СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 жовтня 2021 року м. Харків Справа № 922/1509/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Тарасова І.В. , суддя Шевель О.В.

за участі секретаря судового засідання Ярітенко О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (вх. №2379Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 08.07.2021 (рішення ухвалено суддею Лавровою Л.С. 08.07.2021 о 12:58 год., у приміщенні Господарського суду Харківської області, повне рішення складено 13.07.2021) у справі №922/1509/21

за позовом Приватної фірми ГАММА-55,

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Державне підприємство Український науково-технічний центр металургійної промисловості Енергосталь,

про визнання додаткової угоди укладеною

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 08.07.2021 у справі №922/1509/21 позов задоволено повністю; визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди №А-35 від 31.12.2003 року у наступній редакції:

Додаткова угода

до договору оренди № А-35 від 31.12.2003 р.

м.Харків 27 грудня 2018 року

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області, ідентифікаційний код 23148337, місцезнаходження якого: 61057 м.Харків, майдан Театральний, 1 в особі начальника Кравченка Олега Олександровича, що діє на підстав Положення затвердженого Головою Фонду 16.07.2021 р., іменований надалі "Орендодавець" з одного боку, і Приватна фірма" Гамма-55" , в особі директора Грігоряна Арама Андраніковича, що діє на підставі Статуту, іменований надалі "Орендар" уклали цю Додаткову угоду про наступне :

1. Розділ 10 "Строк чинності , умови зміни та припинення Договору" п. 10.1 викласти в наступній редакції :

Цей договір продовжено на 20 (двадцять) років, тобто до 31.12.2038 року.

2. Ця Додаткова угода складена у 3-х примірниках, що мають однакову юридичну силу та є невід`ємною частиною Договору оренди № А-35 від 31.12.2003 р.

Орендодавець Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області ідентифікаційний код 23148337 місцезнаходження: 31057, м.Харків, майдан Театральний,1 Начальник ________ Кравченко О.О.Орендар ПФ" Гамма-55" Юр.адреса: 61052 м.Харків, вул.Полтавський шлях,27 кв.2 Директор ПФ "Гамма-55" _________ Грігорян А.А.
Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях на користь Приватної фірми Гамма-55 2270,00 грн. судового збору.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального права, просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 08.07.2021 у справі №922/1509/21 та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Приватної фірми Гамма-55 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди №А-35 від 27 грудня 2018 року в редакції позивача, а саме: розділ 10 Строк чинності, умови зміни та припинення договору пункт 10.1 викласти в наступній редакції: цей договір продовжено на 20 (двадцять) років, тобто до 31.12.2038 року відмовити в повному обсязі. Також заявник просить стягнути з Приватної фірми Гамма-55 на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області витрати зі сплати судового збору у сумі 3405,00 грн. за подання апеляційної скарги.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, відповідач зазначав, що суд першої інстанції порушив норми ЦК України, ГК України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також умови договору оренди від 31.12.2003. Так, зі змісту ст. 759, 736, 764 ЦК України, ч. 2 ст. 291 ГК України, ч. 2 ст. 17 та ч. 2 ст. 26 Закону «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Проте, суд першої інстанції, на думку відповідача, не прийняв ту обставину, що позивач зазначивши у позовній заяві строк, на який він вимагає продовжити договір оренди 20 років, фактично хоче вирішити питання у судовому порядку не продовження договору оренди, а про зміну терміну його дії. Крім того, на час звернення ПФ «Гамма-55» з позовом до господарського суду орендні відносини регулюються, зокрема, Законом України «Про оренду державного та комунального майна» в новій редакції та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна», затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020. Так, враховуючи, що умовами Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, позивач повинен був звернутись до Регіонального відділення не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, тобто у квітні 2021.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 09.08.2021 (колегія суддів у складі (головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Білоусова Я.О., суддя Тарасова І.В.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області на рішення Господарського суду Харківської області від 08.07.2021 у справі №922/1509/21, повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 28.09.2021.

18.08.2021 від ДП Український науково-технічний центр металургійної промисловості Енергосталь надійшли пояснення до апеляційної скарги (вх.№9591).

09.09.2021 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№10493).

27.09.2021 від позивача надійшли додаткові пояснення (вх.№11185).

Відповідно до розпорядження Східного апеляційного господарського суду щодо повторного автоматизованого розподілу справи та протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.09.2021 у зв`язку із відпусткою судді Білоусової Я.О., яка входила до складу колегії суддів, для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Шевель О.В., суддя Тарасова І.В.

Згідно положень ст. 32 Господарського процесуального кодексу України у разі зміни складу суду на стадії підготовчого провадження розгляд справи починається спочатку, за винятком випадків, передбачених цим Кодексом. У разі зміни складу суду на стадії розгляду справи по суті суд повторно розпочинає розгляд справи по суті, крім випадку, коли суд ухвалить рішення про повторне проведення підготовчого провадження.

У судовому засіданні 28.09.2021 оголошено перерву до 21.10.2021.

У судовому засіданні 21.10.2021 представник відповідача підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Представник позивача проти вимог апеляційної скарги заперечував.

Представник третьої особи у судове засідання не з`явився.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

31.12.2003 між ПФ Гамма-55 (орендар) та УкрДНТЦ Енергосталь (орендодавець) укладено договір оренди №А-35 (далі - договір), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене нерухоме майно: приміщення 14ч16 та 18ч20 в цокольному поверсі, площею 324,4 кв.м. за адресою: м. Харків, пр. Леніна, 9 (Науки) в будинку, що знаходиться на балансі УкрДНТЦ «Енергосталь». Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою за станом на 31.10.2003 і становить 366700,00 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення магазину для здійснення торгівлі непродовольчими товарами (п. 1.1 договору).

01.01.2004 між сторонами договору складено на підписано акт приймання передачі орендованого майна.

Додатковою угодою №3 від 27.12.2007 до договору оренди №А-35 від 31.12.2003 сторони внесли зміни та доповнення до договору оренди та визначили, що договір укладено строком на 10 років, що діє з 01.01.2004 до 31.12.2013.

01.02.2009 сторони уклали додаткову угоду №3 до договору, в якій, зокрема, виклали п.1.1. у такій редакції: « 1.1. Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: приміщення №№14ч16, 18, 19, 19а, 19б, 19в, 19г, 19д, 19е, 20 на цокольному поверсі (майно), площею 323,7 кв.м. (згідно з технічним паспортом №73477/81783 на будівлю), розміщене за адресою м. Харків, Дзержинський район, просп. Леніна, 9 в будинку, що знаходиться на балансі УкрДНТЦ «Енергосталь». Вартість майна визначена згідно з незалежною оцінкою за станом на 31.10.2003, становить 365907,24 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення магазину для торгівлі непродовольчими товарами».

У зв`язку із зміною найменування орендодавця між сторонами укладено додаткову угоду №4 від 21.05.2012, в якій визначили орендодавця ДП «Український науково-технічний центр металургійної промисловості «Енргосталь».

Рішенням Господарського суду Харківської області від 22.11.2016 у справі №922/3047/16 внесено зміни до договору, зокрема, в частині заміни сторони орендодавця на Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області.

Додатковою угодою №7 від 26.11.2018 до договору оренди сторони дійшли згоди продовжити строк його дії на 2 роки та 11 місяців, тобто до 30.11.2021.

Листом від 27.12.2018 за вих. №479.12 ПФ Гамма-55 звернулася до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області з проханням продовжити термін дії договору оренди державного майна №А-35 від 31.12.2003 на 20 років шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди з подальшим її нотаріальним посвідченням. Разом з листом відповідачу також було направлено додаткову угоду від 27.12.2018 до договору в частині продовження терміну дії договору до 31.12.2038.

Враховуючи, що відповідач не надав відповіді на звернення позивача та не підписав додаткову угоду, останній звернувся до суду із позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди №А-35 від 31.12.2003 у редакції, викладеній в позові.

В свою чергу, відповідач не заперечує отримання вказаного листа та зазначає, що у зв`язку з розглядом пропозиції орендаря регіональним відділенням було надіслано на адресу Міністерства економічного розвитку і торгівлі України лист №4324 від 03.01.2019 щодо надання дозволу на продовження договору оренди №А-35 від 31.12.2003 на 20 років. Проте, відповідь на зазначений лист до Регіонального відділення не надійшла, що на думку відповідача, свідчить про те, що Мінекономіки не надало згоди на продовження строку дії договору оренди, а тому є підстави для відмови у задоволенні позовних вимог.

Крім того, відповідач зазначав, що на відміну від продовження дії договору, зміна договору означає викладення окремих його положень, або в цілому всього тексту договору в новій редакції. Проте, позивач, маючи на меті продовження дії договору оренди, намагається змінити строк дії договору в бік збільшення. Так, у листі від 27.12.2018 позивач просить продовжити термін дії договору, хоча строк визначає інший, ніж встановлений у договорі оренди від 31.12.2013 в редакції додаткової угоди №3 від 27.12.2007. А тому вимога, викладена у позовній заяві ПФ «Гамма-55», не відповідає ані умовам договору, ані меті позову.

Приймаючи оскаржуване рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції користуючись принципом аналогії, звернувся до статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яка визначає, що орган уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п`ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди. Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим. Тобто, відповідач мав право вибору між рішеннями про погодження терміну договору оренди або про відмову у його погоджені лише за умови, коли вибране рішення ґрунтується на законі. В даному разі, пасивна поведінка органів, уповноважених управляти державним майном, що виявилась у відсутності реагування у визначений проміжок часу на лист позивача, мала своїм наслідком погодження орендарю умов додаткової угоди в частині продовження дії договору оренди на 20 років. В свою чергу, наявність відповідної заяви орендаря та належних доказів її надсилання орендодавцю, свідчить про добросовісність звернення позивача до відповідача, вчинення позивачем залежних від його волі необхідних дій у спірних правовідносинах на відміну від відповідача.

Крім того, місцевий господарський суд зазначив, що юридичний аналіз частини 1 статті 764 ЦК України, частини 4 статті 284 ГК України, частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" дозволяє зробити висновок про те, що як норми цивільного законодавства, так і норми господарського права, зокрема, й спеціальні норми, що регламентують здачу в оренду державного та комунального майна, однаково та в імперативному порядку визнають продовженим договір оренди на той же строк та на тих же умовах, якщо орендодавець не заявить про припинення або зміну умов договору оренди. В даному випадку, ще у 2018 році орендодавець виявив бажання на продовження дії договору оренди, втім у визначений час відповідач не виразив заперечення щодо продовження орендних правовідносин із позивачем, чим фактично погодив йому (позивачу) умови додаткової угоди на продовження дії договору на 20 років.

Надаючи правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до ст. 626, 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 628, 629 ЦК України).

Згідно положень ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Колегія суддів враховує положення ст. 5 ЦК України, відповідно до якої акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Отже, правовідносини за укладеним між сторонами договором оренди регулюються Главою 58 Цивільного кодексу України, параграфом 5 Глави 30 Господарського кодексу України та Законом України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції від 10.01.1992 №2269-ХІІ, що діяла станом на час виникнення спірних правовідносин.

Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Статтею 283 ГК України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). Об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч.4 ст. 284 ГК України).

Згідно положень ст. 285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Статтею 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зокрема, визначено, що істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частиною 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Отже, відповідно до наведеної норми договір може бути пролонгованим, тобто продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором та укладеним на новий строк, користуючись переважним правом перед іншими особами на укладення цього договору.

Статтею 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); укладення концесійного договору з орендарем державного майна відповідно до Закону України "Про концесію"; банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Виходячи зі змісту наведених норм, слід мати на увазі, що орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін. Винятком є намір власника майна використовувати зазначене майно для власних потреб, про такий намір власник повинен попередити орендаря письмово не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Окрім того, за умовами наведених положень закону, для використання переважного права орендар повинен повідомити орендодавця про укладення договору оренди у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

Отже, законодавцем визначено два правові інститути на продовження договірних відносин з оренди нерухомого майна (пролонгація та продовження його дії). Помилково ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.

Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами на рівних запропонованих орендодавцем умовах договору оренди.

В даному випадку позивачем обраний інститут реалізації переважного права на продовження дії договору оренди із відповідачем.

Як вже зазначалось, з 31.12.2003 між сторонами тривають орендні правовідносини пов`язані із орендною державного окремо визначеного майна. Орендар виконує свої обов`язки за договором оренди про, що стверджує третя особа, а відповідач не спростовує дані обставини.

Матеріали справи свідчать, що 27.12.2018 позивач звернувся до відповідача з листом № 479.12 з проханням продовжити термін дії договору на 20 років, тобто до 31.12.2038, шляхом укладання додаткової угоди до договору. Разом з листом відповідачу також було направлено додаткову угоду від 27.12.2018 до договору в частині продовження терміну дії договору.

Тобто, наймач повідомив наймодавця про своє переважне право в розумний строк до закінчення строку договору найму, чим виявив своє бажання на продовження правовідносини з відповідачем на умовах запропонованої ним редакції додаткової угоди до договору.

На підставі листа орендаря від 27.12.2018 №479.12 відповідачем було надіслано на адресу Міністерства економічного розвитку і торгівлі України лист №43-24 03.01.2019 щодо надання дозволу на продовження договору оренди № А-35 від 31.12.2003 на 20 років, однак відповідь не було отримано.

Закон України "Про управління об`єктами державної власності" відповідно до Конституції України визначає правові основи управління об`єктами державної власності.

Відповідно до пункту 30 частини 1 статті 6 Закону України "Про управління об`єктами державної власності" уповноважені органи управління відповідно до покладених на них завдань надають орендодавцям об`єктів державної власності згоду на оренду державного майна і пропозиції щодо умов договору оренди, які мають забезпечувати ефективне використання орендованого майна та здійснення на орендованих підприємствах технічної політики в контексті завдань галузі.

При цьому, як вірно зазначив суд першої інстанції, заява орендодавця про припинення договору оренди є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 Цивільного кодексу України.

Враховуючи, що ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не встановлює форму заяви про припинення договору оренди, то така вимога може бути викладена однією із сторін у листі, телеграмі, факсограмі тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вимога обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди та її направлення у межах строку, встановленого законом.

Отже, сторони не обмежені в праві заявити про припинення або зміну договору як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії такого договору.

Враховуючи, що спеціальний закон не містить конкретної процедури щодо розгляду листів орендаря на продовження дії договору оренди, суд вірно застосував принцип аналогії та звернувся до статті, яка регулює споріднені відносини, а саме до статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції від 10.01.1992 №2269-ХІІ, що діяла станом на час отримання відповідачем заяви про продовження терміну дії договору оренди та відповідної додаткової угоди) та визначає порядок укладання договору.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п`ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди. Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим.

Юридично допустимими вважаються рішення, які приймаються відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України. Отже, відповідач має право вибору між рішеннями про погодження терміну договору оренди або про відмову у його погоджені лише за умови, коли вибране рішення ґрунтується на законі.

В даному разі, пасивна поведінка органу, уповноваженого управляти державним майном, що виявилась у відсутності реагування у визначений проміжок часу на лист позивача, мала своїм наслідком погодження орендарю умов додаткової угоди в частині дії договору оренди на 20 років. В матеріалах справи відсутні докази попередження відповідачем чи будь яким іншим органом, в управління якого перебуває орендоване майно, про намір використовувати спірне майно для власних потреб або про намір припинити договір оренди.

В свою чергу, наявність відповідної заяви орендаря та належних доказів її надсилання орендодавцю свідчать про добросовісність звернення позивача до відповідача, вчинення позивачем залежних від його волі необхідних дій у спірних правовідносинах на відміну від відповідача.

Частиною 3 статті 6 Цивільного кодексу України передбачено, що сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (частина 2 статті 759 ЦК України) .

Тобто, сторони на власний розсуд можуть визначати умови договору оренди, однією із істотних умов якого є строк оренди, який, в свою чергу, може встановлюватись та регулюватися окремим законом (спеціальними нормами) в залежності від виду майна, що передається в найм (оренду).

Внесення змін до договору оренди державного майна в частині строку (терміну) оренди допускається у порядку, визначеному частиною 2 статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", та з урахуванням вимог щодо терміну, визначених частиною 1 цієї статті. Самостійна зміна орендодавцем нового терміну оренди з узгодженого сторонами терміну на інший суперечить приписам частини першої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

У спірних правовідносинах сторони укладали додаткові угоди, якими поновлювали дію договору, та визначали нову дату його закінчення, таким чином щоразу встановлюючи строк, протягом якого договір діє від моменту, коли спливав раніше встановлений сторонами строк.

Системний аналіз частини 1 статті 764 ЦК України, частини 4 статті 284 ГК України, частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" дозволяє зробити висновок про те, що як норми цивільного, так і норми господарського законодавства, зокрема, й спеціальні норми, що регламентують здачу в оренду державного та комунального майна, однаково та в імперативному порядку визнають продовженим договір оренди на той же строк та на тих же умовах, якщо орендодавець не заявить про припинення або зміну умов договору оренди .

В даному випадку, ще у 2018 році орендодавець виявив бажання на продовження дії договору оренди, втім у визначений законом строк від відповідача не надійшли заперечення з приводу відсутності бажання про продовження орендних правовідносин із позивачем, чим фактично було погоджено позивачу умови додаткової угоди та продовження дії договору на 20 років.

Слід звернути увагу, що продовження договору оренди в судовому порядку в передбачений договором спосіб вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин, а й необхідності укладення додаткової угоди як підстави продовження орендних прав і обов`язків. Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права.

Правове регулювання процедури продовження орендних правовідносин спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця, як власника майна, володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм, настання наслідків у вигляді продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

У рішенні від 20 жовтня 2011 року у справі "Рисовський проти України" Європейський суд з прав людини підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення ЄСПЛ у справах "Беєлер проти Італії", "Онер`їлдіз проти Туреччини", "Megadat.com S.r.l. проти Молдови", "Москаль проти Польщі").

Отже, реалізація наданих відповідачу Законом України "Про оренду державного та комунального майна" прав, зокрема права на пролонгацію договору, повинна гарантувати йому вільне володіння тими майновими правами, яких він уже набув в силу закону, що сприятиме юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси сторін спору та відповідатиме принципам застосування статті 1 Протоколу 1 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства України та яка захищає майнові інтереси сторін до тієї ж міри, як право власності на речові права. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 січня 2019 року у справі №910/321/18.

Неврахування переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчитиме про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Концепція "майна" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак, і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення ЄСПЛ від 25 березня 1999 року у справі "Ятрідіс проти Греції", заява № 311107/96, п. 54). Крім традиційної для України концепції власності (рухоме і нерухоме майно) та прав, що пов`язані з відносинами власності між особами (акції, інтелектуальна власність, тощо), власність у розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції є оренда майна. Так, у справі "Меллахер та Інші проти Австрії (1989 року)", ЄСПЛ вказав, що право на укладення договору оренди є частиною права власності (право володіння та користування), і тому дане право є одним із аспектів права власності.

Відповідно до статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Колегія суддів зауважує, що в разі існування будь-яких об`єктивних ризиків для відповідача, обумовлених продовженням строку дії договору оренди на 20 років, останній може скористатись своїм правом, передбаченим ч.2 ст. 188 ГК України (зміна суттєвої умови договору).

В умовах даного спору відповідач, бездіяльність якого призвела до виникнення спору, не позбавлений права захистити себе від можливих ризиків шляхом доведення необхідності зміни суттєвої умови договору (строку договору) у законній і змагальній процедурі, передбаченій ст. 188 ГК України.

Оцінюючи заперечення відповідача щодо дії норм права у часі (твердження про необхідність застосування до спірних правовідносин Закону України Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019 №157-IX), колегія суддів зазначає, що ці заперечення не відповідають змісту ч. 1, 3 ст. 5 ЦК України.

Так, відповідно до ч. 1, 3 ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

В даному випадку, як оферта, так і її погодження в порядку ст. 9 Закону України Про оренду державного та комунального майна, а отже, і укладення додаткової угоди (закон використовує термін погодження договору оренди, який не може мати іншого змісту, аніж погодження суттєвих умов правочину, тобто його укладання), відбулися під час дії Закону, і положення нового нормативного акту - Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019 № 157-IX на ці правовідносини не розповсюджується.

Колегія суддів зазначає, що безпідставними є також заперечення відповідача щодо нормативної заборони продовження строку дії договору оренди на 20 років, оскільки ці заперечення знову ж ґрунтуються на положеннях Закону України Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019 № 157-IX, який до спірних правовідносин не застосовується.

Оцінюючи заперечення відповідача про те, що направлення оферти до спливу строку дії договору не відповідає точному змісту ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-ХІІ, колегія суддів ще раз наголошує, що ч. 2 ст. 17 Закону №2269-ХІІ не встановлює форму заяви про припинення дії договору оренди. Така вимога може бути викладена однією із сторін у листі, телеграмі, факсограмі тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вимога обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди та її направлення у межах строку, встановленого законом.

Отже, сторони не обмежені в праві заявити про припинення або зміну договору як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії такого договору. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 906/742/18, постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2019 року по справі № 914/120/19, постанові Верховного Суду від 21 жовтня 2019 року по справі № 902/862/15.

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі викладеного, керуючись статтями 269, 270, 275, 281-284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 08.07.2021 у справі №922/1509/21 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 28.10.2021.

Головуючий суддя О.О. Крестьянінов

Суддя І.В. Тарасова

Суддя О.В. Шевель