ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 листопада 2021 року м. ОдесаСправа № 916/3520/20
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючого судді Савицького Я.Ф.,

суддів Діброви Г.І.,

Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання Бебик А.М.

за участю представників учасників судового процесу:

від позивача: Куртєв С.І., директор ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ";

від відповідача: Бугаєнко Т.В., у порядку самопредставництва;

від третьої особи-1: Самокиш І.В., у порядку самопредстваництва;

від третьої особи-2: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області

від 22 квітня 2021 року (повний текст складено 29.04.2021)

по справі № 916/3520/20

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ"

до відповідача Одеської міської ради

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача:

1. Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради

2. Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради

про визнання договору оренди землі поновленим та визнання укладеною додаткову угоду з підстав користування земельною ділянкою після закінчення договору оренди за відсутності заперечень орендодавця, -

суддя суду першої інстанції: Демешин О.А.

час та місце винесення рішення: 22.04.2021, м. Одеса, проспект Шевченка, 29 Господарський суд Одеської області

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 17.11.2021 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" (далі позивач, ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ", Товариство) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради (далі-відповідач, Міська рада) про визнання, в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі:

- поновленим на 5 (п`ять) років на тих самих умовах Договір оренди землі від 15.08.2013 року, укладений між Одеською міською радою та ТОВ ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ, посвідчений нотаріально приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Чужовською Наталією Юріївною 15.08.2013 року за реєстровим номером 3149;

- укладеною Додаткову угоду №1 до Договору оренди землі від 15.08.2013 року, в зазначеній позивачем редакції.

В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на положення ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначив, що орендодавець, всупереч вимогам закону, не розглянув заяву позивача, подану 12.06.2018 разом з проектом додаткової угоди. Крім того, позивач вказав, що після спливу договору оренди землі, він продовжує користуватись земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку з чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 22.04.2021 по справі №916/3520/20 (суддя Демешин О.А.) позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" задоволені у повному обсязі.

Судове рішення мотивовано тим, що позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на свої звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. При цьому, відповідачем не надано доказів неналежного виконання позивачем умов договору та доказів направлення позивачу листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди. У зв`язку з чим, з урахуванням приписів частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ"

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Одеська міська рада звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій відповідач просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 22.04.2021 у справі №916/3520/20 та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" про визнання договору оренди землі поновленим та визнання укладеною додаткову угоду.

Звертаючись з апеляційною скаргою Міська рада зазначає, що вона не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що Орендодавець у встановлений місячний строк не надав позивачу будь-якої відповіді на заяву останнього щодо поновлення строку Договору оренди.

Так, апелянт вказує, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради в межах своїх повноважень розглянуто лист-повідомлення ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" та, зважаючи на істотну зміну обставин, пов`язану із прийняттям Генерального плану м. Одеси, листом від 25.06.2018 року №01-18/1203-09-01 повідомлено ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" про те, що Департаментом направлено запит до Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради щодо відповідності місця розташування земельних ділянок за адресою: м. Одеса, просп. Добровольського, 113,115, Генеральному плану м. Одеси, плану зонування території (зонінгу) міста та іншій містобудівній документації, а також стосовно можливих термінів поновлення спірного Договору.

Скаржник наголошує, що лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 25.06.2018 року № 01-18/1203-09-01 не містив погодження на поновлення Договору оренди. А навпаки, вказаним листом від 25.06.2018 року Департамент комунальної власності ОМР зазначив про неможливість прийняття Одеською міською радою рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки від 15.08.2013 року за відсутності підтвердження відповідності місця розташування земельної ділянки за адресою: м. Одеса, просп. Добровольського, 113,115, Генеральному плану м. Одеси, плану зонування території (зонінгу) міста та іншій містобудівній документації Управлінням архітектури та містобудування.

Таким чином, за твердженням відповідача, Міською радою в особі її виконавчого органу - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було визначено алгоритм дій для ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" стосовно вирішення питання щодо можливості подальшого поновлення Договору оренди від 15.08.2013 року та, у разі необхідності, зміни суттєвих умов такого Договору за згодою сторін в порядку, передбаченому ст. 33 Закону України Про оренду землі.

В подальшому, на запит Департаменту комунальної власності Управління архітектури та містобудування OМP листом від 31.07.2018 року №01-11/2663-366/1оп повідомило про те, що на земельній ділянці, площею 3,3123 га, за адресою: м. Одеса, просп. Добровольського, 113, 115 розташована незавершена будівництвом будівля, проте її розташування не відповідає цільовому призначенню земельної ділянки, що запитується. З огляду на вищевказане, Управлінням наголошено на необхідність надання додаткових документів для подальшого розгляду порушеного питання.

З урахуванням зазначеного, листом від 03.09.2018 року №01-18/1203-09-0 Департамент комунальної власності Одеської міської ради запросив у ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" необхідні документи, проте, орендарем відповідні запитувані документи надано не було, а відтак, за твердженням апелянта, між Одеською міською радою та ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" не було досягнуто домовленості щодо поновлення Договору. Отже, у Одеської міської ради відсутні підстави для прийняття рішення про поновлення Договору оренди, як того вимагають положення ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Апелянт наполягає на тому, що саме ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" не надано усіх документів, необхідних для належного розгляду питання про продовження строку дії Договору оренди землі, а саме не надано: відкоригований топографо-геодезичний план земельної ділянки в м 1:500 з межами земельних ділянок згідно з договорами оренди землі від 15.08.2013 року; декларацію про початок будівельних робіт та проектну документацію на будівництво об`єкта, що розташований на земельній ділянці; фотофіксацію об`єктів, що розташовані на земельній ділянці станом на час подання листа-повідомлення (у кольорі), що фактично унеможливило процедуру поновлення Договору оренди земельної ділянки від 15.08.2013 року № 3149, шляхом прийняття рішення Одеською міською радою.

За відсутності відповідних документів позивач намагається вирішити питання поновлення дії договору оренди землі у судовому порядку, фактично оминаючи процедуру передбачену законом.

Крім того, Міська рада вважає що місцевим господарським судом неправильно застосовані норми ст. 33 Закону України Про оренду землі, а саме: помилково зазначено, що підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у ч. ч.1-5 і ч. 6 статті 33 Закону України Про оренду землі, не пов`язані одна з іншою.

Апелянт зазначає, що з виниклих між сторонами правовідносин вбачається, що ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" для поновлення Договору оренди від 15.08.2013 року обрало приписи ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі, а саме: направило до Одеської міської ради лист-повідомлення про намір поновити Договір до закінчення строку оренди з доданим до нього проектом додаткової угоди. Тобто, Товариство заявило про свій намір скористатись переважним правом на укладення Договору оренди на новий строк. При цьому, відповідно до норм зазначених статей, позивачу з боку орендодавця було направлено листи від 25.06.2018 року №01-18/1203-09-01 та від 03.09.2018 року №01-18/1203-09-0.

Враховуючи вищевикладене, апелянт зазначає, що Одеською міською радою та її виконавчими органами вжито всіх заходів для розгляду листа-повідомлення ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" та, з метою перевірки можливості продовження строку дії Договору оренди, відповідно до вимог законодавства направлено запит до компетентного органу, яким також було надано мотивовану та обґрунтовану відповідь. Проте, ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" не було дотримано вимог законодавства, не надано запитуваної інформації, що унеможливило проведення у законний спосіб процедури поновлення Договору оренди або укладення Договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Ухвалою апеляційного господарського суду від 31.05.2021 було відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 22.04.2021 у справі №916/3520/20, справу призначено до розгляду на 30 червня 2021 року о 10:30 год.

04.06.2021 від ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" до суду апеляційної інстанції надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого позивач не погоджується з останньою та просить суд залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.06.2021, у зв`язку з перебуванням у відпустці суддів-членів колегії Головея В.М. та Разюк Г.П., справу №916/3520/20 прийнято до провадження колегією суддів у складі головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 30.06.2021 здійснено заміну третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача у справі №916/3520/20 з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на його правонаступника - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради.

Також, 30.06.2021 відповідною ухвалою суду апеляційне провадження у справі №916/3520/20 було зупинено до отримання правового висновку Великої Палати Верховного Суду за результатами перегляду справи №903/1030/19 у подібних правовідносинах.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 04.10.2021 апеляційне провадження у справі №916/3520/20 було поновлено з 17.11.2021; справу призначено до розгляду на 17 листопада 2021 року об 11:30 год.

В судове засідання 17.11.2021 року не з`явився представник Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради. Про час, дату та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.

Частиною 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України визначено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Отже, неявка представника третьої особи-2 не перешкоджає розгляду скарги, оскільки явка останнього не визнавалась судом обов`язковою, а матеріали справи дають можливість розглянути скаргу по суті.

Представник Одеської міської ради наполягала на задоволенні апеляційної скарги, представник ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" заперечував проти задоволення скарги, просив залишити рішення суду першої інстанції без змін. Представник Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради підтримала вимоги апелянта.

У судовому засіданні 17.11.2021 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 15.03.2013 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" (Орендар) та Одеською міською радою (Орендодавець) було укладено Договір оренди землі (надалі - Договір), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Чужовською Наталією Юріївною за реєстровим номером 3149 (т. 1, а.с. 13-16).

Відповідно до п 1.1. Договору Орендодавець на підставі Закону України „Про оренду землі та Рішення Одеської міської ради №3159-VI від 29.02.2013 року, надає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 3,3123га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 113, 115 (кадастровий номер :07:033:0001), для будівництва 16-поверхових жилих будинків, 3- секційного 11-16-поверхового жилого будинку з 2-поверховим вбудовано-прибудованим торгівельним центром, 4-поверховим торгівельним центром, 2-поверховим дитячим садком, 5-рівневим паркінгом та підземними паркінгами й благоустрою прилеглої території на проспекті Добровольського, 113, 115 у Суворовському районі м. Одеси.

Згідно з пунктом 3.1. Договір було укладено терміном на 5 років.

Пунктом 3.2. Договору визначено, що після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

На виконання умов Договору Одеська міська рада передала, а ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" прийняло в оренду вищевказану земельну ділянку (т.1, а.с. 17).

Матеріали справи свідчать, що 12.06.2018 року, на виконання умов Договору, ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" звернулось до Одеської міської ради із Листом-повідомленням за вих. №12-06-1 про поновлення Договору оренди землі, до якого було додано, у тому числі, проект додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди щодо поновлення строку його дії (т.1, а.с. 18-21).

Як вбачається зі змісту проекту додаткової угоди, Орендарем запропоновано продовжити ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" Договір оренди землі від 15.08.2013 (реєстраційний номер 3149) на 5 (п`ять) років. Інші умови Договору залишаються не зміненими.

Вказану заяву позивача зареєстровано Виконавчим комітетом Одеської міської ради 12.06.2018 за №02.2-10/626.

За твердженням позивача, вищевказане звернення щодо поновлення Договору оренди та проект додаткової угоди з боку Міської ради залишені без відповіді.

Разом з тим, відповідачем додано до матеріалів справи лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 25.06.2018 року №01-18/1203-09-01, яким ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" було повідомлено про те, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради направлено запит до Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради щодо відповідності місця розташування земельних ділянок за адресою: м. Одеса, просп. Добровольського, 113, 115, Генеральному плану м. Одеси, плану зонування території (зонінгу) міста та іншої містобудівної документації а також стосовно можливих термінів поновлення договору (т.1, а.с. 113).

У відповідь на вказаний лист Управління архітектури та містобудування ОМР листом від 31.07.2018 року №01-11 /2663-3 66/1оп повідомило Департамент комунальної власності ОМР про те, що на земельній ділянці, прощею 3,3123 га, за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 113, 115 розташована незавершена будівництвом будівля, проте її розташування не відповідає цільовому призначенню земельної ділянки що запитується. З огляду на вищевказане, Управлінням зазначено про необхідність надання документів, після отримання яких, Управління повернеться до розгляду питання щодо поновлення ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" договорів оренди земельних ділянок, за адресою: м. Одеса, просп. Добровольського 113, 115 (т.1, а.с. 114-115).

Листом від 03.09.2018 року №01-18/1203-09-0 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" про те, що для розгляду питання про поновлення договорів оренди до Управління необхідно надати: відкорегований топографо-геодезичний план земельної ділянки в м 1:500 з межами земельних ділянок згідно з договорами оренди землі від 15.08.2013 року; декларацію про початок будівельних робіт та проектну документацію на будівництво об`єкта, що розташований на земельній ділянці; фотофіксацію об`єктів, що розташовані на земельній ділянці станом на теперішній час (у кольорі) (т.1, а.с. 116).

Таким чином, відповідач зазначає, що для перевірки відповідності листа-повідомлення ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" Департаментом комунальної власності Одеської міської було надіслано лист ТОВ "ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ" про необхідність надання документів, зазначений лист було надіслано у місячний строк, як того вимагає ст. 33 Закону України Про оренду землі.

При цьому, позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, що не заперечується відповідачем та підтверджується наявними у матеріалах справи платіжними дорученнями за вересень 2018-жовтень 2016р. жовтень 2020р. (а.с.23-30).

Будь-які скарги та зауваження до позивача з боку Орендодавця у матеріалах справи відсутні. Жодних повідомлень від відповідача щодо відмови в поновленні Договору або претензій щодо неналежного виконання Орендарем умов Договору у матеріалах справи не міститься.

Вказані обставини стали підставою звернення позивача до господарського суду з відповідним позовом.

Проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України Про оренду землі.

Згідно з частинами 1- 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.ч.1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Таким чином, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому, таке завчасне повідомлення, з надсиланням проекту додаткової угоди, є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Необхідно також наголосити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі № 915/1003/20.

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч.5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Отже, стаття 33 вказаного Закону прямо передбачає подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Отже, частини 5 та 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі") встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у ч.5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його «мовчазну згоду» на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але, таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

Наведений правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, до розгляду якої зупинялось провадження у даній справі.

Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч.8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.11 ст. 33 вказаного Закону).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у ч.ч. 3, 5-8, 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Як встановлено судовою колегією, Договір оренди від 15.08.2013, укладений на 5 років, діяв до 15.08.2018. Умовами цього Договору встановлена наявність переважного права орендаря на подовження строку дії Договору за умови письмового звернення останнього до орендодавця не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення дії Договору, тобто до 16.06.2018.

Судова колегія вказує, що з огляду на матеріали справи, позивач відповідно до вимог умов Договору та ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України Про оренду землі своєчасно, а саме 12.06.2018 звернувся до відповідача із заявою про укладання Договору на аналогічний строк, додавши проект додаткової угоди.

Відповідач в установлений ч.5 ст.33 Закону України Про оренду землі строк заяву позивача не розглянув і відповіді не надав, що підтверджується відсутністю у матеріалах справи відповідного листа-повідомлення відповідача про заперечення в поновлені Договору оренди.

Отже, приймаючи до уваги, що ТОВ «ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ» в межах встановленого в Законі України Про оренду землі строку звернулось до Міської ради з відповідною заявою про продовження строку Договору землі разом з проектом додаткової угоди, Міська рада жодної відповіді на вказану заяву не надала та протягом місяця після закінчення строку дії Договору оренди не направила позивачу повідомлення про заперечення у поновленні Договору оренди землі; з огляду на те, що після закінчення дії Договору оренди, позивач продовжив належним чином (сплачуючи орендну плату) користуватись спірною земельною ділянкою, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про задоволення позову в повному обсязі, адже відсутність заперечень орендодавця у поновленні Договору оренди дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення Договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Колегія суддів відхиляє посилання скаржника на листування, яке велось між сторонами з огляду на наступне.

Дійсно, матеріали справи містять листи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 25.06.2018 року № 01-18/1203-09-01, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 31.07.2018 року № 01-11/2663-366/1оп, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 03.09.2018 року № 01-18/1203-09-0, в яких зазначено про необхідність надання додаткових документів для подальшого розгляду питання про поновлення договорів оренди.

Однак, апеляційний суд зауважує, що Орендодавцем в спірних правовідносинах за договором оренди землі від 15.08.2013 року виступає Одеська міська рада, до якої Орендарем було надано лист-повідомлення про продовження Договору оренди від 15.08.2013 року №3149.

В свою чергу, орендодавцем, Одеською міською радою, не було надано заперечень у місячний термін щодо поновлення Договору оренди землі, як того вимагала ч.6 ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Судова колегія зауважує, що наявність листування між департаментами Міської ради та Орендарем не є тотожним наданню заперечень Орендодавцем проти поновлення Договору оренди.

З огляду на викладене, колегія суддів зазначає, що доводи апелянта про те, що листом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 25.06.2018 року №01-18/1203-09-01 останній зазначив про неможливість прийняття Одеською міською радою рішення про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 15.08.2013 року, є необґрунтованими.

Суд апеляційної інстанції критично оцінює посилання апелянта на те, що між Одеською міською радою та ТОВ ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ не було досягнуто домовленості щодо поновлення Договору, оскільки з боку Товариства не було надано необхідних документів для належного розгляду питання про продовження строку дії Договору оренди землі, а саме: не надано: відкоригований топографо-геодезичний план земельної ділянки в м 1:500 з межами земельних ділянок згідно з договорами оренди землі від 15.08.2013 року; декларацію про початок будівельних робіт та проектну документацію на будівництво об`єкта, що розташований на земельній ділянці; фотофіксацію об`єктів, що розташовані на земельній ділянці станом на час подання листа-повідомлення (у кольорі).

Суд звертає увагу на додані до листа-повідомлення про продовження Договру оренди, копії Дозволу на виконання будівельних робіт №ІV 22 від 01.07.2014 року, Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №01-06/133 від 29.10.2013 року, Геоподоснова земельних ділянок, розташованих за адресою м. Одеса, просп. Добровольського, 113, 115, фотографії земельних ділянок.

Крім того, як вже зазначено вище, Орендодавцем не надано у місячний термін після закінчення строку договору оренди, своїх заперечень, викладених письмово, із зазначенням про відсутність згоди на продовження орендних відносин.

Посилання апелянта на те, що позивач так і не розпочав будівництво на спірній земельній ділянці, а також про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням у відповідності до Генерального плану міста Одеси, колегія суддів не приймає, та зауважує, що такі посилання можуть бути підставою для розірвання договору, у разі їх доведення належними та допустимими доказами, однак такі вимоги у даній справі Одеською міською радою не заявлялись.

Водночас, колегія суддів звертає увагу на той факт, що ТОВ ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ з моменту закінчення (з 15.08.2018 року) терміну дії Договору оренди землі від 15.08.2013р. і до цього часу, продовжує користуватися земельної ділянкою та сплачувати орендну плату, що підтверджується наданими до матеріалів справи копіями відповідних платіжних доручень.

Одеська міська рада орендні платежі приймала, проти продовження використання земельної ділянки у встановленому чинним законодавством порядку не заперечувала, із вимогою про повернення земельною ділянкою не зверталась.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про обґрунтованість та доведеність позовних вимог про визнання поновленим на 5 років на тих самих умовах Договору оренди землі від 15.08.2013 року, укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю ПІВДЕНБУД ІНВЕСТ, та посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Чужовською Наталією Юріївною 15.08.2013 року за реєстровим номером 3149.

Як вже було зазначено вище, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, в передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми.

При цьому, судова колегія зазначає, що саме невиконання відповідачем вимог закону на укладення додаткової угоди до оренди землі вимусило позивача надати до суду відповідну редакцію додаткової угоди для її визнання.

Отже, враховуючи, що Одеська міська рада зволікає з укладенням додаткової угоди, апеляційний суд погоджується з висновком місцевого господарського суду про наявність підстав для визнання поновленим Договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди на умовах, запропонованих позивачем.

За таких обставин, враховуючи, що доводи і вимоги апеляційної скарги не підтверджують наявність обставин, які згідно зі ст. 277 Господарського процесуального кодексу України визначені в якості підстав для зміни чи скасування оскаржуваного судового рішення, а підстав для виходу за межі апеляційних доводів і вимог в порядку ч. 4 ст. 269 цього Кодексу апеляційним судом встановлено не було, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Одеської міської ради не підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Одеської області від 22.04.2021 у справі №916/3520/20 слід залишити без змін.

З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає то в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В:

Рішення Господарського суду Одеської області від 22.04.2021 у справі №916/3520/20 залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.

Повний текст постанови підписаний 18.11.2021.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Діброва Г.І.

Суддя Принцевська Н.М.

Враховуючи припинення відправлення поштової кореспонденції Південно-західним апеляційним господарським судом, надіслати копію цієї постанови від 17.11.2021 у справі №916/3520/20 на електронні адреси, зазначені учасниками справи (згідно з наявної в матеріалах справи інформації).