ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" листопада 2021 р.м. ХарківСправа № 922/3164/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Погорелової О.В

при секретарі судового засідання Федоровій К.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Квартирно-експлуатаційного відділу м. Харків, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Теплобуд ХБК", м. Харків
про розірвання договору та стягнення коштів
за участю представників учасників справи:

позивача - Сумцова Н.В.

відповідача - Волков І.М.,

ВСТАНОВИВ:

Квартирно-експлуатаційний відділ м. Харків звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Теплобуд ХБК", в якому, з урахуванням заяви про зміну предмету позову від 11.10.2021, просить суд:

- достроково розірвати договір оренди №02/2020/КЕВ м. Харків нерухомого військового майна розташованого в Харківському гарнізоні за адресою: м. Харків, пр. Науки, 5, військове містечко №104, буд. №1;

- стягнути з відповідача заборгованість за період з 23.04.2021 по 31.08.2021 у розмірі 542132,68 грн., з яких: орендна плата - 507199,61 грн., загальноексплуатаційні витрати - 1200,13 грн. та компенсація податку на землю - 33732,94 грн.

Витрати по оплаті судового збору позивач просить суд покласти на відповідача.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконання відповідачем своїх зобов`язань по договору оренди №02/2020/КЕВ від 22.04.2020.

Ухвалою суду від 12.08.2021 позовна заява була прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Рух справи висвітлено у відповідних ухвалах суду.

Відповідач проти позову заперечує та просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі. В обґрунтування заперечень вказує на те, що після передачі приміщення за актом приймання передачі від орендодавця орендарю, з`ясувалося що належного доступу до приміщення четвертого поверху орендар не має, а відповідно не має фізичної можливості користуватися орендованим майном. Приміщення знаходиться на четвертому поверху де з однієї сторони має вихід до приміщення господарського суду Луганської області, який закрито та він знаходиться під контролем судової охорони та прохід через який не можливий. За таких обставин орендар був позбавлений можливості використовувати майно через обставини, за які він не відповідає з моменту укладання договору оренди, що свідчить про звільнення відповідача від сплати, відповідно до ст. 762 ЦК України. Позивачем неодноразово складалися акти обстежень нежитлових приміщень в яких зафіксовано що приміщення не використовуються за призначенням, орендовані приміщення зачинені, ознак діяльності немає, ремонт орендарем не здійснювався. Орендар не міг сплачувати за орендоване майно до усунення обставин що перешкоджали використовувати це орендоване майно. Орендар не має заборгованості по сплати з майно яке він не міг використовувати через обставини за які він не відповідає, також немає підстав для розірвання договору оренди в зв`язку з несплатою орендної плати. Також відповідно до п. 10.6.4 договору, вимога про розірвання договору доводиться до орендаря шляхом направлення орендодавцем цінного листа з описом. Від орендодавця орендар такого листа не отримував, та в матеріалах справи немає доказів його направлення орендареві.

У судовому засіданні 23.11.2021 представник позивача підтримав позов у повному обсязі та просив суд його задовольнити.

Присутній у судовому засіданні 23.11.2021 представник відповідача проти позову заперечував та просив суд відмовити в його задоволенні.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

22.04.2020 між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Харків (далі - орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю Теплобуд ХБК (далі - орендар, відповідач) був укладений договір оренди №02/2020/КЕВ м. Харків нерухомого військового майна розташованого в Харківському гарнізоні за адресою: м. Харків, проспект Науки, 5, військове містечко № 104, буд. № 1.

Згідно п.1.1 договору, орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нерухоме військове майно - нежитлові приміщення четвертого поверху загальною площею 454.8 кв.м. в будівлі № 1, військового містечка № 104 (далі - майно) що знаходиться на балансі КЕВ м. Харків, розташованого за адресою: м. Харків, проспект Науки, 5.

Вказані приміщення передано відповідачу згідно двостороннього акту прийому-передачі від 22.04.2020.

Пунктом 10.1. розділу 10 договору встановлено, що цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 22 квітня 2020 року до 22 березня 2023 року включно.

Відповідно до п. 10.2 договору умови цього договору зберігають силу протягом усього строку цього договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань.

Відповідно до п. 3.9 розділу 3 договору зобов`язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку у розмірі, не меншому ніж орендна плата за перший (базовий) місяць оренди, який вноситься в рахунок плати за останні три місяці оренди. Орендар сплачує завдаток протягом місяця з моменту підписання договору.

Відповідно до п. 3.1. розділу 3 договору орендна плата встановлена без ПДВ за базовий місяць (липень 2019 року) на рівні 33063, 38 грн. за результатами конкурсу з урахуванням моніторингу орендної плати на аналогічних об`єктах оренди, але не нижче орендної плати, визначеної на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 786 (зі змінами та доповненнями) (далі - Методика), яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (липень 2019 року) 33053, 38 грн. (додаток 5, 6).

Згідно п 3.2. Договору нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному законодавством.

Відповідно до п. 3.3. договору, орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць, згідно із законодавством.

Позивач вказує на те, що відповідно до п. 3.9 та п. 3.1 договору нараховано завдаток у розмірі 33063,38 грн., сформовано та скеровано на адресу орендаря рахунок №169 від 23.04.2020 на суму 33063,38 грн., що лишається не оплаченим.

Згідно п. 3.6. договору орендна плата у розмірі 100% перераховується орендарем до спеціального фонду Державного бюджету на спеціальний рахунок орендодавця у територіальному органі Державного казначейства не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним.

У п. 5.3 розділу 5 договору визначено, що орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Пунктом 5.9 договору передбачено зобов`язання орендаря щомісячно до 15 числа надавати орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати за попередній місяць (копію платіжного доручення з відміткою обслуговуючого банку про перерахування орендної плати до Державного бюджету України). На вимогу орендодавця проводити звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і оформляти відповідні акти звіряння.

Відповідно до п. 5.11 Договору орендар зобов`язується здійснювати витрати, пов`язані з утриманням орендованого майна, у тому числі фактичні комунальні послуги. Протягом 15 робочих днів після підписання цього договору встановити прибори обліку тепло-, енерго-, водопостачання, заключити прямі договори з постачальними організаціями або укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг Орендарю.

Як вказує позивач, відповідачу було нараховано орендну плату, складено та скеровано рахунки, які залишається не сплачена і разом складають 507199,61 грн. Отже відповідач ухиляється від виконання зобов`язань передбачених вищезазначеним договором.

Пункт 5.15 договору передбачає щомісячне зобов`язання орендаря компенсувати орендодавцю кошти у розмірі частини податку на землю пропорційно площі землі, яку займає здане в оренду нерухоме Майно. КЕВ м. Харків направлялися на юридичну адресу орендаря рахунки для сплати (компенсації) експлуатаційних та комунальних витрат, земельного податку.

Зокрема, відповідно до вимог п. 5.15 договору КЕВ м. Харків було нараховано ТОВ Теплобуд ХБК компенсацію податку на землю пропорційно площі землі, яку займає здане в оренду нерухоме майно, складено на скеровано на адресу орендаря відповідні рахунки на загальну суму 33732,94 грн. 20 коп.

Загальна заборгованість з орендної плати, загальноексплуатаційних витрат, компенсації земельного податку за договором становить 542132,68 грн.

Як вказує позивач, ТОВ Теплобуд ХБК ухиляється від виконання своїх зобов`язань за договором 02/2020/КЕВ м. Харків, порушуючи його пункти та норми чинного законодавства, внаслідок чого має значну заборгованість. Несплата з боку контрагентів на користь КЕВ м. Харків сум заборгованості з орендної плати, загальноексплуатаційних витрат, компенсації земельного податку на землю порушує економічні та оборонні інтереси держави, що виявляється у недоотриманні відповідних коштів до спеціального фонду Державного бюджету України.

Такі обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, загальноексплуатаційних платежів та компенсації податку на землю.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

За загальним положенням цивільного законодавства, зобов`язання виникають з підстав, зазначених у ст. 11 ЦК України. За приписами частини 2 цієї статті підставами виникнення цивільних прав та обов`язку, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти. Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є дії осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також дії, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

У відповідності із ст. 173 ГК України та ст. 509 ЦК України, господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утримуватися від певних дій, а інший суб`єкт (управлена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконати її обов`язку.

Господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (ст. 174 ГК України).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв діловою обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.1 ст. 193 ГК України, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Матеріали справи свідчать про те, що між сторонами у справі виникли зобов`язання, які за своєю правовою природою є правовідносинами, що випливають із договору найму (оренди), згідно якого та в силу ст. 759 ЦК України, наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з вимогами частин 1, 5 статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно частини 1 статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до статті 284 ГК України, орендна плата є істотною умовою договору оренди.

Пунктом 1 статті 286 ГК України встановлено, що орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Обов`язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату встановлений частиною 3 статті 285 цього кодексу.

Відповідно до положень статей 525, 526, 530 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, у встановлений строк (термін) його виконання та вимог цього Кодексу, інших активів цивільного законодавства, одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Як зазначає позивач, відповідачем не виконуються взяті на себе зобов`язання за договором оренди № 02/2020/КЕВ м. Харків від 22.04.2020 в частині сплати вчасно та в повному обсязі орендної плати, комунальних та експлуатаційних витрат, а також компенсації земельного податку на землю, у зв`язку з чим за відповідачем обліковується заборгованість у загальній сумі 542132,68 грн., з яких: орендна плата - 507199,61 грн., загальноексплуатаційні витрати - 1200,13 грн., компенсація податку на землю - 33732,94 грн.

Суд зазначає, що відповідачем жодним чином наявність заборгованості не спростована, при цьому строк виконання зобов`язань з її оплати є таким, що настав.

Матеріали справи не містять доказів в підтвердження оплати відповідачем заборгованості за договором оренди №02/2020/КЕВ м. Харків від 22.04.2020, що є предметом позову.

Згідно статті 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За змістом статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (стаття 77 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Зважаючи на встановлені факти та вимоги вищезазначених норм, а також враховуючи, що відповідач в установленому порядку обставини, які повідомлені позивачем не спростував, суд дійшов висновку, що позовні вимоги про стягнення з відповідача заборгованості за договором оренди №02/2020/КЕВ м. Харків від 22.04.2020 є обґрунтованими, підтверджуються наявними у матеріалах справи доказами та підлягають задоволенню.

При цьому, суд відхиляє заперечення відповідача як необґрунтовані та не підтверджені жодними належними та допустимими доказами, оскільки відповідачем суду не подано доказів звернення до орендодавця з приводу допуску до орендованого приміщення та неможливості користування відповідачем орендованим майном.

Що стосується вимоги про розірвання договору, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до вимог статті 782 ЦК України, наймодавець може відмовитись від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить орендну плату за користування річчю протягом трьох місяців.

Відповідно до п. 10.6.1. договору, сторони погодилися, що договір може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар не вніс плати протягом 3 місяців з дня закінчення строку платежу.

Судом встановлено, що в порушення умов договору відповідач не сплачував орендну плату за договором оренди №02/2020/КЕВ м. Харків від 22.04.2020 протягом чотирьох місяців, на підставі чого у останнього утворилась заборгованість з орендної плати.

Вказане свідчить про істотне порушення відповідачем умов спірного договору оренди, у зв`язку з чим суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог в частині розірвання договору оренди.

Вирішуючи питання розподілу судового збору, суд керується ст. 129 ГПК України, у зв`язку з чим судовий збір у розмірі 10401,99 грн. покладається на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 124, 129-1 Конституції України, статтями 1, 4, 20, 73, 74, 76-79, 86, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди №02/2020/КЕВ м. Харків нерухомого військового майна розташованого в Харківському гарнізоні за адресою: м. Харків, пр. Науки, 5, військове містечко №104, буд. №1, укладений між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Харків та Товариством з обмеженою відповідальністю "Теплобуд ХБК".

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Теплобуд ХБК" (61002, м. Харків, вул. Мироносицька, 99, кім. 26, ) на користь Квартирно-експлуатаційного відділу м. Харків (61024, м. Харків, вул. Пушкінська, 61, ) - заборгованість за період з 23.04.2021 по 31.08.2021 у розмірі 542132,68 грн. (з яких: 507199,61 грн. - орендна плата, 1200,13 грн. - загальноексплуатаційні витрати, 33732,94 грн. - компенсація податку на землю) та 10401,99 грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ст.ст. 256, 257 ГПК України, рішення може бути оскаржене до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення.

Позивач - Квартирно-експлуатаційний відділ м. Харків (61024, м. Харків, вул. Пушкінська, 61, ).

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Теплобуд ХБК" (61002, м. Харків, вул. Мироносицька, 99, кім. 26, ).

Повне рішення підписано 02 грудня 2021 року.

Суддя О.В. Погорелова