ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 листопада 2021 року Справа № 923/1009/21

Господарський суд Херсонської області у складі судді Литвинової В.В. за участю секретаря судового засідання Горголь О. М., розглянувши справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт"

до:Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області

про розірвання договорів

за участю представників:

позивача - Андросюк І. С.;

відповідача - Оврашко О. В.

встановив:

До суду надійшла позовна заява товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (далі ТОВ, позивач) до Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області (далі відповідач) про розірвання договорів оренди землі, укладених 18.09.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" щодо оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, з кадастровими номерами :03:001:0013 та :03:001:0014, площею 11,1800га та 14,3907га відповідно.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.07.2021 р., справу розподілено судді Литвиновій В.В.

Ухвалою суду від 28.07.2021 за вказаним позовом відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи здійснювати в порядку загального позовного провадження, перше підготовче судове засідання призначено на 31.08.2021 р.

Тавричанською сільською радою Каховського району Херсонської області до суду 16.08.2021 поданий відзив на позовну заяву (а.с. 105-109), відповідно до якого, відповідач не визнає позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт".

Від позивача 31.08.2021 до суду надійшла відповідь на відзив (а.с. 142-144).

Протокольною ухвалою суду від 31.08.2021 підготовче судове засідання відкладено до 21.10.2021 р.

Від відповідача до суду 08.09.2021 надійшли заперечення проти позову (а.с. 151-152).

До суду 18.10.2021 від Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області надійшла заява про участь представника відповідача - Оваршко О. В. в призначеному підготовчому судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Ухвалою суду від 19.10.2021 постановлено судові засідання у справі провести в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою сервісу EASYCON.

У судовому засіданні 17.11.2021 представник ТОВ "ЮТС-Агропродукт" позовну заяву підтримав та просив позовні вимоги задовольнити повністю, виходячи з наступного.

Позивач зазначає, що оскаржувані договори були укладені за результатами земельних торгів. У документах, які були надані перед проведенням земельних торгів, була відсутня інформація щодо наявності будь-яких обмежень відносно земельних ділянок по веденню товарного сільськогосподарського виробництва, а саме наявності на вказаних земельних ділянках пагорбів, ям, траншей, залишків будівель, залізобетонних опор ліній електропередач.

Вказані обставини, зі слів представника позивача, унеможливлюють проведення робіт та призводять до економічних втрат, пошкодженню техніки. Крім цього, кожна з орендованих земельних ділянок складається з ріллі та пасовищ, проте межі між ними не виділені, що перешкоджає обробці земель, призначених для вирощування сільськогосподарських культур (рілля).

ТОВ «ЮТС-Агропродукт» наголошує на тому, що воно зверталося до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області (попереднього власника спірних земельних ділянок) і Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області із проханням розірвати спірні договори оренди землі, але без позитивного результату.

Представниця відповідача у судовому засіданні 17.11.2021 проти задоволення позовних вимог заперечила повністю із таких підстав.

За твердженнями відповідача, інформація про земельні ділянки, право оренди на які виставлялося на земельні торги у формі аукціону і контакти особи, у якої можна було ознайомитись з відповідними документами щодо потенційного об`єкта оренди, були розміщенні на офіційному веб-сайті Держгеокадастру України під лотом № 25789 та № 25790.

Умовами оспорюваних договорів чітко визначено, що в оренду передано земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення державної власності, які містили у своєму складі у тому числі рілля та пасовища, у зв`язку з чим, відповідно до статті 37 Закону України «Про охорону земель», вставлено заборону на розорювання частини орендованих земельних ділянок.

Пунктом 25 оспорюваних договорів серед іншого зобов`язано орендаря (позивача) у разі розірвання договору з власної ініціативи забезпечити відшкодування упущеної вигоди у розмірі упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за 6 (шість) місяців наперед незалежно від можливих пропозицій інших осіб на укладання договору оренди цих же земельних ділянок на тих самих умовах.

Отже, як вказує відповідач, дострокове розірвання договору оренди може привести до неотримання місцевим бюджетом значних коштів тому надати згоди на його розірвання без відповідного відшкодування сільська рада не може.

Також відповідач посилається на те, що у разі здійснення підприємницької діяльності позивач мав усвідомлювати, що така господарська діяльність здійснюється ним на власний ризик, він повинен був здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків здійснення відповідних дій, самостійно розраховувати ризики настання несприятливих наслідків в результаті тих чи інших дій та самостійно приймати рішення про вчинення (чи утримання) від таких дій.

Окрім того, як вказує відповідач, межі між ріллею та пасовищами у кадастрових планах спірних земельних ділянок схематично виділено.

Дослідивши матеріали справи та надані докази, заслухавши представників сторін, які прибули у судове засідання, суд встановив такі обставини.

Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області (організатор) 18.09.2018 у м. Херсоні було проведено земельні торги з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності.

На вказаних земельних торгах було виставлено лот № 25789, а саме: право оренди на 7 років на земельну ділянку площею 11, 180 га, кадастровий номер :03:001:0013, розташовану за межами населених пунктів на території Волинської сільської ради, Каховського району Херсонської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Учасниками названих земельних торгів було два підприємства, зокрема і ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (учасник торгів №2).

Результати земельних торгів оформлені протоколом земельних торгів № 290/09/18 з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності (а.с. 9-10).

Переможцем земельних торгів визнано учасника торгів під № 2, який запропонував найвищу плату за користування земельною ділянкою лот № 25789, що становить 18 310, 42 грн.

Між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області (орендодавець) та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (орендар) 18.09.2018 було укладено договір оренди землі (а.с.11-17), за яким, орендодавець на підставі протоколу земельних торгів від 18.09.2018 № 290/09/18 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 11,1800 га з кадастровим номером 0:03:001:0013, що розташована за межами населених пунктів на території Волинської сільської ради Каховського району Херсонської області (п.1. договору).

Відповідно до п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 11, 1800 га, у тому числі: 4, 1801 га пасовища, 6, 9999 - рілля.

Договір укладено на строк сім років (п. 8 договору).

За п.14 та п.15 договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Сторони у п. 21 договору узгодили обмеження встановлені на орендовану земельну ділянку, серед яких, серед іншого, наступні обмеження:

- використання частини земельної ділянки площею 4, 1801 га з урахуванням статті 37 Закону України "Про охорону земель" (у зв`язку із тим, що склад угідь на частині земельної ділянки площею 4, 1801 га представлений пасовищами);

- забороняється розорювання частини земельної ділянки площею 4, 1801 га, у зв`язку із тим, що склад угідь на частині земельної ділянки площею 4, 1801 га представлений пасовищами.

Відповідно до п. 23 договору, орендодавець зобов`язаний передати орендарю в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.

Згідно із п. 25 договору, орендар, серед іншого, зобов`язаний у разі розірвання договору з власної ініціативи забезпечити відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за шість місяців наперед - незалежно від можливих пропозицій інших осіб на укладання договору оренди цих же земельних ділянок на тих самих умовах.

Окрім того, 18.09.2018 у м. Херсоні Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області (організатор) було проведено земельні торги з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності. На цих земельних торгах було виставлено лот № 25790, а саме: право оренди на 7 років на земельну ділянку площею 14, 3907 га, кадастровий номер :03:001:0014, розташовану за межами населених пунктів на території Волинської сільської ради, Каховського району Херсонської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Учасниками названих земельних торгів було два підприємства, у тому числі і ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (учасник торгів № 2).

Результати означених земельних торгів оформлені протоколом земельних торгів № 291/09/18 з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності (а.с. 19-20).

Переможцем земельних торгів визнано учасника торгів під № 2, який запропонував найвищу плату за користування земельною ділянкою лот № 25790, що становить 24 486, 79 грн.

Між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області (орендодавець) та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (орендар) 18.09.2018 було укладено договір оренди землі (а.с. 21-27), за яким, орендодавець на підставі протоколу земельних торгів від 18.09.2018 № 291/09/18 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 14, 3907 га з кадастровим номером 0:03:001:0014, що розташована за межами населених пунктів на території Волинської сільської ради Каховського району Херсонської області (п.1. договору).

Відповідно до п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 14, 3907 га, у тому числі: 5, 6807 га пасовища, 8, 7100 - рілля.

Договір укладено на строк сім років (п. 8 договору).

Згідно із п. 14 та п. 15 договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Сторони у п. 21 договору узгодили обмеження встановлені на орендовану земельну ділянку, серед яких, серед іншого, наступні обмеження:

-використання частини земельної ділянки площею 5, 6807 га з урахуванням статті 37 Закону України "Про охорону земель" (у зв`язку із тим, що склад угідь на частині земельної ділянки площею 5, 6807 га представлений пасовищами);

-забороняється розорювання частини земельної ділянки площею 5, 6807 га, у зв`язку із тим, що склад угідь на частині земельної ділянки площею 5, 6807 га представлений пасовищами.

Відповідно до п. 23 договору, орендодавець зобов`язаний передати орендарю в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.

За п. 25 договору, орендар, серед іншого, зобов`язаний у разі розірвання договору з власної ініціативи забезпечити відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за шість місяців наперед незалежно від можливих пропозицій інших осіб на укладання договору оренди цих же земельних ділянок на тих самих умовах.

Позивач наголошує на тому, що у 2019 році він звертався до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області (попереднього власника спірних земельних ділянок) і у 2021 до Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області, із проханням розірвати спірні договори оренди землі.

Листи про розірвання оскаржуваних договорів, на які посилається позивач, та які за твердженнями позивача надсилалися до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області і до Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області, у матеріалах справи відсутні.

Листом від 24.04.2019 (а.с. 35) Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області у відповідь на заяву позивача від 22.03.2019 щодо розірвання договору оренди земельної ділянки загальною площею 11, 1800 га (кадастровий номер :03:001:0013) повідомило ТОВ "ЮТС-Агропродукт", що п. 2 та п. 21 підписаного ТОВ "ЮТС-Агропродукт" договору визначено, що в оренду передано земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 11, 1800 га, у тому числі 6,9999 га - рілля, 41801 га - пасовища. Головне управління у листі зазначило, що на момент підписання договору ТОВ "ЮТС-Агропродукт" володіло повною інформацією щодо об`єкта оренди та було ознайомлене з умовами договору, про що свідчить підпис уповноваженої особи ТОВ "ЮТС-Агропродукт" на договорі.

У листі від 23.09.2019 (а.с. 36) Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області повідомило позивача, що для розірвання договорів оренди укладених між позивачем та відповідачем, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" необхідно внести орендну плату за 6 місяців.

Листом від 16.02.2021 відповідач у відповідь на заяви №№ 42, 43 від 08.02.2021 позивача повідомив його про неможливість дати згоди на розірвання оспорюваних договорів та запропоновано ТОВ "ЮТС-Агропродукт" звернутися до суду (а.с. 37).

Відмова Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області у розірванні договорів оренди від 18.09.2018 земельних ділянок 0:03:001:0013 і :03:001:0014 зумовило звернення ТОВ "ЮТС-Агропродукт" до суду із даним позовом.

Вирішуючи спір по суті, суд виходить із наступного.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтями 93 та 96 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі зобов`язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.

Поняття договору оренди землі визначено ст. 13 Закону України "Про оренду землі", за приписами якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Порядок передачі в оренду земельних ділянок врегульовано ст. 124 Земельного кодексу України. Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України, в редакції, яка діяла на момент укладання спірних договорів оренди землі, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 Земельного кодексу України, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно із ст. 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. За змістом ст. 135 цього Кодексу (в редакції яка діяла на час проведення земельних торгів) земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Як судом зазначено вище, 18.09.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" за результатами проведення земельних торгів у формі аукціону було укладено договори оренди землі (земельних ділянок з кадастровими номерами 0:03:001:0013 та :03:001:0014 відповідно).

Вказані договори позивач і вимагає розірвати.

У частині першій статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із статті 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором

Згідно із частиною другою цієї статті, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон) передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Частиною другою статті 24 Закону на орендодавця покладено, зокрема обов`язок передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.

Статтею 36 Закону врегульовано питання відповідальності сторін за невиконання зобов`язань за договором оренди землі.

Частиною першою цієї статті встановлено, що у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Частина друга зазначеної статті передбачає, що орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати, зокрема дострокового розірвання договору.

За таких обставин і правових підстав, з одного боку, частина друга статті 36 Закону покладає на орендодавця відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за цим договором, а з іншого - наділяє орендаря правом, зокрема, вимагати дострокового розірвання договору, у разі виявлення таких недоліків.

За результатами аналізу вищезазначених норм законодавства, суд прийшов до висновку, що для притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором, шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі частини другої статті 36 Закону необхідно встановити такий фактичний склад: 1) в оренду передано земельну ділянку з недоліками, 2) такі недоліки не були передбачені договором, 3) ці недоліки перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.

Оскільки положення статті 36 Закону не містять оціночних критеріїв для визначення ступеня перешкод, які вищевказані недоліки створюють у використанні земельної ділянки за договором (наприклад "істотність" або "значна міра" (абзац 2 частини другої статті 651 ЦК України), суд виходить з того, що можливість усунення цих недоліків, а також розмір витрат на їх усунення, зокрема матеріальних та/або часових не впливають на можливість орендаря скористатись своїм правом вимагати дострокового розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 36 Закону. Для реалізації цього права достатньо волевиявлення орендаря та одночасної наявності трьох вищевказаних обставин.

Аналогічна правова позиція висловлена Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у своїй постанові від 11.08.2020 по справі № 916/1250/19.

Як встановлено судом, за спірними договорами позивач отримав у строкове платне користування земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення державної власності з кадастровими номерами 0:03:001:0013 та :03:001:0014, на яких, згідно з договорами, до складу яких входили пасовища та рілля (абзац 1 п. 2 Договорів).

На земельних ділянках відсутні об`єкти нерухомого майна (п. 3 Договорів).

Земельні ділянки, що передається в оренду, вільні від забудови (п. 4 Договорів).

Земельні ділянки, що подаються в оренду, не мають недоліків, що можуть перешкоджати Їх ефективному використанню (п. 6 Договорів).

Відповідно до п. 1 Договорів, вищевказані земельні ділянки за спірними договорами передавалися позивачеві для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно із доповідних записок агронома Бобік В.М. на ім`я директора ТОВ "ЮТС-Агропродукт" Ярового В.І. від 19.10.2018 р., 10.08.2019 і 13.08.2020 (а.с. 32-34), на земельних ділянках 0:03:001:0013 та :03:001:0014 знаходяться ями та будівельні об`єкти, а саме: непридатні опори повітряних ліній електропередачі, залізобетонні будівлі, фундаменти та залишки бетонних підлог зруйнованих будівель. Наявність зазначених будівельних об`єктів унеможливлює проведення сільськогосподарських робіт.

Комісією у складі: депутата Волинської сільської ради Шпичак Н.В., старшого інспектора з земельних відносин Волинської сільської ради Димової Л.І., старшого інспектора з податків Сосна С.А. в присутності представника орендаря ТОВ «ЮТС - Агропродукт» Рябцева BJM. 04.06.2020 проведено обстеження земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0013.

У результаті обстеження комісія встановила: земельна ділянка з кадастровим номером :03:001:0013 не придатна для вирощування сільськогосподарських культур, ділянка має нерівний рельєф, на ділянці знаходиться яма орієнтовним розміром 20 метрів ширини 100 метрів довжини та глибиною 8-9 метрів. На момент обстеження земельну ділянку з кадастровим номером

:03:001:0013 орендар ТОВ «ЮТС - Агропродукт» не використовує у своїй господарській: діяльності. За результатами обстеження земельної ділянки складений акт (а.с. 40).

Комісією у складі: депутата Волинської сільської ради Шпичак Н.В., старшого інспектора з земельних відносин Волинської сільської ради Димової Л.І., старшого інспектора з податків Сосни С.А. в присутності представника орендаря ТОВ «ЮТС - Агропродукт» Рябцева В.М. 04.06.2020 проведено обстеження земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0014.

У результаті обстеження комісія встановила: земельна ділянка з кадастровим номером :03:001:0014 не придатна для вирощування сільськогосподарських культур, на ділянці знаходяться залишки бетонних будівель, електроопор, зацементованих ділянок. На момент обстеження земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0014 орендар ТОВ «ЮТС - Агропродукт» не використовує у своїй господарській діяльності. За результатами обстеження земельної ділянки складений акт (а.с. 39).

Відповідно до планів земельних ділянках 0:03:001:0013 та :03:001:0014, складених за результатами планової зйомки території вказаних земельних ділянок, здійсненої інженером-геодезистом ФОП Кобиш В.В., вбачається, що на них знаходяться, зокрема такі об`єкти: залишки опор ЛЕМ, будівля капітальна (руїна), залишки будівель (фундамент), ями і траншеї, залишки будівель (а.с. 18, 41).

Згідно із висновком № 294 судової будівельно-технічної експертизи від 17.06.2021р., судовим експертом Крутько В.С. здійснено наступний висновок: на земельній ділянці загальною площею 11,1800 з кадастровим номером :03:001:0013, що розташована на території Волинської сільської ради Херсонської області наявні будівельні об`єкти, а саме: опори повітряних ліній електропередач, які знаходяться в непридатному технічному стані (а.с. 44-52).

Відповідно до висновку № 295 судової будівельно-технічної експертизи від 17.06.2021 р., судовим експертом Крутько В.С. здійснено наступний висновок експерта: на земельній ділянці загальною площею 14,3907 з кадастровим номером :03:001:0014, що розташована на території Волинської сільської ради Херсонської області наявні будівельні об`єкти, а саме: 32 опори повітряних ліній електропередач, які знаходяться в непридатному технічному стані, 2 залізобетонні будівлі та фундаменти і залишки бетонної підлоги чотирьох зруйнованих будівель (а.с. 62-74).

Під час розгляду справи відповідачем, зокрема визнані обставини знаходження на земельних ділянках пасовищ, рілля та інших об`єктів.

При цьому, аргумент відповідача про те, що позивач ще до початку проведення земельних торгів мав змогу ознайомитись із тим як виглядають земельні ділянки, а також ознайомитися з обмеженнями встановленими щодо користування земельних ділянок, суд вважає безпідставним з огляду на наступне.

Інформація про земельні ділянки, яка була доступна ТОВ «ЮТС - Агропродукт» до моменту проведення земельних торгів не містить відомості про наявність на земельних ділянках об`єктів нерухомості та інших будівельних об`єктів.

Так, в наявних документах щодо лотів виставлених на торги, про які зазначає відповідач, а саме еколого-агрохімічному паспорті поля, фотографії земельної ділянки, кадастровому плані земельної ділянки та проекті договору оренди землі відсутня інформація про зазначені об`єкти.

Окрім того, чинне законодавство не зобов`язує потенційного орендаря здійснювати огляд земельної ділянки перед проведенням торгів.

Також суд наголошує на тому, що, як судом зазначено вище, для притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором, шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі частини другої статті 36 Закону, необхідно встановити, зокрема, що в оренду передано земельну ділянку з недоліками і такі недоліки не були передбачені договором.

Отже, насамперед, для вирішення питання притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданих в оренду земельних ділянок має значення відображення або не відображення таких недоліків саме в договорах оренди таких земельних ділянках, а не в інформації до лотів перед аукціоном.

При цьому, суд погоджується з аргументами Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області про те, що в оспорюваних договорах було зазначено, що до земельних ділянок, які передавалися в оренду, входили пасовища і рілля, у зв`язку з чим, відповідно до статті 37 Закону України «Про охорону земель», вставлено заборону на розорювання частини орендованих земельних ділянок.

Одночасно суд не погоджується з аргументами позивача про те, що на місцевості розподілення між землями ріллі та пасовищ не було здійснено, оскільки, відповідно до наявних у матеріалах справи кадастрових планах, межі між ріллею та пасовищами схематично виділено і ТОВ «ЮТС - Агропродукт» доказів про протилежне не надано.

У той же час, у вказаних договорах не було зазначено про наявність на земельних ділянках таких об`єктів, як: опори повітряних ліній електропередач,залізобетонні будівлі, фундаменти і залишки бетонної підлоги зруйнованих будівель.

Навпаки, згідно із пунктами 4 і 6 оспорюваних договорів зазначалося, що земельні ділянки, що передаються в оренду, вільні від забудови та не мають недоліків, що можуть перешкоджати їх ефективному використанню.

Отже, судом встановлено, що фактичний стан земельних ділянок 0:03:001:0013 та :03:001:0014 не відповідає умовам розділу 2 «Об`єкт оренди» спірних договорів.

За таких обставин і правових підстав, суд вважає доведеним той факт, що в оренду ТОВ «ЮТС - Агропродукт» передані земельні ділянки 0:03:001:0013 та :03:001:0014 з недоліками і такі недоліки не були передбачені спірними договорами.

Із приводу того, чи вищевказані недоліки перешкоджають використанню земельних ділянок за спірними договорами, то суд виходить із таких міркувань.

Відповідно до ст. 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно із положень ч. 2 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

На підставі викладеного, оцінюючи вірогідність і взаємний зв`язок доказів по справі № 923/1009/21 у їх сукупності, суд вважає більш вірогідними доводи позивача про те, що наявні на земельних ділянках 0:03:001:0013 та :03:001:0014 об`єкти, зокрема опори повітряних ліній електропередач, залізобетонні будівлі, фундаменти і залишки бетонної підлоги зруйнованих будівель перешкоджають ефективному використанню вказаних земельних ділянок за призначенням, а саме для здійснення сільськогосподарських робіт, згідно із спірними договорами, і це є очевидним порушенням прав позивача.

Щодо аргументів відповідача про те, що для розірвання договору ТОВ «ЮТС-Агропродукт» необхідно сплатити Тавричанській сільській раді Каховського району Херсонської області у якості відшкодування упущеної вигоди у вигляді орендної плати за 6 місяців наперед, то суд зазначає таке.

Відповідно до п. 22 оспорюваних Договорів, Орендодавець має право вимагати від Орендаря, у тому числі у разі розірвання цього договору з ініціативи Орендаря, відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за 6 (шість) місяців.

За матеріалами справи вбачається, що позивач неодноразово звертався до орендодавців із заявами про розірвання спірних договорів оренди землі.

Так, листом від 16.02.2021 Тавричанська сільська рада Каховського району Херсонської області у відповідь на заяви №№ 42, 43 від 08.02.2021 ТОВ «ЮТС-Агропродукт» повідомила позивача про неможливість дати згоди на розірвання оспорюваних договорів та запропоновано ТОВ звернутися до суду (а.с. 37).

Саме вищевказана відмова відповідача у розірванні спірних договорів оренди землі від 16.02.2021 і стала підставою для звернення ТОВ «ЮТС-Агропродукт» до суду із відповідним позовом.

Як судом зазначено вище, використання об`єктів оренди позивачем є неможливим через те, що власником земельних ділянок йому в оренду передані земельні ділянки з недоліками і такі недоліки не були передбачені спірними договорами.

Окрім того, протягом судового розгляду відповідач не тільки не посилався на те, що орендна плата за спірними договорами позивачем не сплачується або сплачується неналежним чином та відповідних доказів на підтвердження цих обставин не надав, але й визнав факт такої сплати.

Статтею 36 Закону врегульовано питання відповідальності сторін за невиконання зобов`язань за договором оренди землі.

Частиною першою цієї статті встановлено, що у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Частина друга зазначеної статті передбачає, що орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати, зокрема дострокового розірвання договору.

За таких обставин і правових підстав, з одного боку, частина друга статті 36 Закону покладає на орендодавця відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за цим договором, а з іншого - наділяє орендаря правом, у тому числі вимагати дострокового розірвання договору, у разі виявлення таких недоліків.

Абзацами 1, 2 п. 30 спірних договорів передбачено, що дія Договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених цим договором.

У даному випадку, йдеться саме про припинення дії оспорюваних договорів за рішенням суду на вимогу позивача унаслідок невиконання відповідачем обов`язків, передбачених цими договорами.

Одночасно, з приводу припущень відповідача про те, що протягом певного періоду часу позивача все ж влаштовували орендовані земельні ділянки, а до питання розірвання договорів оренди земельних ділянок 0:03:001:0013 та :03:001:0014 ТОВ «ЮТС-Агропродукт» прийшло, керуючись своїми цілями, то суд ставиться до них скептично, виходячи з наступного.

По-перше, законодавство наділяє орендаря правом звертатися до суду з вимогою про розірвання договору оренди земельної ділянки протягом усього строку дії такого договору і реалізація цього права залежить від волі самого позивача.

По-друге, згідно із матеріалами справи, позивач фіксував факт не відповідності земельних ділянок 0:03:001:0013 та :03:001:0014 умовам розділу 2 «Об`єкт оренди» спірних договорів у 2018-2020 роках, і, виходячи з вищезазначеного, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» зверталося до власника земельних ділянок із заявами про розірвання спірних договорів у 2019 і 2021 роках. Отримавши відмову на такі звернення, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» і подало до суду цей позов за захистом своїх порушених прав та законних інтересів.

Отже, суд виходить з того, що аргументи Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області про те, що за розірвання спірних договорів позивач має сплатити відповідачу у якості відшкодування упущеної вигоди у вигляді орендної плати за 6 місяців наперед, є необґрунтованими.

Із приводу аргументів відповідача про те, що у разі здійснення підприємницької діяльності позивач мав усвідомлювати, що така господарська діяльність здійснюється ним на власний ризик, він мав здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків здійснення відповідних дій, самостійно розраховувати ризики настання несприятливих наслідків в результаті тих чи інших дій га самостійно приймати рішення про вчинення (чи утримання) від таких дій, то суд виходить із такого.

За ст. 42 Господарського кодексу України, підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб`єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Відповідно до п. 1 оспорюваних договорів, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Орендар має право, зокрема отримувати продукцію і доходи (п. 24 оспорюваних Договорів).

Отже, за результатами ведення сільськогосподарського виробництва на орендованих земельних ділянках, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» мало право отримувати продукцію і доходи, що повністю відповідає меті підприємницької діяльності, передбаченій ст. 42 Господарського кодексу України.

Суд виходить з того, що, як вже було зазначено вище, у оренду ТОВ «ЮТС - Агропродукт» з вини орендодавця були передані земельні ділянки 0:03:001:0013 та :03:001:0014 з недоліками і такі недоліки не були передбачені спірними договорами.

Вказані обставини перешкоджають ефективному використанню орендованих земельних ділянок, що у свою чергу, має наслідком не досягнення позивачем мети, яка ставилася ним при укладенні оспорюваних договорів і передбачена законодавством, зокрема щодо одержання прибутку.

За таких обставин, вищезазначені аргументи Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області суд відхиляє.

Європейський суд з прав людини у рішенні по справі Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10.02.2010 вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, дійшов висновку про необхідність захистити права позивача шляхом розірвання спірних договорів на підставі частини другої статті 36 Закону.

У силу частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у сумі 4 540, 00 грн. покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 232, 233, 236, 238,240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ухвалив:

1.Позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

2.Розірвати договір оренди землі від 18.09.2018 року, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області (код 39766281, вул. Університетська, буд. 136 а, м. Херсон, 73036) та товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код 41101589, вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Бериславський район, Херсонська область, 74360) щодо оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 11,1800 га з кадастровим номером :03:001:0013, що розташована за межами населених пунктів на території Волинської сільської ради Каховського району Херсонської області.

3.Розірвати договір оренди землі від 18.09.2018 року, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області (код 39766281, вул. Університетська, буд. 136 а, м. Херсон, 73036) та товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код 41101589, вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Бериславський район, Херсонська область, 74360) щодо оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 14, 3907 га з кадастровим номером :03:001:0014, що розташована за межами населених пунктів на території Волинської сільської ради Каховського району Херсонської області.

4.Стягнути з Тавричанської сільської ради Каховського району Херсонської області (код 26519001, вул. Соборна, буд. 26, с. Тавричанка, Каховський район, Херсонська область, 74862) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код 41101589, вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Бериславський район, Херсонська область, 74360) 4 540, 00 грн. (чотири тисячі п`ятсот сорок грн. 00 коп) витрат, пов`язаних зі сплатою судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 19.11.2021 р.

Суддя В.В.Литвинова