ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 листопада 2021 року

м. Київ

справа № 910/16616/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Уркевича В. Ю.- головуючого, Мачульського Г. М., Краснова Є. В.,

за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2020 (головуючий суддя Скрипка І. М., судді Тищенко А. І., Михальська Ю. Б.) і рішення Господарського суду міста Києва від 15.05.2020 (суддя Підченко Ю. О.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Янтра»

до Київської міської ради

про визнання договору укладеним,

за участю представників:

позивача - Денисенка В. М. (адвокат),

відповідача - Баранова М. С. (у порядку самопредставництва),

СУТЬ СПОРУ:

1. Товариство з обмеженою відповідальністю «Янтра» (далі - ТОВ «Янтра», позивач) та Київська міська рада (далі - Київська міськрада, відповідач) 01.10.2010 уклали договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації (далі - КМДА)) 13.04.2012 за № 82-6-00653 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - договір оренди).

2. 18.11.2015 ТОВ «Янтра» та Київська міськрада уклали договір про поновлення договору оренди земельної ділянки (далі - договір про поновлення), який був нотаріально посвідчений 18.11.2015.

3. Позивач звертався до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди.

4. Позивач стверджує, що наявні підстави для поновлення договору оренди шляхом визнання договору укладеним на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки після спливу строку дії договору оренди ТОВ «Янтра» продовжує користуватися земельною ділянкою, натомість відповідач договір про поновлення договору оренди не підписав, будь-яких зауважень не висловив.

5. Суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляційний господарський суд рішення суду першої інстанції залишив без змін. Київська міськрада звернулася з касаційною скаргою до Верховного Суду.

6. Верховний Суд задовольнив касаційну скаргу частково, виходячи з такого.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

7. ТОВ «Янтра» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міськради про визнання укладеним договору про поновлення договору оренди.

8. Позов обґрунтований тим, що позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, відповідач рішення про відмову в поновленні договору оренди не прийняв, не надав позивачу письмових заперечень щодо поновлення договору оренди.

9. ТОВ «Янтра» вказує, що після спливу строку дії договору оренди продовжує користуватися земельною ділянкою та у нього відсутня заборгованість зі сплати орендної плати, не відмовлялося від користування земельною ділянкою та не вчиняло будь-яких дій щодо її повернення відповідачу, натомість відповідач примірники договору про поновлення договору оренди не підписав, будь-яких зауважень щодо їх підписання не висловив.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

10. На підставі рішення Київської міськради від 26.02.2010 № 72/3510 між ТОВ «Янтра» (орендар) та Київською міськрадою (орендодавець) 01.10.2010 укладений договір оренди.

11. Відповідно до пункту 2.1 договору оренди об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Мічуріна, 56 у Печерському районі м. Києва; розмір - 3 325 кв. м; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торговельно-розважального комплексу з підземним паркінгом; кадастровий номер - :82:100:0049 (далі - земельна ділянка).

12. Згідно з пунктом 3.1 договору оренди його укладено на 3 (три) роки.

13. 18.11.2015 між ТОВ «Янтра» та Київською міськрадою укладений договір про поновлення, який був нотаріально посвідчений 18.11.2015.

14. Відповідно до пункту 1 договору про поновлення, договір оренди погоджено поновити на 3 (три) роки.

15. При цьому відповідно до пункту 3 договору про поновлення, даний договір є невід`ємною частиною договору оренди та набуває чинності з дня його нотаріального посвідчення в установленому порядку.

16. Згідно з пунктом 11.1 договору оренди всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміну та/або доповнення договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

17. Відповідно до пункту 11.7 договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором.

18. Суди попередніх інстанцій встановили, що в матеріалах справи міститься копія листа-повідомлення позивача про поновлення договору оренди за формою, встановленою Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності м. Києва, затвердженого рішенням Київської міськради від 20.04.2017 № 241/2463.

19. Позивач листом від 20.09.2019 № 1-09.19 просив відповідача повідомити про стан розгляду поданого раніше листа-повідомлення ТОВ «Янтра» про поновлення договору оренди.

20. Департамент земельних ресурсів КМДА листом від 01.10.2019 № 05716-18441 підтвердив факт надходження листа-повідомлення позивача про поновлення договору оренди 01.11.2018 (реєстраційний номер КОП-1292).

21. Департамент земельних ресурсів КМДА у листі від 25.02.2019 № 0570202/1-4143 зобов`язав позивача надати актуалізовану інформацію від контролюючого органу (лист/довідку) щодо нарахованих та сплачених позивачем платежів за земельну ділянку на вул. Мічуріна, 56 у Печерському районі м. Києва.

22. Виконання позивачем вказаної вимоги підтверджується листом позивача від 08.10.2019 № 1-10/2019, яким надано Департаменту земельних ресурсів КМДА довідку ГУ ДПС у м. Києві від 07.10.2019 № 141106 про відсутність у позивача заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи, що підтверджується описом вкладення у цінний лист та відповідним фіскальним чеком.

23. Позивач листом від 11.10.2019 № 3-10/2019 звернувся до Київської міськради з пропозицією (офертою) укласти договір про поновлення договору оренди, до листа додав 3 примірники договору про поновлення договору оренди.

24. Доказів про укладення відповідної додаткової угоди про поновлення дії договору оренди від 01.10.2010 між сторонами суду не надано.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

25. Господарський суд міста Києва рішенням від 15.05.2020 позовні вимоги задовольнив повністю.

26. Північний апеляційний господарський суд постановою від 01.10.2020 рішення Господарського суду міста Києва від 15.05.2020 залишив без змін.

27. Судові рішення мотивовані тим, що між сторонами продовжують існувати правовідносини, які виникли на підставі договору оренди від 01.10.2010, позивачем підтверджено факт відсутності у нього заборгованості з платежів за земельну ділянку, що орендується за договором оренди, сторонами не спростовано той факт, що земельна ділянка досі перебуває у користуванні позивача.

28. Разом з тим відповідач рішень про припинення спірного договору не приймав, а також не висловлював заперечень щодо продовження користування позивачем земельною ділянкою, в тому числі шляхом прийняття відповідного рішення про відмову у поновленні договору оренди у встановленому законом порядку.

29. При цьому суди попередніх інстанцій зазначили, що підстави для поновлення договору оренди, передбачені у частинах першій-п`ятій та частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі», не пов`язані одна з іншою.

30. Оскільки договір оренди не містить обов`язку позивача побудувати відповідний об`єкт нерухомості протягом обмеженого строку, він вказаний в договорі лише в розрізі виду використання земельної ділянки. Отже, той факт, що позивач не завершив будівництво об`єкта нерухомості, не може свідчити про неналежне виконання позивачем обов`язків за договором оренди.

31. Крім того, невикористання земельної ділянки для забудови вважається порушенням та підставою для припинення права користування земельною ділянкою виключно щодо відносин суперфіцію (стаття 416 Цивільного кодексу України, стаття 102-1 Земельного кодексу України). У випадку існування орендних правовідносин це не є порушенням (в умовах, коли в договорі оренди немає відповідного обов`язку). Тобто відсутність забудови на земельній ділянки не є використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням та порушенням договору оренди.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

32. У січні 2021 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга Київської міськради (далі - скаржник), в якій скаржник просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2020 і рішення Господарського суду міста Києва від 15.05.2020 скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

33. Верховний Суд ухвалою від 11.02.2021 провадження у справі № 910/16616/19 зупинив до перегляду судового рішення у подібних правовідносинах у справі № 903/1030/19 у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду.

34. 31.08.2021 Великою Палатою Верховного Суду у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) прийнято постанову, яку оприлюднено в Єдиному державному реєстрі судових рішень 28.09.2021.

35. Верховний Суд ухвалою від 05.10.2021 поновив провадження у справі № 910/16616/19 за касаційною скаргою Київської міськради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2020 і рішення Господарського суду міста Києва від 15.05.2020.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи касаційної скарги і заперечень на неї

36. Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

37. На обґрунтування підстав касаційного оскарження Київська міськрада посилається на те, що судами неправильно застосовано норми частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», статей 236, 238 Господарського процесуального кодексу України без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 18.12.2019 у справі № 910/1546/19, та Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.

38. Скаржник зазначає, що строк дії договору оренди закінчився 18.11.2018, ТОВ «Янтра» порушило строк для звернення до Київської міськради для поновлення договору оренди.

39. Крім того, Київська міськрада вказує, що позивачем не надано доказів про забудову земельної ділянки протягом шести років, що спростовує доводи ТОВ «Янтра» про належне виконання умов договору оренди.

40. У судовому засіданні представник відповідача підтримав касаційну скаргу та просив її задовольнити.

41. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Янтра» вказує, що суди попередніх інстанцій встановили, що орендар належно виконує договір та використовує земельну ділянку за цільовим призначенням; повідомлення про намір укласти договір оренди на новий строк здійснено позивачем до моменту закінчення терміну дії договору, що не заперечується відповідачем; відповідач не приймав рішень про припинення спірного договору, а також не висловлював заперечень щодо продовження користування позивачем земельною ділянкою, в тому числі шляхом прийняття відповідного рішення про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки у встановленому законом порядку, що не заперечується відповідачем; позивачем надано відповідачу проект додаткової угоди про поновлення договору оренди.

42. Звідси, задовольняючи позовні вимоги, суди врахували правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

43. Позивач зазначає, що невикористання ділянки для забудови вважається порушенням та підставою для припинення права користування земельною ділянкою виключно щодо відносин суперфіцію, а не оренди. Тобто відсутність забудови на земельній ділянки не є використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням та порушенням договору оренди.

44. З урахуванням викладеного ТОВ «Янтра» просить судові рішення залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

45. У судовому засіданні представник позивача заперечив проти касаційної скарги та просив відмовити в її задоволенні.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

46. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

47. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права та вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

48. Звертаючись до Верховного Суду з касаційною скаргою, скаржник оскаржує судове рішення апеляційного господарського суду з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, згідно з яким підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

49. На обґрунтування підстав касаційного оскарження Київська міськрада посилається на те, що судами неправильно застосовано норми частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», статей 236, 238 Господарського процесуального кодексу України без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 18.12.2019 у справі № 910/1546/19, та Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.

50. Щодо вказаних доводів Київської міськради суд касаційної інстанції зазначає таке.

51. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

52. Частиною третьою статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

53. Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

54. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» має назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

55. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

56. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

57. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

58. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

59. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

60. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

61. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

62. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

63. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

64. У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

65. При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

66. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

67. Такий правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), на який посилається скаржник у касаційній скарзі, та підтримано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21).

68. Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) (на який посилається Київська міськрада у касаційній скарзі), від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

69. Суди попередніх інстанцій встановили, що між ТОВ «Янтра» (орендар) та Київською міськрадою (орендодавець) укладений договір оренди.

70. Згідно з пунктом 3.1 договору оренди його укладено на 3 (три) роки.

71. 18.11.2015 між ТОВ «Янтра» та Київською міськрадою укладений договір про поновлення, який був нотаріально посвідчений 18.11.2015.

72. Відповідно до пункту 1 договору про поновлення, договір оренди погоджено поновити на 3 (три) роки.

73. При цьому згідно з пунктом 3 договору про поновлення, даний договір є невід`ємною частиною договору оренди та набуває чинності з дня його нотаріального посвідчення в установленому порядку.

74. Відповідно до пункту 11.7 договору оренди, після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором.

75. Суди попередніх інстанцій вказали, що з огляду на листування між позивачем та Департаментом земельних ресурсів КМДА позивач звернувся з відповідним листом-пропозицією про поновлення договору оренди 01.11.2018, отже позивач не набув права на поновлення договору оренди землі на підставі частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

76. Разом з тим факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору відповідачем не спростовано та доказів про надання відповідного заперечення щодо поновлення дії договору оренди протягом строку, встановленого частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», суду не надано.

77. Водночас як суд апеляційної інстанції, так і місцевий господарський суд зазначили, що підстави для поновлення договору оренди, передбачені у частинах першій-п`ятій та частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі», не пов`язані одна з іншою.

78. При цьому суди не врахували, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20)).

79. Верховний Суд зазначає, що суди попередніх інстанцій послалися на правовий висновок щодо поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), проте не врахували, що згідно з цим висновком для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

80. При цьому суд касаційної інстанції звертає увагу на те, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) відступила від висновку Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

81. Як було зазначено раніше, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) підтримала правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).

82. Отже, є помилковими висновки судів попередніх інстанцій, що підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій-п`ятій та частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі», не пов`язані одна з іншою.

83. Звідси висновки судів попередніх інстанцій про те, що оскільки відповідачем не надано суду доказів про наявність заперечення щодо поновлення договору оренди відповідно до вимог частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та відсутня укладена між сторонами відповідна додаткова угода щодо поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, тому вимоги про визнання укладеним договору про поновлення договору оренди є обґрунтованими та правомірними, є передчасними.

84. Верховний Суд наголошує на тому, що для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку щодо повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди.

85. Таким чином, Верховний Суд позбавлений можливості з`ясувати усі істотні обставини справи щодо своєчасної реалізації позивачем права на поновлення договору оренди землі та підтвердження у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору, від чого безпосередньо залежить вирішення питання про поновлення договору оренди шляхом визнання укладеним договору про поновлення договору оренди на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», чого не зробили й суди попередніх інстанцій.

86. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76- 79, 86 Господарського процесуального кодексу України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив під час вирішення позову.

87. Наведені норми зобов`язують суд у кожному конкретному випадку оцінювати наявні докази в їх сукупності, з урахуванням повноти встановлення всіх обставин справи, необхідних для правильного вирішення спору, на основі вичерпних і підтверджених висновків.

88. Звідси доводи скаржника щодо неналежного виконання позивачем умов договору оренди можуть бути оцінені в сукупності та взаємозв`язку з іншими наявними у справі доказами, зокрема щодо реалізації позивачем права на поновлення договору оренди землі.

89. Відповідно до частини другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

90. З викладеного вбачається, що суди попередніх інстанцій не врахували правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) та від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).

91. Звідси зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, отримала підтвердження під час касаційного провадження.

92. У касаційній скарзі Київська міськрада також зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували правового висновку щодо застосування положень статей 236, 238 Господарського процесуального кодексу України у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 910/1546/19, а саме, що суд повинен під час розгляду справи надати оцінку всім аргументам учасників справи в силу імперативних приписів статті 236 Господарського процесуального кодексу України.

93. Суд касаційної інстанції відхиляє вказані доводи скаржника, оскільки зміст наведеної постанови не містить правових висновків щодо застосування положень статей 236, 238 Господарського процесуального кодексу України, водночас Верховний Суд з огляду на встановлені межі перегляду справи судом касаційної інстанції направив справу № 910/1546/19 на новий розгляд до суду першої інстанції для вирішення спору відповідно до норм матеріального та процесуального права, оскільки суди не розглянули та не спростували усіх доводів відповідача, зокрема щодо ненадання позивачем належних та допустимих доказів про виконання вимог, викладених у листах Департаменту містобудування та архітектури, земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (КМДА).

94. Звідси касаційна скарга Київської міськради є частково обґрунтованою, а судові рішення судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням норм матеріального права.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

95. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

96. Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

97. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу Київської міськради слід задовольнити частково, судові рішення попередніх інстанцій скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Щодо судових витрат

98. З огляду на направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314- 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2020 і рішення Господарського суду міста Києва від 15.05.2020 у справі № 910/16616/19 скасувати, справу направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя В. Ю. Уркевич

Судді: Г. М. Мачульський

Є. В. Краснов