ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.10.2021м. ДніпроСправа № 904/4814/21

за позовом Департаменту капітального будівництва облдержадміністрації, м. Дніпро

до Комунального підприємства "Експлуатація автомобільних доріг" Дніпропетровської обласної ради, м. Дніпро

про стягнення 340 343, 11 грн.

за зустрічним позовом Комунального підприємства "Експлуатація автомобільних доріг" Дніпропетровської обласної ради, м. Дніпро

до Департаменту капітального будівництва облдержадміністрації, м. Дніпро

про визнання недійсним договору

Суддя Ліпинський О.В.

Секретар судового засідання Перебийніс О.О.

Представники:

від позивача Машталер Д.В.

від відповідача Іванов В.О.

СУТЬ СПОРУ:

Департамент капітального будівництва Дніпропетровської обласної державної адміністрації (далі - Позивач) звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Комунального підприємства "Експлуатація автомобільних доріг" Дніпропетровської обласної ради (далі - Відповідач) про стягнення суми 340 343, 11 грн., з яких 333 996, 65 грн. - заборгованість з орендної плати, 6 346, 46 грн. - пеня.

Заявлені вимоги обґрунтовані неналежним виконанням Відповідачем умов договору оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020 в частині здійснення розрахунків за надане в користування майно.

У відзиві на позовну заяву Відповідач не погодився з наведеними Позивачем обставинами та правовими підставами позову, оскільки вважав укладений сторонами Договір оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020 року оспорюваним з підстав, викладених у зустрічному позові.

Крім того, Відповідач зазначив, що в супереч умовам п. 4.2. Договору, Позивач не надав суду докази складання ним та отримання Відповідачем рахунків з урахуванням щомісячного індексу інфляції. З урахуванням вказаних обставин, Відповідач вважає, що Позивачем не доведено факт порушення умов договору оренди.

24.06.2021 року Відповідач звернувся до суду із зустрічним позовом, за змістом якого просить визнати недійсним договір оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020, у зв`язку з недодержанням вимог, необхідних для його чинності, зокрема, недотриманням положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в частині, яка стосується укладення відповідних договорів за результатами проведення аукціону.

Крім того, Відповідача (Позивач за зустрічним позовом) посилається на невідповідність форми спірного Договору, примірному договору оренди, що затверджений Кабінетом Міністрів України. Також, Відповідач зазначає, що за умовами спірного договору, в оренду передано територію площею 15666 кв.м., яка є об`єктом оренди в розумінні Закону України «Про оренду землі». При цьому, зазначений договір не містить таких істотних умов договору оренди землі, як кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки.

Ухвалою суду від 29.06.2021 року зустрічну позовну заяву прийнято до спільного розгляду з первісним позовом.

26.08.2021 року суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті в засіданні на 21.09.2021 року.

В судовому засіданні 21.09.2021 року оголошувалася перерва до 05.10.2021 року.

В порядку ст.ст. 233, 240 ГПК України, в судовому засіданні 05.10.2021 року оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення, складання повного рішення відкладено на строк до десяти днів із дня закінчення розгляду справи.

Розглянувши матеріали справи у відкритому судовому засіданні, заслухавши стислий зміст і підстави вимог заперечень сторін, дослідивши подані докази, господарський суд,

ВСТАНОВИВ:

15.10.2020 року між Департаментом капітального будівництва Дніпропетровської обласної державної адміністрації (Орендодавцем) та Комунальним підприємством «Експлуатація автомобільних доріг» Дніпропетровської обласної ради (Орендарем) укладено договір оренди нерухомого майна № 1 (надалі - Договір).

Згідно п. 1.1. Договору в порядку та на умовах, визначених цим Договором, Орендодавець зобов`язується передати, а Орендар приймає в строкове платне володіння і користування нежитлову будівлю площею 2607,4 кв.м., та територію площею 15666 кв.м. розташовані за адресою: Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Верещагіна, 107 б, (надалі - Об`єкт оренди).

Відповідно до п. 1.2. Договору первісна (переоцінена) вартість об`єкту становить 5 485 909,31 гривень.

Об`єкт оренди надається Орендарю для використання з метою здійснення господарської діяльності відповідно до Статуту. Загальний стан Об`єкту оренди на момент його передачі в оренду задовільний (п.п. 1.2., 1.3. Договору).

Пунктами 3.1., 3.2. Договору сторони визначили, що строк оренди складає з 26.10.2020 року по 25.09.2023 року. Якщо жодна зі Сторін за 1 (один) місяць до закінчення строку оренди за цим Договором не заявить про намір припинити дію Договору, цей Договір та строк оренди автоматично продовжуються на той самий строк та на тих самих умовах.

Відповідно до умов п. 4.1. Договору, розмір орендної плати становить 68 505,15 грн. (шістдесят вісім тисяч п`ятсот п`ять гривень, 15 копійок ) в місяць, на підставі Постанови KM України № 786 від 04.10.1995 року відповідно до «Розрахунку орендної плати» (додаток № 1 до Договору).

За змістом п. 4.2. Договору орендна плата сплачується в безготівковому порядку на поточний рахунок Орендодавця не пізніш 20-го числа наступного місяця на підставі наданого Орендодавцем рахунку з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

Орендар відшкодовує Орендодавцю витрати на комунальні та експлуатаційні послуги, відповідно наданих Орендодавцем рахунків в термін 5-ти банківських днів (4.3. Договору).

16.10.20202 року сторонами договору підписано акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що знаходиться у володінні Департаменту капітального будівництва Дніпропетровської обласної державної адміністрації, за адресою м. Дніпро, вул. Верещагіна, 107Б.

За змістом наведеного акту Позивач передав, а Відповідач прийняв в оренду державне нерухоме майно: будівлю складу - 2 607,34 кв.м., площу території 15 666 кв.м., первісною (переоціненою) вартістю 5 485 909,31 грн.

04.01.2021 року сторонами укладено Додаткову угоду № 1 до оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020 року.

Пунктом 1 Додаткової угоди сторони погодили зменшити площу користування нежитловою будівлею на 1121,3 кв.м. та виклали п. 1.1. Договору у наступній редакції:

В порядку та на умовах, визначених цим Договором, орендодавець зобов`язується передати, а Орендар приймає в строкове платне володіння і користування нежитлову будівлю площею 1486,1 кв.м. розташовану за адресою: м. Дніпро, вул. Верещагіна, 107б.

Відповідно до п. 2 Додаткової угоди, сторони погодили викласти п. 4.1. Договору у наступній редакції: розмір орендної плати за розрахунками (додаток № 1 до додаткової угоди №1) становить 40 302, 33 грн. (Сорок тисяч триста дві гривні 33 копійки).

Пунктом 7 Додаткової угоди № 1 сторони визначили, що вона набирає чинності з 01.01.2021 року відповідно до ст. 631 ЦК України.

Актом приймання-передачі від 04.01.2021 року нерухомого майна, що знаходиться в користуванні КП «Експлуатація автомобільних доріг», Відповідач передав, а Позивач прийняв нерухоме майно: будівлю складу 1 121,3 кв.м., площу території 14 179,9 кв.м.

За доводами Позивача, які не спростовані Відповідачем під час розгляду справи, з моменту укладення договору, Відповідачем не було сплачено орендної плати жодного місяця. Відповідно до наданого у справу розрахунку, за період із жовтня 2020 року по 31.03.2021 року, заборгованість з орендної плати становить 333 996,65 грн.

За доводами Позивача, факт невиконання Орендарем зобов`язань щодо внесення плати за користування майном, свідчить про порушення прав та охоронюваних законом інтересів Позивача, і є підставою для їх захисту в судовому порядку, у зв`язку із чим останній звернувся до суду з відповідним позовом.

Заперечуючи існування підстав для здійснення оплати орендних платежів, Відповідач звернувся до суду із зустрічним позовом, за змістом якого просить визнати недійсним договір оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020 року.

Зустрічні позовні вимоги мотивовані ним, що об`єкт оренди за спірним договором нежитлова будівля площею 2607,4 кв.м., яка розташована за адресою: м. Дніпро, вул. Верещагіна, 107б, і перебуває на балансі Департаменту капітального будівництва облдержадміністрації, є об`єктом оренди в розумінні Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у зв`язку із чим, механізм оренди такого об`єкта нерухомого майна з 01 лютого 2020 року має відповідати Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року №483, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна». При цьому, як зазначає Відповідач (Позивач за зустрічним позовом), при укладанні договору було порушено вимоги ст.ст. 5, 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в частині дотримання етапності передачі майна в оренду, а також, об`єкт державної власності було передано в оренду не за результатами проведення аукціону.

Крім того, вимога зустрічного позову про визнання недійсним спірного договору оренди, ґрунтується на тому, що в частині передачі в користування території площею 15 666 кв.м., зазначений правочин не відповідає приписам Закону України «Про оренду землі»

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав первісного та зустрічного позовів, суд керується наступним.

Підставою первісного позову є обставини невиконання орендарем зобов`язань щодо сплати орендних платежів за користування майном, переданим йому по договору оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020 року.

Обставини, якими Відповідача (Позивач за зустрічним позовом) обґрунтовує свої вимоги щодо визнання недійсним договору оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020 року, є невідповідність зазначеного правочину вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року №483, та Закону України «Про оренду землі».

Зважаючи на те, що правильне вирішення спору в частині первісного позову вимагає встановлення обставин щодо дійсності договору оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020 року, суд вважає за необхідне в першу чергу надати правову оцінку аргументам Відповідача які є підставою зустрічного позову.

Так, розглянувши зустрічний позов, суд дійшов висновку, що він підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як вище встановлено судом, в обґрунтування вимог для визнання недійсним договору оренди № 1 від 15.10.2020 року Позивач за зустрічним позовом посилається на те, що при укладанні договору порушено вимоги ст.ст. 5, 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а саме, недотримана етапність передачі майна в оренду, об`єкт державної власності передано в оренду не за результатами проведення аукціону.

Частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які в тому числі встановлені частиною першою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Станом на дату укладення спірного договору оренди, організаційні та майнові відносини, що виникають у зв`язку з орендою державного та комунального майна, врегульовано Законом України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019.

Відповідно до положень ст. 3 Законом України «Про оренду державного та комунального майна», об`єктами оренди за цим Законом, є в тому числі нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини).

Як вище встановлено судом, предметом спірного договору є передача в строкове платне володіння і користування державного нерухомого майна будівля складу, яка є об`єктом оренди в розумінні Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Статтею 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», визначено етапність передачі в оренду державного та комунального майна, яка передбачає:

- прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;

- внесення інформації про потенційний об`єкт оренди до ЕТС;

- прийняття рішення про включення потенційного об`єкта оренди до одного із Переліків;

опублікування інформації про потенційний об`єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;

- розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;

- проведення аукціону на право оренди майна або передача об`єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду (далі - Порядок передачі майна в оренду) визначається Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів) або прав на нього на конкурентних засадах у формі аукціонів, у тому числі електронних аукціонів, та здійснює контроль за її реалізацією.

Особливості передачі в оренду комунального майна, передбачені цим Законом, додатково можуть визначатися рішенням представницьких органів місцевого самоврядування з урахуванням вимог і обмежень, передбачених цим Законом і Порядком передачі майна в оренду.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» об`єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об`єкта згідно із статтею 18 цього Закону.

Порядок функціонування ЕТС, порядок та строки передачі майна в оренду, подання заяв на участь в аукціоні, проведення аукціонів, розмір, порядок та строки сплати, повернення гарантійних, реєстраційних внесків, плати за участь в аукціоні (винагороди оператора), порядок та строки підписання, опублікування протоколу та договору оренди за результатами аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду.

Матеріали справи не містять доказів в підтвердження дотримано передбаченої Законом України «Про оренду державного та комунального майна» етапність передачі в оренду майна, яке є предметом договору № 1 від 15.10.2020 року. Крім того, Відповідачем у зустрічному позові не спростовано доводи іншого сторони в спорі, відносно того, що укладення спірного договору оренди відбулась без проведення аукціону.

З огляду на викладене слід визнати, що спірний договір суперечить вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна», що є достатньою правовою підставою для визнання його недійсним за правилами ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України.

На підставі викладеного з урахуванням встановлених обставин, зустрічний позов слід визнати обґрунтованими й таким, що підлягає задоволенню в повному обсязі.

Щодо первісного позову Департаменту капітального будівництва облдержадміністрації до Комунального підприємства «Експлуатація автомобільних доріг» про стягнення 333 996,65 грн. заборгованості з орендної плати та 6 346,46 грн. пені, суд дійшов висновку про наявність підстав для його часткового задоволення, виходячи з наступного.

Під час вирішення спору в частині вимог за зустрічним позовом, суд визнав недійсним договір оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020 року, за яким Орендодавець передав Орендарю в строкове платне володіння та користування державне нерухоме майно.

Враховуючи приписи ч. 1 ст. 216, ч. 1 ст. 236 ЦК України, за умов визнання судом недійсним договору оренди нерухомого № 1 від 15.10.2020 року, зазначений правочин є недійсним з моменту його вчиненні, і не створює для сторін юридичних наслідків у вигляді обов`язку щодо виконання його умов (включаючи сплату орендних платежів), крім наслідків, що пов`язані з його недійсністю.

Правовими (юридичними) наслідками недійсності правочину, за яким одержане на виконання цього правочину полягає в тому числі в користуванні майном, є відшкодування вартості того, що одержано стороною, за цінами, які існують на момент відшкодування (ч. 1 ст. 216 ЦК України).

Таким чином, недійсність укладеного сторонами договору оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020 року, виключає правові підстави для стягнення з орендаря орендної плати за користування майном, що надано йому за недійсним правочином, але, створює юридичні наслідки у вигляді обов`язку орендаря відшкодувати вартість такого користування за цінами, що існують на момент відшкодування.

Отже, виконуючи покладений на суд обов`язок щодо надання правової кваліфікації відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, суд констатує, що до правовідносин сторін в частині плати за користування майном, орендованим за недійсним договором, підлягають застосуванню правові норми ч. 1 ст. 216 ЦК України.

За викладених вище обставин, заявлена до стягнення сума орендної плати, як плати за користування річчю, що нарахована за період її фактичного перебування в користуванні відповідача, підлягає сплаті за правилами ч. 1 ст. 216 ЦК України, як відшкодування вартості користування майном за недійсним договором.

При цьому, суд не вбачає підстав для стягнення з відповідача пені, адже стягнення неустойки, яка передбачена умовами недійсного договору, не відповідає приписам чинного законодавства.

З урахуванням викладених обставин, первісний позов підлягає задоволенню частково, шляхом стягнення з відповідача суми 333 996,65 грн. вартості користування майном, в решті вимог за первісним позовом слід відмовити.

Доводи Відповідача за первісним позовом, стосовно того, що стягнення заявленої до стягнення орендної плати з інших, ніж визначено в позові правових підстав призводить до зміни підстав позову, суд вважає необґрунтованими, виходячи з наступного.

З точки зору процесуального закону, предмет позову - це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яке опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу. Водночас правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

У процесуальному законодавстві діє принцип «jura novit curia» («суд знає закони»), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus). Активна роль суду в процесі вирішення спору проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким чином, при вирішенні спору суд в межах своїх процесуальних функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Отже, обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу jura novit curia.

Таким чином, застосування судом при вирішенні спору іншої правової норми, ніж та на яку посилався Позивач при звернення з позовом до суду, не змінює підстав позову, та не свідчить про вихід суду за межі заявлених позовних вимог.

Враховуючи приписи ст. 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору за первісним позовом покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог. Витрати зі сплати судового збору за зустрічним позовом покладаються на відповідача за цим позовом.

Керуючись ст.ст. 5, 73, 74, 75, 77-79, 86, 129, 233, 236-241, 326 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

Первісний позов задовольнити частково.

Стягнути з Комунального підприємства "Експлуатація автомобільних доріг" Дніпропетровської обласної ради (49004, м. Дніпро, пр. О.Поля, 2, ) на користь Департаменту капітального будівництва Дніпропетровської обласної державної адміністрації (49000, м. Дніпро, вул. Старокозацька, 34, ) 333 996,65 грн. вартості користування майном, 5 009,95 грн. витрат зі сплати судового збору.

В решті первісного позову відмовити.

Зустрічний позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди нерухомого майна № 1 від 15.10.2020 року укладений між Департаментом капітального будівництва Дніпропетровської обласної державної адміністрації та Комунальним підприємством "Експлуатація автомобільних доріг" Дніпропетровської обласної ради.

Стягнути з Департаменту капітального будівництва Дніпропетровської обласної державної адміністрації (49000, м. Дніпро, вул. Старокозацька, 34, ) на користь Комунального підприємства "Експлуатація автомобільних доріг" Дніпропетровської обласної ради (49004, м. Дніпро, пр. О.Поля, 2, ) 2 270,00 грн. витрат зі сплати судового збору.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили у відповідності до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 13.10.2021

Суддя О.В. Ліпинський