ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2021 року м. ОдесаСправа № 915/2474/19
Колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Ярош А.І.

суддів Діброви Г.І., Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання - Молодов В.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 30 червня 2020 року

у справі № 915/2474/19

за позовом: Фізичної особи-підприємця Золотаревської Оксани Анатоліївни

до відповідача: Миколаївської міської ради

про: визнання додаткової угоди укладеної в редакції позивача,

за участю представників учасників справи: не з`явились,

Фізична особа-підприємець Золотаревська Оксана Анатоліївна звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради про визнання додаткової угоди укладеною в редакції позивача, яка мотивована відмовою відповідача у добровільному продовженні дії договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 09.06.2015р. №10879 попри те, що позивач є добросовісним орендарем та належним чином реалізував своє право на продовження дії такого договору, продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та вносити орендні платежі.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 30 червня 2020 року у справі № 915/2474/19 (суддя Ткаченко О.В.) позов задоволено.

Визнано додаткову угоду до договору оренди укладеною в наступній редакції:

"Додаткова угода

до договору оренди землі, який зареєстровано у

Миколаївській міській раді 09.06.2015р. за №10879

м. Миколаїв "__" ____________ 2018р.

Миколаївська міська рада, в особі міського голови Сєнкевича Олександра Федоровича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та витягу з протоколу 1 сесії Миколаївської міської ради VII скликання від 24.11.2015 p., надалі "Орендодавець", з однієї сторони, та фізична особа підприємець Золотаревська Оксана Анатоліївна, надалі "Орендар", з іншої сторони, уклали цю угоду про таке:

1. Миколаївська міська рада ПРОДОВЖУЄ ФОП Золотаревській Оксані Анатоліївні оренду земельної ділянки, площею 35 кв.м (кадастровий номер: :02:002:0037) для обслуговування магазину за адресою: пр. Миру, 2-в/5, Інгульського району, м. Миколаєва.

2. Пункт 3.1 договору викласти в такій редакції:

"Договір поновлено на 3 (три) роки до 11.06.2021 р. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця за шість місяців до спливу строку цього Договору".

3. Цю додаткову угоду укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця, другий у Орендаря.

4. Додаткова угода набирає чинності з моменту її укладення.

5. У п`ятиденний строк після укладення Додаткової угоди Орендарю надати її копію до органу державної фіскальної служби.

Місцезнаходження, реквізити та підписи сторін:

Орендодавець: Орендар:

Миколаївська міська рада Фізична особа підприємець

54001, м. Миколаїв, Золотаревська Оксана Анатоліївна

вул. Адміральська, 20 Іден.код НОМЕР_1

код ЕДРПОУ 26565573 Адреса: м. Миколаїв,

тел. 37-22-59 АДРЕСА_2

тел.: НОМЕР_2 "

Стягнуто з Миколаївської міської ради на користь Фізичної особи-підприємця Золотаревської Оксани Анатоліївни 1921,00 грн. судового збору.

При винесенні рішення суд першої інстанції встановив, що позивач був зобов`язаний письмово звернутись до відповідача з питання продовження строку договору оренди в строк, не пізніше 11 грудня 2017 року.

Таким чином, з урахуванням умов договору оренди землі, а також обов`язку позивача звернутись до відповідача щодо продовження строку договору оренди у певний строк (не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору), позивач не набув права на поновлення договору оренди землі на підставі ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Водночас, судом встановлено, що позивач по закінченню строку дії договору оренди землі продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою і виконує обов`язки землекористувача, у тому числі сплачує орендну плату.

При цьому, відповідачем не надано доказів неналежного виконання позивачем умов договору та доказів направлення позивачу листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, оскільки орендодавцем не доведено факту повідомлення орендаря про заперечення у поновленні договору оренди після закінчення строку договору оренди, органу місцевого самоврядування не потрібно приймати рішення про поновлення договору оренди землі у разі такого поновлення на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" .

При цьому, судом враховано те, що встановлений договором трирічний строк його дії припинився 11.06.2018р. та з цього часу по теперішній час, тобто фактично два роки, відповідач не вживав жодних заходів щодо вирішення питання про продовження строку дії договору оренди або звільнення орендованої земельної ділянки та повернення її до комунальної власності, а також не вживав заходів щодо розірвання договору оренди у зв`язку з оформленням позивачем права власності на нерухоме майно, яке знаходиться не орендованій земельній ділянці.

Судом також враховано те, що відповідач не висловлював заперечень щодо продовження дії договору оренди з підстави оформлення позивачем (орендарем) права власності на нерухоме майно на орендованій земельній ділянці під час звернення орендаря за продовженням строку дії договору у 2018 році, а висловив такі заперечення лише під час розгляду даної справи у окремих запереченнях після строку на подання відзиву на позов.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про необхідність відновлення порушеного права позивача, установивши належне виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, продовження користування нею після закінчення дії договору, сплату орендної плати за користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та неспростування цих фактів відповідачем.

Миколаївська міська рада з вказаним рішенням не погодилась та звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.09.2020 року (колегія суддів у складі Колоколова С.І., Головея В.М., Разюк Г.П.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від „30" червня 2020р. у справі № 915/2474/19.

Ухвалою від 17.12.2020 року закрито апеляційне провадження за апеляційної скаргою Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 30.06.2020 року у справі №915/2474/19 на підставі п. 2 ч. 1 ст. 264 Господарського процесуального кодексу України, оскільки після відкриття апеляційного провадження виявилося, що апеляційну скаргу підписано особою, яка не має права її підписувати.

23.12.2020 року Миколаївська міська рада повторно звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Миколаївської області від 30 червня 2020р.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, апелянт зазначає, що при винесенні рішення судом першої інстанції не враховано, відповідно до п. 3.1 Договору договір діє протягом 3 років з дати державної реєстрації права оренди. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення Орендодавця.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право оренди земельної ділянки зареєстровано за Золотаревською О.А. 11.06.2015.

Тобто, Орендар зобов`язаний був повідомити Орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладання договору на новий строк до 11.12.2017.

Однак, як вбачається з доказів, доданих до позовної заяви, Позивач звернулася через центр надання адміністративних послуг до Відповідача з заявою про продовження строку дії договору оренди землі 05.01.2018 за вх. № 000008, тобто з пропуском строку передбаченого умовами договору, чим порушила умови вказаного договору, а отже втратила переважне право на поновлення договору оренди землі.

Виходячи з правової позиції Верховного Суду, в будь-яких випадках необхідною умовою для поновлення договору на новий строк є здійснення орендарем повідомлення в установлені строки про намір скористатись переважним правом на укладання договору оренди на новий строк.

По-друге, мотивуючи своє рішення суд першої інстанції відхилив посилання відповідача на порушення умов договору оренди землі та оформлення орендарем свідоцтва про право власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, зазначивши, що це не може свідчити про невиконання орендарем своїх зобов`язань за договором оренди, оскільки перелік таких зобов`язань визначений пунктом 9. 4 розділу 9 договору оренди та доказів невиконання орендарем даних зобов`язань матеріали справи не містять.

Апелянт не погоджується з вказаним висновком суду, оскільки п. 1.1 Договору оренди землі від 09.06.2015 № 10879 Миколаївська міська рада на підставі рішення від 18.03.2015 № 46/46 передає, а ФОП Золотаревська О. А. приймає в оренду земельну ділянку площею 35 кв.м кадастровий номер :02:002:0037 для реконструкції торгового павільйону під магазин по пр. Миру у районі ринку «Колос», без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, під час дії Договору № 10879 ФОП Золотаревська О. А. оформила право власності на магазин, що підтверджується доданою до позову копією свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 16.01.2016 індексний номер 51691386.

Таким чином, ФОП Золотаревська О. А. грубо порушила умови Договору № 10879, а отже втратила своє переважне право на поновлення договору оренди землі згідно положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Позивач, посилаються на бажання скористатись своїм переважним правом, передбаченим ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі», виявила намір продовжити строк дії договору, про що свідчить подана до Департаменту надання адмінпослуг Миколаївської міської ради заява від 05.01.2018 року.

Однак вимоги позовної заяви зводяться до застосування ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», при цьому позивач не зверталась до Миколаївської міської ради з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди на той самий строк та на тих же умовах після закінчення дії договору оренди землі, а отже процедура, передбачена ч.6 ст.33 Закону - не дотримана та не реалізована позивачем.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.01.2021р. відкрито апеляційне провадження у справі №915/2474/19, призначено розгляд справи на 02.03.2021 року об 11:00 год. Відповідно до приписів ст. ст. 267, 268 Господарського процесуального кодексу України, судовою колегією встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, пояснень, клопотань, заяв, а також заперечень щодо заявлених клопотань.

Ухвалою суду від 02.02.2021 року призначено розгляд справи №915/2474/19 за апеляційною скаргою Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 30 червня 2020 року на 23 березня 2021 року об 11-30 год.

10.02.2021 року до суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від ФОП Золотаревської О.А., в якому остання заперечує проти доводів апеляційної скарги та просить залишити рішення суду першої інстанції без змін. Позивач зазначає, що нею здійснено своєчасне звернення щодо продовження договору оренди землі та використання переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, а саме за шість місяців до спливу строку Договору оренди землі від 09.06.20151р. № 10879, тобто в межах діючого на той час договору. Однак її звернення і додаткова угода залишені без реагування зі сторони Орендодавця.

Окрім того, незважаючи на фактичне припинення терміну дії договору оренди землі, вона продовжує використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням, яке вказано в договорі оренди землі, так як Миколаївською міською радою не прийнято рішення про відмову в продовженні договору оренди.

Окремо просить суд звернути увагу на позитивний висновок управління містобудування та архітектури ММР від 18.01.2018 р. на підставі звернення щодо продовження договору оренди земельної ділянки від 05.01.2018 р., в якому зазначено, що враховуючи відповідність містобудівній документації, надані матеріали, у т.ч. правовстановлюючі документи на нерухоме майно, Управління містобудування та архітектури вважає за можливе відведення в оренду земельної ділянки ФОП Золотаревській О.А. орієнтованою площею 35 м.кв. для обслуговування магазину з присвоєнням окремої адреси: пр. Миру, 2-в/5 в Інгульському районі м. Миколаєва.

Щодо доводів апелянта про те, що ФОП Золотаревська О.А. порушила умови договору оренди землі, оформивши право власності на нерухоме майно, позивачка зазначає, що 17.01.2014 р. головним архітектором міста було погоджено генеральний план ФОП Золотаревській О.А. по реконструкції торгівельного павільйону , тобто, погоджуючи проект управління архітектури Миколаївської міської ради надало згоду на реконструкцію павільйону в магазин.

Рішенням Миколаївської міської ради № 43/33 від 16.09.2014 р. було надано дозвіл ФОП Золотаревській О.А. на виготовлення технічної документації із землеустрою на земельну ділянку площею 35 м.кв., з метою передачі в оренду для реконструкції торгового павільйону під магазин по пр. Миру у районі ринку Колос. Тобто, в даному рішенні органу місцевого самоврядування відсутня заборона оформлювати право власності на нежитлову будівлю Орендарем. 13.11.2015 р. на підставі рішення виконкому Миколаївської міської ради №995 нежитловому приміщенню магазину надана нова адреса: пр.Миру, 2-в/5.

10.02.2021 до суду також надійшла заява про розгляд справи без участі представника ФОП Золотаревської О.А.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.03.2021 року зупинено апеляційне провадження у справі №915/2474/19 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.10.2021 року поновлено провадження у справі, призначено розгляд справи №915/2474/19 на 02 листопада 2021 року об 11-30 год.

02.11.2021 року до суду надійшло клопотання Миколаївської міської ради про розгляд справи без участі її представника, апеляційну скаргу підтримує.

В судове засідання 02.11.2021 року не з`явились представники сторін, повідомлені належним чином про час, дату та місце судового засідання.

Враховуючи клопотання Миколаївської міської ради про розгляд справи без участі представника, а також відсутність клопотань, заяв від позивача щодо неможливості реалізації своїх прав на участь в судовому засіданні, колегія суддів, з урахуванням ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, дійшла висновку про можливість розгляду справи без участі представників сторін.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів доходить наступних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення Миколаївської міської ради від 18.03.2015р. за №46/46 між Миколаївської міською радою, як орендодавцем, та фізичною особою-підприємцем Золотаревською Оксаною Анатоліївною, як орендарем, 09 червня 2015 року був укладений договір оренди землі №10879, відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку для реконструкції торгового павільйону під магазин по пр. Миру у районі ринку «Колос», без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно (Ленінський район).

Умовами п. 2.1 договору його учасники узгодили, що в оренду передається земельна ділянка площею 35 кв.м, (за функціональним призначенням - землі комерційного використання) без права передачі її в суборенду (кадастровий номер :02:002:0037).

Відповідно до умов п. 3.1 договору, він діє протягом 3 років з дати його державної реєстрації права оренди. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

Згідно з умовами п. 5.1 договору, земельна ділянка передається в оренду для реконструкції торговельного павільйону під магазин.

Договір зареєстрований у Реєстраційній службі Миколаївського міського управління юстиції Миколаївської області про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень вчинено відповідний запис від 11.06.2015р. за №10040906.

Також Миколаївською міською радою даний договір зареєстрований 09 червня 2015 року у Книзі реєстрації договорів оренди за №10879.

05.01.2018р. ФОП Золотаревська О.А. звернулась до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із заявою (реєстраційний №000008) про надання договору оренди земельної ділянки для обслуговування магазину по пр. Миру, 2-в/5 (а.с.16).

До вказаної заяви згідно з описом були додані: копії статуту/паспорту; копія раніше укладеного договору оренди земельної ділянки; копія витягу з рішення міської ради; копія технічного паспорту; копія документу про право власності; проект (паспорт опорядження фасаду, фото 10*15, топоплан М 1*500); висновок (+довідка) проектної організації щодо необхідних термінів завершення будівництва з нормативним обґрунтуванням і зазначенням відсотка вже виконаних будівельних робіт (у разі надання оренди під будівництво); витяг з державного земельного кадастру; проект додаткової угоди (а.с.18).

Управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради листом від 18.01.2018р. №17-79 погодило відведення в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 35 кв.м для обслуговування магазину з присвоєнням окремої адреси: пр. Миру, 2-в/5 в Інгульському районі м.Миколаєва.

З матеріалів справи вбачається, що Миколаївською міською радою не було прийнято рішення про поновлення або відмову в поновленні договору оренди.

Відповіді на своє звернення щодо поновлення договору оренди землі позивач не отримав, що стало підставою для звернення позивача з даним позовом до суду.

При цьому, позивач продовжує користуватись земельною ділянкою.

Будь-які скарги та зауваження до позивача з боку орендодавця у матеріалах справи відсутні. Жодних повідомлень від відповідача щодо відмови в поновленні договору або претензій щодо неналежного виконання орендарем умов договору, пред`явлених до розгляду даної справи впродовж всього часу використання орендарем земельною ділянкою, у матеріалах справи не міститься.

Згідно з наданою позивачем копією листа Головного управління Державної податкової служби у Миколаївській області від 16.12.2019. за вих. №1106/14-29-50-07-12, за ФОП Золотаревською О.А. відсутня податкова заборгованість по орендній платі з фізичних осіб, недоїмка зі сплати єдиного внеску, інша заборгованість з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи.

Звертаючись до суду, позивачка стверджує, що вона і досі за відсутності заперечень відповідача продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та вносити орендну плату.

Однак, оскільки додаткову угоду між сторонами укладено не було, позивачка звернулась до суду з вимогами про укладення додаткової угоди в судовому порядку.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки на момент виникнення спірних правовідносин визначався ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву "Поновлення договору оренди землі".

Так, згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 зазначеного Закону).

При цьому ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 8, 9 ст. 33 вказаного Закону).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону №161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону №161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах.

Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц; від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19, які суд враховує у відповідності до ч. 4 ст. 236 ГПК України

Колегія суддів зазначає, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець на той час ототожнював поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.

Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Необхідно також наголосити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами

Аналогічна правова позиція викладене в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі № 915/1003/20.

Крім того, у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар (п. 34 постанови).

Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (п. 35 постанови).

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Таким чином, судова колегія зазначає, що для поновлення спірного договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендар, позивачка по справі, повинна повідомити орендодавця в установлені законом строки, а саме у строк, встановлений п.3.1 договору, про намір поновити договірні відносини на новий строк.

Із змісту наведених вище положень договору оренди вбачається, що дія договору оренди землі від 09 червня 2015 року №10879 була встановлена до 09.06.2018 року.

Відповідно до умов п. 3.1 договору, орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору оренди землі.

Отже, орендар, у випадку наявності у нього наміру скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, був зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця до 11.12.2017 року (з урахуванням вихідних днів).

Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що позивачка звернулась до відповідача через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради з заявою лише 05.01.2018р., тобто поза межами строку, визначеного пунктом 3.1 договору, чим не дотрималась вимог, встановлених ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

З урахуванням викладеного, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позову та поновлення спірного договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема, щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору саме у визначений таким договором строк.

Враховуючи наведене, колегія суддів не погоджується з висновком місцевого господарського суду про обґрунтованість позовних вимог, який ґрунтується на тому, що, орендар набув право на поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, з огляду на виконання належним чином умов договору оренди, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та відсутність направлення орендодавцем орендарю листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії цього договору.

Водночас, судова колегія відхиляє доводи апелянта про те, що порушення умов договору оренди землі та оформлення орендарем свідоцтва про право власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, з посиланням на п. 1.1 Договору оренди землі від 09.06.2015 № 10879.

Колегія суддів зауважує, що по-перше, предметом дослідження у даній справі не є питання законності оформлення права власності на магазин ФОП Золотаревською О.А., під час дії Договору № 10879.

Крім того, судова колегія звертає увагу на позитивний висновок управління містобудування та архітектури ММР від 18.01.2018 р., в якому зазначено, що враховуючи відповідність містобудівній документації, надані матеріали, у т.ч. правовстановлюючі документи на нерухоме майно, Управління містобудування та архітектури вважає за можливе відведення в оренду земельної ділянки ФОП Золотаревській О.А. орієнтованою площею 35 м.кв. для обслуговування магазину з присвоєнням окремої адреси: пр. Миру, 2-в/5 в Інгульському районі м. Миколаєва.

Рішенням Миколаївської міської ради № 43/33 від 16.09.2014 р. було надано дозвіл ФОП Золотаревській О.А. на виготовлення технічної документації із землеустрою на земельну ділянку площею 35 м.кв., з метою передачі в оренду для реконструкції торгового павільйону під магазин по пр. Миру у районі ринку Колос. В даному рішенні органу місцевого самоврядування відсутня заборона оформлювати право власності на нежитлову будівлю Орендарем, та навпаки зазначено про надання земельної ділянки саме для реконструкції павільйону в магазин.

Посилання Миколаївської міської ради на порушення позивачкою умов договору оренди землі можуть бути підставою для розірвання договору, у разі їх доведення належними та допустимими доказами, однак такі вимоги Миколаївською міською радою не заявлялись.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: не з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Приймаючи до уваги вищенаведені обставини справи в їх сукупності, судова колегія вважає, що аргументи, викладені в апеляційній скарзі, знайшли свої підтвердження під час апеляційного перегляду оскаржуваного рішення, оскаржуване рішення прийнято судом першої інстанції без належного з`ясування всіх обставин, що мають значення для справи, що призвело до прийняття судом першої інстанції невірного висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі, з огляду на що рішення суду підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

За таких обставин, колегія суддів доходить висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги Миколаївської міської ради та скасування рішення Господарського суду Миколаївської області від 30 червня 2020 року у справі № 915/2474/19 з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог Фізичної особи-підприємця Золотаревської Оксани Анатоліївни.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на сторони пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, п.2 ч.1 ст.275, ст. 277, 282, 287-288 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради - задовольнити.

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 30 червня 2020 року у справі № 915/2474/19 - скасувати.

Відмовити у задоволенні позовних вимог Фізичної особи-підприємця Золотаревської Оксани Анатоліївни до Миколаївської міської ради про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 09.06.2015р. №10879 укладеною в редакції позивача.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Золотаревської Оксани Анатоліївни ( АДРЕСА_1 , код ОКПП НОМЕР_1 ) на користь Миколаївської міської ради, м. Миколаїв (54027, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20, ) судовий збір за апеляційний перегляд в розмірі 2881,50 (дві тисячі вісімсот вісімдесят одна грн. 50 коп.) грн.

Доручити Господарському суду Миколаївської області видати наказ.

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 04.11.2021 року

Головуючий суддя А.І. Ярош

Судді: Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська