ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" грудня 2021 р. Справа№ 910/1209/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Мальченко А.О.

суддів: Козир Т.П.

Чорногуза М.Г.

при секретарі судового засідання Найченко А.М.,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтертехніка»

на рішення Господарського суду міста Києва від 03.08.2021

у справі №910/1209/21 (суддя Бондаренко - Легких Г. П.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтертехніка»

до Київської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Срібна Вежа»

про поновлення договору оренди земельної ділянки та викладення у редакції, яку надає позивач

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтертехніка» (далі - ТОВ «Інтертехніка», позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі також - відповідач) про визнання поновленим на той самий строк та на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки від 29.07.2005, зареєстрованого в реєстрі за № 546 та в книзі записів державної реєстрації договорів Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 03.08.2005 за № 63-5-00276 (далі - договір оренди) шляхом укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди у викладеній позивачем редакції.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилався на те, що ТОВ «Інтертехніка» продовжує користування земельною ділянкою, яка була об`єктом договору оренди, належним чином виконує визначені вказаним договором обов`язки, а відмова Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради продовжити договір оренди є неправомірною та такою, що порушує його права та інтереси, оскільки законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди було передбачено, що орендар, який належним чином виконує свої зобов`язання по договору оренди має переважне право на укладення договору на новий строк, повідомивши орендодавця у розумний строк до спливу строку дії договору про своє бажання поновити договір.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.08.2021 у справі №910/1209/21 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Ухвалюючи вказане рішення, суд виходив з того, що позивач, як забудовник та власник приміщень торгово-розважального комплексу, має першочергове право на укладення договору оренди земельної ділянки в тій частині, на якій розташовані вказані нежитлові приміщення торгово-розважального комплексу загальною площею 8439,30 кв.м, однак, таке право відсутнє на частину земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок № 3-Б на вул. Срібнокільській та інші житлові будинки, у зв`язку з чим поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах призведе до порушення прав співвласників зазначеного будинку, які будуть позбавлені можливості оформити своє право користування відповідною земельною ділянкою; наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, з огляду на істотну зміну обсягу прав користування такою земельною ділянкою, внаслідок її забудови, і відповідно зміни меж та цільового призначення земельної ділянки, дає підстави для висновку, що у відповідних умовах у орендаря (позивача) відсутнє (не порушене) переважне право на поновлення договору оренди на тих самих умовах.

Не погодившись із вищезазначеним рішенням, ТОВ «Інтертехніка» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та постановити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Апеляційну скаргу мотивовано тим, що рішення суду першої інстанції прийняте з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, у зв`язку з чим висновки суду не відповідають дійсним обставинам справи.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, позивач наголошував на тому, що судом встановлено та наявними в матеріалах справи доказами підтверджено, що позивачем виконано всі дії для поновлення договору оренди, а саме, надіслано лист-повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди за 3 місяці до закінчення строку його дії у відповідності до п. 11.7 цього договору, однак, протягом місяця з моменту отримання листа-повідомлення від відповідача не надходило жодного рішення про поновлення або відмову у поновленні договору оренди; виходячи з положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та позиції Великої Палати Верховного Суду, з огляду на встановлений судом факт продовження користування земельною ділянкою позивачем та відсутність рішення відповідача про відмову у поновленні договору оренди, наявні законні підстави для його поновлення.

Крім того, скаржник вказував на безпідставність посилань суду на зміну меж та цільового призначення земельної ділянки внаслідок забудови, оскільки в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження даних обставин та, водночас, наявні докази того, що вказана земельна ділянка використовувалась за призначенням, а саме, для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-розважального та житлового комплексу з підземним паркінгом, що підтверджується Сертифікатом відповідності КВ 000318 від 17.08.2010, а її розмір і цільове призначення не змінювалось, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 141172748 від 11.10.2018 та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 233743154 від 23.11.2020.

Також апелянт зауважив, що підстави для відмови у поновленні договору оренди, на які посилається суд та які зазначені третьою особою, могли бути підставами для прийняття саме відповідачем відповідного рішенням про відмову у поновленні договору оренди, однак не судом; рішення суду першої інстанції фактично підміняє собою таке рішення відповідача, що є втручанням у дискреційні повноваження останнього.

ОСББ «Срібна Вежа» скористалося правом, наданим статтею 263 Господарського процесуального кодексу України (надалі - ГПК України), надало відзив на апеляційну скаргу, в якому просило залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду - без змін.

Заперечуючи проти задоволення апеляційної скарги, третя особа вказувала на відсутність правових підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки розміром 2,3196 га, кадастровий номер: :90:007:0015 на новий строк і на тих самих умовах, оскільки частину цієї земельної ділянки у розмірі 0,2946 га займає багатоквартирний житловий будинок та його прибудинкова територія, право на яку позивачеві не належить, останній його не обслуговує та не експлуатує, а також не має у власності жодної квартири чи нежитлового приміщення; ТОВ «Інтертехніка» не бажає і не має наміру надавати згоду на поділ спірної земельної ділянки, у зв`язку з чим ОСББ «Срібна Вежа» позбавлено можливості оформити право на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок.

26.10.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від позивача надійшли письмові пояснення, в яких останній виклав свої заперечення щодо наведених третьою особою у відзиві на апеляційну скаргу доводів, зокрема, зазначив про те, що під багатоквартирним будинком, в якому створено ОСББ, є підземний паркінг, який йому не належить, а призначений для обслуговування всього торгово-розважального та житлового комплексу; позивачем виконані всі необхідні умови для поновлення договору оренди, останній продовжує сплачувати орендну плату за користування всією земельною ділянкою; саме бездіяльність відповідача щодо невиконання своїх зобов`язань відносно врегулювання земельних відносин у встановленому законом порядку призвела до необхідності позивача звернутися до суду за захистом своїх прав; порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на його поновлення в силу ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

На підставі службової записки головуючого судді та розпорядження Північного апеляційного господарського суду № 09.1-08/5763/21 від 09.11.2021 у зв`язку перебуванням судді Агрикової О.В., яка входить до складу колегії суддів на лікарняному з 26.10.2021, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/1209/21.

Відповідно до Протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.11.2021 апеляційну скаргу у справі №910/1209/21 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Козир Т.П., Чорногуза М.Г.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.11.2021 апеляційну скаргу ТОВ «Інтертехніка» на рішення Господарського суду міста Києва від 03.08.2021 у справі №910/1209/21 прийнято до провадження вищевказаним складом суду, судове засідання призначено на 01.12.2021.

30.11.2021 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від третьої особи надійшли пояснення, в яких остання вказувала на безпідставність тверджень апелянта, викладених у письмових поясненнях на відзив на апеляційну скаргу; та обставина, що позивач продовжує сплачувати орендну плату за всю земельну ділянку не підтверджує факт її використання у повному обсязі та здійснюється з метою створення формальних ознак користування спірною земельною ділянкою та створення формально необхідних умов для поновлення договору оренди на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі»; фактично позивач використовує лише ту частину спірної земельної ділянки, на якій розташовані нежитлові приміщення торгово-розважального комплексу та критий паркінг, що є його власністю; посилання апелянта на постанову Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 є безпідставним, оскільки у вказаній справі предмет спору пов`язаний із земельною ділянкою, на якій був розташований об`єкт нерухомості, що належить позивачеві та жодних інших об`єктів нерухомого майна, що належать іншим особам, на земельній ділянці не знаходилося.

У судовому засіданні представник скаржника підтримав доводи апеляційної скарги повністю, просив вимоги апеляційної скарги задовольнити, а рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Представники відповідача та третьої особи заперечили проти вимог апеляційної скарги з огляду на їх безпідставність та необґрунтованість, просили відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а судове рішення залишити без змін.

01.12.2021 у судовому засіданні колегією суддів було оголошено вступну та резолютивну частини постанови господарського суду апеляційної інстанції.

Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 29.07.2005 між ТОВ «Інтертехніка» (у тексті договору - орендар) та Київською міською радою (у тексті договору - орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за № 546 та зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 03.08.2005 за № 63-5-00276 (далі - договір).

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 23.12.2004 за №943/2353 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Інтертехніка» земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-розважального та житлового комплексу з підземним паркінгом у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки на вул. Срібнокільській, 3 у Дарницькому районі м. Києва», за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.

Згідно з п. 2.1. договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - 10-б (десятий «б») мікрорайон житлового масиву Позняки на вул. Срібнокільській, 3 у Дарницькому районі м. Києва;

- розмір - 2,3196 га ;

- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-розважального та житлового комплексу з підземним паркінгом;

- кадастровий номер - :90:007:0015.

Пунктом 3.1. договору визначено, що його укладено на 15 (п`ятнадцять) років.

Договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (п.п. 7.1, 11.3. договору).

Пунктом 11.7. договору встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та у разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

На виконання умов договору вказана земельна ділянка була передана відповідачем позивачеві за Актом приймання-передачі земельної ділянки від 03.08.2005 (а.с. 12 т. 1).

На наданій в оренду позивачеві земельній ділянці, останнім, у відповідності до її цільового призначення, було збудовано торгово-розважальний та житловий комплекс на вул. Срібнокільській, 3-А, Б, В, Г, Д у Дарницькому районі м. Києва, загальною площею 15 633 кв.м, у тому числі: торгово-розважальний комплекс - 12698,6 кв.м; офіси - 2848,4 кв.м, трансформаторна підстанція - 86,0 кв.м, підземна автостоянка на 264 м/м - 10140,0 кв.м, які введені в експлуатацію.

При цьому, позивачем на вказаній земельній ділянці збудовано та введено в експлуатацію три житлових будинки, за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-А, 3-Б, 3-В.

ТОВ «Інтертехніка» є власником об`єкту нерухомого майна - нежилих приміщень торгово-розважального комплексу загальною площею 8439,30 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-Г (літера А) та критої автостоянки площею 4 477,2 кв.м., яка є складовою частиною вказаного об`єкту нерухомого майна.

Наведені обставини підтверджуються сертифікатом відповідності КВ 000318 від 17.08.2010, актом готовності об`єкта до експлуатації від 17.06.2010, свідоцтвом про право власності від 21.12.2011, технічним паспортом від 31.03.2020 та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, даними з Містобудівного кадастру Києва та експлікацією генплану (а.с. 18, 20-27, 135-137 т. 1) та не заперечується сторонами.

23.04.2020 ТОВ «Інтертехніка» направило до Київської міської ради лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, з доданими до нього відповідними документами, зокрема, проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди підписаний та скріплений печаткою орендаря, що підтверджується описом вкладення у цінний лист, фіскальним чеком та накладною (а.с. 14-15 т. 1).

16.06.2020 Департамент земельних ресурсів КМДА надіслав позивачеві листа, в якому повідомив, що за наявною інформацією на земельній ділянці за кадастровим № :90:007:0015 розміщено житлові будинки, які введені в експлуатацію (вул. Срібнокільська, буд. 3-А, 3-Б та 3-В) та співвласниками житлового будинку по вул. Срібнокільська, 3-Б створено ОСББ «Срібна Вежа», яким подано клопотання до Київської міської ради щодо оформлення постійного користування земельною ділянкою, у зв`язку з чим питання оформлення ТОВ «Інтертехніка» права користування земельною ділянкою можливе шляхом її поділу відповідно до Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 (а.с. 43 т. 1).

Посилаючись на те, що відмова Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) продовжити договір оренди є неправомірною та такою, що порушує права та інтереси позивача, останній звернувся з даним позовом до суду про визнання договору оренди поновленим на той самий строк і на тих самих умовах у редакції, яку наводить позивач у позовній заяві.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з рішенням суду першої інстанції про задоволення позовних вимог, а твердження скаржника вважає безпідставними та необґрунтованими, з огляду на наступне.

Статтею 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з ч. 1 ст. 174 Господарського кодексу України (надалі - ГК України) господарські зобов`язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відносини, пов`язані з орендою земельних ділянок, розташованих на території України, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, а також договором оренди землі.

За приписами частин 1, 2 статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Аналогічні положення закріплені в статтях 1, 5 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

За приписами ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Процедура поновлення договорів оренди земельних ділянок комунальної власності територіальної громади міста Києва (на момент подачі ТОВ «Інтертехніка» листа-повідомлення про поновлення договору оренди) регулювалась статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі, та розділом 9 Порядку прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 (далі - Порядок).

Пунктом 9.6 Порядку визначено, що рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору розглядається в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради.

Відповідно до частин 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Наведені положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.

Матеріально-правовою підставою позову у даній справі позивач визначив ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а відтак, для поновлення вказаного договору оренди землі необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Як стверджує позивач, не заперечує відповідач та вбачається з наданих суду доказів, ТОВ «Інтертехніка» виконано всі дії для поновлення договору оренди, а саме, надіслало лист-повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди за 3 місяці до закінчення строку його дії у відповідності до п. 11.7 цього договору, однак, протягом місяця з моменту отримання листа-повідомлення від відповідача не надходило жодного рішення про поновлення або відмову у поновленні договору оренди.

Разом з тим, як правильно зауважив суду першої інстанції, приписами ч. 12 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» унормовано, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Як було зазначено вище, в 2005 році земельна ділянка розміром 2,3196 га з кадастровим номером :90:007:0015 була передана позивачеві за договором в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-розважального та житлового комплексу з підземним паркінгом.

Позивач є власником нежилих приміщень торгово-розважального комплексу загальною площею 8439,30 кв.м. за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-Г (літера А) та критої автостоянки площею 4 477,2 кв.м., яка є складовою частиною вказаного об`єкту нерухомого майна, що підтверджується сертифікатом відповідності КВ 000318 від 17.08.2010, актом готовності об`єкта до експлуатації від 17.06.2010, свідоцтвом про право власності від 21.12.2011 та технічним паспорт від 31.03.2020, Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Також, з матеріалів справи вбачається, що на наданій в оренду позивачеві земельній ділянці, останнім, у відповідності до її цільового призначення, були збудовані три житлових будинки, за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-А, 3-Б, 3-В, які введені в експлуатацію. При цьому, співвласниками житлового будинку за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-Б створено ОСББ «Срібна Вежа», яке зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 03.08.2016, номер запису 1 023053, та яке самостійно здійснює управління-обслуговування зазначеного багатоквартирного будинку.

Згідно з п.п. 2.2., 2.3 Статуту ОСББ «Срібна Вежа», завданням об`єднання є забезпечення належного утримання будинку та прибудинкової території, реалізація прав власників приміщень будинку на володіння, користування та розпорядження спірним майном, предметом діяльності об`єднання є управління, утримання і використання спільного майна об`єднання, вирішення питань про право власності або право постійного користування співвласниками земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія.

13.10.2016 на загальних зборах ОСББ «Срібна Вежа» було прийнято рішення про відведення земельної ділянки під будинком за адресою: м. Київ, вул. Срібнокільська, 3-Б та прибудинкову територію для його обслуговування, що підтверджується протоколом загальних зборів №2 від 13.10.2016 (а.с. 130-134 т. 1).

Листом № 26/92 від 26.09.2018 ОСББ «Срібна Вежа» звернулося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), яким повідомило про свій намір отримати у постійне користування земельну ділянку, на якій розташований вказаний багатоквартирний житловий будинок та належні до нього будівлі, споруди і прибудинкова територія для його обслуговування (а.с. 138 т. 1).

Листами № 0570202/3-25003 від 22.11.2018 та № 0570202/3-2719 від 04.02.2019 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) повідомив, що для оформлення права постійного користування земельною ділянкою на вул. Срібнокільській, 3-Б у Дарницькому районі необхідно подати відповідне клопотання до Київської міської ради (а.с. 139, 145 т. 1).

У листі № 0570202/3-13741 від 24.07.2019 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) зазначив, що для передачі у користування ОСББ «Срібна Вежа» земельної ділянки на вул. Срібнокільській, 3-Б, необхідно здійснити поділ земельної ділянки з кадастровим номером :90:007:0015 шляхом розроблення відповідної технічної документації із землеустрою (а.с. 146 т. 1).

Листом № 01/3 від 16.06.2020 ОСББ «Срібна Вежа» звернулося до Київського міського голови Кличка В.В. з проханням забезпечити йому реалізацію конституційного права на отримання земельної ділянки, на якій розташований будинок на вул. Срібнокільській 3-Б та його прибудинкової території у постійне користування та не продовжувати ТОВ «Інтертехніка» право оренди на новий строк за договором оренди, оскільки це призведе до порушення конституційних прав власників квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку по вул. Срібнокільській, 3-Б у м. Києві (а.с. 147-150 т. 1).

Листом № 05716-10750 від 17.06.2020 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) повідомив, що проект рішення Київської міської ради та висновок постійної комісії Київради з питань містобудування архітектури та землекористування, а також проект договору про поновлення договору оренди не готувалися у зв`язку з тим, що частина земельної ділянки з кадастровим номером :90:007:0015 забудована житловими будинками, які введені в експлуатацію (вул. Срібнокільська 3-А, 3-Б, 3-В) (а.с. 151 т. 1).

23.07.2020 ОСББ «Срібна Вежа» звернулося до Київської міської ради із заявою на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки розміром 2,3196 га з кадастровим номером :90:007:0015, що зареєстрована за №414043288 (а.с. 152 т. 1).

Листом № 0570202/3-14326 від 07.08.2020 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) повідомив ОСББ «Срібна Вежа» про необхідність подання додаткових документів (а.с. 153 т. 1).

04.08.2020 ОСББ «Срібна Вежа» повторно звернулося до Київської міської ради із заявою на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки розміром 2,3196 га з кадастровим номером :90:007:0015, орієнтовний розмір земельної ділянки для поділу 0,7 га, що зареєстрована за № 680460404 (а.с. 154 т. 1).

Листом № 0570202/3-14629 від 12.08.2020 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) зазначив про необхідність надання згоди на поділ земельної ділянки її землекористувачем (а.с. 155 т. 1)

ОСББ «Срібна Вежа» звернулося з листами від 03.09.2020 № 1/9, № 3/9 до Київського міського голови - Секретаря Київської міської ради Прокопів В.В. та до директора Департаменту земельних ресурсів Оленича П.С., в яких зазначило, що згода землекористувача для поділу земельної ділянки за кадастровим номером :90:007:0015 не потрібна, оскільки на цій земельній ділянці знаходиться багатоквартирний житловий будинок, що належить співвласникам, а дія договору оренди припинилася 03.08.2020 (а.с. 157-159 т. 1).

За приписами п. 6 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Згідно зі статтею 42 ЗК України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Пунктом «д» частини другої статті 92 ЗК України передбачено, постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

За змістом статей 42, 92 ЗК України, земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок і його прибудинкова територія із земель комунальної власності можуть бути надані виключно у власність чи постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку або у постійне користування тим юридичним особам, які здійснюють управління таким будинком.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСББ «Срібна Вежа» здійснюється розроблення технічної документації землеустрою щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером :90:0074:0015, частину якої орієнтовним розміром 0,2991 га ОСББ «Срібна Вежа» має намір та вправі отримати у постійне користування на підставі статей 42, 92 ЗК України та згідно зі ст. 14 Конституції України.

Крім того, відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, як правильно зазначив суд першої інстанції, з моменту створення ОСББ «Срібна Вежа» співвласниками житлового будинку за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-Б, останні набули виключне право отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок і його прибудинкова територія.

Суд апеляційної інстанції, в силу положень ч. 4 ст. 236 ГПК України, враховує постанову Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, на яку посилаються у своїх поясненнях позивач та третя особа та у якій викладені наступні правові висновки:

- при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»);

- без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Колегія суддів звертає увагу, що істотними умовами договору оренди земельної ділянки є її розмір та кадастровий номер, водночас, вищевказані обставини справи свідчать про зміну внаслідок забудови межі та цільового призначення земельної ділянки розміром 2,3196 га з кадастровим номером :90:007:0015.

Як було зазначено вище, 16.06.2020 Департамент земельних ресурсів КМДА надіслав позивачеві листа, в якому повідомив про можливість оформлення права користування спірною земельною ділянкою шляхом її поділу у зв`язку з тим, що на такій земельній ділянці (розміром 2,3196 га з кадастровим номером :90:007:0015) збудовані та розташовані три багатоквартирних житлових будинки.

Вказане підтверджує відсутність волевиявлення Київської міської ради на поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, а також відсутність домовленості щодо такої істотної умови договору оренди земельної ділянки як її розмір та кадастровий номер.

Однак, у проекті додаткової угоди про поновлення договору оренди та у листі-повідомленні про поновлення договору оренди земельної ділянки, що були надіслані на адресу Київської міської ради, а також звертаючись до суду з даним позовом, позивач просив поновити договір оренди на земельну ділянку розміром 2,3196 га, хоча нежилі приміщення торгово-розважального комплексу позивача займають лише частину цієї земельної ділянки, а на іншій частині земельної ділянки - розташовані багатоквартирні житлові будинки та їх прибудинкова територія, в тому числі, будинок за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-Б.

Статтею 13 ЦК України встановлено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Отже, реалізація цивільних прав здійснюється особою до визначених меж, поки це не суперечить інтересам інших осіб і публічним інтересам.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з позицією суду першої інстанції стосовно того, що позивач, як забудовник та власник приміщень торгово-розважального комплексу, має першочергове право на укладення договору оренди земельної ділянки лише в тій частині, на якій розташовані вказані нежитлові приміщення торгово-розважального комплексу загальною площею 8439,30 кв.м. Водночас, на частину земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок №3-Б на вул. Срібнокільській та інші житлові будинки, у позивача відсутнє переважне право на укладення договору оренди землі чи поновлення його на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки це призведе до порушення прав співвласників таких будинків.

Місцевим господарським судом враховано, що відповідач листом №05715-10651 від 16.06.2020 повідомив позивача про те, що користування земельною ділянкою можливо лише шляхом її поділу, відповідно до Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, оскільки на займаній позивачем земельній ділянці за кадастровим номером :90:007:0015 розташований багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Київ, вул. Срібнокільська, буд. 3-Б, співвласниками якого створено ОСББ «Срібна Вежа» та подавалось клопотання до відповідача щодо оформлення постійного користування земельною ділянкою.

Таким чином, використовувати земельну ділянку за кадастровим номером :90:007:0015 має намір не лише ТОВ «Інтертехніка» - орендар-забудовник, дія договору оренди з яким припинилась 03.08.2020, а й ОСББ «Срібна Вежа», у зв`язку з чим доводи відповідача про необхідність поділу земельної ділянки між ТОВ «Інтертехніка» та ОСББ «Срібна Вежа» є обґрунтованими.

Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, з огляду на істотну зміну обсягу прав користування такою земельною ділянкою, внаслідок її забудови, і відповідно зміни меж та цільового призначення земельної ділянки, дає підстави для висновку, що у відповідних умовах у орендаря - позивача відсутнє (не порушене) переважне право на поновлення договору оренди на тих самих умовах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 18.04.2019 у справі № 625/166/18.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що поновлення договору оренди на тих самих умовах призведе до порушення прав співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Срібнокільська, 3-Б, оскільки останні будуть позбавлені можливості оформити своє право користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та належні до нього будівлі, споруди, прибудинкова територія.

Доводи апелянта про те, що ним після закінчення строку дії договору здійснюється сплата орендної плати у повному обсязі, колегія суддів відхиляє, оскільки така обставина не підтверджує факт використання земельної ділянки у повному обсязі та не спростовує вищенаведених висновків суду першої інстанції.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ст.ст. 76-79 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Стандарт доказування «вірогідності доказів» підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію такого стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Водночас, саме позивач повинен довести обставини, які входять до предмету доказування у справі та які підтверджують факт порушення/невизнання його права відповідачем.

Проте, всупереч наведених вище правових норм, позивачем не доведено суду належними та допустимими доказами тих обставин, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, а також те, що його права, за захистом яких він звернувся до суду, порушено відповідачем.

Відповідно до частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

З огляду на встановлені обставини справи та наявні в матеріалах справи докази, виходячи з системного аналізу положень чинного законодавства України, враховуючи наявність заперечень відповідача щодо поновлення договору оренди у зв`язку зі зміною меж та цільового призначення земельної ділянки, а також наміру у третьої особи щодо набуття права користування частиною відповідної земельної ділянки, колегія суддів погоджується з рішенням суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову ТОВ «Інтертехніка» до Київської міської ради про визнання поновленим на той самий строк та на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки від 29.07.2005.

Згідно з ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

При цьому, Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених місцевим господарським судом та судом апеляційної інстанції, інші доводи учасників справи, у тому числі, доводи апелянта щодо відсутності жодного рішення саме Київської міської ради про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки, не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищенаведене, апеляційний господарський суд вважає, що рішення Господарським судом міста Києва від 03.08.2021 у справі №910/1209/21 прийнято з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги обґрунтованих висновків суду не спростовують, у зв`язку з чим оскаржуване рішення має бути залишеним без змін, а апеляційна скарга ТОВ «Інтертехніка» - без задоволення.

Судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, з огляду на відмову в задоволенні апеляційної скарги, на підставі статті 129 ГПК України, покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 253-254, 269, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтертехніка» на рішення Господарського суду міста Києва від 03.08.2021 у справі №910/1209/21 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 03.08.2021 у справі №910/1209/21 залишити без змін.

3. Матеріали справи №910/1209/21 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України.

Повний текст постанови складено 06.12.2021.

Головуючий суддя А.О. Мальченко

Судді Т.П. Козир

М.Г. Чорногуз