ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2021 року м. ОдесаСправа № 916/855/21
Колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Головея В.М.

Суддів: Колоколова С.І., Разюк Г.П.,

секретар судового засідання Лінник І.А.,

за участю представників сторін:

від Міжнародного гуманітарного університету - Яцишин В.В.,

від Міжнародна академічна школа - Одеса - Негара Р.В.,

від Одеської міської ради - Танасійчук Г.М.,

від Департамента комунальної власності Одеської міської ради - не з`явився,

від Департамента земельних ресурсів Одеської міської ради - не з`явився,

від Компанія «Голден Гейт Бей Лімітед» - Прущак В.Є.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 29.06.2021 року (суддя Цісельський О.В.)

за позовом Міжнародного гуманітарного університету

та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору Міжнародна академічна школа - Одеса

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору Компанія «Голден Гейт Бей Лімітед»

до Одеської міської ради

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимоги на предмет спору на стороні відповідача: 1. Департамент комунальної власності Одеської міської ради

2. Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору Компанія «Голден Гейт Бей Лімітед»

про розірвання договору в частині, -

ВСТАНОВИЛА:

В березні 2021 року Міжнародний гуманітарний університет (далі - МГУ, позивач) звернувся до Господарського суду Одеської області із позовною заявою до Одеської міської ради (далі - відповідач) (з врахуванням уточнень від 06.04.2021та заяви про зміну підстав позову від 16.04.2021) в якій просить суд: розірвати договір оренди від 19.09.2011, укладений між Одеською міською радою та Міжнародним гуманітарним університетом, в частині оренди земельних ділянок:

- земельної ділянки № 2-а, площею 6 531м2, у т.ч. по угіддях: під спорудами - 993 м2, під зеленими насадженнями - 5 538 м2, кадастровий номер :55:001:0069;

- земельної ділянки № 2-б, площею 9 353 м2, у т.ч. по угіддях: під спорудами - 1 668 м2, під зеленими насадженнями - 7 685 м2, кадастровий номер :55:001:0070;

- земельної ділянки № 2-в, площею 824 м2, у т.ч. по угіддях: під зеленими насадженнями - 824 кв.м2, кадастровий номер :55:001:0071;

- земельної ділянки № 4, площею 5 254 м2, у т.ч.: під спорудами - 463 м2 , під проїздами, проходами, площадками - 2 154 м2, під зеленими насадженнями - 2 637 м2, кадастровий номер :55:001:0072.

Позов обґрунтований тим, що Міжнародний гуманітарний університет має намір реалізувати право на набуття земельних ділянок у постійне користування відповідно до приписів ст. 92 Земельного кодексу України.

Позивач підтверджує, що земельні ділянки, які визначені у договорі оренди землі від 19.11.2011 використовувались та продовжують використовуватися виключно за - для здійснення освітньої діяльності.

На думку позивача, після припинення договору оренди, заклади освіти незалежно від форми власності мають право отримати земельні ділянки у постійне користування. При цьому, зазначена норма є безальтернативною, тобто не залежить від прийнятого відповідного рішення про передачу земельних ділянок державної та комунальної форми власності уповноваженим органом державної влади чи місцевого самоврядування.

Позивач вказує, що на момент подання цієї позовної заяви ним не використовуються наступні земельні ділянки:

- земельна ділянка площею 2 294 м2 для проектування, будівництва та подальшої експлуатації спортивно-оздоровчого комплексу, у т.ч. по угіддях: під капітальною забудовою - 16 м2, інші -2 278 м2, кадастровий номер :55:001:0073;

- земельна ділянка площею 2 795 м2, для завершення будівництва та подальшої експлуатації апартаментів для оздоровлення та відпочинку студентів і викладачів, у т.ч. по угіддях: під капітальною забудовою - 776 м2; інші - 2019 м2, кадастровий номер :55:001:0074.

Оскільки право власності на об`єкти нерухомості, які розташовані на цих земельних ділянках перейшло до інших осіб, зокрема: нежитлова будівля - апартаменти для оздоровлення та відпочинку, літ. А, загальна площа 2 495,6 м2, розташована на земельній ділянці (кадастровий номер :55:001:0074) належить компанії Голден Гейт Бей Лімітед, а на земельній ділянці з кадастровим номером :55:001:0073 розташований відкритий спортивно-оздоровчий комплекс з медпунктом, загальною площею 178 м2, який належить Міжнародній академічній школі - Одеса.

Крім цього, позивач зазначає що йому стало відомо, що 22.07.2020 ОМР на XLIV сесії ОМР VІІ скликання було прийнято рішення про надання Голден Гейт Бей Лімітед земельної ділянки з кадастровим номером :55:001:0074 в оренду строком до 08.07.2060, з цільовим призначенням (Е.07.05) для збереження та використання земель природно-заповідного фонду для експлуатації та обслуговування апартаментів для оздоровлення та відпочинку та про надання Міжнародній академічній школі - Одеса земельної ділянки з кадастровим номером :55:001:0073 у постійне користування, з цільовим призначенням (Е.07.02) для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту.

05.04.2021 ухвалою господарського суду залучено до участі у справі компанію Голден Гейт Бей Лімітед та Міжнародну академічну школу - Одеса в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, а також Департамент комунальної власності ОМР в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

В квітні 2021 року Міжнародна академічна школа - Одеса звернулась до Господарського суду Одеської області із позовною заявою до Одеської міської ради (з врахуванням заяви про зміну підстав позову від 15.04.2021) в якій просить розірвати договір оренди від 19.09.2011 між Одеською міською радою та Міжнародним гуманітарним університетом в частині оренди земельної ділянки кадастровий номер :55:001:0073.

Позов третьої особи обґрунтований тим, що в травні 2019 року внаслідок виділу з Міжнародного гуманітарного університету Міжнародної академічної школи - Одеса, в результаті якого останній було передано відкритий спортивно-оздоровчий комплекс з медпунктом, загальною площею 178 м2, розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером :55:001:0073.

Отже, третя особа вказує, що з моменту отримання вказаного майна у власність Міжнародна академічна школа - Одеса в силу приписів прямої норми закону є користувачем земельної ділянки з кадастровим номером :55:001:0073.

Третя особа зазначає, що з метою належного оформлення права користування зазначеною земельною ділянкою вона звернулася до відповідача із заявою про надання спірної земельної ділянки у постійне користування. У зв`язку з чим, 22.07.2020 на XLIV сесії ОМР VІІ скликання ОМР було прийнято рішення про зміну виду використання земельної ділянки з кадастровим номером :55:001:0073 площею 0,2294 га, присвоєння адреси: м. Одеса, вул. Новоберегова, 64/9 та надання у постійне користування Міжнародній академічній школі - Одеса.

Водночас, як вказує третя особа, з невідомих їй причин до цього часу вона не отримала від Одеської міської ради жодної відповіді стосовно передачі у постійне користування спірної земельної ділянки.

Крім цього, третя особа вказує, що вона є закладом освіти, якому в силу приписів ст. 92 ЗК України вищезазначена земельна ділянка (а якій розташоване належне третій особі на праві власності майно) має бути передана у постійне користування для виконання статутних завдань закладу освіти.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 29.06.2021 позови задоволені.

Рішення щодо позовних вимог Університету мотивовано тим, що відповідно до п. 17 Перехідних положень Закону України «Про вищу освіту» земельні ділянки державної та комунальної власності, які надані в оренду закладам вищої освіти незалежно від форми власності, передаються їм у постійне користування відповідними органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування протягом шести місяців з моменту звернення керівника закладу вищої освіти.

У цих положеннях Закону право закладу освіти на набуття права постійного користування земельною ділянкою не обмежене будь-яким строком з моменту набрання чинності закону, а залежить лише від моменту звернення керівника відповідного закладу. Закон не передбачає права відповідних органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування відмовити закладу освіти в набутті права постійного користування земельної ділянки.

На думку суду, реалізація відповідного права на набуття права постійного користування земельною ділянкою в умовах дії чинного договору оренди земельної ділянки є неможливою.

Господарський суд дійшов висновку що право на розірвання оспорюваного договору оренди землі виникло у позивача з моменту внесення Законом України «Про вищу освіту» змін до ст. 92 Земельного кодексу України.

Щодо позовних вимог Міжнародної академічної школи, рішення мотивовано тим, що отримавши земельну ділянку у користування на тих самих умовах, на яких нею користувався попередній землекористувач - МГУ, школа отримала право на можливість розірвання договору оренди в частині земельної ділянки з кадастровим номером :55:001:0073 оскільки вона використовує цю земельну ділянку для здійснення освітньої діяльності, та на спірній земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, що належить академічній школі на праві власності (відкритий спортивно-оздоровчий комплекс з медпунктом, загальною площею 178 м2).

Крім цього, ОМР своїм рішенням від 22.07.2020 надала академічній школі земельну ділянку з кадастровим номером :55:001:0073 у постійне користування.

Не погоджуючись з рішення суду першої інстанції, ОМР звернулась до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати, ухвалити нове, яким в задоволенні позовних вимог відмовити.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що висновок суду першої інстанції про те що 01.07.2017 був прийнятий Закону України «Про освіту» відповідно до якого ст. 92 Земельного Кодексу України було доповнено пунктом «ґ», відповідно до якого право на постійне користування земельною ділянкою отримали вищі навчальні заклади незалежно від форми власності, повністю суперечить встановленій законодавством процедурі набуття речового права на земельну ділянку, відповідно до якої зацікавлена в одержані у користування земельної ділянки із земель комунальної власності особа звертається з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК України передають у власність або користування такі земельні ділянки. Тобто, отримання Університетом спірних земельних ділянок у постійне користування можливе виключно на підставі відповідного рішення ОМР, прийнятого за результатами розгляду наданої документації та встановлення її відповідності вимогам законодавства.

Апелянт зазначає, що всі передбачені законодавством види речових прав на земельні ділянки набуваються виключно після оформлення їх в установленому законом порядку, а не з моменту прийняття певного закону, який надає можливість отримати таке право.

Скаржник вважає, що положеннями ч. 2 ст. 92 Земельного кодексу України визначено перелік осіб, які набувають право постійного користування земельною ділянкою із земель державної і комунальної власності у встановленому законом порядку. При цьому, термін «набувають» не передбачає, що вказані юридичні особи його автоматично мають в силу закону, як це трактують позивачі.

Одеська міська рада також зазначає, що матеріали справи не містять доказів виконання Університетом умов законодавства щодо отримання земельної ділянки у постійне користування. При цьому, рішення про припинення спірного договору оренди землі ОМР не приймалось.

На думку скаржника, вимоги Університету та Міжнародної академічної школи - Одеса зводяться до вирішення судом питань, які віднесено саме до компетенції органу місцевого самоврядування.

Крім цього, апелянт зазначив, що судом не надано оцінку тому факту, що з 2014 року, близько 6 років Університет не оформив належним чином право постійного користування спірними земельними ділянками, хоча, на думку суду, це порушувало його майновий інтерес.

Скаржник вважає безпідставним висновок суду першої інстанції про використання Університетом спірних земельних ділянок в освітній діяльності, адже спірні земельні ділянки відводились позивачу для створення території загального користування у комплексі з іншими земельними ділянками, які призначались для будівництва та подальшої експлуатації спортивно-оздоровчих об`єктів.

13.09.2021 до апеляційного суду від академічної школи надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає що ОМР в апеляційній скарзі висловлює фактично лише свою незгоду з прийнятим судом першої інстанції рішенням, при цьому не наводить жодних аргументів, щодо неправильного застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права, неповного встановлення обставин, що мають значення для вирішення справи, не надає жодних доказів. На думку Міжнародної академічної школи, ОМР в апеляційній скарзі не наводить положень, що могли бути підставою для скасування рішення суду першої інстанції, у зв`язку з чим апеляційна скарга не може бути задоволена апеляційним судом.

13.09.2021 до апеляційного суду від МГУ надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній зазначає що ОМР намагається переконати апеляційний суд у тому, що підставою для розірвання спірного договору судом першої інстанції було лише відведення МГУ до категорії осіб, які мають право на отримання земельної ділянки у постійне користування. Однак справжню підставою для розірвання спірного договору є змін істотних умов, відповідно до ст. 652 ЦК України. Так, під час розгляду справи судом було встановлено, що прийняття відповідного Закону про надання права постійного користування земельною ділянкою закладам освіти відповідає усім чотирьом умовам, визначеним ч. 2 ст. 652 ЦК України, при встановленні істотної зміни обставин як підстави для розірвання договору. Зокрема, в момент укладання договору оренди позивач як заклад вищої освіти та відповідач як орендодавець, керуючись чинним на той момент законодавством, не могли передбачити настання такої обставини.

Крім цього, МГУ зазначило, що нормативні акти та документи, що додані до апеляційної скарги не підтверджують можливість здійснення самопредставництва ОМР, що є підставою для повернення такої апеляційної скарги.

Ухвалою апеляційного суду від 16.08.2021 розгляд справи було назначено на 22.09.2021, однак у зв`язку із перебуванням у відпустці головуючого судді, судове засідання призначене на 22.09.2021 не відбулось, про що були повідомленні сторони.

Ухвалою суду від 27.09.2021 сторін було повідомлено, що наступне судове засідання відбудеться 20.10.2021.

29.09.2021 до апеляційного суду від Департаменту земельних ресурсів надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній зазначає, що в судовому порядку позивачем не було доведено, що спірні земельні ділянки використовуються закладом освіти для здійснення освітньої діяльності. Також Департамент вважає, що земельне законодавство не передбачає автоматичного переходу прав на земельні ділянки, а вимагає оформлення прав на них за певною процедуро, яку неможливо уникнути шляхом отримання судового рішення. Враховуючи викладене, Департамент підтримує апеляційну скаргу ОМР та просить скасувати судове рішення суду першої інстанції, прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Представники Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради в судове засідання 20.10.2021 не з`явились, хоча належним чином були повідомлені про день, час і місце розгляду справи, про поважні причини неявки суд не повідомили. Проте, така неявка представників Департаментів не перешкоджає розгляду скарги, оскільки судом явка представників сторін не визнавалась обов`язковою, а матеріали справи дають можливість розглянути скаргу по суті.

Частиною 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України визначено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

В судовому засіданні 20.10.2021 представник ОМР надала пояснення, в яких підтримала доводи апеляційної скарги та просила суд задовольнити останню, а рішення суду першої інстанції скасувати.

Представники Міжнародного гуманітарного університету, Міжнародної академічної школи - Одеса та Компанії «Голден Гейт Бей Лімітед» в судовому засіданні надали пояснення, в яких заперечували проти апеляційної скарги та просили суд, останню залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга необґрунтована та не підлягає задоволенню з наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що 19.09.2011 між Одеською міською радою (орендодавець) та Міжнародним гуманітарним університетом (орендар) був укладений договір оренди землі, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. та зареєстрований в реєстрі за № 74, за умовами якого, Орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та рішення ОМР № 1122-VI від 08.07.2011 передав, а Орендар прийняв у строкове, платне володіння, користування земельні ділянки загальною площею 27 051 м2, що знаходяться у місті Одесі, Приморському районі, вулиця Новоберегова, 94 (в районі 8-ї станції Великого Фонтану), згідно з планами земельних ділянок, які є невід`ємною частиною договору (п. 1.1. Договору).

Відповідно до п.2.1. Договору в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 27 051 м2.

На земельній ділянці площею 2 795 м2, розташована нежитлова будівля - апартаменти для оздоровлення та відпочинку, яка належить Орендарю на праві власності. На земельній ділянці площею 2 294 м2, розташована будівля технічного приміщення навчально-оздоровчого комплексу (1-а черга будівництва) яка також належить Орендарю на праві власності (п. 2.2. Договору).

Договір укладено терміном на 49 років з дати прийняття рішення ОМР від 08.07.2011 для проектування, будівництва та подальшої експлуатації спортивно-оздоровчого комплексу, створення озелененої території загального користування. Завершення будівництва та подальшої експлуатації апартаментів для оздоровлення та відпочинку студентів і викладачів (п. 3.1. Договору).

Дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотив суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (п. 12.2 Договору).

Пунктом 12.3. договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

28.08.2013 на підставі ухвали Господарського суду Одеської області у справі №916/1646/13 Голден Гейт Бей Лімітед набуло право власності на нежитлову будівлю - апартаменти для оздоровлення та відпочинку, загальною площею 1528,2 м2, за адресою: м. Одеса, вул. Новоберегова, буд. 94/6 про що в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно була зроблена запис за № 13127904.

01.07.2014 був прийнятий Закон України «Про вищу освіту» № 1556-VII відповідно до якого статтю 92 Земельного кодексу було доповнено пунктом «ґ», відповідно до якого право на постійне користування земельною ділянкою отримали вищі навчальні заклади незалежно від форми власності.

27.05.2019 проведена державна реєстрація Міжнародної академічної школи - Одеса.

Відповідно до розподільчого балансу Міжнародного гуманітарного університету що реорганізується шляхом виділення Міжнародного університету та Міжнародної академічної школи - Одеса від 23.05.2019, за Міжнародною академічною школою - Одеса 13.06.2019 було зареєстровано право власності на відкритий спортивно-оздоровчий комплекс з медпунктом, загальною площею 178 м2, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Новоберегова, буд. 94/9 про що до Державного реєстру прав власності на нерухоме майно була внесена запис за № 32030724 (т. 1, а.с.113).

16.05.2020 Розпорядженням Одеської обласної державної адміністрації №384/од-2020 приватному ліцею «Міжнародна академічна школа - Одеса» вирішено видати ліцензію на провадження освітньої діяльності за рівнем повної загальної середньої освіти, базової середньої освіти, профільної середньої освіти.

04.03.2021 наказом Міністерства освіти України за № 26-л МГУ була видана ліцензія на право здійснення діяльності навчального закладу вищої освіти.

Відповідно до Виписки з ЄДРЮОФОПтаГФ МГУ має право здійснювати наступні види економічної діяльності, зокрема: вища освіта (код 85.42), загальна середня освіта (код 85.31.), професійно-технічна освіта (код 85.32), тощо.

Рішенням загальних зборів учасників МГУ оформленим Протоколом № 18/2021 від 18.03.2021 був затверджений Статут МГУ у новій редакції.

Відповідно до абзацу 4 п.1.2. Статуту МГУ створений на підставі рішення засновників від 20.08.2002.

22.07.2020 на сесії ОМР було прийнято рішення про зміну виду використання земельної ділянки площею 0,2794 га, присвоєння адреси: м. Одеса, вул. Новоберегова, 94/6 та надання її в оренду Голден Гейт Бей Лімітед, відповідно до якого вирішила змінити вид використання земельної ділянки (кадастровий номер :55:001:0074), площею 0,2795 га (землі рекреаційного призначення) за адресою: м. Одеса, вул. Новоберегова 94/9 (в районі 8-ї станції великого Фонтану) для експлуатації та обслуговування апартаментів для оздоровлення та відпочинку.

Земельній ділянці був присвоєний адрес: м. Одеса, вул. Новоберегова 94/6 та земельну ділянку площею 0,2795 га надано в оренду Голден Гейт Бей Лімітед до 08.07.2060 з цільовим призначенням - Е.07.02 для цілей підрозділів 07.01-07.04 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду для експлуатації та обслуговування апартаментів для оздоровлення та відпочинку. Затверджена орендна плата у розмірі 3 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, затверджений проект договору оренди землі між ОМР та Голден Гейт Бей Лімітед, тощо (т.1, а.с.160).

Окрім того на цій же сесії ОМР прийняла рішення за № 6371-VIІ яким вирішила змінити вид використання земельної ділянки (кадастровий номер :55:001:0073), площею 0,2294 га - землі рекреаційного призначення за адресою: м. Одеса, вул. Новоберегова 94/9 (в районі 8-ї станції великого Фонтану) на вид використання - для експлуатації та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу.

Земельній ділянці був присвоєний адрес: м. Одеса, вул. Новоберегова, буд. 94/9 та земельну ділянку площею 0,2294 га надано у постійне користування Міжнародній академічній школі - Одеса, з цільовим призначенням - Е.07.02 для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури та спорту, вид використання - для експлуатації та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу(т. 2, а.с.80).

Міжнародний університет та Міжнародна академічна школа вважають, що оспорюваний договір оренди землі порушує їх права на отримання спірних земельних ділянок у постійне користування як закладів освіти, у зв`язку з цим, останні звернулись до суду з відповідними позовами.

Щодо позовних вимог Міжнародного гуманітарного університету, судова колегія зазначає наступне.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до умов договору оренди землі від 19.09.2011 Міжнародний гуманітарний університет прийняв у строкове, платне володіння, користування земельні ділянки загальною площею 27 051 м2 (в районі 8-ї станції Великого Фонтану) з об`єктами нерухомості, якими користується останній.

Відповідно до п. 2.1. за договором оренди позивачу в користування надані наступні земельні ділянки:

- площею 2 294 м2, для проектування, будівництва та подальшої експлуатації спортивно-оздоровчого комплексу, кадастровий номер :55:001:0073;

- загальною площею 21 962 м2, для створення озелененої території загального користування, а саме:

1) земельна ділянка № 2-а, площею 6 531 м2 (кадастровий номер :55:001:0069);

2) земельна ділянка № 2-б, площею 9 353 м2 (кадастровий номер :55:001:0070);

3) земельна ділянка № 2-в, площею 824 м2 (кадастровий номер :55:001:0071);

4) земельна ділянка № 4, площею 5 254 м2 (кадастровий номер :55:001:0072);

- площею 2 795 м2, для завершення будівництва та подальшої експлуатації апартаментів для оздоровлення та відпочинку студентів і викладачів (кадастровий номер :55:001:0074).

Так, на останній земельній ділянці (кадастровий номер :55:001:0074) розташовані нежитлові будівлі - апартаменти для оздоровлення та відпочинку, які належить компанії Голден Гейт Бей Лімітед, що підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно №210035227 від 25.05.2020 (реєстраційний номер нерухомого майна 01).

На земельні ділянці (кадастровий номер :55:001:0073), розташований відкритий спортивно-оздоровчий комплекс з медпунктом, загальною площею 178 м2, який належить на праві власності Міжнародній академічній школі - Одеса, що підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 18.06.2019 № 170735376.

При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Отже, договір оренди землі від 19.09.2011 (з наступними змінами) у частині земельних ділянок :55:001:0074 та :55:001:0073 є припиненим щодо Міжнародного гуманітарного університету та продовжує свою дію на тих саме умовах стосовно Голден Гейт Бей Лімітед та Міжнародної академічної школи - Одеса, відповідно, у зв`язку із переходом до цих осіб прав власності на нерухоме майно, яке знаходиться на цих земельних ділянках.

При цьому, позивач є орендарем земельної ділянки загальною площею 21 962 м2, а саме: земельної ділянки № 2-а (кадастровий номер :55:001:0069); земельної ділянки № 2-б (кадастровий номер :55:001:0070); земельної ділянки № 2-в (кадастровий номер :55:001:0071) та земельної ділянки № 4 (кадастровий номер :55:001:0072).

Відповідно до ч. 1 ст. 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Частиною 2 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, зокрема, що договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до п. 12.3. Договору оренди землі від 19.09.2011 його дія припиняється шляхом його розірвання, зокрема за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок, в тому числі, наявності інших підстав, визначених законом.

Відповідно до положень частин першої та другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Закон пов`язує можливість розірвання договору безпосередньо з наявністю істотної зміни обставин та чотирьох умов, а саме: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися, виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору, із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Після прийняття 01.07.2014 Закону України «Про вищу освіту» частина друга статті 92 Земельного кодексу було доповнена пунктом «ґ», відповідно до якого право на постійне користування земельною ділянкою отримали вищі навчальні заклади незалежно від форми власності.

Заклад вищої освіти - окремий вид установи, яка є юридичною особою приватного або публічного права, діє згідно з виданою ліцензією на провадження освітньої діяльності на певних рівнях вищої освіти, проводить наукову, науково-технічну, інноваційну та/або методичну діяльність, забезпечує організацію освітнього процесу і здобуття особами вищої освіти, післядипломної освіти з урахуванням їхніх покликань, інтересів і здібностей (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про вищу освіту»).

Відповідно до п.1.2. Статуту позивача, останній є приватним закладом (установою, організацією), що здійснює свою діяльність відповідно до коду класифікації видів економічної діяльності - 85.42 Вища освіта (основний), а також 85.31 Загальна середня освіта; 85.32 Професійно-технічна освіта; 85.41 Професійно-технічна освіта на рівні вищого професійно-технічного навчального закладу) та відповідно до ліцензії МОН виданої на підставі наказу Міністерства освіти України № 26-л від 04.03.2021.

Відповідно до п. 17 Перехідних положень Закону України «Про вищу освіту» земельні ділянки державної та комунальної власності, які надані в оренду закладам вищої освіти незалежно від форми власності, передаються їм у постійне користування відповідними органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування протягом шести місяців з моменту звернення керівника закладу вищої освіти.

У цих положеннях Закону право закладу освіти на набуття права постійного користування земельною ділянкою не обмежене будь-яким строком з моменту набрання чинності закону, а залежить лише від моменту звернення керівника відповідного закладу. Закон не передбачає права відповідних органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування відмовити закладу освіти в набутті права постійного користування земельної ділянки.

Реалізація відповідного права на набуття права постійного користування земельною ділянкою в умовах дії чинного договору оренди земельної ділянки є неможливою.

При цьому, прийняття відповідного Закону про надання права постійного користування земельною ділянкою закладам освіти відповідає усім чотирьом умовам, визначеним частиною другою статті 652 ЦК України, при встановленні істотної зміни обставин як підстави для розірвання договору.

Зокрема, в момент укладання договору оренди позивач як заклад вищої освіти та відповідач як орендодавець, керуючись чинним на той момент законодавством, не могли передбачати настання такої обставини.

Отже, подальше виконання Міжнародним гуманітарним університетом оспорюваного договору оренди буде порушувати співвідношення майнових інтересів сторін цього договору, адже дозволяє Одеській міській раді отримувати доходи (орендну плату) за рахунок Міжнародного гуманітарного університету та третьої особи з самостійними вимогами, які б цей орган не міг би отримати, якби застосовувалися положення Закону.

Враховуючи викладене, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що позовні вимоги Міжнародного гуманітарного університету підлягають задоволенню, адже позивач є вищим закладом освіти, неприбутковою організацією приватної форми власності та займається освітньою діяльністю використовуючи для реалізації своїх статутних завдань земельні ділянки загальною площею 21962 м2, з кадастровими номерами :55:001:0069; :55:001:0070; :55:001:0071; :55:001:0072, що є предметом оспорюваного договору оренди.

Щодо позовних вимог Міжнародної академічної школи - Одеса, судова колегія зазначає наступне.

З матеріалів справи вбачається, що Міжнародній академічній школі - Одеса належить на праві власності земельна ділянка (кадастровий номер :55:001:0073), на якій розташований відкритий спортивно-оздоровчий комплекс з медпунктом, загальною площею 178 м2, що підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 18.06.2019 № 170735376.

При цьому, вказана земельна ділянка перебуває в оренді Міжнародного гуманітарного університету, відповідно до умов договору оренди землі від 19.09.2011 (з наступними змінами).

Положеннями ст. 31 Закону України «Про оренду землі» встановлені випадки припинення договору оренди землі. Згідно з ч. 2 ст. 31 цього Закону Договір оренди землі припиняється, зокрема, в інших випадках, передбачених законом (п. ч. 2 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» ).

У відповідності до п. 12.3 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

У зв`язку із прийняттям 05.09.2017 Закону України «Про освіту» положення пункт «ґ» ч.2 ст. 92 Земельного кодексу України були викладені в новій редакції, зокрема право на постійне користування земельною ділянкою отримали заклади освіти незалежно від форми власності.

Заклад освіти - юридична особа публічного чи приватного права, основним видом діяльності якої є освітня діяльність (п. 6 ч.1 ст. 1 Закону «Про освіту»).

Міжнародна академічна школа - Одеса як середньосвітній заклад приватної форми власності є закладом освіти, який має право на набуття права постійного користування земельною ділянкою, яка використовується для здійснення освітньої діяльності.

Встановлення законом права постійного користування стосовно закладів освіти слід вважати істотною зміною обставин у цьому разі, адже право постійного користування надає закладу освіти незалежно від форми власності більш сприятливий режим використання земельної ділянки для здійснення освітньої діяльності, ніж право оренди.

Отже, із набуттям прав на нерухомість до Міжнародної академічної школи - Одеса перейшли право та обов`язки орендаря за договором оренди від 19.09.2011 (з наступними змінами) в частині земельної ділянки з кадастровим номером :55:001:0073, в тому числі ті з них, що пов`язані із правом на розірвання договору у зв`язку із істотної зміною обставин відповідно до положень ст. 652 ЦК України.

Крім цього, прийняття відповідного Закону про надання права постійного користування земельною ділянкою закладам освіти відповідає усім чотирьом умовам, визначеним частиною другою статті 652 ЦК України, при встановленні істотної зміни обставин як підстави для розірвання договору.

Отримавши, земельну ділянку у користування на тих самих умовах, на яких нею користувався попередній землекористувач - позивач, Міжнародна академічна школа отримала право на можливість розірвання договору оренди в частині земельної ділянки з кадастровим номером :55:001:0073, оскільки вона використовує цю земельну ділянку для здійснення освітньої діяльності.

Реалізуючи своє право на отримання земельної ділянки у користування на умовах постійного користування, третя особа звернулась до Одеської міської ради з приводу оформлення землекористування земельною ділянкою з кадастровим номером :55:001:0073 на умовах постійного користування. ОМР своїм рішенням від 22.07.2020 надала Міжнародній академічній школі-Одеса земельну ділянку з кадастровим номером :55:001:0073, загальною площею 0,2294 га розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Новоберегова, 94/9 у постійне користування (т.2, а.с. 80).

Отже, подальше виконання оспорюваного договору оренди землі в частині земельної ділянки площею 0,2294 га з кадастровим номером :55:001:0073 призведе до порушення співвідношення майнових інтересів Міжнародної академічної школи-Одеса та Одеської міської ради, позбавлення Міжнародної академічної школи того, на що вона розраховувала при набутті прав на нерухоме майно та набутті прав землекористування - а саме на користування усіма правами, гарантованими Земельним кодексом України та законами України, а також здійснення освітньої діяльності на рівних засадах з освітніми закладами державної та комунальної форми власності відповідно до положень ст. 13 Конституції України.

Отже, існують істотні зміни обставин та усі чотири умови, визначені частиною другою статті 652 ЦК України, необхідних для кваліфікації підстав розірвання договору за ініціативою зацікавленої сторони.

Приймаючи до уваги викладене судова колегія вважає, обґрунтованими висновки суду першої інстанції, щодо задоволення позову третьої особи, адже надані останньою докази здійснення освітньої діяльності на земельній ділянці про наявність законних підстав для розірвання оспорюваного договору оренди є більш вірогідними, ані ж доводи відповідача, які спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.

Стосовно доводів апеляційної скарги, що зацікавлена особа в одержані у користування земельну ділянку із земель комунальної власності звертається з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, отримання закладом освіти спірних земельних ділянок у постійне користування можливе виключно на підставі відповідного рішення ОМР, судова колегія зазначає наступне.

З матеріалів справи вбачається, що Міжнародна академічна школа реалізуючи своє право на отримання земельної ділянки у користування на умовах постійного користування, звернулась до Одеської міської ради з приводу оформлення землекористування земельною ділянкою з кадастровим номером :55:001:0073 на умовах постійного користування. Одеська міська рада своїм рішенням від 22.07.2020 № 6371-VII надала Міжнародній академічній школі - Одеса вказану земельну ділянку у постійне користування.

Судова колегія не приймає до уваги доводи апеляційної скарги, що вимоги Університету та Міжнародної академічної школи - Одеса зводяться до вирішення судом питань, які віднесено саме до компетенції органу місцевого самоврядування, адже позивач та третя особа скористались своїм правом та звернулись до суду з відповідними вимогами, що не заборонено чинним законодавством.

Отже, наведені скаржником в апеляційній скарзі доводи, не спростовують висновків місцевого суду та не доводять їх помилковість, а тому не можуть бути підставою для скасування судового рішення.

В матеріалах справи міститься розпорядження міського голови про забезпечення самопредставництво у судах від 18.05.2020 №421; розпорядження міського голови по особовому складу від 11.06.2015 №7201К, яким ОСОБА_1 переведено з посади начальника управління з питань представництва у судах юридичного департаменту Одеської міської ради на посаду заступника директора зазначеного департаменту, з окладом згідно зі штатним розкладом; положення про юридичний департамент Одеської міської ради (нова редакція).

Враховуючи викладене, рішення Господарського суду Одеської області від 29.06.2021 прийняте з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, при неправильному застосуванні норм матеріального права, у зв`язку з чим підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову. З огляду на це апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати у справі покладаються на Одеської міської ради.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 29.06.2021 року - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку протягом строку, який обчислюються відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 25.10.2021.

Головуючий суддя: Головей В.М.

Судді: Колоколов С.І.

Разюк Г.П.