ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30.09.2021 м. Івано-ФранківськСправа № 909/632/21

Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Шіляк М. А.,

секретар судового засідання Феденько Н. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Траян"

до відповідача: Івано-Франківської міської ради Івано-Франківської області

про визнання незаконним та скасування пункту 49.4 рішення Івано-Франківської міської ради Івано-Франківської області №184-8 від 29.04.2021 "Про розгляд клопотань фізичних та юридичних осіб із земельних питань" та визнання поновленим на таких самих умовах на період з 28 березня 2021 по 28 березня 2026 Договір оренди землі від 28.03.2016 про надання в строкове платне володіння і користування (Оренду) Товариству з обмеженою відповідальністю фірма "Траян" земельної ділянки площею 2,9985 га в с. Микитинці, вул. Декабристів (район річки Бистриці Надвірнянської), для будівництва багатоповерхових будинків з приміщеннями громадського призначення, кадастровий номер земельної ділянки :15:003:0021

за участю:

від позивача: Щеглов Є.С.,

від відповідача: Мигович І.В.,

ВСТАНОВИВ:

до суду подано позов Товариством з обмеженою відповідальністю фірми "Траян" до Івано-Франківської міської ради Івано-Франківської області про визнання незаконним та скасування пункту 49.4 рішення Івано-Франківської міської ради Івано-Франківської області №184-8 від 29.04.2021 "Про розгляд клопотань фізичних та юридичних осіб із земельних питань" та визнання поновленим на таких самих умовах на період з 28 березня 2021 по 28 березня 2026 Договір оренди землі від 28.03.2016 про надання в строкове платне володіння і користування (Оренду) Товариству з обмеженою відповідальністю фірма "Траян" земельної ділянки площею 2,9985 га в с. Микитинці, вул. Декабристів (район річки Бистриці Надвірнянської), для будівництва багатоповерхових будинків з приміщеннями громадського призначення, кадастровий номер земельної ділянки :15:003:0021.

В обґрунтування позовної заяви зазначено, що відмова Івано-Франківської міської ради у поновленні терміну оренди земельної ділянки, якою позивач користується на правах оренди з 2007 року, та на якій знаходиться введений позивачем в експлуатацію багатоквартирний будинок та незавершений будівництвом багатоквартирний будинок позивача, суперечить актам цивільного законодавства України і порушує цивільні права та інтереси позивача, а тому позивач просить позов задоволити.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 06.07.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 15.09.2021.

26.07.2021 від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву. Відзив обґрунтовано тим, що поновлення договору оренди землі вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків. Крім того, при подачі заяви позивачем про поновлення договору оренди було порушено одну з істотних умов поновлення договору , а саме, строк дії договору, де позивач самостійно без погодження з орендодавцем визначив більший строк ніж вказаний у попередньому договорі. Посилаючись на наведене, відповідач просив у задоволенні позовних вимог відмовити.

03.08.2021 від позивача до суду надійшла відповідь на відзив. На думку позивача поновлення договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Тобто вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Посилаючись на норми ст. 126-1 Земельного кодексу України, позивач просить позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

В судовому засіданні 15.09.2021 оголошено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення розгляду справи по суті на 29.09.2021, оголошено перерву до 29.09.2021, представники сторін повідомлені під розписку.

В судовому засіданні 29.09.2021 оголошено перерву до 30.09.2021, представники сторін повідомлені під розписку.

В судовому засіданні 30.09.2021 представник позивача позовні вимоги підтримав та просив позов задоволити.

Представник відповідача в судовому 30.09.2021 проти позову заперечив, та просив у задоволенні позову відмовити.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, оцінивши докази у відповідності до ст. 86 ГПК України, суд встановив таке:

09.07.2007 на підставі рішення XI сесії Микитинецької сільської Івано-Франківської міської ради V демократичного скликання від 20.06.2007між Микитинецькою сільською радою Івано-Франківської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма «Траян» (орендар) було укладено Договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Кочан М.В. 09.07.2007 за № 462-Д.

Відповідно до Договору оренди землі від 09.07.2007, орендодавець передав в оренду товариству фірма «Траян» в строкове платне володіння і користування (оренду) строком на три роки земельну ділянку загальною площею 2,9985 га відповідно до плану (схеми) розташування, що додається, для будівництва багатоповерхових будинків з приміщеннями громадського призначення в районі річки Бистриці-Надвірнянської у с. Микитинці по вул. Декабристів.

Договір оренди землі від 09.07.2007 зареєстрований у Івано- Франківському міському відділі Івано-Франківської регіональної філії центру ДЗК при Держкомземі України, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.07.2007 за № 13.

Згідно Довідки Івано-Франківського міського управління земельних ресурсів № 974/04-04 від 22.05.2007, земельній ділянці площею 2,9985 га в с. Микитинці, район річки Бистриця-Надвірнянська, землекористувач ТОВ фірма «Траян», присвоєно кадастровий номер :15:003:0021.

16.03.2011 на підставі рішення 35 сесії п`ятого демократичного скликання Микитинецької сільської ради від 22.07.2010 між Микитинецькою сільською радою Івано-Франківської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма «Траян» (орендар) було укладено Договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передав товариству фірма «Траян» в строкове платне володіння і користування (оренду) строком на п`ять років земельну ділянку загальною площею 2,9985 га, відповідно до плану (схеми) розташування, що додається, для будівництва багатоповерхових будинків з приміщеннями громадського призначення в с. Микитинці по вул. Декабристів (район річки Бистриці Надвірнянської).

Договір оренди землі від 11.03.2011 зареєстрований в Управлінні Держкомзему у місті Івано-Франківську, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.05.2011 за № 00116.

28.03.2016 на підставі рішення 5 сесії сьомого демократичного скликання Микитинецької сільської ради від 15.03.2016 між Миктинецькою сільською радою Івано-Франківської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма «Траян» (орендар) був укладений Договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передав товариству фірма «Траян» в строкове платне володіння і користування (оренду) строком на п`ять років земельну ділянку загальною площею 2,9985 га, відповідно до плану (схеми) розташування, що додається, для будівництва багатоповерхових будинків з приміщеннями громадського призначення в с. Микитинці по вул. Декабристів (район річки Бистриці Надвірнянської).

Договір оренди землі від 28.03.2016 та право оренди земельної ділянки кадастровий номер :15:003:0021 площею 2,9985 га в с. Микитинці в районі річки Бистриці-Надвірнянської зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.03.2016, номер запису про речове право 13967719, реєстраційний номер об`єкта 01, зі строком дії 5 років, про що свідчить Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 6 Договору оренди землі від 28.03.2016 встановлено, що договір укладено на п`ять років. Після закінчення строку дії договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

На орендованій ТОВ фірма «Траян» земельній ділянці кадастровий номер :15:003:0021 площею 2,9985 га в с. Микитинці в районі річки Бистриці-Надвірнянської знаходяться належні ТОВ фірма «Траян» на праві власності введені в експлуатацію згідно Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 17.10.2013 № ІФ 73 багатоквартирні житлові будинки з приміщеннями громадського призначення (корпуси № 1, 2, 3), та незавершений будівництвом багатоквартирний житловий будинок з закладами громадського призначення, будівництво якого товариством фірма «Траян» продовжується на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт від 26.04.2016 № ІФ 20.

01.02.2021 Микитинецька сільська рада Івано-Франківської міської ради була припинена в результаті її реорганізації, а її правонаступником, до якого перейшли всі її права та обов`язки, з цієї дати є Івано-Франківська міська рада Івано-Франківської області.

В пункті 7.1 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що до прийняття закону про адміністративно-територіальний устрій України визначення адміністративних центрів територіальних громад та затвердження територій територіальних громад здійснює Кабінет Міністрів України.

Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 № 714-р «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Івано-Франківської області», Микитинецька сільська рада увійшла до складу Івано-Франківської територіальної громади з адміністративним центром - місто Івано-Франківськ.

Рішенням Івано-Франківської міської ради від 11.12.2020 № 312-2 «Про реорганізацію сільських рад шляхом приєднання до Івано-Франківської міської ради» Микитинецьку сільську раду реорганізовано шляхом приєднання до Івано-Франківської міської ради, яка є правонаступником всього майна, прав та обов`язків сільських рад, що приєднуються.

Згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань, Микитинецька сільська рада Івано-Франківської міської ради була припинена в результаті її реорганізації, запис про що було внесено до ЄДРПОУ 01.02.2021.

15.02.2021 через центр надання адміністративних послуг ТОВ фірма «Траян» звернулось до Івано-Франківського міського голови із Заявою про поновлення терміну дії Договору оренди землі (земельної ділянки розташованої в м. Івано-Франківську, с. Микитинці, вул. Декабристів, площею 2,9985 га для будівництва багатоповерхових будинків, кадастровий номер :15:003:0021).

Пунктом 49.4 рішення Івано-Франківської міської ради від 29.04.2021 № 184-8 «Про розгляд клопотань фізичних і юридичних осіб із земельних питань» відмовлено у поновленні терміну оренди земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю фірма «Траян», площею 2,9985 га в с. Микитинці, вул. Декабристів (район р. Бистриці Надвірнянської), для будівництва багатоповерхових будинків з приміщеннями громадського призначення, кадастровий номер :15:003:0021.

Оскільки вказані обставини, на думку позивача, суперечать приписам цивільного законодавства та порушують цивільні права та інтереси ТОВ фірма «Траян», останній (позивач) і звернувся з вказаним позовом до суду.

Згідно зі статтею 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.

Хоча стаття 11 ЦК України прямо вказує лише на підстави виникнення цивільних прав та обов`язків, однак зміст цього Кодексу свідчить про те, що за тих самих підстав цивільні права та обов`язки змінюються та припиняються.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми ЗК України та спеціальні норми Закону України «Про оренду землі».

За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договору строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

В обґрунтування за явлених позовних вимог ТОВ "Траян" посилалось на приписи ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Статтею 126-1 Земельного кодексу України (в редакції чинній станом на виникнення спірних відносин) встановлено, що договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

В судовому засіданні представник позивача зазначав, що умовами Договору оренди землі від 28.03.2016 по замовчуванню встановлено, переважне право орендаря на поновлення його на новий строк, яки позивач скористався та повідомив орендодавця у встановлений строк про свій намір продовжити дію договору.

Разом з тим, представник позивача зазначив, що приписами ст. 126-1 Земельного кодексу для поновлення договору оренди землі на новий строк заяви орендаря про таке поновлення не вимагалось. Однак, оскільки п. 6 Договору оренди землі від 28.03.2016 містить умову про те, що для поновлення даного договору орендар повинен повідомити орендодавця про намір продовжити його дію, ТОВ "Траян" виконало цю формальну умову договору та подало відповідну заяву про поновлення договору.

Так, дійсно, у статті 764 ЦК України та статті 126-1 ЗК України вказаної редакції законодавець вдався до такого правового регулювання, за яким для настання наслідків у вигляді поновлення договору оренди сторони мають утриматися від дій, які б спричиняли закінчення дії такого договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення, зокрема укладення правочину про продовження договору, не вимагається.

Що ж стосується правового регулювання поновлення договору оренди землі, то про обставини його поновлення у відповідний період ідеться у статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), яка має відповідну назву - Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Так, відповідно до частин першої-п`ятої вищевказаної статті 33 Закону «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею ЗЗ Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі.

Отже, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції, чинній у спірний період, визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі.

При цьому, додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку.

Слід зазначити, що правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов`язків, у силу загальних приписів ЦК України щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.

Враховуючи те, що при розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом, суд вважає, що в спірному питанні слід керуватися все ж приписами статті 33 спеціального Закону України України «Про оренду землі» у відповідній редакції, чинній у спірний період, а стаття 126-1 Земельного кодексу України в даному випадку не підлягає до застосування.

Беручи до уваги вищенаведене, суд приходить до висновку про недотримання позивачем процедури поновлення договору, встановлених приписами статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому в цій частині позовних вимог слід відмовити.

Крім того, слід зазначити, що такий договір про оренду землі може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Разом з тим, при дослідженні судом матеріалів справи встановлено, що у заяві-повідомленні про свій намір поновити договір оренди землі, позивач просив поновити на 10 років термін дії договору оренди земельної ділянки розташованої за адресою: с. Микитинці, вул. Декабристів, площею 2,9985 га, для будівництва багатоповерхових будинків, кадастровий номер земельної ділянки :15:003:0021.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

Слід зазначити, що Договір оренди землі від 28.03.2016 сторонами укладено на 5 років, а в заяві про поновлення договору позивач просив поновити його на 10 років.

Таким чином, виходячи зі змісту заяви позивача ТОВ «Траян» зверталося не з наміром поновити договір оренди земельної ділянки на 10 років, а з метою внесення змін до договору, а саме змінити строк дії договору, що є істотною умовою договору. Однак, зміна істотних умов договору і поновлення договору не є тотожними поняттями.

Враховуючи наведене, суд приходить до висновку про відсутність підстав і для задоволення позовних вимог в частині визнання незаконним та скасування пункту 49.4 рішення Івано-Франківської міської ради Івано-Франківської області №184-8 від 29.04.2021 "Про розгляд клопотань фізичних та юридичних осіб із земельних питань".

Отже, в задоволенні позовних вимог слід відмовити повністю. Судовий збір за приписами статті 129 ГПК України слід залишити за позивачем.

УХВАЛИВ:

в позові відмовити.

Судовий збір в сумі 4 540,00 грн залишити за позивачем.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 15.10.2021.

Суддя М. А. Шіляк