ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"15" листопада 2021 р.м. Одеса Справа № 916/2196/21

Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловської Ю.М.

при секретарі судового засідання Пелехатій А.О.

за участю представників сторін:

від позивача: Садардінова І.В. (самопредставництво);

від відповідача: Соколов В.М. (самопредставництво);

від третьої особи: Ярошенко Г.Ю. (самопредставництво);

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, );

до відповідача: Публічного акціонерного товариства «Укрнафта» (04053, м. Київ, пров. Несторівський, 3-5, );

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача: Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради (65011, м. Одеса, вул. Успенська, 83/85, );

про стягнення 23 794,59 грн.

ВСТАНОВИВ:

Суть спору: 26.07.2021 року позивач Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою (вх. ГСОО №2279/21) до відповідача Публічного акціонерного товариства «Укрнафта», в якій просить суд стягнути з останнього заборгованість у розмірі 23 794, 59 грн., а також судовий збір.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 05.09.2002 року між Одеською міською радою та ТОВ «Мавекс» укладено договір оренди земельних ділянок № 688/45, однак з 21.06.2004 року власником нежитлової будівлі, що розміщена на земельній ділянці, яка була передана в оренду, є ПАТ «Укрнафта», тому, на думку позивача, за даних обставин відбулась заміна сторони у зобов`язанні та ПАТ «Укрнафта» повинно виконувати умови договору оренди земельних ділянок № 688/45, в тому числі здійснювати орендну плату. За ствердженням позивача, відповідач з лютого 2018 року не виконує своє зобов`язання в частині здійснення орендних платежів, у результаті чого у нього виникла заборгованість у розмірі 23 794,59 грн.

Ухвалою суду від 02.08.2021 року відкрито провадження у справі №916/2196/21 за правилами спрощеного позовного провадження в судовому засіданні з викликом сторін та призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 20.08.2021 р., а також даною ухвалою судом було залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (65011, м. Одеса, вул. Успенська, 83/85, ).

17.08.2021 року судом отримано від Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради пояснення (вх. ГСОО №21890/21), в яких третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, зазначила, що у зв`язку з виникненням у ПАТ «Укрнафта» права власності на будівлю АЗС за договором купівлі-продажу від 30.09.2004 року, у позивача також автоматично виникло право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля АЗС, а тому ПАТ «Укрнафта» повинна виконувати умови договору оренди земельної ділянки від 05.09.2002 року, який було укладено з попереднім землекористувачем.

19.08.2021 року до суду надійшов від ПАТ «Укрнафта» відзив (вх. ГСОО №22132/21), в якому відповідач вважає позовну заяву безпідставною та такою, що не підлягає задоволенню, в обґрунтування свої заперечень відповідач посилається на те, пунктом 3.4.6. договору оренди земельної ділянки від 05.09.2002 року передбачено, що до переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою (при переході права власності на будинок, споруду) орендна плата за земельну ділянку сплачується Орендарем (ТОВ «МАВЕКС») за всю ділянку у повному обсязі. Таким чином, на думку ПАТ «Укрнафта», позивач, укладаючи з ТОВ «МАВЕКС» договір оренди землі погодився з тим, що ТОВ «МАВЕКС» буде продовжувати сплачувати оренду плату за землю, навіть після переходу права власності на будівлю АЗС, що розташована на орендованій земельній ділянці.

Також, відповідач зазначає, що ПАТ «Укрнафта» набуло право власності на автозаправну станцію не від ТОВ «Мавекс», а від ТОВ «Барс» на підставі договору купівлі-продажу майна № 5174 від 21.06.2004 року. Відповідач вказує, що інформація про те, що між позивачем та ТОВ «Барс» укладався або переукладався договір оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою Одеська область, м. Одеса, Овідіопольська дорога, буд. 3/1 у відомостях Державного земельного кадастру відсутня. Тому, як вважає відповідач, у ТОВ «Барс» на момент відчуження будівель АЗС (21.06.2004 року), не виникло (незареєстроване) право оренди земельною ділянкою під будівлями АЗС, що в свою чергу унеможливлює перехід до ПАТ «Укрнафта» обов`язків ТОВ «Мавекс» як орендаря по договору оренди землі, тому між позивачем та відповідачем відсутні будь-які господарські зобов`язання.

Крім цього, відповідач пояснює, що ПАТ «Укрнафта» неодноразово вживалися заходи, направлені на оформлення договірних відносин оренди земельної ділянки з Одеською міською радою.

20.08.2021 року судом отримано від ПАТ «Укрнафта» заяву про застосування позовної давності (вх. ГСОО №22252/21), в якій відповідач просить суд застосувати позовну давність до позовних вимог Одеської міської ради до ПАТ «Укрнафта» у справі № 916/2196/21, в задоволенні позову відмовити та зазначив, що з 01.02.2018 року позивач почав обліковувати заборгованість по орендній платі за користування земельною ділянкою по договору оренди землі за відповідачем, таким чином, на думку відповідача, строк позовної давності щодо позовних вимог Одеської міської ради до ПАТ «Укрнафта» про стягнення заборгованості сплив 02.02.2021 року.

У судовому засіданні 20.08.2021 року представником відповідача заявлено усне клопотання про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 20.08.2021 року клопотання ПАТ «Укрнафта» від 20.08.2021 року задоволено, призначено справу № 916/2196/21 до розгляду за правилами загального позовного провадження, замінивши засідання для розгляду справи по суті підготовчим засіданням та призначено підготовче засідання у справі № 916/2196/21 на 22.09.2021 р. о 15:00.

07.09.2021 року судом отримано від Одеської міської ради відповідь на відзив (вх. ГСОО №23482/21), в якому позивач не погоджується із доводами викладеними у відзиві на позовну заяву, вважає їх необґрунтованими та безпідставними. Посилаючись на позиції Верховного суду, позивач вказує, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Тому на думку Одеської міської ради, посилання відповідача на відсутність в нього зобов`язань за договором оренди земельної ділянки від 05.09.2002 року спростовується існуючою судовою практикою та нормами чинного законодавства. На підставі чого, позивач вважає, що посилання відповідача на відсутність в нього зобов`язань за договором оренди земельної ділянки від 05.09.2002 року є необґрунтованим та безпідставним.

Також позивач зазначає, що у разі переходу права власності на нерухомість, заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін до договору стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Тому, на думку позивача, до ПАТ «Укрнафта» з моменту виникнення у нього права власності на вищевказану нежитлову будівлю автозаправної станції перейшли права та обов`язки орендаря земельної ділянки, на якій це майно розміщено.

07.09.2021 року до суду надійшла від Одеської міської ради заперечення (вх. ГСОО №23491/21) щодо задоволення заяви ПАТ «Укрнафта» про застосування позовної давності (вх. ГСОО №22252/21), в якому позивач зазначив, що невиконання грошового зобов`язання є триваючим правопорушенням, тому Одеська міська рада звернулася до суду в межах строку загальної позовної давності.

15.09.2021 року судом отримано від ПАТ «Укрнафта» заперечення по справі (вх. ГСОО №24452/21), в яких відповідач повністю не визнає аргументи позивача та зазначає, що враховуючи діючі станом на 2004 рік положення законодавства не передбачували автоматичного переходу права користування земельною ділянкою у нового власника будівель та споруд.

Крім цього, відповідач звертає увагу суду, що ані в позові, ані у відповіді на відзив позивач не обґрунтовує те, чому він розраховує річну орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 6957,75 грн., в той час як згідно умов договору оренди земельної ділянки від 05.09.2002 року, на який посилається позивач як на підставу позову, розмір орендної плати складає 11 319,52 грн. на рік та підлягає індексації (п.2.2 договору оренди земельної ділянки від 05.09.2002 року).

Також відповідач наголошує, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності в момент його державної реєстрації, між тим згідно відомостей, які містяться у Державному земельному кадастрі, суб`єктом права власності на земельну ділянку є Територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради та інформацію про землекористувача цієї земельної ділянки або інформацію про укладений договір оренди земельної ділянки, ці відомості не містять.

У судовому засіданні 22.09.2021 року суд ухвалою у протокольній формі оголосив про відкладення підготовчого засідання на 29.09.2021 р. о 15:30.

29.09.2021 року до суду від Одеської міської ради надійшли додаткові пояснення (вх. ГСОО №25648/21), в яких позивач зазначив, що на момент набуття ПАТ «Укрнафта» права власності станом на 21.06.2004 року чинними на той час нормами законодавства та безпосередньо самим договором оренди від 05.09.2002 року, було визначено як порядок розірвання договору так і обов`язок сплати орендної плати ТОВ «Мавекс» та зазначений договір залишався чинним на момент переходу права власності на об`єкт нерухомого майна від ТОВ «Мавекс» до ТОВ «БАРС».

На думку позивача, врегулювання питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, шляхом внесенням змін до відповідних законодавчих актів, визначило алгоритм закріплення землі за об`єктом який переходить у власність та зазначені норми мають імперативний характер та визначають перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду для усіх правочинів, а не лише для тих, які буде укладено після.

Крім цього, позивач вказує, що державна реєстрація договорів оренди землі, відповідно до законодавства, яке діяло на момент укладення договору оренди земельної ділянки, здійснювалась шляхом відповідного запису у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, тому на момент виникнення орендних відносин за договором від 05.09.2002 року право на оренду земельної ділянки виникало після укладення договору оренди і внесення відповідно запису у Книзі записів та взагалі не була передбачена державна реєстрація відповідного речового права.

У судовому засіданні 29.09.2021 року суд оголосив ухвалу у протокольній формі про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті в засіданні суду на 18.10.2021 р.

У судовому засіданні 18.10.2021 року суд ухвалою у протокольній формі оголосив перерву для розгляду справи по суті до 15.11.2021 р.

15.11.2021 року у судове засідання з`явилися представники позивача та третьої особи, які підтримали позовні вимоги та просили суд їх задовольнити, а також з`явився представник відповідача, який заперечував проти позовних вимог та просив суд відмовити у їх задоволенні або застосувати позовну давність.

У судовому засіданні 15.11.2021 року суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення та повідомив, що повне рішення буде складено 25.11.2021 року.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників справи, суд встановив:

05.09.2002 року між Одеською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Мавекс» (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано в Одеському міському управлінні Одеської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» від 05.09.2002 року за № 688/45.

Відповідно до п.1.1 договору оренди, Орендодавець на підставі Закону України Про оренду землі та рішення Одеської міської ради № 2849-ХХ1П від 15.10.2001 р. надає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, загальною площею 2922 кв.м, що знаходиться в місті Одесі, в Іллічівському районі, по вулиці Овідіопольська дорога (в районі шляхопроводу), із земель міста, згідно з планом земельної ділянки (Додаток № 1), який є невід`ємною частиною договору.

Згідно п.1.2 договору оренди, зазначена земельна ділянка, загальною площею 2922 кв.м. надається у володіння та користування Орендаря, в тому числі: земельна ділянка площею 1076 кв.м., терміном на 20 років - до 15.10.2021 р. (у тому числі терміном на 1 рік - на період будівництва АЗС), для будівництва, експлуатації та обслуговування автозаправної станції на 150 заправок на добу; земельна ділянка площею 361 кв.м., терміном на 20 років (до 15.10.2021р., у тому числі на період будівництва, терміном на 1 рік, для будівництва та експлуатації пожежних резервуарів; земельна ділянка площею 1485 кв.м., терміном на 1 рік (до 15.10.2002р.), для організації будівництва та благоустрою прилеглої території.

Відповідно до п. 1.4 договору оренди, грошова оцінка земельної ділянки площею 2922 кв.м. на момент нотаріального посвідчення Договору становила 205 036,74 грн., згідно з Довідкою № 377, виданою Управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради 30.08.2002 року.

Як встановлено п.2.1 договору оренди, за користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцеві орендну плату. Розрахунок орендної плати зроблений відповідно до Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками та за дольову участь у землекористуванні в місті Одесі, затвердженого Рішенням Одеської міської ради за № 702-ХІІІ від 29.02.2000р. та Рішенням Одеської міської ради за № 1709-ХХІІІ від 31.10.2000р. Про затвердження ставки орендної плати за користування земельними ділянками у м. Одесі та Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р. за № 783 Про проведення індексації грошової оцінки земель (з урахуванням коефіцієнта індексації 1,182 та 1,02).

Пунктом 2.2 договору оренди передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів слідуючих за останнім календарним днем звітнього місяця, у розмірі: на період будівництва: за земельну ділянку загальною площею 2922 кв.м.: 0,70*2922=2045,40 грн. на рік; на період експлуатації: за земельну ділянку площею 1076 кв.м.: 10,52*1076=11319,52 грн. на рік, за земельну ділянку площею 361 кв.м.: 0,91*361=328,51 грн. на рік. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р №783 Про проведення індексації грошової оцінки земель.

За п.2.5 договору оренди, Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені і є невід`ємними частинами цього договору. Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку.

Згідно п.3.1.2 договору оренди, Орендодавець має право вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до п.3.4.6 договору оренди, Орендар зобов`язаний повідомити в тижневий термін Орендодавця про відчуження будинків і споруд ( або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною в п. 1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується Орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

Як встановлено п.5.1 договору оренди, за несвоєчасне внесення орендної плати, орендар сплачує орендодавцеві пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми просрочених платежів.

Пунктом 6.9 договору оренди передбачено, що цей договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в порядку, передбаченому законодавством України. Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки №913 від 06.05.2020 року, нормативно грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером :42:002:0004, площею 1072 кв.м. становить 231924,89 грн.

23.08.2019 року Департаментом комунальної власності Одеської міської ради на адресу ПАТ «Укрнафта» було направлено претензію за № 01-13/4052 про необхідність сплати заборгованості за договором оренди землі від 05.09.2002 року.

Листом від 12.09.2019 року за вих. № 01/01/12/01/03/01/1/283 ПАТ «Укрнафта» зазначило, що вказана до сплати сума заборгованості є безпідставною, а претензія не підлягає задоволенню з огляду на відсутність господарських зобов`язань між Одеською міською радою та ПАТ «Укрнафта».

Як вбачається із матеріалів, наданих відповідачем, 21.06.2004 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Барс» (Продавець) та Відкритим акціонерним товариством «Укрнафта» (Покупець) укладено договір купівлі-продажу майна, відповідно до п.1 якого, Продавець зобов`язується передати у власність, а Покупець зобов`язується прийняти і сплатити вартість відповідно до умов, що визначені в цьому договорі, автозаправну станцію на 150 заправок на добу (далі АЗС), яка розташована за адресою: Одеська область, м. Одеса, Овідіопольська дорога, буд. 3/1 (три дріб один), а також обладнання, перелік якого визначений в Додатку №1 (далі Обладнання), яке розміщено на території вказаної АЗС, далі за текстом все майно іменується - Об`єкт продажу.

Згідно п.2 договору купівлі-продажу, вказана АЗС належить Продавцю на підставі договору купівлі-продажу від 11.06.2004 року посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською О.В., зареєстрований у реєстрі за №4868, що зареєстровано в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості 11.06.2004 року, реєстраційний номер 6197050, номер запису 3318, в книзі ЗЗнеж-42.

Право власності ПАТ «Укрнафта» на автозаправну станцію на 150 заправок на добу за адресою об`єкта: Одеська обл., м. Одеса, Овідіопольська дорога, буд. 3/1 підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно за №4902025 від 30.09.2004 року.

Як зазначив позивач, несплата відповідачем з 01.02.2018 року по 31.01.2021 року орендної плати стала підставою для звернення позивача до суду з позовом про стягнення з ПАТ «Укрнафта» 20873,25 грн. орендної плати, 1703,52 грн. інфляційних втрат, 912,97 грн. 3% річних та 304,85 грн. пені.

В обґрунтування суми заборгованості по орендній платі позивач зазначив, що орендна плата за земельну ділянку площею 1076 кв.м. розрахована згідно з Витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки ТУ Держгеокадастру в Одеській області від 06.05.2020 року за № 913 та договору оренди землі від 05.09.2002 року у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки об`єкта оренди та складає 6957,75 грн. на рік.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши належність, допустимість доказів, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, повно, всебічно і об`єктивно з`ясувавши обставини справи, суд дійшов таких висновків:

Відповідно до ст. 175 Господарського кодексу України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Статтею 174 Господарського кодексу України визначено, що підставою виникнення господарських зобов`язань зокрема є господарські договори та інші угоди, передбачені законом, а також угоди, не передбачених законом, але такі, які йому не суперечать.

Згідно ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України зарахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

У відповідності до ч. 1 ст.509 Цивільного кодексу України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

За приписами ч.1. ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з частиною 2 статті 509 Цивільного кодексу України, зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 Цивільного кодексу України.

Положеннями п.1 ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України встановлено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір, а в силу вимог ч.1 ст.629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У відповідності до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Приписами ст. 283 Господарського кодексу України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Положеннями ст. 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.19 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Як передбачено ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Згідно положень ст. 124 Земельного кодексу України (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

У відповідності до до п. 2 ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Порядок здійснення державної реєстрації договорів оренди землі на час укладення договору оренди від 05.09.2002 року за № 688/45 був регламентований Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073.

Згідно п. п. 12, 13 Порядку № 2073, факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди). Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком. Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі ведеться окремо в розрізі кожної сільської, селищної, міської ради, а також у розрізі Київської, Севастопольської міської державної адміністрації. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного, міського голови та начальника районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками.

Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації (п. 14 Порядку № 2073).

Враховуючи викладене, суд зауважує, що факт невнесення відомостей до Державного реєстру речових прав щодо права оренди спірної земельної ділянки за не тягне правових наслідків щодо недійсності договору оренди від 05.09.2002 року за № 688/45, тому заперечення відповідача щодо відсутності державної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку свідчить про нечинність вищезазначеного договору не заслуговують на увагу, оскільки договір оренди від 05.09.2002 року за № 688/45 було зареєстровано у встановленому на той час законом порядку.

Згідно ч.1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.

Як встановлено частиною 2 статты 377 Цивільного кодексу України (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постановах від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 по справі № 914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18, від 18 квітня 2019 року у справі №913/210/18, від 11.03.2020 року у справі №921/257/19 неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Отже, вищенаведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. При цьому договір оренди не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

Приписами ч. 1 ст. 206 Земельного кодексу України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка.

Згідно з п. «в» ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Як встановлено п.1-3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», оплата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно пункту 287.1 статті 287 Податкового кодексу України, власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, плата та за землю - це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної тати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно положень пункту 288.1. статті 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної тати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Як передбачено пунктом 288.2 статті 288 Податкового кодексу України, платником орендної плати за земельну ділянку є її орендар. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.3 статті 288 Податкового кодексу України). Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4 статті 288 Податкового кодексу України).

Відповідно до ч.2 ст. 23 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Частинами 1, 4 статті 286 Господарського кодексу України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно ч.1,3,5 ст.762 Цивільного кодексу України, за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Як вже було встановлено судом, договором оренди від 05.09.2002 року за № 688/45 встановлено фіксований розмір орендної плати за земельну ділянку площею 1076 кв.м.: 10,52*1076=11319,52 грн. на рік, а також визначено, що орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р №783 Про проведення індексації грошової оцінки земель.

Між тим, суд звертає увагу, що також умовами п.2.5 договору оренди від 05.09.2002 року за № 688/45 передбачено, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені і є невід`ємними частинами цього договору.

В свою чергу, як вбачається із розрахунку заборгованості, наданого позивачем, орендна плата за земельну ділянку площею 1076 кв.м. складає 6957,75 грн. на рік та розрахована у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки об`єкта оренди, яка становить 231 924,89 грн. станом на 06.05.2020 рік.

За таких обставин, враховуючи, що у договорі оренди від 05.09.2002 року № 688/45 встановлено фіксований розмір орендної плати з урахування індексації, а також те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів укладення додаткових угод щодо зміни умов договору в частині визначення та встановлення орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки об`єкта оренди, суд дійшов висновку про необґрунтованість та безпідставність заявленої позивачем суми заборгованості по орендній платі з 01.02.2018 року по 31.01.2021 року у розмірі 20 873,25 грн.

При цьому, суд зауважує, що заявлені позивачем вимоги про стягнення 3% річних, інфляційні втрати та пеня також не підлягають задоволенню, оскільки судом визнано основну суму заборгованості необґрунтованою та безпідставною, а розрахунок компенсаційних нарахувань та штрафних санкцій безпосередньо залежить від основної суми заборгованості

Частиною 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У відповідності до ч.1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Отже, суд доходить висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог щодо стягнення з відповідача суми заборгованості по орендній платі за договором оренди від 05.09.2002 року за № 688/45 з 01.02.2018 року по 31.01.2021 року, а також компенсаційних нарахувань та штрафних санкцій у загальному розмірі 23794,59 грн.

В зв`язку з визнанням позовних вимог необґрунтованими, суд не застосовує позовну давність, яка заявлена відповідачем (заява вх. ГСОО №22252/21).

Враховуючи відмову судом у позові, судові витрати відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України, відшкодуванню не підлягають та покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129,232,233,236-238,240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.В позові відмовити в повному обсязі.

2.Судові витрати понесені позивачем відшкодуванню не підлягають та покладаються на позивача.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повне рішення складено 25 листопада 2021 р.

Суддя Ю.М. Невінгловська