ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" жовтня 2021 р. м. Київ Справа № 911/1092/18

м. Київ, вул. С. Петлюри, буд. 16/108

Господарський суд Київської області

Господарський суд Київської області, одноособово, у складі судді Саванчук С.О., секретар судового засідання Бондаренко О.М., розглянув матеріали

за первісним позовом Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради

07101, Київська обл., м. Славутич, Центральна площа, буд. 5, а/с 66,

до Приватного підприємства "МЕЛЛІОР"

07101, Київська обл., м. Славутич, Тбіліський квартал, буд. 1, кв. 49,

про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача

Славутицька міська рада

07100, Київська обл., м. Славутич, Центральна площа, буд. 7,

за зустрічним позовом Приватного підприємства "МЕЛЛІОР"

07101, Київська обл., м. Славутич, Тбіліський квартал, буд. 1, кв. 49,

до Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради

07101, Київська обл., м. Славутич, Центральна площа, буд. 5, а/с 66,

про стягнення заборгованості

за участі представників сторін:

позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом): Піндур М.М., паспорт серія НОМЕР_1 від 26.12.2000;

відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом): Федоров О.С., посвідчення №5240/10 від 08.10.2014;

третьої особи: не з`явився.

Обставини справи:

Ухвалою Господарського суду Київської області від 15.06.2018 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 10.07.2018.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 10.07.2018 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Славутицьку міську раду та відкладено підготовче судове засідання на 20.07.2018.

До Господарського суду Київської області надійшла зустрічна позовна заява Приватного підприємства "МЕЛЛІОР" до Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради про стягнення заборгованості у справі № 911/1092/18.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 24.07.2018 у справі № 911/1092/18 вказану позовну заяву залишено без руху та надано строк для усунення недоліків.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 24.07.2018 відкладено підготовче судове засідання на 07.08.2018.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 27.07.2018 прийнято зустрічний позов Приватного підприємства "МЕЛЛІОР" до спільного розгляду з первісним позовом у справі № 911/1092/18 та призначено підготовче засідання на 07.08.2018 спільно із первісним позовом.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 07.08.2018 відкладено підготовче засідання у справі № 911/1092/18 на 04.09.2018.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 04.09.2018 призначено судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено судовим експертам Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України, для здійснення експертизи надано Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України матеріали справи №911/1092/18, зупинено провадження у справі № 911/1092/18 на час проведення експертизи.

16.10.2019 через канцелярію Господарського суду Київської області надійшло повідомлення (вх. № 30094/18) Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, де зазначається про те, що експертиза у даній справі може бути виконана у строк понад 90 календарних днів та вказано, що у разі погодження строку проведення експертизи, необхідно забезпечити виконання попередньої оплати експертизи протягом 45 календарних днів.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 22.10.2018 поновлено провадження у справі.

Суд, розглянувши повідомлення експерта від 16.10.2018, дійшов висновку про погодження проведення судової експертизи Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз у строк понад 90 календарних днів з метою забезпечення проведення судової експертизи у справі експертною установою, що погоджена сторонами.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 22.10.2018 судом погоджено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз строк проведення судової експертизи, зобов`язано Приватне підприємство "МЕЛЛІОР" здійснити попередню оплату експертизи протягом 45 днів та зупинено провадження у справі № 911/1092/18 на час проведення експертизи.

Через канцелярію Господарського суду Київської області від Київського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшов лист (вх. № 22310/19 від 21.11.2019).

Через канцелярію Господарського суду Київської області від Київського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшло клопотання (вх. №23502/20 від 28.10.2020).

Ухвалою Господарського суду Київської області від 10.11.2020 судом поновлено провадження у справі №911/1092/18, зобов`язано учасників справи надати до матеріалів справи для проведення судової експертизи документи, витребувано в учасників справи письмові пояснення щодо можливих шляхів вирішення клопотання експерта про надання додаткових матеріалів, необхідних для вирішення питань, поставлених перед експертизою, зобов`язано сторін забезпечити присутність їх уповноважених представників під час проведення обстеження об`єкта дослідження та зупининено провадження у справі №911/1092/18, у зв`язку із продовженням судової експертизи.

Через канцелярію Господарського суду Київської області від Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України супровідним листом надійшов висновок експертів за результатами проведення судової експертизи (вх. №144/21 від 08.07.2021) разом із матеріалами справи №911/1092/18.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 16.07.2021 судом поновлено провадження у справі №911/1092/18 та призначено справу до розгляду у судовому засіданні 29.07.2021.

Через канцелярію Господарського суду Київської області від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) надійшла заява про відкладення розгляду справи на іншу дату та продовження Комунальному підприємству "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради строку для подання суду додаткових письмових пояснень щодо висновків експертів за результатами проведення судової експертизи у даній справі у зв`язку із наданням Комунальному підприємству "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради додаткового часу для підготовки вищевказаних письмових пояснень (вх. №18025/21 від 29.07.2021).

Ухвалою Господарського суду Київської області від 29.07.2021 відкладено підготовче засідання на 17.08.2021.

Через канцелярію Господарського суду Київської області від позивача за первісним позовом надійшло клопотання (вх. № 18465/21 від 02.08.2021) про відкладення судового засідання.

Через канцелярію Господарського суду Київської області від відповідача за первісним позовом надійшло клопотання (вх. № 18300/21 від 02.08.2021) про відкладення судового засідання 29.07.2021 та клопотання про ознайомлення з матеріалами справи (вх. № 18984/21 від 09.08.2021).

У судове засідання 17.08.2021 з`явились представники обох сторін.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 17.08.2021 судом закрито підготовче провадження у справі №911/1092/18 та призначено справу до розгляду по суті на 07.09.2021.

У судове засідання 07.09.2021 з`явились представники обох сторін та надали усні пояснення по справі, представник третьої особи у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце судового засідання повідомлений.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 16.09.2021 судом відкладено судове засідання у справі №911/1092/18 на 05.10.2021.

Через канцелярію Господарського суду Київської області від Комунального підприємства "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради надійшов лист з додатками (вх. №22001/21 від 20.09.2021).

У судовому засідання 05.10.2021 оголошено перерву до 12.10.2021, відповідно до частини 2 статті 216 Господарського процесуального кодексу України з метою надання учасникам справи часу для підготовки до розгляду справи по суті.

У судове засідання 12.10.2021 з`явився представник позивача, який підтримав позовні вимоги та представник відповідача, який заперечував проти задоволення позову, представник третьої особи у судове засідання не з`явився, про дату, місце та час судового розгляду повідомлявся шляхом направлення ухвали суду.

Відповідно до статті 240 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні 12.10.2021 судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази та оцінивши їх у сукупності, суд -

встановив:

1. Правовідносини сторін

Між Комунальним підприємством «Агенство регіонального розвитку» Славутицької міської ради (далі - позивач, орендодавець) та Приватним підприємством «Мелліор» (далі - відповідач, орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 27-БК від 01.04.2016 (далі - Договір, з урахуванням додаткових угод), згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, а саме: частину нежитлової будівлі «Будинок культури на 300 місць», інженерні мережі та комунікації, що є невід`ємною частиною і знаходиться на балансі орендодавця.

Відповідно до пункту 1.5. Договору балансова вартість орендованого майна згідно з довідкою № 1-11/549 від 24.11.2017, виданої КП «Агенство регіонального розвитку» Славутицької міської ради, станом на 01.11.2017, становить 651122,22 грн.

Пунктом 1.6. Договору визначено, що вартість орендованого майна згідно зі звітом про експертну оцінку, станом на 01.12.2015, становить 1563259,56 грн.

Згідно з пунктом 3.3. Договору разом орендна плата за місяць складає 7891,34 грн.

Орендна плата (з урахування податку) вноситься безготівковим платежем на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше останнього числа поточного місяця (пункт 3.5. Договору).

Відповідно до пункту 3.8. Договору орендна плата, яка була перерахована несвоєчасно або не в неповному обсязі, стягується орендодавцем з урахуванням встановленого індексу інфляції за час прострочення. За затримку внесення орендної плати орендар сплачує орендодавцеві пеню у розмірі 0,5 % від несплаченої суми за кожний день прострочки, але не більше подвійної облікової ставки, встановленої Національним банком України за період прострочення платежу. Строк нарахування пені не обмежується 6-ма місяцями згідно пункту 6 статті 232 ГКУ.

Згідно з пунктом 5.1.6. Договору орендар зобов`язується утримувати передане в оренду майно та інженерні мережі (включаючи їх магістральні дільниці, що проходять в приміщеннях загального користування та технологічно пов`язані між собою) в справному стані, оберігати його від пошкоджень та псування, протягом дії даного договору, за свій рахунок проводити поточний ремонт орендованого майна, в тому числі, за письмовою пропозицією на адресу орендодавця, інженерного та іншого обладнання, без будь-яких претензій на адресу орендодавця про відшкодування вартості цих робіт.

Відповідно до пункту 5.12. Договору орендар зобов`язується проводити капітальний ремонт, реконструкцію та технічне переобладнання об`єкта оренди виключно з дозволу орендодавця шляхом підписання додаткової угоди до цього договору відповідно до розділу 8 даного договору.

Пунктом 6.4. Договору орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійсненні за рахунок власних коштів в разі, коли вони можуть бути відокремлені від майна без нанесення йому збитку.

Згідно з пунктом 7.1. Договору цей договір вступає в силу з 01 квітня 2016 року і діє до 28 лютого 2026 року.

Якщо орендар за рахунок власних коштів за погодженням з орендодавцем здійснив поліпшення орендованого нерухомого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах суми збільшеної вартості орендованого майна, яка сталась в результаті виконання орендарем поліпшень, визначеної в установленому законодавством порядку, якщо інше не визначено договором оренди. Після закінчення договору оренди такі поліпшення визнаються власністю територіальної громади (пункт 8.6. Договору).

Крім того, на виконання пункту 5.1.9. Договору між сторонами укладено договір № 27/27-БК-Е від 01.04.2016 про відшкодування витрат орендодавця на утримання орендованого майна та його експлуатацію.

Відповідно до пункту 2.2. Договору розмір відшкодування витрат орендодавця нараховується пропорційно орендованій площі та за перший базовий місяць становить 1244,84 грн., крім того ПДВ - 248,97 грн., всього з ПДВ - 1493,81 грн.

Пунктом 6.1. Договору визначено, що цей договір набуває чинності з 01.04.2016 і діє до закінчення терміну договору оренди № 27-БК від 01.04.2016, в частині фінансових зобов`язань - до повного їх виконання сторонами.

2. Аргументи Комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради

З липня 2017 року по березень 2018 року позивачем виставлено рахунки по орендній платі на суму 55681,35 грн. та акти на виконання послуг, а також рахунки по відшкодуванню витрат орендодавця на суму 157894,30 грн. та акти на виконання послуг, які відповідачем оплачено частково, внаслідок чого, виникла заборгованість у розмірі 213575,65 грн.

Крім того, за порушення строків оплати, на підставі пункту 3.8. Договору, нараховано пеню у розмірі 21231,55 грн., на підставі частини 2 статті 625 Цивільного кодексу України - 3% річних у розмірі 2059,76 грн. та інфляційні втрати у розмірі 8941,21 грн.

Аргументи відповідача відносно здійснених поліпшень врахуванню не підлягають, з огляду на таке: не надано документів, які зазначені у рішенні Виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.09.2016 № 404 та документів, які підтверджують здійснені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, а долучена до матеріалів справи копія експертної оцінки складена без врахування вимог ДСТУ-НБА.2.2-10:10:2012, крім того, відсутній експертний звіт та не надано проектно-кошторисної документації.

3. Аргументи Приватного підприємства «МЕЛЛІОР»

Рішенням Виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.09.2016 № 404 «Про погодження надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна» надано дозвіл відповідачу на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі «Будинок культури на 300 місць» за рахунок власних коштів орендаря з подальшою компенсацією з боку орендодавця.

На підставі рішення Виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.09.2016 № 404 та пункту 8.3. Договору, 27.11.2016 між сторонами укладено договір про внесення замін № 2 до Договору оренди, яким підтверджено надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, в наслідок чого, відповідачем, на підставі договорів поставки № 2/09 від 22.09.2017, № 1/01 від 09.01.2017 закуплені будівельні матеріали на суму 507378,38 грн.

В експертній оцінці щодо розгляду кошторисної частини проектної документації № 25-0329-17/ЕО від 03.10.2017 зазначено, що за результатами розгляду кошторисної документації та зняття зауважень встановлено, що зазначена документація, яка враховує обсяги робіт, передбачені робочим проектом, складена відповідно до вимог ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 «Правила визначення вартості будівництва».

З метою здійснення невід`ємних поліпшень частини нежитлової будівлі, відповідачем на підставі договорів підряду на виконання робіт № 7 від 15.01.2018 та № КО-003 від 15.01.2016, виконано підрядні роботи всього на суму 258622,00 грн.

Тобто, загальна вартість здійснених відповідачем невід`ємних поліпшень складає 766000,38 грн.

Крім того, згідно з аудиторським висновком № 7/2018-2 від 15.06.2018, надана замовником документація підтверджує фактичні витрати на реконструкцію орендованого майна у розмірі 766000,38 грн., що також додатково підтверджується довідкою від 15.06.2018, виданою відповідачем та завіреною аудитором, про суму витрат на реконструкцію частини нежитлової будівлі «Будинку культури на 300 місць» під розміщення «Центра сімейного дозвілля» за адресою: Київська обл., м. Славутич, просп. Дружби народів, 7.

Отже, з урахуванням вимог статті 778 Цивільного кодексу України та статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», наявні підстави для стягнення з позивача грошових коштів у розмірі 766000,38 грн.

4. Аргументи Славутицької міської ради

Позовні вимоги первісного позову задовольнити у повному обсязі.

5. Норми права, що підлягають застосуванню

Згідно з частинами 1, 2 статті 284 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до частин 1, 3, 4 статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно з статтею 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з статтею 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до статті 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків.

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з статетю 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного майна врегульований спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частини 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (станом на дату розірвання договору оренди), якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі містяться в частині 3 статті 778 Цивільного кодексу України, які до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають, з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна". (Аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.02.2021 у справі № 905/435/19).

6. Фактичні обставини, встановлені судом, докази, що прийняті та відхилені судом, мотиви прийняття або відхилення кожного доказу та аргументу, викладеного сторонами у матеріалах справи та висновки суду за результатами розгляду справи

6.1. Відносно первісного позову суд зазначає таке.

Предмет позову: стягнення заборгованості та розірвання договору оренди.

Підстави позову: позовні вимоги обгрунтовані неналежним виконанням відповідачем грошових забов`язань за договором оренди.

6.1.1. Відносно розірвання договору оренди суд зазначає таке.

21.11.2019 між сторонами укладено договір про розірвання договору № 27-БК від 01.04.2016 та підписаний акт прийому-передачі нерухомого майна.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 231 Господарського процесуального кодексу України господарський суд закриває провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.

Враховуючи те, що, станом на дату ухвалення рішення, спірний договір оренди нерухомого майна сторонами розірваний, суд дійшов висновку про наявність підстав для закриття провадження у справі, в цій частині, на підставі пункту 2 частини 1 статті 231 Господарського процесуального кодексу України, з огляду на те, що, в цій частині, відсутній предмет спору.

6.1.2. Відносно стягнення основного боргу та штрафних санкцій суд зазначає таке.

Орендна плата (з урахування податку) вноситься безготівковим платежем на розрахунковий рахунок орендодавця, не пізніше останнього числа поточного місяця (пункт 3.5. Договору).

Відповідно до пункту 3.8. Договору орендна плата, яка була перерахована несвоєчасно або не в неповному обсязі, стягується орендодавцем, з урахуванням встановленого індексу інфляції за час прострочення. За затримку внесення орендної плати орендар сплачує орендодавцеві пеню у розмірі 0,5 % від несплаченої суми за кожний день прострочки, але не більше подвійної облікової ставки, встановленої Національним банком України за період прострочення платежу. Строк нарахування пені не обмежується 6-ма місяцями згідно з пунктом 6 статті 232 ГКУ.

На виконання умов Договору, позивачем надані, а відповідачем отримані послуги за період з липня 2017 року по березень 2018 року всього на суму 272851,93 грн. (з яких 76389,75 грн. - орендна плата, 196462,18 грн. - відшкодування витрат на утримання), що підтверджується долученими до матеріалів справи рахунками на оплату та актами надання послуг (матеріали справи: том № 1, арк. № 39-87).

Відповідач за надані послуги розрахувався частково, на суму 29311,16 грн., а саме: 23.10.2017 - 9093,89 грн. (оренда), 30.10.2017 - 6721,71 грн. (витрати), 13.11.2017 - 3881,05 грн. (витрати), 200,00 грн. (оренда), 04.12.2017 - 6052,15 грн. (оренда), 200,00 грн. (оренда), 200,00 грн. (оренда), 19.12.2017 - 1000,00 грн. (оренда), 15.02.2018 - 500,00 грн. (оренда), 1462,36 грн. (оренда), отже, з огляду на вимоги пункту 3.5. Договору, суд дійшов висновку про наявність підстав для стягнення грошових коштів у розмірі 213575,65 грн., оскільки строк оплати настав.

Крім того, за порушення строків оплати, позивачем правомірно нараховані: на підставі пункту 3.8. Договору - пеня та на підставі частини 2 статті 625 Цивільного кодексу України - 3% річних та інфляційні втрати.

За результатами перевірки розрахунку, що здійснений позивачем, суд зазначає, що він арифметично невірний.

За розрахунком суду за допомогою системи Ліга Закон, суд зазначає, що стягненню підлягають пеня у розмірі 18480,85 грн., 3 % річних у розмірі 1910,86 грн., інфляційні втрати у розмірі 7777,27 грн.

6.2. Відносно зустрічного позову суд зазначає таке.

Предмет позову: відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Підстави позову: на підставі рішення Виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.09.2016 № 404 та пункту 8.3. Договору, 27.11.2016 між сторонами укладений договір про внесення замін № 2 до Договору оренди, яким підтверджено надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, що здійснені позивачем на суму 766000,38 грн., проте, не відшкодовані відповідачем, чим порушені вимоги статті 778 Цивільного кодексу України та статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому, зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень статті 27 Закону «Про оренду державного та комунального майна» компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим, на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

Тобто, розглядаючи справу по суті, необхідно встановити, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і, відповідно, вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені у постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17, від 24.02.2021 у справі № 905/435/19.

6.2.1. До матеріалів справи долучено:

- Рішення Виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.09.2016 № 404, яким погоджено Комунальному підприємству «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради надання дозволу Приватному підприємству «МЕЛЛІОР» на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна - комунальної власності, відповідно до проектно-кошторисної документації за рахунок власних коштів орендаря. Вартість орендованого майна станом на 01.12.2015 складає 1910172,74 грн.

- Договір від 07.10.2016 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 27-БК від 01.04.2016, яким орендарю надано дозвіл на здійснення невідємних поліпшень об`єкта оренди.

- Договір від 13.11.2017 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 27-БК від 01.04.2016, згідно з яким вартість орендованого майна становить 1563259,56 грн.

- Договори, специфікації, акти приймання-передачі, платіжні доручення, аудиторський висновок № 15.06.2018 № 7/2018-2, експертна оцінка проектно-кошторисної документації № 25-0329-17/ЕО від 03.10.2017, довідка про клас наслідків, якими позивач з зустрічним позовом підтверджує понесення витрат на здійснення поліпшень у розмірі 76600,38 грн. на виконання рішення Виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.09.2016 № 404 та договору від 07.10.2016 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 27-БК від 01.04.2016 (матеріали справи: том №1, арк. № 197-254; том № 2, арк. № 1 - 16, 164-261; том № 3. арк. № 1-52) та докази направлення зазначених документів відповідачу (лист № 20/07 від 20.07.2018, який отримано уповноваженим представниками комунального підприємства 20.07.2018).

- Висновок експерта № 20882/18-42 від 05.07.2021 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у справі № 911/1092/18, згідно з яким роботи по здійсненню невід`ємного поліпшення фактично відповідають переліку та об`єму робіт, вказаним у проектно-кошторисній документації та відповідають кресленням та планувальним рішенням, наведеним в робочому проекті, крім того, відокремлення інженерних мереж та комунікацій, встановлених при проведенні будівельних робіт з реконструкції частини нежитлової будівлі без завдання шкоди цим приміщенням неможливо.

- Рішення виконавчого комітету Славутицької міської ради Київської області від 20.11.2019 № 597 про затвердження звіту оцінки комунального майна, згідно з яким вартість нежитлових приміщень «Будинок культури на 300 місць» загальною площею 2869,0 кв.м, станом на 1 листопада 2019 року, складає 11585972,00 грн.

- Звіт про оцінку майна.

Відповідно до частини 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (станом на дату розірвання договору оренди), якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

З урахуванням того, що відповідачем за зустрічним позовом як орендодавцем та третьою особою як власником майна, надано позивачу за зустрічним позовом дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна, а матеріалами справи підтверджується факт їх здійснення та направлення документів на підтвердження цього орендодавцю, суд, з урахуванням звіту оцінки комунального майна, згідно з яким вартість нежитлових приміщень «Будинок культури на 300 місць» загальною площею 2869,0 кв.м, станом на 1 листопада 2019 року, складає 11585972,00 грн., Договору від 13.11.2017 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 27-БК від 01.04.2016, згідно з яким вартість орендованого майна становить 1563259,56 грн., договору від 21.11.2019 про розірвання договору № 27-БК від 01.04.2016 та вимог статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", дійшов висновку про наявність підстав у відповідача за зустрічним позовом відшкодувати позивачу за зустрічним позовом грошові кошти за здійснені поліпшення орендованого майна у розмірі 565303,80 грн. (пункт 1.3. Договору від 13.11.2017 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 27-БК від 01.04.2016 - орендована площа складає 527,09 кв.м; 11585972,00 - вартість всіх приміщень/2869 - площа всіх приміщень=4038,33 - один кв.м*527,09 грн - площа орендованого майна = 2128563,3597 грн. - вартість орендованого майна, з урахуванням здійснених поліпшень - 1563259,56 грн. - вартість орендованого майна відповідно до Договору від 13.11.2017 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 27-БК від 01.04.2016 = 565303,80 грн. - вартість здійснених поліпшень).

При цьому, наданих позивачем за зустрічним позовом документів, з урахуванням їх надання відповідачу за зустрічним позовом, достатньо для таких висновків суду, відтак, аргументи відповідача за зустрічним позовом про недостатність документації не спростовують вказаних висновків суду та не звільняють відповідача за зустрічним позовом від виконання спірних зобов`язань.

7. Результати розгляду справи

Статтею 73 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з статтею 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з статтею 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи, а відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування; питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно з статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 20 жовтня 2011 року у справі «Рисовський проти України» (заява №29979/04) підкреслив особливу важливість принципу «належного урядування», який передбачає, що в разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Також Європейський суд з прав людини зазначив, що повноваження державних органів з перегляду власних рішень, включаючи випадки виявлення помилки, які не обмежено жодними часовими рамками, мають суттєвий негативний вплив на юридичну визначеність у сфері особистих прав і цивільних правовідносин, що шкодить принципу «належного урядування» та вимозі «законності», закріпленим у статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Оцінюючи подані до матеріалів справи докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності та, враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку, що позовні первісні та зустрічні позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, інші доводи і докази сторін не спростовують вищевикладені висновки суду.

На підставі частини 11 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, зважаючи на висновки суду про часткове задоволення первісного і зустрічного позовів про стягнення грошових сум, суд проводить зустрічне зарахування таких сум та стягує різницю між ними на користь сторони, якій присуджено більшу грошову суму.

8. Розподіл судових витрат

Судовий збір за подання позовної заяви та зустрічної позовної заяви, в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 2, 11, 73, 74, 76-80, 232, 237, 238 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

вирішив:

1. Первісний позов (вх. № 1122/18 від 24.05.2018) Комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради (07101, Київська обл., м. Славутич, Центральна площа, буд. 5, а/с 66, ) до Приватного підприємства «МЕЛЛІОР» (07101, Київська обл., м. Славутич, Тбіліський квартал, буд. 1, кв. 49, ) про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди задовольнити частково.

2. Стягнути з Приватного підприємства «МЕЛЛІОР» (07101, Київська обл., м. Славутич, Тбіліський квартал, буд. 1, кв. 49, ) на користь Комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради (07101, Київська обл., м. Славутич, Центральна площа, буд. 5, а/с 66, ) основний борг у розмірі 213575,65 грн. (двісті тринадцять тисяч п`ятсот сімдесят п`ять гривень шістдесят п`ять копійок), пеню у розмірі 18480,85 грн. (вісімнадцять тисяч чотириста вісімдесят гривень вісімдесят п`ять копійок), 3 % річних у розмірі 1910,86 грн. (одна тисяча дев`ятсот десять гривень вісімдесят шість копійок), інфляційні втрати у розмірі 7777,27 грн. (сім тисяч сімсот сімдесят сім гривень двадцять сім копійок), судовий збір у розмірі 3687,12 грн. (три тисячі шістсот вісімдесят сім гривень дванадцять копійок).

3. Закрити провадження у справі № 911/1092/18 в частині позовних вимог про розірвання договору № 27-БК оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від першого квітня дві тисячі шістнадцятого року, посвідченого Наваліхіною О.О., державним нотаріусом Славутицької міської державної нотаріальної контори Київської області, зареєстровано в реєстрі за № 354.

4. В іншій частині первісного позову відмовити.

5. Зустрічний позов (вх. № 14077/18 від 20.07.2018) Приватного підприємства «МЕЛЛІОР» до Комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради про стягнення заборгованості задовольнити частково.

6. Стягнути з Комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради (07101, Київська обл., м. Славутич, Центральна площа, буд. 5, а/с 66, ) на користь Приватного підприємства «МЕЛЛІОР» (07101, Київська обл., м. Славутич, Тбіліський квартал, буд. 1, кв. 49, ) 565303,80 грн. (п`ятсот шістдесят п`ять тисяч триста три гривні вісімдесят копійок) відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна, 8479,58 грн. (вісім тисяч чотириста сімдесят дев`ять гривень п`ятдесят вісім копійок) судового збору.

7. В іншій частині зустрічного позову відмовити.

8. Провести зустрічне зарахування сум, що присуджені до стягнення: 213575,65 грн. (двісті тринадцять тисяч п`ятсот сімдесят п`ять гривень шістдесят п`ять копійок) за первісним позовом та 565303,80 грн. (п`ятсот шістдесят п`ять тисяч триста три гривні вісімдесят копійок) за зустрічним позовом (позовні вимоги про стягнення основного боргу), а також 3687,12 грн. (три тисячі шістсот вісімдесят сім гривень дванадцять копійок) за первісним позовом та 8479,58 грн. (вісім тисяч чотириста сімдесят дев`ять гривень п`ятдесят вісім копійок) за зустрічним позовом (судовий збір) та стягнути різницю між ними на користь позивача за зустрічним позовом - Приватного підприємства «МЕЛЛІОР» (07101, Київська обл., м. Славутич, Тбіліський квартал, буд. 1, кв. 49, ).

9. Після зустрічного зарахування сум, що присуджені до стягнення, остаточно за рішенням у справі:

Стягнути з Приватного підприємства «МЕЛЛІОР» (07101, Київська обл., м. Славутич, Тбіліський квартал, буд. 1, кв. 49, ) на користь Комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради (07101, Київська обл., м. Славутич, Центральна площа, буд. 5, а/с 66, ) пеню у розмірі 18480,85 грн. (вісімнадцять тисяч чотириста вісімдесят гривень вісімдесят п`ять копійок), 3 % річних у розмірі 1910,86 грн. (одна тисяча дев`ятсот десять гривень вісімдесят шість копійок), інфляційні втрати у розмірі 7777,27 грн. (сім тисяч сімсот сімдесят сім гривень двадцять сім копійок).

Стягнути з Комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради (07101, Київська обл., м. Славутич, Центральна площа, буд. 5, а/с 66, ) на користь Приватного підприємства «МЕЛЛІОР» (07101, Київська обл., м. Славутич, Тбіліський квартал, буд. 1, кв. 49, ) 351728,15 грн. (триста п`ятдесят одна тисяча сімсот двадцять вісім гривень п`ятнадцять копійок) відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна, 4792,46 грн. (чотири тисячі сімсот дев`яносто дві гривні сорок шість копійок) судового збору.

10. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне рішення складено 25.10.2021.

Суддя С.О. Саванчук