ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" листопада 2021 р. м. Київ Справа № 911/492/21

Суддя Господарського суду Київської області Подоляк Ю.В., за участю секретаря судового засідання Руденко Н.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Заступника керівника Київської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю «Вишгород Плаза»
пророзірвання договору оренди земельної ділянки
за участю представників:

прокурора:Скляр Д.Ю. посвідчення від 24.11.2020 № 058088
позивача:не з`явились
відповідача:Колодій О.М. адвокат, ордер від 01.11.2020 серія АІ № 1065417
суть спору:

До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Заступника керівника Київської обласної прокуратури (далі прокурор) в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради (далі позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Вишгород Плаза» (далі відповідач) про розірвання укладеного між Вишгородською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Вишгород Плаза» 11.11.2016 за реєстровим номером 1127 договору оренди земельної ділянки площею 0,3757 га, яка знаходиться за адресою: вул. Набережна, 6, м. Вишгород Київської області, кадастровий номер :01:257:6002 для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на порушення відповідачем вимог земельного законодавства України та умов договору оренди земельної ділянки від 11.11.2016 № 1127, укладеного між сторонами у справі, позаяк відповідач використовує орендовану земельну ділянку з кадастровим номером :01:257:6002 не за цільовим призначенням, без збереження властивостей ділянки, що має наслідком припинення права користування земельною ділянкою шляхом розірвання оскаржуваного договору оренди в судовому порядку.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 15.03.2021 у даній справі прийнято вказану позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, вирішено розгляд справи здійснювати у порядку загального позовного провадження. Встановлено відповідачу строк для подачі відзиву на позовну заяву та інших документів, що підтверджують заперечення проти позову до 06.04.2021.

Учасники справи повідомлені про відкриття провадження у даній справі у порядку встановленому ч. 5 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України з додержанням вимог частин 3, 4 ст. 120 Господарського процесуального кодексу України, шляхом направлення на адреси їх місцезнаходження, належним чином завіреної копії ухвали, рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

У встановлений судом строк Товариство з обмеженою відповідальністю «Вишгород Плаза» подало суду відзив на позовну заяву від 05.04.2021, в якому відповідач заперечує проти позовних вимог з підстав, які зводяться до того, що у даному випадку мала місце зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання відповідачем спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням. З огляду на викладене, відповідач просить суд відмовити в задоволенні позову.

На адресу Господарського суду Київської області від Вишгородської міської ради надійшли пояснення від 06.04.2021, в яких позивач зазначає про необхідність під час даної справи перевірити та встановити наявність виключного випадку для подання позову прокурором. Що стосується позовних вимог по суті, то позивач зазначає, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо). Позивач просить суд врахувати викладені в поясненнях обставини та прийняти рішення згідно вимог чинного законодавства.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Вишгород Плаза повторно подало суду відзив на позовну заяву від 15.04.2021, в якому викладені аналогічні заперечення проти позову, що і у відзиві на позовну заяву від 05.04.2021.

У встановлений судом строк від Київської обласної прокуратури надійшла відповідь на відзив від 07.05.2021 № 15/3-523вих-21, в якій прокурор зазначає, що доводи відповідача про зміну виду використання земельної ділянки не заслуговують на увагу, оскільки прокурор в позовній заяві аргументовано доводить, що відповідачем змінено не вид використання, а цільове призначення земельної ділянки.

На адресу Господарського суду Київської області від Київської обласної прокуратури надійшла письмова відповідь на пояснення від 07.05.2021 № 15/3-522вих-21, в яких прокурор зазначає, що доводи, викладені позивачем у поясненнях не спростовують доводів позовної заяви як щодо підстав для здійснення прокурором представництва інтересів держави так і щодо суті позовних вимог.

На адресу Господарського суду Київської області від Товариства з обмеженою відповідальністю «Вишгород Плаза» надійшло клопотання про долучення доказів від 24.05.2021.

У встановлений судом строк відповідач своїм правом на подачу заперечень на відповідь на відзив не скористався, заперечень на відповідь на відзив до суду не надав.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 22.06.2021 закрито підготовче провадження у даній справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 31.08.2021 об 11:20.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 31.08.2021 оголошено перерву у судовому засіданні та повідомлено учасників справи, що розгляд справи по суті буде продовжено 05.10.2021 о 12:20.

На адресу Господарського суду Київської області від Вишгородської міської ради надійшло клопотання від 24.09.2021 № 2-28/2911, в яких позивач просить суд розглядати дану справу без участі представника міської ради на підставі поданих документів та наявних доказів у справі.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 05.10.2021 оголошено перерву у судовому засіданні та повідомлено учасників справи, що розгляд справи по суті буде продовжено 09.11.2021 о 11:30.

Присутній в судовому засіданні прокурор повністю підтримав позовні вимоги та просив суд їх задовольнити з мотивів, викладених в позові.

Позивач в судове засідання не з`явився.

Присутній в судовому засіданні представник відповідача проти позовних вимог заперечив, з підстав наведених у відзиві.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора та представника відповідача, присутніх в судовому засіданні, дослідивши докази та оцінивши їх в сукупності, суд

встановив:

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01.12.2020 № 234818698, власником об`єкта нерухомого майна будівлі ресторану «Вишгород», який розташований за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н, м. Вишгород, вул. Набережна, будинок 6 є Товариство з обмеженою відповідальністю «Київкоопбуд». Державна реєстрація права власності ТОВ «Київкоопбуд» на вказаний об`єкт нерухомого майна відбулась 05.04.2016.

Рішенням Вишгородської міської ради Київської області «Про затвердження проекту із землеустрою товариству з обмеженою відповідальністю «Київкоопбуд» від 17.10.2016 № 17/73 затверджено товариству з обмеженою відповідальністю «Київкоопбуд» проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду площею 0,3757 га для реконструкції та обслуговування існуючого майнового комплексу будівлі ресторану «Вишгород» (для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування) по вул. Набережна, 6 у м. Вишгород. Передано товариству з обмеженою відповідальністю «Київкоопбуд», за умови виконання п. 2 цього рішення, в оренду на 49 років земельну ділянку (кадастровий номер :01:257:6002) площею 0,3757 для реконструкції та обслуговування існуючого майнового комплексу будівлі ресторану «Вишгород» (для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування) по вул. Набережна, 6 у м. Вишгород. Товариству з обмеженою відповідальністю «Київкоопбуд» у місячний термін укласти договір оренди відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» та встановити товариству з обмеженою відповідальністю «Київкоопбуд» ставку в розмірі 6% від нормативної грошової оцінки землі, відповідно до рішення Вишгородської міської ради від 14.07.2016 № 12/64 «Про орендну плату за землю у м. Вишгород». Попереджено землекористувача, що використання землі не за цільовим призначенням тягне за собою припинення права користування земельними ділянками відповідно до ст.ст. 141, 143 Земельного кодексу України.

Між Вишгородською міською радою (далі орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Київкоопбуд» (далі орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки від 11.11.2016 (далі договір), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення сімнадцятої чергової серії VII скликання від 17.10.2016 Вишгородської міської ради Вишгородського району Київської області № 17/73 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, яка знаходиться в межах міста Вишгород Вишгородського району Київської області по вулиці Набережна, номер 6 (далі об`єкт оренди або земельна ділянка). Державну реєстрацію права власності за орендодавцем на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав проведено державним реєстратором приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т.В., право власності зареєстровано 11 листопада 2016 року за № 17404123, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 218 (п. 1.1 договору).

Згідно з п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3757 га: експлікація земельних угідь: усього земель 0,3757 га, у т.ч. за земельними угіддями, землі під громадською забудовою 0,0759 га, землі під громадською забудовою 0,2998 га. Цільове призначення для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Категорія земель землі житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Кадастровий номер земельної ділянки :01:257:6002. Місце розташування Київська обл., Вишгородський район, м. Вишгород, вул. Набережна, 6.

В п. 2.2 договору вказано, що на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: будівля ресторану, загальною площею 1123,1 кв.м., зазначена в плані літерою «А», овочесховище «Б», огорожа « 1», вимощення «І-IV», стінка підпірна «V», сходи «VI», що належить орендареві на праві приватної власності на підставі інформації з Державного реєстру речових прав, згідно з якою будівля ресторану має реєстраційний номер об`єкта нерухомо майна: 18, номер запису про право власності: 14077849.

Договір укладено строком на 49 років та набирає чинності з моменту державної реєстрації іншого речового права права оренди земельної ділянки: з 11.11.2016 по 11.11.2065 рік. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У Цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.1, 3.2 договору).

Відповідно до п. 5.1 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

В п. 5.2 договору визначене цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

Пунктом 5.3 договору сторони визначили наступні умови збереження стану об`єкта оренди: орендареві забороняється використовувати земельну ділянку з іншою метою ніж для використання її відповідно до цільового призначення, змінювати цільове призначення земельної ділянки, самовільне будівництво будь-яких будівель та споруд.

Умовами пункту 9.1 договору визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором. У випадку виявлення орендодавцем використання земельної ділянки орендарем не за цільовим призначенням, орендодавець направляє орендареві письмову вимогу про усунення такого порушення протягом одного місяця.

Згідно з п. 9.3 договору орендар має право самостійно господарювати на земельній ділянці з дотриманням вимог чинного законодавства України та умов цього договору.

Відповідно до п. 9.4 договору орендар зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки після підписання цього договору та державної реєстрації речового права оренди; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення: повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання, після припинення дії цього договору.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами, його нотаріального посвідчення та державної реєстрації іншого речового права права оренди земельної ділянки.

Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т.В. 11.11.2016, зареєстровано в реєстрі за № 1127.

Протоколом загальних зборів учасників ТОВ «Київкоопбуд» від 15.12.2016 № 3 вирішено змінити назву з ТОВ «Київкоопбуд» на нову назву ТОВ «Вишгород Плаза».

Рішенням Вишгородської міської ради Київської області «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки» від 26.01.2017 № 20/25 вирішено внести зміни до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т.В. 11.11.2016 за реєстровим № 1127, а саме: змінити назву орендаря з «Київкоопбуд» на «Вишгород Плаза».

Додатковою угодою від 20.04.2017 до договору оренди земельної ділянки, посвідчено приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т.В. 11.11.2016, за реєстровим № 1127 сторони домовились внести зміни в преамбулу договору оренди земельної ділянки, вказавши орендарем земельної ділянки ТОВ «Вишгород Плаза», а також внесли зміни в розділ договору «реквізити сторін».

Вказана додаткова угода від 20.04.2017 до договору посвідчена приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т.В. 20.04.2017, зареєстровано в реєстрі за № 623.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 14.01.2021 № 240374996 власником земельної ділянки площею 0,3757 га з кадастровим номером :01:257:6002, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородського р-н, м. Вишгород, вул. Набережна, земельна ділянка, 6 є Вишгородська міська рада, право оренди вказаної земельної ділянки зареєстровано за ТОВ «Вишгород Плаза».

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 01.04.2021 № НВ-021, державна реєстрація земельної ділянки площею 0,3757 га з кадастровим номером :01:257:6002, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородського р-н, м. Вишгород, вул. Набережна, 6 відбулась 07.10.2016, вказана земельна ділянка відноситься до комунальної власності, цільове призначення земельної ділянки: 03.08 Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, категорія землі: землі житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки: будівлі змішаного використання.

Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано ТОВ «Вишгород Плаза» дозвіл від 19.09.2019 № ІУ 62 на виконання будівельних робіт «Багатофункціональний будинок громадського, комерційного та житлового призначення по вул. Набережній, 6 у м. Вишгород, Київської області» за адресою: Київська обл., Вишгородський район, м. Вишгород, вул. Набережна, 6.

Звертаючись з даним позовом до суду прокурор наголошує на тому, що рішенням Вишгородської міської ради від 17.10.2016 № 17/73 земельну ділянку з кадастровим номером :01:257:6002 передано відповідачу для реконструкції та обслуговування існуючого майнового комплексу будівлі ресторану «Вишгород» (для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування).

Після чого, між сторонами у справі укладено договір оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

Згідно Класифікатора видів цільового призначення земель, передана в оренду відповідачу земельна ділянка з кадастровим номером :01:257:6002 відноситься до земель громадської забудови, код Класифікатора 03.08 Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

Разом з тим, як зазначає прокурор на земельній ділянці з кадастровим номером :01:257:6002, ТОВ «Вишгород Плаза» організовано будівництво багатофункціонального будинку громадського, комерційного та житлового призначення по вул. Набережній, 6 у м. Вишгород Київської області (нове будівництво), на підтвердження чого прокурор зазначає дозвіл на виконання будівельних робіт від 19.09.2019 № ІУ62, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України замовнику будівництва ТОВ «Вишгород Плаза».

На думку прокурора, вказане свідчить про використання земельної ділянки з кадастровим номером :01:257:6002 не для потреб реконструкції та обслуговування існуючого майнового комплексу будівлі ресторану «Вишгород» - код Класифікатора 03.08 Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, а для будівництва нових об`єктів житлової забудови (багатоквартирного будинку) код Класифікатора 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

За вказаних обставин на переконання прокурора допущені відповідачем порушення вимог земельного законодавства України та умов договору оренди земельної ділянки від 11.11.2016 № 1127, укладеного між сторонами у справі, позаяк відповідач використовує орендовану земельну ділянку з кадастровим номером :01:257:6002 не за цільовим призначенням, без збереження властивостей ділянки, що має наслідком припинення права користування земельною ділянкою шляхом розірвання оскаржуваного договору оренди в судовому порядку.

Прокурор зазначає, що порушення норм земельного законодавства, зокрема, нецільове використання земельної ділянки, а також нездійснення Вишгородською міською радою повноважень по зверненню до суду про розірвання договору оренди земельної ділянки стало підставою для звернення прокурора з даним позовом в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради, як власника земельної ділянки в порядку передбаченому ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» та ст. 53 ГПК України.

Відповідач проти вказаних вимог заперечує з підстав, які зводяться до того, що зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення.

З огляду на зазначені підстави вимог і заперечень суд зазначає таке.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини.

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, що кореспондується зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 8 ст. 93 Земельного кодексу України).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

У статті 25 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

У відповідності до положень ч. 1 ст. 95 ЗК України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право, зокрема, самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Згідно зі ст. 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Підстави для розірвання договору визначені ЦК України, ЗК України та Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У розумінні наведених положень земельного законодавства дострокове розірвання договору оренди можливе виключно за згодою або на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором.

При цьому окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням (ст. 143 ЗК України).

Відповідно до положень ст. 1 Закону України «Про землеустрій» (в редакції чинній станом на момент укладення договору оренди земельної ділянки) цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання.

Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено ЗК України.

Відповідно до статті 19 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

є) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Отже, усі землі у межах України мають своє цільове призначення, як це передбачено статтею 19 ЗК України, цільове при земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства.

Частиною 1 статті 20 ЗК України (в редакції чинній станом на момент укладення договору оренди земельної ділянки) передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Отже, зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної частиною 1 статті 19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Згідно з ч. 5 ст. 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Отже, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.

В постанові від 01 червня 2021 року у справі № 925/929/19 (провадження № 12-11гс21) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення частини 5 статті 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у справі № 806/5308/15 (постанова від 31.07.2019), у справі № 916/1998/19 (постанова від 14.07.2020).

Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 458 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі Класифікація).

Відповідно до п. 1.2, 1.4 Класифікації, код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі.

Підпунктом 10 пункту 24 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 (в редакції чинній станом на момент укладення договору оренди земельної ділянки), визначено, що до Державного земельного кадастру вносяться відомості про земельні ділянки, зокрема: цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель): категорія земель згідно з підпунктом 6 пункту 22 цього Порядку; цільове призначення згідно з документацією із землеустрою; вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель згідно із частиною п`ятою статті 20 Земельного кодексу України;

Згідно з Класифікацією до секції В належать землі житлової та громадської забудови.

До секції В розділу 02 «Землі житлової забудови (землі, які використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше); землі, які використовуються для розміщення гаражного будівництва)» віднесено наступні підрозділи: 02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); 02.02 Для колективного житлового будівництва; 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку; 02.04 Для будівництва і обслуговування будівель тимчасового проживання; 02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів; 02.06 Для колективного гаражного будівництва; 02.07 Для іншої житлової забудови; 02.08 Для цілей підрозділів 02.01 - 02.07, 02.09, 02.10 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду; 02.09 Для будівництва і обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови; 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

До секції В розділу 03 «Землі громадської забудови (землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об`єктів загального користування)» віднесено наступні підрозділи: 03.01 Для будівництва та обслуговування будівель органів державної влади та місцевого самоврядування; 03.02 Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти; 03.03 Для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров`я та соціальної допомоги; 03.04 Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій; 03.05 Для будівництва та обслуговування будівель закладів культурно-просвітницького обслуговування; 03.06 Для будівництва та обслуговування будівель екстериторіальних організацій та органів; 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; 03.08 Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування; 03.09 Для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ; 03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку); 03.11 Для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки; 03.12 Для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування; 03.13 Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування; 03.14 Для розміщення та постійної діяльності органів і підрозділів ДСНС; 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови; 03.16 Для цілей підрозділів 03.01 - 03.15, 03.17 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду; 03.17 Для розміщення та експлуатації закладів з обслуговування відвідувачів об`єктів рекреаційного призначення.

Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у статті 38 ЗК України (в редакції чинній станом на момент укладення договору оренди земельної ділянки), згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано статтею 39 ЗК України (в редакції чинній станом на момент укладення договору оренди земельної ділянки), відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Поняття «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.

Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України (аналогічну правову позицію виклав Верховний Суд у справі № 915/47/17 (постанова від 04.02.2020).

З п. 7 Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 16.05.2017 № 01-22/32 цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :01:257:6002 житлова та громадська забудова, згідно розділу ІІ Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 (розділ секція В 03, назва землі житлової та громадської забудови, підрозділ 03.08. для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування).

Пунктом 8 зазначених містобудівних умов та обмежень забудови спірної земельної ділянки передбачені посилання на містобудівну документацію: генеральний план м. Вишгород, розроблений «Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» та затверджений рішенням Вишгородської міської ради від 16.02.2011 № 3/1; План зонування території (зонінг) м. Вишгород площею 1300 га, розроблений ДН НДПІ «Містобудування» та затверджений рішенням сесії Вишгородської міської ради № 5/11 від 28.11.2016.

Як свідчать матеріали справи та встановлено судом, згідно договору оренди земельної ділянки, цільове призначення земельної ділянки яка передана відповідачу в найм для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Категорія земель землі житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

Віднесення зазначеної сформованої земельної ділянки за цільовим призначенням 03.08 Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, категорія землі - землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки: будівлі змішаного використання підтверджується інформацією із Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Суд звертає увагу на те, що у разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об`єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки. Зміна об`єкта будівництва на орендованій земельній ділянці, наданій саме під будівництво, в межах відповідної категорії земель не є зміною її цільового призначення, оскільки у цьому випадку відбувається лише зміна порядку використання земельної ділянки. Зміна об`єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки.

У даному випадку мала місце зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання її відповідачем зазначеної земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Звертаючись з даним позовом прокурор не довів належними та допустимими доказами використання відповідачем переданої йому в оренду земельну ділянки не за цільовим призначенням, тобто за іншим призначенням, всупереч умов договору, генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що у наведеному випадку немає передбачених законом підстав для розірвання спірного договору з підстав, заявлених прокурором у позовній заяві, тобто з підстав саме нецільового використання землі. Інших доводів, щодо істотного порушення спірного договору або інших випадків, встановлених договором або законом у розумінні частини 2 статті 651 ЦК України, матеріали справи не містять.

Аналогічний висновок викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19.

Суд зазначає, що державні органи та органи місцевого самоврядування надаючи дозвільну документацію, технічні умови про спорудження багатофункціонального будинку громадського, комерційного та житлового призначення по вул. Набережній, 6 у м. Вишгород Київської області (нове будівництво) не могли не бути обізнаними із намірами відповідача щодо використання відповідачем спірної земельної ділянки для будівництва вказаного об`єкта.

Посилання прокурора на те, що рішенням Вишгородської міської ради від 17.10.2016 № 17/73 земельну ділянку передано відповідачу для реконструкції та обслуговування існуючого майнового комплексу будівлі ресторану «Вишгород» (для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування) по вул. Набережна, 6 у м. Вишгород, в той час як на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 19.09.2019 № ІУ62, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України замовнику будівництва ТОВ «Вишгород Плаза» на земельній ділянці переданій за договором, ТОВ «Вишгород Плаза» організовано будівництва багатофункціонального будинку громадського, комерційного та житлового призначення по вул. Набережній, 6 у м. Вишгород Київської області (нове будівництво), що свідчить на переконання прокурора про використання земельної ділянки не за цільовим призначення, не приймаються судом до уваги при вирішення даного спору та відхиляються з огляду на те, що рішення міської ради вже було реалізоване і вичерпало свою дію. Цільове призначення земельної ділянки було визначено в договорі та її використання відповідачем не за цільовим призначенням не доведено прокурором. Договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами у справі в судовому порядку не визнаний недійсним, зокрема, з підстав передачі земельної ділянки за договором з іншими видом цільового використання ніж визначено в рішенні міської ради, на підставі якого такий договір укладено, а відтак вказані посилання прокурора є недоведеними та необґрунтованими та такими, що не спростовують вищевикладених судом висновків.

З огляду на викладене суд відмовляє прокурору в задоволенні позову, з огляду на недоведеність та безпідставність заявлених вимог.

Відшкодування витрат по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладається судом на прокуратуру.

Керуючись ст. 1291 Конституції України, ст. 13, 74, 123, 129, 202, 232, 233, 236-238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

В позові Заступника керівника Київської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Вишгород Плаза» про розірвання укладеного між Вишгородською міською радою (площа Шевченка, 1, м. Вишгород, Вишгородський р-н, Київська обл., 07300, ідентифікаційний код 04054866) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Вишгород Плаза» (провулок Квітковий, 2-Б, офіс 22, м. Вишгород, Вишгородський р-н, Київська обл., 07301, ідентифікаційний код 39028856) 11.11.2016 за реєстровим номером 1127 договору оренди земельної ділянки площею 0,3757 га, яка знаходиться за адресою: вул. Набережна, 6, м. Вишгород Київської області, кадастровий номер :01:257:6002 для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування відмовити повністю.

Дане рішення Господарського суду Київської області набирає законної сили у строк та порядку передбаченому ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено у строк визначений ст. 256 ГПК України, в порядку передбаченому ст. 257 ГПК України з врахуванням пп. 17.5 п. 17 ч. 1 розділу ХІ «Перехідні положення» ГПК України.

Дата складання та підписання повного тексту рішення 22.11.2021.

Суддя Ю.В. Подоляк