ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 листопада 2021 року

м. Київ

Справа № 915/1618/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Уркевича В. Ю.,

секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Миколаївської міської ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2020 (колегія суддів у складі: Савицького Я. Ф., Головея В. М., Разюк Г. П.) у справі

за позовом Фізичної особи-підприємця Караманяна Карлена Миколайовича до Миколаївської міської ради про визнання додаткової угоди до договору оренди, укладеною в редакції позивача,

про час і місце розгляду касаційної скарги сторони повідомлені належним чином, але не скористалися правом направити для участі у справі своїх повноважних представників,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Фізична особа - підприємець Караманян Карлен Миколайович (далі - ФОП Караманян К. М.) звернувся до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради про (з урахуванням уточнень) визнання додаткової угоди до договору оренди від 06.08.2013 № 9393 укладеною в редакції позивача.

2. На обґрунтування заявлених вимог позивач послався на норми статті 188 Господарського кодексу України, статей 12, 122, 124 Земельного кодексу України та на положення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначив, що після спливу строку дії договору оренди земельної ділянки він звернувся до Миколаївської міської ради щодо поновлення цього договору, однак рішення про продовження строку договору оренди чи відмову в його продовжені орендодавцем не прийнято. Крім того, позивач вказав, що він належно виконував обов`язки за договором, а після спливу строку дії договору оренди продовжує користуватися земельною ділянкою.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 05.06.2007 між Миколаївською міською радою та ФОП Караманяном К. М. укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з яким на підставі рішення від 25.04.2007 № 12/48 для обслуговування торгівельного павільйону поблизу житлового будинку № 98 по вул. Космонавтів у м. Миколаєві позивачу було надано в оренду земельну ділянку строком на 5 років, з дати державної реєстрації договору (пункти 2.1, 3.1).

4. Надалі, 06.08.2013 між сторонами укладено договір оренди землі № 9393, відповідно до умов якого Миколаївська міська рада (орендодавець) на підставі рішення від 11.10.2012 за № 21/48 зі змінами, внесеними рішеннями від 22.11.2012 № 22/40, продовжує ФОП Караманяну К. М. оренду земельної ділянки площею 238 м2 (кадастровий номер :02:053:0007) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону поблизу житлового будинку № 98 по вул. Космонавтів без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно (Ленінський район) (пункти 1.1, 2.1 договору).

5. У пункті 3.1 договору сторонами узгоджено, що він діє до 11.10.2015.

6. Згідно з пунктом 3.1 договору оренди землі від 06.08.2013 орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

7. Згідно з підпунктом "г" пункту 9.3 договору при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар земельної ділянки має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору).

8. У разі наміру скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, орендар повинен за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію, або повідомити про інший намір подальшого використання земельної ділянки. При цьому орендна плата за землю вноситься до повернення останньої за актом приймання-передачі (підпункт "ж" пункту 9.4 договору).

9. Наведені підпункти кореспондуються з пунктом 12.6 договору, відповідно до якого орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має, зокрема, переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

10. Згідно з пунктом 12.1 договору, всі зміни та/або доповнення до нього здійснюються у письмовій формі (якщо інше не встановлено цим договором) за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди (договору про зміни), що буде невід`ємною частиною цього договору. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору на вимогу орендаря є рішення орендодавця, прийняте в установленому законодавством порядку.

11. Відповідно до пункту 12.3 договору його дія припиняється у разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено.

12. Договір зареєстровано у Миколаївській міській раді 06.08.2013, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 9393.

13. 10.09.2016, тобто майже через рік після закінчення дії спірного договору, позивач звернувся через Миколаївський міський дозвільний центр до Миколаївської міської ради із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки для обслуговування павільйону площею 238 м2 поблизу будинку № 98 по вул. Космонавтів у м. Миколаєві, до якої не додав проект додаткової угоди.

14. Звернення було розглянуто Управлінням містобудування та архітектури Миколаївської міської ради, яке у листі від 21.09.2016 № 17-4848 повідомило позивача про неможливість продовження терміну оренди земельної ділянки площею 238 м2 для обслуговування торговельного павільйону орієнтовною площею 147 м2 поблизу житлового будинку № 98 по вул. Космонавтів м. Миколаєв.

15. Таке рішення було прийняте на підставі Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", яким передбачено розміщення тимчасової споруди площею до 30 м2, у той час як торгівельний павільйон має орієнтовну площу 147 м2.

16. Позивач неодноразово, а саме 21.11.2016, 14.02.2017 та 05.03.2018 звертався до Миколаївської міської ради із заявами вх. № 02-19/2784, № 000048 та № 000195, відповідно, про видачу рішення міської ради щодо надання в оренду земельної ділянки для обслуговування торговельного павільйону.

17. У листі від 16.03.2018 № 17-865 Управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради повідомило виконком міської ради про те, що, зважаючи на рішення міської ради від 09.06.2016 № 5/3 "Про розробку комплексної схеми розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності на території м. Миколаєва та архетипів", враховуючи раніше прийняте рішення міської ради від 25.04.2007 № 12/48, управління вважає за можливе поновлення правових документів на земельну ділянку площею 238 м2 для обслуговування торговельного павільйону поблизу будинку № 98 по вул. Космонавтів в Інгульському районі м. Миколаєва на строк, який встановлений раніше оформленим правовим документом на користування земельною ділянкою (до затвердження зазначеної комплексної схеми).

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

18. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 22.10.2019 у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі.

19. Рішення мотивовано тим, що позивачем було порушено визначений законом та пунктом 3.1 договору порядок щодо поновлення договору оренди на новий строк, а саме ФОП Караманян К. М. несвоєчасно звернувся до орендодавця з відповідною заявою про продовження строку дії договору, а отже, не скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк.

20. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2020 рішення суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення, яким позов задоволено.

21. Приймаючи постанову, апеляційний господарський суд виходив з того, що орендар (позивач) належно виконує обов`язки за договором оренди землі, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і протягом одного місяця після закінчення строку договору відсутній лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, тому у позивача наявні підстави для застосування до позовних вимог частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

22. Миколаївська міська рада у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін.

23. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням апеляційним господарським судом норм чинного законодавства, зокрема статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також невзяттям до уваги висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.04.2018 у справі №594/376/17ц.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

24. ФОП Караманян К. М. у відзиві просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, постанову апеляційної інстанції - залишити без змін.

Позиція Верховного Суду

25. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції) регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша -п`ята цієї норми) та у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї норми).

26. Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

27. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції), необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18). Таку ж позицію висловлено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

28. Тобто згідно з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду необхідною умовою для поновлення договору на новий строк є повідомлення орендарем в установлені строки про намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди на новий строк.

29. У даній справі судами встановлено, що позивач звернувся із заявою про поновлення договору оренди землі майже через рік після закінчення строку дії такого договору, тобто з порушенням строку, встановленого законом і договором для такого звернення, що не було враховано апеляційним господарським судом при прийнятті постанови.

30. Таким чином, суд апеляційної інстанції прийняв судове рішення щодо поновлення договору оренди без урахування правової позиції, викладеної у постановах Великої Палати Верховного Суду.

31. Водночас рішення суду першої інстанції прийняте у відповідності до норм законодавства та з урахуванням правової позиції, викладеної, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17ц, на яку послався скаржник у касаційній скарзі.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

32. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині (пункт 4 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України)).

33. Згідно з положеннями статті 312 цього ж Кодексу суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

34. Зважаючи на те, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону, Верховний Суд вважає за необхідне застосувати повноваження, передбачені статтею 312 ГПК України, скасувати постанову суду апеляційної інстанції, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Судові витрати

35. У зв`язку із задоволенням касаційної скарги Миколаївської міської ради зі скасуванням постанови суду апеляційної інстанції та залишенням у силі рішення суду першої інстанції касаційна інстанція здійснює новий розподіл судових витрат.

36. Судовий збір за подання касаційної скарги в сумі 3 842, 00 грн та апеляційної скарги в сумі 2 881, 50 грн в порядку статті 129 ГПК України покладається на ФОП Караманяна К. М.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 312, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2020 скасувати, рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.10.2019 у справі № 915/1618/19 залишити в силі.

3. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Караманяна Карлена Миколайовича (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Миколаївської міської ради () 6 723 (шість тисяч сімсот двадцять три) грн 50 коп. витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.

4. Видачу наказу доручити Господарському суду Миколаївської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя В. Ю. Уркевич