ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Кіровоградської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 жовтня 2021 рокуСправа № 912/1807/21
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Тимошевської В.В. за участі секретаря судового засідання Буніна О.В. розглянув у відкритому судовому засіданні справу № 912/1807/21

за позовом: Кропивницької міської ради, 25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41

до відповідача 1: Товариства з обмеженою відповідальністю "Грандвєст", 25014, м. Кропивницький, просп. Інженерів, 10-а

до відповідача 2: Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоградський комбікормовий завод", 25014, м. Кропивницький, просп. Інженерів, 10-а

про визнання недійсним пункту додаткової угоди

Представники:

від позивача - Бардиш Є.М., витяг з ЄДРПОУ, самопредставництво;

від відповідачів - участі не брали.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Кропивницька міська рада звернулась до господарського суду з позовною заявою з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грандвєст" (ТОВ "Грандвєст", відповідач 1) та до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоградський комбікормовий завод" (ТОВ "Кіровоградський комбікормовий завод", відповідач 2) з вимогами про наступне:

- визнати недійсним пункт 2 укладеної між Міською радою міста Кропивницького, Товариством з обмеженою відповідальністю "Кіровоградський комбікормовий завод" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Грандвєст" додаткової угоди від 29.12.2020 року № 97;

- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Грандвєст" на користь Кропивницької міської ради заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, просп. Інженерів, буд. 10-а згідно договору оренди землі від 15.01.2013 № 2 у розмірі 268 550,07 грн.

Ухвалою від 22.06.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 912/1807/21; роз`єднано та виділено у самостійне провадження позовні вимоги Кропивницької міської ради про стягнення з ТОВ "Грандвєст" 268 550,07 грн заборгованості з орендної плати; для самостійного провадження щодо позовних вимог Кропивницької міської ради про стягнення з ТОВ "Грандвєст" 268 550,07 грн заборгованості з орендної плати завірені судом копії позовної заяви та документів, що стосуються безпосередньо виділеної позовної вимоги, передано до загального відділу (канцелярії) Господарського суду Кіровоградської області. Справу № 912/1807/21 (позовна вимога про визнання недійсним пункту 2 укладеної між Міською радою міста Кропивницького, ТОВ "Кіровоградський комбікормовий завод" та ТОВ "Грандвєст" додаткової угоди від 29.12.2020 року № 97, постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 20.07.2021; сторонам встановлено строк для подання заяв по суті справи.

В обґрунтування підстав для визнання недійсним оспорюваного пункту додаткової угоди зазначено про порушення таким пунктом ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі".

ТОВ "Грандвєст" позовні вимоги заперечено повністю, про що подано до справи відзив на позовну заяву, з тих підстав, що позивачем не доведено в чому саме порушено права міської ради за оспорюваним пунктом додаткової угоди.

Позивачем у відповіді на відзив з приводу аргументів відповідача 1 зазначено, що оспорювана редакція додаткової угоди порушує права Кропивницької міської ради на отримання орендної плати за договором оренди землі від 15.01.2013 № 2 саме з моменту набуття відповідачем 1 права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на такій земельній ділянці.

20.07.2021 розпочато підготовче засідання, в якому оголошено перерву до 03.08.2021.

В підготовчому засіданні 03.08.2021 оголошено перерву до 19.08.2021.

В підготовчому засіданні 19.08.2021 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 20.09.2021.

20.09.2021 відкрито судове засідання з розгляду справи по суті, в якому оголошено перерву до 12.10.2021.

12.10.2021 продовжено судове засідання з розгляду справи по суті.

В судовому засіданні представником позивача позовні вимоги підтримано повністю.

Відповідачі участі своїх представників в засідання суду не забезпечили, про поважність причин відсутності суд не повідомлено.

Відповідачі є такими, що належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, що підтверджується поштовими повідомленнями про отримання 24.09.2021 ухвали суду від 20.09.2021 про перерву в засіданні суду до 12.10.2021 об 11:30 год.

Щодо попередньо надісланих ухвал суду у справі суд враховує, що відповідно до п. 5 ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є, зокрема, день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

З підстав викладеного та у відповідності до п.п. 1, 2 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, суд розглядає справу за відсутності представників відповідачів.

Згідно з ч. 9 ст. 165, ч. 2 ст. 178 Господарського процесуального кодексу України, розгляд справи здійснюється за наявними матеріалами справи.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача, врахувавши доводи заперечень відповідача 1, дослідивши в судовому засіданні докази у справі, судом встановлено наступні обставини, які є предметом доказування у справі.

15.01.2013 між Кіровоградською міською радою (Орендодавець) та ТОВ "Кіровоградський комбікормовий завод" (Орендар) укладено договір оренди землі №2 (далі -Договір) з додатками, за умовами якого Орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 02.02.2012 № 1271 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення комбікормового заводу, яка знаходиться по просп. Інженерів, 10-а в м. Кіровограді (а.с. 14-21).

Кадастровий номер земельної ділянки :19:215:0008 (а.с. 18).

Відповідно до розділу 2 "Об`єкт оренди" Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,843 га земель промисловості. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна - цілісний комплекс будівель. Будівлі обладнано водо-, електропостачанням. Земельна ділянка передається в оренду разом із об`єктами нерухомого майна та об`єктами інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 17.10.2012 №1012 становить - 5 722 309 грн. 73 коп.

Згідно з розділом 3 "Строк дії договору" Договору, договір укладено на десять років. Договір оренди землі набирає чинності після державної реєстрації.

Розділом 4 "Орендна плата" передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі: 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 14 305 грн. 77 коп на місяць. Обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Періодичність внесення орендної плати - щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним місяцем звітного (податкового) місяця.

За розділом 5 Договору земельна ділянка передається в оренду для несільськогосподарського використання. Цільове призначення земельної ділянки - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Згідно з розділом 6 Договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення. Передача земельної ділянки Орендарю здійснюється у семиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Відповідно до розділу 9 Договору Орендодавець має право, зокрема, вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Орендар, у відповідності до розділу 10 Договору, зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Договір підписано представниками сторін та скріплено печатками.

Між сторонами підписано акт прийому - передачі земельної ділянки за Договором (а.с. 22).

12.02.2015 за ТОВ "Кіровоградський комбікормовий завод" зареєстровано право оренди на земельну ділянку (а.с. 23).

26.05.2020 між ТОВ "Кіровоградський комбікормовий завод" (Продавець) та ТОВ "Грандвєст" (Покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: комплекс будівель, який знаходиться за адресою: Кіровоградська область, місто Кропивницький, проспект Інженерів, 10-а (а.с. 24-26).

Договір купівлі-продажу від 26.05.2020 посвідчено нотаріусом та зареєстровано в реєстрі за № 382.

За змістом договору купівлі-продажу від 26.05.2020 земельна ділянка, на якій розташовано предмет договору, має кадастровий номер :19:215:0008 та перебуває в оренді Продавця згідно договору оренди землі № 2 від15.01.2013.

26.05.2020 за ТОВ "Грандвєст" зареєстровано право власності на комплекс будівель на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 26.05.2020 (а.с. 27).

29.12.2020 між Міською радою міста Кропивницького, ТОВ "Кіровоградський комбікормовий завод" та ТОВ "Грандвєст" укладено додаткову угоду № 97 до Договору оренди землі від 15.01.2013 № 2 (далі - Додаткова угода, а.с. 28-29).

Відповідно до Додаткової угоди сторони погодились змінити сторону в чинному Договорі, шляхом укладання цієї Додаткової угоди про заміну сторони в Договорі, а саме змінити Орендаря на нового орендаря набувача нерухомого майна на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Буліч Наталією Володимирівною 26.05.2020 року та зареєстрованого в реєстрі за № 382 (Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 26.05.2020 року №210275380, номер запису про право власності 36631687).

Відповідно до п.2 Додаткової угоди, всі права та обов`язки Орендаря за договором набувач нерухомого майна набуває у повному обсязі з моменту державної реєстрації права оренди, згідно цієї додаткової угоди про заміну сторони в Договорі.

Кропивницька міська рада вважає, що пункт 2 Додаткової угоди № 97 від 29.12.2020 суперечить ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", оскільки за наведеними положеннями законодавства заміна орендаря земельної ділянки відбувається з моменту виникнення у нового власника права власності на нерухоме майно, яке розміщено на земельній ділянці.

Норми права, застосовані судом.

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України, договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків.

Договір (правочин) за вимогами ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч. 1, 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону).

За правилами ст. 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Частина 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч. 3 ст. 31 Закону, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.

Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Статтею 120 Земельного кодексу України також передбачено, що в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. (частини 1, 2).

Аналогічні положення закріплені в ст. 377 Цивільного кодексу України. Відповідно до частини 1 зазначеної норми до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій знаходиться вказане майно, в тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який знаходить свій вияв, зокрема, у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України.

Отже, з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розташоване це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України.

Тобто, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а, отже, й відповідні права та обов`язки.

Наведена правова позиція викладена, зокрема, у постанові Верховного Суду від 04.07.2019 у справі № 911/2244/18.

Мотивована оцінка доводів сторін та поданих доказів.

Як встановлено матеріалами справи, на земельній ділянці кадастровий номер :19:215:0008, щодо якої укладено Договір оренди землі № 2 від 15.01.2013, розташовано нерухоме майно, а саме - цілий комплекс будівель за адресою: м. Кропивницький, пр. Інженерів, 10-а.

Вказаний комплекс будівель відчужено за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 26.05.2020 попереднім власником та орендарем земельної ділянки ТОВ "Кіровоградський комбікормовий завод" новому власнику - ТОВ "Грандвєст".

ТОВ "Грандвєст" зареєстровано право власності на придбане за договором майно 26.05.2020.

Отже, на підставі наявних у справі доказів у ТОВ "Грандвєст" виникло право власності на нерухоме майно, яке розташовано на орендовані земельній ділянці, 26.05.2020.

Таким чином, ТОВ "Грандвєст" набуло всіх прав та обов`язків орендаря за Договором оренди землі № 2 від 15.01.2013 з моменту набуття права власності на нерухоме майно, що розташовано на відповідній земельній ділянці. Вказаний Договір оренди землі був чинний на момент виникнення у ТОВ "Грандвєст" права власності на нерухоме майно.

У відповідності до викладеного, пункт 2 Додаткової угоди № 97 від 29.12.2020, яким передбачено, що всі права та обов`язки Орендаря за договором набувач нерухомого майна набуває у повному обсязі з моменту державної реєстрації права оренди, є таким, що суперечить ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі".

Недотримання вимог законодавства при укладенні договору є підставою для визнання такого договору недійсним відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України.

Статтею 16 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Цією ж статтею визначено загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів, серед яких визнання правочину недійсним.

Суд враховує, що укладення між сторонами Договору оренди землі стало підставою для виникнення між ними прав та обов`язків з приводу виконання умов вказаного Договору.

Отже, положення оспорюваного пункту Додаткової угоди впливають на реалізацію умов Договору оренди землі, зокрема в частині своєчасної сплати орендної плати належним орендарем земельної ділянки та, відповідно - на права позивача отримувати таку орендну плату і вимагати її сплату від належного орендаря.

Як стверджує позивач та що випливає з розрахунку в позовній заяві, ТОВ "Грандвєст" з моменту набуття права власності на нерухоме майно не сплачує орендну плату за землю, чим, на думку позивача, заперечує момент виникнення обов`язків за договором оренди землі з урахуванням чинних положень пункту 2 Додаткової угоди № 97 від 29.12.2020.

Суд погоджується з наведеним та вважає обґрунтованим твердження позивача щодо порушення його права за оспорюваним пунктом Додаткової угоди.

Окрім того, слід наголосити, що в силу частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

За вказаних обставин вимога Кропивницької міської ради визнати недійсним пункт договору, який суперечить вимогам законодавства, є правомірною та такою, що відповідає належному способу захисту порушеного права.

Наведене вище спростовує доводи заперечень, які викладено ТОВ "Грандвєст" у відзиві на позов.

Згідно з ст. 217 Цивільного кодексу України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Суд враховує, що в даному випадку недійсність пункту 2 Додаткової угоди від 29.12.2020 № 97 не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, оскільки правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

На підставі вищевикладеного, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для визнання недійсним пункту 2 Додаткової угоди від 29.12.2020 року № 97, укладеної між Міською радою міста Кропивницького, ТОВ "Кіровоградський комбікормовий завод" та ТОВ "Грандвєст".

Відповідно до ч. 1 ст.236 Цивільного кодексу України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Судові витрати.

За правилами ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на обох відповідачів, як на сторін Додаткової угоди, пункт якої оспорюється, та розподіляється між відповідачами порівну.

Інших судових витрат сторони не заявляють.

Керуючись ст. ст. 74, 76, 77, 129, 233, 236-241, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Визнати недійсним пункт 2 додаткової угоди від 29.12.2020 року № 97, укладеної між Міською радою міста Кропивницького, Товариством з обмеженою відповідальністю "Кіровоградський комбікормовий завод" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Грандвєст".

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Грандвєст" (25014, м. Кропивницький, просп. Інженерів, 10-а, ідентифікаційний код 43502932) на користь Кропивницької міської ради (25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41, ідентифікаційний код 26241020) 1 135,00 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоградський комбікормовий завод" (25014, м. Кропивницький, просп. Інженерів, 10-а, ідентифікаційний код 00688640) на користь Кропивницької міської ради (25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41, ідентифікаційний код 26241020) 1 135,00 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення направити Кропивницькій міській раді за адресою: 25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41; Товариству з обмеженою відповідальністю "Грандвєст" за адресою: 25014, м. Кропивницький, просп. Інженерів, 10-а; Товариству з обмеженою відповідальністю "Кіровоградський комбікормовий завод" за адресою: 25014, м. Кропивницький, просп. Інженерів, 10-а.

Повне рішення складено 20.10.2021.

Суддя В.В.Тимошевська