ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2021 року м. ОдесаСправа № 916/786/21
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Бєляновського В.В., суддів: Богатиря К.В., Філінюка І.Г.

при секретарі - Лук`ященко В.Ю.

за участю представників:

від позивача: Вакаренко І.В.

від відповідача: Сташевська О.В.

від третіх осіб: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі

апеляційну скаргу Приватного підприємства "АРІАНТА"

на рішення господарського суду Одеської області від 02.08.2021, суддя в І інстанції Волков Р.В., повний текст якого складено 12.08.2021 в м. Одесі

у справі № 916/786/21

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Приватного підприємства "АРІАНТА"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство",

про визнання договору недійсним та виселення

ВСТАНОВИВ:

У березні 2021 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент)звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Приватного підприємства "АРІАНТА" (далі - Підприємство), в якому просив:

- визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3 (нова редакція договору оренди нежилого приміщення № 3 від 25.07.2016), укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Приватним підприємством "АРІАНТА", посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. 16.05.2019р. за реєстровим №103;

- визнати недійсним додатковий договір від 18.10.2019р. №3 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 15.05.2019р. № 3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. за реєстровим №2089.

- усунути перешкоди у користуванні шляхом виселення Приватного підприємства "АРІАНТА" з: 236/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, пл. Привокзальна, Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв.м.; 193/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м.; 80/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А, площею 18,7 кв.м. на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що на підставі розпорядження Одеського міського голови від 15.07.2016 № 686 «Про передачу в оренду приватному підприємству "АРІАНТА" підземних пішохідних переходів № 1, 2, 3, загальною площею 250 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна» між КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» та ПП "АРІАНТА" було укладено договір оренди нежилого приміщення № 3 від 25.07.2016, відповідно до якого вказані приміщення передані для розміщення торгівельних об`єктів з продажу непродовольчих товарів, терміном до 25.06.2019. У наступному, додатковими договорами від 05.01.2018 № 1, від 22.02.2018 № 2, від 13.05.2019 № 3 було змінено орендодавця на Департамент, збільшено площу переданих в оренду об`єктів до 325 кв.м., та до 371,8 кв.м., а також розмір орендної плати і термін дії договору до 22.01.2021.

Спірним договором оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3 внесено зміни до суттєвих умов раніше укладеного договору оренди. Фактично 16.05.2019 року між ПП "АРІАНТА" та Департаментом укладено договір оренди нежитлового приміщення № 3 у новій редакції, якою внесено зміни до суттєвих умов договору оренди, а саме предмету договору, збільшено площу переданих в оренду об`єктів нерухомого майна, внесено зміни в частині терміну дії договору оренди. Зміни полягають у збільшені площі переданого в оренду приміщення до 371,8 кв.м. Крім того встановлено термін дії договору з 16.05.2019р. до 16.05.2044р. (25 років). Разом з тим оголошення про намір передачі в оренду нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси та конкурс з передачі в оренду майна на збільшену площу здійснено не було. Зазначене суперечить нормі частини 4 статті 10 та частині 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. (в редакції чинній на момент виникнення правовідносин), а також порядку визначеному «Положенням про порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди будівель (споруд, приміщень)», затвердженим розпорядженням Одеського міського голови від 11.12.1999р. №1310-01-р. Позивач зазначав, що вищевказані обставини підтверджуються також рішенням Південного міжобласного територіального відділення Антимонопольного комітету України від 22.12.2020р. за результатами розгляду справи № 08-03/2020р., яким визнано бездіяльність Департаменту порушенням законодавства про захист економічної конкуренції, передбаченим п. 3 ст. 50 Закону України «Про захист економічної конкуренції», у вигляді не проведення конкурсу на право оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси при зміні істотних умов договору оренди, укладеному відповідно до розпорядження Одеського міського голови від 15.07.2016 № 686. Посилаючись на вказані обставини, позивач вважав, що спірний договір оренди та похідний від нього додатковий договір підлягають визнанню недійсними на підставі ч.ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України, як такі, що суперечать вищевказаним нормам законодавства.

Крім того, вказував позивач, первісний договір оренди нежилого приміщення від № 3 від 25.07.2016 слід вважати таким, що припинив свою дію 22.01.2021, у зв`язку із закінченням терміну на який його було укладено, тому правові підстави для користування відповідачем орендованим майном відсутні, що є підставою для виселення. Вказуючи те, що на момент звернення до суду з цим позовом відповідач у добровільному порядку не повернув приміщення Департаменту, чим порушуються майнові права територіальної громади м Одеси в особі Одеської міської ради, в інтересах якої уповноважений діяти Департамент, позивач просив задовольнити позов.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 01.07.2021р. до участі у справі №916/786/21 в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача залучено Комунальне підприємство "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство".

Рішенням господарського суду Одеської області від 02.08.2021 позов задоволено. Визнано недійсними: - договір оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3 (нова редакція договору оренди нежитлового приміщення №3 від 25.07.2016р.), укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Приватним підприємством "АРІАНТА", посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. 16.05.2019р. за реєстровим №103; - додатковий договір від 08.10.2019р. №3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. за реєстровим №2089, про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. Усунено перешкоди у користуванні шляхом виселення Приватного підприємства "АРІАНТА" з: 236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, пл. Привокзальна, Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв. м.; 193/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м.; 80/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А, площею 18,7 кв. м., на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Задовольняючи позов господарський суд першої інстанції мотивував свої висновки відсутністю правових підстав для користування відповідачем орендованим майном та задовольнив позовну вимогу щодо виселення орендаря. Договір оренди нежитлового приміщення № 3 від 16.05.2019, а також Додатковий договір від 08.10.2019р. про внесення змін до Договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. № 3 визнано недійсним з підстав недотримання при його укладенні приписів ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992р., оскільки при зміні істотних умов договору оренди, до яких відноситься і строк дії договору, оголошення про намір передачі в оренду нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси, вивчення попиту на об`єкт оренди, конкурс з передачі в оренду майна на частину переданого в оренду об`єкта нерухомого майне здійснено не було.

За змістом судового рішення, 27.12.2019р. набрав чинності Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019р., який введено в дію 01.02.2020р., згідно з частиною 2 перехідних положень якого договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. За таких обставин не підлягають застосуванню положення п. 7.8. договору оренди від 25.07.2016р. №3, відповідно до яких у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором, а також приписи ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992р. (в редакції, що діяла на момент виникнення правовідносин). Тому, договір оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016р. № 3 слід вважати таким, що припинив свою дію 22.01.2021р., у зв`язку з чим у відповідача виникають зобов`язання повернути об`єкт оренди та усунути перешкоди позивачу у користуванні орендованим майном.

ПП "АРІАНТА" у поданій до Південно-західного апеляційного господарського суду апеляційній скарзі просить зазначене рішення скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Скаржник вважає, що при винесенні оскаржуваного рішення суд допустив невідповідність висновків встановленим обставинам справи та невірне застосування норм матеріального та процесуального права, що призвело до постановлення незаконного рішення та порушення законних прав апелянта і є підставою для скасування рішення суду першої інстанції.

Обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги скаржник посилається на те, що суд першої інстанції зробив помилкові висновки про те, що спірним договором №3 від 16.06.2019 року збільшено площу до 371,8 кв.м., так як площу було змінено з 325 кв.м. до 371,8 кв.м. додатковим договором від 13.05.2019 року з причин уточнення площі за даними технічної інвентаризації. Вказані документи є в матеріалах справи, про що зазначено у судовому рішенні, тобто ці обставини є такими, що встановлені судом. Більш того, вказані правочини не є предметом позову. Зміни внесені оспорюваним правочином від 16.05.2019 року стосуються виключно зміни строку користування приміщеннями.

Визнавши недійсним договір №3 від 16.05.2019 року (нова редакція договору №3 від 25.07.2016р.), суд не правильно застосував норми матеріального права та дійшов помилкового висновку про припинення 22.01.2021 року права користування приміщеннями. За фактичними обставинами, підтвердженими матеріалами справи, орендар заявив про намір подовжити термін дії договору у травні 2019 року. Новий закон прийнято у жовтні 2019 року. Тому договір оренди мав продовжуватись в порядку, встановленому раніше з врахуванням добросовісного виконання орендарем умов раніше укладеного договору. Про згоду орендодавця свідчить факт укладення 16 травня 2019 року договору у новій редакції. Після 22.01.2021 року орендар продовжив користування майном, а від орендодавця жодних повідомлень не отримував.

На дату звернення Департаменту до суду з цим позовом між сторонами відсутній спір щодо умов та порядку використання орендованого майна, розпорядчі рішення щодо об`єкта оренди позивач не приймав. За таких обставин, на дату звернення до суду інтереси позивача не порушено, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову. Повноваження Департаменту комунальної власності не підлягають розширеному тлумаченню та обмежені відповідним Положенням. Представництво у суді територіальної громади не входить до повноважень Департаменту комунальної власності.

У відзиві на апеляційну скаргу Департамент заперечує проти її задоволення посилаючись на безпідставність викладених у ній доводів і просить оскаржуване рішення місцевого суду залишити без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим. При цьому, в обґрунтування заперечень проти задоволення апеляційної скарги позивач наводить такі ж самі доводи та аргументи, які викладені ним у позовній заяві.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні у справі матеріали, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Статтею 269 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 18.03.2016 на офіційному сайті Одеської міської ради https://omr.gov.ua/ було розміщено оголошення щодо наміру Департаменту передати в оренду нежитлові приміщення, що є об`єктами комунальної власності територіальної громади м. Одеси (розміщено: 18.03.2016 о 16:01:21) а саме, "частину підземного пішохідного переходу № 1, 2, 3 загальною площею 250 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, від залізничного вокзалу до ринку "Привоз" (КП "ОЕЕМП"), для розміщення торгівельних об`єктів, що не здійснюють продаж товарів підакцизної групи". Оголошення було опубліковано також в газеті "Одеський вісник" від 19.03.2016 № 10.

За результатами вивчення попиту з проханням передати в оренду частину підземних переходів № 1, 2, 3 надійшла заява (лист-звернення) лише від одного заявника, а саме заява ПП "Аріанта" від 17.05.2016, зареєстрована Департаментом від 17.05.2016 за № 01-14/1647.

15.07.2016 Одеським міською головою було прийнято розпорядження №686, яким: 1. Передано в оренду ПП «АРІАНТА» підземні пішохідні переходи №№ 1, 2, 3 загальною площею 250,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна, строком на 2 роки 11 місяців для розміщення торгівельних об`єктів з продажу непродовольчих товарів. 2. Доручено КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» в місячний строк укласти договір оренди із включенням до нього умов, визначених пунктом 1 цього розпорядження. 3. Рекомендовано ПП «АРІАНТА» впродовж одного місяця надати необхідні документи до КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» для оформлення договору оренди на приміщення, зазначені у пункті 1 цього розпорядження.

На підставі вказаного розпорядження Одеського міського голови від 15.07.2016 № 686 «Про передачу в оренду приватному підприємству "АРІАНТА" підземних пішохідних переходів № № 1, 2, 3, загальною площею 250 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна», 25.07.2016 року між КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» (орендодавець) та ПП "АРІАНТА" (орендар) було укладено договір оренди нежилого приміщення № 3, за умовами якого орендодавець за актом приймання-передачі передав, а орендар прийняв у строкове платне користування частину підземних пішохідних переходів №№ 1, 2, 3, загальною площею 250,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна, терміном до 25.06.2019 року. Територію користування визначено відповідною схемою.

До прийняття Одеською міською радою рішення від 26.04.2017 № 1962-VII «Про визнання таким, що втратило чинність, рішення Одеської міської ради від 27.06.2006 р. № 56-V «Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функцій орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси» уповноваженими особами Одеської міської ради з питань виконання функцій орендодавця нежилих будівель, також були і балансоутримувачі.

Рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 30.05.2013р. №212 «Про передачу з балансу комунального підприємства «Міські дороги» на баланс комунального підприємства «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» цілісних майнових комплексів підземних пішохідних переходів та насосних станцій» на баланс комунального підприємства «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» серед іншого були передані підземні пішохідні переходи, які знаходяться по Привокзальному провулку до залізничного вокзалу.

Додатковим договором №1 від 05.01.2018р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016р. №3, назву орендодавця було змінено на Департамент комунальної власності Одеської міської ради, а також змінено умови нарахування та сплати орендної плати.

28.12.2017 року на замовлення Департаменту було проведено технічну інвентаризацію споруд переходів, в результаті якої встановлено, що площа користування, визначена раніше за схемою, становить 325 кв.м.

22.02.2018 року між Департаментом та ПП "АРІАНТА" було укладено додатковий договір №2 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016р. №3, яким п. 1.1. договору викладено у наступній редакції: « 1.1. Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частину підземного пішохідного переходу №№ 1, 2, 3, загальною площею 325 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, площа Привокзальна», а також продовжено термін дії цього договору з 22.02.2018р. до 22.01.2021р. та збільшено розмір орендної плати до 34 457,43 грн. Вказаний додатковий договір № 2 погоджений балансоутримувачем КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство».

06.05.2019 року ПП "АРІАНТА" звернулося до КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» з листом щодо погодження підписання договору оренди строком на 25 років зі збільшенням орендованої площі до 371,8 кв.м. Підставою для такого звернення відповідачем у листі вказано те, що в зв`язку з проведенням інвентаризації та реєстрації об`єктів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за адресою: м. Одеса, площа Привокзальна (Кулікове поле, 1-Б, вул. Пантелеймонівська, 62-А, ) Привокзальна площа, 2-А) площа змінилась з 325 кв.м. на площу - 371,8 кв.м. Вказана обставина відображена у рішенні Адміністративної колегії Південного міжобласного територіального відділення Антимонопольного комітету України від 22.12.2020р. за результатами розгляду справи № 08-03/2020р.

13.05.2019 року між Департаментом та ПП "АРІАНТА" було укладено додатковий договір №3 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016р. №3, яким сторони домовилися внести наступні зміни до цього договору:

Пункт 1.1. договору розділу 1 «Предмет договору» викладено в наступній редакції:

« 1.1. Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частину споруд переходу, загальною площею 371,8 кв.м, які розташовані за адресою: площа Привокзальна (Куликове поле, 1-Б - площею 150,0 кв.м, що складає 236/1000 частини споруди переходу; вул. Пантелеймонівська, 62-А - 203,1 кв.м, що складає 193/1000 частин споруди переходу, Привокзальна площа, 2-А - 18,7 кв.м, що складає 80/1000 частин споруди переходу) (Балансоутримувач: КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство).».

Крім того, вказаним додатковим договором №3 розмір місячної орендної плати було збільшено до 52 976,45 грн., з ПДВ.

16.05.2019 року між Департаментом (орендодавець) та ПП "АРІАНТА" (орендар) було укладено договір оренди нежилого приміщення № 3, того ж дня посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н. В. та зареєстрований в реєстрі за № 1036, згідно з п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування наступне нерухоме майно, яке розташоване в місті Одесі, площа Привокзальна, загальною площею 371,8 кв.м, а саме:

- 236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв.м.;

- 193/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м;

- 80/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А, площею 18,7 кв.м.

Пунктом 1.3. даного договору визначено термін його дії: 25 років, а саме з 16.05.2019р. по 16.05.2044р.

Фактично договір оренди нежилого приміщення № 3 від 16.05.2019 є договором оренди у новій редакції з урахуванням усіх змін, щодо яких сторони дійшли згоди раніше шляхом підписання відповідних додаткових договорів. За змістом усіх перелічених правочинів договір № 3 від 16.05.2019 відрізняється від договору оренди № 3 від 25.07.2016 з додатками до нього виключно терміном дії договору, який сторонами встановлено до 16.05.2044р. Вказані обставини підтверджуються матеріалами справи та не оспорюються сторонами.

08.10.2019 року між сторонами було укладено додатковий договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3, яким п. 4.1. договору від 16.05.2019р. викладено у наступній редакції: « 4.1. Вказаний у п. 1.1. об`єкт оренди орендодавцем переданий орендарю виключно для розміщення торгівельного об`єкту з продажу непродовольчих товарів та виставки непродовольчих товарів без здійснення торгівлі.».

Рішенням Адміністративної колегії Південного міжобласного територіального відділення Антимонопольного комітету України №65/31-р/к від 22.12.2020р. у справі №08-03/2020 визнано бездіяльність Департаменту комунальної власності Одеської міської ради порушенням законодавства про захист економічної конкуренції, передбаченим пунктом 3 статті 50 Закону України «Про захист економічної конкуренції», яке кваліфікується за частиною першою статті 15 цього ж Закону, у вигляді не проведення конкурсу на право оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси при зміні істотних умов договору оренди, укладеному відповідно до розпорядження Одеського міського голови від 15.07.2016 №686 «Про передачу в оренду приватному підприємству "АРІАНТА" підземних переходів № 1, 2, 3 загальною площею 250,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна», що може призвести до недопущення конкуренції.

Таким чином, судом установлено, і це підтверджується матеріалами справи, що правовідносини між сторонами виникли 26.07.2016 року на підставі договору оренди нежилого приміщення №3, за умовами якого орендодавець за актом приймання-передачі передав, а орендар прийняв в строкове платне користування комунальне майно - частину підземних пішохідних переходів №№ 1, 2, 3, які розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна.

Пунктом 1.3 даного договору визначено термін його дії: з 25.07.2016 до 25.06.2019.

Відповідно до п. 7.5. договору, зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір.

За умовами п 7.8. договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

За п 7.7. договору, після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право на його продовження на нових умовах за відсутності у орендодавця наміру передачі об`єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах.

Як встановлено пунктом 7.11 договору, чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках передбачених чинним законодавством.

Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-ти денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду (п. 4.7 договору).

У наступному, сторонами неодноразово продовжувалась дія даного договору шляхом укладення додаткових договорів про внесення змін до договору оренди нежилого приміщення від 25.07.2016 року №3, якими змінювались умови щодо об`єкта оренди та орендної плати.

Судом установлено, що з урахуванням договорів про внесення змін термін дії укладеного між сторонами договору оренди нежилого приміщення закінчувався 22.01.2021 року, а з урахуванням терміну встановленого оспорюваним договором - 16.05.2044р. Визнання нової редакції договору №3 від 16.05.2019 року недійсним правочином не спростовує існування фактичних обставин, за яких орендар заздалегідь, а саме 06.05.2019 року заявив про намір подовжити договір.

Згідно з ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, (далі - Закон № 2269-XII) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відсутність такого заперечення як в силу ст. 764 ЦК України, так і за приписами ч. 2 ст. 17 Закону № 2269-XII, може мати прояв у "мовчазній згоді" і в такому випадку орендар саме в силу закону (а не за власною ініціативою в порядку ч. 3 ст. 17 Закону № 2269-XII) може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі №910/719/19 зазначила, що правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у ст. 764 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 17 Закону № 2269-XII, спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

Визнавши недійсним сам правочин від 16.09.2019 року суд першої інстанції не врахував обставин, за яких правочин є продовженим на тих самих умовах. Зокрема матеріали справи не містять відповідних заперечень на заяву орендаря, а навпаки - укладення спірного правочину свідчить про волевиявлення орендодавця продовжити орендні відносити.

За таких обставин лист орендодавця від 14.01.2021 року про звільнення приміщення, тобто, після фактичної згоди на продовження договірних відносин, не може свідчити про відмову орендодавця від продовження договору. Докази отримання вказаного повідомлення матеріали справи не містять. Крім того, матеріали справи не містять інформації щодо розпорядчих рішень орендодавця відносно об`єкта оренди, які він мав би прийняти у відповідності до Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020р. № 483 у період з 22.01.2021 року по день звернення до суду з цим позовом.

Водночас, в матеріалах справи містяться банківські виписки орендаря про сплату орендної плати у вказаний період. Зазначене у сукупності не може свідчити про наявність порушеного права позивача, яке виникло до дати звернення до суду із вказаним позовом.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду наведеної у постанові від 10.06.2021 у справі № 910/10055/2010, гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване в законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб порушення, про яке стверджує позивач, було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення. Близька за змістом правова позиція щодо обґрунтування порушеного права викладена у мотивувальній частині постанов Великої Палати Верховного Суду від 29.04.2020 у справі № 9901/14/20 (пункт 19), від 15.04.2020 у справі № 9901/580/19 (пункт 21), від 11.03.2020 у справі № 9901/590/19 (пункт 16) та у постановах Верховного Суду від 13.05.2020 у справі № 820/3018/17 (абзац 27), від 13.05.2020 у справі № 826/12446/18 (пункт 38).

Проте, за змістом позовної заяви та за обставинами справи майнові права територіальної громади м Одеси в особі Одеської міської ради, в інтересах якої уповноважений діяти Департамент, жодним чином не порушені, навпаки комунальне майно використовується відповідно до умов укладених договорів, відсутні факти чи претензії щодо ефективності використання наданого в оренду майна. Відсутні також самостійні вимоги Одеської міської ради, скарги, заяви чи претензії мешканців територіальної громади.

Єдиним приводом для звернення Департаменту до суду з цим позовом стало рішення Адміністративної колегії Південного міжобласного територіального відділення Антимонопольного комітету України від 22.12.2020р. у справі №08-03/2020, яким визнано бездіяльність Департаменту комунальної власності Одеської міської ради порушенням законодавства про захист економічної конкуренції, передбаченим пунктом 3 статті 50 Закону України "Про захист економічної конкуренції", яке кваліфікується за частиною першою статті 15 цього ж Закону, у вигляді не проведення конкурсу на право оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси при зміні істотних умов договору оренди, укладеному відповідно до розпорядження Одеського міського голови від 15.07.2016 № 686 "Про передачу в оренду приватному підприємству "АРІАНТА" підземних переходів №№ 1, 2, 3 загальною площею 250,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна", що може призвести до недопущення конкуренції. Вказаним рішенням зобов`язано Департамент у 3-місячний строк припинити порушення законодавства про захист економічної конкуренції.

Звернувшись до суду із даним позовом Департамент звітував адміністративній колегії про виконання рішення та припинення порушення, про що розміщено інформацію за посиланням south.amku.gov.ua. Адміністративна колегія відповідно прийняла виконання.

Разом з тим, рішення Адміністративної колегії Південного міжобласного територіального відділення Антимонопольного комітету України не може бути безумовною підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з частиною 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Частиною 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього Кодексу. Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. (частини 1, 2 статті 45 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 162 Господарського процесуального кодексу України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування.

Відповідно до норм статей 215, 216 Цивільного кодексу України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути пред`явлена однією зі сторін правочину або заінтересованою стороною, права яких були порушені укладенням спірного правочину.

Заінтересованою особою є будь-яка особа, яка має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Отже, крім учасників правочину (сторін за договором), а в передбачених законом випадках - прокурора, державних та інших органів, позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, а також фізична особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.

Судом встановлено, що сторонами оспорюваних правочинів є Департамент та Приватне підприємство "АРІАНТА".

Отже, особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору, повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси, як заінтересованої особи, безпосередньо порушені спірним договором та в результаті визнання недійсним договору майнові інтереси заінтересованої особи будуть відновлені. Позивач, реалізуючи право на судовий захист, звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, в свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Разом з тим, як свідчить правовий аналіз матеріалів справи, Департамент не зазначив чим саме порушуються майнові права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради, в інтересах якої уповноважений діяти Департамент, наявністю оспорюваних ним договору оренди та додаткового договору, та не обґрунтував, у зв`язку з чим саме він звернувся до господарського суду з позовом у даній справі, а лише стверджує про невідповідність оспорюваних ним договорів нормам цивільного законодавства. Не зміг цього пояснити і представник позивача у судовому засіданні апеляційного суду.

Однак, уявлення позивача про невідповідність оспорюваних договорів нормам чинного законодавства за відсутності при цьому порушень прав та інтересів позивача та/або територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради, не є підставою для визнання таких договорів недійсними в судовому порядку, оскільки, відповідно до ст. 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" завданням суду є саме захист порушених або оспорюваних прав та інтересів особи.

Проте, суд попередньої інстанції, розглядаючи дану справу та визнаючи оспорювані договори недійсними на підставі ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України з підстав не проведення конкурсу з передачі в оренду майна на частину переданого в оренду об`єкта нерухомого майна, не звернув увагу на вищевикладене.

Крім того, відповідно до приписів ст. 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановлені у ст. 203 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх і непрацездатних дітей.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 Цивільного кодексу України).

Правові наслідки недодержання сторонами при вчиненні правочину вимог закону визначені параграфом 2 глави 16 Цивільного кодексу України.

Так, згідно з ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України).

Зазначена норма кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України, згідно з якою господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї з сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Тобто, для того щоб визнати той чи інший правочин недійсним, позивач по справі має довести, що такий правочин, саме в момент його укладання, зокрема, суперечив Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Оскільки в даному випадку фактично недійсність оспорюваних правочинів пов`язується позивачем з порушенням порядку внесення змін до договору оренди комунального майна, колегія суддів зазначає таке.

Розглядаючи спір про порушення конкурсної процедури, суд мав навести встановлений законом порядок внесення змін до чинного договору та врахувати відсутність вини та зловживання правом орендаря, так як процедуру внесення змін до договору обрано орендодавцем.

На момент вирішення даного спору процедура внесення змін до договору оренди державного та комунального майна врегульована Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів від 03.06.2020 року №483. А саме, пунктами 122-133 вказаного Порядку врегульовано внесення змін без проведення аукціону та встановлені обмеження щодо строку договору. Зокрема, пунктом 123 Порядку передбачено, що договір оренди може бути змінений у частині зміни площі орендованого майна, якщо:

зміна площі здійснюється у зв`язку з уточненням площі за наслідками технічної інвентаризації приміщення. При цьому різниця між зміненою площею приміщення і площею приміщення, передбаченою первісним договором, протягом усього строку дії договору становить не більше 50 кв. метрів та не перевищує 10 відсотків площі приміщення, передбаченої первісним договором;

зміна площі відбувається внаслідок відмови орендаря від частини орендованого приміщення за умови, що частина приміщення, від якої орендар відмовляється, може бути самостійним об`єктом оренди, що має окремий вхід і може користуватися попитом, та бути переданим в оренду іншим особам. У такому разі орендодавець одночасно звертається до балансоутримувача із заявою про включення до Переліку першого типу частини приміщення, від якої відмовився орендар;

зміна площі відбувається шляхом приєднання до об`єкта оренди додаткового приміщення, яке не має окремого входу і доступ до якого неможливий без доступу до об`єкта оренди, за умови, що площа такого приміщення не перевищує 100 відсотків площі об`єкта оренди і що таке приєднання відбувається лише один раз протягом строку дії договору.

Як вбачається із змісту мотивувальної частини рішення Адміністративної колегії Південного міжобласного територіального відділення Антимонопольного комітету України, Департамент у запереченнях на матеріали перевірки АМК України вказував те, що на момент укладання договору оренди право власності на вищезазначені об`єкти нерухомого майна не було зареєстровано, у територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради як у власника були відсутні технічні паспорти на підземні пішохідні переходи за адресою: вул. Пантелеймонівська, 65-А, Куликове поле, 1-Б та площа Привокзальна, 2-А, на підставі яких було б можливо встановити площу переданих в оренду приміщень. Площа підземних пішохідних переходів була визначена на підставі схем КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство». Отже, договір оренди підземних пішохідних переходів (споруд переходу) укладений в межах та у спосіб, визначений Законом України «Про оренду державного та комунального майна». У подальшому додаткові угоди в частині збільшення площі були укладені з метою приведення договору оренди у відповідність до технічних характеристик об`єкта, зокрема на підставі технічної інвентаризації, проведеної КП «БТІ ОМР».

Таким чином, судом установлено, що при укладенні додаткового договору № 3 від 13.05.2019 року орендована відповідачем площа нежитлових приміщень була змінена з існуючих 325 кв.м. до 371,8 кв.м. у зв`язку з уточненням площі за наслідками технічної інвентаризації приміщень. При цьому, різниця між зміненою площею приміщень і площею приміщень, передбаченою попереднім договором, становила не більше 50 кв.м. (371,8-325=46,8 кв.м.). Тому підписання додаткової угоди №3 до договору оренди №3 від 25.07.2016 року з зазначених підстав відбулося без конкурсної процедури, що допустимо навіть з урахуванням зміни законодавства. Таким чином станом на дату укладення спірного правочину, тобто на 16.05.2019 підставою користування об`єктом оренди площею 371,8 кв.м. були договір оренди №3 від 25.07.2016 року та додаткові договори № № 1, 2, 3 до нього.

Вказане суперечить висновкам місцевого суду про те, що збільшення орендованої площі відбулося саме внаслідок підписання сторонами нотаріально посвідченого договору у новій редакції від 16.05.2019 року.

Відповідно до приписів ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи.

Таким чином, дослідивши фактичні обставини справи, оцінивши наявні у справі докази на їх підтвердження, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, колегія суддів приходить до висновку, що заявлені Департаментом позовні вимоги є необґрунтованими, а відтак задоволенню не підлягають, а протилежний висновок місцевого суду не ґрунтується на належних доказах та є помилковим. Ухвалюючи оскаржуване рішення місцевий господарський суд надав невірну юридичну оцінку обставинам справи, визнав встановленими обставини, що мають значення для справи, які не доведено та виклав у рішенні висновки, які не відповідають обставинам справи, у зв`язку з чим воно підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до пункту б частини 4 статті 282 ГПК України, у зв`язку зі скасуванням судового акту попередньої інстанції і ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову, підлягають новому перерозподілу і судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій.

Згідно з ст. ст. 123, 129 ГПК України за рахунок позивача відповідачеві підлягають відшкодуванню витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги в сумі 3405 грн.

Керуючись ст.ст. 253, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України, Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства "АРІАНТА" задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 02 серпня 2021 у справі № 916/786/21 скасувати.

У задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, Одеська обл., місто Одеса, вул. Артилерійська, будинок 1; ) на користь Приватного підприємства "АРІАНТА" (65014, Одеська обл., місто Одеса, вулиця Жуковського, будинок 10, квартира 17; ) судові витрати в сумі 3405 грн.

Доручити господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена 09.12.2021.

Головуючий суддя: Бєляновський В.В.

Судді: Богатир К.В.

Філінюк І.Г.