ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.10.2021 справа № 914/1347/21

Господарський суд Львівської області у складі судді Бортник О.Ю. за участі секретаря судових засідань Толочко І.І. розглянув у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом: Фізичної особи-підприємця Ломакіної Оксани Віталіївни, м. Львів,

до відповідача: Фізичної особи-підприємця Лебяк Наталії Богданівни, смт. Брюховичі Львівської області,

про стягнення 807234,19 грн.

За участі представників:

Від позивача: не з`явився,

Від відповідача: Козій Ігор Юрійович - адвокат.

Суть спору: Фізична особа-підприємець Ломакіна Оксана Віталіївна, м. Львів, звернулась з позовною заявою про стягнення з Фізичної особи-підприємця Лебяк Наталії Богданівни, смт. Брюховичі Львівської області, 29067 доларів США у гривневому еквіваленті за курсом НБУ станом на день перерахунку, що становить 807234,19 грн., як компенсації за невід`ємні поліпшення об`єкта оренди.

Стислий виклад позиції позивача.

Позивач стверджує, що отримав від відповідача на підставі Договору оренди нежитлового приміщення від 12 січня 2019 р. предмет оренди, який не міг використовувати для здійснення господарської діяльності. Об`єкт оренди перебував у невідповідному для цього стані. Вказаний факт підтверджується описом приміщення, який сторони договору зазначили у Акті прийому-передачі орендованого приміщення від 12.01.2019 р.

Договір оренди нежитлового приміщення від 12 січня 2019 р. сторонами розірвано 25.03.2021 р. Актом прийому-передачі приміщення від 25 березня 2021 р. та експертними звітами підтверджується, на думку позивача, факт здійснення покращень об`єкта оренди.

Згода відповідача на проведення позивачем покращень надана у п. 4.2. Договору. На підставі п. 6.1.3. Договору позивач у період з 12.01.2019 р. до 01.03.2019 р. здійснив поліпшення об`єкта оренди, а саме: ремонтні роботи, необхідні для використання об`єкта оренди. Витрати позивача на проведення ремонту (поліпшення) об`єкта оренди становили 26471 доларів США. Різниця вартості об`єкта оренди між зданим в оренду та поверненим з оренди становить 29067 доларів США. Вказане підтверджується звітом про оцінку нежитлової нерухомості Об`єкт оцінки: нежитлове приміщення № 60, загальною площею 114,7 кв. м, що розташоване за адресою: м. Львів, проспект Чорновола В., буд. 16е, приміщення 60, від 25.02.2021 р. Відповідач надіслав відмову від особистої участі при огляді експертом об`єкту оренди.

Як на правову підставу позову позивач посилається на приписи ст. 283 ГК України та ст. ст. 767, 776, 778 ЦК України.

Позивач також посилається на висновки КГС ВС, викладені у п. 5.11. його постанови від 20.02.2020 р. у справі № 916/685/17.

Стислий виклад заперечень відповідача.

Відповідач у відзиві просить відмовити у задоволенні позову повністю, виходячи з такого.

Норми статей 776 та 778 ЦК України регулюють різні, не пов`язані між собою, правовідносини і мають різні предмети доказування.

Позивач прийняв нежитлове приміщення, яке було предметом Договору оренди, і у акті приймання-передачі зазначив, що це приміщення відповідає вимогам договору і приймається ним без зауважень.

Нормами підпунктів 6.2.5. та 6.2.6. Договору оренди встановлено обов`язок позивача в разі необхідності здійснювати за власний рахунок поточний ремонт приміщення та не здійснювати перебудову та перепланування приміщення без згоди Орендодавця.

Сторони у справі 29.03.2021 р. підписали акт приймання-повернення об`єкта оренди з оренди, з якого вбачається, що площу приміщення внаслідок його перепланування встановити неможливо, позивач не надав проекту перепланування, чи будь-якої іншої технічної документації по переплануванню.

Відповідач стверджує, що він не погоджував позивачу вартість, склад та об`єми ремонтних робіт. Позивач відмовився звільняти приміщення від усіх від`ємних покращень, про що зазначено у акті приймання-повернення майна.

Передбачена п. 6.2.6. Договору згода відповідача на здійснення позивачем перебудови та перепланування приміщення відсутня, до позову не долучена.

Позивач прийняв предмет оренди 12.01.2019 р. та у акті приймання-передачі приміщення в оренду зазначив, що приміщення відповідає вимогам Договору і прийняте ним без зауважень. В силу приписів п. 3 ст. 767 ЦК України, якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Позивач не надав суду доказів свого звернення до відповідача з вимогою провести капітальний ремонт приміщення, так як без нього він не має змоги використовувати приміщення відповідно до умов договору.

Відповідач не міг самостійно провести ремонтні роботи чи погодити їх проведення, оскільки йому не було відомо ані складу, ані об`єму, ані технічних характеристик будівельних робіт, необхідних для використання позивачем приміщення за призначенням, вказаним у договорі.

Позивач упродовж двох років дії договору оренди своєчасно вносив орендну плату за використання приміщення в установленому договором розмірі. Ця обставина, на думку відповідача, підтверджує факт використання приміщення позивачем за призначенням.

Відповідач також вважає, що позивач всупереч вимогам ч. 3 ст. 776 ЦК України провів будівельні роботи з переплануванням приміщення без згоди орендодавця. Тому, на думку відповідача, позивач не має права на відшкодування вартості поліпшень, які не можна відокремити без шкоди для приміщення, в силу ч. 5 ст. 778 ЦК України.

Відповідач наполягає, що у пункті 6.1.3. договору оренди сторони врегулювали проведення саме поточного ремонту приміщення. У цьому пункті договору відповідачем не надавалась згода на перепланування приміщення, які здійснено позивачем. Ці перепланування проведено всупереч умовам Договору оренди та ч. 3 ст. 773 ЦК України.

Відповідач вважає, що на підставі статей 776 та 778 ЦК України особа має право на відшкодування вартості ремонту речі чи вартості необхідних витрат на виконання поліпшень речі. Подані позивачем докази не підтверджують ані вартості ремонту приміщення, ані вартості здійснених позивачем витрат на невід`ємні поліпшення приміщення.

Позивач відмовився вилучати від`ємні поліпшення речі. Норми статті 778 ЦК України не передбачають відшкодування наймачу наймодавцем вартості від`ємних поліпшень речі.

Звіти, які додано позивачем до позову на обґрунтування ціни позову, не містять посилань на первинні бухгалтерські документи та на докази проведення взаєморозрахунків позивача із виконавцями робіт по ремонту приміщення. Ці звіти не стосуються вартості виконаних позивачем робіт із перепланування приміщення чи вартості понесених ним витрат на ремонт, чи покращення.

Постанова КГС ВС від 20.02.2020 р. у справі № 916/685/17 стосується правовідносин, пов`язаних із орендою державного та комунального майна та не стосується правовідносин, які виникли між сторонами у справі.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою суду позовна заява залишалась без руху. Після усунення недоліків позовної заяви суд ухвалив прийняти позовну заяву до розгляду, відкрити провадження у справі та здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження. Розгляд справи відкладався з підстав, наведених в наявних у матеріалах справи ухвалах суду. Ухвалою суду від 02.08.2021 р. продовжено строк підготовчого провадження на 30 календарних днів. Ухвалою суду від 30.08.2021 р. закрито підготовче провадження та призначено справу № 914/1347/21 до судового розгляду по суті в судовому засіданні. У судовому засіданні з розгляду справи по суті оголошувалась перерва до 18.10.2021 р. За клопотанням адвокатів позивача судове засідання з розгляду справи по суті 18.10.2021 р. відкладалось ухвалою суду до 27.10.2021 р.

Мотивувальна частина рішення.

Враховуючи підстави позовних вимог, характер спірних правовідносин між сторонами, до переліку обставин, які є предметом доказування у справі, належить доказування фактів: передачі відповідачем позивачу предмету договору оренди у стані, що не відповідав умовам договору оренди та призначенню нерухомого майна; здійснення позивачем ремонту речі, переданої йому відповідачем в оренду, який надає йому право вимагати від відповідача відшкодування вартості ремонту; здійснення позивачем поліпшень нерухомого майна, переданого в оренду, та наявність обставин, які надають йому право на відшкодування вартості необхідних для здійснення цих поліпшень витрат, а також обставин, які підтверджують розмір згаданих вище витрат на здійснення поліпшень чи капітального ремонту. До предмету доказування учасника справи, котрий має у ній протилежний процесуальний інтерес, належить доказування обставин, які спростовують позовні вимоги.

Вичерпний перелік доказів, якими сторони підтверджують або спростовують наявність кожної обставини, що є предметом доказування у справі, зазначено ними в додатках до позовної заяви, відзиву та інших заяв у справі.

Суд визнає встановленими, з огляду на вірогідність наявних у матеріалах справи доказів, такі обставини та застосовує, з огляду на характер правовідносин між сторонами у справі, такі норми права.

Між позивачем та відповідачем 12 січня 2019 р. укладено Договір оренди нежитлового приміщення площею 114,7 м кв., що знаходиться за адресою: м. Львів, проспект Чорновола, буд. 16 е, приміщення 60. Це приміщення, згідно з п. 1.2. Договору оренди, передавалось позивачу для використання в його господарській діяльності: дитячий розважально-пізнавальний центр. Вказані обставини підтверджуються наявною у матеріалах справи належно завіреною копією Договору оренди (а. с. 15-17) та визнаються відповідачем у відзиві.

Належно завіреною копією акту приймання-передачі орендованого приміщення від 12 січня 2019 р. (а. с. 18) підтверджується факт передачі відповідачем позивачу предмету Договору оренди від 12 січня 2019 р. У цьому акті сторони зазначили, що приміщення відповідає вимогам Договору, прийняте позивачем без зауважень. У акті сторони також зробили опис приміщення, що передавалось в оренду. Сторони погодили, що приміщення передається в оренду у такому стані: «облаштування стін: чорнова цементна штукатурка; облаштування стелі: залізобетонна плита; облаштування підлоги: цементна стяжка нуль з пінопластом; вітраж 3 шт. + 2 дверей + 3 вікна; котел індивідуального опалення: марка КОЕ-12, модель 55».

Позивач та відповідач 29.03.2021 р., у зв`язку із односторонньою відмовою позивача від договору оренди від 12.01.2019 р., домовились про наступне: позивач передав, а відповідач прийняв з оренди нежитлове приміщення (предмет договору оренди), яке складалось: із тамбуру, п`яти кімнат, двох санвузлів та коридору. Площа приміщення не встановлена, оскільки приміщення переплановане перегородками. Проекту перепланування, чи іншої технічної документації по переплануванню до акту приймання-передачі позивачем не надано. При зовнішньому огляді приміщення встановлено, що об`єкт оренди перебував у такому стані: оздоблено стіни, встановлено підлогу та стелю, проведено сантехнічні роботи та електромонтажні роботи, виконано роботи з опалення приміщення, встановлено радіатори та опалювальне обладнання. Сторонами спільно надано перелік наявних у приміщенні унітазів, рукомийників з тумбочками, змішувачів, радіаторів настінних та підлогового, бойлера, вимикачів, інтернет-розеток, дверей міжкімнатних, світильників, металопластикових перегородок, дверей (міжкімнатних та вхідних), електричного котла опалення. Існування наведених обставин підтверджується належно завіреною копією акту приймання-повернення об`єкта оренди за договором оренди від 12.01.2019 р., з продовженням, який датовано 29.03.2021 р. (а.с. 19).

У продовження до цього акту (а. с. 20) сторони виклали кожна окремо свої зауваження та доповнення.

При цьому, відповідно до позиції відповідача: «Приміщення переплановано без згоди Орендодавця. Площа та планування приміщення не відповідає його первинному вигляду та складу - тому стану, в якому приміщення було передано в оренду згідно договору. Внаслідок самовільного виконання ремонтних робіт, Орендодавцю необхідно залучати додаткові ресурси та кошти для приведення приміщення в його попередній стан на дату 12.01.2019 року. Об`єми та вартість виконаних ремонтних робіт не встановлена. Орендар не звертався до Орендодавця з проханням погодити вартість, склад та об`єми ремонтних робіт. Орендодавець не погоджував виконання ремонтних робіт, не погоджував склад ремонтних робіт та вартість цих робіт.».

Зауваження позивача полягали у тому, що: «У зв`язку з неможливістю використання об`єкта оренди за його цільовим призначенням - а саме: «Центр розвитку дитини», орендарем, за згодою орендодавця! було приведено об`єкт оренди в стан, який дозволяє використовувати об`єкт оренди за його цільовим призначенням.

В приміщенні встановлено протипожежну сигналізацію, розведено мережу інтернет, прокладено мережу для встановлення камер відео нагляду зовнішньої та внутрішньої, виконано підігрів підлоги в санвузлах.».

Сторони зазначили, що Позивач відмовляється звільнити приміщення від усіх від`ємних покращень, а відповідач відмовляється компенсовувати вартість невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

На підставі згаданих вище актів приймання-передачі та приймання-повернення майна суд встановив, що 12 січня 2019 р. позивач прийняв від відповідача в оренду предмет договору, який відповідав вимогам Договору. Позивач про це заначив у акті приймання-передачі орендованого приміщення від 12 січня 2019 р. (а .с. 18). Позивач прийняв це приміщення без зауважень щодо його некомплектності, несправності, неналежного стану та неможливості використання в якості дитячого розважально-пізнавального центру.

Такі зауваження у позивача з`явились лише 12 січня 2021 р., тобто після двох років використання предмета договору відповідно до умов цього договору. Вказане підтверджується наявною у матеріалах справи «Пропозицією щодо перегляду умов договору від 12.01.2019 р., укладеного між сторонами у справі, та укладення додаткової угоди» (а.с. 21-22).

Проте, згідно з ч. 3 статті 767 ЦК України, наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

На підставі викладених вище встановлених судом фактичних обставин справи та норм ЦК України аргументи позивача щодо порушення відповідачем обов`язку, встановленого ч. 1 статті 767 ЦК України, та передачі йому предмета договору оренди у неналежному стані (у стані, який не відповідав умовам договору найму та призначенню цього предмета договору), необґрунтовані і не можуть слугувати підставою для задоволення позову.

Умови Договору оренди від 12 січня 2019 р. не містять положень про те, що відповідач використовує надане йому статтею 768 ЦК України право і передає предмет договору з гарантією якості протягом всього строку її найму. Тому підстав для застосування до спірних правовідносин приписів ч. 2 статті 768 ЦК України, в зв`язку з виявленими у січні 2021 р. недоліками, теж немає.

Щодо посилання позивача на приписи статті 776 ЦК України, як на правову підставу своїх позовних вимог, то цей аргумент позивача спростовується таким.

Згідно з статтею 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Умови Договору оренди від 12 січня 2019 р. не встановлюють обов`язку відповідача проводити за свій рахунок поточний ремонт предмета договору оренди та строків проведення відповідачем капітального ремонту предмета договору.

У матеріалах справи немає та позивачем суду не надані докази виникнення упродовж дії договору оренди невідкладної потреби, чи просто потреби, у проведенні капітального ремонту приміщення після його передачі 12.01.2019 р. в оренду. Позивач не посилається на жодні обставини, які виникли б після прийняття приміщення в оренду та зумовлювали б потребу у проведенні капітального ремонту приміщення, оскільки відсутність такого ремонту перешкоджає використанню приміщення відповідно до призначення та умов договору. Позивач не повідомляв відповідача про таку потребу у капітальному ремонті приміщення. Тоді як, відповідно до ч. 3 статті 776 ЦК України, позивач мав право відремонтувати річ і вимагати відшкодування вартості ремонту лише у випадку, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення.

Що стосується потреби у проведенні капітального ремонту предмета договору, то наявною у матеріалах справи належно завіреною копією Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (індексний номер витягу 128337197) підтверджується той факт, що відповідач набув право власності на нежитлове приміщення, яке було предметом договору оренди, 20.06.2018 р. на підставі Договору про сплату пайових внесків, укладеного із Житлово-будівельним кооперативом «Авалон 1».

Позивачем не спростовано доводів відповідача про те, що відповідач є власником новоствореного нерухомого майна, яке розташоване у закінченому будівництвом та зданому в експлуатацію у 2017 р. будинку.

Згідно з ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та ч. 2 ст. 331 ЦК України закінчені будівництвом об`єкти нерухомого майна підлягають прийняттю в експлуатацію. Право власності на такі об`єкти новоствореного нерухомого майна виникає з моменту їх прийняття до експлуатації.

Відповідно до п. 9 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. N 461 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 8 вересня 2015 р. N 750), для прийняття таких об`єктів у експлуатацію на них повинні бути виконані всі передбачені проектною документацією згідно з будівельними нормами, стандартами і правилами роботи, а також змонтоване і випробуване обладнання з дотриманням таких зокрема особливостей:

житлові будинки, побудовані за кошти юридичних і фізичних осіб, можуть прийматися в експлуатацію без виконання внутрішніх опоряджувальних робіт у квартирах та вбудовано-прибудованих приміщеннях, які не впливають на експлуатацію будинків, якщо це обумовлено договором, за умови відповідності їх санітарним, протипожежним і технічним вимогам.

Перелік внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію житлових будинків, визначається Мінрегіоном. Такий перелік затверджено Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 11.01.2014 № 2 та зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25 січня 2014 р. за № 160/24937.

До цього переліку не включено роботи, які відповідно до листа Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 р. № 7/7-401 «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів», належать до комплексу ремонтно-будівельних робіт з капітального ремонту будівлі, без проведення яких нерухоме майно не можна використовувати за призначенням.

До комплексу ремонтно-будівельних робіт з капітального ремонту, відповідно до згаданого листа, належать роботи, які передбачають заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівлі в зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об`єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Поданий позивачем Звіт про оцінку нежитлової нерухомості станом на 12.01.2019 р. (а. с. 34-65) підтверджує факт надання позивачем оцінювачу для проведення оцінки інформації та фотоматеріалів, згідно з якими станом на 12.01.2019 р. технічний стан предмета оренди був «Добрим» (фізичний знос 0-20 %, пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту). Про вказані обставини зазначено оцінювачем на 12-13 сторінках Звіту (а. с. 45-46).

Позивач майже до кінця березня 2021 р. користувався приміщенням. Доказів вимушеного призупинення експлуатації приміщення чи його частини в зв`язку з необхідністю проведення робіт з капітального ремонту приміщення, в продовж цього часу, у справі немає.

У пункті 6.2.6. Договору оренди сторони погодили, що позивач бере на себе обов`язок не здійснювати перебудову та перепланування приміщення без згоди відповідача.

У матеріалах справи немає доказів, які б підтверджували факт надання відповідачем згоди на здійснення такої перебудови чи перепланування предмету оренди. Відповідач факт надання такої згоди заперечує та не визнає. Про відсутність такої згоди він зазначав у своїх листах від 21.01.2021 р. та від 01.02.2021 р. (а. с. 23-24), які долучено до позову, а також у Продовженні до акту приймання-повернення майна з оренди від 12.01.2019 року (а. с. 20).

Встановлені судом та наведені вище обставини унеможливлюють задоволення вимоги позивача про відшкодування йому вартості ремонту на підставі статті 776 ЦК України.

Позивач посилається у позовній заяві також на порушення відповідачем його права, встановленого статтею 778 ЦК України, на відшкодування вартості необхідних витрат на здійснення, за згодою відповідача, поліпшень приміщення, яке було предметом Договору оренди.

Позивач просить у прохальній частині позову стягнути з відповідача компенсацію за невід`ємні поліпшення, однак як на підставу позовних вимог у мотивувальній частині позову посилається на приписи цієї норми ЦК України в цілому. Тому суд дає оцінку таким аргументам позивача, виходячи із змісту усіх обставин, якими позивач обґрунтовує свої позовні вимоги.

Враховуючи згоду відповідача на здійснення поліпшень, позивач вважає, що в силу приписів статті 778 ЦК України він має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Оскільки орендні правовідносини між сторонами у справі припинені, позивач вважає, що єдиним способом відшкодування вартості таких витрат є стягнення з відповідача грошових коштів.

Суд дійшов висновку, що встановлене статтею 778 ЦК України право орендаря відповідачем не порушено, виходячи з такого.

Згідно з частинами 1, 3 та 5 статті 778 ЦК України в редакції, яка діяла на момент виникнення, існування та припинення користування позивачем приміщенням відповідача, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Суд встановив, що пунктом 6.1.3. Договору передбачене право позивача на здійснення поточного ремонту та інших поліпшень Об`єкта оренди. Суд також встановив, що у пунктах 6.2.5., 6.2.6., 6.2.10. Договору сторони погодили обов`язки позивача та положення, які стосуються цього права та конкретизують його.

Сторони зокрема домовились про те, що в разі необхідності позивач зобов`язується здійснювати за власний рахунок поточний ремонт Приміщення.

Позивач взяв на себе зобов`язання не здійснювати перебудову та перепланування приміщення без згоди відповідача.

Сторони погодили, що всі покращення, які стали невід`ємною частиною Об`єкту оренди і не можуть бути відокремлені без пошкодження стін, підлоги, стелі переходять після закінчення строку дії цього Договору, чи при його розірванні, у власність відповідача на умовах, що буде погоджено сторонами під час підписання акту повернення об`єкту оренди.

Суд встановив, що під час підписання, 29.03.2021 р., Акту приймання-повернення об`єкта оренди відповідач відмовився компенсувати позивачу вартість невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

Суд встановив, що у пункті 4.2. Договору сторони дійшли згоди про те, що відповідач надає позивачу можливість проведення ремонтних (облаштувальних робіт) об`єкту оренди з моменту передачі об`єкта оренди за Актом приймання-передачі приміщення. На час проведення ремонтних (облаштувальних) робіт орендна плата (відповідно до п. 4.1. Договору ця плата становила еквівалент 1100 доларів США в місяць у національній валюті України за курсом НБУ на день оплати) не нараховується та не сплачується позивачем. Орендна плата починає нараховуватись з 01 березня 2019 р.

Доказів надання позивачем відповідачу згоди на проведення будь-яких інших робіт, які можуть спричинити поліпшення орендованого майна, ніж ті, що зазначені у п. 4.2. Договору, а також доказів надання відповідачем згоди проводити роботи вартістю, що перевищує розмір орендної плати за період з 12.01.2019 р. до 28.02.2019 р., у матеріалах справи немає. Позивачем суду також не надано доказів його звернень до відповідача з вимогою надати згоду на такі поліпшення.

На підставі наведених вище норм Договору оренди суд дійшов висновку, що сторони за взаємною згодою погодили характер, вартість «інших поліпшень» орендованого майна, про які йдеться у п. 6.1.3. Договору, а також строки проведення робіт з поліпшення речі.

Зазначені у акті приймання-повернення об`єкта оренди від 29.03.2021 р. поліпшення належать, згідно з п. п. 1-8 вищезгаданого Переліку, який затверджено Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 11.01.2014 за № 2, до внутрішніх опоряджувальних (облаштувальних) робіт.

У матеріалах справи немає доказів надання відповідачем згоди на заміну позивачем котла індивідуального опалення, яким відповідно до Акту від 12.01.2019 р, було обладнане приміщення, чи заміну позивачем вікон, вхідних дверей тощо, а також доказів невідкладної потреби у проведенні таких робіт та відмови відповідача від здійснення цих робіт.

Згідно з ч. 2 ст. 778 ЦК України, якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Позивач, повертаючи відповідачу предмет оренди, відмовився звільнити приміщення від усіх від`ємних покращень, що підтверджується Актом від 29.03.2021 р. з продовженням (а. с. 20).

Твердження позивача про те, що закріплене у п. 6.1.3. Договору його право на здійснення поточного ремонту та інших поліпшень об`єкта оренди, є безумовною згодою відповідача на проведення позивачем, на його власний розсуд, будь-яких, нічим не обмежених, робіт з поліпшення майна, вартість яких визначається самим позивачем, спростовуються п. 4.2. Договору.

Згідно з статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим до виконання сторонами.

Крім цього, такі аргументи позивача суперечать вимогам цивільного законодавства України. Згода орендодавця на здійснення орендарем поліпшення речі в силу положень ст. ст. 202 та 626 ЦК України є двостороннім правочином, а саме: домовленістю двох сторін, яка спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків обох сторін щодо здійснення поліпшень орендованого майна (договір). Такий договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ст.638 ЦК України та ст. 180 ГК України).

На підставі ч. 3 ст. 180 ГК України сторони при укладенні такого договору зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет поліпшень, які має право здійснити наймач (характер, кількість, об`єм тощо), їх ціну (вартість) та строк виконання. Виконання поліпшень орендарем без досягнення з орендодавцем згоди щодо наведених вище істотних умов цих поліпшень порушує право орендодавця, як власника майна, мирно володіти своїм майном (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод) та суперечить ч. 1 статті 316 ЦК України. Згідно з цією правовою нормою правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Здійснення поліпшень орендованого майна лише відповідно до волі орендаря, на його власний розсуд, без погодження усіх істотних умов таких поліпшень, є порушенням права власності. Такі дії орендаря можуть призвести до створення нового майна та появи співвласника речі поза волею її первісного власника (орендодавця).

Істотні умови поліпшень на суму, що перевищує ту, про яку йдеться у п. 4.2. Договору, сторонами договору не погоджувались.

Суд не застосовує при вирішенні спору у справі висновки КГС ВС щодо визначення розміру компенсації поліпшень, на які посилається позивач (постанова від 20.02.2020 р. у справі № 916/658/17), з огляду на наведені вище обставини. Більше того, згадані висновки суду касаційної інстанції (п. 5.11. постанови) стосуються практики застосування статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який втратив чинність з 1 лютого 2020 р. Ця правова норма є спеціальною нормою щодо норм статті 778 ЦК України. Вона не може застосовуватись до правовідносин між сторонами у справі, оскільки предмет Договору оренди від 12 січня 2019 р. не належить до державного чи комунального майна. Норми статті 778 ЦК України та статті 27 згаданого Закону не є тотожними за своїм змістом.

Крім цього, на підставі поданих позивачем Звітів про оцінку нежитлової нерухомості станом на 12.01.2019 р. та станом на 25.02.2021 р. (а. с. 34-167) не можливо встановити вартість компенсації невід`ємних поліпшень об`єкта оренди. При здійсненні оцінки оцінювачем не виокремлено частки, яку у ринковій вартості об`єкта оцінки станом на 25.02.2021 р. (130520 доларів США) становлять невід`ємні покращення. У Звіті за станом на 25.02.2021 р. не вказано, що збільшення ринкової вартості об`єкта оренди зумовлено виключно невід`ємними покращеннями, здійсненими позивачем.

За таких обставин підстави для задоволення позову відсутні.

Судовий збір у справі на підставі вимог статті 129 ГПК України покладається на позивача.

Заяву відповідача про розподіл судових витрат, зроблену до закінчення судових дебатів у справі, розглянути після подання відповідачем доказів, передбачених ч. 8 ст. 129 ГПК України.

Враховуючи наведене, керуючись ст. ст. 2, 3, 13, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 129, 236, 238, 240, 241, 242 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Фізичної особи-підприємця Ломакіної Оксани Віталіївни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до Фізичної особи-підприємця Лебяк Наталії Богданівни ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ) відмовити повністю.

2. Судовий збір за розгляд справи судом першої інстанції покласти на Фізичну особу-підприємця Ломакіну Оксану Віталіївну ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ).

3. Заяву відповідача про розподіл судових витрат, зроблену до закінчення судових дебатів у справі, розглянути після подання відповідачем доказів, передбачених ч. 8 ст. 129 ГПК України.

4. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

5. Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 08.11.2021 р.

Суддя Бортник О.Ю.