ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"08" листопада 2021 р.м. Одеса Справа № 916/1968/21
Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.

при секретарі судового засідання Пелехата А.О.

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження

справу № 916/1968/21

за позовом Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса (65058, місто Одеса, вул. Армійська, будинок 18, )

до відповідача Приватного підприємства ЧАВДАРЬ-Д (65085, м. Одеса, Тираспольське шосе, буд. 21, )

про стягнення заборгованості та усунення перешкод в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень

за участю представників:

від позивача: Негода Л.П.(самопредставництво)

від відповідача: Щукін О.С.(адвокат), ордер серії ВН № 1061708 від 19.08.2021р.

В С Т А Н О В И В:

Квартирно-експлуатаційний відділ м. Одеса (далі - КЕВ м. Одеса) звернувся з позовом до Приватного підприємства ЧАВДАРЬ-Д (далі ПП ЧАВДАРЬ-Д) в якому просить господарський суду Одеської області:

- стягнути з Приватного підприємства ЧАВДАРЬ-Д заборгованість зі сплати орендної плати за попереднім договором оренди від 23 вересня 2020 року №20 на загальну суму 8 246, 06 грн.

- зобов`язати Приватне підприємство ЧАВДАРЬ-Д усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 150,00 кв. м., що знаходяться за адресою: Одеська область, Біляївський район, м. Біляївка, вул. Плієва, 2а,

- стягнути з Приватного підприємства ЧАВДАРЬ-Д витрати по сплаті судового збору у розмірі 4540 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані посиланнями на неналежне виконання відповідачем попереднього договору про оренду нерухомого майна №20 від 23.09.2020р., щодо сплати орендної плати за користування майном за період з січня 2021р. по травень 2021р., що становить 8246, 06 грн., а також виявленням наміру позивача припинити договір у відповідності до п. 10.1 договору, що є підставою для повернення орендованого майна. Однак, станом на звернення до суду з позовом відповідач не звільнив орендовані приміщення та продовжує проводити там господарську діяльність.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

14.07.2021р. Господарським судом Одеської області постановлено ухвалу про залишення без руху позовної заяви Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса та встановлення останньому строку для усунення недоліків позовної заяви протягом п`яти днів з дня вручення даної ухвали суду.

02.08.2021р. за вх.№20612.№/21 Господарським судом одержано заяву Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса про усунення недоліків позовної заяви.

09.08.2021р. господарським судом постановлено ухвалу, якою позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на 27.09.2021р.

31.08.2021р. за вх.№22883/21 господарським судом одержано відзив на позовну заяву.

У підготовчому засіданні 27.09.2021р., за участю представників сторін, судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, та якою закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду по суті на 11.10.2021р. об 11:00, із викликом учасників справи у судове засідання.

Під час розгляду справи по суті у судовому засіданні оголошувалася перерва до 08.11.2021р., про що судом постановлена відповідна ухвала, яка занесена до проколу судового засідання, про що учасників справи повідомлено під розписку.

Стислий виклад позиції позивача:

- відповідно до попереднього Договору про оренду нерухомого майна № 20 від 23.09.2020р., укладеному між КЕВ м. Одеси та Приватним підприємцем «ЧАВДАРЬ-Д». перший є орендодавцем, а другий - орендатором нерухомого військового майна та платником орендної плати і земельного податку;

- строк дії договору оренди від 23.09.2020 року № 20 закінчився та КЕВ м. Одеса направлено ПП «ЧАВДАРЬ-Д» попередження від 11.12.2020р. №5264 з повідомленням про необхідність звільнення орендованого приміщення та виконання зобов`язань по здійсненні виплати з орендної плати. Даним попередженням КЕВ м. Одеса виявив намір припинити попередній договір у відповідності до п. 10.1 Договору. В подальшому КЕВ м. Одеса направило лист-повідомлення від 17.02.2021 р. № 703 про припинення договору оренди з вимогою звільнити орендоване приміщення. Однак, на сьогоднішній день ПП «ЧАВДАРЬ-Д» не звільнено вищевказане приміщення та продовжує провадити там господарську діяльність. Враховуючи розірвання договору оренди, об`єкт оренди підлягає поверненню орендодавцю у спосіб виселення орендаря з нежитлових приміщень;

- за період дії даного Договору про оренду військового нерухомого майна його умови КЕВ м. Одеси виконувались належним чином. Однак, ПП «ЧАВДАРЬ-Д» всупереч умовам договору та вимогам чинного законодавства не виконано належним чином зобов`язання, а саме не сплачено: орендну плату за користування майном за договором за період з січня 2021 року по травень 2021 року, що становить 8 246, 06 грн.

- станом на 05.07.2021р. основний борг ПП «ЧАВДАРЬ-Д» перед КЕВ м. Одеси за попереднім договором № 20 від 23.09.2020 року про оренду нерухомого майна складає 8 246, 06 грн.

Стислий виклад позиції відповідача:

- орендовані приміщення 23.09.2020р. за Актом приймання-передачі передані у строкове платне користування (оренду) ПП «ЧАВДАРЬ-Д» та з даного моменту постійно й належно використовуються ПП «ЧАВДАРЬ-Д» для розміщення складу. У тому числі ПП «ЧАВДАРЬ-Д» безперервно використовувало Орендовані приміщення у період січень - серпень 2021 року та продовжує використовувати орендовані приміщення у даний час. При цьому, Квартирно-експлуатаційний відділ м. Одеса не чинить перешкод у користуванні ПП «ЧАВДАРЬ-Д» орендованими приміщеннями, у тому числі ПП «ЧАВДАРЬ-Д» здійснюється вільне користування орендованими приміщеннями;

- у своїй позовній заяві позивач посилається на начебто подання до ПП «ЧАВДАРЬ-Д» листа-попередження від 11.12.2020 р. № 5264 про припинення Попереднього договору. Проте, ПП «ЧАВДАРЬ-Д» ніколи не отримувало листа-попередження Квартирно-експлуатаційного відділу міста Одеси від 11.12.2020 р. № 5264 та не було про нього обізнане. Окремо зазначаємо, що докази про отримання ПП «ЧАВДАРЬ-Д» листа-попередження Квартирно-експлуатаційного відділу міста Одеси від 11.12. 2020р. № 5264 з боку Квартирно-експлуатаційного відділу міста Одеси не надані та у матеріалах справи № 916/1968/21 не містяться.

- заявлена Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеса заборгованість ПП «ЧАВДАРЬ-Д» зі сплати орендної плати за попереднім договором оренди від 23 вересня 2020 року у розмірі 8246 грн. є різницею між розміром орендної плати, встановленому у Попередньому договорі оренди від 23 вересня 2020 року та подвійним розміром даного показника. При цьому в обґрунтування такого розміру заборгованості ПП «ЧАВДАРЬ-Д» зі сплати орендної плати за Попереднім договором оренди від 23 вересня 2020 року Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеса хибно посилається на положення ч. 2 ст. 785 ЦК України, оскільки ч. 2 ст. 785 ЦК України врегульовує відносини з найму (оренди) та встановлює, що якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

Проте відносини, що склалися між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеса та ПП «ЧАВДАРЬ-Д» на підставі Попереднього договору оренди від 23 вересня 2020 року за своєю правовою природою не є відносинами з найму (оренди). Відповідно до врегулювання даних відносин не можуть бути застосовані приписи Глави 58 «Найм (оренда)» Цивільного кодексу України, зокрема приписи ч. 2 ст. 785 Цивільного кодексу України. Вищезазначена правова позиція неодноразово підтримувалися у висновках щодо застосування норм права, викладених в постановах Верховного Суду, що мають бути враховані Господарським судом Одеської області при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин по справі № 916/1968/21, а саме Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15 липня 2019 року у справі №926/225/17.

- окрім того, умови Попереднього договору не містять домовленості між позивачем та відповідачем про сплату орендної плати, яка б визначалась з урахуванням положень законодавства про оренду державного майна та не передбачають обов`язок відповідача сплачувати неустойки за наявності обставин, передбачених ст. 785 ЦК України.

- дія попереднього договору від 23.09.2020р. є продовженою до 21.09.2021р. і на даний час згідно умов попереднього договору відсутні будь-які правові підстави для заявлення Квартирно-експлуатаційним відділом міста Одеси вимог про повернення Орендованих приміщень шляхом виселення ПП «ЧАВДАРЬ-Д» та відповідно дані вимоги не підлягають задоволенню з боку Господарського суду Одеської області.

Обставини встановлені судом.

23.09.2020р. між Квартирно-експлуатаційним відділом міста Одеси (Сторона-1) та Приватним підприємством «ЧАВДАРЬ-Д» (Сторона-2) укладено попередній договір оренди №20, згідно з яким Сторона-1 передає, а Сторона-2 приймає у тимчасове строкове платне користування (оренду) нерухоме військове майно частина нежитлового приміщення (у будівлі сховища для техніки за генеральним планом №3) загальною площею 150 кв.м. військового містечка №Біляївка-6 за адресою: Одеська область, Біляївський район, м. Біляївка, вул. Плієва, 2а, вартість якого визначена на 28.08.2020р. за незалежною оцінкою становить 104 143 грн. (без ПДВ), тобто 694, 29 грн. за 1 кв.м.

Відповідно до п. 2.1. договору Сторона-2 вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору.

Згідно з п. 2.3 договору у разі припинення цього договору майно повертається Стороною-2 в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу. Сторона-1 повинна скласти акт приймання-передачі та прийняти майно протягом одного місяця.

Відповідно до п. 5.8. договору, Сторона-2 зобов`язана, зокрема у разі припинення або розірвання Договору, повернути Стороні-1 майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі, з врахуванням нормального фізичного стану.

За умовами п. 10.1. договору, цей договір діє за ч. 3 ст. 631 ЦК України з 21.09.2020р. до моменту завершення процедури оформлення укладення основного договору оренди, до 31.12.2020 року. В разі якщо жодна із сторін не заявить про свій намір припинити даний договір, а основний договір не буде укладено, даний договір пролонгується, але не більше ніж до 21.09.2021р.

Додатком №2 до договору є акт приймання-передачі нерухомого військового майна від 29.09.2020 року.

У попередженні від 11.12.2020р. вих.№5264 позивач повідомив відповідача, що станом на 10.12.2020р. сума заборгованості за попереднім договором оренди складає 1 606, 27 грн. та у зв`язку з тим, що термін дії договору закінчується просив протягом трьох робочих днів повернути орендоване майно, а також виконати зобов`язання про здійсненню виплат з орендної плати.

Доказів, які свідчать про надіслання відповідачу цього повідомлення, позивачем до суду не надано та у судовому засіданні представником позивача надані пояснення щодо відсутності таких доказів у позивача.

У листі -повідомленні про припинення договору оренди від 17.02.2021р. за вих. № 703 позивач повідомив відповідача про те, що договір діє до моменту завершення процедури оформлення укладання основного договору оренди до 31.12.2020р.; про те, що раніше відповідачу направлялося попередження за вх.№5264 від 11.12.2020р. з проханням звільнити орендоване приміщення та викласти зобов`язання по здійсненню виплат з орендної плати та про виявлення наміру припинити попередній договір у відповідності до п.10.1. договору та ст.635 ЦК України; про те, що на теперішній час заборгованість за попереднім договором оренди становить 1710,77 грн. Також позивачем заявлено вимогу про повернення орендованого майна у належному стані позивачу.

У відповіді на лист-повідомлення позивача від 04.03.2021р. за вих.№1/21 відповідач повідомив, що ПП «ЧАВДАРЬ-Д» вважає Попередній договір оренди від 23.09.2020р. продовженим (поновленим), щонайменше до 21.09.2021р. та заявив про намір продовжити строкове платне користування (оренду) орендованими приміщеннями щонайменше до 21.09.2021р. Також відповідач повідомив, що з зазначених у даному листі поважних та об`єктивних причин не приймає лист-повідомлення КЕВ м. Одеса від 17.02.2021р. №703 про припинення договору оренди до виконання та не буде здійснювати повернення орендованих приміщень у терміни зазначені у вказаному листі-повідомлення.

Розрахунок заборгованості, який здійснений позивачем, та згідно з яким заборгованість відповідача за договором оренди становить 8246,06 грн. свідчить, що 8246,06 грн. є неустойкою, що нарахована позивачем за період січень -травень 2021р. згідно ч.2 ст.785 ЦК України.

Окрім того, відповідачем надано до суду квитанції, які свідчать про оплату рахунків відповідача за січень-травень 2021р., а саме №334 від 10.02.2021р. в у сумі 1641,80 грн., №533 від 10.03.2021р. в сумі 1658, 22 грн., рахунок №654 від 10.04.2021р. в сумі 1686,41 грн., рахунок №889 від 11.05.2021р. в у сумі 1698,22 грн., рахунок №1063 від 10.06.2021р. в у сумі 1720,30 грн., що відображено так і у здійсненому позивачем розрахунку заборгованості відповідача.

Також відповідачем надано до суду рахунки та квитанції, які свідчать про компенсацію відповідачем позивачу податку на землю за період січень-травень 2021р.

Висновки суду.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтями 6, 627 ЦК України унормовано, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК).

За приписами статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Аналогічну норму містить стаття 182 Господарського кодексу України, відповідно до якої за попереднім договором суб`єкт господарювання зобов`язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Отже, в силу правової конструкції попереднього договору, визначеної статтями 635 Цивільного кодексу України та статтею 182 Господарського кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Будь-які інші зобов`язання сторін попереднім договором встановлюватися не можуть.

Як вбачається зі змісту укладеного сторонами попереднього договору, окрім зобов`язання укласти основний договір оренди, сторони також домовилися про те, що відповідач може до моменту підписання основного договору використовувати частину нежитлового приміщення (п. 1.1. договору) за щомісячну плату.

При цьому, вказаний попередній договір не визнано судом недійним та позивачем не заявлено суду відповідних вимог у підготовчому провадженні згідно з ч.3 ст. 237 ГПК України, а в силу вимог ч.1 ст.204 ЦК України правочин є правомірний, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Водночас господарським судом на підставі ч. 4 ст.236 ГПК України судом враховується правовий висновок, який встановлений у Постанові Верховного Суду від у справі №926/225/17, та згідно з яким Верховний Суд вважає за необхідне зауважити на тому, що господарські суди, розглядаючи цей спір про стягнення неустойки за попереднім договором на підставі ч. 2 ст. 785 ЦК України, не з`ясували правову природу цього договору, тоді як відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір лише встановлює обов`язок сторін протягом певного періоду (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Будь-які інші зобов`язання сторін попереднім договором встановлюватися не можуть. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Основна правова мета попереднього договору полягає у виконанні ним двох функцій: 1) спонукання до укладення основного договору, 2) фіксації умов основного договору. В силу попереднього договору сторони не мають права вимагати реального виконання зобов`язання, встановленого основним договором (передати майно, виконати роботу).

З огляду на вищевикладене, позовні вимоги в частині стягнення з відповідача боргу з орендної плати в розмірі 8 426, 06 грн. не підлягають задоволенню, оскільки між сторонами не виникли орендні правовідносини, урегульовані нормами Цивільного кодексу України та Законами України «Про оренду державного та комунального майна», «Про правовий режим майна у Збройних Силах України» та «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» у зв`язку із чим у позивача відсутнє право вимоги реального виконання зобов`язання, що встановлюється основним, а не попереднім договором.

Більш того, згідно з наявними у матеріалах справи рахунками та квитанціями про оплату цих рахунків у відповідача відсутня заборгованість щодо сплати орендної плати за період січень-травень 2021р., про що також зазначено самим позивачем у розрахунку заборгованості, який надано до позову.

Щодо розрахунку заборгованості, який надано позивачем до позову, та згідно з яким заборгованість відповідача в розмірі 8 246, 06 грн. фактично є неустойкою, що нарахована позивачем за період січень-травень 2021р. згідно ч.2 ст.785 ЦК України, господарський суд виходить з того, що позивачем взагалі не заявлено до суду позовних вимог про стягнення з відповідача неустойки згідно здійсненого ним розрахунку, який надано до позову. Окрім того, вимоги щодо стягнення з відповідача неустойки згідно з ч.2 ст.785 ГПК України також не можуть бути задоволені, із врахуванням вищевикладених судом обставин щодо відсутності у позивача права вимоги реального виконання зобов`язання що встановлюється основним, а не попереднім договором.

Щодо позовних вимог в частині зобов`язання Приватне підприємство ЧАВДАРЬ-Д усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 150,00 кв. м., що знаходяться за адресою: Одеська область, Біляївський район, м. Біляївка, вул. Плієва, 2а, господарський суд виходить з наступного.

Як зазначалось вище, між сторонами не виникло законних правовідносин з найму майна і тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог в частині усунення перешкод в користуванні майном з підстав припинення договору оренди, як це передбачено ч.1 ст.785 ЦК України, оскільки Основного договору оренди спірного нерухомого майна між сторонами не було укладено.

При цьому, з огляду на відсутність, укладеного між сторонами, основного договору оренди - суд погоджується з позицією позивача про необхідність усунення перешкод в користуванні майном, відповідно до ст.391 ЦК України та 387 ЦК України, приймаючи до уваги, що по Акту від 23.09.2020р. приймання-передачі нерухомого майна військового майна частину нежитлового приміщення загальною площею 150 кв.м., що знаходиться за адресою: Одеська область, Біляївський район, м. Біляївка, вул. Плієва, 2а вказане нерухоме майно без законних правових підстав (укладеного основного договору оренди) було передано позивачем відповідачу.

Щодо заявлених до стягнення з відповідача судових витрат, то їх розподіл здійснюється судом на підставі ст.129 Господарського процесуального кодексу України, якою встановлено, що судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1.Позов Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса до Приватного підприємства ЧАВДАРЬ-Д про стягнення заборгованості та усунення перешкод в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень задовольнити частково.

2.Зобов`язати Приватне підприємство ЧАВДАРЬ-Д (65085, м. Одеса, Тираспольське шосе, буд. 21, ) усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 150,00 кв. м., що знаходяться за адресою: Одеська область, Біляївський район, м. Біляївка, вул. Плієва, 2а.

3.Стягнути з Приватного підприємства ЧАВДАРЬ-Д (65085, м. Одеса, Тираспольське шосе, буд. 21, ) на користь Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса (65058, місто Одеса, вул. Армійська, будинок 18, ) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн.

4.В решті позовних вимог відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 18 листопада 2021 р.

Суддя Г.Є. Смелянець