ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"23" листопада 2021 р.м. Одеса Справа № 916/1738/21

Господарський суд Одеської області у складі судді Цісельського О.В.,

за участю секретаря судового засідання Драганової А.І.,

за участю представників:

від позивача: адвокат Сало Ю.І. - ордер,

від відповідача: Садардінова І.В. - самопредставництво,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 916/1738/21

за позовом: Приватного акціонерного товариства «Сільпо Рітейл» (вул. Промислова, № 5, м. Вишневе, Києво-Святошинський р-н, Київська обл., 08132, )

до відповідача: Одеської міської ради (пл. Думська, № 1, м. Одеса, 65026, )

про внесення змін до договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог та заперечень.

Приватне акціонерне товариство «Сільпо Рітейл» звернулось до господарського суду із позовною заявою до Одеської міської ради, в якому просить суд внести до договору оренди від 24.09.2007, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєстровим № 3008, зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК 10.01.2008 за номером 03 зміни.

В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що 14.11.2017 між AT «Сільпо Рітейл» та МПП «Віртус» було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений та зареєстрований в реєстрі під номером 2901 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В., згідно якого AT «Сільпо Рітейл» придбало у власність нежитлову будівлю супермаркету з кафе, літ «А», загальною площею 2092,6 кв.м., за адресою: Одеська область, місто Одеса, Люстдорфська дорога, 54, яка знаходиться на земельній ділянці площею 2564,0 кв.м. кадастровий номер :10:004:0015, що надана в оренду продавцю, відповідно до договору оренди землі, укладеного між продавцем та Одеською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.10.24 вересня 2007 року, номер за реєстром 3008. Право власності на придбану нежитлову будівлю було зареєстроване за AT «Сільпо Рітейл» 14.11.2017, що підтверджується Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності інд. № 194488703.

Відтак, позивач зазначає, що на момент переходу права власності до позивача на нежитлову будівлю супермаркету з кафе літ «А», загальною площею 2092,6 кв.м., за адресою: місто Одеса, Люстдорфська дорога, 54, земельна ділянка кадастровий номер :10:004:0015, загальною площею 0,2564, під даною будівлею знаходилася в оренді Малого приватного підприємства «Віртус», відповідно до договору оренди землі від 24.09.2007, укладеного між МПП «Віртус» та Одеською міською радою.

Позивач вважає, що ПрАТ «Сільпо Рітейл» набуло прав та обов`язків орендаря за договором оренди землі від 24.09.2007, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., реєстровий № 3008, укладеного між МПП «Віртус» та Одеською міською радою з моменту реєстрації права власності на придбану нежитлову будівлю, тобто з 14.11.2017.

Крім того, позивач зауважує, що рішенням Одеської міської ради №1267-V1 від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначені ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», було встановлено фіксовані ставки орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі, а саме Додатком № 1 до даного рішення для магазинів та громадського (ресторани, кафе, бари) встановлено ставку у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси та встановлено, що нормативна грошова оцінка підлягає застосуванню з 01.01.2017.

Згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019 №1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :10:004:0015, площею 0,2564 га, розташованої за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54 складає 2 470 055 грн. 36 коп.

Зважаючи на вказані обставини, маючи намір зменшити розмір орендної плати, що підлягає сплаті відповідно до умов договору оренди землі, позивач звернувся до відповідача з клопотанням про внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки, надавши лист№ 248 від 07.12.2020, проте, за ствердженням позивача, Одеська міська рада (Департамент комунальної власності) листом №01-1 8/1733-09-01 від 05.02.2021 повідомила AT «Сільпо Рітейл» про неможливість укладення договору оренди земельної ділянки або внесення змін до існуючого договору оренди, оскільки рішення про розірвання договору оренди землі з МПП «Віртус» та передачу вищезазначеної земельної ділянки ПАТ «Сільпо Рітейл» Одеською міською радою не приймалося. Договір оренди землі між Одеською міською радою та ПАТ «Сільпо Рітейл» не укладався, та згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно орендарем земельної ділянки є ПАТ «Сільпо Рітейл», що унеможливлює укладення будь-яких угод або внесення змін до раніше існуючих.

При цьому, позивач додає, що набуття позивачем прав та обов`язків орендаря за договором оренди землі, визнається також Одеською міською радою, про що свідчить зміст позовної заяви ОМР до AT «Сільпо Рітейл» про стягнення заборгованості за договором оренди землі до Господарського суду Київської області, за якою було розглянуто та вирішено справу № 911/2372/20.

В свою чергу, позивач наголошу, що рішення відповідача №1267-VI від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначені ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі» та №756-VII від 29.06.2016 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» є чинними й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалися, тому вони є обов`язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Підсумовуючи позивач вказує, що з врахуванням того, що AT «Сільпо Рітейл» зверталось до відповідача із пропозицією про внесення змін до договору оренди землі від 24.09.2007, проте відповідачем було відмовлено необґрунтовано у внесенні змін до договору оренди землі, AT «Сільпо Рітейл» звернулось за судовим захистом свого порушеного права та законного інтересу щодо внесення змін до договору оренди землі від 24.09.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовськю Н.Ю., номер за реєстром 3008.

Відповідачем надано до суду пояснення (вх. 31311/21 від 22.11.2021), де останнім, зокрема, зазначено, що 25.06.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди ПрАТ «Сільпо Рітейл» стосовно спірної земельної ділянки, проте на думку відповідача, підставою для державної реєстрації права оренди має бути рішення Одеської міської ради.

При цьому, відповідач зауважив, що стороною за договором оренди землі від 10.01.2008 до цього часу залишається МПП «Віртус» та рішення щодо надання земельної ділянки, площею 0,2564 га за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, ПрАТ «Сільпо Рітейл» не приймалось. Крім того, у разі прийняття Одеською міською радою рішення щодо припинення договору оренди землі, укладеного між ОМР та МПП «Віртус» та надання вказаної земельної ділянки позивачу, таке рішення не можливо буде виконати шляхом укладення договору оренди землі та реєстрації права оренди за позивачем, оскільки таке право вже внесено до Реєстру речових прав.

Інші заяви по суті справи до суду не надходили.

2. Процесуальні питання, вирішені судом

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.06.2021 позовна заява вх.№ 1804/21 була передана на розгляд судді Цісельському О.В.

22.06.2021 ухвалою суду позовну заяву Приватного акціонерного товариства «Сільпо Рітейл» (вх. № 1804/21 від 17.06.2021) залишено без руху, встановлено позивачеві строк для усунення виявлених недоліків протягом п`яти днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху.

12.07.2021 від позивача надійшла заява про усунення недоліків (вх.№18588/21), із змісту якої вбачається усунення недоліків встановлених ухвалою суду від 22.06.2021.

13.07.2021 листом Господарського суду Одеської області повідомлено ПП «Сільпо Рітейл» про перебування судді Цісельського О.В. з 12.07.2021 по 16.08.2021 у щорічній відпустці та, відповідно, про розгляд заяви позивача про усунення недоліків позовної заяви (вх. № 18588/21 від 12.07.2021) у справі № 916/1738/21 після виходу судді з відпустки.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 16.08.2021 було прийнято позовну заяву (вх.№ 1804/21) до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/1738/21. Справу №916/1738/21 постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на "02" вересня 2021 року об 11:00 год.

02.09.2021 у підготовчому засіданні по справі № 916/1738/21, у зв`язку із усним клопотанням відповідача про відкладення судового засідання, судом, для надання можливості скористатись своїми процесуальними правами, було проголошено протокольну ухвалу про перерву до 14.09.2021 об 11:20 год.

10.09.2021 до Господарського суду Одеської області відповідачем подано клопотання (вх. №23973/21) про продовження строку для надання відзиву, яке мотивоване відсутністю можливості надати відзив на позовну заяву з підстав відсутності у в Одеської міської ради необхідних для формування правової позиції документів, оскільки остання не є розпорядником інформації щодо порушених у справі № 916/1738/21 правовідносин.

14.09.2021 в підготовчому засіданні протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області відмовлено в задоволенні клопотання Одеської міської ради про продовження строку на подання відзиву з підстав його необґрунтованості, та проголошено протокольну ухвалу про перерву в підготовчому засіданні до 28.09.2021 о 14:20 год.

28.09.2021 від відповідача до суду надійшло клопотання (вх. № 25594/21) про відкладення підготовчого засідання з метою реалізації ним свого права на подання своїх пояснень.

28.09.2021 судом проголошено протокольну ухвалу в підготовчому засіданні про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів за ініціативою суду та, у зв`язку із вирішенням всіх питань, передбачених ст. 182 ГПК України, проголошено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи № 916/1738/21 до судового розгляду по суті на 21.10.2021 об 11:00 год. Відповідно до ст. 120 ГПК України Одеську міську раду було повідомлено ухвалою Господарського суду Одеської області від 29.09.2021 про дату та час розгляду справи № 916/1738/21 по суті.

Судове засідання, що було призначено протокольною ухвалою суду від 28.09.2021 по справі № 916/1738/21 на 21 жовтня 2021 року об 11:00 год., не відбулося, у зв`язку з перебуванням судді з 18.10.2021 по 22.10.2021 у відпустці.

23.10.2021 ухвалою Господарського суду Одеської області призначено судове засідання з розгляду справи № 916/1738/21 по суті на "04" листопада 2021 року о 10:40 год., про що учасників справи було повідомлено належним чином шляхом направлення ухвали суду на адреси електронної пошти, повідомлені ними під час розгляду справи.

04.11.2021, з метою надання можливості учасникам справи скористатись своїм процесуальними правами, судом проголошено протокольну ухвалу про перерву в судовому засіданні з розгляду справи №916/1738/21 по суті до 23.11.2021 об 11:20 год., про що позивача було повідомлено відповідною ухвалою суду від 05.11.2021, постановленою у відповідності до ст. 120 ГПК України.

22.11.2021 до суду відповідачем до суду подано пояснення (вх. № 31311/21), які були долучені до матеріалів справи справи.

В процесі розгляду справи подані учасниками справи всі клопотання та заяви були судом розглянуті та вирішенні відповідно до приписів Господарського процесуального кодексу України, про що відзначено у протоколах підготовчих та судових засідань.

В судовому засіданні, призначеному на 23.11.2021, позивач повністю підтримав позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві, просив суд задовольнити позов в повному обсязі.

Під час розгляду справи по суті відповідач виступив із вступною промовою, проти позовних вимог заперечував, просив суд відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

В силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов`язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.

Розумність тривалості провадження повинна визначатися з огляду на обставини справи та з урахуванням таких критеріїв: складність справи, поведінка заявника та відповідних органів влади, а також ступінь важливості предмета спору для заявника (рішення Суду у справах Савенкова проти України, no. 4469/07, від 02.05.2013, Папазова та інші проти України, no. 32849/05, 20796/06, 14347/07 та 40760/07, від 15.03.2012).

Матеріали справи свідчать про те, що судом було створено всім учасникам судового процесу належні умови для доведення останніми своїх правових позицій, надання ними доказів, які, на їх думку, є достатніми для обґрунтування своїх вимог та заперечень та надано достатньо часу для підготовки до судового засідання тощо. Окрім того, судом було вжито всіх заходів, в межах визначених чинним законодавством повноважень, щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження всіх обставин справи.

Відповідно до ст.ст.209, 210 ГПК України судом були з`ясовані всі обставини, на які учасники справи посилалися під час судового розгляду як на підставу своїх вимог і заперечень, а також судом були безпосередньо досліджені всі докази, наявні в матеріалах справи.

23.11.2021р. в судовому засіданні Господарським судом був закінчений розгляд справи по суті та відповідно до ч.1 ст.240 ГПК України після виходу з нарадчої кімнаті проголошена вступна та резолютивна частини рішення.

3. Обставини, встановлені судом під час розгляду справи.

24.09.2007 між Одеською міською радою (орендодавець) та Малим приватним підприємством «Віртус» (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за № 3008.

Відповідно до умов п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 2564 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

В оренду передається земельна ділянка, площею 2564 кв.м. для експлуатації та обслуговування ресторану «Віртус» у т.ч. під капітальною забудовою - 1299 кв.м., під проїздами, проходами, площадками - 1265 кв.м. (п. 2.1 договору).

На земельній ділянці розташована нежила будівля, що належить МПП «Віртус», на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого 26.04.2005 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Стукаленко Л.С., за реєстровим № 1663 (п. 2.2 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 623 561,72 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 940/К від 04.07.2006, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах (п. 2.3 договору).

Договір укладено терміном до 25.10.2024, для експлуатації та обслуговування ресторану «Віртус» (п. 3.1 дговору).

Орендна плата за земельну ділянку, площею 2564 кв.м., розрахована у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає - 262 356,17 грн. в рік. (п. 4.1 договору).

Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради № 4247-ІV від 15.07.2005 у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати (п. 4.2 договору).

Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця (п. 4.3 договору).

Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування «Грошової оцінки земель м. Одеси», яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем (п. 4.4 договору).

Пунктом 9.4.6 договору визначено, що орендар взяв на себе зобов`язання повідомити в тижневий термін орендодавця про відчуження будинків, споруд (або їх частини), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди.

У п. 12.5 договору сторонами було визначено, що дія договору припиняється у випадку: закінчення терміну, на якій орендарю було надано у користування земельну ділянку; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. (п. 41.1 договору).

З матеріалів справи вбачається, що на підставі Акту визначення меж земельної ділянки в натурі від 24.09.2007 та Акту прийому-передачі земельної ділянки, орендодавець передав, а МПП «Віртус» прийняв в оренду, на виконання рішення Одеської міської ради № 1316-У від 05.04.2007, земельну ділянку, площею 0,2564 га, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, кадастровий номер :10:004:0015, терміном до 25.10.2024, для експлуатації та обслуговування ресторану «Віртус».

14.11.2017 між Малим приватним підприємством «Вірту» (продавець) та Приватним акціонерним товариством «Сільпо Рітейл» (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотраіального округу Носенком О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 2901.

Відповідно до п. 1.1 договору продавець передає у власність (продає), а покупець приймає у власність (купує) нежитлову будівлю супермаркету з кафе (літ. «А» загальною площею 2092,6 м2) за адресою: Одеська область, місто Одеса, Люстдорфська дорога, 54, з усіма приналежностями, в тому числі інженерними мережами і комунікаціями, надалі - «майно», що належить продавцю на праві приватної власності і покупець сплачує за нього ціну, визначену цим договором.

Загальна площа майна, що відчужується за цим договором, складає 2092,6 квадратних метра, з яких 1764,6 квадратних метра основної площі та 328,0 квадратних метра допоміжної площі.

Право власності на Майно виникає у Покупця з моменту державної реєстрації права на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відповідно до п. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України, яка здійснюється нотаріусом, який посвідчив цей Договір, в день його укладення (п. 1.4. договору).

Майно знаходиться на земельній ділянці площею 2564,0 кв.м., кадастровий номер :10:004:0015, що надана в оренду продавцю відповідно до договору оренди землі, укладеного між продавцем та Одеською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. « 24» вересня 2007 року, номер за реєстром 3008. З моменту укладення цього договору відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України до покупця переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно, в обсязі та на умовах, існуючих для продавця на момент укладення цього договору (п. 1.5. договору).

Згідно п. 6.1. цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення.

В подальшому, 25.06.2019 було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди зазначеної вище земельної ділянки за Приватним акціонерним товариством «Сільпо Рітейл», що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем у Державному реєстрі зазначено договір оренди землі від 24.09.2007 та договір купівлі-продажу нерухомого майна від 14.11.2017.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 29.07.2019 № 1944 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер: :10:004:0015, площею 2 564,0 кв.м. становить 2 470 055,36 грн.

ПрАТ «Сільпо Рітейл» було надіслано Одеському міському голові на адресу Одеської міської ради клопотання № 248 від 07.12.2020 щодо внесення змін до договору оренди землі, відповідно до якого позивач просив: - в частині орендаря змінити МПП «Вірту», «Орендар», на приватне акціонерне товариство «Сільпо Рітейл», в подальшому іменується «Орендар»;

- п.2.3. договору викласти: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055,36 грн., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019 № 1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.»;

- п.4.1. договору викласти «Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5%) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн на рік.

Вказане клопотання отримано представником відповідача за довіреністю 21.12.2020, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Листом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради № 01-18/1733-09-01 від 05.02.2021, у відповідь на клопотання позивача, ПрАТ «Сільпо Рітейл» повідомлено, що рішення про розірвання договору оренди землі з МПП «Віртус» та передачу вищезазначеної земельної ділянки ПАТ «Сільпо Рітейл» Одеською міською радою не приймалось. Договір оренди землі між Одеською міською радою та ПАТ «Сільпо Рітейл» не укладався. Крім того, згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно орендарем земельної ділянки є ПАТ «Сільпо Рітейл», що унеможливлює укладання будь-яких угод або внесення змін до раніше існуючих.

В матеріалах справи наявний лист Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради № 01-19/724 від 21.10.2021, відповідно до якого повідомлено Юридичний департамент Одеської міської ради, що підставою для державної реєстрації права оренди землі має бути рішення Одеської міської ради. На даний час до Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна внесено відповідні дані щодо зміни права оренди земельної ділянки. При цьому, стороною за договором оренди землі від 10.01.2008 за № 03 до цього часу залишається МПП «Віртус» та рішення щодо надання земельної ділянки, площею 0,2564 га за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, ПрАТ «Сільпо Рітейл» не приймалось. Крім того, у разі прийняття Одеською міською радою рішення щодо припинення договору оренди землі, укладеного між ОМР та МПП «Віртус» та надання земельної ділянки ПАТ «Сільпо Рітейл», таке рішення не можливо буде виконати шляхом укладення договору оренди землі та реєстрації права оренди за позивачем, оскільки таке право вже внесено до Реєстру речових прав.

4. Норми права та мотиви, з яких виходить господарський суд при прийнятті рішення.

Згідно з ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Варто зауважити, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, у зв`язку з чим, суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підстав позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

При цьому, особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. В свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (право на ефективний засіб юридичного захисту) від 04.11.1950 передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Згідно зі ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори); дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною першою ст. 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Умовами ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.3 ст.631 Цивільного кодексу України, сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Статтею 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Положення ч.ч.1, 2, 4 ст.652 Цивільного кодексу України передбачають, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Положеннями ст. 188 Господарського кодексу України визначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

В силу ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Згідно ч. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 ЗК України).

Статтею 206 ЗК України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Так, згідно положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Крім того, за приписами ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону № 161-XIV орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Згідно зі статтею 21 Закону № 161-XIVорендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ч.3 ст.24 Закону України «Про оренду землі» органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено оренди на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно п.п. 14.1.136 п. 14.1 ст.14 Податкового кодексу України - орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Нормами ст.ст. 287, 288 Податкового кодексу України передбачено, що податкове зобов`язання щодо плати за землю, а також орендна плата, визначені у податковій декларації на поточний рік, сплачуються рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

При цьому розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ст. 288 Податкового кодексу України).

За приписами ч.ч. 289.1., 289.2. ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Частиною 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У відповідності до ст. 13 Закону України «Про оцінку земель», для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності проводиться обов`язкова нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

За результатами, зокрема, нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка, відповідно до ст. 23 Закону затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ст. 20 Закону України «Про оцінку земель»).

5. Висновки господарського суду за результатами вирішення спору.

Відповідно до вимог ч.1 ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У відповідності до ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зі змісту ст.77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Як встановлено судом, 24.09.2007 року між Одеською міською радою та Малим приватним підприємством «Віртус» укладений Договір оренди земельної ділянки, площею 2564 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, для експлуатації та обслуговування ресторану «Віртус» у т.ч. під капітальною забудовою - 1299 кв.м., під проїздами, проходами, площадками - 1265 кв.м.

Водночас, 14.11.2017 було внесено запис про державну реєстрацію права власності за Приватним акціонерним товариством «Сільпо Рітейл» на нежилу будівлю супермаркету з кафе за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 54, розташовану на земельній ділянці, загальною площею 2564 кв.м.

Аналіз вищенаведених норм дає підстави для висновку, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщено це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщено, згідно з ч. 2 статті 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на таке майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщено, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди із попереднім власником чи внесення змін до нього, оскільки такий договір припиняється щодо останнього в силу закону, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема, зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Таким чином, відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не припиняє договору оренди в цілому, а має місце автоматична заміна сторони у такому зобов`язанні на підставі ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі».

Відповідна правова позиція відображена у постановах Касаційного господарського суду Верховного Суду від 16.05.2019 у справі № 922/2469/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 04.07.2019 у справі № 911/2244/18.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц викладена правова позиція, яка полягає в наступному: "...після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою. Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна. Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування."

Отже, з 14.11.2017 власником майна, нежитлової будівлі супермаркету з кафе, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 54 є Приватне акціонерне товариство «Сільпо Рітейл», а тому автоматично відбулась заміна орендаря у договорі оренди земельної ділянки, на якій знаходиться нежила будівля, з МПП «Віртус» на ПрАТ «Сільпо Рітейл», з моменту набуття позивачем права власності на вказану нежитлову будівлю (зареєстровано право власності на нежилу будівлю за позивачем 14.11.2017).

Відтак, суд дійшов висновку, що при переході права власності на об`єкт нерухомості - супермаркету з кафе за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 54, що розташований на земельній ділянці, загальною площею 2564 кв.м., до позивача автоматично перейшло право на відповідну земельну ділянку, на якій розташований об`єкт нерухомості в тому ж обсязі, які були у попереднього землекористувача - МПП «Віртус», а тому з 14.11.2017 позивач набув права та обов`язки орендаря за договором, в тому числі і обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 54, загальною площею 2564 кв.м.

Як вище встановлено судом, згідно умов договору від 24.09.2007, розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою в межах передбачених законодавством. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування «грошової оцінки земель міста Одеси», яка затверджується рішеннями Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Таким чином, умови укладеного між сторонами договору передбачають можливість зміни розміру орендної плати за домовленістю сторін у письмовій формі з подальшим нотаріальним посвідченням таких змін, а саме з ініціативи орендодавця у разі коригування нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради.

При цьому, рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011 від 1267-VІ «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», із змінами, внесеними рішенням №5275-VI від 27.08.2014 та рішенням № 1742-VII від 08.02.2017, встановлено фіксовані відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в м. Одесі, зокрема, для магазинів та об`єктів громадського харчування, у розмірі 5%., та зобов`язано Одеське міське управління земельних ресурсів вжити заходи щодо внесення відповідних змін у договори оренди земельних ділянок, а тому на переконання суду, орендна ставка, визначена умовами п. 4.1 договору підлягає зміні.

Крім того, як встановлено судом, рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси та встановлено, що нормативна грошова оцінка підлягає застосуванню з 01.01.2017р. Текст зазначеного рішення опубліковано на офіційному сайті Одеської міської ради http://omr.gov.ua.

Відповідно до ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

У рішенні Європейського Суду з прав людини від 09.01.2013 у справі «Волков проти України» зазначено, що в країнах повинен діяти принцип правової визначеності, який зобов`язує держави та їх органи здійснювати реалізацію прав та їх захист шляхом прийняття законодавства з чітким правовим визначенням спірних правовідносин та гарантує громадянам очікувати від держав та їх органів своєчасних та вичерпних дій відповідно до вимог чинного законодавства.

Згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.

На державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок ("Лелас проти Хорватії", від 20.05.2010р. і "Тошкуце та інші проти Румунії", від 25.11.2008р.) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах ("Онер`їлдіз проти Туреччини", та "Беєлер проти Італії"). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків ("Лелас проти Хорватії").

Разом з цим, Європейській суд з прав людини вказував, що поняття "майно" в розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод охоплює поняття "правомірні очікування" тобто законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу. ("Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії").

Таким чином виходячи з того, що нормативна грошова оцінка землі, технічна документація щодо якої затверджена рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016 підлягає застосуванню з 01.01.2017р., що умовами укладеного між сторонами договору оренди землі встановлено можливість внесення змін у договір орендодавцем у випадку коригування «Грошової оцінки земель м. Одеси», яка затверджується рішеннями Одеської міської ради, а також виходячи з вимог ч.3 ст.24 Закону України «Про оренду землі», абз.2,3 п. 288.1. ст.288 Податкового кодексу України, в редакції, чинній станом на 01.01.2017р., якими встановлено повинність (обов`язок) відповідача інформувати відповідний контролюючий орган про внесення змін до існуючих договорів оренди землі до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни, суд вважає, що орендар мав "законні очікування" на легітимність, добросовісність та "належне урядування" орендодавця у спірних правовідносинах, зокрема щодо самостійного ініціювання внесення орендодавцем змін у договір оренди землі.

Так, як свідчить проаналізоване вище законодавство, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, з огляду на що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки зумовлює перегляд розміру орендної плати.

Матеріали справи не містять доказів скасування та/або визнання недійсними рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 від 1267-VІ «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі» та рішення Одеської міської ради від 29.06.2016р. №756-VІІ «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», а тому, в силу приписів ст. 144 Конституції України, ст.73 Закону України «Про місцеве самоврядування» є обов`язковими для виконання на відповідній території.

Так, згідно наявного в матеріалах справи Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №1944 від 29.07.2019, нормативна грошова оцінка орендованої позивачем земельної ділянки розрахована з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01.01.2019 становить 2470055,36 грн. Однак, договором від 24.09.2007 в п. 2.3 визначена нормативна грошова оцінка у розмірі 2623561,72 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м.Одеси №940/К від 04.07.2006, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах.

Так, у даному випадку обставинами, які стали винятковими для внесення змін в умови спірного договору, є зміна нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, від якої розраховується розмір орендної плати за землю.

З огляду на зазначене, розмір орендної плати за орендовану позивачем земельну ділянку площею 2564 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, має складати саме 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, тобто 123502,77 грн. на рік.

Таким чином, з врахуванням того, що позивач звертався до відповідача із вимогою про внесення змін у договір оренди землі від 24.09.2007 у відповідності до вимог чинного законодавства та з дотриманням процедури визначеної ст. 188 Господарського кодексу України, суд зазначає про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог у повному обсязі.

При цьому, суд виходить з того, що на момент розгляду справи сторонами не вирішено питання щодо внесення відповідних змін у договір, шляхом укладення з даного приводу відповідної додаткової угоди.

За таких обставин, з урахуванням положень законодавства, чинність рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 від 1267-VІ «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі» та рішення Одеської міської ради від 29.06.2016р. №756-VІІ «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», відсутність згоди Одеської міської ради на добровільне внесення змін до договору оренди, дотримання позивачем порядку внесення змін до договору, визначеного положеннями ст. 188 Господарського кодексу України - є правомірним твердження позивача про наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди землі.

Більш того, суд зазначає, про можливість застосування до спірних правовідносин положень ст. 631 Цивільного кодексу України з огляду на те, що через зміни у нормативній грошовій оцінці орендованої позивачем земельної ділянки, затвердженої органом місцевого самоврядування, позивач мав справедливі очікування на внесення відповідних змін до договору оренди в частині визначення розміру орендної плати, однак, через відсутність згоди на це з боку орендодавця, змушений був у спірний період нести тягар сплати суми орендної плати, що є значно більшою, ніж передбачена законодавством.

Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Проте, якщо подання сторони є вирішальним для результату проваджень, воно вимагає конкретної та прямої відповіді (Руїс Торіха проти Іспанії).

Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами (Ван де Гурк проти Нідерландів).

Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті (Гірвісаарі проти Фінляндії).

Згідно ж із статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Отже, вказані рішення Європейського суду з прав людини суд застосовує у даній справі як джерело права.

При здійсненні вищевказаних висновків суд враховує, що ст. 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» передбачено здійснення правосуддя на засадах верховенства права, забезпечення кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

На підставі ст.129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 2, 13, 76, 79, 86, 129, 233 - 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести до договору оренди від 24.09.2007р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєстровим № 3008, зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК 10.01.2008р. за номером 03 зміни наступного змісту:

- змінити за текстом Договору назву сторони орендаря МПП «Віртус», , «Орендар», на Приватне акціонерне товариство «Сільпо Рітейл», , місцезнаходження: 08132, Київська обл., Бучанський район, м. Вишневе, вул. Промислова, 5 в особі генерального директора Крушинської І.В., яка діє на підставі статуту АТ «Сільпо Рітейл», затвердженого рішенням акціонерів від 15.03.2019р. № 11-2019, в подальшому іменується «Орендар»;

- викласти п. 2.3. Договору в такій редакції: « 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055 (два мільйони чотириста сімдесят тисяч п`ятдесят п`ять) гривень 36 коп., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019р. №1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.»;

- викласти п. 4.1. Договору в такій редакції: « 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5%) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн. на рік».

3. Стягнути з Одеської міської ради (пл. Думська, № 1, м. Одеса, 65026, ) на користь Приватного акціонерного товариства «Сільпо Рітейл» (вул. Промислова, № 5, м. Вишневе, Києво-Святошинський р-н, Київська обл., 08132, ) судовий збір у розмірі 2270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн. 00 коп.

Рішення суду набирає законної сили відповідно до ст.241 ГПК України.

Наказ видати відповідно до ст. 327 ГПК України

Повний текст рішення складено 03 грудня 2021 р.

Суддя О.В. Цісельський