ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 грудня 2021 року м. ОдесаСправа № 915/79/20
Колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Ярош А.І.

суддів Діброви Г.І., Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання Молодов В.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Савіна Віктора Михайловича

на рішення господарського суду Миколаївської області від 22 грудня 2020 року

у справі №915/79/20

за позовом Фізичної особи-підприємця Савіна Віктора Михайловича

до відповідача Миколаївської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,

представники учасників справи в судове засідання не з`явились,

До господарського суду Миколаївської області звернулась Фізична особа-підприємець Савін Віктор Михайлович з позовною заявою до відповідача Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди № 3230 від 07.06.2005 року, укладеного між Миколаївською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Савіним Віктором Михайловичем, який зареєстрований Миколаївською міською радою № 3230 від 07.06.2005 року, в редакції, зазначеній в позовній заяві.

Підставою позову позивачем зазначено обставини щодо набуття позивачем права на поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", проте Миколаївська міська рада за відсутності будь-яких заперечень зволікає з укладанням додаткової угоди, що порушує права позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані приписами ст. 13 Конституції України, ст. 124 ЗК України, ст. 631, 792 ЦК України, ст. 188 ГК України, ст. ст. 2, 31, 33 Закону України "Про оренду землі", практикою Верховного Суду, Європейського суду з прав людини та умовами договору.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 22 грудня 2020 року у справі №915/79/20 (суддя Олейняш Е.М.) у задоволенні позову відмовлено.

При винесенні рішення суд першої інстанції встановив, що позивач ФОП Савін В. М. реалізовуючи переважне право на поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі, не дотримався порядку та процедури, передбаченої вказаною нормою.

Зокрема, позивачем ФОП Савіним В. М. в порушення ч. 2 ст. 33 Закону України Про оренду землі заяву про поновлення договору подано з порушенням строку, передбаченого умовами договору, а також в порушення ч. 3 ст. 33 Закону України Про оренду землі не подано проекту додаткової угоди до заяви, що унеможливило розгляд цього питання з прийняттям орендодавцем відповідного рішення на підставі ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Тобто, недотримання орендарем передбаченої ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі процедури та строків звернення свідчить про втрату переважного права на поновлення договору оренди землі.

Враховуючи, що орендарем ФОП Савіним В. М. втрачено право на продовження строку договору оренди землі, договір припинив свою дію, у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, як наслідок, не доведено належними та допустимими доказами у справі факту порушення прав позивача відповідачем.

Відтак, в суду відсутні правові підстави для поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі, у зв`язку з чим в позові судом відмовлено.

ФОП Савін В.М. з вказаним рішенням не погодився та звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, апелянт зазначає, що виконуючи вимоги п.12.7 Договору оренди від 23.05.2005 року (зареєстровано 07.06.2005), укладеного на 10 років, позивач, маючи бажання продовжити термін дії договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, 17 березня 2015 через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради подано заяву з відповідними документами (реєстраційний №007366) щодо поновлення терміну дії договору на той саме строк.

За результатами розгляду заяви Миколаївською міською радою було прийнято рішення № 49/24 від 15.09.2015 року щодо надання ФОП Савіну В. М. дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою.

Однак, на сьогоднішній день Миколаївська міська рада не повідомляла позивача про прийняте рішення щодо поновлення або про відмову в поновленні договору оренди землі №3230 від 07.06.2005 р., також не направляла на адресу Позивача підписаний договір про зміни до договору оренди землі №3230 від 07.06.2005 р., що вказує на наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі та порушує право на оренду земельної ділянки.

Правовий аналіз наведених положень ст.12, 83, 122 Земельного кодексу України, з урахуванням встановлених судами обставин справи, дає підстави для висновку, що питання щодо поновлення договору оренди на той же строк на тих же умовах здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

При цьому слід зауважити, що для застосування положень частини 6 статті 33 названого вище Закону не вимагається наявності рішення орендодавця, як органу місцевого самоврядування в розумінні статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні". При цьому, як вже зазначалося вище договір оренди землі, за наявності певних обставин, вважається поновленим відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренд/ землі". а укладення додаткової угоди до договору, відповідно до вимог частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду "Земні", є оформленням юридичного факту поновлення договору на новий (той самий) строк. Такий юридичний факт у даному випадку виникає не 3 рішення міської ради, а з акта законодавства, а саме з частини б статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Апелянт звернувся з позовом до Миколаївської міської ради орендодавця про поновлення договору оренди шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки у запропонованій позивачем редакції, у даних спірних правовідносинах відповідає принципу правової визначеності.

Твердження Відповідача та суду про відсутність проекту додаткової угоди є хибним, оскільки Апелянт перед зверненням з клопотанням про поновлення договору оренди землі, звернувся на консультацію до ЦНАГІ Миколаївської міської ради, під час консультації Апелянту було роз`яснено порядок поновлення договорів та перелік документів, які потрібно підготувати та подати разом з клопотання про поновлення договору оренди.

Крім того, протягом 5 років, що Відповідач приймає рішення про поновлення чи відмову в укладені договору оренди землі жодного разу не ставало питання про порушення строку подання клопотання про поновлення оренди чи відсутність проекту додаткової угоди.

Як зазначено судом, Відповідач прийняв рішення про надання дозволу ФОП Савіну В.М. дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) орієнтовною площею 845 кв. м., за рахунок земельної ділянки, відведеної рішенням міської ради від 01.04.2005 № 32/19, з метою передачі в оренду для обслуговування кіосків та торговельних рядів, поблизу житлового будинку № 38 по вул. Крилова.

Тобто, Відповідач перевіривши матеріали дозвільної справи прийняв рішення про надання дозволу на виготовлення технічної документації, ввів в оману Апелянта щодо подальшого укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди. Своїми діями Відповідач порушує принцип правової визначеності та справедливості.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.01.2021р. відкрито апеляційне провадження у справі №915/79/20, призначено розгляд справи на 02.03.2021 року о 10:30 год. Відповідно до приписів ст. ст. 267, 268 Господарського процесуального кодексу України, судовою колегією встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, пояснень, клопотань, заяв, а також заперечень щодо заявлених клопотань.

Ухвалою суду від 02.02.2021 року призначено розгляд справи на 23.03.2021 о 10-30 год.

22.03.2021 року до суду надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника апелянта, не заперечував проти зупинення провадження до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19.

Ухвалою суду від 23.03.2021 року зупинено апеляційне провадження у справі №915/79/20 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.10.2021 року поновлено провадження у справі, призначено розгляд справи №915/79/20 на 02 листопада 2021 року о 12-00 год.

Ухвалою суду від 02.11.2021 року відкладено розгляд справи на 07.12.2021 року о 12-30 год.

07.12.2021 року до суду надійшли заяви від Миколаївської міської ради та від ФОП Савіна В.М. про розгляд справи без участі представників сторін.

В судове засідання 07.12.2021 року представники сторін не з`явились, повідомлені належним чином про час, дату та місце судового засідання. Враховуючи заяви сторін про розгляд справи без участі представників сторін, судова колегія дійшла висновку про можливість розгляду справи за наявними матеріалами справи без участі представників.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів доходить наступних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Миколаївської міської ради № 32/19 від 01.04.2005 року передано приватному підприємцю Савіну Віктору Михайловичу в оренду строком на 10 років земельну ділянку загальною площею 845 кв.м (землі комерційного використання) для обслуговування комплексу кіосків та торговельних рядів, поблизу житлового будинку № 38 по вул. Крилова (арк. 19).

23.05.2005 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ПП Савіним В.М. (орендар) було укладено договір оренди землі № 3220 (арк. 6-8).

Відповідно до п. 1.1 договору Миколаївська міська рада на підставі рішення від 01.04.05 за № 32/19 передає, а ПП Савін В.М. приймає в оренду земельну ділянку для обслуговування комплексу кіосків та торговельних рядів, поблизу ж/б № 38 по вул. Крилова /Заводський район/.

Відповідно до п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 845/вісімсот сорок п`ять/кв.м, у тому числі 12 кв.м. під капітальною забудовою, 272 кв.м. під тимчасовою забудовою, 561 кв.м. під проходами, проїздами, без права передачі її в суборенду.

Відповідно до п. 2.2 договору на земельній ділянці знаходяться будівлі та споруди, що належать приватному підприємству Савіну В.М.

Відповідно до п. 3.1 договору договір діє на протязі 10 /десяти/ років з дати його реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. г п. 9.3 договору орендар земельної ділянки має право, зокрема, після закінчення строку, на який було складено цей договір при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору. Орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору за тим самим цільовим використанням земельної ділянки, за яким вона надавалася.

Відповідно до п. 12.7 договору поновлення договору:

- після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

- у разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Відповідно до абз. 1 п. 7.1 договору у разі закінчення терміну договору оренди, припинення або розірвання договору оренди, орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.

Відповідно до п. 12.3 договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 6.2 договору право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.

Відповідно до 14.1 Договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди підписано сторонами та скріплено печаткою Миколаївської міської ради, а також зареєстровано у Миколаївський регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.06.2005 року за № 66. Крім того, 23.05.2005 року договір посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Шиліною Г. М.

Отже, строк дії договору становить з 07.06.2005 по 07.06.2015 (10 років).

Відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки від 07.06.2005 року орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку по вул. Крилова, поблизу будинку № 38 для обслуговування комплексу кіосків та торговельних рядів загальною площею 845 кв.м. (арк. 9).

Отже, в силу положень п. 3.1 договору орендар мав право звернутись до орендодавця із заявою про поновлення договору на новий строк не пізніше ніж 07.03.2015.

16.03.2015 року позивач ФОП Савін В.М. звернувся до відповідача Миколаївської міської ради з заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки на 15 років (арк. 11). Як вбачається із заяви до заяви додано: документи відповідно до опису дозвільної справи. Заяву від 16.03.2015 року отримано та зареєстровано в Миколаївській міській раді 16.03.2015 року за вх. № 007366.

Доказів подання орендарем до заяви проекту додаткової угоди суду не подано.

За результатами розгляду вищевказаної заяви відповідачем Миколаївською міською радою було прийнято рішення № 48/27 від 18.06.2015 року щодо надання ФОП Савіну В. М. дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) орієнтовною площею 845 кв. м., за рахунок земельної ділянки, відведеної рішенням міської ради від 01.04.2005 № 32/19, з метою передачі в оренду для обслуговування кіосків та торговельних рядів, поблизу житлового будинку № 38 по вул. Крилова (арк. 73, 76).

Пункт 2 розглянуто на засіданні постійної комісії міської ради з питань архітектури, будівництва та регулювання земельних відносин від 25.05.2015, протокол № 149, на якому рекомендовано погодити та винести це питання на розгляд міської ради.

Пункт 2 на пленарному засіданні міської ради від 18.06.2015 перенесено на чергове засідання міської ради за пропозицією президії міської ради від 17.06.2015.

Відповідно до витягу з ДЗК (арк. 77-81) земельна ділянка по вул. Крилова, поблизу житлового будинку № 38, м. Миколаїв є сформованою та має кадастровий номер :05:025:003:

- категорія земель землі житлової та громадської забудови;

- цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі;

- вид використання для обслуговування комплексу кіосків та торговельних рядів;

- форма власності комунальна, власник Миколаївська міська рада.

31.08.2016 року (після закінчення строку дії договору) позивач ФОП Савін В. М. звертався до голови Миколаївської міської ради та голови постійної комісії міської ради з питань архітектури, будівництва та решулювання земельних відносин Миколаївської міської ради із заявами про продовження терміну оренди земельної ділянки на 3 роки за пропозицією Управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради. До заяв позивачем додано лист від 13.12.2017 за № 69/8039 Головного управління МНС України в Миколаївській області (арк. 63-64)

В подальшому у зв`язку з тим, що на пленарному засіданні міської ради від 17.05.2018 року було прийнято рішення міської ради № 36/13 щодо затвердження плану зонування м. Миколаєва, дозвільна справа № 2505/Пз-15 питання відносно продовження ФОП Савіну Віктору Михайловичу строку оренди земельної ділянки загальною площею 845 кв.м (кадастровий номер :05:025:0003), яка була надана рішенням міської ради від 01.04.2005 № 32/19 для обслуговування комплексу кіосків та торговельних рядів по вул. Крилова, поблизу житлового будинку № 38 було направлено до Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради для повторного розгляду. Вказані обставини підтверджуються інформацією Управління земельних ресурсів № 4792/11.02-03/202 від 19.02.2020 року (арк. 43).

Згідно висновку Департаменту архітектури та містобудування ММР від 19.11.2019 року № 17-4214 на підставі невідповідності державним будівельним нормам встановлено відсутність можливості погодження документації із землеустрою для обслуговування комплексу кіосків та торговельних рядів по вул. Крилова, поблизу житлового будинку № 38 (арк. 88).

В свою чергу 18.02.2020 питання відносно повторного розгляду раніше наданих документів щодо продовження ФОП Савіну Віктору Михайловичу договору оренди за умов реконструкції об`єкта відповідно до діючих норм земельної ділянки загальною площею 845 кв.м, в натурі на місцевості для обслуговування комплексу кіосків та торговельних рядів по вул. Крилова, поблизу житлового будинку № 38 погоджено на засіданні постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології (протокол № 121 від 18.02.2020) (арк. 51).

В довідці від 17.02.2020 № 02-19/315 Управління земельних ресурсів Миколаївської міської зазначено, що останнє не заперечує проти поновлення договору ФОП Савін В.М. з АТ Миколаївобленерго на постачання електричної енергії на строк до трьох місяців для подальшого обслуговування комплексу кіосків та торговельних рядів по вул. Крилова, поблизу житлового будинку № 38 (арк. 48).

З матеріалів справи також вбачається, що відповідно до інформації Управління земельних ресурсів № 4792/11.02-03/202 від 19.02.2020 року (арк. 43) ФОП Савін Віктор Михайлович не подавав до міської ради заяву з приводу укладання додаткової угоди на поновлення договору оренди землі від 07.06.2005 № 3230 з уповноваженою особою без прийняття відповідного рішення міської ради для обслуговування комплексу кіосків та торговельних рядів по вул. Крилова, поблизу житлового будинку № 38. На цей час додаткова угода на поновлення договору оренди землі № 3230 з уповноваженою особою без прийняття відповідного рішення міської ради не укладалася (арк. 43).

02.04.2020 року (після відкриття провадження у даній господарській справі) позивач звернувся до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки. В клопотанні зазначено про долучення проекту додаткової угоди, натомість до матеріалів даної господарської справи проект додаткової угоди, який направлявся на адресу Миколаївської міської ради, не долучено (арк. 67-69).

26.06.2009 року ФОП Савіну В.М. надано дозвіл №091043/Т на розміщення на території об`єктів благоустрою будівель і споруд соціально-культурного, побутового, торговельного та іншого призначення комплексу кіосків та торговельних рядів для реалізації в ньому продовольчих та непродовольчих товарів (арк. 18).

Посилаючись на лист Головного управління МНС України в Миколаївській області вих. № 69/8039 від 13.12.2007, позивач зазначає про відповідність протипожежним вимогам розміщення комплексу торгових кіосків Івушка по вул. Крилова, 38 у м. Миколаєві.

На підтвердження проведення реконструкції кіоску позивачем подано копію Декларації про готовність об`єкта до експлуатації Реконструкція торгівельних рядів та будівництво нових павільйонів на території КТК Івушка за адресою по вул. Крилова, 38, м. Миколаїв (арк. 50).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою вул. Крилова, 38, м. Миколаїв, об`єктів нерухомого майна за позивачем ФОП Савіним В. М. не зареєстровано (арк. 82-87).

Відповідно до інформацій Головного управління ДПС у Миколаївській області від 17.01.2020 та від 21.01.2020, останнє підтвердило факт сплати орендної плати ФОП Савіним В. М. в період з 01.05.2015 по 16.01.2020, а також відсутність податкового боргу, недоїмки зі сплати єдиного внеску, іншої заборгованості з платежів (арк. 13-14).

Однак, оскільки додаткову угоду між сторонами укладено не було, позивач звернувся до суду з вимогами про укладення додаткової угоди в судовому порядку.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки на момент виникнення спірних правовідносин визначався ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву Поновлення договору оренди землі.

Так, згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 зазначеного Закону).

При цьому ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 8, 9 ст. 33 вказаного Закону).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону №161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону №161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, є автоматичною пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах.

Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц; від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19, які суд враховує у відповідності до ч. 4 ст. 236 ГПК України

Колегія суддів зазначає, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець на той час ототожнював поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди.

Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Необхідно також наголосити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами

Аналогічна правова позиція викладене в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі № 915/1003/20.

Крім того, у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що ст. 33 Закону України Про оренду землі прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар (п. 34 постанови).

Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (п. 35 постанови).

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів:

1. Орендар належно виконує його обов`язки за договором;

2. Орендар повідомив орендодавця в установлені законом строки (у строк, встановлений договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі) про намір поновити договірні відносини на новий строк;

3. До листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;

4. Орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди його не розглянув;

5. Орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;

6. Орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні договору.

Як встановлено судом, строк дії договору від 07.06.2005 року, становив 10 років з 07.06.2005 по 07.06.2015.

Відповідно до п. 3.1 договору договір діє на протязі 10 /десяти/ років з дати його реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Отже, за умовами договору оренди землі з урахуванням приписів ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі», орендар мав переважне право на його поновлення на новий строк у разі звернення до орендодавця не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору з письмовим повідомленням про намір продовжити його дію, а саме до 07.03.2015 року.

Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що ФОП Савін В.М. звернувся до Миколаївської міської ради з заявою про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди до договору оренди лише 16.03.2015 року, тобто поза межами строку, визначеного пунктом 3.1 договору, чим не дотримався вимог, встановлених ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, як вірно встановлено судом першої інстанції, доказів подання орендарем до заяви про поновлення договору оренди земельної ділянки проекту додаткової угоди матеріали справи не містять.

Доводи апелянта про відсутність зауважень Миколаївської міської ради з цього приводу вказаних фактів не спростовують.

Миколаївською міською радою було прийнято рішення № 48/27 від 18.06.2015 року щодо надання ФОП Савіну В. М. дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) орієнтовною площею 845 кв. м., за рахунок земельної ділянки, відведеної рішенням міської ради від 01.04.2005 № 32/19, з метою передачі в оренду для обслуговування кіосків та торговельних рядів, поблизу житлового будинку № 38 по вул. Крилова, однак викладені обставини не свідчать про дотримання сторонами процедури поновлення дії договору від 07.06.2005 року, а надання Миколаївською міською радою дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою не замінює необхідності прийняття рішення щодо поновлення строку дії договору оренди на новий строк.

З урахуванням викладеного, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позову та поновлення спірного договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема, щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору саме у визначений таким договором строк.

Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки позивач ФОП Савін В. М. не дотримався порядку та процедури, передбаченої ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі: заяву про поновлення договору подано з порушенням строку, передбаченого умовами договору, а також в порушення ч. 3 ст. 33 Закону України Про оренду землі не подано проекту додаткової угоди до заяви, що унеможливило розгляд цього питання з прийняттям орендодавцем відповідного рішення на підставі ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі. Тобто, недотримання орендарем передбаченої ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі процедури та строків звернення свідчить про втрату переважного права на поновлення договору оренди землі.

Підсумовуючи вищевикладене, враховуючи, що доводи і вимоги апеляційної скарги не підтверджують наявність обставин, які згідно зі ст. 277 Господарського процесуального кодексу України визначені в якості підстав для зміни чи скасування оскаржуваного судового рішення, та не спростовують законних та обґрунтованих висновків суду першої інстанції, колегія суддів доходить висновку про відсутність підстав для скасування рішення господарського суду Миколаївської області від 22 грудня 2020 року у справі №915/79/20, та залишення апеляційної скарги ФОП Савіна В.М. без задоволення.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, п.1 ч.1 ст.275, ст. 276, 282, 287-288 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Савіна Віктора Михайловича залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Миколаївської області від 22 грудня 2020 року у справі №915/79/20 залишити без змін.

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 10.12.2021 року

Головуючий суддя А.І. Ярош

Судді: Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська