ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" жовтня 2021 р.м. Одеса Справа № 916/2091/21

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Ловга В.М.

За участю представників сторін:

Від позивача: Вакаренко І.В. в порядку самопредставництва;

Від відповідача: Ковальова М.В. за довіреністю;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до підприємства у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю „Солодощі про стягнення 111 279,97 грн.,

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі по тексту Департамент) звернувся до господарського суду із позовними вимогами до підприємства у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю „Солодощі (далі по тексту ТОВ „Солодощі) про стягнення заборгованості у загальному розмірі 111 279,97 грн., яка складається із заборгованості зі сплати орендної плати у розмірі 108 414,64 грн. та пені у розмірі 2 865,33 грн. Позовні вимоги обґрунтовані фактом неналежного виконання відповідачем грошових зобов`язань, прийнятих на себе за умовами договору оренди нежитлового приміщення №194/19 від 15.04.2019р. в частині сплати орендних платежів протягом періоду з 01.09.2019р. по 31.07.2021р.

ТОВ „Солодощі заперечувало проти задоволення заявлених позивачем вимог, посилаючись на наявність передбачених ст. 762 ЦК України підстав для звільнення від сплати орендної плати у зв`язку з відсутністю у відповідача доступу до орендованого приміщення та перебуванням приміщення у інших осіб.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи та пояснення учасників судового процесу, суд встановив наступне.

Відповідно до свідоцтва про право власності від 15.10.2007р., виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі рішення виконавчого комітету №923 від 22.08.2007р., нежитлові приміщення першового поверху №810, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107, належать на праві комунальної власності територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради.

15.04.2019р. між Департаментом (Орендодавець) та ТОВ „Солодощі (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №194/19, відповідно до п. 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху № 810, загальною площею 62,4 кв. м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107. Характеристики об`єктів оренди наводяться у технічному паспорті, який видан КП «ОМБТІ та РОН» виконавчого комітету ОМР від 31.07.2007р. Ринкова вартість об`єкта оренди становить 536 030,00 грн. (без урахування податку на додану вартість). Звіт про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди складений ФОП Гержой А.М. (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 1242/17 від 22.12.2017р., виданий Фондом державного майна України).

Згідно з п. 1.3 договору оренди №194/19 від 15.04.2019р. договір укладено на період з 15.04.2019р. по 15.03.2022р.

Умовами п. п. 2.2., 2.4 договору оренди №194/19 від 15.04.2019р. за орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 3 741,49 грн. (без урахування податку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п. 3.4 договору оренди №194/19 від 15.04.2019р. Орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду нежиле приміщення згідно з п. 1.1. цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Згідно з п. 4.1 договору оренди №194/19 від 15.04.2019р. вказані у п. 1.1. приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно для розміщення торгівельного об`єкта з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.

15.04.2019р. між Департаментом та ТОВ „Солодощі було підписано акт приймання-передачі нежилих приміщень, з якого вбачається, що позивачем було передано, а відповідачем прийнято у користування нежилі приміщення першого поверху № 810, загальною площею 62,4 кв. м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107.

Листом №0119/692-06 від 18.03.2020р. Департаментом у відповідь на адвокатський запит представника ТОВ „Солодощі було повідомлено, що актом обстеження від 01.08.2019р., складеним КУ „Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради, підтверджується факт зайняття приміщень, переданих відповідачу в оренду за договором №194/19 від 15.04.2019р., з боку ОСББ „Церковний, яким було передано приміщення в оренду приварному підприємцю. Крім того, Департаментом було повідомлено про отримання з державного реєстру інформації щодо реєстрації за ОСББ „Церковний права власності на нежитлові приміщення, при співвідношенні плану яких із планом приміщень, які належать територіальній громаді м. Одеса, вбачається, що вони є тотожними.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за №202980923 від 04.03.2020р. вбачається, що за ОСББ „Церковний зареєстровано право власності на приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107.

З висновку №32-20 від 09.06.2020р., складеного експертом Рапач К.В. за заявою представника ТОВ „Солодощі, вбачається, що в результаті проведеного дослідження, відповідно до інформації, наявної у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та копій документів, наданих замовником, встановлено, що при зіставленні та аналізу розташування інструкцій (несучих стін, колон, сходів), а також об`ємно-планувальних рішень можливо зробити висновок, що площа нежитлових приміщень №102, загальною площею 77,5 кв. м., яке розташоване за адресою:м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, буд. 107, зареєстрованих за ОСББ «Церковний» фактично складається з частин нежитлових приміщень №810 та № 812, які передані у користування ТОВ «Солодощі» на підставі договорів оренди №194/19 та №197/19 від 15.04.2019р. та належать на праві комунальної власності територіальній громаді міста Одеси.

01.06.2021р. Департамент звернувся до ТОВ „Солодощі із претензією, згідно якої позивач просив сплатити заборгованість за договором оренди №194/19 від 15.04.2019р., яка станом на 28.04.2021р. складала 93 219,60 грн., а також пеню у розмірі 2612,17 грн.

Звертаючись до господарського суду із позовними вимогами до ТОВ „Солодощі, Департаментом було наголошено про наявність правових підстав для стягнення із відповідача орендної плати за період з 01.09.2019р. по 31.07.2021р. При цьому, відповідачем в процесі вирішення даного спору фактично було вказано, що встановлений КУ „Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради 01.08.2019р. факт використання орендованого приміщення іншими особами, як і наявність спору між Одеською міською радою та ОСББ „Церковний у межах справи №916/980/20 з приводу реєстрації права власності ОСББ на нежитлові приміщення, не звільняє відповідача від обов`язку сплачувати орендну плату.

Вирішуючи питання про обґрунтованість заявлених в межах даної справи позовних вимог, суд виходить з наступного.

Згідно з ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Положеннями ст. 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, та встановлено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів.

Варто зауважити, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, у зв`язку з чим, суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

При цьому, особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. В свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

Відповідно до ч.1 ст. 179 Господарського кодексу України (далі по тексту ГК України) майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.

Статтею 193 ГК України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

У відповідності до ч. 2 ст. 509 ЦК України зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 2, ст. 5 Закону України „Про оренду державного та комунального майна № 2269-XII від 10.04.1992р. (в редакції чинній на 15.04.2019р. - дату укладення договору оренди) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Частинами 1, 3 ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

27.12.2019р. набув чинності Закон України „Про оренду державного та комунального майна № 157-IX від 03.10.2019р., який згідно п. 1 Прикінцевих та перехідних положень був введений в дію з 01.02.2020р. При цьому, згідно п. 5 Прикінцевих та перехідних положень Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-XII від 10.04.1992р. із наступними змінами з дня введення в дію Закону № 157-IX визнано таким, що втрачає чинність.

Відповідно до ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що перебувають у державній власності, між державним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається Порядком передачі майна в оренду. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається представницьким органом місцевого самоврядування. Стягнення заборгованості з оплати орендної плати може здійснюватися в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Відповідно до ст. 286 ГК України орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтями 610, 612 ЦК України встановлено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Господарським судом в процесі вирішення даного спору було встановлено, що 15.04.2019р. між Департаментом та ТОВ „Солодощі було укладено договір оренди нежитлового приміщення №194/19, за умовами якого відповідачу було передано у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху № 810, загальною площею 62,4 кв. м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107. Орендоване на підставі договору №194/19 від 15.04.2019р. приміщення було передано відповідачу у користування 15.04.2019р., що підтверджується підписаним між сторонами актом приймання-передачі приміщення.

Предметом заявлених Департаментом у межах даної справи позовних вимог є вимоги про стягнення орендної плати за період з 01.09.2019р. по 31.07.2021р. за користування приміщенням, переданим в оренду згідно договору №194/19 від 15.04.2019р. Натомість, ТОВ „Солодощі заперечує проти задоволення заявлених позивачем вимог, посилаючись на наявність передбачених законом підстав для звільнення від сплати орендної плати у зв`язку з відсутністю у відповідача доступу до орендованого приміщення та перебуванням у приміщенні інших осіб.

Як зазначалось вище по тексту рішення, листом №0119/692-06 від 18.03.2020р. Департаментом у відповідь на адвокатський запит представника ТОВ „Солодощі було повідомлено, що актом обстеження від 01.08.2019р., складеним КУ „Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради, підтверджується факт зайняття приміщень, переданих відповідачу в оренду за договором №194/19 від 15.04.2019р., з боку ОСББ „Церковний. В процесі вирішення даного спору вказаний факт був визнаний Департаментом по тексту відповіді на відзив.

Крім того, як вбачається з автоматизованої системи документообігу суду в провадженні господарського суду Одеської області перебуває справа №916/980/20 за позовом Одеської міської ради до ОСББ Церковний, державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Дар`ї Юріївни, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Департаменту, ТОВ Солодощі, про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та записів про право власності, остаточне судове рішення по якій судом проголошено не було.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Верховний Суд у постанові від 30.06.2020р. по справі №915/1046/19 дійшов висновку, що підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ч. 6 ст. 762 ЦК України

визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за це, мають бути доведені. При цьому незалежними від волі орендаря обставинами є, зокрема, незаконне захоплення майна іншою особою, неповідомлення орендодавцем орендаря про права третіх осіб на майно (наприклад, право застави, при реалізації якого може накладатися арешт на майно, що унеможливлює доступ орендаря до нього), аварійний чи незадовільний технічний стан майна, правомірне зайняття приміщення третьою особою на підставі договору оренди, раніше укладеного з орендодавцем. При настанні таких обставин вже після укладення договору оренди доказами на підтвердження неможливості використання майна можуть бути, зокрема, сертифікат торгово-промислової палати щодо форс-мажорних обставин, документально оформлені результати розгляду заяв та скарг до правоохоронних органів, акт державного виконавця про арешт майна та його передачу третій особі на відповідальне зберігання, судове рішення у справі за позовом про усунення перешкод у користуванні майном, висновок судової експертизи про аварійний стан об`єкта оренди, рішення компетентного державного органу про початок його реконструкції, реставрації чи капітального ремонту тощо.

З огляду на вищевикладене, враховуючи лист Департаменту №0119/692-06 від 18.03.2020р., господарський суд доходить висновку про доведеність матеріалами справи факту перебування в орендованих відповідачем приміщеннях сторонніх осіб з 01.08.2019р., що свідчить як про відсутність у ТОВ „Солодощі можливості використовувати приміщення у власній господарській діяльності, так і про наявність обставин, за які орендар не відповідає, а, отже, про наявність підстав для звільнення відповідача від зобов`язання сплачувати орендну плату на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Підсумовуючи викладене вище, враховуючи встановлення судом обставин, які свідчать про наявність підстав для звільнення ТОВ „Солодощі від обов`язку сплачувати орендну плату з 01.08.2019р., господарський суд дійшов висновку про необхідність відмови у задоволенні заявлених Департаментом до ТОВ „Солодощі позовних вимог про стягнення орендної плати у розмірі 108 414,64 грн., нарахованої за період з 01.09.2019р. по 31.07.2021р.

Враховуючи відмову суду у задоволенні заявлених Департаментом позовних вимог про стягнення орендної плати у розмірі 108 414,64 грн., на яку позивачем було нараховано пеню у розмірі 2 865,33 грн., господарський суд дійшов висновку про необхідність відмови у задоволенні вимог про стягнення пені, вимога про стягнення якої є похідною від вимоги про стягнення основної заборгованості.

Згідно вимог ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Разом з тим, ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи вищезазначене, суд доходить висновку щодо необхідності відмови у задоволенні заявлених Департаментом комунальної власності Одеської міської ради до підприємства у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю „Солодощі позовних вимог про стягнення орендної плати у розмірі 108 414,64 грн. та пені у розмірі 2 865,33 грн.

Судові витрати зі сплати судового збору покладаються судом на позивача відповідно до приписів ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 86, 129, 236 238, 240 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Відповідно до ст. ст. 254, 256 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції до Південно-Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту рішення суду.

Повний текст рішення складено 13 жовтня 2021 р.

Суддя С.П. Желєзна