СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 жовтня 2021 року м. Харків Справа № 922/636/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Бородіна Л.І. , суддя Шутенко І.А.

за участі секретаря судового засідання Ярітенко О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю Експогаз (вх. №2121Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 (рішення ухвалено суддею Калантай М.В. 02.06.2021 о 10:56 год., у приміщені Господарського суду Харківської області, повне рішення складено 14.06.2021) у справі №922/636/21

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю Експогаз, м. Харків,

про розірвання договору, стягнення коштів та повернення земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 у справі №922/636/21 позов задоволено; розірвано договір оренди землі від 28.12.2019 б/н (кадастровий номер земельної ділянки :06:095:0001, вул. Плиткова, 4-Б, м. Харків, площа 0,2472 га), укладений між Харківською міською радою та Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю Експогаз; стягнуто з Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю Експогаз на користь Харківської міської ради заборгованість по орендній платі у розмірі 452544,25 грн., а також 11328,16грн. судового збору; зобов`язано Спільне підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю Експогаз повернути земельну ділянку з кадастровим номером :06:095:0001 загальною площею 0,2472га вул. Плитковій, 4-Б у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Спільне підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю Експогаз звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 02.06.2021 у справі №922/636/21 в частині розірвання договору оренди землі від 28.12.2019 б/н за адресою: вул. Плиткова 4-б, у м. Харкові, укладеного між Харківською міською радою та Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю Експогаз, та в частині зобов`язання Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю Експогаз повернути земельну ділянку з кадастровим номером :06:095:0001, загальною площею 0,2472 га, що знаходиться по вул. Плитковій 4-б у м. Харкові, територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради та направити справу на новий розгляд.

В обґрунтування апеляційної скарги відповідач посилається на те, що судом першої інстанції не було враховано, що СП у формі ТОВ Експогаз було здійснено всі необхідні дії, передбачені законодавством, для оформлення права оренди земельної ділянки, а факт часткової несплати викликаний виключними обставинами COVID-2019 та не можливістю сплати орендарем нерухомого об`єкта в повній мірі орендних платежів, що підтверджується листами ТОВ «Стар-Лайт-Плюс» з проханням про відстрочення платежу з особливих підстав викликаних пандемією та значним зниженням попиту населення порівняно з попередніми періодами та понесеними збитками і гарантуванням оплат у майбутньому періоді.

Крім того, винесене рішення, на думку відповідача, порушує його права власника, оскільки задоволенням позову відбирається і земельна ділянка, на якій безпосередньо розташована належна йому будівля і вибухонебезпечне обладнання, а отже при реалізації рішення створюються перешкоди у здійснені права користування та розпорядження майном.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 20.08.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю Експогаз на рішення господарського суду Харківської області від 02.06.2021 у справі №922/636/21; повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 12.10.2021.

08.09.2021 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення без змін (вх.№10425).

У судовому засіданні 12.10.2021 оголошено перерву до 18.10.2021.

13.10.2021 від позивача надійшли пояснення щодо Державної реєстрації речових прав на нерухоме майно на підставі договору оренди землі від 28.12.2019 (вх.№11831).

18.10.2021 від відповідача надійшли письмові пояснення щодо відсутності нотаріальної реєстрації договору оренди (вх.№11878), а також клопотання про розгляд справи за відсутності його представника (вх.№11877).

У судове засідання учасники справи не з`явились.

Відповідно ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

28.12.2019 між Харківською міською радою (орендодавець) та СП у формі ТОВ «Експогаз» (орендар) укладено договір оренди землі (далі - договір), за умовами якого орендодавець на підставі рішення 32 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.12.2019 №1904/19 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку з цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, код КВЦПЗ- (12.11) - для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу, з кадастровим номером :06:095:0001, яка розташована: м. Харків, вул. Плиткова, 4-Б, загальною площею 0,2472 га. На земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна нежитлова будівля літ. «А-1» (пункти 1, 2, 3 договору).

Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 8276503грн. У разі зміни нормативної грошової оцінки земель м. Харкова за рішенням міської ради орендар самостійно замовляє витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки і направляє його до територіального органу Державної фіскальної служби України за місцем знаходження земельної ділянки (п. 5 договору).

Договір укладено строком до 01.01.2025 (п.8 договору).

Згідно з п. 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства України у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному територіальному органі Державної фіскальної служби України за місцем розташування земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку становить 12 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 10 договору встановлено, що у подальшому орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами. У разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста Харкова за рішенням міської ради орендар на підставі отриманого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки самостійно розраховує розмір орендної плати із застосуванням ставки (%), передбаченої пунктом 9 цього договору, без погодження орендодавця та без внесення змін до цього договору.

Орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками за місцем розташування земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (п. 11 договору).

Відповідно до п. 15 договору земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування стаціонарної АГЗС. Цільове призначення земельної ділянки землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, код КВЦПЗ (12.11) для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього руху (п. 16 договору).

Відповідно до п. 28 договору орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату у строк та в розмірі, що встановлені цим договором; у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки вчинити дії, передбачені п. 10 цього договору.

Згідно п. 35 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, у тому числі базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Рішенням Харківської міської ради від 27.02.2019 №1474/19 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2020. Встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.

Рішенням Харківської міської ради від 18.12.2019 №1908/19 затверджено порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Встановлено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 вводиться в дію з 01.01.2020. Пунктом 1.4 Порядку передбачено, що відповідно до Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова станом на 01.01.2018 становить 639,78 гривень і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Як вже зазначалось, п. 5 договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 8276503 грн.

Отже, розмір орендної плати за земельну ділянку на 2019 рік становить 12% від її нормативної грошової оцінки і складає 993180,36 грн, або в місяць 82765,03 грн.

Згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 05.06.2020 №4310 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :06:095:0001 складає 12393949 грн.

Отже, розмір орендної плати за земельну ділянку з 01.01.2020 становить 12% від її нормативної грошової оцінки і складає 1487273,88 грн, або в місяць 123939,49 грн.

У зв`язку з систематичною несплатою орендної плати Харківська міська рада звернулася до суду з позовом, в якому просила розірвати договір оренди землі від 28.12.2019 б/н (кадастровий номер земельної ділянки :06:095:001, вул. Плиткова, 4-Б, м. Харків, площа 0,2472 га); стягнути з СП у формі ТОВ «Експогаз» на користь Харківської міської ради заборгованість з орендної плати у розмірі 452544,25 грн; зобов`язати СП у формі ТОВ «Експогаз» повернути земельну ділянку з кадастровим номером :06:095:001, загальною площею 0,2472 га по вул. Плитковій, 4-Б у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Приймаючи оскаржуване рішення суд першої інстанції дійшов висновку про обґрунтованість та правомірність позовних вимог, а тому задовольнив їх у повному обсязі.

Надаючи правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів зазначає таке.

За приписами статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно пункту 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Згідно з частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі статтею 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Як вже зазначалось, на виконання умов договору, зокрема, пунктів 5, 9, 10 відповідач мав сплачувати щомісячно орендну плату, розмір якої становить 12% від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки. При цьому, у разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста Харкова за рішенням міської ради орендар на підставі отриманого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки самостійно розраховує розмір орендної плати із застосуванням ставки (%), передбаченої пунктом 9 цього договору, без погодження орендодавця та без внесення змін до цього договору.

Сума орендної плати, яка підлягала сплаті за договором за період з 28.12.2019 по 31.12.2020 складає 1374013,75 грн.

Проте, згідно інформації ГУДКСУ у Харківській області, сформованої у вигляді виписок, сума сплаченої відповідачем орендної плати за договором за період з 28.12.2019 по 21.12.2020 складає 921496,50 грн.

Отже, на момент звернення з позовом сума заборгованості відповідача за договором оренди складає 452544,25 грн.

Відповідно до положень ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного порушення умов договору, відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення договірних правовідносин.

Згідно з частинами 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за рішенням суду відповідно до чинного законодавства є систематична (два та більше випадків) несплата орендної плати, передбаченої договором (постанова Верховного Суду від 08.04.2020 у справі №904/23/18).

Оскільки відповідач протягом року не виконував обов`язку з внесення позивачеві орендної плати у порядку і розмірі, встановленому договором оренди, таке порушення є істотним і відповідно до умов пункту 35 договору оренди є підставою для розірвання договору.

В свою чергу відповідач не заперечує проти наявності заборгованості. Проте, зазначає, що недоплата у обрахованому позивачем розмірі викликана виключно надзвичайними обставинами 2020-2021 року у вигляді епідемії COVID-19 та виконанням постанов КМУ «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2», у зв`язку з чим знизилася платоспроможність, дохід отримується від здавання в оренду власності. На підставі викладеного, відповідач просив відмовити позивачу у вимозі про розірвання договору оренди землі від 28.12.2019 та відмовити у зобов`язанні СП у формі ТОВ «Експогаз» повернути земельну ділянку з кадастровим номером :06:095:001, що знаходиться по вул. Плитковій, 4-б у м. Харкові, а також надати можливість СП у формі ТОВ «Експогаз» здійснити погашення нарахування орендної плати у розмірі 452544,25 грн. з відтермінуванням оплати за погодженням з позивачем.

Разом з цим, колегія суддів зазначає, що відповідач є власником майна нежитлової будівлі літ. «А-1» (стаціонарної АГЗС), для обслуговування якої надано в оренду земельну ділянку, а тому його правовідносини з його контрагентами, зокрема, ТОВ «Стар-Лайт-Плюс» не впливають на правовідносини між ним та Харківською міською радою щодо внесення орендної плати та не звільняють від відповідальності за невиконання зобов`язань.

Стосовно відтермінування оплати, колегія суддів зазначає, що матеріали справи не містять відповідного погодження позивача, а відповідач у встановленому ГПК України порядку не звертався до суду з відповідною заявою.

Відповідно до ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Згідно п. 18 договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Об`єкт за договором оренди землі вважається повернутим орендодавцеві з моменту державної реєстрації припинення права оренди.

Відповідно до п.28 договору орендар зобов`язаний у разі закінчення строку оренди землі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан. Приведення земельної ділянки у придатний стан включає в себе благоустрій території та інші дії у разі потреби, при цьому за орендарем залишається право власності на всі будівлі, які збудовані на ділянці відповідно до вимог чинного законодавства України.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення вимоги про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку з кадастровим номером :06:095:0001 загальною площею 0,2472 га вул. Плитковій, 4-Б у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Обставини розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки не впливають на право власності відповідача на об`єкти нерухомого майна, що знаходяться на ній, та відповідно не перешкоджають у користуванні та розпорядженні цим нерухомим майном.

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 у справі №922/636/21 без змін.

Керуючись статтями 269, 270, 275, 281-284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю Експогаз залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 у справі №922/636/21 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 20.10.2021.

Головуючий суддя О.О. Крестьянінов

Суддя Л.І. Бородіна

Суддя І.А. Шутенко