СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 листопада 2021 року м. Харків Справа № 913/213/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Лакіза В.В., суддя Бородіна Л.І. , суддя Здоровко Л.М.

за участю секретаря судового засідання Перікової К.В.,

за участю представників сторін:

позивача за первісним позовомТараканова А.С., паспорт НОМЕР_1 від 10.07.2007 та на підставі відомостей з ЄДРПО представник Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області,

відповідача за первісним позовомГубський С.М., свідоцтво № 21/1452 від 01.06.2018

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної-особи підприємця Бондар Олени Миколаївни, м. Сєвєродонецьк Луганської області, (вх. № 2889 Л/2)

на рішення Господарського суду Луганської області від 12.08.2021 у справі №913/213/21 (суддя Фонова О.С., повний текст складено та підписано 20.08.2021)

за позовом Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області, м. Сєвєродонецьк Луганської області

до Фізичної-особи підприємця Бондар Олени Миколаївни, м. Сєвєродонецьк Луганської області

про зобов`язання звільнити нежитлове приміщення

та

за зустрічним позовом Фізичної-особи підприємця Бондар Олени Миколаївни, м. Сєвєродонецьк Луганської області

до Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області, м. Сєвєродонецьк Луганської області

про визнання договору оренди нежитлового приміщення продовженим на той самий термін і на тих самих умовах,-

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2021 року Фонд комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області звернувся з позовною заявою до Фізичної-особи підприємця Бондар Олени Миколаївни (далі ФОП Бондар О.М.) з вимогою (з урахуванням уточнень позовної заяви від 14.05.2021 №01-10.04/195) зобов`язати ФОП Бондар О.М. звільнити нежитлове приміщення загальною площею 41,0 кв.м., що розташовано за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10а/49, та повернути його Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області шляхом підписання акту прийому-передачі.

У травні 2021 року Фізична особа-підприємець Бондар Олена Миколаївна звернулась до Господарського суду Луганської області з зустрічним позовом до Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області та, з урахуванням клопотання про виправлення описки у зустрічній позовній заяві у справі №913/213/21 від 12.07.2021, просила суд:

- визнати договір оренди № 25 нежитлового приміщення, що є комунальним майном Сєвєродонецької міської територіальної громади від 07.09.2016, укладеним між Фондом комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Бондар Оленою Миколаївною (Орендар), продовженим на той самий термін, який був передбачений договором на строк 2 роки 11 місяців, тобто до 01.12.2023 включно, і на тих самих умовах;

- відмовити в задоволенні позову Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області до Фізичної особи-підприємця Бондар Олени Миколаївни про усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням в повному обсязі.

Ухвалою Господарського суду Луганської області від 20.05.2021 зустрічний позов прийнято до спільного розгляду з первісним позовом.

Рішенням Господарського суду Луганської області від 12.08.2021 у справі №913/213/21 первісний позов задоволено повністю.

Зобов`язано Фізичну особу-підприємця Бондар Олену Миколаївну звільнити нежитлове приміщення загальною площею 41,0 кв.м., що розташовано за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10а/49, та повернути його Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області шляхом підписання акту прийому-передачі.

Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Бондар Олени Миколаївни на користь Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області витрати зі сплати судового збору в сумі 2270,00 грн.

У задоволенні зустрічного позову відмовлено. Судові витрати за зустрічним позовом покладено на позивача за зустрічним позовом.

Приймаючи рішення, суд першої інстанції виходив з обставин, якими встановив:

-спірні правовідносини у справі виникли з приводу виконання сторонами умов договору оренди нежитлових приміщень №25 від 07.09.2016 щодо повернення орендованого майно у зв`язку із припиненням орендних правовідносин;

- позивач за первісним позовом належним чином виконав свій обов`язок щодо доведення інформації про припинення дії договору до орендаря, а відповідач за первісним позовом належним чином повідомлявся та був обізнаний із наміром позивача за первісним позовом припинити договірні відносини у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди;

-03.10.2019 було прийнято Закон України Про оренду державного та комунального майна №157-ІХ, який, відповідно до пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону, набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм);

- договір оренди №25 від 07.09.2016 діяв на момент введення в дію Закону, станом на 01.07.2020 до правовідносин з його продовження повинні застосовуватись приписи нового Закону;

-відповідно до частин 1-3 ст. 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-ІХ, продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті;

- відповідач за первісним позовом не надала суду доказів звернення із заявою у встановленому Законом порядку до позивача за первісним позовом про продовження дії договору не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди 31.12.2020. Таке звернення було 24.11.2020 у відповідь на лист позивача за первісним позовом з повідомленням про закінчення строку дії Договору, тобто трохи більше, ніж за 1 місяць;

- оскільки спірний договір оренди укладений на строк менше 5 років та вже був продовжений до 31.12.2020 додатковою угодою від 15.07.2019 №4, продовження Договору здійснюється за результатами проведення аукціону;

- відповідачем за первісним позовом не доведено факту повернення на час розгляду справи орендованого майна, отже, наявні підстави для задоволення в повному обсязі позовних вимог про зобов`язання ФОП Бондар О.М. звільнити нежитлове приміщення та повернути його Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області шляхом підписання акту прийому-передачі.

Щодо зустрічних позовних вимог про визнання продовженим договору оренди на той самий термін, який був передбачений договором на строк 2 роки 11 місяців, тобто до 01.12.2023 включно, і на тих самих умовах, суд визнав встановленим наступні обставини:

- підписанням додаткової угоди №4 від 15.07.2019 до договору оренди, сторони дійшли згоди про продовження терміну дії договору по 31.12.2020, отже, спірний договір оренди нежитлового приміщення №25 від 07.09.2016 вже продовжувався, а тому ч.2 ст.18 Закону №157-IX не може бути застосована для продовження цього Договору;

-відповідач за первісним позовом є таким, що належним чином повідомлений про припинення договору та умови його продовження з урахування приписів Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-ІХ в новій редакції;

-ФОП Бондар О.М. жодних заяв через ЕТС до Фонду не надавала та в аукціоні на оренду спірного приміщення вона участь не приймала. Отже, ФОП Бондар О.М. не виконала вимоги нового законодавства про оренду щодо процедури продовження дії Договору;

-згідно з даними з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань видом діяльності ФОП Бондар О.М. є надання інших допоміжних комерційних послуг, н. в. і. у. (основний), код 82.99; доказів наявності ліцензії на право провадження освітньої діяльності у сфері дошкільної освіти, виданої у встановленому законодавством України порядку ФОП Бондар О.М. не надано;

-доказів здійснення іншої діяльності, забороненої на час встановлення карантину, ФОП Бондар О.М. не надано, отже відсутні підстави для висновку про розповсюдження на спірний договір приписів п.п. 5 п. 2 розділу II Прикінцеві положення Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), щодо продовження строку дії договорів оренди на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення.

Фізична - особа підприємець Бондар О.М. із рішенням суду першої інстанції не погодилась, звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення Господарського суду Луганської області від 12.08.2021 у справі №913/213/21 скасувати повністю та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні первісного позову Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області до ФОП Бондар Олени Миколаївни про усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням. Задовольнити зустрічний позов ФОП Бондар Олени Миколаївни та визнати договір оренди № 25 нежитлового приміщення, що є комунальним майном Сєвєродонецької міської територіальної громади від 07.09.2016, укладеним між Фондом комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області (Орендодавець) та ФОП Бондар О.М. (Орендар), продовженим на той самий термін, який був передбачений договором на строк 2 роки 11 місяців, тобто до 01.12.2023 включно, і на тих самих умовах.

Апеляційну скаргу скаржник обґрунтовує наступними доводами:

- в силу п. 10.4. договору оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін та на тих саме умовах, які були передбачені законом. Враховуючи вказані умови договору та з огляду на відсутність будь-якої заяви (заперечень) сторін про припинення або зміну договору після закінчення його чинності протягом одного місяця, договір орендар вважав продовженим на той самий термін і на тих саме умовах, які були передбачені договором оренди №25 нежилого приміщення від 07.09.2016. Листом №01.01-10/04/511 від 16.11.2020 орендодавець сповістив орендаря про закінчення строку вищевказаного договору, у зв`язку із чим орендар 24.11.2020 надав позивачу заяву з проханням продовжити договір оренди, оскільки має на меті подальшу співпрацю з орендодавцем та використання нежитлового приміщення в цілях проведення занять з розвитку дітей дошкільного віку. Листом від 22.12.2020 року № 01.01-10/04/558 позивач повідомив орендаря, що відповідно до Закону України Про оренду державного та комунального майна та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020, передача такого майна в оренду здійснюється виключно через проведення електронного аукціону. Отже, помилковим є висновок суду першої інстанції про встановлений факт відмови орендодавця від продовження договору, адже, зміст вищезазначеної відповіді, підтверджується лише факт складання і надсилання інформативного листа позивачем, яка в своїй суті не містить відмови, а лише повідомлення про проведення аукціону;

- за змістом ст. ст. 759, 763 і 764 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України, ч. 2 ст. 18 та ч. 2 ст. 24 Закону України Про оренду державного та комунального майна, після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Отже, для правильного розгляду спору суттєвим є встановлення обставин повідомлення належним чином та у встановлений строк орендодавцем орендаря про припинення договору внаслідок закінчення його дії, відмову від подальшої пролонгації, тобто після 31.12.2020 (закінчення строку договору оренди). Водночас, за відсутності своєчасного заперечення орендодавця проти продовження дії договору оренди №25, право на продовження договору у орендаря втрачено не було. Отже, встановлений судом першої інстанції факт відмови орендодавця у продовженні дії договору є помилковим;

- у відповідності до ч.2 ст. 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна (у чинній редакції), без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше. Частина третя цієї статті вказує, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору. Відповідно до ч. 7 ст. 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна, договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Враховуючи п. 2 Перехідних положень цього Закону договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом. Таким чином, в силу частини другої та третьої статті 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна (в редакції, чинній на момент укладення договору та додаткових угод до нього) та за відсутності заяви орендодавця про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, договір оренди №25 нежилого приміщення від 07.09.2016 є продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором;

- суд першої інстанції не врахував, що орендар продовжує користуватися приміщенням, орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; відсутнє належним чином укладене письмове повідомлення орендодавця про відмову у продовженні договору в місячний строк після закінчення терміну дії договору;

- суд першої інстанції не надав оцінки положенням Закону України Про соціальну підтримку застрахованих осіб та суб`єктів господарювання на період здійснення обмежувальних протиепідемічних заходів, запроваджених з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID - 19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 від 04.12.2020, яким встановлено, що у пункті 2 розділу II "Прикінцеві положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)" (Відомості Верховної Ради України, 2020 р., № 16, ст. 100): підпункт 4 виключити; доповнити підпунктами 5 та 6 такого змісту:

"5) для суб`єктів господарювання, діяльність яких була заборонена/обмежена на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19), строки дії договорів оренди державного та комунального майна, які закінчуються у цей період, продовжуються на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення;

6) суб`єктам господарювання, діяльність яких була заборонена у цей період, не нараховується та ними не сплачується орендна плата за договорами оренди державного або комунального майна". Отже, законодавцем передбачено право на автоматичне продовження договорів оренди державного та комунального майна на період дії карантину, під час якого діяльність самого орендаря була заборонена. Крім того, Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID - 19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 у редакції станом на 02.04.2020, також були встановлені обмежувальні заходи на період дії карантину, які в подальшому неодноразово продовжувались. З огляду на те, що діяльність ФОП Бондар О. В. пов`язана із проведенням занять з розвитку дітей дошкільного віку та пов`язана із прийманням відвідувачів, перебуванням дітей та дорослих у одному приміщенні, така діяльність була повністю заборонена в період карантинних обмежень та не відносилася до виключень. Також, судом першої інстанції не було враховано, що ФОП Бондар О.М. отримала матеріальну компенсацію від держави на підставі того, що її діяльність була заборонена протягом дії весняного локдауну у повній відповідності до законодавчих норм, що підтверджується наданими до суду копіями квитанцій.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 13.10.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної-особи підприємця Бондар Олени Миколаївни на рішення Господарського суду Луганської області від 12.08.2021 у справі №913/213/21 та призначено її до розгляду на 09.11.2021.

Встановлено Фонду комунального майна Сєверодонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєверодонецького району Луганської області строк до 29.10.2021 для подання відзиву на апеляційну скаргу; встановлено сторонам у справі строк для подання заяв, клопотань, тощо до 01.11.2021.

У відзиві на апеляційну скаргу Фонд комунального майна Сєверодонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєверодонецького району Луганської області проти доводів апеляційної скарги заперечує та зазначає, що листом від 16.11.2020 №01.01-10/04/511 Орендодавець повідомив орендаря про закінчення строку договору оренди № 25 від 07.09.2016 та необхідність повернення орендованого приміщення. Крім того, вказаним листом орендаря було повідомлено, що питання щодо укладання договору на оренду нерухомого майна буде розглядатись відповідно до чинного законодавства України через платформу електронної торгової системи. Отже, позивач вважає, що Орендар був належним чином проінформований про припинення Договору оренди, наміри Орендодавця та відповідні правові наслідки.

Крім того, зазначає, що ст. 13 Закону України Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019 №158 встановлено , що об`єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в електронній торговій системі (далі - ЕТС), у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об`єкта згідно із статтею 18 цього Закону. У частині 9 статті 18 Закону зазначено, що після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Відповідно до Пункту 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, який вступив у дію з 17.06.2020 (далі - Порядок), Орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначеним строк, то орендодавець не пізніше, ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акту приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Пунктом 144 Порядку встановлено, що після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону.

Зокрема, як зазначає позивач за первісним позовом, орендодавцем були вжиті заходи із врегулювання спірного питання шляхом надсилання листів від 22.12.2020 №01.01-10/04/588, від 19.01.2021 №01.01.-10/04/16, від 25.02.2021 №01-01-10/04/81 від 22.03.2021 №01- 10/04/123 та від 06.04.2021 № 01-10/04/143. Також, в телефонному режимі спеціалісти Фонду неодноразово наголошували про необхідність реєстрації ФОП Бондар О.М. в єдиній торговій системі для здійснення процедури передачі в оренду, але орендар положення та вимоги чинного законодавства України про оренду щодо проведення аукціону не визнав, заяв через ЕТС не надавав, в аукціоні на оренду спірного приміщення участі не приймав.

Враховуючи роз`яснення Фонду державного майна, надані у листі від 30.12.2020 № 10-16-26785 щодо реалізації положень п.п. 5 п. 2 розділу II Прикінцеві положення Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (СОVID-19) №530-ІХ від 17.03.2020, продовження договорів оренди державного та комунального майна на період карантину автоматично не відбувається.

Відповідно до пункту 1.1 спірного договору, орендоване приміщення надається для організації дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час, разом з тим, вид підприємницької діяльності ФОП Бондар О.М. не пов`язаний із навчальним процесом, не є дитячим закладом чи закладом дошкільної освіти, тому до відповідача не застосовуються положення п.п.5 п.2 розділу II Прикінцеві положення Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби СОVID-19.

Позивач також вважає, що згідно з п.2 Перехідних положень Закону України Про оренду державного та комунального майна договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені або до 01.07.2020; норми ч.2 ст. 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019, на яку посилається апелянт та якою встановлено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше, не можуть бути застосованів даному випадку, оскільки термін дії договору оренди №25 від 07.09.2016 вже подовжувався додатковою угодою №4від 15.07.2019.

У зв`язку з цим, позивач за первісним позовом просить при розгляді справи врахувати доводи наведені у відзиві на апеляційну скаргу та відмовити у задоволенні апеляційної скарги, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

В судовому засіданні 09.11.2021 представник апелянта підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог скасувати. представник відповідача за зустрічним позовом проти доводів апеляційної скарги заперечував, просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі, відзиві на апеляційну скаргу доводи сторін, заслухавши в судовому засіданні представника апелянта та представника позивача за первісним позовом, перевіривши в межах вимог апеляційної скарги правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, колегія суддів встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 07.09.2016 між Фондом комунального майна Сєвєрдонецької міської ради (розпорядженням керівника Сєвєрдонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області від 03.03.2021 №11 перейменований у Фонд комунального майна Сєвєрдонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області) як Орендодавцем (далі - орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Бондар Оленою Миколаївною, як Орендарем (далі орендар) укладено договір на оренду нежитлового приміщення №25.

Відповідно до п.1.1 Договору оренди керуючись Законом України Про оренду державного та комунального майна, рішенням Сєвєродонецької міської ради №348 від 14.09.2016 Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Сєвєродонецьк Луганської області (зі змінами) та іншими законодавчими актами про оренду, Орендодавець на підставі Протоколу №6 засідання конкурсної комісії щодо надання в оренду комунального майна, в тому числі і нерухомого, що є власністю територіальної громади м. Сєвєродонецька Луганської області від 06.09.2016 передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежиле приміщення за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10-А, інв.№10300104/1, загальною площею 41,0 кв.м., яке знаходиться на балансі Фонду комунального майна Сєвєрдонецької міської ради для організації дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час.

Право користування приміщенням Орендарем настає одночасно з підписанням цього Договору та акту прийняття-передачі вищеназваного приміщення (п.2.1 Договору оренди).

За умовами п.2.4 Договору оренди, коли закінчується термін оренди, а також у випадку дострокового розірвання Договору або банкрутства Орендаря, він повертає Орендодавцю приміщення у стані, що не погіршує конструктивні та технічні якості приміщення у порівнянні зі станом на момент передачі його в оренду.

Орендар передає Орендодавцю приміщення протягом 5-ти днів з моменту припинення договору оренди.

Протягом цього строку Орендар зобов`язаний звільнити орендоване приміщення і підготувати його до передачі Орендодавцю.

В момент підписання акту приймання-передачі Орендар передає Орендодавцю ключі від об`єкту оренди. Приміщення вважається повернутим Орендодавцю з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

Відповідно до п. 9.1. договору, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження, Орендар зобов`язаний повернути Орендодавцю нежиле приміщення на умовах, зазначених в договорі оренди.

Цей договір діє з моменту підписання акту приймання-передачі 2 роки 11 місяців (п.10.1 Договору оренди).

Згідно з п. 10.2 Договору оренди зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом одного місяця.

Договір припиняється по закінченню строку, на який він був укладений.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той же термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (п.10.4 договору).

У відповідності до п. 10.8., дія договору припиняється, в тому числі, внаслідок закінчення строку, на який він був укладений (п. 10.08.1 договору).

Договір підписаний сторонами без застережень та зауважень.

На виконання п. 2.1. договору, сторонами складено та підписано Акт приймання-передачі нежитлового приміщення від 07.09.2016 (Додаток №2 до Договору №25 від 07.09.2016)(а.с.25). Підписавши вказаний акт, сторони підтвердили факт передачі вказаного нежилого приміщення в користування орендаря.

У подальшому сторони уклали низку додаткових угод до Договору оренди, якими внесено зміни та доповнення до нього, а саме:

- додатковою угодою №1 від 19.12.2016 до Договору оренди були внесені зміни у п.1.1 Договору оренди та у Додаток №1 до Договору оренди після слів: нежиле приміщення за адресою слід читати м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10-А/49 (а.с.27).

- додатковою угодою №2 від 05.02.2018 до Договору оренди були внесені зміни, зокрема, п.1.1 Договору оренди викладено сторонами в наступній редакції: Керуючись Законом України Про оренду державного та комунального майна, рішенням Сєвєродонецької міської ради від 22.12.2017 №2113 Про затвердження Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Сєвєродонецьк Луганської області та іншими законодавчими актами про оренду, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежиле приміщення за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10-А/49, інв.№10300104/1, загальною площею 41,0 кв.м., яке знаходиться на балансі Фонду комунального майна Сєвєрдонецької міської ради для організації дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час (а.с.28,29).

- додатковою угодою №4 від 15.07.2019 до Договору оренди, у зв`язку з закінченням строку дії Договору, п.10.1 в розділі 10 Договору оренди викладено в наступній редакції: Термін дії Договору продовжено по 31.12.2020 (а.с.31).

20.11.2020 позивач за первісним позовом звернувся до ФОП Бондар О.М. з листом №01.01-10/04/511 від 16.11.2020 (а.с.33), яким повідомив, що строк дії договору №25 від 07.09.2016 на оренду нежилого приміщення за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10-А/49, площею 41,0 кв.м. закінчується 31.12.2020.

Посилаючись на п. 2.4. договору оренди №25 від 07.09.2016, орендодавець просив повернути орендоване приміщення за актом приймання-передачі в строк до 06.01.2021.

Крім того, вказаним листом орендодавець повідомив орендаря, що питання стосовно укладання договору на оренду цього нерухомого майна буде розглядатись відповідно до чинного законодавства України через платформу електронної торгової системи (ЕТС) (а.с.33,34).

26.11.2020 ФОП Бондар О.М. звернулась до орендодавця із заявою №б/н від 24.11.2020, в якій просила продовжити договір оренди №25 від 07.09.2016 на 2 роки 11 місяців та просила врахувати права першочергової участі в оренді цього приміщення. Крім того, орендар повідомив, що на протязі весняного карантину не мав змоги працювати повних три місяці, але своєчасно сплачував орендну плату. (а.с.35).

У відповідь на лист ФОП Бондар О.М. про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, орендодавець листом від 22.12.2020 №01.01-10/04/588 повідомив орендаря, що відповідно до Закону України Про оренду державного та комунального майна та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, передача комунального майна в оренду здійснюється виключно із застосуванням Прозорро.Продажі електронної торгової системи визначеної як системи для проведення електронних аукціонів щодо передачі майна в оренду. Чинне законодавство про оренду передбачає проведення онлайн аукціону, який відбуватиметься відкрито та прозоро, в режимі реального часу.

Також, орендарю повідомлено, що з інформацією про аукціон, про умови участі в аукціоні з передачі в оренду нежилого приміщення за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10А/49, площею 41,0 кв.м. можливо ознайомитись через електронний майданчик, який функціонує у мережі Інтернет, та забезпечує процес проведення аукціонів в електронній формі (а.с.36,37).

Звертаючись до суду, позивач за первісним позовом вважав, що вжив всіх заходів із врегулюванням спірного питання шляхом надсилання листів від 22.12.2020 №01.01-10/04/588, від 19.01.2021 №01.01-10/04/16, від 25.02.2021 №01-01-10/04/81, від 22.03.2021 №01-10/04/123 та від 06.04.2021 №01-10/04/143 на всі заяви ФОП Бондар О.М. (а.с.36,37,39,40,44-47,48,50,51,55,56).

Водночас, орендар у своїх заявах від 30.12.2020 вх.№644, 15.02.2021 вх.№67, 15.02.2021 вх.№68, 11.02.2021 вх.№156, 23.03.2021 вх. №164 наголошував на тому, що договір оренди не може бути припинений під час карантину, діяльність ФОП Бондар О.М. на період дії локдауну була не обмежена, а заборонена та наполягав на автоматичній пролонгації спірного договору.

Крім того, посилаючись на Закон України Про соціальну підтримку застрахованих осіб та суб`єктів господарювання на період здійснення обмежувальних протиепідемічних заходів, запроваджених з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, стверджував, що проведення аукціону на право оренди суперечить чинному законодавству України про оренду (а.с.38,41-43,49,52-54).

У зв`язку з цим, з посиланням на положення ч.1 ст.24 Закону України Про оренду державного та комунального майна, ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України та вважаючи, що 31.12.2020 Договір на оренду нежитлового приміщення №25 від 07.09.2016 припинив свою дію, Фонд комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області просив суд зобов`язати ФОП Бондар О.М. звільнити нежитлове приміщення загальною площею 41,0 кв.м., що розташовано за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10а/49 та повернути його Фонду шляхом підписання акту прийому-передачі.

Звертаючись до суду із зустрічним позовом, ФОП Бондар О.М. просила суд визнати Договір оренди №25 нежитлового приміщення від 07.09.2016 продовженим на той самий термін, який був передбачений договором на строк 2 роки 11 місяців, тобто до 01.12.2023 включно, і на тих самих умовах.

Посилаючись на умови договору, положення ч.2 ст.18 Закону України Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019, якою врегульовано умови для продовження договорів оренди без проведення аукціону, приписи ст. ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 284 Господарського кодексу України, ч. 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 та відсутність своєчасного повідомлення орендодавця про припинення договору протягом місяця після закінчення строку його дії, ФОП Бондар О.М., вважала про наявність підстав для автоматичного поновлення (продовження) договору оренди.

Крім того, позивач за зустрічним позовом посилався на приписи підпункту 5 пункту 2 розділу II Прикінцеві положення Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), що набрав чинності 17.03.2020 та зазначав, що використовує орендоване приміщення з метою проведення занять з розвитку дітей дошкільного віку, що є однією зі складових дошкільної освіти, тому її діяльність є саме забороненою на час дії карантину.

Наведені підстави позивач за зустрічним позовом вважав такими, що підтверджують його вимоги про визнання договору оренди №25 нежилого приміщення від 07.09.2016 поновленим (продовженим) на той саме термін і на тих саме умовах.

Задоволення первісних позовних вимог судом першої інстанції та відмова у задоволенні зустрічного позову є предметом апеляційного перегляду у даній справі.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносин, колегія суддів зазначає наступне.

Спірні правовідносини у даній справі виникли з приводу припинення дії договору оренди нежилого приміщення №25 від 07.09.2016 та наявності підстав щодо його поновлення (продовження) після закінчення його строку дії.

Згідно зі ст.11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав і обов`язків (зобов`язань) є, зокрема, договір.

Згідно з ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до ч.1 ст.639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Правовідносини оренди (найму) врегульовані положеннями глави 58 "Найм (оренда)" розділу III "Окремі види зобов`язань" книги п`ятої "Зобов`язальне право" ЦК України та статей 283- 291 Господарського кодексу України.

Згідно із частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частинами першою та шостою статті 283 Господарського кодексу України (далі ГК України) визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

У частині першій статті 284 ГК України законодавець як істотні умови договору оренди, визначив, зокрема, строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; умови повернення орендованого майна або викупу.

Частиною першою статті 763 ЦК України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Аналогічні за змістом положення містить частина четверта статті 284 ГК України, відповідно до якої строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення (частина четверта статті 291 ГК України).

Виняток з наведеного правила передбачено частиною першою статті 764 ЦК України, відповідно до якої в разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічні положення містив Закон України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції Закону України від 10.04.92 N 2269-XII до втрати ним чинності з 01.02.2020 (у зв`язку з введенням в дію з 01.02.2020 Закону України від 03.10.2019 N 157-IX "Про оренду державного та комунального майна").

У даному спорі йдеться про оренду комунального майна, тому суд враховує відповідне законодавство, що регулює порядок передачі в оренду комунального майна.

У п.10.1 (в редакції додаткової угоди №4 від 15.07.2019) договору №25 нежилого приміщення від 07.09.2016 сторони передбачили, що термін договору продовжено до 31.12.2020 року.

Відповідно до п.10.4 договору встановлено, що договір припиняється по закінченню строку, на який він був укладений. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Матеріали справи також свідчать, що 20.11.2020 орендодавець шляхом надіслання орендарю листа №01.01-10/04/511 від 16.11.2020 (а.с.33), повідомив ФОП Бондар О.М., що строк дії договору №25 від 07.09.2016 на оренду нежилого приміщення за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10-А/49, площею 41,0 кв.м. закінчується 31.12.2020.

Також, посилаючись на п. 2.4. договору оренди №25 від 07.09.2016, орендодавець просив повернути орендоване приміщення за актом приймання-передачі в строк до 06.01.2021.

Крім того, вказаним листом орендодавець повідомив орендаря, що питання стосовно укладання договору на оренду цього нерухомого майна буде розглядатись відповідно до чинного законодавства України через платформу електронної торгової системи (ЕТС) (а.с.33,34).

Водночас, у листі від 26.11.2020 орендар просив продовжити договір оренди №25 від 07.09.2016 на 2 роки 11 місяців та просив врахувати права першочергової участі в оренді цього приміщення. (а.с.35).

Колегія суддів зазначає, що 03.10.2019 Верховною Радою України було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ.

В зазначеному Законі в розділі "Прикінцеві та перехідні положення" було передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

Водночас, пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" було визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., N 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

В такий спосіб, враховуючи опублікування тексту Закону від 03.10.2019 №157-ІХ в офіційному виданні "Голос України" 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і, відповідно до наведених вище приписів, введений в дію з 01.02.2020, а, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за виключенням норм зазначених в розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

При цьому, за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті.

В контексті зазначеного колегія суддів звертає увагу на те, що в пункті 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.

Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів, які були укладені відповідно до приписів Закону від 10.04.1992 № 2269-XII.

Разом з тим, інші дії, пов`язані з виконанням існуючих договорів, а також орендою державного та комунального майна з 01.02.2020 регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019.

Правова позиція з цього питання викладена в постанові Верховного Суду у справі № 914/785/20 від 06.07.2021, у справі №907/720/20 від 06.10.2021.

Таким чином, з урахуванням наведених приписів законодавства, колегія суддів приходить до висновку, що прийнявши Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ в редакції від 03.10.2019, законодавець, тим самим, встановив альтернативну умову продовження договорів оренди, які були укладені до набрання чинності Закону в новій редакції.

Зокрема, законодавцем встановлено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.

З огляду на те, що договір оренди №25 від 07.09.2016 діяв на момент введення в дію Закону та станом на 01.07.2020, до правовідносин з його продовження повинні застосовуватись приписи нового Закону.

Згідно з приписами ч. 1 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції від 03.10.2019, № 157-ІХ), продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Частиною 2 статті 18 Закону встановлено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

- укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

- укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

- укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

- укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди (ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Отже, вищенаведеними приписами встановлено загальне правило про те, що продовження договорів оренди (на які поширюється дія Закону в редакції від 03.10.2019 N 157-IX "Про оренду державного та комунального майна") здійснюється за результатами проведення аукціону, а також викладено підстави, за умов яких, продовження договору може бути здійснено без проведення аукціону.

З огляду на те, що строк дії договору оренди №25 нежилого приміщення від 07.09.2016 було встановлено до 31.12.2020, тобто договір діяв на 01.07.2020, спірний договір оренди мав продовжуватись в порядку, визначеному Законом у новій редакції, тобто шляхом проведення аукціону.

Враховуючи припинення 31.12.2020 строку дії договору, на який його було укладено, а також початок дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у новій редакції, орендодавець правомірно листом від 16.11.2020 за №01.01-10/04/51120.11.2020 (направлений орендарю 20.11.2020) повідомив ФОП Бондар О.М., що питання щодо укладення договору на оренду цього нерухомого майна буде розглядатись відповідно до чинного законодавства України через платформу електронної торгової системи (ЕТС), тобто шляхом проведення ауціону.

Колегія суддів вважає, що надіславши орендарю листи від 16.11.2020 №01.01-10/04/511, від 22.12.2020 №01.01-10/04/588, від 19.01.2021 №01.01-10/04/16, від 25.02.2021 №01-01-10/04/81, від 22.03.2021 №01-10/04/123 та від 06.04.2021 №01-10/04/143, орендодавець тим самим чітко висловив та довів до відома орендаря позицію про припинення дії договору оренди та волевиявлення орендодавця про відсутність наміру продовження договору оренди нежитлового приміщення №25 від 07.09.2016 на новий строк, з огляду на нові законодавчі приписи щодо порядку його продовження.

Як наголошував у зустрічній позовній заяві позивач, орендодавець не повідомив ФОП Бондар О.М. протягом місяця після закінчення строку дії договору про його припинення, орендар продовжує користуватись орендованим майном та сплачує за нього орендну плату. У зв`язку з цим, орендар вважав, що в розумінні ст.764 ЦК України, договір №25 від 07.09.2016 є автоматично поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

З приводу наведених доводів, колегія суддів зазначає, що відповідно до положень ч. 1 ст. 759, ст. 764 та ч. 1 ст. 785 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк; якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором; у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з приписами частини четвертої статті 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частиною другою статті 291 ГК України передбачено, зокрема, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічні положення містить частина 1 ст. 24 Закону України Про оренду державного та комунального майна.

Велика Палата Верховного Суду у справі №910/719/19 від 19.05.2020 вказала, що чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар вважається повідомленим чи способів такого повідомлення. До того ж зазначила, що правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у цих нормах, спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища.

Настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

Правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19 щодо права орендодавця заявити про припинення або зміну договору як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії такого договору знайшов своє відображення й у іншій практиці Верховного Суду (зокрема постановах від 02.07.2019 у справі №906/746/18, від 08.07.2019 у справі №906/739/18, від 16.07.2019 у справі №906/744/18, від 13.08.2019 у справі №906/740/18, від 20.01.2021 у справі №922/1957/19 та від 07.07.2021 у справі №910/8465/19), що свідчить про те, що практика касаційного суду у цьому питанні є сталою.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що надіслдавши орендарю лист від 16.11.2020 №01.01-10/04/511, а в подальшому, листи від 22.12.2020 №01.01-10/04/588, від 19.01.2021 №01.01-10/04/16, від 25.02.2021 №01-01-10/04/81, від 22.03.2021 №01-10/04/123 та від 06.04.2021 №01-10/04/143 позивач за первісним позовом належним чином виконав свій обов`язок щодо доведення інформації про припинення дії договору до орендаря, а відповідач за первісним позовом належним чином повідомлявся та був обізнаний із наміром орендодавця припинити договірні відносини у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди. Крім того, виходячи зі змісту листа орендаря від 16.11.2020 №01.01-10/04/511 вбачається, що орендодавець повідомив орендаря, що розгляд питання щодо укладення договору оренди нерухомого майна буде розглядатись відповідно до чинного законодавства України через платформу електронної торгової системи.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Порядок повернення об`єкта оренди було врегульовано сторонами у розділі 2 договору.

Зокрема, у п.2.4 договору сторони визначили, що коли закінчується термін оренди, а також у випадку дострокового розірвання договору Орендар повертає Орендодавцю приміщення у стані, що не погіршує конструктивні та технологічні якості приміщення у порівнянні зі станом на момент передачі його в оренду.

Орендар передає Орендодавцю приміщення протягом 5-ти днів з моменту припинення договору оренди.

На протязі цього строку Орендар зобов`язаний звільнити орендоване приміщення і підготувати його до передачі Орендодавцю. В момент підписання Акту приймання-передачі Орендар передає Орендодавцю ключі від об`єкту оренди. Приміщення вважається повернутим Орендодавцю з моменту підписання сторонами Акту прийняття-передачі.

Відповідачем до матеріалів справи не надано доказів повернення майна, що є предметом оренди шляхом підписання двостороннього акту передачі орендованого майна.

Водночас, встановлені по справі обставини свідчать про те, що з 31.12.2020 договір оренди нежилого приміщення №25 від 07.09.2016 є припиненим, отже орендар на виконання умов договору, мав повернути орендоване майно у зв`язку із закінченням терміну дії договору, підписавши відповідний акт приймання-передачі об`єкту оренди.

Щодо доводів ФОП Бондар О.М. про автоматичну пролонгацію договору в силу закону, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Як вже зазначалось, оскільки Закон України "Про оренду державного та комунального майна" був прийнятий 03 жовтня 2019 року, набрав чинності 01 лютого 2020 року та діяв станом на 01.07.2020, то продовження договору оренди №25 від 07.09.2016 має здійснюватись з урахуванням вимог нового закону.

Встановлені у справі обставини також свідчать, що орендодавець висловив заперечення щодо укладення договору з ФОП Бондар О.М., оскільки в силу вимог закону позивач за первісним позовом не мав правових підстав для продовження дії договору оренди на наступний термін без проведення аукціону.

Крім того, як свідчать матеріали справи та правомірно встановлено судом першої інстанції, незважаючи на те, що договір оренди №25 від 07.09.2016 укладений на строк менше 5 років, додатковою угодою від 15.07.2019 №4 його дію продовжено до 31.12.2020. Отже, продовження договору оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, як то прямо встановлено приписами ст. 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна.

Відповідно до положень частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Однак матеріали справи не містять будь-яких доказів виконання ФОП Бондар О.М. наведених вимог. Зокрема, у матеріалах справи відсутня заява орендаря, що підтверджує звернення із заявою у встановленому Законом порядку до позивача за первісним позовом про продовження дії договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Таке звернення було здійснено ФОП Бондар О.М. 24.11.2020 у відповідь на лист позивача за первісним позовом з повідомленням про закінчення строку дії Договору, тобто трохи більше ніж за 1 місяць до закінчення терміну дії договору оренди.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що орендар належним чином був повідомлений про припинення договору оренди №25 від 07.09.2016, а також про умови його продовження. Водночас, як свідчать матеріали справи, від ФОП Бондар О.М. жодних заяв через ЕТС до Фонду не надходило та в аукціоні на оренду спірного приміщення вона участь не приймала. Отже, ФОП Бондар О.М. не виконала вимоги нового законодавства про оренду щодо процедури продовження дії договору.

23.02.2021 відбувся електронний аукціон №UА-РS-2021-01-29-000054-2. Згідно з протоколом якого від 23.02.2021 переможцем аукціону визнано Товариство з обмеженою відповідальністю НОВЕ МІСТО благоустрій (код ЕДРПОУ 43063362) (а.с.149). Доказів оскарження вказаного аукціону орендарем до матеріалів справи не надано.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що позовні вимоги за первісним позовом є обґрунтованими та правомірно задоволені судом першої інстанції.

В обґрунтування як зустрічної позовної заяви, так і доводів апеляційної скарги, ФОП Бондар О.М. посилалась на положення Закону України "Про соціальну підтримку застрахованих осіб та суб`єктів господарювання на період здійснення обмежувальних протиепідемічних заходів, запроваджених з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2", та звертала увагу, що приписами вказаного Закону встановлено, що строки дії договорів оренди державного та комунального майна, які закінчуються у цей період, продовжуються на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення.

Колегія суддів зазначає, що 10.12.2020 року набрав чинності Закон України від 04.12.2020 року №1071-IX Про соціальну підтримку застрахованих осіб та суб`єктів господарювання на період здійснення обмежувальних протиепідемічних заходів, запроваджених з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 (далі Закон).

Відповідно до підпункту 6 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону пункт 2 розділу II Прикінцеві положення Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19) доповнено підпунктами 5 та 6 такого змісту:

5) для суб`єктів господарювання, діяльність яких була заборонена/обмежена на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19), строки дії договорів оренди державного та комунального майна, які закінчуються у цей період, продовжуються на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення;

6) суб`єктам господарювання, діяльність яких була заборонена у цей період, не нараховується та ними не сплачується орендна плата за договорами оренди державного або комунального майна..

Підпунктом 5 передбачена можливість орендарів, діяльність яких була заборонена/обмежена на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, продовжувати договір оренди на період дії карантину (обмежувальних заходів) та ще на один місяць після його/їх закінчення.

Отже, законодавець передбачив альтернативну можливість продовження договорів оренди державного та комунального майна у випадку, якщо діяльність суб`єкта господарювання була заборонена або обмежена на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19.

Колегія суддів вважає, що для застосування вказаних правових норм необхідною є наявність об`єктивних обставин встановлення заборони або обмеження на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби, господарської діяльності для кожного конкретного суб`єкта господарювання.

Позивач за зустрічним позовом наголошував на тому, що його діяльність була саме заборонена в силу карантинних заходів, оскільки орендоване приміщення використовувалось з метою проведення занять з розвитку дітей дошкільного віку, що є однією зі складових дошкільної освіти, та діяльність якої під час дії карантину була заборонена. Вказані доводи покладено апелянтом також в обґрунтування апеляційної скарги.

Суд першої інстанції правомірно зазначив, що за змістом п.п. 16 п. 2 Постанови Кабінету Міністрів України від 09.12.2020 №1236 Про встановлення карантину та запровадження обмежувальних протиепідемічних заходів з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 в редакції на час закінчення строку дії договору, на території України на період дії карантину запроваджуються обмежувальні протиепідемічні заходи, зокрема, забороняється відвідування закладів освіти здобувачами освіти групами кількістю, більш як 20 осіб, крім закладів дошкільної, загальної середньої, позашкільної та спеціалізованої мистецької освіти.

Відповідно до п.п. 10 п. 3 вказаної Постанови додатково до обмежувальних протиепідемічних заходів, передбачених пунктом 2 цієї постанови, в період з 00 годин 00 хвилин 8 січня 2021 р. до 00 годин 00 хвилин 25 січня 2021 р. на території України забороняється відвідування закладів освіти незалежно від форми власності її здобувачами, крім закладів дошкільної освіти та спеціальних закладів освіти.

Статтею 5 Закону України Про дошкільну освіту визначена система дошкільної освіти, яку становлять: заклади дошкільної освіти незалежно від підпорядкування, типів і форми власності; наукові і методичні установи; органи управління освітою; освіта та виховання в сім`ї.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 Закону України Про дошкільну освіту заклад дошкільної освіти - навчальний заклад, що забезпечує реалізацію права дитини на здобуття дошкільної освіти, її фізичний, розумовий і духовний розвиток, соціальну адаптацію та готовність продовжувати освіту.

Заклад дошкільної освіти здійснює свою діяльність за наявності ліцензії на право провадження освітньої діяльності у сфері дошкільної освіти, виданої у встановленому законодавством України порядку (ч. 3 ст. 11 Закону України Про дошкільну освіту).

Водночас, як правомірно встановлено судом першої інстанції, за даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань видом діяльності ФОП Бондар О.М. є надання інших допоміжних комерційних послуг, н. в. і. у. (основний), код 82.99 (н. в. і. у. діяльність не віднесена до інших угрупувань).

Також ФОП Бондар О.М. не було надано суду доказів наявності ліцензії на право провадження освітньої діяльності у сфері дошкільної освіти, виданої у встановленому законодавством України порядку.

Крім того, відповідно до пункту 1.1 Договору орендоване приміщення надається для організації дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час, що значно відрізняється за змістом від діяльності закладу дошкільної освіти.

Однак у даній справі позивачем за зустрічним позовом не надано суду жодних доказів обмеження або заборони його господарської діяльності на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби. Доказів здійснення іншої діяльності, забороненої на час встановлення карантину, позивачем за зустрічним позовом надано не було.

Крім того, за змістом підпункту 5 пункту 2 розділу II Прикінцеві положення Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строк дії договорів оренди продовжується на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення. В той же час, ФОП Бондар О.М. просила продовжити строк дії договору на 2 роки 11 місяців на тих самих умовах, тобто на той самий строк, на який його було раніше укладено.

З урахуванням вищевикладеного, ФОП Бондар О.М. не довела суду, що на період дії карантинних обмежень її діяльність була забороненою, у зв`язку з чим, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що приписи підпункту 5 пункту 2 розділу II Прикінцеві положення Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), щодо продовження строку дії договорів оренди на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення, не розповсюджуються на спірний договір оренди.

За таких обставин суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що твердження ФОП Бондар О.М. про автоматичну пролонгацію договору оренди в силу спеціальних положень Закону про COVID є необґрунтованими та безпідставними.

З урахуванням встановлених у справі обставин та доказів, наданих на їх підтвердження, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції правомірно відмовлено у задоволенні зустрічної позовної заяви.

В апеляційній скарзі апелянт зазначає, що за змістом п. 10.4. договору, а також приписів ст. 764 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України, ч. 2 ст. 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна, після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Отже, як вважає скаржник, для правильного розгляду спору суттєвим є встановлення обставин повідомлення належним чином та у встановлений строк орендаря про припинення договору внаслідок закінчення його дії, відмову від подальшої пролонгації, тобто після 31.12.2020 (закінчення строку договору оренди). Апелянт вважає, що своєчасне заперечення орендодавця проти продовження дії договору оренди №25 від 07.09.2016 відсутнє, а тому право на продовження договору у орендаря втрачено не було, встановлений судом першої інстанції факт відмови орендодавця у продовженні дії договору є помилковим.

З приводу наведених доводів колегія суддів зазначає, що постанові Великої палати Верховного Суду у справі № 910/719/19 від 19 травня 2020 року викладена правова позиція з приводу застосування ст. 764 Цивільного кодексу України та зазначено, що правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також передбачені у статті 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 ЦК України.

Чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар вважається повідомленим чи способів такого повідомлення.

Правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у статті 764 ЦК України спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

Під час розгляду справи встановлено, що Фонд належним чином виконав свій обов`язок щодо доведення інформації про припинення дії договору до орендаря, надіславши йому лист №01.01-10/04/511 від 16.11.2020 (а.с.33), яким повідомив, що строк дії договору №25 від 07.09.2016 на оренду нежилого приміщення за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10-А/49, площею 41,0 кв.м. закінчується 31.12.2020 та просив повернути орендоване приміщення за актом приймання-передачі в строк до 06.01.2021.

Таким чином, наявність відповідної заяви орендодавця та належних доказів її надсилання орендарю відповідно до встановлених у справі обставин свідчить про добросовісність звернення орендодавця до орендаря та вчинення Фондом залежних від його волі необхідних дій у спірних правовідносинах, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами відповідно до приписів чинного законодавства.

Крім того, встановлені у справі обставини свідчать, що договір оренди є припиненим відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України Про оренду державного та комунального майна в редакції від 03.10.2019, за якою договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Також, в апеляційній скарзі апелянт посилається на приписи до ч.2 ст. 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна (у чинній редакції) та зазначає, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше.

Апелянт зазначає, що частина третя цієї статті вказує, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору. Відповідно до ч. 7 ст. 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна, договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Отже, на думку скаржника, з урахуванням норм п. 2 Перехідних положень цього Закону, договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом.

Отже, за доводами апелянта, в силу частини другої та третьої статті 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна (в редакції, чинній на момент укладення договору та додаткових угод до нього) та за відсутності заяви орендодавця про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, договір оренди №25 нежилого приміщення від 07.09.2016 є продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

З цього приводу колегія суддів зазначає, що згідно з приписами частини 2 Перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІX, договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Як було встановлено в ході розгляду справи, до спірних правовідносин застосуванню підлягають приписи Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019, тобто в новій редакції.

У відповідності до статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ, етапність передачі в оренду державного та комунального майна передбачає: прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду; внесення інформації про потенційний об`єкт оренди до ЕТС (електронна торгова система); прийняття рішення про включення потенційного об`єкта оренди до одного із Переліків (Перелік об`єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні; Перелік об`єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону); опублікування інформації про потенційний об`єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС; розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду; проведення аукціону на право оренди майна або передача об`єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Особливості передачі в оренду комунального майна, передбачені цим Законом, додатково можуть визначатися рішенням представницьких органів місцевого самоврядування з урахуванням вимог і обмежень, передбачених цим Законом і Порядком передачі майна в оренду.

17.06.2020 набув чинності новий Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 Деякі питання оренди державного та комунального майна.

Згідно з приписами статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в новій редакції), продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

У відповідності до ч. 2 ст. 18 Закону, без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

- укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

-укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

-укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

-укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Однак матеріали справи не містять будь-яких доказів звернення орендаря до Фонду із заявою про продовження договору, поданою не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. До того ж, встановлені у справі обставини свідчать, що спірний договір оренди вже продовжувався (з урахуванням додаткової угоди №4 від 15.07.2019) що, в розумінні ч. 2 ст. 18 Закону виключає можливість його продовження без проведення аукціону.

Доводам апелянта про поширення на нього вимог Закону України Про соціальну підтримку застрахованих осіб та суб`єктів господарювання на період здійснення обмежувальних протиепідемічних заходів, запроваджених з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID - 19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 від 04.12.2020 надано оцінку судом в мотивувальній частині постанови. Крім того, колегія суддів зазначає, що надана ФОП Бондар О.М. до матеріалів справи копія виписки АТ КБ "ПриватБанк" про виплату 30.06.2020 (а.с. 170 т. 1) допомоги на час безробіття на період карантину у розмірі 6 854,36 грн не є свідченням того, що до спірних правовідносин необхідно застосовувати п.п. 5 п. 2 розділу II Прикінцевих положень Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19).

Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що місцевий господарський суд, приймаючи оскаржуване рішення, повністю з`ясував обставини, які мають значення для справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків місцевого господарського суду, а тому підстави для скасування зазначеного рішення відсутні.

Оскільки апеляційна скарга не підлягає задоволенню, то, з урахуванням положень статті 129 ГПК України, здійснені ним судові витрати за апеляційною скаргою відшкодуванню не підлягають.

Керуючись статтями 129, 270, 271, 180, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтею 276 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної-особи підприємця Бондар Олени Миколаївни залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Луганської області від 12.08.2021 у справі №913/213/21 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 19.11.2021

Головуючий суддя В.В. Лакіза

Суддя Л.І. Бородіна

Суддя Л.М. Здоровко