У Х В А Л А

12 жовтня 2021 року

м. Київ

Справа № 923/196/20

Провадження № 12-58гс21

Велика Палата Верховного Суду у складі:

судді-доповідачаКатеринчук Л. Й.,

суддів Власова Ю. Л., Григор`євої І. В., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Данішевської В. І., Єленіної Ж. М., Князєва В. С., Лобойка Л. М., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Ткача І. В., Штелик С. П.,

перевіривши наявність підстав для передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду

справи № 923/196/20

за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті»

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12 липня 2021 року (у складі колегії: головуючий суддя - Діброва Г. І., судді Принцевська Н. М., Ярош А. І.)

та рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року (суддя Закурін М. К.)

у справі за позовом Лазурненської селищної ради Скадовського району Херсонської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті»

про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків недійсності,

У С Т А Н О В И Л А

1. У лютому 2020 року Лазурненська селищна рада Скадовського району Херсонської області (далі - Лазурненська селищна рада) звернулася до Господарського суду Херсонської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті» (далі - ТОВ «Табіті»), в якому, з урахуванням уточненої позовної заяви від 12 березня 2020 року, просила визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 30 серпня 2019 року № 808, укладений між Лазурненською селищною радою і ТОВ «Табіті», та повернути земельні ділянки до комунальної власності.

2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідно до рішення Лазурненської селищної ради № 729 від 19 квітня 2019 року «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення», селищна рада прийняла рішення про продаж і передачу у власність ТОВ «Табіті» земельної ділянки з кадастровим номером :01:063:0099, площею 1,0814 га, яка розташована за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт Лазурне під об`єктом: «літнє кафе, вбиральня з душовими, побутові приміщення, склад, навіс, альтанка, огорожа, зовнішні рукомийники, водонапірний бак, мостіння». 30 серпня 2019 року між Лазурненською селищною радою, як продавцем, та ТОВ «Табіті», як покупцем, укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки. На думку позивача, спірний договір укладено з порушеннями положень статті 134 Земельного кодексу України(далі - ЗК України), оскільки продаж земельної ділянки не було здійснено на конкурентних засадах. Позивач зазначав, що укладаючи спірний договір, він виходив з того, що на земельній ділянці з кадастровим номером :01:063:0099, площею 1,0814 га, яка знаходиться за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт Лазурне, перебував об`єкт нерухомості, який належав на праві приватної власності відповідачу. Однак у подальшому з`ясувалося, що відповідач ввів в оману щодо зазначеної обставини, оскільки об`єкт нерухомості, розташований на спірній земельній ділянці, є об`єктом незавершеного будівництва, реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт на який скасована наказом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Херсонській області від 17 квітня 2018 року у зв`язку з тим, що заявник вніс до неї недостовірні відомості щодо спірної земельної ділянки. За твердженням позивача, на момент подання відповідачем заяви про викуп земельної ділянки ТОВ «Табіті» не було власником нерухомого майна, тому не мало права на викуп земельної ділянки на неконкурентних засадах. Водночас викуплену земельну ділянку відповідач поділив на шість окремих земельних ділянок з відповідними кадастровими номерами.

3. Рішенням Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12 липня 2021 року, позовні вимоги Лазурненської селищної ради до ТОВ «Табіті» задоволено; визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки № 808 від 30 серпня 2019 року, укладений між Лазурненською селищною радою та ТОВ «Табіті»; зобов`язано ТОВ «Табіті» повернути Лазурненській селищній раді земельні ділянки з кадастровими номерами: :01:001:1205, площею 0,1622 га, :01:001:1207, площею 0,2702 га, :01:001:1210, площею 0,2704 га, :01:001:1208, площею 0,1622 га, :01:001:1209, площею 0,1081 га, :01:001:1206, площею 0,1081 га.

4. Задовольняючи позовні вимоги, місцевий та апеляційний господарські суди виходили з того, що поняття «об`єкт незавершеного будівництва» не ототожнюється з «об`єктом нерухомості», а тому продаж земельної ділянки, на якій розміщений об`єкт незавершеного будівництва, повинен відбуватися на конкурентних засадах згідно з вимогами частини першої статті 134 ЗК України.

5. Суди також указали, що об`єкт незавершеного будівництва було збудовано самочинно, тому відповідно до частини другої статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відповідач не набув права власності на нього як на об`єкт нерухомого майна. Земельна ділянка згідно з умовами спірного договору була продана без застосування попередньої процедури проведення земельних торгів, визначеної статтями 128, 135 ЗК України, з огляду на що суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що цей договір є недійсним, оскільки не відповідає вимогам статей 128, 134, 135 ЗК України. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 10 травня 2018 року № 12436855 до Реєстру були внесені відомості про реєстрацію об`єкта нерухомого майна - незавершеного будівництва «Бази відпочинку» готовністю 18%, який знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер :01:063:0099, площею 1,0814 га та зазначено, що власником об`єкта нерухомого майна є ТОВ «Табіті».

6. Суди зауважили, що оскільки укладений між сторонами договір купівлі-продажу земельної ділянки є недійсним, сторони зобов`язані повернути одна одній все, що за таким договором отримано, а саме позивач - вартість земельної ділянки на суму 1 081 400 грн, а відповідач - земельну ділянку кадастровим номером :01:063:0099. Водночас, оскільки земельна ділянка кадастровим номером :01:063:0099 на час розгляду цієї справи поділена на шість окремих земельних ділянок з відповідними кадастровими номерами, а саме: :01:001:1205, площею 0,1622 га; :01:001:1207, площею 0,2702 га, :01:001:1210, площею 0,2704 га, :01:001:1208, площею 0,1622 га, :01:001:1209, площею 0,1081 га, :01:001:1206, площею 0,1081 га, то відповідач зобов`язаний повернути позивачу саме ці земельні ділянки.

7. У липні 2021 року ТОВ «Табіті» звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просило постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12 липня 2021 року та рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року у цій справі скасувати та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити.

8. Обґрунтовуючи касаційну скаргу, скаржник зауважив, що судами попередніх інстанцій неправильно застосовано частину другу статті 134 ЗК України, статтю 13 ЦК України, статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах.

9. 13 вересня 2021 року від позивача надійшло клопотання про передачу справи № 923/196/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 ГПК України. На обґрунтування цього клопотання Лазурненська селищна рада посилалась на те, що колегією суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в постанові від 17 травня 2021 року у цій справі (під час перегляду в касаційному порядку раніше постановлених судових рішень) зроблено висновок про те, що «об`єкт незавершеного будівництва» не є будівлею або спорудою, а є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання, та, відповідно, не надає права на викуп відповідної земельної ділянки. У свою чергу, це суперечить висновкам, викладеним Касаційним адміністративним судом у складі Верховного Суду в постанові від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17.

10. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 04 серпня 2021 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Табіті» на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12 липня 2021 року та рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року, призначив касаційну скаргу до розгляду у судовому засіданні, надав учасникам справи строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

11. Ухвалою від 22 вересня 2021 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду справу № 923/196/20 за касаційною скаргою ТОВ «Табіті» на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12 липня 2021 року та рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року передав на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

12. Обґрунтовуючи підстави для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив, що вважає за необхідне відступити від висновку про те, що наявність в особи зареєстрованого права власності на об`єкт незавершеного будівництва надає такій особі право отримати в користування або придбати земельну ділянку без проведення земельних торгів, викладеного Касаційним адміністративним судом у складі Верховного Суду в постанові від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17.

13. Колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду зазначила, що скасовуючи постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02 грудня 2020 року у справі № 923/196/20 та передаючи цю справу на новий розгляд до апеляційного господарського суду, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив, що відповідач усупереч вимогам статей 120, 127, 128, 134 ЗК України придбав на позаконкурентних засадах земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва.

14. Положення абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України обумовлюють можливість викупу земельної ділянки на позаконкурентних засадах, зокрема у разі розташування на цій земельній ділянці об`єктів нерухомого майна (певних будівель чи споруд).

15. Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

16. Частиною третьою статті 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

17. Отже, об`єкт незавершеного будівництва за визначенням частини третьої статті 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва. Подібний правовий висновок викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 та від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15.

18. Державна реєстрація права власності як на об`єкт незавершеного будівництва, так і на нерухоме майно здійснюється в порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

19. Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва) державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.

20. Відповідно до положень частини третьої, четвертої статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору. Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі рішення суду, що набрало законної сили, проводиться за правилами, визначеними частинами першою - третьою цієї статті.

21. Отже, державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює особливого правового статусу такого об`єкта, визначеного частиною третьою статті 331 ЦК України, як сукупності будівельних матеріалів та обладнання, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно. Подібний правовий висновок викладений в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 914/2070/19.

22. Зважаючи на викладене, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в постанові від 17 травня 2021 року у справі № 923/196/20 дійшов висновку про те, що суд апеляційної інстанції помилково зазначив, що факт здійснення державної реєстрації права власності на «об`єкт незавершеного будівництва» свідчить про дотримання умов, з якими закон пов`язує наявність правових підстав набуття земельної ділянки у власність на позакокурентних засадах відповідно до положень абзацу першого частини другої статті 134 ЗК України. Натомість колегія суддів суду касаційної інстанції зазначила, що державна реєстрація не змінює правового режиму такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на «об`єкт нерухомого майна» (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини другої статті 331 ЦК України.

23. Водночас Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду в постанові від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Глобус-2020» (далі - ТОВ «Глобус-2020») до Чернівецької міської ради про визнання протиправним та скасування рішення, зобов`язання вчинити дії дійшов протилежного висновку.

24. Звертаючись з позовом до суду, ТОВ «Глобус-2020» зазначало, що оспорюваним рішенням було відмовлено у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для проведення реконструкції частини незавершеного будівництва дитячої лікарні з поліклінікою під готельно-туристичний комплекс та будівництво групи житлових будинків, проте позивач зазначає, що звернувся до Чернівецької міської ради на виконання умов договору купівлі-продажу незавершеного будівництва від 11 листопада 2004 року, за умовами якого передбачено зобов`язання позивача здійснити будівництво готелю і туристичного комплексу.

25. У справі № 727/9360/17 суди встановили, що рішенням Чернівецької обласної ради від 17 березня 2004 року № 18-13/04 зі змінами, внесеними рішенням від 12 серпня 2004 року № 119-15/04, за клопотанням Чернівецької обласної державної адміністрації надано згоду на приватизацію незавершеного будівництва дитячої лікарні з поліклінікою. Цим рішенням встановлено спосіб приватизації: продаж за конкурсом та обов`язкову умову приватизації - наявність програми (бізнес-плану) будівництва в рамках реалізації Програми розвитку туризму в Чернівецькій області на 2004 - 2010 роки готельно-туристичного комплексу. ТОВ «Глобус-2020» стало переможцем конкурсу з приватизації незавершеного будівництва дитячої лікарні з поліклінікою, у зв`язку з чим між позивачем і територіальними громадами сіл, селищ і міст Чернівецької області в особі Чернівецької обласної ради 11 листопада 2004 року укладено договір купівлі-продажу незавершеного будівництва.

26. Рішенням 25 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 28 лютого 2008 року № 527 ТОВ «Глобус-2020» надано дозвіл на реконструкцію під готельно-туристичний комплекс частини незавершеного будівництва дитячої лікарні з поліклінікою та будівництво групи житлових будинків на земельній ділянці на вул. Рівненській, 7.

27. Суди також встановили, що 20 лютого 2017 року між сторонами укладено договір оренди землі, яким ТОВ «Глобус-2020» передано в оренду земельну ділянку площею 1, 71107 га, яка розташована за зазначеною адресою.

28. Частиною першою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

29. За правилами частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (абзац другий частини другої статті 134 ЗК України).

30. Суд касаційної інстанції зазначив, що аналіз зазначених норм ЗК України свідчить про те, що в Україні є два варіанти передачі в оренду неприватних земель: за результатами проведення земельних торгів та за рішенням відповідного органу розпорядження землею.

31. У справі № 727/9360/17 суди встановили, що позивач набув право власності на незавершене будівництво на підставі договору купівлі-продажу від 11 листопада 2004 року, який нотаріально посвідчено та зареєстровано в реєстрі за № 5-4040. При цьому земельна ділянка, яка відводилась продавцю, становила 8 га, про що також зазначено в умовах договору купівлі-продажу у розділі «Предмет Договору».

32. Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду в постанові від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17 ототожнив поняття «нерухоме майно» із поняттям «об`єкт незавершеного будівництва» та дійшов висновку, що позивач як власник нерухомого майна, яке розташовано на земельній ділянці, за отриманням в користування якої він звернувся до Чернівецької міської ради, має право її орендувати без проведення земельних торгів.

33. Передаючи справу № 923/196/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів Касаційного господарського суду зауважила, що не погоджується з таким висновком Касаційного адміністративного суду, оскільки згідно з положеннями частини третьої статті 331 ЦК України правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва, а тому наявність в особи зареєстрованого права власності на об`єкт незавершеного будівництва не надає особі права на викуп земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, без проведення земельних торгів.

34. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду вважає, що правовідносини у справі № 727/9360/17 та у справі № 923/196/20 є подібними, оскільки виникли щодо застосування положень статті 134 ЗК Українистосовно продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, та вважає за необхідне відступити від викладеного в постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17 правового висновку про те, що наявність в особи зареєстрованого права власності на об`єкт незавершеного будівництва надає такій особі право отримати в користування або придбати земельну ділянку без проведення земельних торгів.

35.Відповідно до частини третьої статті 302 ГПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати передає справу на розгляд Великої Палати, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об`єднаної палати) іншого касаційного суду.

36. Зважаючи на те, що колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в ухвалі від 22 вересня 2021 року у справі № 923/196/20 висловила намір відступити від висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у справі № 727/9360/17, справа № 923/196/20 підлягає розгляду Великою Палатою Верховного Суду.

37. Згідно з частиною першою статті 301 ГПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу. Частиною третьою цієї ж статті встановлено, що розгляд справ у суді касаційної інстанції здійснюється у судовому засіданні з повідомленням учасників справи.

38. Ураховуючи викладене, справа розглядатиметься в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи, явка яких не є обов`язковою згідно з приписами частини другої статті 120 та частини другої статті 121 ГПК України.

Керуючись статтями 120, 121, 301, частиною третьою статті 302, статтею 303 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду

У Х В А Л И Л А:

1. Прийняти до розгляду справу № 923/196/20 за позовом Лазурненської селищної ради Скадовського району Херсонської області до Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті» про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків недійсностіз касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті» на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12 липня 2021 року та рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року.

2. Призначити справу № 923/196/20 до розгляду Великою Палатою Верховного Суду в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи на 07 грудня 2021 року о 12 годині 30 хвилин у приміщенні Верховного Суду за адресою: м. Київ, вул. Пилипа Орлика, 8.

3. Повідомити учасників справи, що їх явка не є обов`язковою.

4. Копію цієї ухвали надіслати учасникам справи.

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Л. Й. Катеринчук
СуддіЮ. Л. ВласовВ. С. Князєв
І. В. Григор`єваЛ. М. Лобойко
М. І. ГрицівК. М. Пільков
Д. А. ГудимаО. Б. Прокопенко
В. І. ДанішевськаЛ. І. Рогач
Ж. М. ЄленінаІ. В. Ткач
С. П. Штелик