ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.11.2021м. ДніпроСправа № 904/4855/21

Суддя Господарського суду Дніпропетровської області Новікова Р.Г. за участю секретаря судового засідання Барабанова Д.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали

за позовом Фізичної особи Клименка Юрія Євгеновича м. Дніпро

до Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради м. Дніпро

за участю третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на боці відповідача:

1 Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради м. Дніпро

2 Дніпровська міська рада м. Дніпро

про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальних громад міста, №382-ДКП/13 від 19.11.2013

за участю представників:

від позивача: Єременко І.Л., довіреність від 25.10.2019, адвокат;

від відповідача: Луценко Н.В., в порядку самопредставництва;

від третьої особи 1: Селін Д.А., голова комісії з припинення;

від третьої особи 2: не з`явився

СУТЬ СПОРУ: Фізична особа Клименко Юрій Євгенович звернувся до Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради з позовом про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальних громад міста, №382-ДКП/13 від 19.11.2013.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на недійсність договору оренди №382-ДКП/13 від 19.11.2013, оскільки:

- на день укладання спірного договору Дніпровська міська рада не оформила у встановлений законом спосіб право комунальної власності на приміщення площею 13,3кв.м, розташоване в приміщенні IV в підвалі житлового будинку №2 по бульвару Європейський м. Дніпро;

- відповідно реєстраційного посвідчення від 28.06.1996 на домоволодіння №2 по вул. Миронова міста в цілому перебуває у власності Торгівельно-закупочного виробничого підприємства на кооперативних началах на підставі договору купівлі - продажу нежитлового приміщення №319 від 30.04.1996;

- згідно плану цокольного поверху, поверхневого плану, журналу внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень нежитлове приміщення площею 13,3кв.м. в технічних обмірах відсутнє;

- відповідач проігнорував рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 у справі №4-рп/2004 та безпідставно відніс приміщення загального користування мешканців будинку №2 по бульвару Європейський до комунальної власності територіальної громади міста;

- приміщення, що передане за спірним договором в оренду, не має схеми розташування з відокремленням площі стосовно об`єкта, що належить позивачу на праві приватної власності. Об`єкт оренди не має індивідуальних ознак та не є окремою частиною підвалу у житловому будинку.

Позивач зазначає, що договір суперечить вимогам статей 2, 4, 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 177, 179, 181, 182, 760 Цивільного кодексу України, нормам Господарського кодексу України, Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" і має бути визнаний недійсним, оскільки передане в оренду нежитлове приміщення, що знаходиться у житловому будинку, не є самостійним об`єктом нерухомості та не є об`єктом цивільних прав, внаслідок чого не може бути предметом оренди.

Також позивач вказує, що відповідач не оголошував конкурс на передачу в оренду нежитлове приміщення площею 13,3кв.м, оскільки це приміщення йому не належало на праві власності, а також воно не є окремо індивідуально визначеним майном, право на яке зареєстровано у відповідності до законодавства.

У позові також міститься клопотання про поновлення строку на звернення до суду з позовом та визнання причин пропуску поважними.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 24.05.2021 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрите провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначене підготовче засідання на 16.06.2021.

На адресу суду 16.06.2021 надійшов відзив Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради про незгоду із заявленими вимогами.

Відповідач зазначає, що з огляду на зміст пункту 10.1 спірного договору, договір діяв до 05.11.2016 включно. Посилаючись на приписи статей 256, 257, 261, 267 Цивільного кодексу України, позивач вказує про сплив строку для звернення позивача до суду про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна.

Відповідач вказує, що згідно з Переліком державного майна України, що передається до власності адміністративно-територіальних одиниць (комунальної власності), затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №311 від 05.11.1991, з державної власності до власності областей передавався житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів, житлово-експлуатаційні, житлово-комунальні, ремонтно-будівельні та інші організації, пов`язані з обслуговуванням та експлуатацією цього житлового фонду.

На підставі викладеного, відповідач зазначає, що житловий будинок №2 по бульвару Європейському (вул. Миронова) як житловий фонд місцевих рад разом із нежитловими приміщеннями, що перебували на балансі жилого фонду ОЖКП «Центральний», перейшов з державної власності до комунальної власності області.

Відповідач повідомляє, що згідно з рішенням Дніпропетровської обласної ради №126-7/ХХІV від 17.01.2003 «Про використання майна, що належить до спільної власності територіальних громад області» у власність територіальної громади м. Дніпропетровська був переданий житловий фонд, що знаходиться на балансах обласних житлово-комунальних підприємств «Центральний», «Лівобережжя», «Південне», «Аеродром» і належить до спільної власності територіальних громад області.

Відповідно до рішення Дніпропетровської міської ради №11/13 від 19.11.2003 було вирішено прийняти у комунальну власність територіальної громади міста обласні житлово-комунальні підприємства «Південне», «Центральний», «Лівобережжя» з майном, будівлями і спорудами, що перебуває на їх балансі.

На підставі викладеного відповідач стверджує, що територіальна громада міста Дніпропетровська в особі міської ради набула право власності на цілісний майновий комплекс комунального підприємства «Центральний», до якого входило спірне приміщення.

Відповідач посилається на положення статті 128 Цивільного кодексу Української РСР та зазначає, що чинне на той час законодавство визначало моментом виникнення права власності саме дату передачі речі. Положення статті 182 Цивільного кодексу України щодо обов`язкової реєстрації права власності на таке майно не поширюються.

Спірне майно було передано до комунальної власності до 01.01.2004. Діюче на той час законодавство не визнавало обов`язковим проведення державної реєстрації права власності на таке майно.

Згідно з частиною 4 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.

Тому відповідач відхиляє твердження позивача про недійсність договору та введення в оману щодо права власності на розпорядження орендованим майном у орендодавця.

Відповідач пояснює, що площа спірного нежитлового приміщення була відкоригована згідно з результатами проведеної у 2017 році технічної інвентаризації. У 2013році в оренду передавалось нежитлове приміщення площею 13,3кв.м, враховуючи відомі на той момент показники площі даного приміщення. Але за результатами технічної інвентаризації та даними технічного паспорту нежитлове приміщення №IV в житловому будинку літ. А-5 по бульвару Європейському, 2 площа зазначеного приміщення становить 13,4кв.м.

Відповідач зазначає про незгоду з доводами позивача про передачу в оренду майна за відсутності конкурсу та вказує, що за результатами проведеного конкурсу в листопаді 2009 був укладений з позивачем (переможцем конкурсу) договір оренди №339 - УКВ/09 від 01.12.2009 спірного нежитлового приміщення.

В жовтні 2013 позивач звергався до Комунального підприємства «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради із заявою про переукладення договору оренди №339 УКВ/09 від 01.12.2009 нежитлового приміщення за адресою: м. Дніпро, бульвар Європейський, 2. Листом №1743 від 11.10.2013 комунальне підприємство надало згоду приватному підприємцю Клименку Ю.Є. на переукладання договору оренди.

В підготовчому засіданні від 16.06.2021 було оголошено перерву до 07.07.2021, про що судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено ухвалу, зміст якої занесений до протоколу судового засідання від 16.06.2021.

На адресу суду 06.07.2021 надійшло клопотання відповідача про залучення в якості третьої без самостійних вимог на предмет спору Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради.

В обґрунтування клопотання відповідач зазначає, що договір був укладений між позивачем та відповідачем за погодженням комунального підприємства. Об`єкт оренди перебував на балансі Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, тому вся технічна документація (оригінали документів) щодо спірного приміщення знаходяться у зазначеного балансоутримувача.

На адресу суду 07.07.2021 надійшла заява відповідача про відкладення підготовчого засідання. В обґрунтування вказаного клопотання відповідач посилається на неможливість направити у судове засідання свого представника.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 07.07.2021 продовжений строк підготовчого провадження на тридцять днів; залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Комунальне підприємство «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради; відкладено підготовче засідання на 21.07.2021.

На адресу суду 15.07.2021 надійшли додаткові пояснення відповідача щодо посилань позивача на рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004. в якому вказано про безоплатну передачу у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків допоміжних приміщень (підвалів, сараїв, горищ, колясочних та ін.).

Відповідач вказує, що знаходження певних приміщень в підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень, які підлягають приватизації разом з приватизацією квартир. Тому розташування спірного приміщення в підвальному поверсі не свідчить про його допоміжне призначення, враховуючи технічні характеристики приміщення та технічний паспорт, наданий позивачем.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 21.07.2021 підготовче засідання відкладено на 02.08.2021.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 02.08.2021 підготовче засідання відкладено на 18.08.2021.

На адресу суду 12.08.2021 надійшла заява представника відповідача про відкладення підготовчого судового засідання у зв`язку із перебуванням у відпустці.

На адресу суду 18.08.2021 надійшло клопотання третьої особи про відкладення розгляду справи та надання часу для складання письмових пояснень у справі.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 18.08.2021 підготовче засідання відкладено на 15.09.2021.

На адресу суду 13.09.2021 надійшли пояснення Комунального підприємства «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради.

Третя особа 1 зазначає, що 01.06.2012 на підставі рішення Дніпропетровської міської ради №142/61 від 06.10.2010 нежитлове приміщення у підвалі 5-ти поверхового житлового будинку за адресою: бульвар Європейський, будинок 2, площею 13,3м2 було передано на баланс КП «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради від КЖРЕВП Бабушкінського району.

Третя особа повідомляє, що згідно зі складеним КЖРЕВП Бабушкінського району актом про призначення приміщення не є допоміжним нежитлове приміщення у підвалі 5-ти поверхового житлового будинку за адресою: бульвар Європейський, будинок 2, площею 13,3м2.

Відповідно до розробленого ТОВ «Софт-стандарт» технічного паспорту 13.03.2017 на нежитлове приміщення №IV в підвалі житлового будинку за адресою: бульвар Європейський, будинок 2, площею 13,3м2 площа приміщення збільшилась до 13,4м2. Це пов`язано з проведеними ремонтними роботами у двох сусідніх приміщеннях.

За результатами технічного обстеження, виконаного у 2020році ТОВ «БТІ ГРУП», було встановлено, що нежитлове приміщення №IV в цокольному поверсі житлового будинку літ. А-5, а ґанок, а1 вхід в цокольний поверх, загально площею 13,4м2 відноситься до місць загального користування і допоміжних приміщень, призначених для забезпечення належної експлуатації в цілому житлового будинку 2 по бульвару Європейському у місті Дніпро.

Рішенням Дніпровської міської ради №60/62 від 21.10.2020 було знято з балансу КП «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпровської міської ради нежитлове приміщення №IV у підвалі житлового будинку літ. А-5, а ґанок, а1 вхід, загальною площею 13,4м2.

В грудні 2020року третя особа 1 повідомила відповідача про зняття з балансу вищезазначеного приміщення та припинення нарахування орендної плати.

Третя особа 1 наполягає на відсутності підстав для визнання спірного договору недійсним, оскільки на момент укладання договору оренди спірне приміщення мало статус нежитлового та не було визначене допоміжним.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 15.09.2021 залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Дніпровську міську раду; відкладено підготовче засідання на 30.09.2021.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 30.09.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 20.10.2021.

На адресу суду 11.10.2021 надійшли письмові пояснення позивача про незгоду з доводами відповідача та третьої особи.

Позивач зазначив, що з огляду на застереження у реєстраційному посвідченні від 28.06.1996, договорі купівлі-продажу нежитлового приміщення від 18.11.2003 позивачу було передане в оренду приміщення, що перебувало в загальному користуванні мешканців житлового будинку, в тому числі позивача як власника частини приміщень цього житлового будинку. Тому відповідач не мав законного права розпоряджатися майном, що належить співвласникам житлового будинку.

Позивач вказав, що відповідач та третя особа 1 не надали суду доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду та є самостійними об`єктами нерухомого майна з іншим призначенням ніж допоміжні приміщення (проектної документації, акта введення будинку в експлуатацію тощо). Не надано доказів створення міською радою або іншими особами спірного приміщення шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалу житлового будинку, його перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органу місцевого самоврядування.

Позивач повідомив про протиріччя між площею приміщення (13,4кв.м), зазначеною у технічному паспорті та висновку технічного обстеження 2017, та площею приміщення, переданого в оренду згідно спірного договору (13,3кв.м.)

Позивач наголошує на тому, що приміщення площею 13.3кв.м не будувалося та не належить за своїм призначенням до торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, а відноситься і відносилося до місць загального користування. Це зазначено у висновку за результатами технічного обстеження ТОВ «БТІ ГРУП», наданого третьою особою 1 та підтверджується реєстраційним посвідченням від 28.06.1996.

На думку позивача, висновок технічного обстеження ТОВ «БТІ ГРУП» підтверджує те, що відповідач не мав законних підстав передавати в оренду приміщення, яке відноситься до місць загального користування та не належить до самостійного будівництва, не відокремлено, не виділено у окремий об`єкт нерухомого майна і не перебуває в його власності.

Позивач вказує, що в 2016 році строк дії оспорюваного договору сплив. Позивач вважав, що правовідносини між сторонами припинені. Передане в оренду нерухоме майно не було повернено відповідачу тому, що воно належить співвласникам багатоквартирного житлового будинку, в тому числі, позивачу.

Позивач також звернув увагу, що на момент укладення спірного договору оренди Дніпровська міська рада не оформила у встановлений законом спосіб право комунальної власності на спірне приміщення. Не був виконаний пункт 3 рішення Дніпропетровської міської ради №11/13 від 19.11.2003 (реєстрація Комунальним підприємством «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації повинно права комунальної власності територіальної громади міста на об`єкти (п.1 цього рішення) у встановленому порядку).

Позивач вказує, що не знав і не міг знати про те, що відповідач вважає спірне майно своєю власністю та продовжує нараховувати орендну плату за недійсним договором. Про претензії з боку відповідача позивач дізнався лише в 2019 році, коли отримав рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.03.2018. Строк дії договору оренди №382-ДКП/13 сплив в листопаді 2016року, тому позов поданий після спливу строку позовної давності з поважної причини.

У судовому засіданні від 20.10.2021 розпочатий розгляд справи по суті, представники позивача та відповідача виступили зі вступним словом, судом розпочато з`ясування обставин та дослідження доказів. Треті особи явку своїх представників не забезпечили.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 20.10.2021 оголошено перерву в судовому засіданні до 08.11.2021.

З`ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами в межах заявлених позовних вимог, заслухавши пояснення представників учасників справи, суд установив таке.

Між Фізичною особою - підприємцем Клименко Юрієм Євгеновичем (далі - орендар) та Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради, перейменованим в подальшому на Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради (далі - орендодавець) був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №382-ДКП/13 від 19.11.2013 (далі - договір від 19.11.2013).

Згідно з пунктом 1.1 договору від 19.11.2013 з метою ефективного використання комунального майна орендодавець на підставі рішення міської ради №41/11 від 21.03.2007 із змінами та доповненнями передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - вбудоване нежитлове приміщення (надалі - об`єкт оренди) загальною площею 13,3кв.м., розташоване за адресою: м. Дніпро, бульвар Європейський, 2, у підвалі 5-ти поверхової будівлі, вартість якого, згідно з незалежною оцінкою становить 51525грн. без ПДВ, що перебуває на балансі Комунального підприємства «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю», для використання під розміщення санвузла для власного користування. Використання об`єкту оренди не за цільовим призначенням забороняється.

В пунктах 10.1 - 10.2 договору від 19.11.2013 сторони визначили, що договір діє з 19.11.2013 до 05.11.2016 включно. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших рівних умов, на переукладання договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюється за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право відповідача на переукладання договору припиняється.

Відповідно до пункту 2.1 договору від 19.11.2013 передача нерухомого комунального майна (об`єкт оренди) в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на цей об`єкт оренди. Власником майна (об`єкта оренди) залишається територіальна громада міста Дніпропетровська (в особі міської ради), а орендар користується ним протягом строку оренди.

Згідно з пунктами 2.2, 2.3 договору від 19.11.2013 орендар вступає у строкове платне користування об`єктом оренди з дати підписання сторонами договору та акта приймання-передачі об`єкта оренди. Передача об`єкта оренди в оренду здійснюється за вартістю згідно з незалежною оцінкою, проведеною станом на 05.11.2013, на підставі акта приймання-передачі об`єкта оренди, підписаного балансоутримувачем, орендодавцем та орендарем.

Пунктом 2.7. договору передбачено, що обов`язок щодо складання акта приймання-передачі при передачі об`єкта в оренду покладається на балансоутримувача, а при поверненні об`єкта з оренди - на орендаря.

На виконання умов договору від 19.11.2013 було складено акт приймання-передачі від 19.11.2013, згідно з яким орендодавцем передано, а орендарем прийнято об`єкт оренди - вбудоване нежитлове приміщення за адресою: бульвар Європейський, 2, площею 13,3кв.м., вартістю за незалежною оцінкою станом на 05.11.2013 - 51252грн. (без ПДВ), в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди №382-ДКП/13 від 19.11.2013.

В акті від 19.11.2013 також вказано про наявність в приміщенні інженерних мереж водопостачання та каналізації, бетонної підлоги в незадовільному стані, металевих дверей в задовільному стані та внутрішню відділку пластиком в незадовільному стані.

В розділі 3 договору від 19.11.2013 сторонами визначено розмір орендної плати, строки та порядок її сплати, механізм та порядок коригування орендної плати.

Відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 15.10.2019 був внесений запис про державну реєстрацію припинення підприємницької діяльності Клименка Юрія Євгеновича.

В травні 2021 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №382-ДКП/13 від 19.11.2013. Обґрунтовуючи недійсність договору, позивач послався на те, що:

- відповідач не був власником нежитлового приміщення та не мав прав передавати його в оренду: міська рада не оформила у встановлений законом спосіб право власності на приміщення (відсутні відомості про державну реєстрацію права комунальної власності);

- відповідач безпідставно відніс спірне приміщення, що є приміщенням загального користування мешканців житлового будинку №2, до комунальної власності територіальної громади міста;

- відповідач не оголошував конкурс щодо передачі в оренду спірного нежитлового приміщення;

- спірне нежитлове приміщення не є окремо індивідуально визначеним майном та не є об`єктом цивільних прав, тому не може бути предметом оренди.

Відповідно до частин 1-3, 5, 6 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається з матеріалів справи між приватним підприємцем Клименко Ю.Є. (орендар) та Управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради (орендодавець) укладався договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №339-УКВ/09 від 01.12.2009 (далі - договір №339-УКВ/09 від 01.12.2009), згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - нежитлове приміщення загальною площею 13,3кв.м., розташоване за адресою: 49000, м. Дніпропетровськ, бульвар Європейський, у підвалі 5-ти поверхової будівлі, вартість якого, згідно з незалежною оцінкою становить 51525грн. без ПДВ, що перебуває на балансі КЖРЕВП Бабушкінського району, для використання під розміщення санвузла для власного користування.

Вказаний договір оренди був укладений за результатами проведеного конкурсу 24.11.2009 на право оренди нерухомого майна та на підставі заяви приватного підприємця Клименко Ю.Є. від 26.11.2009.

Згідно з пунктом 10.2 договору №339-УКВ/09 від 01.12.2009 після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право за інших рівних умов на переукладення договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін.

В матеріалах справи наявна заява приватного підприємця Клименко Ю.Є. від 08.10.2013 про переукладення договору оренди №339-УКВ/09 від 01.12.2009. За результатами розгляду саме цієї заяви був укладений спірний договір від 19.11.2013.

Позивачем не доведено наявності різниці між нежитловими приміщеннями за договором №339-УКВ/09 від 01.12.2009 та за договором від 19.11.2013 в частині наявності окремої індивідуальної визначеності майна. Позивач неодноразово приймав в оренду та використовував спірне нежитлове приміщення.

Відсутність державної реєстрації права власності з огляду на норми законодавства, що діяли до набрання чинності Цивільним кодексом України, не означала відсутність такого права власності.

Відповідно до розробленого ТОВ «Софт-стандарт» технічного паспорту 13.03.2017 на нежитлове приміщення №IV в підвалі житлового будинку за адресою: бульвар Європейський, будинок 2 , площею 13,3м2 площа приміщення збільшилась до 13,4м2. Це пов`язано з проведеними ремонтними роботами у двох сусідніх приміщеннях.

Додатково слід зазначити, що в матеріалах справи наявне рішення Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради №1077 від 22.04.2004 про надання дозволу Клименко Ю.Є. на проведення реконструкції частини приміщень підвалу житлового будинку по вул. Миронова, 2 та лист КЖЕП №1 від 08.06.2004 про відсутність заперечень щодо влаштування перегородки, що розділятиме приміщення поз. IV-1, яке знаходиться в спільному користуванні з Клименко Ю.Є. (власником нежитлового приміщення поз. IV-4, IV-9) по вул. Миронова, 2 .

Через необґрунтованість та недоведеність позивачем порушення його прав суд відхиляє посилання позивача в якості підстав недійсності договору оренди на - відсутність реєстрації права комунальної власності на спірне приміщення, укладення спірного договору оренди за відсутності відповідного конкурсу та на те, що спірне нежитлове приміщення не може бути предметом оренди, оскільки не є окремо індивідуально визначеним майном та не є об`єктом цивільних прав.

Щодо посилань позивача на приналежність спірного нежитлового приміщення до категорії допоміжних приміщень житлового будинку та відсутність права міської ради розпоряджатись ним, в тому числі, передавати в оренду, суд зазначає таке.

Згідно з реєстраційним посвідченням на домоволодіння, що належить державним, кооперативним та громадським установам, підприємствам та організаціям від 03.06.1993 будинок №2 по вул. Миронова був зареєстрований за Міністерством промисловості України.

Відповідно до наявного в матеріалах справи договору купівлі-продажу нежитлового будинку (приміщення) №319/н від 30.04.1996 між Представництвом Фонду державного майна України в м. Дніпропетровськ (продавець) та Торгівельно-закупівельним виробничим підприємством на кооперативних началах (покупець), продавець продав, а покупець придбав частину приміщень підвалу (приміщення І-5, ІІІ-1, IV-(4, 5, 8-24), частину приміщень першого поверху (приміщення 55-(36, 37) загальною площею 285,9кв.м житлового будинку за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Миронова, А-5 відповідно до умов, визначених договором.

В пункті 1.1 цього договору наявна примітка, що в загальному користуванні приміщення ІІ-3 площею 13,9кв.м, IV-1 площею 17,4кв.м; IV-7 туалет; вхід у підвал.

Цей договір посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського нотаріального округу цього договору 30.04.1996.

В подальшому, між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) був укладений договір дарування від 30.12.1997 (посвідчений 30.12.1997 приватним нотаріусом Дніпропетровського нотаріального округу), згідно якого ОСОБА_3 прийняла в дар нежитлове приміщення №І-9, І-1, IV-4, 5, 8-24, 55-36, 37 загальною площею 285,9кв.м у житловому будинку А-5, що знаходиться за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Миронова, 2 .

В договорі дарування від 30.12.1997 також вказано, що в спільному користуванні приміщення №ІІ поз.3 площею13,9кв.м, IV-1 площею 17,4кв.м; IV-7 площею 2кв.м.

Згідно з договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 18.11.2003, укладеним між ОСОБА_3 (продавець) та Клименком Юрієм Євгеновичем (покупець) та посвідченим 18.11.2003 приватним нотаріусом Дніпропетровського нотаріального округу, Клименко Юрій Євгенович придбав в житловому будинку А-5 (за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Миронова, 2) в підвалі нежитлове приміщення IV-4, IV-9 площею 38,2кв.м.

В договорі купівлі-продажу від 18.11.2003 зазначено, що в загальному користуванні приміщення IV-1 площею 17,4кв.м; IV-7 площею 2кв.м, вхід у підвал площею 4,5кв.м, приямок площею 1,7кв.м.

В подальшому, вулиця Миронова була перейменована на бульвар Європейський.

Згідно з Переліком державного майна України, що передається до власності адміністративно-територіальних одиниць (комунальної власності), затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №311 від 05.11.1991, з державної власності до власності областей передавався житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів, житлово-експлуатаційні, житлово-комунальні, ремонтно-будівельні та інші організації, пов`язані з обслуговуванням та експлуатацією цього житлового фонду.

На підставі рішення Дніпропетровської обласної ради №126-7/ХХІV від 17.01.2003 «Про використання майна, що належить до спільної власності територіальних громад області» у власність територіальної громади м. Дніпропетровська був переданий житловий фонд, що знаходиться на балансах обласних житлово-комунальних підприємств «Центральний», «Лівобережжя», «Південне», «Аеродром» і належить до спільної власності територіальних громад області.

Відповідно до пункту 1 рішення Дніпропетровської міської ради №11/13 від 19.11.2003 було вирішено прийняти у комунальну власність територіальної громади міста обласні житлово-комунальні підприємства «Південне», «Центральний», «Лівобережжя» з майном, будівлями і спорудами, що перебуває на їх балансі відповідно до актів приймання-передачі від 18.08.2003, 10.09.2003, від 12.09.2003.

Згідно з актом від 12.09.2003 приймання - передачі із спільної власності територіальних громад області до комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська цілісного майнового комплексу обласного житлово-комунального підприємства «Центральний», затвердженим головами міської та обласної рад, до переліку будинків житлового фонду ОЖКП «Центральний», що передаються до комунальної власності територіальних громад міста Дніпропетровська на 01.09.2003 включений житловий будинок №2 по вул. Миронова , введений в експлуатацію в 1958році, загальна площа будинку 4602,7м2.

Пунктом 2 рішення Дніпропетровської міської ради №11/13 від 19.11.2003 визначено внести об`єкти (п.1 цього рішення) до Переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади на підставі зазначених актів приймання-передачі та інвентаризаційних відомостей.

Відповідно до рішення Дніпропетровської міської ради №42/61 від 06.10.2010 разом з додатком до цього рішення до переліку об`єктів нерухомого майна, що передаються на баланс Комунального підприємства «Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради, було додане приміщення в підвалі площею 13,3м2 по бульвару Європейський, попередній балансоутримувач -КЖРЕВП Бабушкінського району.

Згідно з актом приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів від 01.06.2012 Комунальне житлове ремонтно-експлуатаційне виробниче підприємство Бабушкінського району передало на баланс Комунального підприємства «Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради нежитлове приміщення у підвалі п`ятиповерхового житлового буднику площею 13,3м2 за адресою бульвар Європейський, 2.

В довідці Комунального підприємства «Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради №1743/2 від 11.10.2013 та акті Комунального житлового ремонтно-експлуатаційного виробничого підприємства Бабушкінського району від 2012року було вказано, що нежитлове приміщення у підвалі п`ятиповерхового житлового буднику площею 13,3м2 за адресою бульвар Європейський, 2 не є допоміжним.

В листі Департаменту по роботі з активами управління з питань комунальної власності №4/10-1935 від 24.11.2020 вказано, що згідно з результатами проведеної у 2017році технічної інвентаризації та технічного паспорту на нежитлове приміщення №IV в житловому будинку літ А-5 по бульвару Європейський, 2 площа приміщення дорівнює 13,4м2. Станом на 01.06.2018 загальна площа нежитлового приміщення №IV в підвалі в житловому будинку літ А-5, а ганок, а1 вхід по бульвару Європейський, 2 становить 13,4м2.

У звіті, підготовленому ТОВ «БТІ ГРУП» у вересні 2020року за результатами проведеного технічного обстеження спірного нежитлового приміщення, було встановлено 13,4кв.м нежитлового приміщення №IV складаються із: поз. IV-1, площею 4,8кв.м; поз. IV -2, площею 6,3 кв.м; поз. IV -3, площею 0,9 кв.м; поз. IV -4, площею 1,2 кв.м. Ці приміщення не відокремлені і не виділені в окремий об`єкт нерухомого майна, вони сполучаються із іншими частинами нежитлового приміщення №IV, а саме із поз. IV -5, IV -6, IV -7.

Згідно даних інвентаризаційної справи, наданих КП «ДМБТІ» ДМР, нежитлове приміщення IV-1, а1 вхід в цокольний поверх, що розташовані в цокольному поверсі житлового будинку літ. А-5, відносяться до місць загального користування.

Нежитлове приміщення, яке за матеріалами інвентаризаційної справи станом на 23.05.2012, наданої КП «ДМБТІ» ДМР мало площу 9,1кв.м і було позначене, як IV-1 переплановано. Шляхом зведення перегородок воно розділено на три поз., а саме поз. IV-2, поз. IV-3, поз. IV-2. Таке перепланування відображене в технічному паспорті від 13.03.2017.

За результатом технічного обстеження, виходячи із усього вище зазначеного, встановлено, що нежитлове приміщення №IV в цокольному поверсі житлового будинку літ. А-5, а ґанок, а1 вхід в цокольний поверх, загальною площею 13,4кв.м відносяться до місць загального користування і допоміжних приміщень, призначених для забезпечення належної експлуатації в цілому житлового будинку 2 по бульвару Європейському у місті Дніпро.

Рішенням Дніпровської міської ради №60/62 від 21.10.2020 було знято з балансу нежитлове приміщення №IV в підвалі житлового будинку літ. А-5, а ганок, а1 вхід площею 13,4 по бульвару Європейському,2 Комунального підприємства «Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок визначено як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

За приписами ст. 1 Закону допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитловим - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Крім цього, п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" встановлено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону наведено у рішенні Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 зі змінами, згідно з рішенням Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09.11.2011.

У п. 1.1 рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 роз`яснено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.

Згідно з ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України, зокрема, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території.

Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу Української Радянської Соціалістичної Республіки до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

З огляду на викладене нежилим є приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №552/7636/14-ц.

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання.

Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі №915/1096/18, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі №904/1040/18, від 15.05.2019 у справі №906/1169/17, від 06.08.2019 у справі №914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

В матеріалах справи відсутні докази створення міською радою або іншими особами спірного приміщення шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалів житлового будинку, їх перебудови у нежитлове приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.

З огляду на матеріали справи, суд дійшов висновку, що спірне нежитлове приміщення було допоміжним не лише у 2020році, але і на момент укладення спірного договору від 19.11.2013. Враховуючи викладене, відповідач не мав відповідних прав на передачу в оренду спірного нежитлового приміщення.

Разом з тим, відповідачем заявлено про застосування наслідків спливу позовної давності до позовних вимог.

Відповідно до статей 256, 257 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Згідно зі статтею 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Стаття 267 Цивільного кодексу України визначає, що сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Враховуючи обставини справи, зокрема, зміст застережень в договорі купівлі-продажу нежитлового приміщення від 18.11.2003 та розташування в підвалі спірного нежитлового приміщення, відповідач міг довідатись про приналежність спірного приміщення до категорії допоміжних та відповідно відсутність прав у відповідача на укладення договору оренди на момент укладення спірного договору.

Вказуючи про наявність поважних причин для поновлення строку, позивач посилається на неповідомлення його про розгляд господарським судом справи №904/10312/17 щодо стягнення сум боргу з орендної плат за договором, неповідомлення його відповідачем про припинення дії договору від 19.11.2013 та впевненість позивача у припиненні договірних правовідносин між сторонами.

Суд не визнає поважними причини пропуску позовної давності, оскільки наведені позивачем причини пропуску не перешкоджали йому звернутись до суду з позовом в межах строку позовної давності.

Враховуючи викладене, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог.

З огляду на положення статті 129 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку з відмовою в задоволенні позовних вимог, судові витрати позивача покладаються на нього.

Керуючись нормами Цивільного кодексу України, Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статтями 3, 4, 13, 20, 41, 42, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 91, 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позовних вимог Фізичної особи Клименка Юрія Євгеновича м. Дніпро до Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради м. Дніпро за участю третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на боці відповідача: 1 Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради м. Дніпро, 2 Дніпровська міська рада м. Дніпро про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальних громад міста, №382-ДКП/13 від 19.11.2013.

В судовому засіданні 08.11.2021 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Рішення суду може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня підписання рішення шляхом подання апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складений 18.11.2021

Суддя Р.Г. Новікова