ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" грудня 2021 р. Справа № 910/11058/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Попікової О.В.

суддів: Євсікова О.О.

Корсака В.А.

розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів "ДС-Фінанс"

на рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2021 (повний текст складено 05.04.2021)

у справі №910/11058/19 (суддя Сташків Р.Б.)

за позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Затишна оселя 17/31А"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів "ДС-Фінанс"

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:

1) Товариство з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Житло-Комфорт";

2) Державне підприємство "Житлоінбуд";

3) ОСОБА_1 ;

про витребування майна з чужого незаконного володіння

за участю секретаря судового засідання: Руденко Н.С.,

в судовому засіданні взяли участь представники:

- позивача Щедрін Р.А., адвокат, посв. №КВ №325/Н від 23.03.2017;

- відповідача повідомлений, але не з`явився;

- третьої особи-1 повідомлений, але не з`явився;

- третьої особи-2 повідомлений, але не з`явився;

- третьої особи-3 повідомлений, але не з`явився;

Короткий зміст позовних вимог.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Затишна оселя 17/31А" (надалі позивач/ОСББ) подало до Господарського суду міста Києва позов (з урахуванням заяв про зміну предмету позову від 17.02.2020 та від 29.10.2020, прийнятих місцевим господарським судом) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів "ДС-Фінанс" (надалі відповідач/ Товариство/ скаржник) про витребування з чужого незаконного володіння у відповідача на користь власників квартир та нежитлових приміщень будинку №31/17А, по провулку Коломийський у місті Києві (надалі Будинок), наступні нежитлові приміщення: - нежитлове приміщення №1012 загальною площею 14,2 кв.м., що знаходиться в Будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31228866 від 17.04.2019; - нежитлове приміщення №1041 загальною площею 55,3 кв.м., що знаходиться в Будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31228011 від 17.04.2019; нежитлове приміщення №1061 загальною площею 91,8 кв.м., що знаходиться в Будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31229224 від 17.04.2019; - нежитлове приміщення №1062 загальною площею 138,5 кв.м., що знаходиться в Будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31229834 від 17.04.2019.

В обґрунтування підстав позову позивач зазначає про те, що вказані приміщення, право власності на які зареєстровані за відповідачем, відносяться до допоміжних приміщень Будинку, а тому згідно з ч. 2 статті 382 ЦК України вони на праві спільної сумісної власності належать усім власникам квартир та нежитлових приміщень цього Будинку, від імені та в інтересах яких діє позивач.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.03.2021 позовні вимоги задоволено частково. Витребувано з чужого незаконного володіння у відповідача на користь власників квартир та нежитлових приміщень Будинку наступні нежитлові приміщення: 1) нежитлове приміщення №1041 загальною площею 55,3 кв.м., що знаходиться за адресою м. Київ, пров. Коломийський, буд. 17/31А, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31228011 від 17.04.2019; 2) нежитлове приміщення №1061 загальною площею 91,8 кв.м., що знаходиться за адресою м. Київ, пров. Коломийський, буд. 17/31А, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31229224 від 17.04.2019; 3) нежитлове приміщення №1062 загальною площею 138,5 кв.м., що знаходиться за адресою м. Київ, пров. Коломийський, буд. 17/31А, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31229834 від 17.04.2019. Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги щодо приміщення № 1012, місцевий господарський суд, за результатами дослідження технічного паспорту та інших документів, що стосуються вказаного приміщення, прийшов до висновку, що такого приміщення фактично не існує.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, відповідач подав до Північного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне встановлення судом першої інстанції обставин справи щодо приміщення №1012, а також на те, що відповідач не був повідомлений про проведення експертизи, просить суд апеляційної інстанції скасувати оскаржуване ним рішення, і в позові відмовити в повному обсязі. Крім того, скаржник посилається на те, що ініційований позивачем даний спір спрямований не на повернення належного йому майна, а на вилучення майна, яке стало індивідуально визначеним як новостворене майно, і відносно якого має розглядатися спір про право власності в порядку статті 331 ЦК України.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.05.2021 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Попікова О.В., судді: Корсак В.А., Євсіков О.О.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Затишна оселя 17/31А" подало клопотання про відмову у відкритті апеляційного провадження.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.05.2021 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів "ДС-Фінанс" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2021 у справі №910/11058/19 залишено без руху.

24.06.2021 від скаржника, на виконання ухвали Північного апеляційного господарського суду від 24.05.2021, надійшла заява з доказами надсилання копії апеляційної скарги третій особі, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Державному підприємству "Житлоінбуд" та клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2021 з відповідним обґрунтуванням.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів "ДС-Фінанс" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2021 у справі №910/11058/19; розгляд справи призначено на 11.08.2021.

03.08.2021 від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Затишна оселя 17/31А" надійшов відзив на апеляційну скаргу.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.08.2021 відкладено розгляд справи №910/11058/19 на 13.09.2021.

06.09.2021 від Товариства з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Житло-Комфорт" надійшов відзив на апеляційну скаргу.

Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 13.09.2021 №09.1-08/4317/21 відповідно до підпунктів 2.3.25., 2.3.49. пункту 2.3. Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/11058/19 у зв`язку з перебуванням судді Євсікова О.О., який не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), у відпустці.

Згідно з протоколом та витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.09.2021 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Попікова О.В., судді: Корсак В.А., Владимиренко С.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.09.2021 прийнято апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів "ДС-Фінанс" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2021 у справі №910/11058/19 до провадження у визначеному складі суду; розгляд апеляційної скарги призначено на 04.10.2021.

04.10.2021 від відповідача надійшла заява про зупинення провадження у справі у зв`язку із розглядом Північним апеляційним господарським судом справи №910/1758/21 предметом розгляду якої є чинність рішення загальних зборів ОСББ, на яких було обрано членів правління ОСББ в тому числі й голову правління ОСББ, яким ініційовано позов у даній справі.

Колегія суддів визнає вказане клопотання безпідставним та відмовляє в його задоволенні.

У судовому засіданні 04.10.2021 суд протокольно оголосив перерву до 18.10.2021.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.10.2021 повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю "Сервіс-Житло-Комфорт", Державне підприємство "Житлоінбуд" та ОСОБА_1 , що наступне судове засідання у справі №910/11058/19 відбудеться 18.10.2021.

Судове засідання, призначене на 18.10.2021 не відбулось у зв`язку з перебуванням головуючого судді Попікової О.В. на лікарняному.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.11.2021, після виходу судді Попікової О.В. з лікарняного, розгляд справи призначено на 22.11.2021.

Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 №09.1-08/5958/21 відповідно до підпунктів 2.3.25., 2.3.49. пункту 2.3. Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/11058/19 у зв`язку з перебуванням судді Владимиренко С.В., яка не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), у відпустці.

Згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.11.2021 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Попікова О.В., судді: Євсіков О.О., Корсак В.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2021 прийнято апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів "ДС-Фінанс" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2021 у справі №910/11058/19 до провадження у визначеному складі суду; розгляд апеляційної скарги призначено на 22.11.2021.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2021 розгляд справи відкладено на 08.12.2021.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.

Згідно із Статутом об`єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку № 17/31А, що розташований за адресою: м. Київ, провулок Коломийський, 26.02.2015 проведено державну реєстрацію юридичної особи останнього (позивача).

Будинок за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 31/17 та будинок за адресою: м. Київ, провулок Коломийський, 17/31А є одним і тим же об`єктом нерухомості (Будинок), що підтверджується залученими до матеріалів справи копіями: розпорядження Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації №190 від 28.03.2012 про присвоєння поштової адреси будинку №17/31А, провулок Коломийський в місті Києві; розпорядження Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації №310 від 10.05.2012 про виправлення описки в розпорядженні №190 від 28.03.2012, про присвоєння поштової адреси будинку №17/31 А, провулок Коломийський в місті Києві. Вказаними розпорядженнями житловому будинку по вул. Васильківська, 31/17А було присвоєно поштову адресу: м. Київ, провулок Коломийський, 17/31А.

26.02.2015 проведено державну реєстрацію ОСББ «Затишна оселя 17/31А» у житловому комплексі по провулку Коломийський, 17/31А у м. Києві, що підтверджується відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.07.2015 у справі №910/10314/15 відмовлено ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» у скасуванні державної реєстрації ОСББ «Затишна оселя 17/31А», та зобов`язано ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» (попереднього балансоутримувача) усунути перешкоди ОСББ «Затишна оселя 17/31А» у користуванні житловим будинком, зокрема, шляхом передачі за актом приймання-передачі Будинку разом з технічною документацією на Будинок, а також постановлено виселити ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» з приміщень загального користування, тощо.

Відповідно до пунктів 1, 3 розділу ІІ Статуту ОСББ метою створення об`єднання зокрема є забезпечення і захист прав співвласників, належне утримання та використання спільного майна будинку. А одним із завдань ОСББ є забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном.

Будинок був побудований у серпні 2011 року, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 01.08.2011 та Сертифікатом від 03.08.2011 серія КВ №5, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта - Будинку проектній документації та його готовність до експлуатації, а також передбачено, що загальна площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень вказаного Будинку становить 2201,0 кв.м.

Як слідує із довідки Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна від 19.02.2016 за вих. № 1913 (И-2016) під час первинної технічної інвентаризації, яку Бюро проводило в серпні 2011 року, було встановлено, що Будинок складається з 8-ми секцій і має в своєму складі 434 житлові квартири, підземну автостоянку та 19-ть нежитлових і вбудовано-прибудованих нежилих приміщень, які на поверхових планах будинку позначені номерами: 441, 442, 443, 444, 445, 446, 447, 448, 449, 450, 451, 452, 453, 454, 455, 456, 457, 458, 459. Приміщення №№ 441-447 розташовані на першому поверсі Будинку, а приміщення №№ 448-459 розташовані в підвалі окремих секцій Будинку. Під час проведення поточних інвентаризацій деяких нежитлових приміщень, їх нумерація не змінювалась.

Отже, в проектній документації Будинку та на час введення останнього в експлуатацію в серпні 2011 року, спірних нежитлових приміщень №1012 загальною площею 14,2 кв.м., № 1041 загальною площею 53,3 кв.м., №1061 загальною площею 91,8 кв.м., № 1062 загальною площею 138,5 кв.м., відповідно, не було передбачено та фактично не існувало.

З декларацій про готовність об`єктів до експлуатації від 26.02.2015, виданих Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві щодо спірних приміщень, вбачається, що усі чотири спірні приміщення були створені у січні-лютому 2015 року шляхом проведення реконструкції технічних приміщень підвалу з виділенням цих нежитлових приміщень у Будинку.

З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно слідує, що:

- право власності на нежитлове приміщення №1012 у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) виникло у ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" на підставі договору №1-2/12 про залучення інвестицій в реконструкцію від 10.09.2012, додаткової угоди від 10.11.2014 про внесення змін до цього договору, укладених між ДП "Житлоінбуд" як організатором та ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" як інвестором, виписки з переліку інвесторів на реконструйовані нежитлові приміщення Будинку, акта від 12.11.2014, довідки про виконання умов договору б/н від 01.03.2016;

- право власності на нежитлове приміщення №1041 у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) виникло у ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" на підставі договору № 1-5/12 про залучення інвестицій в реконструкцію від 10.09.2012, додаткової угоди № 1 від 10.11.2014 про внесення змін до цього договору, укладених між ДП "Житлоінбуд" як організатором та ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" як інвестором, виписки з переліку інвесторів на реконструйовані нежитлові приміщення Будинку, акта від 12.11.2014, довідки про виконання умов договору б/н від 01.03.2016;

- право власності на нежитлове приміщення №1061 у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) виникло у ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" на підставі договору № 1-6/12 про залучення інвестицій в реконструкцію від 10.09.2012, додаткової угоди № 1 від 10.11.2014 про внесення змін до цього договору, укладених між ДП "Житлоінбуд" як організатором та ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" як інвестором, виписки з переліку інвесторів на реконструйовані нежитлові приміщення Будинку, акта від 12.11.2014, довідки про виконання умов договору б/н від 01.03.2016;

- право власності на нежитлове приміщення №1062 у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) виникло у ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" на підставі договору № 1-7/12 про залучення інвестицій в реконструкцію від 10.09.2012, додаткової угоди № 1 від 10.11.2014 про внесення змін до цього договору, укладених між ДП "Житлоінбуд" як організатором та ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" як інвестором, виписки з переліку інвесторів на реконструйовані нежитлові приміщення Будинку, акта від 12.11.2014, довідки про виконання умов договору б/н від 01.03.2016.

10.03.2016 державним реєстратором прав на нерухоме майно Мазарчук Н.В. були прийняті рішення №28655462, №28654805, №28647563, №28653710 про державну реєстрацію за ТОВ «Сервіс-Житло-Інвест» права власності на вказані чотири приміщення.

Згідно з рішенням комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України від 14.04.2016, за результатами розгляду скарги ОСББ «Затишна оселя 17/31А», скасовані рішення державного реєстратора Мазарчук Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.03.2016 №28655462, №28654805, №28647563, №28653710.

Вказане рішення комісії обґрунтоване, зокрема, тим, що вказані оскаржувані рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» були прийняті на підставі декларацій про готовність об`єктів до експлуатації про реконструкцію технічного приміщення підвалу з виділенням нежитлового приміщення за відсутності письмової згоди співвласників багатоквартирного будинку, документа, що підтверджує речове право на об`єкт нерухомого майна до проведення такої реконструкції, та відомостей щодо такого права у Державному реєстрі прав.

На сьогоднішній день вказане рішення комісії є чинним (доказів іншого сторонами не надано).

Відповідно до інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна:

- №177250379 (дата та час формування: 13.08.2019 11:04:14) нежитлове приміщення №1012 загальною площею 14,2 кв.м. у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) на підставі договору купівлі-продажу №180 від 17.04.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською Світланою Іванівною, зареєстровано на праві приватної власності за відповідачем;

- №177250735 (дата та час формування: 13.08.2019 11:05:19) нежитлове приміщення №1041 загальною площею 55,3 кв.м. у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) на підставі договору купівлі-продажу №179 від 17.04.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською Світланою Іванівною, зареєстровано на праві приватної власності за відповідачем;

- №177253617 (дата та час формування: 13.08.2019 11:14:25) нежитлове приміщення №1061 загальною площею 91,8 кв.м. у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) на підставі договору купівлі-продажу №181 від 17.04.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською Світланою Іванівною, зареєстровано на праві приватної власності за відповідачем;

- №177266822 (дата та час формування: 13.08.2019 11:22:49) нежитлове приміщення №1062 загальною площею 138,5 кв.м. у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) на підставі договору купівлі-продажу №182 від 17.04.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською Світланою Іванівною, зареєстровано на праві приватної власності за відповідачем (т.1, а.с. 17-29).

Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 22.01.2021 № 22/01/21 (далі - Висновок експерта), який суд визнає належним та допустимим доказом у цій справі, оскільки він відповідає вимогам встановленим статтями 98, 101 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України). У Висновку експерта зокрема зазначено про те, що він підготовлений для подання до Господарського суду м. Києва у справу № 910/11058/19 та, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

У Висновку експерта зазначено, що за фактичної відсутності окремих конструктивних елементів, а саме перегородок, приміщення №1041 та №1062 у Будинку, що відображені у технічних паспортах від 19.02.2015 на дані приміщення, не є окремими приміщеннями відповідно до визначень терміну приміщення, наведених у нормативних документах, чинних на час складання технічних паспортів і на даний час.

У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1041 відповідно до технічного паспорту від 19.02.2015, це приміщення №1041 у Будинку відноситиметься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, що призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1041 відповідно до технічного паспорту від 19.02.2015, складеного ТОВ "Проекттехсервісбуд", використання приміщення №1041 загальною площею 53,3 кв.м. у Будинку як нежитлового приміщення не відповідатиме вимогам нормативно-правових актів, зокрема положенням підпункту 3 пункту 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" щодо визначення категорії приміщення, пунктам 3.3.5, 3.3.6 Правил утримання жилих будинків та прибудинкової території (затверджені наказом Держитлокомунгоспу України 17.05.2005 №76 і зареєстровані в Міністерстві юстиції України 25.08.2005 за №927/11207; далі - Правила утримання жилих будинків) щодо експлуатації технічного підвалу.

Приміщення №1061 загальною площею 91,8 кв.м. у Будинку відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, що призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Використання приміщення №1061 як нежитлового приміщення не відповідатиме вимогам нормативно-правових актів, зокрема положенням підпункту 3 пункту 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" щодо визначення категорії приміщення, пунктам 3.3.5, 3.3.6 Правил утримання жилих будинків щодо експлуатації технічного підвалу.

У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1062 відповідно до технічного паспорту від 19.02.2015, приміщення №1062 загальною площею 138,5 кв.м. в Будинку відноситиметься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, що призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1062 відповідно до технічного паспорту від 19.02.2015, використання приміщення №1062 як нежитлового приміщення не відповідатиме вимогам нормативно-правових актів, зокрема положенням підпункту 3 пункту 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" щодо визначення категорії приміщення, пункту 5.39 ДБН В.2.2-15-2019 "Житлові будинки. Основні положення" в частині висоти приміщення, пунктам 3.3.5, 3.3.6 Правил утримання жилих будинків щодо експлуатації технічного підвалу.

Як вказувалось вище, позивач, звертаючись до суду із даним позовом (з урахуванням прийнятих судом першої інстанції заяв про зміну предмету позову), зазначав з посиланням на рішення Конституційного Суду України у справі №4-рп/2004 від 02.03.2004, про те, що спірні приміщення, які він вимагає витребувати від відповідача, є допоміжними приміщеннями, а відтак, їх відчуження мало відбуватись за згодою всіх співвласників будинку, якої (згоди) на це не було. До того ж, позивач зазначив про те, що йому не потрібно доводити своє право власності на ці спірні приміщення, адже за наявності в них статусу допоміжних, вони перебувають у спільні спів власності всіх співвласників багатоквартирного будинку.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

За положеннями ч. 2 статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Частиною 1 статті 385 ЦК України також передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Відповідно до ч. 2 статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (Закон застосовується у редакції чинній на момент проведення спірних загальних зборів) юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Згідно з ч. 2 статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об`єднання визначається цим Законом та іншими законами України.

Закон України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає об`єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичну особу, створену власниками для сприяння використання їх власного майна, управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Тож в силу наведених вище визначень, державних нормативів та відповідно до поняття, наведеного у статті 380 ЦК України, багатоквартирний будинок є житловим будинком, будівлею, призначеною для постійного в ній проживання. Співвідношення площі житлових приміщень (квартир) у багатоквартирному будинку та площі нежитлових приміщень у ньому зумовлене особливостями розміщення нежитлових приміщень у житловому будинку, тобто за загальним правилом є об`єктивним фактором.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

При вирішенні даного спору, предметом якого є витребування майна з чужого незаконного володіння з підстав, що спірне майно не є нежитловими приміщеннями, а є допоміжними і їх відчуження не могло бути відчужене без згоди всіх співвласників ОСББ, ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме: встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

Згідно з п. 6 ч. 1 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (п. 2 ч. 1 вказаної норми). Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; (п. 3 ч. 1 вказаної статті)

Відповідно до додатку «Б» до ДБН В2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення»: Нежитлове приміщення - приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до житлового фонду. Є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Приміщення технічні - приміщення для розміщення обладнання теплових вузлів, бойлерних, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машинних відділень ліфтів, холодильних установок тощо. Підсобні приміщення багатоквартирного житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, комори, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти тощо).

Відповідно до п. 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (далі - Закон) власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №N14-рп/2011.

Так, у рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено: "1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.".

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Отже, нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №552/7636/14-ц).

При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (такі правові позиції викладені у постановах Верховного Суду у справі №916/2069/17 від 18.07.2018, у справі № 904/1040/18 від 22.11.2018, у справі № 906/1169/17 від 15.05.2019, у справі № 914/843/17 від 06.08.2019).

Натомість у даній справі відсутні докази того, що спірні приміщення є будувалися не як допоміжні приміщення, а як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення.

Більш того, як вказувалось вище, в деклараціях про готовність спірних об`єктів до експлуатації на спірні приміщення зазначено: реконструкція технічного приміщення підвалу з виділенням нежитлового приміщення в Будинку, що ще раз підтверджує факт, що спірні приміщення не є новими добудованими приміщеннями, внаслідок створення яких збільшилась площа Будинку (габарити Будинку), а є приміщеннями, реконструйованими з технічних приміщень підвалу, який (підвал) є допоміжним приміщенням багатоквартирного житлового будинку, призначеними для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців та є спільним майном багатоквартирного будинку.

Як зазначено у постанові Верховного Суду від 16.12.2020 у справі 914/554/19: «Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.».

Отже, колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що спірні приміщення №№1041, 1061, 1062 належать до категорії допоміжних приміщень, та відповідно є спільним майном співвласників Будинку, адже ці приміщення розміщені в технічних підвалах відповідної секції Будинку, і жодне з цих приміщень без згоди всіх співвласників Будинку не могло бути предметом договору купівлі-продажу, які стали підставою для реєстрації за відповідачем права власності на вказані три приміщення.

Згідно з абз. 1 та 3 ч. 2 статті 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

В даному випадку, така згода співвласників Будинку відсутня (доказів протилежного відповідачем та третіми особами у справі на стороні відповідача не надано). До того ж, як вказувалось вище, в рішенні комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України зазначено, що оскаржувані рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» були прийняті на підставі декларацій про готовність об`єктів до експлуатації про реконструкцію технічного приміщення підвалу з виділенням нежитлового приміщення за відсутності письмової згоди співвласників багатоквартирного будинку, документа, що підтверджує речове право на об`єкт нерухомого майна до проведення такої реконструкції, та відомостей щодо такого права у Державному реєстрі прав.

Враховуючи встановлені обставини, ДП "Житлоінбуд" не мало права без згоди всіх співвласників Будинку укладати в вересні 2012 року договори з ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" про залучення інвестицій в реконструкцію, внаслідок якої з`явились спірні приміщення, реконструйовані з приміщень підвалу Будинку (без збільшення загальної площі Будинку).

Договори про залучення інвестицій в реконструкцію від 2012 року та договори купівлі-продажу спірних нежитлових приміщень, укладені між ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" та відповідачем у 2019 році, не змінюють правового статусу спірного майна (приміщень), оскільки судом першої інстанції встановлено, а судом апеляційної інстанції перевірено належність цих приміщень до допоміжних.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами; правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо.

Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, Цивільний кодекс України виходить зі змісту самої протиправної дії, її антисоціального характеру, а також значимості порушених прав і свобод людини та громадянина внаслідок вчинення такого правочину.

Подібні висновки викладено в постановах Верховного Суду від 02.07.2020 у справі №910/4932/19, від 10.03.2020 у справі № 910/24075/16, від 31.10.2019 у справі №461/5273/16.

При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо тих, які стосуються суттєвих основ правопорядку.

З огляду на зазначене, можна зробити висновок, що публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.

Об`єктивна сторона такого правочину вказує на суперечність його нормативно-правовим актам, в яких закріплюються конституційні права та свободи людини і громадянина; право державної, комунальної та приватної власності тощо.

Суб`єктивна ознака правочину, що порушує публічний порядок, полягає у спрямованості дії сторін (сторони) на досягнення протиправного результату, яка вказує на умисне вчинення такого правочину.

Визнання недійсним нікчемного правочину законом не передбачається, оскільки нікчемним правочин є в силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (така позиція відповідає правовим висновкам, викладеним в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц та від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, під час розгляду спорів у подібних правовідносинах).

Згідно з ч. 2 статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду, що укладені між ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" та ДП "Житлоінбуд" договори про залучення інвестицій в реконструкцію від 10.09.2012 №№ 1-2/12, 1-5/12, 1-6/12, 1-7/12 разом з усіма додатковими угодами до них від 10.11.2014, а також договори купівлі-продажу вищевказаних приміщень №№ 179, 180, 181, 182 від 17.04.2019, укладені між ТОВ "Сервіс-Житло-Комфорт" та відповідачем, та посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.І., є такими, що порушують публічний порядок, оскільки направлені на протиправне заволодіння допоміжними (технічними) приміщеннями співвласників Будинку без згоди останніх, а отже є нікчемними.

Статтею 387 ЦК України унормовано, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно з ч. 1 статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Колегія суддів, враховуючи наведені вище обставини та зроблені на їх підставі висновки, погоджується із висновком місцевого суду, що спірні приміщення №№ 1041, 1061, 1062 вибули з володіння співвласників Будинку не з їхньої волі та зважаючи, зокрема, на статус цих приміщень (допоміжні), відповідач не може вважатися добросовісним набувачем.

Протилежного відповідачем (третіми особами у справі на стороні відповідача) не доведено.

Згідно з ч. 4 статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Тобто, особа, яка зареєструвала право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього повноваження власника, зокрема набуває і право володіння.

З огляду на те, що приміщення №№ 1041, 1061, 1062, які знаходяться в Будинку, вибули з володіння співвласників Будинку без їх волі, вони підлягають витребуванню від відповідача, як особи, що володіє цими приміщеннями на час розгляду цієї справи.

Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №183/1617/16-ц.

Враховуючи положення статей 4, 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", відповідно до яких власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, яке перебуває в їх спільній сумісній власності, вигодонабувачами витребуваних приміщень №№ 1041, 1061, 1062 є власники квартир та нежитлових приміщень Будинку.

Таким чином, колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що спірні нежитлові приміщення №№ 1041, 1061, 1062 мають бути витребувані від відповідача на користь співвласників квартир та нежитлових приміщень Будинку.

З огляду на те, що позивачем не доведений факт фізичної наявності приміщення №1012 у Будинку, що підтверджується також висновком експертизи, відповідно до висновків якої вказане приміщення в об`ємно-планувальному рішенні, як це відображено у технічному паспорті від 19.02.2015, фактично не існує і не було передбачено проектом на будівництво будинку, а в об`ємі підвалу другої секції де, згідно з технічним паспортом від 19.02.2015, розташоване спірне приміщення №1012 розміщені інші вбудовані нежитлові приміщення, які передбачені проектом на будівництво Будинку, колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що підстав для задоволення позову в цій частині не має.

Крім того, колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про безпідставність заявленого відповідачем клопотання про застосування строків позовної давності, оскільки, виходячи з положень статей 256, 257, 260, 261 ЦК України, строк позовної давності позивачем про витребування у відповідача спірних приміщень не був пропущений, оскільки право власності на спірні приміщення у відповідача виникло та було зареєстровано у 2019 році (13.08.2019 - дата реєстрація права власності за відповідачем), а вже у серпні 2019 року позивач звернувся до суду із вказаним позовом, тобто у межах строків позовної давності.

Стосовно доводів апеляційної скарги про те, що даний спір мав би розглядатися в порядку статті 331 ЦК України, адже стосується новоствореного майна, колегія суддів зазначає, що як встановлено судом першої інстанції, та підтверджено судом апеляційної інстанції, нове майно не створювалось (відбулась реконструкція підвальних приміщень без збільшення загальної площі всього Будинку/ без згоди співвласників на таку реконструкцію), а відтак, даний спір заявлений позивачем на підставі належної правової норми - статті 388 ЦК України.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча п. 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Інші доводи апеляційної скарги спростовані по змісту даної постанови і не потребують додаткового їх спростування.

Згідно з пунктом 1) частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (стаття 276 ГПК України).

Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають до застосування у спірних правовідносинах, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку, що рішення місцевого господарського суду у цій справі є законним та обґрунтованим і підстав для його скасування не вбачається; підстави для задоволення апеляційної скарги - відсутні.

Судові витрати.

У зв`язку з відсутністю підстав для задоволення апеляційної скарги витрати за подання апеляційної скарги у відповідності до статті 129 ГПК України покладаються на апелянта.

Керуючись статтями 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів "ДС-Фінанс" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2021 у справі №910/11058/19 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2021 у справі №910/11058/19 залишити без змін.

Справу №910/11058/19 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст постанови складено 09.12.2021.

Головуючий суддя О.В. Попікова

Судді О.О. Євсіков

В.А. Корсак