ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"04" жовтня 2021 р.м. Одеса Справа № 916/1583/21

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Д.О.,

секретар судового засідання Овчар А.С.

розглянувши справу за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039)

до відповідача: Головного управління Пенсійного фонду України в Одеській області (вул. Канатна, 83, м. Одеса, 65012)

про виселення,

за участю представників учасників справи:

від позивача: Добров Р.М.;

від відповідача: Кіс А.В.

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Головного управління Пенсійного фонду України в Одеській області, в якій просить суд виселити відповідача з нежитлових приміщень першого та другого поверху, загальною площею 524,3 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 26-А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Позиції учасників справи

В обґрунтування підстав позову позивач посилається на обставину ухилення відповідача від повернення в добровільному порядку на користь позивача спірного приміщення після закінчення строку дії договору оренди, на який його було укладено. При цьому додатково позивач зазначив про неможливість продовження дії договору або укладення нового договору оренди з відповідачем відносно спірного приміщення, оскільки відповідно до положень Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, та Закону України «Про освіту» частина приміщення Одеського дошкільного навчального закладу «Ясла-садок» №170 Одеської міської ради не може бути передана в оренду відповідачу під розміщення службових приміщень Головного управління Пенсійного фонду України в Одеській області.

01.07.2021 від відповідача до суду надійшов відзив на позов (а.с.99-131, т.1), згідно з яким останній просить суд відмовити позивачу у задоволенні позову в повному обсязі, зазначивши, що термін дії договору оренди на підставі п.7.8. договору продовжено до 14.09.2036 року, враховуючи, що позивачем не було направлено відповідачу протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору заяви про його припинення, а також враховуючи, що загальний строк дії договору становив 17 років 2 місяці та 12 днів. При цьому відповідач вважає безпідставним посилання позивача на лист від 07.11.2018 №01-19/3393, оскільки: лист не містить чіткої позиції позивача про відсутність наміру продовжувати термін дії договору, а лише містить пропозицію щодо добровільного звільнення відповідачем орендованих приміщень; лист складений 07.11.2018, тобто у період дії договору, що з урахуванням п.7.8. договору не є підставою для припинення його дії; позивачем не надано доказів направлення цього листа на адресу відповідача. Відповідач зазначив, що в межах справи №916/854/19 за позовом прокурора в інтересах держави в особі позивача та Одеської міської ради до відповідача про визнання недійсним договору та зобов`язання відповідача повернути орендоване майно позивач не підтримав позову прокурора, а тим самим в період з травня 2019 по грудень 2020 року не заперечував права відповідача на користування орендованим майном. Щодо посилань позивача про неможливість продовження договору або укладення нового договору з відповідачем щодо спірного нерухомого майна відповідач наголосив, що рішенням Одеської міської ради від 03.02.2021 №62-VIIІ спірне нежитлове приміщення включено до переліку другого типу об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають передачі в оренду без проведення аукціону. Крім цього відповідач наголосив, що виселення відповідача зі спірного приміщення без виділення альтернативного приміщення для розміщення працівників та забезпечення функціонування Пенсійного фонду України у Малиновському районі буде суперечити інтересам громад та держави.

14.07.2021 від позивача до суду надійшла відповідь на відзив (а.с.137-145, т.1), в якій позивач наголосив на тому, що він належним чином виконав свій обов`язок щодо доведення до відома відповідача інформації про припинення дії договору, надіславши на його адресу лист від 26.06.2019 №01-13/2836, а тому позивачем доведено, що договір припинив свою дію з 03.07.2019. Позивач також наголосив, що на момент розгляду справи №916/854/19 законодавством не встановлювалась пряма заборона щодо здачі в оренду частини нежитлового приміщення закладу дошкільної освіти державним органам, натомість, на теперішній час, чинне законодавство містить спеціальні вказівки щодо того, що майно закладів освіти не може бути використане за будь-яким цільовим призначенням та не допускається зміна цільового призначення для договорів, укладених після набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-ІХ. Крім цього позивач зауважує, що спірне нерухоме майно, яке віднесено до Переліку другого типу, може передаватись виключно закладам освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності, в межах п.14, 15 Порядку та ст.15 Закону, до яких відповідач не відноситься.

У запереченнях на відповідь на відзив, які надійшли до суду 19.07.2021 (а.с.146-151, т.1), відповідач знов наголосив, що укладеним між сторонами договором передбачено як чітку умову для припинення строку дії договору звернення з відповідною заявою однією зі сторін, так і строк, протягом якого можливо подати відповідну заяву протягом місяця після закінчення терміну дії договору, разом з цим, позивачем цих умов дотримано не було.

04.10.2021 від відповідача до суду надійшли письмові пояснення (а.с.175-176, т.1), в яких останній на виконання вимог протокольної ухвали суду надав пояснення, що у відповідача відсутні відомості щодо надходження на адресу Головного управління або Малиновського об`єднаного управління Пенсійного фонду України у м. Одесі листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 07.11.2018 №0119/3393.

Також, 04.10.2021 від позивача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових доказів (а.с.177-180, т.1), в якому позивач повідомив суду, що 20.03.2019 відповідач звертався до позивача з клопотання про забезпечення Управління приміщенням, яке б мало відповідати вимогам, викладеним у листі. Водночас, як зазначив позивач, на обліку Департаменту відсутні нежитлові приміщення, які відповідають вимогам відповідача, про що останнього повідомлено відповідним листом від 18.04.2019.

Під час розгляду справи по суті у судових засіданнях позивач заявлені до відповідача в повному обсязі підтримав та просив суд їх задовольнити. Відповідач проти позову заперечував, просив суд відмовити позивачу у його задоволенні.

Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.06.2021 позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі №916/1583/21; ухвалено розглядати справу за правилами загального позовного провадження з викликом учасників справи; призначено підготовче засідання на "05" липня 2021 о 12:00.

У судовому засідання 05 липня 2021 судом було проголошено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 19 липня 2021 о 15:00.

19 липня 2021 судом у судовому засіданні протокольною ухвалою було продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті 02 вересня 2021 о 14:00.

Під час розгляду справи по суті судом оголошувались протокольні перерви: 02.09.2021 до 13 вересня 2021 о 10:30; 13.09.2021 до 13 вересня 2021 о 13:45; 13.09.2021 до 04 жовтня 2021 о 13:45.

У судовому засіданні 04.10.2021 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Обставини справи

21.05.2009 Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видане свідоцтво про право власності на нежитлову будівлю дошкільного навчального закладу № 170 (а.с.54, т.1), яким посвідчено, що об`єкт, який розташований за адресою: вул. Космонавтів, 26а, м. Одеса, в цілому, дійсно належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності. Об`єкт в цілому складається з будівлі літ. «А», загальною площею 2048,1 кв.м., основною площею 1248,8 кв.м., відображеної у технічному паспорті від 23.10.2008 (а.с.55-63, т.1). Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.52, т.1), 10.01.2017 на підставі свідоцтва було проведено державну реєстрацію права комунальної власності відносно зазначеного об`єкту.

20.04.2002 між Малиновським районним відділом освіти м. Одеси (орендодавець) та Малиновським районним відділом Пенсійного фонду України у м. Одесі (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення (а.с.12-14, т.1; далі - договір), згідно з п.1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне володіння та користування нежитлове приміщення у закладі №170, загальною площею 390 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 26а, з метою розміщення службових приміщень відділу.

Відповідно до п.1.2. договору він діє з 20.04.2002 до 20.04.2007.

За умовами п.4.5. договору в разі припинення оренди орендар зобов`язується повернути орендодавцеві орендоване приміщення в належному стані, не гіршому ніж на час передачі в оренду.

Згідно з п.9.4. договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його продовження у разі належного виконання ним договору з обов`язковим письмовим клопотанням.

Пунктом 9.7. договору передбачено, що у випадках неможливості продовження договору, орендар повідомляє про намір орендареві протягом останнього, закінчення строку дії договору, місяця.

Додатковою угодою №1 від 06.09.2005 (а.с.19, т.1) п.1.1. договору викладено в наступній редакції: «Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне володіння та користування нежитлове приміщення у закладі №170 додатковою площею 157,6 кв.м. (загальною площею 547,6 кв.м.), за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 26а, з метою розміщення службових приміщень відділу. Також, додатковою угодою викладено у новій редакції п.1.2. договору та погоджено, що договір діє з 06.09.2005 до 20.04.2007.

Вищевказане приміщення було прийнято орендарем у користування згідно з актом приймання-передачі приміщення від 06.09.2005 (а.с.15, т.1).

Додатковою угодою №4 від 20.04.2007 строк дії договору продовжено до 31.03.2010 (а.с.21, т.1).

Додатковою угодою №5 від 01.04.2010 строк дії договору продовжено до 01.04.2011 (а.с.23, т.1).

Додатковою угодою №6 від 01.04.2011 строк дії договору продовжено до 31.05.2011 (а.с.25, т.1).

Додатковою угодою №7 від 01.06.2011 строк дії договору продовжено до 31.08.2011 (а.с.27, т.1).

Додатковою угодою №8 від 01.09.2011 строк дії договору продовжено до 31.12.2011 (а.с.29, т.1).

Додатковою угодою №9 від 01.01.2012 строк дії договору продовжено до 30.06.2012 (а.с.31, т.1).

Додатковою угодою №10 від 01.07.2012 строк дії договору продовжено до 30.06.2013 (а.с.33, т.1).

Додатковою угодою №11 від 01.07.2013 строк дії договору продовжено до 30.06.2014 (а.с.35, т.1).

Додатковою угодою №13 від 24.03.2014 строк дії договору продовжено до 30.06.2015 (а.с.39, т.1).

Додатковою угодою №16 від 05.05.2015 строк дії договору продовжено до 30.06.2016 (а.с.44, т.1).

Додатковою угодою №17 від 10.05.2016 строк дії договору продовжено до 30.06.2017 (а.с.44, т.1).

Додатковим договором №1 від 03.01.2017 (а.с.47, т.1) на підставі рішення Одеської міської ради від 07.12.2016 №1414-VI, рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 24.11.2016 №359, наказу Департаменту освіти та науки Одеської міської ради від 28.11.2016 №185-ф, у преамбулі та розділі «Місцезнаходження сторін» договору назву орендаря змінено, а саме з Відділу освіти Малиновської районної адміністрації м. Одеси на Комунальну установу «Центр фінансування та господарської діяльності закладів та установ системи освіти Малиновського району м. Одеси. Також, додатковим договором абзац 1 п.1.1. розділу «Предмет договору» викладено в наступній редакції: «Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частину нежитлових приміщень, загальною площею 524,3 кв.м. (постійно) для розміщення службових кабінетів для обслуговування пенсіонерів, що розташовані на першому та другому поверхах … далі за текстом».

Додатковим договором №3 до договору від 09.06.2017 строк дії договору було продовжено до 30.06.2018 (а.с.48, т.1).

За актом приймання-передачі від 23.03.2018 Одеський дошкільний заклад «Ясла-садок» №170 Одеської міської ради Одеської області передав, а Департамент комунальної власності Одеської області прийняв матеріали орендної справи за договором оренди від 20.04.2002 №171-М (а.с.49, т.1).

29.03.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Малиновським об`єднаним управлінням Пенсійного фонду в м. Одесі було укладено додатковий договір №4 (а.с.50, т.1), за умовами якого сторони за взаємною згодою домовились внести зміни до договору оренди від 20.04.2002 №171-М/9, зокрема, у преамбулі та розділі «Місцезнаходження сторін» договору назву орендодавця змінено на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

02.07.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Малиновським об`єднаним управлінням Пенсійного фонду в м. Одесі було укладено додатковий договір №5 (а.с.51, т.1), згідно з яким сторони погодили продовжити строк дії договору до 02.07.2019 та у зв`язку з затвердженням рішенням Одеської міської ради від 25.12.2008 №3781-VI нової редакції договору оренди нежитлового приміщення комунальної власності, сторони домовились переукласти договір оренди від 20.04.2002 №171-М/9 у новій редакції з 02.07.2018.

Так, 02.07.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Малиновським об`єднаним управлінням Пенсійного фонду в м. Одесі (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №171-М/9 (а.с.16-17, т.1), згідно з п.1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення першого та другого поверху, загальною площею 524,3 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 26а (Одеський дошкільний навчальний заклад «Ясла-садок №170 Одеської міської ради Одеської області) (далі - об`єкт оренди).

Відповідно до п.1.3. договору сторонами визначено термін його дії, а саме з 02.07.2018 до 02.07.2019.

Згідно з п.4.7. договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду та відшкодувати орендодавцю збитки, у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

Пунктом 7.7. договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у орендодавця наміру передати об`єкт оренди на наступний термін на конкурсних засадах.

Відповідно до п.7.8. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

За умовами п.7.9. договору заяви, пропозиції, повідомлення, претензії стосовно змін, розірвання, припинення або продовження договору оренди на новий термін надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі.

Відповідно до п.7.11. договору його дія припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Листом від 07.11.2018 №0119/3393 (а.с.90, т.1) позивач запропонував Малиновському об`єднаному управлінню Пенсійного фонду України в м. Одесі в добровільному порядку звільнити орендовані приміщення за вищевказаним договором, у зв`язку з тим, що використання цих приміщень відповідачем не відповідає ч.4 ст.80 Закону України «Про освіту». З аналогічним за змістом листом позивач звернувся до Головного управління Пенсійного фонду України в Одеській області 16.02.2021 (а.с.87, т.1).

20.03.2019 Малиновське об`єднане управління Пенсійного фонду України в м. Одесі звернулось до позивача з листом за №5734/01 (а.с.179, т.1), в якому, з урахуванням звернень позивача щодо звільнення орендованого приміщення, просило позитивно вирішити питання щодо забезпечення управління приміщенням, яке б мало відповідати вимогам, зазначеним у листі.

У відповідь на вищевказаний лист (а.с.180, т.1) позивач повідомив, що на обліку Департаменту відсутні об`єкти нерухомого майна, які за технічними характеристиками, зазначеними відповідачем, можуть бути запропоновані до розгляду управлінням. Позивач відзначив, що станом на день надання відповіді, більшість вільних місць об`єктів комунальної власності, які перебувають у віддані Департаменту, розташовані у підвальних приміщеннях житлових будинків та знаходяться у вкрай незадовільному технічному стані.

Далі позивачем було скеровано на адресу Малиновського об`єднаного управління Пенсійного фонду України в м. Одесі лист від 26.06.2019 №01-13/2836 (а.с.89, т.1), в якому позивач повідомив про закінчення 02.07.2019 строку дії договору оренди від 02.07.2018 №171-м/9, а також з приводу того, що договір на новий строк продовжуватись не буде. На підтвердження обставини направлення цього листа позивач надав суду копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.88, т.1), з якого вбачається, що лист був отриманий відповідачем 02.07.2019, що не заперечується останнім.

Згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (а.с.166-171, т.1), Головне управління Пенсійного фонду України в Одеській області () є правонаступником Малиновського об`єднаного управління Пенсійного фонду України в м. Одесі ().

На лист відповідача від 14.12.2020 щодо укладення додаткової угоди до договору оренди позивач у листі від 25.02.2021 №01-13/740 (а.с.86, т.1) повідомив, що розміщення службових приміщень Головного управління Пенсійного фонду України в приміщенні навчального закладу є порушенням ч.4 ст.80 Закону України «Про освіту» та п.29 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, а тому позивач пропонував у найкоротші терміни передати орендовані приміщення позивачу. У вказаному листі позивач також наголосив на тому, що строк дії договору оренди від 02.07.2018 №171-М/9 закінчився 02.07.2019.

26.04.2021 співробітниками Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було проведено обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 26а, під час якого встановлено, що на час проведення обстеження вказані нежитлові приміщення використовуються під розміщення Головного управління Пенсійного фонду України в Одеській області, який є правонаступником Малиновського об`єднаного управління Пенсійного фонду України в Одеській області. За фактом проведеного обстеження складено відповідний акт з фотофіксацією (а.с.64-67, т.1).

Листом від 30.04.2021 №1500-1102-5/55474 (а.с.122, т.1) відповідач звернувся до позивача, в якому просив розглянути можливість виділення іншого приміщення у незначній відстані від орендованого приміщення та яке не потребує ремонту, площею не менше 250 кв.м., для розміщення 32 працівників Головного управління з орендною платою 1 гривня на рік, враховуючи ситуацію, яка склалась стосовно укладення додаткової угоди до раніше укладеного договору оренди.

Під час розгляду справи відповідач заперечував обставину закінчення дії договору, а також наголошував на безпідставності тверджень позивача про неможливість продовження договору або укладення нового договору з відповідачем щодо спірного нерухомого майна у зв`язку з тим, що це приміщення є майном учбового закладу, наголошуючи, що рішенням Одеської міської ради від 03.02.2021 №62-VIIІ спірне нежитлове приміщення включено до переліку другого типу об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають передачі в оренду без проведення аукціону, на підтвердження чого надав суду відповідні докази (а.с.106-121, т.1).

Законодавство, застосоване судом до спірних відносин

За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Частиною 1 ст. 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За змістом ч.2 ст.16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Відповідно до ст. 20 ГК України кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав; визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб`єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб`єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов`язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій; застосування оперативно-господарських санкцій; застосування адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом.

Частиною 1 статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Згідно з ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За умовами статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Згідно з ч.1, 6 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об`єкта оренди; ліквідації суб`єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об`єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Згідно з ч.1 ст. 763 ЦК України визначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Статтею 764 ЦК України визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ст. 765 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

За змістом статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції, чинній на 02.07.2019; далі - Закон) термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно з ч.ч.1, 2 ст. 26 Закону одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч.1 ст.27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Згідно з ч. 4 ст. 80 Закону України «Про освіту» (в редакції, чинній на 02.07.2019) об`єкти та майно державних і комунальних закладів освіти не підлягають приватизації чи використанню не за освітнім призначенням, крім надання в оренду з метою надання послуг, які не можуть бути забезпечені безпосередньо закладами освіти, пов`язаних із забезпеченням освітнього процесу або обслуговуванням учасників освітнього процесу, з урахуванням визначення органом управління можливості користування державним нерухомим майном відповідно до законодавства.

Статтею 13 ГПК України визначено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, зокрема, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.

Згідно з ч.ч.1-2 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Частиною 1 статті 74 ГПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Позиція суду

Позивач Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду з позовом до відповідача, який є правонаступником Малиновського об`єднаного управління Пенсійного фонду України в Одеській області, про виселення останнього з орендованого ним комунального майна на підставі укладеного між сторонами договору від 02.07.2018 №171-м/9. Так, необхідність звернення позивача до суду з вказаним позовом з метою захисту його порушених прав обумовлено тим, що відповідач після припинення дії договору продовжує користуватись орендованим майном.

Під час розгляду справи судом була встановлена обставина укладення між сторонами договору оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Космонавтів, 26а, м. Одеса, загальною площею 524,3 кв.м., який, за погодженням сторін та з урахуванням укладених між ними додаткових угод та договору в редакції від 02.07.2018 №171-м/9, укладений на строк до 02.07.2019, при цьому умовами договору сторонами не визначено, що договір діє до вказаної дати включно.

Так, умовами п.7.11. договору, зміст якого цілком відповідає положенням ст. 291 ГК України, ст. 764 ЦК України та ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», передбачено припинення договору у випадку, зокрема, закінчення терміну, на який його було укладено.

Правовий аналіз застосованих судом норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення терміну дії договору оренди державного або комунального майна він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, проте за умови відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди. Такі самі умови містить п.7.8. укладеного між сторонами договору.

Між цим суд відзначає, що чинне законодавство не містить заборони на повідомлення орендодавцем орендаря про закінчення договірних відносин після визначеного сторонами строку дії договору ще під час його дії. Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. В даному випадку істотне значення має факт направлення такого повідомлення в межах відповідного строку, а також зміст самого повідомлення, оскільки воно обов`язково повинно бути спрямоване на припинення договору оренди, як відповідна форма вираження волевиявлення орендодавця.

Так, під час розгляду справи судом було встановлено, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради до закінчення дії договору направив поштовим зв`язком на адресу відповідача повідомлення від 26.06.2019 №01-13/2836 (а.с.89, т.1), в якому чітко висловив позицію щодо відсутності наміру продовження договору оренди від 02.07.2018 №171-М/9 на новий строк після закінчення терміну його дії, а саме після 02.07.2019.

З матеріалів справи судом встановлено, що позивач належним чином обґрунтував обставину направлення відповідачу вищевказаного повідомлення про припинення дії договору та відсутність наміру у позивача продовжувати правовідносини з відповідачем, надавши суду відповідні докази здійснення поштової відправки (а.с.88, т.1), при цьому суд відзначає, що відповідач обставину отримання цього повідомлення не заперечує.

Аналогічні висновки щодо можливості повідомлення орендодавцем орендаря про закінчення договірних відносин після визначеного строку дії договору ще під час його дії, а також щодо вчинення орендодавцем дій, направлених на повідомлення відповідача про відсутність в орендодавця наміру на продовження договору, були викладені Верховним Судом у постанові від 20.02.2020 у справі №916/1256/19.

Отже, оскільки матеріалами справи підтверджується обставина, що позивач відповідно до вимог законодавства та положень договору своєчасно та належним чином повідомив відповідача про припинення терміну дії договору та відмову від продовження його дії, суд дійшов висновку, що укладений між сторонами договір оренди нежитлового приміщення від 02.07.2018 №171-М/9 є припиненим з 02.07.2019, внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено.

З врахуванням встановленої судом обставини припинення дії укладеного між сторонами договору з 02.07.2019, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, суд дійшов висновку, що з цього часу відсутні будь-які правові підстави для користування відповідачем спірними нежитловими приміщеннями, натомість, як встановлено судом, відповідач за відсутності правових підстав продовжує наполягати на наявності у нього такого права та згідно з наявного у справі акту огляду, а також пояснень сторін, продовжує його використання, чим фактично чинить позивачу перешкоди щодо здійснення правомочностей стосовно такого майна.

Оскільки вищевказані дії відповідача суперечать положенням застосованих судом норм законодавства та договору, суд дійшов висновку, що позов позивача слід задовольнити повністю та виселити Головне управління Пенсійного фонду України в Одеській області з нежитлового приміщення першого та другого поверху, загальною площею 524,3 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 26-А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

При цьому суд відзначає, що для вирішення спору у цій справі обставина можливості/неможливості продовження використання відповідачем спірного приміщення з урахуванням того, що це приміщення є майном закладу освіти, не має вирішального значення, оскільки підставою для виселення відповідача зі спірного приміщення є встановлена судом обставина закінчення терміну дії договору оренди, на який його було укладено.

Розподіл судових витрат

Згідно з ч.1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Приймаючи до уваги задоволення в повному обсязі позовних вимог позивача, судовий збір в сумі 2270,00 грн слід покласти на відповідача в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 129, 231, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Виселити Головне управління Пенсійного фонду України в Одеській області (вул. Канатна, 83, м. Одеса, 65012, ) з нежитлового приміщення першого та другого поверху, загальною площею 524,3 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 26-А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039, ).

3. Стягнути з Головного управління Пенсійного фонду України в Одеській області (вул. Канатна, 83, м. Одеса, 65012, ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039, ) судовий збір в сумі 2270 /дві тисячі двісті сімдесят/грн 00 коп.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.

Повний текст рішення складено 18 жовтня 2021 р.

Суддя Д.О. Бездоля