СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2021 року м. Харків Справа № 922/638/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий: судді: Зубченко І.В. (доповідач), Радіонова О.О., Чернота Л.Ф.
при секретарі судового засідання: Романенко С.А.
за участю представників:
від прокуратури:Трофіменко О.О., посвідчення №058452 від 03.12.2020р.
від відповідача-1:Бойко О.С., посвідчення НОМЕР_1, витяг
від відповідача-2:Колісник В.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури, м.Харків (вх.№2053 Х/3 від 06.07.2021р.)
на рішення господарського суду Харківської області
ухвалене 20.05.2021р. (повний текст складено та підписано 31.05.2021р. у м.Харкові)
у справі №922/638/21 (суддя Жигалкін І.П.)
за позовом Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2, м.Харків
до відповідачів:1.Харківської міської ради, м.Харків; 2.Фізичної особи-підприємця Колісник Вячеслава Олександровича, с.Котляри Харківської області
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, повернення ділянки

В С Т А Н О В И В:

Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури №2, м.Харків, позивач, звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до відповідача-1, Харківської міської ради, м.Харків, та відповідача-2, Фізичної особи-підприємця Колісник Вячеслава Олександровича, с.Котляри Харківської області, у якому просить суд:

- визнати незаконним та скасувати п.24 додатку 4 до рішення 33 сесії 7 скликання Харківської міської ради «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 26.02.2020р. №2018/20, яким надано Фізичній особі-підприємцю Колісник В.О. в оренду строком до 01.03.2046р. земельну ділянку комунальної власності площею 0,8588га (кадастровий номер :11:017:0010) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації адміністративної будівлі, виробничих приміщень та гаражів по вул.Станційній, 19-А у м.Харкові;

- визнати недійсним договір оренди від 20.11.2020р., укладений між Фізичною особою-підприємцем Колісник В.О. та Харківською міською радою, яким Фізичній особі-підприємцю Колісник В.О. надано в оренду земельну ділянку :11:017:0010, площею 0,8588га за адресою: м.Харків, вул.Станційна, 19-А, посвідчений державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Перепелицею М.В. та зареєстрований в реєстрі 30.11.2020р. №55416892;

- зобов`язати Фізичну особу-підприємця Колісник В.О. повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,8588га з кадастровим номером :11:017:0010, розташовану за адресою: м.Харків, вул.Станційна, 19-А.

Рішенням господарського суду Харківської області від 20.05.2021р. (повний текст складено та підписано 31.05.2021р.) у справі №922/638/21 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Не погодившись із зазначеним рішенням, Харківська обласна прокуратура звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, згідно резолютивної частини якої просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 20.05.2021р. у справі №922/638/21 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов прокурора.

На переконання апелянта, оскаржуване рішення прийняте за наслідками неправильного застосування норм матеріального права (ст.ст.124, 134, 135 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст.6 Закону України «Про оренду землі») та процесуального права (ст.ст.4, 75-79, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України)), а також при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи. В якості підстав для задоволення вимог апеляційної скарги зазначено наступні:

- на підставі аналізу змісту договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень від 06.02.2018р. встановлено відсутність у останніх істотної умови договору - інформації про земельну ділянку та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку із набуттям права власності на ці об`єкти;

- земельна ділянка з кадастровим номером :11:017:0010 сформована та зареєстрована лише 23.04.2019р., тобто через рік після набуття права власності Фізичною особою-підприємцем Колісник В.О. на нежитлові приміщення. При цьому Товариством з обмеженою відповідальністю «Інститут правового консалтингу» виготовлено на замовлення Комунального підрядного спеціалізованого підприємства по ремонту і будівництву автошляхів м.Харкова «Шляхрембут» від 10.08.2018р. технічну документацію із землеустрою без законних підстав, оскільки нежитлові приміщення за адресою: м.Харків, вул.Станційна, 19-А з 06.02.2018р. перебували у власності Фізичної особи-підприємця Колісник В.О. У матеріалах документації із землеустрою відсутній висновок Управління Держземагентства у м.Харкові Харківської області про погодження проекту землеустрою;

- загальна площа земельної ділянки під нежитловими приміщеннями складає лише 15% від загальної площі земельної ділянки, яку запроектовано до відведення. Разом з тим, отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст.ст.134, 135 ЗК України (узгоджується із правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 01.07.2020р. у справі №910/9028/19);

- вірогідними доказами підтверджується явна невідповідність площі отриманої Фізичною собою-підприємцем Колісник В.О. в оренду спірної земельної ділянки, меті, яка може бути пов`язана з розташуванням на ній належних відповідачу-2 на праві власності будівель, та, відповідно, площі земельної ділянки, яка могла перейти до нього за договорами купівлі-продажу нежитлових будівель;

- Східним апеляційним господарським судом 05.04.2021р. у справі №922/1399/20 та 26.04.2021р. у справі №922/1398/20 визнано недійсними договори нежитлових приміщень №5550-В-С від 06.02.2018р. та №5551-В-С від 06.02.2018р., у зв`язку із чим на даний час у відповідача-2 відсутні підстави для користування земельною ділянкою з кадастровим номером :11:017:0010 площею 0,8588га по вул.Станційна, 19-А.

Для розгляду справи згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.07.2021р. сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя (доповідач) Зубченко І.В., судді Гребенюк Н.В., Медуниця О.Є.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 09.07.2021р. у справі №922/638/21 поновлено Харківській обласній прокуратурі пропущений процесуальний строк для подання апеляційної скарги на рішення господарського суду Харківської області від 20.05.2021р. (повний текст складено та підписано 31.05.2021р.) у справі №922/638/21, відкрито апеляційне провадження за вищевказаною апеляційною скаргою та зобов`язано сторін у строк до 26.07.2021р. включно надати до суду відзиви на апеляційну скаргу.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 27.07.2021р. розгляд справи №922/638/21 призначено на 11.08.2021р. о 12:30год.

28.07.2021р. (згідно штампу канцелярії, наявного на першому аркуші документа) від Харківської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, який був направлений на адресу суду 26.07.2021р. (згідно поштової накладної, наявної на конверті, в якому надійшов документ), тобто у межах визначеного судом строку. Згідно резолютивної частини відзиву відповідач-1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення. При цьому за коротким змістом відзиву заявник наголошує на наступному:

- прокурор не підтвердив належними та допустимими доказами доводи про безпідставне, значне перевищення площі земельної ділянки, наданої в оренду, порівняно з площею об`єктів нерухомості відповідача-2 і необхідності проведення в такому випадку земельних торгів. Нормами чинного законодавства не встановлено порядок визначення або нормативи розміру та меж земельних ділянок, необхідних для обслуговування будинків або споруд, виключно в межах периметру фундаменту такого нерухомого майна. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування будівлі (споруди), мав бути визначений прокурором при зверненні до суду з відповідним позовом та наданням експертних висновків з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил;

- твердження прокурора щодо невірного визначення площі земельної ділянки не можуть братися до уваги, оскільки земельна ділянка була сформована завчасно до прийняття оскаржуваного рішення, саме тоді були визначені її площа і межі;

- Харківська міська рада при прийнятті оскаржуваних рішень діяла відповідно до вимог чинного законодавства, а прокурором не доведено наявності будь-яких порушень;

- посилання прокурора на те, що ч.2 ст.134 ЗК України передбачає надання на поза конкурентних засадах лише земельної ділянки, на якій безпосередньо розташована така будівля, для її обслуговування та площею, що не перевищує площі вказаної будівлі, не базується на нормах чинного законодавства України, є необґрунтованим припущенням;

- розташування на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна є незалежною (альтернативною) підставою не проведення земельних торгів, жодних додаткових умов при цьому не вимагається;

- посилання прокурора на правову позицію, викладену у постанові Верховного суду України у справі №910/4528/15-г та Верховного Суду у справі №910/9028/19 не може прийматися судом, оскільки правовідносини у зазначених справах та розглядуваній справі не є подібними;

- позовні вимоги в частині визнання недійсним договору оренди землі та витребування з володіння відповідача-2 земельної ділянки не підлягають задоволенню враховуючи практику Європейського суду з прав людини та правових позицій Верховного суду України щодо застосування принципу «мирного володіння майном» та «належного урядування».

Фізична особа-підприємець Колісник В.О. правом на подання відзиву, визначеним ст.263 ГПК України, не скористався.

У судовому засіданні 11.08.2021р. представник відповідача-2 підтримав подане через канцелярію суду клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку із необхідністю ознайомлення з матеріалами справи. Прокурор та представник відповідача-1 проти задоволення названого клопотання не заперечили. З метою дотримання основних принципів господарського судочинства, зокрема рівності усіх учасників судового процесу перед законом і судом, та забезпечення прав сторін, зокрема права на ознайомлення з матеріалами справи, судова колегія задовольнила клопотання Фізичної особи-підприємця Колісник В.О. та відклала розгляд справи на 01.09.2021р. о 12:00год.

У зв`язку з відпусткою судді-члена колегії Медуниці О.Є., на підставі розпорядження керівника апарату суду, згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.08.2021р. сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя (доповідач) Зубченко І.В., судді Гребенюк Н.В., Радіонова О.О.

У судовому засіданні 01.09.2021р. прокурор підтримав вимоги апеляційної скарги з мотивів, що були в ній викладені. Представники відповідачів проти задоволення вимог апеляційної скарги заперечили, просили оскаржуване рішення залишити без змін. З метою повного та всебічного дослідження обставин справи в їх сукупності судовою колегією оголошено перерву до 06.10.2021р. о 12:30год.

У зв`язку з відпусткою судді-члена колегії Радіонової О.О., на підставі розпорядження керівника апарату суду, згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.10.2021р. сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя (доповідач) Зубченко І.В., судді Барбашова С.В., Гребенюк Н.В.

06.10.2021р., за участі представників сторін, на підставі ч.2 ст.216 ГПК України оголошено перерву в судовому засіданні до 03.11.2021р. о 12:00год.

З огляду на отримання від Фізичної особи-підприємця Колісник В.О. заяви про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, у зв`язку з відпусткою судді-члена колегії Гребенюк Н.В., на підставі розпорядження керівника апарату суду, згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.10.2021р. сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя (доповідач) Зубченко І.В., судді Барбашова С.В., Радіонова О.О.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.10.2021р. задоволено заяву Фізичної особи-підприємця Колісника В.О. про участь у судовому засіданні 03.11.2021р. у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

У зв`язку із тимчасовою непрацездатністю судді-члена колегії Барбашової С.В., на підставі розпорядження керівника апарату суду, згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.11.2021р. сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя (доповідач) Зубченко І.В., судді Радіонова О.О., Чернота Л.Ф.

У судовому засіданні 03.11.2021р. прокурор просив скасувати рішення господарського суду Харківської області від 20.05.2021р. у справі №922/638/21 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги. Представники відповідачів проти задоволення вимог апеляційної скарги заперечили, просили оскаржуване рішення залишити без змін.

Суд апеляційної інстанції відповідно до ст.269 ГПК України перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ст.ст.222, 223 ГПК України та п.17.7 Перехідних положень ГПК України здійснено запис судового засідання за допомогою відеозаписувального технічного засобу, складено протокол.

У судовому засіданні 03.11.2021р. проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Розглянувши матеріали господарської справи, апеляційну скаргу, відзив на неї, заслухавши пояснення прокурора та представників відповідачів, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції зазначає наступне.

Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, на виконання доручення прокуратури області №15-21вих20 від 11.12.2020р. місцевою прокуратурою проведено вивчення рішень сесій Харківської міської ради в частині надання в оренду та власність земельних ділянок та виявлено ряд рішень, якими надано відповідні земельні ділянки у порушення приписів ст.134 ЗК України без проведення земельних торгів.

Зокрема, місцевою прокуратурою встановлено наступне. 21.08.2019р. Харківською міською радою прийнято рішення №1698/19 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд», яким припинено право користування Комунального підрядного спеціалізованого підприємства по ремонту і будівництву автошляхів м.Харкова «ШЛЯХРЕМБУД» земельною ділянкою комунальної власності площею 0,8588га (кадастровий номер :11:017:0010) по вул.Станційна, 19-А (Новобаварський район) у зв`язку з переходом права власності на будівлю до іншої особи, та визнано таким, що втратив чинність Державний акт на право постійного користування землею, реєстраційний номер №518 від 09.03.1999р.

Фізичною особою-підприємцем Колісником В.О. подано до Харківської міської ради заяву №565, у якій зазначено, що відповідач-2 є власником нежитлових будівель літ.«П-1», літ.«У-1», літ.«О-2», літ.«С-1», літ.«Р-1», літ.«Т-1», що знаходяться за адресою: вул.Станційна, 19-А у м.Харкові. За змістом заяви, разом з іншим, зазначено, що на підставі договору із Товариством з обмеженою відповідальністю «ІПК» на виконання землевпорядних робіт, Комунальному підрядному спеціалізованому підприємству по ремонту і будівництву автошляхів м.Харкова «ШЛЯХРЕМБУД» складено технічну документацію щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі.

У землевпорядній документації наявні копії технічних паспортів на вказані будівлі, відповідно до яких площа становить: літ.«П-1» - 219,2кв.м, літ.«У-1» - 114,8кв.м, літ.«О-2» - 301,0кв.м, літ.«С-1» - 347,0кв.м, літ.«Р-1» - 243,3кв.м, літ.«Т-1» - 81,0кв.м. Загальна площа земельної ділянки під вказаними будівлями складає 1306,3кв.м (0,1306га), що складає 15% від загальної площі земельної ділянки, яку запроектовано до відведення - 0,8588га.

За змістом позову прокурор посилається на відсутність у матеріалах висновку Управління Держземагентства у м.Харкові Харківської області про погодження проекту землеустрою.

Згідно з п.24 додатку 4 до рішення 33 сесії 7 скликання Харківської міської ради «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» №2018/20 від 26.02.2020р. Фізичній особі-підприємцю Колісник В.О. надано в оренду строком до 01.03.2046р. земельну ділянку комунальної власності площею 0,8588га (кадастровий номер :11:017:0010) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації адміністративної будівлі, виробничих приміщень та гаражів по вул.Станційній, 19-А у м.Харкові (Новобаварський район).

Між Харківською міською радою (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Колісник В.О. (орендар) укладено договір оренди землі від 20.11.2020р., яким останньому надано в оренду земельну ділянку з кадастровим номером :11:017:0010, площею 0,8588га за адресою: м.Харків, вул.Станційна, 19-А, посвідчений державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Перепелицею М.В. та зареєстрований в реєстрі 30.11.2020р. за №55416892.

Ну переконання прокурора, рішення Харківської міської ради №2018/20 від 26.02.2020р. про передачу земельної ділянки з кадастровим номером :11:017:0010 в оренду Фізичній особі-підприємцю Колісник В.О. не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки право оренди на вказану земельну ділянку повинно було бути продане з земельних торгів.

Враховуючи вищевикладене, предметом оцінки та дослідження, як вірно зазначив місцевий господарський суд, є обставин щодо наявності підстав прийняття Харківською міською радою рішення про надання в оренду земельної ділянки за процедурою, передбаченою ст.ст.122, 123, 124 та ч.2 ст.134 ЗК України, тобто без проведення земельних торгів.

Східний апеляційний господарський суд, дослідивши правову природу спірних правовідносин з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, надаючи оцінку всім обставинам справи, оцінивши наявні в матеріалах справи докази, зазначає наступне.

Згідно зі ст.12 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема: розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок відповідно до цього Кодексу; вирішення земельних спорів; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до п.5 ст.16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Згідно з п.34 ст.26 названого Закону до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад належить, зокрема, вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (ч.5 ст.60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

У контексті положень ч.1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" Харківська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно з ч.ч.1, 2 ст.83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю.

Відповідно до ч.1 ст.122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Частиною 1 ст.123 ЗК України унормовано, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання). Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, органам виконавчої влади або органам місцевого самоврядування, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею (ч.2 ст.123 ЗК України).

Згідно з ч.ч.1, 3 ст.152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Відповідно до ч.1 ст.21 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно тверджень прокурора, надання в оренду спірної земельної ділянки здійснене у порушення приписів ст.134 ЗК України без проведення земельних торгів.

При цьому площа земельної ділянки, яка передається в оренду, повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об`єкти нерухомого майна (може бути дещо більше такої площі у разі необхідності обслуговування цих об`єктів).

Частиною 1 статті 116 ЗК України унормовано, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до ч.1 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Як зазначалося вище за текстом постанови, рішенням Харківської міської ради №2018/20 від 26.02.2020р. «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» Фізичній особі - підприємцю Колісник В.О. надано в оренду строком до 01.03.2046р. земельну ділянку комунальної власності площею 0,8588га (кадастровий номер :11:017:0010) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації адміністративної будівлі, виробничих приміщень та гаражів по вул.Станційній, 19-А (Новобаварський район). На підставі зазначеного рішення між Харківською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Колісник В.О. 20.11.2020р. укладено договір оренди земельної ділянки строком до 01.03.2046р., у пункті 3 якого зазначено, що на земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна - нежитлові будівлі. Згідно з п.15 договору земельна ділянка передається в оренду для експлуатації адміністративної будівлі, виробничих приміщень та гаражів.

Відповідно до ч.2 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Згідно приписів ст.134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (ч.1). Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (ч.2).

При цьому, як вірно зауважив суд першої інстанції, ч.2 ст.134 ЗК України не ставить підстави продажу права оренди земельної ділянки без застосування конкурентних засад в залежність від розміру об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на земельній ділянці, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, та виду використання земельної ділянки.

Так, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за Колісник В.О. зареєстровано право власності на об`єкти нерухомого майна за адресою: м.Харків, вул.Станційна, 19-А, а саме на: нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-:-4 загальною площею 180,8кв.м нежитлової будівлі літ.«П-1»; нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-6 в нежитловій будівлі літ.«У-1» загальною площею 88,2кв.м; нежитлові приміщення 1-го поверху №3-:-17 в літ.«О-2» загальною площею 220,8кв.м; нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-7 нежитлової будівлі літ.«С-1» загальною площею 294,кв.м; нежитлові приміщення 1-го поверху №1,2, 2-го поверху №№1-:-12 в нежитловій будівлі літ.«О-2» загальною площею 242,0кв.м; нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-:-4 загальною площею 61,7кв.м нежитлової будівлі літ.«Т-1»; нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-:-5 загальною площею 202,4кв.м нежитлової будівлі літ.«Р-1».

Як станом на момент прийняття Харківською міською радою оскаржуваного рішення, так і станом на момент розгляду справи, право власності відповідача-2 на зазначені нежитлові будівлі є чинним та не скасоване, доказів протилежного прокурором не надано.

До того ж, згідно зі ст.34 Закону України «Про державний земельний кадастр» на кадастровому плані земельної ділянки відображаються, зокрема, контури об`єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці. Відповідно до кадастрового плану спірної земельної ділянки, що є складовою витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-019, позначено контури вищевказаних об`єктів.

Вищевказані факти сторонами справи визнаються.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-019 державна реєстрація спірної земельної ділянки відбулась 23.04.2019р., тобто передувала прийняттю Харківською міською радою оскаржуваного рішення №2018/20 від 26.02.2020р. «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд». З огляду на приписи ст.20 Закону України «Про державний земельний кадастр» відомості Державного земельного кадастру є офіційними.

Отже, розташування на спірній земельній ділянці, переданій в оренду Фізичній особі-підприємцю Колісник В.О., об`єктів нерухомого майна, що належать на праві власності відповідачу-2, з огляду на викладені вище норми законодавства, усупереч твердженням апелянта, виключає наявність підстав для відчуження спірної земельної ділянки виключно на конкурентних засадах. Земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване, без проведення земельних торгів у порядку визначеному положеннями ст.ст.122, 124 ЗК України.

За таких обставин Східний апеляційний господарський суд погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що Харківська міська рада діяла на підставі норм чинного законодавства та в межах наданих повноважень під час прийняття оскаржуваного рішення. Право оренди набуте в результаті проведення державними органами законодавчо встановлених процедур, і, як наслідок, відповідальність за вказані процедури не може покладатися на Харківську міську раду, яка розраховувала на їх належність та легітимність.

Твердження прокурора про те, що про розмір земельної ділянки, на отримання якої має право відповідач-2, має відповідати площі, яку безпосередньо займають нежитлові споруди (виключно площу під об`єктами нерухомого майна), або може бути дещо більшою (у разі необхідності обслуговування цих об`єктів), не ґрунтуються на нормах чинного законодавства України.

Відповідно до ч.1 ст.79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Як убачається з матеріалів справи, земельна ділянка у м.Харкові по вул.Станційній, 19-А площею 0,8588га була надана Комунальному підрядному спеціалізованому підприємству по ремонту і будівництву автошляхів м.Харкова «Шляхрембуд» у постійне користування для експлуатації адміністративної будівлі, виробничих приміщень та гаражів на підставі Державного акту на право постійного користування землею №518 від 09.03.1999р.

Встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на основі технічної документації із землеустрою, якою визначається місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Згідно з ч.14 ст.186 ЗК України технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) погодженню не підлягає і затверджується: Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, у разі якщо земельна ділянка перебуває у державній або комунальній власності; власником земельної ділянки, у разі якщо земельна ділянка перебуває у приватній власності.

Рішенням Харківської міської ради №1612/19 від 19.06.2019р. Комунальному підприємству «Шляхрембуд» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,8588га комунальної власності (кадастровий номер :11:017:0010) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації адміністративної будівлі, виробничих приміщень та гаражів по вул.Станційній, 19-А (Новобаварський район).

Рішенням Харківської міської ради №1698/19 від 21.08.2019р. «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» Комунальному підрядному спеціалізованому підприємству по ремонту і будівництву автошляхів м.Харкова «Шляхрембуд» припинено право користування земельною ділянкою комунальної власності площею 0,8588га (кадастровий номер :11:017:0010) по вул.Станційній, 19-А у зв`язку з переходом права власності на будівлю до іншої особи. Названим рішенням Державний акт на право постійного користування землею реєстраційний номер 518 від 09.03.1999р. визнано таким, що втратив чинність.

На підставі акту приймання земельної ділянки до земель запасу міста №490/20 від 09.12.2020р. прийнято спірну земельну ділянку до земель запасу міста, інше речове право (право оренди) припинено 11.11.2020р.

Отже, земельна ділянка з кадастровим номером :11:017:0010 ще до прийняття Харківською міською радою оскаржуваного рішення №2018/20 від 26.02.2020р. вже була сформована (визначено її площу, межі, внесено інформацію про неї до Державного земельного кадастру).

Доведення обставин, пов`язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, у тому числі щодо розміру земельної ділянки покладається на сторони в судовому процесі. Саме позивач повинен довести належними та допустимими доказами ту обставину, що неналежними доказами є проект землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких визначається конкретна площа земельної ділянки.

Як вірно зазначено господарським судом Харківської області, сам по собі факт перевищення площі відведеної відповідачу-2 земельної ділянки над площею, займаною належними останньому на праві приватної власності об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі земельної ділянки незаконною та задоволення заявленого позову. Так, посилаючись на неспівмірність площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівель, розташованих на цій земельній ділянці, прокурор повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна.

До того ж, державні будівельні норми «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92", затверджені наказом Держкоммістобудування №44 від 17.04.1992р.; державні будівельні норми Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», затверджені наказом Мінрегіону №104 від 26.04.2019р.; Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров`я України №173 від 19.06.1996р.; державні будівельні норми "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005", затверджені наказом Держбуду України №80 від 18.05.2005р. не містять норм, які б прямо встановлювали нормативи розміру та межі земельних ділянок, не ставлять у залежність площу земельної ділянки від розміру нерухомого майна, що розташоване на ній. Питання обґрунтування розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, потребує спеціальних знань та повинно визначатися шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи із урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 09.02.2018р. у справі №910/4528/15-г). Разом з тим прокурором відповідна експертиза заявлена не була.

За таких обставин Східний апеляційний господарський суд погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що прокурором не доведено належними та допустимими доказами необхідності використання відповідачем-2 земельної ділянки у меншому розмірі.

Зазначаючи про необхідність дотримання процедури проведення земельних торгів при переданні в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу будівлі, прокурор як у суді першої інстанції, так і у суді апеляційної інстанції посилався на правові позиції, викладені у постановах Верховного суду України у справах №910/1356/13 та №910/4528/15-г. Названим доводам була надана належна правова оцінка господарським судом Харківської області та останнім вірно зазначено, що під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де тотожними є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних відносин. У свою чергу, з аналізу змісту рішень у названих справах вбачається відсутність підстав вважати правовідносини у цих справах подібними з правовідносинами у розглядуваній справі.

За таких обставин Східний апеляційний господарський суд погоджується з висновками господарського суду Харківської області про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог прокурора щодо визнання незаконним та скасування рішення Харківської міської ради №2018/20 від 26.02.2020р.

Переглядаючи рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог прокурора про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 20.11.2020р., укладеного між Харківською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Колісник В.О., судова колегія враховує наступне.

У контексті положень ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з ч.ч.1-3 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст.203 цього Кодексу (ч.1). Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч.2). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.3).

Відповідно до ч.ч.1-3, 5, 6 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

У контексті положень Закону України "Про оренду землі":

оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст.1);

договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13).

Згідно з ч.2 ст.4 названого Закону орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (ст.15 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до положень ст.14 названого Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ч.5 ст.6 Закону України "Про оренду землі").

Станом на момент укладення спірного договору оренди земельна ділянка належала до земель комунальної форми власності, власником визначена Харківська міська рада і, відповідно, право розпорядження спірною земельною ділянкою у контексті положень Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» належало Харківські міській раді. Отже, оспорюваний договір укладено уповноваженим суб`єктом, проведено державну реєстрацію договору оренди (який містить усі істотні умови, передбачені законодавством). Оскільки, як зазначалося вище за текстом постанови, підстав для визнання рішення Харківської міської ради №2018/20 від 26.02.2020р., на підставі якого укладено оспорюваний правочин, незаконним та його скасування немає, відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 20.11.2012р.

Як наслідок, правомірною є відмова господарського суду Харківської області у задоволенні похідної позовної вимоги прокурора про зобов`язання Фізичної особи-підприємця Колісник В.О. повернути земельну ділянку.

При цьому суд апеляційної інстанції зазначає, що місцевим господарським судом правомірно враховано наступне.

У контексті положень ч.1 ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950р. та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Відповідно до ч.1 ст.1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

З аналізу практики Європейського суду з прав людини вбачається, що власністю у розумінні ст.1 Першого протоколу до Конвенції є, разом з іншим, оренда майна. Тобто, право оренди Фізичної особи-підприємця Колісник В.О. на спірну земельну ділянку становить "майно", яке підпадає під захист національного та міжнародного законодавства. Одним із елементів дотримання принципу "пропорційності" при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації, питання про яку, як вірно наголошено місцевим господарським судом, прокурор взагалі не порушував.

Як зазначалося вище за текстом постанови, виникненню права оренди у Фізичної особи-підприємця Колісник В.О. передувала активна участь у такому процесі органів влади (зокрема, Харківської міської ради), а тому відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідача-2, який розраховував на їх належність та легітимність, а тому визнання договору недійсним за своєю суттю є втручанням у право особи мирно володіти майном. Задоволення позовних вимог у не відповідатиме «принципу пропорційності», оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на відповідача-2, який добросовісно набув право власності на об`єкти нерухомого майна та право оренди спірної земельної ділянки.

Враховуючи вищевикладене Східний апеляційний господарський суд вважає таким, що відповідає обставинам справи та узгоджується з нормами законодавства, висновок господарського суду Харківської області про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2.

Судовою колегією відхиляються посилання апелянта на постанови Східного апеляційного господарського суду від 05.04.2021р. у справі №922/1399/20 та від 26.04.2021р. у справі №922/1398/20, оскільки визнання недійсними договорів нежитлових приміщень №5550-В-С від 06.02.2018р. та №5551-В-С від 06.02.2018р. не є безумовною підставою для припинення права відповідача-2 на користування земельною ділянкою з кадастровим номером :11:017:0010 площею 0,8588га по вул.Станційна, 19-А.

У свою чергу, Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Відтак, враховуючи, що апеляційний господарський суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, які (доводи і вимоги апеляційної скарги) у даному випадку не підтверджують ухвалення рішення, яке переглядається, із порушеннями, визначеними ст.277 ГПК України в якості підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення, а підстав для виходу за межі апеляційних доводів і вимог у порядку ч.4 ст.269 цього Кодексу апеляційним судом встановлено не було, апеляційна скарга Харківської обласної прокуратури підлягає залишенню без задоволення, а рішення, яке переглядається, - без змін.

За змістом ст.129 вказаного Кодексу такий результат апеляційного перегляду має наслідком віднесення на рахунок скаржника витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст.129, 269, 270, 273, 275, 276, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури, м.Харків, на рішення господарського суду Харківської області від 20.05.2021р. (повний текст складено та підписано 31.05.2021р.) у справі №922/638/21 - залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 20.05.2021р. (повний текст складено та підписано 31.05.2021р.) у справі №922/638/21 - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду через Східний апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

У судовому засіданні 03.11.2021р. проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Повний текст постанови складено та підписано 11.11.2021р.

Головуючий суддя І.В. Зубченко

Суддя О.О. Радіонова

Суддя Л.Ф. Чернота