунтування апеляційної скарги прокурор посилається на те, що судом першої інстанції залишено поза увагою той факт, що у даному випадку підставами розірвання договору у відповідності до ст. 651 ЦК України є порушення відповідачем істотних умов спірного договору щодо не здійснення передбаченого п. 15 договору оренди землі від 26.10.2007 будівництва житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщення, підземною автостоянкою, торговельно-розважальними та оздоровчими центрами у строк визначений п. 8 цього договору. У даному випадку, на думку прокурора, таке істотне порушення умов договору щодо не використання земельної ділянки, а саме нездійснення забудови, свідчить про позбавлення орендодавця того, на що він розраховував при укладанні договору оренди землі. Так, п. 7 договору передбачено особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, а саме у випадку не здачі об`єкту до експлуатації у встановленні в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку. В свою чергу, положення ст. 416 ЦК України та ст. 102-1 Земельного кодексу України передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.10.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 15.09.2021 у справі №922/2164/21, повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 23.11.2021.

04.11.2021 від ТОВ Таймлайн надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення Господарського суду Харківської області від 15.09.2021 у справі №922/2164/21 залишити без змін (вх.№12760).

19.11.2021 від Харківської міської ради надійшли пояснення по справі (вх.№13428).

У судовому засіданні 23.11.2021 оголошено перерву до 26.11.2021.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.11.2021 оголошено у судовому засіданні перерву до 08.12.2021, зобов`язано Харківську обласну прокуратуру та Новобаварську окружну прокуратуру до дати наступного судового засідання надати письмові пояснення щодо виконання вимог ст. 23 Закону України Про прокуратуру (зокрема, щодо обставин вручення направлення Харківській міській раді повідомлення від 09.04.2021 №52-102-455вих21) з підтверджуючими доказами.

08.12.2021 від Харківської обласної прокуратури та Новобаварської окружної прокуратури надійшли письмові пояснення щодо виконання вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», (вх.№№14257, 14258), до яких додані копії:

- запиту Новобаварської окружної прокуратури до Харківської міської ради від 23.11.2021 про надання окружній прокуратурі інформації щодо вхідного номеру, який присвоєно поданому 09.04.2021 через канцелярію Харківської міської ради листу виконувача обов`язків керівника Новобоварської окружної прокуратури м. Харкова Огороднікова А.Д. від 09.04.2021 №52-102-455 вих. 21, а також відомості про посаду особи на прізвище Плотнікова Н.Л., якою проставлено відмітку в реєстрі переданих документів про прийняття вказаного листа;

- відповіді Харківської міської ради від 26.11.2021 на запит від 23.11.2021, відповідно до якої за інформацією, наданою Департаментом діловодства Харківської міської ради від 25.11.2021, лист від 09.04.2021 №52-102-455 вих. 21 було прийнято головним спеціалістом відділу з питань звернень юридичних осіб Департаменту діловодства Харківської міської ради Плотніковою Н.Л. та присвоєно реєстраційний індекс 8120/0/3-21 від 09.04.2021.

Також, до пояснень Харківської обласної прокуратури надана копія реєстру переданих документів №55384 від 09.04.2021, відповідно до якої Харківська рада прийняла 09.04.2021 від Новобаварської окружної прокуратури документ за номером 52-102-455 вих. 21 від 09.04.2021.

У судовому засіданні прокурор підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Представник Харківської міської ради просив прийняти рішення у відповідності до вимог чинного законодавства.

Представник відповідача проти вимог апеляційної скарги заперечував та просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

Звертаючись з позовом про розірвання договору оренди землі від 24.09.2007, який укладено між Харківською міською радою та ТОВ «Таймлайн», та зобов`язання повернути земельну ділянку, прокурор, зокрема, зазначав таке.

На підставі рішення Харківської міської ради №247/05 від 23.12.2005 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» та №136/07 від 04.07.2007 «Про внесення змін до рішень сесії Харківської міської ради» між Харківською міською радою та ТОВ «Таймлайн» укладено договір оренди землі від 24.09.2007 строком на період будівництва до 01.12.2012 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2055.

Проте, прокурор стверджує, що орендарем не виконуються істотні умови договору оренди, а саме не здійснюється будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, підземною автостоянкою, торговельно-розважальними та оздоровчими центрами на орендованій земельній ділянці, що є підставою для його розірвання.

Прокурор вважає, що факт невикористання земель комунальної власності порушує інтереси держави в особі Харківської міської ради, як власника землі, щодо реалізації прийнятого на сесії рішення про надання земельної ділянки відповідачу для будівництва. Укладаючи договір оренди земельної ділянки, орендодавець розраховував на те, що орендар побудує на орендованій земельній ділянці житлові будинки; на розширення та поліпшення інфраструктури міста та збільшення надходжень до бюджету від її функціонування; на утримання земельної ділянки у належному стані. Проте, оскільки забудовник не розпочав та не закінчив на вказаній земельній ділянці будівництво у строки, визначені рішенням Харківської міської ради, дана земельна ділянка могла бути надана для забудови іншій особі з метою втілення вищезазначених цілей та потреб територіальної громади міста Харкова.

Обґрунтовуючи підстави для представництва прокурором інтересів держави в суді, прокурор зазначав, що Харківська міська рада є органом місцевого самоврядування, що представляє спільні інтереси територіальної громади жителів міста Харкова, здійснює відповідно до закону від імені та в інтересах вказаної територіальної громади правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права власності. Оскільки Харківська міська рада є орендодавцем, на її території знаходиться орендована земельна ділянка та кошти за її оренду надходять на рахунок вказаної ради, її визначено позивачем у справі. При цьому, Харківська міська рада не зверталася до суду з позовом до орендаря про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки.

Суд першої інстанції, встановивши, що матеріалами справи не доводяться обставини використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором; відповідач належним чином виконує взяті на себе обов`язки щодо сплати орендних платежів за договором; взявши до уваги, що відповідач отримав Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, які були затверджені наказом Департаменту містобудування та архітектури Харківської міської ради №155м від 26.07.2021, визнав позовні вимоги необґрунтованими та оскаржуваним рішенням від 15.09.2021 відмовив у їх задоволенні.

Надаючи правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає таке.

Статтею 53 ГПК України передбачено, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Відповідно до ч.4 ст. 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує: 1) в чому полягає порушення інтересів держави, 2) необхідність їх захисту, 3) визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає 4) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Питання представництва інтересів держави прокурором у суді врегульовано у ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» від 14.10.2014 №1697-VII, який набрав чинності 15.07.2015. Ця стаття визначає, що представництво прокурором держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів держави, у випадках та порядку, встановлених законом (частина перша). Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження (далі - компетентний орган), а також у разі відсутності такого органу (частина третя). Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень (абзаци перший - третій частини четвертої). У разі встановлення ознак адміністративного чи кримінального правопорушення прокурор зобов`язаний здійснити передбачені законом дії щодо порушення відповідного провадження (частина сьома).

Системне тлумачення ст. 53 ГПК України й абз. 1 ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18 наведено, зокрема, такі правові висновки.

Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.

Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого не звернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Отже, на виконання ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор був зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це орган уповноважений здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, який мав розглянути таке звернення та вжити заходів щодо захисту інтересів держави. Та лише не вжиття таких заходів у розумний строк з боку вказаного органу або немотивована відмова вжити такі заходи є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності, і дають підстави прокурору для звернення з позовом до суду в інтересах держави.

10.02.2021 заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Харківської міської ради з листом, в якому з метою з`ясування обставин наявності підстав для представництва держави в суді, просив надати, зокрема, копію договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:020:0002; а також інформацію: чи діють на даний час договори оренди, чи виконуються з боку орендарів істотні умови договору оренди, в тому числі щодо здійснення будівництва та щодо сплати орендної плати, чи проводились перевірки по земельній ділянці, чи вживались або чи планується вжиття заходів позовного характеру з боку Харківської міської ради, в тому числі щодо припинення права оренди, розірвання договору оренди, зобов`язання повернути міській раді земельні ділянки.

15.03.2021 Департамент територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради у відповідь на вказане звернення прокуратури від 10.02.2021 повідомив, зокрема, що земельна ділянка з кадастровим номером :04:020:0002 по вул. Волонтерській (Соціалістичній), ріг вул. Озерянської (Муранова) у м. Харкові загальною площею 2,6534 га для будівництва житлових будинків та подальшої експлуатації строком на 01.12.2055 надана в оренду ТОВ «Таймлайн». Виїздом на місцевість встановлено, що земельна ділянка частково огороджена; будівельні роботи не ведуться. На земельній ділянці розташовані будівлі в занедбаному стані, право власності на які у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не зареєстроване.

09.04.2021 в.о. керівника Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова повідомив Харківську міську раду в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» про намір використання свого права на подання позовної заяви, оскільки орган місцевого самоврядування, якому відомо про наявні порушення, самостійно не звертається з відповідним позовом до суду про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.

28.04.2021 Департамент територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради повідомив Новобаварську окружну прокуратуру м. Харкова, що станом на 28.04.2021 Департаментом не вживалися заходи цивільно-правового характеру шляхом звернення до суду із позовною заявою Харківської міської ради до ТОВ «Таймлайн» про розірвання договору оренди землі від 26.10.2007 №75.

Враховуючи, що Харківська міська рада в розумний строк після отримання повідомлення прокурора не вжила заходів щодо захисту інтересів держави та територіальної громади, прокурором самостійно звернувся до суду з відповідним позовом. Враховуючи викладене, суд вважає, що прокурором підтверджено підстави представництва інтересів держави (територіальної громади) у суді, зокрема, дотримано порядку, встановленого ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Як вбачається з матеріалів справи, 24.09.2007 між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Таймлайн» (орендар) укладено договір оренди (далі договір), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення XLIV сесії Харківської міської ради IV скликання від 23.12.2005 №247/05 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» та рішення 14 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 04.07.2007 №136/07 «Про внесення змін до рішень сесії Харківської міської ради» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться: м. Харків, вул. Соціалістична, ріг вул. Муранова (п.1 договору).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,6534 га. На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури (пункти 2, 3 договору).

Пунктом 7 договору передбачені інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини у випадку нездачі об`єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Договір укладено строком: на період будівництва до 01.12.2012 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2055 (п. 8 договору).

Згідно п. 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області.

Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва- 15858,70 грн., на період експлуатації: з 01.12.2012 7672,87 грн.

Відповідно до п. 15 договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, підземною автостоянкою, торговельно-розважальними та оздоровчим центрами (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації цього об`єкту.

Умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки (п.17 договору).

Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (п. 21 договору).

Договір зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітету України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель 26.10.2007 за №75.

29.10.2007 за актом приймання-передання земельної ділянки відповідачу передано в оренду земельну ділянку площею 2,6534 га. по вул. Соціалістичній, ріг вул. Муранова строком до 01.12.2055.

Звертаючись із позовом прокурор визначив підставою позову невикористання земельної ділянки відповідачем за її цільовим призначенням, а саме не здійснення забудови, що на думку прокурора, є істотним порушенням умов договору.

Згідно зі ст. 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно статей 626, 629 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статей 1, 2 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом статті 13 цього Закону договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об`єкт оренди, строк дії договору оренди; орендна плата. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Положення статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачають, що договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Статтею 143 ЗК України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Таким чином, звертаючись із позовними вимогами щодо розірвання договору, на позивача покладається обов`язок зазначити істотні порушення умов спірного договору та шкоду, яка завдана відповідачем неналежним виконанням договору.

Відповідно до п. 28 договору оренди землі орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати.

Пунктом 31 договору визначено обов`язки орендаря, зокрема, приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; сплачувати оренду плату в строки та розмірах, встановленим цим договором та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п.37 договору).

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є: несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця (п. 38 договору).

Таким чином, аналіз наведених норм діючого законодавства та умов договору свідчить, що істотним порушенням умов договору, яке може бути підставою розірвання договору є, зокрема, використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.

В обґрунтування обставин невиконання орендарем умов договору щодо здійснення забудови орендованої земельної ділянки прокурор посилається на листи Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради від 15.03.2021 та 28.04.2021, а також на відсутність інформації щодо початку будівництва на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (https://e-construction.gov.ua), Єдиному реєстрі Державної архітектурно-будівельної інспекції України (http://dabi.gov.ua/declarate/list.php), а також Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Колегія суддів зазначає, що згідно вказаних листів Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради від 15.03.2021 та 28.04.2021 повідомлялось про обставини використання земельної ділянки з кадастровим номером :04:020:0002, зокрема, що за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, відомості про реєстрацію прав на вказану земельну ділянку відсутні. Договір оренди землі, станом на теперішній час, не припинений. Виїздом на місцевість встановлено, що земельна ділянка частково огороджена. Будівельні роботи не ведуться. На земельній ділянці розташовані будівлі в занедбаному стані, право власності на які у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не зареєстровано.

Проте, з вказаних листів не можливо встановити джерело відповідної інформації та її достовірність, оскільки в них, зокрема, не зазначено:

- які саме особи здійснювали «виїзд на місцевість» та чи були вони уповноважені на вчинення таких дій;

- коли саме (в який день та час) проводилося таке «обстеження», оскільки будівельні роботи могли не здійснюватися у зв`язку з тим, що цей день міг бути неробочим чи вихідним, або мало місце тимчасове припинення будівництва.

При цьому, прокурором не доведено, що земельна ділянка не використовується тривалий час, адже ні ним, ні позивачем не доведено обставин здійснення відповідного спостереження (постійного або періодичного) протягом певного періоду щодо встановлення обставин забудови земельної ділянки відповідачем.

Водночас, вказані листи містять інформацію про наявність на земельній ділянці «огорожі» та «будівель в занедбаному стані», право власності на які не зареєстроване. При цьому, як було зазначено, на час укладання договору оренди він містив умови, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,6534 га., на якій відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури (пункти 2, 3 договору).

А тому, суд не може визнати надані прокурором докази такими, що прямо та беззаперечно свідчать про нездійснення відповідачем забудови спірної земельної ділянки.

Посилання прокурора на відомості з Єдиного реєстру Державної архітектурно-будівельної інспекції України (http://dabi.gov.ua/declarate/list.php) є необґрунтованими, оскільки відповідно до постанови КМУ від 13 березня 2020 р. № 218 Державна архітектурно-будівельна інспекція ліквідована, а зазначений інтернет-ресурс не працює.

Позовні вимоги не обґрунтовуються прокурором обставинами не виконання орендарем своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати за землю. В судовому засіданні прокурор та позивач не заперечували обставин відсутності у відповідача заборгованості з орендної плати.

Матеріалами справи також не підтверджується, що орендована земельна ділянка використовується відповідачем не за цільовим призначенням. При цьому, безпосередньо у Харківської міської ради відсутні будь-які зауваження до орендаря з приводу обставин виконання умов договору оренди.

Водночас, колегія суддів не може не враховувати того факту, що відповідач отримав Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, які були затверджені наказом Департаменту містобудування та архітектури Харківської міської ради (06716538) №155м від 26.07.2021.

Посилання прокурора на висновки Верховного Суду викладені у постанові від 21.03.2018 у справі №910/5963/17, колегія суддів вважає не релевантними, оскільки предметом спору вказаної справи було визнання незаконним та скасування рішення Ради "Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Торговельний Універсал". При цьому, умовами договору було визначено, що договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, зокрема, в разі порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п.8.4 договору (три роки з моменту державної реєстрації цього договору). Проте, у справі №922/2164/21 інший предмет спору та відсутні відповідні умови розірвання договору.

Колегія суддів вважає безпідставним посилання прокурора на положення ст. 416 ЦК України та ст. 102-1 Земельного кодексу України стосовно автоматичного припинення права оренди відповідача в силу закону у зв`язку з незабудовою, а саме невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, оскільки суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними главами Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України і Закону України «Про оренду землі».

При цьому ані стаття 416 ЦК України, ані стаття 102-1 ЗК України не вказують момент, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що прокурором не доведено істотних порушень умов договору, які можуть бути підставою для його розірвання, зокрема, не доведено наявність шкоди, збитків завданих Харківській міській раді неналежним виконанням умов договору відповідачем, обставини нецільового використання ним земельної ділянки тощо.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 15.09.2021 у справі №922/2164/21 без змін.

Керуючись статтями 269, 270, 275, 281-284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 15.09.2021 у справі №922/2164/21 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 13.12.2021

Головуючий суддя О.О. Крестьянінов

Суддя В.О. Фоміна

Суддя О.В. Шевель