ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 жовтня 2021 року

м. Київ

Справа № 912/3648/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Могил С.К. - головуючий (доповідач), Случ О.В., Уркевич В.Ю., за участю секретаря судового засідання Мазуренко М.В., та за відсутності представників сторін, розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 17.07.2019 та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 01.02.2018 у справі № 912/3648/17 за позовом Фізичної особи - підприємця Єремійчука Станіслава Петровича до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1) Олександрійська районна державна адміністрація Кіровоградської області; 2) Щасливська сільська рада Олександрійського району Кіровоградської області, про визнання поновленим договору, визнання укладеною додаткової угоди,

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа - підприємець Єремійчук С.П. звернувся до господарського суду з позовною заявою, в якій згідно з подальшим уточненням просив визнати поновленим на той же строк і на тих самих умовах договір оренди землі, укладений між ФОП Єремійчуком С.П. та Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області від 01.11.2007; а також визнати укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та ФОП Єремійчуком С. П. додаткову угоду до договору оренди на умовах проекту додаткової угоди у редакції, викладеній у резолютивній частині позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач в установлений ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" строк не повідомив позивача про заперечення у поновленні договору оренди, водночас додаткову угоду, яку йому направив позивач, не підписав.

Справа розглядалась судами неодноразово. Під час нового розгляду рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 01.02.2018, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 17.07.2019, позов задоволено.

Не погоджуючись з висновками судів обох інстанцій та посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права відповідач оскаржив судові рішення у цій справі в касаційному порядку та просив Верховний Суд їх скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в позові.

За доводами скаржника судами обох інстанцій зроблено помилкові висновки стосовно строку дії договору оренди, внаслідок чого безпідставно зазначено про пропуск відповідачем 30-тиденного строку для повідомлення орендаря про заперечення щодо поновлення договору, а відтак, необґрунтовано задоволено заявлений у цій справі позов.

Переглянувши в чинному на час подачі касаційної скарги порядку оскаржені судові рішення, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Як встановлено судами, договір оренди, щодо поновлення якого виник спір у цій справі, було укладено між Фізичною особою-підприємцем Єремійчуком Станіславом Петровичем (Орендарем) та Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області (Орендодавецем) 01.11.2007. На його умовах Орендодавець надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Пунктом 37 Договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Пунктом 7 Договору сторони погодили, що цей договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору Орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

25.09.2012 до Договору внесено зміни, пункт 7 викладено в такій редакції: "Договір укладено на 5 років з моменту державної реєстрації змін до нього і діє по 21 листопада 2017 року. Після закінчення строку дії договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію". Також цими змінами закріплено розмір орендної плати на рівні 4 відсотки нормативної грошової оцінки землі. Ці зміни зареєстровано в управлінні Держкомзему у Олександрійському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.10.2012.

15.09.2017 орендар звернувся до орендодавця із листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, до якого було додано проект відповідної додаткової угоди з пропозицією поновити договір на той самий строк і на тих самих умовах.

Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області у листі-повідомленні від 05.10.2017 № Є-19007/0-13009/0/6-17 поінформувало орендаря про прийняте рішення щодо заперечення у поновленні договору оренди.

17.10.2017 орендар направив Головному управлінню Держгеокадастру у Кіровоградській області проект додаткової угоди про поновлення договору оренди в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

У Листах-повідомленнях від 04.12.2017 № Є-22313/0-15958/0/6-17; від 07.12.2017 № 31-11-0.63-10878/2-17 і від 11.12.2017 № Є-22313/0-16384/0/6-17 Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області заперечило щодо поновлення орендарю договору оренди. Так, за змістом абзацу 1 листа-повідомлення від 07.12.2017 № 31-11-0.63-10878/2-17 Головне управління Держгеокадстру у Кіровоградській області, керуючись Положенням "Про Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області", статтею 122 Земельного кодексу України, ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" повідомило орендареві про прийняте рішення щодо заперечення у поновлені договору оренди землі.

Орендар продовжив користуватися земельної ділянкою після закінчення строку дії Договору, та вважаючи свої права порушеними, звернувся з цим позовом до суду.

Скасовуючи постанову апеляційного суду, якою було задоволено позов у цій справі, Верховний Суд у постанові від 19.03.2019 зауважив на тому, що вирішальним у цій справі є правильне визначення строку дії договору оренди землі, укладеного між позивачем та відповідачем, та наголосив на необхідності однозначного визначення строку дії договору з урахуванням змісту внесених до нього змін.

Так, апеляційному суду слід було дати оцінку зміненій умові договору, за якою договір укладено на 5 років з моменту державної реєстрації змін до нього і діє по 21.11.2017, враховуючи, що ця умова об`єднує як календарну дату 21.11.2017, так і подію, з настання якої пов`язано початок обрахування 5 річного строку (державна реєстрація змін - 19.10.2012).

Вирішуючи питання про кінцеву дату дії укладеного договору, суд апеляційної інстанції керувався положеннями ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі", у редакції на момент укладення зазначеного договору, за якими договір оренди землі підлягає державній реєстрації і набирає чинності після його державної реєстрації, ч. 1 ст. 210, ст. 627, 631, 638 ЦК України дає підстави стверджувати, що коли законом встановлено вимогу державної реєстрації конкретного правочину, такий правочин може вважатися вчиненим лише з моменту його відповідної державної реєстрації. Системний аналіз ст. 792 ЦК України, ст. 124, 125 ЗК України, ст. 2, 6 , 18 та ст. 20 Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що, оскільки договір оренди земельної ділянки підлягає обов`язковій державній реєстрації, то саме з моменту її проведення такий договір набирає чинності, а в сторін виникають відповідні права та обов`язки з оренди земельної ділянки.

За висновком апеляційного суду, укладений між сторонами договір набув чинності з моменту державної реєстрації, внесених до нього змін, тобто з 19.10.2012 і діяв протягом п`яти років до 19.10.2017.

Втім колегія суддів не може погодитись з таким висновком апеляційного суду, оскільки застосовані ним норми матеріального права регулюють питання про початок дії договору оренди земельної ділянки та жодним чином не стосуються порядку обчислення строку дії договору та визначення кінцевої дати його дії, тобто не дозволяють належним чином з`ясувати яким чином визначити кінцеву дату дії договору у разі одночасного встановлення у договорі його строку та терміну дії.

Так, відповідно до ст. 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

В ст. ст. 251, 252 ЦК України визначено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду. Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Згідно зі ст. 254 ЦК України строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.

У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення. У спеціальному Законі України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18). Можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства. Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України "Про оренду землі", який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. (Такий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 по справі № 322/1178/17).

Таким чином, висновок апеляційного суду про те, що строк дії договору сплив 19.10.2017 був би правильним, якби сторонами не було погоджено конкретного терміну дії договору - а саме 21.11.2017.

Колегія суддів зауважує, що за змістом статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4). Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5). У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина 6). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (частина 7). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина 8). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржена в суді (частина 9). У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина 10).

Статтею ЗЗ Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1 - 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Саме такий висновок щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, який також підтверджено у постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Як встановлено судами у цій справі, відповідач листом - повідомленням № Є-19007/0-13009/0/6-17 від 05.10.2017 повідомив позивача про прийняте рішення щодо заперечення в поновленні договору оренди землі; у листах-повідомленнях № Є-22313/0-15958/0/6-17 від 04.12.2017 та №31-11-0.63-10878/2-17 від 07.12.2017 повідомив про прийняте рішення щодо заперечення в поновленні договору оренди землі.

Враховуючи, що терміном дії договору оренди визначено 21.11.2017, висновок апеляційного суду про недотримання орендодавцем 30-тиденного строку для направлення заперечення проти продовження орендних правовідносин в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та про наявність підстав для поновлення у зв`язку з цим договору оренди є помилковим.

Також неможливо погодитись з висновками суду першої інстанції про те, що листи-повідомлення від 05.10.2017 № Є-19007/0-13009/0/6-17 та від 07.12.2017 № 31-11-0.63-10878/2-17 не є рішеннями Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про заперечення та носять суто інформаційних характер, адже вони не обґрунтовані жодною нормою, натомість стаття 33 Закону України містить вимогу лише щодо письмової форми такого повідомлення.

Зважаючи на те, що у цій справі відсутні всі необхідні для поновлення договору оренди землі в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" юридичні факти, а саме, наявне своєчасне письмове повідомлення орендаря про відмову орендодавця в поновленні договору оренди, підстави для задоволення заявленого у цій справі позову відсутні, тому судові рішення, ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права підлягають скасуванню, а касаційна скарга - задоволенню.

Враховуючи, що судами попередніх інстанцій під час неодноразового розгляду цієї справи встановлено всі обставини, необхідні для правильного вирішення спору, проте зроблено помилкові висновки внаслідок неправильного застосування норм матеріального права, колегія суддів вважає недоцільним передачу справи на новий розгляд та вважає за можливе в межах повноважень, встановлених ГПК України, ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Керуючись ст. ст. 240, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області задовольнити.

Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 17.07.2019 та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 01.02.2018 у справі №912/3648/17 скасувати.

Ухвалити нове рішення. В позові відмовити.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддяМогил С.К.
Судді:Случ О.В.
Уркевич В.Ю.