ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2021 року м. ОдесаСправа № 915/1077/20
Колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Ярош А.І.

суддів Діброви Г.І., Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання - Молодов В.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 08 жовтня 2020 року по справі №915/1077/20

за позовом Приватного підприємства "ТЕРРО"

до відповідача Миколаївської міської ради

про: визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі,

за участю представників учасників справи: не з`явились,

ВСТАНОВИЛА:

Приватне підприємство "ТЕРРО" звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати, в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", укладеною в редакції позивача додаткову угоду до договору оренди землі від 21.01.2014 № 9944.

Позов мотивовано тим, що відповідачем не розглянуто заяву позивача про поновлення зазначеного вище договору; позивач після закінчення строку дії договору оренди за відсутності заперечень Миколаївської міської ради продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендну плату.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 08 жовтня 2020 року по справі №915/1077/20 (суддя Адаховська В.С.) позов задоволено.

Визнано додаткову угоду до договору оренди землі від 21.01.2014 № 9944, укладеного між Приватним підприємством "ТЕРРО" та Миколаївською міською радою, укладеною в наступній редакції:

"Додаткова угода

до договору про зміни № 33-18 від 08.06.2018 р.

до договору оренди землі, який зареєстровано у

Миколаївській міській раді 21.01.2014 р. за № 9944

м. Миколаїв "___"________2020 р.

Миколаївська міська рада, в особі міського голови Сєнкевича Олександра Федоровича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та витягу з протоколу 1 сесії Миколаївської міської ради VII скликання від 24.11.2015 p., надалі "Орендодавець", з однієї сторони, та приватне підприємство "ТЕРРО", в особі директора Пилипчука С.Д., надалі "Орендар", з іншої сторони, уклали цю угоду про таке:

1. Миколаївська міська рада ПРОДОВЖУЄ ПП "ТЕРРО" оренду земельної ділянки, площею 281 кв.м (кадастровий номер: :02:002:0006) для подальшого обслуговування торгівельного павільйону по пр. Миру, поблизу вантажного в`їзду до ринку "Колос" в Інгульському районі у м. Миколаєва.

2. Пункт 3.1 договору викласти в такій редакції:

"Договір поновлено на 3 (три) роки до 19.04.2023 р. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку цього Договору".

3. Цю додаткову угоду укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця, другий у Орендаря.

4. Додаткова угода набирає чинності з моменту її укладення.

5. У п`ятиденний строк після укладення Додаткової угоди Орендарю надати її копію до органу державної фіскальної служби.

Місцезнаходження, реквізити та підписи сторін:

Орендодавець: Орендар:

Миколаївська міська рада Приватне підприємство "ТЕРРО"

54001, м. Миколаїв, в особі директора Пилипчука С.Д.

вул. Адміральська, 20

код ЕДРПОУ 26565573 Адреса: м. Миколаїв,

тел. 37-22-59 вул. Новозаводська, 9-А

тел.: НОМЕР_1"

Стягнуто з Миколаївської міської ради на користь Приватного підприємства "ТЕРРО" грошові кошти на відшкодування витрат з оплати позовної заяви судовим збором у сумі 2102,00 грн.

При винесенні рішення суд першої інстанції встановив, що

1) ПП "ТЕРРО" звернулася до Миколаївської міської ради з заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки на той самий строк та на тих самих умовах, додавши до заяви відповідний проект додаткової угоди;

2) відповідачем з 14.05.2020 розглядається надіслана ПП "ТЕРРО" заява і остаточне рішення Миколаївською міською радою досі не прийняте;

3) позивач після закінчення строку дії договору продовжує користуватися земельною ділянкою та належним чином виконувати обов`язки за договором оренди, що не спростовано Миколаївською міською радою та підтверджується наявною у матеріалах справи копією листа Головного управління ДПС у Миколаївській області від 26.06.2020 № 1354/14-29-50-07-12 про відсутність податкового боргу;

4) запропонована позивачем додаткова угода передбачає поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, ? тому суд визнав, що наявні підстави для застосування до спірних правовідносин положень ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання додаткової угоди до договору оренди укладеною в редакції, запропонованій позивачем.

Миколаївська міська рада з вказаним рішенням не погодилась та звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, апелянт зазначає, що за умовами договору, орендар повинен звернутись до Орендодавця за один місяць до спливу строку договору оренди землі., тобто до 19.03.2020 року

Однак орендар звернувся 14.05.2020 поза межами визначеного договором строку, тому підстави для поновлення дії договору відсутні.

Апелянт також зауважує, що згідно висновку департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 21.05.2020 №621/12.01-19 зазначено, що площа наданої в оренду земельної ділянки для обслуговування торгівельного павільйону по зазначеній адресі перевищує площу, визначену законодавчими документами для розміщення тимчасової споруди.

Торговельний павільйон розміщено на залізобетонному фундаменті, тому зазначена споруда визначається як об`єкт нерухомості, що не відповідає Порядку розміщення тимчасових споруд. Отже, департаментом архітектури та містобудування Миколаївської міської ради не погоджено поновлення договору оренди на земельну ділянку.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2021р. відкрито апеляційне провадження у справі №915/1077/20, призначено розгляд справи на 16.03.2021 року об 11:00 год. Відповідно до приписів ст. ст. 267, 268 Господарського процесуального кодексу України, судовою колегією встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, пояснень, клопотань, заяв, а також заперечень щодо заявлених клопотань.

05.02.2021 року до суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від ПП «Терро», в якому останній заперечує проти доводів апеляційної скарги та просить залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Позивач зазначає, що на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 17.03.2020 р., з дня оголошення карантину зупиняється перебіг строків звернення за отриманням адміністративних та інших послуг та строків надання цих послуг, визначених законом. Від дня припинення карантину перебіг цих строків продовжується з урахуванням часу, що минув до його зупинення (підпункт 3 пункту 2 Розділу II Прикінцеві положення).

Отже, враховуючи епідеміологічну ситуацію в країни, звернутися до 19.04.2020 р. було неможливим, ДНАП Миколаївської міської ради не приймало відвідувачів, та враховуючи зупинення строків надання адміністративних послуг, позивачем було здійснено звернення щодо продовження терміну оренди землі при першій можливості, коли карантинні вимоги були більш-менш послаблені, а саме 14.05.2020 р. Хоча на даний час період карантину триває. Тож, на підставі поважних причин, вважає що ним не порушено строк на використання переважного права на продовження договору оренди землі на новий строк.

Окрім того, незважаючи на фактичне припинення терміну дії договору оренди землі, орендар продовжує використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням, яке вказано в договорі оренди землі, так як Миколаївською міською радою не прийнято рішення про відмову в продовженні договору оренди.

Судом першої інстанції встановлено та не оспорювалося Відповідачем, що ПП «ТЕРРО» не отримувало жодного листа від Орендаря щодо звільнення земельної ділянки та припинення договірних відносин.

Також 05.02.2021 до суду надійшла заява ПП «Терро» про розгляд справи без участі представника.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.03.2021 року зупинено апеляційне провадження у справі №915/1077/20 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.10.2021 року поновлено провадження у справі, призначено розгляд справи №915/1077/20 на 02 листопада 2021 року об 10-30 год.

02.11.2021 року до суду надійшло клопотання Миколаївської міської ради про розгляд справи без участі її представника, апеляційну скаргу підтримує на підставі ст.ст.42, 46, 56, 61 ГПК України.

В судове засідання 02.11.2021 року не з`явились представники сторін, повідомлялись про час, дату та місце судового засідання належним чином, в тому числі шляхом направлення телефонограм.

Враховуючи клопотання сторін про розгляд справи без участі представників, колегія суддів, з урахуванням ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, дійшла висновку про можливість розгляду справи без участі представників сторін.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів доходить наступних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення сесії Миколаївської міської ради від 28.09.2001 № 34/12 ПП "ТЕРРО" було надано в оренду земельну ділянку строком на 3 роки, площею 281 м.кв., у тому числі 126 кв.м для встановлення торгівельного павільйону по заготівлі сільськогосподарської продукції, 155 кв.м під проходами та проїздами із земель міста, не наданих у власність або користування, зарахувавши її до земель комерційного використання, поблизу вантажного в`їзду до ринку "Колос" (Ленінський район).

На підставі даного рішення позивачем було погоджено генеральний план проекту будівництва торгівельного павільйону з Управлінням архітектури та містобудування Миколаївської міської ради та виконано його будівництво. Тобто позивачем понесені витрати на проектування, будівництво торгівельного павільйону, чим виконано умови Орендаря.

На підставі Акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту від 16.01.2006 року торгівельний павільйон по пр. Миру, поблизу вантажного в`їзду до ринку "Колос" побудований ПП "ТЕРРО" прийнятий до експлуатації.

Рішенням Миколаївської міської ради № 98 від 27.01.2006 затверджено акт приймальної комісії від 16.01.2006 та дозволено ПП "ТЕРРО" експлуатацію побудованого торгівельного павільйону.

Між ПП "ТЕРРО" (орендарем) та Миколаївською міською радою (орендодавцем) укладено договір оренди землі від 21.01.2014 № 9944 (далі - договір оренди), що зареєстрований у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 21.01.2014 за № 9944.

Умовами договору передбачено, що Миколаївська міська рада на підставі рішення від 27.06.2013 № 29/42 продовжила ПП "ТЕРРО" оренду земельної ділянки по пр. Миру, поблизу вантажного в`їзду до ринку "Колос", без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Ленінський район/, - для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгового павільйону; в оренду позивачу передано земельну ділянку загальною площею 281 кв.м. (за функціональним призначенням - землі комерційного використання), без права передачі її в суборенду (кадастровий №:02:002:0006). На земельній ділянці знаходиться торговий павільйон ПП "ТЕРРО" (п.п. 1.1, 2.1-2.2 договору оренди).

Сторонами погоджено, що договір діє до 28.09.2015. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до спливу строку договору оренди землі (п. 3.1 договору оренди).

На виконання умов договору оренди Миколаївська міська рада, згідно з актом від 21.01.2014 приймання-передачі земельної ділянки, передала, а ПП "ТЕРРО" прийняло в оренду зазначену земельну ділянку.

У подальшому ПП "ТЕРРО" укладено з Миколаївською міської радою договір від 01.07.2016 № 83-16 про зміни до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 21.01.2014 № 9944 (далі - договір про зміни № 83-16).

У відповідності до умов договору про зміни № 83-16 Миколаївська міська рада на підставі свого рішення від 19.04.2016 № 4/50 продовжила ПП "ТЕРРО" оренду земельної ділянки (кадастровий №:02:002:0006, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгового павільйону по пр. Миру, поблизу вантажного в`їзду до ринку "Колос", без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно.

У відповідності до п. 3.1 договору оренди в редакції договору про зміни № 83-16, дія договору продовжується до 19.04.2017.

У подальшому ПП "ТЕРРО" укладено з Миколаївською міської радою договір від 08.06.2018 № 33-18 про зміни до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 21.01.2014 № 9944 (далі - договір про зміни № 33-18).

У відповідності до умов договору про зміни № 33-18 Миколаївська міська рада на підставі свого рішення від 16.11.2017 № 28/5 щодо продовження строку оренди земельної ділянки площею 281 кв.м (кадастровий №:02:002:0006) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгового павільйону по пр. Миру, поблизу вантажного в`їзду до ринку "Колос" в Інгульському районі м. Миколаєва, в договір внесено такі зміни, зокрема:

Пункт 3.1 договору оренди в редакції договору про зміни № 33-18, викладено в такій редакції: "Дію договору продовжено на 3 (три) роки до 19.04.2020. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку цього договору".

Згідно поданого ПП "ТЕРРО" витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 11.06.2018 № 127075594, право оренди за договором зареєстроване 30.01.2014 з номером запису про інше речове право: 4515392. Строк дії договору оренди землі встановлено до 19.04.2020.

14.05.2020 року ПП "ТЕРРО" (реєстраційний № 23038-07-03) через Департамент надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради звернулось до Управління земельних ресурсів відповідача із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк для обслуговування торгового павільйону; за твердженнями позивача, до заяви ПП "ТЕРРО" додано, зокрема, підписаний з боку орендаря проект додаткової угоди до договору оренди землі (а.с. 12-13).

Однак, Миколаївською міською радою не прийнято рішення про поновлення або відмову в поновленні договору оренди.

Позивач і досі за відсутності заперечень відповідача продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та вносити орендну плату, що підтверджується наявною у матеріалах справи копією листа Миколаївського управління Головного управління ДПС у Миколаївській області № 1354/14-29-50-07-12 від 26.06.2020 про відсутність податкового боргу.

Однак, оскільки додаткову угоду між сторонами укладено не було, позивач звернувся до суду з вимогами про укладення додаткової угоди в судовому порядку.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки на момент виникнення спірних правовідносин визначався ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву "Поновлення договору оренди землі".

Так, згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 зазначеного Закону).

При цьому ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 8, 9 ст. 33 вказаного Закону).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону №161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону №161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах.

Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц; від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19, які суд враховує у відповідності до ч. 4 ст. 236 ГПК України

Колегія суддів зазначає, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець на той час ототожнював поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди.

Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Необхідно також наголосити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами

Аналогічна правова позиція викладене в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі № 915/1003/20.

Крім того, у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар (п. 34 постанови).

Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (п. 35 постанови).

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Таким чином, судова колегія зазначає, що для поновлення спірного договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендар, позивач по справі, повинен повідомити орендодавця в установлені законом строки, а саме у строк, встановлений п.3.1 договору, про намір поновити договірні відносини на новий строк.

Як встановлено судовою колегією, строк дії договору від 21.01.2014 року, з урахуванням договору про зміни № 33-18 від 08.06.2018 року, установлений до 19.04.2020 року.

Відповідно до умов п. 3.1 договору, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку цього договору"

Отже, за умовами договору оренди землі з урахуванням приписів ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі», орендар мав переважне право на його поновлення на новий строк у разі звернення до орендодавця не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору з письмовим повідомленням про намір продовжити його дію, а саме до 19.03.2020 року.

Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що ПП "ТЕРРО" звернулось через Департамент надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради до Управління земельних ресурсів відповідача із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки лише 14.05.2020 року, тобто поза межами строку, визначеного пунктом 3.1 договору.

В обґрунтування причин пропуску вказаного строку позивачем зазначено, що враховуючи епідеміологічну ситуацію в країні, звернутися у термін до 19.04.2020 року до відповідача на виконання вимог п. 3.1 Договору було неможливо, оскільки Департамент надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради не приймав відвідувачів, тому посилаючись на п.п. 3 п. 2 розділу ІІ Прикінцеві положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)", позивач вважає, що він до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк.

Постановою Кабінету Міністрів України №211 від 11.03.2020 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" із змінами, внесеними згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2020 р. N 239, з 12 березня 2020 року на усій території України установлено карантин.

Підпунктом 3 п.2 розділу ІІ Прикінцевих положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», установлено, що на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19): з дня оголошення карантину зупиняється перебіг строків звернення за отриманням адміністративних та інших послуг, визначених законом. Від дня припинення карантину перебіг цих строків продовжується з урахуванням часу, що минув до його зупинення.

Поважними причинами пропуску строку є обставини, що позбавили особу можливості подати заяву у визначений законом строк, вони об`єктивно є непереборними, тобто не залежать від волі заявника і пов`язані з дійсно істотними перешкодами чи труднощами, що унеможливили або істотно ускладнили можливість своєчасного звернення до суду у визначений законом строк. Ці обставини мають бути підтверджені належними та допустимими доказами.

Вирішуючи питання про поновлення пропущеного строку, суди мають враховувати, що оцінка поважності причин пропуску строку має здійснюватися індивідуально у кожній справі, а будь-які причини не можуть розцінюватися як абсолютна підстава для його поновлення. Поновленню підлягає лише строк, який пропущений з об`єктивних і незалежних від волі та поведінки особи причин. Якщо строк поновлюється зі спливом значного проміжку часу без поважних причин, таке рішення порушує принцип правової визначеності.

З огляду на викладене, зважаючи на обмеження, застосовані під час введеного карантину по території України, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про поважність причин несвоєчасного подання орендарем заяви про поновлення договору оренди землі до Департаменту надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради

Відповідно до статей 1 та 17 Закону України від 23.02.2006 № 3477-IV «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні в справі «Рисовський проти України» (№ 29979/04) визнав низку порушень пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), статті 1 Першого протоколу до Конвенції та статті 13 Конвенції у справі, пов`язаній із земельними правовідносинами; в ній також викладено окремі стандарти діяльності суб`єктів владних повноважень, зокрема, розкрито елементи змісту принципу "належного урядування".

У цьому рішенні ЄСПЛ вказав на те, що принцип «належного урядування», зокрема, передбачає, що державні органи повинні діяти в належний і якомога послідовний спосіб. При цьому, на них покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість уникати виконання своїх обов`язків (заява № 29979/04, пункт 70).

Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (рішення у справі «Москаль проти Польщі» (Moskal v. Poland), пункт 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само). З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки" (Pincova and Pine v. the Czech Republic), заява № 36548/97, пункт 58). Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (див. зазначене вище рішення у справі "Лелас проти Хорватії" (Lelas v.Croatia), пункт 74).

Підсумовуючи вищевикладене, з урахуванням того, що:

- ПП "ТЕРРО" звернулось із заявою до Департаменту надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради 14.05.2020 року, проте судом встановлено поважність причин пропуску строку звернення відповідно до пп.3 п.2 розділу ІІ Прикінцевих положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)»,

- Миколаївською міською радою у місячний термін не надано жодної відповіді орендарю;

- орендар після закінчення строку дії договору продовжує користуватися земельною ділянкою;

- запропонована позивачем у позовній заяві додаткова угода передбачає поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для застосування до спірних правовідносин положень ч. 6 ст. 33 Закону та визнання додаткової угоди до договору оренди укладеною в редакції, запропонованій позивачем, на тих самих умовах і на той самий строк.

Доводи апелянта про те, що згідно висновку департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 21.05.2020 №621/12.01-19 не погоджено поновлення договору оренди на земельну ділянку, судова колегія відхиляє, оскільки такі посилання можуть бути підставою для розірвання договору, у разі їх доведення належними та допустимими доказами, однак такі вимоги Миколаївською міською радою не заявлялись.

Крім того, лист Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 21.05.2020 року №621/12.01-19 не є доказом направлення позивачу у встановлений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" строк відповідних заперечень щодо поновлення договору оренди землі, оскільки вказаний лист адресований Виконкому міської ради, а не ПП «Терро».

Підсумовуючи вищевикладене, враховуючи, що доводи і вимоги апеляційної скарги не підтверджують наявність обставин, які згідно зі ст. 277 Господарського процесуального кодексу України визначені в якості підстав для зміни чи скасування оскаржуваного судового рішення, та не спростовують законних та обґрунтованих висновків суду першої інстанції, колегія суддів доходить висновку про відсутність підстав для скасування рішення Господарського суду Миколаївської області від 08 жовтня 2020 року по справі №915/1077/20. З огляду на викладене, апеляційна скарга Миколаївської міської ради залишається без задоволення.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, п.1 ч.1 ст.275, ст. 276, 282, 287-288 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 08 жовтня 2020 року по справі №915/1077/20 залишити без змін

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 04.11.2021 року

Головуючий суддя А.І. Ярош

Судді: Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська