ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2021 року Справа № 916/612/21
м.Одеса, пр-т Шевченка, 29

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді М.А. Мишкіної

суддів О.Ю. Аленіна, Л.В. Лавриненко

секретар судового засідання Кияшко Р.О.

за участю представників учасників справи:

від Одеської міської ради - Бондаренко І.О. в порядку самопредставництва;

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - Добров Р.М. в порядку самопредставництва;

від ТОВ «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» - Недяк А.В. за довіреністю

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 16 червня 2021 року

у справі №916/612/21

за позовом Одеської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Департамент комунальної власності Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ»

про розірвання договорів купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора, стягнення та повернення майна

суддя суду першої інстанції Ю.М. Невінгловська

час і місце ухвалення рішення: 16.06.2021р., 17:39год, м.Одеса, Господарський суд Одеської області, зала судових засідань

повне рішення складено 18.06.2021р.

Учасники процесу належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги.

В судовому засіданні 02.11.2021р. згідно ст.ст.233,240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

встановив:

05.03.2021р. Одеська міська рада (надалі - позивач, Одеська міськрада) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (надалі - відповідач, ТОВ «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Департамент комунальної власності Одеської міської ради, в якому просила суд:

- розірвати договір купівлі-продажу від 05.03.2018 року індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді Ѕ частки нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8 кв.м. від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4, укладений між Територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №362;

- розірвати договір купівлі-продажу від 05.03.2018 року індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді Ѕ частки нежитлових будівель та споруд, що складають 1658,8 кв.м. від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4, укладений між Територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №363;

- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ на користь Територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради неустойку у розмірі 1 605 286,52 грн. згідно з договором купівлі- продажу від 05.03.2018 року, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №362;

- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ на користь Територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради неустойку у розмірі 1 590 320,25 грн. згідно з договором купівлі- продажу від 05.03.2018 року, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №363;

- скасувати рішення від 11.01.2019р. індексний номер: 45017384 державного реєстратора комунального підприємства Агенція реєстраційних послуг Мельничука Володимира Олександровича про державну реєстрацію права власності, розмір частки 1/2, на нежитлові будівлі та споруди з реєстраційним номером 101, що розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Поджіо Братів, будинок 4, за ТОВ БУДІВЕЛЬНО- МОНТАЖНЕ УПРАВЛИПНЯ-1 ІНВЕСТ, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ТОВ БУДІВЕЛЬНО- МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ;

- скасувати рішення від 11.01.2019р. індексний номер: 45017637 державного реєстратора комунального підприємства Агенція реєстраційних послуг Мельничука Володимира Олександровича про державну реєстрацію права власності, розмір частки 1/2, на нежитлові будівлі та споруди з реєстраційним номером 101, що розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Поджіо Братів, будинок 4, за ТОВ БУДІВЕЛЬНО- МОНТАЖЕІЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ТОВ БУДІВЕЛЬНО- МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ;

- повернути у комунальну власність територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради Ѕ частки нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8 кв.м. від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4, щодо яких укладався договір купівлі-продажу продажу від 05.03.2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №362;

- повернути у комунальну власність територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради Ѕ частки нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8 кв.м. від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4, щодо яких укладався договір купівлі-продажу продажу від 05.03.2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №363.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 05.03.2018р. між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради (Продавець) та відповідачем (Покупець) укладено договори купівлі-продажу індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді Ѕ частки нежитлових будівель та споруд, що складають 1658,8 кв. м. від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4 (посвідчені приватним нотаріусом та зареєстровані в реєстрі за №№362,363). Договори містять тотожні умови щодо сплати коштів, а саме відповідно до п.1.4 та 2.1 договорів купівлі-продажу, ціна продажу становить 7731000,00 грн., покупець зобов`язаний був сплатити ціну продажу об`єкту за рахунок власних коштів з рахунку покупця на поточний рахунок департаменту комунальної власності Одеської міської ради протягом тридцяти календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договорів, тобто обов`язок щодо сплати повної вартості об`єкту купівлі-продажу виник у відповідача з 05.03.2018р. Відповідачем порушені умови договорів купівлі-продажу від 05.03.2018р., що зареєстровані в реєстрі за №362 та №363 в частині сплати ціни продажу об`єктів у встановлений договором строк, оскільки кошти сплачені тільки у грудні 2018 року та сплачено лише у серпні 2020 року доплату з урахуванням валютного еквіваленту.

Крім того, ТОВ БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ всупереч умовам договору та положень чинного законодавства зареєструвало право власності на об`єкти купівлі-продажу не маючи на те законних підстав. Несплата відповідачем коштів є підставою для нарахування неустойки, яка передбачена п.6.1 договорів, а саме: у разі несплати покупцем коштів у термін, визначений договором (тридцять календарних днів з моменту нотаріального посвідчення), покупець сплачує на користь продавця неустойку в розмірі 20% ціни продажу об`єкта купівлі-продажу.

П.2.2 договорів передбачено, що розрахунок за об`єкт здійснюється згідно з Положенням Про застосування валютного еквівалента при розрахунках за об`єкт комунальної власності, затвердженим рішенням Одеської міської ради № 56-XXXIII від 08.12.1998р. зі змінами. Однак, відповідач не сплатив за договорами кошти у встановлений термін. За розрахунками позивача розмір неустойки становить - за договором №,62грн., за договором №,25грн.

Щодо розірвання договорів позивач зазначає, що нормами ч.2,3 ст.24 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» визначено, що за несплату коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 30 днів з дня укладення договору купівлі-продажу нараховується неустойка. Несплата коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору відповідно до ст.30 цього Закону. Частиною 3 ст.26 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» передбачено, що виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є: 1) несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов; 2) невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк. Відповідні законодавчі положення передбачено в п.2.1 та п.6.1 договорів купівлі-продажу.

Протягом перших 30 днів після нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу №362, №363 та протягом наступних 30 днів відповідачем не було сплачено жодних коштів за об`єкти продажу, тому договори підлягають розірванню, а об`єкти договорів поверненню у комунальну власність.

Крім цього, Одеська міська рада вимагає скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на об`єкти, придбані за оспорюваними договорами, в обґрунтування чого зазначає, що згідно п.6 ст. 26 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна», право власності на об`єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування), крім випадків переходу права власності на пакет акцій. Відповідно п.3.1 договорів, передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу та оформлюється договором про повний розрахунок за придбаний об`єкт купівлі-продажу та актом приймання-передачі, який підписується одночасно сторонами за цим договором. За положеннями п.3.2 договорів, право власності на об`єкт купівлі-продажу переходить до покупця з моменту державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт, державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених договором, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за цими договорами, підписання покупцем договору про повний розрахунок за придбаний об`єкт купівлі-продажу та акту приймання-передачі об`єкта купівлі-продажу. Жоден з наведених документів оформлено та підписано сторонами договорів не було, а отже до відповідача об`єкти не передано та відповідно у Товариства були відсутні підстави для здійснення державної реєстрації права власності на об`єкти купівлі-продажу.

Відповідно до ч.10 ст.26 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку із невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню у державну (комунальну) власність, тому позивач звертається із позовними вимогами про повернення у комунальну власність територіальної громади м.Одеси об`єктів приватизації (купівлі-продажу).

З посиланням на норми ст.ст.11, 509, 626, 546, 651, 599,328(ч.2), 182, 331 ЦК України, ст.ст.193,230 ГК України, ст.24,26(ч.ч.1,3,6,10) ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна», ч.2 ст.3, ч.1 ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст.1,2,11,41,54 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» позивач просив задовольнити позовні вимоги.

Ухвалою суду першої інстанції від 15.03.2021р. відкрито провадження у справі; залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

05.05.2021р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради подав суду першої інстанції пояснення, в яких просив задовольнити позовні вимоги. Зміст пояснень є аналогічним доводам позовної заяви.

19.04.2021р. відповідач подав місцевому господарському суду відзив на позов, в якому просив відмовити у задоволенні позову, застосувати строки позовної давності до позовних вимог про стягнення неустойки та зазначив, що:

- урахуванням ч.6 ст.232 ГК України, враховуючи дати укладання правочинів (05.03.2018р.) та умови п. 6.1 Договорів, вбачається, що право позивача було порушено через 30 днів, у зв`язку з неповною та невчасною сплату по договору. Таким чином з 05.05.2018р. по 05.11.2018р. це шестимісячний строк, коли Одеська міська рада могла реалізувати своє право на звернення до суду з позовом про стягнення штрафних санкції. Тому посилання позивача на початок відліку шестимісячного строку на звернення до суду про стягнення штрафу з моменту здійснення відповідачем останньої оплати (11.08.2020р.) не ґрунтується на нормах матеріального права;

- щодо позовних вимог про розірвання договорів - подібні правовідносини (розірвання договору купівлі- продажу за ініціативою продавця) вже були предметом дослідження судами касаційних інстанцій, за наслідками чого була сформована правова позиція, викладена у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020р. у справі №916/667/18 (№12-145гс19), в якій зазначено, що відповідно до ч.4 ст.692 ЦК України, якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець мас право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу. Таким чином, лише у випадку, коли покупець відмовився і прийняти, і оплатити товар, продавець може за своїм вибором або вимагати виконання договору з боку покупця, або відмовитися від договору. Якщо б продавець (позивач) отримав не всю суму коштів по договору, то він мав би право звертатися до суду не з позовом про розірвання правочину, як заявлено Одеською міською радою, а мав би право звертатися до суду з єдиною вимогою - про стягнення заборгованості за договором;

- після того, коли позивачем було з`ясовано, що відповідачем не в повному обсязі були сплачені кошти, на адресу відповідача було надіслано дві тотожні за змістом мотивів претензії від 23.01.2020р. за вих. №01-13/262 та за вих. №01-13/263 з вимогою у місячний термін доплатити курсову різницю, тому позивач реалізував своє право та обрав спосіб захисту - саме витребування коштів за продане майно;

- з моменту здійснення останнього платежу (курсової різниці) 11.08.2020р. між сторонами припинилися зобов`язання, у зв`язку з чим, на час звернення позивача до суду з позовом, у нього відсутні будь-які майнові права та інтереси стосовно спірного нерухомого майна та виходячи з того, що зобов`язання між сторонами припинилися, правочини вичерпали свою дію;

- враховуючи ту обставину, що інші позовні вимоги є похідними від вимог про розірвання Договорів купівлі-продажу, у задоволенні яких слід відмовити, ці позовні вимоги також не підлягають задоволенню.

27.04.2021р. позивач подав суду відповідь на відзив, в якій зазначив, що:

- ч.6 ст.232 ГК України, на яку посилається відповідач, взагалі не регламентує порядок обчислення (початок перебігу, закінчення тощо) строку позовної давності та не застосовується щодо спірних правовідносин. Дана стаття регламентує порядок нарахування саме штрафних санкцій, а не строку звернення до суду із позовом. Таким чином, положення ч. 6 ст. 232 ГК України у даному випадку не застосовуються, оскільки, по-перше, вони не регулюють порядок обчислення позовної давності, по-друге, неустойка у даному випадку нараховується не протягом шести місяців за кожен день прострочення, а одноразово. Отже позовну давність у будь-якому випадку не пропущено;

- відповідно до ст. 264 ЦК України перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується. У даній справі відповідач, реагуючи на отримані у 2020 році претензії стосовно доплати валютного еквіваленту та неустойки, визнав свої зобов`язання та здійснив 11.08.2020р. доплату валютного еквіваленту по кожному з договорів. Вказане свідчить про визнання відповідачем своїх обов`язків. Тобто 11.08.2020р. відбулось переривання перебігу позовної давності, та перебіг строку позовної давності розпочався заново. Отже позивачем не пропущено строк позовної давності при зверненні до суду із позовом про стягнення неустойки;

- щодо розірвання договорів та практики Верховного Суду, на яку посилається відповідач, - така практика Верховного Суду не є релевантною щодо спірних правовідносин. У даному випадку спір виник стосовно виконання договору купівлі-продажу, укладеного у процесі приватизації нерухомого майна, та такі правовідносини мають спеціальне правове регулювання. ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» у відповідній редакції встановлював, що законодавство України про приватизацію складається з цього закону, інших законодавчих актів. Тобто, вказаний закон є спеціальним. Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» імперативно, а також прямо умовами договору визначено, що несплата коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору;

- жоден з документів (договір про повний розрахунок за придбаний об`єкт купівлі-продажу та акт приймання-передачі об`єкт), передбачені умовами договорів оформлено та підписано сторонами не було, а отже до відповідача об`єкти не передано, що свідчить про незаконність державної реєстрації права власності відповідача на об`єкт нерухомості.

07.05.2021р. відповідач подав суду заперечення, в яких зазначив, що:

- до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені) застосовується позовна давність в один рік (ст.258 ЦК України). Таким чином, з урахуванням змісту викладеної норми права, враховуючи дати укладання правочинів (05.03.2018р.) та умови п. 6.1 Договорів, вбачається, що право позивача було порушено через 30 днів;

- стосовно позиції позивача про переривання строку позовної давності - вбачається визнання відповідачем заборгованості виключно щодо вартості нерухомого майна (курсової різниці), аж ніяк щодо визнання штрафних санкцій;

- згідно висновків в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020р. у справі №916/667/18 (№12-145гс19) позивач не може подавати позов про розірвання договору купівлі-продажу, у випадку часткового виконання його умов, навіть у разі неповної (часткової) оплати вартості майна, а якщо адаптувати вказану практику на спірні правовідносини, то враховуючи, що на час звернення до суду з позовом про розірвання договорів купівлі-продажу, відповідач (як покупець) сплатив повну вартість майна, тим більше очевидно, що такий спосіб захисту як розірвання правочину є не доречним, не логічним та таким що не відповідає захисту суті порушення права;

- щодо неправомірності реєстрації права власності на об`єкт купівлі продажу, на час подачі позовної заяви, не існувало порушень будь-яких прав Одеської міської ради з боку відповідача. Вказані висновки підтверджуються тим, що на час звернення до суду, відповідачем вже було повністю сплачено вартість об`єкту по договорам та тим, що позивачем втрачено право на отримання штрафних санкцій у зв`язку зі спливом строків позовної давності;

- при дослідженні судом обставин існування у особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. (подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15) Таким чином, вимога про скасування реєстрації, є похідною від інших вимог пов`язаних з правом власності, а тому не підлягає задоволенню, оскільки майно на законних підставах вибуло з власності Одеської міської ради та перейшло у власність відповідача виходячи з того, що відсутні правові підстави для витребування цього майна.

11.05.2021р. Департамент комунальної власності Одеської міськради подав суду пояснення, в яких, зокрема, зазначив, що відповідач не сплатив ціну продажу об`єкта нерухомого майна (що включає валютний еквівалент вартості об`єкта купівлі-продажу) протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу №363 та договору купівлі продажу №362 - 05.03.2018р., а сплатив після встановленого Договором строку у грудні 2018 року. Валютний еквівалент сплачено лише 20.08.2020 року. Таким чином, можна дійти висновку, що відповідач весь цей час (з грудня 2018 р. по серпень 2020 р.) усвідомлював, що порушує умови Договорів, крім того визнав свої грошові зобов`язання у вигляді сплати валютного еквівалента, що свідчить про визнання відповідачем свого боргу за договорами купівлі продажу. За таких обставин, є обґрунтованим застосування положення ч.1 ст.264 ЦК України, у зв`язку з тим, що 20.08.2020р. строк позовної давності перервався вчиненням оплати відповідачем валютного еквівалента. А отже перебіг позовної давності почався з 20.08.2020р.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 16.06.2021р. (суддя Ю.М.Невінгловська) відмовлено у задоволенні позову.

Рішення обґрунтоване посиланням на норми ст.ст. 509, 626, 627, 655, 526, 549, 258(ч.2), 161(ч.1), 164(ч.1), 267(ч.4), 610, 611, 651, 599, 328, 182, 331 ЦК України, ст.ст.175, 193, 216, 230, 231 (ч.ч.4,6) ГК України, роз`яснення, які містяться у постанові Пленуму Вищого господарського суду України №10 від 29.05.20213р. «Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів», ст.26, ст.ст.24 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» та вмотивоване наступним:

- п. 1 ч.2 ст. 258 ЦК України встановлено, що позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені). З урахуванням обставин справи, Одеська міська рада могла реалізувати своє право на звернення до суду про стягнення неустойки з 05.05.2018р. по 05.05.2019р., однак відповідного звернення до суду не надходило. Отже наявні правові підстави для застосування позовної давності щодо позовних вимог позивача про стягнення з відповідача неустойки за договорами купівлі-продажу №362 та №363, відповідно, суд відмовляє у позові у цій частині;

- щодо розірвання договорів купівлі-продажу за №362 та №363, скасування рішення про державну реєстрацію права власності за вказаними договорами та повернення об`єкту купівлі-продажу у комунальну власність - звернення Одеської міської ради датується 09.03.2021р., однак таке право у позивача з`явилось 05.05.2018р; Одеська міськрада звернулася за захистом свої прав вже після виконання відповідачем всіх платежів, обумовлених договорами. Суд погоджується із позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною в Постанові від 08.09.2020 року по справі №916/667/18;

- 28.07.2020р. Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було направлено претензії відповідачу, в яких вимогою була доплата по валютному еквіваленту за договорами купівлі-продажу №362, №363 та сплата неустойки.

Отже Одеська міська рада в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради своїми конклюдентними діями погодила оплату відповідачем основної заборгованості із пропущенням строку та обрала відповідний спосіб захисту у вигляді доплати по валютному еквіваленту та сплати неустойки;

- у даному випадку такий спосіб захисту права, як розірвання договору, суд вважає неналежним та таким, що не відповідає суті порушення;

- Одеська міськрада, як суб`єкт владних повноважень та орган, який наділений певними повноваженнями, ще у 2018 році була обізнана про неналежне виконання своїх обов`язків відповідачем за спірними договорами, між тим, майже три роки не вчиняла жодних дій щодо врегулювання та захисту своїх прав. На даний час позивач намагається покласти тягар відповідальності за невчинення певних дій на відповідача, який, не маючи жодних заперечень щодо укладеного договору з боку позивача, правомірно покладається на легітимність набуття свого права власності;

- оскільки відповідачем здійснено оплату об`єкту купівлі-продажу в повному обсязі та договори купівлі-продажу №362 та №362 є виконаними, державна реєстрація права власності об`єкту купівлі-продажу є правомірною, в зв`язку з чим відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності за вказаними договорами та повернення об`єкту купівлі-продажу у комунальну власність.

20.07.2021р. до Південно-західного апеляційного господарського суду через Господарський суд Одеської області надійшла апеляційна скарга Одеської міської ради на рішення від 16.06.2021р. (подана 16.07.2021р.), в якій скаржник просить суд скасувати оскаржене рішення та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги позивач зазначив наступне:

- суд першої інстанції взагалі не застосував до спірних правовідносин ані спеціальне законодавство про приватизацію, ані положення договорів купівлі-продажу, обмежившись посиланнями на загальні норми договірного права та констатувавши, що після сплати покупцем коштів за об`єкт продажу Одеська міська рада втратила право на розірвання договору;

- ст.26 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» (у відповідній редакції станом на дату укладення) передбачено низку зобов`язань покупця, та окремо встановлено умови, що є виключними підставами для розірвання таких договорів, у тому числі: невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк;

- позиція суду першої інстанції, який повністю ігнорує особливості приватизації, є абсолютно безпідставною. Така позиція, у разі її підтримки судами апеляційної та касаційної інстанцій, ставить під загрозу весь процес приватизації у країні, оскільки позбавляє громаду та державу права розірвати договір купівлі-продажу у разі порушення умов таких договорів, якщо покупець сплатив за об`єкт;

- нормами ст.24 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» передбачено, що покупець, який підписав договір купівлі-продажу, сплачує на відповідний поточний рахунок органів приватизації ціну продажу об' єкта приватизації не пізніше ніж протягом 30 днів з дня підписання договору купівлі-продажу. Частина 3 статті визначає, що несплата коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору відповідно до статті 30 цього Закону;

- безпосередньо законом встановлено, що несплата коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору;

- законодавство про приватизацію передбачає можливість розірвання договору навіть після здійснення розрахунків. При цьому майнові права покупця не будуть порушені, оскільки він матиме право на повернення коштів у встановленому порядку;

- необґрунтованість рішення суду у частині відмови у задоволенні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності відповідача - суд першої інстанції взагалі не надав оцінку обґрунтуванню відповідних позовних вимог, помилково зазначаючи, що «оскільки відповідачем здійснено оплату об`єкту купівлі-продажу ... та договори є виконаними ... у зв`язку з цим відсутні підстави для задоволення позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності» ...;

- жоден з документів, передбачених умовами договорів для переходу права власності оформлено та підписано сторонами не було, а отже до відповідача об`єкти не передано;

- станом на дату державної реєстрації права власності ТОВ «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» взагалі не сплатило повну вартість об`єкту купівлі-продажу з урахуванням валютного еквіваленту, що прямо суперечить нормам ч.6 ст.26 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна»;

- у відповідача право на об`єкти купівлі-продажу не виникало, отже за ним незаконно зареєстровано право власності на об`єкти територіальної громади м.Одеси;

- реєстрація права власності на об`єкт за відповідачем є об`єктивно незаконною незалежно від розірвання договору. Станом на момент державної реєстрації права власності Товариство не сплатило вартість об`єкта купівлі-продажу у повному обсязі (не було сплачено валютний еквівалент);

- органом приватизації, який від імені Одеської міської ради укладав спірний правочин, є Департамент комунальної власності Одеської міської ради. Саме на рахунок Департаменту відповідач мав перераховувати кошти, та Одеська міська рада (позивач) не володіла інформацією щодо фактичного виконання договору. Про порушення строків оплати Одеській міській раді стало відомо із інформації Департаменту комунальної власності Одеської міської ради лише у листопаді 2020 року. Відразу після отримання такої інформації було розпочато роботу щодо подання позову про розірвання договору, стягнення неустойки, тощо, що додатково підтверджує необґрунтованість висновків суду про відмову у позові у зв`язку з пропуском строку позовної давності.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 26.07.2021р. поновлено скаржнику пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 16.06.2021р. у справі №916/612/21; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 16.06.2021р. у справі №916/612/21; встановлено іншим учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, будь яких клопотань з процесуальних питань до 26.08.2021р.; зупинено дію рішення Господарського суду Одеської області від 16.06.2021р. у справі №916/612/21 та призначено справу до розгляду у судовому засіданні 22.09.2021р. з повідомленням учасників справи.

20.08.2021р. відповідач подав Південно-західному апеляційному господарському суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просив рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

В обґрунтування своєї позиції відповідач вказує наступне:

- у частині 2 статті 30 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» зазначено, про строки давності щодо визнання недійсними результатів приватизації, договорів тощо, тобто регламентовані інші правовідносини ніж ті, що виступають предметом спору у даній справі, оскільки наявний спір про розірвання правочинів;

- у ч.3 ст.26 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» зазначається виключний перелік умов, які мають міститися в договорі купівлі-продажу, які регулюють підстави для розірвання договору, тобто суттєві умови договору, проте вказана норма жодним чином не регламентує ні порядок її застосування, ні процедуру, ні момент для ініціювання самого процесу розірвання правочину;

- спеціальні норми, як загальні регламентують право на розірвання правочинів та підстави для їх розірвання, проте жодним чином не зазначають, коли саме, або не пізніше якого часу. сторона по договору, яка вважає що порушено її право, може звернутися до суду для відновлення свого порушеного права;

- Відповідь на питання: «Коли саме, особа може звернутися з подібним позовом?», знайшла своє відображення у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі №916/667/18 (N12-145гс19) (надалі Постанова ВС) - продавець не може подавати позов про розірвання договору купівлі-продажу, у випадку часткового виконання його умов, навіть у разі неповної (часткової) оплати вартості майна, а якщо адаптувати вказану практику на спірні правовідносини, то враховуючи, що на час звернення до суду з позовом про розірвання договорів купівлі-продажу, відповідач (як покупець) сплатив повну вартість майна, тим більше очевидно, що такий спосіб захисту як розірвання правочину є не доречним, не логічним та таким що не відповідає захисту по суті порушення права;

- позивач реалізував своє право на захист шляхом вимоги виконати умови договору та сплатити залишок коштів;

- оскільки на час звернення Одеської міської ради до суду, вартість нерухомого майна вже була сплачена в повному обсязі, відповідно до ст. 599 ЦК України, зобов`язання припинилася виконанням;

- на час поданя позовної заяви не існувало порушень будь-яких прав Одеської міської ради з боку ТОВ «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», оскільки було повністю сплачено вартість об`єкту по договорам та, з тих підстав, що позивач втратив право на отримання штрафних санкцій у зв`язку зі спливом строків позовної давності;

- державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019р. у справі №911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018р. у справі №925/1121/17, від 17.04.2019р. у справі N 916/675/15;

- вимога про скасування реєстрації є похідною від інших вимог, пов`язаних з правом власності, а тому не підлягає задоволенню, оскільки майно на законних підставах вибуло з власності Одеської міської ради та перейшло у власність відповідача, відсутні правові підстави для витребування цього майна;

- дійсно після отримання претензії від 23.01.2020р. за вих. №01-13/262 та за вих. №01-13/263 з вимогою у місячний термін доплати: А) курсову різницю та Б) неустойку, з боку ТОВ «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-І ІНВЕСТ» було сплачено курсову різницю, та в самих платіжних дорученнях, в розділі «Призначення платежу» було зазначено: «Оплата згідно договору купівлі продажу, зареєстрованого в реєстрі №363 (362)»; позивачем пропущений строк звернення до суду з вимогою про стягнення неустойки за договорами.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.09.2021р. (яка занесена до протоколу судового засідання) на задоволення клопотання представника відповідача відкладено розгляд справи на 06.10.2021р.; постановлено провести розгляд справи №916/612/21 поза межами встановленого ч.1 ст.273 ГПК України строку.

Судове засідання, призначене на 06.10.2021р. не відбулось у зв`язку із перебуванням головуючого судді М.А. Мишкіної з 05.10.2021р. по 08.10.2021р. включно у відпустці (на самоізоляції).

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 11.10.2021р. призначено справу до розгляду у судовому засіданні 02.11.2021р.

В засіданні суду апеляційної інстанції 02.11.2021р. представники Одеської міськради та Департаменту комунальної власності Одеської міськради підтримали доводи та вимоги апеляційної скарги.

Представник відповідача заперечував проти задоволення вимог апеляційної скарги з підстав законності та обґрунтованості оскаржуваного рішення.

Відповідно до ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву та пояснень (усних) Департаменту Одеської міськради на неї, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення скарги виходячи із наступного.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено в ході апеляційного розгляду справи, що 21.03.2012р. виконавчим комітетом Одеської міської ради було видане Свідоцтво про право власності на нежитлові будівлі та споруди, відповідно до якого об`єкт, який розташований за адресою:м.Одеса, вул. Братів Поджіо,4, в цілому дійсно належить територіальній громаді міста Одеси, в особі Одеської міської ради, на праві комунальної власності (т.1, а.с.80).

14.12.2017р. Одеською міською радою прийнято рішення №2750-VII «Про внесення змін до Переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24.12.2014 року № 6014-VI» (т.1, а.с.52-54), відповідно по п.1 якого вирішено внести зміни до Переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24 грудня 2014 року № 6014-VI, доповнивши його новими пунктами наступного змісту, зокрема:

№ п/п Назва об`єкта, адреса в м. Одесі Спосіб та умови продажу

252. Ѕ нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8 кв.м загальної площі нежитлових будівель та споруд вул. Братів Поджіо, 4 Викуп орендарем за грошові кошти

253. Ѕ нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8 кв.м загальної площі нежитлових будівель та споруд вул. Братів Поджіо, 4 Викуп орендарем за грошові кошти

05.03.2018р. між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради (Продавець), та Товариством з обмеженою відповідальністю «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (Покупець) укладено договір купівлі-продажу індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, що складають 1658,8 кв.м. від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4. Зазначений договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано його в реєстрі за №362 (т.1, а.с.55-60).

05.03.2018р. між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв департамент комунальної власності Одеської міської ради (Продавець) та ТОВом «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» укладено договір купівлі-продажу індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, що складають 1658,8 кв.м. від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4. Зазначений договір купівлі- продажу посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано його в реєстрі за №363 (т.1, а.с.61-66).

Зміст умов договорів №№362,363 є ідентичним, як за формою, так і за змістом.

Згідно із п.п.1.1 Договорів №№362,363 Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8кв.м. від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4, що відображено у технічному паспорті. В цілому нежитлові будівлі та споруди складаються з: прохідної - літ. «А», адміністративної будівлі літ. «Б», складу літ «Г», «Д», «Е», виробничо-адміністративної будівлі літ. «Ж», майстерні літ. «З», мийки - літ. «З1», майстерні літ. «К», диспетчерської літ. «И», вбиральні літ. «Н», трансформатора літ. «М», водоміра літ. «О», сараю літ. «П», огорожі 1-7, гаражів літ. «В-10в», загальною площею 3317,6кв.м. (за кожним з договорів окремо по 1/2 частині нежитлових будівель і споруд).

Відповідно до п.п.1,3, 1.4 Договорів №№362,363 об`єкт купівлі-продажу оцінено у розмірі 7731000грн., податок на додану вартість (ПДВ) враховано до вказаної суми та складає 1288500грн., згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, будинок 4, що були виконані суб`єктом оціночної діяльності ПП «Дельта Консалтінг», затвердженими наказом директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 03.03.2018 року №88. Ціна продажу об`єкта, зазначених у п.1.1 договорів, становить 7731000грн.

Згідно із п.п. 2.1, 2.2 Договорів №№362, 363, покупець зобов`язаний сплатити ціну продажу об`єкта, зазначену у п.1.4. цього Договору, у розмірі 7731000грн. (валютний еквівалент 291341,16дол.США за курсом дві тисячі шістсот п`ятдесят три гривні 59 копійок до ста доларів США, встановлений Національним банком України станом на 05.03.2018 року) за рахунок власних коштів з рахунку покупця № НОМЕР_1 у ПАТ «БАНК ВОСТОК», МФО 307123 на поточний рахунок Департаменту комунальної власності Одеської міської ради № 1909 в ГУДКСУ в Одеській області, МФО 828011, код 26302595, протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору. Розрахунки за об`єкт здійснюються згідно з Положенням «Про застосування валютного еквівалента при розрахунках за об`єкт комунальної власності», затвердженим рішенням Одеської міської ради №56 XXIIІ від 08,12.1998р. зі змінами до нього від 09.12.1999 року. Валютний еквівалент вартості об`єкта купівлі-продажу, вказаний у п.2.1. цього Договору, використовується з моменту укладення Договору купівлі-продажу. Вартість об`єкта корегується на день сплати за об`єкт з урахуванням курсу гривні до долара США, встановленого Національним банком України, але не нижче курсу на день продажу.

Передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до «Покупця» здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу та оформляється Договором про повний розрахунок за придбаний об`єкт купівлі - продажу та Актом приймання-передачі, який підписуються одночасно сторонами за цим Договором. Право власності на об`єкт купівлі-продажу переходить до покупця з моменту державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об`єкт» цього Договору, штрафних санкцій/що можуть виникнути у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за цим Договором, підписання покупцем Договору про повний розрахунок за придбаний об`єкт купівлі-продажу та Акту приймання-передачі об`єкта, зазначеного у п. 1.1, цього договору (п.п.3.1, 3.2 Договорів №№362, 363).

Відповідно до п. 6.1 Договорів №№362, 363 у разі несплати покупцем коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об`єкт» цього Договору, в термін, визначений п.2.1. цього договору «Покупець» сплачує на користь «Продавця» неустойку в розмірі 20 (двадцяти) відсотків ціни продажу об`єкта купівлі-продажу, зазначеної у п.1.4. цього Договору. У разі несплати ціни продажу об`єкта купівлі-продажу разом з неустойкою протягом наступних 30 (тридцяти) календарних днів даний Договір купівлі-продажу підлягає розірванню.

Згідно із п.8.4 Договорів №№362, 363 у разі невиконання, або порушення однією із сторін умов цього Договору він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду.

23.01.2020р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради надіслав ТОВу «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» претензії за №01-13/262 та за №01-13/263 (т.1, а.с.163-166), в яких Департамент, керуючись п.п. 6.1., 6.5. Договорів купівлі-продажу, ст.ст. 5, 6 ГПК України, вимагав у місячний термін сплатити на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради доплату по валютному еквіваленту у розмірі 295432,62грн. та неустойку в сумі 1605286,52грн. за договором №362 та доплату по валютному еквіваленту у розмірі 220601,23грн. та неустойку в сумі 1590320,25грн. за договором №363.

28.07.2020р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради надіслав ТОВу «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» претензії за №01-13/2688 та за №01-13/2686 (т.1, а.с.67-68, 70-71), в яких Департамент, керуючись п.п. 6.1., 6.5. Договорів купівлі-продажу, ст.ст. 5, 6 ГПК України, вимагав у місячний термін сплатити на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради доплату по валютному еквіваленту у розмірі 295432,62грн. та неустойку в сумі 1605286,52грн. за договором №362 та доплату по валютному еквіваленту у розмірі 220601,23грн. та неустойку в сумі 1590320,25грн. за договором №363.

Претензії отримані відповідачем 31.07.2020р. (т.1, а.с.69,72).

11.08.2020р. відповідач перерахував на рахунок Департаменту комунальної власності:

- за платіжним дорученням №12 від 11.08.2020р. 294718грн., призначення платежу оплата згідно договору купівлі-продажу, зареєстровано в реєстрі №362 (т.2, а.с.19);

- за платіжним дорученням №13 від 11.08.2020р. 222168грн., призначення платежу оплата згідно договору купівлі-продажу, зареєстровано в реєстрі №363 (т.2, а.с.18);

З Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 11.01.2019р. за ТОВ «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» зареєстровано право власності на об`єкт, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4. Підстава - рішення про державну реєстрацію права власності №45017384 та №45017637, прийняті на підставі договорів купівлі-продажу №362 та №363 (т.1, а.с.96-101).

Відповідач сплатив вартість об`єктів Договорів №№362,363 у грудні 2018 року, що вбачається з виписок по рахунках Департаменту комунальної власності Одеської міської ради(т.1, а.с.73-78), а саме:

- за Договором №362 - 20.12.2018р. - 1999000грн.; 21.12.2018р. - 2000000грн.; 26.12.2018р. - 1032000грн.; 26.12.2018р. 2700000грн.;

- за Договором №363 - 26.12.2018р. - 968000грн.; 27.12.2018р. 762000грн.; 27.12.2018р. 6000000грн.; 28.12.2021р. 1000грн.

З матеріалів справи убачається, що відповідачем проведено оплату за Договорами №№362,363 з порушенням строків, визначених умовами цих договорів - обов`язок щодо сплати коштів за об`єкт купівлі-продажу настав у відповідача з моменту нотаріального посвідчення, а саме з 05.03.2018р., та мав бути виконаним протягом 30 днів, тобто до 04.04.2018р. Також за умовами договорів, відповідач повинен був сплатити неустойку разом із основною заборгованістю до 04.05.2018р. Однак перший платіж за Договорами №№362, 363 було здійснено 20.12.2018р., повна оплата вартості об`єкту приватизації 11.08.2020р.

За наведених обставин, колегія суддів констатує, що ціна продажу об`єктів за договорами від 05.03.2018р. відповідно до умов пунктів 2.1-2.3 Договорів №№362, 363 була сплачена 11.08.2020р. (згідно пунктів 1.4 Договорів тобто ціна продажу з урахуванням валютного еквіваленту.)

Звертаючись до суду з позовом, позивач зазначив, що:

- Договори №№362,363 підлягають розірванню у зв`язку із невиконанням відповідачем у тридцяти денний строк з дати нотаріального посвідчення договорів свого обов`язку сплати кошти за придбане майно;

- у зв`язку із несвоєчасною сплатою коштів з відповідача підлягає стягненню неустойка у зазначених у позові сумах;

- станом на дату проведення за відповідачем державної реєстрації права власності на об`єкти відповідач не сплатив усі суми за договорами (не була сплачена курсова різниця), між сторонами не було підписано документів, передбачених умовами договорів (договору про повний розрахунок за придбаний об`єкт та Акт приймання-передачі), отже рішення про державну реєстрацію прав підлягають скасуванню як протиправні;

- у разі розірвання у судовому порядку договору купівлі-продажу приватизований об`єкт підлягає поверненню у комунальну власність територіальної громади м.Одеси.

Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, з чим погоджується суд апеляційної інстанції з огляду наступного.

Згідно із п.1 ч.2 ст.11 ЦК України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір, а в силу вимог ч.1 ст.629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.1 ст.175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управлена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку. Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно із ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 Цивільного кодексу України. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до ст.ст. 626,629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч.1 ст.526, ч.1 ст.525 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

У відповідності до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до п.1 ч.1 ст.611 ЦК України правовими наслідками порушення зобов`язання, встановленого договором або законом, є, зокрема, розірвання договору.

Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно із ст.530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

В обґрунтування позовних вимог про розірвання Договорів №№362,363 позивач посилається на норми ст.ст.611, 651(ч.2), 599 ЦК України, ст.24, ч.3 ст.26 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна», застережуючи, що Закон є спеціальним по відношенню до загальних норм ЦК України.

Відповідно до ст.24 ЗУ «Про приватизацію державного та комунального майна» покупець, який підписав договір купівлі-продажу, сплачує на відповідний поточний рахунок органів приватизації ціну продажу об`єкта приватизації не пізніше ніж протягом 30 днів з дня підписання договору купівлі-продажу. За несплату коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 30 днів з дня укладення договору купівлі-продажу нараховується неустойка. Несплата коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору відповідно до статті 30 цього Закону.

Згідно із ч.3 ст.26 Закону виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є: 1) несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов; 2) невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк; 3) подання органу приватизації неправдивих відомостей; 4) сплата за об`єкт приватизації коштів, отриманих з порушенням вимог законодавства, яке регулює відносини у сфері запобігання легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення; 5) невиконання зобов`язання покупця щодо недопущення скорочення чисельності працівників з ініціативи нового власника чи уповноваженого ним органу; 6) продаж або в інший спосіб відчуження покупцем приватизованого об`єкта особам, визначеним частиною другою статті 8 цього Закону, протягом виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу повинен містити положення щодо відповідальності (звільнення від відповідальності) у разі виникнення форс-мажорних обставин (стихійне лихо, обставини непереборної сили тощо).

Відповідно до ст.30 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» спори щодо приватизації державного або комунального майна, крім спорів, які виникають із публічно-правових відносин та віднесені до компетенції адміністративних судів, вирішуються господарським судом у порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України, крім випадків, коли сторони погодили передачу таких спорів на вирішення міжнародному комерційному арбітражу відповідно до частини дванадцятої статті 26 цього Закону. Строк позовної давності для звернення з позовом про визнання недійсними результатів приватизації об`єкта великої приватизації або договору купівлі-продажу об`єкта великої приватизації становить три роки. Строк позовної давності для звернення з позовом про відмову в затвердженні протоколу аукціону, визнання недійсними результатів приватизації об`єкта малої приватизації або договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації становить три місяці. Строк позовної давності для звернення з позовом про оскарження рішення органу приватизації про недопущення до участі в аукціоні або про неукладення договору купівлі-продажу з переможцем аукціону складає один місяць з дня оприлюднення результатів аукціону.

Норми ст.24 Закону визначають, що несплата коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору відповідно до статті 30 цього Закону; у статті 30 Закону йдеться про вирішення спорів господарськими судами та строки позовної давності для звернення до суду з позовом про визнання недійсними результатів приватизації та оскарження рішення органу приватизації.

Право пред`явити позов про розірвання договорів виникло у Одеської міської ради 04.05.2018р. на 61 день від дня укладення договорів (05.03.2018р.), оскільки відповідачем в порушення умов Договорів №№362,363 не було сплачено у 30-ти денний строк ціну об`єкту приватизації та у 60-ти денний строк курсову різницю за договорами.

Разом з цим, з матеріалів справи вбачається, що Департамент комунальної власності замість ініціювання розірвання договорів у 2018 році двічі ініційовано питання перед відповідачем про сплату курсової різниці за договорами та неустойки шляхом направлення відповідних претензій ТОВу «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» 23.01.2020р. та 28.07.2020р.

Вимога розірвати договір купівлі продажу майна комунальної власності може бути реалізована у разі несплати покупцем ціни об`єктів та курсової різниці та до моменту сплати цих коштів, що безпосередньо випливає із положень ст.24 Закону та вимог (умов) розділу 2 Договорів від 05.03.2018р.

З матеріалів справи вбачається, що станом на момент звернення Одеської міськради до суду з позовом 27.04.2021р. відповідачем були повністю виконані умови Договорів №№362,363 - у грудні 2018 року вартість об`єктів, 11.08.2020р. курсова різниця, тобто виконані умови, передбачені пунктами 2.1-2.3 Договорів.

Відповідно до п.6 ч.1 ст.3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є: справедливість, добросовісність та розумність.

Позивач наполягає на тому, що вимога про розірвання договорів може бути пред`явлена у будь-який час після укладення договорів за умови (що і мало місце у даному випадку) несплати відповідачем протягом 30 днів з дня укладення договорів ціни об`єктів.

За переконанням колегії суддів задоволення позовних вимог про розірвання Договорів №№362,363 з підстав, заявлених Одеською міськрадою, з урахуванням обставин даної справи (спочатку Одеська міська рада вимагала від відповідача сплатити курсову різницю за договорами, а потім висловила намір розірвати договори у судовому порядку, подавши відповідний позов) - не відповідає загальним засадам цивільного законодавства справедливості та розумності, визначеним нормами ст.3 ЦК України.

Таким чином, розірвання договорів купівлі-продажу є втручанням у право власності особи на об`єкт нерухомого майна, яке вона набула на підставі договорів про приватизацію.

Згідно ст.41 Конституції України Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

В частині, що не регулює строки та умови пред`явлення продавцем вимоги про розірвання договорів купівлі-продажу майна комунальної власності (норми ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна») колегія суддів вважає за можливе застосувати положення ст.651 ЦК України.

Відповідно до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

З умов договорів №№362,363 вбачається, що укладаючи договори, Одеська міська рада розраховувала отримати сплату вартості об`єктів, що були продані та курсову різницю коштів за договором.

Станом на день звернення до суду з позовом відповідач у повному обсязі виконав свої зобов`язання, сплативши ціну об`єктів та курсову різницю.

На момент укладання договорів Одеська міська рада не могла розраховувати на отримання штрафних санкцій (неустойка у розмірі 20% ціни продажу об`єктів купівлі-продажу, п.6.1 договорів), оскільки не було відомо, чи виникнуть підстави для застосування штрафних санкцій, чи буде мати місце подія порушення строку оплати, встановленого ст.24 Закону.

За таких обставин колегія суддів не вбачає в діях відповідача істотного порушення умов Договорів №362,363 та погоджується із висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для розірвання цих договорів у судовому порядку.

Посилання скаржника на те, що у разі розірвання Договорів №№362,363 майнові права відповідача не будуть порушені, оскільки він матиме право на повернення коштів у встановленому порядку, колегія суддів відхиляє, оскільки відповідно до п.п.2,3 розділу 6 Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 18.10.20218р. №1331 повернення покупцям коштів, сплачених за об`єкти приватизації, здійснюється у порядку, встановленому Фондом державного майна України, на підставі рішення суду про розірвання договору купівлі-продажу або визнання його судом недійсним з коштів, які надійшли від повторного продажу таких об`єктів (зменшених на суму збитків, неустойки, штрафів та будь-яких інших платежів, які належать до сплати покупцем згідно із Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» та/або договором купівлі-продажу), протягом 5 робочих днів після надходження коштів від повторного продажу на рахунок державного органу приватизації. Після повернення об`єкта приватизації у державну (комунальну) власність орган приватизації приймає рішення про повторний продаж такого об`єкта у порядку, визначеному Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Поряд із цим, цей Порядок визначає наступне.

Відповідно до пунктів 1-3 розділу IV Порядку №1331, норми якого є застосовними до спірних правовідносин, повернення у державну (комунальну) власність об`єкта приватизації у примусовому порядку поширюється на випадки розірвання договору купівлі-продажу за рішенням суду у зв`язку з невиконанням умов договору купівлі-продажу або визнанням його судом недійсним. За неможливості проведення інвентаризації об`єкта приватизації, що повертається у державну (комунальну) власність у разі розірвання договору купівлі-продажу цього об`єкта за рішенням суду або визнання його судом недійсним, через відмову власника направити своїх представників до складу інвентаризаційної комісії, допустити членів інвентаризаційної комісії до об`єкта приватизації та надати достовірну і повну інформацію про об`єкт повернення інвентаризація здійснюється за даними останньої інвентаризації з урахуванням положень Закону України «Про виконавче провадження». Після повернення об`єкта приватизації у державну (комунальну) власність орган приватизації протягом 30 робочих днів проводить інвентаризацію цього об`єкта відповідно до Положення про інвентаризацію активів та зобов`язань, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 02 вересня 2014 року № 879, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 30 жовтня 2014 року за №1365/26142 (із змінами), за рішенням органу приватизації станом на останню звітну дату.

Таким чином, спеціальним законодавством передбачено особливий порядок повернення майна у комунальну власність у примусовому порядку (за рішенням суду про розірвання договорів купівлі-продажу, зокрема), який зумовлює неможливість повернення майна за рішенням суду, що суперечитиме положенням ст.16 ЦК України, ст.20 ГПК України.

При розгляді даного спору неможливо не зважити на речово-правовий аспект спірних правовідносин.

Передбачене ст.26 Закону положення з повернення майна у комунальну власність у разі розірвання договору, на думку суду, є примусовим відчуженням майна, оскільки відчуження відбувається поза волею власника та без невідкладного відшкодування витрат на його придбання з огляду умов, викладених у Порядку №1331.

В даному випадку заявлення вимог про розірвання договорів купівлі-продажу після повної сплати ціни продажу у грудні 2018 року та серпні 2020 року (на вимогу продавця) може розцінюватися як нічим не обмежена можливість для втручання у право власності відповідача як інвестора, у сенсі того, що таке втручання не обмежено будь-яким строком, хоча ст.24 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» відсилає до строків, встановлених ст.30 цього Закону, відповідно до яких відбувається розірвання договору.

В частині стягнення неустойки на підставі пунктів 6.1 Договорів №№362,363 колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами, відповідно до ст. 629 ЦК України.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Це положення кореспондується зі статтею 193 ГК України, згідно якої об`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

Відповідно до ст.610 ЦК України, порушення зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежним виконанням).

З матеріалів справи вбачається, що відповідачем було здійснено оплату за Договорами №№362,363 з порушенням строку, встановленого п.2.1 Договорів, та ст.24 Закону.

За розрахунком позивача неустойка становить 1605286,52грн. за договором №362 та 1590320,25грн. за договором №363.

Відповідачем заявлено про застосування позовної давності стосовно нарахування штрафних санкцій (штрафу) у суді першої інстанції.

Позивач наполягає на тому, що здійсненням 11.08.2020р. оплати відповідачем за основною заборгованістю є підставою вважати перебіг позовної давності перерваним.

Згідно із ст.257, ч.1 ст.258 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.258 ЦК України позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Згідно із ч.1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Відповідно до ст.264 ЦК України перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку. Позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.

За положеннями ч.4 ст. 267 Цивільного кодексу України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Відповідно до роз`яснень, які містяться у п. 4.4.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №10 від 29.05.2013 «Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів» визнання боржником основного боргу, в тому числі і його сплата, саме по собі не є доказом визнання ним також і додаткових вимог кредитора (зокрема, неустойки, процентів за користування коштами), а так само й вимог щодо відшкодування збитків і, відтак, не може вважатися перериванням перебігу позовної давності за зазначеними вимогами.

Колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що Одеська міська рада могла реалізувати своє право на звернення до суду про стягнення неустойки з 05.05.2018р. по 05.05.2019р.

Однак позов у даній справі поданий 27.04.2021р. тобто із пропуском строку позовної давності, встановленого нормами 1 ч.2 ст.258 ЦК України (1 рік), і цей строк не має підстав для його поновлення судом як такий, що був пропущений Одеською міською радою з поважних причин.

Колегія суддів зазначає, що сплата відповідачем 11.08.2020р. курсової різниці за договорами №362,363 не свідчить про переривання перебігу позовної давності, оскільки у платіжних дорученнях №№12,13 від 11.08.2020р. ТОВ «БУДІВЕЛЬНО-ИОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» чітко зазначило призначення платежу «оплата згідно договорів купівлі-продажу, зареєстровано в реєстрі №362,363».

Посилання позивача в апеляційній скарзі на те, що про порушення строків оплати йому стало відомо із інформації Департаменту комунальної власності Одеської міської ради лише у листопаді 2020 року, оскільки кошти на виконання умов договорів сплачувались на розрахунковий рахунок Департаменту комунальної власності Одеської міськради колегія суддів відхиляє, оскільки відповідно до п.1.1 Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради Департамент є виконавчим органом Одеської міської ради; завданнями та функціями Департаменту є: укладення договорів купівлі-продажу, передачі у користування майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси, а також договорів щодо набуття прав власності територіальної громади міста Одеси на майно; здійснення претензійно-позовної роботи з питань, пов`язаних з реалізацією повноважень у сфері управління об`єктами комунальної власності.

За таких обставин суд першої інстанції обґрунтовано застосував позовну давність за заявою відповідача до позовних вимог про стягнення неустойки у розмірі 1605286,52грн. та 1590320,25грн. за Договорами №№362, 363 та відмовив у задоволенні позову в цій частині.

Щодо позовних вимог про скасування рішень про державну реєстрацію прав та повернення майна до комунальної власності.

Як відповідач у відзиві на позовну заяву так і суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні послались на те, що вищезазначені позовні вимоги є похідними від вимоги про розірвання договорів купівлі продажу, отже не підлягають задоволенню у зв`язку із відсутність правових підстав для розірвання Договорів №№362,363.

Колегія суддів вважає помилковим таке обґрунтування, оскільки вимоги про скасування рішень про державну реєстрацію прав та повернення майна до комунальної власності мали самостійне обґрунтування, наведене у позовній заяві, а не похідний характер.

Частиною 2 ст. 16 ЦК України встановлено способи захисту цивільних прав та інтересів судом. До них належать: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди;9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди;10) визнання незаконними рішення, дії чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

З цією метою суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі «Дорани проти Ірландії» Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття «ефективний засіб» передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018р. у справі № 925/1265/16).

Колегія суддів не має фактичних підстав не погодитись, що станом на дату реєстрації за відповідачем права власності на спірні об`єкти (09.01.2019р.) сторонами не були підписані Договір про повний розрахунок за придбані об`єкти купівлі-продажу та Акти приймання-передачі, як то передбачено умова п.3.1 Договорів №362,363.

Згідно із п.1 ч.1 ст.1 ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч.ч.1,3 ст.26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень» (в редакції, чинній з 16.01.2020р.) за результатом розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор на підставі прийнятого ним рішення про державну реєстрацію прав вносить відомості про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав. Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Згідно із ч. 1 ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; 2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів; 5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката; 6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката; 7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; 8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року; 9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно; 10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди; 11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно; 12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об`єкта нерухомого майна релігійній організації; 13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об`єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність; 13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об`єктом довірчої власності; 13-2) актів приймання-передачі нерухомого майна неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб";

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

З метою ефективного захисту порушених прав законодавець встановив, що ухвалення судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (постанова першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного суду від 18.11.2020р. у справі №154/883/19).

Одеською міською радою позовна вимога про припинення права власності відповідача на спірні об`єкти не заявлена, а повернення майна у комунальну власність має відбуватися відповідно до затвердженого Порядку №1331 та на підставі п.13 ч.1 ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень».

Колегія суддів зазначає, що обраний позивачем спосіб захисту прав скасування рішень державного реєстратора від 11.01.2019р., індексні номери 45017384 та 45017637, не є належним та ефективним способом захисту права, яке він вважає порушеним, та за відсутності підстав для розірвання договорів (у сукупності з цим) задоволенню ця вимога не підлягає.

Вимагаючи повернення майна до комунальної власності, Одеська міська рада посилалась на норми ч.10 ст.26 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна».

Відповідно до ч.10 ст.26 ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність.

Разом з цим, відповідно до ч.11 ст.26 Закону порядок повернення в державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів затверджується Фондом державного майна України.

Порядок повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів затверджений Наказом Фонду державного майна України від 18.10.20218р. №1331 (Надалі Порядок №1331).

Відповідно до п.п.1-3 Розділу 4 Порядку №1331 повернення у державну (комунальну) власність об`єкта приватизації у примусовому порядку поширюється на випадки розірвання договору купівлі-продажу за рішенням суду у зв`язку з невиконанням умов договору купівлі-продажу або визнанням його судом недійсним. За неможливості проведення інвентаризації об`єкта приватизації, що повертається у державну (комунальну) власність у разі розірвання договору купівлі-продажу цього об`єкта за рішенням суду або визнання його судом недійсним, через відмову власника направити своїх представників до складу інвентаризаційної комісії, допустити членів інвентаризаційної комісії до об`єкта приватизації та надати достовірну і повну інформацію про об`єкт повернення інвентаризація здійснюється за даними останньої інвентаризації з урахуванням положень Закону України «Про виконавче провадження». Після повернення об`єкта приватизації у державну (комунальну) власність орган приватизації протягом 30 робочих днів проводить інвентаризацію цього об`єкта відповідно до Положення про інвентаризацію активів та зобов`язань, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 02 вересня 2014 року № 879, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 30 жовтня 2014 року за № 1365/26142 (із змінами), за рішенням органу приватизації станом на останню звітну дату.

Згідно із п.п.1-5 Розділу 5 Порядку №1331 Оцінка об`єкта приватизації (крім пакетів акцій, часток), що повертається у державну (комунальну) власність, здійснюється відповідно до вимог Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891 (із змінами), після його повернення у державну (комунальну) власність. Метою проведення оцінки є відображення вартості зазначеного об`єкта у бухгалтерському обліку. У разі повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації у добровільному порядку оцінка об`єкта, що повертається, проводиться станом на дату відображення результатів оцінки в бухгалтерському обліку, встановлену органом приватизації, при цьому використовуються матеріали інвентаризації, проведеної у процесі повернення. У разі повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації у примусовому порядку оцінка об`єкта, що повертається, здійснюється після результатів проведеної інвентаризації згідно з Методикою оцінки майна, затвердженою Кабінетом Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891 (із змінами). У разі встановлення інвентаризаційною комісією збитків, нестачі або втрати, псування державного (комунального) майна інвентаризаційна комісія відображає наявні дані в матеріалах інвентаризації. Розмір фактичних збитків, завданих державі (територіальній громаді) за час перебування зазначеного об`єкта у приватній власності, визначається відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891 (із змінами), після повернення такого об`єкта у державну (комунальну) власність. При цьому дата оцінки визначається з урахуванням положень частини третьої статті 225 Господарського кодексу України. У разі визначення розміру збитків суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, який здійснює оцінку об`єкта приватизації, що повертається у державну (комунальну) власність, необхідні розрахунки оформлюються суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання окремим розділом звіту про оцінку майна (окремо зазначаються вартість об`єкта приватизації, що повертається, та розмір збитку, завданого державі (територіальній громаді)).

Відповідно до п.п.1-3 Розділу 6 Порядку №1331 для забезпечення збереження об`єкта приватизації, поверненого у державну (комунальну) власність, до дати його відчуження внаслідок повторного продажу орган приватизації може залучати на договірній основі суб`єктів охоронної діяльності відповідно до Закону України «Про охоронну діяльність». Повернення покупцям коштів, сплачених за об`єкти приватизації, здійснюється у порядку, встановленому Фондом державного майна України, на підставі рішення суду про розірвання договору купівлі-продажу або визнання його судом недійсним з коштів, які надійшли від повторного продажу таких об`єктів (зменшених на суму збитків, неустойки, штрафів та будь-яких інших платежів, які належать до сплати покупцем згідно із Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» та/або договором купівлі-продажу), протягом 5 робочих днів після надходження коштів від повторного продажу на рахунок державного органу приватизації. Після повернення об`єкта приватизації у державну (комунальну) власність орган приватизації приймає рішення про повторний продаж такого об`єкта у порядку, визначеному Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Отже поверненню майна у державну (комунальну) власність має передувати вчинення дій, визначених Порядком №1331.

Колегія суддів зазначає, що зобов`язання відповідача (у разі задоволення позовних вимог) за рішенням суду повернути майно до комунальної власності не призводить до відновлення права власності Одеської міської ради на ці об`єкти, оскільки у затвердженому Фондом держмайна України порядку, який регулює повернення майна у власність територіальної громади, передбачено вчинення низки дій із відповідним оформленням таких дій. Повернення майна має відбуватись у позасудовому порядку, а не у примусовому у зв`язку із розірванням договору, для якого судом першої інстанції не встановлено законних підстав.

Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до ст.ст.18-20 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» Держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її суб`єктів. Умови договорів, укладених між суб`єктами інвестиційної діяльності, зберігають свою чинність на весь строк дії цих договорів і у випадках, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності) встановлено умови, що погіршують становище суб`єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору. Державні органи та їх посадові особи не мають права втручатися в діяльність суб`єктів інвестиційної діяльності, крім випадків, коли таке втручання допускається чинним законодавством і здійснюється в межах компетенції цих органів та посадових осіб. Ніхто не має права обмежувати права інвесторів у виборі об`єктів інвестування, за винятком випадків, передбачених цим Законом. У разі прийняття державними або іншими органами актів, що порушують права інвесторів і учасників інвестиційної діяльності, збитки, завдані суб`єктам інвестиційної діяльності, підлягають відшкодуванню у повному обсязі цими органами. Спори про відшкодування збитків розв`язуються судом. Захист інвестицій - це комплекс організаційних, технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об`єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, у тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій. Держава гарантує захист інвестицій незалежно від форм власності, а також іноземних інвестицій. Захист інвестицій забезпечується законодавством України, а також міжнародними договорами України. Інвесторам, у тому числі іноземним, забезпечується рівноправний режим, що виключає застосування заходів дискримінаційного характеру, які могли б перешкодити управлінню інвестиціями, їх використанню та ліквідації, а також передбачаються умови і порядок вивозу вкладених цінностей і результатів інвестицій. З метою забезпечення сприятливого та стабільного інвестиційного режиму держава встановлює державні гарантії захисту інвестицій. Державні гарантії захисту інвестицій - це система правових норм, які спрямовані на захист інвестицій та не стосуються питань фінансово-господарської діяльності учасників інвестиційної діяльності та сплати ними податків, зборів (обов`язкових платежів). Державні гарантії захисту інвестицій не можуть бути скасовані або звужені стосовно інвестицій, здійснених у період дії цих гарантій. Інвестиції не можуть бути безоплатно націоналізовані, реквізовані або до них не можуть бути застосовані заходи, тотожні за наслідками. Такі заходи можуть застосовуватися лише на основі законодавчих актів України з відшкодуванням інвестору в повному обсязі збитків, заподіяних у зв`язку з припиненням інвестиційної діяльності. Порядок відшкодування збитків інвестору визначається в зазначених актах. Внесені або придбані інвесторами цільові банківські вклади, акції та інші цінні папери, платежі за набуте майно або за орендні права у разі вилучення відповідно до законодавчих актів України відшкодовуються інвесторам, за винятком сум, що виявилися використаними або втраченими в результаті дій самих інвесторів або вчинених за їх участю. Спори, що виникають в результаті здійснення інвестиційної діяльності, розглядаються відповідно судом або третейським судом. Інвестиції можуть, а у випадках, передбачених законодавством, мають бути застраховані. При недодержанні договірних зобов`язань суб`єкти інвестиційної діяльності несуть майнову та іншу відповідальність, передбачену законодавством України і укладеними договорами. Сплата штрафів і неустойок за порушення умов договорів, а також відшкодування завданих збитків не звільняють винну сторону від виконання зобов`язань, якщо інше не передбачено законом або договором.

В даному випадку, розірвання договорів купівлі-продажу від 05.03.2018р. суперечитиме загальним засадам цивільного законодавства (ст.3 ч.1 пункти 2,6 ЦК України неприпустимість позбавлення права власності, добросовісність та розумність).

Вагомим аргументам скаржника судом апеляційної інстанції надана оцінка вище у тексті постанови суду, решта доводів апелянта у своїй сукупності істотного значення для вирішення справи не мають, не спроможні спростувати обставини, що були встановлені судом першої інстанції, та призвели би до інших правових висновків.

За таких обставин доводи апеляційної скарги Одеської міської ради не спростовують правильність висновку місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову.

Відповідно до ст.276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

В процесі апеляційного розгляду справи колегією суддів не встановлено порушення норм процесуального права, що є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильного застосування норм матеріального права для виходу за межі доводів апеляційної скарги, доводи апеляційної скарги відхилені судом апеляційної інстанції, тому рішення Господарського суду Одеської області від 16.06.2021р. залишається без змін як ухвалене у відповідності до норм матеріального та процесуального права відповідно до ст.276 ГПК України.

Відповідно до п.п. «в» п.4 ч.1 ст.282 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

В даному випадку витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції (витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги на рішення від 16.06.2021р.), покладаються на скаржника, оскільки вимоги апеляційної скарги відхилені у повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 16.06.2021р. у справі №916/612/21 залишити без змін.

Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Одеську міську раду.

Постанова в порядку ст.282 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття згідно ст.284 ГПК України.

Постанова суду апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення згідно положень ст.ст.286,287 ГПК України.

Повний текст постанови складено 08 листопада 2021 року.

Головуючий суддя М.А. Мишкіна

Суддя О.Ю. Аленін

Суддя Л.В. Лавриненко