ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" листопада 2021 р. Справа№ 910/3884/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Коробенка Г.П.

Кравчука Г.А.

при секретарі Вага В.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Олексюк Н.Ю. за ордером;

від відповідача: Перепелиціна К.М. самопредставництво;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 01.09.2021 (повний текст складено 06.09.2021)

у справі №910/3884/21 (суддя Чинчин О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ПБК БУД-БІЗНЕС"

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди,

УСТАНОВИВ:

У березні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ПБК БУД-БІЗНЕС" (далі - позивач, орендар) звернулось у Господарський суд міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач, орендодавець) та, з врахуванням заяву про уточнення позовних вимог, просило суд визнати укладеною Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 14 серпня 2020 року між Київської міською радою та ТОВ "ПБК "БУД-БІЗНЕС", в редакції, яка наведена у прохальній частині заяви про уточнення позовних вимог.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 12.03.2008 між сторонами був укладений договір оренди земельної ділянки строком на 5 років і в подальшому сторонами укладено договір про поновлення договору, яким продовжено строк оренди земельної ділянки ще на 5 років, до 13.11.2020. Позивач дотримуючись порядку, визначеного ст. 33 Закону України "Про оренду землі", вчинив передбачені дії та вчасно подав відповідачу необхідні документи для поновлення договору оренди, однак відповідач не повідомив позивачу про наявність заперечень та про прийняте рішення з цього питання. Тому, враховуючи викладене, а також те, що позивач і після закінчення строку дії договору оренди надалі належно виконує свої обов`язки за договором, продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендні платежі, він звернувся до суду із даним позовом.

Заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, відповідач послався на те, що договір оренди був зареєстрований 18.03.2008 строком на 5 років і він був чинним до 17.03.2013, згодом 13.11.2015 було укладено договір про поновлення дії договору оренди на 5 років, цей строк має обраховуватись з дня закінчення строку дії договору оренди та спливає 17.03.2018, а позивач із клопотанням про поновлення договору звернувся лише 08.07.2020, після спливу двох років з дати припинення дії договору. Крім цього, позивач неналежним чином користувався орендованою земельною ділянкою, тому втратив переважне право на поновлення дії договору з двох підстав: неналежне виконання договірних зобов`язань та недотримання процедури поновлення дії договору. Також відповідачем було долучено до матеріалів справи проект рішення Київської міської ради щодо відмови позивачу в укладенні на новий строк договору оренди земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 01 вересня 2021 року позов задоволено.

Визнано укладеною Додаткову угоду від 14.08.2020 року про поновлення Договору оренди земельної ділянки між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПБК БУД-БІЗНЕС», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисаном В.І. за реєстровим №1334, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 79-6-00608 від 19.03.2008 р., в редакції, наведеній у рішенні.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Київська міська рада звернулась з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, про відмову у задоволенні позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки позивач зобов`язаний був завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, однак позивачем з переліку необхідних дозвільних документів було отримано лише архітектурно-планувальне завдання; позивач не навів жодних доказів чи обставин, які унеможливили розробку та затвердження ним відповідного проекту будівництва, який він мав намір втілити в життя протягом 5 років; позивач роками зволікав у виконанні ним своїх договірних зобов`язань щодо забудови земельної ділянки; 13.11.2015 між сторонами укладений договір про поновлення дії договору оренди на 5 років, а не укладено новий договір, тому строк його дії має обраховуватись з 18.03.2013, а не з дати державної реєстрації договору про поновлення; поза увагою суду залишилися питання здійснення правомірності забудови земельної ділянки та реєстрації права власності на незавершене будівництво.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що він належним чином виконував свої обов`язки за договором оренди землі і ним було дотримано процедуру, необхідну для поновлення договору на новий строк, а доводи відповідача не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки дія договору спливала 13.11.2020 і всі договори, укладені позивачем для забудови даної земельної ділянки, укладалися в рамках строку оренди; позивач є належним землекористувачем, а земельна ділянка фактично використовується ним в господарській діяльності.

Відповідно до ст. 216 ГПК України у судовому засіданні оголошувалась перерва з 11 по 30 листопада 2021 року.

Представник відповідача (апелянта) у судовому засіданні підтримав доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити.

Представник позивача у судовому засіданні заперечувала проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві і поясненнях.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 14 червня 2017 року Київською міською радою було прийняте рішення №871/1532 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "ПБК БУД-БІЗНЕС" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно - побутового комплексу на перетині вул. Горького та вул. Тельмана (за будинком №4) у Голосіївському районі м. Києва", яким передано Товариству з обмеженою відповідальністю "ПБК БУД-БІЗНЕС", за умови виконання п.3 цього рішення, у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,08 га, у тому числі в межах червоних ліній площею 0,04 га, для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-побутового комплексу на перетині вул. Горького та вул. Тельмана (за будинком №4) у Голосіївському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

12 березня 2008 року між Київською міською радою, як Орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПБК БУД-БІЗНЕС", як Орендарем, було укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого Орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради №871/1532 від 14.06.2007 року, за Актом приймання - передачі передав, а Орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену за цим Договором.

Відповідно до п.2.1 Договору об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - на перетині вул. Горького та вул. Тельмана (за будинком №4) у Голосіївському районі м. Києва;

- розмір - 795 км, у тому числі в межах червоних ліній площею 394 кв.м.;

- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-побутового комплексу,

- кадастровий номер 8 000 000 000:79:041:0012.

Договір укладено на 5 років. (п.3.1 Договору).

Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисаном В.І. за реєстровим №1334 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 79-6-00608 від 19.03.2008 р.

Державна реєстрація правочину здійснена 13.03.2008 року, що підтверджується витягом про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів.

На виконання умов Договору оренди земельної ділянки від 12.03.2008 року Орендодавець передав, а Орендар в свою чергу прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку: місце розташування - на перетині вул. Горького та вул. Тельмана (за будинком №4) у Голосіївському районі м. Києва; розмір - 795 км, у тому числі в межах червоних ліній площею 394 кв.м.; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-побутового комплексу, кадастровий номер :79:041:0012, що підтверджується Актом приймання - передачі земельної ділянки від 19.03.2008 року.

13 листопада 2015 року між Київською міською радою, як Орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПБК БУД-БІЗНЕС", як Орендарем, було укладено Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим №911, відповідно до умов якого поновлено на 5 років договір оренди земельної ділянки, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПБК БУД-БІЗНЕС", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисаном В.І. за реєстровим №1334 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 79-6-00608 від 19.03.2008 р.

Також Договором про поновлення сторони виклали у новій редакції договір оренди земельної ділянки.

Так, згідно з п.8.4 Договору в редакції договору від 13.11.2015 року Орендар зобов`язаний:

- завершити забудову земельної ділянки в строки встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку;

- використовувати Земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

- своєчасно вносити орендну плату;

- у випадку зміни нормативної грошової оцінки Земельної ділянки або при зміні функціонального використання об`єкта нерухомості, що розташований на Земельній ділянці у десятиденний термін в письмовій формі замовити в установленому порядку витяг з технічної Документації (довідку) про нову нормативну грошову оцінку Земельної ділянки або її частини з урахуванням зазначених змін. Після одержання цього витягу (довідки) передати його (її) до органу доходів і зборів за місцезнаходженням Земельної ділянки, копію витягу з технічної документації, засвідчену печаткою та підписом керівника Орендаря, передати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації);

- письмово повідомити Орендодавця про відчуження об`єктів (їх частин), що розташовані на Земельній ділянці і належать Орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання Земельної ділянки. У випадку, якщо Орендар має намір прилинити право користування Земельною ділянкою (її частиною), цей Договір розривається за згодою сторін, або до цього Договору вносяться відповідні зміни при виникненні відповідного права на землю у нового власника об`єктів, які були відчужені;

- забезпечити вільний доступ до Земельної ділянки представнику контролюючих органів;

- повернути Земельну ділянку Орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання, після припинення дії цього Договору;

- у строки, встановлені чинним законодавством, звітувати перед органом доходів і зборів за місцезнаходженням Земельної ділянки про сплату орендної плати;

- після подання до відповідного органу доходів і зборів податкової декларації з плати за землю, не пізніше 01 квітня та 01 жовтня поточного року, письмово інформувати Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про сплату орендної плати, надавши засвідчені печаткою та підписом керівника Орендаря підтверджуючі документи, а саме: податкову декларацію з відміткою органу доходів і зборів про внесення даних до електронної бази податкової звітності та платіжні документи з відповідною відміткою банку про сплату коштів;

- забезпечити вільний доступ для прокладання нових, реконструкції та експлуатації існуючих інженерних мереж та споруд, розміщених у межах Земельної ділянки;

- питання пайової участі вирішити відповідно до законодавства;

- частину земельної ділянки в межах червоних ліній використовувати з обмеженнями відповідно до вимог містобудівного законодавства;

- виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 19.03.2007 року за №19-2477, Київської міської санепідстанції від 31.01.2007 № 624, головного державного санітарного лікаря м. Києва від 30.10.2006 року за №6588, управління охорони навколишнього природного середовища від 31.01.2007 року за № 071/04-4-22/464, Державної служби з питань національної культурної спадщини від 07.05.2007 року за № 22-1126/35, Головного управління охорони культурної спадщини від 26.04.2006 року за № 2290, дочірнього підприємства "Інститут генерального плану міста Києва" від 04.02.2004 року за № 152, Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.05.2007 року за № 03-0407 та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 30.10.2014 року за № 057041-1 1998;

- майново-правові питання вирішувати в установленому порядку;

- у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди Земельної ділянки надати копію цього Договору до органу доходів і зборів за місцезнаходженням Земельної ділянки.

Відповідно до п.11.7 Договору в редакції договору від 13.11.2015 року після закінчення строку, на який було укладено цей договір, Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим Договором.

Державна реєстрація права оренди здійснена 13.11.2015 року, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, у якому зазначено строк дії - 13.11.2020, з правом пролонгації.

09 липня 2020 року позивач звернувся до відповідача з листом - повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", який був отриманий останнім за вх. №586005990.

Листом від 14.08.2020 року позивач надав на адресу відповідача угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, який був отриманий останнім за вх. №057/8599.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю "ПБК БУД-БІЗНЕС" 01.12.2020 року було зареєстровано право власності на незавершене будівництво, кафе, загальний відсоток готовності 42,7%, за адресою: м. Київ, вул. Антоновича, буд. 124/128, вулиця Німецька.

Також позивачем надано копії платіжних доручень, які підтверджують сплату орендної плати за земельну ділянку, як до закінчення строку дії договору, так і після його закінчення.

У зв`язку із викладеними обставинами, оскільки відповідач ухилився від підписання угоди про поновлення договору оренди та не прийняв рішення про відмову у його поновленні, позивач звернувся до суду із даним позовом та, з врахуванням заяви про уточнення позовних вимог, просив суд визнати укладеною угоду про продовження Договору оренди земельної ділянки від 14.08.2020 року між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПБК БУД-БІЗНЕС" із викладанням її змісту у відповідній редакції.

Відповідач, заперечуючи проти позову, як у суді першої інстанції, так і у апеляційній скарзі, посилався на те, що договір оренди, з врахуванням його поновлення договором від 13.11.2015, був чинний до 17.03.2018, а позивач звернувся із заявою про поновлення договору лише 08.07.2020, після пливу двох років з дати припинення дії договору.

Крім цього, позивач неналежним чином користувався орендованою земельною ділянкою, з огляду на її цільове призначення, а надані позивачем договори (щодо розроблення проектної документації, проведення археологічних досліджень тощо) вчинені після закінчення строку дії договору.

Також відповідачем в процесі розгляду справи було подано клопотання про залучення до матеріалів справи проекту рішення Київської міської ради "Про відмову товариству з обмеженою відповідальністю "ПБК БУД-БІЗНЕС" в укладенні на новий строк договору оренди земельної ділянки від 19 березня 2008 року №79-6-00608 (зі змінами)".

У пояснювальній записці до вказаного проекту рішення Департаментом земельних ресурсів зазначені вид та термін користування - до 13.11.2020, термін дії договору - до 13.11.2020.

Проте, матеріали справи не містять доказів, які підтверджують прийняття Київською міською радою вказаного рішення.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції прийшов до висновку, що позовні вимоги є доведеними, обґрунтованими і позивач має право на поновлення договору оренди у відповідності до положень ст.33 Закону України "Про оренду землі", а доводи відповідача є безпідставними.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Предметом спору в даній справі є поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах після закінчення строку договору оренди.

За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 2 статті 125 ЗК України (у редакції, чинній на час укладання Договору оренди земельної ділянки) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Згідно з частиною 2 статті 125 ЗК України (у редакції, чинній на час укладення Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 20 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення Договору оренди та його державної реєстрації).

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України "Про оренду землі" у вказаній редакції).

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (частина 3 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

У постанові від 01.04.2020 у справі №610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів стосовно того, що строк дії договорів оренди розпочався з моменту державної реєстрації таких договорів.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що дія договору оренди землі припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Матеріалами справи підтверджується, що державна реєстрація права оренди за Договором про поновлення здійснена 13.11.2015 року, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, а тому є вірним висновок суду першої інстанції про те, що договір оренди було поновлено з моменту здійснення державної реєстрації 13.11.2015 року та продовжено на 5 років, тобто по 13.11.2020 року, про що, зокрема, також зазначено у пояснювальній записці №ПЗ-10792 від 22.12.2020, складеній Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), копія якої наявна у матеріалах справи.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначались статтею 33 Закону України "Про оренду землі", однак Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 №340-IX (далі - Закон від 05.12.2019 №340-IX) внесено зміни до Закону України "Про оренду землі" шляхом доповнення його статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі" та викладення статті 33 у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" і до Земельного кодексу України шляхом доповнення його статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови".

Крім цього, Законом від 05.12.2019 №340-IX, який набув чинності з 16.07.2020, розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №161-XIV доповнено абзацом четвертим наступного змісту:

"Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, оскільки договір оренди був змінений сторонами шляхом укладення його у новій редакції договором про поновлення від 13.11.2015, поновлення договору має здійснюватись за правилами, що діяли до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Так, частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено, що:

- по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч.1);

- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (ч.2);

- до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3);

- при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4);

- орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5).

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що для застосування положень частин 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

У свою чергу, орендодавець зобов`язаний у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди та вчинити інші дії, визначені зазначеними нормами.

Відповідно до п.11.7 Договору оренди, в редакції договору від 13.11.2015, після закінчення строку, на який було укладено цей договір, Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим Договором.

Таким чином, позивач повинен був повідомити відповідача про намір скористатися переважним правом укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі) до 13.08.2020 року.

Матеріалами справи підтверджується, що позивач, на виконання частин 2-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та пункту 11.7 договору оренди від 09.07.2020, тобто, більш ніж за три місяці до закінчення строку дії договору, подав відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, а 14.08.2020 подав проект угоди про поновлення договору оренди та довідку ДФС про відсутність заборгованості.

Однак, відповідачем не надано доказів вчинення ним жодних із дій, які визначені частиною 5 вказаної статті.

Частинами 6-8,11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, було визначено, що:

- у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч.6);

- керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч.7);

- додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч.8);

- відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.11).

Як вірно встановлено судом першої інстанції, після закінчення строку договору оренди позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, і при цьому у справі відсутні докази того, що протягом одного місяця після закінчення строку договору (до 13.12.2020) відповідач направляв позивачу заперечення у поновленні договору оренди.

Частиною 4 ст. 236 ГПК України, яка кореспондується з положеннями ч.6 ст.13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", встановлено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Верховний Суд неодноразово викладав висновки щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", та, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19, містяться наступні висновки щодо застосування норм вказаної статті:

- незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі;

- частини п`ята та шоста статті 33 Закону встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

- за загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду;

- спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленням договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення;

- порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18);

- без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин;

- за правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18);

- єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме, шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Таким чином, як вірно встановив суд першої інстанції, позивачем, на відміну від відповідача, було повністю дотримано вимоги статті 33 Закону щодо поновлення договору оренди, тому, враховуючи наведені норми чинного законодавства та правові позиції Великої Палати Верховного Суду, позивач мав право розраховувати на поновлення договору оренди на той же строк і на тих же умовах.

При цьому, відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору не спростовано.

Посилання відповідача на проект рішення Київської міської ради про відмову в укладення договору на новий строк, як на "заперечення орендодавця проти поновлення договору оренди", обґрунтовано відхилені судом першої інстанції з наступних підстав.

Так, відповідно до п. 9.6 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого Рішенням Київської міської ради від 20 квітня 2017 року №241/2463 (далі - Порядок) рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору розглядається в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради.

Пунктом 9.7 Порядку закріплено, що рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або про відмову в його поновленні видається у порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради, орендарю або уповноваженому ним представнику, а засвідчені копії рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки надсилаються до Департаменту земельних ресурсів та Департаменту містобудування та архітектури і територіального органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у місті Києві. Разом з копією рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки до Департаменту земельних ресурсів передається відповідна кадастрова справа.

Відтак, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що відмова від поновлення договору оренди оформляється виключно рішенням Київської міської ради.

Однак, матеріали справи не мітять відповідного рішення Київської міської ради, прийнятого у встановленому порядку на пленарному засіданні.

Згідно вищенаведених правових позицій Верховного Суду при розгляді спорів про поновлення договору оренди судам необхідно, у тому числі, перевіряти, чи орендар належно виконував свої обов`язки за договором.

Відповідач також посилався, що позивач неналежним чином виконував умови договору оренди.

Проте, як вірно встановив суд першої інстанції, позивач продовжує сплачувати орендну плату від дня закінчення дії договору, що підтверджується відповідними платіжними дорученнями, наявними в матеріалах справи, також ним укладено ряд договорів: на проведення археологічних досліджень під час будівництва кафе, на виконання проектних робіт про нестандартне приєднання до електричних мереж системи розподілу, на виконання авторського нагляду, пайової участі у створенні і розвитку соціальної та інженерно - транспортної інфраструктури міста Києва.

Також позивачем було здійснено забудову земельної ділянки, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно якого за позивачем 01.12.2020 року було зареєстровано право власності на незавершене будівництво, кафе, загальний відсоток готовності 42,7%, за адресою: м. Київ, вул. Антоновича, буд. 124/128/вулиця Німецька.

Апеляційним господарським судом також враховані правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 16.09.2019 у справі №915/1042/18 щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", в яких зазначено: "щодо доводів скаржника (міської ради) про неналежне виконання позивачем умов договору щодо закінчення будівництва в обумовлені договором строки, то вони не тільки не свідчать про втрату позивачем переважного права на оренду вказаної земельної ділянки, а навпаки підтверджують необхідність врегулювання у встановленому законодавством порядку відносин, що існують між сторонами, у зв`язку з тривалим будівництвом бізнес-центру, з метою здійснення якого була передана земельна ділянка. Враховуючи, що метою передачі в оренду земельної ділянки було будівництво об`єкта нерухомості на ній, доводи скаржника щодо порушення позивачем строків будівництва, за умови належного виконання орендарем зобов`язань з орендної плати, не можуть бути достатньою підставою для відмови в продовженні договору оренди землі".

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Оцінивши докази у справі в їх сукупності, враховуючи наведені норми законодавства, чинного на час спірних правовідносин сторін, та правові позиції Верховного Суду, місцевий господарський суд дійшов до юридично правильного висновку про те, що позовні вимоги є обґрунтованими і підлягають задоволенню повністю.

Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження в судовому засіданні не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

За таких обставин суд апеляційної інстанції вважає, що висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами.

Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду міста Києва законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється, а витрати, пов`язані з розглядом апеляційної скарги, покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 01 вересня 2021 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 07.12.2021.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді Г.П. Коробенко

Г.А. Кравчук