ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2021 року м. Харків Справа № 913/437/21
Провадження №1/913/437/21
За позовом керівника Сєвєродонецької окружної прокуратури в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, позивача - Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області
до відповідача Приватного акціонерного товариства Сєвєродонецьке об`єднання АЗОТ, м. Сєвєродонецьк Луганської області
про розірвання договору оренди землі та повернення земельних ділянок
Суддя Зюбанова Н.М.
Секретар судового засідання Медуниця Р.І.
За участю: Кадацької Д.М., прокурора відділу прокуратури Харківської області, посвідчення №058455 від 03.12.2020;
представника відповідача адвоката Водолазського Д.В., свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю серії ЛГ №000223 від 01.03.2019.
Дослідивши матеріали справи, яка розглядається за правилами загального позовного провадження, вислухавши прокурора та представника відповідача, суд дійшов наступних висновків щодо причин виникнення спору між сторонами.
Так, на території, яка за даними Державного земельного кадастру враховується за межами населеного пункту на території Чабанівської об`єднаної територіальної громади Луганської області, знаходяться спірні земельні ділянки :
Відповідно до п. 3 укладеного договору на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомості та наявні інші об`єкти інфраструктури - гідротехнічні споруди.
Згідно п. 25 договору сторони встановили, що на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб: розорювання земель, а також садівництво та городництво; зберігання та застосування пестицидів і добрив; влаштування літніх таборів для худоби; будівництво будь-яких споруд, у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів; влаштування звалищ сміття, гноєсховищ, накопичувачів рідких і твердих відходів виробництва, кладовищ, скотомогильників, полів фільтрації тощо; миття та обслуговування транспортних засобів і техніки.
Відповідно до п. 27 договору орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, своєчасного внесення орендної плати.
Пунктами 33-35 передбачено підстави зміни умов договору та його припинення. Зокрема передбачено, що договір припиняється у випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно відомості щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно об`єктів, розташованих на орендованій земельній ділянці, відсутні.
Також на підставі Закону України Про державний контроль за використанням та охороною земель представниками ГУ Держгеокадастру у Луганській області проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства, про що складено акти від 20.08.2020 № 411-ДК/306/АП/09/01-20 та від 05.02.2021 № 84-ДК/66/АП/09/01-21, якими встановлено використання відповідачем земельної ділянки сільськогосподарського призначення не за цільовим призначенням, зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок, чим порушено вимоги ч. 2 ст. 211 ЗК України.
Таким чином, прокурор вважає, що у зв`язку з вказаними обставинами укладений 25.01.2012 договір оренди підлягає достроковому розірванню, а земельна ділянка - поверненню у розпорядження держави.
Як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 по справі № 912/2385/18 за позовом також органу прокуратури прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк. Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо. Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України Про прокуратуру, і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.
Ухвалою від 09.07.2021 суд підтвердив підстави представництва керівником Сєвєродонецької окружної прокуратури інтересів держави в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних відносинах: Щастинської районної державної адміністрації Луганської області за позовною заявою від 02.07.2021 № 52-1899вих21.
Відповідач у відзиві на позовну заяву від 23.07.2021 № 05/юд-373 проти позову заперечує та зазначає, що прокурор звернувся з позовом в інтересах державного органу, який не уповноважений пред`являти позов з вимогами, які є предметом даної справи а, отже, підстави для представництва прокурором інтересів держави, у даному випадку, відсутні.
Відповідач наполягає на тому, що оскільки згідно даних геопорталу адміністративно-територіального устрою України Міністерства розвитку громад та територій України Чабанівська сільська рада належить до Сєвєродонецького району Луганської області, розпорядником спірної земельної ділянки є Сєвєродонецька РДА, яка і має бути позивачем.
Одночасно з відзивом на позов відповідач подав клопотання про залишення позовної заяви без розгляду.
Так, дійсно, договір оренди землі 25.01.2012 укладений між орендодавцем Новоайдарською райдержадміністрацією та орендарем ПрАТ Сєвєродонецьке об`єднання АЗОТ.
Як зазначив прокурор у позові, згідно постанови Верховної Ради України Про утворення та ліквідацію районів від 17.07.2020 у Луганській області утворено Щастинський район (з адміністративним центром у селищі міського типу Новоайдар) у складі територій Нижньотеплівської сільської, Новоайдарської селищної, Станично - Луганської селищної, Широківської селищної, Щастинської міської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України.
Розпорядженням КМ України Про реорганізацію та утворення районних державних адміністрацій від 16.12.2020 № 1635-р перейменовано Новоайдарську районну державну адміністрацію Луганської області на Щастинську районну державну адміністрацію Луганської області.
Зокрема, в відомостях про суб`єкта права власності на вказані земельні ділянки значиться Новоайдарська райдержадміністрація (арк. справи 36-39).
Оскільки на підставі Закону України Про військово-цивільні адміністрації від 03.02.2015 № 141-VIII повноваження Сєвєродонецької міської ради виконує Сєвєродонецька міська ВЦА Сєвєродонецького району Луганської області, прокурор звернувся до суду з клопотанням про заміну позивача у справі його правонаступником, якому надіслав відповідний лист № 52-2553вих-21.
Відповідач у додаткових письмових поясненнях від 21.08.2021 № 05/юд-385 проти цього клопотання заперечує та посилається на відсутність факту правонаступництва між позивачем та Сєвєродонецькою міською ВЦА Сєвєродонецького району Луганської області, оскільки територія Чабанівської сільської ради перейшла від ліквідованого Новоайдарського району до Сєвєродонецького району Луганської області і не підпадала під юрисдикцію Щастинської РДА Луганської області.
Так, згідно до частин 1-ої та 5-ої статті 1481 Земельного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Вимоги цієї статті поширюються на випадки переходу повноважень з розпорядження земельними ділянками державної власності від одного органу до іншого, а також при переході права власності на земельні ділянки від держави до територіальної громади і навпаки та при переході права власності на земельні ділянки від однієї територіальної громади до іншої.
10.08.2021Сєвєродонецька окружна прокуратура повідомила листом № 52-2553вих-21 Сєвєродонецьку міську ВЦА Сєвєродонецького району Луганської області про спірні правовідносини.
При розгляді цього клопотання прокурора суд також керувався правовою позицією Верховного Суду, яка висловлена у постанові від 29.04.2021 по подібній справі № 914/637/19, зокрема в п. 4.11: відповідно до чинного законодавства орендодавцем та стороною договору оренди стає новий власник земельної ділянки, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набуває статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов`язками. При цьому Верховний Суд зазначає, що за змістом статті 148-1 Земельного кодексу України, момент переходу прав та обов`язків попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди чітко визначений та пов`язаний із моментом переходу права власності на земельну ділянку (частина 1 статті 148-1).
Заперечення відповідача про те, що територія Чабанівської сільської ради не підпадала під юрисдикцію Щастинської РДА Луганської області не спростовують факту правонаступництва за спірними земельними ділянками, встановленого судом, проте можуть бути підставами для оспорювання відповідних реєстраційних дій, якщо орендар вважає їх незаконними.
За таких обставин клопотання відповідача про залишення позову без розгляду судом відхиляється.
Встановивши фактичні обставини справи, оцінивши доводи сторін у їх сукупності, суд дійшов висновку про обґрунтованість позову та його повне задоволення з огляду на наступне.
Так, відповідно до ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Згідно з ст.ст. 375, 376 ЦК України лише власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Порядок будівництва нерухомого майна врегульовано відповідними нормативними актами, а саме: ЗК України; ЦК України, Законом України Про регулювання містобудівної діяльності, Законом України Про архітектурну діяльність, Законом України Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення, Про охорону навколишнього природного середовища, Законом України Про оцінку впливу на довкілля, Законом України Про охорону культурної спадщини.
Згідно зі ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Право на забудову виникає у особи, яка набула права на земельну ділянку на законних підставах, після здійснення нею дій, передбачених статтями 26-32 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності.
Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України Про архітектурну діяльність будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України Про регулювання містобудівної діяльності.
У відповідності до ст. 1 Закону України Про землеустрій цільове призначення земельної ділянки - це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Відповідно до ст. 84 ЗК України право державної власності на землю набувається і реалізується державою через органи виконавчої влади відповідно до повноважень, визначених цим Кодексом. У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності.
Згідно з ч. 1 ст. 96 ЗК України та ст. 35 Закону України Про охорону земель, землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку.
Частиною 5 ст. 20 ЗК України передбачено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31,33-37 цього Кодексу.
Статтею 35 Закону України Про охорону земель встановлено, що власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов`язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку, тощо.
Частиною першою статті 15 Закону України Про охорону земель (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.
Як свідчать матеріали справи, розпорядженням голови Новоайдарської районної державної адміністрації Луганської області від 19.05.2020 № 202 створено робочу групу та в послідуючому затверджено акт обстеження водного об`єкта (в тому числі гідротехнічних споруд) від 11.06.2020, в якому вказано, що обстежено водний об`єкт орієнтованою площею 3,5125 га, який розташовано за межами населених пунктів на території, яка за даними державного земельного кадастру враховується в Чабанівській сільській раді Новоайдарського району та перебуває в оренді ПАТ Сєвєродонецьке об`єднання АЗОТ, яким на теперішній час і використовується. Водний об`єкт (став) розташовано в балці, для питних та сільськогосподарських потреб не використовується. Прибережна захисна смуга суміжними користувачами витримується, але поросла очеретом. Водне дзеркало у задовільному стані. Став облаштовано гідротехнічною спорудою дамбою. На водному об`єкті облаштовано місця для відпочинку та купання. Заборони загального водокористування відсутні. В межах прибережної захисної смуги розташовано будівлі та споруди, частина території огорожена (арк. справи № 53-54).
В акті повторної перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 05.02.2021 № 84-ДК/66/АП/09/01-21 ГУ Держгеокадастру у Луганській області встановлено використання відповідачем земельної ділянки сільськогосподарського призначення не за цільовим призначенням, зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок, чим порушено вимоги ч. 2 ст. 211 ЗК України. Після обмеження доступу інспекторів до земельної ділянки шляхом візуального огляду через огорожу було виявлено дев`ять капітальних споруд (два будинки, чотири комори з цегли, дві альтанки, охоронна вежа) та бетонного покриття.
Таким чином, суд вважає документально доведеними факти самочинного будівництва ПРАТ Сєвєродонецьке об`єднання АЗОТ на земельній ділянці державної власності, що не була відведена для цієї мети, за відсутності відповідного дозволу на проведення будівельних робіт та письмової згоди орендодавця на будівництво, без належного введення об`єкту будівництва в експлуатацію.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно відомості щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно об`єктів розташованих на орендованій земельній ділянці відсутні, що свідчить про відсутність прав власності на будівлі у ПРАТ Сєвєродонецьке об`єднання АЗОТ.
Статтею 143 ЗК України передбачено, що примусове припинення прав на земельну ділянку у разі її використання не за цільовим призначенням здійснюється у судовому порядку.
Стаття 651 ЦК України передбачає, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно зі статтею 32 Закону України Про оренду землі договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Спірним договором передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Згідно із ч. 8 ст. 39 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Відповідно до відповіді Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Луганській області № 1012-6/1.15/283-21 від 18.06.2021 відомості щодо декларацій про готовність до експлуатації об`єктів, записів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей щодо повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів на земельних ділянках, які за даними Державного земельного кадастру враховуються за межами населеного пункту на території Чабанівської об`єднаної територіальної громади Луганської області внесених ПРАТ Сєвєродонецьке об`єднання АЗОТ у реєстрі декларативних та дозвільних документів відсутні.
Клопотання відповідача про проведення судової будівельно-технічної експертизи у справі для встановлення факту наявності об`єктів нерухомості суд відхилив за необґрунтованістю, оскільки наявність цих об`єктів підтверджена актами перевірки, складеними органом, уповноваженим Законом України Про державний контроль за використанням та охороною земель від 19.06.2003 № 963-IV на проведення державного контролю за використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності, яким є Держгеокадастр у відповідності до постанови КМ України від 14.01.2015 № 15.
За таких обставин, позов задовольняється повністю з віднесенням на відповідача судового збору відповідно до ст. 129 ГПК України.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 53, 129, 232-233, 236-241 ГПК України, суд
1. Позов задовольнити повністю.
У відповідності до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно зі ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається до Східного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення виготовлене 12.11.2021.
Суддя Наталія ЗЮБАНОВА