ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" листопада 2021 р. Справа №921/802/20

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Галушко Н.А.

суддів Желіка М.Б.

Орищин Г.В.

секретар судового засідання Олійник Н.

за участю представників сторін:

від позивача-1 - Моравель В.Я.

від позивача-2 - Перейма М.І.

від третьої особи на стороні позивача Ткач Р.М.-представник;

від відповідача - не з`явився

розглядаючи апеляційну скаргу Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації №1-708/1.1 від 18.08.2021 (вх №ЗАГС 01-05/2851/21 від 20.08.2021)

на рішення Господарського суду Тернопільської області від 26.07.2021 (повний текст складено 02.08.2021)

у справі №921/802/20

за позовом-1: Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації (46001, м. Тернопіль, вул. Кн. Острозького, 14);

за позовом-2: Тернопільської обласної державної адміністрації (46021, м. Тернопіль, вул. М. Грушевського, 8)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Управління забезпечення реалізації повноважень у Тернопільській області Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (46008, м. Тернопіль, вул. Танцорова, 11)

до відповідача Приватного підприємства «Кромвель», м. Тернопіль,

про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 230 901,11 грн за користування частиною нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: вул. Князя Острозького, 14, м. Тернопіль (з врахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог №1-251/1.1 від 04.03. 2021 (вх. №1882 04.03. 2021))

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції.

Департаментом агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації та Тернопільською обласною державною адміністрацією подано позов до Господарського суду Тернопільської області до ПП «Кромвель», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Управління забезпечення реалізації повноважень у Тернопільській області Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 230 901,11 грн за користування частиною нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: вул. Князя Острозького, 14, м. Тернопіль (з врахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог №1-251/1.1 від 04.03. 2021 (вх. №1882 від 04.03. 2021).

Позовні вимоги обгрунтовані неналежним виконанням відповідачем зобов`язань за договором оренди нежитлових приміщень №1 від 27.01.2000 у зв`язку з чим за ним виникла заборгованість у сумі 230 901,11 грн за період з 01.11.2015 по 01.01.2021.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 26.07.2021 у справі №921/802/20 у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що позивачі, не довели належними доказами відповідність чинному законодавству підстав застосування до договору оренди №1 (в редакції договору від 22.07.2013) розрахунку орендної плати розрахованого для іншого майна, відмінного від фактично орендованого майна відповідачем. Сторони у договорі оренди №1 від 27.01.2000 (у редакції змін від 22.07.2013) відступили від положень Закону про оренду від 10.04.1992, Методики оцінки об`єктів оренди, Методики розрахунку орендної плати, щодо порядку визначення орендної плати, тоді як у даних нормативних актах прямо вказано про обов`язковість їх положень.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

Департаментом агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації подано апеляційну скаргу №1-708/1.1 від 18.08.2021 (вх №ЗАГС 01-05/2851/21 від 20.08.2021), в якій просить скасувати рішення Господарського суду Тернопільської області від 26.07.2021 у справі №921/802/20 повністю та прийняти нове рішення, яким задоволити позовні вимоги Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації, посилаючись на те, що судом неповно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, рішення прийнято з неповним з`ясуванням обставин справи, невідповідністю висновків обставинам справи та з неправильним застосуванням норм матеріального права.

Скаржник зазначає, що орендна плата нараховувалась за Методикою розрахунку орендної плати, відповідно до умов договору, зміни до якого в частині орендної плати не вносились і відповідачем не здійнювалось заходів щодо зміни орендної плати відповідно до площі, а проводилась оплата згідно виставлених рахунків орендодавцем (департаментом). На вимогу суду позивачем подано всі наявні документи, що підтверджують наявність заборгованості.

Скаржник вважає, що орендна плата згідно договору №1 від 27.02.2000 та додаткових угод до нього нараховувалась на площу 362,5 кв. м із незмінною первісною базисною місячною платою в сумі 3 771,63 грн, з урахуванням індексу інфляції кожного місяця відповідно до Методики.

Скаржник вважає, що відповідач свій обов`язок стосовно перерахування орендної плати за користування переданим приміщенням здійснював та здійснює несвоєчасно та не у повному розмірі, в результаті чого у нього систематично виникала заборгованість по орендній платі, що підтверджується відповідними актами звіряння взаєморозрахунків та актами здачі-передання послуг.

Управління забезпечення реалізації повноважень у Тернопільській області Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях у відзиві на апеляційну скаргу підтримує вимоги апеляційної скарги щодо скасування рішення Господарського суду Тернопільської області від 26.07.2021 у даній справі та прийняття нового рішення про задоволення позовних вимог, рішення суду вважає незаконним та необгрунтованим у зв`язку із невідповідністю висновків суду обставинам справи, неправильним застосуванням норм матеріального права.

Зокрема, зазначає, що сторонами договору оренди узгоджено розмір орендної плати з визначенням її у сумах на місяць та з встановленням порядку подальшого обчислення її розміру за наступні періоди шляхом корегування на індекс інфляції за наступний місяць. У матеріалах справи відсутні документи, які б підтверджували, що ПП «Кромвель» у зв`язку з набуттям права власності на частини орендованих приміщень, зверталося до орендодавця із пропозицією змінити розмір орендної плати.

ПП «Кромвель» у відзиві на апеляційну скаргу вважає, що вимоги апеляційної скарги не підлягають до задоволення, оскільки в апеляційній скарзі не обумовлено у чому саме полягає неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, необгрунтованість судового рішення чи невідповідність рішення зібраним у справі доказам.

Відповідач зазначає, що внаслідок поєднання в особі останнього боржника та кредитора щодо орендної плати на майно, право власності на частку якого визнано за відповідачем, зобов`язання відповідача стосовно необхідності проводити сплату орендної плати за вказане майно пропорційно до частки відповідача у праві власності на таке майно, припинилось 20.07.2011.

Згідно з розрахунком з 20.07.2011 у відповідача залишився обов`язок сплачувати орендну плату в таких частках від раніше встановленого розміру: 82,51% за приміщення площею 264,5 м.кв., яке було реконструйовано в приміщення площею 452,7 м.кв., а також в розмірі 88,89% за приміщення площею 200,2 м.кв., яке було реконструйоване в приміщення площею 362,5 м.кв.).

З огляду на положення ст.ст. 606, 770 ЦК України обов`язок відповідача щодо сплати орендної плати за приміщення площею 264,5 м. кв, яке було реконструйоване в приміщення площею 452,7 м.кв припинився з 01.06.2013, але залишився обов`язок сплачувати орендну плату за 88,98% частки орендної плати для приміщення першопочатковою площею в 200,2 м.кв, яке було реконструйоване в приміщення площею 362,5 м.кв.

Як стверджує відповідач, з огляду на фактичну зміну об`єкта оренди за договором від 27.01.2000 сторони мали би визначити новий розмір орендної плати на таке майно на підставі Методики, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 з урахуванням відповідних змін станом на 01.06.2013, але таких дій не вчинили і лише 22.07.2013 підписали додаткову угоду, в якій вказали, що площа орендованого майна складає 361.3 м.кв. Оскільки розмір орендної плати визначається у договорі, а з урахуванням фактів реконструкції майна та обумовлених судових рішень зобов`язання відповідача щодо сплати орендної плати змінились, то відповідач продовжував з 01.06.2013 розраховувати орендну плату лише за 88,98% частки орендної плати для приміщення першопочатковою площею в 200,2 м.кв.

Процесуальні дії суду у справі.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.08.2021 справу №921/802/20 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Галушко Н.А., судді Желік М.Б., Орищин Г.В.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 20.08.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації №1-708/1.1 від 18.08.2021 (Вх №ЗАГС 01-05/2851/21 від 20.08.2021) на рішення Господарського суду Тернопільської області від 26.07.2021 у справі №921/802/20 та витребувано матеріали вказаної справи з місцевого господарського суду.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 06.09.2021 призначено розгляд справи на 28.09.2021.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 28.09.2021 відкладено розгляд справи на 12.10.2021 та оголошено перерву в судовому засіданні до 09.11.2021.

Відповідно до ст.240 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні 09.11.2021 оголошено вступну та резолютивну частини постанови Західного апеляційного господарського суду.

Обставини справи.

27.01.2000 між Управлінням агропромислового комплексу Тернопільської обласної державної адміністрації (орендодавець, правонаступником якого є Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації) та ПП «Кромвель» (орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень №1, відповідно до п.п.1.1,1.2 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державні нежитлові приміщення площею 464,7 м.кв. (200,2 кв.м. та 264,5 кв.м) за адресою вул. Князя Острозького, 14, які знаходяться на балансі Управління агропромислового комплексу Тернопільської обласної державної адміністрації, вартість яких визначена відповідно до висновків про вартість приміщень, складених станом на 01.09.1999 і становить 126 300 ,00 грн та 01.07.1999 і становить 148 500,00 грн, приміщення надаються для організації закладу торгівлі.

Відповідно до п.п.2.1, 2.3 договору вступ орендаря у користування майном настає одночасно із підписанням сторонами договору та Акта прийому-передачі вказаного майна, передача майна в оренду здійснюється за вартістю визначеною експертною оцінкою.

Орендна плата приміщень визначається на підставі Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (із змінами і доповненнями внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 18.05.1998 №699, №75 від 19.01.2000) і складає 3 771,63 грн за базовий місяць (грудень 1999р.); 70% від зазначеної суми перераховується орендарем орендодавцеві не пізніше 10 числа місяця наступного за звітним з урахуванням індексу інфляції, а 30% - до держбюджету згідно з рахунками, виставленими орендодавцем (п. 3.1 договору).

Згідно з п.3.2 договору розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції відповідно до Методики розрахунку орендної плати, затвердженої КМ України. Розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї зі сторін в разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих ціні тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України (п.3.3 договору).

Орендар зобов`язався використовувати приміщення у відповідності до його призначення; своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату орендодавцю і держбюджету (п.п.5.1, 5.2 договору). Орендар, з дозволу орендодавця, має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання, що зумовлює підвищення його вартості, за власні кошти. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди, у разі неможливості відокремлення таких поліпшень, орендодавець компенсує кошти орендарю (п.п.6.2,6.4 договору).

Договір діє з 01 січня 2000 року до 01 січня 2007 року; в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Дія договору припиняється внаслідок: закінчення строку на який його було укладено; достроково за згодою сторін або за рішенням суд; банкрутства орендаря; загибелі, об`єкта оренди; приватизації об`єкта оренди орендарем. (п.п.10.1, 10.4,10.6 договору).

Як вбачається із матеріалами справи, розмір орендної плати встановлений договором оренди №1 підтверджується розрахунками плати за перший (базовий ) місяць оренди майна (грудень 1999р.), що знаходиться на балансі Управління АПК Тернопільської ОДА, погоджений заступником начальника Регіонального відділення ФДМ України у Тернопільській області, відповідно до яких:

1) орендна плата за приміщення площею 264,5 м.кв, вартість за експертною оцінкою на 01.07.1999 - 148 500,00грн, індекс інфляції -109,8%, орендна ставка -15 % , орендна плата становить 2 038,16 грн;

2) орендна плата за приміщення площею 200,2 м.кв, вартість за експертною оцінкою на 01.09.1999 -126 300,00 грн, індекс інфляції -109,8%, орендна ставка -15 % , орендна плата становить 1 733,47 грн.

Згідно Актів приймання-передачі орендованого приміщення від 27.01.2000 орендодавець передав в строкове платне користування, а орендар прийняв нежитлові приміщення за адресою м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14: площею 264,5 м.кв, вартість за експертною оцінкою на 01.07.1999 становить 148 500,00 грн та 200,2 м.кв, вартість за експертною оцінкою на 01.09.1999 становить -126 300,00грн.

Між орендарем та орендодавцем, за погодженням Регіонального відділення ФДМ України у Тернопільській області, відповідно до ст. 2 Закону України «Про державний бюджет на 2003 рік», укладено 11.03.2003 доповнення до договору оренди нежитлових приміщень №1 від 27.01.2000 шляхом внесення змін у п.3.1 договору щодо процентного співвідношення сум перерахувань орендної плати з 01.01.2003: до Державного бюджету України - 50% ; орендодавцю - 50 % щомісячно, не пізніше 10 числа місяця.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 11.04.2011 у справі №14/127-2073(1/4-254), яке залишено в силі постановою Львівського апеляційного господарського суду від 11.04. 2011, постановою Вищого господарського суду України від 02.11.2011 (набрало законної сили 20.07.2011) за позовом ПП "Кромвель" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, Головного управління агропромислового розвитку Тернопільської облдержадміністрації визнано право власності ПП «Кромвель» на 51,79% приміщення, орендованого за договором від 01.05.1999, 50,91% приміщення, орендованого за договором від 25.09.1999, які розташовані в будівлі №14 по вул. Кн. Острозького у м. Тернополі.

За висновком суду, до укладення договору оренди №1 від 27.01.2000, приміщення перебували в оренді ПП «Кромвель» та під час їх дії здійснено реконструкцію приміщень за рахунок коштів орендаря та за погодженням орендодавця, в результаті яких збільшилася їх площа, а саме:

1) по договору оренди від 01.05.1999, внаслідок проведеної реконструкції орендованого приміщення площею 264,5 кв.м., загальна площа склала 409,7 кв.м., частка ПП "Кромвель" у спільній власності 51,79%;

2) по договору оренди від 25.09.1999, внаслідок проведеної реконструкції орендованого приміщення площею 200,2 кв.м, загальна площа склала 359.0 кв.м, частка ПП "Кромвель" у спільній власності 50,91%.

Тобто, загальна площа орендованих приміщень до реконструкції становила 464,7 м.кв., а після реконструкції 768,7 м.кв.

Право власності на створену нову річ, яка створена в результаті поліпшення орендованого майна, зробленого орендарем за згодою орендодавця, стала можливим у зв`язку із доповненням статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції Закону від 27.04.2007) частиною четвертою наступного змісту: "Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди».

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 16.05.2013 р. у справі №6/7/5022-926/2012 (набрало законної сили 04.06.2013), задоволено позовні вимоги ПП «Кромвель» до Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської облдержадміністрації, за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: ТОВ "Міське бюро технічної інвентаризації" та Регіональне відділення Фонду державного майна України в Тернопільській області про виділення в натурі та визнання права власності на частки в приміщеннях під літ. А2-АЗ по вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі, які перебувають у спільній частковій власності, загальною площею 452,7 м.кв, належні ПП "Кромвель": на першому поверсі - приміщення №1 - тамбур площею 5,2 м.кв; - приміщення №2 - торговий зал площею 234,1 м.кв; - приміщення №3 - кімната охорони площею 10,1 м.кв; - приміщення №4- підсобне приміщення площею 4,1 м.кв; другий рівень першого поверху - приміщення № 5 - торговий зал площею 183,9 м.кв;- приміщення №І - сходи площею 15,3 м.кв.

За висновком суду у рішенні від 16.05.2013 у справі №6/7/5022-926/2012, згідно з виготовленою на спірні приміщення (ринок непродовольчих товарів) інвентарною справою, висновку судової будівельно-технічної експертизи, частка ПП «Кромвель» в приміщенні по вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі, становить загальну площу 452,7 м.кв і суд визнав право власності на виділену частку в натурі у орендованому приміщені площею 264,7м.кв, яка збільшена до 452,7 м.кв, при цьому припинилася частка ПП «Кромвель» в орендованому приміщенні площею 200,2 кв.м., яка збільшена до 361,3 кв.м. Тобто, за даними інвентарної справи загальна площа приміщень складає 814 кв.м (452,7 м.кв. та 361,3 м.кв.), із яких власником приміщення площею 452,7 м.кв є ПП «Кромвель», а приміщення площею 361,3 м.кв є державною власністю.

Відповідно до ч.4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Надалі, 22.07.2013 між Департаментом агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації (орендодавець) та ПП «Кромвель» (орендар), на підставі рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.05.2013 у справі №6/7/5022-926/2012, укладено Додаткову угоду №1 про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень, п.1.1 якої орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно частину нежитлового приміщення адміністративної будівлі загальною площею 361,3 кв.м реєстровий номер 33866581 ШИВУИЮ39, розміщеного за адресою вул. Князя Острозького, 14, м. Тернопіль, що перебуває на балансі Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації. Інші умови договору залишено незмінними.

Листом №20 від 30.08.2013 ПП «Кромвель» звернулось до Департаменту з пропозицією нараховувати орендну плату з фактично орендованої площі 361,3 кв.м.

Департамент листами від 03.03.2014 №02-383/4.3-13 та від 06.06.2014 №01-853/4.3-13) повідомив відповідача про необхідність приведення орендних відносин у відповідність до вимог чинного законодавства, зокрема в листах зауважено, що 01.01.2014 припинився термін дії договору оренди від 27.01.2000 №1 державного нерухомого майна: частини нежитлового приміщення площею 361,3 м. кв, оскільки від ПП «Кромвель» не надходила інформація про вжиті заходи щодо приведення орендних відносин у відповідність до вимог чинного законодавства, а тому зазначалось про необхідність розірвання цього договору оренди з управління агропромислового розвитку та переукласти його з Регіональним відділенням ФДМ.

В ході розгляду справи в суді першої інстанції встановлено, що сторонами, вчинено дії для приведення умов договору оренди у відповідність до чинного законодавства, зокрема, актом звірки площ орендованого нерухомого майна від 14.12.2015 складеного між орендодавцем та орендарем встановлено, що загальна площа приміщення, яка знаходиться в оренді орендаря, відповідно до технічного паспорта на адмінбудинок від 28.10.2015 виготовленого орендодавцем, складає 362,5 кв.м.

Також, між Департаментом агропромислового розвитку Тернопільської облдержадміністрації, ТОВ «Експертно-консультаційна Фірма «Орієнтир-Оцінка» та ПП «Кромвель» укладено договір на проведення незалежної оцінки від 21.01.2016 на частину нежитлових приміщень адміністративної будівлі загальною площею 362,5 кв.м, що перебувають на балансі департаменту за адресою вул. Князя Острозького, 14, м. Тернопіль. Згідно висновку про вартість майна від 25.01.2016, дата оцінки станом на 31.12.2015 становить 2 111 290,00 грн. Регіональним відділенням Фонду державного майна по Тернопільській області здійснено рецензію такого висновку та надано позитивні висновки звіту про оцінку майна.

Надалі, Регіональним відділенням ФДМ України по Тернопільській області погоджено розрахунок орендної плати за базовий місяць (грудень 2015 року) оренди нерухомого майна площею 362,5 м.кв розміщеного за адресою вул. Князя Острозького, 14, м. Тернопіль вартістю 2 111 290,00 грн орендною платою в розмірі 31 669,35 грн.

Договір оренди нежитлових приміщень №1 від 27.01.2000, в редакції змін від 22.07.2013, діяв до 01.01.2021 та припинив свою дію відповідно до листа Департаменту від 21.08.2020 №1-600/2.3 щодо припинення договору оренди у зв`язку із зміною умов продовження договору оренди нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019, який вводиться в дію з 1 лютого 2020 року .

В матеріалах справи знаходяться листи-вимоги, з якими позивач звертався до відповідача №01.1782/1.2 від 18.12.2015, №2-311/2.3 від 18.03.2019, №1-514/2.3 від 20.05.2019, №3-625/2.3 від 19.06.2019, №1/764/2.3 від 23.07.2019, №1-776/2.3 від 25.07.2019, №1-1093/2.3 від 30.10.219, №1-393/2.3 від 03.06.2020 щодо здійснення повної оплати за оренду приміщення відповідно до рахунків наданих орендодавцем та розрахованих згідно умов п.3.1 договору оренди №1 (базовий місяць (грудень 1999р.) 3 771,63 грн із вартості приміщень площею 464,7 м.кв (200,2 кв.м та 264,5 кв.м), які орендарем (відповідачем) оплачувалися, як свідчать його розрахунки та здійснені платежі, у процентному відношенні до фактично орендованих площ приміщення, а саме встановлених Актом - 362,5 кв.м.

Окрім того, позивач звертався до відповідача з листами-вимогами щодо приведення договору оренди у відповідність до чинного законодавства (№02-383/4.3-13 від 03.03.2014, №01-853/4.3-13 від 06.06.2014, №02-1824/1.2 від 30.12.2015).

Враховуючи вищенаведені обставини, а також недосягнення згоди щодо суми орендних платежів, позивач звернувся до суду з позовом про стягнення з відповідача орендної плати за період з 01.11.2015 по 01.01.2021 в сумі 230 901,11 грн, що складає різницю між сумою виставлених рахунків та сумою оплати відповідачем.

Норми права та мотиви, якими керується суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та висновки суду за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до ч.2 ст.4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Згідно ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Як зазначалось вище, між сторонами на підставі договорів оренди існують правовідносини оренди нерухомого майна.

Згідно ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. ст. 525, 526, 530 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається. Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Аналогічне положення містить ст. 193 Господарського кодексу України, зокрема, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній власності, майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним.

Як вбачається із матеріалів справи, договірні відносини щодо виконання умов договору оренди нежитлових приміщень №1 від 27.01.2000 державної власності тривали між сторонами з 01.01.2000 до 01.01.2021, предметом спору є невиконання умов договору щодо проведення відповідачем повної оплати за оренду приміщення з 01.11.2015 по 01.01.2021, яка складає 50% від нарахованих місячних платежів.

За змістом ст.2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 (який діяв станом на дату укладення договору оренди) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору (ст. 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992).

Оцінка майна, що перебуває в державній та комунальній власності та передається в оренду, провадиться відповідно до Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 №629 (у редакції постанови від 27.06.1996 №683, згідно п. 5 якої, під час оцінки визначається вартість і склад майна, що передається в оренду.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992, п.12 Методики розрахунку орендної плати, п.п.3.2,10.3 Типового договору (Наказ ФДМ України від 19.04.1996 № 457), ч.3 ст.762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Статтею 632 ЦК України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Щодо терміну (строк), на який укладається договір оренди, то відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції станом на дату укладення договору оренди №1 від 23.01.2000), п.п.10.2,10.6 Типового договору (Наказ ФДМ України від 19.04.1996 № 457), ст. 764 ЦК України термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

В ході розгляду справи в суді першої інстанції правомірно встановлено, що договір оренди №1 від 27.01.2000 (в редакції змін від 11.03.2003), в частині істотних умов, відповідає нормам чинного законодавства, станом на дату його укладення, а саме:

-оцінка об`єкта оренди (п.1.1 договору оренди №1) (склад майна - державні нежитлові приміщення площею 464,7 м.кв (200,2 кв.м. та 264,5 кв.м.); загальна вартість майна за висновками про вартість приміщень складає 274 800,00 грн (щодо приміщення площею 200,2 кв.м висновок складений станом на 01.09.1999 і становить 126 300,00 грн, щодо приміщення площею 264,5 кв.м висновок складений станом та 01.07.1999 і становить 148 500,00 грн). Тобто, оцінка майна проведена до укладення договору оренди №1 від 27.01.2000;

-орендна плата з урахуванням її індексації (п.3.1 договору оренди №1) - розмір орендної плати за базовий місяць (грудень 1999р.) складає 3 771,63 грн (- орендна плата за приміщення площею 264,5 м.кв (вартість -148 500,00грн, індекс інфляції -109,8% , орендна ставка -15 % ) складає 2038,16 грн; - орендна плата за приміщення площею 200,2 м.кв (вартість -126 300,00грн., індекс інфляції -109,8%, орендна ставка -15 % ) складає 1 733,47 грн). Розрахунки плати за перший (базовий) місяць оренди майна (грудень 1999р.), погоджений Регіональним відділенням ФДМ України у Тернопільській області;

- термін (строк) (п.п.10.1,10.4 договору оренди №1), договір укладено на строк з 01.01.2000 до 01.01.2007, строком на 7 років та продовжив свою дію на тих самих умовах: станом на 01.01.2007 до 01.01.2013, а 01.01.2013 до 01.01.2021.

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що договір оренди від 27.01.2000, у редакції внесених змін додатковою угодою №1 від 22.07.2013, в частині істотних умов щодо оцінки майна, визначення орендної плати не відповідає нормам чинного законодавства на дату внесених змін, зокрема, Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції Закону № 3269-VI від 21.04.2011), Методиці оцінки об`єктів оренди (в редакції постанови КМ України № 832 від 03.08.2011), Методиці розрахунку орендної плати (в редакції постанови № 961 від 14.09.2011), а саме:

оцінку об`єкта оренди (п.1.1 договору оренди №1) (внесено зміни до договору тільки щодо однієї складової оцінки: складу майна: замість «державні нежитлові приміщення площею 464,7 м.кв (200,2 кв.м та 264,5 кв.м)», в оренду передається «частина нежитлового приміщення площею 361,3 кв.м», нове майно, яке утворено у процесі реконструкції приміщення площею 200,2 кв.м, що підтверджено рішенням господарського суду від 16.05.2013 у справі №6/7/5022-926/2012; друга складова оцінки : загальна вартість майна площею 361,3 кв.м не визначалася, договір не містить вартості оцінки майна площею 361,3 кв.м, яка є обов`язковою складовою визначення розміру орендної плати, що є порушенням ст.11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 та п.2 Методики оцінки об`єктів оренди, відповідно до яких оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати;

- орендна плата з урахуванням її індексації (п.3.1 договору оренди №1), розмір орендної плати за приміщення площею 361,3 кв.м залишився незмінним та складає за базовий місяць (грудень 1999р.) 3 771,63 грн, який визначений з врахуванням оцінки нежитлових приміщень площею 464,7 м.кв (200,2 кв.м та 264,5 кв.м).

Отже, розмір орендної плати за передане приміщення площею 361,3 кв.м не відповідає ст.19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 та п. 8 Методики розрахунку орендної плати (в редакції постанови № 253 від 10.04.2013), відповідно до яких складовими формули визначення розрахунку розміру річної орендної плати є:

- вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, при цьому незалежна оцінка вартості об`єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки;

- орендна ставка, визначена згідно з додатком № 2, яка складає 18% .

Матеріалами справи підтверджується, що на звернення ПП «Кромвель» (лист від 30.08.2013 №20) щодо приведення орендної плати у відповідність до фактично орендованої площі 361,3 кв.м, тільки 28.10.2015 орендодавець виготовив технічний паспорт на адмінбудинок та 14.12.2015 складено Акт звірки площ орендованого нерухомого майна за яким така складає 362,5 кв.м, а не 361,3 кв.м;

Надалі, 21.01.2016 укладено договір на проведення незалежної оцінки на частину нежитлових приміщень адміністративної будівлі загальною площею 362,5 кв.м;

25.01.2016 складено Звіт про оцінку майна, за яким, станом на 31.12.2015 ринкова вартість приміщення складає 2 111 290,00грн.

Регіональним відділенням Фонду державного майна по Тернопільській області надано позитивні висновки звіту про оцінку майна та погоджено розрахунок орендної плати за базовий місяць (грудень 2015 року) оренди нерухомого майна площею 362,5 м.кв, розміщеного за адресою вул. Князя Острозького, 14, м. Тернопіль, вартістю 2 111 290,00 грн (без ПДВ), орендною ставкою 18%, орендною платою в розмірі 31 669,35 грн.

Разом з тим, договір оренди №1 від 27.01.2000 (у редакції змін від 22.07.2013) не був приведений у відповідність до норм чинного законодавства.

Вищенаведене спростовує твердження скаржника викладені в апеляційній скарзі, що орендна плата нараховувалась за Методикою розрахунку орендної плати, відповідно до умов договору, зміни до якого в частині орендної плати не вносились і відповідачем не здійнювалось заходів щодо зміни орендної плати відповідно до площі.

Також, твердження скаржника, що орендна плата згідно договору №1 від 27.02.2000 та додаткових угод до нього нараховувалась на площу 362,5 кв.м із незмінною первісною базисною місячною платою в сумі 3 771,63грн, з урахуванням індексу інфляції кожного місяця відповідно до Методики судова колегія вважає помилковим, оскільки внаслідок поєднання в особі відповідача боржника та кредитора щодо оредної плати на майно, право власності на частку якого визнано за відповідачем, зобов`язання відповідача стосовно необхідності проводити оплату орендної плати за вказане майно пропорційно до частки відповідача у праві власності на таке майно припинилось з 20.07.2011. З огляду на фактичну зміну об`єкта оренди за договором від 27.01.2000 сторони мали би визначити новий розмір орендної плати на таке майно на підставі Методики, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 з урахуванням відповідних змін станом на 01.06.2013.

Як випливає із матеріалів справи та правомірно зазначено судом першої інстанції, Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації, Регіональне відділення, будучи учасниками у справах №14/127-2073(1/4-254), №6/7/5022-926/2012 були обізнані щодо зміни об`єкта державного майна з 20.07.2011, разом з тим, протягом більше 8-ми років, не вчинили дій по приведенню договору оренди №1 від 27.01.2000 у відповідність до чинного законодавства щодо визначення складу об`єкта (361,3кв.м. чи 362,5кв.м.) та розміру орендної плати. Крім того, відповідно до ст.5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 (в редакції Закону N 2680-III ( 2680-14 ) від 13.09.2001) позивач не міг бути орендодавцем нерухомого майна площею поза 200 кв. м.

Відповідно до ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Позивачі, в обґрунтування розрахунку суми позову, порушення відповідачем умов договору щодо проведення повної оплати за оренду майна площею 361,3 кв.м за період з 01.11.2015 по 01.01.2021, посилаються на п.3.1 договору оренди №1 від 27.01.2000 (у редакції змін від 22.07.2013), де орендна плата визначена за базовий місяць (грудень 1999р.) у розмірі 3 771,63 грн та розраховувалася, протягом дії договору оренди №1, з врахуванням індексації за кожен місяць оренди .

Однак, даною умовою договору на підставі Методики встановлено розмір плати, станом на дату укладення договору оренди №1 від 27.01.2000 для двох приміщень загальною площею 464,7 кв.м. (200,2 кв.м. та 264,5 кв.м), яке є іншим, ніж приміщення площею 361,3 кв.м переданого 22.07.2013, що є прямим порушенням встановленого порядку законодавством.

Отже, позивачі, не довели належними доказами відповідність чинному законодавству підстав застосування до договору оренди №1 (в редакції договору від 22.07.2013) розрахунку орендної плати розрахованого для іншого майна, відмінного від фактично орендованого майна відповідачем.

Також, судова колегія погоджується із судом першої інстанції, що несумісний, із встановленим порядком визначення орендної плати Методикою розрахунку орендної плати, застосований розрахунок орендної плати відповідачем у контррозрахунку, оскільки Методика не передбачає такої формули, як арифметичного розрахунку у процентному відношенні до вартості майна, яке не орендується.

Отже, сторони у договорі оренди №1 від 27.01.2000 (у редакції змін від 22.07.2013) відступили від положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992, Методики оцінки об`єктів оренди, Методики розрахунку орендної плати, щодо порядку визначення орендної плати, тоді як у даних нормативних актах прямо вказано про обов`язковість для сторін їх положень.

Відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992, Методики розрахунку орендної плати належним доказом є встановлення розміру орендної плати розрахованої за базовий місяць за фактично передане в оренду державне майно, шляхом проведення оцінки майна площею 361,3 кв.м, яка б передувала даті укладення додаткової угоди від 22.07.2013 та визначення на її підставі орендної плати за базовий місяць, іншого законодавством не передбачено.

Зазначені докази позивачі не надали, оскільки не проводили таких дій та не обгрунтували нормами законодавства дії щодо застосування орендної плати в сумі 3 771,63 грн, розмір якої визначений для нежитлових приміщень площею 464,7 м.кв та підстави нарахування плати за спірний період на площу 362,5 кв.м, тоді як згідно договору така складає 361,3 кв.м.

Пунктами 1, 3 частини 1 статті 129 Конституції України одними з основних засад судочинства визначені рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до ст.13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ст.73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обгрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно із п.1 ст.76 ГПК України суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Відповідно до ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У рішеннях Європейського суду з прав людини у справах Ryabykh v.Russia від 24.07.2003 року, Svitlana Naumenko v. Ukraine від 09.11.2014 року зазначено, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване частиною 1 статті 6 Конвенції, повинно тлумачитись у світлі Преамбули Конвенції, яка проголошує верховенство права спільною спадщиною Високих Договірних Сторін.

Відповідно до частини 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

У відповідності до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

За змістом частини 1 статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

Судова колегія, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого суду, дійшла висновків, що суд першої інстанції всебічно, повно та об`єктивно розглянув в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності, дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; правильно застосував норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини прийшла до висновку, що судом першої інстанції правомірно задоволено позовні вимоги.

Враховуючи зазначене, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Тернопільської області від 26.07.2021 у справі № 921/802/20 прийнято з вірним застосуванням норм матеріального права та дотриманням норм процесуального права, а тому відсутні правові підстави для його скасування та задоволення вимог апеляційної скарги.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

З врахуванням вищенаведеного, колегія суддів Західного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Тернопільської області від 26.07.2021 у справі №921/802/21 залишити без змін, апеляційну скаргу Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації залишити без задоволення.

Відповідно до ст.129 ГПК України судовий збір за перегляд рішення в апеляційному порядку покладається на скаржника.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 276, 282, 284 ГПК України,

Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації №1-708/1.1 від 18.08.2021 (вх №ЗАГС 01-05/2851/21 від 20.08.2021) залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Тернопільської області від 26.07.2021 у справі №921/802/20 залишити без змін.

Судовий збір за розгляд апеляційної скарги залишити за скаржником.

2. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Справу скерувати на адресу місцевого господарського суду.

Повний текст постанови виготовлений та підписаний 22.11.2021.

Головуючий суддя Галушко Н.А.

суддя Желік М.Б.

суддя Орищин Г.В.