СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 листопада 2021 року м. Харків Справа № 922/864/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Радіонова О.О., суддя Істоміна О.А. , суддя Чернота Л.Ф.

за участю секретаря судового засідання Бірчак К.Є.

за участю представників сторін:

позивача - Пантелей В.В., витяг з ЄДР; посвідчення №1799

відповідача не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради, м. Харків (вх. № 2353 Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2021 (повне рішення складено 05.07.2021, суддя Хотенець П.В.) у справі № 922/864/21

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП", м. Київ

про стягнення 547 933,48 грн, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Харківська міська рада, звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП", в якій просив суд стягнути з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 547 933,48 грн за використання земельних ділянок комунальної власності м.Харкова площею 0,1389 га з кадастровим номером :11:002:0035 та площею 0,0410 га з кадастровим номером :11:002:0087 по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові у період з 01 жовтня 2018 року по 28 лютого 2021 року.

Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав для застосування ст. 1212-1214 Цивільного кодексу України, оскільки ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП", набувши право власності на об`єкти нерухомого майна по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові, що розташовані на земельній ділянці комунальної форми власності з кадастровим номером :11:002:0087 та кадастровим номером :11:002:0035, належним чином у встановленому законодавством порядку не оформило речового права на вказані земельні ділянки та у період з 01.10.2018 по 28.02.2021 не сплачувало плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :11:002:0087 площею 0,0410 га по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові та за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :11:002:0035 площею 0,1389 га по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника земельними ділянками за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 23.06.2021 у справі №922/864/21 у позові відмовлено повністю.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем не було доведено, що земельні ділянки за кадастровими номерами :11:002:0087 та :11:002:0035 за адресою Героїв Праці 35 у м.Харкові використовуються відповідачем в тому розмірі, що зазначений в розрахунках сум безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельними ділянками, позивачем не обґрунтовано, на яких саме земельних ділянках знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, які конфігурації, та яку площу земельних ділянок він займає, а також не доведено, що ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" використовує земельні ділянки за вказаною адресою площею саме 0,1389 га (за кадастровим номером :11:002:0035) та 0,410 га (за кадастровим номером :11:002:0087) та що на обох земельних ділянках знаходиться об`єкт незавершеного будівництва.

Позивач з рішенням суду не погодився та звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2021 у справі №922/864/21 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Харківської міської ради задовольнити повністю.

Апеляційна скарга обґрунтована наступними обставинами:

- суд першої інстанції невірно послався в рішенні на Порядок оформлення договорів оренди землі, затверджений рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12, який втратив чинність;

- обставини правомірного володіння і використання відповідачем належної йому нежитлової будівлі літ. «Б-2» по вул. Героїв Праці, 35 у м.Харкові на земельних ділянках з кадастровими номерами :11:002:0035 та :11:002:0087 само по собі свідчить про фактичне використання ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" спірних земельних ділянок, сформованих як об`єкти цивільних прав, що підтверджується відповідними витягами з Державного земельного кадастру; у зв`язку з користуванням відповідачем нежитловою будівлею літ «Б-2» презюмується його користування спірною земельною ділянкою;

- факт використання ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" земельних ділянок з кадастровими номерами :11:002:0035 та :11:002:0087 без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.125, 126 Земельного кодексу України підтверджується витягами з Державного земельного кадастру від 20.01.2020 №НВ-020, від 21.10.2020 №НВ-020, витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 12.03.2021 № 247925573, де зазначено, що право власності на незавершене будівництво літ «Б-2» готовністю 49% по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові зареєстроване з 18.12.2015 за ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" на підставі договору оренди землі від 25.06.2004, договору оренди землі від 17.04.2006, дозволу на виконання будівельних робіт від 26.12.2007 № 07/357; актом обстеження земельних ділянок від 26.01.2021, складений Департаментом територіального контролю Харківської міської ради;

- додані до акту обстеження від 26.01.2021 додатки, а саме план-схема та фото, фіксують знаходження об`єкта нерухомого майна на спірних земельних ділянках, а цільове призначення земельних ділянок, що зазначені на публічній кадастровій карті, свідчить про використання цих земельних ділянок для будівництва та обслуговування будівель торгівлі для завершення будівництва нежитлової будівлі літ. «Б-2», яка належить на праві приватної власності ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП";

- позивач наголошує, що розрахунок розміру безпідставно збережених коштів за використання земельних ділянок комунальної власності м.Харкова здійснено відповідно до вимог чинного законодавства та з урахуванням показників, визначених Витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.08.2021 для розгляду справи № 922/864/21 визначено колегію суддів Східного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Радіонова О.О., суддя Зубченко І.В., суддя Чернота Л.Ф.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 09.08.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради на рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2021 у справі №922/864/21, встановлено строк відповідачу до 25.08.2021 року включно, для надання суду відзиву на апеляційну скаргу.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.08.2021 призначено справу № 922/864/21 до розгляду на 22.09.2021 о 10:00 год.

27.08.2021 від ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" до суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, який був відправлений поштою 26.08.2021, з пропущенням встановленого судом строку. Відповідач просить поновити строк на подання відзиву, залишити апеляційну скаргу Харківської міської ради без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2021 у справі №922/864/21 без змін.

Враховуючи наведене відповідачем обґрунтування та обставини, керуючись положеннями ч. 1 ст. 119 ГПК України, з метою забезпечення встановленого п.1 ст.6 ратифікованої Україною Конвенції про захист прав та основоположних свобод людини 1950 року права на ефективний доступ до суду та гарантій, щодо належності перегляду судової справи та повноти встановлення і дослідження обставин, колегія суддів дійшла висновку про задоволення клопотання ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" та продовження останньому процесуального строку для подання відзиву на апеляційну скаргу.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу, зокрема, зазначає, що земельні ділянки щодо яких виник спір, є сформованими, мають кадастрові номери, а тому відповідачем не могло бути подано доказів на підтвердження формування земельних ділянок менших за площею.

Відповідач наголошує, що він не є власником нежитлової будівлі, а є власником об`єкту незавершеного будівництва, який неможливо використовувати з огляду на те, що це не є об`єктом цивільних прав, його не введено в експлуатацію, а тому від нього не можна отримувати корисні властивості чи споживати.

Відповідач заперечує, що акт обстеження від 26.01.2021 є доказом використання земельних ділянок, та зазначає, що даний акт не містить відомостей стосовно конкретної площі земельних ділянок, яку використовує відповідач; до акту не додані ситуаційна схема розміщення земельної ділянки та графічний матеріал, а з наданих фото не вбачається належності зображеної на них будівлі саме відповідачу та її розташування за адресою вул. Героїв Праці, 35.

Відповідач вважає посилання апелянта на відомості публічної карти безпідставними, адже такі відомості не є тим документом, на підставі якого встановлюється факт користування земельною ділянкою.

Відповідач також підтримує висновки суду першої інстанції про те, що розрахунки надані позивачем не містять правового обґрунтування розміру безпідставно збережених коштів.

Згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.09.2021 у зв`язку з відпустками судді Зубченко І.В. та судді Чернота Л.Ф. у справі №922/864/21 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Радіонова О.О., суддя Барбашова С.В., суддя Істоміна О.А.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.09.2021 у справі № 922/864/21 оголошено перерву до 10.11.2021 о 09:45 год.

Згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.11.2021 у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю судді Барбашової С.В. у справі №922/864/21 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Радіонова О.О., суддя Чернота Л.Ф., суддя Істоміна О.А.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про час та місце судового розгляду справи був повідомлений належним чином, що підтверджується наявними у справі повідомленнями про вручення поштового відправлення уповноваженій особі ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" (а.с. 215, 234, 243).

Розгляд справи здійснюється судом апеляційної інстанції у відповідності та з дотриманням прав сторін на судовий розгляд справи упродовж розумного строку, гарантованих пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

У ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом та у відповідності до пункту 4 частини 5 статті 13 Господарського процесуального кодексу України створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого статтею 273 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України, неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Ураховуючи достатність у матеріалах справи доказів для розгляду апеляційної скарги та вирішення даного спору, зважаючи на відсутність передбачених частиною 11 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України підстав для відкладення розгляду справи, враховуючи також, що відповідач скористався своїм правом та надав відзив на апеляційну скаргу, в якому достатньо повно виклав свої заперечення на апеляційну скаргу позивача, а також з урахуванням вимог ст. 273 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів дійшла висновку про закінчення апеляційного розгляду справи у даному судовому засіданні за відсутності представника відповідача за наявними в ній матеріалами.

В судовому засіданні 10.11.2021 представник позивача підтвердила свою позицію, викладену в апеляційній скарзі.

Згідно із ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судова колегія, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги, заслухавши в судовому засіданні уповноваженого представника позивача, перевіривши повноту встановлення місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи, правильність застосування норм матеріального та процесуального права, встановила наступне.

Звертаючись до господарського суду, позивач зазначив про те, що Харківською міською радою відповідно до ст. 189 Земельного кодексу України здійснено заходи самоврядного контролю з питань використання та охорони земель територіальної громади міста Харкова, додержання вимог земельного законодавства.

Як зазначає позивач, рішенням Харківської міської ради від 25.02.2004 ТОВ "Дурга" надано в оренду земельну ділянку (кадастровий номер :11:002:0035) площею 0,1389 га по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові для будівництва торгівельного комплексу замість приміщень № 19-36 нежитлової будівлі літ «А-1» та КПП, що зносяться (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об`єкта строком до 01.02.2029.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ "Дурга" укладено договір оренди землі від 25.06.2004 № 7554/04.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.06.2018 у справі №922/674/18 право оренди за договором оренди від 25.06.2004 року №7554/04 припинено.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 21.10.2020 № НВ-020 земельна ділянка по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові з кадастровим номером :11:002:0035 сформована як об`єкт цивільних прав 09.08.2004; площа земельної ділянки 0,1389 га; категорія земель землі житлової та громадської забудови; цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код ЦВПЗ 03.07); вид використання для будівництва торгівельного комплексу, замість приміщень № 19-36 нежитлової будівлі літ «А-1» та КПП, що зносяться (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об`єкта, форма власності комунальна (а.с. 42).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 12.03.2021 № 247924674 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :11:002:0035 площею 0,1389 га по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові зареєстроване за Харківською міською радою (а.с. 39).

Рішенням Харківської міської ради від 28.09.2005 ТОВ "Дурга" надано в оренду земельну ділянку (кадастровий номер :11:002:0087) площею 0,0410 га по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові для реконструкції нежитлових приміщень № 8-18 нежитлової будівлі літ «А-1» з приєднанням до торгівельного комплексу (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та її подальшої експлуатації.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ "Дурга" укладено договір оренди землі від 17.04.2006 № 55.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.06.2018 у справі №922/673/18 право оренди за договором оренди від 17.04.2006 №55 припинено.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 21.10.2020 № НВ-020 земельна ділянка по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові з кадастровим номером :11:002:0087 сформована як об`єкт цивільних прав 26.04.2006; площа земельної ділянки 0,0410 га; категорія земель землі житлової та громадської забудови; цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код ЦВПЗ 03.07); вид використання для реконструкції нежитлових приміщень №8-18 будівлі літ. «А-1» з приєднанням до торгівельного комплексу (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об`єкта, форма власності комунальна (а.с. 45).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 12.03.2021 № 247925125 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :11:002:0087 площею 0,0410 га по вул. Героїв праці, 35 у м. Харкові зареєстроване за Харківською міською радою (а.с. 41).

Відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 12.03.2021 № 247925573 право власності на незавершене будівництво літ. «Б-2» готовністю 49% по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові зареєстроване з 18.12.2015 за ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" на підставі договору оренди землі від 25.06.2004, договору оренди землі від 17.04.2006, дозволу на виконання будівельних робіт від 26.12.2007 № 07/357 (а.с. 33-36).

Позивач зазначає, що проведеним на місцевості обстеженням земельних ділянок, відповідно до Акту обстеження від 26.01.2021, встановлено, що земельні ділянки з кадастровим номером :11:002:0035 площею 0,1389 га та кадастровим номером :11:002:0087 площею 0,0410 га по вул. Героїв Праці, 35 у м.Харкові не огороджені, знаходяться у занедбаному стані. На зазначених земельних ділянках розташований об`єкт незавершеного будівництва. Будівельні роботи не ведуться (а.с. 59-60).

Свої позовні вимоги Харківська міська рада обґрунтовує наявністю підстав для застосування ст. 1212-1214 ЦК України в зв`язку з фактичним користуванням ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" з 27.09.2018 по теперішній час земельними ділянками з кадастровим номером :11:002:0035 площею 0,1389 га та кадастровим номером :11:002:0087 площею 0,0410 га по вул. Героїв Праці, 35 без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.125,126 Земельного кодексу України.

Розрахунок безпідставно збережених ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" коштів у розмірі орендної плати здійснено позивачем на підставі Витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,1389 кадастровий номер :11:002:0035 та земельної ділянки площею 0,0410 кадастровий номер :11:002:0087 від 24.09.2013 та від 23.10.2020 відповідно (а.с.49-52), на підставі рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13, яким затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 та на підставі рішення Харківської міської ради від 27.02.2019 № 1474/19, яким затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018.

Надаючи кваліфікацію спірним правовідносинам, колегія суддів зазначає таке.

Предметом позову у справі № 922/864/21 є вимога Харківської міської ради про стягнення з ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП", як власника об`єкта нерухомого майна (об`єкта незавершеного будівництва), безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати згідно із ст. 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельними ділянками комунальної власності, на яких цей об`єкт розташований.

Відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Положення цієї статті застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події, та зокрема, застосовуються до вимог про витребування майна власником із чужого незаконного володіння.

Згідно з приписами ч.1 ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини першої статті 96 Земельного кодексу України).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України, в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Як вбачається з положень ст. 120 ЗК України, виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладання (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

За змістом ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Враховуючи наведене, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 12.03.2021 № 247925573 право власності на незавершене будівництво будівлі літ. «Б-2» готовністю 49% по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові зареєстроване з 18.12.2015 за ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" на підставі договору оренди землі від 25.06.2004, договору оренди землі від 17.04.2006, дозволу на виконання будівельних робіт від 26.12.2007 № 07/357 (а.с. 35-36).

Як свідчать обставини справи, на підставі рішення XIX сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 05.02.2004 №18/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" між Харківською міською радою та ТОВ "Дурга" було укладено договір оренди землі від 25.06.2004 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :11:002:0035, який зареєстрований у Харківській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 25.06.2004 за №7554/04.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.06.2018 у справі №922/674/18 позов прокурора задоволено повністю. Розірвано договір оренди землі від 25.06.2004, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ "Дурга", який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 25.06.2004 за №7554/04, кадастровий номер земельної ділянки :11:002:0035.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно речове право оренди земельної ділянки :11:002:0035 припинено 27.09.2018 на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 05.06.2018 у справі № 922/674/18 (а.с. 35, на зворотній сторінці).

На підставі рішення XL сесії Харківської міської ради IV скликання від 28.09.2005 №170/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" між Харківською міською радою та ТОВ "Дурга" було укладено договір оренди землі від 17.04.2006 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :11:002:0087, який зареєстрований у Харківській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 17.04.2016 за №55.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.06.2018 у справі № 922/673/18 позов прокурора задоволено повністю. Розірвано договір оренди землі від 17.04.2006, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Дурга", який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 17.04.2006 за №55, кадастровий номер земельної ділянки :11:002:0087.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно речове право оренди земельної ділянки :11:002:0087 припинено 27.09.2018 на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 05.06.2018 у справі № 922/673/18 (а.с. 41, на зворотній сторінці).

Отже, правові підстави для користування відповідачем земельними ділянками за припиненими договорами оренди землі відсутні, оскільки договори оренди землі як єдине джерело права оренди на земельні ділянки з кадастровими номерами :11:002:0035 та :11:002:0087 по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові є припиненими у встановленому законом порядку.

Як свідчать матеріали справи та не спростовано відповідачем, останній, набувши право власності на незавершене будівництво будівлі літ. «Б-2» готовністю 49% по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові (що також визнається самим відповідачем у відзиві на апеляційну скаргу), належним чином не оформив правовідносини щодо користування земельною ділянкою, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, договір оренди земельної ділянки не уклав.

При цьому, наявність у відповідача у власності об`єкта незавершеного будівництва та правовий статус останнього не звільняє відповідача від обов`язку щодо сплати за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться даний об`єкт, оскільки згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Податковим кодексом України встановлено, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України у вказаній редакції).

З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".

Судом апеляційної інстанції досліджено, що відповідно до інформації Головного управління ДПС у Харківській області від 16.10.2021 № 292/5/20-40-04-02-11 ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" у 2018-2020 роках не значиться платником плати за землю у Московському районі м.Харкова (а.с. 64).

Оскільки відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірних земельних ділянок, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП", як фактичний користувач спірної земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України (аналогічна правова позиція викладена в постановах Великої палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.11.2017 у справі № 922/3412/17, постанові Верховного Суду від 25.05.2018 у справі № 922/2976/17).

Зі змісту глави 15, статей 120, 125 ЗК України та положень статті 1212 ЦК України випливає, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 922/207/15 і № 922/5468/14, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

Для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна, безпідставно збережених коштів орендної плати згідно із статтями 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований необхідно, з`ясувати: а) чи наявні правові підстави для використання земельної ділянки; б) яка площа земельної ділянки та чи є вона сформованою відповідно до вимог земельного законодавства; в) в якому розмірі підлягають відшкодуванню доходи, пов`язані із безпідставним збереженням майна, розраховані відповідно до вимог земельного законодавства, а саме на підставі нормативної грошової оцінки землі.

Верховним Судом у постановах від 29.01.2019 у справах № 922/3780/17 та № 922/536/18, від 11.02.2019 у справі № 922/391/18, від 12.04.2019 у справі № 922/981/18, від 12.06.2019 у справі № 922/902/18 наголошено, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладання правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є спірна земельна ділянка, за користування якою Харківська міська рада просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові, та необхідність підтвердження площі займаної земельної ділянки належними доказами, якими є витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Приписами статті 79-1 ЗК України передбачено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

З приписів наведеної норми права вбачається, що земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі, а об`єктом цивільних прав виступає з моменту державної реєстрації права власності на неї.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 21.10.2020 № НВ-020 земельна ділянка по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові з кадастровим номером :11:002:0035 сформована як об`єкт цивільних прав 09.08.2004; площа земельної ділянки 0,1389 га; категорія земель землі житлової та громадської забудови; цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код ЦВПЗ 03.07); вид використання для будівництва торгівельного комплексу, замість приміщень № 19-36 нежитлової будівлі літ «А-1» та КПП, що зносяться (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об`єкта, форма власності комунальна (а.с. 42).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 12.03.2021 № 247924674 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :11:002:0035 площею 0,1389 га по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові зареєстроване за Харківською міською радою (а.с. 39).

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 21.10.2020 № НВ-020 земельна ділянка по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові з кадастровим номером :11:002:0087 сформована як об`єкт цивільних прав 26.04.2006; площа земельної ділянки 0,0410 га; категорія земель землі житлової та громадської забудови; цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код ЦВПЗ 03.07); вид використання для реконструкції нежитлових приміщень №8-18 будівлі літ. «А-1» з приєднанням до торгівельного комплексу (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об`єкта, форма власності комунальна (а.с. 45).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 12.03.2021 № 247925125 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :11:002:0087 площею 0,0410 га по вул. Героїв праці, 35 у м. Харкові зареєстроване за Харківською міською радою (а.с. 41).

Виходячи з того, що відомості про земельні ділянки з кадастровим номером :11:002:0035 площею 0,1389 та з кадастровим номером :11:002:0087 площею 0,0410 га по вул. Героїв праці, 35 у м. Харкові містяться в державному земельному кадастрі та їм присвоєно кадастрові номера, слід дійти висновку про те, що ці земельні ділянки сформовані з визначенням площі та межі.

Також, як зазначає позивач та підтверджується матеріалами справи, головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю Харківської міської ради Федоровим В.В. в порядку та на підставі статей 12, 189 Земельного кодексу України, у межах своїх повноважень, здійснені заходи самоврядного контролю щодо законності використання земельних ділянок по вул. Героїв Праці, 35 у місті Харкові шляхом здійснення обстеження земельних ділянок, у тому числі з кадастровими номерами :11:002:0035 та :11:002:0087.

Відповідно до Акту обстеження від 26.01.2021, встановлено, що ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" з 27.09.2018 по теперішній час використовує земельні ділянки (кадастровий номер :11:002:0035 площею 0,1389 га, кадастровий номер :11:002:0087 площею 0,0410 га) по вул. Героїв Праці, 35 у місті Харкові без виникнення права власності/використання та без державної реєстрації цих прав у відповідності до статей 125, 126 Земельного кодексу України. Земельні ділянки з кадастровим номером :11:002:0035 площею 0,1389 га та кадастровим номером :11:002:0087 площею 0,0410 га по вул. Героїв Праці, 35 у м.Харкові не огороджені, знаходяться у занедбаному стані. На зазначених земельних ділянках розташований об`єкт незавершеного будівництва. Будівельні роботи не ведуться. Під час обстеження здійснювалась фотозйомка, план-схема обстеженої земельної ділянки додається (а.с. 59-60).

Колегія суддів зазначає, що Акт обстеження від 26.01.2021, який складено за результатами обстеження земельних ділянок з кадастровими номерами :11:002:0035 та :11:002:0087 уповноваженою особою Департаменту територіального контролю Харківської міської ради у межах та у порядку вжиття заходів самоврядного контролю за використанням та охороною земель комунальної власності територіальної громади міста Харкова, на виконання самоврядних повноважень позивача, визначених приписами Земельного кодексу України та Закону України від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР Про місцеве самоврядування в Україні, також є доказом використання ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" земельних ділянок (кадастровий номер :11:002:0035 площею 0,1389 га, кадастровий номер :11:002:0087 площею 0,0410 га) по вул. Героїв Праці, 35 у місті Харкові без виникнення права власності/використання та без державної реєстрації цих прав.

Наведене спростовує висновки суду першої інстанції про те, що позивачем не доведено факт використання ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" земельних ділянок за адресою вулиця Героїв Праці, 35, місто Харків площею саме 0,1389 га (за кадастровим номером :11:002:0035) та 0,410 га (за кадастровим номером :11:002:0087), та що на обох земельних ділянках знаходиться об`єкт незавершеного будівництва.

Отже, наданими позивачем до справи доказами підтверджено факт знаходження об`єкта незавершеного будівництва будівлі літ «Б-2» на сформованих земельних ділянках :11:002:0035 площею 0,1389 га, :11:002:0087 площею 0,0410 га по вул. Героїв Праці, 35 у місті Харкові, а також факт використання відповідачем земельних ділянок, на яких розташований належний відповідачу на праві власності об`єкт незавершеного будівництва, без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав.

У той же час Харківська міська рада у своїй позовній заяві просить суд стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 547 933,48 грн. за період з 01.10.2018 по 28.02.2021.

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України (аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 06.08.2019 у справі №922/3560/18, від 08.10.2019 у справі № 904/4737/18 та від 28.09.2020 у справі № 922/4073/19).

Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Відповідно до усталеної практики Верховного Суду, при стягненні безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (постанови Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 922/902/18, від 08.08.2019 у справі № 922/1276/18, від 01.10.2019 у справі № 922/2082/18, від 06.11.2019 у справі № 922/3607/18).

Позивач в обґрунтування розрахунку посилається на рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13, яким затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, що вводиться в дію 01.01.2014, рішення Харківської міської ради від 27.02.2019 № 1474/19, яким затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, що вводиться в дію з 01.01.2020, та відповідно до якого базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова станом на 01.01.2018 становить 639,78 грн. і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством.

Обґрунтованість розрахунку підтверджується наявними в матеріалах справи Витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,1389 га кадастровий номер :11:002:0035 та земельної ділянки площею 0,0410 га кадастровий номер :11:002:0087 від 24.09.2013 та від 23.10.2020 відповідно із застосуванням відповідних показників (а.с. 49-52).

Згідно листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 04.01.2019 № 22-28-0.22-125/2-19 нормативну грошову оцінку земель міста Харкова станом на 01.01.2019 необхідно індексувати на коефіцієнт 1,8920602, який визначається виходячи з коефіцієнтів індексації за 2014 рік 1,249, 2015 1,433, 2016 1,06, 2017 1,0 та 2018 1,0.

Також, згідно Положення «Про порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м.Харкові», затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/808 із змінами та доповненнями), на період будівництва та реконструкції об`єктів встановлено ставку річної орендної плати за земельну ділянку, на якій знаходиться об`єкт будівництва або реконструкції, на рівні 3% від нормативної грошової оцінки (за умови належного будівництва та реконструкції об`єкту у встановленому порядку).

Як вбачається із наданого позивачем розрахунку, який було досліджено судом апеляційної інстанції (а.с. 53-58), позивач при розрахунку суми безпідставно збережених коштів вірно застосував вихідні дані для розрахунку (базову вартість 1м2 землі у місті Харкові, відповідні коефіцієнти), при розрахунку нормативної грошової оцінки за період з 01.10.2018 по 28.02.2021 вірно застосований коефіцієнт індексації, а ставка річної орендної плати у розмірі 3% відповідає цільовому призначенню земельних ділянок для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, з урахуванням видів використання земельних ділянок (для будівництва торгівельного комплексу та для реконструкції нежитлових приміщень).

Таким чином, на підстав ретельного дослідження наявних у справі документів, з урахуванням правової позиції Верховного Суду, яка викладена у вищезазначених постановах, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що позивачем доведено належними, допустимими, достовірними і достатніми доказами факт безпідставного збереження коштів у розмірі орендної плати внаслідок використання відповідачем земельних ділянок комунальної власності, а також правомірність здійснення розрахунку стягуваної суми безпідставно збережених коштів. Наданий позивачем розрахунок є належним доказом, який підтверджує розмір безпідставно збережених коштів, що складає 547 933,48 грн. за період з 01.10.2018 по 28.02.2021, оскільки такий розрахунок здійснений на підставі витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, які містять дані про нормативну грошову оцінку, що є основою для визначення розміру орендної плати, із застосуванням відповідних коефіцієнтів та ставки річної орендної плати, які документально обґрунтовані.

Статтею 73 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (стаття 74 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Отже, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про обґрунтованість та правомірність позовних вимог Харківської міської ради про стягнення з ТОВ "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 547 933,48 грн за використання земельних ділянок комунальної власності м.Харкова площею 0,1389 га з кадастровим номером :11:002:0035 та площею 0,0410 га з кадастровим номером :11:002:0087 по вул.Героїв Праці, 35 у м.Харкові у період з 01.10.2018 по 28.02.2021.

Таким чином, оскаржуване судове рішення ухвалено з неповним з`ясуванням обставин справи, невідповідністю висновків фактичним обставинам справи, при неправильному застосуванні норм матеріального права, тому має бути скасовано, з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог, апеляційна скарга позивача підлягає задоволенню.

Судові витрати відповідно до вимог ст. 129 ГПК України підлягають стягненню з відповідача.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 273, 275, 277, 282, 283, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Харківської міської ради, м. Харків на рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2021 у справі № 922/864/21 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2021 у справі №922/864/21 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕГІОН РІЕЛТІ ГРУП" (02090, м. Київ, вул. Володимира Сосюри, 6, ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, ) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 547 933,48 грн. за використання земельних ділянок комунальної власності м. Харкова площею 0,1389 га з кадастровим номером :11:002:0035 та площею 0,0410 га з кадастровим номером :11:002:0087 по вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові у період з 01.10.2018 по 28.02.2021, витраті по сплаті судового збору за звернення з позовною заявою у розмірі 8 219,00 грн. та витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 12 328,50 грн.

4. Доручити Господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів через Східний апеляційний господарський суд з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено та підписано 15.11.2021.

Головуючий суддя О.О. Радіонова

Суддя О.А. Істоміна

Суддя Л.Ф. Чернота