РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

09.11.2021Справа № 910/11425/21

Господарський суд міста Києва у складі судді Кирилюк Т.Ю. за участі

секретаря судового засідання Маринченко М.В., розглянувши в порядку загального

позовного провадження матеріали господарської справи

за позовом Приватного підприємства «Альянс-Новобуд»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Соул»

про визнання договору недійсним,

за участі представників:

позивача - Банцер О.В.,

відповідача - Волокітін А.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватне підприємство «Альянс-Новобуд» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Соул» про визнання інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 недійсним.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що укладений договір суперечить вимогам Законів України «Про оренду землі», «Про регулювання містобудівної діяльності», статей 203, 215 Цивільного кодексу України.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.07.2021 позовну заяву залишено без руху на підставі статті 174 Господарського процесуального кодексу України та надано позивачу строк для усунення встановлених недоліків позовної заяви.

До Господарського суду міста Києва позивачем була подана заява про усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.08.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/11425/21. Вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у справі на 07.09.2021.

Представник позивача 03.09.2021 подав до суду заяву про уточнення позовних вимог, яку суд прийняв до розгляду.

У підготовчому засіданні 07.09.2021 представник відповідач заявив клопотання про оголошення перерви, яке суд задовольнив. У підготовчому засіданні 07.09.2021 оголошено перерву до 21.09.2021.

До Господарського суду міста Києва 21.09.2021 від представника відповідача надійшов відзив, у якому проти задоволення позову заперечено повністю.

За результатами підготовчого засідання 21.09.2021 суд, без виходу до нарадчої кімнати, постановив ухвалу про продовження підготовчого провадження строком на 30 днів та оголошення перерви у підготовчому засіданні до 19.10.2021.

Через відділ автоматизованого документообігу суду, моніторингу виконання документів (канцелярію) представник позивача 04 жовтня 2021 року подав до суду відповідь на відзив, у якій зазначено, що відповідач не мав права передавати орендовану земельну ділянку на підставі інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020.

Представник відповідача 18.10.2021 подав до суду письмові заперечення.

За результатами підготовчого засідання 19.10.2021 судом прийнято рішення про закриття підготовчого провадження та призначення розгляду справи по суті у судовому засіданні 09.11.2021.

Через відділ автоматизованого документообігу суду, моніторингу виконання документів (канцелярію) представник позивача 03.11.2021 подав до суду письмові пояснення.

Представник позивача у судовому засіданні 09.11.2021 підтримав вимоги, викладені у позовній заяві, та наполягав на їх задоволенні.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечував повністю.

У судовому засіданні 09.11.2021 оголошено вступну та резолютивну частини рішення у справі.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Сторонами у справі 16.03.2020 укладено інвестиційний договір № 1-03 ПФЗ, пунктом 2.1.1 якого передбачено, що відповідач передає позивачу з дати підписання цього договору на період проектування та будівництва об`єкта виконання функцій замовника щодо проектування та будівництва об`єкта (окрім тих, що відповідно до умов даного договору та законодавства покладено на відповідача), що розташований на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва, а позивач приймає та зобов`язується належним чином виконувати зазначені функції замовника та відповідні зобов`язання на умовах, визначених цим договором.

Згідно пункту 1.1.4 інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 об`єкт будівництва - житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою, що має бути збудований на земельній ділянці загальною площею 9 376, 00 кв. м., розташованій на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва з усім необхідним устаткуванням, інженерними мережами, благоустроєм та іншими необхідними згідно з проектом роботами.

Будівельний майданчик - територія земельної ділянки загальною площею 9 376, 00 кв. м., розташованої на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва, щодо якої у встановленому чинним законодавством України порядку оформлено договір оренди та всі дозволи та погодження, необхідні для будівництва об`єкта (пункт 1.1.2 інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020).

Земельна ділянка, на якій розташований будівельний майданчик, належить відповідачу на праві користування згідно укладеного з Київською міською радою договору оренди земельної ділянки від 28.03.2005.

Пунктом 2.1 договору оренди земельної ділянки від 28.03.2005 встановлено, що об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка, яка розташована на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва, загальною площею 9 376, 00 кв. м., цільове призначення - для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою, кадастровий номер :78:028:0091.

За твердженням позивача, умови інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 суперечать законодавству, оскільки цей договір спрямований на передачу позивачу за плату права користування земельною ділянкою під забудову (суборенди), в той час як договір оренди земельної ділянки від 28.03.2005, укладений відповідачем з Київською міською радою не передбачає права орендаря на передачу земельної ділянки в суборенду. Враховуючи наведене, позивач просить суд визнати недійсним інвестиційний договір № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020.

Відповідно до частин першої та другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені актами цивільного законодавства, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Зміст правочину складають права та обов`язки, про набуття, припинення та зміну яких домовилися учасники правочину, а також особи, визначені сторонами в якості учасників цього правочину.

Відповідно до статей 6, 627 та 628 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості; зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін та погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо його судом не визнано недійсним (презумпція правомірності правочину).

Вирішуючи спори про визнання договорів недійсними, господарський суд встановлює наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання їх недійсними та настання відповідних наслідків, а саме відповідність змісту договору вимогам закону, моральним засадам суспільства, правоздатність сторін договору, у чому конкретно полягає неправомірність та інші обставини, що є істотними для правильного вирішення спору.

Правочин може бути визнаний судом недійсним лише з підстав, визначених Законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених Законом.

За статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України, тобто, зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно з частиною третьою статті 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною першою статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Обгрунтовуючи позов, позивач зазначає, що згідно інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 відповідач передає позивачу будівельний майданчик для здійснення будівництва об`єкта та інші функції замовника будівництва, що свідчить про передання права користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючих документів на неї.

Відповідно до частини четвертої статті 26 та пункту 2 частини третьої статті 33 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Функції замовника комплексної забудови території може виконувати власник (користувач) відповідної земельної ділянки в межах такої земельної ділянки, переданої (наданої) йому в установленому законом порядку.

Об`єктом забудови є земельна ділянка, яка отримана відповідачем для житлової забудови, а саме будівництва житлового комплексу. При цьому законодавством не встановлено виключного переліку форм організації такого будівництва, його фінансування тощо. Зазначені питання можуть бути вирішені особою, що отримала земельну ділянку в оренду в тому числі шляхом укладення різних за своєю юридичною природою видів договорів з різними суб`єктами, які не тягнуть за собою передачу прав на земельну ділянку (договір доручення, договір про спільну діяльність, інвестиційний договір тощо).

Згідно статті 23 Закону України «Про архітектурну діяльність» замовники на проектування і будівництво об`єктів архітектури мають право залучати осіб, які мають кваліфікаційний сертифікат, для здійснення функцій замовника та інжинірингу.

Таким чином, відповідач, як особа, що отримала земельну ділянку в оренду, користуючись можливістю вибору форм організації будівництва, його фінансування уклав з позивачем інвестиційний договір № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020, за яким передав позивачу окремі функції замовника будівництва.

Положення інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 не містять умов щодо продажу або передачі земельної ділянки на праві користування позивачу, тому даний договір не породжує, не змінює і не припиняє право на цю ділянку у сторін. Укладення цього договору не є підставою для переходу права власності або користування на земельну ділянку.

Враховуючи наведене, суд погоджується з твердженням відповідача, що право на забудову земельної ділянки реалізується саме її користувачем - Товариством з обмеженою відповідальністю «Соул» шляхом укладення інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020.

Суд вважає помилковим твердження позивача про те, що сторони фактично ототожнили будівельний майданчик та орендовану відповідачем земельну ділянку, оскільки замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки виступає саме відповідач, тоді як позивач має виконувати лише окремі функції замовника будівництва.

Таким чином, позивачем не доведено суперечності укладеного сторонами інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною другою статті 152 Земельного кодексу України закріплено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно з пунктом "в" частини третьої статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання угоди недійсною, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, застосування інших, передбачених законом, способів.

Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод у користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо).

Позивач не є власником чи користувачем земельної ділянки, яка розташована на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва, загальною площею 9 376, 00 кв. м. та відповідно не є тією особою, яка вправі вимагати усунення будь-яких порушень прав на цю землю, в тому числі шляхом визнання недійсним інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020.

Посилаючись на положення частини третьої статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» позивач стверджує, що він не є управителем коштів згідно вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», тому не може здійснювати визначене пунктом 4.3.8 інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 фінансування будівництва, в тому числі за рахунок коштів фізичних та юридичних осіб. Наведене, на думку позивача, свідчить про недійсність спірного договору.

Згідно із частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій, виконання зобов`язань за якими забезпечується одиницею такої нерухомості, відповідно до законодавства. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» фінансування будівництва - використання управителем отриманих в управління коштів на проведення проектно-вишукувальних робіт та спорудження об`єктів будівництва за умовами договору.

Управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності (стаття 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).

Пунктом 4.3.8 інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 передбачено, що позивач зобов`язаний забезпечити фінансування будівництва об`єкта за власний рахунок та/або із залученням коштів третіх осіб (фізичних та/або юридичних осіб) з врахуванням положень законодавства.

Суд зазначає, що відсутність у позивача відповідної ліцензії на здійснення функцій фінансування будівництва не свідчить про незаконність пункту 4.3.8 та інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 в цілому, оскільки набуття статусу управителя коштами для здійснення фінансування будівництва чи залучення інших управителів залежить виключно від позивача. Включення у інвестиційний договір № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 пункту 4.3.8 про обов`язок позивача здійснювати фінансування будівництва не порушує вимог Закону.

Обов`язок здійснення фінансування будівництва з дотриманням вимог законодавства за інвестиційним договором покладено саме на позивача. Невиконання позивачем даного обов`язку або утруднення такого виконання не може бути підставою для визнання договору недійсним.

За відсутності фактичних та правових підстав позовних вимог про визнання недійсним інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 суд відмовляє у задоволенні позову повністю.

За приписами статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору залишаються за позивачем.

На підставі викладеного та керуючись статтями 129, 238, 241-242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено: 22.11.2021.

Суддя Т.Ю.Кирилюк