Провадження № 12-88гс20
Стисла історія справи
1. Товариство з обмеженою відповідальністю «С.П.Т.» звернулося до суду з позовом до Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (далі -АРМА), Товариства з обмеженою відповідальністю «Пелучо» (далі - Відповідач-2), Державного підприємства «СЕТАМ» про визнання недійсними результатів електронних торгів щодо продажу земельної ділянки; визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки; витребування земельної ділянки з незаконного володіння Відповідача-2 на користь позивача.
2. Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.04.2020 в позові відмовлено повністю.
3. 14.07.2020 Північний апеляційний господарський суд своєю постановою апеляційну скаргу позивача задовольнив; рішення суду першої інстанції скасував; прийняв нове рішення, яким позов задовольнив повністю: визнав недійсними результати електронних торгів щодо продажу земельної ділянки; визнав недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки; витребував земельну ділянку з незаконного володіння Відповідача-2 на користь позивача.
4. Велика Палата Верховного Суду постановою від 05 жовтня 2021 року касаційну скаргу Відповідача-2 задовольнила частково. Скасувала постанову суду апеляційної інстанції в частині задоволення вимог про визнання недійсними результатів електронних торгів щодо продажу земельної ділянки та визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки. У цій частині залишила в силі рішення суду першої інстанції з мотивів, викладених у цій постанові. У решті постанову суду апеляційної інстанції залишила без змін. Здійснила розподіл судових витрат.
Причини незгоди з постановою Великої Палати Верховного Суду
5. Погоджуючись з резолютивною частиною зазначеної постанови, висловлюємо незгоду з окремими положеннями мотивувальної частини з таких причин.
6. У пункті 9.41 постанови робиться висновок, що Відповідач-2, проявивши розумну обачність, не міг не знати про незаконність продажу земельної ділянки, внаслідок чого вона вибула з володіння власника поза його волею.
7. З цього вбачається намір Великої Палати Верховного Суду врахувати при вирішенні віндикаційного спору фактор добросовісності / недобросовісності набувача нерухомого майна.
8. Такий підхід підтримується. Він відповідає практиці Великої Палати Верховного Суду, яка неодноразово доходила висновку, що суду слід оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна. Подібні за змістом висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (провадження № 14-192цс19, пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункт 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункт 46.1).
9. Водночас у пунктах 9.40, 9.41 постанови робиться висновок про обізнаність сторін договору купівлі-продажу (укладеного на торгах) щодо існування ухвали слідчого судді про передачу ділянки в управління АРМА, доступ до тексту якої є відкритим; про те, що Відповідач-2, проявивши розумну обачність, не міг не знати про незаконність продажу земельної ділянки, оскільки ухвала слідчого судді доступна в реєстрі.
10. Не погоджуємось із цим висновком виходячи з такого.
Тож добросовісний учасник торгів за цих обставин ніяк не міг дізнатися з реєстру про наявність ухвали саме щодо спірного нерухомого майна.
10.3. Навіть якби було доведено, що учасник торгів знав про зазначену ухвалу слідчого судді, від учасника торгів не можна було б вимагати, аби він дав їй належну оцінку і зробив однозначний висновок про незаконність продажу на підставі цієї ухвали. Адже суди у цій справі доходили різних висновків з цього приводу, а Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду визначив це як виключну правову проблему і передав на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Отже, навіть завідома обізнаність учасника торгів з ухвалою слідчого судді не свідчила б про його недобросовісність.
10.4. Якщо учасник торгів визнаватиметься добросовісним лише за умови, що він здійснив моніторинг Єдиного державного реєстру судових рішень, знайшов відповідну ухвалу, пересвідчився, що вона стосується саме майна, яке продається (невідомо, яким чином), і дав власну правильну оцінку цій ухвалі, то ефективність торгів АРМА можна поставити під сумнів. Добросовісні потенційні покупці не зголосяться на них.
11. Вважаємо, що незаконність передання нерухомого майна на торги сама по собі не є підставою для витребування у покупця цього майна. Вона не може свідчити про його недобросовісність, якщо не доведено, що покупець знав або мав знати про таку незаконність. При цьому учасник торгів вправі покладатися на рішення відповідного органу або особи про передання нерухомого майна на торги, довіряти такому рішенню, якщо не доведена достеменна обізнаність учасника торгів про його незаконність. На учасника торгів не може бути покладений обтяжливий обов`язок давати власну (причому правильну) оцінку таким рішенням, а також вчиняти дії щодо пошуку таких рішень.
12. Тому вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про недобросовісність переможця торгів, ґрунтуючись на неправильних припущеннях щодо наявності обтяжливих обов`язків учасників торгів, не передбачених законом.
13. Натомість Велика Палата Верховного Суду мала застосувати свої ж висновки про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо така особа знала чи мала знати про порушення порядку реалізації майна; не може вважатися добросовісною і особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону. Близькі за змістом висновки сформульовані в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 61).
14. У цій справі суд апеляційної інстанції встановив, що строк підготовки до проведення перших електронних торгів складав лише п`ять календарних днів. Це свідчить про порушення пункту 17 Порядку реалізації арештованих активів на електронних торгах, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України № 719 від 27.09.2017, відповідно до якого строк підготовки до проведення перших електронних торгів не може бути меншим тридцяти календарних днів для нерухомого майна.
15. При цьому на сайті Державного підприємства «СЕТАМ» доступна інформація як про дату проведення електронних торгів, так і про дату публікації оголошення. Тому Відповідач-2, проявивши розумну обачність, не міг не знати про порушення процедури підготовки до проведення електронних торгів, внаслідок чого був порушений принцип конкурентного продажу земельної ділянки. Звідси випливає, що Відповідач-2 не може вважатися добросовісним набувачем спірного нерухомого майна.
16. Тому вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду дійшла правильного висновку про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції в частині витребування земельної ділянки, але мотивування цього висновку є помилковим.
Судді Великої Палати Верховного Суду