ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"16" вересня 2021 р.м. Одеса Справа № 916/1145/21
Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.

при секретарі судового засідання Кожухарь Є.І.

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження

справу № 916/1145/21

за позовом Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, )

до відповідачів: 1.Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «ГРЕГОРІ АРБЕР» (65104, м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, буд. 20, )

2.Публічного акціонерного товариства акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» (65059, м. Одеса, вул. Краснова, буд. 6/1, )

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради

про стягнення 453 921, 16 грн.

за участю представників:

від позивача: Варбаногло Г.А. /само представництво/;

від відповідача1: не з`явився;

від відповідача2: Возікова Н.В. довіреність №781028 від 27.10.2020р.

від третьої особи: Ярошенко Г, Ю. /само представництво/.

В С Т А Н О В И В:

Ухвалою господарського суду Одеської області від 05.05.2021р. відкрито провадження у справі №916/1145/21 за позовом Одеської міської ради за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання у справі на 26.05.2021р. та встановлення сторонам строку на подання до суду заяв по суті справи. Одночасно судом залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Департамент земельних ресурсів ОМР із встановленням останньому строку для подання до суду письмових пояснень.

Під час проведення підготовчого провадження, підготовчі засідання відкладалися господарським судом та строк проведення підготовчого провадження продовжувався судом на 30 днів, про що постановлені відповідні ухвали від 26.05.2021р., від 14.06.2021р., від 26.07.2021р., від 04.08.2021р., які занесені до протоколу судового засідання, про що учасників справи повідомлено під розписку та в порядку ст.120 ГПК України шляхом надіслання відповідних ухвал.

Також від час проведення підготовчого провадження учасниками справи надано до суду:

відзив АБ «Південний» на позов за вх.№14086/21 від 25.05.2021р.;

відповідь ОМР на відзив АБ «Південний» за вх.№16113/21 від 10.06.2021р.

заперечення АЮ «Південний» на відповідь на відзив за вх.№18017/21 від 06.07.2021р.;

пояснення Департаменту земельних ресурсів ОМР на позовну заяву за вх.№15270/21 від 04.06.2021р.;

додаткові письмові пояснення АБ «Південний» за вх.№20009/21 від 27.07.2021р.

26.07.2021р. судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, та якою закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті на 04.08.2021р., про що учасників справи повідомлено під розписку та в порядку ст.120 ГПК України шляхом надіслання відповідної ухвали.

Під час розгляду справи по суті судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, та якою до справи долучено заперечення ОМР проти додаткових письмових пояснень АБ «Південний» за вх.№20832/21 від 04.08.2021р.

Також під час розгляду справи по суті у судовому засіданні оголошувалася перерва до 02.09.2021р., до 16.09.2021р., про що судом поставлені відповідні ухвали, які занесені до проколу судового засідання, та учасники справи повідомлені під розписку та в поярку ст.120 ГПК України шляхом надіслання ухвали.

Відповідач -1 ТОВ «ТК «Грегорі Арбер» у судові засідання не з`явився, відзив на позов до суду не надав та про причини свого нез`явлення суд не повідомив.

При цьому про дату, час і місце судових засідань, як підготовчих, так і щодо розгляду справи по суті, відповідач -1 повідомлений шляхом надіслання відповідних ухвал на адресу, що зазначена у позові та у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб -підприємців та громадських формувань. Вказані ухвали повернуті до суду органами зв`язку із повідомленням про причини повернення «адресат відсутній за вказаною адресою».

На підставі ст. 240 ГПК України у судовому засіданні 16.09.2021р. за участю представників позивача, відповідача-2 та третьої особи, оголошено вступну та резолютивні частини рішення.

Стислий виклад позиції позивача та третьої особи, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача

- на підставі ст.120 Земельного Кодексу України, ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», ст.377 ЦК України при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно новий власник об`єкту нерухомості, якому переходить право оренди, набуває прав оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Відповідна правова позиція викладена у Постанові Верховного Суду від 12.02.2020р. у справі №913/153/18, у Постанові Великої Палати Верховного суду від 18.12.2019р. №263/6022/16-ц. У Постанові Верховного суду від 04.04.2019р. у справі №910/7197/18 та у Постанові Великої Палати Верховного суду від 04.12.2018р. у справі №910/18560/16 зазначено, що ст.120 ЗК України та ст.377 ЦК України мають імперативний характер щодо автоматичного переходу існуючого права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, розташований на цій земельній ділянці.

- фірмі «Аліса» на законних підставах належало право користування орендованої за договором оренди від 28.09.2007р. земельною ділянкою, та починаючи 18.07.2018р. до ТОВ «ТК «Грегорі Арбер», як до нового власника розміщених на земельній ділянці об`єктів нерухомості, перейшло право користування цією земельною ділянкою й, відповідно права та обов`язки орендаря за вказаним договором, в т.ч. зі сплати орендної плати.

- з 18.07.2018р. по 09.05.2019р. ТОВ «ТК «Грегорі Арбер» не сплачувало оренду плату, внаслідок чого у останнього виник борг в розмірі 147 379,87 грн., із розрахунку 202307,42 грн./12 міс. = 16858,95 грн. щомісячно;

- в подальшому з 10.05.2019р право приватної власності на нежитлову будівлю , що розташована на орендованій земельній ділянці, зареєстровано за АБ «Південний». Втім АБ «Південний» з 10.05.2019р. не сплачує орендну плату за вказаним договором та сплачує земельний податок за спірну земельну ділянку. Верховний Суд у постанові від 08.07.2019р. у справі №922/530/18 виклав правову позицію, яка полягає в необхідності недопущення подвійного стягнення з особи, яка фактично користується землею комунальної власності, одночасно обох визначених законодавством платежів на землю. Застосовуючи зазначену правову позицію Верховного суду з метою недопущення подвійного стягнення з АБ «Південний» сум за користування землею, заявлені до стягнення за вказаний період позовні вимоги зі сплати орендної плати підлягають зменшенню на суму фактично сплаченого земельного податку в розмірі 129 177,33 грн.

- щодо позиції відповідача про те, оскільки у попередніх землекористувачів земельної ділянки не було зареєстровано відповідне речове право та ставити питання про перехід таких прав до АБ «Південний» є незаконним та протиправним, слід зазначити, що роздягаючи справу №913/169/18 Верховний Суд застосував положення земельного законодавства чинні станом на 2014р. та виходив з того, що оскільки право оренди за укладеним 17.02.2014 між Міськрадою (орендодавець) і ТОВ «РБФ «РЕМ» (орендар) договором оренди землі було зареєстровано 08.04.2014, тобто після укладення між ТОВ «РЕМ» (продавець) та ТОВ «Боремер» (покупець) договору купівлі-продажу нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці від 21.03.2014, то «за таких обставин не відповідає імперативним вимогам статті 125 ЗК України висновок суду апеляційної інстанції про набуття Товариством права оренди земельної ділянки з моменту набуття права власності на розміщену на ній будівлю та автоматичне виникнення у нового власника (ТОВ «Боремер») зобов`язання зі сплати орендної плати з моменту укладення договору купівлі-продажу від 21.03.2014р. В той час як у даній справі договір оренди земельної ділянки укладено 28.09.2007р. та зареєстровано в Одеській РФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.03.2008р. за №27. З аналізу положень Порядку державної реєстрації договорів оренди землі та Тимчасового поряду ведення державного реєстру земель свідчать на користь висновку, що державну реєстрацію договорів оренди землі, відповідно до законодавства, яке діяло на момент укладання договору оренди земельної ділянки, здійснювалося шляхом відповідного запису у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі. На момент виникнення орендних відносин за договором право на оренду земельної ділянки виникало після укладення договору і його державної реєстрації та взагалі не було передбачена державна реєстрація відповідного речового права.

- щодо заперечень відповідача проти розміру орендної плати, то відповідачем помилково ототожнюється самостійна зміна орендодавцем нормативної грошової оцінки, яка прямо передбачена умовами договору оренди землі, та зміну відсотків при визначенні розміру орендної плати, що є лише підставою для внесення змін до договору за взаємною згодою сторін. Затвердження після укладення договору переліку відсотків при визначенні ставко орендної плати не входить до встановлених договором випадків зміни орендної плати без укладення додаткових угод. Тому прийняття ОМР рішення про затвердження фіксованих відсотків при визначені ставок орендної плати не призводить до автоматичної зміни розміру орендної плати, встановленої у договорі. Податковий кодекс України не встановлює конкретного розміру орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначено у договорів , а лише передбачає порядок її визначення. Водночас, саме у договорі оренди визначаються конкретні розміри та умови сплати орендної плати. Розмір орендної плати встановлений у договорі оренди землі, саме 8,5% від НГО повністю відповідає допустимій сумі, встановленій Податковим кодексом України. Факт прийняття ОМР рішення від 20.09.2011р. №1267-VІ є лише підставою для перегляду умов договору шляхом укладення додаткової угоди.

Стислий виклад позиції відповідача АБ «Південний»

- умовами п.9.4.6 договору оренди землі чітко визначена необхідність переоформлення документів про право подальшого користування земельною ділянкою у разі зміни власника майна, яке знаходиться на такій земельній ділянці, а також суб`єкта, на якого покладений обов`язок зі сплати (компенсації) орендної плати, і таким суб`єктом є особа, яка фактично визначена договором оренди та документами, які передували його укладанню, зокрема актом визначення меж земельної ділянки, актом приймання -передачі, відомостями ДРП та державного земельного кадастру. При цьому такі положення договору оренди не суперечать вимогам закону України «Про оренду землі», а саме ст.ст.16,30 зокрема в яких зазначається, що переоформлення договору оренди не потребується лише у разі зміни найменування сторін договору у разі реорганізації або зміну типу акціонерного товариства;

- у позовній заяві позивача стверджується, що останній дізнався про зміну власників нерухомого майна з відомостей державного реєстру речових прав на нерухоме майно та первісний власник і орендар за спірним договором оренди не повідомляв орендодавцю у встановлений договором термін про зміну власника нерухомого майна, а тому в силу п.9.4.6. договору оренди землі саме первинний власник і орендар зобов`язаний сплачувати оренду плату до моменту переоформлення прав третіх осіб за користування земельною ділянкою. Дані умови сплати орендної плати у разі зміни власника нерухомості, яка знаходиться на земельній ділянці, що складає предмет оренди, є імперативними та обов`язковими для їх використання сторонами в силу ч.1 ст.627, ч.1 ст.628 ЦК України, а також п.п.9.4.1., 9.4.6 договору оренди;

- згідно з п.2 ч.1 ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають: право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. У ст.125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Ч.5 ст.6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відтак, від однієї особи до іншої за правилами ст.120 ЗК України та ч.3 ст.7 закону України «Про оренду землі» не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача, ще виникло станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці, незалежно від дати укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки виникнення права оренди є момент державної реєстрації цього речового права, а не дата укладення договору оренди;

- як вбачається із позовної заяви та відомостей державного реєстру прав попередній власник нерухомого майна, що знаходиться на орендованій земельній ділянці ТОВ «Грегорі Арбер» не вступав у права орендаря за договором оренди та відповідне право не зареєстрував, а тому до АБ «Південний» не можуть перейти права та обов`язки за договором оренди від ТОВ «ТК «Грегорі Арбер», оскільки останній таке право у визначеному законом порядку порядку не набував. Втуп АБ «Південний» у права орендаря можливий лише після переоформлення ТОВ «ТД «Грегорі Арбер» договору оренди, реєстрації права оренди в державному реєстрі прав, а також дотримання умов 9.4.1, 9.4.6 та 12.1 договору оренди;

- аналіз положень ст. 7 Закону України «Про оренду землі» свідчить, що припинення договору оренди для попереднього орендаря та відповідно вступ нового орендаря у право оренди за договором може відбутися лише за умови підписання відповідних змін до такого договору та державної реєстрації права, оскільки неможливо припинити договором, предметом якого є один об`єкт і різні учасники договору інший договір договір оренди землі, за яким об`єкт договору і його сторони не співпадають із правочином, який засвідчує право власності на нерухомість. Тому правочин, за яким відбувався перехід права власності на нерухоме майно є підставою для укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки і внесення до нього змін з подальшою ресторацією права оренди в державному реєстрі речових прав;

- у п.6.3. договору оренди встановлено, що передача земельної ділянки Орендарю здійснюється у 3-х денний термін після державної реєстрації цього договору за актом приймання- передачі. З договору вбачається, що державна реєстрація договору в державному реєстрі земель вчинена 14.03.2008р. за №27, втім акт приймання передачі земельної ділянки датований до моменту державної реєстрації договору (2007р.), що суперечить вимогам чинного законодавства та умовам самого договору , а отже взагалі не може засвідчувати факт передачі земельної ділянки від орендодавця до ТОВ Фірма «Аліса»;

- враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівлі, споруди, можна зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбає особа, якщо іншій спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства. В даному випадку спірним договором оренди був передбачений певний механізм вступу нового власника нерухомості в права орендаря та порядок оплати орендної плати визначеним договором суб`єктом;

- перехід права оренди до АБ «Південний» від ТОВ «ТК «Грегорі Арбер» може відбуватися лише за наявності таких умов:

1) наявності зареєстрованого речового права оренди у ТОВ «ТК «Грегорі Арбер» в силу ст.125 ЗК України та п.2 ч.1 ст.4 Закону України Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

2) повідомлення АБ «Південний» колишнім орендарем або орендодавцем про необхідність оформлення відповідних документів про право оренди та передача договору оренди

3) укладення додаткової угоди до спірного договору оренди згідно п.12.1. договору оренди та ст.30 Закону України «Про оренду землі»

4) повідомлення орендодавцем про розмір та реквізити оплати орендної плати. Жодна з передбачених умов фактично відсутні, що унеможливлює як перехід права оренди до АБ «Південний» за правилами ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», так і заміну сторони у зобов`язанні;

- у Постанові КГС ВС від 28.02.2020р. №913/169/18 зазначено, що відсутність у продавця будівлі на момент її відчуження зареєстрованого права оренди земельної ділянки, на якій розташована ця будівля, унеможливлює як перехід такого права оренди від покупця будівлі (відповідача) за правилами ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», так і заміну сторони у зобов`язанні;

- згідно з п.3 ст.29 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на земельну ділянку, набутих та оформлених в установленому порядку до 1 січня 2013 року, проводиться без подання заявником документа, на підставі якого набуто речове право, за умови наявності інформації про зареєстровану земельну ділянку в Державному земельному кадастрі, у тому числі перенесеної із Державного реєстру земель, документів, що відповідно до законодавства, яке діяло до 1 січня 2013 року, посвідчували право власності або право користування землею (земельними ділянками), а також книг записів (реєстрації) таких документів;

- з наведених приписів чинного законодавства вбачається, що особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01.01.2013р., після настання цієї дати не вчинила дій перенесення даних про право оренди до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі ст.120 ЗК України та ст.7 Закону України «Про оренду землі», перехід права оренди до наступного орендаря є неможливим, оскільки починаючи з 01.01.2013 державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором з метою визнання підтвердження від імені держави фактів набуття, зміни або припинення речових прав. І саме внаслідок проведення таких реєстраційних дій виконується дотримання загальних засад гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що і є метою Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" згідно ч.1 ст.3 Закону України;

- станом на 26.07.2021р. інформація про державну реєстрацію прав на земельну ділянку з кадастровим номером :19:005:0001, яка є предметом спірного договору оренди, у державному реєстрі прав відсутня, що підтверджується Інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, яка вважається одночасно актуальною довідкою про інформацію, що мітиться в Державному реєстрі прав на нерухоме майно;

- згідно з попереднім (орієнтовним) розрахунком суми судових витрат, які відповідач поніс або очікує понести, розмір судових витрат на професійну правничу допомогу становить 3500 грн., в т.ч. по складанню відзиву на позов 2000 грн. та участі у судовому засіданні у суді першої інстанції 1500 грн.

Обставини справи, встановлені судом.

28.09.2007р. між Одеською міською радою (Орендодавець) і Фірма «Аліса» у формі ТОВ (Орендар) укладений договір оренди землі, згідно з яким Орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та рішення ОМР №1488- V від 04.07.2007р. передає а Орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку площею 354 кв.м., що знаходиться за адресою мсто Одеса, вул. Грецька, 31 згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

В оренду передається земельна ділянка площею 354 кв.м. у тому числі по угіддях: під капітальною забудовою 326 кв.м., під проїздами, проходами, площадками 28 кв.м. (п. 2.1. договору).

Відповідно до п. 2.2. договору на земельній ділянці розташовані нежитлові приміщення першого, другого, третього, четвертого поверхів та підвалу, які належать Фірма «Аліса» на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 05.05.2006р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. за реєстровим №5927, зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів 05.05.2006р. приватним Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. за номером 1292024, право власності на які зареєстровано 05.06.2006р. КП «ОМБТІ та РОН» у книзі 52неж-112, номер запису 958.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 788 708,46 грн. згідно довідки -витягу зі звіту про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.05.2007р. №126/П, складеної Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсів. (п.2.3. договору).

Згідно з умовами п.3.1. договір укладено терміном на 49 років, для проектування, реконструкції та подальшої експлуатації будівлі «Будинок одягу».

У п.4.1. договору встановлено, що орендна плата за земельну ділянку площею 354 кв.м. розрахована у розмірі 8,5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 67040,22 грн. на рік.

Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення ОМР №424-ІУ від 15.07.2005р. у відповідності до розрахунку розміру орендної пати та може збільшуватися ОМР в межах передбачених законодавством в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки яка знаходиться у користуванні (п.4.2. договору).

Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця. Орендна палата враховуючи невиплачену піддягає індексації відповідно до Постанови КМУ від 12.05.2000р. 3783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель» (п.4.3. договору).

Пунктом 4.4. договору визначено, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору, крім випадків:

- зміни розміру земельного податку відповідно до чинного законодавства України;

- коригування «Грошової оцінки земель м. Одеси», яка затверджується рішенням Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється Орендодавцем.

Відповідно до умов п.4.6. договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, розмір якої визначається згідно зі ст. 16 Закону України «Про порядок погашення зобов`язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами». Пеня перераховується Орендарем на рахунок, зазначений в п. 4.3. цього договору.

Передача в оренду земельної ділянки здійснюється з проектом відведення. Підставою для розробки проекту відведення є рішення ОМР від 05.04.2007р. №1259-V (п.6.1.).

Передача земельної ділянки Орендарю здійснюється у 3-х денний термін після державної реєстрації цього договору за актом приймання- передачі (п.6.3. договору).

Згідно з умовами п.9.4. Орендар, серед іншого, зобов`язаний:

Повідомити в тижневий термін Орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частини) розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою а також повідомити нового власника придбаних будівель чи спору (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною в п.1 договору , або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується Орендарем за всю ділянку в повному обсязі (пп.9.4.6. договору).

28.09.2007р. договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано в реєстрі за номером №3095.

14.03.2008р. договір зареєстровано у Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №27.

Згідно з п. 14.3. договору, невід`ємними частинами договору є:

- план земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі;

- акт приймання-передачі об`єкта оренди.

У Плані земельної ділянки площею 0,0354 га, за адресою м. Одеса, вул. Грецька,31, зазначено кадастровий номер цієї земельної ділянки: :19:005:0001.

Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23.04.2021р. №254039306 свідчить,

- 15.04.2013р. проведено державну реєстрацію права власності Фірма «Аліса» на нерухоме майно нежитлову будівлю за адресою м. Одеса, вул. Грецька, буд.31, загальною площею 2024 кв.м., розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером: :19:005:0001;

- 18.07.2018р. проведено державну реєстрацію припинення права власності Фірма «Аліса» на вищевказаний об`єкт нерухомості та зареєстровано право власності за ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер»;

- 10.05.2019р. проведено державну реєстрацію припинення права власності ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» на вищевказаний об`єкт нерухомості та зареєстровано право власності за ПАТ АБ «Південний».

Висновки суду

Ч.1 ст.377 ЦК України в редакції, що була чинною як станом на 18.07.2018р. (виникнення право власності на об`єкт нерухомості у ТОВ «ТК «Грегорі Арбер»), так і станом на 10.05.2019р. (виникнення права власності на об`єкт нерухомості у АБ «Південний») унормовано, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», в редакції, що була чинною як станом на 18.07.2018р. (виникнення право власності на об`єкт нерухомості у ТОВ «ТК «Грегорі Арбер»), так і станом на 10.05.2019р. (виникнення права власності на об`єкт нерухомості у АБ «Південний») встановлено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно з ч.ч.1,2 ст.120 ЗК України в редакції, що була чинною як станом на 18.07.2018р. (виникнення право власності на об`єкт нерухомості у ТОВ «ТК «Грегорі Арбер»), так і станом на 10.05.2019р. (виникнення права власності на об`єкт нерухомості у АБ «Південний») у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. 2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

З наведеного слід дійти висновку, що до особи, яка набула право на будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований таких житловий будинок, будівля або споруда.

Тобто, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019р. у справі №263/6022/16-ц викладено аналогічний правовий висновок, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

Також у постанові від 25.02.2020 у справі №922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

Таким чином, з урахуванням єдності та сталості викладених правових позицій щодо комплексного застосування саме положень ч.2 ст.120 ЗК України, ч.1 ст.377 ЦК України та ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», господарський суд вважає, що з 18.07.2018р., тобто з моменту виникнення право власності на об`єкт нерухомості у ТОВ «ТК «Грегорі Арбер», у Фірма «Аліса» автоматично припинилося та у ТОВ «ТК «Грегорі Арбер» автоматично виникло право оренди земельної ділянки згідно договору оренди землі від 28.09.2007р.

Аналогічно з 10.05.2019р., тобто з моменту виникнення права власності на об`єкт нерухомості у АБ «Південний», у ТОВ «ТК «Грегорі Арбер» автоматично припинилися та у АБ «Південний» автоматично виникло право оренди земельної ділянки згідно договору оренди землі від 28.09.2007р.

Заперечення відповідача -2 щодо неможливості автоматичного переходу права оренди землі з посиланням при цьому на умови п. 9.4.6. договору оренди землі від 28.09.2007р., які встановлюють обов`язок орендаря щодо переоформлення документів на право подальшого користування земельною ділянкою та повідомлення нового власника придбаних будівель чи споруд про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди, господарський суд до уваги не приймає, із врахуванням висновку, який викладений у Постанові Верховного Суду від 18.04.2019р. у справі №913/210/18, та згідно яким наведені норми ч.2 ст.120 ЗК України, ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

Відповідно до вимог ч.ч.1,2 ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

У п.1 ч.2 ст.11 ЦК України встановлено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» (Закон № 161-XIV) встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону № 161-XIV орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Згідно зі статтею 21 Закону № 161-XIVорендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно з умовами договору оренди землі від 28.09.2007р. орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця. Орендна палата враховуючи невиплачену піддягає індексації відповідно до Постанови КМУ від 12.05.2000р. 3783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель».

При цьому, розмір орендної плати, який складає 67040,22 грн. на рік, встановлений умовами договору оренди землі, виходячи із нормативної грошової оцінки землі в розмірі 788708,46 грн. згідно довідки витягу зі звіту про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.05.2007р., та відсоткової ставки 8,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Рішенням Одеської міської ради від 29.06.2016р. №756 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки, яка підлягає застосуванню з 01.01.2017р.

Згідно з Витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 06.08.2020р. №1244, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером: :19:005:0001 за адресою м. Одеса, вул. Гуцька,31 становить 2380087,28 грн.

Тобто, виходячи із нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 2380087,28 грн. та відсоткової ставки 8,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розмір орендної плати складає 203307,42 грн. на рік.

Отже, господарський суд погоджується із доводами позивача про те, що оренду плату в розмірі 147379,87 грн. за період з 18.07.20018р. по 09.05.2019р. зобов`язаний сплачувати ТОВ «ТК «Грегорі Арбер», та оренду плату в розмірі 253684,03 грн. за період з 10.05.2019р. по 31.03.2021р. зобов`язаний сплачувати АБ «Південний». При цьому, розрахунок орендної плати за період з 10.05.2019р. по 31.03.2021р. здійснено позивачем із врахуванням сплаченого АБ «Південний» податку на землю.

Посилання відповідача -2 (АБ «Південний») на те, що у договір оренди землі від 28.09.2007р. не було внесено відповідних змін щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 2380087,28 грн., господарський суд до уваги не приймає, з наступних мотивів.

Статтею 30 Закону № 161-XIVпередбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з ч.1 ст. 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як вище встановлено господарським судом, умовами договору оренди землі встановлено, що у випадках коригування «Грошової оцінки земель м. Одеси», яка затверджується рішенням Одеської міської ради розмір орендної плати змінюються Орендодавцем.

Водночас господарський суд не приймає до уваги посилання відповідача -2 на застосування п`ятивідсоткової ставки до визначенні розміру орендної плати.

Так, рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011р. від 1267-VІ «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», із змінами, внесеними рішенням №5275-VI від 27.08.2014 та рішенням № 1742-VII від 08.02.2017р., встановлено фіксовані відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 5 %.

В свою чергу умовами договору оренди землі встановлено, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору.

Між тим, відповідних змін до договору оренди землі щодо фіксованих відсотків у розмірі 5% шляхом укладання нотаріально посвідчених угод сторонами внесено не було.

Згідно з ч.1 ст.526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. В силу вимог ч.1 ст.525 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічні вимоги щодо виконання зобов`язань містяться і у ч.ч.1, 7 ст.193 Господарського кодексу України.

Відповідно з п.3 ч.1 ст.611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: сплата неустойки.

Згідно положень ст. 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Ч.2 ст. 551 ЦК України передбачено, якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до умов п.4.6. договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, розмір якої визначається згідно зі ст. 16 Закону України «Про порядок погашення зобов`язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами». Пеня перераховується Орендарем на рахунок, зазначений в п. 4.3. цього договору.

Перевіривши розрахунок пені, який надано до позову, та згідно з яким розмір нарахованої відповідачу -2 пені становить 6390,46 грн., господарським судом встановлено відповідність цього розрахунку обставинам справи щодо прострочення відповідача -2 у сплаті орендної плати.

Відповідно до ст.625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Перевіривши розрахунки інфляційних, нарахованих відповідачу -1 в розмірі 13589,73 грн. та відповідачу -2 в розмірі 17128,21 грн., а також 3% річних, нарахованих відповідачу -1 в розмірі 9035,04 грн. та відповідачу -2 в розмірі 6713,82 грн. господарським судом встановлено їх відповідність обставинам справи щодо прострочення відповідача-1 та відповідача -2 у сплаті орендної плати.

З огляду на вищевикладене, господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість і правомірність позовних вимог Одеської міської ради, а отже і їх задоволення.

Щодо посилань відповідача-2 на обставини, які свідчать про відсутність реєстрації права оренди землі, господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до ст.125 ЗК України в редакції, що була чинною як станом на 18.07.2018р. (виникнення право власності на об`єкт нерухомості у ТОВ «ТК «Грегорі Арбер»), так і станом на 10.05.2019р. (виникнення права власності на об`єкт нерухомості у АБ «Південний») право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ст.126 ЗК України в редакції, що була чинною як станом на 18.07.2018р. (виникнення право власності на об`єкт нерухомості у ТОВ «ТК «Грегорі Арбер»), так і станом на 10.05.2019р. (виникнення права власності на об`єкт нерухомості у АБ «Південний») право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно з ч.3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:

1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;

2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Ст.125 ЗК України в редакції станом на 28.09.2007р. (укладення договору оренди землі) встановлено, що право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Ч.2 ст.126 ЗК України станом на 28.09.2007р. (укладення договору оренди землі) встановлено, що право оренди землі оформляється договором, який

реєструється відповідно до закону.

Як свідчать матеріали справи, 14.03.2008р. договір оренди землі від 28.09.2007р. зареєстровано у Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №27, що свідчить про дійсність речового права оренди як станом на 18.07.2018р. (виникнення право власності на об`єкт нерухомості у ТОВ «ТК «Грегорі Арбер»), так і станом на 10.05.2019р. (виникнення права власності на об`єкт нерухомості у АБ «Південний»).

При цьому, вимоги ст.29 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не спростовують обставини справи щодо дійсності речового права оренди як станом на 18.07.2018р., так і станом на 10.05.2019р., оскільки вимогами цієї статті унормовано порядок проведення державної реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки, право власності на які виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року.

Відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 550, 07 грн. покладаються на відповідача-1 та у розмірі 4 258, 75 грн. покладаються на відповідача-2.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241, Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1.Позов Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «ГРЕГОРІ АРБЕР» про стягнення 170 004, 64 грн. задовольнити.

2.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «ГРЕГОРІ АРБЕР» (65104, м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, буд. 20, ) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, будинок 1, ; на рахунок: код отримувача - 38016923, Казначейство України (ЕАП), отримувач - УДКСУ у м. Одесі Одеської області, місцевий бюджет Приморського району м. Одеси на рахунок UA0015008, КБК - 18010600 «орендна плата з юридичних осіб») заборгованість у загальній сумі 170 004 (сто сімдесят тисяч чотири) грн. 64 коп., з яких: заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 147 379 (сто сорок сім тисяч триста сімдесят дев`ять) грн. 87 коп., інфляційні втрати у розмірі 13 589 (тринадцять тисяч п`ятсот вісімдесят дев`ять) грн. 73 коп., 3% річних у розмірі 9 035 (дев`ять тисяч тридцять п`ять) грн. 04 коп.

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «ГРЕГОРІ АРБЕР» (65104, м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, буд. 20, ) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, будинок 1, , на рахунок Юридичного департаменту Одеської міської ради, код 26302537, р/р UA0034995 в ДКСУ м. Київ, МФО 820172) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 550 (дві тисячі п`ятсот п`ятдесят) грн. 07 коп.

4.Позов Одеської міської ради до Публічного акціонерного товариства акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» про стягнення 283 916,52 грн. задовольнити.

5.Стягнути з Публічного акціонерного товариства акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» (65059, м. Одеса, вул. Краснова, буд. 6/1, ) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, будинок 1, , рахунок: код отримувача - 38016923, Казначейство України (ЕАП), отримувач - УДКСУ у м. Одесі Одеської області, місцевий бюджет Приморського району м. Одеси на рахунок UA0015008, КБК - 18010600 «орендна плата з юридичних осіб») заборгованість у загальній сумі 283 916,52 грн., з яких: заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 253 684,03 грн., інфляційні втрати у розмірі 17 128,21 грн., 3% річних у розмірі 6 713,82 грн. та пеня у розмірі 6 390,46 грн.

6.Стягнути з Публічного акціонерного товариства акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» (65059, м. Одеса, вул. Краснова, буд. 6/1, ) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, будинок 1, , на рахунок Юридичного департаменту Одеської міської ради, код 26302537, р/р UA0034995 в ДКСУ м. Київ, МФО 820172) витрати по сплаті судового збору у розмірі 4 258 (чотири тисячі двісті п`ятдесят вісім) грн. 75 коп.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 27 вересня 2021 р.

Суддя Г.Є. Смелянець