ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" листопада 2021 р. Справа №909/286/19

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

головуючого судді Кордюк Г.Т.

суддів Кравчук Н.М.

Плотніцького Б.Д.

секретар судового засідання Кострик К.І.

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК", б/н від 30.06.2021 (вх. №ЗАГС 01-05/2265/21 від 05.07.2021)

на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 18 травня 2021 року (повне рішення складено 01.06.2021)

у справі №909/286/19 (суддя Рочняк О.В.)

за позовом Надвірнянської міської ради, м. Надвірна, Івано-Франківська область

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК", м. Надвірна, Івано-Франківська область

про розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010 та виселення із займаного приміщення

За участю представників від:

позивача: Демянчук Я.Б. представник;

відповідача: Кондур Х.В. адвокат;

ВСТАНОВИВ:

Надвірнянська міська рада звернулася до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" про розірвання з 01.04.2019 договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010 та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна.

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 29.07.2019 частково задоволено позов Надвірнянської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" про розірвання з 01.04.2019 договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, який укладений між Надвірнянською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна; розірвано договір оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, який укладений між Надвірнянською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК"; відмовлено у задоволенні позову в частині розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, який укладений між Надвірнянською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК", з 01.04.2019 та у виселенні Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.10.2019, рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 29.07.2019 скасовано в частині відмови в задоволенні позову щодо виселення відповідача з орендованого приміщення; прийнято в цій частині нове рішення, яким позов задоволено та постановлено виселити Товариство з обмеженою відповідальністю Струмок з орендованого цілісного майнового комплексу опалювальної котельні. В решті рішення залишено без змін.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 04.12.2019 частково задоволено заяву ТОВ "СТРУМОК" від 05.11.2019 № 283/11-19 (вх.№22188/19 від 11.11.2019) про відстрочку виконання судового рішення; відстрочено виконання постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.10.2019 в частині виселення Товариства з обмеженою відповідальністю Струмок з орендованого цілісного майнового комплексу опалювальної котельні, що знаходиться по вул. Княгині Ольги, 9 в м. Надвірна, Івано-Франківська область, до закінчення опалювального сезону 2019-2020 року; відмовлено в частині надання відстрочки виконання судового рішення на 6 місяців.

Постановою Верховного Cуду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10.02.2020 касаційну скаргу ТОВ "Струмок" задоволено частково; постанову Західного апеляційного господарського суду від 21.10.2019 та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 29.07.2019 у справі №909/286/19 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду Івано-Франківської області.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 12.05.2020 прийнято справу до розгляду, постановлено здійснювати розгляд справи зі стадії підготовчого провадження, підготовче засідання призначено на 04.06.2020.

04.06.2020 від позивача - Надвірнянської міської ради надійшла заява №298/04-22/09 від 01.06.2020 (вх.№7848/20) про зміну підстав позову у даній справі, у якій позивач просив суд змінити підстави позову у справі, виклавши позовну вимогу Надвірнянської міської ради до ТОВ "Струмок" наступного змісту: постановити рішення, яким виселити ТОВ "Струмок" із цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м.Надвірна Івано-Франківської області згідно договору оренди від 16.08.2010.

За наслідками розгляду у підготовчому засіданні 02.07.2020 заяви Надвірнянської міської ради про зміну підстави позову, суд постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про відмову у задоволенні вказаної заяви, мотивуючи тим, що в даному випадку позивач фактично змінює як предмет позову, виключаючи одну позовну вимогу, так і його підставу, що суперечить вимогам ч.3 ст.46 ГПК України.

02.07.2020 до відділу документального забезпечення, канцелярії суду першої інстанції від ТОВ "Струмок" надійшла зустрічна позовна заява №68066-07/20 від 01.07.2020 (вх. №9242/20 від 02.07.2020) до відповідача - Надвірнянської міської ради про визнання дійсною додаткової угоди №3 від 10.11.2016 до договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010 у справі за позовом Надвірнянської міської ради до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" про розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу котельні та виселення із займаного приміщення.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 08.07.2020 повернуто зустрічну позовну заяву ТОВ "Струмок" №68066-07/20 від 01.07.2020 (вх. №9242/20 від 02.07.2020) заявнику.

13.07.2020 від позивача надійшла заява №400/04-22/09 від 08.07.2020 (вх. №9986/20) про зміну підстави позову у даній справі.

14.07.2020 від позивача електронною поштою з ЕЦП надійшла заява №411/04-22/09 від 13.07.2020 (вх.№8847/20), в якій позивач просив суд першої інстанції застосувати процедуру щодо можливості врегулювання даного спору за участю судді відповідно до ст.ст. 186-190 ГПК України.

В підготовчому засіданні 15.07.2020 суд першої інстанції задовольнив клопотання представника відповідача про відкладення підготовчого засідання з метою ознайомлення з поданою позивачем заявою про зміну підстав позову та заявою про врегулювання спору за участю судді для надання пояснень та постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про відкладення підготовчого засідання на 23.07.2020.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 23.07.2020 в задоволенні клопотання представника відповідача ТОВ "Струмок" №101-07/20 від 22.07.2020 (вх.№9206/20 від 23.07.2020) відмовлено; прийнято заяву позивача №400/04-22/09 від 08.07.2020 (вх. №9986/20 від 13.07.2020) про зміну підстави позову по справі №909/286/19; встановлено сторонам строк для надання відзиву на позов, відповіді на відзив та заперечення на відзив з врахуванням заяви про зміну підстави позову; підготовче засідання відкладено на 19.08.2020.

17.08.2020 від позивача надійшла заява №474/04-22/09 від 12.08.2020 (вх.№10565/20) про врегулювання спору за участю судді.

18.08.2020 від відповідача - ТОВ "Струмок" надійшло клопотання №369/08-20 від 17.08.2020 (вх.№12133/20) про зупинення провадження у справі та 19.08.2020 надійшов відзив на позов (з врахуванням заяви про зміну підстав позову) №370/08-20 від 19.08.2020 (вх.№10658/20).

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 27.08.2020 відмовлено в задоволенні заяви Надвірнянської міської ради №474/04-22/09 від 12.08.2020 (вх.№10565/20 від 17.08.2020) про врегулювання спору за участю судді; клопотання ТОВ "Струмок" №369/08-20 від 17.08.2020 (вх.№12133/20 від 18.08.2020) задоволено та зупинено провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням Господарського суду Івано-Франківської області у справі №909/609/20.

Постановою Західного апеляційного Господарського суду від 07.12.2020 ухвалу Господарського суду Івано-Франківської області від 27 серпня 2020 року в частині задоволення клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" (вх.№12133 від 18.08.2020) і зупинення провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням Господарського суду Івано-Франківської області у справі №909/609/20 скасовано; у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" про зупинення провадження у справі (вх.№12133 від 18.08.2020) відмовлено; справу направлено до Господарського суду Івано-Франківської області для продовження розгляду.

14.12.2020 матеріали справи №909/286/19 повернулися до Господарського суду Івано-Франківської області.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 24.12.2020 провадження у справі поновлено, призначено підготовче засідання на 28.01.2020.

28.12.2021 суд першої інстанції задовольнив клопотання представників сторін та постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про відкладення підготовчого засідання на 11.02.2021, про час та дату судового засідання учасники судового процесу повідомлені ухвалою.

За результатами підготовчого засідання 11.02.2021 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 15.03.2021, про що постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання. Представників сторін про час та дату судового засідання повідомлено під розписку.

12.02.2021 від позивача надійшло клопотання №143/04-22/09 від 11.02.2021 (вх.№2292/21) про приєднання до матеріалів справи копій листів Надвірнянської міської ради, адресованих ТОВ "Струмок" з доказами їх направлення відповідачу.

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 18.05.2021 у справі №909/286/19 позов задоволено частково. Розірвано договір оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, який укладений між Надвірнянською міською радою (вул. Мазепи, 29, м. Надвірна, 78405, ідентифікаційний код 04054257) та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" (вул. Княгині Ольги, 3, м. Надвірна, 78405, ідентифікаційний код 22172121). Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна. Відмовлено в задоволенні позову в частині розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, який укладений між Надвірнянською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" з 01.04.2019. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" (вул. Княгині Ольги, 3, м. Надвірна, 78405, ідентифікаційний код 22172121) на користь Надвірнянської міської ради (вул. Мазепи, 29, м. Надвірна, 78405, ідентифікаційний код 04054257) 3842 (три тисячі вісімсот сорок дві) гривні 00 коп. судового збору.

Суд мотивував рішення тим, що додаткові угоди № 2 від 30.12.2011 та № 3 від 10.11.2016 укладені на три роки, відповідно угода № 3 на три роки і чотири місяці, а тому в силу ст.793 ЦК України підлягали нотаріальному посвідченню. Враховуючи вимоги ст.220 ЦК України про недодержання нотаріального посвідчення угод, вони є нікчемні.

Оскільки згідно угод №2 та №3 відбулось користування майном та неможливо повернути все одержане за ним, тому зобов`язання сторін припиняються на майбутнє, орендна плата повинна сплачуватись в розмірі встановленому додатковою угодою №3 від 10.11.2016.

Крім того місцевий господарський суд зробив висновок,що договір оренди є діючим з урахуванням п.12.2 договору, орендар не сплатив орендної плати протягом трьох місяців підряд, тому договір оренди підлягає розірванню відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України.

Щодо повернення майна, суд керувався вимогами ч.1 ст.785 ЦК України «Про обов`язок орендаря по поверненню об`єкта оренди після припинення договору».

Не погодившись з вказаним рішенням суду першої інстанції, відповідач звернувся до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 18.05.2021 у справі №909/286/19 скасувати та ухвалити нове рішення яким відмовити в задоволенні позову Надвірнянської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" про розірвання з 01.04.2019 договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул.. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010 та виселення ТзОВ "СТРУМОК" із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул.. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна. Судові витрати покласти на позивача.

Доводи апеляційної скарги, апелянт обґрунтовує тим, що:

- суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог, змінивши предмет позову, оскільки встановив інший термін розірвання договору оренди ніж вказаний в позовній заяві з 01.04.2019;

- визначений додатковою угодою №2 період дії договору є меншим за три роки, а тому суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку, що додаткова угода №2 від 30.12.20211 є нікчемна;

- положення нікчемної додаткової угоди №3 від 10.11.2016 до договору оренди не створюють юридичних наслідків між сторонами, втому числі і щодо сплати орендної плати;

- суд першої інстанції помилково застосував висновки викладені в пп 2.7 п.2 Постанови Пленуму ВГСУ №11 від 29.05.2013 «Про деякі питання практики визнання правочинів недійсними», оскільки вказані висновки регулюють застосування відповідних правових норм у разі визнання правочинів недійсними, а не тоді, коли такі правочини є нікчемними в силу закону;

- враховуючи нікчемність додаткової угоди №3, відтак орендна плата за спірний період повинна сплачуватись у розмірі встановленому додатковою угодою №1 від 31.12.2010;

- наводячи свій розрахунок, апелянт вказує на переплату орендної плати за спірний період і відповідно відсутність правових підстав для розірвання договору оренди;

- суд першої інстанції не зазначив до якого часу договір оренди вважається діючим;

- не врахував положення ст.13 Закону України « Про особливості передачі в оренду об`єктів централізованого водо,- теплопостачання і водовідведення», що перебувають у комунальній власності, щодо дострокового припинення договору;

- судом не враховано та відхилено положення ч.2 ст.651 ЦК України щодо необхідності встановлення оцінки порушення як істотного;

- не застосував ч.7 ст.13 Закону « Про особливості передачі в оренду об`єктів централізованого водо,- теплопостачання і водовідведення»;

- питання відшкодування витрат на покращення об`єкту оренди не вирішено, а тому негайне повернення об`єкту є неможливим»

Автоматизованою системою документообігу суду справу №909/286/19 розподілено до розгляду судді доповідачу Кордюк Г.Т., введено до складу судової колегії суддів Кравчук Н.М. та Мирутенка О.Л.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 07.07.2021 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" на рішення Господарського суду Івано- Франківської області від 18.05.2021 у справі №909/286/19 залишено без руху. Скаржнику протягом десяти днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху усунути недоліки апеляційної скарги: надати докази сплати судового збору у встановлених Законом України Про судовий збір порядку в розмірі 2 610 грн.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 21.07.2021 поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 18.05.2021 у справі № 909/286/19. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" на рішення Господарського суду Івано- Франківської області від 18.05.2021 у справі № 909/286/19. Позивачу подати суду обґрунтований відзив на апеляційну скаргу до 09.08.2021. До відзиву додати докази надсилання (надання) копії відзиву та доданих до нього документів відповідачу. Розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні на 20.09.2021 о 12 год. 20 хв. у приміщенні Західного апеляційного господарського суду за адресою: м. Львів, вул. Личаківська, 81 в залі судового засідання № 6. Зупинено дію рішення Господарського суду Івано- Франківської області від 18.05.2021 у справі №909/286/19.

20.08.2021 на адресу апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від Надвірнянської міської ради в якому позивач просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення Господарського суду івано-Франківської області від 18.05.2021 залишити без змін.

У відзиві, позивач вказує на те, що на час звернення до суду, відповідач продовжує користуватись майном, договір є чинним і продовжує свою дію на підставі п.12.2, 12.4 Договору. Відповідно до умов додаткової угоди №3 за квітень - грудень 2018, січень - березень 2019, позивач виставив до оплати орендну плату, яку орендар не сплатив, що відповідно до п.8.3,9.7 договору є підставою для розірвання договору і повернення об`єкту оренди власнику.

Розпорядженням в.о. керівника апарату Західного апеляційного господарського суду №719 від 20.09.2021 у зв`язку із вільненням у відставку судді-члена колегії Мирутенка О.Л. призначено проведення автоматизованої заміни складу суду для розгляду апеляційної скарги (вх.. №01-05/2265/21) у справі №909/286/19.

Згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Західного апеляційного господарського суду від 20.09.2021 справу №909/286/19 передано на розгляд колегії суддів: Кордюк Г.Т. головуючий суддя, Плотніцький Б.Д., Кравчук Н.М.

У судовому засіданні 20.09.2021 оголошено перерву до 01.11.2021.

Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши представників стогрін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права зазначає наступне.

Відповідно до ч. 3 ст. 46 ГПК України позивач до закінчення підготовчого засідання має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання заяви.

13.07.2020 року від позивача надійшла заява №400/04-22/09 від 08.07.2020р. про зміну підстави позову.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 23.07.2020р. прийнято заяву позивача №400/04-22/09 від 08.07.2020р. (вх.. №99-86/20) про зміну підстави позову по справі, встановлено строк для надання відзиву на позов з врахуванням заяви позивача про зміну підстави позову, підготовче засідання відкладено на 19.08.2020.

Підстави позову це виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; правові підстави позову (п.5 ч.3 ст.162 ГПК України).

У заяві №400/04-22/09 від 08.07.2020р. про зміну підстави позову, яка прийнята судом до розгляду, позивач зазначає про те, що враховуючи висновки суду касаційної інстанції викладені у постанові від 10.02.2020р., які в силу ч. 5 ст. 310 ГПК України, є обов`язковими при новому розгляді справи для суду першої та апеляційної інстанції, фактичні обставини суттєво змінилися, а тому наводить наступні підстави позову:

Відповідно до ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.

Відповідно до ст. 794 ЦК України (в редакції на час укладення додаткових угод №2 та №3) право користування нерухомим майном яке виникає на підставі договору найму будівлі, капітальної споруди(їх окремої частини), укладеного на строк не менше як три роки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Така норма закону, а саме ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, тому вони є неукладеними.

Оскільки Додаткові угоди №2 та №3 нотаріально не посвідчені, укладені на три роки і більше, не проведена їх державна реєстрація, то вони є неукладеними.

Відповідно до п. 12.3 договору оренди від 16.08.2010р. згоду на продовження договору оренди надає Надвірнянська міська рада.

Надвірнянська міська рада направляла на адресу ТзОВ «Струмок» листи та рішення ради від 24.01.2019р. №315-30/2019 «Про припинення договору оренди котельні по вул.. Княгині Ольги, 9» та рішення Надвірнянської міської ради від 25.04.2019р. №1387-32/2019 «Про розгляд заяви Струмок» щодо продовження договору оренди, якими орендодавець попередив орендаря, що не буде продовжувати договір оренди після його закінчення, а тому дія договору оренди закінчується і орендар зобов`язаний повернути об`єкт оренди у відповідності до умов договору ч. 1 ст. 785 ЦК України.

Оскільки відповідач використовує майно без достатньої правової підстави, тому в силу ч. 1 ст. 1213 ЦК України зобов`язаний повернути майно, яке безпідставно набуте.

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд прийшов до висновку, що договір оренди є діючим з врахуванням п. 12.2. договору та підлягає розірванню у зв`язку з невиконанням орендарем обов`язку зі сплати орендної плати.

З таким висновком господарського суду колегія не погоджується з наступних підстав.

Як зазначалося вище, позивач змінив підстави позову (при цьому залишився предмет який визначено у позовній заяві, оскільки заяву від 02.06.2010р. №298/04-22/09 (про зміну підстави позову а.с.-137-141 т. 3) суд не прийняв до розгляду, оскільки така по суті є заявою про зміну предмету і підстави позову.

Із заяви №400/04-22/09 від 08.07.2020р про зміну підстави позову, судом підлягають дослідженню обставини:

- чи є угода №2 та №3 не укладеними, як стверджує позивач;

- чи закінчився термін дії договору оренди та коли;

- чи було волевиявлення власника на продовження договору оренди і заява орендаря на продовження;

- чи використовує відповідач майно без достатньої правової підстави;

Тобто, обставини які зазначав позивач в позовній заяві такі як несплата орендної плати протягом трьох місяців не підлягають дослідженню судом в межах підстав позову, які змінені вищевказаною заявою.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди нерухомого майна від 16.08.2010р. укладено на термін з 16.08.2010 до 31.12.2010 включно з можливістю пролонгації на тих самих умовах на наступний опалювальний період з урахуванням змін у бюджетному законодавстві і законодавства про оренду державного та комунального майна на дату продовження самого договору (п. 12.1., 12.4.)

31.12.2010р. сторонами укладено додаткову угоду №1 до договору оренди, якою продовжено строк дії договору на один рік з 01.01.2011р. до 31.12.2011р.

30.12.2011р. сторонами укладено додаткову угоду №2, в якій погоджено дію договору з 01.01.2010р. до 31.12.2014р. (строком на три роки).

10.11.2016р. сторони уклали додаткову угоду №3 про продовження дії договору оренди з 01.01.2015р. до 30.04.2018р. (строком на три роки і чотири місяці).

Верховний Суд у постанові від 10.02.2020р. вказав на те, що суди першої та апеляційної інстанцій не дали оцінки на предмет дотримання порядку набрання додаткової угоди №3 чинності виходячи з вимог ст.. 793 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦК України, в редакції Закону №501-V від 20.12.2006р., (чинної на час укладення між сторонами додаткової угоди №2 та № 3), договір найму будівлі, або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Частиною першою статті 220 Цивільного кодексу України визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За приписами ч.2 вищевказаної статті, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Матеріали справи не містять доказів в підтвердження того, що одна із сторін договору (Надвірнянська міська рада чи ТОВ "Струмок") ухилилася від нотаріального посвідчення додаткової угоди №2 від 30.12.2011 до договору оренди нерухомого майна від 16.08.2010, укладеної строком на 3 роки та додаткової угоди №3 від 10.11.2016 договору оренди нерухомого майна від 16.08.2010, укладеної строком на 3 роки чотири місяці.

До того ж, рішенням Господарського суду Івано-Франківської області у справі №909/609/20 від 11.11.2020, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 17.05.2021, відмовлено у задоволенні позову ТОВ "Струмок" до Надвірнянської міської ради про визнання дійсною Додаткової угоди №3 від 10.11.2016 до Договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, укладеною між Надвірнянською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК".

Враховуючи викладене, апеляційна інстанція погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що додаткові угоди №2 від 30.12.2011 та №3 від 10.11.2016, укладені між ТОВ "Струмок" та Надвірнянською міською радою виходячи із приписів статті 793 Цивільного кодексу України у відповідності до ст.220 Цивільного Кодексу України є нікчемними, тобто недійсними в силу закону.

Відповідно до ч.1 ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Ч.1 ст.216 ЦК України встановлено, що нікчемний (недійсний) правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Юридичні наслідки пов`язані з недійсністю правочину визначені ч.1 та ч.2 ст.216 ЦК України і стосуються поверненням виконаного за правочином, відшкодуванні вартості в разі неможливості такого повернення та відшкодування збитків і моральної шкоди.

Покликання позивача в заяві про зміну підстави позову проте, що такі правочини є неукладеними, суд апеляційної інстанції відхиляє,враховуючи те,що ст.794 ЦК України регулює питання реєстрації права оренди, що не є тотожним реєстрації правочину.

Оскільки додаткові угоди №2 та №3 є нікчемними, тому для встановлення обставин щодо строку дії договору оренди підлягають дослідженню умови договору оренди.

Пунктом 12.4 договору оренди, сторони визначили у разі відсутності письмової заяви однієї із сторін про припинення договору або зміну умов протягом одного місяця до закінчення дії договору він вважається продовженим на тих самих умовах на наступний опалюваний період з урахуванням змін у бюджетному законодавстві та законодавстві про оренду державного та комунального майна на дату продовження цього договору.

Відповідно до додаткової угоди №1 сторони продовжили дію договору на 1 рік з 01.01.2011р. до 31.12.2011р.

Оскільки письмових заяв від орендодавця про припинення дії договору не було заявлено, то в силу п. 12.4 договору такий продовжувався на новий строк на тих самих умовах на наступний опалювальний період.

28.12.2018р. орендодавець Надвірнянська міська рада до закінчення договору оренди направила орендарю листи з описом вкладення про те, що дія договору оренди закінчується 30.04.2019р. (закінчення опалювального періоду 2018-2019рр. (не буде продовжувати договір оренди). (а.с. 193 т. 3)

Крім того, 25.01.2019 р. направлено на адресу орендаря рішення Надвірнянської міської ради від 24.01.2019р. №1315-30/2019 «Про припинення дії договору оренди цілісного майнового комплексу по вул.. Княгині Ольги, 9 від 16.08.2010р. термін дії якого закінчується 30.04.2019р. (а.с. 194-195 т. 30).

Даним рішенням рада повідомила орендаря, що не буде продовжувати дію договору оренди, оскільки майно необхідне для потреб територіальної громади.

25.04.2019 р. позивачем направлено на адресу орендаря лист №322/04-14/09 від 25.04.2019 (а.с. 196 т. 3) рішення Надвірнянської міської ради від 25.04.2019р. № 1387-32/2019 про відмову ТзОВ «Струмок» в продовженні договору оренди.

Відповідно до п. 12.3 договору згоду на продовження договору оренди Надвірнянська міська рада не надала.

Покликання місцевого господарського суду на переважне право на продовження дії договору за інших рівних умов (п. 12.2) договору і що такий є продовженим є невірним.

Верховний Суд у постанові від 26.10.2021 справа № 910/5710/19 вказав на те, що в силу положень ст.58 Конституції України та ст.5 ЦК України, до спірних правовідносин має застосовуватись саме та редакція закону, яка була чинна на момент їх виникнення.

В даному випадку застосуванню підлягає норма ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269- XII від 10.04.1992 в редакції Закону України № 2981-VII від 02.10.2018 (чинної як на час прийняття радою рішення 24.01.2019 «Про припинення договору оренди» № 315-30/2019 так і рішення № 1387-32/2019 від 25.04.2019 та закінчення договору оренди). Стаття 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-XII від 10.04.1992 втратила чинність на підставі Закону України № 157-IX від 03.10.2019.

Особливості регулювання відносин, пов`язаних з орендою державного та комунального майна визначені, зокрема Законом України "Про оренду державного і комунального майна" (далі - Закон), яким визначені умови укладення, особливості зміни, припинення і поновлення договору оренди державного і комунального майна. Статтею 17 Закону «Про оренду державного та комунального майна» регламентовані порядок та підстави продовження договору оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору, коли орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди (частина 2 цієї статті), так і у випадку укладення договору оренди на новий термін у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частина 3 цієї статті).

Згідно з частиною 2 статті 17 Закону «Про оренду державного та комунального майна» у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до частини 3 цієї статті Закону після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Частиною 2 статті 26 Закону передбачено, що договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Зі змісту наведених норм суд доходить висновку, що лише за умови неповідомлення орендодавцем орендаря про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору відповідно до частини другої статті 17 Закону договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Положення ж частини третьої статті 17 Закону та частини першої статті 777 ЦК України ("Переважні права наймача") передбачають можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не автоматичного продовження договору оренди.

Відтак, договір оренди припиняється, якщо буде встановлено, що на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця або щодо продовження договору або щодо поновлення договору на новий строк.

При цьому з огляду на те, що нормами частини 2 статті 17 Закону визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Такий висновок викладений в постановах Верховного Суду від 05.06.2018 у справах № №904/8389/17, 904/7825/17, 914/204/17, та від 11.12.2018 у справі №920/120/18, №911/1841/17.

Щодо форми повідомлення орендодавцем орендаря про припинення або зміну умов договору оренди Суд зазначає, що норма частини 2 статті 17 Закону не вказує на те, що відповідна вимога (повідомлення) про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Ця заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною. (Постанова ВС № 904/7825/17 від 05.06.2018).

Положення ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та ч. 1 ст. 777 ЦК України (переважні права наймача) передбачена можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк перед іншими претендентами на оренду цього ж майна за інших рівних умов, а не автоматичного продовження договору (постанова Верховного Суду від 21.05.2019р. №911/1841/А).

Реалізація орендарем права встановленого ч. 3 ст. 173 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в разі незгоди орендодавця може бути предметом розгляду у суді. (Постанова ВС від 06.07.2021р.) у справі №910/4130/20).

Як вбачається із матеріалів справи, Надвірнянська міська рада як власник майна за три місяці до закінчення договору прийняла рішення №1315-30/2019 24.01.2019р про не продовження договору та повернення об`єкту оренди, а реалізацію орендарем права, визначеного ч.3 ст.17 Закону не було використано.

Крім того власник майна реалізував своє право, яке визначене ч.2 ст.17 Закону у формі направлення листів і рішень про непродовження договору.

Правові наслідки припинення договору оренди встановлені ст.25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019, частина перша якої каже, що орендар у разі припинення договору зобов`язаний повернути протягом трьох робочих днів об`єкт оренди в порядку визначеному договором.

Оскільки договір закінчив свою дію, пролонгація договору не відбулась на новий термін, укладення нового договору в судовому порядку матеріалами справи не підтверджено, тому майно підлягає поверненню в примусовому порядку.

Щодо вимог про розірвання договору оренди, то такі є безпідставні, оскільки судом встановлено, що договір закінчив свою дію 30.04.2019р., а розірванню підлягає тільки діючий договір, тому позовні вимоги про розірвання договору оренди до задоволення не підлягають.

Відповідно до ст.. 377 ЦК України, саме власникові належить право розпорядження своїм майном, або власник має право на визначення юридичної долі свого майна, в тому числі іншим особам, тому за наявності заперечення власника про надання в оренду майна такі є підставою для повернення речі до власника.

Доводи апеляційної скарги судом відхиляються оскільки:

- додаткова угода №2 укладена на три роки (п.1угоди), додаткова угода №3 укладена на три роки чотири місяці ( п.1 угоди).

- ч.7 ст.13 Закону «Про особливості передачі в оренду об`єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності» встановлює, що у разі припинення (розірвання) дії договору оренди орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди у строки і на умовах, визначених договором, та в установленому цим Законом порядку надати документи, що підтверджують відсутність будь-яких зобов`язань за об`єктом оренди. Норма ч.7 ст.13 Закону покладає обов`язок на орендаря по поверненню об`єкта. Такий обов`язок встановлений і ст.25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

- питання відшкодування витрат на покращення об`єкту оренди не входить до предмету доказування у даній справі, а можуть бути предметом дослідження в іншому судовому процесі за позовом особи, яка заявляє про такі відшкодування.

- інші доводи апеляційної скарги щодо переплати орендної плати судом апеляційної інстанції не досліджуються, враховуючи зміну підстави позову, про що вказано вище.

З огляду на все викладене вище в сукупності, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід задоволити частково, рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 18 травня 2021 року у справі №909/286/19 слід скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задоволити частково. В розірванні договору оренди укладеного 16.08.2010 між Надвірнянською міською радою та ТзОВ "СТРУМОК" відмовити. Виселити ТзОВ "СТРУМОК" із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул.. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна.

Відповідно до частини 14 статті 129 ГПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до п.3 ч.4 ст.129 ГПК України ,інші судові витрати,пов`язані з розглядом справи покладаються у разі часткового задоволення позову на обидві сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Оскільки судом задоволено одну вимогу немайнового характеру, судовий збір покладається на сторони порівну. А саме за розгляд справи судом першої інстанції в сумі 1921 грн (3842:2) покладається на відповідача, за розгляд апеляційної скарги ТзОВ «Струмок» від 02.09.2019 в сумі 1440,75 грн (2881,50:2), на позивача, за розгляд касаційної скарги ТзОВ «Струмок» в розмірі 3842 грн (7684:2), на позивача, за розгляд апеляційної скарги ТзОВ «Струмок» в розмірі 2881,5 грн (5763:2), на позивача, за розгляд апеляційної скарги Надвірнянської міської ради на ухвалу Господарського суду Івано-Франківської області від 27.08.2020 в розмірі 1051 грн (2102:2) на відповідача.

Відповідно до ч.11 ст.129 ГПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. В такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

На позивача покладено сплатити суму 7864,25 грн, а на відповідача 2972 грн (1921+ 1051), відповідно різницю 7864,25 2972=4892,25 грн судового збору суд покладає обов`язок по сплаті на позивача.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 277, 281- 284 Господарського процесуального кодексу України, -

Західний апеляційний господарський суд ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" задоволити частково.

2. Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 18 травня 2021 року у справі №909/286/19 скасувати.

Прийняти нове рішення.

3. Позов задоволити частково.

В розірванні договору оренди укладеного 16.08.2010 між Надвірнянською міською радою та ТзОВ "СТРУМОК" відмовити.

4. Виселити ТзОВ "СТРУМОК"із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул.. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна.

5. Судові витрати покласти на сторони порівну. Стягнути з Надвірнянської міської ради на користь ТзОВ "СТРУМОК" 4892,25 (чотири тисячі вісімсот дев`яносто дві) гривні 25 (двадцять п`ять) копійок судового збору.

6. Місцевому господарському суду видати наказ.

7. Постанова набирає законної сили з моменту прийняття.

8. Порядок і строк оскарження встановлені ст.ст. 288-289 ГПК України.

Головуючий суддя Кордюк Г.Т.

Суддя Кравчук Н.М.

Суддя Плотніцький Б.Д.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 11.11.2021