ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________
_______________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" грудня 2021 р. м. Житомир Справа № 906/909/21

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Давидюка В.К.,

секретаря судового засідання Зоренка О.М.

за участю представників сторін:

від позивача: Угринчук Г.Р. - ордер КВ №278174 від 01.03.2021;

від відповідача - 1: Лужник Л.В. - довіреність №04-26/2826 від 21.12.2020;

від відповідача - 2: Могильницький В.Ю. - ордер ЖТ №092418 від 13.09.2021;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі за правилами загального позовного провадження справу за позовом Приватного підприємства "Україна"

до 1. Брусилівської селищної ради;

2. Приватної фірми "ЮрЕкс". Юридична консультація та майнова експертиза"

про скасування результатів земельних торгів (аукціону) від 22.01.2021 щодо продажу права оренди земельної ділянки, розірвання договору оренди та відшкодування завданих збитків

Процесуальні дії у справі.

Приватне підприємство "Україна" звернулося з позовною заявою, в якій просить:

- скасувати результати земельних торгів (аукціону) у смт. Брусилів від 22.01.2021 по лоту №60955 щодо продажу ПП "Україна" права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності площею 37,8071 га кадастровий номер :04:000:0281, розташованої за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, Водотиївська сільська рада, які оформлені протоколом земельних торгів від 22.01.2021 № 4/2021: організатор земельних торгів Брусилівська селищна рада Брусилівського району Житомирської області, виконавець земельних торгів: Приватна фірма "ЮрЕкс". Юридична консультація та майнова експертиза";

- розірвати договір оренди землі б/н від 22.01.2021, укладений між Брусилівською селищною радою Брусилівського району Житомирської області та Приватним підприємством "Україна" щодо передачі в оренду Приватному підприємству "Україна" земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 37,8071 га з кадастровим номером :04:000:0281, розташованої за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, Водотиївська сільська рада.

- стягнути з Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області на користь Приватного підприємства "Україна" завданих матеріальних збитків у сумі 333105,89 грн.

Ухвалою від 25.08.2021 суд відкрив провадження у справі та призначив підготовче судове засідання на 28.09.2021 о 12:00.

В судовому засіданні 25.10.2021 представники сторін надали згоду про початок розгляду справи по суті. Водночас у судовому засіданні 25.10.2021 оголошено перерву до 15.11.2021 о 15:00.

Ухвалою від 15.11.2021 призначено розгляд справи по суті на 24.11.2021 о 15:00.

З метою належної підготовки учасників справи до стадії розгляду справи судові дебати, суд відклав розгляд справи по суті на 02.12.2021 о 15:00.

Стислий виклад позицій сторін у справі.

Як стверджує ПП "Україна", за договором оренди землі від 22.01.2021 Брусилівська сільська рада передала підприємству земельну ділянку кадастровий номер :04:000:0281, фактичний стан якої не відповідає її цільовому призначенню, оскільки земельна ділянка вкрита самосіяним лісом близько 79% її площі. Ділянка не є перелогами, а тому ведення товарного сільськогосподарського виробництва неможливо. На переконання позивача, земельна ділянка має недоліки, які перешкоджають її ефективному використанню, та не дозволяють її використовувати відповідно до мети договору оренди. Фактично Брусилівська селищна рада порушила умови договору стосовно ефективного використання орендованої земельної ділянки, згідно з її цільовим призначенням - для ведення сільськогосподарського виробництва, чим позбавила орендаря права господарювати на цій земельній ділянці з дотриманням умов договору та чинного законодавства, а також права на отримання продукції і доходів від обробітку землі.

Брусилівська селищна рада, заперечуючи щодо позовних вимог, посилалась на ст. 137 Земельного кодексу України, відповідно до якої Приватна фірма "ЮрЕкс". Юридична консультація та майнова експертиза" оприлюднила оголошення щодо лоту №60955 аукціону №30265. До оголошення завантажено файли, які відображали детальну інформацію про лот: фото, зображення земельної ділянки на публічній кадастровій карті, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, скановану копію проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Селищна рада забезпечувала вільний доступ для всіх учасників аукціону до земельної ділянки для ознайомлення зі станом продажу на аукціоні, однак ПП "Україна" не скористалося своїм правом повноцінно та належно ознайомитися з об`єктом продажу. Згідно з п. а) ч. 2 ст. 22 ЗК України, до земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги). Термін "перелоги" вживається для позначення типу угідь (в сільському господарстві) як землі, що були у сільськогосподарському вжитку під ріллею, проте покинуті. Перелогова система землеробства означає, що поле після зняття декількох врожаїв залишилося як пар без обробки на 8-15 років. Водночас сільськогосподарська діяльність юридичних осіб не обмежується виключно розробкою та розорюванням земель.

За позицією Приватної фірми "ЮрЕкс". Юридична консультація та майнова експертиза", ПП "Україна" на день подання заяви на участь у земельних торгах підтвердило обізнаність зі станом земельної ділянки, зокрема, візуальний огляд на місцевості. Позивач не надав доказів неможливості використання орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням. Наявність на земельній ділянці багаторічних рослинних насаджень є звичним явищем для категорії земель сільськогосподарського призначення, а саме: для перелогів, проте їх наявність не є перешкодою у здійсненні товарного сільськогосподарського виробництва з огляду на різноманітність його напрямків. Щодо позовної вимоги про розірвання договору з посиланням на ст. ст. 651, 652 ЦК України, то стан земельної ділянки не міг суттєво змінитися з моменту укладання договору, оскільки відповідно до підписаної заяви про участь в земельних торгах, ПП "Україна" підтвердило, що ознайомилося з лотом та документами до нього. Обізнаність з предметом аукціону, за результатами якого укладено договір оренди землі, виключає відшкодування збитків.

Фактичні обставини, які встановив суд, та зміст спірних правовідносин.

Земельна ділянка кадастровий номер :04:000:0281 площею 37,8071 га перебуває у комунальній власності Брусилівської селищної ради Брусилівського району (нині Житомирського) Житомирської області (а.с. 209). Категорія земель землі сільськогосподарського призначення, цільове призначення земельної ділянки 16.00 землі запасу (землі ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадянам чи юридичним особам) (а.с. 210).

Рішенням Брусилівської селищної ради від 21.08.2019 №1121 вирішено: підготувати документацію, необхідну для проведення земельних торгів з продажу права оренди, що включена до Переліку земельних ділянок комунальної власності, право оренди яких пропонується для продажу на земельних торгах (у формі аукціону) окремими лотами, яка розташована за межами населеного пункту села Болячів Брусилівського району Житомирської області площею 37,8071 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :04:000:0281; надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, вказаної в п. 1 рішення з метою зміни її цільового призначення на 01.01. "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" (а.с. 208).

26.10.2020 між Брусилівською селищною радою Брусилівського району Житомирської області та Приватною фірмою "ЮрЕкс". Юридична консультація та майнова експертиза" укладено договір про підготовку та проведення земельних торгів (а.с. 206-207), відповідно до умов якого ПФ "ЮрЕкс" взяла на себе зобов`язання здійснити підготовку та провести земельні торги з продажу права оренди земельної ділянки, що знаходиться за адресою: Житомирська обл., Брусилівський р-н, Водотиївська сільська рада, кадастровий номер :04:000:0281, площею 37,8071 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Підготовка лота здійснена на підставі рішення Брусилівської селищної ради від 21.08.2019 №1121 "Про підготовку лота та проведення земельних торгів, земельна ділянка за межами населеного пункту с. Болячів площею 37,8071 га". Пунктом 1.1 договору визначено, що ПФ "ЮрЕкс" здійснює підготовку та проводить за адресою: Житомирська обл., Брусилівський р-н, смт. Брусилів, вул. Небесної сотні, буд. 2, земельні торги з продажу права оренди вказаної земельної ділянки.

За договором №370 від 29.10.2020, Державна установа "Інститут охорони ґрунтів" взяв на себе зобов`язання провести агрохімічне обстеження земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 37,8071 га, кадастровий номер :04:000:0281, що розташована на території Водотиївської сільської ради Брусилівського району Житомирської області і на основі лабораторних досліджень та камеральних робіт виготовити та надати Приватній фірмі "ЮрЕкс" агрохімічний паспорт встановленого зразка для підготовки лота до продажу оренди земельної ділянки на земельних торгах (а.с. 211-212).

Агрохімічне обстеження вказаної земельної ділянки виконала, відповідно до п. 2.2. договору №370 від 29.10.2020, Житомирська філія державної установи "Інститут ґрунтів України" та виготовила агрохімічний паспорт земельної ділянки за адресою: Житомирська обл., Брусилівський р-н, Водотиївська сільська рада, кадастровий номер :04:000:0281, площею 37,8071 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 214, 216).

На офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру ПФ "ЮрЕкс" 26.10.2020 оприлюднила оголошення про проведення земельних торгів (http://torgy.land.gov.ua/auction/lot-card/60955). До оголошення окремими файлами додано фотографії земельної ділянки.

14.01.2021 ПП "Україна" подало заяву на участь у земельних торгах для юридичних осіб-резидентів, відповідно до якої позивач, ознайомившись із текстом оголошення про продаж права оренди на земельну ділянку площею 37,8071 га, кадастровий номер :04:000:0281 за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, якісні характеристики земельної ділянки за складом та видами угідь: перелоги - 37,8071 га (а.с. 217).

Згідно з вказаною заявою, позивач ознайомлений з лотом та документами, що стосуються лоту, характеристиками лоту, всіма відкритими даними щодо лоту, виїздив для огляду земельної ділянки. Водночас зазначено, що ПП "Україна" не має жодних претензій до лоту.

14.01.2021 представник ПП "Україна" ознайомлений з правилами проведення земельних торгів, про що свідчить відповідний підпис (а.с. 219 на звороті).

Відповідно до оголошення, розміщеного на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, 22.01.2021 проведено земельні торги з продажу лоту №60955, а саме: земельної ділянки за адресою: Житомирська обл., Брусилівський р-н, Водотиївська сільська рада, кадастровий номер :04:000:0281, площею 37,8071 га.

ПП "Україна" (12624, Житомирська обл., Брусилівський р-н, с. Водотиї, ) є переможцем земельних торгів (аукціону) по лоту №60955 щодо права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності площею 37,8071 га кадастровий номер :04:000:0281, розташованої за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, Водотиївська сільська рада, що підтверджується протоколом земельних торгів від 22.01.2021 №4/2021 (а.с.223).

За результатами проведення земельних торгів, 22.01.2021 між Брусилівською селищною радою Брусилівського району Житомирської області (орендодавець / відповідач) і Приватним підприємством "Україна" (орендар / позивач) укладено договір оренди землі (а.с. 34-39), відповідно до п. 1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :04:000:0281, яка розташована за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, Водотиївська сільська рада.

Згідно з п. 2.1. договору, в оренду передана земельна ділянка площею 37,8071 га, в тому числі перелоги 37,8071 га.

Земельна ділянка передається в оренду без будинків, без споруд, без будівель, без інших об`єктів (п. 2.3. договору).

Відповідно до п. 2.5. договору, земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.

Договір укладено на 10 років (п. 3.1. договору).

Згідно з п. 4.1 договору, орендна плата за користування земельною ділянкою становить 29,20% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за базовий податковий (звітний) період.

Пунктом 4.2 договору визначено, що за перший рік оренди орендна плата складається у розмірі 220290,19 грн, яка підлягає сплаті переможцем торгів за мінусом гарантійного внеску не пізніше трьох банківських днів з дня укладання договору оренди на рахунок Брусилівської селищної ради.

Як передбачено пунктом 5.1. договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Цільове призначення земельної ділянки: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. 5.2 договору).

Згідно з п. 9.4.1. договору, орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов договору, дотримуючись вимог чинного земельного, екологічного законодавства, законодавства про охорону довкілля.

Відповідно до п. 12.3. договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін, за рішенням суду, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених чинним законодавством України.

Пунктом 13.1. договору визначено, що за невиконання або неналежне виконання договору, сторони несуть відповідальність, відповідно до чинного законодавства України.

11.02.2021 здійснено державну реєстрацію речового права на земельну ділянку площею 37,8071 га, кадастровий номер :04:000:0281 за ПП "Україна" згідно з договором оренди землі від 22.01.2021 (номер запису про інше речове право 40566921) (а.с.40).

Комісія ПП "Україна" у складі: директора, першого заступника директора та заступника директора підприємства, 10.03.2021 склала акт обстеження на місцевості орендованої земельної ділянки (а.с.49-50), згідно з яким на орендованій земельній ділянці знаходиться самосіяний ліс, деревами зайнято близько 80% земельної ділянки, що не дозволяє орендарю використовувати цю земельну ділянку за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і не відповідає умовам договору оренди землі б/н від 22.01.2021. Водночас передача орендодавцем орендарю земельної ділянки з лісовими насадженнями означає наявність недоліків, що перешкоджають її використанню, що не відповідає умовам п. 2.5 договору, та суперечить п. 5.1., 5.2. договору, відповідно до яких ця земельна ділянка передається орендарю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

01.04.2021 позивач адресував Брусилівській селищній раді претензію від 31.03.2021 (а.с. 51-60) з вимогою відшкодувати 276206,93 грн збитків через порушення орендодавцем умов договору оренди землі від 22.01.2021 протягом 20 (двадцяти) календарних днів з дати отримання претензії, а також розірвати вказаний договір оренди землі шляхом укладання додаткової угоди про розірвання договору від 22.01.2021 протягом 20 (двадцяти) календарних днів з дати отримання претензії. До претензії додано два примірника додаткової угоди до договору оренди землі від 22.01.2021.

Листом від 30.04.2021 вих. №04-26/984 Брусилівська селищна рада відмовила у задоволенні претензії ПП "Україна" (а.с. 62 - 69), зазначивши, що до оголошення завантажено файли, які відображали детальну інформацію про лот. Селищна рада забезпечувала вільний доступ для всіх учасників аукціону до земельної ділянки для ознайомлення зі станом продажу на аукціоні, однак ПП "Україна" не скористалося своїм правом на належне ознайомлення з об`єктом продажу.

Згідно з матеріалами справи, ПП "Україна" замовило у ТОВ "Центр будівельних та земельних експертиз" проведення комісійної судової земельно-технічної експертизи (а.с. 70-74). За результатами проведеної експертизи складено висновок від 07.07.2021 №357/07-2021 (а.с. 79-89), в якому вказано, що станом на дату проведення дослідження на орендованій земельній ділянці наявні багаторічні дерев`янисті вічнозелені і листопадні рослини. Площа території, на якій розташовані багаторічні дерев`янисті вічнозелені і листопадні рослини (дерева), яку можливо визначити за результатами проведення візуально-інструментального обстеження становить 292481 кв.м (29,2481 га), що становить 77 % від загальної площі ділянки, переважна висота яких становить від 11,0 м до 15,0 м.

Крім того, ПП "Україна" підписало з Національним науковим центром "Інститут землеробства Національної академії аграрних наук України" договір на проведення науково-дослідних та технологічних робіт (а.с. 91-96), за результатами яких складено Технічний звіт агроекологічного обстеження, якісної оцінки ґрунту та агрохімічний паспорт орендованої земельної ділянки (а.с. 107-129), згідно з яким під час польового натурного обстеження земельної ділянки виявлено, що значна її частина до 79% (29,8 га) площі покрита самосіяною природною деревною рослинністю віком до 30 років з товщиною стовбурів дерев 5-10-15 см та їх висотою 5-7-10 м. Використовувати частину земельної ділянки, яка заросла деревними культурами, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (тобто вирощування сільськогосподарських культур), як це зазначено у договорі оренди не є можливим. При цьому встановлено, що у межах зазначеної земельної ділянки на основній (більшій) частині її площі сформувалися ґрунти (дерново-підзолисті глеюваті супіщані), які за показниками, що характеризують ґрунтові властивості і зумовлюють необхідність консервації земель за природно-сільськогосподарськими зонами за кількома критеріями є деградованими. Дуже низький вміст гумусу, легкогідролізованого азоту, низький вміст фосфору, дуже сильна кислотність, слабке і помірне забруднення важкими металами свідчить, що ґрунти є малородючими та деградованими.

Згідно з позицією ПП "України", з метою продажу права оренди земельної ділянки на земельні торги і укладання з Брусилівською сільською радою договору оренди землі, підприємству надані неправдиві суттєві відомості щодо показників агроекологічного обстеження і характеристик земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0281. Власник земельної ділянки не повідомив про покриття 79% площі вказаної ділянки самосійним лісом, що унеможливлює використання цієї ділянки за її цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Фактично відповідачі ввели позивача в оману, вказавши, що ця ділянка є перелогами. Недоліки вказаної земельної ділянки не були обумовлені ні договором оренди, ні умовами земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки. Якщо б орендар знав про вказані обставини, то ПП "Україна" не укладало б договір оренди та не купувало б право оренди на цю ділянку на земельних торгах 22.01.2021, організованих Брусилівською селищною радою та проведених Приватною фірмою "ЮрЕкс". Юридична консультація та майнова експертиза".

На думку ПП "Україна", з вини Брусиліської селищної ради орендар зазнав збитків в сумі 333105,89 грн, що включає:

- 174029,19 грн сплаченої орендної плати за перший рік оренди (за площу земельної ділянки 29,8 га, яка вкрита лісом і яку неможливо використовувати за цільовим призначенням) (а.с. 45);

- 22632,46 грн гарантійний внесок (а.с. 44);

- 34000,00 грн винагорода виконавцю земельних торгів Приватній фірмі "ЮрЕкс" (а.с. 46);

- 8118,24 грн виконавцю земельних торгів Приватній фірмі "ЮрЕкс" для виконання зобов`язань перед ДУ "Держгрунтохорона" (а.с.47);

- 12700,00 грн за землевпорядні послуги виконавцю земельних торгів Приватній фірмі "ЮрЕкс" (а.с. 48);

- 25226,00 грн за проведення комісійної судової земельно-технічної експертизи (а.с. 76);

- 56400,00 грн за отримання Технічного звіту з агроекологічного обстеження, якісної оцінки ґрунту та агрохімічного паспорту земельної ділянки площею 37,8071 га, кадастровий номер :04:000:0281 (а.с. 98).

Враховуючи викладене, ПП "Україна" просить суд скасувати результати земельних торгів (аукціону) у смт. Брусилів від 22.01.2021 по лоту №60955 щодо продажу ПП "Україна" права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності площею 37,8071 га кадастровий номер :04:000:0281, розірвати договір оренди землі б/н від 22.01.2021, укладений між Брусилівською селищною радою та Приватним підприємством "Україна", а також стягнути з Брусилівської селищної ради на користь Приватного підприємства "Україна" завданих матеріальних збитків у сумі 333105,89 грн.

Норми права, які застосував суд, оцінка доказів та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Згідно з ч.1 ст.116 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ч.2 ст.116 ЗК України).

Як передбачено ч.1 ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч.2 ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 статті 134 цього Кодексу.

За змістом ч.1 ст.134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною 2 цієї статті.

Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів (ч. 1 ст. 135 ЗК України).

Частиною ч. 4 ст. 136 ЗК України визначено, що підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів. Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає етапи, які зазначені у вказаній нормі.

Порядок проведення земельних торгів врегульовано ст. 137 Земельного кодексу України.

Згідно з ч. 4 ст. 137 ЗК України, в оголошенні зазначаються за кожним лотом:

а) найменування організатора земельних торгів;

б) місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер;

в) цільове призначення, а для містобудівних потреб - також види використання;

г) умови договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах;

ґ) стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою;

д) містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов`язаних із забудовою;

е) місце і час проведення земельних торгів;

є) розмір реєстраційного та гарантійного внесків, які сплачуються учасниками, порядок їх сплати;

ж) номери рахунків виконавця земельних торгів, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків;

з) найменування та адреса виконавця земельних торгів, прізвище та посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами на лот;

и) текст договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря);

і) сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів.

При розміщенні оголошення на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, воно має містити фотографічні зображення земельних ділянок, копії документів та матеріалів на лот.

На сайті Держгеокадастру України (http://torgy.land.gov.ua/auction/lot-card/60955), оприлюднено оголошення про проведення земельних торгів лот №60955 аукціону №30265:

Найменування організатора земельних торгів - Брусилівська селищна рада;

Кадастровий номер -:04:000:0281;

Місце розташування - Житомирська область, Брусилівський район, Водотиївська сільська рада;

Площа земельної ділянки -37.8071 га;

Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва

Містобудівні потреби (види використання) - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (комунальна власність)

НГО земельної ділянки - 754415,47 грн;

Договір - оренди;

Умови договору, який укладається на земельних торгах:

строк користування земельною ділянкою - 10 (десять) років;

стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою: 75441,55 грн;

Містобудівні умови земельної ділянки - відсутні;

Час проведення земельних торгів - 22.01.2021 11:00;

Місце проведення земельних торгів: Житомирська область, Брусилівський район, смт. Брусилів; Житомирська обл., Житомирський р-н, селище Брусилів, вул. Небесної Сотні, буд. 2;

Обмеження забудови земельної ділянки - обмеження у використання земельної ділянки не зареєстровані. Використовувати земельну ділянку виключно за цільовим призначенням.

Розмір реєстраційного внеску -1098,50 грн;

Розмір гарантійного внеску - 22632,47 грн;

Порядок сплати внесків: сплачуються через банківську установу з призначенням платежу: 1."Реєстраційний внесок 1098,50 гривень без ПДВ" 2."Гарантійний внесок 22632.47 гривень без ПДВ";

Результати торгів - розмір річної плати за користування земельною ділянкою - 220290,19 грн;

Строк користування земельною ділянкою - 10 років.

Додаткова інформація по лоту:

Контактна інформація особи, в якої можна ознайомитися з документами: директор (прізвище, ім`я по батькові), Приватна фірма "ЮрЕкс". Юридична консультація та майнова експертиза". Водночас зазначено контактні дані, ідентифікаційний код юридичної особи, рахунки та банк отримувача для сплати гарантійного внеску і рахунки, банк отримувача для сплати реєстраційного внеску.

За посиланням "Завантажити матеріали лота" міститься інформація про лот №60955 (оголошення про проведення земельних торгів; проект договору оренди; фотографічні зображення земельної ділянки - 2 шт.; рішення Брусилівської селищної ради (3 шт); проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки; витяг з Державного земельного кадастру; витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності; витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки; перелік документів, які подаються фізичними та юридичними особами для участі в земельних торгах у формі аукціону з продажу права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення), а також відеофіксація аукціону.

За приписами ч. 7 ст. 137 ЗК України, особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, не пізніше ніж за три робочі дні до їх проведення подає виконавцю земельних торгів:

а) заяву про участь у земельних торгах;

б) інформацію про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код юридичної особи згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України;

в) документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків).

Представник фізичної чи юридичної особи подає також документи, що підтверджують право діяти від імені учасника торгів.

Виконавець земельних торгів приймає документи в учасників - фізичних осіб та представників учасників - юридичних осіб (ч. 8 ст. 137 ЗК України).

Як визначено частинами 1,2 ст. 138 ЗК України, земельні торги за лотом вважаються такими, що відбулися, після укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки. Земельні торги можуть бути скасовані або визнані такими, що не відбулися, чи їх результати можуть бути анульовані.

ПП "Україна" просить скасувати результати земельних торгів (аукціону) у смт. Брусилів від 22.01.2021 по лоту №60955 щодо продажу ПП "Україна" права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності площею 37,8071 га кадастровий номер :04:000:0281, розташованої за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, Водотиївська сільська рада, які оформлені протоколом земельних торгів від 22.01.2021 № 4/2021: організатор земельних торгів Брусилівська селищна рада Брусилівського району Житомирської області, виконавець земельних торгів: Приватна фірма "ЮрЕкс". Юридична консультація та майнова експертиза". Підставою для скасування торгів зазначено, що торги відбулися із використанням недостовірної інформації стосовно агрохімічних показників земельної ділянки та замовчування відомостей про заліснення земельної ділянки (79% від площі), що позбавило підприємство використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням.

За змістом ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені у ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Відповідно до ч. 3 ст. 138 ЗК України, земельні торги до їх проведення скасовуються організатором земельних торгів у разі надходження до нього документів, які тягнуть за собою внесення змін до землевпорядної та землеоціночної документації на земельну ділянку або встановлення заборони на її відчуження чи передачу в користування. Повідомлення про скасування торгів не пізніше наступного дня після прийняття відповідного рішення підлягає оприлюдненню в тому самому порядку, що й оголошення про проведення торгів. У разі скасування торгів організатор земельних торгів у десятиденний строк після прийняття рішення про скасування торгів відшкодовує виконавцю земельних торгів фактично здійснені витрати на підготовку до їх проведення, але не більше максимальної суми винагороди, що встановлена частиною шостою статті 135 цього Кодексу, а виконавець земельних торгів повертає учасникам сплачені ними реєстраційні та гарантійні внески не пізніше п`яти банківських днів з дати скасування.

Як визначено ч. 4 ст. 138 ЗК України, земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі:

а) відсутності учасників або наявності тільки одного учасника (крім проведення повторних торгів);

б) якщо жоден з учасників не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота;

в) відмови переможця від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів.

Рішення про визнання торгів такими, що не відбулися, приймається виконавцем земельних торгів у день їх проведення.

Згідно з ч. 5 ст. 138 ЗК України, результати торгів анулюються організатором земельних торгів у разі відмови переможця від укладення договору купівлі-продажу або договору оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, а також у разі несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот. Рішення про анулювання торгів приймається організатором земельних торгів у п`ятиденний строк після виникнення підстави для анулювання.

Частиною 2 ст. 11 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Аналізуючи положення ст. 138 ЗК України, суд з`ясував, що норми Земельного кодексу України не надають можливість в судовому порядку скасувати результати земельних торгів після того як земельні торги відбулися (після укладення договору оренди), оскільки ПП "Україна", підписавши договір оренди та здійснивши реєстрацію речового права, погодилося з усіма істотними умовами оренди.

Враховуючи викладене, суд відмовляє в задоволенні вимоги ПП "Україна" про скасування результатів земельних торгів (аукціону) у смт. Брусилів від 22.01.2021 по лоту №60955 щодо продажу ПП "Україна" права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності площею 37,8071 га кадастровий номер :04:000:0281, розташованої за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, Водотиївська сільська рада, які оформлені протоколом земельних торгів від 22.01.2021 № 4/2021.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтею 188 Господарського кодексу України, статтями 651, 652 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як визначено ч. 1 ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Згідно з ч.2 ст.652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (ч.4 ст.652 ЦК України).

Отже, закон пов`язує можливість зміни договору безпосередньо не із наявністю істотної зміни обставин, а із наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст.652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Розірвання (зміна) договору у зв`язку з істотними змінами обставин є самостійним випадком припинення (зміни) договірних зобов`язань, метою якого є необхідність відновлення балансу інтересів сторін договору, істотно порушеного внаслідок непередбачуваної зміни зовнішніх обставин, що не залежать від волі сторін.

В матеріалах справи наявна заява ПП "Україна" про участь в електронних торгах (а.с. 217) від 14.01.2021, у якій зазначено, зокрема, що претендент на участь у земельних торгах ознайомлений із лотом, документами, що стосуються лоту (в тому числі матеріалами агрохімічного обстеження ґрунтів), характеристиками лоту, всіма відкритими даними щодо лоту, виїздив для огляду земельної ділянки, будь-яких зауважень та претензій до лоту організатора та виконавця торгів щодо підготовки лоту у претендента немає. Заяву про участь у земельних торгах підписала уповноважена особа ПП "Україна", якій надано картку учасника земельних торгів. (а.с. 219).

ПП "Україна" вказує, що 79% площі земельної ділянки, яка заліснена деревами, не є перелогами, а еколого-агрохімічні характеристики ґрунту є значно заниженими, що не дозволяє використовувати земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до ч. 2 ст. 22 ЗК України, до земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

У додатку №4 Перелік угідь, згідно з Класифікацією видів земельних угідь (КВЗУ) до постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру" від 17.10.2012 №1051 визначено, що підгрупа "Перелоги" включає орні землі, які раніше оралися, а згодом більше року, починаючи з осені не використовувалися для засіву сільськогосподарських культур і не готуються під пар.

Перелоги тип угідь (в сільському господарстві) або група біотопів (в екології), які представляють собою землі, що були в сільськогосподарському вжитку, під ріллею, проте покинуті. Звичайно зарослі різноманітними дикорослими рослинами, представляють собою рудеральні ценози, нерідко з чагарничками й чагарниками в лісостепу, злаково-різнотравними асоціаціями у степу.

Перелоги один із видів сільськогосподарських угідь, що втратили родючість і не були в обробітку протягом кількох років.

На сайті (http://torgy.land.gov.ua/auction/lot-card/60955) розміщено оголошення про проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки, яке містить інформацію про земельну ділянку. До оголошення додано, зокрема: фотографії земельної ділянки; рішення Брусилівської селищної ради від 21.08.2019 №1121, яким вирішено надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, вказаної в п. 1 рішення з метою зміни її цільового призначення на 01.01. "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва"; проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки з метою зміни цільового призначення, згідно з якого земельна ділянка кадастровий номер :04:000:0281 площею 37,8071 обліковувалася як землі сільськогосподарського призначення (перелоги), цільове призначення земельної ділянки 16.00 землі запасу (землі ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадянам чи юридичним особам).

Претенденту на участь у земельних торгах надається право ознайомитися з матеріалами лоту, а обов`язком претендента є повноцінна та належна підготовка до земельних торгів, зокрема володіння інформацією щодо лоту, яка є у відкритому доступі, оскільки, подаючи заяву на участь у земельних торгах, кожний претендент зацікавлений у кінцевому результаті земельних торгів отримати земельну ділянку у користування. У випадку невідповідності земельної ділянки очікуванням підприємства, ПП "Україна" могло не подавати заяву на участь у електронних торгах, або відмовитись від укладення договору оренди земельної ділянки.

Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей (ч. 1 ст. 24 ЗК України).

За п. 14.1.234 ст. 4 Податкового кодексу України, сільськогосподарська продукція (сільськогосподарські товари) - продукція/товари, що підпадають під визначення груп 1-24 УКТ ЗЕД, якщо при цьому такі товари (продукція) вирощуються, відгодовуються, виловлюються, збираються, виготовляються, виробляються, переробляються безпосередньо виробником цих товарів (продукції), а також продукти обробки та переробки цих товарів (продукції), якщо вони були придбані або вироблені на власних або орендованих потужностях (площах) для продажу, переробки або внутрішньогосподарського споживання;

Сільськогосподарська продукція сільськогосподарські продукти тваринного і рослинного походження.

Відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, ПП "Україна" здійснює такі види діяльності: вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур (основний), вирощування інших однорічних і дворічних культур, розведення великої рогатої худоби молочних порід, розведення іншої великої рогатої худоби та буйволів, лісівництво та інша діяльність у лісовому господарстві, лісозаготівлі, виробництво продуктів борошномельно-круп`яної промисловості, лісопильне та стругальне виробництво, оптова торгівля живими тваринами, неспеціалізована оптова торгівля продуктами харчування, напоями та тютюновими виробами, неспеціалізована оптова торгівля.

Товарне сільськогосподарське виробництво полягає не лише в обробці землі, на якій вирощуються сільськогосподарські культури для збору продуктів рослинного походження. Послуги тваринництва (скотарство (вирощування великої рогатої худоби), вівчарство, козівництво, конярство, бджільництво, джмільництво, звірівництво тощо) також належать до сільськогосподарського виробництва.

Враховуючи види діяльності ПП "Україна", підприємство займається, зокрема товарним сільськогосподарським виробництвом.

У висновку експертів №357/07-2021 від 07.07.2021 за результатами проведення комісійної судової земельно-технічної експертизи зафіксовано лише наявність вічнозелених та листопадних рослин висотою 11-15 м і немає жодної інформації, що вказана земельна ділянка кадастровий номер :04:000:0281 не є перелогами.

Посилання представника позивача на висновки Технічного звіту агроекологічного обстеження, якісної оцінки ґрунту та агрохімічний паспорт орендованої земельної ділянки, в якому зазначено, що ґрунти на земельній ділянці кадастровий номер :04:000:0281 мають низький вміст гумусу, негативні показники родючості, є деградованими та малопродуктивними та підлягають консервації не є переконливими для суду, оскільки Національний науковий центр "Інститут землеробства Національної академії аграрних наук України", який виготовив вказаний технічний звіт здійснює такі види діяльності: дослідження й експериментальні розробки у сфері інших природничих і технічних наук (основний), вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур, професійно-технічна освіта, вища освіта, агентства нерухомості, діяльність у сфері інжинірингу, геології та геодезії, надання послуг технічного консультування в цих сферах.

Агрохімічний паспорт земельної ділянки, виготовлений Житомирською філією державної установи "Інститут ґрунтів України" (а.с. 146), яка здійснює: дослідження й експериментальні розробки у сфері інших природничих і технічних наук (основний), діяльність у сферах інжинірингу, геології та геодезії, надання послуг технічного консультування в цих сферах, технічного випробування та дослідження.

При цьому вимоги щодо складання агрохімічних паспортів не містять правил щодо фіксування площі багаторічних насаджень.

Дерева та чагарники не могли бути приховані при візуальному огляді земельної ділянки, яке передувало поданню заяви на участь у торгах. Водночас рослинність не могла виникнути після проведення торгів, враховуючи незначний проміжок часу після укладання договору оренду.

Підписуючи заяву про участь в електронних торгах, представник ПП "Україна" підтвердив про огляд земельної ділянки за її місцезнаходженням (навіть якщо такий огляд не здійснювався), тому посилання позивача про введення в оману чи приховування інформації щодо недоліків земельної ділянки є безпідставним.

ПП "Україна" не надало суду доказів щодо неможливості використання земельної ділянки за її цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а не для вирощування сільськогосподарських культур.

Суд, враховуючи правові підстави для розірвання договору, відмовляє в задоволенні вимоги ПП "Україна" про розірвання договору оренди землі б/н від 22.01.2021, укладеного між Брусилівською селищною радою Брусилівського району Житомирської області та Приватним підприємством "Україна" щодо передачі в оренду земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 37,8071 га з кадастровим номером :04:000:0281, розташованої за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, Водотиївська сільська рада.

Водночас ПП "Україна", звертаючись з позовом до суду, просило стягнути з Брусилівської селищної ради матеріальні збитки у сумі 333105,89 грн.

Згідно з ст. 22 ЦК України збитками є:

1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Відповідно до ст. 224 ГК України, учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб`єкту, права або законні інтереси якого порушено. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Отримавши в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 37,8071 га з кадастровим номером :04:000:0281, ПП "Україна" несе всі господарські ризики щодо використання земельної ділянки, зокрема щодо сплати орендної плати за її користування, яка не є збитками в розумінні положень Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України, так само як і гарантійні внески.

Статтею 74 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ст.73 ГПК України).

Оскільки вимога про стягнення збитків у розмірі 333105,89 грн є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі б/н від 22.01.2021, тому суд також відмовляє в її задоволенні.

Судові витрати за результатами розгляду справи покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 13.12.21

Суддя Давидюк В.К.

Віддрукувати:

1 - в справу;

2,3,4 - сторонам (рек. з пов).