ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"21" жовтня 2021 р. Справа № 924/734/21

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Вибодовського О.Д., при секретарі судового засідання Сорока Д.В., розглянувши матеріали
за позовом: Керівника Кам`янець-Подільської окружної прокуратури в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах Маківської сільської ради, Маківської сільської об`єднаної територіальної громади, с.Маків, Кам`янець-Подільського району, Хмельницької області

до Фізичної особи-підприємця Лебедюка Анатолія Антоновича, с.Маків, Кам`янець-Подільського району, Хмельницької області

про визнання недійсним договору оренди приміщення та його повернення у комунальну власність

Представники сторін:
Від позивача: не з`явився;

Від відповідача: не з"явився;

Від прокуратури: Грамчук Т.А. - посвідчення №065310 від 20.08.2021р.

В судовому засіданні відповідно до ст.240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть спору: з оголошенням перерви в судовому засіданні від 06.10.2021р.
До господарського суду Хмельницької області надійшла позовна заява Керівника Кам`янець-Подільської окружної прокуратури в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах Маківської сільської ради, Маківської сільської об`єднаної територіальної громади, с.Маків, Кам`янець-Подільського району, Хмельницької області до Фізичної особи-підприємця Лебедюк Анатолія Антоновича, с.Маків, Кам`янець-Подільського району, Хмельницької області про визнання недійсним договору орендиприміщення та його повернення у комунальну власність.

Ухвалою суду від 20.07.2021р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу втрішено розглядати за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 22.09.2021р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

На адресу суду 16.09.2021р. від представника Маківської сільської об`єднаної територіальної громади надійшло клопотання з проханням суд розгляд даної справи здійснювати без участі уповноваженого представника, позовні вимоги визнає.

Присутній в засіданні суду представник прокуратури області наполягав на задоволенні позову, обгрунтовуючи долученими до матеріалів справи доказами.

Відповідач в засідання суду не з"явився, однак у поданому відзиві на позов від 14.09.2021р. позовні вимоги не визнає.

Згідно ч. 4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін; кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Стаття 43 Господарського процесуального кодексу України зобов`язує сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами.

В силу ч. 1 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Згідно ч.1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Судом встановлено, що сторонам, згідно вимог Господарського процесуального кодексу України, надавалась в повному обсязі можливість щодо обґрунтування їх правової позиції по суті справи та подання доказів, чим забезпечено принцип змагальності.

Відповідно до п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 р. про те, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку, що кореспондується з обов`язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (п. 35 рішення Європейського суду з прав людини від 07 липня 1989 р. у справі Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії (Alimentaria Sanders S.A. v. Spain).

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням п. 1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08 листопада 2005 р. у справі Смірнова проти України). Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи Федіна проти України від 02 вересня 2010 р., Смірнова проти України від 08 листопада 2005 р., Матіка проти Румунії від 02 листопада 2006 р., Літоселітіс проти Греції від 05 лютого 2004 р. та інші).

Враховуючи обставини справи, належне повідомлення сторін про наявність судового спору та надання можливості забезпечити в повному обсязі право на захист, обов`язок дотримання принципу розумних строків вирішення спору, суд, керуючись з ч. 9 ст. 165 ГПК України, ч. 2 ст. 178 ГПК України, вирішує спір за наявними матеріалами справи.

Розглянувши матеріали справи, надані сторонами докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
02.01.2020р. між Маківською сільською радою Маківської сільської об`єднаної територіальної громади (далі Маківська сільська рада), в особі сільського голови Кушніра Анатолія Аркадійовича та фізичною особою - підприємцем Лебедюком Анатолієм Антоновичем укладено договір оренди приміщення комунальної власності територіальної громади, загальною площею 25 м. кв., (далі- Договір), що належить Маківській сільській раді на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 18.09.2007р. серії САВ №417211. Орендна плата становила - 200 гривень в рік.

04.01.2021р. між Маківською сільською радою, в особі сільського голови Галачинського Владислава Станіславовича, та ФОП Лебедюком А.А. укладено додаткову угоду до вказаного договору та продовжено строк його дії до 31.12.2021р.

Відповідно до п.3.1. Договору, з врахуванням додаткової угоди від 04.01.2021р., розмір орендної плати за весь об`єкт, що орендується, у цілому складає 360,00 грн. в рік.

Згідно інформації ТОВ «Експерт-А» (лист №220401 від 22.04.2021р.) орієнтовна ринкова вартість нежитлового приміщення площею 25 м2, розташованого по вул. Воздвиженська, 17 в с. Маків, становить 34 742 грн.

Окружною прокуратурою на адресу Маківської сільської ради направлено лист щодо надання копій документів поданих до ради для отримання майна в оренду ФОП Лебедюком А.А.; документів що підтверджують розміщення оголошення про намір передати майно в оренду та інших документів, що підтверджують проведення конкурсу (у разі його проведення); копій рішень сесій з приводу передачі, в оренду, затвердження розміру орендної плати та інші рішення, що стосуються вказаного об`єкту нерухомості; копії Порядку передачі в оренду об`єктів комунальної власності, в редакції що діяла на момент передачі в оренду вказаного об`єкту (у разі його затвердження); копії документів, які підтверджують оцінку вартості майна; інформацію ,щодо проведення розрахунку розміру орендної платив копій документів, що підтверджують нотаріальне посвідчення договору оренди (у випадку нотаріального посвідчення).

Згідно інформації Маківської сільської ради (лист б/н, що надійшов 12.04.2021р., лист №293 від 13.04.2021р.) у сільській раді відсутні документи, що подані ФОП Лебедюком А.А., рішення, про надання в оренду майна радою не приймались, конкурс про намір передати майно в оренду не проводився, порядок передачі, в оренду об`єктів комунальної власності не затверджувався, оцінка вартості майна не проводилась, розмір орендної плати визначений в Договорі оренди майна (розрахунку розміру орендної плати не додано), договір оренди нотаріально не посвідчувався.

В порушення ст. 10 чинного на момент укладення договору Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-ХП від 10.04.1992р., при укладенні спірного договору оренди між ФОП Лебедюком А.А. та Маківською сільською радою не дотримано вимоги щодо наявності істотних умов договору, а саме у договорі не зазначено: склад і вартість майна (об`єкт оренди) з урахуванням її індексації, його місцезнаходження; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Фактичне використання спірного приміщення підтверджується актом обстеження нежитлового приміщення, проведеного за участю фізичної особи - підприємця Лебедюка А.А. та інформацією, наданою Маківською сільською радою.

Зміст спірного договору оренди нерухомого майна не відповідає вимогам ст.284 ГК України, ст. 9, 10, 11, 19, 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції чинній станом на 02.01.2020р.), що свідчить про недодержання в момент його вчинення вимог законодавства, а тому є підставою для визнання укладеного між Маківською сільською та ФОП Лебедюком А.А. договору оренди нерухомого майна від 02.01.2020 р. недійсним.

Для укладення договору оренди ФОП Лебедюком А.А письмова заява до сільської ради не подавалась, Маківською сільською радою оголошення про намір передання майна в оренду в офіційних друкованих ЗМІ та на веб-сайті, орендодавця не розміщувалися (публікувалися) відповідно, попит на об"єкт оренди не вивчався, оцінка об`єкту оренди не проводилась, незалежна оцінка об`єкта оренди не проводилась, вартість об`єкта оренди та орендна плата визначені з порушенням вимог законодавства, договір оренди не містить частини істотних умов, що, є обов`язковими для даного виду угод.

Орендодавцем вказаного приміщення відповідно до закону є його власник та балансоутримувач сільська рада. Водночас, рішення сесії ради щодо передачі вказаного приміщення в оренду, в порушення ст. 42, 60 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», не приймалось.

Згідно інформації Маківської сільської ради заяви, щодо укладення договорів з Лебедюком А.А. у сільській раді відсутні. Отже, вимоги щодо звернення з заявою про продовження строку дії договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору, що передбачені ч.3 ст.18 Закону не дотримано.

При укладенні додаткової угоди 04.01.2021р. слід керуватись вимогами положень Закону № 157-ІХ від 03.10.2019р., тобто починаючи з 1 жовтня 2020 року договори оренди укладаються та продовжуються виключно через ЕТС та на підставі договору оренди.

За результатом моніторингу ЕТС встановлено, що зміни, згідно додаткової угоди від 04.01.2021р. Маківською сільською радою опубліковано не було.

Незважаючи на те, що додаткову угоду було укладено після 01.10.2020р., законодавчо встановленої процедури її укладення дотримано не було, договір оренди не було приведено у відповідність до вимог, закону щодо наявності усіх істотних умов договору, що є порушенням ч.ч.1, 6 ст.16 вказаного Закону, у зв"язку із чим позивач звернувся із захистом інтересів держави до суду.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши норми чинного законодавства, суд дійшов наступних висновків:
Частиною 1 ст.1 Господарського процесуального кодексу України визначено, що підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб`єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

У відповідності до ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій - це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. При цьому, ст.12 ЦК України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.

Частиною 1 ст.15 ЦК України закріплено право кожної особи на захист свого цивільного права у випадку його порушення, невизнання або оспорювання.

Порушення права пов`язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликане поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Згідно з ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

В пунктах 1-10 ч.2 ст.16 ЦК України наведено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів.

До того ж, суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

В силу частини 1 статті 20 ЦК України право на захист особа здійснює на свій розсуд.

При цьому, розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Згідно ст.20 Господарського кодексу України, Держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб`єктів господарювання та споживачів. Кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав, визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемлюють права та законні інтереси суб`єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб`єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов`язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій; застосування оперативно-господарських санкцій; застосування адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом. Порядок захисту прав суб`єктів господарювання та споживачів визначається цим Кодексом, іншими законами.

Як вбачається із матеріалів справи Кам`янець-Подільською окружною прокуратурою під час вивчення у порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» стану дотримання вимог законодавства у сфері використання комунального майна встановлено факти, які свідчать про порушення представниками територіальних громад норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також інших підзаконних нормативно - правових актів при укладенні договору оренди нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності.

Встановлено, що 02.01.2020р. між Маківською сільською радою Маківської сільської об`єднаної територіальної громади (далі Маківська сільська рада), в особі сільського голови Кушніра Анатолія Аркадійовича та фізичною особою - підприємцем Лебедюком Анатолієм Антоновичем укладено договір оренди приміщення комунальної власності територіальної громади, загальною площею 25 м. кв., (далі- Договір), що належить Маківській сільській раді на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 18.09.2007р. серії САВ №417211. Орендна плата становила - 200 гривень в рік.

04.01.2021р. між Маківською сільською радою, в особі сільського голови Галачинського Владислава Станіславовича, та ФОП Лебедюком А.А. укладено додаткову угоду до вказаного договору та продовжено строк його дії до 31.12.2021р.

Відповідно до п.3.1. Договору, з врахуванням додаткової угоди від 04.01.2021р., розмір орендної плати за весь об`єкт, що орендується, у цілому складає 360,00 грн. в рік.

Вказаний договір та додаткова угода підлягають визнанню недійсними виходячи з наступного.

Згідно з вимогами ст.19 Конституції України, ст.24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією та законами України, актами Президента України, а також іншими нормативно-правовими актами.

Частиною 5 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Згідно вимог ч.7 ст.179 ГК України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Згідно ч. 1 ст. 284 ГК України, істотними умовами договору оренди є об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого, майна та умови його повернення або викупу.

Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції чинній станом на 02.01.2020р., далі - Закон) врегульовані організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі -підприємства), їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Згідно п.п. 1, 4 ст.9 Закону фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Орендодавець протягом п`яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.

Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.

Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об`єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

Згідно ст. 10 Закону істотними умовами договору оренди, серед іншого, є об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством тощо.

Згідно ст.11 Закону, оцінка об`єкта-оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди проводиться оцінка об`єкта оренди. Згідно ст.19 Закону, орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем, визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

Постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995р., затверджена Методика оцінки об`єктів оренди, пунктом 1 якої встановлено, що відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, що передається в оренду в тому числі нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень).

Згідно вимог п. 2 Методики, оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою, з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку, для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Передбачені цією Методикою послуги з проведення, незалежної оцінки об`єкта оренди (активів що входять до складу об`єкта оренди) та аудиторської перевірки об`єкта оренди оплачує орендар.

Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Пунктом 3 Методики визначено, що у цій Методиці поняття «оцінка», «незалежна оцінка», «дата оцінки», «оцінювач», «договір на проведення оцінки майна» вживаються у значеннях, наведених у Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність України».

В силу вимог ч. 2 ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» проведення оцінки майна є обов`язковим у випадку оренди майна, що є у комунальній власності. Частиною четвертою статті 12 цього ж Закону передбачено, що зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк, дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Згідно інформації ТОВ «Експерт-А» (лист №220401 від 22.04.2021р.) орієнтовна ринкова вартість нежитлового приміщення площею 25 м2, розташованого по вул. Воздвиженська, 17 в с. Маків, становить 34 742 грн.

Окружною прокуратурою на адресу Маківської сільської ради скеровано лист щодо надання копій документів поданих до ради для отримання майна в оренду ФОП Лебедюком А.А.; документів що підтверджують розміщення оголошення про намір передати майно в оренду та інших документів, що підтверджують проведення конкурсу (у разі його проведення); копій рішень сесій з приводу передачі, в оренду, затвердження розміру орендної плати таЛнші рішення, що стосуються вказаного об`єкту нерухомості; копії Порядку передачі в оренду об`єктів комунальної власності, в редакції що діяла на момент передачі в оренду вказаного об`єкту (у разі його затвердження); копії документів, які підтверджують оцінку вартості майна; інформацію ,щодо проведення розрахунку розміру орендної платив копій документів, що підтверджують нотаріальне посвідчення договору оренди (у випадку нотаріального посвідчення).

Згідно інформації Маківської сільської ради (лист б/н, що надійшов 12.04.2021р., лист №293 від 13.04.2021р.) у сільській раді відсутні документи, що подані ФОП Лебедюком А.А., рішення, про надання в оренду майна радою не приймались, конкурс про намір передати майно в оренду не проводився, порядок передачі, в оренду об`єктів комунальної власності не затверджувався, оцінка вартості майна не проводилась, розмір орендної плати визначений в Договорі оренди майна (розрахунку розміру орендної плати не додано), договір оренди нотаріально не посвідчувався.

В порушення ст. 10 чинного на момент укладення договору Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-ХП від 10.04.1992р., при укладенні спірного договору оренди між ФОП Лебедюком А.А. та Маківською сільською радою не дотримано вимоги щодо наявності істотних умов договору, а саме у договорі не зазначено: склад і вартість майна (об`єкт оренди) з урахуванням її індексації, його місцезнаходження; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Фактичне використання спірного приміщення підтверджується актом обстеження нежитлового приміщення, проведеного за участю фізичної особи - підприємця Лебедюка А.А. та інформацією, наданою Маківською сільською радою.

За ч.ч 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною першою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Зміст спірного договору оренди нерухомого майна не відповідає вимогам ст.284 ГК України, ст. 9, 10, 11, 19, 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції чинній станом на 02.01.2020р.), що свідчить про недодержання в момент його вчинення вимог законодавства, а тому є підставою для визнання укладеного між Маківською сільською та ФОП Лебедюком А.А. договору оренди нерухомого майна від 02.01.2020 р. недійсним.

Для укладення договору оренди ФОП Лебедюком А.А письмова заява до сільської ради не подавалась, Маківською сільською радою оголошення про намір передання майна в оренду в офіційних друкованих ЗМІ та на веб-сайті, орендодавця не розміщувалися (публікувалися) відповідно, попит на об"єкт оренди не вивчався, оцінка об`єкту оренди не проводилась, незалежна оцінка об`єкта оренди не проводилась, вартість об`єкта оренди та орендна плата визначені з порушенням вимог законодавства, договір оренди не містить частини істотних умов, що, є обов`язковими для даного виду угод.

Статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 3 жовтня 2019 року № 157-ІХ, вфедакції на момент укладення додаткової угоди 04.01.2020р., передбачений порядок продовження договору оренди.

Продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше.

Такі договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні.договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Будь-яке рішення, передбачене частиною четвертою цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом, управління, до сфери управління якого належить балансоутримувачу, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про: наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки; факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов`язкових за договором платежів; результати перевірок, які балансоутримувач та/або- орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об`єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення, порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису.

Договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.

Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів:

на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі;

на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної, орендної плати, встановленої договором, що продовжується.

Орендар, який звертається із заявою про Продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт.

Згідно інформації Маківської сільської ради заяви, щодо укладення договорів з Лебедюком А.А. у сільській раді відсутні. Отже, вимоги щодо звернення з заявою про продовження строку дії договору оренди не пізніше ніж затри місяці до закінчення строку дії договору, що передбачені ч.3 ст.18 Закону, не дотримано.

Всупереч ч.5 ст.18 вищевказаного Закону, рішення про продовження договору оренди комунального майна орендодавцем не приймалось.

При укладені, додаткової угоди також, не дотримано вимоги, передбачені ч.ч.7, 8 ст.48 Закону, щодо встановлення розміру орендної плати на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди; оцінка об`єкта оренди не проводилась; звіт про оцінку майна та рецензія на цей звіт орендарем до сільської ради, одночасно із поданням заяви, не скеровувався.

Згідно статті 16 Закону № 157-ІХ від 03.10.2019р. договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності, представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності.

Якщо представницький орган місцевого, самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується, примірний договір оренди державного майна.

Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 р. № 820.

Усі договори Оренди, а також зміни і, доповнення до них підлягають публікації в ЕТС згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Згідно прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-ІХ від 03.10.2019р., цей Закон, набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року, крім положень статей 5, 6, 11, 14, частини восьмої статті 15, частини шостої статті 16 цього Закону (в частині роботи електронної торгової системи (далі - ЕТС), які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, які вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року. Положень пункту 8 Прикінцевих та перехідних положень, які вводяться в дію з дня набрайня чинності цим Законом.

Після настання однієї з дат (набрання, чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди, комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року), яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в діюцього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Спір у цій справі стосується визнання недійсним договору оренди від 02.01.2020 р. приміщення загальною площею 25 м. кв., розташованого за адресою вул. Воздвиженська,17, с.Маків, Кам`янець-Подільського району, Хмельницької області, укладений Маківською сільською радою Маківської сільської об`єднаної територіальної громади та Фізичною особою - підприємцем Лебедюком Анатолієм Антоновичем; визнання недійсною додаткову угоду від 04.01.2021 р. до договору від 02.01.2020 р. оренди приміщення загальною площею, 251 м.кв., розташованого за адресою вул. Воздвиженська, 17 с. Маків, Кам`янець-Подільського району, Хмельницької області та зобов`язати ФОП Лебедюка Анатолія Антоновича повернути у власність Маківської об`єднаної територіальної громади в особі Маківської сільської ради, Кам`янець-Подільського району, Хмельницької області приміщення загальною площею 25 м.кв., що знаходиться за адресою вул. Воздвиженська,17, с. Маків, Дунаєвецького району, Хмельницької області

Згідно зі статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 Цивільного кодексу України, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною першою статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Статтею 236 Цивільного кодексу України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Аналогічна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду №905/1227/17 від 27.17.2018р.

При укладенні додаткової угоди 04.01.2021р. слід керуватись вимогами положень Закону № 157-ІХ від 03.10.2019р., тобто починаючи з 1 жовтня 2020 року договори оренди укладаються та продовжуються виключно через ЕТС та на підставі договору оренди.

За результатом моніторингу ЕТС встановлено, що зміни, згідно додаткової угоди від 04.01.2021р. Маківською сільською радою опубліковано не було.

Незважаючи на те, що додаткову угоду було укладено після 01.10.2020р., законодавчо встановленої процедури її укладення дотримано не було, договір оренди не було приведено у відповідність до вимог, закону щодо наявності усіх істотних умов договору, що є порушенням ч.ч.1, 6 ст.16 вказаного Закону, у зв"язку із чим позивач звернувся із захистом інтересів держави до суду.

Зважаючи на вище викладене, суд вважає за необхідне позов задовольнити.

У зв`язку із задоволенням позову витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача згідно зі ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:
Позов задовольнити.
Визнати недійсним договір оренди від 02.01.2020 р. приміщення загальною площею 25 м. кв., розташованого за адресою вул. Воздвиженська,17, с.Маків, Кам`янець-Подільського району, Хмельницької області, укладений Маківською сільською радою Маківської сільської об`єднаної територіальної громади та Фізичною особою - підприємцем Лебедюком Анатолієм Антоновичем.

Визнати недійсною додаткову угоду від 04.01.2021 р. до договору від 02.01.2020 р. оренди приміщення загальною площею, 251 м.кв., розташованого за адресою вул. Воздвиженська, 17 с. Маків, Кам`янець-Подільського району, Хмельницької області.

Зобов`язати ФОП Лебедюка Анатолія Антоновича повернути у власність Маківської об`єднаної територіальної громади в особі Маківської сільської ради, Кам`янець-Подільського району, Хмельницької області приміщення загальною площею 25 м.кв., що знаходиться за адресою вул. Воздвиженська,17, с. Маків, Дунаєвецького району, Хмельницької області.

Стягнути з ФОП Лебедюка Анатолія Антоновича, ( АДРЕСА_1 , код: НОМЕР_1 ) на користь Хмельницької обласної прокуратури (29000 Хмельницький, Військоматський провулок, 3) сплачений судовий збір у сумі 6 810,00 грн. (шість тисяч вісімсот десять гривень 00 коп.) на розрахунковий рахунок №UА 0002814, Державна казначейська служба України м.Київ, .

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України).
Апеляційна скарга подається в порядку, передбаченому ст. 257 ГПК, з урахуванням п. 17.5 Розділу ХІ "Перехідні положення" ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 25.10.2021р.

Суддя О.Д. Вибодовський

Віддрук 4 прим.:
1- до справи
2- позивачу - Кам`янець-Подільській окружній прокуратурі, вул. Драгоманова, 11, м. Кам`янець-Подільський, 32300 ();
3- позивачу - Маківській сільській раді, вул. Воздвиженська, 22, с. Маків Дунаєвецького району, 32445 ();
4 - відповідачу - ФОП Лебедюку А.А., АДРЕСА_2