ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

23 листопада 2021 року Справа № 903/677/21

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Любомль - Ринок"

до Любомльської міської ради

про стягнення 1 234 300,00 грн.

Суддя Шум М.С. Секретар судового засідання Вижовець М.О.

Представники сторін:

від позивача: Білицький Б.М., адвокат

від відповідача: Ющук Р.В., міський голова, Оніщук М. В., представник

встановив:

18.08.2021 до Господарського суду Волинської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Любомль - Ринок", в якій позивач просить стягнути з Любомльської міської ради 1 234 300, 00 грн. витрат за невід`ємні поліпшення орендованого майна .

Ухвалою суду від 23.08.2021 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Любомль - Ринок" залишено без руху. Встановлено Товариству з обмеженою відповідальністю "Любомль - Ринок" термін для усунення недоліків позовної заяви шляхом надання Господарському суду Волинської області протягом 10-ти днів з дня одержання цієї ухвали доказів доплати судового збору.

На виконання вимог ухвали суду від 23.08.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю "Любомль - Ринок" від 31.08.2021 за вх.№01-57/5057/21 надало суду докази сплати судового збору .

Ухвалою суду від 06.09.2021 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 05.10.2021.

24.09.2021 від відповідача надійшов відзив на позов, в якому відповідач позову не визнає та просить відмовити у його задоволенні повністю.

04.10.2021 позивач у справі подав до суду відповідь на відзив, якою вважає наведені відповідачем доводи такими, що не відповідають дійсності та безпідставними.

05.10.2021 представник відповідача подав клопотання про приєднання до матеріалів справи додаткових доказів.

Суд протокольною ухвалою від 05.10.2021 закрив підготовче провадження, розгляд справи по суті призначив на 26.10.2021 .

Ухвалою суду від 26.10.2021 розгляд справи по суті відкладено на 16.11.2021.

В судовому засіданні 16.11.2021 оголошено перерву до 23.11.2021 до 11:00 год. про що представники сторін повідомлені під розписку.

В судовому засіданні 23.11.2021 представник позивача заявлені позовні вимоги підтримав повністю, просив суд стягнути з Любомльської міської ради 1 234 300, 00 грн. заборгованості за невід`ємні поліпшення орендованого майна.

Представники відповідача в судовому засіданні 23.11.2021 позовні вимоги заперечили повністю, додатково зазначили, що питання про стягнення витрат понесених на капітальний ремонт молочного павільйону позивач повинен був вирішувати до підписання договору купівлі - продажу нежитлового приміщення, оскільки після його підписання жодних усних чи письмових домовленостей, що стосуються відповідного договору втрачають юридичну силу.

Беручи до уваги приписи ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод стосовно розгляду справи упродовж розумного строку, господарський суд заслухавши представників сторін та визнавши зібрані докази достатніми для розгляду спору,

встановив:

24.12.2012 між Любомльською міською радою (Відповідач, Орендодавець) та ТОВ «Любомль - ринок» (Позивач, Орендар) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що є комунальною власністю територіальної громади міста та зареєстровано в реєстрі за № 1975 .

Відповідно до п. 1.1 даного Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасово платне користування наступні приміщення:

- Адмінприміщення загальною площею 171,0 кв.м літера А-1, в місті Любомль по вулиці 1-го Травня, будинок 32, Волинської області, оціночною вартістю 71247,00 гш. (сімдесят одна тисяча двісті сорок сім гривень 00 коп.);

- М`ясний павільйон, загальною площею 269,9 кв.м літера В-1, в місті Любомль по вулиці 1-го Травня , будинок 32, Волинської області, оціночною вартістю 112523,00 грн. (сто дванадцять тисяч п`ятсот двадцять три гривні 00 коп.);

- Молочний павільйон загальною площею 352,00 кв.м літера Б-1, в місті Любомль по вулиці 1-го Травня , будинок 32, Волинської області, оціночною вгартістю 146816,00 грн. (сто сорок шість тисяч вісімсот шістнадцять гривень 00).

Згідно з п.5.1. Договору сторони передбачили, що Орендар має право за письмової згоди Орендодавця проводити невідокремлювані поліпшення чи реконструкцію орендованого майна за рахунок власних коштів.

Як зазначає позивач, що оскільки орендоване майно знаходилося у незадовільному стані, в травні 2016 Орендар звернувся до Орендодавця з проханням надати дозвіл на здійснення поліпшення орендованого майна з подальшим його цільовим використанням, а саме: проведення капітального ремонту молочного павільйону в місті Любомль по вулиці 1 гo Травня , будинок 32, Волинської області.

02 06. 2016 Орендодавцем було прийнято рішення № 8/140 «Про нання дозволу на проведення капітального ремонту молочного павільйону».

З матеріалів справи судом додатково встановлено, що Орендар відповідно до рішення № 8/140 «Про надання дозволу на проведення капітального ремонту молочного павільйону» зздійснив виготовлення проектно-кошторисної документації та уклав з ТОВ «Арт Буд Проект» договір підряду № 24/2-16-АБП від 19.12.2016 на виконання будівельних робіт з капітального ремонту молочного павільйону за адресою: м. Любомль, вул. 1-го Травня, буд. 32.

Згідно з п.1.4. Договору підряду передбачено, що Підрядник виконує роботи з матеріалів Замовника. На виконання умов даного пункту Замовником (ТОВ «Любомль-Ринок») придбано будівельних матеріалів на суму 960 743,00 (дев`ятсот шістдесят тисяч сімсот сорок три) гривні, що підтверджується видатковими накладними, рахунками, та платіжними дорученнями про їх оплату (а.с. 61-209).

Відповідно до ст. 21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що Орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

Згідно акту виконаних робіт за липень 2018 сума будівельних робіт з капітального ремонту молочного павільйону становить 1 640 788,00 (один мільйон шістсот сорок тисяч сімсот вісімдесят вісім) гривень .

Виконання робіт по договору підряду підтверджується платіжними дорученнями . на загальну суму 680 000, 00 (шістсот вісімдесят тисяч гривень) (а.с. 61-66).

Матеріалами справи підтверджено, що 14.07.2020 було проведено електронний аукціон відповідно до якого об`єкт приватизації, а саме Молочний павільйон за адрессою: м.Любомль, вул. 1-го Травня , будинок 32, Волинської області було реалізовано.

Переможцем даного аукціону визначено позивача у справі - ТОВ "Любомль- ринок"

20.08.2020 між Любомльською міською радою та ТОВ "Любомль- ринок" укладено договір купівлі- продажу нежитлового приміщення.

Згідно з ч.2 ст. 291 Господарського Кодексу України та ч.І ст.24 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», та п.7.7 даного договору передбачено, що договір оренди припиняється у разі приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря).

Відповідно до пункту 7 Договору передбачено, що "Строк дії Договору оренди складає 9 років і діє з 24.12.2012 до 23.12.2021 ".

З наведеного вбачається, що у зв`язку із приватизацією (купівлею) молочного павільйону ТОВ "Любомль - ринок", договір оренди від 24.12.2012 укладеного між Любомльською міською радою та ТОВ "Любомль - ринок" достроково припинив свою дію з моменту приватизації відповідного о`бєкта нерухомості.

Пунтом 5.1. Договору оренди індивідуально визначеного майна передбачено, що якщо Орендодавець дав письмову згоду на проведення невідокремлюваних поліпшень, Орендар при достроковому розірванні договору оренди має право на компенсацію йому понесених витрат на здійснення не відокремлюваних поліпшень.

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Правовідносини між сторонами виникли на основі договору, що за своїм характером відносяться до господарських, виходячи зі змісту ст.ст. 173, 174 ГК України, як такі, що виникли з господарського договору, і відповідно до ст. 1 Господарського кодексу України є предметом його регулювання.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ч.1 ст.530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 525 Цивільного кодексу України обумовлено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.

Згідно ст.778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Разом з цим в матеріалах справи наявний висновок експерта Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз щодо проведення судової оціночно - будівельної експертизи від 10.08.2021 за №8643 , яким підтверджується, що ринкова вартість невід`ємних поліпшень проведених ТОВ «Любомль-Ринок» орендованого майна, а саме: молочного павільйону за адресою: м. Любомль, вул. 1-го Травня, будинок 32, який було передано в оренду згідно Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що є комунальною власністю територіальної ромади міста від 24.12.2012 року, станом на 20 серпня 2020, тобто на момент припинення Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що є комунальною власністю територіальної громади міста від 24.12.2012 року, становить 1 234 300,0 грн. (один мільйон двісті тридцять чртири тисячі триста гривень) (а.с. 216-244 Том№1).

Частиною 2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Отже, враховуючи положення ст. 778, ст. 23, ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", визначальною умовою для отримання орендарем компенсації вартості здійснених за його кошти поліпшень орендованого майна, є встановлення факту наявності чи відсутності попередньої згоди орендодавця на їх проведення.

Суд зауважує, що законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. Цивільне законодавство надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов`язання належить боржнику, якщо інше не встановлене договором.

Щодо недотримання позивачем п. 2, 3 Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №1523 від 03.10.2006, судом не приймається до уваги, оскільки Любомльською міською радою не надано належних доказів відмови чи наявності заперечень у здійсненні поліпшень внаслідок недотримання позивачем цього порядку, при цьому як вбачається з матеріалів справи, що Орендодавцем було прийнято рішення №8/139 щодо внесення змін до рішення від 20.05.2016 №85 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту даху приміщення" так як відповідач не заперечує факт надання згоди на здійснення поліпшень, а відмовляє у виплаті вартості поліпшень, з підстав ненадання власнику майна інформації про завершення виконання робіт з наданням копій, підписаних замовником і підрядником актів приймання - виконанних робіт та доокументів, що підтверджують їх оплату, що передбачено п. 10 даного порядку.

Таким чином суд зауважує, що невід`ємні поліпшення орендованого майна, залишкова вартість якого становить 1 234 300, 00 грн., підтверджено висновком експерта №8643 від 10.08.2021, а також рішенням за № 8/140 «Про нання дозволу на проведення капітального ремонту молочного павільйону» від 02.06.2016 здійснені позивачем за наявності згоди орендодавця.

Згідно з вимогами ч.ч.1,3 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Разом з цим докази, які подаються до господарського суду, підлягають оцінці відповідно до статті 86 ГПК України, за якою суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За приписами ч.1 ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст.78 ГПК України).

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування (ч.1ст.79 ГПК України).

Отже, твердження відповідача щодо здійснення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів без згоди орендодавця, внаслідок чого зазначені поліпшення не підлягають компенсації орендарю не заслуговують уваги, оскільки докази, які наявні в матеріалах справи підтверджують наявність належних правових підстав для визнання здійснених невід`ємних поліпшень за рахунок власних коштів ТзОВ "Любомль - ринок" у загальному розмірі 1 234 300, 00 грн, а тому заявлені позовні вимоги є підставні та такими, що підлягають до задоволення повністю.

Оскільки спір до розгляду суду доведено з вини відповідача, то витрати по сплаті судового збору в сумі 18 514,50 грн. відповідно до ст. 129 ГПК України слід віднести на нього.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 129, 232, 237, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

вирішив:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з Любомльської міської ради (вул.Української Армії, 2, м. Любомль, Волинська область, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛЮБОМЛЬ - РИНОК" (вул. Першого Травня, 32 м.Любомль ) 1 234 300, 00 грн. вартості за невід`ємні поліпшення орендованого майна, судові витрати зі сплати судового збору в сумі 18 514,50 грн. та 17 161,00 грн. витрат пов`язаних з проведенням експертизи.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене до Північно-західного апеляційного господарського суду відповідно до ст.ст. 255-256, п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повний текст рішення складено

03.12.2021

Суддя М. С. Шум