ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.12.2021 м. Дніпро Справа № 908/1893/20

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді- доповідача Паруснікова Ю.Б.

суддів: Білецької Л.М., Верхогляд Т.А.

секретар судового засідання Саланжій Т.Ю.

розглянувши в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Правова компанія Еквітас Лекс» на рішення Господарського суду Запорізької області від 11.05.2021 у справі № 908/1893/20 (суддя Смірнова О.Г.), повний текст рішення складено 25.05.2021

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Рентком Плюс», м. Запоріжжя

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Правова компанія Еквітас Лекс», м. Запоріжжя

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, м. Дніпро, про розірвання договору оренди та стягнення коштів в сумі 6199,03 грн, -

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

В липні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Рентком Плюс» (далі ТОВ «Рентком Плюс» або позивач) звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою від 24.07.2020 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Правова компанія Еквітас Лекс» (далі ТОВ «ПК Еквітас Лес» або відповідач), в якій просить:

- розірвати договір 3398 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та не увійшло до статутного капіталу ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час приватизації від 14 травня 2015 року, укладений між ТОВ «ПК Еквітас Лекс» та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області (далі - РВ ФДМУ або третя особа), правонаступником якого за вказаним договором є позивач у даній справі;

- стягнути з відповідача заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 6199,03 грн.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 15.06.2021 по даній справі позов задоволено.

Розірвано договір 3398 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та не увійшло до статутного капіталу ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час приватизації від 14 травня 2015 року, укладений між ТОВ «ПК Еквітас Лес» і РВ ФДМУ, правонаступником якого за вказаним договором є ТОВ «Рентком Плюс».

Стягнуто з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати у сумі 6199,03 грн та витрати зі сплати судового збору в сумі 4204,00 грн.

2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду відповідач оскаржує його в апеляційному порядку до Центрального апеляційного господарського суду та просить: скасувати рішення і прийняти нове про відмову , ТОВ «Рентком Плюс» у задоволенні позову.

Апеляційна скарга мотивована незгодою відповідача з прийнятим рішенням у повному обсязі, оскільки на його думку, судом першої інстанції прийнято неправильне та не законне рішення через неправильне застосування норм процесуального права статті 76, 77, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України) та матеріального права статті 16, 291, 598, 651, 782, 783 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), статті 20, 188 Господарського кодексу України (ділі ГК України), внаслідок чого судом дана неправильна оцінка наявним у справі доказам та фактичним обставинам.

Доводи апеляційної скарги зводяться до наступного:

- апелянт не погоджується з висновком місцевого господарського суду про наявність в матеріалах справи належних доказів повідомлення позивачем (лист № 0405-1 від 04.05.2020) відповідача про наявність укладеного з третьою особою договору купівлі-продажу об`єкта державної власності від 20.03.2020 № 12/1-13 з доданим до нього проектом додаткової угоди до договору оренди нерухомого майна 3398 від 14.05.2015 в частині зміни орендодавця, оскільки з наявного в матеріалах справи конверту (а. с. 42 т 1) слідує, що відповідач вказаний лист позивача не отримував.

- судом не враховано, що відповідач не знав про зміну сторони (власника спірного майна), а відповідно й про зміну реквізитів для оплати;

- суд не звернув увагу на те, що на момент подачі позову до суду у позивача не виникло право на розірвання договору з підстав відсутності доказів оплати строком більше 3-х місяців, оскільки за розрахунками позивача, останній просить розірвати договір з підстав наявної заборгованості у відповідача лише за 2 місяці та 13 днів, тобто менше ніж за 3 місяці, що не відповідає вимозі, визначеної у ст. 782 ЦК України;

- суд не звернув увагу на те, що позивач неправильно розрахував суму боргу, адже визначений ним розмір орендної плати становить 13 днів - пропорційно дням, що залишилися у квітні 2020 з 17 числа. Натомість, розрахунок орендної плати позивачем зроблено за 17 днів;

- суд не надав належної оцінки тим фактичним обставинам, що відповідач, з незалежних від нього обставин (за відсутності належного повідомлення про зміну власника майна та нових реквізитів для сплати орендної плати), не міг здійснювати оплати за орендоване майно на реквізити позивача, а тому продовжував справно сплачувати орендну плату на реквізити РВ ФДМУ;

- на думку апелянта, суд першої інстанції безпідставно прийняв в якості належного та допустимого доказу акт від 16.07.2020 обстеження окремо розташованої двоповерхової будівлі, яким зафіксовано порушення вказані в ст. 783 ЦК України, оскільки вказаний акт був складений без участі представника відповідача та за відсутності належного повідомлення відповідача про проведення огляду спірного майна. При цьому, суб`єктивна оцінка застосована позивачем в акті не дає підстав вважати, що мало місце погіршення стану орендованого майна у порівнянні з тим станом, яке будівля мала на час передачі в оренду.

Незадовільний стан орендованого майна було зафіксовано ще на початку орендних відносин у додатку № 3 до Договору № 1358 оренди нерухомого майна від 14.05.2015 «Висновок про вартість майна»;

- судом не зазначено жодних належних доводів та доказів в частині позовних вимог щодо факту спричинення позивачу шкоди, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, не наведено розміру шкоди, що є необхідною умовою у розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України для розірвання договору оренди;

- судом не надано належної оцінки поданим відповідачем разом з відзивом в рамках даної справи доказам, стосовно наявного у відповідача права на приватизацію орендованого державного майна, шляхом викупу на підставі здійснених невід`ємних поліпшень орендованого майна, що порушує принцип рівності усіх учасників судового процесу перед законом і судом, передбачений п. 2 ч. 3 ст. 2 ГПК України.

3. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу.

Представник позивача заперечує проти задоволення вимог апеляційної скарги з підстав наведених у відзиві та просить відмовити у її задоволенні у повному обсязі.

4. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини.

14.05.2015 між третьою особою - РВ ФДМУ (далі орендодавець) та відповідачем ТОВ «Правова компанія Еквітас Лекс» (далі орендар) укладено договір 3398 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та не увійшло до статутного капіталу ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час приватизації (далі договір).

До вказаного договору були укладені та підписані договір про зміни № 1 від 13.03.2017, договір про зміни № 2 від 07.06.2018 та договір про зміни № 3 від 09.07.2018.

Відповідно до пунктів 1.1., 1.2. договору (з урахуванням редакції договору про зміни № 1 від 13.03.2017) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно окремо розташовану двоповерхову адміністративну будівлю (Літ. А-2) (далі - майно), загальною площею 1089,1 кв.м., що розміщена за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39. Майно передається в оренду з метою розміщення суб`єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення.

Пунктами 2.1., 2.2. договору визначено, що орендар вступає у строкове платне користуванням майном одночасно з підписанням сторонами договору та акта приймання-передавання орендованого майна (додаток № 2 до договору). Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Відповідно до п. 8.2., 8.3. договору орендодавець має право:

- виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору, або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору;

- здійснювати контроль за станом майна шляхом візуального обстеження зі складанням акта обстеження.

Згідно із п. 10.1. договору цей договір укладено строком на 2 (два) роки 364 дні, що діє з 14.05.2015 по 12.05.2018 включно.

Договором про зміни № 2 від 07.06.2018 сторони дійшли згоди про доповнення п. 10.1. договору оренди підпунктом: « 10.1.1. Термін дії договору оренди продовжено по 11.05.2021 включно».

Умовами п. 10.3., 10.5. договору передбачено, що зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною і оформлюються шляхом укладення відповідного договору про зміни. Реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників), за винятком випадку приватизації орендованого майна орендарем.

Так, на виконання умов укладеного договору третя особа передала, а відповідач прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно - окремо розташовану двоповерхову адміністративну будівлю (Літ. А-2) (далі - майно), загальною площею 1089,1 кв.м., що розміщена за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, що підтверджується підписаним між ними актом приймання-передавання від 14.05.2015 (з урахуванням редакцій договору про зміни № 1 від 13.03.2017) (а. с. 20-21 т 1).

Відповідно до наказу Фонду державного майна України № 39 від 17.01.2019 «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України» наказано утворити Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях як юридичну особу публічного права, що розташоване у м. Дніпро, реорганізувавши шляхом злиття Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області. Також встановлено, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях є правонаступником майна, прав та обов`язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області.

Згідно із п. 1 наказу Фонду державного майна України № 290 від 22.03.2019 визначено днем початку роботи Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях 22.03.2019.

Матеріали справи свідчать, що 20.03.2020 між РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградських областях (далі продавець) та ТОВ «Рентком Плюс» (далі покупець), укладено договір № 12/1-13 купівлі-продажу об`єкта державної власності шляхом викупу, далі Договір купівлі-продажу.

Відповідно до п. 1., 3., 4.1. договору купівлі-продажу продавець передає (продає) у власність покупця об`єкт державної власності адміністративну будівлю літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Тополіна, 39 (об`єкт приватизації), а покупець приймає у власність (купує) об`єкт приватизації та сплачує ціну його продажу і виконує визначені в договорі умови. Право власності на об`єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта приватизації разом з неустойкою (у разі її нарахування) та підписання акта приймання - передачі. Передача об`єкта приватизації здійснюється у строк, що не перевищує 5 робочих днів після сплати покупцем у повному обсязі ціни продажу об`єкта приватизації разом з неустойкою (у разі її нарахування) на підставі акта приймання-передачі, який підписується сторонами та скріплюється їх печатками (за наявності) та є невід`ємною частиною цього договору.

Пунктом 13.2., 13.3. договору купівлі-продажу визначено, що договір набуває чинності з моменту його укладання. Договір вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

Вказаний договір купівлі-продажу посвідчений 20.03.2020 приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Швецовою О.С. та зареєстрований в реєстрі правочинів за № 691 (а. с. 36 т 1).

17.04.2020 між РВ ФДМУ (продавець) та ТОВ «Рентком Плюс» (покупець) підписано акт приймання-передачі об`єкта державної власності. Згідно якого продавець передав, а покупець (позивач) прийняв проданий за договором купівлі-продажу об`єкт державної власності адміністративну будівлю літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Тополіна, 39 (а. с. 37 т 1).

З наявного в матеріалах справи витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 207925083 від 30.04.2020 вбачається, що речове право на адміністративну будівлю літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м. за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Тополіна, буд. 39 було зареєстроване за ТОВ «Рентком Плюс» 27.04.2020 (а. с. 39 т 1).

04.05.2020 позивач надіслав на юридичну адресу відповідача для підписання останнім лист від 04.05.2020 за № 0405-1, в якому міститься повідомлення про укладений договір купівлі-продажу об`єкта державної власності від 20.03.2020 № 12/1-13. До зазначеного листа позивачем додано проект додаткової угоди до договору оренди нерухомого майна 3398 від 14.05.2015 в частині заміни орендодавця з РВ ФДМУ на ТОВ «Рентком Плюс». Факт надіслання вказаного листа підтверджується копією опису вкладення від 04.05.2020 та фіскальним чеком від 04.05.2020 (а. с. 40-42 т 1).

Вказаний вище лист позивача відповідачем не отримано та повернуто відправникові з відміткою «немає такого адресата».

В матеріалах справи наявний акт від 16.07.2020 обстеження окремо розташованої двоповерхової будівлі, що розміщена за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, складений комісією ТОВ «Рентком Плюс». Під час обстеження зазначеної будівлі комісією виявлено, що будівля знаходиться в аварійному стані, засмічена побутовими відходами, відсутні деякі вікна, віконні рами, подекуди обвалилося перекриття між поверхами, внутрішні стіни пошкоджені: побиті, фарба полущена. Разом з тим в акті вказано, що орендарем не здійснюються жодних заходів протипожежної безпеки, електрообладнання сильно пошкоджене або відсутнє, електропроводка місцями оголена, у будівлі ночують безхатченки, обгорілі стіни та стеля свідчать про те, що у будівлі відбувалися пожежі.

Також позивачем до матеріалів справи наданий акт від 07.08.2019 огляду об`єкта державної власності адміністративної будівлі літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, складений представниками Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях та представника ТОВ «Правова компанія Еквітас Лекс». У вказаному акті зазначено, що вікна загальною кількістю 82, з них 6 віконні блоки відсутні; 30 дерев`яні віконні блоки у ветхому стані; 26 металопластикові віконні блоки без скла/ пошкоджені; 20 металопластикові віконні блоки в задовільному стані, приміщення та сходові клітини будівлі знаходяться в занедбаному стані, напівзруйновані та засмічені, сходова клітина дерев`яна, напівзруйнована, інженерні комунікації відсутні, зовні будівля має задовільний стан.

Позивач в позові вказує, що орендарем в порушення умов договору оренди не забезпечено збереження орендованого майна, майно не підтримується в порядку, передбаченому санітарними нормами, правилами пожежної безпеки, будівля знаходиться у стані гіршому, ніж на момент передачі її в оренду, заходи протипожежної безпеки не здійснювалися.

Також, позивач зазначає, що станом на день звернення до суду з позовом у відповідача обліковується заборгованість по сплаті орендної плати за договором оренди нерухомого майна 3398 від 14.05.2015 в сумі 6199,03 грн за період з квітня 2020 по червень 2020.

Відповідач категорично заперечує проти задоволення господарським судом позову, що і є предметом спору по даній справі.

5. Мотиви з яких суд апеляційної інстанції частково задовольняє доводи апеляційної скарги і частково погоджується з рішенням суду.

За своєю правовою природою між сторонами виник спір щодо договору оренди, об`єктом якого було нерухоме майно державної власності, яке в подальшому було продане у приватну власність позивачу.

Станом на дату укладення договору оренди 3398 від 14.05.2015 правовідносини щодо оренди державного майна регулювались нормами чинного на той час Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 (далі Закон).

Статтею 2 Закону визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 3 ст. 18 Закону визначено, що орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

З 01.02.2020 вказаний вище Закон втратив свою чинність на підставі прийнятого нового Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019 (далі Закон № 157-ІХ).

Закон № 157-IX набрав чинності 27.12.2019 та введений в дію з 01.02.2020.

Відповідно до частин 1, 3, 4 ст. 17 Закону № 157-IX орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Згідно із частинами 1, 5 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Як зазначалося вище та підтверджено матеріалами справи РВ ФДМУ по Запорізькій області на виконання умов договору передало за актом приймання-передавання від 14.05.2015, а відповідач прийняв майно, зазначене в п. 1.1. Договору, яке розташоване за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, буд. 39.

В подальшому вказане майно перейшло у власність ТОВ «Рентком Плюс» (позивач у даній справі) на підставі укладеного договору від 20.03.2020 № 12/1-13 купівлі-продажу об`єкта державної власності шляхом викупу у РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, який є правонаступником РВ ФДМУ по Запорізькій області.

Відповідно до ч. 8 ст. 20 Закону № 157-IX у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди, якщо інше не передбачено договором.

Частиною 1 ст. 23 Закону № 157-IX визначено, що передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. У разі переходу права власності на об`єкт оренди до нового власника такий договір оренди зберігає чинність для нового власника, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно із ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Вказані вище правові норми кореспондуються з умовами п. 10.5. договору оренди.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що з переходом права власності на об`єкт оренди до позивача, як нового власника спірного майна, відповідач (орендар), зобов`язаний був своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату саме позивачу, як новому власнику об`єкта оренди.

Обов`язок орендаря своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату передбачений п. 5.4. договору. Натомість, відповідач орендну плату новому власнику майна (позивачу) не сплачував, посилаючись на відсутність належного його повідомлення з боку позивача про наявність укладеного з третьою особою договору купівлі-продажу об`єкта державної власності від 20.03.2020 № 12/1-13.

Проте, колегія суддів відхиляє такі доводи відповідача, оскільки в матеріалах справи наявні докази вжитих з боку позивача заходів щодо належного повідомлення орендаря про зміну власника спірного майна, шляхом направлення на юридичну адресу відповідача листа № 0405-1 від 04.05.2020 з доданим до нього проектом додаткової угоди до договору оренди нерухомого майна 3398 від 14.05.2015 в частині зміни орендодавця та новими реквізитами для сплати орендної плати (а. с. 42 т 1).

З наявного в матеріалах справи конверту вбачається, що вказаний вище лист позивача, відповідач не отримав та його повернуто на адресу відправника з відміткою «немає такого адресата».

Разом з тим, колегія суддів враховує, що направлення позивачем вказаного вище листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну юридичну адресу відповідача є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника.

Також, колегія суддів враховує фактичні обставини, встановлені чинним судовим рішенням від 17.06.2021 у справі № 908/1421/20, прийнятим між цими ж сторонами, що є в даній справі, яке в силу імперативних вимог ст. 75 ГПК України має преюдиціальне значення, тобто не підлягає повторному доказуванню при вирішенні по суті даної справи.

В мотивувальній частині вказаного рішення по справі № 908/1421/20 на сторінці сьомій абзацу третього судом зазначено: «Як вказує позивач, 11.03.20 з телефонного дзвінка представника ТОВ «РЕНТКОМ ПЛЮС» стало відомо, що 10.03.20 у системі «Прозоро. Продажі» відбувся електронний аукціон з продажу орендованого ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» об`єкта. Також позивач вказує, що з даних розміщених на сайті https://sale/uub/com.ua/auction/UA-РS-2020-02-19-000034-3/, рішення відповідача про затвердження умов приватизації об`єкта прийнято наказом від 11.02.20 №12/1-89».

Таким чином, відповідач у даній справі був достаменно обізнаним з результатами проведеного електронного аукціону з продажу орендованого ним майна і переможцем цього аукціону новим власником спірного орендованого майна, що спростовує доводи апелянта про те, що відповідач не знав про зміну власника спірного майна.

При цьому, будучи обізнаним з результатами аукціону та зміною власника майна, відповідач абсолютно не вжив жодного заходу з метою з`ясування актуальних реквізитів для здійснення орендної плати новому власнику майна.

Наявні у справі копії квитанцій не свідчать про сплату орендної плати саме на реквізити позивача у справі та саме за дійсним договором оренди (відсутні ідентифікуючі ознаки договору). Крім того, серед копій вказаних квитанцій, наявні квитанції за грудень 2019 та січень-лютий 2020 з призначенням платежу: «за оренду майнових комплексів та іншого майна, що у комунальній власності». Доказів орендної плати за квітень 2020 року матеріали справи взагалі не містять (а. с. 73-75, 127-129 т 1).

Щодо припинення зобов`язання.

Відповідно до приписів ч. 1, 2 ст. 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

З аналізу норми, викладеної у ч. 2 ст. 653 ЦК України вбачається, що зобов`язання сторін припиняються у разі розірвання договору.

Приписами ч. 3 ст. 291 ГК України встановлено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частиною 1 ст. 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивач довів суду факт невиконання відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати за договором оренди за період з квітня 2020 (за 13 днів) по червень 2020.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Згідно із ч. 1, 2 ст. 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Так, умовами п. 8.2. договору передбачено право орендодавця виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору, або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.

Пунктом 5.5. договору передбачений обов`язок орендаря забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Факт невиконання відповідачем обов`язку з підтримування орендованого майна у належному стані підтверджується наявними у справі доказами, а саме:

- актом від 16.07.2020 обстеження окремо розташованої двоповерхової будівлі, що розміщена за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, складеним комісією ТОВ «Рентком Плюс»;

- актом від 07.08.2019 огляду об`єкта державної власності адміністративної будівлі літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, складеним представниками Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях та представника ТОВ «ПК Еквітас Лекс», а також фотографіями приміщення.

- постановою Центрального апеляційного господарського суду по справі № 908/1421/20 від 17.06.2021, в якому, колегія суддів зазначила про те, що: «позивачем не виконано інших умов: п. 5.5., 5.6. щодо забезпечення збереження орендованого майна, запобігання його пошкодженню і псуванню, утримання майна в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки. Своєчасне здійснення за власний рахунок капітального, поточного та іншого ремонтів.

Згідно Акту обстеження від 07.08.2019, підписаного повноважними представниками орендаря, приміщення та сходові клітини знаходяться в занедбаному стані, напівзруйновані та засмічені. З 52-х пластикових віконних блоків, які були вставлені орендарем, 6 - відсутні, 26 - без скла.

Також відсутні докази страхування об`єкту оренди, як то передбачено п. 5.9. договору».

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновоками суду першої інстанції, що позивачем доведений факт невиконання відповідачем обов`язків, зазначених в пунктах 5.4., 5.5. договору оренди нерухомого майна 3398 від 14.05.2015.

Крім того, колегія суддів враховує також факт несплати орендних платежів, що є істотним порушенням договору оренди в розумінні приписів ч. 2 ст. 651 ЦК України. Несплата відповідачем орендної плати за договором протягом трьох місяців підряд підтверджується матеріалами справи.

Врахувавши невиконання відповідачем обов`язку з підтримування орендованого майна в належному стані, позовні вимоги ТОВ «Рентком Плюс» до ТОВ «ПК Еквітас Лекс» про розірвання договору 3398 оренди нерухомого майна від 14.05.2015, укладеного між ТОВ «ПК Еквітас Лекс» та РВ ФДМУ по Запорізькій області правильно визнані місцевим господарським судом обґрунтованими.

Доводи апелянта про те, що на момент подачі позову до суду у позивача не виникло право на розірвання договору з підстав відсутності доказів оплати строком більше 3-х місяців, оскільки за розрахунками позивача, останній просить розірвати договір з підстав наявної заборгованості у відповідача лише за 2 місяці та 13 днів, тобто менше ніж за 3 місяці, що не відповідає вимозі, визначеної у ст. 782 ЦК України, колегія суддів відхиляє, з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Як зазначалося вище 20.03.2020 між РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях (продавець) та ТОВ «Рентком Плюс» (покупець) було укладено договір № 12/1-13 купівлі-продажу об`єкта державної власності шляхом викупу (спірного нерухомого майна).

Відповідно до приписів частин 3, 4 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення… Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Згідно з ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Пункт 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає, що державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 по справі № 910/10987/18 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15.

Судом встановлено вище, що Договір від 20.03.2020 № 12/1-13 купівлі-продажу об`єкта державної власності шляхом викупу, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Швецовою О.С., та цього ж дня відбулася державна реєстрація його в реєстрі за № 691 (а. с. 36 т 1). Отже, моментом набуття позивачем права власності на нерухоме майно є саме 20.03.2020 з моменту державної реєстрації договору нотаріусом.

Таким чином у відповідача перед позивачем обов`язок здійснення оплати за орендоване майно виник з наступного дня після укладання договору купівлі-продажу, тобто є таким що настав - з 21.03.2020.

Вказане вище свідчить про помилковість висновку місцевого господарського суду, яким враховано доводи позивача про те, що обов`язок відповідача зі сплати позивачу орендної плати виник починаючи з 18.04.2020 (з наступного дня після підписання акту приймання-передачі об`єкта державної власності).

Натомість, позивач станом на день звернення до суду з даним позовом просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати у сумі 6199,03 грн, що складається з заборгованості трьох місяців: квітня, травня та червня 2020 року.

Колегія суддів зауважує, що при здійсненні розрахунків суми боргу з орендної плати, початком періоду прострочки відповідача, позивач визначає з моменту підписання акту приймання-передачі об`єкта державної власності - 17.04.2020 та пропорційно дням у квітні 2020 року, що залишилися до кінця місяця з 17 числа, а саме 13 днів, що є його правом.

Разом з тим, колегія суддів погоджується з доводами апелянта про те, що фактично, нарахування позивачем орендної плати за квітень 2020 року відбулось за 17 днів, а не за 13 днів. Відповідно розрахунок орендної плати за квітень 2020 року складає 2407,70 грн / 30 х 13 = 1043,34 грн. В цій частині рішення місцевого господарського суду слід змінити.

З урахуванням того, що суд не вправі виходити за межі позовних вимог, то до стягнення з ТОВ «ПК Еквітас Лекс» підлягає сума 5878,01 грн. В частині стягнення з відповідача суми боргу з орендної плати за квітень 2020 року в сумі 321,02 грн слід відмовити.

Також колегія суддів відхиляє доводи апелянта про те, що акт обстеження окремо розташованої двоповерхової будівлі від 16.07.2020, яким зафіксовано порушення, вказані в ст. 783 ЦК України, був складений без участі представника відповідача та за відсутності належного повідомлення відповідача про проведення огляду спірного майна, оскільки умовами договору оренди не визначено обов`язку орендодавця повідомляти орендаря про намір здійснення обстеження орендованого майна з обов`язковим викликом представників орендаря для складання спільного акту огляду.

Доводи апелянта про не зазначення місцевим господарським судом жодних належних доводів та доказів в частині позовних вимог щодо факту спричинення позивачу шкоди, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, не наведено розміру шкоди, що є необхідною умовою у розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України для розірвання договору оренди, колегія суддів відхиляє, оскільки у даному випадку предметом позовних вимог є розірвання договору (з підстав істотного порушення умов договору), а також стягнення заборгованості з орендної плати, а не збитків та (або) упущеної вигоди.

При цьому, колегія суддів зауважує, що оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотного порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має жодного значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Також, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що судом не надано належної оцінки поданим відповідачем разом з відзивом в рамках даної справи доказам, стосовно наявного у відповідача права на приватизацію орендованого державного майна, шляхом викупу на підставі здійснених невід`ємних поліпшень орендованого майна, що порушує принцип рівності усіх учасників судового процесу перед законом і судом, передбачений п. 2 ч. 3 ст. 2 ГПК України, оскільки визнання за відповідачем права на приватизацію орендованого ним майна не було предметом позовних вимог у даній справі.

6. Висновки за результатами перегляду справи судом апеляційної інстанції.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, змінити рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції про задоволення позову в повному обсязі є передчасним, оскільки при розрахунку суми орендної плати позивач допустився помилки, про що зазначалося вище. Вказане слугує підставою для зміни судового рішення у відповідній частині, а відповідно, апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

7. Розподіл судового збору.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, оскільки в задоволенні позову відмовлено частково, судовий збір за подачу позовної заяви підлягає відшкодуванню Концерну «Міські теплові мережі» пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Правова компанія Еквітас Лекс» задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 11.05.2021 по справі № 908/1893/20 змінити.

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Рентком Плюс» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Правова компанія Еквітас Лекс» - задовольнити частково.

Викласти абзац третій резолютивної частини рішення Господарського суду Запорізької області від 11.05.2021 у справі № 908/1893/20 в наступній редакції:

«Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Правова компанія Еквітас Лекс» (юридична адреса: 69027, м. Запоріжжя, вул. Тополіна, буд. 39; адреса для листування: 69068, м. Запоріжжя, вул. Фелікса Мовчановського, буд. 50, кв. 41, ідентифікаційний код 39505010) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Рентком Плюс» (69118, м. Запоріжжя, проспект 40-річчя Перемоги, буд. 9, кв. 57, ідентифікаційний код 43309054) заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 5878,01 грн (П`ять тисяч вісімсот сімдесят вісім гривень 01 коп.), витрати зі сплати судового збору в сумі 3986,30 (Три тисячі дев`ятсот вісімдесят шість гривень 30 коп.).

В частині стягнення з відповідача суми боргу з орендної плати за квітень 2020 року на суму 321,02 грн відмовити.

В іншій частині рішення Господарського суду Запорізької області від 11.05.2021 по справі № 908/1893/20 залишити без змін.

Видачу наказу доручити Господарському суду Запорізької обалсті.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 03.12.2021.

Головуючий суддя Ю.Б. Парусніков

Судді: Л.М. Білецька

Т.А. Верхогляд