ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.11.2021 м. Дніпро Справа № 904/6676/20

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Білецької Л.М. (доповідач),

суддів: Верхогляд Т.А., Вечірка І.О.,

секретар судового засідання Мацекос І.М.,

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.04.2021 (повний текст складено 28.04.2021, суддя Назаренко Н.Г.) у справі № 904/6676/20

за позовом Фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича, м. Кривий Ріг

до Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг

про визнання частини пункту 12 Договору оренди земельної ділянки недійсною

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст обставин справи і рішення суду першої інстанції.

10.12.2020 Фізична особа - підприємець Штефан Владислав Олександрович звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Криворізької міської ради, в якому просив визнати недійсним п. 12 договору оренди земельної ділянки від 14.08.2009, який зареєстрований у Криворізькому відділенні Дніпропетровської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.09.2009 за № 87, у частині "без внесення змін до цього договору".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у редакції Договору відповідача міститься п. 12 Договору, який не відповідає Типовому договору та суперечить вимогам законодавства.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 19.04.2021 у справі № 904/6676/20 відмовлено у задоволенні позову Фізичній особі-підприємцю Штефану Владиславу Олександровичу до Криворізької міської ради про визнання частини пункту 12 Договору оренди земельної ділянки недійсною; судові витрати у справі покладено на позивача.

Рішення суду мотивоване тим, що:

- сторони погодили оспорювану редакцію, була воля скаржника на укладення договору;

- скаржник не скористався правом внести зміни до договору;

- оспорюваний пункт договору співвідноситься зі ст. 23 Закону України «Про оренду землі» як загальна і спеціальна норми;

- позивач пропустив строк позовної давності, але у позові відмовлено по суті.

2. Короткі узагальнені доводи апеляційної скарги.

Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду, Фізична особа-підприємець Штефан Владислав Олександрович звернувся до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить:

- задовольнити апеляційну скаргу та скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.04.2021 у справі № 904/6676/20;

- визнати строки на звернення із позовом такими, що не пропущені або ж такими, що пропущені з поважних причин;

- прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Скаржник посилається на такі обставини:

- даний договір оренди у редакції відповідача містить п. 12, який в повній мірі не відповідає та суперечить вимогам законодавства (ч. 1 ст. 203, ст. 651 ЦК України, ч. 4 ст. 179, ч.ч. 2, 4 ст. 188 ГК України, ст. 23, 30 ЗУ «Про оренду землі») та його частина «без внесення змін до цього Договору» має бути визнана недійсною;

- у листопаді 2018 Криворізька міська рада звернулась із претензією щодо сплати заборгованості з орендної плати за вказаною земельною ділянкою, оскільки нібито оренда за 2016 рік сплачувалась не у повному обсязі та земельна ділянка використовується після закінчення строку дії договору. Окрім цього, 19.12.2018 Криворізька міська рада звернулась до суду з позовом про стягнення заборгованості з орендної плати за землю за 2016 рік по даному спірному договору. Позовні вимоги мотивовані тим, що Криворізькою міською радою було прийнято рішення про встановлення нових ставок земельного податку, розміру орендної плати та пільг зі сплати за землю на території міста №3727 від 24.06.2015, що, як наслідок, на їх суб`єктивну думку, враховуючи зміст п. 12 Договору, потягло за собою зміну (збільшення) розміру орендної плати;

- перегляд розміру та суми орендної плати може відбуватись шляхом підписання сторонами відповідного письмового розрахунку, який узгоджується з постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 № 1724 "Деякі питання оренди земель" та додатків №1, №2, і в якому сторони на час укладання спірного договору узгодили, що річний розмір орендної плати становить 33646,07 грн. Натомість, відповідач, посилаючись на недійсні в силу Закону умови п. 12 Договору щодо перегляду розміру та суми орендної плати «без внесення змін до цього Договору» та зазначаючи про принципи «свободи договору» здійснює такий перегляд розміру і суми орендної плати в односторонньому порядку. У разі невизнання частини п. 12 Договору «без внесення змін до цього Договору» недійсною позивач, як землекористувач, фактично залишається безправним по відношенню до визначення нового розміру орендної плати, оскільки відповідач, який є одночасно орендодавцем та суб`єктом владних повноважень, керуючись положеннями Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Податкового кодексу України, самостійно визначає розмір орендної плати у місті шляхом затвердження відповідної технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу;

- 14.05.2010 Криворізька міська рада прийняла рішення №3884 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу», згідно з якою базова вартість одного кв. м земель міста становить - 240,05 грн/кв.м, а зональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території (економіко-планувальної зони) - від 0,25 до 4,01. До прийняття такого рішення відповідача №3884 від 14.05.2010 та затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу попередня вартість одного кв. м земель міста була утричі меншою і на час укладання спірного договору оренди складала 84,75грн. за кв.м. У подальшому, постановою Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду у справі №2а-423/10/0408 від 01.11.2011, залишеною без змін постановою Вищого адміністративного суду від 11.12.2012, визнано нечинним рішення Криворізької міської ради №3884 від 14.05.2010 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу».

У постанові апеляційного суду вказано, що «…під час прийняття оскаржуваного рішення відповідач діяв з порушенням вимог Закону України "Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності", а саме ст.ст. 8, 9,10, 13. Зазначені порушення впливають на правомірність оскаржуваного рішення та суттєво порушують права позивачів, оскільки вони були позбавлені можливості ознайомитись з проектом регуляторного акту та подати на нього свої зауваження та пропозиції.».

Тобто, даною постановою Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду у справі №2а-423/10/0408 від 01.11.2011 підтверджено, що орендарі, як платники орендної плати, не мали можливості завчасно вказати на невідповідність рішення Криворізької міської ради №3884 від 14.05.2010 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу» та не мали можливості вказати на недоліки порушення нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу 2008 року, визначення базової вартості одного кв. м земель міста, зональних коефіцієнтів тощо;

- позивач, як орендар, залишається у вкрай невигідному та нерівному становищі в порівнянні з відповідачем, як орендодавцем, і фактично безправним по відношенню до визначення розміру орендної плати за землю.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, установлених ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України, яка визначає загальні вимоги, дотримання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не повинен суперечити законодавству.

Як вбачається з матеріалів справи, п. 12 спірного Договору суперечить положенням законодавства (п. 13 Типового договору оренди землі).

3. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Відповідач просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу.

4. Рух справи у суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 12.07.2021 поновлено строк на апеляційне оскарження; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.04.2021 у справі № 904/6676/20; розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні на 01.09.2021 о 15:30 год.; зупинено дію рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.04.2021 у справі № 904/6676/20 на час розгляду апеляційної скарги.

У судовому засіданні 01.09.2021 відкладено розгляд апеляційної скарги на 27.10.2021 о 16:00 год., про що сторін повідомлено ухвалою.

У судовому засіданні 27.10.2021 оголошено перерву до 24.11.2021 на 17:00 год.

У судовому засіданні апелянт, його представник і представник відповідача (в режимі відеоконфереції) надали пояснення у справі та навели обґрунтування своїх вимог і заперечень з посиланням на норми законодавства.

24.11.2021 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, вислухавши апелянта, його представника і представника відповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні ним рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав, але рішення суду слід змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

5. Встановлені та неоспорені судом обставини справи і відповідні їм правовідносини.

Предметом доказування у даній справі є встановлення обставин, пов`язаних з невідповідністю п. 12 Договору оренди земельної ділянки від 14.08.2009 вимогам Закону (п. 13 Типового договору оренди землі).

Як вбачається з матеріалів справи, 14.08.2009 між Фізичною особою-підприємцем Штефаном Владиславом Олександровичем (далі - орендар, позивач) та Криворізькою міською радою (далі - орендодавець, відповідач) укладено Договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.09.2009 за № 87 (далі - договір).

Відповідно до п. 1 договору орендодавець на підставі рішення міської ради від 24.06.2009 № 3312 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку житлової та громадської забудови для розміщення тимчасової споруди автостоянки, яка знаходиться на вул. Гутовська біля житлових будинків №№ 41 та 57 в Довгинцівському районі м. Кривого Рогу.

В оренду передається земельна ділянка площею 0,6480 га (п. 2 договору).

Кадастровий номер земельної ділянки: :03:001:0222 (п. 4 договору).

Пунктом 6 договору встановлено, що він укладається на 3 роки. Після закінчення строку договору орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Поновлення договору здійснюється на підставі ухваленого орендодавцем відповідного рішення.

Річна орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря у трикратному розмірі земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виконаного Криворізьким міським управлінням земельних ресурсів, на рахунок Управління держказначейства у м. Кривого Рогу № 332 178 157 000 21, , у банку ГУУДК в Дніпропетровській області, МФО 805012 (п. 7 договору).

Згідно з п. 9 договору орендна плата вноситься щомісячно протягом 30-ти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. За неповний календарний місяць орендна плата сплачується за дні фактичного користування земельною ділянкою.

Пунктом 10 договору встановлено, що строки платежу не є сталими і можуть змінюватись відповідно до Закону України "Про Державний бюджет України" на поточний рік.

Розмір нормативної грошової оцінки не є сталим і змінюється у зв`язку з проведенням її щорічної індексації та на підставі інших вимог діючого законодавства. Орендар самостійно зобов`язується щорічно відповідно до інформації Держкомзему про коефіцієнт індексації грошової оцінки земель, опублікованих в засобах масової інформації, здійснювати індексацію грошової оцінки земельної ділянки.

Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексація проводиться без внесення змін та доповнень до цього договору.

У відповідності до п. 11 договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженою Кабінетом Міністрів формою, що заповнюється під час укладення або зміни умов договору чи продовження його дії.

Згідно з п. 12 договору розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін до цього договору у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором (включно зі зміною мети використання або цільового призначення земельної ділянки); зміни (збільшення або зменшення) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв.м земель міста, розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законодавством та цим договором.

Пунктом 13 договору встановлено, що в разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, яка нараховується на суму боргу по орендній платі за земельну ділянку (включаючи суму штрафних санкцій за їх наявності) із розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення такого боргу по орендній платі або на день його (його частини) погашення, залежно від того, яка з величин таких ставок є більшою, за кожний календарний день прострочення у його сплаті, включаючи день такого погашення.

Відповідно до п. 14 договору орендар (крім громадян) самовільно обчислює суму орендної плати щороку за станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подає відповідній міжрайонній державній податковій інспекції податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом, з розбивкою річної суми рівними частинами за місяцями.

Позивач зазначав, що під час укладення договору сторони, керуючись постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 № 1724 "Про деякі питання оренди земель" та додатками № 1, № 2 до цієї постанови, підписали погоджений розрахунок розміру орендної плати, де узгодили, що річний розмір орендної плати становить 33 646,07 грн.

Така сума річної орендної плати розрахована з урахуванням витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 982 від 15.09.2008, який згідно прикінцевих положень договору є його невід`ємною частиною.

Згідно з п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Категорична незгода позивача з редакцією договору, яка надає можливість змінювати орендну плату без внесення змін до договору, стала причиною оспорювання позивачем саме пункту 12 договору оренди.

6. Доводи, за якими апеляційний суд не погодився з висновками суду першої інстанції.

Частиною 4 статті 179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб`єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови; договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб`єктів, коли ці суб`єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.

Згідно з ч. 7 ст. 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.ст. 626, 627 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За приписами п. 2.10 постанови Пленуму № 11, ст. 204 ЦК України правомірність правочину презюмується. Таким чином, обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача (прокурора - у разі подання ним відповідного позову).

Частинами 2, 3 статті 6 ЦК України встановлено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

За приписами ст. 180 ГК України та ст. 628 ЦК України зміст господарського договору становить умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

За приписами ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійснимсудом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 203 ЦК України загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину є: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Положення ч. 2 ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України передбачають такий спосіб захисту порушеного права як визнання недійсним правочину (господарського договору).

Загальні підстави визнання недійсними правочинів і настання відповідних наслідків встановлені статями 215, 216 ЦК України.

Згідно зі ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Частинами першою - третьою статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Як вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення Криворізької міської ради від 24.06.2009 № 3312, між позивачем та відповідачем 14.08.2009 укладено договір оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 16.09.2009 № 87).

На виконання пунктів 1-6 договору позивач передав в оренду відповідачу строком на 3 роки земельну ділянку площею 0,6480 га, з кадастровим номером :03:001:0222, для розміщення тимчасової споруди автостоянки, яка знаходиться на вул. Гутовського (В. Чорновола) біля житлових будинків № 41 та № 57 в Довгинцівському районі м. Кривого Рогу.

Поміж іншого, сторони пунктом 12 Договору погодили умову, яка визначає, що у разі зміни (збільшення або зменшення) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв.м земель міста, розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін до цього договору, що наразі є спірним.

Суд дійшов висновку, що умови договору, зокрема п. 12, узгоджені позивачем на час його укладення, й саме погодженням правочину та його підписанням Криворізька міська рада і ФОП Штефан В.О. підтвердили якість та однозначність намірів орендодавця і орендаря, чіткість змісту правочину, волевиявлення сторін, обсяг їх прав та обов`язків. За спільною згодою сторін правочину, у п. 12 договору визначено порядок і спосіб перегляду розміру та суми орендної плати у конкретно визначених випадках без внесення змін у договір оренди земельної ділянки. Погоджуючись саме з такою редакцією п. 12 договору шляхом його власноручного підписання, позивач виявив всій намір виконувати орендні зобов`язання саме в такий порядок і спосіб.

Отже, з викладеного вбачається, що сторони досягли однозначної й зрозумілої для кожної з них домовленості, сформульованої у пункті 12 договору.

Крім того, позивач протягом дії спірного договору не скористався своїм правом на внесення змін до нього шляхом укладення додаткової угоди.

Проте, з таким висновком місцевого господарського суду не можна погодитись. Так, дійсно сторони погодили і підписали саме таку редакцію договору, однак, причиною оспорювання п. 12 договору є не відсутність волевиявлення або його дефект, а саме невідповідність його Типовому договору, від умов якого сторони не можуть відступити, окрім випадків конкретизації умов договору.

Суд вважав, що відповідно до пункту 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Вказаний пункт є загальним для спірного договору, однак умови договору містять спеціальні умови щодо порядку внесення змін стосовно окремих його питань за умови настання перелічених у договорі умов (пункти 7, 10, 12 договору). Отже, такі умови є спеціальними та у випадку настання обставин, наведених в таких пунктах договору, підлягають застосуванню саме такі окремі пункти договору.

З цього приводу суд зазначив, що згідно з пунктом 12 договору розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін до цього договору у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором (включно зі зміною мети використання або цільового призначення земельної ділянки);

- зміни (збільшення або зменшення за рішенням міської ради) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв. м земель міста, розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами;

- в інших випадках, передбачених законодавством та цим договором.

Стаття 23 даного Закону має назву "Зміна орендної плати". В ній зазначено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Таким чином, згідно з діючим законодавством та усталеною практикою в договорах оренди земельних ділянок слово "переглядається" розуміється як "змінюється".

Оскільки в пункті 12 договору сторони погодили, що розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін до цього договору, то при настанні обставин, зазначених у пункті 12 договору, зокрема, у разі зміни (збільшення або зменшення за рішенням міської ради) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв.м земель міста, пункт 36 договору не застосовується, а саме: розмір та сума орендної плати переглядається, тобто змінюється (зменшується/збільшується) автоматично без внесення змін до договору, за наявності підстав, зазначених у пункті 12 договору.

На підставі викладеного у задоволенні позовних вимог суд відмовив.

Проте, суд не звернув уваги на те, що у випадку правовідносин між сторонами має місце Типовий договір, який не містить такої редакції і можливості автоматичного перегляду (змін) орендної плати без внесення змін до договору. Він не дав оцінки цій підставі позовних вимог щодо того, що така редакція не є конкретизацією його умов, що стосуються можливості перегляду (зміни) орендної плати, оскільки вона є істотною умовою договору і зміна її розміру неможлива без внесення змін до договору. У разі її неузгодження сторонами договір не може бути укладено.

Суд не звернув уваги і на те, що підставою позову не є встановлення системного зв`язку між п. 12 і п. 36 оспорюваного договору, а є саме твердження про невідповідність п. 12 умовам Типового договору в частині відсутності у ньому слів «без внесення змін до договору», про що в позові прямо зазначено.

Позивач слушно стверджує, що до правовідносин сторін підлягає застосуванню ч. 4 ст. 179 ГК України, відповідно до якої при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб`єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови; договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб`єктів, коли ці суб`єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.

З аналізу цієї норми випливає, що сторони не можуть відступати від умов Типового договору, крім випадків конкретизації його умов. Конкретизація - це логічна смислова операція щодо уточнення поняття з метою поглиблення його змісту.

Умови оспорюваного пункту договору вміщують випадки перегляду роміру орендної плати як істотної умови договору оренди у контексті Типового договору, що охоплює періодичність такого перегляду.

Внесення ж змін до договору - це юридична дія сторін, що має правові наслідки у вигляді встановлення, зміни чи припинення правовідносин.

Пунктом 36 Типового договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, тобто зміна умов договору - це зовнішнє закріплення правовідносин, що існують у формі договору.

Перегляд же розміру орендної плати у визначених у п. 13 Типового договору випадках і періодичністю може конкретизуватись шляхом уточнення саме цих випадків або періодичності і не може стосуватись зовнішнього способу закріплення їх у договорі, оскільки про це в цьому пункті взагалі не йдеться. У ньому, як вже зазначено, встановлено тільки випадки і періодичність перегляду розміру орендної плати, що і може бути конкретизовано.

Даючи тлумачення аналогічних умов договорів судові інстанції саме роз`яснювали їх зміст у системному взаємозв`язку, але не визначали відповідність їх Типовому договору, що є предметом позовних вимог у цій справі.

Отже, словосполучення «без внесення змін до договору», вміщене і вжите сторонами у п.12 оспорюваного договору, дійсно суперечить п. 13 Типового договору, який такого словосполучення не містить, і у зв`язку з цим оспорюваний пункт не відповідає ч. 4 ст. 179 ГК України, яка зобов`язує господарюючих суб`єктів не відступати від змісту Типового договору.

Колегія суддів зазначає, що спірний договір оренди земельної ділянки укладений 14.08.2009 (державна реєстрація від 16.09.2009 № 87), позивачу на час його укладення й підписання були відомі всі узгоджені умови, і у разі наявності підстав для визнання частини пункту договору недійсним, вважаючи свої права порушеними, він мав право звернутись до суду з відповідним позовом до 16.09.2012. Натомість, позивач звернувся до суду з позовною заявою майже через 8 років - у грудні 2020. Доводи щодо поважності причин пропуску строку позовної давності з посиланням на відповідні докази позивачем наведено тільки в апеляційному суді, а тому колегія суддів не приймає ці доводи і докази через відсутність їх у суді першої інстанції та неообгрунтування поважності причин їх неподання до суду першої інстанції.

Оскільки позов подано поза межами строку позовної давності, це є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Статтею 257 ЦК України встановлена загальна позовна давність тривалістю у три роки.

Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

З матеріалів справи вбачається, що про своє порушене право позивачу було відомо в момент укладення договору.

Тому в позові слід відмовити саме з причини порушення позивачем строку позовної давності.

7. Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу.

Доводи апеляційної скарги не обгрунтовані, але мотивувальну частину судового рішення слід змінити, виклавши її в редакції цієї постанови.

8. Чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права та інтереси особи, за захистом яких вона звернулась до суду.

Право позивача порушено, узгоджена сторонами редакція п. 12 договору оренди земельної ділянки, укладеного 14.08.2009 (державна реєстрація від 16.09.2009 № 87), не відповідає змісту п. 13 Типового договору оренди землі, затвердженому 03.03.2004 №220, але право не може бути захищене внаслідок порушення позивачем строку позовної давності.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Згідно зі ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неправильне застосування норм матеріального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

10. Судові витрати.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 275-284 ГПК України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.04.2021 у справі № 904/6676/20 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.04.2021 у справі № 904/6676/20 змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 29.11.2021

Головуючий суддя Л.М. Білецька

Суддя Т.А. Верхогляд

Суддя І.О. Вечірко