ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 листопада 2021 року

м. Київ

Справа № 922/1197/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Волковицької Н.О.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 11 серпня 2021 року (головуючий - Зубченко І. В.., судді: Гребенюк Н. В., Медуниця О. Є.) і рішення Господарського суду Харківської області від 02 червня 2021 року (суддя Прохоров С. А.), у справі

за позовом Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко"

до Харківської міської ради

про визнання незаконним і скасування рішення та визнання договору оренди землі поновленим

(за участю представника позивача - Залеська А.С.)

Вступ

1. 03.08.2004 Товариство (орендар) отримало в оренду комунальну земельну ділянку строком до 01.05.2009. У 2011 році договір оренди був поновлений до 31.12.2016. За місяць до спливу строку оренди земельної ділянки, орендар звернувся до орендодавця (Міська рада) з клопотанням про продовження строку договору.

2. Орендар вважав, що оскільки він продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, а Міська рада впродовж місяця після спливу цього строку не заперечила проти його поновлення, останній є поновленим на тих самих умовах і на той самий строк в силу закону.

3. Вказане стало підставою для звернення орендаря до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору, далі - Закон № 161-XIV). Одночасно позивач просив скасувати рішення Міської ради, яким надано дозвіл на поділ орендованої ним земельної ділянки.

4. Міська рада проти задоволення позову заперечувала, стверджуючи, що: (1) позивач не дотримався строку звернення до Міської ради, передбаченого договором оренди (звернувся за 32, а не за 90 днів); (2) не долучив проєкт додаткової угоди.

5. Суди першої й апеляційної інстанцій ухвалили рішення на користь позивача. Вважали, що він має право на поновлення договору оренди землі, оскільки відповідно до частини 2 статті 33 Закону № 161-XIV повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та продовжив користуватись земельною ділянкою. У зв`язку з чим наданий Міською радою дозвіл на поділ земельної ділянки порушує права орендаря, створюючи перешкоди останньому в користуванні земельною ділянкою.

6. Верховний Суд, розглядаючи касаційну скаргу, формулює ключове питання даного спору таким чином:

(1) чи дотримався позивач процедури поновлення оренди землі, передбаченої статтею 33 Закону №161-XIV та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця та долучення до листа-повідомлення проєкту додаткової угоди.

7. Нижче детально викладені факти та обставини спору.

Обставини, встановлені судами

8. 03.08.2004 між Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" (далі - ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко", орендар, позивач) та Харківською міською радою (далі - Рада, орендодавець, відповідач) укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :09:001:0015, площею 0,22 га, що розміщена за адресою: м. Харків, просп. Ювілейний (ріг вул.Академіка Павлова) для експлуатації торговельного майданчика з організацією торгівлі автозапчастинами та автомобілями (далі - земельна ділянка), терміном дії до 01.05.2009 (далі - договір оренди).

9. Додатковою угодою від 21.11.2011 сторони продовжили термін дії договору оренди до 31.12.2016.

10. 28.11.2016 ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" звернулося до Ради із листом-повідомленням про поновлення договору оренди до 31.12.2021, проте не долучивши до нього проєкт додаткової угоди. Рада у встановлений строк не висловила заперечень проти поновлення договору.

11. У 2019 році Рада звернулась до ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" із вимогою повернути земельну ділянку за актами приймання-передачі, від підписання яких орендар відмовився, вважаючи договір оренди поновленим на той самий строк та на тих самих умовах до 31.12.2021.

12. 15.05.2020 проведена державна реєстрація припинення права оренди позивача.

13. Рішенням Ради від 24.02.2021 №48/21 "Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою" територіальній громаді м. Харкова надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (пункт 14 додатку №2 до рішення) (далі -спірне Рішення).

Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову

14. У квітні 2021 року ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" звернулося з позовом до Ради про: (1) визнання незаконним та скасування спірного Рішення; (2) визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у запропонованій позивачем редакції на тих же умовах і на той самий строк.

15. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач дотримався встановленого статтею 33 Закону №161-XIV порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача до закінчення строку дії договору з відповідним повідомленням з метою реалізації переважного права на його поновлення. Після закінчення строку дії договору позивач продовжив користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за відсутності заперечень відповідача проти продовження договору як протягом місяця, так і після завершення місячного строку після закінчення договору, що є підставою для поновлення договору оренди відповідно до частини 6 статті 33 Закону №161-XIV.

16. Отже, Рада надала дозвіл на поділ земельної ділянки під час дії договору оренди з позивачем, а отже спірне Рішення, наслідком виконання якого буде припинення існування орендованої земельної ділянки, порушує права позивача, як дійсного орендаря.

Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

17. Рішенням господарського суду Харківської області від 02 червня 2021 року, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 11 серпня 2021 року, позов задоволений. Визнано незаконним та скасовано спірне Рішення; визнано поновленим договір оренди на тих самих умовах і на той самий строк; визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди в редакції, наведеній в резолютивній частині судового рішення.

18. Судові рішення мотивовані тим, що позивач до закінчення строку дії договору звертався до відповідача з метою поновлення договору оренди, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, сплачував орендну плату та протягом одного місяця як після звернення позивача, так і після закінчення строку дії договору від відповідача не надходило заперечень у поновленні договору та ним не прийнято рішення про відмову в поновленні договору, внаслідок чого в силу приписів частини 6 статті 33 Закону №161-XIV договір вважається поновленим на новий строк.

19. З огляду на чинність договору оренди ініціювання відповідачем процедури поділу земельної ділянки може створити позивачу перешкоди у реалізації чинного права оренди земельної ділянки, яка за наслідками поділу припинить своє існування як об`єкт цивільних прав. Отже, спірне Рішення відповідача на відповідає вимогам законодавства та порушує права позивача.

Касаційна скарга

20. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, з касаційною скаргою звернувся відповідач, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

Узагальнені доводи касаційної скарги відповідача

21. Суди невірно застосували частину 6 статті 33 Закону №161-XIV, без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду у справах №594/376/17-ц, №159/5756/18 та не встановили існування сукупності юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі, насамперед своєчасного повідомлення орендодавця про намір поновлення договору та обов`язкового долучення до такого повідомлення проєкту додаткової угоди. Суди проігнорували те, що позивач не дотримався встановленого договором оренди строку для звернення до відповідача та не надав відповідний проєкт додаткової угоди, а отже не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди.

Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу

22. Законним і обґрунтованим є висновок судів про наявність законодавчих підстав для поновлення договору оренди в порядку часини 6 статті 33 Закону №161-XIV у зв`язку з повідомленням орендодавця про намір поновити договір на новий строк, відсутністю заперечень останнього та продовженням орендарем користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору.

Позиція Верховного Суду

Відповіді на ключові питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті

23. Заперечення скаржника проти висновків судів про наявність підстав для поновлення договору оренди узагальнено зводяться до таких аргументів: (1) орендар не дотримався встановленого договором оренди строку для повідомлення орендодавця про намір поновити договір; (2) орендар не надав проєкт додаткової угоди про поновлення договору.

24. Верховний Суд погоджується з відповідачем в частині сутності ключового спірного питання у даній справі і формулює його наступним чином: чи дотримався позивач процедури поновлення оренди землі, передбаченою статтею 33 Закону №161-XIV та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця та надання проєкту додаткової угоди. З відповіді на це питання логічно випливає наступне: якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення оренди.

25. Верховний Суд наголошує, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону №161-XIV, можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури і строків.

26. Так, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV).

27. Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

28. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

29. Отже, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, маючи намір реалізувати переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин, зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону або договором оренди) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.

30. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

31. Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалось Верховним Судом, при цьому дотримання строку та надання орендарем проєкту додаткової угоди та надсилання орендарем проєкту додаткової угоди входять до п`яти обов`язкових юридичних фактів, наявність яких необхідна для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону № 161-XIV: (1) орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; (2) він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; (3) до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; (4) продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; (5) орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18).

32. Щодо визначення конкретного строку, якого мають дотримуватись сторони договору оренди, стаття 33 Закону № 161-XIV передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та не закріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

33. Таким чином, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону № 161-XIV. Верховний Суд звертається до власних правових висновків у постанові від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.

34. Так, констатуючи обставину дотримання позивачем порядку поновлення договору оренди в силу частини 6 статті 33 Закону № 161-XIV, суди передніх інстанції виходили з таких обставин: (1) орендар звернувся до орендодавця з листом від 28.11.2016 №677; (2) орендар продовжив користуватись земельною ділянкою після закінчення договору; (3) орендодавець не заперечив проти поновлення договору протягом місяця.

35. Однак, як у відзиві на позовну заяву, так і в апеляційній скарзі відповідач заперечував проти поновлення договору оренди, вказуючи на те, що орендар не дотримався встановленого умовами договору оренди строку для звернення до орендодавця з метою поновлення договору, а також не долучив до звернення проєкт додаткової угоди.

36. У той же час вказані істотні аргументи відповідача, які безперечно впливають на висновок про набуття орендарем права на поновлення договору оренди, були проігноровані судами обох інстанцій. Відповідні умови договору оренди, якими врегульовано строк для звернення орендаря з метою поновлення договору, а також обставина долучення орендарем до свого звернення проєкту додаткової угоди взагалі не були предметом дослідження судів попередніх інстанцій під час вирішення даного спору.

37. У той же час Верховний Суд наголошує, що недотримання орендарем встановленого договором оренди строку для звернення до орендодавця є істотним порушенням, яке унеможливлює поновлення договору оренди, виходячи із загальновстановлених цивільним законодавством принципів виконання договірних зобов`язань, зокрема, наведених нижче.

38. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно положень статті 526 вказаного Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

39. Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

40. Тобто, відсутність звернення позивача до відповідача у встановлений договором строк з повідомленням про поновлення такого договору означає, що позивач не реалізував право на поновлення договору оренди землі та не підтвердив у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору.

41. Верховний Суд повторно наголошує, що для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених статтею 33 Закону № 161-XIV строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди, з обов`язковим долученням до такого звернення проєкту додаткової угоди.

42. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

43. Відповідно до частини 2 статті 2 ГПК України основними засадами (принципами) господарського судочинства є, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом та змагальність сторін.

44. Згідно з частинами 1, 2, 3, 4 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

45. Принцип змагальності сторін полягає в тому, що сторони у процесі зобов`язані в процесуальній формі довести свою правоту, за допомогою поданих ними доказів переконати суд в обґрунтованості своїх вимог чи заперечень.

46. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, зокрема, керує ходом судового процесу; роз`яснює у разі необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом (пункти 1, 3, 4 частини 5 статті 13 ГПК України).

47. Згідно з положеннями статті 236 ГПК України законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права; обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

48. Судові рішення у цій справі наведеним вимогам не відповідають, оскільки вагомі та істотні для вирішення даного спору аргументи відповідача не були оцінені судами та відповідні обставини справи, які б їх підтверджували або спростовували, судами встановлені не були.

49. Таким чином, судами не досліджено всіх зібраних у справі доказів, з наданням вичерпної відповіді на істотні аргументи обох сторін спору, що унеможливлює перевірку судом касаційної інстанції правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при вирішенні спору.

50. Ураховуючи наведене, висновки судів про наявність підстав для задоволення позову про визнання поновленим договору оренди землі необхідно визнати передчасними.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

51. Суд касаційної інстанції згідно із статтею 300 ГПК України на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права і не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

52. В силу приписів пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

53. З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтями 300, 310 ГПК України постанова апеляційної інстанції та рішення господарського суду підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції, в зв`язку з чим касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

54. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, всебічно, повно і об`єктивно дослідити наявні у справі докази і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством, прийняти відповідне рішення.

Щодо судових витрат

55. Оскільки справа передається на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат у порядку статті 129 ГПК України не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 11 серпня 2021 року і рішення Господарського суду Харківської області від 02 червня 2021 року у справі № 922/1197/21 скасувати.

3. Справу № 922/1197/21 направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Волковицька Н.О.