ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2021 року

м. Київ

Справа № 910/7864/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційні скарги 1) Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Домашній затишок", 2) Київської міської ради, 3) ОСОБА_1

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 квітня 2021 року (головуючий - Шаптала Є. Ю., Куксов В. В., Тищенко А. І.) і рішення Господарського суду міста Києва від 11 лютого 2021 року (суддя Привалов А.І.), у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Міськжитлобуд"

до Київської міської ради,

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1) ОСОБА_2 , 2) Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Домашній затишок", 3) ОСОБА_1 ,

про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки

Відповідно до статті 216 ГПК України в судовому засідання 27.10.2021 оголошено перерву до 03.11.2021.

(за участю представників: позивача -Слєпуха О.С.; відповідача - Баранов М.С. (після перерви не з`явився), Пилипчук І.І. ; ОСОБА_2 (особисто, після перерви не з`явився); ОСББ "Домашній затишок" - Бакай Р.В. (після перерви не з`явився), Правдюк В.М. ; ОСОБА_1 - Риженко Д.М.; ОСОБА_1 (особисто))

Вступ

1. У 2010 році Товариство (орендар) отримало в оренду на п`ять років комунальну земельну ділянку. Після спливу строку оренди, договір оренди було поновлений ще на п`ять років - до 24 березня 2020 року. За два місяці до спливу строку оренди земельної ділянки, орендар звернувся до орендодавця (Міська рада) з клопотанням про продовження строку договору.

2. Орендар вважав, що оскільки він продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, а Міська рада впродовж місяця після спливу цього строку не заперечила проти його поновлення, останній є поновленим на тих самих умовах і на той самий строк в силу закону.

3. Вказане стало підставою для звернення орендаря до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору, далі - Закон № 161-XIV).

4. Міська рада та у подальшому ОСББ «Домашній затишок» та ОСОБА_1 проти задоволення позову заперечували, узагальнено стверджуючи про таке: (1) при зверненні до Міської ради з клопотанням про поновлення Позивач не дотримався строку, передбаченого договором оренди (звернувся за 2, а не за 3 місяці); (2) Позивач не є належним землекористувачем, оскільки під час підготовки до будівництва об`єкту ним допущено ряд порушень (детальніше нижче).

5. Суди першої й апеляційної інстанцій ухвалили рішення на користь позивача. Вважали, що він має право на поновлення договору оренди землі, бо відповідно до частини другої статті 33 Закону № 161-XIV повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та продовжив користуватись земельною ділянкою.

6. Реагуючи на аргументи учасників справи, суди прийшли до висновків, що: (1) недотримання позивачем встановленого договором строку для звернення до відповідача (мав звернутись за три місяці, а звернувся за два місяці) не має істотного значення для вирішення даного спору; (2) позивач є належним землекористувачем, в цій частині порушення не доведені з боку Міської ради.

7. Верховний Суд, розглядаючи касаційні скарги, формулює ключові питання даного спору таким чином:

(1) чи дотримався позивач процедури поновлення оренди землі, передбаченою статтею 33 Закону №161-XIV та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця;

(2) якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення договору оренди.

8. Нижче детально викладені факти та обставини спору.

Обставини, встановлені судами

9. 24.03.2010 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Міськжитлобуд" (далі - ТОВ "БК "Міськжитлобуд", орендар, позивач) та Київською міською радою (далі - Рада, орендодавець, відповідач) укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,5267 га з кадастровим номером :79:241:0249 по вул. Цимбалів Яр, 31 в місті Києві для будівництва, експлуатації та обслуговування житлової забудови з об`єктами інфраструктури для обслуговування населення та паркінгом (далі - земельна ділянка) зі строком дії 5 років (далі - договір оренди).

10. Відповідно до підпункту 11.7 договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

11. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.01.2016 у справі № 910/17982/15 договір оренди було поновлено ще на 5 років до 24 березня 2020 року включно.

12. Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки зареєстроване за ТОВ "БК "Міськжитлобуд" зі строком дії до 24.03.2020 та правом пролонгації.

13. 24.01.2020 ТОВ "БК "Міськжитлобуд" звернулося до Ради із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якої додало проєкт додаткової угоди. Рада у встановлений строк не висловила заперечень проти поновлення договору.

14. 27.04.2020 позивач повідомив Раду, що відповідно до частини 6 статті 33 Закону № 161-XIV продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та направив для підписання проект додаткової угоди про його поновлення на тих самих умовах на той самий строк.

15. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Ради листом від 08.05.2020 № 05716-8510 повідомив позивача, що на розгляді Ради знаходиться проект рішення Ради про відмову позивачу у поновленні договору оренди земельної ділянки.

Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову

16. У червні 2020 року ТОВ "БК "Міськжитлобуд" звернулося з позовом до Ради про визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у запропонованій позивачем редакції на тих же умовах і на той самий строк.

17. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач дотримався встановленого статтею 33 Закону №161-XIV порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача до закінчення строку дії договору з метою реалізації переважного права на його поновлення з відповідною заявою та проєктом додаткової угоди. Проте додаткова угода між сторонами укладена не була. Однак після закінчення строку дії договору позивач продовжив користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за відсутності заперечень відповідача проти продовження договору як протягом місяця, так і після завершення місячного строку після закінчення договору, що є підставою для поновлення договору оренди відповідно до частини 6 статті 33 Закону №161-XIV.

Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

18. Рішенням господарського суду міста Києва від 11 лютого 2021 року, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14 квітня 2021 року, позов задоволений. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди в редакції, наведеній в резолютивній частині судового рішення на тих самих умовах і на той самий строк.

19. Судові рішення, з посиланням на правові висновки Великої Палати Верховного Суду у справах №594/376/17-ц, №530/212/17, № 159/5756/18 мотивовані тим, що позивач до закінчення строку дії договору звертався до відповідача з метою поновлення договору оренди, долучивши проект додаткової угоди, а отже виконав свій обов`язок повідомлення орендодавця про намір поновити договір, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, сплачував орендну плату та протягом одного місяця як після звернення позивача, так і після закінчення строку дії договору від відповідача не надходило заперечень у поновленні договору та ним не прийнято рішення про відмову в поновленні договору, внаслідок чого в силу приписів частини 6 статті 33 Закону №161-XIV договір вважається поновленим на новий строк.

20. Суди відхилили доводи відповідача та третіх осіб про недотримання позивачем встановленого договором трьохмісячного строку для повідомлення орендодавця, вказавши про те, що таке порушення (звернення з повідомленням за два місяці, а не за три) не є суттєвим та не вплинуло на можливість орендодавця заперечити проти поновлення договору, оскільки орендар не порушив місячний строк для звернення, встановлений частиною 2 статті 33 Закону №161-XIV.

21. Щодо доводів відповідача та третіх осіб про порушення позивачем умов договору оренди в частині обов`язку передбачити проєктом будівництва житлової забудови відповідну кількість машиномісць та об`єкти соціальної інфраструктури, то судами констатовано недоведення учасниками справи вказаних обставин належними та допустимим доказами.

Касаційні скарги

22. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, з касаційними скаргами звернулися відповідач, ОСББ "Домашній затишок" та ОСОБА_1 , в яких просять скасувати судові рішення з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити.

Узагальнені доводи касаційної скарги відповідача

23. Суди невірно застосували частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме - без врахування висновків Великої Палати Верховного Суду у справах №594/376/17-ц, №313/350/16-ц, №159/5756/18, №709/433/17, Верховного Суду у справах №910/8798/18, №911/1707/15, №908/21/18 та не встановили існування сукупності юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі, насамперед належного виконання орендарем умов договору оренди та своєчасного повідомлення орендодавця про намір поновлення договору. Судами також не враховано висновки Верховного Суду у справі № 910/5963/17 щодо застосування статті 416 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 120-1 Земельного кодексу України.

24. Всупереч правовим висновкам Верховного Суду у справі №910/1546/19 та у порушення статті 236 ГПК України суди не надали оцінку наданим відповідачем доказам неналежного виконання позивачем умов договору оренди.

Узагальнені доводи касаційної скарги ОСББ "Домашній затишок"

25. Суди не врахували правові позиції Верховного Суду, викладені у справах №910/2284/20, №908/21/18, №910/8798/18 щодо обов`язковості встановлення обставини належного виконання орендарем умов договору при вирішенні спору про поновлення договору на підставі частини 6 статті 33 Закону №161-XIV, тягар доведення яких покладено на позивача. Проте суди відхилили надані відповідачем та третіми особами докази та констатували відсутність доказів неналежного виконання зобов`язань позивачем, чим переклали тягар доведення протилежного на відповідача.

26. Суди проігнорували позицію Верховного Суду у справах №594/376/17-ц, №530/212/17, №915/1003/20 щодо пріоритетності та присічності встановленого договором строку для повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору відповідно до частини 2 статті 33 Закону №161-XIV, який був порушений позивачем.

27. Всупереч висновкам Верховного Суду у справі №910/8798/18 суди не застосували положення статті 3 ЦК України щодо принципів справедливості, добросовісності та розумності у контексті спірних правовідносин.

Узагальнені доводи касаційної скарги ОСОБА_1

28. Суди проігнорували правову позицію Верховного Суду у справі № 908/21/18, №910/2284/20, №159/5756/18 про те, що у разі неналежного виконання орендарем умов договору оренди сама по собі відсутність заперечень орендодавця не спричиняє поновлення договору в силу закону; встановлення обставин належного виконання орендарем обов`язків за договором оренди є обов`язковим при вирішенні даного спору, а тягар доведення таких обставин покладений на позивача.

29. Суди не врахували висновки Верховного Суду у справах №915/1003/20, 915/1796/19, №/914/236/18, №313/350/169, №594/376/17-ц, №530/212/17 про те, що порушення орендарем встановленого договором оренди строку для звернення до орендодавця з повідомленням про намір поновити договір унеможливлює задоволення позову про поновлення договору на підставі частини 6 статті 33 Закону №161-XIV.

Позиція позивача у відзивах на касаційні скарги

30. Законним і обґрунтованим є висновок судів про наявність законодавчих підстав для поновлення договору оренди в порядку часини 6 статті 33 Закону №161-XIV у зв`язку з повідомленням орендодавця про намір поновити договір на новий строк, відсутністю заперечень останнього та продовженням орендарем користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору. Наведені у скаргах доводи щодо неналежного виконання позивачем умов договору оренди спростовуються встановленими у справі обставинам, а отже висновки судів у даній справі не суперечать відповідним правовим висновкам Верховного Суду.

Позиція Верховного Суду

Відповіді на ключові питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті

31. Заперечення усіх трьох скаржників проти висновків судів про наявність підстав для поновлення договору оренди узагальнено зводяться до двох основних аргументів: (1) орендар не дотримався встановленого договором оренди строку для повідомлення орендодавця про намір поновити договір; (2) орендар допустив порушення умов договору оренди.

Верховний Суд погоджується зі скаржниками в частині сутності ключового спірного питання у даній справі і формулює його наступним чином: чи дотримався позивач процедури поновлення оренди землі, передбаченою статтею 33 Закону №161-XIV та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця. З відповіді на це питання логічно випливає наступне: якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення оренди.

32. Відповідь на перше питання - ні, позивач не дотримався процедури поновлення оренди. Відповідь на друге питання - так, таке порушення є істотним та виключає можливість поновлення оренди. Вказане обґрунтовується наступним.

33. Верховний Суд наголошує, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону №161-XIV, можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури і строків.

34. Так, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV).

35. Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

36. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

37. Отже, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, маючи намір реалізувати переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин, зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону або договором оренди) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.

38. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

39. Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалось Верховним Судом, при цьому дотримання строку входить до п`яти обов`язкових юридичних фактів, наявність яких необхідна для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону № 161-XIV: (1) орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; (2) він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; (3) до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; (4) продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; (5) орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18).

40. Щодо визначення конкретного строку, якого мають дотримуватись сторони договору оренди, стаття 33 Закону № 161-XIV передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та не закріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

41. Таким чином, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону № 161-XIV. Верховний Суд звертається до власних правових висновків у постанові від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.

42. За обставинами даної справи строк договору оренди сплив 24 березня 2020. Відповідно до його умов, після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Для цього орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

43. Отже, умови договору оренди передбачали обов`язок орендаря не пізніше трьох місяців до закінчення строку договору звернутися до орендодавця з пропозицією підписати додаткову угоду, який ним було порушено, оскільки він звернувся до орендодавця за два місяці до закінчення строку договору. Верховний Суд зауважує, що дана обставина визнається самим Позивачем.

44. Таке порушення Верховним Судом визнається істотним і таким, що унеможливлює поновлення договору оренди, виходячи із загальновстановлених цивільним законодавством принципів виконання договірних зобов`язань, зокрема, наведених нижче.

45. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно положень статті 526 вказаного Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

46. Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

47. Проте позивач усупереч вимогам частини 2 статті 33 Закону № 161-XIV і пункту 7.11 договору оренди надіслав відповідачу повідомлення про намір його поновити лише 24.01.2020, тобто за два місяці до спливу строку цього договору.

48. Тобто, відсутність звернення позивача до відповідача за три місяці до спливу строку договору оренди з повідомленням про поновлення такого договору означає, що позивач не реалізував право на поновлення договору оренди землі та не підтвердив у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору.

49. Верховний Суд повторно наголошує, що для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених статтею 33 Закону № 161-XIV строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди.

50. У зв`язку з тим, що несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в задоволенні заявленого позову, Верховний Суд не розглядає та не надає оцінку другому аргументу скаржників щодо порушення позивачем умов договору оренди.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

51. Згідно з положеннями статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

52. Суди попередніх інстанцій вказаного вище не врахували, неправильно застосували норми матеріального права і відповідно винесли незаконні рішення, які згідно приписів статті 311 ГПК України підлягають скасуванню, а у справі має бути прийняте нове рішення про відмову у позові з вище наведених мотивів.

53. Таким чином, касаційні скарги підлягають задоволенню.

Щодо судових витрат

54. З огляду на те, що у позові за результатами розгляду справи відмовлено, відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати скаржників на сплату судового збору за подання апеляційних та касаційних скарг підлягають стягненню з позивача.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційні скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Домашній затишок", Київської міської ради, ОСОБА_1 задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 квітня 2021 року і рішення Господарського суду міста Києва від 11 лютого 2021 року у справі №910/7864/20 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Міськжитлобуд" (04073, м. Київ, вул. Скляренка, 5; ідентифікаційний код 30153713) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Домашній затишок" (03039, м. Київ, вул. Голосіївська, 13-Б; ідентифікаційний код 37119802) 14 714 грн. судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Міськжитлобуд" (04073, м. Київ, вул. Скляренка, 5; ідентифікаційний код 30153713) на користь Київської міської ради (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141) 14 714 грн. судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Міськжитлобуд" (04073, м. Київ, вул. Скляренка, 5; ідентифікаційний код 30153713) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) 14 714 грн. судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.

7. Доручити Господарському суду міста Києва видати накази.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Зуєв В.А.