ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"05" жовтня 2021 р.м. Одеса Справа № 916/1806/21

Господарський суд Одеської області у складі судді Демешина О. А., за участю секретаря судового засідання Рибки Ю.Е., розглянувши матеріали справи № 916/1806/21:

Позивач: Квартирно-експлуатаційний відділ міста Одеси (65058, м. Одеса, вул. Армійська, 18; код - 08038284)

Відповідач: Фізична особа-підприємець Мірза Сергій Валерійович ( АДРЕСА_1 ; код - НОМЕР_1 )

про стягнення 157124,50 грн. та усунення перешкод в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень

з підстав неналежного виконання умов попереднього договору та володіння майном без відповідної правової підстави

Представники сторін:
від позивача: Негода Л.П.(самопредставництво)

від відповідача : Пугач Р.І.(адвокат)

СУТЬ СПОРУ: 24.06.2021 року Квартирно-експлуатаційний відділ міста Одеси (далі Позивач) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Мірзи Сергія Валерійовича (далі Відповідач) яким просить суд: стягнути з Фізичної особи - підприємця Мірзи Сергія Валерійовича на свою користь заборгованість зі сплати орендної плати за попереднім договором оренди від 06 жовтня 2020 року №21 на загальну суму 157 124 грн. 50 коп. та зобов`язати Фізичну особу - підприємця Мірзу Сергія Валерійовича усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 1324,78 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Магістральна, 37.

25.06.2021 року суд відкрив провадження по справі, ухвалив розглядати справу за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання та надав Відповідачу строк для подання відзиву на позов із урахуванням вимог ст.165 ГПК України в строк, встановлений ч.1 ст.251 ГПК України, а саме протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі.

22.07.2021 року суд отримав відзив на позов Відповідач просить суд відмовити у задоволені позову повністю. Суд визнав причину пропуску строку на подання відзиву поважною, відповідну заяву Відповідача задовольнив, відзив залучено до матеріалів справи.

09.08.2021 року Позивач надав суду відповідь на відзив підтримано позовні вимоги.

16.08.2021 року судом отримано заперечення на відповідь на відзив просить суд відмовити в позові повністю.

19.08.2021 року суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті.

Суд оголошував перерву у судовому засіданні 22.07.2021 року, 10.08.2021 року та 13.09.2021 року.

Під час розгляду справи представник Позивача позов підтримав, представник Відповідача проти позову заперечив.

В С Т А Н О В И В :

06.10.2020 року між Квартирно-експлуатаційним відділом міста Одеси та Фізичною особою-підприємцем Мірза Сергієм Валерійовичем в порядку, визначеному статтею 635 ЦК України, тимчасово до моменту завершення процедури оформлення укладення основного договору оренди, було укладено попередній договір оренди № 21 (далі Попередній договір оренди).

06.10.2020р. між сторонами було складено акт-приймання-передачі нерухомого військового майна (в позовній заяві невірно вказану дату складення цього акту - 21.05.2020р.).

11.12.2020р. позивач направив відповідачу Попередження №5260 про дострокове розірвання Попереднього договору.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач стверджує, що вказаний попередній договір припинив дію з 31.12.2020р. і, посилаючись на те, що відповідач не сплачував орендної плати по вказаному договору та на те, що пунктом 5.8. цього договору і статтею 785 ЦК України встановлено обов`язок орендаря у разі припинення договору найму повернути наймодавцеві річ у стані, ва якому вона була одержана, з врахуванням нормального фізичного зносу просить стягнути з Фізичної особи-підприємця Мірзи Сергія Валерійовича на свою користь заборгованість зі сплати орендної плати за попереднім договором оренди від 06 жовтня 2020 року №21 на загальну суму 157 124 грн. 50 коп і зобов`язати відповідача усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 1324,78 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Магістральна, 37.

Відповідач, заперечуючи проти позову, посилається на те, що дія попереднього договору оренди була продовжена до 06.10.2021р., як це передбачено пунктом 10.1 цього договору, оскільки вищевказане Попередження від 11.12.2020р. № 5260 було підписано не уповноваженою особою.

Крім того, відповідач стверджує, що орендну плату здійснював у відповідності до виставлених йому рахунків і у повному обсязі. На підтвердження дії договору відповідачем до матеріалів справи надано копії рахунків, які йому виставляв позивач (останній рахунок датовано 10.06.2021р.).

Заслухавши пояснення сторін надані під час розгляду справи та дослідивши матеріали справи, суд вважає, позов слід задовольнити частково, виходячи з наступного:

Частинами 1-3 статті 635 ЦК України передбачено, що:

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

2. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

3. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

У преамбулі, укладеного між сторонами попереднього договору оренди №21 від 06.10.2020р. вбачається, що він укладений в порядку, визначеному ст.635 Цивільного кодексу України, тимчасово до моменту завершення процедури укладення Основного договору оренди.

Таким чином, у відповідності до вимог ст.635 ЦК України сторони, в майбутньому та в межах встановлених строків були зобов`язані укласти Основний договір оренди на умовах, встановлених попереднім договором оренди № 21 від 06.10.2020р.

Як вбачається з попереднього договору оренди від 06.10.2021р., об`єктом оренди майбутнього договору оренди мало бути нерухоме військове майно.

Згідно ст.1 Закону України Про правовий режим майна у Збройних Силах України військове майно - це державне майно, закріплене за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України (далі - військові частини). До військового майна належать будинки, споруди, передавальні пристрої, всі види озброєння, бойова та інша техніка, боєприпаси, пально-мастильні матеріали, продовольство, технічне, аеродромне, шкіперське, речове, культурно-просвітницьке, медичне, ветеринарне, побутове, хімічне, інженерне майно, майно зв`язку тощо.

Відповідно до ст.7 Закону України Про господарську діяльність у Збройних Силах України порядок надання дозволу військовим частинам на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в оренду встановлюється Кабінетом Міністрів України. Передача військового майна в оренду юридичним і фізичним особам здійснюється виключно на конкурсній основі з урахуванням необхідності підтримання на належному рівні бойової та мобілізаційної готовності. Умови та порядок проведення конкурсів визначаються Фондом державного майна України за погодженням з Міністерством оборони України. Оцінка вартості майна, що підлягає передачі в оренду, проводиться комісіями, до складу яких входять фахівці (уповноважені особи) Міністерства оборони України або іншого органу військового управління та Фонду державного майна України чи його регіонального відділення (представництва) за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України. Акт оцінки майна, яке передається в оренду, погоджується з Фондом державного майна України чи його регіональним відділенням (представництвом) і затверджується Міністерством оборони України.

Згідно Порядку надання дозволу військовим частинам Збройних Сил на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2000 р. №778 (із змінами та доповненнями), який визначає процедуру надання дозволу військовим частинам, закладам, установам та організаціям Збройних Сил (далі - військові частини) на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого військового майна в оренду, дозвіл військовим частинам на передачу військового майна в оренду надається: щодо рухомого військового майна - Міноборони або уповноваженими ним органами військового управління; щодо нерухомого військового майна - Міноборони або уповноваженими ним органами військового управління за погодженням відповідно з Фондом державного майна чи його регіональними відділеннями (представництвами) (п.4 Порядку); передача військового майна в оренду здійснюється виключно за результатами конкурсів, які проводяться Міноборони або уповноваженими ним органами військового управління чи безпосередньо військовими частинами. Умови та порядок проведення конкурсів визначаються Фондом державного майна за погодженням з Міноборони (п.5 Порядку); Після проведення конкурсу військова частина у п`ятиденний термін з дати затвердження його результатів подає до Міноборони або до уповноваженого ним органу військового управління: лист-клопотання про надання дозволу на передачу військового майна в оренду; копію свідоцтва про реєстрацію військової частини як суб`єкта господарської діяльності у Збройних Силах; проект договору оренди військового майна; акт оцінки вартості військового майна, що передається в оренду; розрахунок орендної плати за перший місяць оренди після укладення договору оренди, здійснений відповідно до вимог законодавства і підписаний командиром (начальником) та головним бухгалтером (начальником фінансової служби) військової частини; копію, свідоцтва про державну реєстрацію орендаря як суб`єкта підприємницької діяльності (п.10 Порядку); У разі оренди нерухомого військового майна подані матеріали розглядаються Міноборони або уповноваженими ним органами військового управління у місячний термін. Під час розгляду зазначених матеріалів Міноборони або уповноважені ним органи військового управління погоджують питання про надання дозволу на оренду майна та проект договору його оренди з Фондом державного майна чи його регіональними відділеннями (представництвами) за місцезнаходженням цього майна (п.11 Порядку); Фонд державного майна чи його регіональні відділення (представництва) розглядають надіслані матеріали та проекти договорів оренди нерухомого військового майна і протягом п`ятнадцяти днів після їх надходження надсилають відповідно Міноборони або уповноваженим ним органам військового управління свої висновки стосовно надання дозволів на передачу військового майна в оренду та укладення договорів (п.12 Порядку); Дозволи на передачу рухомого військового майна в оренду оформлюються відповідними наказами Міноборони або керівників уповноважених ним органів військового управління і надсилаються військовим частинам разом з висновками стосовно укладення договорів оренди, які є обов`язковими для урахування ними під час підписання зазначених договорів (п.14 Порядку).

Таким чином, між позивачем та відповідачем, відповідно до умов, викладених у Попередньому договорі оренди №21 від 06.10.2021р. та з дотриманням вищевказаного Порядку - мав бути укладений Основний договір оренди.

Такого договору на момент вирішення спору укладено не було.

Із змісту ст.635 ЦК України та умов Попереднього договору оренди № 21 від 06.10.2021р. - попередній договір не тягне за собою виникнення у сторін прав та обов`язків, крім права на укладення Основного договору оренди у встановлені строки та на умовам, викладених у попередньому договорі.

Суд зазначає, що фактична передача майна в оренду по Акту приймання-передача від 06.10.2020р. та проведення відповідачем орендних платежів, за відсутності укладеного між сторонами Основного договору оренди, - здійснювалось в порушення вимог чинного законодавства і не приймаються судом до уваги при вирішенні спору по цій справі.

У зв`язку з цим суд не вбачає необхідності надання оцінки доказам здійснення відповідачем платежів по Попередньому договору оренди і, відповідно, наявності чи відсутності боргу з орендної плати, оскільки зобов`язань між сторонами щодо сплати орендної плати не виникло через відсутність Основного договору оренди.

Суд також звертає увагу, що позивач в позовній заяві просить стягнути з відповідача борг з орендної плати в розмірі 157 124 грн. 50 коп.
При цьому, з доданого до позовної заяви розрахунку боргу відповідача станом на 18.06.2021р. вбачається, що в нього включено неустойку відповідно до ч.2 ст.785 ЦК України, якою передбачено, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець вправі вимагати від наймача сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
З тих же підстав, а саме, за відсутності укладеного між сторонами Основного договору оренди, ч.2 ст.785 ЦК України не може бути застосована при вирішенні спору, приймаючи до уваги, що між сторонами не виникло правовідносин з найму майна і вони не могли бути припинені з наслідками сплати неустойки в розмірі подвійної орендної плати.

З огляду на вищевикладене, у задоволенні позову в частині стягнення з відповідача боргу із сплати орендної плати за Попереднім договором оренди №21 від 06.10.2020р. слід відмовити.

Що стосується позовних вимог про зобов`язання Фізичної особи - підприємця Мірзи Сергія Валерійовича усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 1324,78 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Магістральна, 37 вони підлягають задоволенню, з огляду на наступне.

У позові Квартирно-експлуатаційним відділом міста Одеси заявлені взаємовиключні підстави щодо позовних вимог в цій частині, зокрема: передбачені частиною 1 статті 785 ЦК України, якою встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі; та передбачені ст.387 ГПК України, відповідно до вимог якої власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Як зазначалось вище, між сторонами не виникло законних правовідносин з найму майна і тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог в частині усунення перешкод в користуванні майном з підстав припинення договору оренди, як це передбачено ч.1 ст.785 ЦК України, оскільки Основного договору оренди спірного нерухомого майна між сторонами не було укладено.
При цьому, з огляду на відсутність, укладеного між сторонами, Основного договору оренди - суд погоджується з позицією позивача про необхідність усунення перешкод в користуванні майном, відповідно до ст.391 ЦК України та 387 ЦК України, приймаючи до уваги, що по Акту від 06.10.2020р. приймання-передачі нежитлових приміщень загальною площею 1324,78 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Магістральна, 37 вказане нерухоме майно без законних правових підстав (укладеного Основного договору оренди) було передано позивачем відповідачу.

Наведене є підставою для задоволення позову в частині позовних вимог про зобов`язання Відповідача усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 1324,78 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Магістральна, 37.

За таких обставин, позов підлягає задоволенню частково, з покладенням на відповідача судових витрат пропорційна задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 129, 233, 238, 240 ГПК України, суд
В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити частково.

2. Зобов`язати Фізичну особу - підприємця Мірзу Сергія Валерійовича (Ідент. код НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 1324,78 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Магістральна, 37 на користь Квартирно-експлуатаційного відділу міста Одеси (65058, м. Одеса, вул. Армійська, 18; код - 08038284).

3. Стягнути з Фізичної особи - підприємця Мірзи Сергія Валерійовича (Ідент. код НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) на користь Квартирно-експлуатаційного відділу міста Одеси (65058, м. Одеса, вул. Армійська, 18; код - 08038284): 2270 гривень судового збору.

4. В задоволені решти позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст.241 ГПК України
та може бути оскаржено в порядку ст.ст.253-259 ГПК України
Повне рішення складено 07.10.2021р.

Суддя Демешин О.А.

Повний текст рішення складено 07 жовтня 2021 р.

Суддя О.А. Демешин